连云港市赣榆区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0707民初5151号原告：连云港市顿讯信息科技有限公司，住所地连云港市海州区海宁东路**楼**商铺。法定代表人：朱淑娜，执行董事。委托诉讼代理人：赵晞越，北京市盈科（连云港）律师事务所律师。被告：迪维（连云港）置业有限公司，住所地连，住所地连云港市赣榆区新城区黄海路北侧创联大厦**v>法定代表人：DOMINGOBLANCORODRIGUEZ，董事长。委托诉讼代理人：司港占，江苏传扬律师事务所律师。原告连云港市顿讯信息科技有限公司（以下简称“顿讯公司”）与被告迪维（连云港）置业有限公司（以下简称“迪维置业”）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告顿讯公司的委托诉讼代理人赵晞越、被告迪维置业的委托诉讼代理人司港占到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告顿讯公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告销售佣金884000元及利息（以884000元为本金，自2018年11月26日，按年息6%计算至本息清偿之日，截止起诉之日本息合计972400元）；2、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年3月，原、被告经协商签订《“嘉会城”项目公寓楼委托销售合作合同》。该合同约定：1、被告迪维置业将其开发的嘉会城公寓委托给原告顿讯公司独家销售；2、被告按照每套26000元向原告支付基础销售佣金；3、合作合同期限自2018年4月16日起至2018年11月15日止；4、被告确认原告独家拥有合同约定的房源销售权益，被告不得自行销售或委托第三方销售，否则仍视为原告销售成功；5、购房者签署《商品房买卖合同》后视为销售成功；6、在《商品房买卖合同》签订后，7个工作日内进行对账确认后，被告向原告支付所销售房屋的基础销售佣金；8、被告不按合同约定支付代理佣金的，如逾期三十天未付，原告有权解除合同，被告需结清原告已成功销售的全部销售代理佣金等款项。合同同时约定了其他条款。合同签订后，原告根据合同约定于2018年4月16日开始进行销售。截止到2018年11月15日，共成功销售34套房屋，应得佣金共计884000元。但是，被告未向原告支付任何佣金。原告经催要未果，遂根据约定于2018年11月15日撤场解除合同。2019年5月26日，被告向原告寄送《终止履行委托销售合作合同告知函》，声明委托销售合作合同自2018年11月16日起终止履行。原告认为，根据合同约定，每套房屋佣金26000元，双方合作期间，原告共成功售出34套房屋，应得佣金884000元，被告拒不支付佣金的行为已构成违约，应当向原告支付佣金及逾期付款利息，故诉至法院。被告迪维置业辩称，1、不具有房地产中介服务机构资质，其所聘用的销售职员均未获得相应的房地产经纪人资格证书，不得从事房地产中介业务，原、被告签订的《“嘉会城”项目公寓楼委托销售合作合同》不具有法律效力。2、原告未按照约定履行合同主要义务。原告未进行任何销售策划、宣传，只是雇佣几个销售人员在销售现场派发广告。3、原告应当对收取佣金的数额承担举证义务，原告应提供被告签订的《商品房买卖合同》，并提供其中介成功的证据，才能向被告主张佣金。4、合同中独家销售条款，没有法律效力。本院经审理认定事实如下，对于双方当事人无异议的事实，本院予以确认。对有争议的事实和证据，本院认定如下：2018年3月，迪维置业（甲方）与顿讯公司（乙方）签订《“嘉会城”项目公寓楼委托销售合作合同》。该合同约定：甲、乙双方在平等友好、合作互利的基础上，经协商，就甲方委托乙方独家销售嘉会城项目公寓（3#楼）相关事宜，达成如下合作合同：甲方系《嘉会城》项目（以下称本项目）的唯一开发建设单位，本项目位于江苏省连云港市赣榆区黄海路12号，合作销售房源为3#楼（公寓）8层至27层的全部可售房源，可售建筑面积为15208.8平方米……；甲、乙双方同意：本合同所涉及的销售房源的毛坯产品销售均价为6000元/ｍ2,精装产品销售均价为7000元/ｍ2（本合同货币类别为人民币）。甲方依据乙方的销售业务（套数）和销售比例确定乙方的实际提成比例计算和结算销售佣金。经甲乙方确认，在本合同生效日起，本项目可售房源总数为192套，其中：甲方保留4层32套，甲方已预售（认筹或预售）25套，乙方实际可销售房源135套，甲方认筹（或预售）未签约的房源实际数量计入乙方销售总数量。甲方按照每套26000元（大写：贰万陆仟元）向乙方支付基础销售佣金；乙方在考核期内（合同签订生效日后30日起计算），月均（双月考核平均值）完成20套及以上，甲方每套另加佣2000元（大写：贰仟元整）给乙方；乙方在7个月内可售房源去化量在88%及以上，甲方每套加佣2000元（大写：贰仟元整）给乙方。经甲、乙双方协商：本次合作合同期限为七个月，即自2018年4月16日起至2018年11月15日止。合同期到期后，如甲方或乙方无书面通知双方合同解约，则视为合同自动续约。甲方确认乙方独家拥有本合同约定的房源销售权益，除本合同签订前或另有约定外，甲方不得自行销售或委托第三方销售，否则依然视作乙方成功销售。房源的销售以套（个）为出售单位。购房者签署《商品房买卖合同》后，则视为成功销售。甲、乙双方同意，以套（个）为单位结算。甲方在所售房源《商品房买卖合同》签订后，7个工作日内进行对账确认后，并向乙方支付所销售房源的基础销售佣金。该合同还约定了甲、乙双方其他权利义务。顿讯公司、迪维置业均在合同上盖章确认。合同签订后，顿讯公司进驻嘉会城销售房屋。2019年2月11日，顿讯公司将迪维置业诉至本院，要求迪维置业支付佣金130万元及利息（案号为（2019）苏0707民初1555号）。后顿讯公司于2019年5月10日撤回对迪维置业的起诉。2019年5月26日，迪维置业向顿讯公司送达了《终止履行委托销售合作合同告知函》。该告知函载明“连云港市顿讯信息科技有限公司暨嵇柯源董事长2018年3月，贵我两家公司签订了《嘉会城项目公寓楼委托销售合作合同》，该合同的合作期间自2018年4月16日起至2018年11月15日止。