江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终4629号上诉人（原审原告）：江雪茹，女，1972年7月1日生，汉族，住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：张海涛，江苏云崖律师事务所律师。上诉人（原审原告）：艾全海，男，1974年5月3日生，汉族，住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：张海涛，江苏云崖律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：无锡富安金邸房地产有限公司，统一社会信用代码9132021107278326X4，住所地无锡市滨湖区胡埭镇工业园芙蓉北路**。法定代表人：杨迎曙。该公司总经理。委托诉讼代理人：张燕，江苏润远律师事务所律师。上诉人江雪茹、艾全海因与被上诉人无锡富安金邸房地产有限公司（以下简称富安公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2020）苏0211民初2805号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。江雪茹、艾全海上诉请求：撤销一审判决，依法改判富安公司支付逾期交房违约金42276.86元；一、二审诉讼费用由富安公司承担。事实和理由：一、一审法院扣除因疫情影响的停工时间26天，缺乏事实依据。富安公司逾期交房违约在先，疫情发生在后，在后的疫情影响对在先的违约行为不构成抵销或扣除的理由。二、一审法院扣除因锡建质安（2019）50号文件发布导致的停工时间10天，明显不公。案涉商品房为精装修房，合同约定交房日期为2019年12月31日，上述文件发布于2019年12月21日，此时处于内部装修阶段，与外部重污染天气没有因果联系。根据上述两点分析，富安公司延迟交房的时间应为101天（109天-8天），超过90天应当按合同约定的每天万分之三计算，故违约金为42276.86元。三、富安公司通知所有购房者收房时，与其他购房者签订的补偿协议是按照109天×每天万分之二×总房款的方法计算赔付数额，可见富安公司已经确认因疫情导致的延期责任由其自己承担，而本案通过司法途径获赔数额反而低于上述赔偿协议的数额，有失公正。富安公司辩称，江雪茹、艾全海的上诉理由不成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。此外，富安公司虽然没有上诉，但对一审法院未将大风大雨的极端天气扣除持有异议，根据补充协议约定，24小时降水量达到30毫米以上和六级以上大风天气均属于可以延期交房的情形，从签订合同之日起至约定的交房之日止共发生大风31天、大雨7天，合计38天应予扣除。江雪茹、艾全海向一审法院起诉请求：判令富安公司支付违约金暂计48555.6元(违约金按全部房价款每日万分之三暂计算至2020年4月25日)。一审法院认定事实：（一）合同签订情况。2019年1月8日，甲方富安公司和乙方江雪茹、艾全海签订房屋买卖合同，由乙方买受甲方无锡市滨湖区富安雅园xx-xxx-xxx号房屋，合同约定：2019年12月31日前交付房屋，第十二条第1款约定，甲方逾期交付房屋未超过90日的，自第十一条约定交付期限届满之日起次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金；甲方逾期交付房屋超过90日的…乙方有权要求继续履行合同，同时有权要求甲方按日计算向其支付全部房价款万分之三的违约金。双方又签订补充协议，补充协议第11条明确约定，如因下列特殊原因，除双方协商解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，包括有人力不可抗拒的自然灾害或者意外事件，包括但不限于六级以上大风、24小时内超过30毫米的降水等；政府行为……，发生以上情形之一，导致买卖合同项下商品房逾期交付、公共配套设施迟延达到使用条件的、延期办证的，可据实予以延期，不适用买卖合同关于出卖人逾期交房、公共配套设施迟延达到使用条件、逾期办证的违约责任条款。