河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终8837号上诉人（原审被告）：韩鸽，女，汉族，1981年3月6日出生，住河南省新安县。委托诉讼代理人：赵丽，河南天坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：王建敏，河南洛城律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张雪峰，男，汉族，1969年3月17日出生，住河南省新安县。被上诉人（原审原告）：郭煜，女，汉族，1972年7月19日出生，住河南省新安县。张雪峰、郭煜的共同委托诉讼代理人：郭鹏飞，河南广文律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：高伟锋，男，汉族，1983年5月24日出生，住河南省新安县。被上诉人（原审被告）：高广建，男，汉族，1959年10月29日出生，住河南省新安县。系高伟锋之父。被上诉人（原审被告）：张淑珍，女，汉族，1959年10月2日出生，住河南省新安县。系高伟锋之母。委托诉讼代理人：高广建，男，汉族，1959年10月29日出生，住河南省新安县北冶镇东沟村东上组。系张淑珍丈夫。上诉人韩鸽因与被上诉人张雪峰、郭煜、高伟锋、高广建、张淑珍确认合同效力纠纷一案，不服河南省新安县人民法院（2020）豫0323民初2905号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后，依法适用独任制程序对本案进行了审理。上诉人韩鸽及其委托诉讼代理人赵丽、王建敏，被上诉人张雪峰、郭煜及张雪峰、郭煜共同委托诉讼代理人郭鹏飞，高广建（同时作为张淑珍的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼，被上诉人高伟锋经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。韩鸽上诉请求：撒销一审判决，将案件指定由洛阳市洛龙区人民法院审理或依法认定韩鸽与高伟锋签订的房屋买卖合同有效。事实与理由：1.一审审理程序违法。韩鸽与张雪峰、郭煜之间的争议本质上是何方将获得讼争房屋的所有权，且张雪峰、郭煜在本案第一项请求就是将涉案房屋过户至其名下，本案属因不动产纠纷引起的诉讼，应当适用专属管辖制度。2.一审适用简易程序违法，双方对各自合同的签订履行情况存在重大争议、对高伟锋的民事行为能力及合同效力存在重大争议，一审适用简易程序审理明显错误。3.高伟锋的一切表现与常人无异，高伟锋与韩鸽签订房屋买卖合同的时间是2019年6月6日，在此前后高伟锋还亲自驾车进行公司注册登记，并于6月13日注册成立了“河南东沟民俗文心化旅游开发有限公司”，法定代表人是高伟锋。同年7月20日向义马煤矿总医院送西瓜做公益活动并接受记者采访。高伟锋鉴定出来的××不是其当时精神状况的客观反映。4.韩鸽与高伟锋是通过房产中介达成交易的。高伟锋与房产中介达成委托售房协议，房产中介介绍韩鸽与高伟锋相识双方经过讨价还价，协商一致后签订了房产买卖合同，双方到不动产登记部门接受登记部门工作人员的询问、审查，并给买卖双方拍照确认后办理房产过户登记；高伟锋还向韩鸽提供了收款帐号、甚至隐瞒了已经向张雪峰、郭煜出售房屋的事实。5.根据《物权法》第47条的规定，限制民事行为能力人进行与其精神健康状况××，无须经法定代理人追认，仍然有效。高伟锋签订买卖合同的行为及整个交易行为符合其当时的精神健康状况。双方签订的房屋买卖合同依法应为有效合同。6.韩鸽取得涉案房产符合《物权法》第106条的规定，应受法律保护。该房产已依法过户登记在韩鸽名下。韩鸽依法取得的房产应受法律保护。张雪峰、郭煜在购买房屋后不及时办理变更备案登记，对造成高伟锋再次出卖房屋存在重大过错，其应依法追究高伟锋的违约责任，而不是无理的向韩鸽追要房产。7.一审认定韩鸽实际支付房款10万元有误，韩鸽实际支付金额为271462.44元，请二审查明予以确认。8.高伟锋采取一房二卖的行为涉嫌诈骗。有证据证明高伟锋有两套房产，另一套房产其采用同样的手段即一房二卖，其买方已向原审法院提起诉讼。张雪峰、郭煜共同辩称，1.一审法院审理程序合法。本案属于确认合同效力纠纷，不属于对不动产物权争议引起的纠纷，不应当适用我国民事诉讼法有关不动产纠纷专属管辖的规定。本案各方当事人均为新安县人，新安县法院对本案有管辖权。