浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙02民终4514号 上诉人（原审被告）：桑某，女，2013年3月1日出生，汉族，住浙江省宁波市鄞州区。 法定代理人：虞某（系桑某母亲），女，1991年4月19日出生，汉族，户籍所在地浙江省宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：李中梅，浙江海泰（杭州湾新区）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：何康英，女，1950年3月3日出生，汉族，住浙江省宁波市海曙区。 委托诉讼代理人：周苗成，浙江和义观达律师事务所律师。 原审被告：桑春光，男，1989年3月12日出生，汉族，住浙江省宁波市鄞州区。 上诉人桑某与被上诉人何康英、原审被告桑春光房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省宁波市鄞州区人民法院（2020）浙0212民初8564号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，不开庭进行了审理。现已审理终结。 桑某上诉请求：撤销一审判决第一、二、三项，改判为“何康英与桑春光、桑某于2018年8月10日签订的房产转让协议对桑某所有的房产不发生物权变动的效力，驳回何康英要求交付宁波市鄞州区××幢××号××室安置房，并办理过户手续的诉讼请求”。理由：1.一审判决支持何康英诉讼请求的二个理由均不成立且相互矛盾。一审判决的理由一，认为桑春光作为桑某的监护人同时也是涉案房屋的共有权人，代理桑某对外签订房产转让协议系有权代理、有权处分，该认定错误。根据法律规定，监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责，监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。桑春光因其经营需要或赌博致经济受困而处分桑某的不动产，非为桑某的利益。故桑春光对外签约处分桑某的财产系无权代理、无权处分。一审判决的理由二，认为何康英符合善意取得的构成要件，该认定没有法律依据。何康英明知争讼房产权利凭证载明共有产权人系未成年人，仍受让该房产，主观上非为善意，不具备善意取得条件。并且，上述二个理由在法理上矛盾，善意取得的前提是无权处分。2.一审判决适用法律错误。一审适用《中华人民共和国民法总则》第七条诚实信用条款、第二十条无民事行为能力人由法定代理人代理实施民事行为条款、第三十四条监护人职责条款，但这些条款不能推出涉案房产转让合同有效的法律认定。无民事行为能力人履行合同，不适用“诚信”条款；无民事行为能力人由法定代理人代理实施民事行为的范围不包括处分行为，且无民事行为能力人的财产代管人无权处分代管财产；根据法理“物”、“债”二分法理论，若涉案房产转让合同认定有效，但因桑春光转让桑某所有的财产系无权处分，若何康英不符合善意取得的条件，则只能由桑春光对何康英承担返还房款及违约责任，不发生物权变动的效力。 何康英辩称，不同意桑某的上诉请求。1.桑春光作为桑某的法定代理人，代理桑某对外签约处分与桑某的共有财产系有权代理、有权处分。2.何康英与桑春光签订房产转让协议时，约定的价格是当时市场的合理价格且何康英已经支付了绝大部分价款。何康英并未与桑春光恶意串通，也不存在欺诈、隐瞒等恶意行为。其已尽到审慎注意义务，应符合善意取得的构成要件。一审判决也意在此，且未援引《中华人民共和国物权法》善意取得条款，法律逻辑并不矛盾。3.一审判决适用法律正确。其中适用的《中华人民共和国民法总则》第七条关于诚实信用原则的规定，桑某虽不具有民事行为能力但仍应根据诚实信用原则从事民事活动。桑某所提法定代理人无权处分无民事行为能力人财产的说法，无法律依据。综上，桑某的上诉理由不能成立。请二审法院驳回上诉，维持原判。 桑春光未作答辩。 何康英向一审法院起诉请求判令：1.桑春光、桑某继续履行与何康英签订的《房产转让协议》，将位于宁波市鄞州区××幢××号××室的安置房产交付给何康英，并协助何康英办理过户手续；2.桑春光、桑某赔偿何康英中介信息服务费15000元。 一审法院认定的事实： 桑某系桑春光与虞某的婚生女。2014年6月5日，桑春光与虞某离婚，桑某由父亲桑春光抚养。2013年9月25日，桑春光、桑某作为被拆迁人（乙方）与宁波市江东区福明房屋拆迁事务所（甲方，后因区划调整变更为宁波市鄞州区福明街道拆迁办公室）签订《集体土地拆迁住宅用房调产安置协议》一份，约定：因乙方原有住宅列入拆迁范围，甲方同意将座落在桑家安置房地块的房屋一套安置给乙方，调产安置建筑面积约87平方米，另扩档面积21.92平方米，合计靠扩档费用约289908元。桑春光在协议落款处代表乙方签字。