海南省高级人民法院   民事判决书   (2019)琼民终111号   上诉人（原审被告、执行案外人）：李岩，男，汉族，1973年10月11日出生，现住海南省乐东县。   委托诉讼代理人：高杰，海南瑞依律师事务所律师。   被上诉人（原审原告、申请执行人）：海南柏盈实业投资有限公司。住所地：海南省海口市龙昆北路**龙珠大厦****。   法定代表人：孙崇格，该公司总经理。   委托诉讼代理人：邢佰峰，海南外经律师事务所律师。   被上诉人（原审被告、被执行人）：乐东金地房地产开发有限责任公司。。住所地：海南省乐东黎族自治县尖峰镇岭头村龙沐湾雨林海景公馆   法定代表人：熊风，该公司总经理。   被上诉人（原审被告、被执行人）：三亚圣义海达房地产开发有限公司。。住所地：海南省三亚市河**红沙社区紫豪海景酒店**   法定代表人：王海达，该公司董事长。   上诉人李岩因与被上诉人海南柏盈实业投资有限公司（以下简称柏盈公司）、乐东金地房地产开发有限责任公司（以下简称金地公司）、三亚圣义海达房地产开发有限公司（以下简称圣义海达公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服海南省海口市中级人民法院（以下简称一审法院）（2018）琼01民初821号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2019年2月26日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。因本案执行依据的（2018）琼民终51号民事判决被最高人民法院（2018）最高法民申4378号民事裁定指令再审，本案必须以前述再审案件的审理结果为依据，而该案尚未审结，故本院于2019年3月14日以（2019）琼民终111号民事裁定中止对本案的审理。前述再审案件审理完毕后，本院于2020年11月7日恢复对本案的审理，并于2020年12月7日公开开庭审理了本案。上诉人李岩的委托诉讼代理人高杰，被上诉人柏盈公司的委托诉讼代理人邢佰峰到庭参加诉讼。被上诉人金地公司、圣义海达公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。   李岩上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回柏盈公司的诉讼请求；二、一、二审诉讼费用由被上诉人柏盈公司承担。事实和理由：一、一审法院认定李岩购买金地公司名下“金地·雨林海景公馆”2号楼B1302号房屋（以下简称案涉房产）不是用于自住错误。李岩购买案涉房产的目的是用于自己和父母居住，后因为经济紧张，方将案涉房产出卖给秦文海。但因案涉房产被查封，秦文海已与李岩解除买卖合同。现案涉房产仍由李岩父母居住。一审法院一方面认为“李岩现已实际占有使用案涉房产”，另一方面又认定“且李岩的陈述也证明了其购买案涉房产并非用于自己居住和生活”，一审法院自相矛盾且该认定与事实不符。二、一审判决适用法律错误。李岩所提执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议和复议规定）第二十八条规定的情形。李岩与金地公司签订的《购买房屋认购书》具备基本合同内容，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，因此，李岩在一审法院查封案涉房产前已签订合法有效的商品房买卖合同；在签订合同当日，李岩已支付完全部购房款，金地公司也将案涉房产交付给李岩使用，且案涉房产没有办理过户登记系因金地公司的原因，而非李岩的原因。因此，李岩所提执行异议符合执行异议和复议规定第二十八条的规定。李岩所提执行异议亦符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定。综上，上诉人对案涉房产享有足以排除执行的民事权益。一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判驳回柏盈公司的诉讼请求。   柏盈公司辩称，其一，李岩提交的《购买房屋认购书》不是正式的商品房买卖合同，合同内没有具体的签订时间。其二，李岩在与金地公司签订《购买房屋认购书》后，案涉房产至今未发生物权变动，故该房产的所有权仍归金地公司所有。其三，李岩购买的房产系用于旅游度假，并非用于家庭居住，故其所提执行异议不符合执行异议和复议规定第二十九条的规定，也即其对案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，请求二审法院驳回上诉，维持原判。   金地公司、圣义海达公司未提交书面的答辩意见。   柏盈公司向一审法院起诉请求：一、请求撤销（2018）琼01执异869号执行裁定书，驳回李岩的异议请求；二、请求不中止对案涉房产的执行；三、本案诉讼费由李岩、金地公司、圣义海达公司承担。   一审法院认定事实：一审法院在审理柏盈公司与圣义海达公司、金地公司借款合同纠纷一案过程中，柏盈公司向一审法院申请诉讼保全，一审法院于2017年1月20日作出（2017）琼01民初48号民事裁定：一、冻结金地公司在中国建设银行乐东支行的存款（账号：×××）或查封其名下的土地使用权[土地使用证号：尖峰国用（2010）第31号]及房产[雨林海景公馆A栋、B栋（商品房预售许可证：乐房售证字（2012）004号]；二、冻结圣义海达公司在中国银行股份有限公司三亚分行大东海支行的存款（账号：×××）或查封其名下的土地使用权[土地使用证号：尖峰国用（2011）第2号、尖峰国用（2011）第3号]及房产[雨林海景公馆A栋、B栋（商品房预售许可证：乐房售证字（2012）004号]；以上两项冻结、查封款项以金额64578854元为限。