陕西省高级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕民再185号 再审申请人（一审被告、二审上诉人、申请执行人）：宜小军，男，1980年6月29日出生，汉族，现住延安市子长市，身份证号码XXXXXXXXXX********。 委托诉讼代理人：秦文，北京市盈科（西安）律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审被上诉人、执行案外人）：路峰峰，男，1975年4月9日出生，汉族，现住延安市子长市交警大队家属院，身份证号码XXXXXXXXXX********。 委托诉讼代理人：李中正，陕西法智律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审被上诉人、执行案外人）：冯瑞，女，1975年4月4日生，汉族，现住延安市子长市交警大队家属院，身份证号码XXXXXXXXXX********。 委托诉讼代理人：李中正，陕西法智律师事务所律师。 原审第三人(被执行人)：冯钰，男，1978年4月14日生，汉族，现住西安市含光路公路局家属院，身份证号码XXXXXXXXXX********。 再审申请人宜小军因与被申请人路峰峰、冯瑞、原审第三人冯钰案外人执行异议之诉一案，不服延安市中级人民法院（2019）陕06民终1584号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年8月24日作出（2020）陕民申1679号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人宜小军及其委托诉讼代理人秦文、被申请人路峰峰及其与冯瑞共同委托诉讼代理人李中正、原审第三人冯钰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宜小军申请再审请求：撤销陕西省子长县人民法院(2019)陕0623民初124号民事判决书和陕西省延安市中级人民法院(2019)陕06民终1584号民事判决书，依法改判。主要理由如下：一、原审判决事实认定错误，被申请人路峰峰与再审第三人冯钰之间恶意串通，妨害申请人合法权益。申请人宜小军与第三人冯钰于2011年12月23日以书面借条形式订立借款合同，双方口头约定月利率为2％，按季度清偿利息，未约定借款期限。冯钰自2013年2月23日后未再清偿利息和本金，后经宜小军多次索要，冯钰拒绝清偿，后宜小军将冯钰诉至陕西省子长县人民法院。本事实由陕西省子长县人民法院(2016)陕0623民初131号民事判决书得以确认。根据《中华人民共和国合同法》第二百零六条规定，借款合同未约定借款期限的，贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。本案中，宜小军与冯钰的借款合同并无约定借款期限，即经合理催告后随时可要求冯钰返还借款本息，冯钰自2013年2月23日后再未清偿借款本息，申请人宜小军在多次催告后随即将冯钰诉至法院，在申请人催告后该借款已届清偿期，该借款合同纠纷早于其《抵押协议》形成时间。基于此事实以及申请人在原审提出的相关意见，足以认定被申请人与第三人冯钰存在恶意串通的情况。原一、二审判决仅以申请人宜小军要求冯钰清偿债务的(2016)陕0623民初131号民事判决书形成时间晚于被申请人与冯钰所达成的《抵押协议》签订时间就否认被申请人与冯钰存在恶意串通的事实，属事实认定错误。二、被申请人对涉案房屋享有的权利并不足以排除法院依据(2016)陕0623民初131号民事判决书对涉案房屋的执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《执行异议和复议规定》)第二十八条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合法定情形且其权利能够排除执行的，人民法院应子支持。本案中被申请人不仅不符合《执行异议和复议规定》中第二十八条的法定情形，且其享有的权利也并不足以排除对涉案房屋的执行。原审判决认定事实、适用法律错误。1、被申请人对涉案房屋不享有所有权，涉案房屋未发生物权变动。