湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂05民终2622号上诉人（原审原告）：宜昌市汇腾市场开发有限责任公司，统一社会信用代码91420500179128150Q，住所地宜昌市西陵后路**。法定代表人：解小波，该公司总经理。委托诉讼代理人：江兴魁，湖北西陵律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：王维，湖北诚昌律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：宜昌市东山开发区南苑企业发展总公司，统一社会信用代码91420500179060774U，住所地宜昌市东山区珠海路**。法定代表人：简平安，该公司经理。委托诉讼代理人：殷书月，徐哲，湖北民基律师事务所律师，特别授权代理。上诉人宜昌市汇腾市场开发有限责任公司（以下简称“汇腾市场”）与被上诉人宜昌市东山开发区南苑企业发展总公司（以下简称“南苑总公司”）土地租赁合同纠纷一案，不服宜昌市三峡坝区人民法院（2020）鄂0591民初119号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。汇腾市场上诉请求：1、撤销宜昌市三峡坝区人民法院作出的（2020)鄂0591民初119号民事判决书，改判南苑总公司赔偿汇腾市场11.5年租赁期内经营性损失23584775元。2、南苑总公司返还汇腾市场在汇腾市场项目用地范围内未利用的2282.09平方米土地2007年4月1日至2019年6月30日的租金1101445.70元。3、由汇腾市场承担一、二审诉讼费用。事实与理由：1、南苑总公司向汇腾市场发函的单方行为属于通知解除租赁合同而非合意解除。汇腾市场与宜昌市高新技术产业开发区征收与补偿管理处(以下简称“征收补偿管理处”）签订《征收补偿合同》是因为租赁合同已明显没有继续履行的可能。南苑总公司违约，汇腾市场有向南苑总公司主张可得利益损失的权利。2、《征收补偿合同》第六条：该宗土地的移交是乙方（即本案汇腾市场）与第三方之间的法律关系，故本合同的签订不影响乙方可通过诉讼或其他方式向第三方主张其他的赔偿和条件。从这一条就可以明确看出汇腾市场是不愿意解除土地租赁合同，而是因为涉及到城市规划不得己而被迫解除，但解除并未免除汇腾市场向南苑总公司主张可得利益损失的权利。3、汇腾市场与高新区房屋征收补偿管理处签订的《征收补偿合同》是仅针对收储行为对地上构筑物及设备等进行的补偿，而可得利益损失是针对与南苑总公司的租赁合同关系，两者基于不同的事实和法律关系，虽然在评估报告中有207.29万的停产停业损失，但这个损失与本案诉争的可得利益赔偿是完全不同的，原审法院将其混为一谈存在明显错误也显失公平。在法律依据和司法实践中均存在可得利益损失的赔偿，本案因为南苑总公司对合同的解除而导致汇腾市场无法得到保障的可得利益也应当得到赔偿。4、以停产停业损失来替代可得利益损失显失公平。本案汇腾市场经营的系型材市场，光前期的成本投入就高达上千万，但市场经营利润回收通常具有一定的滞后性，需要一个逐步发展的过程。汇腾市场同样是经过了十多年的不懈努力才终于初步实现了创收，若仅以停产停业损失代替可得利益损失甚至使得汇腾市场连前期投入导致的亏损都无法得到弥补，汇腾市场原本花费巨大精力所预期的利润回收更无法实现。故人民法院应综合考虑合同履行情况及行业特征，根据公平原则要求南苑总公司对此利润损失承担赔偿责任。5、评估报告中对停产停业经营损失是按照房地合一的价值为基础进行计算，补偿期限也是根据房屋建筑面积确定为6个月，其计算方式为被征收房屋*每月补偿比率（0.4%)*停产停业补偿期限（6个月），最终按减值率0.97%复核减少2.03万元后得出207.29万元。而可得利益的计算是以合同剩余租赁经营11.5年为期限，根据汇腾市场与现有商户签订的合同计算该期限内总租金净收入，再减去建筑物、构筑物、设备等投入以及土地租约费用后得出可得利益24610226元。