天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津03民终5438号上诉人（原审被告）：天津海瑞物业管理有限公司，住所地天津市滨海新区塘沽大连道东海云天**。法定代表人：武海艳，经理。委托诉讼代理人：高喜燕，女，该公司员工。委托诉讼代理人：薛刚，天津立人律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吕永志,男，1966年6月16日出生，汉族，住天津市滨海新区。上诉人天津海瑞物业管理有限公司（以下简称海瑞公司）因与被上诉人吕永志房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院(2020)津0116民初25062号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月19日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依法进行了审理。本案现已审理终结。海瑞公司上诉请求：1.撤销一审判决,改判驳回吕永志一审全部诉讼请求;2.一、二审案件受理费由吕永志承担。事实和理由：吕永志作为承租人，按相关规定应将拆改装修设计方案上报政府相关管理部门审批通过后进行施工,审批不通过可以不租或退租房屋,吕永志如未经审批就进行拆改装修并使用,应自己承担损失。吕永志改造房屋过程中和改造后的安全问题应自己负责,吕永志被消防部门查封,是其消防现状不符合相关管理部门的要求,应自行承担责任。协议没有约定消防由海瑞公司负责,也没约定海瑞公司需要承担消防不合格的责任。由于2017年12月北京、天津相继发生火灾的原因,有关部门发布公告治理,要求宾馆、公寓停止违法经营,海瑞公司为了配合政府治理,针对属于因违法停止经营的租户发布了有关自愿解除协议的通知,只是希望吕永志办理交房结算手续,避免继续交租金的损失,也符合政府部门安全管理要求。吕永志既不办理交房结算,还要继续经营,才被消防管理部门查封。海瑞公司租给吕永志房屋时,该房屋已通过消防验收，吕永志自行对承租房屋进行装修改造时未向消防部门申请审核,也从未通知海瑞公司。故其被停止营业的原因系自身装修改造消防不合格造成,与海瑞公司无关。吕永志辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。吕永志的经营是合格的，没有拆改房屋，吕永志不在被关停的范围内，是海瑞公司停水停电导致无法经营。吕永志向一审法院起诉请求：1.判令海瑞公司支付吕永志违约金90000元、返还房屋押金60000元；2.本案诉讼费由海瑞公司承担。一审法院认定事实：2012年11月9日海瑞公司与天津开发区五正方建筑工程发展有限公司（以下简称五正方公司）签订《公寓租赁合同》，五正方公司将坐落于开发区海通街80号开发区工人公寓出租给海瑞公司，租赁期限为5年，自2013年3月31日至2018年3月31日，年租金312万元。2012年11月17日海瑞公司与吕永志签订《房屋租赁合同》，海瑞公司将海通街80号3号楼101、二层201至226房间出租给吕永志，租赁期限为5年，自2013年1月1日至2017年12月31日，年租金339700元，押金60000元。2013年3月21日双方签订《房屋租赁合同补充协议》，海瑞公司将海通街80号3号楼307-315、316-321房间及316号房间旁男女卫生间、楼梯间租赁给吕永志，年租金131400元，增加租赁的房屋适用2012年11月17日签订的《房屋租赁合同》条款。2017年1月30日吕永志、海瑞公司签订《房屋租赁合同》，合同约定，吕永志（承租方，乙方）承租海瑞公司（出租方、甲方）3号楼（物业楼）一层101房间、二层全部及三层307-315、316-321房间及卫生间楼梯间，合计面积1229.8平方米，租赁期自2017年2月1日至2018年3月31日，年租金为360000元，租金按年支付，提前1个月支付，逾期支付，逾期一日，则需按年租金千分之五支付滞纳金；押金60000元，租赁关系终止时，押金除用以抵充合同约定承租方承担的水、电、采暖、物业、通讯等费用外，剩余部分无息返还承租方；有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金3倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：1.甲方未按时交房房屋，经乙方催告30日内仍未支付的，2.甲方交付的房屋不符合本合同约定，致使不能实现租赁目的的，3.乙方未征得甲方同意改变房屋用途，致使房屋损坏的，4.因乙方原因造成房屋主体机构损坏的，5.因乙方未征得甲方同意，无故拖欠租金15天；甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应向乙方支付3个月的租金作为赔偿，乙方中途擅自退租的，乙方应向甲方支付3个月的租金作为赔偿且押金不予退还。