安徽省黄山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖10民终712号 上诉人（原审原告）：方倩，女，1989年7月29日出生，汉族，住浙江省瑞安市。 委托诉讼代理人：蔡晓洪，浙江蓝汇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱进丰，浙江蓝汇律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：黄山外滩物业管理有限公司，住所地安徽省黄山市屯溪区滨江东路世纪花园中易大厦S15，统一社会信用代码91341000683638934Y。 法定代表人：孙秀森，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：沈成威，公司员工。 上诉人方倩因与被上诉人黄山外滩物业管理有限公司（以下简称外滩物业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省黄山市屯溪区人民法院于2020年8月10日作出的（2020）皖1002民初1095号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 方倩上诉请求：一、撤销一审判决第二项，改判支持方倩的一审全部诉讼请求；二、一、二审诉讼费用由外滩物业公司承担。事实与理由：一、对于方倩提出的确认方倩与外滩物业公司于2010年5月4日签订的三份商品房交易合同合法有效的诉讼请求，一审在判决主文中未予以确认错误；二、方倩提出的判令外滩物业公司继续履行合同的诉请，并非仅指外滩物业公司履行办理产权登记及在办理产权登记过程中提供资料及缴纳税费等合同义务。对案涉房屋因设定抵押并被法院查封的履行障碍，外滩物业公司应采取措施消除障碍，以保证其义务的履行。一审法院判决驳回方倩提出的继续履行合同的诉请适用法律错误；三、一审判决驳回方倩的其他诉讼请求，导致方倩的案件受理费负担过重。 外滩物业公司辩称：同意方倩的上诉请求和理由。 方倩向一审法院起诉请求：1、外滩物业公司继续履行2010年5月4日与方倩签订的三份商品房交易合同，为方倩办理商品房产权登记（价值2068612元）；2、外滩物业公司向方倩支付逾期办证违约金共计16029.18元（其中中易大厦一幢一单元S15号房产的逾期办证违约金为5209.83元，中易大厦一幢一单元S32号房产的逾期办证违约金为6223.68元，中易大厦一幢一单元S36号房产的逾期办证违约金为4595.67元，共计16029.18元）；3、外滩物业公司负担案件受理费。在该案审理过程中，方倩将第1项诉讼请求变更为：确认方倩与外滩物业公司于2010年5月4日签订的三份商品房交易合同合法有效，并判令外滩物业公司继续履行。 一审法院审理查明：2009年9月19日，方倩通过其母亲孙秀秀向外滩物业公司指定的财务人员冯少秋转账30万元。2010年5月4日，外滩物业公司与方倩签订三份商品房交易合同，约定：方倩购买外滩物业公司开发的坐落于黄山市屯溪区商品房（建筑面积分别为76.71㎡、90.95㎡、66.56㎡），房屋总价款分别为647322元、814912元、606378元；付款方式及期限为分期付款。Ｓ15号房屋于2010年5月4日付清首付款347322元，余款30万元办理产权登记后3日内付清；Ｓ32号房屋于2010年5月4日付清首付款414912元，余款40万元办理产权登记后3日内付清；Ｓ36号房屋于2010年5月4日付清首付款306378元，余款30万元办理产权登记后3日内付清。此外，三份合同均约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1.5%向买受人支付违约金。同日，方倩以现金方式向外滩物业公司支付购房款50万元。2010年5月5日，方倩通过其母亲孙秀秀向外滩物业公司指定的财务人员葛秀荣转账271767元。 一审庭审中，外滩物业公司认可收到方倩支付的购房款1068612元；双方均认可案涉房屋已于2011年5月1日前交付。 另查明：自2009年5月25日至2013年9月18日止，外滩物业公司在未告知方倩的情形下，分别将方倩所购案涉房屋用于抵押借款，且案涉三套房屋分别于2015年5月、6月、2017年2月、2018年5月、2019年3月被司法机关查封。 一审法院认为：依法成立的合同受法律保护，合同当事人应严格按照约定履行各自的义务。方倩与外滩物业公司签订商品房交易合同，系双方真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效，双方均应按合同约定履行。 关于方倩要求外滩物业公司继续履行双方于2010年5月4日签订的三份商品房交易合同的诉请。一审庭审中，方倩对于该诉请明确为要求外滩物业公司为其办理商品房产权登记、履行办理产权登记过程中提供资料及缴纳税费的合同义务等。虽然方倩已就案涉三套房屋签订商品房买卖合同，并支付部分购房款，商品房买卖合同已备案登记，但司法机关已对案涉三套房屋采取查封措施，办理房屋过户手续的条件尚不成就，方倩应待条件成就时再行主张权利。