云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0302民初7401号原告：王显飞，男，汉族，1973年5月2日，住曲靖市马龙县。委托代理人：尹甜，云南恒序律师事务所律师，特别授权代理。原告：张彩凤，女，汉族，1973年12月5日生，住曲靖市马龙县。委托代理人：尹甜，云南恒序律师事务所律师，特别授权代理。被告：曲靖麒麟人和房地产开发有限公司统一社会信用代码：91530302778598074D法定代表人：李德华地址：曲靖市麒麟区委托代理人：宰建，云南靖明律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人：夏跃权，系公司员工，特别授权代理。被告：张学文，男，汉族，1983年3月10日生，住曲靖市麒麟区。委托代理人：赵权梅，系表兄妹关系，特别授权代理。原告王显飞、张彩凤诉被告曲靖麒麟人和房地产开发有限公司、张学文商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月19日受理后，依法组成合议庭，于2020年12月11日公开开庭审理了本案。原告王显飞、张彩凤的委托诉讼代理人尹甜，被告曲靖麒麟人和房地产开发有限公司委托诉讼代理人宰建、夏跃权，被告张学文委托诉讼代理人赵权梅到庭参加诉讼，现已审理终结。原告王显飞、张彩凤诉称：2011年6月5日，二原告与被告曲靖麒麟人和房地产开发有限公司签订了合同编号为“QJNCJC0601160”的《商品房购销合同》，合同明确约定：原告以1365872元的价格购买被告开发的位于曲靖市南片区水寨村委会滇东北商品交易中心二期（南城建材广场）第6幢1号的商品房。原告依照依约支付了购房款1365872元，并于2012年7月10日交付了相关税费及维修基金。原告已按照约定全面履行了合同义务，然而被告却未依约履行义务，长期占用原告的办证费用，至今仍未原告办理不动产权证。另查明，被告张学文系滇东北商品交易中心二期工程项目合作开发的投资人，对该项目享有100%的经营权及收益权。诉请法院判令：1、被告曲靖麒麟人和房地产开发有限公司立即为原告办理并交付曲靖南片区水寨村委会的滇东北商品交易中心二期（南城建材广场）第6幢1号商品房的不动产权证；2、被告人和房地产开发有限公司向原告支付迟延办理不动产权证的违约金515070元，并由张学文承担连带责任；3、诉讼费由二被告承担。被告曲靖麒麟人和房地产开发有限公司辩称：我同意口头答辩，我们没有违约，不愿意承担违约金，办不动产权证的相关费用我们没有收到，是被张学文收的，我们和张学文是合作关系。只要办证的钱到位，我们会协助办证。被告张学文辩称：我同意口头答辩，原告缴纳的办证费用在人和房地产开发公司的对公账户，这个钱已经被张学文用在项目当中，我们现在愿意把原告缴纳的费用拿出来办理相关证件。我们和人和房地产开发有限公司是合作关系，要人和房地产开发有限公司协助才能办理不动产权证。原告为证明其诉讼主张，向本院提交证据如下：1、原告身份证复印件，证实原告的诉讼主体资格。2、商品房购销合同，证实原告向被告于2011年6月5日购买曲靖市滇东北商品交易中心二期6幢01号房屋价格1365872元，房屋建筑面积240.09平方米。3、购房发票，证实原告向被告支付全额购房款1365872元的事实。4、维修基金及税费收据，证实2012年7月10日，原告向被告缴纳契税、印花税、维修基金68976元及相关配套费2700元。5、项目合作开发协议书，证实原告所购买的滇东北商品交易中心二期工程系被告曲靖麒麟人和房地产开发有限公司与被告张学文合作开发，被告张学文代人和房地产公司收取了原告方缴纳的契税、印花税、维修基金及相关配套费的事实。（以上证据都是复印件）经质证，被告曲靖麒麟人和房地产开发有限公司对1、5组证据三性无异议，对第2、3、4组证据都有异议，这三份证据我们公司都没有盖过章。我们也没有报过案。被告张学文对1、2、3、4、5组证据都无异议。这些章都是曲靖麒麟人和房地产开发有限公司盖章后交给我们的。不动产发票是我们和人和房地产公司的会计共同领取的。本院认为，原告王显飞、张彩凤向本院提交的第1、2、3、4、5组证据与本案具有关联性，能够证明案件事实，本院予以采信。经审理和质证，本院确认如下法律事实：2011年6月5日，原告王显飞、张彩凤（乙方）与被告曲靖麒麟人和房地产开发有限公司（甲方）签订《商品房购销合同》，二原告购买被告曲靖麒麟人和房地产开发有限公司开发的位于曲靖南片区水寨村委会的滇东北商品交易中心二期（南城建材广场）第6幢01号房，价款1365872元；付款方式：2011年6月5日前根据贷款银行规定付清首付及办理完按揭手续。关于产权登记的约定：乙方应于交房后60日内将购房发票及产权登记机关规定的相关证件交给甲方，由甲方代办产权登记和产权证，办理过程中所产生的税费按国家规定由乙方承担，如乙方逾期未提供相关证件办理产权登记，甲方概不负责，由乙方自行办理。《商品房购销合同》办理了登记备案手续。2012年7月10日，原、被告办理交接房手续，同日，原告向被告交纳了契税、印花税、维修基金、配套费、办证费等费用合计71676元。2014年9月17日，被告曲靖麒麟人和房地产开发有限公司向原告出具了购房发票，金额为1365872元。因被告曲靖麒麟人和房地产开发有限公司未向房屋管理部门申请办理房屋产权证书，原告向本院提起民事诉讼，提出了前述诉请。