山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终13777号 上诉人（原审被告）：刘明，男，汉族，1962年1月12日青岛市李沧区。 委托诉讼代理人：王毳毳，山东华政律师事务所律师。 委托诉讼代理人：于丽赟，山东华政律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：张臻荣，男，汉族，1972年4月7日青岛市崂山区。 委托诉讼代理人：刘珊珊，上海段和段（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑晓婷，上海段和段（青岛）律师事务所实习律师。 原审被告：青岛流清河森宝生物科技开发有限公司，住所地青岛市崂山区沙子口街道办事处马鞍子村。 法定代表人：刘明，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：王毳毳，山东华政律师事务所律师。 委托诉讼代理人：于丽赟，山东华政律师事务所实习律师。 原审被告：青岛市崂山区沙子口街道马鞍子社区居民委员会，住所地青岛市崂山区沙子口街道马鞍子社区。 法定代表人：王伦涛，党支部书记。 上诉人刘明因与被上诉人张臻荣、原审被告青岛流清河森宝生物科技开发有限公司（以下简称森宝科技）、原审被告青岛市崂山区沙子口街道马鞍子社区居民委员会（以下简称马鞍子居委会）土地租赁合同纠纷一案，不服青岛市崂山区人民法院（2019）鲁0212民初4329号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 刘明上诉请求：一、撤销青岛市崂山区人民法院(2019)鲁0212民初4329号民事判决第一项，改判驳回被上诉人诉讼请求；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，证据不足，一审判决第一项依法应予撤销。(一)、一审法院关于涉案转让协议无效的认定事实不清，证据不足。1、一审法院认定涉案土地为农用地不得用于非农建设并无任何证据支撑，仅根据马鞍子居委会的陈述，并不足以对地类进行认定，涉案土地建筑物是否为违法建筑应由行政主管部门来认定，不属于法院的审理范围，在行政主管部门对此作出认定前或者有充足的证据证明行政主管部门已认定为违法建筑之前，法院无权认定其违法性，更无权认定违法后再据此认定涉案转让协议无效。2、即使涉案土地地上附着物存在违法建筑，也不会导致涉案转让协议无效。一审法院对地上附着物的整体实际情况视而不见，仅通过认定地上附着物中的个别房屋违法性而对整个转让协议作出无效的认定，与常理相悖。(二)、一审法院关于涉案地上附着物未交付的认定事实不清，证据不足。1、转让协议签订后，上诉人已于2017年1月1日向被上诉人交付了涉案土地地上建筑物、构筑物、地上种植物等全部附着物。基于合同双方关于涉案土地地上附着物交付与付款流程之间的前后顺序，以及被上诉人已向上诉人支付大部分转让款项的事实情况，完全可以得出涉案土地地上附着物已交付给被上诉人的结论，在双方约定的标的物交付之日即2017年1月1日之后，被上诉人仍以现金、银行转账等多种形式向上诉人付款十余次。在此情形下一审法院认定地上附着物未交付明显与事实及常理不符。2、一审法院对被上诉人一方面主张涉案地上附着物未交付，另一方面又主动交纳涉案土地租金的矛盾情形未作查明径行作出涉案地上附着物未交付的认定存在明显错误。涉案地上附着物交付给被上诉人之后，涉案土地租金即由被上诉人向马鞍子社区居委会交纳，如果地上附着物未交付，那么被上诉人是不可能向马鞍子社区居委会交纳租金的。(三)、上诉人已向一审法院提交了对被上诉人证据三已付款明细以及被上诉人证据四录音资料的庭后落实意见，一审判决书第4页倒数第三行却称上诉人对付款明细庭后未提交落实意见，一审判决书第5页也遗漏了上诉人对被上诉人提交的录音资料的庭后落实意见。二、国家对房屋建设行为的管理主要体现为各类行政许可行为。这些规定均属于管理性规定，非效力性规范。退一步讲，即使涉案地上附着物附有违法建筑，涉案转让协议也应属有效合同。综上所述，一审法院认定事实不清、证据不足，适用法律错误，为维护上诉人的合法权益，请依法改判。 