广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终3814号上诉人（原审被告）：珠海市信和房地产开发有限公司，住所地：珠海市金湾区红旗镇*****************，统一社会信用代码：******************。法定代表人：李镇勇，执行董事兼经理。上诉人（原审被告）：李镇勇，男，1969年6月12日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区香洲****************，公民身份号码：******************。两上诉人共同委托诉讼代理人：李海梅，女，汉族，1997年8月31日出生，住广东省罗定市*************，公民身份号码：******************，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：黄宛婷，女，1988年11月16日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区************，公民身份号码：******************。被上诉人（原审原告）：欧阳城斌，男，1987年7月13日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区*****************，公民身份号码：******************。两被上诉人共同委托诉讼代理人：肖幼菊，广东敏胜律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：杜金芬，广东敏胜律师事务所律师。上诉人珠海市信和房地产开发有限公司（以下简称“信和公司”）、李镇勇因与被上诉人黄宛婷、欧阳城斌房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省珠海市金湾区人民法院作出的（2020）粤0404民初1567号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭,开庭进行了审理。上诉人信和公司和李镇勇的委托诉讼代理人李海梅、被上诉人黄宛婷和欧阳城斌的委托诉讼代理人杜金芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人信和公司、李镇勇上诉请求：1.依法撤销一审判决第二项判决内容“信和公司于本判决生效之日起七日内向黄宛婷、欧阳城斌赔偿2020年2月21日至2020年6月30日的逾期修复损失人民币10833元”。2.本案一、二审全部诉讼费用由黄宛婷、欧阳城斌承担。事实和理由：一审法院认定事实错误。信和公司、李镇勇取得《竣工验收备案表》和房屋测绘报告，即表明涉案房屋已满足交付条件和有关工程质量规范、标准和施工图设计文件要求，并符合房屋居住条件，黄宛婷、欧阳城斌应当依照合同约定及时接收房屋。而不得以房屋存在不影响正常居住使用的质量问题拒绝收楼。黄宛婷、欧阳城斌拒不接受房屋，并据此要求信和公司、李镇勇支付租金损失的，无法律和事实依据，不应当得到支持。涉案房屋存在的室内油漆修补、公卫及主卫瓷砖空鼓、公卫天花变形、淋雨地板开裂等装修装饰问题均属于房屋装饰、设备标准的轻微质量瑕疵问题，并不影响商品房的功能性质量，不存在重大质量缺陷，不至于严重影响黄宛婷、欧阳城斌正常居住使用，黄宛婷、欧阳城斌完全可以在涉案房屋交付后要求信和公司、李镇勇履行维修义务。不管从外观上还是从商品房使用功能来说，上述质量问题对使用商品房是不造成实质性影响的，又何至于影响到黄宛婷、欧阳城斌不能居住的程度。黄宛婷、欧阳城斌完全可按合同约定及时收楼后要求黄宛婷、欧阳城斌修复，或由信和公司、李镇勇承担修复费用，而不得以房屋存在不影响正常居住使用的质量问题拒绝收楼要求信和公司、李镇勇承担租金损失。2、涉案房屋存在的装修装饰问题应当适用的合同条款为《商品房买卖合同（预售）》第十六条第（三）款第（1）条的约定，而非第十六条第（二）款。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”。