江苏省常州市钟楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0404民初6519号原告：凌惠彬，男，汉族，1952年12月27日生，住常州市武进区。委托诉讼代理人：蒋春君，江苏常武律师事务所律师。委托诉讼代理人：上官俊杰，江苏常武律师事务所律师。原告：缪小庆，男，汉族，1975年10月2日生，住常州市钟楼区。委托诉讼代理人：蒋春君，江苏常武律师事务所律师。委托诉讼代理人：上官俊杰，江苏常武律师事务所律师。被告：周晶，女，汉族，1970年1月13日生，住常州市天宁区。委托诉讼代理人：宦强，江苏金牌律师事务所律师。原告凌惠彬、缪小庆诉被告周晶房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月18日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理，原告委托诉讼代理人蒋春君、上官俊杰，被告周晶及其委托诉讼代理人宦强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判决确认原、被告在2013年3月7日签订《房屋租赁合同》于2019年10月17日解除并责令被告立即向原告凌惠彬、缪小庆返还承租房屋；2、请求判决被告支付原告凌惠彬自2016年7月12日至2018年7月11日的租金1546300元;3、请求判决被告支付原告凌惠彬、缪小庆自2018年7月12日至2019年月7月11日租金2056900元、2019年7月12日至2019年10月16日租金682875元;4、请求判决被告支付原告凌惠彬、缪小庆房屋使用费暂计455250元（自2019年10月17日计算至2019年11月16日），并请求以《房屋租赁合同》计算租金的方式双倍计算房屋使用费至被告实际返还承租房屋之日止；5、请求判决被告支付原告凌惠彬、缪小庆违约金2321820元（暂计算至2019年11月16日），并请求计算违约金至被告返还承租房屋之日止；6、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2013年3月7日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定由被告租赁原告坐落于常州市××路××号××号××号××号房屋用于浴场经营，其中188-201号为原告缪小庆所有，其余为原告凌惠彬所有。租赁期限为8年，自2013年7月12日至2021年7月11日止，租金支付方式为先付后用，除第一年外，各年度租金支付尚在上一年度租赁期限届满前一个月支付下一年度租金；逾期支付的，每逾期一日按应付总额的千分之三向原告支付逾期付款违约金。合同签订后，被告按约支付了2013、2014、2015三年的租金。此后，被告于2016年7-9月分三次向原告缪小庆支付了2016年7月12日至2018年7月11日原告缪小庆的租金320万元，但并未向原告凌惠彬支付租金。2019年10月分两次向原告缪小庆支付了2018年7月12日至2019年7月11日原告缪小庆的租金52万元，剩余租金并未向两原告支付。截至2019年11月16日，尚结欠原告凌惠彬2016年7月12日至2018年7月11日的租金1546300元，结欠两原告2018年7月12日至2019年月7月11日租金2056900元、2019年7月12日至2019年10月16日租金682875元，房屋使用费227625元，违约金2321820元。2019年10月12日，两原告通过快递向被告发出《租金催收函》，告知被告如未在3日内支付拖欠的租金，则解除双方签订的《房屋租赁合同》，被告2019年10月13日签收了上述函件，到期并未支付任何款项，合同在2019年10月17日解除后仍继续占用案涉房屋。两原告认为，被告拖欠房租、拒不搬离租赁房屋的行为己经严重违反了合同的相关约定，故依法向贵院起诉，请求贵院查明事实后，判如所请。被告辩称：1、截止2018年7月11日，被告已付清该时间前所有租金。2、根据常州市天宁区人民法院（2019）苏0402执恢538号、（2016）苏0402执2436号协助执行通知书，案涉房屋租金由天宁区人民法院通知被告暂停支付，且该通知于2019年11月上旬向被告送达后，原告也已对案涉房屋进行了停电等措施导致被告已无法正常经营。综上，被告认为对于原告的第2项诉讼请求，被告已经支付完毕；对原告的第4项诉讼请求，房屋占有使用费应自2019年11月17日暂停计算；原告主张的违约金无事实和法律依据，请求法庭依法裁决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明：本市钟楼区晋陵中路188-11号～188-17号、188-202号房屋系凌惠彬、闵仁美共同共有，晋陵中路188-11号～188-17号房屋建筑面积为490.6㎡，188-202号房屋建筑面积为725.39㎡。