广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终19988号上诉人（原审原告、反诉被告）：广州中地行房产代理有限公司。住所地：广东省广州市越秀区淘金东路****。法定代表人：王劲，该公司董事总经理。委托诉讼代理人：潘斌，广东金领律师事务所律师。委托诉讼代理人：何汉初,广东金领律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：广州东湛房地产开发有限公司。。住所地：广东省广州市花都区颐和盛世五街****法定代表人：何建信，该公司经理。委托诉讼代理人：张哲，该公司员工。委托诉讼代理人：杨栩锋，该公司员工。上诉人广州中地行房产代理有限公司（以下简称中地行公司）与上诉人广州东湛房地产开发有限公司（以下简称东湛公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，双方均不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初42468号民事判决，均向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。中地行公司上诉请求：1.撤销原审判决第一项，改判东湛公司向中地行公司支付代理费用600035元和违约金（违约金以600035元为基数，按每日万分之二的标准计算，从2019年10月16日起计算至实际清偿之日止），或发回原审法院重审；2.撤销原审判决第二项，改判东湛公司向中地行公司支付本案保全申请费3549元；3.撤销原审判决第三项；4.案涉全部诉讼费用由东湛公司承担。事实与理由：一、原审判决认定中地行公司主张的部分代理费451372元结算条件未成就的原因是中地行公司未对此举证证明。但是结算条件是以东湛公司按时涂销在售房屋的抵押登记并与购房客户签约为前提条件的，东湛公司应对结算条件是否成就的案件事实承担举证责任，即应由东湛公司证明其已依约按时涂销在售房屋的抵押登记并与购房客户签约。二、中地行公司在原审提交的补充证据十五《认购书》第五条第1点已写明“乙方（认购方）在签署本认购书之日起7日内，……到发展商（甲方）指定的地方签署《商品房买卖合同》”。另外，东湛公司在原审中提交的证据《退款申请书》亦记载“由于开发商迟迟不能解押，未能办理网签，故申请退订”，以上证据已充分证实结算条件未成就的原因是东湛公司为自己利益阻碍所致，应视为代理费用结算条件已成就。中地行公司曾多次发函要求东湛公司尽快办理抵押涂销，中地行公司已尽到合同义务，东湛公司应承担违约责任。东湛公司辩称，其答辩意见与一审意见一致。东湛公司请求：1.撤销原审判决第一项，改判东湛公司无需向中地行公司支付代理费148663元及逾期付款利息；2.判令中地行公司向东湛公司支付销售人员的社保及工资合计145700元；3.撤销原审判决第二项，改判本案一、二审诉讼费用均由中地行公司承担。事实与理由：一、东湛公司并未对中地行公司提交的两份《颐和盛世（已签约/签协议）中地行成交佣金明细表》进行盖章确认。东湛公司与中地行公司在代理费成交金额以及按照合同义务提供服务等方面有较大争议，东湛公司多次要求中地行公司进行对账及跟进客户资料和付款情况，但中地行公司的行为与市面上很多销售中介的做法一致，签订合同时答应提供所有的服务，但实际履行时却大相径庭，导致东湛公司收款困难以及增加管理上的难度，工作量剧增，但中地行公司只想凭借介绍客户就可以收取销售佣金，明显与合同以及市场交易惯例不符。中地行公司提交的两份《颐和盛世（已签约/签协议）中地行成交佣金明细表》虽然有蓝某、叶某强的签名，但这两人均不是东湛公司的法定代表人或管理高层，东湛公司也未与中地行公司约定上述两人可以对销售业绩等重要事项进行确认，两人的工作主要是负责与中地行公司对接销售的相关事项，只有东湛公司加盖公章才能证明东湛公司对相关事项进行确认。二、中地行公司并未按照合同约定在要求支付代理费前先开具发票给东湛公司，东湛公司无需支付逾期付款利息。按照双方签订的合同约定，中地行公司在东湛公司支付代理费前须开具发票，所以中地行公司在请款时应附上金额相当的发票，这既符合合同该约定，也符合市场交易习惯，但中地行公司并未开具相应金额的发票，按照合同约定，东湛公司付款的条件尚未成就，不存在逾期付款的事实。