甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0102民初344号原告：甘肃省合作房地产开发有限公司,住所地兰州市城关区九州中路**。法定代表人：许新科，该公司总经理。委托诉讼代理人：许秀慧，甘肃正天合律师事务所律师。委托诉讼代理人：李瑞珍，甘肃正天合律师事务所律师。被告：马菊香，女，1983年9月5日出生，汉族，住兰州市城关区。委托诉讼代理人：吕星乐，甘肃恒亚律师事务所律师。原告甘肃省合作房地产开发有限公司（以下简称：合作房产公司）与被告马菊香房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案后，依法适用简易程序于2019年4月18日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李瑞珍和被告委托诉讼代理人吕星乐到庭参加了诉讼。后因案情需要依法适用简易程序于2020年11月23日二次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人许秀慧到庭参加诉讼，被告马菊香经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已依法缺席审理终结。原告合作房产公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间关于房款的还款协议；2、判令被告向原告支付拖欠的房款180000元；3、判令被告向原告支付2014年6月30日至2019年1月30日的违约金57648元；4、判令被告向原告支付2019年2月1日至实际付清拖欠房款之日的违约金；5、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2014年5月26日，原、被告签订《商品房认购书》，约定被告自愿认购原告开发建设的位于兰州市城关区九州开发区合作××村××号楼××室商品房××，该商品房建筑面积为88.14平方米，总价为492526元，二次装修费为36137元，付款方式为首付加公积金按揭贷款。上述认购协议签订后，被告因无力支付首付款，无法向银行办理按揭贷款手续，遂与原告约定由原告向被告垫付首付款180000元，原、被告并签订《还款协议》一份，约定被告因购买上述房屋，欠原告首付款180000元，还款期限自2014年6月23日至2024年6月22日，还款方式为自还款协议签订之日起每月的30日前还本息共计2048元，如被告不按时还款，每日承担未还款额千分之一的违约金至欠款本息还清为止，但上述还款协议签订后，被告从未向原告偿还过一笔款项，原告多次催要无果，为此，特提起诉讼，望判如所请。被告马菊香辩称，一、原告所诉与事实不符，被告已足额向原告缴纳了全部购房款。被告所购位于兰州市城关区九州开发区合作××村××号楼××室商品房××6元，被告已于2014年6月23日向原告支付首付款152526元，于2014年8月20日通过公积金贷款向原告支付340000元，共计492526元，且原告在收到上述款项后，向被告出具了加盖了其公司财务章的收据，故不存在被告向原告借款之事。二、原告存在恶意诉讼、虚假诉讼的情形。被告从未与原告签订过还款协议，也未收到原告所称的18万元，该还款协议中描述首付款为18万元，但被告所购商品房的首付款为152526元，明显与事实不符，且根据该还款协议，被告自2014年6月30日起就应向原告还款，但因该协议被告并不知晓，故从未向原告履行过还款协议约定的还款义务。三、原告称因被告资金不足无法向银行支付首付款，故其向银行垫付了18万元的情况明显与社会交易习惯不符。被告向开发商支付了房屋价款，履行了付款义务，但原告却称其向银行垫付了18万元，原告根本未向银行支付18万元，其没有证据证明其代被告向银行垫付了首付款18万元。四、本案案由应为借款合同纠纷。本案是因原告所主张的不真实的还款协议产生的纠纷，故本案案由应为借款合同纠纷。综上，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述及本院对当事人提供的证据的审查，本院对本案诉争事实认定如下：2014年5月26日，原、被告签订《商品房认购书》，约定被告自愿认购原告开发建设的合作新村二区8号楼1810室商品房一套，该商品房建筑面积88.14平方米，单价每平方米5588元，总计492526元，另收二次装修费36137元；付款方式为首付202526元，余款以公积金按揭贷款方式支付；被告应在2014年6月1日前将房款238663元（首付款202526元和二次装修费36137元）付清，逾期，取消认购。