广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终24541号上诉人（原审被告）：曹军，男，1972年10月24日出生，汉族，住广东省东莞市。委托诉讼代理人：刘捷，广东鹏派律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎杰文，广东鹏派律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：钟志华，男，1979年1月1日出生，汉族，住江西省樟树市。委托诉讼代理人：何斌，广东东方昆仑（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：项新紫，广东东方昆仑（东莞）律师事务所实习律师。上诉人曹军因与被上诉人钟志华房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2020）粤0118民初1385号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月20日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条规定适用独任制普通程序审理，本案现已审理终结。上诉人曹军上诉请求：1.撤销一审判决；2.在查明事实、程序公正的基础上，依法改判或发回重审；3.一、二审诉讼费用由钟志华承担。事实与理由：（一）双方的租赁合同关系应随钟志华与原房东蒋锦钊在2018年9月26日解除而一并解除，合同解除后钟志华无权再向曹军主张租金及滞纳金。1.根据（2019）粤0118民初1268号和（2019）粤01民终17693号判决可知，原房东蒋锦钊与钟志华的厂房租赁合同于2018年9月26日已解除。故钟志华在与原房东的合同解除后，即丧失了承租权，亦不具备转租权，钟志华也当然不具备涉案《厂房租赁合同》的解除权。因此钟志华与曹军的租赁合同在2018年9月26日已法定解除。故一审法院判令解除涉案《厂房租赁合同》，系属错误；2.如前所述，钟志华与原房东之间的租赁合同已解除，钟志华丧失承租权，亦不具备转租权，曹军与钟志华之间的合同已因无法继续履行而终止，钟志华无权要求曹军支付租金。在此情况下，系钟志华无权收取任何租金，而非曹军拒绝支付租金。至于曹军未向原房东蒋锦钊支付房屋占有使用费，仅因原房东从未向钟志华进行索要，且这与钟志华无关。另外，对于曹军对涉案房屋占有使用至2019年12月31日的事实，仅原房东蒋锦钊有权基于物权请求权直接要求曹军支付占有使用期间的损失，或基于合同关系要求钟志华支付占有使用期间的损失。但只有在钟志华向房东支付此损失后，才有权要求曹军承担相应损失。此外，如法院支持曹军向钟志华支付租金，则在原房东向曹军主张权利时，曹军仍需额外向原房东承担责任，且也会导致钟志华从其违约行为中获利，显然不合理。3.在（2019）粤0118民初1268号判决中，判决钟志华需支付原房东蒋锦钊在2018年9月26日解除合同前的租金及滞纳金，但合同解除后的占用使用费是无需支付滞纳金的。但在原一审判决书中，却认定双方合同解除日为2019年12月31日，且滞纳金也结算至该日。基于同一事实同在同个法院审理，理应同案同判，才符合法理。（二）涉案的租赁合同的起租日，应从2018年7月开始起算，曹军不存在拖欠租金的违约行为。1.钟志华提交的《微信聊天记录》中字面表述完全可以看出钟志华已同意免除曹军六个月租金，且钟志华当庭对此聊天记录字面内容的所作的解释并不具有合理性，在此情形下，一审法院认定钟志华未同意免除曹军六个月租金，系属错误。故，涉案房屋租赁计租起始日应为2018年7日；2.依据事实来看，钟志华未能按合同约定安装变压器，导致涉案厂房不能正常使用，曹军一直无法正常经营生产且造成巨额的生产损失，不能视为钟志华已依约交付。曹军作为实际占有使用方，具有对交付租赁物不符合合同约定的抗辩权利，故曹军在2018年5月前不缴纳租金的行为是履行抗辩权。后钟志华于2018年5月9日安装变压器，才实际依约交付了涉案租赁物，基于合同约定，钟志华承诺给予我方一个月的免租期，该一个月的免租期应以钟志华依约交付起算，故2018年6月份仍为免租期，曹军无需支付租金。且曹军在签约时，除支付了押金外还给付了2018年1月的租金32000元，因钟志华未能依约交付涉案厂房，该2018年1月的租金应顺延至7月，故实际租金起算日应从2018年7月开始起算。