河北省滦平县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0824民初2421号 原告：黄锦亮，男，1980年11月29日出生，汉族，北京市海淀区人，住北京市海淀区。 原告：王晓菲，女，1982年6月10日出生，汉族，北京市海淀区人，住北京市海淀区。 二原告委托诉讼代理人：陈劲寅，北京京印律师事务所执业律师。 被告：承德米拉房地产开发有限公司，地址，滦平县巴克什营镇巴克什营村，统一社会信用代码，91130824308249312R。 法定代表人：李辉，职务，经理。 委托诉讼代理人：姜凯。 原告黄锦亮、王晓菲与被告承德米拉房地产开发有限公司（以下简称“承德米拉公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用普通程序，于2020年12月14日公开开庭进行了审理。二原告委托代理人陈劲寅、被告承德米拉公司委托代理人姜凯到庭参加诉讼，原告黄锦亮、王晓菲，被告承德米拉公司法定代表人李辉未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄锦亮、王晓菲向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》已解除；2、判令被告返还购房款772012.00元；3、由被告赔偿资金占用损失至实际完成偿还之日。截止起诉时损失费为119404.50元（772012.00×0.058×32个月/12）；4、被告支付违约金77201.20元；5、赔偿咨询服务费损失50000.00元；6、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2018年2月4日签订了编号为20180131033的《商品房买卖合同》（以下简称“案涉合同”），购买被告开发的位于滦平县巴克什营镇巴克什营村金山岭长城河谷鸣翠谷9幢2单元502号房（以下简称“案涉房屋”）。原告在合同签署后，原告于2018年1月28日向被告支付了购房定金20000.00元及首付款292012.00元，剩余房款460000.00元以银行按揭贷款的方式在2018年2月向被告支付完成。同时，按照被告要求向北京睿明兴业房地产经纪有限公司（以下简称“睿明兴业公司”）支付了50000.00元咨询服务费，按照双方合同约定完全履行了原告的义务。根据双方合同约定，被告应于2019年9月1日向原告交付验收合格的房屋，但2019年8月，收到被告的延期交房通知，且未确定具体的交房时间，也未作出任何赔偿或补充。由于被告的延期交房，导致原告合同目的无法实现，给原告造成了极大的损失。一、根据补充协议第三条第2款，被告在购房人逾期付款90日后，有权直接解除合同，无需通知；而在补充协议第五条第二款则约定逾期交房90日后，需在15日内提交书面解除通知，否则视为接受继续履行。类似的以补充协议的不平等或限缩己方责任、加重对方责任、排除对方权利的条款在补充协议中还有很多。且对上述条款均未履行合同法要求的提请注意或说明义务。因此案涉合同关于逾期责任等条款存在不平等格式条款的情况。案涉合同主要条款均被被告以补充协议的形式取代，被告通过补充协议约定条款限制购房人的权利、免除自己的责任。依据《合同法》第三十九、四十条规定，补充协议上述对购房人的限制应为无效。同时，由于案涉合同存在上述格式条款，并由于被告多次发函无正当理由要求延期交付，且不履行其承诺的支付延期违约金的承诺，根据合同法第四十一条规定，原告可以采用条款中对其有利的解除权期限的解释来行使解除权。二、原、被告于2018年2月4日签订案涉合同，约定2019年9月1日交付房产，但至今未交付房产，根据合同法第九十四条及购房合同相关条款规定，原告享有解除权，2020年9月29日原告向被告以起诉书方式送达了解除的意思表示。解除权系形成权，自通知到达被告之日生效，被告在解除通知到达后至今未对解除合同提出异议。三、被告可预见“五停”（即停止建设、停止销售、停止入住、停止运营、停止所有行政许可审批手续申办）等行政处罚风险，相关法律法规及政策规定早在“五停”处罚措施等多年前已经公布实施，被告两次延期交付的抗辩理由不属于法律规定的不可抗力及不可预测的非商业风险，被告也未提出任何证据证明其抗辩理由。2008年我国通过了水污染防治法规定了对排污建设项目应当依法进行环境影响评价，规定了饮用水水源保护区禁止设置排污口并规定根据保护区等级相应禁止限制建设项目。