三、中地行公司的销售人员的社保与工资均由东湛公司委托其销售代理商广州颐和房产策划代理有限公司发放，中地行公司未按合同约定将上述费用支付给销售人员或东湛公司。根据双方签订的合同约定，在中地行公司代理东湛公司销售房屋期间，销售人员的社保及工资均由中地行公司负责发放，但中地行公司怠于履行合同义务，没有按时发放工资，导致相关人员对销售房屋的工作出现严重问题，东湛公司多次催告中地行公司无果情况下，先行垫付相关待遇，但中地行公司一直拒绝支付相关款项给东湛公司已构成违约事实。中地行公司辩称，东湛公司的上诉理由均不能成立，同意原审判决对该部分的论述。中地行公司向一审法院起诉请求：1.判令东湛公司支付代理费用600035元和违约金（违约金以600035元为基数，按每日万分之二的标准计算，从2019年10月16日起计至实际清偿日止）；2.东湛承担本案所有诉讼费用。事实和理由：中地行公司、东湛公司于2019年3月27日签订《广州市花都区颐和盛世项目房地产全程代理策划销售合同》（以下简称《销售合同》），双方就代理销售服务及代理费等进行约定。合同签订后，中地行公司依约履行合同项下全部义务，但由于东湛公司未对已抵押的商品房进行解押涂销，导致东湛公司与购房人无法网签商品房买卖合同。中地行公司就此致函东湛公司要求东湛公司配合及时完成已认购未签约单位的涂销解押工作，情况未有改善。东湛公司为自己利益不正当地阻碍代理费用结算的条件成立，视为代理费用结算条件已成就。合同履行期间，中地行公司累计成交总金额为32779711元。按约定代理费用计提标准，东湛公司应付中地行公司代理费用合计为600035元，其中东湛公司暂停解押涂销阻碍结算条件成就的代理费用451372元，东湛公司已确认结算条件成就的代理费用148663元。截至起诉时，东湛公司仍未向中地行公司支付任何代理费用，中地行公司多次催告无效，遂诉至法院。东湛公司辩称，1.双方在代理费方面有较大争议，中地行公司未进行对账；2.根据合同约定，中地行公司连续两个季度未完成销售指标，东湛公司可解除合同，现中地行公司两季度未达到销售指标，东湛公司已告知中地行公司于2019年6月30日解除合同；3.合同约定中地行公司应在东湛公司支付代理费前先开具发票，但中地行公司并未开具发票给东湛公司；4.从2018年11月中地行公司进场后，中地行公司未按约定向销售人员支付工资及社保，皆为东湛公司代为支付，该部分费用应当在代理费中予以扣除。东湛公司向一审法院提出反诉请求：1.判令中地行公司支付东湛公司已垫付的销售人员社保及工资总额145700元；2.本案全部诉讼费由中地行公司承担。事实和理由：2019年3月27日，东湛公司与中地行公司签署《销售合同》，约定中地行公司于2018年11月9日进场代理销售东湛公司的物业。东湛公司于2018年11月至2019年1月期间替中地行公司垫付项目现场销售人员的社保及工资共计145700元。为维护自身合法权益，现主张中地行公司返还该笔已垫付的销售人员社保及工资款项。中地行公司辩称，1.根据东湛公司提交的社会保险费申报个人明细及银行交易明细显示纳税人和交易对手为广州颐和房产策划代理有限公司，并非东湛公司，东湛公司并没有垫付款项的行为；2.销售人员的工资、社保及劳动待遇应当由中地行公司与销售人员协商确定，中地行公司与东湛公司或者广州颐和房产策划代理有限公司不存在垫付工资及社保的约定，也未委托该两公司进行垫付；3.东湛公司未垫付款项，证据中所涉的广州颐和房产策划代理有限公司并非本案当事人，本诉诉请是基于商品房销售代理合同关系，反诉诉请是基于垫付工资产生的债务关系，两者的法律关系及事实并不相同，也不具有直接利害关系和因果关系，故东湛公司反诉超出了当事人范围，也与本诉无关；4.东湛公司提交的银行交易明细表显示款项性质为“批量支付款”，并无法证实是代付工资，且交易金额与东湛公司主张的应发工资不一致，交易时间也与工资时间不一致；5.何某钊、吴某彬、钟某华、刘某君、李某静五人未入职中地行公司前的工资不应由中地行公司负担，且工资负担与销售成交业绩归属没有必然联系，2018年11月至2019年1月18日期间，中地行公司对该五人进行管理，中地行公司与东湛公司于2019年7-8月共同确认该五人参与服务的商品房计入中地行公司的成交业绩；6.中地行公司于2019年6月向东湛公司发出《关于终止合作的通知》，单方提出对垫付的销售员工资与代理费用一并结算的要求，此后直到中地行公司起诉时仍未提供任何垫付工资的资料给中地行公司，至2019年7-8月双方对物业代理销售成交台账以及累计成交总金额进行确认时东湛公司也未再提出垫付工资的问题，可见所谓垫付工资只是东湛公司拖延结算和支付代理费的借口。