湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘10民终2808号上诉人（原审原告）：钟佳伶。委托诉讼代理人：吴姣，湖南森力律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郴州市浙商房地产开发有限公司桂东分公司，住所地湖南省桂东县沤江镇东城区纵二路口。负责人：何刚，该公司经理。被上诉人（原审被告）：郴州市浙商房地产开发有限公司，住所地湖南省汝城县卢阳镇文化路华隆步行街。法定代表人：何刚，该公司经理。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：朱晓刚，湖南郴华律师事务所律师。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：罗超锋，湖南林邑律师事务所律师。上诉人钟佳伶因与被上诉人郴州市浙商房地产开发有限公司桂东分公司（以下简称浙商桂东分公司）、郴州市浙商房地产开发有限公司（以下简称浙商公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省桂东县人民法院（2020）湘1027民初417号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和通知各方当事人到庭接受询问调查后，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。钟佳伶上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判浙商桂东分公司向钟佳伶支付逾期交房违约金196857元（以房款395757元为基数，从2016年3月30日计算至2017年9月30日共计549天按日万分之二计算违约金43454元；以房款395757元为基数，从2017年10月1日至2020年6月15日共计988天，按日万分之四计算违约金156403元。合计199857元，扣除已付3000元为196857元）并计算至浙商桂东分公司房屋达到验收条件之日止的违约金，浙商公司对浙商桂东分公司的上述债务承担连带清偿责任；2.本案一审、二审的诉讼费用由浙商桂东分公司、浙商公司承担。事实与理由：一、浙商桂东分公司存在逾期交房的事实，到目前为止未经验收合格，已构成违约。二、一审判决认定事实错误，浙商桂东分公司逾期交房的客观理由不成立，不是其免责事由。1.钟佳伶并未参与改建、扩建，且改建、扩建是在未取得《建设工程竣工验收备案表》以后，是在部分业主交房后发生的事实。钟佳伶请求的是逾期交房违约金，改建、扩建导致无法通过验收是导致无法办理房产证的主要原因，不是导致浙商桂东分公司逾期交房的原因。2.政府市政排洪渠道在东方红广场的红线范围内，影响了东方红广场的施工进度，是浙商桂东分公司与第三人的纠纷，竹胶板厂所在地就是现在的东方红广场，市政排洪渠道在规划范围内是早已存在的事实，但浙商桂东分公司未规划好导致东方红广场施工受影响，是浙商桂东分公司的过错，与钟佳伶无关。三、浙商桂东分公司于2017年9月28日发布交房公告，向全体业主公布了交房时间为2017年9月29日至2017年9月30日属强行交房。涉案商品房未经验收合格，浙商桂东分公司的交房行为不符合《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定的法定交房条件，而涉案商品房到目前为止都还没有验收合格。合同也明确约定“该商品房经验收合格”是指：由设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》或备案凭证、《电梯安全检验合格证》。只有达到商品房经验收合格才可以交付给买受人使用。故浙商桂东分公司的公告交房应为无效交房。四、违约金的计算问题。1.计算标准，《商品房买卖合同》约定逾期交房按万分之二计算违约金，随后浙商桂东分公司又与业主代表签订《补充协议》约定2017年10月1日后交房的按万分之四计算违约金，该约定是为了督促开发商积极履行合同义务而签订。一审判决对违约金的调整既违背当事人双方的约定，也显失公平，应予纠正。