广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终21314号上诉人（原审原告）：广州永通汽车驾驶员培训有限公司，住所地广州市白云区横沙大街**首层之二，统一社会信用代码91440111799416735K。法定代表人：黄伟星，经理。委托诉讼代理人：黄晓芸，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：丘考婷，广东广信君达律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广州市天享物业管理有限公司，住，住所地广州市海珠区新港中路**自编**首层之一一社会信用代码91440105058901987P。法定代表人：廖志均，总经理。委托诉讼代理人：金旺龙，广东鸿麓律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄钰，广东鸿麓律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广东珠光集团有限公司，住所地，住所地广东省广州市天河区庆亿街****会信用代码91440000231123067M。法定代表人：谢炳钊，总经理。委托诉讼代理人：林运涛，公司职员。上诉人广州永通汽车驾驶员培训有限公司（以下简称永通公司）、广州市天享物业管理有限公司（以下简称天享公司）因与被上诉人广东珠光集团有限公司（以下简称珠光公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初36105号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。永通公司上诉请求：1.请求撤销（2019）粤0105民初36105号民事判决第三项，改判支持上诉人关于建设费、撤场损失、租金补偿、律师费的全部诉讼请求；2.请求一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院事实认定错误，上诉人在履行合同中不存在违约，被上诉人天享公司无权解除合同。一审判决错误认为上诉人建设场地未经天享公司同意属于违约，错误认定天享公司有权解除合同。实际上天享公司明确知晓、完全同意上诉人建设场地，上诉人不存在违约行为，系天享公司违约解除合同。第一，上诉人是驾校，天享公司明确知晓上诉人承租场地是作为驾校训练场的，天享公司仍同意将场地出租给上诉人，即表明天享公司同意、允许上诉人建设训练场。第二，训练场于2018年建成，在建设期间天享公司从未提出过反对、更未制止上诉人；训练场投入使用至今，天享公司也未向上诉人提出异议，从未主张恢复原状。第三，上诉人与天享公司于2019年1月重新签订了一份《租赁合同》，由此证明天享公司当时对场地现状、对上诉人建设场地知晓且没有任何异议，同意继续出租场地。以上在合同实际履行中天享公司的行为足以证明天享公司知晓、同意、允许上诉人的场地建设，上诉人根本不存在过错、不存在违约行为，上诉人没有侵害天享公司的利益，恳请二审纠正一审关于上诉人违约的错误认定。二、一审判决未查清涉案场地被整改的真实原因，两被上诉人对合同无法继续履行存在严重过错，上诉人主张的建设费、撤场损失、租金补偿、律师费应得到支持。第一，《责令停止违法行为通知书》上显示违法项目是“搭建房屋、硬化地面”，违法面积是“85563平方米”，即整个园区都是违法用地，而上诉人承租的面积仅为8027平方米，仅占总园区面积不到10%。第二，上诉人在承租涉案场地前，园区内就已经存在大量的搭建房屋、硬化地面，园区内有水泥道路、停车场、摄影基地等项目，这些均与上诉人无关。天享公司作为园区的出租方及管理方对违法项目明显是允许和知情的，珠光公司作为园区的业主方对违法状态是默认、放任。天享公司、珠光公司对此均存在严重的过错。第三，上诉人也正是因为承租时园区已经存在硬化、房屋搭建，所以上诉人也出于合理信赖承租了场地。上诉人是驾校，天享公司明确知晓上诉人承租场地是作为驾校训练场的，天享公司同意、允许上诉人对场地进行水泥硬化。天享公司、珠光公司从未告知上诉人土地用途、也未制止上诉人建设，在上诉人建设场地后，双方还续租了合同，上诉人基于合同信赖及园区当时的现状从未怀疑土地用途违法。第四，《责令停止违法行为通知书》显示珠光公司签收该通知的时间是2019年3月12日，结合其他证据可知天享公司、珠光公司早已经知晓责令整改事宜，但天享公司、珠光公司一直故意隐瞒以达到继续收租的目的，不将真实情况告知园区内的租户。在2019年3月至6月期间，天享公司仍然继续隐瞒、正常收取上诉人的租金，直至7月天享公司仍欺骗上诉人可以继续使用场地，导致上诉人无法提前寻找新场地、分流学员培训，只能于2019年8月18、19日被迫匆忙撤场，上诉人遭受了大量学员的投诉、承受了巨大的维稳压力。故本案政府责令整改整个园区、合同无法继续履行，均是由两被上诉人的过错造成的，并非上诉人之错，两被上诉人应对上诉人承担赔偿责任。