天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津03民终2024号上诉人（原审被告）：天津市信义诚商贸有限公司，住所地天津市东丽区沙柳路与崂山道交口。法定代表人：安志强，经理。委托诉讼代理人：李倩，天津融汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：任江海，天津融汇律师事务所律师。上诉人（原审被告）：天津福耀世纪玻璃有限公司，住所地天津空港经济区中环西路****楼13门2F、3F。法定代表人：安志强，经理。委托诉讼代理人：李倩，天津融汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：任江海，天津融汇律师事务所律师。上诉人（原审被告）：安志强，男，1964年2月14日出生，汉族，天津市信义诚商贸有限公司，住天津市河**。委托诉讼代理人：李倩，天津融汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：任江海，天津融汇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：天津天保百祥资产管理有限公司，，住所地天津自贸试验区（空港经济区）中环西路****法定代表人：高秀忠，总经理。委托诉讼代理人：付璐璐，天津益建律师事务所律师。上诉人天津市信义诚商贸有限公司（以下简称信义诚公司）、天津福耀世纪玻璃有限公司（以下简称福耀公司）、安志强因与被上诉人天津天保百祥资产管理有限公司（以下简称天保公司）返还原物纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2019）津0116民初81498号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月6日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。信义诚公司、福耀公司、安志强上诉请求：1.依法撤销一审民事判决第一项，改判驳回天保公司一审全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由天保公司负担。事实与理由：一、信义诚公司、福耀公司、安志强是基于房屋买卖关系或租赁关系合法占有房屋,信义诚公司、福耀公司、安志强有对该房屋长期合法占有的权利。1.信义诚公司与房屋的原开发商,虽然是意向购买,但是有具体的房屋面积和具体的房号,并且有明确的价格,实际具备了房屋买卖合同的要件。并且开发商将房屋实际交付给信义诚公司。基于信义诚公司是因买卖关系合法占有也应当驳回天保公司的一审诉讼请求。2.当时由于不具备办理产权证的条件,为了保证房屋的买方能够合法商用,双方另行确定了租赁关系,租赁合同定一年,是预计一年内可以办理产权,但由于没有办理下产权证,故开发商无限期的延长了该租赁期。所以信义诚公司与原始产权人开发商的租赁合同至少在二十年内是有效的。基于信义诚公司因租赁关系的合法占有也应当驳回天保公司的一审诉讼请求。3.房产证不必然是主张返还房屋的充分理由。信义诚公司、福耀公司、安志强根本就不是从天保公司处取得房屋,就谈不上返还天保公司,天保公司的前手,及前手的前手,就没有要求信义诚公司、福耀公司、安志强返还的理由,天保公司不能合理说明取得房产证的合理过程。不能对抗信义诚公司、福耀公司、安志强的合法占有。即使在天保公司的产权证合法的情况下,其产权证针对的就是一处他人已实际合法占有的房屋。二、天保公司及其前手在获得该房屋的权利时明知该房屋的瑕疵,故意不惊动信义诚公司、福耀公司、安志强。1、天保公司及其前手在办理房屋产权手续时故意不告诉信义诚公司、福耀公司、安志强。2、天保公司的前手在从法院裁定获得该房屋时,故意向法院隐瞒信义诚公司、福耀公司、安志强已经因买卖或租赁关系占有该房屋的实际情况。3、天保公司前手不是从法院通过拍卖获得,而是基于其承诺偿还房屋上的有关债务,法院在不知有人通过买卖关系已实际占有,又无实地查看的情况下才裁定给天保公司的前手。三、安志强和信义诚公司不是适格被告,一审判决认定信义诚公司、福耀公司、安志强改变陈述,是认定事实错误,信义诚公司、福耀公司、安志强的代理人没有改变陈述,第一次简易程序开庭只是对信义诚公司、福耀公司、安志强占有的合法性的说明,第二次开庭转化为了普通程序,在庭审中补充陈述了信义诚公司、福耀公司、安志强的关系及占有时间顺序,是主体资格的说明。