江苏省扬州市江都区人民法院行 政 判 决 书（2020）苏1012行初118号原告扬州市金凤苑小区业主委员会，住所地扬州市瘦西湖路**。负责人张军，该业主委员会主任。委托代理人梁金文,该业主委员会工作人员。委托代理人窦勇，该业主委员会工作人员。被告扬州市自然资源和规划局，，住所地扬州市文昌中路**法定代表人周正权，该局局长。出庭负责人赵明华，该局自然资源确权登记局局长。委托代理人滕梅森，江苏理华律师事务所律师。第三人扬州庆松房地产发展有限公司，住所，住所地扬州市维扬路**div>法定代表人张元松，该公司董事长。委托代理人邓晓华，江苏三法（扬州）律师事务所律师。原告扬州市金凤苑小区业主委员会（以下简称金凤苑业委会）与被告扬州市自然资源和规划局（以下市自然资源规划局）撤销行政行为一案，原告于2020年5月26日向本院提起行政诉讼。本院立案受理后，在法定期限内向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。审理中，依法追加利害关系人扬州庆松房地产发展有限公司（以下简称庆松公司）为本案第三人。本院依法组成合议庭，于2020年7月15日公开开庭审理了本案。原告金凤苑业委会负责人张军及其委托代理人梁金文、窦勇，被告市自然资源规划局出庭负责人赵明华及其委托代理人滕梅森，第三人庆松公司委托代理人邓晓华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2006年2月23日，扬州市人民政府向庆松公司核发了扬国用（2006）第0105号土地使用证，该证载明，土地使用权人为庆松公司，坐落于扬州市友谊路××号，地号1-，地号1-10-94积2248.1平方米，终止日期2071年8月27日。原告金凤苑业委会诉称，位于扬州市友谊路××号凤凰山庄（现更名为金凤苑）系第三人开发建设的居民小区。2001年8月27日，第三人与被告签订扬地合（2001）32号《国有土地使用权出让合同》（以下简称第32号出让合同），将位于扬州市××路面积为28339平方米的土地使用权以8841768元的价格出让给第三人开发建设金凤苑小区。出让合同第四条规定“合同项下出让的宗地用途为住宅”，第十一条规定“建筑容积率为0.9，建筑密度小于25%，绿地比例大于40%”。2002年1月，原扬州市规划局对该地块进行了定点规划，经批准规划红线范围住宅总建筑面积25500平方米，容积率0.9，涉案地号1-10-94的土地是小区红线范围内东侧2248.1平方米宗地，是包含在28339平方米内，系建筑区划内的土地。2003年12月9日，扬州市物价局作出扬价服（2003）424号《关于金凤苑商品房销售价格的通知》，对第三人所报成本进行审核，确定该住宅商品房销售基准价格为每平方米2495.7元。《住宅商品房销售价格申报表》申报成本包括28339平方米土地及建筑面积24162.02平方米的房屋计9栋211套，《住宅商品房销售价格申报项目明细》中记载土地出让金22366909.03元，该出让金包括28339平方米土地的出让金8841768元和该土地上建筑物的价值。由此可见，金凤苑红线范围28339平方米出让金已纳入商品房销售成本，涉案地号1-10-94的土地2248.1平方米宗地出让金也已纳入商品房销售成本。2019年8月，原告向扬州市人民政府申请涉案土地确权，2019年11月28日，扬州市人民政府作出行政复议决定书，原告才得知被告已于2006年2月23日将涉案土地登记在庆松公司名下。金凤苑小区于2004年竣工，自2002年1月以后至今，金凤苑无规划变更项目，被告将地号1-10-94、面积2248.1平方米的宗地登记在第三人名下，无事实和法律依据，综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十三条，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款及《不动产登记暂行条例实施细则》的规定，原告提出以下诉讼请求：撤销登记在庆松公司名下、地号1-、地号1-10-94的土地使用权登记v>原