辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终4776号上诉人（原审原告）：刘传富，男，1948年8月23日生，汉族，住大连市普兰店区。委托诉讼代理人:孟繁成、陈惠，大连市普兰店区中心法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：大连鸿源房地产开发有限公司，住所地大连市普兰店区铁西街道办事处虎山社区。法定代表人：韩冰，该公司总经理。委托诉讼代理人：张祯壮，男，该公司职工。委托诉讼代理人：崔建纯，辽宁知本律师事务所律师。原审第三人：杨健，男，1968年10月12日生，汉族，住大连市普兰店区。上诉人刘传富因与被上诉人大连鸿源房地产开发有限公司（以下简称“鸿源公司”）、原审第三人杨健房屋买卖合同纠纷一案，大连市普兰店区人民法院于2019年8月22日作出（2019）辽0214民初1297号民事判决。宣判后，大连鸿源房地产开发有限公司不服该判决，上诉至本院，本院作出（2019）辽02民终8833号民事裁定，撤销原判，发回重审。重审后，大连市普兰店区人民法院作出（2020）辽0214民初725号民事判决，刘传富不服该判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人刘传富及其委托诉讼代理人孟繁成、陈惠，被上诉人鸿源公司的委托诉讼代理人崔建纯，原审第三人杨健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘传富上诉请求：撤销（2020）辽0214民初725号民事判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审法院对第三人杨健向上诉人借款用于购买建筑被上诉人开发白领公寓楼房钢筋，因无资金偿还用房屋抵顶债务的事实，不予采信是错误的。第三人杨健受被上诉人委托，负责普兰店白领公寓建筑开发楼房业务，2012年10月18日，经被上诉人同意，第三人杨健向上诉人借款50万元，上诉人通过王淑艳存款帐户转借给杨健。2013年5月4日上诉人借给杨健20万元，通过刘淑君存款帐户转借给杨健，上诉人共借给杨健70万元，借款利息18万元。杨健收到借款后，于2013年4月9日、2013年5月4日、2012年10月18日，直接给付建筑材料供应商楚美玲30万元、45万元、50万元，合计125万元，用于购买钢筋（此款包括汪洪山借给杨健47万元）。在重审法院开庭时，第三人杨健向法院递交相关证据，足以证明上诉人的主张。在庭审中，被上诉人不认可这一事实，上诉人直接向被上诉人发问，如果不承认杨健借款购买钢筋，建筑白领公寓楼房钢筋从哪来，如果是被上诉人提供，应提供证据，但被上诉人无证据提供。二、被上诉人委托杨健开发建筑白领公寓楼房系委托行为，二审法院应确认委托合法有效。2012年4月28日，被上诉人为杨健出具授权委托书，其内容是：兹授权杨健为我公司授权委托人，以我公司名义处理我公司原台山小学东侧地块项目的房地产开发及建筑事宜。被上诉人在委托书上加盖公司印章，公司经理签字确认。第三人杨健系凭着委托权限履行职务行为，该事实已经生效判决确认。本案重审法院在庭审中，上诉人提供大量证据证明杨健系职务行为，但重审法院未予采信，请二审法院予以纠正。三、重审法院对杨健向上诉人借款，因被上诉人无资金偿还而采取以房抵债，且被上诉人对以房抵债进行追认的事实，未予采信是错误的。被上诉人不仅是对上诉人实行以房抵债，被上诉人因无资金给付，再加上房屋销售不好，对材料商、建筑商等大部分债权人均是以房屋抵顶债权。当上诉人向被上诉人索要借款时，被上诉人好话说尽，要用房屋抵顶借款。2015年8月4日，杨健在被上诉人同意前提下，签定以房抵债协议书，被上诉人将自己开发建筑白领公寓×号楼×单元×楼×号，面积111.75平方米及白领公寓×号楼×单元×楼×号，面积111.75平方米，每平方米单价为4500元，抵顶给上诉人，并且被上诉人于2015年8月5日为上诉人的以房抵债进行确认。