江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏09民终4719号上诉人（原审被告）：东台哈马碧置业有限公司，住所地江苏省东台市城东新区东进大道****。法定代表人：丁元祥，该公司总经理。委托诉讼代理人：张进，东台市东台法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：冯兴高，东台市东台法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：韩健，男，1988年10月23日出生，汉族，江苏拓能电力设备有限公司员工，住江苏省东台市。被上诉人（原审原告）：赵小丽，女，1990年1月16日出生，汉族，农民，住江苏省东台市。两被上诉人共同委托诉讼代理人：吕林，江苏明盈律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江苏东台农村商业银行股份有限公司，住所地，住所地江苏省东台市东城大道**iv>法定代表人：王晖东，该公司董事长。上诉人东台哈马碧置业有限公司(以下简称哈马碧公司)因与被上诉人韩健、赵小丽、江苏东台农村商业银行股份有限公司(以下简称东台农商行)商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省东台市人民法院（2020）苏0981民初1773号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。哈马碧公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判哈马碧公司不承担利息损失；2.一、二审诉讼费用由韩健、赵小丽负担。事实和理由：1.《商品房买卖合同(预售)》约定，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分),并自买受人付款之日起，按照/%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。一审法院据此认为韩健、赵小丽在本案中主张利息损失不违反法律规定错误，案涉《商品房买卖合同(预售)》并未约定逾期交付的利息问题，仅仅约定了违约金，一审法院作出的类似案件中（2019）苏0981民初4747号生效判决已经认定该种利息的约定视为没有约定，但本案一审法院仍然援引该内容判决支持韩健、赵小丽的利息请求，有违统一裁判标准的同案同判理念。2.韩健、赵小丽在哈马碧公司出现逾期交房情形时，应当按照合同的约定处理，其既要求退房又不按合同约定解决，有违契约精神。双方约定，逾期交房超过60天以上，韩健、赵小丽可以选择不退房或退房，如其认为退房违约金过低，可以选择不退房，领取总购房款的1%违约金，而房价上涨的价差完全可以覆盖其利息损失，其如选择不退房，则没有损失，既然其选择退房，就应该按合同的约定，承担退房造成的利息损失。3.本案中，哈马碧公司因疫情影响导致交房时间拖延，属于法定免责事由，一审法院对此未予认定错误。双方约定案涉商品房的交付时间为2019年9月30日前，哈马碧公司确实没有如期交房，存在过错，但是造成逾期交房的原因是哈马碧公司发包的电力施工单位出现了质量问题所致。2020年1月，全国因新冠疫情的影响而停滞了所有的工作进程，特别是哈马碧公司的法定代表人及主要负责人均为湖北武汉人，根本无法出城，由此产生近四个月的时间停工，属于法定免责事由，一审法院即使计算利息，也应相应减少计算该四个月的利息，但一审法院以逾期交房发生在疫情出现之前，对此后的愈期交房因疫情又拖延的原因一概不予考虑，有违公平。4.一审审理过程中，哈马碧公司提交了税务机关文件，载明哈马碧公司作为房地产销售单位，有对赔偿款按20%标准代扣税款，代缴税务机关的义务，根据规定，如哈马碧公司未能代扣，则承担该应扣税款的责任，一审法院在有相关文件规定的情况下，未判决韩健、赵小丽承担纳税义务，与税务机关的文件精神相悖。韩健、赵小丽辩称，1.根据合同约定，哈马碧公司应在2019年9月30日将案涉房屋交付给韩健、赵小丽，因哈马碧公司违约，故韩健、赵小丽提出解除合同，哈马碧公司对解除合同也予以认可。根据合同法以及相关的司法解释，哈马碧公司应当赔偿韩健、赵小丽因合同解除造成的损失。2.根据合同约定，哈马碧公司应赔偿合同解除的利息损失不低于中国人民银行公布的同期贷款计算利率，韩健、赵小丽的损失一部分是首付款的利息损失；还有一部分是向东台农商行办理按揭贷款所产生的利息损失。哈马碧公司应当予以赔偿。3.哈马碧公司未能交房的两个理由不能成立，也不属于正当理由，合同约定2019年9月底就应当交房，而疫情是2020年之后才爆发，且疫情也并非是哈马碧公司拖延交房的正当理由。同时，哈马碧公司与案外人就电力设备产生纠纷也不是逾期交房的正当理由，与本案不具有关联性。4.哈马碧公司要求在支付违约金的同时扣除20%的税金，但韩健、赵小丽并未主张违约金，主张的系损失。同时，韩健、赵小丽的损失也是哈马碧公司的违约行为造成，即便造成其他相关费用，也应当由哈马碧公司自行承担。东台农商行未作答辩。韩健、赵小丽向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除韩健、赵小丽与哈马碧公司于2018年1月2日签订的合同备案编号为20171229041《商品房买卖合同(预售)》；2.判令解除韩健、赵小丽与东台农商行、哈马碧公司于2018年1月16日签订的编号为20180110103001《个人购房借款/担保合同》；3.