广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终24301号上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市越秀区城市建设开发公司。住所地：广州市越秀区海珠北路**。法定代表人：叶宇骏，该公司副总经理。委托诉讼代理人：钟正华，广东翔信律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨洁渝，广东翔信律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：范祥，男，1950年10月23日出生，汉族，住广州市荔湾区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：范伟杰，男，1983年5月27日出生，汉族，住广州市。被上诉人（原审被告、反诉原告）：李少维，女，1954年6月27日出生，汉族，住广州市。三被上诉人共同委托诉讼代理人：唐进武，广东海际明律师事务所律师。三被上诉人共同委托诉讼代理人：陈晓霞，广东海际明律师事务所律师。上诉人广州市越秀区城市建设开发公司（以下简称城建公司）因与被上诉人范祥、范伟杰、李少维房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初1741号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人城建公司委托诉讼代理人杨洁渝，被上诉人范祥、李少维本人、被上诉人范祥、范伟杰、李少维共同委托诉讼代理人唐进武、到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人城建公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，并驳回范祥、范伟杰、李少维的全部诉讼请求；2.一、二审案件受理费均由范祥、范伟杰、李少维承担。事实与理由：城建公司与范景、范祥于2000年6月8日签订的《商品楼房合同》第七条约定，产权办理，待甲方委托房管部门测定整幢大楼或小区后，依据房管部门规定双方所需的有关手续进行办理。而根据房管部门的规定，办理产权证的税费应由买方，即范祥、范伟杰、李少维承担。且范祥、范伟杰、李少维在一审中所提交的证据《办证发票》，该证据中部分《税收完税证明》的纳税人名称为梁惠芳、范景、范九等，并非范祥、范伟杰、李少维，且品目名称载明为“房屋赠与”、“房屋买卖”的契税，而城建公司与范祥、范伟杰、李少维之间为房屋拆迁安置补偿合同关系，范祥、范伟杰、李少维是依据法院判决办理的产权证，前述房屋赠与与房屋买卖的契税应为范祥、范伟杰、李少维自行处置房屋所产生的费用，而非因房屋拆迂补偿合同产生的办证费用。产权补偿是不产生税费的，只有超大面积的部分才会产生税费，因此城建公司认为应当按照商品楼房合同的约定，依据房管部门的规定，由双方各自承担应支付的税费。在范祥、范伟杰、李少维一审提交的关于办证发票第3页的印花税47.7元、第4页的印花税47.8元、第6页房屋赠与的契税2862.84元、第7页房屋赠与的契税5017.5元，均是属于范祥、范伟杰、李少维与梁惠芳之间的赠与行为产生的，但这个赠与行为是发生在城建公司与拆迁户签订房屋拆迁补偿协议之前。所以城建公司为这部分的税费不属于办理产权证发生的费用。被上诉人范祥、范伟杰、李少维共同辩称：不同意城建公司的上诉请求。范祥、范伟杰、李少维与城建公司之间签署的是拆迁安置补偿合同，当时范祥、范伟杰、李少维是基于原有的产业被城建公司所征用，城建公司与范祥、范伟杰、李少维签订合同是补偿的性质，双方对于办证做了概括的约定，即只要涉及拆迁补偿协议中所有的办证费用均应由城建公司承担，一审对此已经查明清楚。现城建公司抛开拆迁补偿协议、抛开双方的合意，城建公司的上诉理由是不诚信的。范祥、范伟杰、李少维的房屋被城建公司拆迁了，多年来临迁费、补偿费均没有支付给范祥、范伟杰、李少维，范祥、范伟杰、李少维提起反诉，一审以超过诉讼时效驳回范祥、范伟杰、李少维的反诉，范祥、范伟杰、李少维在一审没有提起上诉，但城建公司却提起上诉，是不诚信的行为。城建公司于2020年1月6日向一审法院提起诉讼，请求判令：1.