云南省安宁市人民法院民 事 判 决 书（2020）云0181民初2215号原告：马庆毕，男，1984年7月15日出生，汉族，住云南省昆明市五华区。原告：周艳艳，女，1986年3月29日出生，汉族，住云南省昆明市五华区。两原告系夫妻关系。两原告共同委托诉讼代理人：李扬，北京盈科（昆明）律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。两原告共同委托诉讼代理人：黄保生，北京盈科（昆明）律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告：云南乾泰投资有限公司。住所地：安宁市连然街**。法定代表人：吴国江，执行董事。委托诉讼代理人：陈慧娟，云南格元律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。原告马庆毕、周艳艳诉被告云南乾泰投资有限公司（以下简称“乾泰公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月23日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员杨文雁独任审判，于2020年10月30日公开开庭进行了审理。原告马庆毕、周艳艳及委托诉讼代理人李扬，被告云南乾泰投资有限公司的委托诉讼代理人陈慧娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告马庆毕、周艳艳向本院提出诉讼请求：1、判决解除原被告之间订立的合同；2、判决被告向原告返还购房款187500元；3、判决被告向原告支付利息274125元，以187500元为基数，按年利息24%的标准自2014年10月27日起算至实际付清之日止，诉讼期间暂计至2020年10月27日；4、判决被告赔偿原告房屋差价61571元，诉讼时暂时以138.84㎡按照市场价格8000元/㎡计算(以上二至五项金额合计：623196元）；5、判决被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2014年10月27日原告马庆毕与被告签订了《安宁世贸广场商业用房认购协议书》（原件被被告收走），合同约定原告以7563元/㎡的价格购买被告位于安宁世贸广场5栋2701号面积为138.84平方米、总价为1049149元的房屋。同日原告刷卡支付82504元房款，被告出具了加盖财务专用章的收据一张，摘要为收到马庆毕房款。2014年12月2日，被告为原告提供购房借款担保，通过“搜易贷”平台向他人借款105000元。后原告分别于2014年12月9日、11日两次刷卡82500元和22496元向被告支付购房款，被告出具两张房款收据。至此原告共计支付了187500元购房款，全面履行了合同义务，双方约定于2016年10月份交房。期限届满，被告未交付房屋，原告多次找被告交涉。2018年11月16日，北京市海淀区人民法院作出京01**民初8732号《民事判决书》，判定由原告偿还案外人“搜易贷”借款和本金，被告承担连带偿还责任，后该法院强制执行冻结了原告银行卡，原告遂于2019年6月份至北京履行了判定的义务，归还了本金、利息、诉讼费、律师费、执行费等各种费用，共计106652.2元。原告从北京返回昆明后到安宁市房管局查询房屋状况，被明确告知涉案房屋已经于2014年左右登记他人名下，原告方知晓被告一房二卖的事实，合同目的已经不可能实现。原告为维护自身合法权益，现向法院提起诉讼。被告乾泰公司辩称：请求法庭驳回原告的部分诉讼请求。原告主张解除合同被告予以同意，因合同现已无法继续履行。关于原告要求被告返还购房款187500元，被告因原告未按约定向搜易贷公司偿还借款，导致搜易贷公司扣除了被告支付的保证金40400元用于偿还原告的借款，被告请求法庭予以抵销。关于原告主张的利息及房屋差价损失，无事实和法律依据，请求予以驳回原告的该两项诉讼请求。原、被告之间未能签订商品房购销合同是由于原告的过错导致的。理由是：1、原被告双方之间签订的认购协议书，约定原告在签订认购协议书之日起7日内补足房款总价的10%，认购协议书虽然无签订日期，但是从认购协议的第三条第一款约定双方预计在2014年5月底签订商品房购销合同，可以推断出认购协议书是在5月底之前签订的，但是原告自始至终就没有按照认购协议的约定向被告支付10%的认购金，原告直到2014年的10月27日才向被告支付了82504元的房款，其支付的82504元没有达到认购协议书约定的10%的比例。2、原告在被告的担保下，向搜易贷贷款用于支付首付款，因原告未按期还款，导致搜易贷公司扣除了被告40400元的保证金用于偿还原告的借款。