河北省衡水市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀11民再32号 再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：姬立军，男，1970年8月19日出生，汉族，住衡水市桃城区。 被申请人（一审被告、二审上诉人）：张文良，男，1967年5月22日出生，汉族，住衡水市桃城区。 委托诉讼代理人：张新宝，河北畅杰律师事务所律师。 再审申请人姬立军与被申请人张文良买卖合同纠纷一案，衡水市桃城区人民法院于2019年6月4日作出（2019）冀1102民初1632号民事判决，张文良不服向本院提出上诉，本院于2019年9月26日作出（2019）冀11民终1564号民事判决，判决已经发生法律效力。姬立军不服，向河北省高级人民法院提出申诉，河北省高级人民法院于2020年5月28日作出（2020）冀民申1879号民事裁定，指令本院对该案进行再审。本院依法另行组成合议庭公开开庭审理了本案。再审申请人姬立军、被申请人张文良及其委托诉讼代理人张新宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 2019年3月20日，姬立军向一审法院提起诉讼，请求:一、要求解除其与张文良之间签订的房屋买卖合同：二、要求张文良双倍返还定金1400000元；三、本案诉讼费用由张文良承担。事实与理由：2019年3月11日，其与张文良签 2 订《房屋买卖合同》约定张文良将其所有的中华××方圆小区底商门店五套出售给姬立军，总价款7077252元。合同签订后，姬立军随即按合同约定支付了定金700000元。事后姬立军才得知，张文良隐瞒了其将房屋抵押的事实，严重的违反了合同的约定，致使姬立军无法实现合同目的。为此，特提起诉讼，要求解除其与张文良之间的买卖合同，并要求双倍返还定金，请法院依法准予所请。 一审法院经审理查明：2019年3月11日，姬立军与张文良签订《房屋买卖合同》【以下标注为（合同一）】一份，约定将张文良所有的位于中华××方圆小区底商的五套门店卖于姬立军。该五套门店分别为坐落于中华××与××路交界的4幢1号门店（证号：衡房权证路北区字第××）、4幢5号门店（证号：衡房权证路北区字第××）、4幢6号门店（证号：衡房权证路北区字第××）、4幢7号门店（证号：衡房权证路北区字第××）、5幢2号门店（证号：衡房权证路北区字第××）。总建筑面积为777.72平方米，合同约定房屋总价款为7077252元。合同第二条约定：甲方（本案张文良）保证已如实陈述上述房屋权属状况和其他具体状况，保证该房屋没有设定担保、抵押等任何权属纠纷，保证该房屋不受他人合法追索。合同第三条2、（1）约定：甲、乙（姬立军）双方同意，乙方在本合同签订之日支付给甲方人民币70万元，作为乙方购买甲方房屋的定金。合同第五条1约定：甲方保证该房屋权属无争议，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一 3 切后果及违约责任。同日双方又签订了另外一份《房屋买卖合同》【以下标注为（合同二）】，合同约定姬立军购买张文良名下的位于中华××方圆小区底商的另外七套门店，该合同的总价款为5405376元，姬立军向张文良支付70万元作为购买该七套门店的定金。2019年3月10日，姬立军通过微信转账向张文良支付2万元定金，该2万元系姬立军转入给了证人李某1的账户，证人李某1称张文良将该2万元作为佣金给付了李某1。2019年3月11日姬立军通过银行转账又向张文良的账户分别支付了38万元、45万元、5万元、50万元。张文良向姬立军出具了收据一张，收据载明：今收到房屋定金壹佰肆拾万元整。并查明，2018年9月6日，案外人张文格向河北衡水农村商业银行股份有限公司孙洼支行借款50万元，张文良用其名下的证号为衡房权证路北区字第××号房产为该笔借款进行担保，并办理了抵押登记。2018年5月10日，案外人王春霞向河北衡水农村商业银行股份有限公司孙洼支行借款200万元，张文良用其名下的证号为衡房权证路北区字第××号、00××04房产为该笔借款进行担保，并办理了抵押登记。2018年5月10日，张文良向河北衡水农村商业银行股份有限公司孙洼支行借款200万元，用其名下的证号为衡房权证路北区字第××号、00××09房产为该笔借款进行担保，并办理了抵押登记。该三笔借款均已到期，但都未清偿。以上事实有原、被告提交的证据、法院调取的证据、证人证言及庭审笔录在卷为证。 