钟佳伶为守约方，无过错积极履行合同义务，而浙商桂东分公司违约且不予纠正导致至今都无法按法律规定交付房屋。依据公平原则和诚实信用原则，且违约金约定也不高，不应作出调整。参照《江西省高级人民法院关于印发开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引的通知》合同约定的逾期交房违约金每日标准在已付购房款或房屋总价款的万分之一至万分之三（均含本数）范围内的，开发商主张约定过高请求调整的，原则上不予支持。购房人认为该约定低于其实际损失请求调整并举证证明的，可按实际损失予以调整。一审判决认为违约金过高，酌情调整按日万分之一标准支付违约金错误。浙商桂东分公司违约无法交付房屋，致使钟佳伶遭受的损失远大于一审法院所认为的损失。由于房屋未经竣工验收或虽经竣工验收，但验收不合格，说明房屋存在质量问题，存在质量瑕疵，由于不能办理产权证，限制了钟佳伶对房屋的所有权能，存在权利瑕疵，钟佳伶不能在预先设定的时间使用所购房屋，行使所有权。商品房买卖合同条款系由浙商桂东分公司提供的格式合同，对格式合同的理解发生争议的，应作出不利于提供格式合同一方的解释。本案延期交房违约金条款是由浙商桂东分公司单方制定的，浙商桂东分公司要求调整违约金未提供违约金过高的证据。2.计算时间应为：从2016年3月30日计算至2017年9月30日共计549天，2017年10月1日暂计至2020年6月15日（起诉之日，钟佳伶至今未收房）共988天，因到目前为止开发商也未积极主动的履行义务导致现在都未经验收合格。故违约金应计算至房屋达到验收条件之日止。五、一审法院在该批东方红广场数十起案件中，在法院的组织下多户达成调解协议，民事调解书的违约金计算标准按万分之一点二计算，而本案中违约金却判决按万分之一计算，其不符合同案同判的理念，也不合法理。综上所述，请求支持上诉请求。浙商公司、浙商桂东分公司辩称：一、依据双方的约定和合同履行的实际情况，浙商桂东分公司逾期交房不构成违约。1.合同约定的房屋面积与实际测量的房屋面积存在差异，钟佳伶没有结清购房款项，不具有主张逾期交房和逾期办证的权利，浙商桂东分公司有权拒绝交房和协助钟佳伶办理房屋产权交易过户手续。2.钟佳伶没有证据证明其主张的房屋交付期限届满，一审判决认定的房屋交付期限不符合《商品房买卖合同》第九条的约定。《商品房买卖合同》第九条约定的延期交房条件均已成就：一是涉案房屋建筑过程中遭遇雨雪冰冻天气不可抗力；二是钟佳伶至今未按实际面积结算并全额支付购房款；三是涉案房屋尚在政府部门验收及市政配套程序中。3.钟佳伶主张按照《商品房买卖合同》第十条计算逾期交房的违约金系断章取义，该条明确约定计算违约金应“除本合同第九条规定的特殊情况外”。二、2016年至2017年期间，由于业主方采取到工地拉横幅、堵工地、堵项目部的非理性维权行为，直接导致材料商断供材料，施工公司离场，涉案房屋建设工程烂尾。政府多部门介入，为协调各方，浙商桂东分公司投入大量人力、物力，迫于各方压力，2017年4月25日，与业主代表签订显失公平的补充协议，也未能阻止工程实质性烂尾。项目建设拖延了四年多，浙商桂东分公司为此遭受巨大的损失，公司陷入困境，即将启动破产程序。三、一审法院调解的同一批案件，均对实测面积与合同面积的差价进行了处理协商，双方对于合同后续履行均表示愿意友好协商，避免了双方的诉累，各方对纠纷的处理回归了理性状态，产生了良好的社会效果和法律效果。一审判决的违约金标准与调解的违约金标准不一致，调解和判决不可类比，不属于同案不同判。综上，请求驳回上诉请求。钟佳伶向一审法院起诉请求：1.判令浙商桂东分公司向钟佳伶支付逾期交房违约金196857元（以房款395757元为基数，从2016年3月30日计算至2017年9月30日共计549天按日万分之二计算违约金43454元；以房款395757元为基数，从2017年10月1日至2020年6月15日共计988天，按日万分之四计算违约金156403元。合计199857元，扣除已付3000元为196857元）并计算至浙商桂东分公司房屋达到验收条件之日止的违约金；2.判令浙商公司对浙商桂东分公司的上述债务承担连带清偿责任；3.由浙商桂东分公司、浙商公司承担本案诉讼费、财产保全费、公告费等诉讼费用。