2014年6月23日，因被告未能依约足额付清上述购房款238663元（仅支付8664元），原、被告就被告欠付的购房款180000元（因房屋销售政策变化首付款调整为152526元，而非认购书约定的202526元）签订还款协议一份，约定被告于2014年6月23日购买原告合作新村2区8号楼1单元1810室商品房欠原告首付款180000元，自2014年6月23日至2024年6月22日共计十年还清；被告按国家同期按揭房屋贷款年利率承担利息，采用等额本息还款法，自协议签订之日起每月30日前偿还本息合计2048元；被告不按时还款，每日承担未还款额千分之一的违约金至欠款本息还清为止。同时，原告向被告出具收到购房款152526元及二次装修费36138元的收据各一张。2014年6月24日，被告向原告出具欠条一份，载明欠原告购房首付款180000元，同时，双方签订了编号为2014预14317的《商品房买卖合同》，约定原告将上述商品房认购书中所述的被告认购的涉案房屋出售给被告，该合同约定该商品房总价为492526元，原告首付152526元，余款340000元以公积金贷款方式支付。上述商品房买卖合同、还款协议签订及欠条出具后，原告依约向被告交付了房屋，被告亦依约以公积金按揭贷款方式向原告支付了购房款340000元，但上述欠款被告未向原告偿还，酿成纠纷。另查，上述认购书、还款协议、欠条及商品房买卖合同均由案外人马宗祥以被告委托代理人的名义签署了被告的名字。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在做出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。实践中，房屋买卖行为是公民实施的重大民事法律行为，本案中，虽然案涉房屋买卖交易过程中形成的认购书、还款协议、欠条及买卖合同均由案外人马宗祥在未提供授权委托书的情况下以被告委托代理人的名义签署了被告的名字，但案涉的认购书及买卖合同已实际全面履行，案涉房屋买卖交易已实际完成，原告有理由相信行为人马宗祥有代理权，故原、被告之间的还款协议及出具的欠条，意思表示真实，内容约定合法，被告应依约诚信地履行自己的义务，现被告未按约定偿还借款本息，其行为已构成根本性违约，应承担相应的民事责任。关于被告辩称认为其已向原告支付了首付款152526元及二次装修费36137元，故原告向其出具了收到首付款152526元及二次装修费36137元的收据，故其不欠原告购房款180000元的问题。首先，被告未向本院提供证据证明其支付首付款152526元、二次装修费36137元的支付凭证；其次，根据交易习惯，被告在付清购房首付款的情况下才能办理下剩购房款的银行按揭手续，原告为促成交易，在被告未实际支付首付款、仅签署还款协议及出具欠条的情况下出具收到首付款收条符合常理，同时，还款协议的签署与出具收据的行为同时发生，若在被告实际支付了首付款152526元及二次装修费36137元的情况下，再为此签署还款协议，并由被告于次日出具欠条违背常理，因此，本院对被告的该项辩称不予采信。综上，对原告要求解除原、被告之间的还款协议并要求被告向原告支付赊欠购房款180000元的诉讼请求予以支持。关于原告要求被告支付2014年6月30日至2019年1月30日的违约金57648元及2019年2月1日至实际付清赊欠的房款之日的违约金的诉讼请求，虽然被告未按约偿还购房款的行为构成违约，但双方在还款协议中对逾期还款违约金约定为日1‰，过分高于被告的违约行为给原告造成的损失，故结合本案实际情况及原告的具体诉求综合考虑，本院酌定被告一次性支付原告违约金50000元。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百六十一条、第一百六十二条、第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告甘肃省合作房地产开发有限公司与被告马菊香之间的还款协议；二、被告马菊香于本判决生效之日起十日内向原告甘肃省合作房地产开发有限公司支付购房款本金180000元及违约金50000元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2432元，由被告马菊香承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院审判员  毛世祥二〇二〇年十二月一日书记员  陈丽萍