湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘12民终1956号上诉人（原审原告）：申常雄，男，汉族，1977年11月4日出生，住湖南省邵阳市大祥区。上诉人（原审原告）：彭分田，女，汉族，1981年10月12日出生，住湖南省邵阳市大祥区。以上二原告共同委托诉讼代理人：翟叶叶，湖南民海律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖南省福兴房地产集团有限公司，住所地中方县建设局内，统一社会信用代码：91431221734771760T。法定代表人：高秀彬。，公司执行董事长兼总经理。委托诉讼代理人：罗本璞，男，汉族，1947年9月14日出生，住湖南省会同县。上诉人申常雄、彭分田因与被上诉人湖南省福兴房地产集团有限公司（以下简称：福兴房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2020）湘1202民初3469号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。上诉人申常雄、彭分田上诉请求：1、请求撤销怀化市鹤城区人民法院（2020）湘1202民初3469号民事判决书：2、请求依法改判支持被上诉人支付上诉人逾期办证违约金37475.02元，退还代收上诉人专项维修资金人民币9993元；3、一、二审案件诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院认为上诉人请求的逾期办证违约金超过诉讼时效欠缺事实和法律依据；2、一审法院认为专项维修资金被上诉人已向怀化市物业专项维修资金管理中心（以下简称：“资金管理中心”）交纳证据不足。被人福兴房地产公司辩称：一、根据《民法总则》规定向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，但双方2012年8月11日签订的《商品房买卖合同》第十五条办证期限是2016年12月31日，早已超过诉讼时效。二、原告的维修基金9190元被告已经上交给了怀化市物业专项维修基金管理中心，原告所交的契税9993元和补交的9993元，被告已经微信转账退给了原告，不存在退还，原告的诉求不实，严重违背了《最高院关于适用中华人民共和国民事诉讼法》的解释公序良俗原则的规定。三、代收办证费l375元和代收代办费999元，双方签订《商品房买卖合同》时是双方真实意见的表示，也是自愿的，原告早已上交怀化市不动产中心已经开支完毕，不存在退还给原告。综上，请求人民法院驳回原告的全部诉讼请求。申常雄、彭分田向一审法院提出诉讼请求：一、判决被告按房款总金额万分之一每天即人民币49.9667元从2017年1月1日算至2019年1月21号（750天），为人民币37475.02元；二、判决被告立即退还代收原告交纳的契税人民币9993元、专项维基金人民币9993元、代收代办费999元、代收办证费1375元，共计人民币22360元，并按6%年利率向原告支付利息，从2012年8月13日暂算至2020年6月13日（94个月）为人民币10509.2元（其余算至被告实际退还之日止）；三、由被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：2012年8月11日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的水岸蓝城小区14幢2901号房，总房款499667元。《商品房买卖合同》第六条第二项第（3）款约定原告委托被告办理房屋所有权证，被告收取原告两证代办费999元。原告按合同约定日期向被告支付契税人民币9993元、专项维基金人民币9993元、代收两证费1375元。现原告已全部履行合同约定义务，被告未按《商品房买卖合同》向原告履行约定义务，原告有权依据《商品房买卖合同》向被告主张逾期办证的违约责任。综上，现根据《中华人民共和国合同法》、《商品房买卖合同》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院判如所请。一审法院认定事实：2012年8月13日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的水岸蓝城第6幢12层03号商品房，房屋建筑面积136.36平方米，购买价格为3664.32元/平方米，房屋总价款499667元；原告委托被告办理房产证和土地使用证，由被告向原告代收办理房屋所有权证费用、交易契税、办理土地使用权证费用、维修基金，并由原告于2012年8月13日前交清；被告应在2013年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定将商品房交付给原告，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》；被告应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在2016年12月31日前取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的5%赔偿买受人损失；2……。