天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津03民终4185号上诉人（原审原告）：天津永乐顺红物业服务有限公司，住所地天津市东丽区军粮城街和顺家园****商场。法定代表人：杨加庆，总经理。委托诉讼代理人：杨家顺，男。委托诉讼代理人：刘天利，天津鼎名律师事务所律师。上诉人（原审被告）：天津市东丽区金钟街市容环卫管理站，住所地天津市东丽区金钟公路**。法定代表人：杨洪德，科室负责人。委托诉讼代理人：刘福泉，天津秦天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：天津市东丽区人民政府金钟街道办事处，住所，住所地天津市东丽区金钟街新市镇仁智路**div>法定代表人：李宝龙，主任。委托诉讼代理人：刘福泉，天津秦天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：天津市东丽城市基础设施投资集团有限公司，住所，住所地天津市东丽区东丽开发区二纬路**财智大厦**div>法定代表人：李俊龙，董事长。委托诉讼代理人：王敏，国浩律师（天津）事务所律师。上诉人天津永乐顺红物业服务有限公司（以下简称永乐顺红公司），上诉人天津市东丽区金钟街市容环卫管理站（以下简称金钟管理站）因与被上诉人天津市东丽区人民政府金钟街道办事处（以下简称金钟街道办事处）、被上诉人天津市东丽城市基础设施投资集团有限公司（以下简称东丽城投公司）物业服务合同纠纷一案，不服天津市东丽区人民法院（2020）津0110民初847号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。永乐顺红公司上诉请求：撤销一审判决第一、二项，依法改判：1、金钟街道办事处与金钟管理站对判决书第一项承担连带付款责任；2、东丽城投公司应付房屋空置费数额为2,384,494元；3、三被上诉人应连带给付上诉人违约金401,213元；4、一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：金钟管理站系受金钟街道办事处指派与我司签订前期物业合同，该办事处系物业费的主要给付方，现该站已经注销，金钟街道办事处应当承担连带给付责任。一审法院酌定的空置房物业费476,898.99元与合同约定2，384，494元数额相差巨大，侵犯了我司的利益。一审法院认定违约金部分事实依据错误，依合同约定，应当由业主和开发商支付。金钟管理站上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判驳回永乐顺红公司对我方的全部诉讼请求；二、本案一、二审的诉讼费用由永乐顺红公司负担。事实和理由：依照合同约定和《物业管理条例》等相关地方法规，空置房屋物业费应当由开发商交纳，且永乐顺红公司收取的物业费高于指导价，存在服务缺陷。一审法院酌定的物业空置费比例过高，侵害了我司的利益。金钟街道办事处辩称，二上诉人是合同签订方，我方是金钟管理站的上级管理单位，曾代为支付过费用，但不能因此承担责任。请求驳回永乐顺红公司上诉，维持原判。东丽城投公司辩称，一审法院酌定的空置物业费符合实际履行状况，我方并非合同签订方，不承担违约责任。请求二审法院驳回上诉，维持原判。永乐顺红公司及金钟管理站以各自的上诉请求事实和理由答辩，不同意对方的上诉请求。永乐顺红公司向一审法院起诉请求：1．判令三被告向永乐顺红公司缴纳所拖欠的物业服务费8,024,266.85元；2．判令三被告向永乐顺红公司支付第1项诉讼请求产生违约金401,213元；3．本案全部诉讼费用由三被告承担。一审法院认定事实：案涉小区昱和里、茗和里、悦和里属于金钟街示范小城镇建设项目。2009年11月28日，天津市东丽区人民政府委托东丽城投公司代建金钟街示范小城镇建设项目，该项目于2013年9月完成竣工工程质量验收。永乐顺红公司与金钟管理站先后签订两份《天津市住宅物业服务合同》。2013年合同约定：金钟管理站代表全体业主将上述3个小区委托永乐顺红公司进行物业管理服务事宜。