广东省广州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤01民终22387号 上诉人（原审被告）：梁雁琚，女，1975年5月27日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。 委托诉讼代理人：司复兴，广东东方昆仑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘莲，广东东方昆仑律师事务所实习人员。 被上诉人（原审原告）：李杰，男，1963年12月16日出生，汉族，住广东省东莞市。 委托诉讼代理人：张**，广东实德律师事务所律师。 上诉人梁雁琚因与被上诉人李杰租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初40209号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 梁雁琚上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回李杰全部诉请；2.本案一、二审诉讼费用由李杰承担。事实与理由：一、一审法院未对李杰将案涉两商铺上锁的事实情况进行充分审查，认定事实错误。案涉两商铺实际是梁雁琚代表公司租赁，作为悦*美医疗美容门诊部有限责任公司（以下简称悦*美公司）的实际经营场所，因未按时支付租金和物业费，李杰于2019年3月15日将案涉商铺上锁、断电，该行为阻碍了悦*美公司对案涉商铺的控制及使用。悦*美公司基本权益无法保障。故李杰以锁门的方式行使了合同解除权，自锁门之日起其已收回商铺。关于李杰锁门的事实，梁雁琚已提供相关证据证明。在出现违约情形后，李杰可以要求继续履行合同，也可以解除合同，二者只能择一，李杰既已在2019年3月15日解除合同，又要求梁雁琚支付2019年3月15日之后的租金是自相矛盾，依法不应予以支持。二、一审法院片面理解、适用租赁合同条款，未对双方租赁保证金的性质作出准确认定，适用法律错误。从双方关于租赁保证金的约定来看，结合相关法律规定，案涉租赁合同约定的保证金是违约金的性质，应受到合同法关于违约赔偿规定的约束。一审法院在判决时未对李杰上锁、断电的事实认定清楚，未考虑李杰是否有实际损失而同时判决没收保证金和支付违约金，有违公平原则。李杰并无对于其在租金以外的损失提供证据。李杰收回涉案商铺后，应当视为其不愿继续履行合同并行使合同解除权，其主张梁雁琚支付合同解除后的租金、逾期违约金并主张保证金归其所有没有事实和法律依据。另外，双方签订的《租赁合同》属于格式合同，梁雁琚作为合同提供方，未对相关条款突出显示或对梁雁琚特别说明，相关违约条款明显加重梁雁琚的负担，该条款无效。梁雁琚一审时已请求法院酌定违约金标准，但原审法院对违约金标准酌定同时错误适用定金罚则。如前所述，本案保证金属于违约金性质，这相当于对梁雁琚进行了双重处罚，有违违约赔偿的相关精神。梁雁琚支付的租赁保证金558399元足以抵扣拖欠的2019年2月20日至2019年3月15日期间的租金和违约金，一审法院应结合事实情况准确理解合同条款，其判决保证金归李杰所有，又判决梁雁琚支付逾期违约金于法无据。三、一审法院未对租赁的实际承租主体为悦*美公司这一事实进行全面审查，梁雁琚只是租赁合同名义上的签订人，合同的义务、法律后果都应由悦*美公司承担。2018年1月3日，因悦*美公司尚未设立完成，尚不具备民事主体资格，此时梁雁琚作为负责公司经营管理活动的股东兼执行董事为悦*美公司的经营与李杰签订的租赁合同属于公司发起人责任问题，悦*美公司才是租赁合同的承租人。因合同签订时悦*美公司对公账户尚未开通，故初期公司开支包括租金等只能由梁雁琚账户收支。根据双方合同第二条的约定，在签订合同时，李杰已知道梁雁琚签订合同的行为是代理公司的行为。故此，梁雁琚签订合同并支付租金属于职务行为，租赁合同中对应的权利义务及法律后果均应由悦*美公司享有和承担。 李杰辩称，一、李杰从未将案涉商铺上锁，也未授意任何人将案涉商铺上锁。案涉租赁合同合法有效，梁雁琚据此使用案涉商铺，他人无权妨碍梁雁琚对涉案商铺的使用，故一审判决对案涉商铺是否由李杰上锁的认定正确。