新疆维吾尔自治区呼图壁县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新2323民初1825号 原告：樊卫兵，男，1966年4月19日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州呼图壁县。 委托诉讼代理人：吴靖，新疆新靖律师事务所律师。 被告：王乐，男，1994年10月25日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州呼图壁县。 原告樊卫兵与被告王乐租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月21日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月23日公开开庭进行了审理。原告樊卫兵的委托诉讼代理人吴靖、被告王乐均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告樊卫兵向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间签订了《厂房租赁合同》，立即向原告返还租赁的厂房；2、判令被告立即向原告赔偿火灾损失94,317元；3、判令被告立即向原告支付评估鉴定费5,000元；4、判令被告立即向原告支付拖欠房租及暖气费共计31,300元；5、判令被告立即向原告支付违约金7,500元，以上合计138,117元。事实与理由：2017年11月，原、被告签订一份《厂房租赁合同》，由被告承租原告所有的厂房使用，合同期自2017年11月10日开始，租赁费每年25,000元。双方依据上述合同履行至今，但在上述租赁合同履行期间，被告至今共拖欠原告租赁费及暖气费共计31,300元【房租是20,250元（2020年1月4日前的房租），拖欠暖气费13,050元（2017年拖欠4,800元、2018年拖欠5,500元、2019年至2020年3个月是2,750元）】。2020年1月4日，被告租赁使用期间，该厂房着火引起火灾，厂房因火灾造成房屋及设施严重毁损。经原告委托评估，厂房及屋内设施维修费用为92,717元，并产生因火灾后抢修、封堵、检测人工费1,600元，共计94,317元。被告租赁期间逾期支付租金的违约行为以及租赁期间未妥善管理使用厂房，导致厂房发生火灾，给原告造成较大经济损失。现原告为维护合法权益，特向贵院提起诉讼，望依法裁判。 被告王乐辩称，同意解除双方之间的《厂房租赁合同》，同意向原告返还租赁的涉案厂房。火灾发生前原告已经把涉案厂房门锁了，涉案厂房在火灾发生后，房东已经换了门锁，被告再没有使用过，被告也有损失，被告的损失正在申请评估，不同意向原告赔偿火灾损失94,317元。火灾事故认定书上显示火灾发生不是被告的原因引起的，是由于涉案厂房内电线线路老化，并且天然气管是一根塑料管，原告修建房屋时没有做防护措施，在租赁期间又没有向被告告知该情况，加上火灾前两天涉案厂房的门被原告锁上了，这期间是原告在控制管理涉案厂房，不知道什么原因导致的火灾；不同意向原告支付评估鉴定费5,000元，火灾中被告也有损失。确实拖欠原告的房租费及暖气费，但没有欠31,300元这么多，具体还欠多少房屋费和暖气费需要和原告算账才能确定，而且，租赁期间因房屋手续不全被查封了两次，还有因冬天暖气不热，无法营业，这些费用原告都应扣除；不同意向原告支付违约金7,500元，这次的火灾不是被告单方原因引起的，原告自身也有过错，也应承担相应责任。 为证实自己的主张，原告提交证据如下： 1、原告提交房屋租赁合同1份，拟证明原告与被告存在房屋租赁合同关系，每年租赁费是25,000元，房屋发生火灾事故是在被告租赁使用期间内，租赁合同中约定了违约责任，违约方需向对方承担租金30%的违约金。经质证，被告对该证据的真实性、合法性、关联性均认可，房租给原告交了，由被告母亲代交的，原告把房租算成暖气费了。 本院认证，被告对该证据真实性、合法性、关联性均认可，结合被告庭审中认可双方存在租赁合同关系，本院对该证据予以采信。 2、火灾事故认定书1份，拟证明2020年1月4日涉案房屋发生火灾，火灾事故发生的原因载明可排除自燃引发火灾，不排除电气线路故障引发火灾，且是在被告租赁管理期间内发生的火灾，造成房屋的损失被告应该承担。经质证，被告对该证据的真实性、合法性、关联性均认可，对原告证明目的不认可，火灾发生的原因是电器设备故障，线路是原告已经铺设好的，被告只是正常使用，被告租赁期间原告未告知过有天然气，租赁期间电气线路经常出现故障。 本院认证，被告对该证据真实性、合法性、关联性均认可，经审查，该证据能够客观反映火灾事故发生的原因，本院予以采信。 3、评估报告1份、评估费发票1份，拟证明火灾事故中房屋及屋内物品损坏价值为94,317元，评估费用是5,000元。经质证，被告对该证据的真实性、合法性认可，关联性不认可，该火灾引发的原因原告占主要责任，评估报告第12页中“小杨汽车电器维修”物品价值与原告无关，这是涉案厂房旁边店铺的损失。 本院认证，被告对该证据真实性、合法性认可，对关联性提出异议，被告认为第3、4项、13项、16项评估价值过高，第11项原来是水泥墙不存在乳胶漆的维修费，第12项和13项内容重复，经审查，由于评估报告是原告单方委托，庭审中本院向被告释明在指定期间提交评估申请，但被告未能提交申请，也未提交足以反驳的证据，因该评估报告由新疆新锦华价格评估事务所出具，该评估机构具有相应资质，本院对该证据予以采信。 被告王乐未提交证据。 本院经审理认定事实如下：原告樊卫兵（甲方）与被告王乐（乙方）签订一份《厂房租赁合同》，约定将原告位于××县厂房一间租赁给被告，用途为修车商铺，该房屋租赁期自2017年11月10日至2018年11月9日止，每年租金为25,000元，租金先缴后用，于2017年11月15日前将第一租赁年度租金一次性交清，以后每年租金应有前一租赁年度结束前1个月付清；并约定租赁期满，租赁期限届满前1个月，双方可协商续租，同等条件下，乙方有权优先承租。