信义诚公司、福耀公司、安志强早在天保公司与该房屋没有任何关系的数年前就已合法占有,这一事实信义诚公司、福耀公司、安志强陈述没有改变,只是在主体方面进一步说明,安志强是基于职务行为占有,故不能做适格的被告。信义诚公司是最初基于买卖和租赁关系占有,但自商用成立了福耀公司后,福耀公司注册在本案的房屋并占有,安志强也是福耀公司的法定代表人,也是职务行为,安志强和信义诚公司不是适格被告。四、在实际具备了房屋买卖合同的要件后，信义诚公司、福耀公司、安志强向原开发商支付了600,000元的购房款。天保公司及其前手在办理房屋产权手续时故意不告诉信义诚公司、福耀公司、安志强，在前手的诉讼过程当中，委托了评估公司对标的房产进行评估鉴定，但是评估公司没有实际进入信义诚公司、福耀公司、安志强所属的房屋去进行评估，也就导致信义诚公司、福耀公司、安志强对另案诉讼完全不知情，再加上在查封财产阶段，人民法院也没有到现场去贴封条，又导致了信义诚公司、福耀公司、安志强在查封阶段错失了申请执行异议的机会。在另案解决中，天保公司前手承诺解决全部购房者善后问题之后才能取得房屋的产权。因此，天保公司在没有履行前置约定的情况下，不能取得本案诉争房屋的产权。天保公司辩称，不同意信义诚公司、福耀公司、安志强的上诉请求。天保公司是案涉房屋的所有权人，依法享有对涉案房屋占用、使用、收益、处分的权利。信义诚公司、福耀公司、安志强称天保公司获得房屋的程序存在恶意隐瞒的情况不属实。天保公司取得案涉房屋是天津天保国际物流集团有限公司以资抵债和支付价款的方式取得天津空港物流加工区中环西路77号未售房屋所有权及相应土地使用权后，以出资的形式过户至天保公司名下。天保公司取得房屋是合法的。信义诚公司、福耀公司、安志强同时主张取得房屋存在租赁关系和买卖合同关系是矛盾的。租赁关系和买卖合同关系都不成立，其交付的600,000元合同也明确约定为定金，并不是购房款。天保公司向一审法院起诉请求：1、判令信义诚公司、福耀公司、安志强立即搬出天津自贸试验区（空港经济区）中环西路77号2-13号商铺，将该商铺交还天保公司；2、以汽配城同区面积的商铺租赁价格为参考，依法判令信义诚公司、福耀公司、安志强支付天保公司自2018年12月20日至实际返还商铺之日止的房屋占用费（暂计算至起诉之日2019年3月8日止为16,166.56元）；3、判令信义诚公司、福耀公司、安志强承担诉讼费用。一审法院认定事实：天保公司为空港经济区中环西路**房屋的所有权人，信义诚公司与案外人天津津鹏投资有限公司（以下简称津鹏公司）就天津空港物流加工区中环西路77号2号楼13门房屋存在商铺租赁合同，期限为2008年4月15日至2009年4月14日，信义诚公司同时向津鹏公司交纳了600,000元的房屋意向定金。津鹏公司向安志强出具了无偿使用协议，将坐落于天津空港物流加工区中环西路77号2号楼13门2F、3F的房屋于2008年5月22日交付安志强无偿使用。一审庭审中，信义诚公司、福耀公司、安志强先认可占有涉案房屋，后改变了陈述，仅福耀公司认可系该公司实际占有涉案房屋，其亦保管了房屋钥匙，屋内用品亦系福耀公司所有。同时，福耀公司注册地址亦位于涉案房屋。一审法院认为，天保公司系涉案房屋所有权人，依据《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，天保公司依法享有对于涉案房屋进行占有、使用、收益、处分的权利，信义诚公司、福耀公司、安志强先自认占有了涉案房屋，虽信义诚公司、福耀公司、安志强后作出了自相矛盾的陈述，仅认可系福耀公司占有涉案房屋，但结合信义诚公司曾持有涉案房屋租赁合同，安志强持有涉案房屋无偿使用协议、福耀公司注册地址位于涉案房屋的事实，信义诚公司、福耀公司、安志强占有房屋有其合理性，且与信义诚公司、福耀公司、安志强在先的自认相吻合。信义诚公司虽持有涉案房屋租赁合同，但合同早已过期，在天保公司主张腾退房屋的基础上，若其继续占有房屋，显然依据不足。安志强虽持有津鹏公司签署的房屋无偿使用协议，但天保公司取得房屋所有权后，认为安志强已不符合使用房屋的条件并要求其腾房属于天保公司对其所有的不动产的合法处分行为，安志强仅以无偿使用协议占有房屋依据不足。而福耀公司占有涉案房屋无任何事实及法律依据。至于信义诚公司与津鹏公司之间的房屋买卖纠纷，与本案无关。综上，天保公司依据其对涉案房屋的所有权，要求信义诚公司、福耀公司、安志强腾退房屋合法有据。一审法院依法对天保公司关于腾房的诉讼请求予以支持。