山西省高级人民法院民事判决书（2020）晋民初25号原告（案外人）：项国朋，男，汉族，住辽宁省盘锦市兴隆台区。委托诉讼代理人：高潮，辽宁弘鼎胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙睿，辽宁弘鼎胜律师事务所律师。被告（申请执行人）：西藏信托有限公司。住所地：西藏自治区拉萨市经济开发区博达路**阳光新城别墅区**。法定代表人：周贵庆，该公司董事长。委托诉讼代理人：景澄林，辽宁诚高律师事务所律师。第三人（被执行人）：盘锦龙驿房地产开发有限责任公司。。住所地：盘锦市兴隆台区工业开发区1-4-226-3法定代表人：孙振鹏，该公司董事长。原告项国朋与被告西藏信托有限公司（以下简称西藏信托）、第三人盘锦龙驿房地产开发有限责任公司（以下简称龙驿公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年12月27日作出（2018）晋民初205号民事判决书。项国朋不服提起上诉，最高人民法院于2019年12月28日作出（2019）最高法民终1087号民事裁定书，将本案发回重审。本院依法另行组成合议庭于2020年11月2日公开开庭进行了审理。原告项国朋的委托诉讼代理人高潮、孙睿，被告西藏信托的委托诉讼代理人景澄林到庭参加诉讼，第三人龙驿公司经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告项国朋在本院第一次审理时提出诉讼请求：1.确认枫丹白露B区1-1-501室归原告所有并排除执行；2.被告承担诉讼费。发回重审后，原告项国朋变更其诉讼请求为：1.请求排除对枫丹白露B区1-1-501室的强制执行；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年12月16日原告与第三人签订了《商品房买卖合同》，支付了购房款，并占有了枫丹白露B区1-1-501室，因小区项目整体尚未验收导致原告未办理不动产登记。2016年1月4日山西省高级人民法院根据被告的申请将该房查封。原告以案外人的身份提起执行异议被驳回，现提起案外人执行异议之诉。恳请依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定支持原告诉请。被告西藏信托辩称，本案原告诉讼请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，应驳回其诉讼请求。第三人龙驿公司未到庭参加诉讼，也未提交书面意见。本案属于最高人民法院发回重审的58件系列案之一，本院审理中组织双方对共有证据、共性问题发表意见并形成庭前会议笔录，原告变更了诉讼请求，被告放弃对起诉期限和诉讼主体资格的抗辩。原被告仍坚持原一审中对证据发表的举证、质证意见，不再重新举证、质证。本次审理中，主要针对二审期间当事人提交的和最高人民法院调取的新证据以及本院重审期间当事人提交的和本院调取的新证据进行举证、质证。分别评述如下：原告在原一审中提供以下共用证据：第一组：证据1.案外人执行异议起诉状、证据2.诉讼材料接收清单、证据3.共同诉讼撤诉申请书、证据4.山西省高级人民法院（2017）晋民初62号民事裁定书、证据5.山西省高级人民法院（2017）晋民初62号民事裁定书的送达回证、证据6.2017年9月20日起诉状。以证明376名原告提起执行异议之诉没有超过法定期限。被告对该组证据的质证意见为：真实性有异议，关联性有异议。理由：2017年8月23日，山西省高级人民法院作出（2017）晋执异7号民事裁定书，驳回原告执行异议申请。2017年9月14日原告收到（2017）晋执异7号民事裁定书，于2017年9月20日提起执行异议之诉，后又于2018年1月20日向法院提出撤诉申请，2018年1月29日，山西省高级人民法院裁定准许撤诉，裁定书送达日期是2018年3月28日，此前案件未审结，但2018年1月30日，原告又再次提起执行异议之诉。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条第一款规定，原告提起执行异议之诉的法定期限为自执行异议裁定送达之日起十五日内。该十五日的期限应为除斥期间，不适用中止或中断情形。原告再次提起执行异议之诉已明显超过法律规定的起诉期限，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款、第三百零五条第一款规定，原告不具有起诉的权利，应裁定驳回原告起诉。本院认为，该组证据中证据4为本院生效裁判文书，证据1、证据2、证据3、证据5及证据6均复印于本院案卷卷宗之中，来源合法且客观真实，因该组证据与原告起诉是否超过起诉期间相关，故本院对该组证据予以采信。第二组：证据7.《长安信托-西水湾二期项目收益权财产信托合同》、证据8.《长安信托-西水湾二期项目收益权财产信托抵押合同》、证据9.《长安信托-西水湾二期项目收益权财产信托委托合同》、证据10.