湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终10830号上诉人（原审被告）：湖南芸台教育管理咨询有限公司，住所地湖南省长沙市天心区暮云工业园（湖南××××房）。法定代表人：娄彬。委托诉讼代理人：林玉宇，湖南恒昌律师事务所律师。委托诉讼代理人：王旭宇，湖南恒昌律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：长沙东友物业管理有限公司，住所地长沙市天心区暮云镇暮云工业园（湖南友文食品有限责任公司集体宿舍120、122、124房）。法定代表人：柳平志。委托诉讼代理人：苗晓阳，湖南三协律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：湖南托雅教育咨询管理有限公司，住所地长沙市天心区暮云工业园新兴科技产业园宿舍**101。法定代表人：周学文。委托诉讼代理人：齐向锋，湖南辰邦律师事务所律师。上诉人湖南芸台教育管理咨询有限公司（以下简称芸台公司）、长沙东友物业管理有限公司（以下简称东友公司）因与被上诉人湖南托雅教育咨询管理有限公司（以下简称托雅公司）侵权责任纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2020）湘0103民初3772号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人芸台公司的委托诉讼代理人王旭宇、林玉宇，上诉人东友公司的委托诉讼代理人苗晓阳，被上诉人托雅公司的委托诉讼代理人齐向锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。芸台公司上诉请求：撤销长沙市天心区人民法院（2020）湘0103民初3772号民事判决，并依法发回重审。事实和理由：一、一审判决确定的案由错误。当事人的诉请是民事案件审理的起点与裁判结果的落点。人民法院的司法行为应围绕诉讼请求展开。最高人民法院《关于印发修改后的〈民事案件案由规定〉的通知》中强调：“民事案件案由是民事案件名称的重要组成部分，反映案件所涉及的民事法律关系的性质，是将诉讼争议所包含的法律关系进行的概括，……民事案件案由应当依据当事人主张的民事法律关系的性质来确定。”本案托雅公司诉讼请求为：“请求人民法院依法判决芸台公司和第三人立即停止侵害托雅公司物权，腾空并将无权占用的托雅公司名下位于……的房屋交给托雅公司”。很显然，根据托雅公司的诉讼请求，其主张的民事法律关系当然属于“物权”性质。托雅公司的诉请是基于其享有“物权”而寻求的“物权保护”，进而主张“返还原物”。按照《民事案件案由规定》，正确的案由应当确定为“第三部分物权纠纷”（一级案由）项下的“五、物权保护纠纷”（二级案由）项下的“33、返还原物纠纷”（三级案由）。而一审确定的案由“侵权责任纠纷”与“合同、无因管理、不当得利纠纷”等均属于债权纠纷。债权纠纷与物权纠纷的概念、性质、特征、法律关系的主体、客体、内容、以及权力的产生和实现方式等无一相同。一审法院由于确定案由错误，即错误认定了当事人主张的民事法律关系的性质，导致本案实质上是对一个错误的民事法律关系进行了审理。也就是说：本案正确的民事法律关系，尚未经过一审审理，就直接进入了上诉审，变成了只经过上诉审一次审理就终审了。这有悖“二审终审”的司法原则，剥夺了当事人的基本诉讼权利，依法应当发回重审。二、一审判决认定的基本事实不清。本案如托雅公司所述，其主张权利的依据无非是以下两点：1．托雅公司系案涉房屋合法物权人；2．芸台公司对案涉房屋系“无权占有”。故，若要正确处理本案，势必要先查明芸台公司对案涉房屋究竟是“无权占有”还是“合法使用”。而一审判决却对于芸台公司对案涉房屋是“无权占有”还是“合法使用”未作查明和认定，属于法律规定的“原判决认定基本事实不清的”情形，依法应当发回重审。三、一审判决遗漏当事人，程序严重违法。