天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津03民终5439号上诉人（原审被告）：天津市宏鑫体育健身服务有限公司，住天津市宁河区桥北新区津榆公路北侧。法定代表人：崔振红，总经理。委托诉讼代理人：韩宇祥，天津辩正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：金碧物业有限公司天津分公司，住所地天津市蓟州区渔阳镇商贸街**。负责人：杨健峰，总经理。委托诉讼代理人：只蕊，女，该公司职员。上诉人天津市宏鑫体育健身服务有限公司（以下简称宏鑫公司）因与被上诉人金碧物业有限公司天津分公司（以下简称金碧物业公司）合同纠纷一案，不服天津市宁河区人民法院（2020）津0117民初1469号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月19日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。宏鑫公司上诉请求：1．撤销一审判决第一至第五项，改判驳回金碧物业公司的诉讼请求或者发回重审；2．一二审诉讼费全部由金碧物业公司承担。事实和理由：1．依据合同法规定，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。就本案，双方订立的《天津宁河恒大御景半岛会所合作经营协议》第一条第1.1款明确约定，金碧物业公司提供给宏鑫公司全权经营的面积为4301平米，约定其中含约860平米移交政府。实际履行中，宏鑫公司投入巨资对合同约定的经营面积进行装修。但履行过程中，金碧物业公司一方单方变更合同约定的经营面积，在2019年7月31日向宏鑫公司发函要求宏鑫公司向政府移交面积1863.61平米。随后又在8月12日致函宏鑫公司，要求向政府移交2247.58平米。金碧物业公司的行为严重损害了宏鑫公司的经营权利，同时金碧物业公司又不能对协议后续履行问题进行协商，由此造成宏鑫公司不能按照协议约定的时间和数额向金碧物业公司支付“合作经营费”。该逾期交付“合作经营费”的后果并非宏鑫公司造成，而是金碧物业公司一方随意变更双方合作协议第一条第1.1款关于宏鑫公司全权经营面积的约定造成的，该情形与双方签订协议时约定的关于协议解除的情形的意思表示不一致，也不构成合同法第九十三条第二款“解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定。再进一步讲，造成宏鑫公司逾期交付“合作经营费”是金碧物业公司单方要求变更合同主要内容（要求减少宏鑫公司的经营面积1600余平米）而促成的。基于此事实，协议解除条件不成就，金碧物业公司一方的解除协议通知不发生法律效力。双方应继续履行《天津宁河恒大御景半岛会所合作经营协议》。2．如上所述，因双方约定解除条件为成就，一审判令宏鑫公司腾空涉案房屋没有事实依据和法律依据。3．关于一审第三、四、五项判决，宏鑫公司认为，在没有依法查明宏鑫公司实际经营面积变更原因及理由是否正当，没有查清宏鑫公司在履行协议中是否存在违约的前提下，判令宏鑫公司支付合作经营费23890元及违约金4085.29元，判令宏鑫公司向金碧物业公司支付占地费59725元及物业费55499.6元没有事实依据。金碧物业公司辩称，一审法院事实认定清楚，适用法律正确，应驳回宏鑫公司的全部请求。金碧物业公司向一审法院起诉请求：1．确认《天津恒大御景半岛会所合作经营协议》已于2019年11月13日解除；2．判令宏鑫公司腾空房屋，返还房屋；3．判令宏鑫公司支付2019年9月25日至2019年11月24日的合作经营费23890元及违约金6450.3元，共计30340.3元；4．判令宏鑫公司支付金碧物业公司房屋占用使用费59725元，自2019年11月25日起至宏鑫公司腾空房屋交付之日止（按每月11945元，暂计算至2020年4月24日）；5．判令宏鑫公司支付自2019年9月25日至返还房屋之日止的物业费105374.5元（暂计算至2020年4月24日）以及实际发生的水、电费用；6．诉讼费由宏鑫公司承担。一审法院认定事实：天津恒大御景半岛会所于2015年1月1日将天津恒大御景半岛会所委托金碧物业公司进行出租及管理，授权时间为2015年1月1日至2025年12月31日。金碧物业公司与宏鑫公司于2015年签订《天津宁河恒大御景半岛会所合作经营协议》，甲方为金碧物业公司，乙方为宏鑫公司，合作方式为：甲乙双方就天津恒大御景半岛会所一层部分、二层、三层、四层由乙方全权经营，面积：4301平方米，其中含有约860平米移交政府面积，在政府没有正式进驻之前，甲方全部把合作经营标的“会所”提供乙方，（房产详细建筑位置、使用范围以合同附件该会所房屋的平面图为准，合作面积以当地房地产管理局指定测绘所最后测量的面积为准。）