北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终13537号上诉人（原审原告）：王某，女，1946年9月23日出生，住北京市朝阳区。上诉人（原审原告）：赵某，男，1977年1O月3日出生，住北京市朝阳区。二上诉人共同委托代理人：吴丽微，北京市中盾律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王某，女，1960年1月11日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：杨某（王某之夫），住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：吴丽婷，北京市铭达律师事务所律师。上诉人王某、赵某因与被上诉人王某农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初48447号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王某、赵某上诉请求:1.撤销原判第二项、第三项，发回重审或者依法改判王某返还××号院腾退所获补偿款中的提前搬家奖10万元、无违章奖励款25万元及被腾退房屋补偿费4191700元的40%，上述款项共计2026680元。2.本案一审、二审诉讼费用由王某承担。事实与理由：一、一审认定基本事实不清。（一）一审法院对于王某、赵某与王某交易的北房五间、东西厢房均纳入腾退范围的事实未予认定，该事实直接影响腾退款的分配，属认定事实不清。（二）一审法院对上述事实未予查明，进而导致腾退款分割错误。涉案房屋因腾退被拆除无法返还，相应房屋转化为腾退款，故应当将腾退款在王某、赵某与王某之间按照过错比例分配。现王某取得的拆迁款完全基于承查××号宅基地及双方交易的北房五间、东西厢房的房屋取得，相应的腾退款也应当按照过错比例在王某、赵某与王某之间进行分配。二、一审法院忽略本案的特殊情况，就双方过错比例划分不当。对于合同无效过错比例认定，不能一概适用“三七划分”原则，本案有其特殊性，应当根据双方认知水平和主观过错予以区分对待。三、一审法院就腾退利益的分配与《北京市朝阳区黑庄户乡住宅房屋腾退补偿安置方法实施细则》（以下简称“安置方法实施细则”）的相关规定不符，一审法院对于腾退利益分割错误，且显失公正。（一）本案中提前搬家奖励、无违章奖励系基于王某、赵某集体经济组织成员身份及宅基地红本取得，是按每宗宅基地给予的奖励；并非基于王某简单的配合签约行为所得，一审法院将上述款项全部判归王某明显不当，与《安置方法实施细则》规定不符。本案中提前搬家奖励、无违章奖励款项系按照每宗宅基地给予的奖励，系基于王某、赵某的集体经济组织成员身份及红本取得，应当全部归属王某、赵某，一审法院判令全部归王某所有，缺乏依据。（二）本案被腾退房屋补偿费4191700元，系按照被腾退房屋面积给予的补偿，双方合同无效后，应当按过错比例在王某、赵某与王某之间进行分配。1、本案项目配合费3000元/平米虽然名为配合费，但实际上是基于被腾退的地上房屋面积给予，并非王某简单的积极签约行为给予的奖励款。因此，合同无效后，基于被腾退房屋取得的对价腾退款应当按照过错比例在双方之间分配。2、放弃购买定向安置房异地购房综合补助费同样是基于被腾退的地上房屋面积给予，该笔款项作为房屋的对价腾退款，按照房屋面积167平米计算的金额，合同无效后，应当在双方之间按比例分配。四、一审法院对于腾退利益的分配，无疑会在客观上鼓励城市居民明知合同无效仍购买农村宅基地，因为即便双方对于合同无效均有过错，只要拆迁或腾退，城市居民仍能获得巨大利益。就本案而言，双方对于合同无效均有过错，但是王某仅需要从459万的腾退款中给予王某、赵某5%的款项。这明显客观上会推动新一轮的购买农村宅基地的热潮，导致农村集体经济组织权益受损。综上，一审法院认定基本事实不清，致使腾退利益分割错误，且显失公正。王某、赵某提出上诉，恳请二审法院能够查明案件事实，直接依法改判或发回重审。事实理由补充：第一，一审法院仅将房屋补偿基价在王某、赵某和王某之间按过错比例分配是对合同法58条的错误适用。