江苏省徐州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏03民终6308号 上诉人（原审被告）：罗标，男，1990年8月12日出生，汉族，无业，住沛县。 委托诉讼代理人：罗斐（系罗标之父），男，无业，住沛县。 被上诉人（原审原告）：於新贺，男，1974年2月16日出生，汉族，教师，住沛县。 被上诉人（原审原告）：季露雪，女，1979年1月20日出生，汉族，教师，住沛县。 上诉人罗标因与被上诉人於新贺、季露雪排除妨害纠纷一案，不服江苏省丰县人民法院(2020)苏0321民初121民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人罗标的委托诉讼代理人罗斐，被上诉人於新贺、季露雪到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 罗标上诉请求：一、请求二审法院依法撤销一审判决第一项、第二项，或发回重审。二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。后当庭将第一项上诉请求变更为撤销一审判决第二项。事实与理由：一审法院认定事实不清，判决显失公平。1、一审法院认定被上诉人对涉案房屋享有所有权没有依据。被上诉人对涉案房屋不具有原始物权，是基于买卖合同关系取得的物权。因为被上诉人未全面履行合同义务，涉案房屋一直没有实际交付。因此，被上诉人对涉案房屋根本不具有所有权。按照合同和补充协议约定，上诉人为了帮助被上诉人解决资金困难问题，先配合将房屋过户到被上诉人身上贷款用。被上诉人拿到房产证贷款后必须在30日内付清全款，上诉人再交付房屋。在庭审中被上诉人也自认是先过户后付款买房。一审法院对这一事实忽略不提，明显不公平。2、被上诉人并未按合同和补充协议的约定在30日内履行付款义务。合同和补充协议约定：被上诉人在拿到房证之日起30日内付清房款。被上诉人是在2019年3月12日拿到的房证，2019年3月12日至2019年4月10日为30日是被上诉人履行义务的期间，但是被上诉人最后一批款是在2019年4月11日才转付第三人王建，被上诉人在第三十一天才履行义务，属于违约。被上诉人与上诉人是本案买卖合同的双方当事人，被上诉人应该按照约定及时履行或通过中介转付履行付清房款的义务，但被上诉人一直欠上诉人房款9万元未付，上诉人根本没有选择中介公司监管资金，而且被上诉人也没有把房款按照约定的期限打入中介账户。而是打入私人王建的账户上。即便这样，中介公司也不能把房款9万元扣留至今不付给上诉人。上诉人尚有9万元房款未拿到不能交付房屋。 於新贺、季露雪辩称：1、上诉人以虚假的借口提起上诉。上诉人代理人庭后向法官承认购房款已全额收清，但在上诉状中却声称至今未收到9万元的购房款，并以此理由提起上诉。2、此案是基于物权提起的诉讼，被上诉人通过正常手续取得产权证，即拥有此房屋的所有权，但上诉人假借被上诉人违约强住房屋。一审判决认定房屋使用费1500元每月，被上诉人认为偏低，并且被上诉人明确告知上诉人房屋使用费为每月4000元，上诉人均未表示反对，一审法院应当按照该标准予以支持。综上所述，请支持被上诉人的原诉讼请求。 於新贺、季露雪向一审法院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令罗标停止侵权、排除妨害搬出沛县金地御园小区25号楼2单元1304室；2.请求法院依法判令罗标支付自2019年6月12日至罗标将涉案房屋实际交付给於新贺、季露雪之日止的房屋使用费(按每月4000元计算房屋使用费)；3.本案诉讼费由罗标承担。 