广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终25163号上诉人（原审被告）：林增文，男，1976年5月4日出生，汉族，住广东省汕头市潮阳区。委托诉讼代理人：金东，广东盈进律师事务所律师。委托诉讼代理人：董良启，广东盈进律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：许泽澎，男，1970年3月27日出生，汉族，住广东省汕头市金平区。委托诉讼代理人：黄满梅，广东一粤（白云）律师事务所律师。上诉人林增文与被上诉人许泽澎物权保护纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初15445号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月25日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用独任制普通程序审理。本案现已审理终结。林增文上诉请求：1.撤销一审判决，驳回许泽澎的全部上诉请求；2.一、二审诉讼费由许泽澎承担。事实和理由：（一）许泽澎不享有涉案房屋所有权，不具备提起本案诉讼的主体资格，一审法院仅依据双方之间的《承诺书》就要求林增文向许泽澎返还涉案房屋属于事实认定错误。我国物权实行的是登记原则，许泽澎应当提供涉案房屋的权利证书并证明其对涉案房屋享有所有权，本案中许泽澎仅提供一份明显有涂改痕迹、真假难辨的《房屋合同》公证书，该合同署名处经过修改，既没有公证处的盖章，也没有公证员的签名，无法证明该修改是在公证时间修改的还是在公证后修改，该公证书的真实性存疑，不符合相关规定。同时，因许泽澎没有提供履行完毕《房屋合同》的证据，其对涉案房屋也不享有物权期待权。一审法院忽略许泽澎是否对涉案房屋享有所有权的事实，仅凭《承诺书》要求林增文向许泽澎返还涉案房屋，显属事实认定不清。（二）涉案房屋所有权人另有其人，一审判决后，实际权属人表示二审中会配合林增文出庭作证，证明许泽澎并不是涉案房屋的实际权属人，也不是合法使用人。（三）林增文早已不在涉案房屋实际居住，一审法院罔顾事实判决林增文返还涉案房屋，林增文履行不能。（四）一审法院认定许泽澎于2020年5月25日向林增文寄出了催交占有使用费的《律师函》，并以该时间截点作为计算占有使用费诉讼时效的起点属于法律适用错误。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，律师函应当以到达日期作为权利主张的起算点，5月25日是寄出时间，并不是林增文收到的时间，而且林增文从始至终也未收到该函件，故应当以许泽澎一审起诉状副本正式到达林增文之日作为计算占有使用费诉讼时效的起点。二审庭询期间另补充：关于租金，林增文实地考察周边的租金应该在1300元左右，若涉案房屋系由许泽澎购买的，其直至2020年才起诉要求返还涉案房屋有违常理。许泽澎二审答辩称，同意一审判决，请求二审法院依法驳回林增文的上诉请求，维持原判。（一）涉案房屋权利人为许泽澎，许泽澎诉讼主体适格。许泽澎提供了《公证书》、《房屋借住使用承诺》、微信聊天记录等证据证实涉案房屋归许泽澎所有，林增文否认房屋权利人为许泽澎却未提供任何相反证据予以证实。《公证书》真实、合法、有效，不存在任何违法情形。许泽澎与广州市荔新置业房地产服务有限公司（以下简称荔新公司）签署《房屋合同》后，出资260145元购买涉案房屋，根据《公证书》合同主文最后一页附加部分所载，许泽澎于2005年3月14日收到延期交楼违约金4140元整，当时收取该笔延期交楼违约金是林增文代办的，上面有林增文的亲笔签名，这也可以证实许泽澎有按约定支付房款，否则荔新公司不可能支付违约金。从许泽澎出具的房屋借用承诺以及双方的聊天记录也可以证实涉案房屋的实际权属人为许泽澎。林增文在双方约定房屋借用期限届满后，理应将房屋返还给许泽澎。