根据合同法58条，合同无效之后就意味着双方当事人之间没有任何合同关系存在，那么就应当让双方当事人的财产状况恢复到订立合同时的状态，本案中合同无效，应当将双方交易房屋返还给王某、赵某，现房屋已经全部转化为腾退款，那么返还的应该是基于该房屋取得的全部腾退款，而不仅仅限于一审法院分配的房屋补偿基价部分，现一审法院的判决结果是合同无效部分返还或部分折价的问题未正确适用合同法58条的相关规定；第二，一审法院认定基本事实不清，对于哪些属于双方交易房屋取得的腾退利益未予以查明，从而导致利益分配错误，北京市朝阳区黑庄户乡住宅房屋腾退补偿安置办法实施细则第25页明确的列明了腾退补偿费的计算方式，是依据房屋补偿面积取得，本案项目配合费虽然名为配合费，但实际取得该配合费的根源在于在腾退范围内有相应房屋及相应面积，并非王某简单的积极签约的行为给予的奖励款；放弃购买定向安置房异地购房综合补助费也是基于被腾退的地上房屋面积所给予的，取得该安置房补助费的根源同样在于腾退范围内的相应房屋及相应面积，并非王某简单的积极签约行为所给予的，这些款项都是按照房屋面积167平米计算所取得的款项；是基于交易房屋的存在及面积所给予的腾退款，一审法院判令项目配合费、异地购房综合补助费全部归王某所有，无任何依据。王某辩称：1.双方签订了房屋买卖合同，所涉及的经济权益归王某，王某、赵某无权向王某主张涉案房屋拆迁后的补偿利益，虽然房屋买卖合同已经认定无效，但是王某认为房屋买卖合同中对于涉案房屋被拆迁享有的补偿利益有约定并且约定属于王某，王某认为，即使合同中的房屋买卖的约定无效，但该约定并未违反法律行政性法规的强制性规定，王某、赵某应继续遵循双方对于拆迁利益的约定；2.王某、赵某违背了诚实信用原则，王某、赵某无权向王某主张房屋拆迁后的补偿利益，因为房屋买卖合同是双方真实意思表示，双方达成一致签署的。双方对于房屋买卖以及如涉及房屋拆迁达成了一致的意思，签署了合同，现王某、赵某违背诚实信用原则，违反了合同法的相关规定，所以王某、赵某无权主张王某涉案房屋拆迁后的补偿利益；3.王某、赵某将涉案房屋卖给王某后，王某翻建以及装饰装修和加固了房屋，王某、赵某无权就翻建的房屋主张权益。2002年6月，王某购买房屋后，将原东西厢房拆除，在院里东西方向建了连通的上下二层房，对北房进行了装饰装修；将评估公司拆除房屋前拍的照片与王某、赵某提供的房屋卖给王某前的照片进行对比，照片上可以清晰的可见王某、赵某卖房时原厢房为砖混结构，院中央为空地。房屋拆迁时北房前的房屋为东西方向通体连通，房屋二层有彩钢房；根据评估公司出具的北京市住宅房屋腾退评估结果通知单显示，涉案房屋的总补偿面积为167平方米，其中，东西通房的认定面积为126.37平方米。东西连通房属于王某投资建设，王某、赵某无权就此主张权益；4.王某、赵某将涉案房屋卖给王某后，王某一直居住使用房屋，王某、赵某无权主张项目配合费用、房屋重置成新价、异地购房综合补助费、房屋腾退奖励费、腾退补助费、装修、设备及附属物评估款，根据涉案房屋拆迁档案中的北京市住宅房屋腾退评估结果通知单和《定东、定西、苏坟三村住宅腾退资金审核表》可见，项目配合费用、房屋重置成新价以及购房综合补助费、房屋腾退奖励费、腾退补助费、装修、设备及附属物的评估款，属于奖励给房屋的实际使用人、补偿给王某重新购置房屋、补偿给王某在搬家过程中需要支出的费用和王某自行购置的家具及附属物的费用，王某、赵某已经将房屋交付给王某居住使用，且王某、赵某已经因其村民身份在同村享受了拆迁房屋安置补偿的利益，不可能就同一处房屋重复享受补偿利益，所以王某、赵某无权主张该补偿费用。5.王某认为房屋买卖合同的无效王某、赵某应当负全部责任。因为当时卖房属于王某、赵某提出要卖房，王某去买的。若房屋买卖合同被确认为无效，按照合同法规定，合同被认定无效之后，因合同取得的财产，应当予以返还，如果不能返还的，应折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失；王某、赵某作为宅基地使用权人不应当转卖房屋，其次，双方签订的买卖合同后，王某、赵某应当依照合同约定履行，但是王某、赵某违背诚实信用原则毁约要拆迁补偿，因此应赔偿王某损失。另外，拆迁办公示时王某、赵某也没提出异议。王某、赵某向一审法院提出诉讼请求：要求法院确认赵某与王某签订的房屋买卖合同无效，并判令王某返还××号院拆迁所获补偿款中的提前搬家奖励10万元、无违章奖励25万元及被腾退房屋补偿费4191700元中的40%。