广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0902民初5144号 原告：广西玉林裕江物业管理有限公司，住所地：玉林市胜利路****。统一社会信用代码：91450900071996466X。 法定代表人：黎严敏，该公司总经理。 委托诉讼代理人：凌琳，广西纳百川律师事务所律师。 被告：玉林市嘉和国际城小区业主委员会，地址：玉林市玉州区二环北路**。 业主委员会主任：钟开广。 委托诉讼代理人：陈东焕，广西红火律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁国森，广西红火律师事务所律师。 原告广西玉林裕江物业管理有限公司（下称裕江物业）诉被告玉林市嘉和国际城小区业主委员会（下称嘉和业委会）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月14日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年10月14日公开开庭进行了审理。原告广西玉林裕江物业管理有限公司的委托诉讼代理人凌琳，被告玉林市嘉和国际城小区业主委员会的主任钟开广及其委托诉讼代理人陈东焕、梁国森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告广西玉林裕江物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认被告解除与原告签订的《玉林市嘉和城商住小区物业管理服务合同》的行为无效；2.判决被告赔偿因提出解除合同而给原告造成的损失（损失计算方式：从提出解除通知之日起，按4306.53元/天计算至判决之日止。该损失暂计至2020年8月27日为34452.24元；3.判决被告承担律师费10000元；4.判决本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年3月，被告向社会公开招投标，为嘉和国际城小区选任新的物业服务公司。2019年3月27日，原告中标该项目，被告向原告签发《中标通知书》。2019年4月20日，原、被告签订《玉林市嘉和城商住小区物业管理服务合同》，合同约定了原告服务期限自2019年5月1日起至2022年4月30日止。合同还对双方的权利义务做了明确约定。因该小区原物业迟迟不肯退场，原告于2019年6月1日才得以进驻该小区，开始为该小区提供物业管理服务。2020年8月20日，被告以原告不缴纳履约保证金、未分配广告收益、未完成消防器材更换等为由，向原告发出《关于解除与裕江物业管理有限公司签订的服务合同通知》，告知原告，双方于2019年4月20日签订的《玉林市嘉和城商住小区物业管理服务合同》将于2020年8月31日解除，原告需在2020年9月10日前做好交接工作。被告向原告提出解除通知后，便向该小区业主扩散该通知，业主知悉后，便不再向原告缴纳物业费。原告认为，原告在合同期内，已按合同约定提供物业管理服务，履行了行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务。被告解除通知中所提到的解除事由，并不是事实，该些事由，原告都己经履行，不存在不作为的情形，原告对被告解除的行为不予认可。反而是被告扩散解除的通知，原告无法收取物业费，须垫付资金维护物业服务正常进行。为此，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请贵院判决支持原告的诉讼请求。 被告玉林市嘉和国际城小区业主委员会辩称，其解除的合同行为合法有效，因原告严重违反了中标合同和服务合同的约定，经业委会提出整改通知后原告拒不整改，由此其向原告发出解除通知，合法有效。本案的律师费不应由被告承担。被告就解除本案的物业管理合同符合法律规定和广大业主的意愿，解除合同之前，业委会召开多次业主代表大会，并且经小区业主以及小区的面积50%以上同意，符合物业管理的规定以及合同法规定的解除合同的法律规定，业委会代表业主提出解除合同符合广大业主的意愿，从原告被告提供的证据表明，七、八月到庭审前的这段时间，广大业主对物业公司存在有很大意见，对物业公司拒交物业管理费，以及要求物业公司搬离退出小区，原因是物业公司没有履行物业服务合同的义务。关于原告的损失没有任何依据，是原告方违反合同约定，属于根本违约，伤害了广大业主的权益，对小区造成了很大破坏，其主张的损失没有事实和法律依据。请求驳回原告的诉请。 经审理，本院确认以下法律事实： 被告玉林市嘉和国际城小区业主委员会成立于2018年1月7日，有效期至2021年1月6日。