湖北省宜昌市西陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鄂0502民初2456号 原告宜昌市西陵区静香园餐馆，住所地西陵区东山大道163号 经营者刘群英，女，1973年9月27日出生，土家族，住宜昌市伍家岗区。 委托代理人周俊，湖北西陵律师事务所律师。 被告宜昌市西陵区东山小学，住所地宜昌市东山大道**。 法定代表人钱丹，该学校校长。 委托代理人陈林，湖北楚鼎律师事务所律师。(特别授权) 委托代理人李序勇，湖北楚鼎律师事务所律师。(特别授权) 被告宜昌市开元国有资产经营有限公司，住，住所地宜昌市果园二路**/div> 法定代表人梁佑彬，该公司董事长。 委托代理人杨利红，湖北百思特律师事务所律师。(特别授权) 原告宜昌市西陵区静香园餐馆(以下简称静香园餐馆)与被告宜昌市西陵区东山小学（以下简称东山小学）、宜昌市开元国有资产经营有限公司（以下简称开元公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月22日立案受理后，依法由审判员左树青适用简易程序于2020年11月27日公开开庭进行了审理。原告静香园餐馆之经营者刘群英及其委托代理人周俊，被告东山小学之委托代理人李序勇，被告开元公司之委托代理人杨利红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告静香园餐馆向本院提起诉讼请求：1、东山小学、开元公司赔偿静香园餐馆因拆迁造成房屋装修损失费人民币588000元，物品损失费人民币171846元，退还静香园餐馆押金20000元。审理中，静香园餐馆撤回要求退还押金20000元的请求。2、诉讼费用由东山小学、开元公司承担。事实与理由：2015年4月，静香园餐馆通过宜昌市西陵区教育局招投标程序，在2015年5月15日和东山小学签订房屋租赁合同，约定静香园餐馆租赁宜昌市东山大道163号，面积300平方米的房屋。当时口头约定租赁期限是5年到8年，但是合同需一年一签。租赁期限是2015年5月20日到2016年5月19日。合同签订后静香园餐馆按照双方口头约定的租赁期限对房屋进行精装修，并且购置大量的餐饮物品，后对外营业取名静香园餐馆。后租赁合同延续一年。2017年与开元公司签订租赁合同，租期从2017年8月1日到2018年7月31日，位置不变，租赁面积增加到326平方米。在经营期间，静香园餐馆多次对房屋进行维护装修。2019年8月28日，静香园餐馆收到东山小学《关于拆除校内危房紧急疏散的通知》，要求静香园餐馆撤离，8月30日进行拆除。事发突然，静香园餐馆对店里的物品转移一部分，大部分的物品及装修被拆除损毁。静香园餐馆在签订租赁合同后投入大量资金装修房屋，并购买餐馆经营物品，准备长期经营。但东山小学和开元公司在没有同静香园餐馆商谈好的情况下将静香园餐馆承租的房屋拆除，损毁静香园餐馆对房屋所作的装修及大量经营物品，给静香园餐馆造成严重的经济损失，故提起诉讼。 被告东山小学辩称：1、静香园餐馆要求赔偿房屋装修装饰费无事实及法律依据，依法不能成立，根据静香园餐馆与东山小学签订的合同第三款、静香园餐馆与开元公司签订的合同第二条第三款、第五条第四款、第九条第二款相关约定，静香园餐馆与东山小学签订合同到期，东山小学将房屋交给开元公司管理，后静香园餐馆与开元公司签订合同，直到合同到期。根据相关法律规定，静香园餐馆的请求无事实及法律依据；2、静香园餐馆要求赔偿物品损失无事实依据，依法不能成立。静香园餐馆与开元公司签订的合同到期后，东山小学根据公共安全需要收回房屋进行处理，东山小学多次通知静香园餐馆返还房屋，但是静香园餐馆拒不腾房，东山小学根据疏散工作要求，对静香园餐馆经营餐馆剩余物品进行清点及保管，现物品保存完整，不应承担赔偿责任；3、静香园餐馆诉状中称与客观事实不符。