对于涉案房屋存在的室内油漆修补、公卫及主卫瓷砖空鼓、公卫天花变形、淋雨地板开裂等装修装饰问题，应适用《商品房买卖合同（预售）》第十六条第（三）款第（1）条（装饰装修及设备标准）的约定“该商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准。不符合上述标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第（1）方式处理：（1）及时更换、修理”。而商品房买卖合同（预售）》第十六条第（二）款是指商品房质量不符合工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求的情形，既然涉案房屋已经过主管有关部门的验收标准，即是符合了法律规定和合同约定的工程质量标准和施工设计图要求的标准。因此，该条款并不适用本案。即使受新型冠状病毒疫情不可抗力的影响，信和公司、李镇勇也按照《商品房买卖合同（预售）》第十六条第（三）款第（1）条的约定，积极履行更换、修理的义务，无任何违约之处。涉案房屋已交付，因黄宛婷、欧阳城斌自身原因拖延接收房屋导致的损失应当由黄宛婷、欧阳城斌自行承担。3、信和公司、李镇勇已按照合同第十六条第（三）款第（1）条的约定积极履行义务，对于房屋装修维修无任何违约之处，不应当支付赔偿金10833元。二、请求贵院依法撤销一审判决第二项判决内容，驳回黄宛婷、欧阳城斌的诉讼请求。信和公司、李镇勇认为，一审法院认定事实错误，应予以改判，驳回黄宛婷、欧阳城斌全部诉讼请求。被上诉人黄宛婷、欧阳城斌辩称：1.从黄宛婷、欧阳城斌一审期间提交的证据四《业主验房表》可以看出，黄宛婷、欧阳城斌于2020年1月6日查验出卖人交付的商品房，发现存在诸多不同程度的质量问题，信和公司、李镇勇工程部工作人员也有签字确认，但至今信和公司、李镇勇仍未将存在质量问题的商品房修复后再行交付给黄宛婷、欧阳城斌，瓷砖空鼓问题修复必要将瓷砖打掉重新铺设，而置换瓷砖施工过程中黄宛婷、欧阳城斌是根本无法在案涉房屋居住的。案涉房屋的瓷砖是信和公司、李镇勇专门在供应商处定制的，黄宛婷、欧阳城斌无法在市场自行购买，因此修复瓷砖的问题必须由开发商完成，且黄宛婷、欧阳城斌在一审期间提交的证据六微信聊天记录中，信和公司、李镇勇的工作人员在5月25日已明确告知黄宛婷、欧阳城斌已将瓷砖的颜色款式全部订好，只是信和公司、李镇勇恶意拖延修复时间，致使至今仍未进行更换修复。信和公司、李镇勇在上诉状中陈述房屋存在的此类问题属于轻微质量瑕疵，完全是违背客观事实，忽视黄宛婷、欧阳城斌的人身财产安全。而且于2020年11月案涉小区10栋、11栋外墙空调装饰罩直接掉落至地面，万幸是掉落到绿化带，多栋房屋的排气扇也多次掉落，存在严重的安全隐患，但业主与信和公司、李镇勇多次沟通后，信和公司、李镇勇并未进行检修，只是一味的推卸责任，以不影响业主的正常居住为由进行搪塞，完全忽视业主的人身安全。2.案涉房屋自2020年1月6日查验出问题后，至今已将近一年，远远超过合同自查验次日起45日内负责修复，修复后再行交付的约定。信和公司、李镇勇至今仍未将房屋质量问题修复，完全是有意拖延，根本没有履行更换、修理义务。案涉房屋的迟延交付，完全是由于信和公司、李镇勇的恶意拖延修复导致的。综上，黄宛婷、欧阳城斌认为一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决，驳回信和公司、李镇勇的上诉请求。黄宛婷、欧阳城斌向一审法院起诉请求：1.判令信和公司向黄宛婷、欧阳城斌支付逾期交房违约金（计算至达到交付条件并实际交房之日止，暂计至2020年4月3日为89,913.60元）；2.判令李镇勇对信和公司的上述债务向黄宛婷、欧阳城斌承担连带清偿责任。庭审中，黄宛婷、欧阳城斌明确第1项诉讼请求的计算方式为：以总房价2,071,742元为基数，按照每日万分之二的标准，从2019年8月31日计算至2020年的6月30日。一审法院审理查明：2019年6月4日，黄宛婷、欧阳城斌与信和公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定黄宛婷、欧阳城斌向信和公司购买珠海市金湾区****************，总房价为2,071,742元。