江苏省徐州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏03民终7240号 上诉人（原审被告、申请执行人）：徐州农村商业银行股份有限公司汴塘支行（原徐州彭城农村商业银行股份有限公司汴塘支行），统一社会信用代码91320300MA22FQBD1L,住所地江苏省徐州市贾汪区汴塘镇。 负责人：张晓松，该支行行长。 委托诉讼代理人：张超，该行职工。 被上诉人(原审原告、案外人)：冯艳利，女，1961年1月30日出生，汉族，住江苏省邳州市。 委托诉讼代理人：魏艋，江苏景来(云龙)律师事务所律师。 原审被告（被执行人）：徐州万星农牧科技有限公司，住所地江苏省邳州市炮车高新技术产业园振兴路**。 法定代表人：汤继乐，该公司董事长。 上诉人徐州农村商业银行股份有限公司汴塘支行（以下简称农商行汴塘支行）因与被上诉人冯艳利、原审被告徐州万星农牧科技有限公司（以下简称万星公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服徐州市贾汪区人民法院（2019）苏0305民初3718号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。 农商行汴塘支行上诉请求：依法撤销（2019）苏0305民初3718号民事判决，改判驳回冯艳利的诉讼请求或将本案发回重审。事实与理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误，判决结果不当。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条的规定，在对案外人提出的执行异议的审查过程中，针对已登记的不动产，人民法院应当按照不动产登记薄判断其是否系权利人，未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。本案中，位于邳州市剑秋河东侧的土地登记在邳州市福星供销有限公司（以下简称福星供销公司）名下，依据福星供销公司2013年5月22日出具的证明，及2014年2月7日福星供销公司出具的执行担保协议，能够确认上述土地为可执行财产。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条、第十四条规定，被执行人未履行法律文书确定的义务的，人民法院有权查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。本案中，作为被执行人的万星公司及作为担保人的福星供销公司未履行法律文书确定的义务，故贾汪法院查封执行上述土地及之上的厂房、机器设备、办公设备有事实与法律依据。另根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。冯艳利明知位于万星公司西院职工宿舍自南向北第四排，自东向西第一户房屋（以下简称涉案房屋）没有权属证书，不符合上市交易条件，仍然购买，其自身存在过错。经贾汪法院查明，涉案房屋建造在工业用地上，属违法建筑，且该土地已被贾汪法院查封拍卖，涉案房屋属于该查封土地上的附着物，由于土地及地上附着物的不可分割性，因此，贾汪法院在处置土地时将地上附着物一并处置并无不当，冯艳利可以就处置价款中包含的涉案房屋价款主张权利。 经审理查明，汴塘支行与万星农牧公司、徐州白桦山木业有限公司、汤小敏、武翠萍、杨振华、吴建群、杨仲选、杨永金融借款合同纠纷两案，原审法院分别于2013年5月21日、5月28日立案受理[案号为（2013）贾商初字第379、432号]。该两案审理过程中，福星供销公司于2013年5月22日出具证明，内容为：原福星供销公司所有的涉案土地（土地使用权证号为邳国用（2007）第1575号）及上述土地上的房屋，已合法转让给万星农牧公司，特此证明。经查，万星农牧公司系福星供销公司的独资公司，原审法院依据上述证明采取财产保全措施，于2013年5月23日、6月24日查封万星农牧公司所有的登记在福星供销公司名下的涉案土地[邳国用（2007）第1575号]、房产（邳房权证炮车字第邳公房××号）及机器设备、办公设备。 