西藏自治区林芝市中级人民法院   民事判决书   （2020）藏04民终180号   上诉人（原审原告、反诉被告）：次某，男，1984年3月2日出生，藏族，经商，现住西藏自治区波密县，公民身份号码×××。   被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈某，男，1975年1月15日出生，汉族，外来经商人员，现住西藏自治区波密县。公民身份号码×××。   委托诉讼代理人：伍某，西藏昂秀律师事务所律师。   上诉人次某因与被上诉人陈某房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区波密县人民法院（2020）藏0424民初59号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人次某、被上诉人陈某的委托诉讼代理人伍某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   次某上诉请求：1.改判西藏自治区波密县人民法院（2020）藏0424民初59号民事判决第三项为租金、房屋占用费按每年2万元的标准支付，电费按国家相关标准支付；2.判决陈某赔偿次某案涉房屋装修及内部设备损失费46万元，其他经济损失20万元，共计66万元；3.本案二审案件受理费由陈某承担。事实与理由：一、双方口头约定每年租金为6万元，电费每度1元的原因是房屋租赁年限为14年。二、次某筹集46万元对该房屋进行了装修，陈某经常无故掐断水电并不允许设立门牌，致使无法正常营业，造成很大经济损失，请求二审法院依法改判。   陈某辩称，次某的上诉请求1在口头约定中有明确约定，应按约定支付；次某的上诉请求2系增加诉讼请求，我方不同意调解，应另行起诉。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，次某的上诉请求不能成立，应当依法驳回。   次某向一审法院起诉请求：双方签订并继续履行包含双方口头约定内容的合同。   陈某向一审法院反诉请求：1.解除双方之间的房屋租赁合同；2.次某向其返还位于波密宾馆三楼的租赁房屋；3.次某支付其自2019年7月1日至实际返还租赁房屋之日租金（每月租金按5000元计算）；4.次某向其支付自2019年7月1日至实际返还房屋时止产生的电费（按每度1元计算，扣减已付电费2000元）；5.本案诉讼费由次某承担。   一审法院认定事实：2014年6月13日，陈某与波密县国合联营公司签订房屋租赁合同，租赁范围为茂名路靠东边二楼及楼下两个门面及318国道靠北的新建楼三楼，公司大门至新楼二层房屋，以及两栋楼后面的空地作为停车场出租给陈某。租赁期限自2014年6月1日至2029年5月31日止。2014年7月14日，陈某向波密县住建局提交《关于波密宾馆维修新建阳光棚的报告》，同年7月17日获得同意批准，9月5日征得波密县国合联营公司同意，9月22日征得波密县城市综合执法大队同意，10月31日征得消防大队同意。2019年6月，次某意欲租赁陈某位于波密宾馆三楼钢结构阳光棚的房屋用于茶馆经营，双方口头约定：房屋租金为6万元/年，电费1元/度，次某交纳10万元押金。次某于2019年7月1日向陈某交纳10万元押金，并开始装修，茶馆装修后经营至今。后因次某与陈某对合同条款无法协商一致未签订书面租赁合同，次某未向陈某支付租金。2019年8月4日，次某向陈某交付2000元的电费，截至2020年8月28日，电表的度数显示为121,556度。   一审法院认为，次某与陈某未签订书面房屋租赁合同，但次某向陈某支付10万元押金、2000元电费，并占有使用案涉房屋，双方已形成不定期房屋租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条的规定，双方当事人可以随时解除合同。次某作为承租人，对租赁合同存续期间的租金负有给付义务，其自2019年7月1日承租案涉房屋后至今未向陈某交纳房屋租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，陈某有依法解除租赁合同的权利。对次某要求其与陈某签订并继续履行包含双方口头约定内容的合同的诉讼请求，根据意思自治原则，不具备继续履行的基础，该院不予支持。对陈某反诉要求解除其与次某间的房屋租赁合同及次某返还房屋的诉讼请求，该院予以支持。解除合同后，陈某应将已收取的押金10万元退还次某，次某应在合理期限内返还房屋并结清房租、电费。关于次某在庭审陈述中提出其对经营的茶馆投入了装修，如果陈某要求其搬离，需要承担装修损失的问题，因次某未明确装修损失具体数额且未提供证据，本案中不宜裁判，其可另行起诉。依照《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第六十条、第二百一十五条、第二百二十七条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除次某与陈某间的不定期房屋租赁合同；二、次某于本判决生效之日起一个月内向陈某返还案涉租赁房屋（未按期返还房屋，应按原租金标准承担房屋占用费）；三、次某于本判决生效之日起十日内向陈某支付自2019年7月1日起至实际返还案涉房屋之日止的租金、房屋占用费及电费（租金、房屋占用费按每年6万元的标准支付；电费按实际使用的电表读数支付，扣减次某已支付的2000元）；四、陈某于本判决生效之日起十日内向次某返还押金10万元；五、驳回次某的全部诉讼请求。本诉案件受理费1150元（次某已预交，因与反诉合并审理，减半收取），由次某负担；反诉案件受理费317.25元（陈某已预交，因与本诉合并审理，减半收取），由陈某负担。   二审中，当事人没有提交新证据。   本院对一审法院查明的事实予以确认。   对当事人争议的焦点，本院认定如下：   一、关于租金、房屋占用费及电费的支付标准的问题。1.判项三内容为“次某于本判决生效之日起十日内向陈某支付自2019年7月1日起至实际返还案涉房屋之日止的租金、房屋占用费及电费（租金、房屋占用费按每年6万元的标准支付；电费按实际使用的电表读数支付，扣减次某已支付的2000元）”，该内容漏写了电费的支付标准，经本院向一审法院核实，电费的支付标准为每度1元。2.次某表述“双方口头约定每年租金为6万元，电费每度1元的原因是房屋租赁年限为14年”，其才同意按此标准支付，陈某不予认可，租赁期限系双方口头约定，各执一词，按照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条 “租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”的规定，本案中，次某租赁房屋的目的系进行经营活动，且需投入资金进行装修，按常理来看，经营期限应不少于六个月，才能收回投资，其应按法律规定提前签订书面合同，确定租赁期限等事项，再租赁该房屋，现次某与陈某在租赁期限的问题上产生分歧未能签订书面合同，应由次某承担租赁期间的举证责任，其未能举证证明，应承担不利的后果，故次某表述的租赁年限为14年的事实无证据证实，本院不予支持。同时，双方口头约定“每年租金为6万元，电费每度1元”，系双方真实意思表示，依照自愿原则和依合同履行义务原则，本院不宜变更，故次某表述“租金、房屋占用费按每年2万元的标准支付，电费按国家相关标准支付”的理由，没有事实依据，本院不予支持。   二、关于案涉房屋装修及损失的问题。一审中次某诉请继续履行合同，未提出该诉请，现提出该诉请系原审原告增加独立的诉讼请求，按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条规定，陈某不同意调解，次某应另行起诉。   本院认为，合法的房屋租赁合同关系应予保护，本案中关于租金、房屋占用费及电费的支付标准已口头约定，应按约定履行，次某的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决结果部分漏写了电费的支付标准，存在瑕疵，本院已对当事人进行了释明，明确了电费的支付标准为每度1元，故一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费1800元（次某已预交11,251.55元），由次某负担。   本判决为终审判决。   审  判  长   孙 丹 华   审  判  员   边  巴   审  判  员   杜 宝 玉   二〇二〇年十二月十日   法 官 助 理   李  敏   书  记  员   仁青玉珍