广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终22492号上诉人（原审原告）：林剑初，男，1984年10月22日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：陈志雄，广东广永律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁慧勇，广东广永律师事务所律师。上诉人（原审被告）：张洞熊，男，1945年10月12日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：欧学文，广东凯成律师事务所律师。上诉人林剑初因与上诉人张洞熊物权保护纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初20971号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员张明艳独任审理，于2020年11月20日公开开庭审理了本案。上诉人林剑初的委托诉讼代理人陈志雄，上诉人张洞熊及其委托诉讼代理人欧学文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林剑初上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判张洞熊（及同住人员）自本判决发生法律效力之日起三十日内腾空并搬离广州市越秀区*街*号*房；2.本案一、二审诉讼费由张洞熊承担。事实和理由：一、一审法院对涉案房屋能否腾退的问题未进行实质审查，违反《物权法》物权保护的相关规定及广东省高级人民法院相关指导意见。一审法院仅以执行法院在涉案房屋被拍卖时已明确不负责清场交付为由，对本案不予调处且未进行说理评析，明显不当。执行法院在拍卖时明确不清场交付，所产生的法律后果仅仅是林剑初不能请求执行法院依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条的规定交付本案房屋。林剑初因拍卖行为取得涉案房屋所有权，依据《物权法》的规定，要求无权占有人张洞熊返还房屋，人民法院应当审理。本案房屋拍卖成交时间是2019年7月9日，根据《广东省高级人民法院关于进一步规范司法拍卖不动产移交工作的指导意见（试行）》（粤高法[2019]84号）第10条、第12条的规定，一审法院应当对本案房屋是否腾退的问题进行实质审理，以确定张洞熊是否有权占有本案房屋及是否需要腾退。二、一审法院未进行类案检索，违反最高人民法院关于类案检索的相关规定。2018年12月4日，广州中院对（2018）粤01民终19145号、（2018）粤01民终17779号民事判决依法启动审判监督程序，再审判决无权占有人腾空并搬离涉案房屋，不再以是否交吉拍卖作为认定是否腾退房屋的条件。一审判决显然与上述二再审判决相矛盾，未进行类案检索，导致法律适用不统一。三、本案争议焦点是张洞熊是否有权占有涉案房屋。根据本案事实，涉案房屋租赁合同期满，张洞熊继续向原所有权人交纳租金，构成不定期租赁，当时案涉房屋是有权占有，但当林剑初取得涉案房屋所有权后，继受了原所有权人对该租赁关系中全部权利义务，成为出租人后，根据《合同法》关于不定期租赁的相关规定，林剑初作为出租人，可以随时解除与张洞熊的租赁合同。本案中，林剑初以通知张洞熊腾退本案房屋及向法院起诉要求张洞熊腾退房屋两种方式要求返还房屋，已给予张洞熊足够合理的期限，即林剑初解除了与张洞熊的租赁关系，张洞熊从有权占有变为无权占有。四、一律驳回“不清场交付”所提出的物权保护与站在道德高度指责竞拍人以谋取暴利均损害更大的法益。该种处理方式会导致更多被执行人抗拒执行，以及司法拍卖无人竞拍的社会效果，社会守法及诚信意识更差，损害更大法益。林剑初在竞拍本案房屋时，完全依照竞拍规则及法律规定，付出相应对价，行为合理合法，不应受到张洞熊的道德指责。张洞熊如符合申请公租房的条件，可以申请公租房或者依据合同关系向原产权人主张赔偿，甚至也可以要求林剑初给予更长的居住宽限期限和占用费减免，但不应指责他人。综上，请求二审依法撤销一审判决，支持林剑初的全部上诉请求。张洞熊上诉请求：撤销一审判决第一项，改判租金按公租房标准执行。事实与理由：一、林剑初拍卖取得的涉案房屋是回迁租赁房，明知该类回迁租赁房的租金执行政府公租房标准，应当以涉案房屋所在地政府部门公开的公租房租金标准计算房屋占用费。林剑初在拍卖时已清楚涉案房屋的性质、租金标准，仍参与竞拍，应视为同意按照政府部门公开的公租房标准收取租金。二、目前享有居住权并居住在涉案回迁公租房内的住户都是老年人，仅靠微薄的退休金维持基本的生存需要，无力支付高额的房屋占用费，按照商品房租金的市场标准计算房屋占用费，不但违反回迁时的法律及政策规定，还远远超出了我方的承受能力，导致我方生活困难。