广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终23066号上诉人（原审被告）：任泽琼，女，汉族，1970年2月10日出生，住所地：广东省惠州市大亚湾区。上诉人（原审被告）：蒋裕生，男，汉族，1967年3月25日出生，住所地：广东省惠州市大亚湾区。两上诉人共同委托诉讼代理人：李雪波，广东鹏乾律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：汤虎，男，汉族，1971年7月4日出生，住所地：广东省深圳市盐田区。委托诉讼代理人：陈俊文，广东信科律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄元纯，广东信科律师事务所律师。原审被告：蒋朝辉，男，汉族，1993年12月19日出生，住所地：广东省惠州市大亚湾区。原审第三人：陈玉才，男，汉族，1968年1月11日出生，住所地：广东省揭西县。原审第三人：深圳市巨源恒名房地产开发有限公司，住所地：广东省深圳市龙岗区坂田街道雅宝路**星河**大厦3101，统一社会信用代码：91440300680363074J。法定代表人：宋海艳。委托诉讼代理人：贺瑞，女，公司员工。上诉人任泽琼、蒋裕生因与被上诉人汤虎、原审被告蒋朝辉、原审第三人陈玉才、深圳市巨源恒名房地产开发有限公司（以下简称巨源房地产公司）合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初9270号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。任泽琼、蒋裕生的上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回汤虎的全部诉讼请求或者驳回汤虎的起诉；2.一审、二审诉讼费用全部由汤虎承担。事实与理由：一、本案争议事项不属于人民法院管辖范围，汤虎的起诉应被裁定驳回。1.根据汤虎在一审中提出的诉讼请求，汤虎在本案中提出的是物权请求权。2.诉争房产在性质上属于“历史遗留违法建筑”，按现行法律政策，是禁止私下买卖的。3.涉案《合作购房协议书》及相关协议，因涉及小产权房的买卖，违反了房地产管理法以及相关政策，损害了社会公共利益，是无效的合同。4.对于违法建筑的认定和处理，属于国家有关行政机关的职权，并非人民法院主管范围。5.汤虎根本没有合法取得诉争房屋的物权，其基于物权提起的诉讼不应该被支持。二、汤虎对涉案房屋不享有物权，其不能在本案中主张物权相关权利。1.汤虎没有办理历史遗留违法建筑申报，汤虎始终没有取得涉案房产的物权。2.在诉争房产已经被实际处理的情况下，汤虎没有起诉撤销《搬迁补偿安置协议书》，便直接对《搬迁补偿安置协议书》的具体内容提出权利主张，突破了合同的相对性原则，其诉求不应被支持。三、汤虎关于共同出资购房、共同享有房屋相关权利等主张，与事实不符、与法理不符、与政策不符，其诉求不应得到支持。1.蒋裕生至今仍然不认可汤虎转账单的真实性，请求二审法院调取汤虎的银行转账单的原始凭证以核验真伪。2.根据我国相关法律规定，房屋买卖合同是要式合同，必须采用书面形式。汤虎没有与原业主签署关于购房的任何书面文件，也没有与任泽琼、蒋裕生在2005年签署关于购房的任何协议。3.2018年10月30日之前的十余年，汤虎从来没有以任何形式对诉争房屋提出权利主张，在客观上也没有对诉争房屋进行过管理、负担或分利，与常理不符。4.汤虎所述主要内容牵强附会，与事实不符。