湖北省黄石市黄石港区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0202民初1689号原告：王水琴，女，1981年10月6日出生，汉族，住湖北省黄石市黄石港区。被告：黄石裕达酒店管理有限公司丽晶酒店，住所地湖北省黄石市黄石港区湖滨大道****。统一社会信用代码91420200MA49A7TR1L。负责人：周斌。被告：周斌，男，1975年5月26日出生，汉族，住湖北省黄石市。被告：黄石裕达酒店管理有限公司，住所地，住所地湖北省黄石市黄石港区湖滨大道****会信用代码91420200MA48XH9G63。法定代表人：黄伟，采购部经理。委托诉讼代理人：周斌，男，公司员工。委托诉讼代理人：姜培铭，湖北鸣伸律师所事务所律师。被告：陈希平，男，1963年2月28日出生，汉族，住湖北省黄石市。委托诉讼代理人：周斌，男，1975年5月26日出生，汉族，住湖北省黄石市。委托诉讼代理人：姜培铭，湖北鸣伸律师所事务所律师。被告：黄石市欣曼晶酒店管理有限责任公司，住所地湖北省黄石市湖，住所地湖北省黄石市湖滨大道****4202003318693331。法定代表人：翁武华，执行董事。被告：翁武华，男，1954年5月25日出生，汉族，住湖北省黄石市西塞山区。原告王水琴与被告黄石裕达酒店管理有限公司丽晶酒店（以下简称裕达丽晶酒店）、周斌、黄石裕达酒店管理有限公司（以下简称裕达公司）、陈希平、黄石市欣曼晶酒店管理有限责任公司（以下简称欣曼晶公司）、翁武华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，原告申请撤回对被告裕达丽晶酒店、周斌、裕达公司、欣曼晶公司及翁武华的起诉，本院口头裁定予以准许。后被告陈希平向本院申请追加裕达公司为本案共同被告，本案亦予以准许。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王水琴、被告陈希平及裕达公司的共同委托诉讼代理人姜培铭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王水琴向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告租金9750元[1950元/月×5个月（2020年2月至6月）]，并自2020年7月1日起按照租金1950元/月的标准支付房屋占用费直至房屋返还之日止。同时判令被告按月应付租金的每日千分之八支付房租违约金（1950元/月×0.008×实际违约天数，暂计算5个月为2340元）；2、判令被告退出酒店任何形式经营权、经原告验收房屋签字确认内部设施完好无缺，双方解除合同；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2010年投资63.7万元购买了黄石大道138号曼晶大酒店2301-1号房屋一套，并与被告签订了《产权委托经营合同》把2301-1号房屋交给被告租用。双方在合同中约定了委托经营事项权利、义务及付款方式、违约责任等。随后，被告支付租金至2020年1月31日止，2020年2月1日至今，未支付租金。原告认为，各被告对于本案债务均应当承担连带清偿责任，故诉至法院。被告陈希平辩称：原告陈述与事实不符，被告不应承担任何责任，《产权酒店委托经营合同》系原告与裕达公司签订，被告在合同中签字的行为是其当时作为法定代表人履行的职务行为，根据法律规定，其不应当承担任何责任。被告裕达公司辩称：1、裕达公司已于2020年4月26日实际退出酒店经营管理，原告要求支付2020年4月26日之后的租金没有任何事实与法律依据；2、因新冠疫情影响，黄石市于2020年1月23日开始封城，于2020年3月23日解封，但解封后所有的娱乐场所，包括住宿、餐饮等行业均不能按时开工，疫情实际影响到了4月底，这是一个客观存在的现象，因此根据双方签订的《产权酒店委托经营合同》第六款第二条规定：如遇不可抗力且不可抗力影响超过三个月，双方均可解除合同，且互不追究责任。其于2020年4月1日通过微信群向业主发出解除合同通知书，并通过微信及短信通知业主于4月26日至28日到酒店办理解除合同及退房手续。