中华人民共和国 福建省南平市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽07民终251号 上诉人（原审被告）：武夷山市隆达房地产有限公司，住所地中华人民共和国福建省武夷山市安平路**。 法定代表人：柴文达，董事长。 被上诉人（原审原告）：林光旭（ＬＩＮＧＵＡＮＧＸＵ），澳大利亚公民，男，1985年12月3日出生，住，现护照号码ＰＡ3××××。 委托诉讼代理人：卢媛，福建弘袍律师事务所律师。 原审第三人：恒丰银行股份有限公司福州分行，住所地中华人民共和国福建省福州市晋安区华林路**福城花园福城楼**商场东面**。 主要负责人：向建兵，行长。 上诉人武夷山市隆达房地产有限公司（以下简称隆达公司）因与被上诉人林光旭及原审第三人恒丰银行股份有限公司福州分行（以下简称福州恒丰银行）房屋买卖合同纠纷一案，不服武夷山市人民法院（2019）闽0782民初1331号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。隆达公司的法定代表人柴文达、林光旭的委托诉讼代理人卢媛到庭参加诉讼，福州恒丰银行经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 隆达公司上诉请求：撤销武夷山市人民法院（2019）闽0782民初1331号民事判决，驳回林光旭的诉讼请求。事实和理由：一、一审未依法对林光旭委托代理律师卢媛参加本案诉讼是否符合法律规定进行审查，程序违法。卢媛律师在一审庭审时陈述林光旭从澳大利亚邮寄起诉状回国，隆达公司认为其起诉状未经中国驻澳大利亚使领馆认证，不符合法律规定。二、隆达公司曾多次要求林光旭到武夷山市房管处办理备案登记手续，将涉案房产登记至林光旭名下，但林光旭始终未配合办理。根据国家政策及国务院部委相关文件规定，外国人不得购买经营性用房，本案《商品房买卖合同》违反法律规定，损害国家利益，属于无效合同。隆达公司为维护国家利益，无法协助林光旭办理涉案房产过户手续。三、林光旭要求隆达公司支付赔偿金没有法律依据。隆达公司已经将涉案房产交付给林光旭，其将该房产对外出租并收取租金，已经获得房产的收益，并不存在损失问题，隆达公司无需支付赔偿金。 林光旭辩称，本案《商品房买卖合同》合法有效。林光旭通过厦门市鹭江公证处办理了公证手续，就涉案房产办理产权证等法律事项授权委托卢媛律师，委托期限至委托事项办完为止。二审期间，林光旭提交了视频光盘，在视频中陈述本案的起诉状系其本人真实意思表示，只是因为新冠疫情原因，身处境外无法出庭。一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。 福州恒丰银行未作陈述。 林光旭向一审法院起诉请求：1.隆达公司协助林光旭办理坐落于武夷山市××路××号（隆达小区）2幢15号店面的产权过户登记手续；2.隆达公司自2017年6月9日起以30.71万元购房款为基数，按照中国人民银行规定的同期金融机构计收逾期贷款利息的标准向林光旭支付赔偿金直至涉案房产证办理至林光旭名下为止；3.福州恒丰银行协助办理坐落于武夷山市××路××号（隆达小区）2幢15号店面的抵押注销手续。 一审法院认定事实：2007年5月10日，林光旭与隆达公司签订了《商品房买卖合同》，商品房为位于武夷山市××路××号××小区××幢××号××房。林光旭当日支付了31.07万元全部购房款。隆达公司交付了该店面房。林光旭以出租的方式占有使用该店面房至今。隆达公司于2007年4月将诉争房屋分割办证到其名下，办理了20072169号房屋所有权证和20072168号国有土地使用权证。自2007年8月份起，隆达公司先后与多家金融机构办理了该房屋的抵押贷款登记。最后与福州恒丰银行签订了恒银（榕）个最高抵字（2015）年第（0066）号《个人借款最高额抵押合同》，于2015年12月16日向福州恒丰银行办理了包括该房屋的最高额抵押登记，他项权证号为房他字第2015037302。隆达公司提供给福州恒丰银行关于抵押物的租赁合同及承租人声明是错误的，虚假的。《商品房买卖合同》是由林光旭的外婆与隆达公司签署，林光旭的外婆将林光旭护照的复印件交给了隆达公司，合同上的文字是隆达公司的职员填写，合同的证照类型中勾了身份证一栏，但是号码是林光旭旧的护照的号码5162196，地址填，地址填写了澳大利亚同签订15个月后为林光旭办理房产证、土地证，所需费用由林光旭负责。合同签订后，林光旭曾多次要求隆达公司办理过户手续，但是隆达公司都以电脑未录入系统无法办证为由，未为其办理。后因双方纠纷没有解决，故林光旭诉至一审法院。