江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终3950号上诉人（原审原告）：董步安，男，1974年7月20日出生，住浙江省泰顺市。委托诉讼代理人：沈达明，江苏三理律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋丽，江苏三理律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江苏杉林置业股份有限公司。住所地江苏省宿迁市宿城经济开发区科工路**。诉讼代表人：徐裕建，江苏力豪律师事务所主任。委托诉讼代理人：赵帅，江苏力豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐强，江苏力豪律师事务所律师。上诉人董步安因与被上诉人江苏杉林置业股份有限公司（以下简称杉林公司）破产债权确认纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿城区人民法院（2020）苏1302民初2869号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，并于2020年11月26日组织双方当事人进行了公开听证，上诉人董步安委托诉讼代理人沈达明、宋丽，被上诉人杉林公司委托诉讼代理人邱某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。董步安上诉请求：1.撤销原判，依法改判被上诉人继续履行合同，并协助上诉人办理房产过户手续；2.依法改判被上诉人向上诉人支付延迟交房违约金6772元；3.本案一审、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由如下：一、原审法院认为“案涉《商品房买卖合同》系杉林公司为履行与上诉人之间以房抵债合意而签订，杉林公司给付义务属于债权请求权范畴，上诉人享有案涉《商品房买卖合同》项下的债权不具有优先于其他普通债权的法律属性。”是错误的。本案中，上诉人签订《商品房买卖合同》并非为了以房抵债，而是上诉人对杉林公司开发的房产有明确的购房意向后，于是中瓯公司向展鹏公司索要欠款准备偿还给上诉人，恰好展鹏公司对杉林公司由未实现的债权。如按一般流程，是杉林公司还钱给展鹏公司，展鹏公司再还给中瓯公司，中瓯公司再将钱还给上诉人，上诉人收钱后再将购房款支付给杉林公司，形成一个循环。上诉人、中瓯公司、杉林公司及展鹏公司四方为避免款项流通麻烦及风险，便达成合意，直接用展鹏公司对杉林公司的债权冲抵购房款。上述行为并非以房抵债，与杉林公司由直接债权债务关系的是展鹏公司而非上诉人，展鹏公司也未将债权直接转让或者赠予上诉人，杉林公司与上诉人无权就展鹏公司债权进行以房抵债。因此，杉林公司与上诉人签订《商品房买卖合同》，是正常的商品房买卖行为，不属于以房抵债。二、原审法院认为“上诉人购房目的在于实现债权，并非为生活、居住需要，因此上诉人不符合该规定中的商品房消费者。”是错误的。原审法院的认定系主观臆断，无任何事实和法律依据，也没有证据可证明。上诉人是生意人，购买商品房经商完全符合常理。如仅仅为了实现债权，则可以不用以商品房抵债，而是直接要求现金还款，通过行使代位求偿权将涉案房屋拍卖后收取现金。原审法院认定事实仅凭主观臆断，不顾客观事实。在一审中，上诉人提供大量的证据用于证明自己主张合理，包括:1.《商品房买卖合同》、《铺面委托经营合同》及收据；2.上诉人与涉案房屋得到认购协议、与中瓯公司之间的债权债务凭证、支付凭证、结算凭证；3.展鹏公司与杉林公司的债权债务凭证、支付凭证、结算凭证。但原审法院并未就全部证据的真实性、合法性及关联性进行认定，整个判决中所查明的事实并非基于证据查明，不是客观事实。三、原审法院认为“杉林公司开发的宿迁国际服装城尚不符合交付使用条件，案涉《商品房买卖合同》实际能否继续履行尚不确定。”是错误的。杉林公司开发的宿迁国际服装城虽未取得竣工验收备案，但不代表《商品房买卖合同》绝对没有继续履行的可能。且杉林公司有继续履行合同的义务，应当积极促成此事，完成竣工验收，并协助上诉人办理房产过户手续。由于杉林公司违约在先，原审法院应当在判令杉林公司继续履行合同的同时，判令杉林公司向上诉人支付违约金。四、原审法院适用《中华人民共和国企业破产法》第十六条判决，属于适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第71条第五项规定，特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物不属于破产财产。本案中，双方当事人签订的房屋买卖合同明确了原告所购买的房产，该房产房号固定且原告经完全支付对价。所以上诉人所购买的房产并不属于破产财产，无需用该财产对杉林公司的其他债权人进行清偿。综上，杉林公司应当继续履行合同，并支付违约金。杉林公司二审答辩称，一、一审判决认定事实清楚，上诉人上诉请求和理由不能成立，上诉人陈述的将债务转化为购房款实际就是以房抵债，双方有以房屋消灭债务的意思表示，且以房抵债没有履行完毕，被上诉人现已破产，房屋未竣工备案，不具备交付条件；2、上诉人对被上诉人仍享有债权，在破产程序中不具有优先权，另，用于抵债的房屋是商业性质，在买卖合同中明确且上诉人购房目的是实现债权，上诉人并非商品方的消费者。