江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终4382号上诉人（原审被告）：新吴区沭江南浴室，统一社会信用代码92320214MA1Q14Q98N，住所地无锡市新吴区坊镇路****。经营者：刘健，男，1989年11月19日生，汉族，住兴化市。委托诉讼代理人：王艳仁，北京市高朋（扬州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱彬，北京市高朋（扬州）律师事务所实习人员。被上诉人（原审原告）：无锡铭通信机械制造有限公司，统一社会信用代码91320213MA1NQHJ5X1，住，住所地无锡市滨湖区胡埭镇刘塘路**/div>法定代表人：陈梦思，该公司执行董事。委托诉讼代理人：蒲加柱，江苏开炫律师事务所律师。上诉人新吴区沭江南浴室（以下简称沭江南浴室）因与被上诉人无锡铭通信机械制造有限公司（以下简称铭通信公司）排除妨害纠纷一案，不服无锡市新吴区人民法院（2019）苏0214民初7289号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。沭江南浴室上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回铭通信公司的诉讼请求；一、二审诉讼费用由铭通信公司承担。事实和理由：1.沭江南浴室在案涉房屋被查封、拍卖前就已经实际租赁，且一直占有、使用至今，对房屋的执行、评估、拍卖毫不知情，不存在任何侵权行为。执行法院未作任何告知，且还将沭江南浴室的装修装饰也作为房屋的评估价值。2.案涉房屋在设置抵押前已于2011年5月5日由产权人出租给江阴华天嘉购贸易有限公司（以下简称华天公司），租赁期限18年，故沭江南浴室与华天公司签订的房屋租赁协议合法有效，租赁权不因房屋被拍卖而消灭，铭通信公司应当履行该租赁协议约定的义务，无权要求返还房屋。3.铭通信公司告知执行法院，其已对房屋实际接管，无需法院交接，说明其认可沭江南浴室租赁该房屋，故只有在租赁期满后才能要求返还房屋。4.沭江南浴室合法租赁使用案涉房屋，并已经支付了水电押金3万元和三年租金54万元，铭通信公司无权要求沭江南浴室支付占有使用费。铭通信公司辩称，请求二审法院驳回上诉，维持原判。沭江南浴室是在案涉房屋被抵押后才签订房屋租赁协议，且没有在执行程序中提出执行异议，目前铭通信公司通过法院拍卖的方式已经取得案涉房屋的所有权且执行程序已经终结，故沭江南浴室应当向所有权人铭通信公司返还房屋并承担损失。铭通信公司向一审法院起诉请求：1、判令沭江南浴室向铭通信公司返还位于无锡市坊镇路2-101、201、202的房屋；2、判令沭江南浴室向铭通信公司交纳占用期间的房屋租金[以2755.725元/天标准（1102.29平方米*2.5元/平方米/天）计算，自2018年1月17日起暂计至2019年11月1日]；3、本案诉讼费用由沭江南浴室负担。事实和理由：2017年12月26日，铭通信公司通过网络司法拍卖取得无锡市坊镇路2-101、201、102、202、301、302室房屋（含装潢）。2018年1月17日无锡市梁溪区人民法院（以下简称梁溪区法院）裁定上述房屋的所有权及相应的其他权利归铭通信公司所有。2018年4月11日，铭通信公司办理了上述房产的相关产权过户手续。现沭江南浴室占用无锡市坊镇路2-101、201、202室房屋用于开办浴室至今。作为该房屋所有权人，铭通信公司认为其有权要求沭江南浴室从该房屋中迁出。沭江南浴室一审辩称：1、本案应在执行过程中继续执行，不应属于民事案件受理范围；2、如果要作为民事案件审理，应追加华天公司、邵联巧作为被告；3、沭江南浴室是和华天公司签订的房屋租赁合同，合法有效，且占有使用该房屋的租金已经支付三年；4、铭通信公司竞拍该房屋发生在沭江南浴室与华天公司租赁合同之后，铭通信公司取得的所有权并不能对抗沭江南浴室依法获得的承租该房屋的使用权利；5、沭江南浴室承租的房屋是华天公司于2011年5月从案涉房屋原始权利人处租赁的，并且有合法转租的权利，据华天公司陈述其租金已经支付至2029年；6、沭江南浴室已经支付了三年租金54万元，租金支付至2020年7月30日，所以沭江南浴室无需再向铭通信公司交纳2018年1月17日起至2019年11月1日的房屋租金。综上，请求驳回铭通信公司全部诉讼请求。一审法院认定事实：梁溪区法院于2017年12月23日10时至2017年12月26日10时在淘宝网司法拍卖网络平台拍卖坐落于无锡市坊镇路2-101、201、102、202、301、302室房屋（含装潢）。2017年12月25日，铭通信公司以14510300元的最高价竞得。2018年1月17日，梁溪区法院作出（2017）苏0213执2161-1号执行裁定书，裁定上述房屋所有权及相应其他权利归铭通信公司所有，铭通信公司可持该裁定书办理相应产权过户登记手续。