江苏省泗洪县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1324民初6326号原告:袁月英，女，1967年7月13日出生，务工，住泗洪县。委托诉讼代理人：戴强，泗洪县东郊法律服务所法律工作者。被告：江苏苏阳房地产开发有限公司，住所地泗洪县青阳街道泗州大街**，统一社会信用代码913213245558224707。法定代表人：俞忠，该公司总经理。委托诉讼代理人：梁闯，男，1985年10月18日出生，该公司员工，住泗洪县。原告袁月英与被告江苏苏某房地产开发有限公司（以下简称苏某公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年10月26日公开开庭进行了审理。原告袁月英委托诉讼代理人戴强、被告苏某公司委托诉讼代理人梁闯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁月英向本院提出诉讼请求：1.判令被告苏某公司支付原告逾期办证违约金5666.75元（违约金计算方式：以417594元为基数，按每日万分之零点一，自逾期之日即2013年4月1日起计算至被告实际履行办证义务之日即2016年12月23日止）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年8月27日，原告袁月英与被告苏某公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告以417594元价格购买被告开发的位于泗洪县房屋，被告应于2012年12月30日前将案涉房屋交付给原告使用，并在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任导致买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的，出卖人每天按买受人已付房价款的万分之零点一向买受人支付违约金。原告按照合同约定履行了交付房款义务，被告应于2013年4月1日前为原告办理房屋产权证，但被告于2016年12月23日才为原告办理了产权证，逾期1357天。被告迟延履行协助办证义务，既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，其违约行为已给原告造成损失，故诉至法院，望判如所请。被告苏某公司辩称：1.原告要求被告向其支付2013年4月1日至2016年12月23日期间逾期办证违约金已超过诉讼时效，应当予以驳回。原、被告双方于2012年9月26日签订《商品房买卖合同》，交房时间为2012年12月30日，办理产权证时间应为2013年4月1日前，原告应在2013年4月1日至2015年3月31日期间向被告行使逾期办证的诉讼权利。但原告在此期间未向被告主张逾期办证违约金，直至2020年10月原告才向被告主张，原告起诉已过二年诉讼时效，无权再主张逾期办证违约金的权利。2.案涉房屋延期办证是由于政府原因导致，非被告过错，被告应当免责。被告之所以逾期办证，系由于土地挂牌出让公告中载明供电设施配套费住宅按建筑面积每平方米50元缴纳，而在本项目竣工验收前需要接入正式用电时，供电公司却要求供电设施配套费住宅按建筑面积每平方米160元缴纳，后经县政府协调，供电公司同意住宅按建筑面积每平方米112元收取，超出部分每平方米72元（应为62元）供电设施配套费由县政府承担。因县政府未及时落实该责任，造成被告项目小区无法接入正式用电，房屋无法通过验收，导致无法办理房屋不动产权证，直至2016年10月28日，正式用电接到位，本项目通过竣工验收，方于2016年11月11日办理不动产权证。因此，延期办理不动产权证非被告原因造成，是因为相关政策变化及政府未积极履责导致的不可抗力因素所致，是外在客观因素导致的逾期办证，并非被告故意违约，被告不应承担逾期办证责任。3.原告尚欠被告2013年至2018年期间水费4852元，2016年至2020年期间物业费3650元，合计8502元，对该款项，被告保留诉权，另案起诉。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求，原告依法提交了《商品房买卖合同》、江苏省增值税普通发票、不动产权证各1份，被告提交了《商品房买卖合同》、洪国土资告字（2010）A003号泗洪县国土资源局国有建设用地使用权公开出让公告、泗洪县人民政府县长办公会议纪要第65号、关于“卧龙湾小区”项目供电设施配套费享受相关政策的请示、住建局办公文件批阅单各1份，本院组织当事人对上述证据进行了质证，经庭审质证，原、被告双方对对方所提交的上述证据真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年9月26日，原告（买受人）袁月英与被告（出卖人）苏某公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于泗洪县房屋；建筑面积108.72平方米，单价每平方米3841元，计款417594元；买受人应于2012年12月12日付清首付款127594元，余款290000元由买受人贷款支付；出卖人应当在2012年12月30日前将符合规定和合同约定并经验收合格的商品房交付给买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任使买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人每天按买受人所交金额的万分之零点一向买受人支付违约金。合同签订后，原告按合同约定向被告支付了全部购房款，被告为原告开具了417594元购房款发票。2013年2月22日，被告将案涉房屋交付给原告使用。2016年10月28日，卧龙湾小区建设项目通过竣工规划验收，验收合格，泗洪县住房和城乡建设局于当日同意被告换发正本。2016年11月11日，泗洪县不动产登记局审批同意被告开发的卧龙湾小区进行产权登记，其中原告购买的房屋不动产权证号为苏（2016）泗洪县不动产权第0018146号。