内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内06民终1960号 上诉人（原审原告）：鄂尔多斯市未来成长世界文化有限公司。 法定代表人：石某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张某，内蒙古宏儒律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：东胜区未来世界幼儿园。 法定代表人：李某。 上诉人鄂尔多斯市未来成长世界文化有限公司因与被上诉人东胜区未来世界幼儿园租赁合同纠纷，不服内蒙古自治区东胜区人民法院（2020）内0602民初2646号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人鄂尔多斯市未来成长世界文化有限公司委托诉讼代理人张某、被上诉人东胜区未来世界幼儿园园长李某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 鄂尔多斯市未来成长世界文化有限公司上诉请求：一、撤销东胜区人民法院（2020）内0602民初2646号民事判决，改判支持上诉人原审诉讼请求。事实和理由：原审判决驳回上诉人的全部诉讼请求无事实和法律依据。1、原审法院认定的基本事实正确，但是认定被上诉人支付的租赁费为整栋楼的租赁费系事实认定错误。根据原审判决查明事实可知，案外人李科义取得的房产面积为1198.6平方米，不动产登记证上登记的也是这个面积。2018年6月7日，李科义与被上诉人东胜区未来世界幼儿园签订租赁合同，并交付被上诉人不动产登记证复印件，从而证明李科义给被上诉人租赁面积为1198.6平方米，李科义收取的年租金60万元也是该部分房产的租金。2、根据原审判决查明事实，被上诉人承租总面积为1846.1平方米，剩余的648平方米加层面积系上诉人于2011年7月13日经鄂尔多斯市东胜区规划局审批同意加盖的，该部分产权仍归上诉人所有，上诉人对该部分建筑拥有所有权、使用权、处置权和获得收益的权利。被上诉人2018年6月7日与李科义签订房屋租赁合同后，一直在使用上述648平方米房屋而未向上诉人支付租赁费。所以，原审法院认定年租金60万元系整套房屋租金间接说明案外人李科义应该向上诉人返还648平方米房屋的租金，这与李科义有直接利害关系而李科义未参与本案诉讼。 东胜区未来世界幼儿园辩称，不同意上诉人的上诉请求与事实理由。被上诉人承租的××区整栋楼，没有具体平米。 鄂尔多斯市未来成长世界文化有限公司向原审法院起诉请求：请求法院判决东胜区未来世界幼儿园向鄂尔多斯市未来成长世界文化有限公司支付租赁费408936元和违约金110000元，并承担诉讼费用。 原审法院认定事实：2011年6月24日，鄂尔多斯市建设工程施工图审查有限公司作出编号为2011-FJ-1927号审查合格书，由鄂尔多斯市华莹房地产开发有限责任公司建设的铁西绿洲家园商务楼间扩建工程建设面积为3229.90平方米，高度9米，地上**，地下**。2011年7月13日，鄂尔多斯市建设工程设计审查站向鄂尔多斯市规划局出具证明，证明内容为：由鄂尔多斯市万佳华瑞商贸有限责任公司（以下简称华瑞公司）送审的铁西绿洲家园二期幼儿园改造工程项目，面积1918.1平方米；高度11.6米，经对绿洲家园二期幼儿园改造工程施工图设计文件进行技术性审查，审查合格。同日，鄂尔多斯市东胜区规划局向铁西管委会执法局下发《关于铁西区绿洲家园幼儿园加层通知》（东规办字[2011]431号），文件内容为：华瑞公司在铁西区团结路西、文化街北申请幼儿园加层项目，根据2011年7月5日区规委会会议意见，原则同意局部地上一层加建为三层且必须满足结构要求，否则由此造成的后果自负，考虑到9月份幼儿园开园，请执法局按政府相关要求执行。建字第150602201100330号建设工程规划许可证中载明，位于团结路西、文化街北幼儿园加层（局部壹层加建为叁层）面积为648.1平方米，原幼儿园建筑面积1198平方米，改造后幼儿园建筑面积1846.1平方米。2011年11月7日，鄂尔多斯市康居房地产测绘中心作出鄂房测字[2011]第304号商品房终测报告，幼儿园总建筑面积为1818.21平方米。2011年9月25日，华瑞公司将其所有的的位××区.1.1的房产（房产证号：鄂房权证东胜字第**，登记时间2010年5月26日，总层数3层，建筑面积1198.60平方米）出租事宜委托给未来世界公司，具体为：以受托方名义出租、签订房屋租赁协议、接收租金；就出租房产引发的诉讼争议，以受托方为主体进行诉讼。华瑞公司及未来世界公司法定代表人均为石某。委托方华瑞公司加盖了公章。