广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终20658号上诉人（原审被告）：广东星光达房地产开发有限公司，住所地：广东省广州市花都区新华街汇晶西一街**之一自编**。法定代表人：陈敏然，职务：总经理。委托诉讼代理人：李子慧，该司职员。委托诉讼代理人：葛学友，该司职员。被上诉人（原审原告）：陈志兵，男，1978年12月17日出生，汉族，住湖北省石首市天鹅洲开发区。委托诉讼代理人：黄光平，广东伟邦律师事务所律师。上诉人广东星光达房地产开发有限公司（下简称星光达公司）因与被上诉人陈志兵房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初12479号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人星光达公司上诉请求判令：撤销原审判决，改判驳回陈志兵诉讼请求。事实与理由如下：一、原审认定事实不清。其一，直至陈志兵起诉前，双方履约合意一直存在并继续。2017年7月27日，双方签订《广州市房屋租赁合同》及补充协议达成涉案房屋交易的合意，并就交易的主要条款(房屋价款、房屋面积、交付时间、保修责任、网签办证条款、退出机制条款)达成一致意思表示。2018年12月25日，陈志兵在明确知晓具备购房资格的前提下，明确与星光达公司代理人表示同意网签房屋合同，正式办理网签登记备案手续。双方后续一直确认涉案房屋交易继续履行(星光达公司一直追索款项、发送网签通知、发送收楼通知，陈志兵在原审庭审中也表示合同未解除，且其本次起诉理由为起诉解除合同文件，也可印证合同文件在此之前并未解除)。因此，双方对于网签买卖合同，继续履行房屋买卖交易，具有足够的合意，合同文件未解除。其二，《广州市房屋租赁合同》及补充协议包含的房屋买卖基本内容确定，具备继续履行的基础，不存在交易完成及履行不确定的情形。第一，原审法院认为合同文件约定的涉及房屋交付使用、维护维修、款项交付、转网签、交易退出的条款有别于租赁合同，实质为买卖合同，由此足以证明，该条款可以作为买卖合同的基本要素约束买卖双方。从合同文件来看，陈志兵购房之占有、使用、处分、收益之权利有充足保障，合同文件约定的主权利义务清晰明确，不存在交易能否完成、何时完成处于不确定状态的情况。第二，关于涉及网签买卖合同、办理涉案购房资格以及购房之附随发票办理、契税缴纳义务，均可以依据交易习惯、政策法规确定，在合同文件未解除的条件下，不存需要协商的情形。即使合同约定不明确，买卖双方也可依据《中华人民共和国合同法》第六十六条、《商品房销售管理办法》第十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(下简称解释)、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，依据交易习惯，确定买卖双方关于网签登记、契税缴纳、办证期限、办证违约责任、物业维修资金等条款记载的权利义务。再退一步讲，即便上述附随义务需要双方协商，也不足以据此认定双方交易未达成。第三，陈志兵自2018年12月20日就具备购房资格、涉案房屋满足交付条件，不存在无法继续履行的障碍；二、原审适用法律错误，违反法定释明程序。其一，陈志兵提起解除之诉的诉请不应该支持，即使支持解除，法院也应当依法行使释明权，对违约解除后的损害赔偿责任进行处理。本案系陈志兵恶意欠款，违反诚实信用原则，违约提出的解除之诉。退一步讲，原审法院即使支持陈志兵恶意解除合同，也应对损害赔偿部分进行依法释明。即使合同文件解除，也应是承担违约责任基础上的解除，陈志兵应当承担违约责任。其二，星光达公司不应当承担赔偿利息的责任。本案系陈志兵违约解除之诉，本案审结之前，合同文件继续履行，陈志兵的利息诉请并无支持的法律依据及事实根据；三、本案纠纷系因陈志兵恶意违约不购买房屋而要求解除合同引发。陈志兵违约不签署网签版《广州市商品房买卖合同》，意图解除《广州市房屋租赁合同》及补充协议，达到其不再购买房屋的目的，陈志兵作为违约方，不享有解除合同的权利。陈志兵在接到符合资格的通知后先同意签约，后又拒不到现场进行签约，最终导致网签版《广州市商品房买卖合同》未能签订，按照相关法律法规的规定，陈志兵不具有解除合同的权利，解除权应当归属于星光达公司。