江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终9805号上诉人（原审被告）：王超，男，1983年12月10日生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：王帆，江苏宁星律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李永顺，男，1954年5月11日生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：杨紫琴，江苏道多律师事务所律师。原审第三人：吕小连，男，1952年8月6日生，汉族，住南京市秦淮区。原审第三人：包巧珍，女，1955年9月18日生，汉族，住南京市秦淮区。原审第三人：王宝龙，男，1955年7月1日生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：王帆，江苏宁星律师事务所律师。上诉人王超因与被上诉人李永顺及原审第三人吕小连、包巧珍、王宝龙物权确认纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2020）苏0104民初1750号民事判决，向本庭提起上诉。本院于2020年10月26日立案后，依法组成合议庭，于2020年12月16日公开开庭进行了审理。上诉人王超及原审第三人王宝龙的共同委托诉讼代理人王帆，被上诉人李永顺及其委托诉讼代理人杨紫琴到庭参加诉讼；原审第三人吕小连、包巧珍经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。王超上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回李永顺的诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费用由李永顺承担。事实与理由：1、王超获得案涉房屋产权合法有效，属善意取得。虽然在抵债时吕小连、包巧珍确实已告知因儿子吕建和他人有纠纷、房屋有他人居住的事实，但抵债房屋产权明确，基于普通老百姓的一般认知，房屋产权证登记在谁的名下谁就是产权人，就有权买卖房屋，而且本案房屋顺利过户到其名下。且本案抵债协议是在执行法官主持下达成的，否则王超不会签署抵债协议。2、一审法院认为在执行笔录中有“房子过户到王宝龙名下，并由王宝龙实际占有后债权债务关系全部结清”的条款，因此根据这一约定认为王超未支付购买房屋的合理对价，系错误认定。正是由于涉案房屋抵债时存在有他人居住的情形，因此才附加上述条款，附加这个条款是为保护王超合法权益，是公平合理的，不能据此认为王超未支付合理对价。3、本案纠纷的发生是由于李永顺贪图小利，帮助他人违法套取银行贷款，将房屋长期挂名在他人名下且转让几手所致。在被挂名人已去世多年后，也没有采取法律行动，致使房屋被抵债，是其对自己的权利的漠视，其应当向被挂名人主张权利。李永顺辩称，一审判决事实认定清楚，法律适用正确，应当予以维持。诉争房屋一直由李永顺居住至今，王超受让房屋时，明确知晓房屋存在纠纷及李永顺居住在屋内的事实，却不对诉争房屋进行实地查看、询问，不仅没有尽到一般买受人的注意义务，更是与生活经验法则及交易习惯相悖。从王超与第三人签订的抵债协议来看，王超与第三人间债权债务结清的前提是王超实际占有诉争房屋，但王超对诉争房屋从未占有过，故王超与第三人间的债权债务并未结清，即王超未支付诉争房屋的合理对价，因此其上诉请求不应得到支持。王宝龙述称，同意王超的上诉意见。吕小连、包巧珍未发表意见。李永顺一审诉讼请求：1.判令王超将南京市秦淮区房屋的不动产权变更登记至李永顺名下；2.判令王超承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：陈正铭与陈菊兰原系夫妻，陈杰系二人之子，张金与陈杰原系夫妻。2007年7月4日，张金向李永顺出具《借条》，载明“今借李永顺春光里19号201室用于向银行贷款，保证按期还款，负责安全。”陈杰作为证人在借据上签字。2007年9月30日，李永顺与张金签订《南京市存量房买卖合同》，约定李永顺将诉争房屋出售给张金，房屋售价500000元，张金在2007年9月30日前付给李永顺定金10000元，2007年9月30日过户完毕支付190000元，贷款支付房款300000元，双方定于2007年10月30日正式交付诉争房屋。后诉争房屋不动产权过户登记至张金名下，但李永顺并未向张金交付诉争房屋，李永顺一家一直居住于诉争房屋内。2007年11月1日，中信银行南京分行瑞金路支行向张金发放住房贷款300000元，陈杰一家自2007年12月开始偿还贷款，2009年6月结清贷款。