告金凤苑业委会向本院提交以下证据：第一组证据：1、2002年3月14日施工期两年的临时土地证，主要内容：地号为1：地号为1-10-3-18339.3平方米国有出让土地，权利人庆松公司，土地权属来源于第32号出让合同，本宗地为开发商品房用地，现尚未进行开发，故发放施工期间（两年期）临时土地使用证；2、扬州市规划局2016年8月15日《政府信息公开答复书》（扬规信开[2016]34号）,主要内容：经查阅相关资料，自2002年1月以后，无凤凰山庄（指本案金凤苑小区）规划变更信息，该项目规划总平面图容积率为0.9；3、扬州市规划局2017年10月11日《关于窦勇反映金凤苑小区信访件中相关规划问题的答复》（扬规信复[2017]20号）,主要内容：当时项目审批时，东侧三层建筑为现状，规划予以保留，功能应含有物业管理用房、公厕等小区配套设施；4、地号1-、地号1-10-94的土地登记卡：坐落于扬州市友谊路××、宗地面积2248.1平方米土地，权利人庆松公司，土地权属来源于第32号出让合同，本宗地原为1-10-3-1，原使用证已注销，将原宗地分三宗地确权，前已登记1-10-87宗地，本宗地为剩余部分宗地之一，在原出让用地范围内，尚未拆迁，故进行变更调查登记，注销1-10-3-1原宗地土地证，本证为施工期（两年）土地使用证，待工程竣工后应及时进行变更调查、登记，并核发新证。以上证据证明涉案土地使用权登记违法。第二组证据：1、第32号出让合同；2、建设用地规划许可证；3、金凤苑小区定点规图；4、商品房买卖合同。证明金凤苑小区用地面积28339.3平方米，红线范围内容积率0.9，原告对涉案土地享有共同使用权。第三组证据：1、庆松公司2003年10月8日《关于金凤苑商品房销售价格的报告》，主要内容：金凤苑小区商品房共计9栋211套，建筑面积24614.02平方米，拟定该住宅商品房销售价格为2514.94元每平方米；2、扬州市物价局扬价服（2003）424号《关于金凤苑商品房销售价格的通知》，主要内容：金凤苑9幢住宅商品房，建筑面积计24614.02平方米，确定该处住宅商品房销售基准价格为每平方米2495.7元；3、住宅商品房销售价格申报表概况表，证明金凤苑小区建设项目出让土地面积28339.30平方米，房屋建筑面积24164.02平方米；4、住宅商品房销售价格申报项目明细，证明第三人已经将28339.3平方米土地纳入成本，证明涉案土地使用权属金凤苑小区全体业主。第四组证据：扬州市人民政府（2019）扬行复60号行政复议决定书，证明原告知道涉案土地使用权登记内容的时间。被告市自然资源规划局辩称，一、原告径行对不动产登记行为提起诉讼没有法律依据，如果其认为不动产登记错误，应当根据不动产登记条例的规定向登记机关申请更正登记，在登记机关拒绝更正情况下才可以诉讼。二、答辩人在办理涉案土地登记事项时审查了第三人提供的资料，符合登记条件，故报请市政府予以登记，认定事实清楚、程序合法，证据充分，原告的诉讼请求没有事实和法律依据。被告市自然资源规划局向本院提供下列证据、依据：事实依据：1、登记申请书，2、第32号出让合同、国有土地使用权招商成交确认书；3、地籍调查、地籍调查表公司法定代表人、代理人身份资料；5、土地登记审批表，主要内容：地号1-：地号1-010-094土地坐落于扬州市友谊路××号48.1平方米，用途为城镇单一住宅用地，土地权属来源于第32号出让合同，证明涉案土地登记经过了原土地登记机关以及扬州市人民政府的审批。法律依据：1、《土地登记办法》；2、扬州市人民政府《关于在扬州市实施不动产统一登记的公告》，证明扬州市不动产统一登记的时间；3、《不动产登记暂行条例》；4、《不动产登记暂行条例实施细则》，证明案涉土地登记行为符合当时的登记规定，根据现在的规定原告应先行申请更正登记，对更正行为不服方可提起行政诉讼。第三人庆松公司述称，第三人按照法律规定申请办证，被告也是依法办证，行为合法。原告称涉案土地被原告业主分摊为业主共有不符合事实，原告曾以涉案土地出让金已纳入销售成本为由提起民事诉讼，要求确认涉案土地及地上附着房屋归全体业主共有，已被一、二审法院驳回。