山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁09民终4741号 上诉人（原审被告）：韦鑫鑫，男，1991年4月22日出生，汉族，住泰安市泰山区。 委托诉讼代理人：张照玉，泰安岱岳希望法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：泰安兴达置业有限公司，住所地泰安高新区创业服务中心**楼。 法定代表人：周国森，经理。 委托诉讼代理人：程燕，女，该公司员工。 上诉人韦鑫鑫与被上诉人泰安兴达置业有限公司（以下简称兴达公司）物业服务合同纠纷一案，不服泰安市岱岳区人民法院（2020）鲁0911民初4763号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 韦鑫鑫上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一审、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足。1、被上诉人主体不适格。（1）上诉人是与泰安新兴保成物业管理有限公司（以下简称保成公司）签订的《悦蓝山前期物业服务协议》，根据合同相对性原则，上诉人与被上诉人没有任何的关系。（2）在保成公司与泰安新兴保达置业有限公司（以下简称保达公司）签订的《协议书》中约定：保成公司注销后，其原有的债权、债务、资金管理、人员管理等均由保达公司延续和承担；原《前期物业服务合同》解除，双方互不承担违约责任。在庭审过程中，没有任何证据证明此协议经保成公司股东会认可，也未通知合同相对人即上诉人，就完成了权利义务的转让，而且根据协议内容，这种转让是无偿转让，这严重违反了《公司法》、《公司登记管理条例》、《合同法》的规定，所以其《协议书》的效力是无效的。在庭审过程中，被上诉人并未提交任何与保达公司关于债权转让文书、通知等证据，也没有与保达公司的《前期物业服务合同》，被上诉人根本没有合法取得上述债权，也就在本案中不享有诉讼的资格。（3）保成公司与被上诉人成为上诉人所在小区的程序违反《前期物业管理招标投标管理暂行办法》，其均未进行公开招标和邀请招标，直接由保达公司聘用，物业合同应当认定为无效，被上诉人也就不具备本案中的诉讼资格。保达公司与保成公司于2016年3月27日才签订的《前期物业服务合同》，而保达公司却在2015年12月17日交房时强制要求上诉人与保成公司签订了《悦蓝山前期物业服务协议》；根据被上诉人提交的维修记录证实被上诉人在2017年6月15日前就开始的上诉人所在小区的物业服务，而保达公司却称被上诉人在2017年12月通过公开招投标方式中标，这显然是自相矛盾的。以上证明，保成公司和上诉人在招投标之前就已经在上诉人所在小区开始了物业活动，保达公司也未进行公开招标和邀请招标，就称投标企业不到三家上报泰安市房产管理局由保达公司协议选聘保成公司和被上诉人，这违反了《前期物业管理招标投标管理暂行办法》的规定和公开、公平、公正和诚实信用的原则，严重损害了国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益。2、在庭审过程中，被上诉人提交的证据不能证实其依照《前期物业服务协议》的约定提供了相应质量的物业服务和履行了相应的义务，而且证据本身仅为被上诉人的单方证据，无法确认其真实性，一审法院就认定原告“履行了对该小区的物业管理服务”，一审法院在没有任何证据的前提下，仅凭被上诉人陈述就认定“该小区已经入住业主95%以上已经交纳物业费的事实”，并以此来否定上诉人的抗辩意见，这是脱离事实的主观臆断。3、通过庭审证明，上诉人所在小区物业管理混乱，历经保成公司、保达公司、被上诉人的混乱管理，上诉人不仅不知道向谁缴纳物业费，也未收到任何缴纳物业费和物业公司变更的通知，被上诉人应当与上诉人另行签订真实、合法、有效的物业合同，而不是瞒着上诉人和全体业主潜入小区进行物业管理，所以被上诉人要求上诉人支付物业服务费用的诉讼请求并没有事实和法律依据。