湖北省高级人民法院民 事 裁 定 书（2020）鄂民申4309号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：曾小芬，女，1975年1月12日出生，汉族，住湖北省武汉市江岸区。委托诉讼代理人：李炳炎，湖北黄鹤律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：邓波涌，男，1970年1月29日出生，汉族，住湖北省荆州市沙市区。委托诉讼代理人：索绪明，湖北恒祥律师事务所律师。一审第三人：覃文谦，男，1971年3月7日出生，汉族，住湖北省荆州市沙市区。再审申请人曾小芬因与被申请人邓波涌及一审第三人覃文谦案外人执行异议之诉一案，不服湖北省荆州市中级人民法院（2020）鄂10民终98号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。曾小芬申请再审称，（一）有新证据足以推翻原判决。曾小芬提供的证据一：武汉市自然资源和规划局江汉分局于2020年9月8日出具的产权登记信息查询单；证据二：覃林茂于2017年10月24日向覃文谦转账191万元的转账凭证、覃文谦2017年10月24日的个人账户交易明细清单、深圳平安普惠小额贷款有限公司出具的结清证明是新证据。证据一能证明：1、涉案房屋至今一直处于连续抵押、查封状态。2、涉案房屋是因覃文谦将该房屋一直抵押或被查封无法办理过户，曾小芬对涉案房屋未办理过户有充分合理的理由。3、曾小芬多次催促覃文谦办理涉案房屋过户，有积极的行为，不存在怠于行使自身权利及不存在过错。4、足以推翻原判决认定的事实。5、曾小芬符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。6、曾小芬的再审申请应得到支持。证据二能证明：1、曾小芬于2017年10月24日按涉案《房屋买卖合同》约定，向指定的覃林茂账户支付了购房款尾款220万元，同日，覃林茂向覃文谦平安银行荆州支行银行卡转账191万元，用于偿还深圳平安普惠小额贷款有限公司按揭尾款。深圳平安普惠小额贷款有限公司也于当日从覃文谦平安银行卡上直接划扣，并出具了结清证明。曾小芬汇入的220万元就是支付合同约定的购房尾款。2、足以推翻原判决认定的事实。3、曾小芬的再审申请应得到支持。（二）原判决认定的基本事实缺乏证据证明。1、原判决有关“曾小芬在2006年12月7日就入住涉案房屋，2016年3月15日才签订《房屋买卖合同》，覃文谦没有收取曾小芬的任何费用，不符合常理”的认定缺乏证据证明。覃文谦投资购房后，曾小芬与其达成口头租赁协议。曾小芬按覃文谦的要求装修，装修费用冲抵十年租金，故曾小芬未缴纳租金。十年租期届满，覃文谦要出售涉案房屋，曾小芬要求优先购买，故双方于2016年3月15日签订了涉案《房屋买卖合同》。该合同的签订没有违反任何强制性法律规定，而且邓波涌提供的证据也不能证明曾小芬与覃文谦签订涉案《房屋买卖合同》的行为不符合常理。2、原判决以曾小芬明知涉案房屋存在抵押、且存在司法查封的情形下，不能购买及办理房屋过户为由，认定曾小芬诉讼请求不能成立，缺乏证据证明。曾小芬购买处于抵押状态的涉案房屋没有违反任何法律规定。曾小芬签订涉案《房屋买卖合同》时，涉案房屋并不存在司法查封。没有证据证明曾小芬明知涉案房屋存在司法查封等其他房产纠纷的情形。3、原判决认定曾小芬支付覃文谦、覃林茂的款项性质是否为购房款存在合理怀疑，缺乏证据证明。曾小芬于2017年10月24日向涉案《房屋买卖合同》约定的指定账户即覃林茂的账户转账220万元，同日覃林茂即时向覃文谦平安银行荆州支行银行卡转账191万元，用以支付深圳平安普惠小额贷款有限公司按揭尾款，深圳平安普惠小额贷款有限公司也于同日及时从谭文谦上述银行卡直接划扣，并出具了结清证明。以上证据足以证明曾小芬汇入220万元的款项性质就是合同约定的购房尾款。4、原判决认定曾小芬怠于行使自身权利且存在过错及合理怀疑不能排除涉案房屋的执行，缺乏证据证明。曾小芬与覃文谦于2016年3月15日签订《房屋买卖合同》后，多次催促覃文谦配合办理涉案房屋过户手续未果。后经查实涉案房屋一直处于连续抵押、查封状态，导致一直未能办理过户手续。为实现涉案房屋及时办理登记过户，曾小芬与覃文谦又于2017年3月14日签订《房屋买卖合同补充协议》。上述行为能证明曾小芬积极催促覃文谦办理过户登记，不存在怠于行使自身权利，也不存在过错。