天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津03民终3859号上诉人（原审被告）：李庆杰，男，1973年2月4日出生，汉族，住天津市滨海新区。上诉人（原审被告）：易洪中，男，1963年10月4日出生，汉族，住湖北省大冶市。被上诉人（原审原告）：天津海瑞物业管理有限公司，住所地天津市滨海新区塘沽大连东道东海云天6-1-2504。法定代表人：武海艳，经理。委托诉讼代理人：张**，男。委托诉讼代理人：高喜燕，女。上诉人李庆杰、易洪中因与被上诉人天津海瑞物业管理有限公司（以下简称海瑞公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2019）津0116民初83990号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月16日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。李庆杰、易洪中上诉请求：1．撤销一审判决，发回重审或者依法改判；2．本案一二审诉讼费用由海瑞公司承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。一审法院只是单纯从合同签订的期限角度去审查本案，但最初李庆杰、易洪中是本着可以签订十年租赁合同的想法承租下涉案房屋，并且前期花费了巨大的投资，与海瑞公司签订的《租赁合同》中也提到合同到期前如果向继续租赁涉案房屋，应提前六个月提出，双方协商一致后另行签订合同，作为李庆杰、易洪中前期花费了巨大投资，且自从2017年12月1日海瑞公司已经与李庆杰、易洪中解除《租赁合同》，海瑞公司采取断水断电的行为，迫使李庆杰、易洪中无法继续经营，至今双方并未就赔偿问题及返回押金问题、返回房租问题及其他等达成一致协议。二、该案件是一群体串案，判决结果不一致。三、一审法院未能了解该案真实情况，为了维护李庆杰、易洪中的合法权益，望依法改判或发回重审。海瑞公司辩称，不同意李庆杰、易洪中的上诉请求。海瑞公司向一审法院起诉请求：1．判令李庆杰、易洪中支付2017年3月25日至2018年3月24日期间欠付的租金460000元以及水电费109147元、暖气费147414元、物业管理费30000元，共计746561元，扣除100000元的押金后还欠付646561元；2．判令李庆杰、易洪中支付2018年3月25日至2018年3月31日的房屋占用费19173元；3．判令李庆杰、易洪中支付逾期租金的3倍违约金；4．案件受理费等由李庆杰、易洪中承担。案件一审审理过程中，海瑞公司撤回了第3项诉讼请求。一审法院认定事实：2012年11月9日，海瑞公司与天津开发区五正方建筑工程发展有限公司（以下简称五正方公司）签订《公寓租赁合同》，约定五正方公司将坐落于开发区海通街80号开发区工人公寓（物业楼第三层除外）出租给海瑞公司，公寓建筑面积31165.2平方米；海瑞公司所承租房屋用于工人宿舍、商业服务、办公；租赁期限为五年，自2013年3月31日起至2018年3月31日止；年租金312万元；海瑞公司将承租公寓的部分转租给第三方的，必须经五正方公司书面同意，且转租终止日期不得超过本合同约定的终止日期，海瑞公司须将与第三方签订的租赁合同报五正方公司备案；合同终止或解除后，除双方另有约定外，海瑞公司应在合同终止或解除之日起15日内将其所有的财产、物品清理完毕，并恢复原状；本合同到期前，海瑞公司若需继续租用公寓，应于合同租赁期限届满六个月前向五正方公司书面提出续租要求，经双方协商一致后，重新签订合同，双方在租赁期限届满三个月前就续租条件仍达不成一致意见的，五正方公司有权将公寓租给第三方等。合同签订后，五正方公司即将诉争房屋交由海瑞公司管理。2012年12月2日，海瑞公司与李庆杰、易洪中签订《房屋租赁合同》，约定被告租赁海通街80号2号楼一层除E101至E114、A102、A103、A104、A107、A117、A120、A121、A122房间以外2号楼一层其余房屋。2号楼二层除D101至D214、南楼正对西侧楼梯口一间、2号楼北楼（截至B204、B203房间）其余2号楼二层房屋。2号楼三层除2号楼北楼（截至B303、B304房间）其余2号楼三层房屋，房屋面积共计9206平方米；租赁期自2013年3月25日至2018年3月24日止，房屋租金每年218万元。