襄阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0691民初2857号原告（反诉被告）：襄阳致力物业服务有限公司，住所地：襄阳市长虹北路**。法定代表人：杨扬，该公司总经理。委托诉讼代理人：王兰，该公司员工。代理权限：一般授权。被告（反诉原告）：王军涛，男，1974年11月19日出生，汉族，住襄阳市高新区。委托诉讼代理人：彭晓红，女，1980年5月9日出生，汉族，住址同上，系王军涛之妻。公民身份号码：4211221980********。代理权限：特别授权。被告（反诉原告）：彭晓红，女，1980年5月9日出生，汉族，住址同上。原告襄阳致力物业服务有限公司（以下简称致力物业公司）诉被告王军涛、彭晓红物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月22日受理后，被告王军涛、彭晓红提起反诉，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）致力物业公司委托诉讼代理人王兰，被告（反诉原告）彭晓红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告致力物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告王军涛、彭晓红支付自2017年5月1日至2020年7月31日期间的物业费及垃圾处置费等共计4733.5元，并自2020年8月1日起，按照物业服务费1.4元/㎡/月，垃圾处置费4元/月的标准支付物业服务费及垃圾处置费，直至原告致力物业公司与建设单位签订的《前期物业管理委托合同》终止之日止；2.判令被告王军涛、彭晓红支付违约金1420元（按欠费总额的30%计算）；3.案件受理费由王军涛、彭晓红负担。事实与理由：2014年4月3日，被告办理位于襄阳市樊魏路11号艺苑·景观豪庭1号楼1单元15楼1室房屋的交接手续，房屋建筑面积为83.84㎡。后被告正常向原告交纳物业服务费及垃圾处置费至2017年4月30日。自2017年5月1日起，被告未再向原告交纳任何费用，原告通过电话、律师函等方式向被告催交欠费无果。被告的行为已给原告造成损失，按照《前期物业管理服务协议》的约定，被告除应向原告支付欠交的物业服务费及垃圾处置费外，还应每日按应交额的3%向原告支付违约金。被告王军涛、彭晓红辩称：1、因其《物业管理服务协议》约定的物业收费标准和违约金标准与原告的《前期物业管理委托合同》载明的物业收费标准和违约金标准均不相同，导致原、被告双方签订的《物业管理服务协议》约定的物业收费标准和违约金标准条款无效，故该《物业管理服务协议》应认定无效；2、因小区业主大会已选聘长城物业公司，新签订的《物业服务合同》约定于2017年7月1日生效，故原告致力物业公司与开发商签订的《前期物业管理委托合同》已于2017年7月1日自行终止；原、被告双方签订的《物业管理服务协议》即使不被法庭认定为无效，作为《前期物业管理委托合同》的附属协议，也同样于2017年7月1日已自行终止，故双方的物业服务关系已不复存在；3、原告的第2013-259号《湖北省服务价格监审证》和第2014-247号《湖北省服务价格监审证》，既不是政府允许其向被告收取物业费的许可证，也不是原告对物业费进行调价“一价清”的依据，只是政府物价部门的一种价格管理手段。原告以第2013-259号《湖北省服务价格监审证》载明的价格按1.4元/㎡/月或者按1.2元/㎡/月向被告收取物业服务费显然错误，其作为三级物业管理企业，无权按照一级资质的物业企业收费标准收费，而只能按其与开发商签订的《前期物业管理委托合同》载明的1元/㎡/月收取物业服务费。但原告仍按1.4元/㎡/月向被告收取了2017年5月1日至6月30日期间的物业费，每月多收了0.4元/㎡，其行为构成欺诈；4、自2017年7月1日起，原、被告之间已不存在事实上的物业服务关系，故被告不存在违约而应向原告支付违约金的情形；5、按照诉讼时效两年的规定，原告关于自起诉起之前两年以外的所谓物业费及违约金的主张，均已超过诉讼时效，理应不能得到法庭的支持；6、因被告彭晓红并未与原告签订《物业管理服务协议》，该协议系被告王军涛所签，故原告起诉彭晓红属主体错误，只能向被告王军涛主张50%的物业费。