《商品房预售许可证》兴房售许字（2012）018-1号、证据11.《商品房预售许可证》兴房售许字（2012）018-2号。以证明龙驿公司对诉争房屋具有出售资格，原告与龙驿公司签订的《商品房买卖合同》合法有效。被告对该组证据的质证意见为：无异议。本院认为，因被告对该组证据的真实性、合法性、关联性均无异议，故本院对该组证据予以采信。第三组：证据12.在建工程抵押登记证明、证据13.山西省高级人民法院（2015）晋执保字第46号送达回证、证据14.关于盘锦龙驿房地产开发公司（枫丹家园小区）不动产登记情况的说明、证据15.长安国际信托股份有限公司法人授权委托书。以证明非因原告自身原因对案涉房屋未办理过户登记。被告对该组证据的质证意见：真实性无异议，关联性有异议。理由：1、案涉房屋不能办理房屋过户登记的原因是该房屋于2012年12月28日已经为其他人设定了抵押登记。原告在购买案涉房屋时，应当进行查询并且知道案涉房屋的抵押登记情况，原告没有履行必要的注意义务，因此，原告负有过错。2、从2010年11月4日起，盘锦市已经实行《商品房买卖合同》网签备案登记，是公示行为，2010年11月8日《盘锦日报》对此规定进行了详细报道，其中明确指出“预售许可证办理之后，根据网上公布的可供销售的房屋没有实行网上签订电子版合同的，不予办理商品房交易手续。”3、原告提供的商品房买卖合同附件4（合同补充协议）明确约定：“预售人和预购人订立商品房买卖合同后，由预购人单方到房产部门申请预购商品房预告登记。”原告作为商品房预购人未按合同约定履行商品房预告登记申请义务，对产生本次案外人异议纠纷具有重大过错，是案外人执行异议之诉的重要原因。4、被告提供的证据三《送达回证》中显示盘锦市房屋产权产籍交易管理中心对查封案涉房屋出具的回执中备注有15套房屋因已经办理了网签备案登记手续而未被查封，故该小区在被告查封前已具备办理备案登记的条件，但原告未主动办理，具有主观过错。本院认为，该组证据客观真实、来源合法，且与认定原告对未办理房屋过户登记手续是否具有过错有关联，故本院对该组证据予以采信。原告在原一审中针对本案提供以下证据：第一组：证据1.2015年12月16日原告与第三人签订《商品房买卖合同》。证明原告在2016年1月4日人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，购买了案涉房屋。被告对该组证据的质证意见：无异议。本院认为，被告无异议，本院予以采信。第二组：证据2.2016年2月3日第三人为原告出具《入住通知书》。证据3.2016年2月3日装修电梯费收据、垃圾清运费收据。证据4.2017年4月23日物业费收据。证明原告在2016年1月4日人民法院查封之前已经合法占有房屋。被告对该组证据的质证意见：无异议。本院认为，被告无异议，但上述《入住通知书》及交费时间均在人民法院查封之后，与本案待证事实不具有关联性，本院不予采信。第三组：证明原告已支付全部购房款。证据5.2015年12月16日第三人为原告开具311200元收款收据（顶项国朋借款）。证据6.原告情况说明，证明购房款资金来源。被告对该组证据的质证意见：证据5.收款收据真实性与关联性均有异议。（1）该收据下方有标注为顶项国朋借款字样。说明该收据没有对应收到相关的房款。该项证据没有其他实际付款的证据加以佐证，不能证明原告已经缴纳全部房款。证据6.《情况说明》真实性与关联性均有异议。该情况说明从内容看是原告本人的情况说明，自证内容证明2015年12月份在枫丹白露购买房屋，房款是女儿的结婚彩礼钱和亲戚朋友的钱因此无流水。该份证据与证据5自相矛盾，证据5、6均不具有真实性，是虚假证据。本院认为，证据5符合证据的形式要件，真实且与本案具有关联性，予以采信；证据6系原告自述，不能单独作为证据使用。原告在本院重审中未提交新的证据。被告在原一审中提供以下共用证据：证据1.山西省高级人民法院（2017）晋执异7号民事裁定书及该裁定书的送达回证，以证明原告提起执行异议之诉已超过法定期限，应驳回起诉。原告对该证据的质证意见：真实性无异议，但该证据不是起诉、立案完整的全过程，其证明结论是错误的。本院认为，原告仅对该证据的证明目的有异议，对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，故本院对该证据予以采信。证据2.2010年11月8日《盘锦日报》，以证明自2010年11月4日起，盘锦市商品房买卖实行网签备案登记。原告对该证据的质证意见：《商品房买卖合同网上签约让百姓受益》仅仅是通讯报道性文章，不是具有依据效力的法律、法规和规范性行政文件，与本案争议无关。本院认为，该证据虽然并非法律、法规等规范性文件，但被告提供该证据的目的是为证明原告未办理网签手续具有过错，与本案有关联，故本院对该证据予以采信。证据3.山西省高级人民法院（2015）晋执保字第46号送达回证，以证明涉案房屋在被查封前已具备办理合同备案登记条件，原告对涉案房屋未办理房屋过户登记有过错。原告对该证据的质证意见：真实性无异议。