广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终7264号上诉人（原审被告）：利兴电子贸易有限公司，住所地：香港特别行政区北角渣华道*****************。董事：钟文海。委托诉讼代理人：冯金清，广东理而行律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王斌，女，1967年11月27日出生，香港特别行政区居民，住香港元朗锦田路，香港身份证号码：P2****2（1）。委托诉讼代理人：曾元华，广东世纪华人律师事务所律师。原审被告：东莞市樟木头房地产开发总公司，住所地：广东省东莞市樟木头镇柏地社区*************，统一社会信用代码：914***********575L。法定代表人：曹某1。委托诉讼代理人：冯金清，广东理而行律师事务所律师。原审第三人：刘铁汉律师行，住所地：香港上环德辅道中***********************。负责人：刘铁汉。上诉人利兴电子贸易有限公司（以下简称利兴公司）因与被上诉人王斌、原审被告东莞市樟木头房地产开发总公司（以下简称樟木头房地产总公司）、原审第三人刘铁汉律师行房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初12177号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。利兴公司不服一审判决，向本院提出上诉，请求：1.依法撤销原审判决，改判驳回王斌的诉请；2.判令王斌承担本案一审、二审的全部诉讼费用（包括案件受理费、上诉费等）。事实与理由：一、原审判决审理查明部分事实不清、证据不足。1.在原审判决的第10页最后一段中，利兴公司提交的证据《恒生银行自动收款返还报告》，所证明的内容是1999年3月10日，王斌由于在恒生银行取消了自动扣款的功能，导致1999年3月10日的当期款项无法扣划，才会有这个返还报告，以此证明王斌并没有按时足额还清款项，但是原审法院却在审理查明部分认为此为王斌自动支付了1788港元的，正好与事实相反，因此，原审法院审判过程中并没有做到事实清楚、据理充分的条件，导致判决错误。2.原审判决第10页第一段第8行中，刘铁汉律师行出具的《收楼通知书》载明“47号铺购房者已签订正式的房屋买卖合同及已缴清应缴楼款”与事实不符。在前面的首期款中是由刘铁汉代收到王斌的相关款项，但是在后期转账还款中是通过恒生银行扣划的，刘铁汉本人在答辩中也明确了后期的扣款账户已移交利兴公司，刘铁汉已无法知悉王斌的还款情况，因此“已缴请应缴款项”与事实不符。二、原审法院在原审判决中变更了争议焦点，违反法庭正当程序。原审法院在庭审中已经明确了双方的争议焦点，其中第二个争议焦点为“案涉房产是否具备办理产权登记手续条件”，庭审中的当事人也没有异议。但是，在原审判决的第12页第一段，争议焦点变成了“被告是否应该办理案涉房屋的产权登记手续”，因为双方的举证、质证以及辩论都是围绕争议焦点进行的，原审法院的做法明显是违反正当的审判程序的，相当于举证、质证方向、辩论方向全部跑偏了，无法得出案件的真实情况。三、原审法院经过质证的证据并没有全部罗列出来，抹去了《樟木头镇不动产登记中心的复函》这份证据。根据该份证据第3点第（4）项已明确说明，要办理商品房产权登记，业主要提供“已备案的房地产买卖合同买方存原件（业主提供）”……，其与东莞市*******出具的复函实际上并没有冲突，但市不动产登记中心的复函侧重点是要求非网签的房屋买卖合同要经过备案才具备过户登记条件。然而原审法院并没有提到樟木头不动产登记中心出具的复函，实际上，这份复函已经明确了，没有经备案的买卖合同不能办理过户，很明显，王斌并没有经过备案的买卖合同原件，不具备过户条件。四、原审法院擅自变更争议焦点，查明和说理部分抹去镇不动产登记中心的复函，明显是为了能作出判决而为之，违反了事实清楚、证据确实充分的判决准则。另庭审补充：根据利兴公司二审提交的证据，足以证明案涉买卖合同已经根据楼宇买卖合同第七条约定依法解除，不存在过户办证的基础。王斌向本院答辩称：一、樟木头房地产总公司和利兴公司协助王斌办理领取房产所有权证的前提条件系楼宇单位实际交付使用。1.