之后曹军也按照合同约定如期支付了2018年8、9月的租金，钟志华也开具了8、9月份的租金收据，钟志华对继续履行合同并未提出异议，如果按钟志华所说没有同意免租到六月份，不可能不开具2月份与3月份的租金收据。且在2018年9月26日合同解除之前，钟志华均未向曹军主张过1月至6的租金及滞纳金，结合曹军与钟志华的微信聊天记录，可以佐证钟志华认可2018年1月至6月为免租期，曹军无需支付租金。而在2018年9月26日合同解除前，曹军已付清所有租金，故不存在违约行为。（三）因钟志华的违约行为导致与曹军的租赁合同不能继续履行，应承担违约责任并赔偿曹军的相关损失。钟志华与原房东之间的租赁合同解除后，钟志华丧失对涉案租赁物的处分权，无权再与曹军签订租赁合同。因钟志华个人原因导致曹军与钟志华之间的《厂房租赁合同》无法继续，钟志华应退还曹军签订租赁合同时已支付的押金8万元。同时，曹军因合同解除，只能另行选址搬迁，但此时曹军为长期使用厂房已投入了装修费49万余元。现因钟志华的个人原因，导致曹军于2019年12月无奈迁出该厂房，导致曹军投入的装修失去了意义且造成较大损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第1l条第一款的规定“因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。”故钟志华应向曹军赔偿已投入的装修费，同时应承担曹军搬迁厂房所支出费用5万元，上述合计，钟志华应退还曹军押金8万元，应赔偿曹军损失共计54万余元。（四）一审法院程序有误。一审开庭前，曹军已依法向一审法院递交了反诉申请，主张钟志华因支付合同提前终止的违约损失（包括但不限于装修费、搬迁费、违约金等），且曹军的反诉所依据的事实及主张的请求与本诉系同一法律关系，具有事实及法律上的牵连，完全符合反诉提起的条件，而一审法院未受理曹军的反诉请求，显属程序错误。但在庭审当日，钟志华当庭提出增加诉讼请求的主张时，审判长却当庭受理了对方的请求。根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条规定：“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理”。故曹军在法庭辩论终结前有权提出反诉一审法院应当依法合并审理。综上，请求判如所请。被上诉人钟志华辩称，1.一审法院关于租金的计算正确，曹军应向钟志华支付2018年1月1日至2019年12月31日期间的租金。起租日是2018年1月1日，钟志华从未同意免除曹军的六个月的租金，根据合同约定曹军按现状交付租赁物；2.曹军在2019年12月1日才实际搬离厂房，因此合同于该日才正式解除。因此曹军应当支付2018年至2019年12月份的租金。曹军应实际支付租金及占有使用费至2019年12月31日。根据相关原则曹军应支付钟志华相应的租金；3.一审法院以租金604266.67元为基数计算滞纳金正确，双方的合同于2019月12月1日解除，因此在该日之前的都为租金而非占有使用费。一审法院没有以占有使用费为基数，不违反相关原则；4.一审法院关于反诉的处理，并不属于违法法律的规定，也不属于发回重审的情形，且钟志华没有收到反诉状，曹军关于发回重审的说法没有依据；5.因曹军的违约行为导致合同解除，钟志华无需向其支付赔偿款。钟志华向一审法院起诉请求：1.解除钟志华与曹军于2017年11月26日签订的《厂房租赁合同》；2.判令曹军向钟志华支付租金及滞纳金（租金按每月32000元计算，自2018年2月起计算到搬离之日为止，滞纳金以拖欠租金为基数，按每日0.5%计算，自迟延支付租金之日开始计至付清为止；3.本案诉讼费由曹军承担。一审法院认定事实：2017年11月26日，钟志华（出租方，甲方）与曹军（承租方，乙方）签订《厂房租赁合同》约定：第一条甲方将位于广州市增城区三江田桥村田桥经济合作社九夫（土名）租赁给乙方开厂使用。第二条租期从2018年1月1日至2027年12月30日止，共9年。第三条租赁物免租期30天，即从2017年12月1日至2017年12月30日止。免租期届满次日为起租日，从2018年1月1日开始计收租金。第四条1.厂房租金每月人民币32000元；2.乙方应于每月5日前，向甲方支付当月租金。逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金按拖欠天数乘以租金的0.5%；3.租赁保证金。本合同规定保证金担保，乙方预先向甲方支付三个月总租金的金额为80000元作为租房保证金，另甲方收乙方1个月租金32000元，总计112000元；4.