广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终23384号上诉人（原审被告、反诉原告）：东莞市亿城实业投资有限公司，住所地：广东省东莞市。法定代表人：郭娣，该司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：陈燕妮，广东邦达律师事务所律师。委托诉讼代理人：张**，广东实德律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州银怡企业集团有限公司，住所地：广东省广州市海珠区。法定代表人：罗锦灿。委托诉讼代理人：方月君，北京市君泽君（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：林晗龙，北京市君泽君（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审第三人、反诉被告）：广州永利房地产开发有限公司，住所地：广东省广州市天河区。法定代表人：罗锦兆。被上诉人（原审第三人、反诉被告）：罗锦灿，男，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：方月君，北京市君泽君（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：林晗龙，北京市君泽君（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审第三人、反诉被告）：广州市银岭物业管理有限公司，住所地：广东省广州市海珠区。法定代表人：罗丽嫦。被上诉人（原审第三人）：广东丽晶明珠贸易有限公司，住所地：广东省广州市天河区。法定代表人：万智冰。原审第三人：李杰，男，住广东省增城区。委托诉讼代理人：陈燕妮，广东邦达律师事务所律师。委托诉讼代理人：张**，广东实德律师事务所律师。上诉人东莞市亿城实业投资有限公司（以下简称亿城公司）因与被上诉人广州银怡企业集团有限公司（以下简称银怡公司）、广州永利房地产开发有限公司（以下简称永利公司）、罗锦灿、广州市银岭物业管理有限公司（以下简称银岭公司）、广东丽晶明珠贸易有限公司（以下简称丽晶公司）、原审第三人李杰服务合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初36536号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人亿城公司及原审第三人李杰共同代理人陈燕妮、张**、被上诉人银怡公司、罗锦灿共同代理人林晗龙到庭参加诉讼，被上诉人银岭公司、永利公司、丽晶公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。亿城公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回银怡公司一审的本诉请求，支持亿城公司一审的反诉请求；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由如下：一审认定事实不清，适用法律错误，判决错误，请求二审法院依法予以改判。一、亿城公司于2012年4月26日及2012年5月24日向永利公司、银怡公司及罗锦灿发出催促办理将1904房及701房过户至汇达资产托管有限责任公司（以下简称汇达公司）的指定方人保投资控股有限公司（以下简称人保公司）名下的手续，永利公司及银怡公司却回函表示要求亿城公司及李杰办理土地出让金费用的缴纳手续等。然而，办理土地出让金费用的缴纳手续与办理1904房及701房的过户手续没有必然联系。而如永利公司及银怡公司不先履行《房产置换协议》约定的将1904房及701房过户至汇达公司指定的人保公司名下，汇达公司也无法配合办理501房的过户手续。一审回避对各被上诉人违约行为的认定问题。各被上诉人拒绝履行该协议的主要债务，经催告后仍拒绝履行，已经构成对《特别约定》的根本违约，故亿城公司于2012年7月6日发出的《关于解除〈特别约定〉的通知》已经发生解除《特别约定》的法律效力，亿城公司无需再支付任何费用，各被上诉人应按照《特别约定》的规定承担违约责任。二、关于各被上诉人是否已按《特别约定》履行了应承担的义务及剩余服务费1500万元支付条件是否已成就问题，一审判决认定错误。1.退一万步讲，即便亿城公司于2012年7月6日发出《关于解除的通知》不发生解除《特别约定》效力，各被上诉人也未曾履行《特别约定》的配合义务，已构成违约，各被上诉人无权要求亿城公司支付剩余服务费1500万元。2.再退一万步讲，即便各被上诉人没有违约，支付剩余服务费1500万元的条件也没有成就，亿城公司不应支付该笔款项。李杰提起行政诉讼是为了维护自己的正当合法权益，并非一审判决所述的“不正当”行为。一审认定亿城公司或李杰不正当的阻止了支付条件的成就，属于事实认定错误。因各被上诉人拒绝配合将1904房及701房过户至汇达公司指定方人保公司名下，故2012年1月26日汇达公司向法院起诉银怡公司、冯伟雄、第三人人保公司、丽晶公司（案号（2012）穗天法民四初字第2550号），该案一审判后，银怡公司提起上诉，判决生效后永利公司、罗锦灿、银岭公司未履行生效判决所确定的义务，此后汇达公司申请强制执行，案号为（2013）穗天法执字第6689号，故各被上诉人的行为严重违反了《房地产转让协议》（以下简称《转让协议》）和《特别约定》的配合义务。综上，亿城公司与各被上诉人签订的《特别约定》已于亿城公司发出解约通知后解除，各被上诉人存在各种拒绝配合的严重违约行为，亿城公司不应支付剩余的1500万元服务费，各被上诉人应依据《特别约定》的约定向亿城公司退回已支付的服务费并承担相应的违约责任。银怡公司二审答辩意见如下：一、银怡公司二审提交的《房地产转让协议之补充协议》可证明签订《转让协议》时，应亿城公司要求双方签订了补充协议，当时亿城公司就准备通过签订补充协议以及诉讼的方式达到不交或者少交国有土地出让金以及少承担相应税负的目的。二、银怡公司等应当履行的主要义务，首先是负一到负三层协助办理过户。该三层早已经具备过户和办证的条件，但是亿城公司拖延办证，所以地下三层拖延办证的原因与银怡公司无关。其次是第三层的过户义务，第三层原登记在丽晶公司名下，银怡公司于2010年6月25日已将丽晶公司百分之百的股权转让给了亿城公司，所以其随时可以办证。一审已经查明，涉案房屋于2011年2月份就领取了建筑工程规划验收许可证，此时，所有办证障碍已经消失，因此办不办证全部是亿城公司自身能够操控的。亿城公司提交的证据已经证实其为了不缴纳国有土地出让金选择了通过诉讼的方式，即自己起诉自己，而在通过诉讼办证的过程中引发了501房的国有土地出让金是否应缴纳问题的诉讼，导致501房直至2017年才办证，并仍需缴纳国有土地出让金，501房拖延办证，是亿城公司自身的原因造成的。第四层的办证已于2011年8月完成。第三层未能办证的原因同样是因为亿城公司想采用501房办证的方式，即通过诉讼完成，但是因时代变更，原来301房和501房的面积是一样的，501房是通过交纳200多万元土地出让金过户，但301房的土地出让金被提高至3000多万元，因此需要补缴国有土地出让金。由于广州市政策的变化，在计算补交国有土地出让金的时间节点上产生了不同，陈建华任广州市市长的时代，前后对国有土地出让金的计算时间节点完全不同，进而导致301房按照新的时间节点计算国有土地出让金的金额暴涨，因此亿城公司一直在该问题上折腾，导致至今未能办证，所以301房拖延办证的原因，也与银怡公司无关，至今也只有301房尚未办证。701房已经在2011年11月履行了办证义务，其他移交的义务全部完成。综上，银怡公司已履行了合同约定的主要义务。现亿城公司所发出的催告函件都只是催告第三层办证，说明其他义务在2012年之前已经全部履行完毕或应当视同履行完毕，而301房没有办证也是其自身原因造成的。故本案不存在延迟履行主要债务问题，亿城公司主张依据《合同法》第94条第三款的规定解除《特别约定》是不成立的。亿城公司支付1500万元的条件已经成就。关于诉讼时效的问题。如亿城公司关于解除合同的主张成立，亿城公司是于2012年7月6日寄出解除通知的，7月7日送达给了银怡公司。根据《民事诉讼法》有关诉讼时效的规定，诉讼时效应从7月8日开始起算，两年的诉讼时效将在2014年7月7日届满。亿城公司在诉讼时效届满之后才另行主张权利，该司提出有关返还2500万元款项及利息的诉讼请求也应当予以驳回。罗锦灿二审意见与银怡公司答辩意见一致。李杰二审意见与亿城公司上诉意见一致。永利公司、银岭公司、丽晶公司二审未答辩。银怡公司于2019年8月23日向一审法院提出诉讼请求：1.亿城公司向银怡公司支付款项1500万元；2.亿城公司向银怡公司支付逾期付款利息（以1500万元为本金，从2019年3月16日起计至实际清偿之日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率上浮50%的标准计算）；3.本案的全部诉讼费由亿城公司承担。亿城公司反诉请求：1.银怡公司、罗锦灿、永利公司退还《特别约定》中的服务费2500万元及赔偿利息损失（以2500万元为本金，按年利率24%计算，自2012年7月3日起计至实际付清之日止）；2.所有原审被告承担反诉及本案的全部诉讼费用。一审法院查明事实如下：银怡公司工商登记历史名称为：广州永利实业投资有限公司、广州银怡地产集团有限公司、广州永利投资有限公司、广州银宜企业集团有限公司。