江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终4454号上诉人（原审被告）：陈华，女，1965年6月15日生，汉族，住江苏省无锡市惠山区。委托诉讼代理人：王乃龙，北京京师（天津）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴福泉，男，1953年11月24日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：郑碧征，无锡市惠山区金诚法律服务所法律工作者。上诉人陈华因与被上诉人吴福泉房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市惠山区人民法院（2019）苏0206民初8277号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈华上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回吴福泉的诉讼请求；诉讼费用由吴福泉承担。事实和理由：一、一审判决超出了吴福泉的诉讼请求范围。1、本案不存在书面的房屋买卖合同，吴福泉也未请求确认房屋买卖合同有效，一审法院却判决合同有效。2、案涉房屋依法登记在陈华名下，陈华是合法产权人，吴福泉并未请求确认对房屋享有所有权，一审法院却判决吴福泉对案涉房屋享有所有权。3、一审法院作出的第三项判决，要求陈华协助吴福泉办理产权过户，系以司法审判权代替了行政权。二、吴福泉与谢末祖之间关于案涉房屋的转让合同关系无效，吴福泉要求陈华协助办理房产过户手续，无事实和法律依据，一审法院作出的判决证据不足，且适用法律错误。1、陈华与谢末祖是夫妻关系，婚后共同建造的房屋被拆迁，所得到的安置房属于夫妻共有财产。陈华对谢末祖和吴福泉之间的房屋转让行为不知情，也未在事后追认同意，该转让行为属于谢末祖的无权处分行为，侵犯了陈华的合法权益，根据《合同法》第五十一条规定，应为无效。2、2006年时案涉房屋尚未依法登记领取权属证书，谢末祖向吴福泉转让房屋，直接违反了《城市房地产管理法》第三十八条关于“未依法登记领取权属证书的房产不得转让”的强制性禁止规定，应为无效。3、案涉房屋的土地类型是国有建设用地使用权，属于划拨土地而非出让土地，谢末祖向吴福泉转让房屋，系买卖划拨土地上的房产，未经有关部门批准，直接违反了《城市房地产管理法》第三十八条、第四十条以及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条的强制性禁止规定，应为无效。4、一审法院直接认定陈华作为谢末祖的法定继承人继受了谢末祖所签订合同的权利义务，是错误的。吴福泉辩称，请求二审法院驳回上诉，维持原判。虽然陈华没有在当初的收条上签字，但是从买卖关系发生至吴福泉取得、占有房屋十多年的时间内，陈华作为谢末祖的妻子，且与谢末祖共同生活在案涉房屋的同一小区内，不可能不知道案涉房屋的买卖和被吴福泉占有的事实，故陈华的上诉请求不能成立。吴福泉向一审法院起诉请求：1.确认无锡市惠山区xxx59号302室房屋转让合同有效；2.确认无锡市惠山区xxx59号302室房屋所有权归吴福泉；3.判令陈华协助办理无锡市惠山区xxx59号302室房屋的产权过户手续。一审法院认定事实：2006年5月29日，甲方无锡惠山区捷威房产拆迁有限公司、乙方谢末祖签订了无锡市惠山区集体土地住宅房屋拆迁补偿安置协议书，约定：因建设江苏信息技术学院项目需要，根据惠集拆通（2006）第8号通知，甲方受拆迁人的委托，需拆除乙方钱桥镇区勤建村西村30号房屋，建筑面积163.24m2+20.52m2，房屋所有人谢末祖；根据被拆迁房屋的用途、建筑面积等因素，由无锡市弘新房地产评估公司对被拆迁房屋进行评估，房屋评估价为58543元，附属物装潢评估价为54926元，合计113469元，甲乙双方已确认；钱桥镇方向乙方提供符合国家质量安全标准的产权调换房，产权调换房地点xxx120m2一套、75m2一套，核定安置。