天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)津03民终4796号上诉人（原审原告、反诉被告）：庞海龙,男,1988年8月8日出生,汉族，住天津市武清区。委托诉讼代理人：杨富刚，北京盈科（天津）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：梁艺伟,男,1990年9月19日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：张玮，天津高地律师事务所律师。原审第三人：天津达居房地产经纪有限公司，住所地天津经济技术开发区第三大街金融街****。法定代表人：黄海军，总经理。上诉人庞海龙因与被上诉人梁艺伟，原审第三人天津达居房地产经纪有限公司（以下简称达居公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2019）津0116民初81960号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月29日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。庞海龙上诉请求：1、依法撤销一审民事判决第二项,改判梁艺伟返还庞海龙购房定金410,000元；2、本案一、二审诉讼费、反诉费等由梁艺伟承担。事实和理由：庞海龙认为,一审民事判决认定事实不清,适用法律错误,侵害了庞海龙的合法权益,依法应予改判。理由如下:一、庞海龙在履行合同过程中,不存在违约责任,因为政策调整,双方合同不能履行直至最后合同的解除,不应适用解除权除斥期间的规定进行调整,一审判决对此认定错误。1、本案应认定为“不可归责于当事人双方的事由”,应适用一般诉讼时效,不应适用解除权除斥期间的规定,梁艺伟应当返还购房款或定金。根据津高法(2016)158号《天津市高级人民法院关于依法妥善审理房屋买卖合同纠纷案件的通知》七、关于受房地产调控政策影响案件的处理问题，因受限贷、限购、禁购等房地产调控政策的直接影响,合同确实无法继续履行的,一般应认定合同不能履行属于不可归责于双方当事人的情形,当事人据此请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当结合案件的实际情况准予变更或者解除合同。因前述原因,当事人解除合同以后,出卖人应当将已经收到的购房款或定金返还给买受人,买受人应将接收的房屋返还给出卖人。因解除合同造成的损失一般情况下应按照公平原则由双方合理分担。如因一方当事人过错导致当事人利益严重失衡,损失方要求加大对方承担比例的,可酌情予以支持。本案当中,涉诉合同在调控政策实施前订立,交易双方对政策均无法预知,其后确因限购、禁购政策导致房屋首付款由三成调整为六成,因此,应认定为“不可归责于当事人双方的事由”导致买卖合同无法继续履行,梁艺伟应当返还购房款或定金。2、合同签订后,直至双方约定的付款时间2018年4月15日,庞海龙一直在努力筹措资金,确实无力支付比例提高后的首付款。双方签订合同后,庞海龙多方筹措资金,包括签订合同之前出售的自有房屋一套,向本案达居公司工作人员借贷等方式,但确无力支付,因此,庞海龙因政策调整后履行付款义务不能,不应承担违约责任。二、一审判决认定本案“解除权”成就的时间为2017年3月31日,是错误的。本案涉及的时间节点:(1)2017年3月11日，庞海龙与梁艺伟签订《房屋买卖(置换)合同》,双方约定2018年4月15日凑齐首付款并办理贷款手续;(2)2017年3月31日,天津市出台房地产调控政策,涉案房屋首付款由原来三成变为六成;(3)2018年4月15日,庞海龙未能凑齐首付款;(4)2018年6月6日,双方沟通时,庞海龙提出没有能力支付房屋首付款,无法履行合同,双方商定双方签订的房屋买卖合同不再履行,双方合同解除,将涉案房屋另行出售。由以上时间点可知,本案庞海龙经多方筹措资金,在双方约定的首付款截止时间2018年4月15日,庞海龙方知无力给付涉案房屋的首付款,随后的2018年6月6日,与梁艺伟进行协商,并提出解除合同。