故双方的合同关系在2020年4月26日就已终止；3、疫情期间，虽然裕达公司所经营管理的曼晶酒店，包括原告的房屋，接待了医护人员，但这是由黄石市疫情防控指挥部统一进行调配和管理，虽然裕达公司得到了政府的部分补偿，但这不属于经营收入，而且只能达到正常经营收入的40%左右，因此原告要求裕达公司支付2020年2月至4月25日的租金无事实和法律依据；4、原告要求的违约金过高，请求法院按照不超过应付租金的30%予以调整。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年2月5日，王水琴以63.7万元的价格购买了位于黄石市黄石港区湖滨中路1250号（黄石市黄石港区湖滨大道138号）曼晶酒店第一幢23层2301-1号、建筑面积为59.69平方米的房屋。2017年3月21日，黄石裕达酒店管理有限公司登记成立，法定代表人为陈希平，后于2020年5月15日变更法定代表人为黄伟。黄石裕达酒店管理有限公司丽晶酒店系裕达公司的分支机构，于2019年8月6日登记成立，负责人为周斌。2017年6月20日，王水琴（委托方、甲方）与陈希平（受托方、乙方）签订一份《产权酒店委托经营合同》，约定：甲方将案涉房屋租赁给乙方用于经营；委托经营期限自2016年7月1日起至2026年4月30日止；乙方按34.39万元的3.6%向甲方交付年租金（税后），租金按月支付，于每月27日至31日期间支付下月租金；在委托经营期内，乙方若逾期一个月支付甲方租金，除应付甲方的租金外，每逾期一天，乙方按当月应付租金的千分之八支付逾期利息给甲方；乙方以六十万资金以业主代表身份存入银行作担保，如乙方违约，则甲方有权将此款变现，抵作业主租金；如遇不可抗力致使本合同无法履行，可以中止本合同的履行，不可抗力的影响超过三个月仍不能消除时，双方可终止本合同，双方均不再追究对方责任。王水琴、陈希平均在合同上签名。王水琴自认已收到截至2018年12月31日的租金；自2019年1月1日起至2020年1月31日期间，裕达公司按1950元/月的标准向王水琴支付租金；自2020年2月1日起至今，王水琴再未收到租金。2020年1月25日，黄石市新型冠状病毒××疫情防控指挥部发出1号令，全市所有营业性文化娱乐场所暂停营业。2020年3月22日，黄石市新型冠状病毒××疫情防控指挥部发出第45号通告，自2020年3月23日零时起，人员、车辆恢复正常出行；限制清单内的市场主体，包括人员聚集度高、场所相对密闭的市场主体，疫情解除前不得复工复产。疫情期间，裕达丽晶酒店继续经营，并收到了包括鄂东医疗集团在内的多家单位支付的疫情期间租用酒店费用209万元。2020年1月27日，周斌以“黄石丽晶酒店”的名义在微信曼晶业主群内发出通知，称酒店已于2020年1月26日暂停营业，员工已放假，具体开业时间视疫情控制情况而定。故二月份业主收益无法按时发放，待开业上班后与三月份收益一起发放。2020年3月30日，裕达丽晶酒店向黄石丽晶酒店业主委员会及全体业主发出《关于解除丽晶酒店通知书》，称本次疫情属不可抗力且影响超过三个月无法消除，导致经营方无法履行合同，现其正式向甲方通知其决定依法终止合同，请甲方自2020年4月1日起30日内安排交接事宜。2020年4月12日，裕达丽晶酒店发出通知，称其决定依法终止合同，于2020年4月25日正式停业，4月26日至28日与各位业主办理交接手续。2020年8月4日，王水琴因租金问题向本院提起本案诉讼。诉讼过程中，裕达丽晶酒店于2020年7月21日在报纸上刊登公告，称受新型冠状病毒疫情影响，其依据《产权酒店委托经营合同》第六款第2条的约定，决定依法解除与（曼晶酒店）业主的合同关系，并于2020年4月25日正式退出酒店经营，对于2020年4月25日之前应由其承担的债权债务，其将继续承担清偿责任。自2020年11月1日起，翁武华以黄石瑞达酒店管理有限公司的名义租用部分客房，继续对外经营。本案审理过程中，原告王水琴当庭提交的《产权酒店委托经营合同》落款处有王水琴及陈希平的签名，被告陈希平及裕达公司当庭提交的《产权酒店委托经营合同》落款处除了有王水琴及陈希平的签名之外，另加盖了裕达公司的公章。