无锡市惠山区xxx59号302室、138号402室系上述协议中获得的拆迁安置房。2006年8月31日，谢末祖与吴福泉达成购买无锡市惠山区xxx59号302室协议。同日,谢末祖出具收条一份，载明“今收到吴福泉购买xxx59号302室房款计壹拾伍万，该房款以75平方米为基准，该屋超出面积部分和楼层差价由吴福泉承担。今后办理产权证等所用费用也由吴福泉承担。该收条由徐月清代书，以谢末祖右手大拇指手印为准。附注：（三层楼层差价为肆仟叁佰伍拾元整）。备注：1.3平方是每平方伍佰捌拾元整，共计柒佰伍拾肆元整。装修押金伍佰元整。谢末祖共计收人民币拾五万伍仟陆佰元整”。谢末祖作为卖房人（收款人）在收条上按手印，徐月清作为证明人在收条上签字按手印。另查明：谢末祖与陈华1985年10月15日结婚。2017年7月6日谢末祖去世，法定继承人为陈华、谢锡梅、谢红。一审法院向谢锡梅、谢红询问为何案涉房屋登记在陈华一人名下。两人陈述“房子是我母亲陈华一个人的。在产监处过户的时候我们已经自愿过到陈华一人名下，我们认为房子是我母亲一个人的，我们不参与诉讼”。2018年4月18日，无锡市惠山区xxx59号302室登记在陈华一人名下。再查明：2019年10月22日，xxx社区调解委员会出具情况说明载明“吴福泉于2006年8月31日向谢末祖购买一套安置房（59号302室，75平米），一直由吴福泉母亲（殷惠芬居住），直至2019年初逝世。当初吴福泉和谢末祖双方讲好等可以办理房屋产权证时谢末祖配合吴福泉办理房屋产权证手续，办理房屋产权证的费用由吴福泉承担。由于到可以办理房屋产权证的时候，谢末祖已经因病去世，房屋产权证由谢末祖妻子陈华去办理了，现吴福泉要求陈华协助其办理房屋产权证，陈华提出要求补偿房屋差价，吴福泉刚开始也同意，但由于陈华提出房屋差价多次反悔，直至吴福泉不能接受的价位，经xxx社区调委会调解未能成功。特此说明”。2020年7月13日，一审法院与xxx社区调解主任丁海峰制作谈话笔录一份，丁海峰陈述“情况说明内容都是真实的。当时吴福泉因为房屋过户的事情要求我们xxx社区调解委员会进行调解，吴福泉委托他弟弟吴福仁来处理。我先给陈华打电话也和她碰头，问她这个事情怎么解决，陈华说这个事情无所谓，你帮我去谈拿到多少算多少，如果钱满足她，肯定是能配合过户的。我和她说帮她去谈不低于5000元。结果第二天陈华打电话给我说5000元太少，我就和吴福仁、陈华多次沟通，多次调解。最后一次吴福仁和陈华在社区调解室我组织他们调解，当时已经说好吴福泉支付28000元给陈华，陈华配合过户，第二天吴福泉过来签字签协议。结果第二天陈华打电话给我说她女儿要至少50000元，我再跟吴福泉去谈，吴福泉不太愿意，我就让他去打官司了。陈华在调解室没说不知道房子被卖这个话，只说适当补偿点配合过户。吴福泉、吴福仁、谢末祖、陈华这四个人都是勤建村西村和东村的，是我同村人。谢末祖去世前一直在xxx社区门口做保安。他卖掉那套安置房我调解时才知道，但谢末祖的邻居都知道。陈华居住的房子和案涉房屋一个南区，一个北区，走路5、6分钟”。经质证，吴福泉对此没有异议，陈华对笔录真实性没有异议，但认为不能证明陈华对卖房是知情的。吴福泉申请证明人徐月清出庭作证。徐月清陈述“我和吴福泉、陈华、谢末祖都是同村人，均认识。谢末祖2006年8月31日联系我说他把75平米的房子卖了要去收房款，要我做个证人。我就和谢末祖去了，钱是吴福仁（吴福泉弟弟）的老婆给谢末祖15万还有楼层差价，都是给的现金。收条是谁写的记不清了，楼层差价和备注都是我写的。卖房人谢末祖签字按手印，见证人我签字按手印。谢末祖没和我说卖房子陈华知不知道，但是我认为老婆肯定知道卖房子的。我之后也去过谢末祖138号的家，谈起过卖房子的事情，陈华是否在场记不清了。我在他家吃过几次饭。卖房子谢末祖就说手上不宽裕，具体用到哪里不知道。他说过被姐夫借走10万开超市”。经质证，吴福泉对此没有异议，陈华表示自己不在场，无法判断真伪。一审法院询问陈华是否知晓拆迁及卖房事宜,陈华陈述“卖房子的事我不知道，我在2017年4月谢末祖生病后才知道75平米的房子卖了，我之前都不知道还有一套75平米的房子。