四川省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川民再219号 再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：成都双城物业管理有限公司，住所地四川省成都市锦江区总府路**王府井商场****A1。 法定代表人：向伟奇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：钟慈宇，男，该公司职工。 委托诉讼代理人：王丽娜，女，该公司职工。 被申请人（一审原告、二审上诉人）：泸州市江阳区空间爱琴海小区业主委员会，住，住所地四川省泸州市江阳区酒城大道一段**/div> 原负责人：任开勇，该业委会主任。 再审申请人成都双城物业管理有限公司（以下简称双城物业）因与被申请人泸州市江阳区空间爱琴海小区业主委员会（以下简称空间爱琴海业委会）物业服务合同纠纷一案，不服四川省泸州市中级人民法院（2018）川05民终403号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年2月19日作出（2018）川民申5928号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。再审申请人双城物业的委托诉讼代理人钟慈宇、王丽娜到庭参加庭审，被申请人空间爱琴海业委会经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。 双城物业再审请求:1.撤销四川省泸州市中级人民法院（2018）川05民终403号民事判决；2.驳回空间爱琴海业委会的全部诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费由空间爱琴海业委会承担。事实与理由：二审法院判决双城物业向空间爱琴海业委会支付30000元违约金缺乏基本事实依据，判决双城物业退还年检费27555元、维修费66000元缺乏充分证据，有失公平。双城物业提交的新证据—2015年爱琴海小区《直梯保养记录》，以及在一、二审时向法院提交的《空间爱琴海小区电梯日常维护保养合同》和成都世博电梯有限公司开具的收费依据，足以证明双城物业已经按照约定进行了电梯的日常维护和保养。但二审法院却以“对维保工作如何完成未提供证据证明”为由，认定双城物业主张的已完成2015年电梯维保工作证据不足，明显有失公平。 空间爱琴海业委会向四川省泸州市江阳区人民法院起诉请求：1.判令双城物业退还空间爱琴海业委会已支付的电梯检验、维保费199110元；2.判令双城物业支付空间爱琴海业委会合同违约金100000元；3.本案诉讼费由双城物业承担。 四川省泸州市江阳区人民法院作出(2017)川0502民初2481号民事判决，认定事实如下：双城物业和空间爱琴海业委会于2012年12月20日签订《空间爱琴海小区物业服务合同》。合同第三条约定：双城物业为空间爱琴海业委会提供的物业服务主要内容为：1.物业共用部分的日常维修、养护和管理。具体包括房屋的承重结构……电梯井……等；2.物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。具体包括……电梯……等。第五条约定：双城物业提供的物业管理服务应达到不低于《普通住宅物业服务等级标准》中的二级标准，参照一级执行。第六条约定：本物业管理区域的物业服务收费采取包干制方式（物业服务费用的构成包括物业服务成本、共用的专项设备运行的能源消耗成本、法定税费和物业管理企业的利润等）。第八条约定物业服务费按月度交纳，业主或物业使用人应在下月15日前履行交纳义务，业主也可自行灵活交纳，但不得无故拖欠物业服务费超过半年。第十六条空间爱琴海业委会的义务：2.督促业主或物业使用人依约按时交纳业服务费；对业主或物业使用人违反《业主公约》的行为予以劝阻、制止。第二十条约定合同期限为三年，自2013年1月1日起至2015年12月31日止。第二十六条约定：双城物业管理服务质量明显低于本合同约定或者提前撤场，双城物业应承担相应的违约责任，向空间爱琴海业委会及全体业主支付违约金10万元。 合同履行期间，双城物业按照合同约定对小区所属电梯进行年检和维保，与四川科汇电梯有限公司和成都世博电梯有限公司签订合同，委托其对小区电梯进行维保，2013年、2014年均完善了电梯年检和维保工作。2015年，因小区电梯经相关部门检查后提出整改，但由于空间爱琴海业委会未能配合双城物业启动维修基金等完成整改，致使小区部分电梯停运并不能达到2015年的年检要求，未能通过质检部门的审核。