根据上述生效裁定，一审法院对金地公司名下的包括案涉房产在内财产进行查封。   2017年7月7日，一审法院就柏盈公司与金地公司、圣义海达公司民间借贷纠纷一案作出（2017）琼01民初48号民事判决，判决：一、圣义海达公司、金地公司于判决生效之日起三十日内向柏盈公司偿付借款期限内的借款本息63957874.96元及逾期利息（逾期利息计算方法：以37687046.67元为本金，自2016年8月7日起按照年利率24%计算至圣义海达公司、金地公司实际清偿之日止的数额与以20000000元为本金，自2016年6月1日起按照年利率24%计算至圣义海达公司、金地公司实际清偿之日止的数额相加），圣义海达公司、金地公司已偿还的18985924元从中抵充；二、圣义海达公司、金地公司于判决生效之日起三十日内向柏盈公司支付为追索借款支出的律师费400000元、财产保全担保费69745元；三、驳回柏盈公司的其他诉讼请求。该案经海南省高级人民法院作出终审判决，维持了一审判决。   上述民事判决发生法律效力后，圣义海达公司、金地公司未按判决内容履行义务，柏盈公司遂向一审法院申请强制执行。一审法院依法立案执行，案号为：（2018）琼01执382号。在执行过程中，一审法院作出（2018）琼01执382号公告，主要内容为：拟对（2017）琼01民初48号民事裁定所查封的土地使用权及房产进行处置。如对法院待处置的财产有异议者，自本公告刊登之日起15日内以书面形式提出异议，并提交相关证据材料。逾期将依法处置上述财产。案外人秦文海认为一审法院查封的房产中含有其购买的房产，故向一审法院提出异议，请求停止执行并解除涉案房产的查封。一审法院立案（2018）琼01执异771号进行审查。在一审法院审查过程中，秦文海先后两次提交《执行异议申请书》和《房屋买卖合同协议书》《购买房屋认购书》，主张李岩于2015年1月18日与金地公司签订《购买房屋认购书》购买案涉房产，于2017年1月28日将该房屋转让给秦文海，并由秦文海与金地公司重新签订《购买房屋认购书》。一审法院经审查，认为秦文海与李岩、金地公司签订买卖合同的时间为2017年1月28日，已在人民法院查封之后，故对秦文海提起的中止执行异议请求予以驳回。（2018）琼01执异771号执行裁定作出后，李岩向一审法院提起执行异议，请求停止执行并解除涉案房产的查封。一审法院经审查，认为李岩提出的异议请求符合执行异议和复议规定第二十八条的规定，遂作出（2018）琼01执异869号执行裁定：中止对金地公司名下“金地·雨林海景公馆”2号楼B1302号房屋的执行。柏盈公司不服该裁定，遂提起本案申请执行人执行异议之诉。   一审法院另查明，金地公司名下的尖峰国用（2010）第31号土地使用权证所载明的土地使用权先后于2012年3月16日至2013年5月20日、2013年6月13日至2015年6月12日、2015年9月10日至2017年9月16日期间设定抵押登记，抵押权人农发行三亚分行持有的乐东他项（2015）第007号他项权证载明，该土地已于2018年7月12日解除抵押。   一审法院再查明，2015年1月18日，李岩与金地公司签订一份《购买房屋认购书》，约定李岩购买案涉房产，暂定总价款为189486元。付款方式为一次性付款。同日，金地公司出具了《收据》，载明收到李岩房款189486元。李岩还提供了交纳案涉房产的物业费、公共设施费用、水费、维修基金等费用的收据，但收据上记载的客户名称为秦文海。   一审法院认为，本案争议焦点为：李岩就案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，李岩在法院申请查封之前已经与金地公司签订了《购买房屋认购书》，该合同是双方当事人真实意思表示，系有效合同。根据李岩的陈述，其于2017年1月28日将涉案房产转让给案外人秦文海，但秦文海在提起（2018）琼01执异771号执行异议申请被驳回后，双方解除了房屋买卖关系，李岩现已实际占有使用案涉房产。但是，李岩对此并未提交充分证据证明，且李岩的陈述也证明了其购买案涉房产并非用于自己生活居住。综上，李岩就案涉房产主张其享有足以排除强制执行的民事权益，证据不足，一审法院不予支持。柏盈公司请求执行金地公司名下的“金地·雨林海景公馆”2号楼B1302号房屋，符合法律规定，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条，执行异议和复议规定第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第一项之规定，缺席判决：准许执行案涉房产。案件受理费4089.72元，由李岩负担。   本院二审查明：一审法院针对柏盈公司与圣义海达公司、金地公司借款合同纠纷一案作出（2017）琼01民初48号民事判决之后，金地公司不服，向本院提起上诉。本院于2018年3月23日作出（2018）琼民终51号民事判决：驳回上诉，维持原判。金地公司不服该民事判决，向最高人民法院申请再审。最高人民法院于2018年12月21日作出（2018）最高法民申4378号民事裁定：指令本院再审本案。