广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤02民终1904号上诉人（原审原告）：始兴县美景房地产有限公司。住所地：广东省始兴县************右侧第一间（办公场所）。法定代表人：邓旭东，系该公司董事长。委托诉讼代理人：张育华，广东众同信律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘珍，广东众同信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：龚国胡，男，1982年4月8日出生，汉族，住广东省始兴县************。被上诉人（原审被告）：徐佩嫦，女，1982年12月10日出生，汉族，住广东省始兴县************。上诉人始兴县美景房地产有限公司（以下简称美景公司）因与被上诉人龚国胡、徐佩嫦商品房销售合同纠纷一案，不服广东省始兴县人民法院（2020）粤0222民初134号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人美景公司的委托诉讼代理人张育华、刘珍、被上诉人龚国胡、徐佩嫦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人美景公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持美景公司的诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费由龚国胡、徐佩嫦承担。事实与理由：一、一审法院认为美景公司怠于协助办理按揭手续，属于认定事实错误。本案中，首先，龚国胡、徐佩嫦于2018年10月16日与美景公司签订《商品房买卖合同》，美景公司在2018年10月16日就将龚国胡、徐佩嫦提交的按揭资料提交给了银行，根本不存在怠于协助的事实，至于按揭资料交给银行之后，银行多久审批、如何审批，是银行内部的事实，美景公司无法控制和调整，亦不应当承担责任。其次，在办理按揭的整个过程中，美景公司的义务仅仅是协助龚国胡、徐佩嫦，所起的作用相当于中间人转达的作用，所有的按揭资料必须是由龚国胡、徐佩嫦及时提交给美景公司，美景公司才能够将资料及时提交到银行。龚国胡、徐佩嫦在签订涉案买卖合同时提交的按揭资料中就缺少个人贷款结清证明，龚国胡、徐佩嫦在2018年10月17日（合同签订第二天）亦到银行签署相关按揭材料，经银行核查，明确告知其缺少银行流水、个人贷款结清证明，需要尽快补齐才能进行银行审批手续，龚国胡、徐佩嫦之后补充了个人贷款结清证明，但未能补充银行流水，直到2019年2月美景公司接银行通知催促，龚国胡、徐佩嫦仍未能提供流水，在一审时，美景公司已经提交2019年2月21日、27、28日微信聊天记录、短信记录等证据证实，但是一审法院却对美景公司提交的催告龚国胡、徐佩嫦补充资料的证据视而不见，这完全是一审法院严重歪曲事实的错误。美景公司接到银行补交按揭资料的通知后，立即通知龚国胡、徐佩嫦要求其提交补充资料，但龚国胡、徐佩嫦迟迟未补，为此美景公司亦多次通过电话、短信、微信催促龚国胡、徐佩嫦，完全履行了告知及协助义务，不存在任何的过错。贷款银行工商银行始兴县支行亦多次直接向龚国胡、徐佩嫦要求提交补充资料，龚国胡、徐佩嫦均没有及时补充提交，直到后来被申请人自身又存在征信问题，导致最终无法审批办理按揭手续，龚国胡、徐佩嫦在美景公司及银行多次催促的情况下，仍未能及时提供补充按揭资料，最后因征信问题导致无法贷款的后果完全由龚国胡、徐佩嫦承担。美景公司无任何过错，无需承担任何责任。一审法院认为美景公司怠于协助龚国胡、徐佩嫦办理按揭贷款手续，存在过错，属于认定事实不清，判决错误。二、美景公司与龚国胡、徐佩嫦签订的《商品房买卖合同》已经达到了约定的解除条件，龚国胡、徐佩嫦逾期付款远超合同约定时间，美景公司依约请求解除涉案合同理应得到支持。涉案合同中虽未明确对逾期付款时间的起算时间作明确约定，但贷款银行在电话通知由于征信无法办理按揭手续后，及时通知了龚国胡、徐佩嫦情况，经美景公司要求，贷款银行在2019年8月6日向美景公司出具了《拒贷函》，美景公司即时再次向龚国胡、徐佩嫦电话告知，要求其立即到美景公司处办理变更为其它支付方式手续，但龚国胡、徐佩嫦拒绝到场。