广西壮族自治区百色市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂10民终2357号 上诉人（原审被告）：陈宏有，男，1984年5月5日出生，汉族，住广东省电白县。 委托诉讼代理人：李桂英，广西齐川律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：宋丽新，女，1956年5月18日出生，汉族，住广西百色市右江区。 上诉人陈宏有与被上诉人宋丽新因房屋租赁合同纠纷一案，不服百色市右江区人民法院（2020）桂1002民初1441号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月22日立案后，依法组成合议庭。于2020年11月3日，传唤当事人到庭参加法庭调查。上诉人陈宏有的委托诉讼代理人李桂英，被上诉人宋丽新到庭参加法庭调查。本案现已审理终结。 陈宏有上诉称，请求二审法院撤销一审错误判决,改判驳回被上诉人对上诉人的原审诉讼请求。事实和理由:一、一审判决认定事实不清、证据不足,判决不公。一审认定双方签订的《房屋租赁合同》于2019年11月6日终止，属认定事实不清。被上诉人于2019年9月7日私自将上诉人经营的酒店大门上锁,造成上诉人无法经营,双方《房屋租赁合同》应该于2019年9月7日因合同目的无法实现而终止。二、一审判决认定“2019年9月7日因被告未交纳下一季度租金,经原告催促后被告的其行为已构成违约,应承担违约责任”，事实不清。事实是被上诉人不仅违反合同关于给予上诉人支付租金的宽容期的约定,反而直接锁住上诉人经营的酒店大门,给上诉人的酒店经营造成致命的影响,被上诉人的行为才构成违约,其才是违约方。被上诉人自2019年9月7日锁住上诉人的酒店大门阻碍经营至今都没有给酒店大门解锁,一直在扩大双方的损失,造成上诉人根本无法营业,这对酒店经营来说是致命的影响,被上诉人应该向上诉人支付损失赔偿,这些关键事实都没查明,明显是事实不清,直接判决上诉人承担违约责任实属错误,且损失赔偿额按租金为计算标准实属无事实根据、无法律依据。其次,自2019年9月7日合同被迫终止后,上诉人与被上诉人之间不存在租赁关系,也就不存在支付租金的问题,一审仍然判决上诉人向被上诉人支付租金实属错误。三、一审认定上诉人承担水电费属事实不清。从2019年9月7日被上诉人锁门开始至今,上诉人根本无法进入酒店经营,何来的水电费?其次,所谓水电费支出并未实际发生,一审直接认定由上诉人向被上诉人直接支付实属认定事实不清、判决错误。综上所述,上诉人认为一审判决认定事实不清、证据不足,认定关键事实错误,判决不公。请求二审法院依法撤销一审判决,改判驳回被上诉人对上诉人的原审诉讼请求。 宋丽新答辩称，上诉人说我们和上诉人共用水电费，我们没有和上诉人共用水电费，我们自己有自己的水表、电表。 宋丽新向一审法院起诉请求：1、判决解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2、判决被告在房屋所添置的固定装饰物归原告所有；3、判决被告向原告支付从2019年7月23日至2020年5月6日的房屋租金178042.32元整（每年租金233760元，即每天640.44元，从2019年7月24日起至2020的5月6日共278天，640.44×278=178042.32元）；4、判决被告向原告支付滞纳金6838.8元（按照每日24.6元计算，278天的滞纳金为24.6×278=6838.8元）；5、判决被告退回多收取原告的电梯使用费1000元（每月200元×5=1000元）；6、判决被告支付拖欠的水费2374元以及电费32442.7元，两项合计34816.7元；7、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2017年4月7日，原告与被告签订《房屋租赁合同》约定，原告将其位于百色市右江区房屋的一楼至五楼出租给被告，六、七楼由原告居住，原告与被告共用电梯，被告每年收取原告电梯费2400元，七层房顶由被告使用，门前至连接公路空地给被告使用，被告尽量保留两个车位给原告方自用。房屋租金为：一楼铺面每年租金120960元，二楼至五楼共24间房每年租金115200元，租期15年（即从2017年7月23日至2023年7月23日止），原告实际收取被告第一个五年每年租金为233760元，租金按年支付，第一年租金于合同签订之日起支付，以后于年度租期届满前一天支付下年租金，不得超过一个月，如逾期则按每年度租金加收滞纳金的万分之一（即每天24.6元），若在租期超过2个月仍未交付租金，则视为自动终止合同。租赁期间所产生的水电费及经营有关税费由被告负责。双方还约定租赁期满，被告装修的固定物归原告方所有等内容。合同签订后，原告将合同约定的租赁标的物交付被告使用。