福建省南平市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽07民终1635号 上诉人（原审被告）：福建星光造纸集团有限公司，住所地福建省南平市延平区滨江北路**。 法定代表人：林少金，董事长。 委托诉讼代理人：吴隆政，福建武夷律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：崔延龄，男，1962年11月5日出生，汉族，住福建省南平市延平区。 委托诉讼代理人：陈郁莲（崔延龄妻子），住福建省南平市延平区。 上诉人福建星光造纸集团有限公司（以下简称星光造纸公司）因与被上诉人崔延龄房屋买卖合同纠纷一案，不服南平市延平区人民法院（2020）闽0702民初4015号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人星光造纸公司的委托诉讼代理人吴隆政，被上诉人崔延龄的委托诉讼代理人陈郁莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 星光造纸公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回崔延龄一审诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：1.涉讼房产登记在星光造纸公司名下，因星光造纸公司系全民所有制企业，在转让国有资产时应当严格按照《中华人民共和国企业国有资产法》《国有资产评估管理办法》《企业国有产权转让管理暂行办法》（现已失效）、《福建省省属企业国有产权转让管理暂行办法》等相关法律法规和规章的规定执行，即应当对转让的有关资产进行评估，还应当在依法设立的产权交易机构中公开交易。涉讼房产未按规定程序和在指定场所中交易，属于进行场外交易，违反了法律法规强制性规定及公开、公平、公正的交易原则，损害了社会公共利益，合同应为无效。2.崔延龄在签订合同时就已经预见并知晓该交易有违企业转让国有资产的相关规定，可能存在产权证在一定时期内无法办理的风险。本案正是由于该交易违反了企业国有资产转让的相关规定，才导致过户问题多年来无法得以解决。3.星光造纸公司及福建南平星光花卉服务有限公司（以下简称星光花卉公司）不是房地产开发企业，不具有房地产开发资质，也未办理或领取《商品房预售许可证》，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一、二条的规定，涉案合同应为无效。 崔延龄辩称：1.涉案合同系双方真实意思表示，且星光造纸公司已将房屋交由崔延龄实际占有、使用至今。2.星光造纸公司在本案中引用的法律法规、部门规章及规范性文件均发布于涉讼房产买卖发生后，与本案缺乏关联性。 崔延龄向一审法院起诉请求：星光造纸公司将坐落于南平市延平区××路××号（××楼）××幢××层××号（原××层××号）库房权属（南房权证字第2××4号）转移至崔延龄名下。 一审法院认定事实：星光造纸公司以协议出让方式取得位于南平市××路××路××块面积为830平方米的土地使用权，土地使用权出让批准文号为南政（2002）地）地字**002年4月10日，南平市房委会办公室向星光造纸公司作出《关于星光造纸集团公司集资建房的批复》［南房改办（2002）集字008号］，批复主要内容为：你司闽纸团（2002）综字13号《关于职工集资建房的请示》收悉，经研究批复如下：一、同意你司在南纸厂区内建职工集资住宅。请按市计委、规划、土地、房屋拆迁管理部门的要求办理有关手续。二、核定才加集资建房人员住宅类别和数量为：一类住宅10套、二类住宅20套、三类住宅15套。三、......。经批准星光造纸公司遂在上述地块上建设职工集资住宅综合楼。建筑结构系框架结构，建筑层数共十层，其中二至十层为职工住宅，一层（图纸为负四层）为库房。2004年2月16日，星光花卉公司（甲方）与崔延龄（乙方，非星光造纸公司职工）签订一份《南纸黄林路职工商住楼（库房）预售合同》，合同主要约定：甲方同意将南纸黄林路职工集资商住楼一层库房110号出售给乙方。