广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终20671号上诉人（原审被告）：陈亚雄，男，1976年4月16日出生，身份证住址广东省湛江市。委托诉讼代理人：付爱玲，广东经国律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑焕萍，广东经国律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：广州市向阳文教用品厂，住所地广东省广州市白云区广园中路松柏东街**。法定代表人：莫俊豪，该厂总经理。委托诉讼代理人：李琦，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢冰蓉，北京市盈科（广州）律师事务所律师。上诉人陈亚雄因与被上诉人广州市向阳文教用品厂（以下简称向阳文教厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初39783号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈亚雄上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项；2.本案诉讼费由向阳文教厂承担。事实和理由：一、本案不具有合同的法定解除情形，一审判令解除《租赁合同》于法无据。（一）合同法第九十四条明确列举四种当事人可以依据法律规定解除合同的情形。一审以合同无法履行作为支持向阳文教厂解除《租赁合同》没有法律依据，《租赁合同》不符合合同法的法定解除条件。（二）合同法第一百一十条规定的法律上不能履行并不等同于合同的解除，其是从另一个角度提出当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外，即法律仅规定如合同不能履行，陈亚雄要求《租赁合同》继续履行将无法获得支持。一审判决考虑到现合同无法履行、向阳文教厂亦要求解除合同，故予以准许，实质上是赋予违约方向阳文教厂享有合同解除权，与立法本意不符。二、法律上不能履行与法定解除并非因果关系，一审混淆法律关系，以达到解除《租赁合同》的目的。（一）引起本案诉讼的原因是：2019年3月7日，广州市政法委员会向广州市国资委发出《中共广州市委政法委员会关于商请推动人民南周边地区国有企业公有房屋“非仓改仓”问题整治的函》称：按照相关指示要求，当前我委正在牵头开展人民南周边地区重点整治……其中“非仓改仓”问题是整治工作的重点和难点。2019年4月22日，广州市奥宝物业管理有限公司声称，接受向阳文教厂的委托向陈亚雄送达为配合政府相关部门的工作安排，其将于2019年5月31日起收回涉案物业的通知。由于该函的法律性质仅为单位内部函件，因此一审适用非强制性规定的《广州市城乡规划条例》第四十条第一款规定，以法律上不能履行支持向阳文教厂的诉求，判令《租赁合同》于判决生效之日起解除存在错误。（二）合同不能履行的规定在合同法第七章违约责任中，解决的是违约责任的承担方式，而非《租赁合同》权利义务关系的终止。因此，一审适用法律错误，合同不能履行不是解除《租赁合同》的法定事由。三、法律上不能履行在时间上决定了向阳文教厂没有合同解除权。向阳文教厂明知涉案物业为工业用途，却以仓库用途出租给陈亚雄使用，应对涉案物业法律上不能履行的事实承担违约责任，故向阳文教厂作为违约方，不享有合同解除权。综上，请求二审判如所请。向阳文教厂辩称，陈亚雄的上诉请求缺乏事实和法律依据，请求二审依法驳回。一、《租赁合同》已因城市建设等因素导致事实上无法继续履行，该情形符合《租赁合同》约定的合同解除条件，向阳文教厂有权解除合同，且《租赁合同》约定该情形下互免责任，向阳文教厂解除合同不构成违约。（一）因城市更新、城市建设的需要，广州市对涉案物业所在的人民南周边地区进行综合整治。