湖北省黄石市西塞山区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0203民初546号原告：黄石精英物业服务有限公司，住所地湖北省黄石市西塞山区环湖路**。法定代表人：罗小娟，该公司经理。委托诉讼代理人：程飞、王国良（实习），湖北磁湖律师事务所律师。被告：施杨，男，1971年6月29日出生，汉族，住湖北省黄石市西塞山区，被告：西塞山区老街房大酒楼外婆澎湖湾店，，住所地湖北省黄石市西塞山区环湖路**经营者：曹玉竹，女，1976年6月25日出生，汉族，住湖北省黄石市西塞山区，上述二被告共同委托诉讼代理人：李源昌，湖北易圣律师事务所律师。原告黄石精英物业服务有限公司（以下简称精英物业公司）诉被告施杨、西塞山区老街房大酒楼外婆澎湖湾店（以下简称老街房澎湖湾店）租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告精英物业公司的法定代表人罗小娟及其委托诉讼代理人程飞、王国良，被告施杨，被告施杨、老街房澎湖湾店的共同委托诉讼代理人李源昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告精英物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间的租赁合同；2、判令二被告腾退并向原告返还黄石市西塞山区环湖路39号1、2、3层房屋；3、判令二被告向原告连支付2020年1月1日起至租赁合同解除之日止的租金（截止2020年6月8日，欠付租金合计300000元）以及自租赁合同解除之日起至实际腾退房屋之日止按每月50000租金标准计算逾期腾房占有使用费；4、判令两被告共同从延迟缴纳租金之日起至付清之日止按每日50元向原告支付迟延缴纳租金产生的滞纳金（截止2020年6月23日合计27350元）；5、本案诉讼费用、保全费由被告承担。诉讼过程中，原告精英物业公司向本院申请变更诉讼请求如下：1、判令两被告向原告支付2020年1月1日起至腾退之日止的租金（截止2020年11月30日欠付租金为366447.20元，自2020年12月1日起按每月50000元租金标准继续支付）；2、判令两被告向原告按每日50元标准支付从延迟缴纳租金之日起至付清之日止的滞纳金（截止2020年11月30日，滞纳金合计35400元）；3、本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2006年5月25日，黄石长江公路大桥经营有限公司将登记在其名下的西塞山区环湖路39号房屋委托给黄石行健资产经营有限公司经营管理。2010年6月5日，黄石天上人间中西餐饮有限公司与黄石行健资产经营有限公司签订租赁合同,承租西塞山区环湖路39号整体楼房，并将该承租房屋交由原告独立经营。2011年10月18日，原告将西塞山区环湖路39号房屋1、2、3层出租给被告施杨和个体工商户老街房大酒楼，约定租期至2017年2月29日止，月租金为50000元，每月8日前支付当月租金，拖欠租金的按每日50元的标准收取滞纳金，拖欠租金超过3个月的原告有权收回房屋。2012年6月20日，被告施杨配偶曹玉竹经营的个体工商户老街房澎湖湾店设立，被告施杨将租赁房屋交由老街房澎湖湾店占有使用。2017年2月29日租赁合同期满后，原告未与两被告续签租赁合同，但两被告继续占有使用租赁房屋，并支付了2020年1月1日之前的租金，原告与两被告之间形成了不定期租赁合同关系。原告认为，原、被告双方为不定期租赁合同关系，因两被告拖欠租金，原告有权要求两被告支付租金以及因迟延支付租金产生的滞纳金。被告施杨、老街房澎湖湾店共同辩称，被告不是故意拖欠租金。今年属于特殊时期，被告经营的酒楼属于餐饮业，因为疫情受到了很大的影响。疫情属于不可抗力事件，根据不可抗力事件原则被告缓交租金有正当理由，原告不应要求被告支付滞纳金。2020年7月20日，被告按照相关通知中三免六减的政策并扣除合同中约定的变压器租金及电费后，已经向原告支付拖欠的租金。对于起诉后的租金，因为原告要求解除合同暂未给付。