山西省高级人民法院民事判决书（2020）晋民初63号原告（案外人）：于媛媛，女，汉族，住辽宁省盘锦市兴隆台区。被告（申请执行人）：西藏信托有限公司。住所地：西藏自治区拉萨市经济开发区博达路**阳光新城别墅区**。法定代表人：周贵庆，该公司董事长。委托诉讼代理人：景澄林，辽宁诚高律师事务所律师。第三人（被执行人）：盘锦龙驿房地产开发有限责任公司。。住所地：盘锦市兴隆台区工业开发区1-4-226-3法定代表人：孙振鹏，该公司董事长。原告于媛媛与被告西藏信托有限公司（以下简称西藏信托）、第三人盘锦龙驿房地产开发有限责任公司（以下简称龙驿公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年12月20日作出（2018）晋民初73号民事判决书。于媛媛不服提起上诉，最高人民法院于2019年12月28日作出（2019）最高法民终1280号民事裁定书，将本案发回重审。本院依法另行组成合议庭于2020年11月3日公开开庭进行了审理。原告于媛媛，被告西藏信托有限公司的委托诉讼代理人景澄林到庭参加诉讼，第三人龙驿公司经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告于媛媛向本院提出诉讼请求：1.确认枫丹白露家园A区16#-2-1602室归其所有并排除执行；2.被告承担诉讼费。事实与理由：2012年7月16日原告与第三人签订了《产权认购协议书》购买本案争议房屋，2015年5月24日原告与第三人签订了《商品房买卖合同》，并于2012年7月16日缴足了购房款，第三人为原告出具了收款收据。2014年6月20日原告占有涉案房屋。原告认为其是在法院查封的2016年1月4日之前合法占有了该房屋，因小区项目整体尚未验收导致未办理不动产登记。原告曾以案外人的身份提起执行异议被驳回，现提起案外人执行异议之诉。恳请依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条之规定支持原告的诉请。被告西藏信托辩称：1.原告称其购买的房屋为抵账房，但未提供证据证明抵顶的是谁的帐，具体的顶账关系是什么。2.购房款是否付给了龙驿公司的账上是存疑的，包括修改收据的时间，抵账的时间和记载的时间，都显示不是正常的房屋销售。3.原告未提供案涉房屋用于居住且在当地原告名下无其他用于居住房屋的证据，不属于消费者物权期待权的保护范围。因此，原告的诉讼请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条之规定，应驳回其诉讼请求。第三人龙驿公司未到庭参加诉讼，也未提交书面意见。本案属于最高人民法院发回重审的58件系列案之一，本院审理中组织双方对共有证据、共性问题发表意见并形成庭前会议笔录，被告放弃对起诉期限和诉讼主体资格的抗辩。原被告仍坚持原一审中对证据发表的举证、质证意见，不再重新举证、质证。本次审理中，主要针对二审期间当事人提交的和最高人民法院调取的新证据以及本院重审期间当事人提交的和本院调取的新证据进行举证、质证。分别评述如下：原告在原一审中提供以下共用证据：第一组证据：证据1.案外人执行异议起诉状；证据2.诉讼材料接收清单；证据3.共同诉讼撤诉申请书；证据4.山西省高级人民法院（2017）晋民初62号民事裁定书；证据5.山西省高级人民法院（2017）晋民初62号民事裁定书的送达回证；证据6.2017年9月20日起诉状。以证明原告提起执行异议之诉没有超过法定期限。被告对该组证据的质证意见为：真实性有异议，关联性有异议。理由：2017年8月23日，山西省高级人民法院作出（2017）晋执异7号民事裁定书，驳回原告执行异议申请。2017年9月14日原告收到（2017）晋执异7号民事裁定书，于2017年9月20日提起执行异议之诉，后又于2018年1月20日向法院提出撤诉申请，2018年1月29日，山西省高级人民法院裁定准许撤诉，裁定书送达日期是2018年3月28日，此前案件未审结，但2018年1月30日，原告又再次提起执行异议之诉。根据《最高人民法院关于适用〈民事诉讼法〉的解释》第三百零五条第一款规定，原告提起执行异议之诉的法定期限为自执行异议裁定送达之日起十五日内。该十五日的期限应为除斥期间，不适用中止或中断情形。