山东省聊城市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁15民终3463号上诉人（原审被告）：王继伟，男，1976年7月14日出生，汉族，住山东省临清市。上诉人（原审被告）：徐风霞，女，1975年3月15日出生，汉族，住山东省临清市。二上诉人共同委托诉讼代理人：赵维军，临清群星法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：周玉英，女，1952年10月16日出生，汉族，住山东省临清市。被上诉人（原审原告）：林景林，男，1947年11月16日出生，汉族，住山东省临清市。二被上诉人共同委托诉讼代理人：宋玉保，北京市京师（聊城）律师事务所律师。上诉人王继伟、徐风霞因与被上诉人周玉英、林景林抵押合同纠纷一案，不服山东省临清市人民法院（2020）鲁1581民初1059号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月17日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人王继伟、徐风霞及其委托诉讼代理人赵维军，被上诉人周玉英、林景林的委托诉讼代理人宋玉保到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王继伟、徐风霞上诉请求：1.依法撤销山东省临清市人民法院(2020)鲁1581民初1059号民事判决，改判确认涉案房屋买卖合同合法有效或发还重审；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定事实错误，依法应予撤销。（一）本案上诉人与被上诉人系房屋买卖合同纠纷，被上诉人原审要求法院确认效力的也是双方签订的房屋买卖合同，而并非抵押借款合同的效力。上诉人并非简单的以双方签订的抵押借款合同的流质条款取得涉案房屋。在抵押借款合同履行期届满时，债务人没有按照约定偿还合同约定的主债务，在此情况下，担保人按照正常的市场价格将抵押物转让给债权人即本案上诉人，随后双方按照约定签订了房屋买卖合同，并不违反法律的强制性效力性规定。因此不能以双方原来签订的抵押借款合同存在流质条款就否定之后双方自愿签订的房屋买卖合同。双方签订的房屋买卖合同是在双方对房屋价格有一个明确认知的情况下进行的，并不存在显示公平或胁迫情况。这由在签订合同时房屋的实际价值为26万元，而上诉人以担保债权70万元及利息抵付了房款就可看出，即便不公平也是对上诉人不公平。因此被上诉人并不能以此为由向上诉人主张涉案房屋买卖合同无效。在涉案房屋买卖合同中双方明确约定被上诉人向上诉人交付房屋的时间为“听候上诉人通知”，并未明确约定具体时间，并且此后上诉人多次通知被上诉人搬离涉案房院，将涉案房屋交付上诉人，但是被上诉人一直拒绝搬离。为此上诉人向临清市人民法院提起了排除妨害纠纷诉讼，因此虽然被上诉人并未实际将涉案房屋交付上诉人，并不影响合同的效力。并且我国也并没有任何法律规定因合同义务人迟延履行合同义务即有权利请求确认双方的合同无效。（二）本案上诉人与被上诉人签订的涉案房屋买卖合同并不存在导致合同无效的其他情形。本案涉案房屋买卖合同是经双方自愿签订的，且条款内容均没有违反法律的强制性效力性规定，因此涉案房屋买卖合同合法有效。二、原审判决适用法律错误，依法应予撤销。《中华人民共和国担保法》第四十条的规定，是针对的抵押借款合同中抵押条款的效力进行的规定，而本案争议的是上诉人与被上诉人事后经协商一致的情况下，根据房屋的实际价值签订的房屋买卖合同的效力。同时本案涉案的房屋买卖合同并不存在违反法律的强制性效力性规定的情形，合同合法有效。因此原审判决适用法律错误，依法应予撤销。周玉英、林景林辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，上诉人的上诉请求违反法律的强制性规定，应该驳回。周玉英、林景林向一审法院起诉请求：1.确认周玉英、林景林和王继伟、徐风霞于2016年8月1日签订的《房屋买卖协议书》无效，判令王继伟、徐风霞限期履行房产权属证书恢复原状手续；2.本案诉讼费及实际支出费用均由王继伟、徐风霞承担。一审法院认定事实：自2013年开始，周玉英、林景林之子林百磊开始多次在王继伟、徐风霞处借款。2015年11月9日，周玉英将坐落于的房产证号为临房权证新私字第**、土地证号为05××30的房产一处为林百磊在王继伟、徐风霞处的借款提供抵押担保并办理了抵押手续，抵押期限3个月，即2015年11月9日至2016年2月14日。2016年2月14日再次办理了抵押手续，抵押期限6个月。2016年8月1日，周玉英与王继伟、徐风霞签订《房屋买卖协议书》，协议约定：“周玉英自愿将位于售给乙方，建筑面积：202.81平方米，土地证号：05××**，房房产证号：**×20。