福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终6427号 上诉人（原审被告、反诉原告）：福建天和房地产开发有限公司，住所地福建省福州市仓山区金山投资区福湾工业园盘屿路**。 法定代表人：张在珍，执行董事。 委托诉讼代理人：余清清，北京德和衡（福州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：谢文炳，男，1988年8月19日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：何其其，福建泰岚律师事务所律师。 上诉人福建天和房地产开发有限公司（以下简称天和公司）因与被上诉人谢文炳商品房销售合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2019）闽0104民初4099号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 天和公司上诉请求：1.撤销一审民事判决第一项、第二项、第四项；2.改判驳回谢文炳的全部诉讼请求，并支持天和公司的全部反诉请求；3.本案的全部诉讼费由谢文炳负担。事实和理由：一、福建九鼎工程质量检测有限公司（以下简称九鼎检测公司）作出的《司法鉴定意见书》鉴定程序不符合法律规定，测量方法不符合规范，不能作为定案依据。（一）鉴定程序不符合法律规定。本案鉴定机构的鉴定人员第二次检测时，并没有将相应的测量结果提交给各方签字确认，其到现场测量的人员也没有提供资质证明。因此，鉴定机构的鉴定行为明显违反《司法鉴定程序通则》的规定。（二）测量方法不符合规范。1.鉴定单位的层高测量方法不符合《住宅设计规范》。符合规范的测量方式应当是从本层楼面至上层楼面，而鉴定单位测量距离明显不符合《住宅设计规范》中“层高”的定义，鉴定单位的鉴定方式中采取了多重假设，最终推测出的数据不具有可靠性。2.鉴定单位的取点、空间尺寸测量方式不符合《混凝土结构工程施工质量验收规范》和《福建省住宅工程质量分户验收规程》。二、案涉房屋符合《商品房买卖合同（现售）》约定的交付条件。另外，案涉房屋系现房销售并且经双方协商后进行装修改造，并签订了补充协议。综上，案涉房屋已通过竣工验收，系现房经装修后交付，双方已就此作出相应的特别约定，案涉房屋符合合同约定的交付条件，同时也不违反法律规定，谢文炳无权拒绝收房。三、一审法院以《商品房买卖合同（现售）》第十二条第（三）款第2项为依据，认为天和公司应承担逾期交付的违约责任，明显适用合同条款不当。《司法鉴定意见书》所列的质量问题不属于上述条款约定的情形。四、即使案涉房屋存在一般质量问题，买受人依法亦不得拒绝收房。只有房屋主体结构质量不合格的，买受人才可以拒绝收房，轻微质量问题并不会导致买受人不能实现合同目的，买受人以此为由拒绝接收房屋不具有合理性。五、一审判决的逾期交房违约金过分高于可能的损失，且谢文炳至今拒不收房，其不得就扩大的损失要求赔偿。双方当事人约定了整改修复责任和保修责任，天和公司也就争议问题及时进行了整改。但谢文炳至今仍拒收房屋，谢文炳应当及时办理房屋交接手续，再依据保修条款向天和公司主张保修责任或整改费用。一审法院认为逾期交房期间为2018年9月22日至2019年12月25日，长达460天，产生大额逾期违约金，明显不当。六、天和公司的反诉请求有事实和合同依据。 谢文炳辩称，一、九鼎检测公司作出的《司法鉴定意见书》，应当作为本案定案的依据。1.九鼎检测公司是天和公司与谢文炳在一审法院的主持下通过法定程序确认的鉴定机构，该公司具备就本案房屋质量是否存在问题进行鉴定的资质，两位鉴定人员也拥有相应的工程检测试验的岗位证书。2.九鼎检测公司先后两次组织天和公司、谢文炳及一审主审法官到案涉房屋进行现场勘测。九鼎检测公司所做的两次现场勘测均是在各方共同见证下完成的，九鼎检测公司在勘测完成后，均有向天和公司、谢文炳及法官出示相应的勘测数据，各方均没有提出过任何异议。3.天和公司认为鉴定程序和测量方法不符合法律规定，却在勘测前和勘测时均没有提出过任何异议，但当鉴定机构作出的鉴定结论对天和公司不利后，天和公司才提出鉴定程序不合法，鉴定方法不规范等问题，明显违背诚实信用原则。二、案涉房屋所存在的质量问题不满足买卖合同和设计要求，且天和公司在发出交付通知前已经实际逾期，谢文炳未予收房并无不当。案涉房屋所存在的各项质量问题，已经严重违反了谢文炳与天和公司之间的合同约定，影响到谢文炳对该房屋的正常使用。