原告再次提起执行异议之诉已明显超过法律规定的起诉期限，根据《最高人民法院关于适用〈民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款、第三百零五条第一款规定，原告不具有起诉的权利，应裁定驳回原告起诉。本院认为，该组证据中证据4为本院生效裁判文书，证据1、证据2、证据3、证据5及证据6均复印于本院案卷卷宗之中，来源合法且客观真实，因该组证据与原告起诉是否超过起诉期间相关，故本院对该组证据予以采信。第二组证据：证据7.《长安信托-西水湾二期项目收益权财产信托合同》；证据8.《长安信托-西水湾二期项目收益权财产信托抵押合同》；证据9.《长安信托-西水湾二期项目收益权财产信托委托合同》；证据10.《商品房预售许可证》兴房售许字（2012）018-1号；证据11.《商品房预售许可证》兴房售许字（2012）018-2号。以证明龙驿公司对诉争房屋具有出售资格，原告与龙驿公司签订的《商品房买卖合同》合法有效。被告对该组证据的质证意见为：无异议。本院认为，因被告对该组证据的真实性、合法性、关联性均无异议，故本院对该组证据予以采信。第三组证据：证据12.在建工程抵押登记证明；证据13.山西省高级人民法院（2015）晋执保字第46号送达回证；证据14.关于盘锦龙驿房地产开发公司（枫丹家园小区）不动产登记情况的说明；证据15.长安国际信托股份有限公司法人授权委托书。以证明非因原告自身原因对涉案房屋未办理过户登记。被告对该组证据的质证意见：真实性无异议，关联性有异议。理由：1、案涉房屋不能办理房屋过户登记的原因是该房屋于2012年12月28日已经为其他人设定了抵押登记。原告在购买案涉房屋时，应当进行查询并且知道案涉房屋的抵押登记情况，原告没有履行必要的注意义务，因此，原告有过错。2、从2010年11月4日起，盘锦市已经实行《商品房买卖合同》网签备案登记，是公示行为，2010年11月8日《盘锦日报》对此规定进行了详细报道，其中明确指出“预售许可证办理之后，根据网上公布的可供销售的房屋没有实行网上签订电子版合同的，不予办理商品房交易手续。”3、原告提供的商品房买卖合同附件4（合同补充协议）明确约定：“预售人和预购人订立商品房买卖合同后，由预购人单方到房产部门申请预购商品房预告登记。”原告作为商品房预购人未按合同约定履行商品房预告登记申请义务，对产生本次案外人异议纠纷具有重大过错，是案外人执行异议之诉的重要原因。4、被告提供的证据三《送达回证》中显示盘锦市房屋产权产籍交易管理中心对查封涉案房屋出具的回执中备注有15套房屋因已经办理了网签备案登记手续而未被查封，故该小区在被告查封前已具备办理备案登记的条件，但原告未主动办理，具有主观过错。本院认为，该组证据客观真实、来源合法，且与认定原告对未办理房屋过户登记手续是否具有过错有关联，故本院对该组证据予以采信。原告在原一审中针对本案提供以下证据：第一组：证据1.《商品房买卖合同》、证据2.《产权认购协议书》，原告与第三人在2012年5月24日签订合同，购买了A区16#-2-1602室。证明原告在2016年1月4日人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。被告对第一组证据无异议，本院予以采信。第二组：证据3.《入住通知单》、证据4.燃气费收据、水费收据、电费收据、物业费收据、电梯费收据、宽带受理单，证明原告已经实际占有使用该房屋，发生相关费用，证明原告在2016年1月4日人民法院查封之前已经合法占有房屋。被告对证据3真实性无异议，但认为《入住通知单》仅代表可以办理入住的时间起点，不代表原告已实际占有房屋。对证据4中的除电梯费收据（编号18116）和物业费收据（编号17695）无异议外，对其余证据提出异议，认为该证据未提交原件，被告不认可其真实性，不能作为本案的证据使用。本院认为，证据3和证据4中的电梯费收据（编号18116）和物业费收据（编号17695）客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信，其余证据因无原件予以核对，无法证明真实性，不予采信。第三组：证据5.收款收据、证据6.不动产登记资料查询结果证明，证明原告已经付清了全部购房款，第三人开具了305280元收据，且原告没有房屋所有权登记记录。被告对证据5有异议，认为没有对应的具体付款的证据加以佐证，不能证明其真实性。