安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖12民终5343号 上诉人（原审原告）：万**，男，1984年3月2日出生，汉族，住安徽省颍上县。 上诉人（原审原告）：廉同宣，男，1966年9月12日出生，汉族，住安徽省颍上县。 以上二上诉人共同委托诉讼代理人：文俊，北京盈科（合肥）律师事务所律师。 以上二上诉人共同委托诉讼代理人：朱云婧，北京盈科（合肥）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：南通四建集团有限公司，住所地江苏省南通高新区新世纪大道**，统一社会信用代码913206121387235782。 法定代表人：瞿羌军，该公司董事长。 委托诉讼代理人：戴勇，江苏江海律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：颍上县青城房地产有限公司，住，住所地安徽省颍上县政务北路与二新北路交界处绿都CBD第****一社会信用代码9134122666293104X5。 法定代表人：汤玉杰，该公司总经理。 上诉人万**、廉同宣因与被上诉人南通四建集团有限公司（以下简称南通四建公司）、颍上县青城房地产有限公司（以下简称青城公司）执行异议之诉一案，不服安徽省颍上县人民法院（2019）皖1226民初7756号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 万**、廉同宣上诉请求：撤销一审判决，改判解除对其二人购买的绿都CBD1楼第14层1401室至1416室共16套房屋的查询并停止执行。事实与理由：其二人对涉案房屋享有控制权，已经合法占有涉案房屋且剩余购房款亦同意按照法院要求交付执行，因此符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，享有足以排除强制执行的权利。 南通公司辩称，青城公司属于房地产企业，涉案房屋为商品房，万**、廉同宣的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 青城公司未予答辩。 万**、廉同宣向一审法院起诉请求：1.依法解除对万**、廉同宣购买的绿都CBD1楼第14层1401室至1416室共16套房屋的查封,停止执行该房屋；2.依法确认万**、廉同宣与青城公司签订的商品房买卖合同有效并判令青城公司履行该合同交付房屋。 一审法院认定事实：2016年3月11日，万**与青城公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：绿商-0622）,约定：万**购买青城公司开发的绿都ＣＢＤ第1幢1401、1402、1403、1404、1405、1406、1407、1408号房，建筑面积共506.74平方米，每平方米3800元，总金额壹佰玖拾贰万伍仟陆百壹拾贰元整，采用分期付款方式：于2016年3月11日付房款人民币贰拾伍万元。同日，廉同宣与青城公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：绿商-0679），约定：廉同宣购买青城公司开发的绿都ＣＢＤ第1幢1409、1410、1411、1412、1413、1414、1415、1416号房，建筑面积共454.5平方米，每平方米3800元，总金额壹佰柒拾贰万柒千壹百元，采用分期付款方式：于2016年3月11日付房款人民币贰拾伍万元。合同签订后,万**、廉同宣于同日按青城公司的要求将购房款1780000元打入青城公司指定账户（开户行：工商银行南京军管支行，户名：刘明伟，账户：62×××87），青城公司为万**、廉同宣出具收据一份，载明“缴款单位：万**、廉同宣，人民币：壹佰柒拾捌万元正，交款事由：1401-1416房款”。同年3月14日，万**向青城公司缴纳购房款250000元，青城公司出具收据一份，载明“缴款单位：万**，收款方式：变更，人民币：贰拾伍万元正，交款事由：1栋1401-1408房款”；廉同宣向青城公司缴纳购房款250000元，青城公司出具收据一份，载明“缴款单位：廉同宣，收款方式：变更，人民币：贰拾伍万元正，交款事由：1栋1409-1416房款”。同日，万**、廉同宣分别对上述购买的房屋进行了商品房网上合同备案（网上备案合同号：2015绿商-0622、2015绿商-0679），该备案单载明房屋属性：商铺，房型：单身公寓。 一审法院在执行南通四建公司与青城公司建设工程施工合同纠纷一案中，于2018年6月14日，作出（2017）皖1226执1454号执行裁定,查封被执行人颍上县青城房地产有限公司所有的位于安徽省颍上县慎城镇绿都CBD小区的商品房及车库，其中包括案外人万**、廉同宣购买的1#楼第14层1401室至1416室，16套房屋。万**、廉同宣向一审法院提出书面异议后，一审法院于2019年11月1日作出（2019）皖1226执异27号执行裁定,驳回万**、廉同宣的异议请求。万**、廉同宣遂提起诉讼。 一审另查明：万**、廉同宣共支付青城公司购房款2280000元，其中万**、廉同宣分别支付1140000元。涉案查封房屋的《商品房预售许可证》登记在青城公司名下，《商品房预售许可证》编号为颍房预售字第××号，涉案房屋至今未交付。 一审法院认为，本案系万**、廉同宣主张对南通四建公司申请执行的涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益提起的执行异议之诉。