江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终8805号上诉人（原审原告）：周新华。上诉人（原审原告）：许雪艳。委托诉讼代理人：陈礼生，上海锦坤律师事务所律师，代理上述两上诉人。委托诉讼代理人：李婷，上海锦坤律师事务所律师，代理上述两上诉人。被上诉人（原审被告）：陈华明。被上诉人（原审被告）：周赟。委托诉讼代理人：邵冰妍，江苏云贤律师事务所律师，代理上述两被上诉人。委托诉讼代理人：周文，江苏云贤律师事务所律师，代理上述两被上诉人。上诉人周新华、许雪艳因与被上诉人陈华明、周赟房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市虎丘区人民法院（2020）苏0505民初817号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月21日立案受理后，依法适用独任制进行了审理，后因案情复杂，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。周新华、许雪艳上诉请求：1.撤销原判，依法改判支持周新华、许雪艳一审诉请；2.一、二审案件受理费由陈华明、周赟负担。事实和理由：1.涉案房屋在2019年2月13日已被苏州市吴中区人民法院预查封，2019年9月11日被苏州市虎丘区人民法院轮候预查封，陈华明、周赟明知涉案房屋不能交易，仍同周新华、许雪艳签订房屋买卖合同，存在明显过错。2.在涉案房屋尚未办理产权证的前提下，只能通过住建局查询房产情况，而查询前提是法院的调查令或立案受理通知书，周新华、许雪艳作为普通公民，在没有起诉的情况下不可能对房屋的所有权方是否涉诉以及预查封情况进行查询。陈华明、周赟在合同中对涉案房屋产权进行了保证，周新华、许雪艳出于对陈华明、周赟的信任，没有必要再核实，一审判决要求周新华、许雪艳主动核实涉案房屋权属情况，认定周新华、许雪艳存在过错，没有事实与法律依据。陈华明、周赟应双倍返还定金。3.涉案《房屋买卖（居间）合同》约定“不是甲方恶意拖延不办产证，不是甲方责任”，强调的是在陈华明、周赟可以办理产证的情况下，将相关手续提交到不动产交易中心，若办理迟延，不是陈华明、周赟责任，而非排除陈华明、周赟的瑕疵担保责任。4.在袁敏英起诉陈华明、周赟的案件中，一审法院认定陈华明、周赟违约，并赔偿袁敏英20%的违约金1096000元，该案与本案基本相似，却作出完全不同的判决，属于法律适用错误。5.苏府（2019）61号文件是针对2019年7月25日后从开发商处签署协议的情形，不适用于本案。陈华明、周赟辩称，一审判决认定事实清楚，请求维持原判。1.涉案《房屋买卖（居间）合同》是无效合同，定金条款不发生法律效力。双方当事人对涉案《房屋买卖（居间）合同》的订立均有过错，在混合过错的情况下定金条款也不发生法律效力。2.周新华、许雪艳从事房屋中介相关工作，通过自身资源查询到陈华明、周赟的联系方式及房屋信息，主动要求购买涉案房屋，显然对房屋的状况提前有了比较深入的了解，对订立合同具有更大的过错。周新华、许雪艳向一审法院起诉请求：一、陈华明、周赟共同返还周新华、许雪艳双倍购房定金共计100万元（即返还定金50万元，赔偿50万元）；二、本案诉讼费由陈华明、周赟承担。一审法院认定事实：2019年7月21日，陈华明、周赟（出售方、甲方）与周新华、许雪艳（买受方、乙方）签订《房屋买卖(居间)合同》一份，合同约定：甲方同意将本人坐落于苏州市高新区鹿山雅苑5幢102室房屋出售给乙方，甲乙双方协商后的实际成交价格为人民币617万元，该房屋如有增值税及附加由乙方承担，如有个人所得税由乙方承担，房屋产权登记的相关费用由乙方承担，贷款的相关费用由乙方承担，配套设施过户的相关费用由乙方承担。乙方于2019年7月4日向甲方交付定金人民币20万元；乙方于2019年7月21日向甲方交付定金人民币30万元，首付款部分乙方于办理资金托管当日将房款人民币225万元存入资金托管账户。贷款部分乙方委托丙方办理人民币225万元贷款，实际贷款金额和年限以银行审批为准，甲乙双方于乙方贷款放款七日内办理过户手续。合同第六条第一款约定：甲方保证本合同第一条所述各项情况与事实完全相符，且对该房屋享有完整所有权或使用权，能完全支配处置，并保证已取得该房屋共有人或甲方配偶的同意。