宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）宁03民终1006号上诉人（原审被告）：杨琴，住宁夏回族自治区吴忠市。委托诉讼代理人：郭某，回族，住宁夏吴忠市。杨琴的丈夫。特别授权代理。被上诉人（原审原告）：宁夏翌港房地产开发有限公司。法定代表人：石某，该公司执行董事。委托诉讼代理人：马某，北京大成（银川）律师事务所律师。特别授权代理。上诉人杨琴因与被上诉人宁夏翌港房地产开发有限公司（以下简称翌港公司）返还原物纠纷一案，不服宁夏回族自治区吴忠市利通区人民法院（2020）宁0302民初2872号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨琴上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回翌港公司的一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用均由翌港公司负担。事实和理由：一、杨琴对案涉房屋并非无权占有，在租赁合同期内无需返还。杨琴与案外人宁夏泱金商业经营管理有限公司（以下简称泱金公司）于2017年4月24日签订的《金龙广场餐饮商铺租赁管理合同》系有效合同，杨琴基于有效合同履行交付租金义务而取得该商铺的占有、使用和经营收益权，不存在非法占有商铺的情形。2017年12月31日泱金公司将房屋移交给翌港公司时，杨琴经营的商铺处于有效租赁合同期间内，其向翌港公司移交房屋时未与杨琴协商后续事宜如何处理，其与翌港公司的行为严重损害了杨琴的合法经营利益。特别是翌港公司于2017年12月31日在经营场所内张贴通知，要求各经营业主持原租赁合同及交款票据与其重新签订租赁合同，但杨琴曾多次找翌港公司要求按通知重签合同，翌港公司却以种种理由推诿拖延而拒绝重签合同，并对杨琴后续的正常经营未提出过异议，应视为对杨琴原租赁期间的认可，故在原合同有效租赁期间内杨琴无需返还案涉商铺。二、杨琴无需额外支付房屋占用使用费。杨琴与泱金公司签订有效租赁合同后，已投入大量资金旨在按合同长期经营。但因翌港公司与泱金公司擅自解除承租合同的行为给杨琴的经营造成重大不良影响，且翌港公司2017年12月31日起接手商铺管理后，不为经营业主创造有利条件，经常以锁商场大门等方式阻挠商户经营，导致杨琴无法正常营业，使杨琴投入的巨额成本难以收回，遭受了重大损失，翌港公司应当依法予以赔偿，杨琴无需额外支付房屋占用使用费。综上，请求支持杨琴上诉请求。翌港公司辩称，一、关于本案事实。2015年12月31日，翌港公司与案外人泱金公司签订《商场租赁合同》及《商场租赁合同（补充协议书）》，约定由泱金公司承租金龙广场，租赁期限为15年，自2016年6月28日至2031年6月27日。2017年11月15日，因泱金公司经营不善严重违约以及应各商户的要求，2017年12月27日翌港公司向泱金公司发出解除合同通知书，解除了租赁关系。2017年12月31日，翌港公司和泱金公司签订了交接证明并达成交接明细，泱金公司向翌港公司返还了租赁房产。2018年2月14日，翌港公司与泱金公司签订金龙广场交接协议，协议约定双方签订的《商场租赁合同》已解除。翌港公司在与泱金公司解除合同后，一度积极与杨琴协商重新签订租赁合同，但未与杨琴达成一致意见（杨琴的要求是免费继续使用商铺经营），并非杨琴所述的多次与翌港公司协商而翌港公司拒绝签订合同。杨琴营业至2018年4月就自行将店铺关闭了，其曾自述给泱金公司交过1年租金，翌港公司也已经满足了其租赁至1年的现实、合理要求。杨琴闭店后也拒不搬离店内物品，一直占用至今，侵犯了翌港公司对房屋的合法权利。二、杨琴的上诉理由不能成立。翌港公司作为金龙广场所有权人，有权享有金龙广场的占有、使用、处分、收益的权利。本案中，翌港公司是与泱金公司签订的租赁合同，未与杨琴签订合同成立直接的租赁关系。