（二）许泽澎将房屋出借给林增文后，直至起诉前林增文均确认其实际居住在涉案房屋内，对此有林增文出具的房屋借用承诺以及双方的聊天记录证实。（三）关于房屋占有使用费的起算日期，许泽澎发出《律师函》的行为已构成诉讼时效中断，一审法院认定以许泽澎实际发出催收《律师函》之日作为诉讼时效保护期的起算点有理有据。关于租金的标准问题，许泽澎一审时已经提供了房管部门公布的租金参考标准，林增文认为租金标准为1300元没有依据，也没有提供相应的证据证实。关于林增文补充的第二点意见，许泽澎在起诉前已经多次要求林增文退还房屋，其一开始要求暂缓交还房屋并出具了房屋借用承诺，明确了房屋返还的时间。在房屋返还期即将届满前，林增文就明确拒绝返还房屋并拒绝与许泽澎进行沟通，至此才引起本案诉讼。许泽澎向一审法院起诉请求：1.林增文及同住人员立即将广州市白云区西槎路868-884号××房屋腾空并返还给许泽澎；2.林增文向许泽澎支付房屋占用期间的使用费【房屋占有使用费自2006年6月起计至房屋返还之日止，按照18元/平方米/月，每月租金为2284元】；3.本案的全部诉讼费用由林增文承担。一审法院认定事实如下：2004年6月25日，许泽澎（乙方）与广州市荔新置业房地产服务有限公司（甲方）签订《房屋合同》，约定：许泽澎购买位于广州市西槎路868-884号××房（以下简称涉案房屋），建筑面积126.9平方米。房屋可交付乙方使用日期为2004年8月10日。同日，上述《房屋合同》在广州市越秀区公证处办理（2004）穗越证内经字第2755号证明书。许泽澎（业主）与林钟文（借住人）签订《房屋借住使用承诺》，约定：业主同意将位于广州市西槎路868-884号××房借给林钟文居住，出借期至2020年6月30日止。2020年5月24日，广东金沓安物业管理有限公司出具《证明》：兹证明住户林钟文，身份证号码，自2006年6月起，一直居住于广州市白云区西槎路868-884号荔湾新苑小区F栋408房，该房屋自2006年12月，尚未缴交小区物业费、垃圾费、门玲费共计11240.5元。2020年5月25日，许泽澎委托广东一粤（白云）律师事务所向林钟文发送《律师函》函告如下：1.请贵方在收到本函之日起7日内向许泽澎交回广州市西槎路868-884号××房屋。2.请贵方在收到本函之日7日内向许泽澎一次性支付房屋使用费200000元。上述《律师函》于2020年5月25日以邮政快递方式寄送给林增文，并于2020年6月1日被退回。一审法院另查，2020年6月22日，汕头市公安局文光派出所出具《户口注销证明》称，经调查核实，原我辖区居民林钟文，男，公民身份证号码，户籍地址：广东省汕头市××区文光街道××602的户口属虚假户口，已于2017年7月31日按照户口管理有关规定予以注销。其现户口为：林增文，公民身份证号码，地址：广东省汕头市潮阳区棉北街道五三新乡三路八巷**。一审庭审中，许泽澎提交1.微信聊天截图、通话记录清单，拟证明许泽澎多次要求林增文返还房屋，但林增文以身体疾病、经济困难为由请求暂缓交回房屋。2020年5月许泽澎明确要求林增文三日内返还房屋及借款，但林增文拒绝搬出；2.微信聊天截图、短信截图，拟证明许泽澎通过微信、手机短信方式向林增文发送律师函，要求其搬出房屋以及支付房屋使用费。林增文拒不履行；3.医院证明，拟证明许泽澎亲属被确诊为癌症，急需房屋静养。一审庭审中，林增文提交1.广州市第八人民医院住院病案首页，拟证明林增文于2019年2月2日因患脑基底节出血，及血压3级；2.广州市第八人民医院入院记录，拟证明林增文治疗于广州市第八人民医院。治疗的结果仅仅是控制病情的发展；3.广州市第八人民医院出院小结，拟证明林增文病后遗症的主要表现为失忆。一审法院认为：许泽澎与林增文签订的《承诺书》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该《承诺书》合法有效，双方应恪守履行。按照《承诺书》内容，林增文居住涉案房屋期限至2020年6月30日止，到期之后双方没有续签协议，林增文理应将涉案房屋交还给许泽澎，但林增文至今仍占用房屋不予交还，损害了许泽澎的权益，故许泽澎要求林增文及其同住人员腾空交还涉案房屋并支付房屋占用费的诉请合理合法，一审法院予以支持。