黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终7485号上诉人(原审被告)：尹斌杰，男，1973年1月14日出生，汉族，现住黑龙江省哈尔滨市双城区委托诉讼代理人：刘双喜，黑龙江谷实律师事务所执业律师。被上诉人（原审原告）：吕洪波，男，1989年3月29日出生，汉族，无固定职业，户籍地黑龙江省哈尔滨市双城区，现住黑龙江省哈尔滨市双城区。委托诉讼代理人：万立新，黑龙江鼎丰律师事务所执业律师。原审被告：哈尔滨市浩宁房地产开发有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市双城区奋斗街双粮小区院内。法定代表人：孙长红，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡靖宇，黑龙江鼎铎律师事务所执业律师。上诉人尹斌杰因与被上诉人吕洪波、原审被告哈尔滨市浩宁房地产开发有限公司（以下简称浩宁公司）侵权责任纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市双城区人民法院（2018）黑0113民初4847号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案后，依法组成合议庭，并采用阅卷、调查和询问当事方式对案件进行了审理。上诉人尹斌杰及其委托诉讼代理人刘双喜、被上诉人吕洪波及其委托诉讼代理人万立新、浩宁公司的委托诉讼代理人胡靖宇到庭接受询问。本案现已审理终结。尹斌杰上诉请求：1.撤销一审判决,改判驳回吕洪波的一审诉讼请求或发回重审；2.诉讼费由二被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误，具体如下:1、认定吕洪波2014年2月21日购买涉案房产,并于2013年2月21日交付首付款，并办理了个人购房贷款，办理了房产联机备案,缴纳了相关费用，自2013年12月19日至今吕洪波均按期交纳银行贷款错误。从时间上来讲，吕洪波2014年2月21日购买房产,但是却在还没有买房之前的2013年2月21日就交付了首付款、2013年12月19日按期交纳贷款,时间上存在矛盾,再结合本案没有有效证据证明吕洪波在长达4年多的时间里曾向浩宁公司主张过交付房产,因为正常情况下,作为一名普通百姓,不可能在购房交付了首付款并且每月偿还贷款、在房产早在2012年时就具备进户条件的情况下,而不积极要求浩宁公司交付房产,这本身就极为不符合常理。所以，吕洪波与浩宁公司根本就不存在真实的房产买卖关系,吕洪波并未真实的向浩宁公司支付首付款,并未由吕洪波实际出资对银行贷款进行还款，双方签订房产买卖合同的目的就是为了进行假按揭,来套取银行贷款，供浩宁公司使用，双方实际是“以合法形式掩盖非法目的”,双方签定的《商品房买卖合同》无效。关于“假按揭”的问题，尹斌杰已于一审庭审后向法院递交了《调证申请书(之二)》（调证的内容为:根据吕洪波提交的偿还银行贷款的银行流水调取吕洪波自首次偿还贷款至今每月偿还银行流水的款项的来源的证据(如来源于他人给吕洪波的银行转账或者柜台存款,则调取他人银行转账的记录及他人柜台存款交易的单据;如来源于银行柜台交易，则调取银行柜台交易的单据，以查明柜台交易的偿还贷款的经办人），但是一审法院却对此未予调取，程序违法。2、本案也没有证据证明在2018年3月27日，浩宁公司通知吕洪波交房并给付吕洪波房产的钥匙。3、一审法院采信卜某的证言违法，进而根据其证言认定尹斌杰与卜样伟之间存在借贷关系及认定尹斌杰与浩宁公司签订的商品房订购协议是作为借款的抵押错误，理由如下:根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条的规定，下列证据不能单独作为认定案件事实的依据:(二)与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言。尹斌杰于一审时提交了（2018）黑0113民初3408号民事判决书,可以证明卜某并非浩宁公司员工,而是由卜某作为实际开发人,挂靠在浩宁公司名下,开发航天家园小区项目。基于卜某的上述特殊身份，其与浩宁公司存在利害关系，对于其所述的“与尹斌杰存在借贷关系及签订的商品房订购合同系对借贷关系的抵押行为”的内容，尹斌杰并没有认可，本案也没有其他证据与其证言内容相佐证，卜某的证言属于孤证，不能单独作为认定案件事实的依据,而且尹斌杰提供的商品房订购协议及相关的交付房款及物业费票据属书证,书证的证明效力大于卜某证人证言的效力。