福建省永安市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0481民初3320号 原告：永安天立物业管理有限公司，住所地：永安市南山路******。组织机构代码证号：××。 法定代表人：曾齐文，公司总经理。 委托诉讼代理人：李观明，公司员工。 被告：游志伟，男，1972年2月23日出生，汉族，住永安市。 原告永安天立物业管理有限公司（以下简称天立物业公司）与被告游志伟物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。天立物业公司委托诉讼代理人李观明及被告游志伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 天立物业公司向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告支付物业服务费3472元、公摊费533元及违约金208元，合计4213元；二、本案诉讼费用由被告承担。 游志伟辩称：一、原告要求支付物业费、公共公摊费用，已超过二年诉讼时效。二、原告未履行管理义务和责任，要求降低物业费用标准。如挪用、拆除本小区楼宇内配置的消防设备，消防通道被封堵、部分业主乱拉电线给电动车充电，小区内车辆随意进入、停放，小区楼顶部分逃生消防门上锁，楼顶堆放杂物、乱拉晒衣服绳子、乱搭架子等现象至今存在。三、小区保安人员无证上岗、人员配备不足，没有做到应尽的职责和义务。物业工作人员上班时间不履行其义务和职责，在小区群里发布广告。请求依法驳回原告诉请物业管理费中不合理的部分并不承担违约责任。 本院经审理认定事实如下：2013年9月23日，天立物业与永安市万嘉房地产开发有限公司签订《永安绿洲嘉园前期物业管理服务合同》一份，合同主要内容为：第二条约定，物业服务期限为5年，自2013年9月25日至2018年9月24日；第七条约定，前期物业服务收费按照《福建省物业服务收费管理办法》（闽价服【2010】267号）规定实行，以建筑面积向业主收取，具体标准如下：住宅物业费：1.20元/月·平方米。该合同还对其他事项作了约定。合同签订后，天立物业依约为该小区提供服务。上述合同到期后，天立物业与永安市永安市万嘉房地产开发有限公司按原收费标准于2018年6月24日签订《永安绿洲嘉园前期物业管理服务合同》补充协议一份，协议约定：甲乙双方同意将《永安绿洲嘉园前期物业管理服务合同》的合同期延长至绿洲嘉园小区业主大会成立，且该小区业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的该小区物业服务合同生效之日止。此后，仍由天立物业依约为该小区提供服务管理。 游志伟系永安市绿洲嘉园小区X幢X单元XXXX室房产的业主，房产建筑面积96.44平方米，每月应交物业服务费115.73元。但被告却从2018年1月1日起至2020年6月30日止未交物业费，共欠物业服务费3472元、公摊费533元、违约金208元，合计4213元。经天立物业公司多次催收未果，遂引发本案讼争。 上述事实，有天立物业公司提供的企业法人营业执照、法定代表人身份证明、《物业服务合同》及《补充协议》、物业服务费催收通知单及照片、物业费和违约金计算清单；有游志伟提交的有关照片、录音、小区消防卫生情况等录像光盘及原告、被告的陈述等证据在案为凭，并经庭审质证，可以采信。 本案争议的焦点是天立物业公司提供的物业服务是否符合合同约定或存在瑕疵。 天立物业公司认为，其已依合同约定提供了安保、公共绿化养护、公用设施维护等物业服务，游志伟作为业主，已经实际享受了物业公司提供的物业服务，原告要求其按照合同约定支付物业费和违约金的请求应得到支持。 游志伟认为，原告提供的物业管理存在许多问题，小区服务不到位，存在车辆随意进入、乱停放等现象，绿化、保洁也存在问题，并提供了照片、录音作为证据证明小区内的状况。 本院认为，天立物业公司为游志伟提供了物业服务的情况下，被告应按约交纳物业费。小区物业管理不到位，车辆乱停放等只是该物业公司提供物业服务的一个方面，说明天立物业公司在提供物业服务合同的过程中确实存在的一定的瑕疵，但其已基本履行了合同义务，不存在违规收费及其他违法或明显违约的情况，游志伟亦未充分举证证实天立物业公司在履行物业服务合同过程中存在重大瑕疵或服务项目和质量与合同约定差距明显的情形。故其欲行使先履行抗辩权的主张本院不予支持，游志伟应依约缴纳物业费和公摊费。 综上所述，本院认为，天立物业公司作为物业服务单位与永安市万嘉房地产开发有限公司签订的《永安绿洲嘉园前期物业管理服务合同》及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，该合同对讼争小区内的全体业主都具有约束力。现天立物业公司按合同的约定履行了相关的物业服务，而作为该小区业主的游志伟却未按合同的约定交纳相关的物业服务费用，其应承担相应的违约责任。涉案房屋建筑面积96.44平方米，天立物业公司按建筑面积计算物业费，对违约金计算方式下调为月利率0.5%，未违反法律规定，予以支持。天立物业公司要求其支付拖欠的物业费、公摊费及违约金符合法律规定，本院予以支持。同时，游志伟辩称原告的诉讼请求已过二年的诉讼时效，但依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年。法律另有规定的，依照其规定。”本案天立物业公司请求游志伟支付物业服务费、公摊费的期间为2018年1月1日至2020年6月30日，并未超过3年诉讼时效，故游志伟抗辩天立物业公司的诉讼请求已过诉讼时效，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下： 游志伟应于本判决生效后十日内支付永安天立物业管理有限公司物业管理费3472元、水电公摊费533元（自2018年1月1日至2020年6月30日）及违约金208元，合计4213元。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由游志伟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  颜誉鸣 二〇二〇年十二月八日 书记员  林兴选 附：本判决书适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书制定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书制定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。