江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终11309号上诉人（原审原告）：李梦园，女，1998年6月29日生，汉族，住南京市建邺区。委托诉讼代理人：王辛，江苏钟山明镜律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹佳佳，江苏钟山明镜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京中建孚康置业有限公司，住所地在南京市建邺区庐山路**新地中心**。法定代表人：江岩，该公司董事长。委托诉讼代理人：戴欢，男，该公司员工。上诉人李梦园因与被上诉人南京中建孚康置业有限公司（以下简称中建孚康公司）商品房预售合同纠纷一案,不服南京市浦口区人民法院（2019）苏0111民初2233号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月26日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李梦园上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或查清事实依法改判；2.一、二审诉讼费用由中建孚康公司负担。事实与理由：一、一审法院认为李梦园与中建孚康公司在签订房屋买卖合同时签订了《装饰装修标准协议书》，对案涉房屋装修施工项目及装修用材品牌等事项有明确约定，中建孚康公司向李梦园交付的房屋符合上述装修标准，属事实认定错误。1.李梦园与中建孚康公司签订的《装饰装修标准协议书》中并未对涉案房屋装修质量要求的装修设计、装修施工、装修材料以及材料价格、部品型号、生产厂家、用材数量等进行具体明确约定，在合同中也没有约定装修单价及总价，中建孚康公司也未在广告宣传中对装修价格作明示。根据江苏省高级人民法院（以下简称省高院）《商品装修房买卖合同装修质量纠纷案件审理指南》第8条的规定，当事人没有对装修质量要求作出明确约定并且买卖合同没有约定装修价格的、也没有广告宣传价格的，以备案装修价格为依据。故本案应当以备案装修价格5240元/㎡作为案涉房屋套内装修价格的基准依据。2.中建孚康公司在补充协议中列有“样板间和宣传资料不作为交付标准”等免除中建孚康公司义务的格式条款，该条款概括性排除样板房、广告宣传对装修质量要求约定，违反了省高院《商品装修房买卖合同装修质量纠纷案件审理指南》第6条的规定，应为无效条款。二、一审法院认为涉案房屋备案装修价格不能作为中建孚康公司履行装修义务的依据，属法律适用错误。1.中建孚康公司在销售涉案房屋时，设置有C2户型106㎡的样板房，且其销售人员告知李梦园，李梦园购买的92㎡C1户型的房屋装修标准及设施与C2户型样板房基本一致，这也与中建孚康公司在物价部门公示的两个户型的房屋装修价格均为5240元/㎡的事实一致。根据省高院《商品装修房买卖合同装修质量纠纷案件审理指南》第6条的规定，商品房装修房销售时，出卖人设置样板房的，交付房屋的装修质量应当与样板房的装修质量相同。样板房装修的部品材料、施工质量和品质档次，应当作为装修质量要求的认定依据。中建孚康公司交付房屋的装修质量应当与样板房的装修质量相同，但在中建孚康公司交付房屋时，该样板房已被拆除。中建孚康公司的行为违反了省高院《商品装修房买卖合同装修质量纠纷案件审理指南》第10条的规定，如中建孚康公司不能提交样板房的施工资料如装修合同、施工图纸、材料采购合同等书面材料证明样板房的装修情况，则应以中建孚康公司在物价局申报的备案资料即5240元/㎡作为认定本案房屋套内装修价格的基准依据。2.李梦园在一审中出示了关于本案相同92㎡C1户型的工程造价报告书，从该报告书中可以得知，中建孚康公司交付的房屋装修部分的价值与中建孚康公司公示承诺不符，差价达到1584.06元/㎡,故李梦园在一审中主张以工程造价报告书的鉴定结果要求中建孚康公司赔偿装修差价，理由充分，法院应当予以支持。中建孚康公司辩称，一、关于装修单价问题。1.《商品房预售合同》中没有约定装饰装修单价，《合同补充协议》第24条明确了销售单价为综合单价，并未约定装修单价。双方对于标的物有明确约定，李梦园要将装修从完整标的物中拆分出来，并且主张以报备的装修单价作为交付标准，无合同依据。2.中建孚康公司因行政监管需要向相关行政主管部门履行价格报备手续，对象并非是李梦园，不构成向李梦园作出的承诺，不能以此认定涉案房屋的装修价格标准。3.《合同补充协议》第24条约定，商品房销售单价为该商品房的综合销售单价，甲方应政府要求就部分项目报备案的价格，仅为备案之用，不作为双方结算的依据。双方排除了备案单价作为交付的装修单价标准。故李梦园以备案价格主张装修价格，无合同依据。二、关于装修质量问题。1.省高院《装修质量纠纷审理指南》第8条表述为：装修设计、装修施工、装修材料、材料价格、部品型号、生产厂家、用材数量等。该规定采用的是举例式表述，并不表明列举的所有内容就是双方约定的必要条件，只要双方合同约定的内容具有可实施性即可。案涉《装饰装修标准协议书》已有明确约定，中建孚康公司据此实施，符合约定。2.装修标准与装修价格并非同一概念。李梦园应当提供装修标准存在差异的证据，在此前提下，中建孚康公司也仅是承担维修或整改的义务，而不是赔偿备案价格的差价。3.销售价格与装修成本本身属不同概念，销售价格应当遵循市场交易原则，尊重当事人的议价权利。销售价格本身是由人工造价、材料成本、税费、利润、市场供求关系等多种因素构成，并不等同于装修成本。