湖北省咸宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂12民终1679号上诉人（原审原告）：康美健康小镇投资（通城）有限公司。住所地：通城县隽水镇白沙社区**。法定代表人：张小权，该公司总经理。委托诉讼代理人：程润超，湖北聚力律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘伟杰，湖北聚力律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：何光来，男，1974年12月3日生，汉族，湖北省通城县人，户籍地址通城县。被上诉人（原审被告）：余琪（系何光来之妻），女，1979年8月7日生，汉族，湖北省通城县人，户籍地址通城县。上诉人康美健康小镇投资(通城)有限公司因与被上诉人何光来、余琪房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省通城县人民法院（2020）鄂1222民初660号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人康美健康小镇投资(通城)有限公司的委托诉讼代理人程润超、刘伟杰，被上诉人何光来均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。康美健康小镇投资(通城)有限公司上诉请求：1.依法撤销原判第二项，改判由被上诉人承担违约金69525元（暂计至起诉之日，按逾期应付款万分之五每日计算）。2.本案上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人于2019年3月9日已取得预售许可证。原审法院认定我公司系2019年11月28日取得鄂隽房预字（2019）005号《湖北省商品房预售许可证书》与事实不符。二、上诉人是否对被上诉人开具预付款发票不影响上诉人办理贷款。被上诉人并未证明向银行申请按揭贷款需要首付款发票，也未证明其未支付剩余房款的原因是缺少首付款发票，一审法院仅凭当事人陈述作出认定于法无据。三、被上诉人无合理理由中止付款，应承担违约责任。根据上诉人与被上诉人之间的《商品房买卖合同》约定，被上诉人给付房款的义务在先，唯一可终止履行的情形已在《中华人民共和国合同法》第六十九条中有列举式的规定，而上诉人并无任何丧失或可能丧失履行债务能力的情形。被上诉人以在施工中的房屋出现质量争议为由中止履行付款义务，于法无据。被上诉人何光来、余琪答辩称：上诉人与被上诉人签订商品房预售合同后不履行先合同义务，且一直处在违约状态中，被上诉人因上诉人没有办理预售房备案登记与上诉人协调相关问题而暂时未交付购房款。且被上诉人在上诉人财产被查封的情况下，有理由中止履行，但仍然交付了购房款，并积极履行合同义务，并无违约行为，不应承担违约责任。请求二审法院驳回上诉，维持原判，并由上诉人承担本案诉讼费用。康美健康小镇投资(通城)有限公司向一审法院起诉请求：1.判令何光来、余琪支付剩余购房款450000元；2.判令何光来、余琪支付违约金69525元(暂计起诉之日起，按逾期应付款万分之五计算)；3.判令何光来、余琪承担本案诉讼费。一审法院认定的事实：2019年5月27日原告康美健康小镇投资(通城)有限公司与被告何光来、余琪签订商品房买卖合同，被告何光来、余琪通过预售方式购买了一套由原告开发建设的通城县隽水镇白沙社区康美健康城（通城）智慧康养中心16幢2单元13层2-1301号的商品房（建筑总层数17层，其中地上17层，，地下**。合同中涉及本案争议事实的主要条款如下：第二条、买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为通城县房地产管理部门，商品房预售许可证号为鄂隽房预字××号。第三条第四款、该商品房合同约定建筑面积共160.60平方米。第六条第二项、按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4059.36元，总金额651933元。第七条第二项第三款、买受人按贷款方式付款，买受人应于2019年5月15日前支付首期房款201933元，占全部房款的30%，余款450000元向银行申请贷款支付。第八条逾期付款责任，除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理((1)和(2)不作累加)。(1)逾期在15日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。(2)逾期超过15日(该期限应当与本条第(1)项中的期限相同)后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起10日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分)出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二(该比率不低于第(1)项中的比率)的违约金。本条所称逾期应付款是指依照第七条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第九条、该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。