天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津03民终5419号上诉人（原审原告）：天津市东丽区东减河管理所,住所地天津市东丽区军粮城大街**。法定代表人:沈德春,副所长。委托诉讼代理人：姚婧，天津裕如律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：姚广生,男,1971年6月27日出生,汉族,住天津市东丽区。原审第三人:天津市昌瑕物流有限公司,住,住所地天津市东丽区津塘公路以南津市金鑫冶金材料有限公司院内）。法定代表人:韩学昌,经理。上诉人天津市东丽区东减河管理所(以下简称东减河管理所)因与被上诉人姚广生、原审第三人天津市昌瑕物流有限公司（以下简称昌瑕公司）租赁合同纠纷一案，不服天津市东丽区人民法院（2019）津0110民初7779号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依法进行了审理。本案现已审理终结。东减河管理所上诉请求：1.改判支持东减河管理所关于姚广生立即将承租土地及自建厂房恢复原状的请求;2.二审案件受理费由姚广生承担。事实和理由：姚广生自建仓库、水泥地面及所修建道路恢复原状这一事实,一审法院不能贸然认定上述设施为东减河管理所与姚广生共有,具体理由如下:《土地租赁补充合同书》第1.3条约定:“仓库建设必须符合规划要求,并取得建设许可,按设计图纸施工,所产生费用由乙方承担。不得进行违法建设,否则后果由乙方承担,给甲方造成的损失由乙方赔偿”。姚广生建设上述设施特别是仓库未办理相应的审批手续,且至今欠付租金并无法找到其本人,未办手续的后果应该由其自行承担。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定:“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。一审判决中既然判决解除双方签订的《土地租赁补充合同书》,就应当对合同解除的法律后果做出处理,但一审法院并未对此做出明确处理,还在姚广生违约的情况下确认其自建仓库等设施为东减河管理所与姚广生共有,导致了姚广生因为其违约行为而获利的法律后果。解除合同的同时，一并判令姚广生将承租土地及自建厂房恢复原状符合法律规定及双方约定。双方签订的《土地租赁补充合同书》第1.3条关于双方对于姚广生自建仓库的约定,办理自建仓库审批手续系姚广生的合同义务,现未办理审批手续系其自身原因,后果应由其自行承担,由此给东减河管理所造成的损失亦应由其进行赔偿。且合同解除系姚广生违反约定拒付租金所致,合同解除的不利法律后果应由违约方及姚广生承担。姚广生未到庭，亦未提交书面答辩意见。昌瑕公司未到庭陈述意见。东减河管理所向一审法院起诉请求：1.解除东减河管理所同姚广生于2014年5月1日签订的《土地租赁补充合同书》;2.判令姚广生立即将承租土地及自建厂房恢复原状并返还给东减河管理所；3.判令姚广生向东减河管理所支付自2019年5月1日至2019年9月15日期间的租金22500元;4.判令姚广生向东减河管理所支付自2019年9月16日至实际返还租赁物之日止的逾期占有使用费(计算标准为60000元/年);5.诉讼费用由姚广生承担。一审法院认定事实：东减河管理所与姚广生于2013年5月1日签订《房屋租赁合同》，约定东减河管理所将坐落于其院内原办公楼等出租给姚广生，租赁期限自2013年5月1日至2018年4月30日，年租金30万元。2014年5月1日，双方又签订了《土地租赁补充合同书》，约定甲方（东减河管理所）将位于其院内的部分土地及附属配套房屋等出租给乙方（姚广生）使用，租赁土地面积确定为7200平方米。在合同项下的土地上，乙方可自行建造3500平方米仓库，乙方自建仓库和租赁物的功能仅为仓储，租赁物包租给乙方办公使用。仓库建设必须符合规划要求，并取得建设许可，按设计图纸施工，所产生费用由乙方承担。不得进行违法建设，否则后果由乙方承担，给甲方造成的损失由乙方赔偿。