云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0112民初14916号原告：刘露花，女，汉族，1967年1月17日生，身份证登记住址：云南省西双版纳傣族自治州景洪市。原告：丁良，男，汉族，1962年4月4日生，身份证登记住址：云南省西双版纳傣族自治州景洪市。二原告共同委托诉讼代理人：太飞虎，上海市海华永泰（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：王凤，女，彝族，1982年4月11日生，户籍登记地址：云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：付宏，云南尚矩律师事务所律师，特别授权代理。被告：李某1，男，彝族，2005年3月1日生，户籍登记地址：云南省昆明市西山区。法定代理人：李某2，系父子关系。委托诉讼代理人：梁赟琦，云南煜辉律师事务所律师，特别授权代理。原告刘露花、丁良诉被告王凤、李某1房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月28日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月3日公开开庭进行了审理。原告刘露花以及原告共同委托诉讼代理人太飞虎，被告王凤的委托诉讼代理人付宏，被告李某1的委托诉讼代理人梁赟琦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘露花、丁良向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行《商品房购房合同》及《商品房购房合同补充协议》，协助原告办理不动产过户手续；2、本案诉讼费、保全费、保全担保费由被告承担。事实和理由：2015年6月24日，原告与被告签署《商品房购房合同》，约定被告王凤、李某1将红星国际紫郡2幢27层2705号回迁房以42万元的价格转让给原告刘露花、丁良。付款方式为先付押金10万，2015年7月30日前支付22万，余款10万待办理完过户手续拿到产权证后支付。合同签署后，截止2015年7月25日，原告按照约定向被告王凤支付房屋转让款32万元，被告王凤、李某1也在2015年6月将涉案房屋交付原告。2019年1月17日，原告又与被告签订《商品房购房合同补充协议》，约定被告王凤、李某1经济困难，急需用钱，在涉案房屋没有过户的情况下，原告提前支付尾款5万，剩余5万在过户后支付。原告刘露花于当日通过银行转账的方式向被告王凤支付5万元。2020年6月，涉案房屋产权证办理完毕，但被告拒绝配合过户，故原告起诉至法院。被告王凤答辩称，王凤与原告签订的购房合同属于无效合同，因为涉案房屋有两位共有人，王凤的行为属于越权处分行为，并未经过李某1的同意。而且房价约定过低，严重侵犯了李某1的权利，王凤愿意因违约赔偿原告损失，但不同意过户要求。被告李某1答辩称，李某1不对王凤处置房屋的行为进行追认，房屋买卖合同无效。原告与王凤系恶意串通来损害李某1权益，请法院驳回原告的诉讼请求。本案经本院审理查明，确认如下法律事实：一、2010年5月7日，李某2与王凤在西山区民政局协议离婚，约定：离婚后婚生子李某1（2005年3月1日出生）由李某2抚养，60平方米的回迁房一套归王凤以及李某1所有，但李某2与王凤均不得将房屋用于抵押或者出售，否则，对方有权收回房产，对其他财产、债权债务关系进行了约定。2014年7月24日，此二人在西山区居民委员会人民调解委员会达成《调解协议书》，约定：双方因感情不睦在2010年5月7日在民政局办理离婚，离婚后李某1由王凤抚养，现双方对于回迁安置房的分配产生纠纷，经调解红星国际紫郡2栋2705号面积为70.17平方米的回迁房属于王凤和李某1享有，并对其他房产进行了约定。二、2015年6月24日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商品房购房合同》，约定：第一条乙方购买红星国际紫郡2幢27层2705号房屋，甲方尚未领取该房屋产权证，甲方向乙方提供关于李某2与王凤离婚后该房屋归王凤所有的《证明》、《公证书》、《调解协议》等资料显示该房屋建筑面积为70.17平方米。该房屋计划2015年12月31日前办理产权证至甲方名下，房产证办理至甲方名下起两年，在国家现行房地产转让涉税政策不变的情况下，甲方向乙方办理产权过户手续……第三条该房屋的单价为6000元，总价为42万元；付款方式为先付押金10万，待2015年7月30日前交付22万，余款10万待甲方办理完过户手续后，乙方拿到房屋产权证之日支付。第四条支付押金10万元，甲方应在收到乙方押金10万元后三个工作日内向乙方交付房屋，支付22万元款项时，押金转为房款。第六条甲方王凤有权代表甲方李某1（未成年人）办理产权过户手续，甲方过户至乙方所产生的税费、过户费由乙方承担。合同尾部，李某1处签字由王凤代签。2015年6月24日，丁良向王凤转款6万元、刘露花向王凤转款4万元；2015年7月5日，丁良向王凤转款2.7万元；2015年7月25日，丁良向王凤转款16.3万元，同日，王凤向刘露花出具收到32万元的收条。随后，王凤按照约定向二原告交付涉案房屋，原告占有使用至今。2019年1月17日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商品房购房合同补充协议》，约定：现因甲方经济原因，急需用钱，在购房价42万元不变的情况下，尾款由10万变为5万，在甲方产权转移到乙方名下后支付，首付款由32万元，变为37万元。合同尾部李某1签字处仍由王凤代签。当日，刘露花向王凤转款5万元，王凤出具收条。三、2020年8月5日涉案房屋登记在王凤、李某1名下，产权证号为：云（2020）西山区不动产权第0470669号。后，刘露花联系王凤要求协助过户，王凤以李某1不同意，其本人没钱为由拒绝。四、原告因本案保全支出保全费2620元，保全担保费2000元。以上事实有《商品房购房合同》、《商品房购房合同补充协议》、《证明》、《调解协议书》、选房确认书、收条、转款凭证、物业费收据、不动产登记信息、微信记录、《离婚协议》、裁定书、发票收据以及原被告陈述为据。本案争议的焦点在于王凤代表未成年儿子李某1签订卖房合同，处置其享有份额房产的行为是否导致买卖合同无效？本院认为，李某1系未成年人，在法律上尚不具有完全民事行为能力，王凤作为法定监护人以及法定代理人，代理其实施民事法律行为符合法律规定，只是在行使处分权时，不能损害李某1的利益。被告以6000元每平方米的转让价格过低，严重侵害了李某1的权利进行抗辩，但被告对此并未举证，而且本院结合原被告签订合同的时间、房屋系回迁安置房的性质以及单价判断，并不明显低于市场价格。故本院认定《商品房购房合同》、《商品房购房合同补充协议》有效。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”原被告应当按照约定履行各自的权利义务。庭审查明，涉案房屋在2020年8月5日取得不动产权证，根据双方约定，被告应当继续履行合同义务，协助原告办理过户手续，相关因过户产生的费用由原告承担，并在产权转移到原告名下后立即支付被告剩余5万元的购房款。被告因本案进行保全，并产生保全担保费、保全费均为维权所必然产生的费用，应当全部由被告承担。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告刘露花、丁良与被告王凤、李某1继续履行于2015年6月24日、2019年1月17日签订的《商品房购房合同》以及《商品房购房合同补充协议》；被告王凤、李某1协助原告刘露花、丁良办理不动产过户手续。二、被告王凤、李某1于本判决生效之日起十日内支付原告刘露花、丁良保全担保费2000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费已减半收取计3800元、保全费2620元（原告已预交），由被告王凤、李某1负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  石晶晶二〇二〇年十二月四日书记员  李捷颖