广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终22410号上诉人（原审被告）：广州东风日梱物流有限公司，住所地广东省广州市黄埔区石禾围****307。法定代表人：尾上卓，职务：董事长。委托诉讼代理人：黄盛美，北京大成（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄文敏，广东法制盛邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市君泰物业管理有限公司，，住所地广东省广州市越秀区环市东路**东方广场自编****法定代表人：毛万金，职务：执行董事。委托诉讼代理人：闫亚凯，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄小燕，广东金桥百信律师事务所实习律师。原审被告：广州亿乐速运物流有限公司，住所地广东，住所地广东省广州市黄埔区护林路**大院****>法定代表人：陆文亨，职务：总经理。委托诉讼代理人：李神康，广东雄博律师事务所律师。上诉人广州东风日梱物流有限公司（以下简称东风公司）因与被上诉人广州市君泰物业管理有限公司（以下简称君泰公司）、原审被告广州亿乐速运物流有限公司（以下简称亿乐公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市黄埔区人民法院（2020）粤0112民初3411号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人东风公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第四项，改判驳回君泰公司对东风公司的诉讼请求；2.一、二审受理费由君泰公司承担。事实和理由：（一）亿乐公司分别与君泰公司和东风公司签订的合同合法有效。案涉物业已获得中央军委颁发的《军队房地产使用许可证》，可见其建设都是符合规划与建设要求，应视同已取得了规划证件及产权证。且对于物业合法性问题应适用军产房管理的规定，君泰公司提交的会议纪要是广东省高级人民法院、自然资源局、军队共同参与确认的，应得以适用。至于《军队房地产使用许可证》过期，只是影响君泰公司是否有权利处分相关权益，并不影响物业本身的合法合规性，因此，合同应当是合法有效的。此外，东风公司在本案纠纷发生前后均无欠付租赁费用的情形，在一审判决之前，君泰公司、亿乐公司及东风公司都是认可各方之间的租赁合同是合法有效的，因此，东风公司在支付租金的时间节点、依照合法有效的合同履约、避免自身违约并无过错、亦无恶意。（二）一审事实认定错误。1.虽然君泰公司向东风公司发送了《告知函》及相关文件复印件，告知其已解除与亿乐公司之间的租赁关系，但亿乐公司对相关文件的真实性和解约事宜的有效性不仅没有确认，反而书面确认其与东风公司之间的租赁合同继续有效履行，同时表明其与君泰公司之间的租赁关系仍在磋商当中，并否认其与君泰公司之间的租赁关系解除事宜。东风公司作为第三方，无法核实、确认君泰公司《告知函》及相关文件的真实性和有效性，但其在第一时间已向亿乐公司核实确认，尽到了合理的审慎履行合同的义务，据此，东风公司继续履行相关合同义务、支付租金避免自身产生违约责任直至君泰公司提起本案诉讼，一审遗漏认定该事实，认定东风公司支付租金存在过错不当，应予纠正。2.根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条规定，次承租人可以代承租人支付欠付的租金和违约金以对抗出租人提出的合同解除权，即承租人欠租并不必然导致次承租人租赁合同的解除，只有在次承租人不依法行使抗辩权时，解除行为才对次承租人有拘束力。本案中，君泰公司主张因亿乐公司欠付租金导致租赁合同关系因此解除，然而，对于是否因欠付租金而解除君泰公司与亿乐公司之间的租赁关系问题，在本案裁决之前仍然存在争议，如果该解除协议属实，实际上君泰公司与亿乐公司签署该解除协议的行为也剥夺了东风公司行使抗辩权的合法权利，则《解除协议书》依法也不应对东风公司产生约束力，东风公司有权依据租赁合同正常使用案涉租赁物业，故东风公司继续使用案涉租赁物业并无过错。（三）东风公司与君泰公司已就2020年10月14日以后承租案涉物业事宜协商达成了一致，并正在签署租赁合同过程中，因此，本案要求东风公司迁出租赁物业的诉求实际已经不存在、也不应当得到支持。（四）在本案纠纷处理过程中，为了避免各方损失扩大，在君泰公司、亿乐公司都认可的情况下，东风公司已经将2020年3月1日-2020年11月30日期间的租金、2019年12月以后的水电费按照各方认可的数额及约定支付给君泰公司了，因此本案实际仍存在争议的只是2019年12月-2020年2月的租金问题，但该部分租金东风公司已经按照当时的合同约定支付给亿乐公司，君泰公司要求东风公司重复支付不合理及于法无据。