2013年10月30日，原审法院作出（2013）贾商初字第432号民事判决书，判决万星农牧公司偿汴塘支行贷款本金1000万元及利息98310元；徐州白桦山木业有限公司、汤小敏、武翠萍、杨振华、吴建群、杨仲选、杨永对上述债务承担连带清偿责任。 2013年11月6日，原审法院作出（2013）贾商初字第379号民事判决书，判决万星农牧公司偿汴塘支行贷款本金800万元及利息78648元；徐州白桦山木业有限公司、汤小敏、武翠萍、杨振华、吴建群、杨仲选、杨永对上述债务承担连带清偿责任。上述两判决生效后，义务人均未履行义务，汴塘支行遂于2014年1月2日向原审法院申请强制执行，（2013）贾商初字第432号民事判决书的执行案号为（2014）贾执字第82号，（2013）贾商初字第379号民事判决书的执行案号为（2014）贾执字第83号。 2014年2月7日，福星供销公司向原审法院出具执行担保协议，自愿以其名下涉案土地及地上附着物[土地证号：邳国用（2007）第15**、房产证号：邳公房-080001]以及无证土地约30亩、无证房产等为（2014）贾执字第82、83号执行案件项下的1800万元贷款本金及利息提供担保。福星供销公司加盖印章，该公司股东汤继乐、郭敬兰签字确认。2014年2月25日，汴塘支行向原审法院送交评估拍卖申请书，申请评估拍卖万星农牧公司所有的涉案土地、厂房、机器设备、办公设备。 2014年3月8日，原审法院对汤继乐、郭敬兰作执行笔录一份，笔录中，汤继乐与郭敬兰表示，同意对福星供销公司名下的有证土地、有证房产、无证土地、无证房产进行评估拍卖，所得价款用于偿还汴塘支行的贷款。该案移送司法鉴定科进行评估过程中，2014年3月10日，双方当事人请求庭外协商解决，司法鉴定科中止评估。2014年6月30日，原审法院作出（2014）贾执字第00082号民事裁定书，裁定对（2013）贾商初字第432号民事判决书终结执行。2015年5月12日出（2014）贾执字第83号民事裁定书，对（2013）贾商初字第379号民事判决书终结执行。2015年5月12日对上述查封财产继续查封，查封期限为叁年。 2017年6月7日，汴塘支行再次向原审法院提出评估拍卖万星农牧公司位于邳州市剑秋河东侧土地、厂房、机器设备、办公设备。原审法院于2017年6月13日委托评估。2017年8月1日徐州方联资产评估有限公司作出徐方联评报字（2017）028号资产评估报告书，结论为上述评估资产的市场价值为21740972元，变现价值17220469元。 2017年10月17日，原审法院对（2014）贾执字第82号案件恢复执行，执行案号为（2017）苏0305执恢456号。该院对上述评估资产（万星农牧公司涉案土地、厂房、机器设备、办公设备，包括全部无证土地及无证房产）在淘宝网进行司法拍卖，2018年1月15日二拍以9643462.64元成交，买受人为徐州市嘉虹凯商贸有限公司。2018年1月22日出具（2017）苏0305执恢456号执行裁定书裁定：将被执行人万星农牧公司所有的位于万星农牧公司名下的土地、厂房、机器设备、办公设备，以竞拍成交价9643462.64元，过户至买受人徐州市嘉虹凯商贸有限公司名下，并由其办理相关过户手续。2019年2月14日，原审法院向邳州市不动产登记交易服务中心送达（2017）苏0305执恢456号协助执行通知书，要求将被执行人万星农牧公司所有的登记在福星供销公司名下的涉案土地[土地使用权证号为邳国用（2007）第1575号]、房产证号为邳房权证炮车字第邳公房××号]及上述土地上的厂房（西侧部分已被开发为住宅部分的土地、房产除外，北侧少批多占部分土地除外）、机器设备、办公设备过户至买受人徐州市嘉虹凯商贸有限公司名下。 案外人冯艳利向原审法院提出执行异议，要求排除对案涉房屋的执行。原审法院作出（2019）苏0305执异148号执行裁定：驳回冯艳利的异议请求。冯艳利不服上述裁定，向贾汪法院提起执行异议之诉称，冯艳利以38万元从周亲明处购得涉案房屋，该房屋事实上为冯艳利个人财产。请求：停止对冯艳利所有的涉案房屋的执行，解除对涉案房屋对应土地的查封。