2009年5月1日，陈杰、陈菊兰、张金共同向李永顺出具《承诺书》，载明：“本人承诺，诉争房屋实际所有权归李永顺所有，本人不得出租、出让该房屋及影响李永顺居住使用，该房屋名下的一切债务与李永顺无关，由本人陈菊兰承担，该房屋银行抵押贷款偿还完毕后，将该房屋过户归还给李永顺，保证该房屋在此期间内不得转作他用或过户给他人。”2009年6月6日，陈正铭向李永顺出具《承诺书》，载明：“本人承诺，诉争房屋实际所有权归李永顺所有，本人不得出租房屋，不影响李永顺居住。该房屋名下的一切债务与李永顺无关，由陈正铭承担，陈正铭拿中牌楼东41-2房屋交李永顺处理。”陈杰、陈菊兰于2017年4月16日对上述《承诺书》予以确认。2009年6月19日，张金与吕建签订《南京市存量房买卖合同》，将诉争房屋以买卖形式过户至吕建名下，用于向银行贷款。此后，吕建与中国银行鼓楼支行营业部签订抵押贷款合同，陈正铭按月归还银行贷款，陈正铭去世后，由陈杰归还银行贷款直至2019年4月。2009年7月10日，吕建出具《承诺书》，载明其对诉争房屋只是挂名，陈正铭保证每月按时还清银行欠款，陈正铭根据经济情况，可随时将房产证名字过走，吕建无权干涉，只能协助办理。2010年5月22日，吕小连、包巧珍出具《承诺书》，载明：“张金将诉争房屋过户至吕建名下，目的是便于陈正铭向银行贷款。该房屋实际产权人为李永顺，是陈正铭向李永顺借的。原本是想以张金的名义贷款，因张金在银行尚有贷款未还清，故改为吕建名义贷款。吕建只是挂名，与该房没有关系，也没有支付任何费用，主要是帮陈正铭的忙。当时吕建也承诺，只要陈正铭还清银行贷款，随时可将该房产权证变更为原产权人。现吕建意外身亡，作为吕建父母、法定继承人，我们郑重承诺，我们对该房屋不享有任何权利，只要陈正铭还清银行贷款，我们愿意配合将该房屋产权人变更为张金或者李永顺。我们没有支付任何费用，也不要该房屋，主要是帮陈正铭的忙。特此承诺。”2010年1月23日，陈正铭向李永顺出具《立据》一份，载明陈正铭借李永顺的房产证、土地证于2010年底前归还。2011年3月1日，陈正铭向李永顺出具《借条》，载明：“陈正铭借李永顺秦淮区春光里房产证是在2003年，是向李永顺借用于向银行借款的，因本人原因，一直没有把房产证及时还给李永顺，责任在陈正铭，今报李永顺协商再延迟6个月时间（2011年9月30日）。没有办好，没延迟一个月陈正铭承担李永顺500元，其间房产证出现任何问题，由陈正铭承担一切责任。”陈菊兰作为担保人在该借据上签字。2011年11月15日，陈正铭、陈菊兰向李永顺承诺一年内将诉争房屋过户至李永顺名下。2014年7月6日，陈杰、陈菊兰向李永顺承诺，声明诉争房屋实际房屋所有权及产权归李永顺所有。2016年7月，李永顺起诉张金至一审法院，请求解除其与张金签订的房屋买卖合同。该案审理过程中，2016年8月23日，陈杰（甲方）与李永顺（乙方）签订《协议书》，约定，一、甲方于2016年12月1日前，协助吕建继承人（吕建父母吕小连、包巧珍）将春光里19号201室房屋过户至乙方儿子李保臣名下，所有过户费用由甲方承担，过户后，甲方以李保臣名义向银行申请抵押贷款，下款后李保臣给付甲方，甲方按约已将应还贷数额付至李保臣银行账户内。二、如甲方未按约还款，李保臣所欠银行的全部借款包括违约金、利息，李保臣有权向甲方追偿。2018年7月3日，吕小连、包巧珍在江苏省南京市石城公证处办理继承公证手续，并于2019年6月24日将诉争房屋不动产权登记至吕小连、包巧珍名下。2014年5月12日，王宝龙诉至一审法院，请求张志林、包利归还欠款本息。后一审法院作出（2014）秦红民初字第118号民事调解书，双方达成如下调解协议：张志林、包利欠王宝龙1067100元及利息（自2014年3月21日起以欠款本金为基数，按同期银行贷款利息四倍计算），该款张志林、包利于2014年5月31日前归还300000元，余款767100元及利息自2014年6月起每月归还120000元，直至付清。如张志林、包利有一期未能按约给付，王宝龙则可对全部债权申请执行。后因张志林、包利未能履行调解协议，王宝龙向一审法院申请强制执行。2019年6月11日，一审法院执行局制作的执行笔录载明：“等房子过户到我们（吕小连、包巧珍）名下后就把房子过户给王宝龙，房子目前的贷款由王宝龙垫款解押，房子过户到王宝龙名下，并由王宝龙实际占有后，吕小连、包巧珍以及张志林、包利与王宝龙之间的债权债务关系全部结清。”因王宝龙夫妻名下有两套房屋，无法办理过户手续，遂决定将诉争房屋过户登记至其子王超名下。2019年6月28日，吕小连、包巧珍与王超签订《南京市存量房买卖合同》，将诉争房屋过户登记至王超名下。其间王宝龙给付吕小连、包巧珍450000元，用于支付诉争房屋剩余银行贷款357665.42元及过户税费。2019年7月22日，王超诉至一审法院，请求李永顺一家自诉争房屋中迁出，后因李永顺起诉相关案件尚未审结，一审法院中止了该案的审理。