江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏09民终3928号上诉人（原审被告）：赵光斌，男，1963年9月5日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：汪廷华，女，汉族，1965年10月2日出生，住江苏省建湖县，系赵光斌妻子。被上诉人（原审原告）：盐城华盛物业服务有限公司，住所地江苏省盐城市人民中路**都市花园****。法定代表人：黄克芹，该公司总经理。委托诉讼代理人：单怀凤，女，1959年8月29日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市亭湖区，系盐城华盛物业服务有限公司股东。委托诉讼代理人：朱桦，江苏鑫鼐律师事务所律师。原审第三人：江苏长河物业有限公司，住所，住所地江苏省射阳县城众鑫嘉园****div>法定代表人：王奎华，该公司董事长。上诉人赵光斌因与被上诉人盐城华某物业服务有限公司（以下简称华某公司）、原审第三人江苏长河物业有限公司（以下简称长河公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（2020）苏0902民初724号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵光斌上诉请求：1.改判驳回华某公司要求赵光斌给付2017年1月16日至2019年10月14日物业费3337元的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由华某公司负担。事实与理由：一、华某公司虽提供物业服务，但严重不负责。2019年8月3日，赵光斌驾驶轿车从停车场出来时，由于栏杆失灵将赵光斌车辆砸坏，至今未解决。2017年赵光斌入住后，发现楼上住户空调采光点处漏水，赵光斌多次要求华某公司予以沟通解决，该公司一直未解决，直到2019年7月左右，赵光斌妻子汪廷华自己沟通才解决。另外，小区管理也存在脏、乱、差。赵光斌一审时已提交证据证明华某公司物业服务存在严重不足，一审法院仅以此不支持华某公司违约金请求，偏袒一方。即使华某公司有权主张物业费，由于其提供物业服务存在瑕疵，其应收物业费也应予少交或不交。二、赵光斌从未收到华某公司催缴物业费通知。华某公司诉状中赵光斌名字都弄错，盐城市物业服务纠纷人民调解委员会向赵光斌送达的调解通知书中名字也是错误的。这足以证明，华某公司未向赵光斌催要过物业费，其直接以诉讼追要，不符合法律规定。三、盐市亭湖区中天雅居小区业主委员会已借资15万元买断华某公司应尽未尽收费权，华某公司无权再向赵光斌主张物业服务费。2020年4月10日，经办事处、亭湖区住建局、亭湖区文峰派出所、亭湖区大庆社区主持调解，盐城市亭湖区中天阳光雅居小区业主委员会自借资金买断华某公司应尽未尽的收费权。后该委员会向长河公司借款15万元，汇入多部门协调结果所指定账号，华某公司已收到该笔款项。综上所述，一审判决认定事实部分错误，裁判不公，请求二审法院查明事实，依法裁决。华某公司辩称，1.华某公司依约为案涉小区提供物业服务，赵光斌作为物业服务受益者应当依法依约交纳物业费。2.华某公司的物业收费权并未被买断，在赵光斌得到物业服务的情况下，其没有理由拒绝交纳物业费。3.没有证据证明华某公司提供的物业服务存在瑕疵或者不足，赵光斌要求不交或者少交物业费缺乏事实依据。4.华某公司曾多次上门催交物业费，该纠纷也经过盐城市物业服务纠纷人民调解委员会巡回法庭的调解，但是均未奏效，华某公司无奈才向人民法院提起诉讼。退一步讲，即使华某公司直接诉讼，也并不违反法律规定。故赵光斌的上诉缺乏事实和法律依据，请求二审法院查明事实，驳回上诉，维持原判。长河公司书面述称，长河公司借款给盐城市亭湖区中天阳光雅居小区业主委员会情况属实，但业委会是否用该15万元买断华某公司应尽未尽收费权，长河公司不清楚。