云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0102民初14374号原告：昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司，住所：昆明市东风东路**金泰大厦**，统一社会信用代码91530100568825451L。法定代表人：胡斌，董事长。委托诉讼代理人：杨凯翔、郭瑾璇，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：陈通前，男，1993年9月6日出生，汉族，身份证住址：云南省昭通市盐津县。原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司与被告陈通前房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员马俊梅独任审理。原告的委托诉讼代理人杨凯翔、郭瑾璇到庭参加了诉讼，被告陈通前经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法对其进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）》、《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》；2、判令被告于合同解除之日起30日内向原告腾还所租赁的公共租赁住房；3、判令被告向原告支付自2020年2月10日起至实际腾还房屋之日止的房屋租金及房屋占有使用费（房屋租金及房屋占有使用费按照每月526.3元的标准计算，暂计算至2020年9月19日为3684.1元）；4、判令被告向原告支付自2020年2月10日起至实际腾还租赁房屋之日止的违约金【违约金按照每逾期一日按月租金的5%的标准计算，暂算至2020年9月19日为5578.78元）】；5、判令原告不予退还被告交纳的全部履约保证金，用于抵偿被告应承担的违约金；6、被告承担本案诉讼费。事实与理由：2017年7月24日，原告作为出租方与被告签订了《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）》（以下简称“租赁合同”）、《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》（以下简称“租赁合同补充协议”），约定：原告将其所有的位于昆明市五华区公共租赁住房出租给被告；月租金526.3元，租金缴纳每6个月为一期，被告应于签订合同之日缴纳首期租金，并于上一期租金到期前30日内缴纳下一期租金；原告于2018年1月20日之前向被告交付房屋，合同签订之日被告按照6个月租金标准3157.8元向原告缴纳履约保证金。上述合同签订后，原告依约将房屋交付给被告使用。根据合同约定，被告应于2020年1月9日前向原告支付下一期租金，然而截止起诉之日被告仍未支付，为维护原告的合法权益，故诉至本院。被告未到庭，无答辩意见。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦无证据提交，本院视为其放弃对原告所举证据进行抗辩的权利，原告提交的证据符合证据的形式要件，本院予以确认并在卷佐证。根据原告庭审陈述及本院采信证据，本院确认以下法律事实：2017年7月24日，原、被告签订《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）》及《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》，约定：原告将坐落于昆明市五华区公共租赁住房出租给被告居住使用，租赁期限为36个月，租赁期限自2017年8月10日起至2020年8月9日止；月租金为526.30元；租金缴纳方式为每6个月为一期，被告应于签订合同之日缴纳首期租金，上一期租金到期前30日内缴纳下一期租金；合同签订之日，被告按相当于6个月的租金标准缴纳履约保证金3157.80元；在租赁期内，若被告有任何违约行为（包括但不限于被告欠付租金、物业费、违约金或其它应付费用等延期付款违约行为和其他违约行为的），原告有权从履约保证金中扣除同等金额的费用及损失，不足部分原告有权继续追偿；被告拖欠租金累计达到6个月的，原告有权不予退还履约保证金，并解除合同；被告应当自合同终止或者解除之日起30日内腾退该房屋，腾退期内租金按照合同约定的租金缴纳，超过腾退期未腾退该房屋的，被告还应承担约定的违约责任;被告如逾期支付租金，除承担逾期期间的房屋租金外，每逾期一日按月租金的5%为标准支付违约金；被告如逾期腾退房屋，除承担逾期期间的房屋租金外，每逾期一日按日租金标准的2倍支付违约金。2017年7月24日，被告向原告支付了履约保证金3157.80元。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告与被告签订的租赁合同及补充协议系双方当事人真实意思表示一致的结果，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效。原告与被告应全面、善意地履行合同义务。合同约定租金缴纳方式为每6个月为一期，被告应于签订合同之日缴纳首期租金，上一期租金到期前30日内缴纳下一期租金，故被告应于2020年2月9日前30日内支付原告2020年2月10日至2020年8月10日的租金。合同约定被告拖欠租金累计达到6个月的，原告有权解除合同并要求被告腾还租赁房屋。迄今被告拖欠租金累计已超过6个月的违约行为致使原告解除合同的条件成就，故本院对原告诉请解除合同、腾房予以支持。被告应支付原告自2020年2月10日起至合同解除之日的租金、合同解除次日起至腾还房屋之日止的房屋占有使用费。合同约定被告如逾期支付租金，除承担逾期期间的房屋租金外，每逾期一日按月租金的5%为标准支付违约金。被告逾期支付租金，已违反双方约定，应当承担违约责任，但合同约定的违约金标准过高，且合同中约定原告有权从履约保证金中扣除相应金额冲抵被告应承担的违约金、租金等费用，鉴于原告已收取了被告所缴纳的履约保证金，并考虑到公共租赁住房的社会保障属性，本院确认由被告承担的违约金为3157.80元。原告主张以履约保证金冲抵被告应承担的违约金，本院予以支持，原告无需再向被告退还履约保证金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司与被告陈通前于2017年7月24日签订的编号为昆公租房普字第××号的《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）》、《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》；二、被告陈通前于本判决生效后三十日内向原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司腾还昆明市五华区公共租赁住房；三、被告陈通前于本判决生效后三十日内支付原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司自2020年2月10日起至合同解除之日止的租金、自合同解除次日起至腾还房屋之日止的房屋占有使用费（按每月人民币526.30元计）；四、被告陈通前支付给原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司的履约保证金人民币3157.80元抵扣本案的违约金，原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司不再向被告陈通前承担退还义务；五、驳回原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25元，由被告陈通前负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期间内向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年。审判员  马俊梅二〇二〇年十二月二十日法官助理陈冰瑶书记员武杰履行义务告知：本案裁判文书生效后，负有履行义务的当事人需按期履行义务，不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。如未履行义务，本案进入执行程序的，本条款即为执行通知，履行义务人应当向执行法院报告当前及申请执行之日前一年的财产情况，人民法院可依法对被执行人的财产采取强制措施，并对相关当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。