天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津03民终4623号上诉人（原审原告）：翟士军，男，1982年10月5日出生，汉族，无职业，住天津市河**。委托诉讼代理人：郝书敏，天津澍泽律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：天津融创博元置业有限公司，住所地天津市东丽区津滨大道与天山南路交口万新招商中心大楼****。法定代表人：刘延青，总经理。委托诉讼代理人：商元钦，男，该公司法务。委托诉讼代理人：丁旭，男，该公司法务。上诉人翟士军因与被上诉人天津融创博元置业有限公司（以下简称融创博元）房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市东丽区人民法院（2020）津0110民初1497号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月25日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。翟士军上诉请求：1．依法撤销一审判决，改判支持翟士军的一审诉讼请求或发回重审；2．一、二审诉讼费用由融创博元承担。事实与理由：一、一审判决仅审查融创博元是否已交付小院，拒绝审查小院是否合法，有违法律公平正义，有违人民法院司法为民的审判宗旨。二、融创博元随房交付的小院系违章建筑，履行存在重大瑕疵，应承担违约责任，返还翟士军多支付的购房款。三、一审判决明知小院无合法审批手续，系违章建筑，却坚持认为翟士军可以占有使用小院，一审判决以法律的名义鼓励翟士军对抗行政执法，鼓励翟士军违法占用。四、融创博元交付违法小院，造成翟士军权利丧失，也造成翟士军财产损失，一审判决认定翟士军无财产损失错误。五、一审判决鼓励融创博元违法圈占违章建筑。融创博元辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律法律正确，请求驳回翟士军的全部上诉请求。翟士军向一审法院起诉请求：1．判令融创博元赔偿因不能交付约定房屋而给翟士军造成的损失50万元、利息54712元及自2020年4月1日起至实际给付日止的利息（按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2．诉讼费及保全费由融创博元承担。一审法院认定事实：翟士军、融创博元于2017年11月30日签订天津市商品房买卖合同及附件六补充合同，翟士军购买融创博元开发建设的涉诉房屋，房屋面积96.97平方米，单价28861.48元，房价款2798698元，涉诉房屋为钢混结构，位置为一层，建筑总层数为21层。房屋价款根据建筑面积与单价计算，无小院价款显示，亦无小院的约定。商品房买卖合同的附件六为补充合同，系融创博元拟制的格式条款，第二条是关于通讯方式及送达的约定，其中约定买卖双方的联络信息以买卖合同首页所记载的通信地址、传真及电话号码或E-mail地址为准。如任何一方有变化应书面通知对方，因一方提供的联系地址不准确或地址变更未及时通知对方而导致其通知未送达的，视为对方已经履行通知义务。采取信件通知方式的，在寄出3日后（本市）视为到达。第六条是关于商品房交付的约定，其中约定经出卖人通知，买受人未按时前来接收商品房的，则房屋交接通知载明的交付期限最后一日视为出卖人已将房屋交付买受人之日。自视为交付之日起，该商品房的风险转由买受人承担，此后产生的有关费用由买受人负担。第十八条是关于特定空间的归属和使用约定，其中第二项为出卖人有权将相关商品房毗邻的露台、地下室或、地下室或半地下室……绿地院儿等（前述通称为特定空间）提供给前述商品房的买受人独自使用，买受人认可购买附带特定空间商品房的买受人拥有相应特殊空间的使用权；第三项为购买附带上述特定空间商品房的买受人不应改变特定空间的用途，不应改变特定空间原有的隔离方式，不应在特定空间内搭建违章建筑，不应妨害特定空间内公共设施的运行等内容。融创博元在竣工验收完毕后，自2020年1月至3月期间，利用涉诉房屋南侧外墙以外规划的公共绿地搭建铁艺围栏，圈占小院，分隔一楼各户的使用范围。2020年1月10日，天津市东丽区行政审批局作出《准予行政许可决定书》，写明融创博元就办理汇莲美苑（1#-14#）新建商品房准许交付使用许可向本机关提出的新建住宅商品房准许交付使用许可的申请，经审查，该申请符合法定条件、标准。决定准予。融创博元于2020年1月14日分别向翟士军在天津市商品房买卖合同中确认的天津市河东区及另外的天津市××邮寄涉诉房屋入住通知书，通知其于2020年1月19日办理房屋交接，因未联系上翟士军，邮件于2020年1月20日、2020年1月24日均被退回。2020年1月19日，翟士军曾前往涉诉房屋处，并未办理收房手续，翟士军自称当日铁艺围栏未建成且对交房情况不知情。