广东省惠州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤13执复50号 复议申请人（被执行人）：惠州富昇房地产开发有限公司，住所地惠东县泰园银基商贸中心东南面地段。 法定代表人：康宗柱。 委托代理人：蒋娟娟，广东万乘律师事务所律师。 委托代理人：龙喜福，广东金卓越律师事务所律师。 申请执行人：蔡明祥，男，汉族，1973年6月1日出生，住址福建省石狮市。 委托代理人：杨伟光，广东翔伟律师事务所律师。 复议申请人惠州富昇房地产开发有限公司不服惠东县人民法院（2017）粤1323执异20号之二执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2019年8月20日举行听证会，复议申请人惠州富昇房地产开发有限公司的委托代理人蒋娟娟律师、龙喜福律师以及申请执行人蔡明祥的委托代理人杨伟光律师均到庭，现已审查终结。 执行法院查明如下事实：蔡明祥与惠州富昇房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，经泉州仲裁委员会作出（2012）泉仲字第1020号裁决书，裁决惠州富昇房地产开发有限公司向蔡明祥偿还借款人民币3000万元及利息，蔡明祥有权对惠州富昇房地产开发有限公司提供的抵押物折价或拍卖、变卖的价款中优先受偿。惠东县人民法院根据惠州市中级人民法院的指令，立案执行，案号为（2013）惠东法执字第610号。执行法院向被执行人惠州富昇房地产开发有限公司发出执行通知书，责令惠州富昇房地产开发有限公司向申请执行人蔡明祥偿还借款3000万元及利息和逾期付款违约金，并负担仲裁费用174050元。在执行过程中，执行法院依法委托惠东物价局价格认证中心对异议人名下的涉案房产进行评估。该中心于2013年12月10日作出惠东价认字【2013】第294号《土地使用权及地上建筑物价格认证结论书》，估定价值为人民币221441034元。评估报告中说明，本次评估建筑容积率按≤3.42进行计算。由于双方自愿达成庭外和解协议，执行法院于2014年11月13日作出（2013）惠东法执字第610-1号民事裁定书，裁定该案终结本次执行。此后，被执行人惠州富昇房地产开发有限公司未按和解协议履行，申请执行人申请恢复执行，执行法院于2015年1月8日予以立案，案号为（2015）惠东法执恢字第5号。在执行过程中，执行法院于2015年1月8日作出（2015）惠东法执恢字第5-1号执行裁定书，查封了被执行人惠州富昇房地产开发有限公司名下位于惠东县泰园银基商贸中心东南面地段65000平方米的土地使用权。2015年3月3日，执行法院向惠东物价局价格认证中心发出《函》，记载：本院于2013年11月15日委托贵单位对被执行人惠州富昇房地产开发有限公司的位于惠东县泰园银基商贸中心东南面地段65000平方米的土地使用权及地上建筑工程进行了评估，估定价值为221441034元，因被执行人未能履行和解协议，申请执行人申请恢复执行并要求评估、拍卖上述房地产，本院已立案恢复执行，鉴于贵单位原评估报告已过有效期，依法应重新评估，请贵单位在15个工作日对上述房地产重新进行评估并及时将评估报告送交本院执行局。为此，惠东物价局价格认证中心于2015年3月11日出具惠东价证字【2015】第50号《土地及地上建筑物价格认证结论书》，评定涉案土地及地上建筑物的认证价格为221441034元。2015年3月13日和17日，执行法院将价格认证结论书分别送达申请执行人和被执行人，被执行人对该价格结论提出异议，申请复核或重新评估。执行法院于2015年3月24日向惠东物价局价格认证中心发出《复核评估报告通知书》，要求进行复核，并将复核结果书面报告执行法院。该认证中心于2015年4月2日向执行法院作出《关于对惠州富昇房地产开发有限公司提出异议的复函》，回复如下：1、土地面积65000平方米，认证价格为144495000元，地面地价为2223元/平方米，并非650元/平方米。2、地上建筑物1100元/平方米是根据惠东平山同期同等结构的建筑物重置价格。3、认证程序合法。认证结论准确，予以维持。2015年4月14日，执行法院将复函送达被执行人。