江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0213民初8082号原告：汤莹，男，1989年3月19日出生，汉族，住无锡市梁溪区。原告：占民燕，女，1990年3月21日出生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：蔡金辉（受汤莹、占民燕的特别授权委托），江苏恒桥律师事务所律师。被告：邵昱，男，1989年2月5日出生，汉族，住无锡市梁溪区。被告：黄凤，女，1990年11月26日出生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：陆婷（受邵昱、黄凤的特别授权委托），江苏雅言律师事务所律师。第三人：无锡大众易房房地产经纪有限公司，住所地无锡市梁溪区清扬路38-2601，统一社会信用代码91320213MA1WDJ6T6W。法定代表人：王云泓，该公司总经理。委托诉讼代理人：严晓艳，女，该公司员工。委托诉讼代理人：陈佳妮，无锡市梁溪区春申法律服务所法律工作者。原告汤莹、占民燕与被告邵昱、黄凤，第三人无锡大众易房房地产经纪有限公司（以下简称中介公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月14日立案后，依法适用简易程序，分别于2020年11月4日、2020年12月10日公开开庭进行了审理。原告汤莹、占民燕及其共同委托诉讼代理人蔡金辉，被告邵昱、黄凤的共同委托诉讼代理人陆婷，第三人中介公司的委托诉讼代理人严晓艳、陈佳妮两次均到庭参加诉讼，被告邵昱到庭参加第二次开庭。本案现已审理终结。汤莹、占民燕向本院提出诉讼请求：1.解除汤莹、占民燕与邵昱、黄凤于2019年8月23日签订的《无锡市房屋转让合同》；2.邵昱、黄凤退还汤莹、占民燕购房款13.5万元；3.邵昱、黄凤支付汤莹、占民燕违约金17.76万元；4.邵昱、黄凤支付汤莹、占民燕律师代理费2万元。事实和理由：2020年4月18日，汤莹、占民燕与邵昱、黄凤通过中介公司的居间服务，签署了《无锡市房屋转让合同》（以下简称转让合同），邵昱、黄凤将坐落于无锡市梁溪区风华里22-103室（以下简称案涉房产）出售给汤莹、占民燕，房产总成交价88.8万元，并约定于2020年6月12日前将房款37万元打入资金监管中心，同时办理余款37万元的委托贷款手续，后三方协商一致，将上述办理日期推迟到2020年6月17日。合同签订后，汤莹、占民燕支付购房定金5万元、首付款9.8万元，后中介公司退还汤莹、占民燕1.3万元。因邵昱、黄凤迟迟不予配合办理贷款手续，邵昱、黄凤的行为已经构成根本性违约，并且造成合同无法继续履行，汤莹、占民燕有权行使合同解除权，为维护汤莹、占民燕的合法权益，遂诉讼来院。邵昱、黄凤辩称，1.同意解除转让合同，同意返还13.5万元购房款；2.不同意支付违约金，邵昱、黄凤不存在过错，本案是因中介公司虚假承诺2个月可以办理房屋贷款,邵昱、黄凤才同意与汤莹、占民燕签订转让合同，邵昱、黄凤由于要置换学区房，因汤莹、占民燕与中介公司不能在2020年6月12日之前办理贷款手续，不能按照合同约定在2020年8月30日之前支付所有购房款，邵昱、黄凤才拒绝配合办理贷款手续，所以违约金应由中介公司承担;3.即使要支付违约金，因汤莹、占民燕的实际损失就是资金占用期间的利息，故违约金应为以已收到的购房款为基数的同期银行一年期拆借利息；4.不同意支付律师费，律师费非必要费用。综上，要求驳回要求邵昱、黄凤支付违约金及律师费的诉讼请求。中介公司述称，1.同意解除转让合同；2.在签订转让合同时，邵昱、黄凤并没有提出贷款的时间问题，2020年6月1日邵昱才询问贷款审批下来的时间，中介公司只是根据银行情况告知大约2个月，并非肯定，后因为银行的政策原因，下半年放贷额度以及近期刚出台的对老破小房产银行难做贷款，中介公司得知放贷可能需要4-6个月，邵昱、黄凤就不同意，遂拒绝做贷款。