玉林市雄伟物业管理有限公司和玉林市嘉和国际城开发企业于2016年5月签订前期物业管理服务合同，约定由玉林市雄伟物业管理有限公司为嘉和国际城小区提供物业管理服务，该合同已于2018年5月到期。合同到期后，被告向社会公开招投标选聘新物业服务公司。2019年3月27日，原告裕江物业中标成为该小区新的物业管理服务公司。2019年4月20日，被告与原告签订《玉林市嘉和城商住小区物业管理服务合同》，约定原告裕江物业的服务期限自2019年5月1日起至2022年4月30日止。由于玉林市雄伟物业管理有限公司一直不愿意清算和移交其管理期间的账目及办公场所，经过政府多个主管部门和小区业委会的协助并经社区同意，将小区的社区用房暂借给原告使用，原告于2019年6月1日进驻嘉和国际城，开始对小区进行实际管理。在合同履行期间，嘉和业委会主任钟开广及嘉和国际城小区部分业主与原告分别于2019年7月12日、7月19日、7月26日、8月2日开会讨论嘉和国际城小区的门禁道阀、汽车、电车出入、完善康乐设施、公摊电费的均摊方法、化粪池清理费用、道阀门口改造效果图、监控设备以及广场电车停放点的设置等问题。被告及嘉和国际城小区的部分业主亦多次开会讨论合同履行的相关问题。被告也曾多次就合同履行中的问题向原告发出通知，但原被告双方就合同履行中的部分问题未能达成一致意见。2020年8月16日晚上，被告嘉和业委会的委员及部分业主共计39人经开会讨论后决定于2020年8月31日24时正式中止或（解除）裕江物业对本小区的服务合同，并于会议结束后3天内发中止合同通知书到裕江物业处。2020年8月20日，被告向原告送达一份《关于解除与裕江物业管理有限公司签订的服务合同通知》。在被告向原告发出解除通知前后、截至2020年国庆节放假期间，被告组织相关人员开展入户签字，部分业主在被告提供的玉林市城北嘉和城小区同意解除裕江物业公司服务合同业主联名表上签字。 本院认为，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十四条的规定，当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。因此，原告在接到解除通知书三个月内提出异议，要求确认该解除行为是否有效，符合上述法律规定。 关于被告解除与原告签订的《玉林市嘉和城商住小区物业管理服务合同》的行为是否有效的问题。本院认为，应确认被告作出解除行为的程序是否符合相关法律规定。依据《物业管理条例》第十一条第(四)项“选聘和解聘物业服务企业”应由业主共同决定的规定，作出上述解除与原告签订的《玉林市嘉和城商住小区物业管理服务合同》的行为应当召开业主大会予以决定。《物业管理条例》第十四条规定：“召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录。”经过庭审调查，2020年8月16日晚上，被告召开关于讨论是否终止裕江物业服务合同的会议只有44人参加，且到会的只有39人同意解除（或终止）裕江物业对嘉和国际城小区的服务合同，而被告在庭审中自认该小区共有1088户业主，此次开会没有告知居民委员会。被告虽然提供了有695名业主签字同意解除裕江物业公司服务合同业主的联名表，但签字的695人是否本人签字、是否是业主的真实意思表示均无法证实，而且也有业主在小区微信群里明确提出被告拿给其签名的表，其不清楚里面的内容，声明所签名字印手印作废，被告所提供的证据不足以证明被告得到半数以上业主的同意解除合同。在此情况下，被告即代表业主大会作出了解除与原告签订的《玉林市嘉和城商住小区物业管理服务合同》决定，违反了上述法律规定，应属于超越自身权限作出决定，故其作出的解除行为应属于无效。 原告要求被告赔偿经济损失及律师费，但没有提供证据予以证明，本院不予支持。 综上，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十四条、《物业管理条例》第十一条第(四)项、第十四条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告玉林市嘉和国际城小区业主委员会解除原告广西玉林裕江物业管理有限公司与被告玉林市嘉和国际城小区业主委员会于2019年4月20日签订的《玉林市嘉和城商住小区物业管理服务合同》的行为无效； 二、驳回原告广西玉林裕江物业管理有限公司的其他诉讼请求。 本案本诉受理费911元，减半收取456元，由被告玉林市嘉和国际城小区业主委员会负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院或玉林市中级人民法院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提起副本，上诉于玉林市中级人民法院。 审 判 员 高斯宜 二〇二〇年十二月十日 法官助理 梁丹凤 书 记 员 蒋令华