如上所述，正确处理本案的先决条件，是需要查明和认定一个重要事实，即：芸台公司对案涉房屋究竟是“无权占有”还是“合法使用”。本案芸台公司对案涉房屋系基于合同关系产生的占有，无疑，该租赁合同的效力直接决定着芸台公司占有房屋的合法性。而芸台公司签约时（2019年6月23日），案涉房屋登记、公示的“产权人”为湖南友文食品有限责任公司；同时，据本案一审时托雅公司提交的证据显示，当时案涉房屋经人民法院法律文书确认的“产权人”为华融湘江银行股份有限公司株洲分行。基于上述情况，1．一审法院为查明案件事实，理应通知上述“产权人”作为本案第三人参加诉讼；2．本案关于案涉租赁合同是否合法有效的判决结果也与上述“产权人”有着法律上的利害关系，一审法院也依法应当通知其作为本案第三人参加诉讼。一审法院的上述不作为行为，显然属于“原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的”情形，依法应当发回重审。另外，一审判决结果也存在明显错误。既然已经查明案涉房屋的实际占有使用人为本案芸台公司，即使需要腾退房屋给托雅公司，判决履行该义务的责任主体也应该是芸台公司，第三人东友物业无需也无法履行。而一审法院却无端判决东友物业共同履行该义务，显然与事实不符，也于法无据。综上所述，芸台公司认为一审法院存在以上明显违法的情形，二审法院应当依照法律规定发回重审。故芸台公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特提起上诉，望二审法院依法采纳芸台公司的意见，支持芸台公司的请求。托雅公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。上诉人芸台公司的上诉理由不能成立，上诉请求依法应被全部驳回。东友公司辩称，同意芸台教育的上诉意见。东友公司上诉请求：一、请求依法撤销长沙市天心区人民法院（2020）湘0103民初3772号民事判决书；二、请求依法驳回托雅公司对东友公司的全部诉讼请求；二、本案上诉费由托雅公司承担。事实和理由：东友公司与托雅公司、芸台公司侵权责任纠纷一案，东友公司不服长沙市天心区人民法院（2020）湘0103民初3772号民事判决书，特依法向贵院提起上诉，理由如下：1、本案案由为侵权责任纠纷，但东友公司对托雅公司没有侵权事实，不应对托雅公司承担侵权责任。根据一般侵权责任的构成要件，构成一般侵权责任必须具备行为、过错、损害事实及因果关系。首先，根据托雅公司的诉讼请求及所陈述的事实与理由，东友公司虽然对涉案房屋进行了招租，签订涉案《租赁合同》的双方主体虽然是东友公司与芸台公司，但东友公司并没有实际上对房屋进行过处置，东友公司对外招租及签订涉案《租赁合同》的行为是接受了案外人湖南友文食品有限责任公司（以下简称友文公司）的委托，并且东友公司在执行委托事项时，本身对外招租的行为也不必然导致损害托雅公司权益，东友公司只是对外发布有房屋出租的信息，至于是否能够签订租赁合同是要承租人与委托人友文公司进行协商确定，这不在东友公司的控制之中，即使最终签订了涉案房屋的租赁合同，东友公司也只是接受委托履行委托事务。需要特别说明的是，东友公司仅是物业管理公司不是房屋的所有权人，也不是承租人，不是涉案房屋租赁关系的双方当事人。根据《民法通则》第六十三条的规定：“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”原审法院仅以东友公司与芸台公司签订了《房屋租赁合同》就认定东友公司是租赁合同的一方当事人是错误的，完成忽略了友文公司出具的《委托书》《证明》等证据，这些完全可以证明东友公司只是受托人、代理人，不应承担租赁关系所约定或法律规定的义务和权利。其次，东友公司在接受案外人友文公司委托时，已经尽到了合理的注意义务，对于涉案房屋被出租没有过错。