陕西省西安市中级人民法院 民  事  判  决  书 （2020）陕01民终13785号 上诉人（原审被告）：张怀银，男，1967年10月24日，汉族，无业，住西安市新城区。委托诉讼代理人：乔少磊，陕西简能律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐芮，陕西简能律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：西安东尚物业管理有限公司，住所地西安市新城区。法定代表人：宁百景，公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：姚倩，陕西稼轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦阳，陕西稼轩律师事务所律师。上诉人张怀银与被上诉人西安东尚物业管理有限公司（以下简称东尚物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服西安市新城区人民法院（2020）陕0102民初4663号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。张怀银上诉请求：1、撤销一审判决。2、将本案发回重审或依法改判，判决驳回东尚物业公司起诉或驳回东尚物业公司在一审中提出的全部诉讼请求。事实与理由：第一，东尚物业公司不具备起诉张怀银的主体资格，应当依法驳回其起诉。第二，东尚物业公司起诉张怀银要求支付物业服务费用，其中有9年的费用超过了诉讼时效，东尚物业公司早已失去胜诉权，一审法院从最后一期履行期限届满之前计算诉讼时效与法律规定不符。第三，东尚物业公司未尽到提供物业服务的义务，并没有按物业服务协议提供与物业费匹配的优质物业服务，也没有很好地履行小区物业日常管理职责，一审法院支持东尚物业公司全部物业管理费的支付请求与事实严重不符。第四，张怀银至今并未与东尚物业公司签订任何形式的物业服务合同，在双方并未合同约定违约责任的情形下，一审法院判决张怀银承担违约责任，并以拖欠的物业费为基数，自拖欠之日起计算违约金没有事实和法律依据。东尚物业公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回张怀银的上诉请求。东尚物业公司向一审法院起诉请求：1、判令张怀银支付欠交的2009年4月至2020年6月期间的电梯使用费5227元、冬季空调费21556.7元、冷水费4247.5元、生活垃圾费792元、物业管理费19945.8元、夏季空调费16166.7元、公摊电费136.8元，总计68072.5元；2、判令张怀银依合同约定向东尚物业公司支付自逾期之日至实际交纳之日止的逾期滞纳金，截止2020年5月15日计算金额为361720.19元；3、判令张怀银承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2007年8月9日，张怀银作为东尚（森林乐章）21楼2单元202号业主与西安国丰物业管理有限公司签订东尚前期物业管理服务协议、中央空调使用协议，约定物业管理费、电梯费、生活垃圾费收费标准并约定东尚物业公司代收水费、电费、垃圾费，张怀银应于每季度第一个月10日前交付上述费用，张怀银违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，东尚物业公司有权要求张怀银及时支付迟交或欠交的费用，逾期支付的，东尚物业公司每日按迟交或欠交费用的千分之三收取滞纳金，中央空调使用协议约定每年中央空调收费单价为26元/建筑㎡/年，张怀银每年11月11日前将下年度中央空调费用全额交付东尚物业公司，逾期每日加收3‰滞纳金。2007年8月24日，西安国丰物业管理有限公司更名为西安东尚物业管理有限公司。截止2020年6月，张怀银欠交电梯使用费5277元、冬季空调费21556.70元、夏季空调费16166.70元、冷水费4247.50元、生活垃圾费792元、物业管理费19945.80元。一审法院认为，东尚物业公司与张怀银签订的东尚前期物业管理服务协议意思表示真实、未违反法律、行政法规强制性规定，应为有效，对业主亦具有约束力。东尚物业公司提供物业服务，张怀银应依约支付物业管理费并交纳其它由物业公司代收的水、电费等。