长春市二道区人民法院执 行 裁 定 书（2020）吉0105执异82号案外人：张亚茹，男，1971年9月22日出生，住吉林省安图县二道白河镇。案外人：金儒，男，1981年7月11日出生，住吉林省安图县二道白河镇。案外人：赫永刚，男，1980年11月18日出生，住吉林省安图县二道白河镇。申请执行人：长春市吉盛通达小额贷款有限责任公司，住所长春市二道区。法定代表人：孟宪成，该公司经理。委托代理人：赵涤，吉林上维律师事务所律师。被执行人：长白山保护开发区东北虎林园有限公司，住所吉林省安图县二道白河镇。法定代表人：孙田东，经理。委托代理人：王明德，该公司员工。被执行人：长白山保护开发区东柏顺房地产开发有限公司，住所长白山池**。法定代表人：刘记录，经理。被执行人：长白山保护开发区白山假日酒店有限公司，住所长白山池**。法定代表人：苗桂荣，经理。被执行人：孙田东，男，1965年8月20日出生，住吉林省安图县二道白河镇。被执行人：苗桂荣，女，1968年4月13日出生，住吉林省安图县二道白河镇。被执行人：李东辉，女，1960年1月24日出生，住吉林省安图县二道白河镇。被执行人：王振勇，男，1975年1月9日出生，住吉林省安图县二道白河镇。被执行人：杨彩顺，男，1956年7月13日出生，住吉林省安图县二道白河。被执行人：张奇国，男，1955年7月12日出生，住吉林省安图县二道白河镇。被执行人：张国利，男，1966年2月24日出生，住吉林省安图县二道白河镇。本院执行申请执行人长春市吉盛通达小额贷款有限责任公司（以下简称吉盛公司）与被执行人长白山保护开发区东北虎林园有限公司（以下简称东北虎林园公司）、长白山保护开发区东柏顺房地产开发有限公司（以下简称东柏顺公司）、长白山保护开发区白山假日酒店有限公司（以下简称假日酒店）、孙田东、苗桂荣、李东辉、王振勇、杨彩顺、张国利、张奇国借款合同纠纷一案过程中，案外人张亚茹、金儒、赫永刚对本院查封被执行人苗桂荣名下位于吉林省安图县二道白河镇白山大街山珍一条街1号楼，产权证号为00028059号的房屋、产权证号为00027513号的房屋，产权证号为00034210号的房屋，产权证号为00028058号的房屋（以下简称涉案四套房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人金儒称，涉案四套房屋是案外人于2017年11月17日在延边大宇拍卖有限公司依法竞买所得。吉林省安图县人民法院作出（2013）安执字第185号执行裁定书，将被执行人的16套房屋抵偿给长白山农商行。后长白山农村商业银行股份有限公司与薛茂颂、苗桂荣、冷鑫古、冷云、李菁臣、李纫秋、冷辉锋等人达成《产权互换协议》，约定将前述16套房屋中苗桂荣名下的安图县房权证二道镇字第00**8978号、安图县房权证二道镇字第00**8919号、安图县房权证二道镇字第00**3711号三套房屋置换为苗桂荣所有的安图县房权证二道镇字第00**4210号、安图县房权证二道镇字第00**8058号、安图县房权证二道镇字第00**8059号、和冷辉锋所有的安图县房权证二道镇字第00**7476号、安图县房权证二道镇字第00**7477号的五套房屋。另外，苗桂荣所有的安图县房权证二道镇字第00**7513号，于2008年9月11日在长白山农商行处抵押借款余额86万元，由长白山农商行负责偿还，该产权归长白山农商行所有。因前述置换房屋中被执行人提供的房屋面积大于长白山农商行提供的面积，由长白山农商行一次性补偿给被执行人500万元。前述《产权互换协议》及履行情况，在吉林省安图县人民法院作出的（2013）安执字第185号执行结案通知书中已确认。因此，长白山农商行取得涉案四套房屋后，案外人通过拍卖程序依法竞得，已支付全部价款，并将涉案四套房屋在内的6895.09平方米的房屋整体改造、装修，现已正常营业，且水电费、物业费也一直在交纳。案外人购买涉案房屋，符合最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第二十八条的规定，应排除执行，请求法院解除对涉案四套房屋的查封。案外人张亚茹称，异议请求及事实、理由与金儒一致。案外人赫永刚称，异议请求及事实、理由与金儒一致。申请执行人长春市吉盛通达小额贷款有限责任公司称，涉案四套房屋所有权人为苗桂荣。