谢文炳在验房后多次就房屋的质量问题与天和公司进行沟通要求整改，但天和公司均未予以整改。三、一审法院就天和公司逾期交房违约金的评判符合公平原则。天和公司需要对谢文炳承担逾期交房的违约责任。在诉讼过程中，天和公司亦对房屋的质量问题予以否认，这才导致谢文炳向法院申请对房屋的质量问题进行鉴定。谢文炳主观上没有扩大损失的意愿，客观上也不存在损失扩大的事实。四、天和公司的反诉请求没有事实依据。谢文炳未予收房的责任在于天和公司，天和公司应当向谢文炳承担相应的违约责任。而天和公司所谓的保管金的主张没有事实依据。 谢文炳向一审法院起诉请求：1.天和公司向谢文炳支付逾期交房违约金111784.55元（以购房总价款2039864元为基数，按日0.02%，从2018年7月1日暂计至2019年4月1日，此后的违约金计算至实际交房之日止）；2.天和公司向谢文炳支付房屋整改费用30000元（暂定）；3.本案全部诉讼费用由天和公司承担。 天和公司向一审法院反诉请求：1.谢文炳向天和公司支付逾期付款违约金61195.92元；2.判令谢文炳向天和公司支付逾期收房的保管金（保管金按每日50元自2018年10月22日计算至谢文炳实际收房之日止，暂计算至2019年7月21日保管金13650元）；3.谢文炳向天和公司支付其因实现本案债权所支出的律师代理费28000元；4.本案的全部诉讼费用由谢文炳负担。 一审法院认定事实：2018年5月31日，谢文炳与天和公司签订《商品房买卖合同（现售）》，约定谢文炳向天和公司购买位于福州市仓山区××镇××路××号××花园（××）6＃楼505单元房屋，总价款2039864元。合同第三条约定：商品房的房产测绘机构为福州市房地产测绘处，实测建筑面积共90.1平方米，其中套内建筑面积74.35平方米，分摊共有建筑面积15.75平方米，商品房层高为2.9米。合同第八条约定：签订合同前买受人已向出卖人支付定金100000元，该定金于合同签订时抵作商品房价款；买受人采取贷款方式付款，买受人应当于2018年5月23日前支付首期房价款619864元，余款1420000元向商业银行申请贷款支付。合同第九条约定：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，逾期在60日之内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。合同第十条约定：商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十二条约定：出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付商品房。办理交付手续前，买受人有权对商品房进行查验。买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起30日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付：（1）屋面、墙面、地、地面渗漏或开裂等2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用等。合同第十三条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的时间将商品房交付买受人的，逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之七的违约金。合同第二十五条约定：对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议，补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。合同附件十二补充协议第二条第3点约定：买受人承诺，签订《商品房买卖合同》前已向按揭银行确认按揭贷款方式的可行性，并已具备按揭贷款条件。若自本合同签订之日起两个月内，买受人未办妥所有按揭贷款手续，或出卖人未收到按揭银行发放的贷款的，买受人同意撤回贷款申请并更改为一次性付款方式，总价款保持不变。买受人应在出卖人催告后7日内付清全部剩余未付款项，否则视为买受人付款违约，买受人应按本合同约定承担违约责任。补充协议第三条第1点约定：买受人未按约定期限付清购房款，逾期不超过60日的，买受人按日向出卖人支付购房款总额万分之五的违约金。