杨琴继续占有翌港公司所有的房屋因翌港公司与泱金公司之间解除租赁合同而失去了基础条件。依据法律规定，杨琴作为次承租人应当在翌港公司与泱金公司之间租赁关系解除后履行腾房义务，否则应向翌港公司支付逾期腾房占有使用费。因泱金公司违约导致翌港公司与泱金公司之间租赁合同解除，翌港公司并无过错，杨琴应基于其与泱金公司签订的租赁合同向泱金公司主张相关赔偿。事实上杨琴也已经起诉泱金公司和翌港公司主张了赔偿。综上，请求驳回杨琴的上诉请求。翌港公司向一审法院起诉请求：1.判令杨琴履行吴忠市利通区金龙广场商场第三层A318、A319、A320号商铺（爱麦音乐火锅）腾房义务；2．判令杨琴按照其与泱金公司签订的租赁合同约定的17500元／月的标准，向翌港公司支付自翌港公司起诉之日至其实际腾房之日止的逾期腾房占有使用费；3．诉讼费等费用由杨琴承担。一审法院认定事实如下：2020年5月8日，宁夏路捷房地产开发有限公司变更名称为宁夏翌港房地产开发有限公司，该公司系吴忠市利通区民族路南侧文化街西侧金龙华庭金龙商业广场301铺和302铺的所有权人。2015年12月31日，翌港公司与案外人泱金公司签订商场租赁合同，该合同约定租赁范围为金龙广场地上三层（不含地下一层及金龙公寓），金龙广场前广场（仅限东和北广场，不包括南广场），租赁期限为15年，自2016年6月28日至2031年6月27日，2016年6月28日至2019年6月27日为免租期。因泱金公司经营管理不善以及商户的要求，2017年12月31日，翌港公司和泱金公司签订了交接证明，约定在该日由泱金公司将金龙广场所有固定资产及所有安防设备及钥匙交于翌港公司管理人员。2018年2月14日，翌港公司与泱金公司签订了金龙广场交接协议，协议中称双方签订的《商场租赁合同》已解除。泱金公司承租金龙广场期间，与杨琴签订《餐饮商铺租赁管理合同》，将金龙广场商场第三层第A-318、A-319、A-320号商铺租赁给杨琴作为商业经营用途，该商铺建筑面积为730平方米。杨琴称其于2018年4月停止营业。一审法院认为，本案的焦点是：一、翌港公司是否有权要求杨琴返还案涉房屋；二、杨琴是否支付逾期腾房占有使用费。关于焦点一，翌港公司系案涉房屋的所有权人，其与泱金公司签订的租赁合同中明确约定：“在租赁期间，翌港公司不得干涉泱金公司（乙方）自主经营权；泱金公司在租赁期间有权自主经营、自主管理、统一布局、享有充分的占有使用权；其他公司代理招商和销售的客户，由泱金公司（乙方）全部接纳，如有业态变化泱金公司（乙方）自行协商解决。”据以上合同条款，翌港公司是同意泱金公司可以将场地部分分租，故泱金公司将案涉房屋转租给杨琴，符合其与翌港公司之间的租赁合同约定。翌港公司应当知道泱金公司存在转租行为却未提出异议，且泱金公司与杨琴签订的转租合同亦未违反法律、行政法规的强制性规定，故一审法院认定泱金公司与杨琴签订的转租合同合法有效。在转租法律关系中，存在两个合同，即出租人翌港公司与承租人泱金公司之间的租赁合同和承租人泱金公司与次承租人杨琴之间的转租合同。在这两个合同中，存在两对权利义务关系，即出租人翌港公司与承租人泱金公司之间的权利义务关系和承租人泱金公司与次承租人杨琴之间的权利义务关系。虽然转租得到了翌港公司的同意，但基于合同相对性原理，翌港公司与杨琴之间并不存在租赁合同关系。在翌港公司与泱金公司的租赁合同协议解除的情形下，翌港公司即基于其对案涉出租房屋的所有权与杨琴发生物权法律关系。由于泱金公司与翌港公司的租赁合同被解除，且需在2017年12月31日将案涉房屋交付给翌港公司，导致其与杨琴的转租合同履行不能。在翌港公司与泱金公司之间的租赁合同解除后，虽杨琴继续经营了一段时间，但双方并未签订租赁合同，杨琴亦未向翌港公司交纳过房租，杨琴对案涉房屋的占有即从有权占有转为无权占有，翌港公司作为案涉房屋的所有权人有权要求杨琴返还房屋。至于杨琴主张翌港公司与泱金公司解除合同后致使其遭受损失未得到处理的问题，杨琴应向其合同相对人即泱金公司主张权利或要求赔偿。