四、关于租金部分的判决。1.租金请求权必须以取得物权为基础，汤虎无权要求分得涉案房屋的租金。2.退万步，假设应该分割租金，也存在时效的问题。其一，历史遗留违法建筑信息普查登记，是公开的，电视、网络等媒体均有公开报道，普查登记结果是对社会公示公开的，汤虎应该知道。其二，汤虎主张“委托陈玉才管理十年”，十年诉讼时效的期限早已届满，汤虎从未主张权利。3.一审法院认定的租金标准缺乏依据。4.一审法院计算租金时也没有扣除管理成本。综上所述，一审法院认定事实不清、适用法律有误。任泽琼、蒋裕生为维护自己的合法权益，特向二审法院提起上诉，希望能得到公正的判决。汤虎辩称，一、本案并未涉及房屋确权等问题，不违反法律等规定，应属于法院受理审理的范围。二、汤虎作为涉案房屋隐名的购房人有事实依据，应享有涉案房屋租金收益的一半份额。三、对于租金的诉讼请求也并未超过诉讼时效期间。巨源房地产公司陈述称，无意见，请求维持一审判决。蒋朝辉未提交书面答辩状。陈玉才未提交书面意见。汤虎向一审法院起诉请求：1.汤虎享有依据《横岗街道保安窝肚旧村城市更新单元搬迁补偿安置协议书》确认的对位于深圳市龙岗区房屋的拆迁补偿权益（包括货币补偿款、置换房屋、过渡费用）50%的份额；2.任泽琼、蒋裕生、蒋朝辉向汤虎支付上述房屋从2005年7月27日起至2018年8月25日止的租金收益535860元；3.巨源房地产公司协助将50%的补偿款支付予汤虎，协助将置换房屋50%份额登记至汤虎名下；4.本案诉讼费用由任泽琼、蒋裕生、蒋朝辉承担。一审法院认定事实：1992年1月25日，宝安县横岗镇人民政府向案外人谢某娥、杨某萍核发《宝安县居民（私人）兴建住宅用地批准通知书》［横府地字（1992）XX号］，允许两人在保安村委会窝肚村使用120平方米土地作为私人建房用地。1992年3月12日，宝安县横岗镇村镇建设办公室向谢某娥、杨某萍核发《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》，允许两人建造一栋建筑面积380平方米的三层半建筑。随后，两人在深圳市龙岗区居民委员会建成涉案房屋。2005年7月27日，汤虎名下的招商银行62×××08账户向蒋裕生名下的中国农业银行41×××04账户转账支付200000元，在款项用途一栏，汤虎备注“交购房款”。任泽琼与蒋裕生系夫妻关系。2005年7月28日，谢某娥、杨某萍（甲方）与任泽琼、蒋裕生（乙方）签订《房地产使用权出让合同》，约定甲方将涉案房屋的使用权出让予乙方，该房屋门牌号码为窝肚XX号，用途为私人住宅，楼高三层半，框架结构，建筑面积380平方米，使用土地面积120平方米；甲方自愿将上述房地产使用权出让给乙方，出让期限为永久，出让费总额为428000元；甲方必须在出让前办妥上述房地产的按揭、抵押债务、租金、税金、管理费及水电费，出让后如有上述未清事项仍由甲方负责，乙方不负任何责任；乙方必须于本合同签订之日将出让费付清给甲方，具体付款方式由双方另行约定，甲方必须于收到出让费全部数额之日将上述房地产交付给乙方使用；自本合同签订之日上述房地产由乙方负责维修、保养，如遇损毁、倒塌、国家集体征地拆迁或征收，甲方不必将出让费全部或部分退回给乙方，发生上述情况时，所得赔偿、补偿全部归乙方所有，甲方不得有异议，且甲方必须无偿协助乙方索取赔偿、补偿。陈玉才、肖某兴、杨某俊、杨某堂作为见证人在该份合同上签名。同日，杨某萍、杨某堂出具收据，确认收到任泽琼、蒋裕生支付的购房款428000元。随后，谢某娥、杨某萍将涉案房屋交付予任泽琼、蒋裕生。