法律依据：《河畔广场》买卖合同第18条：“该楼宇单位实际交付使用后甲方同意协助乙方向有关部门办理房产所有权登记及办理领取房产所有权证……”。2.王斌与樟木头房地产总公司、利兴公司1994年2月17日签订临时认购书，1994年2月24日签订楼宇买卖合同，截止至1995年12月28日已经交纳涉案商铺楼款共计港币69264元（6000+3900+19880+19720+19764）。3.王斌收到利兴公司《入伙通知书》，根据该通知书的要求需要交纳港币24601元（含房产权证税13662元、领取房屋所有权证费65元等费用），1996年7月9日刘铁汉律师事务所出具收据和《收楼通知书》，证明王斌已缴清应缴费用，可办理收楼有关手续。4.利兴公司与王斌于1996年10月27日签订首年租金担保协议书，第一条明确约定签订该协议书之时，王斌必须将涉案商铺之锁匙一并交予利兴公司。结合上述1-4点可以说明，王斌已付清交楼前的相关付款义务，利兴公司将涉案商铺实际交付给王斌使用，已完全满足关于办理房产所有权证的前提条件。二、涉案商铺办理了商品房确权登记，且合同已经备案。东莞市***********年4月30日出具《关于协助调查不动产登记情况的复函》（二）合同备案情况中确认：“……，非网签楼盘表信息登记册（工作参考表），在业务系统上进行该楼盘信息补录。……。经樟木头镇不动产登记中心查核，业务系统记录的合同备案信息与上述补录信息一致。……，不排除该商铺已办理合同备案手续。”此外，针对利兴公司的庭审补充上诉意见，王斌认为其已经缴清全部房款，利兴公司主张买卖合同已经解除的理由不成立。综上所述，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，樟木头房地产总公司也认可一审判决，因此请求依法驳回利兴公司全部上诉请求。樟木头房地产总公司、刘铁汉律师行没有向本院陈述答辩意见。王斌的一审诉讼请求：1．请判令樟木头房地产总公司和利兴公司为王斌办理东莞市樟木头镇石新管理区大埔段《河畔广场》地下楼商场47号铺产权登记手续（商铺购买价港币198000元，2019年7月17日汇率换算人民币174500元）；2．本案案件受理费全部由樟木头房地产总公司和利兴公司承担。一审法院查明并认定事实如下：一、签订合同情况。1994年2月17日，樟木头房地产总公司、利兴公司作为卖方（甲方）、王斌作为买方（乙方），双方签订《河畔广场临时认购书》，乙方认购东莞市樟木头镇石新管理区大埔段河畔广场商铺：地下楼商场**铺，物业面积242平方尺，售价港币198000元；签订本认购书时乙方支付临时订金港币6000元，余款分72期免息即供分期等。王斌签名，樟木头房地产总公司、利兴公司的代理公司明磊物业签名、盖章。1994年2月24日，樟木头房地产总公司、利兴公司作为卖方（甲方）、王斌作为买方（乙方），双方签订《东莞市樟木头镇〈河畔广场〉楼宇买卖合同》（以下简称楼宇买卖合同），其中约定：第一至四条：甲方将位于东莞市樟木头镇石新管理区大埔段河畔广场地下商场47号铺242平方尺、198000元港币出售给乙方；第六条：乙方须按本合同附表三之条款缴交楼款。第七条：乙方若未按本合同第六条规定依时付清任何一期款项时，甲方有权依照下列步骤处理该楼宇单位。（二）从第十一天起，甲方有权单方面解除本合同及没收乙方已付之所有款项，并有权将该楼宇单位另卖他人。第八条：除以下第九条规定之情况下延期或终止合同而不视作违约外，甲方应于一九九五年十二月三十一日或之前将该楼宇单位交付予乙方。第十五条：甲方向乙方移交锁匙当天即为甲方实际将该单位交付乙方之日。如乙方于上述指定期间仍未办理接受甲方移交锁匙手续者，视为甲方在该指定期间后经已实际交付使用。第十八条：该楼宇单位实际交付使用后甲方同意协助乙方向有关部门办理房产所有权登记及办理领取房产所有权证、有关的登记费用、交易手续费、交易契证税及其余各有关费用由乙方负担。樟木头房地产总公司的授权代表人蔡传胜签名并加盖公章，利兴公司的授权代表人韦梓辉签名，王斌签名，刘铁汉作为见证人签名加盖私章。