湖南省长沙市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）湘01执异262号案外人：黄永君,男，1973年4月27日出生，汉族，住湖南省宁乡县。申请执行人：中国长城资产管理股份有限公司湖南省分公司(原中国长城资产管理公司长沙办事处)，住所地湖南省长沙市芙蓉中路一段**国贸大厦**，组织机构代码：717051294。负责人：阳金明。被执行人：长沙市方尊置业有限责任公司，住所地湖，住所地湖南省长沙市宁乡经济开发区东升路代码：691835698。法定代表人：周石林，董事长。被执行人：周石林，男,1972年7月26日出生，汉族，住湖南省宁乡县。被执行人：欧望军，女,1972年9月17日出生，汉族，住湖南省宁乡县。被执行人：成正春，男,1962年6月24日出生，汉族，住湖南省宁乡县。被执行人：高建国，男，1963年5月23日出生，汉族，住湖南省长沙市。本院在执行申请执行人中国长城资产管理股份有限公司湖南省分公司（以下简称长城资产湖南公司）与被执行人长沙市方尊置业有限责任公司（以下简称方尊置业公司）、周石林、欧望军、成正春、高建国金融借款合同纠纷一案中，案外人黄永君向本院提出书面的执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人黄永君向本院提起异议称：异议人于2015年9月16日与被执行人方尊置业公司已签订合法有效的书面租赁合同，该时间在人民法院查封时间之前，该商铺自此一直处于租赁状态，租期至2025年9月15日。根据合同法第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。请求中止对××乡××街道××路××小区××幢××号室的腾房执行。本院查明，原告长城资产湖南公司诉被告方尊置业公司、周石林、欧望军、成正春、高建国金融借款合同纠纷一案，本院于2018年6月7日作出（2017）湘01民初字第1972号民事判决：一、被告方尊置业公司在本判决生效后十日内归还原告长城资产湖南公司（原中国长城资产管理公司长沙办事处）借款本金6400万元；利息111573334元，并按合同约定支付复利、罚息、违约金，利息、罚息、复利、违约金之和超过24%／年的，按24%／年计算［利息、罚息、复利、违约金计算至2017年6月10日止，之后的利息、罚息、复利、违约金以借款本金6400万元（2017年7月21日偿还的360000元本金可抵扣其在2017年7月21日之后的本金）为基数，按合同约定计算至实际清偿全部债务本息之日止，但不得超过24%／年］；二、原告长城资产湖南公司对被告方尊置业公司提供抵押担保的位于宁乡经济开发区东升路的香樟美地项目在建工程（其中住宅面积为34426.99平方米，商业面积为6140.65平方米）及其分摊的土地使用权［面积13943.2平方米，权证号：宁（1）国用（2013）第035号］，享有优先受偿权；三、被告周石林、欧望军、成正春、高建国对被告方尊置业公司上述欠款承担连带清偿责任。本案诉讼费467999元，由被告方尊置业公司、周石林、欧望军、成正春、高建国承担。在诉讼过程中，2017年9月25日，本院向宁乡县不动产登记中心发出（2017）湘01民初1972-1号协助执行通知书：查封方尊置业公司名下的位于宁乡县××路××市场，权证号为××、502房。查封期限为三年，从2017年9月25日至2020年9月24日。同日，本院向宁乡县住房保障局发出（2017）湘01民初1972-2号协助执行通知书：查封方尊置业公司名下香樟美地2栋308、309、310、408、505、506、510、605、606、607、610、706、708、709、710、806、809、810、905、906、908、909、910、1004、1006、1008、1104、1105、1204、1205、1206、1208、1210、1301、1303、1304、1306、1309、1310、1401、1403、1404、1501、1503、1504、1506、1508、1509、1510、1601、1603、1604、1606、1608、1609、1701、1703、1704、1705、1707、1709、1801、1802、1803、1804、1807、1810，以上共计67套，查封期限为三年，从2017年9月25日至2020年9月24日。同日，本院向宁乡县住房保障局发出（2017）湘01民初1972-3号协助执行通知书：查封方尊置业公司名下香樟美地3栋305、306、404、405、406、505、605、705、805、905、906、1005、1104、1105、1106、1204、1205、1206、1304、1305、1306、1404、1405、1504、1505、1506、1604、1605、1704、1705、1804、1805、1806；4栋202、203、204、302、401、402、404、502、601、602、701、1001、1002、1101、1102、1201、1301、1302、1402、1501、1503、1601、1602、1802、1803、1804、1902、1903、2003、2004、2101、2102、2103、2104、2202、2203、2204、2302、2303、2403、2502、2503、2504、2601、2603、2604，以上共计79套，查封期限为三年，从2017年9月25日至2020年9月24日。同日，本院向宁乡县住房保障局发出（2017）湘01民初1972-4号协助执行通知书：查封方尊置业公司名下香樟美地5栋201、202、302、401、402、404、502、601、702、802、901、902、903、1002、1202、1301、1302、1401、1402、1501、1504、1601、1602、1701、1702、1801、1802、1803、1804；6栋201、202、301、401、501、601、701、801、802、901、902、1001、1002、1101、1201、1202、1302、1402、1501、1502、1601、1602、1702、1801、1802、1803、1804，以上共计56套，查封期限为三年，从2017年9月25日至2020年9月24日。同日，本院向宁乡县住房保障局发出（2017）湘01民初1972-5号协助执行通知书：查封方尊置业公司名下香樟美地在建工程商铺2栋101、102、105、108、109、112、201、202、205、208、209；5栋105、106、107、108、109、110、111、112、113、114、115、116、117；6栋118、119、120、121、122、123、124、125、126、127、128、129、130，以上共计37套，查封期限为三年，从2017年9月25日至2020年9月24日。同日，本院向宁乡县住房保障局发出（2017）湘01民初1972-6号协助执行通知书：查封方尊置业公司名下香樟美地1栋701、801，查封期限为三年，从2017年9月25日至2020年9月24日。该民事判决发生法律效力后,方尊置业公司、周石林、欧望军、成正春、高建国未能履行该判决，长城资产湖南公司向本院申请强制执行，本院于2019年2月19日立案执行。案外人黄永君不服，向本院提出异议，其异议请求如前所述。另查明，2015年9月16日，出租方方尊置业公司(甲方)与承租方黄永君（乙方）签订《香樟美地商铺租赁合同》，约定：甲方出租宁乡县香樟美地第××幢××3、1××4、××5、1×6、1××07、××1、2××、××3、2××4、××5、2×6、2×7号门面，其中一层面积为221.86平方米，二层（2××9、2××、2×1）面积为222.49平方米；租期暂定8年，自2017年6月1日起至2025年5月29日止。本院认为，本案涉及案外人主张不动产租赁权异议审查的问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款的规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款的规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。本案涉案房产在长城资产湖南公司在建工程抵押房屋范围之内，案外人黄永君租赁涉案房产的时间在长城资产湖南公司抵押权设立之后，案外人黄永君提出排除涉案执行标的物执行，不符合法定条件。且本院目前只对涉案房产采取了查封措施，尚未处置涉案房产，对涉案房产承租人黄永君的权利没有任何影响。案外人黄永君提出的执行异议理由不成立，本院不予采纳，其异议请求应当予以驳回。双方当事人如不服本裁定，可按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定在本裁定送达之日起十五日内，向本院提起执行异议之诉。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条之规定，裁定如下：驳回案外人黄永君的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 戴 晖审判员 贺元芳审判员 谭斯元二〇二〇年十二月十日书记员 李碧波附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。