江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏10民终3464号上诉人（原审被告）：扬州中江混凝土有限公司，住所地扬州市邗江区汊河街办向阳路南首。管理人：江苏石立律师事务所。管理人负责人：李江。委托诉讼代理人：仇春勇，江苏石立律师事务所律师。委托诉讼代理人：周昌锐，江苏石立律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨泉甫，男，1962年12月13日出生，汉族，住扬州市。委托诉讼代理人：凌红妹，江苏金星光律师事务所律师。委托诉讼代理人：李秋峰，江苏金星光律师事务所律师。原审第三人：高斌，男，1966年11月11日出生，汉族，住扬州市。上诉人扬州中江混凝土有限公司（以下简称中江公司）因与被上诉人杨泉甫、原审第三人高斌确认协议有效纠纷一案，不服江苏省扬州市邗江区人民法院（2020）苏1003民初295号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中江公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回杨泉甫的全部诉讼请求。二、案件一审、二审的诉讼费用由杨泉甫负担。事实和理由：1.本案中，虽然签订的是商品房买卖合同，但其属于以物抵债协议，依照最高院观点，以物抵债协议首先以消灭金钱债务为目的，而物的交付仅仅是以物抵债的实际履行方式，这与基于买卖而产生物权期待权具有基础性的区别。基于以物抵债而准备受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。2.案涉西湖公馆项目至今尚未通过竣工验收，本案涉及的20幢103房产仍属在建工程，作为在建工程只有经过竣工验收后才能交付使用，在竣工验收之前任何占有使用都是不合法的，是不合法占有。即便杨泉甫已经私自占用房屋，也应认定为不合法占有，不受法律保护。杨泉甫辩称：1.一审法院认定事实清楚，不存在交付占有的事实认定错误之说。2.一审法院适用法律正确，案涉房屋不应认定为中江公司的破产财产。3.未办理竣工验收不代表不能交付，案涉房屋已交付，依法视为竣工验收合格。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，中江公司及高斌应协助杨泉甫办理过户手续。请求驳回上诉，维持原判。高斌未发表意见。杨泉甫向一审法院起诉请求：1.确认位于扬州市西湖公馆2×-××3房屋不属于中江公司的破产财产；2.中江公司、高斌协助杨泉甫办理过户手续；3.中江公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2013年8月8日，中江公司（甲方）与杨泉甫（乙方）签订《关于工程款转混凝土用于购房的协议》，约定，甲乙双方本着平等、自愿、互惠互利的原则，制定以下协议：1.乙方自愿将扬州银城建筑工程有限公司的工程款人民币壹仟万元整，转用于甲方购买金达集团位于房的购房款。2.甲方承诺，沿街房按揭贷款到帐后壹周内，甲方付给乙方人民币壹佰万元（注：甲方付给乙方壹佰万元现金按9.5折计算付给即付人民币玖拾伍万元整)。3.余款人民币玖佰万元在签订本协议后，乙方在扬州西南线的工程，有甲方用混凝土款来冲减，价格按当时的市场行情来商定。一直到抵完人民币玖佰万元整为止。在此期间，甲方不再付现金给乙方，超过玖佰万元的混凝土款，另行商定付款方式。4.本协议壹式叁份，甲乙双方各执壹份，另壹份存于第三方见证方（扬州市银城建筑工程有限公司）。同日，杨泉甫出具付条一份，载明：今付到扬州银城建安有限公司A区2#10#地下室工程款计壹仟万元正。该付条经杨泉甫、郭某、蒋某签字确认。2013年12月10日，扬州市金达西湖置业有限公司（出卖人）与高斌（买受人）签订《商品房买卖合同》一份，并作备案登记。合同约定，买受人向出卖人购买西湖公馆第3幢（公安幢号2×）第××3号房。该商品房单价为每平方米2万元，房屋总金额3137600元，物业维修基金4706元，该商品房总价款合计为3142306元。2016年8月15日，中江公司与杨泉甫共同确认，在扣减杨泉甫用砼款后，中江公司尚欠杨泉甫4916873元。2017年4月15日，双方继续确认，杨泉甫购中江公司西湖公馆公安幢号2×#××3房，房款3142306元，中江公司下欠1774567元。以上均由高斌、杨泉甫签字确认，加盖中江公司公章。2017年4月15日，高斌（甲方，卖方）与杨泉甫（乙方，买方）签订《房屋买卖合同》一份，约定，甲乙双方就房屋买卖事项，经协商一致，达成以下协议条款。一、甲方房屋（如有共有权人，甲方已经取得了共有权人对转让该房屋的一致同意）坐落于房公安幢号2×#××**房，建筑面积156.88平方米，房屋用途为门面房。