湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂03民终2839号上诉人（原审被告）：张远荣，女，1955年11月27日出生，汉族，住湖北省丹江口市。委托诉讼代理人：周世成（系张远荣丈夫），1956年8月15日出生，汉族，住湖北省丹江口市。被上诉人（原审原告）：孙伽竞，女，1995年8月3日出生，汉族，住湖北省丹江口市。委托诉讼代理人：孙启敏（系孙伽竞父亲），1968年10月28日出生，汉族，住湖北省丹江口市。原审被告：丹江口天扬房产置业有限公司。住所地：湖北省丹江口市右岸北京路北侧。法定代表人：傅军豪，该公司执行董事兼总经理。上诉人张远荣因与被上诉人孙伽竞及原审被告丹江口天扬房产置业有限公司（以下简称天扬公司）案外人执行异议之诉一案，不服湖北省丹江口市人民法院（以下简称一审法院）（2020）鄂0381民初1310号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。张远荣上诉请求：1.撤销一审法院（2020）鄂0381民初1310号民事判决，发回重审或者改判。2.上诉费用由孙伽竞负担。事实和理由：原审判决事实不清，适用法律错误，导致判决错误。1.孙伽竞诉称自己购买的丹江口市天扬公司开发的位于丹江口市右岸××楼××号房屋并付清了全部款项以及多次找天扬公司办理不动产登记是不属实的。通过庭审调查孙伽竞并没有实际交纳房款，以她的年龄也无力支付，当庭并没有提供证据证实孙伽竞找天扬公司办理不动产权证的事实。2.张远荣于2019年8月26日依法申请法院保全，程序合法。3.原审判决认定案涉房屋归孙伽竞所有没有法律依据。张远荣申请财产保全时，经查丹江口市不动产中心并没有将该房屋登记在孙伽竞的名下，根据我国物权法的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记不发生效力。不动产的物权变更应当以登记为主，一审法院在孙伽竞并没有在不动产登记部门办理登记情况下，直接判决案涉房屋归孙伽竞所有，适用法律错误。4.孙伽竞称其实际占有并租赁该房屋不属实，因房屋还在天扬公司名下，房屋是由该公司统一对外租赁。5.没有证据证实该房屋系孙伽竞用于居住且其名下无其他用于居住的房屋，不能满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的能够排除强制执行的全部情形。孙伽竞辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。天扬公司未提交书面意见。孙伽竞向一审法院起诉请求：1.解除对孙伽竞所有的位于丹江口市右岸××楼××号房屋的查封；2.确认位于丹江口市右岸××楼××号房屋归孙伽竞所有；3.本案的诉讼费用由天扬公司承担。一审庭审中，孙伽竞将第一项诉讼请求变更为不得执行孙伽竞所有的位于丹江口市右岸××楼××号房屋。一审法院认定事实：孙伽竞系孙启敏、陈鸿运的女儿。2015年5月7日，孙伽竞与天扬公司签订《商品房买卖合同》，购买了天扬公司开发的位于丹江口市右岸××楼××号房屋，房屋总价款56万元，孙启敏于同日向天扬公司交款20万元，天扬公司向其出具收据，载明孙伽竞7号楼140号商铺房款。2015年9月16日，陈鸿运向天扬公司交款24万元，孙启敏于同日向天扬公司交款12万元，天扬公司出具收据，载明孙伽竞7号楼140号房款。之后，天扬公司向孙伽竞交付了房屋，自2018年3月18日开始，该房屋由孙伽竞母亲陈鸿运作为出租人，出租给他人用于商业经营至今，该房屋的产权至今未办理至孙伽竞名下，丹江口市不动产登记中心查询孙伽竞名下无住房房屋登记信息。另查明，2019年8月26日，张远荣向一审法院申请财产保全，2019年8月26日，一审法院作出（2019）鄂0381财保48号民事裁定：对被申请人丹江口天扬房产置业有限公司所有的位于丹江口市右岸均州老街7号楼房号为113[不动产权证书号：鄂（2018）丹江口市不动产权第0000318号]、114（不动产权证书号：C20162814）、115（不动产权证书号：C20162814）、140（不动产权证书号：C20162814）和8号楼房号为104（不动产权证书号：C20162828）、108（不动产权证书号：C20162828）、120（不动产权证书号：C20162828）总价值172万元的房屋予以查封。查封期限为三年。2019年8月27日，一审法院作出（2019）鄂0381执保115号协助执行通知书，对上述房屋进行了查封登记。2019年11月19日，一审法院作出（2019）鄂0381民初2936号民事调解书：一、傅军豪欠张远荣借款本息160万元及前期利息19万元。在2020年6月30日前偿还张远荣本金80万元及利息19万元，在2020年12月30日前偿还张远荣剩余本息（利息：以欠款本金为基数，2019年6月10日至2019年11月19日期间的利息按照月利率2%计算，2019年11月20日至本金还清时止的利息按照月利率1.5%计算）；二、傅军豪另欠案外人张大华2万元，由傅军豪在2020年12月30日前偿付张远荣，由张远荣转付给张大华；三、丹江口天扬房产置业有限公司对上述借款本息承担连带清偿责任；四、张远荣自愿放弃其他诉讼请求。