江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终4478号上诉人（原审原告）：无锡融创城投资有限公司，统一社会信用代码91320211089314873T，住所地江苏省无锡市滨湖区楝泽路**。法定代表人：顾国华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：周玉、任莉，该公司员工。被上诉人（原审被告）：孙利平，男，1974年11月27日生，汉族，住浙江省桐乡市。上诉人无锡融创城投资有限公司（以下简称融创城公司）因与被上诉人孙利平商品房预约合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院(2019)苏0211民初5158号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。融创城公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持融创城公司的一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由孙利平承担。事实和理由：一、双方之间存在房屋认购关系，因认购协议丢失，一审法院便认为无法证明认购协议的内容，属事实认定不清。本案中，按时签约承诺书已经包含了有关案涉房屋的位置、楼栋、面积、单价、总价、首付时间、定金罚则等诸多影响双方权利义务的重要条款，足以证明认购协议的主要内容，且孙利平也认可存在认购案涉房屋的事实，再结合定金收据、转账单等，可以认定双方于2017年5月30日建立了商品房认购关系并约定了定金罚则。二、因孙利平原因未订立本约且其拒绝支付剩余房款，致使房屋认购关系的根本目的无法实现，应当确认认购关系已解除并适用定金罚则。1、孙利平未按约于2017年6月20日支付首付款，构成首付款的支付逾期，已违反按时签约承诺书之约定，融创城公司据此有权解除认购关系并罚没定金。2、2017年4月13日备案系统中录入了买卖合同模板并按政府规定在现场公示了合同模板，该地块的统一合同模板及同地块已签署的全部买卖合同中，办证期限均为720日，从未有过其他不同的期限约定。孙利平提出办理期限非720日，但未提供任何证据证明，借此无理由长期拒绝配合签署已备案的网签合同，实属违约。3、融创城公司多次发函、微信催告，孙利平仍不配合签约，也拒绝配合办理贷款及支付尾款，导致双方建立房屋认购关系的目的根本上无法实现，据此融创城公司有权解除认购关系并没收定金50000元。三、一审法院对注销备案登记的理解和裁判不正确。2017年-2018年无锡处于限制网签的状态，待房管部门通知可以网签后，即由开发商将业主信息、商品房基本信息及价格条款（上述信息在按时签约承诺书中已基本约定）按台账导入备案系统，由系统直接打印出备案合同，即完成网签备案手续。网签备案流程均由开发商在备案系统中单方办理，无需经购房者提前签字确认。本案中，因孙利平原因造成认购关系的解除，而注销网签备案是解除认购关系的重要附随义务，孙利平应当予以配合。孙利平辩称，请求二审法院驳回上诉，维持原判。1、孙利平与原无锡万达城投资有限公司（以下简称万达城公司）已经签订了商品房买卖合同，只是当时万达城公司以要盖公章为由，合同一直没有给孙利平。2、案涉房屋已备案登记在孙利平名下，从常理讲，只交定金未签合同是不可能进行备案登记的。融创城公司向一审法院起诉请求：1、确认融创城公司与孙利平签订的商品房认购协议于2019年6月26日解除，并办理涉案房屋买卖合同备案登记注销手续。2、确认融创城公司有权没收孙利平己交纳的定金50000元。3、确认融创城公司有权从孙利平已支付的款项中直接抵扣定金及诉讼费用，余款（如有）将在房屋买卖合同备案登记注销手续办理完毕后无息退还至孙利平指定的账户。后变更诉讼请求为：1、确认融创城公司与孙利平签订的商品房认购协议于2019年6月26日解除，并办理涉案房屋买卖合同备案登记注销手续。2、确认融创城公司有权没收孙利平己交纳的定金50000元。