江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0113民初6089号原告：汪仁元，男，1973年9月18日出生，汉族，住江苏省南京市玄武区。委托诉讼代理人：吴俊，江苏彰信律师事务所律师。被告：南京新城创锦房地产有限公司，统一社会信用代码91320113MA1MBNCE2C，住所地江苏省南京市栖霞区仙林大道**。法定代表人：郑福权，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王荟，女，1991年1月24日出生，汉族，该公司员工，住江苏省南京市玄武区。委托诉讼代理人：张潇，男，1984年3月6日出生，汉族，该公司员工，住江苏省南京市玄武区。原告汪仁元与被告南京新城创锦房地产有限公司（以下简称新城公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月21日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员韩栋独任审判，于2020年11月9日公开开庭进行了审理。原告汪仁元的委托诉讼代理人吴俊、被告新城公司的委托诉讼代理人王荟、张潇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汪仁元向本院提出诉讼请求：1.判令被告新城公司赔偿原告汪仁元因房屋质量问题造成的经济损失125000元（从2019年12月27日起至2020年5月27日止，按每月租金25000元计算5个月租金）；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年7月29日，原告与被告签订《南京市商品房预售合同》，原告购买被告开发的坐落于南京市栖霞区房屋。合同约定，房屋建筑面积256.67平方米，单价39743.44元／平方米，价款总额10200949元，被告应于2019年9月30日前交付。2019年12月12日，被告通知原告于2019年12月26日办理收房手续。验房时，原告发现房屋存在大面积空鼓、楼梯台阶大小不一等严重质量问题，遂立即要求被告进行修复。被告对涉案房屋维修过程中，将一楼卫生间房屋墙面全部挖开，将相关建筑材料堆放在客厅，一直维修至2020年5月27日，客观上导致该房屋维修期间无法正常居住。为维护原告合法权益，现起诉至法院，请求判如所请。被告新城公司辩称，1.原告未举证证明案涉房屋存在质量问题，亦未提交证据证明其所谓的瑕疵影响入住，原告无权主张经济损失；2.原告未提交任何证据证明因被告的维修行为导致其发生了实际的经济损失，原告无权要求被告承担任何赔偿责任；3.原告一方面主张不能入住的损失但另一方面却实际使用该房屋，将包括柜子、桌椅等在内的家具搬入涉案房屋。其不能要求被告承担不能居住的经济损失；4.原告未向被告提出要求维修的书面申请，被告有权拒绝维修；5.原告应当给予被告三个月期限免费维修房屋质量瑕疵，且今年因为新冠疫情等不可抗力的原因导致项目不能复工、维修。被告不应当因此而承担任何赔偿责任。经审理查明，2018年7月29日，被告新城公司（预售人、甲方）与原告汪仁元（预购人、乙方）签订《南京市商品房预售合同》《商品房买卖合同补充协议》各一份。合同约定，新城公司预售给汪仁元位于栖霞区某某街道某某苑X幢X单元XXX室（含-2、-1、1、2层）；该商品房建筑面积256.67平方米；该商品房以建筑面积计价，单价为39743.44元/平方米，总价款合计10200949元；甲方应于2019年9月30日前向乙方交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列条件：已取得《建设工程规划核实合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料，已取得用于房屋权属登记的《房屋测绘成果》；权利瑕疵已消灭；甲方迟延交付该商品房的，应按照已收价款的万分之1/天，向乙方支付违约金。补充协议第八条第二款约定，在保修期内发生的属于保修范围的工程质量问题，买受人需向出卖人书面保修和给予出卖人三个月的维修期及必要配合，……在三个月维修期内，出卖人仅承担免费维修责任，不承担租金、房屋使用费或影响使用的其他法律责任。合同及补充协议对双方的其他权利义务进行了约定。2019年12月19日，新城公司向汪仁元邮寄送达交付通知书，通知汪仁元于2019年12月26日前往原售楼中心办理入住手续。汪仁元于2019年12月26日在办理收房时发现，案涉房屋存在包括一楼卫生间墙砖多处空鼓、门扇关闭晃动、台面石材边角一处破损等质量问题，汪仁元未办理手房手续。后新城公司对相关质量问题进行维修。