租赁期限为十年，自2014年5月1日至2024年4月30日。在本合同生效之日起十日内，甲方将土地及租赁物按现状交付乙方使用。本合同的租赁保证金为20000元，于合同签订之日支付。租赁期限届满，在乙方已向甲方交清了全部应付的租金及因本租赁行为所产生的一切费用，并按本合同规定承担向甲方交还承租的租赁物等本合同所约定的责任后三十日内，甲方将向乙方无息退还租赁保证金。乙方应于每年5月1日以前向甲方支付当年租金，并由乙方汇至甲方指定的开户行为中国农业银行天津军粮城支行，账号为0102********的账户中，或按双方书面同意的其他支付方式支付。乙方在租赁土地上自建3500平方米仓库一间，其他土地面积进行水泥地面铺设，由津塘二线铺设水泥路一条至出租院内，费用由乙方自行承担。乙方在租赁期间享有租赁物所属设施的专用权，并保证在本合同终止时专用设施以可靠运行状态随同租赁物归还甲方。乙方出资自建房屋自本合同生效之日起免费使用五年。本合同履行第六年，甲方无偿享有乙方自建仓库及水泥地面、所修建道路的20%所有权，乙方按照当时仓库、场地及道路应交纳租金的20%并且不少60000元交纳租金给甲方。此后东减河管理所的所有权占比每年递增10%，租金每年递增30000元。合同履行第十年，甲方无偿享有乙方自建仓库及水泥地面、所修建道路的60%所有权，乙方按照当时仓库、场地及道路应交纳租金的60%并且不少180000元交纳租金给甲方。本合同履行至期满时，甲方无偿享有乙方自建仓库及水泥地面、所修建道路的100%所有权，乙方无偿将所建仓库、水泥地面和道路交付甲方，并配合甲方办理所有权变更手续，费用由乙方承担。未经甲方书面同意后，乙方不得将租赁物的全部或部分面积转租。若遇乙方欠交租金超过35日，甲方有权提前解除本合同。在甲方以传真或信函等书面方式通知乙方之日起，本合同自动终止。根据本合同需要发出的全部通知以及甲方与乙方的文件往来及与本合同有关的通知和要求等，应以书面形式进行。甲方给予乙方或乙方给予甲方的信件或传真一经发出，挂号邮件以本合同第一页所述的地址并以对方为收件人付邮10日后或以专人送至前述地址，均视为已经送达。本合同经双方签字盖章，并收到乙方支付的首期租赁费及保证金款项后生效（注：合同第一页承租方姚广生的地址处未填写内容）。补充合同签订后，姚广生于当年在租赁场地内自建了3500平方米的仓库，并于2014年8月1日将自建的仓库提供给昌瑕公司使用。另查，2017年1月9日，一审法院受理了东减河管理所诉姚广生、第三人天津市东丽区军粮城街道办事处魏王庄村民委员会、天津市昌瑕物流有限公司房屋租赁合同纠纷一案[即(2017)津0110民初277号案]。东减河管理所在该案中要求解除其与姚广生签订的《房屋租赁合同》及《土地租赁补充合同书》，由姚广生将租赁土地及配套房屋恢复原状并返还东减河管理所，并给付自2015年4月2日至判决确定之日止的租金及滞纳金。经一审法院审理后认为，姚广生拖欠租金构成违约，租赁合同所指办公楼已空置，东减河管理所要求解除《房屋租赁合同》有利于平衡各方利益，予以支持。对于《土地租赁补充合同书》，该补充合同就其文意与双方的《房屋租赁合同》多有重叠，但根据合同所附租赁土地草图，其范围内并不包含前《房屋租赁合同》中的办公楼，因此该合同应为独立履行的合同。补充合同约定了生效条件，但约定内容与实际履行相互矛盾。合同的履行应当以合同生效为前提，合同签订后东减河管理所将租赁土地如约交付姚广生，姚广生亦如约在租赁土地上建设了仓库，但姚广生首期租赁费的支付时间是在合同履行的第六年，之前五年为免费使用。因此，合同中乙方支付首期租赁费及保证金款项后合同生效的文字表述，不能明确体现双方的真实意思表示。根据租赁期限以及合同履行的实际情况，补充合同已经生效，对双方均具有约束力。目前，姚广生已经投资建成3500平方米仓库并修筑地面、道路等用于仓储经营，并无证据证明姚广生具有足以导致合同解除的违约行为发生，其享有的合同权益应受到法律保护。