本案的涉案房屋在出租之时的状态是无人使用、无人控制的状态，也就是即没有人在实际占有也没有人进行看管，房屋周围并没有张贴封条禁止使用，而委托人友文公司作为新兴科技产业园的开发人、涉案房屋的所有权人，委托东友公司就涉案房屋对外招租，东友公司有理由相信友文公司享有对涉案房屋的处置权，因此才同意接受委托，而且在执行委托事项的过程中也没有任何单位或个人向东友公司提出过异议，因此，东友公司对于涉案房屋的租赁没有过错。原审查明华融湘江银行股份有限公司株洲分行（以下简称株洲分行）在2017年6月27日收到株洲中院（2017）湘02执恢7号《执行裁定书》后，取得了涉案房屋的所有权，但株洲分行并没有到东友公司公司办理入伙手续，没有积极的主张权利，也没有对涉案房屋进行实际的占有或控制，因此，东友公司对于涉案房屋被占有使用并没有过错。再则，结合上述陈述，东友公司对于涉案房屋的租赁仅是在受托的情况下发布了租赁的信息和签订了租赁合同，但并不是租赁关系的当事人，真正的当事人是友文公司和芸台公司，对于托雅公司涉案房屋被占有、使用没有过错，东友公司完成委托事项与托雅公司权益受到损害没有因果关系，因此，东友公司对托雅公司不承担侵权责任。原审判决判令芸台公司与东友公司在原判决生效后三十日内共同履行腾房义务是错误，东友公司不是涉案房屋租赁合同的当事人，对腾空涉案房屋没有义务也没有能力，同时东友公司作为物业管理公司也不具有强制他人腾房的权利。最后，退一步讲，即使东友公司的行为构成对托雅公司的侵权，但根据《民法通则》第六十三条第二款：“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”的规定，东友公司依照友文公司的委托，从事代理行为，所产生的法律后果应当由友文公司承担，而非要求东友公司为友文公司承担相应的侵权责任。2、原审判决认定事实不清，适用法律错误。根据托雅公司提供的《公告》信息显示，株洲分行在陈述“与转让相关的其他条件”第七项中，已经载明了：“转让方于2019年3月27日已经将房产证、土地证、法院裁定书等资料交至长沙市不动产中心办理过户手续，该过户手续已完成抵押权撤销、原房产证、土地证注销等工作”该段陈述说明涉案房屋在2019年3月27日就已经注销了原产权证、土地证，而根据株洲市中级人民法院（2015）株中法执字第439号《执行裁定书》对长沙市不动产登记中心发出的《协助执行通知书》，冻结的是友文公司的涉案房屋，在原产权证已经注销的情况下，依附于产权证下的抵押权、法院冻结手续也都不复存在，涉案房屋在2019年6月24日签订《房屋租赁合同》时，并不存在冻结查封手续，因此，原审判决以《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或则当事人另有约定的除外：……（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”属于适用法律错误。本案涉案房屋被出租，应只涉及到出租方是否有权处分的问题，与人民法院的冻结行为无关。3、原审判决程序错误，遗漏了当事人。本案涉案房屋的承租人是芸台公司，东友公司在诉讼中一直否认是涉案房屋租赁关系的当事人，而且《委托书》和《证明》材料也证明了东友公司是接受友文公司的委托，所有的权利义务关系应当由委托人承担。且本案的案由是侵权纠纷，显然友文公司与本案有利害关系，而友文公司却并没有到庭参加诉讼说明情况，致使本案事实无法查清，导致原审法院仅依据芸台公司与东友公司签订了涉案房屋的租赁合同就要求东友公司与芸台公司一并履行腾房义务，显然是将东友公司认定为了共同侵权人。原审法院如此认定，不但是没有查明案件事实，而且也增加了东友公司的义务，并且还会导致在将来托雅公司追究侵权行为造成损害的赔偿时，东友公司也将成为赔偿义务的主体，这将严重损害了东友公司的合法权益。作为委托事项的委托人和涉案房屋的出租方，友文公司与本案的结果有利害关系，根据《民事诉讼法》第五十六条：对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。”原审法院应当通知友文公司参加诉讼，东友公司因友文公司未参加诉讼而被原审法院判决承担侵权责任时错误的，这个错误显然是因遗漏了诉讼参与人而未能查清案件事实所导致的。