但双城物业仍与成都世博电梯有限公司签订《空间爱琴海小区电梯日常维护保养合同》，并支付了2015年度电梯维护费用6万元。 同时查明，双城物业服务后期因部分业主拒交物业管理费，双城物业经营困难，存在服务瑕疵和最后两月出现小区无保洁人员，小区卫生无人打扫和清运的现象，但双城物业后期下调了物业管理收费标准，免收了最后两月的物业管理服务费。空间爱琴海业委会曾于2013年7月解散，2015年11月重新成立，截止双城物业撤场，空间爱琴海部分业主尚欠物业管理服务费216万多元。 一审法院认为，双城物业具有提供物业管理服务的相应资质并领取了营业执照，与空间爱琴海业委会签订的《空间爱琴海小区物业服务合同》不违反相关法律规定，属有效合同，对双方均具有约束力。双城物业按照合同约定提供物业管理服务，空间爱琴海业委会也应当配合双城物业对小区物业行使管理责任。一、关于空间爱琴海业委会要求双城物业退还199110元电梯维保和年检费的问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。本案中，双城物业向法院提交的部分票据客观反映了2013年、2014年均对小区所属电梯进行了年检、维护和保养；2015年因业主和空间爱琴海业委会的配合问题导致小区所属电梯不具备年检条件，此系空间爱琴海业委会和双城物业缺乏交流沟通和配合所导致的情况，且双城物业仍然通过与第三方成都世博电梯有限公司签订《空间爱琴海小区电梯日常维护保养合同》，支付了电梯维护费用6万元。据此，可以确定双城物业已向空间爱琴海业委会提供了电梯维保的物业服务。此外，根据双方签订的《物业服务合同》约定，物业服务费实行的是包干制，并未进行各项具体费用的细分，不能确定每年所需电梯年检和维保费用的标准，只能根据电梯使用年限、频率、使用是否得当等因素确定维保相关费用，故空间爱琴海业委会主张的199110元电梯维保和年检费金额缺乏事实依据。综上，对空间爱琴海业委会要求退还199110元电梯维保和年检费的主张无事实及法律依据，应当不予支持。二、关于空间爱琴海业委会要求双城物业支付违约金10万元的问题。《空间爱琴海小区物业服务合同》第二十六条约定，双城物业管理服务质量明显低于本合同约定或者提前撤场，双城物业应承担相应的违约责任，向空间爱琴海业委会及全体业主支付违约金10万元。但本案中，空间爱琴海业委会并未提供双城物业管理服务质量明显低于合同约定或提前撤场的证据。另因合同约定空间爱琴海业委会有督促业主或物业使用人依约按时交纳业服务费的义务，空间爱琴海业委会在合同签订期间解散一年多，没有履行自身职责，自身存在违约行为。截止合同履行期满，空间爱琴海部分业主尚欠物业管理服务费216万多元，导致双城物业经营困难，影响了双城物业对小区的正常管理，以致双城物业在物业服务后期存在服务瑕疵，但双城物业因服务瑕疵已对物业服务收费标准进行了下调，且免收了合同期间最后两个月的物业管理服务费，已承担了相应违约责任。现空间爱琴海业委会要求双城物业承担违约责任，支付违约金10万元，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回空间爱琴海业委会的诉讼请求。案件受理费适用简易程序减半收取2893元，由空间爱琴海业委会承担。 空间爱琴海业委会上诉请求：1.撤销四川省泸州市江阳区人民法院(2017)川0502民初2481号民事判决；2.改判被上诉人退还上诉人已支付的电梯检验、维保费199110元；3.改判被上诉人支付上诉人合同违约金100000元；4.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：被上诉人提前撤场违约。被上诉人未按照合同约定，每年对电梯进行年检和维保，导致业主多次被困电梯。一审法院混同了上诉人和小区业主的诉讼主体、权利义务、将部分业主不缴纳物业服务费与被上诉人降低物业服务标准过错相抵，认定被上诉人不承担违约责任错误。 双城物业辩称,被上诉人按照与上诉人签订合同的约定履行了义务，无违约行为。业主拖欠物业服务费导致被上诉人不能正常运营，上诉人违约在先，不履行义务，导致被上诉人独立支撑管理。 二审法院除对一审查明的案件事实予以确认外，另查明，被上诉人双城物业提供的2014年2月7日收据一张载明：四川科汇电梯工程有限公司代收了被上诉人双城物业空间爱琴海2013年20台电梯年检费29000元，2014年2月10日泸州市特种设备监督检验科出具了编号为LTJ/TD20140029-22的空间爱琴海小区《有机房曳引驱动电梯定期检验报告》。