河南省许昌市魏都区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1002民初6627号原告（反诉被告）：许昌名居物业有限公司，住所地许昌市劳动路**。法定代表人：夏新魁，任执行董事。委托诉讼代理人：刘骐瑞，河南君志合律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏丹，河南君志合律师事务所律师。被告（反诉原告）：于蕊，女，1963年9月27日出生，汉族，住许昌市魏都区。委托诉讼代理人：李金创，河南新莲律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓丽，河南新莲律师事务所实习律师。原告（反诉被告）许昌名居物业有限公司与被告（反诉原告）于蕊物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月20日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月2日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）许昌名居物业有限公司的委托诉讼代理人刘骐瑞，被告（反诉原告）于蕊的委托诉讼代理人李金创、张晓丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。许昌名居物业有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付截至2020年10月的物业费、公摊路灯费共计17880元；并支付自起诉之日至付清之日的利息（按年利率6％计算）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告于蕊为东方明珠棕榈名廷15号楼西6户房产业主，原告为东方明珠花园小区提供物业服务。自2009年1月起，被告开始拒不嫩纳物业费、公摊路灯费，经原告多次催收，但被告至今仍未缴纳，截至2020年10月，被告拖欠物业费共计17880元。为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。于蕊辩称理由为：一、答辩人从未占有、使用涉案房屋。涉案房屋一直是由被答辩人保管着钥匙，在准备房屋交接时，答辩人去涉案房屋内发现该房屋内有被答辩人存放大量的水泥沙子，该房屋是由被答辩人实际占有。因被答辩人的行为，答辩人从未实际占有、使用过涉案房屋。二、被答辩人未履行交接义务。从交接标准上讲，被答辩人始终未向答辩人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等材料，证实涉案房屋并未交接验收。鉴于涉案房屋未进行交接验收，答辩人也从未实际占有、使用，故被答辩人要求答辩人支付物业费及利息无事实和法律依据。三、被答辩人未履行物业管理的义务。自发现涉案房屋被占用和其他房屋问题后，答辩人就向被答辩人报修，在答辩人一再要求的情况下，截止到目前为止涉案房屋仍存在着大量垃圾、车库门损坏、房屋质量不合格的情形。根据《物业管理条例》第二条规定，物业管理是指业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施和相关场地进行维修、养护、管理、维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。被答辩人未尽过物业管理义务，违约在先，根据《最高人民法院关于审理物业管理服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款的规定，答辩人拒缴物业费是实行合同履行中的抗辩权行为。综上，答辩人认为应当驳回被答辩人的诉请。于蕊向本院提出反诉请求：1.被反诉人支付反诉人从2009年至2012年租金暂计8000元；2.被反诉人返还反诉人代缴的水费1118.34元；3.前两项共计9118.34元；4.被反诉人修复房屋交付使用条件；5.被反诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：2007年5月20日，反诉人购买东城区前进路东段金石东方明珠棕榈名廷15幢，该小区是由被反诉人履行物业服务义务，该房屋钥匙一直由被反诉人处保管。在准备交房验收过程中，反诉人查看房屋情况时发现该房屋内无故存在大量的泥沙、污水、垃圾、房屋质量不合格及产生大量不合理水费的情形，答辩人当时已明确表示拒收。被反诉人的行为影响反诉人居住，截至目前为止，该房屋仍存在大量垃圾及质量不合格的情形。反诉人要求被反诉人承担自2009年2012年占用该房屋的租金、代缴水费、修复房屋至交付使用条件，多次协商未果。为维护反诉人合法权益，特诉至贵院，请依法判决支付反诉人之请求。许昌名居物业有限公司辩称，反诉原告之反诉请求没有任何事实及法律依据。其一，反诉原告所提相关诉求与本案并非同一法律关系，不是本案审理范围。本案本诉为物业服务合同纠纷，基础法律事实是原告提供物业管理服务，被告应当依法支付物业管理费用；二者法律关系为物业服务法律关系相对方。