广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终24277号上诉人（原审被告）：广州澳美房地产开发有限公司，住所地广州市黄埔区九龙镇金坑村山下澳洲山庄。法定代表人：胡耀智，职务董事长。委托诉讼代理人：邓志军，系该公司职员。委托诉讼代理人：张华，系该公司职员。被上诉人（原审原告）：傅蔚兰，女，1957年12月10日出生，汉族，住广州市海珠区。被上诉人（原审原告）：林松，男，1955年10月30日出生，汉族，住广州市海珠区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：丘俊平，广东国匠律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：黎清荣，广东国匠律师事务所律师。上诉人广州澳美房地产开发有限公司（以下简称“澳美公司”）因与被上诉人傅蔚兰、林松房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初12924号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。澳美公司上诉请求：1.撤销一审判决并发回重审；2.重审判决其公司不承担逾期办证违约金。事实和理由：一、傅蔚兰、林松起诉并无诉讼时效中止和中断的事由，一审判决缺乏法律和事实依据，显属不当，理应撤销。傅蔚兰、林松原审提交的证据材料并无显示发生诉讼时效中止、中断的事项。一审法院错误引用集体诉讼概念，认为本案存在诉讼时效中断的情形，无法律及事实依据。我国并无集团诉讼的法律规定，即使一审法院所谓的集团诉讼指的是代表人诉讼，但本案中也不符合代表人诉讼的情形。因此，原审判决不采纳其公司关于“逾期办证违约金和逾期交楼违约金已过普通诉讼时效的抗辩”不当，依法应予以撤销。二、其公司已依约将案涉房屋交付给傅蔚兰、林松，不能办证的原因是不可抗力，不可归因于其公司，其公司不应当承担所谓的逾期办证违约金。首先，《广州市处理“烂尾楼”领导小组关于印发澳洲山庄盘活重建工作方案的通知》（穗建开【2013】491号）已明确将澳洲山庄定性为烂尾楼；而且《关于区法院调查澳洲山庄项目有关情况的复函》（穗规开发【2013】741号）也明确“该项目不具备办理《房地产证》的条件”。因此，傅蔚兰、林松要求其公司支付逾期办证违约金的请求不应当得到支持。其次，双方签订《房地产买卖契约》后，其公司积极履行合同义务，已向傅蔚兰、林松交付了房屋。澳洲山庄工程无法通过竣工验收的手续并非其公司原因所致，其公司无需承担违约责任。退一万步而言，即便认定其公司存在违约行为，傅蔚兰、林松的诉讼请求早已超过诉讼时效，不应得到法律支持和保护。最后，涉案房屋已经长达二十多年无法交付/办证，是历史遗留问题，其公司也在积极推动山庄重建，但并非是其公司自身所能解决，其公司不能再承担超出自身承受范围更多的责任。三、一审判决置其公司推动澳洲山庄项目重建的努力于不顾，与重建山庄的大方向背道而驰，最终将导致其公司破产，届时广大业主权益将受到更大、无法弥补的损害，于情于理应予以撤销。傅蔚兰、林松辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。澳美公司违约是其自身原因导致，应承担相应违约责任。请求驳回澳美公司上诉，维持原判。傅蔚兰、林松于2019年12月30日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.判令澳美公司向傅蔚兰、林松支付逾期办妥黄埔区九龙镇金坑村澳洲山庄聚龙居C61-401房不动产权证予傅蔚兰、林松之日止的逾期办证违约金316062元（以316062元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算，从2003年4月13日开始计算，暂计至2019年8月20日止为391315.26元，以本金316062元为限）；2.判令澳美公司负担本案全部诉讼费用。一审法院经审理认定事实如下：1998年3月7日，傅蔚兰、林松（乙方、买方）与澳美公司（甲方、卖方）签订《房地产买卖契约》，约定：澳美公司将坐落在增城区镇龙镇金坑村澳洲山庄聚龙居D28-401房出售给傅蔚兰、林松，房屋建筑面积92.47平方米，合同总价款为337930元，付款方式为十八年免息分期付款。