河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民终5252号 上诉人（原审原告）：王旭坤，男，1997年8月25日出生，汉族，住天津市南开区。 委托诉讼代理人：刘新英，天津唯岩律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：鹏渤房地产开发有限公司，住所地河北省涿州市范阳西路**。 法定代表人：刘鹏，该公司董事长。 委托诉讼代理人：邓岩，该公司员工。 委托诉讼代理人：刘然，河北燕赵众诚律师事务所律师。 上诉人王旭坤因与被上诉人鹏渤房地产开发有限公司（以下简称鹏渤公司）商品房销售合同纠纷一案，不服河北省涿州市人民法院(2020)冀0681民初1181号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 王旭坤上诉请求：1、请求二审法院依法改判被上诉人向上诉人支付违约金182965.54元；2、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，故意偏袒被上诉人一方。上诉人与被上诉人于2014年4月30日签订商品房买卖合同，由上诉人购买被上诉人开发的位于河北省涿州市，合同约定该商品房总价为828169元，并由被上诉人于2015年7月1日将商品房交付给上诉人。合同签订后，上诉人按照合同约定及时、足额将房款交予被上诉人，但是被上诉人至一审开庭（2020年6月8日）之日才为上诉人办理完毕房屋所有权证，在此之前上诉人多次敦促被上诉人履行义务，为上诉人办理房屋产权证，但被上诉人一直以种种原因推诿拖延，被上诉人的违约行为已经严重侵犯了上诉人的合法权益，最终造成上诉人无法对房子进行买卖、转让，该房屋最高价时22000元／平米，上诉人急于转让，却因为没有房产证而无法转让。目前，该房屋市场价已降至12000元／平米，致使上诉人遭受巨大损失，上诉人认为，双方之间依法订立的商品房买卖合同合法有效，且上诉人已经按照合同约定履行了各项义务，被上诉人迟迟不给上诉人办理房屋产权证的行为已构成违约，其应当承担逾期办理房屋产权证的违约责任。双方约定的交房日期为2015年7月1日，被上诉人准时交房后，上诉人于2015年7月8日即向被上诉人支付了办证费、公共维修基金16634元、契税12476元、登记费85元、房屋面积差3554元。一审法院认为办理不动产权证需要双方按照办理流程表提交资料齐全后，方可办理不动产证手续。该案中双方签订的关于面积误差的退补协议书时间是2019年3月5日，此后才授权被上诉人办理不动产权证。对于一审法院的以上认定，上诉人认为上诉人在2015年7月8日向被上诉人交付的各项费用即为办理房产证所需要的全部资料。关于授权委托，双方在2014年4月30日签订的商品房买卖合同中第十五条中明确约定了由被上诉人于2015年7月1日交付该房屋后360个工作日内将产权证办理完毕提供给上诉人。这条规定就可以作为上诉人对被上诉人的授权委托使用，在上诉人缴纳完毕全部办证必需的费用后，被上诉人即应该立刻代上诉人向有关部门提交相关办证材料，但是遗憾的是被上诉人并没有及时向行政部门提交相关办证材料。退一步讲，即使办证真的必须由上诉人为其办理授权委托，那么被上诉人在上诉人缴纳以上办证费用的同时即应该通知上诉人向其出具委托，而不是等到2019年才通知上诉人为其出具委托，被上诉人并没有任何的证据包括如快件单催告函等证据证明系上诉人的原因或者是上诉人不配合不提交相关文件导致其无法办理房产证，所以该理由只能证明其不作为的事实，而不能成为其免责的理由，一审法院在被上诉人没有任何证据证明其及时通知上诉人出具委托的情况下，即认定了被上诉人的以上说法，却对上诉人的确凿证据视而不见，明显是出于对被上诉人的偏袒。关于面积误差退补协议，上诉人于2015年7月8日向被上诉人交付房屋面积差3554元，被上诉人理应在上诉人缴纳房屋面积差的同时即签订面积差补协议，但是遗憾的是被上诉人没有这样做，而是在2019年方跟上诉人签订协议，被上诉人并没有任何的证据包括如快件单催告函等证据证明系上诉人的原因或者是上诉人不配合不提交相关文件导致其无法办理房产证，所以该理由只能证明其不作为的事实，而不能成为其免责的理由，但是一审法院却在被上诉人没有任何证据证明其通知上诉人签协议的情况下，对其这种说法予以认可和采纳，属于认定事实错误，证据不足，偏袒被上诉人。按照常理即可推断，上诉人在2015年即交付了办理房产证所需的全部费用，该交付行为足以证明上诉人办证心切，上诉人已经对被上诉人的办证事项做到了完全配合，事实证明，被上诉人迟延办证的责任完全是其单方造成的，与上诉人没有任何关系，一审法院无视事实、无视证据、无视法律，一味偏袒被上诉人的行为令人费解。另外，经上诉人亲自到涿州市不动产登记中心查询得知，开发商代为办理房产证根本不需要上诉人出具授权委托书，拿着购房合同即可办理。 鹏渤公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 王旭坤向一审法院起诉请求：1、请求法院判令被告立即为原告办理河北省涿州市水岸花城第G7—3—3101号房屋所有权证；2、请求法院判令被告立即支付逾期办理房屋所有权证的违约金259704.58元；（违约金的计算：以828169元为基数，从2015年10月1起，至本案生效判决规定的履行期限的最后一日止，按中国人民银行规定的金融机构的同期同类贷款的利率、参照逾期罚息利率标准计收违约金）；3、本案诉讼费用、保全费用等费用全部由被告承担。 