2016年4月11日被申请人路峰峰、冯瑞夫妇与第三人冯钰达成《抵押协议》，约定因冯钰无力清偿对路峰峰、冯瑞二人所负债务，故冯钰自愿将西安市雁塔区XX路XX号XX号楼XX室在内的XX房XX路峰峰、冯瑞二人，双方债权债务关系自此解除，冯钰有义务在按揭还款结束后将该XX户XX路峰峰夫妇。虽然《抵押协议》中约定债权债务关系解除，但其协议仍属于对债务的清偿，与基于房屋买卖合同关系订立的买卖合同有本质区别，其双方签订的《抵押协议》实质上为债的变更，不能满足法定物权变动的要求，因此被申请人不能直接取得涉案房屋的所有权。根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”涉案房屋截至今天，仍登记在冯钰名下，被申请人尚未取得对该房屋的所有权。2、被申请人未与第三人冯钰签订有效的书面买卖合同，不是提出执行异议的适格主体。被申请人路峰峰、冯瑞夫妇虽然与第三人冯瑞签订了《抵押协议》，但是从该协议“回赎房屋”等内容来看，其协议的目的在于抵偿借款、收回债权，双方在进行以房某某时对于涉案房屋的价值并未确定、也未明确抵偿借款的具体数额，因此该协议与《执行异议和复议规定》第二十八条之规定“在人民法院查封前已签订有合法有效的书面买卖合同”情形并不相同。另，《执行异议和复议规定》第二十八条保护的是基于不动产买卖而产生的物权期待权，本案涉及的是以房某某协议，以房某某协议首先以消灭金钱债务为目的，其协议本质上仍属于债的清偿，其仅依据以房抵协议不属于提出执行异议的适格主体。因此被申请人并非该《执行异议和复议规定》第二十八条所规定的不动产买受人。3、无证据证明涉案房屋已被合法占有。原审判决仅依据房屋实际居住人冯钰之父冯廷明亦为被申请人路峰峰之岳父，就断然推定该房屋已被被申请人路峰峰夫妇合法占有，并无实质性依据，属事实认定错误。4、被申请人对涉案房屋不具有物权期待权。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、交卖财产的规定》第十七条之规定，受让人在被执行财产上的物权期待权如欲产生排除执行的效力，应满足:与被执行人就执行标的签订以所有权转移为内容的协议；已经支付全部价款；实际占有；对未办理过户登记没有过错。本案中被申请人与冯钰签订的《抵押协议》本质上为逃避债务而虚假签订的以房某某协议，即使该协议为真实，其性质也是以消灭金钱务为目的，物的交付仅为以物抵债的实际履行方式，与基于真实的买卖合同而产生的物权期待权有本质区别，因此基于以房某某而拟受让不动产的受让人不足与形成优先于一般债权的利益，不能据此认为申请人享有物权期待权。综上，原审判决仅以申请人宜小军诉冯钰借款合同纠纷的裁判文书形成时间晚于被申请人路峰峰、冯瑞夫妇与第三人冯钰签订的《抵押协议》就认定被申请人与第三人不构成恶意串通串通、《抵押协议》有效，属事实认定错误。基于此错误，原审判决未对《抵押协议》的性质作出明确分辨，亦未厘清以房某某协议与基于真实的买卖合同关系形成的买卖合同二者之区别，未正确理解、适用《执行异议复议规定》第二十八条的规定和精神，错误认定被申请人符合提出执行异议的主体要件，错误认定涉案房屋权属性质。另，即便能够确认《抵押协议》的有效性，但仅依据其协议，被申请人享有的权利也并不足以排除对涉案房屋的执行，若每一起执行案件都可仅仅因一纸以物抵债协议而排除法院依据生效栽判文书对涉案财物强制执行，执行程序将难以开展。原审判决认定事实、适用法律均存在错误，妨害了申请人的合法权益，亦不符合我国关于全面解决执行难问题的有关政策和精神。 路峰峰、冯瑞答辩称，一、原审判决认定事实正确，《抵押协议》真实有效，被申请人与第三人冯钰之间不存在恶意串通的情形。在本次庭审中，申请人宜小军未对原审判决中已查明的事实提出异议。被申请人在一、二审已提交的大量书证、证人证言、转账记录可以证明被申请人对第三人冯钰享有大额的债权。结合《抵押协议》中双方对被申请人的债权形成、债权数额的约定。以上多份证据相互印证，形成完整的证据链，足以证明被申请人对第三人冯钰享有的债权和该《抵押协议》的真实性。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间定立有关设立、变更、转让和消灭不动产权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，申请人在一、二审诉讼过程中均未提交证据证明被申请人与第三人冯钰之间存在恶意串通的事实，其认为原审法院没有支持其观点属于事实认定错误显然是不能成立的。