美景公司多次催促无果后于2019年8月21日向龚国胡、徐佩嫦邮寄了《通知》要求龚国胡、徐佩嫦在收到通知后10个工作日内到美景公司处支付剩余房款，否则视为其默认退房，龚国胡、徐佩嫦在一审庭审时亦认可收到了《通知》，但其并没有到美景公司处支付剩余房款，也未进行任何回应及处理。因此从银行拒贷后，龚国胡、徐佩嫦逾期付款时间的起算时间应当开始起算，按照《商品房买卖合同》第八条：“逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，合同解除后，买受人应按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金。”之约定，美景公司在2019年11月6日后就依法享有解除权，美景公司在2019年12月2日向法院提出解除涉案合同的请求完全超过了90天的宽限期，解除合同于法有据，应当得到支持。三、至于一审法院认为龚国胡、徐佩嫦在庭审时表示愿意全款一次性支付购房款，双方订立合同目的完全可以得到实现为由，驳回了美景公司的诉讼请求，属于适用法律错误。从《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（自2003年6月1日起施行)第十五条规定根据《合同法》第九十四条的规定：“出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”以及双方《商品房买卖合同》第八条第2款约定：“逾期超过90日后，出卖人有权解除合同”。可知，无论是从法律规定还是合同约定来说，美景公司都享有合同解除权，这种解除权以达到成就条件即可解除，如前所述，龚国胡、徐佩嫦逾期付款的时间己经超过了90日，达到了解除条件，依法应当解除。虽然双方订立合同的目的可以得到实现，但龚国胡、徐佩嫦逾期付款的违约事实亦客观存在，美景公司可以选择继续履行合同，亦可以选择按照法律规定及约定解除合同，而不必然就应当选择履行合同，按照一审法院的判决，龚国胡、徐佩嫦违约却未受到违约的惩罚，那双方订立合同约定违约责任的意义何在，法律赋予守约人享有法定解除权的意义何在。综上所述，美景公司及贷款银行均积极履行职责，及时要求龚国胡、徐佩嫦补充资料，但龚国胡、徐佩嫦未及时补充资料，最终因龚国胡、徐佩嫦征信问题导致无法办理按揭手续，美景公司在按揭办理过程中，仅仅是协助义务，不存在怠于履行情况，没有任何过错，一审法院认定事实错误，适用法律错误，判决错误，请求二审法院在查明事实的基础上依法撤销一审判决，改判支持美景公司的诉讼请求。被上诉人龚国胡、徐佩嫦答辩称：一、龚国胡、徐佩嫦因在外务工已签订授权委托书给美景公司办理贷款手续，美景公司没有在90天内完成也没有告知龚国胡、徐佩嫦，这是美景公司失职导致的。二、《商品房买卖合同》是美景公司单方面制作的合同，包括龚国胡、徐佩嫦签订的认购书还要坐地起价每平方米涨200元，龚国胡、徐佩嫦都妥协签订合同，这对消费者不公平，只对美景公司有利，有违公平、公正、合理的原则。三、龚国胡、徐佩嫦是按照合同履行，需要提供什么资料，龚国胡、徐佩嫦都是按照美景公司要求及时与美景公司配合，对于银行与美景公司的中间过程龚国胡、徐佩嫦不清楚。四、龚国胡、徐佩嫦一直按合同来履行，办理不了按揭，更换现金付款，但美景公司没有在期限内与龚国胡、徐佩嫦做沟通，也没有变更现金支付合同，应享受现金购房的折扣价格重新订立合同，但是该公司只是让龚国胡、徐佩嫦一次性付清尾款。综上，请求驳回上诉，维持原判。美景公司向一审法院起诉请求：一、判令解除美景公司与龚国胡、徐佩嫦于2018年10月16日签订的合同编号：SX2018100263号《商品房买卖合同》；二、本案的全部诉讼费用由龚国胡、徐佩嫦华承担。一审法院经审理查明：2018年10月16日美景公司与龚国胡、徐佩嫦签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定龚国胡、徐佩嫦向美景公司购买美景园88栋3002房一套，套内面积为122.97平方米。