中介公司没有做虚假承诺，不承担责任，贷款没有批下来是由于邵昱、黄凤不协助办理相关贷款手续，中介公司不存在过错。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：无锡市风华里22-103室的房屋所有权人为邵昱、黄凤。2020年4月18日，汤莹、占民燕（乙方）与邵昱、黄凤（甲方）、中介公司签订转让合同，合同载明的主要内容为：“甲方同意将属于其所有的坐落于风华里22-103的房屋出售给乙方；该房屋建筑面积42.94平方米，成交价格为88.8万元。本合同签订时，乙方向甲方支付3万元（暂存中介方）作为购买此房屋的定金，2020年4月19日前追加定金2万元给甲方；过户当日将房款9.8万元（其中自行支付甲方8.8万元，1万元交至中介公司）交至中介公司，2020年6月12日前将房款37万元交至资金监管中心，余款37万元，乙方委托中介公司办理商业贷款，乙方承诺此次为本人第二次贷款购房且无信用记录不良，符合银行贷款政策和相关规定，并于2020年6月12日前委托中介公司根据银行政策办理贷款手续。若甲方在本合同交易房产尚有贷款未还清，则甲方应于2020年6月10日前还清该笔贷款并注销相关部门对房屋设有的抵押贷款权。甲方该房抵押由甲方自行还清，取得完整产权，乙方同意于2020年6月1日前支付首付款8.8万元整以帮助甲方还贷，不足部分由甲方自行补足，甲方配合产调并提供信用报告。基于中介公司的居间服务，甲乙双方应在签订本合同之时，以现金方式向中介公司支付佣金，甲方承担人民币详见佣金单，乙方承担人民币详见佣金单；佣金在签约当日付清，佣金收取标准为按购房价格的3.6%计算。甲乙双方应积极配合中介公司办理贷款、过户及其他相关手续，主动提供材料，促进交易顺利完成。甲乙双方有任何影响本合同履行、过户及贷款的特殊事项，必须及时告知中介公司及对方。任何一方逾期10天以上未履约的，视为对本合同的根本性违约。甲方违约应承担本合同确定的房款总额的20%作为违约金，乙方违约承担本合同确定的房款总额的20%作为违约金，双方另有约定除外。违约方应承担中介公司居间服务费及因此给守约方及中介公司造成的其他损失（包括但不限于诉讼费、律师费等），守约方同时可按法律规定行使合同解除权。”邵昱、黄凤（邵昱代）及代理人邵某在甲方处签字，汤莹、占民燕在乙方处签字，中介公司在中介公司处签章，中介公司经办人处时燕琴签字。转让合同签订后，汤莹分别于2020年4月18日、2020年5月31日通过支付宝向中介公司指定的账户转入购房定金5万元、首付款9.8万元，中介公司收到上述14.8万元后向邵昱、黄凤转交13.5万元。2020年4月18日，中介公司出具《出售方佣金确认单》，载明：签约日期为2020年4月18日，房屋地址为风光里22-103，成交价为88.8万元，确认佣金为3000元，甲方净到手88.5万元整，邵某在出售方确认签名处签字确认。根据转让合同约定，汤莹、占民燕委托中介公司同邵昱、黄凤一起办理资金监管及商业贷款手续，后经三方协商一致，将办理上述事宜时间推迟至2020年6月17日。2020年6月17日，邵昱、黄凤因银行放款时间过长，不愿意配合办理资金监管及贷款手续，经多次协商未果，汤莹、占民燕遂诉讼来院。本案审理中，邵昱陈述，其卖房是因为其子女马上要上小学，案涉房产差一年才能满足上学区内小学的条件，其为了置换一套学区房，必须在2020年8月30日前将户口迁入另外**学区房内。签转让合同前其向其父亲邵某交代过要么2个月能办贷款、要么全款，其父亲邵某告诉其中介公司承诺2个月能办贷款。后因中介公司无法保证2个月内银行审批放款，其又提出四种解决方案，但中介公司和汤莹、占民燕均不接受。其中第四个方案，中介公司指定的建设银行说要其付6000元加急费可以2个月办下来，但其签订转让合同时已经出了3000元加急费，中介公司却要求另外的6000元加急费全部要其承担，各方没有谈妥。考虑到中介公司没有履行2个月放款的承诺，所以邵昱当时要求放弃资金监管，直接把款项交给邵昱，邵昱才配合签字贷款。