福建省武平县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0824民初2763号 原告：何志强（反诉被告），男，1992年8月9日生，汉族，居民，住福建省武平县。 原告:李晓旭（反诉被告），女，1991年1月14日生，汉族，经商，住福建省武平县。 二原告共同委托诉讼代理人：兰月秀，福建天梁律师事务所律师。 被告（反诉原告）：武平新天地房地产开发有限公司，统一社会信用代码91350824084348548H,住所地武平县平川镇迎宾路**。 法定代表人：钟晓英，董事长。 委托诉讼代理人：钟江**，住福建省武平县。 委托诉讼代理人：王汉兴，住福建省武平县。 原告何志强、李晓旭与被告武平新天地房地产开发有限公司（以下简称新天地公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。二原告的委托诉讼代理人兰月秀、被告新天地公司的委托诉讼代理人钟江**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 何志强、李晓旭向本院提出诉讼请求：判令被告新天地公司将武平县××街道××路××号××广场××的套房的产权登记在二原告名下。事实和理由：二原告与被告于2016年4月28日签订了《商品房买卖合同》，新天地公司将其开发的位于武平县××街道××路××号××广场××的套房预售给二原告，该商品房面积124.69平方米，单价每平方米5680元，总价708239元，付款方式为按揭贷款。二原告于2016年4月22日将首付款358239元支付给被告，其余款项通过按揭方式支付。被告于2018年4月将1602号房屋交付给原告。根据《商品房买卖合同》第二十条的约定，双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。2019年以来，被告陆续为新天地的各业主办理了不动产权证，对二原告购买的1602号房屋，被告拒绝办理房屋所有权转移登记，原告为维护自身的合法权益，谨此具状，请人民法院判如所求。 新天地公司辩称：一、二原告与新天地公司签订的《商品房买卖合同》合同无效。本案的房产是王钧林等人在套路贷诈骗犯罪过程中，“以房抵债”形式侵占的答辩人房产，二原告是代理王钧林与答辩人签订的《商品房买卖合同》，并未实际支付购房款。答辩人的法定代表人钟晓英受王钧林胁迫，从其母亲王六妹的工行账户取出现金，以二原告的名义存入358239元至答辩人账户作为二原告的购房首付款。王钧林因涉嫌诈骗罪、强迫交易罪、寻衅滋事罪，武平县人民法院已作出一审判决，该案正在二审中，在刑事判决生效前，本案房屋涉嫌王钧林犯罪所得。据此，答辩人提出反诉请求：1.判令解除双方于2016年4月18日签订的《商品房买卖合同（预售）》，原告返还被告新天地购物广场6-1602号房产；2.二原告支付合同总价25%的违约金177059.75元；3.二原告支付代偿的银行贷款本息185000元；4.二原告支付涉案房屋买卖所发生的一切税费及其他相关损失；5.本案的诉讼费、律师代理费30000元由二原告承担。 何志强、李晓旭针对新天地公司的反诉答辩：新天地公司的反诉请求没有事实依据。1.何志强、李晓旭因新冠疫情原因收入骤减，确实有三个月没有缴纳按揭款，但新天地公司未经二原告同意提前归还全部按揭贷款，新天地公司恶意制造二原告违约，且根据《商品房买卖合同》约定，导致被告新天地公司承担保证责任也是被告未及时办理讼争商品房权证造成的。2.《商品房买卖合同》附件四第3条规定的合同解除条件是格式合同，根据合同法第40条的规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。为此，新天地公司不得据此要求解除双方实际已经履行的合同。3.二原告同意返还新天地公司代偿的贷款185000元并承担相应违约责任。对新天地公司的其他反诉请求应予驳回。 原告围绕诉讼请求依法向本院提交了：1.《商品房买卖合同（预售）》，工商银行转账凭证及不动产销售发票、武平工商银行的流水各一份，证明：原、被告双方签订了《商品房买卖合同（预售）》，二原告向被告支付了首付款358239元，并就剩余房款办理了按揭贷款。2.钟晓英与王华君（王钧林的妹妹）、何玉文（王钧林的老婆）、王春君（王钧林的妹妹）的借条，欠款协议、钟日成签字的抵债明细等。证明：钟晓英与王钧林及其家人有债务关系及以房抵债的事实。被告对以上证据的真实性无异议，并向本院提供如下证据：1.《个人购房贷款担保合同》、工商银行个人逾期贷款催收通知书、工商银行扣款凭证，证明：二原告未按约定归还按揭贷款，工商银行从被告保证金账户扣划185000元用于归还按揭贷款。2.王六妹工行6222××××2862银行流水、中国工商银行现金存款凭证、销售不动产统一发票（00516413）。证明：2016年4月22日被告法定代表人钟晓英从其母亲王六妹银行卡取款后，以何志强、李晓旭名义向新天地公司存入的购房首付款358239元、新天地公司向二原告出具首付款的购房发票。原告对上述证据的真实性无异议，但认为被告和银行均未通知二原告扣款事实，不排除恶意造成二原告违约事实；被告提供的证据2不能证明讼争首付款是由王六妹支付的。 本院组织双方进行质证，原、被告对相对方提供的证据的真实性均无异议，对当事人无异议的证据本院予以认定并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2016年4月18日，何志强、李晓旭与新天地公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：新天地公司将其开发的位于武平县××街道××路××号××广场××的套房预售给何志强、李晓旭，该商品房面积124.69平方米，单价每平方米5680元，总价708239元。付款方式：买受人应于2016年4月18日前支付首付款358239元，余款350000元向工商银行申请贷款。合同附件四第三条约定，买受人以按揭方式付款的，买受人如有任何导致出卖人被追究按揭保证责任的行为均应承担相应责任。