2011年10月18日，未来世界公司（甲方）与未来世界国际幼儿园（乙方）签订未来世界商铺租赁合同（合同编号：HPFW059）。合同第一条约定，乙方自愿承租甲方所有的的位××区（“未来世界”），商铺经营面积1864平方米，用于经营未来世界国际幼儿园。第三条约定，租赁期限自2011年10月1日起至2016年11月15日止，年租金为2041080元，第一年的租金应于2011年10月28日前一次性支付，以后每年租金应于当年9月1日前一次性支付。第四条约定，乙方同意签署本合同之日起，一次性向甲方缴纳（2个月）的租金作为履行保证金100000元。第八条约定，甲方如未按合同约定提供上述商铺，乙方可以要求租赁时间顺延，顺延期限超过30日的，每逾期一日甲方应向乙方支付租赁期间租金总额的1%，同时乙方有权解除合同。未来世界公司及未来世界国际幼儿园均加盖了公章，未来世界国际幼儿园法定代表人康建斌签字捺印。 2016年7月19日，华瑞公司（甲方、出租方）与李某（乙方、承租方）签订未来世界商铺租赁补充协议（合同编号：HPFW059-1）。合同第一条约定，原协议中租赁期限变更为2016年7月1日至2020年6月30日，逐年随行就市定价；第一年租金为50万元，另外西凤酒抵顶5万元，合同签订日一次性支付50%，余款在2016年7月底之前交付清楚，后四年房租随行就市定价。第二条约定，本协议生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力，除本协议中明确所作修改的条款之外，原合同的其余部分应完全继续有效，与原合同有相互冲突时，以本协议为准。第三条约定，鉴于在原协议履行过程中，乙方存在拖欠租金的现象，经甲乙双方协商对原协议第八条第3项进行变更，变更为：乙方未按时交纳租金、拖欠3日以上的，甲方有权对乙方采取停水、停电、锁门等措施且可解除合同并收回商铺，不予退还乙方已经缴纳的履约保证金，并追究相应违约责任。华瑞公司在甲方处加盖了公章，李某在乙方处签字捺印。 案外人康华诉案外人华瑞公司民间借贷纠纷一案，乌海市海勃湾区人民法院立案受理后，在执行过程中作出（2014）乌勃执字第0928号查封裁定，查封了华瑞公司名下为贷款抵押担保的产权证号1XXXX号房屋，也即案涉房屋。2015年3月4日，内蒙古翰和房地产评估咨询有限责任公司受内蒙古乌海市中级人民法院司法鉴定中心委托作出内翰和估字[2015]第0096号房地产司法鉴定估价报告，案涉房屋建筑面积为1198.6平方米，2015年1月16日的公开市场价值为11007893元，单价为9184元。该房屋二拍流拍后，乌海市海勃湾区人民法院于2015年9月7日作出（2014）乌勃执字第00928号执行裁定书，裁定将被执行人华瑞公司所有的案涉房屋作价10457498.35元，交付申请执行人康华抵偿同等金额债务，同日作出了终结本次执行的裁定。2018年5月9日，乌海市海勃湾区人民法院向鄂尔多斯市不动产登记中心送达（2014）乌勃执字第0928号以物抵债执行裁定书和协助执行通知书，鄂尔多斯市不动产登记中心将案涉房屋登记在康华名下。2018年5月22日，康华将案涉房屋转移登记在李科义名下，2018年6月6日李科义取得换发的（2018）鄂尔多斯市不动产权第0004078号证书。 2018年6月7日，案外人李科义（甲方）与未来幼儿园（乙方）签订房屋租赁合同。合同第二条约定，甲方出租给乙方的的房屋位××区。合同第四条约定，该房屋租赁期共24个月，自2018年7月1日起至2020年6月30日止；乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为办幼儿园使用。合同第五条约定，租金期内，每年净租金总额为60万元，两年租金共120万元，以上租金不包含税款，税金部分由乙方承担；2018年7月1日前付30万元现金，2018年9月1日前付25万元现金，另外付市场价值5万元酒，2019年7月1日前付30万元现金，2019年9月1日前付30万元现金。李科义在甲方处签字捺印，未来幼儿园加盖公章及法人章，任瑞强签字捺印。2019年12月9日0012600号蒙泰供热公司供热收费专用票据中载明，交款单位幼儿园（绿洲家园小区），收费项目采暖费，所属供热期2019年-2020年，收费标准29.5元/M2，收费金额35358.7元，交款人任瑞强。 2019年10月11日，乌海市海勃湾区人民法院作出（2017）内0302执恢915号执行裁定书，裁定书载明，申请执行人康华，被执行人华瑞公司，依据已经发生法律效力的（2014）乌勃执字第928号执行裁定书，裁定冻结东胜区未来世界幼儿园应付租赁费180万元。同日由同一主体作出的（2017）内0302执恢915号协助执行通知书上载明：1、冻结东胜区未来世界幼儿园应付租赁费180万元，冻结期间停止支付，冻结期限为三年，自送达之日起计算（2019年10月11日-2022年10月11日）；2、如涉及刑事案件，公安机关可优先凭相关法律文书办理扣划。 