广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终25200号上诉人（原审被告、反诉原告）：雷丽芳，女，汉族，住湖南省郴州市苏仙区。上诉人（原审被告）：熊清，女，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。两上诉人的共同委托诉讼代理人：莫国星，广东穗益律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨丽，女，汉族，住四川省隆昌县。委托诉讼代理人：樊平，广东允中律师事务所律师。原审被告（原审反诉原告）：广州中沃物业管理有限公司，住所地广东省广州市增城区xx镇xx路****。法定代表人：熊清。上诉人雷丽芳、熊清因与被上诉人杨丽及原审被告广州中沃物业管理有限公司（以下简称中沃公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2020）粤0118民初3045号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人雷丽芳、熊清上诉请求：1.变更一审判决第一项的支付金额，应以每月27617.50元作为基数计算2019年4月11日至2019年11月30日的使用费（租金）；2.撤销一审判决第二项中关于雷丽芳作为承责主体的认定，且支付金额应以每月27617.50元作为基数计算2019年12月1日至2020年4月6日的使用费（租金）；3.撤销一审判决第三项，熊清无需向杨丽承担补充清偿责任；4.杨丽承担一审、二审的全部诉讼费用。事实和理由：雷丽芳与杨丽于2016年4月11日签订《租赁合同》，合同约定杨丽将位于广州市xx区xx镇xx路xx号的物业租给雷丽芳，后来杨丽拒绝收租后将雷丽芳告上法庭，经过两级法院的审理，生效判决中驳回了杨丽没收32000元押金的诉请，而且上述判决己确认雷丽芳与杨丽签订的《租赁合同》在2019年11月30日解除，故雷丽芳无需承担2019年12月1日至2020年4月7日的租金。另外，中沃公司至今仍依法存续，一审法院认为熊清需对本案债务承担补充清偿责任，但本案租赁合同的相对方是雷丽芳，实际占用方是中沃公司，熊清虽然是中沃公司的法定代表人及股东，但在中沃公司仍然存续的情况下，熊清无需以个人财产清偿中沃公司的债务。最后，由于涉案房屋存在部分违法建筑，所涉及的面积为415.75平方米，雷丽芳租赁的面积为2335平方米，因雷丽芳无法使用违法建筑相应的面积，故每月应交付的租金或场地占用费应为27617.50元（33600元-415.75平方米÷2335平方米×33600元），并非33600元/月，否则变相保护了杨丽的不当利益。综上，请求二审法院判如所请。被上诉人杨丽二审辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。第一，杨丽没收雷丽芳的租赁押金依据的是与雷丽芳签订的租赁合同第8条第二款，又根据（2019）粤01民终17123号生效判决确认的事实，雷丽芳违反合同约定逾期交租，杨丽依据合同约定没收租赁押金合理合法。第二，熊清作为中沃公司的股东，在明知中沃公司拖欠杨丽租金未付的情况下，在诉讼期间进行减资90%的工商登记，熊清应在减资范围内对中沃公司的债务承担清偿责任。第三，虽然《租赁合同》被认定为部分内容无效，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，双方在《租赁合同》中已明确约定月租金为33600元，且《租赁合同》对加盖部分面积已进行告知，租金标准也包含该加盖部分的面积，因此应当参照租赁合同约定标准计算租金或者场地占用费。原审被告中沃公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。