2014年9月17日，四川科汇电梯工程有限公司向双城物业泸州分公司和空间爱琴海业委会发出的《空间爱琴海电梯维修函》载明，四川科汇电梯工程有限公司2013年，2014年对空间爱琴海电梯进行了检查和维护、部分零件的更换，并对存在问题的钢丝绳、对讲系统等故障问题提出了更换建议。被上诉人提供了2013年、2014年四川科汇电梯工程有限公司按季度向被上诉人出具的空间爱琴海电梯维护费用16500元/季度×4季度×2年=132000元的收据；2015年被上诉人与成都世博电梯有限公司签订了《空间爱琴海小区电梯日常维护保养合同》、2015年成都世博电梯有限公司按季度向被上诉人出具了空间爱琴海电梯维护费用16500元/季度×4季度×2年=66000元收据。 上诉人以四川艾明物业管理有限公司泸州分公司（现服务空间爱琴海小区的物业公司）与四川科汇电梯工程有限公司签订的空间爱琴海电梯系统维修保养合同，约定之2017年1月至6月20台电梯的服务费用36000元（20台×1800元/台＝36000元）、2017年4月泸州市特种设备监督检验所对空间爱琴海小区20台电梯进行检测产生的检测费用27555元为依据，主张被上诉人应退还上诉人2014年和2015年两年的电梯检验、维保费27555元/年×2年+36000元/6月×2年=199110元。 二审法院认为，被上诉人双城物业与上诉人空间爱琴海业委会签订的《空间爱琴海小区物业服务合同》合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。按照该物业服务合同的约定，双城物业收取物业服务收费采取包干制方式，包含了物业服务成本、共用的专项设备运行的能源消耗成本等，也即电梯维保费也包含在物业服务费中，业主未另行支付电梯维保费。本案中，双城物业认为2014年其已经按照合同约定对小区所属电梯进行年检和维保，提供了2014年电梯年检费缴费依据、2014年泸州市特种设备监督检验科出具的《有机房曳引驱动电梯定期检验报告》，能够证明被上诉人已经履行了2014年对空间爱琴海小区电梯年检义务；四川科汇电梯工程有限公司出具的《空间爱琴海电梯维修函》及四川科汇电梯工程有限公司出具的电梯维护费收费依据，能证明被上诉人已经履行了2014年电梯维保义务。故本院对此主张予以支持。2015年，小区电梯因未能启动维修基金等完成整改，而未进行年检；对2015年的电梯维保工作，被上诉人仅提供了与成都世博电梯有限公司签订的电梯维保合同和维保费收取依据，对维保工作如何完成未提供证据证明，故其主张已经完成了2015年电梯维保工作的证据不足，本院对此不予支持。综上所述，本院对上诉人要求被上诉人退还2015年电梯年检费、维保费予以支持，退还标准按照2017年缴纳的年检费27555元/年予以确认，退还2015年电梯维保费以66000元计算。上诉人空间爱琴海业委会于2013年7月解散，2015年11月重新成立，在此期间，上诉人未履行督促业主或物业使用人依约按时交纳业服务费之义务，造成被上诉人双城物业服务后期因部分业主拒交物业管理费，经营困难，双城物业提前撤场，小区两月出现无保洁人员，小区卫生无人打扫和清运的现象，对此，双方均有过错。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十七条“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。”、第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”之规定，本院对被上诉人要求调整违约金之主张予以支持，根据本案实际情况，本院调整被上诉人应承担的违约金为3万元。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律不当，本院依法予以改判。据此，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同的约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”之规定，判决如下：一、撤销四川省泸州市江阳区人民法院（2017）川0502民初2481号民事判决；二、双城物业在本判决生效后十日内支付空间爱琴海业委会违约金30000元；三、双城物业在本判决生效后十日内退还空间爱琴海业委会年检费27555元、退还电梯维保费66000元；四、驳回空间爱琴海业委会其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费5786元，减半收取2893元，由空间爱琴海业委会承担1988元，双城物业承担905元；二审案件受理费5786元，由空间爱琴海业委会承担3976元，双城物业承担1810元。 