（五）一审适用法律错误。一审以案涉租赁物业缺乏规划报建手续，认定君泰公司与亿乐公司、亿乐公司与东风公司之间的租赁合同均归于无效，并依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决东风公司对亿乐公司应承担的占有使用费承担连带清偿责任，存在适用法律错误。一审作出判决后，才确认了君泰公司与亿乐公司、亿乐公司与东风公司之间的租赁合同无效，该判决生效以后，各方当事人才因该判决负有腾房义务。在超出生效裁决确定的日期未搬迁的，才存在逾期腾房的情形。根据前述法律规定，此时才存在逾期腾房占有使用费问题，也才有了出租人要求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的问题。而一审依据上述规定要求东风公司对亿乐公司2019年12月起的付款义务承担连带责任显然属于适用法律错误。退一步来说，因承租案涉租赁物业，东风公司也已经向亿乐公司缴纳了至2020年2月止的全部租金费用以及押金1943520元，如果法院认定东风公司需要承担相关责任，为避免当事人诉累，东风公司已经支付的款项也应当在应承担责任的范围内减免。被上诉人君泰公司二审辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，不同意东风公司主张的全部上诉请求，具体理由如下：（一）东风公司对君泰公司解除与亿乐公司租赁关系的事实是知情的，君泰公司在一审提交的证据9、证据10《告知函》以及告知函的《资料签收单》，时间是2019年11月18日，君泰公司在与亿乐公司解除租赁关系之后，及时发函告诉了东风公司，并要求东风公司做好交还场地的准备。君泰公司在一审提交的证据11-18，是君泰公司和东风公司双方之间的往来函件，函件内容表明东风公司已经知道君泰公司与亿乐公司解除租赁合同的事实，并且愿意直接与君泰公司签署合同，双方还就场地的租金、面积展开谈判，最终无法达成一致，才产生了本案诉讼。另外，在君泰公司与亿乐公司解除租赁关系之后，君泰公司与东风公司除了书面的往来函件，还在涉案场地的二楼会议室中开过多次现场会议，就场地的租金、面积展开谈判，最终也无法达成一致。因此，东风公司称对君泰公司解除与亿乐公司租赁关系的事实不知情是错误的。（二）一审要求东风公司交还场地和连带支付占有使用费的判决正确。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，涉案租赁合同因租赁物业是属于军队房地产，缺少规划报建手续而导致无效，根据司法解释规定，东风公司应与亿乐公司共同交还场地，并且连带支付逾期腾房的占有使用费。君泰公司在2019年11月15日与亿乐公司解除租赁关系之后，及时发函告诉了东风公司，东风公司还执意支付租金给亿乐公司，东风公司对其行为负有过错。同时，根据上述司法解释和《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，房屋租赁合同无效或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。房屋租赁合同无效是自始无效，不存在君泰公司所说的从一审判决生效后才存在腾房和支付腾房占有使用费的义务。因此，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，亿乐公司和东风公司应共同向君泰公司交还场地，并履行支付场地占用使用费的义务。君泰公司的诉请有合同依据和法律依据，请求二审法院支持君泰公司的诉讼请求。原审被告亿乐公司二审述称，不同意一审判决，不同意东风公司的上诉请求理由。当时亿乐公司要求君泰公司开发票，但君泰公司要求亿乐公司将租金转至私账，亿乐公司不同意，因此，亿乐公司不存在逾期交租的行为。君泰公司于2020年3月17日向一审法院起诉请求：1.判令亿乐公司、东风公司立即迁出广州市黄埔区x物业，将该物业交还给君泰公司；2.判令亿乐公司、东风公司共同向君泰公司支付从2019年11月至物业腾空交还之日的物业占有使用费（每月占有使用费均为696424.38元，该费用已包含管理费，其中，2019年11月份亿乐公司已支付部分费用，尚欠400733.83元），2019年11月至2020年1月的水电费（水费分别为2622元、3353.40元、2553元，电费分别为33079.05元、35467.20元、27706.05元），上述费用暂计至2020年2月24日为2594787.67元；3.