中华人民共和国 福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽02民初368号 原告:陈铭进，男，1965年3月27日出生，汉族，户籍地址中华人民共和国北京市东城区，现居住于Ｇｈａｎａ。 委托诉讼代理人：林晟煦，福建天翼律师事务所律师。 被告：加藤直人（外文名ＫＡＴＯＮＡＯＴＯ），男，1987年2月24日出生，日本国公民，在中华人民共和国住福建省厦门市集美区。 被告：加藤龙二（外文名ＫＡＴＯＲＹＵＪＩ）,男，1987年2月24日出生，日本国公民，在中华人民共和国住福建省厦门市集美区。 委托诉讼代理人：王祥珍，福建银江律师事务所律师。 委托诉讼代理人：加藤洋子，系加藤龙二之母。 被告：陈殿凤，女，1936年12月16日出生，汉族，住中华人民共和国福建省厦门市集美区。 原告陈铭进，被告加藤直人、加藤龙二、陈殿凤委托合同纠纷一案，本院于2019年4月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈铭进的委托诉讼代理人林晟煦，被告加藤龙二的委托诉讼代理人王祥珍、加藤洋子，被告陈殿凤到庭参加第一次庭审，原告陈铭进的委托诉讼代理人林晟煦，被告加藤龙二及其委托诉讼代理人王祥珍到庭参加第二次庭审。被告加藤直人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加第一、二次庭审，被告陈殿凤经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加第二次庭审，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告陈铭进向本院提出诉讼请求：判令三被告在继承陈某1遗产的范围内共同赔偿原告损失【损失按起诉时厦门市集美区××里××号××号房产的市场评估价值减去75万元（人民币，如无标注币种下同）计算，起诉时损失暂计225万元】。事实与理由：被告陈殿凤是被告加藤直人和被告加藤龙二的奶奶，原告是被告陈殿凤的二儿子，被告加藤直人和被告加藤龙二的父亲陈某1（已于2017年8月20日去世）是被告陈殿凤的大儿子。被告加藤直人和被告加藤龙二起诉被告陈殿凤继承纠纷一案，已在厦门市集美区人民法院审理中。2013年，原告因考虑到母亲陈殿凤老两口住的是没有电梯的出租屋，原告、陈殿凤及原告大哥陈某1共同出资建设的自建房又一直由陈某1一家人居住，原告自己在厦门没有房产，将来退休后没有地方居住，就想在厦门买一套带电梯的房屋，一方面可以让母亲先居住，自己退休后也有地方居住。但因原告当时在加拿大工作，平时不在厦门，就委托姐夫陈某4及陈某1代为办理找房事务，并且多次通过电子邮件等途径沟通购房事宜。当时经中介公司介绍购买厦门市集美区××南里××号××室，谈好购房价为175万元。因原告资金有限，不能一次性付清全部购房款，且原告户口不在厦门，受厦门当时限购限贷政策限制不能贷款购房，故原告与陈某1商量，先以陈某1名义与原房东签订购房合同，房屋原抵押暂不解除，产权暂不过户，原告先付购房款差价（指购房总价-原房东尚欠的银行贷款本息余额）给原房东，原房东的尚欠银行按揭贷款则由原告以原房东名义偿还，待按揭款还清后再解除抵押并过户到原告名下。征得陈某1同意后，原告从2013年8月起便将购房款约857880元陆陆续续汇给陈某1，其中25190元系原告的北京房屋租客黄美华受原告委托于2014年1月1日前后直接汇给陈某1的厦门建行账户。2013年9月9日，陈某1与中介公司厦门富仕房地产代理有限公司签订了一份《购买意向书》，并支付了1万元意向金。2013年9月11日，陈某4便通过其女儿的电子邮箱把《购买意向书》及1万元意向金《收据》的图片发给原告。2013年9月23日，原房东按原告要求办理了经公证的全权代理委托书，将该房产出售、出租、抵押、使用等所有相关事务委托陈某4代为办理，以便陈某4可以随时代表原房东办理过户手续。因原告不够支付购房款差价，原告母亲陈殿凤帮原告出了15万元（也交给陈某1统一对外支付），剩余不足部分原告母亲说服陈某1帮忙垫付了。之后，陈某1负责用原告付给他的钱及房屋租金经手偿还原房东尚欠银行每月按揭贷款，房屋产权也按计划暂不过户。但是过了将近一年，到2014年8月份，陈某1跟陈某4说把房屋先过户到他名下，并说已征得原告的同意，陈某4信以为真，以为陈某1是原告的大哥必然不会欺骗原告，故其未经向原告核实便草率地以原房东公证授权的代理人的身份将房屋过户到了陈某1名下，房屋权属证书号码为“厦国土房证第0××9号”。陈某1则自行筹资53万余元一次性提前还清了原房东的剩余按揭贷款余额。在房屋产权过户到陈某1名下后，陈某1又用该房屋作抵押向厦门农村商业银行衍山支行贷款人民币90万元。