该商品房的总价是834923元，约定付款方式为贷款方式付款即龚国胡、徐佩嫦支付30.53%的首付款254923元，剩余580000元向中国工商银行股份有限公司始兴支行贷款支付。合同约定逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起30日按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付房款。合同附件补充协议还约定：出卖人即美景公司协助龚国胡、徐佩嫦向相关银行办理贷款手续。龚国胡、徐佩嫦在与美景公司签订合同后，于2018年10月16日支付了首付款，向美景公司提供按揭手续的身份证明、收入证明、银行流水、征信报告等资料。另查明，2018年10月15日龚国胡的信用卡被他人盗刷，于2018年10月15日向东莞市公安局常平分局土塘派出所报警。2019年8月23日龚国胡将其在2017年4月21日在中国银行申请开立的信用卡（卡号625**********740）还清欠款。2019年8月6日中国工商银行股份有限公司始兴支行出具《拒贷函》，认为龚国胡不符合贷款条件，转为一次性付款或其他支付方式。2019年8月21日美景公司向龚国胡发出书面通知，告知龚国胡房贷无法办理，根据合同转为一次性支付购房款或办理退房手续，收到通知后10个工作日未办理手续，视为默认选择退房。双方在此后未能协商一致解决买卖合同纠纷。一审法院审理后认为，根据美景公司与龚国胡、徐佩嫦诉辩内容，本案争议的焦点是美景公司与龚国胡、徐佩嫦签订的《商品房买卖合同》是否达到约定的解除条件。美景公司与龚国胡、徐佩嫦约定解除合同的条件是：逾期付款90日后，出卖人有权解除合同。美景公司与龚国胡、徐佩嫦房屋买卖约定的付款方式是贷款方式付款，即美景公司支付首付款30.53%（254923元）后，余款580000元向中国工商银行股份有限公司始兴支行申请贷款支付。美景公司与龚国胡、徐佩嫦签订的买卖合同对于逾期付款时间的起算时间未明确约定。美景公司与龚国胡、徐佩嫦签订的合同时间是2018年10月16日，合同附件补充协议约定：出卖人即美景公司协助龚国胡、徐佩嫦向相关银行办理贷款手续。龚国胡、徐佩嫦在与美景公司签订合同后，龚国胡、徐佩嫦向美景公司提供过按揭手续的相关资料，美景公司对此并无异议。对于美景公司协助龚国胡、徐佩嫦办理按揭手续的举证义务应当由美景公司承担，美景公司并未举证其在签订合同后及时协助美景公司办理了按揭贷款手续，直至2019年8月6日中国工商银行股份有限公司始兴支行才出具《拒贷函》，美景公司因怠于协助办理按揭贷款手续，存在过错，属于违约行为。综上所述，在履行买卖合同中，美景公司存在违约行为，且在本案审理过程中，龚国胡、徐佩嫦亦表示愿意全款一次性支付购房款履行买卖合同，双方订立合同目的是完全可以得以实现的，故美景公司主张解除合同以及要求龚国胡、徐佩嫦支付违约金的理由不充分，证据不足，该院不予支持。一审法院经审理后作出判决：驳回始兴县美景房地产有限公司的诉讼请求。案件受理费50元，由始兴县美景房地产有限公司负担。本院二审查明查明的事实与一审查明的事实一致，予以确认。二审期间，美景公司向本院提交了中国工商银行股份有限公司始兴支行于2020年9月2日向美景公司出具的《关于龚国胡向我行申请按揭贷款相关情况的复函》，内容为“兹有客户龚国胡于2018年10月17日因购贵司开发的房产（始兴县*********************）向我行提出按揭申请并签署了按揭申请材料，但因客户当时未提供齐我行审批所需的资料，暂不符合上报审批条件，期间我行曾多次向客户及开发商催补资料未果。直至2019年8月，经我行对客户已提供资料的初步审核，客户因个人征信原因不符合我行按揭贷款申请条件，且距我行首次催补资料已10个月之久，根据我行相关政策要求，对该笔贷款做退单处理，并在2019年8月6日向贵司开立了拒贷函并告知客户龚国胡。”另查明，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第八条约定“逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分)。”