河北省张北县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0722民初2333号 原告：张北县万正房地产开发有限公司，住所地张北镇兴和路**。 法定代表人：倪振江，公司总经理。 委托代理人：李剑，河北三霖律师事务所律师 被告：李志启，男，1967年5月14日出生，汉族，住张北县。 被告：张英，男，1961年10月12日出生，汉族，住张北县。 被告：张晓成，男，1987年1月23日出生，汉族，住张北县。 原告张北县万正房地产开发有限公司（以下简称：万正公司）与被告李志启、张英、张晓成案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年11月13日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告万正公司的委托诉讼代理人李剑和被告李志启到庭参加了诉讼，被告张英、张晓成经传票传唤无理由未到庭。本案现已审理终结。 万正公司向本院提出诉讼请求：1、请求停止对原告公司燕赐福地小区一号住宅楼及商业楼所开账户（账号48×××06）230万元款项的执行,并解除对该账户的查封、扣押措施；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告李志启因与被告张英、张晓成民间借贷纠纷一案,依据已经发生法律效力的（2019）冀0722民初2175号民事判决书向贵院提出强制执行申请,贵院受理后,以（2020）冀0722执91号之一执行裁定划拨执行原告公司在河北省张北农村商业银行开设账户（账号48×××06）户中存款230万元。原告提出该账户内的款项为原告公司财产,与张英无关,在执行期间向贵院提出执行异议,贵院经审查后认为,对于该账户内230万元存款的实体权利应通过审判程序进行确认,并作出（2020）冀0722执异41号执行裁定书,驳回原告的异议请求。为此,原告依照民事诉讼法的相关规定,特提出本案诉讼,原告主张原告对河北省张北农村商业银行开设账户（账号48×××06）中存款有排除被告李志启执行权利的理由如下:首先,账号48×××06的河北省张北农村商业银行账户由原告公司设立,系原告公司为开发销售燕赐福地小区一号住宅楼及商业楼设立的“预售资金监管专用账户”。张北县房地产管理处要求房开企业开设该账户目的即为确保商品房交易双方的合法权益,保证新建商品房预售资金用于项目建设。同时,依据原告与张北县房地产管理处、河北张北农村商业银行股份有限公司签订的编号为20180013《张北县新建商品房预售资金监管协议》约定,项目购房人所付预售房款全部存入监管账户,房开单位不得以监管账户以外的其他银行账户收取商品房预售资金。张北县房地产管理处按照确认重点监管资金为40%,非重点监管资金为60%的比例向原告公司拨付账户内资金。也就是说,原告公司销售燕赐福地小区一号住宅楼及商业楼的每一笔房款,包括定金、首付款、房价款、按揭贷款均需先支付至该账户内,再由监管机构按照约定比例拨付,才能完成一套房屋的销售、备案、登记等全部手续。其次,贵院作出（2019）冀0722民初2175号民事裁定书对该账户进行查封冻结时,该账户内的资金均为原告公司垫付的购房人的房款。原告公司不否认,燕赐福地小区一号住宅楼及商业楼确系被告张英挂靠原告公司资质出资开发的,但张英在开发销售过程中并没有完全按照监管机构的要求将全部售房款交至监管账户内,这就导致未将购房款交至监管账户内但却已经销售的房屋在监管机构处显示未出售,无法办理不动产备案登记手续。而此时被告张英已经因多起诉讼致债务缠身,没有多余资金可交回监管账户,购房人又因无法办理手续多次找到原告要求原告承担责任。无奈之下,原告作为名义上的房开单位也无法推脱为购房人办理登记的责任,经与监管单位沟通,原告以自有资金存入该账户作为已销售房屋的售房款,待办理完毕上述房屋的不动产登记，再申请监管机构拨付回原告公司。故此,上述资金并非张英挂靠原告公司开发燕赐福地小区一号住宅楼及商业楼销售所得,不应当作为其个人财产进行执行。综上,原告认为,原告开设账户登记于原告公司名下,属于原告所有，账户内款项也系原告公司为解决购房人无法办理房屋不动产登记而存入,不属于张英开发项目所得资产,更不应该作为张英个人资产进行执行。为此,原告根据《民事诉讼法》第227条和《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第25条第三款之规定,特提起诉讼,请求贵院停止对原告公司燕赐福地小区一号住宅楼及商业楼所开账户（账号48×××06）230万元款项的执行,并解除对该账户的查封、扣押措施。 李志启辩称，首先张北县万正房地产开发有限公司燕赐福地小区一号住宅楼及商业楼,账号48×××06是张英在河北省张北农村商业银行设立的。原告万正房地产开发有限公司只是张英挂靠的单位,借用资质而已。