江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终4491号上诉人（原审原告）：常州市鸿泰科技小额贷款有限公司，统一社会信用代码91320400582279856U，住所地常州市新**高新科技园**楼****。法定代表人：都战平，该公司董事长。委托诉讼代理人：汤驰亮，乐天（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王凡轶，女，1972年9月11日生，汉族，住江阴市。委托诉讼代理人：田拯，江苏创凯律师事务所律师。原审第三人：润地利科技实业投资集团有限公司，统一社会信用代码91320211250540640B，住所地无锡市蠡园开，住所地无锡市蠡园开发区太湖西大道**太湖明珠发展大厦30Fv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>诉讼代表人：王卉青。委托诉讼代理人：盛珏，江苏漫修律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈怡文，江苏漫修律师事务所律师。上诉人常州市鸿泰科技小额贷款有限公司（以下简称鸿泰公司）因与被上诉人王凡轶、原审第三人润地利科技实业投资集团有限公司（以下简称润地利公司）返还原物纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院(2019)苏0211民初4694号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鸿泰公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持鸿泰公司全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。王凡轶是以租赁合同的名义占用案涉房屋，部分物资搬离的行为不应认定为终止租赁的意思表示。且本案诉讼后，王凡轶已经明知产权人变更为鸿泰公司，其向江苏润德梁物业管理服务有限公司（以下简称润德梁物业公司）交付钥匙的行为不应认定为向鸿泰公司返还房屋。二、一审判决适用法律不当。鸿泰公司是案涉房屋的产权人，无论是否了解占用情况，均有权要求占用人返还房屋并主张占用费。同时，王凡轶实际占用了案涉房屋，无论是否存在主观过错，均应当支付占用费。一审法院对占用费的支付请求不予支持，没有法律依据。三、一审判决有失公正。一审法院对王凡轶提供的润德梁物业公司的情况说明认定有证明效力，但对鸿泰公司提供的润德梁物业公司盖章的租赁合同却不予认定，明显不公。王凡轶辩称，请求二审法院驳回上诉，维持原判。1、王凡轶在鸿泰公司取得房屋所有权之前已经搬离案涉房屋。2、租赁合同约定免租金，王凡轶不应支付租金。3、鸿泰公司从未向王凡轶主张过权利，其怠于行使自己的权利，应由其承担相应责任。润地利公司述称：鸿泰公司与王凡轶之间的权利义务由法院依法判决，与润地利公司无关。鸿泰公司向一审法院起诉请求：1、判令王凡轶立即从鸿泰公司所有的坐落于无锡市××道××号××室迁出，将涉案不动产返还给鸿泰公司。2、判令王凡轶向鸿泰公司支付自2017年11月1日起至返还涉案不动产之日止的房屋占用费（计算至2019年4月30日为51265元，自2019年5月1日起按每月2862元计算）。一审法院认定事实：2013年6月17日，润地利公司将坐落于无锡市××道××号××室（该房屋面积为105.09㎡）等房屋抵押给鸿泰公司用于债务担保。2015年4月13日，常州市中级人民法院作出（2015）常商初字第81号民事判决，确认鸿泰公司对包括涉案房屋在内的抵押物享有优先受偿权。2017年11月1日，常州市中级人民法院作出（2015）常执字第00303号之二执行裁定，将被执行人润地利公司名下的坐落于无锡市××道××号××房屋作价抵偿给鸿泰公司。2017年11月20日，鸿泰公司办妥所有权转移登记手续。2018年11月6日，无锡市中级人民法院受理润地利公司的重整申请，后指定江苏漫修律师事务所和无锡东林会计事务所有限公司联合体为润地利公司管理人。2019年8月15日，无锡市中级人民法院裁定终止润地利公司重整程序，宣告润地利公司破产。以上事实，有常州市中级人民法院（2015）常商初字第81号民事判决书及（2015)常执字第00303号之二执行裁定书、不动产权证、无锡市中级人民法院（2018）苏02破申11号民事裁定书及（2018）苏02破9号之二民事裁定书等在卷佐证。鸿泰公司为证明自己的主张，还向一审法院提交了如下证据：1.租赁合同10份，证明王凡轶租赁及占用案涉房屋，占用费标准为每月不低于2862元。2.现场照片及公告，证明鸿泰公司于2017年12月10日至涉案房屋张贴房产证复印件、公告，向王凡轶主张房屋产权，履行了告知义务。