三、珠光公司应承担连带责任。珠光公司对土地现状存在过错，珠光公司作为业主方明确知晓土地用途为其他农用地（鱼苗场、养鱼塘），却为了租金收益长期以来默认、放任土地搭建房屋、硬化地面，园区土地在上诉人承租前，就已经不是按农用地用途使用，珠光公司出租的用途也不是农用地。园区土地的违法使用状态是持续、长久的，珠光公司不可能不知情，珠光公司作为业主，有义务尽合理的注意和管理义务、阻止园区内的违法用地行为，但直至规划局发函前珠光公司从来没有告知、制止过，导致上诉人一直被误导、被隐瞒。珠光公司在本案中是获利的一方，也是没有履行作为业主义务的一方，是默认、放任违法状态的一方，其对租赁合同无法履行明显存在过错，应一并对上诉人承担连带责任。综上所述，一审判决认定事实不清，恳求贵院在查清事实后依法改判，以维护上诉人的合法权益。天享公司辩称：我方不同意上诉人的上诉请求，同意一审判决的认定。具体理由如下：上诉人永通公司的上诉请求事实理由与事实不符，没有法律依据。永通公司与天享公司之间的租赁合同解除是由于永通公司单方违约，未经相关行政主管部门批准，在租赁期内擅自对承租地块进行硬化和违章搭建，导致行政部门责令整改，从而导致第三人珠光公司解除天享公司上一手承租人陈明珠的租赁合同。陈明珠又解除与天享公司的租赁合同，天享公司解除与永通公司之间的租赁合同是基于永通公司根本违约，符合租赁合同单方解除权行使的约定，因此合同解除的全部过错在于永通公司。珠光公司辩称：我司非一审原告与被告签订租赁合同主体，根据合同相对性原则，我公司不应当承担连带责任。天享公司上诉请求：1.请求撤销广州市海珠区人民法院作出的（2019）粤0105民初36105号民事判决第二项；2.本案上诉费由被上诉人承担。事实与理由：一、本案《租赁合同》解除所依据的合同条款为《租赁合同》第十一条第二款约定的单方解除权，被上诉人改变案涉场地用途导致相关行政主管部门责令整改，已符合前述条款约定的解除条件，上诉人有权立即解除合同且不构成违约，一审法院判令上诉人承担违约责任缺乏事实和法律依据。本案中，被上诉人未经上诉人书面同意并经相关行政管理部门审批批准，在租赁期间内擅自对案涉场地的土地进行硬化并搭建装修，导致行政主管部门责令整改的行为已构成根本违约，符合上述条款所约定的解除条件，上诉人有权立即解除合同，且上诉人立即解除《租赁合同》的行为并不属于单方违约解除合同的情形，没有违反《租赁合同》相关规定，不应承担违约责任。二、一审法院认定被上诉人构成根本违约，上诉人有权解除合同，但同时适用《租赁合同》第十一条第三款单方违约解除合同的惩罚条款，认为上诉人没有履行提前通知解除合同的义务，要求上诉人向被上诉人支付违约金214416元，是适用合同条款错误。从《租赁合同》第十一条第三款所述的“除本合同约定原因外”可知，该条款排除了《租赁合同》第十一条第二款约定的解除情形，实际上是对未达到约定解除情形却单方违约解除合同的行为进行限制，要求违约解除的一方需提前60日通知解除，否则应承担违约解除的责任。而事实上，本案《租赁合同》解除的根本原因已符合约定解除情形，一审法院在认定上诉人解除合同的行为没有违反合同约定的同时，适用单方违约解除合同的惩罚条款要求上诉人承担违约责任，显然是适用合同条款错误。综上所述，请贵院查明本案事实，支持上诉人全部上诉请求，依法进行改判。永通公司辩称：永通公司在履约过程中没有任何违约行为，天享公司明确知晓并同意永通公司建设培训场地，理由详见上诉状。其次，涉案土地被主管部门责令整改的原因是存在违法用地，而不是永通公司承租的面积仅为8027平方米。整片园区违法使用的责任和过错都在天享公司和珠光公司，与永通公司无关，理由详见上诉状。珠光公司辩称：因天享公司上诉内容与我公司无关，我方不发表意见。永通公司向一审法院起诉请求：1、判令天享公司向永通公司返还履约保证金100000元及支付逾期利息，利息计算标准按银行同期贷款利率计算，从2019年8月28日起计至还清之日；2、判令天享公司向永通公司支付违约金214416元；3、判令天享公司向永通公司赔偿建设费819709.58元；4、判令天享公司向永通公司支付撤场损失30000元；5、判令天享公司向永通公司支付租金补偿325552.5元；6、判令天享公司向永通公司支付律师费40000元；7、判令珠光公司对上述款项承担连带责任；8、判令天享公司、珠光公司承担本案全部诉讼费用。