广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终21343号上诉人（原审被告）：广州银行股份有限公司，住所地广州市天河区xx路**。法定代表人：黄子励。委托诉讼代理人：王霞，广东卓信律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹珂佳，广东卓信律师事务所实习人员。被上诉人（原审原告）：广东江湾新城物业管理有限公司，，住所地广州市越秀区xxx路********法定代表人：梁妙华，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄恒，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾九妹，广东广信君达律师事务所律师。上诉人广州银行股份有限公司（以下简称广州银行）因与被上诉人广东江湾新城物业管理有限公司（以下简称江湾公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初3号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人广州银行上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判驳回江湾公司的全部诉讼请求；2.本案一审、二审的诉讼费由江湾公司承担。事实和理由：一、一审判决遗漏诉讼当事人，程序违法，应予以发回重审。2019年2月20日，广州银行与案外人张涌、黄飞、陈敏、上海恺恪信息咨询中心共同签订《转让协议》，约定广州银行将案涉物业转让给买受人，并于2019年3月19日向买受人交付了案涉物业。上述《转让协议》第八条第2款约定，案涉物业交付之前及交付之后欠付的物业管理费均由买受人承担。因此，无论是从查明案件事实的需要，或从便利当事人诉讼和减少诉累的原则出发，或根据《最高人民法院关于适用的解释》第七十三条的规定，买受人都应当作为第三人参与本案的诉讼，以利于法院查明全案的事实，正确适用法律，但广州银行要求追加买受人为第三人的申请未得到一审法院接纳。二、一审判决认定事实不清，适用法律错误，在江湾公司没有提供任何证据证明其有权按照29元/平方米/月的标准收取案涉物业管理费的情形下，判决广州银行按照上述标准支付物业管理费于法无据。首先，江湾公司在一审中提交了《物业服务委托合同》，但广州银行并非该合同的缔约方，根据合同相对性原则，该合同的效力不应当及于广州银行，而且该合同没有约定具体的物业管理费计收标准，仅约定了参照《广州市物业服务收费管理实施细则》按月计收。《广州市物业服务收费管理实施细则》第二十八条明确规定该细致自2004年11月l日起执行，原市政府价格主管部门等机关核发的《广东省经营服务性收费许可证》停止执行。故江湾公司在双方没有合同约定的情况下，依据已经停止执行的《广东省经营服务性收费许可证》来主张按照29元/平方米/月的标准来收取物业管理费没有依据。三、一审法院未查明江湾公司主张的部分物业管理费的诉讼时效已经届满，应当予以纠正。广州银行从未收到江湾公司送达的《关于要求贵方限期缴交欠款的函》，而江湾公司向广州银行主张物业管理费最早的妥投证明时间为2012年12月13日，故根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条、《民法通则》第一百三十五条的规定，2010年12月13日前的物业管理费的诉讼时效已经届满，江湾公司因怠于行使权利，无权就已经超过诉讼时效的物业管理费向广州银行主张权利。综上，一审判决程序违法、认定事实不清，致使适用法律错误，导致裁判结果错误，请求二审法院判如所请。被上诉人江湾公司二审辩称：一、一审法院拒绝广州银行要求追加买受人作为第三人参与本案诉讼的请求，程序合法。首先，案涉物业所在区域未成立业主委员会，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，开发商与江湾公司所签订的《物业服务委托合同》的效力及于广州银行，江湾公司有权向广州银行就其未按时缴纳物业管理费一事主张权利。其次，依据《中华人民共和国合同法》第八十四条的规定，债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。本案中，江湾公司并非《转让协议》的合同相对方，该协议对江湾公司没有任何法律约束力，且广州银行将其应按约定向江湾公司支付物业管理费的义务全部转让给买受人时，未经作为债权人的江湾公司同意，此外，案涉物业截至一审庭审之日，仍登记在广州银行名下。