华某公司向一审法院起诉请求：判令赵光斌支付2016年10月15日至2019年10月14日物业费3648.15元，违约金364.82元，合计4012.97元。一审法院认定事实：2017年1月9日，赵光斌、汪廷华夫妇与案外人成荣某、张某签订了《盐城市存量房自行交易合同》，购买了盐城市区中天阳光雅居综合楼幢3-1202室，房屋建筑面积为81.07㎡，上述合同中并无物业费用承担的约定。赵光斌夫妇于2017年1月16日办理了房屋所有权登记。2015年10月14日，盐城市亭湖区中天阳光雅居业主委员会（曹文和代表）与华某公司签订《物业管理委托合同》，由华某公司提供中天阳光雅居小区物业服务。服务事项包括综合服务、保洁服务、公共秩序维护服务、绿化养护报务、物业共用部位和共用设施设备维护服务等；委托管理期限为5年，自2015年10月15日起至2020年10月14日止；物业服务收费方式高层住宅物业管理费按建筑面积每月每平方1.25元缴纳，到期不交从逾期之日起每天应按费用的千分之一缴纳滞纳金。赵光斌购买案涉房屋后，并未缴纳物业管理费用，经华某公司催要未果，遂向一审法院提起诉讼。一审法院另查明：2019年8月27日，盐城市亭湖区中天阳光雅居小区业主委员会将本案华某公司及案外人曹文和诉至一审法院，请求确认曹文和与华某公司于2015年10月14日签订的《物业管理委托合同》无效。2019年11月7日，一审法院作出（2019）苏0902民初5787号民事判决书，判决驳回盐城市亭湖区中天阳光雅居小区业主委员会的诉讼请求。后盐城市亭湖区中天阳光雅居小区业主委员会不服上诉，盐城市中级人民法院于2020年5月27日作出（2020）苏09民终1040号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。双方有争议的事实为：1.华某公司是否为收取物业费的适格主体。赵光斌在诉讼中提交了长河公司出具的情况说明复印件一份，载明：“2020年4月9日18:00,我公司法人王奎华先生接到中天阳光雅居业委会通知，到开协调会，参加协调协商的单位有亭湖区、亭湖区住建局、亭湖区文峰派出所、亭湖区大庆社区、中天阳光雅居业委会和部分业主代表、盐城华某物业公司、江苏长河物业有限公司，协调会于2020年4月10日凌晨5点结束，达成了中天阳光雅居小区移交共识，并要求由我公司借款15万元给业委会买断华某物业于小区内应尽未尽的收费权，明确由我公司支付给社区指定帐号，由该账号与华某进行切割。2020年4月10日下午我们按照多部门协调结果向指定帐号汇款15万元。”华某公司质证认为该证据不具有合法性，没有经办人员签名且2020年相关部门组织的协调会并未对买断收费权达成共识，其公司也未收到15万元款项。长河公司认为其出具的情况说明不是给本案赵光斌而是给的业主委员会，该公司没有买断债权，仅仅是借款给业主委员会。2.关于物业服务质量问题。赵光斌提交了姚某出具的情况说明一份，载明：“3#1202业主赵光斌家里的汽车牌号为苏Ｊ×××**停在地面车场出来，下大雨遥控失灵道干砸到车子，坏了，特此说明证明人姚某。2019.8.3号”。华某公司不认可姚某系其员工，情况说明也与事实不符，其对三性不予认可。一审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。（一）关于华某公司是否是本案的适格主体问题。案涉《物业管理委托合同》不违反法律和行政法规规定，且已经两级法院确认属有效合同，且华某公司也按约提供了物业服务，赵光斌应当按约向服务企业支付物业服务费用。赵光斌辩称华某公司的债权已经转让，其提交的证据证明长河公司买断了赵光斌的债权，长河公司对此也进行了否认，故对赵光斌的辩称不予采信，赵光斌应向华某公司缴纳相应的物业管理费用；（二）关于物业管理费用缴纳的金额问题。