浙江省湖州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙05民终1711号 上诉人（原审被告）：吴学军，男，1970年12月8日出生，汉族，住安吉县。 委托诉讼代理人：王维、王锦秋，浙江振源律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：叶连法，男，1954年4月29日出生，汉族，住安吉县。 委托诉讼代理人：潘以强，浙江求直律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶胜勇，男，1982年12月22日出生，汉族，住安吉县，系叶连法之子。 上诉人吴学军因与被上诉人叶连法土地承包经营权转让合同纠纷一案，不服浙江省湖州南太湖新区人民法院（2020）浙0591民初902号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案后，依法组成合议庭。本案经阅卷、调查和询问当事人，现已审理终结。 吴学军上诉请求：1.依法撤销原判，发回重审或依法改判；2.本案一审、二审诉讼费用由叶连法承担。事实与理由：一、原审法院认为吴学军构成根本违约而判决解除双方签订的《土地租赁协议》属于认定事实不清、适用法律错误。案涉租赁土地已经办理完毕农用地转用审批手续，转化为建设用地，可以进行建设。因此本案中吴学军搭建建筑物（构筑物）的行为已经不存在改变土地的农业用途的事实，从而以吴学军根本违约而解除合同的理由已经不成立。在集体建设用地上，经合同双方合意，建设违章建筑的行为并不构成根本违约。双方签订的《土地租赁协议》第六条约定“如以后土地征用或收回，地面以上植物、建筑物归乙方所有。”本条可以解释为吴学军承租土地后会搭建建筑物（构筑物），吴学军搭建的建筑物在征用或收回的时候归吴学军所有。由此可见，双方在签订合同的时候就己经同意吴学军搭建建筑物（构筑物）。吴学军承租案涉土地就是因为吴学军经营农家乐缺少配套附属设施用地，才同叶连法租赁案涉土地建设附属设施，对此双方均是明知的。在此情况下，吴学军搭建建筑物并不违反《土地租赁协议》的约定，并不构成根本违约，此行为符合合同目的。至于吴学军未办理相应的建房审批手续只是决定了在双方合意下建造的建筑物是否合法的问题，并不涉及违约问题。最终政府部门决定是否拆除该建筑物（构筑物）均不影响合同的履行。二、案涉土地已经不是农用地，而是属于集体建设用地。在该土地上未经审批进行建设违反了行政法规前置审批规定，如果说该行为违反了效力性法律规定，导致的后果是合同无效，而不是解除合同。一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审作出正确判决。 叶连法答辩称，一、规划本身并不改变土地性质，本案中叶连法对案涉土地仍享有土地承包经营权。相应权证也并未被国家收回，应当以叶连法持有的土地承包经营权证来认定相关土地的性质。二、双方并未合意建造相关的建筑物。合同约定的是土地征收和收回后，对于地面的相关设施进行处理的问题。即使涉及到相关设施，也仅限于国家允许的农用临时设施。三、叶连法从未同意吴学军建造房屋，也并不知情。在发现吴学军建房后立即向相关部分举报以及制止。四、改变用途是合同履行的行为，并非合同约定，叶连法主张合同无效，无法律和事实依据。请求驳回上诉，维持原判。 叶连法向一审法院起诉请求：1.解除叶连法与吴学军于2010年1月1日签订的《土地租赁协议》；2.吴学军立即将叶连法承包田恢复原状交还叶连法并赔偿相应损失（按照租金标准从起诉之日起计算至实际交付之日止）。 一审法院认定事实：2010年1月1日，双方签订《土地租赁协议》，约定甲方叶连法将坐落于西路的承包田租赁给吴学军经营使用，协议载明土地面积0.389亩，四至为东至公路、南至玲玲田、西至田埂、北至连根田；租赁期限30年即自2010年1月1日至2039年12月30日；租金按每年每亩1000元计，30年租金于协议签订生效时一次性支付；如以后土地征用或收回，地面以上植物、建筑均归乙方吴学军所有。该租赁土地登记用途为水田。2011年12月19日，湖州市人民政府审批同意安吉县2011年度计划第九批次建设用地2.6330公顷（农用地转用2.6330公顷，使用集体土地2.6330公顷），案涉租赁土地在该范围内。安吉县天荒坪镇人民政府因吴学军未经城乡规划行政主管部门批准擅自搭建建筑物（构筑物），于2016年11月9日向其送达《责令停止违法建设行为通知书》，责令其立即停止违法建设行为；次日工作人员对现场采取照片固定并制作现场勘验图及《现场勘验（检查）笔录》；当月12日，另向吴学军送达《责令限期改正违法建设行为通知书》，责令其在2016年11月12日前自行拆除所搭建的违法建筑物；当月19日，再行制作《行政处罚告知书》，责令吴学军限期自行拆除所建造的违法建筑物。