山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁13民终8589号上诉人（原审原告）：临沂桃源房地产开发有限公司，住所地：山东省临沂市兰山区金雀山路**。统一社会信用代码91371300726236354K。法定代表人：曹月日，执行董事。委托诉讼代理人：赵开勇，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：于鹏，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：张君英，女，1973年4月3日出生，汉族，住临沂市兰山区。委托诉讼代理人：赵怀环，山东隆泰律师事务所律师。上诉人临沂桃源房地产开发有限公司、上诉人张君英因房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省临沂市兰山区人民法院(2018)鲁1302民初15476号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。临沂桃源房地产开发有限公司上诉请求：一、依法变更（2018）鲁1302民初15476号民事判决书第一项、第二项，支持桃源房地产公司的诉讼请求。二、本案一审、二审诉讼费用全部由张君英承担。事实和理由：一、一审判决认定事实存在错误，依法应变更判决书第一项、第二项，支持桃源房地产公司的诉讼请求。尽管一审判决认定涉案房屋价格所采信的《15户涉诉阳光维也纳住房审定销售价格及订立买卖合同通知书》系桃源房地产公司于另案审理时向张君英发出的，但是该通知书制作的时间是2015年8月31日，当时工程并未竣工，还有部分工程造价由于无法确定，并未计入该通知书所列的价格中；而且由于张君英当时并未按照该通知书所列价格与桃源房地产公司签订正式的商品房买卖合同，也未按照该价格补交剩余购房款，由此所增加的财务费用等也应由张君英承担。因此，一审判决按照该通知书所列的价格来确定涉案房屋的实际价格，与实际不符。二、本案中应当按照桃源房地产公司委托鉴定的价格，确定涉案房屋的实际价格。桃源房地产公司认为在本案中应当按照山东蓝图工程造价咨询有限公司于2019年8月5日出具的关于阳光维也纳项目建安成本工程造价的审核报告、山东中元资产评估土地房地产估价有限公司于2019年8月2日出具的房地产市场价值资产评估报告、山东天恒信有限责任会计师事务所于2019年8月2日出具的阳光维也纳项目咨询报告，所鉴定出的价格来确定涉案房屋的实际价格。该价格系由具有相应资质的评估机构、鉴定机构等多个第三方中介机构通过其专业技术手段鉴定出来的价格，涵盖了张君英应当承担的各项费用，价格客观公允。因此，本案中应当按照该价格确定涉案房屋的实际价格。庭审中补充如下意见：一、桃源房地产公司在一审时提交的阳光维也纳项目建安成本工程造价的审核报告、房地产市场价值资产评估报告、阳光维也纳项目咨询报告，已经鉴定出了涉案项目的决算审定价，确定了涉案房屋的实际价格，我方已经完成了对涉案房屋价格的举证义务。二、张君英既然不认可我方委托鉴定的房屋实际价格，应当通过申请司法鉴定的方式确定实际价格，在一审程序中，被上诉人没有提出鉴定申请，不能推翻我方鉴定的房屋实际价格。三、因一审法院未就涉案房屋的实际价格应当由哪方当事人向法院申请司法鉴定做出释明，我方在坚持认为应当由对方提出申请的前提下，为了防范自身诉讼风险，向一审法院提交了鉴定申请，但是一审法院既未准许我方的申请，也未通知对方申请鉴定。因此，按照双方在一审提交的证据，应当认定我方委托的决算价格为房屋实际价格。四、一审法院认定按照《15户涉诉阳光维也纳住房审定销售价格及订立买卖合同通知书》的价格作为涉案房屋的实际价格，没有任何双方合意作为依据。退一万步讲，即使按照该价格，在计算对方逾期付款利息时，也应该自该通知书要求的交款时间即2015年9月15日，起算逾期付款利息。故一审法院判决自起诉之日起算逾期付款利息，是错误的，也应予以纠正。张君英答辩称，一、桃源房地产公司委托鉴定的价格是片面的，不真实的，已脱离了建设本案房产的客观实际和历史背景。本案房产所在的阳光维也纳项目的启动、投资、到2008年基本建成与桃源房地产公司无关。2009年8月份桃源房地产公司委托三家评估公司对涉案项目进行评估，并作出建安成本工程造价报告、市场价值评估报告和咨询报告，三分报告均没有真实性可言，没有合法性，其确定的价格不是涉案房产的价格，与本案无关。涉案房产唯一定价是答辩人等委托鉴定的成本价。二、一审法院判决依据的《15户涉诉阳光维也纳住房审定销售价格及订立买卖合同通知书》中的价格，不仅桃源房地产公司不接受，张君英更不接受。桃源房地产公司对自己先前的定价予以否认，充分说明了桃源房地产公司的任何定价都是不确定的，不足以采信，应当驳回其诉讼请求。针对补充上诉状意见答辩如下：桃源房地产公司确定价格我方不能接受，因为该价格同样属于桃源房地产公司的单方委托。