后来，陈某1告诉原告房产已过户到他名下的事，原告质问他为什么这么做，并要求他写一份书面说明给原告，陈某1答应写但一直未写。原告和他是亲兄弟，又常年不在厦门也无法一直催他，2017年8月20日陈某1因病突然去世。在陈某1去世后原告还把当年出资汇款给陈某1的一些材料提供给被告加藤直人、加藤龙二及其母亲，要求处理此事，但他们均置之不理。原告认为，陈某1只是受原告之委托借其名义代为购买房屋，签订购房合同，代为支付购房首期款及按揭款，及代为办理其它将房屋过户到原告名下之前的相关手续，并在原告认为合适的时根据原告指示协助将该房产权属过户登记到原告名下。但陈某1却擅自将房屋过户到自己名下且以该房屋作抵押向银行贷款90万元，贷款至今未还，导致该房屋无法过户到原告名下，造成原告损失，陈某1理应赔偿原告。原告系委托购房人，房屋的市场增值应归委托人即原告享有。虽然陈某1支付了50多万元提前偿还原房东的按揭贷款余额，但实际上对原告来说根本就没有必要，因为购买房屋的首付款原告已经出了绝大部分，加上母亲陈殿凤的帮忙及陈某1代垫的首付款余额，购房款中的首付款即已解决，此后每月应偿还的按揭贷款也不多，又有房屋的租金收入可以支付，故原告可以很轻松偿还银行按揭款，即可享有房屋价格上涨的可期待利益，根本不需要陈某1垫款五十多万元一次性提前偿还原房东的按揭贷款。同时，陈某1作为受托人违背诚实信用原则，损害了委托人的利益，其也不应享有房屋价格上涨的利益，因此房屋的市场价值扣除陈某1实际支付的购房款项以外的价值应当属于原告享有，陈某1应予赔偿。现陈某1已经去世，三被告作为其继承人即负有在继承陈某1遗产的范围内承担赔偿责任的义务。 本案庭审过程中，原告变更诉讼请求为：一、判令三被告在继承陈某1遗产的范围内共同赔偿原告损失230.65万元；二、原告因本案支出的鉴定费8113元应由三被告负担。 被告加藤龙二辩称，一、关于陈铭进所陈述事实的反驳。1、陈铭进在起诉状中陈述他购买讼争房屋的目的之一是为了让母亲陈殿凤夫妇居住，同时又主张房屋买下后，他用每个月的房屋租金，“可以很轻松地慢慢偿还按揭款”，“即可享有价格上涨的可期待利益”。由此可以看出，假若购房人真的是陈铭进，他也没打算让母亲陈殿凤夫妇住进这套房屋，因为他用房屋租金偿还按揭贷款。2、陈铭进转给陈某1人民币857880元，用途为支付讼争房屋购房款，证据不足。3、陈铭进主张陈某1对外支付的购房款中，有15万元是陈殿凤的出资，没有证据支持。4、陈铭进关于他得知陈某1于2014年8月将讼争房屋产权从原房东孙孟飞名下过户到自己名下后，曾质问陈某1为什么这样做并要求写一张书面说明，陈某1答应写但一直未写等陈述，没有证据支持。5、陈铭进在起诉状中陈述，2014年8月，陈某1在其不知情的情况下，骗取陈某4配合将讼争房屋的产权从原房东孙孟飞的名下过户到陈某1的名下，与事实证据不符。陈某1去世后遗留的证据显示：①2014年，陈某1为了将讼争房屋从原房东孙孟飞的名下过户到自己名下，以自己所有的集美区××号××单元的店面作抵押，向农商银行珩山支行申请借款60万元，意欲提前偿还原房东孙孟飞购买讼争房屋的剩余按揭贷款。②因陈某1向农商银行珩山支行申请借款的用途为房屋装修，银行根据规定应将借款60万元直接划入交易对手账户。为配合陈某1收取银行借款资金，陈铭进于2018年7月25日在农商银行珩山支行开户办卡，卡号为6230××××6550，并将开户申请资料、凭证交给陈某1保管。③2014年7月25日，陈铭进号码为6230××××6550的农商银行卡收到60万元，同日，陈铭进将此60万元资金取出，并将取款凭证交给陈某1保管，同日，陈某1号码为6230××××8663的农商银行卡被存入了60万元。④2014年8月8日，陈某1从自己号码为6230××××8663的农商银行卡中转账60万元到自己号码为6228××××3678的农业银行卡，意欲提前偿还原房东孙孟飞在农业银行思明支行的剩余按揭贷款。⑤2014年8月8日上午11：54：09，陈某1从自己号码为6228××××3678的农业银行卡，以转账的方式提前偿还原房东孙孟飞在农业银行思明支行的全部剩余按揭贷款534886.36元。⑥2014年9月19日，原房东孙孟飞（由陈某4代理）与陈某1办理讼争房屋的过户手续，将讼争房屋过户至陈某1名下。以上证据证明，对陈某1于2014年8月将讼争房屋从原房东孙孟飞的名下过户到自己名下，陈铭进事先知情，并对陈某1向农商银行珩山支行申请借款60万元用于提前偿还原房东孙孟飞的剩余按揭贷款，给予了积极配合。二、纵观陈某1购买房屋全过程及后续管理房屋的情况，陈铭进与陈某1之间不存在借名买房或委托购房的事实。1、从购房经过看，选房、购房的洽谈过程、签约及履行合同过程都由陈某1自主决定，陈铭进未参与。