范祥、范伟杰、李少维向城建公司支付超大面积房款97782.5元（住宅按照每平方米5000元计算，超了11.3853平方米，商铺是按照每平方米20000元计算，超了2.0428平方米）。2.范祥、范伟杰、李少维向城建公司支付自2019年10月14日起至实际付清房款之日止的利息（以97782.5元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算）。范祥、范伟杰、李少维向一审法院提出反诉请求：1.城建公司支付范祥、范伟杰、李少维商铺租金损失（2003年1月1日至2010年8月2日之日止，每月按1000元计算）。2.城建公司支付商铺临迁费违约金50000元（2003年1月1日至2010年8月2日之日止，标准不清楚，仅主张50000元）。3.城建公司支付范祥、范伟杰、李少维办理回迁房屋房产证费用16744元。一审法院认定事实：2000年3月1日，广州市越秀区公证处出具（2000）穗越证内字第599号《公证书》，其中记载：查范九死亡后留有坐落在广州市西华路捶帽横巷x号房屋一幢，上述房产是范九与妻子梁惠芳在婚姻关系存续期间所得的夫妻共有财产，依法上述房屋的二分之一产权为梁惠芳所有，余下二分之一产权为范九的遗产，经继承，上述房屋遗产由其儿子范景、范祥二人共同继承，各占二分之一产权。同日，2000年3月1日，广州市越秀区公证处出具（2000）穗越证内字第600号《公证书》，其中记载：梁惠芳是范九的妻子；范九死亡后留有坐落在广州市西华路捶帽横巷x号房屋一幢，上述房产是范九与妻子梁惠芳在婚姻关系存续期间所得的夫妻共有财产，依法各占二分之一产权，现梁惠芳自愿将上述房屋的二分之一产权赠与给儿子范景、范祥二人所有，各占二分之一产权。对于上述赠与，范景、范祥同意接受。2000年6月8日，范景和范祥作为范九（已故）的代理人（被拆迁人、乙方）与城建公司（拆迁人、甲方）签订了《房屋拆迁安置协议》，其中约定了：甲方拆除西华路捶帽横巷x号房屋，乙方是该屋的使用人，建筑面积35.09平方米；甲方应于2002年12月31日前，在西华路××自××房现楼建积54.5143平方米、B4幢首层东向房屋铺面6平方米，使用面积60.5143平方米安置给乙方回迁居住；甲方逾期安置乙方回迁的，应按拆迁文件规定处理。其他事项：1、乙方原契合法产权建积35.09平方米，其中首层铺面5平方米（领有个体牌照，无营业），住宅占30.09平方米，另有违章建积5.72平方米。甲方安置乙方回迁现楼西华路461号406房，建积54.5143平方米及自编B4幢首层东向马路6平方米门面净宽不少于4.5米（首层超出铺面面积6平方米，乙方同意按20000元/平方米结算）。以上合计建积60.5143平方米，比乙方原契超出25.4243平方米。2、乙方同意超出部分面积购房单价为5平方米×1300元/平方米、5.72平方米×2000元/平方米、14.7043平方米×5000元/平方米，以上三项合计91461.5元，乙方入住新居前一次付清给甲方。同日，范景和范祥作为范九（已故）的代理人（被拆迁人、乙方）与城建公司（拆迁人、甲方）签订了《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，其中约定了：乙方同意甲方拆除座落在越秀区××路××号房屋，建筑面积40.81平方米（其中违章建筑面积5.72平方米），甲方将自有的座落越秀区西华路461号自编B4幢第4层406房及首层东向房屋作为拆除乙方原址房屋后的产权调换；原址房屋建筑面积35.09平方米，而甲方调换给乙方的45.81平方米，两者相差了10.72平方米，对比相差的房屋面积，乙方根据有关规定以5平方米×1300元/平方米、5.72平方米×2000元/平方米的标准计算，付给甲方17940元，并于2000年6月20日付清；甲方应在2002年12月31日将自有房屋交付给乙方；甲方逾期交付房屋的，应按每超期一天赔偿元的标准向乙方承担违约责任；甲方依照本协议将自有房屋移交乙方时，甲方应提供房屋的有关用地、报建、建筑质量、验收等证件，并会同乙方向市房地产登记所申请，办理产权登记和领取房地产所有权证手续，所需的费用，由甲方负责等。