河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终9608号上诉人（原审原告、反诉被告）:洛阳稳鑫置业有限公司。住所地河南省洛阳市廛河区洛常路**。法定代表人：吴晓龙，该公司执行董事。委托诉讼代理人:崔鹏飞，上海市建纬（郑州）律师事务所律师。上诉人(原审被告、反诉原告)：中铁十五局集团物资有限公司。住所地河南省洛阳市西工区红山乡火车西站北侧。法定代表人：茹念文，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：郝魁，该公司员工。委托诉讼代理人：时海宇，河南天工唯真律师事务所律师。上诉人洛阳稳鑫置业有限公司（以下简称稳鑫公司）因与上诉人中铁十五局集团物资有限公司（以下简称中铁十五局）合同纠纷一案，不服河南省洛阳市西工区人民法院（2020）豫0303民初5399号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员姬秋萍独任审理，于2020年12月22日公开开庭审理了本案。上诉人稳鑫公司的委托诉讼代理人崔鹏飞，上诉人中铁十五局的委托诉讼代理人郝魁、时海宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。稳鑫公司上诉请求：1、请求依法撤销本案一审民事判决书，改判支持稳鑫公司的全部诉讼请求，即“确认《联合幵发协议》有效，确认位于开元名居经济适用房项目用地以南、中州渠以西、十里铺村用地以东、白马寺镇政府家属院以北的17518.976平方米国有建设用地使用权归稳鑫公司所有，判令中铁十五局配合将位于开元名居经济适用房项目用地以南、中州渠以西、十里铺村用地以东、白马寺镇政府家属院以北的17518.976平方米国有建设用地使用权变更至稳鑫公司名下”;2、请求依法判令被上诉人承担本案一审、二审诉讼费。事实与理由：一审法院认定事实错误，（2017）豫7102行初47号行政判决书已经查明认定涉案17519㎡土地面积,性质为建设用地。稳鑫公司与中铁十五局签订的《联合开发协议》系土地使用权转让合同。稳鑫公司已向中铁十五局支付全部土地转让对价7542835元。案涉土地使用权的转让已经得到由批准权的人民政府及相关行政主管部门的批准同意，《联合开发协议》应属有效。无论是结合《联合开发协议》的整体解释及双方的实际履约行为，还是通过朱健泉的录音，均能证明《联合开发协议》中约定的1480元/㎡系初步拟定建设6层住宅时给中铁十五局职工的优惠购房价格。中铁十五局辩称，涉案《联合开发协议》中关于17518.976平方米的部分应当依法认定无效，依法根据《联合开发协议》有效部分判令稳鑫公司支付中铁十五局剩余补偿款300万元，并确认稳鑫公司违约，判令其向中铁十五局支付违约金50万元。具体理由如下：涉案的17519平方米土地既是建设用地，也是划拨土地，未经有权批准的人民政府批准，无论是转让还是开发均属无效行为。即便《联合开发协议》系土地使用权转让合同，其也应当依法认定为无效。稳鑫公司自称已支付全部土地转让对价系虚假陈述，法庭应依法对其虚假陈述进行处罚。洛阳市人民政府仅批准了1.29万平方米的开元名居项目，涉案的17519平方米土地截至现在没有经过任何一级人民政府批准。稳鑫公司任意曲解《联合开发协议》，其主张没有任何事实和法律依据。中铁十五局上诉请求：1、依法本案撤销一审民事判决书，依法发回重审或改判支持中铁十五局全部诉讼请求。2、由稳鑫公司承担本案一审、二审诉讼费。事实与理由：一审程序违法。本案争议标的系1.7万余平方米国有土地的使用权，争议标的巨大，稳鑫公司主张联合开发协议有效，中铁十五局主张联合开发协议无效，双方争议极大，不属于事实清楚、权益义务明确、争议不大的简单民事案件，依法不应适用简易程序和独任审判。并且，一审时，中铁十五局作为一审被告依法提起了反诉，反诉诉讼标的额超过350万元，则说明案情复杂，依法也不能适用简易程序和独任审判。一审判决逻辑不清，适用法律错误。第一，建设用地是否登记并不影响合同效力，只是影响建设用地使用权的物权取得。第二，根据最高人民法院的司法解释，划拨用地未经有权的人民政府批准，作为投资与他人订立合同开发房地产的，合同无效。起诉前取得批准手续的，合同有效。而本案涉案的17519平方米土地根据中铁十五局在洛阳巿自然资源与规划局调取的土地档案可以清楚的显示属于国有划拨土地，截至目前没有任何一级人民政府就该17519平方米的土地进行任何的批准手续，涉案《联合开发协议》应当确定为无效。一审法院依职权应当对协议有效无效查明事实予以确认，而不是以土地性质不确定为由，对双方争议不处理，这明显违反现行法律规定。稳鑫公司辩称，稳鑫公司已经向中铁十五局支付全部土地转让对价，开元名居项目也已建成并投入使用。