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉维持原判。董步安向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令杉林公司继续履行商品房买卖合同，并协助董步安办理房产过户手续；2.判令杉林公司立即支付迟延交房违约金6772元（以购房款为基数，按日万分之一点五计算，自2018年10月30日应当交房之日起到裁定破产之日止）；3.诉讼费用由杉林公司承担。一审法院认定事实如下：2015年12月3日，杉林公司向董步安出具收据一份，载明：交款单位为董步安，收款方式为展鹏借款利息抵，人民币902994元，收款事由展鹏借款利息抵（21#-93-109）。2016年9月，董步安与杉林公司签订《商品房买卖合同》两份，约定董步安分别购买宿迁国际服装城21#-93幢109号，房屋价款为902994元。2018年12月20日，宿迁市中级人民法院作出（2018）苏13破申25号民事裁定：一、受理葛辉对杉林公司的破产清算申请；二、指令宿迁市宿城区人民法院审理杉林公司破产清算申请。后本院立案受理葛辉申请杉林公司破产案，案号为（2019）苏1302破1号。董步安向杉林公司申报对宿迁国际服装城21#-93幢109号房屋享有物上请求权。杉林公司管理人于2020年3月13日向董步安送达《债权审查通知书》，对董步安物上请求权不予确认，并告知对该结果有异议，可在收到本通知15日内向受理破产申请的人民法院提起诉讼。董步安对该通知书有异议，故提起诉讼。另查明，至庭审时，宿迁国际服装城尚未取得竣工验收备案，尚不符合交付条件，无法办理产权登记。一审法院认为：破产程序是债务人企业资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力时，依法清偿债务的法律制度，该制度核心价值即为公平偿债。案涉《商品房买卖合同》系杉林公司为履行与董步安之间以房抵债合意而签订，杉林公司亦向董步安出具相应收据，明确载明“收款事由展鹏借款利息抵”。合同签订后，杉林公司即具有依照合同约定履行向董步安交付房屋并办理房屋产权登记等合同义务，但该给付义务仍然属于债权请求权范畴。基于债权平等性，董步安享有案涉《商品房买卖合同》项下的债权不具有优先于其他普通债权的法律属性。杉林公司进入破产程序后，董步安起诉请求继续履行合同并享有物上请求权，属于对其进行个别清偿的诉讼请求。关于董步安主张其属于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定的商品房消费者，一审法院认为，董步安基于杉林公司的以房抵债行为而形成购房事实，其购房目的在于实现债权，并非为生活、居住需要，因此董步安不符合该规定中的商品房消费者。另杉林公司开发的宿迁国际服装城尚不符合交付使用条件，案涉的《商品房买卖合同》实际能否继续履行尚不确定。综上，董步安要求继续履行，并基于合同的履行享有物上请求权以及立即支付违约金的诉讼请求，不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条、第一百九十六条，《中华人民共和国企业破产法》第一条、第十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：驳回董步安的诉讼请求。案件受理费12898元，减半收取6449元，由董步安负担。二审中，双方当事人均未提供新的证据，且对一审判决认定的事实没有异议。据此，本院对一审判决认定的事实予以确认。经各方当事人确认，本院二审归纳本案争议焦点为：上诉人与被上诉人所签订的《商品房买卖合同》是否应当继续履行。本院认为，上诉人要求被上诉人继续案涉《商品房买卖合同》并为其办理房屋过户手续的请求依法不应予以支持。具体理由在于，根据我国《物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力。本案中，上诉人虽然与被上诉人签订了《商品房买卖合同》，但双方并未办理物权转移手续，即双方并未就物权的转让依法进行登记，在此情况下，上诉人就案涉房屋并未取得物权。再者，从上诉人购房款的交付情况看，其主张系与中瓯公司、杉林公司及展鹏公司四方签订协议，最终以展鹏公司对被上诉人杉林公司享有的债权冲抵了购房款，据此可以认定所签订的合同实质是以物抵债协议，即便双方是在原债务清偿期届满后达成以物抵债协议，在尚未办理物权转移手续前，债务人明确表明不履行协议时，上诉人只能要求按照原债权债务合同履行，而不能要求继续履行以物抵债协议或者要求确认所抵之物的所有权归其所有，否则，将违背破产程序中全体债权人公平清偿的基本原则。另外，从案涉房屋规划用途来看，并非住宅用房，且上诉人购房该房屋也不是为生活和居住，其并非《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定的消费者购房人，故而其依据案涉合同所享有权利也不具有优先性，在此情况下，上诉人要求被上诉人继续履行合同，并就所谓的逾期交房承担违约责任的主张依法不应得到支持。综上，上诉人董步安的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12898元，由上诉人董步安负担。本判决为终审判决。审判长  赵振亚审判员  仲召虎审判员  王 更二〇二〇年十二月二十四日书记员  朱 蕾附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。