因本案纠纷，杨丽于2020年3月16日诉至一审法院，请求判令：1.雷丽芳向杨丽支付房屋占有使用费（自2019年1月11日起计算，按照每月33600元的标准计至实际腾空、搬离房屋之日止）；2.中沃公司、熊清对上述第一项诉讼请求承担连带清偿责任；3.雷丽芳、中沃公司、熊清向杨丽支付违约金101248元；4.本案诉讼费由雷丽芳、中沃公司、熊清承担。雷丽芳、中沃公司向一审法院提出反诉请求：1.杨丽返还押金32000元；2.杨丽向雷丽芳、中沃公司赔付装修费用30万元；3.本案全部诉讼费用由杨丽承担。一审法院经审理查明：位于广州市**xx镇xx路**的房屋产权人为杨丽、李小兰，二人系共同共有，该房屋共6层，建筑面积1920.41平方米。李小兰向杨丽出具《授权委托书》，载明其委托杨丽全权处理与雷丽芳、中沃公司、熊清等关于广州市xx区xx镇xx路xx号物业的一切事宜，对于杨丽作出的关于上述争议的全部法律行为予以认可，相应后果及法律责任由其本人承担等内容。2016年4月11日，杨丽（出租方，甲方）与雷丽芳（承租方，乙方）签订《租赁合同》，约定以下内容：甲方同意将坐落在广州市增城xx镇xx路xx号物业租给乙方做办公使用，建筑面积约2335平方米（一至七层含房产证注明的加建面积）；2016年4月11日至2016年7月10日为免租期；2016年7月11日至2018年7月10日月租金32000元；2018年7月11日至2020年7月10日月租金33600元；乙方在合同签订时须缴交押金32000元及半年租金192000元；租金按年结算，由乙方在每半年租金到期前15天转账形式支付给甲方；任何一方违反本合同条款或国家法律、法规规定的，守约方有权提前解除合同，违约方应以等额于押金的金额作为违约金予以赔偿，如仍不足弥补因此而造成直接经济损失的，违约方仍须作出赔偿，赔偿应以实际损失为准；租赁期满，甲乙双方未续订承租合同或已解除合同后，乙方逾期不交出承租物业的，甲方除有权要求乙方限期迁出和不交占用期间租金外，还有权按月总金额百分之二十违约金；租赁期满，乙方不得破坏物业原有装修，应以原状交还物业给甲方，一切嵌装在墙体内的装修，乙方一律不得拆烂、损毁及拆走等内容。2016年至2019年期间，涉案房屋由中沃公司以签订租赁合同的方式分别转租他人。2019年1月29日，杨丽将雷丽芳诉至一审法院，要求解除《租赁合同》、腾空房屋、支付2019年2月至4月的占用费、没收押金、支付违约金等，一审法院受理案号为（2019）粤0118民初1792号。2019年5月6日，一审法院作出（2019）粤0118民初1792号民事判决书，载明：“……2018年6月28日，杨丽出具《收据》一张交雷丽芳收执。该《收据》载明：兹收到雷丽芳交来增城xx镇xx路xx号物业租金2018年7月11日至2019年1月10日，总租金201600元。2018年12月28日，广州市城市管理综合执法局增城区分局出具增城管执新公字[2018]Ｂ10号《限期拆除违法建设公告书》载明：经查实，当事人未经城乡规划部门批准，于2005年期间，擅自在广州市xx区xx镇xx路xx号，加建部分钢筋混凝土结构建筑物，建筑面积为415.75平方米。其中，一层加建部位建筑面积为20.3平方米；二层加建部位建筑面积为57.73平方米；三层加建部位建筑面积为25.32平方米；四至六层加建部位建筑面积为75.96平方米；七层加建建筑面积为236.44平方米。上述违法建筑物未报先建，已严重影响城乡规划。属于无法采取改正措施消除对规划实施的影响的情形，依法应当予以拆除。本执法机关于2018年12月28日作出《违法建设行政处理决定书》（增城管执新违建处字[2018]B10号），责令违法建设当事人在收到决定书之日起十五日内自行拆除上述违法建设。