吉林省白山市中级人民法院   民事判决书   （2020）吉06民终772号   上诉人（一审被告）：白山市汇泰物业服务有限公司。   法定代表人：俞某   被上诉人（一审原告）：浑某。   法定代表人：沈某。   上诉人白山市汇泰物业服务有限公司（以下简称汇泰公司）因与被上诉人浑某（以下简称业主委员会）返还原物纠纷一案，不服吉林省白山市浑江区人民法院（2020）吉0602民初1440号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。   汇泰公司上诉请求：1.撤销一审判决，由汇泰公司与业主委员会全面、系统完成物业服务合同终止后的交接事项。2.业主委员会承担一、二审诉讼费。事实和理由：因浑江区汇鑫小区（多层）大部分业主长期以来违反物业服务合同约定，拖欠汇泰公司的物业服务费，数额达一百七十余万元，致使汇泰公司无法继续为小区业主提供物业服务，2019年12月末，汇泰公司退出汇鑫小区（多层）物业服务。2020年2月，汇泰公司为配合防疫工作，将物业管理用房门卫室，水房移交，并将300平方米的经营性用房腾出，等待与业主委员会交接，汇泰公司仅使用一间不足30平方米的办公室，以便于汇泰公司的收费人员催收业主欠交的物业服务费。2020年6月，业主委员会提起诉讼，要求汇泰公司返还所谓“强行霸占”的物业管理用房。浑江区人民法院经过审理，作出本判决。汇泰公司根据物业服务合同为汇鑫小区多层提供物业服务，物业服务合同对双方的权利义务关系的确定，平衡和制约是一个有机整体，不能肢解。业主委员会的一审诉讼请求实质上只强调了权利，而对小区物业设施原始资料、业主档案、物业用房、业主交费档案、欠费档案、小区设计图纸均没有提及，尤其对由汇泰公司出资建设的物业设施、以及业主欠费情况在庭审中均没有提出合理的解决方案，一审判决也没有对汇泰公司所提出的事实及合理的解决要求给予确认并支持。该判决片面强调并保护业主委员会的单方利益，没有完整系统解决物业服务合同终止以后应当彻底解决的事项。   业主委员会辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法维持原判。   业主委员会向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令汇泰公司立即返还强行霸占汇鑫小区业主9号楼-10号楼之间附房二层的物业管理用房200平方米；2.依法判令汇泰公司立即返还强行霸占汇鑫小区业主3号楼-4号楼之间附房二层的物业管理用房300平方米；3.依法判令汇泰公司支付给业主委员会自2020年1月1日强行无权占有的物业管理用房租金每月1000元，直至将房屋交付日止；4.依法判令汇泰公司将物业管理期间的设备设施图纸及所有资料返还给业主委员会。事实和理由：汇泰公司于2019年12月31日向白山市物业管理处、浑江区物业管理处、浑江区城南街道、新苑社区正式发出物业退出函，宣布对之前服务的汇鑫小区退出管理。但退出后拒不交付物业管理相关房屋。2020年1月，业主委员会召开业主大会选聘了白山市峻峰物业服务有限公司。但因汇泰公司弃管后，仍强行霸占属于汇鑫小区（多层）业主的200平方米物业用房和300平方米的物业经营性用房。导致在全面抗击新型冠状疫情过程中，新物业服务公司无法正常进行物业管理和开展疫情防控工作，被抗击疫情督察组通报。当前在全国各地高度紧张的疫情防控工作过程中，吉林省已启动一级应急机制。为做好本小区疫情消杀工作，业主委员会多次要求汇泰公司立刻返还小区业主物业管理用房和经营性用房，用于新物业公司的物业管理和开展疫情防控工作。汇泰公司不但以各种无理的理由拒不返还其霸占的上述用房，还以威胁、恫吓方式拒绝业主要求。汇泰公司此种恶劣行为，导致：一、新物业公司无法及时配置用于防治疫情消毒水，严重威胁到小区业主生命安全。二、小区出入口设卡登记轮岗人员没有轮流休息的场所，一直在寒冷的室外站守。