事实及理由：2017年5月30日，融创城公司与孙利平签订商品房认购协议，融创城公司向孙利平出售无锡市××室商品房，房屋总价款1848880元。该房屋买卖合同已于2018年8月25日备案登记。经融创城公司多次催告，孙利平至今仍有房屋价款1290000元未支付，也仍未履行签约义务。融创城公司根据认购协议的约定及法律规定，向孙利平寄发了解约通知，孙利平于2019年6月26日签收。孙利平一审辩称：请求驳回融创城公司的诉讼请求。孙利平支付房屋首付款前与万达城公司签订了线下版商品房买卖合同，万达城公司当时称合同要盖章，后来又称线下版合同只能由公司财务保管，故孙利平一直没有拿到该房屋买卖合同。融创城公司接收无锡万达城项目后，曾经通知孙利平签订线上版商品房买卖合同。由于线上版合同关于办理产证时间为720天，与之前签订的书面合同约定的三个月以内差异较大，故孙利平一直没有同意签字。孙利平一直与融创城公司交涉，业务员都说做不了主，反而要求孙利平退房。一审法院认定事实：无锡市溪岸景园商品房项目原由万达城公司开发。2017年5月30日，孙利平与万达城公司签订按时签约承诺书，孙利平认购无锡万达城27-54-1302室房屋，房屋预测面积108.02平方米，总价款1882303元；于2017年6月20日前至无锡万达城展示中心办理首付等手续，方可享受优惠价1848880元（包含会员费25000元），逾期3日以上，房屋可另行出售，已经交纳的定金不予退还；该房屋暂时无法办理商品房买卖合同备案登记，孙利平自愿申请签订纸质版正式合同（未备案的商品房买卖合同）。当日，孙利平向万达城公司交纳购买无锡市××室房屋的定金50000元。2017年6月30日，孙利平向万达城公司支付购房款318880元。2017年10月13日，孙利平向万达城公司支付购房款190000元。2018年8月25日，涉案房屋买卖合同在无锡市不动产统一登记业务系统备案登记。备案合同内容为：出卖人万达城公司，买受人孙利平。该商品房已由无锡市住房和城乡建设局批准预售，预售许可证号为(2017)预销准字第015号。该商品房规划用途为住宅，为项目中的27幢54单元13层1302号，总价款1848880元。签订合同前，买受人已经支付定金50000元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款。买受人应于2018年8月25日前支付首期房屋价款558880元，占全部房款的30%；余款1290000元向贷款机构申请贷款支付。出卖人于2018年12月30日前交付该商品房。关于房屋登记，1、双方同意共同向登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。2、因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照补充协议的相关约定执行。2018年9月3日，万达城公司向孙利平邮寄催办银行贷款通知，通知内容为：鉴于您与万达城公司于2017年5月30日就购买商品房签订了商品房买卖合同，根据买卖合同约定，您应于签订买卖合同当日办理银行贷款手续。截至本通知发出之日止，您仍未按约办理银行贷款手续，且拒绝提供办理银行贷款所需的相关资料。现郑重通知，请在收到本函的三日内提供用于办理银行贷款的全部资料，配合银行办理贷款手续，否则将追究逾期付款的违约责任。2019年6月17日，融创城公司向孙利平邮寄催款通知书，通知内容为：您与我司于2017年5月30日签订商品房认购协议,向我司购买溪岸景园二区27-54-1302室商品房,房屋总价款1848880元。房屋买卖合同已于2018年8月25日备案登记。已通知您来签署网签版商品房买卖合同并办理贷款手续，并向您发出了催办银行贷款通知，截至本函发出之日，您尚有房款1290000元未支付。根据商品房认购协议第六条第一款约定，您未在我司指定时间内签订商品房买卖合同及相关文件的，视为您不购买该商品房，我司有权解除认购协议，没收您已交付的定金，另行出售该房屋。您与我司签署的商品房认购协议合法有效，您的上述行为已严重违反协议的约定，应当承担违约责任。