涉案房产的价格，张君英已经委托有资质的鉴定部门进行了鉴定，价格并且已经确定，应当按照张君英的价格，确定涉案房产价格。对一审法院确定的2015年9月15号下发的通知书的价格，我方不能接受的，对相关的利息也不能接受。仍然是坚持按照张君英确定的房产价格作为本案确定房产价格的依据。张君英上诉请求：1.依法撤销（2018）鲁1302民初15476号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。2003年，原临沂市经贸委为解决系统内部职工的住房问题，学习南坊北城新区公务员小区的建房模式，委托桃源公司进行市场化运作，以桃源公司的名义将破产的东高都煤矿国有土地使用权买下，2003年12月广大职工向原经贸委交纳首期购房款用于支付土地出让金。项目启动前并没有实际出资，小区建设买地、设计、过户、税金等前期费用，全部由上诉人等购房户出资承担。项目启动后，小区建设后续资金也由上诉人等购房户分次交纳。工程所需的钢材、水泥等主要建材也是由原市经贸委派人到莱钢总厂和沂州水泥厂购买，价格远远低于市场价。2008年上诉人与被上诉人签订《商品房定购协议书》一份，将价格约定在每平方米1400元至1800元之间。该协议已经被临沂市中级人民法院生效判决确认为有效的商品房买卖合同。至2008年10月前，上诉人应桃源公司的要求交纳了预计总房款75%的房款。2010年10月原经贸委退出，桃源公司全面接盘。但此时涉案楼盘已基本竣工，配套工程也已进入收尾阶段。对上述事实被上诉人在庭审中也多次认可。被上诉人接盘后，又增加了的门窗、地、地暖墙保温等工程，后期购房户谷涛等人委托机构对增加的工程成本进行鉴定，据此上诉人在2017年11月和2019年6月两次到临沂市公证处提存剩余房款。至此上诉人的房款已全部付清。二、成本价是涉案房屋的唯一定价，上诉人不接受市场价等任何价格本案的核心就是涉案房屋必须按约定的成本价交付，而不应是桃源公司审计的市场价。原市经贸委组织上诉人等职工出资建房时已委托专业机构对涉案房屋的成本价进行过科学预算，因此签订《订购协议》约定成本价在1400元-1800元/m。如果按照市场价购房，根本就没有必要由原市经贸委组织职工出资，并以桃源公司名义拿地、建设、开发。同时桃源公司发出的《预交购房款方案》、《购房选房说明》、《致阳光维也纳社区购房户一封信》等多份文件中均可证实涉案房屋是以“成本价”作为双方认可的定价。因此，涉案房屋的交付价格是就是成本价，这是不可争辩的事实。三、桃源公司对涉案房屋无权单方定价结合本案涉案房屋的特殊性，桃源公司根本无权单方定价。桃源公司违反了双方在合同中“工程决算审定后按实际价格多退少补”的约定。按照约定，涉案房屋2004年开工建设至2008年竣工，2008年的实际价格不会过分高于或低于预计1400-1800元/m'的价格。现在一审法院认定的价格是桃源公司在2015年审定的价格，已远超出预算价格三倍多，因此桃源公司按照现行市场价定价已与答辩人等购房户出资建房时的初衷相去甚远，超出原告购房预期，在没有出现重大情势变更且涉案房屋已经建成的情况下，该涨价没有任何依据。相反，如果涉案项目完全由桃源公司自行出资建设，其有权对房屋根据市场价自行定价。桃源公司在2015年向上诉人等购房户发出的《15户涉诉阳光维也纳住房审定销售价格及订立买卖合同通知书》中涉案房屋的定价是单方定价，且已严重偏离约定的成本价，对上诉人没有任何约束力。上诉人如果在2015年接受也不可能等到现在，更不可能在此之后发生多次诉讼。另一方面，考虑涉案房屋的位置等因素，该销售价格就已远远高出在2015年时临沂房产的市场价。因此一审法院将该价格作为认定涉案房产的价格没有考虑涉案小区建设的特殊历史背景，完全是罔顾事实，是错误的。最后，上诉人等众多购房户已经为此已经付出毕生积蓄，等了15年不仅至今没有住上房子，还要多支付高出原协议3倍多的房款，上诉人的损失谁来承担？公理何在？而同时期的、与涉案小区相同性质的南坊公务员小区早已入住多年。桃源房地产开发有限公司答辩称，一、张君英提出的上诉理由均不成立，依法应驳回其上诉请求。1、张君英认为其向临沂市公证处提存“剩余房款”后，房款已经全部付清，是完全错误的。尽管张君英委托山东大乘联合会计师事务所对涉案房屋价格进行鉴定，但是该鉴定机构系由张君英等人单方委托的，而且张君英自己也认为该鉴定报告存在诸多缺漏项，即使又提交一份新的结算报告《阳光维也纳小区别墅地暖、门窗工程结算报告》增加了部分漏项，仍然缺少部分建筑安装工程费、建设期利息、政府规费、中介服务费等诸多费用。因此，张君英支付的购房款远远达不到涉案房屋的实际价款，不能因张君英提存了部分购房款就认定其已付清全部购房款，张君英的上诉理由不成立。2、张君英认为1400元-1800元/m2的成本价是涉案房屋的唯一价格，没有任何事实依据。《订购协议》约定的涉案房屋价格为“房价元/m2（暂按A户型1800元/m2，B户型、C户型1600元/m2，D户型1400元/m2，待工程决算审定后按实际价格多退少补）”。