涉案物业位于广州市越秀区人民南地区。广州市政府、越秀区政府、荔湾区政府于2018年底开始对人民南周边地区进行综合整治，涉案物业经市政法委及市国资委确认在该次整治范围内，按照该次整治的要求，涉案物业不得继续作为仓库使用。（二）根据《租赁合同》，因城市建设等因素造成合同无法履行的，可以解除合同，双方互免责任。二、陈亚雄未经向阳文教厂同意将涉案物业转租，向阳文教厂有权解除合同。三、在符合规定的条件下违约方也有解除权，故陈亚雄主张违约方没有解除权缺乏法律依据。陈亚雄承租涉案物业前已清楚知晓涉案物业的性质及具体情况，陈亚雄仍愿意承租做仓库使用，向阳文教厂没有任何隐瞒，并不存在过错。《租赁合同》无法继续履行系因城市建设等客观原因所致，事实上已无法继续履行，陈亚雄拒绝解除合同，违反合同约定及诚实信用原则，也损害了社会公共利益。综上，请求二审依法驳回陈亚雄的上诉请求，维持原判。向阳文教厂于2019年9月5日向一审法院起诉请求：1.解除向阳文教厂与陈亚雄之间关于广州市XX路XX街XX号XX房屋（以下简称涉案物业）的《租赁合同》；2.陈亚雄（含共同使用人）立即腾空迁出涉案物业，并将前述房屋完好交还给向阳文教厂；3.陈亚雄按《租赁合同》租赁费标准向向阳文教厂支付2020年3月1日起至陈亚雄实际交还房屋之日止的房屋使用费（2020年3月1日至2021年12月31日房屋使用费标准为每月59285元，2022年1月1日起房屋使用费标准为每月62249元）；4.陈亚雄按《租赁合同》物业管理费标准向向阳文教厂支付自2020年3月1日起至陈亚雄交还房屋之日止的物业管理费（2020年3月1日至2021年12月31日物业服务费标准为5929元每月，2022年1月1日起物业服务费标准为6225元）；5.陈亚雄按3200元每月的标准向向阳文教厂支付自2020年3月1日起至陈亚雄实际交还房屋之日止的值班费。一审法院认定事实：广州市XX路XX街XX号房屋，建筑面积2287.87平方米，用途为工业，产权人为向阳文教厂。2013年12月25日，向阳文教厂（甲方）与陈亚雄（乙方）签订了《租赁合同》，其中约定：甲方提供广州市XX路XX街XX号XX房屋，面积1820平方米给乙方作仓库使用，该房屋最大承载力每平方米不得超过250公斤，仓库内不准住人和及作加工、生产和其他用途；乙方在租赁期内必须向甲方缴纳租赁费，租赁费每月53773元，收取10%物业管理费为5377元，起租日期为2014年1月1日，止租日期为2023年12月31日，每满二年租赁期递增5%，以后每三年按5%加租，租赁期满乙方继续租用甲方房屋，双方应重新签约；乙方必须每月5日前缴付当月租赁费，超过付款期十五天甲方有权中止双方合同并收回房屋和追缴租赁费；如因拆迁、城市建设或不可抗力等因素造成本合同无法履行时，双方互免违约责任；等；甲、乙任何一方如未能按本合同的条款履行，导致中途终止合同，并且过错方在未征得对方的谅解的情况下，则视为违约，双方同意违约金为177450元；等。2017年3月1日，向阳文教厂与陈亚雄签订了《补充协议》，其中约定了：甲方同意对乙方的租赁场地加强安全巡查，查找隐患，乙方需向甲方另支付3200元/月的值班费；2017年3月起生效，乙方需在每月10日前将款项转入甲方账户。2019年3月7日，广州市委政法委员会向广州市国资委发出《中共广州市委政法委员会关于商请推动人民南周边地区国有企业公有房屋“非仓改仓”问题整治的函》，其中记载：现商请你委对人民南周边地区国有企业单位公有房屋“非仓改仓”问题进行整治，督促相关国有企业单位规范公有房屋租赁行为，变更房屋用途或者开展经营活动按有关规定报批，消除房屋各类安全隐患。在该函件的附表《人民街国有企业公有房屋“非仓改仓”情况一览表》中显示广州市XX路XX街XX号，建筑面积4000平方米，房屋用途为厂房，产权人为广州向阳文教厂，房屋状态为出租，承租情况为郑XX等，实际用途为仓库。