一审法院认定事实：××号院是王某所在农村集体经济组织分配给其的住宅建设用地。2002年6月6日，王某、赵某作为卖方与买方王某签订房屋买卖合同，约定：王某、赵某将××号院落内的正房五间、厢房四小间、院外杂物棚等，以85500元的价格出售给王某；双方还约定，如从2002年6月6日以后，因村镇规划或房地产开发占地、拆迁等，该院所发生的房产经济权益与王某、赵某无关。村领导武学良在合同签字确认，并加盖了村委会的公章。2019年北京市黑庄户农工商公司（以下简称农工商公司）与王某签订《黑庄户乡住宅房屋腾退补偿协议书》，约定：农工商公司对××号院进行腾退补偿。农工商公司支付给王某被腾退房屋补偿费合计4191700元，其中包括：补偿基价751500元、项目配合费501000元、房屋重置成新价267200元、放弃购买定向安置房异地购房综合补助费（含周转补助费）2672000元。农工商公司支付王某腾退奖励合计35万元，其中包括：提前搬家奖励10万元、无违章奖励25万元。农工商公司支付王某腾退补助费合计8490元，其中包括：搬家补助费3340元、移机费5150元。双方还在协议中对其他相关事项进行了约定。协议签订后，王某将××号院交农工商公司拆除，农工商公司亦向王某支付了补偿款、补助费、奖励费。另查：王某系定辛庄西队的村民，王某不是该村的村民。上述事实，有房屋买卖合同、《农村宅基地发证审批表》、《黑庄户乡住宅房屋腾退补偿协议书》及双方当事人当庭陈述等证据材料在案佐证。一审法院认为：××号院是农村村民住宅建设用地，王某并非该农村集体经济组织的成员，王某、赵某与王某就转让院内房屋所签订的房屋买卖合同违反了国家相关法律、法规的强制性规定，应认定无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，但本案中涉诉房屋已经因腾退被拆除无法返还。现王某、赵某要求王某返还房屋腾退款项，法院认为××号院房屋因腾退所获得的补偿基价中的30%应归王某、赵某所有，剩余补偿款、补助费、奖励费均应归王某所有，同时王某已经支付给王某、赵某的购房款亦无需再返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决：一、王某、赵某与王某于二〇〇二年六月六日签订的房屋买卖合同无效；二、王某于判决书生效之日起十日内给付王某、赵某二十二万五千四百五十元；三、驳回王某、赵某的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，王某、赵某上诉提出一审法院对于王某、赵某与王某交易的北房五间、东西厢房均纳入腾退范围的事实未予认定，该事实直接影响腾退款的分配；一审法院忽略本案的特殊情况，就双方过错比例划分不当；一审法院就腾退利益的分配与安置方法实施细则的相关规定不符，对于腾退利益分割错误，显失公正；且一审法院对于腾退利益的分配，无疑会在客观上鼓励城市居民明知合同无效仍购买农村宅基地，导致农村集体经济组织权益受损。对此本院认为，虽然因××号院是农村村民住宅建设用地，且王某并非该农村集体经济组织的成员，导致双方签订的房屋买卖合同被认定为无效。但王某、赵某在明知案涉房屋系农村宅基地上建设的房屋，王某系非本集体经济组成成员的情况下，依然于2002年出售涉案农村房屋，且在距离出售行为17年后，发生案涉房屋占地腾退补偿的情况下，违背协议中双方关于拆迁利益的明确约定，主张房屋买卖合同无效，要求王某返还因××号院拆迁所获得的相应利益，存在明显的违背诚信的行为和重大过错。考虑到本案中涉诉房屋已经因腾退被拆除无法返还。一审法院结合拆迁腾退补偿款的相关性质，合同中关于拆迁利益的条款约定，合同无效的过错责任，认定××号院房屋因腾退所获得的补偿基价中的30%作为损失归王某、赵某所有，并无不当。王某、赵某的上诉主张，缺乏充分的事实和法律依据，本院均不予采信。综上所述，王某、赵某的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23013元，由王某、赵某负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘 茵审 判 员  李 淼审 判 员  田 璐二〇二〇年十二月九日法官助理  沈 力法官助理  闫韦韦书 记 员  张晓华