因此，《联合开发协议》已经实际履行完毕，本案土地使用权转让行为符合“起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”的法律规定，《联合开发协议》应属有效。中铁十五局现以种种理由要求确认案涉《联合开发协议》无效有违诚实信用原则。案涉土地使用权的转让经过了洛阳市洛龙区人民政府、洛阳市人民政府的同意。中铁十五局已经取得全部转让对价，案涉地块收回时的补偿应当归稳鑫公司所有，否则中铁十五局将非法无端获利。在相关政府及职能部门已经批准同意的情况下，中铁十五局未及时配合办理土地变更手续，并不影响稳鑫公司与中铁十五局签订的土地使用权转让合同本身的效力。稳鑫公司在履行《联合开发协议》过程中并不存在违约情形，已经将全部土地转让对价向中铁十五局支付完毕，诉争的17519㎡“绿化用地”使用权的转让已经过有批准权的人民政府同意，土地使用权归稳鑫公司所有。稳鑫公司向一审法院起诉请求：1.确认稳鑫公司、中铁十五局双方签订的《联合开发协议》有效；2.确认位于“开元名居”经济适用房项目用地以南、中州渠以西、十里铺村用地以东、白马寺镇政府家属院以北的17518.976㎡国有建设用地使用权归稳鑫公司所有；3.判令中铁十五局配合将位于“开元名居”经济适用房项目用地以南、中州渠以西、十里铺村用地以东、白马寺镇政府家属院以北的17518.976㎡国有建设用地使用权变更至稳鑫公司名下；4.判令中铁十五局向稳鑫公司交付7542835元土地使用权转让款对应的增值税专用发票；5.判令中铁十五局承担诉讼费、保全费。中铁十五局向一审法院反诉请求：1.依法确认双方签署的《联合开发协议》中涉及17518.976㎡部分的合作开发无效；2.判令稳鑫公司向中铁十五局支付违约金50万元；3.判令稳鑫公司支付欠付中铁十五局的土地差价2992555.29元，并按照年息6%承担该款的利息，自2013年4月3日起计算至清偿之日止；4.判令稳鑫公司拆除17518.976㎡范围内的汽修厂等违法建筑物，将该幅土地恢复原状返还中铁十五局；5.判令稳鑫公司承担全部诉讼费、保全费。一审法院认定事实如下：1.2010年1月7日，中铁十五局（甲方）与稳鑫公司（乙方）签订《联合开发协议》，约定为解决中铁十五局职工住房困难现状，乙方联合甲方开发洛阳市洛龙区白马寺镇十里铺村地块，拟建经济适用房项目；建设用地位于洛阳市洛龙区××十里铺村××以西地块，土地证宗地面积30476.1㎡，其中建设用地面积12957.1㎡，土地证编号洛市国用2007第05000504号，甲方只投入该地块的24100㎡，以甲乙双方实际测量为准（东至洛常路西至中州渠南至白马寺镇政府家属院北至球场以南）；拟建主楼为6层住宅；甲方以土地16.5万/亩作价投入（土地面积以实际测量为准），以建成后以甲方提供的职工实际购买房屋建筑面积进行补偿，补偿建筑面积单价1480元/平方米；如乙方在全部手续批复后18月不能将全部房屋建成或不能向甲方兑现约定的土地补偿方案，造成协议无法履行，乙方应承担违约金50万元等。稳鑫公司提供中铁十五局出具的《关于原中铁十五局集团物资有限公司闲置土地开发利用情况的汇报材料》、《土地估价报告》、中铁公司会议记录2份，显示中铁十五局为开发闲置土地，委托评估公司对案涉30476.1㎡土地价格进行评估，结果为16.5万/亩，总地价7542835元。稳鑫公司提供中铁十五局出具的《关于办理开元名居经济适用住房项目注销土地证申请》一份，显示中铁十五局收到稳鑫公司支付的全部土地转让对价7542835元，并同意将洛常路5号院土地办理给稳鑫公司。稳鑫公司称其向中铁十五局转账支付731万元，另外现金支付232835元，共计支付土地转让对价7542835元，中铁十五局只认可收到稳鑫公司支付的731万元。2.2014年4月5日，稳鑫公司出具《关于开元名居房源分配情况的说明》一份，显示“开元名居”经适房项目使用权面积12957.1㎡，建设两栋1#、2#楼高层（地下**，地上**），共建设400套房屋，总建筑面积合计37584㎡。3.2007年7月27日洛阳市人民政府出具的《土地使用权证》[土地使用权证号：洛市国用（2007）第0500050号]一份，显示坐落于洛龙区××××以西地块使用权类型为划拨，使用权面积12957.1㎡，土地使用权人中铁十五局，记事部分显示该宗地面积30476.1㎡，其中建设用地面积为12957.1㎡，绿化用地面积为17519㎡。2011年6月20日洛阳市人民政府出具的《土地使用权证》[土地使用权证号：洛市国用（2011）第05004979号）]一份，显示坐落于瀍河区××号，使用权类型为划拨，使用权面积12957.1㎡，土地使用权人稳鑫公司，“开元名居”项目宗地图显示绿化用地面积为2092.5㎡，建设用地面积为12957.1㎡，公共绿地面积为17519㎡。