很明显，协议订立时约定的涉案房屋价格1400元/m2、1600元/m2、1800元/m2仅仅是暂定价格，实际价格应该是在工程竣工验收合格并决算完成后决算审定的价格。张君英一直强调1400元-1800元/m2的成本价，并不符合涉案房屋未能及时竣工验收并进行决算的实际情况。正是由于包括张君英在内的大部分业主都没有及时缴纳购房款，导致后续资金严重匮乏，临沂市经贸委不得不以桃源房地产公司的名义通过银行贷款等方式筹措资金，财务费用、管理费用不断增加，而且多次出现长期停工现象。桃源房地产公司接手该项目后，大部分业主也都没有及时缴纳购房款，导致资金匮乏的情况始终没有改善，最终导致涉案工程迟迟未能竣工验收，并形成了涉案房屋建设成本不断增加的客观事实。因此，即使以成本价来确定涉案房屋的实际价格，该成本价也不应该是1400元-1800元/m2，张君英的观点没有任何事实依据。二、本案中应当按照桃源房地产公司委托鉴定的价格，确定涉案房屋的实际价格。无论涉案房屋是否具备交付使用条件，在张君英起诉桃源房地产公司的另案生效判决中均已经判决桃源房地产公司向其交付涉案房屋，在此情况下，张君英完全应该向桃源房地产公司支付涉案房屋的剩余购房款。关于涉案房屋的实际价格以及剩余购房款，应当按照山东蓝图工程造价咨询有限公司于2019年8月5日出具的关于阳光维也纳项目建安成本工程造价的审核报告、山东中元资产评估土地房地产估价有限公司于2019年8月2日出具的房地产市场价值资产评估报告、山东天恒信有限责任会计师事务所于2019年8月2日出具的阳光维也纳项目咨询报告，所鉴定出的价格来确定。该价格系由具有相应资质的评估机构、鉴定机构等多个第三方中介机构通过其专业技术手段鉴定出来的价格，涵盖了张君英应当承担的各项费用，价格客观公允。因此，本案中应当按照该价格确定涉案房屋的实际价格，并以该实际价格计算张君英应当支付的剩余购房款。综上，张君英提出的上诉理由均不成立，本案中应当按照桃源房地产公司委托鉴定的价格确定涉案房屋的实际价格。原审原告向一审法院起诉请求：1、请求依法判令被告向原告支付剩余购房款1029772.73元及利息（按同期银行贷款利率，自2018年5月1日起至付清全部购房款之日止）；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2001年，原临沂市经贸委为解决经贸系统职工居住问题，组织该系统职工统一团购商住小区住房，经商定购买由原告桃源房地产公司开发的位于罗庄区××街道××村××小区住宅。被告张君英等15人参与上述购房。原告桃源房地产公司于2004年开始收取部分购房人交纳的购房款，随后开始办理相关开工手续。2007年1月21日，原告桃源房地产公司取得阳光维也纳小区的建筑工程施工许可，并于2007年10月正式开工建设涉案住宅小区。2008年2月26日，原告（甲方）桃源房地产公司与被告（乙方）张君英签订了《商品房订购协议书》一份，该协议书主要内容为：乙方自愿购买甲方开发的阳光维也纳小区B区26-04号住宅楼，主房建筑面积205平方米，房价暂按A户型1800元/平方米、B、C户型1600元/平方米、D户型1400元/平方米，待工程决算审定后按实际价格多退少补，乙方签订此协议时向甲方预交订房款164000元，甲方于工程竣工并验收合格后，按照乙方提供的地址或联系电话书面通知乙方，乙方自接到通知之日起一个月内交清全部购房款（所缴纳的订房款抵作购房款），甲方在乙方交清全部购房款时，与乙方正式签订商品房买卖合同，交付乙方所订购的商品房。被告张君英于2008年9月4日向原告桃源房地产公司交纳购房款164000元。2017年11月21日，被告向临沂市公证处提存房款155103元。上述房款共计319103元。涉案房屋建设过程中，原告桃源房地产公司于2005年8月18日取得涉案房屋占用土地的部分土地使用权（土地证号为：临罗国用2005第0102号、第0103号）、于2006年5月**日取得涉案房屋占用土地的部分土地使用权（土地证号为：临罗国用2006第00**）。原告桃源房地产公司于2007年1月21日取得涉案房屋项目的建筑工程施工许可。原告桃源房地产公司于2009年取得涉案阳光维也纳小区4号楼至26号楼的商品房预售许可（许可证号为：临房预售字第2××9号）。庭审中，被告张君英向法院提交山东大乘联合会计师事务所于2013年4月24日出具的鲁大乘鉴字[2013]1053号《关于对阳光维也纳项目工程结算成本的鉴定报告书》一份，该鉴定报告书载明：该次鉴定委托人为杨新峰、谷涛，鉴定内容是对阳光维也纳项目的工程结算成本进行鉴定，鉴定结论为依据上述资料，确定原企业房地产开发项目共计23栋楼（编号为4-26号）及1个会所，共计24个工程项目；工程成本总合计为114768803.47元。在该份鉴定报告书计算明细表部分，载明涉案4-26号共计23座住宅楼的单位成本均在1350.35元-1655.20元之间。