福建省泉州市鲤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0502民初1749号 原告：戴锦堂，男，1974年5月29日出生，汉族，住福建省南安市。 委托诉讼代理人：骆东如，福建闽荣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴枚燕，福建闽荣律师事务所律师。 被告：泉州鲤城友谊百货贸易有限公司，住所地福建省泉州市鲤城区金龙后坑社区繁荣路**。 法定代表人：陈德聪，公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：杨辉耀，福建立行律师事务所律师。 委托诉讼代理人：章清美，福建立行律师事务所律师。 原告戴锦堂与被告泉州鲤城友谊百货贸易有限公司（以下简称“友谊公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序进行审理。案件审理过程中，被告友谊公司向本院提起反诉，本院受理反诉后，因被告友谊公司未预交案件受理费，本院作出（2020）闽0502民初1749号民事裁定书，裁定按友谊公司撤回反诉处理。后本案依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告戴锦堂的委托诉讼代理人骆东如、被告友谊公司的委托诉讼代理人章清美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 戴锦堂向本院提出诉讼请求：1.判令友谊公司立即返还戴锦堂租赁合同保证金78840元及支付自起诉之日起至实际还清款项之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的逾期还款利息；2.判令友谊公司立即退还戴锦堂未使用商铺期间的租金30652元及因疫情期间停业减免租金50427元；3.判令友谊公司赔偿戴锦堂装修装饰物等经济损失30万元：4.判令友谊公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：戴锦堂与友谊公司于2014年9月30日签订《租赁合同》一份，约定戴锦堂向友谊公司承租址在友谊商贸有限公司二层1号商铺，用于经营经典世家牛排的餐饮项目，租赁期限自2014年10月15日至2022年10月14日，租赁面积438平方米，租金标准为60元/平方米，合同保证金78840元。双方在合同中还对其他权利义务作了明确约定。戴锦堂按合同约定向友谊公司支付了合同保证金78840元。友谊公司也将案涉商铺交付给戴锦堂进行装修，戴锦堂投入大量资金进行装修和购买餐饮设备、空调设施等。戴锦堂使用案涉商铺经营期间，因租赁场所部分楼层系在未取得建设工程规划许可证的情况下建设，属于违章建筑，加上未取得公安消防验收备案手续，该租赁场所于2020年被列入政府部门安全隐患大排查的范围内，导致戴锦堂无法办理承租场所的消防许可等行政审批手续，且友谊公司的租赁场所存在安全隐患导致戴锦堂承租案涉商铺后至今无法从事正常的餐饮经营，致使戴锦堂租赁期间持续处于亏损状态。2020年3月13日，戴锦堂因上述原因无法继续经营，不得已将案涉商铺交还给友谊公司，友谊公司亦确认收回商铺。鉴于友谊公司已收回案涉商铺，且戴锦堂已支付案涉商铺租金至2020年4月14日（已扣除友谊公司同意免予收取的2016年3月15日至2016年4月14日的租金），故友谊公司应将戴锦堂交付的合同保证金78840元、未使用商铺期间（2020年3月14日至2020年4月15日）的租金30652元及因疫情期间停业减免的租金50427元退还给戴锦堂。但友谊公司无正当理由至今拒不将上述款项退还给戴锦堂。戴锦堂在租赁期间已对租赁物进行装修装饰，友谊公司应对戴锦堂投入装修的损失承担赔偿责任。 友谊公司辩称，1.友谊公司无需退还保证金78840元。戴锦堂提前解除双方签订的《租赁合同》，按照合同约定，保证金应该归友谊公司所有。友谊公司在收到戴锦堂解除合同通知书之后，明确答复不同意其提出的解除合同，并告知如坚持单方解除合同，应赔偿友谊公司的经济损失，且友谊公司有权没收保证金。2.戴锦堂缴纳案涉商铺的租金至2020年3月14日，2020年3月26日腾空交付商铺时尚有部分租金没有缴纳，并不存在退还未使用期间租金的情况。3.友谊公司向鲤城区金龙街道后坑社区承租案涉商铺所在楼房作为商业楼使用，疫情期间仍按合同约定全额缴纳租金，经营该综合楼期间仍需要一定的经营成本，现戴锦堂提前终止双方的租赁关系，给友谊公司造成了租金损失，所以友谊公司无需也无条件减免疫情期间的租金。4.戴锦堂已腾空交付案涉商铺，双方交接清楚，不存在赔偿装修装饰物损失。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：友谊公司向鲤城区金龙街道后坑社区居委会承租位于泉州市××路××道××栋××区商业综合楼后，将该综合楼二层的1号案涉商铺出租给戴锦堂用于经营经典世家牛排，双方于2014年10月22日签订《租赁合同》。