广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终8919号上诉人（原审被告）：刘木娟，女，1982年7月28日出生，汉族，住广东省高州市***********之一，公民身份号码440************228。被上诉人（原审原告）：中航物业管理有限公司，住所地广东省深圳市福田区华强北街道华航社区*****************。法定代表人：石某1。委托诉讼代理人：胡海亮，男，该公司员工。上诉人刘木娟因与被上诉人中航物业管理有限公司（以下简称“中航物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服广东省惠东县人民法院（2020）粤1323民初3498号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘木娟上诉请求：1.撤销人民法院（2020）粤1323民初3498号民事判决；2.两审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：1.中航物业公司与刘木娟不平等对待，为什么中航物业公司法定代表人和代理人没有身份证号码，审理过程中中航物业公司代理人不出示身份证，且无职务说明，有违司法公正公平原则。2.诉求收取刘木娟水费103.35元，主体适应错误。刘木娟欠费对象是惠东水务公司，不是中航物业，物业公司仅是代收方，无权提请诉求，再者刘木娟拒交水费起因是住宅被错当非住宅属性导致多收费，才拒交水费，收费主体必须提交按非住宅标准收取水费的依据。3.惠东发改【2018】769号文件中，其中居民生活用水调整为每立方2.1元并实行阶段计价收费，小区的产权性质是住宅，适用该文件，且上诉人没有超出第一阶梯段用水量，为何按非住宅收。水务集团开具的发票抬头是中航屿海物业服务中心，按非住宅收费的只能是物业用水部分，并不涵盖业主的住宅部分的收费标准。4.物业对地下车库临时维权小组的回复只是单方面的主张，必须有临时维权小组的签字同意文件。5.清洁工作计划表，责任区域分工表，岗位人员公示，消杀计划等只是物业的意愿，并不能代表实施效果，几张垃圾清运图片，消杀图片，养护图片，培训图片也仅是偶然性记录，无法证明行为的持久性。6.B1栋的布草仓库本来就是占用了公共用房，并没有经过业主同意，也没有政府的相关批准文件，违反了物业服务协议第一条第二款第11项。7.地下室漏水报修已经N年了，一直没有修好，就算是开发商保修问题，物业也没有尽到服务协议第一条第一款第一项，第三条第三款的义务。8.电梯等公共场所的广告绝地不止是发展商的服务内容。很多商业机构都在小区做广告，就算是发展商的广告，也应该向业主支付费用不得霸凌且必须按约定公示营收。关于法庭根据物业服务协议的约定，审核中航物业公司开办洗衣厂的政府批准文件及大多数业主的同意书，审核刘木娟把非住宅水费收费套用到住宅的依据，审核公共收益的去向，而法庭既然说广告收益并非系本案审理范畴有这方面的法律依据吗，而这些都是刘木娟拒交物管费的直接原因。其次，民事判决书中多处表达不清楚，刘木娟和中航物业公司、年收益和月收益搞不清楚，连最重要的传票时间都搞错。让刘木娟无辜承受从湖南开车去惠东法庭一天的出差成本二千元，这笔钱是否由国家赔偿，这是业务水平问题还是故意为之，总之有损国家职能部门办事人员形象，望重视。再有一点就是司法平等，作为弱势群体的业主，没有专业的法务顾问，也无心与专业分工的集团打官司，只要能过得去，业主都不会无理不交物业费的，只是感觉被霸王了拒交，如果能协商解决的话，也不会拒交到现在，恳请法院明察。中航物业公司在二审中未提交答辩意见，不影响本院审理。中航物业公司向原审法院起诉请求：1.刘木娟立即向中航物业公司支付自2017年5月起至2020年5月止的各项费用共计7568.1元，其中物业服务费7464.75元、水费103.35元、电费0元；2.本案诉讼费用由刘木娟承担。原审法院认定事实：中航物业管理有限公司系经工商登记设立的有限责任公司（法人独资）。2016年2月28日，刘木娟（买受人）与案外人惠东县康宏发展有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（编号HT0016872），约定中航物业公司将惠东县********委会粘坑地段中航巽寮湾花园B6栋11层11号房预售给刘木娟，约定的交付日期为2016年12月31日，商品房预测建筑面积共51.73平方米，其中套内建筑面积41.91平方米，分摊共有建筑面积9.82平方米。《商品房买卖合同》第二十一条约定“前期物业管理（一）出卖人依法选聘的前期物业服务企业为中航物业管理有限公司。（二）物业服务时间从2016年12月31日至2019年12月31日。（三）物业服务期间，物业收取计费方式为包干制，物业服务费为3.9元/月·平方米（建筑面积）。