贵州省贵阳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）黔01民终10452号上诉人（原审原告、反诉被告）：李燕，女，1971年7月21日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区市南路******，居民身份号码：5201021971********。委托诉讼代理人：李娟，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗桦，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：罗祥，男，1989年4月10日出生，汉族，，住贵州省清镇市暗流乡下坝村小寨组居民身份号码：5201811989********。委托诉讼代理人：白礼佐，贵州唐德律师事务所律师。原审第三人：贵州贵人置业投资有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区贵阳世纪城**团第商业******，统一社会信用代码：915201903088900628。法定代表人：杨成孝，该公司区域总监。原审第三人：黄香阳，女，1972年3月10日出生，，住浙江省平阳县水头镇凤林南路**居民身份证号：3303261972********。上诉人李燕因与被上诉人罗祥及原审第三人贵州贵人置业投资有限公司（以下简称贵人置业公司）、黄香阳房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2019）黔0115民初4218号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。李燕上诉请求：1、撤销原判第一项，改判支持上诉人的全部诉讼请求；2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院审查事实不清，适用法律错误。1、被上诉人自身信用原因导致银行按揭贷款无法通过审核，上诉人在提起诉讼前就已获得解除合同的权利，而被上诉人还清车辆贷款并获得按揭贷款批准是在上诉人提起诉讼之后，且已严重超出合理的履行义务期限，因此，被上诉人获得贷款批准的事实并不能消除上诉人主张解除合同的事实基础；2、本案合同签订后，案涉房屋一直由被上诉人占有，给上诉人造成巨大经济损失，以致合同目的不能实现，被上诉人已构成根本违约。因此，上诉人要求其承担违约责任及赔偿损失有事实依据；3、一审判决要求上诉人配合办理过户登记手续，但并未判决被上诉人支付尾款，显失公平。如人民法院认为要继续履行合同，则应当向上诉人释明是否需要增加或变更诉讼请求。但一审法院未依法释明，应属错误。被上诉人罗祥答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。原审第三人贵人置业公司、黄香阳二审均未作陈述。李燕向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告及第三人签订的《房地产买卖及居间合约（甲种本）》；2、判令被告返还原告所有的位于贵州省贵阳市金阳新区世纪城龙锦苑1单元23层3号的房屋；3、判令被告从2017年7月20日起至返还房屋时止支付原告房屋使用费，暂计算为16,000.00元（自2017年7月20日起暂计至2018年3月20日，共8个月，市场租赁价格为2,000.00元/月）；4、判决原告不予退还被告所支付的20,000.00元定金；5、判令被告赔偿原告支付的律师费10,000.00元；6.本案诉讼费由被告承担。一审审理中，罗祥提起反诉请求：1、判令反诉原、被告双方继续履行2017年7月19日签订的《房地产买卖及居间合约》，并且要求反诉被告按照合约约定办理过户登记手续；2、判令反诉被告承担违约金20,000.00元；3、判令反诉被告赔偿反诉原告律师费10,000.00元；4、判令本案诉讼费由反诉被告承担。一审法院查明：贵阳市观山湖区金阳南路6号贵阳世纪城Z组团1号楼1单元23层3号房屋（权证号：筑：筑房权证观山湖字第**有权人登记为黄香阳。