在履行合同过程中，2019年9月7日，梁斌认为被告未将房屋租金全部支付，因此向被告催款时表示，如果被告于2019年9月7日不交付下一季度房租，将于2019年9月8日将租赁房屋大门上锁，被告暂停营业，表示被告什么时候交完房租就什么时候开门，被告对梁斌该信息未予答复。2019年12月31日梁斌因被告停用电梯，为此又向被告发信息，要求被告开启电梯，并营业，但被告仍不给予梁斌答复。据此，双方未能对房屋租赁的相关事宜进行协商，引起纠纷，原告遂向本院起诉。另查明，本案被告共承租原告宋丽新及另两案原告梁斌、梁嘉璐、江春艳共三户的房屋经营酒店，其经营的酒店三户共用水电表，所产生的水电费由被告一并缴纳。被告已缴纳房屋租金至2019年9月7日，水电费已缴纳至2019年9月。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原告宋丽新与被告陈宏有签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合同依法成立，并生效，对双方当事人均具有约束力，双方均应按合同约定履行义务。本案原、被告存在以下争议：一、原、被告所签订的《房屋租赁合同》是终止还是应解除的问题。被告于2019年9月7日开始拒付租金，根据合同约定，被告逾期两个月则合同自然终止，因此被告辩解合同最迟于2019年11月6日终止的理由，本院予以采纳。且本案双方当事人均以其实际行为表示不再履行合同，故合同约定的终止条款生效，双方签订《房屋租赁合同》于2019年11月6日终止。二、关于原告请求被告支付从2019年7月23日至2020年5月6日的房屋租金是否依法有据的问题。根据合同约定房屋租金按年度收取，约定先交租金后使用房屋，于年度租期届满前一天支付下年租金，不得超过一个月，但双方在履行合同过程中，被告并未按约定时间交付租金，而是按季度交纳。2019年9月7日因被告未交纳下一季度租金，经原告催促后又未作出答复，因此双方产生纠纷。被告的其行为已构成违约，应承担违约责任。根据上述认定双方签订的《房屋租赁合同》于2019年11月7日已终止。被告主张合同终止，但在原告催促其交纳租金后未交租金也未与原告办理合同终止将房屋退回给原告，因此被告仍应按合同约定承担赔偿原告房屋租金的损失，损失赔偿额以双方合同约定的租金为准。关于原告是否存在违约行为的问题，对于原告是否于2019年9月7日将被告承租的房屋锁门的事实，双方各执一词，从被告提供梁斌向其发出的信息可证实，原告有向被告发出其将锁门并要求被告暂停营业的意思表示，在庭审过程中，原告方亦自述在2019年9月7日原告方将被告承租经营的酒店大门上锁一会后就将门打开，而2019年12月31日原告又向被告发出信息要求被告开启电梯，对双方的租赁关系进行解决，并表示被告可先营业，由此可证实，在此期间被告对其承租房屋所经营的酒店未正常营业，但被告在原告提出其可先营业的表示后，并未进行营业，亦未积极与原告处理交付租金或解除、终止合同事宜。根据上述事实，原告在被告欠付租金时没有采取合法有效方式维护自身的权益，而是锁住租赁房屋大门，影响被告正常经营,因而必然造成相应损失，原告没有采取适当措施致使损失扩大,原告存在过错，但被告未交纳租金，亦未将租赁房屋退回原告也存在过错，综上所述双方均应承担相应的责任。2019年12月31日梁斌已发信息要求被告营业，但被告仍然未作出任何答复，未与原告办理合同终止事宜，被告的行为损害了原告的合法权益，因此应承担给付租金的责任。原告已支付租金至2019年9月7日，未付租金应从2019年9月8日起计算，根据原告的诉请和被告未退房的期间及租金、双方违约情形，并结合当前新冠肺炎疫情情况，本院酌情按双方租赁合同约定租金数额计算，由原告免收被告三个月的租金。原告请求被告支付租金至2020年5月10日共8个月的租金，免收三个月租金，被告应支付5个月的租金，共97400元。被告已经支付租金至双方产生纠纷时，故对原告主张被告支付逾期付款滞纳金的请求，本院不予支持。至于原告请求被告退回多收取的电梯使用费1000元，因被告否认其已向原告收取电梯使用费，而原告未提供相应的证据证明其主张，故对其该项请求不予支持。三、关于原告请求被告支付尚欠的水电费的问题。综合本案事实，原告有将酒店大门上锁的行为，但被告并未将经营酒店的房屋退回原告，双方均存在过错，本院已酌情减免房屋租金，因此酒店所产生的水电费应由被告自行承担。从原告提供的水电费证据及被告提供的往月交纳水电费的收费员、电表编号、用户名称，原告现所请求被告支付的水电费在合同履行期间均由被告承担，被告辩解该水电费系原告方居住六、七楼所产生的电费，应由原告承担给付责任，但未提供证据证实，不予采纳。