三、新物业公司的环境卫生整治物资无处存放，无法正常开展小区环境卫生工作，垃圾处理不及时存在病毒传播隐患。四、小区消防设施及器材得不到妥善保管，严重威胁到小区业主生命和财产安全。小区的物业用房和经营性用房是属于小区业主所有，而决非是汇泰公司个人的私有财产。该用房是小区业主为汇泰公司方便管理提供的，更不是汇泰公司用于存放其所谓的矿山设备和手续的仓库。面对当前日益严重的防控形势，为了保证小区全体业主的生命安全，业主委员会和新物业公司协商决定暂时将物业用房用于开展小区疫情防控用房。但汇泰公司置小区业主的生命和财产安全不顾，为了一己私利，将不属于其所有的物业用房和物业经营性用房强行霸占的行为，已经严重的侵犯了业主委员会的合法权益。为此业主委员会依法提起诉讼，请求贵院依法支持业主委员会的各项请求。   一审法院认定事实：白山市浑江区汇鑫佳园小区系白山市汇鑫房地产开发有限公司开发建设的。2009年5月27日，白山市汇鑫房地产开发有限公司与汇泰公司签订《前期物业管理合同》。汇泰公司依据合同对汇鑫佳园小区物业管理服务。2019年12月31日，汇泰公司以小区业主欠缴物业费1757164元为由，向业主委员会、浑江区物业管理中心作出书面说明，于2020年1月1日正式撤出汇鑫佳园小区物业服务。2020年1月19日，业主委员会与白山市峻峰物业服务有限公司签订《物业服务合同》，白山市峻峰物业服务有限公司对汇鑫佳园小区物业管理服务至今。2020年2月3日，汇泰公司将物业管理用房六间、水房两间、大门口门卫房交给业主委员会。汇泰公司将300平方米的物业经营性用房腾空，等待与业主委员会交接。汇泰公司现使用一间物业管理用房，用于收缴物业费。业主委员会与汇泰公司至今没有办理交接手续。   一审法院认为，业主委员会要求汇泰公司返还物业管理用房、经营性用房及小区施工图纸，符合法律规定，应予支持。业主委员会要求汇泰公司给付自2020年1月1日强行无权占有的物业管理用房租金每月1000元，没有法律依据，不应支持。汇泰公司要求业主委员会退还2019年取暖费与本案不是同一法律关系，本案不予审理。据此，一审法院判决：一、白山市汇泰物业服务有限公司于本判决生效后三十日内，将其使用的位于汇鑫小区业主9号楼-10号楼之间附房二层的物业管理用房一间、汇鑫小区业主3号楼-4号楼之间附房二层的物业经营性用房300平方米，交付给浑某；二、白山市汇泰物业服务有限公司将其物业服务的汇鑫小区物业设施原始资料于本判决生效后三十日内交给浑某；三、驳回浑某的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由白山市汇泰物业服务有限公司负担。   本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审审理查明的事实与一审法院查明的事实相同。   本院认为，根据《物业管理条例》第三十八条规定：物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。本案中，汇泰公司已于2019年12月31日撤出汇鑫小区物业服务，其理应及时与业主委员会办理交接手续，退出汇鑫小区的物业服务。因此，对业主委员会要求汇泰公司返还物业用房、移交相关物业管理资料的诉讼请求有理有据，本院予以支持。关于汇泰公司主张其入驻汇鑫小区后出资建设的物业设施的问题，因汇泰公司在一审中并未提起反诉要求一并予以处理，故对汇泰公司提及的这一问题，本院不予处理，双方当事人可自行协商，如协商不成可另行起诉。关于汇泰公司提及业主欠费的问题，因该问题与本案不是同一事实，亦不属同一性质，对此问题其亦应通过另行诉讼予以解决。   综上所述，汇泰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费50元，由白山市汇泰物业服务有限公司负担。   本判决为终审判决。   审判长 綦家通   审判员 朱济生   审判员 林 梅     二〇二〇年十二月二十三日   法官助理 顾百发   书记员 刘思辰