广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终23376号上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市宏宪房地产开发有限公司，住所地广州市广花二路**首层。法定代表人：孔宪桥，该公司总经理。委托诉讼代理人：梁伟生，广东红棉律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨天柱，广东红棉律师事务所实习人员。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘钢，男，1971年6月7日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：杨恒勤，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：张诗悦，广东广信君达律师事务所实习人员。原审被告：广东长城建设集团有限公司，住，住所地广州市越秀区寺右新马路**之8/div>法定代表人：何绍文。上诉人广州市宏宪房地产开发有限公司（以下简称宏宪公司）因与被上诉人刘钢及原审被告广东长城建设集团有限公司（以下简称长城公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初15647号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用独任制普通程序审理。本案现已审理终结。宏宪公司上诉请求：1.维持一审判决第一项、第二项、第四项；2.撤销一审判决第三项、第五项，改判支持宏宪公司一审反诉请求；3.一、二审诉讼费由刘钢承担。事实和理由：（一）刘钢应按照合同约定及法律规定向宏宪公司支付剩余房款、办证费及滞纳金，涉案合同明确约定，若其不按期按要求预付房款，其应缴纳滞纳金，若其支付全部或部分房款后终止履行合同义务，只能取回已付款的50%，其余50%应作为赔偿宏宪公司的经济损失。一审判决支持宏宪公司关于剩余房款、办证费本金的诉讼请求正确，一审判决未支持宏宪公司关于滞纳金、利息的请求错误，应予纠正。（二）《房屋合建合同》第四条第二款明确约定了因办证产生的费用由刘钢承担，一审无视合同约定，导致错误驳回宏宪公司关于要求刘钢承担办证过程中新产生的税费、杂费的诉讼请求，应予纠正。（三）签署《补充协议》时约定的380元/平方米办证费用有时间限制，该数额标准并非一成不变，该标准的前提是按照当时办理产权过户登记手续的法律规定和最新政策，刘钢直到20多年后才主张办证，远远超过了约定的合理时间，办证过程中新产生的税费、杂费按理应由刘钢自己承担。（四）一审法院在宏宪公司所涉的另一同类案件中，支持了宏宪公司要求业主支付新产生的税费、杂费等一切费用的诉讼请求，本案一审未予支持，与另案处理矛盾，应予纠正。（五）因办证费用、税费会随着法律法规、政策等因素不断变化，若认定二十多年后仍按照380元/平方米缴纳办证费用，不仅违背合同约定，也违背公平原则。刘钢二审答辩称，（一）关于支付剩余房款、办证费本息及滞纳金的问题，剩余房款、办证费本金可以得到支持，利息与滞纳金没有法律依据，不应得到支持。在合同签订后，刘钢一直在履行，即使刘钢暂停支付房款，但也属于合法合理的行为，因宏宪公司存在违约行为，所以不应当计算利息及滞纳金。（二）宏宪公司关于办证费用、税费的主张无事实和法律依据，合同中提到的房产税并不同于办理房产证所需要的费用，合同已经确认了办证费380元/平方米，此处的380元包含了因办证所产生的一切费用，不应重复收取。（三）宏宪公司所主张的同类案件（2019）粤0111民初31082号案与本案适用情形完全不同。