反诉原告的反诉诉求中所谓租金、代缴水费的诉讼请求，应当查明的基础法律事实是房屋出租承租的事实，法律关系为房屋租赁纠纷。反诉原告的反诉诉求中所谓修复房屋至交付使用条件的诉讼请求，应当查明的基础法律事实是商品房买卖合同及房屋交付验收的相关事实，法律关系为商品买卖买卖合同纠纷。明显与物业服务合同关系不是同一法律关系。其二，反诉原告诉求的租金及修复房屋至交付使用条件，没有任何的事实及法律依据。首先，反诉原告已经于2008年11月21日办理完毕房屋交接手续，且接收了案涉房屋的全部钥匙，并不存在房屋钥匙在答辩人处保管的情况。其次，反诉原告已经验收并接收案涉房屋，且签署了相关手续表示验收满意，与反诉原告诉称的房屋内存在大量垃圾，相互矛盾。再次，商品房的交房与验收，该法律关系权利义务的事实及法律基础为商品房买卖行为，受其约束的是商品房买卖双方，反诉原告主张的所谓房屋质量不合格、交房时存在垃圾等情况，即使存在，反诉原告作为商品房买受人，也应当向合同相对人主张相应权利，而不是将责任推卸给物业管理方即本案答辩人。其三，反诉原告诉求的代缴水费没有任何事实及法律依据。首先，反诉原告接收房屋后，其房屋以及相关自来水、电的使用以及管理责任主体为反诉原告本人，反诉原告应当负有管理及缴纳相关费用的责任。其次，答辩人作为物业管理企业，从未使用也无需使用反诉原告的自来水，更不应负担其房屋用水产生的相关水费。再次，反诉原告也从未向答辩人主张过所谓水费问题。综上，反诉原告的诉讼请求没有任何的事实及法律依据，应当依法予以全部驳回诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2007年5月20日，出卖人河南金石地产有限公司与买受人于蕊签订《商品房买卖合同》（合同编号200702553），于蕊从河南金石地产有限公司处购买位于许昌市××路金石东方明珠花园棕榈名廷15幢7号房，建筑面积218.6平方米，合同约定：出卖人应予2008年9月30日前…交付买受人使用；双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》…。2008年11月21日，于蕊在房屋验收工程项目表、业主入住登记表、金石东方明珠花园管理规约、业主承诺书上签字，并与许昌名居物业有限公司签订房屋装饰装修管理协议和前期物业服务合同，房屋已实际交付。房屋交付后，于蕊主张因房屋存在质量问题等原因未实际占有、使用，经本院现场勘验，结合双方出示的证据，案涉房屋未进行装饰或使用。另查明，许昌名居物业有限公司一直为金石东方明珠花园提供物业管理和服务，物业费标准为80元/月，2014年8月后变更为160元/月。本院认为，许昌名居物业有限公司是取得物业服务资质的物业服务公司，与涉案房屋的业主于蕊签订前期物业管理服务合同，其内容不违反法律规定，合法有效，对业主具有约束力。对于物业公司的本诉请求：许昌名居物业有限公司为小区提供物业管理和服务，小区业主接受了服务，应承担按照约定支付物业费的义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，于蕊未按期交纳物业费，已构成违约，应承担相应的违约责任，付还许昌名居物业有限公司物业费，经核算为17880元，对于原告主张的利息损失，无依据，本院不予支持。根据庭审查明的事实，物业公司作为物业服务提供者，已为业主办理房屋已交接和前期物业服务手续，房屋已交付，于蕊辩称未按照合同标准交接验收，依据不足，本院不予采信；物业服务具有公众性，物业管理费大部分是为全体业主公共部分的关联、共用设备设施维护费用，房屋未占有、使用房屋不能作为物业费拒缴的理由。对于于蕊的反诉请求：于蕊主张物业公司未履行物业管理义务，房屋出现被占有等情况物业公司的服务宗旨是通过其对社区的服务和管理为业主和使用人提供安全、整洁、方便、清洁的工作和居住环境。其对物业服务小区的各项设施负有管理和服务的义务，在物业管理服务期间，发生被占用等问题，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，物业公司应对其疏于管理不完全履行合同义务承担违约责任，相应的赔偿业主损失。虽然本案中于蕊主张的为租金、水费损失，与本院查明的损失性质不同，但为减少当事人诉累，本院予以一并处理，根据查明的房屋现有状况，综合本案房屋的状况、双方过错程度、本地经济水平，本院酌情确定由物业公司赔偿于蕊损失2000元，对于于蕊的其他反诉请求，本院不予支持。综上，《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告于蕊于本判决生效后十日内支付原告许昌名居物业有限公司物业费17880元；二、反诉被告许昌名居物业有限公司于本判决生效后十日内赔偿反诉原告于蕊2000元；三、上述一、二两项对抵后，被告于蕊于本判决生效后十日内支付原告许昌名居物业有限公司15880元；四、驳回原告许昌名居物业有限公司、反诉原告于蕊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费247元，反诉费50元，减半收取计149元，由原告许昌名居物业有限公司负担19元、反诉原告于蕊负担130元。本判决为终审判决。审判员  燕金钊二〇二〇年十二月十八日书记员  魏泽森