附表三内容为：七十二期免息即供分期（照足订价）：（一）签订认购书后7天内于指定时间往刘铁汉律师行签订正式楼宇买卖合同；（二）楼价百分之六十五即港币128736元分6年按月免息分期供付（即共72期免息），每期港币1788元，于签署正式楼宇买卖合同后下一个月起将首三期以每月一期方式于每月第一天存入刘铁汉律师行及利兴公司在恒生银行联名专用户口，其余六十九期以银行自动转账形式存入刘铁汉律师行及利兴公司在恒生银行联名专用户口；（三）签订认购书后60天内交付楼价百分之五（即扣除临时订金港币陆仟元），即港币3900元，交往刘铁汉律师行，必须用本票抬头“刘铁汉律师行（利兴电子贸易有限公司）”。（四）签订认购书后270天内交付楼价百分之十，即港币19800元，交往刘铁汉律师行，必须用本票抬头“刘铁汉律师行（利兴电子贸易有限公司）”。（五）签订认购书后480天内交付楼价百分之十，即港币19800元，交往刘铁汉律师行，必须用本票抬头“刘铁汉律师行（利兴电子贸易有限公司）”。（六）签订认购书后720天内交付楼价百分之十，即港币19764元，交往刘铁汉律师行，必须用本票抬头“刘铁汉律师行（利兴电子贸易有限公司）”。1994年6月23日，合同双方在东莞市公证处办理公证，即（1993）东莞证樟河房字第1**《公证书》。1994年4月12日交付港币3900元、1994年11月12日19880元、1995年6月16日19720元、1995年12月28日19764元，刘铁汉律师行出具了相关收据给王斌。1996年10月27日，利兴公司作为甲方、王斌作为乙方，签订《东莞樟木头镇〈河畔广场〉首年租金担保协议书》，约定：甲方担保47号铺之首年租金，回报率为买卖价年息8%；甲乙双方签订本协议书时，乙方必须将楼房钥匙一并交予甲方等。甲乙双方在协议上签名。二、交房、支付房款及相关费用情况。在《河畔广场临时认购书》上，樟木头房地产总公司、利兴公司的代理人确认收到原告支付的临时定金6000元及手续费2000元。1996年6月24日，利兴公司向业主发放《河畔广场入伙须知》，通知业主于1996年6月28日至1996年7月11日至管理处办理入伙。同日，利兴公司还给王斌《入伙通知书》，载明：第47号铺经樟木头镇政府有关部门检验合格后，准以交付予各业主使用，并可即时办理入伙手续。同时通知王斌收到入伙通知后十四天内，到刘铁汉律师行交付房产权证税、领取房屋所有权证费、电费按金等共计24601元。1996年7月9日，刘铁汉律师行出具《收楼通知书》，载明：47号铺的购房者已签订正式的房屋买卖合同书及已缴清应缴楼款。王斌于1996年7月9日交付入伙通知书所载之24601元，刘铁汉律师行出具收据。王斌提交案涉房屋钥匙，证明利兴公司已交付房屋，利兴公司不确认该钥匙为案涉房屋之钥匙。2001年12月14日，利兴公司以重要通知形式致函王斌，告知“根据本公司截至2001年11月份记录，贵户尚有4期楼款共港币7152元逾期多时未缴（未包括逾期利息），请贵户立即将逾期楼款存入任何一间恒生银行账号：226-1-065672，户名为“利兴电子贸易有限公司”等内容。王斌提交1994年6月、7月各缴存港币1788元至指定账户的银行凭单，对于其他楼款的付款情况，王斌提交恒生银行的账户查询结果，因为文件纪录已经超过七年保留期，故无法提供。该查询结果经中国公证委托人公证。利兴公司提交恒生银行1999年3月15日的查询结果，该查询单显示，1999年3月10日，王斌的账户自动支付1788港元。三、其他。2019年3月29日，广东世纪华人律师事务所曾元华律师出具律师函，告知樟木头房地产总公司、利兴公司在收到本函之日起十日内与委托人王斌联系，并协助委托人办理河畔广场47号铺房产所有权证等。该律师函已送达给樟木头房地产总公司、利兴公司。2020年4月30日，东莞市*******以东不动产函﹝2020﹞242号《关于协助调查不动产登记情况的复函》回复本院，其中载明“经查，暂未发现樟木头镇河畔广场‘地下楼商场47号铺’相关产权登记记录，但有‘地铺47’记录。具体情况如下：河畔广场于1996年12月办理了初始登记，产权人是樟木头房地产开发有限公司，权属申请表中有‘地铺47’记录”。以上事实，有王斌提交的河畔广场临时认购书、公证书、楼宇买卖合同、收据、入伙须知、入伙通知书、收楼通知书、重要通知、商铺钥匙、首年租金担保协议书、存款单、查询证明书、律师函、快递单、公证书、利兴公司提交的银行自动收款返还报告、关于协助调查不动产登记情况的复函及原审法院的庭审笔录等在卷佐证。