因此,庞海龙并无怠于提出解除合同的行为。本案因政策调整导致首付款比例提高,合同能否顺利履行,能否履行,只有待合同约定的付款时间期满后,才能知晓,本案约定的首付款支付完成时间为2018年4月15日,所以,庞海龙在2018年4月15日才确知因为政策调整,自己无力支付房屋首付款。一审法院认定庞海龙应当在2017年3月31日就知晓并应在之后一年提出解除合同,是错误的。三、一审判决认定庞海龙未在2018年4月15日给付房屋首付款的行为构成违约,是错误的。因政策调整导致合同解除,合同双方均无违约责任。双方签订《房屋买卖(置换)合同》以后,特别是2017年3月31日,天津市出台房地产调控政策以后,庞海龙一直都在积极履行合同,积极筹措资金,力争能在合同约定的2018年4月15日之前凑齐涉案房屋的首付款,但是,因为调控政策将首付款比例由三成调整为六成,增加了600,000多元首付款,庞海龙实在无力支付,随后的2018年6月6日,与梁艺伟进行协商,解除了合同,在整个合同履行过程中,庞海龙并无违约行为。因政策调整导致首付款比例提高，进而导致庞海龙无力履行合同,庞海龙提出解除合同，符合法律规定,系不可归责于双方当事人的事由,庞海龙不存在违约行为,不应承担违约责任。四、一审判决在合同解除及违约金支付上,适用法律错误。1、房屋买卖合同纠纷,法律并未规定解除合同的时间,一审判决援引法律规定错误。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：本解释所称的商品房买卖合同,是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。本案系自然人之间的房屋买卖合同,不应适用上述司法解释,一审判决对此适用法律错误。2、对房屋买卖合同解除权行使期限,法律未规定,本案合同双方在合同中亦未约定,梁艺伟也未催告庞海龙履行,一审判决判断庞海龙解除权形成时间错误在前,适用法律错误在后。本案庞海龙因为信贷政策调整不确定能履行合同的时间应为2018年4月15日,一审判决对此认定错误。进而适用一年除斥期间,适用法律错误。依合同法第95条规定,法律规定或者当事人约定解除权行使期限,期限届满当事人不行使的,该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限,经对方催告后在合理期限内不行使的,该权利消灭。对房屋买卖合同解除权行使期限,法律未规定。本案合同双方在合同中亦未约定,梁艺伟也未催告庞海龙履行,在2018年4月15日,这个合同约定的完成支付首付款的期限后一个多月，也即2018年6月6日,庞海龙提出解除合同,并无不妥,一审判决对此适用法律错误。五、一审法院认定庞海龙未在约定期间支付首付款构成违约,应承担违约责任,将梁艺伟由此产生的房屋差价损失、房屋中介费用以及房屋占有期间损失由庞海龙承担,将风险负担完全落到庞海龙一人身上,既违反了法律规定又严重有违市场基本的公平秩序,请求二审法院予以调整。1、本案梁艺伟提出由庞海龙支付梁艺伟房屋差价损失161,640元、中介服务费20,500元以及房屋租金损失73,417元,庞海龙认为因不可抗力导致合同无法继续履行的,双方并不负赔偿责任,应各自承担相应的中介服务费,而房屋租金损失,因在双方无法继续履行合同时,梁艺伟亦有合理的防止损害扩大的义务,该部分损失理应自行承担。2、自双方合同签订后,庞海龙多方筹措,共计向梁艺伟支付定金和房款850,000元,这部分资金一直由梁艺伟占用,庞海龙亦有较大损失。从双方的履约情况上、以及无法预见因房屋价值涨跌会产生损失的主观意愿上、在明确无法继续履行合同时，庞海龙第一时间通知梁艺伟商谈解除事宜防止损失扩大、以及双方在此次合同中损益情况,庞海龙对损失的扩大无过错。双方既然都为受害者,双方在直接、间接权益损失上都有减损。请求根据公平原则,驳回梁艺伟的赔偿损失的一审诉讼请求。梁艺伟辩称，请求驳回庞海龙的上诉请求，一审判决对于事实认定清楚，适用法律正确，应当维持。