判令亿乐公司、东风公司支付违约滞纳金至付清物业占有使用费、管理费之日止（2019年11月的违约金以500733.83元为本金，从2019年11月21日开始计算至2020年3月1日止；从2020年3月2日起以400733.83元为本金计算至付清之日止；2019年12月起每月违约金以696424.38元为基数，自每月21日起计至付清之日止；合同约定违约金按每日百分之一计算，君泰公司要求上述违约金均参照最高人民法院关于民间借贷利率的上限即年利率24％计算，暂计至2020年2月24日为82020.36元）；4.判令亿乐公司、东风公司支付本案律师费156800元和保全担保费损失4500元，合计161300元；5.判令由亿乐公司、东风公司承担案件全部诉讼费用。一审法院认定事实：2015年10月15日，君泰公司（甲方、出租方）与亿乐公司（乙方、承租方，原广州亿乐兴茂物流服务有限公司）签订《租赁合同》，第一条约定：甲方将位于广州市黄埔区x总面积15714平方米，其中A栋仓库面积8084平方米，B栋仓库面积6590平方米，综合楼面积920平方米，小办公室面积120平方米，出租给乙方使用。第二条约定：租赁期共5年，即从2015年10月15日起至2020年10月14日止，乙方的用途为物流、仓储、办公等。第五条约定：5.1乙方向甲方缴纳的保证金包括租赁保证金和水电押金。5.2租赁保证金包括租金保证金和管理费保证金，本合同签订后3个工作日内，乙方须向甲方缴纳相当2个月租金、管理费的保证金，共计1005696元作为租赁保证金，租赁期满或双方协商提前解除合同时，乙方缴清全部应缴费用且无违约情形，甲方于乙方撤场之日起30日内将租赁保证金无息全额退还乙方。第十一条约定：11.3乙方有下列情形之一时，甲方有权解除合同，并不退还乙方已缴纳的保证金；11.3.5逾期交纳租金超过30天的。该份《租赁合同》签订后，亿乐公司向君泰公司（甲方、出租方）支付了保证金1005696元并开始履行合同。2016年7月19日，君泰公司（甲方、出租方）与亿乐公司（乙方、承租方）签订第二份《租赁合同》，第一条约定：甲方将位于广州市黄埔区x总面积18039.59平方米（以下简称涉案物业），其中A栋仓库面积16960平方米，综合楼面积920平方米，小办公室面积120平方米，公共饭堂面积39.59平方米，出租给乙方使用。第二条约定：租赁期共5年，即从2015年10月15日起至2020年10月14日止，乙方的用途为物流、仓储、办公等。第三条约定：3.1租金、管理费：仓库、办公楼租金及管理费从2015年10月15日起每平方米月租金为32元（此为不含税价格），从2016年7月19日起每平方米月租金为33元（此为不含税价格），合计每月为595306.47元（不含水、电、设备等费用），租金、管理费从2016年10月15日起，在上一年的基础上递增4%：即第一年（2016年7月19日至2016年10月14日）的租金、管理费每月总额595306.47元，第二年（2016年10月15日至2017年10月14日）的租金、管理费每月总额619118.73元，第三年（2017年10月15日至2018年10月14日）的租金、管理费每月总额643883.48元，第四年（2018年10月15日至2019年10月14日）的租金、管理费每月总额669638.82元，第五年（2019年10月15日至2020年10月14日）的租金、管理费每月总额696424.4元；3.2水电费：租用范围内的水、电费根据实际用水、电量，按约定收费标准执行。用水按6.9元/吨计收，用电按1.35元/度计收。第四条约定：4.1甲方从2016年7月19日开始向乙方收取承租金和管理费。4.2乙方每月应按管理处发出的水电缴费通知单上规定的时间及时向管理处支付上月的水电费，否则，乙方应按相关部门规定承担因迟延缴纳水、电费而产生的一切责任。4.3乙方须在每月20日前以汇款的方式支付当月租金、管理费及上月结算的水电费。4.5租金及费用支付日和提供发票日如遇法定节假日，则日期相应顺延至节假日结束后的第一个工作日。第五条约定：5.1乙方向甲方缴纳的保证金包括租赁保证金和水电押金。5.2租赁保证金包括租金保证金和管理费保证金，本合同签订后10个工作日内，乙方须向甲方缴纳新增面积2432.59平方米相当2个月租金、管理费的保证金，共计160550.94元作为租赁保证金，租赁期满或双方协商提前解除合同时，乙方缴清全部应缴费用且无违约情形，甲方于乙方撤场之日起30日内将租赁保证金无息全额退还乙方。5.4本合同签订后15个工作日内，乙方须向甲方预付1个月租金和管理费，金额为595306.47元。第十条约定：10.1未经甲方书面同意，乙方不得以任何形式转租。第十一条约定：11.2乙方在租赁期内确需中途退租，应提前3个月向甲方提出书面申请，经甲方同意后，乙方须缴清应缴费用，乙方所交保证金无偿归甲方。11.3乙方有下列情形之一时，甲方有权解除合同，并不退还乙方已缴纳的保证金：逾期交纳租金超过30天。第十二条约定：12.1甲方在2015年10月15日至2016年7月18日交付物业面积15714平方米给乙方使用，2016年7月19日交付新增面积2432.59平方米。