2017年6月20日，黄香阳出具了一份《委托书》，委托人为黄香阳，受托人为李燕，委托书内容：一、由受托人办理上述房屋在银行的抵押贷款的提前还款的所有手续及领取相关资料；二、由受托人办理上述房屋的注销抵押登记的所有手续；三、在该房屋可出售的情况下，由受托人办理上述房屋出售的所有手续，包括签订房屋买卖合同，签署相关文件，收取售房款，并缴纳相关费用；四、由受托人协助买方办理上述房屋出售后房屋产权证过户变更登记的所有手续，签署相关文件，并缴纳相关费用。如买方需办理贷款手续也由受托人协助买方办理所有手续（包括签订贷款合同、抵押贷款合同、银行开卡、收尾款等）等事项。该《委托书》于2017年7月5日经贵州省贵阳市立诚公证处出具（2017）黔筑立诚公字第5359号《公证书》公证。2017年7月19日，原告（反诉被告）李燕为卖方，被告（反诉原告）罗祥为买方，第三人贵人置业公司为经纪方，签订了《房地产买卖及居间合约》（编号：GYM0003676），约定卖方将位于贵阳市观山湖区金阳南路6号贵阳世纪城Z组团1号楼23层3号房屋出售给买方，该房屋建筑面积115.47平方米。该合同第三条物业交付方式第3项约定：买卖双方经协商一致在2017年7月20日前交付物业。该合同第四条买卖双方的权利义务中第2项约定：如买卖双方任何一方签署合约后，不按合约履行物业出售、支付楼款及办理手续的，于经纪方电话、短信通知期限内未配合办理手续，且在经纪方发出催促办理相关交易手续等的书面通知后七个工作日内，仍不履行合约义务的，视为违约，本合约自动解除。第3项约定：因卖方原因包括但不限于未取得该房屋的代理资格，房屋共有人不同意出售该房屋，出售意向改变，房屋结构拆改未得到相关管理部门同意，资料缺乏真实性，合法性，隐瞒关于该房屋交易历史，隐瞒关于该房屋发生过的相关事件（如火灾、凶杀），与第三人纠纷导致房屋被司法机关查封保全等原因导致无法办理房地产转让登记手续、或无法办理按揭贷款、或导致本合约无法履行，视为违约按照下列处理：卖方签署合约后，违约不将该物业售予买方的，卖方须在三个工作日内除无息退还买方已付全部款项及赔偿买方已付全部款项以及赔偿买方应支付给经纪方的服务费外，同时须支付与定金同等数目之金额（含未付定金）给买方作为损失赔偿，但买方不得再向卖方进一步要求赔偿损失。第4项约定：因买方原因包括但不限于迟延交付房款、迟延交验证件资料，购买意向有所改变等原因导致无法办理房地产转让登记手续、或无法办理按揭贷款、或本合同无法履行，视为违约按照下列处理：买方签署合约后，违约不支付购房款及购买物业的，买方需在三个工作日内赔偿卖方应支付给经纪方的服务费外，同时卖方有权没收买方已付定金与追究其未支付定金，且卖方有权将该物业另行出售，但卖方不得再向买方进一步要求赔偿损失。该合同第六条合约在履行中的变更及处理争议方式中第1项约定：本合约取代三方签约前谈判中的声称、理解、承诺以及协议之内容，如有与本合约不符的，以本合约为准，本合约在履行期间，任何一方要求变更合约条款的，均应与其他各方协商一致，并订立书面补充协议；擅自变更的，应承担由此给其他各方造成的损失。通过三方因履行本合约而签订的补充协议及其他书面文件，均为本合约不可分割的一部分，具有同等法律效力。第2项约定：若有未尽事宜，合约三方可以协商以补充协议的方式进行约定，若该协议与上述条款有冲突，以补充协议为准……。第3项约定：本合约签订后，若非合约三方任何一方原因导致交易未能如期完成，以及不可抗力因素导致本合约拖延办理或无法履行时，则本合约各方同意有关交易日期相对顺延或法律另有规定无须承担违约责任。第4项约定：……因履行合约发生纠纷的，各方按照相应的合约关系之内容分别主张权利，并向该物业所在地人民法院提起诉讼解决，诉讼所产生的费用先由各自承担，并最终由违约方承担守约方处理纠纷所支付的所有费用（包括但不限于诉讼费、保全费、执行费、律师费、差旅费、交通费等）。