广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤14民终1512号上诉人（原审原告）：李国章，男，汉族，1967年11月3日出生，住所地：广东省五华县**************。委托诉讼代理人：李剑宏，广东客中梅律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李超金，男，汉族，1963年4月29日出生，住所地：广东省五华县******。委托诉讼代理人：刘恋、方辉，广东立政律师事务所律师。上诉人李国章因与被上诉人李超金返还原物纠纷一案，不服广东省五华县人民法院（2020）粤1424民初1916号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人李国章及其委托诉讼代理人李剑宏，被上诉人李超金及其委托诉讼代理人刘恋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人李国章上诉请求：1、撤销(2020)粤1424民初1916号民事判决并依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决事实认定错误，导致实体处理错误。一、本案是物权保护纠纷，并不是债权债务的合同纠纷。上诉人一审起诉被上诉人要求腾退归还五华县***********第三层楼的商品房(房地产权证号：粤房地证字第C0******号，下称该涉案商品房)，案由是物权保护纠纷中的返还原物纠纷，是物权法律关系，而一审判决却将本案认定存在债权债务的合同关系，将两个不同的法律关系混为一谈，导致法律关系的认定错误且违反了法律的基本原则，导致实体处理错误。二、本案不存在房屋确权问题，上诉人已有权属登记证明，上诉人对涉案商品房享有完整的权利。对涉案商品房，上诉人于2002年9月27日便办理了权属登记证明，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十七条的规定，上诉人名下的粤房地证字第C0******号《房地产权证》是上诉人享有涉案商品房物权的权属登记证明，物权的变动以登记为生效要件，上诉人已有权属登记证明，就不存在房屋确权的问题。而一审判决不顾涉案商品房不存在权属争议的事实，仅以借条和登记用水入户的手续就主观推测认定涉案商品房归被上诉人所有，无疑是变相使上诉人持有的权属登记证明失去了其法律效力，剥夺了上诉人对涉案商品房的所有权。三、被上诉人所称的以物抵债无任何证据证实。被上诉人一审提交的借条仅能证明双方曾存在债权债务关系，在该10万元的借条中，就被上诉人李超金本人记载的内容而言，便可知上诉人已至少归还了￥74900元，而实际上被上诉人所称的借款早已偿还完毕，其称只偿还了部分利息，本金和其他利息未还的情况根本无事实依据。且该借条至多只是双方存在债权债务关系的凭证，不能证明双方存在以物抵债的情形，也不能产生变更涉案商品房的权属状况的效力。本案双方从未有过以物抵债的合意，被上诉人也未提供任何证据证明存在以物抵债的情形，被上诉人所称无事实依据和法律依据。即便现仍然存在债权债务关系，上诉人持有权属登记证明在前，被上诉人借住涉案商品房在后，双方在无以物抵债的合意和并未办理过户登记的情况下，也不能产生对涉案商品房物权变动的效力，涉案商品房的权属依然归上诉人所有。如果被上诉人认为双方仍然存在债权债务关系，应当另行主张其合法权益，而不应在本案中处理。四、一审判决的推理并无事实依据。1、被上诉人借住上诉人的涉案商品房时并非毛坯房，上诉人已经安装了门窗且已经粉刷墙壁完毕，已经安装好基本的水、电，具备了最基本的居住条件；2、上诉人所称的邻居是指双方都是同一个地方的人，并不代表被上诉人此前就有自己所有的房屋居住，被上诉人出借给上诉人的十万元是其向信用社贷款而取得的，并非其自有资金；3、被上诉人提交的证据并不能证明其在1986年期间已建有房屋，该房屋并非其所建，其也未提供证据证明其对房屋享有所有权或其与该房屋存在关联；4、被上诉人未提供证据证明其对涉案商品房进行过几次装修改造，而且因为涉案商品房已由上诉人借给被上诉人暂时居住，入住所需的相关条件暂由其办理符合基本常理；5、借款￥100000元确已还清，最后是通过现金还清的，因为当时双方关系好，还清后被上诉人称自己会撕掉借条，上诉人因错误信任被上诉人致使被上诉人留存借条至今。