另根据《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》的理解与适用，本案事实清楚，双方权利义务明确，一审法院适用简易程序正确。2.一审法院认定事实清楚，适用法律正确。2013年下半年，高伟锋因投资失败出现精神异常，2014年1月开始接受××治疗，高伟锋在与韩鸽签订房屋买卖合同时并非处于完全正常状态，该事实已经一审鉴定予以确认：高伟锋在2019年6月6日出售涉案房屋时为限制民事行为能力。该鉴定结论合法有效。买卖房屋合同，显然不属于限制行为能力人纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况××，依据《中华人民共和国民法总则》第145条应由其法定代理人同意或追认，现其法定代理人不追认其出售房屋行为，因此高伟锋与韩鸽签订的房屋买卖合同无效。3.韩鸽不构成善意取得。善意取得适用的前提是无处分权人处分财产，本案高伟锋对房屋具有处分权，但因其为限制行为能力人处分行为需经法定代理人追认。善意取得需以合理价格转让为条件，韩鸽不能举证其向高伟锋支付了购房款。涉案房屋自2013年2月至今一直由张雪峰、郭煜占有使用且已出租给第三人，韩鸽作为购房者从未主张过对所购房屋占有、使用，或者对张雪峰、郭煜的占有使用提出异议，从未了解过房屋现状，违背常理，不符合交易习惯。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，张雪峰、郭煜请求法院判决驳回上诉，维持原判。高广建、张淑珍共同辩称，1.高广建知道高伟锋将房子卖给了张雪峰多年，高广建认为高伟锋与张雪峰的合同有效。2.高广建认同一审的××司法鉴定意见，高广建认为与韩鸽的合同是无效的。3.与韩鸽的钱不是买房的钱，而是韩鸽与高伟锋合伙之间的来往，高广建认为韩鸽在买房时知道案涉房屋已经出售过。高伟锋经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。张雪峰、郭煜向一审法院起诉请求：1.确认高伟锋与韩鸽签订的关于洛阳市宝龙城市广场B-421（洛阳开元大道）房屋买卖合同无效；2.判令高伟锋履行2012年11月10日与张雪峰、郭煜签订的《房屋买卖合同》内容，按约定向张雪峰、郭煜办理洛阳市开元大道宝龙城市广场B-421房屋过户手续；3.本案诉讼费及保全费由高伟锋、高广建、张淑珍、韩鸽承担。一审法院查明：2012年7月22日，高伟锋与洛阳宝龙置业发展有限公司签订了《商品房预售合同》，主要约定：高伟锋购买洛阳宝龙置业发展有限公司开发的位于洛阳市××广场××号公寓，房屋价格为219543元；高伟锋支付首期款46543元，剩余房款以按揭款的方式支付等。2012年11月10日，张雪峰、郭煜与高伟锋签订《房屋买卖合同》一份，主要约定：甲方（即高伟锋）自愿将宝龙广场B-421（即案涉房屋）卖给乙方（即张雪峰、郭煜）所有；房屋价格为219543元，乙方在2012年11月10日前将首付款49543元一次付清，剩余款项按住房公积金贷款合同的方式每月按时支付等。张雪峰、郭煜在其诉状中称其于2013年2月代高伟锋从洛阳宝龙置业发展有限公司处接收案涉房屋，按约定以高伟锋的名义偿还房贷，并对房屋装修后对外出租。2019年6月3日，高伟锋与韩鸽就案涉房屋签订《屋买卖合同》一份，约定房屋价格为36万元。2019年6月5日，韩鸽以银行转账的方式向高伟锋转款两次，共计10万元。2019年6月6日，高伟锋与韩鸽签订《房产买卖合同》一份，约定房屋价格为37万元。高伟锋与韩鸽以该合同作为办理案涉房屋产权过户手续的备案合同，该合同现存于洛阳市不动产登记中心。2019年6月13日，洛阳市自然资源和规划局向韩鸽出具了不动产权证书，案涉房屋登记在韩鸽名下。张雪峰、郭煜得知高伟锋处分案涉房屋后，向该院提起民事诉讼。在诉讼中，张雪峰、郭煜申请对高伟锋于2019年6月6日的精神状态和民事行为能力进行司法鉴定。经该院委托，××司法鉴定所于2020年7月28日作出洛科鉴司鉴所[2020]精鉴字第136号司法鉴定意见书。该鉴定意见书显示：1、高伟锋2019年6月6日出售案涉房屋时的精神状态应诊断为心境障碍，××性症状的躁狂发作；2、高伟锋2019年6月6日出售涉案房屋时的民事行为能力应评定为限制民事行为能力。韩鸽对上述鉴定意见书提出异议，称“高伟锋2017年3月31日出院，于2019年7月30日入院治疗，如何确定2019年6月6日在出售涉案房屋时民事行为能力评定为限制民事行为能力？”