2014年通过了环境保护法，规定对污染环境的主体可以采取停产、停业等措施，2015国务院发布实施《水污染防治计划》，2016年5月京津冀及周边地区水污染防治协作小组办公室通过了《京津冀及周边地区落实〈水污染防治行动计划〉2016-2017年实施方案》，其重点任务就包括保障饮用水水源安全。与本案相关的具体规定有：依法清理饮用水水源保护区内违法建筑和排污口。加大潮河、滦河等饮用水源保护力度；加强地下水资源保护、加强水质较好水体的保护，其中就包括潮河、白河、密云水库及滦河流域等；推进重点河湖生态修复，具体包括潮白河-潮白新河、滦河等区域的绿色生态河道廊道治理；着力解决跨界水污染，包括潮河白河、潮白河等跨省界河流。并要求建立区域流域协作机制排查处置环境污染行为。2016年6月承德市正式印发《承德市水污染防治工作方案》，提出40条具体措施，设定了到2020年滦河、潮河等流域水质目标，全面开展水体保护。并在新闻网站及官方网站进行宣传。2017年1月人民日报发文“京冀生态联治打破壁垒”，报道了北京河北联合提出包括滦平县在内的建设清洁小流域22条，刊发了滦平县的治理项目现场图片，指出了密云水库的上游水质恶化的势头。2017年2月中共中央办公厅国务院办公厅印发《关于划定并严守生态保护红线的若干意见》明确以划定红线的方式对水源涵养、生物多样性维护、水土保持等生态功能区进行保护，要求及时发现并处罚破坏生态保护红线的行为，2017年7月河北日报报道2017年底前京津冀完成红线划定，滦平县所属区划大部分位于红线范围内，由上述颁布的法律法规、政策及新闻报道可以看出，与案涉开发项目息息相关的政策导向、法律规定均可以预测滦平县尤其是跨界水源、水源地涵养等政策会对被告开发项目可能造成的影响及风险。 2018年4月承德市环境保护局滦平县分局发布包括本案涉讼项目长城河谷项目的环境影响评价文件的公示，可以看出案涉项目存在的水污染、污水处理等问题；2019年2月26日，被告被依法撤销了相关许可证；2019年11月，滦平县水务局对被告因取水许可证2017年11月到期后仍取水进行处罚。以上三项行政行为也恰恰印证了被告系因违规行为导致被采取“五停”等处罚措施。因此，原告根据相关法律规定，诉请法院支持原告诉讼请求，确认解除合同，退还原告支付的全部购房款并承担违约责任和赔偿相关利息损失等，维护原告合法权益。 承德米拉公司辩称，我司不同意原告的全部诉讼请求，滦平县住房和城乡建设局（以下简称“滦平县住建局”）下发了《关于再次督促潮河流域项目落实“五停”措施的紧急通知》，仅仅为了防止个别项目存在违法违规销售和建设行为，要求执行对潮河流域项目实行“五停”（即停止建设、停止销售、停止入住、停止运营、停止所有行政许可审批手续申办）。因此延期交付涉案商品房非我司原因造成，我司有权根据案涉合同附件十一补充协议第四条的约定，延期交付涉案商品房给原告而不承担违约责任，原告无权解除合同，即便原告已经向我司发出解除合同的通知，但该通知并不发生解除合同的效力。针对原告所述我司存在违规的行为才导致“五停”，无法交付涉案商品房，事实是滦平县住建局为了防止个别项目违法违规销售而未明确具体原因直接实行“五停”措施，所以原告解除合同的通知也是不发生解除效力，原告无权要求我司退还购房款、支付违约金，根据原告提交的证据，咨询服务协议以及与该协议有关的POS机签购单显示原告与北京瑞明兴业公司签订了咨询服务合同，合同第六条明确约定，无论何种原因，甲方取消购房，乙方即瑞明兴业可向甲方退还咨询服务费，签购单显示该服务费由瑞明兴业公司收取，与我方无关，原告不存在任何损失，所以原告第五项诉求应予驳回。 承德米拉公司对原告起诉所述原、被告签订案涉合同，原告购买案涉房屋，总价款772012.00元，约定交房日期为2019年9月1日，合同签订后，原告支付购房首付款312012.00元,并以按揭贷款方式支付460000.00元的事实予以认可。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原、被告对对方提供的证据的真实性无异议的，本院予以确认并在卷佐证。 