静香园餐馆诉称突然收到通知转移店内物品与客观事实不符，静香园餐馆与开元公司合同到期后，东山小学多次要求静香园餐馆腾退房屋，但是静香园餐馆拒绝腾房，恶意占房；4、虽然静香园餐馆与东山小学签订两次合同，但2017年以后，静香园餐馆与开元公司签订合同，因此东山小学作为本案被告存在法律障碍。综上，请求法院依法驳回静香园餐馆的诉讼请求。 被告开元公司辩称，1、开元公司系受东山小学委托以自己的名义与静香园餐馆签订了租赁合同。该合同签订时静香园餐馆知晓开元公司与东山小学之间的代理关系，根据法律规定，该合同直接约束东山小学和静香园餐馆。2、房屋租赁合同已经到期，根据法律和合同条款约定，对装修部分开元公司不需再向静香园餐馆补偿。2018年6月6日，开元公司收到东山小学《关于西陵区东山小学经营性资产清理拆除的告知函》，要求开元公司不再与静香园餐馆续签租赁合同。2018年6月11日，开元公司向静香园餐馆经营者发出《通知》，告知静香园餐馆其承租房屋不再对外出租，要求静香园餐馆合同到期（2018年7月31日）后将涉案房屋交还给东山小学。静香园餐馆收到通知后一直不腾房交还给东山小学，并且于租赁合同到期后不再支付房屋租金，静香园餐馆非法占有东山小学的房屋直到2019年8月30日。根据法律规定，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。双方在《租赁合同》中也对房屋装修部分的留存进行了明确约定。因此静香园餐馆告主张2019年8月30日拆除房屋时造成的物品及装修毁损系静香园餐馆自行扩大的损失，依法应由其自行承担。3、开元公司在履行与东山小学的委托合同过程中未超越权限，履行合同过程中也没有过错，不应承但任何赔偿责任。综上所述，请求人民法院依法驳回静香园餐馆对开元公司的全部诉讼请求。 经审理查明：2015年5月15日，东山小学（出租方，甲方）与刘群英（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：租赁房屋在东山××××号，300平方米；用途为健康运动养生项目；租赁期限从2015年5月20日至2016年5月19日；甲方在交付房屋时应保证房屋没有产权纠纷，保证水、电、卷闸门等设施设备能正常使用，租赁前乙方应注意租赁物的瑕疵，如发现屋面漏水、房屋裂缝等情况应及时报告甲方，由甲方负责维修并承担相关费用，若因发现不及时造成乙方装饰装修部分及其他损失的，甲方概不负责；乙方应于房屋租赁期满后5日内，将承租房屋及设施设备等完好地交还甲方，乙方的装饰装修部分亦不得损坏，对未经同意留存的物品，甲方有权处置；双方并就各自的权利义务及违约责任进行了约定。 2015年5月1日，刘群英与宜昌市壹加壹装饰工程有限公司（以下简称壹加壹公司）签订《装饰装修合同》（装修一期工程），约定：壹加壹公司装饰施工地址为宜昌市东山大道163号；总价款1190000元；施工工期从2015年5月8日至2015年6月23日，总日历45天等。同年9月1日，刘群英与壹加壹公司另签订《装饰装修合同》（装修二期工程），约定对该租赁房屋再次进行装修，总价款280000元等。刘群英通过自己账户向壹加壹公司转账771100元，向壹加壹公司的负责人账户转账534710元，共计转账1305810元。壹加壹公司在2015年给刘群英出具四张收据，总金额1463000元。 2015年5月25日，刘群英向东山小学提交《关于东山小学（东山××××号）的装修请示报告》，以“承租平房经久失修，房屋屋顶石棉瓦大部分破损，造成屋面漏水，墙面严重脱落，地，地面阴暗潮湿水道全部堵死卫生间不能使用。部分墙体崩裂，门窗严重破损不能使用。”要求对租赁的东山××××号平房“房屋屋顶全部翻修、更换，所有门窗全部更换，卫生间在原地重新修建，另外开建一个大门，所有房间室内外进行全面装修。”