吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉24民终1945号上诉人（一审被告）：郑林日，男，1985年4月27日出生，朝鲜族，健身教练，现住吉林省延吉市清水湾小区**楼**602。被上诉人（一审原告）：李炳华，女，1952年7月24日出生，朝鲜族，退休人员，现，现住吉林省延吉市河南街同乐小区**楼**301/div>第三人：延吉新元房地产开发有限公司，住所地吉林省延吉市河南街长白路**。法定代表人：金永哲，该公司总经理。上诉人郑林日因与被上诉人李炳华、第三人延吉新元房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院（2020）吉2401民初3786号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郑林日上诉请求：撤销吉林省延吉市人民法院（2020）吉2401民初3786号民事判决；依法改判驳回被上诉人的诉请，并由被上诉人承担诉讼费用。事实与理由：一、原审认定事实错误，原审认定上诉人在2017年12月22日向法院提交执行异议申请，上诉人应知晓房屋产权变化，该部分认定事实错误。原因在于，根据(2018)吉24执异186号执行裁定书以及(2018)吉24执复63号执行裁定书都认定执行异议申请书均非上诉人郑林日的签字，案外人崔春兰承认其以上诉人的名义委托律师在授权委托书上签字，故该部分原审法院认定上诉人知晓房屋产权变化的事实不清。上诉人知道或应当知道房屋产权发生变化的时间应是李炳华向上诉人出示房产证的时间。二、原审法院审理程序有瑕疵，导致上诉人利益受到损失。上诉人在原审法定期限内向原审递交追加第三人申请书，申请追加案外人崔春兰作为本案第三人参与诉讼。根据上诉人承租原审第三人新元房地产开发有限公司位于新元公寓楼门市开始，一直向案外人崔春兰合同义务，原审第三人也未对此提出过异议。新元房地产有限公司在房屋因法院判决或裁定发生变更之后一直未告知上诉人法定代表人或房屋产权变更情况。上诉人作为案外人并没有参与李炳华与新元房地产有限公司之间或李炳华与崔春兰之间的债权债务纠纷的诉讼中，并不清楚诉讼结果。只是根据一般常人的判断来理解房屋所有权人，即以房屋所有权证的有无来确定房屋所有权人，虽然原审认定法院判决等生效文书也是作为所有权变更的依据，但是上诉人认为，生效法律文书只能约束该法律文书中载明的主体，而对于没有参与诉讼的案外人而言，仍是按照《物权法》以房屋产权变更作为确定房屋所有权人的依据没有重大过错。原审法院没有依申请追加崔春兰作为第三人，让上诉人重复履行已经履行的房租，属于程序瑕疵导致的判决不公。三、原审法院遗漏本案部分事实，根据上诉人在原审庭前提交的证据显示，上诉人已经向崔春兰支付2018年7月至2019年10月的房租，崔春兰为有效的租赁合同出租方，2018年7月至2019年6月的房租交纳情况，本案被上诉人李炳华也知情。原审在没有依申请追加第三人崔春兰的情形下，没有核实上述2018年7月至2019年6月的房租交纳情况，属于遗漏了本案的关键事实。综上，上诉人已经向案外人履行租赁合同义务，原审不能以案外人或原审第三人与李炳华之间的生效法律文书来确认上诉人与原审第三人之间的租赁合同主体发生变化，该文书虽有法律效力，但是上诉人不是法律文书中的主体，所以不应以该文书来约束不知情的上诉人。希望二审法院能够考虑法律规定的房屋产权变更导致的租赁合同主体变更时间以及一般常人所理解的房屋所有权人变更依据，以房屋所有权证取得的时间来确定租赁合同的主体变更时间，对于上诉人已经缴纳的房租部分（即2018年7月至2019年6月房租），判决原审第三人新元房地产有限公司或者崔春兰向李炳华履行，上诉人愿意向李炳华履行房屋产权证变化后即2019年7月至2020年6月的房租。李炳华辩称：一审判决正确，同一审判决的意见一致。第三人未答辩。李炳华向一审法院诉讼请求：1.判令被告郑林日给付自原告取得房屋所有权之日起（2017年12月10日）至合同解除之日的租金，2019年12月30日止74,000元，之后的租金至被告腾退房屋之日止按原租金标准继续支付；2.诉讼费由被告承担。一审法院认定如下事实：2014年6月23日，被告与崔春兰担任法定代表人的第三人签订《门市房租赁合同》，约定第三人将其所有的延吉市林海路1319号江南公寓，产籍号14-12-351、产权证号319596号、面积165.25平方米的房屋出租给被告，期限自2014年6月23日至2023年6月22日；第一年、第二年租金为35,000元，第三年开始租金为37,000元，租金一年一交，于每年5月23日前支付，同时约定不按时交付房租出租方有权解除合同。因崔春兰一直代表第三人与被告签订租赁合同并为被告解决使用租赁房屋过程出现的各种问题，被告一直按崔春兰的指示交纳房租，并由崔春兰为其出具收据。2017年5月23日被告支付了2017年6月23日至2018年6月22日的租金37,000元；2018年5月22日被告支付了2018年至2019年的租金37,000元；2019年6月至2019年10月22日，被告支付了12,000元。