该合同第八条第6项约定：物业成交价为人民币720,800.00元，买方申请商业贷款，卖方须无条件配合买方提交贷款所需材料，买方应在卖方提前还款前或办理过户前到指定银行配合签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在规定期限内提供补齐全办理银行贷款所需要的资料，保证提供按揭所需的各种材料及其材料证明的真实性、合法性，买方应在签署本合约同时委托授权经纪方代为办理按揭手续及过户手续，向银行申请按揭贷款，所申请金额与贷款年限以银行批准的结果为准；定金20,000.00元，买方须于签署合约当天向卖方支付上述定金；首期楼款180,000.00元，买方同意在收到银行提前还贷通知后，在银行通知预约还款日或之前，买方将首期楼款（不含定金）转入卖方还款或银行扣款账号内并提前解押之使用，银行到账后即视为卖方已收取相应楼款；尾期楼款520,800.00元，买方在交易过户出证及抵押登记手续完成并领取他项权利证后，由买方贷款银行直接划给卖方或监管中心，如银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额，二者相差金额，买方需在到房管部门过户递件并出具受理回执、领取名下房屋所有权证当天，直接支付给卖方。该合同签订当日，罗祥向李燕支付了20，000.00元购房定金，李燕出具了相应《收条》。2017年8月23日，罗祥通过银行转账向李燕支付了购房首期楼款180,000.00元，李燕出具了相应《收条》。2017年11月初，李燕办理完毕案涉房屋的提前还贷及抵押登记注销手续，买卖双方到建设银行办理罗祥申请按揭贷款的相关手续，2017年12月，该笔贷款经银行初审批准，但在复审时，银行查出罗祥征信记录中有一笔车辆担保贷款显示不正常，要求其予以处理。2018年1月底，李燕丈夫曾与罗祥通过电话联系，向其了解其征信情况，罗祥称是银行告知其征信记录中有一笔车辆担保贷款，但其实际上并没有向他人提供担保，而是有购车贷款记录，银行通知其提交还款流水，罗祥承诺次日提供，提供后如无问题即可办理过户，其贷款银行已批准，过户后一个星期到15天内卖方即可以收到尾款；李燕丈夫称担心罗祥征信问题影响贷款，对过户存在顾虑。第三人贵人置业公司经办人员核实，罗祥征信并无不良记录，但银行要求罗祥还清车辆贷款后方批准购房按揭贷款。罗祥车辆贷款未还清影响购房按揭贷款审批事宜，买卖双方曾在经纪方主持下进行过协商，李燕提出若不能获得贷款，要求罗祥一次性支付剩余房款并给予一定赔偿，而罗祥曾同意一次性支付剩余房款，但拒绝进行赔偿，双方未能协商解决，罗祥也未及时还清车辆贷款。因本案诉讼，李燕与北京盈科（贵阳）律师事务所签订《民事委托代理合同》委托该所律师提供法律服务并支付律师代理费10,000.00元，罗祥先后与贵州听君律师事务所和贵州唐德律师事务所签订《委托代理合同》，委托律师提供法律服务并支付律师代理费15,000.00元。另查明，罗祥在李燕向一审法院提起诉讼期间，向银行还清了车辆贷款，2018年5月9日，建行贵阳城北支行向一审法院出具一份情况说明，载明罗祥购买位于观山湖区金阳南路6号贵阳世纪城Z组团1号楼1单元23层3号房屋，贷款金额52万元，贷款期限240个月，该笔贷款已获批准，因未办妥抵押登记，暂时不符合放款条件，无法投放该笔贷款。一审法院认为，《房地产买卖及居间合约》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照约定诚实信用地全面履行自身义务。本案中，关于李燕是否有权解除案涉《房地产买卖及居间合约》问题。《房地产买卖及居间合约》约定，如买卖双方任何一方签署合约后，不按合约履行物业出售、支付楼款及办理手续的，于经纪方电话、短信通知期限内未配合办理手续，且在经纪方发出催促办理相关交易手续等的书面通知后七个工作日内，仍不履行合约义务的，视为违约，本合约自动解除。李燕办理完毕案涉房屋的提前还贷及抵押登记注销手续后，买卖双方到建设银行办理罗祥申请房屋按揭贷款的相关手续，该笔贷款经银行初审批准，但在复审时，银行查出罗祥征信记录中有一笔车辆担保贷款显示不正常，要求其予以处理。在此期间，第三人贵人置业公司主持协商解决，但双方未达成一致意见。罗祥存在未积极偿还车贷的行为，但李燕及第三人贵人置业公司也未向罗祥发出催促办理相关手续等履行义务的书面通知，因此达不到合同约定的解除条件。在本案诉讼过程中罗祥还清了车辆贷款并获得了购房按揭贷款批准，根据约定，买方在交易过户出证及抵押登记手续完成并领取他项权利证后，购房尾款由买方贷款银行直接划给卖方或监管中心，故不具备合同目的不能实现的情形，故李燕主张合同解除无事实基础。李燕主张罗祥曾在电话中承诺15日内办理完毕贷款手续及支付尾款，罗祥违反该承诺构成根本违约，但李燕提供的电话录音中并无此内容。综上，李燕行使合同解除权无事实基础及法律依据，其要求解除合同的诉请，一审法院不予支持。