广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终23436号上诉人（原审被告）：翁金彩，女，1988年4月6日出生，汉族，身份证住址：广东省阳西县。委托诉讼代理人：袁东杰，广东纵横天正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘文清，男，1967年7月17日出生，汉族，身份证住址：江西省吉安市吉安县。委托诉讼代理人：许喜春，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：田盈，广东广信君达律师事务所律师。原审被告：广州市德才房地产代理有限公司，住所地：广东省广州市越秀区小北路三眼井上街****。法定代表人：宋炽平，职务：总经理。上诉人翁金彩因与被上诉人刘文清、原审被告广州市德才房地产代理有限公司（下简称德才公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初4030号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人翁金彩上诉请求判令：1.撤销原审判决第二项中有关支付违约金52000元的内容；2.本案一、二审诉讼费用均由刘文清承担。事实与理由如下：其一，刘文清是在明知商铺是转租的情况下与翁金彩签订转租租赁合同，刘文清应当对自己的行为及后果承担相应的责任。在与刘文清签订商铺租赁合约时，翁金彩已告知刘文清商铺的基本状态及商铺业主方蒋玉娥口头同意转租的情况，翁金彩没有向刘文清隐瞒事实，且一直与商铺业主沟通，约业主签订书面的转租协议。翁金彩曾提醒刘文清待取得商铺业主蒋玉娥的书面同意转让书后再入驻商铺，但刘文清急于签订商铺租约并进驻商铺，且砸毁了原有的商铺装修。因此，刘文清应对自己的行为后果承担责任，翁金彩不应当承担违约责任。其二，涉案租赁合同不能履行的根本原因和责任均不在于翁金彩，让翁金彩一人承担全部违约责任显失公平。翁金彩提交的证据及与蒋玉娥的案件调解均可证明，翁金彩在2019年8月左右就开始与商铺业主蒋玉娥沟通转租事宜，蒋玉娥也口头同意转租，期间就刘文清办理营业执照事宜，各方之间也有直接沟通。2019年12月，蒋玉娥违约欲将房屋转租给他人，故意失约找理由收回商铺。由此可见，涉案商铺租赁合同解除的原因是商铺业主蒋玉娥出尔反尔、违约导致。综上，原审法院忽视刘文清自身对签订商铺租赁合约的责任，忽视蒋玉娥导致商铺租赁合同不能履行的违约责任，判决翁金彩承担52000元的违约责任，有违公平公正。被上诉人刘文清答辩称：翁金彩与刘文清签订的《商铺租赁合同》以翁金彩拥有转租权为基础。事实上，翁金彩在合同签订前及合同签订后都明确其具有转租权，已经取得业主的同意。在刘文清装修期间，翁金彩还谎称业主在国外，暂时无法提供业主的相关资料进行登记，导致刘文清的损失进一步扩大，也是商铺租赁合同无法履行的根本原因。因此，翁金彩是违约方，应承担相应的违约责任。翁金彩在上诉意见中也明确承认其转租未得到商铺业主蒋玉娥的同意，导致涉案商铺无法转租。综上，请求驳回翁金彩的全部上诉请求，维持原审判决。原审被告德才公司经本院依法传唤未到庭，亦未向本院书面陈述意见。刘文清于2020年1月9日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.解除刘文清与翁金彩签订的《淘金路（东之三）商铺租赁合约》；2.翁金彩返还刘文清支付的转让费70000元，押金57000元，租金78000元；3.翁金彩支付违约金57000元；4.翁金彩赔偿刘文清装修费30000元、人工费20000元；5.德才公司对翁金彩上述所有款项承担赔偿责任。原审法院经审理查明，2019年8月29日，刘文清（乙方）与翁金彩（甲方）签订《淘金路（东之三）商铺租赁合约（餐饮店）》，约定：甲方同意将坐落在广州市淘金路169号之一101房之东三铺租给乙方做经营零售业使用，乙方愿意承租；租赁期自2018年7月1日起租至2023年11月30日止，租赁期满，甲方收回房屋，签订合同时，乙方交纳二个月押金、5000元水电押金共53000元；乙方同意房屋租赁由甲方提供相关资料给乙方，由乙方自行到出租屋管理中心办理房屋租赁备案手续登记，乙方同意商铺租金税的“税费、印花税及出租屋管理中心收取的费用等”均由乙方本人全部负责交纳并按月给业主代开发票，如拖欠，甲方不负任何经济及法律责任；租金交纳时间为起租日为每月5日前用现金或转账给甲方，在规定期限内不得超过5天，如超过1天罚违约金500元；其中2018年7月1日至2018年11月30日每月租金24000元，2018年12月1日至2019年11月30日每月租金26000元，2019年12月1日至2020年11月30日每月租金26000元；乙方应依约按时缴纳租金，未经甲方同意，不得将房屋扩建、加建、改建、装修及墙外增加设备；营业许可证、卫生许可证所有手续由乙方自己办理，甲方只能提供资料复印件给乙方；甲方违约中止合同，须双倍付押金给乙方等。