广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终25219号上诉人（原审被告）：黄丽珍，女，1948年1月5日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区。委托诉讼代理人：彭俊杰，广东天穗律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄韵，广东天穗律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：叶燕娥，女，1974年4月1日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区。委托诉讼代理人：田思浩，北京观韬中茂（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐华文，北京观韬中茂（广州）律师事务所律师。上诉人黄丽珍因与被上诉人叶燕娥房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初6158号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月28日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年12月15日公开开庭审理本案。上诉人黄丽珍及其代理人黄韵、被上诉人叶燕娥代理人徐华文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄丽珍上诉请求：1.依法撤销一审判决，裁定发回重审或改判驳回叶燕娥全部诉讼请求；2.叶燕娥承担本案一审、二审诉讼费用。事实与理由：一审判决适用法律错误，目前案涉房屋不动产登记权属人为广州市天穗房地产开发建设有限公司，叶燕娥并非案涉房屋的合法权利人，叶燕娥要求黄丽珍腾房及支付房屋租金、使用费没有任何事实和法律依据。一、不能将叶燕娥能否取得孳息和其能否直接向原合法承租人黄丽珍主张孳息混为一谈，租赁期间房屋产权发生变更的，买受人自产权变更之日起继承原房屋所有权人对房屋享有的物上请求权等权利、继承原房屋所有权人与原承租人的租赁关系，租金亦自产权变更之日归买受人所有，与交付与否无关。叶燕娥并未取得所有权证，无权直接要求合法承租人黄丽珍腾房，亦无权直接向黄丽珍主张租金，其并非本案适格原告。根据最高人民法院公报案例以及《上海市高级人民法院关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答（三）》第二十九条的规定，结合《中华人民共和国物权法》第六条、第九条的规定，租赁期间房屋产权发生变更的，买受人与原承租人产生租赁合同法律关系的时间节点应以买受人取得房屋产权登记证书之日为准；买受人自产权变更之日起才继承原房屋所有权人对房屋享有的权利，才有权直接向房屋实际占有人主张权利；即买受人取得房屋所有权证之日起才具有合法收取房屋租金、要求承租人腾房的权利。在本案中，案涉房屋不动产登记权属人仍为广州市天穗房地产开发建设有限公司（以下简称为天穗公司），且经广州市中级人民法院（2018）粤01民再140号生效判决判令叶燕娥因限购政策的原因不能取得案涉房屋不动产权证书，故叶燕娥不享有房屋产权人天穗公司对房屋享有的权利，其与黄丽珍之间无直接法律关系，其主张腾房及要求支付租金、使用费没有任何法律依据。进一步而言，叶燕娥在尚未取得所有权证的情况下，与黄丽珍无任何直接法律关系，其基于房屋买卖合同债权享有的有关孳息归属、房屋交付瑕疵、合同履行等请求权均具有相对性，仅可依据合同债权向天穗公司主张债权请求权。若叶燕娥认为案涉房屋产生的孳息应当归属于其本人的，其应基于与天穗公司之间的房屋买卖合同关系所享有的债权向天穗公司主张。