湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终13031号上诉人（原审被告、反诉原告）：周俞霖,男,1990年1月1日出生，汉族,住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：任壮，湖南木枫律师事务所律师。委托诉讼代理人：何瑛，湖南木枫律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘燕艳,女,1980年1月18日出生，汉族,住湖南省娄底市娄星区。委托诉讼代理人：张小晖，湖南德都律师事务所律师。委托诉讼代理人：覃娅利，湖南德都律师事务所律师。原审第三人:长沙市经发房地产开发有限公司,住所地:湖南省长沙市岳麓区观沙路**八方小区**集中商业101-F1-106。法定代表人:赵湘成。委托诉讼代理人：闫嘉俊，男，1986年2月10日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区，系该公司法务。上诉人周俞霖因与被上诉人刘燕艳及原审第三人长沙市经发房地产开发有限公司（以下简称经发公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院作出的（2020）湘0104民初5897号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月4日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人周俞霖上诉请求：一、撤销一审判决；二、判令解除周俞霖与刘燕艳之间的《房屋指标转让协议》；三、判令刘燕艳承担本案一审诉讼费、反诉费及二审上诉费。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。一审判决认为“现有政策的出台仅是延缓了合同继续履行的时间，并不必然导致合同无法继续履行，虽然刘燕艳现暂不具备长沙市的购房资格，但不能据此认定涉案房屋能够办理过户手续时，刘燕艳依然不具备购房资格”。但本案反诉的争议焦点并不是刘燕艳是否具有购房资格，而是双方之间签订的《房屋指标转让协议》是否达到约定解除的条件，根据该协议第七条的约定：若因不可抗力、政策变动、单位及开发商因素导致房屋终止建设或不能过户的，周俞霖应退还刘燕艳已支付的购房指标转让费用以及所交购房款。周俞霖将按照交房时中华人民共和国固定存款利率（时间按交房之日起算至本协议终止之日），对刘燕艳所支付的房屋指标转让费用给予补偿（房屋、土地产权证转让应在本协议签订之日起6年内完成）。双方于2015年3月24日签订协议，涉案房屋的不动产权证2019年7月才办理完毕，但因2018年长沙市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作的通知[长政办函（2018）75号]：“在本市限购区域内购买的商品住房，须取得不动产权属证书4年后方可上市交易”，对购房以及买房进行了更为严格的限制，涉案房屋只能在2023年7月才能上市交易，并不能于2021年3月23日之前转让，刘燕艳不具有在长沙购房的资格，一审判决认定事实不清；二、一审判决适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中双方签订的协议中第七条就是解除合同的约定。在签订协议时双方均已对未来可能出现的政策变动有所预见，因此刘燕艳在协议中起草了第七条，目前刘燕艳不具有购房资格，并且涉案房屋也不具备交易过户的条件，协议无法继续履行，因此周俞霖按照协议约定的合同解除条件向刘燕艳提出解除合同，符合约定解除权的行使条件，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。协议签订后，刘燕艳向周俞霖支付了部分购房款，周俞霖同意按照协议的约定予以退还。一审判决已认定双方签订的协议合法有效，应当按照协议的约定，房屋产权证在约定的时间内无法办理转让，合同无法继续履行，应该解除双方的协议。针对周俞霖的上诉，刘燕艳辩称：一审判决认定事实清楚，涉案房屋并非不能过户，只是延缓了过户时间。另长沙市限购政策也明确规定不适用于政策发布前所订立的合同，且刘燕艳在签订协议后已经按约支付了转让金及其他各项费用，充分履行了合同约定的义务，故周俞霖主张解除协议理由不成立；二、一审判决适用法律正确。一审判决认定《房屋指标转让协议》有效，刘燕艳要求周俞霖依据合同条款履行合同并无不当。请求二审法院驳回上诉，维持原判。针对周俞霖的上诉，经发公司述称：没有意见。