2006年2月2日，蒋裕生出具装修工程完工结算单，确认涉案房屋装修工程结算价为260000元。其后，任泽琼、蒋裕生将房屋的水电费、物业管理费的缴纳人变更至两人名下，并对外出租使用。2009年10月19日，龙岗区横岗街道保安社区向任泽琼出具《横岗街道保安社区农村城市化历史遗留违法建筑信息普查收文回执》，确认收到其交纳的《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑信息普查申报表》及相关资料。2018年3月2日，巨源房地产公司与任泽琼、蒋裕生及两人之子蒋朝辉签订《横岗街道保安窝肚旧村城市更新单元搬迁补偿安置协议书》，约定任泽琼、蒋裕生、蒋朝辉因搬迁涉案房屋，同意选择以货币补偿与产权调换相结合的方式作为搬迁标的的补偿；巨源房地产公司同意向任泽琼、蒋裕生、蒋朝辉支付货币补偿款964064元，该补偿金额包括但不限于土地补偿、永久建筑物补偿费、构筑（附属）物补偿费、房屋室内自行装修装饰补偿费等各类费用在内的全部费用，在签订协议后10个工作日内支付首期货币补偿款482032元，在任泽琼、蒋裕生、蒋朝辉腾空被搬迁标的并完成全部移交后10个工作日内再支付货币补偿款385626元，在任泽琼、蒋裕生、蒋朝辉提供社区及街道办出具的确认被搬迁标的属任泽琼、蒋裕生、蒋朝辉所有的文件后10个工作日内支付货币补偿款96406元；巨源房地产公司补偿任泽琼、蒋裕生、蒋朝辉新建产权调换物业建筑面积480平方米，用途为住宅，其中任泽琼回迁180平方米、蒋裕生回迁180平方米、蒋朝辉回迁120平方米，任泽琼、蒋裕生、蒋朝辉产权调换（回迁）房屋装修标准为毛坯房，预留水、电、燃气、有线电视接口等；巨源房地产公司应在本项目取得施工许可证后三年内竣工交付产权调换（回迁）房屋，任泽琼、蒋裕生、蒋朝辉应按入伙通知指定的日期到指定地点办理入伙手续；从任泽琼、蒋裕生、蒋朝辉腾空并交付被搬迁标的之日起，到重建产权调换（回迁）房屋交付任泽琼、蒋裕生、蒋朝辉之日止，巨源房地产公司同意支付过渡费，过渡费标准为12960元/月，不足一个月的按当月实际天数计算；巨源房地产公司同意自任泽琼、蒋裕生、蒋朝辉移交被搬迁标的后10个工作日内支付当季度的过渡安置费，此后每季度第一个月10日前支付当季度过渡安置费。2018年10月30日，汤虎（乙方）与蒋裕生（甲方）、陈玉才（丙方）签订《合作购房协议书》，约定经丙方陈玉才夫妇介绍涉案房屋，甲、乙共同出资430000元，其中乙方支付房款245000元，包括从乙方招商银行转账给甲方的200000元和现金支付的45000元，甲方支付房款185000元和丙方介绍费用8000元；乙方的付款单据和款项全交由甲方保管，并由甲方统一将款项支付给原房主并办理相关手续；2005年7月购得位于深圳市龙岗区年兴建的整栋（四层）楼房，以甲方名义办理了相关手续；由于乙方工作繁忙无暇打理，乙方同意甲方全权代表甲乙双方将此房产交由丙方管理，期限10年。同日，三方又签订《房产股权转让协议书》，约定乙方将实际取得的涉案房屋的50%的股份以1850000元转让给甲方，甲方分期支付转让款，其中2019年1月10日前支付500000元，余款1350000元从2019年2月起每月10日前支付30000元，直到付清为止；甲方应按约定的支付方式、时间、金额将款项支付给乙方，否则视同违约，违约金每天按成交总额6‰计算；如甲方未按约定付款，视同甲方违约，乙方有权单方面解除合同并收回房产；甲方付清全部余款后房产归甲方所有，与乙方无任何关系和纠纷，乙方不得再提任何要求。