本院于2019年12月23日作出（2019）琼民再30号民事裁定：一、撤销本院（2018）琼民终51号民事判决和一审法院（2017）琼01民初48号民事判决；二、本案发回一审法院重审。一审法院于2020年8月5日作出（2020）琼01民初141号民事判决：一、圣义海达公司、金地公司应于本判决生效之日起十日内向柏盈公司偿还借款本金36834254.67元及利息（利息计算方法：以36834254.67元为基数，自2016年12月20日起至2019年8月19日止的利息按中国人民银行同期一年期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际还清之日止的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、圣义海达公司、金地公司于本判决生效之日起十日内向柏盈公司支付为追索借款支出的律师费70万元、财产保全担保费69745元；三、驳回柏盈公司的其他诉讼请求。该民事判决书已经生效。   二审另查明，2015年1月18日，李岩与金地公司签订一份《购买房屋认购书》，约定李岩购买案涉房产，该房产建筑面积为32.67平方米，单价为5800元每平方米，暂定总价款为189486元，付款方式为一次性付款；该《购买房屋认购书》就交房标准、违约责任等内容亦进行了约定。金地公司于2017年1月16日出具收据，载明收到案涉房产物业费、水电费等1363元，该收据的交款人原为李岩，后改为秦文海，金地公司在更改位置旁加盖了公章。   还查明，二审庭审中，李岩称其以现金方式向金地公司支付了案涉房产的全部购房款，金地公司向其出具了相应的收款收据。   本院二审查明的其他案件事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。   二审期间，本院于2019年3月11日对案涉房产进行了实地勘察，李岩的父母在案涉房产内居住。   本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉。依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定，对该类案件，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。本案中，上诉人李岩主张不应执行案涉房产，故本案的争议焦点为上诉人李岩对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。   由于本案涉及的是金钱债权的执行案件，因此本案可参照执行异议和复议规定第二十八条和第二十九条的规定予以分析判断。执行异议和复议规定第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房产；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”上述两条规定均是针对执行案外人对被执行的不动产是否享有物权期待权的保护条件，只要执行案外人所提的执行异议符合上述两条规定其中一条规定的条件，均可予以保护。具体到本案中，李岩所提执行异议符合执行异议和复议规定第二十八条规定的情形，李岩对案涉房产享有足以排除执行的民事权益。   首先，李岩在人民法院查封之前已与金地公司签订合法有效的书面买卖合同。李岩于2015年1月18日与金地公司签订《购买房屋认购书》，约定李岩购买案涉房产。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条关于“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，李岩与金地公司签订的《购买房屋认购书》对双方当事人姓名或名称，商品房基本状况（包括房号、建筑面积）、单价及总价款、付款方式、付款时间等进行了明确的约定，已具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容；且李岩按认购书的约定付清了上述款项，金地公司亦向李岩出具了相应的收款收据。综上，李岩与金地公司签订的《购买房屋认购书》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且金地公司已经按照约定收受了购房款，该协议应当认定为商品房买卖合同。因一审法院查封案涉房产的时间为2017年1月20日，故李岩在人民法院查封之前已与金地公司签订合法有效的书面买卖合同。   其次，李岩在人民法院查封之前已合法占有案涉房产。合法占有是指尚未依法办理所有权登记的第三人（买受人）对执行标的物所采取的一种对外公示方式，即以公开、合法占有的形式公示其对于执行标的物所享有的物权期待权利，故这里的“占有”应为对执行标的物的实际管理和支配。因此，判断案外人是否占有房产，应从被执行人是否将房产交付给其、其是否装修入住房产以及其是否交纳房产的物业费及水电费等方面进行分析。具体到本案中，根据已经查明的案件事实，金地公司于2017年1月16日出具收据，载明收到案涉房产物业费、公共设施水电费等共计1363元，该收据原交款人为李岩，后改为秦文海；李岩曾于2017年1月28日将案涉房产出售给秦文海。