河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民终5385号 上诉人（原审原告）：马刚，男，1989年3月7日出生，汉族,住河北省廊坊市固安县。 委托诉讼代理人：何晓峰，河北言复律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张金锁，男，1967年8月15日出生，汉族，住河北省高碑店市。 委托诉讼代理人：崔大庆，河北庆赢律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高金风，男，1991年11月20日出生，汉族，住河北省高碑店市，系张金锁女婿。 原审第三人：左会良，男，1982年10月25日出生，汉族，住河北省邢台市巨鹿县。 上诉人马刚因与被上诉人张金锁、原审第三人左会良房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省高碑店市人民法院（2020）冀0684民初821号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月29日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人马刚的委托诉讼代理人何晓峰，被上诉人张金锁的委托诉讼代理人崔大庆，原审第三人左会良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马刚上诉请求：1、依法撤销原审判决，对本案发回重审或依法改判支持上诉人诉讼请求。2、本案一、二审费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院对本案审理严重错误。1、本案产生系被上诉人导致，产生事实清楚。本案上诉人于2017年2月9日与被上诉人签订合同购买涉案房屋，并按全部合同约定，履行了支付定金、支付首付款、向银行提交资料并取得银行贷款房款承诺等全部义务。因合同签订后“雄安新区”的成立，导致房价巨大变化，被上诉人单方毁约并拒绝配合继续交易造成，且原审第三人答辩也证实该实际情况，本案产生完全系被上诉人造成。2、被上诉人行为属于对双方《房屋买卖合同》的根本违约。本案合同签订时，被上诉人仅有2万元贷款未偿还完毕，且被上诉人应在合同签订后及时归还全部贷款将房本赎出，并配合上诉人进行房屋过户手续。同时双方合同中第四条中(4)、(5)均作出明确约定。如因房屋被“查封或限制转入，导致乙方无法取得房屋所有权的；”、“拒绝将该房屋出售给乙方的”均为被上诉人根本违约的约定。本案中，被上诉人因房价上涨拒绝将房屋出售给上诉人并以银行尚存贷款为理由主张不能转让和交易。保定市中级人民法院(2019)冀06民终2860号判决书对该事实已经予以确定。被上诉人行为同时具备双方合同第四条中(4)、(5)违约情况，应承担违约责任。3、被上诉人房屋贷款未还清并不影响双方合同履行。更不影响上诉人向被上诉人主张违约责任。被上诉人售房时，其贷款仅有2万元未还清，对于该类房产的交易应在购房人缴纳首付后由卖房人还清贷款并赎出房本后由双方正常办理过户手续。本案，双方《房屋买卖合同》右上角也表明该房屋为“有本按揭”被上诉人还清该贷款后可以顺利完成交易。而因房价剧烈波动，被上诉人单方毁约，并拒绝履行后续交易，并以贷款为理由拒绝过户，且剩余贷款仅为2万元，远低于上诉人己付首付数额。同时，无论是被上诉人毁约拒绝出售房屋还是基于贷款未还清均不影响上诉人基于合同第四条违约条款约定主张违约责任。该两种情况均包含在违约条款中。二、一审法院法律适用明显错误，对违约情况及合同约定置若罔闻。毫无司法公正可言。判决有悖法律和事实。滥用司法审判职权，于法无据。1、本案上诉人已经将首付款全额转帐至被上诉人帐户上。对上诉人而言其是收到上诉人款项的人，在合同未能履行情况下，上诉人有权要求其退还。本案中，上诉人系将首付款支付给被上诉人账户，并由被上诉人在银行转账单据上签字确认，且保定市中级人民法院(2019)冀06民终2860号判决书中也已确认上诉人系将款项支付给被上诉人。后被上诉人将相关款项转帐至中介处保管，以及其是否真实转给中介，系被上诉人将所收取首付款的权利自行处分及让与，被上诉人也可以不由中介保管。被上诉人是否交由中介并不影响上诉人主张其退还款项的权利。同时，被上诉人可基于其给中介的转帐凭证要求中介退还相关款项。2、本案系由被上诉人单方违约造成。其也应是退还首付款和定金的第一责任人和义务人。本案，被上诉人存在严重违约，且上诉人以及完成全部合同义务。