陈铭进知道的情况不多，连房屋首付款多少、按揭贷款多少都不知情。2、从购房款出资情况看，购房款（定金、首付款、房屋按揭贷款和提前解押款）、购房中介费、房屋交易税费、房屋维修资金、物业管理费等购房费用，均由陈某1支付。讼争房屋的购房成本包括购房本金175万、房屋贷款的利息、房屋交易税费、购房中介费、装修费用等等。所以，即使陈铭进确实转了80余万元给陈某1，而且这80余万元用于支付购房款，陈某1承担的购房成本，也大于陈铭进。况且，对陈铭进的汇款用途，尚存争议。陈铭进与陈某1之间是否存其他法律关系，尚不明确。3、从房屋的使用和管理情况看，房屋交房手续由陈某1办理、房屋自始由陈某1占有使用和管理、房屋物业费及水电费等公共事业费用由陈某1支付、房屋的室内装修由陈某1自主决定并出资、房屋平时维修及修缮由陈某1负责并出资、房屋由陈某1出租及租金由陈某1收取。将这套房屋作抵押向农商银行珩山支行贷款90万元也由陈某1决定和办理。4、从房屋重要凭证的留存情况看，房屋买卖合同、购房发票、税收缴纳凭证、房款支付的凭证及收据、房屋权属证书等与房屋权属相关的重要文件、中介费收据等均由陈某1保管。5、从当事人间有无约定看，在陈铭进与陈某1之间，不存在委托购房或借名购房的书面协议，也无证明双方存在口头约定的证据。即使陈铭进主观上具有借陈某1的名义购买房屋或委托陈某1购买房屋的意向，也仅仅是一厢情愿，陈某1并未承诺同意以自己的名义为陈铭进买房或代理陈铭进买房，因为双方对购房款的出资比例及承担、房屋权利的归属、房屋的占有使用管理等重大事项，均未达成合意。6、从证人证言看，陈某4连房屋首付款多少、按揭贷款多少都陈述不清，说明其对购房过程参与不多。另外，陈某4等证人与当事人之间存在利害关系，证明内容带有倾向性。三、对陈铭进诉讼请求的反驳。陈铭进要求被告在继承陈某1遗产范围内赔偿损失，没有事实和法律依据，请求人民法院予以全部驳回。 被告陈殿凤辩称，同意原告的主张及陈述。2013年原告从加拿大打电话给陈殿凤说要买一套带电梯的商品房给她住，2013年就汇了51400元加币，大概30万元人民币。因为首付不够，陈殿凤和陈某1说原告要买房子，有钱就帮他承担一些。最后原告、陈某1及陈殿凤共凑了80万元，付了首付款。原告说付清全款有困难，打算先继续偿还贷款，等还清之后再过户到原告名下。后来不知道何时，陈某1直接把房子过户到他名下，原告一直不敢告诉陈殿凤，直到2018年5月加藤龙二、加藤直人起诉陈殿凤时，陈殿凤才知情。陈殿凤曾问过陈某1，本来房子应该是原告的，为什么房产证上是陈某1的名字。陈某1没有回答，直接把房产证拿了就走了。 被告加藤直人未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。加藤直人经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃相应的举证质证权利。 根据当事人的到庭陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、案涉当事人身份关系及房产购买过程、争议情况 原告陈铭进与案外人陈某1（原名褚某）系兄弟，被告陈殿凤、案外人褚本德分别为原告及陈某1的母亲、父亲。陈某1和加藤洋子（原名郑小萍）婚后育有两子即被告加藤直人、加藤龙二。陈某1于1994年11月1日与加藤洋子经法院调解达成离婚协议，加藤洋子离婚后移民日本。陈某1离婚后未再婚，于2017年8月20日因病死亡。陈某1的父亲褚本德于1967年2月死亡。 2013年9月23日，陈某1作为甲方，孙孟飞作为乙方，双方共同签订一份编号为1204265《房产预约买卖协议书》，约定乙方以175万元价格购买甲方名下座落于厦门市集美区××南里××号××室的房产，协议书签订当日，乙方应支付定金10万元，乙方于双方公证当日扣除甲方银行的按揭余款向甲方一次性支付。甲、乙方应支付中介费2万元。 同日，案外人孙孟飞、聂雪梅在厦门市公证处办理委托公证，委托陈某4代为办理集美区××室××号××室房产的出租、出售等事项。 2014年8月19日，陈某4代孙孟飞与陈某1签订一份合同编号为00280440《存量房买卖合同》。同日，陈某4代孙孟飞，配合陈某1将厦门市集美区××南里××号××室房产过户登记至陈某1名下。 2015年10月13日，陈某1将厦门市集美区××南里××号××室房产抵押给厦门农村商业银行并办理土地房屋他项权证，他项权利价值为90万元。 2018年5月9日，加藤直人、加藤龙二向厦门市集美区人民法院提起诉讼，请求确认：1.陈殿凤于2017年9月4日签署的《放弃遗产继承声明书》有效；2.