2017年11月4日五正方公司张贴告示，主要内容是告知五正方公司为工人村公寓的出租方，针对公寓存在的安全隐患及混乱管理现状，五正方公司通知各商户及租户，五正方公司与海瑞公司签订的《公寓租赁合同》于2018年3月31日到期，合同到期后五正方公司将收回房屋交由政府处置，不再继续经营，经各商户及租户做好相应腾退准备工作，自本告示发出之日起至2018年3月31日为过渡期，请各商户及租户配合做好过渡期的公寓安全生产管理工作，杜绝发生任何安全生产及其他责任事故，即日起，各商户及租户不再与海瑞公司签订超过2018年3月31日租赁期限的租赁合同，若明知续签或新签，自行承担相应损失。2017年12月1日天津开发区安全生产管理局等七部门联合发布《开发区工人新村宾馆公寓清退告知书》，告知为吸取北京大兴11.18重大火灾事故教训，开发区工委、管委会决定对海通街80号工人新村进行集中清理整治，自即日起至12月3日，宾馆、旅店、公寓等立即停止违法经营活动，住宿人员自行搬离，逾期不停止违法经营活动，相关部门立即查封和取缔。2017年12月7日海瑞公司张贴《通知》，鉴于政府各部门安全治理规定，通知各租户如果不符合相关管理要求，属于停止营业的租户，海瑞公司自愿解除合同，房屋租金和暖气费只收到2017年11月30日，请各租户尽快到物业办理租金结算工作。2017年12月，海通街80号旅馆、公寓因违反消防规定，被消防部门依法查封。2018年6月14日五正方公司向一审法院提起诉讼，起诉要求海瑞公司、吕永志共同腾空天津市滨海新区海通街80号3号楼，一层101、二层全部、三层307-315、316-321及卫生间、楼梯间房屋，共同支付上述房屋自2018年4月16日至实际腾空之日的房屋占用损失费。该案中，海瑞公司辩称，租赁合同已到期，没有占用诉争房屋，诉争房屋由吕永志一直占用，自2017年12月吕永志已停止交付租金；吕永志辩称，签订租赁合同后，投资巨大，未获得合理赔偿不具备腾房条件。2018年11月29日一审法院作出（2018）津0116民初82648号民事判决书，判决吕永志迁出诉争房屋，按租金标准支付五正方公司自2018年4月16日至实际交还之日的房屋占有使用费。2019年8月27日海瑞公司向一审法院提起诉讼，起诉要求吕永志给付租金、水电费94171元，房屋占用使用费116100元。2020年3月6日一审法院作出（2019）津0116民初83983号民事判决书，认定海瑞公司已表示收取租金至2017年11月30日，对海瑞公司主张2017年12月1日之前的租金不予支持；自2017年12月1日至2018年3月31日房屋占用费为40477元，海瑞公司应退还吕永志押金数额高于上述数额；关于水电费，海瑞公司未提交吕永志实际使用水电的数量，且未由双方对欠付水电费数额进行确认的证据材料，判决驳回海瑞公司的全部诉讼请求。为解决开发区海通街80号房屋租赁问题，2020年8月8日五正方公司与吕永志（承租人）签订补偿协议，协议约定，协议订立后3日内承租人搬走商务留住人员，腾空房屋，并向五正方公司退还房屋，五正方公司于实际收回房屋10个工作日内给付承租人前期停业损失补偿款600000元，承租人与其他第三方之间的纠纷与五正方公司无关。2012年11月17日吕永志向海瑞公司交纳定金60000元，后期双方协商将定金转为押金。2017年1月1日至2017年12月31日吕永志交付租金的金额，海瑞公司主张吕永志已交270000元。海瑞公司提交了部分收据包括：2017年3月13日20000元，5月15日30000元、6月15日7000元、6月17日23000元、7月15日30000元、8月15日30000元、9月15日30000元，吕永志提交部分转账记录包括：10月15日20000元、11月17日10000元、11月28日10000元。庭审中，海瑞公司、吕永志对海瑞公司应退还吕永志19523元押金（60000押金-40477元房屋占有费）均无异议。一审法院认为，吕永志、海瑞公司签订的2017年1月30日《房屋租赁合同》不违反法律、行政法规的规定，合法有效，当事人应按合同约定履行合同义务。合同履行期内，因涉案房屋存在消防隐患，海瑞公司发布自愿解除合同的《通知》，该通知具有解除合同的意思表示。2017年12月涉案房屋因不符合消防规定被消防部门依法查封，导致《房屋租赁合同》无法继续履行，出租方海瑞公司存在违约行为，应承担相应的违约责任。综合考虑合同性质、履行情况、海瑞公司违约情节，违约金金额应为25714元（合同约定租赁期为14个月，未履行4个月，月租金3倍的违约金为90000元，4个月÷14个月×90000元=25714）。一审法院生效的（2019）津0116民初83983号民事判决书，认定海瑞公司已表示收取租金至2017年11月30日，对海瑞公司主张2017年12月1日之前的租金不予支持，并确认吕永志应支付海瑞公司自2017年12月1日至2018年3月31日房屋占用费40477元。庭审中，海瑞公司、吕永志对海瑞公司应退还吕永志19523元押金（60000押金-40477元房屋占有费）亦无异议。