福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终5405号 上诉人（原审被告）：厦门市开元资产管理有限公司（厦门市鼓浪屿资产管理有限公司），住所地厦门市思明区塔埔东路******。 法定代表人：林婕妤，董事长。 委托诉讼代理人：张文军、郭娟琼，北京德恒（厦门）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：厦门三寻文化创意有限公司，住所地厦，住所地厦门市思明区鹭江道**钻石海岸******v> 法定代表人：董铭远，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：许文静，福建嘉铠律师事务所律师。 上诉人厦门市开元资产管理有限公司（以下称开元公司）因与被上诉人厦门三寻文化创意有限公司（以下称三寻公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2020）闽0203民初9683号民事判决，向本院提起上诉。本院依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，于2020年11月4日立案后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。 开元公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项；2.改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求；3.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院作出的（2020）闽0203民初9683号判决书事实认定不清，法律适用错误，应予以纠正，具体如下：一、本案原告所称的新冠疫情不属于不可避免、不可克服的不可抗力情形，也不符合因不可抗力导致合同经营目的无法实现而解除合同的情形，案涉合同完全可以继续履行应当解除。三寻公司解除合同缺乏合同及法律依据，属于单方面违约解除合同，其不仅无权要求退还履约保证金，还应当依照合同第五十条的约定承担提前解约违约金。1、自2020年3月6日开放之日起，鼓浪屿的商业及生活已逐渐恢复，岛上与三寻公司同类型的许多店铺均正常营业，三寻公司完全可以继续经营。2、开元公司已经按照政府规定给予三寻公司相应租赁减免，有助于经营的恢复，不至于出现无法经营或者经营目的无法实现的后果。3、三寻公司未提供任何证明其经营目的无法实现。4、有证据证明在2020年4月9日，三寻公司还存在经营行为，不存在无法经营的情况。5、由上可见，三寻公司所称的新冠疫情的影响并非不可避免、不可克服的。6、依据合同法第94条第1款“因不可抗力致使不能实现合同目的”，当事人可以解除合同。本案的新冠疫情所造成的影响并不属于不可避免、不可克服的，开元公司已经充分考虑到三寻公司或因疫情受到的影响，为其减免了相应租金（免租一个月、减租两个月），且鼓浪屿商业环境日渐恢复、与三寻公司同类型的其他店铺也正常营业，讼争租赁合同完全可以继续履行。三寻公司以《合同法》第94条“因不可抗力致使不能实现合同目的”为由单方面提出解除合同，在事实基础和法律依据上都是不能成立的。依据双方签订的《厦门市直管非住宅房屋租赁合同》（编号×××01）第三条第三款“若乙方有违约情形或因乙方导致本合同提前解除，甲方有权不退还履约保证金”，资管公司（租赁合同中“甲方”）有权不向三寻公司（租赁合同中“乙方”）退还履约保证金。 二、退一步而言，即使认为三寻公司所依据的上述合同法第94条第1款规定的法定解除合同条件成就，其也应当依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条规定，“当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。”然，三寻公司未能对其不能履行合同义务的事实充分举证达到相应证明标准，理应承担举证不能之后果。原审判决在未有任何证据证明三寻公司不能履行合同义务的情况下，直接认定三寻公司解除合同的行为属于不可抗力的合理解除是错误的，应予以纠正。 三、就本案判决所产生的社会影响考虑，鼓浪屿乃至整个厦门市都存在三寻公司所称的情况，如果都以该理由而解除合同，则必然造成合同履行的混乱。三寻公司单方面提出解除合同，缺乏合同及法律依据，缺乏合理理由，属于违约解除合同，应当承担合同约定的违约责任。 三寻公司辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予以维持，且开元公司从未在疫情期间减免过租金。 三寻公司向一审法院起诉请求：1.