北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终13385号上诉人（原审原告）：何曙程，男，1969年2月4日出生，汉族，住北京市石景山区。被上诉人（原审被告）：北京泰禾中维物业管理有限公司，住所地北京市通州区潞城镇普欣南里**楼。法定代表人：黄建照，执行董事。委托诉讼代理人：刘士新，北京市中通策成律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕丽莉，北京市中通策成律师事务所律师。上诉人何曙程因与被上诉人北京泰禾中维物业管理有限公司（以下简称泰禾物业公司）服务合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初12301号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员龚勇超独任审理，公开开庭审理了本案。上诉人何曙程，被上诉人泰禾物业公司的委托诉讼代理人吕丽莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何曙程上诉请求：1.请依法判决撤销（2020）京0112民初12301号民事判决书，依法改判泰禾物业公司返还何曙程团购服务费50万元。2.本案诉讼费用由泰禾物业公司承担。事实和理由：首先，一审判决回避了涉案房屋的总价款究竟是多少这一关键问题，以房价在不同日期随市场上下波动为由，错误地认定何曙程证明涉案房屋的总价为8092784元的证据不足。针对何曙程一审提交的房地产公司销控表以及涉案房屋政府备案价，泰禾物业公司没有承认，也没有否认，应视为对该事实的承认，即房地产公司的销控表上标明涉案房屋的标价以及涉案房屋政府备案价价格均为8092874元。针对已经销售的房产，其价格在销控表上应是固定的，开发商不可能变动，更不可能减少已售房屋价格，减少已售房屋价格是不符合常理的，也是没有任何意义的，该证据照片拍摄于2019年不影响其证明力。在何曙程现在所知道的该项目的购房人中，在有338人的泰禾长安中心业主群中，竟然只有何曙程一人是通过泰禾物业公司北京泰禾中维物业管理有限公司收取团购折扣服务费的形式购买的，绝大多数人是按房地产公司的销控表上的标价的一定折扣从泰禾房地产公司直接购买的，何曙程将提供证据证明这一事实。通过这一事实，进一步证明了房地产公司的销控表上的标价就是房屋总价款。所以，何曙程以房地产公司的销控表上的标价作为房屋总价款，证据充分，应当认定涉案房屋的总价款为8092874元。其次，通过与泰禾物业公司签订合同，并未使何曙程少付房款，反而增加了房款。何曙程根据购房合同支付的房款是7859544元，如果加上本案所涉50万元，房款总数实为8359544元，比房地产公司公布的房屋价格8092874元高出266670元。何曙程选择团购的目的是为了获得房款优惠，然而与泰禾物业公司签订协议加入团购后，房价反而高了，这是不符合常理的。第三，如果按泰禾物业公司所说，何曙程以50万元换取5%的折扣，并且根据常理，这样的结果对于何曙程来说应该是优惠的，需要满足如下条件，即：房屋总价高于10万元假设为1001万元，此时何曙程以50万元换取房款的5%优惠即50.5万元才是优惠了，如果房屋总价低于10万元假设为999万元，此时何曙程以50万元换取房款的5%优惠即49.95万元。显然何曙程没有享受到优惠。所以，在涉案房屋不可能高于1000万元时，如果按泰禾物业公司的说法，何曙程无论如何都要吃亏，如果何曙程明知是这样，何曙程会签订这样的协议吗？会加入这样的团购吗？显然不会，那么何曙程为什么要签订这个协议呢，有两种可能，一种是销售说了这50万元是要冲抵房款的，此时，无论如何何曙程都能享受到优惠；另一种可能是泰禾物业公司采用了欺诈手段，在何曙程并不了解这个协议的全部内容的情况下，在协议上签了字。事实上，这两种情况是同时存在的。泰禾物业公司辩称，同意一审判决，不同意何曙程的上诉请求及事实与理由。何曙程向一审法院起诉请求：1.判令泰禾物业公司返还何曙程团购服务费50万元；2.判令全部诉讼费用由泰禾物业公司承担。一审法院认定事实：2016年11月19日，泰禾物业公司与何曙程签署《泰禾物业团购折服务说明书》（编号：TH0000031），载明：“泰禾物业依托自身企业品牌、信用及资源，为您从开发商处争取到以下折扣条件购买意向楼盘，您也愿意接受我司为您提供的本次购房折扣服务。为此，就您本次享有的购房折扣服务相关事宜说明如下：您的姓名：何曙程……项目名称：泰禾长安中心，购房折扣条件：50万抵5%购房款折扣；折扣期限：当天……您确认在答署本说明书之时应向我司支付人民币50万元整。特别说明：1.只有您支付上述款项后方能享有本说明书项下的购房折扣服务。