上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终12269号上诉人（原审原告）：张新建，男，1970年6月12日生，汉族，住江苏省南京市玄武区。委托诉讼代理人：徐亦，上海正策律师事务所律师。上诉人（原审被告）：周胜春，男，1977年11月17日生，汉族，住安徽省池州市贵池区。委托诉讼代理人：李勇，上海巨明律师事务所律师。上诉人张新建因与上诉人周胜春房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初91548号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张新建上诉请求：明确一审判决第一项的合同解除时间为2019年10月17日，撤销一审判决第四项并改判支持周胜春赔偿张新建装修损失人民币（以下同）186,200元。事实和理由：张新建的装修损失属实，且已经对房屋装修费用进行了较为充分的举证，尽管鉴定并未进行，但是法院应当且有条件对装修费用进行酌定。一审判决合同解除正确，但对合同解除时间没有确定有误，张新建2019年10月16日发出的解除函周胜春于次日签收，因此合同已于2019年10月17日解除。综上所述，请求支持上诉人张新建的上诉请求。周胜春上诉请求：撤销一审判决，改判驳回张新建一审全部诉讼请求。事实和理由：一审法院认定周胜春对《房屋租赁合同》的解除存在过错系认定错误。租赁合同第二条约定的房屋用途系张新建的单方承诺而非双方约定，对周胜春不具有约束力。张新建作为儿童培训机构的专业人士对上海市浦东新区XX路XX号XX楼至XX楼房屋（以下简称系争房屋）是否可以开设儿童教育培训机构是在租赁房屋前多次考察后作出的判断。从合同的实际履行情况来看，张新建要求解除合同时已开展正常经营一年之久，说明解除合同系张新建经营不善造成的，与周胜春无关。一审法院认定周胜春违反消防法、应设立两个疏散门的事实，系错误认定，周胜春提供的房屋已通过消防主体建筑验收，张新建装修后用于经营，是否需要二次装修消防报验备案与周胜春无关。综上所述，请求支持上诉人周胜春的上诉请求。张新建、周胜春均不同意对方的上诉请求并坚持各自的上诉意见。张新建向一审法院起诉请求：1.判令解除张新建、周胜春于2018年4月30日签订《房屋租赁合同》；2.判令周胜春返还租赁保证金146,000元；3.判令周胜春赔偿装修损失186,200元；4.判令周胜春赔偿行政罚款5,000元；5.判令周胜春赔偿学费退费15万元；6.诉讼费由周胜春负担。一审法院认定事实：上海市浦东新区XX路XX号房屋产权登记在陆某名下。2015年5月6日，陆某与周胜春签订《补充条款》，约定陆某将系争房屋出租给周胜春，租赁期限自2018年5月1日至2023年4月30日止，合同期内在不影响陆某利益的情况下，周胜春可转让、转租该经营场地。2018年4月30日，张新建（乙方）与周胜春（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定周胜春将系争房屋出租给张新建使用。合同第一条第2款约定，房屋的产权证面积约为287.37平方米。第二条第1款约定，乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为乙方的儿童培训机构使用。第三条第1款约定，租赁期限自2018年5月1日至2023年4月30日止。第五条第1款约定，乙方在本合同签订后当日内向甲方支付该房屋的租赁保证金146,000元。第五条第2款约定，上述保证金不计利息，租赁关系终止时，甲方收取的该房屋保证金除用以抵充本合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分甲方应于乙方提交营业执照注销证明或迁出证明后3日内无息归还乙方。第七条第3款约定，除非获得甲方书面同意，否则乙方不得对该房屋进行加层、搭建、改造等改变该房屋结构的行为。第九条第2款约定，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除合同。违反合同的一方应向另一方支付违约金20万元。其中第五项规定，甲方交付的房屋不符合本合同的约定，致使乙方不能实现合同租赁目的，或甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全的。2018年4月25日，张新建支付给周胜春租赁保证金146,000元。2018年4月30日，周胜春出具《收款收据》，确认收到租赁保证金146,000元。2018年5月1日，周胜春将系争房屋交付给张新建。2019年7月9日，上海市公安局浦东分局出具了浦公（塘桥）刑罚决字（2019）100044号《行政处罚决定书》，违法单位是上海A有限公司，营业执照地址是上海市浦东新区XX路XX号。违法单位上海A有限公司于2019年7月2日13时许，在上海市浦东新区XX路XX号龅牙兔儿童情商训练营犯有封闭安全出口的消防违法行为。