2010年6月10日，永利公司、广州银宜企业集团有限公司（即银怡公司）、广东丽晶明珠饮食服务有限公司（原广州丽晶明珠饮食娱乐有限公司）（甲方）与亿城公司（乙方）、罗锦灿（丙方）、李杰（第三方）共同签订《房地产转让协议》（以下简称《转让协议》），约定：甲方作为位于广州市天河区珠江新城金穗路22-30号（珠江新城E1-2地块）的丽晶华庭的开发商及关联企业，享有丽晶华庭负一、负二、负三（除已售的负一层1个，负二层48个车位）及三至五层商品房以及该物业的水（包括给排水系统）、电（包括变压器等供电设备设施）、制冷设备、水泵、电梯、消防设备、燃气供气系统以及为丽晶华庭的第一层到第六层，负一、负二、负三层提供服务的一切现有配套设施、丽晶华庭金莱阁704房的一套复式结构商品房的所有权；甲方已经完全向乙方披露了本项目的现状，包括但不限于以下瑕疵，丽晶华庭整栋房产项目未完成规划验收、竣工验收、大小确权手续，尚欠地价及滞纳金和相关税费，乙方已经了解并知悉甲方向其披露了本转让项目的瑕疵；乙方的关联方即第三方李杰已竞拍取得丽晶华庭一、二层的商品房（除101铺）的所有权；甲方拟将丽晶华庭负一、负二、负三（除已售负一层1个、负二层48个车位）及三至五层商品房以及该物业的水电等一切现有配套设施、丽晶华庭金莱阁704房的一套复式结构商品房的所有权转让予乙方；双方同意，甲方根据本协议的约定将丽晶华庭负一、负二、负三（除已售的负一层1个，负二层48个车位）及三至五层商品房以及该物业的水（包括给排水系统）、电（包括变压器等供电设备设施）、制冷设备、水泵、电梯、消防设备、燃气供气系统以及为丽晶华庭的第一层到第六层，负一、负二、负三层提供服务的一切现有配套设施、丽晶华庭金莱阁704房的一套复式结构商品房的所有权（其中负一层面积4863.5平方米；负二层面积4863.5平方米；负三层面积4863.5平方米；第三层面积3479平方米；第四层面积3649.08平方米；第五层面积3602平方米；丽晶华庭金莱阁704房的面积235.76平方米，合计转让面积25556.34平方米，详见附件：转让标的明细表、设备设施移交清单、已销售车位明细表、车位交接图、竣工图、704平面图）按照现状转让予乙方，该房地产用途为：负一层至负三层为车位用途，三至五层房产为具有商场、酒楼、娱乐功能，甲乙双方同意对上述转让标的按现状进行交易，如办理产权登记时出现法定部门的测量面积与本协议约定的交易面积不一致的，甲乙双方同意不作多还少补，互不追究因面积差异导致的任何责任；移交后乙方或乙方指定方对第六层转换层及第六层空间行使占有、使用、收益等权利（该权利一经移交立即生效），甲方对此无异议；（第一条第3点）甲方中的任一方应保证其对附件所列的房地产的享有占有、使用、收益、处分的权利，保证上述房地产（含上述房地产所座落的整宗土地使用权）在过户登记到乙方或乙方指定方名下之前都不存在转让、抵押、出租给除乙方或乙方指定方之外的第三方的权利瑕疵行为，如甲方违反上述承诺，需承担本协议约定的违约责任；（第一条第4点）鉴于甲方包含永利公司、银怡公司、丽晶公司（该三方同一实际控制人下的关联公司），且各方分别持有转让标的的一部分，其中永利公司是一手开发商，银怡公司通过预售方式购得负一、负二、负三层（除已售的负一层1个、负二层48个车位）及第四层，丽晶公司通过法院裁定取得第三层，并通过置换方式从光大资产托管有限责任公司（以下简称“光大公司”）取得第五层，但上述产权转移行为均未在房地产登记部门办理变更登记，现永利公司、银怡公司、丽晶公司均承诺如上述产权转移行为的效力被有关部门确认无效，则被确认无效后有权处分相应部分房地产的一方同意把该相应部分房地产按本协议约定的条件转让给乙方或乙方指定方，且甲方中的其他方亦对此表示同意；不管根据本协议约定还是司法部门判定甲方中的任一方需对乙方承担的责任，永利公司、银怡公司、丽晶公司均承诺其三方作为共同甲方需共同不分份额地向乙方承担甲方中任一方、任两方需向乙方承担的全部责任；甲、乙、第三方均确认按丽晶华庭的现状，整体交易价为1.4亿元的转让价款；但如出现甲方未能在本协议签订之日把本协议第三条第1点所约定的资料原件（见附件）及转让标的（实物）全部移交给乙方的情形下，乙方就受让该转让标的只需向甲方支付共计6000万元的转让价款；上述转让价款为净转让款，不包含转让标的产权转让登记产生的费用，乙方知悉按此价款受让上述标的，其应自行承担包括但不限于下列费用：土地出让金及滞纳金、大、小确权手续、增值税、营业税、契税等费用，但不包括企业所得税及办理转让标的涉及的整幢房地产规划验收、竣工验收（如有）所发生的费用[本协议另有约定的乙方需支付250万元（不包含在1.4亿中）给甲方办理规划验收除外]；另外，因转让标的在登记到乙方或乙方指定方名下之前发生、拖欠的房产使用税、土地使用税如被税务部门追缴，则由甲方承担；乙方同意按下列时间把每一期转让价款支付给甲方或甲方指定方，首期转让款6000万元在合同签订之日起5个工作日内支付，第二期转让款2000万元在协议签订之日起1个月内支付，第三期转让款2000万元在协议签订之日起2个月内支付，第四期转让款2000万元在协议签订之日起3个月内支付，第五期转让款1500万元在协议签订之日起4个月内支付，第三期转让款500万元在乙方或乙方指定方领取登记在其名下的转让标的的房地产权证之日支付；在甲方完全履行本协议约定的完成规划验收和配合办理过户手续等义务的前提下，如果因乙方单方主张暂缓领取房地产权证致使自本协议签订之日起超过18个月，乙方（或乙方指定方）仍未领取登记在其名下的转让标的的房地产权证的，则乙方需在本协议签订之日起满18个月后的5个工作日内把上述剩余的转让价款全部付清给甲方或甲方指定方；如甲方未在本协议签订之日起30日内完成转让标的涉及的整幢房地产的规划验收等工作，取得《建设工程规划验收合格证》及完成规划验收的相关证明文件并交付给乙方的，则第二期转让价款均作相应顺延，直至取得《建设工程规划验收合格证》及完成规划验收的相关证明文件并交付给乙方之日；如有甲方拖欠的房产使用税、土地使用税的情况并被税务部门追缴而影响转让标的的过户的，在乙方把税务部门通知缴交该税的通知交付给甲方之日起5个工作日仍未缴交的，乙方有权直接从未付的转让价款中代甲方支付，并扣减相应的转让价款，如未付的转让价款不足以支付该税费，则乙方有权直接向甲方、丙方主张，丙方同意收到乙方的通知之日代甲方支付上述税费，否则应赔偿与上述税费等额的款项给乙方；在本协议签订之日，甲方需把转让标的的全部权属资料原件包括但不限于整幢房地产所涉及的土地使用权、规划报建以及一、二层房地产为租赁标的的所有租赁文件等资料原件（见双方签字确认的移交资料清单）全部移交给乙方；甲方在履行本协议义务时需使用上述资料原件可向乙方借用，乙方不得无故不向甲方提供，否则第二条约定的时间则相应顺延，但乙方第二期付款的时间不得顺延；同时，在甲方收到乙方支付的6000万元之日，甲方需将转让标的按照本协议第一条所述状况移交给乙方或乙方指定方，乙方或乙方指定方对转让标的享有占有、使用、收益、处分的权利（如乙方再处分所引起纠纷或赔偿与甲方无关），即乙方或乙方指定方自移交之日开始对转让标的进场控制、管理，有权进行装修、分隔、开发，对外招租、销售等，有权对标的房地产重新命名；因乙方或乙方指定方占有、使用、收益的房地产发生的水电费由乙方承担；在本协议签订之日起30日内，甲方负责完成转让标的涉及的整幢房地产的规划验收等工作，取得《建设工程规划验收合格证》及完成规划验收的相关证明文件并交付给乙方。乙方在合同签订之日起5个工作日内支付250万元给甲方用于办理上述规划验收手续，但如规划验收实际发生的费用高于250万元，则差额部分由甲方承担；如乙方领取转让标的房地产权证还需办理竣工验收，则竣工验收的工作和费用全部由甲方承担；根据本协议的约定，转让标的过户过程中需缴纳的所有非乙方（乙方指定方）作为缴纳义务人的企业所得税由甲方承担，因此，甲方同意在税务机关出具的缴纳企业所得税通知之日起5个工作日内直接向税务机关支付企业所得税，如果甲方迟延支付该税款，影响到乙方领取房地产权证的，需承担本协议约定的违约责任；在本协议签订之日起，甲方需无条件全面配合乙方办理领取登记在乙方或乙方指定方名下的房地产权证的所有手续，具体包括但不限于以下手续：（1）在本协议签订之日，甲方需签署转让标的最终过户到乙方或乙方指定方名下的多重交易的产权登记及变更的申请文件，还需按登记部门的要求提供与申请文件相配套的资料，上述申请文件及配套资料盖齐印章并交乙方保管，如具体办理过程中还需签署文件或提供配套文件的，甲方需在收到乙方提交的文件之日起2个工作日内签署和提供，（2）对于第五层房地产的过户，由于还需要光大公司签署文件及提供配套资料，甲方需尽最大努力协调光大公司在甲方收到乙方提交的文件之日起15个工作日内为乙方签署文件及提供配套资料，（3）由于转让标的存在的历史遗留问题比较多，其办理过户手续可能存在房地产管理、规划等部门在本协议签订时未能明确的程序和文件要求，因此，甲方同意，在乙方办理转让标的过户过程中，只要是政府部门要求的文件、程序，甲方均无条件地全面地在合理的时间内配合，（4）甲方需特别指派蒋桂蓉、罗丽霞、谢志明全程配合乙方办理上述过户手续，上述人员的时间必须优先办理上述事项；甲方在签订本协议之日应同时在广州市公证处的公证下出具本协议附件格式的多重过户手续的授权委托书给乙方和乙方的指定方，并办妥该委托书的公证手续，保证乙方和乙方指定方可以自行办理本协议约定的甲方应履行的转让标的及一、二层涉及的整幢房地产的规划验收、竣工验收、委托测绘、大小确权和办理转让标的登记到乙方或乙方指定方名下的全部手续，如在办理过户手续中，根据有关部门的要求还需出具新的授权书的，甲方亦需无条件配合；丙方同意为本协议第五条第2、3、4点约定的甲方需承担的违约责任提供连带责任保证，保证期限自甲方造成乙方的损失或需支付违约金之日起2年。自甲方造成乙方损失或需支付违约金之日起，丙方应直接向乙方赔偿该损失或支付该违约金，否则乙方有权直接向丙方追偿；（第五条违约责任第2点）如甲方违反本协议第一条第3点的承诺，则甲方需支付违约金4.6亿元给乙方，并赔偿乙方因此遭受的全部损失；（第五条第3点）如甲方故意违反本协议约定，未能在约定的时间内签署过户手续的文件的，则甲方需支付违约金6000万元给乙方，并赔偿乙方因此遭受的全部损失，同时，乙方有权选择解除本协议，如乙方选择解除本协议的，则本协议自乙方向甲方邮寄解除通知之日起解除；（第五条第4点）如甲方违反本协议第三条第3点的约定逾期支付企业所得税的，则每逾期一天，需每日按逾期金额的万分之五向乙方支付经济补偿，但如逾期超过15天，则需按逾期金额的两倍向乙方支付经济补偿；（第五条第5点）乙方逾期支付转让价款未超过4个月的，甲方同意不视乙方该逾期付款行为属违约行为，甲方不能追究乙方任何违约责任，乙方逾期支付转让价款超过4个月未达1年的，甲方无权解除本协议，乙方只需在该笔逾期价款逾期超过4个月时起按月息15厘支付该笔逾期价款的滞纳金给甲方，乙方逾期支付转让价款达1年的，甲方有权解除本协议（协议解除后，甲方需把乙方已付的转让价款及已付的全部过户税费返还给乙方，乙方需返还转让标的及所有的资料文件给甲方），乙方需支付6000万元违约金给甲方，即如乙方已支付了转让价款6000万元的，则甲方在解除本协议时，无需返还该6000万元，如甲方已收取了滞纳金，则违约金应相应扣减，甲方同意乙方因逾期付款而承担的违约责任总额不超过6000万元，但如乙方因出售转让标的而无法将转让标的全部返还甲方，则乙方除承担总额不超过6000万元的违约责任之外，还需赔偿甲方1.4亿元损失；甲方承诺必须协助乙方以每平方米2.5万元至3万元之间的价格购买第一层101铺的房地产，甲方需全力协调101铺的权属人，促成上述交易；本协议在乙方支付首期转让价款6000万元之日起生效。《转让协议》后附转让标的明细表、设备设施移交清单、已销售车位明细表等。同日，永利公司、银怡公司、丽晶公司、银岭公司向亿城公司交付建设工程规划许可证、建设用地批准书等资料原件，各方签订《借用资料清单》。2010年7月6日，永利公司、银岭公司、东莞市亿城物业管理有限公司广州分公司向丽晶华庭全体业主发布《通告》，告知如下事项：原为丽晶华庭提供物业管理服务的银岭公司于2010年7月退出对丽晶华庭的物业管理服务，丽晶华庭开发商永利公司特委托东莞市亿城物业管理有限公司广州分公司自银岭公司退出时接手丽晶华庭的物业管理服务工作等。