12.2合同提前终止、解除及租赁期满，乙方按下列条款将物业交还甲方：12.2.1依附于该物业的装修归甲方所有，可移动的物品由乙方自行搬走；12.3合同提前终止、解除及租赁期满之日起30天内，乙方应无条件搬出该物业并应按照合同约定标准交付物业给甲方，搬迁期内乙方应按合同约定的标准交纳租金及管理费，如逾期不搬，乙方所交的保证金等款项概不退回。第十三条约定：13.2甲、乙双方中的任何一方未能履行本合同规定的条款，另一方有权依法提前解除本合同，造成的损失由违约方承担，守约方有权向违约方收取相当于两个月租金及管理费的违约金。如违约金不足以支付守约方损失，余额由违约方承担。13.3乙方不按时缴付租金、管理费、水电费的，视为违约。乙方除须补交所欠的费用外，自逾期之日起，每日按拖欠租金、管理费、水电费的1%向甲方交纳滞纳金；逾期30日（从欠费第一天开始计算），甲方有权终止本合同，对该物业停水停电（后果由乙方自负）等强制措施，并不退还保证金。13.7本合同所称之损失包括实际损失和合同履行后可以获得的利益、诉讼或仲裁费以及合理的调查费、律师费等相关法律费用。该份《租赁合同》签订后，新增面积的租赁保证金160550.94元未支付。亿乐公司与君泰公司确认因签订第一份租赁合同后新增了租赁面积故签订了第二份租赁合同，第二份租赁合同是第一份租赁合同的补充，双方实际履行的是第二份租赁合同。2015年10月1日，君泰公司出具了《同意转租证明》，同意亿乐公司出租。2015年10月10日，亿乐公司（甲方、出租方）与东风公司（乙方、承租方）签订《仓库租赁合同》，约定：甲方将位于广州市黄埔区x（亿乐丰乐B仓）总面积19680平方米，其中A栋仓库面积16960平方米，综合楼面积600平方米，小办公室面积120平方米，空地面积2000平方米，出租给乙方使用；租赁期限为5年，即从2015年10月15日起至2020年10月14日止；租金及管理费合计每月647840元。2020年1月15日，亿乐公司与东风公司签订《仓库租赁合同之补充协议三》，约定：2019年10月15日至2020年10月14日期间，东风公司需向亿乐公司每月缴纳的租金总额为710099.2元。2019年7月5日，亿乐公司的法定代表人陆文亨向君泰公司出具《承诺书》，承诺：4.三、四、五月份共欠款1221372.14元，承诺用房屋抵押贷款或采取其他的办法，在八月七日前一次性付清；5.今后每月从东风公司处收缴的租金，必须先知会君泰公司负责人，并在十个工作日足额支付。2019年11月15日，君泰公司（甲方）与亿乐公司（乙方）签署《解除〈租赁合同〉协议书》，约定：一、双方同意自2019年11月15日起解除《租赁合同》，该解除行为符合双方的真实意思表示，甲乙双方均平等自愿、协商一致解除。乙方应在2019年11月15日前向甲方结清所有欠款。二、自本协议签署后，乙方应按《租赁合同》约定迅速搬出该物业，交付物业给甲方。该协议书上有亿乐公司法定代表人的签名并加盖亿乐公司的公章，亿乐公司辩称该协议是君泰公司以停电威胁要求亿乐公司签订，但未提交证据予以证实。对于双方提前协商解除租赁合同的原因，君泰公司主张是因为亿乐公司拖欠2019年5月之后的租金长达半年，亿乐公司抗辩其只拖欠了两个月的租金。2019年11月18日，君泰公司向东风公司发出《告知函》，载明：君泰公司与亿乐公司的《租赁合同》已于2019年11月15日解除，君泰公司会在1个月内收回涉案物业，告知东风公司提前做好应对准备。东风公司于次日签收后，并于次日复函君泰公司：亿乐公司从未告知东风公司合同解除事宜，待东风公司向亿乐公司核实确认后，再与君泰公司沟通。2019年11月19日，东风公司还致函亿乐公司询问上述合同解除事宜是否属实。君泰公司、亿乐公司均于2019年11月20日签收上述函件。2019年12月至2020年1月期间，君泰公司与东风公司曾就双方之间直接签订租赁合同进行磋商，但未达成一致意见。2020年1月2日，君泰公司向亿乐公司发出《告知函》，催收欠缴的租金、水电费等。2020年1月22日，君泰公司在给东风公司的《复函》中要求东风公司支付从2019年11月16日至2020年1月17日的物业占有使用费等。东风公司于当日签收函件后，于2020年2月10日复函君泰公司，表示其已按照该司与亿乐公司之间的租赁合同将租金等费用按时足额缴交给亿乐公司。2020年2月28日，君泰公司向亿乐公司邮寄《催款通知》，催收亿乐公司欠缴的租金、水电费等，该邮件被退回。对于租金支付情况，亿乐公司对君泰公司主张的拖欠事实予以确认，双方还确认亿乐公司曾于2020年3月2日向君泰公司支付了2019年11月的租金10万元，故亿乐公司欠付的2019年11月租金应为400733.83元。亿乐公司在庭审中还要求以保证金1005696元抵扣占用费，君泰公司表示不同意，主张保证金应予以没收。