但一审法院虑及信义诚公司、福耀公司、安志强占有房屋有其历史原因，且安志强亦持有房屋无偿使用协议，故对于天保公司主张的占有使用费，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：“一、被告天津市信义诚商贸有限公司、被告天津福耀世纪玻璃有限公司、被告安志强于本判决生效之日起三十日内搬出天津自贸试验区（空港经济区）中环西路77号2-13号商铺，将该商铺交还原告；二、驳回原告天津天保百祥资产管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费收取计204元，由原告负担164元，由三被告负担40元。”二审中，信义诚公司、福耀公司、安志强申请证人出庭作证，该证人在一审已出庭作证，其证明内容与一审一致，未改变一审查明的事实，故该证人证言不属于二审新证据。信义诚公司、福耀公司、安志强另提交两份申请：1.申请调取调取由天津市高级人民法院存档的津鹏公司诉天津天保国际物流集团有限公司一案的诉讼卷宗及执行卷宗的有关材料及2011津高执字第1-3号案件卷宗；调取由天津空港物流管委会参与解决的空港汽配城购房人员补偿安置方案即已经解决的部分，购房者是如何补偿安置的等相关材料。其调取证据理由为：在天津市高级人民法院存档的津鹏公司诉天津天保国际物流集团有限公司一案的诉讼卷宗及执行卷宗的案件执行和解笔录中，津鹏公司与天津天保国际物流集团有限公司达成了执行和解，和解内容是津鹏公司放弃对天津天保国际物流集团有限公司的债权，但前提是天津天保国际物流集团有限公司需先行解决津鹏公司购房人的善后问题。与信义诚公司、福耀公司、安志强同样情况向津鹏公司购房的部分人员在天津空港物流管委会的主持下已经得到了补偿安置，相同原因导致购房者无法办理产权，且最终导致购房人所购房屋及相关土地被查封抵债。因此在补偿安置的时候，所有购房人应得到同等的对待。2.申请本院延期审理本案，因涉及本案事实的关键证据难以调取，信义诚公司、福耀公司、安志强已向天津市高级人民法院申请了执行异议，已经天津市高级人民法院受理。执行异议的处理结果及调取证据对本案裁判有重要影响，故申请延期审理。天保公司认为信义诚公司、福耀公司、安志强的第一项调证申请不属于二审期间新证据，应在一审提出，故不同意上述申请。对信义诚公司、福耀公司、安志强的两份申请，本院认为，关于调取证据申请，信义诚公司、福耀公司、安志强并未说明明确的调取内容，亦无法证明其内容与本案的关联性，不能达到其证明目的，不属于人民法院必须调取的证据范围。对于延期审理申请，其申请内容与第一项调取证据内容一致，但另案执行异议审理结果与本案的关联性，本院无法确认，其延期审理理由不足。对信义诚公司、福耀公司、安志强上述两份申请，本院均不予准许。天保公司未提交新证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系返还原物纠纷。双方当事人对涉案房屋登记所有权人为天保公司均无异议。本案的争议焦点为信义诚公司、福耀公司、安志强对涉案房屋是否享有合法的占有使用权利。天保公司一审期间已提交充分证据证实其对涉案房屋享有所有权。信义诚公司、福耀公司、安志强虽上诉主张对涉案房屋享有合法的占有使用权利，但无论是其主张的租赁关系还是买卖关系，均缺乏相关事实依据。从双方签订的租赁合同看，已租赁期满，合同签订的双方亦未及时办理房屋产权转移登记手续，从现有证据看，无法证实信义诚公司、福耀公司、安志强对涉案房屋享有合法的占有使用权利足以对抗天保公司的所有权。天保公司依据其对涉案房屋的所有权，要求信义诚公司、福耀公司、安志强腾退房屋合法有据，一审法院依法对天保公司关于腾房的诉讼请求予以支持，有事实和法律依据，本院予以确认。信义诚公司、福耀公司、安志强另上诉主张天保公司对涉案房屋的所有权存在瑕疵及案外人或行政机关承诺解决争议问题进行妥善安置，但信义诚公司、福耀公司、安志强两审期间既未能提交充分证据证实上述事实存在，又已行使其他救济手段，在现有证据情况下，无法推翻天保公司对涉案房屋享有所有权的事实，对信义诚公司、福耀公司、安志强该项上诉主张，本院难以支持。信义诚公司、福耀公司、安志强可基于其与津鹏公司的合同关系，另行主张权利。综上所述，上诉人信义诚公司、福耀公司、安志强的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院予以驳回。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费240元，由上诉人天津市信义诚商贸有限公司、天津福耀世纪玻璃有限公司、安志强负担。本判决为终审判决。审判长 李 权审判员 张春耀审判员 李兴明二〇二〇年十二月四日法官助理周昊书记员梁略附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……