江西省南昌市青云谱区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0104民初1792号 原告：中信银行股份有限公司南昌分行，住所地：江西省南昌市西湖区。 负责人：彭凯，系该支行行长。 委托诉讼代理人：施德胜，男，系中信银行南昌分行法律保全部总经理。 委托诉讼代理人：龙亚婷，女，系中信银行南昌分行法律保全部职员。 被告：江西华润万家商业有限公司，住所地：江西省南昌市青云谱区。 法定代表人：肖彬，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：胡滢，系北京大成（南昌）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：翁清雯，系北京大成（南昌）律师事务所律师。 原告中信银行股份有限公司南昌分行诉被告江西华润万家商业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告中信银行股份有限公司南昌分行的委托诉讼代理人龙亚婷、被告江西华润万家商业有限公司的委托诉讼代理人胡滢均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中信银行股份有限公司南昌分行向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付租金人民币3326292.0294元（根据先付后用,截止2020年5月15日应付租金共计3326292.0294元,剩余租金按照《租赁协议书》计算）;2、依法判令被告向原告支付租金的迟延违约金953386.2057元（迟延履行金按年利率24%计算至2020年5月15日,剩余违约金按照按年利率24%计算至被告实际支付日）；3、本案诉讼费、保全费及为原告为实现债权所实现的其他一切费用均由被告承担。事实及理由：2008年10月10日,被告与江西省中弘投资发展有限公司签订了《江西中弘商业城租赁协议书》（以下简称“租赁协议书”）。租赁协议书约定:被告承租江西省中弘投资发展有限公司所有的位于南昌市中弘商业城的一、二楼共计房屋面积10367个平方米,用于被告开设商场。房屋的租赁期限为15年（自2008年10月20日起至2023年12月31日止）。且约定了租金的缴纳方式、期限及计算方式。另该份租赁协议书在违约责任中约定了“被告迟延交付租金和其他费用的,如超过7日应当以延迟交付费用金额为基数,按每日1%的标准向江西省中弘投资发展有限公司支付迟延违约金”。此外,该份合同也约定了被告存在逾期支付房屋租金超过3个月,江西省中弘投资发展有限公司有权单方面解除本合同的合同解除情形。后因江西省中弘投资发展有限公司无力向原告偿还已到期的全部借款本息,江西省中弘投资发展有限公司及其他各方于2017年7月2日与原告签订了《以物抵债协议》,共同确认:江西省中弘投资发展有限公司名下所有的位于南昌市青云谱解放西路360号东方明珠铂金区面积为3625.09平方米的商用房产的全部产权用于抵偿未能偿还的所有贷本生息。江西省中弘投资发展有限公司必须在《以物抵债协议》生效以后配合将上述案涉房屋的产权过户至原告名下。另该《以物抵债协议》第七条明确约定:“原告依法取得该抵债房地产所有权之日起产生的租金归乙方收取、对于江西省中弘投资发展有限公司就该抵债房地产向所有承租户按租赁合同约定提前收取的该抵债房地产产权过户至原告名下之后的租金,江西省中弘投资发展有限公司应于五个工作日内退还至原告账户。”2017年7月19日,南昌市不动产登记中心向原告颁发了上述房屋的不动产证书。故原告从该日起正式成为了南昌市青云谱区（第一层）的所有权人。自此,原告取代了江西省中弘投资发展有限公司在租赁协议书的地位,并承继租赁协议书具体约定的地位。原告成为了上述房产的所有权人后,于2017年期间通过ＥＭＳ快递向被告多次寄送了《房屋产权变更告知函》。告知原告已为上述房产的所有权人。被告应当自收到材料后按照租赁协议的具体约定向原告缴纳租金。被告收到上述材料后,于2018年3月5日通过ＥＭＳ快递向原告寄送了一份文件,文件上加盖了被告财务专用章,向原告说明其已经向江西省中弘投资发展有限公司支付了2016年度和2017年度的全部租金。因被告自原告取得上述房产后一直没有向原告支付过租金，原告无奈于2019年3月5日以及2019年11月9日通过ＥＭＳ快递向被告寄送相关催收函件，但被告一直未明确给予答复。至此，自原告取得上述房屋的产权后至今，被告未向原告支付过任何租金。原告认为，被告的上述行为，严重违反了《江西中弘商业城租赁协议书》的约定。综上所述，为维护原告合法权益，现依法向贵院提起诉讼，望贵院查实究竟，判如所请。 被告江西华润万家商业有限公司辩称，一、被答辩人起诉答辩人支付租金金额明显过高；二、答辩人作为经营性企业，因受到新冠××疫情严重影响，2020年度应当免收一个月租金、两个月租金减半；三、被答辩人消极配合答辩人解决问题，有无故拖延之嫌，答辩人无需承担迟延违约金；四、被答辩人要求的违约金过高。答辩人已交房租至2018年2月19日。 经审理查明，2008年10月10日,被告（原名称江西洪客隆百货投资有限公司）与江西省中弘投资发展有限公司签订了《江西中弘商业城租赁协议书》。