一审法院经审理查明：一、关于合同内容及履行进展事实部分中地行公司、东湛公司于2019年3月29日签订《销售合同》，约定东湛公司委托中地行公司代理策划销售开发经营或者拥有的广州市花都区颐和盛世项目；代理物业类型包括洋房、别墅、车位、商铺；代理方式为东湛公司委托中地行公司独家策划及销售代理该项目，东湛公司不再自行销售或另行委托第三方代理策划销售，否则该部分的销售物业视为中地行公司业绩，东湛公司仍须向中地行公司支付合同约定的全额代理费；代理期限自本合同签署后中地行公司正式入场之日起至2019年12月31日止；在双方制定了销售指标后，如果中地行公司连续两个季度未能完成销售指标，则东湛公司有权解除本合同并不必承担违约责任，但仍需按合同约定的条件支付已售物业的代理费；委托期内，该项目由2018年11月9日中地行公司进场后成交的物业，东湛公司按其销售成交额的1.8%结算代理费给中地行公司，各类抵款（包括但不限于渠道佣金、工程款、广告款、设计款、员工绩效抵房款等）计入中地行公司销售业绩但东湛公司不予承担代理费，代理费由中地行公司自行向抵款单位收取；代理费在每月的第3个工作日由中地行公司向东湛公司送交上月已成交的物业清单明细表及代理费请款表，东湛公司应在7个工作日内核对完毕，并于每月20日前将上月的代理费结算给中地行公司，如该结算周期内有奖励佣金需要结算的，则奖励佣金与代理佣金一并结算；代理费以转账或人民币货币形式的现金、支票形式支付给中地行公司，在支付代理费前，中地行公司需开具等额合法的发票，产生的税费由中地行公司承担；代理费的结算依据：4.5.1.正常签约付款或办理按揭的单位，以购房方签署《商品房买卖合同》并支付了首期房款视为该物业销售成交，即需向中地行公司结算该单位代理费的50%，待购房方缴清全部房款或东湛公司收到银行按揭款后再向中地行公司结算余下50%的代理费，如果按揭购房方在取得同贷书后一个月后银行仍未放款，则东湛公司需在按揭购房方取得同贷书后一个月即可结算中地行公司余下50%的代理费，4.5.2.东湛公司授权人书面确认延期办理贷款的单位，以按揭购房方支付了首期房款后即须向中地行公司结算该单位的50%代理费，待按揭购房方取得同贷书后即可结算剩余50%代理费，4.5.3.东湛公司授权人书面确认特许延期或分期付款的单位，以购房方签署《商品房买卖合同》累计支付了50%房款视为物业销售成交，即可向中地行公司结算该单位代理费的100%，4.5.4.东湛公司授权人书面确认特许延期或分期付款但未能签署《商品房买卖合同》的单位，以购房方支付了首期房款后即须向中地行公司结算该单位的50%代理费，1年内累计支付了50%房款，即须向中地行公司结算该单位代理费的80%，余下20%代理费在中地行公司结束合作后仍安排销售继续对前期客户保持跟进，催促交款前提下，在客户缴纳余款后7个工作日内，向中地行公司支付余下20%代理费，若中地行公司放弃跟进，则余下20%代理费留作日后跟进销售佣金；如购房方签署《认购书》后违约且在所交纳定金不退还的前提下，该违约的定金由双方按5:5的比例分成，该物业不计入销售业绩，如购房方在签署《商品房买卖合同》后违约且在所交纳房款不退还的前提下，东湛公司按已收取的房款为成交额计算中地行公司代理费，如购房者退房款，则中地行公司退还所收取的佣金；东湛公司保证合同约定的物业销售的合法性及相关文件资料的真实性、有效性，确保该项目产权清晰、无纠纷，可供销售，否则因此导致的任何纠纷均由东湛公司负责；代理期内由东湛公司派驻现场财务负责统一收取购房方的定金、全部房款及相关税费，并开具东湛公司的收据或发票，房款及时汇入东湛公司指定账户；东湛公司授权代表（总协调人）为胡某波，该授权代表对中地行公司须确认的各项内容签署后即视为东湛公司确认；常驻现场的专业销售团队由中地行公司派驻，负责接待客户进行该项目的销售工作，中地行公司销售人员的工作酬劳、福利待遇等由中地行公司自行负责；代理期内中地行公司指导购房方办理银行按揭，将相关贷款资料全部移交东湛公司指定人员并办理签收手续，协助东湛公司催收房款；东湛公司承诺按时向中地行公司支付的代理费及其他应付费用。每延迟1日须支付未付款项万分之二的滞纳金，超过90日，中地行公司还有权单方解除本合同且无须承担违约责任；双方任何一方未履行合同约定的条款时，造成对方的经济损失应由未履行约定方承担等。