事实和理由：因为庞海龙与梁艺伟是在2017年的3月11日签署的房屋买卖合同，关于房屋首付款比例，政策调整是在2017年的3月31日发布的，4月1日实施的。因此庞海龙应当在2017年的4月1日新政策实施的时候，就应当知道新政策的存在，并且梁艺伟按照双方签署的合同在2017年的7月30日就将房屋交付给了庞海龙。按照合同约定，庞海龙与梁艺伟应当在2018年的4月15日办理首付款的交付，以及在房管局打印协议等后续购房手续，庞海龙在2018年4月15日约定的首付款付款的时间节点并没有提出合同不能履行，在2018年的5月28日，梁艺伟用短信的方式督促庞海龙继续履行合同，庞海龙仍然回复同意继续履行合同，没有异议。上述种种事实表明，庞海龙从内心深处是想继续履行合同，真正不履行合同的主要原因是因为房地产市场价格的巨大波动所导致的，因为通过一审当中的两次鉴定，在2018年的6月份，涉案房屋的售价已经降了将近200,000元，到2019年4月份，庞海龙起诉解除合同的时候，房屋的价格已经降低了330,000元，这才是庞海龙之所以不想履行这个合同的主要原因。因为在一审当中，庞海龙表示他与他对象两个人还没有结婚，从事实上从主体上也可以判断，他如果想继续履行这个合同，即使他自己曾经买过房屋，这套房屋算二套，如果没有因为市场价格的巨大变动，他可以放他对象名下，继续去履行这个合同，甚至在2018年6月份的时候，庞海龙也提出房价降了，他能不能找一个第三方来代为履行这个合同，他向梁艺伟去补一部分差价来解除这个合同，但是最终双方就这个事情没有谈拢，因此梁艺伟认为这个合同之所以不能履行，是由于二手房交易价格巨大的下跌趋势，导致庞海龙违约，按照合同约定2018年的4月15日，首付款缴纳时间期限届满的时候，没有履行首付款缴纳义务，而且庞海龙实际占有该房屋长达两年多的时间，一直到2019年的9月18日，一审诉讼当中，才将该房屋交还给了梁艺伟，因此庞海龙的违约情形非常明显，给梁艺伟造成的损失也是巨大的，双方签署的房屋买卖合同依法成立并生效，应当根据该合同违约条款以及定金条款的约定，约束双方当事人。一审当中，结合梁艺伟所产生的损失是用了定金罚责，并没有错误之处，因此请求依法维持一审判决书。达居公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。庞海龙一审法院起诉请求：1、依法判令解除庞海龙、梁艺伟签订的《房屋买卖合同》；2、依法判令梁艺伟返还购房定金、购房款等共计850,000元；3、本案诉讼费用由梁艺伟承担。梁艺伟向一审法院反诉请求：1、判令梁艺伟与庞海龙签署的《房屋买卖（置换）合同》于2019年4月12日解除；2、判令庞海龙支付梁艺伟购房定金410,000元不予退还；3、判令庞海龙向梁艺伟赔偿中介服务费损失20,500元，房屋租金损失暂计73,417元（按照政府指导价计算自2017年7月30日起至2019年9月18日止）；4、房屋降价损失330,000元；5、案件本诉及反诉的案件受理费、鉴定评估费由庞海龙承担。一审法院认定事实：2017年3月11日，庞海龙（乙方）、梁艺伟（甲方）、达居公司（丙方）签订《房屋买卖（置换）合同》，约定甲方自愿将坐落在开发区盛和园13号楼1门103室房屋出售给乙方，房屋面积为81.62平方米，房屋价款为2,050,000元，乙方于2017年3月11日向甲方支付购房定金伍万元整，并于2017年3月27日再次支付定金肆拾伍万元，甲方同意乙方采用按揭贷款方式购买房屋，乙方于2018年4月15日之前凑齐首付款，签订《天津市房产买卖协议》，办理贷款手续。乙方承诺于2017年8月30日前再次支付甲方部分房款肆拾万元，办理过户手续时，甲方提供乙方贷款首付款做资金监管，同时乙方支付甲方资金使用费共计贰万元整。甲、乙方各向丙方交纳房屋信息服务费20,500元，如任何一方不能正常履行本合同规定的权利和义务，甲乙双方所交纳的买卖信息服务费，丙方概不退还。如乙方未能履行合同条款以致合同不能顺利完成，则已付定金甲方不予退还，而甲方有权将该房屋继续出售，如甲方未能履行合同之条款以致合同不能顺利完成，则甲方须返还双倍定金予乙方。