请您在收到本函后3日内前来签订网签版商品房买卖合同，办妥银行按揭手续或直接支付剩余购房款1290000元。否则，我司将采取法律措施追究您的违约责任，包括但不限于解除商品房认购协议，没收定金。同时，您需立即配合我司办理房屋注销手续，逾期不配合办理的，需赔偿房屋占用损失。2019年6月25日，融创城公司向孙利平邮寄解约通知函，通知内容为：您与我司于2017年5月30日签订商品房认购协议，认购溪岸景园二区27-54-1302号房屋，该房屋含税总价款为1848880元。该房屋已于2018年8月25日网签备案。我司曾多次催告您签署买卖合同并交纳剩余购房款，截至本函发出之日，您尚有余款1290000元未支付，也未履行签约义务。根据认购协议第六条第一款的约定，郑重通知如下，1、自本解约通知送达之日起解除与您签订的认购协议；2、将没收您已交纳的定金50000元；3、请您在收到本函后三日内配合办理商品房买卖合同注销备案手续，逾期将向您追偿损失；4、注销登记手续办理完成后，将无息退还您剩余的已付房款。另查明：2017年7月10日，万达商业、融创中国发布联合公告，宣布双方已于2017年7月10日签订了西双版纳万达文旅项目、南昌万达文旅项目、无锡万达文旅项目等13个文化旅游城项目股权转让协议，万达商业将前述13个文旅项目的91%的股权转让给融创中国。交割以后，文旅项目维持品牌不变、规划内容不变、项目建设不变、运营管理不变。2019年1月10日，无锡市滨湖区市场监督管理局发出公司准予变更登记通知书，准予原企业万达城公司变更为融创城公司，公司股东、经营范围亦作出相应的变更。对于本案争议，一审法院评判如下：本案中，融创城公司诉称，原万达城公司与孙利平于2017年5月30日签订商品房认购协议，涉案房屋买卖合同已于2018年8月25日办理备案登记。经多次催告，孙利平至今结欠房屋价款1290000元，融创城公司遂向孙利平寄发了解约通知函。孙利平辩称，孙利平支付房屋首付款前与原万达城公司签订了线下纸质版商品房买卖合同，请求驳回融创城公司的诉讼请求。融创城公司陈述，融创中国与万达商业于2017年年底对无锡万达城的营销进行了交接。由于接收项目后人员变更的原因，部分资料缺失。融创城公司起诉陈述的事实是根据营销及财务的台账记载的涉案房屋在孙利平名下、房款未结清等复原出来的。目前能找到资料的只有财务保管的收据、银行POS单。融创城公司对文旅项目交接前，原万达城公司与孙利平谈判的情况是不了解的。对于解除认购协议及没收定金问题。法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，孙利平陈述其与原万达城公司已经签署了未备案登记的纸质版合同，孙利平提交的2017年5月30日签订的按时签约承诺书中也记载，该房屋当时无法网签备案，当事人可申请签订纸质版正式合同，原万达城公司也先后收取了房款318880元、190000元，加上已经交纳的定金50000元，孙利平已经支付了总价款的30%首付款，按照孙利平陈述的情况，认购协议已经履行完毕。按照融创城公司的陈述，由于部分资料缺失，原万达城公司与孙利平签署过认购协议是根据现有资料推断复原出来的。一审法院认为，由于融创城公司未能提交认购协议，无法证明认购协议的内容、有无履行等情况，而融创城公司对签订认购协议、当事人违约等事实主张负有举证证明责任，其提交的证据不能证明上述事实主张，故融创城公司关于确认解除认购协议、确认有权没收孙利平支付的定金的诉讼请求一审法院不予支持。对于办理注销备案登记问题。因融创城公司办理涉案房屋买卖合同备案登记时使用未经当事人签字的商品房买卖合同，孙利平对于该合同条款有异议，故融创城公司请求判令办理注销备案登记的诉讼请求无事实、法律依据，一审法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，第九十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回融创城公司的诉讼请求。案件受理费21440元，由融创城公司负担。本院经二审审理，对一审查明的事实予以确认。