租赁期间，使用房屋所发生的水、电、采暖费、通讯、卫生费等由被告承担。水费、电费海瑞公司按照合理损耗按原电价乘以系数1.1后收取。合同签订后，海瑞公司即将前述房屋交付被告使用。合同履行过程中，海瑞公司和李庆杰、易洪中签订补充协议，载明双方通过签订协议，海瑞公司于2015年12月21日、2016年4月18日收回了部分房屋，确认剩余房屋的租赁面积为5756.72平方米，自2016年3月25日起将现有面积的租金1187893.1元优惠至100万元，租金每半年支付一次。同时约定原合同已支付的押金20万元减至押金10万元，已支付的另外10万元押金将自动转自2016年3月25日至2017年3月24日的租金。2017年11月4日，五正方公司张贴告示，内容大致为：我司为工人村公寓的出租方，针对公寓存在的安全隐患及混乱管理现状，我司通知各商户及租户，我司与海瑞公司签订的《公寓租赁合同》于2018年3月31日到期，合同到期后我司将收回房屋交由政府处置，不再继续经营，请各商户及租户做好相应腾退准备工作；从本告示发出之日起至2018年3月31日为过渡期，请各商户及租户，配合我司做好过渡期的公寓安全生产管理工作，杜绝发生任何安全生产及其他责任事故；即日起，请各位商户及租户不再与海瑞公司签订超过2018年3月31日租赁期限的租赁合同，若明知续签或新签，请自行承担相应损失。2017年12月1日，天津经济技术开发区安全生产监督管理局、天津市滨海新区公安局开发分局、天津市开发区公安消防支队、天津市滨海新区市场和质量监督管理局开发分局等部门联合发出《开发区工人新村宾馆公寓清退告知书》，载明因开发区工委、管委会决定对海通街80号工人新村进行集中清理整治，自即日起至12月3日，宾馆、旅店、公寓等立即停止违法经营活动。海瑞公司亦通知各租户，办理退房、租金、暖气费、水电费等结算事宜。海瑞公司提供的多份退租申请，载明了相应结算日期为2017年12月1日。针对诉争房屋的腾退问题，五正方公司曾向一审法院提起一系列诉讼。经生效判决认定，虽相关部门在2017年12月1日张贴过相关通知，但没有明确全部经营户停止经营，且五正方公司也没有明确表示合同提前终止，海瑞公司抗辩租赁合同于2017年12月1日提前终止无事实法律依据。并判令相应租户包括被告从承租的“房屋”迁出，并自2018年4月16日起至实际交还之日按每日每平方米0.274279元的标准向五正方公司支付占有使用费等。除了本案，海瑞公司还针对其他多名租户提起诉讼，诉讼请求类型基本相同，一审法院已作出相应判决。对于2017年3月25日之后的租金交纳情况，海瑞公司主张李庆杰、易洪中已交租金54万元，李庆杰、易洪中主张已交租金至2017年11月30日，但未提供证据。对于押金，李庆杰、易洪中亦未提交任何证据。对于水电费，海瑞公司庭审主张2017年12月1日前的水电费为97665元，2017年12月至2018年4月的水电费为11482元，海瑞公司针对其主张提交了具体的收费通知单、计算明细及相应水、电表照片，并陈述了具体的计费方法、收费流程，李庆杰、易洪中对海瑞公司陈述的计费方法、收费流程没有异议，认为已交纳2017年12月1日之前的费用，但未能提供任何证据，对之后的费用不予认可。对于暖气费，海瑞物业同样就计费方法、收费流程进行了说明，李庆杰、易洪中对此无异议，同样主张已交纳，但未提供任何证据。此外，对于物业费，海瑞公司当庭表示不再主张该费用。一审法院认为，根据之前关联案件的生效判决，五正方公司与海瑞公司签订的租赁合同，合法有效。同时，海瑞公司将诉争房屋转租给李庆杰、易洪中，亦不违反法律规定。本案中，2017年12月1日海瑞公司通知租户办理退房、租金、暖气费、水电费等结算事宜，表明海瑞公司有提前终止合同的意思表示，故租金只能计算至该时点。由于此后被告仍占用租赁场地，应当支付海瑞公司房屋使用费。关于租金，尽管李庆杰、易洪中主张已交纳至2017年11月30日，但未提供证据，一审法院不予采信。经计算，李庆杰、易洪中还应向海瑞公司交纳2017年3月15日至2017年11月30日期间欠付的租金145484元。对于双方租赁合同涉及的押金，补充协议明确记载了押金数额及相应变化情况，李庆杰、易洪中对其主张未能提供证据，一审法院对海瑞公司的主张予以采信，认定押金为10万元。对于该押金，海瑞公司主张从租金中抵扣，李庆杰、易洪中不持异议，一审法院予以照准处理。