经审理查明，2018年3月28日，永通公司（乙方，承租方）与天享公司（甲方，出租方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于海珠区××号地块自编01号空地的物业出租给乙方作使用，乙方已对甲方提供的物业现状进行了确认，并自愿在现有状态下承租该物业；在承租期间，未经甲方书面同意，乙方不得私自改变该物业的用途及结构；该物业面积经甲乙双方认可确定面积为13724+644=14368平方米，首年租价12元每平方米（含管理费），该面积为计算物业租金等与面积有关的费用的唯一依据，本合同约定租金不包含所有税费，如乙方需要提供有效发票需承担所有税费；租赁期限为3年，即从2018年4月1日起至2021年3月31日为止；该物业首年租金每月172416元，之后每年在上一年的基础上递增5%，即2018年4月1日至2019年3月31日月租金172416元，2019年4月1日至2020年3月31日月租金181037元，2020年4月1日至2021年3月31日月租金190088元；乙方应于本合同签订之时，交付甲方履约保证金380176元，履约保证金为租期最后一月租金的两倍；租赁期满，甲方经验收场地及其装修、设施等无损坏情况，且乙方无其他应付款项的，应在七个工作日内将保证金（不计利息）返还乙方；水6元/立方米、在每月的使用度数的基础上加10%的损耗，电1.5元/度、在每月的使用度数的基础上加10%的损耗；承租期间，因乙方使用该物业进行经营活动或者其他活动产生的所有费用及责任均由乙方自行承担，与甲方无关；乙方应在每月五日前向甲方缴纳当月租金、物业管理费和上月水电费等应由乙方承担的费用，如延期缴交，每延期一天，甲方将按月租金额千分之五（5‰）计算加收滞纳金，乙方若拖欠15天不缴纳租金，视作乙方违约，甲方有权终止合同及没收保证金，并收回场地；乙方必须在终止合同之日起2天内撤离，逾期不撤离的，每拖延一天，按当时日租金的双倍计交，该场地上的所有物品视作放弃物，乙方应于当天搬迁完毕，否则视为乙方无条件授权甲方处理，处理的费用由乙方承担，而且甲方还要保留提出诉讼的权利；甲方指定的收款账户为账号62×××88，户名廖梓茼，开户行平安银行广州新港中路支行；未经甲方书面同意，乙方不得私自改变该物业的用途，不得改变该物业的结构，不得以任何形式转租、分租该物业；在租赁期限内如乙方须对该物业进行装修、改建，须事先向甲方提交装修、改建设计方案，并经甲方同意；该物业在使用过程中，如与政府相关法规相抵触，双方按政府法规处理，互不追究责任；无论因何原因导致本合同终止的，乙方均应在本合同终止之日前退出该物业，属乙方可移动的设备、物品，乙方应自行清理，新增不可移动的入墙设施无偿归甲方所有，乙方不得故意损坏，否则乙方应将该物业恢复原状；如乙方未按时将该物业内的可移动物品、设备清理的，视为乙方放弃该物业内财产的所有权，甲方将委托第三方或者自行处理该物业内的所有财产，由此造成的损失由乙方自行承担，因处理该物业内物品支出的费用，由乙方承担；如逾期缴纳租金、水电等费用的，每延期一天，甲方将按月租金额的千分之五（5‰）计算加收滞纳金，直至付清为止；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除本合同收回该物业，并不退还保证金，同时乙方应结清已发生的所有费用（包括但不限于租金及因拖欠租金产生的利息、水电费等费用）及违约金（违约金相当于合同解除当年月租金的三倍），如乙方下列行为给甲方造成损失的，乙方应负责全额赔偿：1、擅自拆改该物业结构或改变该物业用途的，……；除本合同约定原因外，甲乙双方任何一方均不得单方解除本合同，任何一方单方解除本合同的，按以下约定处理：1、如甲方单方解除本合同的，应提前60日以书面形式通知乙方，在双方结清所有款项后，甲方将保证金在七个工作日内无息退还给乙方，合同终止，……3、如甲乙方任何一方提前通知天数未满60日的，应按未满天数对应的租金向对方支付违约金，如该违约金不足以弥补对方损失的，以对方实际损失为准；甲方非因不可抗力原因而单方面提前终止、解除协议的，或甲方违反本协议约定内容，造成乙方不能正常运营的，甲方应当赔偿乙方投资建设生产的装修费、设施费、设备费以及乙方支付的同等保证金作为违约金等费用；甲乙双方必须严格遵守本合同内容，如任何一方违约导致对方损失的，由违约方负责赔偿，违约方应向守约方赔偿一切经济损失，守约方因维权支出的律师费等费用由违约方承担；等。合同签订后，天享公司向永通公司交付了案涉场地。永通公司于2018年3月29日向天享公司交付了保证金380176元。2018年3月27日，永通公司（乙方，承租方）与天享公司（甲方，出租方）签订《租赁合同》，该合同除约定租赁面积为8027平方米；该物业首年租金每月102103元，其中租金占60%为61262元、管理费占40%为40841元，之后每年在上一年的基础上递增5%，即2018年4月1日至2019年3月31日月租金102103元，2019年4月1日至2020年3月31日月租金107208元，2020年4月1日至2021年3月31日月租金112568元；保证金为212394元；甲方指定账户为账号44×××48，户名广州市天享物业管理有限公司，开户行建设银行广州赤岗支行外，其余条款与双方于2018年3月28日签订的《租赁合同》内容一致。合同签订后，天享公司于2019年1月16日向永通公司退还保证金167784元，退还后天享公司实际收取保证金为212392元。永通公司按合同约定交付2018年4月至2019年6月期间的租金，其中2018年4月至2018年12月期间的租金向指定的廖梓茼账户支付，2019年1月至2019年6月期间的租金按指定的天享公司账户支付。