一审审理过程中，由于陈亚雄无法提供实际使用人的身份信息，一审法院于2020年3月9日到涉案物业张贴通知，通知涉案物业的实际使用人参加诉讼，但没有实际使用人参加诉讼。一审法院认为：根据《广州市城乡规划条例》第四十条“建筑物的使用应当符合建设工程规划许可证、乡村建设规划许可证或者房地产权证书载明的使用性质、用途，不得擅自改变”之规定。向阳文教厂未经批准将涉案物业改变为仓库用途出租给陈亚雄，违反了上述条例的规定，造成合同无法履行。考虑到现《租赁合同》无法履行，向阳文教厂要求解除合同，一审法院予以准许。向阳文教厂要求陈亚雄（含共同使用人）腾空交还涉案物业，一审法院予以支持。向阳文教厂要求陈亚雄按照《租赁合同》和补充协议的约定支付至实际迁出房屋之日止的房屋使用费、物业管理费及值班费，符合合同的约定，一审法院予以支持。至于向阳文教厂违约导致合同不能履行的责任，陈亚雄可另案向向阳文教厂主张。考虑到本案纠纷的产生是向阳文教厂造成的，本案的受理费均由向阳文教厂承担。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条的规定，于2020年4月3日作出如下判决：一、于本判决生效之日起，向阳文教厂与陈亚雄之间关于广州市XX路XX街XX号XX房屋的《租赁合同》予以解除；二、于本判决生效之日起一个月内，陈亚雄（含共同使用人）应腾空迁出广州市XX路XX街XX号XX房屋楼房屋，并将上述房屋完好交还给向阳文教厂；三、于本判决生效之日起十日内，陈亚雄应向向阳文教厂支付从2020年3月1日起至本判决生效之日止的房屋使用费、物业管理费及值班费；本判决生效之次日起至实际交还房屋之日止的房屋使用费、物业管理费及值班费，陈亚雄应按月交纳。（2020年3月1日至2021年12月31日房屋使用费标准为每月59285元，2022年1月1日起房屋使用费标准为每月62249元；2020年3月1日至2021年12月31日物业服务费标准为每月5929元，2022年1月1日起物业服务费标准为每月6225元；值班费的标准为每月3200元）。一审案件受理费30933元，由向阳文教厂负担。本院二审期间,陈亚雄补充提交六份证据材料：证据一、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（2007年国土资源部令第39号），拟证明该规定第四条第二款明确规定“工业用地包括仓储用地”，本案《租赁合同》不具备法律上履行不能的情形；证据二、《广州市集体建设用地使用权流转管理办法》（穗府办[2015]39号），拟证明该办法第九条第三款明确规定“工业用地包括仓储用地”，《租赁合同》不具备法律上履行不能的情形；证据三、《百度百科-建筑物解释》，拟证明经百度百科查询，工业建筑包括厂房、仓库；证据四、《微信聊天记录》，拟证明向阳文教厂按月催收租金、水电等各项费用，陈亚雄依法依约支付上述费用，《租赁合同》依法继续履行；证据五、证人苏某、吴某《证明》，拟证明向阳文教厂知晓并同意转租且未提异议；证据六、押金收据及汇款凭证，拟证明陈亚雄依据原租赁合同向向阳文教厂通过银行汇款的方式支付了15万元的押金，并有向阳文教厂开具的收据。陈亚雄还表示如《租赁合同》解除，要求向阳文教厂返还押金并承担违约责任。向阳文教厂质证认为，证据一发布时间为2007年，而涉案物业产权证是于1995年颁发的，该规定不能约束在前形成的房屋产权证；证据二发布时间为2015年，且规定的是集体用地，与本案无关；证据三的三性均不予确认。根据我国产业分类，工业属于第二产业，而仓储服务属于第三产业，两者适用范围不同。工业用地包括仓储用地并不等于该用地上房屋可用作仓储；因证据四系陈亚雄当庭提交，无法确认真实性，但该聊天记录即便真实也不能证明向阳文教厂知悉同意陈亚雄转租，亦无法证明《租赁合同》能够依法继续履行。