而天穗公司与黄丽珍基于租赁合同关系产生的租金交付等纠纷亦与叶燕娥无关。二、天穗公司从未将案涉房屋交付至叶燕娥，即叶燕娥并非权利人，不享有返还请求权，无权要求黄丽珍支付占有使用费。不动产买卖合同中的“交付”应理解为物权登记变动。即，叶燕娥在取得所有权登记之日起才视为天穗公司将房屋交付。无论不动产以何种方式认定“交付”，天穗公司从未将案涉房屋以任何方式交付至叶燕娥。天穗公司主张其不具有转移占有的意思表示，叶燕娥亦从未举证证明其与天穗公司之间存在转移占有的事实，双方对于案涉房屋是否交付存在争议，而且案涉房屋拍卖行为效力目前存在争议。因此，至少叶燕娥对案涉房屋所享有的权利存疑。三、天穗公司作为所有权人，对案涉房屋享有出租获得收益的权利，黄丽珍源于该本权之占有房屋为有权占有，且基于此黄丽珍与天穗公司成立的不定期租赁关系尚未解除，仍受法律之保护，有权拒绝他人要求交付占有物的请求。退一步而言，叶燕娥基于与天穗公司房屋买卖合同债权所取得占有亦具有相对性，仅对天穗公司构成有权占有。黄丽珍占有案涉房屋自始至终源于天穗公司上述权源，应受法律之保护，黄丽珍有权拒绝其腾房和支付占有使用费之请求。四、叶燕娥并非案涉房屋合法权利人，其若认为无法按约定使用房屋或取得房屋所有权的，应基于买卖合同债权向天穗公司主张给付瑕疵责任、或要求解除买卖合同，承担违约责任，但无论如何均无权直接要求黄丽珍腾房或支付占有使用费。现天穗公司出具《说明》，同时向黄丽珍主张租金，黄丽珍无法以已向叶燕娥支付为由拒向天穗公司缴纳，判令黄丽珍向叶燕娥缴纳租金势必将黄丽珍置于极不公平、不合理的地位。五、《民法典》出台，第二编物权新增第十四章居住权。虽然居住权相关制度尚未完善，但其出台的精神实为满足如黄丽珍等特殊群体的居住需要，保障其合法权益，使得当事人能更踏实、安心居住，而不为居住房屋随时易主、任意增加房租所惴惴不安。案涉房屋前身为电器厂单位分房宿舍，后经广州市建筑置业公司拆迁与政府、电器厂协商一致安置电器厂员工即黄丽珍与其丈夫回迁居住，在90年代时承诺由黄丽珍与其丈夫“永迁居住”，天穗公司作为产权登记人按当初约定出租房屋，租金按188.7元/月计算，至今从未调整变更。恳请法院查明事实，保障黄丽珍的合法权益。二审庭询中，黄丽珍补充称：一、目前案涉房屋不动产权仍登记在天穗公司名下，天穗公司与叶燕娥未办理任何网签手续。二、天穗公司目前已向广州市仲裁委以叶燕娥、拍卖公司为被申请人申请仲裁，以案涉房屋为拆迁安置房为由，主张案涉房屋拍卖无效，目前该案仍在审理当中。天穗公司为案涉房屋登记所有权人，黄丽珍向一审法院申请追加天穗公司作为第三人，一审法院不予批准，为程序错误，应发回重审。叶燕娥辩称：一、一审查明的事实以及适用的法律都是客观正确的。叶燕娥是通过拍卖方式购买了案涉房屋，天穗公司也早就将案涉房屋交付叶燕娥使用，而且事实上黄丽珍在叶燕娥取得房屋之后就一直是向叶燕娥交租，最近一次的租赁合同也就是2017年签订的租赁合同以及租金也都是向叶燕娥交付。叶燕娥不能取得产权登记仅仅是因为广州市的限购政策的原因，但是房屋购买取得的法律关系是得到事实以及法院认可的。天穗公司曾经向荔湾区人民法院起诉要求解除拍卖合同，该判决被荔湾区人民法院驳回，天穗公司的上诉也被驳回。黄丽珍所提到的仲裁，是天穗公司又以解除拍卖合同为由向广州市仲裁委提出仲裁申请，该案中，叶燕娥也将生效的一、二审判决提交给了仲裁委，目前仲裁委中止了该案的审理。二、目前同一地段的房屋都到了每平方40-50元的租金水平，而叶燕娥在租给黄丽珍的时候，合同约定的租金仅为13元，而且即便按照13元交租，黄丽珍都不愿意，甚至想免费霸占房屋。如果法院支持了黄丽珍的主张，叶燕娥的权利如何维护？其他正常交租的租户又该如何平衡？黄丽珍的上诉理由毫无道理，请求法院驳回全部上诉请求。