河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0305民初7114号原告：杨亚南，男，1988年11月15日出生，汉族，住河南省漯河市召陵区。委托诉讼代理人：党致远、宋佳慧（实习），河南都典律师事务所执业律师，代理权限：特别授权。被告：徐广斌，男，1968年5月4日出生，汉族，住河南省洛阳市西工区。委托诉讼代理人：刘德强，洛阳法律研究会副会长，代理权限：特别授权。原告杨亚南诉被告徐广斌为房屋租赁合同纠纷一案，本院依法适用小额诉讼程序，于2020年12月18日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人党致远、宋佳慧（实习），被告的委托诉讼代理人刘德强均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告返还原告订金2万元，并支付以2万元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2019年7月31日起计算至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际清偿之日止的逾期返还订金利息损失，以上利息现合并暂计至2020年5月6日，为616.42元；2、依法判令被告承担本案案件受理费等费用。事实与理由：2019年7月20日，原被告双方就建设路152号川湘菜馆即四间临街商铺转让事宜达成协议。协议约定被告作价16万元将商铺转让给原告，原告需先行支付2万元订金。被告应于2019年7月30日之前交付商铺，原告付清尾款。若房屋存在任何争议，原告有权解除合同并要求被告返还订金。原告于合同签订当日安排杨明勋通过微信转账的方式将订金付至被告微信账户，被告予以认可并出具收条。截至2019年7月30日，被告并未依约将商铺交付原告。商铺转让协议解除后，原告多次要求被告返还订金，被告始终拖延拒付。被告辩称：一、2019年7月20日，双方签订的商铺转让协议约定7月30日前，被答辩人应付清余款接收商铺。但截至到7月30日，被答辩人既不交付余款，又不来接受商铺，所以违约在先。应当承担违约责任。二、关于烟酒店的那间店铺，答辩人已与业主商定赔偿对方5万元损失，7月30日前已经商铺腾空，共计四间租房，交付被答辩人使用，同样是因为被答辩人没有按时交付余款，接收商铺致使答辩人与烟酒店业主商定的协议无法履行。三、关于提出电话录音的内容，与陈述事实不真实，断章取义，储意拼接，相互矛盾，没有相关材料印证，仅凭单一的音频录音手段不能作为证据认定。电话通话一开始，答辩人向被告答辩人声明，因为被答辩人违约，造成商铺转让协议无法实现，所付2万元定金不予退还。这段内容被答辩人在录音中故意删除，而将7月30日以前的通话内容添加在里面，听起来极为不真实，事实很清楚，由于原告几个合作人意见不一，其中有人不想在洛阳经营，后悔签订商铺转让协议，造成7月30日被答辩人没有及时交付余款，接收商铺已经造成违约事实，所以7月30日以后，双方不可能再有商议和调解的余地。这就是电话录音内容不真实的原因所在。综上所述，商铺转让协议不能如约履行，完全是被答辩人一方违约造成的，所以2万元定金不应退换。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案事实，本院认定如下：2019年7月20日被告徐广斌向原告出具《订金》一份，载明：“兹有徐广斌（身份证：…）（电话：…）在建设路152路川湘菜馆即四间临街商铺一并转让给杨亚楠（身份证：…），转让费共计16万元（大写：壹拾陆万元正），现付订金2万元（大写：贰万元正）。在7月30日前，该房屋交与杨亚楠，并付清余款，若房屋有任何争议，须退还订金，解除转让。”2019年7月20日16:41:51，原告通过案外人杨明勋的微信账号向被告转账20000元，被告徐广斌向原告出具《收条》一份，载明：“今收到杨亚楠房屋转让订金贰万元正20000元。”另查明，在原被告之间就案涉建设路152路川湘菜馆即四间临街商铺成立房屋租赁合同关系的同时，其中一家商铺当时正被案外人租用，租赁期限于次年三月份时方届满。原告提交其与被告于2019年10月28日的电话通话录音两份，法庭依法组织各方当事人进行质证。录音载明：“…杨：现在他们不想在洛阳了，主要是那一间，当时说的是四间，这现在弄的那间腾不出来。…徐：当时都是因为那烟酒店，跟嫩说的就是三月份到期，你想咋弄你咋弄，嫩又中间这类那类。嫩要是会做生意，那啥都不牵扯，知道吧，这事儿可简单类，又说四间，能用的三间就用着嘛。…杨：那现在等于说那一间还是说不住，情况还是一样。徐：还有多长时间类老弟，哎呀，你。杨：还有五个月类啊。徐：哪还有五个月啊我都不知道你咋算的，三月份。杨：昂，四个月，还有四个月。…徐：…就是说那一间你按三间走不耽误你做生意…杨：他们这跟我说的是还是想把那两万退了，因为啥类，之前说的四间门面房这现在四间给不了…杨：这烟酒反正是还是到明年。