广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终22404号上诉人（原审原告）：广州市乐有家房产经纪有限公司，住所地广州市**xx路****。法定代表人：王宝玉，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵晓凤、张翔宇，均系该公司职员。被上诉人（原审被告）：关国荣，男，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：罗桂珍，女，汉族，住广州市天河区，系关国荣的配偶。上诉人广州市乐有家房产经纪有限公司（以下简称乐有家公司）因与被上诉人关国荣居间合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2020）粤0106民初2183号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人乐有家公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判关国荣向乐有家公司支付佣金46000元及延迟付款违约金11339元[自签订合同之日（2018年8月13日）起计至关国荣实际付清之日止，暂计至2019年12月19日，计算方式为46000元×0.0005×493天]；2.关国荣承担一审、二审诉讼费。事实和理由：一、一审法院对《居间服务确认书》与《二手房买卖及居间服务合同》的签订顺序认定有误，没有查明事实。《二手房买卖及居间服务合同》系乐有家公司、关国荣与案外人的真实意思表示，合法有效。在合同签订后，乐有家公司与关国荣签署了一份《居间服务确认书》，明确关国荣需在签署本确认书时向乐有家公司付清佣金，确认书上已明确注明促成关国荣与买方签订《二手房买卖及居间服务合同》及《交易节点确认书》，由此可反映双方是先签署合同，后签署确认书的。关国荣已确认上述合同与确认书的签字系其本人签署，却主张是酒后迷糊下签署的，显然不符合常理。如果合同与确认书是酒后签署的，关国荣为什么在后续继续交易房产办理相关手续，收取房款，却唯独不支付乐有家公司的服务费，此行为实为逃避履行付款义务的托辞。此外，确认书第四条约定“本人与居间方居间服务关系的成立，独立于卖方与买方签署的交易上述房地产的正式文件”，说明该确认书具有独立的优先效力，即便一审法院认为合同的约定和确认书的约定存在矛盾，也应该以确认书为准。二、一审法院以乐有家公司未优先从托管定金扣除佣金为由，认为乐有家公司诉请的佣金及违约金依据不足，属认定事实错误。上述合同及确认书虽然有约定若放款时未付清佣金等相关费用的，乐有家公司有权优先从托管款项中扣除相应金额。但是实际上乐有家公司若先扣除佣金再放款，有些客户会投诉甚至以此为由不继续交易。故为了不耽误交易流程，乐有家公司内部的实际操作流程都是交易结束才收佣金。三、一审法院以案外人付振雷己向乐有家公司支付50000元佣金，认定乐有家公司在本次居间服务活动中己获得相应报酬，乐有家公司不得再向关国荣主张佣金，属认定事实错误。上述合同及确认书都是当事人的真实意思表示，具有法律效力。法律并未规定居间服务关系中，居间方只能收取一方的佣金，故乐有家公司收取双方佣金并未违法。综上，一审法院事实认定错误，导致判决错误，请求二审法院判如所请。被上诉人关国荣二审辩称：一、涉案房屋的买卖全过程是由关国荣妻子罗桂珍经手的。当时，乐有家公司明确标明免费放盘，卖方不用支付佣金，其要求支付佣金的行为不符合交易习惯，违反了二手房买卖的常规。罗桂珍由始至终明确表明不支付佣金，同乐有家公司的经纪许先生也讲明要实收460万元，绝对不付中介费，许先生也是认可的，即在签订合同前买卖双方和中介方已达成共识，由买方支付佣金5万元，卖方实收460万元且不支付中介费和一切费用。此外，关国荣有10万元在乐有家公司处托管，如果存在中介费的约定，则乐有家公司从此款中扣取更加合情、合理、合法。二、关国荣只认可《二手房买卖及居间服务合同》，该合同是当事人的真实意思表示，具有法律效力，能保障关国荣作为老年人的合法权益。三、《二手房买卖及居间服务合同》与《居间服务确认书》的约定存在矛盾。关国荣对上述确认书的内容毫不知情，是乐有家公司使用不合法、不合理的手段取得的，不是关国荣本人的真实意思表示。四、《居间服务确认书》中的金额和日期都不是关国荣书写的，确认书中有3个人的不同笔迹，这不符合常理。合同和确认书是同一时间、同一地点一起签署的，相同内容却分开签署，说明乐有家公司钻法律空子，有预谋地设局欺骗老人，故关国荣不同意支付中介费。