一审法院审理查明：2019年3月9日，罗标作为甲方(出售方)、於新贺、季露雪作为乙方(买售方)、案外人鑫欣中介公司作为丙方(居间方)签订了《房屋买卖居间合同》，该合同主要约定了甲方自愿将座落于金地三期(沛县金地御园小区)25号楼2单元1304室房屋(包括储藏室)出售给乙方，价款共计74万元。合同第三条付款方式约定乙方已于2019年3月9日付甲方购房定金5万元，房款首付款为30万元(包括定金)，余款44万元于贷款下来付给甲方(拿到房产证后1个月内补齐全部余款)。3.2资金监管服务约定：欣金房地产中介有限公司可以为本次交易提供免费的资金监管服务，双方自愿选择该项服务。双方自愿将本次交易所涉及的全部款项暂存于指定的银行监：管账户中，并按本合同及《资金监管委托协议》所约定的程序及方式办理。尽管上述款项存于指定账户，但甲、乙双方同意：视为乙方已向甲方实际支付。如甲、乙双方协商一致，可不选择资金监管服务，但由此带来的一切风险由双方自行承担。第五条权属过户及房屋交付约定：5.1双方承诺于2019年3月20日前共同办理房产过户手续。5.3双方同意，甲方于全部房款到账将房屋钥匙交于乙方。第六条违约责任约定：6.1甲方保证所售房屋不存在任何权属争议，债务纠纷或其他瑕疵。甲方保证有权出售该房屋，并已得到房屋共有人或其他权利人的同意，保证全面履行合同义务。否则，乙方有权要求甲方支付本合同成交价格10%的违约金，并赔偿因此受到的其他损失。6.2乙方保证所提供的资料真实、有效。具备订立合同的资格，并保证全面履行合同义务。否则，甲方有权要求乙方支付本合同成交价格10%违约金，并赔偿因此受到的其他损失。6.3因甲乙任何乙方原因导致本合同不生效、无效、被解除、被撤销或任何一方发生违约等，丙方不承担任何责任。并书写有：“超过约定付款日期，甲方有权随时收回合同，终止交易。”第十二条特别声明约定：12.2如甲乙任何一方或双方在履行本合同过程中发生违约或其他争议，双方一致同意：在双方就违约责任及其承担达成协议之前或人民法院做出生效法律文书之前，丙方有权暂存在指定账户中的款项予以保留，不向任何一方返还或支付。合同签订的当日，於新贺向罗标支付订金5万元，罗标向其出具购房订金收条一张。同日，於新贺又向案外人鑫欣中介公司工作人员王建账户支付购房首付款25万元，王建向其出具购房款收条一张。2019年3月12日，罗标作为甲方(出让方)於新贺、季露雪作为乙方(受让方)、案外人鑫欣中介公司工作人员王建作为丙方(居间方)签订了《房产买卖补充协议》，约定内容为：“由于乙方需要办理公积金贷款筹集购房款，经双方协商一致，乙方在付清30万首付后，甲方配合乙方先行办理过户手续，过户后乙方需在30日内将剩余44万元尾款结清。如乙方贷款失败，则自行筹集，如乙方超过约定日期未结甲方有权单方面解除买卖合同，并收清尾款，即构成根本违约，要回房产，乙方无条件将房产所有权退还甲方，并赔付相当于合同总价10%的违约金。因违约产生的额外费用，全部由买方承担。(以房证证拿到为准)该补充协议和原房产买卖合同具有同等法律效益。2019.3.12日”该协议纸张下方有裁剪痕迹。同日，涉案房屋过户登记在於新贺、季露雪名下。后於新贺分别于2019年3月29日、4月6日、4月11日向案外人鑫欣中介公司工作人员王建账户支付下余购房款30万元(15+15)、10万元、4万元，合计44万元。至此，於新贺、季露雪为购买房屋共支出74万元。罗标至过户当日共收到房款30万元，案外人鑫欣中介公司的工作人员王建又于2019年4月13日通过银行转账支付罗标房款35万元，罗标共实际收到房款65万元。2019年4月6日，罗标、於新贺、季露雪在鑫欣中介公司，就支付余款及交接房屋等问题通过中介进行协商，但未达成一致意见。2019年4月19日，双方发生激烈争执并报警。2019年7月23日16点02分，於新贺向罗标185××××7222手机号发送手机短信一条，信息内容为：“尊敬的罗标先生，您住的房屋2019年3月12日已经物权登记归属于我，经过您的诚挚请求，我同意您居住至5月15日，鉴于人道考虑和方便您搬离，我给您三个月足够宽裕的时间，即到6月12日之前请您搬离我的房屋。