经质证，王凡轶对证据1中王凡轶签署的合同无异议，但该证据证明润德梁物业公司完全配合鸿泰公司工作，合同中记载着王凡轶的联系电话，鸿泰公司从未电话通知过王凡轶；对证据2，认为该照片没有拍摄时间，无法证明是2017年12月拍摄的，也看不清具体内容，故不予质证。第三人润地利公司对证据1中涉及润德梁物业公司签署的合同的真实性不认可，对加盖“润地利房地产投资集团有限公司”印章的合同，由于没有原件，对真实性不认可，第三人的名称在2014年8月15日已经变更为现名，此后的租赁合同不可能加盖与名称不一致的公章，另鸿泰公司计算租金的方式并不客观，租赁合同约定的就是暂免租金；对证据2，由法院依法认定。王凡轶为证明自己的主张，向一审法院提交了如下证据：1.无锡互电汽车租赁有限公司的营业信息及与无锡宝星汽车贸易公司签订的租赁合同、物资搬运放行条，证明王凡轶已于2017年10月21日搬离案涉房屋。2.淘宝网拍卖信息，证明案涉房屋系带租拍卖。3.情况说明，证明王凡轶已于2017年10月21日搬离案涉房屋。经质证，鸿泰公司对证据1中营业信息真实性无异议，认为可以看出王凡轶担任法定代表人的公司在大楼2607室办公，该证据与本案无关，不能证明王凡轶已经搬迁；对租赁合同真实性不予认可，该证据为王凡轶担任法定代表人的公司与其他公司订立，即使该租赁合同真实，也与本案无关；对物资搬运放行条的真实性不予认可，该证据即使有原件，也没有物业公司的印章，且联系人的身份证号码和电话号码均与王凡轶不同，不能证明王凡轶自2017年10月21日起就已经终止租赁合同；对证据2的真实性无异议；对证据3的真实性、合法性、关联性不予认可。第三人润地利公司对证据1中租赁合同的真实性无异议,对物资搬运放行条真实性由法院依法认定；对证据2的真实性无异议；对证据3的真实性由法院依法认定。一审法院认为：法律规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。行为人因过失侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。一、对于迁出及返还不动产。王凡轶辩称，自己经营的无锡互电汽车租赁有限公司因经营需要于2017年10月1日与无锡宝星汽车贸易公司签订了租赁合同，王凡轶已于2017年10月21日将涉案房屋内的办公物品搬离，搬离时在润德梁物业公司办理了物资搬运放行条，并有润德梁物业公司人员监督。王凡轶于2019年7月初将房屋钥匙归还给润德梁物业公司。王凡轶提交的与无锡宝星汽车贸易公司的租赁合同记载，合同签订的时间为2017年10月1日。王凡轶提交的物资搬运放行条记载，时间2017年10月21日，房主王凡轶，房号2704室，申办人陈鑫，搬运物资为办公电脑、绿植、桌子。鸿泰公司对物资搬运放行条的真实性不认可，认为即使证据是真实的，也不能证明王凡轶于2017年10月21日终止了租赁关系。鸿泰公司认为租赁合同即使真实，由于无锡互电汽车租赁有限公司是企业法人，本案当事人王凡轶是自然人，该证据不能证明王凡轶已经搬离涉案房屋。王凡轶随后又补充提交了润德梁物业公司润华国际大厦物业服务中心出具的情况说明，内容为“2017年10月21日，润华国际大厦2704室承租人王凡轶需要搬运办公家具出大楼，工作人员陈鑫至物业服务中心开具物资搬运放行条，此后该房屋无人办公。2019年7月，该租户对承租的房屋打扫后至物业服务中心归还了该房屋钥匙”。鸿泰公司对情况说明的真实性、合法性、关联性提出异议，认为该证据为证人证言，证人没有出庭，情况说明加盖的印章不同于其他案件中多次出现的圆形印章，且搬离物资不必然导致租赁终止。一审法院认为，王凡轶补充提交的情况说明是书证，该证据与其他证据，可以证明王凡轶辩称的事实。鸿泰公司在取得涉案房屋的产权后，派员2至3次到过现场，均未见到过王凡轶，对于王凡轶使用该房屋的情况并不了解，而是从润德梁物业公司取得租赁合同后了解房屋情况的。现鸿泰公司对于王凡轶的辩称提出了再抗辩意见，但未能进一步提交证据证明其主张，故对于王凡轶该辩称，一审法院予以采纳。由于涉案房屋已经腾空，房屋钥匙已经在润德梁物业公司，鸿泰公司关于迁出并返还不动产的诉讼请求的事实基础已经不存在，对于该诉讼请求不予支持。二、对于占用费。鸿泰公司对于王凡轶占用涉案房屋的情况，起诉时陈述为经向润德梁物业公司查询，上述房屋由王凡轶自2016年6月3日起以承租润地利公司不动产的名义占用。鸿泰公司提交的证据为租赁合同，租赁合同记载的租赁期限为2016年6月3日至2019年6月2日，出租方为润地利房地产投资集团有限公司，承租方王凡轶，租金暂免，承租方支付水电、物业费用，合同签署时间为2016年6月1日。