2019年3月10日，汤虎向蒋裕生发出《合同解除通知函》，通知解除双方于2018年10月30日签订的《房产股权转让协议书》，理由如下：1.蒋裕生涉嫌民事欺诈，故意对汤虎隐瞒已经与开发商签订拆迁协议的事实，向汤虎提供远低于开发商补偿标准及市场估值的价格，恶意地收购汤虎所持股份，严重侵害了汤虎合法权益；2.蒋裕生违反合同约定未履行付款义务，构成根本违约，汤虎要求蒋裕生按照协议书约定的违约金计算方式，向汤虎支付违约金666000元，并保留追诉赔偿损失的权利。2019年3月13日，汤虎向巨源房地产公司发出《房产申明书》，陈述涉案房屋系其与蒋裕生共同出资购买，每人占50%股份，其了解到蒋裕生与巨源房地产公司签署了拆迁补偿协议，该协议应属无效，要求巨源房地产公司停止侵权。同日，汤虎委托广东鹏翔律师事务所向蒋裕生发出《律师函》，要求解除《房产股权转让协议书》，以及要求蒋裕生支付违约金。2019年3月29日，巨源房地产公司向任泽琼、蒋裕生、蒋朝辉发出《关于暂停支付过渡安置费及限期解决被搬迁标的产权争议事项的通知》，陈述双方于2018年3月2日签订《横岗街道保安窝肚旧村城市更新单元搬迁补偿安置协议书》后，巨源房地产公司已按协议约定向任泽琼、蒋裕生、蒋朝辉支付了90%货币补偿款（合计867658元）以及2018年8月25日至2019年3月31日的过渡安置费（合计93228.39元）；近日汤虎自称是被搬迁标的的共有权人，来函主张权益及告知已就被搬迁标的产权纠纷事宜提起诉讼，要求任泽琼、蒋裕生、蒋朝辉在收到函件后90日内解决完毕与汤虎之间的产权争议及纠纷问题，在纠纷未解决完毕前，其暂停支付过渡安置费及后续补偿款。2019年4月1日，蒋裕生委托广东鹏乾律师事务所向汤虎发出《律师函》，陈述双方于2018年10月30日签订的《合作购房协议书》《房产股权转让协议书》属于无效合同，要求汤虎立即撤回提交给拆迁单位的材料和诉求，采取措施消除对房屋拆迁补偿的影响。其后，汤虎向一审法院提起诉讼。另查明，任泽琼在庭审中陈述涉案房屋由其对外出租并收取租金，该房屋在2016年之前租金约五、六千元，从2016年开始有六、七千元，2017年开始有八、九千元。汤虎自认双方结算租金时应扣减装修费260000元、任泽琼、蒋裕生、蒋朝辉已支付的租金20000元、代付的社保费20000元以及汤虎哥哥应支付的租金4320元。一审法院认为，汤虎以其与蒋裕生合资购买涉案房屋为由，诉请享有该房屋50%的拆迁补偿权益和租金收益，任泽琼、蒋裕生则辩称汤虎并未参与合资购房，该房屋所取得的拆迁补偿权益和租金收益全部由任泽琼、蒋裕生、蒋朝辉享有，故本案关键问题在于认定汤虎与蒋裕生之间是否存在合伙购房的合同关系。2005年7月28日，任泽琼、蒋裕生与原房屋权利人谢某娥、杨某萍签订《房地产使用权出让合同》，以428000元的价格购买涉案房屋。在上述出让合同签订的前一日，汤虎名下的招商银行账户向蒋裕生转账支付200000元，转账单上备注款项用途为“交购房款”。其后，任泽琼、蒋裕生向杨某萍支付了全部购房款，该房屋的水电费、物业管理费的缴纳人也变更为任泽琼、蒋裕生，并以任泽琼的名义进行了历史遗留违法建筑的申报。2018年10月30日，汤虎与蒋裕生签订《合作购房协议书》，该份协议书中有关购房总价430000元、汤虎以招商银行转账支付200000元购房款、购房款统一由蒋裕生支付给原房主、购买房屋后以蒋裕生的名义办理了相关手续等内容的陈述均与上述实际履行情况基本一致，故一审法院认为该份《合作购房协议书》系双方事后对于合伙购房事宜的确认，真实有效。蒋裕生辩称上述协议书并非其真实意思表示，系出于欺骗任泽琼的目的而与汤虎串通后制作，于理无据，一审法院不予采纳。