甘肃省镇原县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘1027民初1484号 原告:罗某，镇原县人民法院干部，住镇原县。 被告:庆阳市恒泰房地产开发有限责任公司，住所地，庆阳市北大街。 法定代表人：金某，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴某，该公司玉泰国际开发管理部财务负责人。一般代理。 委托诉讼代理人：刘某，该公司玉泰国际开发管理部办公室负责人。一般代理。 原告罗某与被告庆阳市恒泰房地产开发有限责任公司（以下简称恒泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月28日立案后，经审判委员会讨论决定移送庆阳市中级人民法院指定管辖，同年7月8日庆阳市中级人民法院批复，由本院继续审理，遂依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告罗某、被告恒泰公司委托诉讼代理人吴某和刘某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 罗某向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决恒泰公司交付验收合格的商品房2B-001和2B-004，其自愿按照合同约定交清所欠尾款或办理按揭手续；2、请求判决恒泰公司按照合同约定每日向其支付已付购房款万分之五的违约金，从2017年7月1日计算至实际交房之日；3、要求恒泰公司拆除2B-001商铺北墙外侧的违章建筑，对墙面进行维修恢复原状；4、本案诉讼费由恒泰公司负担。事实与理由：2016年11月11日，其在恒泰公司位于镇原县水荫街南路的玉泰国际售楼部，与原销售经理孙**协商，分别以54万元和53万元的价款预订商铺2B-001和2B-004，当日各交付定金10000元，并约定：2016年12月31日前2B-001商铺交房款30万元（含定金1万元），其余24万元在接到办理交款手续的通知后7日内办理银行按揭贷款手续；2B-004商铺在2016年12月31日前交房款26.50万元，剩余26.50万元于2017年6月30日前交房时付清，在接到办理交款手续通知的7日内办理交款手续。其依照协议于2016年12月4日前分数次向该售楼部财务部交清了约定应该交付的房款56.5万元，并签订了两份商品房屋买卖合同。2017年6月30日前恒泰公司未通知交房，亦未通知交款，直至2020年5月18日上午该售楼部现任销售经理刘静发来交房通知短信，其到场发现2B-004商铺南墙未筑起，水电暖均未接通，2B-001商铺外墙墙面开裂，没有达到交房条件，经多次协商未果。且恒泰公司私自在2B-001商铺北侧修建门店，影响采光，其阻止后，至今未修缮整改。因此恒泰公司未按照合同约定的时间交房长达三年之久，给其造成巨大的经济损失，请求支持其诉讼请求。 恒泰公司辩称，2016年11月份，罗某在其开发的玉泰国际售楼部，分别以54万元和53万元的价款预订商铺2B-001和2B-004，共计交付56.5万元楼房款属实。因罗某未在交房前付清全部房款，无权要求交房，罗某经常出入该公司，对交款情况应当清楚，不存在通知交款的情况，因此公司并未违约。对于第三项诉讼请求属于侵权之诉，案由为排除妨害、恢复原状，本案不能一并解决。另外本案诉讼前，另一购房人刘奇曾起诉其公司，基本事实、争议焦点、法律适用等方面与该案高度相似，经过两级法院审理，判决驳回刘奇的诉讼请求，应当同案同判。因此罗某的诉讼请求不能成立，请求依法驳回。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，已经当庭予以确认并在卷佐证。恒泰公司对罗某提交的下列证据有异议：1、交房通知短信，认为2015年10月30日房屋主体就已经验收通过，并非罗某所述的有房屋合格证才算验收合格，且一直口头告知罗某，前来交款交房，因此不予认可。经审查，该证据来源合法、客观真实，且与双方签订的合同约定履行义务方式相符，证实恒泰公司于2020年5月18日第一次通知交房，其证明效力予以采信；2、2020年5月18日收到交房通知后罗某到现场所拍照片及视频（播放），认为所拍的照片存在虚假性，该照片系地下停车场的排风系统装修，并非消防通道，且200平米以下的独立门面房不需要消防验收，因此不予认可。经审查，房屋是否达到交付条件，应当依据法律规定，照片及视频虽系罗某在楼房现场拍摄，并不能证明房屋未达到交付条件，故对其证明效力不予采信。3.镇原县城关镇司法所出具的证明，认为该证明并非属政府行为，且恒泰公司按照政府安排，为维护稳定延迟交房，因此不予认可。经审查，该证据明确说明镇原县城关镇司法所通知恒泰公司妥善处理涉及回迁户的商铺交付，对于其他人购买的商铺并不涉及，该证明系国家机关出具并加盖公章，与其职能相符，故对其证明效力予以确认。据此，本院认定事实如下：2016年11月11日，罗某与恒泰公司玉泰国际售楼部销售经理孙**协商，分别以54万元和53万元的价款预订位于镇原县水荫街南路该公司开发的商铺2B-001和2B-004，当日各交付定金10000元。2016年12月31日罗某与该公司签订《商品房买卖合同》两份，载明：“2B-001商铺总面积38.18平方米，每平方米售价14143.53元，总金额54万元，第六条第3款约定买受人于2016年11月16日前支付首付款30万元剩余房款24万元做银行按揭贷款，第七条第2款约定买受人必须在接到办理交款等手续电话短信等通知7日内前来销售中心办理交款手续，否则依据本合同第七条承担违约责任；第八条约定出卖人应当在2017年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付买受人使用，二款2项注明非出卖人原因或遇出卖人自身不能控制的政府及外界原因，可以延期交房；第九条一款（2）项约定出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五违约金。”