本案审理中，证人邵某到庭陈述，因为其孙女马上要上小学，案涉房产还差一年才能满足上学区条件，其就想着把案涉房产卖掉去买其他学区房。转让合同是其去签的，当时中介公司的杨秀英在场，挂牌以及和中介公司沟通是跟刘磊联系的。合同签订前中介公司的区域经理杨秀英打电话给银行问贷款的事情，打完电话后杨秀英说2个月贷款可以放下来，2个月能全部放款到其账上，考虑到这样其就能置换其他的学区房，其就签了转让合同并付了3000元给中介。本案审理中，中介公司员工杨秀英陈述，签约的时候其作为区域经理参与了谈判，签订合同前主要是谈价格，贷款的时间及哪家银行贷款都没有确定，邵某没有跟其说买房子的用途，没有问贷款时间2个月能不能放下来，因为当时客户的资质也没有给其，故其并未承诺2个月可以贷下来。2020年6月1日，中介公司店长刘磊与邵昱通过微信联系，主要内容为：刘磊：邵先生，贷款银行确定过了，做的建行的贷款。邵昱：大概多久？刘磊：贷款审批时间吗？邵昱：审批到放款一共多少时间？刘磊：大约两个月左右。2020年6月4日，邵昱通过微信联系刘磊，主要内容为：邵昱：房款尽量催一下，那边的房子也等着付钱的。刘磊：嗯嗯，会催的。邵昱：因为那边也定好了。刘磊：好的。邵昱：多催催，感谢帮忙。2020年6月29日，邵昱通过微信联系刘磊，主要内容为：邵昱：刘哥，上次我和买房大哥在你们公司总部人人商城办理贷款手续是6月17号还是6月18号。刘磊：第一次是6月17号。邵昱：如果现在买房做银行贷款的话，审批加放款大概多久？刘磊：买卖双方所有的资料齐全后，具体以银行审批，放款时间为准。邵昱：关键你一开始和我说两个月，6月17号办理贷款的时候是六个月，我有点懵。次日，刘磊微信联系邵昱，主要内容为：刘磊：邵哥，经过这两天协调买方，他们那边还是想把这个合同继续履行下去，约你明天再过来做贷款，希望你们予以配合。邵昱：首先搞清楚一点，我一直在配合你们的工作，是你们中介公司没有配合，没有尽到应有的责任，从一开始的两个月放款到6月17号谈贷款的时候六个月放款，再到昨天说的又以银行为准，你们中介公司一变再变，我也配合你们中介公司协商，但是你们不承认你们有过错，反而把责任全部推到我房东身上，我觉得我很难接受，我现在不再信任你们中介公司。本案审理中，中介公司员工刘磊陈述，签转让合同时邵某没有提到2个月必须放下来贷款，其也没有承诺过2个月可以贷款下来。2020年6月1日邵昱问其贷款要多长时间时，其并没有跟银行对接，但是之前有2个月成交过的先例，2020年4月份签合同时是可以2个月办下来的，中介公司的贷款经理和其说2个月差不多能贷款的，所以其说大概要2个月左右，但是实际2020年6月银行贷款政策收紧了。转让合同中约定双方都要承担佣金，所以中介公司收取的3000元不是加急的费用，而是佣金即中介费。本案审理中，邵昱、黄凤及汤莹、占民燕均拒绝对案涉房产的现有价值进行询价或评估。另查明，汤莹、占民燕与江苏恒桥律师事务所签订《委托代理合同》，载明汤莹因与邵昱、黄凤房屋买卖合同纠纷一案委托江苏恒桥律师事务所作为案件的一审阶段代理人，汤莹在合同签订之日起3日内一次性支付律师代理费2万元。后汤莹于2020年7月2日向江苏恒桥律师事务所支付2万元，江苏恒桥律师事务所于2020年10月10日开具相应金额发票。以上事实，由不动产权证、转让合同、支付宝转账记录截屏、委托代理合同、转账凭证、增值税发票、微信聊天记录截屏、电话录音、证人证言、出售方佣金确认单等证据及当事人陈述在卷佐证。本院认为，汤莹、占民燕与邵昱、黄凤及中介公司签订的转让合同，系各方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效。现汤莹、占民燕要求解除转让合同，邵昱、黄凤及中介公司亦于2020年11月4日明确表示同意解除转让合同，本院确认转让合同于2020年11月4日解除。合同解除后，邵昱、黄凤应退还汤莹、占民燕已支付的购房款13.5万元。关于邵昱、黄凤未配合办理资金监管及银行贷款手续是否具有过错问题。