鉴于林增文对支付房屋占用费的诉请提出诉讼时效的抗辩意见，一审法院予以支持，但对于林增文主张从2017年6月6日起计算房屋占用费的意见一审法院不予采纳。许泽澎于2020年5月25日向林增文寄送《律师函》，要求林增文支付房屋使用费，后该邮件被退回，许泽澎上述行为构成诉讼时效中断，但许泽澎没有证据证明其在2020年5月25日前向林增文提出支付房屋使用费的请求，根据诉讼时效保护期为三年，许泽澎所主张的房屋使用费中2017年5月25日前（不含当日）的部分因超过诉讼时效，一审法院不予支持。据此，林增文应向许泽澎按照2284元/月的租金标准支付自2017年5月25日起至林增文实际返还涉案房屋之日止的房屋使用费。对于许泽澎主张超出的部分，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2020年9月7日作出如下判决：一、自本判决生效之日起三十日内，林增文及其同住人员将位于广州市白云区西槎路868-884号××房屋腾空并返还给许泽澎；二、自本判决生效之日起三日内，林增文按照2284元/月的租金标准向许泽澎支付自2017年5月25日起至林增文实际交还上述房屋之日的房屋占有使用费；三、驳回许泽澎的其他诉讼请求。案件受理费1150元，由林增文负担。本院二审期间，林增文向本院递交：1.律师函，拟证明涉案房屋是林增文从荔新公司处购买，荔新公司向林增文出具了林增文为购买人的（2004）穗越证内经字第2755号公证书作为林增文的购买凭证，林增文于2009年10月30日与案外人签订协议书，将涉案房屋转让给案外人，因林增文将公证书及协议书交给案外人办理房产证，故前述公证书和协议书都在案外人处；2.律师函回函；3.回函快递单；4.回函投递记录，证据2-4拟证明林增文就案外人的律师函回复，案外人于2020年10月10日回函，其于2020年10月12日收到回函；5.拘留通知书，拟证明案外人已就涉案房屋买卖事宜向公安机关报警，林增文已于2020年1月2日被广州市公安局白云区分局拘留的事实。许泽澎经质证认为：对证据1的真实性没有异议，对关联性有异议，该律师函是林增文单方向律师所作的陈述，其所作陈述没有相应证据证实，所以该律师函并不能证明涉案房屋是由林增文向荔新公司合法购买，而许泽澎提供的公证书等证据材料能够证实许泽澎是涉案房屋的合法权利人。至于林增文是否将涉案房屋另行转卖给他人，许泽澎一直不知情，该律师函也无法证实涉案房屋有转卖的事实；对证据2、3的真实性没有异议，对关联性有异议，回函里陈述的事实是林增文与案外人的关系，与许泽澎无关且许泽澎不知情；对证据4的真实性没有异议；证据5虽然没有原件但对真实性没有异议，因为将房屋转卖涉嫌诈骗这些事实许泽澎不清楚。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，二审期间，许泽澎向广州市广州公证处调取了（2004）穗越证内经字第2755号公证案卷，该证明书载明“兹证明（甲方）广州市荔新置业房地产服务有限公司的法定代表人曾宪斌与（乙方）许泽澎于二〇〇四年六月二十五日自愿签订前面的《房屋合同》，该合同上的签名、印章均属实。”林增文质证认为，对真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，即使该份公证书在公证处有留档保存，但涉案房屋也确实是林增文向荔新公司购买所得，且有荔新公司向林增文出具公证书和收据为证，林增文占有、使用涉案房屋是通过合法途径取得，其权益应当受到法律保护。再查明，涉案《房屋借住使用承诺》中约定：“借住人（林增文）应按时缴纳本房屋的各项水、电、电视、网络、物业管理费等费用，不得拖欠。”根据2018年、2019年的《广州市房屋租金参考价》中居住用房的租金参考价载明，西槎路多层的租金参考价均为21元/平方米。