合同第三条约定，双方同意于2000年3月7日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。合同附件第二条“房屋交付状况”2-4条约定，该房地产在实际交付使用后九十天内，甲方应协调乙方办理房地产登记手续。第九条“购买价款与支付方式”9-3条约定，乙方选择最高十八年免息分期付款（共216期），签约首期（含订金）80166元于1998年3月7日支付，分期付款每月应缴724元，于发出楼宇封顶通知书十二天内缴付总楼价的18%人民币60828元，于发出入伙通知书十二天内缴付总楼价的12%人民币40552元。1998年10月9日，澳美公司作出《澳洲山庄旧业主转按揭具体办法》，其中第二条“优惠内容”第一款载明：“转为银行按揭后总楼价不变，月供款不变，唯供楼期减少2年，业主少付大约1万至3万元不等”。1998年10月30日，傅蔚兰、林松（乙方、买方）与澳美公司（甲方、卖方）签订《关于更改付款方式的补充协议》，约定：一、乙方所购案涉房屋，经甲乙双方协商同意将原付款方式十八年免息分期付款更改为十五年期银行按揭付款。由此产生的利息全部由甲方负担。其操作方法是提供按揭的银行依“按揭合同”规定从乙方账户每月扣收应缴银行月供款额1596元，其中乙方月供款不变，即970元，而应缴银行的月供款额与乙方供款额之差额则由甲方先行划入乙方供款账户，以保证乙方的账户每月能有足额的本金和利息向银行供款。二、乙方缴付于楼宇封顶通知书发出十二天内总楼价的18%。三、该协议一式四份，为原合同的补充，内容如有抵触，以本协议为准。同日，傅蔚兰、林松（甲方）、中国工商银行广州市第三支行（乙方，以下简称“工商银行”）、澳美公司（丙方）签订《购房抵押借款合同》，约定：由傅蔚兰、林松向工商银行贷款170000元购买增城镇龙镇金坑村澳洲山庄聚龙居D28-401房，贷款抵押物为该房屋；贷款期限为十五年；月利率为6.42‰，如遇国家调整则按有关规定作相应调整；本金及贷款利息由甲方按月分180期偿还，供款日期为每月15日，每月供款金额为1596元。2001年10月24日，傅蔚兰、林松（乙方）与澳美公司（甲方）签订《换房补充协议书》。合同第一条约定，经协商，甲方同意将乙方原购单元D28-401单元调换为C61-401单元，该单元一次性付款总楼价不变为人民币337930元。第二条约定，由于C61-401单元的产权手续需要延期办理，在未办产权转移的情况下甲方先行将C61-401单元交付乙方使用，而乙方保持原D28-401单元的产权及义务（包括供楼）。但乙方不得以此追究甲方违反合同的所有责任。待C61-401单元的产权手续办妥后，同时取消D28-401单元的产权。同日，傅蔚兰、林松（买受人）与澳美公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：傅蔚兰、林松购买的商品房为预售商品房，该商品房为澳洲山庄项目第C61幢4层01号房（以下简称“案涉房屋”），用途为住宅，建筑面积共88.68平方米。合同第四条“计价方式与价款”约定，该商品房按套出售，总金额为337930元。第六条“付款方式及期限”约定，买受人按揭后一次性付清银行款项。第七条“买受人逾期付款的违约责任”约定，买受人如未按合同时间付款，按逾期时间，分别处理（不作累计）：（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二点一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款20%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之四[该比率应不小于第（1）项中的比率]的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第八条“交付期限”约定，出卖人应当在2001年10月11日前将商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因：除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的。第十五条“关于产权登记的约定”约定，出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.21%向买受人支付违约金。