湖北省黄石市黄石港区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0202民初2412号原告：翁武华，男，1954年5月25日出生，汉族，住湖北省黄石市黄石港区。委托诉讼代理人：陈卫，湖北风劲律师事务所律师。被告：袁宝枝，女，1970年3月26日出生，汉族，居民身份证登记住址湖北省黄石市黄石港区，现住湖北省黄石市。被告：胡源泉，男，1991年12月26日出生，汉族，居民身份证登记住址湖北省武汉市江汉区，现住湖北省黄石市。二被告共同委托诉讼代理人：叶桢、叶宇昆，均系湖北鸣伸律师事务所律师。原告翁武华与被告袁宝枝、胡源泉债权转让合同纠纷一案，本院于2020年10月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告翁武华及其委托诉讼代理人陈卫、被告袁宝枝、胡源泉的共同委托诉讼代理人叶桢、被告胡源泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告翁武华向本院提出诉讼请求：1.判令二被告袁宝枝、胡源泉向原告支付购房款25万元，并赔偿该欠款利息82641元（从2015年5月1日起计算至2020年8月31日止）；2.本案的诉讼费用由二被告负担。事实与理由：二被告在湖北联创房地产开发有限公司购买了位于黄石市黄石港区湖滨大道138号原曼晶酒店1705室房屋。房屋面积65M2，购房款为51.1万元，二被告已支付26.1万元，尚欠湖北联创房地产开发有限公司购房款25万元及相应的违约损失。由于湖北联创房地产开发有限公司拖欠原告材料款及借款无法偿还，该公司将二被告所欠购房款25万元及相应的违约损失转让给原告。故二被告应向原告清偿上述购房款25万元及违约损失。按照中国人民银行同期五年期贷款利率计算至2020年8月底的利息损失为95040元，扣减租金后，实际还应付82641元（注：该利息损失已扣减2015年6月至12月7641元，2016年5月至10月4758元）。为维护自身合法权益，原告诉至法院。被告袁宝枝、胡源泉辩称，1.二被告与湖北联创房地产开发有限公司形成了商品房买卖合同关系。2009年4月11日，二被告与该公司签订《商品房买卖合同》。双方约定二被告以51.1万元购买该公司开发的位于黄石市黄石港区湖滨大道138号原曼晶酒店1705室房屋。二被告支付了首付款26.1万元，剩余25万元办理银行按揭。2009年3月28日，二被告与该公司签订《商品房买卖合同补充协议》，约定按照购房款总值54万元计算收益。2010年9月14日，二被告与湖北联创房地产开发有限公司、黄石曼晶酒店管理有限公司签订为期10年的《产权式酒店委托经营合同》，二被告将所购房屋委托黄石曼晶酒店管理有限公司用于酒店经营，该公司每年按二被告所购房屋资产金额的10%支付收益，湖北联创房地产开发有限公司以其自身物业为二被告提供担保。随后，黄石曼晶酒店管理有限公司在扣除湖北联创房地产开发有限公司应当收取的购房款后将剩余租金支付给二被告。所以，二被告与湖北联创房地产开发有限公司存在买卖合同关系。黄石曼晶酒店管理有限公司业已向湖北联创房地产开发有限公司支付了部分购房款。2.原告与二被告之间没有合同关系。二被告尚欠湖北联创房地产开发有限公司部分购房款，因此，该公司才是二被告的债权人，而原告并非二被告的债权人。湖北联创房地产开发有限公司并没有通知二被告债权转让一事。原告也没有证据证明其与该公司的债权转让通知了二被告。已生效的（2018）鄂0202民初249号民事判决书已认定该债权转让并未得到实际履行，原告并未取得湖北联创房地产开发有限公司对二被告的购房尾款之债权。故原告并非本案适格主体。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1.原告提交的债权转让协议系原件，能够证明本案部分事实，故对该份证据予以确认。2.原告提交的湖北联创房地产开发有限公司出具的被告差欠购房尾款及违约金的计算说明、黄石曼晶酒店管理有限公司出具的租金计算说明系原告单方制作的债权债务金额计算说明，未得到被告的认可，亦非生效裁判文书确定的金额，故对上述证据不予确认。3.原告提交的（2019）鄂02民终1136号民事判决书、（2019）鄂0202执459号执行裁定与本案不具有关联性，故对上述证据不予确认。4.被告提交的报纸、广告、回购协议、银行流水与本案不具有关联性，故对上述证据不予确认。5.被告提交的便条系其单方制作的书面材料，无其他证据相互印证，且不能单独证明本案事实，故对该份证据不予确认。6.被告提交的商品房买卖合同、补充协议、曼晶酒店购房按揭协议、产权式酒店委托经营合同、收据与原件核对无异，能够证明本案部分事实，故对上述证据予以确认。7.被告提交的银行流水与本案不具有关联性，故对该份证据不予确认。8.