徐：昂，三月份嘛。…杨：就是开始想着咱这签的协议上是这边三间带那边一间。徐：对我跟你说你现在这情况啊，打个比方啊，就是现在三间够你干不够？杨：够干不够着我不知道，这是他们来做的。徐：你回去跟他们商量商量，我这是咱俩给这闲说的啊，就是说这三间觉得小的话看能给你疏通不能疏通，你先确定你们咋想的，如果你们说类我现在想要四间，是不是，这一间到时候看我能给疏通不能，如果能疏通了就给这一间弄下来也是四间，知道吧，是这意思，但是我不能保证啊就是说类你们有这意思了我能去给。杨：他们应该不会弄那，因为当时签的是四间带那烟酒店给你这边签的，所以说你如果再弄那一间等于就五间了，是吧。徐：你五间你现在那一间你要不要。杨：就说现在要么，要了他们不是说这边一直没说下来么。徐：你现在要四间要五间。杨：四间嘛四间都是说，之前你收据上写的是那个啊。徐：那时候给说的就是烟酒店三月份到期，对不对，你肯定得等到人家到期啊，你不可能半中间给人家撵走，我意思是说这一间你想要了我去给你疏通疏通，你不说要了就不说了你知道吧。杨：因为当时他们说的是那四间带那一间的装修费了，这光弄出来三间，那一间没给。徐：你看你现在还给我鸟这字眼儿类，你觉得你有意思么老弟，你现在烟酒店这个我能当人家的家儿把房子转让出去啊，对不对，谁也不会这么糊涂，说的就是房屋三月份到期，再说那过去的事都没意思了，往前说，你回去给他们说说，他们有意思了往下继续说你知道吧，意思就不说了。”以上事实，由原告提交的《订金》、《收条》、微信交易明细打印件、通话录音光盘，以及当事人陈述等证据在卷资证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据庭审查明的事实，结合经质证的《订金》等证据，本院确认原、被告双方就位于建设路152路的川湘菜馆即四间临街商铺存在真实有效的房屋租赁合同关系。《订金》所载内容均系双方当事人的真实意思表示，且对双方的权利义务、违约情形及法律后果等事项均作有明确约定，约定内容不违反法律、行政法规的强制性规定，本院确认约定内容均为有效。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。虽被告申请证人杨某、胡某出庭作证，拟证明案涉房屋于2019年7月30日已具备向原告交付之客观条件，但该证人证言均与被告于2019年10月28日的电话通话中多次向原告明确的“案涉四间商铺中的其中一间正被案外人租用，租赁期限于次年三月份时方届满，目前仅可交付三家”等内容相矛盾；此外，两名证人均与被告认识且存在一定利害关系，在未有其他种类证据佐证的情形下，该证人证言的证明力较弱且明显与原被告之间于2019年10月28日的电话通话录音相反，本院不予采信。根据法律规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据《欠条》所载“在7月30日前，该房屋交与杨亚楠，并付清余款，若房屋有任何争议，须退还订金，解除转让”之内容，鉴于案涉四间商铺中的其中一间的租赁期届满时间为次年三月份，故此，案涉四间商铺存在租赁权争议问题的情形符合合同法规定的解除协议之法定成就条件；鉴于原告已于2019年7月30日之前及之后多次依法向被告行使了合同解除权，合同自解除通知于2019年7月30日到达被告时依法解除。在未有相反证据的情形下，本院据以确认案涉房屋租赁合同已依法解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故此，对于原告要求被告返还原告订金2万元的诉求，于法有据，本院予以支持。结合原告的利息主张，本院确认被告应支付利息的计算方式为：以2万元为基数，自合同解除之日的次日即2019年7月31日起按中国人民银行同期商业贷款基准利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月20日发布的一年期贷款市场报价利率计算至债务本息清偿完毕之日止。被告的答辩意见，证据不足，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百条、第一百零七条、第二百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定,判决如下：被告徐广斌于判决生效后十日内向原告杨亚南退还订金2万元并支付利息（以2万元为基数，自2019年7月31日起按中国人民银行同期商业贷款基准利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月20日发布的一年期贷款市场报价利率计算至债务本息清偿完毕之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费158元，由被告徐广斌负担。本判决为终审判决。审判员  李晓佳二〇二〇年十二月二十八日书记员  白莉婷