这一事实在张北县人民法院（2019）冀0722初2175之一民事裁定书第3页第二段是这样写的:本院经查证认为＂燕赐福地”小区一号住宅及商业楼所使用土地为张英通过招拍挂方式取得,实际开发人为张英,以户名为“张北县万正房地产开发有限公司燕赐福地小区一号楼住宅楼及商业楼”账号为48×××06的账户系张英个人挂靠张北县万正房地产开发有限公司开发燕赐福地小区一号住宅楼及商业楼开设的账户。开发项目所有权人实为张英,该账户及账户内资金应为张英个人所有。张北万正房地产开发有限公司仅为被挂靠单位。依照与挂靠人的协议和法律规定享有权利并承担义务。就这一事实原告在诉状第二页最后一段第二行也有陈述“原告公司不否认,燕赐福地小区一号住宅楼及商业楼系被告张英挂靠原告公司资质出资开发的”。我所提供的证据之（一）,也佐证了此事实。人民币在法律上作为特殊物即具有特殊性,这种特殊性就是占有即所有,也就是说只要进入张英开发项目的资金,那么该账户内资金就由张英所有。而不考虑资金的来源,且该账户资金来源显示为燕赐福地小区一号住宅楼及商业楼,因此原告主张张英账户里的存款有排除我执行权力的理由不能成立。其次,原告诉称张英在开发销售过程中并没有完全按照监管机构的要求,将全部售楼款转交至监管账户内，原告作为名义上的房开单位也无法推脱为购房人办理登记的责任,经与监管单位沟通,原告以自有资金存入该账户作为已售房屋的售房款,待办理完毕上述房屋的不动产登记再申请监管机构拨付回原告公司。那么我要问原告的资金又是谁的呢？从何而来？我以下所提供的证据之（二）说明,原告曾收了张英2号楼14户按揭贷款235万元入了自己的账户,这也符合2016年张英和原告所签的协议的约定。至于原告和张英的经济往来与利益纠葛,是原告垫付还是张英借贷都与本案无关。另外原告诉称（第二页第二段第十行）:“原告公司销售燕赐福地小区一号住宅楼及商业楼的每一笔房款,包括定金、首付款、房贷款、按揭贷款均需先支付至该账户内,再由监管机构按照约定比例拨付。”实际情况真是这样吗？实则不然,就在今年4、5月份,原告将本该先入监管账户的1号楼业主15户的按揭贷款直接划入自己公司账户,共计290万元,有我提供的证据之（三）证实。这仅是120套住宅楼的一小部分,其余的首付和按揭贷款去向不明。原告只收百万元的服务费（证据之一中有。）而不尽义务,致使财务管理混乱,售楼款不按约定入账。有不可推卸之责任。再说,如果说原告和张英有经济往来,比如借贷关系,可依法主张自己的权益,走司法程序,不应该张英挂靠了原告公司,主动权原告掌握着而为所欲为,想开房就开房,想扣款就扣划,以下证据之（四）证实原告公司开走张英1、2号住宅楼7套和临街商业楼3层12间共1400平米,市价在1200万元左右,请问原告这些售楼款哪去啦？就是网签首付交到监管账户吗？综上,张北县万正房地产开发有限公司燕赐福地小区一号住宅楼及商业楼,账号48×××06被冻结的款项为张英所有。为维护我的合法权益,请求贵院立即执行划转。 被告张英、张晓成未答辩、未举证。 原告围绕诉讼请求依法提交了（2020）冀0722执异41号执行裁定书、张北县人民政府办公室关于转发《张家口市新建商品房预售资金监管办法》的通知、张北县新建商品房预售资金监管协议、张北县万正房地产开发有限公司燕赐福地小区1号楼住宅楼及商业楼（48×××06）账户流水明细、明细账查询、燕赐福地（三期工程）入专户费登记表、范秀梅等业主银行缴款凭证、进账单、预售资金缴存证明、预售资金监管拨款通知单、张英出具借支单、张英2019年1月28日出具的承诺书、工资表、建设银行进账单、原告公司2019年1月31日记账凭证、张北县农民工工资预储金拨付申请表、支取农民工工资预储金通知书、农民工工资预储金分期存入回执、建行客户回单、施工企业农民工工资保证金核定交款申请表、河北省行政事业单位资金往来结算票据等证据，被告李志启质证后无异议，本院予以确认。被告李志启提供了房地产管理处证明、成交确认书、财政局证明、张英与王建国合作协议、挂靠服务协议、按揭贷款证明等证据，原告质证后对真实性无异议，本院予以确认。上述证据均在卷佐证。根据双方的陈述及有效证据，本院认定事实如下：1.2014年12月25日，被告张英与原告万正公司签订挂靠服务协议书，被告张英挂靠原告万正公司对其中标地块，即张北县张北镇燕赐福地一期商住小区进行开发，时间自2014年1月始至项目完工且善后工程全部完成止，挂靠服务费每年200000元。2016年6月24日，被告张英与案外人王建国签订了《合作协议》，就该开发项目中所涉3.02亩土地的开发事项达成合作开发协议。2018年11月6日，张北县房地产管理处作为甲方，万正公司作为乙方，河北张北农村商业银行股份有限公司作为丙方，共同签订《张北县新建商品房预售资金监管协议》（监管编号20180013），约定对乙方开发的燕赐福地小区1＃住宅楼及商业楼预售资金的收存、拨付、使用和监管管理按照《张家口市新建商品房预售资金监管办法》、《张北县新建商品房预售资金监管实施细则》和本协议的规定办理，确认重点监管资金为40%，非重点监管资金为60%。丙方为乙方开立商品房预售资金监管账户，账户名称为：张北县万正房地产开发有限公司燕赐福地小区1号住宅楼及商业楼，账号为48×××06.