该间库房总建筑面积31.86平方米，套内建筑面积31.02平方米，每平方米售价为2375元，合计总金额75667.50元。本合同生效后的二十四个月内，甲方须将符合本合同第三条的约定，并按政府相关部门的要求验收合格的集资房，在乙方交清本套库房购房款的同时交付乙方使用。该库房先办至甲方名下后，再由甲方按交易方式转至乙方名下，并确认产权为100%。办证（交易）费用由乙方自理。乙方必须按办证（交易）的要求，向甲方提供所需的材料并协助甲方办证。若甲乙双方在一定时期内无法办理产权证或交易，甲方认定本合同可视为乙方的产权证明，并同意在为办证（交易）期间，代乙方缴纳（费用乙方负担）可能发生的各项费用。合同还就其他事项进行了约定。合同签订后，崔延龄于2004年2月18日向星光造纸公司支付购房款75667.50元。2004年6月10日，星光造纸公司授权星光花卉公司全权代表星光造纸公司关于新建南纸“黄林路职工集资楼工程”的有关售房签订合同和职工申请住房公积金贷款等方面的办理和担保事务。在授权的代理期间该项目的债权债务均由星光造纸公司负责。2005年12月，星光造纸公司将案涉房屋交付给崔延龄，由崔延龄占有使用。2006年11月3日，星光造纸公司取得案涉房屋的《房屋所有权证》，证号为南房权证字第2××4号。上述产权证记载，房屋所有权人：星光造纸公司；房屋坐落：××路××号（职工集资住宅综合楼）；产别:全民单位自管产；设计用途：仓库；附记：2005年5月11日新建的产业，2006年10月19日产权分割。2007年6月14日，南平市住房委员会办公室发布的《关于福建星光造纸集团公司集资建房产权界定的意见》〔南房委办（2007）集字07号〕中载明：经审核你单位（××路××号××幢）46户职工集资建房符合省、市有关规定，个人住房的实际单价为1118元／平方米……现同意你单位46户产权比例为100%，请持本意见及其他相关材料到房地产及土地管理部门办理房屋所有权证和土地使用权证。附：集资建房产权比例测算表。案涉房屋没有在所附的《集资建房产权比例测算表》名单中。案涉房产的产权登记至星光造纸公司名下后，崔延龄多次要求星光造纸公司转移产权登记未果，遂诉至法院。 另查明，星光造纸公司因无法支付职工集资住宅综合楼的建设工程款，故将职工集资住宅综合楼一层库房对外出售，以便回笼资金用于支付工程款。星光造纸公司职工集资住宅综合楼建筑层数共十层，其中原二至十层为职工住宅。涉讼房产用途为仓库。 一审法院认为，本案的争议焦点是《南纸黄林路职工商住楼（库房）预售合同》的效力问题。崔延龄与星光造纸公司签订的《南纸黄林路职工商住楼（库房）预售合同》，系双方真实意思表示。星光造纸公司因拖欠工程款故出售部分房产以回笼资金，自愿将案涉房产出售给崔延龄。虽星光花卉公司与崔延龄签订上述预售合同后，星光造纸公司才向星光花卉公司出具《授权委托书》，但合同签订后，职工集资住宅综合楼竣工验收，星光造纸公司于2005年12月将案涉房产交由崔延龄占有使用，且星光造纸公司将案涉房产均登记至自己名下。星光造纸公司的上述行为，可以视为其已通过实际行为对预售合同予以追认。此外，《南纸黄林路职工商住楼（库房）预售合同》订立时不存在欺诈、胁迫、乘人之危和损害第三人利益等导致合同无效的情形，系合同双方平等协商后达成的契约。故该预售合同可以约束星光造纸公司与崔延龄。关于星光造纸公司主张《南纸黄林路职工商住楼（库房）预售合同》系无效合同的抗辩意见。《福建省城镇集资建房管理规定》第二条规定：“集资建房是指国家、单位、个人三者共同出资，由单位组织兴建公寓式住宅的行为。”本案中，案涉的土地使用权类型为“出让”，房产单位产权比例为100%，因此案涉房产在建设过程中不存在单位和个人共同出资的情形。案涉房产虽以单位集资建房名义兴建，但并不符合上述规定对集资建房的定义。故应认定案涉合同效力问题不适用集资建房的相关规定。星光造纸公司将涉讼房产出售给崔延龄，是为了回笼资金以完成职工集资住宅综合楼的建设，交易本身亦不违反等价有偿的原则。故对星光造纸公司以案涉合同违反《国有资产评估管理办法》《企业国有产权转让管理暂行办法》（现已失效）等相关法律法规、部门规章和相关规范性文件，主张合同无效的抗辩意见，不予采纳。《南纸黄林路职工商住楼（库房）预售合同》已实际履行。崔延龄在签订合同后依约全额支付购房款。