待确定后，合作经费及物业费多退少补。达成合作经营意向，本协议签署后甲乙双方负责会所的日常运营工作及运用方案的制定及实施；合作期限为八年，合作经营日期从2015年6月25日起至2023年6月24日止；具体合作经费为：2015年6月25日至2015年10月24日月合作经费2709元，2015年10月25日至2016年6月24日月合作经费10834元，2016年6月25日至2016年10月24日月合作经费2709元，2016年10月25日至2017年6月24日月合作经费10834元，2017年6月25日至2017年10月24日月合作经费2844元，2017年10月25日至2018年6月24日月合作经费11376元，2018年6月25日至2019年6月24日月合作经费11376元，2019年6月25日至2020年6月24日月合作经费11945元，2020年6月25日至2021年6月24日月合作经费11945元，2021年6月25日至2022年6月24日月合作经费12543元，2022年6月25日至2023年6月24日月合作经费12543元。合作经费按季度结算，乙方应在每季度最后一个月28日前按现金、支票、银行转账付款方式向甲方缴付次季度合作经费，甲方须向乙方提供相应的合作经费发票。合作经费按季度结算，乙方应在每季度最后一个月28日前按现金、支票、银行转账付款方式向甲方缴付次季度合作经费，甲方须向乙方提供相应的合作经费发票。乙方应依时交纳合作经费，逾期交付合作经费的，每逾期一日，乙方须按未付合作经费的3‰向甲方支付违约金，逾期期限超过30天，甲方有权解除合同并不退还保证金。乙方向恒大地产集团天津有限公司委托的甲方，支付物业管理费，物业管理费为（人民币）3.5元/月/平米（按建筑面积计算）。合作经营期间，因非乙方原因造成场馆及设施出现问题需要进行修缮的均由甲方负责并承担费用。水、电、气、暖等费用不属于物业服务费用，收费标准按照本项目商铺收费标准执行，并根据政策进行相应调整，并由乙方自行缴纳。若乙方拖欠合作经营费超过15日，经甲方书面催告后，乙方仍未能交付，视为乙方违约，甲方有权选择继续顺延或单方解除协议；2019年7月31日，金碧物业公司书面告知宏鑫公司要求将会所经营面积中含有需移交政府面积1863.61平米腾空移交政府；2019年8月12日，金碧物业公司书面告知宏鑫公司要求将会所经营面积中含有需移交政府面积2247.58平米腾空移交政府；宏鑫公司自2019年9月25日起至今未向金碧物业公司缴纳合作经营费；金碧物业公司于2019年9月30日向宏鑫公司发出催缴合作经费通知单；于2019年11月5日向宏鑫公司发送关于解除《天津宁河恒大御景半岛会所合作经营协议》的告知函，决定自2019年11月24日起解除合作经营协议，宏鑫公司已收到上述金碧物业公司发送的两份函件。诉讼过程中，宏鑫公司向金碧物业公司交付了2019年12月至2020年3月期间的物业费共计36000元。一审法院认为，金碧物业公司与宏鑫公司签订的《天津宁河恒大御景半岛会所合作经营协议》系双方真实意思表示，该合同合法有效。本案争议焦点为：金碧物业公司与宏鑫公司签订的《天津宁河恒大御景半岛会所合作经营协议》是否于2019年11月24日解除及宏鑫公司是否应向金碧物业公司支付合作经营费、物业费、占用费等相关费用。根据双方签订的《天津宁河恒大御景半岛会所合作经营协议》的第五条第5.4项的约定“乙方应依时交纳合作经费，逾期交付合作经费的，每逾期一日，乙方须按未付合作经费的3‰向甲方支付违约金，逾期期限超过30天，甲方有权解除合同并不退还保证金”及第七条第7.2项“若乙方拖欠合作经营费超过15日，经甲方书面催告后，乙方仍未能交付，视为乙方违约，甲方有权选择继续顺延或单方解除协议”、第八条合同解除第8.3项“乙方未按约定时间缴纳合作经营费用的”。宏鑫公司于2019年9月28日前应交纳下一季度的合作经营费，逾期不交的行为属于违约，金碧物业公司有权选择单方解除合同关系。