二、原审判决适用法律正确，被申请人与第三人冯钰之间是依抵债协议形成的房屋买卖合同关系，被申请人已支付全部房屋价款并合法占有了涉案房屋，对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。1、被申请人提出执行异议之诉的主体适合。被申请人依据法律规定对涉案房屋的执行向子长市人民法院提出执行异议申请，子长市人民法院于2018年5月9日以（2018）陕0623执异7号对该请求予以裁定驳回，因被申请人在本案中提出的诉讼请求与原判决无关，根据《民事诉讼法》第二百二十七条的规定被申请人可以向人民法院提起执行异议之诉。至于被申请人的诉讼请求能否得到支持，是法院审理的内容，被申请人是否签订书面有效的买卖合同不是认定被申请人具由诉讼主体资格的前提。因此，被申请人是提出执行异议之诉的适格主体，申请人的申请书中第二大点第2小点的申请理由显然不成立。2、被申请人与第三人冯钰签订的具有买卖关系性质的《抵押协议》是双方的真实意思表示，协议内容不违反法律强制性规定，合法有效。协该议的签订时间早于案涉房屋的查封时间，不存在恶意串通的情形。该《抵押协议》约定：签定本协议后，涉案房屋所有权归乙方路峰峰和冯瑞，涉XX房XX路峰峰和冯瑞对第三人冯钰的债权，本协议签订后双方债权债务解除，第三人冯钰有权购回该房屋，并对购回价格进行了约定。从该《抵押协议》的内容上看，被申请人与第三人冯钰签订的实际上是一个具有房屋买卖合同性质的名为“抵押协议”的抵债协议，双方形成的是不典型的买卖关系，被申请人以抵消债权的方式支付房屋价款，并对涉案房屋同时约定了“回购”条件，根据交易习惯，只有协议双方是是买卖关系的前提下，才会出现回购的约定，从用词上可以推断出当时双方的签订协议的目的是为了转移房屋所有权，被申请人用对第三人冯钰享有的债权，作为第三人冯钰向其转让涉案房屋的对价支付了房款。所以，从该协议的内容和用词结合被申请人与第三人冯钰在原审庭审过程中对双方转让关系的认可，被申请人与第三人冯钰签订的实际上是一个具有房屋买卖合同性质的名为“抵押协议”的抵债协议。在被申请人的债权真实存在前提下，双方之间基于代为偿还借款所形成的债权债务关系已转化为以物抵债协议中的买卖关系，被申请人基于该《抵押协议》对涉案房屋享有实体上的民事权益。因此，上述事实符合《执行异议和复议规定》第二十八条第（一）项、第（三）项的规定。3、本案涉案房屋在2016年4月11日签订《抵押协议》后，已由被申请人实际占有，该时间早于涉案房屋的查封时间。子长市法院在2018年4月10日才因执行第三人冯钰欠款而查涉案房屋，通过被申请人提交的由其持有的涉案房屋贷款还款单和证人冯某甲以及中介公司高繁博的的证言可以证明，在被申请人与第三人冯钰签订《抵押协议》后，该涉案房屋就由被申请人实际占有，并交由冯某甲居住打理。因冯某甲也是被申请人路峰峰的岳父、路峰峰之妻冯瑞的父亲，将父母安排在自己的房子居住符合一般社会家庭习惯，是公序良俗的基本要求。在《抵押协议》真实有效的前提下，不能仅凭冯某甲也是第三人冯钰的父亲而否认被申请人和冯瑞在取得房屋后交由冯某甲居住的事实。因此，上述事实符合《执行异议与复议规定》第二十八条第（二）项的规定。4、本案被申请人未取得房屋所有权，并非被申请人自身原因造成。在签订《抵押协议》时，涉案房屋尚有按揭贷款未偿还，按照法律规定，未结清按揭贷款的房屋不能办理过户手续。且《抵押协议》对剩余按揭贷款由第三人冯钰支付及房屋的过户条件有明确的约定，在协议约定的过户条件未达成、第三人冯钰未偿清按揭贷款前，未办理过户登记的原因并不能归责于被申请人。因此，被申请人未取得涉案房屋所有权并非其自身原因导致，上述事实符合《执行异议与复议规定》第二十八条第（四）项的规定。5、《抵押协议》未违反法律效力性强制性规定，合法有效。《物权法》第191条并非针对抵押财产转让合同的效力性强制规定，抵押权作为一种物权具有追及效力，抵押财产转让并不必然损害抵押权人的权利，不能仅以转让抵押财产未经抵押权人同意而认定转让协议无效。未经抵押权人同意转让抵押物的有可能损害的是抵押权人的利益，只能由特定抵押权人主张此种法律行为无效。本案中，第三人冯钰通过签订《抵押协议》的方式转让涉案房屋，虽未经过原抵押权人的同意。