二、案涉租赁合同解除的原因在于梁雁琚，且其租金至今尚未付清，一审法院支持没收保证金的诉请符合合同约定和法律规定。三、案涉合同双方地位平等，是双方真实意思表示，不存在所谓格式合同的说法。四、合同签订主体是李杰与梁雁琚，如梁雁琚将案涉商铺交由悦*美公司使用，其可单独向悦*美公司主张权利。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 因本案纠纷，李杰于2019年10月22日向一审法院提出诉讼请求：1.梁雁琚向李杰支付自2019年2月20日起至2019年7月3日止的租金（含管理费）合计1238026.1元（每月201铺为271590元、212铺为7249.5元），及其逾期付款违约金（以租金1238026.1元为本金，按年利率24%标准计算，自2019年7月3日起计至清偿之日止）；2.梁雁琚已支付的租赁保证金合计558399元归李杰所有；3.梁雁琚支付李杰商铺清场费、搬运费10000元；4.梁雁琚向李杰支付物品保管费19000元（李杰将梁雁琚的物品移到案外人东莞市**物业管理有限公司广州分公司的地方保管并向案外人支付的保管费用，2019年7月11日至2019年9月10日期间的货物保管费为19000元）；5.梁雁琚向李杰支付灯箱费8415元（从2019年2月1日至2019年7月3日，李杰已向案外人东莞市**物业管理有限公司广州分公司支付）、水电费14399.55元（从2019年2月1日至2019年7月3日，李杰已向案外人东莞市**物业管理有限公司广州分公司支付）；6.梁雁琚承担本案的全部诉讼费用。 一审法院认定事实：当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下： 1.关于李杰是否在案涉两商铺上锁的问题。梁雁琚称李杰曾在2019年3月15日在案涉两商铺上锁，李杰对此明确予以否认。由于梁雁琚就此陈述提交的证据营业执照副本及证人证言不足以证明梁雁琚该项陈述，故一审法院对梁雁琚该陈述依法不予采纳。 2.关于李杰是否实际支出仓储保管费19000元及灯箱费8415元、水电费14399.55元的问题。第一，关于保管费，李杰虽然提供了证据《货物临时保管协议》，但并未提供支付该协议项下费用的证据，且梁雁琚亦不承认该费用实际发生及其金额；第二，关于灯箱费、水电费，李杰也未提供证据其实际支付了该费用及其金额，且梁雁琚亦不承认该费用实际发生及其金额。综上，李杰未能提供充分证据证明其实际支出上述费用及其金额，故应承担举证不能的不利后果，一审法院对李杰关于其实际支出仓储保管费19000元及灯箱费8415元、水电费14399.5元的陈述依法不予采信。 一审法院认为：梁雁琚对两份《广州市房地产租赁合同》真实性无异议，上述合同均记载出租人系李杰、承租人系梁雁琚，梁雁琚主张承租人系案外人广州市悦*美医疗美容门诊部有限责任公司却未提供充分证据，亦遭李杰明确否认，故一审法院对梁雁琚该主张依法不予采纳。两份《广州市房地产租赁合同》是李杰、梁雁琚双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应依法切实履行。 双方对于合同已经解除并无争议，但对于导致合同解除的责任均指称在于对方。对此，一审法院认为，一方面，李杰、梁雁琚均确认梁雁琚未付2019年2月20日起的租金（含管理费），根据两份租赁合同第三条、第九条第三款第三项的约定，李杰在2019年2月24日时已经有权解除案涉212铺的租赁合同、在2019年2月25日时已经有权解除案涉201铺的租赁合同；另一方面，如前所述，一审法院对梁雁琚关于李杰在2019年3月15日对案涉两商铺上锁的陈述未予采信。综上，应认定导致合同解除的责任在于梁雁琚。李杰要求确认梁雁琚已付李杰的租赁保证金558399元归李杰所有的诉讼请求，符合合同第九条第三款第三项约定，一审法院依法予以支持。鉴于一审法院已支持李杰第二项诉讼请求，上述租赁保证金已经足够弥补李杰的损失，根据公平原则，一审法院对李杰要求梁雁琚支付清场费、搬运费10000元的诉讼请求不再另行支持。关于李杰的第四项诉讼请求，由于李杰未能提供充分证据证明其实际支出仓储保管费19000元，且即使李杰确有支付以上费用，但一审法院已支持李杰第二项诉讼请求，上述租赁保证金也已经足够弥补李杰的损失，亦无再行支持李杰该项诉请的必要。