湖北省黄冈市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂11民终2979号上诉人(原审被告)：张军，女，1983年4月13日出生，汉族，户籍地：黄冈市黄州区。上诉人(原审被告)：许斌，男，1975年5月6日出生，汉族，户籍地：湖北省恩施市。被上诉人(原审原告)：贺勋，男，汉族，1990年6月19日出生，黄冈市人，住黄冈市黄州区。被上诉人(原审被告)：湖北松泰房地产开发有限公司。住所地：黄冈市黄州区赤壁大道**。统一社会信用代码：91421100676472075M。法定代表人：黄永生，总经理。委托诉讼代理人：肖红，湖北中鑫律师事务所律师，代理权限为一般代理。上诉人张军、许斌因与被上诉人贺勋、湖北松泰房地产开发有限公司（以下简称松泰公司）合同纠纷一案，不服湖北省黄冈市黄州区人民法院（2020）鄂1102民初106号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张军、许斌上诉请求：1、撤销一审判决；2、确认涉案《商品房买卖合同（预售）》为有效合同；3、判令松泰公司拒绝履行《商品房买卖合同（预售）》的情况下返还贺勋购房款30万元及违约金，上诉人不承担返还责任；4、由被上诉人承揽本案的所有诉讼费用。理由：一、原审认定涉案《商品房买卖合同（预售）》为无效明显错误。两上诉人所在的鸿城伟业(以下简称鸿城伟业公司)与松泰公司签有独家代理销售合同，因此，鸿城伟业公司的所有销售行为后果均由松泰公司承担，而两上诉人均系鸿城伟业公司在松泰公司该项目的销售负责人，两上诉人的行为均系鸿城伟业公司的职务行为，其后果也应由松泰公司负担。“松泰华庭”项目所有预售合同均需在黄冈房地产局网络上进行网签，合同条款也是松泰公司确认后的制式合同，张军是松泰公司正式授权进行网签的执行人，贺勋已履行了合同相关义务，系双方真实意思的表达。根据合同法司法解释二第二条规定，网上签约购房合同是合同成立的形式。根据《合同法》第九条的规定，当事人依法可以委托代理人订立合同。第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。二、原审认定许斌、张军收取贺勋所交房款系个人行为也明显错误。鸿城伟业公司与松泰公司之间的代理合同明确约定“甲方应向乙方提供以下文件和资料:乙方代理销售该项目所需的收据、销售合同，以实际使用的数量为准”、“在甲方与客户正式签署售楼合同之前，乙方以代理人身份签署房产临时买卖合约，并收取定金”，由于松泰公司在该项目上的混乱管理，查封、抵账、个人收钱等现象频出，对销售公司带来极大的负面影响，合同到期双方进行交接并打包结算，松泰公司至今下欠鸿城伟业公司巨额代理佣金未支付，现正在诉讼讨要阶段。因此，此次销售行为应当认定为上诉人暨鸿城伟业公司的正常代理行为，其后果仍应由松泰公司承担。被上诉人松泰公司、贺勋均未向本院提出答辩意见。贺勋向一审法院起诉请求：1、依法判决张军、许斌返还购房款三十万元及利息（利息按月息1．8％计算自2017年1月15日起算至付清之日止），许斌另承担《承诺书》的违约责任；2、本案全部诉讼费用由张军、许斌承担。一审法院认定事实：2017年1月15日，张军介绍贺勋购买松泰华庭1号楼3单元3-2202室商品房，张军要求贺勋将购房款30万元转入其指定账户，许斌、张军出具收条一份。当日，张军让贺勋填写没有盖章的《商品房买卖合同（预售）》。事后，张军没在合同上盖公章，贺勋就找到开发商松泰公司，该公司认为没有收到该购房款，不承认预售事实。贺勋多次找张军、许斌催要购房款，2017年8月4日，许斌向贺勋出具书面《承诺书》，承诺在七日内退还购房款30万元。如若不能按时付款，将赔付违约金每天一千元整，另承担连带法律责任。因张军、许斌一直拖延不退还购房款。贺勋遂诉至法院。张军、许斌是夫妻关系。2016年8月1日，松泰公司与鸿城伟业公司签订一份《销售代理合同》，约定松泰公司（甲方）指定鸿城伟业公司（乙方）在黄冈地区的独家销售代理，销售甲方指定的在黄州××大道××号兴建的松泰华庭项目，代理期限为2016年8月1日到2017年8月30日；在甲方与客户正式签署售楼合同之前，乙方以代理人身份签署房产临时买卖合约，并收取定金；乙方不得擅自收取客户定金、房款及其他费用，不得以甲方的名义从事本合同规定的代售房地产以外的任何其他活动，并对其他事项进行了约定。