广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终24538号上诉人（原审原告、反诉被告）：林立伟，男，1985年4月10日出生，汉族，身份证住址广东省惠来县。委托诉讼代理人：贾建明，广东红方律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：姚嘉键，男，1995年6月22日出生，汉族，身份证住址广东省广州市增城区。委托诉讼代理人：李雅，广东乐信律师事务所律师。上诉人林立伟因与被上诉人姚嘉键房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2020）粤0118民初5514号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月20日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年12月16日公开开庭审理了本案。上诉人林立伟委托代理人贾建明、被上诉人姚嘉键委托代理人李雅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。林立伟上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项，改判姚嘉键赔偿林立伟损失98000元及利息（按同期银行贷款利率计算自2019年8月1日起算至实际支付之日止），改判姚嘉键给付林立伟违约金16800元；2.一审、二审诉讼费用由姚嘉键负担。事实和理由：一审法院适用法律错误。根据《合同法》第五十八条、第九十七条的规定，合同解除或无效后，并不影响无过错方的赔偿权利，案涉《房屋租赁合同》并非协议解除，而是因为房屋部分违建而被拆除，导致合同事实上无法履行。林立伟单方面解除合同，双方事实上终止了合同的履行，双方并未协议解除，也未对后续赔偿事宜作出约定。一审法院不能以合同解除为由而否定林立伟的损失赔偿请求权。且林立伟对于租赁合同部分无效没有过错，林立伟接手了上一手的全部物品即按房屋当时的现状承租的，对于房屋属于违法建设并不知情。一审法院认为林立伟在签订合同时就清楚案涉房屋存在违建的情况，缺乏事实依据。合同部分无效的过错在姚嘉键，林立伟要求赔偿损失具有法律依据和事实依据。综上，恳请二审法院判如所请。姚嘉键二审答辩称，一审法院综合双方过错作出判决并没有错误，请求二审法院作出公正的判决。一、一审判决已对姚嘉键与林立伟之间的过错进行评析，我方尊重一审判决。二、案涉合同的解除是因林立伟擅自不承租的违约行为所致。林立伟承租前是清楚房屋有违建部分，房屋按现状出租，即便案涉租赁物被认为建筑面积仅为40平方米，该情形也不影响林立伟继续承租，林立伟不承租却又将大型物件放置在租赁物内明显具有过错。三、林立伟上诉请求的98000元，实际已经生效的（2019）粤0118民初7286号民事判决处理，该98000元是其经营支出，其损失是40000元，由林立耿承担。林立伟于2020年7月8日向一审法院起诉请求：1.判决解除林立伟、姚嘉键签订的《房屋租赁合同》；2.判决姚嘉键给付林立伟违约金16800元；3.判决姚嘉键返还林立伟租赁保证金7000元；4.判决姚嘉键赔偿林立伟损失98000元及利息（按同期银行贷款利率计算自2019年8月1日起算至实际支付之日止）；5.诉讼费用由姚嘉键承担。姚嘉键向一审法院提起反诉请求：1.判令林立伟腾退案涉租赁房产，立即将仍放置在案涉租赁房屋的所有物品搬离；2.判令林立伟支付物品搬运费1450元；3.判令林立伟支付拖欠的水电费2080元；4.判令林立伟支付占用费10866.67元（占用费以1000元/月为基数，自2019年9月1日起，暂计至2020年7月23日为10866.67元）；5.判令姚嘉键有权没收林立伟支付的保证金7000元；6.本诉及反诉受理费由林立伟承担。后姚嘉键申请增加一项诉讼请求为：判令林立伟支付2019年5月至7月的租金10500元。一审法院认定事实：位于广州市**xx镇xx村xx花园xx苑**楼复式**的产权人为姚嘉键，上述房屋建筑面积132.15平方米，房产登记号为14登记00070763，房屋用途为居住用房。