广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终9464号上诉人（原审被告、原审反诉原告）：刘建荣，男，1953年7月16日出生，香港特别行政区居民。委托诉讼代理人：常建民，广东冠景律师事务所律师。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：肖惠娜，女，汉族，1984年8月10日出生，身份证住址广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：许小霞，广东律参律师事务所律师。委托诉讼代理人：范赛青，广东律参律师事务所实习律师。上诉人刘建荣因与被上诉人肖惠娜房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初10394号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人刘建荣的上诉请求：1.撤销一审判决第二、三、五项；2.判令肖惠娜向刘建荣偿付违约金281,400元（时间从2019年1月13日开始，暂计算至开庭之日即8月13日止共计210天，以合同第四条约定应付购房款3,350,,000元计，每日万分之四）；3.一审诉讼费（反诉费）由肖惠娜承担。事实与理由：一、一审认定事实错误.具体指刘建荣多次向肖惠娜退还已收的15万元定金。二、一审对违约金的认定错误。因刘建荣被他案拘留，其不是故意违约，故一审法院判令其支付违约金错误。三、刘建荣一审的反诉没有超过法院认定的部分。被上诉人肖惠娜的答辩意见：1.刘建荣称并未收到中介李道飞的《情况说明》的证言不属实。根据一审庭审笔录，刘建荣代理人当庭承认收到上述证据并发表质证意见称对李道飞的《情况说明》真实性予以认可；2.肖惠娜未违约。合同签订后，肖惠娜依约履行付款义务，积极配合房屋交易流程，本合同不能履行的根本原因在于刘建荣违法犯罪被警方拘留，导致交易无法继续；3.刘建荣因刑事犯罪被限制人身自由，导致合同目的无法实现，属于根本违约而非不可抗力。被上诉人肖惠娜的一审诉讼请求：1.刘建荣与肖惠娜解除双方签订的《二手房买卖合同》；2.刘建荣返还肖惠娜定金15万元；3.刘建荣支付肖惠娜违约金67万元；4.本案的诉讼费、律师费等费用由刘建荣承担。上诉人刘建荣的一审反诉诉讼请求：1.解除刘建荣与肖惠娜双方签订的《二手房买卖合同》;2.肖惠娜向刘建荣支付违约金67万元（按照合同第十四条，以成交价的20%计算）一审查明事实：刘建荣于2005年通过购买取得涉案位于深圳市宝安区%产权份额，不动产证号为5000154454，性质为市场商品房，房屋用途为住宅，建筑面积为80.5平方米。2018年11月24日，肖惠娜作为买方、刘建荣作为卖方，双方签订《二手房买卖合同》，约定：第一条，买卖双方出售及购入位于深圳市宝安区住宅，不动产证号为5000154454，建筑面积为80.5平方米；第二条，转让成交价为人民币335万元；第三条，买方应于合同签署时支付定金15万元；第四条，买方以银行按揭付款方式支付剩余房款，（1）买方应于合同签署之日起50日（含当日）内付清首期款855000元，并于签署日期届满之日起三日内向银行（或公积金管理中心）提交按揭贷款申请及相关材料，买方须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料（如按揭款项存入账户确认书等）；（2）买方无法取得银行贷款承诺额或银行贷款额不足以支付房款的，应于知道前述事实后十日内补足应付房款，否则视为违约；第五条，前述一次性付款方式下的剩余全部房款或银行按揭付款方式下的首期款均交由买方指定银行监管，买卖双方须在该期限内与监管机构签署资金监管协议，买方须在前述约定的付款期限内将需监管的资金存入监管账户，该款项按监管协议规定的程序操作，买卖双方另有约定的除外；第六条，该物业没有设定抵押及其他权利负担，卖方应于签署合同之日起10日内将房地产证原件交予居间方；第七条，买卖双方须于银行出具足额贷款承诺函之日起三日内签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递减过户手续；第八条，因本次交易产生的税费全