江湾公司要求广州银行支付未按时缴纳的物业管理费及因此产生的违约金有充分的事实依据与法律依据。最后，本案不属于必要共同诉讼或普通共同诉讼，一审法院认定“买受人是否参加诉讼，不影响本案的审理”没有任何错误，没有遗漏诉讼当事人。二、江湾公司按29元/平方米/月的标准向广州银行收取物业管理费有事实和法律依据。首先，2004年原物业服务企业广信江湾大酒店与案外人谭中针对案涉物业签订了物业管理合同，合同约定管理费为每月每平方米29元。案涉楼栋的其他多份物业管理合同中关于物业管理费的单价约定均为每月每平方米29元。其次，在物业管理区域公示的收费标准文件显示案涉物业的收费标准为29元/平方米/月。再次，2000年6月6日，广东省物价局作出《关于广信江湾大酒店写字楼物业管理服务收费的批复》，同意广信江湾大酒店写字楼物业管理服务收费每户每月每平方米为29元。因此，江湾公司对物业费收费标准的主张有理有据，一审法院裁判无误，适用法律正确。三、江湾公司主张的物业管理费未超过诉讼时效，一审法院对此审查无误。江湾公司在一审时提交的最早的催款函快递底单是2008年8月29日。从2008年8月29日起，江湾公司每年均有向广州银行发送催收函及《写字楼报账单》，该情形构成诉讼时效中断。根据一般的生活常理可知，以EMS方式快递文件，如收件方拒收导致文件无法正常送达，邮政公司一般会主动将文件不能正常送达的情况，以回执方式，连同原寄出的EMS信封退回给寄件人；若文件被正常签收，邮政公司是不会向寄件人邮寄妥投证明的，除非寄件人另行申请。因此，并非有妥投证明才能说明邮件己寄出，妥投证明并非中断诉讼时效的必要证据材料。综上，一审法院认定事实正确，程序合法，应当驳回广州银行的上诉请求。因本案纠纷，江湾公司诉至一审法院，请求判令：1.广州银行向江湾公司支付拖欠的物业管理费883000.30元（自2007年2月5日计至2019年6月30日，按29元/平方米/月×211平方米=6119元/月计）；2.广州银行向江湾公司支付逾期付款违约金（当月物业管理费应在当月5日前支付，从当月6日起计违约金，计至广州银行实际付清之日止，按银行同期贷款利率标准计）。一审法院经审理查明：江湾公司是具有三级资质的物业管理企业。2000年6月6日，广东省物价局作出《关于广信江湾大酒店写字楼物业管理服务收费的批复》，同意广信江湾大酒店写字楼物业管理服务收费每户每平方米建筑面积为29元。同年7月25日，广东物价局向广东广信物业管理公司江湾大酒店管理处颁发了《广东省经营服务性收费许可证》。2006年8月21日，广信江湾新城大酒店和江湾公司共同向业主、租户发出《关于江湾新城东区、中区物业管理主体变更事宜的函》，告知业主和租户江湾新城开发商广信江湾新城现选聘江湾公司承担江湾新城东区、中区的物业管理服务工作。2008年8月19日，广州市越秀区第三土地房屋管理所向江湾公司出具《广州市物业服务项目备案回执》，载明：你单位提交的物业服务项目备案材料收悉，备案主要内容如下：资质等级三级，承接项目名称江湾新城，选聘单位广信江湾新城等。2016年12月，广信江湾新城（为甲方、委托方）与江湾公司（为乙方、受托方）签订《物业服务委托合同》（合同编号17000-1），内容为：甲方委托乙方进行物业管理服务的项目为广州市越秀区xxx路xxx号广信江湾新城东区x栋写字楼、x栋写字楼及x栋车库，建筑面积38482平方米。本合同期限为五年，自2017年1月1日至2021年12月31日止。管理费计费标准参照《广州市物业服务收费管理实施细则》，按月计收；自本合同签订之日，甲方需向乙方缴交第一个月的管理费，以后每月5日定期交纳当月管理费。乙方应当负责的工作包括但不限于以下部分：该物业外围保安执勤和公共区域清洁卫生工作；该物业公用设施、设备的维修保养，使之正常运作；派员监督该物业装修和设备的合理使用，以及正常的维修。违约责任，如甲方逾期缴交管理费及其他有关费用，除应缴交欠费外，每逾期一日，应按应交额的千分之一计收逾期付款违约金。本合同履行过程中，如该物业业主委员会成立，则由业主通过招投标方式选择物业服务企业，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同即自行终止等。广信江湾新城（为甲方、委托方）与江湾公司（为乙方、受托方）同时也签订《物业服务委托合同》（合同编号17000-2），内容为：甲方委托乙方进行物业管理服务的项目为广州市越秀区xxx路xxx号广信江湾新城中区商业大厦，建筑面积86276平方米。本合同期限为五年，自2017年1月1日至2021年12月31日止。管理费计费标准参照《广州市物业服务收费管理实施细则》，按月计收；自本合同签订之日，甲方需向乙方缴交第一个月的管理费，以后每月5日定期交纳当月管理费。