贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终10097号上诉人（原审原告）：杨大坤，男，1983年10月6日出生，汉族，住贵州省石阡县。上诉人（原审原告）：吴传美，女，1987年6月19日出生，汉族，住贵州省贵阳市白云区。上列二上诉人共同委托诉讼代理人：庞欣，贵州唐德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：唐华鹏，男，1979年4月22日生，汉族，住湖北省汉川市。原审第三人：贵州黔锦不动产经纪有限公司，住所地贵州省贵阳市白云区同心路******。统一社会信用代码：915201133469761589。法定代表人：姜新，该公司执行董事兼总经理。上诉人杨大坤、吴传美因与被上诉人唐华鹏以及原审第三人贵州黔锦不动产经纪有限公司（以下简称黔锦不动产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市白云区人民法院（2020）黔0113民初3992号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。杨大坤、吴传美上诉请求：1、撤销原判，依法改判支持上诉人所提诉请或将本案发回重审；2、被上诉人承担一、二审诉讼费。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，导致上诉人合法权益无法得到保障。1、《房屋买卖居间服务合同》“备注”部分约定的条款是双方当事人的真实意思表示，不存在无效情形，双方均应遵守履行。被上诉人一审庭审中并未提出合同约定条款存在权利义务不平等的主张，一审法院应当肯定该条款的约束力，被上诉人违反该条款就应当承担违约责任。2、一审法院认定被上诉人存在未按期还贷，对上诉人征信造成影响，未履行合同条款的行为，但仅酌情支持了上诉人3000元租金损失，严重偏离公平、公正原则，超越法官自由裁量权范围，无法律依据；3、上诉人作为守约方，不应当承担本案诉讼费。被上诉人唐华鹏答辩称：《房屋买卖居间服务合同》备注③的约定不符合合同法公平、公正的交易原则。答辩人支付了大部分房款，已履行了合同主要义务。逾期还款系因疏忽导致，上诉人未及时通知，双方都有过失。且上诉人的其他账户也存在逾期情况。因此，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。原审第三人黔锦不动产公司二审未作陈述。杨大坤、吴传美向一审法院起诉请求：一、判令解除原、被告及第三人签订的180129号《房屋买卖居间服务合同》；二、判令被告向原告腾还位于贵阳市白云区房屋；三、判令原告不予退还被告支付的定金5万元；四、判令被告自2018年2月起至实际腾还案涉房屋之日止以1000元／月的租金标准向原告支付房屋占用费；五、本案诉讼费由被告承担。一审法院查明：2018年1月29日，原告（卖方）与被告唐华鹏（买方）、第三人黔锦不动产公司（经纪方）签订《房屋买卖居间服务合同》，约定被告购买原告名下位于贵阳市白云区房屋（房屋所有权证编号：ＢＪ433，预售合同登记号：Ｙ13104356），房屋建筑面积为86.69平方米，成交价格为510000元；合同签订当日，买方支付卖方定金50000元，房款460000元为第二部分房款。合同第十一条“如买方未能履行本合同之条款以致本合同不能顺利完成，则已付之定金买方有权不退”。双方在合同备注中约定：①卖方的房屋现为未办理产权状态，双方均清楚房屋的产权状态，不为该问题产生纠纷；②该房屋的总房款为人民币：伍拾壹万元整（510000元）。买方首付叁拾万元整（300000元），包含定金。签署本合同当天交付定金人民币伍万元整（50000元），人民币贰拾叁万元整（230000元）于2018年2月1日当天支付，2018年2月1日签署本合同当天交房给买方唐华鹏。人民币贰万元（20000元）于2018年5月30日前支付给卖方杨大坤，尾款人民币贰拾壹万元（210000元），其中含有卖方贷款未还清款项及购房过户押金款。交房后，卖方的未还清房贷款由买方还银行（按国家政策按月归还同时递减），待该房屋能办产权时，买方需及时备款提前还贷结清，具体数据以银行出具为准，同时本金冲抵房屋贷款中的贰拾壹万（210000元）部分，除卖方的贷款部分房款中的剩余过户押金款，买方须在该房屋过户后六十天内把所有尾款付清给卖方。③买方帮卖方还贷款的过程中，必须保证该还贷卡的征信正常，若出现征信不良成黑名单，卖方有权收回该房屋并不退还所付房款。……⑥若因买方的个人原因不能履行本合同，卖方已收所有房款有权不退给买方，同时有权收回该房屋……。合同签订后，原告于2018年2月1日将涉案房屋交付给被告，被告按约定每月向原告按揭账户进行转账归还按揭贷款，直至2019年2月，因被告未按时偿还贷款，导致该笔贷款自2019年2月至2019年10月出现贷款逾期，对原告征信造成影响，2019年11月被告补交逾期贷款后该笔贷款才恢复正常。