原告桃源房地产公司向法院提交其曾于另案审理时向被告发出的《15户涉诉阳光维也纳住房审定销售价格及订立买卖合同通知书》一份，该通知书中载明：本案被告张君英及杨新泽等15人购买涉案住宅楼的审定单价均在4710元-6124元之间，该通知书并载明要求被告于2015年9月15日前交纳房款并签订正式合同，逾期视为放弃购买，房屋由开发商自行处分。其中，被告张君英购买的房屋实际面积为207.54平方米，审定单价为4710元，审定总价为977513.40元。庭后，原告桃源房地产公司提交房屋建筑和市政基础设施竣工工程验收备案证书、山东蓝图工程造价咨询有限公司于2019年8月5日出具的关于阳光维也纳项目建安成本工程造价的审核报告、山东中元资产评估土地房地产估价有限公司于2019年8月2日出具的房地产市场价值资产评估报告、山东天恒信有限责任会计师事务所于2019年8月2日出具的阳光维也纳项目咨询报告各一份，共同证实涉案房屋的基准售价为每平方米5351.11元（加10%利润），总价款为1203326.48元。被告到庭后表示，因原告提交的该四组证据系在法庭辩论终结后提出，已超过举证期限，故对该四组证据不发表质证意见。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告双方签订的《商品房订购协议书》，系双方当事人的真实意思表示，内容与形式均不违反法律强制性规定，应为有效合同，本院依法予以确认。被告张君英购买的原告桃源房地产公司开发住宅楼的性质为商品房开发建设而并非单位集资合作建设的事实，由生效裁判文书予以认定，故本院对此项事实，依法予以确认。关于原告桃源房地产公司主张被告张君英应向其支付剩余购房款的诉求，原告在法庭辩论终结后向法院提交了其自行委托鉴定机构出具的审计报告，该审计报告载明涉案房屋的基准售价为每平方米5351.11元（加10%利润），总价款为1203326.48元；而被告主张其自行委托鉴定机构出具的审计报告可证实涉案住宅楼的单位成本在1350.35元-1655.20元之间，原、被告双方对于对方自行委托审计的房屋价款均不认可。原告桃源房地产公司在另案审理时向被告张君英等人发出其出具的《15户涉诉阳维也纳住房审定销售价格及订立买卖合同通知书》，该通知书中载明其要求被告按照审定单价每平方米审定单价为4710元，审定总价为977513.40元，于2015年9月15日前向其缴纳房款。该通知书系原告对其自身权利的行使，且已向被告送达，原告应对其发出该通知的后果承担法律责任。故对于原告主张被告应向其支付的购房款金额，应按照其通知交纳的购房款金额予以计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，参照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告张君英于本判决生效后十日内向原告临沂桃源房地产开发有限公司支付剩余购房款658410.4元及利息（以欠付剩余购房款为基数，自2018年8月21日起至付清欠款之日止，按中国人民银行规定的同期贷款基准利率计算）；二、驳回原告临沂桃源房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费14068元，由原告临沂桃源房地产开发有限公司负担3684元，被告张君英负担10384元。本院二审期间，本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。在本院2019年12月18日法庭调查中，张君英提供以下证据：证据一、阳光维也纳住房别墅地暖及门窗安装项目计算编制说明，外墙保温造价审计报告各一份，证明另案张君英等业主在2013年对涉案房屋成本价格委托山东大乘联合会计师事务所审计，审计依据是桃源房地产公司委托临沂市蓝图工程造价咨询有限公司对涉案工程所作的结算审核报告，涉案房屋结算价格为1609.92元每平方米。在另案临沂市中级人民法院已在判决书中对该报告的法律效力予以确认。2018年1月，另外张君英等业主又委托科信建设项目管理有限公司临沂分公司对房屋新增加的门窗工程和地暖工程成本进行补充审计，审计成本价为150.72元每平方米。2019年6月又委托临沂中山工程咨询有限公司对外墙保温工程成本作出评估。审计成本价为8505元，三项价格相加后，折合单价与商品房订购协议约定的价格1600元每平方米基本相符，符合双方签订合同时的真实意思和目的，应作为本案房屋计价依据。证据二，第二次提存公证文书，证明张君英已履行交付全部房款的义务。桃源房地产公司的诉讼请求没有事实和法律依据，应当依法驳回。证据三，临沂市中级人民法院2018年鲁13民终5473号民事判决书，证明本案涉案房屋纠纷，张君英等14名购房户已在2018年3月向罗庄区人民法院起诉桃源房地产公司，经两级法院审理，已对本案基本事实作出认定，并对鲁大乘字【2013】1053号关于对阳光维也纳项目工程结算成本的鉴定报告书的法律效力予以确认，应作为本案的房屋的定价基础。证据四，青啤家园购房合同一份，百度地图截图1份，证明距离涉案房产所在的阳光维也纳小区不足一公里的青啤家园，位置也在滨河大道西侧，交通便利，为此更加好于阳光维也纳小区房屋均价也不足1400元每平方米，就是别墅也不足2000元每平方米。