李燕要求返还房屋、支付房屋占有使用费、不退还定金等以合同解除为前提的诉请，一审法院亦不予支持。李燕要求罗祥赔偿律师费10,000.00元，因罗祥事实上存在迟延还清车辆贷款的懈怠行为，是导致本次诉讼的主要原因，其虽在庭审前获得了购房按揭贷款批准，消除了合同履行障碍，但其行为给李燕造成了损失，应当承担赔偿责任，一审法院予以支持。罗祥要求双方继续履行《房地产买卖及居间合约》及李燕按照合同约定配合办理案涉房屋的过户手续，因罗祥继续履行合同的障碍已消除，李燕未提供证据证实存在履行不能的障碍，买卖双方应继续履行合同，故对罗祥该项诉请，一审法院予以支持。罗祥要求李燕支付违约金20,000.00元，但李燕未办理过户手续系因罗祥未及时还清车辆贷款，导致银行未批准其购房按揭贷款，罗祥存在丧失或者可能丧失履行债务能力的风险，李燕行使不安抗辩权不宜认定李燕构成违约，虽合同履行障碍现已消除，但此前李燕并未知晓，则李燕不应承担违约责任，该项诉请，一审法院不予支持。罗祥要求李燕赔偿其律师费20,000.00元，本案中李燕并无违约行为，导致本次诉讼的原因在于罗祥，由此产生的费用应由罗祥自行承担，该项诉请，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、李燕、罗祥继续履行双方于2017年7月19日签订的《房地产买卖及居间合约》（编号：GYM0003676），李燕于本判决生效之日起十五日内配合办理位于贵阳市观山湖区金阳南路6号贵阳世纪城Z组团1号楼1单元23层3号房屋（权证号：筑房权证观山湖字第：筑房权证观山湖字第**、罗祥于本判决生效之日起三日内赔偿李燕律师费10,000.00元；三、驳回李燕的其他诉讼请求；四、驳回罗祥的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费924.00元，反诉案件受理费500.00元，共计1,424.00元，由李燕负担100.00元，罗祥负担1,324.00元。二审经审理查明的事实除与一审认定事实一致外，二审中，上诉人李燕陈述称：其与黄香阳是朋友关系，基于此代她卖房。房屋产权登记在黄香阳名下，产权证由上诉人持有。另查明，根据一审法院于2018年6月4日所作的《通话笔录》记载：罗祥提交了公证书和房屋产权信息，证明李燕有权处置案涉房屋。本院认为：本案中，案涉房屋所有权人登记为黄香阳。上诉人李燕系基于黄香阳出具并经公证的委托授权代为处理该房屋的出售事宜，因此，其在本案所涉房屋买卖合同关系中的法律地位应为黄香阳的委托代理人，其代理行为的法律后果应由黄香阳承担。虽然案涉《房地产买卖及居间合约》系上诉人李燕以自己的名义与被上诉人罗祥签订，但是，从罗祥向一审法院提交公证书和房屋产权信息的行为以及《房地产买卖及居间合约》约定的相关内容来看，其是应当知道案涉房屋的所有权人为黄香阳以及黄香阳与李燕之间的委托代理关系的，依照《中华人民共和国合同法》第四百零二条：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”之规定，案涉《房地产买卖及居间合约》应直接约束黄香阳和罗祥，因此，黄香阳才是该合同的权利义务主体和直接利害关系人。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”之规定，李燕作为黄香阳的委托代理人，其并不具有作为本案原告提起诉讼的主体资格，其起诉应予驳回。由此，罗祥针对李燕提起的反诉也应当驳回。一审法院受理本案不当，本院依法予以纠正，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条：“人民法院依照第二审程序审理案件，认为依法不应由人民法院受理的，可以由第二审人民法院直接裁定撤销原裁判，驳回起诉。”之规定，裁定如下：一、撤销贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2019）黔0115民初4218号民事判决；二、驳回李燕的本诉起诉；三、驳回罗祥的反诉起诉。一审本诉案件受理费924元，退还李燕。反诉案件受理费500元，退还罗祥；二审案件受理费924元，退还上诉人李燕。本裁定为终审裁定。审判长 田 勇审判员 罗晓珊审判员 邹爱玲二〇二〇年十二月三十日书记员 左文艳