综上所述，一审法院适用法律错误，请求依法改判。针对林剑初的上诉请求，张洞熊辩称：一、林剑初在明知法院不负责腾退房屋的情况下，自愿承担不能收房的风险仍然竟拍，应当承担相应的法律后果。二、张洞熊早在1990年初即根据当时的法律、法规、政策获得涉案房屋合法居住、使用权，建立租赁关系，具有行政强制性，不是市场行为，即使产权人发生变更，也不能撤销张洞熊对涉案房屋依法享有的居住和使用权。三、林剑初列举的类案与本案情形不同，不能参照适用。该两案系债务人未能清偿到期债务被法院依法强制执行债务人名下房屋，债务人丧失房屋的占有、使用权，应腾退房屋给买受人；但本案张洞熊不是债务人，是具有合法居住权、使用权的被安置人，与林剑初提供的类案不同。四、林剑初为获取暴利，通过司法途径将张洞熊等老人驱赶，制造社会矛盾，不符合社会主义核心价值观。综上，请求二审法院依法驳回林剑初诉讼请求。针对张洞熊的上诉请求，林剑初辩称：答辩意见与上诉意见一致。林剑初于2020年5月25日向一审法院起诉请求：1.判令张洞熊（及同住人员）立即腾退广州市越秀区东华西路*街*号*房给林剑初；2.判令张洞熊向林剑初支付从2019年8月19日至腾空交还房屋之日止的占用费（参照广州市房管部门公布的2019年同地段同类住宅房屋租金参考价，按建筑面积30.68平方米计算）。一审法院认定事实：广州市天河区人民法院于2019年7月30日作出（2017）粤0106执7478-3号裁定书。其中载明：广州市天河区人民法院将被执行人广州银建商品房产经营有限公司（以下简称银建公司）名下的位于广州市荔湾区*路121大院8号801房、902房，……越秀区*西路*街*号102、207房交付评估拍卖。经公开拍卖，上述房产分别由刘江……，由林剑初以905276元、974999元竞投购得。……裁定如下：六、被执行人银建公司名下的广州市越秀区*西路*街*号102、207房归买受人林剑初所有。本裁定送达后立即生效。据广州市规划和自然资源局于2019年10月30日核发的粤（2019）广州市不动产权第00241128号《不动产权证》记载：越秀区东华西路*街*号*房的权利人为林剑初，用途为住宅，建筑面积为30.68平方米。张洞熊主张其是拆迁安置户提供了甲方用地单位银建公司与乙方被安置住户张日炜（张洞熊）于1992年9月12日签订的《划拨建设用地拆迁房屋安置协议书（住户使用）》，广州市居民常住户口登记表，张日炜的户口注销证明，涉讼房屋的水电费、租金发票或单据，租赁期限为2003年1月1日至2004年12月31日的租赁合同和广州市住宅房屋租金计算（评估表）等证据予以证明。其中《划拨建设用地拆迁房屋安置协议书（住户使用）》内容为：甲方经广州市规划局（88）城地批字107号文核准，并经广州市房地产管理局（89）房征字第××号通告，征（拨）荔湾区中山七路地段的土地。需拆除中山七路聚麟里4号的房屋。乙方是该屋的住户，有常住户口的实际居住人口2人；甲方应于1995年9月15日前，在东华西路红线范围内兴仁里地段新楼南向地下产权属于公房所有的房屋内安排建筑面积25平方米的套间给乙方回迁居住；甲方应提前一个月以书面通知乙方回迁，乙方必须依期回迁，并从回迁之日起将安置临迁的房屋交回给甲方，同时对回迁居住的房屋要按有关规定订立租赁合约等。张洞熊并表示：涉讼房屋由我夫妻两人居住，租金交至2018年9月，之后的租金我方想交但银建公司不肯收。我已退休，没有其他房屋可供居住。据张洞熊从网上下载的《拍卖标的调查情况表》载明，涉讼房屋在拍卖时标明为回迁租赁房，按现状拍卖，法院不负责清场交付。林剑初称其竞拍时不清楚涉讼房屋是否拆迁安置房，但法院有告知是不交吉拍卖。另查，涉讼房屋所在地段2019年度广州市房屋租金参考价为41元/平方米/月；2020年度广州市房屋租金参考价，房管部门尚未公布。一审法院认为：关于涉讼房屋应否腾退的问题，在涉讼房屋被拍卖时，天河区人民法院已明确法院不负责清场交付，故本案对此不再予以调处。至于占用费方面，因涉讼房屋产权已由林剑初个人合法取得，如仍按原拆迁单位与张洞熊约定的标准计算占用费，显然不符合目前的权利状况，也有失公平。林剑初现主张参照房管部门公布的租金参考价计算占用费，公平合理，一审法院予以支持。因林剑初未能举证证明（2017）粤0106执7478-3号裁定已于2019年8月19日生效，故其主张从该日起行使其权利向张洞熊收取房屋占用费，一审法院不予支持。房屋占用费可从房管部门向林剑初核发涉讼房屋的《不动产权证》之日即2019年10月30日起计付。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国物权法》第七条、第三十九条之规定，于2020年9月3日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起七日内，张洞熊向林剑初支付广州市越秀区东华西路*街*号*房2019年10月30日起至本判决发生法律效力之日止的房屋占用费（按30.68平方米×41元/平方米/月计）；二、驳回林剑初的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由张洞熊负担。