东湛公司于2019年4月28日向中地行公司发送《关于颐和盛世项目销售代理任务未达标的警示函》，载明双方确认中地行公司2019年第一季度销售的目标为45套住宅，但截至3月31日仅销售洋房9套、车位13个，未完成销售任务目标，中地行公司于4月15日才提交第二季度营销方案，超出合同规定日期，且第二季度目标任务额明显偏低，也低于二季度的市场行情，建议将销售目标调整为洋房50套、别墅3套、商铺20套、车位25个等。中地行公司于2019年5月18日向东湛公司发送《关于颐和盛世项目销售代理任务未达标警示函的复函》，载明一季度业绩未能达标的主要难点在于签约工作严重滞后，导致市场和渠道分销信息动摇，直接影响项目客户上访量，并增加诚意客户的认购难度，同时在建楼栋施工停滞也导致客户购买意愿下降，东湛公司提出的第二季度业绩目标中洋房数量接近洋房余货85%，与合理的市场行情研判有较大距离，建议东湛公司尽快解决资金问题，尽快提供签约时间铺排表以回应前期已认购未签约客户的诉求，加大促销政策的力度等。中地行公司于2019年5月13日向东湛公司发送《关于颐和盛世项目签约滞后情况的告知函》，载明中地行公司自2018年11月9日进场至2019年5月12日期间项目共足定成交48套（24套住宅、24套车位），签约8套（5套住宅、3套车位），已认购签订签约协议待签约条件完备后再签约6套，申请挞定1套、已完成退订手续1套，已认购未签约32套（14套住宅，18套车位），据最新消息，近期未能推进签约工作的原因在于东湛公司资金周转问题，暂停解押涂销导致签约滞后，希望东湛公司加快推进已认购单位签约所需的配合工作并于2019年5月31日前完成上述已认购未签约单位的涂销解押工作等。叶某强在该函件中签名并手写“已收原件，2019-5-15”。东湛公司于2019年6月25日向中地行公司发送《关于终止合作的通知》，载明按合同约定如中地行公司连续两个季度未能完成双方确定的销售目标，东湛公司可提前终止合作；经双方友好协商同意提前终止合同的履行，现正式通知中地行公司合同将于2019年6月30日终止履行，对已发生的代理费用和东湛公司垫付的销售员2018年11-12月工资将按合同约定予以结清等。东湛公司在庭审中确认涉案合同已于2019年6月30日解除。二、关于代理费结算事实部分中地行公司提交的2019年4月29日核对的《颐和盛世（已签约/签协议）中地行成交佣金明细表》载明付款方式为按揭的有E区17栋0902（未支付代理费11384、本期应付50%代理费11384）、F区23栋1402（未支付代理费8999、本期应付50%代理费9000）、F区23栋0904（未支付代理费10154、本期应付50%代理费10154），付款方式为一次性的有F区23栋2604（本期应付100%代理费17780）、C区7栋3202（本期应付100%代理费22700）、F区23栋1804（本期应付100%代理费17780）、C区车位1051（本期应付100%代理费2880）、C区车位1106（本期应付100%代理费1620）、C区车位1070（本期应付100%代理费1928）、C区车位1068（本期应付100%代理费1928）、C区车位1069（本期应付100%代理费1928）、C区车位1160（本期应付100%代理费1458），总计代理费金额131007，未支付代理费金额30537，本期应付代理费金额100540等。底部现场销售经理处有蓝某签名，并备注已核对数据无误，营销负责人处有叶某强签名。中地行公司提交的2019年5月29日核对的《颐和盛世（已签约/签协议）中地行成交佣金明细表》载明付款方式为分期的有F区23栋1904（未支付代理费10546、本期应付50%代理费10547），付款方式为按揭的有F区23栋0704（未支付代理费9383、本期应付50%代理费9384），付款方式为一次性的有C区车位新1**（本期应付100%代理费1782）、C区车位新1**（本期应付100%代理费1604）、C区车位新0**（本期应付100%代理费2142）、C区车位新0**（本期应付100%代理费1539）、C区车位新0**（本期应付100%代理费1800）、C区车位新0**（本期应付100%代理费1710）、C区车位新0**（本期应付100%代理费1604）、C区车位新0**（本期应付100%代理费2124）、E区车位新6**（本期应付100%代理费1944）、E区车位新5**（本期应付100%代理费1944）、E区17栋303（本期应付代理费10000，已退房，按已交定金的20000元50%计算佣金），总计代理费金额68053，未支付代理费金额19929，本期应付代理费金额48124等。