为减少我的损失，也为了帮助提升您诚信的道德，根据物权法等法律规定，6月13日开始计算您的房租，依据市场价定于4000元/月，除在法院已经告知您外，本人再次履行通知和告知义务，如对房租异议请在本日内提出，不提出异议视为接受。”并且，2019年6月18日於新贺、季露雪在向沛县人民法院提出的书面答辩状中也明确了自己的上述观点。关于租金损失，庭审中於新贺、季露雪提供了於新贺与案外人张丙秀、李娜娜2019年4月至2020年3月签订的租赁协议两份，租赁房屋位于沛县中央御景小区、子隆小区，租金标准为2000元/月，600余元/月，以此证明自己的租金损失。另，於新贺、季露雪还提供了案外人黄远东与张梅2020年3月21日就沛县金地花园7号楼2单元502室房屋签订的房屋租赁协议一份，协议约定租金标准为2200元/月。同时，於新贺、季露雪从沛县便民网雅居房产下载了房屋租赁广告两份，广告显示沛县金地二期、三期110m²以上精装修房产月租金为2000元/月。据罗标於新贺、季露雪当庭陈述，金地集团在沛县开发了三处房产，一期为金地花园、二期为金地家园、三期为金地御园，涉案房屋处于三期金地御园。据被告陈述，截至目前涉案房屋仍由罗标居住。本案於新贺、季露雪基于其对涉案房屋享有所有权，请求排除妨害，要求罗标搬离涉案房屋，并支付於新贺、季露雪租金损失。 另查明，2019年4月24日，罗标因涉案商品房买卖合同纠纷曾将於新贺、季露雪、沛县鑫欣房产中介有限公司起诉至沛县人民法院，要求於新贺、季露雪、沛县鑫欣房产中介有限公司继续履行涉案商品房买卖合同支付剩余购房款并承担逾期付款违约责任、赔偿损失，后该案经诉前调解不成，移送至丰县人民法院管辖。经审理，丰县人民法院于2020年7月2日作出(2020)苏0321民初112号民事判决书，判决：一、沛县鑫欣房产中介有限公司于本判决生效之日起十日内向罗标转交购房款90000元；二、驳回罗标的其余诉讼请求。罗标不服该判决，在上诉期内上诉至徐州市中级人民法院。 一审法院认为：罗标与於新贺、季露雪签订的《房屋买卖居间合同》、《房产买卖补充协议》系双方的真实意思表示，其内容未违反有关法律禁止性规定，属有效合同，双方应按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中，双方于2019年3月12日办理了房屋权属变更登记，约定余款44万元应于一个月内付清。於新贺、季露雪至2019年4月11日止将该44万元分四笔支付给鑫欣中介公司工作人员王建账户，故於新贺、季露雪已按合同约定履行付款义务。虽然鑫欣中介公司工作人员王建于2019年4月13日仅支付给罗标35万元，但罗标收到后并未提出异议或退回。并且根据合同约定，案外人鑫欣中介公司可以提供免费的资金监管服务，双方自愿将全部购房款暂存于指定银行账户中，款项存放于指定账户即视为於新贺、季露雪已向罗标实际履行，且双方资金往来均是通过鑫欣中介公司王建的账户，因此於新贺、季露雪向鑫欣中介公司王建支付房款的行为，应当产生履行支付购房款的法律效果。因於新贺、季露雪已于房产登记后30日内足额支付房款74万元，履行了合同约定的义务，罗标应根据合同的约定，及时交付房屋。但庭审中，据陈述，涉案房屋截至目前仍由罗标居住使用，因此於新贺、季露雪要求罗标交付涉案沛县金地御园小区25号楼2单元1304室房屋(包括储藏室)具有事实及法律依据。