补充协议第四条第2点约定：出卖人按照合同填写的通讯地址向买受人发送《商品房交付通知书》，买受人应在出卖人《商品房交付通知书》载明日期内到房屋所在地或出卖人另行通知的地点办理房屋交付手续；第4点约定：买受人逾期办理房屋交付手续，或买受人原因造成房屋未能按期交付的，自《商品房交付通知书》载明的交房之日起，买受人承担相应风险和相关费用。买受人按延期时间向出卖人支付每天50元的保管金，自出卖人发出的“交房通知书”上载明的交付日期截止日起，不论买受人是否有验收或使用该房产，均视同出卖人已按合同约定的条件交付房屋，该房屋的义务、风险随之转移给买受人；第5点约定：买受人在房屋交付前仍有到期应付房款或其他费用尚未付清的，合同约定的交房日期顺延，且出卖人无需承担违约责任；第6点约定：出卖人自身原因造成未在合同约定期限内将房屋交付买受人，则买受人给予出卖人30日的宽展期，宽展期内，合同继续履行，出卖人无需向买受人承担违约责任。如宽展期届满后出卖人仍未将房屋交付买受人，自合同约定的交付期限届满后31日起，至实际交付之日止，出卖人应按日向买受人支付已交购房款利息（利率按中国人民银行公布的同期活期存款利率执行）的违约金，合同继续履行；《商品房买卖合同》第九条废止，对双方不再有约束力。补充协议第十三条第15点约定：若买受人违约，出卖人实现债权所支付或必将支付的费用，包含但不限于诉讼费、保全费、律师代理费等全部由买受人承担。2017年11月22日，天和公司（甲方）与谢文炳及案外人谢志木（乙方）签订《补充协议》，对福州市仓山区××镇××路××号××花园（××）6号楼5层505单元的装修改造事宜订立补充协议：一、房产按照本协议附件《装修设计平面图户型图纸》及装修标准进行装修，甲方自主安排与房产装修有关的各具体事项，对此乙方均予认可，并保证不予干涉；二、装修施工过程中的所有费用包括装修材料、设施设备、人工费及水电费等均由乙方承担，上述与装修有关的费用总价款为207230元，乙方应于2017年11月28日前向甲方一次性支付；四、《商品房买卖合同》第三条所列“层高”为设计标准层高，非楼层净高，商品房因装修导致局部层高高于或低于该“层高”，乙方对此不持异议。该《补充协议》的附件一为装修平面图，工程名称为××6＃Ａ户型。附件二为装修标准，其中主体结构为混凝土整体现浇楼板，层高2.9米。天和公司于2017年11月29日向谢文炳开具金额为619864元的购房款发票及金额为207230元的装修款发票，于2018年9月5日向谢文炳开具金额为200000元的购房款发票，中国建设银行股份有限公司福建省分行于2018年9月21日向天和公司发放谢文炳的购房贷款1220000元。2018年7月4日，天和公司按合同约定地址向谢文炳邮寄《银行按揭贷款签约通知书》，要求谢文炳于2018年7月15日前至公积金中心办理商业按揭贷款手续并签署相关贷款文件，该函件于2018年7月5日送达。2018年8月28日，天和公司向谢文炳邮寄《付款方式变更通知书》，要求谢文炳于2018年8月31日前至省公积金中心补充按揭贷款材料，超出以上时间将视为同意撤回按揭贷款申请并更改为一次性付款方式，总价款不变，同时应在收到催告函7日内付清全部剩余未付款项，否则将承担相应违约责任，该函件于2018年8月29日送达。2018年10月15日，天和公司向谢文炳邮寄《商品房交付催告函》，通知谢文炳于2018年10月21日前至××物业处办理商品房交付。2019年3月12日，谢文炳委托上海建纬（福州）律师事务所律师向天和公司发出《律师函》，称2018年9月天和公司通知谢文炳交房，但谢文炳验房后发现房屋大厅屋顶存在倾斜，左右两边高低差达到约5公分，且房屋层高均未达到合同所约定2.9米的标准，另还存在地板空鼓、墙体开裂质量问题，严重影响到谢文炳正常居住使用；谢文炳当即向天和公司经办人员提出质量问题并要求整改，但天和公司仅派人在客厅屋顶上加装吊顶来掩盖房屋屋顶存在质量问题；请天和公司收到函件后5日内与谢文炳联系，商议房屋整改、损失赔偿问题。2019年3月15日，天和公司作出《律师函回复及催告》，称在谢文炳提出相关问题期间，天和公司已多次主动参与沟通并修复所出现的一些墙面开裂问题，并向业主表达了歉意；若谢文炳依然对该问题持有异议，可指定具有建设行业主管部门颁发的检测机构资质和技术质量监督部门颁发的计量认证证书的检测公司或者检测站对此进行权威检测，待出具相关检测报告后再下定论；现通过此函件再次催告谢文炳尽快办理房屋交付手续，天和公司保留追究逾期办理房屋交付的违约责任。 