一审法院认为：姬立军与张文良所签订的《房屋买卖合 4 同》（合同一）系双方自愿签订，该合同不违反法律规定，属有效合同，双方均应按照合同约定履行各自义务。姬立军依照合同向张文良支付了70万元定金，但张文良违反了合同第二条所规定的保证义务，隐瞒了卖于姬立军的房产已经设定担保并办理了抵押登记的事实，致使姬立军所签订合同的目的不能实现，现姬立军要求解除与张文良所签订的《房屋买卖合同》（合同一），符合《合同法》第九十四条第一款第（4）项规定，应予以支持。关于姬立军要求被告双倍返还定金问题，双方所签订的《房屋买卖合同》中明确将姬立军交付给张文良的70万元约定为购买房屋的定金，且定金数额未超过合同总价款的20%，该定金条款合法有效，现因张文良的原因致使合同目的不能实现，姬立军要求张文良双倍返还定金的诉讼请求，与法有据，予以支持。关于张文良反诉称，依照《合同法》第96条规定，请求确认姬立军请求解除合同的行为无效的问题，该反诉应视为对姬立军要求解除合同诉求的抗辩，本案不做反诉处理。姬立军的诉求就是要求解除与张文良所签订的《房屋买卖合同》（合同一），该合同中双方并没有对解除权作出约定，更没有约定异议期间，现姬立军以张文良违约致使合同的目的不能实现为由请求解除与被所签订的《房屋买卖合同》（合同一），符合法律规定，故被告的抗辩理由不成立，不予支持。 关于张文良辩称双方签订合同时，已告知姬立军房屋存在抵押的问题，证人李某2的证言为：多次告知过姬立军房产抵押的情况，双方所签订的《房屋买卖合同》是在姬立军 5 提供的中介合同的基础上由李某2拟定了该买卖合同。证人李某1的证言为：一共十二套门店，有五套是抵押的，与姬立军说清楚了，双方签订的《房屋买卖合同》是在石家庄有人提供的合同版本修改的。二证人均称由于疏忽没有将合同的第二条修改。二证人的证言有相互矛盾的地方，且二人系夫妻，证人李某1收取了张文良的两万元佣金，二证人与张文良有直接的利益关系，该二证人的证言证明力较弱，不予采信。对于证人孙某的证言，只能证明姬立军曾于2019年3月13日向证人询问过房屋抵押的情况，找证人查某过房屋的房产证，并不能证明姬立军在与张文良签订《房屋买卖合同》（合同一）之前就知道该五套门店存在抵押的情况。故对张文良的该辩称，不予采信。 关于张文良辩称姬立军可以通过行使“涤除权”实现合同目的的问题，该“涤除权”的行使要取决于债权人是否有能力行使及是否自愿行使，不能强加于姬立军身上。若要求姬立军行使“涤除权”才能实现合同目的，这明显增加了姬立军的负担及风险。《物权法》第191条规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”，张文良没有证据证明该抵押财产的转让经过了抵押权人的同意，更没有理由要求原告行使“涤除权”来实现合同目的，故对张文良的该辩解，不予支持。 关于张文良辩称可以用另一份《房屋买卖合同》（合同二）的房款来清偿（合同一）中五套门店的抵押借款，解除 6 房屋抵押的问题，因该情况并未实际发生，属张文良的主观推断，且张文良已经收取了姬立军的140万元的定金，也并未将该款项用于清偿银行借款，故对张文良的该辩解，不予采信。判决：一、解除姬立军与张文良于2019年3月11日所签订的关于位于中华××方圆小区底××套门店的合同总价款为7077252元的《房屋买卖合同》。二、张文良于本判决生效后七日内双倍返还姬立军房屋定金共计140万元。 张文良不服一审判决，向本院提出上诉，请求：一、撤销河北省衡水市桃城区人民法院（2019）冀1102民初1632号民事判决，改判驳回姬立军的全部诉讼请求。二、一、二审诉讼费全部由姬立军承担。事实及理由：一、张文良并未向姬立军隐瞒涉案房屋抵押的事实。2019年3月11日姬立军在得知涉案房屋抵押的事实后，将未作抵押的七套门店和五套门店分开，分别与张文良签订两份房屋买卖合同。未设定抵押的房屋买卖合同约定2019年4月13日给付购房款160万元；2019年4月26日前交清尾款3105376元。张文良用以上款项即先期收到的定金完全有能力在2019年4月23日前付清应付抵押人的450万元贷款本息消灭抵押权。按照双方就设定抵押的房产买卖合同的约定，买受人在2019年5月26日前付清尾款6377252元，之后3日内办理房屋过户手续。从两份买卖合同约定的付款期限和付款金额可以看出，买受人如能首先全面履行未设定抵押房屋买卖合同的约定义务，出卖人能够如期还贷、提前还贷、解除抵押，买受人能够如期、顺利实现合同目的，即取得房屋产权证书并接受 7 房屋。但两份房屋买卖合同签订后，虽经张文良多次催要，作为买受人的姬立军违背诚信，至今分文未交付未设定抵押房屋定金以外的款项，致使涉案抵押的房屋未能解押。