房子拆迁我知道的，但都是谢末祖去办的，拆了几套房子、拆到哪里都没和我说，后来我们搬到新房里了。拆迁的时候我知道拿了一套大的，一套小的，但是小套卖了谢末祖没有和我说，一直到他生病才和我说。家里所有的事情都是他在管，我只管我上班，人情往来、家庭开支都是他管，我赚的钱自己用用。谢末祖说房子卖了，但没有和我说买房的是谁，后来吴福泉来找我我才认识他。小房子是我老公自作主张卖的，我不同意”。庭审中，吴福泉表示如果法院判决过户，愿意承担过户产生的税费及土地出让金。一审法院认为：民事活动应当遵循诚实信用的原则。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。关于本案房屋买合同系是否有效的问题：一、我国《房地产管理法》中38条、40条并未明确属于强制性规范，而且该法调整的是城市规划区国有土地范围内对房地产开发、交易实施管理的行为，针对的是房地产企业的行为规范，而并非房屋所有权人与他人的房产买卖行为，不能据此推断本案买卖合同无效。二、本案涉及的xxx房屋由于已经可以补缴相关费用并领取房屋所有权证书及土地使用权证书，交易流通的原有障碍已被排除。在这种情形下，应当依法确定该合同交易审批条件成就，所涉房屋买卖合同不仅有效且相应的物权处分亦可以达成。三、继续履行房屋买卖合同并未损害到国家利益及社会公共利益，相反国家在本专属于私人所有的集体土地安置房屋的交易过程中还将收取土地出让金及相关税收而受益，客观上增加的房产供应量还起到抑制房价过快增长的作用。四、案涉房屋虽然登记在陈华名下，但法律不排除利害关系人就房屋所有权争议向法院起诉，法院依法可对房屋所有权作出相关确认。五、本案吴福泉持有的收条未有陈华签字，但并不能推出陈华对该房屋交易行为不知情、不同意的必然结论。综合本案证据及事实，法院注意到：1、吴福泉与陈华均是同村人，陈华对拆迁获得了75平米的安置房是明知的，其现生活的房屋与案涉房屋处于同一小区相距不远，其在长达十多年时间内对案涉房屋被吴福泉方占有的事实毫不知情的辩解有悖常理；2、拆迁后其与谢末祖长期生活，其对属于夫妻共同财产的75平米的安置房由谢末祖卖出毫不知情的抗辩让人难以信服；3、而且其在诉讼前社区调解中双方仅对补偿数额达不成一致，也并未对房屋卖给吴福泉表示异议。4、即使根据陈华陈述，其在2017年4月谢末祖生病时才知道75平米的房子卖了，至本案诉讼时长达两年多时间内，陈华也并未提出任何异议。据此，陈华对该房屋交易行为应当知晓，其在较长的合理期间内并未提出相应异议，应当视为对该房屋交易行为的追认。陈华抗辩谢末祖无权处分房屋导致合同无效缺乏法律依据，不予采信。综上，本案涉及的房屋买卖合同合法有效，一审法院予以确认，双方应予恪守。吴福泉基于之前有效买卖合同并支付了相应对价，其主张系案涉房屋所有权人有事实和法律依据，一审法院予以支持。陈华虽非合同当事人，但其作为谢末祖的法定继承人继受了谢末祖所签订合同的权利义务，在吴福泉已履行了支付房款的义务，且已实际使用多年的情况下，陈华应当按照合同约定继续履行办证、协助过户等义务。过户税费及土地出让金吴福泉自愿承担，系其自行处分其民事权利，一审法院予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条之规定，判决：一、确认吴福泉的无锡市惠山区xxx59号302室房屋买卖合同有效。二、吴福泉对无锡市惠山区xxx59号302室房屋享有所有权。三、陈华于判决发生法律效力之日起三十日内协助吴福泉将无锡市惠山区xxx59号302室房屋产权过户至吴福泉名下（过户税费及土地出让金由吴福泉承担）。案件受理费3410元、保全费1298元，合计4708元，由吴福泉、陈华各半负担。本院经二审审理，对一审查明的事实予以确认。二审中，吴福泉向本院提交书面申请，表示撤回第二项“确认吴福泉对无锡市惠山区xxx59号302室房屋享有所有权”的诉讼请求。本案二审争议焦点为：案涉房屋转让是否达成了买卖合同以及对合同的效力如何认定。