况且阳光维也纳住房又完全不同于上述两处小区的商品房价格应当更低，因此协议书约定的1400到1800每平方米，在同时期的房价已经是最高的。因此一审法院将桃源房地产公司涉案房屋价格确定在6000元以上没有任何依据。证据五，桃源房地产公司与业主在2014年1月签订的阳光维也纳小区5号楼三单元601室的商品房预售合同复印件一份，证明涉案房产所在小区在桃源房地产公司逼迫大部分购房户退房之后，又将房产向外出售，其中刘丙勇购买的阳光维也纳小区5号楼三单元601的房产价格仅为791.22元每平方米，与桃源房地产公司在本案中主张的涉案房产价格相差近十倍，而别墅与多层的价格差距主要在土地成本，本案阳光维也纳小区的土地使用权是广大购房户以每亩10万元的价格以桃源房地产公司名义购买。即使加入土地成本也比一审法院认定的价格要低得多。桃源房地产公司主张的2019年8月份的评估价格没有客观性、合法性。桃源房地产公司质证意见：1、针对证据一第3项阳光维也纳住房别墅地暖及门窗安装项目计算编制说明、外墙保温造价审计报告，对真实性、合法性、关联性均不予认可，如个人举证时所说，其先后做过三次单项工程的审计报告，该三份报告仅包含部分建设工程，仍有大量的缺漏项，应当以桃源房地产公司提交的相关审计报告为准。个人仍没有计算涉案房屋的政府规费、建设期的利息、中介服务等费用，其提交的报告都是片面的，不完整的。2、针对证据二第二次提存公证文书，对真实性没有异议，但对其证明目的有异议，即使个人提存了部分购房款，也仅仅是支付了部分购房款，并不能证明付清了全部购房款。3、针对证据三临沂市中级人民法院二审判决书，对真实性没有异议，但对其证明目的有异议，该判决书并没有认定涉案房屋的价格。4、针对证据四，对真实性、合法性、关联性均不予认可，正如张君英在上诉状中自己说的，2018年10月，项目因资金链断裂停工，2010年经临沂市政府协调，桃源房地产公司接手该项目，接手后，桃源房地产公司向原经贸委购房职工发出一封信，经贸委绝大多数职工已经退出，只有包含个人在内的约30户没有退出，因此即使按照涉案的订购协议计算房屋价格，也应当将涉案房屋相应的财务费用、政府规费、中介费用、管理费用等计算在内，个人提交的证据四与本案涉案房屋不具有可比性，桃源房地产公司的上诉状第二页第二段已经明确写明，涉案房屋价格应当按照桃源房地产公司提交的三份关于造价审计的报告来综合确认，并且桃源房地产公司提交的报告所确定的价格也是远低于目前临沂的市场价格。个人所提交的青啤家园的认购书等与本案也没有关联性。5、对于证据五对该证据的“三性”不予认可，真实性、合法性、关联性不予认可。即使真实，多层和别墅的价格也是天壤之别，正常差价在6到10倍。我们注意到该合同第六页，房屋的位置是在顶楼，并且是阁楼，层高只有2.2米。因此，即使合同是真实的，顶楼阁楼的价格和别墅的价格相差20到30倍也是正常的。况且本案中桃源房地产公司销售给个人的房屋价格在6000到8000左右，是合理的。6.针对利息问题，上诉人桃源房地产提交利息计算明细（证据六），载明从2007年10月1日到2010年3月15日，桃源房地产正式接手之前，已经发生的利息是12044983.87元。从2007年10月11日到2015年8月31日，利息为50889464.17元。从2007年10月11日到2019年6月30日利息为79579866.62元。从2007年10月11日计算至2020年12月3日，利息为90897325.39元。从2016年3月15日之后，桃源房地产每一笔投入的资金投入当天开始，按照中国人民银行公布的同期贷款利率或基准利率来计算利息。这个数字的来源是根据每一笔借款发生之日起，按照中国人民银行的同期贷款或者是基准利率来计算的。7.针对会所造价问题。上诉人桃源房地产公司提交2012年10月23日济南正信工程造价公司所作的造价咨询报告（证据七），审核认定结果为4956365.15元。就利息及会所造价问题，上诉人张君英质证意见为：关于利息，小区共建设各类住房是240套，其中各类别墅158套，多层楼房84套，会馆一处。还有三十多亩土地，至今没有开发利用，按照桃源公司委托的评估值计算，上述不动产价值超过六个亿，但在小区移交桃源公司之前，所建房产只有128套别墅被认购，桃源公司接手之后，劝退了是95套，截至2010年1月，剩余的330套别墅包含涉案的14套别墅之外，全部由桃源公司按市场价值对外出售了，未开发土地，按照市值每亩5000000元左右来计算，因此桃源公司获得了巨额回报，所以银行贷款是为了解决桃源公司对外出售房产的资金需求。贷款利息理应由桃源公司从其按市场价出售的房产获利来承担，而购房户所交纳的房款完全满足所购房屋的建设成本。涉案购房户在2010年之前，已经按照桃源公司的要求足额交纳了购房款，因此涉案购房户来承担利息没有任何理由。关于会所，会所的面积是5879平方米，但是桃源公司在2012年委托评估的造价是4956365.15元，每平方米造价在843元左右。