君泰公司还主张其为本案支出的律师费156800元和保全担保费4500元，为此提交了君泰公司与广东金桥百信律师事务所于2020年2月26日签订的《民事委托代理合同》、君泰公司与广东合润融资担保有限公司于2020年3月4日签订的《诉讼保全委托担保合同》及相应的支付凭证、发票。《民事委托代理合同》载明：本案一审阶段律师代理费为156800元。君泰公司于2020年2月21日支付了上述律师费，广东金桥百信律师事务所于2020年2月28日向君泰公司开具了相应的发票。君泰公司在本案中申请了诉讼财产保全，《诉讼保全委托担保合同》载明：广东合润融资担保有限公司为君泰公司在本案中的诉讼保全提供担保，担保金额为2938108.03元，担保费为4500元。君泰公司于2020年3月2日支付了上述担保费，广东合润融资担保有限公司于2020年3月4日向君泰公司开具了相应的发票。涉案物业现由东风公司实际使用。君泰公司主张根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，要求亿乐公司、东风公司对本案中的诉讼请求承担连带清偿责任，并明确交还涉案物业的标准是根据合同约定搬走可移动的物品，依附于该物业的装修归君泰公司所有。东风公司抗辩君泰公司要求其承担责任无依据，其已根据与亿乐公司之间的合同约定按时支付了租金、水电费等费用，为此提交了东风公司承租涉案物业以来向亿乐公司支付租金、水电费的相应支付凭证、发票等证据，上述证据显示：东风公司于2019年12月11日向亿乐公司支付了2019年11月、12月的租金，于2020年1月7日向亿乐公司支付了2020年1月的租金，于2020年2月17日向亿乐公司支付了2020年2月的租金。亿乐公司确认东风公司已向其交租至2020年2月。另查，2013年11月19日，中国人民解放军空军房地产管理局广州房地产管理处（甲方、出租方）与君泰公司（乙方、承租方）签订《军队房地产租赁合同》，约定：甲方将位于广州市黄埔区茅岗村炮兵山的房屋出租给乙方使用，租赁用途为办公、仓储、工厂，租赁期限自2014年1月1日起至2031年12月31日止。同日，中国人民解放军空军房地产管理局广州房地产管理处（甲方）与君泰公司（乙方）及广州军区空军广州农副业基地（管理单位）签订《补充条款》约定：本项目由甲方委托广州军区空军广州农副业基地全权负责管理并承担相应责任，本项目属引入社会资金维护改造空余房地产项目，甲方出租土地面积28481平方米（东至黄埔二建，南至原越秀车厢厂，西至茅岗社区果园，北至茅岗社区果园），乙方投资建设房屋总建筑面积21751平方米，土地和建（构）筑物、附着物、附属设施设备的产权始终无条件归甲方所有。合同期内，甲方分成5000平方米，位于最北边的**仓库，乙方分成房屋16751平方米。乙方仅拥有租赁期内分得房屋的租赁经营权，不得整体转租，未经甲方书面批准，乙方不得对外转租、分租。附件平面图显示：仓库1建筑面积为15000平方米，仓库2建筑面积为5000平方米，综合楼建筑面积为1512平方米，办公室建筑面积为120平方米，总占地面积28481平方米，总建筑面积21751平方米。君泰公司作为运营方（受托方）于2019年6月12日取得广州市黄埔区茅岗村炮兵山自编1号的《军队房地产使用许可证》，管理方（委托方）为原中国人民解放军空军房地产管理局广州房地产管理处，使用用途为仓储、加工及配套，房屋面积为21751平方米，场地面积为28481平方米，有效期至2019年9月30日。2019年7月20日，广州军区空军广州农副业基地（甲方）与君泰公司（乙方）签订《房地产租赁停偿委托管理项目整治协议》，约定：位于广州市黄埔区茅岗村炮兵山自编**（坐落号：空广粤字第**），原合同场地面积28481平方米，原合同租赁期限18年，自2014年1月1日至2031年12月31日，实测房屋建筑面积25088.84平方米（含乙方投资建设房屋面积），场地面积33087.09平方米，整治后租赁期限调整为自2018年9月1日至2028年8月31日，整治后租赁用途为仓储、加工及配套等。此前签订的合同协议，与本协议不一致的内容，以本协议为准。后中国人民解放军联勤保障部队第二储备资产管理局广州管理站（甲方，原广州军区空军广州农副业基地于2018年11月1日转隶于中国人民解放军联勤保障部队第二储备资产管理局）与君泰公司（乙方）签订《军队农副业基地非农开发项目合同解除协议》，约定：乙方承租甲方位于广州市黄埔区茅岗村炮兵山自编1号的农副业基地，双方于2019年7月20日签订的租赁合同及其相关全部合同协议自本协议生效之日起全部解除；由融通农业发展（广州）有限责任公司与乙方签订新的租赁合同。2020年6月8日，融通农业发展（广州）有限责任公司（甲方）与君泰公司（乙方）签订《非农设施租赁合同》，约定：租赁标的位于广州市黄埔区茅岗村炮兵山自编1号，场地面积33087.09平方米，建筑面积25088.84平方米，租赁用途为仓储、加工及配套等，租赁期限自2020年7月1日起至2028年8月31日止。