同日，范景、范祥（为乙方）与城建公司（为甲方）签订《商品楼房合同》，约定：甲方同意乙方订购东风小区的住宅群编号F2幢第T2梯西华路461号406房，建筑面积14.7043平方米（产权面积以房管部门测定为准，购房款多退少补）。楼房价格按建筑面积每平方米5000元，即5000元/平方米×14.7043平方米=73521.5元。甲方将房屋交给乙方后三天内全部付清。定于2000年6月20日前交付乙方使用。2000年7月3日，范景和范祥向城建公司支付了西华路406房的回迁超面积房款91461.50元。2009年11月24日，范祥作为范九的代理人（乙方）与城建公司（甲方）签订了《补充协议书》，约定：甲方给乙方回迁的房屋西华路自建B4幢首层东向，现双方确认回迁房地址为西华路241号之一。2010年7月30日，范景和范祥向城建公司支付了西华路241-1号房的预收购房款50000元。2010年8月2日，城建公司出具《回迁证明》，证明城建公司安排范九到西华路××-1房屋回迁入住。范祥在该证明下方签名确认。2015年5月12日，广东省广州市荔湾公证处出具（2015）粤广荔湾第4525号《公证书》，其中记载：被继承人范景于2008年11月14日死亡，被继承人范景的父母均先于被继承人死亡，被继承人只有独生子女范伟杰，被继承人的配偶李少维表示放弃对范景的遗产继承权。2016年10月24日，广东省广州市荔湾公证处出具（2016）粤广荔湾第14145号《公证书》，记载内容同上。范祥、范伟杰、李少维于2016年向一审法院提起诉讼，要求城建公司协助办理广州市越秀区西华路461号406房和广州市越秀区西华路241号之一商铺的房地产权证的办证手续。一审法院于2017年8月29日作出（2016）粤0104民初41578号民事判决书，判决：自本判决发生法律效力之日起十日内，广州市越秀区城市建设开发公司协同范祥、范伟杰、李少维办理广州市越秀区西华路461号406房及广州市越秀区西华路241号之一房属范祥、范伟杰、李少维所有的产权登记过户手续。判后，该案被告（即本案城建公司）不服，提起上诉。广州市中级人民法院于2017年12月25日作出（2017）粤01民终21042号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。据查询日期为2020年6月9日和2020年5月22日的《广州市不动产登记查册表》显示，广州市越秀区西华路461号406房的产权人为范伟杰，该屋建筑面积为66.8996平方米，套内面积为58.4969平方米，分摊建筑面积为8.4027平方米，用途为住宅；广州市越秀区西华路241号之一房的产权人为范祥，该屋建筑面积为9.5428平方米，套内面积为8.994平方米，分摊建筑面积为0.5488平方米，用途为商业。城建公司为证明其向范祥、范伟杰、李少维发出催收房款通知，提交了2019年10月14日的《催缴房款通知书》及EMS邮寄信封和改退批条（显示原址无此人，退回）。其中《催缴房款通知书》载明：根据范祥、范伟杰、李少维已办妥的不动产权证上登记的建筑面积76.4424平方米，范祥、范伟杰、李少维目前还差西华路461号406房11.3853平方米、西华路241号之一房2.0428平方米未结算（合计13.4281平方米），按照约定范祥、范伟杰、李少维仍欠城建公司97782.5元超面积房款未缴清，要求范祥、范伟杰、李少维在接到通知起10天内到城建公司当面核算并缴清剩余房款。范祥、范伟杰、李少维称其没有收到该通知。范祥、范伟杰、李少维为证明其支出了办证费用，提交了：1、2018年9月26日的金额分别为1670元、260元的不动产登记费发票；2、2018年4月26日的金额为148元的测绘费发票；3、2018年8月27日的金额分别为47.7元（纳税人名称为梁惠芳）、47.8元（纳税人名称为范景、范祥）、112.1元（纳税人名称为范九）的印花税完税证明；4、2018年8月27日的金额分别为2862.84元（品目名称为房屋赠与，纳税人名称为范景、范祥）、5017.5元的契税（品目名称为房屋赠与、纳税人名称为范景、范祥）完税证明和金额为6727.32元的契税（品目名称为房屋买卖、纳税人名称为范九）完税证明，上述完税证明均载明税款所涉房屋为涉案房屋。城建公司质证称对该证据的真实性合法性由法院认定，但该证据包含了无偿赠与和房屋买卖的税费，认为与本案无关。