如果并未还清，被上诉人早已持借条向上诉人主张债权，且如果并非关系好，上诉人也绝不会将涉案商品房借给被上诉人居住。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。上诉人补充上诉意见如下：一、一审判决对于是否存在以房抵债的问题并未详细查清。一审判决如果要认定本案存在以房抵债的情况，也应当查清1997年7月18日上诉人李国章向被上诉人李超金的借款的具体情况以及双方是否存在以房抵债的合意。根据2003年左右该地段商品房的市场价格和上诉人的销售情况，涉案商品房至少价值10万元。但从被上诉人一审提交的借条上记载的内容可知，仅记录在借条上的来款就达¥83900元，除去半年利息¥21000元（3500元/月×6个月），上诉人也已至少归还¥62900元（83900元-21000元）借款本金给被上诉人。上诉人绝不至于将价值超10万元的商品房以不到4万元的价格以物抵债抵给被上诉人，如果双方真的达成了对价值超10万元商品房以物抵债的合意，不可能不签订以物抵债的相关协议并将借条归还或撕毁，不可能不办理过户手续。上诉人的涉案商品房《房地产权证》拿给朋友用于借款抵押，并非用于自己借款抵押，倘若抵押时上诉人仍然拖欠被上诉人少量钱款，上诉人完全可以自己去抵押偿还剩余借款。而事实上，上诉人将涉案商品房借给被上诉人居住时，距离借款已有五六年，此时借款早已还清，只是被上诉人在上诉人还清借款时未按约定撕毁借条。二、一审判决的内容是超越行政行为的确权，违反了宪法规定的职权分工原则。一审判决根据无事实依据的推理驳回上诉人的诉请，无疑是直接否定了上诉人持有的商品房权属登记证明，直接越过了行政登记部门所作出的确权登记行为，使上诉人持有的《房地产权证》失去了法律效力，变相的进行了撤证，然后对涉案商品房进行了事实上的确权。根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产物权经登记才产生物权效力，经变更登记才产生房屋所有权变更的效力，登记是行政行为，该行为一经作出，即具有法律效力，不经依法撤销，对相对人均具有拘束力。一审判决中对涉案商品房权属的认定违反了职权分工原则。被上诉人李超金答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，上诉人的上诉理由均不成立，依法应予驳回，具体理由如下：一、上诉人提出的关于涉案房屋出借给被上诉人使用的主张存在多处自相矛盾且不实之处，并且该主张不符合常理，具体理由如下：第一，上诉人在其起诉理由中陈述“由于被告李超金一家因暂无房屋居住，遂多次向原告提出借用房屋的居住请求”，但是在2003年期间，被上诉人具有三间房屋，分别是五华县******两层半的房屋、大布村和乐楼租屋两间以及水寨镇下岗坝华裕市场5栋8号4层半的门店一间，而且早在1997年7月18日的时候，上诉人还曾向被上诉人借到款项10万元。另外，上诉人在其起诉状还陈述了其与被上诉人是邻居关系。由此可知，基于被上诉人的经济能力和不动产情况，被上诉人无需向上诉人借用房屋。第二，上诉人在其上诉状中陈述“涉案商品房的基本水、电已装好”，但是又在其上诉状中承认涉案房屋的登记用水入户手续的办理者是被上诉人，同时结合被上诉人在一审中所提交的证据，即被上诉人在2004年11月间以屋主的身份对涉案房屋办理用水入户手续。由此可知，涉案房屋在上诉人交付给被上诉人之时，其所称“基本水、电已经安装好，已具备了最基本的居住条件”完全是不属实的。第三，由于上诉人向被上诉人出具的借款本金为10万元，借款期限为半年，每月月息为5千元的借条，目前仍在被上诉人处，且上诉人未提供任何证据证明涉案的10万元借款本息已归还，因此其应当承担举证不能的不利后果。