湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘11民终3048号上诉人（原审被告）：唐静，女，1975年10月11日出生,汉族，居民，住湖南省道县。上诉人（原审被告）：唐小兰，女，1980年1月5日出生，汉族，居民，住湖南省道县。委托诉讼代理人：蒋军胜，男，1994年2月18日出生，湖南省道县人，住湖南省道县。上诉人（原审被告）：张茂松，男，1955年9月8日出生，汉族，居民，住湖南省道县。上诉人（原审被告）：郑际平，男，1956年7月16日出生，汉族，居民，住湖南省道县。上诉人（原审被告）：李红兰，女，1969年2月6日出生，汉族，居民，住湖南省道县。上诉人（原审被告）：张小兰，女，1968年1月7日出生,汉族，居民，住湖南省道县。上诉人（原审被告）：冯泽春，男，1963年7月4日出生，汉族，居民，住湖南省道县。被上诉人（原审原告）：道县大润发商贸有限公司，住所地：湖南省道县潇水中路。法定代表人：陈胜方，该公司经理。委托诉讼代理人：刘永福，湖南中航律师事务所律师。上诉人唐静、唐小兰、张茂松、郑际平、李红兰、张小兰、冯泽春因与被上诉人道县大润发商贸有限公司（以下简称“大润发公司”）租赁合同纠纷一案，不服湖南省道县人民法院（2020）湘1124民初1071号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月26日受理后，依法组成合议庭，分别于2020年12月8日、2020年12月23日在第八审判庭组织双方当事人进行询问。上诉人唐小兰的委托诉讼代理人蒋军胜，被上诉人大润发公司的委托诉讼代理人刘永福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。唐静、唐小兰、张茂松、郑际平、李红兰、张小兰上诉请求：一、撤销湖南省道县人民法院（2020）湘1124民初1071号民事判决，驳回被上诉人诉讼请求；二、本案一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。理由：一、原审判决在案件焦点中事实的推定与客观事实不符。1、余下不足10%的铺面返租工作未完成系被上诉人违约所致，并非被上诉人虚假陈述的“业主代表没有在规定的6个月内做好全部业主的返租工作”；2、上诉人非本案适格的主体，上诉人只是代理业主去签订《租赁合同意向协议书》。二、原审判决认定《道州商业广场一楼铺面租赁合同》虽成立但未生效，因此没有法律约束力，系对合同效力的误判。被上诉人拒绝履行交纳保证金促成合同生效，系故意阻却合同完全生效条件的成就，合同依法应当视为生效。三、原审判决中对事实的认定和推定自相矛盾，判决有失公正,损害了案外第三人，即签约业主的合法利益。大润发公司书面答辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律准确，判决客观公正，依法应予维持；二、上诉人提出的上诉理由没有事实和法律依据，依法应予驳回。大润发公司向一审法院起诉请求：1、判令被告连带返还原告履约意向金30万元；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定的事实：2019年10月3日，以道州商业广场一楼全体业主为甲方（签约代表张茂松、郑际平、李红兰、张小兰、冯泽春）与以大润发公司为乙方的双方当事人就大润发公司意向租赁道州商业广场一楼整体物业事项签订《租赁意向协议书》，协议约定双方共同遵守下列事项“1、在签订本协议之前，甲乙双方已经基本认可了正式租赁合同的各项条款，本协议正式签订后，再跟各位业主签订正式租赁合同，甲乙双方遵照执行。2、本协议签订后二日，乙方向甲方指定的联名账户（开户行：中国银行道县支行联名户名：唐静、唐小兰、张杰，账号：XXXXX********）支付履约意向金人民币300000元整，甲方收到款项后向乙方出具收款收据，本协议即时生效。3、甲方收到款项当日起至六个月内，甲方尽力去做好各业主的返租工作，如在六个月后甲方仍没组织好所有业主的返租工作，乙方有权终止合同，甲方应无息全额把意向金退给乙方。4、如甲方在规定期内做好了所有业主的返租工作，且所有租赁条件也是在双方协商所能承受的范围内，如乙方放弃，则视为乙方违约，乙方已缴纳的履约意向金甲方有权不予退还。5、甲方不得故意抬高租赁条件，增加难度对乙方造成很大压力。6、本协议一式两份，甲乙双方各执壹份，均具同等效力”。原告于2019年10月2日向唐小兰、唐静、张杰的联名账户中汇入30万元履约意向金。