2019年7月1日，天享公司向永通公司发出《解除合同告知函》，主要内容为天享公司与永通公司于2018年3月27日签订《租赁合同》，由永通公司向天享公司承租位于海珠区××号地块自编01号空地的场地、物业。现因业主方珠光公司接到广州市国土资源和规划委员会关于该租赁场地的整改通知，该租赁物业无法继续使用，故双方之间的《租赁合同》因不能归责于双方的客观原因无法继续履行，双方之间《租赁合同》自本告知函作出之日起解除，双方权利义务终止，互不承担任何违约或赔偿责任。请永通公司及时做好对租赁场地的腾空及交还工作，天享公司将于2019年7月15日前收回租赁场地，期间不收租金。双方交接完成后，天享公司将根据结算情况退还永通公司租赁保证金。等。2019年7月29日，珠光公司向园区内租户发出《通知书》，主要内容为珠光公司为广州市海珠区石榴岗路马榴岗2号地块（即园区所在范围）合法且唯一的使用权单位。于2014年将该地块出租给第三方使用，并明确约定地块的使用必须依法依规，不允许在地块范围内搭建及建筑任何形式的建筑物，同时承担该地块在使用经营过程中所产生的一切法律和经济责任。现珠光公司收到广州市国土资源和规划委员会发来的《责令停止违法行为通知书》和《责令整改违法行为通知书》，责令珠光公司立即履行土地使用权的责任，对地块上的违法建设进行整改。自本通知之日起10日内，请园区内各租户自行与出租方协商解除租约相关事宜，并于限期内腾空场地以便进行整改。珠光公司将在期限结束后对园区进行封闭整改，如因贵方未能按时腾空场地导致的损失由贵方与出租方承担。官洲街道办事处的《通知》及广东珠光集团有限公司于2019年8月13日的《关于解除石榴岗马榴岗2号地块租约的通知》，其中《通知》载明“广东珠光集团有限公司马榴岗2号地块上之违法建设当事人及使用者：……经查，改地块上之建筑物、构筑物均为未经有关部门审批，均未办理相关报建手续，属违法建设。请此地建筑物内使用者于2019年1月3日前搬离此处并自行清理相关物品，请此处违法建设者于2019年1月3日前将违法建筑物进行自拆。逾期不搬离或自拆的，自行承担相关法律责任和经济损失，我单位将联合有关职能部门于2018年12月28日起对此地块之建筑物采取停水停电的行政强制措施，并于2019年1月4日起对此处违法建设进行强制拆除”。《关于解除石榴岗马榴岗2号地块租约的通知》载明“陈明珠：我司与贵方……合同约定贵方向我方承租位于广州市海珠区石榴岗路马榴岗2号地块，承租期限为2014年1月1日至2019年12月31日。……现我司从3月至今，分别收到广州市国土资源和规划委员会发来的《责令停止违法行为通知书》（穗国土规划海停[2019]东17号），《责令整改违法行为通知书》（穗国土规划海改[2019]东17号）以及《广州市规划和自然资源局海珠区分局关于限期恢复土地用途的函》（穗规划资源海执法函[2019]5号），指出我司位于海珠区石榴岗路马榴岗2号地块内存在搭建房屋、硬化地面等违法建设，违反了《土地管理法》第四十四条的规定，责令我司立即履行土地使用权责任，对地块上的违法建设限时进行整改。鉴此，我司从收悉上述情况至今，已分别于3月、6月、7月多次致函贵方责令按要求对该地块的违法建设行为作出相应整改，但由于贵方一直未如期推进落实，导致地块内现仍有教练场、摄影基地等经营性场所在经营使用，并且地块内违法建设仍未拆除，已严重违反双方签订的相关租赁合同约定。因此我司现按照合同约定，提出解除租赁合同并收回地块，且保证金不予退回，贵方须无条件将地块交回我司……”。2019年8月15日，天享公司向永通公司发出《场地交还告知函》，主要内容为永通公司临时使用的天享公司位于海珠区××号地块自编1号空地，现天享公司需按相关部门要求对该地块进行整改，请永通公司在本告知函发出之日起15日内，即最迟于2019年8月31日前将场地清空并交还天享公司。天享公司自本告知函作出之日起将不再收取永通公司临时使用费（8月1日-8月31日），如永通公司未按时清空交还场地的，天享公司将有权自行清空收回场地，如造成任何损失，天享公司不承担赔偿责任。永通公司缴纳的租赁保证金，待永通公司按天享公司要求交还场地后，结余部分无息退还。2019年8月18日，天享公司向永通公司作出《关于场地交还说明函》，主要内容为永通公司于2018年3月17日与天享公司签订了租用海珠区××号地块自编11号空地，用于建设驾驶员培训场地，租赁期限至2021年10月31日。现因业主方珠光公司接到广州市国土资源和规划委员会关于该租赁场地的整改通知，该租赁物业无法继续使用，故双方之间的《租赁合同》因不能归责于双方的客观原因无法继续履行。珠光公司与该地块业主方“珠光集团”于2019年8月15日前往海珠区国土资源局开会，国土资源局要求以最快速度清空场地，并开始走行政处罚流程。鉴于以上情况，“珠光集团”于8月17日派保安驻场“清理场地”。天享公司将面临无法控制局面的巨大压力。