（四）买受人同意由出卖人选聘的前期物业服务企业代为查验并承接物业共用部位、共用设施设备，……（五）买受人已详细阅读前期物业服务合同和临时管理规约，同意由出卖人依法选聘的物业服务企业实施前期物业管理，遵守临时管理规约。业主委员会成立后，由业主大会决定选聘或续聘物业服务企业。该商品房前期物业服务合同、临时管理规约详见附件九。”。附件九约定“甲方（购房人）刘木娟，乙方中航物业管理有限公司，前期物业管理是指自房屋规定的入伙之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时止的物业管理服务”。该附件其第一条第二项约定“乙方的权利义务为对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理”；第三条第四项约定“环境卫生：整体环境及环卫设施保持清洁，垃圾日产日清；定期杀虫灭鼠”，第五项约定“绿化：绿化地植物生长良好；修剪整齐、美观”；第四条第二项约定“物业管理服务费收取标准高层住宅为3.9元/月平方米，第三项约定物业管理服务费用于本物业交付使用之日起计收，……因甲方原因空置房屋，按物业管理法规的规定向甲方全额收取物业管理服务费”；第六条约定“受有关部门或单位的委托，乙方可提供水费、电费、天然气费、有线电视费等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定。收费时间与物业管理服务费同时交纳”。该附件的落款处甲方有刘木娟的签名，乙方该有中航物业公司中航物业管理有限公司的公章及法定代表人石某1印章，签署日期为2016年2月28日。2016年12月24日，刘木娟与中航物业公司中航物业管理有限责任公司就案涉房屋签订《中航巽寮湾花园前期物业管理服务协议》，该协议内容与上述附件九内容基本一致。中航物业公司主张刘木娟未支付2017年5月至2020年5月计37个月的物业管理费，每月管理费为201.75元，合计7464.75元。中航物业公司提交了物业管理费欠费明细表予以证明。中航物业公司主张刘木娟未支付2017年5月至2017年9月、2017年12月、2018年3月、2018年6月、2018年9月、2019年7月共计10个月的水费，水费单价除了2019年7月为6.72元，其余月份均为6.44元。上述水费合计103.35元。中航物业公司提交了水费欠费明细表予以证明。对于上述两项费用，中航物业公司主张已向刘木娟寄送律师函催缴物业费及水费，刘木娟认可其有收到该邮件。刘木娟亦认可其从2017年5月起未缴纳物业费及水费，但对于物业费，其认为其与中航物业公司的物业合同约定物业服务时间从2016年12月31日至2019年12月31日止，其不需向中航物业公司支付2020年之后的物业费用，同时主张中航物业公司收取的物业费用标准过高，高出同小区其他栋的收费标准，认为中航物业公司实际收费与网上公布不一致，有欺诈行为，并提交其在惠民之家网页查询的截图，该截图显示案涉小区B7栋物业管理费1.3元/立方米·月。刘木娟对此不予认可，提交了1.惠市发改价[2015]135号印发《惠州市发展和改革局/房产管理局关于放开非保障性住房物业服务收费试点的工作方案》的通知，该方案第三项第（一）项内容为“放开全市（含县、区）保障性住房以外的物业服务收费，实行市场调节价，1.放开新建商品房住宅前期物业服务收费，实行市场调节价。新建住宅物业服收费的定价，由开发商参照同类物业服务收费标准，结合开发项目品质，按照质价相符的原则确定物业服务企业的服务内容和收费标准。……”；2.中航屿海商品房预（销）售信息公示栏，该公示栏有物业管理收取标准公示信息；3.中航物业公司与B7、B8、B9栋的业主签订中航巽寮湾花园前期物业管理服务协议，证明B7、B8、B9栋的物业费亦是高层住宅为3.9元/月平方米；4.中航物业公司与刘木娟签订的《中航巽寮湾花园前期物业管理服务协议》，证明合同约定时间是前期物业管理是指自房屋规定的入伙之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时止的物业管理服务。对于水费，刘木娟主张中航物业公司收取的水费标准系以6.44元/吨不合理，其房屋系住宅性质，应以居民生活用水标准收取水费，提交了案涉房屋不动产权证书，该证书显示案涉房屋用途为城镇住宅用地/住宅。中航物业公司认为其仅是代收代缴水费，提交了惠东发改[2018]769号《县发展和改革局关于调整惠东金海湾水务经营有限公司自来水价格的批复》，其中居民生活用水调整为每立方米2.1元并实行阶段计价收费，非居民生活用水每立方米调整为每立方米4.2元。刘木娟主张小区环境卫生问题，提交了案涉房屋沙发有老鼠屎等的照片及小区垃圾堆放图片、地下停车场积水的图片。中航物业公司对此不予认可，认为刘木娟提交的照片系小区垃圾堆放点照片，同时提交小区现场保洁照片及垃圾清运照片、清洁工作计划表证实其垃圾日产日清。