罗标抗辩称因於新贺、季露雪未按照约定付清购房款，构成根本违约，其已因涉案房屋买卖合同纠纷另案起诉本案罗标，上述抗辩与房屋买卖居间合同约定内容不符，并且罗标在房屋买卖合同纠纷案件中的诉讼请求是要求本案於新贺、季露雪继续履行合同支付剩余购房款并承担违约责任、赔偿损失，其请求是基于於新贺、季露雪是否按照约定履行合同，属债权纠纷，其并未要求解除商品房买卖合同，因而不影响双方之间房屋买卖合同的效力，亦不影响双方办理的不动产权证产生的物权效力，因此上述案件的处理结果并不影响本案於新贺、季露雪基于该合同享有的权利，即要求罗标交付房屋并支付逾期交付房屋的损失。关于於新贺、季露雪要求罗标给付租金的问题。《房屋买卖合同》中第5.3条约定，双方同意，甲方(罗标)于全部房款到账，将房屋钥匙交于乙方(於新贺)。现於新贺、季露雪已按照合同约定，于2019年4月11日履行了付款义务，故罗标应当将房屋交付给於新贺、季露雪，现罗标拒不搬离涉案房屋，侵犯了罗标的合法权益。对於新贺、季露雪要求罗标按4000元/月支付自2019年6月12日起，至罗标将涉案房屋实际交付给原告之日止的房屋租金，本院认为，於新贺、季露雪于2019年7月23日向罗标发送的短信上写明自2019年6月13日起计算租金，故一审法院认为租金计算起始时间应为2019年6月13日。关于租金的计算问题，於新贺、季露雪虽于2019年7月23日向罗标发送的短信上写明了租金按4000元/月计算，如有异议当日提出，如不提出视为同意，目前亦无证据显示罗标于当日提出了异议，但因损失应以实际发生为准，本案中根据於新贺、季露雪提供的房屋面积、位置，结合於新贺、季露雪提供的租赁协议及房屋租赁广告，一审法院认为涉案房屋租金为1500元/月为宜。故，罗标应按照月租金1500元，自2019年6月13日起，向於新贺、季露雪支付租金至罗标将涉案房屋实际交付给於新贺、季露雪之日止。综上，遂判决：一、罗标于判决发生法律效力之日起十日内，向於新贺、季露雪交付位于沛县金地御园小区25号楼2单元1304室房屋(包括储藏室)；二、罗标于判决发生法律效力之日起十日内，向於新贺、季露雪支付房屋租金(按照月租金1500元，自2019年6月13日起计算至罗标实际交付房屋之日止)；三、驳回於新贺、季露雪的其他诉讼请求。案件受理费减半后收取25元，由罗标负担。 二审期间双方当事人均无新证据提交，本院二审查明事实与一审查明事实一致。 根据诉辩双方的诉辩意见，经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：上诉人应否从2019年6月13日向被上诉人支付房屋使用费每月1500元，直至实际交付房屋之日止。 本院认为：双方签订的《房屋买卖居间合同》第3.2资金监管服务约定：“欣金房地产中介有限公司可以为本次交易提供免费的资金监管服务，双方自愿选择该项服务。双方自愿将本次交易所涉及的全部款项暂存于指定的银行监管账户中，并按本合同及《资金监管委托协议》所约定的程序及方式办理。尽管上述款项存于指定账户，但甲、乙双方同意：视为乙方已向甲方实际支付。”上诉人与被上诉人之间的购房款都由双方共同选择的中介公司进行资金监管以及通过中介公司王建的账户往来，故此，被上诉人的购房款转入中介公司王建的账户即算支付全部购房款，至于案外人中介公司与上诉人之间的转账是否足额以及相关扣款项的争议，应由中介公司与上诉人之间进行结算及协商。根据上诉人与被上诉人之间签订的房屋买卖合同，被上诉人于2019年4月11日按照合同约定支付全部购房款共74万元，但上诉人不履行自身义务拒绝搬离房屋，于理不合。故此，涉案房屋已经过户至被上诉人名下，上诉人属于无权占有，理应从2019年6月13日向被上诉人支付房屋使用费每月1500元，直至实际交付房屋之日止。 被上诉人虽然认为一审法院认定的房屋使用费偏低，但是其并未提出上诉，故本院不予理涉。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人罗标负担。 本判决为终审判决。 审判长 祝 杰 审判员 苏 团 审判员 崔金城 二〇二〇年十二月三十日 书记员 杭恒宇