物业管理服务期限自2013年9月1日起至2016年8月31日终止。物业管理服务费用标准为1.8元/月/平方米。未出售的空置房屋的物业管理服务费由开发建设单位全额交纳，竣工验收合格交付业主后的物业管理服务费由业主交纳。业主或者开发建设单位逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的5%比例交纳违约金。其他约定事项：没有入住的房屋街道1.8元/月/平方米交纳；已入住的街道第一年交纳1.48元/月/平方米，业主交纳0.32元/月/平方米，第二年街道交纳1.08元/月/平方米，业主交纳0.72元/月/平方米，第三年街道交纳0.65元/月/平方米，业主交纳1.15元/月/平方米。本合同期限届满三个月前，乙方与甲方协商续签事宜，双方同意续签的，应当重新签订物业服务合同。2016年合同约定：物业管理服务期限自2016年9月1日起至2017年12月31日终止。物业管理服务费用标准为0.75元/月/平方米，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米1.05元的标准由业主交纳。未出售的空置房屋的物业管理服务费由开发建设单位全额交纳，竣工验收合格交付业主后的物业管理服务费由业主交纳。其他约定事项：2016年9月1日至2016年9月30日街道交纳0.65元/月/平方米，业主交纳1.15元/月/平方米，2016年10月1日至2017年9月30日街道交纳0.21元/月/平方米，业主交纳1.59元/月/平方米，2017年10月1日至2017年12月31日，全部业主交纳。本合同期限届满前三个月，甲乙双方经协商不再续约的，乙方应该继续按照合同约定做好服务，协助甲方选聘新的物业服务企业，业主应当按时交纳物业管理服务费，至合同终止。永乐顺红公司自2013年9月1日起为案涉小区提供物业服务。2018年2月1日，永乐顺红公司与南孙物业公司签署悦和里物业移交证明和档案交接明细，永乐顺红公司自即日起不再负责该小区物业服务管理工作。2018年5月13日，永乐顺红公司与南孙物业公司签署悦和里底商14-增23钥匙接收确认单。2018年5月1日，永乐顺红公司分别将昱和里小区物业、茗和里小区物业移交给天津市瑞嘉物业有限公司、南孙物业公司，并分别签署了管理权移交确认书、移交证明、档案交接明细。起诉时，永乐顺红公司自行统计已入住面积政府应交物业费8,705,791.5元，未入住面积政府截止到2018年4月30日应交物业费9,413,011.22元。金钟管理站、金钟街道办事处自2013年12月至2018年1月支付物业费共计10,094,535.94元。诉讼过程中，经永乐顺红公司、金钟管理站、金钟街道办事处统计核对后确认，涉案三小区总面积数为323229.32平方米，至今悦和里空置面积13006.18平方米、昱和里空置面积20607.28平方米、茗和里空置面积24117.46平方米，双方就有争议入住房屋部分制作了差异部分房屋入住时间明细表，该争议部分房屋自入住时间至2018年4月30日的空置房物业费95,019.43元，永乐顺红公司自愿扣减该差额，主张空置房物业费9,317,991.79元；就已入住部分，永乐顺红公司自愿放弃争议部分房屋自入住时间至2017年9月30日的物业费，金钟管理站、金钟街道办事处确认双方就房屋分出时间、计费面积均无争议，只是对2013年9月至2016年8月的计费标准提出异议。关于付款情况，永乐顺红公司认可的付款部分均由金钟管理站或金钟街道办事处支付。金钟管理站、金钟街道办事处另主张2013年9月10日由金钟街道办事处交纳物业费471,692.09元、2013年10月14日由金钟街道办事处交纳物业费471,692.09元、2015年10月16日由金钟管理站交纳物业费1,928,390.05元、2018年5月14日由金钟街道办事处社区综合服务中心代金钟街道办事处交纳物业费150,000元，其中2015年10月16日往来收据注明的付款用途是物业费，另三笔付款的付款用途均为物业开办费。