而方倩主张外滩物业公司履行办理产权登记过程中提供资料及缴纳税费的合同义务系办理权属证书的环节之一，且方倩并未明确其要求继续履行合同的主张中的其他合同义务，故对方倩该项诉请不予支持。 关于方倩主张逾期办证违约金的问题。案涉合同已约定因外滩物业公司原因导致商品房交付使用后90日内方倩不能取得房地产权属证书的逾期办证违约金。外滩物业公司因其自身原因导致案涉房屋被司法机关查封，造成案涉房屋至今无法办理过户登记，构成违约，方倩主张外滩物业公司按已付购房款的1.5%支付逾期办证违约金符合合同约定及法律规定，对方倩的该项诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、外滩物业公司于判决生效之日起十日内支付方倩逾期办证违约金16029.18元；二、驳回方倩的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27798元，由方倩负担27597元，由外滩物业公司负担201元。 本院经审理查明：2009年9月19日，孙秀秀向冯少秋的账户转款30万元，转款凭条上未载明转款用途。2010年5月4日，孙秀秀自其活期储蓄账户取现50万元。2010年5月5日，孙秀秀向葛秀荣的账户存入271767元，存款凭证上未注明存款原因。方倩提交的未加盖银行印章的转账交易成功记录反映，2010年8月17日，自葛秀荣尾号2410的账户向葛秀荣尾号3111的账户转款771767元，用途为“还柏金戴斯方倩3套购房款”。 2010年5月4日，外滩物业公司向方倩出具了6张收条，收条分别注明：收到S15号房的首付款347322元、S15号房的公证费1035元；收到S32号房的首付款414912元、S32号房的公证费1225元；收到S36号房的首付款306378元、S36号房的公证费895元。 2012年6月12日，外滩物业公司将S15号房、S32号房设定抵押，抵押权人为黄山屯溪农村合作银行。2012年9月18日，外滩物业公司将S36号房设定抵押，抵押权人为中国工商银行股份有限公司黄山荷花池支行。 外滩物业公司的企业登记信息载明：**为外滩物业公司登记的住所地。 一审庭审笔录载明：“……审：原告明确第一项诉请中继续履行的内容。蔡晓洪（原告方倩的特别授权代理人）：主要由被告为原告办理商品房产权登记，办理产权登记过程中由出卖人提供的资源及被告如果有拖欠相关税费的应由其进行缴纳”。 二审庭审中，方倩的特别授权代理人蔡晓洪陈述，孙秀秀于2009年9月19日向冯少秋的账户转款30万元，孙秀秀于2010年5月5日向葛秀荣账户存入771767元，上述款项系方倩支付的案涉三套房屋的购房款。方倩系孙秀秀之女，孙秀秀系外滩物业公司法定代表人孙秀森的姐姐。 本院审理查明的其他事实与一审查明的事实一致，予以认定。 本院认为：合同的效力是法院在审理合同纠纷案件中必须依职权审查的事项，在双方当事人对合同效力无争议的情况下，无须当事人作为一项诉讼请求提出。本案中，基于现有证据，本院未发现方倩与外滩物业公司所签订的案涉三份商品房交易合同存在法定的无效情形，因此，案涉三份商品房交易合同属于有效合同。鉴于方倩将确认案涉三份合同有效作为其诉请提出，故可在判决主文中予以确认。 案涉三份商品房交易合同的签订时间为2010年5月4日，合同约定方倩支付首付款的时间为合同签订当日。方倩主张孙秀秀于2009年9月19日向冯少秋账户转入的30万元款项系其支付的案涉房屋购房款，无相应证据证实，不能成立。2010年5月4日，孙秀秀虽自其活期储蓄账户取现50万元，但无证据表明该50万元已存入葛秀荣账户。2010年5月5日，孙秀秀向葛秀荣账户存入271767元，但存款原因不明。且无证据反映冯少秋、葛秀荣有权代表外滩物业公司收取案涉购房款。同时，外滩物业公司向方倩出具的6张收条载明的收到案涉购房款的时间为2010年5月4日，与方倩主张的付款时间亦不一致。因此，方倩主张其已按约支付了案涉三套房屋的首付款证据不足。方倩在不能证明其已履行在先义务的情况下，诉请外滩物业公司履行在后义务并要求外滩物业公司承担违约责任，于法无据。虽然外滩物业公司对一审判决其向方倩支付逾期办证违约金未提出上诉，但该判决损害了外滩物业公司债权人的合法权益，应予纠正。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销安徽省黄山市屯溪区人民法院（2020）皖1002民初1095号民事判决； 二、方倩与黄山外滩物业管理有限公司于2010年5月4日签订的三份商品房交易合同合法有效； 三、驳回方倩的其他诉讼请求。 一审案件受理费27798元，二审案件受理费27597元，均由方倩负担。 本判决为终审判决。 审判长  戴东辉 审判员  胡泽萍 审判员  余陶然 二〇二〇年十二月九日 法官助理胡莉艳 书记员陶金晶 附相关法律规定： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。