江西省抚州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）赣10执异41号异议人（案外人）：吴延平，男，1981年4月22日出生，汉族，江西广昌人，住江西省广昌县，申请执行人：抚州农村商业银行股份有限公司，住所地江西省抚州市临川区抚临大道中段，统一社会信用代码91361000060757152M。法定代表人：陈迎宾，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘燕华，该公司客户经理，代理权限为一般授权代理。委托诉讼代理人：章友华，江西澍正律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。被执行人：江西长兴农贸集团有限公司，住所地江西省抚州市广昌县旴江镇莲乡大道出口处（昌厦路旁），统一社会信用代码91361030705781476H。法定代表人：李长文，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李小明，该公司员工，代理权限为一般授权代理。被执行人：李长文，男，1959年8月11日出生，汉族，住江西省抚州市广昌县，在本院执行申请执行人抚州农村商业银行股份有限公司（以下简称抚州农商行）与被执行人李长文、薛广英、江西长兴农贸集团有限公司（以下简称长兴公司）、江西广源肥业有限责任公司金融借款合同纠纷一案中，异议人吴延平对本院查封被执行人江西长兴农贸集团有限公司所有的位于广昌县盱江镇新圳北路17、18号店铺的执行行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。吴延平称，请依法撤销江西省抚州市中级人民法院（2020）赣10执16号执行案件中对异议人所购得的广昌县盱江镇新圳北路17号[不动产权证书号：广昌房权证（2015）旴字第0168**]、18号[不动产权证书号：广昌房房权证（2015）旴字第0168**1]店铺的执行。事实和理由：异议人与江西长兴农贸集团有限公司（原名称为江西省广昌县长兴贸工农有限公司）于2007年2月13日签订了《商品房买卖合同》，购买了案涉两间店面，店面建筑面积为76.734㎡（其中17号店面面积为43.326㎡、18号店面面积为33.408㎡），单价为3,600元/㎡,购房总价款为276,242元。购房合同签订后，开发商未依约配合申请人办理产权登记过户等手续而导致案涉店面未过户至异议人名下。《购房合同》签订后，异议人支付了全部购房款且一直实际占有并使用案涉店面。因此，贵院于2019年11月15日以（2019）赣10执保74号案号查封了异议人拥有权利的前述房产，损害了异议人的合法权益，特提出此异议。吴延平向本院提交了执行异议申请书、收款收据九份、吴延平申请报告一份、别墅加间协议一份、异议人吴延平与江西长兴农贸集团有限公司签订的《商品房买卖合同》（编号：GF-2000-0171）两份（系复印件）以及案涉两间店面自2007年10月4日至2020年3月1日房屋租赁合同六份以证实其上述主张。抚州农商行称，第一，长兴公司向抚州农商行贷款，用店面抵押，抚州农商行具有合法的抵押权；第二，案外人吴延平的申请存在不属实的情况，2007年购买的店面，并签订合同，距今已经13年之久，房款已经全部交清，一直没有办理房产证，直到本案执行拍卖才提出异议，买卖真实性存在问题；第三，按照案外人所述存在矛盾，该店面为2007年购买，2015年长兴公司才办理了房产证，不存在房产证过户的情况；第四，案外人付款的依据不足，应该提供确实有效的付款凭证及依据；第五，既然长兴公司在2015年能够办理该房产的产权证，那案外人在2007年买卖成交后就具备办证条件；第六，案外人提交的商品房买卖合同原件，房管局应该也有备案。长兴公司称，未及时办理房屋买卖备案及房产证的原因是：一、在2017年之前，广昌县房管局和不动产还没有合并，房管局的系统也没有完善，之前的买卖合同在系统里没有备案，没有现在这么规范；二、因为税务方面的问题，现在过户税费不是按2007年买卖合同的税费缴纳，是要求按照当前基准税率缴费，税费比较高，所以一直推脱未配合办理。