上述《商品房买卖合同》签订后，原告向被告付清了购房款499667元，并于2012年8月13日向被告交纳了契税9993元、维修基金9993元、代收代办费999元、代收办证费1375元。2019年1月21，怀化市不动产登记中心已经办理了涉案不动产权证。上述案件事实，经法院公开开庭审理，原、被告当庭举证、质证和辩论，本院确认，有《商品房买卖合同》、房款收据3份、维修基金收据1份、契税、代办费、办证费收据1份、代收契税收据1份、承诺书1份、不动产登记费票据、测绘费票据、水岸蓝城领证名单汇总表1份（以上均为复印件）及庭审笔录在卷予以证实。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格履行合同约定的义务。一、关于逾期办证违约金。依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，权利人应当自知道或者应当知道权利受到损害之日起三年内向义务人主张权利。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》中约定，被告应当在2016年12月31日前为原告办理好不动产权属证书，而被告未在约定期限内为原告办理好相关事项时，原告应当知道其权利已经受到侵害，故原告主张权利的诉讼时效期间为2017年1月1日至2020年1月1日。原告在知道或应当知道权利受到侵害之日起三年内未向人民法院提起诉讼，也没有证据证明在此期间发生诉讼时效中止、中断或延长的情况，其怠于主张权利导致其丧失胜诉权，应自行承担不利的法律后果，被告福兴房地产公司关于超过诉讼时效的抗辩意见成立，对原告申常雄、彭分田的诉讼请求法院不予支持。二、关于契税、专项维修金、代收代办费、代收办证费。因被告已代原告办理了不动产权证，故对原告要求退还契税、专项维修金、代收代办费、代收办证费的诉请，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告申常雄、彭分田的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1558元，减半收取779元，由原告申常雄、彭分田共同负担。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院另查明：被上诉人于2019年1月21日已为上诉人办理了不动产权证书，但上诉人尚未领取。本院认为：上诉人与被上诉人所签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。《商品房买卖合同》约定被上诉人应当于2016年12月31日前办理好不动产权证，但被上诉人并未按此约定时间办理好不动产权证，违约事实存在，应承担违约责任。上诉人于2020年7月6日提起本案一审诉讼，本案诉讼时效期间应从2020年7月6日往前推算三年，因此，上诉人主张的2017年7月6日之后的逾期办证违约金没有超过“三年”诉讼时效期间，被上诉人于2019年1月21日才给上诉人办理好不动产权证，逾期办证574天，对该部分逾期办证违约金应予支持。一审判决认定上诉人的诉求超过诉讼时效存在错误，本院予以纠正。但双方就逾期办证违约金没有具体约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定及本院同类案件判例，本院酌情确定逾期办证违约金以房款总金额按日万分之一计算，故被上诉人应赔付上诉人逾期办证违约金28680.89元(499667元×0.0001×574天＝28680.89元)。上诉人提出的本案未超过诉讼时效的理由部分成立，本院予以部分支持。关于被上诉人是否应当退还上诉人专项维修资金9993元的问题，经查，怀化市物业专项维修资金管理中心已经确认被上诉人以资产抵押的方式缴纳了包括上诉人在内的水岸蓝城297户的物业专项维修资金，一审判决据此认定被上诉人已将代收上诉人的房屋维修基金交到相关部门有相应的证据证实，并无不当，本院予以支持。上诉人认为一审判决认定被上诉人已经缴纳专项维修资金证据不足的理由不能成立，本院不予支持。综上，上诉人的上诉理由部分成立，本院予以部分支持。一审判决认定事实清楚，但处理欠妥，应予改判。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销湖南省怀化市鹤城区人民法院（2020）湘1202民初3469号民事判决；二、湖南省福兴房地产集团有限公司于本判决书送达后7日内支付吴正伟、周小兰逾期办证违约金28680.89元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1558元，减半收取779元，由湖南省福兴房地产集团有限公司负担。二审案件受理费987元，由湖南省福兴房地产集团有限公司负担839元，申常雄、彭分田负担148元。本判决为终审判决。审判长 周 晓审判员 彭湘平审判员 欧晓林二〇二〇年十二月十八日书记员 沈慧娟