四川省巴中市巴州区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1902民初6228号 原告：中交地产北京物业有限公司巴中分公司，住所地：四川省巴中市雍景湾**楼****。 负责人：张亚军。 委托（特别授权）诉讼代理人：李小琴，女，生于1987年8月3日，汉族，现住四川省巴中市巴州区。 委托诉讼代理人：李永洪，巴中市巴州区梁永法律服务所法律工作者。 被告：程天果，男，生于1974年3月23日，汉族，户籍所在地四川省巴中市巴州区。 原告中交地产北京物业有限公司巴中分公司与被告程天果物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中交地产北京物业有限公司巴中分公司的委托诉讼代理人李小琴、李永洪到庭参加了诉讼，被告程天果经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中交地产北京物业有限公司巴中分公司诉称：被告系中交·王府景一期7幢31楼4号业主，2015年6月17日原告与被告签订（前期）物业管理委托合同，该合同约定原告为被告提供物业管理服务，约定了收取物业管理服务费收费标准，住宅按建筑面积每月每平方米1.7元，约定每年6月17日为交纳费用时间。签订合同后，原告按合同约定履行了义务。截止2020年10月16日，被告应向原告缴纳物业管理服务费6637.30元，未按合同约定按时足额交纳物业管理服务费。事后，原告多次向被告催收无果。故此，依法提起诉讼，请求：1、依法判令被告立即支付原告物业管理服务费6637.30元及违约金；2、本案诉讼费由被告承担。 被告程天果未作答辩亦未提交证据。 经审理查明，原告中交地产北京物业有限公司巴中分公司系依法设立并取得营业执照，具有物业管理服务资质的法人分支机构。被告程天果系巴州区晏阳初大道北段197号中坝中交·王府景一期7栋31楼4号房屋业主，房屋面积为97.61平方米。 2015年6月17日，原告中交地产北京物业有限公司巴中分公司（甲方）与被告程天果（乙方）签订《（前期）物业管理委托合同》，就双方的权利和义务、物业管理服务内容、期限、费用及违约责任等进行了约定，其中约定“第三条物业管理服务期限1、前期物业管理，自本协议签订之日起自业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同生效日止。2、本协议自签订之日起至2018年5月31日止，期限3年。……第四条物业管理服务费用（不包括房屋共用设施设备大中修、更新、改造费用）1、乙方交纳费用时间每年6月16日之前；2、住宅按建筑面积每月每平方米1.7元；……4、因乙方原因空置房屋按建筑面积每月每平方米1.7元；……第八条违约责任……3、甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金；4、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金……”。并由原告在合同尾部甲方处加盖公司印章予以确认，被告在合同尾部乙方处签字捺印予以确认。合同签订后，原告按照合同约定向被告所在小区提供物业管理服务,被告按约向原告缴纳物业服务费至2017年6月16日，自2017年6月17日起，被告未再按约缴纳物业服务费，原告多次催收无果，酿成纠纷，遂诉至法院，提出前述诉请。 同时查明，2019年11月8日，原告作为乙方与案外人中交王府景一二期小区业主委员会（甲方）签订《物业服务合同》，就双方的权利和义务、物业管理服务内容、期限、费用及违约责任等进行了约定，其中约定“第二条在物业管理区域内，乙方提供的物业服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放服务；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理……第五条本合同的履行期限自2019年07月03日起至2022年07月02日止。如合同到期时同时具备以下两个条件，本合同继续有效：A.甲乙方同意继续履行本合同；B.未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘乙方的决议并签订新的物业服务合同……第十条本物业管理区域物业服务收费实行包干制，业主应按其拥有物业的建筑面积，按以下标准交纳物业服务费：住宅：1.7元/月/平方米……本条约定的物业服务费不含物业中修、大修和专项维修的费用，物业中修、大修和专项维修的费用在维修资金中列支，并按规定分摊……第十一条物业服务费按壹年或半年交纳，业主或物业使用人应于每年（半年）首日前向乙方交纳当年的物业服务费……第二十七条原物业服务合同到期后至本期物业服务合同签订之日起之前的时间段沿用原合同内容和标准……”，该合同中交王府景一二期小区业主委员会加盖印章予以确认，原告加盖印章予以确认。 庭审中，原告陈述其主张的物业管理服务费6637.30元，计算方式为：以房屋面积97.61㎡×1.7元/㎡×40个月（2017年6月17日至2020年10月16日）计算得来。庭审后，原告陈述自愿放弃诉讼请求中关于违约金部分的主张。 上述事实，有原告的陈述，《个人及家庭房屋登记记录》《（前期）物业管理委托合同》《物业服务合同》复印件，发票、物业费缴费通知单、函告、询问笔录等证据及庭审笔录在卷佐证，本案事实清楚，证据确实充分。足以认定。 本院认为，业主委员会是由部分业主组成的常设机构，负责日常物业管理事宜，由业主大会产生并对业主大会负责。业主委员会对外可以代表业主大会，其行为的法律效力原则上及于全体业主。业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。2015年6月17日，原告中交地产北京物业有限公司巴中分公司与被告程天果签订《（前期）物业管理委托合同》及2019年11月8日，原告中交地产北京物业有限公司巴中分公司与中交王府景一二期小区业主委员会签订《物业服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，对合同双方均具有约束力，原、被告均应按照合同的约定全面履行各自的义务。合同签订后，原告依照合同约定向被告所在小区提供了物业服务，被告作为该小区的业主亦实际接受了原告提供的物业服务。业主若对物业服务企业的服务不满，应当通过正常途径与物业企业沟通、协商解决或按法律规定维护自身权利，被告拒不交纳物业服务费的行为已构成违约，应当按照合同约定履行交纳物业服务费的义务。 关于下欠物业管理服务费及违约金问题。2017年6月17日至2020年10月16日期间的物业服务费为97.61㎡×1.7元/㎡×40个月=6637.48元，现原告主张被告支付下欠的物业管理服务费6637.30元，本院依法予以支持。原告自愿放弃对违约金的主张，系当事人在法律允许的范围内对自己的权利所作的处分，并不违反法律法规，本院依法予以准许。被告程天果经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃其答辩及举证的权利。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百五十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及《诉讼费用交纳办法》第十六条、第二十九条之规定，判决如下： 被告程天果于本判决生效之日起十日内向原告中交地产北京物业有限公司巴中分公司支付2017年6月17日至2020年10月16日期间的物业管理服务费6637.30元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，减半收取25元,由被告程天果负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审 判 员 陈晓红 二〇二〇年十二月七日 法官助理 杜珊珊 书 记 员 范琳琳