被上诉人陈志兵答辩称：陈志兵享有法定和约定的解除权。首先，依据补充协议第13条第三项第二款的约定，陈志兵有权解除合同。其次，关于法定解除。在明知陈志兵没有购房资格的情况下，星光达公司仍以租赁合同的形式将涉案房屋出售给陈志兵，存在一定的过错。在陈志兵符合购房资格后，星光达公司未及时通知陈志兵签订商品房买卖合同，并就商品房买卖合同必备的条款进行充分协商。且，在明知双方之间成立买卖合同关系的情况下，星光达公司仍于2019年6月13日起诉要求陈志兵支付租金及违约金，证明星光达公司系通过自己的行为表明不履行买卖合同。因此，陈志兵享有法定的合同解除权。陈志兵于2019年12月4日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.解除陈志兵与星光达公司签订的《广州市房屋租赁合同》；2.星光达公司返还陈志兵广州市花都区广物汇晶广场汇晶西二街1号723房的购房款787992元，以及自起诉之日起至实际清偿之日止的利息（按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的四倍计算）；3.本案受理费由星光达公司承担。原审法院经审理查明：星光达公司系广州市花都区迎宾大道东侧广物汇晶广场项目的开发商，项目土地用途为商业，已取得行政主管部门核发的商品房预售许可证。2017年7月27日，陈志兵作为承租人、乙方，星光达公司作为出租人、甲方签订《广州市房屋租赁合同》、《补充协议》。《广州市房屋租赁合同》约定甲方将位于广州市花都区广物汇晶广场西二街1号723房出租给乙方作商业用途使用，建筑面积70.70平方米。租赁期限自2019年10月30日至2039年9月30日，其中2019年10月30日至2023年5月31日每月租金1414元，2023年6月1日至2039年9月30日每月租金2538元。《补充协议》约定鉴于乙方向甲方承租了涉案房屋，双方订立本协议。第二条约定：该房屋的用途为商业，甲乙双方确认该房屋的建筑面积为70.70平方米，其中套内面积52.52平方米。第三条租赁期限约定：租赁期限为20年，即自2019年10月30日起至2039年9月30日止。租期届满后，双方无需办理任何续租手续，租赁期限自动续期至2053年10月29日（该房屋所在土地使用终止日期）。如届时的法律法规要求双方需另行签订租赁合同的，任何一方有义务配合另一方签订自2039年10月1日至2053年10月29日的租赁合同。第四条租金及支付方式：该房屋租金总额为984990元，乙方分期支付：（1）于2017年6月18日前支付租金总额的30%，计295497元；（2）于2017年12月8日前支付租金总额的20%，计196998元；（3）于2018年6月6日前支付租金总额的30%，计295497元；（4）于2018年12月3日前支付租金总额的20%，计196998元。第七条物业交付：甲方应当于2019年10月30日前将该房屋交付乙方使用，该房屋交付时应取得建设、监理、施工、勘察及设计五家单位出具的《建筑工程竣工验收报告》，甲方向乙方交付该房屋时，应当向乙方发出交付通知书。但如遇下列特殊原因，甲方可据实予以延期交付：1.遭遇不可抗力；2.因乙方逾期付款，甲方有权不通知乙方而按累计逾期天数相应顺延交楼时间；3.因政府机关行政行为或政策因素导致工期延误或因雨天、台风等恶劣天气以及停水、咸潮、停电或出现重大技术困难等造成施工单位无法正常施工的。第八条延期交付的违约责任：甲方未能按本协议约定的期限将该房屋交付乙方使用，按下列方式处理：1.逾期不超过180日，甲方应自本合同第七条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按租金总额万分之五的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行，租期不顺延。2.逾期超过180日后，乙方有权单方面解除原合同及本协议。乙方要求解除原合同及本协议的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除通知之日起30日内退还乙方已支付租金并支付利息（利息以乙方付款日起至甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期同类存款利率计算）。