天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)津03民终4565号上诉人（原审原告）：黄朝，男，1976年6月24日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：张少峰，天津政联律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：天津普利达房地产建设开发有限公司，住所地天津滨海高新区塘沽海洋科技园新北路**创新创业园内**商务楼**。法定代表人:高山,总经理。委托诉讼代理人：李敏，天津华盛理律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨春园，天津华盛理律师事务所律师。上诉人黄朝因与被上诉人天津普利达房地产建设开发有限公司（以下简称普利达公司）商品房销售合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2020）津0116民初10983号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月25日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。黄朝上诉请求：1.依法撤销一审民事判决;2.依法改判支持黄朝的一审全部诉讼请求;3.本案一审二审案件受理费由普利达公司承担。事实和理由：一审法院认定事实不清,适用法律错误。一、一审法院对于何时具备办理产权过户的条件认定是错误的。黄朝于2014年6月购买案涉房屋,2016年10月开发商就交付了房屋。但开发商一直不能办理产权证书。通过本案审理黄朝发现普利达公司在2014年出售该房屋时根本没有取得销售许可证,而且当时该房产是作为商业配建公建。是在2019年11月13日开发商才将案涉房屋的性质更改为商业配建经营性公建,才可以办理房屋产权证书。由此可以看出,在普利达公司出售该房屋时根本不具有销售资格,其对消费者进行欺诈,对房屋性质进行隐瞒,本身就具有重大过错。因黄朝考虑到2016年10月取得了房屋，在得知受到欺诈后也没有要求退房,只是要求普利达公司承担超期办理房产证的违约责任,已经是对普利达公司的欺诈行为做出了最大的忍让。二、一审法院对黄朝在诉讼过程中所提到的现该房屋办理房屋产权证书系为二手房的事实没有做出认定,并在作出判决时未予考虑。黄朝购房时普利达公司明确该房屋系开发商开发的期房,使黄朝确信购买的房屋为一手商品房,该房屋产权初始登记所有权人就应当是黄朝,从签订的房屋买卖合同所有条款中都没有体现过该房屋将办理二手房产权手续。普利达公司在交付房屋时也向黄朝表示该房屋具备交付条件,按照普通消费者的观点并结合房产交易实际经验也应当是可以办理房屋产权证书了,但普利达公司因自身原因迟迟未能给黄朝办理。综上,普利达公司在销售过程中对黄朝进行欺诈,后期超过合同约定的时间办理房屋产权证书,其存在巨大过错,应按照合同约定的违约责任赔偿黄朝的经济损失，一审判决认定事实错误,适用法律错误,应依法撤销。普利达公司辩称，请求驳回黄朝的全部上诉请求。本案一、二审诉讼费由黄朝承担。事实和理由：一、案涉《房屋买卖合同》、《预订单》、《申请书》均未违反法律强制性规定，应为有效合同。黄朝在对涉案房屋状态充分了解的情况下，签订了上述两份协议、一份申请书，系其真实意思表示，且涉案房屋在黄朝起诉前已取得房产证，已具备办理过户的条件，因此，涉案《房屋买卖合同》、《预订单》、《申请书》均为合法有效合同。二、根据双方签订的《房屋买卖合同》、《申请书》以及《预订单》的约定，普利达公司不应承担违约责任。根据双方签订的《预订单》第2条“以二手房过户形式办理产权。无预售手续。”之规定，足以证明黄朝是在明知涉案房屋没有预售手续，房屋过户手续应在普利达公司取得产权证后才能办理的情况下购买的房屋。随后，双方在此基础上签订了《房屋买卖合同》，该合同第四条第1款约定“并于满足办理过户手续条件后通知乙方办理房屋过户手续，过户手续办理完毕后10日内，甲方将符合条件的房屋交付乙方使用。”第2款“乙方付清全部购房款后、房屋过户手续办理完毕前，如房屋已竣工并经验收合格，经乙方提出书面申请，双方可提前办理房屋交付手续。”上述约定再一次证明黄朝明知其房屋过户手续应等到普利达公司取得产权证后才能办理，交房、竣工、测量均不是办理产权证的起算时间。最后，黄朝向普利达公司提交了《申请书》，该《申请书》中载明“本人知悉所购房屋已经竣工并办理完毕竣工验收手续，但尚未办理产权初始登记手续。为了提前使用该房屋，本人现向贵司提出提前交付房屋的申请。”以及《申请书》第四项承诺“本人按照《房屋买卖合同》的约定办理房屋产权过户手续，否则，承担《房屋买卖合同》约定的相应责任”等约定。该约定又一次表明了黄朝对所购房屋的实际状况非常了解，其是自愿与普利达公司对于过户手续何时履行协商一致后，达成的合同约定。从实际履行情况看，黄朝作为有购房经验的民事主体，其与普利达公司没有签订房管局的网签合同，也没有办理预售登记，购房款也没有进入监管账户，就实际取得了房屋，并在购房后的5年中从未对此提出异议，该行为又一次证明了，黄朝一直以来都是明知其购买的涉案房屋应按二手房的交易形式办理过户手续。综上，在双方意思表示真实，并对过户时间达成一致的情况下签订了《房屋买卖合同》，该合同的条款应当有效，双方的履行应当遵循合同约定，黄朝本次起诉，有悖双方合同约定，不应得到支持。三、退一步讲，即便参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款之规定，买卖双方可对办理产权证的时间有特殊约定，因此，本案双方约定按照二手房过户形式办理产权，即在普利达公司取得产权证后再行办理产权过户手续，也非违法约定，双方应当遵守该约定履行合同。黄朝向一审法院起诉请求：1.判令普利达公司协助办理房屋产权证书；2.