2019年9月2日，李永顺诉至一审法院，请求确认其与张金签订的《南京市存量房买卖合同》无效。一审法院经审理作出（2019）苏0104民初10110号民事判决，确认李永顺与张金于2007年9月30日签订的《南京市存量房买卖合同》无效。2019年11月6日，张金向南京仲裁委员会提出仲裁申请，请求确认张金与吕建签订的《南京市存量房买卖合同》无效。后南京仲裁委员会作出（2019）宁裁字第948号裁决，确认张金和吕建于2009年6月19日签订的《南京市存量房买卖合同》无效。一审审理过程中，李永顺提供（2019）苏0104民初8491号案件庭审笔录一份，其中王宝龙陈述在以诉争房屋抵偿债务之前，其已经知晓诉争房屋存在纠纷，有人占有诉争房屋，但是其并未上门核实，李永顺据此以证明取得诉争房屋并非善意。王超、王宝龙对上述证据的真实性不持异议，但是认为据此不能证明其取得诉争房屋并非善意。另，李永顺表示其同意将王超垫付的诉争房屋剩余银行贷款357665.42元归还，并已将上述款项先行提存至一审法院标的款账户，李永顺同时表示自愿负担恢复登记所需税费。一审法院认为，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回。关于李永顺要求王超将诉争房屋不动产权恢复登记至其名下的诉讼请求，一审法院认为，诉争房屋系吕小连、包巧珍以买卖方式过户给王超，用于抵偿案外人张志林、包利所欠王宝龙的债务。但从本案查明事实来看，吕小连、包巧珍明知诉争房屋并非其子吕建所有，亦已向李永顺出具了相应承诺书，故其此后出售诉争房屋的行为系无权处分。而王超作为买受人，在买卖前即已知晓诉争房屋内有他人即李永顺居住的事实，但此后并未上门询问、查看，且从双方所签执行笔录来看，也明确约定“房子过户到王宝龙名下，并由王宝龙实际占有后，吕小连、包巧珍以及张志林、包利与王宝龙之间的债权债务关系全部结清”，王超、王宝龙对此亦陈述，该条约定系指在未实际占有诉争房屋的情况下，王宝龙所享有的债权并未结清，故在债权未清偿的情况下，应当认定王超并未支付购买诉争房屋的合理对价。综合以上两点，王超不构成善意取得，诉争房屋的所有权登记不发生物权转移的效力，李永顺有权要求王超将诉争房屋不动产权恢复登记至原始状态。但在过户过程中，王超为诉争房屋所垫付的贷款费用，李永顺理应予以返还，现李永顺同意支付并已提存至一审法院，同时李永顺自愿负担恢复登记可能产生的税、费，一审法院对此予以确认。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、王超于本判决生效之日起三十日内将南京市秦淮区房屋不动产权恢复登记至李永顺名下（恢复登记所涉税、费由李永顺负担）；二、李永顺于判决生效之日起三十日内返还王超垫付的贷款本息357665.42元。案件受理费22620元，保全费5000元，合计27620元，由王超负担。本案二审审理中，各方当事人对一审法院认定的事实均无异议，本院予以确认。各方当事人均未提交新的证据。本院认为,王宝龙在与张志林、包利就民间借贷纠纷案件执行中达成协议时，已经知晓案涉房屋存在纠纷，有人占有案涉房屋，故其与张志林、包利商定“等房子过户到我们（吕小连、包巧珍）名下后就把房子过户给王宝龙，房子目前的贷款由王宝龙垫款解押，房子过户到王宝龙名下，并由王宝龙实际占有后，吕小连、包巧珍以及张志林、包利与王宝龙之间的债权债务关系全部结清。”该约定固然有保护王宝龙合法权益的考虑，但也为以物抵债的完成设定了时间和条件的限制。由于李永顺一家实际居住于案涉房屋中，王宝龙、王超并未“实际占有”案涉房屋，故王超于2019年7月22日诉至一审法院，请求判令李永顺一家自诉争房屋中迁出（（2019）苏0104民初8491号），后因本案尚未审结，王超遂申请撤回起诉，故王宝龙、王超至今仍未“实际占有”案涉房屋。因此，虽然案涉房屋的产权已经登记在王超名下，但张志林、包利与王宝龙之间的债权债务关系并未全部结清，该以物抵债行为仍未完成。一审法院认为在债权未清偿的情况下，应当认定王超并未支付购买诉争房屋的合理对价，并无不当，本院予以支持。本案及其他相关案件的产生，究其原因系李永顺为帮助他人实施违法行为、套取银行贷款而随意出借自己的房屋，又不能及时作为以使各方的权利归于稳定状态，而是轻信单方承诺、放任案涉房屋多次流转所致。故在依法保护李永顺合法权利的同时，本院确定一、二审诉讼费用均由李永顺负担，以示警诫。综上，王超的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费22620元、保全费5000元，合计27620元，二审案件受理费6665元，均由被上诉人李永顺负担。本判决为终审判决。审判长  王劲松审判员  汪德全审判员  李任飞二〇二〇年十二月二十五日法官助理李玲玲书记员曹洁