据此，原告请求被告支付水费2374元及电费32442.7元，有原告提供的东合四组收水费员宋善严作出的水费催收通知及广西壮族自治区百色电力有限责任公司出具的电费欠费清单佐证，原告该项请求符合双方约定，证据充分，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百二十六条、二百二十七条、第二百三十五，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原告宋丽新与被告陈宏有于2017年4月7日签订的《房屋租赁合同》于2019年11月7日终止；二、租赁房屋内被告所添置的固定装饰物归原告所有，限被告陈宏有于本判决生效之日起十日内将承租房内属其所有的其他非固定装饰的物品清理完毕，将租赁房屋退回原告；三、被告陈宏有给付原告宋丽新房屋租金97400元；四、被告陈宏有支付给原告宋丽新水费2374元、电费32442.7元，两项共计34816.7元；五、驳回原告宋丽新的其他诉讼请求。案件受理费4064元，减半收取2032元，由原告宋丽新负担803元，被告陈宏有负担1203元。 本院二审期间，被上诉人向法庭提供证据：2019年8月至2020年1月电费清单（共六张），证明上诉人与我的电费是分开的，电费我有自己的电表，我们的电表是另外的。上诉人对被上诉人向法庭提供证据质证认为，对水电费，水表电表分开是认可的。被上诉人使用上诉人电梯，也要交电梯费，被上诉人锁门之后我们不清楚电费如何产生，电费不应由我们承担。 对被上诉人宋丽新向法庭提供证据，本院认为，上诉人认可与被上诉人的对水电费，水表电表分开的事实，对该证据被上诉人主张的证明目的，本院予采信。 综合全案证据，本院查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，本案的争议焦点是：1、本案《房屋租赁合同》是于2019年9月7日终止还是2019年11月7日自动终止；2、本案合同终止是被上诉人锁住上诉人经营的酒店大门造成的，还是上诉人未交纳下一季度租金造成的；3、本案合同终止后上诉人还应否支付被上诉人的租金；4、一审法院判决上诉人支付给被上诉人水、电费，共计34816.7元是否有事实和法律依据。 关于本案《房屋租赁合同》是于2019年9月7日终止还是2019年11月7日自动终止的问题。从本案《房屋租赁合同》约定“第一年租金于合同签订之日起支付，以后于年度租期届满前一天支付下年租金，不得超过一个月，如逾期则按每年度租金加收滞纳金的万分之一（即每天24.6元），若在租期超过2个月仍未交付租金，则视为自动终止”内容来看，在本案中，上诉人于2019年9月7日确实开始拒付租金，其在租期超过2个月仍未交付租金，符合上述合同约定的合同自动终止时间。一审法院判决本案合同2019年11月7日自动终止时间正确，本院予以维持。上诉人主张2019年9月7日私自将上诉人经营的酒店门上锁,造成上诉人无法经营,本案合同应该于2019年9月7日因合同目的无法实现而终止。被上诉人酒店门上锁行为是上诉人不履行合同约定的交付租金造成的，且后被上诉人也通知上诉人经营（履行合同），不符合本案合同约定的终止时间。故对上诉人的上述主张，本院不予支持。 关于本案合同终止是被上诉人锁住上诉人经营的酒店大门造成的，还是上诉人未交纳下一季度租金造成的问题。由于是上诉人未按双方签订的《房屋租赁合同》约定交纳下一季度租金，造成符合约定合同自动终止的条件。被上诉人锁住上诉人经营的酒店大门后，也主动发信息要求上诉人支付房租金（双方协商意思），但上诉人未主动协商，放弃事情发展，也存在过错。后被上诉人又向上诉人发信息，要求开启电梯，并营业，但上诉人仍不给予答复，且一审对被上诉人的此行为（锁大门），已经折免上诉人的三个月租。故本案合同终止是上诉人未交纳下一季度租金造成的。 关于本案合同终止后上诉人还应否支付被上诉人的租金的问题。在本案中，上诉人未按双方签订的《房屋租赁合同》约定交纳下一季度租金，也没有主动找被上诉人协商退回租赁房屋的问题，直接长期占用被上诉人的房屋，上诉人存在过错，应当支付占用被上诉人的房屋期间的租金。故一审法院判决合同终止后上诉人还应支付被上诉人的租金是正确的，本院予以维持。 关于一审法院判决上诉人支付给被上诉人水、电费，共计34816.7元是否有事实和法律依据的问题。上诉人经营的酒店水、电表是与被上诉人分开的，经被上诉人举证，上诉人经营的酒店还应交纳水、电费共计34816.7元。上诉人没有相反的证据（收水、电单位证明），证明其经营的酒店水、电费已交清，应当是还欠交纳水、电费。现该经营的酒店水、电户名虽是单独的，但是是以被上诉人户名登记，故一审法院判决上诉人支付给被上诉人水、电费，共计34816.7元是有事实和法律依据的。 综上所述，上诉人陈宏有上诉理由不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2944元，由上诉人陈宏有负担。 本判决为终审判决。 审判长  邓梅君 审判员  凌 除 审判员  张力夫 二〇二〇年十二月十七日 书记员  覃 静