福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终4625号 上诉人（原审被告）：连民权，男，1974年9月12日出生，汉族，户籍地厦门市思明区，现住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：陈宝玺，北京观韬中茂（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢鹏真，北京观韬中茂（厦门）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：李珍珠，女，1981年10月27日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：郭跃元，福建天衡联合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄巧玲，福建天衡联合律师事务所律师。 原审被告：厦门滕王阁物业管理有限公司，住所地厦门市思明区湖滨南路**富山花园。 法定代表人：王强，该公司董事长。 委托诉讼代理人：江发星，该公司职员。 上诉人连民权因与被上诉人李珍珠，原审被告厦门滕王阁物业管理有限公司（下称滕王阁公司）物权保护纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2020）闽0203民初4262号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 连民权上诉请求：1.请求依法撤销一审判决，改判驳回李珍珠的一审全部诉讼请求；2.请求依法判令本案一、二审诉讼费、保全费由李珍珠承担。事实与理由：一、一审判决认为签订合同的郑忠才与原讼争车位产权人张梅真的婚姻关系及合同是否为郑忠才本人书写、转账款项性质是否为租金等事实无法确定系事实认定错误。1.郑忠才与张梅真的婚姻关系是真实存在的，且仍在存续期内为证明郑忠才与张梅真的婚姻关系，连民权提交了郑忠才与张梅真的结婚证予以佐证。此外，在庭审过程中，就郑忠才与张梅真的婚姻关系，连民权当庭向法庭申请调查取证，李珍珠与滕王阁公司也在庭审陈述中对郑忠才与张梅真的夫妻关系予以认可。因此，原审判决仍旧认为郑忠才与张梅真婚姻关系无法确定系事实认定不清，且回避法庭调查的义务，依法应发回重审或改判。2.《租赁合同》系郑忠才本人所签，且真实有效。根据《民事证据规定》第五条第一款“在合同纠纷中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同成立和生效的事实承担举证责任;主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任”的规定，连民权提交了签有当事双方签名和印章的《租赁合同》已完成了初步的证明责任。李珍珠对《租赁合同》上的签字或印章真实性存在疑虑，应当提供相反证据加以证明，应当符合《民事证据规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明”的规定，否则，“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。此外，即使李珍珠认为租赁合同虚假，其正确的救济途径也是根据买卖不破租赁的基本原则概括承受《租赁合同》的权利义务后，针对该租赁合同的有效性提起诉讼，而不能直接提出物权保护诉讼。因此，在李珍珠没有提出相反证据证明仍对《租赁合同》签名真实性提出质疑的情形下，应申请鉴定改签名和印章的真实性。原审判决在李珍珠没有提出相反证据的情况下便做出签名真实性无法确定的结论违反了举证责任的规定，是对案件事实认定不清、适用法律错误。3.转账款项性质确系租金。为证明连民权依约支付了租赁合同项下款项，连民权提交了租金款项转账凭证及郑忠才出具的收条，已完成了初步的证明责任。李珍珠提交的所谓关于连民权与郑忠才之间存在其他债权债务关系的判决书，并不足以推翻转账款项的性质及真实性。根据《民事证据规定》第二条的规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，”否则，“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。一审判决认为转账款项性质无法确定系认定事实不清，法律适用错误。二、一审判决认为连民权所举证据尚不足以证明其对讼争车位具有真实、合法的承租权利于情不合、于法无据。