本院经审理认定事实如下：西塞山区环湖路39号房屋的所有权人为黄石长江公路大桥经营有限公司，该公司于2006年5月25日将西塞山区环湖路39号房屋租赁、收费等业务委托给黄石行健资产经营有限公司（已于2018年12月13日注销）经营管理。2010年6月5日，黄石行健资产经营有限公司与黄石天上人间中西餐饮有限责任公司签订《房屋租赁合同》，约定黄石行健资产经营有限公司将西塞山区环湖路39号1至15层楼及后院内停车场出租给黄石天上人间中西餐饮有限责任公司，但不包括后院附楼住户使用的车位，建筑面积5867㎡，用于写字楼租赁及商业使用；租赁期为十年，自2010年6月5日起至2020年6月4日止；租金按五年一个租期计算，前五年租金共计4510000元；第六年双方将根据黄石市商业地产、市场行情变化，本着公平互利、互惠的原则，协商确定租金增长幅度，并签订补充协议。黄石天上人间中西餐饮有限责任公司在签订上述合同后又将租赁的西塞山区环湖路39号房屋交由精英物业公司经营管理，由该公司占有、使用和收益。2011年10月18日，精英物业公司与黄石市老街房大酒楼签订《租赁协议书》，约定向黄石市老街房大酒楼出租西塞山区环湖路39号房屋1、2、3层作餐饮用途，房屋面积1374㎡；租赁期自2012年1月10日起至2017年2月29日止，月租金50000元按月缴纳；电费按黄石市供电公司规定收取，水费按黄石自来水公司实际流量收取；因精英大厦电力负荷不足，黄石市老街坊大酒楼需向供电公司申请配置安装合适的变压器一台，由此产生的费用由双方对半负担；无故拖欠租金可按每日50元收取滞纳金，拖欠租金超过三个月视为违约，精英物业公司有权收回房屋等。施杨代表黄石市老街房大酒楼在协议上签名，黄石市老街房大酒楼亦在协议书上盖章，但该酒楼未在市场监督管理局进行登记。《租赁协议书》签订后，施杨在此装修开办了老街房澎湖湾店，老街房澎湖湾店登记的经营者曹玉竹与施杨系夫妻关系，施杨在庭审中自认老街房澎湖湾店由其实际经营管理。租赁期间，老街房澎湖湾店依照合同约定向精英物业公司支付租金，同时精英物业公司因使用老街房澎湖湾店安装的变压器每月需向老街房澎湖湾店支付变压器租金1000元及电费。上述合同期满后，双方未续签租赁合同，老街房澎湖湾店仍依照《租赁协议书》的约定向精英物业公司支付租金直至2019年12月，精英物业公司对此未提出异议。2020年1月24日，黄石市因新冠××疫情全面封城，直至2020年4月4日通告有序开放堂食类餐饮。老街房澎湖湾店因疫情影响无法营业，故未能如期向精英物业公司支付租金。复工复产后，双方又对如何执行黄石市政府发布的租金减免政策产生分歧，并因协商未果向本院提起诉讼。诉讼期间，老街房澎湖湾店于2020年7月20日向精英物业公司转账支付两笔款项：第一笔为50000元（备注：2020年1月租金），第二笔为4623.50元（备注：疫情期间享受国家免三减六政策，缴纳5月至6月房租50000元，缴纳1月至6月水费3883.50元，扣除1月至7月8日电费及变压器租金49260元），但双方对租金减免问题经多次协商仍未能取得一致意见。此外，精英物业公司、老街房澎湖湾店于2020年11月30日共同确认，老街房澎湖湾店差欠精英物业公司2020年1至11月水费7542元，精英物业公司应向老街房澎湖湾店支付电费91710元、变压器租金11000元，双方同意在本次诉讼中一并结算。另查明：2017年6月7日，黄石长江公路大桥经营有限公司与黄石天上人间中西餐饮有限责任公司又签订《补充协议》一份，约定双方就后续三年2017年7月1日至2020年6月4日期间的租金，每年租金按1140000元计算，原付款方式不变。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。本案中，《房屋租赁合同》及《补充协议》系合同双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，黄石天上人间中西餐饮有限责任公司与黄石长江公路大桥经营有限公司由此设立房屋租赁合同关系。黄石天上人间中西餐饮有限责任公司取得西塞山区环湖路39号房屋的承租权后，委托给原告精英物业公司进行转租、收益。