河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终17701号上诉人（原审被告、反诉原告）：张某1，女，汉族，1992年3月23日出生，住河南省新蔡县。委托诉讼代理人：郑培培，河南国银律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：河南瀚宇置业集团有限公司，住所郑州市金水区丰庆路与三全路交叉口西南角瀚宇国际**，统一社会信用代码914101007571042233。法定代表人：杨宝宏。委托诉讼代理人：杨广甫，河南绿城律师事务所律师。委托诉讼代理人：弓恒，河南绿城律师事务所律师。上诉人张某1因与被上诉人河南瀚宇置业集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院(2020)豫0105民初7595号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张某1上诉请求：1.请求撤销一审民事判决，改判支持减免上诉人三个月房租52930.8元（一审支持减免一个月房租17644元，上诉人不服金额为35286.8元）；二、诉讼费、鉴定费等费用由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人自2020年4月初开始擅自对涉案房屋停水停电，无法经营，一审认定房屋租赁合同自2020年5月21日解除，且租金支付至2020年5月21日，系认定事实不清，适用法律错误。因被上诉人根本违约，自2020年4月25日起至上诉人搬离房屋，被上诉人没有送水送电，一审法院认为上诉人应承担停水停电期间房租，系认定事实错误，适用法律错误。二、一审法院根据公平原则减免上诉人一个月的房租，系法律适用错误。结合疫情给上诉人带来影响，根据法律规定和合同约定，应减免上诉人三个月的房租。故上诉人要求被上诉人向上诉人退还三个月的房租52930.8元有事实和法律依据。河南瀚宇置业集团有限公司辩称，一、河南瀚宇置业集团有限公司按照协议约定，履行自己应尽义务，不存在违约情形，张某1应向被上诉人支付租金。二、上诉人未按照合同约定支付租金，构成违约，保证金不应退回。三、不存在减免租金事由，租金不应减免，上诉人应按照协议约定向被上诉人支付租金。河南瀚宇置业集团有限公司向一审法院起诉请求：1、请求判令被告支付原告自2020年4月21日至2021年4月20日房屋租金232896元；2、请求判令被告支付滞纳金11644.8元（暂计算至2020年5月15日，并以未缴纳租金为基数按日千分之二支付2020年5月15日起至实际足额支付租金之日止的滞纳金）；3、请求判令被告支付律师费4000元；4、请求判令被告负担本案的全部诉讼费用。张某1向一审法院反诉请求：1、依法确认被告（反诉原告）与原告（反诉被告）双方签订的《房屋租赁协议》于2020年4月26日解除；2、依法判令原告（反诉被告）向被告（反诉原告）退还3个月的房租52930.8元；3、依法判令原告（反诉被告）向被告（反诉原告）退还保证金22000元；4、依法判令原告（反诉被告）向被告（反诉原告）赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失30000元（具体数额以鉴定意见为准）；5、本案的诉讼费用和反诉费用由原告（反诉被告）承担。一审法院认定事实：一、2019年，原告（反诉被告）瀚宇置业（出租方、甲方）与被告（反诉原告）张某1（承租方、乙方）签订《房屋租赁协议》一份，主要约定：“乙方承租甲方位于金水区宏康路17号2号楼107号商铺，建筑面积为147.03平方米，租赁为餐饮用途。租赁期限61个月，从2019年3月1日起计算至2024年4月20日届满。租金：2019年3月1日至2020年4月20日租金为211728元，2020年4月21日至2021年4月20日租金为232896元，2021年4月21日至2022年4月20日租金为256188元，2022年4月21日至2023年4月20日租金为256188元，2023年4月21日至2024年4月20日租金为256188元。合同期限届满或本租赁协议终止的，乙方须将租赁单元恢复原状交还甲方。为保证楼层结构安全，乙方不得拆除不可活动物品及装修，以上所有权均归甲方所有。