合同附件四《补充协议》约定：“傅蔚兰小姐、林松先生于1998年3月7日购买了澳美公司建设的澳洲山庄聚龙居D28-401房产。现我司同意业主要求将原购D28-401的房产换至C61-401，并重新签订买卖契约及注销原双方于1998年3月7日签订的聚龙居D28-401的契约”。1998年10月30日、2000年5月7日，傅蔚兰、林松向澳美公司支付了购房款85234元、60828元，澳美公司向傅蔚兰、林松出具了相关《收款收据》。1998年11月17日，工商银行向澳美公司发放贷款170000元。双方当事人确认傅蔚兰、林松实际支付了购房款316062元，最后一笔款项的支付时间为2000年5月7日的60828元。2001年10月12日，澳美公司向傅蔚兰、林松交付了案涉房屋，傅蔚兰、林松签收了《收楼回执》。已生效的（2017）粤01民终10549号民事判决查明：广州市萝岗区人民法院于2013年5月24日致函广州开发区规划和国土资源管理局调查：1.澳洲山庄项目下各建筑物内的房屋办理房产证的情况；2.未办理房产证的房屋，将来是否能办理房产证。广州开发区规划和国土资源管理局在2013年6月28日作出的穗规开发【2013】741号《关于区法院调查澳洲山庄项目有关情况的复函》中明确：澳洲山庄项目在增城时期已按当时的政策要求取得了《预售许可证》，由于诸多问题，该项目不具备办理《房地产证》的条件。广州市萝岗区人民法院于2013年7月1日致函广州市国土资源和房屋管理局萝岗区分局调查：1.商品房办理房产证需要满足的条件；2.涉案房屋办理大确权或初始登记的情况。广州市国土资源和房屋管理局萝岗区分局于2013年7月30日出具的穗萝国房函【2013】624号《关于的复函》，说明如下问题：1.根据《广东省城镇房地产权登记条例》第八条第二款规定，新建的商品房屋，开发经营企业应当自房屋竣工验收合格之日起30日内申请确认产权，申请初始登记或大确权，领取房地产权属证明书，然后再根据买卖双方提供的商品房预售合同等交易材料到房屋登记部门办理房地产转移登记手续，领取房地产权证；2.澳洲山庄项目下的涉案房屋均未办理大确权或初始登记。广州市萝岗区人民法院于2013年7月1日致函增城市国土资源和房屋管理局调查涉案房屋办理大确权或初始登记的情况。增城市国土资源和房屋管理局于2013年8月1日作出的增国房复【2013】519号《关于澳洲山庄项目房屋有关情况的答复》，说明如下问题：增城市国土资源和房屋管理局房地产交易登记系统无来函所提及澳洲山庄项目房屋办理初始登记或大确权的信息记录。还查明，案涉物业所在楼盘项目的其他部分购房者曾于诉讼时效内就办证、交房及迟延办证、交房的违约金问题向广东省增城市人民法院起诉。此外，案涉项目的部分业主、业主代表亦有持续向相关部门信访及向时任市委书记去信反映案涉项目迟延办证、交房等相关情况。截至本案一审庭审之日，案涉房屋尚未办理房产证至傅蔚兰、林松名下。上述事实有《房地产买卖契约》《澳洲山庄旧业主转按揭具体办法》《关于更改付款方式的补充协议》《购房抵押借款合同》《换房补充协议书》《商品房买卖合同》《收款收据》《中国工商银行个人住房贷款凭证》《收楼回执》《房地产登记簿查册表》及当事人陈述等证据予以证实。以上证据经过一审庭审质证，符合证据规则要求，一审法院予以采信。一审法院认为，傅蔚兰、林松与澳美公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反有关法律法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。关于逾期办证违约金的问题。双方在《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。澳美公司于2001年10月12日将房屋交付给傅蔚兰、林松，按照该约定，澳美公司应于2003年3月6日前协助傅蔚兰、林松办理房地产权证。但至一审庭审之日，案涉房屋权属证书仍未办理至傅蔚兰、林松名下，而无法办证的原因在于澳美公司。澳美公司逾期未协助傅蔚兰、林松办理房地产权证，系违约，应当承担违约责任，傅蔚兰、林松主张违约金自2003年4月13日起算应视为对其自身权利的合法处分，一审法院予以准许。