但是在对购房户计算涉案房产造价的时候，却没有采用2012年的造价评估，而是按照现在的市场价进行评估，明显不合理。因此应当将会所的造价，按照电力公司在转让股权时评估的价格计入成本。另一方面也可以证明，购房户涉案的房产在2012年的时候，其成本价同样不足1000元每平方米，桃源公司主张的五千多每平方米的价格是不合理的。对双方当事人二审期间提交的上述证据，本院经审查认定如下：对证据二、证据三，双方当事人无异议，予以采信；证据一为当事人单方委托，桃源房地产公司认为遗漏项目，但对已涉及项目的评估价值数额无异议，对该证据的能够证明的事实予以认定；证据四、证据五的关联性不足，本院不予认定。对于证据六，因在2010年1月16日致业主一封信中已经载明财务费用银行贷款利息为1180万元，因此对桃源房地产公司提交的2010年3月15日其正式接手前的利息12044983.87予以认定。对于证据七，能够证明会所工程的竣工结算审计价为4956365.15元，本院予以认定。本院认为，本案争议焦点为：一审认定的拖欠房款数额是否妥当？桃源房地产公司主张张君英拖欠购房款的主张能否成立？在现有证据前提下应如何认定“找补差价”的具体数额？张君英应否承担逾期付款的违约责任？关于一审认定的拖欠房款数额是否妥当问题。一审法院认为，原告桃源房地产公司在另案审理时向被告张君英等人发出其出具的《15户涉诉阳维也纳住房审定销售价格及订立买卖合同通知书》，该通知书中载明其要求被告按照审定单价为4710元，审定总价为977513.40元。于2015年9月15日前向其缴纳房款。该通知书系原告对其自身权利的行使，且已向被告送达，原告应对其发出该通知的后果承担法律责任。故对于原告主张被告应向其支付的购房款金额，应按照其通知交纳的购房款金额予以计算。本院认为，一审法院的上述认定是不妥当的。其一，一审法院认定的房产价款为单方主张的价款，不符合双方合同的约定。双方于2008年1月28日签订《商品房订购协议书》约定：“乙方自愿购买甲方开发的阳光维也纳小区A区10-01号住宅楼，主房建筑面积385平方米，房价暂按A户型1800元/平方米、B、C户型1600元/平方米、D户型1400元/平方米，待工程决算审定后按实际价格多退少补”。2015年8月31日，在临沂市罗庄区人民法院审理谷涛等15户起诉桃源房地产公司确认房地产买卖合同效力一案中，桃源房地产公司提交了住房审定销售价格及订立买卖合同通知书一份，涉案房屋审定单价在4710-6124元之间。该价格并非决算价，只是单方审定价。其二，一审法院对房产价款的事实认定不符合证据规则。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条规定“人民法院应当以证据能够证明的案件事实为根据依法作出裁判。审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。”一审中，桃源房地产公司为证实其价款主张，提交了多份评估报告，一审法院虽组织了证据交换和质证认证，但并未阐述不予采信的充分理由，亦未委托专门机构作出审计和评估，不符合证据规则，也回避了对争议事实的查证，导致主要争议事实未查清。其三，一审法院对房屋价款的事实认定，实质上与另两份生效判决作出的事实认定相矛盾。在谷涛等15户起诉桃源房地产公司确认房地产买卖合同效力一案，经中院二审认定一审认为是预约合同错误，变更谷涛等15人与桃源房地产签订的商品房订购协议均为有效的合同，该判决实质上否定了桃源房地产公司提交的住房审定销售价格及订立买卖合同通知书通知的价格。同时，在张君英诉桃源房地产公司房屋买卖合同纠纷案中，二审判决维持了一审关于限期交房与办理产权登记及支付提存费用的判决，仅在本院认为中认定“可待积极完成工程决算后按实际价格另行找补差价”。双方之所以出现上述一系列纠纷，原因在于张君英等认为2008年签订《商品房订购协议书》有效，如果按一审法院认定的价格，实质回到了纠纷的原点，认可了桃源房地产公司重新签订房产买卖合同，否定了原《商品房订购协议书》的效力。故，一审判决关于争议房产价款的事实认定，违背了证据规则和事实认定标准，与生效法院判决认定的事实相矛盾，不符合双方关于房价约定的本意，属于认定事实不清。关于桃源房地产公司主张张君英拖欠购房款的主张能否成立以及在现有证据前提下应如何认定“找补差价”的具体数额问题。桃源房地产公司主张应以其提交的咨询报告为依据，张君英等不予认可，并提交自认的应补交数额，但未能对自认数额的依据作出明确的解释。本院在法庭调查中，要求双方当事人分别提交关于本案的大事记，以明确本案的主要事实脉络。2020年4月24日，本院依法公开开庭，对双方提交的大事记进行交换和质证。庭审中，双方当事人对双方于2008年1月28日签订的《商品房订购协议书》已经被生效判决确定为有效合同无争议；对案涉商品房已实际交付钥匙无争议；对张君英已交纳及提存的房款数额无争议。有争议的事实为：商品房价款争议以及逾期付款的违约责任争议。