如乙方拖欠本合同应支付甲方的任何款项，乙方必须向甲方缴纳应交租金总额2‰/天的滞纳金，上述滞纳金自该款项到期之日起计，直至乙方付清所有应付款项的本金、利息和其他相关的费用。如未提前60日征得甲方实现书面许可，乙方提前终止本合同，则甲方无需返还乙方已付保证金。若租赁单元连续3个月不适使用，双方均可书面通知另一方终止本合同，甲方应退还乙方全部保证金，但双方在此之前的权利义务不因此受影响。当本合同期限届满，或者双方协议解除本合同时，若乙方全部缴清本合同规定的各项费用，完全履行本合同项下义务，并归还了甲方所租单元，甲方应当在15个工作日内将乙方交付保证金（不计利息）退还乙方。协议签订后，乙方向甲方支付首期2019年3月1日起至2019年10月20日止租金共105864元，同时向甲方缴付22000元的保证金，作为乙方履行本合同各项条款的保证；2019年9月24日，乙方向甲方支付2019年10月21日至2020年4月20日房租105864元。2019年底至2020年初，××肺炎疫情。2020年1月25日，河南省已启动重大突发公共卫生事件一级响应。××肺炎疫情影响，春节后被告（反诉原告）所租赁的商铺无法使用。2020年3月19日，郑州市商务局和市场监督管理局出台文件，通知要求有序开放堂食服务，被告（反诉原告）张某1在经过审批后恢复正常经营。2020年5月23日，郑州市公安局东风路分局出具《接处警情况说明》，主要载明：2020年4月25日15时21分，接到110指挥中心指令，称郑州市金水区瀚宇天悦一期南门对面商铺因租金纠纷，被瀚宇置业停水停电。接警后，民警迅速赶到现场，经了解，报警人田洋洋与瀚宇天悦的置业因喜德旺饺子馆（147.03平方）和龙门烟酒（51.17平方）租金问题产生纠纷，被停水停电。民警赶到现场协调，因报警人龙门烟酒店铺正在营业，告知瀚宇置业不得采取断水断电的方式，瀚宇置业人员通知物业把龙门烟酒店铺水电送上。四、2020年5月18日，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）发出《解除合同告知函》，主要内容为：“河南瀚宇置业集团有限公司：我方同贵司于2019年3月1日签订了《房屋租赁协议》，《房屋租赁协议》签订前，贵司的工作人员向我方承诺，宏康路17号1号楼1层商铺是大型商场，商场开业后可以为我的商铺引流，基于此目的我方才愿意同贵司签订《房屋租赁协议》，并且愿意承担高额的租赁费用。但是，贵司承诺的大型商场不但没有兑现，反而将商场的场地租赁给其他的餐饮公司，形成截流，因贵司的违约行为，已经造成合同目的无法实现。更为严重的是，在我方没有任何违约的前提下，贵方擅自给我承租的店铺多次停电，贵司的行为严重影响了我方的正常经营，也造成了我方的损失。基于以上原因，我方现正式向贵司提出解除《房屋租赁协议》，并函告如下：一、你我双方签订的郑州市金水区宏康路17号2号楼107号商铺《房屋租赁协议》于2020年4月26日解除。二、我方已于2020年5月11日搬离，商铺现已腾空。三、请您在收到本书面通知后3日内向我方退还房屋押金、疫情期间的房租（3个月）及商铺装饰装修的费用。否则，我方将依法维护自己的合法权益。”2020年5月21日，原告（反诉被告）签收解除合同通知书。五、被告（反诉原告）向本院申请对位于金水区宏康路17号2号楼107号商铺剩余租赁期内装修装饰价值进行鉴定，河南永平价格评估有限公司作出豫永平估字【2020】1932号价格评估意见书，确定评估标的的剩余租赁期内装修装饰价值为28186元。一审法院认为，双方签订的《房屋租赁协议》系各方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定行使权利、履行义务。被告（反诉原告）张某1向原告（反诉被告）瀚宇置业交付保证金22000元及2019年3月1日至2020年4月20日的房租，原告（反诉被告）瀚宇置业依约向被告（反诉原告）张某1交付案涉租赁房屋。2020年5月18日，被告（反诉原告）张某1向原告（反诉被告）瀚宇置业发出《解除合同告知函》，《解除合同告知函》中载明被告（反诉原告）张某12020年5月11日搬离案涉租赁房屋，2020年5月21日原告（反诉被告）签收解除合同通知书，本院予以确认。被告（反诉原告）张某1以原告（反诉被告）瀚宇置业未能为商铺引流及多次停电影响经营为由向原告（反诉被告）瀚宇置业发出《解除合同告知函》，被告（反诉原告）张某1未能举证证明双方约定由原告（反诉被告）瀚宇置业为其店铺引流，本院不予采信；被告（反诉原告）张某1提交的郑州市公安局东风路分局出具《接处警情况说明》显示因租金问题原告（反诉被告）瀚宇置业将案涉房屋断水断电。