广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终25426号上诉人（原审原告，反诉被告）：付光耀，男，1987年10月9日出生，汉族，身份证住址广州市萝岗区。被上诉人（原审被告，反诉原告）：城市社区服务集团（西安）有限公司，住所地西安经济技术开发区凤城二路**三彩大厦**。法定代表人：张智军。上诉人付光耀因与被上诉人城市社区服务集团（西安）有限公司（以下简称城市社区公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初17292号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月28日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员黄春成独任审理，于2020年12月10日公开开庭进行审理。上诉人付光耀到庭参加了诉讼，被上诉人城市社区公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。付光耀上诉请求：1.改判一审判决第二项为城市社区公司向付光耀支付未付之租金14891.5元（至实际返还之日2020年9月6日），支付电费518.09元；2.改判一审判决第四项为城市社区公司向付光耀支付违约金13035元，退还服务费1300元；3.城市社区公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、关于未支付的租金。一审判决第二项租金计算截止日期有误，应当按照城市社区公司实际交付房屋日期（2020年9月6日）计算，而不应按照一审开庭日期计算。具体计算方式如下：1.2月18日至3月17日，未付租金：4345-395×3=3160；2.6月18日-8月17日，未付租金：4345×2=8690；3.8月18日-9月6日，未付租金：4345×1.05×20/30=3041.5，合计14891.5元。二、关于违约金问题。一审不予支持付光耀要求城市社区公司赔偿3月的租金作为违约金的诉请请求，缺乏事实依据。因为城市社区公司并未提供其经营受疫情影响确实出现困难的证据，一审判决违背以事实为依据，以法律为准绳的审判标准。三、关于退还服务费1300元。城市社区公司在付光耀的房屋内张贴其公司的海报，在清理这些海报的时候，导致墙面受损，重新粉刷支付1000元。城市社区公司在返还房屋时，拒不清扫房屋。事后，付光耀清洁房屋支付300元，上述费用总计1300元，应当在服务费中扣除，返还付光耀。综上，请求二审法院予以改判。城市社区公司经本院依法传唤未到庭答辩。2020年7月10日，付光耀向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.解除付光耀与城市社区公司于2019年8月15日签订的《房屋托管合同》，并返还房屋，恢复原状；2.城市社区公司向付光耀支付未付之租金17563.675元（2020年1月18日至2月17日4345元、2月18日至3月17日3160元、6月18日至8月17日8690元、8月18日至8月26日1368.675元），支付违约金13035元，支付电费518.09元；3.付光耀不予退还城市社区公司押金；4.城市社区公司退还2020年1月份房屋租金抵扣的服务费4345元；5.城市社区公司承担本案的诉讼费用。城市社区公司向一审法院提起反诉请求：1.城市社区公司分期支付付光耀未付租金6056.66元；2.付光耀承担本案的反诉费。一审法院经审理查明：2019年8月15日，付光耀（甲方）与城市社区公司广州分公司（乙方）签订了《房屋托管合同》，约定：甲方将坐落在广州市白云区鹤龙街道汇贤街106号时代玫瑰园205室（以下简称涉案房屋）的房屋托管给乙方。该房屋用途为乙方经营长租、短租或配套项目。拖管期限内，甲方全权委托乙方或乙方指定的第三方负责房屋的经营管理，乙方向甲方提供房屋托管服务，并收取相应的托管服务费。合同期内甲方每年支付乙方一个月的托管服务费，此费用直接用每年春节当月租金冲抵，互不支付。拖管期内，乙方自行决定与承租方的租金金额，空租风险或溢价收益与甲方无关，甲方不承担风险。本合同托管期合计24个月，自2019年8月18日至2021年8月17日止，甲方实收租期22个月，冲抵服务费二个月。月租金为4345元，押金为4345元。本合同起租日前三天内乙方向甲方支付押金和首次租金，以后每月25日乙方支付甲方租金。租金每12个月固定递增5%。托管期内，乙方需提前解除托管的，应提前三十日通知甲方，并按3个月租金标准的违约金赔偿甲方，甲方收取的押金不予退还。因乙方原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的（甲乙双方约定的免租期除外），甲方要求解除合同，乙方应按3个月租金标准的违约金支付给甲方，甲方收取押金不予退还。上述合同签订后，城市社区公司向付光耀支付了4345元的押金，付光耀将涉案房屋交付给城市社区公司使用。城市社区公司陈述其承租涉案房屋后，该房屋一直空置，未出租给他人使用。付光耀则陈述城市社区公司将涉案房屋用作该公司工作人员的办公室使用。