诉讼过程中，谢文炳申请对福州市仓山区天和花园（××）6#楼505单元房屋的质量问题、原因进行鉴定，一审法院依法委托九鼎检测公司进行鉴定，九鼎检测公司于2019年11月25日作出九鼎质量鉴定[2019]建鉴字第008号司法鉴定意见书，鉴定意见书对质量问题原因分析如下：“至现场勘验日，受鉴房屋尚未办理交接入住，所检测的质量问题或缺陷，均属施工不当所造成。分析认为，受鉴房屋客厅个别层高测点偏差及楼板倾斜，系楼板结构施工时，可能因混凝土模板平整度超标、支撑变形较大、楼板厚薄不均等情况所致；卧室浸渍纸层压木地板面层不平整为基层不平整或安装缺陷导致；墙体轴线相对位移一般认为墙体砌筑（或浇捣）前墙体轴线放样（或模板安装）偏差所造成”。鉴定意见为：“经现场勘查，以及买卖合同、施工图设计要求并参考相关规范标准，对受鉴房屋质量相关鉴定意见如下：1.客厅个别层高测点不满足买卖合同和设计要求，客厅顶板相对于底板存在倾斜现象；所检测卧室浸渍纸层压木地板面层平整度不符合规范要求；次卧横墙轴线相对位移超出规范允许范围。2.上述质量问题或缺陷为施工不当所造成”。一审法院依法组织谢文炳及天和公司对该司法鉴定意见书进行了质证，天和公司向一审法院申请鉴定人杨帆、陈枫出庭，同时申请福建省明通建设工程有限公司高级工程师卢为宏作为具有专门知识的人出庭，各方围绕司法鉴定意见书进行了质证、询问及回答。另，谢文炳申请对福州市仓山区天和花园（××）6#楼505单元房屋的修复费用进行鉴定，一审法院依法委托福建省建融工程咨询有限公司进行鉴定，该公司因无法鉴定于2019年12月18日向一审法院退件。后一审法院委托福建弘审工程造价咨询有限公司对房屋修复费用进行鉴定，该公司因无法鉴定于2019年12月25日向一审法院退件。另查明，天和花园6#楼项目于2012年9月25日竣工验收，于2014年6月9日完成测绘，天和花园项目于2016年12月22日完成竣工验收备案。天和花园6#楼505单元具备《福建省新建商品住宅质量保证书》和《福建省新建商品住宅使用说明书》。再查，天和公司委托北京德和衡（福州）律师事务所律师代理本案诉讼，并支付律师代理费28000元。 一审法院认为，本案争议焦点主要有三点，一是天和公司是否应当承担逾期交房的违约责任；二是谢文炳是否应当承担逾期收房的违约责任；三是谢文炳是否应当承担逾期付款的违约责任。关于第一个争议焦点，谢文炳申请对讼争房屋的质量问题、原因进行鉴定，九鼎检测公司对讼争房屋作出了司法鉴定意见书，天和公司认为九鼎检测公司的层高测量方法不符合《住宅设计规范》，规范对层高的定义是上下相邻两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离，符合规范的测量方法是从本层楼面至上层楼面。在本案鉴定过程中，受条件所限，无法进入605单元进行测量，故九鼎检测公司首次检测进入505单元测量505单元天棚混凝土楼板底距505单元地面铺装层的净高，第二次检测进入405单元测量505单元地面铺装层至405单元天棚装饰面的厚度，第二次检测的数据扣除405单元天棚装饰面假设厚度及经过竣工验收的讼争楼栋图纸中标识405单元天棚混凝土楼板厚度，推算出505单元地面铺装层厚度，此厚度加上首次检测时得出的净高，再加上经过竣工验收的讼争楼栋图纸中标识505单元天棚混凝土楼板厚度，从而得出505单元的层高，前述测量及推算方法得出的层高即是505单元楼面至605单元楼面的垂直距离，符合《住宅设计规范》对层高的定义。天和公司认为九鼎检测公司的取点不符合《混凝土结构工程施工质量验收规范》、空间尺寸测量方式不符合《福建省住宅工程质量分户验收规程》的规定，然而本次检测的目的并非竣工验收需要多取测点查找是否存在问题，而是已经发现问题，取点验证问题的存在，故九鼎检测公司的取点可以作为分析依据。天和公司认为九鼎检测公司以“××A户型101施工图”作为鉴定依据错误，其鉴定依据应为对应的竣工图，并且其采纳“装修施工图”时也应以××6#505装修施工图为依据，然“××A户型101施工图”系由天和公司提交给九鼎检测公司的，天和公司并未向九鼎检测公司提交××6#505装修施工图，且谢文炳与天和公司就讼争房屋装修事宜签订的《补充协议》所附的装修平面图名称亦为××6#A户型。综上分析，九鼎检测公司作出的司法鉴定意见书可作为本案定案依据。《商品房买卖合同》第十二条约定买受人查验的商品房存在除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起30日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。