任泽琼、蒋裕生又辩称汤虎转账支付的200000元系借款，并非购房款，汤虎提交的招商银行转账凭条已证明转账之时备注的款项性质为购房款，而任泽琼、蒋裕生并未提交证据证明其与汤虎之间存在借贷关系，故对于任泽琼、蒋裕生的该项辩解，一审法院也不予采纳。涉案房屋系汤虎与蒋裕生合伙购买。汤虎作为合伙人之一，有权按照约定的份额向其他合伙人主张分配涉案房屋所取得的财产权益，包括拆迁补偿权益和租金收益。首先，关于拆迁补偿权益部分。涉案房屋系以任泽琼、蒋裕生的名义向原权利人谢某娥、杨某萍购买，购房后也一直由任泽琼、蒋裕生实施装修、出租等管理行为，水电费、物业管理费的缴纳人也为任泽琼、蒋裕生，巨源房地产公司基于上述事实并经深圳市横岗保安股份合作公司、窝肚分公司、保安社区居民委员会确认后与任泽琼、蒋裕生签订《横岗街道保安窝肚旧村城市更新单元搬迁补偿安置协议书》。因汤虎并非该份协议书的当事人，无权主张享有合同权利，汤虎诉请确认其享有该份协议书中约定的涉案房屋的拆迁补偿权益中50%的份额，以及要求巨源房地产公司直接向其支付相应的货币补偿款和办理置换房屋的登记手续，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。但在合伙人蒋裕生取得巨源房地产公司按照上述补偿安置协议书的约定支付的拆迁补偿权益后，汤虎有权依据合伙买房合同关系向其主张分配相应的份额。对于该项权利，汤虎可另循法律途径解决。其次，关于租金收益部分。任泽琼、蒋裕生确认购买涉案房屋后一直由其管理，期间进行装修并对外出租，租金由其收取，故任泽琼、蒋裕生理应将收取的租金在扣除装修成本后向汤虎分配相应的份额。涉案房屋总购房款428000元，根据《合作购房协议书》的陈述，汤虎出资245000元，蒋裕生出资193000元，汤虎陈述双方约定各自占有50%的份额，低于汤虎出资金额占总购房款的比例，属于其对于自身权利的处分，一审法院予以采纳。因汤虎、任泽琼、蒋裕生均未举证证明涉案房屋在2005年7月28日至2018年8月25日期间的租金数额，一审法院在考虑房屋面积、地段、市、地段行情等因素基础上，酌情确定该房屋在2005年7月28日至2018年8月25日期间的租金按平均每月9000元计算。又因汤虎、任泽琼、蒋裕生均确认该房屋有进行装修但未举证证明具体的装修时间，一审法院酌情扣减5个月的装修期，故任泽琼、蒋裕生共收取的房屋租金为1367700元（151个月×9000元＋9000元÷30天×29天），扣减装修成本260000元，任泽琼、蒋裕生应向汤虎分配租金553850元[（1367700元－260000）×50%]，再扣减汤虎自认任泽琼、蒋裕生、蒋朝辉已支付的租金20000元、代付的社保费20000元和汤虎哥哥的租金4320元，任泽琼、蒋裕生还应向汤虎支付租金509530元（553850元－20000元－20000元－4320元）。任泽琼、蒋裕生辩称汤虎诉请支付租金超过了诉讼时效，一审法院认为，诉讼时效从知道或应该知道权利被侵害时起算，在汤虎、任泽琼、蒋裕生合伙期间双方从未对租金收益进行过对账结算，即汤虎并不知晓任泽琼、蒋裕生会拒绝向其分配租金，故对于该项辩解，一审法院不予采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第三十条、第三十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决：一、任泽琼、蒋裕生于判决生效之日起十日内向汤虎支付房屋租金收益509530元；二、驳回汤虎的其他诉讼请求。