4、托雅公司的诉求对于诉讼参与人的诉讼地位罗列错误，原审法院依据托雅公司的诉求进行判决是错误的。民事诉讼中的第三人有两种，有独立请求权和无独立请求权的，而这两种第三人的共同特点是案件的处理结果与其有法律上的利害关系，进而参加到原告、被告已经开始的诉讼中进行诉讼的人。这里有两点特征需要注意，（1）第三人是中途参加到原被告已经开始的诉讼之中；（2）第三人不是被告，原告对第三人是没有诉求的，如果有诉求，那么应当是追加为共同被告，而不是列为诉讼第三人。从本案来看，原审中，托雅公司将东友公司列为第三人，但在诉讼请求中又要求“1、请求人民法院依法判令芸台公司和东友公司立即停止侵害托雅公司物权，腾空并将无权占用的托雅公司名下位于长沙市天心区暮云工业园新兴科技产业园内的房屋交给托雅公司；2、本案全部诉讼费用由芸台公司和第三人承担。”托雅公司在诉讼中对东友公司有明确的诉讼请求，显然东友公司的诉讼地位应当是本案的被告而非第三人。另外，按照第三人参加诉讼的特征来看，第三人是参加到原、被告已经开始的诉讼当中，结合法律及司法解释来看，第三人参加诉讼的方式有两种，一种主动申请参加本案诉讼，另一种是原、被告申请或法院依职权追加，但无论哪一种都应当是在诉讼进行中而非在诉讼开始时，因此，在本案中，托雅公司在起诉时将东友公司列为第三人，显然不符合第三人参加诉讼的程序，而托雅公司又对东友公司提出了明确的诉讼请求，按照其诉讼请求显然将东友公司作为侵犯其物权的共同侵权人而起诉的，并且原审法院也判令东友公司承担了“腾房”及“支付延迟履行期间利息”的义务，原审判决对于当事人的诉讼地位的认定显然是错误的，是自相矛盾的。综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律错误，程序不当，遗漏了当事人，依法应当予以撤销。故，特向贵院提起上诉，请求贵院依法判决，维护东友公司的合法权益。被上诉人托雅公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。上诉人芸台公司的上诉理由不能成立，上诉请求依法应被全部驳回。芸台公司辩称，没有意见，同意东友公司的上诉意见。托雅公司向一审法院起诉请求：1、芸台公司和东友公司立即停止侵害托雅公司物权，腾空并将无权占用的托雅公司名下位于长沙市天心区暮云工业园新兴科技产业园内的房屋交给托雅公司；2、本案全部诉讼费用由芸台公司和第三人东友公司承担。一审法院认定事实：2019年7月22日，华融湘江银行股份有限公司株洲分行向长沙市天心区暮云工业园租赁户发出一份《函告》，主要载明：2017年6月27日，株洲市中级人民法院下达湘02恢执7号执行裁定书，裁定将湖南友文食品有限责任公司名下位于天心区暮云工业园房地产抵偿我行部分债务，我行已经合法拥有其所有权及相应的其他权利。抵押房产包括：宿舍2栋101，产权证号长房权证暮字第7**，面积1790.13平方米、宿舍2栋201，产权证号长房房权证暮字第7**面积1800.21平方米、宿舍2栋301，产权证号长房权房权证暮字第7**积1800.21平方米、宿舍3栋101，产权证号长房权证房权证暮字第7**680.6平方米、宿舍3栋201，产权证号长房权证暮房权证暮字第7**80.6平方米、宿舍3栋301，产权证号长房权证暮字房权证暮字第7**0.6平方米、集体宿舍，产权证号长房权证暮字第房权证暮字第7**8.62平方米、生产用房，产权证号长房权证暮字第7房权证暮字第7**.17平方米、土地，长国用（2012）第0××号，面积5362平方米、土地，长国用（2012）第0××号，面积4045.6平方米、土地，长国用（2012）第0××号，面积2222.3平方米。请你单位／个人在本函告送达之日起十日内携带相关资料到我行进行登记，未按规定时间到我行登记的，将视为强占国有资产处理，对强占国有资产的行为我行将采取强制清场等措施，由此引起的一切法律后果由强占者单位／个人承担，并由强占者单位／个人承担所有经济损失。