该合同还约定以下条款：第九条、商品房交付条件：该商品房交付时应当符合：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。第十条、商品房相关设施设备交付条件。第十一条、交付时间和手续：（一）出卖人应当在2019-8-30前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人；买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点；交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件；出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。（三）查验房屋：1.办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。2.买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起45日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；（2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用。3.查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。第十二条、逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，……（2）逾期超过90日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。第十六条、商品房质量：（二）其他质量问题：该商品房质量应当符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。发现除地基基础和主体结构外质量问题的，双方按照以下方式处理：及时更换、修理；如给买受人造成损失的，还应当承担相应赔偿责任。（三）装饰装修及设备标准：具体装饰装修及相关设备标准的约定见附件六；不符合上述标准，买受人有权要求出卖人及时更换、修理。该合同附件六“关于装饰装修及相关设备标准的约定”：二、户内装修标准：1.墙面：客厅、卧室内墙面刷高级乳胶漆或同等品质产品，厨房墙面贴高级面砖饰面，卫生间墙面贴高级面砖饰面。2.天花：客厅、卧室天花刷高级乳胶漆，客厅局部石膏板天花吊顶，厨房、卫生间天花吊顶。3.地面：客厅铺地砖配石材踢脚线，卧室铺复合木地板，阳台、厨房、卫生间地面铺高级防滑砖及瓷砖。附件十一“关于送达”：1.本合同中通知的送达形式为直接递交、邮寄送达或公告送达。2.买受人、出卖人双方确定本补充协议所列送达地址为合同及相关文件送达地，即一方向对方送达的文件，只要是本补充协议所列送达地址，以挂号邮件或特快专递的方式进行邮递，即视为送达，无论对方是否收讫。4.如出卖人以东方润园所在地省级范围内发行的报纸刊登公告（含广告）的方式通知的，则该公告（含广告）通知的效力优先于其他通知方式，且该公告（含广告）刊登日期视为送达日期，对双方均有法律效力。合同签订后，黄宛婷、欧阳城斌付清了全部购房款。案涉房屋于2019年12月27日取得《竣工验收备案表》，于2020年1月3日取得《不动产测绘报告》。信和公司提供珠海特区报于2019年12月28日刊登的《东方润园二期房屋收楼通知》，载明：“尊敬的东方润园二期***栋房屋的业主：您所购买的东方润园二期***栋房屋已具备交付条件，现定于2019年12月28日起集中办理预约收楼。《收楼通知书》等文件按照您提供的地址以特快专递的形式为您寄出，请注意查收。……本公告发布之日视为正式通知收楼。”信和公司还提供了2019年12月28日的收楼通知书、收楼须知的邮寄单。信和公司据此以证明：其于2019年12月28日同步登报、电话、特快专递通知黄宛婷、欧阳城斌收楼，已经完成房屋交付义务。黄宛婷、欧阳城斌提供了2019年1月6日的《业主验房表》，显示：案涉房屋3个房间木地板、厨房瓷砖、公卫和主卫瓷砖有空鼓。