江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣07民终4518号上诉人（原审被告）：赣州金福物业服务有限公司，住所地：江西省赣州市兴国县兴国大道**金福花园********。统一社会信用代码：91360732076889942L。法定代表人：钟自焕，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：熊健、谢林，江西南芳（兴国）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李金代，男，1976年2月14日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：陈泽鑫，北京京师（杭州）律师事务所律师。上诉人赣州金福物业服务有限公司（下称金福物业公司）与被上诉人李金代委托合同纠纷一案，上诉人不服江西省兴国县人民法院（2020）赣0732民初2023号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。金福物业公司上诉请求:一、依法撤销原审判决第二判项及第三判项,改判驳回被上诉人要求上诉人支付2018年1月9日至2020年1月8日的房屋租金363792元及违约金的诉讼请求。二、本案一审、二审案件受理费用由被上诉人承担。事实与理由:上诉人认为原审判决认定基本事实有误,适用法律错误,应当依法予以改判。一、案涉商铺至2019年10月16日才具备实际交付并使用的条件,在此时点之前上诉人非因自身原因导致客观上无法对商铺实际进行经营管理,并且被上诉人至今并未向上诉人实际交付商铺,故被上诉人诉请上诉人支付2018年1月9日至2020年1月8日的返租金及逾期支付返租金的违约金并无事实依据不应得到支持,应当依法驳回其相应诉讼请求。1.《中华人民共和国房地产管理法》第二十七条第二款规定:"房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用。"根据上诉人在原审审理过程中提交的《竣工验收备案表》可证实,案涉商铺在2019年10月16日才通过主管行政部门的竣工验收备案。也即是说案涉商铺自2019年10月16日起才具备向被上诉人实际交付并正常使用的基础条件。而根据上诉人与被上诉人签订的《金福花园商墅委托经营管理协议》约定,被上诉人将其所购买的案涉商铺交上诉人经营,上诉人按约将案涉商铺再行出租经营并向被上诉人支付固定租金。从协议来看,该份协议显然系属双务合同。本案中,作为委托人的被上诉人基于协议约定并非仅单纯享有收取上诉人支付的租金的权利,其享有前述权利的前提在于依约履行其合同义务,而被上诉人的首要合同义务为将其所购买的案涉商铺及相关权益交付给上诉人经营管理。但本案的客观实际是被上诉人至今仍未向上诉人履行交付案涉商铺的合同义务。上诉人非因自身原因导致无法对案涉商铺实际进行经营管理,合同无法实际履行,被上诉人诉请上诉人支付返租金及相应违约金自无任何事实基础,不应得到支持。2.原审法院认为双方约定案涉商铺前三年租金在签订购房合同时一次性返还,并且上诉人以前三年租金抵扣购房款的方式履行了支付前三年租金的义务,说明双方已经实际履行了协议并且上诉人作为商铺所在小区的物业服务企业,在签订协议时应当知道案涉商铺系期房,却仍与被上诉人约定委托经营期限自2015年1月9日至2020年1月8日,而非约定从商铺交付之日起计算委托经营期限,上诉人仍应按合同约定履行支付租金及违约金的合同义务。上诉人认为原审法院的以上观点有失偏颇。首先,双方约定以案涉商铺前三年租金抵扣购房款且已实际履行并无争议,但该部分合同的履行并不影响其后2018年1月9日至2020年1月8日期间合同是否能够实际履行的评判。其次,2018年1月9日至2020年1月8日期间合同无法实际履行是因为被上诉人签订协议至今未按协议约定向上诉人交付符合使用条件的案涉商铺。最后,原审法院否认被上诉人负有向上诉人交付案涉商铺的合同义务而一味要求上诉人严格按协议约定履行支付租金义务,显然是对协议性质的错误理解,也会造成双方权利义务不对等的严重不公平。二、被上诉人已就案涉商铺逾期交付事宜向法院起诉案外人赣州华隆房地产开发有限公司支付逾期交付违约金[(2020)赣0732民初x号],案外人赣州华隆房地产开发有限公司已提起上诉。因本案租金应否支付直接涉及被上诉人是否因逾期交付产生实际损失,进而直接关联案外人赣州华隆房地产开发有限公司应否承担违约金。为使相互关联两案获得公正处理,恳请你院将两案合并审理,以公正裁判。