如该房屋存在产权纠纷、债务、税费及租赁、抵押权、拆改等事宜，影响合同正常履行的，应由甲方负责解决，并承担乙方、丙方或其他任意第四方由此所造成的一切损失。合同第六条第二款约定：乙方双方应按本合同约定积极配合办理网签、资金托管、贷款（若有）、过户、房屋交付、户口迁移等相关手续，提供交易所需的各种真实有效的书面证明材料，并及时支付各项税费。未按本合同约定办理的视为违约，每逾期一日，违约方应向守约方支付该房屋成交价的0.05%作为迟延履行违约金。逾期七日守约方有权选择即日解除本合同并向违约方要求支付该房屋成交价的20%作为违约金。合同第六条第五款约定：本合同任何一方违约的，守约方为主张权利而支出的律师费、诉讼费由违约方一并承担。合同第七条第二款约定：甲、乙双方在丙方提示下已验明该房屋权属原件及相关身份证明原件，为保障交易安全，甲乙双方均同意于本合同签订之日将房屋权属证明暂存于丙方保管。合同第七条第三款约定：对于签订本合同时该房屋尚未取得不动产权证/房屋的所有权人没有全部到场签字均可能导致本合同履行不能的风险，丙方已尽充分告知义务，甲乙双方愿意承担后果。合同第七条其他约定事宜：……（6）甲乙双方初步约定办理手续时间是2019年9月1日前，具体不是甲方恶意拖延不办产证，不是甲方责任，甲方产证出的七个工作日内，甲乙双方提供合法材料办理网签手续。合同签订后，原告按约支付了定金50万元。一审又查明，苏府（2019）61号文件中规定：……（3）扩大住房限制转让实施范围，对苏州市区新建商品住房、二手住房实施限制转让措施，自本意见实施之日起，苏州市范围内新取得预（销）售许可的商品住房项目(含已经取得预售许可尚未开始网签的项目)，购房人自取得不动产证之日起满3年后方可转让；二手住房通过市场交易购房人新取得不动产证满5年后方可转让。该文件于2019年7月25日起实施。一审另查明，苏州市高新区鹿山雅苑5幢102室房屋于2019年2月13日被苏州市吴中区人民法院（2019）苏0506民初1359号案件预查封，之后于2019年9月11日被一审法院（2019）苏0505民初5217号民事案件轮候预查封。该判决书中查明：袁敏英与陈华明、周赟于2019年5月31日签订的《房屋买卖(居间)合同》，涉案房屋于2019年2月13日已经被苏州市吴中区人民法院查封，同年4月19日，陈华明、周赟又被苏州北辰旭昭置业有限公司以涉案房屋为标的物进行起诉，其做为房屋的所有权人对房屋的信息应当具有全面的了解义务，尤其是其作为被告已经被吴中区人民法院和虎丘区人民法院起诉，其应当预见到涉案房屋有可能被查封，仍与袁敏英签订房屋买卖合同并通知袁敏英至苏州北辰旭昭置业有限公司交付购房款，未告知袁敏英涉诉事实，其对于即将出售的房屋应当尽到瑕疵担保义务，故陈华明、周赟应当对其过错承担责任。故一审法院作出判决，判决：一、袁敏英与陈华明、周赟签订的《房屋买卖(居间)合同》解除；二、陈华明、周赟于判决生效之日起十五日内返还袁敏英房款3359941元；三、陈华明、周赟于判决生效之日起十五日内向袁敏英支付违约金1096000元；四、驳回袁敏英其他诉讼请求。周新华、许雪艳于2019年8月23日已知晓该房屋已被查封，周新华、许雪艳与陈华明、周赟就房屋买卖合同履行多次协商无果后，以致本案诉讼。以上事实，有当事人提供的《房屋买卖(居间)合同》、收条、《苏州市商品房买卖合同》、微信聊天记录、（2019）苏0505民初5217号民事判决书、苏府（2019）61号文件等证据以及一审法院庭审笔录等证据予以证实。一审法院认为，当事人在订立合同时应当严谨、审慎。本案中，陈华明、周赟作为系争房屋的产权人，在签订合同时应当如实告知买受方房屋权属状况，应于房屋交易过程中承担瑕疵担保责任，即保证房屋不存在影响交易的限制。但根据当事人陈述，陈华明、周赟在与周新华、许雪艳在签订买卖合同时未如实说明涉案房屋的真实权属情况，在签订合同后周新华、许雪艳才知晓涉案房屋存在查封的情况，导致买卖合同不能履行，其行为具有明显过错。双方在签订房屋买卖合同时，涉案房屋已经存在查封的情况，而周新华、许雪艳未主动核实涉案房屋权属情况，明知该房屋尚未办理产权证仍与陈华明、周赟签订房屋买卖合同，最终导致合同不能履行，自身亦具有过错。同时，双方签订的《房屋买卖(居间)合同》中第七条重要告知事项还用加粗字体明确提示：对于签订本合同时该房屋尚未取得不动产权证/房屋的所有权人没有全部到场签字均可能导致本合同履行不能的风险，丙方已尽充分告知义务，甲乙双方愿意承担后果；同时合同约定“具体不是甲方恶意拖延不办产证，不是甲方责任”，而案涉房屋无法办理产证系被人民法院查封，无法认定陈华明、周赟恶意拖延。