但截止目前，该涉案房屋的贷款仍由被申请人按时偿还，从未出现过逾期，未损害抵押权人的权利，未违反强制性法律规定，该《抵押协议》合法有效。6、是否取得不动产所有权不影响人民法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）审理本案。上述《执行异议和复议规定》第二十八条是对还未取得不动产所有权权利人的民事权益进行保护的规定，未取得不动产所有权并不不影响权利人依据该规定保护自己的合法权益。本案中，涉案房屋是否已发生物权变动，被申请人是否已经取得该房屋的所有权并不影响原审法院适用该规定保护被申请人的合法权益。因此，申请人的申请书中第二大点第1点的申请理由不成立，原审法院适用《执行异议和复议规定》第二十八条作出判决适用法律正确。三、关于买卖合同性质的抵债协议是否能适用最高院《执行异议与复议规定》第二十八条和《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条。最高人民法院法作出的（2016）最高法民申2025号（第7-8页）、（2017）最高法民申2484号（第2-3页）、（2017）最高法民申3492号裁定书（第3页）在适用法律方面，均认为符合在法院采取查封保全前，被执行人与案外人签订了真实的抵债协议并交付涉案房屋、案外人以抵消债权方式支付房屋对价、未办理过户登记手续非因案外人的原因导致等条件的，可以适用《执行异议与复议规定》第二十八条和《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定。在本案庭审过程中，申请人对原审判决中已查明的事实未提出异议。通过原审判决已查明的事实来看，被申请人的情形也完全符合上述司法解释的规定，原审法院适用上述规定作出判决适用法律正确，申请人的再审申请理由没有事实与法律依据，贵院应予维持原判决。四、最高院《执行异议与复议规定》第二十八条和《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条设立的目的是为了保护案外人的合法权益不受执行侵害。本案中被被申请人与第三人冯钰之间的金钱债权仅为10万元，而涉案房屋价值远远超过申请人享有的金钱债权。被申请人已倾其所有，变卖自己的房产代第三人冯钰偿还借款，签订《抵债协议》的目的取得涉案房屋的所有权，让双方父母老有所居。被申请人的父母为了替第三人冯钰偿还借款，也变卖了自己唯一的的窑洞，如今只有涉案房屋可以居住。如果贵院支持了申请人的请求，将使涉案房屋被查封拍卖，两位耄耋老人将流浪街头，被申请人夫妻的损失将无法弥补，权利人的合法权益将将被法院强制执行侵害。因此，恳请贵院考虑本案实际情况，依法审查，保护被申请人全家的合法权益和希望。 原审第三人冯钰述称，其将案涉房屋用于抵偿与路峰峰之前的债务，其借宜小军的钱不是不还，只是因为生意经营失败，如果个人经济情况好转会还的。 路峰峰、冯瑞向一审法院起诉请求：1、停止对西安市雁塔区XX路XX号XX号楼XX室房屋的执行；2、由被告承担诉讼费用。 一审法院认定事实，2005年12月，第三人冯钰与西安长海房地产开发公司签订了《商品房买卖合同》，购买该公司开发的西安市大雁塔区XX路XX号XX花园XX幢XX层XX号商品房，建筑面积为130.94平方米。合同约定总金额为458290元，第三人冯钰支付了部分房款，在银行按揭房款360000元，并以该房屋为抵押担保，在中国建设银行股份有限公司陕西省分行办理了上述房屋的按揭款360000元，代款期限30年。2016年4月11日，原告冯瑞、路峰峰夫妇二人与第三人冯钰以及第三人冯钰之妻闫小京协商达成抵押协议，双方签订了书面的《抵押协议》，约定：甲方为冯钰、闫小京。乙方为路峰峰、冯瑞。第一、甲方自2014年至今共借贷乙方1300000元，欠利息共计233000元，因甲方无钱归还乙方借款本金及利息，双方协商甲方自愿将其所有的位于西安市雁塔区XX路XX号XX花园XX幢XX层XX号房屋一套以及冯某甲名下位于子长县XX镇西门坪的窑洞三孔、平房一间抵押给乙方，双方的债权债务关系自此解除；第二、由于甲方所有的西安市雁塔区XX路XX号XX花园XX幢XX层XX房XX房，剩余的按揭房贷由甲方继续偿还(19年)直至还清为止。还完按揭款后甲方配合乙方将楼房产权过户给乙方（冯瑞），过户费用由乙方承担；第三、自双方签订协议之日起该楼房及窑洞的所有权归乙方所有，乙方如果要变卖及出租该楼房和窑洞，甲方不得以任何方式阻拦，而要积极配合乙方办理相关手续。