用电设备由甲方负责架设到工业区公共电室。配电室至厂房电源由乙方负责维护和安装，费用由乙方自行承担。本工业区变压器用电标准，以工业用电标准供本工业园共同使用，本合同甲方提供乙方基本用电量为独立变压器200千伏。第九条合同终止。如壹个月不交租或累计欠交甲方各项费用达到壹个月租金标准的，甲方可以随时单方终止乙方租赁合同……。同日，钟志华向曹军收取押金8万元以及首月租金32000元。曹军向一审法院提供其与钟志华的《微信聊天记录》载明：2018年9月29日，钟志华说：“在我方和蒋生纠纷未达成共识之前，你方是无权同蒋生达成共识的。对于电量供应不足的情况下，你方6个月未向我方支付房租，我方未提出异议，在5月10日正常生产经营以后，你方向我方交付租金是应尽的义务。”庭审中，钟志华明确该《微信聊天记录》中“我方未提出异议”的意思是曹军六个月没有交租，钟志华没有催促，不是代表同意免除曹军六个月租金，且当时的背景是钟志华与蒋锦钊的租赁合同关系中的免租期八个月或五个月有争议，如果蒋锦钊给钟志华八个月免租期，钟志华也会给曹军相应的免租期，但是蒋锦钊不同意给钟志华八个月免租期，所以钟志华是明确不同意给曹军六个月免租期的。2019年11月29日，广东东方昆仑（东莞）律师事务所受钟志华委托向曹军邮寄《律师函》，该《律师函》载明：1.解除与曹军签订的《厂房租赁合同》，于收到本函3日内腾退房屋；2.收到本函3日内向钟志华支付拖欠的2018年2月至2018年7月、2018年10月至2019年11月租金共计64万元及滞纳金（滞纳金以拖欠租金为本金，每逾期一日按0.5%计付）；3.如曹军未及时腾退房屋，仍需支付租赁物占用费，直至返还租赁物之日止，占用费按《厂房租赁合同》约定每月租金32000元计算。物流显示于2019年11月30日他人代收。另查，一审法院于2019年5月24日作出（2019）粤0118民初1268号《民事判决书》载明：经审理查明，2017年9月25日，蒋锦钊（甲方，出租人）、钟志华（乙方，承租人）签订《厂房租赁合同书》，内容为：乙方承租坐落于广州市增城三江田桥村田桥经济合作社九夫（土名）。土地使用证号：增国用（1994）字第特00013号。标准厂房1幢2层、宿舍1幢2层；保安房1间、配电房1幢2层。建筑面积约3400㎡。变压器1台2**千伏，电梯1台（2层1吨）。办厂经营过程中所需手续及相关费用由乙方自行解决，甲方有义务提供协助。租赁期限为2017年10月1日至2029年9月30日止，合共12年。租金为，1、厂房租金每月21800元，甲方同意给予乙方头5个月的免租期（作为补偿厂房装修及基建等费用），从2018年3月1日起计租，每月1号前支付租金。租金从租赁期起每3年递增10%，即2020年10月1日至2023年9月30日每月租金为人民币23980元……乙方向甲方交纳保证金70000元。预付一个月租金给甲方21800元于合同签订之日支付，租赁期满后由甲方不计息退回给乙方。甲方权利义务，……甲方在合同签订后3日内交给乙方使用。……违约责任：甲方应当按约定将租赁物交付给乙方使用，不得违约中途收回，否则应赔偿乙方因此造成的损失。乙方若未能依约交纳租金的，应处欠租额每日千分之五的滞纳金，逾期达30天的，甲方有权解除合同，并没收全部保证金，乙方应无条件退还租赁场所……。付菊斌、刘朋作为担保人在该合同上签名捺印确认。上述合同免租期“8”划掉，改成“5”，“2018年6月1日”改为“2018年03月1日”并加盖两个指模捺印……2018年5月12日，曹军签收《告知书》，蒋锦钊告知曹军2018年1月，蒋锦钊已经在租赁物安装、调试电梯完毕，并取得相关合格证件，电梯已于2018年1月交付曹军先生使用。2018年5月，经供电部门批准，租赁物已经安装变压器，变压器完成通电，并于当月交付曹军先生使用。2018年9月26日，蒋锦钊向钟志华发出《律师函》，内容为，2017年11月26日钟志华已将租赁物转租给次承租人。……然而你至今仍未支付过租金，逾期时间达5个月之久。根据合同约定，蒋锦钊解除2017年9月25日签订的租赁合同。同日，蒋锦钊向曹军发出《告知函》，告知曹军因蒋锦钊解除与钟志华签订的合同，要求曹军不再向钟志华支付租金。2018年9月30日，钟志华委托广东东方昆仑（东莞）律师事务所向蒋锦钊发出《律师函》，认为按照合同约定，应享有8个月免租期。且钟志华对涉案租赁物花费35万元进行装修并转租。因为合同约定的变压器、电梯，在2018年5月中旬前，蒋锦钊虽然移交了部分租赁物，但是变压器是承租使用租赁物的重要条件，如没有合同约定的容量变压器安装通电，钟志华、曹军均无法正常使用租赁物，不能实现合同目的。