东减河管理所以姚广生欠交房屋租赁合同项下的租赁费为由，要求解除补充合同，将补充合同项下的租赁土地恢复原状，显然缺乏事实和法律依据，故不予支持。后一审法院于2017年4月5日作出判决：一、解除原告天津市东丽区东减河管理所与被告姚广生签订的《房屋租赁合同》；二、被告姚广生于本判决生效之日起的两个月内将租赁办公楼恢复原状，返还原告天津市东丽区东减河管理所，第三人天津市东丽区军粮城街道办事处魏王庄村民委员会承担协助义务；三、被告姚广生于本判决生效之日起十日内向原告天津市东丽区东减河管理所支付自2015年5月至2017年3月的房屋租金575000元；按照银行同期贷款利率的130%支付欠付租金期间的滞纳金33312.57元；四、驳回原告天津市东丽区东减河管理所的其他诉讼请求。该判决已生效。至2019年5月1日，姚广生未按《土地租赁补充合同书》的约定向东减河管理所支付租金。2019年7月31日，东减河管理所按照一审法院(2017)津0110民初277号案判决书载明的姚广生的住址向其邮寄送达解除合同通知书，称因姚广生未依照合同约定支付租金超过35日，依据合同约定及法律规定，通知姚广生解除双方签订的《土地租赁补充合同书》，在收函后10日内返还租赁物。但此后，邮件被退回，理由为原址查无此人。一审庭审中，东减河管理所称，昌瑕公司于2020年6月起不再承租案涉仓库及院落，并已搬迁，现《土地租赁补充合同书》所涉租赁物及姚广生自建的仓库处于闲置状态。一审法院认为，东减河管理所与姚广生签订的《土地租赁补充合同书》已经一审法院(2017)津0110民初277号案判决书认定生效，对双方发生法律效力，故双方应依约履行各自的义务。按照补充合同书约定，姚广生未于2019年5月1日前向东减河管理所支付2019年5月1日至2020年4月30日期间的租金，构成违约，应承担相应的民事责任。虽然东减河管理所曾向姚广生邮寄过解除合同通知书，但所寄地址并非为姚广生于补充合同中确认的送达地址，且所寄邮件亦因原址查无此人而被退回。至东减河管理所提起本案诉讼时，姚广生仍未交付租金，现东减河管理所要求解除与姚广生签订的《土地租赁补充合同书》既符合双方有关“乙方欠交租金超过35日，甲方有权提前解除本合同”的约定，又有相关法律依据，故一审法院予以支持。《土地租赁补充合同书》解除后，姚广生应向东减河管理所返还租赁物。东减河管理所要求姚广生按年租金6万元的标准给付自2019年5月1日至2019年9月15日的租金22500元，有事实根据及法律依据，一审法院予以支持。同时，姚广生还应给付东减河管理所自2019年9月16日至《土地租赁补充合同书》解除之日止的租金及合同解除次日至实际返还租赁物之日的占有使用费，东减河管理所主张按年租金60000元的标准计算属合理，一审法院予以支持。关于东减河管理所要求姚广生将承租的土地及自建仓库恢复原状的请求，东减河管理所与姚广生就姚广生自建的仓库、水泥地面及所修建道路的归属在补充合同书中进行了约定，在补充合同履行期满时，东减河管理所对姚广生自建的仓库、水泥地面及所修建道路享有100%的所有权，但双方并未就合同提前解除的情况下，上述设施的归属进行约定。尽管如此，按照补充合同书的约定，自2019年5月1日开始，东减河管理所对上述设施即已享有部分所有权，上述设施为东减河管理所与姚广生所共有。现东减河管理所要求姚广生将承租的土地及姚广生自建仓库等设施恢复原状，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，一审法院判决：“一、解除原告天津市东丽区东减河管理所与被告姚广生签订的《土地租赁补充合同书》；二、被告姚广生于本判决生效之日起一个月内将租赁物返还原告天津市东丽区东减河管理所；三、被告姚广生于本判决生效之日起十日内给付原告天津市东丽区东减河管理所自2019年5月1日至2019年9月15日的租金22500元及自2019年9月16日至实际返还租赁物之日的租金及占有使用费（按年租金60000元标准计算）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告天津市东丽区东减河管理所其他诉讼请求。