底部现场销售经理处有蓝某签名，并备注已核对数据无误，日期2019.6.4，营销负责人处有叶某强签名，日期2019.6.4。中地行公司于2019年5月27日向东湛公司发送《请款报告》，载明2018年11月至2019年4月1日共签约/协议书12套（其中车位6套），请东湛公司根据合同约定支付本期代理费共计100539元等。中地行公司又于2019年6月3日向东湛公司发送《请款报告》，载明2018年11月至2019年5月18日共签约/协议书12套（其中车位10套），请东湛公司根据合同约定支付本期代理费共计48124元。蓝某在该两份《请款报告》上均签名并备注收到原件一份。中地行公司提交《颐和盛世成交台账明细1》载明有房间编码、签约合同号、业主、认购日期、签约日期、付款方式、建筑面积、合同总价、手签合同（视同签约）日期、客户证号、客户电话、销售人员等信息，共列有房屋（含车位）86套，其中有签约合同号的共有12套，有手签合同（视同签约）的共有29套，86套房屋合同总价32779711，底部现场销售经理处有蓝某签名并备注日期2019.7.25，营销负责人处有叶某强签名并备注日期2019.8.5。中地行公司还提交另一份《颐和盛世成交台账明细1》，除前述所列各项内容一致外，还有代理费金额（100%）、按揭贷款金额、银行按揭已放款、已收房款合计、欠房款、抵押登记等信息以及单列E区17栋0303认购后挞定（佣金10000）项目。东湛公司表示对上述成交台账明细中除付款方式、代理费计算以及已收房款合计等需要进行对账之外的其余信息予以确认，亦确认完成网签的房屋有12套，仅签订纸质合同尚未完成网签的房屋有29套。中地行公司表示本案中主张代理费的计算依据为以上86套房屋总价32779711元按照1.8%计590035元，再加上挞定佣金10000元合计600035元，另，中地行公司表示本案中代理费结算依据均为合同第4.5.1的约定，无4.5.2-4.5.4的情形。庭审中，东湛公司确认蓝某、叶某强、陈某文系其公司为配合中地行公司进行房屋销售的职员，但认为在上述《颐和盛世（已签约/签协议）中地行成交佣金明细表》及《颐和盛世成交台账明细1》上签名的并非合同约定的东湛公司授权代表胡某波，且其中所列的林某珍购买的C区车位1068以及C区车位1069已经退款，所对应代理费3856元应予扣减。中地行公司提交系列《花都颐和盛世认购书》《颐和盛世认购书》《颐和盛世车位认购协议》以及《颐和盛世项目销控确认单》等。东湛公司提交部分退款申请，其中林某珍于2019年7月6日的退款申请载明“我是2019年3月3日认购颐和盛世C区车位（原68）（原67）号车位，因我已有车位一个，不能签合同，现申请退回2个车位款项共214200元”；李振宇于2020年3月7日的退款申请载明“本人于2019年3月22日认购F区25栋2103房，由于贵公司迟迟不能解押，现申请退回已交2万元房款”；钟某涛于2019年7月20日的申请载明“本人于2018年12月1日认购F区23栋1703房，由于开发商迟迟不能解押，现申请退回2万元订金”；廖某璐于2019年2月24日的退款申请载明“本人于2018年12月31日认购颐和盛世17栋303单元，并已支付订金2万元及房款10万元，现由于本人购房资格不够，申请退回房款10万元”；陈某怡于2019年11月4日的退款申请载明“本人于2019年4月7日认购了颐和盛世F区24栋2603房，缴纳订金2万元，由于迟迟不能解押该房产未能办理网签，现申请退还订金2万元”等。东湛公司在庭审中表示上述退款申请所涉的F区25栋2103、17栋303已经退款。东湛公司就已认购未签约部分，表示除F区23栋1603、F区23栋1804、F区23栋1903、F区23栋2204、F区23栋2304、F区23栋2504、F区23栋2604、F区24栋2404、F区25栋1402、F区25栋1702、C区7栋3202十一套房屋是因抵押未办理涂销导致外，其余均是因购房方原因导致。中地行公司于2019年9月25日委托律师向东湛公司发送《律师函》，载明中地行公司已代理销售了涉案项目的23套洋房单位、63套车位，累计成交总金额32779711元，截止目前东湛公司尚欠代理费用148663元，要求东湛公司在收到函件后三日内付清上述代理费用等。