对证据6关联性有异议，认为该证据显示的查询机构是盘锦市不动产登记中心兴隆台分中心，显示的查询结果仅为原告在兴隆台区无其他用于居住的房屋，不能证明原告在盘锦市域内名下无其他用于居住的房屋。本院认为，该组证据被告提出异议，对证明目的不予认可，但该证据客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。原告在本院重审中向本院提交以下证据：一本通/绿卡通交易明细1张，证明原告已付清全部房款。被告质证意见：现金交易留不下痕迹，原告说的可能是事实，但该笔款是否付给盘锦龙驿房地产开发有限责任公司，原告及其母亲都不清楚，原告取款的现金流水没有问题，但无法与付款挂钩，因为原告也说过是其母亲给了朋友，无法证明交给了盘锦龙驿房地产开发有限责任公司。本院认为，上述证据客观真实、来源合法，与本案具有关联性，本院予以采信。被告在原一审中提供以下共用证据：证据1.山西省高级人民法院（2017）晋执异7号民事裁定书及该裁定书的送达回证，以证明原告提起执行异议之诉已超过法定期限，应驳回起诉。原告对该证据的质证意见：真实性无异议，但该证据不是起诉、立案完整的全过程，其证明结论是错误的。本院认为，原告仅对该证据的证明目的有异议，对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，故本院对该证据予以采信。证据2.2010年11月8日《盘锦日报》，以证明自2010年11月4日起，盘锦市商品房买卖实行网签备案登记。原告对该证据的质证意见：《商品房买卖合同网上签约让百姓受益》仅仅是通讯报道性文章，不是具有依据效力的法律、法规和规范性行政文件，与本案争议无关。本院认为，该证据虽然并非法律、法规等规范性文件，但被告提供该证据的目的是为证明原告未办理网签手续具有过错，与本案有关联，故本院对该证据予以采信。证据3.山西省高级人民法院（2015）晋执保字第46号送达回证，以证明涉案房屋在被查封前已具备办理合同备案登记条件，原告对涉案房屋未办理房屋过户登记有过错。原告对该证据的质证意见：真实性无异议。该证据只能证明诉讼保全查封的事实，不能证明原告对涉案房屋未办理过户登记存在过错。本院认为，原告仅对该证据的证明目的有异议，对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，故本院对该证据予以采信。证据4.在建工程抵押登记证明。证明2012年12月28日起，案涉房屋已经抵押给长安信托股份有限公司。原告对该证据的质证意见：真实性和证明问题无异议。但该抵押登记的事实可以反证自2012年11月28日抵押登记至2016年1月4日法院查封前的期间内，在抵押登记尚未撤销之前，原告作为房屋购买人是不能办理《商品房买卖合同》备案和房屋所有权过户登记手续的。本院认为，原告仅对该证据的证明目的有异议，对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，故本院对该证据予以采信。被告在本院重审中针对本案向本院提供以下证据：证据1.《盘锦龙驿房地产开发有限公司财务审计报告》附表7-2A区、B区住宅、商网销售台账汇总表；证据2.《盘锦龙驿房地产开发有限公司财务审计报告》附表7-3入住信息明细表；证据3.记账凭证；证据4.0024201号收款收据；证据5.0024209号收款收据。证据1显示购房款系顶款，证据3显示购房款系现金支付，证据互相矛盾，且证据4与证据5中显示龙驿公司在不同时间开了两张数额一样的收款收据。因此，上述证据不能证明原告已经实际支付购房款。原告质证，对上述证据的真实性、合法性无异议，但对证明目的有异议，5月份付款买的房子，7月份是因为参加房交会重新又开的收款收据，能够证明原告已经支付全部购房款。本院认为，该组证据的真实合法，与本案有关联性，予以采信。最高人民法院二审期间依职权调取的物业公司出具的《枫丹白露案涉房屋实际入住情况统计表》，原被告均无异议，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年5月24日原告于媛媛与龙驿公司签订了《商品房买卖合同》，约定购买枫丹白露家园A区16#-2-1602室，价款305280元，于媛媛支付全部购房款，龙驿公司出具了305280元收款收据一支。