……”，故因涉案房屋存在违建为由确认合同无效，因此对杨丽主张的没收押金、支付违约金等不予支持，判决雷丽芳腾空、搬离涉案房屋，并向杨丽支付2019年2月1日至2019年4月11日期间的使用费79520元。雷丽芳不服上述判决，上诉至广州市中级人民法院。广州市中级人民法院于2019年11月28日作出（2019）粤01民终17123号民事判决书，对一审查明事实予以确认，认定涉案《租赁合同》部分无效，即使部分无效，双方权利义务也可参照《租赁合同》的约定进行处理，雷丽芳迟延支付租金，杨丽要求解除合同并要求雷丽芳腾空交还房屋符合合同约定，应予支持；鉴于雷丽芳确认其一直使用涉案房屋至今，故应支付2019年2月1日至4月11日期间的占有使用费，最终判决驳回上诉、维持原判。上述案件已于2019年11月30日生效。2020年1月16日，广州市白云区人民法院发出《拍卖公告》，载明位于广州市xx区xx镇xx路xx号房产进行拍卖，该房屋已经由中沃公司以签订租赁合同方式分别转租给案外人莫枝盛、刘世永、谌小娟、刘连红、郭仕亭、赖振华、欧阳升等；涉案房屋存在415.75平方米的违法加建，该法院仅拍卖合法产权部分；涉案房屋未腾空，买受人可提起物权保护请求腾退。2020年4月7日，广州市白云区人民法院出具（2019）粤0111执恢1511号《执行裁定书》，裁定广州市增城区xx镇xx路xx号房产的所有权及相应其他权利归买受人易广华所有，上述房产的财产权自本裁定送达买受人易广华时起转移。另查明，中沃公司成立于2016年4月27日，股东为雷丽芳和熊清，公司注册资本500万元，熊清认缴出资为245万元，雷丽芳认缴出资为255万元，实缴出资均为0元，认缴出资与实缴出资的时间均为2050年12月30日。2019年10月21日，中沃公司变更注册资本为50万元。再查明，涉案房屋仍由中沃公司转租他人使用，并仍在对外招租。上述事实有杨丽提交的房地产权证书、授权委托书、《租赁合同》、（2019）粤0118民初1792号和（2019）粤01民终17123号民事判决书、中沃公司的企业信用信息公示报告、（2019）粤0111执恢1511号《执行裁定书》、涉案房屋照片、微信截图等证据予以证明，双方当事人对上述证据真实性无异议，一审法院予以确认。庭询中，关于本案事实，双方当事人作出如下陈述：一、杨丽主张，（2019）粤0118民初1792号和（2019）粤01民终17123号民事判决书生效后，杨丽申请了强制执行，划扣了占用费，但腾退事宜因涉案房屋在拍卖暂不具备清场条件故未得到执行，雷丽芳也未履行该判决义务。雷丽芳称其早已搬离涉案房屋，只是中沃公司在占有使用。中沃公司是基于雷丽芳的转租而占有涉案房屋。二、涉案房屋情况，杨丽主张，因涉案房屋已经在拍卖，故其未处理涉案房屋的违建部分。雷丽芳、中沃公司主张，涉案房屋是中沃公司进行了装修，粉刷了全部内墙、更换了窗户玻璃和幕墙，维修了一至五层的漏水，更换了地板和天花等，次承租人也进行少部分的装修，但金额不大。庭后，雷丽芳和中沃公司向一审法院提交了《房屋装修现有价值评估申请书》。一审法院认为，关于杨丽与雷丽芳签订的《租赁合同》效力问题，因已有生效判决作出认定，一审法院不予赘述，即《租赁合同》部分无效，双方权利义务可参照《租赁合同》约定进行处理。关于雷丽芳、中沃公司是否应支付使用费问题。（2019）粤0118民初1792号和（2019）粤01民终17123号民事判决书已确认《租赁合同》已解除，并判决雷丽芳腾空、搬离涉案房屋，现涉案房屋由中沃公司占有使用。雷丽芳辩称，占用涉案房屋的是中沃公司，其早已搬离；中沃公司辩称，其并非合同相对方，不应承担支付使用费义务。对此，一审法院认为：《租赁合同》的相对方是杨丽与雷丽芳，中沃公司系《租赁合同》签署之后成立，雷丽芳系中沃公司股东，涉案房屋的实际使用人是中沃公司。现杨丽与雷丽芳之间的《租赁合同》已由2019年11月30日生效的民事判决书确认解除，即涉案《租赁合同》已于2019年11月30日解除。