河北省张家口市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀07民再7号 再审上诉人(一审原告、二审上诉人、再审申请人)：张家口市京地农业开发有限责任公司（原张家口市京张农业开发有限责任公司），住所地张北县工业北街**。 法定代表人：赵洪，公司经理。 委托诉讼代理人：贾贵宾，河北思洋律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李若非，河北思洋律师事务所律师。 再审被上诉人(一审被告、二审被上诉人、再审被申请人)：张北县天恒房地产开发有限公司，，住所地张北县张北镇永春南街（旧检察院**） 法定代表人：李明远，公司经理。 委托诉讼代理人：于力，河北然正律师事务所律师。 原审原告张家口市京地农业开发有限责任公司（以下简称京地农业公司）因与原审被告张北县天恒房地产开发有限公司（以下简称天恒房开公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服张北县人民法院(2014)北商初字第188号民事判决，上诉至本院，本院于2015年9月1日作出（2015）张商终字第430号民事判决，已经发生法律效力。后经本院审判委员会讨论决定，于2017年2月7日作出（2017）冀07民申47号民事裁定，再审本案，并于2017年12月20日作出（2017）冀07民再34号民事裁定，裁 —2— 定撤销张家口市中级人民法院（2015）张商终字第430号民事判决和本院（2014）北商初字第188号民事判决，发回河北省张北县人民法院重审。该院于2019年12月19日作出(2018)冀0722民再1号民事判决。京地农业公司不服，上诉至本院。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审上诉人京地农业公司的委托诉讼代理人贾贵宾、李若非、再审被上诉人天恒房开发公司的委托诉讼代理人于力到庭参加诉讼。本案于2020年4月10日经当事人申请，中止审理，2020年12月20日恢复审理。本案现已审理终结。 京地农业公司上诉请求：二审法院撤销张北县人民法院(2018)冀0722民再1号民事判决书，依法改判。事实和理由：一审法院认定事实不清,判决错误。具体理由如下:一、一审法院认定本案所涉协议无效,没有法律依据。一审法院依据的《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定认定:双方所签协议应属无效。但是,该法条仅规定了以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批,并没有规定未经审批所签合同就应属无效。二、被上诉人应全面履行协议的约定,并承担违约责任。本案中,上诉人已按照双方的约定履行了交付义务,并已因转让标的未取得竣工验收手续,同意承担了100万元的手续费,又将转让标的西侧2.2米作为该标的的附带用地。而且为履行竣工验收手续的协助义务,又以其上级单位河北省地矿局第三地质大队的名义,向张北县政府提出了申请,请求县政府协调相关部门组织竣工验收,县政府也已批示。上诉人接到县政府批示后,便将此批示告知被上诉人,催促其及时办理。由此可见,上诉人已全面履行了义务。被上诉人却 —3— 迟迟不履行付款义务,反而找各种理由推脱。被上诉人这种行为,显然不符合约定并构成违约。故被上诉人应当根据《合同法》的相关规定继续履行给付房屋转让价款409万元的义务,并应当承担逾期付款利息(按照中国人民银行同期贷款利率,计算至判决生效日止)。三、一审法院关于上诉人未提供证据证实涉案房屋建筑时已取得相关部门批准的认定,是错误的。一审庭审中,上诉人明确表述本案所涉楼房已取得相关部门的批准,且相关批准资料均已提交给了被上诉人。被上诉人对此并未提出异议。因此,对于双方都认可的事实,显然无需再提交证据予以证实。况且,被上诉人也认可已收到上诉人交付的相关资料,显然,应由被上诉人提供相关资料。四、一审法院不但不解决问题,反而制造诉讼,浪费诉讼成本和司法资源。本案经一审、二审、再审、再审一审,已历经6年之久,国有资产迟迟不能收回,而损失持续加大。一审法院非但不解决问题,反而无视被上诉人对欠款数额无异议的真实意思表示;无视被上诉人早已将转让标的部分出售或部分经营行为,无视被上诉人早已获得巨额利润却找各种借口拖欠房屋转让价款的事实,执意做出毫无法律依据的错误的判决。一审法院如此判决,势必影响诸多善意第三人的利益,增加上诉人的诉讼成本,导致司法资源的浪费。退一步讲,即便一审法院认为合同无效,双方应互负返还义务,那么也应根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第36条规定:“人民法院经审理认定合同无效的,除了要在判决书“本院认为”部分对同时返还作出认定外,还应当在判决项作出明确表述”,尽可能一次解决纠纷,而不是对上诉人已明确表示愿返还房屋价款,并要求被上诉人返还房屋的请求置之不理,驳回其诉讼请求,告知其另行主张。