钟志华有理由主张从安装好电梯、变压器并通电后才能计算八个月免租期。因此蒋锦钊以钟志华拖欠租金解除合同没有正当理由，钟志华据此可以主张相应的损失。另查明，一、位于增城市三江镇田桥村九夫（宿舍）、（厂房）的粤房字第××号、40××**《房屋所有权证》登记在广州国桥电镀有限公司名下。位于增××××九夫（土名）的增国用（1994）字第特00013号《中华人民共和国国有土地使用证》登记在广州国桥电镀有限公司名下。二、中国广州仲裁委员会《裁决书》，申请人为蒋锦钊，被申请人为广州国桥电镀有限公司。裁决结果如下：（一）确认《转让协议》涉及的转让价款为116万元；（二）被申请人在裁决书送达之日起十日内协助申请人办理增城市石滩镇田桥经济合作社九夫（土名）的两块国有土地【土地证号分别为增国用（1994）字第特00013号、增国用（1998）字第C0500007号】的土地使用权及对应的地上建筑物（房屋所有权证证号分别为粤房字第××号、粤房字第**的所有权变更到申请人名下的登记手续。钟志华陈述以下事实，1.钟志华经蒋锦钊同意，对涉案租赁物进行了装修，但没有进行加建；2.蒋锦钊是将租赁物交付给钟志华使用，但是钟志华认为交付应为整体交付，所以2018年5月中旬为实际交付日期；3.就变压器的安装问题有进行过协商，协商结果是蒋锦钊应当按合同约定提供200千伏的用电，当时蒋锦钊声称安装变压器费用巨大，因此提出条件，如果要其安装，就要扣除三个月免租期，钟志华回复如果在2018年1月份把200千伏的变压器安装好，就同意变更为5个月免租期，但事实上蒋锦钊拖到2018年5月中旬才正式安装好变压器，所以还应当适用8个月的免租期。蒋锦钊陈述的改为借电使用的说法不存在的，由始至终钟志华均要求严格按合同履行提供200千伏的用电；4.确认蒋锦钊提供的《厂房租赁合同书》中“2018年6月1日”改为“2018年03月1日”上的指模是钟志华所捺印。曹军陈述以下事实，1.钟志华将从蒋锦钊租赁的租赁物转租给曹军；2.厂房、宿舍是2018年1月份钟志华交付给曹军的，电梯是2018年1月底交付，变压器是在2018年5月中旬交付。但曹军没有完全开工。涉案租赁物的用电是从隔壁广州市建鸿汽车空调配件有限公司拉过来使用的，但是不够200千伏，所以不能完全开工；3.曹军签订合同时交了两押一租，交了押金8万和2018年1月租金32000元，交给了钟志华。之后因为变压器没有正常交付，所以就跟钟志华说好了没有交租，变压器正常后交了2018年8、9月份的租金给钟志华。2018年9月接到蒋锦钊的告知函后，从2018年10月开始没有交租。没有交租的事情是经过钟志华同意的；4.曹军对蒋锦钊要求解除与钟志华的租赁合同的请求，没有意见。一审法院认为，蒋锦钊与钟志华签订的《厂房租赁合同书》是双方当事人真实意思表示，且根据中国广州仲裁委员会《裁决书》可知，租赁的涉案厂房、宿舍不具备法律规定的无效条件，故一审法院认定上述《厂房租赁合同书》合法有效。曹军与钟志华之间签订的《厂房租赁合同》，亦为双方当事人真实意思表示，且根据《告知书》内容反映蒋锦钊在2018年5月12日即已知晓钟志华将涉案房屋转租给曹军，且无证据表明提出异议。因此曹军与钟志华之间的《厂房租赁合同》合法有效。现蒋锦钊与钟志华争议为在履行《厂房租赁合同书》过程中哪一方存在违约行为。首先，关于蒋锦钊是否如约交付了涉案租赁标的物的问题。分析如下，钟志华与蒋锦钊在签订合同时即已经知晓涉案厂房需要安装相应变压器的事实，因此，蒋锦钊并不存在隐瞒相关租赁物信息的情况。根据双方合同约定“乙方承租坐落于广州市增城三江田桥村田桥经济合作社九夫（土名）。土地使用证号：增国用（1994）字第特00013号。标准厂房1幢2层、宿舍1幢2层、保安房1间、配电房1幢2层。建筑面积约3400㎡。变压器1台2**千伏，电梯1台（2层1吨）”的内容，变压器及电梯应为交付的内容之一。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”的规定，蒋锦钊在交付钟志华涉案租赁物时候，尚不具备合同约定的变压器和电梯，因此不能视为依约交付。但根据蒋锦钊、曹军的陈述，蒋锦钊从其他公司接通了涉案租赁物的用电，虽然没有达到合同约定的瓦数，但是蒋锦钊仍是积极履行交付符合使用用途的租赁物的义务。且蒋锦钊之后也积极进行加装变压器、电梯的行为。同时，即使如同钟志华陈述，蒋锦钊在2018年5月才完成了变压器的安装，符合租赁物交付条件，其之前不缴纳租金的行为是履行抗辩权，但钟志华在2018年5月份之后并未按照合同约定支付租金，其之后拖欠租金的行为并不构成合理的抗辩权利。