另查明：融创城公司一审提供的认购协议格式版本（甲方为万达城公司）所反映的购房流程为，购房者须在签订认购协议后的约定时间内，持认购协议、定金收据、签约资料等到售楼处签订商品房买卖合同及相关文件，并在签订商品房买卖合同的当日支付一定比例的首付款（含已付定金），认购协议在商品房买卖合同签订后自动终止。二审中，融创城公司提供以下证据：1、商品房买卖合同模板录入备案系统的时间截图，证明已于2017年4月13日在备案系统中创建了商品房买卖合同模板。2、备案系统录入的主合同模板，证明商品房买卖合同统一模板中约定的办证期限为720日。经质证，孙利平认为，从证据1的时间截图可以看出2020年5月19日有过修改，不排除之前已经修改过多次，不能作为本案依据。此后，融创城公司又提供2017年5月和2017年12月万达城公司与其他购房者签订的商品房买卖合同复印件各1份，其中办证期限为720日。经质证，孙利平认为，该2份商品房买卖合同复印件的首页有半个骑缝章，但后面各页未见骑缝章的痕迹，且2017年5月合同中签字页（第15、16、19页）的页码、字迹大小、深浅与其他页不同，明显不是一份常规合同；2017年12月合同签订时，万达城公司已被融创收购，办证期限采用720日也是正常的。本院认为：孙利平于2017年5月30日签订了按时签约承诺书并支付定金50000元，该承诺书约定，因该套房屋暂时无法网签，孙利平自愿申请签订纸质版正式合同（未备案的商品房买卖合同）。对于此后是否签订过纸质版正式合同，双方产生争议。孙利平主张签订过正式合同，但目前的网签备案合同与其签订的合同不符，主要差异在于办证期限从三个月变更成了720日。融创城公司则认为孙利平在签订认购协议后经多次催告未能按约签订正式合同，构成违约。经审查全案情况及相应证据，本院采信孙利平的主张，认定其所述事实的存在具有高度可能性。根据融创城公司提供的认购协议格式版本（甲方为万达城公司）反映，首付款应在签订商品房买卖合同的当天支付，且从常理分析，一是支付首付款属于买卖合同的履行行为，先签约再履约，才符合正常流程，万达城公司作为万达品牌的旗下企业，管理制度应当更为规范；二是从购房者角度考虑，无论是按时签约承诺书还是认购协议，其中内容仅涉及到房屋的位置、楼栋、面积、单价、总价、付款方式等，虽然这些确实构成合同主要内容，但不可否认，一份商品房买卖合同中必然还有交房时间、交房条件、质量标准、办证期限、违约责任等同样涉及重要权利义务的条款，只有对所有条款确认无误并签字缔约后，购房者才有可能放心支付首付款，毕竟本案首付款为房款总价的30%，因此，结合按时签约承诺书中对网签前先申请签订纸质合同的约定、认购协议版本反映的购房流程以及孙利平已经支付全部首付款的事实，本院相信当时孙利平与万达城公司已经签订了正式的商品房买卖合同，认购协议已经履行完毕宣告终止，不存在解除的可能。案涉商品房于2018年8月25日办理的网签备案登记，未有经孙利平本人签字的商品房买卖合同能够相对应，虽然融创城公司主张网签系统由开发商导入信息后自动生成备案合同，无需购房者签字确认，但其所谓的导入信息应当建立在购房者已经签订书面合同的基础上，否则不具有合同效力。虽然孙利平也未能提供原合同，但其所称的当时万达城公司需要提交盖章，具有合理性和可能性，而按融创城公司所述，万达商业与融创中国达成股权转让交易后，案涉开发项目在2017年年底进行了营销方面的交接，有部分资料缺失，故不排除交接中遗失了孙利平的合同，这从本案中融创城公司既要求解除认购协议却又不能提供孙利平签订的认购协议且上诉称“认购协议丢失”也可以印证此点。综上，融创城公司提出解除认购协议、罚没定金等诉讼请求，实则为追究孙利平的预约合同违约责任，但如前所述，认购协议已经履行完毕，不存在解除的可能，一审法院未予支持并无不当。至于商品房买卖合同的履行问题，双方可另行处理。综上所述，融创城公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21440元，由融创城公司负担。本判决为终审判决。审判长  蔡利娜审判员  潘晓峰审判员  仓 勇二〇二〇年十二月二十三日书记员  蒋 懿