2011年5月31日，永利公司、广州银宜企业集团有限公司、广东丽晶明珠饮食服务有限公司（甲方）与亿城公司（乙方）、罗锦灿（丙方）签订《特别约定》，约定：根据甲乙丙各方于2010年6月10日签订的关于转让广州市天河区珠江新城金穗路22-30号（珠江新城村E1-2地块）的丽晶华庭房地产的《房地产转让协议》，现甲乙丙各方达成以下特别约定；乙方剩余37439865元的转让价款尚未支付，乙方同意提前支付该转让价款给甲方，具体支付时间为l.2011年6月30日前支付价款1000万元，2.2011年7月31日前支付价款1000万元，3.2011年8月31日前支付剩余价款1000万元，4.2011年9月30日前支付剩余价款7439865元；（第二条）为更好地配合、协助乙方办理原协议所涉房地产的产权过户、租赁、使用、物业管理及后续相关工作和手续（含协调丽晶华庭第一层101铺的房地产的交易、承租），乙方同意另行支付服务费4000万元给甲方、丙方；甲方、丙方承诺积极、无条件地配合、协助乙方办理与原协议所涉房地产相关的一切手续，包括但不限于办理大小确权、办理原协议所涉房地产的产权过户登记到乙方或乙方指定方名下手续、产权过户过程中涉及的税费减免手续、租赁登记手续；如果乙方选择使用仲裁或诉讼等任何方式办理产权过户手续的，甲方、丙方也必须积极、无条件地配合、协助办理相关手续，甲方、丙方必须按照相关政府部门、行政部门、司法部门等和乙方的要求及时签署、提供办理以上一切手续所需的文件；甲乙双方同意上述服务费的具体支付时间为1.2011年10月30日前支付服务费1000万元，2.2011年11月31日前支付服务费1000万元，3.2011年12月30日前支付服务费500万元，4.在甲方、丙方完全按照上述约定积极、无条件地配合、协助乙方办理一切手续，并在乙方全部领取了原协议所涉房地产登记在乙方或乙方指定方名下的房地产权证后10天内支付剩余服务费1500万元；（第四条）在乙方办理上述一切手续的过程中，如有出现甲、丙任何一方不给予积极配合、协助办理的，则乙方立即无须向甲方、丙方支付服务费，甲方、丙方必须立即返还乙方已支付的服务费，同时还需支付同等金额的款项作为违约金给乙方；即使在乙方已经全部领取了上述房地产登记在乙方或乙方指定方名下的房地产权证后的任何时候，如还有其他任何事项需要甲方配合、协助的，甲方、丙方亦承诺积极、无条件给予配合、协助办理，且不再向乙方收取任何费用，否则，按前述约定处理；在乙方支付完本特别约定的所有款项后，甲方、丙方保证日后不得再以任何理由要求乙方支付其他任何款项。《特别约定》签署后，案外人东莞市华创实业投资有限公司于2011年10月31日向永利公司、银怡公司、丽晶公司指定的银行账户转账支付1000万元，永利公司、银怡公司、丽晶公司于同日开具《收款收据》，确认收到亿城公司支付的服务费1000万元；李杰于2011年12月1日向永利公司、银怡公司、丽晶公司指定的银行账户转账支付1000万元，永利公司、银怡公司、丽晶公司于同日开具《收款收据》，确认收到亿城公司支付的服务费1000万元；东莞市华创实业投资有限公司于2012年1月10日向永利公司、银怡公司、丽晶公司指定的银行账户转账支付500万元，永利公司、银怡公司、丽晶公司于同日开具《收款收据》，确认收到亿城公司支付的服务费500万元。本案审理过程中，东莞市华创实业投资有限公司到庭确认上述款项共计1500元确系其代亿城公司支付的服务费，其同意本案中亿城公司的相关诉讼请求，不再就上述款项另行向收款方主张权利。2011年7月28日，银怡公司及案外人冯伟雄向案外人汇达资产托管有限责任公司（原光大公司，以下简称“汇达公司”）出具《声明》，内容为：你方于2003年5月20日与丽晶公司就广州市珠江新城丽晶华庭5楼裙楼房产的置换签订了《房产置换协议》，丽晶公司以包括位于广州市珠江新城丽晶华庭金莱阁复式7楼A室和金莱阁19-20层D室在内的商品房用于置换，现我方声明，我方对上述协议的内容予以认可，同意上述协议约定的房产置换。2012年4月26日，亿城公司向罗锦灿、永利公司、广州银宜企业集团有限公司发出《关于立即配合办理过户手续的通知》，函称：根据贵我各方于2010年6月10日签订的《转让协议》及2011年5月31日签订的《特别约定》，贵方需要配合我方办理该协议所约定的全部交易房地产的过户手续，其中位于广州市珠江新城丽晶华庭5楼裙楼（现测绘地位为：天河区金穗路28号501铺）的过户需要光大公司（现已更名为汇达公司）签署提供配套资料。贵方在上述协议中承诺协调汇达公司签署配套资料，但据汇达公司反映，贵司必须把用于置换第五层房地产的广州市珠江新城丽晶华庭金莱阁19-20层D号房、金莱阁复式七、八楼A室过户给汇达公司的指定方人保投资控股有限公司，汇达公司才会提供第五层房地产过户给我方的资料。据贵方向我方反映，丽晶华庭金莱阁19-20层D号房、金莱阁复式七、八楼A室已于2012年3月27日登记到贵方广州银宜企业集团有限公司名下[现地址为广州市天河区金穗路30号1904房（复式单元）]和贵方的关联方冯伟雄名下[现地址为广州市天河区金穗路30号701房（复式单元）]，因此，贵方随时可以把上述两套用于置换的房产过户给汇达公司的指定方人保投资控股有限公司名下，而贵方完成上述义务，则汇达公司就可以提供第五层房地产过户给我方的配套资料，这样贵方也就按照协议的约定履行了该部分房产过户的配合义务。为尽快完成第五层的过户，现我方依照《转让协议》、《特别约定》的约定敦促贵方于2012年5月3日上午九时和贵方的关联方冯伟雄一起前往广州市房地产交易登记中心（地址：广州市珠江新城华就路**）办理上述房地产过户给人保投资控股有限公司的网签手续，我方已通知人保投资控股有限公司于上述时间在上述地点办理，请贵方中的广州银宜企业集团有限公司的法定代表人或者授权的被委托人及贵方的关联方冯伟雄务必按时到达并带齐广州银宜企业集团有限公司的公章、法定代表人私章、最新年检营业执照正、副本原件、法人身份证原件、被委托人身份证原件、冯伟雄身份证原件、广州市天河区金穗路30号1904房（复式单元）和金穗路30号701房（复式单元）房产证原件等资料根据交易登记中心的要求办理过户手续。2012年5月5日，永利公司向亿城公司、李杰发出《的复函以及要求依约缴纳土地出让金等有关事宜的通知》，函称我司收悉你方发来的《关于立即配合办理过户手续的通知》，针对该通知所述要求我司配合办理过户手续事宜，我司正式答复如下：根据双方于2010年6月10日签订的《转让协议》及2011年5月31日签订的《特别约定》的具体内容，双方都需互相配合办理过户、纳税、缴费等有关手续，现需贵司配合完成如下事宜：1.根据你方拍卖所得的丽晶华庭裙楼一、二层拍卖价、拍卖公告和确认书，以及双方签订的《转让协议》的明确约定，我司转让给你方的丽晶华庭裙楼三、四、五层的转让价并不包括土地出让金，由于广州市房管局曾多次向我司要求缴纳丽晶华庭项目的土地出让金，现需你方在2012年5月14日前准备55420000元，待我司接房管局正式缴交通知后三天内和你方人员一同前往房管局缴纳相关费用；2.据查，由你方负责办理的丽晶华庭地下三层车库房产证（包括我司名下的49个车位）已经办妥，并且房管局人员多次来电通知要求我司去办理领证手续，但因该地下车库房产证须由你方负责办理，我司暂没能前去办理领证手续，现通知你方于2012年5月9日上午到我司办理49个车位房产证的移交手续；3.待你方完成上述两点事宜后，即你方上述《通知》之事宜已具备基本条件时，我司将在三天内派员负责协助你方办理丽晶华庭第五层裙楼的相关手续。该通知末尾注明联系人为冯伟雄。后亿城公司已收到上述函件。2012年5月24日，亿城公司向向罗锦灿、永利公司、冯伟雄、广州银宜企业集团有限公司发出《关于再次敦促立即配合办理过户手续的通知》，函称：我方及人保投资控股有限公司已2012年5月3日上述九时到达广州市房地产交易登记中心，但贵方并未到场。现再次敦促贵方于2012年5月28日上午九时和贵方的关联方冯伟雄一起前往广州市房地产交易登记中心等。2012年5月28日，永利公司、银怡公司向亿城公司、李杰发出《的复函以及要求依约缴纳土地出让金等有关事宜的通知》，函称我司收悉你方发来的《关于再次敦促立即配合办理过户手续的通知》，针对该通知所述要求我司配合办理过户手续的事宜，我司正式答复如下：根据双方于2010年6月10日签订的《转让协议》及2011年5月31日签订的《特别约定》的具体内容，我司在2012年5月5日发给你方的《的复函以及要求依约缴纳土地出让金等有关事宜的通知》的要求，双方都需互相配合办理过户、纳税、缴费等有关手续，现急需你方配合完成如下事宜，1.根据我司2012年5月5日发给你方的《复函及通知》的要求，你方需在2012年5月14日前准备55420000元前往房管局缴纳相关土地出让金费用，但你方对这一问题到现在还没有明确回复，现根据你方拍卖所得的丽晶华庭裙楼一、二层拍卖价、拍卖公告和确认书，以及双方签订的《转让协议》的明确约定，我司转让给你方的丽晶华庭裙楼三、四、五层的转让价并不包括土地出让金，现敦促你方必须在2012年6月4日前准备55420000元，待你方准备好上述款项通知我司后三天内和你方人员一同前往房管局缴纳相关费用；2.根据我司2012年5月5日发给你方《复函及通知》的要求，你司需于2012年5月9日上午10时到我司办理49个车位（实际为32个车位）房产证的移交手续，但你方到现在也没有回复及说明情况，因你方没能按我司要求的时间移交上述32个车位产权证明文件，由此造成我司不能及时把车位产权过户给小业主……如你方不按时前来办理移交手续，因32个车位产权问题所产生的造成我司和小业主的经济纠纷及经济损失由你方负责；3.待你方完成上述两点事宜后，即你方上述《通知》之事宜已具备基本条件时，我司将在三天内派员负责协助你方办理丽晶华庭第五层裙楼的相关手续等。该通知末尾注明联系人为冯伟雄。后亿城公司已收到上述函件。2012年7月6日，亿城公司向永利公司、罗锦灿、广州银宜企业集团有限公司发出《关于解除的通知》（通知抬头为永利公司、广州银宜企业集团有限公司、广东丽晶明珠饮食服务有限公司、罗锦灿），函称：我司与你们各方于2011年5月31日签订了《特别约定》，但该《特别约定》签订后你们并没有按该约定履行，且经我司多次催告仍以各种借口拖延。你们的上述行为已严重违反《特别约定》的约定且造成我司重大损失，我司现根据《合同法》的相关规定，特通知你们解除上述《特别约定》，上述《特别约定》自2012年7月2日起解除。上述《特别约定》解除后，请你们根据《合同法》的相关规定向我司返还我司已支付给你们的全部款项，另外，我司将继续向你们追偿上述违约行为导致我司的重大损失。2012年7月24日，永利公司、银怡公司、丽晶公司、罗锦灿共同向亿城公司、李杰发出《复函》（该函件尾部加盖有永利公司、广州银宜企业集团有限公司、广东丽晶明珠饮食服务有限公司、罗锦灿印章），函称2012年7月2日，你方向我方出具《关于解除的通知》，就上述通知我方如下答复：一、你方严重违约，无权单方解除《特别约定》，根据双方签订的《转让协议》的约定，你方除向我方支付转让价款外，另须承担转让房产的土地出让金及滞纳金，而支付上述款项是房产过户的前提条件，没有支付土地出让金是无法正常的办理房产过户手续的，但《转让协议》签订后，你方并没有依约支付土地出让金，导致我方无法按《特别约定》的约定为你方办理房产过户手续，造成《特别约定》无法履行的责任在你方不在我方，依据合同法相关规定解除权为守约方的权利，作为违约方无权单方解除合同，因此，我方认为你方无单方解除《特别约定》的权利；二、你方未履行《转让协议》的约定，我方再次通知你方尽快履行相关义务，2012年5月5日，我方已书面函告你方要求尽快缴交丽晶华庭的土地出让金，我方在此再次通知你方尽快按照前述函件的内容办理相关事项，如因你方的违约或你方拒不按照我方2012年5月的函告事项履行相关义务，造成我方任何损失的，将由你方承担，我方保留追究你方违约责任的权利。