合同是否能顺利履行已经不再取决于上诉人，而本案被上诉人后续的行为直接影响合同交易能否顺利完成。即便是本案款项不是由被上诉人转帐给中介，而是由上诉人支付给中介的假设情况，被上诉人都应是退还款项的义务人和责任人，更何况本案款项系由上诉人转帐至被上诉人。被上诉人应承担基于其违约所造成的一切后果。3、本案《买卖合同》中对违约金计算及比例已经明确约定。一审法院无视双方约定。本案中，对于被上诉人违约事实清楚，且双方合同中第四条违约责任中明确约定了违约金计算方式等，为总房款的30%,即12.9万元。对于违约责任及违约金约定非常明确，毫无争议，一审法院以未证明实际损失数额为由驳回上诉人请求明显错误。且当前房价涨幅剧烈，也远非2017年能比拟，该违约金的数额实际远不能弥补上诉人的损失，更远低于被上诉人实际收益数额。4、被上诉人严重违背合同约定，对该严重违反诚信的行为应予以惩戒。本案，基于被上诉人违约行为，致使上诉人无法获得房屋，且所付的购房款长年无法退回，并陷入严重诉累。在寻取司法救济过程中，也负担了高额成本，对于被上诉人违约行为应承担相应后果，并应给予相应惩戒。三、上诉人主张继续履行合同和退款两次起诉均被驳回，且一审判决对上诉人起诉从实体驳回，并形成“房钱两空”状况，无疑使所支付款项付之东流。一审判决明显错误。上诉人与被上诉人签订的合同合法有效，在被上诉人违约情况下，上诉人要求继续履行合同未得到支持，另行起诉主张要求退钱一审法院又从实体上驳回，按照“一事不再理”原则，上诉人将面临无法再主张权利局面，所付给被上诉人的钱无疑不翼而飞。四、上诉人在将近四年的时间里，即未取得所购买的房屋所有权，所支付的购房款也未能退回，并被陷入常年诉讼当中，本案一审判决致上诉人权利于不顾，上诉人当前仍同意被上诉人继续履行合同将房屋交付。本案仅为一个简单的房屋买卖合同案件。 张金锁辩称，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。 左会良述称，买卖合同成立，原审判决系无效合同，判决错误。 马刚向一审法院起诉请求：1.判令张金锁退还马刚购房定金及首付款11万元并支付利息（利息按银行同期贷款逾期利率计算）。2.判令张金锁赔偿马刚违约金12.9万元。3.本案评估费、保全费、诉讼费等由张金锁承担。 一审法院认定事实：马刚、张金锁于2017年2月9日在保定白沟新城嘉和房屋信息咨询服务部居间下签订《房屋买卖合同》，双方约定：马刚购买张金锁位于白沟镇××国际××室房屋，房屋面积为96.06平米，总价43万元，马刚于2017年2月9日向张金锁支付定金2万元，该定金为房款的一部分，交由保定白沟新城嘉和房屋信息咨询服务部暂为保管，马刚应于2017年2月30日前将房屋首付款9万元交于张金锁（该首付款由保定白沟新城嘉和房屋信息咨询服务部暂为保管）在贷款审批通过后，进行过户时保定白沟新城嘉和房屋信息咨询服务部将首付款交于马刚、张金锁。合同签订当日马刚向张金锁支付定金2万元，后按合同约定支付首付款9万元，上述共计11万元。另查明：马刚、张金锁签订《房屋买卖合同》后，马刚就合同履行问题起诉至高碑店市人民法院，高碑店市人民法院、保定市中级人民法院分别作出的（2018）冀0684民初2066号、（2019）冀06民终2860民事判决书，均驳回了马刚的诉讼请求，认定《房屋买卖合同》不能履行。 一审法院认为，马刚、张金锁签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，对双方均具有约束力，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。《房屋买卖合同》约定“马刚于2017年2月9日向张金锁支付定金2万元，该定金为房款的一部分，交由保定白沟新城嘉和房屋信息咨询服务部暂为保管，马刚应于2017年2月30日前将房屋首付款9万元交于张金锁（该首付款由保定白沟新城嘉和房屋信息咨询服务部暂为保管）在贷款审批通过后，进行过户时保定白沟新城嘉和房屋信息咨询服务部将首付款交于马刚、张金锁。”该内容系各方当事人约定的，也是经过马刚、张金锁同意的，内容与形式均不违反法律规定，为有效约定，是对买卖合同双方及居间人三方约束性规定。另查明高碑店市人民法院、保定市中级人民法院分别作出的（2018）冀0684民初2066号、（2019）冀06民终2860民事判决书中查明“2017年2月13日，马刚给付张金锁首付款90000元，当日张金锁将该款交由居间方保管”，现马刚要求张金锁退还定金及首付款，事实不清、证据不足，不予支持。