涉案房屋虽然在2016年4月至2016年10月13日及2017年3月至2017年10月25日期间未被查封，但涉案房屋在上述期间，先是被覃文谦于2016年4月20日抵押给钟望（2017年3月28日注销抵押），后又被覃文谦于2017年3月29日抵押给深圳平安普惠小额贷款有限公司（抵押期限为2017年3月29日至2022年3月28日），处于连续抵押状态，且至今未注销抵押。涉案房屋不能过户的责任完全归责于覃文谦，并非曾小芬的原因。（三）原判决适用法律确有错误。曾小芬享有的民事权益符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条等规定的情形，原判决适用《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第二项的规定，驳回曾小芬的诉讼请求错误。综上，曾小芬依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项规定申请再审。邓波涌提交意见称，1、曾小芬提交的证据是在本案起诉前已经存在的证据，不是新证据。对证据一的真实性有异议，其加盖的是档案资料专用章，请人民法院查证。如果人民法院核实属实，则对其真实性无异议。原二审法院已经认定曾小芬与覃文谦是否存在房屋买卖合同关系存疑。该组证据达不到其证明目的。对证据二的真实性无异议，该组证据证明曾小芬与覃文谦存在大量的经济往来，不能达到其证明目的。2、曾小芬与覃文谦间的房屋买卖交易行为是恶意串通的虚假行为。曾小芬自2006年覃文谦购买涉案房屋之日起，就以业主身份登记入住，并非其在原审庭审中所述的借住。据了解，曾小芬与覃文谦系男女朋友关系。双方之间的经济往来密切，存在数十笔交易，仅2013年11月15日至2014年1月29日期间，覃文谦向曾小芬为唯一股东的湖北鑫博置业有限公司账户转款就高达1610万元。曾小芬主张付清涉案房屋余款的日期，即2017年10月24日，恰好是曾小芬将湖北鑫博置业有限公司股权全部转让给他人，办理工商变更登记的日期。邓波涌有理由对曾小芬与覃文谦间的房屋买卖行为的真实性产生高度怀疑。曾小芬与覃文谦签订涉案《房屋买卖合同》后，并未要求覃文谦提供房屋所有权证和土地使用权证，也未到不动产登记机构查询涉案房屋是否存在查封、抵押等情况，甚至还发生在双方签订《房屋买卖合同补充协议》后，覃文谦再次将涉案房屋抵押的事情。该情况不符合一般交易行为的惯例和常理。另外，涉案房屋经2018年司法鉴定评估，价值370.52万元，而曾小芬与覃文谦约定价格仅为248万元，明显偏低。因此，曾小芬与覃文谦签订涉案《房屋买卖合同》系恶意串通的虚假行为。3、涉案房屋在人民法院查封前未办理过户手续是曾小芬的自身过错，其享有的民事权益不能排除人民法院强制执行。涉案房屋在2017年10月25日被查封前，有几次处于解除抵押和未被查封的状态，曾小芬有充足的时间去办理过户登记手续。但是曾小芬在2016年3月15日与覃文谦签订涉案《房屋买卖合同》后，从未向房屋登记机构递交过户登记资料，未向不动产登记机构查询涉案房屋情况、办理预告登记手续，也未向覃文谦提出办理过户登记请求。曾小芬本身没有尽到必要的注意义务。原二审判决认定事实清楚，适用法律正确，曾小芬的再审申请事由不能成立，请求驳回其再审申请。覃文谦提交意见称，1、覃文谦与曾小芬签订的涉案《房屋买卖合同》是覃文谦的真实意思表示。覃文谦2006年购买涉案房屋后，借曾小芬居住，由其自行装修，口头约定以装修款抵房屋租金。2016年因覃文谦急需资金周转，由曾小芬提出购买涉案房屋，双方协商以248万元成交，并签订涉案《房屋买卖合同》。覃文谦已收到全部购房款，该房屋也已交付给曾小芬。故对曾小芬提交的证据二的真实性予以认可，对其第一个证明目的予以认可。2、曾小芬曾多次向覃文谦催促办理过户，不存在怠于行使自身权利。覃文谦收到曾小芬的全部购房款后，因个人原因及其他原因至今未能办理过户登记。覃文谦对曾小芬提交的证据一的真实性予以认可，对其第一个、第二个、第三个证明目的予以认可。涉案房屋未能及时办理过户登记手续确实是覃文谦的原因导致。涉案房屋已于2016年出售给曾小芬，并交付给曾小芬，覃文谦也收到所有购房款，该房屋即为曾小芬所有。本院经审查认为，1、关于是否有新证据足以推翻原判决的问题。因曾小芬提交的证据一中部分材料加盖有武汉市自然资源和规划局江汉分局档案资料专用章，部分资料加盖有武汉市不动产登记资料查询专用章，本院对其真实性予以确认。