显然仅从停产停业损失的补偿期限与剩余租赁经营期限来看两者都相差巨大，其结果必然是天壤之别。综上，原审法院认为《征收补偿合同》中的停产停业损失就是汇腾市场的经营损失（即可得利益损失）汇腾市场是无法认同的。请求二审法院依法撤销原判、发回重审或者直接改判。南苑总公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果符合法律规定，应当维持。1、南苑总公司没有单方通知解除租赁合同的行为，本案中汇腾市场认为南苑总公司发函属于单方通知，显然不符合常理，南苑总公司从未在函件中提及解除租赁的事宜，只是放弃收取2019年6月30日之后的租金，此举是南苑总公司作为土地使用权人的权利，也是配合政府的表现，导致租赁合同终止的原因是汇腾市场与区征收处签订了征收补偿合同和交付了资产，这个行为与南苑总公司无关，因此，一审法院认为租赁合同由双方合意解除正确，同时，土地使用权的流转并不等同于租赁合同无法履行，即使双方没有解除租赁合同的合意，在南苑总公司将土地交由国家收储后，汇腾市场与区征收处签订补偿合同，也表明汇腾市场与国家合意解除租赁关系。2、南苑总公司处分土地使用权不构成违约，处分土地使用权是国有土地使用权人的基本权利，该权利在没有法律禁止性规定和合同约束的前提下不应当受到任何限制，本案中南苑总公司与土储中心签订收回补偿合同是南苑总公司作为土地使用权人的合法权利，没有违反法律规定，同时南苑总公司与汇腾市场签订的租赁合同中也没有禁止土地流转的约定，因此，南苑总公司处分土地使用权既不违法也不违约。3、土地使用权进行流转时南苑总公司已经保障了汇腾市场的权利。主张可得利益的提前条件是一方违约，本案中南苑总公司没有违约行为，所以汇腾市场的主张缺乏依据。4、汇腾市场的请求实际包含在征收补偿的范围以内，房屋征收虽然给汇腾市场带来损失，汇腾市场也得到了相应的补偿，根据损益相抵的原则，汇腾市场的主张缺乏其遭受损失的依据。同时，汇腾市场领取的补偿款中包括了可得利益损失，可以参照宜昌市城区国有土地房屋征收停产停业损失评估指导意见。5、关于汇腾市场要求退还租金的请求没有事实和法律依据。南苑总公司没有作出将市场中空地继续建设经营商铺的承诺，合同约定汇腾市场自主开展经营活动。汇腾市场发送的工作函是单方行为，不能证明南苑总公司在租赁土地未能利用上存在过错。并且该项主张也已经超过诉讼时效。汇腾市场向一审法院起诉请求：1、判令南苑总公司赔偿汇腾市场剩余11.5年的租赁期限内的经营性损失23584775元，并承担鉴定费34600元，两项共计23619375元。2、判令南苑总公司返还汇腾市场在汇腾市场项目用地范围内未利用的2282.09平方米土地2007年4月1日至2019年6月30日的租金1101445.70元。3、诉讼费全部由南苑总公司承担。一审法院认定事实：汇腾市场与南苑总公司于2006年12月18日签订《土地租赁合同》，约定由南苑总公司将位于宜昌开发区杜家坝××以南商业性质的土地租赁给汇腾市场，市场总体规划面积为19.39亩，租赁期间自2007年1月1日至2027年12月31日止。租赁土地的租金价格为第一年至第五年租金每年2万元/亩，合计年租金387800元；第六年至第十年租金每年2.4万元/亩，合计年租金465360元；第十一年至第十五年租金每年2.88万元/亩，合计年租金558432元；第十六年至第二十年租金3.456万元/亩，合计年租金670118.40元。汇腾市场在合同签订后10日内向南苑总公司支付8万元定金，市场施工建设结束时付清第一年的租金，以后每年租金支付应于当年第一季度内付清。2012年1月16日汇腾市场与南苑总公司双方签订《补充协议》，新租第二期土地18.39亩，并鉴于市场建设受阻、经营不佳的实际情况，原合同租赁期间在原基础上延长三年，具体为租赁期从2007年1月1日起至2030年12月31日止，两期合计租赁土地37.78亩。