后亿城公司已收到上述函件。2012年11月26日，汇达公司向一审法院起诉银怡公司、冯伟雄、第三人人保投资控股有限公司（以下简称“人保公司”）、丽晶公司[案号（2012）穗天法民四初字第2550号，以下简称2550号案]，该案中银怡公司、冯伟雄未到庭应诉及答辩。2550号案审理过程中，一审法院作出（2012）穗天法民四初字第2550号民事裁定，载明在2550号案中，原告汇达公司向一审法院递交财产保全申请……并提供了担保人李杰所有的位于广州市天河区金穗路22-30号负三层22-36号（共15个）车位及广州市天河区金穗路30号705房作为担保等。后一审法院于2013年6月28日作出（2012）穗天法民四初字第2550号民事判决，该判决查明如下事实：1999年11月4日，永利公司（甲方、卖方）与冯伟雄（乙方、买方）签订《房地产预售契约》（穗房预契字第××号）约定，由于甲方已收到乙方预购房屋订金贰万元，甲方将天河区珠江新城丽晶华庭金莱阁复式七楼A室的房产出售给乙方，双方议定房产价格1876829元，甲方应于2000年5月31日将该房产建成并正式交付给乙方使用；该房产在实际交付使用后一年内，甲方应协同乙方办理该房地产的产权过户手续和房地产登记手续等内容。1999年11月22日，上述契约在广州市房地产交易所办理了预售契约登记备案手续。2012年4月23日，广州市房地产档案馆出具《房地产登记簿查册表》显示：预售契约号为95054434的房产地址为天河区金穗路30号701房（复式单元），产权人为冯伟雄。2001年9月6日，永利公司（出卖人）与广州永利投资有限公司（买受人）签订《商品房买卖合同》（穗房合字第××号）约定，买受人购买预售商品房（预售许可证号××号）为天河区珠江新城丽晶华庭金莱阁19-20层D号房，买受人须于2001年9月1日签署本合同并同时一次性支付总房款1296680元；出卖人应当在2001年12月28日前将商品房交付买受人使用等内容。2001年9月19日，上述合同在广州市房地产交易所办理了预售合同登记备案手续。2012年4月23日，广州市房地产档案馆出具《房地产登记簿查册表》显示：预售契约号为01004206的房产地址为天河区金穗路30号1904房（复式单元），产权人为银怡公司。2003年5月22日，光大公司（甲方，汇达公司前身）和广州丽晶明珠饮食娱乐有限公司或指定方（乙方，丽晶公司前身）签订《房产置换协议》，约定：鉴于“广州市中级人民法院（2002）穗中法执字第860-1号民事裁定书裁定：将被执行人广州市永利房地产开发有限公司所有的位于广州市珠江新城丽晶华庭5楼裙楼，面积3602平方米……以物抵债给申请人光大资产托管有限责任公司，用以偿还被执行人广州市永利房地产开发有限公司欠本案部分债务，并给予办理过户手续……”，为妥善解决丽晶华庭5楼裙楼问题，经甲乙双方共同协商，达成以下房产置换协议：一、甲方用于置换的房产为广州市中级人民法院（2002）穗中法执字第860-1号民事裁定书裁定的归甲方所有的广州市珠江新城丽晶华庭5楼裙楼（下简称501铺），面积3602平方米，尚未交清地价；乙方用于置换的房产为三套商品房，一套位于广州市广州大道中路367号东方花园19楼B室（下简称19B室），另外两套是位于广州市珠江新城丽晶华庭金莱阁7楼8A室（下简称701房）和19楼19-20D（下简称1904房）复式结构；上述三套房产总面积577.73平方米，商品房手续完备，无欠交任何费用；二、甲乙双方同意置换本协议第一款标示的房产，互不补差价，广州市珠江新城丽晶华庭5楼裙楼未交纳的地价由乙方承担；三、甲乙双方保证其用于置换的房产未经与他人预约买卖及供为任何债权的担保等瑕疵，承诺用于置换的房产不会因有第三人提出的异意使其中一方蒙受损失，造成损失方应负赔偿损失责任；四、甲乙双方有义务协助对方办理用于置换的房产过户手续，乙方承诺无条件将乙方用于置换的房产过户到甲方或甲方指定第三人名下……五、甲乙双方在本协议签定后，根据双方的具体要求，互相协助对方办理用于置换的房产产权过户手续等内容。冯伟雄亦在上述协议乙方处签名确认。上述协议签订后，汇达公司将501铺交付丽晶公司使用，丽晶公司亦将701房、1904房、19B室交付汇达公司使用。2011年7月28日，银怡公司、冯伟雄共同向汇达公司出具《声明》，称：贵司于2003年5月20日与广州丽晶明珠饮食娱乐有限公司就广州市珠江新城丽晶华庭5楼裙楼房产的置换签订《房产置换协议》，广州丽晶明珠饮食娱乐有限公司以包括位于广州市珠江新城丽晶华庭金莱阁复式7楼A室和金莱阁19-20层D室在内的商品房用于置换，现我方声明，我方对上述协议的内容予以认可，同意上述协议约定的房产置换；特此声明。2012年10月26日，汇达公司通过全球邮政特快专递分别向银怡公司的工商注册地址、冯伟雄身份证地址邮寄《通知》，内容为：根据我司与贵方签订的《房产置换协议》及银怡公司、冯伟雄于2011年7月28日出具《声明》，现确定我司的指定方为人保公司，请贵方将广州市珠江新城丽晶华庭金莱阁19-20层D室及金莱阁复式7楼A室过户给人保公司。其中发送给冯伟雄的邮件于2012年10月29日被退回，发送给银怡公司的邮件于2012年10月30日被退回。关于19B室置换情况。汇达公司提供南航集团财务有限公司（下简称南航公司）于2004年10月27日出具给案外人广州融资中心的《债权债务结清证明》，拟证明丽晶公司已将置换房产19B室过户至汇达公司指定方南航公司。上述《债权债务结清证明》内容为：根据广州市中级人民法院（2002）穗中法执字第855号《民事裁定书》，以及（2002）穗中法执字第00855号《协助执行通知书》的裁定：我司截留你中心返还万宝电器集团财务公司的会员基金人民币100万元及相关利息，该款项直接给付我公司；按照光大资产托管有限责任公司、你中心及我公司等三方于2003年8月4日签订的《协议书》商定，由光大资产托管有限责任公司提供位于天河区广州大道中路367号19楼B室，代你中心归还上述债务，目前该抵债房产已办妥过户手续；你中心所欠的上述款项现全部结清。另，根据广州市房地产档案馆于2013年5月6日出具的《房地产登记簿查册表》显示，19B室于2003年7月1日的产权人冯伟雄，2004年8月3日的产权人是中国南航集团财务有限公司。一审法院于2013年6月4日组织各方当事人前往701房、1904房现场勘察，发现701房确由人保公司实际使用，1904房由人保公司出租给案外人梁远明居住使用，对此汇达公司、银怡公司、人保公司、丽晶公司均予以确认。另查明：一、2004年3月26日，“广州丽晶明珠饮食娱乐有限公司”更名为“广东丽晶明珠饮食娱乐服务有限公司”；2005年12月21日，“广东丽晶明珠饮食娱乐服务有限公司”更名为“广东丽晶明珠饮食服务有限公司”；2012年3月21日，“广东丽晶明珠饮食服务有限公司”经广东省工商行政管理局核准变更企业名称为“广东丽晶明珠贸易有限公司”（即本案第三人丽晶公司）。二、2004年12月21日，“广州永利投资有限公司”经广州市工商行政管理局核准变更企业名称为“广州银怡企业集团有限公司”（即本案第三人银怡公司）。三、2005年8月1日，“光大资产托管有限责任公司”经中华人民共和国国家工商行政管理总局核准变更企业名称为“汇达资产托管有限责任公司”（即本案原告汇达公司）。庭审中，丽晶公司同意将其提供置换的701房、1904房先行过户登记至汇达公司指定方人保公司名下。该案审理过程中，一审法院依法于2013年1月22日出具（2012）穗天法民四初字第2550号民事裁定，裁定查封登记在银怡公司名下的位于1904房、登记在冯伟雄名下的701房。2013年1月28日，一审法院将协助执行上述民事裁定的协助执行通知书及民事裁定书送达给广州市国土资源和房屋管理局，实际查封了上述两套房屋。该案判令：一、被告冯伟雄、第三人广东丽晶明珠贸易有限公司协助第三人人保投资控股有限公司办理广州市天河区金穗路30号701房（复式单元）房产的产权过户和房地产登记手续，将该房产权过户登记至第三人人保投资控股有限公司名下；二、被告广州银怡企业集团有限公司、第三人广东丽晶明珠贸易有限公司协助第三人人保投资控股有限公司办理广州市天河区金穗路30号1904房（复式单元）房产的产权过户和房地产登记手续，将该房产权过户登记至第三人人保投资控股有限公司名下。2550号判决作出后，银怡公司提起上诉，其后在二审审理过程中，银怡公司以各方达成庭外和解协议为由向该院提出撤诉申请，该院作出（2013）穗中法民五终字第2460号民事裁定，裁定准予上诉人广州银怡企业集团有限公司撤回上诉。2013年7月19日，亿城公司向永利公司、罗锦灿、广州银宜企业集团有限公司发出《关于立即履行过户义务并承担违约责任的通知》，要求其尽快履行置换房产过户的配合义务，并承担《转让协议》约定的违约责任和赔偿损失。2014年7月7日、2015年6月17日，亿城公司向罗锦灿、广州银宜企业集团有限公司、永利公司发出《关于返还款项和承担违约责任的通知》，要求其尽快返还其已支付的全部款项及逾期返还款项所产生的利息等。2014年，丽晶公司向一审法院起诉被告汇达公司、第三人李杰[案号（2014）穗天法民四初字第1255号，以下简称“1255号案”]，诉请要求被告全面履行《房产置换协议约定》的义务，将其所有的广州市天河区金穗路28号501铺以2982061.05元的价格过户给李杰，买卖双方过户税费全部由原告承担等。该案中一审法院另查明如下事实：2012年8月27日，广州市天河区金穗路28号501房出具了房地产权证，权属人为汇达公司。2014年2月26日，广州市天河区金穗路30号701房（复式单元）、广州市天河区金穗路30号1904房（复式单元）过户登记至汇达公司指定的人保公司名下，人保公司广东资产管理部于2014年2月28日向汇达公司发出了《关于房产过户手续办理完毕的确认函》，确认其于2014年2月28日取得上述两抵债房产的产权证。一审法院发函向广州市国土资源和房屋管理局调查广州市天河区金穗路28号501房的权属情况及是否审查限购问题，该局函复一审法院称金穗路28号501房已由汇达公司以2012登记1023071号案办理了产权登记，并领取了《房地产权证》（穗房地权证穗字第**），目前该房屋暂无查封和抵押登记的信息；金穗路28号501房规划用途为商业，因我市实行房地产限购政策，若申请人（李杰）为境外人士，则不能购买商业、办公等非住宅房屋；上述房产在符合相关法律法规政策规定，提交资料齐全的情况下，可由法院出具协助执行通知书及裁定书办理产权过户手续。丽晶公司、汇达公司、李杰均确认《房产置换协议》中约定的置换房产广州市珠江新城丽晶华庭5楼裙楼即为房产证地址为天河区金穗路28号501房的房产。