各方明确案涉房屋主要存在以下质量问题：1.室内油漆需修补；2.公卫、主卫瓷砖空鼓；3.公卫天花变形，淋浴地板开裂；4.镜柜背板气泡变形；5.公卫门框起皮。双方确定上述第4、5项已经修复完毕，第1、2、3项没有修复完毕。另查明，信和公司是一人有限责任公司，李镇勇是信和公司的一人股东。以上事实有各方提供的证据和庭审陈述等在案佐证。一审法院认为：一审法院认为，黄宛婷、欧阳城斌与信和公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照该合同的约定履行义务。一、关于逾期交房的违约责任依据《商品房买卖合同（预售）》的约定，信和公司应于2019年8月30日前交付符合合同约定质量的案涉商品房，但信和公司未能依约履行上述义务，应承担相应的违约责任。关于案涉房屋符合交付条件的时间。依据案涉合同的约定，案涉房屋的交付条件由第九条商品房交付条件和第十条商品房相关设施设备交付条件所约定，第十六条商品房质量并非案涉房屋的交付条件。因此，案涉房屋于2019年12月27日取得《竣工验收备案表》，于2020年1月3日取得《不动产测绘报告》，可见，案涉房屋于2020年1月3日符合案涉合同约定的交付条件。信和公司于2019年12月28日已通过邮寄或公告通知黄宛婷、欧阳城斌收楼，但是主张买受人应于当日即前往收楼明显不合理。一审法院参照案涉合同“该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人”之约定，认定买受人前往收楼的合理期间为交房条件成就之日即2020年1月3日起的10天内。本案中，黄宛婷、欧阳城斌已于2020年1月6日前往收楼并在《业主验房表》上签名，且黄宛婷、欧阳城斌收楼时间在合理期间内，故信和公司于2020年1月6日已实际向黄宛婷、欧阳城斌交付案涉房屋。由于信和公司逾期交付房屋，已构成违约，应承担逾期交房的违约责任。合同约定的逾期交房违约金的利率为日利率0.02%（即年利率7.3%），该违约金计算标准并无不妥。故逾期交房违约金的计算方式为：以总房价2,071,742元为基数，按照每日万分之二的标准，从2019年8月31日计算至2020年1月6日，计算为53,451元。二、关于逾期维修的违约责任黄宛婷、欧阳城斌主张从2019年8月31日计算至2020年6月30日的逾期交房违约金，理由是：信和公司至今未修复案涉房屋的质量问题并交付符合合同约定的商品房。由于一审法院不认定信和公司在2020年1月6日以后存在逾期交房的违约情形，故本案不应适用案涉合同第十二条约定的关于逾期交房违约金的条款来计算2020年1月6日以后的违约金。但是，双方均确认涉案房屋存在质量问题，案涉合同约定：信和公司应于黄宛婷、欧阳城斌查验之日2020年1月6日起45日内负责修复，即应于2020年2月20日前修复涉房屋的质量问题。但截止至庭审之日2020年6月30日，案涉房屋的室内油漆修补、公卫及主卫瓷砖空鼓、公卫天花变形、淋浴地板开裂等装修装饰问题仍未修复完毕，已构成违约。根据案涉合同的约定“发现除地基基础和主体结构外质量问题的，双方按照以下方式处理：及时更换、修理；如给买受人造成损失的，还应当承担相应赔偿责任”，上述质量问题未修复，客观上导致黄宛婷、欧阳城斌难以入住案涉房屋，由此造成黄宛婷、欧阳城斌的损失，信和公司应当赔偿。因黄宛婷、欧阳城斌未能提供证据证明其实际遭受的损失，一审法院结合日常生活经验和金湾区房屋租金标准，根据公平原则和诚实信用原则，酌定信和公司应自逾期修复之日2020年2月21日起，按照每月2500元的标准向黄宛婷、欧阳城斌赔偿损失。截止至2020年6月30日，信和公司共应赔偿4个月零10天的损失10,833元。三、关于李镇勇的责任问题。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”本案中，信和公司为一人有限责任公司，黄宛婷、欧阳城斌主张一人股东李镇勇承担连带清偿责任，信和公司、李镇勇未提供有效的证据证明公司财产独立于股东自己的财产，一审法院对黄宛婷、欧阳城斌的主张予以支持。