至于李杰的第五项诉请，因李杰未能提供证据证明灯箱费8415元、水电费14399.5元实际由其支出，梁雁琚也不予认可，故李杰该项诉讼请求缺乏事实依据，一审法院依法不予支持。 关于李杰的第一项诉讼请求，李杰、梁雁琚均确认梁雁琚未支付自2019年2月20日起的租金（含管理费），且一审法院未采信梁雁琚关于李杰在2019年3月15日对案涉两商铺上锁的陈述，故一审法院结合李杰自认的收回案涉两商铺的时间即2019年7月11日，认定由梁雁琚向李杰支付自2019年2月20日至2019年7月3日的租金，经计算，案涉201铺的租金（含管理费）为1205645元，案涉两商铺上述租金（含管理费）合计1237784.45元。梁雁琚上述未付租金行为显属违约，李杰要求梁雁琚支付相应的逾期付款违约金有事实和合同依据，一审法院予以支持。至于梁雁琚提出租赁合同约定的违约金计付标准过高问题，梁雁琚、梁雁琚均未提交证据证明李杰因梁雁琚迟延付租遭受的实际损失，根据公平原则，结合李杰自愿要求从2019年7月3日起算上述违约金的意见，一审法院综合本案案情酌情将上述违约金调整为自2019年7月3日至2019年8月19日期间按照中国人民银行制定的同期同类贷款利率标准上浮30%的标准、自2019年8月20日至实际付清之日期间按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%的标准计算；违约金以不超过本金为限。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2020年7月16日判决如下：一、梁雁琚于本判决发生法律效力之日起10日内，向李杰支付自2019年2月20日至2019年7月3日期间租金（含管理费）1237784.45元；二、梁雁琚于本判决发生法律效力之日起10日内，向李杰支付上述租金（含管理费）的逾期付款违约金（以1237784.45为本金，自2019年7月3日至2019年8月19日期间按照中国人民银行制定的同期同类贷款利率标准上浮30%的标准，自2019年8月20日至实际付清之日期间按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%的标准计算；违约金以不超过本金为限）；三、梁雁琚已支付的租赁保证金558399元归李杰所有；四、驳回李杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费24029元，由李杰负担3422元，梁雁琚负担20607元。 经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。 二审中，梁雁琚提交了广州市天河区劳动人事争议仲裁委员会穗天劳人仲案（2019）2488号裁决书及悦*美公司员工微信群聊天记录，拟证明李杰在2019年3月15日后将涉案店铺上锁。李杰质证认为上述裁决书已于2019年7月11日送达，不属于本案新证据，且上述证据均不能证明梁雁琚主张的事实。 结合一审双方举证，本院另查明，梁雁琚（承租人）分别于2018年1月3日、2018年6月20日与李杰（出租人）签订《广州市房地产租赁合同》，租赁了涉案两商铺。两份租赁合同除租赁标的物、租金、租期、保证金金额不同外，其他条款均一致。其中，第二条约定李杰同意将涉案商铺出租给梁雁琚投资设立医疗、美容、养生项目（名称以营业执照为准）作商铺用途使用；第九条违约责任条款中第3点约定，除本合同有约定之外，梁雁琚如有下列行为之一的，李杰有权立即终止本合同，收回商铺，所有保证金不予退还而无需向梁雁琚承担任何法律责任，如造成李杰损失的，梁雁琚应付赔偿责任：（3）未能按期缴足租金、管理费、水电费超过2日的则李杰有权停水停电，超过3日的则李杰有权收回商铺；第4点约定，梁雁琚须按时交纳租金、管理费、水电费，如梁雁琚逾期缴纳，除应支付租金水电费，还须支付逾期违约金，每逾期一日按所欠缴金额的1%计算直至缴纳完毕；如超过3天的李杰除有权按照本条约定追究梁雁琚逾期付款责任之外，还有权同时适用本合同其他条款追究梁雁琚逾期付款责任。