五、签约当晚，关国荣心情极度不好，喝了很多酒，精神迷糊，是在罗桂珍的陪同下进行的，签约中途罗桂珍去过洗手间，在整个交易过程中罗桂珍从来没有见过确认书。六、《交易节点确认书》是罗桂珍亲眼看到关国荣最后签署的，该节点确认书第1点已经明确佣金须按原合同约定执行，而原合同写明关国荣不用支付佣金。综上，一审法院认定事实清楚，判决合法、合理，请求二审法院驳回乐有家公司的上诉请求，维持原判。因本案纠纷，乐有家公司于2020年1月16日诉至一审法院，请求判令：1.关国荣支付乐有家公司佣金46000元及违约金（以46000元为本金，按每日万分之五的标准，自2018年8月14日起计至实际付清之日止）；2.本案诉讼费用由关国荣承担。一审法院经审理查明：2018年8月13日，乐有家公司（居间方）、关国荣（卖方）及案外人付振雷（买方）签订《二手房买卖及居间服务合同》（以下简称“《合同》”），约定：买卖双方交易的房产为广州市xx区xx路xxx号xxx房（以下简称“涉案房屋”），总价款4600000元，买卖双方同意将定金100000元交由居间方托管，买方将定金支付给居间方托管或打入卖方指定的托管账户后，即视为卖方本人已收讫；买卖双方同意房地产证或不动产权证原件交由居间方托管，经查档确认产权清晰、无抵押无查封状态后的五个工作日，居间方可直接将上述托管定金（预留交房保证金并扣除卖方应付佣金后）划入卖方账户；鉴于居间方就本次交易提供了居间服务促成买卖双方交易，买卖双方同意向居间方支付全额佣金，买方应支付佣金50000元，卖方应支付佣金/元，佣金在签订本合同时付清，若买卖双方有款项托管在居间方，且放款时未付清佣金等相关费用的，居间方有权优先从托管款项中扣除相应金额；买卖双方延期向居间方支付佣金的，须以全额佣金为基数按每日万分之五向居间方支付迟延付款违约金等。同日，乐有家公司（居间方）、关国荣（卖方）及案外人付振雷（买方）签订《交易节点确认书》，约定买卖双方须按原合同约定向居间方支付佣金；买卖双方已实际交房结清相关费用且向居间方提供《交房确认书》或交房证明后5个工作日，居间方将托管的交房保证金划入卖方指定的收款账户等。关国荣亦于同日出具《居间服务确认书》（以下简称“《确认书》”），主要内容为鉴于乐有家公司提供的居间服务，已促成关国荣与案外人付振雷就涉案房屋签订《合同》《交易节点确认书》，关国荣自愿向乐有家公司支付佣金46000元，于签订本确认书时付清；若延期支付，关国荣承诺以佣金总额为基数按日万分之五向居间方支付延期付款违约金，若关国荣有款项托管在居间方，且放款时未付清佣金的，居间方有权优先从托管款项中扣除；若关国荣拒不支付佣金，居间方有权拒绝办理交易手续；等。经质证，关国荣确认《确认书》上本人签名的真实性，但《确认书》上的佣金金额不是关国荣书写的，其在签署《确认书》时已明确告知乐有家公司其不承担佣金，乐有家公司亦未提出异议。2018年10月22日，乐有家公司向关国荣发出《催佣函》，要求关国荣在本函签发之日起3日内缴纳佣金等。乐有家公司另提供其邮寄上述《催佣函》的国内标准快递的收件人存根联存及速递邮件该退批条（显示收件人拒收，退回）。经质证，关国荣不确认《催佣函》的真实性，称没有收到《催佣函》，且《催佣函》没有明确缴纳佣金的数额。在本案中，乐有家公司、关国荣就以下事实发表各自观点。一、关于《合同》《确认书》签署的先后顺序的问题。乐有家公司称《合同》及《确认书》是同日、同场会面中同时签署的，但签署的顺序是《合同》在先，《确认书》在后，认为应按《确认书》的确定履行。关国荣称《合同》《确认书》为同时签署，由于涉案房屋抵押在其他公司，因为资金问题只能出卖涉案房屋，且关国荣系饮酒后在迷糊的情况下签署《合同》。二、关于关国荣是否应支付佣金的问题。乐有家公司称其业务人员促成涉案房屋的交易时，未向关国荣承诺过不用支付佣金，如果承诺，则关国荣不会签署《确认书》，因《合同》签署当日未对关国荣应支付的佣金进行明确约定，故在《确认书》中予以确认，《确认书》是对佣金的补充约定。关国荣称在整个交易过程中，关国荣一直明确表示其不承担佣金，实收房款4600000元；签署《合同》时亦明确告知不承担佣金，乐有家公司工作人员是同意的，且乐有家公司亦没有从其托管的款项中扣除佣金，而是将托管的定金足额支付关国荣。三、关于乐有家公司向关国荣催收佣金的情况。乐有家公司称其在2018年9月18日向关国荣发送催佣函，11月份电话催收，后因人员变动未向关国荣进行催缴。另，乐有家公司、关国荣均确认涉案房屋的交易已完成。乐有家公司确认涉案房屋的买家已足额向其支付佣金50000元，其已将买家支付的托管关国荣的100000元款项足额支付给关国荣。关国荣确认已收取乐有家公司支付的该款项。一审法院认为，《合同》系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效。