上述事实，有原被告双方提供经对方质证对真实性无异议的未来世界房屋租赁合同（HPFW059）、乌海市海勃湾区人民法院（2017）内0302执恢915号执行裁定书及协助执行通知书、李科义身份证复印件、（2018）鄂尔多斯市不动产权第00040**房产证、供暖发票、委托书、鄂房权证东胜区字第XXXX号房产证、鄂尔多斯市规划局证明、东规办字[2011]431号文件、施工图设计文件审查合格书（编号：2011-FJ-1927号）、建设工程规划许可证（建字第150602201100330号）、商品房终测报告（鄂房测字[2011]第304号）、未来世界商铺租赁合同（合同编号：HPFW059）、未来世界商铺租赁补充协议（合同编号：HPFW059-1）、（2015）鄂天证内民字第1056号公证书、房地产司法鉴定估价报告（内翰和估字（2015）第0096号）、乌海市海勃湾区人民法院（2014）乌勃执字第00928号执行裁定书、乌海市中级人民法院（2020）内03执复1号执行裁定书及当事人陈述予以佐证，予以确认。 原审法院认为，未来世界公司与未来世界幼儿园签订的租赁合同不违反法律、行政法规强制性规定，属有效合同，对双方具有约束力，双方理应按合同约定履行。案涉房屋坐落于××区，D号楼1、D号楼1.1、D号楼1.1.1均为案涉房屋。2010年5月26日，华瑞公司取得案涉房屋产权证，房产证上载明的面积为1198.6平方米，总层数3层。2011年7月13日，鄂尔多斯市建设工程设计审查站通过华瑞公司申请的总面积为1918.1平方米的案涉房屋改造工程项目。同日，鄂尔多斯市东胜区规划局向铁西管委会执法局下发《关于铁西区绿洲家园幼儿园加层通知》，同意华瑞公司将案涉房屋加层。2011年9月1日，建设局作出建设工程规划许可证，该证上记载的加层面积为648.1平方米，最终认定案涉房屋改造后的面积为1846.1平方米。 2011年10月18日，未来世界公司与未来世界国际幼儿园（原法定代表人康建斌）签订未来世界商铺租赁合同，合同中载明经营面积为1864平方米。2016年7月19日，华瑞公司与李某签订未来世界商品租赁补充协议，该合同第二条约定，补充协议是原合同不可分割的组成部分，与原合同也即未来世界商铺租赁合同具有同等法律效力，除本协议中明确所作修改的条款之外，原合同的其余部分应完全继续有效。虽然建设工程规划许可证上记载的面积与房产证上登记的面积和终测报告中的面积不尽相同，但综观二份租赁合同，未有出租部分房屋字样，且原被告双方一致认可案涉房屋用于经营幼儿园，故应认定被告承租的为整套案涉房屋，面积为1846.1平方米，被告支付的也应是该面积的整套房屋租金。原告自认租金被告已经按期支付到了2018年6月30日，按照李科义与未来幼儿园签订的房屋租赁合同约定，自2018年7月1日起收取租金权利人应为李科义，被告未并违约，故原告诉请被告支付自2018年7月1日至2020年6月30日，以超出房产证的平米数619.6平方米为基数，按照每年租金60万元计算得出的对应租金共408936元及违约金的主张无事实依据和法律依据，不予支持。至于加层面积导致的所有权纠纷，原告可另案主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，原审判决如下：驳回原告鄂尔多斯市未来成长世界文化有限公司的全部诉讼请求。案件受理费4495元，由原告鄂尔多斯市未来成长世界文化有限公司负担。 本院二审期间，当事人未提交新证据。二审审查认定的事实与原审判决认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，2018年5月9日，乌海市海勃湾区人民法院向鄂尔多斯市不动产登记中心送达（2014）乌勃执字第0928号以物抵债执行裁定书和协助执行通知书，鄂尔多斯市不动产登记中心将案涉房屋登记在康华名下。2018年5月22日，康华将案涉房屋转移登记在李科义名下，2018年6月6日李科义取得换发的（2018）鄂尔多斯市不动产权第0004078号证书。该房产产权已归案外人李科义，但该房产产权证中未记载华瑞公司的产权。上诉人就案涉房产增加面积主张租赁权益证据不足本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8990.00元，由上诉人鄂尔多斯市未来成长世界文化有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄 图 雅 审 判 员 魏 敬 乾 审 判 员 乌兰托亚 二〇二〇年十二月十五日 法官助理 诺敏高娃 书 记 员 高  丽