本院认为：案涉当事人就无锡市惠山区xxx59号302室房屋的转让达成了买卖合同且合法有效。首先，关于合同的形式。根据《合同法》第十条规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。本案中，谢末祖与吴福泉虽然未签订以“房屋买卖合同”为标题的书面合同，但谢末祖收到房款后出具的收条中包含了买卖合同的基本要素，比如买卖双方的姓名、标的房屋的坐落、面积、房价、费用承担等内容，可以认定收条即为双方之间的书面合同。况且，从收条完全能够判断双方对案涉房屋的买卖达成了合意，即使不将收条视为书面合同而认定双方是以口头形式订立了买卖合同，也未尝不可。因此，陈华上诉称本案不存在房屋买卖合同的意见，与事实不符，本院不予采纳。又，吴福泉起诉请求确认“房屋转让合同有效”，与一审判决第一项确认的“房屋买卖合同有效”没有根本性差别，不存在判非所请之说。其次，关于合同的效力。1、是否无权处分的问题。谢末祖将案涉房屋转让给吴福泉，陈华虽然未参与商洽、收款等交易行为，但从本案情况看，其辩称对房屋交易不知情也不同意，本院不予采信。（1）陈华知道拆迁时获得一大一小两套房，其一直在大套房里长期居住，两套房子在同一小区内，十余年来其对小套房的去向不知情也不过问，不符合情理。（2）陈华称在2017年4月谢末祖生病后才知道小套房卖了，但如果其确实不同意转让的，此时至本案诉讼发生尚有2年多时间，其却从未提出过任何异议，包括在xxx社区调解委员会调解中也只谈及补偿，不符合情理。（3）按陈华所述的“家里所有事情都是他（指谢末祖）在管，我只管我上班，人情往来、家庭开支都是他管，我赚的钱自己用用”，那么可以认为陈华已将家庭财产处置权全部委托给谢末祖行使，谢末祖转让案涉房屋不构成无权处分。由此，反而可使前述不合情理之处得到解释，即事实上陈华对2006年8月谢末祖转让案涉房屋的行为是认可的，故而多年来相安无事，从无异议。2、是否违反法律规定的问题。《合同法》第五十二条规定“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条进一步规定，《合同法》第五十二条中的“强制性规定”是指效力性强制性规定，即只有违反了效力性强制性规定的合同才是无效合同。本案中，案涉房屋是谢末祖在拆迁中获得的合法财产，谢末祖向吴福泉转让案涉房屋，系双方当事人真实意思表示，该处分私有财产的行为合法有效，不存在违反效力性强制性规定的情形。至于《房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法律法规中的相关规定，均是对房地产转让过程中应符合的条件或应履行的程序作出的管理性规定，违反这些规定，比如未办理审批手续、未缴纳土地出让金等，其后果仅为无法办理房地产的产权变更手续，所涉及的是合同履行问题，而非直接影响合同效力。尤其是，目前案涉房屋已经可以补缴相关费用并办理产权转移登记，原有履行障碍也已消除。综上，案涉拆迁安置房的买卖合同合法有效，买受人吴福泉已经履行了房款支付义务，有权请求出卖方履行合同约定的产权过户义务。被拆迁人谢末祖已经去世，陈华作为谢末祖的配偶及法定继承人，通过登记取得案涉拆迁安置房的原始产权并无不当，但之后应当根据房屋买卖合同的约定协助和配合吴福泉办理产权过户手续。产权过户是房屋买卖合同应有的履行行为，并非对陈华现有产权证的撤销、作废，不存在以民事审判权代替行政权之说。综上所述，陈华的上诉请求不能成立，应予驳回。鉴于吴福泉二审中表示撤回第二项诉讼请求，系其自行处分诉讼权利的行为，本院予以准许，并对一审判决结果作出相应调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持无锡市惠山区人民法院（2019）苏0206民初8277号民事判决第一、三项及诉讼费用负担部分；二、撤销无锡市惠山区人民法院（2019）苏0206民初8277号民事判决第二项。二审案件受理费3410元，由陈华负担。本判决为终审判决。审判长  蔡利娜审判员  潘晓峰审判员  仓 勇二〇二〇年十二月十七日书记员  蒋 懿