黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑06民终2384号上诉人（原审被告）：大庆新华联房地产开发有限公司，住所地：大庆高新区翔安大街**新华联城**商服。法定代表人：申华伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：盛衍龙，黑龙江典通律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王力男，女，1990年6月18日出生，汉族，住大庆市高新区，委托诉讼代理人：张意、荀珣，黑龙江民强（大庆）律师事务所律师。上诉人大庆新华联房地产开发有限公司（以下简称新华联公司）因与被上诉人王力男商品房买卖合同纠纷一案，不服大庆高新技术产业开发区人民法院（2020）黑0691民初2197号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人的上诉请求：1.请求撤销大庆高新技术产业开发区人民法院（2020）黑0691民初2197号民事判决；2.依法改判，依法驳回被上诉人的诉讼请求；3.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:上诉人与被上诉人之间的商品房买卖合同及补充协议不存在可变更、可撤销的法定事由。本案一审法院所认定退还差价的依据并不符合法律规定，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定的法律后果及责任是违约责任，而绝非是可撤销、可变更的法律后果，所以一审法院变更合同价款无法律依据。双方合同中并未约定赠送花园，被上诉人已实际将房前部分位置改造、使用。本案已过撤销权行使的除斥期间，被上诉人接房已三年多，在本次诉讼之前一直未提及，根据法律规定，被上诉人已经丧失了权利。对于上诉人在一审提出的反诉，上诉人提出反诉主体适格，反诉与本诉相关联，但一审法院确未受理，属于程序错误。综上，人民法院应当尊重当事人的意思自治及契约自由，案涉房屋的定价是在商品房买卖合同中明确体现的，是市场行为，与是否赠送花园没有关联性，被上诉人主张一楼须与二楼的房屋价款保持一致没有事实和法律依据。基于以上事实和理由，上诉人依法提起上诉。被上诉人王力男辩称，一审法院认定事实清楚、程序合法、适用法律正确，二审法院应驳回上诉人的上诉请求。被上诉人向一审法院起诉请求：1.判令被告返还原告购房款14万元；2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院查明，阿斯兰小镇住宅小区系被告开发，被告在商品房销售广告及宣传资料中承诺买一层送花园，原告了解被告的商品房广告内容后，2016年9月3日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》及《大庆阿斯兰小镇商品房买卖合同补充下一（住宅）》各一份，约定原告购买被告开发的阿斯兰小镇项目4#地（D-02-1地块）4-62号楼1单元010102室的房屋，单价每平方米6479.14元，建筑面积89.59平方米，总价款580466元，原告交付了全部房款。房屋交付后，被告未履行交付花园的承诺。而被告向原告承诺赠送的花园现属于小区的公共部位，归小区全体业主共有。另查明，与原告相邻楼房、同一架构的房屋，三楼被告售价为单价每平方米4967.083元，四楼被告售价为单价每平方米5018.719元。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，被告作为涉案楼盘的开发商既然已经向原告承诺了买一层送花园，而且一层的房价明显高于其他相同架构的楼层，由此可以看出取得花园的占有使用权就是原告签订合同购买一层房屋的主要目的。而被告无权赠送花园，原告购买一层楼房占有使用花园的目的无法实现，但原告购买的一层房屋的单价明显高于其他楼层的单价，现原告要求被告退还差价，合理合法，被告应予退还。根据原告提供的证据，与其原告相邻楼房的三楼单价每平方米4967.083元，四楼被告售价为单价每平方米5018.719元，该两层楼单价均价为4992.901元，本院认为原告一层房屋价格应按照两该层楼的均价确定较为合理。被告应予返还原告房屋价款差价为133152元【（6479.14-4992.901）元×89.59平方米】。原告超出该部分的请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、被告大庆新华联房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告王力男购房款133152元；二、驳回原告王力男的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计1550元，由被告大庆新华联房地产开发有限公司承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定办理，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，各方当事人均未提交新的证据。本院二审查明的案件事实与一审查明的案件事实一致。本院认为，关于上诉人主张双方合同中是否约定赠送花园的问题，通过被上诉人王力男提交的相关证据能够证明，上诉人新华联公司对涉案小区进行商业宣传时，明确作出了购买一层房屋即赠送花园的说明和允诺，该说明和允诺对房屋买卖合同的订立及价格存在重大影响，故《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，应当将新华联公司的上述宣传视为要约。即使王力男与新华联公司在商品房买卖合同中未对赠送花园的事宜进行明确约定，但新华联公司关于赠送花园的说明和允诺应当视为合同的内容，且按照包括案涉花园在内的价格收取房款，故应当认为双方已实际成立了包括案涉花园在内的买卖合同关系。由此，新华联公司应当履行交付案涉花园的义务。在客观履行不能的情况，应当依法承担违约责任。一审法院对此认定并无不当，本院予以支持。关于一审法院退还差价的依据是否符合法律规定的问题，本院认为，从购买价格来看，合同约定的单价明显超出了新华联公司出售的同位置、同楼层、同架构的其他房屋的一般价格，从一般交易习惯和生活常理来看，可以认定王力男所交付的购房款除房屋本身的价值外，还应当包含新华联公司所承诺赠送的花园的相对价值。因此，一审法院参照其他类似房屋的价格对新华联公司应当返还购房款的数额作出认定，具有事实依据，符合法律规定，本院予以支持。关于上诉人主张一审法院适用法律是否适当的问题。本院认为，本案系上诉人未能完全按照案涉商品房买卖合同及补充协议的约定履行义务引发的违约之诉，一审法院结合案情，适用合同法第五条、第六条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条作出裁判，并无不当。上诉人关于本案不存在可变更、可撤销事由以及已过除斥期间的理由不能成立，本院不予支持。关于上诉人主张一审法院未对上诉人在一审中提出的反诉进行审理的问题，本院认为，经查，一审法院对被上诉人的反诉进行了审理，查明上诉人不具有反诉主体资格，并在判决书中被告辩称部分阐述对上诉人的反诉不予受理。因此，上诉人的该项主张没有事实依据。综上所述，新华联公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2963元，由上诉人大庆新华联房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  程雪飞审判员  刘宏博审判员  王 刚二〇二〇年十二月二十四日法官助理李华楠书记员陈潇附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；