《租赁合同》约定：租赁期限8年，即2014年10月15日至2022年10月14日止；租金每年收取标准为，2014年10月15日至2016年10月14日月租金均为26280元，2016年10月15日至2019年10月14日月租金均为28382元，2019年10月15日至2020年10月14日至2022年10月14日月租金均为30652元，支付周期为按季度支付；2014年10月15日至2014年12月31日为免租金装修，共计75天；合同保证金78840元。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，戴锦堂向友谊公司支付了合同保证金78840元。友谊公司将案涉商铺交付给戴锦堂装修使用。2020年3月13日，戴锦堂（乙方）将案涉商铺腾空交付给友谊公司（甲方），双方签订《租赁商铺交还确认书》，载明：“兹甲方确认乙方于2020年3月13日将位于福建省泉州市鲤城区××街××楼××排××商铺××方，甲方确认交付完成、商铺完整无损坏，交付无异议、验收合格。乙方已交清该交铺日前的所有租金、水电等一切费用”。2020年6月1日，戴锦堂诉至本院，要求友谊超市退还合同保证金及多收的租金，并赔偿损失等。 另查明，案涉商铺所在的后坑社区商业综合楼未办理产权手续，且该综合楼5-6层至今未取得建设工程规划许可证，亦未取得整体建筑的消防验收合格手续。 诉讼过程中，戴锦堂向本院申请对案涉商铺的装饰装修工程、装饰装修附属物、空调安装工程、水电工程的现有价值进行评估，本院予以准许，并先后依法委托福建仁达资产评估房地产估价有限公司、北京经纬仁达资产评估有限公司福建分公司进行评估。两家评估机构均作出退鉴处理后，戴锦堂申请终止本次评估。 本院认为，关于合同保证金及逾期还款利息。因案涉商铺所在的后坑社区商业综合楼至今未取得整体建筑的建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，友谊公司与戴锦堂就案涉商铺签订的《租赁合同》无效。合同无效后，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，友谊公司应返还戴锦堂支付的合同保证金。鉴于双方已就案涉商铺办理了交接手续，且友谊公司亦确认戴锦堂已交清租金、水电等费用，故戴锦堂诉请友谊公司返还合同保证金78840元，于法有据，予以支持。戴锦堂起诉进行催讨后，友谊公司仍未退还保证金，必然给戴锦堂造成一定的利息损失。现戴锦堂主张友谊公司应支付自2020年6月1日起诉之日起至实际还款之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的逾期还款利息，合理合法，予以支持。 关于装修装饰等损失。装修损失应按装修装饰物本身的价值计算，而不宜直接将装修费用作为认定损失的标准，结合本案合同履行情况、案涉商铺使用情况等因素，双方约定租赁期限8年，戴锦堂已承租使用案涉商铺超过5年且已将案涉商铺腾退交付给友谊公司，腾退后案涉商铺的装修装饰等现值已无法评估，故戴锦堂主张友谊公司应赔偿其装修装饰等经济损失30万元，缺乏依据，不予支持。 关于租金。戴锦堂主张其承租案涉商铺过程中，友谊公司同意免予收取2016年3月15日至2016年4月14日的租金，扣除该部分租金后，其实际支付租金至2020年4月14日。对此，友谊公司不予认可，其认为戴锦堂仅支付租金至2020年3月14日。对此本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，戴锦堂对其上述主张未能举证证明，应承担举证不能的不利后果，故对其主张，不予采信。结合双方确认的租金缴交情况，戴锦堂租金应系付至2020年3月14日。鉴于友谊公司已于2020年4月13日收回了案涉商铺，故，应将戴锦堂未使用商铺的租金退还给戴锦堂，即应退还2020年3月14日的租金1021.7元（30652元/月÷30天）。戴锦堂主张友谊公司应减免其疫情期间停业的租金，缺乏依据，不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第五条、第七条、第五十二条第一款第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、泉州鲤城友谊百货贸易有限公司应自本判决生效之日起十日内返还合同保证金78840元给戴锦堂，并支付该款项自2020年6月1日起至实际还款之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息； 二、泉州鲤城友谊百货贸易有限公司应自本判决生效之日起十日内退还所收的租金1021.7元给戴锦堂； 三、驳回戴锦堂的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8199元，由戴锦堂负担6775元、泉州鲤城友谊百货贸易有限公司负担1424元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取纳入失信被执行人名单、限制高消费、罚款、拘留等措施，构成犯罪的依法追究刑事责任。 审 判 长 杨佩芳人民陪审员倪德利 人民陪审员 许    自    伟 二〇二〇年十二月四日 书 记 员 林    丽    芳 本判决引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。