陈某1名下的位于厦门市集美区××里××号××室的房屋、位于厦门市集美区××南里××号××室的房屋、位于厦门市××街道××路××号的自建房屋、住房公积金等全部遗产由加藤直人、加藤龙二继承，加藤直人、加藤龙二各占50%的份额。陈殿凤于该案中提出反诉请求：撤销陈殿凤于2017年9月4日签署的《放弃遗产继承声明书》。厦门市集美区人民法院经审理，于2019年5月6日作出（2018）闽0211民初2083号民事判决：一、撤销陈殿凤于2017年9月4日签署的《放弃遗产继承声明书》；二、驳回加藤直人、加藤龙二的诉讼请求。加藤直人、加藤龙二因与陈殿凤、原审第三人陈铭进继承纠纷一案，不服厦门市集美区人民法院（2018）闽0211民初2083号民事判决，向本院提起上诉，本院经审理后于2020年4月14日作出（2019）闽02民终4132号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。 另查，2020年10月12日，陈殿凤作为原告，以加藤直人、加藤龙二为被告向厦门市集美区人民法院提起诉讼，要求确认：1.对被继承人陈某1遗留的住房公积金50594.17元享有三分之一的权益；2.对位于厦门市集美区××街道××路××号××房享有三分之二的权益，并将该房屋第一层及第二层分给陈殿凤；3.对厦门集美区××里××号××号房产（店面）及租金享有三分之二的权益。该继承权纠纷一案尚在审理过程中。 二、购置案涉房产出资及其他情况 1、原告关于支付购房款的主张：原告主张出资85.787万元，转给陈某1代为购房，具体明细如下： 2013年8月15日，原告自其加拿大中国银行账户转账加币46600元，折合人民币270280元至陈某1的中国银行账户。 2013年9月16日，原告汇款5万元至陈某1的建设银行账户，该笔转账明细标注“购房”。 2013年10月8日，原告自其加拿大中国银行账户转账加币58000元，折合人民币336400元至陈某1的中国银行账户。 2014年1月2日，原告汇款1万元至陈某1的建设银行账户。 2014年1月3日，原告指示租户黄美华将25190元租金转账至陈某1的建设银行账户。 2014年6月23日，原告自其加拿大中国银行账户转账加币20000元，折合人民币116000元至陈某1的中国银行账户。 2015年1月3日，原告汇款5万元至陈某1的建设银行账户，该笔转账明细标注“房款”。 除上述款项外，原告及陈殿凤共同主张：原告向陈殿凤借款15万元，直接交给陈某1用于购房。 原告确认：由于案涉房屋首付款705858元需于2013年9月23日付清，原告于2013年8月15日转账加币46600元，折合人民币270280元，2013年9月14日转账5万元合计320280元用于支付首付款，其余385578元首付款是由陈某1和陈殿凤垫付的。 2、被告加藤龙二主张案涉房款由陈某1支付，包括本人公积金、向银行贷款、出售厂房所得40万元以及店面出租的租金等。有证据载明来源的款项如下： 陈某1将其所有的集美区××号××单元的店面作抵押，向农商银行珩山支行申请贷款60万元，农商银行珩山支行根据规定将借款60万元汇入交易对方的银行账户即原告的银行账户。2014年7月25日，原告在厦门农商行珩山支行申请开立账户并收到厦门农商银行珩山支行转入的60万元。同日，原告将该笔60万元支取后存入陈某1的厦门农商银行珩山银行账户（账号6230××××8663）。 2014年8月8日，陈某1自厦门农商银行珩山银行账户（账号6230××××8663）转账60万元至其农业银行集美支行账户（账号6228××××3678）。同日，陈某1提前清偿孙孟飞于农业银行思明支行的剩余按揭贷款534886.36元。 此外，案涉房屋上已有银行贷款的每月按揭还款均由陈某1支付。2014年8月份办理房产过户登记时的契税、各项费用以及房屋交付后的装修费用也由陈某1负担。 3、各方确认：案涉房产的实际售价为175万元，首付款支付了705858万元。陈某1支付给厦门富仕房产代理有限公司佣金2万元。 4、本案审理中，原告申请对厦门市集美区海凤里76号1111室（古龙御景）房产于2019年4月24日的市场价值进行司法评估。本院于2020年4月28日经摇号选定厦门中联资产评估土地房地产估价有限公司作为评估机构。2020年8月7日，厦门中联资产评估土地房地产估价有限公司出具厦门中联估2020DFY3620921号《房地产估价报告》，载明：“公司估价人员多次与被告沟通，需对评估对象进行室内勘察，但被告以没有门房钥匙为由，导致估价人员无法进入室内勘察房屋内部情况。现根据估价委托人提供的（2020）厦执行字第011号《函》，要求对其房产评估时室内装修以“设定毛坯状态”估价，其他房产地段和建筑墙体外观、朝向及周边配套环境以实际情况评估。”