原告精英物业公司在授权范围内与黄石市老街房大酒店签订合同。黄石市老街房大酒店未依法登记，不具备民事主体资格，依据《租赁协议书》磋商、签订及履行情形可以认定该合同的相对方实际为被告施杨以及由其实际经营的老街房澎湖湾店。该合同未违反法律、行政法规的强制性规定，被告施杨、老街房澎湖湾店作为次承租人与原告精英物业公司之间的房屋租赁合同关系依法成立，双方当事人均应当按照约定履行自己的义务。《租赁协议书》约定的租赁期限届满后，被告施杨、老街房澎湖湾店继续占有使用案涉租赁房屋，双方之间形成不定期租赁合同。现原告精英物业公司因被告施杨、老街房澎湖湾店迟延支付租金向本院提起诉讼，要求支付租金及滞纳金。被告施杨、老街房澎湖湾店租赁案涉房屋用于经营餐饮业，但疫情期间无法使用、收益。由于疫情属于不可抗力，故被告施杨、老街房澎湖湾店提出因疫情原因缓交租金不构成合同违约的抗辩理由正当，本院予以采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。又根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条规定，承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。案涉租赁房屋系国有企业所有，根据黄石市政府相关政策文件规定，对于经批准转租实际承租市出资企业经营用房或场地从事生产经营活动的中小微企业、个体工商户实行3个月房租免收、6个月房租减半。据此，对被告施杨、老街房澎湖湾店应负担的2020年2月至4月期间的租金应予以全额免收。这既符合法律规定，亦与政策精神相一致。对于复工复产后2020年5月至10月期间的租金，原告精英物业公司同意按照黄石长江公路大桥经营有限公司对其执行的租金减免标准予以相应减免，该主张符合公平原则的精神，本院予以支持。扣减每月减收的租金11124.08元（1140000元÷5867㎡÷12个月×1374㎡÷2）后，被告施杨、老街房澎湖湾店每月还应支付租金38875.92元（50000元－11124.08元），六个月应支付租金233255.52元。2020年11月的租金不满足减免条件，且双方未作出变更，故仍应按原约定的月租金标准50000元予以支付。综上，被告施杨、老街房澎湖湾店应向原告支付租金共计283255.52元。另原、被告双方同意在本案中一并处理水费、变压器租金及电费，将上述四项费用合并抵扣计算并扣减2020年7月20日已付的4623.50元后，被告施杨、老街房澎湖湾店实际还应支付原告精英物业公司租金183464.02元。后续租金等费用由原、被告按照约定继续履行，因尚未出现欠付事实本案不作处理。关于原告主张的滞纳金，由于被告老街房澎湖湾店经营状况受疫情影响严重，嗣后原、被告又因租金减免产生争议并诉至法院，故原告要求支付滞纳金依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第五十六条第一款、第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第二百二十四条第一款、第二百二十七条、第二百三十二条及《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条规定，判决如下：一、被告施杨、西塞山区老街房大酒楼外婆澎湖湾店于本判决生效之日起十五日内共同向原告黄石精英物业服务有限公司支付租金183464.02元（暂计至2020年11月，后续租金继续按照双方约定的月租金标准50000元支付）；二、驳回原告黄石精英物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3664元，由原告黄石精英物业服务有限公司负担1991元，被告施杨、西塞山区老街房大酒楼外婆澎湖湾店负担1673元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审判员  汪敬华二〇二〇年十二月八日书记员  徐珊珊