该案在审理过程中，各当事人自愿达成调解协议如下：一、被告汇达资产托管有限责任公司协助将广州市天河区金穗路28号501房过户给第三人李杰；二、上述房产过户过程中所产生的税费全部由原告广东丽晶明珠贸易有限公司承担等。一审法院于2014年10月24日出具（2014）穗天法民四初字第1255号民事调解书，对上述调解协议予以确认。2014年，李杰向一审法院起诉被告丽晶公司[案号（2014）穗天法民四初字第1544号，以下简称“1544号案”]，诉请要求丽晶公司将位于广州市天河区金穗路28号301铺的房地产以2101万元的价格过户给李杰名下等。丽晶公司辩称同意李杰诉状中陈述的事实和理由，其已积极履行自身的义务，已将房产过户至李杰名下的资料提交房管局，但房管部门至今未能将房产过户至李杰名下，至于房管部门为何不能将房屋过户至李杰名下的原因，丽晶公司也不清楚。该案中一审法院查明如下事实：2012年7月10日，广州市中级人民法院作出了（2002）穗中法执字第22号执行裁定书，裁定被执行人永利公司名下位于广州市珠江新城金穗路22-30号丽晶华庭第三层的房产（建筑面积约3479平方米）的所有权归买受人丽晶公司所有；买受人丽晶公司可持裁定书到房地产管理机构办理相关产权过户登记手续；房产的面积最后以房管部门实测为准，过户手续按有关规定依法办理，过户涉及的土地出让金、滞纳金及相关税费等由买受人承担。同日，广州市中级人民法院作出了（2002）穗中法执字第22号协助执行通知书，要求广州市国土资源和房屋管理局协助解除广州市中级人民法院对被执行人永利公司名下位于广州市珠江新城金穗路22-30号丽晶华庭第三层的房产（建筑面积约3479平方米）的查封；将被执行人永利公司名下位于广州市珠江新城金穗路22-30号丽晶华庭第三层的房产（建筑面积约3479平方米）的所有权过户到买受人丽晶公司名下；上述房产的面积最后以房管部门实测为准，过户手续按有关规定依法办理，过户涉及的土地出让金、滞纳金及相关税费等由买受人承担[原处理案号（2002）穗中法执字第23号]。2012年8月15日，丽晶公司（甲方/卖方）与李杰（乙方/买方）签订了《房地产买卖合同》，约定甲方将广州市珠江新城金穗路22-30号丽晶华庭第三层房地产出售给乙方，交易价格为2101万元；甲方确认乙方已于2010年6月11日付清该款；乙方支付上述房款之日起，乙方即对本合同约定的房地产享有占有、使用、收益、处分的权利；甲方于乙方付清购房款之日将符合本合同约定的房地产交付给乙方占有使用；自本合同生效之日起30天内，甲方应通知并与乙方一同前往房管部门办理将本合同约定的房地产登记到乙方名下的手续；房地产交易的税费按照国家及广州市有关规定，由甲、乙双方各自交缴等。同日，丽晶公司向李杰开具了《收清价款证明》，确认李杰早已于2010年6月11日付清了天河区金穗路28号301铺商品房（即广州市珠江新城金穗路22-30号丽晶华庭第三层）全部购房款。2012年8月16日，广州市国土资源和房屋管理局出具了《协执文书收件回执》，协执文号为（2002）穗中法执字第22号。2012年12月11日，广州市房地产交易登记中心受理了丽晶公司办理天河区金穗路28号301的初始登记（法院协执）、转移（商品房过户）的业务，并出具了《受理回执》；预约领证日期为2013年1月24日。现李杰以丽晶公司未按照《房地产买卖合同》约定办理买卖房产的过户登记手续为由，向一审法院提起诉讼。诉讼过程中，李杰、丽晶公司共同确认合同签订后丽晶公司已将房产交付给李杰使用。该案审理过程中，一审法院向广州市国土资源和房屋管理局调查，该局函复一审法院称金穗路28号涉及项目丽晶华庭，领取了编号为19950208号的预售许可证，已办理规划验收合格，该项目整体未办理初始登记；2012年8月16日，广州市中级人民法院以（2002）穗中法执字第22号《协助执行通知书》将丽晶华庭第三层的房产过户到丽晶公司名下；根据测字12010004916号测绘图，丽晶华庭3楼为金穗路28号301房；2012年8月28日，丽晶公司以2012登记1030955号案申请办理金穗路28号301房初始登记和转移登记，由于需补交土地出让金，但丽晶公司至今尚未缴交，故该案尚未核准登记；金穗路28号301房规划用途为商业，根据建设部、国家外汇管理局《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》（建房[2010]186号）规定，境外个人在境内不能购买商业、办公等非住宅房屋，建议法院核查购买人的身份是否符合限购政策规定；若申请人（李杰）符合限购政策规定，法院可向该局送达过户协执文书（协执文书注明丽晶公司以2012登记1030955号立案受理），申请人需完善土地出让手续补交土地出让金，并在地税部门缴纳税费后，持相关资料到该局交易登记中心申请办理房屋过户手续。关于广州市天河区金穗路28号301房所需补交土地出让金的问题，李杰、丽晶公司均确认应由丽晶公司承担；李杰表示在丽晶公司未补交土地出让金的情况下，其愿意先行支付该费用后再另行向丽晶公司主张。后一审法院于2014年12月26日作出（2014）穗天法民四初字第1544号民事判决，判令被告丽晶公司协助原告李杰办理广州市天河区金穗路28号301房的过户登记手续，将该房过户登记至原告李杰名下。该判决作出后双方均未上诉，李杰向一审法院申请立案强制执行，一审法院以（2015）穗天法执字第1482号予以立案。2015年6月17日，亿城公司向银怡公司、永利公司、罗锦灿发出《关于立即承担违约责任的通知》，函称：贵我各方于2010年6月10日签订的《转让协议》，约定贵方需要配合我方办理该协议所约定的全部交易房地产的过户手续．其中位于广州市珠江新城丽晶华庭5楼裙楼（现测绘地址为：天河区金穗路28号501铺，以下简称第五层）的过户，贵方需尽最大努力协调光大公司（现已更名为汇达公司）为我方签署文件及提供配套资料及办理房产置换手续，以配合我方全部交易过户事宜。转让协议签订后，我方一直多次敦促要求贵方履行协议义务，但贵方均以各种理由拒绝履行上述义务。从签订转让协议至今，已时隔5年之久，贵方的违约行为已使我方遭受严重损失。因此，我方严正要求贵方按照转让协议约定，向我方承担违约责任及赔偿我方全部损失。2017年5月23日，亿城公司向银怡公司、永利公司、罗锦灿发出《关于立即承担违约责任的通知》，要求其按照《转让协议》约定，向该司承担违约责任及赔偿全部损失。同日，亿城公司还向银怡公司、永利公司、罗锦灿发出《关于返还款项和承担违约责任的通知》，称其并未按照《特别约定》履行义务，现《特别约定》已被解除，该司催促其返还已支付的全部款项及逾期返还款项的利息等。2019年3月16日，永利公司、银怡公司、丽晶公司向亿城公司发出《催告函》，要求亿城公司于收到函件之日起5日内向该司支付1500万元及相关违约金（或利息）等，如亿城公司未按时支付，该司将认为亿城公司没有完成交易的意愿，并且有解除合同的意愿，该司将行使解除《转让协议》等所有涉及转让丽晶华庭（广州市天河区珠江新城金穗路22-30号）相关协议的权利等。亿城公司于2019年3月23日收到该函件。一审法院另查明，根据广州市房地产档案馆于2019年11月1日出具的《广州不动产登记查册表》显示：天河区金穗路30号704房（复式单元）于2011年11月17日登记至李杰名下，房屋所有权取得方式为购买；天河区金穗路28号401铺于2011年8月9日登记至李杰名下，房屋所有权取得方式为购买；天河区金穗路28号501房于2017年9月1日登记至李杰名下，房屋所有权取得方式为裁定，登记附注载明已征收国有土地使用权出让金，依据（2014）穗天法执字第8223号《协助执行通知书》予以登记。本案审理过程中，银怡公司、罗锦灿及银岭公司就相关事宜作出如下说明：1.丽晶华庭101铺房产，其于亿城公司拍卖取得该房产后立即终止了同永利公司签订的总租期20年，实际仅履行了8年的租赁合同，将场地移交给亿城公司并准备材料配合亿城公司办理过户手续；2.关于与光大公司《房产置换协议》的履行情况，丽晶公司已经按照协议约定积极履行义务，将房产过户资料提交给房管局，但亿城公司为了达到不交地价不交税收通过法院判决的形式就能确权过户的效果，故意不配合我方办理过户手续，我方已将丽晶公司的全部资料、资产交付给亿城公司，2010年6月10日，银怡公司将丽晶公司100%股权过户给亿城公司（含亿城公司指定的第三人），并于2010年6月24日协助亿城公司至工商局办理变更登记，根据亿城公司要求，为达到“不交地价不交税收通过法院判决的形式就能确权过户的效果”，银怡公司配合诉讼尽最大努力协调光大公司与丽晶公司达成1255号案民事调解协议，成功完成天河区金穗路28号501房的房产过户；3.罗锦灿表示同意银怡公司的诉讼请求，同意由银怡公司向亿城公司主张剩余的服务费用，罗锦灿不再另行向亿城公司主张剩余的服务费用，如法院最终支持银怡公司的诉讼请求，关于剩余服务费用的分配问题其将与银怡公司另行协商。双方另就涉案纠纷相关事宜发表如下意见：（1）关于《特别约定》第二条的理解。亿城公司及李杰认为该条约定是由于当时在签署《转让协议》时亿城公司是知道五楼的过户是需要汇达公司配合办理相应的房产置换，如果汇达公司没有按照约定配合办理置换过户手续，那么《特别约定》中甲方的丽晶公司必须使用仲裁或诉讼的方式进行权利的主张，要求汇达公司办理过户手续；银怡公司、罗锦灿及银岭公司则认为双方在《转让协议》中约定了过户所产生土地出让金及滞纳金、增值税、营业税、契税等费用由亿城公司承担，双方在《特别约定》中第二条又写明了甲方需配合乙方办理转让协议中所涉房地产的产权过户手续中的税费减免手续，正是基于当时亿城公司提出的根据其了解通过诉讼、仲裁的方式可以完成办理过户手续，并且亿城公司可以享受税费的减免，所以在《特别约定》的第二条约定如果亿城公司选择使用仲裁或诉讼的，银怡公司需无条件的配合，也是基于该约定才产生了后面银怡公司按照亿城公司的要求对其发出的相关函件，收一次后不理睬，有诉讼则缺席判决，并且由丽晶公司在该诉讼中完全同意汇达公司的诉讼请求，该约定不是为了去与汇达公司形成对抗性的诉讼。二、关于亿城公司主张其发出《关于解除特别约定的通知》后双方间《特别约定》已解除的依据。亿城公司认为其在发出《关于解除特别约定的通知》时享有合同解除权，因亿城公司于2012年4月26日向银怡公司发出《关于立即配合办理过户手续的通知》要求银怡公司及关联方在2012年5月3日前往广州市房地产交易登记中心办理将置换房产过户至汇达公司指定第三方名下的手续后，银怡公司并未根据该通知的要求协助办理过户。亿城公司于是再次于2012年5月25日向银怡公司及其关联方发出《关于再次敦促立即配合办理过户手续的通知》要求银怡公司于2012年5月28日与其关联方冯伟雄一并前往广州市房地产交易登记中心办理过户登记手续，由于银怡公司一直拒绝将其应当办理置换房产的房屋过户给汇达公司指定的第三方名下，因此亿城公司根据合同法第九十四条第三款的规定，向银怡公司发出《关于解除特别约定的通知》，该通知行为依法发生解除《特别约定》的效力。银怡公司则认为按照《合同法》的规定，如亿城公司发出解除通知发生解除特别约定的效力的前提是其发出通知时享有合同约定的解除权或者法定解除权，而实际上亿城公司在发出通知时并不享有上述合同解除权。