2019年6月12日，东山小学对刘群英出具《关于刘群英“证明静香园餐厅改造前房屋情况的申请”的回复》，认可静香园餐馆在改造前的状况。 2015年11月30日，刘群英作为经营者以静香园餐馆为字号领取营业执照，经营场所在租赁的上述地址即东山××××号。 2016年5月16日，双方就上述《房屋租赁合同》续签一年，仅房屋租金上调。 2017年4月，西陵区教育局、财政局下发《西陵区教育系统行政事业单位国有资产出租出借管理暂行办法》，该办法第八条规定，西陵区教育系统行政事业单位国有资产授权区级国有平台公司经营。同年6月20日，东山小学与开元公司签订《资产经营管理委托协议》，东山小学委托开元公司对东山小学的上述租赁房屋进行经营，开元公司从每月收取的租金中收取管理费；委托期限3年等。 同年7月31日，开元公司（甲方）与静香园餐馆（乙方）签订《租赁合同》，约定：乙方承租甲方享有管理权的一套房屋，位于东山××××号，面积326平方米，该房的现状为平房；租赁房屋租赁期自2017年8月1日至2018年7月31日止，租赁期共1年；房屋租赁期满，甲方有权收回租赁房，乙方应将房屋如期交还甲方，不得影响甲方的后续使用；甲方对乙方装修装饰部分不负责修缮；房屋租赁到期后，乙方在房屋上附着的装修，其中不可拆卸、不可分割部分无偿归甲方所有，可拆卸、可分割的装修部分乙方应拆卸带走，并不得损害甲方原有房屋结构，影响房屋的使用，或给甲方使用产生额外费用，乙方因不良使用，或拆卸设施给甲方造成损失的，应全额赔偿；房屋租赁期满，合同自然终止；双方并就双方权利义务、违约责任、免责条款等相关内容进行约定。 2018年6月5日，东山小学向静香园餐馆发出《平房拆除告知书》，通知因租赁房屋系危房，双方不再续签租赁合同，到期后搬离。同年6月11日，东山小学再次向静香园餐馆发出《平房租户搬离通知书》，要求2018年8月29日前搬离现住房，不影响拆除的整体工作。同年8月12日，东山小学再次发出《通知》，要求租赁东山小学平房的租户尽快搬离，2018年8月15日起将对平房进行封闭拆除。同时，开元公司也向静香园餐馆发出《告知函》、《通知》，告知东山小学要求收回房屋，不再续签租赁合同。同年10月10日，开元公司给静香园餐馆送达《告知书》，要求静香园餐馆2018年10月15日之前将房屋腾空交还给东山小学，否则采取法律手段，并承担由此产生的费用。2019年8月27日，东山小学向静香园餐馆发出《宜昌市西陵区东山小学关于拆除校内危房紧急疏散的通知》，要求“租户于2019年8月29日24时前撤离，并将所有物品搬离。2019年8月30日将对该危房依法进行拆除。”2019年8月30日，东山小学组织人力对静香园餐馆租赁其房屋进行拆除，对该餐馆内的物品进行清点，单独放置，已与静香园餐馆交接移交大部分物品。静香园餐馆认为大部分物品在拆除时被掩埋，未领取的剩余物品系残值没有使用价值，也不要求对残值进行鉴定。 开元公司委托湖北长信资产评估有限公司对静香园餐馆在东山小学租赁房地产上投入及投入的房屋建筑物、装饰装修进行评估。2018年11月27日，湖北长信资产评估有限公司作出资产评估报告，意见为：经评估，宜昌市开元国有资产经营有限公司因确认宜昌市西陵区静香园餐馆投入资产价值事宜，对其涉及的地上附属物，包括房屋建筑物、装饰装修，在评估基准日2018年11月15日的评估值为250872.06元。静香园餐馆对该评估意见有异议。 审理中，静香园餐馆提交物品登记表、视频核对遗失清单、购买清单，证明静香园餐馆被拆除时造成物品损失和遗失并结合自己书写的《静香园损坏和遗失物品清单》，物品损失和遗失的金额为343692元。东山小学对购买格力空调的保修凭据无异议，但购买单价不能证明静香园餐馆的损失；开元公司对该组证据的真实性有异议，认为仅有商行做的单价不能证明当时购买时的实际单价，不能达到静香园餐馆要证明的目的。 