乙方应当负责的工作包括但不限于以下部分：该物业外围保安执勤和公共区域清洁卫生工作；该物业公用设施、设备的维修保养，使之正常运作；派员监督该物业装修和设备的合理使用，以及正常的维修。违约责任，如甲方逾期缴交管理费及其他有关费用，除应缴交欠费外，每逾期一日，应按应交额的千分之一计收逾期付款违约金。本合同履行过程中，如该物业业主委员会成立，则由业主通过招投标方式选择物业服务企业，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同即自行终止等。据江湾公司提供的收费标准公示显示，物业服务费标准：中区29元/平方米/月，A、C栋23元/平方米/月。另查明，广东省信托房产开发公司于1995年6月27日与广州经济技术开发区顺隆实业有限公司签订《房地产预售契约》，将原东山区xxx路江湾新城中区x层K（x）单元（建筑面积211平方米）的房地产出售给该公司。2000年12月20日，广州市天河区人民法院作出（1999）天法公执字第26-1号民事裁定书，裁定将广州市沿江中路江湾新城中区二十一楼K（2111）单元归广州银行（原称广州市商业银行）科技支行所有，以抵偿部分债务。2004年10月20日，广信江湾新城大酒店与案外人谭中签订《广信江湾新城大酒店物业管理合同》，约定管理项目为广州市xxx路xxx号x区（广信江湾新城商业中心）xx楼xx室，面积211平方米；合同自2004年11月1日起至2014年12月31日止；管理费每平方米29元，每月合计6119元等。2008年3月5日，广州银行向江湾公司发出《委托函》，内容为：江湾新城x区xx楼xx单元是我单位的物业，现空置。为盘活物业，解决支付物业管理等费用，拟出租该物业，特委托贵司协助推介出租。因本案纠纷，江湾公司于2019年10月8日提起诉讼。诉讼中，广州银行称：法院裁定以物抵债后，广州银行未去办理过户。因为银保监会不允许银行持有这种物业。广州银行转让该物业后，是否已经过户到买受人名下，广州银行不清楚。江湾公司主张其多次向广州银行催收物业管理费，提交了自2008年8月起历年来向广州银行发函的快递详情单、《关于要求贵方限期缴交欠款的函》《催缴费通知函》及《写字楼报帐单》，部分妥投证明等证据予以证明。广州银行主张其已将涉讼物业转让他人，提交了其于2019年2月20日与张涌、黄飞、陈敏、上海皑恪信息咨询中心签订的《转让协议》及移交清单等证据予以证明。对于广州银行提出追加涉讼物业买受人张涌、黄飞、陈敏、上海皑恪信息咨询中心作为第三人参加诉讼的申请。因涉讼物业的产权没有过户至买受人名下，江湾公司只主张现有产权人即广州银行承担本案责任，买受人是否参加诉讼，不影响本案的审理，故一审法院已告知广州银行不予接纳其申请。一审法院认为，鉴于涉讼物业所在区域尚未成立业主委员会，由涉讼物业的建设单位广信江湾新城来选聘江湾公司作为涉讼物业所在区域的物业服务企业，符合《物业管理条例》中关于前期物业管理的相关规定。而且，广州市越秀区第三土地房屋管理所就江湾公司被选聘为涉讼物业所在区域的物业服务企业也予以认可并向江湾公司出具了《广州市物业服务项目备案回执》。江湾公司为涉讼物业所在区域的业主提供了物业管理服务，有权向业主收取物业管理费。广州银行经法院裁定以物抵债，取得涉讼物业的所有权。作为业主，广州银行依法负有按时交纳物业服务费用的义务。故江湾公司诉请要求广州银行支付拖欠的物业管理费，合法合理，一审法院予以支持。因涉讼物业所有权至今未过户登记在案外人名下，故广州银行抗辩主张涉讼物业已转让案外人，本案责任由案外人承担，理据不足，一审法院不予采纳。对于广州银行提出的诉讼时效抗辩，江湾公司提供的证据足以证实其一直有向广州银行主张权利，该情形构成诉讼时效中断。广州银行的诉讼时效抗辩不成立，一审法院不予采纳。关于逾期支付物业管理费的违约金。2017年1月1日起的物业管理费，江湾公司与广信江湾新城签订的《物业服务委托合同》约定应当在每月5日定期交纳当月的物业管理费，故逾期支付当月物业管理费的违约金应从当月6日起计算。2017年1月1日前的物业管理费的交纳期限，江湾公司与广信江湾新城无作约定。依照公平合理原则及交易惯例，当月的物业管理费应在当月内交纳，逾期则从次月1日起计算违约金。