案经审理，一审法院于2016年5月17日作出（2016）闽0782民初59号民事判决书，判决：一、隆达公司应于判决生效起十五日内协助林光旭办理位于隆达小区2栋15号店面房屋所有权证和土地使用权证过户登记手续。是否登记，由登记机关依法决定；二、确认福州恒丰银行对隆达小区2栋15号店面的抵押权不能对抗林光旭；三、隆达公司应于判决生效起十五日起支付林光旭赔偿款（数额的计算方式为：以30.71万元为本金，从2008年8月11日起按中国人民银行规定的同期金融机构计收逾期贷款利息计算至判决生效之日止）；四、驳回林光旭的其他诉讼请求；五、驳回隆达公司的反诉请求。林光旭、隆达公司、福州恒丰银行不服，提出上诉，南平市中级人民法院于2017年5月17日作出（2016）闽07民终1037号民事判决书，认为林光旭提出隆达公司应协助办理涉案房产过户登记的诉讼请求，因该房产在本案诉讼过程中尚处于抵押登记状态，并不具备过户登记的条件，对该诉讼请求在本案中不予支持，待涉案房产解押或具备办理过户登记条件时，隆达公司即应协助林光旭办理过户登记手续，判决：一、维持武夷山市人民法院（2016）闽0782民初59号民事判决第三项、第五项；二、撤销武夷山市人民法院（2016）闽0782民初59号民事判决第一项、第二项、第四项；三、驳回林光旭的其他诉讼请求。该判决已于2017年6月8日生效。另查明，林光旭在武夷山市火车站站前大道购买的房屋已经办理相关过户登记手续。在武夷山市，2014年境外人员购买商品房36套，其中居住用房27套，2015年为29套商品房，其中居住用房4套。在办理登记手续时，境外人士购房登记，除身份证明以外，其他材料与境内一致。 一审法院认为，林光旭系澳大利亚公民，本案属涉外民事案件。本案民事关系，因双方当事人没有选择适用的法律，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，应适用中华人民共和国法律。一、本案是否违反一事不再理原则。“一事不再理”原则中的“一事”应为相同当事人、同一案件事实、同一诉讼标的。同一案件事实，指当事人起诉所涉案件事实关系在前诉与后诉一致。依据查明的事实可知，本案诉讼前，前诉案件中涉案房产在诉讼过程中尚处于抵押登记状态，并不具备过户登记的条件。本案中，涉案房产的抵押权已消灭，前诉与后诉不属同一案件事实，故本案并未违反“一事不再理”原则。二、林光旭要求隆达公司协助办理过户手续的诉请是否应予支持。隆达公司提出，林光旭自签订《商品房买卖合同》时起，从未见过林光旭本人，该合同属可撤销的合同。且林光旭系澳大利亚公民，其购房违反国家部委的相关政策。一审法院认为，《商品房买卖合同》系双方自愿签订，合同虽非林光旭本人签署，但合同的内容系隆达公司的工作人员填写，合同中买受人为林光旭，证照类型中勾写身份证一栏，填写的是林光旭澳大利亚的旧护照号码，地址亦，地址亦填写澳大利亚达公司对林光旭委托他人代签合同的事实是明知的。合同签订后，双方完成了支付购房款及交付房产的合同履行过程，该合同合法有效。因此隆达公司为林光旭办理房产过户登记既是合同义务，又是法定的随附义务。本案中，前诉期间涉案房产设置抵押登记及林光旭放弃代偿抵押担保债务以注销该房产的抵押登记，导致该诉请无法支持。现隆达公司已偿还了福州恒丰银行的贷款，抵押权已消灭（隆达公司怠于履行抵押注销手续），该房产已具备办理过户的条件，隆达公司亦应按照合同约定协助林光旭办理涉案房产过户登记手续。《关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知》为国务院部门规范性文件，不属于法律及行政法规，该通知中关于外国人购房的有关规定属管理性规定，隆达公司提出合同属可撤销的合同的理由不足，不予采纳。三、隆达公司对林光旭是否应赔偿损失。根据南平市中级人民法院作出的（2017）闽07民终1037号民事判决，维持武夷山市人民法院（2016）闽0782民初59号民事判决第三项，即“隆达公司应于判决生效起十五日起支付林光旭赔偿款（数额的计算方式为：以30.71万元为本金，从2008年8月11日起按中国人民银行规定的同期金融机构计收逾期贷款利息计算至判决生效之日止）”，该判决已于2017年6月8日生效。故林光旭要求隆达公司自2017年6月9日起以30.71万元购房款为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算支付赔偿金的诉请，予以支持，但赔偿金应算至判决生效之日止。