湖北省随州市曾都区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂1303民初1295号原告湖北曾都经济开发区余家老湾村民委员会。住所地：随州市曾都经济开发区余家老湾村七组。社会统一信用代码：54421303ME1863271Q。法定代表人夏海洋，主任。委托诉讼代理人孙雷骁，湖北常泰律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告马作武，男，1974年9月11日出生，身份证号码:429001197409110438，汉族，住随州市高新技术产业园区白云湖东堤千千水岸小区。委托诉讼代理人饶纯兵，随州市曾都区南郊法律服务所法律工作者。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求、和解、代签法律文书。原告湖北曾都经济开发区余家老湾村民委员会(以下简称余家老湾村)与被告马作武土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告法定代表人夏海洋及委托代理人孙雷骁、被告马作武及委托代理人饶纯兵到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告余家老湾村诉称，2010年9月16日，原曾都区北郊余家老湾村民委员会(甲方)与被告马作武(乙方)签订《农村土地买卖合同》，该合同约定甲方将其30.5亩土地出租给乙方建服装厂，租用地期限从2010年9月16日起至2080年9月15日止，共计70年。租赁费用为每亩18000元，总计金额549000元。合同期满后，地面所有建筑物等其它附属物由乙方负责无偿拆除，将土地归还给甲方。合同签定后，被告马作武缴纳了租赁费549000元经营该块土地至今。2011年元月1日，原曾都区北郊余家老湾村民委员会正式划归湖北曾都经济开发区管辖。行政区划变更后，现因开发区道路规划建设和兴办企业需要，须征用案涉地块，合同履行发生情执变更，导致土地租赁合同不能继续履行，因此原告提出诉讼请求：1、请求依法解除原被告双方于2010年9月16日签订的农村土地租赁合同，并自愿承担违约责任；2、被告返还租赁的该宗土地；3、诉讼费用由被告承担。庭审中，原告增加诉讼请求：要求被告马作武退还土地补偿费1712506.04元。原告余家老湾村为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一、统一社会信用代码证书、身份证信息。拟证明原被告主体身份。证据二、《农村土地买卖合同》。拟证明原被告间自2010年9月16日起，存在农村土地租赁合同关系。证据三、交款明细及收款收据。拟证明马作武交纳土地租赁费的有关事实。证据四、付款凭证。拟证明被告已收取案涉土地补偿款及青苗补偿费共计182万余元。被告马作武辩称，同意与余家老湾村解除合同关系，原告存在违约行为，应承担赔偿责任，请求法院依法判令原告支付未到期土地收益4005400元，土地承包经营权补偿款2895060元，养鸡预期收入1159000元，地上附属物各种风景树补偿5444720元，围墙基础部分补偿137857元，土地16.95亩补偿费827160元，返还租赁费478414元，以上合计14947611元。被告马作武为支持其主张向本院提交了如下证据：证据一、农村土地租赁合同书。拟证明被告租赁土地30.5亩、期限70年、交纳承包费549000的事实。实际只使用了9年，应当返还租赁费478414元。证据二、随州市方正资产评估有限公司随方正评字(2019)69号《余家老湾村六组马作武资产评估报告书》。拟证明采用成本法评估，结论为马作武利用土地16.95亩种植树木和另外养殖蛋鸡，若继续经营61年，可得收入为4054000元。证据三、证人证言及附属物树木损失明细表。拟证明地上附属物树木村委会进行了移栽没有成活、被挖机填埋造成损失的有关事实。证据四、随州市通达房屋拆迁有限公司2014年10月20日余家老湾村马作武附属物明细表第9项及围墙施工合同书。拟证明只对围墙进行了赔偿，没有对围墙基础部分进行赔偿。经庭审质证，被告马作武对原告方提供证据一、证据二、证据三、证据四均无异议。原告对被告马作武提供的证据一无异议；对证据二的证明目的有异议，认为资产评估报告书是单方面作出的，不予认可，申请重新进行鉴定；对证据三的证明目的有异议，认为树木移栽死亡和挖机填埋数量不能确定；对据四的证明目的有异议，认为围墙基础应当包含在围墙里面已经补偿。经审理查明，2010年9月16日，原曾都区北郊余家老湾村民委员会(甲方)与被告马作武(乙方)签订《农村土地买卖合同》，该合同约定甲方将其30.5亩土地出租给乙方建服装厂，租用地期限从2010年9月16日起至2080年9月15日止，共计70年。