2019年1月16日，宜昌市规划局高新区分局出具编号（2019)0003号的《规划条件申请告知书》，同意将土储中心拟收储的位于宜昌××新区××园区××路与长机路交汇处地块作为储备用地。2019年3月15日，土储中心向南苑总公司出具宜土储函[2019]39号《关于收储南苑总公司地块的函》，告知拟启动对上述土地的收储工作。2019年4月3日，南苑总公司出具《函告》要求汇腾市场做好市场迁移及租金结算准备。汇腾市场委托宜昌捷博房地产评估咨询有限公司对案涉面积37.78亩国有商业用地出让土地12年租赁期内使用权权益价值进行了评估，该公司于2019年7月10日出具《房地产评估报告书》，估价结果为2461.02万元。汇腾市场支付鉴定费34600元。2019年7月15日,宜昌捷博房地产评估咨询有限公司出具《房地产评估报告书》，估价结果为22139666元，含房屋拆迁补偿12394162元、构筑物拆迁补偿2868315元、设备及附属设施拆迁补偿319910元、土方工程补偿2683508元、搬迁及安置补偿1780564元、经营损失补偿2093207元。2019年8月20日，湖北华审资产评估土地房地产估价有限公司出具《评估复核报告》，复核结论为建筑物（房屋）11547600元、构筑物2868300元、设备及附属设施313000元、土方回填2630100元、搬迁补偿210700元、临时安置补助1554700元、停产停业损失2072900元，合计21197300元。2019年10月21日，南苑总公司与土储中心、宜昌高新区财政局签订了《国有土地使用权收回补偿合同》，三方同意按总价7480万元进行土地收回补偿。2019年10月29日，汇腾市场与宜昌高新技术产业开发区房屋征收与补偿管理处签订《汇腾市场征收补偿合同》，约定按湖北华审资产评估土地房地产估价有限公司的复核结果21197300元进行征收补偿。2019年10月23日，南苑总公司出具《工作函》，告知汇腾市场土地租金的收取截止2019年6月30日,汇腾市场欠付141624.80元。2019年12月11日，汇腾市场向南苑总公司回函称“在2019年4月1日前已付清第一期土地租金，第二期土地租金按照《补充协议》的约定，应在2019年年底交纳；但因南苑总公司函告租金截止2019年6月30日，故已交纳的第一期土地租金剩余部分可作为第二期土地的租金，第二期还余141624.80元应付；因土地收储租赁合同无法履行的剩余年限损失由南苑总公司承担，租金在赔偿损失的范围内予以扣减。”在租赁期内，汇腾市场向南苑总公司实付租金及土地使用税10412233元。一审法院认为，汇腾市场、南苑总公司之间的《土地租赁合同》和《补充协议》已基于土地收储的事实由双方合意解除，具体体现为南苑总公司向汇腾市场发函做好市场迁移及租金结算的准备，随后汇腾市场与南苑总公司分别与第三方签订了《国有土地使用权收回补偿合同》和《汇腾市场征收补偿合同》。汇腾市场诉请的经营性损失，在《汇腾市场征收补偿合同》中已协议补偿，无论金额多少，均是汇腾市场自愿协商的结果，故对汇腾市场该项诉请不予支持。鉴定费34600元系汇腾市场为收集证据支出的费用，由其自行承担。关于租赁面积中闲置地块无法报建的责任承担问题，虽然依据《土地租赁合同》第四条和《补充协议》第十条南苑总公司有为汇腾市场的建设项目及时向相关部门申报的义务，但结合市场经营实际，除了市场内前段地块闲置外，汇腾市场在租赁范围内的其他地块都进行了商铺的开发建设，可以认定南苑总公司履行了相应义务。汇腾市场称宜昌高新开发区规划建设局一直未批准剩余地块的报建手续的原因在于南苑总公司，证据不足，故对汇腾市场未利用土地租金返还的诉请难以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决驳回汇腾市场的诉讼请求。案件受理费165404元，由汇腾市场负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，汇腾市场与南苑总公司签订的《土地租赁合同》和《补充协议》真实合法有效。