第四、甲方今后有钱需要购回该楼房（窑洞顶帐值600000元），将按930000元的本金及利息9300元（利息自签订之日起算）给乙方一次性付清后，乙方将楼房的相关手续交由甲方，并配合甲方办理相关事宜；第五、如乙方在此期间先将楼房及窑洞变卖或抵押给他人后，甲方再不得以任何方式购买或索要；第六、乙方与甲方一经签订该协议之日起，不得返悔、毁约，如有一方毁约或反悔，一次性赔偿给对方违约金200000元。甲乙双方均在该协议上签名按印。2016年6月26日，冯某甲与其女儿冯瑞与王某某协商签订《窑洞买卖协议》，将子长县XX镇西门坪的三孔窑洞及院内的所有建筑以总价360000元卖给了王某某。 另查明，2011年12月23日，冯钰向宜小军出具了100000元的借条，后宜小军将冯钰起至该院，经该院审理于2016年4月28日作出（2016）陕0623民初131号民事判决书，判令冯钰向宜小军还本付息。该判决生效后，宜小军向该院申请强制执行，该院于2018年4月10日作出（2018）陕0623执恢35号民事裁定书，查封了第三人冯钰所有的位于西安市雁塔区XX路XX号XX号楼XX室房产一套（不动产权证号为：110XXXXXXX-14-1-15-11901～1）。后冯瑞、路峰峰向该院提出执行异议，该院于2018年5月9日作出（2018）陕0623执异7号执行裁定书，以路峰峰、冯瑞虽然提供了以抵押协议和其他相关证据，但并未办理过户登记手续，其异议不能对抗房屋权属登记，现有证据不足以认定，须要审理后方可确认为由，裁定驳回异议。冯瑞、路峰峰不服，向该院提起案外人执行异议之诉，形成诉讼。 本案在重审期间，原告路峰峰提供新证据，对自己债务的形成进行证明。其中李宏处40万本金1万元利息；还王香娥20万本金；还李宏的10万元；在杜宏瑞、李建华、韩桃桃、李耀武处57万；李少华处10万元本金9000元利息；张巧梅处还20万本金3.6万元利息。累计在一、二百万之间，以此证明第三人所欠其债务及折抵购房价款的情况。第三人认可该债务系用来购买自己的房屋支付了房款。被告宜小军有异议，认为该债务和购房无关联性。 一审法院认为，案外人执行异议之诉，是指案外人就执行标的享有足以排除强制执行之权利，请求法院不得对该标的实施执行的诉讼。本案系原告路峰峰、冯瑞提起的案外人执行异议之诉，其诉讼请求为判令不得执行该涉案房屋。原告的诉讼请求能否成立，应判断其是否对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，并进而决定是否停止执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案的争议焦点为：一、关于路峰峰、冯瑞与第三人冯钰之间就涉案房屋的买卖合同关系是否真实存在。首先，从双方的《抵押协议》分析，路峰峰和第三人冯钰之间有大额的债权债务关系，实现债权债务关系，抵押的不仅仅是涉案房屋，还有冯某甲（系冯钰父亲）名下位于子长县XX镇西门坪的窑洞三孔一并做了处分，可见双方的债权债务关系，房屋买卖是真实存在的事实。该协议是2016年4月11日签订的，而宜小军和冯钰的民间借贷纠纷一案是2016年4月28日做出的判决，于2018年4月10日作出裁定查封该涉案房屋的，故宜小军称第三人是逃避债务而私下签订的协议，恶意串通损害第三人利益，主张不能排除以上事实，故不予采纳。从《八民会纪要（民事部分）》对于“以房某某”协议的性质问题没有明确规定，第十七条致使从正面明确对完成产权变更手续的“以房某某”协议，当事人没有正当理由不能主张无效或可变更可撤销，但不能因此得出“以房某某”协议没有完成产权变更手续即不发生效力的结论。因此以房某某的房屋买卖仍应依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定进行分析。原告在重审时提供新证据证明外欠有债务，亦是为冯钰所欠下的债务，虽该部分债务和冯钰从借贷的形式上没有直接的关联，但从冯钰自身认可及后来的以房某某表明路峰峰因其向外负债的事实存在。二、关于路峰峰和冯钰之间《抵押协议》合同的效力问题：《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产权的合同，除法律有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效。