部由买方支付；第十三条，买卖双方约定交房日期为买方收齐全部房款之日起三日内；第十四条，如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之旦支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过10日或有其他根本违约行为的，卖方可要求买方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%的违约金或没收买方已支付的定金；第十五条，如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违纪金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过10日或有其他根本违约行为的，买方可要求卖方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金或双倍返还买方已支付的定金。合同还约定了双方的其他权利义务。合同签订当日，肖惠娜向刘建荣转账支付购房定金15万元。刘建荣于当日向肖惠娜出具收据确认。2019年1月10日，肖惠娜、刘建荣双方约定共同办理首期款资金监管及涉港二手房买卖合同公证手续。当日，刘建荣因涉嫌刑事犯罪被深圳市公安局罗湖分局羁押。肖惠娜于当天下午从中介方李道飞处知晓该情况。当日，肖惠娜中国工商银行深圳蛇口支行62×××33账户收到柜面存款90万元。案外人李道飞为涉案房屋买卖的中介方于2019年12月18日出具《情况说明》，载明：“2019年1月10日，按照约定，我当天要带买卖双方办理如下事项，以下事项都需要二手房买卖合同双方本人亲自到场办理：1．去工商银行深圳分行蛇口支行办理涉案房屋资金监管事宜；2.去公证处做涉港二手房买卖合同的公证，作为办理房屋登记过户的手续。当天下午，肖惠娜己抵达银行等待刘建荣一同做资金监管，但我临时接到刘建荣的儿子刘星源的来电，告诉我刘建荣从香港到深圳出关时被警方刑拘，短时间内无法释放，该笔交易无法继续进行。刘星源让我通知买方取消交易后，与我协商后续处理该事的解决办法，但其只答应退回15万元定金，拒绝支付任何赔偿金额，并且拒绝与客户面谈协商赔偿方案。后续我一直催促刘星源协商解决此事，但一直未有下文。”庭审中，肖惠娜、刘建荣双方对案外人李道飞情况说明内容均无异议。涉案房产由刘建荣控制使用，实际并未交付肖惠娜。另查，1.关于合同未能继续履行的原因。肖惠娜主张，刘建荣被羁押后，刘建荣儿子刘星源即告知中介方李道飞合同无法继续履行，但仅退返定金。后经肖惠娜多次催促，刘建荣仍未在合同约定的2019年2月12日之前配合肖惠娜办理首期款资金监管，肖惠娜在2019年2月20日委托律师出具律师函，要求刘建荣自收函之日起3日内协商解除涉案《二手房买卖合同》，并支付违约金。肖惠娜主张该律师函于2019年2月23日张贴于涉案房屋门口，但其提交作为证据的照片无法显示张贴地址。刘建荣主张，刘建荣在赴约与肖惠娜共同办理涉案房屋首期款资金监管手续及公证手续途中被公安部门羁押，主观上并无违约的意图。刘建荣被羁押后，刘建荣的家属也多方问询，希望能通过办理公证委托的方式配合肖惠娜办理相关手续，但多家公证处均不予办理羁押人员的公证委托，这是客观原因。刘建荣未收到肖惠娜所述张贴于涉案房屋门口的律师函。因肖惠娜未按合同约定支付剩余购房款，因此合同目的已无法实现，肖惠娜应承担违约责任。2.关于合同是否具备继续履行的条件。肖惠娜主张，因刘建荣被羁押后，双方在较长时间内未能协商一致，肖惠娜已另行购置房屋，不再购买涉案房屋，合同现不具备继续履行的条件。刘建荣原反诉请求继续履行合同，庭审中得知肖惠娜已另行购置房屋后，同意解除双方《二手房买卖合同》。一审法院认为：本案属于房屋买卖合同纠纷。肖惠娜与刘建荣签订的《二手房买卖合同》系当事人真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，各方均应全面履行。肖惠娜于2019年4月15日向一审法院起诉请求判令解除上述合同，刘建荣于2019年12月24日变更反诉请求为判令解除上述合同，应视为涉案合同已于2019年12月24日经双方协商一致解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，肖惠娜已向刘建荣支付定金15万元，刘建荣应予返还。