该协议书约定:“被告承租江西省中弘投资发展有限公司所有的位于南昌市中弘商业城的一、二楼共计房屋面积10367个平方米（其中一楼约为4055平方米，二楼约为6312平方米）,用于被告开设商场。房屋的租赁期限为15年（自2008年10月20日起至2023年12月31日止）。双方还约定了房屋年租金为258万元，其中一层房屋月租金为28元／平方米，二层房屋租金为16元／平方米，前两年租金不变，自第3年（2011年2月20日起），按每两年6%递增租金，以后以此类推。被告采取“先付后用”的租金支付原则即被告每年分两次向江西省中弘投资发展有限公司预付当年租金，即每年2月20日之前支付50%，8月20日前支付50%，由出租方提供税务租赁发票。另租赁协议书在违约责任中约定被告延迟交付租金和其他费用,如超过7日应当以延迟交付费用金额为基数,按每日1%的标准向江西省中弘投资发展有限公司支付迟延违约金，并约定了被告存在逾期支付房屋租金超过3个月，江西省中弘投资发展有限公司有权单方面解除本合同”。后因江西省中弘投资发展有限公司未向原告偿还已到期的全部借款本息,江西省中弘投资发展有限公司与原告签订了《以物抵债协议》，江西省中弘投资发展有限公司同意以南昌市青云谱区（第一层）面积3625.09平方米的商用房产抵偿给原告。2017年7月19日原告取得了南昌市青云谱区的所有权，房屋建筑面积为3625.09平方米。原告于2017年期间通过ＥＭＳ快递等方式向被告发送了《房屋产权变更告知函》，告知被告其为上述房产的所有权人。2018年1月16日江西省中弘投资发展有限公司向被告发送《关于承租物业交易的函》，该函中明确告知被告位于南昌市青云谱区的房屋转让给原告。至2019年3月止双方一直在沟通签订房屋租赁合同补充协议一事，但未果。另查明，2020年7月10日江西洪客隆百货投资有限公司经工商登记名称变更为江西华润万家商业有限公司。庭审中双方确认诉争房屋面积为3027.59平方米，2018年2月20日至2019年2月19日止的租金标准为35.35元／平方米，2019年2月20日至2020年3月30日止的租金标准为37.47元／平方米，双方同意租金计算期间为从2018年2月20日至2020年3月20日止。 上述事实由原告提供的当事人企业信息、《江西中弘商业城租赁协议书》、租金支付凭证、产权变更告知函、房产证、微信聊天记录，被告提供的《转款委托书》、转账记录发票、《房租租金收取方变更告知函》、《关于承租物业交易的函》、微信聊天记录及原、被告当庭陈述在案佐证。 本院认为，被告与江西省中弘投资发展有限公司签订了《江西中弘商业城租赁协议书》，被告承租江西省中弘投资发展有限公司的房屋开办商场，原告以物抵债方式取得江西省中弘投资发展有限公司的位于南昌市青云谱区的房屋产权，在原告享有房屋所有权期间，原告享有收取诉争房屋租金的权利。双方对房屋承租面积和租金标准及租期时间均予以确认，在2018年2月20日至2020年3月20日被告本应付给原告租金款2796887.6元，但2020年2月和3月期间为新冠××疫情期间，考虑到新冠××疫情属于不可抗力，此期间的租金费用由原、被告各自分担50%，本院确定扣减一个月的租金即113443.6元，故截止2020年3月30日被告累计欠原告租金款为2683444元。虽然在《江西中弘商业城租赁协议书》合同中约定延迟交付租金和其他费用按每日1%的标准向江西省中弘定投资发展有限公司支付迟延违约金，但此项约定明显过高，虽原告已经自行调整为按照年利率24%计算支付违约金，但本院调整为全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率（ＬＰＲ）的4倍标准予以支持。2018年1月16日被告知道江西省中弘投资发展有限公司将诉争房屋转让给原告，至2019年3月止双方一直在沟通签订租赁合同补充协议一事均未果，因被告是承担义务人，即使未达成补充协议，此时被告仍负有按“先付后用”约定方式向原告支付租金的义务，而被告迟延履行支付租金的行为，构成违约，其应当承担违约责任。综上所述，原告主张被告支付租金和违约金的诉请，事实清楚，证据充分，本院对其合理部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、被告江西华润万家商业有限公司在本判决生效之日起七日内向原告中信银行股份有限公司南昌分行支付截止2020年3月30日的租金款2683444元及其违约金（按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率（LPR）的4倍标准计算，分别以1964966元为基数，从2019年3月20日起至款项付清之日止；以680663元为基数，从2019年8月20日起至款项付清之日止；以37815元为基数，从2020年2月20日起至款项付清之日止）。 二、驳回原告中信银行股份有限公司南昌分行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费41037元（原告已预交），由被告江西华润万家商业有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审 判 长  许立元 人民陪审员  胡长生 人民陪审员  许浦云 二〇二〇年十二月七日 书 记 员  刘智博