湖北省黄冈市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂11民终2813号上诉人（原审被告）：柯珍珠，男，1972年12月18日出生，汉族，住黄梅县。委托诉讼代理人：黄勋，湖北益惠民律师事务所律师。代理权限为特别授权。被上诉人(原审原告)：黄梅县国威和田物业服务有限公司，住所地：黄梅县黄梅镇古塔西路**。统一社会信用代码：9142112755394436X6。法定代表人：蔡沛，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈汉良，湖北江弘律师事务所律师。代理权限为特别授权。上诉人柯珍珠因与被上诉人黄梅县国威和田物业服务有限公司（以下简称国威公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省黄梅县人民法院（2019）鄂1127民初3671号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。柯珍珠上诉请求：撤销原判，将本案发回重审或者改判国威公司在未履行物业服务合同主要义务前柯珍珠有权拒交物业费；二、本案诉讼费由国威公司承担。事实和理由:一、一审认定事实不清。柯珍珠拒交物业费主要抗辩理由并非因国威公司失职造成财产损失，主要的抗辩理由是因国威公司疏于履行物业服务合同义务，导致小区各种问题层出不穷，业主怨声载道，一审判决对此却没有作任何评判。二、一审判决认定事实和判决内容相互矛盾。一方面对柯珍珠提交的证明国威公司未履行物业管理服务职责的证据予以确认并在卷佐证，另一方面却又判决柯珍珠需全额向国威公司交纳物业费，这样的判决相互矛盾，违背公平原则。三、一审判决程序违法。一审未依法审查国威公司的起诉是否具备法定前置条件。国威公司未经书面催收即诉请柯珍珠支付物业费，违反法律规定的程序，国威公司的诉讼不具备法定前置条件，在柯珍珠对此提出明确抗辩的情况下，一审判决依法应当直接驳回起诉，或者对柯珍珠的答辩意见进行评析否定。综上所述，请二审法院支持上诉请求。国威公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院维持原判。国威公司向一审法院起诉请求：1.判令柯珍珠支付欠缴的物业费6018元，并支付滞纳金；2.由柯珍珠承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2013年9月23日，国威公司作为乙方，与作为甲方柯珍珠签订《物业管理合同》，柯珍珠将位于湖北省黄梅县建陶路国威荣域小区内所属物业委托给国威公司进行管理服务。合同约定：“第二章委托管理的事项……第十条大厦内交通与车辆停放秩序的管理。第十一条维护大厦内的公共秩序。包括安装监控、巡视、门岗执勤等。……”，“第四章物业管理服务和维修费用第十六条……1.本物业管理服务的收费标准，由乙方按物价部门批准的价格负责向业主或物业使用人收取，其标准为：每月1.1元/平方米，以后如有浮动应取得物价部门许可。……3.业主或物业使用人应按时足额缴纳所有费用（含物管、水、电、场地占用等费用），逾期未交的，加收应交费用总额3‰的滞纳金。……”。同时合同还规定：“第五章违约责任第十八条甲方违反本合同中关于自己义务的约定，使乙方未完成规定的管理目标，乙方有权要求甲方限期解决，逾期未解决的造成乙方的经济损失，甲方应给予经济补偿。……第二十条甲、乙任何一方无正当理由不履行合同的，应向对方支付5000元违约金，由于毁约造成的经济损失超过违约金的其超过部分，不应给予赔偿。”。根据合同约定，柯珍珠的建筑面积为134.62平方米，按物业管理服务的收费标准每月1.1元/平方米计算，每月应向国威公司缴纳物业费148元。物业管理合同履行期间，国威公司于2017年1月23日出具的收据载明：“交款单位国威荣域1-906柯珍珠收款方式现金人民币（大写）壹仟元整￥1000”，至此，柯珍珠自2017年1月24日开始没有依照合同的约定交纳物业费，截至2019年9月30日止拖欠国威公司物业费6018元整（41个月）。上述认定事实，有双方当事人当庭陈述及各自所提交证据在卷佐证，事实清楚、证据充分。一审法院认为，国威公司与柯珍珠双方签订的物业管理合同系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，物业管理合同有效，当事人应当按照合同的约定全面履行义务。本案中，双方签订的物业管理合同对缴纳物业费的时间未予明确约定，但柯珍珠有按照物业管理合同的约定交纳物业费义务。柯珍珠接受国威公司物业管理服务达41个月之久未依约交纳物业费，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的……按照合同有关条款或者交易习惯确定”之规定，同时依照《中华人民共和国合同法》第六十二条“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。