首先从约定条件来看，《特别约定》中并未明确约定亿城公司在何种情况下享有合同解除权，且亿城公司要求银怡公司退还已收取款项的前提是银怡公司完全未按照《特别约定》的要求履行配合义务，而实际上银怡公司已履行相应义务配合办理了过户手续。退一步说，即使在置换物业的配合方式上亿城公司否认银怡公司的配合方式是其所要求的，那也是双方就置换物业过户的配合方式存在争议，对其他涉案物业的过户方式并无争议，且已经实际过户给亿城公司指定的主体，银怡公司已完成特别约定的主要义务，亿城公司的合同目的已经实现，故也不能适用《特别约定》第四条的约定，否则将导致显失公平。其次从法定条件来看，亿城公司的合同目的不管是通过直接过户或者诉讼方式或其他方式均已实现，而非合同目的无法达到而亿城公司有权解除合同。且实际上银怡公司已配合亿城公司，不存在迟延，即使在实现方式上有所争议但并不影响亿城公司最终实现了合同目的，且合同法第九十四条第三款银怡公司认为适用的前提是经催告未履行且最终合同目的未实现，如果合同目的已实现，即便存在经催告有稍许延误，从合同法的立法精神来看也并非是规定此种情况下合同仍可解除。该条款规定的是迟延履行主要债务，而转让协议及特别约定中关于置换物业的过户的配合并非是主要义务，大部分的涉案物业是约定直接进行过户，一套需要置换的物业是涉案物业的极小部分，且在行文上明确约定是原告承担尽量协调的义务，并非由原告直接配合过户给亿城公司，所以该义务仅是合同中较小的配合义务，而非合同主要债务。三、银怡公司关于其在履行《特别约定》过程中的配合、协助行为及完成约定中义务的行为的陈述。基于当时情况复杂，所以《特别约定》中未对银怡公司应具体完成的义务进行明确约定，只是在后续的实际履行过程中根据亿城公司的要求进行配合，包括：1.亿城公司发函后银怡公司收取一次然后不理睬，然后诉讼中缺席判决；2.将丽晶公司的股权转让给亿城公司控制的关联人持有；3.直接将第四层配合过户至亿城公司指定第三方名下；4.按照亿城公司提出的要求协调亿城公司获得101铺的所有权，协调并非确保原买受人一定愿意出售给亿城公司。对应的证据为亿城公司的民事反诉状中关于丽晶公司股权转让的情况、1544号民事判决、2550号民事判决、1255号民事调解书及501房的查册表。四、亿城公司关于银怡公司未按照《特别约定》履行义务情况的陈述。亿城公司主张根据《特别约定》第二条的约定，银怡公司及丽晶公司应履行的义务包括：1.丽晶公司应当将第三层办理过户登记至亿城公司指定的第三方名下并签署办理过户手续所需的相关文件；2.银怡公司应当直接与汇达公司办理置换房产和第五层房屋的过户手续，或者在汇达公司不配合办理置换房产过户手续的情况下通过仲裁或诉讼的方式积极向汇达公司主张权利；3.银怡公司应当将第四层办理过户登记至亿城公司指定的第三方名下并签署办理过户手续所需的相关文件；4.协调丽晶华庭第一层101铺的房地产交易和承租也是应由银怡公司、永利公司、罗锦灿及丽晶公司办理，即其应找到101铺的买受人（当时买受人已与永利公司签订了买卖合同）并促成亿城公司与买受人达成101铺的转让协议。银怡公司及丽晶公司的实际履行情况仅是主动将第四层办理过户登记至亿城公司指定的第三方名下并签署办理过户手续所需的相关文件。银怡公司、永利公司、罗锦灿、银岭公司、丽晶公司未履行约定义务的具体情况如下：1.涉案房产中第三层的过户手续是通过亿城公司指定的第三方李杰与丽晶公司签订《房地产买卖合同》后提起诉讼[（2014）穗天法民四初字第1544号]，最终由法院判令丽晶公司将第三层过户至李杰名下；2.涉案房产中第五层是银怡公司及相关人员没有配合将置换房产过户至汇达公司指定第三方名下，亿城公司积极联系汇达公司，由汇达公司起诉银怡公司及关联方，然后法院判令将置换房产过户给汇达公司，在汇达公司取得置换房产的产权证后，汇达公司愿意配合将第五层过户给丽晶公司，但在房管部门办理过户手续的过程中，因为置换协议中约定了第五层的置换价格，但在汇达公司作为原告起诉的案件中并未将置换价格写入判项，所以房管部门表示无法办理将第五层过户至丽晶公司名下的手续，丽晶公司只好通过起诉汇达公司的方式以获取第五层的产权，最终双方于诉讼案件中调解结案；3.关于101铺实际上是李杰在司法拍卖网站上通过竞拍的方式取得101房的产权，并非通过银怡公司、永利公司、罗锦灿、银岭公司、丽晶公司的促成行为；需要补充说明的是，根据《特别约定》第四条的约定，只要银怡公司、永利公司、罗锦灿、银岭公司、丽晶公司存在不积极履行、协助办理的，则银怡公司、永利公司、罗锦灿、银岭公司、丽晶公司应返还已收取款项，而并非如银怡公司所称仅是在其全部不履行的情况下才应返还款项，根据特别约定的行文可知，如双方认为应是完全履行的情况下合同中会约定清楚为“完全履行”。银怡公司对亿城公司上述主张作出如下回应：1.关于第三层，根据亿城公司反诉状中的陈述，丽晶公司已于2010年6月24日变更股权给亿城公司控制的关联人持有，也即亿城公司实际控制丽晶公司，而1544号案的发生时间为2014年，在丽晶公司从2010年开始即由亿城公司控制的情况下，亿城公司并未及时与其前往房管部门办理301房的过户手续，而是迟至2014年才通过诉讼的方式进行，这完全是亿城公司的自行选择，而非因银怡公司所谓迟延而导致，可以证明301房的过户是按照亿城公司的要求通过诉讼的方式完成过户，而非银怡公司不履行义务而亿城公司被迫通过诉讼完成过户，也印证了银怡公司在答辩状中主张的关于置换房产最终通过诉讼完成过户手续的原因。2.关于第五层，在1255号调解书的查明事实部分显示，第五层的转让价（以物抵债的价格）仅为298万余元，且该案中丽晶公司的诉讼请求也是将第五层以298万余元的价格过户给李杰，根据第五层的查册表显示该房地产的面积有3500多平方米，用途为商铺，根据市场价格，该面积的天河区金穗路的商铺的市场价格绝不可能仅是298万余元，由此可以印证银怡公司主张的亿城公司要求银怡公司配合诉讼以达到减少税费的目的。根据《转让协议》第三条第5点第（2）点明确约定了第五层房地产的过户银怡公司需要完成的义务是尽最大努力协调光大公司在相关文件上签署及提供配套资料，并没有约定银怡公司必须无条件的先将置换房产1904房和701房过户给光大公司，所以关于置换房产第五层过户给亿城公司的手续当中银怡公司所需要尽到的义务是尽量协调，并未明确约定银怡公司直接过户。亿城公司所称银怡公司应将置换房产先过户给光大公司与置换协议不符，缺乏事实依据。3.关于101铺，因为时间久远资料遗失，原经手人员已经离职，所以目前银怡公司没有人员了解当时101铺交易的具体配合情况，但是是已经配合完成了，亿城公司如主张银怡公司在101铺的交易过程中存在不予配合的行为，应由其承担举证责任，且《特别约定》中并未特别提及101铺的配合存在任何问题，可以证明银怡公司在101铺的交易过程中不存在违约行为。（1）关于案外人冯伟雄的身份问题。亿城公司及李杰表示冯伟雄是银怡公司和永利公司的关联人，但具体身份不清楚；银怡公司、罗锦灿、银岭公司则表示不清楚。（1）关于《转让协议》项下转让标的的产权证的办理情况。银怡公司、亿城公司、罗锦灿、李杰共同确认《转让协议》项下转让标的中仅有广州市天河区金穗路28号301房未办妥产权登记。本案一审审理过程中，为查明案情，一审法院向广州市规划和自然资源局发出《协助查询通知书》，查询以下问题：广州市天河区金穗路28号301房的初始登记及转移登记情况如何？据悉，一审法院曾向你局发出（2015）穗天法执字第1482号《协助执行通知书》，该《协助执行通知书》所涉事项的执行情况如何？上址房屋的产权是否已过户至李杰名下？1.如是，过户时间是何时？在我院向你局发出《协助执行通知书》之后为何直至该时才办妥过户手续？请提供相应的权属证书给我院；2.如至今未完成过户，是何原因导致？是卖方原因或是买方原因？后该局于2020年7月28日向一审法院作出《关于（2019）粤0106民初36536号的复函》，函称：一、项目整体情况，广州市天河区金穗路28号301房所在楼盘为丽晶华庭项目，由永利公司建设，该项目整体未办理初始登记，存在欠缴土地出让金的情况。二、协助执行通知书情况，301房由广东丽晶明珠贸易有限公司拍卖所得，经（2002）穗中法执字第22号《执行裁定书》及《协助执行通知书》确认归丽晶公司所有，并明确载明“过户涉及的土地出让金、滞纳金及相关税费等由买受人承担”。后丽晶公司将301房售予李杰，经（2014）穗天法民四初字第1544号民事诉讼案件审理确认：301房的土地出让金由丽晶公司承担，李杰知晓301房需补交土地出让金的事实，并表示愿意先行支付该费用再另行向丽晶公司主张。基于此，法院认定301房过户登记的障碍已可消除，判决将301房过户至李杰名下，并出具（2015）穗天法执字第1482号《协助执行通知书》，要求该局协助李杰办理301房过户登记手续。该局于2015年2月17日以（2015）2034号收件，并出具《协执文书收件回执》。三、李杰申请办理产权登记及相关行政诉讼情况，2017年11月，李杰向该局申请来函房屋初始登记、转移登记，该局作出《广州市土地利用发展中心关于土地使用权出让金评估结果的复函》[穗土利函（2018）441号]告知李杰301房需补缴土地使用权出让金。李杰对该土地出让金评估结果不服提起（2018）粤7101行初6408号行政诉讼案件，广州铁路运输中级法院作出（2019）粤71行终544号《行政裁定书》以超出起诉期限为由驳回李杰的起诉。2019年10月，李杰再向该局申请301房初始登记、转移登记，该局以2019登记1069808受理。2020年1月22日，该局作出《广州市土地出让金评估答复书》，告知李杰301房需补交土地出让金的具体情况，2020年2月5日向李杰发出《补正资料通知书》，要求其在10个工作日内完善301房的土地出让手续。由于李杰逾期未提交补正材料，该局根据《不动产登记暂行条例》第二十二条的规定，于2020年3月9日依法作出《不予登记决定书》，并于2020年3月10日送达给李杰。李杰对该《不予登记决定书》不服，提起（2020）粤7101行初2121号行政诉讼，该案一审尚未审结。该复函后附《不予登记决定书》，内容为：李杰你方申请办理天河区金穗路28号301房的首次登记（法院协执），转移登记，我局以19登记01069808号受理。根据《物权法》第十一条规定：“当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。”《不动产登记暂行条例》第十六条第一款第（三）项规定：“申请人应当提交相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书。”经核查，该屋由丽晶公司通过拍卖方式取得，2012年，广州市中级人民法院出具（2012）穗中法执字第22号《执行裁定书》及《协助执行通知书》确认该屋归丽晶公司所有，要求将涉案房屋过户到丽晶公司，并明确过户涉及的土地出让金、滞纳金及相关税费等由买受人承担。但丽晶公司一直未补交土地出让金。（2014）穗天法民四初字第1544号《民事判决书》确认，你知晓该屋需缴交土地出让金的事实，并表示愿意先行支付该费用。