2019年9月24日，托雅公司作为受让方，华融湘江银行股份有限公司株洲分行作为转让方，双方达成一份《网络报价成交确认单》，主要载明：项目名称位于长沙市天心区暮云工业园新兴科技产业园的房地产，成交价格18000000元，交易服务费64800元。同日，华融湘江银行股份有限公司株洲分行作为转让方／甲方，托雅公司作为受让方／乙方，双方签订一份《资产交易合同》，主要载明:交易标的为宿舍2栋101，产权证号长房权证暮字第7×房权证暮字第7**13平方米、宿舍2栋201，产权证号长房权证暮字第7××房权证暮字第7**1平方米、宿舍2栋301，产权证号长房权证暮字第7××号房权证暮字第7**平方米、宿舍3栋101，产权证号长房权证暮字第7××号，房权证暮字第7**、宿舍3栋201，产权证号长房权证暮字第7××号，面房权证暮字第7**宿舍3栋301，产权证号长房权证暮字第7××号，面积房权证暮字第7**体宿舍，产权证号长房权证暮字第7××号，面积6房权证暮字第7**生产用房，产权证号长房权证暮字第7××号，面积54房权证暮字第7**产合计19655.14平方米，建成时间均为2009年；土地，长国用（2012）第0××号，面积5362平方米、土地，长国用（2012）第0××号，面积4045.6平方米、土地，长国用（2012）第0××号，面积2222.3平方米；土地面积合计11629.9平方米，备注均为工业出让用地。注：（2012）第0127号土地证对应房产712020394；（2012）第0131号土地证对应房产712009645-712009650；（2012）第0132号土地证对应房产710003792。根据湖南京诚房地产评估有限公司出具的湘鹏程评字（2019）第0701ＡＣＨＴＡ号评估报告书，在评估基准日2019年7月1日，评估结果为1789.346万元，转让底价为1800万元。为确保资金结算安全，甲乙双方约定，交易价款按照相关规定通过湖南联交所结算专户统一结算，付款方式为一次性付清，在本合同签订后5个工作日内，将交易价款一次性汇入湖南联交所结算专户。转让标的为抵债资产，原产权人为湖南友文食品有限责任公司，华融湘江银行株洲分行未取得抵债资产的实际控制权，成交后甲方仅协助办理标的资产过户手续，乙方须自行与占用人协商，排除房屋实际使用障碍。合同签订之日起6个月内乙方必须办妥资产的过户手续，如6个月未办妥资产过户手续，甲方有权解除资产交易合同，乙方缴纳的所有款项均作为违约金不予退还，甲方不再另行通知。双方在合同尾部盖章捺印予以确认。合同签订后，托雅公司分别于2019年9月20日支付5400000元、2019年9月29日支付7000000元、2019年9月30日支付5600000元，并于2019年9月29日支付服务费64800元。后湖南省联合产权交易所有限公司出具《收据》，主要载明：收到托雅公司人民币18000000元，收款事由1901030151项目交易价款。2019年10月9日，双方将湖南友文食品有限责任公司抵债资产文件进行移交。2019年10月21日，托雅公司向芸台公司发出《公告》，要求其腾空所占用、使用房屋并搬离。2019年11月4日，湖南芙蓉律师事务所向芸台公司及东友公司发出《律师函》，要求停止对暮云工业园新科产业园房地产的一切装饰装修、扩建行为，立即腾空所占用、使用房屋并搬离，如未按时完成上述事项，将依法提起诉讼。律师函均于2019年11月5日签收。2019年6月23日，东友公司作为出租方／甲方，娄彬、刘义勇作为承租方／乙方，双方签订一份《房屋租赁合同》，主要约定：甲方将位于湖南省长沙市天心区××××××××的部分房屋整体出租给乙方使用，租赁房屋的具体情况，1号栋共6层，总建筑面积6748.62平方米，2号栋共3层，总建筑面积5400.63平方米，3号栋共3层，总建筑面积5474.17平方米，4号栋共3层，总建筑面积2041.8平方米。租赁期限为15年，自2019年7月1日起至2034年6月30日止。