营口市鲅鱼圈区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0804民初4781号原告：金长洋，男，1987年1月20日出生，汉族，现住营口市大石桥市。被告：营口经济技术开发区三丰房地产开发有限公司，住所地营口市鲅鱼圈区辽东湾大街中段西侧。法定代表人：王天满，董事长。委托诉讼代理人：邹继平，辽宁蓝佳律师事务所律师。原告金长洋与被告营口经济技术开发区三丰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金长洋、被告营口经济技术开发区三丰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人邹继平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告金长洋向本院提出诉讼请求：1、要求被告为原告出具《商品房买卖合同示范文本》、发票，并依法到房地产开发主管部门履行网签备案。2、要求被告按照中国人民银行同期贷款利率的四倍支付逾期交付房屋的违约金（暂定10万元），具体数额以法院判决为准。3、判决被告承担案件受理费用。事实和理由：2011年4月1日，原告购买了被告开发的位于营口市鲅鱼圈区新城怡景小区的住宅商品楼两套，面积分别为60.45平方米和86.82平方米，房号为新城怡景小区3#楼1-1402室和3#楼1-1401室（楼盘现更名为名家汇，3#楼变更为10#楼），两套商品楼购房总价款为499244元，被告口头承诺2013年12月31日前向原告交付房屋，同时给原告出具了两份收款收据。原告为被告逾期交付房屋一事到营口市鲅鱼圈区政府有关部门主张权利，得到承诺，被告将从2014年5月30日起至实际交付之日，按照中国人民银行同期存款利率向购房者支付违约金。时至今日，被告并未向原告交付房屋。原告认为，被告出具的收款收据上载明了原告姓名、购房楼号、面积、价款等主要内容，且原告足额支付了购房款，视为原、被告形成了商品房买卖合同，其行为未违背法律、法规之规定，原告向被告购买商品房行为应受法律保护。被告作为房地产开发经营单位，应当按照遵循诚信原则，秉持诚实、恪守承诺，按照承诺的期限向原告履行交付房屋义务，并依法履行相应附随义务。被告未按承诺履行交付房屋和出具商品房买卖合同示范文本及发票，系违法、违约行为。原告依据《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、第一百一十四条、第一百三十六条及相关司法解释等有关规定，诉至法院，请求法院判决被告给付违约金并履行合同附随义务，望法院予以支持，以维护原告合法权益，营造树立诚实信用的市场经济秩序。被告营口经济技术开发区三丰房地产开发有限公司辩称：原告诉请无事实及法律依据，请求依法驳回。具体理由如下，原、被告之间并没有签订商品房买卖合同，因此原告起诉书中陈述的被告承诺2013年12月31日前向原告交付房屋的事实不存在。本案事实为，2011年4月1日，原告向被告交付1401、1402两户房屋的房屋价款，被告为原告出具专用收款收据，在该专用收款收据中记载1401为86.82平方米、1402为60.45平方米，并在该收款收据上印有“以房产局测绘面积为准，房屋单价不变，房款多退少补”字样。该收款收据说明，原告向被告交付房屋时，房屋的面积是待定的，双方约定以房屋实际测绘面积为准。因此，原、被告之间没有签订商品房买卖合同，即原告诉请的第一项诉请要求履行网签备案手续没有事实和法律依据。只有原告交付了全额房款后，方具备要求被告履行网签备案手续的权利。关于原告诉请的第二项，要求给付违约金，被告代理人认为违约金为约定罚则，但双方对何时交房及未按期交房双方将按何种约定承担各自责任，并没有约定，因此本案中不存在违约责任。因此原告诉请的要求支付违约金无事实及法律依据。本院经审理认定事实如下：2011年4月1日，原告金长洋支付给被告营口经济技术开发区三丰房地产开发有限公司两笔款项，一笔294319元、一笔204925元，合计499244元，用于购买被告开发的位于营口市鲅鱼圈区.82平方米）和3#楼1-1402（面积60.45平方米），现楼盘定名为名家汇，楼号定为10#楼，在收款收据上，被告载明“具体面积以房产局测绘面积为准，房屋单价不变，总房款多退少补”。被告庭审时提供的《房屋面积分层分户测量报告》体现，案涉房屋的面积经测量后标注为10#楼1-1401为94.38平方米、1-1402为60.64平方米。则1401号房增平7.56平方米，按照单价3390元计算，需要补交房款25628元；1402号房增平0.19平方米，需要补交房款644元；合计应补交房款26272元。