一审法院作出如下判决：一、信和公司于本判决生效之日起七日内向黄宛婷、欧阳城斌支付逾期交房违约金人民币53,451元；二、信和公司于本判决生效之日起七日内向黄宛婷、欧阳城斌赔偿2020年2月21日至2020年6月30日的逾期修复损失人民币10,833元；三、李镇勇对信和公司的上述第一、二项确定债务承担连带清偿责任；四、驳回黄宛婷、欧阳城斌的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计1024元，由黄宛婷、欧阳城斌负担291元，由信和公司和李镇勇负担733元。二审期间，上诉人信和公司、李镇勇提交如下证据：证据一、《东方润园住宅认购协议书》，证明认购协议书第一条第1款约定，商品房的标准为毛坯房。按照协议约定，涉案房屋完全符合协议约定的商品房交付标准；证据二、房屋现场照片3张，以上照片依次为涉案房屋室内油漆修补、瓷砖空鼓、天花变形、淋雨地板开裂的现场照片，证明上述质量问题不影响黄宛婷、欧阳城斌正常居住。被上诉人黄宛婷、欧阳城斌对上述证据的质证意见为：对证据一真实性、合法性认可，关联性及证明目的不予认可，该证据是双方于2019年4月30日签订的，并不是新证据，而且该协议书第四条第1款已明确，甲方双方在签订《商品房买卖合同》后本协议即告终止，2019年6月4日双方已签订《商品房买卖合同（预售）》，该协议书于2019年6月4日已告终止，不再约束双方当事人；对证据二的三性不予认可，信和公司、李镇勇拍摄的仅为房屋质量问题中的一点，未能全面反映案涉房屋的全部质量问题，而且案涉房屋自2020年1月6日查验出问题后，至今已将近一年，远远超过合同自查验次日起45日内负责修复，修复后再行交付的约定。信和公司、李镇勇至今仍未将房屋质量问题修复，完全是有意拖延，根本没有履行更换、修理义务。被上诉人黄宛婷、欧阳城斌提交如下证据：证据一、空调装饰罩掉落图片;证据二、业主群微信聊天记录，共同证明2020年11月案涉小区10栋、11栋外墙空调装饰罩直接掉落至地面，万幸是掉落到绿化带，多栋房屋的排气扇也多次掉落，存在严重的安全隐患，但业主与信和公司、李镇勇多次沟通后，信和公司、李镇勇并未进行检修，只是一味的推卸责任，以不影响业主的正常居住为由进行搪塞，完全忽视业主的人身安全。上诉人信和公司、李镇勇对上述证据的质证意见为：对上述证据三性不予认可。黄宛婷、欧阳城斌居住的房屋是东方润园9栋***房，与黄宛婷、欧阳城斌提交的聊天记录所说的十栋、十一栋无关，该份证据与本案毫无关联，信和公司、李镇勇对该份证据不予认可。经审理，本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，结合双方当事人在二审期间的诉辩意见分析，本案争议焦点为一审法院是否应该判决信和公司承担逾期维修的违约责任的问题。在民事诉讼中，人民法院应当围绕当事人的诉讼请求进行审理，当事人没有提出诉讼请求的，人民法院不予审理。黄宛婷、欧阳城斌在一审中的诉讼请求是1、判令信和公司向黄宛婷、欧阳城斌支付逾期交房违约金；2.判令李镇勇对信和公司的上述债务向黄宛婷、欧阳城斌承担连带清偿责任。一审法院判决信和公司向黄宛婷、欧阳城斌赔偿的逾期修复损失人民币10,833元，超出了黄宛婷、欧阳城斌在一审中的诉讼请求，违反民事案件不告不理的诉讼原则，信和公司、李镇勇上诉请求撤销一审判决信和公司向黄宛婷、欧阳城斌赔偿逾期修复损失人民币10833元有理，本院二审予以支持。综上所述，上诉人信和公司、李镇勇上诉主张成立，本院予以支持。一审法院部分判决有误，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，判决如下：一、维持广东省珠海市金湾区人民法院（2020）粤0404民初1567号民事判决第一项、第四项；二、撤销广东省珠海市金湾区人民法院（2020）粤0404民初1567号民事判决第二项、第三项；三、李镇勇对广东省珠海市金湾区人民法院（2020）粤0404民初1567号民事判决第一项确定债务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计1024元，黄宛婷、欧阳城斌负担491元，由珠海市信和房地产开发有限公司和李镇勇负担533元。二审案件受理费人民币71元，由黄宛婷、欧阳城斌负担。本判决为终审判决。审判长  宋义明审判员  杨卫星审判员  朱文春二〇二〇年十二月二十二日书记员  吴家盈