同时，依据苏州市相关文件规定，双方对该房屋买卖合同无法继续履行已应当知晓，现已无实际履行之必要。因双方对合同不能履行均具有过错，一审法院认为本案不适用定金罚则，故对于周新华、许雪艳要求陈华明、周赟返还双倍定金50万元的诉讼请求，一审法院不予支持，但陈华明、周赟收取的50万元定金应予返还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条之规定，一审法院判决：一、陈华明、周赟于判决生效之日起十五日内返还周新华、许雪艳购房定金50万元。二、驳回周新华、许雪艳其他诉讼请求。一审案件受理费13800元，减半收取6900元，保全费5000元，合计11900元，由陈华明、周赟负担7420元，由周新华、许雪艳负担4480元。二审中，周新华、许雪艳提交寒山闻钟有关苏府[2019]61号限制转让实施范围的答复网页打印件一份，结合苏府[2019]61号文件，证明涉案房屋不属于被限制转让的情形。陈华明、周赟质证称，对苏府[2019]61号文件的真实性、合法性和关联性均认可，对寒山闻钟有关苏府[2019]61号限制转让实施范围的答复真实性、合法性和关联性都不予认可。寒山闻钟仅是便民网络论坛，不能作为裁判依据或参考。本案中周新华、许雪艳本身从事房屋中介相关工作，通过自身资源主动找到陈华明、周赟，签署涉案合同的中介也系周新华、许雪艳提供，周新华、许雪艳应比普通购房人更有能力了解房屋真实情况，可以推断周新华、许雪艳明知房屋查封扣押情况依旧签署房屋买卖合同。涉案合同因违反苏府[2019]61号文件而无法履行，且对于合同的无法履行双方均存在过错，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，周新华、许雪艳与陈华明、周赟签订的《房屋买卖（居间）合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。本案合同签订时，陈华明已被另案起诉，涉案房屋也于2019年2月13日被法院预查封，且陈华明、周赟在本案合同签订之前就已将涉案房屋出售给袁敏英，袁敏英因无法过户起诉陈华明、周赟，涉案房屋在2019年9月11日又被轮候预查封。现涉案合同无法继续履行，合同应予解除，陈华明、周赟作为出卖方应承担违约责任。陈华明、周赟主张周新华、许雪艳系主动找到陈华明、周赟要求购房，陈华明、周赟在签订合同时已将涉案房屋的产权争议情况告知周新华、许雪艳，周新华、许雪艳在明知涉案房屋的产权争议情况的情况下仍签订涉案合同，对于合同的不能履行也存在过错，故陈华明、周赟不应双倍返还定金。对此本院认为，双方合同中虽约定中介方对签订合同时房屋尚未取得不动产权证可能导致本合同不能履行的风险已尽充分告知义务，以及“具体不是甲方恶意拖延不办产证，不是甲方责任”，但上述约定应当理解为合同不能继续履行并非陈华明、周赟过错时的约定。根据现有证据，不足以证明陈华明、周赟已告知周新华、许雪艳涉案房屋被查封及涉诉的情况，且陈华明、周赟明知其名下的涉案房屋已经被查封，还在2019年5月31日将房屋出售给袁敏英，又于2019年7月21日将房屋出售给周新华、许雪艳，具有明显恶意，故本院对陈华明、周赟的主张不予采信。综上，陈华明、周赟应双倍返还周新华、许雪艳定金100万元。综上所述，周新华、许雪艳的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销苏州市虎丘区人民法院（2020）苏0505民初817号民事判决；二、陈华明、周赟于本判决生效之日起十日内双倍返还周新华、许雪艳购房定金100万元。如未按本判决指定期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13800元，减半收取6900元，保全费5000元，合计11900元，由陈华明、周赟负担。二审案件受理费13800元，由陈华明、周赟负担。本判决为终审判决。审 判 长 沈维佳审 判 员 曾雪蓉审 判 员 卞干国二〇二〇年十二月十七日法官助理 孟 桢书 记 员 王文君法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。