××司法鉴定所于2020年10月19日作出书面说明，××司法鉴定多为回溯性鉴定，即逆向推理、研究判断被鉴定人在本次鉴定日期之前某一时段或时间点的精神状态和相关法律能力，本例鉴定亦如此。在接受委托后，按照司法部精神障碍鉴定规范要求，我们对被鉴定人高伟锋进行了详细的精神检查和相关医技设备检查（如CT、智商测定等）结合送检材料经讨论分析，认为被鉴定人自2013年开始出现精神异常（××），多次住院治疗，至本次委托要求日期（2019年6月6日）之前，病情始终未完全痊愈，仍残存有部分症状，社会功能下降。2019年7月30日因症状严重再次住院治疗，其在2019年6月6日并非处于完全正常状态，思维、情感活动的异常。诊断归类于躁狂发作（具体诊断依据鉴定意见书中分析说明1，已详细描述）在此基础上鉴定人认为其在处理房屋交易时对交易事件的认识是不完整的，对个人权利和义务的辨认亦存在欠缺，故评定为限制民事行为能力。”在庭审中，高伟锋之父高广建对高伟锋于2019年6月6日出售案涉房屋的行为不予追认。在2020年10月26日，该院对高伟锋之母张淑珍的询问笔录中，张淑珍亦对高伟锋于2019年6月6日出售案涉房屋的行为不予追认。另查明，2014年4月18日，高伟锋与其妻子高圆圆离婚，其女尚未成年。一审法院认为，涉及不动产权属的确认，应适用不动产专属管辖的规定。因案涉房屋位于洛阳市××区，该院仅就案涉的相关合同效力进行审理，故本案案由可为确认合同效力纠纷。2012年11月10日，高伟锋与张雪峰、郭煜就案涉房屋签订的《房屋买卖合同》，行为人均具有相应的民事行为能力，系行为人的真实意思表示，又不违反法律法规的强制性规定。依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条和《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，高伟锋与张雪峰、郭煜于2012年11月10日签订的《房屋买卖合同》有效。又依据《中华人民共和国合同法》第八条和第六十条的规定，该《房屋买卖合同》对高伟锋和张雪峰、郭煜均具有法律约束力，双方均应按约定履行各自的义务。对于高伟锋于2019年6月6日与韩鸽签订《房产买卖合同》时的民事行为能力问题，虽然韩鸽对××司法鉴定所出具的司法鉴定意见书有异议，但未提交充分的证据证明，××司法鉴定所对其异议已作了解释说明，又结合高伟锋多次住院治疗××的情况，该院对××司法鉴定所为本案出具的鉴定意见书予以采信。因此，高伟锋于2019年6月6日与韩鸽签订《房产买卖合同》时，系限制民事行为能力人。依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十五条的规定，高伟锋出售案涉房屋的行为应经其法定代理人同意或追认。因高伟锋于2014年与妻子离婚，其女尚未成年，依据《中华人民共和国民法总则》第二十八条的规定，高伟锋在出售案涉房屋时的监护人应由其父母担任，即高广建和张淑珍。现高广建和张淑珍均不追认高伟锋于2019年6月6日出售案涉房屋的行为。因此，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条的规定，高伟锋出售案涉房屋的行为无效，故高伟锋与韩鸽于2019年6月6日签订的《房产买卖合同》无效。关于张雪峰、郭煜主张高伟锋按约定办理案涉房屋过户手续的诉讼请求。一般情况下，房屋买卖合同系房屋物权变动的原因，买受人履行完毕房屋买卖合同约定的义务后，才能主张出卖人办理相应的产权变更手续，从而实现房屋买卖合同的目的。在本案中，张雪峰、郭煜在其诉状中称其尚未全部清偿完毕案涉房屋的款项，故张雪峰、郭煜主张高伟锋办理房产过户的条件尚未成就；就同一房产，现已登记在韩鸽名下，张雪峰、郭煜主张高伟锋就该房产办理过户登记，暂时属履行不能。故对张雪峰、郭煜的该项诉讼请求，该院不予支持。关于张雪峰、郭煜主张的案件保全费，因张雪峰、郭煜未举证证明保全费的具体数额，故对张雪峰、郭煜的该项诉讼请求，该院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十五条、第二十八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：一、确认高伟锋与韩鸽于2019年6月6日签订的《房产买卖合同》无效；二、驳回张雪峰、郭煜的其他诉讼请求。