2016年12月23日，原告所购上述房屋换发不动产权证书，产权证号为苏（2016）泗洪县不动产权第0025870号（原登记证号被注销）。另查明，原告袁月英与被告苏某公司商品房预售合同纠纷一案，原告于2019年1月2日向本院递交民事起诉状等诉讼材料，要求被告承担逾期办证违约金。本院接收原告诉状后，依相关规定进行诉前化解，因诉前调解不成，本院遂于2020年10月15日立诉讼案件进行审理。本案争议焦点为：1.被告逾期为原告办理案涉房屋产权证是否存在不可抗力免责事由，是否应承担逾期办证违约责任；2.原告起诉是否超过诉讼时效。关于争议焦点1。被告辩称案涉房屋之所以逾期办证，系由于供电部门要求缴纳的供电设施配套费超出了国土资源局土地挂牌出让公告载明的供电设施配套费数额，后政府未按协调意见及时落实应由政府承担部分的供电设施配套费，造成被告项目工程无法接入正式用电，房屋无法通过验收，导致无法办理房屋不动产权证。延期办理不动产权证非被告原因造成，是因为相关政策变化及政府未积极履责导致的不可抗力因素所致，被告不应承担逾期办证责任。本院认为，被告提交的建设用地使用权公开出让公告、会议纪要、请示及文件批阅单，并不能证明供电部门将案涉工程住宅供电设施配套费由每平方米50元调整为每平方米160元缴纳，也不能证明后经政府协调供电部门同意按每平方米112元收取，超出部分每平方米62元由政府承担。即使上述事实存在，因供电设施配套费增加而导致被告开发的项目工程无法接入正式用电，影响其项目工程竣工验收，上述情形属于被告工程建设过程中出现的常规问题，属被告开发建设过程中可以预见并可以通过协调予以解决的问题。供电设施配套费缴纳数额的改变并不属于政策变化，也不属于法律规定的不可抗力情形，不构成免责事由，被告以此为由抗辩其对案涉房屋逾期办证不承担违约责任，无事实和法律依据，本院不予采信。关于争议焦点2。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，被告应于2010年12月30日前将符合规定和合同约定并经验收合格的商品房交付给原告使用，被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任使原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，被告每天按原告所交金额的万分之零点一向原告支付违约金。2013年2月22日，被告将案涉房屋交付给原告使用，按照合同约定，被告应于2013年5月22日将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。但由于被告未及时交纳供电设施配套费，造成其所开发的案涉工程无法及时通过竣工验收，直至2016年10月28日案涉工程才通过竣工验收，当日住建部门同意为被告换发正本，不动产登记部门于2016年11月11日审批同意被告开发的卧龙湾小区进行产权登记，因此导致原告于2016年12月23日方领取到所购房屋不动产权证。本案原告请求被告支付逾期办证的违约金，应从被告于2013年2月22日实际将案涉房屋交付给原告使用满90日次日即2013年5月23日起计算诉讼时效期间。因原、被告双方约定的逾期办证违约金计算方法是以日为单位累计计算违约金数额，违约金的数额随着被告违约行为的持续发生不断增长，该违约金请求为继续性债权，随时间推移而不断增长，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。关于诉讼时效期间，1987年1月1日施行的《民法通则》规定诉讼时效为二年，2017年10月1日施行的《民法总则》规定诉讼时效为三年。根据司法解释规定，《民法总则》施行后诉讼时效期间适用三年，此前诉讼时效期间尚未满《民法通则》规定的二年，当事人主张适用三年诉讼时效期间的，应予支持；此前《民法通则》规定的二年诉讼时效期间已届满，当事人主张适用三年诉讼时效期间的，不予支持。本案原告于2019年1月2日向本院递交民事起诉状等诉讼材料，根据合同约定的逾期办证违约金计算方法及上述法律及司法解释规定，本案只保护自2019年1月2日起向前倒推三年的违约金请求，即自2016年1月2日起至2016年11月11日被告已按合同约定将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案之日止，至此被告完成了项目整体初始登记产权，履行了其协助办证义务。对原告主张2013年4月1日至2016年1月1日期间的违约金，因已过诉讼时效，该部分诉讼请求原告已丧失胜诉权。关于原告诉称在其提起诉讼前每年均向被告主张逾期办证违约金，被告予以否认，而原告未提交相应证据予以证实，对原告该诉讼主张，本院不予采信。关于被告抗辩称原告诉讼请求已超过诉讼时效，因原告诉讼请求只是部分超过诉讼时效，对该部分抗辩意见，本院予以采信，对其他抗辩意见，本院不予采信。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。被告未按合同约定期限履行协助办证义务，已构成违约，应承担违约责任。关于逾期办证违约金计算，按合同约定，应以原告所交购房款417594元为基数，按日万分之零点一即0.01‰，自2016年1月2日计算至2016年11月11日止，共计逾期315日，计违约金1315.42元（417594元×0.01‰×315日），对原告要求被告支付该数额逾期办证违约金，本院予以支持，原告其他诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下：一、被告江苏苏阳房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告袁月英逾期办证违约金1315.42元；二、驳回原告袁月英其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由原告袁月英负担20元，被告江苏苏阳房地产开发有限公司负担5元。本判决为终审判决。审 判 员  许 光二〇二〇年十二月二十一日法官助理  谢思奇书 记 员  许聪颖本案适用的法律条文《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。