晋陵中路188-201号房屋系缪小庆、凌敏共同共有，该房屋建筑面积为731.03㎡。凌惠彬、闵仁美名下晋陵中路188-11号～188-17号、188-202号房屋已先后被常州市天宁区人民法院、本院及常州市武进区人民法院多次查封，目前仍处于查封状态。2013年3月7日，凌惠彬、缪小庆（甲方）与沈荣（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将本市晋陵中路188-11号～188-17号、188-201号、188-202号房屋出租给乙方用于浴场经营，房屋建筑面积1947平方米；租赁期限为8年，自2013年7月12日至2021年7月11日止，甲方提供4个月免租金装修期（2013年3月12日至2013年7月11日止）；租赁起始日为2013年7月12日，自租赁起始日起的第一个月至第十二个月为租金起始年；租金支付方式和期限：租金起始年租金为200万元，租金起始年届满后第二年年租金为210万元，第三年年租金为2205000元，第四年年租金为2315300元，第五年年租金为2431000元，第六年年租金为2576900元，第七年年租金为2731500元，第八年年租金为2895400元；房租租金按照先付后用原则，本协议签订之后，乙方在2013年8月31日前支付第一年度上半年的租金，在2013年12月11日前支付第一年度下半年的租金，以后各年度租金支付是在上一年度的租赁期限届满前一个月支付下一年度租金，支付租金5日内甲方开具发票给乙方，乙方支付开发票的税金；合同签订之日乙方支付定金20万元，在乙方支付租赁起始年租金时转为租金；乙方在签订本合同之后于2013年8月31日前向甲方支付保证金20万元，该保证金在租赁期限届满或提前解除后双方对出租等事宜结算后15日内无息退还乙方；乙方将租金和保证金汇入甲方如下账户：开户行中国建设银行，户名闵仁美，账号4340********；乙方按照建筑面积计算的标准向物业公司支付物业管理费；乙方有下列情形之一的，应当向甲方支付当年度三个月房租作为违约金，甲方有权解除合同：1.乙方擅自将承租房屋转租、转让或转借的，2.利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动，3.乙方拖欠应付租金持续时间超过一个月的，4.乙方逾期缴纳各项费用超过一个月的，5.未经甲方书面同意拆改变动房屋结构，6.损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内未修复的，7.未经甲方同意改变合同约定的房屋租赁用途；乙方逾期支付租金，每逾期一日，按应付租金总额的千分之三向甲方支付逾期付款违约金，同时甲方有权停水、停电及封锁大门，由此造成的一切损失由乙方承担；租赁期限届满或者合同被解除后，乙方应在租赁期限届满之时或者合同被解除后7日内返还房屋，并保持房屋及设施、设备完好，不得影响房屋正常使用，否则按照当年租金标准的双倍支付租金；凌惠彬、缪小庆推荐闵仁美作为全权代表，代表甲方处理和乙方在本房屋租赁中全部事项；乙方通讯地址为常州市鹏欣丽都1幢2801室，联系电话138××******，乙方如需变更，须7日内书面通知甲方，甲方签字确认，否则甲方仍按照原地址寄送相关文件，不论送达或退还均视为已经送达，一切后果由乙方承担。2016年7月27日，沈荣通过招商银行向原告缪小庆汇款20万元，汇款附言为房租。2016年9月14日，周晶通过招商银行向原告缪小庆汇款10笔，每笔5万元，合计50万元，汇款附言为房租。2016年9月30日，周晶通过招商银行向原告缪小庆汇款250万元，汇款附言为房租。2019年10月22日，周晶通过招商银行向原告缪小庆汇款2万元。2019年10月30日，周晶通过招商银行向原告缪小庆汇款50万元。2016年9月14日，原告缪小庆出具一份《收条》，载明：“今收到御池会所转账支付房租共计50万元。”2016年9月30日，原告缪小庆出具一份《收条》，载明：“今收到御池会所转账支付房租共计250万元，三次共计支付房租320万元。至2018年7月11日房租已全部付清。”2019年9月2日，常州市天宁区人民法院发布查封公告，载明：本院于2018年9月27日查封了被执行人闵仁美、凌惠彬坐落于本市××路××号不动产，已由相关部门协助登记查封，查封期限自2018年9月27日至2021年9月26日止。如该不动产存在权利负担（租赁、占用），有关权利人应于2019年9月20日前以书面方式向法院提出。2019年10月12日，原告凌惠彬、缪小庆向被告周晶邮寄了一份《租金催收函》，载明根据双方的租赁合同，被告已经结欠五个年度的租金，违反了合同约定，要求被告在收到本函之后三日内支付拖欠租金9059700元，否则解除双方签订的《房屋租赁合同》。2019年10月13日，被告周晶签收上述邮件。