至于收费凭证，因陈亚雄作为涉案物业占有使用人，在未交还前仍负有支付房屋占有使用费的义务，向阳文教厂收取费用是为了减少损失，不能以此视为同意继续出租；证据五的三性均不予确认，证人未出庭作证，身份不明，该证言不得作为认定案件事实的依据，且涉案物业现场没有悬挂任何营业执照，即使转租出租人亦无法知悉；证据六收据及个人业务回单，真实性无法确认，但收据日期和业务回单时间为2010年9月，均在《租赁合同》签订之前，与本案无关，且陈亚雄未在本案中就押金问题提起诉讼，不属于本案审查范围。本院要求陈亚雄提交其转租涉案物业的租赁合同，陈亚雄庭后提交了四份显示由禤XX与案外人签订的承包经营协议合约或租赁合约复印件，显示租赁期限分别为郑XX2018年8月15至2021年8月14日、肖XX2018年4月21日至2023年4月20日、苏XX20**年7月16日至2020年7月15日、张XX2018年4月20日至2020年4月19日。向阳文教厂书面质证对其三性均不予确认，因出租方不是陈亚雄，签订时间是2018年。经二审审查，一审法院查明基本事实无误，本院予以确认。另查明，向阳文教厂属于广州市国资委下属企业所管辖的企业，涉案物业登记所有权性质为全民所有，权属来源为1976年征地自建，1979年加建，土地用途为工业，建筑结构为混合结构。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，结合双方诉辩意见，本案二审争议焦点是《租赁合同》应否提前解除。对此，本院评析如下：涉案物业登记土地用途为工业，但未明确登记房屋类型及用途。向阳文教厂与陈亚雄签订《租赁合同》，约定将涉案物业出租给陈亚雄作仓库使用，属于双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定。陈亚雄承租后实际将涉案物业部分转租他人作鞋类仓库使用，向阳文教厂在本案纠纷发生前并未对转租行为提出异议，因此向阳文教厂以陈亚雄未经同意进行转租为由主张解除合同理由不能成立。但是，根据《中华人民共和国消防法》第二十三条规定，生产、储存、运输、销售、使用、销毁易燃易爆危险品，必须执行消防技术标准和管理规定。储存可燃物资仓库的管理，必须执行消防技术标准和管理规定。根据消防管理规定，对于已经建成使用的仓库不符合规定的，应予以整改。对有条件整改而不加整改或火灾危险性大而无法整改的，公安消防机构可以责令停止使用。涉案物业为1979年建设，据向阳文教厂陈述原为工业生产厂房，并非按照仓库标准建设，陈亚雄将其作为鞋类或服装类仓库使用，存放物品均属于易燃物品，在无消防部门对该房屋符合易燃物资仓库用途消防标准进行认定的情形下，可能存在重大消防安全隐患。况且，相关政府部门以消除消防隐患、维护公共安全为目的开展“非仓改仓”专项整治，并将涉案房屋列入整治范围，亦证明涉案房屋不符合仓库用途要求且现实使用情况可能导致重大消防安全问题。向阳文教厂作为国有企业和涉案物业出租人，有责任遵守相关规定，对涉案房屋进行整改。故此，向阳文教厂请求解除《租赁合同》、提前收回房屋，属于合同不适合继续履行的情形，一审判决支持解除并无不当，本院予以维持。一审判决陈亚雄自判决生效之日起三十日内腾退搬迁，亦无明显不妥，本院予以维持。一审判决关于判决生效之日前的房屋使用费应为租金，但数额并无不当，本院予以维持。至于合同解除的责任与后果，因双方签订合同时并没有明确约定仓库类型及有关消防技术标准，而出租人负有保障租赁物适合租赁用途的义务，《租赁合同》解除的主要原因是租赁物不符合实际用途的仓库消防技术标准，一审认定出租人违约，本院予以认可。为尽快消除安全隐患，陈亚雄可与向阳文教厂另行解决合同解除的违约责任问题，本案不予调处。综上所述，陈亚雄的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30933元,由陈亚雄负担。本判决为终审判决。审判长  邓娟闰审判员  刘 卉审判员  戴俊英二〇二〇年十二月二十九日法官助理刘丹红书记员郭蔚琳