综上，原告主张二被告所欠物业费及违约金无事实及法律依据，请求驳回其诉讼请求。被告王军涛、彭晓红向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告致力物业公司返还其自2014年4月3日起至2017年4月30日止多付的物业管理费共计人民币1240.83元；2、由反诉被告承担反诉费。事实与理由：2011年2月21日，湖北艺苑房地产开发有限公司与致力物业公司签订了《前期物业管理委托合同》，其中第十三条第三款已明确规定“本合同有效期内已交付使用物业的物业管理服务费，由乙方根据《前期物业管理服务协议》的约定，按下列标准向业主或使用人收取。住宅房屋建筑面积每平方米多层0.6元、高层1.0元，非住宅房屋建筑面积每月每平方米1元，收费时间每月月底”；第十三条第五款已明确规定：“甲方、业主、使用权人逾期交纳物业管理费，从逾期之日起，按照应交金额的1%按日交纳滞纳金”。2014年4月3日，致力物业公司在未告知已与湖北艺苑房地产开发有限公司签订《前期物业管理委托合同》的情况下，将其格式化《艺苑.景观豪庭前期物业管理服务协议》作为购房合同的一个附件，要求当时尚不是业主的王军涛无条件签署。其行为违反《前期物业管理委托合同》约定，擅自将高层1.0元的物业费标准提高到1.4元，将应交金额的1%按日滞纳金标准提高到3%，造成其多收物业管理费。反诉原告在得知致力物业公司于2020年10月已起诉时，通过业主群才得知致力物业公司已于2011年2月21日与湖北艺苑房地产开发有限公司签订《前期物业管理委托合同》。故为维护反诉原告王军涛、彭晓红的合法权益，特提起反诉，请判如所诉。反诉被告致力物业公司辩称：对反诉原告王军涛、彭晓红所述事实均不予认可、也不同意其反诉请求。理由是，当初反诉原告王军涛、彭晓红入住小区时，双方签订的《前期物业管理服务协议》，已明确告知高层住宅按1.4元/㎡/月缴纳物业服务费，固体垃圾处置费每月每户4元，并由我们代收水费后分别交水务局和环卫处。后因反诉原告欠费期间的垃圾处置费由致力物业公司先行垫付，故根据双方约定，如业主逾期缴纳物业费和相关费用，每逾一日按照应缴纳费用的3%支付违约金。现反诉原告入住后，自2013年政府实行“一价清”政策调价后，反诉被告对电梯房均按1.4元/㎡/月交纳物业管理费，襄阳高新法院和市中院的生效判决都已认定其物业收费标准符合政策规定和合同约定，小区业主也按照上述标准缴纳了物业服务费和垃圾处置费直至2017年4月30日，故致力物业公司不存在诱导和欺诈行为。本院经审理认定事实如下:被告王军涛、彭晓红系襄阳市高新区艺苑·景观豪庭小区********的房屋所有权人，系艺苑·景观豪庭小区的业主，其房屋建筑面积为83.84㎡。2011年2月21日，原告致力物业公司（乙方）与艺苑·景观豪庭小区的建设单位湖北艺苑房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业管理委托合同》一份。双方约定，甲方将艺苑·景观豪庭小区委托乙方实行前期物业管理，委托管理期限自合同生效之日起至物业管理区域业主委员会与其选聘的物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效之日止；合同有效期内，若物价部门批准调整物业管理服务费收费标准，从批准执行之日起，乙方按调整标准向甲方、业主、使用权人收取。2014年4月3日，被告王军涛与原告致力物业公司签订了艺苑·景观豪庭《前期物业管理服务协议》，协议约定：业主交纳费用的起始时间为开发商通知交房之日开始计费，一次缴纳一年费用；每次物业服务费到期前三十日内一次性缴纳，物业服务费及其他费用按实际发生额据实结算；物业服务费高层住宅按建筑面积1.4元/㎡/月收取、固定垃圾处置费按每月每户4元代收；物业管理服务费用标准按襄阳市物价局核定的收费标准执行；业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，致力物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起交纳违约金，违约金每天按应交额的3%收取，等等。