2009年11月20日被告曲靖麒麟人和房地产开发有限公司与被告张学文签订《滇东北商品交易中心二期工程项目合作开发协议》。本院认为，商品房预售合同是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，承购人支付定金或房屋价款的合同。本案的《商品房购销合同》符合法律的规定，系有效合同，双方均应按合同的约定，全面、严格履行各自的义务。原告向被告曲靖麒麟人和房地产开发有限公司交纳了房屋价款，于2012年7月10日办理了接房手续，原告向被告曲靖麒麟人和房地产开发有限公司交纳了办理房屋权属证书的相关费用和其他费用，提交了相关资料。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。第二款：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。被告应当于2012年10月10日前向房屋管理部门申请为原告办理房屋产权证书，被告逾期办理申请，应承担违约责任，并应继续履行合同义务。原告诉请要求被告曲靖麒麟人和房地产开发有限公司立即为原告办理并交付曲靖南片区水寨村委会的滇东北商品交易中心二期（南城建材广场）第6幢01号商品房的不动产权证，因办理不动产权证是行政机关的行政行为，办证主体为行政机关，并不是曲靖麒麟人和房地产开发有限公司，曲靖麒麟人和房地产开发有限公司应履行的义务应为向主管机关申请并提供办理原告所购商品房的不动产权证、契税完税凭证的完整资料。根据合同相对性的原则，依法成立的合同仅对双方当事人具有约束力，曲靖麒麟人和房地产开发有限公司与被告张学文之间签订的滇东北商品交易中心二期工程项目合作开发协议仅对协议双方具有约束力，不能对抗本案的第三人及原告方，故被告曲靖麒麟人和房地产开发有限公司辩解其没有收到办证材料及相关费用，其只有协助办证义务，应由张学文独立办证的理由本院不予采纳。原告提出的办理房屋所有权证的请求权具有物权属性，不适用诉讼时效的规定，被告曲靖麒麟人和房地产开发有限公司辩解本案诉请已超过诉讼时效的理由本院不予支持。原告王显飞、张彩凤要求被告曲靖麒麟人和房地产开发有限公司承担自2012年10月10日起至2020年10月1日前，按中国人民银行逾期贷款年利息标准4.75%计算的违约金的诉请，违约金责任的承担作为一种债权请求权，按照法律规定应适用诉讼时效的规定，本案中当事人在合同中没有约定违约金，则适用上述司法解释规定，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因金融机构计收逾期贷款利息是以日为单位累计计算，故应以日为单位累计计算违约金数额。违约金的数额随着违约行为的持续发生不断增长，违约金的请求给付是一种继续性债权，随时间的推移不断发生变化，违约金应以每个个别的债权分别适用诉讼时效，此种继续性债权的诉讼时效即为三年，只是权利人在办证期限届满超三年后起诉，由于违约行为在起诉时仍在继续，故应保护自起诉之日倒推三年的违约金请求权。本案中，原告方于2020年11月19日提起诉讼虽然已超过三年，但因曲靖麒麟人和房地产开发有限公司的违约行为处于持续状态，故自原告提起本案诉讼之日起向前追溯三年，即对原告方主张违约金在诉讼时效范围内的部分予以支持。违约金数额按每天177.8元计算为185801元（4.75%×购房总款1365872元÷365天=177.8元/天，177.8元×（1095天-50天）=185801元）。因上述违约金的计算系起诉之日（2020年11月19日）向前追溯三年，故本院支持自2017年11月20日起至2020年10月1日止按每天177.8元计算的违约金，原告王显飞、张彩凤诉请的违约金超过诉讼时的部分，本院不予以支持。原告要求被告张学文对违约金承担连带清偿责任，因被告张学文不是《商品房购销合同》的相对人，该合同对被告张学文无法律约束力，原告此主张于法无据，本院不予支持。被告人和房地产公司与被告张学文签订的《滇东北商品交易中心二期工程项目合作开发协议》属于另外的法律关系，本案不作处理。。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十五条、第一百零七条；最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项、第二款的规定，判决如下：一、由曲靖麒麟人和房地产开发有限公司于本判决生效后三十内向不动产登记主管部门提交原告王显飞、张彩凤购买位于滇东北商品交易中心二期（南城建材广场）第6幢01号房屋所需办证资料为原告办理不动产权证，并于不动产权证发放之日起十日内交付给原告王显飞、张彩凤。二、被告曲靖麒麟人和房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内支付原告王显飞、张彩凤违约金185801元。三、驳回原告王显飞、张彩凤的其他诉讼请求。案件受理费8950元，（原告已预交），由原告王显飞、张彩凤承担6000元，由被告曲靖麒麟人和房地产开发有限公司承担2950元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。审 判 长  周 坤人民陪审员  武昔花人民陪审员  刘慧珍二〇二〇年十二月二十六日书 记 员  侯光林