西安市莲湖区人民法院 民事判决书 （2020）陕0104民初4804号原告：陕西西部现代物业管理有限公司，住所地西安市莲湖区。法定代表人：陈瑾，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：高俊峰，男，1979年8月28日出生，汉族，住西安市莲湖区，系该公司员工。被告：商洛市商州区XX社，住所地陕西省商洛市商州区。法定代表人：施昌海，该社理事长。委托诉讼代理人：程永睿，陕西善存律师事务所律师。被告：陕西鸿粤大酒楼餐饮管理有限公司，住所地西安市高新区。法定代表人：郭伟光，该公司经理。原告陕西西部现代物业管理有限公司（以下简称西部现代物业公司）诉被告商洛市商州区XX社（以下简称商州信用联社）、被告陕西鸿粤大酒楼餐饮管理有限公司（以下简称鸿粤大酒楼）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，本案适用普通程序，由审判员郭富丽独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人高俊峰、被告商州信用社委托诉讼代理人程永睿到庭参加了诉讼，被告鸿粤大酒楼经法庭合法传唤未到庭，依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告西部现代物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告鸿粤大酒楼向原告支付拖欠的2013年1月至2020年9月30 日期间的物业费7999581.58元及延迟支付物业费的违约金（按同期银行贷款利率计算自2013年1月至实际清偿之日），被告商州信用社对上述债务承担连带责任；2、由二被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告系西部国际广场的前期物业服务公司，与建设单位陕西新型房地产开发有限公司签订有《前期物业服务合同》。原告2007年经陕西省物业局批准备案并获得了物业收费许可，从此至今，原告一直为包括二被告在内的西部国际广场广大业主及物业使用人提供物业服务。被告商州信用社系涉案房产的所有权人，其将房屋出租给被告鸿粤大酒楼经营使用。自2013年1月起至今，二被告长期以各种理由拖欠物业管理费、电梯费、空调费等物业费用拒不缴纳，期间原告多次通过张贴催告函、当面催告、电话催收、发送催收函及律师函等方式督促二被告付清欠款，均遭到拒绝，至2020年9月30日已拖欠物业费7999581.58元，给原告造成巨大经济损失。为维护原告合法权益，诉至法院，望判如所请。被告商州信用联社辩称，一、关于法律适用问题。涉案房产的实际使用人为鸿粤大酒楼，与原告签订了物业服务合同，由鸿粤大酒楼直接向原告缴纳物业管理费，原告应向鸿粤大酒楼索要相关费用，其要求商州信用社承担连带责任，系对相关司法解释的错误理解，故原告不能突破合同的相对性，直接向业主即商州信用社主张责任。二、关于案件事实问题。根据原告提交证据显示，国家核定的收费标准为5.5元/㎡，但原告却按7.5元/㎡收取物业费，无事实依据。关于空调费，鸿粤大酒楼自停业后原告即对该房屋停水停电，故空调费用并未实际发生，不应计收。被告鸿粤大酒楼经法庭合法传唤未到庭，亦未提交书面答辩意见。原、被告围绕其诉讼请求、答辩意见提交了证据，本院在庭审中组织双方对证据进行质证，查明事实如下：2010年12月25日原告与陕西新型房地产开发有限责任公司签订《物业管理服务合同》，约定由原告对西部国际广场实行物业管理，服务期限自2011年1月1日至2016年12月31日止。2017年1月1日，双方再次签订《前期物业服务合同》，约定服务期限自2017年1月1日至业主委员会成立之日止。被告商州信用社通过生效法律文书取得西部国际广场共计40054.91平方米房产的所有权，其中包括涉案的四层整层6199.54平方米。2011年2月1日，二被告签订《房屋租赁协议书》，商州信用社将西部国际广场第四层整层6199.14平方米房屋租赁给鸿粤大酒楼使用，租赁期限自2011年2月1日至2021年1月30日。租金按使用面积4600平方米计算，不含物业管理费及其他费用，物业管理费及其他费用由鸿粤大酒楼与物业公司协商缴纳。2011年4月20日，原告（甲方）与鸿粤大酒楼（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定由乙方向甲方缴纳物业管理费用及相关费用，并约定办公用房按建筑面积计算：物业管理服务费每月每平方米5.5元，空调费每月每平方米7.5元、电梯费每月每平方米0.65元；商业用房按建筑面积计算：物业管理服务费每月每平方米7.5元，空调费每月每平方米9.75元、电梯费每月每平方米0.65元，代收水、电费，水费每吨5.25元，电费每度1.345元。