河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民终6109号 上诉人（原审被告）：贾财，男，1972年6月2日出生，汉族，现住保定市。 被上诉人（原审原告）：朱增强，男，1973年8月30日出生，汉族，现住保定市。 上诉人贾财因与被上诉人朱增强房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省保定市竞秀区人民法院（2020）冀0602民初1351号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 贾财上诉请求：1、撤销莲池区人民法院（2020）冀0602民初1351号判决，依法改判驳回上诉人诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、上诉人不存在任何违约行为。首先，2020年1月16日上诉人向被上诉人微信转账预付500元租金，被上诉人并未就上诉人资金数额提出任何异议，因此以上诉人拖欠一个月租金为由认定上诉人违约与事实不符；其次，上诉人租赁房屋目的是用于公司办公，2020年2月正值我国疫情高峰期，上诉人响应国家政策停工停产，导致租赁目的不能实现，因此不能因为上诉人延迟支付租金视为违约；再者，之所以致被上诉人起诉时上诉人也未补交租金，是因为被上诉人封锁上诉人所租房屋导致的；最后上诉人清理房屋用品，以准备复工复产，并未将房屋大件物品（比如：空调）搬走，结合上诉人预付租金事实，上诉人不仅没有提前解除合同意图，反而可推断出上诉人仍继续履行合同。2、被上诉人侵权行为已构成违约。被上诉人私自将上诉人具有使用权的房屋换锁，造成上诉人不能事实上使用所租赁房屋，已构成侵权，致上诉人合同目的不能实现，即被上诉人事实上已单方解除租赁合同，而根据合同约定需提前一个月通知对方，因此被上诉人的侵权行为已构成违约；3、假设一审判决认定上诉人违约符合客观事实，确定违约金过高。一审法院认定被上诉人损失只有上诉人所欠的2533元租金，却让上诉人承担4200元违约金，违约金是损失额1.7倍，显然违约金数额过高，也与设立违约金立法目的背道而驰，因此违约金与损失额相差如此悬殊既不合法，也不合理。 朱增强答辩称，要求维持一审判决。 朱增强向一审法院起诉请求：1.要求被告支付房屋租赁费3500元，违约金4200元，滞纳金21000元，总计28700元；2.诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2019年7月21日原告朱增强作为出租房（甲方）和被告贾财作为承租方（乙方）签订了租房协议书，约定甲方房屋坐落于竞秀区复兴西路156号，位于第**共4间出租给贾财，用于公司经营。租赁期限自2019年7月21日至2020年7月20日，房屋年租金21000元。第十二条约定乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：4、拖欠租金累计达壹个月。第十三条约定租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前壹月书面通知对方，经双方协商后签订合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。第五十五条违约责任约定，租金期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金20%作为违约金。乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的20%向乙方加收滞纳金。 合同签订后，原、被告双方按约定履行各自的义务，被告给原告交纳租房押金2000元。2020年1月16日，被告给原告交纳房租500元后，未再给原告交纳剩余租金。2020年3月1日和3月13日被告单位的人员两次到其租赁的房屋内搬运东西，3月13日原告朱增强将其房屋一楼通往3楼的楼梯处封锁。原、被告就房屋租赁问题协商未果。庭审过程中，原、被告均同意解除租赁合同。 另查，涉案房屋为朱增强租赁王洪哲的房屋，朱增强提交了其与王洪哲的门面房租赁合同，王洪哲到庭陈述，表示朱增强转租房屋时已经征得其同意。 以上事实有门面房租赁合同、租房协议合同、照片、微信转款凭证及双方当事人的庭审陈述可以证实。 一审法院认为，原告朱增强和被告贾财之间的房屋租赁合同是双方真实意思表示，符合法律规定，本院予以确认；原、被告之间应按照房屋租赁合同中的约定履行各自的义务，原告给被告交付房屋后，被告应按照约定按时给原告交付房屋租金，2020年1月10日被告应交付下个季度的租金5250元，被告交纳500元后，余款至今未交纳，属违约，应承担违约责任；原告朱增强于2020年3月13日将通过租赁房屋的通道封锁，被告贾财无法正常使用租赁房屋，故被告贾财给原告朱增强交纳的房屋租赁费日期应至2020年3月13日止，即5250元÷90天×52天=3033元，扣除被告已经交纳的500元，余款2533元被告贾财应予交纳；原、被告在庭审中均同意解除房屋租金合同，本院对此予以准许，双方解除租金合同后，被告贾财交纳的租赁房屋押金2000元，原告朱增强应予返还；原告朱增强主张被告按照房屋租赁合同的约定给付违约金和滞纳金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”原、被告在租赁合同中约定如有违约，按交纳年度租金20%作为违约金，被告贾财未按照合同的约定交纳租金，且逾期一个月后仍未交纳，根据双方的合同约定原告有权终止合同收回房屋，被告贾财在合同期限内违约导致合同解除，给原告朱增强造成的租金损失应予赔偿。根据双方年总租金额、合同实现后原告朱增强的预期收益、被告贾财的违约情况，原告朱增强主张被告按照合同约定给付违约金4200元，不违反法律规定，本院予以支持；对原告朱增强主张的滞纳金，被告给付原告违约金已经弥补原告的损失，故对原告朱增强的此项主张本院不予支持。对被告贾财主张的原告朱增强返还屋内物品，被告贾财可以另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决：“一、原告朱增强和被告贾财于2019年7月21日签订的租房协议合同予以解除；二、被告贾财于本判决生效之日五日内给付原告朱增强房屋租金2533元、违约金4200元，共计6733元；三、原告朱增强于本判决生效之日五日内返还被告贾财租房押金2000元；四、驳回原告朱增强的其他诉讼请求。上述第二判项和第三判项相互折抵后，被告贾财于本判决生效后五日内给付原告朱增强4733元。案件受理费518元，减半收取计259元，由原告朱增强负担234元，由被告贾财负担25元。” 本院二审期间，当事人没有提交新证据，二审经审理查明的事实与一审认定的一致。 本院认为，关于上诉人贾财主张自己不存在违约行为的观点，上诉人贾财与被上诉人朱增强之间的房屋租赁合同合法有效，双方应按照房屋租赁合同中的约定履行各自的义务，被上诉人向上诉人交付房屋后，上诉人应按照约定按时给被上诉人交付房屋租金，2020年1月10日上诉人应交付下个季度的租金5250元，上诉人交纳500元后，余款至今未交纳，属违约，应承担违约责任，故对上诉人贾财主张自己不存在违约行为的观点，本院不予支持；关于上诉人贾财主张被上诉人朱增强私自换锁阻止上诉人贾财使用房屋构成违约的观点，上诉人贾财未按照合同的约定交纳租金，且逾期一个月后仍未交纳，根据双方的合同约定被上诉人有权终止合同收回房屋，故上诉人贾财关于被上诉人朱增强违约的观点，本院不予支持；关于违约金是否过高的问题，双方在租赁合同中约定如有违约，按交纳年度租金20%即4200元作为违约金，该约定不违反法律的禁止性规定，原审法院综合双方年总租金额、合同实现后被上诉人朱增强的预期收益、上诉人贾财的违约情况等，综合分析，支持4200元的违约金并无不当，故对上诉人贾财关于违约金过高的观点，本院不予支持。综上所述，贾财的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费518元，由上诉人贾财承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 戎瑞良 审 判 员 王志强 审 判 员 赵孟臣 二〇二〇年十二月四日 法官助理 姜 赛 书 记 员 叶胜楠