贵州省锦屏县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2628民初844号 原告：锦屏县九龙中心城业主委员会，住址：锦屏县九龙中心城**和**之间的**。 负责人：范超群，男，1974年12月18日出生，苗族，户籍所在地：贵州省锦屏县，现住锦屏县。 委托诉讼代理人：杨正伟（一般代理），男，贵州杉乡律师事务所律师。 被告：锦屏中海房地产开发有限公司，统一社会信用代码：915226280630557385，住所地：锦屏县三江镇九龙中心城**楼****。 法定代表人：李西欧，男，任公司董事长。 委托诉讼代理人：石飞（特别授权），男，1986年12月1日出生，汉族，户籍所在地：武汉市武昌区，现住锦屏县三江镇九龙中心城**楼****。 委托诉讼代理人：徐增贵（一般代理），男，贵州维实律师事务所律师。 第三人：彭康，男，1986年11月16日出生，侗族，户籍所在地：锦屏县，现住锦，现住锦屏县iv> 原告锦屏县九龙中心城业主委员会诉被告锦屏中海房地产开发有限公司建筑物区分所有权纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。2020年8月17日,原告申请追加彭康为本案第三人参加诉讼，本院予以准许。2020年8月21日，本院认为该案双方当事人争议较大，案情复杂，不适宜适用简易程序进行审理，将本案转为普通程序。并依法组成合议庭，对本案再次开庭进行审理。原告负责人范超群及委托诉讼代理人杨正伟，被告委托诉讼代理人石飞、徐增贵，第三人彭康均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告锦屏县九龙中心城业主委员会向本院提出诉讼请求如下：一、判决被告锦屏中海房地产开发有限公司将23个地下车位的管理权和使用权、17个地上车位的所有权移交给原告，并由原告全体住户享受车位运营以来的收益；二、判决被告锦屏中海房地产开发有限公司拆除在二号楼建筑区域内与原设计图纸不符的电梯、钢架棚等构筑物；三、判决被告锦屏中海房地产开发有限公司退还原告电梯原公摊费合计54693.55元；四、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告增加一项诉讼请求：即判令第三人彭康拆除地上车位的非法建筑物、构筑物，与被告一起将地下车位移交业主委员会管理，归所有业主所有。事实和理由：原告所有住户通过购买方式，已取得被告修建和销售的锦屏九龙中心城一、二号楼房屋产权，并已装修入住，同时已取得《不动产权证书》，证书明确载明其他权利状况及持证方式为“共同持证”。因被告原因，致原告所有住户利益未有得到保障并遭受损害，具体如下：一、被告未有将地下车位的管理权和使用权，以及地上车位的所有权移交给原告，使原告未能获得收益。九龙中心城有23个地下车位和17个地上车位，均由业主购房款修建而成，并纳入被告建房所有成本价款。2019年初，原告与被告就地上停车位的所有权，以及地下车位的使用权和管理权问题发生争议，被告不顾业主反对，将所有车位从业主委员会选定的物业公司剥离，另行委托他人管理。之后，被告对外出租，却对业主停车无差别强行收取停车费，且将车位运营以来的所有收益据为己有。二、被告公然破坏原有房屋设计，大肆修建违章建筑物。2019年初以来，被告公然破坏原有房屋设计，未经原告同意，强行在二号楼小区房屋建筑区域内，以结构框架屋柱为支撑，凿柱铆钉，搭建数处钢架结构的构筑物，为此，原告为房屋安全和美观，多次好言相劝，但被告却置之不理，反而变本加厉，我行我素大肆修建非法建筑物。上述构筑物的修建，与原来设计存在冲突，加重承重立柱受力，影响房屋安全。三、多记建筑公摊面积，掠夺原告合法权益。九龙中心城二号楼原设计安装有观光电梯，事后被强制拆除，根据房屋设计图和公摊面积测绘依据，被告原设计的观光电梯，共计13.624平方米计入公摊，按当时房价折合人民币54693.55元。电梯拆除后，被告未就多计算的价值退还原告所有居民。四、被告未经原告同意，在正门大厅违法安装电梯。被告将二号楼观光电梯拆除后，未经原告同意，私自将电梯安装在房屋正门大厅入口处，此行为，既不符合房屋原设计要求，也不符合房屋美观，影响人员紧急疏散，属典型违法建筑物。