案件受理费46026.01元、保全费5000元，合计51026.01元（汤虎已预交），由汤虎负担41243.14元，任泽琼、蒋裕生负担9782.87元。本院查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。任泽琼、蒋裕生在二审期间提交了一份《借款收据》，拟证明汤虎于2005年7月转给任泽琼、蒋裕生的200000元是借款，不是合作购房款。汤虎对上述《借款收据》的真实性、合法性、关联性不予认可，主张该《借款收据》是任泽琼、蒋裕生单方制作，不排除为案件需要而刻意制作。本院认为，本案为合同纠纷。根据任泽琼、蒋裕生的上诉理由，二审争议的焦点在于：汤虎与蒋裕生之间存在合伙购房的合同关系还是民间借贷关系。2005年7月28日，任泽琼、蒋裕生与原房屋权利人签订《房地产使用权出让合同》。在上述出让合同签订的前一日，汤虎名下的招商银行账户向蒋裕生转账支付200000元，且转账单上备注款项用途为“交购房款”。2018年10月30日，汤虎与蒋裕生签订《合作购房协议书》，该份协议书中有关购房总价、汤虎以招商银行转账支付200000元购房款、购房款统一由蒋裕生支付给原房主、购买房屋后以蒋裕生的名义办理相关手续等内容均与实际履行情况基本一致，故本院认为该份《合作购房协议书》系双方事后对于合伙购房事宜的确认。蒋裕生主张上述协议书并非其真实意思表示，系出于欺骗任泽琼的目的而与汤虎串通后制作，未提交证据证明，本院不予采信。任泽琼、蒋裕生又主张汤虎转账支付的200000元系借款，并非购房款。但汤虎提交的招商银行转账凭条已载明转账时备注款项用途为“交购房款”，而任泽琼、蒋裕生在二审期间提交的《借款收据》上无汤虎的签名，汤虎亦不予认可。而且若任泽琼、蒋裕生是借款人，《借款收据》由其保管而不是出借人保管，不符合社会常理，因此本院对上述《借款收据》不予采信。任泽琼、蒋裕生亦未提交其他证据证明其与汤虎之间存在借贷关系，应承担举证不能的不利后果。因此，对任泽琼、蒋裕生的上述主张，本院不予采纳。综上，本院认定汤虎与蒋裕生之间存在合伙购房的合同关系而非民间借贷关系。另外，关于租金收益，任泽琼、蒋裕生主张诉讼时效已经届满。对此，本院认为，诉讼时效从知道或应该知道权利被侵害时起算，由于双方未就收取租金后进行租金分配的时间作出明确约定，在双方合伙期间双方亦从未对租金收益进行过对账结算，因此相关诉讼时效应从汤虎向任泽琼、蒋裕生提出分配租金而任泽琼、蒋裕生拒绝分配之日起算。由于任泽琼、蒋裕生未能举证汤虎何时向其提出支付未分配的租金，应承担举证不能的不利后果，故对于任泽琼、蒋裕生的此项主张，本院不予采纳。关于租金标准，因双方均未举证证明涉案房屋在2005年7月28日至2018年8月25日期间的租金数额，原审法院综合考虑房屋面积、地段、市、地段行情等因素，酌情确定该房屋在上述期间的租金为平均每月9000元，并无不当，本院予以确认。任泽琼、蒋裕生主张还需扣除管理成本，但未提交证据证明发生了管理成本及管理成本的具体金额，应承担举证不能的不利后果，本院不予采纳。综上所述，任泽琼、蒋裕生的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8895.3元，由任泽琼、蒋裕生负担。本判决为终审判决。审判长 唐    毅审判员 刘  灵  玲审判员 蔡  妍  婷二〇二〇年十二月十一日书记员 姚玉瓶（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。