涉案房屋现已达到办理所有权证条件。一审法院认为，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。2018年1月29日，原告（卖方）与被告唐华鹏（买方）、第三人黔锦不动产公司（经纪方）签订《房屋买卖居间服务合同》，约定：“被告购买原告涉案房屋，并由被告负责代原告归还房屋按揭贷款，被告在还贷过程中，必须保证还贷卡的征信正常，若出现征信不良成黑名单，卖方有权收回该房屋并不退还所付房款”。虽依据合同法规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，但该约定使得被告承担的义务与享受的权利严重不对等，客观上造成了原、被告双方利益不平衡，明显不符合合同法约定的公平交易原则。从维护交易稳定的角度出发，被告作为房屋买受人已支付了大部分购房款（总价款510000元，被告已支付320000元（含定金50000元）），即已履行了合同主要义务，且涉案房屋已进行交付并已具备办理过户的条件，故法院对原告主张解除合同、要求被告退还涉案房屋及不予退还定金的诉请不予支持。但被告在还贷过程中，确因一期未按时还贷对原告的征信造成影响，没有充分履行合同条款。结合原告的损失，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，法院酌情支持三个月的房屋租金损失即3000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告唐华鹏于本判决生效之日起十日内赔偿原告杨大坤、吴传美损失3000元；二、驳回原告杨大坤、吴传美的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费875元（已减半，原告已预交），由被告唐华鹏负担175元，原告杨大坤、吴传美负担700元。二审中，各方当事人均未提交新的证据材料。二审经审理查明的事实除与一审认定事实一致外，另查明，上诉人杨大坤、吴传美一审提交的其于2020年5月29日自助查询的《杨大坤个人信用报告》中载明：杨大坤在石阡县农村信用合作联社办理的一笔农户贷款2018年、2019年均存在多次逾期记录，账户状态为“逾期”，五级分类为“可疑”。杨大坤在中国银行贵州省分行办理的案涉个人住房商业贷款2015年存在4次逾期记录，2017年存在6次逾期记录，2019年2--10月存在9次逾期记录。账户状态为“正常”，五级分类为“正常”。另外，二审中，被上诉人唐华鹏陈述称：其在签订合同时就知道每月的还款截止期限。上诉人杨大坤、吴传美陈述称：“杨大坤存在手机换卡的情况，自己没有收到通知，就没有通知被上诉人。”。本院认为：本案中，虽然唐华鹏在代上诉人偿还按揭贷款过程中，因未按时偿还贷款导致该笔贷款2019年2月至10月存在9次逾期记录，但是，从上诉人一审提交的《杨大坤个人信用报告》所载内容来看，其征信记录不良系由不同时期、不同账户的多个逾期行为导致，除唐华鹏逾期还款产生的9次逾期记录外，还有因其自身原因分别于2015年、2017年产生的4次和6次逾期记录。另外，其另一笔农户贷款于2018年、2019年也产生了多次逾期记录，账户状态显示为“逾期”，五级分类为“可疑”。因此，唐华鹏本案中的逾期还款违约行为仅是造成上诉人杨大坤征信记录不良的原因之一，两者之间并不存在完全的因果关系。并且，在唐华鹏逾期还款后，杨大坤作为该笔贷款的借款人，理应及时通知、催告唐华鹏采取补救措施以避免损害后果的扩大，但其因自身疏忽未尽到合理的注意、催告义务，其对此也存在一定的过失。有鉴于此，在唐华鹏已支付大部分购房款并已入住使用案涉房屋多年的情况下，上诉人要求解除案涉合同于约于法均缺乏合理、有效依据，一审判决对此不予支持并无不当。但是，鉴于唐华鹏的逾期还款违约行为确实会对上诉人的征信记录造成一定影响，且其对该违约行为负有主要责任，故其应对上诉人进行适当、必要的赔偿。虽然对于征信影响造成的损失难以量化，但考虑到唐华鹏逾期还款产生了9次逾期记录，一审法院仅酌情支持3000元损失过低，本院综合逾期时间、逾期次数等因素酌情将损失金额调整为10000元。同时，鉴于本次诉讼系因唐华鹏的违约行为导致，故本院决定本案一、二审诉讼费均由唐华鹏负担。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市白云区人民法院（2020）黔0113民初3992号民事判决第二项；二、变更贵州省贵阳市白云区人民法院（2020）黔0113民初3992号民事判决第一项为：唐华鹏于本判决生效之日起十日内赔偿杨大坤、吴传美损失10000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费875元、二审案件受理费1750元，均由被上诉人唐华鹏负担。本判决为终审判决。审判长 田 勇审判员 罗晓珊审判员 邹爱玲二〇二〇年十二月二十四日书记员 左文艳