综上所述,原审判决认定事实有误,适用法律错误,应当依法改判驳回被上诉人要求上诉人支付2018年1月9日至2020年1月8日的房屋租金363792元及违约金的诉讼请求。李金代答辩称，1、上诉人应当依法依约支付租金，涉案委托金额管理协议是由上诉人所提供的格式合同，其中租金支付期限事项均由上诉人要求被上诉人签订，即便有对上诉人不利的地方应当由上诉人自行承担，协议明确房屋委托管理权限是签订合同之日，在该时间上诉人应该知道，涉案房屋尚未竣工验收及交付，故被上诉人认可一审法院作出的认定，上诉人应当按约定支付租金。2、上诉人至今未支付任何租金，对于一审判决确定的已支付三年租金，被上诉人未实际收取。3、上诉人应当承担2020年1月9日至合同实际解除之日的租金，虽然房屋未实际对外进行出租但上诉人应当为过错方，该期间的租金应当由上诉人参照实际出租价格予以支付。4、上诉人应当按照合同约定承担违约金。综上，被上诉人认为一审法院认定事实及部分判决是正确的，即便有对被上诉人偏颇的地方，被上诉人愿意放弃该权利，请求驳回上诉，维持原判。李金代向一审法院提出诉讼请求：一、请求依法判令解除原告与被告于2015年1月9日签订的《金福花园商墅委托经营管理协议》；二、请求依法判令被告向原告支付返租租金773068元；三、请求依法判令被告向原告支付2020年1月9日至2020年6月8日期间的租金69726元（2020年6月9日至合同实际解除之日期间的租金按照每月15158元标准的92%标准计算）；四、请求依法判令被告向原告支付逾期支付租金违约金350000元；五、请求依法判令被告向原告支付合理维权费用5000元；六、请求依法判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2015年1月9日，原告李金代在案外人赣州华隆房地产开发有限公司（以下简称“华隆房地产公司”）购买了该公司开发的兴国县半山国际x号组团（金福花园四期）x号x号商铺（共2层，建筑面积126.32m2），约定购房款为1864484元。同日，案外人华隆房地产公司向原告出具了已缴交购房款1864484元的收据。2015年1月10日，原告与案外人赣华隆房地产公司订立《赣州市商品房买卖合同》（合同编号：20xx4）。被告金福物业公司系案外人华隆房地产公司选聘的“金福花园半山国际小区”的物业服务企业。2015年1月9日，原、被告订立《金福花园商墅委托经营管理协议》（以下简称“委托经营协议”）。该“委托经营协议”载明：“业主方（以下简称甲方）：李金代……管理方（以下简称乙方）：赣州金福物业服务有限公司……经协商，现甲方将名下物业委托乙方经营管理及出租……第一条、委托商铺、委托方式和期限：（一）委托商铺相关情况：1.本合同委托的物业为甲方位于兴国县半山国际x号组团x号（金福花园四期）联排商墅x栋x号商墅，共1、2层，建筑面积为126.32㎡，装修情况：毛坯……（三）委托方式和期限：……4.甲方委托乙方出租、经营管理首次期限不少于五年，双方约定委托期限自甲方提交该商铺开发商出具的缴清全部购房款的证明后之日算起，即从2015年1月9日至2020年1月8日；5.甲方委托的商铺前三年租金计人民币大写肆拾零万玖仟贰佰柒拾陆元整（￥:409276.00元整），第四年起的月租金人民币大写壹万伍仟壹佰伍拾捌元整（￥15158.00元整/月）。第二条、租金的付款方式及期限：1.在委托期内，甲方委托的商铺前三年租金在签定购房合同时一次性返还（见领款凭证）；三年后租金每个月返还一次，即从第四年以后的每年分别于每月上旬内支付当月租金计人民币大写壹万伍仟壹佰伍拾捌元整（￥15158.00元整）……第五条、违约责任：1.乙方所收租金没有按合同规定的付款期限支付给甲方，逾期部分加收每日万分之二的违约金，逾期达半年，甲方可单方面解除本协议……第七条、其他约定：1.委托期满后，甲方应在委托经营合同期满30个工作日前向乙方提出书面继续委托意向书或回收通知，如甲方未在规定的时间内与乙方商谈继续委托或回收事宜，则视为甲方默认继续委托乙方经营该商铺，委托期限与本协议一样，租金标准按照乙方成功将该商铺对外出租后实际收取的租金收益按11：1分成（即甲方获取租金收益的92%，另外的8%的租金收益归乙方作为市场推广、经营管理及招商运作等费用）……”同日，原、被告又另行订立了《半山国际2号组团商铺委托经营管理协议内容确认单》（以下简称“委托经营协议确认单”）。该“委托经营协议确认单”载明：“业主方（买受人）：李金代……管理方：赣州金福物业服务有限公司……委托管理物业情况：房号：2号组团2栋D11号。