且钟志华租赁涉案厂房后，即与曹军签订转租合同，全部由曹军占有使用，钟志华的行为是收取两者之间的租金差价，并非是对租赁物实际占有使用人，故其抗辩不能使用租赁物、交付租赁物不符合合同约定的抗辩理由不能成立。其次，对于钟志华抗辩的免租期应从何时起算的问题，分析如下，根据《厂房租赁合同书》内容可知，双方约定的免租期为5个月，且钟志华确认是其捺印免租期由8个月更改为5个月，对此一审法院予以确认。双方《厂房租赁合同书》已经明确约定免租期的理由为补偿厂房装修及基建等费用，并非是补偿安装变压器的期限。同时，根据《收据》显示，钟志华缴纳租金是2018年3月份厂房租金，双方认可的免租期应是5个月。故一审法院对钟志华的该项抗辩理由不予采纳。综合上文论述，钟志华应依约支付涉案租赁物的租金给蒋锦钊，而钟志华至蒋锦钊发函催促之日即2018年9月份，拒不支付租金已经违反合同约定，符合《厂房租赁合同书》约定的解除权行使条件。结合曹军对解除蒋锦钊与钟志华之间的《厂房租赁合同书》并无意见，故蒋锦钊要求确认其与钟志华签订的《厂房租赁合同书》于2018年9月26日解除并支付相应租金及违约金的请求，应予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，蒋锦钊与钟志华之间的《厂房租赁合同书》被解除的情况下，钟志华应负有返还涉案租赁物的义务。且庭审中，曹军作为涉案房屋的实际占有人，对蒋锦钊的诉讼请求并无异议，一审法院对蒋锦钊的该项请求予以支持。钟志华应负责将租赁物返还给蒋锦钊。至于曹军与钟志华之间的租赁关系，曹军可另循途径解决。因此，租金应从2018年4月开始支付，每月按合同约定的租金标准，计至合同解除之日止，即127893元（21800元/月×5个月+21800元/月÷30天×26天）。占用费参照《厂房租赁合同书》约定的每月租金标准，从合同解除之日起计至返还租赁物之日止。至于蒋锦钊起诉要求钟志华支付违约金的问题，根据蒋锦钊与钟志华之间的《厂房租赁合同书》第七条的约定，钟志华应支付违约金，但是一审法院结合上文论述的蒋锦钊交付租赁物的状况以及钟志华使用租赁物的目的，因此，一审法院酌定2018年3月至2018年5月份的租金免除违约金。之后的租金即从2018年6月开始至合同解除之日的租金违约金，即从每月2日开始，以每月合同约定的租金数额为本金，每逾期一日按千分之五计至付清之日止，每月租金的违约金总额以当月租金总额为限。至于合同解除之日至返还租赁物之日的占用费，不应计算违约金。判决蒋锦钊与钟志华于2017年9月25日签订的《厂房租赁合同书》于2018年9月26日解除……。钟志华向本院提起上诉，本院于2019年11月13日作出（2019）粤01民终17693号《民事判决书》载明：确认一审法院查明的基本事实，二审诉讼中，蒋锦钊表示钟志华向第三人转租涉案厂房，钟志华为弥补蒋锦钊的损失同意将免租期从8个月缩减至5个月，与变压器的问题没有关系。钟志华表示免租期缩减是因为蒋锦钊主张变压器的费用较高，希望钟志华也能承担部分费用。钟志华出于尽快解决变压器问题的考虑，表示若蒋锦钊能在2018年2月份通电，钟志华就同意免租期缩减3个月。双方当事人在二审庭询中均确认，蒋锦钊于2017年9月将涉案厂房交付给钟志华，免租期的改动仅在蒋锦钊持有的合同上进行更改且有双方捺印，但未在钟志华持有的租赁合同上进行更改。关于免租期的起算日问题。钟志华与蒋锦钊签订的合同约定，租赁标的物包括涉案厂房、宿舍、保安房、配电房、变压器以及电梯。案件事实表明，钟志华已于2017年9月接收涉案厂房。在签订合同时，钟志华已经知晓涉案厂房尚未安装变压器和电梯。根据各方当事人的陈述，蒋锦钊从其他地方接通了涉案厂房的用电，虽未达到合同约定的标准，但蒋锦钊分别于2018年1月和5月完成电梯和变压器的安装，这属于蒋锦钊交付符合使用用途租赁物合同义务的履行范围。钟志华在租赁涉案厂房后，于2017年11月26日将涉案厂房全部转租给曹军。在钟志华从2018年1月1日开始向曹军计收租金的情况下，钟志华主张从2018年5月变压器安装完成并通电之后才开始计算免租期，缺乏事实依据。一审判决以合同约定的2017年10月1日作为免租期的起算日，并无不当。关于免租期的期限问题。蒋锦钊提供的《厂房租赁合同书》内容显示，免租期由8个月变更为5个月，该约定的更改有蒋锦钊、钟志华的捺印确认，当予认定。二审诉讼中，蒋锦钊在表示免租期限变更是由于钟志华擅自转租，以缩减免租期的方式给予蒋锦钊补偿，而钟志华表示免租期的缩减是由于蒋锦钊提出变压器费用较高，若蒋锦钊同意在2018年2月份正常通电，钟志华就同意缩减免租期。