……”之规定，在国威公司履行物业管理服务义务后的合理期限内，国威公司有依法依约定主张柯珍珠缴纳物业费的权利，且双方多次协商沟通未果，故柯珍珠构成违约，对其辩驳观点依法不予采纳。所谓格式合同，是指当事人一方预先拟定合同条款，对方只能表示全部同意或者不同意的合同。本案物业管理合同符合预先拟定并可重复使用的特征，应属于格式条款的合同；国威公司与柯珍珠双方签订的物业管理合同没有违反法律规定，侵害国家、集体或其他人的合法权益，未损害社会公共利益或者免除义务人的法律责任，也未加重权利人的责任，排除权利人的主要权利等法律禁止的内容，对双方当事人应具有法律约束力。同时柯珍珠庭审中认可合同合法有效，且其对合同的签订有审慎注意义务，对接受物业管理服务而不履行缴费义务有承担违约责任的预知，柯珍珠表示应在合同中对违约责任条款作警示性提醒的辩驳观点，亦依法不予采纳。国威公司在违约责任上选择适用加收滞纳金条款，但物业管理合同中的有关加收滞纳金的格式条款对加收起始时间不能准确推定，同时是按日还是按月、年的比率计算约定不明，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。……”之规定，同时双方未补充协议并争议较大，且国威公司对此证据不足，故对国威公司要求支付滞纳金的诉讼请求，依法不予支持。国威公司理应以创造一个舒适、安全、整洁、优美的小区生活环境为己任，依法依约定切实履行好物业管理服务职责，柯珍珠以财产损失需合理补偿为由不履行物业管理合同约定的交纳物业费的义务，抗辩理由不成立，证据也不充分，即便国威公司对柯珍珠的财产损失有过错，得依法另行提起诉讼，故对柯珍珠此抗辩主张亦依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、由柯珍珠支付国威公司物业费6018元。二、驳回国威公司其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由柯珍珠负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审查明的事实属实。另查明，甲方柯珍珠与乙方国威公司签订的《物业管理合同》第五章违约责任约定：第十八条，甲方违反本合同中关于自己义务的约定，使乙方未完成规定的管理目标，乙方有权要求甲方限期解决，逾期未解决的造成乙方的经济损失，甲方应给予经济补偿。第十九条，乙方违反本合同中关于自己义务的约定，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的甲方的经济损失，乙方应给予经济补偿。第二十条，甲乙任何一方无正当理由不履行合同的，应向对方支付5000元违约金，由于毁约造成的经济损失超过违约金的，其超过部分，不应给予赔偿。还查明，柯珍珠本人在一审庭审中陈述“在装网线时，物业公司派的一个人把我的车玻璃砸了，物业公司叫我自己修车，然后再找物业公司。我不是拒绝交纳物业费，这中间有矛盾未处理。”本院认为，本案争议的焦点为：一、关于国威公司履行物业合同义务问题。柯珍珠上诉主张一审认定了国威公司未履行物业合同义务，其有权不交纳物业费。对此，本院认为，物业费是业主和物业公司共创美好社区家园的物质基础。柯珍珠作为业主，交纳物业费是其履行《物业管理合同》的主要义务，也是其享受国威公司提供物业管理服务的前提和基础。柯珍珠明知欠付国威公司物业费，拒不交纳40多个月的物业费，其行为违反了法律规定和合同约定。物业管理是一项长期、连续性的事务，柯珍珠提交的照片时间、地、地点不明能反映案涉小区现状，更不能证明国威公司未履行物业服务合同义务。一审庭审中，国威公司对柯珍珠提交的上述照片提出了异议，一审亦未认定国威公司未履行物业服务合同义务。故柯珍珠上述主张，缺乏事实和法律依据。二、关于一审程序问题。柯珍珠上诉主张国威公司未书面催交物业费，一审不应受理该案，应驳回国威公司起诉，一审程序违法。对此，本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定“起诉必须符合下列条件：（一）原告是本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”国威公司起诉请求柯珍珠支付物业费，符合上述规定，一审据此受理并作出判决，并无不当。柯珍珠的上述主张，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，柯珍珠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由柯珍珠负担。本判决为终审判决。审判长  周扬洲审判员  姚 彬审判员  易树龙二〇二〇年十二月二十一日书记员  严锦霞