被告提交的（2017）鄂0202民初1522号民事判决书系生效的裁判文书，且与本案具有关联性，故对该判决书予以确认；被告提交的其他裁判文书与本案不具有关联性，故对其他裁判文书不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年4月11日，二被告与湖北联创房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定二被告购买曼晶酒店17层1705号房，建筑面积64.94平方米，商品房总价款为51.1万元，袁宝枝、胡源泉支付首付款26.1万元，余款25万元办理银行按揭；买受人逾期付款的违约责任，买受人如未按照合同规定的时间付款，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）,（1）逾期在30天之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的15%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之八的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额。2009年3月28日，双方签订《商品房买卖合同补充协议》，约定按二被告所购房屋总值54万元计算收益。2010年9月14日，二被告与湖北联创房地产开发有限公司、黄石曼晶酒店管理有限公司共同签订《产权式酒店委托经营合同》，约定二被告将上述所购房屋委托给黄石曼晶酒店管理有限公司用于酒店经营；委托经营期限从2009年3月28日起至2019年3月27日止，于每季度第一个月底向二被告支付当季度租金；黄石曼晶酒店管理有限公司将委托经营的资产金额54万元的10%作为每年的租金回报给二被告；委托经营期内，不管黄石曼晶酒店管理有限公司经营情况如何，其均须按本合同约定每年固定向二被告支付购买该房屋资产金额10%的年回报；湖北联创房地产开发有限公司以曼晶酒店一至六楼物业及其经营收益作为担保物，为二被告租金回报及回购提供担保。二被告按约向二被告湖北联创房地产开发有限公司支付首付款26.1万元,该公司出具收据，该款中包含袁宝枝、胡源泉从所购房屋之日起半年的租金收入2.7万元。其后因银行拒绝为二被告办理按揭贷款手续，二被告一直未能交纳购房余款25万元。2010年8月5日，二被告与湖北联创房地产开发有限公司签订《曼晶酒店购房按揭协议》，约定由从逐月从租金收益中扣除购房余款。在本案开庭审理过程中，二被告陈述其对该按揭协议是否已履行、如何履行均不清楚。黄石曼晶酒店管理有限公司陆续向二被告支付部分租金至2014年3月27日，共计83728.38元。2015年3月20日，原告作为甲方与湖北联创房地产开发有限公司作为乙方签订了一份《债权转让协议》，约定：由于乙方拖欠甲方材料款与借款共计人民币壹仟叁佰贰拾玖万元整，乙方无法偿还，经协商乙方将其开发的位于黄石市湖滨大道138号用于酒店经营的售卖房屋中部分购房户应交清而未交清的购房款项转让给甲方，由甲方接受该部分债权，用以冲抵乙方拖欠甲方的上述欠款。其中：1、购买位于黄石市黄石港区湖滨大道138号曼晶酒店1705室，建筑面积为65M2的购房户袁宝枝、胡源泉，应付购房款51.10万元，已付26.10万元，下欠购房款25万元及相应的违约损失，该下欠购房款25万元及相应的违约损失转让给甲方。2、拖欠的购房款的购房户待清偿完毕全部购房款及违约损失后，乙方根据甲方出具的清偿完毕通知出具购房发票。另查明，2018年7月11日，袁宝枝、胡源泉就涉案房屋租金纠纷以湖北联创房地产开发有限公司、黄石曼晶酒店管理有限公司为二被告向本院提起诉讼。同年10月26日，本院作出（2018）鄂0202民初1522号民事判决书（已生效），判决：一、黄石曼晶酒店管理有限公司及湖北联创房地产开发有限公司于本判决生效后十日内连带给付袁宝枝、胡源泉自2009年3月28日起至2015年4月30日止的租金欠款217771.62元及违约金（以217771.62元为基数，按中国人民银行同期一年以内（含一年）贷款基准利率上浮50%的130%计付自2014年3月28日起至实际给付之日止）。二、驳回袁宝枝、胡源泉的其他诉讼请求。本院认为，结合原、二被告的诉辩主张，本案的争议焦点有以下两个：1.案涉《债权转让协议》是否合法有效；2.如该协议合法有效，原告受让的债权金额如何认定。本院针对上述争议焦点，结合已查明事实作如下评述：关于原告与湖北联创房地产开发有限公司于2015年3月20日签订的《债权转让协议》是否合法有效的问题。根据《中华人民共和国合同法》第七十九条之规定，债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。