融创博元拍摄的照片显示，2020年5月20日涉诉房屋外绿地上搭建的铁艺围栏尚完好。2020年6月28日，天津市东丽区人民政府万新街道办事处作出的津丽万新行拆字（2020）42号《责令限期拆除决定书》，该决定书载明，涉诉房屋所在的汇莲美苑一楼未取得建设工程规划许可证进行建设小院类构筑物的行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第40条第1款和《天津市城乡规划条例》第52条、第62条第1款的规定，该办事处依据《中华人民共和国城乡规划法》第64条和《天津市城乡规划条例》第73条规定，责令融创博元对汇莲美苑一楼小院类构筑物于30日内自行拆除。2020年8月28日，翟士军起诉后主动找融创博元办理房屋交接手续时，涉诉房屋外绿地上的铁艺围栏平放于地面，周围其他业主门前的围栏尚完好。翟士军、融创博元均否认自行拆除，双方已报警，案件尚在处理过程中。诉讼期间，翟士军申请对融创博元的财产进行保全，一审法院作出（2020）津0110民初1497号民事裁定书，冻结了融创博元名下银行存款554712元，翟士军支出财产保全申请费3293.56元。一审法院认为，翟士军、融创博元双方签订的商品房买卖合同及补充合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。从本案查明事实分析，翟士军所称融创博元承诺赠送、附带小院体现在补充合同对特定空间的表述包括“小院儿”的内容。2020年1月14日融创博元已向翟士军邮寄房屋入住通知书，按照约定2020年1月19日视为已将房屋交付翟士军。小院已随涉诉房屋一并实际交付，翟士军占有小院，因此能够确认融创博元在向翟士军出售涉诉房屋时赠送了小院。现小院的铁艺围栏倾倒，翟士军不能举证证明系融创博元所为，交付后商品房的风险转由翟士军自行承担。翟士军此次诉讼起因是听闻政府要求拆除小院的通知，翟士军所诉款项是比照其他楼层房价核算的房屋价款差额，实为主张返还房屋部分价款，交付房屋时其自身财产并无损失。故翟士军诉请无事实依据，一审法院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告翟士军的全部诉讼请求。案件受理费减半收取4673元，保全费3293.56元，共计7966.56元，由原告翟士军负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。翟士军向本院提交了如下证据：照片一张，证明：1．小院的围栏是倾倒的，小院里面长满了杂草，没有办法使用，综合执法也不允许翟士军用。2．小院在收房的时候已经倒了，已经达到了一审法院所认为的已经被拆除的结果，至于谁拆除的并不重要。3．当时卖房子的时候融创博元承诺是由石材进行圈围的围墙，但是在验收的时候过不去，融创博元就把围墙拆了。融创博元的质证意见为：无法核实是涉案房屋的小院，无法核实拍摄时间，故对该份证据的真实性和证明目的不予认可。融创博元未向本院提供证据。本院对翟士军提供证据的认证意见如下：该照片无拍摄时间及地点，无法核实是否为讼争房屋的小院，本院对该证据不予确认。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，双方当事人的争议焦点为融创博元公司是否向翟士军交付了双方合同约定的“小院”。双方签订的商品房买卖合同的附件六即补充合同的第十八条、关于特定空间的归属或使用约定：……2、出卖人有权将与相关商品房毗邻的露台、地下室或、地下室或半地下室……绿地院儿等（前述统称为“特定空间”）提供给前述商品房的买受人独自使用。买受人认可购买附带特定空间，商品房的买受人拥有相应特定空间的使用权。3、购买附带上述特定空间商品房的买受人不应改变特定空间的用途，不应改变特定空间原有的隔离方式，不应在特定空间内搭建违章建筑，不应妨害特定空间内公共设施的运行。4、享有上述特定空间使用权的业主应自行承担该等特定空间的维修养护事项，否则应赔偿出卖人或第三方所遭受的损失。……从上述补充合同约定内容可以看出，翟士军对讼争房屋所附带“小院”的交付标准是清楚的，融创博元公司亦是按照双方合同约定的标准向翟士军交付“小院”。二审期间，翟士军上诉主张其不能使用讼争房屋的“小院”，要求融创博元公司赔偿相应购房款及损失，但其提供的证据不能证明诉争房屋的“小院”被强制拆除而不能使用，对其该项上诉主张，本院不予支持。一审法院根据查明的案件事实，判决驳回翟士军的一审诉讼请求，符合双方合同约定及法律规定，并无不当。综上所述，翟士军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9347元，由上诉人翟士军负担。本判决为终审判决。审判长 王 欣审判员 阎 涛审判员 姜腾飞二〇二〇年十二月二日法官助理王洪飞书记员高志扬附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……