江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣07民终5424号上诉人（原审被告）：江西雨帆房地产开发有限公司，住所地：江西省龙南市东湖新区新都大道御龙城项目部。法定代表人：乐建华，系该公司总经理。委托诉讼代理人：钟瑜，龙南县经贸法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：廖欣，男，1992年7月15日生，汉族，住江西省龙南市。委托诉讼代理人：徐笑怡，江西明理（龙南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾联，江西明理（龙南）律师事务所律师。上诉人江西雨帆房地产开发有限公司因与被上诉人廖欣商品房销售合同纠纷一案，不服江西省龙南市人民法院（2020）赣0727民初1684号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年12月4日立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。江西雨帆房地产开发有限公司上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人未按双方签订的《赣州市商品房买卖合同》约定的交房时间向被上诉人交付房屋并非上诉人自身所致，系因多种客观原因所造成。1.双方签订合同后，因恶劣天气等自然灾害原因致案涉工程项目施工停工、工期延误；2.因建设工程施工人江西华诚建设有限公司未确保施工安全原因，经龙南县建设工程质量安全监督行政主管部门责令停工进行全面整改；3.因案涉工程项目原共有人赣州市旺达房地产开发有限公司与上诉人土地使用权转让合同纠纷案件，赣州市旺达房地产开发有限公司于2016年9月向龙南县城乡规划建设局和龙南县房地产管理局投诉反映要求撤销案涉房屋《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》；4.因龙南县人民政府行政措施致上诉人及施工人长时间停工影响工程进度也是迟延交房的另一重要原因。即便认定上述事项不属于“不可抗力”，但自2020年1月起，新冠疫情爆发致使上诉人无法复工，是上诉人所无法预见的不可抗力。虽然疫情是在延期履行后才发生，但不可抗力期间延迟交房的责任应予部分或者全面减免，一审法院未予减免有失公允。综上，上诉人逾期交房因法定不可抗力影响所形成，可减免上诉人相应的违约责任，且房屋不能交付系被上诉人拒绝接收所致，请求二审法院驳回被上诉人的诉讼请求。廖欣辩称，1.上诉人未按合同约定如期交房，被上诉人有权让上诉人承担逾期交房的违约责任；2.上诉人提出的诸多理由不属于不可抗力，上诉人所提到的新冠××疫情虽然是属于不可抗力，但是发生在逾期交房之后。综上，上诉人没有按照合同约定的时间交付房屋，依法应当承担违约责任，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。廖欣向一审法院起诉请求：一、判令被告继续履行《赣州市商品房买卖合同》（合同编号：2017082802761）；二、判令被告江西雨帆房地产开发有限公司赔偿原告违约金25738.04元（703225元×0.01％×366日，自2019年4月1日暂计算至2020年3月31日），并自2020年4月1日之日起，被告按每日总房款万分之一的标准向原告支付违约金，直至被告向原告交付符合合同约定条件的房屋时止；三、判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2017年9月22日，原告与被告江西雨帆房地产开发有限公司签订《赣州市商品房买卖合同》（合同编号：2017082802761），购买了位于龙南县东湖新区地块御龙城1＃楼1-1803商品房，房屋单价为每平方米5268元，建筑面积共133.49平方米，房屋总价为703225元。合同约定，被告应当在2019年3月31日前向原告交付该商品房。合同第九条商品房交付条件：该商品房交付时应当同时符合下列1、2、3、4、5项所列条件：1.该商品房已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；2.该商品房相关设施设备已符合第十条约定的条件；3.该商品房已取得房屋测绘报告；4.无；5.无。该商品房为住宅的，出卖人还需要提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条交付时间和手续：（一）出卖人应当在2019年3月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九、十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10日）书面通知买受人办理交付手续的时间、地点以及应当携带的证件。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理：（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告向被告支付了案涉房屋购房款。被告因新冠××疫情、雨水天气、停工整改、土地使用权合同纠纷等原因导致工期延误。因被告至今没有完成建设工程竣工验收备案登记，原告至今没有办理房屋接收手续。一审法院认为，依法成立的合同，具有法律约束力，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。