张臻荣辩称，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，上诉人的请求无事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。 青岛流清河森宝生物科技开发有限公司述称，同上诉人意见 青岛市崂山区沙子口街道马鞍子社区居民委员会述称，合同是无效合同，合同中没有经过甲方同意是不能转租的，我方不认可他们的行为。上诉人和被上诉人签署的合同与马鞍子居委会没有关系。 张臻荣向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告刘明、青岛市崂山区沙子口街道马鞍子社区居民委员会签订的《转让协议》；2、判令被告刘明、青岛流清河森宝生物科技开发有限公司返还原告转让款3150362元，及自起诉之日起至实际返还之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；3、判令被告刘明、青岛流清河森宝生物科技开发有限公司双倍返还原告定金40万元；4、本案诉讼费、保全费、保全担保费由被告刘明、青岛流清河森宝生物科技开发有限公司负担。 一审法院经审理查明，2016年11月7日，刘明作为甲方、张臻荣作为乙方、马鞍子居委会作为丙方签订《转让协议》，约定甲、丙方就其共有的标的物保证权属无争议，现全部转让乙方，并达成如下协议：1、转让标的物系甲方租赁丙方的位于崂山区沙子口街道办事处马鞍子村部分土地上的全部建筑物、构筑物、定着物等一切附着物。2、上述标的物转让价款为350万元。3、甲丙方交付标的物期限及方式：甲、丙方承诺于2017年1月1日前将上述标的物交付乙方。4、乙方付款期限及方式：本协议签订之日起三日内支付甲方定金20万元，标的物交付之日支付230万元，余款100万元于2017年7月1日前支付。甲方保证依约交付标的物，如有违约，乙方有权要求双倍返还定金。2016年11月9日，原告张臻荣支付定金20万元。经查，该《转让协议》中对转让涉案土地的范围未作出明确约定。 原告提交录像资料一份，证明：《转让协议》签订当日，各方当事人就转让标的物的范围已经协商一致并予以口头确认，因疏忽未将《转让协议》空白处补填。合同履行过程中，因被告刘明、马鞍子居委会拖延交付，马鞍子居委会的负责人多次催促尽快履行合同义务。刘明、森宝科技质证称，对该证据真实性、合法性不予认可。马鞍子居委会负责人应当出庭作证，否则不能作为定案依据，并且刘明也不存在拖延交付涉案地上附着物的情形，证明事项不予认可。 原告提交转让款支付明细一宗，欲证明：原告于2016年11月9日至2018年9月25日，共计支付被告一转让款合计3150362元。原告已支付的转让款数额超过合同总额的90%，已履行合同绝大部分义务。被告刘明、森宝科技质证称，刘明能够确认的已经收到的款项是通过银行转账的173万元，加上用来偿还债务的90万元以及车辆抵顶的26万元共计289万元，对于其他的付款，刘明记不清楚了，具体质证意见庭后落实，但被告庭后未提交落实意见。经查，刘明向张臻荣出具收条、收据共八份，所涉金额共计123万元。2016年11月9日，青岛颐冉通汽车销售服务有限公司向刘明转账20万元；2018年8月7日，青岛天邦汽车销售服务有限公司向刘明转账支付1万元；2018年9月25日，青岛安邦汽车销售服务有限公司向刘明转账支付40万元。 另查明，原告提交“青岛华达世纪汽车服务有限公司结算单”一份，该结算单载有车鲁Ｂ-×××××579H”，送修人为刘明，应收金额362元。结算单有张臻荣签字。本案中，原告张臻荣主张该362元车辆维修费为张臻荣用来抵顶涉案转让款。 原告提交录音资料一份，证明：刘明、森宝科技直至2018年10月23日（乃至至今）仍未向原告交付涉案土地及地上物，被告的行为已构成根本违约，致使原告订立合同的目的实现不能，合同应予解除。刘明、森宝科技质证称，真实性无法确认，即使是真实的对证明事项也不予认可，无法辨认录音中所陈述的内容与涉案标的物有关，刘明不存在逾期交付涉案地上附着物的情形。 原告提交国家企业信用信息公示系统打印件一份，森宝科技就公司主体申请简易注销，公告期间自2019年9月6日至2019年10月21日。刘明、森宝科技明知涉案诉讼的存在事实仍进行公司注销，存在恶意不履行合同及逃避债务的嫌疑。刘明、森宝科技质证称，对该证据真实性无异议，对原告的证明事项不予认可。