如果乙方要求继续履行原合同及本协议的，原合同及本协议继续履行，甲方应自本合同第七条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按租金总额万分之五的标准向乙方支付违约金，租期不顺延。3.由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（1）从约定交付之日起视为该房屋已交付；（2）乙方从约定交付之日起承担该房屋使用人的责任（包括但不限于缴交物业管理费、水电费等）。第九条交付标准：该房屋的交付标准为以精装修交付，具体见附件二。合同第十条为甲方维修义务，约定了甲方对屋面防水、管道渗漏、卫生洁具等项目的维修期限、维修责任。第十三条特别约定：1.自甲、乙双方签订《广州市房屋租赁合同》之日起满五年至第六年间，若购房政策仍未变化且乙方仍不具备购买资格，甲方同意乙方申请退房并双方签订退租协议，扣除乙方应付租金后（自本协议约定起租日起至乙方申请退房之日期间乙方应按20元/平方米/月的标准支付租金），甲方在40个工作日内无息退还乙方剩余已付租金，乙方未在本款约定时间内申请退租的，以后不得再提出退房申请。2.自甲、乙双方签订《广州市房屋租赁合同》之日起六年内，若购房政策未发生变化且乙方仍不具备购买资格，在乙方付清全部租金的前提下，甲方同意乙方更名一次（变更至乙方指定的符合购买资格的第三方，且更名仅限一次）。乙方指定第三方应于甲方同意更名之日起3日内与甲方就该房屋签订《商品房买卖合同》，同时甲、乙双方签订退租协议，《商品房买卖合同》的总房价为租金总额减去乙方应付租金（自本协议约定起租日起至乙方更名之日期间乙方应按20元/平方米/月的标准支付租金）后的剩余租金。3.自甲、乙双方签订《广州市房屋租赁合同》之日起，在乙方没有按本条第1、2款退房或更名的前提下，若购房政策在任何时间发生变化或乙方积极行事已具备购买资格，乙方应于符合购买资格3日内与甲方重新就该房屋按本协议约定租金总额签订《商品房买卖合同》，双方在5个工作日内开始办理《商品房买卖合同》的备案登记手续。乙方与甲方签订《商品房买卖合同》时，需同时与甲方签订《广州市房屋租赁合同》及补充协议的终止协议，自本协议约定起租日起至乙方与甲方签订《商品房买卖合同》之日期间，甲方不向乙方收取使用该房屋的租金。乙方未在符合购买资格3日内与甲方重新就该房屋签订《商品房买卖合同》，每逾期一天应按该房屋租金总额的千分之一向甲方支付违约金；逾期超过15日的，视为乙方放弃购买该房屋，甲、乙双方签订的《认租书》、《广州市房屋租赁合同》及补充协议解除，甲方有权另行处置该房屋，同时乙方需向甲方支付该房屋租金总额20%的违约金，乙方还应自本协议约定起租日起每月按该房屋租金总额百分之一的标准向甲方支付房屋使用、折旧费。4.本协议约定的该房屋面积与实测面积有差异的，双方同意租金总额不做变更，在乙方或乙方指定第三方与甲方签订《商品房买卖合同》时再按《商品房买卖合同》约定处理。第十五条其他约定：1.甲、乙双方于2017年7月27日就该房屋购买事宜签订《广州市房屋租赁合同》，本协议作为原合同的补充，若本协议条款与原合同不一致的，以本协议为准。合同签订后，陈志兵向星光达公司支付了约定的第一、二、三期款项，合计787992元，第四期款项未支付。星光达公司于2019年3月13日向陈志兵寄发《办理网签的告知函》。2019年10月16日，广州市花都区住房和城乡建设局向星光达公司出具《广州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案（分期）》文件，告知星光达公司的“商业楼（自编A1、A2、A3、A4栋）及地下室（自编A-地下室）、商业楼（自编AS2、AS5-AS栋）中的商业楼（自编A1、A2、A3、A4栋）及地下室（自编A-地下室）已经发出《广州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工联合验收意见书（分期）》，根据《建设工程质量管理条例》，予以备案。星光达公司提交上述文件拟证明涉案房屋已具备合同约定的交付条件。2019年10月28日，星光达公司向陈志兵寄送收楼通知书。原审另查明，2019年6月13日，星光达公司以陈志兵未按时支付涉案房屋第四期租金为由，向原审法院起诉要求陈志兵支付第四期租金196998元及逾期付款违约金【案号为（2019）粤0114民初6701号】。