2014年6月20日，龙驿公司向于媛媛出具《入住通知单》，同日，于媛媛缴纳了电梯费和物业费等房屋使用费。2018年10月17日，盘锦市不动产登记中心兴隆台分中心出具不动产登记资料查询结果证明，证明于媛媛无房屋所有权登记记录。物业公司出具的《枫丹白露案涉房屋实际入住情况统计表》显示于媛媛办理入住手续、领取钥匙、首次缴纳物业费的时间均为2014年6月20日。《审计报告附表7-2：A区、B区住宅、商网销售台账汇总表》显示案涉房屋客户姓名为于媛媛，交款日期：2012年5月24日，总价：305280元，首付款：305280元，房源状态：顶款，办入住：全办。龙驿公司2016年12月19日记账凭证显示：借：现金305280元，贷：预收账款305280元，摘要：收房款。龙驿公司0024201号收款收据显示：收款数额305280元，收款时间：2012年5月24日，交款人：于媛媛，收款事由：A16-2-1602。龙驿公司0024209号收款收据显示：收款数额305280元，收款时间：2012年7月16日，交款人：于媛媛，收款事由：A16-2-1602。2012年12月第三人龙驿公司与长安信托公司签订《长安信托-西水湾二期项目收益权财产信托抵押合同》，约定第三人龙驿公司将信托财产及权益（包括诉讼双方诉争的房屋）抵押给长安信托公司，并办理了抵押登记；同时双方签订《长安信托-西水湾二期项目收益权财产信托委托合同》，约定抵押权人长安信托公司委托抵押人龙驿公司代理其提供收入清收服务，包括但不限于标的财产权利项目的销售收入。2012年第三人龙驿公司取得案涉房屋项目的《商品房预售许可证》。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，争议焦点为：原告对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。评述如下：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，根据已经查明的事实，于媛媛提交的证据能够证明其已满足前述四个要件。理由如下：1.2016年1月4日，本院查封涉案房屋。2012年5月24日原告与龙驿公司签订《商品房买卖合同》，该合同系当事人真实意思表示，主要内容及形式符合房屋买卖合同的要件，虽不是网签备案合同，但并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，故能够认定原告在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，符合第二十八条第一项的规定。2.原告提供《入住通知单》、物业收款收据、电费收据等证据可以证明原告在2016年1月4日前实际占有房屋，故原告于人民法院查封之前已合法占有该不动产的主张成立，符合第二十八条第二项的规定。3.原告提供了收款收据，虽然存在两张数额相同的收款收据，但原告解释2012年7月16日房交会上龙驿公司向于媛媛重新出具305280元收款收据一支，且有取款明细相互印证，对此被告没有相反证据予以反驳。被告提出审计报告显示顶款但记账凭证显示现金支付，但是这与于媛媛所购买的房屋为顶账房之间并不矛盾。因此上述证据能够证明原告已经支付了全部房款，符合第二十八条第三项的规定。4.第三人龙驿公司与长安信托公司签订的信托合同、抵押合同、西水湾二期项目收益权财产信托委托合同，以及盘锦市不动产登记中心出具的情况说明证明第三人龙驿公司有权出售涉案房屋，涉案房屋因第三人设定在建工程抵押，且未办理不动产首次登记，故涉案房屋未办理过户登记非因买受人自身原因。综上，原告的诉讼请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规定。综上，原告主张的民事权益足以排除强制执行，原告的诉讼请求本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规定，判决如下：一、不得执行辽宁省盘锦市兴隆台区枫丹白露家园A区16#-2-1602号房屋。二、驳回原告于媛媛的其他诉讼请求。案件受理费5879.2元，由被告西藏信托有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。审判长 魏佩芬审判员 吴捷慧审判员 成 堃二○二○年十二月十八日法官助理 李洪才书记员 李晨颖