刘木娟主张中航物业公司利用B6栋地下车库改作布草及一楼架空层改作餐厅、B1栋设立洗衣部、电梯广告收益未公示等损害业主利益。中航物业公司提交了其于2017年6月14日作出的《对于B6栋地下车库临时维权小组提案的回复》及附件，认为地下车库产权属于开发商，并未进行分摊，且已在其他区域提供了87个车位供业主使用，一楼架空层问题也在酒店托管合同中予以约定，是开发商在获得B6栋三分之二以上数量业主认可的前提下进行。刘木娟提交的上述附件三为《中航巽寮湾花园B6栋房屋出租委托服务合同书》，其中第三条约定“甲方是房产的合法产权人，产权证明文件及房产基本情况见附件一，签署本合同即表示甲方愿意将B6号楼架空层交由乙方进行必要的经营性改造，且使用权归乙方所有……”。刘木娟同时提交《针对蓝海洗衣部的说明》，认为该洗衣部系应蓝海公寓清洗需求而设立在B1栋酒店布草房仓库内，不占用公共区域，且已对污水进行处理，不会对周边环境造成影响。另查明，双方均确认该小区未成立业主委员会。另,中航物业公司在庭审后提交了：1.惠州水务集团惠东水务有限公司开具的水费发票，该发票记载购买方名称为中航物业管理有限公司中航元屿海度假服务中心，地址为巽寮中航元屿海，水费（阶梯一）单价为3.98058264元每吨，污水处理费为1.4元每吨；2.水泵房水电平衡明细表，该表的记载水务公司实收水费的水费单价为5.6元每立方米，增压费为1.12元每立方米；3.2019年7月26日中航物业公司向市场监督管理局答复的《关于B7栋业主信访问题的回复》，该回复中记载“关于水费收取标准问题，中航屿海项目目前用水性质是非居民用水，项目每月所产生的水费由我司进行代收代缴，水费单价为6.72元/立方米，包括自来水公司水费4.2元/立方米、排污费1.4元/立方米和小区二次供水增压分摊费的1.12元/立方米。二次供水增压分摊费是根据《惠州市物业服务收费管理实施办法》第十五条约定测算得出的。屿海项目为满足用户用水的需求设置独立的二次供水泵房，分高、中、低三个区24小时稳压向用户供水，在二次供水过程中所产生的电费和水损费用，按约定合理分摊……”。中航物业公司提交上述证据为证明其水费收取标准。刘木娟对上述证据不予认可，认为其房子系住宅性质，并非酒店经营的房子，应系居民用水标准。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：刘木娟于本判决发生法律效力之日起五日内向中航物业管理有限公司支付自2017年5月至2020年5月的物业管理费7464.75元及水费103.35元。案件受理费50元减半收取计25元，由刘木娟负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。本院另查明，惠州水务集团惠东水务有限公司开具的水费发票载明，中航物业管理有限公司中航元屿海度假服务中心，水费（阶梯一）单价为3.98058264元每吨，税率3%，污水处理费为1.4元每吨。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案二审争议焦点是：一、水费收取数额如何确定；二、上诉人刘木娟是否有权拒交物业管理费。关于水费收取数额如何确定《中航巽寮湾花园前期物业管理服务协议》合法有效，双方均应恪守履行。合同约定，被上诉人中航物业公司提供水费代缴业务，收费标准执行政府规定。从被上诉人中航物业公司提交的惠州水务集团惠东水务有限公司开具的水费发票来看，案涉小区用水计价标准包括了水费、污水处理费在内，被上诉人中航物业公司作为代收代缴方，已经支付了该项费用，并提供了二次供水增压服务，上诉人刘木娟享受了服务带来的利益，故应支付水费103.35元。关于上诉人刘木娟是否有权拒交物业管理费问题上诉人刘木娟作为小区业主，根据合同约定按时交纳物业服务费用，关系到小区物业管理服务是否能够正常开展，事关整个小区全体业主的根本利益。上诉人刘木娟主张被上诉人未完全履行物业服务合同约定的义务，存在服务不到位的情况，而没有主张被上诉人完全没有履行合同义务，物业公司面向全体小区业主提供的物业管理服务具有公共服务的属性，关系到全体业主的切身利益，如允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业管理费用，将造成物业公司运营经费不足，影响其维持正常服务，最终损害小区中其他正常交费的业主利益。故本院认为，在物业服务合同关系中，业主认为物业公司提供的服务存在一般瑕疵并不足以构成拒交物业费的正当理由，应当缴纳物业管理费。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人刘木娟负担。本判决为终审判决。审 判 长  沈 巍审 判 员  邹 戈审 判 员  张佳誉二〇二〇年十二月十四日法官助理  黄弘扬书 记 员  钟润美