又查，原告购买房屋时，仅为预售，房屋还没开始建设，之后几年一直没能交房，包括原告在内的购房人多次找被告及相关部门解决，并上网投诉，在营口经济技术开发区规划建设局的督促下，被告向该局出具了情况说明，并被登载到网上作为网上上访的回复，情况说明载明内容为：案涉房屋所在楼盘是2012年7月开始建设的，因原承包人非法转包、原材料供应不足、施工缓慢，严重影响施工进度，2013年7月，工程更是停工了近半年，被告与原承包人解除承包合同，重新进行招标，最后由辽宁龙华建筑工程有限公司进行施工，于2014年4月重新恢复施工，案涉的10#楼主体工程在出具说明时已经全部完成，被告保证该工程在2016年10月30日前交付使用，并承诺该楼房延期交付使用期间（原来出售时承诺2014年年初交付使用），被告按中国人民银行同期存款利率向购房者支付违约金，起止日期为2014年5月30日起至实际交付日期，违约金抵顶后期物业管理费。再查，对于房屋实际测量面积比出售时预估的面积有所增加、需要交纳房款差额，被告未书面告知过原告，也没有电话通知过原告可以交房。原告不同意用违约金抵顶后期物业管理费。本院所确认的上述事实，有原告身份证复印件、被告营业执照副本复印件、收款收据复印件、情况说明打印件等证据及原、被告陈述笔录在卷为凭，且经本院组织质证和审查，可以采信。本院认为，原告在被告还没有开始建设楼房的时候，向被告交纳购房款，用于购买两户房屋，当时被告仅给原告出具了两张收款收据，备注了“具体面积以房产局测绘面积为准，房屋单价不变，总房款多退少补”，现房屋面积在实际建设并测量后比预售时有所增加，原告需按照约定补交房屋差价款后才能要求被告出具发票和办理网签手续。因被告对于增平多少、需要补交多少房款没有通知过原告，原告不存在违约情况，无需承担任何违约责任。原、被告双方虽然没有签订任何书面的商品房买卖合同，但被告给原告出具的《收款收据》上面载明的内容，以及被告在给营口经济技术开发区规划建设局出具的《情况说明》中承诺的内容，是可以作为双方之间权利义务的参考依据的。被告至今未交房是事实（被告未能提供证据证明其向原告通知交房了），当初被告承诺从2014年5月30日起开始按照中国人民银行同期存款利率标准支付购房者延期交房的违约金至实际交房为止，就应该依约履行。“同期存款利率”，当时被告承诺时并没有明确是定期还是活期，结合原、被告的意见、原告的实际损失以及被告与其他业主在调解时计算违约金的情况，认定应为同期同档定期存款利率，不够定期的时间段可按照活期利率计算。至于提到违约金如按约定应抵顶后期物业管理费的问题，鉴于原告不同意抵顶，且尚未办理入住，物业公司与开发商也不是一个主体，不能简单抵顶了事，故被告仍需向原告支付违约金。鉴于原、被告双方互负履行义务，原告提出补交房屋差价款和违约金可以抵顶，被告在支付给原告延期交房违约金时应直接扣除房屋增加面积对应的房款数额，即26272元。至于原告提到的应以贷款利率四倍标准计算延期交房的违约金，因其未能提供相应合同约定和法律依据，故不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十六条之规定，判决如下：一、被告营口经济技术开发区三丰房地产开发有限公司于本判决生效后三日内给原告出具《商品房买卖合同》（示范文本）及全额发票（购房款数按照单价不变乘以现实际面积），为原告办理商品房买卖的相关网签备案手续。二、被告营口经济技术开发区三丰房地产开发有限公司于本判决生效后立即给付原告金长洋延时交房违约金，具体数额以499244元为基数，按照中国人民银行同期同档定期存款利率标准，从2014年5月30日起计算至实际交房之日止（最终支付时，不足一年的时间段按照活期计算），支付时直接扣除原告应补交的房屋增平价款26272元（以按实际面积计算为准）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由被告营口经济技术开发区三丰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省营口市中级人民法院。审判员 刘 杰二〇二〇年十二月二十六日书记员 伏金涛附本判决相关法律法规《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成协议补充的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十六条出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料。