森宝科技不知原告进行起诉的情况，并没有任何恶意，现森宝公司是正常营业。 被告刘明提交《土地租赁协议书》（复印件），欲证明：2003年9月18日刘明以森宝科技公司名义与马鞍子居委会签订涉案土地租赁协议，刘明以森宝公司名义承租涉案土地。原告质证称，该证据真实性无法核实，见过被告之间的租赁协议的复印件。土地租赁关系应该发生在森宝公司与马鞍子社区之间，而并非刘明以森宝公司名义承租土地，刘明系森宝公司的控股股东。 被告刘明提交银行转账记录一份，证明：自2016年11月9日起至2018年张臻荣已陆续向刘明支付大部分涉案土地地上附着物转让价款，结合转让协议约定的标的物交付及付款流程的先后顺序，可以确定涉案土地地上附着物已交付给张臻荣。原告质证称，真实性无法确认，以原告提交的为准。 被告刘明提交马鞍子居委会会计王武宪签字确认的土地租金收据复印件三张，证明：涉案土地租金系由张臻荣向马鞍子社区居委会交纳，所以张臻荣已实际占有涉案土地及地上附着物。原告质证称，真实性庭后落实，对证明事项有异议。原告向社区缴纳租金是基于转让协议而履行合同义务，与刘明及森宝公司是否交接无关。 被告森宝科技公司对刘明提交以上证据均无异议。 被告森宝科技提交《转让协议》一份，证明：转让协议系由刘明与张臻荣及马鞍子居委会签订的，森宝公司不是协议主体，森宝公司不是本案适格被告。原告质证称，对该证据真实性无异议，证明事项有异议。土地租赁协议合同主体是森宝公司，而转让协议中刘明个人在合同中签字也是基于其法定代表人身份代表森宝公司签的协议，因而刘明及森宝公司均是适格被告。 被告刘明对森宝科技提交的以上证据无异议。 被告马鞍子居委会对张臻荣、刘明、森宝科技公司提交证据未予质证，并称居委会签订转让协议的时候没有履行投票等民主程序。涉案土地为农用地，原告付了转让款，刘明没有交付土地，其他的社区不了解。 原告张臻荣称，先是森宝科技公司与村里签协议租的涉案土地，地上建筑物是刘明建的，主要是房屋和药用植物。刘明租的地的一部分另租给了原告，以中间道路为界。原告认为以上地上附着物应是一并转让的。转让款有一些是企业代原告付的，所涉企业的法定代表人均为原告张臻荣，里面还有一些是车辆抵顶，还有应刘明的要求代还款的也算是付款。 被告森宝科技公司称，涉案土地地上附着物转让主体是刘明个人，因为实际的转让及付款都是刘明个人在履行。地上附着物转给原告，土地也是原告使用的，因此后面的租金应该是原告缴纳。根据合同约定2017年1月1日交付涉案土地，但是没有具体交付材料。 对于涉案地上建筑物，原、被告均没有提交证据证明建筑物具备合法的规划及建设手续。 以上事实，有原、被告提交的证据材料及当事人的陈述、庭审笔录在案为凭，以上证据业经开庭审理和质证。 一审法院认为，关于涉案转让协议的效力问题，刘明、张臻荣与马鞍子居委会签订的转让协议主要涉及涉案土地的地上附着物的权属转让问题，而该地上附着物主要包括建筑物、构筑物及定着物。因涉案建筑物没有办理相关建设、规划手续，且根据马鞍子居委会所述，涉案土地为该村农用地。依据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。依照《土地管理法》、《农村土地承包法》的有关规定，未经批准不得将承包地用于非农建设。涉案转让协议因违反法律强制性规定，系无效合同。根据《合同法》规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故对原告主张的被告返还转让款的诉讼请求予以支持。另，原告在本案中称如果确认协议无效，原告不坚持要求“解除协议”这一诉讼请求。 关于原告张臻荣向被告支付转让款数额的问题，本案中，张臻荣及刘明均认可张臻荣于2016年11月9日向刘明支付20万元定金；刘明个人向张臻荣出具收条、收据共八份，所涉金额共计123万元；刘明对张臻荣所主张的“偿还债务的90万元以及车辆抵顶的26万元”予以认可，一审法院对该笔转让款予以确认；对于原告举证并主张“2018年8月7日，青岛天邦汽车销售服务有限公司向刘明转账支付1万元及2018年9月25日，青岛安邦汽车销售服务有限公司向刘明转账支付40万元”的事实，刘明对此未提出异议，一审法院予以确认。原告张臻荣主张362元车辆维修费为张臻荣用来抵顶涉案转让款，刘明未提出异议，一审法院予以确认。