第四，被上诉人自2003年10月通过“以物抵债”的方式取得涉案房屋后，一直使用、管理涉案房屋至今，期间上诉人从未提出任何异议，由此更加可以证实，上诉人的主张是不属实的。二、上诉人的权属登记不足以认定其对涉案房屋享有完整的权利，并且一审法院不存在实体处理错误的问题。虽然涉案房屋的登记权属人为上诉人，但是《房地产权证》的法律意义在于公示效力，由于上诉人在2003年10月之时将通过以物抵债的形式将涉案房屋抵给了被上诉人，即上诉人与被上诉人之间完成了实体交付手续，且被上诉人自2003年10月通过“以物抵债”的方式取得涉案房屋后，占有、使用、管理房屋至今，并且在此期间，上诉人未提出任何异议。因此，上诉人提出的以《房地产权证》确定涉案房屋的权属人为上诉人以及一审判决将两种法律关系合并处理，违反法律基本原则，导致实体错误的上诉理由不具有任何法律依据的。另外，被上诉人与上诉人完成涉案房屋的实体交付之后，被上诉人曾多次要求上诉人履行过户手续，但是上诉人多次推脱，理由是涉案房屋还存在抵押登记无法办理，此后更是因为上诉人对外负债严重，被上诉人无法找到上诉人，因此涉案房屋未完成权属变更登记的原因全部在于上诉人，被上诉人保留追究上诉人相关法律责任的权利。综上所述，请求二审法院驳回上诉人的诉讼请求。一审原告李国章向一审法院起诉请求：1、依法判令被告停止侵占并立即腾退归还原告名下位于五华县***********第三层楼的商品房（房地产权证号：粤房地证字第C0******号，下称该商品房）及该商品房所属的两个杂物间给原告；2、依法判令被告从2020年1月1日起至腾退归还该商品房和两个杂物间给原告之日止每月支付300元的房租给原告；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院经审理认定事实如下：案涉商品房位于五华县***********第三层（整栋共六层，其他楼层均由原告销售给他人），系由原告开发建造的商品房，2002年9月27日办理房地产权登记，登记权属人为原告李国章，产权证号为：粤房地证字第C0******,建筑面积为119.97平方米，涉案杂物间位于该商品房的一楼，未办理房屋产权登记手续。房屋办理登记后，原告将该房屋产权证抵押给案外人魏百姐用于借款直至2018年。2003年原告将房屋、杂物间及房屋钥匙交付给被告，2004年11月间，被告对涉案的房屋以自己为屋主名义申请登记了用水入户的手续，并对该房进行改造装修后居住至今。2020年7月14日，原告以被告侵占涉案房屋为由向一审法院起诉请求返还上述涉案房屋及杂物间。诉讼中，被告认为由于原告1997年向被告借款100000元，并约定利息每月3500元，后只偿还了部分的利息，本金及其他利息未还。2003年10月间，被告要求原告还款时，原告以没钱还款为由，承诺将其建造的涉案商品房（毛坯房）及一个杂物间交付给原告以抵对借款，被告同意后接收了房屋，对该房进行了装修改造（居住期间又重新装修过）后居住至今，原告一直未提出异议。原告对被告主张的“抵对借款”不予认可，认为其2003年间将涉案房屋及杂物间交付给被告使用，属于被告借用原告房屋，原告向被告借款20年前已还清，但未提交证据证实。另查明，原、被告为邻居关系，被告家庭在1986年期间就已建有房屋并居住。1997年7月18日，原告向被告借款100000元，并出具借条给被告收执，现借条原件仍在被告处。诉讼中被告认为，由于原告口头承诺过待其贷款还清后会办理过户登记，为保险起见才一直保留借条原件，但一直未再向原告催过款。一审法院认为，原告主张被告“借用”案涉房屋，要求其返还。被告抗辩认为原告以案涉房屋“抵对借款”。为此，本案争议的焦点是：被告居住案涉房屋是“借用”还是“以房抵债”根据原、被告的诉辩及一审法院查明的事实，一审法院作如下分析：一、原告关于涉案房屋系原告借给被告使用的主张，存在诸多不合常理，而提交的证据还不足于合理排除。1、按照一般生活常识或交易习惯，无论借房还是租房，一般出借方或出租方应提供具备居住条件的房屋。