判令普利达公司因逾期办理房屋产权证书向黄朝支付违约金（违约金以已付房款2,622,671元为基数，自2016年12月25日起计算至普利达公司实际办理完毕房屋产权证书之日为止，按照中国人民银行同期贷款利率即年利率4.7%计算，暂计至2020年4月1日为415,077.8元）；3.本案诉讼费用由普利达公司承担。一审法院认定事实：2014年6月28日，黄朝、普利达公司签订《房屋买卖合同》一份，约定由黄朝购买普利达公司开发建设的滨海新区塘沽远洋城滨瑞花园配建6商业-7的房屋，成交价款为2,622,671元。黄朝按照30%、30%、40%的比例分三次向普利达公司支付购房款。其中，合同第四条第1款约定：“甲方（即普利达公司）承诺房屋于2016年10月30日前竣工验收合格，并于满足办理过户手续条件后通知乙方（即黄朝）办理房屋过户手续，过户手续办理完毕后10日内，甲方将符合条件的房屋交付乙方使用”、第2款约定：“乙方付清全部购房款后，房屋过户手续办理完毕前，如房屋已竣工并经验收合格，经乙方提出书面申请，双方可提前办理房屋交付手续。”合同签订后，黄朝依约向普利达公司支付了调整后全部购房款项2,621,544元。诉争房屋于2016年8月30日取得了《天津市建设工程竣工验收备案书》。黄朝于2016年12月25日向普利达公司提出提前交付房屋的申请，并承诺“按照《房屋买卖合同》的约定办理房屋产权过户手续，否则，承担《房屋买卖合同》约定的相应责任。”黄朝并已实际占有、使用诉争房屋。另查，普利达公司已于2014年10月23日取得了远洋城Ｅ地块（滨瑞花园）的建设工程规划许可证。普利达公司于2019年11月13日取得了诉争房屋的产权证书，具备了办理产权过户的条件。案涉《房屋买卖合同》中约定的标的房屋在不动产权证中登记的坐落为滨海新区××道××号。一审法院曾于2019年8月26日受理过案涉滨瑞花园商业配建的其他类似案件，在审理过程中，曾向天津市滨海新区住房和建设委员会、天津市规划和自然资源局滨海新区分局进行了调查。天津市滨海新区住房和建设委员会于2019年12月5日向一审法院出具《关于协助调查滨瑞花园项目有关情况的回复意见》，载明：经核查，滨瑞花园商品房销售许可档案留存的《固定资产投资项目备案通知书》中“主要建设内容”栏记载：住宅总面积240979平方米；配套公建6485平方米；未记载可申办销售许可的商业房屋面积。天津市规划和自然资源局滨海新区分局于2019年12月5日向一审法院出具《关于滨瑞花园配建相关情况的函》，载明配建5和配建6中的商业、早点铺、便利店属于经营性公建。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。黄朝、普利达公司签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，其内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同关系合法有效，受法律保护，双方应依约履行各自的合同义务。黄朝已向普利达公司支付了全部购房价款，有权要求普利达公司依照合同约定履行办理产权证的义务，因普利达公司已取得房屋产权证书，具备了办理产权证的条件，且普利达公司庭审中亦表示同意配合黄朝办理案涉房屋的产权过户手续，故一审法院对黄朝要求普利达公司为其办理产权证的诉讼请求予以支持。因双方在合同中并未约定办理产权证的时间及方式，仅约定于满足条件后由普利达公司通知黄朝办理过户手续，根据普利达公司提供的不动产权证等材料及相关规定可知，诉争房屋的过户手续自普利达公司取得不动产权证时才具备办理条件，普利达公司之前未为黄朝办理产权证的行为并不构成违约，故一审法院对黄朝要求普利达公司支付违约金的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条的规定，一审法院判决：“一、被告天津普利达房地产建设开发有限公司于本判决生效后十日内为原告黄朝办理坐落于天津市滨海新区××道××号房屋的过户手续，由被告名下过户到原告名下，过户费用依照相关规定依法承担；二、驳回原告黄朝的其他诉讼请求。案件受理费7526元，由原告负担7446元，由被告负担80元。”二审期间，双方均未提交新证据，本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。双方对于签订《房屋买卖合同》、《预订单》、《申请书》等文件真实性均无异议，黄朝虽主张《预订单》、《申请书》系普利达公司单方制作，并未向黄朝提示说明，其并不知悉内容，但未提交充分证据证实，本院对上述文件的真实性予以确认，对黄朝的该项主张，本院不予支持。本案的争议焦点为普利达公司是否应向黄朝支付逾期办理产权证的违约金。根据双方合同约定，满足条件后由普利达公司通知黄朝办理过户手续，后诉争房屋的过户手续自普利达公司取得不动产权证时才具备办理条件，故普利达公司之前未为黄朝办理产权证的行为并不构成违约，根据《预订单》、《申请书》载明的内容，黄朝亦了解诉争房屋的现状。故对黄朝诉请普利达公司给付逾期办理产权证的违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。黄朝上诉主张一审判决认定何时办理产权过户的条件错误及诉争房屋办理产权证书系二手房的事实未予认定，上述主张与普利达公司是否应当给付逾期办理产权证的违约金无关，难以作为应支持其诉请逾期办理产权证违约金的依据，对其该项上诉主张，本院不予支持。综上所述，黄朝的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7,446元，由上诉人黄朝负担。本判决为终审判决。审判长 李 权审判员 张春耀审判员 李兴明二〇二〇年十二月二十五日法官助理周昊书记员吴宝玉附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……