一审法院认定事实：原告对其主张提供证据有：1、商品房预售合同登记备案表、商品房买卖合同、销售不动产统一发票、水岸花城涉案房产面积差收据，证明原被告双方于2014年4月30日签订商品房买卖合同，原告于当日交清购房全款828169元，双方约定交房日期为2015年7月1日，原告于2015年7月8日向被告支付涉案房产面积差3554元，双方在商品房买卖合同第15条关于产权登记的约定，出卖人应当在2015年7月1日交付该房后360个工作日内将产权证办理完毕并提供给原告。以上事实和证据均证明被告在2015年7月1日后没有积极为原告办理产权证书，经原告多次催促原告，被告均没有办理产权证书。按照相关法律规定，被告应支付相应的违约金并承担相应的违约责任。2、原告于2015年7月8日向被告交付办证费、公共维修基金16634元、契税12476元、登记费85元以上三项费用合计29195元，证明该证据结合证据1足以证明2015年7月8日原告已向被告交纳办理产权证的所有费用及资料，产权证拖至今日，完全是被告单方造成的。故被告需承担逾期办理产权证的违约责任。3、水岸花城收款收据，证明原告一直按被告要求如期交纳物业费、取暖费，截至今日开庭，原告不欠被告任何管理费用，原告要求被告本日庭审结束后，被告立即向原告交付房屋产权证。4、2015年7月11日原被告双方确认的涿州市鹏渤物业服务有限公司水岸花城住户入住装饰、设施交接验收表，钥匙委托保管书，确认书各一份，该组证据证明被告向原告的交房日期为2015年7月11日。合同没有约定违约金，根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十八条“由于出卖人的原因买受人在下列期限届满未能取得房屋证书的，除当事人有特殊约定之外，出卖人应承担违约责任。1、商品房买卖合同办理房屋所有权登记的期限根据双方合同第15条办理产权证约定的固定期限，被告并未在期限内将产权证办理完毕，又没有约定逾期办理的违约金金额及计算方式，所以按照最高院司法解释合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。标准是在正常贷款利率的基础上上浮30%到50%原告的违约金计算方式是按照上浮30%计算的。违约金计算至2020年10月1日。由于被告已经办理的房屋产权证书，我方要求计算至今日开庭止。被告质证意见：证据1真实性无异议，对证明目的部分认可，双方签订合同和交清房款的时间认可，合同中15条约定，出卖人在交付使用后360个工作日内，也就是原告收房之后将办理产权登记由我方提供的资料交至产权登记机关备案，也就是办理产权证书的时间要在这个时间之后。而且合同中明确约定办理产权证书按照下列第三项办理，合同明确约定如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得产权登记证书，双方同意按下列第3项处理。3、出卖人积极办理产权登记手续，特殊情况顺延。证据2真实性无异议，证明目的有异议，只能证明交款了，不能证明双方何时办理的房屋交付使用。证据3收据真实性无异议，对物业费的查询记录三性均不认可。收据只能证明交纳了物业费，不能证明具体交房的时间。证据4有异议，该证据是涿州市鹏渤物业服务有限公司和我方没有关系，我们是鹏渤房地产开发有限公司，另外原告要求办理入住手续需由我方出具入住通知书，但原告并未提供。不认可上述证据，真实性也无法确认。本案不适用此司法解释，合同已经约定在交房使用360个工作日将资料交到产权登记机关备案，所以办证时间要在备案之后，本案原告2019年3月才将自己应该提交的资料交给我公司，签订了面积差补协议、授权委托书，我公司收到资料后积极将资料交到行政部门，办理房屋产权证，所以办理房屋产权证应用行政机关确定。我方不承担违约责任，对原告的违约金及计算方式均不认可。被告提供证据有：1、办理产权证的流程，证明办理不动产权证需向行政机关提交的手续。需要由原告提供其个人资料，签订面积差补协议、委托书等，没有这些资料产权证是办理不了的。2、原被告签订的关于面积误差的退补协议书时间是2019年3月5日，2019年3月5日原告签订的授权委托书，授权我公司办理不动产权证，证明原告于2019年3月5日才提交办证所需的资料，提交后我公司积极将资料交于行政部门办理产权证。证件迟迟没有下来，是因为原告没有提交资料，证件没有下来是由行政机关确定，不是由我公司确定。3、不动产权证，证明原告提交资料后我公司积极配合办理了不动产权证，现该证件已经下发。面积差补协议、授权委托书及办证流程原件在不动产权局，办理不动产权证使用，请法院依法核实。原告质证意见：证据1不认可，双方签订商品房买卖合同即确立了办理产权证的固定时间，被告作为河北省涿州市具有非常大影响力的开发商理应将办理产权证的合理时间控制在其能够掌握的时间内，原告对于被告一味将办理产权证的责任推向部门非常不认可，在原告2015年7月份收完该房产后即向被告出具及缴纳了办理房屋产权证的费用和一切手续，该产权证逾期办理的责任完全是被告单方造成，和原告无任何关系。