2020年2月27日，付光耀与（甲方）城市社区公司广州分公司（乙方）签订了《补充协议》，约定：受新冠疫情影响，乙方未支付甲方1个月的租金，合计4345元，该租金乙方承诺在2020年3月至2021年1月期间分期进行支付，每个月支付395元，其他合同条款不变。城市社区公司提交该公司工作人员于2020年8月7日与付光耀通话的电话录音，城市社区公司的工作人员提出要求无责解约、押金抵扣一个月的空置期、租金计算到2020年8月7日等解约条件，并提出将核算出一个具体的金额后，分期支付给付光耀。付光耀要求城市社区公司核算出具体的金额，并将解约协议及分期付款协议发给付光耀看，确定后再按照协议执行，并要求城市社区公司在一周之内将核算好的金额发给其。城市社区公司表示其会尽快处理。现城市社区公司未能提供证据证实其在2020年8月7日之后将解约协议发给付光耀，且付光耀否认城市社区公司的员工在2020年8月7日以后有再与其联系过。本案一审审理过程中，城市社区公司确认其未向付光耀支付2020年1月18日至2月17日的租金，但主张该期间的租金双方合同约定的抵扣服务费，故其不需要支付；确认2020年2月18日至3月17日的4345元租金确认仍有3160元未支付；确认未支付2020年6月18日及此后的租金。本案一审于2020年8月26日开庭，一审法院要求付光耀与城市社区公司的工作人员于一审庭审结束后前往涉案房屋办理交接手续，双方于该日在涉案房屋内签署了物品交割单，但城市社区公司并未将该公司放置在涉案房屋内物品搬离，直至2020年9月6日，城市社区公司才将物品搬离并将房屋腾退给付光耀。另查明，2020年1月，新型冠状病毒感染的疫情(以下简称新冠疫情)爆发。2020年1月23日，广东省新型冠状病毒感染的××疫情防控工作领导小组决定启动重大突发公共卫生事件一级响应，后决定自2月24日9时起将新冠疫情防控应急响应级别调整为二级响应，自2020年5月9日零时起将新冠疫情防控应急响应级别调整为三级响应。还查明，城市社区公司广州分公司已于2020年6月4日办理注销手续。一审法院认为，付光耀撤回要求城市社区公司将涉案房屋恢复原状的诉讼请求，一审法院依法裁定予以准许，一审法院就此不再另行制作裁定书。付光耀与城市社区公司广州分公司于2019年8月15日签订的《房屋托管合同》是双方当事人真实意思的表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当遵守履行。城市社区公司广州分公司系城市社区公司的分支机构，该分支机构注销后，付光耀现向城市社区公司主张合同权利，一审法院予以支持。现付光耀与城市社区公司均同意解除《房屋托管合同》并同意交接房屋，故一审法院对付光耀要求解除合同的诉讼请求予以支持。关于付光耀要求返还涉案房屋的诉讼请求，因在本案一审庭审后，双方已经对涉案房屋进行了交接，付光耀已近收回了涉案房屋，故对该项诉讼请求一审法院不予支持。城市社区公司对付光耀主张的电费518.09元无异议，一审法院对付光耀的该项诉讼请求予以支持。本案争议的焦点是城市社区公司应当支付租金的数额，以及城市社区公司是否应当承担违约责任。关于城市社区公司应当支付的租金数额的问题。城市社区公司对付光耀主张的2020年2月18日至3月17日剩余未付租金3160元，6月18日至8月7日的租金无异议，一审法院予以支持。《房屋托管合同》约定合同期内，付光耀每年支付城市社区公司一个月的托管服务费，此费用直接用每年春节当月租金冲抵，互不支付。故2020年1月18日至2月17日的租金与城市社区公司一个月的托管服务费相抵消后，城市社区公司并不需要向付光耀支付，付光耀要求城市社区公司支付该期间租金的诉讼请求一审法院不予支持。城市社区公司抗辩称付光耀同意租金计算至2020年8月7日的抗辩意见，根据城市社区公司提交的录音可知，城市社区公司当时提出了解约方案，但对于应当支付的租金金额及分期支付的期限等双方均未能达成一致意见，付光耀要求城市社区公司尽快将核算的金额及解约协议发送给其，根据其意思表示，付光耀需要看到具体的金额及分期支付的期限后才能确定是否签署解约协议，现并无证据证实双方在2020年8月7日以后签署了解约协议，即双方并未就解约事宜及后续事宜达成一致意见，城市社区公司主张租金计算至2020年8月7日的抗辩意见依据不足，一审法院不予采纳。由于截至2020年8月26日，城市社区公司均未将涉案房屋腾退并交还给付光耀，付光耀要求城市社区公司支付2020年8月8日至2020年8月26日的租金的诉讼请求一审法院予以支持。据此，城市社区公司应当向付光耀支付租金13174.52元（3160元+4345元/月×2+4345元/月×105%×9天÷31天=13174.52元）。城市社区公司要求分期支付租金的反诉请求一审法院不予支持。关于城市社区公司是否应当承担违约责任的问题。城市社区公司的经营模式系向不同的出租方承租房屋后，转租房屋赚取房屋差价，城市社区公司主张涉案房屋对其而言属于经营性用房的意见一审法院予以采纳。新冠疫情属于不可抗力，城市社区公司主张疫情及其防控措施导致该公司房屋出租率降低，经营困难的意见一审法院亦予以采纳，但新冠疫情并未导致双方合同目的无法实现，城市社区公司并无权以不可抗力为由主张解除合同。