如前所述，连民权提交的证据均为真实、合法、有效的，足以形成完整的证据链条，足够佐证连民权与讼争车位原产权人张梅真之间的租赁关系这一法律事实。滕王阁公司在法庭答辩期间也确认了该租赁法律关系是真实存在的，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零五条规定：“人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。”结合《租赁合同》、物业费缴纳发票等现有证据以及物业公司的陈述，足以证明连民权租赁诉争车位且至今仍在租赁期内的事实是客观存在的，可根据日常经验法则予以确认，原审判决未结合当事人陈述，对证据真实性认识错误便认为连民权所举证据尚不足以证明其对讼争车位具有真实、合法的承租权利于情不合、于法无据，依法应予以改判、撤销或变更。张梅真系诉争车位的原始产权人，郑忠才与张梅真系夫妻关系。连民权租赁车位时，主要是郑忠才在进行洽谈，银行账号和收款方式也是郑忠才指定，郑忠才依法享有家事代理权，连民权对其持合理的信赖。李珍珠在庭审中声称租赁合同无法判断真假，然而根据现有证据，物业公司已经承认讼争车位一直是连民权在承租，故事实租赁关系存在这一基本事实是不能否认的。至于李珍珠质疑租赁合同的真假，并提出其无法鉴定郑忠才的签字为由否认租赁合同的真实性。由于李珍珠无法提出相反证据予以证明，应当认定该租赁合同是客观真实的。姑且不论该合同的真实性，本案租赁关系客观存在是经物业公司、物业费缴纳发票共同佐证的基本事实，即事实租赁关系存在，李珍珠仅能对事实租赁关系所对应的合同载体是何形式提出异议，故即使李珍珠认为租赁合同虚假，其正确的救济途径也是根据买卖不破租赁的基本原则概括承受《租赁合同》的权利义务后，针对该租赁合同的有效性提起诉讼，而不能直接提出物权保护诉讼。三、李珍珠购买诉争车位时，未尽审慎注意义务。李珍珠当庭陈述称，是在签订合同之后，办理产权之前才去房管局查询租赁备案材料，也就是说在购买讼争车位之前，李珍珠并没有实地、审慎地考察、了解车位的基本情况与租赁关系。结合买卖协议的基本背景，实际上李珍珠也不是从上一手产权人房泽钦手中购买车位，而是向所谓的受托人段仲烨购买，而且其在庭审时自认当时购买车位时明知讼争车位存在债权债务纠纷。这种向非产权人，第三人购买车位的情况李珍珠更有义务去审慎落实租赁关系。李珍珠未审慎落实租赁纠纷，现在仅凭无法确认郑忠才签字的疑点主张租赁合同无效，其诉讼请求应不予支持。综上所述，连民权订立的《租赁合同》早于李珍珠的《买卖合同》且至今仍在租期内，根据买卖不破租赁原则，李珍珠的买卖行为并不能击破连民权的租赁关系。原审判决认定事实不清、法律适用错误， 李珍珠辩称，一、连民权主张存在所谓的租赁关系，但其并未就此提供有效证据，其所谓“车位合法占有人”不能成立。1.连民权提供了其与“郑忠才”签订的“租赁合同”、其向“张梅真”支付的2万元转账凭证、“郑忠才”出具的收条，以及“张梅真”与“郑忠才”的结婚证书，试图论证租赁关系的客观存在。但连民权提供的租赁合同、收条等证据是否真实，是否由“郑忠才”书写，仅从证据表明无法确认；退一步，即便不考虑证据的真实性，“郑忠才”是否有权出租案涉车位，连民权亦无证据予以证明；至于相应的款项，除了一笔2万元性质不明的款项外，其与款项是否真实亦无法核实。因此，连民权关于证明租赁关系是否存在的举证责任尚未合理完成，应当继续承担举证责任，否则应承担举证不能的法律后果。2.连民权一方面明确所谓的租赁发生在其与“郑忠才”之间，一方面又假借物业公司欲证明租赁的客观存在。根据连民权的自认，不论租赁是否客观存在，物业公司均未介入其中，物业公司对于是否存在租赁行为无法客观准确了解与表态。至于连民权缴交物业费的行为只能证明其占用案涉车位，并不能证明租赁客观存在。二、李珍珠作为案涉车位的所有权人，采取物权保护的方式维护自己的合法权利是李珍珠的权利和自由，亦未违反法律的规定，他人无权干涉。三、李珍珠在购买案涉车位时，已经通过正规的途径了解案涉车位的具体情况，并未发现所谓的租赁关系，这也进一步说明连民权主张的租赁关系并不属实。综上所述，连民权的主张并无可靠有效的证据予以支撑，驳回连民权的上诉请求。 滕王阁公司述称，同一审的答辩意见。 李珍珠向一审法院提出诉讼请求：1.连民权立即停止对位于厦门市思明区××北里××号××层××号车位的使用，并将该车位腾空返还给李珍珠；2.连民权向李珍珠支付车位占有使用费（按每月1000元的标准，自2017年8月22日起计至实际返还之日止）；3.连民权赔偿李珍珠为本案支出的律师费2万元；4.滕王阁公司对上述第2、3诉讼请求承担共同的赔偿责任。 