天河区人民法院据此认为涉案房屋过户登记的障碍已可消除，判决将该屋过户至你名下，并于2014年出具（2015）穗天法执字第1482号《协助执行通知书》，要求协助你办理涉案房屋过户登记手续。另因原穗土利函[2018]441号《广州市土地利用发展中心关于土地使用权出让金评估结果的复函》评估结果已失效，根据广州市土地利用发展中心于2020年2月3日出具的《广州市土地出让金评估答复书》，你需补缴64816093元的土地出让金，我局于2020年2月5日已发出《补正资料通知书》，请你在10个工作日内完善该屋的土地出让手续。你于2020年2月12日签收，但你至今未完善该屋的土地出让手续。根据《不动产登记暂行条例》第二十二条第（一）项“登记申请违反法律、行政法规规定的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人”的规定，本局决定不予登记。如不服本决定，可自接到本决定之日起60日内向广州市人民政府或者广东省自然资源厅申请行政复议，或者6个月内向广州铁路运输法院提起行政诉讼。一审法院认为：服务合同是指服务提供者与服务接受者之间约定的有关权利义务关系的协议。服务合同的标的是提供服务而不是物的交付。本案中各方当事人签署《转让协议》对转让丽晶华庭负一、负二、负三层等物业的事项进行约定，约定内容涵盖有甲方需配合乙方办理房地产权证的相关手续。此后永利公司、银怡公司、丽晶公司及亿城公司、罗锦灿再行签订《特别约定》，就上述《转让协议》项下标的物过户、租赁、使用、物业管理等后续工作过程中，亿城公司须就永利公司、银怡公司、丽晶公司及罗锦灿所作出的积极、无条件地配合、协助义务的行为支付对价。本案中各方当事人亦是就《特别约定》中所涉的服务费产生争议，故本案应为服务合同纠纷。本案争议焦点为：1.亿城公司于2012年7月6日发出《关于解除的通知》是否发生解除《特别约定》的效力；2.永利公司、银怡公司、丽晶公司及罗锦灿是否已按照《特别约定》履行己方所承担的服务义务、《特别约定》所约定的剩余服务费1500万元的支付条件是否已成就，或是亿城公司是否有权要求银怡公司、罗锦灿及永利公司退还已收取的服务费。就此一审法院作出如下认定。关于亿城公司于2012年7月6日发出《关于解除的通知》是否发生解除《特别约定》的效力的问题。《特别约定》中并未明确约定在何种情况下亿城公司享有合同解除权，而根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项的规定，在永利公司、银怡公司、丽晶公司及罗锦灿迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，亿城公司可以解除合同。结合一审法院查明事实可知，亿城公司先后于2012年4月26日及2012年5月24日向永利公司、银怡公司及罗锦灿发出催促其办理将1904房及701房过户至汇达公司的指定方人保公司名下的手续，永利公司及银怡公司则回函表示要求亿城公司及李杰办理土地出让金费用的缴纳手续等。上述1904房及701房的过户手续的办理系为了达成汇达公司将501房过户至亿城公司或亿城公司指定方名下的目的，而501房作为《转让协议》约定的标的物的一部分则存在尚欠缴土地出让金等问题，亿城公司亦清楚知悉其应自行承担转让标的的土地出让金，故在此情况下，永利公司及银怡公司为了完成《转让协议》所涉转让标的的最终过户手续而提出要求亿城公司办理土地出让金费用的缴纳手续并无不当。另《转让协议》项下的天河区金穗路30号704房及天河区金穗路28号401铺已分别于2011年11月17日及2011年8月9日即办妥过户至亿城公司指定方名下的手续，即在亿城公司发出上述催促办理过户手续的函件时，永利公司、银怡公司、丽晶公司及罗锦灿已完成其部分配合过户的义务。综上所述，亿城公司以永利公司、银怡公司、丽晶公司及罗锦灿存在迟延履行《特别约定》主要义务为由要求解除《特别约定》缺乏依据，其发出上述《关于解除的通知》依法不发生解除《特别约定》法律效力。关于永利公司、银怡公司、丽晶公司及罗锦灿是否已按照《特别约定》履行己方所承担的服务义务的问题。首先，《特别约定》约定的服务事项包括办理大小确权、办理《转让协议》所涉房地产的产权过户登记到亿城公司或亿城公司指定方名下手续、产权过户过程中涉及的税费减免手续、租赁登记手续，同时就亿城公司选择使用仲裁或诉讼等任何方式办理过户产权手续的，永利公司、银怡公司、丽晶公司及罗锦灿也应积极、无条件配合、协助办理相关手续及按照政府部门、行政部门和司法部门等和亿城公司的要求签署、提供办理手续所需文件进行明确约定。即《特别约定》对于《转让协议》所涉转让标的的转让方式已明确约定为不限于交易双方直接前往房地产管理部门办理产权过户登记手续，还包括通过仲裁及诉讼等方式办理产权过户手续。另《转让协议》中也明确披露了转让标的存在尚欠地价及滞纳金和税费等瑕疵，亿城公司作为受让方也清楚知悉其应自行承担土地出让金、滞纳金、增值税、营业税、契税等费用，亿城公司基于其应承担的上述费用而于《特别约定》中作出要求永利公司、银怡公司、丽晶公司及罗锦灿配合其完成税费减免手续的办理等。其次，结合亿城公司于本案中提出的银怡公司、永利公司、罗锦灿、银岭公司、丽晶公司未履行《特别约定》义务的具体情况的陈述：1.关于丽晶公司与汇达公司办理1904房、701房与501房产权置换手续的问题，汇达公司于2012年11月26日以银怡公司及冯伟雄作为被告，以丽晶公司及人保公司作为第三人提起2550号案诉讼，该案诉讼过程中银怡公司及冯伟雄均未到庭应诉及答辩，丽晶公司则在《房产置换协议》中未明确约定置换房产过户手续办理前后顺序的情况下，明确表示同意将其提供置换的701房及1904房先行过户到人保公司名下。该案判决作出后银怡公司提起上诉，后又于二审审理过程中以各方达成庭外和解为由提出撤诉申请，广州市中级人民法院已作出裁定准予银怡公司撤回上诉。其后人保公司取得上述701房及1904房的产权证，丽晶公司再于2014年以汇达公司为被告、以李杰为第三人提起1255号案诉讼，要求汇达公司将501房以2982061.05元的价格过户给李杰。该案审理过程中各方当事人达成调解协议，约定汇达公司将501房过户给李杰，且过户过程产生的税费由丽晶公司承担。其后501房于2017年9月1日登记至李杰名下。另根据《转让协议》中约定及各方于本案中的陈述，丽晶公司与永利公司、银怡公司原为同一实际控制人下的关联公司，后于2010年6月24日变更股权至亿城公司控制的关联人持有，即丽晶公司作为《转让协议》所涉标的中501房的置换产权人自2010年6月始即处于亿城公司的控制之下，上述由银怡公司作为当事人的2550号案诉讼过程中该公司也未作出有效抗辩。2.关于301房的产权过户情况，2014年李杰以丽晶公司为被告向一审法院提起1544号案诉讼，作为亿城公司控制的关联人持有股权的丽晶公司则在该案中表示同意李杰的诉讼请求等，一审法院于该案中查明因丽晶公司未补交301房的土地出让金而未获准登记，李杰需完善土地出让手续补交土地出让金，并在地税部门缴纳税费后才可前往交易登记中心申请办理房屋过户手续，李杰则表示愿意先行支付301房的土地出让金后再另行向丽晶公司主张，一审法院遂作出1544号民事判决。在该判决的执行过程中，广州市规划和自然资源局于2015年2月17日出具《协执文书收件回执》，其后李杰于2017年11月向该局申请301房初始登记、转移登记，该局作出《广州市土地利用发展中心关于土地使用权出让金评估结果的复函》告知其301房需补交土地使用权出让金，李杰就该评估结果提起行政诉讼，广州市铁路运输中级法院驳回李杰的起诉。此后李杰再于2019年10月向该局申请301房初始登记、转移登记，该局作出《广州市土地出让金评估答复书》告知李杰就301房需要补交土地出让金的具体情况，并向李杰发出《补正资料通知书》要求其完善301房的土地出让手续，由于李杰逾期未完善301房的土地出让手续，该局作出《不予登记决定书》，李杰对该《不予登记决定书》不服，提起相关行政诉讼。根据上述情况，可以知悉301房原未获准登记至丽晶公司名下的原因在于丽晶公司未补交该房屋的土地出让金，根据《转让协议》的约定，该欠缴的土地出让金应由亿城公司负担，而丽晶公司的股权则已于2010年6月即变更至亿城公司控制的关联人持有，即亿城公司完全可以通过丽晶公司办妥301房土地出让金等补缴手续后由丽晶公司将301房产权过户登记至亿城公司指定方名下，而实际上，李杰却于2014年提起1544号案诉讼。根据该案的审理情况可知，李杰已明确知悉301房存在需补交土地出让金才可获准登记的情况，且其在该案中亦明确表示愿意先行支付301房的土地出让金，其后在1544号案民事判决的执行过程中，李杰先后两次在收到广州市规划和自然资源局作出的土地出让金评估结果后未按期办理土地出让金的补缴手续并提起相关行政诉讼。因此，综合上述情况无法认定在301房的过户环节存在亿城公司所主张的银怡公司、永利公司、罗锦灿、银岭公司、丽晶公司未履行约定义务的情况，且根据广州市规划和自然资源局的复函内容可知，301房至今未办妥产权登记至李杰名下的原因在于李杰至今未办妥301房的土地出让金补缴手续，故上述产权手续未办妥应完全归责于李杰。3.关于101铺的购买情况，亿城公司表示其系通过拍卖取得101房的产权，并非通过银怡公司、永利公司、罗锦灿、银岭公司、丽晶公司的促成行为，就此一审法院认为双方通过签订《特别约定》成立服务合同关系，在该法律关系项下，永利公司、银怡公司、丽晶公司及罗锦灿所应履行的服务义务应以亿城公司的具体指示为准，亿城公司于本案中表示101铺转让应是由银怡公司、永利公司、罗锦灿及丽晶公司找到101铺的原买受人并促成亿城公司与买受人达成101铺的转让协议，但其并未提交证据证明在101铺的转让过程中其曾向银怡公司、永利公司、罗锦灿及丽晶公司发出相关的具体指示，故其主张上述公司在101铺的转让过程中存在未履行《特别约定》的情况缺乏依据，一审法院不予采信。综上所述，一审法院可以认定永利公司、银怡公司、丽晶公司及罗锦灿已按照《特别约定》履行己方所承担的服务义务，亿城公司依约应向其支付服务费4000万元。关于《特别约定》所约定的剩余服务费1500万元的支付条件是否已成就的问题，根据《特别约定》的内容，在永利公司、银怡公司、丽晶公司及罗锦灿已按照约定履行义务、并在亿城公司全部领取了《转让协议》协议所涉房地产登记在亿城公司或亿城公司指定方名下的房地产权证后10天内支付剩余服务费1500万元。如上所述，永利公司、银怡公司、丽晶公司及罗锦灿已按照《特别约定》履行己方所承担的服务义务，各方当事人均确认《转让协议》所涉房地产中仅有广州市天河区金穗路28号301房未办妥产权登记，根据查明事实可知，301房尚未办妥产权登记的原因在于李杰至今未办妥该房屋的土地出让金补缴手续，而根据《转让协议》的约定，该土地出让金的支付义务方为亿城公司。