针对疫情的不利影响，城市社区公司在疫情发生后亦积极与付光耀协商分期支付租金，双方于2020年2月27日就疫情的影响签署了《补充协议》，约定2020年2月18日至3月17日的租金4345元在2020年3月至2020年1月期间分11期支付。但城市社区公司在上述《补充协议》签订后，仅支付了3期租金，并未按时支付剩余租金；且城市社区公司并未按照合同约定支付2020年6月18日以后的租金，其行为已经构成违约。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第（二）项“疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。合同依法变更后，当事人仍然主张部分或者全部免除责任的，人民法院不予支持”的规定，城市社区公司并无权以经营困难为由要求解除合同，且城市社区公司与付光耀依法达成变更租金支付期限的协议后，城市社区公司并未按照变更后的协议履行合同，已构成违约，付光耀有权要求解除合同。对于城市社区公司的违约责任，根据双方合同约定，付光耀有权没收已收取的押金，城市社区公司还须另行赔偿3个月的租金作为违约金给付付光耀。但考虑到受疫情影响，城市社区公司经营受疫情影响确实出现困难，而此次疫情的发生确实属于不可抗力，根据公平原则和风险共担原则，一审法院酌情对违约金进行调低，判令付光耀公司有权没收城市社区公司所交纳押金4345元。对于付光耀要求城市社区公司赔偿3月的租金作为违约金的诉讼请求不予支持。对于付光耀要求城市社区公司向其退还2020年1月份房屋租金抵扣的服务费4345元的诉讼请求。根据《房屋托管合同》的约定，合同期内付光耀每年支付城市社区公司一个月的托管服务费，此费用直接从每年春节当月租金抵扣。考虑到双方合同实际履行期限已经超过一年，城市社区公司依照双方合同约定收取一个月的托管服务费符合双方约定，付光耀现要求城市社区公司退还托管服务费的诉讼请求依据不足，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十七条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》的第三条第（二）项之规定，判决如下：一、解除城市社区公司与付光耀之间签订的《房屋托管合同》；二、在判决生效之日起五日内，城市社区公司向付光耀支付租金13174.52元，电费518.09元，以上合计13692.61元；三、付光耀有权没收城市社区公司支付的押金4345元；四、驳回付光耀的其他诉讼请求；五、驳回城市社区公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费397.58元，由付光耀负担272.11元，城市社区公司负担125.47元；反诉受理25元，由城市社区公司负担。本院二审期间，付光耀向本院提交以下证据：1.羊城晚报关于广州第二季度GDP增速转正的报道；2.央广网关于广州第三季度GDP增7.9%的报道；3.城市社区公司微信公众号中发布的公司准备上市的网页，证据1-3共同拟证明：城市社区公司的经营状况良好，不存在经济困难的情形，因此不应调整违约金。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”。根据双方的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为：一、违约责任的认定；二、付光耀主张城市社区公司支付租金至2020年9月6日应否支持。关于焦点一。双方对于一审法院认定城市社区公司未按时支付租金构成违约，以及无权以经营困难为由解除合同，并支持付光耀要求解除合同的诉请，均无提出上诉，本院二审不予审查，予以认可。关于违约责任问题。双方合同约定，因城市社区公司原因导致其不支付或者不按照约定支付租金达30日的，付光耀要求解除合同的，付光耀收取的的押金不予退还，城市社区公司还需另行赔偿3个月的租金作为违约金给付光耀。但是，因受新冠疫情及政府防控措施的影响，经营者的经营均受到较大影响，而新冠疫情属于不能预见、不能避免且不能克服的不可抗力客观情况，故城市社区公司逾期支付租金事出有因，不属于恶意违约，因此，一审法院根据公平原则和风险共但的原则，酌情对违约金标准予以调整为付光耀没收城市社区公司缴纳的押金，并无明显不当，本院予以维持。关于焦点二。关于房屋交接问题。一审法院于2020年8月26日庭审中要求双方在庭审结束后办理房屋交接手续，双方也于当天在涉案房屋内签署了物品交割单。据此，双方关于涉案房屋的交接手续已经办妥，付光耀应及时收回房屋。至于城市社区公司未及时搬离物品直到9月6日才腾退房屋的问题，如上所述，城市社区公司已向付光耀支付了违约金，该违约金足以弥补付光耀上述损失。故对于付光耀该上诉理由，本院不予支持。至于付光耀二审提交的证据，不能证明其主张，本院不予采信。综上所述，付光耀的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费162.5元,由上诉人付光耀负担。本判决为终审判决。审判员  黄春成二〇二〇年十二月十八日书记员  张 旭彭诗敏