该案庭审中，原审法院询问星光达公司、陈志兵双方为何以租赁合同形式进行涉案房屋买卖。星光达公司回答：当时签订合同时，根据广州的购房政策，个人不能购买商服类房屋，只有企业法人才能够购买并取得产权登记，因此双方在平等自愿的情况下，以租赁形式将房屋使用权转给陈志兵，并约定在政策允许个人购买该房屋时，双方再签订买卖合同并办理不动产权登记。陈志兵回答：当时由于星光达公司急于出售涉案房屋，知道涉案房屋不能出售给个人，因此双方以签订租赁合同方式进行买卖。该案庭审中，星光达公司认为陈志兵在2018年12月份就已经具备购买涉案房屋的条件。陈志兵陈述其对自己是否已具备购买涉案房屋条件并不清楚，星光达公司认为其已具备购买条件，但星光达公司并没有及时通知其履行买卖合同，因此其认为星光达公司是同意其不再履行合同义务了，其有权解除合同关系。2020年2月26日，星光达公司以涉案租赁合同已无继续履行之基础为由向申请撤回（2019）粤0114民初6701号案的起诉，原审法院裁定予以准许。原审再查明，2017年3月30日，广州市人民政府办公厅发布《广州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》（穗府办函〔2017〕65号），通知明确加强商服类房地产项目管理，房地产开发企业销售商服类物业，销售对象应当是法人单位。该通知自2017年3月31日起施行。2018年12月19日，广州市住房和城乡建设委员会发布《广州市住房和城乡建设委员会关于完善商服类房地产项目销售管理的意见》（穗建房产〔2018〕2430号），明确穗府办函〔2017〕65号文中“房地产开发企业销售商服类物业，销售对象应当是法人单位”规定的“商服类物业”，指该文件公布之日（2017年3月30日）后土地出让成交的商服类房地产项目，2017年3月30日之前（含当日）土地出让成交的商服类房地产项目不执行此条规定。以上意见自2018年12月20日起执行。原审法院认为，关于涉案《广州市房屋租赁合同》及补充协议的性质问题。判断合同性质，不仅应考虑合同名称，且应综合考虑合同中处分的权益性质、合同价款、付款方式等因素。从期限来看，涉案合同及补充协议约定租赁期限为20年，且租期届满后双方无需办理任何手续自动续期至该房屋所在土地使用终止日，即承租人对租赁物享有至土地使用权终止之日的使用权，该约定与租赁合同的性质不符。从付款方式看，合同约定交易总额为984990元，且约定在接近一年半的时间内分四期支付完毕，价格与支付方式均不同于一般的租赁合同。合同约定的逾期付款违约责任、物业交付、延期交付违约责任、交付标准、保修责任、违约责任等条款也符合商品房买卖合同的主要内容。合同还约定在购房后一定期限内，如购房政策变更买方具备购房资格，可按约定的租金总额重新签订《商品房买卖合同》及办理网签手续等。另外，补充协议第十五条第1点明确载明“甲、乙双方于2017年7月27日就该房屋购买事宜签订《广州市房屋租赁合同》，本协议作为原合同的补充……”综上，结合双方签订涉案合同的原因和背景，认定涉案《广州市房屋租赁合同》及补充协议的性质为房屋买卖合同，星光达公司与陈志兵就涉案房屋的交易名为租赁实为买卖。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第二款规定，以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。按照买卖合同法律关系审查，涉案《广州市房屋租赁合同》及补充协议为双方真实意思表示，合法有效。合同虽然有效，但本案交易的房屋为商业性房屋，双方签订合同时，陈志兵作为个人并不具备购买本市商服类房屋的资格，该交易行为违反了本市商服类房屋的限购政策。合同签订时，双方交易最终能否完成及何时完成均处于不确定状态，以致后来产生纠纷，买卖双方对此均有过错。涉案合同补充协议约定“若购房政策在任何时间发生变化或乙方积极行事已具备购买资格，乙方应于符合购买资格3日内与甲方重新就该房屋按本协议约定租金总额签订《商品房买卖合同》，双方在5个工作日内开始办理《商品房买卖合同》的备案登记手续……”。虽然星光达公司认为陈志兵在2018年12月份就已具备购买涉案房屋的资格，但之后双方并未就房屋买卖事宜进行进一步磋商。