一审法院认定事实如下：2017年7月13日，李珍珠与案外人房泽钦签订一份《房产买卖协议》（以下简称《买卖协议》），购买了位于厦门市思明区××北里××号××层××号（即本案讼争车位）及Ａ1-081号两个车位，并于2017年8月22日办理两车位产权证；连民权自2013年1月9日开始使用讼争车位至今，并缴交自2013年7月1日至2017年4月3日期间的物业管理费；之后至今相关物业管理费均由李珍珠支付。 另，滕王阁公司为讼争车位所在小区的物业管理公司；自2017年7月13日李珍珠购买讼争车位之后，滕王阁公司曾多次在连民权住房门口张贴《告知函》，告知其已接到业主李珍珠购买地下一层第A1-036号及第A1-081号两个车位的产权备案，并要求连民权接到通知后妥善处理停车事宜；但连民权至今仍占用讼争车位。 审理中，连民权认为，连民权订立的《租赁合同》早于李珍珠订立的《买卖协议》，且至今仍在租赁期限内；连民权自2013年1月9日开始租用讼争车位至今，且已一次性支付15年的租金，故其系讼争车位的合法占有人。根据买卖不破租赁原则，李珍珠无权要求连民权退还车位，也不得强占连民权所租赁的讼争车位，更无权要求连民权支付占有使用费。为此，连民权提交其与讼争车位原产权人张梅真（由其配偶郑忠才经办）签订的《租赁合同》及转账凭证、郑忠才出具的《收条》等证据予以证明。李珍珠、滕王阁公司均认为，其对连民权提交的上述《租赁合同》及《收条》的真实性、合法性及关联性均不予确认；对转账凭证表面真实性无异议，但认为该转账凭证不能证明连民权享有承租讼争车位的权利，也无法判断该转账款项的性质。 一审法院认为，合法的所有权受法律保护。国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。本案中，讼争车位已于2017年7月13日由李珍珠购买并于2017年8月22日取得权属证书，故李珍珠对该讼争车位享有合法、全面的权利。根据连民权提交的证据，《租赁合同》约定的租赁期限长达20年，合同涉及两个车位、年租金合计6000元，即平均每个车位月租金仅250元左右，并约定一次性支付15年租金97500元；然签订合同的郑忠才与原讼争车位产权人张梅真的婚姻关系及合同是否为郑忠才本人书写、转账款项性质是否为租金等事实均无法确定。因此，连民权所举证据尚不足以证明其对讼争车位具有真实、合法的承租权利，前述《租赁合同》不能以此对抗李珍珠对讼争车位所享有的物权；连民权主张按合同约定继续承租讼争车位的抗辩意见，证据不足，故不予采信；若连民权的相关权益受到侵害，其可另行向原出租人主张。综上，李珍珠作为讼争车位的所有权人，有权要求连民权停止对该讼争车位的占有使用，并应将该车位腾空返还给李珍珠。此外，考虑到连民权自2013年1月9日起即开始使用讼争车位至今，并缴交至2017年4月3日期间讼争车位的物业管理费等实际情况，同时参照连民权提交的《租赁合同》约定的租金标准，酌定连民权应自李珍珠取得讼争车位权属证书起至实际返还之日止，按每月400元的标准向李珍珠支付占有使用费。因律师费并非诉讼的必要费用，故李珍珠要求连民权赔偿其律师费2万元的主张，故不予支持；另，本案李珍珠系基于其享有讼争车位所有权提起的物权保护纠纷，滕王阁公司作为李珍珠所属物业的管理服务单位，在李珍珠购买讼争车位后已多次告知连民权处理停车事宜，且李珍珠也无证据证明滕王阁公司在其履行物业管理服务期间存在不作为或其他过错行为，因此，李珍珠要求滕王阁公司承担共同赔偿责任的诉讼主张，证据不足，亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、连民权于判决生效之日起十日内将位于厦门市思明区××北里××号××层××号车位腾空返还给李珍珠，并向李珍珠支付车位占有使用费（自2017年8月22日起至实际返还车位之日止，按400元／月的标准计算）；二、驳回李珍珠的其他诉讼请求。本案一审案件受理费513元，由李珍珠负担373元，连民权负担140元。 二审审理期间，连民权认为一审判决遗漏查明张梅真与郑忠才系夫妻关系。李珍珠则对连民权使用讼争车位及缴交物业费的具体时间提出异议。此外，各方当事人对一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。 审理中，本院依法向厦门市自然资源和不动产权属档案中心调取厦门市思明区××北里××号××层××号及××号车位的权属登记情况。第××号车位在2013年4月23日登记至张梅真名下；2013年5月17日过户登记至张飞虎名下；2016年12月6日过户登记至房泽钦名下；2017年8月10日过户登记至李珍珠名下。