为此，执行法院作出（2015）惠东法执恢字第5-2号执行裁定书，裁定拍卖涉案土地使用权和地上建筑物。在拍卖过程中，因无人竞买，执行法院两次下调起拍价，最后一次起拍价为159437544元，仍然不能成交。执行法院于2015年12月4日发出公告，对涉案房地产以第三次拍卖底价公开进行变卖，但无人竞买，申请执行人蔡明祥和另案申请执行人柯智鹏要求以物抵债，因该申请符合法律的规定，执行法院对此予以准许。执行法院于2016年6月3日作出分配方案，并发出（2015）惠东法执恢字第5-3号执行裁定书，裁定将涉案的土地使用权和地上建筑物以159437544元采取多除少补原则抵给蔡明祥和柯智鹏。涉及被执行人惠州富昇房地产开发有限公司的案件当时有五宗，分别为：（2016）粤1323执428号，申请执行人泉州市丰泽建筑工程有限公司；（2016）粤1323执恢5号，申请执行人深圳市金力兴贸易有限公司；（2015）惠东法执字第1601号，申请执行人陈迪龙；（2015）惠东法执恢字第5号，申请执行人蔡明祥；（2015）惠东法执恢字第6号，申请执行人柯智鹏。当时正在诉讼的案件有一宗，案号为（2015）惠东法民一初字第1187号，原告为泉州市开元建筑工程有限公司，诉讼标的本金为3150601.39元。执行法院于2016年6月3日作出的《惠州富昇房地产开发有限公司欠款系列案件分配方案》，对正在执行中的五宗案件进行款项分配。分配方案记载在扣除执行费用后，深圳市金力兴贸易有限公司分配款为1758978.78元，泉州市丰泽建筑工程有限公司分配23500000元，陈迪龙分配6500000元，蔡明祥、柯智鹏分配共123396183.83元，对未结案的（2015）惠东法民一初字第1187号案预留了优先权款项3150601.39元。深圳市金力兴贸易有限公司对分配方案不服，认为分配比例不当，于2016年6月12日提出异议，执行法院经审查后于2016年7月1日作出通知书，告知该公司维持分配方案。为此深圳市金力兴贸易有限公司向执行法院提起执行分配方案异议之诉。执行法院作出的（2016）粤1323民初2206号民事判决书，驳回该公司的诉讼请求，该公司提起上诉。惠州市中级人民法院经审理后判决撤销（2016）粤1323民初2206号民事判决书，将案件发回重新审理。执行法院受理后予以立案，案号为（2017）粤1323民初4416号，该案已审理完毕，执行法院于2018年8月1日判决驳回诉讼请求。深圳市金力兴贸易有限公司不服该判决，提起上诉。深圳市金力兴贸易有限公司于2018年11月30日申请撤回上诉，惠州市中级人民法院于2018年12月10日裁定准许撤回上诉。在执行法院决定以物抵债前，被执行人惠州富昇房地产开发有限公司的法定代表人张四伟于2016年4月19日接受执行法院询问时，对法院采取以物抵债的程序表示“无异议”。被执行人于2016年6月5日出具的《破产重组申请书》，提到“尚未起诉的债权人还有广东省电白县第四建筑工程公司、重庆帝安劳务公司、福建开元建筑工程公司和重庆平安胜发等十数家企业”，但被执行人的法定代表人张四伟于2016年6月13日再次接受执行法院询问时，对法院采取以物抵债的程序表示“没有意见”。2016年9月13日，被执行人惠州富昇房地产开发有限公司的法定代表人由张四伟变更为康宗柱。2017年6月13日，被执行人对执行法院以物抵债措施提出执行异议，要求中止本案的执行。另查，核工业华东建设工程集团公司于2016年9月12日对本案被执行人提起诉讼，案号为（2016）粤1323民初2935号，执行法院于2018年4月20日作出判决。广东省电白县第四建筑工程公司于2016年6月13日对本案被执行人提起诉讼，案号为（2016）粤1323民初1793号，执行法院经审理后裁定驳回起诉，该公司于2017年5月18日再次对被执行人提起诉讼，案号为（2017）粤1323民初1766号，执行法院于2017年12月12日作出判决。重庆帝安建筑劳务有限公司曾经向执行法院提起诉讼，但因未缴纳诉讼费而未立案。在本案审查过程中，执行法院致函惠东物价局价格认证中心，咨询2013年12月和2015年3月评估价值为何相同，计算的依据是什么，惠东物价局价格认证中心复函称：“鉴于2013年12月10日至2015年3月3日（1年零3个月）上述地段的基准地价未更新、认证标的无改变、市场价格平稳以及认证价格为拍卖保留价等实际情况，故第二次认证按照第一次认证的相关参数、认证方法进行认证，认证价格仍为221441034元。”