第十九条、（一）出卖人应当自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记手续，并将本合同登记备案告知买受人。（二）有关预售合同登记备案的其他约定以附件十一的约定内容为准。第二十九条、本合同连同附件共39页，一式7份，其中出卖人三份，买受人一份，通城县房管部门一份，通城县不动产登记中心贰份。合同附件与本合同具有同等法律效力。关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款时间及期限的具体约定商品房买卖合同附件四第二条第一项规定如买受人采取贷款的方式付款，补充如下约定：1.关于《商品房买卖合同》第七条中约定的向银行申请贷款支付的余款，由买受人于签订本合同之日起15日内向银行申请贷款并向出卖人支付完毕。同日双方签订该商品房买卖合同附件十一作为对买卖合同的修改补充。合同签订后，被告依约支付原告首付款201933元。被告交付上述款项后，因原告只开具普通收据，导致被告一直未能向银行贷款付清剩余房款。庭审后，2020年8月11日被告何光来向原告缴纳了住宅装修维修资金7227元，8月17日原告向被告开具收到被告何光来房地产预收款201933元的湖北省增值税普通发票。另查明，2019年11月28日咸宁市房产局向原告下发同意资质核定行政许可决定书，同日，原告取得通城县房地产管理局下发的鄂隽房预字（2019）005号《湖北省商品房预售许可证书》，许可内容为康美健康城（通城）智慧康养中心（11.12.16.17.18栋）商品房项目的预售许可。2019年11月15日在政府职能部门、原告代表、业主代表、律师见证人参与下，就原告履行合同的相关问题进行协商沟通，并形成会议记录。2019年11月25日因康美购房业主投诉，通城县住房和城乡建设局对原告工程质量问题进行调查并于2019年9月20日向施工单位下达（2019）整改第127号整改通知，要求施工单位全部按图施工到位。一审法院认为，原告康美健康小镇投资(通城)有限公司与被告何光来、余琪签订商品房买卖合同，系双方当事人真实意思的表示，且不违背法律或社会公共利益，虽原、被告签订合同时原告尚未取得商品房预售许可证，但在起诉前原告已取得商品房预售许可证明的，该商品房买卖合同依法成立并生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，被告依约支付原告首付款201933元。因被告一直未交纳住宅装修维修资金，导致原告未能按照法律、行政法规规定办理商品房预售合同登记备案手续，且房屋因质量问题各方一直在协商处理，被告在支付完房屋首付款后因原告只开具普通收据，导致被告一直未能向银行贷款付清剩余房款，也未向原告支付剩余房屋应收款。被告虽未按约定时间付清房款，但其中原告在发票开具存在过错，且因房屋质量问题政府职能部门、原告与被告一直在协商整改，根据公平原则，对原告要求被告承担逾期付款违约金的诉求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第六条的规定，判决：一、被告何光来、余琪在原告办理房屋备案后十日内向原告康美健康小镇投资(通城)有限公司支付剩余购房款450000元。二、驳回原告康美健康小镇投资(通城)有限公司的其他诉讼请求。本案收取受理费8995元，由何光来、余琪承担。本院二审期间，当事人均未提供新证据。二审经审理查明，康美健康小镇投资(通城)有限公司于2019年3月9日取得鄂隽房预字（2019）005号《湖北省商品房预售许可证书》，预售范围为康美健康城（通城）智慧康养中心（11、12、16、17、18栋）。2019年12月25日，通城县住房和城乡建设局作出隽建信（2019）65号报告，该报告载明康美健康城（通城）智慧康养中心项目存在局部楼面裂缝等问题，该局督促施工单位尽快落实整改到位。一审查明的其他事实属实，本院继续予以确认。本院认为，上诉人康美健康小镇投资(通城)有限公司与被上诉人何光来、余琪签订《商品房买卖合同》的时间为2019年5月27日，被上诉人购买的房屋为康美健康城（通城）智慧康养中心16幢，上诉人于2019年3月9日取得鄂隽房预字（2019）005号《湖北省商品房预售许可证书》，预售范围为康美健康城（通城）智慧康养中心（11、12、16、17、18栋）。上诉人在签订商品房买卖合同前已取得预售许可证，该商品房买卖合同依法成立并生效。康美健康小镇投资(通城)有限公司开发的康美健康城（通城）智慧康养中心项目因房屋质量问题被多名业主投诉，相关政府职能部门组织双方一直在协商整改，通城县住房和城乡建设局亦作出隽建信（2019）65号报告，该报告载明康美健康城（通城）智慧康养中心项目存在局部楼面裂缝等问题，该局督促施工单位尽快落实整改到位。在上诉人未提供证据证明整改到位的情况下，其对房屋质量瑕疵应承担过错责任，被上诉人未按双方合同约定按期给付剩余房款亦存在违约情形。综合考虑本案实际情况，一审法院判决被上诉人支付剩余房款并不支持逾期违约金兼顾了双方的合法权益，本院继续予以确认。综上，上诉人康美健康小镇投资(通城)有限公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1538元，由康美健康小镇投资(通城)有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 熊 魁审判员 陈 飚审判员 裴红杰二〇二〇年十二月二十三日书记员 熊 珺附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。