故，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，一审法院判决：“被告天津海瑞物业管理有限公司于本判决生效后十日内给付原告吕永志违约金25714元、返还吕永志房屋押金19523元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费减半收取计1650元，由原告吕永志负担1152元，由被告天津海瑞物业管理有限公司负担498元”。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。海瑞公司提交证据一消防验收意见书，证明案涉房屋经消防验收合格；证据二海通街商户消防安全承诺书，证明吕永志承诺不拆改房屋结构，场所改建、内部装修或变更用途等情况上报公安消防部门并经审批合格后，方可继续营业；证据三安全义务巡查监督公约，证明吕永志认可海通街80号成立参与安全巡查；证据四火灾隐患告知书六份，证明吕永志也有一份同样的告知书；证据五吕永志交纳租金统计表，证明吕永志至今还欠付租金；证据六购电凭证及收回购电卡的收条，证明截至2018年4月，海瑞公司正常交纳电费，未有发生停电情况；证据七（2020）津0116民初28367号民事判决书，证明海瑞公司正常供水供电。吕永志质证意见，认可证据一、三，不认可证据二、四、五、六、七，证据二没有吕永志签字确认，证据四未收到过消防隐患告知书，证据五一审中已经查清事实，海瑞公司欠付押金。证据六、七海瑞公司的工作人员把电断了，海瑞公司目前还欠自来水公司近6万元。吕永志提交证据一消防安全检查合格证，证明吕永志经营的旅馆有消防合格证。证据二情况一览表，证明吕永志经营的旅馆不在被清退之列。海瑞公司质证意见，对两份证据均不认可，证据一吕永志总计租赁面积是1200余平方米，而该合格证载明面积为750平方米，吕永志租赁的其他房屋未获得消防验收。证据二吕永志应当收到火灾隐患告知书。二审中，本院依海瑞公司的申请，本院出具律师调查令，向天津市滨海新区公安消防支队调取吕永志的火灾隐患告知书，未调取到该证据。对上述证据，本院认证意见如下：海瑞公司提交的证据一、证据三本院予以确认，证据二、证据五均系海瑞公司单方制作，本院不予采信，证据四、六、七与本案不具有关联性，本院不予采信。吕永志提交的证据，均不能实现其证明目的，本院不予采信。本院认为，本案的争议焦点为海瑞公司是否应当给付违约金及退还房屋押金。关于违约金的问题，本院认为，海瑞公司与五正方公司签订《公寓租赁合同》，五正方公司将坐落于开发区海通街80号开发区工人公寓出租给海瑞公司，海瑞公司提交的建设工程消防验收意见书，可以证实该工程消防验收合格。吕永志承租案涉房屋，合计承租面积1229.8平方米，天津市滨海新区公安消防支队为吕永志出具的消防安全检查合格证的证载面积为750平方米，吕永志提供的证据不足以证实其承租的全部房屋经消防安全检查合格。2017年12月1日天津开发区安全生产管理局等七部门联合发布《开发区工人新村宾馆公寓清退告知书》，告知为吸取北京大兴11.18重大火灾事故教训，开发区工委、管委会决定对海通街80号工人新村进行集中清理整治，要求宾馆、旅店、公寓等立即停止违法经营活动，住宿人员自行搬离，逾期不停止违法经营活动，相关部门立即查封和取缔。综上，吕永志提交的现有证据无法证实其租赁的房屋被有关部门查封，系因海瑞公司的违约行为造成，且吕永志已自五正方公司处获得损失补偿款600000元，故吕永志要求海瑞公司支付违约金，依据不足。一审法院支持吕永志该部分诉讼请求，欠妥，本院予以纠正。关于房屋押金的问题，本院认为，吕永志应向海瑞公司支付房屋占用费40477元，已经生效的民事判决予以确认，本案一审中海瑞公司亦认可该事实。二审期间，海瑞公司不认可吕永志欠付房屋占用费的数额，其实质是否定前诉的裁判结果，故海瑞公司的该项上诉请求，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，海瑞公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销天津市滨海新区人民法院（2020）津0116民初25062号民事判决；二、本判决生效后十日内，天津海瑞物业管理有限公司返还吕永志房屋押金19523元；三、驳回天津海瑞物业管理有限公司的其他上诉请求；四、驳回吕永志的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1650元，由吕永志负担1435元，由天津海瑞物业管理有限公司负担215元。二审案件受理费3300元，由吕永志负担566元，由天津海瑞物业管理有限公司负担2734元。本判决为终审判决。审判长 王 欣审判员 阎 涛审判员 姜腾飞二〇二〇年十二月二十一日法官助理姜玉姝书记员高志扬附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；