关于君泰公司与亿乐公司签订的《租赁合同》约定的租赁面积与君泰公司承租的面积不一致，君泰公司陈述是因为广州军区空军广州农副业基地出租时只是大概面积，在其出租给亿乐公司时其重新进行了具体的测量，在与部队新签订的协议时租赁面积比其出租给亿乐公司的面积还要大。一审法院责令君泰公司在一审法院指定的期间内提交涉案物业的规划报建手续材料，君泰公司未能提交。君泰公司主张涉案《租赁合同》为有效合同，经法院释明，假如法院认定的合同效力与君泰公司主张的不一致，君泰公司明确坚持原诉请。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”涉案物业虽然取得了《军队房地产使用许可证》，但君泰公司在一审法院指定的期间内未提交该许可证的审批材料，涉案物业视为未办理规划报建手续，故君泰公司与亿乐公司签订的《租赁合同》违反了法律的强制性规定，为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。”君泰公司要求亿乐公司参照合同约定腾空交还涉案物业，于法有据，一审法院予以支持。君泰公司与亿乐公司签订的《租赁合同》无效，亿乐公司与东风公司之间的《仓库租赁合同》亦为无效，现涉案物业仍由次承租人东风公司占有使用，君泰公司要求亿乐公司、东风公司共同腾空交还涉案物业（即搬走可移动的物品，依附于涉案物业的装修归君泰公司所有）有理据，一审法院予以支持。关于欠付的费用。1.占有使用费。君泰公司主张的租金应为占有使用费。租赁合同虽然无效，但亿乐公司实际占有使用了涉案物业，仍应参照租赁合同约定的租金标准支付占有使用费。一审法院核算占有使用费为2019年11月欠付400733.83元，2019年12月及之后的占有使用费均参照合同约定按696424.38元/月计算至实际交还涉案物业之日止。2.水电费。亿乐公司确认君泰公司主张的水电费金额，一审法院对此予以确认，亿乐公司应向君泰公司支付2019年11月的水费2622元、电费33079.05元，2019年12月的水费3353.40元、电费35467.20元，2020年1月的水费2553元、电费27706.05元，共计104780.7元。3.保证金。合同无效，保证金应予以退还。亿乐公司在本案中要求以保证金1005696元抵扣占有使用费，君泰公司、亿乐公司虽然签订了两份《租赁合同》，保证金是第一份《租赁合同》约定的保证金，但双方均确认第二份《租赁合同》是第一份的补充，双方实际履行的是第二份《租赁合同》，故保证金亦应视为是第二份《租赁合同》即涉案《租赁合同》的保证金，为避免诉累，一审法院在本案中予以抵扣。抵扣后2019年11月的占有使用费已经付清，2019年12月的占有使用费仍需支付91462.21元，2020年起的占有使用费均按照696424.38元/月计算。关于东风公司是否应对亿乐公司的债务承担连带清偿责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”君泰公司在2019年11月15日解除与亿乐公司的租赁合同后，及时告知了东风公司，东风公司在知悉后仍向亿乐公司支付了2019年11月至2020年2月的租金，负有过错，君泰公司要求东风公司对亿乐公司应承担的占有使用费承担连带清偿责任，一审法院予以支持。君泰公司还要求东风公司对亿乐公司应承担的水电费承担连带清偿责任，无法律依据，一审法院不予支持。关于违约金、律师费和担保费。合同无效，合同约定的违约金条款及有关赔偿律师费等损失的条款亦为无效，君泰公司主张的违约金、律师费和担保费无合同依据，一审法院均不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2020年8月20日作出判决如下：一、亿乐公司、东风公司于判决发生法律效力之日起十五日内共同向君泰公司腾空交还广州市黄埔区x（总面积18039.59平方米，交还的标准为：搬走可移动的物品，依附于物业的装修归君泰公司所有）；二、亿乐公司于判决发生法律效力之日起十五日内向君泰公司支付自2019年12月起的占有使用费直至交还广州市黄埔区x之日止（2019年12月欠付的占有使用费为91462.21元，2020年起每月占有使用费按照696424.38元计算）；三、亿乐公司于判决发生法律效力之日起十五日内向君泰公司支付2019年11月至2020年1月的水费、电费共计104780.7元；四、东风公司对上述第二项判决义务承担连带清偿责任；五、驳回君泰公司的其他诉讼请求。一审案件受理费29505元，由君泰公司负担12985元，由亿乐公司、东风公司共同负担15431元，由亿乐公司负担1089元。财产保全费5000元，由亿乐公司、东风公司共同负担。