4.稳鑫公司提供洛阳市城乡规划局《关于洛阳市洛常路西侧地块经济适用房建设项目规划设计条件的通知》、《关于变更中铁十五局集团物资有限公司土地规划用地性质的规划意见》，《建设用地规划许可证》，瀍河回族区人民政府《关于明确洛常路5号院巨龙技校地块公共绿地权属的函》，洛阳市自然资源和规划局《关于明确洛常路5号院公共绿地有关问题的回函》，洛阳市国土资源局《关于处理开元名居经适房项目规划配建公共绿地使用权问题的请示》，以证明《联合开发协议》已经洛阳市人民政府、洛阳市国土局、洛阳市规划局等行政主管部门审批同意，且稳鑫公司已经取得《国有土地使用权》、《建设用地规划许可证》等证书，因此《联合开发协议》应为有效协议。虽然洛阳市政府出具《国有土地使用权》、《建设用地规划许可证》时案涉宗地30476.1㎡仍为12957.1㎡建设用地、17519㎡绿化用地，但是后经洛阳市政府和洛阳市规划局批准同意将其中的17519㎡绿化用地调整为建设用地，在相关行政部门已经核准同意的情况下，中铁十五局未及时配合办理相关变更手续，并不影响《联合开发协议》本身的效力。中铁十五局对该组证据的真实性无异议，对证明方向有异议。5.中铁十五局提供洛阳市城乡规划局关于中铁十五局物资有限公司用地情况告知函、《洛阳市人民政府关于开元名居经济适用房项目国有建设用地使用权划拨方案的批复》、《中华人民共和国国有建设用地划拨决定书》，证明开元名居经济适用房项目的土地划拨使用权面积为只有12957.1㎡。稳鑫公司对告知函的真实性、证明方向均有异议，对决定书真实性无异议，证明方向有异议。中铁十五局提供洛阳铁路运输法院（2017）豫7102行初47号行政判决书一份，判决撤销洛阳市国土资源局2016年1月29日作出的《关于开元名居经济适用房项目规划配套公共绿地使用权问题的通知》。该判决显示洛阳市国土资源局于2016年1月29日向中铁十五局作出《关于开元名居经济适用房项目规划配套公共绿地使用权问题的通知》，通知载明经报市政府会议研究，“开元名居”经济适用房项目用地以南、洛常路以西、中州渠、十里铺村用地以东宗地为城市规划公共绿地，根据市领导批示精神，同意将该17518.976㎡国有建设用地使用权收回作为城市公共绿地。中铁十五局要求撤销该公共绿地使用权通知。该判决审理查明部分显示中铁十五局系17518.976㎡国有建设用地的使用权人。一审法院认为，设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途，需要改变土地用途的，应当依法经有关行政各部门批准。土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。本案中，根据2011年6月20日洛阳市人民政府出具的《土地使用权证》显示，坐落于瀍河区××号土地目前的建设用地使用权面积为12957.1㎡，17519㎡土地面积的性质显示为公共绿地，涉案17519㎡的土地面积性质未变更登记为建设用地。因涉案17519㎡土地面积性质尚不确定，故稳鑫公司、中铁十五局分别主张确认《联合开发协议》有效和部分无效的诉讼请求，一审法院在本案中不予处理，稳鑫公司、中铁十五局分别依据《联合开发协议》主张的其他诉讼请求，一审法院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百三十九条、第一百四十条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回稳鑫公司的诉讼请求。驳回中铁十五局的反诉请求。本案本诉受理费20761元，由稳鑫公司负担，本案反诉受理费10266元，由中铁十五局负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于涉案土地的性质。双方当事人以涉案土地作为涉案合同的主要内容，但均未能及时办理涉案土地性质、用途等变更手续，而相关产权证书载明涉案土地为绿化用地，由此可见目前涉案土地的性质、用途等存在较大争议，在此争议解决之前，本院不宜对相关问题作出裁决，双方当事人可待该争议解决之后，另行主张权利。综上所述，稳鑫公司、中铁十五局的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审法院审理程序并无不当，判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费83044元，由洛阳稳鑫置业有限公司负担41522元，中铁十五局集团物资有限公司负担41522元。本判决为终审判决。审判员  姬秋萍二〇二〇年十二月二十八日法官助理王恒毅书记员张丽梅