原告的依据是第三人向物价局申报的商品房成本，但申报表与真实情况不一致。第三人于2002年就开始销售房屋，房屋销售价格均在2000元/平方米以下，按照向物价局的申报，若把涉案土地成本纳入商品房销售成本，物价局核定的销售价格是2500元/平方米，出现500元的差额是因为涉案土地和另外一块土地成本实际没有分摊。原告陈述其得知涉案土地登记在第三人名下的时间是不真实的，2016年6月16日，原告向第三人提起民事诉讼时向法院提交了证据目录和相关的证据材料，其证据目录的第5条证据名称是“2006年2月23日临时土地证”即涉案土地证，而且当时原告亦向法院提供了该土地证的复印件，以上事实证明原告在2016年6月16日之前就已经知晓涉案行政登记行为，故原告起诉已超过起诉期限。第三人庆松公司向本院提供以下证据：1、原告在民事诉讼中提供的证据目录及证据材料，证明原告于2016年6月16日前已知涉案登记行政行为，原告起诉已过起诉期限；2、扬国用（2006）第0105号土地使用证。经庭审质证，对当事人无异议的证据，本院予以认定。经审理查明，2001年，第三人通过参与司法拍卖取得扬州市鞋厂在扬州市友谊路××（后××为××）的土地使用权及地上附着物。规划部门发放了建设用地规划许可证，该规划许可批准的用地项目名称为商品房，用地位置为友谊路西侧原扬州皮鞋厂厂区，用地面积28400平方米，规划许可证附图中标注有涉案土地上规划保留的建筑物。2001年8月27日，第三人与被告签订第32号土地出让合同，被告将位于该地点面积为28339平方米的土地使用权以8841768元的价格出让给第三人。土地出让合同约定，主体建筑物性质为住宅，建筑容积率0.9，建筑密度小于25%，建筑限高18米，绿地比例大于40%。第三人取得上述地块后（含涉案土地）进行开发建设，并保留了涉案土地上未拆除的房屋。2002年，扬州市规划局对友谊路11号整个房地产开发项目进行定点规划，将涉案土地上的房屋标注为“原有建筑（物业管理用房）”。扬州市不动产登记中心存档的总平面图显示总用地28339平方米，总建筑面积25500平方米，容积率0.9。2002年4月18日，第三人取得金凤苑9、10、20、21幢（建筑面积为9524.96平方米）《商品房销售许可证》；2002年7月8日，第三人取得金凤苑5、6、7、8、19幢（建筑面积14365.15平方米）《商品房销售许可证》。2003年10月8日，第三人向扬州市物价局提交《商品房销售价格报告》、《住宅商品房销售价格申报项目表》、《住宅商品房销售价格申报项目明细表》，该申报文件记载：土地安置补偿费为24665774.79元（含土地出让金22366909.03元），分摊面积24164.02平方米，每平方米土地拆迁安置补偿费1020.76元；2003年12月9日，扬州市物价局作出《关于金凤苑商品房销售价格的通知》，就第三人开发建设的金凤苑的9幢住宅商品房（建筑面积24614.02平方米），对第三人所报成本审核，确定该处住宅商品房销售基准价格为每平方米2495.7元，其中土地及拆迁补偿费成本为每平方米1020.76元/平方米。2003年12月，经庆松公司申请，土地登记机关将竣工部分从原宗地内分割出来，核发证号2004第0042号、土地使用权面积21916.7平方米的土地使用权证（地号1-（地号1-10-87iv>2004年1月15日，庆松公司向被告出具分摊申请表，对地号1-10-87、证号2004第0042号、土地使用权面积21916.7平方米的土地进行土地使用权分摊登记。2006年2月23日，扬州市人民政府向庆松公司颁发了扬国用（2006）第0105号土地使用证，将以第32号出让合同出让的土地中面积2248.1平方米的涉案土地登记为庆松公司独用土地面积。该土地使用权证附页记载：本证为施工期（两年）土地使用证，待工程竣工后及时进行变更、调查登记，核发新证。2015年10月10日，扬州三星物业管理有限公司将金凤苑小区物业管理移交金凤苑业委会，并将在土地出让时保留的位于扬州市友谊路××金凤××小区东侧××层建筑（涉案土地上的建筑物）中的五间（面积为68.25平方米）作为物业用房一并移交。