2018年11月30日，湛某宜以姚嘉键代理人的身份（出租方、甲方）与林立伟（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定以下内容：甲方将坐落于广东省xx区xx镇xx苑xx栋201房第一层（建筑面积135平方米，花园面积100平方米）的房屋出租给乙方使用，乙方租用该物业的期限自2018年11月30日至2022年11月29日止，共4年，甲方应于2018年11月30日前将该物业交付乙方；甲乙双方议定上述房屋租金为3500元，租金按30天结算，由乙方在每月的第30日前交付租金给甲方；在甲方交付物业时向甲方支付7000元保证金；租赁期间，甲方负责支付管理费，乙方负责支付该物业的水电费、卫生费、房屋（大厦）管理费、电话费、有线电视费、宽带费；在租赁期内，甲方必须保证该房屋的权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债务，一概由甲方负责，因此，给乙方造成的一切经济损失由甲方赔偿；任何一方未能履行本契约规定的条款或违反国家、省、市有关房地产租赁管理规定的，另一方有权提前解除契约，造成的损失由责任的一方承担；等等。同日，林立伟向姚嘉键支付了保证金7000元。2019年6月10日，姚嘉键的母亲与林立伟通过微信沟通如下：“不影响我房子出租的前提下可以，但是你现在严重影响出租出售了”“是不可以的”；林立伟回复“那三年七个月的合同，还有搬迁费、物质损失，你要赔偿”；姚嘉键母亲“不是我不租给你，是你自己不租的，你现在也可以租来做的”，林立伟回复“档口拆成这样，你还好意思叫我租”等。2019年8月30日，林立伟起诉林立耿要求赔偿转让费138000元及利息，姚嘉键作为第三人参与诉讼，案号为（2019）粤0118民初7286号。2020年3月20日，一审法院就上述案件出具民事判决书，该判决书查明事实如下：一、林立耿于2018年12月1日将位于xx花园xx苑xx栋x座201店铺转让给林立伟，收取林立伟138000元，转让内容包括商铺内的货架、冰柜、冰箱、灯具、物品以及销售的商品（包含烟、酒、饮料、食用油、调料等）。双方签署《收据》予以确认，后林立伟向林立耿支付全部转让费。二、广州市城市管理综合执法局增城区分局向一审法院回函，内容为：“……2018年11月，我局xx镇执法队于xx花园进行巡查，发现该小区xx苑xx号楼复式201房存在违法建设行为，为一层建筑物，面积约40平方米。由于当事人无法出示该处建筑物的报建审批手续，我局新塘镇执法队多次前往现场与其沟通，并口头责令其自行拆除该违法建设，未发出书面执法文书。2019年4月27日，在当事人的配合下，我局xx镇执法队对该处违法建设进行拆除，目前已拆除完毕”。三、上述违建拆除之后，林立伟没有继续在上述房屋中经营，姚嘉键于2019年8月将上述房屋出租给了他人经营使用。四、在该案庭审中，姚嘉键陈述，扩建的部分主要是在花园，扩建面积约90平方米左右，扩建部分是在五、六年前建成的，整个小区都存在扩建问题；林立伟支付了2019年5月份之前的租金，尚有2019年4月的水电费未付，由于林立伟称不再承租，故姚嘉键在2019年8月另行出租他人使用。该判决书根据查明的事实以及公平原则，结合双方的实际履约情况，酌定林立耿向林立伟返还转让费40000元并支付利息。上述判决已生效。上述证据有林立伟、姚嘉键提交的《房屋租赁合同》，林立伟提交的微信转账记录、民事判决书、微信聊天记录等证据予以证明，双方对上述证据的真实性无异议，一审法院对此予以确认。为证明其诉求，姚嘉键另举证如下：2019年1月份的进销存帐单，拟证明林立伟仍欠交2019年4月的水电费、管理费2080元；收款收据4张，拟证明姚嘉键因放置林立伟摆放在公共区域的物品支出搬运费1450元；案涉房屋现场照片，拟证明林立伟的物品仍存放在花园，仍在占用案涉房屋。林立伟对上述证据均不予认可。庭询中，关于案件事实，双方当事人做如下陈述：一、关于违建情况。林立伟称，其承租案涉房屋时不清楚违建的情况，其是看到房屋的现状及原承租人的经营情况才决定承租的；违建部分有90平方，城管执法单中所说的40平方只是建筑面积，实际是包含了天花何围蔽，使封闭的花园变更为露天花园，林立伟无法经营超市；姚嘉键称，（2019）粤0118民初7286号案中所陈述的90平方米的扩建是包含了40平方米的违建和大门口50平方米的顶棚，40平方米的违建是做了水泥墙和水泥天花，50平方米的顶棚并没有被认定为违建和拆除；林立伟在承租案涉房屋时应当清楚加建部分是花园面积内的，一般而言，花园是露天的，因此，林立伟应已经知道案涉房屋存在部分违建；姚嘉键是基于林立伟上一手承租人签署的租赁合同，姚嘉键已告知上一手承租人且其已知情，林立伟是接手了上一手的全部物品及商铺租赁使用权，姚嘉键只是为了保证林立伟的利益而和其补签的案涉租赁合同。