福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽04民终2665号 上诉人（原审被告）：三明市碧桂园房地产开发有限公司，住所地三明市梅列区碧桂园******，统一社会信用代码91350400075048201M。 法定代表人：龚文博，执行董事。 委托诉讼代理人：张丽莉，福建闽中律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：池明流，男，汉族，1967年8月12日生，住三明市梅列区。 委托诉讼代理人：吴庆煊，福建如贤律师事务所律师。 上诉人三明市碧桂园房地产开发有限公司（以下称碧桂园公司）因与被上诉人池明流房屋买卖合同纠纷一案，不服三明市梅列区人民法院（2020）闽0402民初1850号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月15日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。现已审理终结。 碧桂园公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回池明流全部诉讼请求，一、二审案件受理费由池明流承担。事实和理由：1.依据《城市房地产开发经营管理条例》规定，未经验收承担的是补办验收手续的责任，并不影响交付行为本身的效力，在合同约定交房日前已履行通知收房义务后，不应再承担逾期交房违约责任；2.开发商迟延取得竣工验收备案表未实际影响买受人接收商品房，未对其后对房屋的占有、使用、收益和处分产生不利后果，而买受人未能提供因逾期交房行为给其造成损失情形下由开发商承担逾期交房违约责任显失公平；3.逾期办理讼争商品房权属登记系因国家调整了产权登记制度，改变为统一办理《不动产权证书》，在办理《不动产权证书》时，还增加了一项必备资料，即《不动产权籍调查报告》。且《商品房买卖合同》双方在政策调整之前关于办理权属证书的责任约定，在没有重新协商达成一致的情况下，并不能直接约束政策调整之后出现的情形。因此，逾期办理不动产权证责任不能归责于碧桂园公司，逾期办理不动产权证的违约责任也不应由碧桂园公司承担。一审判决以房屋产权登记制度的变化，没有增加碧桂园公司的负担，且对前置的“权籍调查成果”工作时限30日未予扣除，与事实和法律相悖。 池明流答辩称：碧桂园公司虽于《商品房买卖合同》约定的交房日前通知交房，但本案案涉商品房直至2017年11月6日才取得竣工验收备案证明文件，才具备交付条件。根据《商品房买卖合同》商品房交付期限的约定，碧桂园公司应承担逾期交房的违约责任并支付违约金。一审法院已查明碧桂园公司通知办证时间，碧桂园公司应承担逾期办证违约责任并支付违约金。故请求驳回上诉，维持一审判决。 池明流向一审法院起诉请求：1.请求判令碧桂园公司立即支付逾期交房违约金27575元（以已付房款718108元为基数，按每日0.03%计，从2017年7月1日起计至碧桂园公司将符合条件的房屋实际交付之日止，暂2017年11月6日）；2.请求判令碧桂园公司立即支付逾期办理商品房权属登记违约金4400元（按每日50元计算，从2017年11月7日计算至2018年5月4日，计178天，扣除90日后按每日50元计算）；3.本案的诉讼费用由碧桂园公司负担。 一审法院认定事实：2016年7月25日，池明流与碧桂园公司签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定池明流向碧桂园公司购买位于三明市梅列区××幢××室的房产；购房总价款为718108元；碧桂园公司应于2017年6月30日前将符合约定条件（1.该商品房已取得建设工程验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告）的商品房交付给池明流；逾期不超过90日交付商品房的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期交付超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金，该违约金最高不超过买受人已交付房价款的15%；因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，每逾期一天出卖人应向买受人支付违约金50元。池明流如约向碧桂园公司支付了全部购房价款。碧桂园公司于合同约定的交房日之前通知了池明流接收案涉商品房，案涉商品房于2017年11月6日取得建设工程验收备案证明文件。池明流于2017年7月5日接收了商品房。碧桂园公司于2018年5月4日通知池明流办理案涉商品房的房屋所有权证书。当事人双方对上述事实及案涉合同和合同附件的文本内容均无异议，予以确认。 一审法院认为，关于碧桂园公司是否需要向池明流支付逾期交房违约金及违约应如何计算的问题。池明流与碧桂园公司签订的商品房买卖合同，系当事人双方的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。案涉合同第九条、第十条对案涉商品房的交付条件做了相应的约定。根据案涉合同第十一条、第十二条约定，除不可抗力外，碧桂园公司应于2017年6月30日前将符合第九条、第十条约定条件的商品房交付给池明流，否则应当承担相应违约责任。碧桂园公司于合同约定的交房日前通知池明流接收案涉商品房，并于2017年7月5日向池明流交付案涉商品房，但案涉案涉商品房于2017年11月6日取得建设工程竣工验收备案证明文件。显然碧桂园公司通知池明流接收案涉商品房和池明流接收商品房时，案涉商品房未满足合同约定的交付条件。碧桂园公司未依合同约定在2017年6月30日前将符合合同约定条件的商品房交付给池明流，依法应承担相应的违约责任。鉴于池明流已于2017年7月5日实际接收了案涉商品房，且案涉商品房于2017年11月6日取得建设工程竣工验收备案证明文件等现实情况，一审法院酌情确定碧桂园公司从合同约定的交房日之次日起至案涉商品房取得建设工程竣工验收备案证明文件之前一日止，按合同约定逾期交房违约金标准的80%向池明流支付违约金。关于碧桂园公司逾期办理权属登记是否构成情势变更，是否应承担违约责任问题。