湖北省咸宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂12民终1647号上诉人（原审被告）：湖北天鸿房地产开发有限公司，住所地咸宁市咸安区横沟桥镇朝阳路**。法定代表人：吴泽民，该公司董事长。委托诉讼代理人：曹连武，男，该公司员工。委托诉讼代理人：周军，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：饶四一，男，1968年7月18日出生，汉族，住咸宁市咸安区。被上诉人（原审原告）：孙三星，女，1966年9月1日出生，汉族，住咸宁市咸安区。上诉人湖北天鸿房地产开发有限公司（以下简称天鸿公司）因与被上诉人饶四一、孙三星房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服湖北省咸宁市咸安区人民法院（2018）鄂1202民初2805号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。天鸿公司上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：1.被上诉人仅提供部分占地权利证明，其余部分为非法所得，被上诉人与天鸿公司签订的拆迁协议因交易对象违法而协议无效。2.天鸿公司已履行了大部分合同义务，即交付还建房，不符合合同目的无法实现的解除情形。双方均有过错导致合同无效，天鸿公司不应当承担违约责任。违约金与被上诉人实际损失不相符，超过年利率24%的上限。3.拆迁协议并未约定特定的还建商铺，被上诉强行占据商铺的行为为无权占有，且商铺未通过竣工验收依法不得使用。饶四一、孙三星辩称，《房屋拆迁还建协议书》系双方真实意思表示，为有效协议，天鸿公司未按约定向其交付一线门面，对门面的占有是合法占有，10万元的违约金并不高。饶四一、孙三星向一审法院提出诉讼请求：1.判令天鸿公司按照《房屋拆迁还建协议》的约定交付40平方米一线临街门面一个，并按照约定承担违约金；2.判令天鸿公司为其还建房办理产权登记及水电报装开户手续；3.判令天鸿公司承担本案诉讼费、律师费。一审法院认定事实：2011年8月6日，天鸿公司与饶四一、孙三星签订了一份《房屋拆迁还建协议》，协议约定：天鸿公司拆迁征用饶四一、孙三星位于横沟桥镇的一层平房，共二间，砖木结构73㎡，土地使用证多出房屋占地面积26㎡。约定饶四一、孙三星现有土地（四至：西至空地，东至靠侯永龙家，南至和孙世林相邻，北至和侯清平屋相邻）及地面附着物全部归天鸿公司所有，天鸿公司补偿给饶四一、孙三星门面1个，住房**（门面面积约40㎡/个，住房面积约120㎡/套）。门面和住房粗装修按一般商品房，饶四一、孙三星另付天鸿公司人民币捌万元整，该款在交付二证时一次性付清（或办按揭手续）。双方同时约定天鸿公司负责办理还建房的房屋产权证、土地使用权证和水电报装开户，饶四一、孙三星不承担任何费用。还建房交付时限：本协议签订之日起，在30个月内将还建房交付给饶四一、孙三星。在本协议签订后，从饶四一、孙三星收到天鸿公司拆迁通知之日起，在十天内必须办出拆迁房。房屋由天鸿公司进行拆迁，拆迁材料归天鸿公司所有。违约责任：1.天鸿公司若未按约定时间将还建房交付饶四一、孙三星装修，从逾期之日起至交付之日，每天罚款500元。2.饶四一、孙三星若接到天鸿公司拆迁通知之日起，在十天内未将拆迁房腾空的，每延期一天，罚款500元。3.本合同签订后天鸿公司违约或反悔赔偿100000元违约金给饶四一、孙三星，饶四一、孙三星违约或反悔则赔偿100000元违约金给天鸿公司。协议签订后，饶四一、孙三星依约搬离了房屋并支付天鸿公司30000元，天鸿公司也对房屋进行了拆除。2014年该安置房屋基本建设完成后，天鸿公司给付饶四一、孙三星约定的还建住宅房，但约定的1个一线门面一直未交付，亦未履行约定的房屋办证义务。为此，双方产生纠纷，饶四一、孙三星诉至法院请求依法处理。同时查明，饶四一、孙三星现占有并使用天鸿公司利民新区×栋×号门面，面积为：38.23㎡，该门面在房产部门登记显示已售案外人王建霞名下，但天鸿公司与王建霞并未签订商品房买卖合同。一审法院认为，饶四一、孙三星与天鸿公司经协商一致，自愿签订拆迁还建补偿协议，双方之间的房屋拆迁安置补偿合同关系成立，当事人的意思表示真实，内容不违反法律、法规，合法、有效。当事人应按照约定全面履行自己的义务。饶四一、孙三星按约搬离拆迁房屋并交付天鸿公司，天鸿公司虽向饶四一、孙三星交付还建住房，但未按约交付一线门面，构成违约，应承担违约责任。按合同约定，逾期交付还建房，每天罚款500元。该约定超过了违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。双方同时约定天鸿公司违约，赔偿100000元违约金给饶四一、孙三星。