湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初2775号原告：朱颖艳，女，1966年8月6日出生，汉族，住址长沙市。委托诉讼代理人：王彪，湖南芙蓉律师事务所律师，代理权限为一般代理。委托诉讼代理人：刘高，湖南芙蓉律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E，住所地张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。法定代表人：毛致平，董事长。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P，住所地张家界市南庄坪大成山水国际酒店**。法定代表人：毛致平，董事长。原告朱颖艳与被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称张家界大成酒店）、张家界山水天下置业有限公司（以下简称山水公司）合同纠纷一案，本院于2020年11月30日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱颖艳及其委托诉讼代理人王彪到庭参加诉讼、被告张家界大成酒店、山水公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱颖艳向本院提出诉讼请求：诉讼请求：l、判令被告一向原告支付回购房屋款694848元，被告二承担连带责任；2、判令被告一向原告支付房屋装修折旧款和租金213623元及违约金3595.7元，被告二承担连带责任；3、判令两被告承担本案诉讼费。庭审中，原告朱颖艳变更第一项诉讼请求为：请求被告山水公司将张家界大成山水国际大酒店山水座第10层1015号房所有权登记至原告名下。事实与理由：2013年5月19日，原告与被告二山水公司签订了一份《张家界市商品房现房买卖合同》，合同约定原告以225600元的价格购买被告二山水公司的位于张家界大成山水国际大酒店山水座第10层1015号房，原告支付了购房款。2013年5月19日，原告与被告一、被告二签订了一份《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》，合同约定：1、原告将购买的房屋委托被告一大成酒店公司装修，委托装修款为394800元；2、约定委托装修期限为10年，每年按委托装修款的9%给原告返还，每月3290元，同时约定每月28日之前一次性划入原告指定的银行账户内；3、如逾期，应按1%支付违约金，同时被告二以自有物业提供担保。原告后将委托装修款支付给被告一。2013年5月19日，原告与被告一、被告二签订了一份《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》，合同约定：1、被告一承租原告所有的案涉房屋，租赁期限为10年，月租金为1880元；2、租赁期满七年后，被告一同意按该房屋的原始总价的112%购买，同时被告山水置业公司以自有物业提供担保，且约定逾期支付租赁收益另支付3%的违约金。然被告一并未按照合同约定，按期足额向原告支付房屋委托装修折旧款及租金，截止2020年10月，被告一共向原告支付租金及委托装修折旧款共计34537元，尚欠原告216623元。基于此，原告为维护自身的合法权益，特根据相关法律规定提起诉讼，请求判所请。被告张家界大成酒店、山水公司提交答辩状辩称，1、依法公正处理本案，降低违约金；2、因出现××不可抗力因素，请求减免租金；3、驳回要求支付回购款及承担连带责任的诉讼请求；4、2016年10月1日至2020年10月31日，对原告主张的已付金额没有异议。查明的事实根据当事人的诉辩主张和举证情况，本院确认以下法律事实：1、2013年5月19日，山水公司与朱颖艳签订一份《张家界市商品房现房买卖合同》，约定由原告朱颖艳购买位于张家界市永定区南庄坪的张家界××层××号房××。合同签订的当天，朱颖艳向山水公司交付购房款225600元。2、2013年5月19日，朱颖艳（合同甲方）与张家界大成酒店（合同乙方）、山水公司（合同丙方）签订一份《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》，合同约定：甲方购买的房屋位于张家界市永定区南庄坪的张家界××层××号房，甲方将该房屋交乙方统一管理经营，租赁期内乙方对该房屋拥有占有、管理、使用和收益等相关权利，并委托乙方按五星级酒店客房标准装修后对外统一经营管理，投资期限10年。投资收益标准为，每月1880元，按月支付。违约责任为：本合同租赁期内，如逾期3个月乙方未向甲方支付投资收益，除应付甲方的投资收益外，乙方应向甲方支付该房屋违约期内应该支付的租金3%作为违约金，从违约第二天开始计算。合同同时约定，丙方以张家界山水公司不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000㎡的自有物业作为担保物，为乙方向甲方支付租赁收益提供连带担保。