鸿泰公司称，在取得涉案房屋的产权证后，于2017年12月10日到现场张贴了公告，当时未联系到王凡轶，之后2至3次到过现场，均未碰到过王凡轶。润德梁物业公司提供了房屋租赁协议、身份证号码后，鸿泰公司才了解有关王凡轶租赁的信息。王凡轶陈述，因为与润地利公司有债权债务关系，通过其股东王春雷（同时为润德梁物业公司法定代表人）签订了免租金合同，租赁期限为2016年6月3日至2019年6月2日。王凡轶已于2017年10月搬离涉案房屋，因而并不知晓鸿泰公司取得涉案房屋所有权的事宜。一审法院认为，王凡轶依据租赁合同占用上述房屋时，鸿泰公司尚未取得涉案房屋所有权。王凡轶于2017年10月21日搬离涉案房屋，鸿泰公司于2017年12月10日至涉案房屋张贴公告时未遇到王凡轶，之后到现场也从未遇到王凡轶，故鸿泰公司未能证明王凡轶知晓鸿泰公司取得涉案房屋所有权的情况，亦即未能证明王凡轶主观上有过错，故对于鸿泰公司关于占用费的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、第一百九十条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条、第十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条之规定，判决：驳回鸿泰公司的诉讼请求。案件受理费1082元，由鸿泰公司负担。本院经二审审理，对一审查明的事实予以确认。本案二审争议焦点为：王凡轶是否应向鸿泰公司返还案涉租赁房屋并支付占有使用费。本院认为：首先，先抵押后租赁情形下，租赁合同对房屋买受人不具有约束力。原产权人润地利公司于2013年6月将案涉房屋抵押给鸿泰公司并办理了抵押登记，后于2016年6月将案涉房屋出租给王凡轶，鉴于租赁权成立于抵押权之后，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定，租赁关系不能对抗已登记的抵押权，因抵押权实现而发生所有权变动后，房屋受让人不受租赁合同的约束，亦即先抵押后租赁情形下不适用买卖不破租赁原则，鸿泰公司在抵押权实现的执行程序中于2017年11月1日经法院裁定受偿案涉房屋，于2017年11月20日完成产权变更登记，已依法取得所有权，原产权人润地利公司与王凡轶之间的租赁关系自此终止。虽然执行法院未涤除租赁要求承租人迁让，但拍卖公告中对租赁情况的表述为“部分房屋有人使用，但无租赁优先权”，显然并无认可租赁权继续存续的意思，不能据此认定买受人同意接受租赁合同的约束。其次，鸿泰公司作为房屋所有权人，有权要求原承租人返还房屋并支付占用费。所有权人对自己的不动产或者动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利，这是法律规定的所有权之基本权能。鸿泰公司于2017年11月取得案涉房屋的所有权，且与王凡轶之间不延续租赁关系，则王凡轶自此时起占用案涉房屋已缺乏依据，鸿泰公司有权要求王凡轶返还房屋并支付占用期间的使用费。王凡轶虽提供物资搬运放行条主张于2017年10月21日已搬离案涉房屋，但其直到本案诉讼发生后的2019年7月才将房屋钥匙交给润德梁物业公司，才完全移交了房屋控制权，故应当认定房屋返还时间为2019年7月。至于向润德梁物业公司移交钥匙，可视为具有提存效力，应予认可。对于占用费，鸿泰公司向润德梁物业公司调取的其他租赁合同所涉房屋与案涉房屋处于同一大厦内，租金标准可作为参照，据此本院酌定王凡轶应当支付占用费55809元。综上所述，鸿泰公司的部分上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条、第一百九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销无锡市滨湖区人民法院(2019)苏0211民初4694号民事判决；二、王凡轶应于本判决发生法律效力之日起十日内向常州市鸿泰科技小额贷款有限公司支付占用费55809元；三、驳回常州市鸿泰科技小额贷款有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1082元，由常州市鸿泰科技小额贷款有限公司负担22元，由王凡轶负担1060元。二审案件受理费1082元，由常州市鸿泰科技小额贷款有限公司负担22元，由王凡轶负担1060元。本判决为终审判决。审判长  蔡利娜审判员  潘晓峰审判员  仓 勇二〇二〇年十二月二十一日书记员  蒋 懿本案援引法律条款《中华人民共和国物权法》：第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》：第六十六条抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。