广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终10981号上诉人（原审被告）：东莞市黄江镇房地产开发公司，住所地为广东省东莞市**************，统一社会信用代码为914************189。法定代表人：张文金，该公司总经理。上诉人（原审被告）：东莞市华安服务有限公司，住所地为广东省东莞市*************，统一社会信用代码为914***********408U。法定代表人：李国华，该公司总经理。上诉人（原审被告）：李国华，男，汉族，1973年5月11日出生，居民身份证住址为广东省东莞市*************，公民身份号码为441************716。以上三上诉人的共同委托诉讼代理人：杨敬波，广东江湾律师事务所律师。以上三上诉人的共同委托诉讼代理人：钟紫薇，广东江湾律师事务所辅助人员。被上诉人（原审原告）：刘娜，女，汉族，1990年5月18日出生，住广东省深圳市龙华新区*******，公民身份号码为430************760。被上诉人（原审原告）：何敏，男，汉族，1990年9月4日出生，住湖南省汝城县*********，公民身份号码为431************615。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：黄文波，广东尚宽（广州）律师事务所律师。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：肖婷，广东尚宽（广州）律师事务所辅助人员。上诉人东莞市黄江镇房地产开发公司（以下简称黄江镇房地产公司）、东莞市华安服务有限公司（以下简称华安公司）、李国华与被上诉人刘娜、何敏商品房预售合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2020）粤1973民初3522号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。刘娜、何敏向原审法院提出诉讼请求：1.黄江镇房地产公司、华安公司支付逾期交付商品房的违约金76206.43元【违约金以1587634元为本金，按日万分之二从2019年3月4日起计算至房屋测绘报告出示之日止，现暂计至2019年10月30日（240日）】；2.李国华对于华安公司在上述第一项诉讼请求中的责任承担连带清偿义务；3.本案诉讼费用由黄江镇房地产公司、华安公司、李国华承担。庭审中，刘娜、何敏变更第一项诉讼请求中违约金的截止计算时间为2020年1月5日。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条的规定，判决如下：一、限东莞市黄江镇房地产开发公司、东莞市华安服务有限公司于判决发生法律效力之日起五日内向刘娜、何敏支付逾期交楼违约金79381.70元；二、李国华对判决第一判项的债务承担连带清偿责任；三、驳回刘娜、何敏的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费853元，由东莞市黄江镇房地产开发公司、东莞市华安服务有限公司、李国华共同负担。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第三人民法院(2020)粤1973民初3522号民事判决。上诉人黄江镇房地产公司、华安公司、李国华不服原审判决，向本院上诉请求：撤销原审判决，依法改判黄江镇房地产公司、华安公司不应承担违约金，李国华不应承担连带责任清偿责任；本案一审、二审诉讼费用刘娜、何敏承担。事实与理由：一、原审法院关于违约金的支付标准认定及责任承担系认定事实错误。1.违约金的支付标准认定系认定事实错误。案涉《商品房买卖合同》第十二条约定，逾期交楼在90日内按照每日万分之一计算违约金，逾期超过90日后按每日万分之二计算违约金。原审判决未分段计算违约金，依法应当改判。2.李国华不应承担连带责任清偿责任。被上诉人及其他购房者的购房款均系汇入华安公司账户，无任何资金汇入李国华个人账户，可证明李国华与华安公司资产相互独立，不存在混同。二、上诉人主张减免违约金的理由有法律依据且符合公平原则。1.上诉人举证证明被上诉人的实际损失仅限于可能的租金损失。本案中，案涉商品房最终向被上诉人交付，商品房本身的升值潜力仍归被上诉人所有，应参考同一小区商品房的租金计算被上诉人损失。案涉商品房约定是以“毛坯房”形式交付，上诉人虽未能在约定时间取得商品房的备案证书，但已于2019年3月期间通知被上诉人前往现场客观交付“毛坯房”，并以赠送的形式对被上诉人的商品房开展装修施工。即便上诉人依照约定时间交付“毛坯房”，被上诉人客观上也不能以入住或者出租等方式实际使用或取得收益，不存在其他损失。