《房地产估价报告》载明厦门市集美区××里××号××室（古龙御景）于价值时点（2019年4月24日）的房地产市场价值总计为305.65万元。原告为此支出评估费8113元。 三、各方当事人相关主张及证人证言 原告主张因陈某1不识字，故同时委托陈某4、陈某1以陈某1的名义代其购买案涉房产，提交电子邮件及案外人证明等证据如下： 2013年7月22日晚上10点58分，原告发送一份电子邮件给陈某3，载明：“晓倩：麻烦将此信转给你爸爸参考，请他根据我的情况，与大目舅舅商量如何办理贷款。1、商业贷款的事可以让你爸爸与舅舅去找这个人：章敏＋86139-5013-8066厦门中行分管个金付行长找个人的时候，就说是加拿大中国银行的王恒助总让找的。2、我收入情况因为我的工资平常只发70%，而且我目前也在加拿大的中行贷款一部分，每个月要发大概6000人民币。所以目前我的情况是：在国内做的商业贷款，我每个月最多可以拿出1万人民币左右，但我每年年初会一次性发30%工资，合现在的加拿大元的比价是，大概是8万多。这些账得让你爸爸和舅舅细算，以便每月还贷款，不会导致影响目前的生活。谢谢！”。 2013年7月22日凌晨1点46分，原告回复一封名为“看房事项”的邮件给陈某3，载明：“以下是注意事项，请逐条与中介商讨，要求中介提供一、关于户型等1整个小区所有楼房的全景图（不一定是实景图，如有实景图更好），包括周边的路、海、汽车站、超市都标示出来（请中介提供）2、想买的楼中楼在哪栋楼里，哪个位置，都要在整个小区的全景图中标示出来，也就是说楼号、单元、楼层、房号（请中介提供）3、想买的那个房子的户型图。二、关于费用1总价（包括所有费用，有没有税等，砍砍价吧）是多少？2、我手上大概有70万，需贷款多少钱，贷款多少年，每月还款额是多少？（包括物业费及其他每月需交费用，水单除外）。三、你们实地查看的情况1、所有房间采光的情况2、所有房间噪音的情况（关上门和窗，以及打开窗和门时，噪音怎么样），我对噪音过于敏感，关窗、门时有一点儿声音都会影响我睡觉。3、所有房间能看到景色的情况（具体列举哪几个房间可以看到海、看到多少，哪些房间可以看到小区和花园等等）4、所有卫生间是有窗户的吗？如没有，请具体列举。5、卫生间有几平米，有没有空间做干湿分离（即单独作出一个玻璃的冲澡的地方）。目前想到的就这些，对于我下决定买关系更大，麻烦你们了。”。 2013年9月11日，陈某2将陈某1与厦门富仕房地产代理有限公司签订的关于案涉房产《购买意向书》及中介公司收到1万元意向金的《收据》照片通过电子邮件发送给原告。同日，原告回复邮件，称:“收到。还有一些细节需确认：1、过户前的物业费原业主要交讫，我们需查看收据2、维修基金原业主要交完，把发票给我们。3、过户前的水电费要交割。4、如果我们提前还款（或者提前还一部分贷款，如何办理比较好）要捋清楚。”。 2018年8月9日，陈某4出具一份《证明》，载明如下内容：陈某4系陈殿凤的女婿、原告的姐夫、加藤直人和加藤龙二的姑父。2013年，原告因看到其母陈殿凤年纪大却住在没有电梯的租赁房内，决定购买一套带电梯的商品房，一方面可以让陈殿凤老两口住，另一方面自己退休回到厦门也有地方住。因为原告当时是中国驻加拿大的外交官，平时不在厦门，就委托陈某4和陈某1代为办理找房买房等事务。期间双方一直有沟通联系，有时还通过陈某4的女儿的电子邮箱和原告沟通买房事宜。后来通过中介找到厦门市集美区××里××号××号，并谈好购房价为175万元。因原告资金有限，不能一次性付清全部购房款，且因其户口不在厦门，受厦门当时限购政策限制不能贷款购房，故其与陈某1商量，先以陈某1的名义与原房东签订购房合同，房屋原抵押暂不解除，产权暂不过户，原告先付购房款差价（指购房总价-原房东尚欠的银行贷款本息余额）给原房东，原房东的尚欠银行按揭贷款则由原告以原房东名义慢慢偿还，待按揭还清后再解除抵押并过户到原告名下，同时原告指示陈某4作为原房东的委托代理人，全权代理房屋交易过户相关手续，并让房东办理公证委托书，这样将来需要将房屋过户到原告名下时，由陈某4代表原房东与原告重新签订房屋买卖合同，办理相关手续即可。经征得陈某1同意，并与原房东预先谈妥先不过户的方案后即按该方案执行。2013年8月起原告将购房款陆续汇给陈某1。2013年9月9日，陈某1与中介公司签订了一份《购买意向书》并交了1万元意向金，陈某4将该《购买意向书》及1万元意向金的收据拍照后通过其女儿的电子邮箱发给原告。2013年9月23日，原房东委托陈某4作为代理人全权代理房屋买卖及相关手续。因原告资金不够支付购房款差价，陈某4听陈殿凤和陈某1说不够部分由他们帮忙垫付了，其中陈殿凤垫付了15万元。之后，原房东尚欠银行贷款由陈某1负责经手偿还。但是过了将近一年，陈某1让陈某4把房屋先过户到他名下，并说已征得原告同意。