双方各执一词，均未提供相关证据对其关于免租期变更原因予以证明。一审法院根据涉案合同约定内容及本案相关情况，对钟志华主张租赁合同书变更免租期的理由是补偿安装变压器期限的抗辩理由不予采纳，所作处理并无不妥。根据《厂房租赁合同书》约定，钟志华应当从2018年3月开始缴纳租金。合同约定钟志华未能依约缴纳租金，应按欠租额的每日千分之五支付滞纳金；逾期达30天，蒋锦钊有权解除合同、没收保证金并要求钟志华交还涉案厂房。现钟志华接收涉案厂房后，自2018年4月1日起未向蒋锦钊缴纳租金，钟志华逾期缴纳租金已超过30天，一审法院判决钟志华与蒋锦钊签订的《厂房租赁合同书》解除，并要求钟志华向蒋锦钊交还涉案厂房、支付租金、占用费，符合合同约定，本院予以维持。一审法院结合本案蒋锦钊交付租赁物的情况以及钟志华使用租赁物的目的，酌定对钟志华2018年3月至2018年5月的租金违约金予以免除，对钟志华自2018年6月起至合同解除之日止逾期支付租金所产生违约金，从每月2日起按每日千分之五的标准计付，违约金以当月租金为限的处理，合理有据，本院予以维持。判决驳回上诉，维持原判。审理中，钟志华与曹军共同确认以下：租赁标的物均有不动产权证，在（2019）粤0118民初1268号《民事判决书》已查明。钟志华陈述以下：1.租赁标的物为标准厂房1幢2层、宿舍1幢2层、保安房1间、配电房1幢2层。不包括变压器和电梯。2.2018年5月10日配备了200千伏的电压正式投入使用；3.钟志华于2020年1月发现曹军搬离。曹军陈述以下：1.租赁标的物为标准厂房1幢2层、宿舍1幢2层、保安房1间、配电房1幢2层。包括变压器和电梯；2.2018年5月10日配备了200千伏的电压需要调试后才能开始使用；3.曹军于2019年12月31日搬离；4.由于蒋锦钊未向曹军主张租金，故曹军在2018年10月后没有向钟志华支付租金，也没有向蒋锦钊支付租金。一审法院认为，本案第一个争议焦点是否约定由钟志华提供200千伏电压之日为计租起始日，对此一审法院分析如下：钟志华与曹军于2017年11月26日签订的《厂房租赁合同》约定按现状交付租赁物，而当时的现状是没有200千伏电压，曹军亦同意承租，且曹军在（2019）粤01民终17693号《民事判决书》中陈述确认用电是临时借电，不够200千伏，不能完全开工，直到2018年5月中旬才够200千伏。一审法院据此认定起租日还是合同约定的2018年1月1日，曹军抗辩起租日为2018年7月，理据不足，一审法院不予采纳。本案第二个争议焦点是曹军提供的《微信聊天记录》能否视为钟志华已同意免除曹军六个月的租金，一审法院对此分析如下：从该《微信聊天记录》发生的时间为2018年9月29日来看，是在曹军收到蒋锦钊通知曹军不再向钟志华支付租金的情况下，由曹军转告钟志华，钟志华对该情况进行《微信聊天记录》载明的上述回应。同时，《微信聊天记录》的背景是蒋锦钊已不同意给钟志华八个月免租期，钟志华亦已在其与蒋锦钊的租赁合同上将八个月免租期修改为五个月免租期。（2019）粤01民终17693号《民事判决书》中蒋锦钊与钟志华租赁合同纠纷对免租期有如下记载：一审中，钟志华称蒋锦钊说安装变压器费用巨大，需要更改合同，将免租八个月更改为五个月，钟志华回复蒋锦钊说如果能在2018年1月安装好，就同意变更，但变压器直到2018年5月中旬才安装好，所以免租期还是八个月。二审中，蒋锦钊称由于钟志华擅自转租，才将免租期缩减作为对蒋锦钊的补偿。一审法院结合当事人提供的证据以及陈述，整体浏览（2019）粤01民终17693号《民事判决书》，认定《微信聊天记录》“我方未提出异议”并不是钟志华同意免除曹军六个月租金的意思，曹军向一审法院提供的证据不足以证明钟志华免除了曹军六个月租金，应承担举证不能的法律后果。关于钟志华没有在起租日向曹军提供200千伏电压是否构成违约的问题。一审法院认为，合同约定按现状交付租赁标的物，曹军也清楚知道交付时是没有200千伏电压的，虽然合同约定钟志华需要为曹军提供200千伏电压，但是并没有约定何时提供，同时，钟志华也在积极与蒋锦钊交涉尽快为曹军配备200千伏电压，200千伏电压亦在2018年5月10日配备了，同时，曹军承租后也进行了生产经营，也没有向一审法院提交证明因钟志华未提供200千伏电压造成其合同目的无法实现的证据，应承担举证不能的法律后果，故曹军据此认为钟志华构成违约，未免过于牵强，一审法院不予采纳。关于曹军在钟志华提供200千伏电压前是否仍需要向钟志华足额支付租金的问题。