为证明自己的观点，原告黄锦亮、王晓菲向法庭提供如下证据： 证据一：《金山岭长城河谷认购书》，用以证明双方建立了商品房买卖关系并确认购房款明细等； 证据二：签约特别提示，证明购房事实及被告向原告进行签署购房合同的提示； 证据三：买卖合同重要事项告知书，用以证明双方建立了商品房买卖关系并约定付款方式； 证据四：银行按揭及公积金付款方式补充协议，用以证明双方同意原告通过银行按揭的方式支付部分房款； 证据五：《协议书》，用以证明原告签署的购房协议因故未网签； 证据六：碧桂园集团通用机打收据，用以证明原告向被告支付了购房定金及首付款，被告向原告出具了相应收款； 证据七：《服务咨询协议（双方）》及收据，用以证明原告和被告指定的中介公司签订了协议并交纳了看房咨询服务费50000.00元； 证据八：《延期交付通知书》，用以证明被告违反合同约定，无限期延迟交房； 证据九：2016年5月通过的《京津冀及周边地区落实〈水污染防治行动计划〉2016-2017年事实方案》； 证据十：2016年6月承德市水污染防治工作方案； 证据十一：2017年1月中央人民政府网站报道：京冀“生态联治”打破壁垒； 证据十二：2017年2月中共中央办公厅国务院办公厅印发《关于划定并严守生态保护红线的若干意见》； 证据十三：2017年7月河北日报关于京津冀年底前完成生态保护红线划定的报道； 证据十四：2017年12月河北省生态保护红线分布图； 原告提供证据九至证据十四用以证明“五停”的风险不是不可预知的，而是可预知的。被告应当知道案涉房屋所在区域为水污染防治及生态环境保护的重点区域，存在因水污染导致被政府叫停的风险，嗣后被告所遭到的行政处理、处罚的依据等均在2017年前出台的法律及政策规定的范围内。 证据十五：2018年4月承德市环保局环评公示，用以证明被告案涉项目存在占地靠近河道、水污染处置及排污等问题； 证据十六：2019年2月，滦平县行政审批局撤销案涉项目许可证，用以证明2019年2月被告受到撤销许可证等处罚； 证据十七：2019年9月，滦平县水务局行政处罚公示，用以证明2017年11月30日被告案涉项目因地下水取水违规被处罚。 对原告提供的证据，被告承德米拉公司质证认为：对证据一至证据四的真实性、合法性、关联性认可，但对证明目的不认可，原、被告双方虽签署上述文件，但对关于商品房买卖合同法律关系以及双方享有的权利义务，均应以案涉合同为准；对证据五的真实性、合法性、关联性认可，但对证明目的不认可，双方签署的商品房买卖合同已经网签且已备案，网签编号为20180131033；对证据六真实性、合法性、关联性认可，证明目的认可；对证据七的真实性、合法性、关联性及证明目的不认可，该服务咨询协议及收据非我司与原告签署，我司无法核实其真实性，对于原告是否实际支付相应咨询费，向何人支付均与我司无关，同时，该合同第六条明确规定，取消购房的，乙方可退还给甲方已付的咨询服务费，原告无权要求我司向其退还该咨询费；对证据八的真实性、合法性、关联性认可；对证据九至证据十四的真实性、合法性、关联性不认可，真实性无法核实，且该系列证据与本案无关；对证据十五的真实性、合法性、关联性及证明目的也不认可；证据十六的真实性、合法性、关联性认可，对证明目的不认可，该行政许可被撤销后，目前正在补办中，且已补办部分了许可证；证据十七与本案无关。 为证明自己的观点，被告承德米拉公司向法庭提供如下证据： 证据一：《商品房买卖合同（预售）》，用以证明原、被告签订的商品房买卖合同，合同补充协议第四条第二款应明确约定约定在遭遇不可抗力或其他非因出卖人的原因导致延期的，出卖人可以据实予以延期； 证据二：2019年4月3日滦平县住建局下发的《滦平县住房和城乡建设局关于再次督促潮河流域项目落实“五停”措施的紧急通知》，用以证明滦平县住房和城乡建设局为了防止个别项目存在违法违规销售和建设行为，下发的紧急通知，要求执行“五停”。因此我司逾期交付是由于非我司原因造成，按照合同约定，我司不承担违约责任。 对被告提供的证据，原告质证认为：对证据一的真实性认可，对合法性、关联性及证明目的不认可，合同存在格式条款，双方权利义务约定违反公平原则。以补充协议的形式，取代了房屋管理行政机关制定的样本，约定买受人逾期付款与出卖人逾期交付责任不对等违反公平原则，限制了买受人的解除权，且没有进行标识提示和特别解释；对证据二的真实性无法界定，合法性无法认证，关联性有异议，不能证明“五停”措施的原因，也不能排除“五停”是因为被告违规建设造成的。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年1月28日，原告黄锦亮、王晓菲与被告承德米拉公司签订了《金山岭长城河谷认购书》。原告认购被告承德米拉公司开发的位于滦平县巴克什营镇巴克什营村金山岭长城河谷项目鸣翠谷9幢2单元502房屋,房屋认购价为772012.00元。当日，原告支付被告定金20000.00元，首付款292012.00元，认购书同时约定了双方的权利义务。