金碧物业公司于2019年9月30日向宏鑫公司发出催缴合作经费通知单，于2019年11月5日向宏鑫公司发送关于解除《天津宁河恒大御景半岛会所合作经营协议》的告知函，告知函内容为自2019年11月24日起解除合作经营协议，故金碧物业公司提出与宏鑫公司已解除合同关系的主张成立，但合同解除日期应为告知函内容约定的日期2019年11月24日，而非金碧物业公司主张的2019年11月13日；根据双方签订的《天津宁河恒大御景半岛会所合作经营协议》第五条费用约定的第5.3项内容，“合作经费按季度结算，乙方应在每季度最后一个月28日前按现金、支票、银行转账付款方式向甲方缴付次季度合作经费，甲方须向乙方提供相应的合作经费发票”，宏鑫公司应在2019年9月28日前向金碧物业公司支付10月至12月份的合作经营费，合同约定2019年6月25日至2020年6月24日每月合作经费11945元，故金碧物业公司现主张2019年9月25日至2019年11月24日的合作经营费23890元的诉讼请求，一审法院予以支持；根据双方签订的《天津宁河恒大御景半岛会所合作经营协议》第五条第5.4项的约定“乙方应依时交纳合作经费，逾期交付合作经费的，每逾期一日，乙方须按未付合作经费的3‰向甲方支付违约金，逾期期限超过30天，甲方有权解除合同并不退还保证金”，宏鑫公司到期未交纳合作经营费，属于违约行为，应支付违约金。因金碧物业公司主张2019年11月份已经解除协议，故应以2019年10月、11月两个月的合作经营费23890元为本金，逾期天数为自2019年9月28日至合同解除日期2019年11月24日，违约金应为4085.19元（23890元×3‰×57天）；关于金碧物业公司要求宏鑫公司支付房屋占用使用费59725元（暂计算2019年11月25日至2020年4月24日，按每月11945元计算）的诉讼请求，因自2019年11月24日解除协议后，宏鑫公司一直占用案涉房屋，宏鑫公司应支付占地使用费，按照协议约定的合作经营费每月11945元支付，故对金碧物业公司该项诉讼请求，一审法院予以支持；关于金碧物业公司要求宏鑫公司支付自2019年9月25日至返还房屋之日止的物业费105374.5元（暂计算至2020年4月24日）以及实际发生的水、电费用的诉讼请求，因诉讼过程中宏鑫公司已向金碧物业公司交付物业费36000元，剩余物业费应为69374.5元，且案涉房屋内设施有损坏，金碧物业公司未修缮，由宏鑫公司自行修缮，双方曾达成以减免物业费形式折抵修缮费用，故一审法院酌定物业费为55499.6元（69374.5元×80%），关于水电费的承担，金碧物业公司依据提交的水电费证明主张宏鑫公司支付水电费1231元，宏鑫公司对该水电费数额认可，且并未提供证据证实双方曾协商水电费由金碧物业公司承担，故一审法院对该诉讼请求予以支持。关于宏鑫公司辩称，针对金碧物业公司先后两次告知宏鑫公司限时部分面积移交，双方曾协商，因宏鑫公司要求金碧物业公司赔偿装修费用，金碧物业公司称需评估，后来过两批评估人员，导致健身会所会员退卡，对宏鑫公司造成很大影响，不同意解除双方签订的《天津宁河恒大御景半岛会所合作经营协议》。对该抗辩理由，因宏鑫公司并未提供证据证明因金碧物业公司的行为给其造成了损失，且经一审法院现场勘查，协议约定的房屋面积仍在宏鑫公司的使用范围内，故一审法院不予采信。宏鑫公司对其损失费用可据证另诉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决：一、金碧物业有限公司天津分公司与天津市宏鑫体育健身服务有限公司签订的《天津宁河恒大御景半岛会所合作经营协议》于2019年11月24日解除；二、天津市宏鑫体育健身服务有限公司于本判决生效后十日内搬离并腾空案涉房屋；三、天津市宏鑫体育健身服务有限公司于本判决生效后十日内向金碧物业有限公司天津分公司支付2019年9月25日至2019年11月24日的合作经营费23890元及违约金4085.19元；四、天津市宏鑫体育健身服务有限公司于本判决生效后十日内向金碧物业有限公司天津分公司支付占地使用费59725元；五、天津市宏鑫体育健身服务有限公司于本判决生效后十日内向金碧物业有限公司天津分公司支付物业费用55499.6元及水电费1231元；六、驳回金碧物业有限公司天津分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4209元，减半收取计2104.5元，由金碧物业有限公司天津分公司负担1146.5元，由天津市宏鑫体育健身服务有限公司负担958元。二审中，当事人均未提交新证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1．金碧物业公司与宏鑫公司签订的《天津宁河恒大御景半岛会所合作经营协议》是否于2019年11月24日解除；2．宏鑫公司是否应向金碧物业公司支付合作经营费、物业费、占用费等相关费用。关于争议焦点1，根据双方签订的《天津宁河恒大御景半岛会所合作经营协议》第一条第1.1项约定，甲乙双方就天津恒大御景半岛会所一层部分、二层、三层、四层由乙方全权经营，面积：4301平方米，其中含有约860平米移交政府面积，在政府没有正式进驻之前，甲方全部把合作经营标的“会所”提供乙方，（房产详细建筑位置、使用范围以合同附件该会所房屋的平面图为准，合作面积以当地房地产管理局指定测绘所最后测量的面积为准。）