二、双方商定该房屋转让价格为：总金额3142306元。三、乙方首付款4916873元，以甲方欠乙方的款项冲抵。四、甲乙双方签订合同后，将上述房屋及全部钥匙交付乙方，并在双方在场的情况下由乙方对房屋进行接收。接收后房屋的占有、使用、收益和处分权利归乙方行使，该房屋所发生的物业管理费、水费、电讯费、网费等相关费用由乙方负责支付。五、甲方负责将该房屋所有权更改给乙方所有。办理产权时所发生的相关费用由甲乙双方共同承担。六、甲方保证在交易时该房屋没有产权纠纷，有关按揭、抵押债务、税项及租金等，甲方均在交易前办妥。交易后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任。七、甲方保证已如实陈述上述房屋权属状况和其他具体状况，保证该房屋不受他人合法追索。甲方保证自己对该转让房屋拥有处分权，并保证不管以后房价如何上涨，绝不反悔。八、除人力不可抗拒的自然灾害等特殊情况外，甲方如未按本合同规定的时间将房屋交给乙方使用，乙方有权按已交付的房价款向甲方追究违约利息。甲方保证在合同签订后，将房屋交付乙方，否则乙方有权追究甲方违约责任。九、本合同未尽事宜，由双方另行协商，在该合同外双方还签订了协议，协议与本合同具有同等法律效力。如双方因执行协议和合同发生纠纷由邗江区人民法院诉讼解决。十、本合同自甲、乙双方签字之日起生效。合同落款甲方处由高斌签字，加盖中江公司公章；乙方处由杨泉甫签字。2017年4月28日，中江公司（甲方）与杨泉甫（乙方）签订《协议》一份，约定，甲乙双方本着平等自愿互惠互利的原则制定以下协议。根据2013年8月8日的协议精神，后在2016年8月15日双方结账，甲方欠乙方人民币4916873元（肆佰玖拾壹万陆仟捌佰柒拾叁元整）。现因甲方未按协议履行，双方商定将金达集团房高斌名下公安幢号2×#××3号按合同价款抵给乙方，来冲甲方欠款（详见买卖合同）。由于金达集团出现破产状况，过户手续暂时无法办理，故在具备办理条件的情况下甲方负责在一个月内与乙方办好一切过户手续，如有一方违约则自愿罚款叁拾万元整。本协议一式两份，双方各执一份，此协议永久有效，直到过户成功后失效。协议落款甲方处由高斌签字，加盖中江公司公章；乙方处由杨泉甫签字。2018年9月18日，一审法院依法裁定受理中江公司的破产清算申请。2018年10月31日，一审法院指定江苏石立律师事务所担任中江公司管理人。2019年12月16日，中江公司管理人向杨泉甫发送债权复核通知书，载明：贵方对扬州中江混凝土有限公司管理人寄送的《债权审查通知确认书》所提出的异议，管理人已收悉，现做如下回复：2017年4月15日，贵方与扬州中江混凝土有限公司签订《房屋买卖合同》，约定，贵方取得西湖公馆公安幢号2×#××3号的房屋，房款以扬州中江混凝土有限公司所欠款项冲抵。该房屋至今未交付，也未办理产权转移手续。现贵方要求继续履行《房屋买卖合同》，交付房屋，该要求实质上是要求扬州中江混凝土有限公司对其原有债权在破产程序之外给予全额、个别清偿。涉案合同，如果继续履行，将构成个别清偿，并对扬州中江混凝土有限公司其他债权人的利益造成损害，有违《破产法》第十六条有关人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效之规定。综上，贵方所提异议不能成立，如贵方对本复核通知不服，可以在收到本复核通知书之日起15日内向扬州市邗江区人民法院提起诉讼。特此通知。双方当事人对于案涉房屋是否交付杨泉甫存在争议。杨泉甫为此提供了《门面出租合同》、营业执照复印件、照片等证据，拟证明杨泉甫在合法占有案涉房屋后，已将房屋对外出租用于商业经营并收取租金，且高斌对此并无异议。中江公司认为，案涉房屋系被某家超市私自占用，且管理人已向占用人主张了占用费，对于上述证据真实性不予认可。中江公司为此提供2019年9月29日扬州市金达西湖置业有限公司第二次债权人会议资料，拟证明案涉房屋尚未经开发商交付高斌或中江公司，故案涉房屋不可能交付杨泉甫。一审法院经审查认为，《房屋买卖合同》对于合同签订后的房屋交付予以了明确约定，杨泉甫提供的上述证据能够相互印证，证明其在2017年4月的《房屋买卖合同》签订后实际占有使用了案涉房屋，中江公司未能举证证明其对于此提出过异议，亦未能提供相反证据对杨泉甫实际占有使用房屋情况予以反驳，故一审法院对于上述证据及杨泉甫自合同签订后对案涉房屋实际占有使用的事实依法予以认定。一审争议焦点为，案涉房屋是否属于中江公司的破产财产。对此，一审法院认为：1.《中华人民共和国物权法》规定了不动产物权变动的登记生效原则，但同时规定法律另有规定除外。外观主义实是为保护交易安全设置的例外规定，在外观事实与真实事实不一致的情况下，应注重财产的实质归属，不应仅取之于公示外观；2.《审理破产案件规定》第七十一条列举了不属于破产财产的多项情形，其中第六项情形表述为：“尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产”。