范祥、范伟杰、李少维为证明房屋的原面积和补偿面积，提交了广州市不动产登记中心于2018年6月5日向越秀区区地税局出具的《关于确认拆迁补偿中超面积数额的函》复印件，内容为：现有西华路461号406房和西华路241号之一房申请办理初始登记、征用补偿、继承登记业务，被拆除房屋的面积为40.81平方米，现补偿房屋的面积为76.4424平方米。城建公司质证称该证据为复印件，由法院核实真实性，并表示40.81平方米中有5点多平方米是违章建筑。一审法院认为，范景和范祥作为范九的代理人与城建公司签订的《房屋拆迁安置协议》、《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》和《商品楼房合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。此前的生效判决已对三城建公司对上述合同享有的权利已进行论述，本案不再赘述。关于超面积房款问题，根据双方约定，城建公司应提供住宅建筑面积54.5143平方米、商铺建筑面积6平方米作为产权补偿面积，且双方约定了超出原址房屋面积的超面积款计算标准，即5平方米按1300元/平方米计、5.72平方米按2000元/平方米计、14.7043平方米按5000元/平方米计，以上三项合计91461.5元。范祥、范伟杰、李少维已付清该部分超面积款。城建公司提供的用于产权补偿的房屋已办理产权登记，其中住宅的西华路461号406房的建筑面积为66.8996平方米，商铺的西华路241号之一房的建筑面积为9.5428平方米。经计算，住宅性质的西华路****的实测建筑面积比应补偿面积超出12.3853平方米，商铺性质的西华路241号之一房的建筑面积比应补偿面积超出3.5428平方米。对于住宅部分，根据《商品楼房合同》约定：“西华路461号406房，建筑面积14.7043平方米（产权面积以房管部门测定为准，购房款多退少补）。楼房价格按建筑面积每平方米5000元，即5000元/平方米×14.7043平方米=73521.5元”，可见双方已对产权登记后有可能出现的面积变化需“多退少补”进行了约定，并明确按建筑面积每平方米5000元计算，因此，对于住宅的西华路461号406房的建筑面积比应补偿面积超出12.3853平方米应按5000元/平方米计算，即需支付61926.5元；对于商铺部分，根据《房屋拆迁安置协议》约定：“甲方安置乙方回迁……自编B4幢首层东向马路6平方米门面净宽不少于4.5米（首层超出铺面面积6平方米，乙方同意按20000元/平方米结算）”因此，商铺的西华路241号之一房的建筑面积比应补偿面积超出3.5428平方米应按20000元/平方米的标准计算，即需支付70856元，鉴于范祥、范伟杰、李少维已向城建公司支付了商铺2.5平方米的超面积款50000元，故范祥、范伟杰、李少维应付的商铺部分超面积款应扣减50000元结算。综上，范祥、范伟杰、李少维应向城建公司支付住宅和商铺的超面积房款共计82782.5元。因双方并未明确约定房屋登记面积确定后的超面积房款支付期限，且《催缴房款通知书》并未送达给范祥、范伟杰、李少维，故一审法院对城建公司要求范祥、范伟杰、李少维支付迟延给付超面积房款利息的诉讼请求不予支持。关于范祥、范伟杰、李少维主张的商铺租金损失，双方在《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》中没有具体约定逾期提供产权补偿房屋的违约责任，而在《房屋拆迁安置协议》中则约定城建公司逾期提供回迁房屋则按拆迁文件规定处理。由于签订拆迁协议时所适用的拆迁政策并无关于延期交付商业用房应承担的相应责任的规定，范祥、范伟杰、李少维要求按每月1000元标准缺乏依据。城建公司迟延交付商铺客观上侵害了范祥、范伟杰、李少维方对商铺的使用权、收益权，城建公司本应向范祥、范伟杰、李少维支付相应的租金损失，但城建公司提出诉讼时效抗辩，而范祥、范伟杰、李少维未能提供证据证明其在本案起诉前曾向城建公司主张过商铺租金损失，范祥、范伟杰、李少维反诉主张的2003年1月1日至2010年8月2日之日止的商铺租金损失已过诉讼时效期间，一审法院不予支持。同理，范祥、范伟杰、李少维未能举证证明其在本案起诉前曾向城建公司主张2003年1月1日至2010年8月2日之日止商铺临迁费违约金，该项反诉请求已过诉讼时效期间，一审法院也不予支持。