二、案涉房屋的使用情况。林立伟称，其承租案涉房屋用于经营生鲜超市，自2018年12月1日接手，使用至2019年5月，违建拆除后林立伟无法经营，就退场了；因撤场需要时间，其部分物品还在室内存放，但姚嘉键擅自搬至花园，导致物品损毁，现已不能使用，所以林立伟也不要了就没有搬走；林立伟也与姚嘉键协商过赔偿事宜，但其不予理会。姚嘉键称，案涉房屋属于复式，包含一、二楼，共132.15平方米，二楼和一楼的约10平方米的厨房为姚嘉键自用的部分，其余部分租给林立伟做生鲜超市，出租给林立伟之前也是生鲜超市；2019年5月林立伟口头称不再承租并将其货架、冰柜等随便放置在小区公共区域，后被小区其他业主投诉，姚嘉键即请人将物品搬至花园，姚嘉键一直要求林立伟搬走，但其一直不搬；林立伟确认与姚嘉键协商过物品赔偿事宜，但姚嘉键认为并非己方责任。三、关于合同解除情况。双方确认合同已解除，但林立伟主张合同于2019年4月30日案涉房屋违建被强拆后即解除；姚嘉键认为案涉合同解除的原因是林立伟不支付租金，故双方确认于2019年7月底解除。一审法院认为，根据本案查明的事实可知，案涉租赁物为位于广州市xx区xx镇xx花园xx栋201房的一层及花园，花园部分未有产权登记，且林立伟与姚嘉键签订《房屋租赁合同》时，花园中存在40平方米部分已经被广州市城市管理综合执法局xx区分局认定属于违法建筑物需拆除。故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋，与承租人订立的租赁合同无效”之规定，该物业部分面积因属于违法建筑而导致相应的租赁内容无效，但不影响其他具有合法产权登记部分面积的租赁内容的效力。林立伟与姚嘉键签署的《房屋租赁合同》应为部分无效。现双方确认林立伟已在2019年5月时向姚嘉键提出过解除合同，且案涉房屋已经另租他人，即案涉《房屋租赁合同》实际已经协议解除，林立伟主张判决解除合同已无实质意义。本案经诉辩，争议焦点为案涉合同无法继续履行的责任问题。对此，林立伟主张，案涉合同无法履行是因为违建，而违建的责任在于姚嘉键；姚嘉键认为无法履行的原因是林立伟逾期支付租金，因即使违建被拆除，案涉租赁合同仍可以继续履行。对此，一审法院认为，首先，根据合同约定，案涉租赁物为案涉房屋一层以及100平方米的花园，承租时的情况为花园部分被水泥墙及水泥天花围蔽。从广州市城市管理综合执法局增城区分局的复函可知，2018年11月即发现违建并口头责令相关人员拆除，而姚嘉键与林立伟的合同签订时间即2018年11月30日，即姚嘉键对案涉房屋的违建存在过错明显。而另一方面，林立伟作为完全民事行为能力人，亦应清楚租赁合同中约定的“花园”与实际使用的“花园”的差别。其次，如上文所述，案涉租赁物为案涉房屋一层及100平米的花园，案涉房屋系复式，共计面积132.15平方，且一层约10平方米的厨房亦为姚嘉键自行使用，故林立伟实际承租的具有合法产权部分的面积约50平方米左右。且林立伟是基于案涉房屋上一手承租人林某耿的使用现状，受让并承租案涉房屋用于经营生鲜超市，虽花园的围蔽为违建，但若无花园部分的围蔽，必然影响其部分合同目的的实现。最后，案涉租赁合同中约定了“甲方必须保证该房屋的权属清楚”和“任何一方未能履行本契约规定的条款或违反国家、省、市有关房地产租赁管理规定的，另一方有权提前解除契约，造成的损失由责任的一方承担”，虽合同部分无效，但仍可参照适用。林立伟与姚嘉键针对无产权登记的花园及违建签订租赁合同，已经违反了相关法律法规的规定。综上，案涉房屋租赁合同无法继续履行或者导致合同无效，林立伟与姚嘉键均存在过错，且姚嘉键过错程度较大。因此，一审法院基于上述分析综合处理双方当事人的诉讼请求。因现《房屋租赁合同》部分无效且已解除，故林立伟要求姚嘉键承担违约责任以及赔偿转让费损失等，一审法院不予支持；林立伟要求姚嘉键退还保证金7000元，一审法院予以支持。对于姚嘉键的反诉请求。双方当事人确认林立伟物品仍放置于花园中，姚嘉键要求林立伟搬离物品并腾空，一审法院予以支持。