租金按照签订合同之日后5日内缴清，如没有按期缴纳租金，拖欠按5‰/日计算滞纳金，拖欠一个月合同终止。双方同时还约定如任何一方不履和合同或履行义务违反本合同约定，导致本合同解除或终止的，违约方应向守约方支付租金总额的30%作为违约金。合同另外备注三年租金不涨。被告租用涉案厂房经营一家名为爱卡之家的汽车修理铺。此合同到期后，双方未续签租赁合同。 另查明，2020年1月26日，呼图壁县公安消防大队出具呼消火认字（2020）第01041号火灾事故认定书，载明：火灾事故基本情况：2020年1月4日03时27分，位于××县爱卡之家起火，中队接到命令后迅速出动2车8人赶赴现场，于03时35分到达现场，于05时31分成功处置，05时54分安全返回中队。此次火灾过火面积共计26.85平方米，烧毁爱卡之家车上用品、家具、货架、房屋、德龙货车车头等，火灾未造成人员伤亡。经调查，对该起火原因认定如下：起火时间为2020年1月4日1时00分至2时00分许，起火部位为爱卡之家接待室室内，起火点为接待室靠门北侧墙壁处，起火原因可排除人为放火引发火灾，可排除自燃引发火灾，不排除电气线路故障引发火灾。并于2020年3月20日向王乐、董飞飞、樊卫兵送达火灾事故认定书。 再查明，2020年5月28日，新疆新靖律师事务所受樊卫兵委托，委托新疆新锦华价格评估事务所对位于××县爱卡之家2020年1月4日03时27分火灾事故造成的房屋及设施等损失进行评估，该评估机构作出新锦价评字（2020）第010号评估报告，估价结论：一、火灾事故中受损房屋及设施的维修费用为92,717.00元；二、火灾扑灭后，当事人派工人封堵窗户、抢修漏水的暖气包及检测电力线路等发生人工费为1,600.00元；三、火灾事故中“小杨汽车电器维修”受损物品价值为1,557.00元。合计95,874.00元。 庭审中，原、被告对2020年1月4日之后被告再未使用涉案厂房的事实均无异议。原告明确表示自2020年1月4日起解除合同。 本院认为，原、被告之间签订的租期自2017年11月10日至2018年11月9日的租赁合同已经到期，到期后虽然没有续签租赁合同，但被告一直租用涉案厂房使用至2020年1月4日，视为不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，现原告主张自2020年1月4日解除合同，符合法律规定，本院予以支持；原告请求被告返还涉案厂房的主张，因双方租赁合同解除后，被告应当向原告返还涉案厂房，被告抗辩自2020年1月4日火灾之后原告已将涉案厂房门锁更换，应算被告已经返还涉案厂房，因原告认可自2020年1月4日之后被告再未使用涉案厂房，应视为自该时间点已经返还涉案厂房，故对被告抗辩自2020年1月4日已返还涉案厂房的意见，本院予以采信。关于原告主张损害赔偿，被告承租原告的房屋后，在租赁期间负有妥善保管租赁房屋的义务，被告应当预见在租赁房屋不当使用电器可能引发火灾，从而损坏租赁房屋，根据火灾事故认定，火灾起火点为接待室靠门北侧墙壁处电器线路故障引发火灾，导致原告的房屋损坏，被告未能尽到妥善保护和管理租赁房屋的义务，应当承担损害赔偿责任。被告未尽到对租赁房屋的妥善保管义务，属于未全面履行承租人义务的一种违约行为，侵害原告财产权益，原告有权选择依照合同法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任，因租赁房屋发生火灾直接造成，所以的损失不仅包括被告承租房屋部分的损失，而且包括火灾造成的整栋房屋的损失和因此引起的其他损失，即修复整栋房屋所需要的费用和开支的鉴定费，因此，原告要求判令被告赔偿损失房屋修复损失92,717元及抢修、封堵、检测人工费1,600元的诉讼请求成立，本院予以支持。被告抗辩修复损失部分费用过高，由于被告未能提交足以反驳的证据，也未能在指定期间提交重新鉴定的申请，对被告的抗辩意见不予采信。 关于原告主张租赁费20,250元，因被告实际使用涉案厂房至2020年1月4日，被告应当支付相应租赁费，对原告主张的租赁费20,250元，本院予以支持；被告抗辩租赁费已经交纳，但未能提交证据，对被告的抗辩意见不予采信。对于原告主张的采暖费13,050元，因原告并非供暖单位，原告未提交证据证实已经垫付采暖费，原告的该项主张证据不足，本院不予支持。关于原告主张违约金7,500元，由于2018年11月9日租赁合同届满后为不定期租赁合同，双方未能明确约定租赁费给付期限，现原告认为被告未能按约定交纳租赁费构成违约行为的主张不能成立，因此对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求本院不予支持。关于原告要求被告支付评估费5,000元的主张，该费用属于原告合理支出，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十五条、第二百二十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告樊卫兵与被告王乐之间的厂房租赁合同自2020年1月4日解除； 二、被告王乐于本判决书生效后十日内向原告樊卫兵赔偿损失94,317元； 三、被告王乐于本判决书生效后十日内向原告樊卫兵支付租赁费20,250元； 四、被告王乐于本判决书生效后十日内向原告樊卫兵支付评估费5,000元； 五、驳回原告樊卫兵的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3,062元，减半收取计1,531元，由被告王乐负担1,325元，由原告樊卫兵自行负担206元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院。 审判员  鞠凤娟 二〇二〇年十二月四日 书记员  马丽霞