一审案件受理费100元，由高伟锋负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。韩鸽提交如下证据：第一组：1.高伟锋在向韩鸽出售房屋期间在微信上发布的朋友圈截图4页。2.高伟锋任法定代表人的“河南东沟民俗文化旅游开发有限公司”营业执照。3.高伟锋在2019年7月21日因义马发生爆炸事故捐赠慰问的相关证明。4.韩鸽支付的房屋中介费3000元的凭证。证明：高伟锋在2019年6月6日与韩鸽签订买卖合同前后，经常在社交账号上发布大量的、正常的生活见闻或新闻，筹划成立注册资金5000万元的有限公司并担任法定代表人；安排相关人员匿名捐赠。高伟锋完全明白通过中介出售房屋的法律后果，具有销售37万元房屋的行为能力。第二组：1.转账凭证3页。2.2019年7月15日房屋买卖合同证明。3.韩鸽与高小峰结婚证复印件。证明：高伟锋已收房款237000元，另两年房租充抵房款24000元，合计261000元。第三组：证人王某、白某出庭作证，证明高伟锋在签订合同时精神状态并无异常，且韩鸽的已付房款中有五万元是韩鸽的爱人高小峰通过中介王某转账给高伟锋的。张雪峰、郭煜质证认为：对韩鸽提交的第一组、第二组证据均不认可。高伟锋在微信上发布朋友圈及其捐赠慰问不能证明其民事行为能力，高伟锋民事行为能力应以鉴定结论为准。高伟锋担任河南东沟民俗文化旅游公司法定代表人，注册资本5000万元，高伟锋现已负债累累，正因为其有精神疾病，其才在公司注册资本认缴5000万元，并且该5000万元并非实缴。对第二组证据高小峰的转账凭证不认可。因高小峰不是本案当事人，高小峰转给高伟锋的款项，不能认定是支付购买房屋的款项。对韩鸽转给高伟锋的款项也不认可，如高伟锋父亲所说，高伟锋与韩鸽共同创办旅游公司，有经济往来，该款项是双方合伙做生意的其他款项，并且该转账记录并没有备注为支付购房款。另外说明一点，通过高广建陈述得知高伟锋与韩鸽之前认识存在着合作关系。韩鸽利用高伟锋为限制行为能力人去占有其房屋，张雪峰、郭煜认为该行为无效。对证人白某出庭陈述高伟锋不靠谱，能够证明白某对高伟锋精神状态有认识，××。高广建质证认为：对韩鸽的所有证据的真实性和证明方向均不认可。对证人证言也不认可，证人与韩鸽是合伙欺骗。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，当事人在市场交易活动中应遵循诚实信用原则。关于程序问题，本案韩鸽在一审审理过程中已经就管辖权问题提出异议，并经生效裁定认定一审法院对本案具有管辖权，韩鸽有关一审法院没有管辖权，程序违法的上诉请求依据不足。一审法院结合本案案情适用简易程序符合法律规定，故韩鸽有关一审程序违法的上诉请求均依据不足，本院对此均不予支持。关于事实认定问题，××司法鉴定所具有相应的鉴定资质，且在出具鉴定后对韩鸽提出的异议作出了解释说明，一审法院依据该鉴定机构出具的鉴定意见认定高伟锋在与韩鸽签订案涉房屋买卖合同时系限制民事行为能力人，高伟锋的行为在未经法定代理人追认的情形下应为无效民事行为并无不当，韩鸽对此不予认可，但其并未就其二审提交的重新鉴定申请符合法律规定的重新鉴定情形，提供充分有效的证据予以证明，本院对此不予准许，至此韩鸽有关一审法院对高伟锋签订合同时的精神状况认定错误等一审判决认定事实错误的上诉请求依据不足，本院对此不予支持。关于本案韩鸽取得房产是否符合善意取得的问题，《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人…”，本案韩鸽与高伟锋签订的合同中虽约定了合理对价且已经办理过户登记手续，但韩鸽认可其并未支付完全部购房款，且对于韩鸽已付购房款数额，高伟锋的法定代理人高广建仅认可10万元，韩鸽提供的其他转账凭证双方存在争议，即韩鸽并未提供充分有效的证据证明其已经支付了全部合理对价，故韩鸽有关其取得案涉房产符合善意取得制度法律规定的上诉请求依据不足，本院对此亦不予支持。关于本案已付购房款数额问题，双方对已付10万元部分无争议，对争议171462.44元，因本案不涉及合同无效后的返还财产及赔偿损失问题，双方可另行解决。韩鸽如认为高伟锋涉嫌诈骗，可通过向公安机关报案等方式另行处理。综上，韩鸽的上诉请求依据不足，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理100元，由高伟锋负担。二审案件受理费200元，由上诉人韩鸽负担。本判决为终审判决。审判员  付爱丽二〇二〇年十二月十九日法官助理傅艺林书记员杨伯钊