判决双方2017年9月27日签订的《租赁合同》于2020年4月10日解除；2.判决开元公司（当时为厦门市鼓浪屿资产管理有限公司，下同）退还三寻公司履约保证金18万元；3.判决三寻公司无需向开元公司支付2020年1月27日至2020年4月10日期间的租金49612.5元；4.判决开元公司赔偿三寻公司损失5万元并返还原告2018年8月15日至2018年10月16日期间租赁房屋无法正常使用减少的租金6万元；5.本案诉讼费全部由开元公司承担。后当庭明确诉讼请求5仅包含案件受理费，故当庭撤回该项诉求，由法庭依法裁决。 一审法院认定事实：2017年9月27日，鼓浪屿资管公司（现更名为厦门市开元资产管理有限公司，下同）（出租方/甲方）与三寻公司（承租方/乙方）签订一份《厦门市直管非住宅房屋租赁合同》，约定：甲方将本案讼争的厦门市XX路XX号之二的房屋出租给乙方使用，总建筑面积60.344平方米，租赁期限自2017年9月27日起至2020年9月26日止，第一年月租金60000元，自第二年起每年递增5%；乙方须向甲方缴纳履约保证金18万元；租金按月支付，首期租金乙方应于合同签署当日付清，之后应于每租赁月开始前5日内缴交当月租金。乙方逾期支付租金的，乙方须按日3‰向甲方支付逾期违约金，若乙方单方提前解除合同，须向甲方支付乙方解除合同时租金标准的三倍作为违约金。 上述租赁合同签订后，鼓浪屿资管公司将讼争房屋交付给三寻公司使用，三寻公司在讼争房屋经营销售文化旅游产品，三寻公司于2017年9月22日向鼓浪屿资管公司支付履约保证金18万元，并按约缴纳租金直至2020年1月26日止。三寻公司于2020年4月8日向鼓浪屿资管公司邮寄退租函，要求解除讼争房屋的租赁合同，主要内容如下：“因2020年1月底突如其来的新冠疫情，申请退租与贵司解除原租房合同。因新冠疫情的不可抗力，政府在2020年1月24日公示关闭鼓浪屿景区，岛上空无一人。至今，我司已2个多月没有开展经营活动，导致我司租赁合同的经营目的无法实现，已无力支付租金给贵司。当下疫情尚未彻底结束，每日上岛人数有限，实在难以为继。鉴于以上原因，现我司就申请提前解除《厦门市直管非住宅房屋租赁合同》正式函告您如下：一、我司将于2020年4月10日提前解除XX路XX号之二的《厦门市直管非住宅房屋租赁合同》，自该合同解除之日，我司不再租用该房产。二、我司将于2020年4月10日下午16:00点前全部搬离，请贵司于2020年4月10日16:00-17:30前来办理交接手续，如因贵司交接逾期未到，所造成所有后果由贵司自行承担。三、请贵司于《厦门市直管非住宅房屋租赁合同》解除之日起三日内一次性向我司退还履约保证金人民币壹拾捌万元整”。鼓浪屿资管公司于2020年4月9日收到该函。 因“新冠”肺炎疫情缘故，厦门轮渡公司2020年1月26日12:00起暂停游客进岛（鼓浪屿岛）航线。2020年2月8日，厦门市人民政府发布《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业共渡难关若干措施的通知》，其中第八条“适当减免房租”中明确“对承租政府性资产中经营用房的中小企业和个体工商户，租金1个月全免，2个月减半”。2020年3月4日，厦门市鼓浪屿-万石山风景名胜区管理委员会发布《关于鼓浪屿景区安全有序恢复运营的通告》，告知于2020年3月6日8时起恢复露天景点开放，游客航线同步开通。其中，第5条“景区实行游客总量控制，日接待量不超过日最大承载量的50%，提倡团队游客人数不超过30人。” 对于双方主要争议问题，一审法院具体分析认定如下： 一、关于合同解除 鼓浪屿资管公司与三寻公司签订的《厦门市直管非住宅房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，属有效合同。三寻公司按约支付房屋租金直至2020年1月26日，之后未再向鼓浪屿资管公司缴交租金。“新冠”肺炎疫情传播系不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，在此情况下，2020年1月26日起鼓浪屿暂停游客进岛，三寻公司作为销售文化旅游产品的经营者，在讼争房屋处的经营业务不可避免地遭受极大影响，虽然在2020年3月6日鼓浪屿开放露天景点、开通游客航线，但景区同时亦实行游客总量控制，且疫情对旅游业的负面影响并不会因鼓浪屿对游客开放而马上消除，故三寻公司在此期间确难以实现其签订讼争租赁合同的根本目的，虽然厦门市政府发布了相关减免租金的优惠政策，但鼓浪屿资管公司并未正式通知三寻公司减免租金，双方也未就合同履行期限、履行方式、价款数额等方面重新进行协商，故三寻公司根据自身的实际经营情况在2020年4月8日发函鼓浪屿资管公司表示于2020年4月10日解除合同，具有事实基础和法律依据，鼓浪屿资管公司2020年4月9日收到退租函，双方讼争租赁合同于2020年4月10日解除。 