山东省济宁市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）鲁08执异663号异议人（被执行人）：山东圣华伟业房地产开发有限公司。住所地：济南市青年路**。法定代表人：赵玉平，总经理。申请执行人：山东华诺经贸有限公司。住所地：济宁市金宇路**。法定代表人：郑现峰，总经理。被执行人：济宁紫金花味精有限公司。。住所地：济宁市高新区黄屯镇法定代表人：邱昭旭，总经理。被执行人：济宁中宁置业有限公司。。住所地：济宁市高新区黄屯镇法定代表人：唐灿，总经理。被执行人：山东圣花实业有限公司。。住所地：济宁市高新区黄屯镇驻地法定代表人：唐书华，经理。被执行人：哈尔滨菊花生物科技有限公司。。住所地：黑龙江省双城市兰棱镇法定代表人：张婉路，总经理。本院在执行申请执行人山东华诺经贸有限公司与被执行人济宁紫金花味精有限公司、济宁中宁置业有限公司、山东圣花实业有限公司、山东圣华伟业房地产开发有限公司、哈尔滨菊花生物科技有限公司企业借贷纠纷一案中，被执行人山东圣华伟业房地产开发有限公司向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。被执行人山东圣华伟业房地产开发有限公司、第三人赵玉平提出异议，请求本院撤销山东产权交易中心作出的鲁产权询（2020）1525号《司法询价报告书》。其理由为：一、本次询价行为没有法律依据，系无效行为。《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》，明确人民法院可以采取当事人议价、定向询价、网络询价、委托评估4种方式确定财产处置参考价。而根据《人民法院委托评估工作规范》第十四条：法律、行政法规规定必须委托评估、双方当事人要求委托评估或者网络询价不能或不成的，人民法院应当委托评估机构进行评估。在本案中，贵院执行庭在2020年7月20日直接向山东产权交易中心有限公司出具委托司法询价函，2020年8月贵院函告异议申请人委托山东产权交易中心对曲阜项目进行司法询价，显然，委托在前，告知在后，况且异议申请人从未同意以询价的方式确定财产处置参考价，因此，贵院直接委托山东产权交易中心有限公司以询价的方式确定财产处置参考价系违反法律规定的无效行为。二、本次询价程序违法，应当予以撤销。即使在双方同意的前提下进行询价，在评估机构的产生确定上也不能违反法律规定及法定程序。首先，本案询价评估单位产生并确定的方式违反法律规定。根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干规定》第十五条、最高人民法院《人民法院委托评估工作规范》的相关规定，应当从最高人民法院司法评估机构名单库中随机确定评估单位，财产所在地设有市级名单子库的，应当在市级名单子库中随机确定；财产所在地未设市级名单子库，但设有省级名单子库的，应当在省级名单子库中随机确定；财产所在地未设名单子库的，应当根据财产类型，在名单分库中随机确定。本案所涉评估机构并非按照法律规定随机、分级选取，违反法律规定，案涉评估机构不具有合法身份。其次，评估单位的确定方式及数量违反法律规定。根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干规定》第十六条、第十七条，《人民法院委托评估工作规范》第十条，在确定评估单位时，当事人能在指定期限内协商一致确定三家评估机构及顺序，尊重其意思表示；无法确定的，采取摇号方式从名单分库或子库中一次性确定三家评估机构及其顺序。本案贵院及受托机构从未履行当事人协商确定三家评估机构的程序，也没有采取摇号的方式一次性确定三家评估机构的程序。综上，本次询价评估机构的确定违反法定程序，其出具的评估报告没有法律效力，依法应当宣告予以撤销。此外，受托方山东产权交易中心有限公司在《司法询价报告书》第七条：明确记载其选择询价单位产生方式是本着出具询价报告快速、有效、低费用为原则，与《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干规定》公平、公正、高效确定财产处置参考价的原则明显相悖，其询价结果有失公平、公正。三、本估价报告明显存在效力性的严重问题。1、根据该房地产估价报告第6页第四条记载“本报告必须经估价机构加盖公章、法定代表人签名(或盖章)及注册房地产估价师签名后方可有效”，但估价报告中无法定代表人签名(或盖章)，因此本报告无效。2、本估价报告有关商业房面积的依据是选用由曲阜市正诚房产测绘有限公司在2013年预测的测绘报告的复印件，而在该测绘报告中，曲阜市正诚房产测绘有限公司郑重声明：复印件不具有法律效力。况且，即使没有该声明，本估价报告在没有说明测绘报告合法来源，将复印件作为评估对象价值的测绘依据，显然有失其评估遵循真实性的原则。3、估价对象于价值时点现状图明显于事实不符。四、《司法询价报告书》所依据的《房地产估价报告》，未按照《房地产估价规范》(GB/T50291-2015)进行估价，不具备客观性。1、根据《房地产估价规范》(GB/T50291-2015)第4.2.1条(见附件1)的规定，运用比较法进行房地产估价时，应当进行：搜集交易实例、选取可比实例、建立比较基础……等工作；第4.2.2、4.2.3、4.2.4条进一步规定了交易实例、可比实例的具体标准。而本案所涉《房地产估价报告》报告中，虽声称采取了比较法进行测算，但从该报告提供的附件中并无任何交易实例或可比实例的资料，足以说明该报告是在没有搜集交易实例的情况下，凭空想象而成，明显违法。2、本案被评估对象系位于曲阜市九如华府小区4号楼1-2层的商铺，正常而言，商铺的平均价格应当为住宅的平均价格2-3倍左右。