因贵公司在合作期间没有销售一套房产，且合作的期限早已届满。我公司依照合同约定，现书面通知贵公司上述合同不再续约，委托销售合作合同自2018年11月16日起终止履行。特此通知”。现顿讯公司再次向本院提起诉讼，要求迪维置业支付佣金884000元及利息。庭审过程中，经本院核实，嘉会城3#商务公寓在2018年4月16日起至2018年11月15日期间共网上签约34套房屋。具体明细如下：2018年8月25日，张功彪网上签约3#楼1单元2001室，苏某网上签约3#楼1单元2004室，2018年9月19日，刘某1网上签约3#楼1单元1501室、1502室、1503室、1504室、1505室、1506室、1507室、1508室、1601室、1602室、1603室、1604室、1605室、1606室、1607室、1608室、1702室、1703室、1704室、1705室、1706室、1707室、1708室、1801室、1802室、1803室、1804室、1805室、1806室、1807室、1808室，共计31套房屋，2018年10月22日，刘某2网上签约了3#楼1单元1701室。原告顿讯公司认为根据原、被告双方签订的独家销售协议，该34套房屋应认定为原告所销售。对此，被告不予认可，并辩称，因被告与案外人有工程款及招商佣金存在纠纷，被告将3#楼2001室、2004室、1701室共计3套房屋以房抵债给案外人，不能算作原告销售。对此，原告提交了被告与苏某、刘某2签订的《商品房买卖合同》。经与张功彪电话联系，张功彪认可其与被告已签订《商品房买卖合同》，且已付清房款。被告对张功彪的陈述亦予以认可。关于刘某2网上签约的31套房屋，被告提交了一份情况说明。该情况说明载明“迪维（连云港）置业有限公司开发的赣榆嘉会城项目，于2018年9月19日提交了网签至刘某1名下的31套商务公寓信息，按照系统流程购房人将购房款缴存至该项目的资金监管账户后，即可打印《商品房买卖合同》。截止到2020年12月7日，未查询到购房人刘某1在该项目资金监管账户的资金缴存记录”。原告对该情况说明的真实性予以认可，但认为购房者有无将购房款支付给开发商，与原告主张销售佣金无关。原、被告双方均未提交刘某1签订的《商品房买卖合同》。另查明，原告顿讯公司的经营范围为：计算机软硬件、网络技术开发、技术咨询、技术转让、技术服务；房地产中介服务；房地产信息咨询；商务信息咨询（投资理财类除外）；财务信息咨询；室内外装饰装修工程设计；设计、制作、代理、发布国内各类广告；市场营销策划；物业管理服务；办公用品销售。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。本院认为，原告顿讯公司与被告迪维置业签订的《“嘉会城”项目公寓楼委托销售合作合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。被告辩称，原告不是房地产中介服务机构，其所从事的房地产中介未在本地房地产主管部门备案，原告销售人员均未获得相应的房地产经纪人资格证书，原、被告双方签订的委托销售合同因原告不具备法定资质而无效。本院认为，原告从事房地产中介是否在房地产主管部门备案，系管理性规定，而非效力性规定，并不影响合同的效力，故对被告该辩解理由，本院不予采信。被告迪维置业已将嘉会城3#楼2004室、1701室卖给案外人苏某、刘某2，并签订了《商品房买卖合同》。被告认可张功彪已交纳嘉会城3#楼2001室的全部购房款，原告虽未提交被告与张功彪签订的《商品房买卖合同》，但因张功彪自行认可与被告签订了《商品房买卖合同》，且已交纳全部购房款，应认定被告与张功彪存在事实上的商品房买卖合同关系。依据原、被告双方的独家销售协议，被告应支付原告销售佣金78000元（26000元/套*3套）。刘某1虽因其他原因网上签约了31套房屋，但未与被告签订《商品房买卖合同》或缴纳相应的购房款，无法实现被告销售房屋，获取购房款的目的，故原告要求被告给付该31套房屋的佣金，无事实和法律依据，对原告该诉讼请求，本院不予支持。因原、被告双方签订的委托销售合作合同于2018年11月15日到期，合同到期后，被告应向原告支付佣金，逾期不支付，应承担违约责任。故原告主张的利息，应自2018年11月16日起计算为宜。综上，对原告顿讯公司诉讼请求中合理合法部分，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，第三百九十六条、第四百零五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告迪维（连云港）置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告连云港市顿讯信息科技有限公司支付销售佣金78000元及利息（2018年11月16日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算，2019年8月20日起至实际给付之日止，按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13524元，由原告连云港市顿讯信息科技有限公司负担11901元，被告迪维（连云港）置业有限公司负担1623元（上述费用，原告已预交，被告应于本判决生效之日起十日内将上述费用给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费13524元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 长  张 莹审 判 员  肖永明人民陪审员  刘树华二〇二〇年十二月二十九日法官 助理  毛 萍书 记 员  徐 敏法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。第四百零五条受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。（三）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观的审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。