谢文炳查验讼争房屋时已向天和公司提出质量问题并要求整改，且讼争房屋经鉴定确存在质量问题及缺陷，天和公司未予以整改，故应承担逾期交付的违约责任。关于违约金标准，合同约定出卖人未按照第十二条约定的时间将商品房交付买受人的，逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之七的违约金，但合同补充协议第四条第6点约定：出卖人自身原因造成未在合同约定期限内将房屋交付买受人，自合同约定的交付期限届满后31日起，至实际交付之日止，出卖人应按日向买受人支付已交购房款利息（利率按中国人民银行公布的同期活期存款利率执行）的违约金，该补充协议条款不合理的减轻了合同中约定应当由出卖人承担的责任，结合谢文炳主张的违约金标准，一审法院调整为天和公司按日向谢文炳支付购房款总额万分之一的违约金。关于违约金起算时间，补充协议第四条第5点约定：买受人在房屋交付前仍有到期应付房款或其他费用尚未付清的，合同约定的交房日期顺延，且出卖人无需承担违约责任，因谢文炳于2018年9月21日付清购房款，故违约金应从2018年9月22日起算。谢文炳抗辩直到2018年7月10日才从天和公司处拿到有双方签章的合同文本原件，谢文炳未能在合同签订后两个月内将贷款办理下来，已经充分与天和公司进行了沟通，并得到了天和公司的同意，但谢文炳未提交证据佐证，故一审法院不予采信。另，谢文炳诉请天和公司支付房屋整改费用，一审法院委托鉴定的福建省建融工程咨询有限公司及福建弘审工程造价咨询有限公司均因无法鉴定而退件，故该项费用金额没有依据，一审法院不予支持。因鉴定机构于2019年12月25日退件，讼争房屋的整改费用暂无法鉴定，谢文炳可先行接收房屋，自行整改后再向天和公司主张，防止损失扩大，谢文炳不得就扩大的损失要求赔偿，故天和公司应向谢文炳支付2018年9月22日至2019年12月25日的逾期交房违约金93833.7元（2039864元×0.01%×460天）。关于第二个争议焦点，一审法院认为，合同补充协议第四条第4点虽然约定买受人逾期办理房屋交付手续，按延期时间向出卖人支付每天50元的保管金，但如前所述，谢文炳查验讼争房屋时已向天和公司提出质量问题并要求整改，且讼争房屋经鉴定确存在质量问题及缺陷，故天和公司要求谢文炳支付逾期收房保管金，有违公平，一审法院不予支持。关于第三个争议焦点，合同补充协议第二条第3点约定：若自本合同签订之日起两个月内，买受人未办妥所有按揭贷款手续，或出卖人未收到按揭银行发放的贷款的，买受人同意撤回贷款申请并更改为一次性付款方式，总价款保持不变。买受人应在出卖人催告后7日内付清全部剩余未付款项，否则视为买受人付款违约，买受人应按本合同约定承担违约责任。根据天和公司提交的证据，天和公司于2018年8月28日才向谢文炳邮寄《付款方式变更通知书》，要求谢文炳于2018年8月31日前至省公积金中心补充按揭贷款材料，超出以上时间将视为同意撤回按揭贷款申请并更改为一次性付款方式，总价款不变，同时应在收到催告函7日内付清全部剩余未付款项，否则将承担相应违约责任，该函件于2018年8月29日送达，故应从天和公司催告7日后即2018年9月5日起计算逾期付款违约金至2018年9月21日谢文炳付清购房款之日止。关于违约金的标准，《商品房买卖合同》第九条约定买受人逾期在60日之内，按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，但合同补充协议将该条约定废止，变更为补充协议第三条第1点约定的买受人未按约定期限付清购房款，逾期不超过60日的，按日向出卖人支付购房款总额万分之五的违约金，该补充协议条款不合理的加重了买受人的责任，从平衡双方利益及公平角度出发，一审法院调整为谢文炳按日向天和公司支付购房款总额万分之一的逾期付款违约金3467.8元（2039864元×0.01%×17天）。天和公司主张依据合同补充协议第十三条第15点约定要求谢文炳支付律师代理费，根据该条款约定，若买受人违约，出卖人实现债权所支付的律师代理费由买受人承担，然本案中天和公司亦存在违约行为，要求谢文炳支付律师代理费有违公平，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第一款规定，判决：一、福建天和房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向谢文炳支付逾期交房违约金93833.7元；二、谢文炳于本判决生效之日起十日内向福建天和房地产开发有限公司支付逾期付款违约金3467.8元；三、驳回谢文炳的其他诉讼请求；四、驳回福建天和房地产开发有限公司的其他反诉请求。