合同约定钟志华需要为曹军提供200千伏电压，直至2018年5月10日，钟志华才为曹军提供了200千伏电压，虽然曹军也一直在生产经营，但是电压不够确实会对曹军的生产造成一定程度上的影响，故一审法院酌定2018年1月1日至2018年5月9日期间的租金为16000元/月。关于曹军是否构成违约的问题。在钟志华提供合同约定的200千伏电压后，曹军仍没有按期向钟志华支付租金，构成违约，应向钟志华支付滞纳金。曹军抗辩其与钟志华达成免租六个月的协议，理据不足，一审法院不予采纳。钟志华以曹军逾期交租超过一个月构成违约为由主张解除双方于2017年11月26日签订的《厂房租赁合同》，一审法院认为，依据《厂房租赁合同》“如壹个月不交租或累计欠交甲方各项费用达到壹个月租金标准的，甲方可以随时单方终止乙方租赁合同”的约定，钟志华主张解除《厂房租赁合同》，于法有据，一审法院予以支持。关于曹军在收到蒋锦钊的《告知函》后是否仍应向钟志华支付租金。曹军于2018年9月收到《告知函》后，就没有向钟志华支付2018年10月以后的租金，也没有向蒋锦钊支付租金，但使用租赁标的物直至2019年12月31日，因为蒋锦钊与曹军没有租赁关系，且在钟志华与曹军之前的租赁关系还没有解除，故曹军仍需要向钟志华支付租金至2019年12月31日。关于钟志华主张租金的问题。如上文所述，2018年1月1日至2018年5月9日期间的租金按16000元/月计算计得租金为68800元，2018年5月10日至2019年12月31日期间的租金按32000元/月计算计得租金为631466.67元，上述租金合计700266.67元，减去曹军已支付的三个月租金即96000元，曹军仍需向钟志华支付租金604266.67元。钟志华称其于2020年1月发现曹军搬离，曹军称其于2019年12月31日搬离，一审法院结合当事人的陈述认定曹军搬离时间为2019年12月31日，钟志华主张租金计算至曹军搬离之日，一审法院予以采纳，但主张的租金超出部分，一审法院不予支持。至于钟志华主张滞纳金的问题。曹军辩称其在所租赁标的物权属不明的情况下，暂缓支付租金，一审法院认为，曹军是（2019）粤0118民初1268号案件第三人，应该很清楚租赁标的物是有房屋所有权证的，一审法院对其抗辩意见不予采纳。至于钟志华与蒋锦钊的租赁关系已解除，曹军因此产生不安，所以暂缓向钟志华支付租金，一审法院据此调整逾期支付租金滞纳金的开始时间为起诉之日即2020年1月15日，故滞纳金以拖欠租金为本金自2020年1月15日起按每日0.5%的标准计算至付清租金之日止，滞纳金总额以604266.67元为限。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除钟志华与曹军于2017年11月26日签订的《厂房租赁合同》；二、曹军于判决生效之日起十日内向钟志华支付租金604266.67元及滞纳金（滞纳金以拖欠租金为本金自2020年1月15日起按每日0.5%的标准计算至付清租金之日止，滞纳金总额以604266.67元为限）；三、驳回钟志华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10362元，由钟志华负担2522元，由曹军负担7840元。经审查，对一审判决查明事实，各方均无异议，本院予以确认。二审期间，被上诉人钟志华向本院提交证据：1.结案通知单；2.执行裁定书；3.转账记录。上述证据拟证明钟志华已向房东蒋锦钊支付2018年4月至2019年12月31日的租金、占有使用费及违约金。钟志华在前一案共支付590814.63元，其中违约金是87200元，迟延履行的滞纳金27215.95元，承担的案件受理费为17969元，执行费为10655元，以上费用合计133014.97元。该部分损失明显高于在前一案件中钟志华需要支付给蒋锦钊的租金。证据1、证据2有原件，证据3没有原件，是电子打印件，关于上述计算被强制执行的款项，提交计算表格供参考。上诉人曹军发表质证意见称：对三份证据真实性没有异议，关联性有异议。钟志华在支付该笔费用中并没有承担2018年9月26日因过错违约而解除合同的滞纳金。同样，钟志华也不应当要求曹军承担2018年9月26日之后的占用费滞纳金。即使钟志华承担了合同解除后的占用费，但钟志华也只能依据其与原房东的租金标准21800元来要求曹军承担同样的占有使用费，因为曹军与钟志华的租赁合同，是因钟志华的过错违约行为而导致的被迫法定解除，故钟志华还以此为由来赚取租金差价的获利行为，有违背公平原则。二审中，曹军无提交新证据。二审查明，钟志华曾向本院提起上诉，但其未在法院限定的期限内缴纳上诉费，按其撤回上诉处理。