由于饶四一、孙三星未明确具体违约诉求，结合涉案合同标的，违约时间、预期利益损失及双方过错程度等因素，酙定天鸿公司按约赔偿饶四一、孙三星违约金100000元。天鸿公司辩称被拆迁房屋的建筑面积及土地使用权面积不能以《房屋拆迁还建协议书》上写的面积为准，而应以被拆迁房屋的房屋产权证及土地使用权证上登记的面积为准。本案饶四一、孙三星以其赖以生存的房屋交付天鸿公司开发建设，天鸿公司对饶四一、孙三星拆迁房屋产权登记、实际建筑及土地使用权面积、附属设施等情况事前应作了充分了解。天鸿公司在协议签订后也未以重大误解为由向人民法院主张撤销《房屋拆迁还建协议书》。在饶四一、孙三星房屋拆迁多年，不能全面履行还建义务后，却要求重新确定还建面积，违背了“禁止反言”的民法精神，天鸿公司辩称不应按协议书约定的还建面积还建的理由不能成立，不予采纳。因天鸿公司未按时履行交付还建门面义务，饶四一、孙三星在提起本案诉讼前已自行占用天鸿公司利民新区×栋×号门面，天鸿公司及案外人均未提出异议。天鸿公司自认与案外人王建霞没有签订商品房买卖合同，双方之间并未形成商品房买卖合同关系。饶四一、孙三星实际占有使用案涉门面多年，故可视为涉案天鸿公司利民新区×栋×号门面已实际交付饶四一、孙三星。按合同约定，饶四一、孙三星在天鸿公司补偿门面和住房后支付天鸿公司人民币80000元，饶四一、孙三星已付30000元，下欠50000元应支付给天鸿公司。双方同时约定天鸿公司在交付两证时一次性偿付，但天鸿公司至今未能办理两证，故饶四一、孙三星行使先履行抗辩权符合法律规定。由于诉争房屋至今未取得竣工验收文件，饶四一、孙三星虽实际占有，但仍无法办理产权登记及相应水电报装开户手续。故现阶段对饶四一、孙三星要求为其实际占有还建房办理产权登记及水电报装开户手续的诉讼请求，不予支持。饶四一、孙三星可在具备办证条件后另行主张权利。为了维护市场经济秩序，保护当事人合法权益。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、天鸿公司于判决生效之日起十日内向饶四一、孙三星支付违约金100000元。二、驳回饶四一、孙三星的其他诉讼请求。一审案件受理费2300元，由天鸿公司负担。二审中，当事人均未提交新证据。根据一审过程中的相关证据，本院认定如下事实：饶四一、孙三星现占有并使用天鸿公司利民新区×栋×号门面，面积为：38.23㎡，该门面在房产部门登记显示已备案在案外人王建霞名下，作为天鸿公司向案外人王建霞借款担保。现双方债权、债务已结清，案外人王建霞同意解除备案登记。一审判决查明的其他事实属实，本院继续予以确认。本院认为，天鸿公司上诉主要提出四个问题，《房屋拆迁还建协议书》的效力问题、违约金过高的问题、饶四一、孙三星存在过错以及无权占有商铺的问题。《房屋拆迁还建协议书》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效。对于违约金的问题，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”天鸿公司与饶四一、孙三星签订《房屋拆迁还建协议书》后，饶四一、孙三星按照约定全面履行了义务，而天鸿公司仅履行了补偿住房的义务，未交付一线门面，属于过错方，应承担相应的违约责任。双方约定的违约金为100000元，结合涉案合同标的、违约时间、预期利益损失及过错程度等因素，一审认定100000元违约金并无不当。天鸿公司要求减少违约金的上诉请求没有事实依据和法律依据，本院不予支持。天鸿公司称饶四一、孙三星存在过错，但未提供相应证据予以证明，本院不予支持。对于饶四一、孙三星占有天鸿公司门面的问题，因天鸿公司在一审中未提出相应诉请，不属于本案二审审理范围。综上所述，天鸿公司的上诉请求不能成立，应予驳回；另外，一审判决认定，根据《房屋拆迁还建协议》饶四一、孙三星应支付天鸿公司8万元，现已支付3万元，下欠5万元，但未对该5万元作出处理，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖北省咸宁市咸安区人民法院（2018）鄂1202民初2805号民事判决第一项；二、撤销湖北省咸宁市咸安区人民法院（2018）鄂1202民初2805号民事判决第二项；三、饶四一、孙三星于本判决生效后十日内支付湖北天鸿房地产开发有限公司50000元。四、驳回饶四一、孙三星的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费各2300元，均由湖北天鸿房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 熊 泽审判员 胡应文审判员 沈 娟二〇二〇年十二月十七日法官助理徐姗书记员杜润附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；