对于违约金的计算标准，《商品房买卖合同》第十五条约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.21%向买受人支付违约金。上述条款约定的澳美公司逾期办证的违约责任与合同第七条约定的傅蔚兰、林松逾期付款的违约责任明显不具有对等性。现如今澳美公司已逾期办证长达十七年，该条款约定的违约金数额难以填补傅蔚兰、林松本案中的损失。故傅蔚兰、林松主张上述违约金标准过低，具有一定合理性，一审法院予以采纳。综上，一审法院酌定以傅蔚兰、林松已付购房款总额316062元为基数，自2003年4月13日起，2019年8月19日前参照中国人民银行制定的银行同期同类贷款基准利率的标准支付违约金，自2019年8月20日起至实际办证之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准支付违约金，累计违约金总额以不超过已付购房款为限。关于逾期办证违约金是否超过诉讼时效。由于案涉物业的部分购房者曾在诉讼时效内就办证及逾期办证的违约金问题向法院起诉，符合集团诉讼的要件，构成的诉讼时效中断的效力亦不局限于当时提起诉讼的部分业主。在前述纠纷判决已生效并一直处于执行阶段的情况下，结合案涉项目的部分业主、业主代表持续向相关部门信访及向时任市委书记去信反映案涉项目情况的事实，说明案涉项目的购房者确实存在持续维权的事实，同时亦可反映案涉项目的开发商即澳美公司知道或应当知道其行为已构成对购房者的违约及购房人在持续主张相关权利。结合考虑案涉物业所在项目的其他部分购房者曾就傅蔚兰、林松主张的同类违约事实向澳美公司主张权利及众多购房者这一利益共同体所采取的向相关部门主张权利的行为在诉讼时效问题上产生的效力，一审法院对澳美公司关于逾期办证违约金已过诉讼时效的抗辩理由不予采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条、第十五条之规定，于2020年9月25日作出判决如下：一、澳美公司于本判决生效之日起七日内向傅蔚兰、林松支付逾期办证违约金（违约金以316062元为基数，自2003年4月13日起，2019年8月19日前参照中国人民银行制定的银行同期同类贷款基准利率的标准支付违约金，自2019年8月20日起至实际办证之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准支付违约金，累计违约金总额以不超过316062元为限）；二、驳回傅蔚兰、林松其他诉讼请求。一审案件受理费6040元，由澳美公司负担。负担缴费义务的当事人于本判决生效之日起七日内向一审法院缴纳。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院二审期间，双方均无提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。关于逾期办证的违约责任问题，经一审查明确认，双方当事人签订的房屋买卖合同合法有效，应切实履行。在原合同约定中，交付涉案房产并办好产权登记手续是澳美公司的主要合同义务。对于无法按合同交付，澳美公司并无充分证据证实存在不可抗力因素，也无充分证据证实对合同义务无法依约履行存在其他免责因素。因此，在傅蔚兰、林松不存在违约过错的情况下，对于原约定义务无法切实履行，澳美公司理应承担违约责任。傅蔚兰、林松依据合同约定要求澳美公司承担逾期办证违约责任，依法有据，一审处理并无不当，本院予以维持。关于傅蔚兰、林松要求澳美公司支付逾期办证违约金的诉请是否超过诉讼时效的问题。另案生效判决已查明，因澳美公司长期未能解决涉案项目的交房及办证等问题，导致部分业主通过向相关部门进行集体信访的方式主张权利，澳美公司对此并不持异议，故一审法院在援引生效判决已确认的事实并结合澳美公司履行本案义务情况的基础上，对澳美公司有关诉讼时效的抗辩意见予以驳回，并不违反相关法律规定，亦符合公平合理原则，可予维持。因此，澳美公司上诉认为傅蔚兰、林松主张的逾期办证违约金诉讼时效已经经过的意见，依据不充分，本院不予采纳。综上所述，澳美公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6040元，由广州澳美房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  梁淑敏审判员  梁燕梅审判员  李 焕二〇二〇年十二月二十三日书记员  曾美玲