原告曾提出拆除，被告却置之不理。 被告锦屏中海房地产开发有限公司辩称：一、原告无权代表锦屏县三江镇九龙中心城2号楼全体业主行使共有权。原告代表业主行使共有权的前提必须是业主大会依法行使决议后，原告方能作为全体业主的诉讼代表人，行使权利，提起诉讼。本案，九龙中心城2号楼住宅部分共有171套住房，计有170位业主（其中两套住房属于被告所有，算一个业主）。商业住房现在已出售24间，有24个业主，剩余商铺属被告算一个业主，商铺业主应为25人，业主总人数为195位，现虽有98人在2018年8月30日的业主会议记录中签名，但其中有4位不属于2号楼业主，一个签名2次，实际仅有93位业主签名，达不到195位业主人数的一半，本案原告提交的证据，不能证明其代表业主过半。本案原告提出的诉讼请求的基础是共有权，由于不符合业主行使共有权的条件，对原告的诉讼请求依法只能驳回。二、涉案车库车位不属于2号楼业主共有。现有证据证明，案涉车位车库系规划用于停放汽车的，被告在与2号楼业主签订《商品房买卖合同》时，已约定属被告所有，且不仅没有将其对外公摊，反而公摊了其他部分，属单独区域，所以依法应属被告所有。原告在诉状中提出，购房款已经包括车库，车位的修建成本，应归业主共有的观点是不能成立的，因为交易价款和交易标的是不能划等号的，不能对交易价款进行成本分析后，以成本来推定交易标的，这明显违反了当事人意思自治的原则。被告在与2号楼业主订立《商品房买卖合同》时，就有提醒业主在订立合同前，认真阅读合同内容，且该合同到锦屏县工商局和锦屏县住建局进行备案，所以案涉合同的补充协议中有关车库、车位的约定，不属于无效格式条款，对双方当事人具有法律上的约束力，涉案车库、车位属被告。三、对于原告提出的其他诉讼请求，被告均不予认同。综上，建议法院依法驳回原告诉讼请求。 第三人彭康述称：车库是被告移交给第三人的，对于车位的实际使用权由法庭判决。第三人确实是对一层车库有改建，地下车，地下车位没有改建层车位较高，有9米多，第三人是希望充分的利用空间才改建的，当时第三人通知了物业管理公司。业主曾多次向有关单位投诉第三人，说第三人是违建，但是相关单位查看之后，进行了回复，指出这是一个正常的室内装饰装修，业主没有权利干涉，锦屏县综合执法局也没有向第三人下发停工通知。第三人改建车库不影响主体的安全、市容市貌和停车用途。第三人愿意听从相关单位的安排，要求拆除的话，可以拆除。第三人是从2019年6月20日开始管理的，就是签订协议的那天，具体协议就是合同上约定的事项，第三人还负责卫生、电费以及工作人员工资。第三人对管理停车位没有收益，一直在亏损。车库只停放业主的车，没有让外来车辆进来。 本院经审理认定事实如下：原告锦屏县九龙中心城业主委员会于2020年5月11日经锦屏县住房和城乡建设局备案登记成立。被告锦屏中海房地产开发有限公司系锦屏县九龙中心城项目2号楼的建设单位和销售单位。原告业主曾与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将位于锦屏县出售给原告业主，《商品房买卖合同》第六章对规划设计变更作出约定，第十章对共有权益约定如下：“占用全体产权人所有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位、物业服务用房归全体产权人共有”。《商品房买卖合同》附件十二补充协议第5条约定：“建筑区划内，出卖人对规划用于停放汽车的车位、车库享有所有权，有权对车位、车库进行处分，任何业主通过购买、承租等有偿方式使用车位、车库”。2016年，原告业主入住锦屏县。2018年1月2日，锦屏县住房和城乡建设局经现场检查发现，2号楼观光电梯存在较大安全隐患，严重影响行人和车辆正常通行，向被告下发通知书，要求被告2018年1月10日前自行拆除观光电梯。2018年2月6日，被告向锦屏县住房和城乡建设局复函，认为被告不享有拆除电梯的权利。同年2月6日，锦屏县住房和城乡建设局拆除该观光电梯。2018年1月26日，锦屏县进行竣工验收备案。2018年7月16日，原告业主蒋顺波等五人曾起诉被告，要求判令被告在2号楼与1号楼连接处楼梯间的侧边（原预留电梯井处）重新安装电梯至3楼等，后以诉请的主要目的得到被告同意的答复为由，蒋顺波等五人撤回对该案的起诉。