第Ａ1-081号车位在2011年5月23日登记至张梅真名下；；2013年5月17日过户登记至张飞虎名下；2016年12月6日过户登记至房泽钦名下；2017年8月10日过户登记至李珍珠名下。 本院依法向郑忠才进行调查，郑忠才陈述其与张梅真确系夫妻关系，且仍在婚姻关系存续期间。大约在2013年将讼争车位出租给连民权。因连民权的需求，故签订的了长达20年租约，并一次性收取了连民权15年的租金。因当时属于新的小区，入住率不高，车位很多，市价才不到400元/月，出租给连民权为250元。 连民权提交如下证据：1.公证书，拟证明《车位租赁合同》上郑忠才的签名及指印均系本人所为。2.（2013）厦民初第1011号民事判决，拟证明郑忠才与张梅真系夫妻关系。李珍珠质证认为，对证据1公证书的真实性无异议，但对关联性有意见。郑忠才与张梅真的夫妻关系是由郑忠才在声明书中确认，并没有其他证据证明，存在虚假陈述的可能性。一审证据中除了合同还有郑忠才出具的收条，但是在公证书中郑忠才只对合同予以确认，对收条及张梅真收取的2万元转账费用均没有确认。认为即便合同确实是郑忠才签署，但该合同也是未得到履行的合同。连民权对该合同是否履行并没有举证。因此，该公证书不能证明连民权对讼争车位具有合法权利。对证据2的真实性无异议，对关联性存在异议。该法律文书中即使张梅真与郑忠才存在夫妻关系，也无法证明连民权对讼争车位享有合法权利。滕王阁公司质证认为，对上述证据无异议。本院对上述证据经分析认为，连民权提交的郑忠才的公证书与本院对郑忠才进行调查相互印证，可以证明《车位租赁合同》中郑忠才的签名与指印系其本人所签名捺印。（2013）厦民初第1011号民事判决业已认定郑忠才与张梅真系夫妻关系，郑忠才在本院调查中亦予以确认，一审中连民权亦提交张梅真与连民权婚姻证书的复印件，故上述证据之间相互印证，对连民权的该项证明主张予以采信。 本院认为，本案争议的焦点在于连民权与郑忠才签订的《车位租赁合同》是否真实有效，是否可以适用“买卖不破租赁”原则继续履行。首先，讼争车位的原产权人为张梅真，根据在案证据及对郑忠才的调查，其与张梅真系夫妻关系。讼争车位在出租给连民权时属夫妻共有财产，郑忠才属有权处分。郑忠才在公证书及本院调查中均确认在《车位租赁合同》的签名及捺印均系其本人，故对该《车位租赁合同》的真实性予以确认。其次，连民权提交了支付押金的转账凭证及一次性支付租金的收据。连民权支付时间及金额与《车位租赁合同》的约定相符。其相关支付亦不存在违反常理之处。同时，连民权在2014年2月即支付了2013年7月起的车位服务费，滕王阁公司也对此予以确认，故连民权依约支付了押金和租金，并向物业公司支付物业费。再次，根据郑忠才的陈述，在出租时因讼争车位所在小区入住率不高，车位较多，市价较低。且连民权承租时间较长，存在低于市价的可能，故连民权与郑忠才签订的《车位租赁合同》约定的租金标准并无证据证明明显过低。最后，自郑忠才出租给连民权后，讼争车位权属历经张飞虎、房泽钦，该两人并未对连民权承租事宜提出异议，亦继受车位租赁合同关系。李珍珠在买受时，亦清楚讼争车位在被他人占有使用中。在此情况下，李珍珠诉求摒除连民权基于承租权的占有使用，亦缺乏事实和法律依据。综上，虽连民权与郑忠才签订的《车位租赁合同》属长期租约，应严格予以审查，但不应对此一概认定非真实租赁合同关系。连民权与郑忠才之间签订的《车位租赁合同》真实有效，相关租金标准并未过低，且已经得以实际履行。李珍珠取得讼争车位的所有权，并不影响租赁合同的效力，连民权仍可占有使用讼争车位。因连民权已经一次性支付15年的租金，李珍珠再行诉求其支付占有使用费，缺乏依据，应予以驳回。因李珍珠的诉求未获支持，则应由其自行负担律师费用。连民权的上诉主张存事实和法律依据，应予以支持。一审判决认定事实有误，应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项和《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，判决如下： 一、撤销厦门市思明区人民法院（2020）闽0203民初4262号民事判决； 二、驳回李珍珠的诉讼请求。 本案一审案件受理费513元，二审案件受理费1026元，由李珍珠负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 （曾聆） 审 判 员 （章毅） 审 判 员 （陈璟） 二〇二〇年十二月八日 代书记员（ 朱巧婷） 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。