根据《中华人民共和国消防法》第六十条第一款第三项之规定，决定给予上海A有限公司罚款5,000元的行政处罚。2019年7月22日，上海A有限公司向上海市公安局浦东分局塘桥派出所缴纳罚款5,000元。2019年9月23日，上海市公安局浦东分局塘桥派出所出具编号为第3015230号《上海市消防监督检查意见通知书》，单位（场所）名称为上海A有限公司，地XX路**，备注二楼缺少消防应急通道，立即整改。2019年9月24日，上海A有限公司以及张新建向周胜春发送《通知书》称，系争房屋一直没有通过消防验收，2019年7月9日被罚款5,000元，2019年9月23日，消防检查提出二楼缺少消防应急通道，立即整改。请周胜春尽快解决该房屋消防问题。请于2019年9月30日前书面回复关于该房屋消防问题是否能够整改，请于2019年10月15日前整改完毕，并通过消防验收合格。否则因为消防问题使我租赁的房屋无法正常合法经营，我将解除双方租赁合同。2019年9月27日，周胜春回函上海A有限公司以及张新建称，按租赁合同第一条第3款约定，本人按签合同当时的出租房现状出租给贵公司。室内装修时贵公司在不违反有关法律和合同约定下自行负责，贵公司是否按相关行业消防标准设计装修及是否向有关主管部门申请包括消防验收是贵公司的义务，与本人无关，且本人同时表示在不损害本人利益情况下会配合贵公司积极解决相关问题，之后没有接到贵公司任何电话，直至收到贵公司通知书。2019年9月30日，上海A有限公司及张新建发函给周胜春称，消防验收是业主责任。系争房屋自身存在缺陷，使消防无法验收合格。请于2019年10月15日前整改完毕，并通过消防验收。2019年10月10日，周胜春回函上海A有限公司以及张新建称，消防验收问题属于张新建经营责任，与周胜春无关。签订合同时，张新建已知晓作为现状的房屋张新建从事经营的行业是否符合消防要求等等。2019年10月16日，张新建向周胜春发送《解除合同通知函》称，我已多次强调如你未能于2019年10月15日对商铺消防问题进行整改，并通过消防验收合格，我租赁的商铺将无法合法经营，我将解除《租赁合同》。现期限届满，期间你未采取任何有效措施。因你提供的房屋自身缺陷，导致合同根本目的无法实现，且经本人多次催告无果，故本人正式通知你，自即日起因你方违约而解除双方签订《租赁合同》。请你在接函后于2019年10月31日前将租赁保证金146,000元及剩余房租退还，并在此日期前配合做好房屋交接事宜。2019年10月17日，周胜春收到该函件。2019年10月16日，东方城市花园一期物业服务中心出具《回复》称，我上海B有限公司东方城市花园一期物业服务中心于2019年10月16日收到您向我公司提供的申请书，申请书中提到，上海市浦东新区XX路XX号，需要在二楼增设消防通道，在租住的XX楼XX楼梯的相关事宜，按照相关物业条例和相关法律法规，不允许二楼西面破墙开门增设简易楼梯，依法驳回您的申请。一审另查明，上海A有限公司的股东为南京C有限公司，法定代表人及主要人员为张新建，住所地为上海市浦东新区XX路****，于2018年9月25日成立，于2020年5月11日注销。2020年3月27日，上海A有限公司、南京C有限公司向一审法院出具《说明及证明》称，张新建在2018年4月20日承租了XX路XX号房屋，用于儿童培训使用。因需要公司名义经营，于2018年9月，由张新建实际控制的南京C有限公司作为全资股东注册了上海D有限公司在该址经营儿童培训，法定代表人为张新建。但此店铺实际只有张新建个人承包经营，由张新建自负盈亏。一审法院认为，张新建、周胜春签订《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。租赁合同中明确约定，张新建租赁系争房屋的目的是作为教育培训机构使用。根据相关消防法律法规规定，对于教学建筑，建筑面积大于75平方米，应设立两个疏散门，系争房屋的建筑面积为287.37平方米。上海市公安局浦东分局塘桥派出所出具《上海市消防监督检查意见通知书》明确二楼缺少消防应急通道，立即整改。周胜春主张张新建二次装修时封闭消防通道，张新建予以否认，周胜春未提供相关证据予以佐证，故对周胜春的主张，一审法院难以采信。东方城市花园一期物业服务中心出具《回复》称，按照相关物业条例和相关法律法规，不允许二楼西面破墙开门增设简易楼梯。因系争房屋无法设立两个疏散门，张新建开设的教育培训机构无法通过消防验收，无法合法经营，致使张新建无法实现合同目的，故对张新建要求解除与周胜春于2018年4月30日签订《房屋租赁合同》的诉请，一审法院依法予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。注册在XX路XX号XX层的上海A有限公司2020年5月11日注销。合同解除后，周胜春理应将收取的租赁保证金146,000元返还给张新建。本案在审理过程中，张新建申请对系争房屋的装修进行鉴定。2020年4月16日，张新建撤回鉴定申请。