判令哈马碧公司返还韩健、赵小丽全部购房款739125元，其中向韩健、赵小丽返还250360.47元(购房首付款224125元及韩健、赵小丽已向东台农商行归还的相应购房贷款本金26966.16元)；向东台农商行返还488033.84元及购房贷款利息(以488033.16元为本金，自2020年6月21日起至实际返还之日止，按编号20180110103001《个人购房款/担保合同》计算利息)；4.判令哈马碧公司赔偿韩健、赵小丽购房首付款224125元的利息暂定27607.6元(以224125元为本金，自2017年12月30日至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日至实际归还本金之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；5.判令哈马碧公司赔偿韩健、赵小丽己向东台农商行支付的个人购房贷款利息暂定59754.82元(以515000为本金，自2018年2月1日至2020年6月21日按年利率4.9%计算，于每月21日归还，已归还59754.82元)；6.本案诉讼费用由哈马碧公司负担。一审法院认定事实：2018年1月2日，韩健、赵小丽与哈马碧公司签订《商品房买卖合同(预售)》(合同备案编号20171229041)1份，购买哈马碧公司开发的东台市城东新区雅居路南侧、经七路西金翰苑5幢503室房屋及05号自行车库，总价款739125元。合同第七条约定买受人于2017年12月29日支付首付款224125元,余款515000元申请贷款支付。第十一条约定出卖人应当在2019年9月30日前向买受人交付该商品房。第十二条约定出卖人逾期交房超过60日后,买受人有权解除合同,买受人解除合同的,应当出面通知出卖人、出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分)，并自买受人付款之日起，按照/%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。2018年1月16日，韩健、赵小丽与东台农商行签订《个人购房借款/担保合同》(合同编号：20180110103001)，哈马碧公司作为保证人在合同上签字。合同约定韩健、赵小丽向东台农商行借款515000元，借期25年，贷款利率以中国人民银行公布的同期同档贷款利率为基准利率，还款方式为按月等额本息还款法。担保方式为连带责任保证。保证范围为本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。保证期间为贷款到期之日起两年。贷款发放后，借款人与售房人就所购房质量、权属或其他事宜发生的任何纠纷，均不减少或免除借款人的还款责任，也不限制、减少或免除担保人的担保责任，本合同应正常履行。后韩健、赵小丽按约缴纳全部购房款（哈马碧公司分别于2017年12月29日、2018年1月24日向韩健、赵小丽出具224125元、515000元发票），但哈马碧公司未能按期交付房屋(至今未交付)。2019年12月4日，韩健、赵小丽向哈马碧公司发出退房通知书(哈马碧公司2019年12月5日收到)，要求退房。现双方就案涉纠纷未能协商一致，故韩健、赵小丽诉至一审法院，要求支持如前所请。一审审理中，韩健、赵小丽向法院申请对哈马碧公司845356.11元的银行存款或同等价值的财产予以保全，并以大家财产保险有限责任公司江苏分公司出具的保单保函提供担保，一审法院已依法作出（2020)苏0981民初1773号民事裁定，并采取了保全措施。一审法院认为，公民合法的权益受法律保护。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第一，关于案涉《商品房买卖合同(预售)》、《个人购房借款/担保合同》是否应予解除的问题。《商品房买卖合同(预售)》约定哈马碧公司应在2019年9月30日前向韩健、赵小丽交付房屋，延期交房超过60日，韩健、赵小丽有权解除该合同。韩健、赵小丽按约支付了房款，哈马碧公司未能按期交付房屋，亦未能提交可延期交房的合理证据。现韩健、赵小丽主张解除《商品房买卖合同(预售)》，哈马碧公司亦认可该主张，故对韩健、赵小丽主张的该项诉讼请求，一审法院依法予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。现《商品房买卖合同(预售)》被解除，故韩健、赵小丽请求解除《个人购房借款/担保合同》诉讼请求，符合法律规定，一审法院依法亦予支持。第二，关于案涉《商品房买卖合同(预售)》、《个人购房借款/担保合同》解除后责任承担的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。案涉《商品房买卖合同(预售)》、《个人购房借款/担保合同》解除后，对各方当事人不再具有约束力，原则上应当恢复原状，即出卖人应当返还买受人全部购房款，买受人应偿还东台农商行购房按揭贷款，出卖人作为担保人应对买受人剩余购房按揭贷款的偿还义务承担连带责任。因合同解除造成韩健、赵小丽贷款515000元的利息损失，应由哈马碧公司赔偿。故对韩健、赵小丽要求哈马碧公司返还其购房款739125元以及赔偿其贷款515000元的利息损失的请求，依法予以支持。韩健、赵小丽应偿还东台农商行自判决生效之日起就《个人购房借款/担保合同》剩余的贷款本金和利息(以该行于判决生效当月出具的还款明细清单为准)，哈马碧公司对上述给付义务承担连带责任。