一审法院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。王斌、樟木头房地产总公司和利兴公司于1994年2月24日签订楼宇买卖合同，双方之间的房屋买卖合同成立并生效，各自应按合同享有权利、履行义务。围绕王斌的诉讼请求，一审法院分析如下：关于王斌的起诉是否已经超过诉讼时效的问题。王斌与樟木头房地产总公司和利兴公司签订临时认购书后，交纳了临时定金6000元及手续费2000元。王斌、樟木头房地产总公司和利兴公司于1994年2月24日正式签订楼宇买卖合同，双方关于案涉商铺的买卖合同关系成立并生效。至1995年12月28日王斌已经交纳了案涉房屋款项的35%（6000元、3900元、19880元、19720元、19764元）。王斌收到樟木头房地产总公司和利兴公司的入伙须知、入伙通知书、收楼通知书后，按照通知的内容，于1996年7月9日向樟木头房地产总公司和利兴公司指定的刘铁汉律师行交纳了办理产权证需交纳的相关费用、水电费等共计24601元。王斌已经完成了交楼前的相关付款义务。樟木头房地产总公司和利兴公司与王斌在1996年10月27日签订首年租金担保协议书，该协议书的前提即指明由王斌将案涉房屋钥匙交付给樟木头房地产总公司和利兴公司。由于王斌、樟木头房地产总公司和利兴公司均未提交证据证明何时将案涉房屋交付给王斌，结合王斌于1996年7月9日付清相关费用及收楼的一般做法，原审法院认定樟木头房地产总公司和利兴公司已于1996年7月9日将案涉商铺交付给王斌，王斌将相关办理产权登记的资料交付给了樟木头房地产总公司和利兴公司。王斌已经根据合同合法占有案涉商铺，并且樟木头房地产总公司和利兴公司与王斌签订协议返租案涉商铺，根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条“下列请求权不适用诉讼时效的规定：（一）请求停止侵害、排除妨碍、消除危险；（二）不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产；（三）请求支付抚养费、赡养费或者扶养费；（四）依法不适用诉讼时效的其他请求权”之规定，以及《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第24条“已经合法占有转让标的物的受让人请求转让人办理物权变更登记，登记权利人请求无权占有人返还不动产或者动产，利害关系人请求确认物权的归属或内容，权利人请求排除妨害、清除危险，对方当事人以超过诉讼时效期间抗辩的，均应不予支持”、粤高法﹝2017﹞191号《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第四十六条“房屋交付后，买受人请求出卖人办理房屋所有权转移登记，出卖人提出诉讼时效抗辩的，不予支持”，王斌请求利兴公司、樟木头房地产总公司协助办理案涉商铺的产权登记手续，不受诉讼时效的限制。关于樟木头房地产总公司和利兴公司是否应该办理案涉房屋的产权登记手续的问题。根据王斌、樟木头房地产总公司和利兴公司签订的楼宇买卖合同第十八条之约定，樟木头房地产总公司和利兴公司应该协助王斌办理案涉商铺的产权登记手续。樟木头房地产总公司和利兴公司抗辩王斌没有缴清楼款，故不能为王斌办理产权登记，由于王斌已经按合同约定缴纳了首付款及相关办证费用，樟木头房地产总公司和利兴公司协助办证系随之相对的义务，故樟木头房地产总公司和利兴公司此项抗辩不能对抗王斌的请求。樟木头房地产总公司和利兴公司没有及时为王斌办理案涉商铺产权登记，属于违约行为，王斌请求继续履行，符合《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，本院予以支持。至于樟木头房地产总公司和利兴公司抗辩之王斌未付清楼款，并非樟木头房地产总公司和利兴公司履行案涉义务的前提，且其提交的恒生银行查询结果只显示王斌账户自动支付情况，而非欠款情况，故原审法院对其抗辩不予采信。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条、《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：限樟木头房地产总公司、利兴公司在判决发生法律效力之日起十日内为王斌办理位于东莞市樟木头镇石新管理区大埔段河畔广场地下楼商场47号铺的产权登记手续。