您支付上述款项后，我司先行向您开具收据单，当您成功购房后请持《商品房买卖合同》以及收据单与我司联系办理发票开具事宜。2.当您没有成功购房，或取消了购房计划，或因任何原因方弃购房，您可以随时联系我司，随时申请退还您已支付的款项，3、申请退还款项将于办理手续后30个工作日内转账退还至原消费卡，办理退款无手续费用，全额退还，我司不承担退款期间所生的利息费用以及任何第三方产生的相关责任。4.自《秦禾物业购房折扣服务说明书》签署次日起由于市场、户型、楼号、装修规格等因素所产生的价格变化，我司不承担任何相关责任。5.签署《泰禾物业购房折扣服务说明书》《商品房买卖合同》应同一人（“一人”亦涵盖负数）且一人只能认购一套房源，一旦您与开发商办结《商品房买卖合同》签订手续，则我司向您提供的购房折扣服务义务即告履行完毕。6.本说明书自甲、乙双方订之日起生效，一式三份，甲方、乙方、开发商各执一份，具有同等法律效力。您已充分阅读并理解说明书内容，同意接受我司提供的团购折扣服务，支付本说明书项下的款项，以此签名予以确认：签名：何曙程；办理日期：2016年11月19日；泰禾物业（公章）”。关于该份说明书落款处的签字，何曙程陈述：“上面的字是不是我签的我记不清了，我认可这个事情，但是不认可他们给我提供服务了”。另查，2016年11月19日，何曙程通过银行转账支出500000元。同日，泰禾物业公司开具收据，载明：“今收到何曙程交来会费人民币500000元”。再查一，2016年11月19日，泰禾嘉盈公司（甲方）与何曙程（乙方）签订《北京市商品房（商业、办公等非住宅类）认购书》，约定：“第一条：乙方自愿认购甲方开发的位于北京市石景山区泰禾长安中心项目的第/幢01-89号房屋，该房屋建筑面积为240.43平方米，套内建筑面积为117.07平方米。第二条：双方确认，此房屋按建筑面积计价，该房屋建筑面积单价为人民币32689.53元/平方米，该房屋总价款为人民币7859544元。(以双方最终签订的《北京市商品房预售合同》为准。)第三条：乙方在签订本认购协议书之日应向甲方支付认购定金，即总价款20%首付款，人民币40万元，该认购定金在双方签署正式的《北京市商品房预售合同》后转为乙方在该买卖合同项下的房款…第五条：乙方选择的付款方式为银行按揭付款……”此外，该认购书还约定了其他内容。再查二，2016年12月8日，泰禾嘉盈公司（出卖人）与何曙程（买受人）签署《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y1984567），约定：“第三条：基本情况。该商品房屋坐落为：石景山区鲁谷路银河商务区K地块C2商业金融用地商业金融1层01-89。该商品所在楼栋的主体建筑结构为：钢筋混凝土结构，建筑层数为：26层，其中地上21层，地，地下**商品房为第一条规定项目中的商业金融第1层01-89号。该房号为暂定编号，最后以公安行政管理部门审核的房屋为准……出卖人委托预测该商品房面积的房产测绘机构是北京新兴华安测绘有限公司，其预测建筑面积共240.43平方米。其中，套内建筑面积117.07平方米，共用部位与共用房屋摊建筑面积123.36平方米……第五条计价方式与价款……1、按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米人民币67135.42元，总价款人民币柒佰捌拾伍万玖仟伍佰肆拾肆元整（大写）……第七条：预售资金监管情况。根据《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》的规定，该商品房的预售资金监管银行为：中信银行，专用账户名称为泰禾嘉盈公司泰禾中心，专用账户为：×××。商品房预售时，买受人应当将购房款直接存入专用账户……第十二条：交付条件。（一）出卖人应当于2017年12月31日前向买受人交付该商品房。此外，合同还约定了其他内容。再查三，2019年，何曙程将泰禾嘉盈公司及泰禾物业公司诉至法院，要求泰禾物业公司退还其多支付的房款50万元及利息。北京市石景山区人民法院审理后作出（2019）京0107民初17051号民事判决书，认为何曙程未能提供证据证实50万元系泰禾物业公司代为收取的购房款，故其主张合同欺诈要求泰禾物业公司退还房款50万元及利息的请求，缺乏事实与法律依据，不予支持。何曙程仍可通过其他法律途径寻求合理救济。该判决驳回了何曙程的全部诉讼请求。经核实，该判决已生效。一审庭审过程中，双方对50万元的性质有争议：何曙程称该钱系排卡费，可以享受总房价5%的优惠，也是购房定金，销售人员口头告知其可以抵房款，且房屋标价为8092874元，何曙程并未享受到价格优惠；泰禾物业公司对此不予认可，称该款项系团购服务费，不是定金，其利用自己资源品牌信用为何曙程保障房源，并享受5%的折扣优惠，折扣有效期为当天，何曙程所称的8092874元是2019年的价格，2016年房屋售价为8352601元，何曙程购房花了7859544元，折扣超过5%，后市场价格上下浮动与本交易无关，泰禾物业公司已经提供了服务，履行了相应义务。