被上诉人给上诉人开具收据，内容是：2015年8月5日，付款人刘传富，人民币金额44万元，将白领公寓×，房屋面积111.75平方米卖给刘传富。另一张凭证同是一个日期2015年8月5日，付款人刘传富，金额44万元，将白领公寓×房屋，面积111.75平方米卖给刘传富。两张凭证均加盖公司财务印章，经办人签字认可。这两份凭证，证明两个问题。一是证明上诉人与被上诉人房屋抵债协议书效力和杨健职务行为，二是被上诉人对以房抵债协议书进行确认，是公司行为。四、上诉人取得房屋并已居住5年，上诉人是应该取得，也是善意取得，被上诉人对上诉人取得房屋从未提出过异议。被上诉人以房抵债是合法的，上诉人借给杨健资金是用来购买被上诉人建楼房钢筋是真实的。上诉人对这个问题有六点说法。第一点，如果杨健行为超出被上诉人委托权限，被上诉人为什么不向杨健问责，又为什么不向司法部门对杨健追责。第二点，上诉人取得房屋已实际居住5年，被上诉人为什么没有一次向上诉人提出异议。第三点，上诉人取得该房，如果错误为什么被上诉人不走撤销程序。第四点，就算杨健超权，上诉人是花钱买的房屋，也是善意取得。第五点，假设不能认定本案中借款的借款方是被上诉人，但是借款由杨健经手办理，由杨健收取了借款，这个事实是明确的，那么认定杨健是借款方，被上诉人以开具“收款收据”的方式表明同意用房屋替杨健偿还借款，属于法律上的“债务的加入”。第六点，上诉人找杨健要钱，杨健说“借你的钱已经花在工地买钢筋建楼上，顶给你的房子也是通过老总协商开具收款收据把房子顶给你，我和你借款的义务已经履行完毕，你再不能和我要钱了”，那么被上诉人该和谁要钱。大连鸿源房地产开发有限公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。1、本案焦点是上诉人与被上诉人是否存在真实的借贷关系，本案经过多次庭审，这一点非常明确，上诉人与被上诉人没有任何的借贷关系，因为双方没有签订任何的借贷协议或借条，被上诉人也没有收到上诉人的任何款项。2、上诉人认为依据被上诉人给第三人杨健的授权书，杨健的借款就是上诉人借款不成立。原因是授权委托书写的很明确，授权范围是房地产开发和建设，并没有授权杨健对外借款或以房抵债，授权委托书上杨健必须以被上诉人名义办理相关事宜，纵观本案，杨健和上诉人之间都是个人签字，没有被上诉人的任何盖章确认或法定代表人的签字认可，另外，在原审中被上诉人也提供了上诉人的相关判决，虽然原审法院以与本案无关不予采信，但是该证据充分证明上诉人多次放贷，上诉人对相关民间借贷法律规定很熟悉，对借贷相关程序了解。第三人杨健在原庭审中陈述签署了与本案相关的协议是上诉人通知的，完全是杨健的一面之词，杨健与上诉人的利害关系说明杨健的表述不应得到法院支持。杨健款项是否用于案涉项目，与本案无关，不能得出杨健所有行为都是职务行为，都需要被上诉人承担责任这一结论。杨健述称，我与被上诉人公司关系是在案件发生期间，我作为被上诉人的授权委托人，负责现场建设开发施工。本案如果将我追加为第三人，只有可能是两种情形，一是我作为白领公寓项目总负责人，具体工作包括推进工程进度、社会融资和借款。被上诉人认可上诉人借款，否则被上诉人不可能开具收款收据。二是如果不能认定本案是借款，那么由于是我经手办理的，收取借款事实是明确的，可以认定为我是借款方，被上诉人以开具收款收据的方式表明了其同意用房屋替我偿还借款，如果是我单独的借款，与被上诉人没有任何关系，被上诉人就不需要给上诉人出具收款收据。当时借款过程中是被上诉人公司老总让我以个人名义借款。刘传富向一审法院起诉请求：1.判令被告协助原告办理房屋所有权证（白领公寓×号楼×单元×楼×号面积111.75平方米商品房及白领公寓×号楼×单元×楼×号面积111.75平方米商品房）；2.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2012年4月28日，被告鸿源房地产公司向第三人杨健出具《授权委托书》，载明“兹授权杨健为我公司授权委托人，以我公司名义全权处理我公司原台山小学东侧地块项目的房地产开发及建设等相关事宜”。2012年10月18日，第三人杨健向原告借款50万元，原告通过原告妻子王淑艳向第三人转账50万元。