贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终8783号上诉人（原审被告）：杨锦添，男，1969年8月23日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：廖家源，贵州思九律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐涌，贵州思九律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：刘铭，男，1982年5月4日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：王丹，贵州听君律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛捷森，贵州听君律师事务所实习律师。原审被告：孙敏珑，男，1959年12月13日出生，汉族，住贵州省贵阳市观山湖区。委托诉讼代理人：廖家源，贵州思九律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐涌，贵州思九律师事务所实习律师。上诉人杨锦添因与被上诉人刘铭、原审被告孙敏珑房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2019）黔0115民初9713号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人杨锦添向本院上诉请求：一、依法撤销原判并发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求或驳回起诉；二、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、被上诉人存在恶意串通或伪造房屋买卖合同的情形。一审判决查明被上诉人仅取得了位于观山湖区所有权，但并未取得1-3号物业（停车位）。在本案庭后上诉人向贵阳市住房和城乡建设局举报，并于2020年7月28日取得了《关于杨锦添、孙敏珑举报刘铭擅自改变房屋使用性质用于出租相关问题的回复》，该回复中“调查经过”部分明确载明涉及本案的负1-3用途为车库，不在现房销售证内且不在被上诉人名下。因此，本案被上诉人恶意隐瞒事实导致一审未就涉案标的物权属或事实状态进行审查认证，案件事实不清。其一，从本案证据整体来看，上诉人与被上诉人协商租赁事宜之时，被上诉人并未与国电房开建立任何法律关系，在上诉人要求被上诉人提供有效证明权属的文件才租赁的前提下，被上诉人与国电房开签订了“物业买卖合同”。从时间上来看，“物业买卖合同”签订于2014年11月6日，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》时间为2014年11月18日。其二，被上诉人在与上诉人签订合同时交予上诉人的《国电·金海域物业买卖合同》复印件同被上诉人在一审时提交的《国电·金海域物业买卖合同》不一致，被上诉人与国电房开存在恶意串通的情形。其三，被上诉人与国电房开虽然签订了“物业买卖合同”，但是结合前述内容以及2020年7月贵阳市住建局的回复，国电房开明知涉案的负1-3物业仅能作为车位，且不在住建局的出售备案证中，被上诉人之前为国电房开的员工，并不能排除其与国电房开恶意串通将涉案标的物租赁给上诉人的情形。其四，根据被上诉人与国电房开签订的“物业买卖合同”约定，国电房开应将负1-3号车库的所有权办理至被上诉人名下，而时至今日被上诉人并未取得负1-3号车库的所有权，国电房开也未取得销售负1-3号车库的许可。同时，在此期间被上诉人也并未向国电房开主张权利、也未按照“物业买卖合同”支付相应的价款。因此，上诉人有理由认为“物业买卖合同”系被上诉人与国电房开恶意串通旨在为被上诉人顺利与上诉人签订“租赁合同”而虚假表示建立的。一审法院未追加国电房开作为第三人，程序错误。四、一审法院以年利率计算违约金违反法律规定。本案中，《房屋租赁费用还款协议》虽然上诉人与被上诉人约定了违约金按年利率计算，但是依照《合同法》的相关规定，违约金最高不得超过应付款项数额的30%，而不是按照年利率24%计算。本案的性质是租赁法律关系，而不是借款关系。一审法律关系认定错误。就该“还款协议”上明确载明的是逾期不支付上述费用按照月利息5%支付所欠租金的滞纳金，该滞纳金的本质不是利息，而是若上诉人违约后的违约责任承担，不能超过最高上限30%。因此，一审判决按照24%年利率让上诉人承担违约金责任没有事实依据、法律依据。被上诉人刘铭二审答辩称：一、上诉人杨锦添与孙敏珑作为完全民事行为能力人，签订合同系真实意思表示。二、根据一审法院查明的事实，案涉租赁房屋刘铭依法享有所有权，本案是租赁合同纠纷，签订合同后上诉人对房屋装修使用，在此期间上诉人经营没有阻碍，也没有第三人提出异议。虽然刘铭擅自改变房屋经营用途，愿意接受相关处罚，但上诉人在租赁期间未支付租金，应按照合同支付租金。综上，上诉人的上诉理由不成立，依法应维持原判。原审被告孙敏珑二审答辩称：刘铭在2014年11月18日签订房屋租赁合同是伪造的，导致我们遭受损失，刘铭擅自改变房屋用途，1-3车库不在刘铭名下，而是在房开商名下。