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人均未提供新证据。二审庭询中，林剑初述称其在2019年8月21日已向张洞熊发出过腾退催告，但张洞熊拒绝搬出。张洞熊陈述其原居住房屋是属于民政局房屋，按照当时住房保障相关政策出租给其全户使用，银建公司拆迁该房屋后补偿涉案房屋供其永久居住使用，并声称广州市政府有相关文件，规定原被拆迁房屋内租户在拆迁前还在租赁房屋的，无论是公房还是私房，拆迁后，按规定拆迁人应与原租户签订租赁合同，因涉案拆迁协议未约定安置期限，故租户均认为是永久居住使用。但张洞熊未向本院提供相关文件。张洞熊表示广州市天河区人民法院在拍卖涉案房屋前曾在其住处张贴公告，要求承租人行使优先购买权，但其无力购买，其现没有其他地方可以搬迁。本院认为，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，结合林剑初与张洞熊上诉请求的范围及二审双方诉辩争议问题，本案二审的争议焦点是：一、张洞熊是否应腾退涉案房屋交予林剑初；二、涉案房屋占有使用费计算标准。关于争议焦点之一，《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”；第二百三十六条规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。结合一审查明事实及二审张洞熊当庭陈述，张洞熊系因原承租房屋被银建公司拆迁安置而居住在涉案房屋，并向银建公司支付租金，且双方有签订租赁期限从2003年1月1日至2004年12月31日止为期一年的书面租赁合同，合同期满后未再续签，故根据上述法律规定，张洞熊与银建公司形成不定期租赁合同关系。2019年7月30日，林剑初依广州市天河区人民法院作出的（2017）粤0106执7478-3号裁定而享有涉案房屋所有权，并在2019年10月30日取得物权登记，依法应继受上述不定期租赁合同的权利义务关系。不定期租赁关系中，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。现林剑初在诉前已通知张洞熊腾退房屋并给予其合理的期限，即已作出了解除双方租赁关系的意思表示，故现双方租赁关系已解除，林剑初主张张洞熊腾退涉案房屋法律依据充分，本院予以支持。张洞熊上诉认为其对涉案房屋享有因安置而获得的永久居住权利，但是，银建公司并非政府公租房管理部门，双方也没有对安置期限作出约定，张洞熊主张其对涉案房屋享有永久居住权利依据不足，本院不予采纳。况且，即便张洞熊认为其享有被安置永久居住的权利，但安置义务人是银建公司，银建公司已履行二十多年安置义务，现因无力履行到期债务而被法院强制拍卖涉案房屋，涉案房屋买受人并无接受永久安置张洞熊居住于此之义务。故此，一审法院对涉讼房屋应否腾退问题不予调处不妥，本院予以纠正。至于搬迁期限，考虑到涉案房屋为拆迁安置性质以及张洞熊的居住情况，本院酌定张洞熊于本判决生效之日起六个月内搬迁。张洞熊应在搬迁期限内积极寻找其他房屋以便搬迁，如符合相关公房租赁政策，也可向有关部门另行申请公租房。关于争议焦点之二，林剑初通过司法拍卖获得涉案房屋所有权，对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的法定权利。涉案房屋是林剑初的私人财产，林剑初不是张洞熊租赁房屋的拆迁安置义务人，不受公租房租金价格的限制，故一审判令张洞熊按照广州市房屋主管部门公布的租金参考价标准计算占用费并无不妥，本院予以维持。综上所述，张洞熊的上诉请求不能成立，依法应予驳回；林剑初的上诉请求部分成立，一审认定事实清楚，但部分处理不当，本院依法予以纠正。本院依照《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初20971号民事判决第一项；二、撤销广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初20971号民事判决第二项；三、张洞熊（及同住人员）应自本判决发生法律效力之日起六个月内向林剑初返还位于广州市越秀区四圣街11号102的房屋；四、驳回林剑初其余诉讼请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应加倍支付迟延履行期间的债务利息；如未按本判决指定的期间履行其他义务的，应支付迟延履行金。二审案件受理费100元，由上诉人张洞熊负担。本判决为终审判决。审判员  张明艳二〇二〇年十二月二十八日法官助理白晶眭翘书记员苏劲丹