四、本案中，福州恒丰银行已于2018年3月7日出具《结清证明》，其义务已履行完毕，故林光旭主张福州恒丰银行协助办理坐落于武夷山市××路××号（隆达小区）2幢15号店面的抵押注销手续缺乏事实和法律依据，不予支持。涉案房产设置的抵押权已消灭，现隆达公司怠于履行注销抵押登记手续，林光旭可通过其他法律途径解决。福州恒丰银行经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可以缺席判决。判决：一、隆达公司应于判决生效之日起十五日内协助林光旭（ＬＩＮＧＵＡＮＧＸＵ）办理位于武夷山市××路××号（隆达小区）2幢15号店面不动产权过户登记手续；二、隆达公司应于判决生效之日起十五日内支付林光旭（ＬＩＮＧＵＡＮＧＸＵ）赔偿款（数额的计算方式为：以30.71万元为本金，从2017年6月9日起按中国人民银行规定的同期金融机构计收逾期贷款利息计算至判决生效之日止）；三、驳回林光旭（ＬＩＮＧＵＡＮＧＸＵ）的其他诉讼请求。案件受理费5961元，由隆达公司负担。 本院二审期间，林光旭提交两段视频以及武夷山市人民法院（2016）闽0782民初59号民事裁定书，以此证明其委托律师提起本案诉讼并首封了涉案房产。本院认为，林光旭提出该两段该视频系其母亲拍摄后通过微信发送给代理律师，并无其他证据予以佐证，且隆达公司不予认可，本院无法确认视频的真实性，故不予采信；林光旭提交的（2016）闽0782民初59号民事裁定书与涉案房产的查封情况有关，本院予以采信。对一审查明认定的事实，除隆达公司对“合同签订后，林光旭曾多次要求隆达公司办理过户手续，但是隆达公司都以电脑未录入系统无法办证为由，未为其办理。”的事实提出异议外，对其余事实，当事人均未提出异议，本院予以确认。隆达公司还提出一审遗漏查明认定林光旭购房时，隐瞒其澳大利亚公民身份的事实。关于隆达公司提出的事实异议，本院认为，1.林光旭与隆达公司签订《商品房买卖合同》后，曾多次要求隆达公司办理过户手续，但是隆达公司都以电脑未录入系统无法办证为由，未为其办理。该事实在武夷山市人民法院（2016）闽0782民初59号民事判决中已查明，本院生效的（2016）闽07民终1037号民事判决予以确认，隆达公司虽提出异议但并未提供相反的证据，本院对该异议不予支持。2.上述判决还查明，《商品房买卖合同》是由林光旭的外婆与隆达公司签署，林光旭的外婆将林光旭护照的复印件交给了隆达公司，合同上的文字是隆达公司的职员填写，合同的证照类型中勾了身份证一栏，但是号码是林光旭旧的护照的号码5162196，地址填，地址填写了澳大利亚查明的事实，林光旭购房时提交了护照复印件，填写了护照号码以及澳大利亚等信息，已表明其澳大利亚公民的身份，隆达公司提出林光旭购房时隐瞒其澳大利亚公民身份的事实异议不成立，本院不予支持。 另查明，林光旭于2015年11月30日来到厦门市鹭江公证处，向其本案代理律师卢媛、案外人林青出具《委托书》，并在公证员杨长城面前在《委托书》上签名、捺印，厦门市鹭江公证处对此作出（2015）厦鹭证内字第32361号公证书。《委托书》的内容包括：委托人林光旭因与隆达公司的商品房买卖合同纠纷，特委托受托人（二人或其中任一人）作为林光旭的代理人，全权代表林光旭参加相关的诉讼和执行活动。具体代理权限及范围如下：一、代为与开发商及相关各方配合向房地产管理部门申办、领取该房屋的土地房屋权证并代为签署产权登记相关法律文书及缴交相关税费等，……；如有以下情况[（1）开发商迟延办理权证；……；（4）其他因上述房产与开发商发生的争议发生等]发生，受托人有权与开发商进行协商解决，包括代为向开发商主张权利、要求索赔及必要时代为提起、参加相关的诉讼、执行活动，……；二、受托人有权作为委托人的诉讼代理人，代为参加所有与该房产相关的诉讼和执行活动，包括但不限于：1.代为起诉、应诉……；7.代为承认、放弃、变更或增加诉讼请求；8.代为进行调解、和解……；10.代为签收案件有关的各项法律文书……；12.代为处理案件一审、二审、再审诉讼阶段及执行阶段有关的一切事宜；13.本委托书未能穷尽，且为受托人办理上述相关诉讼和执行活动所必需之其他代理权限，均视为已得到委托人的充分授权。受托人在办理上述事项所为的相关行为，视同委托人亲为，因此所签署的相关文件及支付的相应费用，委托人均予以承认。受托人二人或其中任一人均可全权代表委托人办理上述所有代理事项。受托人有权转委托。委托期限：自委托书签署之日起至办完上述委托事项为止。 还查明，涉案房产于2016年1月21日、2018年4月10日、2019年4月11日、2019年9月17日被武夷山市人民法院分别以（2016）闽0782执保9号、（2017）闽0782执95号、（2018）闽0782执735号、（2019）闽0782执197号裁定查封，查封期限分别为2016年1月21日至2019年1月21日、2018年4月10日至2021年4月9日、2019年4月11日至2022年4月10日、2019年9月17日至2022年9月16日。