2018年4月11日，铭通信公司将上述房屋过户登记在其名下。诉讼中，沭江南浴室为证明自己的主张，向法院提供下列证据：1、营业执照复印件1份、经营者（刘健）身份证复印件1份、电费发票复印件71张（附清单），证明其主体资格，其自2017年8月2日依法成立经营至今，且实际占有案涉房屋至今。经质证，铭通信公司认为营业执照以及经营者身份证真实性无异议，电费发票真实性有异议，同时即使该发票真实，也不能证明沭江南浴室是交费的主体，以及实际占用标的物的事实。2、其与华天公司的房屋租赁协议原件1份、证明原件1份、微信聊天记录打印件1组、收款收据原件5份、转账凭证打印件1份、复印件2份（转账凭证和收款收据是对应的，2019年7月31日转账18万元对应编号为1009819的收据；2017年6月5日转账2笔5万元对应编号为1009807的收据，数字的不对应是因为还有其他现金、银行转账交付的，但是时间太久现在找不到了），证明2017年6月5日高小平与华天公司签订房屋租赁协议，建立租赁关系；高小平与其经营者刘健合作经营浴室；其向华天嘉购履行租赁义务，支付水电费押金3万元、三年租金54万元。经质证，铭通信公司认为因租赁协议是第三人高小平与华天公司签订，真实性其无法确认；该合同约定的租金水平明显低于市场价；对于其余微信名为阿巧的聊天记录其认为与本案无关；在2017年7月即使需要缴纳租金，其也应当向华天公司缴纳，而非邵联巧；对于转账凭证真实性不认可，因为仅有复印件，且收款人并非沭江南浴室所称的出租人，后3份收款收据客户名称写的是高海建与本案无关。3、房屋原产权人与华天公司的房屋租赁合同复印件1份，证明原产权人将案涉房屋租赁给华天公司时，依法享有出租权，在租赁期限内，也并未限制华天公司转租或对转租提出过异议，华天公司与其之间的租赁合同合法有效。经质证，铭通信公司认为，该合同甲方均系字体一致的印章，无当事人签字，故不论合同有无原件，对真实性均不认可，有合理理由怀疑是伪造的，且合同中未约定华天公司有转租的权利。4、无锡市中级人民法院（2016）苏02民终97号民事裁定书复印件2份，证明本案铭通信公司不应该提起排除妨害纠纷之诉，如果主张权利应向执行法院要求继续执行。经质证，铭通信公司认为对于裁定书真实性无异议，但与本案无关，本案的事实情况与该两份裁定书中的案情不相同，铭通信公司在竞买成功标的物后，取得标的物所有权时，执行程序已经完结，标的物没有占用的情况，处于空置的状态，后来才被沭江南浴室占用，故已经不属于在执行过程中没有处理完毕的事宜。5、铭通信公司和无锡恒汇远贸易有限公司的企业登记信息打印件各1份，证明铭通信公司的股东高小波是无锡恒汇远贸易有限公司的监事，铭通信公司对案涉的房屋存在租赁情况是明知的。经质证，铭通信公司认为高小波仅是前后在两个公司出现过，其也并非两个公司的实际控制人，所以铭通信公司在竞买时有理由相信法院的公告和评估报告，不能臆测铭通信公司知晓沭江南浴室占用案涉房屋的情况。诉讼中，铭通信公司为证明案涉房屋上设置的抵押权到期前抵押权人已向梁溪区法院提起相应诉讼，确认抵押权，向法院提供梁溪区法院民事判决书，经质证，沭江南浴室对真实性无异议，但认为该判决反映在起诉时没有对案涉房屋进行查封，故其在抵押权抵押期限届满后产生的租赁合同关系应受法律保护。诉讼中，一审法院向梁溪区法院执行局就本案所涉房屋的拍卖事项进行调查并制作调查笔录，被告知整个拍卖程序已经终结，在拍卖过程中，法院至现场张贴有公告，但没有案外人向法院提出过异议，后法院与买受人铭通信公司确认了交接完毕。经质证，铭通信公司认为从该份调查笔录内容看出其实际占有了案涉房屋，后沭江南浴室对其所有权和使用权进行了侵害，故其提出民事诉讼要求排除妨害并无不妥；沭江南浴室认为其没有在案涉房屋的门口或其他地方看到过拍卖公告，且其一直占用案涉房屋，梁溪区法院并未实地调查案涉房屋的租赁情况，也未完成清场。关于实际占有使用费标准，铭通信公司为了证明其主张，向法院提供网页截图打印件，证明案涉房屋所在地段类似房产的租金标准为2.5元/平方米/天。经质证，沭江南浴室对三性均有异议，认为不具有可参照性。沭江南浴室向法院提供王加银与华天公司签订的租赁协议原件1份，证明案涉房屋3楼承租人王加银，于2017年3月16日与华天公司签订的租赁协议合法有效，其租金标准相较于第三人王加银的价格更高，完全符合市场价格。经质证，铭通信公司认为因该证据是华天公司与第三人签订的，真实性无法确认，且该合同约定的租金标准远远低于市场价格。一审法院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。2018年4月11日铭通信公司通过司法拍卖程序将诉争房屋过户变更登记在其名下，自此铭通信公司为上述房屋的合法所有权人。沭江南浴室占用上述房屋损害了所有权人铭通信公司的合法权益，由此产生纠纷，责任在沭江南浴室。