买受人每逾期还款一次，出卖人承担保证责任之日起10日内买受人应赔偿出卖人的全部损失。包括但不仅限于出卖人代买受人垫还银行的贷款本息诉讼费、律师费、执行费等，并按原合同总价款的5%支付违约金；买受人累计三次逾期还款，致使出卖人为其承担保证责任的，则可视为买受人根本违约，出卖人有权单方解除原合同，依法拍卖、变卖、买受人的房子，对买受人所做的装修不予另行补偿，以追偿代付银行贷款本息及拍卖、变卖等相关费用，同时买受人应按原销售总房款的25%支付违约赔偿金。商品房交付时间：出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付商品房；房屋登记：双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因出卖人的原因买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按下列方式处理：向买受人支付违约金500元。 2016年4月22日，中国工商银行现金存款凭证显示：缴款人何志强、李晓旭，收款人新天地公司，交款金额358239元，摘要：6-1602首付款。2016年4月27日天新房地产公司向何志强、李晓旭出具金额358239元的《销售不动产统一发票》。二原告认可讼争商品房首付款是通过其姑父王钧林以抵债方式支付的。 2016年5月13日，何志强、李晓旭与新天地公司及中国工商银行签订《个人购房借款担保合同》，约定：何志强、李晓旭向工商银行贷款35万元,用于购买武平县××镇××路××号××广场××商品房；贷款一次性划入新天地公司工商银行账户；何志强、李晓旭以其购买的房产为贷款提供抵押担保，新天地公司承担阶段性连带保证责任，即保证人对本合同项下全部贷款本金利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任；在本合同约定的正式抵押登记手续已经办理完毕且贷款人收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权登记证书后，保证人对后期的借款人的债务免除保证责任。保证人不按本合同约定履行保证责任，保证人同意贷款人可从保证人开立在中国工商银行的所有账户中扣收相应款项予以清偿，直至借款人在本合同项下所有的债务全部清偿完毕；借款人提前偿还全部或部分贷款的，应向贷款人提交书面申请，在获得贷款人审批同意后办理提前还款。 2020年9月23日，中国工商银行向新天地公司发出逾期贷款催收通知书，通知载明：依照何志强与我行签订的个人借款合同约定，……截至2020年9月22日借款已连续三期未按约定还款，共拖欠我行贷款本息5850.57元，贵公司在收到本函后督促借款人还款或承担连带保证责任。2020年10月27日（诉讼过程中），中国工商银行从新天地公司保证金账户扣划贷款本息185000元，还款类型为提前还款。 目前《商品房买卖合同》项下的房屋尚未登记至二原告名下。 本院认为，原、被告均认可讼争房屋首付款由王钧林以抵债方式支付，新天地公司与二原告签订《商品房买卖合同（预售）》时对此是明知的，因此，《商品房买卖合同（预售）》系双方自愿签订，内容未违反法律行政法规的强制性规定，合同依法成立并具有法律效力。新天地公司与王钧林的债权债务关系与本案无关，新天地公司提出本案《商品房买卖合同（预售）》无效的主张，依法不予支持。 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。从本案合同的履行情况看，新天地公司已向二原告出具首付款发票，并向二原告交房，二原告就剩余房款办理了按揭贷款手续，双方已履行了商品房买卖合同主要义务。合同约定办理商品房时间为交房（2016年12月31日）后的365日内，被告至今未给二原告办理商品房的权证，违约在先。虽然《商品房买卖合同（预售）》约定，原告连续三期未支付按揭款，造成新天地公司承担连带清偿责任的，可视为原告根本违约，被告有权单方解除合同。但被告新天地公司在诉讼过程中、未经二原告同意提前归还全部按揭贷款，导致约定的合同解除条件成就，该行为违背诚实信用原则。在原告对房屋已装修入住，并表示愿意返还新天地公司代偿款的情况下，被告仍主张解除合同，违背合同订立初衷，不利于交易的安全和稳定。因此，《商品房买卖合同（预售）》应当继续履行，即被告新天地公司应协助二原告办理武平县××街道××路××号××广场××的套房的产权登记手续。经本院向被告新天地公司释明，被告坚持反诉请求，对被告要求解除合同、要求原告承担合同解除后的法律责任并支付律师代理费等请求依法不予支持。被告新天地公司称不论合同是否解除，二原告应返还新天地公司代偿的按揭款185000元，二原告同意返还，对被告要求返还185000元代偿款的请求依法予以支持。 综上，原告的诉讼请求依法予以支持。被告的反诉请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下： 一、武平新天地房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内协助何志强、李晓旭将武平县××街道××路××号××广场××的套房的产权登记在何志强、李晓旭名下。 二、何志强、李晓旭于本判决生效之日起十日内返还武平新天地房地产开发有限公司代偿的按揭贷款185000元。 三、驳回武平新天地房地产开发有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费100元，减半收取50元，由武平新天地房地产开发有限公司负担。案件反诉费3590.45元，何志强、李晓旭负担1694元，武平新天地房地产开发有限公司负担1896.45元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  宗赞宇 二〇二〇年十二月十四日 书记员  钟 祥 书记员  吴小梅 附注： 主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任 执行提醒 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。