星光造纸公司亦于2005年12月将案涉房产交付给崔延龄占有使用，双方均已实际履行合同的主要义务。根据《南纸黄林路职工商住楼（库房）预售合同》约定，该库房先办至星光造纸公司名下后，再由星光造纸公司按交易方式转至崔延龄名下，并确认产权为100%。星光造纸公司应按合同约定将案涉房产的产权转移登记至崔延龄名下。现星光造纸公司以合同无效为由拒不履行办证义务，有违诚信原则。故崔延龄主张星光造纸公司协助其将涉讼房产转移登记至其名下的诉讼请求，具有事实及法律依据，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决：福建星光造纸集团有限公司应于判决生效之日起十日内将坐落于南平市延平区××路××号××幢××层××号房产（权属证号为：南房权证字第2××4号）的权属转移登记至崔延龄名下。 二审中，当事人没有提交新证据。当事人对一审查明的事实无异议，本院予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点问题为《南纸黄林路职工商住楼（库房）预售合同》的效力。 关于合同效力问题，应当依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定予以审查。首先，《南纸黄林路职工商住楼（库房）预售合同》系崔延龄与星光造纸公司双方真实意思表示。经查，星光造纸公司因拖欠工程款需出售部分房产以回笼资金，自愿将涉讼房产出售给崔延龄。虽然《南纸黄林路职工商住楼（库房）预售合同》由星光花卉公司与崔延龄签订，但合同签订后，星光造纸公司授权星光花卉公司代表其签订房屋买卖合同，并将涉讼房产交由崔延龄使用，可以视为其已通过实际行为对涉讼合同予以追认。此外，《南纸黄林路职工商住楼（库房）预售合同》于订立时不存在欺诈、胁迫、乘人之危和损害第三人利益等情形，系平等协商后达成的契约。故《南纸黄林路职工商住楼（库房）预售合同》应当认定为有效合同。 其次，星光造纸公司关于《南纸黄林路职工商住楼（库房）预售合同》为无效合同之主张不能成立。第一，《福建省城镇集资建房管理规定》第二条规定：“集资建房是指国家、单位、个人三者共同出资，由单位组织兴建公寓式住宅的行为。”经查，涉讼土地使用权类型为“出让”，且涉讼房产单位产权比例为100%，这意味着涉讼房产建设过程中不存在单位和个人共同出资之情形，因此涉讼房产虽以单位集资建房名义兴建，但并不符合集资建房的定义。故认定涉讼合同效力问题不适用集资建房的相关规定。第二，星光造纸公司将涉讼房产出售给崔延龄，是为了回笼资金以完成职工集资住宅综合楼的建设，交易本身亦不违反等价有偿的原则。本案并无证据证明双方存在恶意串通损害国家利益的行为，不宜认定涉讼合同无效。星光造纸公司以涉案合同违反《国有资产评估管理办法》《企业国有产权转让管理暂行办法》（现已失效）等相关法律法规、部门规章和规范性文件，主张合同无效，不能成立。第三，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”之规定，星光造纸公司并非房地产开发企业，涉讼房屋买卖合同不能被定性为商品房买卖合同，故该司法解释规定不适用于本案，星光造纸公司以该解释第一条、第二条之规定，主张本案合同无效之上诉理由不能成立。 最后，《南纸黄林路职工商住楼（库房）预售合同》已实际履行。经查，崔延龄在签订合同后依约全额支付购房款。星光造纸公司亦于2005年12月将涉讼房产交付崔延龄占有使用，双方均已实际履行涉讼合同的主要义务。星光造纸公司因建房缺乏资金而出售涉讼房产，嗣后又以合同无效为由拒不履行办证义务，有违诚信原则，本院对其主张不予支持。 综上所述，星光造纸公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人福建星光造纸集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 乐 芳 审判员 张聪荣 审判员 江琳清 二〇二〇年十二月二十三日 书记员 包哲铭 本案所依据的主要法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。