王水琴当庭确认陈希平及裕达公司提交的《产权酒店委托经营合同》的真实性，并确认案涉房屋的承租人为裕达公司。本院认为，一、关于合同效力与性质。王水琴与裕达公司、陈希平之间签订的《产权酒店委托经营合同》，系双方当事人真实意思的表示，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效。《产权酒店委托经营合同》虽名为委托经营合同，但从合同内容实质来看，合同约定的权利义务为王水琴向裕达公司提供租赁房屋，裕达公司向王水琴按期支付固定数额的租金，实质为房屋租赁合同，故本案为房屋租赁合同纠纷案件。二、关于合同主体。本案中，原告确认其与陈希平、裕达公司签订的《产权酒店委托经营合同》的真实性，并确认其将案涉房屋出租给裕达公司，自2019年1月1日起，每月租金亦由裕达公司向包括王水琴在内的业主支付。故应当认定裕达公司与王水琴之间存在房屋租赁合同关系，陈希平在签订《产权酒店委托经营合同》时，是裕达公司的法定代表人，其在合同中签字的行为应认定为履行法定代表人职责的行为。三、关于合同解除。（一）关于裕达丽晶酒店通知解除合同的效力。裕达丽晶酒店曾于2020年3月30日、2020年4月12日分别发出解除合同通知，并于2020年7月21日登报公告解除合同通知。上述三次通知中载明的解除合同理由均为，依据《产权酒店委托经营合同》中“如遇不可抗力致使本合同无法履行，可以中止本合同的履行，不可抗力的影响超过三个月仍不能消除时，双方可终止本合同，双方均不再追究对方责任”的约定，其认为因疫情原因属不可抗力，符合合同约定的解除合同的情形。本院认为，裕达公司与王水琴之间系房屋租赁合同关系，裕达公司应履行的义务是向王水琴支付租金，对该义务并不因疫情影响从而导致不可能履行，故疫情对该义务的履行并不构成不可抗力。且结合王水琴提交的证据以及裕达公司自认情况来看，疫情期间裕达丽晶酒店并未停止经营，其在疫情期间接待了包括鄂东医疗集团在内的多家单位等医务人员而收到209万元营业款，故疫情并不是合同约定的因不可抗力可以解除合同的情形，裕达公司不享有合同约定的解除权。此外，裕达公司自2020年2月1日起未按约履行支付租金的义务，已构成违约，裕达公司作为违约方，亦不享有《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除权。综上，裕达公司在既不享有合同约定解除权，又不享有法定解除权的情况下，其以裕达丽晶酒店的名义向包括王水琴在内的业主三次发出的解除合同通知的行为，均不能产生《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定的合同解除的法律效力，裕达公司仍受《产权酒店委托经营合同》约束。（二）合同能否继续履行。本案所涉项目系商业地产租赁，裕达公司作为大型酒店承租人，其不仅要履行支付租金的义务，还要按约履行使用租赁物、对租赁物进行实际管理经营的义务。酒店在对外经营时为整体经营，且租赁合同为继续性合同，合同义务的履行具有相当程度的人合性，有赖于双方之间的信任关系。而本案所涉状况为，裕达公司因疫情影响，酒店经营困难，多次通知业主解除合同，要求业主办理退租手续，且已有部分业主已领取房屋钥匙，收回房屋。裕达公司已实际撤出酒店，无力再行经营。特别是欣曼晶酒店相关业主因租金问题自2020年7月15日开始，陆续分段向法院提起诉讼，王水琴等众多业主起诉要求支付租金至返还房屋之日止，亦表明其并不要求继续履行合同。由此看出，双方之间的信任基础已然丧失，而案涉合同的未履行期限尚有五余年，并非短时间内即可履行完毕。故本院认为双方当事人继续履行合同已陷入僵局，也不能强制裕达公司继续履行对酒店行使经营管理的行为，故继续让其履行支付租金的义务显失公平。本院根据王水琴的诉请及裕达公司的抗辩，确认裕达公司与王水琴之间的房屋租赁合同关系已于2020年7月15日解除。因裕达公司已多次通知王水琴等众多业主前来办理退房交接手续，而王水琴未前往办理，且庭审过程中，王水琴未举证证明裕达公司拒不退出房屋，故本院酌情确定租赁房屋返还时间为2020年8月15日。四、关于租金。对于租金标准。