租赁房屋租金为10.17元／平方米，每年2400000元。房屋租金每隔两年递增6%（按照房屋总价进行递增），且在每次递增后次年租金增加100000元。2019年7月5日，芸台公司出具《股东会议纪要》，主要载明：娄彬为执行董事、法定代表人、经理，刘义勇为监事；一致同意以股东名义娄彬签订的位于长沙市天心区暮云工业园（湖南××××房）作为公司住所使用。2019年7月2日，长沙市天心区南托街道经济发展办公室、长沙市天心区开发区管理委员会、长沙市天心区两型社会建设服务中心共同向长沙市天心区市场监督管理局出具一份《证明》，主要载明：芸台公司拟迁入地址湖南××××房，该企业位于长株潭生态绿心地区范围内控制区，该企业不得从事工业加工生产经营活动。2013年1月1日，湖南友文食品有限责任公司出具一份《委托书》，主要载明：湖南友文食品有限责任公司委托东友公司出租长沙县暮云镇暮云工业园新兴科技产业园内的全部房屋，东友公司有权直接以湖南友文食品有限责任公司名义与第三方签署《房屋租赁合同》，直接向房屋承租人收取房屋租金，向承租人出具收取的现金票据，但是房屋租赁的截止期限不得超过本委托书截止期限，委托书有效委托期20年，自2013年1月1日起至2032年12月31日止。收款账号户名为周伯瑶。2019年6月24日，湖南友文食品有限责任公司出具一份《证明》，主要载明：湖南友文食品有限责任公司授权东友公司签订的《房屋租赁合同》真实有效，承诺房屋租赁合同涉及的所有场地登记的权属人为湖南友文食品有限责任公司。合同签订后，娄彬通过其账户陆续向周伯瑶账户转账，东友公司开具场地租金、押金收款收据。2019年7月10日，芸台公司与案外人湖南凯琦瑞建筑工程有限公司签订《工程承包合同》，对长沙市天心区××新兴科技产业园的芸台公司项目改造，合同价款以实际结算金额为准。另查明，2016年1月6日，湖南省株洲市中级人民法院作出（2015）株中法执字第439号《执行裁定书》，后株洲市中级人民法院依据执行裁定书，向长沙市不动产登记中心发出《协助执行通知书》，冻结湖南友文食品有限责任公司名下位于长沙市天心区暮云工业园生产车间、辅助用房、员工宿舍2栋101、201、301；3栋101、201、301；冻结期限为三年，从2016年10月26日起至2019年10月25日止。一审法院认为，所有权人对自己的不动产或动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。根据“所有权的变动不破租赁”的原则，租赁房屋在租赁期间发生的所有权变动，租赁合同对受让人具有法律约束力，承租人可继续履行原租赁合同，但房屋在出租前已被人民法院依法查封的除外。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：……（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”涉案租赁合同系芸台公司与东友公司在人民法院查封案涉房产后签订，依法对托雅公司没有约束力，托雅公司有权要求基于涉案租赁合同占有并使用案涉房产的芸台公司交还案涉房产，一审法院对托雅公司要求芸台公司交还案涉房产的诉讼请求予以支持。芸台公司所辩称的不知晓其所租赁的房屋处于查封冻结状态的主张，因涉案的租赁合同所租赁面积高达17000平方米，芸台公司作为市场主体理应履行自己谨慎审查义务，要求出租方出具所租赁房屋的权属情况并调查清楚房屋现状，且法院的查封冻结措施已经在不动产登记部门登记备案，属于可以公示查询事项，故不予采信。此外，芸台公司所辩称的查封、扣押、冻结的财产已经被执行拍卖、变卖或者抵债的，查封、扣押、冻结效力消灭的主张，因涉案房产在其与东友公司签订合同的时候仍然处于查封、冻结的事实状态，不予采信。综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定，判决如下：一、限湖南芸台教育管理咨询有限公司及第三人长沙东友物业管理有限公司于本判决书生效之日起三十日内将其所租赁的位于长沙市天心区暮云工业园新兴科技产业园内的房屋腾空并返还给湖南托雅公司咨询管理有限公司；二、驳回湖南托雅教育咨询管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。