广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初2048号原告：叶秋连，女，香港居民，1951年7月24日出生，证件号×××3（6）。原告：叶依兰，女，香港居民，1984年10月21日出生，证件号×××1（2）。原告：叶振中，男，香港居民，1986年8月16日出生，证件号×××3（1）。三原告共同委托诉讼代理人：周丽平，广东鹏鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭越升，广东鹏鼎律师事务所实习律师。被告：姚彬，男，汉族，1975年9月25日出生，住址贵州省毕节市。第三人：蔡剑光，男，汉族，1981年7月27日出生，身份证住址广东省揭西县。上列原、被告之间租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理，并依职权追加了蔡剑光为第三人。三原告共同委托诉讼代理人周丽平、彭越升，被告姚彬到庭参加了诉讼。第三人蔡剑光经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉讼请求：1.判令被告立即从租赁物业即位于宝安区搬离；2.判令被告向原告支付从2019年10月9日至实际搬离之日的占有使用费（按照现租金市场价5500元／月的标准双倍计算，暂计至2020年1月9日止，占有使用费为33000元）；3.判令被告向原告支付从2019年10月9日至实际搬离之日的水电费；4.判令被告承担本案诉讼费。原告当庭撤回第3项诉讼请求。被告答辩称，因案涉房屋之前被查封，系被告想办法解除了查封，叶照金同意长期出租给被告并承诺不涨房租。案涉房屋目前系他人在使用，但并非被告转租，而是因被告经营水店不方便所以与他人进行了置换。签订合同的时候约定的租金是3000元/月，后来被要求涨到3400元/月。第三人未到庭，亦未发表书面陈述意见。本案相关情况1.深圳市宝安区房屋系叶照金所有的私宅，具备合法的房地产证。被告与叶照金于2011年6月15日签订了一份《私人房屋租赁合同书》，约定被告承租叶照金所有的位于深圳市宝安区（现产权登记为东十四号楼）整栋，月租金为3000元，应于每月十日前支付当月租金；叶照金向被告收取一个月租金作为租赁保证金，即人民币4500元，未经叶照金书面同意，被告不得将房屋的全部或部分转租给他人，经叶照金书面同意转租的，被告应于签订租赁合同十日内到宝安区房屋租赁管理部门办理登记或者备案的转租手续；合同有效期内，经双方协商一致可以解除合同，合同未约定的，被告拖欠租金三个月以上的，叶照金有权解除租赁合同。合同未约定租赁期限。2.被告取得案涉物业后，将该物业的一部分另行转租给了第三人，租金为4250元/月，另一部分由其作为仓库存放物品。截至庭审日第三人仍占有使用案涉物业。3.叶照金于2014年1月2日死亡，其法定继承人为其妻子叶秋连、女儿叶依兰、儿子叶振中，即三原告。2019年9月20日，三原告委托律师向被告邮寄了《解除租赁合同律师联系函》，以被告在未取得出租人的书面同意的情况下将房屋转租他人为由，要求解除与被告签订的《私人房屋租赁合同书》。该邮件于2019年9月22日被“收发室”签收。2019年10月25日，三原告委托律师向被告发出了《律师联络函》，要求被告立即搬离和腾空租赁的房屋。该邮件于2019年10月26日被被告本人签收。被告当庭称其仅收到了一份邮件。4.双方当庭确认被告2020年11月份支付了最后一笔租金，被告主张该笔租金系2020年11月份的租金，原告主张该笔租金系2020年10月份的租金。被告主张其向原告支付了4500元的押金，原告主张仅收到被告3000元押金。判决理由及结果本院认为，被告与叶照金签订的《私人房屋租赁合同书》系其双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。叶照金去世后，案涉房屋由三原告继承，三原告继续将该房屋出租给被告，被告继续按照约定支付租金，三原告以实际行为概括承受了叶照金与被告签订的《私人房屋租赁合同书》中出租人的权利义务，并取得了被告的同意，三原告与被告之间建立了租赁合同关系。被告将案涉房屋进行了转租，其未举证证明该转租行为取得了三原告的同意，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款的规定，三原告有权解除其与被告建立的租赁合同关系。因被告仅认可其收到了一份邮件，而《律师联络函》的内容涉及解除合同并要求被告搬离房屋的事项，故本院确认双方租赁合同自被告收到《律师联络函》之日即2019年10月26日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因案涉房屋现实际由被告及第三人共同占有使用，故本院确认被告应返还原告案涉房屋，第三人应予以协助。案涉合同并未约定如被告转租三原告有权没收押金，故三原告收取的押金亦应返还被告。合同关于押金数额的约定存在矛盾之处，被告作为押金支付方应举证证明其向三原告支付的押金数额，其未举证证明其主张，应承担举证不能的不利后果，本院确认三原告应返还被告押金3000元。被告迟延返还三原告物业，给三原告造成了租金损失，还应支付三原告占有使用费。被告主张其2020年11月份支付的是当月占有使用费，原告主张被告该笔款项系2020年10月的占有使用费。本院认为，案涉合同约定租金应于每月十日前支付，原告未举证证明被告2020年11月支付的款项是2020年10月的占有使用费，因此本院确认被告截至庭审日已经按照3400元/月的标准支付了2020年11月前的占有使用费。从被告将案涉物业的一部分出租给第三人所收取的租金来看，三原告的租金损失应不止3400元/月，原告主张整栋物业的租金市场价为5500元并未超出合理范围，本院予以支持。三原告要求被告按照双倍租金标准支付占有使用费的主张，于法无据，本院不予支持。因此，本院确认被告应按照5500元/月的标准支付三原告2019年10月27日至返还房屋之日止的占有使用费。扣除已支付的占有使用费，被告还应支付三原告2020年11月31日前的占有使用费27638.71元（5500元/月÷31天/月*5天-3400元/月÷31天/月*5天+5500元/月*13个月-3400元/月*13个月），并按照5500元/月的标准支付2020年12月1日至返还房屋之日止的占有使用费。三原告应返还被告的押金3000元与被告应支付三原告的占有使用费两相抵扣后，被告还应支付三原告2020年11月30日前的占有使用费24638.71元，并按照5500元/月的标准支付2020年12月1日至返还房屋之日止的占有使用费。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十四条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告姚彬于本判决生效之日起十日内返还原告叶秋连、叶依兰、叶振中位于深圳市宝安区的房屋，、第三人蔡剑光予以协助；二、被告姚彬于本判决生效之日起十日内支付原告叶秋连、叶依兰、叶振中2020年11月31日前的占有使用费24638.71元，并按照5500元/月的标准支付2020年12月1日至返还房屋之日止的占有使用费；三、驳回原告叶秋连、叶依兰、叶振中的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费313元，由三原告负担163元，被告负担150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 曾  雨  婷二〇二〇年十二月二十四日书记员 张俊鑫(兼)书记员 陈  兴  宇附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。