叶燕娥于2020年6月5日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.黄丽珍立即腾退广州市荔湾区XXX路XXX号XXX房；2.黄丽珍立即向叶燕娥支付2018年2月1日至2018年6月30日的房屋租金4436元；3.黄丽珍向叶燕娥支付自2018年7月1日至实际腾退房屋之日止的房屋使用费暂计19518.4元（按每月887.2元计算，暂计至2020年4月30日，实际支付至实际腾退之日止）；4.本案诉讼费用由黄丽珍承担。一审法院经审理认定事实如下：2005年3月14日，恒威物业公司向2-XXX住户发出通知，“贵户的房屋，其租赁事宜已由广州市天穗房地产开发建设有限公司委托我司办理。”2007年4月12日，天穗公司委托广东广赛拍卖行有限公司拍卖荔湾区XXX路XXX/XXX/XXX号部分住宅产权。2007年4月30日，广东广赛拍卖行有限公司登报公告了上述拍卖标的。2007年5月11日，叶燕娥公开竞价成交上述标的。当日叶燕娥与广东广赛拍卖行有限公司签订《拍卖成交确认书》，确认拍卖物为荔湾区XXX路XXX/XXX/XXX号部分住宅产权，总建筑面积约1946.0401平方米，按整体拍卖，面积最终以房产证登记为准，不作多退少补，拍卖成交价为332万元；买受人必须在五个工作日内支付250万给委托方，余款按委托方有关协议处理。叶燕娥竞买成交的荔湾区XXX路XXX路XXX/XXX/XXX号部分住宅具体为XXX路XXX号至XXX号房等共40套房屋。2008年4月10日，天穗公司向叶燕娥开具了全部成交房屋的房款发票金额共计2501086.57元。2016年5月19日，天穗公司向叶燕娥开具了购房尾款收据819807.45元。叶燕娥已经向天穗公司付清了全部房款。2016年7月10日，叶燕娥向天穗公司发函请求其协助办理产权过户手续。2010年8月27日，叶燕娥与恒威物业公司签订《房屋租赁合同》，约定叶燕娥将上述拍卖成交的40套房屋出租给恒威物业公司，租赁期限自2010年9月1日至2017年8月31日止，月租金一万元等。2017年10月31日，叶燕娥的代理人恒威物业公司（出租方，甲方）与黄丽珍（承租人，乙方）签订《房屋租赁合同》约定：甲方将位于广州市荔湾区XXX路XXX号XXX房房屋出租给乙方居住使用，租赁期限自2017年7月1日至2018年6月30日；本房屋面积65.7185平方米，月租金为887.2元，按月结算。每月5日前，乙方以现金方式向甲方支付租金。如乙方累计欠交3月以上租金的，视为乙方根本违约，甲方有权收回房屋；等等。合同签订后，黄丽珍依约向叶燕娥支付租金至2018年1月止。黄丽珍自述涉案房屋由黄丽珍及其亲属共同居住。另查明，在（2016）粤0103民初4904号叶燕娥与天穗公司房屋买卖合同纠纷一案开庭笔录中，天穗公司陈述其是在2007年5月17日之后将涉案房屋交给叶燕娥使用。为证明恒威物业公司代表天穗公司与黄丽珍签订租赁合同，黄丽珍与天穗公司存在不定期租赁关系且未解除，黄丽珍提交了《广州市房地产（住宅）租赁契约》及分房通知书、《分房证明》、《补充协议》、《证明》、承租人情况申报表、《通知》、《广州市房地产租赁合同》、《广州市房屋租赁合同》，叶燕娥对《通知》没有异议，对其他证据不予确认。一审庭后，天穗公司向一审法院提交说明，称在（2016）粤0103民初4904号案中代表其出庭的员工彭志辉当时为了配合叶燕娥办理房产证而做出的陈述，其有关上述房屋交付使用的陈述与事实不符，与其真实意思表示相违背。叶燕娥对该证据不予认可。一审法院认为：案涉房屋为叶燕娥向天穗公司购买之房产，且天穗公司已交付给叶燕娥，上述事实已经天穗公司在其他案件中自认，故叶燕娥有权出租案涉房屋，黄丽珍虽有异议，但提供的证据不足以反驳，一审法院对此不予采信。叶燕娥与黄丽珍签订的《房屋租赁合同》是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，双方应依约履行。