后被告王军涛自房屋交付之日起，即按照双方约定的收费标准向原告致力物业公司交纳物业服务费及垃圾处置费，直至2017年4月30日。自2017年5月1日起，因二被告未再继续交纳，经致力物业公司催收并通过EMS邮寄《律师函》后，其仍未交纳，原告遂提起本案诉讼。诉讼过程中，被告王军涛、彭晓红以原告致力物业公司违反其与建设单位湖北艺苑房地产开发有限公司签订的《前期物业管理委托合同》约定、擅自提高收费标准、多收物业服务费等理由向本院提起反诉，要求致力物业公司返还其多收的物业管理费1240.83元。另查明，2012年12月31日，原告致力物业公司经襄阳市物价局审核批准，办理了物业服务收费副本号为2013-259的《监审证》，载明：根据襄价服规（2012）214号规定，艺苑·景观豪庭小区高层物业管理收费标准为1.4元/㎡/月。又查明，2017年6月11日，襄阳市艺苑·景观豪庭小区业主委员会（下称艺苑业委会）选聘长城物业公司作为该小区新的物业管理服务企业，双方并签订了《物业管理服务合同》，但因原告致力物业公司未退出该小区，致长城物业公司至今尚未进驻该小区从事物业管理服务。为此，艺苑业委会曾于2018年6月4日向本院起诉致力物业公司，要求其退出艺苑·景观豪庭小区、移交物业管理用房和相关设施，并移交物业服务所必需的相关资料。2018年11月19日，本院作出（2018）鄂0691民初1407号民事判决，以艺苑业委会未依法定程序选聘新的物业服务企业，违反《物业管理条例》相关程序性规定为由，驳回了艺苑业委会的诉讼请求。艺苑业委会不服，向襄阳市中级人民法院提起上诉，市中院于2019年3月19日作出（2019）鄂06民终375号民事判决，驳回上诉，维持原判。现艺苑·景观豪庭小区的物业管理服务仍由原告致力物业公司在继续负责。上述事实，有《前期物业管理委托合同》、《湖北省服务价格监审证》、《艺苑·景观豪庭前期物业管理服务协议》、《收据》、（2018）鄂0691民初1407号《民事判决书》、（2019）鄂06民终375号《民事判决书》及当事人陈述等证据证实，足以认定。本院认为，原告致力物业公司作为物业管理服务企业，其依据与建设单位湖北艺苑房地产开发有限公司签订的《前期物业管理委托合同》，向艺苑·景观豪庭小区提供前期物业管理服务，后又与被告王军涛签订《前期物业管理服务协议》并提供相关服务，故原、被告双方依法建立前期物业管理服务合同关系。根据《前期物业管理委托合同》约定，原告致力物业公司对艺苑·景观豪庭小区前期委托管理的期限自合同生效之日起至本物业管理区域业主委员会与其选聘新的物业服务企业签订《物业管理委托合同》生效之日止。故该《前期物业管理委托合同》系附终止期限的合同，新的《物业管理服务合同》生效之日即为该《前期物业管理委托合同》终止之日。现艺苑业委会因未遵循《中华人民共和国物权法》及《物业管理条例》等法律法规的规定选聘新的物业服务企业，并依据新的《物业管理服务合同》要求原告退出该小区物业管理的诉讼请求，已被本院及市中院生效判决予以驳回；且原告致力物业公司依据其《前期物业管理委托合同》至今仍在该小区从事物业管理活动，系提供物业服务的现任企业。故对原告继续提供物业服务的事实，本院予以确认。二被告辩称与原告致力物业公司签订的《前期物业管理服务协议》已于2017年7月1日起已自行终止，双方已不存在事实上的物业服务关系、其不构成违约而应继续交纳物业费并支付违约金的理由，与事实不符，本院不予支持。二被告又辩称双方的《前期物业管理服务协议》与原告《前期物业管理委托合同》约定的物业收费标准不一致、应认定该协议无效的理由，因双方《前期物业管理服务协议》系原告致力物业公司与被告王军涛在平等、自愿基础上所签订，系双方当事人真实意思表示，并未违反法律禁止性规定，故被告的该辩称理由，本院亦不予支持。被告彭晓红还辩称其并非《前期物业管理服务协议》签订人、原告起诉主体错误、其仅应向王军涛主张50%的物业费理由，因其与王军涛系夫妻关系，亦是案涉房屋的实际使用人，且二被告均系案涉房屋的权利人，基于夫妻之间互有家事代理权的一般原则，被告王军涛以业主身份与原告签订的《前期物业管理服务协议》，其权利义务应及于被告彭晓红、故被告王军涛、彭晓红均负有向原告交纳物业费的义务，其应继续按协议约定的标准交纳物业服务费及垃圾处置费。