原告与案外人吉林新元集团实业有限公司（下称新元集团）、第三人之间借款合同纠纷案件经本院审理后，作出(2015)延民初字第5735号民事调解书。新元集团和第三人未在生效调解书确定的时间履行义务，原告向本院申请强制执行。在执行过程中，本院依法拍卖第三人名下的房屋。在两次流拍后，原告接受抵债，本院于2017年11月20日作出(2017)吉2401执931-2号执行裁定，将上述房屋抵债给原告。2017年12月22日，被告向本院申请执行异议，本院作出(2018)吉2401执异186号执行裁定，驳回被告的申请。被告不服向延边朝鲜族自治州中级人民法院（以下简称延边中院）上诉，延边中院作出(2018)吉24执复63号执行裁定书，驳回上诉。原告依据本院的(2017)吉2401执931-2号执行裁定书取得房屋所有权后，2018年初原告曾提醒过被告不要向任何人支付房租。2018年8月10日，原告办理了产权变更登记，新的产权证号码为（2018）延吉市不动产权第0023073号。随后原告即向被告出示了产权证，要求其支付房租。2019年11月15日原告通过延吉市延吉公证处向被告送达缴纳租金的通知，限被告10内向原告支付租金。被告已经在2020年6月26日腾退了房屋并通知了原告。一审法院认为：《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定生效时发生效力。”故本院2017年11月20日作出(2017)吉2401执931-2号执行裁定后，原告已取得案涉房屋的所有权，此后的房租第三人无权收取。被告2017年5月23日是按合同约定支付了2017年6月23日至2018年6月22日的租金37,000元，当时房屋还不是原告的，被告的支付行为相对原告来说没有过错。《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”被告是与第三人签订的租赁合同，当时崔春兰是被告的法定代表人，之后第三人并未通知被告崔春兰不再是第三人的法定代表人，被告无从知晓第三人法定代表人和股东变更的情况，其有理由相信崔春兰是代表第三人收取房款。第三人对自己的财产多年不进行妥善管理，故不能以法定代表人和股东变更为由否认崔春兰的代理行为，崔春兰收取房款的行为应认定是代表第三人收取，故案涉房屋2017年12月10日至2018年6月22日的租金19,716元，应由第三人向原告返还。2018年初原告提醒过被告不要向任何人支付房租，且2017年12月22日被告曾向本院申请执行异议，可见被告当时已知晓案涉房屋产权发生变化。在此情况下，被告应向房屋的产权人原告支付后期租金，而不是继续向第三人支付。故原告要求被告支付2018年6月23日至2020年6月26日租金74,304元（37,000元/年×2年＋37,000元/年÷365天/年×3天）的诉讼请求，本院予以支持。被告2018年5月22日后支付的租金，可要求第三人返还。第三人如认为崔春兰的行为损害其利益，可另行向崔春兰主张。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条之规定，判决：一、被告郑林日于本判决发生法律效力之日立即向原告李炳华支付租金74,304元。二、第三人延吉新元房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日立即向原告李炳华返还租金19,716元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,150元，减半收取1075（原告李炳华已预交1,250元），由被告郑林日负担849元，由第三人延吉新元房地产开发有限公司负担225元。二审中，双方当事人均未提交新证据。经审理，本院二审对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：买卖不破租赁原则体现在就受让人与承租人之间的关系而言，租赁合同对受让人继续存在，即受让人取代了原出租人，而与原承租人继续发生租赁关系，租赁合同转而存在于受让人与承租人之间。此为一种法定的债的移转。根据《中华人民共和国合同法》关于债权转让的有关规定，债权转让自通知债务人时发生效力。本案中，2017年11月20日一审法院作出(2017)吉2401执931-2号执行裁定，被上诉人李炳华依法取得案涉房屋的所有权。上诉人郑林日在一审答辩状中自认被上诉人李炳华在2017年年末向其通知涉案承租房屋已归李炳华所有，即自收到该通知之日起，上诉人郑林日作为承租人应向涉案租赁房屋新的所有权人即被上诉人李炳华交纳之后的房屋租金，而不是继续向原出租人支付之后的租金。上诉人在已接到债权转让通知后，仍向案外人支付租金的行为，自身具有过错，属无效清偿，其可另行要求无权收取该租金的案外人予以返还。故李炳华要求郑林日支付2018年6月23日至2020年6月26日租金的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。综上，郑林日的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费732元，由郑林日负担。本判决为终审判决。审判长  张新颜审判员  张 丽审判员  战明宇二〇二〇年十二月十八日书记员  安丽莲