综上，虽李杰尚未领取301房的房地产权证，但该未能办妥的原因在于李杰或亿城公司，其以自己的行为不正当地阻止该1500万元剩余服务费的支付条件成就的，应视为该支付条件已成就，故亿城公司应向永利公司、银怡公司、丽晶公司及罗锦灿支付服务费1500万元，银怡公司作为《特别约定》中的甲方之一诉请要求亿城公司仅向其单方支付服务费1500万元理据不足，结合该协议的约定，一审法院判令亿城公司向永利公司、银怡公司、丽晶公司及罗锦灿支付服务费1500万元，至于该款项于永利公司、银怡公司、丽晶公司及罗锦灿间的分配事宜，由各方内部协商解决。关于该服务费的逾期付款利息的问题，银怡公司等于2019年3月16日向亿城公司发出《催告函》要求其于收到函件之日起5日内向该司支付1500万元及相关违约金（或利息）等，亿城公司于2019年3月23日收到该函件，根据一审法院关于301房过户手续办理问题的认定，该1500万元服务费的支付条件于银怡公司等发出上述《催告函》之前已成就，故根据《催告函》的要求亿城公司应于2019年3月28日前向银怡公司等支付服务费1500万元，其迟至银怡公司提起本案诉讼时仍未支付，确给永利公司、银怡公司、丽晶公司及罗锦灿造成一定损失，在《特别约定》中未就迟延支付服务费所应承担的违约责任进行约定，且亿城公司就银怡公司主张的逾期付款利息提出相关抗辩的情况下，银怡公司亦未举证证明其实际损失，其要求按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率上浮50%的标准计算逾期付款利息依据不足，结合本案案情，一审法院酌情判令亿城公司向永利公司、银怡公司、丽晶公司及罗锦灿支付逾期支付服务费的利息（以1500万元为本金，其中，2019年3月28日至2019年8月19日期间的利息按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准计付；2019年8月20日至实际支付之日止的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率的标准计付），对于银怡公司超出上述部分的诉讼请求一审法院不予支持。另，一审法院已认定永利公司、银怡公司、丽晶公司及罗锦灿已按照《特别约定》履行己方所承担的服务义务，故亿城公司要求银怡公司、罗锦灿及永利公司退还已收取的服务费2500万元及赔偿利息损失缺乏事实依据，一审法院不予支持。永利公司、丽晶公司经一审法院合法传唤，未到庭参加诉讼，不影响本案审理。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条第二款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条的规定，于2020年8月24日作出判决：一、被告（反诉原告）东莞市亿城实业投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告（反诉被告）广州银怡企业集团有限公司、第三人（反诉被告）广州永利房地产开发有限公司、第三人（反诉被告）罗锦灿、第三人广东丽晶明珠贸易有限公司支付服务费1500万元及逾期支付利息（以1500万元为本金，其中，2019年3月28日至2019年8月19日期间的利息按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准计付；2019年8月20日至实际支付之日止的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率的标准计付）；二、驳回原告（反诉被告）广州银怡企业集团有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）东莞市亿城实业投资有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费113180元，由原告（反诉被告）广州银怡企业集团有限公司负担80元，被告（反诉原告）东莞市亿城实业投资有限公司负担113100元；反诉受理费194100元，由被告（反诉原告）东莞市亿城实业投资有限公司负担。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。二审期间，亿城公司向本院提交：证据一、（2020）粤7101行初3205号行政判决书，证明李杰就301房的过户登记与广州市规划和自然资源局发生行政诉讼，该诉讼已作出一审判决，广州铁路运输法院认定广州市规划和自然资源局作出的评估答复书主要证据不足，判决撤销其答复书，证明李杰的行政诉讼行为不仅合法、正当，更是我国社会应当提倡和支持的合法维权行为。广州市规划和自然资源局是该案的被告，与李杰有明显的利益冲突，其作出的行政行为违法，其作出的复函不应成为本案的定案依据。一审法院认定该行政诉讼是亿城公司、李杰一方以自己的行为不正当的阻止了案涉1500万元剩余服务费支付条件的成就是错误的。证据二、（2012）穗天法民四初字第2550号案的上诉状，以及（2013）穗天法执字第6689号的受理通知书，证明（2012）穗天法民四初字第2550号案作出判决后，银怡公司对该案提起了上诉，上诉理由均是程序问题，其在故意拖延时间，同时从其上诉状亦可知其不参与诉讼的行为是一种消极拖延的行为，其目的并非配合办理产权的置换过户手续，一审法院遗漏了对该事实的认定。银怡公司质证称其对这两份证据的真实性、合法性均无异议，对两份证据的证明力和关联性皆有异议，理由如下：证据一反而印证了办证则需缴纳国有土地出让金，在2011年2月份就具备办证条件下，亿城公司一直不去办证，是其自身原因导致301房至今未办证；对证据二，银怡公司不参与诉讼就是应亿城公司的要求，但在一审判决作出后，银怡公司要求亿城公司解决缴纳国有土地出让金的问题，而其不予理睬，因此银怡公司提起了上诉。在这个过程中，银怡公司也不知为何最后501房只用200多万元确定了交易价格，并且完成了所有的办证手续，也满足了亿城公司减免国有土地出让金的要求，因此也印证了因国有土地出让金的问题才导致501房办证时间被延迟。李杰质证意见为其同意亿城公司的意见。罗锦灿质证意见与银怡公司意见一致。二审期间，银怡公司、罗锦灿提交《房地产转让协议之补充协议》及其附件，证明转让双方签署过该协议，协商通过采取诉讼和调解的方式实现过户，实现亿城公司对税收和国有土地出让金的筹划，即通过执行过户达到无需缴纳国有土地出让金目的，该协议签署后原件被对方拿走了，银怡公司无原件。亿城公司、李杰共同质证称其对该证据的三性均不予认可，从未见过该份证据，且银怡公司提交该证据的附件，即在授权委托书上，各被上诉人均未盖章，该授权委托书对于亿城公司来说没有任何用处，并不符合常理。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对亿城公司的上诉请求与银怡公司、罗锦灿的答辩意见及李杰的陈述意见，分析如下：本案二审各方争议的焦点为《特别约定》是否已解除，各被上诉人是否需返还亿城公司已付2500万元及赔偿利息损失问题。从《特别约定》的内容来看，各方并未明确约定在何种情况下亿城公司享有合同解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项的规定，在永利公司、银怡公司、丽晶公司及罗锦灿迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，亿城公司可以解除合同。从一审查明事实可知，亿城公司于2012年7月6日发出了《关于解除的通知》，但根据此前，亿城公司先后于2012年4月26日及2012年5月24日向永利公司、银怡公司及罗锦灿发出催促其办理将1904房及701房过户至汇达公司的指定方人保公司名下的手续，而永利公司及银怡公司则回函表示要求亿城公司及李杰办理土地出让金费用的缴纳手续等事实来看，双方此时出现对先行办妥1904房及701房过户手续还是先办理土地出让金费用的缴纳手续发生争议。亿城公司虽发出前述解除通知，但上述1904房及701房的过户手续的办理系为了达成汇达公司将501房过户至亿城公司或亿城公司指定方名下的目的，而501房作为《转让协议》约定的标的物的一部分亦确实存在尚欠缴土地出让金等问题。依《转让协议》的约定，亿城公司应自行承担转让标的的土地出让金，对此，亿城公司应是清楚知悉的。在此情况下，永利公司及银怡公司为了完成《转让协议》所涉转让标的的最终过户手续而提出要求亿城公司办理土地出让金费用的缴纳手续并无过错。再根据一审查明事实可知，《转让协议》项下的天河区金穗路30号704房及天河区金穗路28号401铺已分别于2011年11月17日及2011年8月9日即办妥过户至亿城公司指定方名下的手续，即在亿城公司发出上述催促办理过户手续的函件时，永利公司、银怡公司、丽晶公司及罗锦灿已完成其部分配合过户的义务。综上，在双方存在争议未解决的情况下，2012年7月6日，亿城公司即以永利公司、银怡公司、丽晶公司及罗锦灿存在迟延履行《特别约定》主要义务为由要求解除《特别约定》缺乏依据，一审认定亿城公司发出上述《关于解除的通知》依法不发生解除《特别约定》的法律效力并无不当，本院予以认可。对亿城公司以《特别约定》当时已解除要求各被上诉人返还2500万元及赔偿利息损失的请求，本院不予支持。根据《特别约定》的内容，在永利公司、银怡公司、丽晶公司及罗锦灿已按照约定履行义务、并在亿城公司全部领取了《转让协议》协议所涉房地产登记在亿城公司或亿城公司指定方名下的房地产权证后10天内支付剩余服务费1500万元。如上所述，亿城公司所发出《关于解除的通知》不发生解除《特别约定》法律效力，现各方均确认案涉《转让协议》约定的各项物业至今除301房未完成转移登记手续外，其余物业的过户手续已办理完毕。因案涉《转让协议》约定的权利与义务已大部分履行完毕，可不再细纠亿城公司、李杰与各被上诉人在办理其余物业房地产权证过程中的各自责任问题。再根据（2014）穗天法民四初字第1544号民事诉讼案件审理确认的事实：301房的土地出让金由丽晶公司承担，李杰知晓301房需补交土地出让金的事实，并表示愿意先行支付该费用再另行向丽晶公司主张。基于此，在该案法院认定301房过户登记的障碍已可消除，判决将301房过户至李杰名下后，依李杰的执行申请，法院又出具了（2015）穗天法执字第1482号《协助执行通知书》，要求广州市规划和自然资源局协助李杰办理301房过户登记手续。再此后，李杰就应缴纳的土地出让金金额与广州市规划和自然资源局产生争议，导致301房至今未办理过户。而李杰与广州市规划和自然资源局有关土地出让金金额产生的争议，与各被上诉人依前述《特别约定》应履行的义务并无关联，在法院发出《协助执行通知书》，广州市规划和自然资源局出具《协执文书收件回执》后，应视为亿城公司支付剩余服务费1500万元条件已成就。在此情况下，一审判处亿城公司向银怡公司、永利公司、罗锦灿、丽晶公司支付服务费1500万元及逾期支付的利息并无不当，本院予以确认及维持。综上所述，亿城公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费307200元，由东莞市亿城实业投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  何 佐审判员  闫 娜二〇二〇年十二月二十九日书记员  颜旭怀王日平