本诉案件受理费3136元，由谢文炳负担2270元，福建天和房地产开发有限公司负担866元；反诉案件受理费1178元，由谢文炳负担40元，福建天和房地产开发有限公司负担1138元。鉴定费37000元已由谢文炳代垫，福建天和房地产开发有限公司于履行判决时一并支付。 本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。根据本案现有证据，本院对一审法院查明的基本事实予以确认。 本院认为，一审诉讼中，一审法院依当事人的申请委托九鼎检测公司对案涉房屋的质量问题、原因进行鉴定，九鼎检测公司系具备鉴定资质的鉴定机构，在进行现场勘验、分析判断后作出了司法鉴定意见书，并就当事人的质询作出了书面答复和出庭接受当事人质询，该评估报告未见程序严重违法、明显依据不足的情形。一审法院采信该司法鉴定意见书作为本案证据使用符合规定。 《商品房买卖合同》第十条约定：商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十二条约定：商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起30日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。根据2019年3月谢文炳和天和公司的往来函件的内容可知，谢文炳在验房时发现房屋大厅屋顶倾斜、地、地板空鼓体开裂等问题，并要求天和公司进行整改；天和公司认为其已就上述问题进行修复，但谢文炳仍有异议。房屋墙面开裂问题属于《商品房买卖合同》第十二条所约定的出卖人修复后再行交付的情形，而案涉房屋确实存在质量缺陷，则天和公司应当承担逾期交房的违约责任。关于违约金的计算。在商品房买卖合同纠纷中，房屋的一般质量问题如漏水、空鼓、墙面裂缝等不会影响房屋的使用功能，买受人不得以此为由拒绝收房，但可以要求出卖人承担修复责任。本案中，案涉房屋为现房买卖且符合《商品房买卖合同》第十条约定的房屋交付条件，如前所述，案涉房屋存在由出卖人修复后再行交付的情形，但因双方对于是否修复完毕存在争议，谢文炳拒绝收房，天和公司发出催告函要求谢文炳尽快办理收房手续，争议问题可待质量检测后再作处理。在此情况下，谢文炳可以先行办理交房手续，再向天和公司主张承担保修或修复责任，而不是以房屋存在质量问题一直拒绝收房；谢文炳至今尚未办理交房手续，对损失的扩大有一定的责任。综上，根据本案实际情况，酌定天和公司向谢文炳承担2018年9月22日至2019年3月16日的逾期交房违约金36105.6元（2039864元×0.01%×177天）。至于房屋质量缺陷问题，谢文炳可在收房后继续要求天和公司承担修复责任，或是自行整改后向天和公司主张修复费用。 关于天和公司的反诉请求。逾期付款违约金，一审法院对于谢文炳支付逾期付款违约金的处理符合规定，可予维持。逾期收房保管金，考虑到案件实际情况，案涉房屋确实存在质量缺陷，以致双方产生争议纠纷，一审法院对天和公司主张的逾期收房保管金不予支持并无不当，可予维持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持福建省福州市仓山区人民法院（2019）闽0104民初4099号民事判决第二项、第四项； 二、撤销福建省福州市仓山区人民法院（2019）闽0104民初4099号民事判决第一项、第三项； 三、福建天和房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向谢文炳支付逾期交房违约金36105.6元； 四、驳回谢文炳的原审其他诉讼请求； 五、驳回福建天和房地产开发有限公司的其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费3136元，由谢文炳负担2431元，福建天和房地产开发有限公司负担705元；反诉案件受理费1178元，由谢文炳负担40元，福建天和房地产开发有限公司负担1138元。鉴定费37000元由福建天和房地产开发有限公司负担。二审案件受理费4314元，由谢文炳负担1200元，福建天和房地产开发有限公司负担3114元。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴一萍 审 判 员 马 青 审 判 员 陈碧珍 二〇二〇年十二月二十四日 法官助理 江丽丽 书 记 员 卞燕冰