本院认为，上述收据可以证明李岩在一审法院查封前已合法占有案涉房产，具体分析如下：虽然上述收据的交款人已由李岩改为秦文海，但结合李岩将案涉房产出售给秦文海的事实可知交款人由李岩改为秦文海的原因，而李岩将案涉房产出售给秦文海的时间为2017年1月28日，因此可以推断出2017年1月16日收据中的物业费、公共设施水电费等共计1363元应是李岩所交；退一步讲，因只有李岩在对案涉房产实际进行管理和支配的情况下，其方能将案涉房产的使用权交与秦文海，故即使上述收据中的费用系秦文海所交，根据上述收据亦可以推断出李岩在2017年1月16日之前已对案涉房产进行了实际管理与支配。李岩虽于2017年1月28日将案涉房产出售给秦文海，但从本院现场勘查的情况可知，目前案涉房产的居住使用人为李岩的父母，且秦文海在一审法院作出（2018）琼01执行771号执行裁定书后并未提出执行异议之诉，因此李岩在一审庭审所称“秦文海在提起（2018）琼01执异771号执行异议申请被驳回后，双方解除了房屋买卖关系，李岩现已实际占有使用案涉房产”的主张，本院予以采信。综上所述，李岩在2017年1月16日以前已合法占有案涉房产，一审法院查封案涉房产的时间为2017年1月20日，故李岩在一审法院查封之前已合法占有了案涉房产。   再次，李岩已支付了全部购房款。本案中，李岩与金地公司就案涉房产签订了《购买房屋认购书》，约定金地公司将案涉房产出售给李岩，总价款为189486元；付款方式均为一次性付款。李岩在庭审中称其通过现金支付的方式支付了全部购房款，并就现金交付细节进行陈述，其陈述不存在明显违背常理的地方，金地公司也已向李岩出具了相应的收款收据。对此，本院认为，案涉房产的总价款数额不大，通过现金方式支付亦在情理之中，且李岩对现金支付的细节进行了合理的陈述，金地公司也已出具了相应的收款收据。因此，可以认定李岩已支付了全部购房款。   最后，案涉房产未办理过户登记非因李岩自身原因。一般而言，买受人只要向房屋登记机构递交过户登记资料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为非因买受人自身原因未办理过户登记。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该要件。具体到本案，根据已经查明的案件事实，李岩购买案涉房产之前，案涉房产已被抵押，抵押登记被解除以后，案涉房产又处于被查封的状态，故李岩未办理过户登记有合理的客观理由。李岩曾将案涉房产出售给秦文海的事实并不是造成案涉房产未能办理过户的客观理由，因此，案涉房产未能办理过户登记非因李岩自身原因造成。   综上所述，李岩对案涉房产提起的执行异议符合执行异议和复议规定第二十八条的规定，也即李岩对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益，其上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：   撤销海南省海口市中级人民法院（2018）琼01民初821号民事判决；   驳回海南柏盈实业投资有限公司的一审全部诉讼请求。   一审案件受理费4089.72元，二审案件受理费4089.72元，均由被上诉人海南柏盈实业投资有限公司负担。   本判决为终审判决。   审判长 林秋婷   审判员 赵 晖   审判员 夏伟伟      二〇二〇年十二月十七日   书记员 徐欣瑞   附：相关法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。   第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。   《最高人民法院关于适用的解释》   第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：   （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；   （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。   《最高人民法院关于   人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》   第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：   （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；   （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；   （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；   （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。   第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：   （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；   （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；   （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。