涉案土地现已办理了土地过户登记手续。 执行法院认为，本案争议焦点是1、涉案的价格评估报告能否作为财产处置的依据；2、涉案财产以物抵债是否合法。申请执行人蔡明祥于2013年11月申请执行，执行法院立案后对涉案房地产启动评估程序。惠东物价局价格认证中心接受执行法院的委托，对涉案房地产进行评估。评估报告显示，《建设工程规划许可证》规划限制条件设定建筑容积率为≤3.42，评估建筑容积率按3.42进行计算，估定价值为人民币221441034元。当时，申请执行人与异议人惠州富昇房地产开发有限公司达成和解协议，案件终结本次执行。由于异议人未按协议履行，申请执行人申请恢复执行。由于2013年12月作出的评估报告已过有效期限，执行法院于2015年3月委托惠东物价局价格认证中心对涉案财产重新进行评估。该中心仍以建筑容积率按3.42进行计算，估定价值为人民币221441034元。对于2015年3月的评估报告，异议人当时就提出价格异议，执行法院也依法就价格异议向评估机构进行复核，评估机构向执行法院作出维持原价格认证的回复，该回复也发送给异议人，异议人当时再未提出异议。本案在审查过程中，评估机构对执行法院的咨询复函称：“鉴于2013年12月10日至2015年3月3日（1年零3个月）上述地段的基准地价未更新、认证标的无改变、市场价格平稳以及认证价格为拍卖保留价等实际情况，故第二次认证按照第一次认证的相关参数、认证方法进行认证，认证价格仍为221441034元。”由于评估报告对于容积率是按3.42进行计算的，远远高于《惠东城镇规划委员会2014年第五次会议纪要》中记载的容积率2.96，故该评估报告未违反规定，亦未损害被执行人的合法权益，执行法院以该鉴定价格裁定进行拍卖、变卖，该处置程序并无不当。关于异议人提出执行法院处置财产时适用2013年评估报告的问题，经查，案件恢复执行后，执行法院向异议人及申请执行人发出的评估报告都是2015年的评估报告，并经异议和复核过程，未使用2013年的评估报告。只是执行法院在2015年12月发出变卖公告并将变卖公告刊登在人民法院报时，误将2013年评估报告的内容发出，由于两次评估的价值是一致的，该公告的内容存在的瑕疵对财产的处置不产生重要影响。因此，异议人认为处置财产适用2013年的评估报告，是片面的理解。关于以物抵债的执行问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条规定，进入执行程序的案件必须取得生效法律文书。截止到2016年6月3日，以异议人惠州富昇房地产开发有限公司为被执行人的执行未结案件总共有五宗，而同期正在诉讼的民事案件仅有一宗，原告为泉州市开元建筑工程有限公司。至于异议人现提出对其享有债权的其他债权人，异议人在执行法院处置财产的过程中并未向执行法院报告。执行法院在对涉案财产进行拍卖、变卖时，依法采取了张贴公告和在报纸上刊登公告的方式，拍卖也是经过三次，异议人参与整个过程，在最后决定进行以物抵债时，异议人也是清楚的，并多次表示“无异议”或“没有意见”。在处置过程中，执行法院一直未收到有关对异议人主张债权的其他债权人向异议人提起民事诉讼，直至2017年和2018年才作出判决，不属于执行分配案件范围。由于涉案房地产经三次拍卖未能成交，根据蔡明祥和另案申请执行人柯智鹏的申请，因蔡、柯两人对抵押物享有优先受偿权，执行法院决定以物抵债给蔡明祥和柯智鹏以偿还执行案件的债权款项，程序并无不当。况且在分配过程中，执行法院考虑到正在诉讼的民事案件，也留存了相当于该案主张优先权的债权本金的款项。因此，异议人主张执行法院裁定以物抵债的行为损害其他债权人的合法权益，无事实依据，应不予采纳。 2019年3月20日，执行法院作出（2017）粤1323执异20号之二执行裁定书，裁定驳回异议人惠州富昇房地产开发有限公司的异议请求。 复议申请人惠州富昇房地产开发有限公司提出复议申请称：请求撤销惠东县人民法院（2017）粤1323执异20号之二执行裁定书，并撤销惠东法院作出的以物抵债执行行为。