2020年4月1日，新城公司向汪仁元邮寄送达逾期收房风险提示函，再次要求汪仁元立即办理具体收房手续。2020年5月12日，汪仁元以要求新城公司对涉案房屋存在的大面积空鼓、负一楼台阶大小不一、台阶裂缝等质量问题进行修复；并赔偿因房屋质量问题延期交房（自2019年12月27日起至2020年5月30日止）期间的违约金为由起诉至本院。在该案审理中，本院于2020年6月22日经现场勘验，汪仁元确认其正在对案涉房屋进行二次装修，并认可一楼卫生间至2020年5月27日修复，其撤回第一项诉讼请求。2020年8月10日，本院作出（2020）苏0113民初2353号民事判决书。判决认为，汪仁元无证据证明案涉房屋存在严重质量问题，影响其对房屋使用或入住，新城公司不存在延期交房情形。汪仁元主张逾期交房违约金的诉讼请求无事实依据和法律依据。本院判决驳回汪仁元的诉讼请求。该判决同时认为，汪仁元可就因新城公司维修造成相应损失提起诉讼。汪仁元遂起诉至法院要求处理。另查明，案涉房屋共有四个卫生间，其中地下夹层建有一个卫生间、一楼建有一个卫生间，二楼建有两个卫生间。新城公司从2020年4月18日起针对汪仁元提出的案涉房屋一楼卫生间墙面空鼓的质量瑕疵，按照汪仁元的要求更换该卫生间三面墙的瓷砖。施工期间，新城公司将新购瓷砖及拆除的卫生间设施存放在一楼客厅，至2020年5月27日该卫生间修复完毕。2020年5月31日，汪仁元办理收房手续。审理中，汪仁元提交新城璞樾钟山小区房屋出租网上报价信息，信息显示面积为262平方米房屋的月租金为22000元。本案在审理过程中，经本院主持调解，双方未能达成协议，致调解未果。上述事实，有当事人的当庭陈述，汪仁元举证的南京市商品房预售合同及商品房买卖合同补充协议、房屋装饰装修协议、交付通知书、短信记录、房屋维修期间的视频、（2020）苏0113民初2353号民事判决书、勘验笔录；新城公司举证的交付通知书及邮寄凭证、逾期收房风险提示函及邮寄凭证、现场照片、楼层平面图等证据在卷证实。上述证据经当庭质证，本院予以采信。汪仁元对其主张的楼梯台阶大小不一的质量问题，当庭未能举证。本院认为，《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。被告新城公司与原告汪仁元自愿签订商品房预售合同。合同约定内容是当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。合同法第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。新城公司交付的房屋存在一楼卫生间墙面空鼓的质量瑕疵。根据生效判决认定，该质量瑕疵不属于因房屋主体结构质量不合格不能交付使用的情形，但新城公司仍应当承担修复责任。审理中，双方确认新城公司已经于2020年5月27日将卫生间的质量瑕疵修复完毕。关于汪仁元主张的租金损失，本院认为，案涉房屋一楼卫生间墙面空鼓的质量瑕疵本身并不影响汪仁元对房屋的正常使用，但新城公司在对该瑕疵修复期间，将卫生间墙面瓷砖及设施拆除，并在客厅存放物品，给汪仁元使用房屋造成一定的影响，新城公司依法应当承担瑕疵修复期间给汪仁元造成的损失。对该损失，本院综合新城公司对案涉房屋的修复范围、修复方法、修复时长、对汪仁元使用房屋的实际影响，并参照同地段、相近户型房屋租赁市场报价酌情确定为5000元。故本院对汪仁元合理部分诉讼请求予以支持。新城公司在通知交付房屋后，实际按汪仁元的要求对房屋质量瑕疵进行修复。其辩称汪仁元未提出要求维修的书面申请，其有权拒绝维修的理由不能成立，本院不予采纳。案涉补充协议关于新城公司在维修期内仅承担免费维修责任，不承担其他法律责任的约定，属于格式条款。该条款存在免除新城公司责任，排除汪仁元主要权利的情形，应当认定无效。汪仁元于2019年12月26日告知新城公司房屋存在瑕疵质量，新城公司应当及时进行修复。故对新城公司基于免费维修的约定及疫情影响，辩称其不应当承担赔偿责任的意见，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款、第四十条、第四十四条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告南京新城创锦房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告汪仁元房屋修复期间的租金损失5000元；二、驳回原告汪仁元的其他诉讼请求案件受理费2800元，减半收取1400元，由原告汪仁元负担1344元，被告南京新城创锦房地产有限公司负担56元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  韩栋二〇二〇年十二月十八日法官助理晋静书记员尹紫