现合同约定的租赁期限已届满，且黄丽珍已累计欠交3月以上租金，叶燕娥有权收回案涉房屋。鉴于黄丽珍暂无其他房屋可供搬迁，叶燕娥应给予黄丽珍一定搬迁期限，一审法院酌情给予黄丽珍六个月搬迁期限。至于黄丽珍拖欠的租金及房屋使用费可按合同约定的租金标准向叶燕娥交纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十五条的规定，一审法院于2020年9月29日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起六个月内，黄丽珍（含房屋的共同使用人）腾空搬出广州市荔湾区XXX路XXX号XXX房房屋并交还给叶燕娥。二、自本判决发生法律效力之日起一个月内，黄丽珍按887.2元/月标准向叶燕娥支付从2018年2月1日起至2018年6月30日的租金及从2018年7月1日至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费；从本判决发生法律效力之次日起至黄丽珍实际搬迁之日的房屋使用费，黄丽珍仍按887.2元/月标准，按月向叶燕娥支付。如果黄丽珍未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费199元，由黄丽珍负担。本院二审期间，双方均无提交新证据。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。综合双方当事人诉辩意见，本案的争议焦点可归纳为：叶燕娥是否有权要求黄丽珍腾空并交还案涉房屋、支付租金以及房屋占有使用费。针对前述争议焦点，本院认定如下：已查明的案件事实表明，天穗公司在另案中已自认将案涉房屋交付给叶燕娥，叶燕娥因与天穗公司的房屋买卖合同关系占有案涉房屋后，与黄丽珍签订《房屋租赁合同》。该《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对叶燕娥和黄丽珍均具有拘束力。《房屋租赁合同》履行过程中，黄丽珍自2018年2月起拖欠租金3个月以上，已构成根本违约，且现合同约定租赁期限也已届满，故叶燕娥有权向黄丽珍主张拖欠的租金、占有使用费并收回案涉房屋。一审判令黄丽珍腾空并交还案涉房屋给叶燕娥，支付拖欠的租金及租赁期满后所产生的占有使用费，合法有据，且一审判决已充分考虑黄丽珍的实际困难，给予其六个月的搬迁期限，处理妥当，故本院予以维持。本案是租赁合同纠纷，叶燕娥已与黄丽珍就案涉房屋订立《房屋租赁合同》，叶燕娥因该合同而享有合同期限内租金、租期届满后占有使用费的支付请求权和租赁期限届满后的房屋返还请求权，而非基于继受天穗公司对黄丽珍的权利提出主张，叶燕娥与天穗公司之间就案涉房屋拍卖行为的效力，双方是否办理房屋权属变更登记等问题所涉法律关系，与本案属不同法律关系，现亦无证据显示天穗公司已就案涉房屋向黄丽珍主张权利，黄丽珍以此主张叶燕娥并非案涉房屋权利人，无权主张租金、占有使用费和返还房屋，理据并不充分，本院不予采纳。同理，天穗公司并非案涉《房屋租赁合同》的一方当事人，黄丽珍申请追加天穗公司为本案第三人，依据不足，一审法院不予追加，并无不当，本院予以确认。黄丽珍以此主张一审程序错误，理据不足，本院不予采纳。天穗公司已在其他案件中自认在2007年将案涉房屋交付给叶燕娥，叶燕娥亦就案涉房屋与黄丽珍另行签订了《房屋租赁合同》，故黄丽珍以其与天穗公司不定期关系尚未解除为由，拒绝支付租金、占用费并返还房屋的主张，不能成立。综上所述，黄丽珍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费398元，由黄丽珍负担。本判决为终审判决。审判员  赵琦铭二〇二〇年十二月二十三日书记员  陈婷婷郭蔚琳