2013年5月4日，第三人杨健向原告借款20万元，原告通过其妹妹刘淑君账户向杨健转款20万元。2013年7月19日，第三人杨健作为乙方就上述两笔案涉借款分别与作为甲方的原告和原告妹妹刘淑君签订借款合同，合同约定借款期限1个月，自2013年7月19日至2013年8月19日，并约定如果乙方（杨健）未按期还款，乙方同意用白领公寓15层以下，以2500元每平方米的价格抵顶借款由开发公司办理手续给甲方。一审中，一审法院向案外人刘淑君做调查笔录，刘淑君自述其不认识杨健，是其哥哥即本案原告向刘淑君借款，并通过刘淑君账户转款。刘淑君也认可，本案原告刘传富已向其偿还了借款，其不向杨健或本案被告主张还款权利。上述两笔借款到期后，第三人杨健无力偿还，第三人杨健与原告确认剩余借款本金及利息共计88万元，并于2015年8月4日签订《房屋抵顶欠款协议》，协议载明“甲方：杨健乙方：刘传富甲乙双方经友好协商，就2014年月日甲方用于白领公寓建设向乙方借款用白领公寓商品房抵顶欠款事宜本着公平信用原则，自愿达成协议如下：一、借款本金及利息本金利息共计捌拾捌万元整（880,000.00元）。二、抵顶商品房及价款甲方以白领公寓×号楼×单元×楼×号，面积111.75平方米商品房，单价4500元，及白领公寓×号楼×单元×楼×号面积111.75平方米，单价4500元商品房抵顶欠款。三、甲方权利义务1、甲方自协议签订之日起，给乙方办理相关房屋手续（合同、收款收据）2、如甲方将上述房源销售应及时给付乙方销售款。四、乙方权利义务1、乙方自协议签订后，上述房屋归乙方所有，依照甲方要求办理入户手续2、甲方可根据乙方委托销售上述抵账房屋。抵账房屋3个月内甲方如果销售出去乙方同意按4000元单价归乙方，超出4000元单价的溢价部分计算原2%剩余部分归甲方，3个月未售出上述房屋按借款额归乙方”。2015年8月5日，被告公司工作人员向原告出具编号为0050215、0050216的专用收款收据，金额分别为44万元，“收款事由”一栏分别注明“收白领公寓×号房款”、“收白领公寓×号房款”，其上均有被告公司盖章。2013年6月，大连鸿源房地产开发有限公司取得白领公寓1#-7#的商品预售许可证。案涉白领公寓（面积111.75平方米），行政街号为大连市普兰店区台山路×号×单元×层×4号；案涉白领公寓商品房（面积111.75平方米），行政街号为大连市普兰店区台山路×号×单元×层×号。一审法院认为：本案的争议焦点为：第一、第三人杨健对外实施借款及以房抵债的民事法律行为是否在被告鸿源房地产公司的授权范围内；第二、被告鸿源房地产公司有否对第三人杨健对外实施借款及以房抵债的民事法律行为进行追认；第三、在本案以房抵债的法律情景下，原告要求被告协助其办理房屋所有权证的诉请是否应予支持。一审法院认为，本案的案由为房屋买卖合同纠纷，争议焦点是原、被告之间是否存在以房抵债法律关系，故债的真实成立与否、以房抵债协议是否有效均应进一步审查。经过对案涉借款过程的庭审及证据认定可知，原、被告之间并无直接书面借贷合同，案涉的70万元借款（利息18万元）并未直接转移至被告公司账户中，而是转移至第三人杨健账户中，与原告签订借款合同行为、以房抵债行为也均由第三人实施，故第三人杨健是否有权对外实施借款及以房抵债的民事法律行为是本案的关键，涉及对借款合同及《房屋抵顶欠款协议》合同相对方的认定、合同和协议对被告鸿源房地产公司是否有约束力及被告鸿源房地产公司在本案中责任的认定。确定杨健是否有权对外实施借款及以房抵债的民事法律行为，则主要在于如何认定第一、二两个争议焦点。针对第一个争议焦点，一审法院认为，被告公司向第三人杨健出具的《授权委托书》中载明，杨健可以以被告公司名义全权处理被告公司原台山小学东侧地块（白领公寓）项目的房地产开发及建设等相关事宜。而根据《城市房地产管理法》第二条第三款的规定，房地产开发是指在取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为，故第三人杨健向原告的借款行为、以房抵债行为并不在房地产开发、建设的授权范围内。