上述合同签订后，夏盛云于2019年8月29日代刘文清向翁金彩的银行账户支付了127000元。翁金彩亦于同日将涉案商铺交付给刘文清。此后，夏盛云于2019年10月4日、2019年11月17日代刘文清向翁金彩的银行账户支付了2019年10月、11月的租金各26000元。就上述支付的127000元的款项，刘文清表示其中包括转让费70000元、押金52000元、水电押金5000元，并认为转让费70000元即顶手费。刘文清陈述：涉案房屋业主直接到涉案商铺当面口头告知刘文清，翁金彩无权转租涉案房屋，并当场把商铺封上，不让刘文清装修，此后刘文清再也无法进入商铺。就刘文清主张涉案房屋业主不同意翁金彩转租一事，刘文清提供如下证据：蒋玉娥于2020年3月2日出具的《情况说明》，其中载明：本人系广州市淘金路169号之一101房之东商铺的业主，本人并不知情翁金彩将本人店铺转让给刘文清，直至2019年11月底才发现，本人不同意转让出租。翁金彩对该证据的真实性、合法性、关联性不予认可，根据翁金彩提交的证据及蒋玉娥与翁金彩在8928号案民事诉讼中调查的情况，蒋玉娥是同意转租的，但上述《情况说明》却称不同意转租，业主的言辞出尔反尔，与事实不符，且《情况说明》上除蒋玉娥的名字是其本人所签，其他字迹并非蒋玉娥所写，不是其真实意思表示。为此，翁金彩提供了其委托代理人廖小姐与蒋玉娥的短信聊天记录截图，其中载明蒋玉娥向廖小姐发出短信称：廖小姐，现在翁小姐欠我2018-2019年的租金税票、物业代交水费、最近装修产生的水电费、物业管理费，同意你转租费一次性明天交清给我。廖小姐于同日晚上10：19分回复称：蒋姨：信息收到!明下午电话你。后蒋玉娥于次日再次向廖小姐发出短信称：如果今天下午5点前没有交清所有费用，你们违约，我收回商铺，不得有异议，所产生的后果翁小姐负完全责任。包括转租费及12月租金在内，此次没有余地了。刘文清对上述证据质证称：该证据的真实性无法核实，且短信内容进一步证明翁金彩于2019年12月5日才与业主商议转租的事项，而刘文清、翁金彩于2019年8月29日便已签订合同。刘文清为证明其装修损失，于庭审当天补充提供如下证据：夏盛云于2019年11月23日向黄炎钦的银行账户支付30000元的建设银行卡客户交易详细信息及黄炎钦于2019年11月24日开具的收条，其中收条载明收到刘文清广州市淘金路169号之一101房装修工程款30000元。德才公司对此质证称：不同意质证，认为刘文清补充证据违反了法律程序，应对刘文清进行相应处罚。原审另查明，蒋玉娥曾提起（2020）粤0104民初8928号民事诉讼，主张翁金彩在刘文清不知情的情况下擅自与刘文清签订租赁合同，违反合同约定，故起诉请求确认双方的《淘金路（东之三）商铺租赁合约》于2019年12月9日解除及支付违约金、蒋玉娥无需向翁金彩返还租赁保证金48000元以及水电押金5000元等。翁金彩在该案中提起反诉要求：1、判令蒋玉娥双倍返还租赁押金和水电费押金共106000元；2、判令蒋玉娥赔偿翁金彩投资损失转让费50000元、商铺费用装修90789元，并从2019年12月9日起至实际赔偿之日止，按全国银行间拆借中心贷款利率计付利息。在该案庭审中，蒋玉娥陈述其要求刘文清清场后于2019年12月9日直接收回商铺，翁金彩对此予以确认。此后经调解，原审法院于2020年5月22日作出调解书，其中载明双方达成如下协议：一、确认蒋玉娥与翁金彩签订的《淘金路（东之三）商铺租赁合约》于2019年12月9日解除；二、蒋玉娥于2020年5月25日前，一次性向翁金彩支付48000元（上述款项支付至翁金彩的建设银行账户，账号：62×××02）；三、本案受理费减半收取8896元，由蒋玉娥负担。反诉费2500.9元，由翁金彩负担。上述调解书已发生法律效力。原审法院认为，刘文清与翁金彩自愿签订上述《淘金路（东之三）商铺租赁合约（餐饮店）》出自双方真实意思表示，为合法有效合同，双方均应依约自觉履行。