证据2据被告陈述，其办理产权证需原被告签订面积误差退补协议书，原告按照被告要求已于2015年7月8日向其足额缴纳了面积差费用。被告应于原告交付面积差费用当日与原告签订面积误差协议书及退补协议书，对于被告的这种行为，应由其承担全部责任。原告非常迫切在较短的时间内办理房屋产权证书。证据3无异议。原告再次恳请法庭责令被告立即向原告交付房屋产权证书。 一审法院认为，原、被告双方于2014年4月30日签订了《商品房买卖合同》，约定被告应于2015年7月1日交付该房后360个工作日内将产权证办理完毕并提供给原告。办理不动产证需由双方按照办理流程表提交资料齐全后，方可办理不动产证手续。本案中，原告委托被告办理不动产登记手续，其应当按照要求将其应交资料先提交给被告后，被告再将双方资料一并提交相关部门办理。原被告签订的关于面积误差的退补协议书时间是2019年3月5日，此后才授权被告办理不动产权证，现该证件已经下发。被告表示原告可随时办理不动产登记证书领取手续。原告要求被告给付河北省涿州市水岸花城第G7—3—3101号房屋所有权证，予以支持。原告要求被告立即支付逾期办理房屋所有权证的违约金259704.58元，证据不足，对原告该主张，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：原告与被告于本判决生效后三十日内办理原告河北省涿州市水岸花城第G7—3—3101号房屋所有权证的领取手续。二、驳回原告的其它诉讼请求。案件受理费2598元，由原告负担。 二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。被上诉人提交涿州市国土资源局2017年12月11日出具的《证明》，证明：办理不动产权证需要开发商及业主按照办理流程表载明的手续提交资料，双方提交资料齐全后方可办理不动产权证。我公司已经按照合同的约定，将开发商的资料交到了行政部门，虽上诉人交纳了面积差补的费用，但应当提交个人的相关资料包括夫妻双方的身份证、结婚证、户口本复印件、合同、面积差补协议及授权委托书，因上诉人的原因一直未交纳，所以办理不动产权证滞后，上诉人于2019年3月提交资料后，我公司积极配合，按照合同约定的360个工作日将办理不动产权证的材料交到办理机关，因为办理产权证需要五个部门的盖章核实，所以行政机关办理的时间不是我公司能确定的。上诉人质证称，对于被上诉人提交的证据不予认可，不属于新的证据，按照被上诉人的陈述，其代为办理不动产权证，需要上诉人配合缴纳相关费用并提交相关资料，上诉人在2015年7月8日向被上诉人支付了办理不动产权证办证费、公共维修基金、契税、登记费、房屋面积差等费用，关于相关资料上诉人认为在上诉人缴纳以上所有费用的同时，上诉人即提交了身份证、购房合同等相关资料，上诉人未婚，故不存在结婚证，关于授权委托，上诉人到涿州市国土资源局亲自询问，国土资源局告知上诉人代办不动产权证不需要单出授权委托书，依照双方的购房合同中的相关委托事项即能办理，关于面积差补协议，上诉人认为在上诉人于2015年7月8日向被上诉人缴纳面积差3554元的同时，被上诉人即有义务告知上诉人同时签订差补协议，未签订差补协议属于被上诉人单方过错导致，所以该理由不能成为被上诉人免责的事由；二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。 本院认为，根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十五条之约定，被上诉人（出卖人）应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由被上诉人提供的资料报产权登记机构备案，因出卖人的责任，上诉人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被上诉人应承担“积极办理产权登记手续，特殊情况顺延”的违约责任。另依据不动产登记办理流程，上诉人委托被上诉人办理不动产登记手续，其应当按照要求将其应交资料先提交给被上诉人后，被上诉人再将双方资料一并提交相关部门办理。由被上诉人在一审中提交的《关于面积误差的退补协议》及《授权委托书》可知，上诉人签订《关于面积误差的退补协议》并书面授权被上诉人办理产权登记的时间为2019年3月5日，涉案房屋取得不动产权证书的时间为2020年6月4日。综合上述情形，并结合《商品房买卖合同》的履行过程及办证流程等因素，上诉人提交的证据不足以证实被上诉人存在违反约定，怠于向不动产登记机关提交办证资料等违约情形，且双方对逾期办证事宜亦未约定违约金及违约金的计算方法。故上诉人诉请被上诉人给付逾期办证违约金理据不足，一审法院对其主张未予支持，并无不当。 综上所述，上诉人的上诉请求不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3960元，由上诉人王旭坤负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘克伟 审 判 员 杨玉龙 审 判 员 康珍惠 二〇二〇年十二月七日 法官助理 赵云龙 书 记 员 卢灏辰