本案中双方未签订有书面合同，原告将未装修、暂不具备居住条件的毛坯房交付给被告使用，不合常理；2、根据原告在起诉状中陈述“双方也是附近的邻居”，但又陈述“被告一家因暂无房屋居住，遂多次向原告提出借用房屋居住的请求”自相矛盾，结合1997年7月18日被告就能出借100000元给原告的事实，也不合常理；3、案涉房屋被告出资装修改造后用于自己及家人居住。经查，被告家庭在1986年期间就已建有房屋并居住。被告放着已经装修好具备居住条件的房屋不居住，却借用原告未装修的房屋来居住，不合常理；4、被告自2003年起居住至2020年已有10多年，被告对该房屋进行几次装修改造，并以自己为屋主名义申请登记用水入户手续，原告未提出异议，不合常理，也不符合居民用水登记入户的相关规定；5、原告向被告的借款100000元，原告虽认为20年前已还清，但借条原件仍由被告持有，原告又未能提交有偿还的证据证实，不合常理。二、被告抗辩原告以案涉房屋抵对借款，存在诸多可能。1、原告曾于1997年7月18日向被告借款100000元，约定还款期为半年，现被告仍持有借条，原告除偿还部分利息外，本金及其余利息十几年未向原告主张债权；2、案涉房屋是原告是2002年开发兴建并对外销售的，结合当地商品房的时价，与原告欠付被告的款项基本相当；3、原告在起诉状中陈述“因该商品房被原告抵押了，暂时不能出售”，说明原告有销售案涉房屋的意思；4、由于原告将房屋交付给被告使用之前已将该房产证抵押给他人直至2018年间，不排除原、被告之间约定在抵押债务清偿后再对涉案房屋所有权（登记）进行转移的可能；5、被告接收该房屋后进行几次装修、改造，且于2004年11月间以自己为屋主名义申请登记了用水入户的手续。综上，原告主张被告借用案涉房屋的情形存在诸多不合常理，而原告提供的证据还不足于排除合理怀疑。被告抗辩“原告以房抵对借款”的情形又存在诸多可能。在上述不合常理及诸多可能情形未合理排除之前，原告主张被告返还涉案房屋、杂物间及支付租金，理据不足，依法不应支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决驳回原告李国章的诉讼请求。一审案件受理费100元，减半收取50元由原告李国章负担。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案双方当事人的主张和相应证据均存在证据不充分或不合常理之处。上诉人主张将房屋借给被上诉人居住，但未提交借用或租用协议等证据证明，且被上诉人已在涉案房屋居住长达近20年。被上诉人认为涉案房屋是上诉人以物抵债给被上诉人，仅提交了10万元的借条，但未提交以物抵债协议等证据予以证明。综合分析双方提交的证据及陈述，上诉人主张将房屋借给被上诉人居住，通常情况下，出借人会要求借住人在合理期限内返还房屋，而借住人需继续居住则出借人会要求借住人以支付租金等方式弥补出借人的损失。但上诉人在被上诉人居住长达近20年期间，未要求被上诉人归还房屋，亦未要求被上诉人支付租金，明显不符合常理。被上诉人主张该房屋是上诉人以物抵债给被上诉人，虽未提交以物抵债协议，但被上诉人持有的10万元欠条与当时的该房屋价值基本相当，且被上诉人居住长达近20年并以自己的名义办理水电费等手续，且如果不是以物抵债的话，被上诉人会及时要求上诉人偿还借款。上诉人未要求被上诉人归还房屋或交付租金，被上诉人亦未要求上诉人偿还借款，双方的这一情形，处于持续的稳定状态。综上，应认定被上诉人提交的借条及相应陈述对被上诉人主张的以物抵债比上诉人提交的房屋所有权证及陈述对上诉人主张的房屋借用更具有证明力。且如果改变双方这种长期的稳定的交易状态，将房屋返还给上诉人的话，意味着被上诉人除返还房屋外，还可能承担装修损失和长期居住应付给上诉人的租金，将导致双方严重的权利失衡。据此，一审判决认定本案所涉房屋是上诉人以物抵债给被上诉人，驳回上诉人要求返还房屋的诉讼请求应予维持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元（已由上诉人李国章预交），由上诉人李国章负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐干忠审 判 员 柯 彬审 判 员 孔宁清二〇二〇年十二月十七日法官助理 赖志明书 记 员 黄怡芬