关于争议房产价格，本院查清相关要约和约定如下：1、2004年11月，临沂市经贸委作出的《预交购房款实际方案》，在“预计工程造价及购房款标准”中，规定：“根据当前房产市场价格，上下浮动，暂时按1600元/㎡预计，预收购房款分3个档次收取。其中：县级暂按200㎡/户、科级暂按150㎡/户，科员暂按120㎡/户。第一次预交款按50%收取，县级交15万、科级11万、其他9万，第二次预交另行通知。”交款程序为经贸委收取后再转委托房产开发公司。张君英虽以交款的方式予以承诺，但根据合同相对性原则，该约定不能约束桃源房地产公司。2、2007年12月19日桃源房地产公司出具的《购房选房说明》“六、楼房估算成本。房款暂按A户型1800元/㎡，B户型、C户型1600元/㎡，D户型1400元/㎡，待工程决算审定后按实际价格多退少补，并于交房钥匙前一次交齐。”2008年1月28日双方签订的《商品房订购协议书》中约定房号及建筑面积，同时约定“房价元/㎡（暂按A户型1800元/㎡，B户型、C户型1600元/㎡，D户型1400元/㎡，待工程决算审定后按实际价格多退少补）。”上述要约与约定是一致的。买受人按约定进行了第二次交款。该约定已被生效裁判认定为有效合同。3、2008年8月25日，桃源房地产公司作出《致阳光维也纳社区购房户一封信》中“三、预计成本。预计A户型为1800元/㎡左右，B户型1600元/㎡左右，C户型1600元/㎡左右，D户型1400元/㎡左右。”第三次交款数额为“预计成本造价的75%”。买受人已按通知交款，应认定通过交款的方式作出承诺。该次约定与《商品房订购协议书》无实质区别，具有一致性。4、2010年1月16日，桃源房地产公司阳光维也纳社区项目部作出《致阳光维也纳社区购房户的一封信》：“现提醒所有购房户予以退房……如有不退者，需要重新签订购房协议，已交纳房款按同期银行贷款利息计算本息作为购买预交款，房产价格最终按市场价确定，开盘时可享受团购优惠。”张君英未退房，故应认定未形成合意，未能对前述合同进行变更。故，双方达成协议为：2008年1月28日双方签订的《商品房订购协议书》约定以及2008年8月25日桃源房地产公司作出《致阳光维也纳社区购房户一封信》中约定，即：“房价元/㎡（暂按A户型1800元/㎡，B户型、C户型1600元/㎡，D户型1400元/㎡，待工程决算审定后按实际价格多退少补）。”庭审中，双方当事人对上述事实无争议。关于上述合同文本中“成本”“暂按”“工程决算审定后按实际价格多退少补”的理解，双方均同意通过庭审质证对涉案楼房成本进行核算，对有争议的部分由本院依法作出认定。一审期间，桃源房地产公司于2019年8月16日提交了单方委托山东天恒信有限责任会计事务所作出的“天恒信咨字[2019]15004号”《临沂桃源房地产开发有限公司阳光维也纳项目咨询报告》，桃源房地产公司立足该报告提出的“阳光也纳项目开发成本”主张，系其在本案中最终主张。本院围绕该主张，于2020年6月1日、8月27日、12月16日组织双方当事人进行了举证质证和现场勘察，对双方的举证质证过程及无争议事实主、有争议事实均已记录在卷。对相关事实，本院认定如下：关于阳光也纳项目开发成本问题。山东天恒信有限责任会计事务所作出的《临沂桃源房地产开发有限公司阳光维也纳项目咨询报告》所列“阳光也纳项目开发成本”包括：关于阳光也纳项目开发成本问题。山东天恒信有限责任会计事务所作出的《临沂桃源房地产开发有限公司阳光维也纳项目咨询报告》所列“阳光维也纳项目开发成本”包括：1、建筑安装工程费146223148.13元，经质证双方无争议数额为114083320.91元，对该无争议数额，本院予以认定。2、建设期利息79579866.62元,张君英不予认可。本院认为，对上诉人桃源房地产公司正式接手以前据实发生的12044983.87万元利息，本院予以认定。而对其之后发生的利息支出，桃源房地产公司并未举证证明已经实际发生，且张君英亦系预交房款方式购房，故本院对2010年3月15日之后利息费用不予认定。3、土地成本11858283.41元,其中已开发房产应承担土地成本为11803415.79元，双方对此无争议，本院予以认定。4、为工程建设服务的政府规费19663504.80元，其中已实际发生2593120.00元，张君英对已经实际发生的数额无异议，本院认为，政府规费应当计入结算成本，对已经实际发生的数额予以认定；对未实际发生的预估数额，鉴于没有实际发生，暂不予认定，桃源房地产可待实际发生后，另行主张权利。5、为工程建设服务的中介服务费5442315.78元，张君英对其中工程审计费1237322.44元不予认可，剩余其他费用无异议。对争议工程审计费1237322.44元，桃源房地产公司已提交证据予以证据证明，属于工程结算必须支付的费用，本院予以认定。6、其他费用33044569.77元，其中账面已列示5481098.56元，其中土地使用税679712.21元，剩余为预估费用。张君英对上述费用均不认可，但同意追加委托代建费3773351元。