上诉人东风公司与被上诉人君泰公司、原审被告亿乐公司对一审法院查明事实没有异议，本院予以确认。二审中，东风公司称：1.一审法院只查明君泰公司向亿乐公司、东风公司发送了函件，但遗漏查明东风公司在收到该函件后已经立即书面向亿乐公司核实该函件载明内容的真实性、遗漏查明亿乐公司书面向东风公司确认了其与君泰公司并未解约的事实以及东风公司已经将亿乐公司该回复书面告知君泰公司，君泰公司明知亿乐公司否认解约的事实。2.一审法院只查明了东风公司支付租赁费用至2020年2月，但遗漏查明东风公司暂未支付2020年3月以后的租赁费用的原因是君泰公司提起了本案诉讼，东风公司为避免本案各方当事人损失扩大而止付的。3.11月18日君泰公司通知东风公司后，东风公司同时与君泰公司和亿乐公司保持沟通，当时不能达成一致的情况下，根据合同的相对性原则，东风公司当时只能向亿乐公司履约。在该种情况下，东风公司和君泰公司进行了沟通，双方虽未达成书面意向，但为了保障租金不出问题，原审是查明12月11日东风公司向亿乐公司支付了租金，但亿乐公司在12月11日收到东风公司支付的2个月租金之后，立即转付135万给君泰公司，并且在三日内合计支付了149万给君泰公司，至于亿乐公司与君泰公司账号不对或者退回款项，东风公司不知情，在1-2月份的支付也是同样的情况。且本案还遗漏了重要的时间，2020年1月7日和2月17日，东风公司基于合同相对性原则，只能向亿乐公司支付租金，而当时东风公司作为广汽本田的物流供商，遭遇了停水停电的威胁，后续还经过街道办协调，君泰公司和亿乐公司之间的纠纷没有定论，君泰公司也没有向法院起诉，在广汽本田、东风本田的复工复产的压力下，基于合同相应对性，东风公司只能向亿乐公司支付，东风公司的付款并没有过错。二审诉讼中，上诉人东风公司向本院提交如下证据：1.协议书；2.君泰公司黄埔鱼茅路炮兵山物流园对账单；3.东风汽车财务有限公司付款凭证；上述证据1-3拟共同证明：1.君泰公司与东风公司已经就继续由东风公司使用案涉物业达成合意，东风公司无需迁出案涉物业。2.在本案各方当事人都认可的情况下，东风公司已经将2020年3月1日-2020年11月30日期间的租金、2019年12月以后的水电费按照各方认可的数额及约定方式支付给君泰公司，相关数额应在本案争议数额中予以扣除。君泰公司质证称对东风公司提交的所有证据的真实性、合法性、关联性均予以确认，该证据是东风公司为了继续与君泰公司保持合作，而在二审判决尚未对12月、1月、2月份三个月的租金进行确认的情况下，双方签订了过渡协议，君泰公司已经收到了2020年3月1日-2020年11月30日期间的租金，请求二审法院针对2019年12月-2020年3月份的租金和水电费查明后进行依法判决。亿乐公司质证表示对东风公司上述证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。二审庭询中，君泰公司确认东风公司向其支付了2019年11月至2020年1月的水费、电费共计104780.7元，以及2020年3月至10月的租金，且各方当事人均表示同意在二审判决中予以调整。二审庭询后，东风公司向本院提交租赁合同等材料，拟证明君泰公司已就继续由东风公司使用案涉物业达成合意，东风公司无需迁出案涉物业。君泰公司质证称，对上述证据的真实性、合法性无异议，对其关联性不予认可。1.如东风公司所述，君泰公司于东风公司就涉案物业租赁达成合意，但该合意不能指明东风公司无需交还场地给君泰公司，合同仅代表双方就租赁物业的合意，无法证明场地的交付情况，东风公司需要提交关于场地的交付证明才可证实其交付情况。2.本案是东风公司、君泰公司、亿乐公司三方之间的租赁合同纠纷，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、第二百三十五条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，一审判决由亿乐公司和东风公司连带交付涉案场地和支付逾期腾房占有使用费正确，且亿乐公司同意一审判决并未提起上诉。至于新签订的租赁合同，如果君泰公司申请强制执行，东风公司可在执行程序中提出异议。亿乐公司认可上述证据的真实性、合法性和关联性。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合东风公司的上诉请求和理由以及君泰公司的答辩，本院确定本案争议的焦点是：1.涉案合同的效力认定问题；2.东风公司抗辩驳回君泰公司要求腾空交还涉案物业的主张应否支持；3.东风公司主张无需对亿乐公司的债务承担连带清偿责任理由能否成立。现评析如下：关于涉案合同的效力认定问题。虽然涉案物业取得《军队房地产使用许可证》，但君泰公司在一审法院指定的期间内未提交该许可证的审批材料。