上述合同签订后，刘文清已通过案外人夏盛云向翁金彩支付了转让费70000元、押金52000元、水电押金5000元,翁金彩亦将房屋交付给刘文清使用。但此后，翁金彩的出租方蒋玉娥要求刘文清迁出涉案房屋后并于2019年12月9日自行收回房屋，且蒋玉娥以翁金彩在其不知情的情况下转租涉案房屋为由提起上述8928号民事诉讼，致使刘文清未能继续使用涉案房屋，翁金彩对此应承担违约责任。鉴于涉案房屋已被蒋玉娥收回，刘文清、翁金彩签订的上述《淘金路（东之三）商铺租赁合约（餐饮店）》亦无法继续履行，故该合同应视为于房屋收回之日即2019年12月9日解除。刘文清现要求翁金彩返还转让费、押金并支付相当于押金数额的违约金的诉讼请求符合双方约定，合法有理，予以支持。鉴于双方并未就转让费70000元作出书面约定，故根据公平合理原则，酌定该款项在按刘文清使用期限与租期按比例折抵后的剩余部分返还给刘文清，经计算为[70000元-70000元×天]=66356.75元。至于违约金的数额，应以租赁押金数额即52000元为准。关于刘文清要求翁金彩返还三个月租金78000元及赔偿装修费30000元、人工费20000元的诉讼请求，因刘文清已实际使用涉案房屋至2019年12月9日，就其使用房屋期间刘文清应支付相应的对价；而刘文清现未能提供其已对房屋进行装修及支出人工费的相应证据，故刘文清上述诉讼请求，缺乏依据，不予支持。关于刘文清要求德才公司承担本案责任的诉请，因德才公司并非上述合同的相对方，现有证据亦不能证实因德才公司的行为致使上述合同未能继续履行，故刘文清该项请求依据不足，不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，于2020年8月4日判决如下：一、刘文清与翁金彩于2019年8月29日签订的《淘金路（东之三）商铺租赁合约（餐饮店）》于2019年12月9日解除；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，翁金彩应向刘文清返还转让费66410.26元、租赁押金52000元、水电押金5000元及支付违约金52000元；三、驳回刘文清的其他诉讼请求。本案受理费6175元，由负担2842.20元，翁金彩负担3332.80元。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院认为，本案二审的争议焦点是翁金彩是否需向刘文清支付违约金。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”本案中，依据已查明的事实，涉案房屋系由翁金彩向案外人蒋玉娥承租后再转租给刘文清，后因蒋玉娥不同意转租致使刘文清无法继续承租涉案房屋，最终导致双方签订的《淘金路（东之三）商铺租赁合约（餐饮店）》解除。翁金彩作为出租人，未履行确保刘文清在租赁期间正常使用涉案房屋的义务，故刘文清诉请翁金彩向其承租支付双倍押金的违约责任符合合同约定，原审判决对此予以支持并无不当，应予维持。翁金彩以刘文清在签约前明知翁金彩系转租故对造成双方签订的《淘金路（东之三）商铺租赁合约（餐饮店）》无法继续履行也负有责任为由，上诉认为其无需向刘文清支付违约金，但依据翁金彩自身陈述，翁金彩在与刘文清签订《淘金路（东之三）商铺租赁合约（餐饮店）》之前，已告知刘文清业主蒋玉娥口头同意转租的事实，再结合双方系经由德才公司提供居间服务促成订立合同的事实，刘文清相信翁金彩已征得业主同意转租具有合理性，故翁金彩上诉认为刘文清对造成合同无法履行具有过错，缺乏充分理据。且，即使刘文清对造成双方合同解除具有过错，也不能改变翁金彩未履行适租义务的事实，故据此也不能免除翁金彩应承担的违约责任。因此，翁金彩以刘文清具有过错为由，上诉认为其无需向刘文清支付违约金缺乏法律依据，本院不予采纳。翁金彩以合同系因蒋玉娥违约导致无法履行为由，上诉认为其无需向刘文清承担支付违约金的责任，但翁金彩与蒋玉娥之间的合同纠纷与刘文清无关，即使翁金彩因蒋玉娥原因造成对刘文清违约，翁金彩也应先向刘文清承担违约责任后再另行向蒋玉娥主张权利。故此，翁金彩以蒋玉娥违约为由上诉主张对刘文清免责，亦缺乏法律依据，本院亦不予采纳。综上所述，上诉人翁金彩的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1100元，由上诉人翁金彩负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  郑怀勇审判员  邓 颖二〇二〇年十二月二十八日书记员  王文杰唐颖琪