，罗某于2016年11月14日交付楼房款269070元、11月16日交付楼房款20930元，合计交付2B-001商铺楼房款30万元（含定金1万元）。2B-004商铺每平方米售价14347.59元，总金额53万元，第六条第2款约定买受人于2016年11月16日前支付首付款5万元，于2016年12月31日前交215000万元，剩余房款于2017年6月30日前交房时付清，其他约定与2B-001商铺合同约定一致。罗某于2016年11月16日交付楼房款4万元、12月4日交付楼房款215000元，合计交付2B-004商铺楼房款265000元（含定金1万元）。2020年5月18日上午11时许恒泰公司销售人员短信通知罗某，让其到售楼部办理交房手续，罗某查看房屋后，认为房屋未达到交房条件，拒绝接收，双方发生矛盾，遂诉诸法院。 另查明，罗某对于剩余的2B-001商铺楼房款24万元、2B-004商铺楼房款265000元，至今未交付，恒泰公司至今未向罗某发放交款通知；恒泰公司开发的镇原县玉泰国际项目至今未在镇原县住房和城乡建设局办理建筑工程竣工验收备案手续。2B-001商铺北侧地平有外露钢筋，未有建筑物。本院2019年12月24日审结的（2019）甘1027民初3393号案件，涉及的房屋为1A-021号商铺，与本案涉及的商铺未在同一地段和方位。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同的约定全面履行义务。本案中罗某与恒泰公司签订《商品房买卖合同》，系双方协商一致的真实意思表示，未违反法律规定，该合同合法有效。本案争议的焦点问题是：一、恒泰公司是否存在违约的问题；二、本案是否应当与（2019）甘1027民初3393号案件适用“同案同判”的问题。 关于焦点一：按照合同约定，罗某于合同签订前履行了首付款缴纳义务，恒泰公司在约定的交房期限2017年6月30日前7日内，未采用电话短信等方式通知罗某履行剩余楼房款的缴纳交款，亦未通知罗某查看楼房、履行交房义务，直至2020年5月18日短信通知交房，恒泰公司违反了合同约定的交房期限，属违约行为； 焦点二：（2019）甘1027民初3393号案件判决驳回原告的诉讼请求，采信的证据是镇原县城关镇司法所出具的告知书，本案中镇原县城关镇司法所出具证明，对该告知书进行说明，其作用是解决恒泰公司与安置户之间的纠纷，不涉及社会业主，系工作人员为处理该事出具的便函，既不代表城关镇人民政府，也不代表镇原县司法局，不具有行政效力，因此案件事实证据发生变化，且所涉商铺未在同一地段和方位，当然不能适用同案同判。 综上，恒泰公司与罗某签订商品房买卖合同后，未按约定按时履行通知交款、交房义务，构成违约，罗某要求其承担违约责任的理由充分，应予支持；恒泰公司辩称罗某经常出入公司应当知道交款,且至今未缴清房款，致使商铺未交付，不构成违约，《商品房买卖合同》第七条第2款约定买受人必须在接到办理交款等手续电话短信等通知7日内前来销售中心办理交款手续，因恒泰公司未履行通知义务，罗某出入恒泰公司镇原玉泰国际售楼部，并不能说明其应当在约定的交房日期前缴纳房款，《商品房买卖合同》第八条约定出卖人应当在2017年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付买受人使用，但恒泰公司至今未在镇原县住房和城乡建设局对开发的镇原县玉泰国际项目办理建筑工程竣工验收备案手续，因此恒泰公司的辩解理由无事实依据，不予采信。罗某主张恒泰公司按照合同约定，向其支付已付购房款万分之五的违约金自2017年7月1日至实际交房之日止，由于恒泰公司开发的玉泰国际项目，涉及拆迁户的安置，政府出具文件要求妥善处理，该情形对其他社会购买户楼房的交付具有一定的影响，但在交房期限届满三个月后，恒泰公司仍未履行合同义务，直至2020年5月18日履行通知交房义务，此期间应视为恒泰公司的违约期间，恒泰公司应当按照合同约定，支付罗某违约金267810元（按已交付楼款565000元日万分之五自2017年10月1日算至2020年5月18日止）。罗某主张恒泰公司拆除2B-001商铺北墙外侧的违章建筑，对墙面进行维修恢复原状，由于《商品房买卖合同》对商铺室外的状况未进行约定，该请求属另一法律关系，本案不予涉及。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下： 被告庆阳市恒泰房地产开发有限责任公司与原告罗某签订的2B-001和2B-004商铺《商品房买卖合同》继续履行； 被告庆阳市恒泰房地产开发有限责任公司支付原告罗某违约金267810元； 驳回原告罗某的其他诉讼请求。 上述第二项限判决生效后20日内履行完毕。 案件受理费5875元，由原告罗某负担1875元，被告庆阳市恒泰房地产开发有限责任公司负担4000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省庆阳市中级人民法院。 审 判 长  张满龙 人民陪审员  陈军伟 人民陪审员  黄建新 二〇二〇年十二月一日 法官 助理  王 乐 书 记 员  成 钊 本案所附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。