合同签订后，庞海龙给付梁艺伟定金500,000元，房款350,000元。因房屋价款为2,050,000元，双方均认可定金为410,000元。2017年7月30日，梁艺伟将涉案房屋交付庞海龙，庞海龙于2019年9月18日将涉案房屋交还梁艺伟。庞海龙未在合同约定的付款期限2018年4月15日之前完全给付首付款。2018年6月6日，庞海龙与梁艺伟代理人梁红进行沟通，在双方沟通内容中显示：庞海龙提出因政策导致没有能力支付房屋首付款，提出因调控政策导致履行不了，双方能否把损失互相承担一下，梁艺伟坚持自己是守约方，不同意担负房屋降价损失，双方提出找一个新买家购买涉案房屋。后庞海龙与中介王姐的通话中，庞海龙确认双方在2018年6月6日的通话中，双方寻找下一个买家，买这个房子，有合适的买家，一边解约一边给新的买家签合同。天津市于2017年3月31日出台《天津市人民政府办公厅关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见》，第二条深化差别化住房信贷，为保障本市居民和外地在津工作人员合理住房需求，打击利用金融杠杆进行住房投机炒作，进一步强化差别化住房信贷政策，具体措施由人民银行天津分行会同天津银监局发布实施。中国人民银行天津分行与天津银监局于2017年3月31日出台津银发【2017】65号《关于完善差别化住房信贷政策的通知》，该通知第二条规定：在本市有一套住房或在本市无住房但有购房贷款记录的居民家庭，申请商业性个人住房贷款执行二套房借贷政策，首付款比例调整为不低于60%。在该政策出台前，庞海龙购买涉案房屋首付款比例为30%，在该政策出台后，庞海龙购买涉案房屋首付款比例为60%。天津麒麟房地产土地评估咨询有限公司出具评估报告，认定涉案房屋在2018年6月6日的市场价值为1,888,360元，庞海龙发生鉴定费6,137元，天津正德房地产土地咨询评估有限公司出具评估报告，认定涉案房屋在2019年4月12日的市场价值为1,720,000元，梁艺伟发生鉴定费6,800元。一审法院认为，本案诉争焦点为双方签订的《房屋买卖（置换）合同》的解除时间以及庞海龙在合同履行过程中是否存在违约行为，是否应当承担违约责任。就合同解除时间而言，虽然庞海龙未向梁艺伟发出书面解除合同通知，但在2018年6月6日双方协商时，庞海龙已经提出没有能力支付房屋首付款，无法履行合同的意思表示，双方商议将涉案房屋另行出售亦应以双方签订的房屋买卖合同不再履行为前提，因此，一审法院认定双方签订的房屋买卖合同于2018年6月6日解除。就庞海龙是否存在违约行为而言，虽然庞海龙称在签订合同后，天津市出台了新的房地产调控政策，导致其购买房屋的首付款比例由三成提高到六成，庞海龙由此无法履行合同不构成违约，对此，一审法院认为，天津市房地产调控政策的出台时间为2017年3月31日，庞海龙在得知该政策后，如果没有能力购买房屋，应当及时向梁艺伟提出解除合同，但庞海龙一直未向梁艺伟提出解除合同，一直到2018年6月6日才提出因政策导致没有能力支付房屋首付款，该时间距离天津市2017年3月房地产调控政策出台已经超过1年，涉案房屋的市场价格亦在该段期间出现较大的降幅。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使。庞海龙既然未行使解除权，则其未按照合同约定在2018年4月15日给付房屋首付款的行为就构成违约，应当向梁艺伟承担违约责任。关于梁艺伟主张的定金不予退还及赔偿损失问题，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。由此说明，定金可以和赔偿损失并用，但定金和损失赔偿的数额不应高于因违约造成的损失。梁艺伟的损失有三部分，第一部分为房屋差价损失，2018年6月6日涉案房屋差价为161,640元，该数额应当列入梁艺伟损失范围；第二部分为房屋中介费的内容，因三方合同中明确约定了如任何一方不能正常履行本合同规定的权利和义务，双方所交纳的买卖信息服务费，中介方概不退还，梁艺伟支出的中介费用20,500元应当列入赔偿范围；第三部分为庞海龙于2017年7月10日至2019年9月18日期间占用房屋期间的占有使用费，梁艺伟按照政府指导价格计算为73,417元不违反法律规定，应列入赔偿范围。