恳请永通公司以最快速度清理场地，特向对永通公司的教练、学员造成的影响和不便天享公司深表抱歉。等。2019年9月12日，永通公司与天享公司经结算，天享公司应退还保证金157312元给永通公司。2019年10月23日，天享公司退还了保证金57312元给永通公司。永通公司因认为天享公司单方违约解除合同，要求天享公司、珠光公司退还剩余保证金及赔偿损失未果，遂于2019年11月20日向一审法院提起诉讼。另查，根据穗府国用（2007）第01000044号记载，位于海珠区河南石榴岗路马榴岗**土地使用权人为珠光公司，使用面积为81110平方米，用途为其他农用地（15）（鱼苗场、养鱼塘）。据永通公司提供的2016年6月10日的《同意转租证明》复印件显示：广州市海珠区××号地块属于珠光公司所有，珠光公司同意天享公司在租赁期内对该地块进行转租及分租。2014年1月6日，珠光公司（甲方，出租方）与陈明珠（乙方，承租方）签订GZGJ-ZH[2014]-019《场地租赁合同》，约定：乙方承租甲方位于广州市海珠区石榴岗路马榴岗2号地块，该地块国有土地使用权证的面积为81110㎡，实际租赁面积以围墙砌好后的实测面积为准，乙方确认在知晓周边环境并实地查看该地的现状后仍同意按现状承租；期限3年，自2014年1月1日起至2016年12月31日止（其中前三月为土地平整免租期）；等。2018年11月20日，珠光公司（甲方）与陈明珠（乙方）签订《场地租赁合同》补充协议四，约定：甲乙双方于2014年1月6日签订了琶洲水产项目地块《场地租赁合同》（合同编号：GZGJ-ZH[2014]-019）；于2014年12月23日签订了《场地租赁合同补充协议》（合同编号：GZGJ-ZH[2014]-019号），于2016年7月20日签订了《场地租赁合同补充协议二》（合同编号：GZGJ-ZH[2016]151），于2017年11月17日签订了《场地租赁合同补充协议三》（合同编号：GZGJ-ZH[2017]-077），由乙方向甲方承租该地块使用，上述合同约定场地租赁期限为2014年1月1日起至2018年12月31日止；甲乙双方同意，合同约定场地租赁期限延长一年至2019年12月31日，具体租金标准按补充协议一约定执行；等。2017年12月30日，天享公司（乙方，承租方）与黄锦存（甲方，出租方）签订了《场地租赁合同》，约定乙方承租甲方位于广州市海珠区河南石榴岗马榴岗2号地块，面积为81110㎡，乙方同意承租该地块以南，地铁公司运营，地铁公司运营部前面道路进入右边面积60000平方米土地作为露天仓库场地。期限为2018年1月1日至2018年12月31日止。租赁期满后，乙方需续租的应在租用期限届满前60天内提出，甲方同意续租的，由2019年递增10%，2020年以后租金每年递增8%，由甲乙双方另行协商并签署新《场地租赁合同》；等。2018年12月25日，天享公司（乙方，承租方）与陈明珠（甲方，出租方）签订《场地租赁合同》，约定乙方承租甲方位于广州市海珠区石榴岗马榴岗2号地块，面积为81110㎡，乙方同意承租该地块以南，地铁公司运营，地铁公司运营部前面道路进入右边面积60000平方米土地作为露天仓库场地。期限为2019年1月1日起至2019年12月31日止。租用期限届满前60天内提出，甲方同意续租的，租金2020年以后租金每年递增8%，由甲乙双方另行协商并签署新《场地租赁合同》；等。2019年，广州市国土资源和规划委员会向珠光公司作出穗国土规划海改[2019]东17号《责令改正违法行为通知书》，载明“广东珠光集团有限公司：你（单位）于广东轻工学校东侧、机务段北侧地段，进行搭建房屋、硬化地面，面积约85563平方米的行为，违反了《土地管理法》第四十四条的规定。根据《土地管理法》第七十六条的规定，现责令你（单位）自收到本通知书之日起7日内予以改正，恢复原貌。逾期不改正的，将依法追究法律责任。”2019年7月29日，广州市规划和自然资源局海珠区分局向珠光公司发出《广州市规划和自然资源局海珠区分局关于限期恢复土地用途的函》，内容为国务院开展的第三次全国国土调查发现，贵公司所属海珠区河南石榴岗路马榴岗2号地块影像存在建设特征。经核实，现场用作驾校、停车场、摄影基地等。贵公司所持有《国有土地使用证》（穗国用（2007）第01000044号）载明该地块用途为其他农用地（15）（鱼苗场、养鱼塘）。该地块实际用途与《国有土地使用证》规定用途不符。请贵公司于2019年8月15日前恢复该地块其他农用地用途（鱼苗场、养鱼塘）。逾期不整改的，将承担相关法律责任。等。2019年8月13日，珠光公司向陈明珠发出《关于解除石榴岗马榴岗2号地块租约的通知》，主要内容为珠光公司与陈明珠签订了琶洲水产项目地块《场地租赁合同》、《场地租赁合同补充协议》、《场地租赁合同补充协议二》、《场地租赁合同补充协议三》、《场地租赁合同补充协议四》，承租位于广州市海珠区石榴岗路马榴岗2号地块，承租期限为2014年1月1日起至2019年12月31日。在上述合同与补充协议中均明确“乙方保证在合同期限内不在租赁地块范围内搭建及建筑任何形式的建筑物，同时承担该地块在使用经营过程中所产生的一切法律和经济责任。