事实与理由如下：一、惠东法院在执行程序中组织评估和拍卖时存在着严重的违法行为，该等违法事实对本案的裁定结果起着关键性的作用，可惠东法院在执行异议程序中对该重要事实未加审查和认定。（一）惠东法院在组织对涉案土地项目的评估中存在着漏评、低评、违法评估的行为，导致标的物最后以远低于其实际价值的估值进行拍卖和实施以物抵债，直接影响到债权人的受偿额和受偿率，并导致其他众多具有优先权的工程款债权人的债权得不到任何受偿。惠东法院组织的评估存在诸多违法、错误之处，应予以撤销，重新组织评估。具体为：1、少评估了16000平方米的用地面积；2、涉案标的物地下打桩的几千万元工程全部没有进行评估；3、涉案地块的用地性质和容积率的更改已经由政府部门审议通过并正式下文确定并对外进行了公示，评估时没有将用地性质和容积率已经更改的事实考虑进去并作为新的评估依据，也是造成严重低评的一个重要原因；4、惠东法院执行局没有依法向相关部门调取涉案土地的《规划设计条件告知书》并提供给评估机构作为评估依据，也是造成评估错误的一个原因。（二）除了前述评估中存在的错误、违法外，惠东法院执行局在拍卖程序中也存在重大的违法之处，惠东法院在拍卖程序中，没有对标的物用地性质和容积率的变化已由政府审议通过并正式下文确定和公示这一事实向公众作出任何披露和说明，违反了拍卖法和拍卖程序，损害了申请人、竞买人、债权人的利益，依法应予以撤销。二、惠东法院执行局所实施的以物抵债执行行为违法法律规定，请求法院裁定撤销。在申请人资不抵债、且明知还有其他众多工程款优先债权尚未清偿，申请人也明确提出破产申请的情况下，惠东法院没有依法由执行程序转入破产程序，而是将申请人唯一的、全部的资产实施了以物抵债，并将申请人全部资产分配和处置完毕违反了相关法律规定，导致其他众多工程款等债权得不到任何受偿，严重损害了其他债权人的合法权益。（一）以物抵债行为违反了法律关于被执行人资不抵债时法院应实施执行转破产的相关规定。（二）以物抵债行为侵犯了工程款债权人的优先受偿权。（三）申请人的组织形态是企业法人，并不是公民或其他组织，在申请人资产资不抵债时，惠东法院通过参与分配的方式来处置和分配申请人的全部资产明显违反了相关法律规定。 复议申请人惠州富昇房地产开发有限公司于2019年7月25日向本院提交以下补充意见：一、惠东物价局价格认证中心已经于2008年5月10日被原惠东工商行政管理局吊销法人执照，自被吊销法人执照之日起，就已经不能开展经营业务；惠东物价局价格认证中心的价格鉴证机构资质证已经过期失效，不再具有价格鉴证机构资质；惠东县人民法院分别于2013年及2015年委托惠东物价局价格认证中心对复议人名下的位于惠东银基商贸中心的东南面地段65000平方米土地使用权【土地证号：惠东国用（2007）第XXXX**，地号：第01XXXX079】及地上建筑物进行评估显然是严重违法的。二、经了解确认，惠东物价局价格认证中心并不在入库所确定的各类资产评估机构的序列中，而是在价格鉴证机构的序列中，因此，可以确定的是在整个惠州法院的体系中，很明确的要进行资产评估就必须随机选用资产评估机构的序列中的评估机构进行评估，而不得选用非评估机构的其他机构，显然惠东物价局价格认证中心不是评估机构，不得选用其进行资产评估，但可以选择其作为价格鉴证机构，因此，惠东县人民法院选用惠东物价局价格认证中心直接对涉案标的物进行资产评估是完全错误的。 本院经审查，对执行法院查明的事实予以确认。 本院另查明，根据不动产登记证明显示，涉案土地使用权（位于平山蕉田居委泰园银基商贸城中心东南面地段）现登记在惠州金瑞房地产开发有限公司名下单独所有，不动产权证号为：粤（2017）惠东不动产权第0XXXXXX86号，土地面积为65001.27㎡，土地用途为住宿餐饮用地。本院于2019年8月20日向惠东发展和改革局致函了解关于惠东物价局价格认证中心的机构性质、资质、承办业务范围等信息，该局于2019年8月29日向本院复函称：惠东物价局价格认证中心是经惠东编委批准成立的事业单位，原名惠东价格事务所，成立于1994年，2000年按照国家发改委文件规定更名为物价局价格认证中心，独立法人，隶属县物价局领导，2016年机构改革撤销物价局，职能合并县发展和改革局，物价局价格认证中心归为县发改局的下属事业单位，更名为惠东价格认证中心，机构性质、资质、承办业务范围无变更登记。