审理中，冯艳利撤回解除对该房屋对应土地查封的诉讼请求。 贾汪法院另查明，2005年11月25日，福星供销公司（乙方）与邳州市炮车镇人民政府（甲方）签订《合同书》一份，约定，乙方在炮车镇投资兴建苏农连锁集团邳州物流配送中心项目，总投资额1.6亿，固定资产投资额不低于6000万元，项目占地60亩左右（以红线图为准），土地位于工业园，建设面积12000平方米；甲方负责办理约60亩工业用地的土地出让手续，土地以每亩1.6万元的包干价出让给乙方，土地使用期限为50年；乙方保证甲方提供的项目用地用于生产经营，不得改变土地用途；全部土地出让金共96万元（以实际用地数为准），乙方应在本合同签订之日起5日内将首期土地出让金30万元支付到甲方指定账户，余款根据国土部门要求支付；乙方应保证每亩土固定资产投资强度不低于60万元，项目建成由甲方进行固定资产验收后，核发国有土地使用证，投资强度不足部分的土地将收取不低于6万元/亩的土地综合成本或依法注销多占部分的土地使用证；乙方在项目用地计划报市政府批准后，即可开工建设，于2006年2月28日开工建设，2006年12月全部工程竣工投产。 2006年1月7日，苏农连锁集团邳州物流配送中心项目通过用地审批。用地审批表记载的用地面积为70亩。 2006年7月26日，邳州市国土资源局向福星供销公司作出《关于邳州福星供销有限公司有地预审意见》邳国土资预（2006）49号，同意福星供销公司的建设项目通过预审。该文件另注明：该项目位于邳州市，申请用地4.6666公顷，并经审查为耕地，符合炮车镇土地利用总体规划；该项目所占集体农用地应按《中华人民共和国土地管理法》和江苏省人民政府的有关规定办理农用地转用及征用手续时，建设项目占用耕地应保持占补平衡，补充耕地由用地单位缴纳耕地开垦费，并依法办理用地报批手续。 2006年7月29日，福星供销公司向邳州市规划局申请补办建设用地规划许可证，申请报告载明：计划占地77亩，位于邳州市，前期用地预审申请已经邳州市国土资源局邳国土资预（2006）49号文件形成预审意见，现项目已于3月份开工建设，办公楼及二栋厂房已基本建成，请求予以补办建设用地规划许可。 2006年9月26日，邳州市发展改革与经济贸易委员会对福星供销公司苏农农资连锁配送中心予以立项[邳发经贸发（2006）194号]。 2006年12月17日，福星供销公司申请补办的建设用地规划许可通过审批。2006年12月1日，邳州市规划局于向其颁发建设用地规划许可证，载明的用地项目名称为厂房及办公楼；用地位置为炮车工业园内；用地地面积为81.5亩。 2007年，福星供销公司为上述规划建设用地内的34012.5平方米（约51.07亩）土地办理国有土地使用证，证号为邳国用（2007）第1575号，登记用途为工业用地。2008年为有证土地上的4320㎡房产办理了房产证，证号为邳房权证炮车字第邳公房××号。其余约30亩土地及该土地上的房产均未办理权属证书。 福星供销公司在上述土地上建设涉案房屋。2012年8月20日，福星供销公司与周亲明签订《房屋买卖协议》一份，约定福星供销公司将涉案房屋出售给周亲明，建筑面积270平方米，室内实用面积186平方米；房屋价款为24万元；周亲明支付第一笔购房款之日起视为房屋交付。周亲明购买该房屋后于2012年9月23日与冯艳利签署《房屋买卖协议》，以38万元将上述房屋出售给冯艳利。冯艳利自购房后在该房屋内居住至今。 一审庭审中，万星公司法定代表人汤继乐表示，因当时用地指标紧张，所以另外30亩土地没有一并办理土地使用权证，该30亩无证土地至今尚未办理农用地转用及征用手续。 经贾汪法院向买受人徐州市嘉虹凯商贸有限公司法定代表人王**国核实，王**国陈述：2019年8月份，法院组织对上述拍卖资产进行交付，除职工宿舍暂缓交付、厂区西北角传达室及传达室附近1000平方左右空地尚未交付外，其余拍卖资产均已实际交付。 贾汪法院认为，《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南》（二）第19条规定：执行法院对违法建筑予以现状处置，案外人以其对该违法建筑享有排除执行的实体权益为由提起执行异议及执行异议之诉的，应依法受理，并对是否许可执行或不予执行该执行标的作出裁判，但不得就违法建筑予以确权或判决案外人对此享有所有权。