河南省漯河市源汇区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫1102民初3983号原告：河南广恒物业管理有限公司，住所地漯河市召陵区解放路******，统一社会信用代码：91411100MA3X4MJW74。法定代表人：谢昊成，总经理。委托代理人：王新桐，该公司经理。被告：冯会荣，女，1979年4月4日生，汉族，住漯河市源汇区。原告河南广恒物业管理有限公司（以下简称广恒物业）与被告冯会荣物业服务合同纠纷一案,本院于2020年10月27日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年11月18日公开开庭进行了审理。原告广恒物业的委托代理人王新桐、被告冯会荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广恒物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2018年10月20日至2020年10月19日的物业管理服务费3219.84元；2、判令被告冯会荣按每日0.3%支付自2019年10月19日逾期交纳物业管理服务费违约金直至还清之日止；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年7月20日，经漯河市房屋管理局源汇分局物业科委托原告对七彩都市枫林龙苑小区实施物业应急托管，托管期限自2016年7月21日—2016年10月21日，托管期间不收取物业费用。2017年6月10日该小区成立了漯河市源汇区七彩都市枫林小区业主委员会。2017年10月16日，该业主委员会作为委托方(甲方)与原告(乙方)签订了《物业管理合同》，合同约定由原告对七彩都市枫林(龙苑)小区提供物业服务，服务管理期限为三年，自2017年10月20日起至2020年10月19日止。另约定本住宅区物业管理服务费收费标准为按业主房产建筑面积计算，高层建筑每月每平方1元，多层建筑每月每平方0.5元，直接向业主或物业使用人收取。业主应自觉按时交纳物业管理服务费，逾期欠费业主将按0.3%的日息向物业公司交纳违约金。被告系七彩都市枫林小区七彩1号楼4单元407号业主，物业面积为134.16平方米，按约定应该向原告交纳自2018年10月20日至2020年10月19日物业管理费人民币3219.84元，但被告经多次催交后仍拒绝交费。原告认为：合同履行至今，原告按合同约定为被告所在七彩都市枫林(龙苑)小区提供了优质高效的物业管理服务，被告应当按时交纳物业管理费，逾期应交纳违约金。被告冯会荣辩称，答辩人一次性交纳了两年的物业费，从2016年10月20日至2018年10月20日。之所以现在不交，是因为有一次有一个老太太困在电梯里了，答辩人给物业打电话，物业的人员说：这事你想找谁找谁，这不关我的事。第二天答辩人去物业办公室反映过后，物业的电话就没有了。原告公司并没有提供优质服务，看大门的是60多岁老头，外出车辆随意进入不登记。小区有商业进入，有美容美体的。高空坠物（外墙脱落），把答辩人家空调外机砸个大坑。答辩人不认可小区的业主委员会。走廊的灯从来没有亮过，线盒脱落，给物业公司反映，物业公司说修理，一直没有修。上任物业收的是0.8毛，也是交两年免四个月，灯坏了马上就有人修。楼道的门随意进出，经常有推销化妆品、卖鞋油的，电梯里和楼道的走廊里贴的有广告。在小区被应急托管之后，原告公司一直在答辩人小区服务，但只承认他们清扫垃圾的费用，别的答辩人不承担。庭审中原被告对被告系七彩都市枫林小区七彩1号楼4单元407号业主，房屋面积134.16平方，被告自2018年10月20日至2020年10月19日之间的物业费用未交纳，被告已交纳2016年10月20日-2018年10月19日的物业费2600元（交十个月免两个月）、车位费600元的事实均无异议，本院予以确认。原被告争议的焦点是原告的服务是否存在瑕疵，被告应否按照业委会与原告签订的合同中约定的物业费标准交纳物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交证据一、业委会与原告方于2017年10月16日签订的物业管理合同，用以证明原告确实在小区服务。证据二、催交通知。被告质证称打过两次电话催交物业费；物业服务合同没见过，也没看过。被告提交证据一、物业费交费票据四张（两张物业费票据、两张车位费票据）。证据二、照片一组。证明小区目前的状况，小区出现的问题大同小异。原告质证称不认可照片这些证据。对原被告提交的证据认证如下：最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。被告辩称该业委会在成立过程中存在违反法律、法规的情形，可依照相关程序进行，因该业主委员会已在相关行政部门备案，对原告提交的物业服务合同及证明，本院予以确认。被告提交的照片，原告虽然不认可，但能印证原告服务质量较差，服务不到位，存在问题，对该事实本院予以认定。经审理可确认如下事实：2016年7月20日，经漯河市房屋管理局源汇分局物业科委托，广恒物业对七彩都市枫林（龙苑）小区实施物业应急托管，托管期限自2016年7月21日至2016年10月21日，托管期间不收取物业费用。2017年10月16日，七彩都市枫林龙苑小区业委会（甲方）与广恒物业（乙方）签订物业管理合同，合同约定：甲方委托乙方对七彩都市枫林(龙苑)小区物业实行专业化、一体化的物业管理，订立本物业服务合同；物业坐落位置：漯河市源汇区汉江路36号，占地面积4.95万平方米，建筑面积10.9万平方米，物业类型住宅；本合同委托管理期限为三年，自2017年10月20日起至2020年10月19日止；物业管理服务费：住宅房屋，乙方按业主房屋建筑面积高层每月每平方米1元，多层每月每平方米0.5元向业主或物业使用人收取；逾期不交纳物业费的，按0.3%的日息交纳违约金等条款。广恒物业自2016年7月20日入驻七彩都市枫林(龙苑)小区提供物业服务。2019年向被告催要物业费，被告称之所以现在不交物业费是因为原告公司服务不到位。本院认为，业委会与物业公司签订的合同，对小区每一个业主有约束力。物业公司依约提供了物业服务后，业主负有按约交纳物业管理费的义务。至于收费标准，业主委员会与原告在物业管理服务合同中已有明确约定，根据自治原则，被告应按照约定的计价方式交纳物业管理费用。由于物业管理的不可分割性，部分人拖交、欠交物业管理费，不仅侵害了物业公司的权益，同时也侵害了同小区其他业主的利益，将导致已交费业主替未交费业主摊销小区物业服务成本，有碍小区的正常管理与服务。物业公司接受了业主的委托，就要想方设法为业主服好务，履行好合同约定的职责。最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案中，被告冯会荣抗辩的各项事由，部分超出物业服务范围，部分属服务瑕疵，或与本案不属同一法律关系，但广恒物业在提供物业服务的过程中，未严格按照合同约定履行义务，双方均存在违约行为，对原告诉请被告按每月每平方1元计算，本院调整为按每月每平方0.9元计算。被告辩称2016年10月21日至2017年10月20日期间原告公司服务不到位，被告不应交纳物业费，因在此期间，广恒物业在该小区提供服务，被告不交纳物业费的理由不能成立。被告冯会荣的房屋面积为134.16平方米，自2018年10月20日至2020年10月19日之间的物业费为2897.86元（134.16平方米×0.9元/平方米/月×24个月），被告应予交纳。原告广恒物业诉请违约金，因原告管理服务存在瑕疵，对该项诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《最高人民法院》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，被告冯会荣向原告河南广恒物业管理有限公司支付自2018年10月20日至2020年10月19日之间的物业费2897.86元；二、驳回原告河南广恒物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告冯会荣负担。本判决为终审判决。审判员  曹玉娥二〇二〇年十二月二日书记员  王 菡