赵光斌夫妇于2017年1月16日经房产部门登记为案涉房屋的业主，其在买卖案涉房屋的合同中关于物业费用并未进行约定，则应自其登记为案涉房屋所有人时向华某公司缴纳相应的物业管理费用，即其应自2017年1月16日起至2019年10月14日止按合同约定的建筑面积81.07㎡每月每平方1.25元的标准支付原告物业费用合计3337元（精确到元）；（三）关于违约金问题。华某公司已提供物业服务，如在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，但是不构成根本性的违约，不能作为业主拒交物业费的依据，但考虑到华某公司的工作尚存提高、改进之处，且华某公司与盐城市亭湖区中天阳光雅居业主委员会签订《物业管理委托合同》中对物业费的缴纳时间并未明确约定，故一审法院对于华某公司要求赵光斌支付违约金的诉讼请求，不予支持。对于赵光斌抗辩的其车辆受损的情况，证据不足且其也未反诉，在本案中不予理涉，赵光斌可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，一审法院判决：一、赵光斌应于判决发生法律效力之日起十日内向华某物业公司支付物业服务费3337元；二、驳回华某公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元,由赵光斌负担。二审中赵光斌提供了以下证据：证据一、案涉小区业主委员会于2020年9月9日出具的情况说明，证明华某公司的债权已经转让给业主委员会。证据二、盐城市物业服务纠纷人民调解委员会的调解通知书，证明赵光斌收到的调解通知书中将其名字写错，说明华某公司没有向赵光斌催要过物业费。证据三、中天阳光雅居2011年10月15日-2018年10月14日、2018年10月15日-2020年1月15日物业费收费明细表复印件，证明多数户主没有交纳物业费，说明物业服务不到位。华某公司的质证意见为，对证据一的“三性”均不认可，该情况说明证明的主体不符合法律规定，该主体已经被亭湖区住建局认定为通过制作虚假材料、重复业主投票而形成的非法组织，不具有证明的资格，相应的证明内容不能作为认定案件事实的依据。关于情况说明中提到的承诺书，黄克芹是在被胁迫的情况下签字的。对证据二，该通知书上明确载明被通知人为赵光斌，虽然“斌”字错误，但是该通知书寄送的地址明确为中天阳光雅居3-1202室，为赵光斌的房屋所在地和居住地址。赵光斌收到该通知后应当清楚该调解是为其与华某公司而设置的，并且赵光斌夫妇也到调解现场，所以赵光斌主张没有向其发送催交通知没有事实依据。同时，是否催交也不影响华某公司通过法律途径行使诉权。证据三的真实性无法核实，华某公司不知该证据的来源，其中的数据也不能证明案涉小区业主物业费实际交纳情况，不具有关联性。另外，根据物业服务行业实际情况，一般而言，再好的物业公司，其物业收费率达到60%以上就已经相当好了，所以该证据不能证明华某公司提供的物业服务存在瑕疵或不足。本院经审核认为，赵光斌提供的证据一中没有负责人及制作说明材料人员的签名或者盖章，不符合单位证明材料的形式要求，对该证据本院不予认定。对证据二的真实性应予认定，但不能达到赵光斌的证明目的。证据三为复印件，华某公司亦不认可，故对该证据的真实性不予认定。华某公司二审中提供了以下证据：证据一、2020年3月10日亭湖区住建局整改通知书，证据二、2020年3月16日亭湖区住建局的答复意见。该两份证据共同证明盐城市亭湖区中天阳光雅居业主委员会是被相关部门认定为不合法的组织，不能代表全体业主行使相关权利，也不能证明相关物业服务事项。证据三、2020年10月16日盐城市住房和城乡建设局关于中天阳光雅居物业纠纷的信访答复复印件，其中第三条明确“关于提出的依法保障我公司多年未收到陈物业费170万元的信访问题。物业服务合同中如有一方不履行义务，另一方可以依法向人民法院起诉维护自己的权益”。赵光斌的质证意见为，业主委员会是否合法与本案无关，信访答复件与本案无关。