一审法院认定事实：2015年1月29日，钟佳伶与浙商桂东分公司签订《商品房买卖合同》，购买桂东县沤江镇东方××广场××幢××层××房，总购房款为395757元，合同约定浙商桂东分公司需使房屋满足验收条件后，在2016年3月30日前交房，逾期交房按已购房款日万分之二承担违约金。合同签订后，钟佳伶按约支付了房款。浙商桂东分公司系经竞买取得东方红广场的土地使用权，因土地拍卖时没有说明清楚市政排洪渠道在红线范围内，导致浙商桂东分公司在土地开发规划设计时未考虑该因素，设计边线在渠道内，造成实际施工中必须更改设计、重修排洪渠。2016年11月28日，浙商桂东分公司在《郴州日报》发布通知，告知东方红广场住宅业主因市政管网工程致使消防通道长时间无法施工、雨雪天气、防水工程无法按时完成等原因将延期交房。后大量业主前往东方红广场工地就逾期交房等问题进行抗议，2017年4月25日，在桂东县政府相关领导的主持下，部分业主作为代表与浙商桂东分公司就逾期交房事宜在桂东县信访局达成《桂东县东方红广场住宅延迟交房补充协议》，约定浙商桂东分公司必须在2017年10月1日前交房，逾期交房违约金自2016年6月1日至2017年10月1日按日万分之二计算，2017年10月1日后按日万分之四计算。2017年5月10日之前由浙商桂东分公司先向每户预付3000元违约金，剩余违约金在交房时一次性赔付到位。钟佳伶领取了浙商桂东分公司预付的3000元违约金。2017年9月28日，浙商桂东分公司通过张贴公告及打电话等方式通知业主收房，大部分业主于2017年9月30日前后进行了收房。因部分已收房的东方红广场住宅小区业主有擅自改建、扩建等行为。2018年5月31日，桂东县住房和城乡规划建设局、桂东县城市管理行政执法局、桂东县房产管理局联合向东方红广场住宅小区业主发出通告，告知业主该改建、扩建活动违反了相关法律法规，给房屋主体结构和业主生产生活用水用电用气带来严重安全隐患，导致整个小区的综合验收不能通过、不动产权属登记不能办理，通告要求相关业主进行整改。目前该改建、扩建行为尚未全部整改到位。钟佳伶目前尚未收房。另查明，浙商桂东分公司系浙商公司下属的分公司。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。钟佳伶与浙商桂东分公司于2015年1月29日签订的《商品房买卖合同》，对双方各自的权利义务进行了明确约定，系双方当事人真实意思的表示，对双方当事人均具有法律约束力，钟佳伶履行交付房款义务后，浙商桂东分公司未按照该合同约定的期限向钟佳伶履行交房义务，已构成违约，故对钟佳伶要求浙商桂东分公司承担逾期交房违约金的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。对钟佳伶主张的逾期交房违约金标准如何确定的问题，一审法院认为，浙商桂东分公司逾期交房有市政建设调整等客观原因，故对钟佳伶与浙商桂东分公司双方约定的日万分之二的违约金予以调整，考虑违约造成损失酌情认定逾期交房违约金标准为按钟佳伶已交房款的日万分之一计算。对于逾期交房违约金计算时段如何确定的问题，一审法院认为浙商桂东分公司于2017年9月28日发布交房公告，向全体业主公布了交房时间为2017年9月29日至2017年9月30日，根据庭审查明的情况，涉案商品房符合基本居住的条件，且大部分业主于2017年9月30日前后办理房屋交接和入住手续。故一审法院认定浙商桂东分公司违约逾期交房的时间为钟佳伶与浙商桂东分公司双方合同约定的交房时间第二日起计算至2017年9月30日。此外，根据《中华人民共和国公司法》第十四条规定，浙商桂东分公司作为分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担，故浙商公司应对浙商桂东分公司的上述法律责任承担连带责任。综上所述，浙商桂东分公司、浙商公司应支付钟佳伶违约金抵扣浙商桂东分公司此前预付的3000元违约金为18727元（395757元×549天×1/10000-3000元）。