河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终8913号 上诉人（原审被告）：马某某，女，1968年10月16日出生，汉族，住北海市银海区。 委托诉讼代理人：孙跃华，河北硕琨律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏子上，河北硕琨律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：翟某某，女，1964年10月2日出生，汉族，住石家庄市长安区。 委托诉讼代理人：贾志英，男，1958年4月1日出生，汉族，现住石家庄市长安区。 委托诉讼代理人：张伟强，河北九州之星律师事务所律师。 上诉人马某某因与被上诉人翟某某房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省石家庄高新技术产业开发区人民法院（2020）冀0191民初87号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人马某某及其委托诉讼代理人孙跃华、苏子上，被上诉人翟某某的委托诉讼代理人贾志英、张伟强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马某某上诉请求：1、请求贵院依法撤销石家庄高新产业技术开发区人民法院（2020）冀0191民初87号民事判决书，并改判驳回被上诉人诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人承租被上诉人房屋后，经被上诉人同意，分别与石家庄以岭国医堂大药房有限公司（以下简称以岭药房）、白社林、高明签订了三份租赁合同，将涉案房屋分别出租给以上三案外人。其中上诉人与白社林签订的合同于2019年10月20日到期，由白社林直接将房屋交还被上诉人。其后，租期顺延，租金不再增加，被上诉人对此明确知悉并表示同意。上诉人与以岭药房签订的租赁合同于2019年9月8日到期，到期后以岭药房与被上诉人直接签订了租赁合同，使用房屋至今。上诉人与高明签订的租赁合同于2019年5月19日到期，该合同到期后，上诉人提前将该部分涉案房屋交还了被上诉人，并约定双方合同到期后双方无债权债务纠纷。一审法院未审理清楚本案的来龙去脉，就判上诉人承担责任，认定事实错误，适用法律不当。具体理由如下：一、依据双方约定，上诉人与被上诉人租金已经支付完毕，双方无债权债务纠纷，一审法院判决上诉人向被上诉人支付租金并承担滞纳金没有依据，严重侵害上诉人合法权益，明显认定事实错误。上诉人是与被上诉人的代理人贾志英签订的租赁合同，履行过程中一直是向贾志英实际交纳租金，涉案房屋实际由贾志英代被上诉人进行管理。租赁合同履行过程中，由于被上诉人原因导致涉案房屋被供电局中止供电达三个月之久，租户不能正常营业，冰箱不能工作，导致冰箱中货物变质、毁坏，给租户及上诉人造成重大损失。并且由于涉案房屋周边修建地铁站，涉案房屋前设置围挡六个月以上，同样严重影响房屋租户正常营业，被上诉人同意减免、折抵租金，最后一季度租金不用上诉人再支付。2019年5月，上诉人和贾志英沟通退还部分房屋时，就涉案房屋租金支付、减免问题达成合意。约定上诉人与以岭药房签订的租赁合同于2019年9月8日到期后，由被上诉人与以岭药房续签租赁合同（沿用上诉人与以岭药房之间的租金数额）,该部分房屋相当于上诉人提前十天退还。对于案外人白社林承租部分房屋，被上诉人同意顺延至租期届满，不再另行收取租金。贾志英同意上诉人用押金42000元抵扣下季度（即19年6-9月）租金，上诉人将押金条原件交给了贾志英。剩余租金部分与涉案房屋停电、围挡给上诉人造成损失部分以及上诉人提前退还房屋部分抵顶，贾志英明确告知上诉人，双方合同期满后无债权债务纠纷，案外人白社林租期届满后向被上诉人交还房屋。因此上诉人与被上诉人之间租金已经结算完毕，被上诉人起诉要求被上诉人支付2019年6月至9月期间租金没有依据，一审法院认定上诉人应向被上诉人支付租金并承担滞纳金系明显认定事实错误，侵害上诉人合法权益。二、一审法院判决上诉人支付被上诉人房屋损失没有依据，系认定事实错误。被上诉人已经明确同意对案外人白社林承租部分房屋租期顺延，并且不再增加租金，案外人白社林于2019年10月10日直接向被上诉人交还房屋。因此被上诉人主张房屋损失与事实不符，没有依据。