江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏08民终3684号上诉人（原审被告）：淮安市天瑞房地产有限公司，住所地淮安市清江浦区淮海东路**。法定代表人：漆贯凯，该公司董事长。委托诉讼代理人：周向荣，江苏铭彦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郑楚霄，男，1996年8月29日出生，汉族，住淮安市。委托诉讼代理人：郑松（系郑楚霄父亲），男，1973年9月24日出生，汉族，住淮安市清江浦区。上诉人淮安市天瑞房地产有限公司（以下除判决主文外均简称天瑞公司）因与被上诉人郑楚霄商品房销售合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2020）苏0812民初4056号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。天瑞公司上诉请求：撤销一审判决中错误的部分，改判上诉人支付2017年7月1日至2018年6月26日之间的逾期交房违约金64077.5元及逾期办证违约金17750元，合计81827.5元。审理阶段，天瑞公司进一步明确，其认可承担逾期办证违约金的前提是逾期交房违约金计算止2018年6月26日。事实与理由：1.上诉人逾期交房是因第三人的原因导致，故不应承担逾期交房违约金与逾期办证违约金；2.在房屋不符合交付条件的情况下郑楚霄选择接收房屋并装修入住，应视为其放弃主张逾期交房违约责任的权利；3.退一步讲，即便上诉人交房行为属于瑕疵交付，那么就不能将2018年6月27日作为确定是否逾期办证的起算点，上诉人就不应承担逾期办证违约金。郑楚霄辩称，天瑞公司交付房屋时，只是给了钥匙，其他应交材料均未给；我方拿房不应视为放弃向天瑞公司主张违约责任，当时是因为急需房屋居住才被迫拿房；根据合同约定，天瑞公司逾期办证，应承担逾期办证违约责任。郑楚霄向一审法院起诉请求：1.天瑞公司协助其办理房屋产权登记手续；2.天瑞公司向其支付逾期交房违约金190102.5元（以购房款1775000元为基数，自2017年6月30日暂计至2020年6月5日，之后计至房屋验收合格实际交付至郑楚霄之日止，按照约定逾期交房责任日万分之一计算，1775000×0.0001×1071天）；3.天瑞公司立即支付逾期办理产权登记违约金17750元；4.天瑞公司承担本案诉讼费用。一审法院经审理确认以下事实：天瑞公司开发建设位于淮安市清江浦区英伦玫瑰园小区。2017年4月25日，郑楚霄（买受人）与天瑞公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，载明：买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第XX幢XX号房，建筑面积324.79平方米，总金额1775000元；出卖人应当在2014年12月31日前将该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房的违约责任：逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同补充协议（三）第七条：双方确认将《合同》第七条约定的逾期付款和第九条逾期交房违约金标准由日万分之三改为日万分之一，第八条约定房屋交付日期由2014年12月31日改为2017年6月30日，第九条约定的逾期交房致合同解除的违约金标准由3%改为1%。双方在该合同上签字或盖章确认。合同签订后，天瑞公司按照约定支付相应房款。2017年4月28日，双方为涉案房屋转让办理备案手续，淮安市房屋交易中心出具《淮安市房屋交易情况告知单》。2018年6月27日，天瑞公司向郑楚霄交付涉案房屋。郑楚霄收房后在《房屋验收情况反馈单》上反映房屋存在10点质量问题，并于2018年下半年对涉案房屋进行装修。涉案房屋至今未经过竣工验收并且尚未具备办理房屋产权证的条件。双方当事人对天瑞公司是否存在违约行为发生争议。天瑞公司主张其不应当承担涉案房屋未经竣工验收的责任，且其不存在违约行为，提交以下证据：1.（2016）苏08民终1496号民事判决书一份、（2018）苏0812执3617号结案通知书一份，证明涉案房屋至今没有办理相关权属证书，责任在淮安市鹏腾建筑工程有限公司，涉案17号楼建设单位是淮安市鹏腾建筑工程有限公司，至今淮安市鹏腾建筑工程有限公司没有将涉案房屋的施工资料交付；2.手机照片打印件一组（含安防工程系统工程验收意见、淮安市地名命名变更登记表、供水证明、自建排水实施接管验收意见书、配电验收合格证明、淮安民防局准于行政许可决定书、通信设施工程竣工验收证书），旨在证明涉案房屋已经全部履行了应该履行的义务，在2017年12月全部符合交付条件，且相关材料原件均在备案中心。对此，郑楚霄质证称：证据1与本案没有关联性，其起诉天瑞公司追究的是合同违约责任，至于天瑞公司与施工方之间的责任与本案没有关联，天瑞公司应依约承担本合同违约责任；对证据2的真实性无法核实，且与本案无关联性，天瑞公司交付房屋时没有按合同约定提交住宅质量保证书及使用证明书，天瑞公司的房屋存在很多质量问题，且没有经过竣工验收，故该组证据不能证明房屋已经竣工验收且验收合格。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方形成商品房买卖合同关系，双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。郑楚霄已经按约定支付购房款，天瑞公司应该按约定交付经验收合格房屋并办理产权登记手续。