本案中，湖北联创房地产开发有限公司转让的债权系其基于与二被告之间的商品房买卖合同关系产生的收取购房尾款的债权。此类债权与债权人没有人身上不可分割的关系，也不是债权人与债务人基于信任关系产生的债权；二被告与湖北联创房地产开发有限公司也未在《商品房买卖合同》中约定此债权不可转让。因此，湖北联创房地产开发有限公司可依据法律规定将合同的权利全部或者部分转让给原告。同时，根据已生效的类案（2019）鄂02民终1136号民事判决书，湖北联创房地产开发有限公司作为原债权人与原告即债权受让人间存在真实的债权债务关系。案涉《债权转让协议》系原告与该公司的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效。《中华人民共和国合同法》第八十条第一款规定“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力”，应当理解为，在债权转让通知未送达债务人时，债务人对债权让与人的清偿仍发生债务清偿的法律效果，但并不影响债权受让人取得受让债权。虽然该款法律规定的债权转让通知行为人，从广义上理解为债权转让人，但在可以确认债权转让行为真实性的前提下，亦不应否定债权受让人为通知行为人。即应以债务人是否知晓债权转让事实作为认定债权转让通知法律效力的关键。因此，原告作为债权受让人起诉债务人，并通过人民法院向债务人送达起诉状，也发生债权让与通知的法律效力。本院认定湖北联创房地产开发有限公司与原告之间的债权转让行为对二被告发生法律效力。关于原告受让的债权金额问题。二被告虽主张已将房屋租金冲抵应付湖北联创房地产开发有限公司的购房尾款及利息，但二被告对其与湖北联创房地产开发有限公司签订的《曼晶酒店购房按揭协议》是否履行、如何履行均不清楚。根据已查明事实，二被告在2018年7月11日起诉湖北联创房地产开发有限公司、黄石曼晶酒店管理有限公司要求二公司支付全部租金时并未提出双方签订了《曼晶酒店购房按揭协议》，也未提出双方有以租金冲抵购房款的约定，故法院支持其要求二公司支付全部租金的诉讼请求。即使二被告与湖北联创房地产开发有限公司确有将购房款及利息冲抵租金的约定，那么二被告作为房屋租赁合同及房屋买卖合同的当事人在2018年7月11日起诉时就已选择将房屋租赁合同纠纷与房屋买卖合同纠纷的两个法律关系所产生的债务分开计算，导致事实上上述按揭协议没有履行。故本院对被告的已将租金冲抵购房尾款及利息的意见不予采信。根据案涉《债权转让协议》及原告在诉讼请求中关于违约损失的起算时间，原告从湖北联创房地产开发有限公司受让的债权为二被告未付的购房款25万元及从2015年5月1日起计算的违约损失。关于违约损失的计算标准。原告主张按中国人民银行五年期贷款基准利率计算。结合协议书的履行情况，二被告未能及时清偿的行为给原告造成的直接损失即为该笔款项的利息损失。故原告请求依照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算利息损失并无不当。根据原告主张的利息损失的起止时间即2015年5月1日至2020年8月31日止，本院将利息计算标准确定如下：2015年5月1日至2020年8月19日期间损失的计算标准为中国人民银行同期五年期贷款基准利率；2020年8月20日至2020年8月31日期间的计算标准为同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。关于原告要求从二被告逾期支付购房款违约损失中扣除原告已收取的租金的诉讼请求。原告自认从2015年6月1日至2015年12月31日期间收取二被告租金共计7641元，从2016年5月1日至2016年10月31日期间收取二被告租金共计4758元。但上述金额并未获得二被告的认可。且是否存在逾期支付租金损失、如何计算该损失均不确定。故本案中不宜直接抵扣上述款项，原告可与二被告协商解决如何给付该款项。综上，依据《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告袁宝枝、胡源泉于本判决生效后十日内向原告翁武华偿还债权25万元及利息（1.从2015年5月1日至2020年8月19日止，以25万元为基数，按中国人民银行同期五年期贷款基准利率计算；2.从2020年8月20日至2020年8月31日止，以25万元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二、驳回原告翁武华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6288元、减半收取计3144元，由被告袁宝枝、胡源泉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审判员  向淑青二〇二〇年十二月二日书记员  陈 轩