上述事实，有《房屋租赁合同》三份，《装饰装修合同》二份，《关于东山小学（东山××××号）的装修请示报告》，《平房拆除告知书》，《平房租户搬离通知书》，《告知函》，《通知》，《告知书》，《宜昌市西陵区东山小学关于拆除校内危房紧急疏散的通知》，《宜昌市西陵区静香园餐馆房屋建筑物、装饰装修确认投入资产评估报告》，及双方当事人当庭陈述等证据在卷佐证，事实清楚，足以认定。 本院认为：1、刘群英与东山小学签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，本院予以确认。刘群英租赁东山小学的房屋用于经营餐馆，且在工商部门领取营业执照后都是以静香园餐馆的名义经营，本案也是涉及餐馆的财产损失和装饰装修损失的赔偿，故本案应以字号即静香园餐馆作为起诉的主体。刘群英在诉讼中表示同意变更主体，本院依法将原告的诉讼主体变更为静香园餐馆。2、虽然东山小学通知静香园餐馆在《房屋租赁合同》期限届满后收回拆除，且根据双方合同的约定，东山小学在合同期满后无需向静香园餐馆支付装修费用，但根据刘群英与东山小学在2015年5月15日签订《房屋租赁合同》的约定，东山小学对出租房屋因屋面漏水、房屋裂缝等情况负责维修并承担相关费用。静香园餐馆在租赁该房屋初期，因房屋整体状况不能正常使用而进行整修和装饰装修支付大额费用，其中涉及合同约定由东山小学承担的部分，东山小学并未承担，现因房屋已经拆除，不能计算该部分费用，本院以评估机构对该房屋拆除前建筑物、装饰装修的评估价值酌情进行赔偿，即250872.06元。静香园餐馆要求东山小学承担房屋装修损失费人民币588000元，未提交相关依据，本院不予采纳。3、东山小学按规定将东山××××号房屋委托开元公司经营，虽然系开元公司与静香园餐馆签订《房屋租赁合同》，但因该租赁合同产生的权利义务应由委托方即东山小学承担，且静香园餐馆系东山小学负责拆除，开元公司并无过错，故静香园餐馆要求开元公司承担赔偿责任，本院不予支持。4、静香园餐馆主张物品损失费是依据自己清点的物品损失和遗失清单金额的50%确定，东山小学和开元公司对静香园餐馆以此为依据主张权利有异议，但造成静香园餐馆部分物品损失和遗失不能确定损失的原因，是东山小学没有依据法律途径解决双方的纠纷，而是擅自拆除静香园餐馆租赁的房屋，且拆除过程中没有与静香园餐馆共同清点物品，造成损失和遗失物品被掩埋不能清点，存在过错，应承担赔偿责任，现本院只能按静香园餐馆提交的清单以其使用年限酌情按25%即85923元（343692元×25%）予以支持。 综上所述，东山小学应赔偿静香园餐馆房屋装修损失费250872.06元和物品损失费85923元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十条、第四百零二条，《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条第一款之规定，判决如下： 一、被告宜昌市西陵区东山小学赔偿原告宜昌市西陵区静香园餐馆房屋装修损失费250872.06元，物品损失费85923元。 二、驳回原告宜昌市西陵区静香园餐馆其他诉讼请求。 以上判决于判决书生效后十日内给付，如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案案件受理费5799元（原告已预交），由原告宜昌市西陵区静香园餐馆负担3229元，被告宜昌市西陵区东山小学负担2570元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提交上诉状副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。 审判员  左树青 二〇二〇年十二月十八日 书记员  高 源