二、存在房屋抵押的事实，并非致使姬立军不能实现房屋买卖合同目的之违约情形。一审判决依据《合同法》第九十四条（一）款（4）项解除合同，没有事实及法律依据。涉案房屋买卖合同第四条约定“乙方付清房款之日起3日内到房地产部门办理过户手续，甲方予以配合”、“甲方应于房屋产权证办理完毕且全额支付房款次日正式交付该房屋”。被上诉人的合同目的，是在交清购房款的前提下办理房屋过户手续，实现对房屋的实际占有。房屋设定抵押，并不影响姬立军实现合同目的。 姬立军答辩称：一、在双方签订合同时，张文良故意隐瞒房屋被抵押的事实，致使其合同目的不能实现，其依法行使合同解除权合理合法。1、在双方签订的房屋买卖合同中第二条明确约定：甲方（上诉人）保证已如实陈述上述房屋权属状况和其他具体状况，保证该房屋没有设定担保、抵押等任何权属纠纷，保证该房屋不受他人合法追索。但事实上该合同所载明的五套房产均设定了抵押担保，张文良的行为明显的违反了合同的约定，属严重的违约。2、张文良并无任何证据证明没有隐瞒房屋抵押的情况。张文良虽然有三名证人出庭作证，但证人李某2、李某1系夫妻关系，受张文良所雇佣，二人的职责就是将涉案房屋出售，且在签订合同后直接接受了姬立军2万元的合同定金，且张文良将该2万 8 元直接作为了李某1的佣金，本案中涉案房产是否能卖出直接关系到二证人的佣金收入，故二证人与本案有着非常重要的利害关系，其证言不足以为信。并且二证人在证明内容上相互矛盾，更不能证实其证言的真实性。证人孙某其证言也不能证明在签订合同之前姬立军知晓房屋抵押的情况，故该证人证言不能证明上诉人没有隐瞒房屋抵押的情况。3、事实证明张文良在收到定金140万元后，没有任何偿还贷款解除抵押的行为，张文良所谓的“用另一个合同的款项，解除涉案房屋抵押”只是一种托辞，该说法并不能成立。4、涤除权是法律赋于姬立军的权利，而并非义务，张文良不能将其强加于姬立军身上，姬立军没有义务为张文良的违约行为买单。况且就算是姬立军行使了涤除权，也不能完全排除房屋是否能顺利过户的风险，故张文良的说法是无限的加大了姬立军的风险，是没有任何道理的。5、姬立军购买涉案房屋的目的是能顺利取得房屋所有权，而张文良的行为已严重的违反了合同的约定，姬立军的合同目的已无法实现，并且涉案五套门店总价值707万余元，一旦付款且不能取得房屋所有权将会给姬立军造成巨大的损失。合同法第九十四条第四款之规定：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”。这里的违约致使合同目的不能实现，是指一方当事人违反合同义务的结果，使另一方当事人蒙受损害，导致另一方无法获得在签订合同时所期待的利益。而本案中张文良的严重的违约行为有可能导致姬立军“房、钱两空”，已严重的威胁到姬 9 立军签订合同的目的。故姬立军依法行使合同解除权合理合法。二、因张文良的违约行为，姬立军适用定金罚则，要求双倍返还定金，完全合法。 本院二审中，双方当事人对一审查明的事实均无异议，双方亦未提供新的证据。 本院二审认为：双方当事人对签订涉案《房屋买卖合同》的事实未提出异议，予以确认。关于姬立军主张解除双方签订的《房屋买卖合同》并双倍返还定金问题，姬立军的主要理由是“张文良隐瞒了其将房屋抵押的事实，严重的违反了合同的约定，致使原告无法实现合同目的。”从双方签订的《房屋买卖合同》约定看，2019年3月11日姬立军与张文良分别签订两份《房屋买卖合同》共12套房屋，涉案5套房屋合同签订时即存在抵押状态，另7套房屋未设定抵押，张文良予以认可，姬立军虽称签订涉案5套《房屋买卖合同》时对房屋存在抵押状态不知情，但姬立军作为买受人了解房屋具体状况既是合同约定亦是自己应尽的注意义务，况且涉案房屋抵押并未产生纠纷。根据《房屋买卖合同》第五条双方关于违约责任的约定，结合两份合同对姬立军支付房款时间（分别是2019年4月13日、4月26日、5月26日）、房屋办理过户手续及交付时间、两份合同价款等事项的约定，以及涉案5套房屋抵押贷款的数额和贷款期限的事实，姬立军至二审庭审时亦未按合同约定支付房款并于2019年3月20日提起诉讼的事实，姬立军主张涉案房屋存在抵押状态即构成违约致使合同目的不能实现证据不足。姬立军亦没有证 10 据证明张文良存在其他违约行为，故姬立军主张其不能实现合同目的并解除《房屋买卖合同》，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项的规定。