该函件已于2019年10月13日签收。三、关于东湛公司主张的代付销售人员工资及社保事实部分中地行公司于2019年1月19日分别与何某钊、李某静、刘某君、吴某彬、钟某华签订《劳动合同书》，合同期限均自2019年1月19日至2022年1月31日，工作岗位均为销售。中地行公司提交的社会保险缴费历史明细表显示中地行公司为何某钊、刘某君、钟某华缴交了2019年2月至6月的养老保险等费用。东湛公司主张代中地行公司垫付了何某钊、李某静、刘某君、吴某彬、钟某华五人2018年11月至2019年1月期间的工资及社保共计145796.05元。其中何某钊的工资分别为11331.49元、9369.97元、7592.93元，吴某彬的工资分别为8933.89元、9240.51元、7290.81元，钟某华的工资分别为7770.96元、9213.14元、12119.26元，刘某君的工资分别为10096.69元、5152.66元、7993.66元，李某静的工资分别为6512.87元、7327.15元、6648.66元，五人2018年11月、12月的社保均为1288.73元，2019年1月的社保均为1262.82元。东湛公司就此提交了社会保险费申报个人明细表及该五人的银行账户历史交易明细表。社会保险费申报个人明细表载明纳税人名称为广州颐和房产策划代理有限公司，应缴金额合计与东湛公司前述主张一致；银行账户历史交易明细表显示广州颐和房产策划代理有限公司向何某钊支付款项有2018年12月10日的9812.29元、2019年3月15日的四笔分别为9369.97元、11331.49元、7592.93元、2868元等，向吴某彬支付款项有2018年12月10日的8466.79元、2019年1月16日的8933.89元以及2019年3月15日的两笔分别为9240.51元、7290.81元等，向钟某华支付款项有2018年12月10日的9320.89元、2019年1月16日的7770.96元、2019年3月15日的9213.14元、2019年4月22日的8427.98元等，向李某静支付款项有2018年12月10日的9603.49元、2019年1月16日的6512.87元、2019年3月15日的两笔分别为7327.15元、6648.66元、2019年4月19日的2460元、2019年4月22日的8155.59元等。东湛公司表示广州颐和房产策划代理有限公司是其关联公司，也是其销售代理方，其委托广州颐和房产策划代理有限公司支付上述五人的工资及社保费用，该五人此前也是广州颐和房产策划代理有限公司销售团队的人员。一审法院认为：中地行公司与东湛公司签订了涉案《销售合同》，双方形成商品房委托代理销售合同关系，合同内容未违反法律、法规的禁止性规定，依法成立生效并对双方产生约束力。根据双方诉辩意见以及庭审陈述，双方主要争议焦点在于代理费的确定以及东湛公司所主张的代付销售人员工资、社保费用的承担。一、关于代理费的确定。根据中地行公司所主张，代理费可分为已确认符合结算条件的148663元以及因东湛公司原因导致结算条件未确认的代理费451372元两部分。首先关于148663元部分，从中地行公司提交的两份《颐和盛世（已签约/签协议）中地行成交佣金明细表》中，已详细列明已成交单位的相关信息以及本期应付代理费，东湛公司的工作人员蓝某、叶某强在其上签字确认并备注“已核对数据无误”；同时，中地行公司出具的两份《请款报告》中所列信息与该两份《颐和盛世（已签约/签协议）中地行成交佣金明细表》可相互印证一致，且也由东湛公司的工作人员蓝某签收。虽然东湛公司抗辩认为蓝某、叶某强并非合同中所载明的东湛公司授权代表，其两人无权代表公司进行确认，但根据涉案合同的约定，中地行公司向东湛公司送交已成交的物业清单明细表及代理费请款表后，东湛公司应在7个工作日内核对完毕，并在每月20日前将上月的代理费结算给中地行公司。因此即便认为蓝某、叶某强无权直接代东湛公司确认具体应付代理费金额，东湛公司也应当再对中地行公司提交的明细表及请款表进行核对，在东湛公司核对后未提出异议的情况下，应视为其确认中地行公司的明细表及请款金额，故该148663元系双方已对账确认符合结算条件的代理费，东湛公司应当按约定支付给中地行公司。