综上所述，《成 —4— 交确认书》及《协议书》合法有效,被上诉人应全面履行协议的约定,并承担违约责任。故此,请二审法院以事实为依据，以法律为准绳,依法裁判,以体现真正意义上的公平、正义。 天恒房开发公司辩称：一、一审法院认定事实清楚,适用法律正确。上诉人转让的综合办公楼为国有资产,所占用的土地为划拨地,且在转让时未获得相关部门的批准。虽然在一审庭审中，被上诉人对上诉人表述的其已经取得批准的情况未提出异议，但是根据《民事证据若干规定》第八条第二款，被上诉人的行为并不构成自认，不能免除上诉人的举证责任，上诉人不能举证证明其在转让时已经获得相关部门批准,一审法院不支持其主张，合理合法。另外根据《物权法》第一百四十七条、《城市房地产管理法》第四十条以及《合同法》第五十二条第(五)项的规定,该合同应当认定为无效合同。目前，被上诉人已经对涉案房屋装修使用，并将一楼底商全部售出。由于上诉人的过错，导致不能办理过户手续，被上诉人不能收到全部转让款,并承担了巨额的违约责任,给被上诉人造成巨大经济损失,这些损失理应由上诉人承担。一审法院根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第三十六条第二款的规定,告知上诉人另行起诉解决,于法有据。二、上诉人未完全履行合同义务,被上诉人有理由不支付剩余款项。《房屋买卖合同》中,出卖人的主要义务是交付房屋并办理过户登记。本案中,上诉人因土地性质未变更、房屋为压红线建筑物、不能办理竣工验收等原因,直到现在也不能给被上诉人办理过户手续。虽然转让协议中约定上诉人协助办理竣工验收手续,其也进行了相应的协调工作,但是没有改变其不履行办理过户手续主要义务的事实。现在被上诉人根据上诉人提供的资料多次报批均 —5— 未获得批准,根本无法办理房屋过户手续,被上诉人也已经支付了大部分款项。根据《合同法》第六十六条的规定,被上诉人有权拒绝上诉人的履行要求。三、制造诉讼,浪费诉讼成本和司法资源的责任在上诉人。本案究其根本,还是因为上诉人不按规定程序审批申报造成的,导致本案历经6年之久无法结局，造成国有资产流失和司法资源的浪费，也给被上诉人造成巨大的经济损失。综上,一审法院认定事实清楚,适用法律正确,请二审法院驳回上诉人诉讼请求。 京地农业公司在一审时诉称，2010年9月7日，京地农业公司委托张家口中佳拍卖有限责任公司处置其所有的张北综合楼。张家口中佳拍卖有限责任公司在张家口市产权中心将该综合楼挂牌公开转让，天恒房开公司以1509万元人民币购买了前述标的物。2010年10月28日，双方就该综合楼相关的转让事宜签订了协议书。该协议书第二条约定：“甲方同意协助乙方在六个月内办理该标的的竣工验收手续，手续费用认定为100万元，该费用在乙方付款时扣除。”第三条约定：“乙方按以下方式付款，签订成交确认书（指该协议书）之日付300万元，从签订成交确认书之日起三个月后，七日内付400万元，其余709万元从签订成交确认书之日起六个月内付清。”京地农业公司已根据该协议履行了全部义务，但天恒房开公司却迟迟不如约履行，至今仍欠409万元转让价款不予给付。京地农业公司多次找到天恒房开公司索要未果。所涉标的系京地农业公司合法所有的，并享有所有权及处分权。其委托拍卖也是符合法律规定的。且拍卖成交后双方亦签署了《成交确认书》。同时，双方也就本案所涉的拍卖标的签订了《协议书》，均系当事人的真实意思表示，内容并 —6— 未违反法律、法规的强制性规定。所以，《成交确认书》、《协议书》合法有效。京地农业公司已履行了全部义务。天恒房开公司应根据约定继续履行给付房屋转让价款的义务，并给付逾期付款利息。 一审法院经审理查明，1997年6月24日河北省地矿局第三地质大队对位于张北镇西关街工业北街用地面积21250平方米土地享有使用权，京地农业公司系河北省地矿局第三地质大队的下属公司，2007年京地农业公司在此片土地院内，兴建综合办公楼。设计总建筑面积5800平方米，综合楼主体工程5200平方米。2007年5月，该队在张北县发展改革局申请备案，兴建综合楼项目获得批准，并在张北县建设局申请了用地红线图和建筑工程施工许可证，2007年7月8日开始施工，2008年11月工程竣工，一直未验收。2009年因地方政府扩路征用了原告方所建建筑物南侧的几米路段，后此幢建筑物及认定为压红线建筑。京地农业公司于2010年10月28日通过拍卖公司进行挂牌拍卖，并与天恒房开公司签订了买卖协议书。协议约定：甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，乙方愿意以1509万元购买甲方在张家口产权交易中心挂牌公开转让的房屋建筑物及楼房占地的标的。由于甲方的张北综合楼东侧占道路红线1米，南侧占道路红线6米及容积率严重超标，鉴于以上问题，不能按正常程序办理竣工验收手续，故甲、乙双方达成协议，一、甲方同意在该标的的西侧划出2.2米作为该标的的附带用地归乙方开发利用，但乙方在使用该地块时必须永久封闭，不得影响甲方的办公及日常生活；二、甲方同意协助乙方在六个月内办理该标的的竣工验收手续，手续费用认定为100万元，该费用在乙方付款时扣除； —7— 三、乙方按以下方式付款，签订成交确认书之日付300万元，从签订成交确认书之日起三个月后，七日内付400万元，其余709万元从签订成交确认书之日起六个月付清。