福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0121民初4903号 原告：刘斌，女，汉族，1991年1月7日出生，住福建省尤溪县。 委托诉讼代理人：林瑶，福建合伦律师事务所执业律师。 被告：于佳利，女，汉族，1984年11月25日出生，住辽宁省鞍山市台安县。 委托诉讼代理人：黄昭兴，福建宗法律师事务所执业律师。 第三人：福州合壹置业有限公司，住所地福建省福州市闽侯县甘蔗街道滨城大道**闽商大厦（现：闽商财富中心）1#、2#楼22层2201、2202、2209办公。 法定代表人：林明明，执行董事。 委托诉讼代理人：刘必泉，系公司股东。 原告刘斌与被告于佳利、第三人福州合壹置业有限公司（以下简称福州合壹公司）房屋买卖纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘斌及其委托诉讼代理人林瑶，被告于佳利及其委托诉讼代理人黄昭兴，第三人福州合壹公司委托诉讼代理人刘必泉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘斌向本院提出诉讼请求：1.请求判令于佳利立即向刘斌支付违约金300000元；2.请求判令于佳利支付刘斌支出的律师代理费22500元；3.判令本案诉讼费由于佳利承担。 事实和理由：2020年6月18日，刘斌与于佳利在福州合壹公司的居间促成下签订《房产买卖合同》，合同约定刘斌将坐落于福州市闽侯县××街道××道××号××＃楼××单元房屋出卖给于佳利，房屋建筑面积125.53平方米，总价1620000元。《房产买卖合同》第八条违约认定第6款约定“房屋所有权变更至乙方名下前,甲乙双方任何一方违约的,自违约行为发生之日起,违约方应每日按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金直止违约方履约止。自违约行为发生之日起超过十日的,守约方可向违约方发送信件催促其履约,发信即日起超过十五日仍未履约的,守约方可单方依法解除本合同,并有权要求违约方支付违约金人民币叁拾万元整（￥300000）”第8款约定“交易过程中,因一方违约引起诉讼的,守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的律师代理费、诉讼费、诉讼保全费等以及产生的居间服务费、交易服务费及交易过程中产生的其他费用。” 根据双方签订的《商业按揭贷款交易程序(附件)》第一条约定“按揭评估及提交资料:本合同签定后伍个工作日内(买方在该时间内必须确定产权过户后的所有权人否则评估时间顺延)服务方代乙方委托评估事务所对上述房产进行评估,在委托评估前乙方应支付评估费。评估时甲方应配合评估人员现场看点。”第二条付款方式及金额约定“1、乙方应于2020年7月10日前备齐贷款银行至交易服务方指定的贷款银行办理商业按揭贷款申请手续。” 按照双方于2020年6月18日签订的《商业按揭贷款交易程序（附件）》约定于佳利应当在合同签订后五个工作日内即2020年6月25日前应先交纳评估费，并于2020年7月10日前办理商业按揭申请手续。但是至今于佳利也没有缴纳评估费，房屋仍未进行评估。刘斌多次向福州合壹公司的工作人员（微信名为“xx”微信号:×××86）求证为何于佳利迟迟没有评估贷款，工作人员告知于佳利是“炒房人员”想利用“高评高贷”的虚假行为提高贷款金额被银行拒绝。刘斌通过福州合壹公司的工作人员“后期”告知于佳利需尽快履行合同义务，福州合壹公司告知8月6日已经发出“催告函”要求于佳利于2020年8月12日前缴清评估费并办理按揭手续。刘斌通过福州合壹公司多次催促无果，于2020年8月13日邮寄“催告函”到福州合壹公司告知的于佳利户籍地址，但是于佳利拒收，9月3日再次邮寄仍是拒收。福州合壹公司告知于佳利的手机号码，刘斌通过短信告知于佳利已经违约，并短信发送和邮寄了“解约函”，双方解除了《房产买卖合同》及相关合同。刘斌为本次诉讼支付了律师代理费22500元。 刘斌认为合法的房屋买卖关系应受法律保护，于佳利没有按照《房产买卖合同》及《商业按揭贷款交易程序(附件)》的约定及时缴纳评估费及办理按揭手续，至今已经逾期超过了130天，严重违反合同约定，应当承担违约责任，刘斌有权解除《房产买卖合同》及《商业按揭贷款交易程序(附件)》等协议，并要求于佳利承担违约责任。为维护刘斌的合法权益，根据《民事诉讼法》第一百一十九条之规定，特具状诉至贵院，诚望判如所请。 于佳利辩称，首先，双方之间不存在买卖合同关系，于佳利仅仅是房屋买卖的一个代办人，实际购房者应该是曾前进。第二，假使刘斌与于佳利之间存在一个买卖合同关系，于佳利也没有违约。从本案房屋买卖合同里面可以看出来是一个零首付的方式进行购房。双方之间是一个通过高评高贷的方式向银行进行借贷。在签订合同之前，双方均应知晓应该是到银行办理高评高贷手续，而且在合同签订后，也一同到相应的银行去办理贷款手续。后面因其他原因导致高评高贷无法做到。事后，于佳利也一直在与中介沟通协商处理房屋买卖的事宜，但从中介反馈回来信息是刘斌一直拒不配合，导致这个问题一直无法解决，违约责任并不在于于佳利。第三，如上所述于佳利并未违约，不应承担所谓的律师费、诉讼费。 福州合壹公司述称，刘斌、于佳利双方在我司签的合同，我司只是提供中介服务。合同签订后，去银行申请贷款时，因为于佳利额度不够，买方的资质不够，重新换新的银行申贷，后面再去申请，时间上就超过了合同约定的期限。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2020年6月18日，刘斌（甲方）与于佳利（乙方）签订《房产买卖合同》，约定刘斌将位于福州市闽侯县××街道××道××号××＃楼××单元房屋出售给于佳利，房屋成交价为1620000元。