2019年7月3日，因梁雁琚欠租，李杰向其发出《终止合同通知书》，通知梁雁琚双方于2019年7月3日终止两份租赁合同，并要求梁雁琚支付相应欠费、在2019年7月10日前搬走商铺内可移动物品等。2019年7月10日，李杰与案外人东莞市**物业管理有限公司广州分公司签订《货物临时保管协议》，租用该公司仓库托管涉案商铺内可移动物品（托管时间自2019年7月11日至2019年9月10日），并于2019年7月16日委托广东鸿蒙律师事务所向梁雁琚发出律师函，函告梁雁琚。 再查，梁雁琚二审提供的裁决书系处理案外人韩*与悦*美公司之间的劳动争议。根据该裁决书，广州市天河区劳动人事争议仲裁委员会查明韩*因悦*美公司办公场所（即涉案商铺）停电而无法办公，但并无关于停电原因、由谁对该公司办公场所进行停电等事实的认定。梁雁琚提供的悦*美公司员工办公聊天群聊天记录显示，梁雁琚因办公场所停电通知员工休息，并在2019年3月18日表示“我们跟物业公司的事情还未解决，大家等候通知”，同年4月3日又表示“所以我会竭尽全力，跟物业那边沟通”。二审庭询中，梁雁琚承认其有拖欠物业费，并解释“物业公司”是泛指房东。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本案二审争议焦点为：一、梁雁琚是否为租赁合同相对方即承租方；二、双方解除合同的时间；三、本案双方解除合同的情形是否符合双方租赁合同约定的没收保证金的条件及梁雁琚是否应当支付逾期支付租金的违约金。 关于争议焦点之一，两份租赁合同均以梁雁琚名义承租，在双方履行租赁合同期间内，并无证据证明梁雁琚有向李杰以任何方式示明合同主体已变更为悦*美公司且经过李杰同意，两份租赁合同第二条仅是对租赁标的物应如何使用的约定，梁雁琚照此履行，设立公司并在涉案商铺经营，仅是其在履行租赁合同关于租赁标的物用途的条款，并不导致合同主体的实质变更。故此，梁雁琚关于涉案商铺实际承租主体为悦*美公司的上诉理由理据不足，本院不予采纳。 关于争议焦点之二，梁雁琚指称涉案商铺于2019年3月15日被李杰上锁，应就此提供证据证实。就现有证据而言，并无直接证据指向涉案商铺被李杰上锁，而梁雁琚二审提供的裁决书亦没有对此进行直接认定。微信聊天记录属于间接证据，是梁雁琚单方向其员工的表态，并无其他证据佐证，况且，梁雁琚承认不仅欠租，还欠物业公司物业费，其在员工群内也表示是与物业公司之间存在问题，并无提及是否与李杰协商处理。梁雁琚并无向物业公司承租涉案商铺和支付租金，但却主张聊天记录中的“物业公司”即泛指“房东”，也缺乏理据。故此，现有证据不足以证明涉案商铺是被李杰上锁，梁雁琚主张李杰自2019年3月15日将涉案商铺上锁、收回涉案商铺事实依据不足，本院不予采信。基于此，结合李杰委托东莞市**物业管理有限公司广州分公司清运、保管涉案商铺内物品的时间及李杰委托广东鸿蒙律师事务所向梁雁琚发出的律师函内容，一审法院认定李杰收回商铺时间为2019年7月11日并无不妥，本院予以确认。因李杰主张梁雁琚支付租金至2019年7月3日，并不早于其收回商铺的时间，且与其向梁雁琚发出的《终止合同通知书》内欲终止租赁合同的时间一致，故一审认定梁雁琚应支付租金至2019年7月3日符合本案双方终止合同的情形，本院予以维持。 关于争议焦点之三，根据一审及本院二审查明的事实，本案双方租赁合同的解除，系梁雁琚拖欠租金所致，按照上述查明租赁合同中关于违约责任的条款，李杰有权终止（即解除）租赁合同并不予退还梁雁琚保证金，故双方合同解除的情形已达不予退还保证金的条件。而按照双方合同的约定，合同履约过程中，梁雁琚就其迟延支付租金的行为应支付迟延支付租金的违约金，因梁雁琚并未足额支付双方合同解除前的租金，故应按照双方合同约定支付迟延支付租金的违约金。一审法院结合本案具体情形，对双方约定的迟延支付租金违约金调低处理，符合双方合同约定及金钱债务迟延履行产生的孳息损失，且已兼顾到李杰已没收保证金的情形，并无不当，本院予以确认。 综上所述，梁雁琚上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费20607元，由梁雁琚负担。 本判决为终审判决。 审判长  张明艳 审判员  李 静 审判员  唐佩莹 二〇二〇年十二月十六日 书记员  眭 翘 苏劲丹