4、根据《山东省物业服务收费管理办法》和《泰安市住宅物业服务收费管理办法》规定，因开发建设单位分期开发、分批交付使用原因，造成物业管理区域配套设施和绿化环境等未能达到购房合同约定标准的，物业服务收费应适当减免，减免比例不低于25%。所以上诉人认为，本案物业费金额与事实不符，而且因物业服务公司的违约，上诉人不应承担违约金。二、一审法院适用法律不当。1、在庭审过程中，被上诉人并未提交任何证据证实其依照《前期物业服务协议》的约定提供了相应质量的物业服务和履行了相应的义务，而上诉人提交了相应证据证实了被上诉人违反《前期物业服务协议》的约定，而且被上诉人根本没有合法取得物业服务主体资格和债权，一审法院适用《中华人民共和国合同法》第60、107、114条认定上诉人履行支付物业费和违约金的义务，而忽视被上诉人未履行合同义务的根本违约行为和不是合同当事人的事实是错误的，违反了合同相对性和公平性原则以及《中华人民共和国合同法》的立法目的。综上，上诉人认为一审判决认定事实不清、证据不足，适用法律错误，上诉人请求二审法院依法维护上诉人的合法权益，支持上诉人的上诉请求。 兴达公司辩称，一、被上诉人在物业服务协议有效存续期间优质高效地履行了合同义务。二、被上诉人的收费标准与服务质量相适应。三、上诉人提及所谓物业服务企业违约的理由不成立，其主张的理由不属于被上诉人的物业服务范围，与本案不属于同一法律关系。四、《物业管理委托合同》合法有效。五、业主无权拒绝向被上诉人交纳物业管理费及违约费用。六、被上诉人具有收取1.8元每平方米物业服务收费标准的资质。七、上诉人未完成法定的举证责任，应承担举证不能的法律后果。八、上诉人拖欠被上诉人物业管理服务费事实清楚，证据确实充分，上诉人不仅应向被上诉人支付拖欠的费用，还应按照合同约定承担相应的违约责任。九、上诉人主张因被上诉人在履行合同中存在违约行为导致上诉人拒交物业费，无事实和法律依据。十、保成公司与兴达公司之间的债权转让不需要业主同意。 兴达公司向一审法院起诉请求：1、依法判令被告支付原告2016年12月17日至2020年8月16日期间物业管理费9304元、违约金500元，总计9804元；2、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：被告韦鑫鑫与保达公司签订商品房买卖合同，购买该公司开发建设的泰安市岱岳区新兴.悦蓝山小区4号楼1单元2904室住宅。双方签订的商品房买卖合同约定该小区的前期物业服务企业为保成公司，物业费每月每平方米1.8元。2015年12月17日，被告韦鑫鑫从房屋开发建设企业保达公司接收其购买的上述房产。同日，保成公司作为甲方、被告韦鑫鑫作为乙方，双方签订《悦蓝山前期物业服务协议》一份，主要约定：甲方为乙方提供物业服务，乙方住宅建筑面积125.06平方米，物业服务费1.8元/月/平方米，首次入住时应交纳自通知办理入住手续之日起一年的物业服务费，入住后物业服务费按年收取，业主应在每年最后一个月的10号至本月底交纳下个年度的物业服务费，乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，同时应从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金，如超过三个月未交纳，甲方有权按相关的催交措施进行催交；协议还对甲乙双方的权利义务、物业服务内容、物业服务质量、违约责任等进行了约定。协议签订后，保成公司为该小区提供物业服务。后保成公司作为甲方、保达公司作为乙方，双方签订协议一份，主要载明：因保成公司系中国新兴集团下属四级单位，不符合审计要求，集团将对其进行注销，无法继续承担物业服务，甲方委托乙方代替甲方对新兴时代项目进行物业管理，直至乙方重新选聘新的物业公司，在甲方注销过程中，由乙方对新兴时代国际小区代为进行物业管理，提供物业服务，收取物业费用，甲方注销后，其原有的债权债务等均由乙方承继。