关于范祥、范伟杰、李少维主张的办理回迁房屋房产证费用，因《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》约定办理产权登记和领取房地产所有权证手续所需的费用由城建公司负责，现范祥、范伟杰、李少维已举证证明其支出了办证的相关费用，一审法院对范祥、范伟杰、李少维该项反诉请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条第一款的规定，一审法院于2020年7月3日作出判决如下：一、范祥、范伟杰、李少维应于判决发生法律效力之日起十日内，向广州市越秀区城市建设开发公司支付超大面积房款82782.5元；二、广州市越秀区城市建设开发公司应于判决发生法律效力之日起十日内，向范祥、范伟杰、李少维支付办理回迁房屋房产证费用16744元；三、驳回广州市越秀区城市建设开发公司的其他诉讼请求。四、驳回范祥、范伟杰、李少维的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费2269元，由广州市越秀区城市建设开发公司负担399元，范祥、范伟杰、李少维共同负担1870元。反诉受理费1817.44元，由广州市越秀区城市建设开发公司负担109.3元，范祥、范伟杰、李少维共同负担1708.14元。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均没有向本院提交新证据。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。本案争议焦点在于城建公司是否应承担回迁房屋的办证费用。范景、范祥作为范九的代理人与城建公司签订《房屋拆迁安置协议》、《商品楼房合同》，被拆迁人为范九而非范景、范祥。《房屋拆迁安置协议》明确约定城建公司应办理产权登记手续，所需费用由城建公司负担。城建公司应当承担的办证费用应限于拆迁范九房屋安置其回迁所应支付的办证费用，至于范九、范景分别与其配偶、子女之间赠与、继承所产生的税费，不应由城建公司负担。根据本案查明的事实，范伟杰、李少维、范祥举证证明其实际支出办证费用16744元，其中金额分别为47.7元（纳税人名称为梁惠芳）、47.8元（纳税人名称为范景、范祥）的印花税，金额分别为2862.84元（品目名称为房屋赠与，纳税人名称为范景、范祥）、5017.5元的契税（品目名称为房屋赠与、纳税人名称为范景、范祥）与城建公司无关，上述费用合计7975.84元应从办证费用中剔除，即城建公司应承担的办证费用为8768.16元。综上所述，上诉人城建公司的部分上诉请求成立，本院予以支持。一审判决对办证费用处理不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初1741号民事判决第一、三项；二、撤销广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初1741号民事判决第四项；三、变更广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初1741号民事判决第二项为：广州市越秀区城市建设开发公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向范祥、范伟杰、李少维支付办理回迁房屋房产证费用8768.16元；四、驳回范祥、范伟杰、李少维的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费2269元，由广州市越秀区城市建设开发公司负担399元，范祥、范伟杰、李少维共同负担1870元。反诉受理费1817.44元，由广州市越秀区城市建设开发公司负担96元，范祥、范伟杰、李少维共同负担1721.44元。二审案件受理费218.6元,由上诉人广州市越秀区城市建设开发公司负担114.5元，由被上诉人范祥、范伟杰、李少维负担104.1元。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 郑怀勇审判员 何 佐二〇二〇年十二月三十日书记员 冯冠豪徐毅敏