至于东湛公司抗辩认为C区车位1068以及C区车位1069已经退款，所对应代理费3856元应予扣减的问题，东湛公司仅就此提交了该两车位购买人的退款申请，而未举证证实所涉款项已经实际退款，故其主张扣减相应代理费3856元缺乏依据，东湛公司可在实际退款后依据涉案合同约定再向中地行公司主张返还。其次关于451372元部分，该部分可细分为前述《颐和盛世（已签约/签协议）中地行成交佣金明细表》中所载的按揭付款、分期付款房屋的未支付代理费部分以及《颐和盛世（已签约/签协议）中地行成交佣金明细表》之外的未签约房屋代理费部分。第一，《颐和盛世（已签约/签协议）中地行成交佣金明细表》中所载的按揭付款、分期付款房屋的未支付代理费部分，根据合同4.5.1的约定，东湛公司应在收到银行按揭款后或购房方缴清全部房款或者按揭购房方取得同贷书一个月后向中地行公司结算剩余50%代理费，中地行公司作为专业的房屋代理销售单位，且合同义务包括指导购房方办理银行按揭，将相关贷款资料全部移交东湛公司指定人员并办理签收手续等，故中地行公司理应就余下50%代理费结算条件已经成就进行举证，但中地行公司并未就此提供证据证实，故依据现有证据，一审法院对该部分代理费不予支持。第二，《颐和盛世（已签约/签协议）中地行成交佣金明细表》之外的未签约房屋代理费部分，根据合同约定，代理费的结算依据以购房方签署《商品房买卖合同》并支付首期房款视为物业销售成交，现此部分房屋均为认购状态，并未正式签署《商品房买卖合同》，也未经双方确认符合结算条件，故该部分房屋所涉代理费结算条件尚未成就，中地行公司主张该部分代理费依据不足，一审法院不予支持。至于中地行公司所称系因东湛公司未对房屋进行解押涂销等原因导致购房方无法签署《商品房买卖合同》的问题，因该部分房屋尚未签署《商品房买卖合同》是客观事实，双方约定以此为前提的代理费结算条件自然未成就，然而东湛公司亦负有确保项目产权清晰、无纠纷、可供销售的义务，若确因东湛公司未对房屋进行解押涂销导致房屋无法出售，系东湛公司违约，应就此赔偿对中地行公司所造成的损失，但由于中地行公司在本案中主张东湛公司支付代理费以及逾期支付代理费的违约金，故该违约损失赔偿不在本案审理范围内，一审法院对此不予处理。二、东湛公司所主张的代付销售人员工资、社保费用的承担。根据东湛公司所提交证据，其所主张该部分费用的付款人均为广州颐和房产策划代理有限公司，且具体的付款金额、时间与其所主张亦有出入，在东湛公司未举证证实该部分费用与其存在直接关联的情况下，其主张中地行公司返还或在欠付代理费中予以抵扣缺乏依据，一审法院不予支持。综上，依据现有证据，东湛公司应向中地行公司支付代理费148663元，根据合同约定，该代理费应在2019年6月20日前支付，逾期支付，应按照每日万分之二的标准支付滞纳金，现中地行公司主张自2019年10月16日起计算系其自行处分权利，未违反法律规定，一审法院予以确认。至于东湛公司抗辩认为中地行公司未按合同约定向其开具发票的问题，因合同并未明确约定在中地行公司开具发票前东湛公司可不支付代理费，基于合同权利义务对等的原则出发，再考虑到东湛公司在中地行公司交送佣金明细表及请款报告后并未按合同约定进行回复反馈，其对于中地行公司未能开具发票亦负有责任，因此东湛公司不得以此为由拒绝支付代理费，一审法院对东湛公司该项抗辩意见不予接纳。另，中地行公司在诉讼过程中向一审法院提出财产保全申请，一审法院作出（2019）粤0104民初42468号之一民事裁定，中地行公司已就此缴纳保全申请费3549元。现中地行公司的诉讼请求得到一审法院部分支持，就此部分的责任在东湛公司，东湛公司应按支持比例将所对应保全申请费879元支付给中地行公司。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、东湛公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，支付代理费148663元及逾期付款违约金（以尚欠代理费为基数，按照每日万分之二的标准，自2019年10月16日起计至实际清偿之日止）给中地行公司；二、东湛公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，支付财产保全申请费879元给中地行公司；三、驳回中地行公司的其他诉讼请求；四、驳回东湛公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费9858元，由中地行公司负担7416元，由东湛公司负担2442元；反诉受理费1607元，由东湛公司负担。