……返租时间及金额：（5年）2015年1月9日至2018年1月8日（前三年一次返租）金额409276.00元（见领款凭证）；2018年1月9日至2019年1月8日（第四年）月返金额15158.00元；2019年1月9日至2020年1月8日（第五年）月返金额15158.00元……”另，被告以前三年租金抵扣购房款的方式履行了支付前三年租金的义务，同时，原告向被告出具了领到商铺返租款409276元的领条。另查明，兴国县半山国际2号组团工程于2019年10月16日竣工验收。被告未实际出租案涉商铺。一审法院认为，本案立案案由为房屋租赁合同纠纷，但经审理查明应为委托合同纠纷。被告作为案外人华隆房地产公司选聘的“金福花园半山国际小区”的物业服务企业，于2015年1月9日与原告签订了“委托经营协议”和“委托经营协议确认单”，双方之间的委托合同关系依法成立，应当受到法律保护。被告抗辩案涉商铺在2019年10月16日竣工验收，此前“委托经营协议”不具有实际履行的条件。但原、被告签订“委托经营协议”和“委托经营协议确认单”时，双方约定涉案商铺前三年的租金在签订购房合同时一次性返还，并且被告以前三年租金抵扣购房款的方式履行了支付前三年租金的义务，说明双方已经实际履行了“委托经营协议”，此外，被告作为商铺所在小区的物业服务企业，在签订“委托经营协议”时应当知道案涉商铺系期房，却仍与原告约定委托经营期限自2015年1月9日至2020年1月8日，而非约定从商铺交付之日起计算委托经营期限，因此，被告的抗辩理由不能成立。原、被告签订的“委托经营协议”和“委托经营协议确认单”合法有效，双方应全面履行约定的义务，被告未按协议的约定及时支付租金给原告，构成违约，应当承担相应的民事责任。原告要求解除2015年1月9日与被告签订的“委托经营协议”，被告同意解除，予以准许。原告要求被告支付截至2020年1月8日的返租租金773068元，因2015年1月9日至2018年1月8日的返租租金被告已支付，故截至2020年1月8日的未付租金为363792元。原告要求被告支付2020年1月9日以后的租金，根据“委托经营协议”的约定，委托期满后，租金标准按照商铺成功对外出租后实际收取租金的92%支付，因案涉商铺未实际出租，故2020年1月9日以后被告不负向原告支付租金的义务。原告要求被告支付逾期支付租金违约金，根据“委托经营协议”的约定，逾期租金按每日万分之二的标准支付违约金。原告要求被告支付律师费5000元，无合同约定，也无法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条、第三百九十六条之规定，判决：一、解除原告李金代与被告赣州金福物业服务有限公司于2015年1月9日签订的《金福花园商墅委托经营管理协议》；二、被告赣州金福物业服务有限公司向原告李金代支付2018年1月9日至2020年1月8日的房屋租金363792元；三、被告赣州金福物业服务有限公司向原告李金代支付逾期给付2018年1月9日至2020年1月8日房屋租金的违约金，每月租金的违约金以15158元为基数按每日万分之二的标准自当月16日起计算至付清之日止；四、驳回原告李金代的其他诉讼请求；五、本案履行内容限本判决生效后15日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费15580元，原告李金代已预交，由原告李金代负担8103元，被告赣州金福物业服务有限公司负担7477元。本院二审期间，当事人均未提交新的证据。本院查明事实同一审判决认定事实。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案中，双方协议第一条第（三）项第4点约定：双方约定委托期限自被上诉人提交该商铺开发商出具的缴清全部房款的证明之日算起，即从2015年1月9日至2020年1月8日。据此，上诉人应按约定支付租金，其辩称商铺在2019年10月16日才具备交付条件，支付租金应以交付为条件，没有合同依据。本案商铺委托经营及前三年租金抵房款，属于当事人自愿选择的商铺促销方式，不存在显失公平问题。上诉人主张应以另案即被上诉人与赣州华隆房地产开发有限公司支付逾期交房违约金的审理结果为依据，由于两案的法律关系及合同相对方并不相同，不属于必须合并审理的情形。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律及处理正确，应予维持。赣州金福物业服务有限公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7841元，由上诉人赣州金福物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾文俊审 判 员  赖国东审 判 员  王阿婷二〇二〇年十二月十五日法官助理廖勤勤代理书记员  姚冰霞