因为他们是亲兄弟，陈某4信以为真，未向原告核实便协助他将房屋过户到陈某1名下，办理过户所需的存量房买卖合同及相关手续都由陈某4凭公证委托书代原房东签字。后来想陈某1可能是因为急着把房屋过户到他名下后好去抵押贷款。原告回到厦门后还埋怨陈某4为何这样做，同时也质问陈某1为何这样做，并要求他写一份书面说明，但陈某1直到去世也没有出具说明。 2018年8月10日，案外人陈某2出具一份《证明》，载明：“兹证明2013年陈铭进因委托陈某4看房及代办买房事宜，曾通过本人的电子邮箱与陈某4沟通联络，本人的电子邮箱为×××＠126.ｃｏｍ,陈铭进的电子邮箱为×××＠ｑｑ.ｃｏｍ.特此证明”。 2018年8月11日，案外人陈某3出具一份《证明》，载明：“兹证明2013年陈铭进因委托陈某4看房及代办买房事宜，曾通过本人的电子邮箱与陈某4沟通联络，本人的电子邮箱为×××＠ｑｑ.ｃｏｍ,陈铭进的电子邮箱为×××＠ｑｑ.ｃｏｍ,×××＠ｈｏｔｍａｉｌ.ｃｏｍ以及×××＠ｖｉｓａｆｏｒｃｈｉｎａ.ｏｒｇ.特此证明”。 证人陈某4到庭作证陈述以下内容：原告打算购买带电梯的房子给他母亲居住以及退休回厦居住，故委托陈某4、陈某1购房。案涉房产总价175万元，原告出资85万元，陈殿凤出资15万元。按照当时厦门政策规定，原告无法将房产过户到自己名下，故先用陈某1名字购买。后来，陈某1说他和原告讲好了，要将房产过户到陈某1名下。他们兄弟关系很好，因为当时联系原告不方便我就没有问原告，直接代表原房东过户给陈某1。 证人陈某2到庭作证陈述如下内容：原告是陈某2的小舅舅，他长期在外国工作，对外婆很孝顺，会发电子邮件询问外婆近况。陈某2听说因为外婆一直租房子住，原告想厦门买房子，退休后陪在外婆身边。陈某4受原告委托去看房、买房，让陈某2将手续材料和照片等通过电子邮件发送给原告。原告还说了些关于买房的想法和意见，陈某2就将邮件打印出来给陈某4，按照原告的要求买房，但陈某2未经历此后房子过户事宜。 证人颜某到庭作证陈述如下内容：颜某和原告、陈某1是二十年朋友关系。2013年，因为陈某1不认识字，原告委托颜某选房和办理交易手续。原告要求找一套可以看海的房子，颜某就建议购买古龙御景的11楼。颜某曾和陈某1、陈某4、郑小萍等一起办理原房东委托陈某4的公证委托手续。 证人陈某5到庭作证陈述如下内容：陈某5和陈某1认识几十年了，在陈某1家隔壁也住了三年多。陈某1曾给他说，原告出钱85万元，他母亲出钱15万元，购买了一套房子。但陈某5不知道房子是谁购买的。 证人陈某6到庭作证陈述如下内容：陈某1曾给陈某6说，原告出钱85万元，他母亲出钱15万元，购买了一套房子。原告也和陈某6说过，准备提前退休，要买套房子回厦门和母亲定居。原告还说死了后要将房子留给两个侄儿，就是陈某1的两个儿子。但陈某6不清楚房子是谁购买的。 证人陈某3到庭作证陈述如下内容：原告要买厦门市集美区××南里××号××室的房子，当时将购房条件发了电子邮件给陈某3，让陈某3打印出来。原告本来打算以自己名义贷款，之后的事情陈某3没参与、不清楚。 本院认为，被告加藤龙二、加藤直人是日本国公民，本案系涉日委托合同纠纷，因合同履行地在中华人民共和国，参照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”，本案应适用中华人民共和国法律。 本案的争议焦点为：原告关于案涉房产系其单独出资且委托陈某1代为购买的主张能否成立。对此，本院认为，原告和陈某1之间并无明确的书面委托购房合同，本院认定双方是否存在委托关系仅能依据原告提供的电子邮件、转账凭证等证据以及证人证言予以分析判断。由于原告转账给陈某1的款项用途载明“房款”“购房”，而被告加藤龙二、加藤直人亦未能举证说明原告的转款系基于购房之外的其他用途或双方存在其他经济往来关系，结合原告于电子邮件中关于选房、购房事宜的表述内容，可初步表明原告确实曾委托陈某1、陈某4选购房产，并为此转账了部分款项用于支付购房款。但具体到本案实际情况及各方举证，本院认为，不能当然认定案涉房产系由原告单独出资购买而享有全部权利，具体分析评判如下： 首先，从当事人真实意思表示分析，原告发送给证人陈某3关于看房事项及办理贷款等内容的电子邮件均系原告与陈某4、陈某1于选房初期进行的沟通与交流。此时，原告虽有委托陈某4、陈某1依自己喜好及生活习惯挑选合适住房，并根据本人收入情况咨询如何办理贷款的意思表示，但是该阶段商议内容毕竟仅是原告打算购房时的初步意向，原告并未在后续的电子邮件中表明要全额出资购买房产及完全享有房产权利。实际上，此后无论是购房款来源、房产用途，还是房贷办理及偿还方式等均发生了实质性变化。