该证据只能证明诉讼保全查封的事实，不能证明原告对涉案房屋未办理过户登记存在过错。本院认为，原告仅对该证据的证明目的有异议，对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，故本院对该证据予以采信。证据4.在建工程抵押登记证明。证明2012年12月28日起，案涉房屋已经抵押给长安信托股份有限公司。原告对该证据的质证意见：真实性和证明问题无异议。但该抵押登记的事实可以反证自2012年11月28日抵押登记至2016年1月4日法院查封前的期间内，在抵押登记尚未撤销之前，原告作为房屋购买人是不能办理《商品房买卖合同》备案和房屋所有权过户登记手续的。本院认为，原告仅对该证据的证明目的有异议，对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，故本院对该证据予以采信。被告在本院重审中向本院提交以下证据：1.晋瑞明鉴字（2016）第002号司法审计报告附表7-1第130页，证明案涉房屋不是现金购买，是借款顶账。顶账发生日期为2016年1月30日，在人民法院查封之后，不应受到法律保护。2.《B区枫丹白露案涉房屋实际入住情况统计表》序号107，证明原告在2016年2月3日法院查封后占有案涉房屋。原告发表质证意见称，原告收到的收据时间为2015年12月16日，第三人盘锦龙驿房地产开发有限责任公司在其他时间入账，故原告不清楚其缘由，被告提交的证据2，入住时间显示为2016年2月3日，但原告在房屋买卖合同签订后已实际占有该房屋。本院认为，关于证据1原告出示的收款收据时间与审计报告记载的龙驿公司账册中载明的顶账时间不符，在双方证据存在矛盾的情况之下，本院将结合其他证据综合认定。关于证据2入住情况统计表记载内容与原告提交的相关证据内容相吻合，均表明原告入住时间在法院查封之后，本院对入住情况统计表与原告相关的信息予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：落款日期为2015年12月16日的原告与第三人龙驿公司签订《商品房买卖合同》，合同载明：原告购买枫丹白露B区1-1-501号房屋，住宅，建筑面积97.25平方米，总价款311200元。2015年12月16日第三人为原告开具311200元收款收据。原告未办理房屋过户登记手续。晋瑞明鉴字（2016）第002号司法审计报告附表7-1第130页，载明案涉房屋系借款顶账房源，附件实际缴款或开票日期为2016年1月30日。最高人民法院在原二审中调取的《B区枫丹白露案涉房屋实际入住情况统计表》序号107，记载原告在2016年2月3日入住案涉房屋。2012年12月第三人龙驿公司与长安信托公司签订《长安信托-西水湾二期项目收益权财产信托抵押合同》，约定第三人龙驿公司将信托财产及权益（包括诉讼双方诉争的房屋）抵押给长安信托公司，并办理了抵押登记；同时双方签订《长安信托-西水湾二期项目收益权财产信托委托合同》，约定抵押权人长安信托公司委托抵押人龙驿公司代理其提供收入清收服务，包括但不限于标的财产权利项目的销售收入。2012年第三人龙驿公司取得案涉房屋项目的《商品房预售许可证》。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，争议焦点为：原告对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。评述如下：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，综合龙驿公司的记账凭证、晋瑞明鉴字（2016）第002号司法审计报告、原告持有的收款收据可以证明，原告以抵账方式交付房屋价款的时间为2016年1月30日。因原告与第三人的房屋买卖关系系由借款关系转化而来，因此在双方明确抵账发生的时间节点，借款关系才转变为房屋买卖合同关系，故应以此认定原告与第三人之间房屋买卖合同的实际签订时间。即原告与第三人签订房屋买卖合同的时间为2016年1月30日，在人民法院查封案涉房屋之后。原告提供的《入住通知书》、物业费收款收据等证据的时间均在人民法院查封之后，物业公司提供的枫丹白露案涉房屋实际入住情况统计表与以上证据的内容相符合。故原告主张于人民法院查封之前已合法占有该不动产证据不足，故原告的诉讼请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条、第二十九条的规定，原告主张的民事权益不足以排除强制执行，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条、第二十九条的规定，判决如下：驳回原告项国朋的诉讼请求。案件受理费5968元，由原告项国朋负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。审判长 吴捷慧审判员 徐立军审判员 成 堃二○二○年十二月十八日法官助理 李洪才书记员 宋鹏飞