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审的争议焦点在于：林增文应否向许泽澎返还涉案房屋并支付房屋占有使用费。许泽澎在本案中提交的（2004）穗越证内经字第2755号公证书所涉《房屋合同》记载的购房人为许泽澎，该公证书与广州市广州公证处（2004）穗越证内经字第2755号公证案卷中所留档的材料一致，林增文并无提供足以反驳的相反证据，林增文主张涉案房屋系其向荔新公司购买，依据不足，本院不予采信。许泽澎主张林增文占用涉案房屋，提供了《房屋借住使用承诺》以及许泽澎与林增文之间的微信聊天记录，林增文并无相反证据否定上述许泽澎所提供证据的真实性，本院对该部分证据的真实性以及证明力予以确认。林增文出具《房屋借住使用承诺》以及在聊天记录中确认其向许泽澎借住涉案房屋，本院对许泽澎关于涉案房屋系其交付给林增文居住使用的主张予以采信。林增文系依据其与许泽澎签订的《房屋借住使用承诺》入住、使用房屋，《房屋借住使用承诺》约定的借住期限至2020年6月30日届满，林增文并无证据证明已将涉案房屋交还给许泽澎，根据合同相对性原则，许泽澎有权要求林增文返还涉案房屋。林增文以涉案房屋并无登记在许泽澎名下为由，认为许泽澎不具备本案诉讼主体资格、无权要求其返还房屋的上诉理由不能成立，本院不予支持。林增文在一审期间并无披露其已将涉案房屋另行出售给案外人的事实，其二审期间提供的《律师函》中才提及已将涉案房屋另行出售给案外人并将涉案房屋交给案外人使用，鉴于现有证据仅能反映出林增文在2020年6月30日之前对涉案房屋只享有使用权而无处分、收益的权利，故林增文与案外人之间就涉案房屋所签订的合同能否继续履行以及责任承担等问题，均属于林增文与案外人之间的法律关系，不能作为拒绝向许泽澎履行返还房屋义务的合理理由，一审法院判令林增文向许泽澎腾空交还涉案房屋，并无不当，本院予以维持。涉案《房屋借住使用承诺》中约定林增文须负担涉案房屋的各项水、电、电视、网络、物业管理费等费用，并无约定林增文须向许泽澎支付使用涉案房屋期间的租金，从该承诺书的内容来看，应为许泽澎无偿借用给林增文使用，许泽澎要求林增文支付2020年6月30日之前的房屋占有使用费，依据不足，本院不予支持。一审法院认定林增文向许泽澎支付2017年5月25日至2020年6月30日止的房屋占有使用费有误，二审予以纠正。双方约定的借住期满后，许泽澎已要求收回房屋，林增文无合法依据继续占有涉案房屋，其拒不交还涉案房屋已构成侵权，许泽澎有权要求林增文支付2020年7月1日起至交还房屋之日止的房屋占有使用费。双方均无申请对涉案房屋的租金标准进行鉴定，一审法院参照涉案房屋同地段租金参考价认定林增文应支付的房屋占有使用费标准为2284元/月，合理可行，本院予以认可。综上所述，林增文关于其无需支付2020年6月30日之前的房屋占有使用费的上诉请求成立，本院予以支持。林增文的其他上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实有误，二审予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初15445号民事判决的第一项；二、撤销广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初15445号民事判决的第三项；三、变更广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初15445号民事判决的第二项为：自本判决送达之日起三日内，林增文按照2284元/月的租金标准向许泽澎支付自2020年7月1日起至林增文实际交还广州市白云区西槎路868-884号××房之日止的房屋占有使用费；四、驳回许泽澎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费2198元，由林增文负担143元，由许泽澎负担2055元。本判决为终审判决。审判员  李静二〇二〇年十二月二十八日书记员  贾妍苏劲丹