张文良的上诉请求成立，一审判决事实清楚，但适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决：一、撤销河北省衡水市桃城区人民法院（2019）冀1102民初1632号民事判决；二、驳回姬立军的诉讼请求。 本院再审中，张文良提交新的证据四份：证据一、衡水农商银行孙洼支行出具的证明一份。证明在2019年3月初，张文良到该行说明其欲将抵押的五套房产出卖，并承诺出卖款提前清偿银行贷款，该行表示同意。证据二、2019年4月16日《催告函》及快递单各一份。内容为张文良向姬立军催告要求其支付7套没有抵押的房产160万元的事实，快递单物流信息显示姬立军拒收该函件。证实其在七套房产并不存在抵押、完全具备过户条件、能够实现合同目的的情况下拒收函件、拒绝支付剩余房款，其存在故意违约的事实，为此，能够证实其并不想真正实现合同目的，完全是恶意诉讼。证据三、2019年5月27日《解除合同通知》及快递单各一份。内容为张文良通知姬立军未在约定时间内交付剩余4705376元房款构成根本违约，解除合同，支付的70万元定金不退的事实。姬立军拒收快递也并未作任何答复，能够证明其明知自己按照合同约定应该履行支付剩余具备过户条 11 件的七套房产的房款义务而拒绝履行，为此，说明其并不想实现合同目的，存在故意违约的事实。证据四、租户姜成浩、高雁、葛艳菊、张义瑞、赵丽丽等五人的承诺书各一份，证实租户已经做出对于案涉房屋放弃优先购买权的事实，从而证明姬立军的合同目的不会因为承租人的优先购买权受到侵害的事实。 姬立军对张文良提交的证据质证意见：证据一是银行为了保护其客户利益出具，且与一审中该行主任出庭作证时所说不一致；证据二、三是快递，我方没有收到过；证据四的真实性不予认可，在原一、二审时曾要求张文良出具承租人放弃优先购买权的承诺书，张文良没有出具，时隔一年零七个月后出具这份承诺书，并且当事人的身份也无从查证，所以对该证据的真实性不予认可。 本院再审对张文良提交的新的证据一，银行出具同意张文良转让抵押的房产，符合法律法规的规定，应予确认；对于证据二、三，因有快递回执，回执上载明姬立军拒收，对其真实性、合法性、关联性予以确认；对于证据四，因出证人未能出庭，对其真实性不予确认。 再审查明的事实除上述事实外，其他事实与原审查明的事实基本一致。 本院再审认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、建设部《城市房地产抵押管理办法》第三十七条的规定，已经设定抵押的房地产，经抵押权人同意，抵押房地产可以转让出租。张文良在转让诉争房产前取得了抵押权 12 人的同意，故其转让已抵押的房产并不违反法律法规的规定，应认定为有效。虽然双方在签订房屋买卖合同时确立了涉案房产不能有担保抵押等约定，但有抵押担保并不一定造成合同的根本不能履行，且双方在签订的《房屋买卖合同》中没有约定合同的解除条款，姬立军所提出的解除请求不符合合同法第九十四条、第九十五条规定的条件。根据合同法第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。按合同法该条的立法本意，应鼓励合同的继续履行，只有在合同确实不能继续履行时才承担赔偿损失的违约责任。就本案而言，张文良所出售的房产虽有抵押，但并不一定造成合同的不能履行。且在2019年3月11日姬立军与张文良分别签订两份《房屋买卖合同》共12套房屋的合同中，要求姬立军支付房款时间分别是2019年4月13日、4月26日、5月26日。对于未设定抵押的房产，姬立军也未能依约履行给付房款的义务。姬立军在知道案涉房屋有抵押后，如果其想要继续履行合同，保护自己利益不受损失，其依法应在付款日到来之前督促张文良解除抵押，促使合同如期履行，但其却在付款日到来之前，于2019年3月20日向法院提起诉讼要求解除合同，并赔偿损失，其行为于法不合。姬立军虽提出出售案涉房产，侵害了原租户的优先购买权，但其不能提供证据证明原租户有优先购买的请求，故该辩解不能成立。综上，再审申请人姬立军的申诉没有法律依据，不能支持，本院二审判决并无不当，应予维持。依 13 照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回再审申请人姬立军的再审请求，维持本院（2019）冀11民终1564号民事判决。 一审案件受理费8700元，保全费5000元，二审案件受理费17400元，均由再审申请人姬立军负担。 本判决为终审判决。 审判长  荀丽娟 审判员  李 凝 审判员  王国恩 二〇二〇年十二月二十四日 书记员  张 倩