该《合同》涉及的是买卖双方的房屋买卖合同关系以及买卖双方分别与居间人之间的居间合同关系，本案审理其中的乐有家公司与关国荣之间的居间合同关系。关于乐有家公司要求关国荣支付佣金及违约金的诉请。一审法院对此分析如下：第一，《合同》与《确认书》的落款时间均为2018年8月13日，对于《合同》与《确认书》的签订顺序，双方均未举证予以证明。按乐有家公司主张，双方系在同场会面中签署，先签订《合同》后再签订《确认书》，应按《确认书》的约定为准；按关国荣主张，双方同时签订《合同》《确认书》，《确认书》与《合同》的约定矛盾，应以《合同》的约定为准。从本案查明，《合同》约定“鉴于居间方就本次交易提供了居间服务促成买卖双方交易，买卖双方同意向居间方支付全额佣金，买方应支付佣金50000元，卖方应支付佣金/元”，《确认书》约定“鉴于乐有家公司提供的居间服务，关国荣自愿向乐有家公司支付佣金46000元”，《合同》与《确认书》中关于关国荣是否应支付佣金的约定存在矛盾。第二，《确认书》约定关国荣应在签订《确认书》时付清佣金，《合同》《确认书》均为2018年8月13日签订，乐有家公司于2018年10月22日向关国荣催收佣金，且《合同》及《确认书》均明确放款时未付清佣金等相关费用的，乐有家公司有权优先从托管款项中扣除相应金额，本案中，买方将定金100000元交由乐有家公司托管，在关国荣并未在签约当日支付佣金、合同约定乐有家公司有权从托管款项中扣除佣金的情况下，乐有家公司仍将该托管款项全额向关国荣支付并对此不持异议。第三，乐有家公司确认其已向买方足额收取佣金50000元，据此乐有家公司在本次居间活动中亦已获得相应报酬。综上，根据本案举证情况，乐有家公司诉请关国荣支付佣金及逾期付款违约金依据不足，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2020年5月28日作出如下判决：驳回乐有家公司的所有诉讼请求。一审案件受理费1233元，由乐有家公司负担。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，双方均确认《合同》《确认书》《交易节点确认书》是同时、同地点签署的，但对《交易节点确认书》的签订顺序有争议，乐有家公司认为是在《确认书》前签署的，而关国荣认为是在《确认书》后签署的。至于为何在《合同》中不约定关国荣支付佣金的义务，而是在《确认书》中约定，乐有家公司陈述原因为其已经提供了居间服务，关国荣自愿支付佣金，才签署了《确认书》对此予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：本案争议的焦点是关国荣是否需要向乐有家公司支付佣金。首先，《合同》中约定关国荣的佣金支付义务是被划除的，《交易节点确认书》也明确载明佣金的支付按原合同的约定来进行，可见，从上述两份文件的内容来看，关国荣不负有向乐有家公司支付佣金的义务。双方均确认《合同》《确认书》《交易节点确认书》是同时、同地点签署的，如果关国荣已承诺支付佣金，则双方完全可以在《合同》中对该内容予以明确，无需通过《确认书》来另行约定，乐有家公司对于《确认书》签订原因的解释不符合一般常理。其次，《确认书》中虽然载明乐有家公司已经促成关国荣与案外人付振雷签订涉案房屋的《合同》和《交易节点确认书》，乐有家公司也据此认为《交易节点确认书》签订在《确认书》之前，但因《确认书》是乐有家公司提供的格式文本，在乐有家公司未就其主张提交其他证据予以佐证的情况下，本院对其主张不予采纳，采信关国荣关于《交易节点确认书》签订在《确认书》之后的主张。由此，《交易节点确认书》已经明确佣金的支付仍按《合同》的约定来进行，即关国荣不负有向乐有家公司支付佣金的义务。再次，《确认书》明确约定佣金的支付时间为签订该确认书之时，同时亦授权乐有家公司在关国荣未付清佣金时，可以优先从托管款项中扣除，而乐有家公司在符合上述条件的情况下不予扣除佣金即全额退还托管款项，其解释为是防止因双方有争议而耽误交易流程，这与乐有家公司在二审期间称关国荣是认可其已经提供了居间服务故自愿支付佣金的陈述是相违背的。综上，一审法院对乐有家公司要求关国荣支付佣金及逾期付款违约金不予支持，理据充分，本院予以维持。综上所述，上诉人乐有家公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1233元，由上诉人广州市乐有家房产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 邓 颖审判员 谭红玉审判员 唐佩莹二〇二〇年十二月二十八日书记员 莫善友区敏儿