关于违约金的认定。合同权利义务终止，不影响结算和清理条款的效力；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。双方《二手房买卖合同》约定，买方应于合同签署之日起50日内（即2019年2月21日前）付清首期款855000元，卖方应予配合，买卖双方须在该期限内与监管机构签署资金监管协议。本案中，依据一审法院已认定的事实，肖惠娜按照约定准备了足额的首付款并前往银行办理监管手续，肖惠娜在履行过程中并无违约行为。刘建荣虽然主观上并无违约的故意，但其客观上未能履行配合肖惠娜办理首付款资金监管的附随义务，导致肖惠娜无法按照合同约定的方式支付剩余购房款，刘建荣对合同解除存在主要过错。刘建荣被羁押后，于2019年1月10日当天通过中介方李道飞告知肖惠娜，肖惠娜已知晓刘建荣被羁押短期内可能无法配合办理相关手续的情况；刘建荣于2019年2月20日向中介方李道飞出具《变更羁押期限通知书》，肖惠娜于2019年2月20日已明知刘建荣的情况，亦应尽早采取措施以防止损失的扩大。综合考虑本案案情，结合肖惠娜知晓刘建荣无法履行附随义务的时间、定金占转让成交价比例等情况，一审法院认定双方约定的违约金过高，酌情判令刘建荣向肖惠娜支付违约金人民币15万元。对于肖惠娜提出的诉讼请求，刘建荣提出的反诉请求，超过一审法院认定的部分，一审法院不予支持。关于肖惠娜主张律师费由刘建荣承担，但未提交任何证据证明其主张的费用，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：一、确认肖惠娜与刘建荣签订的《二手房买卖合同》于2019年12月24日解除；二、刘建荣自一审判决生效之日起三日内向肖惠娜返还购买位于深圳市宝安区房产定金人民币15万元；三、刘建荣自一审判决生效之日起三日内向肖惠娜支付违约金人民币15万元；四、驳回肖惠娜其他诉讼请求；五、驳回刘建荣其他反诉请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费12000元、保全费4620元，由刘建荣负担6080元、肖惠娜负担10540元，该费用肖惠娜已预交；反诉受理费2666元，由刘建荣负担，该费用刘建荣已预交。刘建荣应在一审判决生效之日起三日内将6080元迳付肖惠娜。经审理查明，一审查明事实清楚，本院予以确认本院认为，本案为涉港房屋买卖合同纠纷，双方当事人对一审法院管辖及适用中华人民共和国内地法律并无异议，本院予以确认。根据双方当事人的诉辩意见，双方当事人对解除涉案《二手房买卖合同》并无争议，本案的争议焦点为：涉案房地产交易是刘建荣违约还是肖惠娜违约。根据双方2018年11月24日签订的《二手房买卖合同》约定，买方应在合同签订之日起50日内付清首付款855000元，且首付款应当交由买方指定银行监管，买卖双方须在该期限内与监管机构签署资金监管协议，但刘建荣作为卖方，在双方约定的共同办理首期款资金监管及二手房买卖合同公证手续之日，即2019年1月10日被深圳市公安局罗湖分局羁押，之后未能在合同约定期限内与肖惠娜办理资金监管事宜，结合涉案交易承办中介人员李道飞出具的《情况说明》，可以认定涉案合同无法继续履行的原因在于刘建荣客观上无法配合肖惠娜办理首付款资金监管的附随义务，并由此导致肖惠娜无法按照合同约定的方式支付剩余购房款，肖惠娜对此不存在违约情形，一审判令刘建荣向肖惠娜返还定金和酌情支付违约金、肖惠娜无需向刘建荣支付违约金并无不当，本院予以维持。另，根据一审庭审笔录显示，刘建荣在一审庭审中已经对李道飞出具的《情况说明》发表了质证意见，对真实性予以认可，不存在没有看到和发表质证意见的情形。综上，刘建荣的上诉请求不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由上诉人刘建荣承担。本判决为终审判决。审判长 朱    萍审判员 赵  雪  琳审判员 周    洁二〇二〇年十二月十八日书记员 许婧文（兼）附：法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。