本院对已经实际支出的5481098.56元予以认定，对预估费用因无充分证据证实系必须支出成本，本院不予认定。因本院认定数额已超过张君英自愿追加数额，故对自认追加数额不予重复认定。7.关于会所造价。因桃源房地产在山东天恒信有限责任会计事务所作出的《临沂桃源房地产开发有限公司阳光维也纳项目咨询报告》项目开发成本中包含了会所的建造成本，故对会所竣工结算审计价4956365.15元，应自开发总成本中予以相应扣减。综上，本院认定阳光也纳项目开发成本为：114083320.91元+12044983.87+11803415.79元+2593120.00元+5442315.78元+5481098.56元-4956365.15元=146491889.76元。关于本案争议房产价款计算方法问题。桃源房地产公司主张不同位置、不同户型（联排别墅、叠加复式、多层住宅）的房产的开发成本及市场价值相差较大，直接以总成本除以总面积计算每套房产平方米单价不合理，应当采用市场比较法确定每套房产应分担的开发成本价款。经本院传唤，山东天恒信有限责任会计事务所会计师乔红玉出庭接受询问，就计算方法作出如下说明：每套房产的评估值（A）除以阳光也纳项目房产总评估值（B），得出每套房产的百分比，用该百分比乘以阳光也纳项目实际开发成本（C），得出每套房产的成本价。具体公式为：A÷B×C=每个房产成本价。桃源房地产公司对该计算方法无异议；张君英认为该计算方式不科学，不符合逻辑；房子的售价和成本没有必然关系，并不是售价越高成本越高，成本已经固定。本院认为，桃源房地产公司主张的计算方法，能够合理计算出每套房产分摊的开发成本，本院予以采信。张君英虽有异议，但未出提出更为合理的计算方法，本院对其抗辩理由不予采信。关于维也纳项目的市场评估总价值及每套房产的市场评估价值，桃源房地产公司主张以其一审提交的山东中元资产评估土地房地产估价有限公司于2019年8月2日出具的房地产市场价值资产评估报告为依据。根据该评估报告，维也纳项目的市场评估总价值为462631162元，张君英所购房的市场评估价值为1578964元。张君英表示不认可利用该评估值作为计算系数分摊成本。本院认为，以山东中元资产评估土地房地产估价有限公司作出市场评估值作为计算系数分摊成本，具有合理性，张君英虽有异议，但提供不出更合理计算方法和计算系数，本院对桃源房地产公司的该项主张予以采信，对张君英的抗辩理由不予支持。综上，张君英所购房产总价款为：1578964元/462631162元×146491889.76=499978.04元。另查明：被告张君英于2008年9月4日向原告桃源房地产公司交纳购房款164000元。2017年11月21日，被告向临沂市公证处提存房款155103元。上述房款共计319103元。故，张君英应补交房款数额为：499978.04元-319103元=180875.04元。关于桃源房地产公司主张的加收10%利润问题。本院认为，双方合同约定“暂估成本”“待工程决算审定后按实际价格多退少补”，其加收10%利润的主张，并无合同约定，本院不予支持。关于逾期付款的违约责任问题。因双方对结算价款存在争议，现在证据不足以证明张君英存在怠于付款问题，故本院对桃源房地产公司主张的逾期违约金不予支持。另，在2019年4月24日的庭审中，桃源房地产公司提交“2020鲁民申618号”民事裁定书一份，证明山东省高级人民法院于2020年3月9日已经指定本院再审“2018鲁13民终5473号”案件。本院认为，“2018鲁13民终5473号”案件审理的是房产交付争议，本案审理的是房屋价款争议，“2018鲁13民终5473号”案件的再审结果，并不影响本案的审理。本案不需中止审理。综上所述，原审认定事实不清，判决结果不当；上诉人桃源房地产公司、张君英的上诉理由均部分成立，对双方上诉请求合理部分，本院予以支持。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十三条、第四十一条、第六十条、第六十一条，第一百零一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持山东省临沂市兰山区人民法院(2018)鲁1302民初15476号民事判决第二项；二、变更山东省临沂市兰山区人民法院(2018)鲁1302民初15476号民事判决第一项为：“上诉人张君英于本判决生效之日起十日内向上诉人临沂桃源房地产开发有限公司支付剩余购房款180875.04元。”如果当事人未按判决指定的期间履行给付的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14068元，由上诉人临沂桃源房地产开发有限公司负担11536元，由上诉人张君英负担2532元；二审案件受理费14068元，由上诉人临沂桃源房地产开发有限公司负担11536元，由上诉人张君英负担2532元。本判决为终审判决。审判长  李国栋审判员  李大军审判员  王海涛二〇二〇年十二月二十五日书记员  庞韶青