至于姚嘉键要求林立伟支付搬运费及水电费，证据不足，一审法院不予支持。如上文所述，姚嘉键要求没收保证金，一审法院不予支持。对于姚嘉键主张要求林立伟按照每月1000元的标准自2019年9月1日其支付占用费问题。因双方确因物品毁损问题的赔偿协商过，且案涉房屋也已经另行出租，姚嘉键也未举证证明1000元占用费标准的依据。因此，对姚嘉键要求支付占用费的反诉请求，一审法院不予支持。对于姚嘉键要求林立伟支付2019年5月至7月的租金问题，因案涉合同已认定部分无效，姚嘉键也未有证据证明林立伟在上述期间仍使用案涉房屋，故对姚嘉键的上述请求，一审法院亦不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2020年9月10日判决如下：一、姚嘉键于判决发生法律效力之日起十日内向林立伟退还保证金7000元；二、林立伟于判决发生法律效力之日起十五日内腾空、搬离位于广州市xx区xx镇xx花园xx栋201房及花园；三、驳回林立伟的其他诉讼请求；四、驳回姚嘉键的其他反诉请求。一审案件本诉受理费2823元，由林立伟负担1937元，姚嘉键负担886元；反诉受理费261元，由林立伟负担50元，姚嘉键负担211元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。本院二审另查明：一审法院审理林立伟诉林某耿案作出的（2019）粤0118民初7286号民事判决中作出如下认定：“林立伟、林某耿签署《收据》当天，林某耿已将案涉房屋以及房屋内的物品交付给林立伟经营使用，林立伟在2019年12月6日之前陆续向林某耿付清了138000元的转让费。可见林立伟、林某耿之间的转让协议已履行完毕。此后，林立伟使用林某耿转让的物品在案涉房屋内继续经营超市，2019年4月27日因案涉房屋的部分建筑被增城区城市管理和综合执法局xx镇执法队拆除，林立伟此后未再继续经营。林立伟主张林某耿明知案涉房屋属于违章建筑将被拆除仍转让店铺给林立伟，现商铺已拆除，要求林某耿返还所有转让费138000元以及支付利息。但是，林立伟提供的证据不足以证明林某耿存在故意隐瞒案涉房屋将被拆除的情况。考虑到林立伟、林某耿之间的转让包括店铺的经营权以及房屋内的设备、物品等等，而林立伟对于林某耿转让的设备、物品等确有使用，关于店铺经营方面，林立伟只营业了将近5个月就因案涉房屋部分被拆除而未继续经营，根据公平原则，结合林立伟、林某耿双方的实际履约情况，本院酌定林某耿向林立伟返还转让费40000元并支付利息”等。本案诉讼中，林立伟表示其主张的损失98000元即为前手转让费的差额部分。再查明：案涉《房屋租赁合同》第八条违约责任部分约定：“租赁期内，任何一方未征得另一方同意而单方面解除契约，另一方除有权要求赔偿损失外，还有权按存续期内租赁租金额百分之十收取违约金。”林立伟据此主张姚嘉键支付违约金16800元。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合双方诉辩意见，本案二审争议焦点为：林立伟要求姚嘉键赔偿损失98000元并支付违约金16800元是否成立。关于林立伟提出的损失赔偿问题。根据已发生法律效力的（2019）粤0118民初7286号民事判决认定事实，林立伟向前手承租人林某耿支付138000元转让费所受让标的包括店铺的经营权以及房屋内原有设备、物品等，该判决同时认定林立伟已实际使用林某耿转让的物品在案涉房屋内经营超市近5个月，并根据其取得设备、物品进行经营的情况确定林某耿仅需返还转让费40000元。据此，林某耿未予退还的转让费98000元实属林立伟在前期使用租赁场地经营过程中已消耗的经营成本及其承接设备、设施、物品的对价，其要求作为案涉合同解除后的损失由姚嘉键予以赔偿，缺乏事实和法律依据，本院不予认定。关于林立伟提出的违约金主张。案涉《房屋租赁合同》并未约定出租方提供场地不符合法律规定时应予承担违约金的支付责任，林立伟主张适用的合同第八条违约责任条款，是针对单方违约解除合同时设定的违约责任承担方式，并不适用于本案合同解除的情形。故本院对林立伟提出的该项违约金主张亦不予支持。综上所述，林立伟的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2596元，由上诉人林立伟负担。本判决为终审判决。审判员  莫芳二〇二〇年十二月二十五日法官助理杨希书记员叶小琳