此外，仅案外人白社林所承租部分房屋延期交还，并经过被上诉人同意，其余房屋上诉人已经分别于2019年5月19日、2019年9月8日提前退还给被上诉人，因此依据全部租金计算房屋损失显失公平，明显损害上诉人利益，依法不应支持。综上，上诉人认为石家庄市高新产业技术开发区人民法院(2020)冀0191民初87号民事判决书，认定事实错误，证据不足，损害了上诉人的合法利益，因此，上诉人依据《民事诉讼法》一百六十四条之规定提起上诉，请求贵院撤销原判，依法改判驳回被上诉人诉求，支持上诉人的上诉请求。 翟某某答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审应当予以维持。 翟某某向一审法院起诉请求：1.要求被告给付房租欠款175000元及滞纳金；2.要求第三人白社林排除妨碍，将所租住房屋交还原告。后原告翟某某变更诉讼请求：增加滞纳金52500元，房屋损失46666元，现共计274166元，并撤回对第三人白社林的起诉。 一审法院认定事实：2013年8月19日，贾志英受原告翟某某委托代其作为出租方（甲方）与被告马某某作为承租方（乙方）双方签订《房屋租赁合同》，该合同约定：房屋地址为石家庄开发区天山街，面积200平方米；租赁期限自2014年6月18日至2019年6月18日共5年；租金交纳方式三年内75万元，后两年80万元；以后各期租金提前10天交纳，如乙方过期15天未交，甲方有权收回房屋，如乙方过期缴纳房租，每过一天加收当期3%滞纳金。该合同还约定了其他内容。后被告马某某承租涉案房屋。2016年9月18日，贾志英再次受原告翟某某委托作为出租人与被告马某某作为承租人就上述房屋签订《房屋租赁合同》，该合同约定：租赁期限从2016年9月18日至2019年9月17日；租金每年70万元；租金支付期限为每季度三个月交付175000元，租金支付方式为月初前10日内；该合同与前合同相互补充。该合同还约定了其他内容。后被告马某某继续承租涉案房屋，并按照该合同履行新的租金义务，但至2019年6月10日应交付最后一季度175000元租金时未能交付，一直拖延至今。现租期已满。 另查明，被告马某某承租涉案房屋期间，将涉案房屋予以转租。2019年10月10日，案外人白社林才将房屋交还原告翟某某，至租赁期满延迟23天。 一审法院认为，原告翟某某与被告马某某双方自愿签订《房屋租赁合同》，其内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，原告翟某某已按约定履行了交房义务，被告马某某在租赁期限届满后仍欠付租金175000元，显属不当，故被告马某某应向原告翟某某支付拖欠租金175000元。因被告马某某长期拖欠租金，给原告翟某某造成了一定的经济损失，故原告翟某某主张滞纳金，并主张自2019年6月11日起计算至2020年6月15日止应予准许。双方约定的滞纳金按日3%计算显然太高，应按年利率24%计算较妥。因此，滞纳金应以175000元为基数，自2019年6月11日起计算至2020年6月15日止，按年利率24%计算，故滞纳金为42575元。因被告马某某的原因致使房屋延迟交还23天，故原告翟某某主张按年租金700000元计算房屋损失即租金损失并无不妥，房屋损失应为44110元（700000元÷365天×23天）。被告马某某辩称因原告翟某某原因给其造成了损失，其已抵顶了欠付房租并辩称已提前退房，结清房款，但并未提交证据，故被告马某某所辩称的理由，证据不足，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条的规定，判决：一、被告马某某于本判决生效之日起十日内给付原告翟某某租金175000元、滞纳金42575元、房屋损失44110元，以上共计261685元；二、驳回原告翟某某的其他诉讼请求。案件受理费5413元，保全费1770元，由原告翟某某负担327元，由被告马某某负担6856元。 