故杨丽主张要求雷丽芳支付2019年11月30日之前的使用费（租金），一审法院予以支持。至于《租赁合同》解除后，即自2019年12月1日起的使用费，雷丽芳主张其已经腾退涉案房屋，但并未提交相应证据予以证明，且《租赁合同》解除前，中沃公司基于杨丽与雷丽芳之间的租赁合同关系而实际使用涉案房屋，《租赁合同》解除后，中沃公司的继续占有涉案房屋的事实对于出租人杨丽而言即为雷丽芳的占用，故杨丽要求雷丽芳、中沃公司承担支付使用费的义务，一审法院予以支持。现涉案房屋已经由广州市白云区人民法院拍卖至案外人，并于2020年4月7日作出（2019）粤0111执恢1511号《执行裁定书》。因此，杨丽主张要求雷丽芳、中沃公司支付自2019年12月1日起至涉案房屋被拍卖至案外人之前，即2020年4月6日止的使用费，一审法院予以支持。杨丽要求雷丽芳承担上述使用费（租金）数额范围以外的使用费数额，一审法院不予支持；杨丽要求中沃公司和雷丽芳承担连带清偿责任，一审法院亦不予支持。对于使用费数额问题。根据《租赁合同》约定，2018年7月11日至2020年7月10日月租金为33600元，故杨丽要求雷丽芳按33600元支付使用费（租金），一审法院予以支持。根据（2019）粤0118民初1792号和（2019）粤01民终17123号查明的事实可知，雷丽芳向杨丽交租至2019年1月10日；两份民事判决书判决雷丽芳向杨丽支付2019年2月1日至2019年4月11日期间的使用费79520元，亦已执行完毕。因此，雷丽芳应向杨丽支付2019年1月11日至2019年1月31日和2019年4月12日至2019年11月30日的使用费（租金）。经核算，上述期间的使用费（租金）数额为279241.27元。至于雷丽芳和中沃公司应支付的使用费数额，虽中沃公司与杨丽没有合同关系，但中沃公司也是基于杨丽与雷丽芳之间的合同而占有使用涉案房屋，故杨丽要求雷丽芳和中沃公司按照《租赁合同》约定的月租金33600元支付使用费，并无不妥，一审法院予以支持。因此，雷丽芳、中沃公司应向杨丽支付2019年12月1日至2020年4月6日的使用费。经核算，上述期间的占有使用费数额为141120元。对于杨丽基于中沃公司的减资而要求熊清承担租金及占用费的连带责任，一审法院认为，雷丽芳、熊清在并未实际出资的情况下又将注册资本由500万元减少至50万元，减资90%，且未举证证明其履行了减资时的通知债权人义务，其行为降低了中沃公司的责任能力，故杨丽主张要求熊清在在减资220.5万元（245万元×90%）范围内对中沃公司的上述债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任，一审法院予以支持；杨丽要求熊清承担连带清偿责任，一审法院不予支持。对于杨丽要求雷丽芳、中沃公司、熊清共同承担拒不退还物业的违约金问题。如上文所述，雷丽芳虽无证据证明其已经腾退涉案房屋，但生效判决对腾退事宜进行了处理，雷丽芳未腾退属于未执行生效判决，故杨丽依据合同约定要求雷丽芳承担违约金，依据不足；而中沃公司与熊清并非合同相对方，杨丽依照合同约定要求中沃公司、熊清承担违约金，一审法院亦不予支持。对于雷丽芳、中沃公司反诉要求杨丽退还押金及赔偿装修损失问题。已生效的（2019）粤01民终17123号民事判决书中已经明确，涉案《租赁合同》虽部分无效，但相关权利义务可参照《租赁合同》约定适用。该生效判决亦已确认雷丽芳存在迟延支付租金的情形，即雷丽芳存在违约。在雷丽芳存在违约的情况下，要求杨丽退还押金和赔偿装修损失，于法无据，一审法院不予支持。如上文所述，中沃公司并非合同相对方，其亦未向杨丽支付押金，中沃公司也是基于杨丽与雷丽芳的合同才能够使用涉案房屋，且中沃公司仍在使用房屋并分租收益，故中沃公司要求杨丽退还押金及赔偿装修损失，于法无据，一审法院不予支持。