刘燕艳向一审法院起诉请求：一、确认刘燕艳、周俞霖于2015年3月24日签订的《房屋指标转让协议》合法有效；二、判令周俞霖判决生效后10日内向刘燕艳交付八方小区二期Ｂ区16栋1单元502号房,并将房屋的不动产权证交给刘燕艳；三、确认长沙市岳麓区观沙路八方小区二期Ｂ2-62-215号车位使用权归刘燕艳享有,判令周俞霖配合办理车位的物业登记手续；四、判令周俞霖继续履行《房屋指标转让协议》约定的全部义务,协助刘燕艳办理长沙市岳麓区××路××小区××期××栋××单元××号房的过户登记或更名手续,将产权登记至刘燕艳名下；五、判令经发公司对车位使用权更名及诉争房屋办理房屋产权更名或转移登记手续履行配合义务；六、本案诉讼费由周俞霖承担。周俞霖一审反诉请求：一、判令解除刘燕艳与周俞霖于2015年3月24日签订的《房屋指标转让协议》；二、判令刘燕艳承担本案的反诉费用。一审法院认定事实：2015年3月24日，（乙方）刘燕艳与（甲方）周俞霖签订《房屋指标转让协议》一份，约定周俞霖将位于长沙市岳麓区××小区××期房屋的购房指标转让给刘燕艳。协议第一条约定：甲方同意将购房指标转让给乙方，乙方支付周俞霖购房指标转让费人民币179800元。双方均不得以日后房价变动为由要求变更转让费价格。第二条约定：因在协议签订前，甲方已支付房屋首付款共计人民币150000元，此款乙方需在2015年5月1日前支付给甲方。第三条约定：甲方在签订协议后应将购房相关规定和要求及时告知乙方，甲方有义务协助乙方及时按长沙市公安局的要求支付相应的购房款。购房款由乙方以甲方名义向长沙市公安局按要求及时支付，购房收据、发票由乙方保管。第四条约定：甲方将购房指标转让给乙方，不得将该购房指标再行转让给他人，当房屋建成并交房时，甲方应及时将房屋钥匙交给乙方，不得反悔。该房屋在交钥匙后的物业管理费、水电费、卫生费等与房屋使用相关的费用由乙方承担。乙方在本协议签订后一年半内应支付甲方购房指标转让费人民币10万元整，未更名前房屋产权证由乙方保管。第五条约定：在签订本协议后，甲方应全力配合乙方办理房屋登记、选房、交房及该房过户的一切相关手续，涉及转让及过户费用由乙方承担。在房屋办理过户手续后二十个工作日内乙方应支付甲方剩余购房指标转让费人民币80000元整。第七条约定：若因不可抗力、政策变动、单位及开发商因素导致房屋终止建设或不能过户的,甲方应退还乙方已支付的购房指标转让费用,以及所交购房款。甲方将按照交房时中国人民银行发布的固定存款利率（时间按交房之日起算至本协议终止之日），对乙方所支付的房屋指标转让费用给予补偿（房屋、土地产权证转让应在本协议签订之日起6年内完成）。第十一条约定，本协议一式两份，由甲、乙双方各持壹份，自双方签字之日生效。合同还对其他事项进行了约定。2015年3月29日，刘燕艳向周俞霖转账支付了131000元。2015年3月31日，周俞霖与经发公司签订了《八方二期商品住宅认购协议书》，协议约定经发公司将其开发建设的长沙市岳麓区××路××小区××期××栋××单元××号房屋出卖给周俞霖。当日，周俞霖向刘燕艳出具收条，确认收到刘燕艳支付的购房款275000元；2015年5月8日，刘燕艳向周俞霖转账支付了购房款150000元；2015年9月14日，刘燕艳向周俞霖交付了购买八方小区Ｂ区16栋502房维修基金、契税及第一年物业费全部款项及涉案房屋、Ｂ2-ｂ2-215号车位10万元转让费，周俞霖出具收条予以确认。2016年6月23日，刘燕艳向周俞霖转账支付了20000元；2016年7月26日，刘燕艳向周俞霖转账支付了193218元；2016年9月19日，刘燕艳向周俞霖转账支付了70000元；2016年10月25日，刘燕艳向周俞霖转账支付了10000元。周俞霖确认已收到刘燕艳按照合同约定支付的购买房屋及车位的全部款项。2017年7月27日，经发公司向周俞霖交付了案涉房屋及车位，周俞霖在收房后已将案涉房屋钥匙交与刘燕艳。2019年7月，案涉房屋的不动产权证办理完毕，但周俞霖并未领取该不动产权证并交付给刘燕艳。2019年12月6日，刘燕艳通过顺丰快递向周俞霖邮寄送达了《关于履行合同义务并承担违约责任的律师函》，要求周俞霖在接到函件后15日内履行：1.配合办理八方小区16栋502房及车位Ｂ2-ｂ2-215的交房手续，并交付房屋；2.交付八方小区Ｂ区16栋502房及车位Ｂ2-ｂ2-215的产权证书；3.支付违约交房导致的装修款59000元。此后，周俞霖并未履行，故刘燕艳诉至一审法院。一审法院认为：刘燕艳、周俞霖双方于2015年3月24日签订的《房屋指标转让协议书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效。双方均应该按照该协议的内容履行各自义务。对刘燕艳要求一审法院确认该合同效力的主张，一审法院予以支持。关于《房屋指标转让协议》是否应当继续履行的问题，周俞霖主张因刘燕艳不具备长沙市楼市调控政策规定的购房资格且涉案房屋产权证未满四年，不具备过户条件，涉案协议应予解除。对此，一审法院认为，现有政策的出台仅是延缓了合同继续履行的时间，并不必然导致合同无法继续履行，虽然刘燕艳现暂不具备长沙市的购房资格，但不能据此认定涉案房屋能够办理过户手续时，刘燕艳依然不具备购房资格；且双方所签订的《房屋转让协议》应系购房权利的转让，在签订该合同时，双方应较一般的房屋买卖合同尽到更加审慎注意的义务，承担更多的法律及政策风险，故对周俞霖主张涉案合同应予解除的诉请，一审法院不予支持。