在2014年10月27日的购销合同确认单上，原告签字确认涉案房屋的首付款为232504元，但是原告至今都没有交足首付款，故导致双方一直没有签订商品房买卖合同。被告多次打电话催促原告办理，其一直都以各种理由推托，从2014年拖延到了2019年都没有过来办理，被告一直为原告保留涉案房屋，之后原告在电话里告知被告他们不要房了，被告才另售他人。综上，原、被告没有签订商品房购销合同是由原告的过错所致。归纳原、被告的诉辩主张，本案争议的焦点问题是：本案《安宁世贸广场商业用房认购协议书》被予以解除是谁方违约造成的？被告是否应该返还原告购房款185000元，并赔偿相应的损失？本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的微信支付凭证，其内容与本案无关，本院不予确认。关于网络打印件，系安宁世贸广场小区的参考均价，并非涉案房屋的最终交易价，故本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对本案事实认定如下：2014年原、被告签订《安宁世贸广场商业用房认购协议书》，约定：一、原告认购被告开发的安宁房屋。该房屋单价7563元／平方米，房屋建筑面积138.84平方米，房屋总价为1049139元（房屋合同价为772504元），该房屋总价不含房屋配套设施、税费、物管等费用。双方同意房屋建筑面积以产权登记机关确定的最终实测面积为准，最终实测面积乘以上述房屋单价即为最终房屋销售总价。二、付款方式为：1、原告签订的《世贸广场物业认筹诚意金确认书》自本协议签订合同之日效力即终止，已缴纳的认筹诚意金转为协议书项下的房屋认购金，房屋认购金为本协议房屋总价款的10%，若原告转为房屋认购金的认筹诚意金不足房屋总价款的10%的，由原告在协议签订之日起7日内补足差额。房屋认购金在原告与被告按照本协议约定签订《商品房购销合同》后转为《商品房购销合同》项下的购房款，其余房屋价款由原告按照《商品房购销合同》的约定支付给被告。若认筹诚意金大于房屋总价款的10%，则认筹诚意金直接转为房款。2、在本协议项下约定的签订合同《商品房购销合同》期限届满之前，被告不得将本协议所约定的房屋向第三方出售，否则被告应双倍返还原告已支付的房屋认购金。3、在本协议签订之后，原告未在本约定第三条第1项约定的期限内与被告签订《商品房购销合同》的，视为原告放弃认购权利，本协议即终止，原告已支付的房屋认购金归被告所有，同时被告有权再行处置本协议项下的房屋。三、《商品房购销合同》的签订：1、原被告双方预计在2014年5月底前签订《商品房购销合同》，具体签订时间以被告的书面通知或电话通知为准。认购协议书自原告足额支付房屋认购金之日起生效，原、被告按照协议约定签订合同《商品房购销合同》后，协议自《商品房购销合同》生效的同时自行解除，双方的相关权利和义务以签订合同的《商品房购销合同》及其补充协议的约定为准。2014年10月27日原、被告又签订《安宁世贸广场购销合同确认单》，确定原告购买的房屋总价1050047元，折后总价为772504元，原告应付的首付款为232504元，其中本次缴纳金额82504元，另通过搜易贷进行首付贷150000元，尾款540000元通过银行按揭贷款支付。在合同确认单签署当日，原告向被告支付了首付款82504元，其此后通过搜易贷平台借款后向被告支付了首付款104996元，共计支付187500元。确认单签订当日原告向被告支付购房款82504元，后原告马庆毕通过搜易贷（北京）金融信息服务有限公司（以下简称“搜易贷”）平台借款105000元用于支付购房首付款，被告自愿为原告马庆毕通过搜易贷平台而获得的首付贷款项的本息及违约金等向资金借出方提供连带责任担保。2014年12月2日、12月10日，搜易贷公司向原告马庆毕发放借款82504元、22496元。原告马庆毕借款后于2014年12月9日向被告支付购房款82500元，于2014年12月11日向被告支付购房款22496元，共计支付购房款187500元。因原告未按时偿还借款本金及利息，搜易贷公司扣除了被告向其支付的保证金40400元用于代偿原告的借款。另确认：涉案的坐落于安宁市连然街道办事处金方路安宁乾泰世贸广场商住区（二期）5幢2701号房屋已由被告以694200元的价格出售给案外人普靖翔，双方并于2019年5月17日办理了商品房买卖合同登记备案，合同登记号为：AN2019051705310。以上事实，有原、被告共同提交的《安宁世贸广场商业用房认购协议书》、（2017）京0108民初8732号《民事判决书》、《商品房买卖合同登记备案表》，原告提交的《收据》三份、被告提交的《安宁世贸广场购销合同确认单》等证据材料在案佐证。