本院认为，转让合同约定，邵昱、黄凤应积极配合中介公司办理贷款过户及其他相关手续，主动提供材料、促进交易顺利完成。现邵昱、黄凤为证明其未配合办理资金监管及银行贷款手续无过错，提供了证人邵某的证人证言，但邵某关于中介公司区域经理杨秀英在签订转让合同前承诺其银行2个月能放款的证言，杨秀英予以否认，且邵某系邵昱父亲，与本案当事人具有利害关系，证人证言的证明力较低。转让合同约定，邵昱、黄凤和汤莹、占民燕应在签订合同之时，以现金方式向中介公司支付佣金，邵昱、黄凤承担金额详见佣金确认单。根据邵某签字确认的《出售方佣金确认单》，邵昱、黄凤确认佣金为3000元。中介公司主张该3000元是佣金，邵昱、黄凤虽主张该3000元系办理贷款的加急费，但未提供相应证据予以佐证，故本院认定该3000元的性质为佣金。故邵昱、黄凤仅依据邵某交纳了3000元费用及邵某证人证言尚不足以证明转让合同签订前中介公司向其承诺2个月银行能够放款。2020年6月1日，中介公司虽告知其审批到放款大约2个月左右，但该回答并非确定的承诺，也非转让合同约定的义务，邵昱、黄凤不应以中介公司在签订合同之后的答复内容对抗转让合同明确约定的当事人权利义务。邵昱、黄凤拒绝配合办理相关资金监管及贷款手续，违反了合同约定，具有过错，应当承担相应的违约责任。关于汤莹、占民燕要求邵昱、黄凤支付违约金是否应予调整问题。本院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，邵昱、黄凤认为汤莹、占民燕的实际损失为其支付购房款至邵昱、黄凤返还购房款期间的资金占用期间利息损失，即自邵昱、黄凤收到13.5万元之日起按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算利息损失。汤莹、占民燕坚持认为违约金是合理的，其应当对其实际损失作出说明并提供相应证据，但汤莹、占民燕并未举证证明案涉转让合同解除后其实际损失金额。故本院综合邵昱、黄凤系解除转让合同的过错方，汤莹、占民燕支付了5万元定金及9.8万元购房款后其对解除转让合同无过错，汤莹、占民燕的实际损失情况以及违约金具有的失信惩戒功能等因素，酌定违约金为6万元。关于邵昱、黄凤是否应向汤莹、占民燕支付律师代理费问题。本院认为，转让合同约定，任何一方未按时履约视为违约，违约方应承担因此给守约方造成的其他损失，包括律师费等。现邵昱、黄凤违约，汤莹、占民燕因本案诉讼委托江苏恒桥律师事务所律师出庭代理并已实际支付律师费2万元，汤莹、占民燕关于要求邵昱、黄凤支付律师费的主张，符合合同约定，予以支持。综上，汤莹、占民燕的诉讼请求中的合理部分，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、确认汤莹、占民燕与邵昱、黄凤于2020年4月18日签订的《无锡市房屋转让合同》于2020年11月4日解除；二、邵昱、黄凤应于本判决生效之日起10日内返还汤莹、占民燕购房款13.5万元；三、邵昱、黄凤应于本判决生效之日起10日内支付汤莹、占民燕违约金6万元；四、邵昱、黄凤应于本判决生效之日起10日内支付汤莹、占民燕因本案诉讼支出的律师代理费2万元；五、驳回汤莹、占民燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计3145元（汤莹、占民燕已预交），由汤莹、占民燕负担1112元，邵昱、黄凤负担2033元，邵昱、黄凤于本判决生效之日起10日内将所负担的诉讼费直接支付给汤莹、占民燕。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 员 茆倩娣二〇二〇年十二月十一日法官助理 张丹路书 记 员 夏冰倩本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》：第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。