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条第一款之规定，于2020年7月24日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，广州银行向江湾公司支付2007年2月5日至2008年3月24日、2008年8月1日至2019年6月30日期间的物业管理费883000.30元（按211平方米×29元/平方米/月计，其中2007年2月份欠付的物业管理费为3088.10元，2008年3月份欠付的物业管理费为4895.20元）及逾期交纳上述物业管理费的违约金（其中逾期交纳2007年2月5日至2008年3月24日、2008年8月1日至2016年12月31日期间物业管理费的违约金，以当月欠付的物业管理费为本金，从次月1日起算至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际支付当月欠付的物业管理费之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；逾期交纳2017年1月1日至2019年6月30日期间物业管理费的违约金，以当月欠付的物业管理费为本金，从当月6日起算至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际支付当月欠付的物业管理费之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。违约金以不超过所欠物业管理费本金为限）。二、驳回江湾公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费29724元，由江湾公司负担9030元，广州银行负担20694元。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：关于是否应该追加涉案物业的买受人作为本案第三人参加诉讼的问题。《中华人民共和国合同法》第八十四条规定，债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。本案中，广州银行提交《转让协议》拟证明其与涉案物业的买受人之间约定房屋交付前及交付后所产生的物业管理费由买受人承担。广州银行通过法院裁定以物抵债的方式取得涉案房屋的所有权，故广州银行作为业主，负有向物业管理人江湾公司按时交纳物业管理费的义务。即便如广州银行所述存在其与买受人之间已经约定相关物业管理费的承担问题，该约定在性质上属于债务转移承担的约定，应当获得江湾公司的认可。现有证据未能显示广州银行已将该债务转移承担的约定向江湾公司告知并得到同意，且现有证据也未能显示涉案物业已经登记至买受人名下，在此情况下，江湾公司要求由广州银行承担物业管理费的支付义务并无不当。一审法院不予接纳广州银行提出的追加涉案物业买受人作为第三人参加诉讼的申请，符合法律规定，程序合法，本院对广州银行的该上诉理由不予采纳。关于物业管理费的计收标准问题。从本案查明的事实来看，广州银行与江湾公司之间没有签订物业管理合同对物业管理费的计收标准进行直接约定，但江湾公司事实上已经提供了物业管理服务，广州银行应当支付物业管理费。江湾公司按照29元/平方米/月的标准来计收涉案物业所在的中区商业大厦的物业管理费，为此提交了广东省物价局的《关于广信江湾大酒店写字楼物业管理服务收费的批复》及《广东省经营服务性收费许可证》予以证明，该两份文件足以证明江湾公司最初确定以29元/平方米/月作为物业管理费的计收标准是具有合法依据的，此后，不论该两份文件是否已经失效，江湾公司仍然是按照同一标准继续计收该区域的物业管理费并提供物业管理服务，江湾公司提交的其他业主的物业管理合同也证明了该事实。同时，根据《广东省物业管理条例》第四十六条第一款规定，物业服务企业应当明码标价，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域的显著位置进行公示。江湾公司提交的收费标准公示显示，其已经按照上述规定对包括收费项目、收费对象、计费方式、收费依据等进行了公示，上面载明的标准即为29元/平方米/月。综合考虑上述因素，广州银行上诉认为不应按照29元/平方米/月来计收物业管理费理据不足，本院不予采纳。关于诉讼时效问题。虽然江湾公司提交的快递详情单缺少部分的妥投证明，但快递详情单可以显示江湾公司每年均向广州银行发出催收物业管理费的函件，一直不间断地主张权利，从优势证据原则出发，本院采信江湾公司的主张，其催收行为构成诉讼时效的中断，一审法院对此处置得当，本院予以维持。广州银行对此的上诉理由，缺乏依据，本院不予采纳。综上所述，上诉人广州银行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20694元，由上诉人广州银行股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 邓 颖审判员 韩志军审判员 谭红玉二〇二〇年十二月十六日书记员 莫善友区敏儿