合同第三条第四款约定甲方或乙方系卖方或买方代理人的，甲方或乙方在签约时应出具委托人的授权委托书，并对该委托书的合法性、真实性、有效性承担法律责任。如甲方或乙方的代理权存在瑕疵而导致本合同无效的，则签署人应赔偿交易服务方及另一方当事人的损失，赔偿金额与本合同违约金约定的数额相同。若代理人签署本合同时未出具授权委托书，则合同待产权人或买方本人签字追认后生效。第七条第二款约定甲乙双方自行协商同意购房定金为20000元，甲乙双方自愿选择支付方式为签署本合同当日，乙方先行支付部分购房定金5000元至服务方处监管，剩余购房定金15000元乙方须于办理过户手续前补齐至服务方处监管。此定金直接抵为乙方应支付给交易服务方的中介费用，甲乙对此无异议。第八条第六款约定房屋所有权变更至乙方名下前，甲乙双方任何一方违约的，自违约行为发生之日起，违约方应每日按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金直至违约方履约止。自违约行为发生之日起超过十日的，守约方可向违约方发送信件催促其履约，发信即日起超过十五日仍未履约的，守约方可单方依法解除合同，并有权要求违约方支付违约金300000元。第八款约定交易过程中，因一方违约引起诉讼的，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的律师代理费、诉讼费、诉讼保全费等以及产生的居间服务费、交易服务费及交易过程中产生的其他费用。第十五条补充协议第一款约定甲乙双方在交易过程中应缴纳的税费费用、评估费、委托担保公司解押的解押担保费、公证费、应支付的居间服务费、交易服务费、按揭服务费均由乙方承担…… 同日，刘斌（甲方）与于佳利（乙方）签订《商业按揭贷款交易流程》，第一条约定本合同签订后五个工作日内（买方在该时间内必须确定产权过户后的所有权人，否则评估时间顺延）服务方代乙方委托评估事务所对上述房产进行评估，在委托评估前乙方应支付评估费，评估时甲方应配合评估人员现场看点。第二条约定乙方应于2020年7月10日前备齐贷款银行所需材料至交易服务方指定的贷款银行办理商业按揭贷款申请手续。乙方按揭预付款备齐且服务方收到评估报告后三个工作日内服务方配合甲乙双方办理银行按揭贷款申请手续，乙方须到该银行签署该房产之《抵押合同》和《借款合同》等贷款相关材料…… 合同签订之后，于佳利于2020年7月6日向福州合壹公司支付5000元。后因于佳利原因导致贷款无法通过，刘斌于2020年8月13日向于佳利寄送《催告函》，催告其办理按揭贷款手续，于佳利拒收该函件。刘斌于2020年9月4日通过短信向于佳利发送《解约函》，告知于佳利解除与其签订的《房产买卖合同》。刘斌为本案支出律师代理费22500元。 本院认为，本案的争议焦点在于佳利是否为案涉《房产买卖合同》的当事人。于佳利主张案涉房屋的实际购买人为曾前进，其与刘斌之间不存在房屋买卖合同关系，为证明其主张，其向本院提交了《购房委托合同》及《委托代办协议》，并向本院申请曾前进作为证人出庭作证。于佳利提交的两份协议上仅有曾前进签字，且《购房委托合同》上曾前进系作为委托方签字，而曾前进在庭审中对于房屋的实际价格等细节描述不清，也与于佳利所述的带其看房情况不一致。福州合壹公司与刘斌均表示签订合同时，于佳利并未向其出示相关委托协议，于佳利亦是以其个人名义与福州合壹公司及刘斌签订案涉房屋买卖合同，并且于佳利对此无法做出合理解释，故对其该项抗辩主张，本院不予采纳。故应认定于佳利系案涉《房产买卖合同》的当事人。曾前进虽在庭审中表示其系案涉房屋的实际购房人，并配合办理银行贷款手续，但其并非案涉合同的当事人，刘斌要求追加其为共同被告并承担责任，依据不足，本院不予准许。于佳利与刘斌签订的《房产买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同，双方应按合同约定履行义务。合同签订后，于佳利仅向福州合壹公司支付5000元，福州合壹公司主张该费用为定金，于佳利未支付房屋评估费；于佳利主张该费用为评估费而非定金。从合同约定来看，无论该5000元为评估费还是定金，于佳利均已构成违约，应承担违约责任。刘斌已向于佳利发送《解约函》，双方之间的《房产买卖合同》已解除，故刘斌要求于佳利支付违约金符合合同约定，本院予以支持，但刘斌并未提供充分证据证明其具体的损失数额，且于佳利认为违约金过高，申请法院予以调整，综合本案，本院酌定违约金为200000元。刘斌要求于佳利支付律师代理费，符合合同约定，本院予以支持。于佳利抗辩称因手机设置陌生号码拦截，故未收到解除合同的通知，但从刘斌提供短信聊天记录上看，于佳利还对刘斌发送的短信作出回复，且其自认该短信聊天记录上的电话号码为其本人使用，故对其该项抗辩主张，本院不予采纳。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 于佳利应于本判决生效之日起十五日内向刘斌支付违约金200000元及律师费22500元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6138元，因适用简易程序审结，减半收取计3069元，由刘斌负担952元，由于佳利负担2117元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员 李秀华 二〇二〇年十二月三日 法官助理 罗燕圆 书 记 员 陈 丽 附： 本案适用法律条文和申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证。 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行其他义务的，应当支付迟延履行金。