本院二审期间，上诉人马某某提交了部分证据：1、2013年9月9日《店面租赁合同》、2018年7月27日《房屋租赁合同》，证明上诉人马某某与次承租人石家庄以岭国医堂大药房有限公司（以下简称以岭药房）所签租赁合同于2019年9月8日到期，后以岭药房直接与被上诉人翟某某另行签订租赁合同，向被上诉人直接交纳租金，继续承租被上诉人房屋，该部分房屋上诉人已经于2019年9月9日实际提前退还被上诉人；2、2017年5月17日《租赁合同》，证明上诉人马某某与高明所签租赁合同至2019年5月19日，合同到期后，上诉人将该部分房屋以及房租押金条一并提前退还给了被上诉人的代理人贾志英；3、2018年9月4日《房屋租赁合同》，上诉人马某某与白社林所签订租赁合同，租期至2019年10月20日，合同到期后，由白社林直接将房屋退还被上诉人；4、微信聊天记录（高明长江店一楼）、录音文件第一、二段及文字整理，证明由于停电给实际承租人造成损失，上诉人进行了赔偿；5、石家庄地铁一号线网页截图，证明2019年3月至10月期间，涉案房屋附近修建地铁站，设置围挡长达七个月，给上诉人以及实际承租人造成严重影响；6、录音文件第三、四段及文字整理和微信聊天记录以及语音文字整理（贾志英），证明上诉人向被上诉人的代理人贾志英退还押金条后，贾志英明确表示该房屋押金抵顶租金，剩余租金部分与涉案房屋停电、围挡给上诉人造成损失部分以及上诉人提前退还房屋部分抵顶，并明确告知上诉人，双方合同期满后无债权债务纠纷，案外人白社林租期届满后向被上诉人交还房屋，租金无需另行支付。被上诉人翟某某的质证意见：对证据1到证据4，合同真实性无异议，但是对于其证明内容与待证事实之间的关联性有异议，并且不属于新证据；对证据5到证据7，不属于新证据，该组证据不能证明与被上诉人关于租金抵顶问题达成了合意，所有证据不能证明待证事实。庭后被上诉人翟某某亦提交了部分微信聊天记录，其中2019年6月21日的内容显示：贾志英称“马，把下季度应该给我们房费，打过来，因你以经减去了压金和药店减去的天数，应该减的或不应该提前减的房费压金你都提前减去了，就应该把下季度房费打过来！”。经二审查明的事实：涉案房屋（石房权证开字第××号）登记在翟某某名下，产权证书显示：建筑面积为764.52平方米；2018年7月27日马某某与以岭药房所签《房屋租赁合同》显示：租赁房屋（为店面一层）的建筑面积为380平方米；2017年5月17日马某某与高明所签《租赁合同》显示租赁标的为一楼营业用房，但未注明租赁面积；2018年9月4日马某某与白社林所签《房屋租赁合同》显示：租赁房屋（为店面二层）的建筑面积为380平方米。原审查明的其他情况属实。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，上诉人马某某主张“双方已就涉案房屋租金支付、减免问题达成合意，其已不欠翟某某房屋租金”，但其二审提交的证据亦不能证实其主张，且被上诉人翟某某对此不予认可，故对马某某的上述主张本院不予采信。综合本案庭审及现有证据情况可以认定：马某某出租给以岭药房的房屋于2019年9月8日到期后，翟某某与以岭药房签订了租赁合同，故对2019年9月8日之后的房租翟某某不宜再向马某某收取，另外，考虑马某某庭审时陈述以押金42000元抵顶了最后一个季度的租金，翟某某提交的微信聊天记录亦认可存在押金的事实，马某某所交的42000元押金应折抵所欠翟某某的租金为宜。考虑涉案房屋的总面积（764.52平方米）、以岭药房租赁的房屋面积（380平方米）、白社林租赁的房屋面积（380平方米）、诉争双方均未提供证据证实高明租赁房屋面积等情况，本院酌定马某某应向翟某某支付拖欠租金124250元（175000元-42000元-175000元/90天×9÷2）。关于滞纳金，双方约定按日3%计算明显过高，可按年利率24%计算较妥，滞纳金应以124250元为基数，自2019年6月11日起计算至2020年6月15日止，按年利率24%计算，故滞纳金为30228元。因马某某的原因致使部分房屋（白社林租赁的380平方米）延迟交还23天，故翟某某主张按年租金700000元计算房屋损失即租金损失并无不妥，房屋损失酌定为22055元（700000元÷2÷365天×23天）。 综上所述，马某某的上诉请求部分成立，原判应予纠正。经多次调解无效。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销河北省石家庄高新技术产业开发区人民法院（2020）冀0191民初87号民事判决； 二、上诉人马某某于本判决生效之日起十日内给付被上诉人翟某某租金124250元、滞纳金30228元、房屋损失22055元，以上共计176533元； 三、驳回被上诉人翟某某的其他诉讼请求。 一审案件受理费5413元，保全费1770元，由翟某某负担2558元，由马某某负担4625元；二审案件受理费5413元，由翟某某负担1761元，由马某某负担3652元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本判决为终审判决。 审判长  褚玉华 审判员  李 伟 审判员  杨根山 二〇二〇年十二月三日 书记员  王泽毅