3.2013年5月19日，朱颖艳（合同甲方）与张家界大成酒店（合同乙方）、山水公司（合同丙方）签订一份《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》一份，合同约定：原告朱颖艳将10层1015号房屋以装修款394800元委托给被告张家界大成酒店装修改造后对外统一经营管理，委托装修改造期限限10年。每月返3290元给原告朱颖艳；改造折旧款按月支付。本合同委托期内，如逾期3个月乙方未向甲方支付委托装修改造折旧款，除应付甲方的委托装修改造折旧款外，乙方应另向甲方支付违约期内应支付的委托装修改造折旧款的1%作为违约金，但甲方违约或不可抗力情形除外。合同还约定，丙方以张家界山水公司不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000㎡的自有物业作为担保物，为乙方向甲方支付委托装修改造折旧款提供连带担保。4、此后，张家界大成酒店按约定向朱颖艳支付投资收益。自至2016年10月开始，被告张家界大成酒店未按时支付。自2016年10月1日至2020年10月，张家界大成酒店应向原告朱颖艳支付租金和委托装修款共计248160元，已支付34537元，下欠213623元。租金违约金为2251元，委托装修改造折旧款违约金为1326元。上述事实，有当事人陈述及原告提交的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资收益合同》、《银行流水》及被告提交的答辩状等证据予以证实，足以认定。判决的理由和结果本院认为，朱颖艳与被告张家界大成酒店公司、张家界山水公司签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》系各方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，各方当事人应当按合同约定享有权利和履行义务。被告张家界大成酒店公司自2016年10月开始，没有按照约定支付租金和委托装修折旧款，属违约行为，依法应当支付下欠的租金和委托装修折旧款并承担违约责任。故原告朱颖艳要求被告张家界大成酒店公司支付自2016年10月至2020年10月31日下欠的租金、委托装修折旧款并支付违约金的请求，符合法律规定，应予支持；但考虑今年出现××不可抗力的情形，酌情减免一个月租金和委托装修折旧款。关于原告诉请被告山水公司、湖南大成酒店承担连带担保责任的问题。被告山水公司、湖南大成酒店在本案承担保证责任的合同依据是于双方签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》，该合同约定的期限于没有届满。故本院对原告要求被告山水公司对被告张家界大成酒店欠付的租金和违约金承担共同清偿责任的诉讼请求予以支持。关于原告朱颖艳诉请被告山水公司协助原告将张家界大成山水国际大酒店中的山水座第10层1015号房屋所有权属转移登记至原告名下的请求，本院认为，合同签订后，原告已按合同约定付清了房款，履行了合同约定的义务，故原告诉请被告山水公司协助原告将张家界大成山水国际大酒店中的山水座10层1015号房屋所有权属转移登记至原告名下，理由正当，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条第一、三款、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张家界山水天下置业有限公司于本判决生效之日起十五日内协助原告朱颖艳将张家界大成山水国际大酒店中的山水座第10层1015号房屋产权到权属登记机关办理房屋权属转移登记，将房产权属转移登记到原告朱颖艳名下。二、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效后十日内向原告朱颖艳支付2016年10月1日至2020年10月31日期间欠付的租金、委托装修改造折旧款208453元以及违约金3577元。三、被告张家界山水置业有限公司在不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000平方米的自有物业的价值范围内对上述第二项确定的被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司的债务承担连带清偿责任；四、驳回原告朱颖艳的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决书发生法律效力后，一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为二年。案件受理费12920元，适用简易程序减半收取6460元，由原告3000元、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司、张家界山水天下置业有限公司共同负担3460元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员  谷晓玲二〇二〇年十二月十八日书记员  田 星附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。