首先，从合同主体看，31082号案的合同是三方协议，其产权人涉及广州市白云区石井镇大岗村民委员会，而在本案中，涉案合同是双方协议，两案涉及的合同性质不同；其次，从合同内容看，31082号案的合同并没有约定380元的办证费用，而本案中合同第4条已经明确约定了380元的办证费，而此处的380元应包含了所有费用，不应重复收取。再者，从合同的实施来看，31082号案中宏宪公司提出要求业主支付费用的理由为其没有履行义务，即没有向宏宪公司提出办证申请，也没有缴交办证费用，更没有提供办证所需要的材料，即业主存在违约行为，而在本案中，宏宪公司存在违约行为，所以办证产生新的费用不应由刘钢承担。综上，宏宪公司所主张的同类案件与本案不同，不可适用。（四）宏宪公司关于20年后仍按照380元缴交办证费用违背合同约定的主张没有法律和事实依据，导致20年后合同继续履行为宏宪公司违约所致，刘钢没有过错，并且无法预料后期的费用及价格变动趋势，不能因此承担不利后果。长城公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。刘钢向一审法院起诉请求：1.判决广州市黄石路榕溪花园D座四梯八楼801房刘钢所有；2.判决将广州市黄石路榕溪花园D座四梯八楼801房过户至刘钢名下，宏宪公司、长城公司应承担协助义务；3.判决宏宪公司、长城公司为刘钢办理广州市黄石路榕溪花园D座四梯八楼801房不动产权证书。宏宪公司向一审法院反诉请求：1.刘钢向宏宪公司支付剩余房款本金101333元以及利息，从1998年8月21日起计算至付清上述房款本金之日止，现暂计至2020年6月30日止的利息为134329元（从1998年8月21日到2019年8月20日按照人行5年以上期同期贷款利率计算；2019年8月21日以后按照全国银行间同业拆借中心公布的1年期贷款市场报价利率计算）；2.刘钢向宏宪公司支付剩余办证费用本金4235.6元及利息，从入住之次日即1998年6月13日起计算至付清上述4235.6元之日止，现暂计至2020年6月30日的利息为5699元（按照人行5年以上同期贷款利率计算）；3.刘钢支付逾期付款滞纳金2415069.389（以101333元为基数，从1998年8月21日至1998年9月20日，逾期31日，按1‰计算；从1998年9月21日至1998年11月20日，逾期60日，按2‰计算；从1998年11月21日至2020年6月30日，逾期7894日，按3‰计算）；以上1、2、3项共计2660665.989元（245596.6+2415069.389），宏宪公司仅主张其中的70万元；4.刘钢承担办理广州市黄石路榕溪花园D座四梯八楼801房不动产权证过程中产生的税费、杂费等一切费用；5.刘钢承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实如下：涉案房屋为广州市黄石路榕溪花园D座四梯八楼801单元，该房屋现门牌地址为广州市白云区黄石西路黄石西街30号801房。房屋登记查册资料登记附注处注明：已征收国有土地使用权出让金，使用年限70年，从2000年9月20日起；“集资房”自1996年5月1日起，五年内不准进入二级市场交易流通，五年后，如要进入二级市场交易的，必须按照国家有关法律、法规再补交有关税费。1998年5月26日，宏宪公司（原名称为广州市银宇房地产开发有限公司）与长城公司综合处房地产开发部（原名称为广东长城建设总公司综合处房地产开发部）（共同作为甲方），刘秉忠、刘钢（共同作为乙方）签署了《房屋合建合同》，约定：一、房屋地址、工期。乙方参与广州市黄石路榕溪花园D座四梯八楼801单元投资，建筑面积71.92平方米。本单元房于一九九七年五月二十八日前完工。二、投资额。乙方以建筑面积每平方米2510元作为该楼东南北方向801单元的结算价，共计人民币176909元。