本院再审查明，2015年双城物业与成都世博电梯有限公司签订了《空间爱琴海小区电梯日常维护保养合同》，并支付2015年度电梯维护费用6万元。双城物业向本院提交的新证据—《直梯保养记录》（小区每部电梯一份，共计20份）则证实成都世博电梯有限公司2015年对小区所有电梯都进行了维护、保养，并有相应的记录，结合双城物业提交的《空间爱琴海小区电梯日常维护保养合同》和成都世博电梯有限公司开具的收费票据等证据，足以证明双城物业2015年已经按照合同约定对小区电梯进行了日常维护和保养。空间爱琴海业委会任期在2018年12月27日已到期，至今未能成立新一届的业主委员会。根据住房和城乡建设部颁布的《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会所在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责”的规定，该业委会的职责由空间爱琴海小区所在的华阳街道竹苑社区代行。本院依法向华阳街道竹苑社区送达了再审诉讼文书，华阳街道竹苑社区向本院提交了书面答辩意见。 本案其他事实与二审判决一致，本院予以确认。 本院再审认为，双城物业具有提供物业管理服务的相应资质并领取了营业执照，与空间爱琴海业委会签订的《空间爱琴海小区物业服务合同》不违反相关法律规定，属有效合同，对双方均具有约束力。双城物业按照合同约定提供物业管理服务，空间爱琴海业委会也应当配合双城物业对小区物业行使管理责任。本案中，双城物业向一、二审法院提交的相关材料、票据客观反映了2013年、2014年均对小区所属电梯进行了年检、维护和保养。2015年双城物业与成都世博电梯有限公司签订《空间爱琴海小区电梯日常维护保养合同》，并支付了电梯维护费用6万元。成都世博电梯有限公司也按合同约定履行了对小区电梯的维护。据此，可以确定双城物业已向空间爱琴海业委会提供了电梯维保的物业服务。2015年因该小区业主和空间爱琴海业委会的配合问题导致小区所属电梯不具备年检条件，但未能年检不能归责于双城物业。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。因双方签订的《物业服务合同》中明确约定，物业服务费实行的是包干制，并未进行各项具体费用的细分，不能确定每年所需电梯年检和维保费用的标准，只能根据电梯使用年限、频率、使用是否得当等因素确定维保相关费用。故空间爱琴海业委会主张退还199110元的电梯维保费和年检费金额的诉讼请求缺乏相应的事实依据。对空间爱琴海业委会要求退还199110元电梯维保费和年检费的主张，不予支持。 关于双城物业是否应当承担违约责任的问题。《空间爱琴海小区物业服务合同》第二十六条约定，双城物业管理服务质量明显低于本合同约定或者提前撤场，双城物业应承担相应的违约责任，向空间爱琴海业委会及全体业主支付违约金10万元。合同同时约定，空间爱琴海业委会有督促业主或物业使用人依约按时交纳业服务费的义务。空间爱琴海业委会在合同签订期间解散一年多，没有履行自身职责，自身存在违约行为。截止合同履行期满，空间爱琴海小区部分业主尚欠物业管理服务费216万多元，导致双城物业经营困难，影响了双城物业对小区的正常管理，以致双城物业在物业服务后期存在服务瑕疵，但双城物业已对物业服务收费标准进行了下调，且免收了合同期间最后两个月的物业管理服务费，已承担了相应的责任。空间爱琴海业委会主张双城物业违约，应承担违约责任，却并未提供双城物业管理服务质量明显低于合同约定或提前撤场的证据。 综上所述，二审判决认定事实存在错误，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。双城物业的再审请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销四川省泸州市中级人民法院（2018）川05民终403号民事判决； 二、维持四川省泸州市江阳区人民法院(2017)川0502民初2481号民事判决。 一审案件受理费2893元，二审案件受理费5786元均由泸州市江阳区空间爱琴海小区业主委员会承担。 本判决为终审判决。 审判长  赵爱民 审判员  何 华 审判员  赵亚飞 二〇二〇年十二月七日 书记员  吴忠于