待确定后，合作经费及物业费多退少补。达成合作经营意向。该条款已明确约定，双方之间的合作面积以最后测量的面积为准。第五条第5.4项的约定“乙方应依时交纳合作经费，逾期交付合作经费的，每逾期一日，乙方须按未付合作经费的3‰向甲方支付违约金，逾期期限超过30天，甲方有权解除合同并不退还保证金”及第七条第7.2项“若乙方拖欠合作经营费超过15日，经甲方书面催告后，乙方仍未能交付，视为乙方违约，甲方有权选择继续顺延或单方解除协议”、第八条合同解除第8.3项“乙方未按约定时间缴纳合作经营费用的”。宏鑫公司于2019年9月28日前应交纳下一季度的合作经营费，逾期不交的行为属于违约，金碧物业公司有权选择单方解除合同关系。金碧物业公司于2019年9月30日向宏鑫公司发出催缴合作经费通知单，于2019年11月5日向宏鑫公司发送关于解除《天津宁河恒大御景半岛会所合作经营协议》的告知函，告知函内容为自2019年11月24日起解除合作经营协议，故金碧物业公司提出与宏鑫公司已解除合同关系的主张成立，故双方之间签订的《天津宁河恒大御景半岛会所合作经营协议》于2019年11月24日解除。关于争议焦点2，根据双方签订的《天津宁河恒大御景半岛会所合作经营协议》第五条费用约定的第5.3项内容，“合作经费按季度结算，乙方应在每季度最后一个月28日前按现金、支票、银行转账付款方式向甲方缴付次季度合作经费，甲方须向乙方提供相应的合作经费发票”，宏鑫公司应在2019年9月28日前向金碧物业公司支付10月至12月份的合作经营费，合同约定2019年6月25日至2020年6月24日每月合作经费11945元，故金碧物业公司现主张2019年9月25日至2019年11月24日的合作经营费23890元的诉讼请求，一审法院予以支持并无不当，本院予以维持。根据双方签订的《天津宁河恒大御景半岛会所合作经营协议》第五条第5.4项的约定“乙方应依时交纳合作经费，逾期交付合作经费的，每逾期一日，乙方须按未付合作经费的3‰向甲方支付违约金，逾期期限超过30天，甲方有权解除合同并不退还保证金”，宏鑫公司到期未交纳合作经营费，属于违约行为，应支付违约金。因金碧物业公司主张2019年11月份已经解除协议，故应以2019年10月、11月两个月的合作经营费23890元为本金，逾期天数为自2019年9月28日至合同解除日期2019年11月24日，违约金应为4085.19元（23890元×3‰×57天）。关于金碧物业公司要求宏鑫公司支付房屋占用使用费59725元（暂计算2019年11月25日至2020年4月24日，按每月11945元计算）的诉讼请求，因自2019年11月24日解除协议后，宏鑫公司一直占用案涉房屋，宏鑫公司应支付占地使用费，按照协议约定的合作经营费每月11945元支付，故对金碧物业公司该项诉讼请求，一审法院予以支持并无不当，本院予以维持。关于金碧物业公司要求宏鑫公司支付自2019年9月25日至返还房屋之日止的物业费105374.5元（暂计算至2020年4月24日）以及实际发生的水、电费用的诉讼请求，因诉讼过程中宏鑫公司已向金碧物业公司交付物业费36000元，剩余物业费应为69374.5元，且案涉房屋内设施有损坏，金碧物业公司未修缮，由宏鑫公司自行修缮，双方曾达成以减免物业费形式折抵修缮费用，故一审法院酌定物业费为55499.6元（69374.5元×80%）并无不当，本院予以维持。关于水电费的承担，金碧物业公司依据提交的水电费证明主张宏鑫公司支付水电费1231元，宏鑫公司对该水电费数额认可，且并未提供证据证实双方曾协商水电费由金碧物业公司承担，故一审法院对该诉讼请求予以支持并无不当，本院予以维持。关于宏鑫公司主张，针对金碧物业公司先后两次告知宏鑫公司限时部分面积移交，双方曾协商，因宏鑫公司要求金碧物业公司赔偿装修费用，金碧物业公司称需评估，后来过两批评估人员，导致健身会所会员退卡，对宏鑫公司造成很大影响，不同意解除双方签订的《天津宁河恒大御景半岛会所合作经营协议》。对该主张，因宏鑫公司并未提供证据证明因金碧物业公司的行为给其造成了损失，且经一审法院现场勘查，协议约定的房屋面积仍在宏鑫公司的使用范围内，故一审法院不予采信并无不当，本院予以维持。宏鑫公司对其损失费用可据证另诉。综上所述，宏鑫公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3188元，由上诉人天津市宏鑫体育健身服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 欣审判员 阎 涛审判员 姜腾飞二〇二〇年十二月三十一日法官助理王洪飞书记员高志扬附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……