经计算，梁艺伟的损失共计为255,557元。而庞海龙支付给梁艺伟的定金为410,000元，高于前述损失数额，梁艺伟的损失根据定金罚则的内容就可以得到赔偿，因此，庞海龙给付梁艺伟的定金410,000元，适用定金罚则，梁艺伟不予退还，扣减定金410,000元后，梁艺伟退还庞海龙房款440,000元。对于庞海龙与梁艺伟的其他诉讼请求内容，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条之规定，一审法院判决：“一、庞海龙、梁艺伟、天津达居房地产经纪有限公司于2017年3月11日签订的《房屋买卖（置换）合同》解除；二、梁艺伟不予退还庞海龙给付的定金41万元；三、梁艺伟于本判决生效之日起十日内给付庞海龙房款44万元；四、驳回庞海龙的其他诉讼请求；五、驳回梁艺伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12,300元，由庞海龙负担5,933元，由梁艺伟负担6,367元，反诉案件受理费12,139元，由庞海龙负担5,968元，由梁艺伟负担6171，庞海龙发生鉴定费6,137元，由梁艺伟负担，梁艺伟发生鉴定费6,800元，由梁艺伟自行负担。”二审期间，双方均未提交新证据，本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。双方对于一审法院查明的事实均无异议。本案二审的争议焦点与一审一致，即双方签订的《房屋买卖（置换）合同》的解除时间以及庞海龙在合同履行过程中是否存在违约行为，是否应当承担违约责任。首先，就合同解除时间而言，双方均认可在2018年6月6日双方协商时，庞海龙提出没有能力支付房屋首付款，无法履行合同的意思表示，且准备另行出售涉案房屋及不再履行双方房屋买卖合同，故一审法院认定双方签订的房屋买卖合同于2018年6月6日解除，有事实和法律依据，本院予以确认。庞海龙上诉主张一审法院认定解除权成就时间有误，系基于是否行使解除权的时效抗辩，进而主张其并未存在违约行为，该项上诉主张，与一审法院认定合同解除时间无关，对其该项上诉主张，本院结合下一争议焦点一并论述。其次，庞海龙在合同履行过程中是否存在违约行为，进而承担违约责任。对此，从双方履行合同的情况看，合同签订后不久即颁布了限购政策，庞海龙已足以知悉。在双方约定的交付首付款及过户时间前，庞海龙均未提出解除合同的抗辩，在对政策清晰了解的情况下，应对其自身的履行能力进行判断，是否能够履行以及履行程度，进而选择是否继续履行，以避免损失进一步扩大，而非经过长达一年时间在合同约定的交付款项时间截止日才能最终确定。另外，在涉案合同履行过程中，市场房价出现大幅降低，案涉房屋出现了较大幅度的降价，双方利益已经失衡，若适用不可抗力解除合同，退还定金和购房款，本院认为也并不符合公平原则。故庞海龙上诉主张因政策调整而不能履行买卖合同，属于不可归责于双方情形，进而不承担任何责任，缺乏事实和法律依据，故对其该项上诉主张，本院不予支持。即便适用不可抗力情形，梁艺伟自始均无违约行为，梁艺伟亦可以基于合同解除主张相应损失，一审法院上述认定能够基本平衡各方利益。故一审法院据此认定庞海龙存在违约行为，进而结合梁艺伟的各项损失情况，判决不退还定金，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人庞海龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7,450元，由上诉人庞海龙负担。本判决为终审判决。审判长 李 权审判员 张春耀审判员 李兴明二〇二〇年十二月二十九日法官助理周昊书记员吴宝玉附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……