永乐顺红公司主张2015年10月16日的付款是偿还永乐顺红公司为金钟街道办事处垫付的施工费、赔偿款，另三笔付款均为物业开办费。金钟管理站、金钟街道办事处称其支付的物业费没有区分未入住房屋和已入住房屋。一审法院认为，永乐顺红公司与金钟管理站签订的物业服务合同是双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现永乐顺红公司就案涉小区的物业服务已经终止，双方就物业服务费的承担主体及数额发生争议。关于承担主体问题，金钟管理站具备独立法人资格，作为合同相对方，应当就合同约定范围内的已入住面积物业费、空置房物业费承担付款责任，金钟街道办事处并非签订合同一方，作为金钟管理站的上级管理单位，其辩称所付款项是为金钟管理站履行合同而付款具有合理性，永乐顺红公司要求其承担责任缺乏法律依据。2016年合同未约定空置房物业费的承担主体，东丽城投公司作为案涉小区的建设开发单位，应当依法就2016年9月1日以后产生的空置房物业费承担付款责任。关于已入住面积物业费，永乐顺红公司依据约定的计费标准主张8,705,791.5元，并自愿放弃经核对后增加的已入住面积物业费；金钟管理站、金钟街道办事处就计费标准提出的异议缺乏依据，但其认可双方核对后确认的入住时间和计费面积，故永乐顺红公司的主张符合约定予以支持。关于空置房物业费，永乐顺红公司自愿扣减争议面积空置房物业费，一审法院确认截止到2018年4月30日，按照1.8元/月/平方米计算的空置房物业费9,317,991.79元。金钟管理站承担的部分计算如下：永乐顺红公司主张2013年9月1日至2016年8月31日空置房物业费6,872,587元。经双方核对，昱和里7号楼3003于2016年3月17日入住，应当扣减2016年3月至2016年8月的空置房物业费90.53平方米×1.8元/月/平方米×6个月=977.72元；悦和里5号楼2004于2013年11月2日入住，应当扣减2013年11月至2016年8月的空置房物业费96.43平方米×1.8元/月/平方米×34个月=5,901.52元；茗和里3号楼1402于2015年6月2日入住，应当扣减2015年6月至2016年8月的空置房物业费90.53平方米×1.8元/月/平方米×15个月=2,444.31元，共计9,323.55元。金钟管理站、金钟街道办事处应承担的空置房物业费为6,872,587元-9,323.55元=6,863,263.45元。金钟管理站、金钟街道办事处有关计费标准过高的意见缺乏依据不予支持。金钟管理站、金钟街道办事处主张另行向永乐顺红公司支付了四笔物业费，其中有三笔往来收据上均注明付款用途为物业开办费，与物业管理服务费属不同性质，金钟管理站、金钟街道办事处在收取收据时未就此提出异议，该三笔款项不应视为已支付的物业费；2015年10月16日的收据载明用途为物业费，永乐顺红公司未举证证明该款项用于其他目的，一审法院认定该笔1,928,390.05元是已支付的物业费，金钟管理站累计支付物业费12,022,925.99元，应付物业管理服务费8,705,791.5元（已入住面积物业费）＋6863263.45（空置房物业费）-12022925.99（已付款）=3,546,128.96元。东丽城投公司承担的部分计算如下：永乐顺红公司主张2016年9月1日至2018年4月30日空置房物业费2,540,424.22元。扣减项目：争议入住房屋部分的费用95,019.43元-9,323.55元=85,695.88元；根据永乐顺红公司签署的悦和里物业移交证明，悦和里物业服务终止时间应为2018年2月1日，悦和里不应计入2018年2月至2018年4月的空置房物业费13006.18平方米×1.8元/月/平方米×3个月=70,233.37元，共计155,929.25元。按1.8元/月/平方米计算，空置房物业费为2,540,424.22元-155,929.25元=2,384,494.97元。