二被告的该项辩称理由，与事实不符，本院亦不予支持。二被告还辩称原告起诉已超过诉讼时效的理由，因本案物业服务费及垃圾处置费的拖欠时间为2017年5月1日开始，且原告致力物业公司已通过EMS邮寄《律师函》，其催收行为构成诉讼时效中断，故原告的起诉并未超过诉讼时效。二被告的该辩称理由因证据不足，本院亦不予支持。关于诉争物业服务费及垃圾处置费的标准，双方在《前期物业管理服务协议》已明确约定“物业服务费高层住宅按建筑面积按1.4元/㎡/月收取、固定垃圾处置费按每月每户4元代收”，该约定虽与原告《前期物业管理委托合同》载明的收费标准不一致，但原告的《前期物业管理委托合同》已载明“合同有效期内，若物价部门批准调整物业管理服务费收费标准，从批准执行之日起，乙方按调整标准向甲方、业主、使用权人收取”。现原告致力物业公司于2012年12月31日经襄阳市物价局审核批准，已办理物业服务收费副本号为2013-259的《监审证》，将艺苑·景观豪庭小区高层物业收费标准调整为1.4元/㎡/月。虽《监审证》有效期仅为一年，但该标准系物价部门对物业管理服务费所作的调整，二被告亦按照调整后的标准按1.4元/㎡/月向原告交纳物业管理费数年，应认定双方就收费标准已达成新的合意。故原告致力物业公司主张二被告应继续按该标准交纳物业管理费的请求，符合政策精神，亦具有事实依据，本院予以支持。被告又辩称原告致力物业公司为三级物业服务企业，却超越资质等级按一级企业1.4元/㎡/月的标准收取物业服务费、属违规收费的理由，因《住房城乡建设部关于废止的决定》已于2018年3月8日起正式施行，取消了物业服务企业的资质认定，实行物业收费“一价清”制度，故被告的该辩称理由不成立，本院不予采纳，其应继续按1.4元/㎡/月向原告交纳物业管理费。原告致力物业公司又主张被告王军涛、彭晓红自2020年8月1日起，按照物业服务费1.4元/㎡/月，垃圾处置费4元/月的标准支付物业服务费及垃圾处置费直至其与建设单位签订的《前期物业管理委托合同》终止之日止的请求，因其后期物业服务的事实尚未实际发生，且存在不确定因素，故本院不予支持，其待实际发生后有权另行主张。原告还主张被告按照欠费总额的30%支付1420元违约金的请求，虽未超过双方《前期物业管理服务协议》约定的标准，但该主张过分高于其实际造成的损失。故本院应依法综合考虑合同履行情况、当事人过错程度等因素，酌情将违约金的标准调整为以所欠4733.5元为基数、按年利率6%计算，被告王军涛、彭晓红应支付违约金284元；对原告超过部分的请求，本院不予支持。被告王军涛、彭晓红反诉提出原告致力物业公司应返还其多收的物业管理费1240.83元的请求，因其与原告签订的《前期物业管理服务协议》已明确约定物业服务费按1.4元/㎡/月的标准交纳，且其亦依照该约定已实际履行数年，故其反诉请求，与双方约定及其实际履行的事实均不符，本院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告王军涛、彭晓红于本判决生效之日起十日内向原告襄阳致力物业服务有限公司支付自2017年5月1日至2020年7月31日期间的物业费及垃圾处置费共计4733.5元；二、被告王军涛、彭晓红于本判决生效之日起十日内向原告襄阳致力物业服务有限公司支付违约金284元;三、驳回原告襄阳致力物业服务有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告王军涛、彭晓红的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元、反诉案件受理费50元，均由被告王军涛、彭晓红负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提出上诉状时预交上诉案件受理费，款汇至湖北省襄阳市中级人民法院，开户行：中国农业银行襄阳市万山支行，账号：17×××56，户名：湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  姜 勋人民陪审员  时金爱人民陪审员  梁发君二〇二〇年十二月二十四日法官助理吴怡帆书记员田传蕊