2019年11月4日，常州市天宁区人民法院向常州市御池大酒店有限公司送达（2016）苏0402执2436号协助执行通知书，载明：关于申请执行人交通银行股份有限公司常州分行与被执行人凌惠彬、闵仁美、常州东方理想实业有限公司金融借款合同纠纷一案，（2016）苏0402执2436号执行裁定书已经发生法律效力，因执行案件需要，常州市御池大酒店有限公司在670万元内暂停支付凌惠彬、闵仁美名下位于晋陵中路188-11号～188-17号不动产房屋租金。同日，常州市天宁区人民法院向常州市御池大酒店有限公司送达（2019）苏0402执恢538号协助执行通知书，载明：申请人嘉兴泽明投资合伙企业（有限合伙）与被执行人江苏巨人生物科技有限公司、凌惠彬、闵仁美金融借款合同纠纷一案，（2019）苏0402执恢538号执行裁定书已经发生法律效力，常州市御池大酒店有限公司暂停支付凌惠彬、闵仁美名下位于××路××号××年租金。另查明，沈荣于2016年8月12日死亡。常州市御池大酒店有限公司法定代表人为周晶，股东为周晶一人。2020年6月4日，凌敏、闵仁美出具了一份《情况说明》，载明：两人系晋陵中路188-11号～188-17号、188-201号、188-202号房屋共有人，同意本案所涉款项判决给凌惠彬、缪小庆。2020年11月5日，沈梦佳出具了一份《情况说明》，载明：涉案房屋租赁本人不知情，也未参与，实际由周晶负责相关经营活动，房屋租赁合同所涉权利义务均放弃相关继承权，与本人无关。庭审中，原、被告明确，2013年7月12日至2016年7月11日的租金已经全部结清。被告明确，其未向常州市天宁区人民法院支付过租金，并称涉案房屋2020年1月24日后一直关闭，闲置至今，被告2020年11月份开始腾空可于2020年12月中下旬交付原告。另，原告主张违约金2321820元系按照2017年7月12日至2019年7月12日的应付租金总额的30%计算得出，未按照合同约定的每日千分之三标准计算；被告主张其不存在恶意拖欠租金情形，违约金明显过高，受疫情影响，不应计算占有使用费及租金。本院认为，原告凌惠彬、缪小庆（甲方）与沈荣（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按约全面履行自己的义务。一、关于合同解除问题。本案中，原、被告明确2013年7月12日至2016年7月11日的租金已经全部结清，本院予以确认。根据合同约定，被告拖欠应付租金持续时间超过一个月的，原告有权解除合同。根据合同约定，涉案房屋2016年7月12日至2021年7月11日的租金总额为12950100元，且对应每年度租金应在上一年度的租赁期限届满前一个月支付。被告于2016年7月27日、9月14日、9月3日分别支付租金20万元、50万元、250万元，合计320万元；于2019年10月22日、10月30日分别支付租金2万元、50万元，合计52万元。据此，被告未能按照合同约定的期限及标准向原告支付租金，迟延期限已超过一个月，且发生在天宁法院租金暂停支付通知出具之前，被告的行为已构成违约，符合合同约定的解除条件，故原告有权解除涉案《房屋租赁合同》。根据我国合同法第第九十六条的规定，当事人一方张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。根据原告向被告邮寄的函件，被告未能在2019年10月17日前支付拖欠的租金，则合同解除。综上，原告主张《房屋租赁合同》于2019年10月17日解除的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。二、关于合同解除的法律后果。首先，根据合同法第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本院认为，涉案《房屋租赁合同》解除后，被告周晶应将涉案房屋腾空，因凌惠彬、闵仁美名下晋陵中路188-11号～188-17号、188-202号房屋目前被人民法院查封，原告主张被告周晶返还上述房屋的诉讼请求，本院不予支持；原告主张返还晋陵中路188-201号房屋的诉讼请求，本院予以支持。其次，关于合同期内的租金计算问题。因晋陵中路188-11号～188-17号、188-202号房屋对应的租金已经进入人民法院执行程序，原告主张该部分的租金、使用费及违约金，本院不予理涉。关于晋陵中路188-201号房屋对应租金及相关费用计算问题，因涉案合同未约定租金的分配比例，本院根据该部分房屋面积占所有出租房屋面积的比例确定两原告享有的租金份额，故缪小庆享有的租金份额应为37.55%[731.03㎡/（490.6㎡+725.39㎡+731.03㎡）]。根据缪小庆出具的收条，明确至2018年7月11日房租已全部付清，故被告应向缪小庆支付自2018年7月12日起的租金。根据合同约定，2018年7月12日-2019年7月11日的租金为2576900元，缪小庆房屋租金部分应为967625.95元（2576900元*37.55%）。