成交价格260000元。搬家期限：听王继伟、徐风霞通知。”2016年8月10日，周玉英与王继伟再次签订了《房屋买卖协议书》，协议约定：“周玉英自愿将位于售给乙方，建筑面积：166平方米，土地证号：05××**，房房产证号：**×20。成交价格700000元。搬家期限：听王继伟通知。”2016年8月11日，双方到临清市房地产管理处办理了房屋所有权转移登记。2016年8月16日，将该房产所有权转移到王继伟名下，房权证号为：临房房权证新私字第**。玉英、林景林称，2004年周玉英、林景林购买该房屋后，于2005年7月一直居住至今，周玉英、林景林且无其他居所。2019年12月21日，王继伟以周玉英、林景林为被告向一审法院提起诉讼要求周玉英、林景林搬出房屋。一审法院于2020年1月7日受理了该案，案号为（2020）鲁1581民初92号，在该案中，王继伟提交了2016年8月10日周玉英与王继伟签订的《房屋买卖协议书》。一审法院认为，通过查明可以认定，周玉英、林景林自购买房屋后一直居住至今。双方办理了房屋产权转移手续后，周玉英、林景林亦一直居住至今，未对涉案房屋进行实际交接。违反法律的强制性规定的合同无效。根据《中华人民共和国担保法》第四十条的规定，订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。本案中，周玉英、林景林因其子林百磊在王继伟、徐风霞处借款，用其房屋提供抵押担保并办理了抵押登记。抵押权人王继伟、徐风霞在其债权未受清偿时，即与周玉英（即抵押人）签订了房屋买卖协议将抵押物所有权转移为其所有。该协议违反了法律的强制性规定，故应属无效合同。故周玉英、林景林要求确认房屋买卖协议无效的诉讼请求,于法有据,一审法院应予支持。周玉英、林景林要求王继伟、徐风霞限期履行房产权属证书恢复原状手续，与本案不属于同一法律关系，一审法院不予审理，周玉英、林景林可另行主张权利。综上，根据依照《中华人民共和国担保法》第四十条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项之规定,判决如下：周玉英与王继伟、徐风霞于2016年8月1日签订的《房屋买卖协议书》无效。案件受理费减半收取50元，由王继伟、徐风霞承担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，双方当事人二审争议的焦点是《房屋买卖协议书》是否有效。周玉英、林景林依据周玉英与王继伟签订的《房屋买卖协议书》,以房屋买卖合同纠纷提起本案诉讼。根据一、二审查明的事实,周玉英以涉案房屋为其子林百磊借款提供担保，周玉英虽与王继伟签订《房屋买卖协议书》并办理过户手续，但王继伟、徐风霞并未向周玉英、林景林支付购房款项，双方未实际发生商品房买卖交易，故本案的基础法律关系应为抵押合同法律关系,而非房屋买卖合同法律关系。一审将本案案由确定为房屋买卖合同纠纷不当,本院依法予以纠正。《中华人民共和国担保法》第四十条规定:“订立抵押合同时,抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时,抵押物的所有权转移为债权人所有。”这就是物权“禁止流押”原则，该原则旨在防止债权人利用优势地位损害债务人的利益,造成对抵押人实质上的不公平。本案中,周玉英与王继伟签订抵押借款协议,以涉案房屋为其子林百磊借款提供担保。王继伟在抵押借款合同到期之前就与周玉英签订《房屋买卖协议书》，在这种情况下,王继伟通过该房屋买卖协议在抵押借款合同约定的抵押期限届满前就固定了担保物的价值,且由于房屋已经过户,周玉英、林景林不可能另行通过交易途径实现担保物的市场价值,该房屋买卖合同事实上达到了流押的效果,有违“禁止流押”的强制性规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的,合同无效:……(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”依据上述法律规定,周玉英与王继伟签订的《房屋买卖协议书》应属无效。因此，一审认定周玉英与王继伟、徐风霞于2016年8月1日签订的《房屋买卖协议书》无效并无不当，本院依法予以维持。对王继伟、徐风霞的上诉请求，本院不予支持。综上所述，王继伟、徐风霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决事实认定清楚，法律适用正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人王继伟、徐风霞负担。本判决为终审判决。审判长 关 淼审判员 范晓静审判员 杨 轲二〇二〇年十二月四日法官助理何德芳书记员郎亚楠