双方当事人关于房款已经结清。（二）合同履行情况。2019年9月29日，无锡市住建局发布锡建质安（2019）38号文件，要求全市在建的建筑施工工地从9月30日到10月7日一律全面停工。2019年12月21日，无锡市住建局发布锡建质安（2019）50号文件，要求从即日起全市在建的建筑工地一律暂停施工。直到2019年12月31日江苏省生态环境厅发文解除重污染天气橙色预警之后富安公司才能复工。2020年1月24日24时开始，江苏省因新冠疫情启动一级响应。2020年1月29日，无锡市住建局发布锡建质安（2020）4号文件，要求建筑单位不得早于2020年2月20日恢复施工。2020年4月17日，涉案小区获得竣工验收报告。同日，富安公司向江雪茹、艾全海发出交房通知，载明：交房开始时间为2020年4月18日，目前疫情管控仍在继续，鉴于交付时人员密集，为了健康考虑，避免长时间排队，建议在2020年4月22日13:30-14:30办理交付手续。2020年4月22日，江雪茹、艾全海到售楼中心办理了交房事宜。以上事实，有商品房买卖合同、江苏增值税普通发票、交房通知书、竣工验收通知、测绘报告、无锡市住建局文件等证据在卷佐证。本案争议焦点为，富安公司对于逾期交房应承担房屋买卖合同第十二条万分之三每日或万分之二每日的违约责任。一审法院认为：双方签订的买卖合同系真实意思表示，富安公司应按照合同约定履行按期交房义务，买卖合同中约定于2019年12月31日前交房，关于富安公司辩称的不可抗力的三个具体原因，分别是大风大雨天气原因、政府行政命令停工原因、疫情原因，一审法院分述裁判如下：1.大风大雨天气原因。补充协议第11条明确约定六级以上大风、24小时内超过30毫米的降水原因可作为逾期交房顺延的事项。富安公司也提供了天气预报证据，证明本合同履行期间大风大雨天气为35天。但富安公司作为专业的房地产开发企业，在确定交付日期或者在考虑施工期限问题上，应当考虑到项目所在地历年的水文气象天气情况，在考虑上述期限时做好准备。六级以上大风和30毫米以上降水并不足以构成延期交房的抗辩理由。2.政府行政命令停工原因。无锡市住建局2019年9月29日发布锡建质安（2019）38号文件要求十一期间停工8天。2019年12月21日锡建质安（2019）50号文件发布，要求自空气污染橙色预警解除之日前停工，该日期为10天。以上均是无锡市住建局为了规范安全生产，保护环境，正常行使行政管理职责所做的行政命令，其意图也是为了无锡市民的福祉。富安公司也应服从行政机关的行政命令。故一审法院认为该两项行政文件所涉18天应属合理理由，且富安公司无法预见，可作为延期交付的顺延事由。3.疫情原因。2020年1月24日24时开始，江苏省因新冠疫情启动一级响应。2020年1月29日无锡市住建局发布锡建质安（2020）4号文件，要求建筑单位不早于2020年2月20日恢复施工。富安公司也提供了系列证据证明其建筑工人来自江苏盐城、安徽宿州、贵州毕节等地及该地的疫情防控措施。在新冠疫情背景下以下事实都是众所周知的事实，即外地工人返锡需要进行至少14天的隔离；疫情原因使建筑材料等物资运输较平时相应延迟。从2020年1月25日到2020年2月20日已经达到26天，扣除疫情发生前国务院公布的春节假期期间，考虑工人返锡隔离天数和准备材料的天数，一审法院酌定因新冠疫情不可抗力原因富安公司可顺延26天。关于交房的具体日期，江雪茹、艾全海认为应按照办理交房事宜日期作为交房日期。富安公司认为应按照其公布的次日即2020年4月18日作为交房日期。经查，当时还在新冠疫情一级响应期间，富安公司本可要求众多购房者4月18日一起收房，但为了避免新冠疫情传播，保护包括江雪茹、艾全海在内购房者的生命健康权，所以要求分批收房，系合理正常的交房方式。故一审法院认定交房日期为2020年4月18日。综上，富安公司逾期交房构成违约，但违约责任基于政府命令和疫情原因等不可抗力，应对富安公司的违约责任大小进行相应调整。从2019年12月31日至2020年4月18日共计109天，扣除以上两个原因后，逾期天数应为65天（109-26-18）。