抵扣后，李庆杰、易洪中尚欠海瑞公司租金45484元。关于占用费，因海瑞公司的通知影响了被告的正常经营，故本着公平原则和诚实信用原则，房屋使用费数额可以参照五正方公司与海瑞公司约定的租金标准计算房屋使用费。经计算，则李庆杰、易洪中还应支付海瑞公司2017年12月1日至2018年3月31日房屋占用费共计191053元。关于水电费，针对2017年12月1日之前的水电费，海瑞公司对其主张进行了具体说明，提供了相应证据，李庆杰、易洪中认可相应计费办法及收费流程，但未能对已交费情况提供相应证据，应由其承担不利后果。对海瑞公司主张的2017年12月1日之前的水电费97665元，一审法院予以支持。对于之后的水电费，根据涉案合同的提前终止情况及海瑞公司相应举证情况，海瑞公司的相应主张依据不足，一审法院不予支持。同理，对于2016年-2017年度的暖气费147414元，李庆杰、易洪中应承担举证不能的后果，其应给付海瑞公司该费用。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告李庆杰、易洪中于本判决生效之日起十日内给付原告天津海瑞物业管理有限公司2017年3月25日至2017年11月30日期间欠付的租金45484元及暖气费147414元、水电费97665元，合计290563元；二、被告李庆杰、易洪中于本判决生效之日起十日内给付原告天津海瑞物业管理有限公司自2017年12月1日起至2018年3月31日止的占有使用费191053元；三、驳回原告天津海瑞物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10457元，原告负担4287元，被告负担6170元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李庆杰、易洪中提交了如下证据：银行流水一份，证明李庆杰、易洪中不欠海瑞公司任何费用。海瑞公司的质证意见为：对于转账的真实性认可，但是不认可其证明目的。李庆杰、易洪中交的是2016年的房租。对于李庆杰、易洪中提交的证据，本院认定如下：对于该组证据的真实性本院予以认可，但是李庆杰、易洪中无法证明其给付租金所对应的租赁期间，无法实现其证明目的，对于该组证据本院不予采信。海瑞公司提交了如下证据：付款凭证统计说明一份，对账单一份，银行流水9页，证明2016年3月25日至2017年3月24日的租金李庆杰、易洪中已经支付656000元。李庆杰、易洪中的质证意见为：不认可海瑞公司提交的证据。对于海瑞公司提交的证据，本院认定如下：李庆杰自认其在对账单上签字，本院对该对账单的真实性予以确认。经核对，李庆杰认可付款凭证统计说明载明的交款日期及金额，本院对海瑞公司提交的证据予以确认。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案因房屋租赁合同解除成讼，本案的争议焦点为：海瑞物业诉讼请求租金、占有使用费、暖气费及水电费是否应当予以支持。业已生效的（2018）津0116民初82659号民事判决中认定截至该案法庭辩论终结，李庆杰、易洪中仍未向海瑞公司及五正方公司交还诉争房屋，故李庆杰、易洪中关于其未占有案涉房屋的上诉意见，不具有事实依据，本院不予采信。李庆杰、易洪中主张其已与海瑞公司将所有费用结清，然海瑞公司提交的对账单载明，“截止2017年3月6日，2016年3月25日至2017年3月24日租金已支付65.6万元”。经当庭核对，2017年3月25日之后，李庆杰、易洪中交纳房租54万。故，李庆杰、易洪中尚欠付截止至2017年11月30日租金45484元及2017年12月1日至2018年3月31日占有使用费191053元。李庆杰、易洪中主张暖气费、水电费其已经按时交纳，双方之间已经结清，但对此未能提供充分证据予以证明，本院对该主张不予支持。综上所述，李庆杰、易洪中的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10457元，由上诉人李庆杰、易洪中负担。本判决为终审判决。审判长 王 欣审判员 阎 涛审判员 姜腾飞二〇二〇年十二月九日法官助理王洪飞书记员高志扬附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……