一审案件受理费80元，减半收取40元，由湖南芸台教育管理咨询有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。托雅公司提交证据一：证据目录、华银株洲石峰最抵字第（2012年007号）《最高额抵押合同》（第1-12页），拟证明：1、长沙市雨花区人民法院（2020）湘0111民初9833号案件华融湘江银行股份有限公司株洲分行提交的《最高额抵押合同》证明华融湘江株洲分行等，详见证明目录。是华润天津银行株洲分行对涉案房屋享有合法的抵押权。证明内容，一、主要是说该合同的签订时间是早于友文公司出具给本案东友公司的房屋授权委托书的签订时间，因为在该合同28条已经约定，友文公司无权将抵押物及本案的涉案房屋房产出租转移亏损给任何第三人，故有关公司无权将涉案房产擅自委托东友公司出租，系无权处分。东友公司不具有对涉案房产处分和收益的权益，其与上人芸台公司签订的房屋租赁合同属无效合同，其对涉案房产的租赁行为具有明显过错，构成侵权。房屋租赁合同。对本案托雅公司无约束力的。芸台公司质证意见：如果是和原件一致的话对真实性、合法性没有异议。关联性和证明目的有异议。该份合同首页，明确是2012年10月24日自2017年10月24日的期间的最高额抵押合同。芸台教育系2019年签订了房屋租赁合同。该份证据与本案没有关联，根本不在一个时间段。其二友文公司，在托雅公司举证的时间段内，对抵押物无处置权的话，并非合同无效。东友公司质证意见：对于证据的真实性和合法性没有异议，对于关联性和证明目的有异议。首先该份合同的当事人双方并非东友物业，东友物业无法得知该抵押合同的具体约定内容无法确定该合同项内约定的不得出租转移赠与给第三方相关权利。因此东友物业在接受友文公司委托时，对外进行出租，并不违反相关法律法规的规定，而且相关权益，也有友文公司来承担。芸台公司主张，友文公司无权将房屋擅自委托东有公司出租，系无权处分，那么无权处分的法律后果，是一个效力待定的合同，而非侵权责任。且友文公司是涉案的房屋租赁合同的一方当事人，应当参加本案的庭审。因此结合该份托雅公司提供的证据，可以看出原一审中遗漏了必须参加诉讼的当事人。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案双方当事人上诉争议的焦点在于：一审判决确定的案由是否妥当、一审判决是否存在基本事实认定不清的情况、是否遗漏了当事人。关于争议的焦点一，即一审判决确定的案由是否妥当的问题。上诉人芸台公司认为：“原告的诉请是基于其享有‘物权’而寻求的‘物权保护’，进而主张‘返还原物’”，正确的案由应当确定为物权纠纷下的返还原物纠纷。一审判决认定为侵权责任纠纷错误，剥夺了其基本诉讼权利，应当发回重审。本院经审查认为，《中华人民共和国民法通则》第一百二十七条规定：侵占国家的、集体的或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。《中华人民共和国侵权责任法》第二条规定：侵害民事权益，应当依照本法承担侵权责任。本法所称民事权益，包括生命权、健康权……所有权、用益物权……等人身、财产权益。《中华人民共和国侵权责任法》第十五条规定：承担侵权责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）赔偿损失；（七）赔礼道歉；（八）消除影响、恢复名誉。