如因乙方原违约原因导致甲方解除合同的。乙方应在接到甲方收回土地的书面通知后，一个月内无条件清退所有租户并交回土地给甲方，并承担由此产生的所有费用和责任。”“因乙方引起的与政府相关管理部门、第三方的所有纠纷，由乙方负责处理并承担全部责任，与甲方无关。造成甲方损失的乙方须全额赔偿。”现珠光公司从3月至今，分别收到广州市国土资源和规划委员会发来的《责令停止违法行为通知书》、《责令整改违法行为通知书》、《广州市规划和自然资源局海珠区分局关于限期恢复土地用途的函》，指出珠光公司位于海珠区石榴岗路马榴岗2号地块内存在搭建房屋、硬化地面等违法建设，违反了《土地管理法》第四十四条的规定，责令珠光公司立即履行土地使用权的责任，对地块上的违法建设限时进行整改。珠光公司从收悉上述情况至今，已分别于3月、6月、7月多次致函陈明珠责令按要求对该土地的违法建设行为作出相应整改，但陈明珠一直未如期推进落实，导致地块内现仍有教练场、摄影基地等经营性场所在经营使用，并且地块内违法建设仍未拆除，已严重违反双方签订的相关租赁合同约定。因此珠光公司现按照合同约定，提出解除租赁合同并收回土地，且保证金不予退回，陈明珠须无条件将地块交回珠光公司，同时按照合同约定，如因处理该地块违法建设处罚给珠光公司造成的经济损失，由陈明珠全额承担。2019年8月19日，永通公司委托广州穗衡房地产土地资产评估咨询有限公司对永通公司承租的案涉场地的建（构）筑物进行评估。该公司于2019年8月27日出具穗衡房评字[2019]第08525号《房地产估价报告》，估价结果为广州市海珠区××号地块自编1号空地的建（构）筑物，在价值时点（2019年8月19日）价值为1513310元；在市场无较大波动时有效期为一年。永通公司支付了评估费14000元。2019年8月21日，永通公司（乙方，承租方）与广州鼎千里物业管理有限公司（甲方、出租方，以下简称鼎千里公司）签订《租赁合同》，约定乙方向甲方承租位于广州市海珠区新港东路2842号广东省鱼轮厂北侧地段自编珠投二横2空地，该租赁物使用面积约为6300平方米（具体以实际测量面积为准），用途为厂房、仓库、办公及其他，未征得甲方书面同意，不得擅自改变该租赁物的使用用途；租赁期限为4年零2个月，从2019年9月1日起至2023年10月30日止；空地租金按16元/㎡计算，每月租金100800元，具体以实际测量面积计租（不含税），每两年按8%递增租金，即从第三年开始递增8%租金，以后类推；乙方应于本协议签订之日向甲方支付押金201600元；等。合同签订后，永通公司向鼎千里公司支付了2019年10月、11月的租金及水电费共205512元。永通公司为提起本案诉讼聘请了律师，支付了律师费40000元。永通公司为证明还存在撤场时拆除设施、搬运设备等产生的损失还提供了费用支出项目及《收据》。诉讼中，永通公司与天享公司、珠光公司均确认案涉租赁场地已拆除，不具备重新鉴定的条件。永通公司表示已于2019年8月18日撤场。案涉租赁场地存在部分土地硬化及建筑物。场地租赁后对场地进行符合经营的硬化，上盖是可移动的棚，对场地修整时没有书面通知天享公司，但天享公司知情并同意。永通公司经交管部门审批作为驾校，土地硬化和搭建没有经土地管理部门、城管部门审批，天享公司与业主方对此知晓，永通公司认为无需报批。天享公司、珠光公司均确认天享公司于2019年8月20日将案涉租赁场地交还给珠光公司。天享公司表示案涉租赁场地按平地出租，没有硬化，没有建筑物。天享公司、珠光公司对土地硬化及搭建上盖是在永通公司快完工时才知晓，有要求永通公司向有关部门申报，没有书面证据资料。珠光公司表示对永通公司的装修情况不清楚。一审法院认为：马榴岗2号地块使用权人是广东珠光集团有限公司，天享公司由黄锦存、陈明珠转租并经珠光公司同意，再将涉案地块租予永通公司使用。永通公司与天享公司分别于2018年3月27日和2018年3月28日分别签订的《租赁合同》，但最后实际按2018年3月27日签订的《租赁合同》履行。永通公司、天享公司约定租赁期限是2018年4月1日起至2021年3月31日止，但黄锦存、陈明珠向天享公司转租期限是2018年1月1日起至2019年12月31日止。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十五条规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。鉴此，永通公司、天享公司约定的2020年1月1日至2021年3月31日租赁期限为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。合同签订后，天享公司已将案涉租赁场地交付给永通公司使用，永通公司向天享公司交付了履约保证金，永通公司与天享公司均予以确认，故一审法院予以认定，但履约保证金应为212392元。