因该组证据只能证明涉案房屋抵押、查封状态的事实，并不能证明曾小芬积极催促覃文谦办理涉案房屋过户登记手续的事实，而且从该组证据显示的内容来看，2016年4月19日，涉案房屋在覃文谦2006年购买时设定的抵押已解除，按照曾小芬与覃文谦于2016年3月15日签订《房屋买卖合同》的约定，双方在解除抵押后三日内共同向房屋权属登记部门申请办理权属转移登记手续，而曾小芬并未提供证据证明在2016年4月19日解除抵押后三日内曾经催促覃文谦办理过户登记手续，相反，涉案房屋又于2016年4月20日被抵押给钟望。2017年3月14日，曾小芬与覃文谦签订《房屋买卖合同补充协议》约定，六个月后，覃文谦如果无法自行解除抵押手续，曾小芬可选择解除合同或继续履行合同。曾小芬选择继续履行合同，曾小芬支付剩余房款，代为归还抵押贷款，解除抵押后三日内办理房屋变更登记。此时，涉案房屋抵押担保的钟望债权仅为140万元，涉案房屋抵押担保的深圳平安普惠小额贷款有限公司的198.8万元债权，尚未办理抵押登记，而曾小芬并未积极采取支付剩余房款的方式代为归还钟望的抵押债权。即使按上述合同约定的六个月后即2017年9月14日为节点，此时，钟望对涉案房屋享有的抵押权已于2017年3月28日注销，2017年3月29日设立抵押担保的深圳平安普惠小额贷款有限公司债权为198.8万元，曾小芬也未按照上述合同约定，积极采取支付剩余房款的方式代为归还深圳平安普惠小额贷款有限公司的抵押债权。相反，曾小芬直至2017年10月24日，才按覃文谦的要求，将约定的剩余房款220万元转入相应账户。上述行为，表明曾小芬并未积极要求覃文谦协助办理涉案房屋过户登记手续。故该组证据并不能推翻原判决。因曾小芬提交的证据二只能证明2017年10月24日，覃林茂向覃文谦银行卡转账191万元，深圳平安普惠小额贷款有限公司出具了结清证明的事实，并不能推翻原判决基于覃文谦银行账户与曾小芬设立的湖北鑫博置业有限公司、覃林茂的银行账户均有多笔款项往来的情况，对曾小芬支付覃文谦、覃林茂的款项性质是否为购房款的合理怀疑。故该组证据并不能推翻原判决。曾小芬有关有新的证据足以推翻原判决的申请理由不能成立。2、关于原判决认定的基本事实是否缺乏证据证明的问题。曾小芬所述的理由并非原判决认定的基本事实缺乏证据证明，而是适用法律问题。3、关于原判决适用法律是否确有错误的问题。（1）关于原判决认定曾小芬在2006年12月7日就入住涉案房屋，2016年3月15日才签订《房屋买卖合同》，覃文谦没有收取曾小芬的任何费用，不符合常理是否错误的问题。因曾小芬虽然主张其与覃文谦达成口头租赁协议，用装修款冲抵十年租金，但是除了覃文谦的陈述外，曾小芬并未提供其他证据证明。而且在本院明确要求覃文谦对其和曾小芬间关系作出说明的情况下，覃文谦未作出说明。故原判决作出上述认定并无不当。（2）关于原判决驳回曾小芬的诉讼请求是否错误的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”曾小芬必须同时符合上述规定的四项条件，才能排除人民法院对涉案房屋的强制执行。根据查明的事实，曾小芬与覃文谦于2016年3月15日签订涉案《房屋买卖合同》，在湖北省荆州市荆州区人民法院于2016年10月13日查封涉案房屋之前。曾小芬与覃文谦于2017年3月14日签订涉案《房屋买卖合同补充协议》，在湖北省荆州市荆州区人民法院于2017年2月23日解除涉案房屋查封之后，湖北省荆州市荆州区人民法院于2017年10月25日再次查封涉案房屋之前。曾小芬入住涉案房屋在湖北省荆州市荆州区人民法院于2016年10月13日查封涉案房屋之前。但是，正如前述分析，在涉案房屋于2017年2月23日被解封至2017年10月25日再次被查封长达八个月期间，曾小芬有充足时间通过支付剩余房款代为涤除涉案房屋抵押权，从而实现办理涉案房屋过户登记的目的，而曾小芬并未积极行使权利，其对涉案房屋未能在人民法院再次查封之前办理过户登记具有过错。原判决驳回其诉讼请求并无不当。曾小芬有关原判决适用法律确有错误的申请理由不能成立。综上，曾小芬的再审申请事由不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回曾小芬的再审申请。审判长  王潜勇审判员  兰 飞审判员  高 倩二〇二〇年十二月十七日书记员  余梦娆