2013年11月20日，国务院常务会议确定了不动产统一登记的改革方向，2014年11月24日《不动产登记暂行条例》发布。碧桂园公司系专门从事房地产开发的企业，对房地产领域的相关法律、政策，以及房地产登记的改革方向应有充分的了解和预判。三明市不动产登记自2016年10月19日开始实施，案涉合同约定的交房时间为2017年6月30日前，实际交房实际为2017年7月5日，且合同约定的办理权属登记期限是在房屋交付之日起90日内。可见在案合同义务履行期限届满前，碧桂园公司有充分履行时间。碧桂园公司以房屋产权登记制度的变化属于情势变更为由，提出抗辩的诉讼意见，一审法院不予采纳。池明流与碧桂园公司签订的《商品房买卖合同》系合同双方的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，应受法律保护。因碧桂园公司的原因导致池明流未在交房后90日内取得不动产权证书，碧桂园公司构成违约，应依合同约定承担违约责任。关于碧桂园公司逾期办理商品房权属证书的违约金应如何确定问题。《商品房买卖合同》第二十条约定，因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得该商品房的所有权证书的，每逾期一天出卖人应向买受人支付五十元违约金。碧桂园公司虽于2017年7月5日向池明流交付商品房，但因所交付的商品房未取得验收备案文件，不具备办理商品房权属登记条件，碧桂园公司也因此承担了相应违约责任。案涉商品房取得验收备案文件之前要求碧桂园公司承担逾期办理商品房权属登记的责任，必将对同一违约行为二次评价、重复当责，不尽合理，且案涉商品房所在楼栋取得验收备案文件之日，碧桂园公司所交付的商品房方满足合同约定的交付条件。由此，案涉商品房所在楼栋取得验收备案文件之日，确定为碧桂园公司协助办理案涉房屋权属证书的期限届满之日较为合理。基此，本案逾期办理房屋权属证书违约金的起算，应以碧桂园公司将符合合同约定的商品房交付给池明流之日，即案涉商品房所在楼栋取得验收备案文件之次日起第91日。碧桂园公司主张其于涉讼商品房所在楼栋办理首次登记后即电话通知池明流办理房屋权属证书，因其未提交证据予以佐证，一审法院不予采信。碧桂园公司于2018年5月4日书面通知池明流办理房屋权属证书，至此碧桂园公司已尽相应合同义务。由此，本案违约金计算至碧桂园公司通知池明流领取办证所需资料前一日为宜。 综上，一审法院认为，依法成立并生效的合同，受法律保护，合同各方均应恪守合同义务。碧桂园公司未依约履行合同义务，依法应承担相应的违约责任。由此，池明流要求碧桂园公司支付违约金责任的诉讼请求，根据查明事实，予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第三款、第一百一十四条第一款、第一百五十三条的规定，判决:一、三明市碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三日内向池明流支付违约金26460元（逾期交房违约金22060元，每日按已付房款718108元的万分之二点四计算，从2017年7月1日计算至2017年11月5日；逾期办理房屋权属证书违约金4400元，按每日50元计算，从2018年2月5日计算至2018年5月3日）；二、驳回池明流的其他诉讼请求。案件受理费599元，因适用简易程序减半收取300元，由三明市碧桂园房地产开发有限公司负担231元，由池明流负担69元。 本案二审中，当事人没有提交新证据。 双方当事人对一审判决查明认定的事实经过没有异议，本院对没有争议的事实予以确认。 本院认为，碧桂园公司与池明流签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。《商品房买卖合同（预售）》约定商品房交付条件为，该商品房已取得建筑工程竣工验收备案证明文件和该商品房已取得房屋测绘报告。碧桂园公司虽通知池明流收房，但所交付的商品房项目尚未取得建设工程竣工验收备案文件，并不符合《商品房买卖合同（预售）》约定的交付条件，依法池明流有权拒绝办理房屋交接手续，对此，碧桂园公司仍未履行合同约定的商品房交付义务，已构成违约。碧桂园公司提出，其交付的商品房尚未取得建设工程竣工验收备案文件，只是承担补办竣工验收备案手续的行政责任，并不属于逾期交房，没有法律依据。对于逾期交房违约金，《商品房买卖合同（预售）》约定按已付购房款的日万分之三，从约定交房之次日起计算至碧桂园公司取得建设工程竣工验收备案文件之前一日止。因池明流对一审判决未提出上诉，视为对一审法院确定的违约责任标准没有异议，属于其对自身民事权益的处分，未违反法律规定或者对他人利益造成影响，故对一审判决酌情确定碧桂园公司承担80%的逾期交房违约责任的处理结果，本院不做变更。碧桂园公司以其违约行为未造成池明流实际损失、要求减少违约金的上诉主张，无事实及法律依据，本院不予支持。《不动产权登记暂行条例》于2014年11月24日发布，三明市不动产统一登记自2016年10月19日开始实施。碧桂园公司作为专业的房地产开发企业，本应及时调整应对房屋权属登记变化后的情况，况且，本案合同约定的交房时间为2017年6月30日前，从该实际情况看在房屋产权登记制度改变后，碧桂园公司仍有充分履行时间办理涉案商品房的首次登记。故碧桂园公司提出，逾期办理讼争商品房权属登记系因产权登记制度改变，当属于情势变更，逾期办理不动产权证责任不能归责于碧桂园公司，碧桂园公司亦不应承担逾期办理不动产权证的违约责任，及应对前置的“权籍调查成果”工作时限30日予以扣除的上诉主张，缺乏相应事实依据，本院不予支持。 综上所述，三明市碧桂园房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费461元，由三明市碧桂园房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张志历 审 判 员 谢明华 审 判 员 吴江** 二〇二〇年十二月二十一日 法官助理 简雪凤 书 记 员 张 婕 附本判决所依据的主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。