张怀银抗辩东尚物业公司主体不适格，与事实不符，一审法院不予采信；张怀银抗辩先解决房屋主体质量问题后再交纳物业费的主张，因其提供的证据系业主单方面制作，并不能有力地证明东尚物业公司曾作出过解决房屋质量问题后再收取物业费的承诺，且房屋质量问题属于业主与房屋开发商之间的纠纷，与本案并非同一法律关系，张怀银不能因此而拒交物业费，故对于其该项抗辩主张不予采纳；张怀银抗辩东尚物业公司物业收费行为涉嫌违法，未提交证据，一审法院不予采信；张怀银抗辩东尚物业公司未履行书面催收义务、且东尚物业公司起诉超过诉讼时效，根据东尚物业公司举证可以认定东尚物业公司在物业服务期间通过张贴物业费催费通知书、邮寄催费通知书的形式向张怀银催要过物业费，且物业服务是一种长期不间断的持续履行状态，其诉讼时效期间应从最后一期履行期限届满之前计算，张怀银拖欠物业费至今，双方物业服务合同关系一直延续，因此不存在东尚物业公司起诉超过诉讼时效的问题。东尚物业公司、张怀银签订的东尚前期物业管理服务协议约定了物业管理费、电梯费、生活垃圾费、代收代交水电费等收费标准，按照张怀银房屋面积，东尚物业公司计算张怀银自2009年4月至2020年6月期间拖欠的物业管理费、电梯费、冷水费、空调费、生活垃圾费事实清楚、数额准确，张怀银应予支付。关于东尚物业公司主张的公摊电费，其未提供相应证据，亦未提供详细的公摊计算说明，其提交的证据不足以证明其主张的公摊电费具体金额,故东尚物业公司的该项诉讼请求,不予支持。关于东尚物业公司要求张怀银按照合同约定按日千分之三的标准支付逾期滞纳金的诉讼请求，张怀银抗辩滞纳金为行政责任，不予承担，但该滞纳金是在东尚前期物业管理服务协议的第五章违约责任中约定，因此不能简单的以其字面意思进行理解，应结合上下文进行文意解释，该滞纳金本质应为逾期交费违约金。加之张怀银未及时交纳物业费等费用，确给东尚物业公司造成损失，构成违约，应承担违约责任。但东尚物业公司提供的合同中相关约定系格式条款，且约定标准过高，故一审法院酌情调整为以拖欠的物业费为基数，自拖欠之日起至2019年8月19日按照同期人民银行贷款利率计算，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金至实际支付之日止。 综上所述,东尚物业公司的部分主张符合法律规定,予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告张怀银于本判决生效之日起十日内向原告西安东尚物业管理有限公司支付2009年4月至2020年6月期间的电梯使用费5227元、空调费37723.40元、冷水费4247.50元、生活垃圾费792元、物业管理费19945.80元，共计67935.70元；二、被告张怀银于本判决生效之日起十日内向原告西安东尚物业管理有限公司支付以欠付费用金额为基数，自拖欠之日起至2019年8月19日按照同期人民银行贷款利率计算，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的逾期违约金至实际支付之日止。；三、驳回原告西安东尚物业管理有限公司其余诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7747元，减半收取3873.50元，由被告张怀银负担1473.50元（原告已预付，被告随判决中给付内容一并支付原告），剩余2400元由原告负担。本院二审期间：当事人围绕上诉请求提交了新证据，本院组织证据交换及质证，对双方当事人争议的事实，本院认定如下：张怀银所居住的房屋于2007年8月份交付，其于2008年5月份入住，自入住后张怀银将相关物业费用缴纳至2009年第一季度。原审认定其余事实属实，本院予以确认。本院认为，东尚物业公司与张怀银签订的《东尚前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，属有效协议，对双方均具有约束力。张怀银上诉认为双方并未签订物业服务合同，东尚物业公司不具备诉讼主体资格，无事实与法律依据。协议签订后，东尚物业公司提供了相关物业服务，张怀银作为业主理应交纳相关物业管理费用及其他相关费用，现东尚物业公司要求张怀银支付拖欠的电梯使用费、空调费、冷水费、生活垃圾费、物业管理费，理由正当，该请求中合理部分予以支持，原审对以上费用所作核定并无不当。关于张怀银上诉认为东尚物业公司服务不到位以及东尚物业公司承诺因房屋瑕疵不收物业费，无充分证据佐证，其所述本院不予采纳。关于张怀银上诉认为不应承担违约金，因张怀银拖欠相关费用已构成违约，按合同约定理应承担违约责任，原审对双方约定的违约金已作合理调整，张怀银所述本院不予采纳。综上所述，张怀银的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7747元，由张怀银负担。本判决为终审判决。  审 判 长  陈   平审 判 员  李   刚审 判 员  陈   帅 二〇二〇年十二月二十三日 书 记 员  李   伟  1