2017年10月10日，保达公司和保成公司共同发布《关于新兴时代国际小区“泰安新兴保成物业管理有限公司”注销过程中及注销后由“泰安新兴保达置业有限公司”代管的声明》，主要载明：保成公司将于2017年12月注销，公司资产并入保达公司，保达公司承继保成的公司的债权债务等，在保成公司注销过程中，由保达公司对小区代为进行物业管理，物业费用由保达公司收取。2017年12月，保成公司注销。2018年1月15日，保达公司发布《关于新兴时代国际小区“泰安新兴保成物业管理有限公司”变更为“泰安兴达置业有限公司”的声明》，主要载明：保成公司于2017年12月注销，新兴时代国际小区建设单位于2017年12月通过公开招投标方式，最终确定由兴达公司中标该小区的物业管理服务，目前保达公司对该小区物业管理为代管，待兴达公司在泰安市岱岳区泰安市岱岳区物管办备案后，其延续和承担原保成公司原有的债权、债务、资金管理、人员管理等，对新兴时代国际小区实行物业管理。2018年5月23日，兴达公司对新兴悦蓝山小区的物业管理在泰安市岱岳区房管局备案，为该小区提供物业管理服务。2020年7月6日，兴达公司就该小区的物业收费向泰安市岱岳区发改局备案，载明该小区物业管理收费高层为每月每平方米1.8元。被告接收其所购买的上述房屋后，交纳了2015年12月17日至2016年12月16日的物业费。2016年12月17日至2020年8月16日的物业费9304元，被告以物业服务企业提供的服务质量不符合合同约定等事由未交纳，原告诉至一审法院。庭审中，原告要求被告支付逾期交费违约金500元，被告没有异议。截止目前，新兴时代国际小区尚未有业主委员会选聘的物业管理服务企业为该小区提供物业服务，仍由兴达公司提供物业管理服务。 一审法院认为，被告与房屋开发建设企业签订的商品房买卖合同约定的前期物业服务企业为保成公司，物业服务费每月每平方米1.8元，不违反法律规定，双方应予遵守。因原告购买的住宅所在小区仍未由小区业主委员会选聘的物业服务企业进行管理，现仍处于前期物业管理阶段。作为前期物业服务企业的保成公司从事小区物业管理服务一段时间因故注销期间和注销后，该小区开发建设企业保达公司对该小区物业进行了代管，继续履行了保成公司的义务。随后保达公司按照前期物业管理规定，重新选聘了本案原告继续为该小区提供物业管理服务，发布了声明，并进行了登记备案，由兴达公司承继保成公司的债权债务，符合法律规定，本案原告主体适格。根据原告提交的证据，足以证实包含原告在内的前期物业服务企业，履行了对该小区的物业管理服务。被告作为小区业主，应按照前期物业服务协议的约定履行支付物业费的义务。物业服务具有长期性、综合性和广泛性的特点，被告提供的小区内某一时间、某一地点、某一方面的照片，不能全面反映原告对小区的物业管理状况，结合原告陈述的该小区已经入住业主95%以上已经交纳物业费的事实，故被告关于的原告物业服务不符合合同约定的抗辩意见一审法院不予采信。同时，被告也没有提供其住宅空置、小区分期开发需要减免物业费的证据，故被告拒交物业费的证据不足，理由不能成立，一审法院不予采信，其应支付原告拖欠物业费。因被告对原告主张的违约金没有异议，一审法院予以支持。综上所述，依照《中国人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：被告韦鑫鑫支付原告泰安兴达置业有限公司2016年12月17日至2020年8月16日期间物业管理费9304元、违约金500元，总计9804元，限自一审判决生效之日起二日内付清。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告负担。 