因此，一审法院采信卜某的证言系采信证据违法,进而导致认定尹斌杰与卜某之间存在借贷关系及签订的商品房订购合同系对借贷关系的抵押认定事实错误。二、本案涉案房产为尹斌杰合法取得，应保护其合法财产权。根据尹斌杰提供的购房合同、相关票据及房产现状可以说明,在尹斌杰与浩宁公司签订买卖合同、交付房款后,即马上取得房屋钥匙，交纳装修保证金、物业费，进行房屋装修，并已居住多年，这一系列行为也可以证明尹斌杰与浩宁公司之间不但存在合法有效的房屋买卖合同关系，而且双方均已实际履行完毕。如前所述,一审法院仅依据卜某的证人证言这一孤证,就否定了尹斌杰与浩宁公司之间的购房合同的效力，否定了双方的实际履行合同的行为，没有合法依据。三、一审法院没有认真、细致、全面的审理本案，对尹斌杰一审提交的除《商品房订购合同》以外的证据予以回避，没有对证据的效力作出是否采信的认定，并遗漏了对尹斌杰有利的案件事实。通过将《起诉状》的内容与一审判决事实认定部分第一段的内容进行比对，发现一审判决几乎是照抄照搬《起诉状》事实与理由部分。关于尹斌杰已履行了商品房订购合同、房产具备交付条件的时间问题，尹斌杰已向一审法院递交了《调证申请书》，但是一审法院未予调查，程序违法。吕洪波与浩宁公司之间房屋买卖的交易过程是否符合常理、是否真实问题,一审法院均未进行调查，而是以偏概全,完全按吕洪波起诉的内容对案件进行事实认定。综上,请求二审法院全面调查本案,依据证据的认定规则、审查规则，来查清本案事实,依法支持尹斌杰的上诉请求,维护尹斌杰合法权益。吕洪波辩称，首先，吕洪波与浩宁公司签订的购房同是哈尔滨市统一的商品房买卖合同文本并联机备案。其次，吕洪波已将首付款支付给了浩宁公司并且在工商银行哈尔滨平房支行办理了相应的贷款，工商银行哈尔滨平房支行已将贷款发放给了浩宁公司。第三，该房产被吕洪波购买后在双城区房产局作了预告登记和预告抵押登记，抵押权人为工商银行哈尔滨平房支行，从这个角度如果法院否定了吕洪波对房产的所有权不但会直接影响吕洪波的权益，更会损害到工商银行哈尔滨平房支行的权利，进而破坏了国家的金融信贷的稳定。第四，吕洪波至今仍然在履行其贷款的还款义务，从这方面吕洪波的购房过程及合同真实性是不用质疑的。第五，通过证人卜某的证词可知，尹斌杰与卜某之间存在借贷关系，卜某与尹斌杰签订的购房合同实际是作为卜某贷款对尹斌杰的抵押，并且卜某在向尹斌杰出具购房合同时明知该房产已经出售给了吕洪波，并办理了相关的银行贷款和预登记手续，故尹斌杰所举示的涉案房产相关证据不具有法律效力，其所说的购买房产的行为不是卜某的真实意思表示，其目的是为借款作担保。依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权的批复》和《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。吕洪波作为消费者支付了全部购房价款，就应是房产的实际所有人。基于上述事实，二审法院应驳回尹斌杰的全部上诉请求。浩宁公司辩称，一审认定事实清楚、适用法律正确，尹斌杰的上诉请求没有事实及法律依据，理由如下：1.吕洪波签订联机备案购房合同、交纳购房首付款及办理按揭贷款的时间均为2014年，该事实有吕洪波提供的相关有效书证予以证实。一审判决认定2013年交纳首付款及办理按揭贷款为笔误，该错误不影响案件事实的认定，二审可以直接更正；2.吕洪波购买房屋后因个人原因未第一时间办理房屋进屋进户手续并无任何不合理之处，何时办理入户属于吕洪波享有的权利，其可以随时要求进户；3.吕洪波办理按揭贷款后一直如约还款，还贷款项均为自有资金，根本不存在尹斌杰所称的“假按揭”情况，尹斌杰无权要求调取吕洪波还贷资金的来源，更无权调取他人银行转账或柜台存款交易的单据，上述事实也与本案事实无关，一审法院不同意调取符合法律规定，不存在程序违法之处；4.卜某的证言具有证明力，卜某与浩宁公司不具有任何利害关系，卜某与尹斌杰之间因存在借款合同关系而将诉争房屋抵押给尹斌杰，但双方并未办理抵押登记，浩宁公司与尹斌杰并未形成房屋买卖合同关系，双方之间不存在买卖房屋的真实意思表示，尹斌杰也未交纳任何购房款。综上所述，望二审法院维持一审判决，驳回尹斌杰的全部诉讼请求。