许斌是鸿城伟业公司的法定代表人，张军是鸿城伟业公司的会计。一审法院认为，张军、许斌与贺勋签订《商品房买卖合同（预售）》，购买由松泰公司开发的松泰华庭1号楼3单元3-2202室商品房，该合同未加盖被告松泰公司的公章。张军收取原告购房款30万元后，没有将房款交到松泰公司，亦没入账张军、许斌所在的鸿城伟业公司账户，张军将贺勋房款存入其个人账户，该《商品房买卖合同（预售）》属无效合同。故贺勋要求张军返还购房款的诉讼请求依法予以支持。许斌向贺勋出具七日内还款承诺书，同时约定，如不能按时还款，将赔付违约金每天一千元整，是其真实意思表示，故许斌亦应同张军互负连带赔偿责任。张军迟延履行的行为已客观上造成了贺勋的资金利息损失，且利息为法定孳息，贺勋主张张军、许斌支付资金占用利息符合相关法律规定，故酌情支持以30万元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础计算从2017年1月15日起计算资金占用利息。张军与贺勋所签购房合同为空白合同，亦未到松泰公司备案，故松泰公司在本案中不承担民事责任。遂判决：一、张军在本判决生效之日起三十日内返还贺勋购房款30万元及利息（以30万元为本金按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础计算从2017年1月15日起计算至清偿之日止）。二、许斌对上述第一项承担连带清偿责任。三、松泰公司在本案中不承担民事责任。四、驳回贺勋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人在法定举证期限内均未向本院提交新的证据。本院经审理查明，一审查明的事实属实。本院另查明，一审庭审中经双方质证的一份编号为HG2016-009586的《商品房买卖合同（预售）》合同的出卖人为松泰公司，买受人为贺勋。合同中约定的房屋总价款为56万元，且约定出售该商品房的全部房价款应当存入预售资金监管帐户，该预售资金监管帐户户名为松泰公司松泰华庭1号楼，开户银行为工行黄州八卦井支付，帐号为81×××61。该合同第二十九条约定，本合同自双方签字或盖章之日起生效。该合同只有买受人贺勋的签名，没有出卖人松泰公司的公章及法定代表人黄永生的签名，也没有许斌、张军的签名。本院认为，本案争议的焦点是涉案《商品房买卖合同（预售）》的效力问题。涉案《商品房买卖合同（预售）》是出卖人松泰公司与买受人贺勋之间形成的商品房买卖合同关系，该合同明确约定自双方签字或盖章之日起生效，但该合同没有出卖人松泰公司加盖公章和(或)法定代表人黄永生的签名，也没有松泰公司的受托销售人鸿城伟业公司加盖公章或该公司法定代表人许斌的签名，因此，该合同虽然成立，但没有生效，对双方均没有法律约束力。许斌作为松泰公司授权委托的销售代理商鸿城伟业公司的法定代表人，虽有权在松泰公司的委托权限内以松泰公司的名义与他人签订房屋买卖合同，但因该合同没有生效，故许斌、张军的行为即使构成表见代理，亦因所订立的合同没有生效而不产生法律效力。许斌、张军虽为松泰公司的受托销售人鸿城伟业公司的工作人员，但其没有按商品房买卖合同的约定将收取的购房款转入预售资金监管帐户，也没有按松泰公司与鸿城伟业公司之间的《销售代理合同》的约定将收取的款项转入销售代理合同中的指定账户，同时，许斌向贺勋出具书面《承诺书》，承诺在七日内退还购房款30万元，故原审认定其收取贺勋所交房款系个人行为并无不当。综上所述，许斌、张军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决虽认定事实部分有误，但处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5470元，由上诉人许斌、张军负担。本判决为终审判决。审判长  詹德先审判员  林 俊审判员  涂建锋二〇二〇年十二月十五日书记员  朱思源