广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终25421号上诉人（原审被告、反诉原告）：刘桂进，男，汉族，1990年1月15日出生，身份证住址广东省汕头市潮**。委托诉讼代理人：林炳锋，广东大同律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：谢红艳，女，汉族，1987年1月29日出生，身份证住址广州市白云区。委托诉讼代理人：林宽，北京市安博（广州）律师事务所律师。上诉人刘桂进因与被上诉人谢红艳房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初18636号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月28日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员黄春成独任审理，于2020年12月11日公开开庭进行审理。上诉人刘桂进及其委托诉讼代理人林炳锋，被上诉人谢红艳的委托诉讼代理人林宽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘桂进上诉请求：1.判决刘桂进退还谢红艳6513元，即改判一审案件第一项为：刘桂进仅需向谢红艳退还押金6513元；2.一、二审诉讼费由谢红艳负担。事实和理由：一、一审判决适用公平原则判决应当减少谢红艳17000元租金，适用法律错误。（一）在本案中，一审判决以广东省公共卫生突发事件一级响应和商场在2020年3月12日继续营业为理由，认定谢红艳在2020年2月份没有使用涉案档口，应当减免17000元，是只考量谢红艳一方的损失，事实上，在这次疫情影响之下，刘桂进的损失严重。刘桂进作为一手租客，其除按月支付商场租金和管理费每月8787元之外，在获得该档口使用权时要支付上家档口转让费45万元。在疫情影响之下，该档口在实际上已经无人受让，刘桂进直接经济损失45万元；疫情之下的经济风险是2020年3月之后根本无人承租，刘桂进还需每月交付商场租金和管理费，而谢红艳却能在合同到期后安然退出合同关系，损失即止的同时还可以要求刘桂进返还整月的租金17000元，只让刘桂进承担上述损失，显失公平；（二）根据双方签订的合同第6条规定，不可抗力发生的情况下，应当责任各自承担，以及我国《合同法》第一百一十七条的规定，部分或着全部免除责任。在本案中，应当依据商场的减免租金规定，在商场对刘桂进减免租金管理费8787元的范围内减免谢红艳的租金，即17000元减去8787元等于8213元。另因为商场在3月12日已经重新开市，而谢红艳在3月14日才搬离档口，实际使用档口3日未支付租金1700元，因此刘桂进只需要退回谢红艳8213减去1700等于6513元。二、本案商场在2020年3月19日即其后多次解释作出可以减免一手租客租金，二手租客同步减免(本案中即为8787元)并进行后期租金抵扣的优惠政策，是为合同未到期的租客与商场共渡时艰的政策，在此时无论按照合同相对性以及商场政策的本义，谢红艳均不能获得该优惠。综上，请求二审法院予以改判。谢红艳答辩称，刘桂进的上诉理由不能成立。一、对于2020年3月份的租金问题，一审判决对此已经作出了审查，涉案商场对于2月份至3月份已经给予了免租的优惠方案，二手房东也需按照该优惠方案落实到终端租户，因此刘桂进要求收取谢红艳2-3月份租金是没有任何依据的。二、对于一审判决适用公平原则的问题，本案确实是由于疫情影响而引发双方之间的纠纷，涉案商场也确实是因为疫情而受到了影响，但是该损失实际上是无需让刘桂进承担的，一审判决对于谢红艳主张的要求退还34000元押金也仅支持了50%，这也是一审判决适用了公平原则后充分考虑了各方的利益。所以，一审判决是正确的，适用法律也是恰当的。2020年4月23日，谢红艳向一审法院提起本案诉讼，请求判令：刘桂进退还谢红艳保证金34000元。刘桂进向一审法院提起反诉请求：判令谢红艳向刘桂进支付2020年3月9日至2020年3月14日共计6天的租金3400元。一审法院经审理查明：2018年8月，谢红艳（乙方）与刘桂进（甲方）签订《承包协议书》，约定甲方提供升都服装商场一层190档口给乙方经营承包，承包期限从2018年10月9日至2020年3月8日，乙方每月档口承包金额为17000元，乙方在使用之前先向甲方缴交2月保证金和一个月租金；每月承包费为全年平均价，旺季不增，淡季不减，乙方不得以任何理由要求减少或延期缴交承包费；等。对于保证金的约定，双方持有的协议书原件有不同约定。其中刘桂进持有的协议书原件约定“保证金在承包期最后2个月扣除”，而谢红艳持有协议书原件在上述约定内容为空白。合同签订后，谢红艳共向刘桂进支付保证金34000元。一审庭审中，刘桂进表示其是二手承租人，从升都公司承租房屋，其已向该公司预付租金；刘桂进于2020年3月14日收回房屋。为此，刘桂进向一审法院提交以下证据：1.谢红艳、刘桂进微信聊天记录，其中2020年1月3日，谢红艳“这个月档租是继续交还是扣押金”，谢红艳“扣押金”，刘桂进“好的”。3月14日，谢红艳“档口搬好了”。2.