本院认为，一审判决后，钟志华虽然向本院递交了上诉状，但未在法院指定的期限内缴纳上诉费，应依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十条规定的规定，按钟志华自动撤回上诉处理，对此，本院不再另行制作民事裁定书。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审的争议焦点在于：曹军是否存在拖欠租金的违约行为；钟志华是否有权向曹军主张2018年9月26日之后的租金以及滞纳金。涉案《厂房租赁合同》约定按现状交付标的物，对何时配备200千伏电压未作具体约定，曹军在签约时清楚知道租赁物在交付时尚无配备200千伏电压，且无充足的证据证明涉案租赁物因电压问题无法进行生产经营，故曹军以租赁物未符合交付条件为由拒绝缴纳租金，依据不足，本院不予采纳。钟志华与曹军所签订的《厂房租赁合同》约定：免租期30天，即从2017年12月1日至2017年12月30日止。现有证据并不足以证明曹军与钟志华就免租期延长至6个月已达成合意，曹军主张应自2019年7月开始计租，依据不足，本院不予采信。涉案《厂房租赁合同》约定，曹军应在每月5日前向钟志华支付租金。本案中，除合同签订时缴纳的一个月租金外，曹军仅支付了2018年8月、9月的租金，曹军的行为已构成违约，曹军主张其不存在拖欠租金的违约行为，与事实不符，本院不予采信。涉案《厂房租赁合同》约定，如曹军1个月不交租或累计欠交各项费用达到1个月租金标准的，钟志华可以随时单方终止租赁合同。如前所述，曹军存在拖欠租金的违约行为，钟志华依约享有合同解除权。曹军逾期付款的违约行为发生在钟志华与蒋锦钊之间的租赁合同解除之前，钟志华在其与蒋锦钊之间的租赁合同解除后才行使合同解除权并不能否定曹军存在违约行为以及钟志华享有合同解除权的事实，曹军主张涉案合同系因钟志华违约而解除，理据不足，本院不予支持。曹军于2020年1月份之前已经搬离涉案厂房，涉案《厂房租赁合同》事实上已经解除，本无须法院以判决的形式确认解除，鉴于一审确认合同解除的判项对本案实体处理并无实质性影响，二审对此不再予以调整。本案中，钟志华系向蒋锦钊承租涉案厂房后再转租给曹军，钟志华与曹军之间的《厂房租赁合同》订立是以钟志华与蒋锦钊之间的《厂房租赁合同》为基础的。钟志华与蒋锦钊之间的《厂房租赁合同》已经由相关生效判决认定于2018年9月26日解除，故钟志华与曹军之间的租赁合同已丧失履行的基础。合同的解除权在性质上属形成权，即享有解除权的当事人将解除合同的意思表示送达到合同另一方当事人，就能发生合同解除的法律效果，无须对方当事人的同意。钟志华、曹军在2018年9月26日及之前并无达成解除合同的合意，双方并无向对方提出解除合同的主张，故钟志华、曹军之间的租赁合同至该日尚未解除，曹军主张其与钟志华之间的租赁合同关系随钟志华与蒋锦钊的租赁合同解除而一并解除，理据不足，本院不予支持。相关生效判决钟志华向蒋锦钊交还涉案厂房并支付至交还涉案厂房之日止的租金、占用费，钟志华与曹军之间的租赁合同至2018年9月26日尚未解除，故钟志华仍有权要求曹军履行《厂房租赁合同》项下的承租人义务，曹军认为钟志华无权主张2018年9月26日之后的租金以及滞纳金的上诉理由不能成立，本院不予支持。据上，曹军理应向钟志华支付拖欠的租金以及滞纳金，一审法院根据合同履行情况以及违约程度，已酌情将2018年1月1日至5月9日期间的租金标准调整为16000元/月，判令曹军向钟志华支付租金604266.67元，并将逾期支付租金滞纳金的起算时间调整为自钟志华起诉之日，钟志华对此未提出上诉，故二审予以维持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条规定：“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理，人民法院应当合并审理。”曹军在一审法庭辩论结束前已经提出要求钟志华返还押金并赔偿其损失的反诉请求，一审法院以曹军未在答辩期内提起反诉为由未予接纳，程序上有瑕疵，但鉴于曹军可就其该部分主张另案主张权利，一审法院未作合并审理并无剥夺曹军就该部分主张的诉权，本案并无发回重审必要，对于曹军要求将本案发回重审的请求，本院不予接纳。综上所述，曹军的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15677元，由上诉人曹军负担。本判决为终审判决。审判员  唐佩莹二〇二〇年十二月二十八日书记员  郭 俏古文娜