浙江省象山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0225民初7798号 原告：潘才国，男，1958年1月7日出生，汉族，住象山县。 原告：欧亚萍，女，1960年9月13日出生，汉族，住象山县。 原告：潘程，男，1993年12月27日出生，汉族，住象山县。 三原告共同委托诉讼代理人：励丹文，象山县振兴法律服务所法律工作者。 被告：宁波申怡置业有限公司（统一社会信用代码：91330225071482684P）。住所地：象山县丹西街道天安路**。 法定代表人：赵伟国，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：潘文勇，浙江素豪（象山）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何龙，浙江素豪（象山）律师事务所律师。 原告潘才国、欧亚萍、潘程与被告宁波申怡置业有限公司（下称申怡公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年12月4日公开开庭进行了审理。原告潘才国、欧亚萍、潘程的委托诉讼代理人励丹文，被告申怡公司的委托诉讼代理人何龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告潘才国、欧亚萍、潘程向本院提出诉讼请求：一、判令被告申怡公司支付原告逾期交房违约金78055元（自2017年9月30日计算至2019年9月23日）；二、判令被告申怡公司支付原告逾期交付产权证书违约金55869元（自2017年12月31日暂计算至2020年10月31日，以后按照合同约定计算至产权证书交付之日止）。本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年11月30日，原告向被告申怡公司购买坐落于象山县××街道××路××街××广场××幢××号房屋，房屋总价款为639800元。原、被告签订《商品房买卖合同》一份，合同签订后，原告按约向被告支付了购房款539800元。根据合同约定，被告应当在2017年9月30日前将符合条件的房屋交付给原告，并应在2017年12月31日前将规定的土地、房屋权属证书交付给原告。但被告却在2019年9月23日才向原告交付房屋，至今仍未将土地、房屋权属证书交付给原告。根据《商品房买卖合同》第十条关于出卖人逾期交房违约责任的约定和第十六条关于逾期交付权属证书违约责任的约定，被告向原告交付房屋时已逾期，亦未按约为原告办理房屋权属证书，应当承担违约责任。为此，原告为维护自身合法权益，特提起诉讼。 被告申怡公司答辩称：一、原告诉称的违约金计算标准过高，请求法院予以调整。原告提供的发票开票时间为2018年8月22日，金额6万元，该6万元的违约金应该分段计算。二、商品房买卖合同第9条约定，在原告未全额支付房款时，被告可以拒绝交付房屋。原告诉称由于被告原因不能办理银行按揭，但未提供相关证据。因原告逾期向被告支付房款，被告拒绝交付房屋权证合法。三、原告仍有购房款未支付，故被告要求原告支付逾期付款违约金，并与原告主张的违约金相抵消。四、原告与被告签订有协议一份，约定原告在收到中央空调补贴金后一定期限内不得向法院起诉。被告已经按约定支付了补贴金，按照合同约定，原告在协议履行期内不得起诉，请求驳回原告的诉讼请求。 原、被告围绕诉讼请求和答辩意见依法提交了证据，本院已组织证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 经审理查明：2016年11月30日，原告潘才国、欧亚萍、潘程向被告申怡公司购买壹街区商业广场第2幢1805号房，房屋总价款为639800元。同日，原告与被告申怡公司签订《商品房买卖合同》一份，合同第九条约定，被告应于2017年9月30日前交付房屋，逾期交付超过90天且原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应自约定交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已付房款万分之二的违约金。合同第十六条约定，被告应于2017年12月31日前取得土地、房屋权属证书交付给原告，原告委托被告办理商品房转移登记。被告未能按约交付权属证书的违约责任为：约定日起90天后才能交付且原告选择不退房的，被告自约定日起至实际交付权属证书之日止，按日向原告支付已付房款万分之一的违约金。 合同签订后，原告于2017年6月23日支付购房款479800元，2018年8月22日支付购房款6万元，被告分别于2017年6月23日、2018年8月22日开具了增值税发票各一份。但被告未能按约交付房屋、办理权属证书。2020年4月1日，原、被告签订《协议》一份，约定：在协议签订后30个工作日内，原、被告双方核算、确认延期交房和延期办证的赔偿事宜；在逾期交房违约金核算、确认后，原则上，办出房产证后，逾期交房违约金和逾期办证违约金一同支付。被告应当在房屋产权证办理完毕后15个工作日内向原告支付逾期交房违约金和逾期办证违约金；为保障原告能取得房屋产权证，在本协议履行期间，原告不得起诉。 