江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终4467号上诉人（原审原告）：无锡风水隆物业管理有限公司，住所地无锡市滨湖区马山梅梁街道。法定代表人：王蓉，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘晶，该公司员工。委托诉讼代理人：李嘉嘉，该公司员工。被上诉人（原审被告）：朱剑国，男，1968年10月1日生，汉族，住无锡市滨湖区。被上诉人（原审被告）：袁江明，女，1971年10月16日生，汉族，住无锡市滨湖区。上诉人无锡风水隆物业管理有限公司（以下简称风水隆物业公司）因与被上诉人朱剑国、袁江明物业服务合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2019）苏0211民初7816号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月14日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理，本案现已审理终结。风水隆物业公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审全部诉讼请求。事实和理由：其已按约提供物业管理服务，一审法院认定其物业管理服务存在瑕疵，并擅自将本案中物业费收取标准恶意降低为0.88元/月/平方米属滥用自由裁量权，应改判被上诉人朱剑国、袁江明足额支付物业服务费，并判令其支付合同约定的逾期付款违约金。朱剑国、袁江明共同辩称：风水隆物业公司在养护小区公共设施、公共绿化、公共路面、墙面及维持小区安全秩序上均存在严重缺失及不到位情况，并在其住房下违法搭建仓库及清洁工人休息间，一审法院结合风水隆物业公司履约情况，酌减租金并驳回风水隆物业公司关于判令逾期付款违约金的诉请，并无不当。请求驳回上诉，维持原判。风水隆物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令朱剑国、袁江明立即支付自2016年7月1日起至2019年9月30日止的物业费9964.89元、电梯运行维护费1170元、公共水电费1358.76元；2.判令朱剑国、袁江明承担逾期付款违约金4377.63元（2017年1月1日之前按每日万分之五计算，2017年1月1日之后按照银行同期贷款利率的四倍计算至2019年9月30日）。朱剑国、袁江明一审抗辩：1.关于电梯运行维护费，其居住一楼不需要使用电梯，且与风水隆物业公司签订过不使用电梯的书面保证书，故其不应缴纳该费用；2.自2010年1月交房后，其多次向风水隆物业公司反映房屋存在内墙起沙空鼓现象及裂缝、渗水、外墙脱落等质量问题，但风水隆物业公司置之不理；3.物业管理极其混乱，物业经理经常换、资质不全，小区房屋质量问题物业管理人员不重视，小区停电停水不及时通知，汽车乱停甚至堵住小区门口现象屡见不鲜，小区野猫野狗宠物到处乱窜、四处横行，楼层外墙油漆脱落、弱电箱电线卡住拉不动、草坪灯电线裸露有安全隐患，燃气公司办理业务，其不知晓，楼层南门玻璃被砸、门锁损坏，报修风水隆物业公司不安排人维修，南门外大阳台曾经出现一个大的马蜂窝，跟风水隆物业公司多次反映，却让业主自己处理，楼层501室违建露台还曾砸碎其家北门屋顶玻璃等等；4.风水隆物业公司非法占用公共用地，在其家住房下层地下车库违建仓库及清洁工人休息间，还堆放清洁药水、油漆、涂料等大量易燃易爆物品。并就上述问题和情况提供了漏水情况登记表、照片、短信聊天记录等证据证明。一审法院认定事实:2010年6月20日，无锡圣园（圣芭芭拉）国际社区业主委员会（以下简称圣园业委会）与风水隆物业公司签订《无锡圣园（圣芭芭拉）国际社区物业管理服务合同》一份，合同约定的物业管理区域为圣园A区、B区和C区，合同约定的物业管理服务费用为多层及小高层住宅1.1元/月/平方米，电梯运行维护费（含电梯年检费、维保费、电费）30元/月/户，公共水电费0.15元/月/平方米，业主应于每半年第一个月的五日前交纳本半年物业服务费用。业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，每逾期一日按所欠费用的每日千分之五向风水隆物业公司交纳滞纳金。合同期限为自2010年6月20日起至2013年5月31日止。2013年6月1日，无锡市滨湖区马山街道乐山社区居民委员会（以下简称乐山居委会）与风水隆物业公司签订《圣园及圣园B区临时物业管理服务合同》一份，约定该合同为上述《无锡圣园（圣芭芭拉）国际社区物业管理服务合同》的延续和补充，物业管理区域为圣园及圣园B区，关于物业管理服务费用、电梯运行维护费、公共水电费的交纳标准及交费期限与上述合同相同。合同期限为自2013年6月1日起至2013年12月31日止。2013年12月30日，圣园业委会与风水隆物业公司签订《无锡圣园（圣芭芭拉）国际社区物业管理服务合同》一份，约定物业管理区域为圣园A区和圣园B区，关于物业管理服务费用、电梯运行维护费、公共水电费的交纳标准及交费期限与前述合同相同。合同期限为自2014年1月1日起至2016年12月31日止。2017年1月1日起至今，风水隆物业公司与圣园业委会、乐山居委会等没有再签订物业服务合同，圣园A区的物业仍由风水隆物业公司提供物业服务。朱剑国、袁江明系坐落于无锡市滨湖区××街道××号××室××房屋业主。该房屋建筑面积为226.43平方米（商品房买卖合同约定）。朱剑国、袁江明确认物业费、电梯运行维护费、公共水电费交至2016年6月30日，自2016年7月1日起至2019年9月30日的物业费、电梯运行维护费、公共水电费没有交纳。经核算，自2016年7月1日起至2019年9月30日，朱剑国、袁江明结欠物业服务费9964.89元、电梯运行维护费1170元、公共水电费1358.76元。