同日，二原告与案外人睿明兴业公司签订《咨询服务协议（双方）》，二原告依据该服务协议向睿明兴业公司支付咨询服务费50000.00元。2018年1月31日，原、被告签订合同编号为20180131033的《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发建设的位于滦平县，房屋总价款为772012.00元。合同约定了双方当事人的权利义务，被告应当在2019年9月1日前向原告交付该商品房。被告米拉公司至今未能向原告交付案涉房屋。 另查明，在合同履行过程中，被告于2019年8月19日向原告发出“延期交付通知书”。2018年10月份，滦平县住建局对包括被告承德米拉公司开发建设的长城河谷项目在内的潮河流域项目下发了“五停”通知。2019年4月3日，滦平县住建局下发《滦平县住房和城乡建设局关于再次督促潮河流域项目落实“五停”措施的紧急通知》，再次要求对滦平县潮河流域项目执行“五停”。 本院认为，案涉合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的规定，合同成立并且生效，当事人均应依约履行。在合同履行过程中，被告于2019年8月19日向原告提出延后交付案涉房屋，并向原告发出《延后交付告知函》，履行了告知义务，符合合同及法律规定。原告认为滦平县住建局对被告建设项目下发“五停”通知、撤销行政许可均是因为被告的违规、违章开发行为所致，且该通知不是具体行政行为，而真正对被告发生影响的是2019年撤销许可证的行政处罚，而被告对该行政行为提起诉讼但随即撤诉故该行政处罚并不能定性为不可抗力，被告公司应承担违约责任；原告于2020年9月29日向法院提起诉讼，以通过法院送达起诉书的方式向明确原告要求解除合同，到开庭前被告没有提出异议，依法应视为合同已解除。对此本院认为，首先，本案案涉房屋停工系因潮河流域项目下发了“五停”所致，该“五停”行为系政府对整个潮河流域项目下发，该通知虽不是具体行政行为，但被告做为潮河流域房地产开发企业，也应按照通知要求执行，且该通知非针对承德米拉公司开发建设的金山岭长城河谷项目而单独实行。其次，该“五停”行为并未导致原告所购买的案涉房屋被拆除，原、被告双方所签订的购房合同的对价基础尚未丧失、合同目的亦能在政府“五停”解除后实现。为维护交易安全和稳定，结合本案的实际情况，案涉合同不应解除，原告认为法院送达起诉书的方式即为履行解除合同的告知义务，不符合法律规定。故对原告请求确认合同已解除并由被告返还购房款、赔偿资金占用费用的诉讼请求本院不予支持。对于被告延期交房给原告造成的经济损失待损失额确定后可通过相关途径解决。 二原告与案外人睿明兴业公司签订的《咨询服务协议》表明原告与睿明兴业公司之间系居间服务合同关系，与二原告和被告承德米拉公司之间的房屋买卖合同不是同一法律关系，应另案处理。同时，依据咨询服务协议的约定，在商品房买卖合同解除后，购房者可向睿明兴业公司申请退还咨询服务费的，睿明兴业公司应在60日内退还咨询服务费，故对原告该项诉讼请求本案不予审理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条的规定，判决如下： 驳回原告黄锦亮、王晓菲的诉讼请求。 案件受理费13968.0元，由原告黄锦亮、王晓菲负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。 审 判 长  关志新 人民陪审员  王爱城 人民陪审员  孙剑民 二〇二〇年十二月十四日 法官 助理  赵 磊 书 记 员  刘晓亮 民事判决书附页 一、判决主文引用的相关的法律条款： 《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记手续的，依照其规定。 二、当事人如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人人数或代表人人数提出副本，上诉于承德市中级人民法院。上诉当事人应在收到上诉费交纳通知书七日内向承德市中级人民法院预交二审上诉费，如不能按期预交上诉费，将按自动撤回上诉处理。 三、双方当事人均服判的，上诉期满后，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请予以强制执行，申请强制执行的期限为二年。自本判决规定的自动履行期限届满之次日起计算。 ——