虽然东丽城投公司未参与对账，但其对永乐顺红公司与金钟管理站、金钟街道办事处的对账过程明确知晓，经一审法院询问，东丽城投公司表示不要求参与对账，由此产生的法律后果应当自行承担；2016年合同未约定空置房物业费的计费标准，永乐顺红公司继续按照1.8元/月/平方米主张缺乏依据，根据空置房电梯、楼道、管道、垃圾等项目的物业服务实际情况，一审法院酌情认定东丽城投公司应付空置房物业费476,898.99元。永乐顺红公司主张违约责任所依据的合同条款，是针对业主或者开发建设单位，金钟管理站、金钟街道办事处并非业主，该条款对其不适用，而东丽城投公司未签署该合同，该违约条款对其没有约束力，故永乐顺红公司主张的违约金缺乏依据不予支持。判决：“一、被告天津市东丽区金钟街市容环卫管理站自本判决发生法律效力之日起十日内向原告天津永乐顺红物业服务有限公司支付物业服务费3,546,128.96元；二、被告天津市东丽城市基础设施投资集团有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向原告天津永乐顺红物业服务有限公司支付物业服务费476,898.99元；三、驳回原告天津永乐顺红物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取35,389元，由原告天津永乐顺红物业服务有限公司负担13,577元，由被告天津市东丽区金钟街市容环卫管理站负担17,585元，由被告天津市东丽城市基础设施投资集团有限公司负担4,227元”。本院二审期间，永乐顺红公司针对金钟管理站的上诉请求依法提交了如下证据。证据1、中共天津市东丽区委机构编制委员会2019年5月31日发布的，“关于印发《东丽金钟街机构改革方案》的通知”其中“5”“不再保留”名单中有“市容环卫管理站”；证据2、2019年6月20日天津日报中的“注销公告”中载明，“天津市东丽区金钟街市容环卫管理站依据《事业单位登记管理机关申请注销登记条例》，经举办单位同意，拟向事业单位登记管理机关申请注销登记，现已成立清算组。请债权人、债务人自2019年6月20日起90日内向本单位清算组申报债权。特此公告”证明金钟管理站已经被注销，不具备承担责任的主体。金钟街道办事处、金钟管理站对证据的真实性认可，但表示与本案不具有关联性。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上述证据可以证明金钟管理站的注销工作正在进行中，不能证明该站已经完成注销。双方对一审法院认定其他事实无异议，本院予以确认。本院认为，永乐顺红公司与金钟管理站签订的物业服务合同是双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。本案争议焦点：1、如何确认相关物业费的给付主体；2、如何确认涉案空置物业费的数额；3、给付方是否应承担违约和支付违约金的责任。关于争点1、在案证据表明，金钟管理站正在进行注销登记，而并未完成注销，依法仍然具有承担责任的能力，因案涉合同系永乐顺红公司与金钟管理站之间签订，金钟管理站是合同相对方，应依法承担责任。虽然金钟街道办事处曾为金钟管理站代为付款，作为金钟管理站的上级管理单位，该行为具有合理性，但因该办事处并非签订合同一方，故永乐顺红公司因此要求其承担连带责任缺乏事实和法律依据；关于争点2、一审法院依照合同的约定并结合实际履行状况确定空置物业费的承担主体并酌定给付数额并无不当；关于争点3、案涉合同违约责任系针对业主或者开发建设单位，金钟管理站、金钟街道办事处并非业主，东丽城投公司未签署该合同，该违约条款对其没有约束力，故永乐顺红公司此项上诉主张亦缺乏事实和法律依据。综上所述，永乐顺红公司、金钟管理站的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费47,804元，由上诉人天津永乐顺红物业服务有限公司负担12,635元，由上诉人天津市东丽区金钟街市容环卫管理站负担35,169元。本判决为终审判决。审判长  王福群审判员  仝伟奇审判员  刘继永二〇二〇年十二月二十四日书记员  王雯月