山西省晋中市榆次区人民法院民 事 裁 定 书（2020）晋0702民初10号之一原告：曹连庆，男，汉族，19577年10月27日出生，晋中市榆次区居民。被告：北京福喜房地产开发有限公司，住所地北京市丰台区右安门外大街**地下室**。法定代表人：吕建钧，该公司总经理。委托诉讼代理人：寇春燕，山西正煋律师事务所律师。被告：晋中市元鑫房地产开发有限公司，，住所地晋中市榆次区迎宾街**法定代表人：赵晨斐，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈建西，山西中都律师事务所律师。被告：晋中市精华铁路标准件有限责任公司，，住所地山西省晋中市榆次区东顺城街**法定代表人：于万根，该公司董事长。原告曹连庆与被告北京福喜房地产开发有限公司（以下简称“福喜公司”）、晋中市元鑫房地产开发有限公司（以下简称“元鑫公司”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年7月15日作出（2019）晋0702民初342号民事判决书。被告元鑫公司不服，向晋中市中级人民法院提出上诉，晋中市中级人民法院于2019年12月6日作出（2019）晋07民终2861号民事裁定,撤销原判，发回重审。本院依法另行组成合议庭，并根据原告曹连庆的申请，依法追加晋中市精华铁路标准件有限责任公司（以下简称“精华公司”）公开开庭进行了审理。原告曹连庆、被告福喜公司的委托诉讼代理人寇春燕、被告元鑫公司的委托诉讼代理人陈建西到庭参加了诉讼。被告精华公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告曹连庆诉称，被告福喜公司于2007年和原告所在被告精华公司（原榆次标准件厂）联合在东顺城街36号（原榆次标准件厂宿舍）的地址上盖高层，原告商铺位于东顺城街36号。根据晋中发改投字（2006)156号文件和晋中市建设局的拆迁字第17号房屋拆迁许可证，被告于2007年9月18日与原告签订了拆迁补偿安置协议，约定最晚到2009年5月交房，但几年来一直未建成。2014年9月15日，在原告不知情的情况下，被告福喜公司将该工程项目转让给了被告元鑫公司，双方协议回迁户由元鑫公司安置。从2015年11月24日开始，原告多次找被告元鑫公司董事长赵喜顺，当时在工程未完成时，董事长赵喜顺多次答应回迁户的回迁房没有问题，并保证回迁。由于被告元鑫公司在明知有回迁户存在的情况下，恶意将回迁房屋转卖他人，构成违约并损害了原告的合法权益，现提出诉讼，请求依法判令1、被告按回迁楼的商铺面积按现市场价值进行折价赔偿，赔偿数额按鉴定后的价值为准；2、依法判令被告支付原告2011年至2018年拆迁过渡费67413.12元；3、依法判令被告支付原告违约金92287.5元、原商铺的经营性损失153120元，两项共计252686.7元。被告福喜公司辩称，本案诉争项目的建设方为被告精华公司，福喜公司仅是受委托施工，负有回迁义务的责任方是项目建设方被告精华公司；认可与原告签订拆迁安置协议和职工回迁楼购房合同，但是经全体回迁户同意后，福喜公司已于2014年9月15日签订正式的项目转让协议，将该项目的权利义务全部转让给被告元鑫公司，约定由元鑫公司负责对回迁户及社会购房者的安置工作，同时将原告与福喜公司所签《房屋拆迁安置协议》交付元鑫公司，故该合同的权利义务均概括性的转让给元鑫公司；元鑫公司受让该项目并经福喜公司配合取得各项合法手续后，对原福喜公司的设计进行了改变，完成项目后，在明知有回迁户存在的情况下，将房屋转售与他人，导致不能向原告交房，因此，原告主张的赔偿责任应当由元鑫公司承担，被告福喜公司不应承担赔偿责任。另外，原告的原商铺已被拆迁，拆迁时已经一次性补偿其经营性损失，原告与福喜公司亦未对后期的经营性损失进行约定，故原告主张的原商铺经营性损失没有合法的事实和法律依据；原告主张赔偿损失的情况下，同时主张违约金，违反法律规定，故应当驳回原告关于经营性损失和违约金的诉讼请求。被告元鑫公司辩称，原告与元鑫公司不存在任何的商铺回迁的法律事实，全部诉请与元鑫公司无关；原告所签订的回迁购楼合同存在弄虚作假、伪造公章，回迁房屋属性不明确，回迁面积造假的情形，且福喜公司无开发资质，故其签订的合同应属无效；被告福喜公司涉嫌合同诈骗，本案涉嫌刑事案件，根据先刑后民的原则，应当中止审理；曹连庆并没有回迁合同，且福喜公司针对本案原告出具通知，要求不给予原告安置；福喜公司与被告元鑫公司交接时并未将全部的回迁户予以告知。因此，本案因被告福喜公司的欺诈、隐瞒行为产生，因此全部后果由被告福喜公司承担。