三、付款方式。乙方须于本合同签订之日立即向甲方支付首期总房款70764元，余下60%房款106145元，在交付首期房款次月起，带息分六十期供楼，年息7.2%，每月一期，月供2406元（含息，每月二十日前将该期房款交到甲方指定的账号）。四、双方责任。其中第一款甲方责任d项约定：甲方负责为乙方办理由市国土房管局核发的有效产权证明手续。第二款a项约定：乙方必须保证按期付款。e项约定：逾期付房款或交房期限不来签收房屋，而又未征得甲方同意的，则作自动退房处理按第六条第三款处理。f项约定：乙方入住后，必须向甲方缴付380元/平方米（住宅）的办证费，甲方自收到乙方办证费次日起两年内负责为乙方办妥该房屋的房产证手续，而此费用由甲方统一代乙方向国土局、房管局支付办理该单元的房地产证（按市府及市房管局、国土局办证细则及要求办理）所需费用。六、违约责任。如乙方不遵照第三条规定按时按期按要求预付房款，甲方有权处罚乙方，按迟交款交付滞纳金，一个月内按每日1‰计罚，第二个月内按每日2‰计罚，超过二个月按每日3‰计罚。第七条第2款约定：为保证合同的顺利履行，乙方未付清房款之前，不得向甲方领取房地产证，最后双方的结算面积以房管局测量审定的面积为准。等等。上述合同签订当日，刘秉忠、刘钢向宏宪公司和长城公司支付了首期购房款70764元，代办产权费14000元。1998年6月12日，宏宪公司和长城公司将涉案房屋交付给刘秉忠、刘钢使用。1998年6月22日，刘秉忠、刘钢向宏宪公司和长城公司支付了第一期供楼款2406元和代办证费9094元。1998年7月21日，刘秉忠、刘钢向宏宪公司和长城公司支付了第二期供楼款2406元。此后，刘秉忠、刘钢未再支付过供楼款。2001年4月18日，宏宪公司（甲方）与孔宪桥（乙方）签订了《房屋合建合同》，约定：乙方参与涉案房屋投资，乙方以建筑面积每平方米2100元作为该楼东南北方向801单元的结算价，房款共计142359元，付款方式为本合同签订之日向乙方一次性付款142359元。等等。上述合同签订后，双方在房管部门办理了产权转移登记手续，该房屋于2002年12月31日登记于孔宪桥名下。2019年7月2日，刘秉忠、刘钢诉至一审法院，诉讼请求为：1.判决确认宏宪公司与孔宪桥签订的《房屋合建合同》无效；2.判决宏宪公司与孔宪桥将涉案房屋产权在房管局恢复登记至宏宪公司名下。该案案号为（2019）粤0111民初23963号。2019年7月19日，宏宪公司、长城公司诉至一审法院，诉讼请求为：1.判决确认刘秉忠、刘钢与宏宪公司、长城公司综合处房地产开发部签订的《房屋合建合同》于2000年12月31日解除；2.依法判决解除刘钢、宏宪公司签订的《房屋合建合同》并判决刘秉忠、刘钢承担违约金37788元（解约违约金）；3.判决刘秉忠和刘钢承担本案诉讼费。该案案号为（2019）粤0111民初27088号。一审法院于2019年9月24日分别作出（2019）粤0111民初23963号和（2019）粤0111民初27088号民事判决书，两份判决书中，法院均认定：宏宪公司、长城公司与刘秉忠、刘钢签署的《房屋合建合同》实为农村“集资房”买卖合同，但涉案房屋所在的土地已经办理土地征收手续转为国有土地，且涉案房屋现已经核发产权证，双方合同的法律障碍已经消除，故上述《房屋合建合同》应认定为有效合同。（2019）粤0111民初23963号民事判决书认为：宏宪公司与孔宪桥恶意串通于2001年4月18日签订的《房屋合建合同》，损害了刘秉忠、刘钢的利益，应属于无效合同。该案判决：一、确认宏宪公司与孔宪桥于2001年4月18日签订的《房屋合建合同》无效；二、在本判决生效之日起十五日内，宏宪公司与孔宪桥将广州市白云区黄石路黄石西街30号801房在房管部门恢复登记至宏宪公司名下。