现天恒房开公司已对所购房屋装修并使用，竣工验收手续、房屋产权证书尚不能办理，尚欠京地农业公司价款409万元未支付。 一审法院认为，双方订立的买卖协议，是在双方经拍卖公司竞拍后签订的，系双方真实意思表示，关于国有划拨土地进行转让的，需报政府同意后补缴土地出让金，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效，但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。本案中双方直至起诉前未经人民政府批准转让及补缴土地出让金，所签协议应属无效，故京地农业公司主张无法律依据，法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第十条、第五十二条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条、第十二条之规定判决：驳回京地农业公司的诉讼请求。 本院二审时经审理查明的事实与一审法院一致。 本院二审认为，京地农业公司与天恒房开公司的买卖协议，是双方真实意思表示，应受法律保护。京地农业公司与天恒房开公司买卖协议第二条约定，京地农业公司同意协助天恒房开公司在六个月内办理该标的的竣工验收手续。第三条、乙方按以下方式付款，签订成交确认书之日付300万元，从签订成交确认书之 —8— 日起三个月后，七日内付400万元，其余709万元从签订成交确认书之日起六个月付清。根据《中华人民共和国合同法》第六十条,当事人应当按照约定全面履行自己的义务，但京地农业公司未协助天恒房开公司办理综合楼的竣工验收手续。天恒房开公司已对所购房屋装修使用，但未支付请剩余购房款。现双方都没有按合同约定各自履行自己的义务。据此，原审法院认定事实有误，依据《中华人民共和国合同法》第八条、六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决：一、撤销张北县人民法院（2014）北商初字第188号民事判决。二、京地农业公司在六个月内协助天恒房开公司办理竣工验收手续。三、天恒房开公司在竣工验收手续办妥后的十日内给付京地农业公司购房款409万元。 原审法院重审认为，京地农业公司系河北省地勘局第三地质大队（原河北省地矿局第三地质大队）的下属公司，案涉楼房系河北省地勘局第三地质大队兴建的综合办公楼，河北省地勘局第三地质大队以京地农业公司与天恒房开公司双方订立的房屋买卖协议，是在双方经拍卖公司竞拍后签订的，系双方真实意思表示。案涉楼房的建设用地系国有划拨土地。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。本案京地农业公司转让的案涉楼房未报有批准权的人民政府审批准予转让，亦未缴纳土地使用权出让金。双方所签协议违反了有关法律、法规强制性规定，应属无效合同。天恒房开公司主张的 —9— 京地农业公司提交的张家口市产权交易中心文件中未对案涉楼座占地的土地性质予以明确，且所提供的国有土地使用证也未明确该土地系划拨土地的意见，与查明的事实相符，予以采纳。京地农业公司主张案涉楼房建筑时已经有关部门批准，未提供相关证据，对京地农业公司的该主张，法院不予支持。京地农业公司在再审重审中主张愿意返还房屋价款，并要求天恒房开公司返还房屋的请求，可另行主张。综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百零五条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回京地农业公司的诉讼请求。 本院再审上诉期间经审理查明的事实与原审一致。 本院认为，法院在审理案件过程中，应当依职权对合同效力问题予以审查。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。本案中，案渉房屋的土地系国有划拨土地，在转让时，既未经有批准权的人民政府审批，亦未办理土地使用权出让手续，也未依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。双方所签订的协议违反了相关法律、法规强制性规定，应认定为无效合同。京地农业公司主张双方应互相返还，因 —10— 考虑到双方对案渉合同已履行多年，涉及案外人利益，故双方可通过另案诉讼的方式主张权利。 综上所述，京地农业公司的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一、二审案件受理费各39520元，均由张家口市京地农业开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 牛 洁 审判员 刘馨宇 审判员 谷海豹 二〇二〇年十二月二十三日 书记员 陈 思