二、履约保证金退还 履约保证金是合同一方当事人在合同订立时交付另一方一定数额金钱以担保诚信履行合同。如上分析，三寻公司解除合同符合我国《合同法》第九十四条第（一）项的规定，不属于恶意违约，故三寻公司要求鼓浪屿资管公司退还履约保证金18万元，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。 三、关于租金缴纳 鼓浪屿资管公司已经就其与三寻公司的租赁合同纠纷向本院起诉，一审法院于2020年5月12日立案受理，[案号：（2020）闽0203民初8424号）]在该案中，鼓浪屿资管公司已经提出了要求三寻公司支付相关租金（包含2020年1月27日至2020年4月10日期间的租金）的诉讼请求，故2020年1月27日至2020年4月10日期间的租金是否应当缴纳及缴纳金额的问题属于一审法院（2020）闽0203民初8424号民事案件的审理范围内，三寻在该案中亦予以了相应答辩。三寻公司在2020年5月21日起诉本案时，再将2020年1月27日至2020年4月10日期间租金缴纳问题列入本案审理范围，属于重复主张，故一审法院在本案中不予以处理。 四、关于赔偿损失 三寻公司称因讼争房屋漏水导致其2018年8月15日至2018年10月16日无法正常营业，首先，在案并无充分证据证明讼争房屋在上述期间是否漏水以及漏水程度等具体情况，亦无证据证明三寻公司在该期间无法正常营业的事实；其次，三寻公司称造成讼争房屋漏水系其楼上二楼业主装修时拆除二楼房顶所致，二楼系案外人私房，并非鼓浪屿资管公司所有或管理，鼓浪屿资管公司应出面协调，但无维修他人房屋之义务。由于案外人的行为导致租赁房屋房顶漏水致使房屋使用受到影响，三寻公司可另案向侵权人主张权利。综上，三寻公司要求鼓浪屿资管公司赔偿其5万元损失并返回2018年8月15日至2018年10月16日减少的租金6万元的诉讼请求，缺乏充分依据，故一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项、第九十六条第一款，第九十七条、第一百一十七条、第一百一十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、确认厦门三寻文化创意有限公司与厦门市鼓浪屿资产管理有限公司签订的《厦门市直管非住宅房屋租赁合同》（编号×××01）于2020年4月10日解除；二、厦门市鼓浪屿资产管理有限公司应于判决生效之日起七日内向厦门三寻文化创意有限公司退还履约保证金18万元；三、驳回厦门三寻文化创意有限公司的其他诉讼请求。 二审中，双方当事人对一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 二审另查明，厦门市鼓浪屿资产管理有限公司已于2020年7月1日更名为厦门市开元资产管理有限公司。 本院认为，本案双方当事人于2017年9月27日签订的案涉《厦门市直管非住宅房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，对双方均有法律约束力。上述案涉租赁约定的租赁期限自2017年9月27日起至2020年9月26日止，租赁合同签订后，双方当事人亦按该租赁合同履行各自义务。2020年1月底，我国遭受了突如其来的新型冠状病毒肺炎疫情，该疫情的爆发系人力不可预知、不可避免，且厦门市人民政府亦发布公告，厦门轮渡公司2020年1月26日12:00起暂停游客进岛（鼓浪屿岛）航线。直到2020年3月4日，厦门市鼓浪屿-万石山风景名胜区管理委员会发布《关于鼓浪屿景区安全有序恢复运营的通告》，告知于2020年3月6日8时起恢复露天景点开放，游客航线同步开通，但景区实行游客总量控制，日接待量不超过日最大承载量的50%，提倡团队游客人数不超过30人。案涉租赁房屋位于鼓浪屿岛，受新冠疫情影响尤其严重，因此，三寻公司提出解除案涉租赁合同符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，且案涉合同租赁期限已临近，故一审法院判决解除案涉租赁合同并无不当。开元公司上诉主张新冠疫情不属不可抗力依据不足，本院不予采纳。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6757元，由厦门市开元资产管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 （刘文珍） 二〇二〇年十二月十六日 书记员（ 王国 伟） 附本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。