本案一审案件受理费3790元，由樟木头房地产总公司、利兴公司负担。王斌已交纳受理费3790元。二审期间，利兴公司向本院提交《重要通知》及邮寄证明，用以证明案涉的买卖合同已经根据第七条的约定依法解除，不存在办理过户办证的基础。对于利兴公司提交的上述证据，王斌质证认为上述证据不属于新证据，且没有原件，对此不予认可且不进行质证，王斌已经缴清全部房款。樟木头房地产总公司质证认为，对上述证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。王斌、樟木头房地产总公司、刘铁汉律师行在二审期间未提交新的证据材料。经过法庭调查与阅卷，原审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。由于利兴公司、刘铁汉律师行是在香港特别行政区注册成立，王斌是香港特别行政区居民，故本案具有涉港因素。原审法院对本案行使管辖权及适用内地法律处理涉案争议，符合法律规定，各方亦未提出异议，本院对此予以确认。樟木头房地产总公司对原审判决其为王斌办理案涉商铺的产权登记手续并未提出上诉，对此本院予以确认。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，针对利兴公司的上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，归纳二审争议焦点为：王斌要求利兴公司为其办理案涉商铺的产权登记手续的理由能否成立。樟木头房地产总公司、利兴公司（甲方）作为卖方与王斌（乙方）作为买方，于1994年2月24日签署的《楼宇买卖合同》第十五条、第十八条约定，甲方向乙方移交钥匙当天即为甲方实际将该单位交付乙方之日。该楼宇单位实际交付使用后，甲方同意协助乙方向有关部门办理房产所有权登记及办理领取房产所有证，有关的登记费用、交易手续费、交易契证税及其余各有关费用由乙方负担。从上述约定可知，樟木头房地产总公司、利兴公司协助王斌办理房产所有权登记的条件是，案涉商铺实际交付使用且王斌缴清有关登记税费。王斌提供入伙须知、入伙通知书、收楼通知书、办理产权证需缴纳各项费用的收据，足以证明王斌已履行交楼前的相关付款义务，结合利兴公司与王斌签署的《首年租金担保协议书》，亦可佐证樟木头房地产总公司、利兴公司已在1996年10月27日将案涉商铺交付给王斌使用，王斌合法占有该商铺并委托利兴公司全权代理该商铺的出租事宜。利兴公司虽对上述入伙及收楼等相关证据均不予确认，但其作为开放商未能提供同时期的收楼材料予以反驳，故本院对其抗辩理由不予采信。王斌请求樟木头房地产总公司、利兴公司为其办理案涉商铺的产权登记手续，符合合同约定。利兴公司上诉称王斌未按期缴清楼款，利兴公司有权行使合同解除权并收回案涉商铺，故其无需为王斌办理产权登记。但是，首先，根据《楼宇买卖合同》第十四条的约定，针对采取七十二期免息即供分期付款办法的业主，商铺交付使用及办证的前提并不包括付清楼价余款，因此，利兴公司以王斌未按期缴清楼款为由抗辩履行办证义务，与合同约定不符。另外，利兴公司仅能提供《恒生银行自动收款返还报告》及其单方制作的《重要通知》，而且在解除合同的通知亦未向王斌成功送达的情况下，利兴公司以其单方解除合同为由不予办证的理据亦不充分，本院不予采信。关于案涉商铺能否办理转移登记的问题。根据东莞市*******的复函，案涉商铺目前已办理初始登记，产权人是樟木头房地产总公司，经查核，案涉商铺的业务系统记录的合同备案信息与补录信息一致，可以确认购房人为王斌，而且复函亦称对于非网签的商品房在办理商品房买卖合同备案后可申请转移登记，因此，案涉商铺不存在不能办理产权登记手续的情形，故对利兴公司主张案涉商铺不符合办证条件，于法无据，本院不予支持。综上所述，上诉人利兴公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币3790元（利兴电子贸易有限公司已预交3790元），由利兴电子贸易有限公司负担3790元。本判决为终审判决。审判长  郭婧儿审判员  何玉煦审判员  殷莉利二〇二〇年十二月十七日书记员  卢敏怡