本院查明，2007年2月13日，吴延平和江西省广昌县长兴贸工农有限公司签订了两份《商品房买卖合同》，其中一份是购买案涉两间店面的合同，该《合同》约定：吴延平购买江西省广昌县长兴贸工农有限公司名下位于广昌县盱江镇新圳北路第二幢一单元17、18号店铺，两间店铺面积共计76.734㎡，价款共计276,242元，约定的付款方式为首付90%即人民币248,600元，余款27,640元待办理房产证、土地证时付清，合同签订时吴延平支付了店面房款248,600元，2009年3月10日吴延平分两次共支付了店面购房款40,000元，2019年6月26日支付了29,532元，共计支付了318,132元；另一份是购买12幢别墅的合同，该《合同》约定：吴延平购买江西省广昌县长兴贸工农有限公司名下银珠花苑12幢别墅，价款共计412,940元（别墅价款为389,340元，另签订的加间价款为23,600元），约定的付款方式为首付30%即117,000元，完成外墙瓷板及铁艺付30%即117,000元，买受人进场装修时付30%，余款38,640元办理两证时付清，2007年8月30日交清加间的23,600元房款。合同签订时吴延平支付了117,000元，2007年8月30日支付了23,600元，2007年9月8日支付了50,000元，2007年10月10日支付了50,000元，2008年2月3日支付了130,000元，共计支付了370,600元。长兴公司成立于2003年4月30日，成立之时公司名称为“江西省广昌县长兴贸工农有限公司”，2013年3月1日，公司名称变更为“江西长兴农贸集团有限公司”。另查明，2017年9月6日，抚州农商行临川支行与长兴公司签订《抵押合同》，约定以权属证书分别为：广昌房权房权证（2015）旴字第0168**、6884号、038260号的店面为长兴公司向抚州农商行临川支行借款提供抵押担保。上述抵押房产于2017年9月13日办理了抵押权登记并载明了抵押顺位和被担保主债权数额，权证号为：赣（2017）广昌县不动产证明第0001840号。抵押物包括案涉房屋，即位于广昌县旴江镇新圳北路车站出口17号、18号商铺。2019年10月30日，抚州农商行向本院起诉长兴公司归还借款并承担抵押担保责任。本院根据抚州农商行的财产保全申请作出财产保全民事裁定，于2019年11月15日查封了案涉房屋。该案本院于2019年12月4日做出判决：1.江西长兴农贸集团有限公司在判决生效后十日内偿还抚州农村商业银行股份有限公司借款本金12,000,000元及利息678,299.95元（该利息计算至2019年10月14日），之后的利息以尚欠本金为基数按年利率15.3%计算到借款还清为止；二、江西长兴农贸集团有限公司在判决生效后十日内偿还抚州农村商业银行股份有限公司借款本金6,290,000元及利息335,581.17元（该利息计算至2019年10月14日），之后的利息以尚欠本金为基数按年利率15.3%计算到借款还清为止；三、抚州农村商业银行股份有限公司上述第一项借款本息对被告江西长兴农贸集团有限公司权属证书分别为广昌房权证房权证（2015）旴字第0168**、884号、038260号的房产享有抵押权（抵押权证号为：赣（2017）广昌县不动产证明第0001840号），具有依抵押登记确定的抵押顺位和被担保主债权范围以折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿的权利……。该判决生效后，抚州农商行向本院申请强制执行，本院在该案执行中对包括案涉房产在内的房屋进行评估。现吴延平以案涉商铺其已购买为由，请求排除对该房屋的执行。本院认为，本案的争议焦点是吴延平的请求能否排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。吴延平系涉案店铺的购买人，对涉案店铺仅享有物权期待权，不享有所有权。抚州农商行系涉案店铺的抵押权人，其对涉案店铺享有的抵押权已经登记公示，办理了抵押权证，对涉案店铺的优先受偿权也已经生效判决确定，足以对抗案外人。吴延平提出排除执行的异议请求不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，裁定如下：驳回吴延平的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  周建荣审判员  张志平审判员  刘志军二〇二〇年十二月一日法官助理李文涛书记员张星