2019年10月19日，以道州商业广场一楼全体业主为甲方（委托代理人为唐小兰、唐静、张小兰、郑际平、冯泽春、赵花姑、张茂松、何端秀、周双花、李红兰）、大润发公司为乙方的双方当事人签订《道州商业广场一楼铺面租赁合同》，合同约定乙方大润发公司租赁道州商业广场一层约188间铺面，面积约为6766平方米，用于经营大润发.发到家购物广场（以法人当地申请办理营业执照为准）项目合法经营，合同对租期、租金及支付方式、铺面交付、损害事件、修缮、保养与更换、铺面返还、拆迁补偿、合同变更、解除、终止、保证及责任、违约责任、送达方式、争议解决等方面进行了约定，其中双方约定自签订本合同起，且一层90%铺面签约成功，大润发向联名账户交纳100万元保证金后，《道州商业广场一楼铺面租赁合同》正式生效。合同签订后，因原告大润发公司认为业主代表未能在六个月内做通道州商业步行街一楼铺面所有业主的返租工作，且业主代表之间尚有矛盾，加之新冠疫情影响，租赁道州商业广场一楼铺面具有一定风险，而拒绝缴纳100万元保证金且明确表示不履行《道州商业广场一楼铺面租赁合同》，按照《租赁意向协议书》约定，被告应当返还30万元履约意向金，遂诉至法院。七被告在庭审中自认涉案的道州商业广场一楼共有176户业主，截止2020年6月10日，其已经做通163户业主的返租工作。30万元履约意向金有17.5万元在唐静、唐小兰、张杰的联名账户中，10万元在郑际平、冯泽春账户，2.5万元在唐静账户。一审法院认为，本案属租赁合同纠纷。本案讼争的焦点为：一、30万元履约意向金是否应当返还？二、30万元履约意向金返还的主体是谁？关于焦点一，涉案的《道州商业广场一楼铺面租赁合同》系附生效条件的合同，其生效的两个必要条件为：1、一层90%铺面签约成功；2、大润发公司向道州商业广场一楼全体业主联名账户交纳100万元保证金。因本案原告大润发公司未依约缴纳100万元保证金，故《道州商业广场一楼铺面租赁合同》虽成立但并未生效，故对双方当事人具有法律约束力的只有《租赁意向协议书》。原告于2019年10月2日向被告支付履约意向金，根据《租赁意向协议书》的约定，被告应当在收到30万元履约意向金后六个月内做好一楼所有业主的返租工作，即被告应当在2020年4月2日前做好一楼所有业主的返租工作，但截至2020年6月10日，仍有部分业主的返租工作未做好。被告辩称协议约定的6个月期限还未到，原告就主动放弃不租赁商铺，意向金应不予返还，但未提供证据予以证实，应当承担举证不能的后果。原告依据《租赁意向协议书》的约定，要求被告无息返还30万元履约意向金于法有据，应当予以支持。关于焦点二，被告辩称其不是本案适格主体，只是代理道州商业广场一楼业主去签合同，办理铺面的租赁事宜，但未提供充分证据证实其在签订《租赁意向协议书》时已经获得一楼业主的授权，本院对被告的辩解意见不予采信，且被告张茂松、郑际平、李红兰、张小兰、冯泽春系《租赁意向协议书》的签约当事人，30万元履约意向金的实际管理使用人，应当负有返还义务。至于被告唐静、唐小兰，二人虽非《租赁意向协议书》的签约当事人，但作为意向金的实际控制管理人，也应当负有返还义务。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条第一款、第六十条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：由被告唐静、唐小兰、张茂松、郑际平、李红兰、张小兰、冯泽春在本判决生效后十日内返还原告道县大润发商贸有限公司履约意向金30万元。本案案件受理费5800元，减半收取2900元，由被告唐静、唐小兰、张茂松、郑际平、李红兰、张小兰、冯泽春负担（被告负担的案件受理费，原告已预交，由被告在给付本案判决款项时一并支付给原告）。二审期间，上诉人向本院提交五份证据。证据一、道州商业广场一楼铺面平面图，拟证明商场一楼具体的铺面总数额。证据二、业主代表与陈胜方（大润发公司独资股东、法定代表人）的洽谈录音，拟证明业主代表催交100万元保证金、大润发公司知悉签约铺面达90%以上，及其承诺交纳保证金的事实。证据三、道县大润发商贸有限公司单方拟定的和解协议，拟证明大润发公司单方面放弃租赁商场一楼铺面，希望以30万元与业主进行和解的事实。证据四、道县大润发商贸有限公司与唐静、唐小兰委托合同纠纷一案的一审、二审民事判决书，拟证明签约铺面达90%以上，大润发公司单方面放弃租赁商场一楼铺面、拒绝交纳100万元保证金而导致租赁合同未完全生效。证据五、道州商业广场一楼铺面现承租人与业主的租赁意向协议及租金打款凭证，拟证明商场一楼铺面以370万元/年（低于与大润发公司订约租金380万元/年）的基础租金出租他人，剩余不足10%的业主愿意出租，但由于大润发公司单方面毁约而导致原租赁合同中止的事实。