该《审理破产案件规定》并未被废止，上述情形亦未与《破产法》及《破产法司法解释（二）》相关规定相抵触，在《破产法》及《破产法司法解释（二）》对此未予明确规定的情况下，不宜对该部分内容的适用予以当然否定；3.根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》精神，在债务人破产前未及办理产权证或产权变更登记的买受人在符合特定条件的情况下，对于房屋的权利可视为优先获得保护的特殊债权，该权利的行使不会造成对其他破产债权人合法权益的损害，不构成个别清偿，但该保护应当在买受人身份、付款情况、交付使用情况等方面予以严格限制。本案中，杨泉甫作为买受人与中江公司签订了书面房屋买卖合同，支付了全部购房价款，自合同签订后已实际占有使用该房屋至今，且未能办理产权过户非杨泉甫原因所致，故案涉房屋不宜认定为中江公司的破产财产。一审法院认为，案涉《房屋买卖合同》《协议》均系各方当事人真实意思表示，中江公司与杨泉甫经结算确认中江公司尚欠杨泉甫的相应款项后达成以物抵债协议，将中江公司所购的备案登记在高斌名下的案涉房屋出卖归杨泉甫所有，用以清偿中江公司对杨泉甫的相应债务，并经高斌确认，不违反法律、行政法规禁止性规定，应当认定为合法有效，双方均应全面履行各自义务。因一审法院认定，案涉房屋不属于中江公司的破产财产，且暂无证据显示上述以物抵债存在恶意损害第三人合法权益等情形或存在其他无效事由，故中江公司、高斌应协助杨泉甫办理相关产权变更登记手续。综上，杨泉甫的诉讼请求，有事实和法律依据，依法予以支持。第三人高斌经合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，系对其举证、质证等诉讼权利的放弃，应自行承担相应不利法律后果，依法可以缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条，《中华人民共和国企业破产法》第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：一、确认位于扬州市西湖公馆2×幢（公安幢号）××3号房屋不属于中江公司的破产财产；二、中江公司、高斌于判决生效之日起十五日内协助杨泉甫办理位于扬州市西湖公馆2×幢（公安幢号）××3号房屋的产权变更登记手续。案件受理费31900元，依法减半收取计15950元，由中江负担。二审中，双方当事人均没有提交新证据。经审理查明，一审判决认定事实无误，本院予以确认。二审争议焦点为：杨泉甫要求确认案涉扬州市西湖公馆2×幢××3房屋不属于中江公司的破产财产，并由中江公司与高斌协助其办理过户手续，是否应当支持？本院认为，杨泉甫要求确认案涉扬州市西湖公馆2×幢××3房屋不属于中江公司的破产财产，并由中江公司与高斌协助其办理过户手续，不应支持。理由如下：其一，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。同时，根据《中华人民共和国企业破产法》第三十条规定，破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。本案中，截至法院受理对中江公司破产申请之日，中江公司与杨泉甫未就案涉房屋办理不动产权属变更登记，依法不发生物权变动的效力。杨泉甫主张讼争房屋的所有权，缺乏法律依据。其二，根据《中华人民共和国企业破产法》的相关规定，杨泉甫与中江公司的合同并未实际履行完毕，杨泉甫要求中江公司履行讼争房产过户义务，构成单独清偿。普通破产债权在清偿顺位上并不具优先受偿的效力。同时，案涉房屋的属性为门面房，在破产案件中,现行法律对于购买经营性用房的买受人的权益，亦无给予优先保护的特别规定。据此，对照前述《物权法》第九条的规定，在案涉房屋权属尚未办理变更登记的情况下，杨泉甫以其已经实际支付全部购房款并占有讼争房屋，请求中江公司履行承诺义务，为其办理不动产权属登记的诉讼主张，存在法律障碍，不能成立，本院不予支持。其三，目前案涉房产尚未办理竣工验收手续，办理产权登记的条件尚不成就，客观上也无法办理。综上，中江公司的上诉理由成立。本院依法改判。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国企业破产法》第十六条、第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江苏省扬州市邗江区人民法院（2020）苏1003民初295号民事判决；二、驳回杨泉甫诉讼请求。一审案件受理费15950元，二审案件受理费31900元，合计47850元，由杨泉甫负担。本判决为终审判决。审判长  陈明霞审判员  孙建瑢审判员  陈少君二〇二〇年十二月二十四日书记员  蔡瑾文