河北省涿州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0681民初4561号 原告罗亚杰，男，1983年4月21日出生，汉族，住河北省石家庄市裕华区。 委托代理人于涛，北京市平地线律师事务所律师。 被告涿州市华泰房地产开发有限公司。住所地：涿州市清凉寺区华阳东路。统一社会信用代码：91130681779193052Y 法定代表人付晋龙，执行董事。 委托代理人孙卓，河北信正律师事务所律师。 原告罗亚杰诉被告涿州市华泰房地产开发有限公司（以下简称“华泰房地产公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗亚杰及委托代理人于涛、被告涿州市华泰房地产开发有限公司的委托代理人孙卓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告罗亚杰向本院提出诉讼请求：一、请求判令解除原被告于2017年5月27日签订的《商品房买卖合同》；二、请求判令被告向原告返还购房款1743162元；三、请求判令被告向原告支付违约金17431.62元；四、请求判令被告向原告支付利息(利息以购房款1743162元为基数，按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率，从起诉之日计算至实际清偿之日止)；五、判令被 2 告承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年5月27日，原被告网签《商品房买卖合同》（合同编号：ZZS2017-9856），合同主要约定：关于商品房价款和支付方式，第六条第1款约定：“该商品房总金额为1743162元”；第七条第（一）款第3项约定：“买受人应当于2017年4月29日前支付首期房价款523162元，……余款1220000元向河北银行申请贷款支付”；关于房屋交付时间，第十一条第(一)款约定：“出卖人应当在2018年12月30日前向买受人交付该商品房”；关于逾期交房的违约责任，第十二条约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：……（2）、逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照不低于中国人民银行公布的同期贷款率基准利率计算给付利息；同时出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金；”关于争议解决，第二十七条约定：“本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可以通过消费者协会等相关机构调解，或按照下列第1种方式解决：依法向房屋所在地人民法院起诉”。签订合同前后，原告依约向被告支付了全部购房款1743162元。按照合同约定，被告应于2018年12月30日前交付房屋，但直到2019年10月17日被告才向原告发出入住通知书，通知于2019年10月30日办理房屋交接手续。被告逾期11个月才交房，根据合同第十二条之约定，原告有权解除合同、要求被告退还购房款1743162元、支付利息，并按照全部购房款的1%支付违约金17431.62元。综上，被告违反合同约定，原告依法有权解除《商品房买卖合同》，要求被告退还购房款、支付利息及违约金。请求法院依法支持原告的诉讼请求。 3 被告华泰房地产公司辩称：一、本案诉争的《商品房买卖合同》不符合约定及法定的解除条件，应当继续履行。1、根据双方签订的《商品房买卖合同》第十二条第一款约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理”。根据该条约定，适用违约情形的前提条件是除不可抗力外。然而本案项目造成交房时间顺延的直接和根本原因就是不可抗力因素所致。我国2015年8月29日修订通过的《中华人民共和国大气污染防治法》自2016年1月1日起施行，2016年开始，我国加大力度开展大气污染治理，而且涉案项目地处北方，紧邻北京，也是大气污染治理的重点区域。我方开发的涉案“华泰郡景”商住楼，项目的开工建设时间是2016年，恰逢国家大气污染治理的大环境。在项目建设过程中，多次因大气污染防治等原因遭遇政府主管部门责令强制停工；北京召开各种会议，也会强制责令工地停工。政府政策原因以及气候原因导致我方停工高达400余天，当时建设部门为了禁止房地产企业施工，曾采取了强行封锁工地的电表箱、禁止工人进入施工工地等强制措施，导致我方被迫停工。上述因素属于不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，并非因我方原因导致的停工因素，根据该合同约定，交房时间应进行相应顺延。因此导致涉案项目交房时间顺延，符合双方的合同约定。2、原告要求解除合同没有法律依据。我方交房时间顺延，符合合同法第117条关于因不可抗力导致延期交房的事由，而且我方作为涉案房产的出卖人，已经于2019年10月30日就可以向被答辩人交付房产，可以实现原告取得房产的合同目的，但是原告接到收房通知已经一年多的时间，却迟迟未来我公司办理收房手续。二、被答辩人主张解除合同即违背了诚信履约原则，又不利于维护市场交易的稳定性。2019年开始房屋价格呈现下行趋势，是导致被答辩人要求解除合同的根本原因。房子是用来住的，不是用来 4 炒的，双方自愿签订的合同应本着诚实信用原则履行合同。我方作为房地产开发企业，虽然在项目建设过程中遭遇诸多不可抗力因素，但我方也在尽量赶工期，确保能够尽早将房产交付被答辩人，并在可以交房时及时向被答辩人寄送收房通知；同时合同的解除也不利于交易的稳定性。综上所述，请求贵院依法驳回被答辩人的诉讼请求。 经审理查明，2017年5月27日，原被告网签《商品房买卖合同》一份。该合同约定，原告购买被告开发的华泰郡景商住楼即1幢1单元1403（1-1403）号，房屋单价每平米17985.58元，建筑面积96.92平方米，总价款1743162元。原告按约定向被告交付房屋首付款523162元；余款1220000元向河北银行办理了按揭贷款。该合同第十一条第一款约定“出卖人应当在2018年12月30日前向买受人交付该商品房”；关于逾期交房的违约责任，第十二条约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理:……（2）、逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；同时出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。”合同约定的房屋交付时间2018年12月30日届满后，被告未能向原告交付房屋。2019年10月17日，被告向原告发出《入住通知书》，通知原告于2019年10月31日办理房屋交接手续。 另查明，涉案房屋所在楼盘施工过程中，因大气污染治理、高考、国家在北京召开重要会议等原因，涿州市开发区规划建设局、涿州市住房和城乡建设局、涿州市建筑安装工程公司等部门多次发出通知及紧急通知、口头通知等，要求有关施工企业停工。 5 上述事实，有原、被告的庭审陈述及原告提供的《商品房买卖合同》一份、入住通知书一份；被告提供的涿州市开发区规划建设局、涿州市住房和城乡建设局、涿州市建筑安装工程公司等部门发出的通知及实施方案多份及施工日志一份等证据在案佐证。经庭审质证及本院审查核实，可以作为认定案件事实的依据。 本院认为，本案原被告签订的商品房买卖合同，是双方真实意思的表示，合同约定的内容并未违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法有效。合同第十一条明确约定了交房时间为2018年12月30日；第十二条约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：……（2）、逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；同时出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。”根据上述合同条款约定，在合同约定的交房时间2018年12月30日到期后，被告华泰房地产公司未向原告交付房屋，逾期超过60日（即自2018年12月31日至2019年2月28日）原告依照合同约定即享有合同解除权。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据合同法第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。依据上述司法解释的规定，原告自2019 6 年3月1日起至2020年3月1日，享有涉案合同的解除权，该合同解除权的期间为除斥期间，不因任何事由而中止，中断或者延长。原告向本院提起诉讼的时间为2020年10月28日，已超出行使合同解除权的法定期限，故原告要求解除合同的诉讼请求缺乏法律依据，本院不予支持；原告要求返还购房款并支付利息的诉讼请求，系以合同解除为前提，故本院亦不予以支持；原告要求支付违约金的的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十五条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告涿州市华泰房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内向原告罗亚杰支付逾期交房违约金17431.62元。 二、驳回原告的其他诉讼请求。 案件受理费10323元，由原告负担10087元，被告负担236元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审判员  刘静 二〇二〇年十二月二十一日 7 书记员  刘莹