双方约定的违约金已超过上诉人造成损失的百分之三十，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，应当予以减少。2.案涉商品房的装修为免费赠送，依据公平原则减免违约金。首先，合同附件十一第二十一条描述的关于装修的内容，是上诉人早期促销进行的装修赠送，故在附件中罗列赠送的内容，而后期销售同一楼盘的商品房销售不再赠送装修，原审法院未考虑整体销售环节及促销的情况，认定被上诉人购房款已包含装修费，显失公允。其次，上诉人赠送的装修内容已超过附件所罗列的内容，如认定购房款已包含罗列的装修内容，应当考虑附件未罗列但又实际给予被上诉人的装修内容（详见附件），并从违约金中予以减免。被上诉人刘娜、何敏辩称：1、被上诉人非案涉合同的提供方，案涉合同所有条款均是上诉人所制定的，充分说明合同条款相应的法律后果上诉人是清楚明知的，却在自行违约时又提出违约金约定过高的主张，显然是违背诚实信用原则的；2、案涉合同约定的被上诉人逾期付款违约责任与上诉人逾期交房违约责任的一致性，充分体现合同主体双方权利义务对等原则，系双方真实意思表示；3、上诉人主张参照当地租金水平来确定违约金数额，属于适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定违约金。”即是说，适用该法律规定的前提是商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，但案涉合同对于违约金的约定是明确的，所以不应当适用该法律规定；4、上诉人主张违约金分段计算不但无法定理由，而且与涉案合同约定不符，其对于合同条款的理解不符合正常人思维习惯，由于上诉人系涉案格式合同的提供方，即使合同条款意义存在不同理解，也应当作出有利于非合同提供方的解释。二审期间，各方均未向本院提交证据。经审理，本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，应针对上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。案涉《商品房买卖合同（预售）》及相应的附件均为双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，合同双方当事人均应依约履行相应的权利义务。合同附件十一第四条第1项将房屋交付条件修改为商品房取得建设工程竣工验收备案证明文件及提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，但案涉房产于2019年11月6日才取得竣工验收备案证书，且黄江镇房地产公司、华安公司未能举证证明其就迟延获得竣工验收备案证书存在可免责的情形，故其应承担逾期交楼的违约责任。黄江镇房地产公司、华安公司关于其于2019年3月通知业主前往现场交付毛坯房的主张缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。原审法院对黄江镇房地产公司、华安公司逾期交楼事实及逾期日期的认定并无不当，本院予以认可。对于逾期违约金计算标准的问题。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款的规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”案涉合同中关于违约金计算标准的条款，属于格式条款。根据该法第四十一条的规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”现双方当事人对逾期交楼违约金计算标准存在不同理解，黄江镇房地产公司、华安公司是格式条款的提供方，故应作出对其不利的解释，原审法院采纳刘娜、何敏的主张，结合案涉商品房逾期交楼超过90日的事实，按照每日万分之二的标准计算违约金，并无不当。至于案涉违约金约定的标准是否过高的问题。原审法院已经对出作出了详细的论述，理由阐述充分、正确，本院予以确认，不再赘述。上诉人无新的事实和理由佐证其主张，故本院对其关于违约金标准约定过高的主张不予采纳。华安公司为自然人独资有限责任公司，李国华作为华安公司的唯一股东，其未能提交证据证明其个人财产独立于华安公司的财产，故原审法院判决李国华对华安公司上述债务承担连带责任，并无不当。综上所述，上诉人黄江镇房地产公司、华安公司、李国华的上诉理由不成立，本院依法予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及前述援引法条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1785元（上诉人已预交），由上诉人东莞市黄江镇房地产开发有限公司、东莞市华安服务有限公司、李国华负担。本判决为终审判决。审判长  刘冬虹审判员  李达明审判员  王九龙二〇二〇年十二月十七日书记员  吴健敏