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，林光旭系澳大利亚公民，本案属涉外民事案件。本案民事关系，双方当事人没有选择适用的法律，涉案《商品房买卖合同》系在中华人民共和国福建省武夷山市签订、履行，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，本案应适用中华人民共和国法律。 《最高人民法院关于适用的解释》第五百二十六条规定，外国人、外国企业或者组织的代表人在中华人民共和国境内签署授权委托书，委托代理人进行民事诉讼，经中华人民共和国公证机构公证的，人民法院应予认可。本案中，林光旭与隆达公司签订《商品房买卖合同》后，就涉案房产办理产权证等纠纷事宜到厦门市鹭江公证处签署了《委托书》，授权其本案代理律师卢媛提起诉讼，代为向隆达公司主张其合同项下的权利，委托期限为《委托书》签署之日起至办完委托事项为止，该委托符合法律规定，应予认可。在此前的相关诉讼中，林光旭已经就涉案房产诉请隆达公司协助办理产权过户登记手续，但因隆达公司在将该房产出售给林光旭后，擅自抵押给福州恒丰银行，无法办理产权过户登记，导致林光旭该项诉请无法得到法院支持。因《委托书》授权的委托期限至办完委托事项为止，隆达公司至今未将涉案房产过户至林光旭名下，卢媛接受林光旭的委托，代为提起本案诉讼，诉请隆达公司协助办理涉案房产的过户登记手续，仍属于《委托书》授权的委托事项，且在委托期限内，该委托合法有效。隆达公司提出本案起诉状未经涉外公证认证，卢媛代理林光旭提起本案诉讼违反法律规定的上诉理由不成立，本院不予支持。 本案《商品房买卖合同》系隆达公司与林光旭自愿订立，合同体现缔约双方的真实意思表示且已实际履行，未违反法律及行政法规的效力性强制性规定，属有效合同，双方均应按照约定履行各自的义务。关于涉案房产的过户问题，虽然福州恒丰银行对该房产享有的抵押权已消灭，但由于该房产目前尚被法院查封，故本院对林光旭诉请隆达公司协助办理过户手续的请求无法支持，一审判决支持林光旭该项诉请不当，本院予以纠正。林光旭如对涉案房产的查封情况存有异议，可另行主张权利。关于损失赔偿问题，林光旭至今无法取得房产证系因隆达公司将已出售的涉案房产抵押给福州恒丰银行，隆达公司对其违约行为造成林光旭的损失应承担相应的赔偿责任，本院生效的（2016）闽07民终1037号民事判决对此也已作出认定，故一审判决隆达公司应支付相应期间的违约金正确，但其中的中国人民银行规定的同期金融机构计收逾期贷款利息的标准自2019年8月20日起应为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。福州恒丰银行经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响案件的审理。 综上所述，隆达公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第二百四十条规定，判决如下： 一、撤销福建省武夷山市人民法院（2019）闽0782民初1331号民事判决； 二、武夷山市隆达房地产有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付林光旭（LINGUANGXU）赔偿款（数额的计算方式为：以30.71万元为本金，自2017年6月9日起按中国人民银行规定的同期金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至判决生效之日止）； 三、驳回林光旭（LINGUANGXU）的其他诉讼请求。 一审案件受理费5961元，由林光旭（LINGUANGXU）负担5000元，由武夷山市隆达房地产有限公司负担961元。二审案件受理费5961元，由林光旭（LINGUANGXU）负担5000元，由武夷山市隆达房地产有限公司负担961元。 本判决为终审判决。 审 判 长 谢利党 审 判 员 余观贵 审 判 员 余 凌 二〇二〇年十二月二十一日 法官助理 林伟男 书 记 员 蔡瑶慧 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》 第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。