（2019）粤0111民初27088号民事判决书认为：宏宪公司、长城公司与刘秉忠、刘钢签订《房屋合建合同》后，宏宪公司、长城公司已于1998年6月12日将涉案房屋交付给刘秉忠、刘钢使用。……宏宪公司、长城公司要求解除与刘秉忠、刘钢之间的《房屋买卖合同》依据不足，一审法院不予支持。该案判决：驳回宏宪公司、长城公司的全部诉讼请求。宏宪公司不服上述两判决，上诉至本院，本院于2019年12月24日分别作出（2019）粤01民终22013号和（2019）粤01民终22014号民事判决书，两案均判决驳回上诉，维持原判。上述两案审理过程中，刘秉忠于2019年9月9日死亡，其法定继承人李荣香、刘丹、刘锐、刘鑫向本院提交放弃继承权的《公证书》，其中载明：刘秉忠生前与刘钢共同购买了广州市黄石路榕溪花园D座四梯八楼801单元私产房一套。刘秉忠生前未设立遗嘱或与他人签订遗赠抚养协议，我们是其法定继承人之一，享有刘秉忠的继承权，决定自愿放弃上述遗产的继承权。涉案房屋现已恢复登记至宏宪公司名下，该房屋现不存在他项权利内容及查封信息。宏宪公司明确其与刘秉忠、刘钢签署的《房屋合建合同》中约定的380元/平方米的办证费包括土地出让金、契税、印花税及杂费等。一审法院认为：生效民事判决已经确认宏宪公司、长城公司与刘秉忠、刘钢于1998年5月26日签署的《房屋合建合同》为有效合同，故上述合同对于合同双方具有约束力，双方均应当遵守履行。刘秉忠、刘钢已经根据双方合同约定向宏宪公司和长城公司支付了购房款75576元、办证费23094元，且刘钢表示其同意向宏宪公司支付剩余购房款和办证费。宏宪公司、长城公司已于1998年6月12日将涉案房屋交付给刘秉忠、刘钢使用多年，根据《房屋合建合同》，宏宪公司负责为刘秉忠、刘钢办理由市国土房管局核发的有效产权证明手续，现刘秉忠已经死亡，刘秉忠的法定继承人已明确放弃对涉案房产的继承权，故刘钢现要求宏宪公司和长城公司协助其办理将涉案房屋过户至其名下的手续的诉讼请求一审法院予以支持。涉案房屋现尚未登记至刘钢名下，刘钢享有要求宏宪公司和长城公司协助其办理过户登记手续的债权，其尚未享有涉案房屋的所有权，故刘钢要求判决涉案房屋归其所有的诉讼请求缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。对于宏宪公司要求刘钢支付剩余房款本金101333元及剩余办证费4235.6元。根据《房屋合建合同》，涉案房屋总价款为176909元，刘秉忠和刘钢已经支付了75576元，故宏宪公司要求刘钢支付剩余房款本金101333元的诉讼请求一审法院予以支持。对于办证费4235.6元，刘钢对该费用无异议，故宏宪公司的该项主张一审法院予以支持。对于宏宪公司要求刘钢支付剩余购房款和办证费的利息及逾期付款滞纳金的诉讼请求，由于涉案房屋于2000年9月20日才办妥国有土地出让金补交手续，且自2001年5月1日以后才能进入二级市场交易，由此可知涉案房屋在双方约定的办证期限内并不具备办理房地产证的条件。并无证据证实宏宪公司、长城公司在涉案房屋具备办证条件后及时将该情况告知刘秉忠、刘钢。相反，宏宪公司与其法定代表人与孔宪桥恶意串通于2001年4月18日签订的《房屋合建合同》，将涉案房屋过户至孔宪桥名下，刘秉忠和刘钢通过（2019）粤0111民初23963号案诉讼，涉案房屋才得以恢复登记至宏宪公司名下。因此刘秉忠、刘钢在本案诉讼前暂停支付购房款理据充分，宏宪公司现要求刘钢支付购房款及办证费的利息及逾期付款滞纳金依据不足，一审法院不予支持。对于宏宪公司要求刘钢承担办证过程中产生的税费、杂费等的诉讼请求。由于宏宪公司已明确其与刘秉忠、刘钢签署的《房屋合建合同》中约定的380元/平方米的办证费包括土地出让金、契税、印花税及杂费等，一审法院已经支持宏宪公司要求刘钢按照380元/平方米的标准向其支付办证费，故之后办证过程中产生的税费应当由宏宪公司承担，故宏宪公司的该项反诉请求缺乏合同依据，一审法院不予支持。