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定：“无权占有不动产或动产的，权利人可以请求返还原物”。故翌港公司要求杨琴返还案涉房屋，予以支持。关于焦点二，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”翌港公司有权请求负有腾房义务的杨琴支付逾期腾房占有使用费。现翌港公司主张杨琴按照其与泱金公司约定的租金标准17500元／月，向翌港公司支付从起诉之日至实际腾房之日止占用使用费，但结合本年度本地区的营商环境，一审法院认为上述费用计算标准较高，酌定按照双方约定的第二年的租金12500元／月计算占有使用费，故杨琴应以12500元／月的标准，向翌港公司支付自2019年6月23日至实际腾房之日的占有使用费。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第二百二十七条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、杨琴于判决生效后十五日内将位于吴忠市××区西侧金龙华庭金龙商业广场第三层第A-318、A-319、A-320号商铺腾空交付给翌港公司；二、杨琴按照12500元／月的标准，支付翌港公司自2020年6月23日起至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计50元，由杨琴负担。二审中，翌港公司未提交证据。杨琴提交了证据一、通知、收据各一份。证明杨琴交纳了2017年12月份的电费。杨琴开业当天翌港公司张贴通知接管金龙广场；证据二、视频一份。证明翌港公司导致杨琴停业，杨琴不承担占有、使用房屋的费用。翌港公司质证对证据一的真实性无异议，关联性及证明目的不认可。该证据不是新证据，翌港公司不知道杨琴何时开业。对证据二的真实性无异议，关联性及证明目的不认可。翌港公司准备规划观光夜市是为了让商场重新开业，于2018年9月对金龙广场一楼重新装修，杨琴是2018年4月停业不经营的。本院对杨琴提交证据的真实性予以确认，对其证明目的不予确认。一审审理查明的事实有相应证据予以印证，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第三十四的规定：“无权占有不动产或动产的，权利人可以请求返还原物。”同时《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”根据翌港公司一审提交的证据，可以证实翌港公司与泱金公司签订的《商场租赁合同》及《商场租赁合同（补充协议书）》已经解除。杨琴虽与泱金公司签订了《金龙广场餐饮商铺租赁管理合同》，但该合同是建立在翌港公司与泱金公司签订的租赁合同基础之上的，在翌港公司与泱金公司的租赁合同解除后，杨琴未能就其承租的商铺租赁事宜与翌港公司达成一致，翌港公司基于其对涉案房屋的所有权主张杨琴履行案涉商铺的腾退义务符合法律规定。杨琴主张其对案涉房屋属有权占有，在租赁合同期内无需返还、无需额外支付房屋占有使用费。因翌港公司与泱金公司签订的租赁合同已经解除，杨琴与翌港公司未能达成新的租赁协议，其继续占有涉案房屋无事实和法律依据，一审根据查明的案件事实判决杨琴腾退房屋并支付相应房屋占有使用费并无不当。杨琴的上诉主张不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人杨琴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人杨琴负担。本判决为终审判决。审判长  马建萍审判员  贾玉宁审判员  马春燕二〇二〇年十二月九日书记员  唐 力附：本案适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。