由于涉案房屋至今尚未进行竣工验收，亦不符合办理产权登记的条件。现郑楚霄要求天瑞公司协助办理产权登记手续，一审法院不予支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于逾期交房违约金。合同约定，天瑞公司应当于2017年6月30日交付房屋，逾期交房违约金标准为日万分之一。天瑞公司于2018年6月27日才交付房屋，其行为构成违约。因此，天瑞公司应该支付2017年7月1日至2018年6月26日期间的逾期交房违约金，以房款1775000元为基数按日万分之一标准计算361天，为64077.5元。由于涉案房屋至今未经竣工验收，故涉案房屋即使交付，亦构成瑕疵交付，天瑞公司也应当承担逾期交房的违约责任。考虑到郑楚霄自愿接收并使用了涉案房屋，故应当减轻天瑞公司30%的责任，2018年6月27日以后的逾期交房违约金可按原标准的70%计算，截止到2020年9月29日（826天）的逾期交房违约金为102630.5元，此后的逾期交房违约金仍以1775000元为基数按照日万分之一标准的70%计算至涉案房屋取得竣工备案登记之日止。天瑞公司以其与第三方之间的纠纷导致涉案房屋不能进行竣工验收进行抗辩，但该理由并不能免除天瑞公司应当承担的违约责任。关于逾期办证违约金。双方合同约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的…。出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”。天瑞公司提供的证据材料无法证明其在2018年9月27日前将相关资料报产权登记机关备案，且涉案房屋至今未能取得房屋产权证书，天瑞公司的行为构成违约，应该支付郑楚霄逾期办证违约金17750元。一审法院判决：一、淮安市天瑞房地产有限公司于判决生效之日起十日内一次性支付郑楚霄逾期交房违约金166708元，并从2020年9月30日起以1775000元为基数按照日万分之一标准的70%计算逾期交房违约金至涉案房屋取得竣工备案登记证之日止；二、淮安市天瑞房地产有限公司于判决生效之日起十日内一次性支付郑楚霄逾期办证违约金17750元；三、驳回郑楚霄其他诉讼请求。如不能按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4418元，减半收取2209元，由郑楚霄负担392元，淮安市天瑞房地产有限公司负担1817元。二审中，双方均未提交新证据。本院经审理确认一审法院查明的事实。本院认为，根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，商品房经验收合格后方具备交付条件。天瑞公司虽然于2018年6月27日向郑楚霄交付了案涉房屋，但交付至今案涉房屋未经验收合格，天瑞公司属于瑕疵交付。郑楚霄虽然接收了房屋，但接收行为不能视为其放弃主张逾期交房违约责任，天瑞公司仍应就其瑕疵交付行为承担相应的违约责任。鉴于逾期交房违约金针对的主要是开发商不能如期交付房屋给购房人造成的损失，而本案郑楚霄已经实际接收房屋并居住使用至今，其购房的主要目的已经实现，在此情况下应按照双方约定计算标准的30%计算瑕疵交付期间的违约金。一审按照约定标准的70%计算，明显高出郑楚霄实际损失，自由裁量不当，本院予以纠正。另外，房屋交付标准应严格按照双方约定执行，即“经验收合格”，一审将“房屋取得竣工备案登记证”作为计算瑕疵交付违约金的截止点缺乏合同依据，应予纠正。从《商品房买卖合同》约定的内容看，如存在逾期交房，则天瑞公司应承担逾期交房违约责任，如房屋交付后天瑞公司未在约定期限内协助办理产权证，则应承担逾期办证违约责任，两个违约责任存在前后衔接关系。《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，这里的交付使用不应简单理解为事实上的交付使用，还应包括符合约定条件下的交付。在已经认定天瑞公司属于瑕疵交付并要求其承担相应逾期交房违约责任的情况下，合同第十五条约定的“交付使用”尚未成就，故不能将实际交付日作为判定是否逾期办证的起算点，郑楚霄的逾期办证违约金主张不应得到支持。在案涉房屋完全具备约定交付条件后，如天瑞公司在90日内未协助办理产权过户，郑楚霄可另案主张逾期办证违约金。综上，天瑞公司的上诉请求部分成立，本院对其成立部分予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持淮安市清江浦区人民法院（2020）苏0812民初4056号民事判决第三项；二、撤销淮安市清江浦区人民法院（2020）苏0812民初4056号民事判决第二项及案件受理费部分；三、变更淮安市清江浦区人民法院（2020）苏0812民初4056号民事判决第一项为：淮安市天瑞房地产有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付郑楚霄逾期交房违约金64077.5元，并从2018年6月27日起以1775000元为基数按照日万分之一标准的30%计算逾期交房违约金至涉案房屋经验收合格止；四、驳回淮安市天瑞房地产有限公司其他上诉请求。如不能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4418元，减半收取2209元，由郑楚霄负担700元，淮安市天瑞房地产有限公司负担1509元；二审案件受理费1846元，由淮安市天瑞房地产有限公司负担1400元，由郑楚霄负担446元。本判决为终审判决。审 判 长  孙 坚审 判 员  蒋其举审 判 员  孙 艳二〇二〇年十二月二十九日法官助理  潘华乐书 记 员  赵晓文