吕洪波向一审法院起诉请求：确认位于哈尔滨市××车站街航天家园××楼××单元××室的房产为吕洪波所有，判令尹斌杰在限期内搬出及支付占用房产期间的损失5000元并承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：吕洪波2014年2月21日在哈尔滨市浩宁房地产开发有限公司处购买位于双城区车站街航天家园××楼××单元××室的房产一处，房产总价为310470元，吕洪波于2013年2月21日交付首付93470元，并在案外人中国工商银行股份有限公司哈尔滨平房支行办理了个人购房贷款，贷款金额为217000元，吕洪波依据购房合同和相关法律规定，在哈尔滨双城区房产住宅局对该房产做了房产联机备案，并缴纳了相关费用。自2013年12月19日至今吕洪波均按期交纳银行贷款，哈尔滨市浩宁房地产开发有限公司在2018年3月27日通知吕洪波交房，吕洪波拿到钥匙后于2018年7月12日发现诉争房产已被尹斌杰占用。现吕洪波诉至法院请求依法确认位于双城区车站街航天家园××楼××单元××室的房产为其所有，并判令尹斌杰在限期内搬出及恢复原状，判令尹斌杰支付占用房产期间的损失5000元并承担本案诉讼费用。另外通过证人卜某（时任浩宁公司航天家园项目部经理）的证言可知，尹斌杰与卜某之间存在着借贷关系，航天家园项目部原经理卜某与尹斌杰签订的商品房订购协议实际是作为卜某向尹斌杰借款的抵押，是卜某与尹斌杰之间借款的抵押合同。一审法院认为，吕洪波与哈尔滨市浩宁房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，故合法有效。尹斌杰与浩宁公司签订的《商品房订购协议》并不是双方基于房屋买卖而产生的真实意思表示，而是案外人卜某（时任哈尔滨市浩宁房地产开发有限公司航天家园项目部经理）名为买卖实为借贷，向尹斌杰借款提供的担保，因此该份《商品房订购协议》应认定无效，尹斌杰基于无效合同对涉案房屋无权占有、使用。由于案涉房屋现在不具备办理不动产权权属登记的条件，在吕洪波依法取得不动产登记证书之前涉案房屋的物权并未设立，因此吕洪波不具备所有权，对吕洪波请求确认案涉房屋为其所有的请求不予支持。关于吕洪波主张的尹斌杰赔偿占用房屋期间损失5000元的请求由于吕洪波未能提供充足、有效的证据来准确地证明该数额故不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国物权法》第九条、第二百四十一条、第二百四十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第二款、第一百四十六条之规定判决如下：一、尹斌杰于判决生效之日起十日内迁出哈尔滨市双城区航天家园小区7号楼2单元702室房屋并且将该房屋恢复原状；二、驳回吕洪波的其它诉讼请求。案件受理费100元由尹斌杰负担。本院二审期间，各方当事人均没有提交新的证据。本院对一审审查查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点是在存在两个购房协议的情况下，认定何为真实、何为有效的问题。一审法院认为吕洪波与浩宁公司的《商品房买卖合同》合法有效，而尹斌杰与浩宁公司签订的《商品房订购协议》名为买卖，实为借款担保。现尹斌杰上诉称吕洪波与浩宁公司的合同是“假按揭”。本院认为，吕洪波与浩宁公司的房屋买卖系平等主体之间的民事行为，意思表示真实，不违反法律的强制性规定，不违背公序良俗，尤其是履行了联机备案手续，符合购房的常情。尹斌杰以吕洪波的购房款和按揭还款来源不清并申请一审法院调取相关证据，并无充分理由，亦无相应的证据线索。依据在案证据足以认定吕洪波的购房行为是真实有效的。而尹斌杰在签订购房协议时未能核实所购房屋的真实情况，二审庭审中针对法庭询问是否查询房屋的情况，尹斌杰称“没有”，据此应认为其存在过错，并不能对抗在先权利。关于吕洪波在长达四年的时间里没有办理入住是否有有背常理的问题，吕洪波做出了合理解释，且是否实际入住不影响其权利的行使。而尹斌杰虽办理了入住，但是系基于非法基础上的占有，不能认为其是善意和无过错，亦与“物权优于债权”的理论无关。关于吕洪波缴纳购房首付款的时间，经查系一审笔误，《哈尔滨市商品房销售预收款专用票据》载明的时间为“2014年2月21日”。综上所述，尹斌杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人尹斌杰负担。本判决为终审判决。审判长  蔡耘耕审判员  付玉林审判员  刘万福()二〇二〇年十二月四日书记员  于凯华