根据约定，在陈志兵具备购买涉案房屋资格后，双方履行买卖交易程序还必须完成签订商品房买卖合同、办理商品房买卖合同备案登记手续等程序，且房屋买卖交易程序还包括开具购房发票、缴纳契税、面积差异处理、办理不动产权属证书等事项。完成上述程序、事项及相关的违约责任均需交易双方进一步磋商并达成一致意见后方可进行，而星光达公司并未举证证明双方已就上述事宜已进行充分协商且达成一致意见。另外，根据《广州市房屋租赁合同》补充协议约定，乙方（陈志兵）未在符合购买资格3日内与甲方（星光达公司）重新就该房屋签订《商品房买卖合同》，逾期超过15日的，视为乙方放弃购买该房屋，双方签订的《广州市房屋租赁合同》及补充协议解除。现陈志兵已明确表示不同意继续履行《广州市房屋租赁合同》及补充协议，该合同及补充协议已不再具备继续履行的基础。因此，对陈志兵要求解除合同、退还已付购房款及支付自起诉之日起利息的请求，予以支持。利息应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第十二条、第一百三十条、第一百三十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2020年6月1日判决如下：一、解除陈志兵与广东星光达房地产开发有限公司于2017年7月27日签订的《广州市房屋租赁合同》；二、广东星光达房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向陈志兵退还广州市花都区广物汇晶广场汇晶西二街1号723房的购房款787992元及支付利息（利息以787992元为基数，自2019年12月4日起计算至付清款之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；三、驳回陈志兵的其他诉讼请求。案件受理费11680元，由陈志兵和广东星光达房地产开发有限公司各负担5840元。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审期间，星光达公司向本院提交如下证据：1.销售顾问微信头像页、销售顾问劳动合同、销售顾问工牌、陈志兵微信头像页、微信聊天记录，以共同证明：销售顾问在陈志兵具备购房资格后15日内邀请签订网签合同，陈志兵同意签约，但不同意付款，星光达公司与陈志兵至本案起诉均没有放弃购买房屋的意思表示，故《广州市房屋租赁合同》及补偿协议未解除；2.《补充协议》与《商品房买卖合同》主要条款对比情况说明，以证明：《补充协议》的性质应当认定为《商品房买卖合同》；3.陈志兵购买涉案项目东二街2号814房、815房、816房签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》，以证明：陈志兵非普通购买人，而是以投资为目的购买涉案商品房的专业购房人，陈志兵对购买涉案商品房具有更高的注意义务；4.同期签约客户签订的《补充协议》与《商品房买卖合同》主要条款对比情况，以证明：重新签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》的主要条款与《补充协议》主要条款一致，双方已在签订《补充协议》时达成一致意见，不需要双方再另行磋商；5.广州房博士网络股份有限公司第一公司出具的《情况说明》、广州葡东按揭咨询服务有限公司出具的《情况说明》、广州房源网络科技有限公司出具的《情况说明》，以证明：开发商与客户重新签订《商品房买卖合同》是作网签、备案、办证之用。在办理转租网签手续中并不存在需与客户协商《商品房买卖合同》内容的情况，重新签署《商品房买卖合同》用于办理网签、备案、办证手续是行业惯例；6.广东省税务局申报界面、《广州市地方税务局关于契税纳税期限的公告》，以证明：按照交易习惯，一般房企均是将租金发票交回，换发购房发票，再由购房人缴纳契税。而政府相关部门已明确契税缴纳时间为房屋权属登记之前。在发票、契税缴纳无明确约定的情况下应参照交易习惯和政府规定执行，发票、契税缴纳均不会阻碍交易继续。陈志兵发表质证意见如下：1.对证据1组的真实性予以确认，但该证据应于原审审理前提交，故不属于二审新证据，且该证据不能证明陈志兵同意网签，故对其证明内容有异议；2.证据2系星光达公司单方制作的对比说明，对其真实性与关联性均不予确认。