进一步说，逾期交房天数少于90天，应适用买卖合同第十二条万分之二每日的违约金，所以江雪茹、艾全海的逾期交房违约金应为18138元（1395276元×万分之二×65天）。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十七条、第一百三十五条之规定，判决：一、富安公司于判决生效之日立即向江雪茹、艾全海支付逾期交房违约金18138元；二、驳回江雪茹、艾全海的其他诉讼请求。未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1014元，由富安公司负担378元，由江雪茹、艾全海共同负担636元。本院经二审审理，对一审查明的事实予以确认。二审中，江雪茹、艾全海提交其他购房者与富安公司委托的第三方签订的补偿协议，证明该补偿协议就富安公司的逾期交房事宜是按照109天、每天万分之二的标准进行补偿，说明富安公司已自认延期了109天。经质证，富安公司对补偿协议的真实性无异议，但认为其按照109天对业主进行补偿，并不代表其认可违约天数就是109天，而是出于两方面的考虑，一是其系刚进入无锡市场的房地产企业，需要对外建立良好口碑，二是为了安抚所有业主的情绪，顺利完成交房，所以公司领导层决定按照109天、每天万分之二的标准进行补偿。二审中，江雪茹、艾全海陈述，富安公司当时向其告知的补偿协议也是按109天、每天万分之二的标准计算补偿款。富安公司陈述，对所有业主的补偿必须一视同仁。以上事实，有补偿协议及当事人陈述在卷佐证。本院认为：本案二审争议焦点为，对富安公司逾期交房的违约天数应如何认定，主要涉及锡建质安（2019）50号文件要求停工的10天和受新冠疫情影响的26天可否从违约天数中扣除。关于锡建质安（2019）50号文件。从文件整体内容可知，无锡市住建局发布此次停工令并非仅出于重污染天气的考虑，还基于要求建筑企业对施工安全集中整治期间发现的问题和隐患情况全面开展自查自纠工作，故而政府要求自2019年12月21日起，全市在建的建筑施工工地一律暂停施工，排查问题，整改到位。因执行政府文件属于案涉房屋买卖合同之补充协议第11条约定的可延期情形之一“政府行为”，故可从违约天数中扣除停工的10天。关于新冠疫情的影响。案涉房屋买卖合同约定的交房日期为2019年12月31日，江苏省因新冠疫情启动一级响应的时间为2020年1月24日，随后无锡市住建局发布文件要求建筑单位不得早于2020年2月20日恢复施工，虽然富安公司逾期交房的违约行为发生在疫情暴发之前，并不能免除违约责任的承担，但违约期间内受到疫情影响有一段时间无法复工复产，而新冠疫情属于不可抗力，一审法院综合考虑停工停产命令、返锡隔离要求、物资运输迟延等因素，将受疫情影响加重违约的时间酌定为26天，较为合理，故可从违约天数中扣除26天。至于富安公司与其他购房者就逾期交房签订的补偿协议，虽然逾期天数按109天计算，但支付标准从合同约定的超过90天每日万分之三降低为每日万分之二，此系双方经协商达成的和解协议，各有让步。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零七条关于当事人为达成和解协议作出妥协而认可的事实，不得在后续的诉讼中作为对其不利的根据之规定，本案不能据此认定富安公司认可违约天数为109天。此外，本案双方当事人并未就违约金协商一致，应当依法予以判决，基于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百四十八条规定，即使是本案当事人之间自行和解，法院亦不能按照和解协议内容制作判决书，何况是案外人的和解协议，更无理由作为本案认定违约金数额的参考依据。综上所述，江雪茹、艾全海的上诉请求不能成立，应予驳回。富安公司答辩中对一审判决提出异议，因其未提出上诉，本院依法不予理涉。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费253.45元，由江雪茹、艾全海负担。本判决为终审判决。审判长  蔡利娜审判员  潘晓峰审判员  仓 勇二〇二〇年十二月二十四日书记员  蒋 懿