案涉租赁场地所属地块的土地用途为其他农用地（15）（鱼苗场、养鱼塘），根据《中华人民共和国土地管理法》第四条“国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。……使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地”的规定，案涉租赁土地必须严格按照核定的用途使用。按合同约定，永通公司向天享公司承租使用的场地为空地的物业，永通公司已对天享公司提供的物业现状进行了确认，并自愿在现有状态下承租该物业；在承租期间，未经天享公司书面同意，永通公司不得私自改变该物业的用途及结构；该物业在使用过程中，如与政府相关法规相抵触，双方按政府法规处理，互不追究责任。永通公司是驾驶员培训企业，对驾驶员培训场地使用性质是否符合要求应当具有审查义务，从上述约定可以反映永通公司在承租案涉场地作驾驶员培训场地时，已预见到所产生的风险。同时在对案涉租赁场地进行硬化装修改变土地用途时亦应当经天享公司书面同意并履行相关的行政审批手续。永通公司在租赁期间未经天享公司书面同意并经相关行政管理部门审批批准便自行对案涉场地的土地进行硬化并搭建装修，导致案涉租赁场地所属地块被行政主管部门责令整改，对此永通公司已构成违约。按合同约定永通公司擅自拆改物业结构或改变该物业用途的，天享公司有权解除合同，天享公司因涉案场地改变土地用途被告知责令整改而与永通公司解除《租赁合同》并没有违反合同约定。现合同已解除，永通公司表示已于2019年8月18日退场，天享公司、珠光公司也确认天享公司已于2019年8月20日退还场地给珠光公司，故结合永通公司与天享公司、珠光公司的陈述，永通公司表示已于2018年8月18日退场符合时间顺序的逻辑关系及常理，故一审法院予以认定。现永通公司要求天享公司退还履约保证金100000元，天享公司表示同意，符合合同约定，一审法院予以支持。按合同约定，如天享公司单方解除本合同的，应提前60日以书面形式通知永通公司，在双方结清所有款项后，天享公司将保证金在七个工作日内无息退还给永通公司，合同终止。双方于2019年9月12日经结算，天享公司应退还保证金157312元给永通公司，按合同约定，天享公司应当在2019年9月23日前将尚欠的保证金退还给永通公司，但天享公司没有退还实际占用了永通公司的资金，永通公司要求天享公司支付逾期利息有理，一审法院予以支持，但利息应从2019年9月24日起并应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算。按合同约定，如甲乙方任何一方提前通知天数未满60日的，应按未满天数对应的租金向对方支付违约金。天享公司于2019年7月1日向永通公司发出《解除合同告知函》即日与永通公司解除《租赁合同》，没有履行提前通知义务，故永通公司要求天享公司支付违约金214416元有理，一审法院予以支持。对于永通公司主张的经济损失。合同约定无论因何原因导致本合同终止的，乙方均应在本合同终止之日前退出该物业，属乙方可移动的设备、物品，乙方应自行清理，新增不可移动的入墙设施无偿归甲方所有；该物业在使用过程中，如与政府相关法规相抵触，双方按政府法规处理，互不追究责任。永通公司签订合同时，知道涉案场地的使用权人是广东珠光集团有限公司，承租物业现状是空地，同样知悉租赁期限存在的风险，永通公司将案涉租赁场地硬化并进行搭建装修，没有经得相关部门批准，行政部门也发出通知要求建设者自行拆除违法建设及清理相关物品，且永通公司履行合同违约在先，鉴此永通公司要求天享公司赔偿建设费、撤场损失、租金补偿、律师费等投入费用及维权损失的请求缺乏理据，一审法院不予支持。珠光公司并非永通公司与天享公司签订的《租赁合同》主体，根据合同相对性原则，永通公司要求珠光公司承担连带责任依据不足，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条的规定，作出如下判决：一、广州市天享物业管理有限公司在本判决生效之日起10日内退还履约保证金100000元及逾期利息（从2019年9月24日起至付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算）给广州永通汽车驾驶员培训有限公司；二、广州市天享物业管理有限公司在本判决生效之日起10日内支付违约金214416元给广州永通汽车驾驶员培训有限公司；三、驳回广州永通汽车驾驶员培训有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费18567元，由广州永通汽车驾驶员培训有限公司负担12551元，广州市天享物业管理有限公司负担6016元。广州永通汽车驾驶员培训有限公司已预交的受理费一审法院退回6016元。广州市天享物业管理有限公司在本判决生效之日起7日内将应担的受理费6016元直接向一审法院缴纳。二审期间，当事人均未提交新证据。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，二审争议的焦点在于，天享公司应否承担承担合同解除的违约责任。