另，新冠肺炎疫情属于重大突发公共卫生事件，政府及有关部门为保护人民群众身体健康和生命安全采取相应的疫情防控措施，2020年1月25日河南省已启动重大突发公共卫生事件一级响应，被告（反诉原告）张某1无法使用案涉租赁房屋，无法实现合同目的，故新冠肺炎疫情的发生宜认定为属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。依据原、被告的约定及法律规定，被告（反诉原告）张某1申请退租符合合同解除的法定事由。现被告（反诉原告）张某1已经从案涉租赁房屋搬走，原告（反诉被告）瀚宇置业反诉辩称案涉107号商铺与108号商铺为整体出租无法单独解除案涉租赁协议，原告（反诉被告）瀚宇置业未向本院提交证据证明其提出的抗辩理由，故本院认定原告（反诉被告）瀚宇置业与被告（反诉原告）张某12019年签订的《房屋租赁协议》于2020年5月21日予以解除。被告（反诉原告）张某1房租缴纳至2020年4月20日，2020年5月21日原告（反诉被告）瀚宇置业签收解除合同通知书，被告（反诉原告）张某1确系因不可归责于自身的原因导致其疫情期间无法使用租赁房屋，本院根据公平原则减免被告（反诉原告）张某1一个月房租，被告（反诉原告）张某1无需向原告（反诉被告）瀚宇置业支付租金及滞纳金。关于原告主张的律师费，依据不足，本院不予支持。关于保证金，案涉租赁协议已经实际解除，故本院支持原告（反诉被告）瀚宇置业应退还被告（反诉原告）张某1保证金22000元。关于被告（反诉原告）张某1反诉主张的剩余租赁期内装饰装修残值损失，经鉴定案涉房租剩余租赁期内装修装饰价值为28186元。原、被告双方协议中合同期限届满或本租赁协议终止的，被告（反诉原告）张某1须将租赁单元恢复原状交还原告（反诉被告）瀚宇置业；为保证楼层结构安全，被告（反诉原告）张某1不得拆除不可活动物品及装修，以上所有权均归原告（反诉被告）瀚宇置业所有。因本案中原告（反诉被告）瀚宇置业存在案涉租赁房屋断水断电的情形，且被告（反诉原告）张某1提前解除租赁协议符合合同解除的法定事由，本院支持原告（反诉被告）瀚宇置业支付被告（反诉原告）张某1装修装饰残值28186元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）河南瀚宇置业集团有限公司与被告（反诉原告）张某12019年签订的《房屋租赁协议》；二、原告（反诉被告）河南瀚宇置业集团有限公司于本判决生效后十日内返还被告（反诉原告）张某1保证金22000元；四、原告（反诉被告）河南瀚宇置业集团有限公司于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）张某1剩余租赁期内装修装饰残值损失28186元。五、驳回原告（反诉被告）河南瀚宇置业集团有限公司的诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）张某1的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2514元，由原告（反诉被告）河南瀚宇置业集团有限公司负担；反诉案件受理费1199元，由原告（反诉被告）河南瀚宇置业集团有限公司负担573元，由被告（反诉原告）张某1负担626元。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，上诉人张某1房租缴纳至2020年4月20日，双方因租金发生争议后，被上诉人对案涉租赁房屋停水停电，上诉人于2020年5月11日搬离案涉租赁房屋，被上诉人河南瀚宇置业集团有限公司于2020年5月21日签收解除合同通知书，故案涉《房屋租赁协议》于2020年5月21日解除。综合考虑新冠肺炎疫情对生产经营的影响及本案实际情况，一审法院根据公平原则，酌定减免张某1一个月的房租，并无不当。上诉人张某1上诉主张要求减免三个月房租的上诉理由不能成立，其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费682元，由上诉人张某1负担。本判决为终审判决。审判长  徐卫岭审判员  任 璐审判员  石卫华二〇二〇年十二月二十五日书记员  李丰汝