对于第三人杨健称其收到被告公司借原告的款项后隔天或其后均转给了案外人楚美玲（白领公寓项目钢材供货商）并提供了转账凭证，由此说明，该借款用于了被告公司项目的开发建设一节，一审法院认为，案涉借款人身份的确定，与被告公司是否有向原告借款的意思表达或实际收到借款有关，而与案涉借款是否用于被告公司项目的开发和建设无直接关联。若案涉借款可能与《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十三条第二款企业法定代表人或负责人以个人名义与出借人签订民间借贷合同类型的法律关系有关，原告可提起民间借贷纠纷诉讼另行主张。另外，货币作为法定支付手段的一般等价物，所有和占有具有一致性，在交易上可以相互替换。本案中，第三人杨健取得涉案借款的所有权后即与其所有货币形成混同，虽转给楚美玲的部分款项与案涉借款具有时间上的一致性，但没有其他证据证明的情况下，只能作为第三人自身对于项目的投入，若该投入与被告鸿源房地产公司产生借贷、合资合作开发房地产合同或其他法律关系的纠纷时，第三人可另行主张。对于原告称第三人杨健代表被告公司与其签订的《房屋抵顶欠款协议》，应得到确认一节，一审法院认为，房屋买卖的行为属于房地产开发经营范畴，其与房地产开发、建设不同，要求具有房地产开发经营资格的主体资质，合法有效的房屋抵顶协议应需被告公司确认签章，故一审法院对原告陈述不予支持。针对第二个争议焦点，一审法院认为，对于原告称被告公司出具房款专用收款收据及原告实际入住或出租案涉房屋是被告公司对第三人借款及以房抵债行为的追认一节，一审法院认为，对于借款行为部分，原告所提供的专用收款收据中除了与原告、第三人确定的借款及利息合计数额（88万元）一致外，并无其他涉及借款的内容，无法作为对借款行为的确认；对于以房抵债行为部分，专用收款收据上虽有被告公司盖章，但被告公司未向原告开具或补开《销售不动产统一发票》（2007年2月1日至2016年5月1日使用，之后改为《增值税发票》），也无经被告公司追认的基础借贷法律关系以及被告公司确认的以房抵债协议等相关证据作补充，无法单独作为对以房抵债行为的追认，故对原告该节陈述，一审法院不予支持。至于原告实际占有房屋的情节，一审法院认为，房屋买卖合同的标的物为不动产，其物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不发生效力，对房屋的转移占有与否不影响其所有权的变动，也不构成对以房抵债的追认。若原、被告对占有过程中产生的费用或损失有争议，双方可就其存在过错另行主张。针对第三个争议焦点，一审法院认为，房屋买卖合同是房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同，是诺成、双务、有偿、要式合同。本案中，原、被告未签订书面合法有效的商品房买卖合同，更未进行备案登记，被告否认与原告有房屋买卖的意思表示，且原告不能提供被告公司开具的购房款发票，也无其他有效证据证明原、被告之间达成房屋买卖的合意，故，在被告公司未确认以房抵债协议对其有效的情况下，房屋买卖合同更加无法确认，不能继续履行，人民法院无法确认房屋的所有权。综上，一审法院对原告的要求被告协助其办理房屋（白领公寓×号楼×单元×楼×号商品房、白领公寓×号楼×单元×楼×号商品房）所有权证的诉讼请求不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告刘传富的诉讼请求。案件受理费12,600元，由原告刘传富承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院二审补充查明：2012年10月18日，杨健向案外人楚美玲账户汇款50万元；2013年5月4日，杨健向案外人楚美玲账户汇款45万元。本院（2017）辽02民终1134号民事判决认定，楚美玲的丈夫鹿兹斌在施工期间向白领公寓工地提供钢材。本院认为，综合双方诉辩观点，本案争议的焦点为鸿源公司是否应当协助刘传富办理案涉房屋的产权登记手续。