双方在履约过程中，遇政府土地征收及拆迁，双方的合同事实上已经提前解除，并且南苑总公司与汇腾市场也分别与政府相关部门签订了《国有土地使用权收回补偿合同》和《汇腾市场征收补偿合同》，补偿也已到位，双方对上述事实均予以确认。本案的争议焦点为：1、汇腾市场是否可以向南苑总公司主张剩余合同期限的预期可得利益损失;2、汇腾市场能否要求南苑总公司返还闲置地块的租金损失。1、汇腾市场是否可以向南苑总公司主张剩余租赁合同期间的预期可得利益损失。本院认为，从三个方面分析，首先，从合同的解除情形看，汇腾市场与南苑总公司签订的是超过二十年的长期土地租赁合同，在合同履行到第十二年时，宜昌市规划局发文将包含案争地块在内的土地进行政府收储，导致南苑总公司与汇腾市场的租赁合同无法继续履行。在收储过程中，南苑总公司及时函告汇腾市场做好市场迁移及租金结算准备，汇腾市场也委托了评估机构对地上建筑物、构筑物、设备及附属设施、土方回填、搬迁补偿、临时安置补助、停产停业损失进行了评估，并按评估的最终结果21197300元与政府签订征收补偿合同。此期间，汇腾市场并未向南苑总公司主张继续租赁，或不同意解除《土地租赁合同》和《补充协议》的意思表示，因此，一审法院认定汇腾市场与南苑总公司是合意解除《土地租赁合同》和《补充协议》，并无不当。汇腾市场称南苑总公司单方解除合同构成违约的诉讼主张不能成立，本院不予支持。其次，从合同的约定来看，汇腾市场与南苑总公司签订的《土地租赁合同》中约定：“因法律规定的不可抗力致使本合同无法继续履行，可以解除合同，双方均不承担违约责任。”《补充协议》中约定：“租赁期满后，若因甲方（南苑总公司）发展新的项目需要和建设规划调整，乙方（汇腾市场）应自行拆除，甲方不承担任何损失和费用。”可见，双方在订立合同之时，对于租赁期间非因单方违约导致合同解除的损失承担问题没有进行约定，而且约定了不可抗力情形下双方互不担责。故在遇政府征收的客观履行不能的情形出现时，合同解除的损失双方应自行承担，汇腾市场主张南苑总公司赔偿预期利益损失没有合同依据，其诉讼请求不能成立再次，从法律规定来看，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”汇腾市场在没有证据证明南苑总公司对于出现不可抗力及解除合同存在过错的情形下，主张南苑总公司赔偿损失也不符合法律规定。综合上述三个方面，无论是从合同解除的原因，合同的约定，以及法律规定来看，都不能得出南苑总公司对于合同解除存在过错和违约，汇腾市场主张南苑总公司赔偿剩余合同期内预期可得利益损失缺乏相应的合同依据和法律依据。2、汇腾市场能否要求南苑总公司返还闲置地块的租金损失。本院认为，依据《土地租赁合同》第四条和《补充协议》第十条南苑总公司有为汇腾市场的建设项目及时向相关部门申报的义务。汇腾市场主张租赁范围内闲置地块报永久性建筑，南苑总公司呈报永久性建筑未获审批，双方基于报建问题沟通往来频繁，也经相关政府部门多次协调，汇腾市场不能举证证明南苑总公司呈报永久性建筑未获审批，是南苑总公司的过错，且根据市场实际经营情况，也不能认定南苑总公司未履行相应义务。故对汇腾市场主张南苑总公司对租赁范围内闲置地块无法报建存在过错，要求南苑总公司返还汇腾市场在汇腾市场项目用地范围内未利用的2282.09平方米土地2007年4月1日至2019年6月30日的租金1101445.70元予以返还的主张也不能得到支持。综上所述，汇腾市场上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费165404元（宜昌市汇腾市场开发有限责任公司已预交），由宜昌市汇腾市场开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  鄢睿审判员  罗娟审判员  陈璐二〇二〇年十二月二十九日法官助理向晓琳书记员张鹏炜