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百零七条、第一百一十条第一项、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条规定，判决：“一、被告郴州市浙商房地产开发有限公司桂东分公司于本判决生效之日起十五日内向原告钟佳伶支付逾期交房违约金人民币18727元；二、被告郴州市浙商房地产开发有限公司应对上述判决第一项中被告郴州市浙商房地产开发有限公司桂东分公司向原告钟佳伶的付款义务承担连带责任；三、驳回原告钟佳伶的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4327元，减半收取为2164元，由被告郴州市浙商房地产开发有限公司桂东分公司、郴州市浙商房地产开发有限公司负担。”二审中，当事人没有提交新证据。本院除对一审查明的事实予以确认外，另查明：（一）双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定交付期限及条件：出卖人应当在2016年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：3.该商品房经验收合格。该商品房专指本栋，验收标准详见附件四补充协议。但遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2.如合同约定的交付期限届满时，买受人仍未能依约向出卖人支付全部到期款项（包括违约金、税费等）；3.政府部门对验收及市政配套、安装之延误。附件四补充协议第四条双方同意上述合同第九条补充如下：“该商品房经验收合格”是指：由设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》或备案凭证、《电梯安全检验合格证》。（二）浙商公司、浙商桂东分公司二审中陈述，涉案项目工程已完成建设工程竣工验收、消防验收，现处于综合验收阶段，因浙商桂东分公司与施工方存在纠纷，建设工程竣工验收的相关资料由施工方掌握，浙商公司、浙商桂东分公司无法向法院提交。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。对一审判决认定浙商桂东分公司延期交房已构成违约，浙商桂东分公司未提出上诉，本院予以认定。二审争议焦点为浙商桂东分公司延期交房违约金应如何确定。1.关于计算延期交房违约金的时间。双方在合同中约定的交房时间为2016年3月30日，浙商桂东分公司于2017年9月28日在涉案小区内发布交房公告通知业主收房。浙商桂东分公司未提交涉案房屋验收的相关材料证明涉案商品房已符合合同约定的交房条件，但大部分业主已于2017年9月30日前收房并进行装修。根据桂东县住房和城乡规划建设局、桂东县城市管理行政执法局、桂东县房产管理局于2018年5月31日向涉案小区业主发布的通告内容可知，浙商桂东分公司在该时间之前已申请对涉案小区进行综合验收，但因小区部分业主在收房后装修过程中改扩建的原因，导致综合验收不能通过，不动产权属登记证不能办理。涉案商品房不能达到验收合格的交房条件，不能完全归责于浙商桂东分公司。一审判决综合考虑上述情况，确定计算延期交房违约金的时间至2017年9月30日，对2017年9月30日之后的延期交房违约金不予支持，并无不当。2.关于计算延期交房违约金的标准。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本案中，根据涉案小区业主代表与浙商桂东分公司签订的《桂东县东方红广场住宅延迟交房补偿协议》约定浙商桂东分公司必须在2017年10月1日前交房，2016年6月1日至2017年10月1日的违约金按原合同条款（日万分之二计算），之后的违约金按日万分之四计算。双方均未提交证据证明因逾期交房给钟佳伶造成的实际损失，浙商桂东分公司在一审中提出违约金过高要求调整，一审判决综合考虑合同履行过程中有市政建设规划调整等客观原因，根据公平原则酌情将延期交房违约金计算标准调减按已付购房款的每日万分之一计算，并无不妥。综上，钟佳伶的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4327元，由上诉人钟佳伶负担。本判决为终审判决。审判长  谢末钢审判员  廖 军审判员  雷金梅二〇二〇年十二月十八日法官助理雷彬书记员陈峰附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。