原审原告刘铭向原审法院起诉请求：1、判令被告杨锦添向原告支付租赁费292200元及滞纳金29220元（暂从2019年8月计算至2019年10月止，按月利率5％的标准计算，之后的滞纳金以所欠租赁费为基数按月利率5％的标准计算至全部租赁费偿还清为止）；2、判令被告孙敏珑对上述款项承担连带还款责任；3、案件受理费、担保费、保全费由二被告承担。一审法院查明事实：2014年11月6日，原告刘铭与国电房开签订《“国电·金海域”物业买卖合同》，购买了国电房开开发的位于贵州省贵阳市观山湖区，其中负2-8号商铺已于2019年10月25日取得不动产权证。2014年11月18日，原告刘铭与被告杨锦添签订《房屋租赁合同》（以下称租赁合同），约定原告将其从国电房开购买的前述两套物业全部出租给被告杨锦添作餐饮经营使用，双方约定租期为10年，从2014年11月18日起至2025年4月17日止，其中免租金装修期为2014年11月18日至2015年4月7日。同时约定以下内容：1、在合同签订之日被告杨锦添向原告支付定金108,800元，被告杨锦添在一个月内确认所租房屋性质能否做餐饮经营，若不能，合同作废，原告退50%的定金给被告杨锦添；若可以，合同生效，定金转为押金。2、第一年至第五年每月租金为108,800元，每半年支付一次；2014年12月18日交清2015年4月8日起至2015年10月7日止的租金652,800元，从第六年起月租每年按5%的增幅递增，即第六年的月租为114,240元，以此类推。逾期支付租金的按逾期支付金额的1%，按日支付滞纳金。2014年4月21日，被告杨锦添因使用需求需要扩充面积，遂与原告刘铭签订《房屋租赁合同补充协议》（以下称补充协议），约定前述房屋扩充面积的租期为2015年5月1日至2025年4月17日，第一年至第五年每月租金为7000元，第六年至租赁结束日，月租金为8000元，租金每月支付。2018年8月1日，原告刘铭与被告杨锦添经协商签订《解除房屋租赁合同协议》（以下称解除协议），约定解除双方签订的前述房租合同及补充协议，并在解除协议中载明被告杨锦添从2017年9月7日开始欠缴租金以及对案涉商铺进行转租的事实，此外还对房租合同及补充协议解除后的一些收尾事项进行了约定。2018年8月20日，原告刘铭与被告杨锦添及被告孙敏珑共同签订《房屋租赁费用还款协议》（以下称还款协议），约定被告杨锦添在2019年8月1日前偿还截至2018年8月20日所欠房租292200元，并承诺逾期不还，除支付欠房租外，另承担月利率5%的滞纳金。被告孙敏珑以担保人身份在该协议上签字，未约定担保期间及担保方式。该协议签订后，被告未依约支付租金，原告索要未果，遂以前述事实及理由诉至法院。另查明，原告因此次诉讼，支付诉讼保全费2127元、财产保全保险费642元、律师代理费10000元。一审法院认为，被告杨锦添作为案涉房租合同及补充协议的承租方，对于其欠付原告租金及原告诉请租金金额无异议，一审法院对此予以确认。本案现争议的焦点在于双方在还款协议中约定的滞纳金月利率5%是否合理，对此，原审法院意见如下：原、被告在还款协议中约定的滞纳金，从协议前后文意理解，应为在被告未按期偿还欠付租金时所应承担的违约责任，属于违约金性质，而对于违约金的约定，按照相关法律的规定，不应超过原告的实际损失。从原告提交的证据来看，并无证据证实其实际损失的数额，则应认定原告的实际损失为其未收到被告支付的租金而产生的利息损失。还款协议约定被告杨锦添逾期支付房租时按月利率5%支付滞纳金，该约定换算年利率已高达60%，参照民间借贷法律所保护的年利率上限24%的标准，该约定已严重超过了合法、合理范围，同时被告杨锦添亦提出该标准不合理请求调整的主张，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”之规定，对于原告的此项诉请，一审法院酌情调整计算标准为月利率2%，从2019年8月2日开始计算至款项付清之日止。被告孙敏珑虽非案涉房租合同及补充协议的相对方，但其在原告与杨锦添之间签订还款协议上以担保人身份签名，则应当承担相应的法律责任。还款协议中对于担保人的担保期间、担保方式及担保范围均未进行约定，根据《中华人民共和国担保法》第十九条“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。”的规定，一审法院确认孙敏珑为案涉债务的连带责任保证的保证人，对该债务承担连带保证责任，同时根据《中华人民共和国担保法》第二十六条第一款“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起6个月内要求保证人承担保证责任。”之规定，原告刘铭于2019年9月26日向一审法院提起诉讼要求孙敏珑承担连带保证责任，未超过法律规定的期限，故对于原告要求被告孙敏珑对被告杨锦添的案涉债务承担连带责任之诉请，一审法院予以支持。被告孙敏珑承担担保责任后，可以向杨锦添追偿。关于原告主张其因本案诉讼而支付的保全申请费、财产保全保险费、律师代理费的诉请，因该费用均系原告为实现债权而支出的合理费用且已实际产生，故被告应予负担。