此外，涉案房屋由中沃公司分租他人，雷丽芳及中沃公司并无充分证据证明涉案装修是由其进行或者次承租人有无对涉案装修进行改动及改动大小等，对雷丽芳、中沃公司主张要求对涉案装修进行鉴定的申请，一审法院不予准许。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第（三）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2020年9月2日作出如下判决：一、雷丽芳于本判决发生法律效力之日起十日内向杨丽支付使用费（租金）279241.27元；二、雷丽芳、中沃公司于本判决发生法律效力之日起十日内向杨丽支付使用费141120元；三、熊清于本判决发生法律效力之日起十日内在220.5万元范围对中沃公司在判决主文第二项确认的债务不能清偿的部分承担补充清偿责任；四、驳回杨丽的其他诉讼请求；五、驳回雷丽芳、中沃公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9930元，杨丽负担2325元，雷丽芳、中沃公司负担7605元；反诉受理费3140元，由雷丽芳、中沃公司负担。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：关于涉案物业的租金和占有使用费标准问题。生效判决已经认定雷丽芳与杨丽签订的《租赁合同》因涉案物业部分面积属于违法建筑而导致相应的租赁内容无效，也不影响其他具有合法产权登记部分面积的租赁内容的效力，双方权利义务也可参照《租赁合同》的约定进行处理。同时，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，涉案物业虽然有部分面积属于违法建筑，但雷丽芳未提交证据证明该部分面积房屋被认定为违法建筑后已影响其实际使用，故根据生效判决及上述司法解释的规定，其上诉要求在《租赁合同》约定的租金标准中剔除违法建筑部分面积对应比例的租金作为租金和占有使用费的计算标准，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。一审法院对此处置得当，本院予以维持。关于雷丽芳是否需要对2019年12月1日至2020年4月6日的涉案物业占用费承担支付义务的问题。根据雷丽芳的自述，涉案场地是由杨丽出租给雷丽芳，再由雷丽芳转租给中沃公司，雷丽芳没有实际占用涉案物业，且在（2019）粤01民终17123号民事判决生效后即已搬离涉案物业。但涉案物业是由杨丽与雷丽芳签订《租赁合同》的，雷丽芳是合同的相对方，且雷丽芳是中沃公司的股东，其未提交任何证据证明已就涉案物业的交还问题与杨丽办理了相关手续，中沃公司对涉案场地的继续占用，可以视为是雷丽芳的继续占用。故一审法院对杨丽要求雷丽芳与中沃公司支付涉案物业2019年12月1日至2020年4月6日期间的占有使用费予以支持，理据充分，本院予以维持。关于熊清是否需要就其在中沃公司的减资行为对中沃公司的债务承担补充清偿责任的问题。根据现行公司法的规定，股东负有按照公司章程切实履行全面出资的义务，同时负有维持公司注册资本充实的责任。本案中，雷丽芳、熊清在未实际出资的情况下于2019年10月21日将中沃公司的注册资本从500万元变更为50万元，大大地损害了中沃公司的清偿能力，且现有证据未能显示雷丽芳、熊清已经履行了向已知债权人进行减资通知的法定程序和义务，故一审法院对杨丽要求熊清在减资220.5万元范围内对中沃公司在本案中应承担债务不能清偿的部分承担补充清偿责任予以支持，有充分的事实和法律依据，本院予以维持。综上所述，上诉人雷丽芳、熊清的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13070元，由上诉人雷丽芳、熊清负担。本判决为终审判决。审判长 邓 颖审判员 谭红玉审判员 唐佩莹二〇二〇年十二月三十日书记员 莫善友区敏儿