本案中，涉案租赁合同系芸台公司与东友公司在人民法院查封案涉房产后签订，对此，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：……（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”因此，芸台公司已无要求受让人继续履行原租赁合同的依据，托雅公司于2019年10月21日向芸台公司发出《公告》，之后又向其发出《律师函》，要求芸台公司停止对涉案房产的一切装饰装修、扩建行为、腾空所占用、使用房屋并搬离，芸台公司至今未搬离，已侵犯了托雅教育的财产权益，一审法院据此将本案案由确定为侵权责任纠纷，并对托雅教育要求芸台公司交还案涉房产的诉讼请求予以支持，有事实和法律依据。关于争议的焦点二，一审判决是否存在基本事实认定不清的情况。芸台公司上诉认为：一审法院未查明其对案涉房屋究竟是“无权占有”还是“合法使用”，认定基本事实不清，应当发回重审。本院经审查认为，华融湘江银行股份有限公司株洲分行作为债权人，在法院强制执行过程中，通过以物抵债的方式取得涉案房产的所有权，后将该房产转移给托雅公司，托雅公司有权请求芸台公司交还案涉房产。芸台公司辩称其不知晓所租赁的房屋处于查封冻结状态，因涉案的租赁合同所租赁的面积高达17000平方米，芸台公司作为市场主体理应履行自己谨慎审查义务，要求出租方出具所租赁房屋的权属情况并调查清楚房屋现状，且法院的查封冻结措施已经在不动产登记部门登记备案，属于可以公示查询事项，芸台公司称自己承租涉案房屋时为善意，从而认为其对涉案房屋系合法使用，缺乏事实和法律依据。就芸台公司现已无权占有案涉房屋的问题，一审法院已予认定，芸台公司的这一上诉主张不能成立。芸台公司另上诉认为：芸台公司租赁的是长沙市天心区暮云工业园伊莱克斯大道20号新兴科技产业园的1、2、3、5号栋，而非一审法院认定的1、2、3、4号栋。本院经审查认为，一审法院查明的租赁房屋的具体情况中所指的1、2、3、4号栋，是《房屋租赁合同》中租赁房屋具体情况的序号，而非芸台公司所指的栋号；且一审法院查明的房屋情况与《房屋租赁合同》中载明的房屋情况包括层数、建筑面积均一致，故一审法院对租赁房屋的具体情况认定清楚。芸台公司的这一上诉主张亦不成立。关于争议的焦点三，即一审判决是否遗漏了诉讼当事人的问题。芸台公司上诉认为：华融湘江银行股份有限公司株洲分行系人民法院生效法律文书确认的“产权人”，友文公司系案涉房屋登记、公示的“产权人”，均与本案有着法律上的利害关系，依法应通知其作为本案第三人参加诉讼，一审判决遗漏了诉讼当事人，应发回重审。本院认为，现有证据证实芸台公司占有了案涉房产，芸台公司对此亦不持异议。华融湘江银行股份有限公司株洲分行将案涉房产转让给了托雅教育，托雅教育以侵权为由要求芸台公司腾空并返还案涉房产，事实清楚，且有法律依据，本案无须再追加华融湘江银行股份有限公司株洲分行、友文公司参加诉讼。芸台公司与友文公司等的纠纷可另行主张。关于争议的焦点四，即东友公司应否履行本案房屋腾空和返还义务的问题。本院认为，东友公司在《房屋租赁合同》签订时系涉案房产的物业管理部门，对涉案房产的状况应当知晓，其接受友文公司的委托与芸台公司签订《房屋租赁合同》，导致芸台公司侵占案涉房产，本身具有一定过错。芸台公司腾房过程中，引发本案侵权的责任人之一东友公司应当协助腾退。且东友公司系案涉房产的原物业管理部门，其相应设施亦应一并腾空，故一审法院判决东友公司履行房屋腾空和返还义务，不违反法律法规的强制性规定，且有益于本案债务的履行。综上，湖南芸台教育管理咨询有限公司、长沙东友物业管理有限公司的上诉理由均不成立，本院不予支持。一审判决认定的事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉费80元，由上诉人湖南芸台教育管理咨询有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  盛知霜审判员  王晓虹审判员  曾 明二〇二〇年十二月二十九日法官助理曾慧红书记员郭晨附相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原审判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。