按照合同约定，被告应当在2019年3月31日前交付房屋，但因被告至今没有完成建设工程竣工验收备案登记，原告有权拒绝办理房屋接收手续，被告逾期交付房屋的行为构成违约，原告要求被告继续履行《赣州市商品房买卖合同》，并按合同约定支付违约金，符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持。关于被告提出的诸多免责事由，一审法院认为：《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定，不可抗力，是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。雨水天气是可以预见的客观情况，不属于不可抗力，而且双方合同也没有约定降雨量达到多少才属于免责事由。另外原告提出的停工整改、民事纠纷等，也不属于不可抗力，同样双方合同也没有约定这些因素系免责事由。另外，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”本案中，由于受新型冠状病毒疫情的影响，致使被告自2020年1月起无法复工，属于不可抗力，但根据案涉《赣州市商品房买卖合同》约定被告应于2019年3月31日前交付房屋，但被告至今未履行交房义务，即被告迟延履行后发生了不可抗力因素，因此，被告要求核减逾期交房违约责任一审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告江西雨帆房地产开发有限公司继续履行《赣州市商品房买卖合同》。二、被告江西雨帆房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付2019年4月1日至2020年3月31日的违约金共计25738.04元给原告廖欣，并自2020年4月1日起以703225元为基数按每日万分之一的标准继续支付违约金直至被告向原告交付符合合同约定条件的房屋时止。案件受理费303元（已减半收取），由被告负担。二审期间，上诉人江西雨帆房地产开发有限公司向本院提交如下证据：1.龙南县人民政府办公室龙府办字[2020]5号，该文件第九条要求合理顺延工期和商品房交付时间，疫情造成建设项目工期延长和商品房延期交付的，适用合同不可抗力等相关条款规定，延长时间为三个月，顺延时间不计违约责任；2.1#楼边户型业主自行浇筑入户板楼统计表及业主代表与施工公司签订的施工合同，拟证明1#楼边户型业主绝大部分已于2020年6月7日对房屋进行浇筑，应视为实际收房，逾期交房责任只能计算到2020年6月7日。被上诉人对上述证据进行了质证。本院认为，证据1属于政府正式发文，本院对该证据的三性予以认可。关于证据2，双方签订的《赣州市商品房买卖合同》明确约定，房屋交付时应符合取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》等条件，2020年6月7日案涉商品房尚未具备合同约定的交付条件，上诉人也未正式办理收房手续，故该证据不能充分证明被上诉人已于2020年6月7日实际收房，本院对该证据不予采信。被上诉人廖欣向本院提交上诉人江西雨帆房地产开发有限公司就御龙城业主问题承诺书，拟证明上诉人承诺7、8、9、10、11共计5栋，最迟2020年5月底开始浇筑，1、2、3共计3栋最迟2020年6月底开始浇筑，开发商可提供两个方案报价供业主选择，如逾期则视为开发商及物业均同意授权业主可自行浇筑。上诉人对该证据进行了质证。本院认为，该证据属于上诉人就房屋浇筑问题向业主方出具的承诺，与本案逾期交房违约责任的认定问题不具有关联性。本院二审查明的事实一审法院认定的事实一致。本院认为，上诉人称因恶劣天气等自然灾害、停工整改、与案外人纠纷、政府行政措施等原因造成了逾期交房的后果，上诉人不应承担违约责任，但上述原因并非法律规定的不可抗力，不属于合同约定及法律规定可以免于承担违约责任的情形，故对于上诉人要求基于上述原因不承担逾期交房违约责任的主张本院不予支持。新冠××疫情属于不可抗力已有定论，虽然该不可抗力发生于双方合同约定的交房日之后，但自2020年1月24日江西省启动重大突发公共卫生事件一级响应以来，上诉人继续履行合同、办理《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》等工作确实受到一定程度的影响，上诉人要求考虑该不可抗力对履行合同义务造成的影响并减免违约责任的主张具有合理性，本院予以采信，根据公平原则、本案实际和当地政策，酌定减免上诉人三个月的逾期交房违约责任。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，本院予以支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持江西省龙南市人民法院（2020）赣0727民初1684号民事判决第一项；二、变更江西省龙南市人民法院（2020）赣0727民初1684号民事判决第二项为：江西雨帆房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付2019年4月1日至2020年6月30日的违约金共计25738元给廖欣，并自2020年7月1日起以703225元为基数按每日万分之一的标准继续支付违约金直至交付符合合同约定条件的房屋时止；三、驳回廖欣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费303元，二审案件受理费804元，共计1107元，由上诉人江西雨帆房地产开发有限公司负担1007元，由被上诉人廖欣负担100元。本判决为终审判决。审 判 长  李 婷审 判 员  朱志梅审 判 员  王丽琼二〇二〇年十二月二十八日法官助理康惠代理书记员  李丽华