被告孙敏珑经一审法院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见，视为放弃答辩与抗辩的权利，由此导致的不利后果，由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条第二款“当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。”、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”之规定，判决：一、被告杨锦添于本判决生效之日起十日内，向原告刘铭支付欠付租金292200元及逾期付款违约金（违约金以292200元为基数，按照年利率24%的标准，从2019年8月2日起计算至全部款项付清之日止）；二、被告杨锦添于本判决生效之日起十日内，向原告刘铭支付其为实现债权而产生的损失12769元（其中诉讼保全申请费2127元、财产保全保险费642元、律师代理费10000元）；三、被告孙敏珑对上述第一、第二项款项承担连带清偿责任；四、驳回原告刘铭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6120元减半收取计3060元（原告预交3060元），由被告杨锦添、孙敏珑共同负担2060元，原告刘铭负担1000元。二审诉讼中，上诉人杨锦添向本院提交以下证据：第一组证据：1、贵阳市住建局作出的《关于杨锦添、孙敏珑举报刘铭擅自改变房屋使用性质用于出租相关问题的回复》；2、贵阳市综合行政执法局作出的《综合行政执法限期改正通知书》。证明被上诉人向上诉人出租的房屋用途为车库，不得作为其他用途，并且未作任何登记的事实。且被上诉人与国电房开签订的物业买卖合同存在恶意串通、虚假买卖的情况或被上诉人利用原国电房开的工作便利加盖公司印章的情况。上诉人与被上诉人签订的一系列租赁合同因违反行政法规强制性规范、损害公共利益的事实等应当归于无效。被上诉人刘铭质证称，上述回复只是擅自改变房屋用途，虽违反行政法的强制性规定，上诉人实际使用了房屋应当缴纳租金，该商铺及车库均是刘铭依法所有的。第二组证据：“国电·金海域”物业买卖合同，证明被上诉人提供给上诉人存档的复印件与上诉人提交一审法院的不一致的事实，被上诉人提交买卖合同是否属于真实交易有待进一步通过对国电房开调取证据后予以明确。被上诉人刘铭质证称，一审提交的买卖合同系与国电房开真实签订的，合同中所涉及的房屋虽然金额不一致，但房屋一致，对该证据的真实性及证明目的均不予认可。原审被告孙敏珑未对上述证据发表质证意见。经二审审理查明的事实与原判认定事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人杨锦添与被上诉人刘铭及原审被告孙敏珑之间的案涉债权债务系基于原房屋租赁合同关系形成的，诉讼之前双方已自愿协商解除租赁合同并达成还款协议。在原审诉讼中双方当事人对于该还款协议的真实性及效力均无异议，且诉讼中杨锦添并未举证证明在租赁合同履行期间其承租经营行为因房屋用途改变而遭受阻碍的情形，因此，在租赁合同已于2018年8月1日终止履行的情况下，现上诉人杨锦添以房屋租赁合同的效力问题而拒绝支付拖欠租金的诉讼理由明显不具有合理性，本院不予采信。关于违约标准问题，还款协议约定杨锦添逾期支付房租时按月利率5%支付滞纳金，该违约金标准明显过高，考虑迟延支付租金的违约行为主要是造成合同相对方资金占用费损失，本院调整为按全国银行同业拆借中心公布的同期贷款利率上浮30%计算违约金。综上，原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，但对于违约金标准的认定仍然过高，本院予以改判。据此，依照依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2019）黔0115民初9713号民事判决第二项，即：杨锦添于本判决生效之日起十日内向刘铭支付其为实现债权而产生的损失10642元（财产保全保险费642元、律师代理费10000元）；二、撤销贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2019）黔0115民初9713号民事判决第四项；三、变更贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2019）黔0115民初9713号民事判决第一项为：一、杨锦添于本判决生效之日起十日内向刘铭支付欠付租金292200元及逾期付款违约金（违约金以292200元为基数，按照全国银行同业拆借中心公布的同期贷款利率上浮30%计算，从2019年8月2日起计算至全部款项付清之日止）；四、变更贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2019）黔0115民初9713号民事判决第三项：孙敏珑对上述第一、二项款项承担连带清偿责任；五、驳回原告刘铭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6120元减半收取计3060元、诉讼保全申请费2127元，由杨锦添、孙敏珑共同负担4187元，刘铭负担1000元；二审案件受理费6120元，由上诉人杨锦添负担。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 颜 云审判员 姜彦宏二〇二〇年十二月十日书记员 潘盛机