湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘10民终2226号上诉人（原审被告）：郴州市民大房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区升平路******。法定代表人：王堂英，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李珍玲，湖南楚瑞律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：柏美丽，女，1975年2月27日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。被上诉人（原审原告）：张剑，男，1976年12月29日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：石小飞，湖南奋斗者律师事务所律师。上诉人郴州市民大房地产开发有限公司（以下简称民大公司）因与被上诉人柏美丽、张剑房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2020）湘1002民初1808号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月15日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和通知各方当事人到庭接受询问调查后，不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。民大公司上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由柏美丽、张剑承担。事实和理由：一、柏美丽、张剑实际仅支付民大公司购房款180327元，一审判决认定柏美丽、张剑支付了民大公司购房款330327元，属认定事实错误。柏美丽、张剑支付给第三人邝志汉的15万元款项，不应计入柏美丽、张剑已付民大公司的购房款内。邝志汉从未购买涉案的金阳广场3C35号门面，也未支付购房款。民大公司没有退还邝志汉购房款的义务，不存在柏美丽、张剑替民大公司退还邝志汉已付购房款。柏美丽、张剑未提供证据证明该事实，一审法院直接认定该15万元系替民大公司退还邝志汉购房款，明显属认定事实错误。民大公司没有退还邝志汉购房款的义务，柏美丽与邝志汉之间的经济往来与本案无关。民大公司实际收取了柏美丽、张剑购房款180327元，应仅对该180327元承担返还义务。二、柏美丽、张剑恶意不办理签约手续，且并未因民大公司将涉案门面出售他人遭受实际损失，一审判决民大公司支付柏美丽、张剑利息损失于法无据。柏美丽、张剑于2013年5月2日起至今，一直由占有、管控、出租涉案门面，其已实际享有涉案门面所有权人的权益。柏美丽、张剑除已付房款180327元外，还应补交购房款40余万元。民大公司已多次催告柏美丽、张剑办理签约及补交房款等手续，但柏美丽、张剑一直拖延未办理签约及补交房款等手续。柏美丽、张剑故意拖延不办理签约手续，其行为违背了诚实信用原则，并构成恶意违约，民大公司将涉案门面出售他人的行为虽有不当，但柏美丽、张剑并未因此而遭受实际损失。三、一审判决适用法律错误。民大公司与柏美丽、张剑之间未约定违约责任或赔偿责任，一审判决民大公司赔偿柏美丽、张剑利息损失错误。柏美丽、张剑的陈述不能作为免证事实予以采信。民大公司与柏美丽、张剑之间从未协商变更合同，一审判决认定当事人协商变更合同错误。柏美丽、张剑辩称：一、一审判决认定民大公司收到购房款330372元，事实清楚，证据充分。民大公司收到柏美丽、张剑的购房款180372元后，收回了出具给邝志汉的购房款150000元的收据，并向柏美丽、张剑出具了收到购房款330372元的收据。一审判决对该事实予以认定正确。二、一审判决民大公司承担利息损失，适用法律正确，判决结果公正。1.民大公司不与柏美丽、张剑签订房屋买卖合同，且在不通知柏美丽、张剑并退还购房款的情况下，将门面另售他人，明显违背诚实信用原则，存在过错，应承担相应过错责任。2.柏美丽、张剑支付给民大公司购房款330372元，长期被民大公司占用，必然造成利息损失，一审判决民大公司承担利息损失并无不当。柏美丽、张剑向一审法院起诉请求：一、判令民大公司立即返还柏美丽、张剑预付购房款330327元，并赔偿柏美丽、张剑利息损失112448.8元（按年利率4.75%计息，从2013年1月12日起计算至2020年3月12日，以后另计至还清时止），合计442775.8元；二、本案诉讼费用由民大公司承担。一审法院认定事实：一、2013年，民大公司开发了金阳广场项目，该项目的三楼由耒阳商会负责售卖。柏美丽、张剑从耒阳商会人员邝志汉处购买了门面，因邝志汉已交部分房款150000元给民大公司，故此，2013年1月12日，柏美丽、张剑将邝志汉所交的房款替民大公司退给邝志汉，并再支付30000元中介款给邝志汉，剩余房款180327元，柏美丽、张剑用柏美玲的银行卡以POS机刷卡消费方式支付给民大公司，民大公司在收到款项后，向柏美丽、张剑开具了总额330327元的收据，并加盖了民大公司的财务专用章。二、因民大公司一直未与柏美丽、张剑签订正式的商品房买卖合同。且市场招商不成功，该门面一直闲置，偶有出租。直到2020年3月，金阳广场业委会告知柏美丽、张剑，涉案门面民大公司已卖给他人，并办理了不动产权证至他人名下。柏美丽、张剑认为，民大公司收到柏美丽、张剑预付购房款后，一直不与柏美丽、张剑签订正式的商品房买卖合同，且未经柏美丽、张剑同意擅自将门面出卖给他人，导致柏美丽、张剑、民大公司双方的房屋买卖合同不成立。