附件十一《补充协议》第3点约定“买受人选择银行贷款方式的，出卖人可协助买受人向相关银行申请贷款手续，但相关银行是否批准与出卖人无关，若买受人不办理或不及时办理导致未按约定时间支付该房款，买受人须承担违约责任，并按本合同第八条执行。”本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”之规定，根据本案双方当事人诉辩意见，本案争议焦点为美景公司要求解除《商品房买卖合同（预售）》的请求是否成立。本案中，龚国胡、徐佩嫦于2018年10月16日与美景公司签订《商品房买卖合同（预售）》，龚国胡、徐佩嫦选择交首期房款254923元，余款580000元向银行申请贷款的付款方式。美景公司在收到龚国胡、徐佩嫦提交的申请贷款按揭的资料后提交给银行。由于龚国胡提交的资料及个人征信原因，银行未给其审批办理按揭手续。龚国胡、徐佩嫦认为是美景公司的原因导致未能办理到贷款，对此，本院认为，根据《补充协议》的约定，美景公司是协助买受人向银行申请贷款手续，但相关银行是否批准与美景公司无关。实际上银行发放贷款的对象是购房人，审查的资料也是购房人的资料而非美景公司，美景公司只是起协助作用，未能申请到贷款在于购房人自身的原因。对于龚国胡、徐佩嫦是否逾期支付购房款。涉案合同中虽未对逾期付款时间的起算作明确约定，但2019年8月6日贷款银行向美景公司出具了《拒贷函》后，美景公司于2019年8月21日向龚国胡、徐佩嫦邮寄了《通知》要求龚国胡、徐佩嫦在收到通知后10个工作日内到美景公司处支付剩余房款，否则视为其默认退房，龚国胡、徐佩嫦在一审庭审时亦认可收到了《通知》。在此之后，双方亦多次协商确定支付房款的时间，但是龚国胡、徐佩嫦未支付剩余房款。因此，即使按照《通知》要求的10天时间期满后为逾期付款的起算时间，美景公司在2019年12月2日向法院提出解除涉案合同的请求也超过了90天的付款宽限期，龚国胡、徐佩嫦的行为构成违约。按照《商品房买卖合同（预售）》第八条约定“逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分)。”的约定以及根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款规定“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”，本案约定的合同解除条件已成就，美景公司依法享有合同解除权。虽然龚国胡、徐佩嫦在庭审时表示愿意全款一次性支付剩余购房款，但不能以此排除美景公司选择行使解除合同的权利。由于龚国胡、徐佩嫦的违约行为，美景公司不愿继续履行合同，并请求解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，有事实与法律依据，本院予以支持。按照《商品房买卖合同（预售）》第八条约定，合同解除后，龚国胡、徐佩嫦应按照累计应付款580000元的1%向出卖人支付违约金5800元，同时美景公司退还龚国胡、徐佩嫦已付房款254923元。综上所述，美景公司的上诉请求部分成立，本院予以支持，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省始兴县人民法院（2020）粤0222民初134号民事判决；二、解除始兴县美景房地产有限公司与龚国胡、徐佩嫦于2018年10月16日签订的《商品房买卖合同（预售）》；三、被上诉人龚国胡、徐佩嫦应于本判决发生法律效力之日起30日内向始兴县美景房地产有限公司支付违约金5800元；四、上诉人始兴县美景房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起30日内一次性退还已付房款254923元给龚国胡、徐佩嫦；五、驳回始兴县美景房地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由始兴县美景房地产有限公司负担。二审案件受理费50元，由龚国胡、徐佩嫦负担。始兴县美景房地产有限公司已经预交50元的二审案件受理费本院予以退回，龚国胡、徐佩嫦应于收到本判决书之日起十五日内向本院交纳案件受理费50元。本判决为终审判决。审判长 林 梦审判员 庄少山审判员 李飞洲二〇二〇年十二月十八日书记员 陈敖明