中建孚康公司应当以合同中约定的装修标准和装修质量向李梦园承担责任，而不应当以销售价格向李梦园承担责任。李梦园向一审法院起诉请求：1.判令中建孚康公司赔偿李梦园房屋装修差价107253.10元；2.判令本案诉讼费由中建孚康公司负担。一审法院认定事实：为履行房地产上市前备案手续，中建孚康公司委托江苏苏信房地产评估咨询有限公司，对其开发的南京市浦口区江浦街道“建熙花苑”C1、C2、D1、D2、D3、E、B七个户型拟售物业标的的装饰工程市场价值进行评估。该评估公司基于中建孚康公司提供的材料，于2016年6月20日出具苏信房地估字【2016】第010210号《装饰工程估价报告》，该估价报告书中对建熙花苑住宅商品房装修的市场价值进行了评估。各户型的评估单价分别为：C1户型5240元/㎡，C2户型5243元/㎡，D1户型5124元/㎡，D2户型5100元/㎡，E户型5042元/㎡，D3户型5035元/㎡，B户型5437元/㎡。2017年9月25日，李梦园（合同称“乙方”）与中建孚康公司（合同称“甲方”）签订《建熙花苑商品房预售合同》，合同主要约定：乙方购买甲方开发的南京市浦口区；房屋面积90.53平方米，房屋单价为29272.99元／㎡，房屋总价为2650084元；甲方应于2018年12月30日前向乙方交付房屋；房屋交付时应当符合已取得《建设工程规划核实合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料，商品房为住宅的，甲方还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。同日，李梦园、中建孚康公司还签订了《合同补充协议》，对部分事项进行了补充约定，其中24、【特别提示】中该约定，甲方销售的装修成品房融合了人性化设计、节能理念、品牌价值等无法具体定价的专有化服务，双方商品房预售合同约定的商品房销售单价为该商品房的综合销售价格；甲方应政府要求就部分项目报备案的价格，仅为备案之用，不作为双方结算的依据。……2017年6月17日，双方签署《装饰装修标准协议书》，对上述房屋的装修施工项目以及装修用材品牌等事项进行了书面确认。上述协议签订后，李梦园按照约定向中建孚康公司支付了购房款。中建孚康公司取得房屋的《建设工程规划核实合格书》，并通过建设工程竣工验收备案后，已经向李梦园交付房屋，李梦园也已经收房。现李梦园认为中建孚康公司向其交付的房屋装修于参观时的样板房严重不符，且与《装饰工程估价报告》中的价格差距较大，故向一审法院提起诉讼，引发本案纠纷。在本案一审审理过程中，一审法院应李梦园申请，委托江苏建瑞工程咨询有限公司对南京市房屋室内装修造价进行鉴定，江苏建瑞工程咨询有限公司于2020年1月13日出具“苏建瑞鉴【2020】第1号”《工程造价咨询报告书》，鉴定结论为：案涉南京市套内交付装修实体工程部分造价金额为260010.58元；套内交付装修实体工程部分单方造价为3655.94元／㎡。李梦园为此用去鉴定费5000元。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，合同各方当事人应当按照合同约定履行义务。本案中，李梦园、中建孚康公司双方在签订房屋买卖合同时还签订了《装饰装修标准协议书》，对案涉房屋的装修施工项目以及装修用材品牌等事项进行了书面约定，该约定系李梦园、中建孚康公司双方真实意思表示，且内容不违反法律或行政法规的效力性强制性规定，双方均应当按照约定履行义务。即，中建孚康公司向李梦园交付的房屋应当符合上述装修标准约定。一审法院认为，本案双方当事人对装修设计、装修材料、生产厂家等事项已经进行了约定，中建孚康公司应当按照双方约定履行装修义务，买受人主张以备案装修资料作为确定装修质量依据的，缺乏依据，一审法院不予支持。即，一审法院认为，李梦园主张中建孚康公司赔偿装修备案价格与实际造价之间的差价，依据不足，不予支持。关于鉴定费的承担问题，由于本案起诉时李梦园是基于当时同类型案件的法律适用，且中建孚康公司对装修标准的释明不足，故一审法院认定鉴定费由中建孚康公司承担为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：驳回李梦园的全部诉讼请求。一审案件受理费2445元，由李梦园负担，鉴定费5000元，由南京中建孚康置业有限公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，当事人对装修质量要求相关的装修设计、装修施工、装修材料以及材料价格、部品型号、生产厂家、用材数量等约定具体确定，买受人主张以约定装修价格、宣传装修价格或者备案装修价格作为装修质量要求依据的，不予支持。李梦园与中建孚康公司签订的《南京市商品房预售合同》合法有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。双方在签订《南京市商品房预售合同》时还签订了《装饰装修标准确认书》，对案涉房屋的装修施工项目以及装修用材品牌等事项进行了书面约定，李梦园主张双方未对装修质量要求作出明确约定，本院不予采纳。在此情况下，李梦园主张以中建孚康公司为销售房屋满足行政管理的需要向相关行政主管部门报备的装修价格作为装修标准，无事实和法律依据。综上，李梦园的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2445元，由李梦园负担。本判决为终审判决。审判长 夏 雷审判员 龚 达审判员 张卓慧二〇二〇年十二月二十四日书记员 王笑得