原告主张因户籍及限购限贷政策规定，无法将房产变更登记至自己名下，也不能以本人名义申请银行贷款，只能暂时不办理房产过户登记手续而以原房主的名义继续向银行偿还贷款。且房产购买后并未由原告或者其母亲陈殿凤居住，而是交由陈某1装修后自行管理和使用。该事实进一步表明即便最初原告确有单独出资购房的想法，其后也可能因自身资金紧张等原因而发生改变。鉴于原告仅提供了二、三封协商初期的电子邮件，关于后续购房款由谁出资、如何出资、贷款如何偿还等，均未有证据表明各方进一步沟通且达成了合意。 其次，从购房款出资情况分析，原告主张仅支付了320280元购房首付款，其余30余万元由陈某1和陈殿凤垫付。但关于陈某1垫付的款项是作为共同出资购房款还是借款，未有明确证据予以证实。按常理，原告委托陈某1签订《购买意向书》及支付意向金之前应已安排好购房款的来源，则原告应已先行请求陈某1垫付款项且取得陈某1的同意。但原告既未提供双方达成借款合意的证据，亦未举证说明双方此后数年间曾就借款何时偿还、如何偿还等进行过协商。本院注意到，陈某4曾将中介公司出具的收到1万元意向金《收据》拍照后发送给原告，但就原告向陈某1借款至少数十万元一事却未见双方通过电子邮件进行过沟通。鉴于本案诉讼时，陈某1已经去世，关于双方已达成借款合意的举证责任应由原告负担，原告于本案中所举证据尚不足以证明购房款借贷合意已达成。 第三，从当事人陈述及证人证言内容分析，原告申请出庭作证的陈某4、陈某2等主张与原告、陈某1均系亲戚关系，未偏袒任何一方，并确认案涉房产由原告委托陈某1购买，陈某1却独占了房产。但本院注意到：1、加藤直人、加藤龙二因与陈殿凤关于陈某1遗产继承问题产生争议并诉至厦门市集美区法院，厦门市集美区法院经审理后认定“在陈某1去世仅两周、陈殿凤的丧子之痛未愈之际，作为陈殿凤亲孙子的加藤直人、加藤龙二即劝说年老多病的陈殿凤放弃对陈某1全部遗产的继承，有违善良风俗，也对陈殿凤不公平”，于2019年5月6日判决撤销陈殿凤于2017年9月4日签署的《放弃遗产继承声明书》。由此可见，陈殿凤与加藤直人、加藤龙二于本案审理前已有严重的家庭矛盾及利益冲突。2、本案中，陈殿凤对原告的诉求不持任何异议，且多次当庭谴责加藤龙二等企图侵吞原告财产。陈殿凤一方面主张因原告不敢告诉她陈某1已私自将产权变更到其名下，直至2018年5月加藤直人、加藤龙二因继承权纠纷起诉她时才知情；另一方面又主张曾质问陈某1为何要把房产产权人变更成自己的名字，陈某1一言不发，拿了房产证即走。事实上，前述继承权争议产生时，陈某1已经去世。如陈殿凤此时才知晓产权变更一事，无可能再有机会向陈某1质问缘由。考量到陈殿凤年事已高，关于本案事实方面陈述明显前后矛盾，其关于说服陈某1借款给原告等主张不应直接采纳。而证人陈某4、陈某2等后辈有可能受到陈殿凤作为家族长辈的意见影响，处于与加藤直人、加藤龙二相左立场，不一定全然陈述全部事实。因此，仅凭陈殿凤陈述及证人证言尚不足以认定原告借陈某1之名独自出资购房以及陈某1的出资仅为借款。2、原告确认陈某1的文化程序较低、并不识字，因此同时委托陈某4参与购房。但陈某4一方面承认购房过程中通过其女儿的ＱＱ与原告保持联系，但另一方面又主张因相信陈某1已取得原告同意、未经确认即协助办理过户登记手续。根据原告提交的电子邮件内容，原告就购房一事颇为谨慎细致，小至噪音、窗外景色、卫生间有无窗户，大至贷款办理、提前还款、原物业费交讫等逐一罗列、叮嘱。而案涉房屋价值一百余万元，对原告而言房屋产权变更登记更属重大处分事项，受托人陈某4对此理应知晓。在案证据虽不能表明原告同意将案涉房产变更登记至陈某1名下，但陈某4主张未与原告确认而迳行办理过户登记手续，有不符常理之处。因此，陈某4关于案涉房屋应归属原告一人所有的证言是否真实仍属存疑。3、各方当事人及证人均未提及陈某1生前与原告存在明显矛盾，原告最初基于信任以陈某1名义签订购房合同，而陈某4更是主张因兄弟关系良好，故听信陈某1一面之辞。因此，陈某1是否具有独占房产的动机尚无定论。且证人陈某6、陈某5虽陈述曾听陈某1说原告、陈殿凤分别出资85万元、15万元买了一套房，但均主张并不清楚该房产实际由谁购买。结合证人陈某6关于听闻原告表示以后房子要留给两个侄儿的陈述，本院认为案涉房产实际由原告、陈某1共同出资购买的可能性极大。 综上，本院认为，依据在案证据，原告确有委托陈某1及陈某4代为选购房产，但在陈某1已去世情况下，原告未能提供充分证据证明其向陈某1借款后单独购房，从而享有案涉房屋全部权利，应自行承担举证不能的不利后果。同理，如上所述，加藤龙二、加藤直人也未能提交证据说明原告转给陈某1款项并非用于购买案涉房产以及全部购房款均来源于陈某1本人收入或者系陈某1向他人、银行的贷款。