本院认为：原、被告双方签订的《安宁世贸广场商业用房认购协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的禁止性规定，应为合法有效。因涉案标的已被被告出售给他人，原、被告签订的认购协议书已无继续履行的必要和可能，双方的合同目的完全不能实现，且被告对解除认购协议书亦表示同意，故原、被告双方签订的《安宁世贸广场商业用房认购协议书》可予以解除。关于本案第一个争议焦点，《安宁世贸广场商业用房认购协议书》被予以解除是谁方违约造成的？根据认购协议书第三条的内容，原、被告双方预计在2014年5月底前签订《商品房购销合同》，因在该期限届满后双方未签订《商品房购销合同》，此后双方又于2014年10月27日签署了《安宁世贸广场购销合同确认单》，该确认单对原、被告双方未来将要签署的《商品房购销合同》中的房号、面积、单价，优惠后的购房款，原告应付被告的首付款金额及首付款的支付方式，尾款的金额及支付方式均作了明确具体的约定。原告依据确认单确定的内容仅支付了187500元的首付款给被告，尚欠45004元未支付，且已支付的款项中104996元系通过搜易贷平台借款而支付，此后因原告未按期偿还搜易贷借款，导致被告承担了担保责任为原告代偿40400元，另确认单虽未约定原告支付首付款的具体时间，但从确认单签署之日即2014年10月27日至被告另行出售房屋2019年5月17日，在此期间原告均未向被告交纳剩余的首付款，综上，原告的上述行为具有迟延履行致使双方不能订立商品房购销合同的违约情形，双方的合同目的已完全不能实现，此外被告另行出售房屋时已给予了原告必要合理的付款履行期限，故原被告双方签订的《安宁世贸广场商业用房认购协议书》被解除系原告己方的违约行为所致，被告的行为没有对原告构成违约。关于本案争议的第二个焦点，被告是否应该返还原告购房款185000元，并赔偿相应的损失？根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”以及第九十九条：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。”之规定，合同解除后，被告应当将收取的购房款退还给原告。但双方在履行认购协议书过程中，被告因原告不能及时归还用于支付首付款而向搜易贷所借款项，导致其代原告向案外人搜易贷公司履行了债务40400元，该代偿款应属原告对被告负有的到期债务，可以在本案中予以抵销。如上所述，被告对原告不构成违约行为，故其不应当向原告赔偿房屋差价损失。关于原告主张的利息，合同解除后，被告应当自其将房屋出售给案外人之时即2019年5月17日返还原告购房款147100元，故本院可从2019年5月17日开始计算利息，因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心公布报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，故自2019年8月21日起应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率计算资金占用利息。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第九十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告马庆毕、周艳艳与被告云南乾泰投资有限公司于2014年10月27日签订的《安宁世贸广场商业用房认购协议书》。二、由被告云南乾泰投资有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告马庆毕、周艳艳购房首付款147100元，并支付利息（以返还的购房款147100元为基准，自2019年5月17日起至2019年8月19日止，按中国人民银行的同期同类贷款利率计算，2019年8月20日起至实际付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、驳回原告马庆毕、周艳艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10032元，减半收取5016元，由原告马庆毕、周艳艳负担3712元，被告云南乾泰投资有限公司负担1304元。如不服本判决，可于本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判员  杨文雁二〇二〇年十二月二十一日书记员  唐丽慧