2019年1月31日，安吉县天荒坪镇人民政府向吴学军送达《责令限期改正违法建设行为通知书》，载明发现吴学军未经城乡规划行政主管部门批准，擅自在天荒坪镇五鹤村搭建建筑物（构筑物），责令其在2019年2月5日前整改完毕。吴学军至今未整改。 叶连法于2019年4月4日诉至安吉县人民法院，安吉县人民法院经审理后作出（2019）浙0523民初1257号民事判决书。吴学军不服判决上诉于湖州市中级人民法院，二审过程中叶连法发现起诉时提交的吴学军身份信息错误，叶连法向本院申请撤回起诉。本院审查后作出（2019）浙05民终1514号民事裁定书。 一审法院认为：双方间《土地租赁协议》系双方真实意思表示，具有法律约束力。吴学军主张其按约可依需要在租赁土地上搭建建筑物，叶连法认为应限于农用临时建筑；该院认为，通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，但受让方有保护、管理和合理利用土地的义务，不得擅自改变土地的农业用途。《中华人民共和国土地管理法》第十二条“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续”，《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条第二款“依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记”。吴学军提交的《湖州市建设用地审批意见书》仅是土地变更登记手续中的部分审批文件，尚未完成土地变更登记手续，故案涉土地性质仍为农用地，不得用于建设。吴学军未经城乡规划行政主管部门批准擅自在案涉租赁土地上搭建建筑物（构筑物），经安吉县天荒坪镇人民政府多次责令限期整改却拒不履行整改义务，已改变土地的农业用途。现叶连法诉请解除合同、要求吴学军恢复租赁土地原状并返还，该院予以支持，叶连法于诉状中载明解除协议之意思表示，该院确认（2019）浙0523民初1257号案件法律文书送达吴学军之日（2019年4月19日）即为协议解除之日。至于合同解除后的法律后果，租金应按吴学军实际使用年限计算租金，剩余部分叶连法应返还吴学军，其他事项吴学军可另行主张。据此依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国土地管理法》第九条、第十二条，《中华人民共和国农村土地承包法》第四十二条之规定，判决如下：一、叶连法与吴学军2010年1月1日签订的《土地租赁协议》于2019年4月19日解除；二、吴学军恢复案涉租赁土地至一般水田标准并将之返还叶连法，限于判决生效之日起三十日内履行；三、叶连法向吴学军返还土地承包款（以实际返还日至2039年12月30日为计算期间，按389元/年标准计算）；四、驳回叶连法的其他诉讼请求。一审案件受理费49元（已减半），由吴学军负担，限于判决生效之日起十日内缴纳。 二审中，双方均未提供新的证据。本院查明的事实与一审认定的事实一致。 本院认为，二审争议焦点在于在案涉租赁土地搭建房屋的行为是否违反双方合同的约定。土地承包经营权人可以自主决定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流转土地经营权。承包方将土地承包经营权以一定期限租赁给他人，出租后原土地承包关系不变，不得用于非从事农业生产经营。如需改变土地用途的，应当依法办理土地变更登记手续。本案中叶连法作为案涉土地的承包经营权人，有权以出租的方式对其承包土地进行流转。但流转过程中，在未经法定变更的情况下，不得擅自改变土地的性质。吴学军虽然提交了《湖州市建设用地审批意见书》，但该审批文件中只是审批过程的一个环节，目前案涉土地权证记载的用途为水田，性质仍为农用地，尚不属于建设用地。吴学军未能完成土地性质变更以及未经城乡规划行政主管部门批准，擅自在案涉土地施工建设，已被相关部门要求责令整改。故吴学军的行为应认定为擅自改变土地用途的行为。双方当事人在《土地租赁协议》中虽然约定了今后土地征用或收回，地面以上植物、建筑均归吴学军所有。但对于地面上搭建建筑物为何种性质双方未作出具体约定，在合同履行过程中也作出补充约定，基于土地登记用途为水田的状况，应作出合法性用途解释更为妥当。吴学军主张叶连法同意案涉土地可以作为建设用地使用，没有相应的合同和事实依据。据此，基于吴学军的擅自在出租土地上建造房屋的行为明显违反了我国相关法律法规的禁止性规定，作为出租人的叶连法在得知上述情况后，以该行为违反了双方签订合同的目的，而要求解除双方合同的请求，符合合同法关于法定解除的相关规定，应予支持。 综上，上诉人吴学军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审受理费98元，由上诉人吴学军负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨林法 审判员  赵哨兵 审判员  沈筱婕 二〇二〇年十二月二十五日 书记员  周进方