乙方应于每月5日前向甲方交纳当月费用，节假日顺延。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用，甲方有权要求乙方补缴并从逾期之日起按每天5‰交纳违约金，或采取相应限制性措施。后鸿粤大酒楼按期缴纳了2012年物业管理费，自2013年1月起不再缴纳。2013年至2019年期间，原告多次向二被告邮寄物业管理费用的催费函及工作函，要求二被告支付相关的物业管理费用，同时在四层入口大门处张贴催费函。2016年4月17日被告商州信用社就当年的催费函向原告回函，告知原告向鸿粤大酒楼催费。另查，鸿粤大酒楼拖欠商州信用社房屋租金未付，商州信用社多次向鸿粤大酒楼发送催款通知书，并于2018年9月26日就房屋租赁有关事项与鸿粤大酒楼负责人达成谈话备忘录。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人缴纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。本案中，被告商州信用社系涉案房屋业主，鸿粤大酒楼为涉案房屋实际使用人，原告要求鸿粤大酒楼支付拖欠物业费，并要求商州信用社承担连带责任，符合法律规定。关于物业管理费金额问题。原告提供了物业费收费标准及交付通知单，可认定自2013年1月1日至2020年9月30日共拖欠物业费、电梯费、空调费7999581.58元。关于物业费收费标准，涉案房屋系营业用房，在陕西省物业服务收费备案表中明确载明：营业用房7.5元/㎡月，故原告按该标准计收物业费，符合向物价部门备案的收费标准，依法予以支持；关于空调费，西部国际广场所使用空调系中央空调，整栋楼统一管理，且无论是鸿粤大酒楼还是商州信用社，在鸿粤大酒楼停业后均未向原告提出关停空调、减免费用的申请，故其认为鸿粤大酒楼未实际经营不应计收空调费的抗辩意见，理由不成立。根据商州信用社提交的相关证据显示，鸿粤大酒楼在2012年起即拖欠其租赁费，其多次向鸿粤大酒楼催收，并在2018年就租赁费问题与鸿粤大酒楼负责人王某某进行协商，达成备忘录，可见商州信用社对鸿粤大酒楼的实际经营状况是知晓的，其亦具有对原告主张的物业管理费金额向王某某核实的条件，但其在庭审中并未提交证据否定原告主张的物业费金额，应承担举证不能的法律后果。关于逾期付款违约金，合同约定鸿粤大酒楼逾期付款，应按日5‰支付违约金，但该标准过高，原告自愿降低违约金计算标准，按同期银行贷款利率支付，不违反法律规定，故截止2020年9月30日共产生逾期交费违约金1346260.54元；自2020年10月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、本判决生效后十五日内，被告陕西鸿粤大酒楼餐饮管理有限公司支付原告陕西西部现代物业管理有限公司自2013年1月1日至2020年9月30日期间的物业服务费、电梯费、空调费共计7999581.58元；二、本判决生效后十五日内，被告陕西鸿粤大酒楼餐饮管理有限公司支付原告陕西西部现代物业管理有限公司截止2020年9月30日期间逾期付款违约金1346260.54元；并以7999581.58元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付自2020年10月1日至实际清偿之日的违约金；三、被告商洛市商州区XX社对本判决第一、二项内容承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍支付的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息，一般债务利息根据本判决确定的方法计算；加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务本金×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费77221元（原告已预交），由二被告共同承担；公告费800元，由被告鸿粤大酒楼承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审    判    员      郭富丽 二〇二〇十二月二十五日 书    记    员      焦莉萍  1