根据价格鉴证机构资质证显示，惠东物价局价格认证中心资质范围包括对土地的价格鉴定。2020年9月15日，本院向惠东自然资源局致函了解惠东规委纪【2014】5号会议纪要是否有效且在使用；该局于2020年10月26日函复本院，函称惠州富昇房地产开发有限公司未按上述会议纪要的要求申请完善有关用地规划条件变更及规划报建手续；且蔡明祥、柯智鹏已于2017年4月1日取得涉案土地使用权的不动产权证，惠州富昇房地产开发有限公司已不具备继续申报上述有关行政审批的条件；该会议纪要关于惠州富昇房地产开发有限公司项目的内容已然不符合当今发展需求。 本院认为，本案争议焦点为涉案土地使用权的评估是否合法，以物抵债是否合法。 （一）关于涉案土地使用权的评估问题。复议申请人惠州富昇房地产开发有限公司称涉案土地使用权的用地性质、容积率已经发生更改，应对涉案土地使用权重新评估。根据惠东住房和城乡规划建设局于2018年5月18日向本院提交的《关于泰园银基商贸中心东南面地段65000平方米土地相关规划的情况说明》（惠东住建函[2018]XXX号）以及涉案土地使用权不动产登记证明显示，涉案土地使用权的用地性质、容积率现未发生改变，复议申请人惠州富昇房地产开发有限公司亦未能提供涉案土地使用权用地性质、容积率已更改的证明材料。关于复议申请人惠州富昇房地产开发有限公司提出评估报告未参照《惠东城镇规划委员会2014年第五次会议纪要》进行评估的问题。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款规定“当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。”该款明确人民法院对评估报告异议的审查事项限于评估机构、评估人员是否具备相应的资质、评估程序是否严重违法的问题，且复议申请人惠州富昇房地产开发有限公司在收到评估报告后提出异议，执行法院已将其异议内容转交评估机构进行复核。因此，复议申请人惠州富昇房地产开发有限公司是对评估报告所采用的参照标准及评估价格提出异议，该异议不是执行异议的审查范围，本院不予审查。 （二）关于以物抵债是否合法的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第四百九十二条规定：“被执行人的财产无法拍卖或者变卖的，经申请执行人同意，且不损害其他债权人合法权益和社会公共利益的，人民法院可以将该项财产作价后交付申请执行人抵偿债务，或者交付申请执行人管理；申请执行人拒绝接受或者管理的，退回被执行人。”及《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十九条规定：“拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价，到场的申请执行人或者其他执行债权人申请或者同意以该次拍卖所定的保留价接受拍卖财产的，应当将该财产交其抵债。”本案中，涉案土地使用权经三次拍卖、变卖均流拍，申请执行人蔡明祥申请以变卖保留价接受拍卖财产抵债，其他债权人亦一致同意的情形下，执行法院根据上述法律规定作出以物抵债裁定并无不当。复议申请人惠州富昇房地产开发有限公司认为该抵债行为损害其他债权人合法权益，应由其他债权人向执行法院依法定程序寻求执行救济，且复议申请人惠州富昇房地产开发有限公司在接受执行法院询问申请执行人抵债意见时表示同意，并未对以物抵债裁定提出异议，现又以抵债行为不合法为由申请撤销该以物抵债裁定，对其在执行程序中的反言行为应不予支持。 综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条第一款、第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下： 驳回惠州富昇房地产开发有限公司的复议申请，维持惠东县人民法院（2017）粤1323执异20号之二执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  冯积赋 审判员  李文贞 审判员  林峥云 二〇二〇年十二月十六日 法官助理何玉明 书记员林捷丽