另查明，案涉合同第八条第2款约定，买受人选择银行按揭方式付款的，“若买受人因自身原因未在约定期限内办理按揭贷款手续，或未能通过银行贷款资格审查的，而买受人又不能在接出卖人通知后15日内以现金方式补交应付房价款时，则买受人应按本合同第八条承担逾期付款的违约责任。”在本案同时起诉的系列案件审理过程中，被告自认案涉项目销售房屋200余户，以银行按揭方式付款的为100余户，但仅四、五户办出银行按揭贷款手续。 又查明，案涉壹街区商业广场项目于2019年9月23日取得竣工验收备案证明书。 本院认为：原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，属合法有效，原、被告双方均应按约履行各自合同义务。按照合同约定，被告应于2017年9月30日前交付房屋，逾期交付超过90天且原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应自约定交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已付房款万分之二的违约金。被告于2019年9月23日取得竣工验收备案证明书，故原告要求被告支付逾期交房违约金，符合合同约定，本院予以支持。但原告主张的违约金起算日期及计算方式有误，应当依照合同自约定交付期限的第二天起即2017年10月1日起算，且根据原告已付房款的时间分段计算。按照合同第十六条约定，被告应于2017年12月31日前取得土地、房屋权属证书交付给原告。被告未能按约交付权属证书的，应自约定日起至实际交付权属证书之日止，按日向原告支付已付房款万分之一的违约金。被告至今仍未履行上述合同义务，故原告要求被告支付自2017年12月31日至实际交付权属证书之日止的违约金，本院亦予以支持。但原告主张的违约金计算方式有误，应当根据原告已付房款的时间分段计算。原、被告签订的商品房买卖合同对逾期交房违约金和逾期交付产权证书违约金均作了明确约定，此系被告应承担的经营风险，被告对该经营风险亦应有合理的预期。原、被告约定的违约金计算标准与其他楼盘商品房买卖合同基本相同，且合同对原告逾期支付购房款的违约金也作了对等约定，故被告抗辩违约金计算标准过高，与合同约定不符，也有违诚信原则，对该抗辩意见本院不予采纳。被告抗辩称原告未付清房款，其可拒绝交付房屋和权证，但案涉合同约定了房款支付方式为部分款项按银行按揭贷款方式支付，原告仅未支付该部分房款，而结合被告自认事实，选择银行按揭贷款方式支付房款的买受人100余户，其中仅有四、五户办妥了按揭贷款手续，再结合被告向原告交付了房屋的事实，本院有理由相信，案涉按揭贷款手续未能办妥的原因不在原告处，更况且被告和部分买受人签订的补充协议中还有买受人协助出卖人办理按揭贷款手续直至付清房款、若因买受人原因导致银行不予放贷的则买受人应在30日内补齐房款余款之内容，更可见银行按揭贷款手续未能办妥的原因不在买受人处，故该部分房款未支付的责任不应由原告方承担，被告抗辩其有权拒绝交付房屋、交付权证，本院不予采信。被告又抗辩称原告未付清房款，应承担延期付款违约金，并抗辩称该延期付款违约金和延期交付房屋、延期交付权证违约金相互抵销，但合同约定，选择以银行按揭贷款方式支付房款的买受人承担延期付款违约金的条件为，买受人自身原因导致未能办妥银行按揭贷款手续，而买受人又不能在接到出卖人通知后15天内以现金方式补交应付房款，也即需同时符合两个条件。而本案中，结合上涉查明事实，原告承担延期付款违约金的条件显未成就，故被告该抗辩本院不予采信。被告辩称原、被告曾签订协议，约定原告于取得空调补偿金后在一定期限内不能向法院起诉，故应当驳回原告诉请。对此，本院认为，该协议包含了空调补偿金以及逾期交房违约金、逾期办证违约金的确认、支付等，故原告虽已领取了空调补偿金，但对逾期交房违约金和逾期办证违约金并未作出处理。在被告存在先期违约行为，后又未能在合理期限内履行其主要合同义务的情况下，约定原告不得向法院起诉，事实上限制了原告的诉权，故被告该辩称意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告宁波申怡置业有限公司在本判决生效之日起十五日内支付原告潘才国、欧亚萍、潘程壹街区商业广场第2幢1805号房的延期交房违约金74143元； 二、被告宁波申怡置业有限公司在本判决生效之日起十五日内支付原告潘才国、欧亚萍、潘程壹街区商业广场第2幢1805号房的延期办证违约金（以房款479800元为基数自2017年12月31日起，以房款60000元为基数自2018年8月22日起，均按日万分之一计算至房屋权属证书实际交付之日止）； 三、驳回原告潘才国、欧亚萍、潘程的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费2978元，减半收取1489元，由原告潘才国、欧亚萍、潘程负担50元，由被告宁波申怡置业有限公司负担1439元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 陈忠武 二〇二〇年十二月二十三日 代书记员 张莹莹