为了减少不必要的重复和当事人的诉累，在商品房买卖合同纠纷和金融借款合同纠纷合并审理时，可由贷款的实际收取方即出卖人在履行返还韩健、赵小丽的房款中直接向东台农商行支付剩余贷款本金和利息后，将剩余款项返还给韩健、赵小丽。剩余贷款本息清偿完毕后，东台农商行应及时涤除案涉房屋上的抵押预告登记。第三，关于韩健、赵小丽主张哈马碧公司赔偿购房首付款224125元的利息损失问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。根据《商品房买卖合同(预售)》约定，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分),并自买受人付款之日起，按照/%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。本案中，双方签订的《商品房买卖合同(预售)》中约定的交房时间为2019年9月30日，哈马碧公司逾期交房时间已超过60日，韩健、赵小丽要求解除合同，选择主张哈马碧公司赔偿购房首付款224125元的利息损失(未主张违约金)，不违反法律规定，依法应予支持。综上，韩健、赵小丽的诉讼请求中合法有据的部分，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条规定，一审法院判决：一、解除韩健、赵小丽与哈马碧公司于2018年1月2日签订的备案编号为20171229041的《商品房买卖合同(预售)》；二、解除韩健、赵小丽与与东台农商行、哈马碧公司于2018年1月16日签订的编号为20180110103001的《个人购房借款/担保合同》；三、哈马碧公司于判决生效之日起10日内返还韩健、赵小丽购房款739125元；赔偿韩健、赵小丽自2018年2月1日起至判决生效之日止银行贷款515000元的利息损失（以东台农商行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；赔偿韩健、赵小丽购房首付款224125元的利息损失（以224125元为本金，自2017年12月30日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算、自2019年8月20日起至判决生效之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、韩健、赵小丽于判决生效之日起10日内偿还东台农商行自判决生效之日起就《个人购房借款/担保合同》剩余的贷款(以该行于判决生效当月出具的还款明细清单为准)，哈马碧公司对上述给付义务承担连带责任；五、驳回韩健、赵小丽的其他诉讼请求。上述第三、四项的履行，可由哈马碧公司在履行返还韩健、赵小丽的房款中直接向东台农商行付剩余贷款本金和利息后，将剩余款项返还给韩健、赵小丽；自清偿上述贷款之日起7日内，东台农商行应办理东台市城东新区雅居路南侧、经七路西金翰苑5幢503室房屋及05号自行车库上抵押登记的涤除手续。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12190元，减半收取6095元，案件申请费4747元，合计10842元，由韩健、赵小丽共同负担126元，哈马碧公司负担10716元(其中案件受理费6095元)。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于韩健、赵小丽主张哈马碧公司赔偿购房款利息损失是否恰当的问题。本案中，韩健、赵小丽因哈马碧公司的违约而根据合同约定要求解除《商品房买卖合同(预售)》，虽然该合同约定如出卖人逾期交房超过60日后,买受人解除合同，则出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。但《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。韩健、赵小丽依据上述规定认为合同约定的违约金过低，要求哈马碧公司赔偿其利息损失，不违反法律规定，一审予以支持并无不当。关于哈马碧公司是否应承担疫情期间利息的问题。经查，《商品房买卖合同(预售)》约定哈马碧公司应在2019年9月30日前向韩健、赵小丽交付房屋，延期交房超过60日，韩健、赵小丽有权解除该合同。哈马碧公司的延期交房的违约行为、韩健和赵小丽向哈马碧公司寄送退房通知书均发生在疫情之前，故哈马碧公司主张其不应向韩健、赵小丽承担疫情期间的利息损失没有依据。关于哈马碧公司主张一审应根据国家税务总局发布的国税函（2006）865号“关于个人取得解除商品房买卖合同违约金征收个人所得税问题的批复”判决其在支付违约金的同时代为扣除韩健、赵小丽20%税金的问题。依法纳税是纳税人的法定义务，国税函（2006）865号批复明确：“商品房买卖过程中，有的房地产公司因未协商好与按揭银行的合作关系，造成购房人不能按合同约定办妥按揭贷款手续，从而无法缴纳后续房屋价款，致使房屋买卖合同难以继续履行，房地产公司因双方协商解除商品房买卖合同而向购房人支付违约金”，本案并不是该情形下双方协商解除合同，故不属于适用该批复的情形。综上，哈马碧公司的上诉理由均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1550元，由东台哈马碧置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李晓平审判员  曹 荣审判员  谢超亮二〇二〇年十二月二十五日书记员  成以琴