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外”。该法第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项明确规定：“对已经登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记之建筑物、构筑物有其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”。不动产物权是法律规定的不动产物权对外公示方法，具有法律赋予的公信力。其目的在于让第三人知悉该不动产物权的权属变动情况，明晰不动产物权，避免第三人遭受损害，保护市场交易安全。本案中，涉案房屋未办理不动产登记，所涉房屋开发企业、商品房预售许可证均登记在青城公司名下。因此，青城公司对涉案房屋享有物权。在涉案房屋没有发生物权变动的情况下，南通四建公司依据《中华人民共和国物权法》的相关规定，基于对物权公示的信赖利益，有理由相信该涉案不动产为青城公司所有。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。根据查明的在案事实，万**、廉同宣与青城公司签订的涉案房屋买卖合同在涉案房屋被抵押、查封之前，双方主体适格，意思表示真实，内容合法，故认定买卖合同合法有效。万**、廉同宣已分别支付青城公司购房款1140000元，均已超过合同约定总价款的百分之五十。但是，涉案房屋买卖合同及商品房网上合同备案单均明确载明涉案房屋使用用途为商业，房屋属性为商铺，房型为单身公寓。故，万**、廉同宣购买涉案房屋并非是为满足个人居住，且万**、廉同宣均未提交证据证明涉案房屋系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋。因此，万**、廉同宣购买房地产开发企业青城公司名下绿都CBD1#1401室至1416室房屋不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，万**、廉同宣据此作为取得房屋所有权的依据不能成立，万**、廉同宣对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条关于“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条关于“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”的规定，万**、廉同宣要求确认万**、廉同宣与青城公司签订的商品房买卖合同有效并判令青城公司履行商品房买卖合同交付房屋的诉讼请求，不属于执行异议之诉案件的审理范围，不予审理。 综上所述，万**、廉同宣对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其以执行标的系其出资购买、归其所有，尚未办理产权转移登记为由，提起执行异议之诉，不予支持。南通四建公司辩称万**、廉同宣的诉请不能成立的意见，符合法律规定，予以采纳。青城公司经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法缺席审理。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十七条，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款一项、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条、第三百一十二条之规定，判决：驳回万**、廉同宣的诉讼请求。案件受理费36022元，由万**、廉同宣负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 本院对一审法院查明事实予以确认。 本院认为，案外人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任，本案中，万**、廉同宣虽在涉案房屋查封之前与青城公司签订了合法有效地书面买卖合同，但万**、廉同宣均认可涉案房屋尚未竣工验收合格亦未交付使用，其二人并未实际接受涉案房屋，即其二人并未在查封前合法占有涉案房屋，万**、廉同宣虽称其二人符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，享有足以排除强制执行的权利，但万**、廉同宣一二审期间均未提交充分证据予以证明，故一审法院以万**、廉同宣对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益为由，驳回万**、廉同宣的诉讼请求并无不当，万**、廉同宣的上诉理由不能成立，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费36022元，由万**、廉同宣负担。 本判决为终审判决。 审判长 马 杰 审判员 刘 伟 审判员 袁理想 二〇二〇年十二月二十一日 法官助理张婷玉 书记员刘雅馨 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决； （二）原判决适用法律错误的，依法改判； （三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民重审。 当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。