本案诉讼中，刘传富据以主张房屋权利的主要证据为刘传富向杨健支付借款的汇款凭证、鸿源公司向杨健出具的《授权委托书》、刘传富与杨健之间订立的《房屋抵顶欠款协议》及鸿源公司向刘传富出具的案涉两套房屋《专用收款收据》，刘传富以此主张杨健代表鸿源公司向其借款并以案涉两套房屋抵付债务。本院认为，首先，对于刘传富与杨健之间借款关系的认定，刘传富提交了其与杨健之间订立的借款合同，并同时提交证据证明其实际分两笔向杨健汇付借款共计70万元。杨健在作为本案第三人参加诉讼以后，亦提交证据证实其在收到刘传富出借款项的当日即将该款直接汇至案外人楚美玲账户。而根据生效判决查明的事实，案外人楚美玲的丈夫鹿兹斌在施工期间向白领公寓项目工地提供钢材。同时，在涉及鸿源公司及杨健的其他案件诉讼中，鸿源公司明确认可杨健系受托负责白领公寓项目开发建设的受托人，生效判决亦已认定白领公寓建设过程中既有鸿源公司对外委托又有杨健个人对外委托，工程款既有鸿源公司账户支付又有杨健现金支付，故杨健筹措资金对外支付钢材款的行为并未超越鸿源公司的授权范围，鸿源公司亦未能提交相反证据证明其自行支付了案涉工程的钢材款项，鸿源公司关于该款未转入公司账户故并非鸿源公司借款的抗辩理由不能成立。而且，杨健持有鸿源公司出具的《授权委托书》向刘传富借款，借款合同中写明系因工程建设借款且确将款项用于支付工程材料款，故刘传富亦有理由相信杨健向其借款系履行《授权委托书》授权范围内的代理行为。其次，对于刘传富与杨健之间《房屋抵顶欠款协议》及鸿源公司开具《专用收款收据》的认定。因借款后未能按期偿还，杨健与刘传富订立《房屋抵顶欠款协议》，约定以案涉两套房屋偿还借款。根据生效判决的认定，杨健在施工过程中参与工程施工、策划、付款，在支付工程款过程中，存在鸿源公司账户支付或杨健现金支付的情况，亦存在以案涉项目房屋抵顶的情况。因此，以项目房屋抵付欠款的做法符合鸿源公司及杨健在开发建设白领公寓项目中的一般做法，本案杨健通过订立抵房协议向刘传富偿付债务的行为并非基于房屋销售，而是基于鸿源公司授权其对白领公寓项目进行开发建设而从事的受托事项。此后，鸿源公司又向刘传富出具了两张专用收款收据，明确记载“收白领公寓×号房款”、“收白领公寓×号房款”，收据中收取房款的数额88万元与双方《房屋抵顶欠款协议》中约定的数额一致。本院认为，刘传富与鸿源公司之间虽未订立《商品房买卖合同》，但因鸿源公司加盖公章向刘传富出具的收款收据中明确记载了房屋的坐落、房款的数额、付款的主体，主要内容均与《房屋抵顶欠款协议》约定内容一致，据此，应当认定鸿源公司系以出具收款收据的方式对杨健在授权范围内抵付房屋的行为进行了确认。再次，关于案涉房屋占有使用的事实。刘传富在诉讼中提交证据证明其已实际占有、使用案涉房屋，而鸿源公司对刘传富已实际占用房屋近五年的事实未能作出合理解释，对此，应视为鸿源公司系以房屋实际交付再次确认了刘传富对案涉房屋享有的权利。综合以上事实及理由，本院认为，刘传富与杨健订立的《房屋抵顶欠款协议》意思表示真实，债权债务关系清晰，杨健已将借款实际用于鸿源公司的项目建设，故杨健系在《授权委托书》的范围内代表鸿源公司履行受托行为，鸿源公司亦通过开具收据、实际交付的方式对该笔借款的偿付数额及以房抵款的偿付方式作出确认，刘传富现已实际占有使用案涉房屋多年，刘传富要求鸿源公司协助办理房屋权属登记的请求事实清楚、依据充分，应当予以支持。一审法院认定不当之处，本院依法予以纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销大连市普兰店区人民法院作出（2020）辽0214民初725号民事判决；二、大连鸿源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助刘传富将坐落于大连市普兰店区白领公寓（行政街号为大连市普兰店区台山路×号×单元×层×号）和大连市普兰店区白领公寓（行政街号为大连市普兰店区台山路×号×单元×层×号）两套房屋的所有权登记办理至刘传富名下。一审案件受理费12,600元，二审案件受理费12,600元，由大连鸿源房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 季 烨审判员 吕 瑛审判员 王 亮二〇二〇年十二月二十九日书记员 王丽秋