未办理物权登记的，不影响合同效力，虽然冯钰未将涉案房屋过户至路峰峰名下，但双方以房某某而形成房屋产权转移，系双方真实意思表示。未过户是因该房系按揭款，陆续偿付不能办理过户，并非买受人路峰峰自身原因未办理过户登记。因《抵押协议》事实的房屋买卖形成，至于偿还按揭款在未过户之前仍以冯钰的名义偿付，未拖欠按揭款，不影响损害按揭发放贷款的银行，因此《抵押协议》合同是合法有效的。三、关于路峰峰对涉案房屋是否实际占有管理使用。目前该房系冯某甲居住，而冯某甲系冯钰之父，同时又是路峰峰之岳父，从亲属关系上讲，冯某甲居住冯钰和路峰峰的房子都理所当然。这种特殊关系不因为冯钰和路峰峰之间的房屋买卖、产权转移而表现为冯某甲是居住的儿子的还是女婿的房子。还是得回到上述问题上《抵押协议》真实存在合法有效，必然推定冯某甲居住的路峰峰的房屋，路峰峰已实际对该房屋管理处分。四、关于路峰峰对涉案房屋是否享有，是以排除强制执行的民事权益的问题，涉案房屋虽然未办理产权过户手续，但原告路峰峰实际管理处分，且原告以消债充抵房屋价款，其主张未能办理房屋产权过户手续，系尚有按揭款未支付，过错不在原告，依上述原告和第三人冯钰之间《抵押协议》形成的房屋买卖合同有效，原告依折抵消除冯钰债务，等同于偿付了房屋价款，并实际管理处分让其岳父居住，原告无过错的情况下，原告对涉案房屋拥有实体的民事权益，不宜对涉案房屋采取执行措施，故对于原告要求停止对涉案房屋执行的诉讼请求应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：停止对西安市雁塔区XX路XX号XX号楼XX室房屋的执行。案件受理费500元，由被告宜小军负担。 宜小军不服一审判决，上诉至二审法院请求：一、撤销一审法院(2019)陕0623民初124号民事判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费用，由被上诉人承担。 二审法院对一审判决认定的基本事实予以确认。 二审法院认为，本案争议焦点为：一、案涉抵押协议是否合法有效；二、案涉房屋的价款是否已全部支付；三、案涉房屋在人民法院查封之前是否为被上诉人合法占有；四、是否非因被上诉人自身原因未办理过户登记。 关于争议一，案涉抵押协议是被上诉人与第三人的真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，上诉人宜小军质疑被上诉人与原审第三人虚假诉讼但未提供证据证明，应当认定该协议合法有效受法律保护。 关于争议二，案涉协议虽然不是典型、规范的房屋买卖合同，但其合同目的同样是为了转移房屋所有权，实质是以物抵债，被上诉人对原审第三人的债权转化为房屋转让的对价，双方之间的债权债务关系已被抵押协议中的权利义务关系取代。 关于争议三，本案中，案涉房屋为冯某甲居住，冯某甲系原审第三人冯钰之父，也是被上诉人冯瑞之父，被上诉人路峰峰之岳父，基于这种特殊亲属关系，一审法院认定案涉房屋已被被上诉人冯瑞、路峰峰实际控制，并无不妥。 关于争议四，被上诉人冯瑞、路峰峰虽未取得涉案房屋的所有权，但并非因其自身原因造成，即被上诉人冯瑞、路峰峰对于未办理房屋产权登记手续没有过错，属于无过错的不动产受让人。故原审认定冯瑞、路峰峰对涉案房屋拥有实体的民事权益，不宜对涉案房屋采取执行措施，并无不当。 综上，上诉人宜小军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费500元，由上诉人宜小军负担。 各方当事人对一、二审查明的事实均无异议。一、二审判决认定事实基本属实，本院予以确认。 本院再审认为，本案系案外人执行异议之诉案件，本案争议的焦点为，路峰峰、冯瑞对案涉房屋，即西安市雁塔区XX路XX号XX号楼XX室房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 人民法院对执行异议之诉的审理，一般应当就案外人对执行标的物是否享有权利、享有什么样的权利、权利是否足以排除强制执行进行判断。