二审过程中，双方当事人均无提供新证据，且对一审查明的事实均无异议，故本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方当事人的诉辩意见及庭审意见，本院归纳二审的争议焦点为：一、东湛公司应否向中地行公司支付代理费及代理费的数额、逾期付款违约金的确定；二、中地行公司应否向东湛公司支付销售人员工资、社保费用。关于焦点一。根据《中华人民共和国合同法》第四百零五条“受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。”的规定，本案中，东湛公司作为委托人，委托中地行公司代理销售涉案物业，中地行公司接受委托后销售了部分物业，虽涉案《销售合同》已解除，但东湛公司应当按照合同约定的条件向中地行公司支付其已完成委托事务所对应的代理费。东湛公司上诉认为中地行公司未向其开具发票，因此其无需支付逾期付款违约金的问题，本院认为《销售合同》中并未明确约定开具发票为先履行行为，在中地行公司已代为销售部分物业的情况下，东湛公司应当根据法律规定及合同约定向中地行公司支付相应的代理费，但东湛公司至今未支付代理费，其行为已构成违约，故应当支付相应的逾期付款违约金。因此，本院对东湛公司的该项上诉意见不予采纳。关于代理费的金额确定问题。因东湛公司的员工蓝某、叶某强在中地行公司提供的两份《颐和盛世（已签约/签协议）中地行成交佣金明细表》中签字确认并备注“已核对数据无误”，该行为应视为东湛公司对代理费的数额进行核对且确定，一审法院据此认定东湛公司应当向中地行公司支付代理费148663元，于法有据，本院予以支持。至于东湛公司上诉认为其员工蓝某、叶某强无权代表其确认代理费的意见，本院认为蓝某、叶某强系东湛公司的员工，其在佣金明细表上签字并备注“已核对数据无误”的行为系职务行为，对外代表东湛公司，应视为东湛公司对代理费的数额进行了核对且确认。退一步说，即便蓝某、叶某强无权代表东湛公司对代理费数额进行确认，但根据《销售合同》的约定，东湛公司应当在收到中地行公司提交的清单明细表及请款表7个工作日内核对完毕，并于每月20日前将上月的代理费结算给中地行公司。本案中，东湛公司的员工蓝某在两份《请款报告》中签名并备注收到原件，可认定东湛公司已经收到请款表，但东湛公司在收到上述材料后并未对数据提出异议，应视为其对代理费金额进行确认。故东湛公司的该项上诉意见缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。关于中地行公司上诉认为东湛公司还应向其支付451372元代理费的问题。本院认为，中地行公司未提供证据证实该部分代理费的支付条件已满足《销售合同》第4.5.1条中的约定；且双方当事人均确认涉案合同已于2019年6月30日解除，而中地行公司于2019年9月25日向东湛公司发送的《律师函》却明确记载累计成交总额32779711元，截至目前东湛公司尚欠代理费用148663元，要求东湛公司付清上述代理费；故一审法院据此不予支持中地行公司的该项主张，于法有据，本院予以维持。中地行公司认为支付条件是否成就的举证责任应由东湛公司承担，本院认为不符合“谁主张、谁举证”的证据规则，对此不予采纳。至于中地行公司主张系因东湛公司未对涉案房屋进行解押涂销导致无法签署《商品房买卖合同》，本院认为倘若如中地行公司所述，东湛公司的行为构成违约，中地行公司因此所遭受的损失，其可另循其他法律途径予以解决。关于焦点二。由于双方当事人签订的《销售合同》第5.2.2条约定中地行公司的销售人员的工作酬劳、福利待遇等由该司自行负责，故东湛公司代付工资、社保费用缺乏依据；且东湛公司主张其代付工资、社保费用的付款主体均为广州颐和房产策划代理有限公司，而非东湛公司，东湛公司未举证证实该笔费用的支付与其存在直接关联性；故一审法院据此不予采纳东湛公司的该项主张，合理合法，本院予以维持。综上所述，中地行公司及东湛公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13937元,由广州中地行房产代理有限公司负担8222元，广州东湛房地产开发有限公司负担5715元。本判决为终审判决。审判长 徐 琳审判员 王碧玉审判员 李志明二〇二〇年十二月二十三日法官助理谢佩君王涵书记员刘嘉欣