被告精华公司未在法定答辩期间提交答辩意见。经审理查明，2007年7月7日，被告福喜公司与原告所在单位被告精华公司（原名称为榆次标准件厂、榆次区精华铁路标准件有限公司）签订《建设经济适用房协议书》一份，约定被告精华公司拟在（名称未定），现有土地18.89亩，由被告福喜公司出资承建。原告原有一处商铺，位于榆次区东顺城街**。2007年10月8日，原告作为被拆迁人与被告福喜公司及精华公司签订了《城市房屋拆迁补偿安置协议书》（以下简称“拆迁安置协议”）,协议约定，拆迁人为被告精华公司和福喜公司，被拆迁人为原告曹连庆；双方拆迁补偿方式为产权调换；原告拆迁房屋原面积为42.31平方米，调换房屋面积为73.83平方米，原面积与调换面积之差为31.52平方米，按商品房基准价每平方米2500元计算，原告应交回迁房面积找差价款为78800元。2014年9月15日，被告福喜公司与被告元鑫公司签订《福苑小区项目转让协议书》，将上述工程项目转让给被告元鑫公司，双方协议回迁户由元鑫公司安置，但福喜公司负责向元鑫公司提供高层楼中回迁户（集资户）和社会购房户的基本情况和合同文本及其他有关购房材料，并保证所提供情况（附表）和文本及材料的完整性和真实性，如有出入，福喜公司承担全部责任；该协议生效后，被告福喜公司对福苑小区的高层楼，既不享有任何权利，也不承担除协议约定之外的任何义务，但协议生效前的纠纷或问题（协议约定的除外）均由被告福喜公司负责处理。案涉楼盘竣工后，原、被告双方因回迁安置房屋交付问题协议不成，形成本案纠纷，原告诉至法院。另查明，案涉房屋所在土地使用者为原榆次标准件厂，土地坐落在东顺城街36号，土地用途为工业用地。2013年4月17日下午，晋中市人民政府就协调榆次精华公司职工集资建房上访问题涉及有关事宜召开市政府专题会议。会议纪要载明，已建成的4栋6层回迁安置住宅涉及的土地采取划拨方式供地，准备新建的两栋各28层底商住宅项目土地（占地为9亩左右）通过公开出让方式由项目开发单位取得。2015年8月6日，晋中市国土资源局和被告元鑫公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定土地出让金为28500000元，并于次日缴纳土地出让金。2015年11月23日，晋中市人民政府向被告元鑫公司颁发《国有土地使用证》，载明土地使用权人为被告元鑫公司，地，地类途）为城镇住宅用地，使用权类型为出让。自此，案涉房屋（即高层1#、2#楼）的土地用途由工业用地变更为城镇住宅用地，房屋性质由经济适用房转变为商品房，高层1#、2#楼由被告元鑫公司建成后，项目名称由“福苑小区”更名为“元鑫-喜堂”。还查明，被告福喜公司于2005年5月19日注册成立，于2005年7月4日取得北京建委的房地产开发企业暂定资质，有效期至2006年7月1日，到期后未再办理开发资质。以上事实，有建设经济适用房协议书、城市房屋拆迁补偿安置协议书、晋中市发改委文件复印件、晋中市建设工程规划许可证审批表、福苑小区项目转让协议书、福苑小区高层项目合作协议、市政府专题会议纪要复印件、榆次区人民检察院榆检刑审刑诉（2019）458号起诉书、国有建设用地使用权出让合同、国有土地使用证、精华公司工商档案、审计报告及当事人陈述笔录在案为凭，经当事人质证及本院审查，予以采信。被告精华公司未到庭质证，视为该放弃质证权利。本院认为，被告福喜公司不具有开发资质，未动工就出售房屋，在收取购房人款后也一直未正常动工，从福喜公司同类诉讼案件中对该公司的审计报告可以反映福喜公司无注册资本，无明确的组织结构，整个项目的运作处于一种无序状态。综上，福喜公司不仅不具有开发资质，而且根本不具备履行合同的能力，仍然与原告签订拆迁安置协议，并拆除了原告原有商铺，其行为涉嫌刑事犯罪应移送公安机关。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第（三）项、第一百四十四条、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条的规定，裁定如下：驳回原告曹连庆的起诉。案件受理费22946元，在本裁定生效后退还原告，诉讼保全费5000元，由原告负担。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起10日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省晋中市中级人民法院。审 判 长  贾月雯审 判 员  贾军涛人民陪审员  张 婧二〇二〇年十二月十六日书 记 员  赵子薇