涉案《房屋合建合同》系由宏宪公司和长城公司共同作为甲方签署的，故刘钢支付剩余房款和剩余办证费，本应当支付给宏宪公司和长城公司，鉴于长城公司在答辩意见中已经明确其同意宏宪公司的反诉请求，并同意本案诉争房屋所涉及的权利义务由宏宪公司承受，应视为长城公司同意刘钢将剩余房款和剩余办证费支付给宏宪公司，故一审法院判令刘钢向宏宪公司支付剩余房款和剩余办证费。长城公司经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，一审法院依法缺席判决。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，于2020年8月25日作出如下判决：一、本判决生效之日起三日内，刘钢向广州市宏宪房地产开发有限公司、广东长城建设集团有限公司支付剩余房款101333元；二、本判决生效之日起三日内，刘钢向广州市宏宪房地产开发有限公司、广东长城建设集团有限公司支付剩余办证费4235.6元；三、在刘钢履行完毕本判决第一项和第二项后十日内，广州市宏宪房地产开发有限公司、广东长城建设集团有限公司按照国土房管部门关于办理房地产证相关法规政策的规定办理广州市白云区黄石西路黄石西街30号801房的产权过户登记手续；办证过程中产生的税费由广州市宏宪房地产开发有限公司、广东长城建设集团有限公司负担；四、驳回刘钢的其他诉讼请求；五、驳回广州市宏宪房地产开发有限公司的其他反诉请求。案件本诉受理费1919.09元，由广州市宏宪房地产开发有限公司、广东长城建设集团有限公司共同负担；反诉费5400元，由广州市宏宪房地产开发有限公司负担4194.31元，刘钢负担1205.69元。本院二审期间，各方当事人未提交新的证据。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，涉案《房屋合建合同》中第四条乙方（刘秉忠、刘钢）责任b项约定“支付入住房屋的产权登记，按政策规定转移产权所需的一切费用及法律、法规规定应由乙方支付的费用（包括公证、地、地价费屋估价、测量签证及房产税等费用）”。《补充协议》约定：“房屋合同中第四条f点包括b点”。（2019）粤0111民初27088号民事判决书载明：“本院认为……至于宏宪公司、长城公司提出若法院不确认其与刘秉忠、刘钢的《房屋合建合同》于2000年12月31日解除，则要求法院判决解除双方《房屋合同合同》（该判决原文，本院注），该诉求能否成立的问题，本院分析如下：其一，根据涉案房屋的查册资料显示，涉案房屋于2000年9月20日才办妥国有土地出让金补交手续，且自2001年5月1日以后才能进入二级市场交易，由此可知涉案房屋在双方约定的办证期限内并不具备办理房地产证的条件，刘秉忠、刘钢暂停支付购房款理据充分，并无证据证实宏宪公司、长城公司在涉案房屋具备办证条件后及时将该情况告知刘秉忠、刘钢，故刘秉忠、刘钢至今未付清购房款存在合理的抗辩理由。其二，即使刘秉忠、刘钢的行为不存在合理的抗辩理由，宏宪公司、长城公司行使合同解除权也已经超过解除权的除斥期间。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款之规定，对方未催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。本案中，根据《房屋合建合同》的约定，刘秉忠、刘钢应当2003年6月前付清购房款，即刘秉忠、刘钢违约的事实发生在2003年6月前，宏宪公司、长城公司直到现在才提出解除合同已经超过了解除权的行使期限。综上，宏宪公司、长城公司在本案中要求解除与刘秉忠、刘钢之间的《房屋合建合同》依据不足，本院不予支持。