天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0104民初13721号原告：天津市博华物业管理有限公司，住所地天津市南开区南马路与城厢西路交口晋丰大厦**楼1门**。法定代表人：梁洪利，总经理。委托诉讼代理人：石翔，天津万华律师事务所律师。被告：李兆菊，女，1960年7月26日出生，汉族，住天津市南开区。原告天津市博华物业管理有限公司与被告李兆菊物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天津市博华物业管理有限公司的委托诉讼代理人石翔、被告李兆菊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告天津市博华物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付自2012年3月1日至2020年10月31日的物业管理服务费共计19021.6元、违约金8987.71元，共计28009.31元；2.请求判令被告承担因本案而产生的一切诉讼费用。事实和理由：原被告双方系物业合同关系。原告自2007年11月21日起为天津市南开区尚佳新苑小区提供物业管理服务，被告为尚佳新苑5-1-2009号房屋产权人，原告依据合同约定提供了物业管理服务，被告自2012年3月1日起至2020年10月31日止未缴纳物业费，原告多次催索，被告仍未能缴纳，故成讼。被告李兆菊辩称，不同意原告的诉讼请求，理由为：1、原告仅与开发商签订的前期物业合同，没有与被告签订物业合同；2、原告没有提供物业服务；3、原告拆除了门禁系统，造成安全隐患；4、小区保安对外来人员、车辆不予管理，小区治安状况恶劣，小区监控缺少，损坏未及时维修，出现治安案件，难以取证；5、原告占用绿地，改造停车位；6、小区卫生脏乱差；7、原告没有尽到小区设施维护的义务，电梯经常出现故障；8、原告没有定期公开账目；9、诉讼费算法不正确，应将业主收益返还；10、原告未经业主同意提高居民用电价格，限制居民购电；11、原告请求超过了诉讼时效；12、原告若提供与被告签订的物业服务合同，被告要求行使抗辩权；13、被告房屋系顶层，楼上下水管常年堵塞，渗水到被告房屋内，给被告房屋造成经济损失。2010年被告取得房屋后，2011年开始漏水找到开发商，开发商称维修费交至物业，物业称5号楼没有大维基金无法维修。本院经审理认定事实如下：原告系物业管理企业，2007年原告与天津中新华安房地产开发有限公司签订《天津市前期物业管理服务合同》。约定原告对尚佳新苑小区进行物业管理服务。合同约定物业管理服务期限自2007年11月21日开始，至本物业首次业主会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日终止，物业管理服务费按建筑面积每月每平方米1.87元收取。配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米1.08元由业主交纳，甲方或业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的万分之三交纳滞纳金。天津市价格认证办公室于2010年6月25日出具《关于“尚佳新苑”高层商用楼物业管理服务费的价格认证书》，认证尚佳新苑高层商用楼（小区内第5楼）可按建筑面积每月每平方米3.3元收取（含机电设施设备运行养护费）。另查，被告李兆菊系天津市南开区××号房屋产权所有人，房屋建筑面积55.39平方米，拖欠自2012年3月1日起至2020年10月31日期间物业服务费。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与天津中新华安房地产开发有限公司签订的《天津市前期物业管理服务合同》，应认定为双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效，合同对原告及小区全体业主均具有约束力，双方应依照合同约定行使权利并履行义务。原告作为物业服务企业履行了对该小区的服务义务，被告作为房屋所有权人即为该小区业主，理应受前述合同的约束，承担给付物业服务费的义务。对于被告辩称原告诉请超过诉讼时效的意见，原告曾于2017年1月17日、2019年3月22日向被告住所地天津市南开区××以ＥＭＳ特快专递邮寄催缴物业费的律师函，特快专递单上注明了被告的姓名及联系电话，在邮政部门的改退批条及查询回馈上注明退回原因为拒收和不接电话。原告于2014年2月2日、2016年2月1日在被告房屋门口张贴物业费催缴函。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条:“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的,依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的,依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的,人民法院不予保护;有特殊情况的,人民法院可以根据权利人的申请决定延长”及第二百零六条:“本法自2017年10月1日起施行”规定和最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条:“民法总则施行之日,诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张使用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”规定,《中华人民共和国民法总则》施行时间为2017年10月1日,故本院对原告2017年1月17日、2019年3月22日向被告寄发催费律师函认定时效中断。原告张贴物业费催缴函的行为仅有张贴照片，无其他证据证明，不足以认定时效中断。故原告主张的2012年3月1日至2014年12月物业服务费已超过两年或三年的诉讼时效，对此部分诉讼请求，不予支持；原告主张的2015年1月至2020年10月31日的物业费未超过诉讼时效，此部分诉讼请求本院予以支持。但原告作为物业服务方，其工作上亦存在瑕疵，故本院酌定被告应给付原告自2015年1月至2020年10月31日期间物业服务费共12000元。对于原告主张的违约金，《天津市前期物业管理服务合同》明确约定日万分之三的滞纳金计算方式，被告长期拖欠物业费的违约行为属实，此种行为的存在，本身也制约着物业公司对服务的投入，长此以往，势必损害双方的根本利益，对于本小区内按期支付物业费的业主亦不公平，但鉴于原告存在服务瑕疵，而被告未能交纳物业费又存在一定的误解，本着督促双方履行各自义务，督促物业公司提高服务水平，以及公平的原则出发，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第二百零六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本判决生效后十五日内，被告李兆菊给付原告天津市博华物业管理有限公司2015年1月至2020年10月31日期间物业服务费共12000元；二、驳回原告天津市博华物业管理有限公司其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费500元，减半收取计250元，由原告天津市博华物业管理有限公司负担190元，由被告李兆菊负担60元，被告李兆菊负担部分于本判决生效后十五日内直接给付原告天津市博华物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员 刘 衡二〇二〇年十二月二十六日书记员 赵爽言附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第二百零六条本法自2017年10月1日起施行。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释》第二条民法总则施行之日,诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张使用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。