账户开立后，2018年11月21日、12月7日、12月14日转入范秀梅、刘艳红、崔立峰购房款共计730905元，2019年1月28日拨付支出325651.20元用于支付张占武、景瑞峰；2019年1月28日张英由于需支付景瑞峰施工队工人工资，监管账户内余405386.14元不符合支取条件不能继续支取，为此张英为万正公司出具承诺书，由原告以住建局监管的农民工预储金专户中的预储金400000元调换，后原告将农民工预储金专户中的400000元转入农民工代表李有账户，支付了相关农民工工资；由于监管账户资金不足，2019年10月11日、11月5日、2020年1月22日原告为段晓亮等住户办理登记手续时，分别转入2041276元、1399236元、141470元，共计3581982元，于2019年11月5日支出1337657.4元、2020年1月22日支出348800元，截至2020年9月20日监管账户内余2311987.61元。2.2019年10月17日，李志启以与张英、张晓成民间借贷纠纷案件，向本院申请冻结了张英在案涉监管账户内存款2300000元，万正公司和案外人王建国申请复议，本院于2019年11月26日驳回了万正公司和王建国的复议申请，并依李志启的执行申请作出（2020）冀0722执91号之一执行裁定于2020年9月27日对该2300000元进行了司法扣划。万正公司于2020年10月10日提出书面异议，本院审查后作出（2020）冀0722执异41号执行裁定，驳回了万正公司的异议请求。3.2018年7月31日，原告为被告张英存入农民工工资预储金两笔，分别为666000元和444000元，共计1110000元。 本院认为，监管账户内商品房预售资金是开发商将正在建设中的商品房出售给购房者，购房者按照商品房买卖合同约定支付给开发商的购房款。由于开发商预售的商品房属于期房，对于购房者而言，具有比较大的风险。2013年3月26日国务院以《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控的通知》（国办法【2013】17号），要求各地制定本地区商品房预售资金的监管办法，确保商品房预售资金能够用于工程施工建设，以保障购房者的利益不受损害。为此，张北县政府根据《张家口市新建商品房预售资金监管办法》制定了本县新建商品房预售资金监管协议，确定监管账户内商品房预售资金应用于工程施工建设，依项目建设方案及施工进度作为编制依据，按照基础完工、主体结构封顶、竣工验收和完成首次登记四个环节设置使用节点，在上述节点未保证的情况下，不得用于支付其他债权人。申请执行人申请执行监管账户资金，须证明该账户内存款不属于法律规定的不能执行的范围。本案中，由于监管账户内资金不足，不足以为购房者完成首次登记，原告为履行监管协议，另行存入资金，应专款专用，在解除监管之前，不得用于清偿其他债务。被告李志启认为万正公司收取了张英开发项目的售楼款在前，其存入账户款项实为张英的售楼款，虽提供了部分业主按揭贷款名单、房屋信息等证据，但由于该主张系张英与万正公司之间债权债务关系，在双方未结算的前提下，不能证明原告存入监管账户的资金属于张英所有；其次，万正公司代张英存入农民工预储金110万元，为支付农民工工资，张英以监管账户内的40万元与农民工预储金40万元进行了调换，因此该监管账户内其中40万元应属农民工预储金；再则，案涉开发项目属张英与案外人王建国合作开发，合作双方账目未结算，亦不能证明监管账户内资金属张英所有。综上，申请执行人李志启欲证明该监管账户内存款不属于法律规定的不能执行的范围，证据不足，原告万正公司请求解除对该监管账户内资金2,300,000元的冻结、扣划，符合法律规定。依照《最高人民法院关于适用 不得执行原告张北县万正房地产开发有限公司在河北张北农村商业银行股份有限公司设立的燕赐福地小区一号住宅楼及商业楼监管账户内存款2300000元（账号48×××06）。 案件受理费25,200元，减半收取计12,600元，由被告负担。原告预交12,600元，予以退还。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于河北省张家口市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。 本院(2020)冀0722执异41号执行异议裁定于本判决书生效时自动失效。 审 判 长  侯剑兵 人民陪审员  刘树琴 人民陪审员  李秀娟 二〇二〇年十二月二十四日 法官 助理  钱雯君 书 记 员  田佳鑫 附法律条文： 《最高人民法院关于适用 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 第三百一十四条对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。 对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行。