涉案四套房屋登记在苗桂荣名下，法院查封正确。请求驳回案外人的异议请求。被执行人苗桂荣称，案外人所说属实，涉案四套房屋已经给了长白山农村商业银行，当时房子价值比执行标的高，补了500万给我，法院已经执行完毕，剩下的事情记不太清楚了。被执行人长白山保护开发区白山假日酒店有限公司称，意见与苗桂荣一致。被执行人孙田东、长白山保护开发区东北虎林园有限公司、长白山保护开发区东柏顺房地产开发有限公司、李东辉、王振勇、张国利、张奇国、杨彩顺经本院传票传唤未参加听证，亦未向本院提交书面答辩状。经审查查明,本院于2018年11月12日作出（2018）吉0105民初619号关于的民事判决书，判决：“一、长白山保护开发区东北虎林园有限公司于本判决生效之日立即向长春市吉盛通达小额贷款有限责任公司借款本金6790000元及利息（其中2013年2月7日间至2015年2月6日间为1043280元，2015年2月7日至欠款还清之日止利息，以尚欠数额为计算基数，按月利率2%进行计算）；二、长白山保护开发区东北虎林园有限公司与本判决生效之日立即向长春市吉盛通达小额贷款有限责任公司律师代理费120000元；三、孙田东、李东辉、李培娟、王振勇、杨彩顺、张奇国、苗桂荣、张国利、长白山保护开发区东柏顺房地产开发有限公司、长白山保护开发区白山假日酒店有限公司针对第一项中长白山保护开发区东北虎林园有限公司的债务承担连带给付责任，保证人在履行了保证责任后，有权向长白山保护开发区东北虎林园有限公司追偿。四、驳回长春市吉盛通达小额贷款有限责任公司其他诉讼请求。”张奇国、苗桂荣、李培娟、王振勇不服该判决，向吉林省长春市中级人民法院提起上诉，吉林省长春市中级人民法院于2019年11月29日作出（2019）吉01民终2944号民事判决书，判决：“驳回上诉，维持原判。”上述判决书生效后，吉盛公司向本院申请执行，案号为（2020）吉0105执587号。2020年6月19日，本院在长白山保护开发区不动产登记中心查封了涉案四套房屋的房籍，查封期限为三年。另查明，2013年5月21日，吉林省安图县人民法院作出关于申请执行人长白山农村商业银行股份有限公司（原长白山保护开发区农村信用合作联社）与被执行人长白山保护开发区白山假日酒店有限公司、薛茂颂、苗桂荣、冷鑫古、冷云风、冷云、李菁臣、李纫秋借款合同纠纷一案的（2013）安执字第185号执行裁定书，裁定将被执行人的十六套房屋以物抵债给申请执行人长白山农村商业银行股份有限公司，在这十六套房屋中，不包含涉案四套房屋。2013年6月9日，吉林省安图县人民法院作出（2013）安执字第185号执行结案通知书，该通知书载明，（2013）安执字第185号裁定的16套房屋及附属土地使用权经三次拍卖均流拍，申请执行人长白山农村商业银行股份有限公司同意以保留价20955441.85元的价格以物抵债。2013年6月3日双方达成产权互换协议书：将贷款本金、利息8743656.59元及各种费用结算，因互换产权价值大于贷款及费用，申请人支付被执行人500万元，该案结案。再查明，2017年11月17日，延边大宇拍卖有限公司出具《拍卖成交确认书》一份，该确认书载明买受人金儒、张亚茹、赫永刚在延边大宇拍卖有限公司举办的拍卖会上，通过竞价竞得19套房屋，其中包括涉案四套房屋。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”只有同时满足以上四个条件，案外人才能以无过错买受人的身份排除本院执行。现案外人未向本院提交书面买卖合同证据，不符合上述条件。案外人张亚茹、金儒、赫永刚主张他们2017年在延边大宇拍卖有限公司组织的拍卖上已经拍得涉案房屋，但本院2020年查封涉案房屋时，房屋仍登记在被执行人苗桂荣名下。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断……”故本院对案外人的异议请求，不予支持。在执行程序中查封被执行人名下财产符合法律规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：驳回案外人金儒、张亚茹、赫永刚的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  齐雅权人民陪审员  沈 洪人民陪审员  鲍 菊二〇二〇年十二月十八日书 记 员  高树博