虽合同约定的租金标准为：每年按34.39万元的3.6%计算年租金，但双方当事人在履行过程中，已实际对租金标准进行了变更，裕达公司亦按1950元/月的标准实际履行，应当认定双方协商一致对合同中关于租金标准的条款进行了变更。对王水琴主张按1950元/月的标准计付租金的诉请，本院予以支持。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第二款规定，“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”疫情期间，虽裕达公司将酒店房间出租给医疗机构获得了一定的收益，但该部分收益系因疫情原因所作的具有一定的公益性的行为，与酒店日常对外经营在性质以及收费标准上均有所区别，继续按照原租金标准支付租金有失公允，根据公平原则，本院对疫情期间的租金酌情予以变更，对租金的数额具体确认如下：（一）2020年2月1日至2020年3月22日期间。本院酌定该期间租金按1950元/月的80%的标准计算，即1950元/月×80%×1个月22天=2704元。（二）2020年3月23日至2020年8月15日期间。虽裕达公司辩称其已于2020年4月26日正式退出酒店经营，但其发出的通知并未产生合同解除的效力，其仍应按1950元/月的标准计付租金至返还房屋之日止，即计算至本院所确认的返还房屋之日2020年8月15日，即1950元/月×4个月24天=9360元。综上，裕达公司应当支付王水琴自2020年2月1日起至2020年8月15日期间的租金共计12064元。对王水琴诉请超过部分，本院不予支持。五、关于违约金。王水琴主张按合同约定标准支付违约金。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条第一款规定，“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”。本案中，裕达公司逾期支付租金系因疫情影响以及其对解除合同通知的错误认识等因素引起，故对王水琴提出的该项诉讼请求，本院不予支持。六、关于被告陈希平是否应承担连带责任的问题。王水琴以陈希平既是裕达公司的法定代表人，又是该公司的实际控制人为由，主张陈希平对裕达公司的本案债务承担连带清偿责任。本院认为，裕达公司在工商部门登记注册的企业类型为有限责任公司（自然人投资或控股），并非个人独资企业。根据《中华人民共和国公司法》第三条的规定，裕达公司作为企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权，应以其全部财产对公司的债务承担责任。陈希平作为裕达公司的股东，仅以其认缴的出资额为限对公司承担责任。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，原告要求陈希平承担裕达公司债务的连带清偿责任，依法应当承担举证证明陈希平存在《中华人民共和国公司法》第二十条规定的股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的事实的举证责任。因原告未提交证据证实其主张的事实，故本院对王水琴提出的该项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条第二项、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国公司法》第三条、第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告黄石裕达酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王水琴2020年2月1日至2020年8月15日期间的租金12064元；二、驳回原告王水琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费96元，由被告黄石裕达酒店管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审 判 长  闵 丽人民陪审员  董晓慧人民陪审员  刘少琼二〇二〇年十二月二十五日书 记 员  李 竹