关于2019年7月11以后的租金计算问题，因涉案《房屋租赁合同》已于2019年10月17日解除，根据约定被告应于合同解除后7日内即2019年10月24日前返还房屋，之后应按照租金标准的双倍支付房屋占有使用费。根据合同约定，2019年7月12日-2020年7月11日的总租金为2731500元，故2019年7月12日-2019年10月24日期间（104天）的总租金应为778290.41元（2731500元/365天*104天），缪小庆房屋租金部分应为292248.05元（778290.41元*37.55%）。综上，被告周晶应支付原告缪小庆2018年7月12日-2019年7月11日期间的租金967625.95元、2019年7月12日-2019年10月24日期间的租金292248.05元；扣除2019年10月22日付款2万元、2019年10月30日付款50万元（优先偿还967625.95元部分），尚需支付739874元（967625.95元+292248.05元-2万元-50万元）。再次，关于原告主张的违约金2321820元（暂计算至2019年11月16日）。涉案《房屋租赁合同》约定，若被告欠付租金超过一个月，原告有权解除合同，违约方每日按照欠款总额的千分之三支付违约金。本院认为，前述被告结欠缪小庆的租金1259874元，其中967625.95元根据合同约定应于2018年6月12日前支付，其中292248.05元应于2019年6月12日前支付；被告逾期未付，应承担相应的逾期付款责任。关于逾期利息计算标准，涉案租赁合同约定为每日千分之三，明显高于民间借贷的利息标准，本院参照贷款市场报价利率酌情按照年利率15.4%予以支持。另，周晶于2019年10月22日向缪小庆汇款2万元，于2019年10月30日向缪小庆汇款50万元，上述款项应从2018年7月12日—2019年7月11日期间的租金967625.95元中予以扣除，逾期利息本金相应扣减。最后，关于原告主张自2019年10月17日起按照租金标准的双倍计算房屋占有使用费（暂计算至2019年11月16日为455250元）。本院认为，被告应于合同解除后7日内即2019年10月24日返还房屋，故房屋占有使用费应自2019年10月25日开始计算。关于房屋占有使用费的计算标准，本院认为，按照租金标准的双倍计算明显过高，同时考虑到疫情的影响，本院酌情按照同期租金的130%予以支持。据此，2019年10月25日至2020年7月11日期间（261天）的房屋占有使用费应为2539172.47元（2731500元/365天*261天*130%），应支付原告缪小庆金额为953459.26元（2539172.47元*37.55%）。自2020年7月12日起至房屋返还之日止的占用使用费按照3764020元/年（2895400元/年*130%）的标准计算，原告缪小庆房屋的占用使用费计算标准为1413389.51元/年（3764020元/年*37.55%）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告凌惠彬、缪小庆与被告周晶之间2013年3月7日的《房屋租赁合同》于2019年10月17日解除。二、被告周晶于本判决生效之日起三十日内腾空本市钟楼区晋陵中路188-11号～188-17号、188-201号、188-202号房屋，并将晋陵中路188-201号房屋返还原告缪小庆。三、被告周晶于本判决生效之日起三十日内支付原告缪小庆2018年7月12日-2019年7月11日期间的租金447625.95元；并就967625.95元支付自2018年6月13日起至2019年10月22日止按照年利率15.4%计算的利息，就947625.95元支付自2019年10月23日起至2019年10月30日止按照年利率15.4%计算的利息，就447625.95元支付自2019年10月31日起至款项付清之日止按照年利率15.4%计算的利息。四、被告周晶于本判决生效之日起三十日内支付原告缪小庆2019年7月12日-2019年10月24日期间的租金292248.05元，并就该款项支付自2019年6月13日起至款项还清之日止按照年利率15.4%计算的利息。五、被告周晶于本判决生效之日起三十日内支付原告缪小庆自2019年10月25日起至2020年7月11日止期间的占有使用费953459.26元，并按照1413389.51元/年标准支付自2020年7月12日起至实际返还房屋之日止的占有使用费。六、驳回原告凌惠彬、缪小庆的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费61243元、财产保全费5000元，合计66243元（原告已预交），由原告凌惠彬、缪小庆负担41369元，由被告周晶负担24874元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  王海岸人民陪审员  孙 军人民陪审员  吴国正二〇二〇年十二月十八日书 记 员  刘 璐