故一审法院作出涉案物业视为未办理规划报建手续的认定，以及根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，认为亿乐公司就涉案物业分别与君泰公司和东风公司签订的《租赁合同》、《仓库租赁合同》均为无效正确，本院予以确认。东风公司上诉要求确认上述合同有效，缺乏充分理据，本院不予确认。关于东风公司抗辩驳回君泰公司要求腾空交还涉案物业的主张应否支持问题。承上所述，由于君泰公司与亿乐公司签订的《租赁合同》以及亿乐公司与东风公司签订的《仓库租赁合同》均为无效，因此，按照无效处理原则，亿乐公司应将涉案物业交还给君泰公司。而东风公司作为涉案物业次承租人，理应配合亿乐公司将涉案物业腾空并交还给君泰公司。东风公司上诉要求撤销一审判决亿乐公司、东风公司腾空交还涉案物业，缺乏法律依据，本院不予支持。另外，本案处理的仅是君泰公司与亿乐公司签订的《租赁合同》以及亿乐公司与东风公司签订的《仓库租赁合同》项下的合同关系，东风公司在本案审理过程中就涉案物业与君泰公司签订《租赁合同》不属本案处理范畴，因此，东风公司与君泰公司直接签订了租赁合同后，君泰公司是否要求东风公司履行本案腾退涉案物业义务后再按他们之间的《租赁合同》进行交接，双方可在执行阶段依法协商解决。关于东风公司主张无需对亿乐公司的债务承担连带清偿责任理由能否成立问题。因君泰公司与亿乐公司签订的《租赁合同》以及亿乐公司与东风公司签订的《仓库租赁合同》均为无效，无效合同自始无效，且君泰公司已在2019年11月18日以其与亿乐公司的《租赁合同》已于2019年11月15日解除为由，向东风公司发出《告知函》，告知君泰公司会在1个月内收回涉案物业，可见，东风公司于上述期间已清楚自己负有腾空涉案物业义务。但东风公司仍于2019年12月11日、2020年1月7日、2020年2月17日分别向亿乐公司支付了2019年11月、12月以及2020年1月、2月的租金，故一审法院认定东风公司在君泰公司告知其与亿乐公司合同解除后，仍向亿乐公司支付租金的行为负有过错，为此，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，作出支持君泰公司要求东风公司对亿乐公司应承担的占有使用费承责的判决，并无不当，本院予以维持。虽然东风公司称亿乐公司不确认与君泰公司协商解除合同事宜，但其也自认亿乐公司与君泰公司的租赁关系仍在磋商当中，同时东风公司自己还曾于2019年12月至2020年1月期间，与君泰公司就双方之间直接签订租赁合同进行磋商，因此，东风公司上诉认为其不清楚、不了解君泰公司与亿乐公司之间的关系，并以此否认向亿乐公司支付上述租金的行为不存在过错，以及无需承责的理由，缺乏充分理据，本院不予支持。此外，鉴于君泰公司已确认东风公司向其支付了2019年11月至2020年1月的水费、电费共计104780.7元，以及2020年3月至10月的租金，且各方当事人同意在二审中予以调整，因此，本院对一审判决第二项予以调整，即2019年12月至2020年2月欠付的占有使用费为1484310.97元，2020年11月起每月占有使用费按照696424.38元计算。同时，撤销一审判决第三项。由于上述事实属于二审新发生的事实，故对一审法院决定的诉讼费承担问题不予调整。综上所述，鉴于二审出现新的事实，本院对一审判决予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省广州市黄埔区人民法院（2020）粤0112民初3411号民事判决第一项、第四项；二、撤销广东省广州市黄埔区人民法院（2020）粤0112民初3411号民事判决第三项、第五项；三、变更广东省广州市黄埔区人民法院（2020）粤0112民初3411号民事判决第二项为：广州亿乐速运物流有限公司于本判决送达之日起十五日内向广州市君泰物业管理有限公司支付自2019年12月起至2020年2月29日的占有使用费以及自2020年11月起至交还广州市黄埔区x之日止的占有使用费（2019年12月至2020年2月欠付的占有使用费为1484310.97元，2020年11月起每月占有使用费按照696424.38元计算）；四、驳回广州市君泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费29505元，由广州市君泰物业管理有限公司负担12985元，由广州亿乐速运物流有限公司、广州东风日梱物流有限公司共同负担15431元，由广州亿乐速运物流有限公司负担1089元。财产保全费5000元，由广州亿乐速运物流有限公司、广州东风日梱物流有限公司共同负担。二审案件受理费15431元，由广州东风日梱物流有限公司负担14062元，由广州市君泰物业管理有限公司1369元。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 莫 芳审判员 白小云二〇二〇年十二月二十八日书记员 李志康谢金泽