双方应当秉承诚信原则，履行各自的义务。鉴于周俞霖已将案涉房屋的钥匙交与周俞霖，可知周俞霖已向刘燕艳履行了交房义务，故对刘燕艳诉请周俞霖交付八方小区二期Ｂ区16栋1单元502号房屋的主张，一审法院不再重复处理；对刘燕艳诉请要求周俞霖将房屋的不动产权证交付给刘燕艳的主张，一审法院认为，根据《房屋指标转让协议》第四条约定“未更名前房屋产权证由乙方（刘燕艳）保管”，周俞霖应当按照合同约定积极领取不动产权证后将不动产权证交付给刘燕艳保管，故对刘燕艳诉请周俞霖将房屋的不动产权证交付给刘燕艳的主张，一审法院予以支持。对刘燕艳要求确认八方小区二期Ｂ2-ｂ2-215号车位使用权归刘燕艳享有，并由周俞霖配合刘燕艳办理物业登记手续的主张，一审法院予以支持。对刘燕艳要求周俞霖继续履行《房屋指标转让协议》约定的全部义务，协助刘燕艳办理案涉房屋过户登记或更名手续，将产权登记至刘燕艳名下的诉请，一审法院认为，现涉案房屋尚不具备办理过户登记的条件，故对刘燕艳的上述诉请，一审法院不予支持。待涉案房屋过户条件成就并符合政策要求时，刘燕艳可以根据《房屋指标转让协议》要求周俞霖履行配合其办理涉案房屋过户手续的义务，如周俞霖拒绝履行，刘燕艳可另行主张权利。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，遂判决：一、确认刘燕艳与周俞霖于2015年3月24日签订的《房屋指标转让协议书》合法有效；二、确认位于长沙市岳麓区××小区××期××号车位的使用权归刘燕艳享有，周俞霖在本判决生效后十日内协助刘燕艳至该车位的物业管理公司办理备案登记手续；三、限周俞霖于本判决生效之日起十日内将长沙市岳麓区××小区××期Ｂ区16栋1单元502号房屋的不动产权证交付给刘燕艳保管；四、驳回刘燕艳的其他诉讼请求；五、驳回周俞霖的全部反诉请求。本案一审本诉案件受理费因适用简易程序减半收取40元，反诉案件受理费减半收取40元，共计80元，由周俞霖承担。本案二审过程中，各方当事人均未向本院提交新的证据。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为：刘燕艳、周俞霖签订的《房屋指标转让协议书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制规定，合法有效。双方均应按约履行各自义务。本案二审主要争议焦点为《房屋指标转让协议》是否应当解除的问题。周俞霖认为双方签订的《房屋指标转让协议》应当解除的理由有三：第一、双方签订的《房屋指标转让协议》第七条约定房屋、土地产权证转让应在本协议签订之日起6年内完成，但根据八方小区房屋转让政策，不可能在此期限内完成房屋过户；第二、双方签订的《房屋指标转让协议》第七条对因不可抗力、政策变动、单位及开发商因素导致房屋终止建设或不能过户的情形进行了明确约定，该情形下应当解除合同；第三、刘燕艳不具备长沙市的购房资格。对此，本院认为，首先，涉案房屋过户目前虽受长沙市房地产调控政策约束，尚不能立即完成房屋过户手续，但现有情形与双方在《房屋指标转让协议》中第七条的约定情形不符，案涉房屋并非终止建设或不能过户，而是待符合政策规定的条件时，仍然可以过户。第二，双方在《房屋指标转让协议》中第七条约定的“房屋、土地产权证转让应在协议签订之日起6年内完成”，根据协议上下文及一般文字理解，该约定并非双方约定的解除合同条件，而该条款的适用仍应以“因不可抗力、政策变动、单位以及开发商印度导致房屋终止建设或不能过户”为前提，且该条款系对周俞霖按定期存款利率给予刘燕艳补偿而作出的限定条件，周俞霖以此为由主张解除合同不符合双方真实意思表示。第三，双方签订《房屋指标转让协议》是在长沙市房地产调控政策出台以前，且刘燕艳按照约定及时足额支付了截至目前应由其支付的购房款项和其他相关款项，周俞霖已将涉案房屋钥匙交付刘燕艳，在此情况下，刘燕艳已经基本完成其合同义务，现无充分证据证实房屋延迟过户对周俞霖造成了实际损失。综上，周俞霖请求解除双方签订的《房屋指标转让协议》并无事实及法律依据，本院不予支持。一审判决涉案车位使用权归刘燕艳享有、周俞霖协助办理车位备案登记手续并将涉案房屋不动产权证交付刘燕艳并无不当，本院均予以维持。综上所述，上诉人周俞霖的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费80元，由上诉人周俞霖负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  易伟玲审判员  刘 刚二〇二〇年十二月二十三日法官助理冷子剑书记员毛韧附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。