被上诉人质证称，对证据一的真实性无异议，但该平面图跟本案双方争议的焦点没有任何关联性，且示意图所显示的铺面总数是没有全部做通工作，最终租赁协议未能履行也与上诉人没有做通工作是有直接的因果关系，上诉人提交的该两份生效判决书对上诉人没有在规定的期限做通工作进行了认定。对证据二，录音不合法，录音是在未经大润发公司老板允许的情况下制定的，取证程序不合法，对证明目的有异议，从文字内容陈胜方并没有确认签约的铺面达到90%以上，他只是说了差不多90%，仍然没有达到打100万保证金的合同约定条件，没有违反双方的合同约定。对证据三，这份协议是由大润发公司签完之后再将两份原件交由业主代表签，但是因为业主代表除了5个人之外还有唐静、唐小兰，由于他们拒绝签这份协议，这份协议实际上是没有成立的协议。对证据四的真实性合法性无异议，该两份判决书是由于唐静、唐小兰跟大润发公司另外签订了一份委托合同，当时一审已经认定租赁协议是无效的，一审是基于双方签订的租赁合同约定如果没有成功，大润发公司是愿意补偿业主代表10万元的补助，才酌情认定了10万元给予唐静、唐小兰，这里面是有不对称的，大润发公司是愿意给予所有的业主代表，而不是只给予唐静、唐小兰。证据五是因为业主代表没有在规定的期限内完成协议义务，之后出租与本案返还意向金不具有关联性，商铺已经出租了，意向金本应返还。本院对上诉人提交的证据认证认为，证据一、二、三、四不能达到其欲证明的目的，证据五与本案不存在关联性，对以上证据本院均不予采信。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实本院予以确认。在本案审理过程中，被上诉人自愿放弃要求上诉人返还在业主代表账户上的12.5万元的诉讼请求。本院认为，本案系租赁合同纠纷。上诉人与被上诉人签订的《租赁意向协议书》系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应依约全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效”，《道州商业广场一楼铺面租赁合同》系附生效条件的合同，因“一层90%铺面签约成功、大润发公司向道州商业广场一楼全体业主联名账户交纳100万元保证金。”两个生效条件未成就，故该合同虽成立但并未生效，对双方不具有法律约束力。二审双方争议的主要焦点即：大润发公司交付的30万元履约意向金是否应当返还。双方签订的《租赁意向协议书》第3条约定：“甲方（上诉人）收到该款项当日起至六个月内，甲方尽力去做好各业主的返祖工作，如在六个月内甲方仍没有组织好所有业主的返祖工作，乙方有权终止合同，甲方应无息全额把意向金退还给乙方”。经查，被上诉人大润发公司于2019年10月2日将30万元履约意向金交付至上诉人，但截至2020年6月10日，上诉人仍未将部分业主的返租工作做好，依据双方上述约定，上诉人应将30万元履约意向金返还给被上诉人。上诉人诉称“余下不足10%的铺面返祖工作未完成系被上诉人违约所致、原审法院对《道州商业广场一楼铺面租赁合同》的效力认定错误，被上诉人阻却合同完全生效条件的成就”等上诉理由，因没有提供相应证据，其理由不能成立，本院均不予采纳。因上诉人系《租赁意向协议书》签订合同的相对方，也是收取意向金的当事人，上诉人称其非本案适格的主体，只是代理业主签订《租赁合同意向协议书》，其不应承担返还意向金的责任的理由与客观事实和法律规定不符，本院不予采纳。综上所述，上诉人唐静、唐小兰、张茂松、郑际平、李红兰、张小兰、冯泽春的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予以维持。被上诉人道县大润发商贸有限公司自愿放弃要求上诉人返还在业主代表账户上的12.5万元的诉讼请求，系被上诉人对自己民事权利的处分，不违反法律、行政法规的强制性规定，本院依法予以准许。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：撤销湖南省道县人民法院（2020）湘1124民初1071号民事判决；由上诉人唐静、唐小兰、张茂松、郑际平、李红兰、张小兰、冯泽春在本判决生效后十日内返还被上诉人道县大润发商贸有限公司履约意向金17.5万元。一审案件受理费5800元，减半收取2900元；二审案件受理费5800元，共计8700元，由上诉人唐静、唐小兰、张茂松、郑际平、李红兰、张小兰、冯泽春负担。本判决为终审判决。审判长  王兰青审判员  宋争文审判员  陈久余二〇二〇年十二月二十五日书记员  唐奎清附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。