民大公司收取柏美丽、张剑的购房款没有合同和法律依据，应退还柏美丽、张剑，并赔偿柏美丽、张剑资金被占用期间的利息损失。为此，柏美丽、张剑特诉至法院，请求判如所请。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。双方争议的焦点是：柏美丽、张剑是否真实支付了购买款330327元给民大公司。民大公司管理混乱，虽一再否认实际收到款项，民大公司法定代表人王堂英一再声称公司未收取柏美丽、张剑一分钱，但又不提交原始交接财务凭证核查，甚至辩称收据系伪造，却未能提交任何证据予以佐证。而柏美丽、张剑提交的证据符合日常生活逻辑，故此，对柏美丽、张剑的诉称予以采信。民事活动应当遵循自愿、公平、诚实信用原则。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，柏美丽、张剑支付了购房款后，民大公司应按约定与柏美丽、张剑签订房屋买卖合同，现涉案房屋已出售他人并已办理产权证，柏美丽、张剑、民大公司之间已不可能实现合同目的，现柏美丽、张剑诉请民大公司立即返还柏美丽、张剑预付购房款330327元，并赔偿柏美丽、张剑利息损失112448.8元（按年利率4.75%计息，从2013年1月12日起计算至2020年3月12日，以后另计至还清时止），合计442775.8元，于法有据，应予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十三条第一款第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，判决：“被告郴州市民大房地产开发有限公司在本判决生效之日起返还原告柏美丽、张剑预付购房款330327元，并支付原告柏美丽、张剑利息损失112448.8元（按年利率4.75%计息，从2013年1月12日起计算至2020年3月12日，以后另计至还清时止），合计442775.8元。如果被告郴州市民大房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7942元，减半收取3971元，由被告郴州市民大房地产开发有限公司负担。”本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的举证和质证，并结合当事人的陈述，本院认证如下：民大公司提交的购房合同、预告登记证、不动产发票、不动产权证，均与本案无关联性，不予采信。本院除对一审查明的事实予以确认外，另查明：柏美丽、张剑在一、二审庭审中陈述民大公司于2013年5月2日将案涉门面交付给了柏美丽、张剑，并陈述在2019年业委会统一对整个市场进行招租时，其收取过租金，但从2019年12月份起租金就没有再交付给柏美丽、张剑。本院认为，二审的争议焦点是：一、民大公司应予返还柏美丽、张剑的购房款数额如何确定；二、利息损失应否支付以及损失如何确定。关于争议焦点一。民大公司虽然否认公司曾收到邝志汉代柏美丽、张剑交了150000元购房款，但加盖民大公司财务专用章的收据载明收到柏美丽、张剑的购房款数额为330327元，与柏美丽、张剑主张返还的预付购房款数额一致，民大公司未提交证据推翻该收据的真实性，应承担举证不能的法律责任，一审根据查明的事实判决民大公司应予返还柏美丽、张剑购房款330327元正确，本院予以维持。关于争议焦点二。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失……”本案中，2013年1月12日，柏美丽、张剑向民大公司预付购房款330372元，2013年5月2日民大公司将案涉门面交付给柏美丽、张剑，柏美丽、张剑实际占有案涉门面。双方一直未签订正式的商品房买卖合同，也未确定房款总价，柏美丽、张剑未再支付购房款。2019年12月之前，因柏美丽、张剑一直占有、管控、出租涉案门面，其也未能提供充分证据证明在此期间遭受的实际损失，且民大公司与柏美丽、张剑之间未订立合同约定违约责任或赔偿责任，故柏美丽、张剑主张2019年12月之前的利息损失无合同与法律依据。但自2019年12月起，案涉门面收取的租金未再交付柏美丽、张剑，2020年3月，金阳广场业委会告知柏美丽、张剑，涉案门面民大公司已卖给他人，并办理了不动产权证至他人名下，造成了柏美丽、张剑的损失。故自2019年12月起，直至民大公司还清柏美丽、张剑预付购房款330372元之日止，柏美丽、张剑主张的利息损失，应予支持，即民大公司应支付柏美丽、张剑利息损失4428元（按年利率4.75%计息，从2019年12月1日起计算至2020年3月12日，以后另计至购房款本金还清时止）。综上所述，民大公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、变更湖南省郴州市北湖区人民法院（2020）湘1002民初1808号民事判决为郴州市民大房地产开发有限公司在本判决生效之日起返还柏美丽、张剑预付购房款330327元，并支付柏美丽、张剑利息损失4428元（按年利率4.75%计息，从2019年12月1日起计算至2020年3月12日，以后另计至购房款本金还清时止），合计334755元。二、驳回柏美丽、张剑的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3971元，由郴州市民大房地产开发有限公司负担3118元，由柏美丽、张剑负担853元；二审案件受理费5236元，由郴州市民大房地产开发有限公司负担3979元，由柏美丽、张剑负担1257元。本判决为终审判决。审 判 长 谢末钢审 判 员 廖 军审 判 员 雷金梅二〇二〇年十二月十一日法官助理 李佳颖书 记 员 瞿殷婷附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。