宏宪公司、长城公司要求刘秉忠、刘钢支付已付房款50%的违约金，该违约金的约定属于解约违约金，由于双方合同并未解除，故宏宪公司、长城公司的该项诉讼请求依据不足，本院亦不支持……”。一审法院作出的（2019）粤0111民初31082号民事判决书载明：“……本院认为……被告宏宪公司反诉要求原告（赖意屏）支付每平方米380元的办证费用，合同中约定办理房产登记手续所需包括房产税的一切费用由原告负责，但并未约定需支付每平方米380元的办证费用，故宏宪公司要求原告支付办证费用12361.4元，缺乏事实依据，该反诉请求本院不予支持，宏宪公司反诉要求原告支付办证产生的税费、杂费等一切费用符合合同约定，本院予以支持……”。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审的争议焦点在于：一、刘钢应否支付剩余购房款及办证费用的利息以及逾期付款滞纳金；二、刘钢应否承担办理涉案房屋不动产权证过程中产生的税费、杂费等一切费用。关于争议焦点一。宏宪公司曾以刘秉忠、刘钢逾期付款构成违约为由，诉至一审法院要求解除涉案《房屋合建合同》并要求刘秉忠、刘钢支付合同解除的违约金，对此，已发生法律效力的（2019）粤0111民初27088号民事判决书中已作出“涉案房屋在双方约定的办证期限内并不具备办理房地产证的条件，刘秉忠、刘钢暂停支付购房款理据充分，并无证据证实宏宪公司、长城公司在涉案房屋具备办证条件后及时将该情况告知刘秉忠、刘钢，故刘秉忠、刘钢至今未付清购房款存在合理的抗辩理由”的认定，并未支持宏宪公司的主张以及相应的诉讼请求，该判决生效后并无新的事实和证据出现，宏宪公司在本案中再次主张刘秉忠、刘钢逾期付款构成违约依据不足，本院不予采纳。刘秉忠、刘钢未依约支付购房款具有合理的抗辩理由，但宏宪公司与其法定代表人于2001年通过恶意串通签订《房屋合建合同》的方式将涉案房屋过户至孔宪桥名下，致使刘秉忠、刘钢不得不通过诉讼将涉案房屋产权恢复登记至宏宪公司名下，可见导致涉案《房屋合建合同》未能依约履行完毕的责任在宏宪公司，宏宪公司作为违约方，其要求刘秉忠、刘钢支付剩余购房款以及办证费的利息、逾期付款滞纳金，理据不足，本院不予支持。关于争议焦点二。根据涉案《房屋合建合同》以及《补充协议》的约定，刘秉忠、刘钢支付的380元/平方米为“按政策规定转移产权所需的一切费用及法律、法规规定应由乙方（刘秉忠、刘钢）支付的费用（包括公证、地、地价费屋估价、测量签证及房产税等费用）”。首先，宏宪公司并无证据证明实际办证费用超过刘秉忠、刘钢支付的办证费；其次，宏宪公司确认刘秉忠、刘钢支付的办证费足够支付涉案房屋在合同签订时办理房地产权证所需的费用，如前所述，导致涉案《房屋合建合同》未能依约履行的责任在于宏宪公司，故由于宏宪公司自身原因导致办证费用增多的损失也应由宏宪公司自行承担。据上，宏宪公司要求刘钢承担办理涉案房屋不动产权证过程中产生的税费、杂费等一切费用，依据不足，本院不予支持。一审法院作出的（2019）粤0111民初31082号民事判决书判令由该案原告赖意屏向宏宪公司支付办证产生的税费、杂费等一切费用的理由是：该案合同约定办理房产登记手续所需包括房产税的一切费用由该案原告赖意屏负责，而该案合同中并无约定380元/平方米的办证费用。本案《房屋合建合同》约定了办证费用按380元/平方米计收，故该案案情与本案案情并非一致，并不存在宏宪公司所称一审法院“同案不同判”的情形，本院对宏宪公司的该主张不予支持。综上所述，宏宪公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8388.62元，由上诉人广州市宏宪房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  李静二〇二〇年十二月十六日书记员  贾妍苏劲丹