2018年7月份，因原观光电梯的拆除，被告在锦屏县九龙中心城的1号楼和2号楼通道之间安装现在的电梯，2019年1月17日后该电梯投入使用，经检验，该电梯合格。2020年7月2日，锦屏县杉乡房产测绘有限公司向贵州维实律师事务所出具回复函，主要内容为：“······二、被拆除的观光电梯计面积分摊到第一层和第二层商业的每间商铺里面，被拆除的观光电梯共计43.68平方米；三、地下车、地下车库面积1220方米，地上车，地上车库面积共计876方米，是单独的区域，不但不公摊出去，反而公摊公共部分和车道”。2019年6月20日，被告与第三人彭康签订《九龙中心城2号楼停车位委托管理协议》，约定被告委托彭康对停车位进行统一运营管理、统一收费，代理对停车位进行日常维护、管理，委托经营期限自2019年6月20日起至2021年6月19日止。第三人签订该协议后，对锦屏县的地上车库进行了改建。 2019年8月30日，原告召开业主大会，讨论车库及车位所有权归属、电梯公摊等问题，参加会议的业主有98人在会议记录上签名。2020年7月26日，原告再次召开业主大会，讨论是否同意原告起诉以解决建筑物区分所有权和排除侵权问题，有127人在会议记录上签名同意。后原告认为车库应归原告业主所有和使用等为由，为此向本院提起诉讼，并提出前述诉讼请求。 以上事实，有本案涉及的证据、原告的陈述和被告的答辩、第三人述称等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以认定。 本院认为，双方争议的焦点如下：一、原告业主是否享有23个地下车位的管理权和使用权、17个地上车位的所有权？《中国人民共和国物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”。第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。本案，原告业主与被告在《商品房买卖合同》附件中明确约定，被告对规划用于停放汽车的车位、车库享有所有权，有权对车位、车库进行处分，任何业主通过购买、承租等有偿方式使用车位、车库，根据该约定，被告对地下车库和地上车库享有所有权。且本案锦屏县杉乡房产测绘有限公司出具的《回复函》明确答复地下车位和地上车位属于单独的区域，未有进行公摊，为此，原告诉请享有23个地下车位管理权和使用权、17个地上车位的所有权，并移交给原告及享受收益，无事实和法律依据，本院不予支持。二、被告是否应对新安装的电梯和搭建的钢架棚等构筑物进行拆除？《中华人民共和国物权法》第三十五条规定：“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险”。本案，因原观光电梯存在安全隐患，影响行人和车辆正常通行，锦屏县住房和城乡建设局向被告下发《拆除通知书》，要求被告自行拆除电梯，排除安全隐患，被告才安装现在的电梯，现电梯安装位置也是经过原告部分业主同意的，经过相关部门检验和验收，不存在安全隐患，没有对原告行使物权造成实质妨害，同时也方便了原告部分业主，为此，对原告诉请拆除现安装的电梯，本院不予支持。原告没有证据证明被告搭建钢架棚等构筑物的行为对原告物权造成了妨害，且该搭建行为是被告对自己物权的处分，对原告该项诉请，本院不予支持。三、被告是否应退还原告电梯公摊费用54693.55元？原观光电梯公摊的面积、单价等，原告没有提供证据证明，原告对此应承担举证不能的法律后果，对原告诉请退还原告电梯原该公摊费用，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十五条、第七十条、第七十三条、第七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 驳回原告锦屏县九龙中心城业主委员会的全部诉讼请求。 案件受理费1167.2元，由原告锦屏县九龙中心城业主委员会负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。 审 判 长  欧昌锦 审 判 员  陆 姗 人民陪审员  杨先德 二〇二〇年十二月二日 书 记 员  闵 辉