经异议申请人查询58同城等二手房交易信息发布网站，九如华府小区周边的住宅性质商品房可比均价已经达到8000余元/m2(见附件2)，而作为被评估资产的商铺，其评估均价却仅为8600元/m'，该价格与正常市价相比明显畸低。也更加印证了本案所涉《房地产估价报告》偏离市场逻辑、违背客观事实，依法不能采信。对此，评估机构应提供具体测算采用案例数据、具体测算过程、两个评估方法分别的评估结果及权重取值并说明理由。五、《房地产估价报告》在内容及形式上还存在以下大量不符估价操作规范的问题：一、报告内容不完整，事实不清。1、估价对象包括建筑物、分摊的土地使用权，但该报告在估价对象基本状况描述中无土地使用权相关描述。2、估价对象描述缺少权益状况描述(含建筑物及分摊的土地使用权)。3、估价方法缺少《房地产估价规范》“7.0.17”要求的“估价测算的简要内容”。二、附件内容不齐全，评估依据不足。根据《房地产估价规范》“7.0.19”相关要求，缺少：①估价对象实地查勘情况记录(或未能进入估价对象内部实地查勘及其具体原因)；②采用比较法的可比实例位置图和外观照片。三、报告形式不规范。(1)房地产估价报告封皮未写明注册房地产估价师的注册号，不符合《房地产估价规范》“7.0.6第6条”相关要求；(2)目录中附件具体组成部分未注明页码，不符合《房地产估价规范》“7.0.10”相关要求；(3)估价报告第7页“**地产估价机构”中住所与营业执照登记内容不符；(4)估价报告第10页的注册房地产估价师签字后未签署签字日期，不符合《房地产估价规范》“7.0.17第10条”相关要求。另因本案已涉虚假诉讼犯罪，其构成犯罪的案件事实与本案民事诉讼事实一致，其中所涉贵院一审法官直接参与本案虚假诉讼、违法查封的有关事实，异议申请人已经向纪检监察部门实名举报。本执行案件应当停止执行。基于以上事实及理由，异议申请人完全有理由认为本司法询价存在程序违法，估价没有依据不符事实，估价报告书不符规范与生效要求，相关人员渎职等违法行为，请贵院依法宣告本司法询价无效并撤销鲁产权询(2020)1525号《司法询价报告书》、鲁中大恒正房估字[2020]JN090401号《房地产估价报告》。本院查明，申请执行人山东华诺经贸有限公司与被执行人济宁紫金花味精有限公司、济宁中宁置业有限公司、山东圣花实业有限公司、山东圣华伟业房地产开发有限公司、哈尔滨菊花生物科技有限公司企业借贷纠纷一案中，因被执行人未履行本院作出的（2016）鲁08民初25号判决书确定的义务，本院于2014年8月27日首查封了山东圣华伟业房地产开发有限公司曲阜分公司名下的“曲建房预字（2013）第5号商品房预（销）售许可证”项下的4号楼1—2层商业房2869.17平方米、3—8层住宅4276.74平方米的房产，本院于2020年7月20日委托山东产权交易中心有限公司对该4号楼的1-2层的商业房进行市场询价，2020年9月8日，山东产权交易中心做出鲁产权询【2020】1525号司法询价报告书，询价结果：户号15间，每户价格详见附表，总价￥22366364.00元（贰仟贰佰叁拾陆万陆仟叁佰陆拾肆元整）。2020年9月14日，本院通过EMS向被执行人山东圣华伟业房地产开发有限公司向其单位注册地进行了邮寄送达，后因未联系上被执行人于2020年9月19日被退回。2020年9月30日，本院按照被执行人山东圣华伟业房地产开发有限公司法定代表人赵玉平提供的地址再次向被执行人进行了邮寄，2020年10月10日，赵玉平进行了签收。2020年10月11日，被执行人山东圣华伟业房地产开发有限公司、第三人赵玉平提出对询价报告提出异议。2020年10月19日，山东中大恒正土地房地产评估有限公司对其提出的异议进行了书面回复，2020年10月28日，山东产权交易中心作出《询价异议回复》。另查明，山东产权中心于2020年12月10日向本院出具《针对圣华伟业房产询价流程情况的说明》，该说明中载明，该公司于2020年7月20日接受本院委托对涉案标的进行询价，后通知双方当事人签订询价告知书，申请人在询价告知书上签字并对相关事项予以认可。多次联系拨打被执行人电话均未接听及关机状态，该公司在标的物所在地通过张贴询价告知书的方式告知被执行人，因一方当事人未到场无法协商确定相关事项，该公司采取公开抽签方式选取执行本次询价的评估公司山东中大恒正土地房地产评估有限公司，该公司为山东产权交易中心会员单位且在全国司法评估机构名单库中。并附有相关视频和名单等证明材料。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条第一款规定“当事人、利害关系人认为网络询价报告或者评估报告具有下列情形之一的，可以在收到报告后五日内提出书面异议：（一）财产基本信息错误；（二）超出财产范围或者遗漏财产；（三）评估机构或者评估人员不具备相应评估资质；（四）评估程序严重违法。”本案中，异议人山东圣华伟业房地产开发有限公司所提出的部分异议不属于执行异议审查范围，已由山东产权中心和山东中大恒正土地房地产评估有限公司进行了答复。异议提出的关于评估程序违法和评估机构资质的问题，山东产权交易中心已按照程序向各当事人进行了告知，依照公开程序选取了评估机构，评估机构山东中大恒正土地房地产评估有限公司在全国司法评估机构名单库中，具有合法身份，并无明显严重违法之处，不属于应当撤销重新评估的情形。综上，异议人的异议理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款第一项之规定，裁定如下：驳回异议人山东圣华伟业房地产开发有限公司的异议申请。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，通过本院向山东省高级人民法院申请复议。审判长  刘建国审判员  李 鹏审判员  李 贺二〇二〇年十二月十一日书记员  李雪亭