本院经审核认为，华某公司提供的证据一、证据二的关联性不予认定，证据三不能达到华某公司的证明目的。二审中，经本院向盐城市亭湖区物业服务中心调查，该中心提供了华某公司于2020年4月10日出具的承诺书及2020年4月11日陆某向黄克芹银行账户汇款20万元的银行凭证。承诺书的内容为：2020年4月9日，办事处、文峰派出所召集华某公司、中天阳光雅居小区业主委员会(以下称“业主委员会”)部分成员、大庆社区，在亭湖区住建局见证下，就中天阳光雅居小区物业矛盾纠纷进行协调。现已达成解决方案，由业主委员会等向华某公司一次性支付人民币贰拾万元(200000元)，此款在2020年4月12日前支付到位。现华某公司在收到上述款项后就相关事宜承诺如下:1.华某公司在收到款项时与业主委员会的物业合同自动解除。2.在2020年4月16日前与业主委员会完成交接手续，撤离华某公司所有工作人员。3.华某公司与业主委员会、长河物业之间就中天阳光雅居小区物业矛盾纠纷化解到位，再无任何瓜葛。4.华某公司不再向中天阳光雅居小区业主收取任何物业费用(含以前未收取到的物业费)。5.华某公司就该物业矛盾停访息诉。6.如违反上述承诺，华某公司向业主委员会支付违约金10万元。上述款项汇至以下账号：户名：黄克芹……账号：……。2020年4月11日陆某汇款给上述黄克芹账户的汇款凭证中注明“代业委会转”。华某公司的质证意见为，对证据的真实性无异议。华某公司目前为止未收到20万元，汇款单上是陆某汇给黄克芹20万元，是陆某与黄克芹的私人关系。目前为止，业主委员会未与华某公司交接。承诺书是在被逼迫的情况下出具的，所以内容不能表达黄克芹以及公司股东的真实意愿。物业欠费有170多万元，华某公司还要继续主张自己的权利。赵光斌的质证意见为，对上述证据的真实性无异议。款项已经由陆某汇给黄克芹，华某公司已经承诺不再收钱。陆某是大庆社区的书记。华某公司对赵光斌陈述的陆某的身份无异议。本院经审核认为，华某公司对于2020年4月10日其出具的承诺书的真实性无异议，故对该承诺书的真实性应予认定。陆某系案涉小区所在社区的工作人员，其在向承诺书中指定的华某公司法定代表人黄克芹银行账户汇款20万元的凭证中已明确注明系“代业委会转”，故应认定华某公司已收到了承诺书中的20万元款项。本院二审查明的事实与一审查明的事实无异，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，华某公司按约提供了物业服务，赵光斌应当按约向服务企业支付物业服务费用。赵光斌未交纳自2017年1月16日起至2019年10月14日止按合同约定的建筑面积81.07㎡每月每平方1.25元的标准计算的物业费用属实，华某公司有权提起本案诉讼。但在本案一审审理过程中，经多方参与协调，华某公司于2020年4月10日出具承诺书明确承诺，由业主委员会等在2020年4月12日前向华某公司一次性支付20万元款项后，华某公司不再向中天阳光雅居小区业主收取任何物业费用(含以前未收取到的物业费)。而上述20万元已于2020年4月11日汇入华某公司指定账户，华某公司已收到该款项，应当遵守其作出的承诺。故华某公司本案中要求赵光斌支付差欠物业服务费及违约金的请求，依据不足，不应支持。赵光斌认为其车辆受损并未提起反诉，本案中不予理涉。综上，二审中出现新的证据致一审判决认定事实错误，判处不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销江苏省盐城市亭湖区人民法院（2020）苏0902民初724号民事判决；二、驳回盐城华盛物业服务有限公司的诉讼请求。一审案件受理费50元，由盐城华盛物业服务有限公司负担。二审案件受理费50元，由盐城华盛物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李晓平审 判 员 曹 荣审 判 员 谢超亮二〇二〇年十二月三十日法官助理 徐 平书 记 员 唐 舒