对需要鉴定的事项负有举证责任的当事人，在人民法院指定的期限内无正当理由不提出鉴定申请，致使对案件争议的事实无法通过鉴定结论予以认定的，应当对该事实承担举证不能的法律后果，故对张新建要求周胜春赔偿装修损失186,200元的诉请，一审法院难以支持。周胜春明知张新建承租系争房屋的目的是开设儿童培训机构使用，而将不符合开设教育培训机构的建筑出租给张新建，应当承担主要过错责任。相关的消防法律规定早已颁布，张新建在签订租赁合同时没有尽到注意的审慎义务，应承担次要的过错责任，一审法院综合考虑双方当事人的过错程度，张新建的实际损失等因素，酌定判令周胜春赔偿行政罚款3,500元。张新建没有提供书面证据证明其学费退费，故对张新建要求周胜春赔偿学费退费损失15万元的诉请，一审法院难以支持。本案在审理过程中，周胜春提起反诉，但未在法律规定的期限内缴纳反诉费，不影响周胜春另案主张权利。一审法院判决：一、解除张新建与周胜春于2018年4月30日签订《房屋租赁合同》；二、周胜春于判决生效之日起十日内返还给张新建租赁保证金人民币146,000元；三、周胜春于判决生效之日起十日内赔偿给张新建行政罚款人民币3,500元；四、驳回张新建的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币8,608元，减半收取计人民币4,304元，保全费人民币5,000元，上述共计人民币9,304元，由张新建负担人民币6,513元，周胜春负担人民币2,791元。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。一审庭审中，张新建称述其被消防部门惩罚的原因是系争房屋中只有一个消防通道，消防部门认为应该有两个，所以认为张新建封闭了另外一个，实际上周胜春交付的时候只有一个消防通道。二审审理中，周胜春表示自愿补偿张新建装修损失40,000元。本院认为，本案二审争议焦点为租赁合同解除时间以及合同解除的责任归属。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。对于出租人而言，其主义务为向承租人交付租赁物，而租赁物是否符合承租人的租赁目的，则并非出租人的必要审核义务。本案中，根据查明的事实，系争房屋只有一个疏散通道，事实上也无法再另行设立一个疏散通道，而作为儿童培训机构则要求必须有两个疏散通道，故张新建的租赁目的确实无法实现，有鉴于此，双方的《房屋租赁合同》客观上履行不能，故对张新建要求解除《房屋租赁合同》的诉请，本院予以支持。但对合同解除的责任归属，本院认为，张新建此前也曾注册公司作为儿童培训机构，其作为承租人对租赁房屋是否符合开设儿童培训机构的要求应尽到主要的审查义务，在承租房屋时应当考虑系争房屋是否能具备两个疏散通道等开设儿童培训机构所需必要条件。因此，现合同无法继续履行，承租人张新建应承担主要过错责任。对出租人周胜春而言，虽然其主义务为提供租赁物，但在承租人向其承诺该房屋作为儿童培训机构使用时，亦应提醒承租人充分了解系争房屋的状态，故本院酌定周胜春承担次要责任。一审法院对双方过错责任认定有误，本院予以纠正。至于合同解除时间，由于张新建并无合同解除权，其向周胜春发送的《解除合同通知函》并不发生解除效力，故对其要求确认双方租赁合同于2019年10月17日解除的诉请，本院不予支持。关于租赁保证金，由于双方合同约定租赁关系终止时保证金应于乙方提交营业执照注销证明或迁出证明无息归还，故对张新建要求返还保证金的诉请，本院予以支持。关于装修损失，一审审理中张新建自行撤回鉴定申请，应就此承担相应的不利后果。二审中周胜春自愿补偿张新建装修损失40,000元，系其对自身权利的合理处分，于法无悖，本院予以准许。关于张新建主张周胜春赔偿行政罚款损失，本院根据双方的过错程度的认定周胜春赔偿张新建1,500元。综上所述，上诉人张新建的上诉请求不能成立，应予驳回；上诉人周胜春的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初91548号民事判决第一项、第二项、第四项；二、撤销上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初91548号民事判决第三项；三、周胜春于本判决生效之日起十日内赔偿给张新建行政罚款人民币1,500元；四、周胜春于本判决生效之日起十日内补偿给张新建装修损失人民币40,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币8,608元，减半收取计人民币4,304元，保全费人民币5,000元，上述共计人民币9,304元，由张新建负担人民币6,487元，周胜春负担人民币2,817元。二审案件受理费人民币7,314元，由张新建负担人民币4,068元，周胜春负担人民币3,246元。本判决为终审判决。审判长 潘 兵审判员 娄 永审判员 刘 佳二〇二〇年十二月十一日书记员 赵云龙附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……