马刚要求张金锁赔偿违约金12.9万元，但其未提交证据证实其产生损失的具体数额，故马刚的请求证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，缺席判决：驳回马刚的诉讼请求。案件受理费2880元，由马刚负担。” 二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对一审查明的事实予以确认。另查明，（2018）冀0684民初2066号判决书载明：“马刚于2017年2月9日向张金锁支付定金20000元，该定金为房款的一部分，交由第三人暂为保管。......2017年2月13日，马刚给付张金锁首付款90000元，当日张金锁将该款交由第三人保管......。一审法院认为，涉案房屋系张金锁以贷款方式购买，尚有贷款本息未还清，.......在未经案外人中国银行高碑店支行同意的情况下将该房屋过户至马刚名下，必会损害其合法权益，且在涉案房屋贷款未还清之前无法办理房屋过户。”并判决驳回马刚诉讼请求。二审中，上诉人马刚明确其诉讼请求为解除案涉《房屋买卖合同》。张金锁、马刚、保定白沟新城嘉和房屋信息咨询服务部签订的《房屋买卖合同》第四条违约责任约定：“（2）甲方（张金锁）应协助乙方（马刚）办理产权过户、二手房贷款。（4）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；......甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的30%向乙方支付违约金；由甲方直接赔付乙方......。”被上诉人张金锁称，案涉房屋贷款尚未还清。 本院认为，马刚、张金锁、保定白沟新城嘉和房屋信息咨询服务部于2017年2月9日签订《房屋买卖合同》，马刚、张金锁均应按合同约定履行各自义务。案涉《房屋买卖合同》至今未履行完毕。 马刚就合同履行问题起诉至高碑店市人民法院，高碑店市法院（2018）冀0684民初2066号判决书以在涉案房屋贷款未还清之前无法办理房屋过户为由驳回马刚诉讼请求。（2018）冀0684民初2066号判决书认定马刚已将定金20000元、首付款90000元交付给张金锁,张金锁交由保定白沟新城嘉和房屋信息咨询服务部保管。马刚向一审法院提交了其向工商银行申请贷款后，中国工商银行股份有限公司容城支行出具的个人住房贷款房款承诺函，证明其已按合同约定履行其义务。二审中，张金锁认可案涉房屋贷款至今未还清。根据案涉《房屋买卖合同》约定，张金锁应协助马刚办理产权过户、二手房贷款。即张金锁应积极偿还其所欠房贷，但该房贷至今未还清，张金锁怠于履行合同义务，应承担相应违约责任。马刚起诉请求判令张金锁返还购房定金及首付款11万元、支付利息并赔偿违约金12.9万元，实质为解除案涉《房屋买卖合同》。综上，案涉《房屋买卖合同》应予解除，张金锁应返还其收取的马刚的房屋定金及首付款。现上述款项由保定白沟新城嘉和房屋信息咨询服务部保管，张金锁可在承担还款责任后另行向保定白沟新城嘉和房屋信息咨询服务部主张。 案涉《房屋买卖合同》约定：甲方（张金锁）违约，应以相当于房屋总价款的30%向乙方（马刚）支付违约金。案涉房屋总价款为430000元，故张金锁应向马刚支付违约金129000元。 左会良系保定白沟新城嘉和房屋信息咨询服务部业务员，马刚要求左会良返还案涉房屋定金及首付款于法无据，本院不予支持。 综上所述，马刚的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销河北省高碑店市人民法院（2020）冀0684民初821号民事判决； 二、解除马刚、张金锁、保定白沟新城嘉和房屋信息咨询服务部于2017年2月9日签订的《房屋买卖合同》； 三、被上诉人张金锁于本判决书生效之日起十五日内返还上诉人马刚房屋定金20000元、首付款90000元及利息（自2017年2月14日起至2019年8月19日的利息，按中国人民银行同期贷款利率计算；2019年8月20日至实际给付日止的利息，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 四、被上诉人张金锁于本判决书生效之日起十五日内给付上诉人马刚违约金129000元； 五、驳回上诉人马刚其他诉讼请求。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2880元，由被上诉人张金锁负担；二审案件受理费2880元，由被上诉人张金锁负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王红哲 审 判 员 翟乐光 审 判 员 郭 潇 二〇二〇年十二月二十四日 法官助理 李冰洁 书 记 员 孟祥君