二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交如下证据：证据一、被上诉人、保达公司、保成公司、北京保达房地产开发有限公司工商信息公示报告四份；证据二、2020年12月3日电梯事故时业主录音一份；证据三、2020年11月20日小区照片一组；上述三项证据证实被上诉人和保成公司在不具备相应的物业服务能力和相应素质工作人员的情况下，未经公开招标和邀请招标，直接以协议选聘的方式入驻上诉人所在小区，保达公司与保成公司于2016年3月27日才签订的《前期物业服务合同》，而保达公司却在2015年12月17日交房时强制要求上诉人与保成公司签订了《悦蓝山前期物业服务协议》，《物业管理条例》第二十四条规定对住宅物业前期物业管理实施招投标进行了强制性规定，而且属于效力性强制规定，违反此规定签订的物业服务合同应归于无效，而且根据上述几个公司的密切关系和侵犯上诉人和小区业主生命和财产安全的行为也违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、第五项规定的情形，所以保达公司与保成公司、被上诉人签订的《前期物业服务合同》均为无效合同，被上诉人的诉讼请求没有任何法律依据，也不具备本案的主体资格。上诉人申请证人张某出庭，证实了被上诉人不具有相应的物业服务能力和相应素质的人员。被上诉人兴达公司质证认为，对证据一的真实性无异议，债权人转让债权并不会对债务人产生任何不利影响，不需要债务人同意，只需要通知债务人即可，兴达公司已经在小区张贴公告，并且在泰安市岱岳区管理办公室备案，所有程序合法合理。证据二不是新证据，物业服务具有长期广泛综合性，不能否定以前物业公司的工作，兴达公司已将电梯外包，且对该事件已经尽到了相应的义务。对证据三真实性有异议，根据山东省物业管理条例，需要提供至少半年内动态的证据，而不能只提交11月20日的证据。证人张某主要针对12月3号电梯困人不满，与本案没有关联性不应被采纳。经审查，对证据一的真实性本院予以认可；证据二发生时间在本案诉求物业服务费期间之后，与本案不具有关联性，不予采信；证据三仅能体现特定时间节点现场状况，而不能证实在较长时间段内存在整体物业服务不达标的情形；张某的证言主要针对电梯困人问题，不能达到上诉人所主张的证明目的,依法不予采信。 本院经审理查明的事实与原审法院一致，本院予以确认。 本院认为，根据一、二审查明的事实可以确认，上诉人韦鑫鑫与保达公司签订的商品房买卖合同明确约定该小区前期物业服务企业为保成公司，上诉人韦鑫鑫与保成公司于2015年12月17日签订《悦蓝山前期物业服务协议》，协议签订后保成公司已为该小区提供物业服务，上诉人应按照服务协议约定支付相应的物业服务费。在保成公司注销以及保达公司代管一段期间物业管理后，保达公司按照前期物业管理规定，重新选聘了被上诉人兴达公司继续为该小区提供物业管理服务，并发布声明、登记备案，一审法院据此确认兴达公司承继保成公司的债权债务，有权要求上诉人交纳物业服务费并无不当，本院予以维持。上诉人主张被上诉人兴达公司不能承继保成公司的债权债务，未提供充分证据证实，且包括兴达公司在内的前期物业服务企业，均对该小区提供了物业管理服务，双方当事人事实上也存在提供服务与接受服务的法律关系。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，若物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的人民法院应予支持。上诉人所虽然提供部分照片主张被上诉人提供物业服务质量不符合合同约定，但该部分照片仅能体现特定时间节点现场状况，而不能证实上诉人作为业主要求被上诉人进行整改而被上诉人未及时处理，从而在较长时间段内存在整体物业服务不达标的情形，同时上诉人主张小区分期开发应减免物业费，亦未提供充分证据证实，因此上诉人上述主张证据不足，本院不予采信。 综上，上诉人韦鑫鑫的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元由上诉人韦鑫鑫负担。 本判决为终审判决。 审判长 阎 鹏 审判员 朱 峰 审判员 邢友峰 二〇二〇年十二月十六日 书记员 李争艳