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，对于路峰峰、冯瑞就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，应当根据法律、司法解释对于民事权益的规定，并可在法律、司法解释对此没有明确规定时参照有关执行程序的司法解释的规定加以认定。路峰峰、冯瑞提起本案诉讼，主张对案涉房屋享有民事权益所依据的是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，该法律条文规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。该法律规定明确了无过错不动产买受人在何种情形下能够排除基于对出卖人的强制执行程序而对买受人所购不动产强制执行的问题，即规定了在符合法定情形之下对无过错不动产买受人物权期待权的保护，实质上是正当买受人物之交付债权优先于一般金钱债权法律理念的体现。因此，人民法院在参照适用该法律规定审查认定案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益时，应当严格把握该法律规定适用的前提条件，从严审查不动产买卖法律关系的真实性、正当性以及买受人支付价款、合法占有和未办理产权过户登记的原因等事实。本案中，路峰峰、冯某乙于2016年4月11日，其与冯钰夫妇签订的《抵押协议》诉称从该《抵押协议》的内容上看，该《抵押协议》实际上是一个具有房屋买卖合同性质的抵押协议，双方形成的是不典型的买卖关系，路峰峰、冯瑞以抵消债权的方式支付房屋价款，其与冯钰之间基于代为偿还借款所形成的债权债务关系已经转化为以物抵债协议中的买卖关系，进而诉请基于该《抵押协议》对案涉房屋享有实体上的民事权益。据此，就案涉房屋而言，路峰峰、冯瑞不是以房屋买卖法律关系而取得权益，而是基于以房某某主张享有权益。以物抵债协议以消灭协议当事人之间存在的金钱债务为目的，不动产的交付仅系以物抵债的履行方式。一般而言，当事人之间并未达成买卖不动产的合意，也并未从金钱债权债务关系转化形成以买卖不动产为目的的法律关系。因此，根据债的平等性原则，基于以物抵债而拟受让不动产的“买受人”，在完成不动产权属转移登记之前，仅凭以物抵债协议并不足以形成优先于一般金钱债权的权益，原则上不能据此排除对该不动产的强制执行。 本案中，路峰峰、冯某乙于以房某某协议主张对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，应当审查所抵销债权是否已届清偿期，抵销行为的真实性、正当性和合法性，还应当对抵债双方当事人是否达成不动产出卖合意，两者之间的债权债务法律关系是否已转化为不动产买卖合同关系进行审查，以及对抵债债权真实性、合法性、所抵销债务是否与不动产价值相符进行严格审查。案外人不能提交证据，或所提交证据不足以证明其对被执行人所享有债权的真实性、合法性的，以及抵债不动产价值与债权数额不对等的，都不能认定案外人与被执行人之间形成了真实合法的不动产买卖关系。 本案中，路峰峰、冯某乙于《抵押协议》主张对案涉房屋享有物权期待权并排除人民法院强制执行，综合全案审查情况，路峰峰、冯瑞的诉请不符合法律规定。首先，就案涉《抵押协议》本身来看，其涉及到两个层次的债权债务关系，即冯钰作为债务人与其债权人之间的债权债务关系以及路峰峰、冯瑞替冯钰清偿债务形成的路峰峰、冯瑞与冯钰之间的债权债务关系。但是，《抵押协议》第一条中仅约定“甲方（冯钰、冯钰之妻闫小京）自2014年至今共借贷乙方（路峰峰、冯瑞）130万元，欠利息共计23.3万元……”，一审法院认定的事实，“本案在重审期间，原告路峰峰提供新证据，对自己债务的形成进行证明。其中李宏处40万本金1万元利息；还王香娥20万本金；还李宏的10万元；在杜宏瑞、李建华、韩桃桃、李耀武处57万；李少华处10万元本金9000元利息；张巧梅处还20万本金3.6万元利息。累计在一、二百万之间，以此证明第三人所欠其债务及折抵购房价款的情况。”显然，路峰峰、冯瑞提交的其债权债务形成的证据与《抵押协议》中约定的债权债务数额不相一致，不足以证明《抵押协议》中约定的路峰峰、冯瑞与冯钰之间债权债务关系的真实性与合法性。 其次，关于案涉《抵押协议》是否构成具有房屋买卖合同性质的抵债协议以及路峰峰、冯瑞与冯钰之间基于代为偿还借款所形成的债权债务关系是否转化为以物抵债协议中的买卖关系问题。