刘桂进与广州市升都市场经营管理有限公司签订的《铺位租赁合同》及收款收据，其中收款收据记载收到190铺19.12.1-5.30日租金、管理费、电费。谢红艳质证认为对证据1真实性没有异议，证据2真实性不予确认，并表示其支付租金至2019年12月，涉诉商场在3月作出减免政策，刘桂进可以享受减免优惠，谢红艳提交以下证据：1.2020年3月19日的《租金优惠方案》，内容为商场2月和3月租金、管理费、电费全免，为体现共度难关原则，如果一手租户是转租的需减免二手租户租金不低于我司减免幅度；等。2.3月30日《补充说明》，内容为档口有出租的一手租户需要给二手租户与公司同步的减免措施，相应免除二、三月全部租金。3.5月20日的《租金优惠方案三》，商场2、3、4、5月租金、管理费、电费全免，为体现共度难关原则，档口有出租的一手租户需要给二手租户与公司同步的减免措施，商城租金优惠方案的优惠部分将在一手租户已交的租金等费用中作抵扣，具体内容另行公布。上述证据均加盖广州市越秀区升都外贸服装商城公章。刘桂进质证认为上述证据无原件，真实性不予确认，业主在微信上提过租金减免，没有书面通知也没有实际减免。此外，刘桂进表示涉诉商场在3月上旬开业。一审法院认为，根据现已查明的事实，涉案房屋已于2020年3月14日由刘桂进交还给了谢红艳，谢红艳、刘桂进之间的租赁关系已实际解除，本案争议焦点为保证金退还、租金应否支付的问题。谢红艳、刘桂进所持有合同原件虽对保证金的内容存在不同约定，根据刘桂进提交的微信聊天记录显示，双方已对保证金用于抵扣租金事宜达成一致，故刘桂进主张保证金抵扣最后2个月租金的意见，一审法院予以采纳。因新型冠状病毒××疫情发生，广东省于2020年1月23日决定启动重大突发公共卫生事件一级响应，广东省人民政府通知本行政区域内各类企业复工时间不早于2020年2月9日24时（涉及保障城乡支行必需、疫情防控必需、群众生活必需和其他涉及重要国计民生、供港澳及特殊情况急需复工的相关企业除外）。刘桂进亦确认涉诉商场在2020年3月上旬才正式开业。谢红艳在此期间无法正常使用租赁物，继续按照原标准支付租金明显有失公平。鉴于谢红艳提交涉诉商铺所在升都外贸服装城作出的租金减免方案，该商场承诺减免相应月份的租金，根据公平合理、等价有偿、风险共担的原则，谢红艳亦无需向刘桂进支付2、3月份的租金，现谢红艳仅支付租金至2019年12月，故刘桂进应向谢红艳退还保证金17000元。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十七条之规定，判决如下：一、刘桂进在本判决发生法律效力之日起五日内，一次性向谢红艳退还保证金17000元；二、驳回谢红艳的其他诉讼请求；三、驳回刘桂进的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费减半收取325元，由谢红艳负担162.5元，刘桂进负担162.5元；反诉受理费25元由刘桂进负担。本院二审期间，刘桂进提交了转让协议，拟证明其承租涉案商铺时已向上一手租户支付了高额的转让费45万元，其收益是分摊到每个月的租金收益之中，也证明了其承租涉案商铺投入了巨大的成本，因此基于公平原则也不应减免50%的押金。谢红艳质证称：该转让协议不属于二审新证据。对于该转让协议的真实性不予确认，且与本案无关。二审中，双方陈述，涉案商场于2020年3月12日开业。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”。根据双方的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为：涉案租赁合同期限最后两个月（2020年1月9日至3月8日）的租金计付标准问题。双方对一审法院认定的双方已对保证金34000元用于抵扣最后两个月租金，即上述期间的租金，均无异议，本院予以确认。关于焦点问题。涉案商铺为经营服装的档口，因受新冠疫情及政府防控措施的影响，涉案商场直至2020年3月12日开业。谢红艳在疫情期间无法正常使用租赁物。新冠疫情属于不可抗力的客观情况，不能归责于双方。故在此情况下，一审法院认为继续按照原租金标准支付租金明显有失公平，应予以调整，符合公平合理的原则，并无不当。一审法院综合本案合同的履行情况，涉案商场给予承租人的优惠方案等因素，酌定刘桂进返还保证金17000元，即谢红艳需支付上述期间租金17000元，体现了风险共当、共度难关的精神，并无明显不妥，本院予以维持。关于刘桂进上诉提出应按照涉案商场给予其的优惠8787元减免谢红艳的租金，没有法律依据，本院不予采纳。至于刘桂进提出谢红艳延迟至3月14日才搬迁的问题，如上所述，涉案商场3月12日才开业，虽谢红艳延迟了3天搬离场地，但本案并无证据证实谢红艳存在故意且因此而获利，且一审法院对于上述期间的租金已作统一考虑酌情认定。故刘桂进主张谢红艳应支付该3天的租金，本院不予支持。至于刘桂进二审提交的证据不能证明其主张，本院不予采信。综上所述，刘桂进的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费162.5元,由上诉人刘桂进负担。本判决为终审判决。审判员  黄春成二〇二〇年十二月十五日书记员  张 旭彭诗敏