为此，泰禾物业公司提交了销售价格表予以佐证，何曙程对销售价格表不予认可，称销售价格表在电脑里可以随意修改，不能证明问题，2016年签约时涉案房屋的价格在销售大厅展示表中就是809万多，只不过其当时未能保留相关证据。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据查明的事实，（2019）京0107民初17051号民事判决书已经对2016年11月19日泰禾物业公司与何曙程签署《泰禾物业团购折服务说明书》的真实性予以确认。该文件的签署，系双方真实意思表示，对双方发生拘束力，双方均应依约履行。根据上述说明书的约定，购房折扣条件和折扣期限为，50万元抵5%购房款折扣，当天。何曙程亦在2016年11月19日当天与泰禾嘉盈公司签署了商品房认购书，房屋总价款为7859544元，该价款与后来2016年12月8日泰禾嘉盈公司与何曙程签署的《北京市商品房预售合同》载明的房屋总价款一致。而根据说明书的约定，自说明书签署次日起由于市场、户型、楼号、装修规格等因素所产生的价格变化，泰禾物业公司不承担任何相关责任，一旦客户与开发商办结《商品房买卖合同》签订手续，则泰禾物业公司提供的购房折扣服务义务即告履行完毕。由此可以认定，泰禾物业公司相关合同义务已经履行完毕。退一步讲，假设何曙程认购书上载明的房屋总价款是享受了5%折扣后的房款，则2016年11月19日涉案房屋总价款应为8273204元（7859544/0.95），鉴于房地产交易本身的特殊性，其具体价款在不同日期随市场上下波动，亦属正常。现何曙程主张其并未享受到价格优惠，但未能提交有效证据证明在2016年11月19日当日涉案房屋的总价款是多少。其理应承担举证不能的不利后果。对于何曙程的诉讼请求，因证据不足，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回何曙程诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。何曙程向本院提交如下证据：证据1，楼控表，用以证明孟小文购房过程中泰禾物业公司提供的销售价格与现有楼控表价格一致；证据2，孟小文五套房屋的购房合同，用以证明孟小文购买五套房屋没有用过泰禾物业公司签订团购协议书、没有缴纳团购服务费，却买到了比楼控表价格还优惠的房屋；证据3，泰禾物业公司销售人员给孟小文提供的销售价格表，销售价格表与楼控表价格一致；证据4，视频光盘，用以证明楼控表现在还在销售现场。泰禾物业公司对前述证据发表质证意见：不属于二审新证据，真实性、关联性及证明目的都不认可。泰禾物业公司在二审中未提交新证据。本院认为，何曙程向本院提交的证据与本案缺乏关联性，本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《泰禾物业团购折服务说明书》系双方真实意思表示，对双方发生拘束力，双方均应依约履行。根据上述说明书的约定，购房折扣条件和折扣期限为，50万元抵5%购房款折扣，当天。何曙程亦在2016年11月19日当天与泰禾嘉盈公司签署了商品房认购书，房屋总价款为7859544元，该价款与后来2016年12月8日泰禾嘉盈公司与何曙程签署的《北京市商品房预售合同》载明的房屋总价款一致。而根据说明书的约定，自说明书签署次日起由于市场、户型、楼号、装修规格等因素所产生的价格变化，泰禾物业公司不承担任何相关责任，一旦客户与开发商办结《商品房买卖合同》签订手续，则泰禾物业公司提供的购房折扣服务义务即告履行完毕。由此可以认定，泰禾物业公司相关合同义务已经履行完毕。退一步讲，假设何曙程认购书上载明的房屋总价款是享受了5%折扣后的房款，则2016年11月19日涉案房屋总借款应为8273204元（7859544/0.95），鉴于房地产交易本身的特殊性，其具体价款在不同日期随市场上下波动，亦属正常。现何曙程主张其并未享受到价格优惠，但未能提交有效证据证明在2016年11月19日当日涉案房屋的总价款，应承担举证不能的不利后果。鉴于何曙程的诉讼请求缺乏事实与合同依据，一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。综上所述，何曙程的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由何曙程负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 龚勇超二〇二〇年十二月四日法官助理 郭妍子书 记 员 刘 鸽书 记 员 刘 畅