综上，原告张臻荣共向被告刘明支付转让款计2800362元、定金200000元，共计3000362元。 关于涉案地上附着物是否交付的问题，根据原、被告签订的转让协议约定，刘明及马鞍子居委会承诺于2017年1月1日前将涉案标的物交付予张臻荣，故刘明及马鞍子居委会负有履行交付标的物的义务。本案中，刘明主张其已将涉案标的物交付张臻荣，但其未提交相关证据予以证明，故对刘明的主张不予认可。 关于被告森宝科技是否应一并承担返还原告转让款义务的问题，因涉案转让协议系原告张臻荣与被告刘明及马鞍子居委会所签，涉案转让款系原告张臻荣向被告刘明支付，被告森宝科技未参与签订该转让协议，亦未收取张臻荣支付的转让款。根据合同相对性原则，被告森宝科技不是合同相对方，不负有返还原告转让款的义务，故对原告张臻荣主张森宝科技返还其转让款的诉讼请求，不予支持。 关于原告主张被告自起诉之日起至实际返还之日止按中国人民银行同期贷款利率支付其转让款利息及双倍返还定金40万元的诉讼请求，因双方对于合同无效的结果均应承担一定责任，故对原告主张双倍返还定金的诉讼请求，不予支持；本案中，被告刘明未及时返还原告转让款使原告受有一定损失，对原告主张的被告自起诉之日起至实际返还之日止支付其转让款利息的诉讼请求，予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告刘明于本判决生效之日起10日内返还原告张臻荣转让款3000362元及利息【以3000362元为基数，自2019年5月20日起，按照同期银行贷款基准利率（2019年8月20日之后按照全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率）计算至实际给付之日止】；二、驳回原告张臻荣对被告青岛流清河森宝生物科技开发有限公司的诉讼请求；三、驳回原告张臻荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35203元，保全费5000元，共计40203元，由原告张臻荣负担6232元，被告刘明负担33971元。 本院二审期间，上诉人提交以下证据： 证据一、《协议书》及《案涉地上附着物详情汇总》各一份。证明：上诉人与被上诉人分别以流清河森宝科技公司及青岛荣青集团有限公司名义就案涉土地地上附着物转让经营的范围作了明确约定，转让经营范围内不仅包括房屋，还包括众多名贵树木、药用植物、基础设施等。退一步讲即使涉案土地的房屋是违法建筑，也不影响整个转让协议的效力。被上诉人质证称：对证据一的真实性无法落实，丙方并非本案当事人，且正常签署合同应该有骑缝章，仅仅在最后一页有不知真伪的签章，无法印证前两页合同内容是否属实存在，且如若上诉人认为该证据十分重要，应在一审中提出，二审不宜作为新证据提交。涉案地上附着物在一审没有见到，且其合同无效。马鞍子居委会质证称：协议书后面没有我们社区盖章，与我们无关。森宝科技质证称，同上诉人意见。 证据二、《使用林地申请表》及《使用林地审核同意书》各一份。证明：案涉土地上房屋是有合法手续的，案涉转让协议也并不因此无效。被上诉人质证称：对证据二的真实性无法核实，被上诉人不是该文件的相关当事人，该文件中项目名称及其用途均有修正液覆盖的痕迹，其真实性无法认定，无法证明其待证事项。马鞍子居委会质证称，项目名称及其用途均有修正液和修正覆盖的痕迹，不具有真实性。森宝科技质证称，同上诉人意见。 上诉人提交的证据无法证实其主张，本院对此不予采信。 本院认为，关于涉案转让协议的效力，因涉案建筑物没有办理相关建设、规划手续，且马鞍子居委会称涉案土地为该村农用地，涉案转让协议违反《土地管理法》、《农村土地承包法》的有关规定，系无效合同，因该合同取得的财产，应当予以返还，一审法院判决上诉人返还转让款并无不当。上诉人主张其已于2017年1月1日向被上诉人交付了涉案土地地上建筑物、构筑物、地上种植物等全部附着物，但未提交相关证据予以证明，故对上诉人的该主张不予认可。上诉人之上诉理由不能成立，原判认定事实基本正确，适用法律和程序也无不当，二审应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费30803元，由上诉人刘明负担。 本判决为终审判决。 审判长  秦艳华 审判员  尤志春 审判员  刁培峰 二〇二〇年十二月十八日 书记员  李 扬 书记员  侯小凡