2018年8月10日，桑春光、桑某作为出让方（甲方）与何康英（即受让方，乙方）签订《房产转让协议》，约定：甲方将其本人名下位于桑家后桑的房产出售给乙方；该房产为甲方原拆迁协议87档，建筑面积约87平方米；最终房价＝办出产权证后证载建筑面积（套内建筑面积＋公摊面积）×19000元／平方米；房屋内包含设施水、电、车棚由乙方自行承担与享受；甲方已经取得拥有该房产的合法手续，在办理过户手续前甲方办齐产权证的一切费用和杂费由甲方承担，在转让给乙方过程中发生的个税由甲方承担，在办理过户手续中发生的费用按相关部门规定向乙方收取（包括过户代办费550元、按揭代办费按按揭额的0.2%收取）；本协议签订当日，乙方即支付给甲方定金50万元，另在2018年8月20日支付购房款70万元，在抽签日付款30万元，余款（产权证面积×19000元／平方米-前述150万元）乙方向银行申请办理商业按揭、公积金按揭或现金支付，经银行审批放贷后交予甲方，按揭不足，乙方在放贷后三日内交房时补给甲方，余款为现金的，应在办齐不动产权证三日内支付；交房时间为抽签完房东拿到后直接给客户；甲方保证上述房产产权清晰无争议，发生产权纠纷或家庭内部纠纷，导致产权无法正常按时交易的一概视作甲方违约，并承担违约责任，退还定金并赔偿与定金同等值违约金给守约方，另需支付双方见证费给见证方；甲方签约当日向见证方支付17480元信息费，乙方支付27968元，其中一方违约需支付全部信息费。协议落款处由桑春光代表乙方签字。2018年8月11日，何康英支付12万元，8月13日支付38万元。桑春光收悉后出具50万元定金收据。2018年8月18日，桑春光再次出具70万元购房款收据。另2018年8月11日，何康英实际支出信息费15000元。2020年7月17日，宁波市鄞州区福明街道拆迁办公室发布桑梓苑小区安置房抽签定位公告，涉案房屋定于7月24日上午8时30分开始抽签。桑春光在7月24日上午经抽签确定安置房屋为该小区87档14幢34号702室。截至一审辩论终结，涉案房屋尚未开始办理产权初始登记。 一审法院认为，本案的争议焦点在于桑春光是否有权处分涉案房产，其与何康英签订的《房产转让协议》是否有效。涉案协议合法、有效，理由：一、从代理行为的合规性来看，涉案房屋出售时桑某为无民事行为能力人，应由其法定代表人代理实施民事法律行为。桑春光作为桑某的父亲暨监护人，同时也是房屋的共有权人，其代理行为符合法律规定。二、何康英符合善意取得的构成要件。何康英基于对桑春光、桑某之间身份关系的信任，以合同签订时合理的市场价格受让涉案房屋，且不存在合同法第五十二条规定的无效情形。三、转让行为是否因损害未成年人利益而无效。桑春光以当时的合理价格转让房产且已取得绝大部分款项。桑春光在出售房产时向何康英陈述卖房款项用途为生产经营，何康英已尽到了审慎注意义务。桑春光、桑某的现有证据不足以证明该处分行为已实质损害了桑某的利益。退一步讲，假使监护人不履行监护职责或侵害被监护人合法权益的，被监护人亦可要求监护人承担相应的法律责任，但若据此否定对外合同效力，不仅不利于维护正常的市场交易秩序，而且有悖诚实信用的法律原则。综上，因合同有效，何康英要求继续履行、由桑春光、桑某协助办理过户手续的诉讼请求，对此予以支持。何康英提供了短信及律师函用以证明桑春光怠于履行合同义务，不配合抽签，但此内容均为何康英单方陈述，桑春光未予回应，现何康英未进一步举证证明桑春光以明示或默示方式明确作出了不履行合同义务的意思表示，且桑春光亦在拆迁办指定的期间内参与抽签，并确定了房屋位置，故不认定桑春光构成违约，对何康英要求桑春光、桑某承担违约责任，即支付信息服务费的主张，不予支持。另涉案房屋尚未办理初始登记，桑春光、桑某亦未实际取得，交房条件尚未成就，故对何康英要求交房的诉请不予处理。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第二十条、第三十四条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、何康英与桑春光、桑某于2018年8月10日签订的《房产转让协议》有效；二、桑春光、桑某继续履行上述第一项协议，于判决生效之日起十五日内配合何康英办理《集体土地拆迁住宅用房调产安置协议》项下经抽签确定的桑梓苑14幢34号702室房产的初始登记及变更登记手续；三、桑春光、桑某支付保全费5000元；四、驳回何康英的其他诉讼请求。一审案件受理费21522元，减半收取10761元，由何康英负担67.50元，由桑春光、桑某共同负担10693.50元。 二审中，双方当事人均没有提交新的证据。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为涉案房产转让合同是否有效。桑春光作为桑某的法定监护人，有权代理桑某实施民事法律行为，包括与何康英签订房产转让合同等。且涉案房产转让合同不存在法律规定的合同无效的情形，故涉案房产转让合同应认定为有效。合同既然有效，且何康英以合同签订当时合理的市场价格受让涉案房产并已支付相关预付款和定金，故何康英要求继续履行合同的主张应予支持，一审判决并无不当。关于桑某认为桑春光非为被监护人利益而处分被监护人财产，故桑春光的行为系无权代理、无权处分的上诉理由，本院认为，若桑某认为桑春光侵害了被监护人合法权益的，可要求桑春光承担相应的赔偿责任，但其不得以此主张涉案合同无效。故桑某的上诉理由不能成立，不予支持。 综上，上诉人桑某的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审受理费21522元，由上诉人桑某负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  房 伟 审 判 员  王 坚 审 判 员  尹振国 二〇二〇年十二月十八日 法官助理  王向霞 书 记 员  夏学波