涉案租赁合同第十条免责条款约定，“1.本合同有效期内，如遇国家、政府等部门征收、征用土地，地主方珠光集，地主方珠光集团开发建设的0天通知乙方，乙方接到通知之日起30日内将无条件退出该物业，对此甲方无需向乙方支付任何补偿；在结清所有款项后甲方七个工作日内将保证金无息退还给乙方。2.该物业在使用过程中，如与政府相关法规相抵触，双方按政府法规处理，互不追究责任。3…”。第十一条违约责任约定，“1.如逾期缴纳租金、水电等费用的，每延期一天，甲方将按月租金千分之五计算加收滞纳金，直到付清为止；…延期超过15日的，甲方将单方解除本合同收回该物业，并不退还保证金。2.乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同收回该物业，并不退还保证金…。（1）擅自拆改该物业结构或改变该物业用途的…。3.除本合同约定原因外，甲乙双方任何一方均不得单方解除本合同，任何一方单方解除本合同的，按以下约定处理：（1）如甲方单方解除本合同的，应提前60日以书面形式通知乙方，在双方结清所有款项后，甲方将保证金在七个工作日内无息退还给乙方，合同终止；（2）如乙方单方解除本合同的，应提前60日以书面形式通知甲方，同时甲方不再退还保证金，60日期满后乙方结清所有款项后，合同终止；（3）如甲乙方任何一方提前通知天数未满60日的，应按照未满天数对应的租金向对方支付违约金，如该违约金不足以弥补对方损失的，以对方实际损失为准”。关于合同解除的原因及责任的承担。永通公司认为，天享公司单方解除合同已构成违约，根据涉案合同约定应提前60日书面形式通知，天享公司未按约定通知应支付违约金；根据租赁合同约定，天享公司应赔偿损失。天享公司则认为永通公司未经其同意擅自装修，其违约在先，根据合同第十一条第二款约定，其具有单方解除权，而无需承担责任，《租赁合同》第十一条第三款所述的“除本合同约定原因外”可知，该条款排除了《租赁合同》第十一条第二款约定的解除情形，不应适用该条款。对此，本院认为，根据一审查明的事实及诉辩双方的意见查实，涉案租赁场地所属地块的土地用途为其他农用地，依据土地管理法的规定，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。涉案租赁合同用于驾驶员培训业务，违反了土地的使用用途，相关行政主管部门因此发出责令整改通知，并要求拆除土地上盖物及将硬化的地面恢复原貌，涉案合同因此无法继续履行，天享公司于2019年7月1日亦以此为由向天享公司发出解除通知，从上述事实可知，合同无法继续履行系因涉案土地的使用与政府相关法规相抵触所致，根据双方合同第十条的约定，双方应按政府法规处理，并互不追究责任，故永通公司认为天享公司单方解除合同与查明事实不符。关于涉案合同约定“解除合同需提前60天”的适用，首先，根据该条文的文意解释，该条文适用的前提为“除合同约定的原因外”，而本案解除的原因属于合同约定免责条款，属于合同约定的原因内，很明显本案不应适用该条款；其次，免责条款中对于出租方可以控制情形进行约定，如地主珠光集团需开发建设的，约定了提前通知日期30天；对于因政府处罚、不可抗力等不具可控性的情形，合同是没有约定提前通知日期，相对应的，合同第十一条第三款约定除本合同约定原因外，单方解除合同需提前60天通知，从上述条文的内容看，免责条款与合同第十一条第三款的约定为适用不同情形的并列关系，而非永通公司所述“提前解除合同均必须提前60天通知”系所有解除合同情形程序上的要求。综上，根据合同约定，双方互不追究责任，且永通公司亦无需提前60天通知，故对永通公司主张天享公司应承担违约责任及赔偿相关损失，均不予支持。一审认定天享公司应承担未提前60天通知的违约责任有误，本院予以纠正。至于永通公司主张珠光公司承担连带责任的请求，由于永通公司以租赁合同纠纷进行主张，而珠光公司并非永通公司与天享公司签订的《租赁合同》主体，根据合同相对性原则，永通公司要求珠光公司承担连带责任依据不足，对永通公司的上诉请求不予支持。综上所述，天享公司的上诉主张成立，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初36105号民事判决第一项；二、撤销广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初36105号民事判决第二项、第三项；三、驳回广州永通汽车驾驶员培训有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费18567元，由广州永通汽车驾驶员培训有限公司负担17354元，广州市天享物业管理有限公司负担1213元。二审受理费17667元，由广州永通汽车驾驶员培训有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 何 佐审判员 郑怀勇审判员 闫 娜二〇二〇年十二月九日书记员 钟丹霞王日平