2017年10月11日，扬州市规划局作出《关于窦勇反映金凤苑小区信访件中相关规划问题的答复》，主要内容：“……当时项目审批时，东侧三层建筑为现状，规划予以保留，功能应含有物业管理用房、公厕等小区配套设施……”。另查明，金凤苑业委会曾于2016年6月17日向扬州市邗江区人民法院提起民事诉讼，请求确认位于扬州市友谊路××-45房屋归金凤小区全体业主所有。该院于2019年4月26日作出（2018）苏1003民初7387号民事判决，驳回金凤苑业委会的诉讼请求。金凤苑业委会不服该判决，向扬州市中级人民法院提起上诉，扬州市中级人民法院于2019年12月9日作出（2019）苏10民终1935号民事判决，驳回上诉，维持原判。又查明，2019年9月29日，金凤苑业委会因不服市自然资源规划局对其有关涉案土地确权的申请不予受理决定，向扬州市人民政府申请行政复议，扬州市人民政府认定涉案宗地的国有土地使用权已登记在庆松公司名下，金凤苑业委会主张涉案土地使用权未进行登记与事实不符。据此，扬州市人民政府于2019年11月28日作出[2019]扬行复第60号行政复议决定书，维持市自然资源规划局的不予受理决定。以上事实，有当事人提供的证据、陈述及扬州市邗江区人民法院（2018）苏1003民初7387号民事判决书、扬州市中级人民法院（2019）苏10民终1935号民事判决书在卷佐证。本院认为，根据《不动产登记暂行条例》和扬州市人民政府《关于在扬州市实施不动产统一登记的公告》的规定，被告具有不动产登记的职权。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条规定：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”本案中，涉案土地涉及金凤苑小区的规划用地，金凤苑小区业主与涉案土地登记有利害关系，有权提起行政诉讼。《中华人民共和国行政诉讼法》第四十八条规定：“公民、法人或者其他组织因不可抗力或者其他不属于其自身的原因耽误起诉期限的，被耽误的时间不计算在起诉期限内。……”本案中，自2016年6月至2019年12月，金凤苑业委会与庆松公司的相关房地产争议处于民事诉讼案件的审理及行政复议过程中，该期间不应计算在起诉期限内，故原告于2020年5月提起本案诉讼不超过起诉期限。本案争议焦点是：被告作出的涉案土地使用权登记行为有无合法根据。对于规划保留的涉案土地上房屋，庆松公司已领取房屋所有权证，依法可取得相应的土地使用权。涉案土地登记涉及金凤苑小区的部分规划土地，所登记的土地使用权面积低于业主同等面积房屋所使用的土地面积，故涉案土地登记行为对金凤苑小区业主的权益未产生侵害。《国家土地管理局土地登记规则》（[1995]国土[法]字第184号）第十条规定：“土地登记申请者申请土地使用权、所有权和土地他项权利登记，必须向土地管理部门提交下列文件资料：（一）土地登记申请书；（二）单位、法定代表人证明，个人身份证明或者户籍证明；（三）土地权属来源证明；（四）地上附着）地上附着物权属证明人申请土地登记的，还应当提交授权委托书和代理人资格身份证明。”本案中，庆松公司向被告申请涉案土地使用权登记，提供了土地权属来源证明、房屋所有权证明等材料，被告作出涉案土地登记行为有事实依据。涉案土地使用权虽登记为独用面积，但因规划未变更，该部分土地现仍是金凤苑小区的一部分，且上述与涉案土地相关的房屋包含小区业主的物业用房，该物业用房因已交付业主，即该部分物业用房的权利归属已经确定，金凤苑小区业主可依法对土地使用权申请变更登记，依法取得相应共用分摊土地面积。综上，涉案登记行为事实清楚，程序合法，符合法律规定。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决如下:驳回原告扬州市金凤苑小区业主委员会的诉讼请求。案件受理费50元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  许海峰人民陪审员  帅玉芹人民陪审员  戴春荣二〇二〇年十二月二十一日法官 助理  尹婷婷书 记 员  张培秀书 记 员  栾晨惠