第一，《抵押协议》签订于2016年4月11日，而宜小军与冯钰之间的债权债务形成于2011年12月23日，冯钰在未清偿宜小军债权债务情况下，将其名下责任财产抵押给他人，且路峰峰、冯瑞与冯钰系近亲属，故该抵债行为的正当性存疑。第二，《抵押协议》不论是名称还是内容，均没有明确的房屋买卖的表述，从其约定内容仅能推定出双方当事人有以房某某合意，但仅就协议内容不能证明双方当事人已达成房屋买卖合意。第三，《抵押协议》中约定用以抵销债权债务的房产包括冯钰所有的案涉房屋和冯某甲名下位于子长县XX镇西门坪的窑洞三孔、平房一间，约定窑洞顶账值60万元，约定案涉房屋的回购价值为93万元的本金及利息9300元（利息自签订之日起算）。《抵押协议》中并未明确协议签订时，案涉房屋的市场交易价值，仅是简单的以《抵押协议》中约定的借贷数额130万元、欠利息23.3万元减去窑洞顶账60万元后的数额作为案涉房屋的价值，有违一般交易常识。而且，《抵押协议》签订两个月之后，2016年6月26日用以抵债的窑洞及平房仅以36万元卖给他人，与《抵押协议》中约定的价值相差巨大。第四，《抵押协议》中明确约定案涉房屋系按揭房，并约定剩余按揭房贷由冯钰继续偿还（19年）直至还清为止。据此，路峰峰、冯瑞诉称“抵押协议”实际上是具有房屋买卖合同性质的抵债协议，其以抵销债权的方式支付房屋价款的答辩理由与《抵押协议》约定不符，自相矛盾。由此，路峰峰、冯瑞提出的《抵押协议》构成具有房屋买卖合同性质的抵债协议，其与冯钰之间基于代为偿还借款形成的债权债务关系转化为以物抵债协议中的买卖关系的主张，从“以物抵债”判断对象上，“债”的真实性、合法性、“物”的真实价值、“抵”的真实性、正当性、对应度等方面，路峰峰、冯瑞所提交的证据均不足以证明待证事实。 再次，关于路峰峰、冯瑞辩称的买卖合同性质的抵债协议是否能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的问题。第一，本案中，路峰峰、冯瑞不是以房屋买卖法律关系对案涉房屋主张权益，而是基于以房某某主张权益。但是，路峰峰、冯瑞与冯钰之间并未达成买卖不动产的合意，其金钱债权债务关系并没有转化形成以买卖不动产为目的法律关系。因此，路峰峰、冯瑞仅凭以物抵债协议并不足以形成优先于一般金钱债权的权益，不能据此排除对案涉房屋的强制执行。第二，案外人执行异议之诉案件审理中，可以参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，对无过错不动产买受人的物权期待权予以保护。该法律明确规定不动产买受人必须同时符合四项法定条件，其物权期待权才能排除人民法院对案涉不动产的强制执行。本案中，路峰峰、冯瑞与冯钰之间签订的《抵押协议》并无明确的买卖意思表示，更谈不上书面买卖合同。案涉房屋在《抵押协议》签订后，由冯钰之父冯某甲居住，冯某甲亦系冯瑞之父、路峰峰之岳父，实际居住人冯某甲与被执行人、案外人均系近亲属，路峰峰、冯瑞辩称冯某甲实际居住于案涉房屋即构成其已合法占有案涉房屋与法律规定本义不符，不能成立。《抵押协议》中约定案涉房屋剩余的按揭房贷仍由冯钰继续偿还，据此路峰峰、冯瑞并未支付案涉房屋全部价款。《抵押协议》中约定，案涉房屋在还完按揭款后才由冯钰配合路峰峰、冯瑞办理产权过户手续。路峰峰、冯瑞对于案涉房屋未办理过户登记的原因不但是明知的，而且是其与冯钰共同约定的，其提出的未取得案涉房屋所有权并非其自身原因造成的答辩理由，显然与事实不符，不能成立。 因此，路峰峰、冯瑞主张其对案涉房屋享有足以排除人民法院强制执行的民事权益，没有事实和法律依据。 综上，宜小军的再审理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第二款、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下： 一、撤销延安市中级人民法院（2019）陕06民终1584号民事判决和延安市子长县人民法院（2019）陕0623民初124号民事判决。 二、驳回路峰峰、冯瑞诉讼请求。 一审案件受理费500元，二审案件受理费500元，均由路峰峰、冯瑞负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  张 工 审 判 员  贾文军 审 判 员  赵 玲 二〇二〇年十一月二十七日 法官助理  鹿元兴 书 记 员  周 敏 1