租赁费用为每亩18000元，总计金额549000元。合同期满后，地面所有建筑物等其它附属物由乙方负责无偿拆除，将土地归还给甲方。合同签定后，被告马作武缴纳了租赁费549000元后一直经营该宗土地。被告马作武在租赁土地上新建了围墙、道路、房屋及配套设配，种植大量风景树和养鸡。租赁期间，因曾都经济开发区道路规划建设和兴办企业需要，先后4次征用案涉租赁部分土地，马作武领取了土地补偿费用1712506.04元。因土地租赁合同不能继续履行双方产生纠纷，原告要求被告移栽土地上的风景树及风景树苗木等，原告组织人力移栽风景树及苗木未成成活及用推土机推掩了剩余部分风景树及苗木。原告于2020年4月29日诉至法院。另查明，2011年元月1日，原曾都区北郊余家老湾村民委员会正式划归湖北曾都经济开发区管辖，并更名为湖北曾都经济开发区余家老湾村民委员会。还查明，2020年11月10日，随州正兴工程造价事务有限公司接受曾都区人民法院的委托，对被告马作武提出的案涉地上附属物风景树、风景树苗圃进行价值鉴定。2020年12月3日，随州正兴工程造价事务有限公司作出随正鉴字(2020)第010号《关于曾都经济开发区余家老湾村民委员会与马作武合同纠纷一案涉及地上附属物风景树、风景树苗木工程造价鉴定意见》，结论为，经鉴定曾都经济开发区余家老湾村民委员会与马作武合同纠纷一案涉及地上附属物风景树、风景树苗木工程造价为3478213.13元。再查明，涉案土地已实际交还原告。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原告余家老湾村与被告马作武于2010年9月16日签订的《农村土地买卖合同》，名为土地买卖合同，实为土地租赁合同，系双方真实意思表示，且已实际履行多年，该租赁合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。合同履行中，行政区划发生变更，因曾都区经济开发区道路规划建设和兴办企业的需要，征用了案涉部分土地，导致土地租赁合同不能继续履行，合同目的不能实现，原告要求解除合同，被告也同意解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同，故本院依法确认原、被告签订的涉案土地租赁合同于该土地被征用时的2020年2月解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故被告马作武要求原告赔偿损失，符合法律规定。关于被告马作武主张的案涉地上附属物风景树、风景树苗圃因移栽死亡和被埋而造成的损失，经本院委托随州正兴工程造价事务有限公司依法进行价值鉴定，鉴定损失数额为3478213.13元，该鉴定程序合法，本院予以采信。鉴于涉案合同之土地因政府征用后，被告方未采取积极适当措施防止损失的扩大，本院酌定由被告自负20%的损失，原告组织人力移栽风景树及苗木未能成活，并用推土机推掩了剩余部分风景树及苗木，应由其赔偿80%的损失2782570.5元。关于被告马作武主张的返还土地租赁费478414元，因被告租赁土地期限为70年，交纳土地租赁费为549000元，平均每年租赁费为7842.85元，被告实际使用租赁土地9年，应当支付土地租赁费为70585.7元，剩余土地租赁费478414元，原告应当予以返还。关于被告马作武主张的预期收益、围墙基础部分补偿等其他损失赔偿问题，因被告未提供有效的证据证实，本院不予支持。关于被告马作武领取的案涉土地补偿款1712506.04元，因案涉的土地属于集体土地，该土地补偿收益应由原告享有，原告要求被告返还，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条第一款之规定，判决以下：一、确认原告湖北曾都经济开发区余家老湾村民委员会与被告马作武于2010年9月16日签订的农村土地租赁合同于该涉案土地被征用时的2020年2月解除；二、原告湖北曾都经济开发区余家老湾村民委员会于本判决生效之日起二日内赔偿被告马作武损失2782570元和返还租金478414元。三、被告马作武于本判决生效之日起二日内退还所领原告湖北曾都经济开发区余家老湾村民委员会的土地补偿金1712506元。案件诉讼费9290元，由原告湖北曾都经济开发区余家老湾村民委员会负担8000元，被告马作武负担1290元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省随州市中级人民法院。审 判 长  吴明森人民陪审员  夏定刚人民陪审员  刘前富二〇二〇年十二月二十九日书 记 员  黄庆祝