租赁合同的补充协议与商品房买卖合同的必备条款有区别，该证据不能证明商品房买卖合同无需由双方进行充分协商；3.对证据3的真实性确认，但与本案无关；4.证据4是星光达公司与其他客户签订的商品房买卖合同，对其真实性无异议，但与本案无关；5.对证据5的真实性无法确认，且与本案无关；6.证据6为网上打印件，对其三性均不予确认。本案原审过程中，原审法院曾向双方当事人出示（2019）粤0114民初6701号案的开庭笔录。该案第一次开庭时间为2019年8月9日，星光达公司在该次庭审中主张涉案合同为租赁合同，陈志兵则答辩认为另案（2019）粤0114民初5034号民事判决已认定同类合同为买卖合同，故应驳回星光达公司的起诉。第二次开庭时间在2019年12月2日，星光达公司在该次庭审中变更其诉讼请求为请求陈志兵支付第四期房款和违约金，陈志兵答辩认为星光达公司变更诉请应该另诉。该次庭审中，原审法院向双方当事人出示了本院作出的（2019）粤01民终18857号民事裁定书，该裁定书认定星光达公司与高辉签订的《广州市房屋租赁合同》及补充协议系商品房预售合同。后星光达公司于2020年2月26日以涉案租赁合同已无继续履行之基础为由申请撤诉，原审法院裁定予以准许。本院认为，本案二审争议焦点为陈志兵在本案中诉请解除《广州市房屋租赁合同》的理由能否成立。关于双方当事人之间签订的《广州市房屋租赁合同》及补充协议的定性问题，该合同名为租赁实为买卖的合同，合同双方当事人和原审法院均作此认定且不存在异议，对此，本院予以确认。关于陈志兵起诉主张解除合同能否成立的问题。其一，关于陈志兵主张的法定解除权行使问题。陈志兵认为，星光达公司在签订及履行《广州市房屋租赁合同》和补充协议过程中均存在过错，即在明知陈志兵没有购房资格的情况下仍与陈志兵签订《广州市房屋租赁合同》和补充协议，且在陈志兵具备购房资格后未及时通知陈志兵签约并磋商合同条款，并以另案起诉要求陈志兵支付租金的行为表明不愿意履行买卖合同的意思。对此，本院认为，首先，在双方签订的涉案协议中，双方对于当时的购房政策及后续的处理均作出了明确具体的约定，陈志兵主张星光达公司对其签订涉案协议存在过错责任，理由不能成立。其次，从星光达公司在原审期间提供的《办理网签的告知函》和二审提供的微信聊天记录等证据可以反映，星光达公司已经通知陈志兵进行签约，故陈志兵称星光达公司在其具备购房资格后未通知其进行磋商并签订合同的理由亦不能成立。最后，星光达公司在（2019）粤0114民初6701号案中主张陈志兵支付《广州市房屋租赁合同》及补充协议约定的第四期租金，如前所述，该租赁合同名为租赁实为买卖，故星光达公司该项主张的实质也是要求陈志兵履行该买卖合同项下支付房款的义务，星光达公司提起该案诉讼后又撤诉，并不能证明星光达公司以自己的行为表明不再继续履行涉案合同，相反，从星光达公司自2018年12月到2019年11月期间的持续通知、发函行为可以反映，星光达公司一直在催促陈志兵收楼并进行网签，故陈志兵辩称星光达公司以自身行为明确表示不再履行合同的理由仍不能成立，本院不予采纳。综上，陈志兵主张其有权依法解除合同，于法无据，本院不予支持。其二，关于陈志兵主张的约定解除权行使问题。陈志兵称，根据《补充协议》第十三条第3点“逾期超过15日的，视为乙方放弃购买该房屋，双方签订的《广州市房屋租赁合同》及补充协议解除”的约定，其有权解除合同。但依据该条款约定，享有解除权的是星光达公司而非陈志兵，故陈志兵无权据此主张解除合同。据此，陈志兵主张依约解除合同，理由不成立，本院予以驳回。综上，涉案《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，双方当事人均应切实履行，现星光达公司通知陈志兵办理网签手续并进行收楼，陈志兵拒不办理且其在本案中主张的解除理由均不能成立，对其主张解除涉案合同的请求予以驳回。综上所述，上诉人星光达公司的上诉请求成立，本院予以支持。原审判决认定事实基本清楚，但适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初12479号民事判决；二、驳回陈志兵全部诉讼请求。本案一、二审案件受理费各11680元，均由上诉人陈志兵负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  邓 颖二〇二〇年十二月九日书记员  王文杰唐颖琪