一审法院认为：合同当事人应全面履行合同约定的义务。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务，业主应当根据物业服务合同约定按时交纳物业服务费用。风水隆物业公司与圣园业委会、乐山居委会签订的物业管理服务合同，系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。上述合同，对全体业主均有约束力。双方在合同中，对物业服务的内容，质量要求，物业管理服务费和其他有偿服务的收费标准、交费期限以及逾期责任等进行了约定，风水隆物业公司在履行物业服务规定的义务后，有权依约定向朱剑国、袁江明收取物业管理服务费、电梯运行维护费、公共水电费。虽然自2017年1月1日起，圣园业委会、乐山居委会等与风水隆物业公司没有再签订物业服务合同，但风水隆物业公司继续提供物业服务，专有部分建筑面积占建筑区划内总建筑面积过半数且人数占全体业主过半数的业主没有提出异议，应当认定双方成立了不定期的物业服务合同。法律规定，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。故朱剑国、袁江明抗辩其不应缴纳电梯运行维护费的理由不能成立。根据朱剑国、袁江明提供的证据可以认定风水隆物业公司管理服务质量存在一定瑕疵，导致朱剑国、袁江明未实际享受到与收费相对等的服务，故风水隆物业公司对履约瑕疵亦应承担相应的责任。朱剑国、袁江明拒交物业费的理由具有一定正当性，但是尚不足以免除交费义务，故根据风水隆物业公司提供物业服务的质量，法院对风水隆物业公司诉请的物业费9964.89元，酌定为7971.91元，超出部分不予支持。鉴于风水隆物业公司在提供服务过程中存在管理服务上的瑕疵，故对于风水隆物业公司要求朱剑国、袁江明依约承担相应违约金的诉请，法院不予支持。对风水隆物业公司要求朱剑国、袁江明支付电梯运行维护费1170元、公共水电费1358.76元的诉请，法院予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百二十条，《物业管理条例》第三十五条第一款、第四十一条第一款、第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，作出如下判决：一、朱剑国、袁江明于判决发生法律效力后立即向风水隆物业公司支付物业费7971.91元、电梯运行维护费1170元、公共水电费1358.76元，合计10500.67元。二、驳回风水隆物业公司的其他诉讼请求。如果朱剑国、袁江明未按规定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费222元，由风水隆物业公司负担84元，由朱剑国、袁江明负担138元。本院对一审法院已查明事实依法予以确认。二审中，风水隆物业公司向本院寄交相关照片打印件七组，用于证明其按约履行物业服务，经审查，风水隆物业公司提交的该些照片打印件载明的拍摄日期均为2020年7月后，晚于本案争议的物业服务期间，不能用于证明本案争议事实。另，朱剑国、袁江明也向本院寄交相关照片打印件，经审查，其中部分材料一审中该方已经提供并由风水隆物业公司质证，其他的部分材料根据材料显示拍摄时间为2020年，与本案诉争物业服务期间缺乏关联性。二审补充查明：2013年12月30日，圣园业委会与风水隆物业公司签订的《无锡圣园（圣芭芭拉）国际社区物业管理服务合同》中第二十一条就物业管理服务质量约定：乙方须按照约定，实施目标管理：1.房屋外观：外观完好、整洁，无违章搭建，无妨碍使用观瞻；2.设备运行：设备运行良好，使用正常，设备维修率、完好率100%；3.房屋及设施、设备的维修、养护：维修及时，有完善的管理制度和措施，并按规范养护，共用设施完好率95%以上；4.公共环境：环卫设施齐备，定期消毒，垃圾日产日清，环境整洁，排水管道畅通；5.绿化：花草长势良好，无明显枯枝败叶，修剪有型，无病虫害、无大面积泥土裸露……7.保安：实行24小时安全管理服务，建立完善管理机制和应急处理预案，对危害人身安全处有明显标识和具体的防范措施……第三十四条对房屋共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用和保险进行了约定，其中房屋共用部位、共用设施、设备、附属配套建筑和设施的小修、养护费用约定由风水隆物业公司承担，另需用维修资金支出的项目，应由风水隆物业公司提出年度使用计划。以上内容，有一审卷宗中《无锡圣园（圣芭芭拉）国际社区物业管理服务合同》在卷佐证。本院认为，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，构成法律规定的合理抗辩情形的，法院可以酌情减少业主应当支付的物业费用并视情不予支持逾期付款违约金。本案一审中，朱剑国、袁江明举证的照片可以反映案涉小区公共部位存在大面积墙皮脱落、垃圾清理不及时、绿化养护不到位等情况，可以认定风水隆物业公司就案涉小区管理服务质量对照其合同承诺存在一定差距，一审法院结合上述情形及风水隆物业公司在朱剑国、袁江明房屋下地下车库搭建仓库及清洁工人休息间给其造成的影响，酌定朱剑国、袁江明在该期间应承担的物业费为7971.91元，并未超出自由裁量范围。因风水隆物业公司提供的物业服务确实存在瑕疵，一审法院未支持风水隆物业公司关于判令朱剑国、袁江明支付逾期付款违约金的诉讼主张，并无不当。综上，上诉人风水隆物业公司的上诉请求不能成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费222元（风水隆物业公司已预交），由风水隆物业公司负担。本判决为终审判决。审判长  林中辉审判员  李 杨审判员  宁尚成二〇二〇年十二月二十九日书记员  陆焱琳