梁溪区法院已经完成了拍卖程序，且与铭通信公司完成了案涉房屋的交接，现铭通信公司通过民事诉讼途径要求沭江南浴室搬出本案诉争房屋并交付给铭通信公司，不违反法律规定，沭江南浴室的抗辩理由不充分，一审法院不予采纳。沭江南浴室虽然举证了其与华天公司之间的租赁合同以及华天公司与案涉房屋原所有权人之间的租赁合同，认为其有权继续承租案涉房屋，但根据相关法律规定，案涉房屋在出租前即已设立抵押权，抵押权人实现抵押权发生了案涉房屋的所有权变动，承租人无权向房屋受让人主张继续履行租赁合同，案涉房屋属于法拍房，抵押权人就房款优先受偿实现抵押权，故即使沭江南浴室提供的租赁合同真实有效，也是发生在案涉房屋的抵押权设定后，故买受人铭通信公司亦不受案涉房屋上原租赁合同的约束，对于铭通信公司要求沭江南浴室返还案涉房屋的诉讼请求依法予以支持。关于铭通信公司主张沭江南浴室支付实际占有使用费的主张，应按其实际完成所有权登记手续的时间点起算较为合适，因铭通信公司提供的证据无法充分证明占有使用费的计算标准，根据沭江南浴室提供的租赁合同等证据，一审法院酌定计算标准为650元/天计算至实际返还之日止。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条，《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定，判决：一、沭江南浴室于判决发生法律效力之日起10日内搬出无锡市坊镇路2-101、201、202的房屋并交付给铭通信公司。二、沭江南浴室于判决发生法律效力之日起10日内支付铭通信公司自2018年4月11日至实际返还房屋之日止的实际占有使用费，按650元/天的标准计算。三、驳回铭通信公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取10498元，由铭通信公司负担7000元，由沭江南浴室负担3498元。本院经二审审理，对一审查明的事实予以确认。二审中，沭江南浴室提供案涉房屋的外观照片两张（拍摄于二审），证明2011年5月5日原产权人与承租人华天公司签订的房屋租赁合同是真实存在的，其中第一条约定“乙方因经营需求在三楼平顶上自行违章扩建两层作为办公使用”，从照片上能够看到违建部分。经质证，铭通信公司对照片真实性没有异议，但对证明目的不认可，认为该照片不能反映2011年时租赁房屋的状态，且新吴区行政执法大队已通知铭通信公司拆除违章建筑。本案二审争议焦点为：沭江南浴室持有的房屋租赁协议对房屋现产权人铭通信公司是否具有约束力。本院认为：案涉房屋于2013年8月办理抵押登记手续，设立了抵押权。抵押担保的债权债务经法院生效判决确认并进入执行程序，作为抵押物的案涉房屋于2017年12月通过司法网络拍卖由铭通信公司竞拍取得，并于2018年4月11日办理了过户登记手续，现铭通信公司是案涉房屋的合法产权人，依据法律规定对案涉房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。案涉房屋目前由沭江南浴室占有使用。沭江南浴室提供的其与华天公司之间的房屋租赁协议签订于2017年6月，系在房屋抵押权设立之后，虽然沭江南浴室主张华天公司从原产权人处承租房屋的时间在2011年5月，早于抵押权设立，但其提供的租赁合同为复印件，不符合证据要求，而其二审中提供的照片系对房屋现状的拍摄，并不能佐证租赁合同复印件的真实性，故现有证据不足以证明华天公司的租赁权早于抵押权设立，也就不能证明沭江南浴室在转租下享有同等抗辩权，该举证不能的法律后果应由沭江南浴室承担。因此，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条、《中华人民共和国物权法》第一百九十条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定，案涉房屋上的租赁关系不能对抗登记在先的抵押权，因抵押权实现而发生所有权变动后，房屋买受人铭通信公司不受租赁合同的约束。从铭通信公司依法取得房屋所有权之日起，沭江南浴室与原出租人之间的租赁关系即终止，故铭通信公司有权要求占用人沭江南浴室返还房屋并支付占用期间的使用费。至于沭江南浴室认为执行法院未作告知、拍卖价格中含有其房屋装修价值等意见，系对执行行为提出的异议，不能用以对抗已取得产权登记的房屋买受人铭通信公司。铭通信公司向执行法院表示不需要法院交接房屋，应理解为其承诺自行处理相关事宜，并不能认为已认同延续沭江南浴室的租赁关系。对于原租赁关系中已支付的租金等费用，沭江南浴室应与原出租人另行结算。综上所述，沭江南浴室的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8418元，由沭江南浴室负担。本判决为终审判决。审判长  蔡利娜审判员  潘晓峰审判员  仓 勇二〇二〇年十二月十六日书记员  徐冬晖