案件受理费19200元，减半收取9600元，财产保全费5000元，合计14600元，由傅军豪负担。孙伽竞于2020年4月26日对一审法院（2019）鄂0381财保48号民事裁定书提出书面异议,一审法院于2020年5月28日作出（2020）鄂0381执异13号执行裁定，驳回了孙伽竞的异议请求，并于2020年5月28日向孙伽竞送达了该执行裁定，孙伽竞不服该执行异议裁定，于2020年6月9日向一审法院提起案外人执行异议之诉。一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百零七条规定，案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。本案孙伽竞起诉之时将张远荣列为被告，符合法律规定。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。案外人提出执行异议之诉，案外人需有证据证实其就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，孙伽竞提供了其与天扬公司于2015年5月7日签订的《商品房买卖合同》、银行缴款凭条、该公司向其开具的购房款收据、孙伽竞在不动产登记中心的信息查询结果、张远荣与天扬公司（傅军豪）之间民间借贷纠纷调解书、房屋租赁合同，足以证明在人民法院查封之前孙伽竞已与天扬公司签订合法有效的书面买卖合同并实际占有、使用该房屋，孙伽竞的父母代其缴纳了全部房款，系孙伽竞父母处分自己的权益，天扬公司出具的收据予以佐证，能够证明孙伽竞已支付全部购房款56万元。另外该争议房屋产权登记在天扬公司名下，说明该房屋符合办理不动产登记的条件，而孙伽竞作为一名普通消费者，其履行了交付房款的义务并向天扬公司提出办证要求，天扬公司理应协助其办理产权登记，在天扬公司不履行协助义务的情况下，也不可能期待孙伽竞能够独自完成产权登记，故该房屋未办理产权登记至孙伽竞名下，并非孙伽竞自身原因导致。另外从（2019）鄂0381民初2936号民事调解书可以看出，张远荣和天扬公司之间系民间借贷引发的普通债权，孙伽竞作为房屋的真实买受人和实际占有、使用人，其享有的民事权益足以排除张远荣基于普通债权对该房屋的执行。因此,依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百零七条、第三百一十二条第一款第二项之规定，判决：一、不得执行天扬公司名下的位于丹江口市右岸均州老街7号楼房号为140（不动产权证书号：C20162814）的房屋;二、确认天扬公司名下的位于丹江口市右岸均州老街7号楼房号为140（不动产权证书号：C20162814）的房屋归孙伽竞所有。案件受理费100元，由天扬公司负担。二审中，当事人未提交新的证据。经审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，孙伽竞与天扬公司签订《商品房买卖合同》的时间是2015年5月7日，早于一审法院查封涉案房屋时间2019年8月27日，双方签订的《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同。孙伽竞向法院提交的银行缴款凭条及天扬公司向其出具的购房款收据，能够证明孙伽竞的父母代其缴纳了全部购房款，虽然孙伽竞没有直接支付购房款，但基于亲属关系，其父母自愿代孙伽竞向天扬公司转账，符合日常生活法则，天扬公司向孙伽竞出具的购房款收据，能够证明孙伽竞已支付全部购房款56万元。丹江口市不动产登记中心出具的查询结果显示，孙伽竞在不动产登记机关所辖范围内无其他房产。孙伽竞购房行为符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。根据《中华人民共和国物权法》第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付”、第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生法律效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”以及第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”的规定，本案中，孙伽竞与天扬公司签订的《商品房买卖合同》属于有效合同，但依据上述法律规定，在未办理产权变更登记前，继受取得的法定公示要件尚未达成，涉案房屋的物权并未发生变动，房屋所有权仍归出卖人天扬公司享有，孙伽竞对涉案房屋不享有所有权。孙伽竞诉请确认涉案房屋归其所有的理由不能成立，本院不予支持。综上所述，张远荣的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持湖北省丹江口市人民法院（2020）鄂0381民初1310号民事判决第一项；二、撤销湖北省丹江口市人民法院（2020）鄂0381民初1310号民事判决第二项；三、驳回孙伽竞的其他诉讼请求。一审案件受理费100元，由孙伽竞负担50元，张远荣负担50元。二审案件受理费100元，由孙伽竞负担50元，张远荣负担50元。本判决为终审判决。审判长 李 婧审判员 王 涛审判员 肖建军二〇二〇年十二月十五日书记员 付 余