加藤龙二自认陈某1向农商银行申请贷款的用途为房屋装修，该贷款即便汇入原告的银行账户亦不能表明原告知晓陈某1将该款项用于提前还贷，更不能推定原告同意将案涉房产登记至陈某1一人名下。因此，加藤龙二关于案涉房产由陈某1单独全款购入、应享有全部权利的主张同样不能成立。综合本案已查明的事实，依据公平原则及权利义务相一致原则，本院认定案涉房屋系由原告及陈某1共同出资购买，双方应按出资份额享有案涉房产所有权。原告主张陈殿凤出借15万元用于购买案涉房屋，但未能提交证据予以证明，本院对此不予采纳。关于原告支付的购房款金额，已有银行转账凭据表明原告通过转账方式支付给陈某1购房款83.268万元。除此之外，原告还主张委托租户黄美华将25190元租金转给陈某1用于购房。对此，本院认为，原告提交的银行账户明细仅能显示黄美华定期转账一定数额款项给原告，但在黄美华未到庭确认情况下，原告及黄美华之间是否存在房屋租赁关系，黄美华是否受原告指示而转款，该款项是否为本案相关的购房款等均无法证实。因此，原告关于黄美华转账的25190元系原告支付的购房款之主张，不能成立。关于案涉房屋总价款的认定，根据陈某1与孙孟飞签订的《房产预约买卖协议书》及厦门富仕房产代理有限公司出具的《收据》，各方当事人确认案涉房产的售价为175万元，支付的中介佣金为2万元，两笔款项均应计入房屋总价款。被告加藤龙二还主张办理房产过户登记的契税、费用以及偿还银行房贷的利息、装修费用也应计入房屋总价款。但在本院认定案涉房产由原告及陈某1共同出资购买情况下，未有证据表明陈某1将房产登记至自己名下时取得了原告的同意，因此产生的契税及费用理应由受益人陈某1负担。同时，案涉房屋购入时系毛坯，陈某1为供本人使用或对外出租目的产生的装修费用也应由其自行支付。关于陈某1支付的银行贷款利息，由于陈某1应付的购房款，可以一次性付清，也可以以偿还银行贷款的方式支付，在陈某1选择以还贷方式出资情况下，其向银行支付的贷款利息属于陈某1为筹措资金而产生的使用成本，同样应由陈某1本人负担，不应计入购房总价款。且加藤直人、加藤龙二也未提交全部还款明细证明实际偿还银行贷款利息总金额，本院对该主张不予采纳。据此，本院认定案涉房屋的总价款为177万元。鉴于未有证据表明陈某1经过原告许可后将案涉房屋登记过户至本人名下，直接损害了原告作为共同购房人的权益。原告有权按照出资比例要求被告加藤直人、加藤龙二、陈殿凤以继承陈某1遗产为限，共同赔偿原告包括房屋价值上涨在内的损失，即83.268万元÷177万元×305.65万元＝143.79万元，超出部分诉求，本院不予支持。关于评估费用，本院酌定按原告获得支持的诉讼标的额占全部诉求的比例进行分摊，即被告加藤直人、加藤龙二、陈殿凤应负担原告因本案支出的评估费为：8113×143.79÷230.65＝5058元。 被告加藤直人经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案经开庭审理，现已查明事实，依法应当缺席判决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第三百九十六条、第四百零六条第一款、《中华人民共和国继承法》第三十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告加藤直人、加藤龙二、陈殿凤应于本判决生效之日起十日内以继承陈某1的遗产为限，共同赔偿原告陈铭进损失143.79万元； 二、被告加藤直人、加藤龙二、陈殿凤应于本判决生效之日起十日内向原告陈铭进支付鉴定费5058元； 三、驳回原告陈铭进的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费25252元，由原告陈铭进负担9510元，由被告陈殿凤、加藤龙二、加藤直人负担15742元。 如不服本判决，原告陈铭进，被告陈殿凤、加藤龙二、加藤直人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。 审 判 长 （陈 林） 审 判 员 （洪培花） 审 判 员 （陈 石） 二〇二〇年十二月八日 书记员（ 黄 琳 ） 附：本判决适用的法律 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。 第四百零六条有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。 受托人超越权限给委托人造成损失的，应当赔偿损失。 《中华人民共和国继承法》 第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。 继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。