本案中，根据福星供销公司与周亲明、周亲明与冯艳利签订的协议，福星供销公司已于2012年9月将该房屋转让给冯艳利，冯艳利已付清全部房款并已实际居住。冯艳利虽然不能证明诉争房屋占用土地的合法性，也不能证明案涉房屋建设的合法性，但在行政机关对房屋作出处理决定前，该房屋具有使用和财产价值。该房屋虽未进行产权登记，由此产生的后果仅是冯艳利对将来可能面临的拆除、拆迁及补偿不能等风险由其自行承担的问题，并不影响冯艳利按照房屋现状取得房屋所享有的财产权益。故在冯艳利实际取得房屋后，福星供销公司已不再拥有对案涉房屋的权益。因此，虽然福星供销公司同意将名下土地房产提供执行担保，但案涉房屋不属于福星供销公司的责任财产，不应纳入强制执行的范围。据此，该院于2020年8月21日作出（2019）苏0305民初3718号民事判决：不得对位于万星公司西院职工宿舍自南向北第四排、自东向西第一户房屋强制执行。 本院查明事实与原审法院查明事实一致，本院予以确认。 本院审理期间查明，2019年12月14日，福星供销公司法定代表人汤继乐、股东郭敬兰作出《情况说明》：2014年3月8日，汤继乐作为福星供销公司股东、法定代表人，郭敬兰作为福星供销公司股东，共同作出意思表示，同意为汴塘支行执行万星农牧公司借款合同纠纷一案提供执行担保，同意将福星供销公司名下的涉案土地及地上附着物变卖给第三人用于偿还涉案贷款。对上述土地上用于变卖的房屋，汤继乐、郭敬兰明确表述为：“有一部分有房产证，房产证号为邳房权证炮车字邳公房080001号，面积为4320平方米，还有一部分房子没有房产证，大约近10000平方米。”同时汤继乐、郭敬兰向法院声明上述房产不包括已销售给第三方的宿舍楼。同日福星供销公司汤继乐、郭敬兰与汴塘支行及第人人石勇、张秀华签订《购买协议》、《债务承担协议》，《债务承担协议》中明确载明：“其中宿舍楼房已由福星供销公司销售给第三方”。2017年徐州方联资产评估有限公司，向原审法院出具的资产评估报告书所附的房产评估明细表中载明的房产面积为：有证部分4320平方米，无证部分（不含宿舍楼）11553.21平方米，宿舍楼3057.12平方米。宿舍楼3057.12平方米已经出卖给第三方福星供销公司没有权利事实上也没有将上述宿舍楼为万星农牧公司提供执行担保。原审法院在明知上述事实的情况下，未向评估公司释明，在拍卖公告中也未明确予以说明，导致上述宿舍楼房在实际权利人不知情的情况下被交易给买受人。宿舍楼房的实际权利人的权利受到严重损害。请求法庭在对上述事实进行查明的基础上，依法予以裁判。该证据原审时提交法庭并质证。 本院认为，人民法院的执行行为应在生效判决确认的被执行人及该被执行人责任财产的范围内依法采取执行措施，执行的标的不应超出被执行人的责任财产。2012年8月20日，福星供销公司与冯艳利签订《房屋买卖协议》，福星供销公司向冯艳利交付了涉案房屋。冯艳利与福星供销公司之间存在房屋买卖关系并对涉案房屋长期占有的事实清楚。福星供销公司将涉案房屋抵偿给冯艳利后，该涉案房屋已不属于福星供销公司的财产，福星供销公司亦未将涉案房屋作为其担保财产。2018年1月22日原审法院出具（2017）苏0305执恢456号执行裁定，将福星供销公司名下的涉案土地、机器设备、办公设备过户至买受人徐州市嘉虹凯商贸有限公司名下时也将涉案房屋剔除。故原审法院未将涉案房屋纳入强制执行的范围，判决不得对涉案房屋的执行，并无不当。农商行汴塘支行的上诉理由不能成立。 综上，上诉人农商行汴塘支行的诉讼请求不成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4900元，由上诉人徐州农村商业银行股份有限公司汴塘支行负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 韩黎华 审 判 员 孙 燕 审 判 员 宋宏伟 二〇二〇年十二月二十八日 法官助理 刘青青 书 记 员 王 炎