案件受理费362元、公告费800元，合计1162元，由被告姚广生负担”。二审中，当事人没有提交新证据。经核实，案涉土地的用途为排灌站，使用权类型为划拨。本院审理查明的其他事实与一审法院一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条规定，划拨土地使用权未经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，不得转让、出租、抵押。《中华人民共和国土地管理法》第五十四条、第五十六规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地，划拨方式取得的土地应当按照土地使用权划拨批准文件的规定使用土地。确需改变土地建设用途的，应当经有关人民政府自然资源管理部门同意，报原批准用地的人民政府批准。二审中，东减河管理所表示虽出租案涉土地未经批准，但收取的租金全部上缴财政，但未提供相应的证据予以证实，本院不予采信。本院认为，东减河管理所未经批准，擅自将行政法规禁止出租的土地租赁给姚广生使用，且将用途为排灌站的土地用于经营，损害了国家和社会公共利益，东减河管理所与姚广生签订的《土地租赁补充合同书》当属无效。被认定无效后，合同自始没有法律约束力，东减河管理所要求解除《土地租赁补充合同书》的诉讼请求，不予支持。依据合同法第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。故东减河管理所要求姚广生返还租赁土地的诉讼请求，于法有据，应予支持。二审中，经本院释明，东减河管理所表示如果《土地租赁补充合同书》被认定无效，变更诉讼请求为要求姚广生参照合同标准支付土地占有使用费。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。东减河管理所的该项请求符合法律规定，本院予以支持。姚广生自2019年5月1日起未支付原合同约定的租金，东减河管理所要求姚广生按年租金60000元的标准给付自2019年5月1日至2019年9月15日的占有使用费22500元，有事实根据及法律依据，本院予以支持。同时，姚广生还应给付东减河管理所自2019年9月16日至实际返还租赁土地之日止的占有使用费，东减河管理所主张占有使用费按每年60000元的标准计算，本院予以支持。关于东减河管理所要求姚广生将自建仓库恢复原状的请求，本院认为，姚广生在租赁土地上建造的建筑物并未取得合法建设手续，东减河管理所该项请求的实质是要求姚广生拆除该部分建筑物，而拆除未取得合法手续的建筑物不属于民事诉讼调整范围，东减河管理所的该项上诉请求，本院不予支持。综上所述，东减河管理所的上诉请求不能成立；一审判决认定事实清楚，但适用法律有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销天津市东丽区人民法院（2019）津0110民初7779号民事判决；二、本判决生效后三十日内，姚广生将租赁土地返还天津市东丽区东减河管理所；三、本判决生效后十日内，姚广生给付天津市东丽区东减河管理所自2019年5月1日至2019年9月15日的占有使用费22500元及自2019年9月16日至实际返还租赁土地之日止的占有使用费（按年60000元标准计算）；四、驳回天津市东丽区东减河管理所的其他上诉请求；五、驳回天津市东丽区东减河管理所的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费362元、公告费800元，合计1162元，由姚广生负担。二审案件受理费80元、公告费300元，合计380元，由天津市东丽区东减河管理所负担。本判决为终审判决。审判长 王 欣审判员 阎 涛审判员 姜腾飞二〇二〇年十二月二十一日法官助理姜玉姝书记员高志扬附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；