云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云03民终2945号上诉人（原审原告）：邓亮，男，汉族，1968年10月1日生，曲靖市麒麟区人，住云南省曲靖市麒麟区。委托代理人：邓志敏，云南杨文正律师事务所律师。特别授权代理。上诉人（原审第三人）：周珺，女，汉族，1984年7月10日生，曲靖市麒麟区人，住云南省曲靖市麒麟区。委托代理人：孙云云，云南权仲律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审被告）：张洪洪（又名张飞），男，1981年7月5日生，曲靖市麒麟区人，住云南省曲靖市麒麟区。被上诉人（原审第三人）：曲靖市麒麟区蓝天幼儿园。法定代表人：周妮。统一社会信用代码：52530302787394815J。地址：曲靖市麒麟区。上诉人邓亮、周珺因与被上诉人张洪洪、曲靖市麒麟区蓝天幼儿园租赁合同纠纷一案，不服麒麟区人民法院（2020）云0302民初1639号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。邓亮上诉请求：撤销原判第一项，改判由张洪洪支付邓亮自2018年2月11日起至2019年9月29日止的铺面租金129033.33元。一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审认定由周珺承担的租金为97500元错误，自2018年2月11日起至2019年9月29日止的铺面租金应由张洪洪支付，邓亮与周珺的权利义务关系已通过（2019）云03民终2287号民事调解书确认，租赁费自2016年9月1日起计算至2018年2月10日止，双方的权利义务关系已明确。曲靖市麒麟区蓝天幼儿园从出租屋搬离后，该房间的三间铺面一直由张洪洪占有使用，其应当支付2018年2月11日起至2019年9月29日止的铺面租金。2、铺面租金应当按照每年79000元计算。被上诉人张洪洪答辩称，我没有向邓亮租过房子，我是向周珺租的，我也向邓亮支付了两年的租金了。周珺上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判。一、二审诉讼费由邓亮承担。事实和理由：1、周珺不是本案适格主体，其与邓亮的房屋租赁合同关系已经由曲靖中院调解终结，双方不存在租赁合同纠纷。2、庭审查明并确认邓亮已经向张洪洪收取至2018年10月的铺面租金110000元。3、一审查明邓亮与案外人顾莉芳签订房屋租赁合同，后合同到期由张洪洪通过转租的方式取得三间商铺的使用权没有事实依据。4、邓亮当庭将周珺变更为第三人，并当庭确认诉请租金与邓亮无关，不再向周珺主张权利，一审确判决由周珺承担责任错误。邓亮向一审法院起诉请求：被告支付原告铺面租金129033.33元；本案诉讼费由被告承担。原审法院确认事实如下：2006年10月13日，原告邓亮通过与曲靖市麒麟区白石江街道保渡社区第三居民小组签订《房屋租赁合同》，并经中华人民共和国云南省曲靖市中皓公证处（2006）云曲中证字第1294号《公证书》确认该合同有效，取得曲靖市麒麟区白石江街道保渡社区第三居民小组位于环东路边新建成的五层房屋和院内场地的经营权和使用权，期限为2007年1月1日到2020年12月31日。对于转租问题，双方在合同中未做约定。2019年10月4日，原告邓亮与曲靖市保渡第三居民组协商一致，终止了双方签订的《房屋租赁合同》。2011年7月29日，原告邓亮与第三人周珺签订了《房屋租赁合同》，合同约定：甲方（原告，下同）将位于曲靖市麒麟区，全框架结构五层（含后院）出租给乙方（第三人周珺，下同），房屋用途为办公使用，在租赁期间未征得甲方的书面认可以及按规定经过有关部门审核批准前，乙方不得擅自更改该房屋的用途。租赁为2011年9月1日至2020年8月31日；租金为2011年9月1日至2016年8月31日期间，每年租金52万元，2016年9月1日至2020年8月31日期间每年租金为65万元；每年8月1日至8月15日前付清一年租金；2009年5月1日至2014年4月30日止门面房租金7.9万元／年由甲方收取，其余44.1万元由乙方付给，门面租赁期限届满后由乙方全额付给。除甲乙双方另有约定外，乙方需首先征得甲方书面同意，方可在租期内将该房屋部分或全部转租给他人。乙方转租该房屋，应该规定与接收转租方签订书面转租合同，并向房屋租赁管理机关办理房屋租赁合同登记备案手续。乙方在甲方交付房屋二年内付清甲方房屋保证金10万元，租期届满或者合同解除后抵扣乙方应交纳房租，但保证金未实际交付。合同签订后，周珺将租赁房屋用于开办曲靖市麒麟区蓝天幼儿园，双方按约履行合同。后因曲靖市麒麟区蓝天幼儿园存在安全隐患，曲靖市公安局麒麟分局白石江派出所要求整改并复查验收，双方因整改问题协商不能且最终未能整改，周珺遂于2018年2月10日告知原告欲解除合同，协商未果，原告邓亮遂诉至本院。本院于2019年8月13日作出（2019）云0302民初1348号民事判决书，宣判后，邓亮不服，提起上诉，经曲靖市中级人民法院审理后，于2019年11月19日作出（2019）云03民终2297号民事调解书，双方自愿达成协议如下：一、解除邓亮与周珺于2011年7月29日签订的《房屋租赁合同》；二、周珺于2019年12月20日前一次性支付邓亮下欠租金230000元；三、邓亮自愿放弃其他权利。2020年3月11日，原告邓亮以本案第三人及被告张洪洪为被告诉讼来院，庭审中，变更被告周珺、曲靖市麒麟区蓝天幼儿园为第三人。另查明，2012年10月3日，第三人曲靖市麒麟区蓝天幼儿园与被告张洪洪签订了《商铺租赁合同》，合同约定：麒麟区蓝天幼儿园将周珺所承租房屋中的三间铺面90.2平方米出租给张洪洪用于出售二手车。租期3年，即2012年10月3日至2015年10月3日，租赁费用60000元，乙方（张洪洪，下同）在签订合同之日付清房租。合同生效后，乙方应向甲方（麒麟区蓝天幼儿园，下同）交付租金5000押金，合同期满押金退回。乙方在租赁期间未经甲方许可不能转租他人。合同期满后，甲方仍继续出租房屋的，乙方有优先承租权。乙方应在合同期满一个月向甲方声明是否续租。如乙方继续租用，双方重新商定租赁事项。合同期满后，双方未续签合同，被告张洪洪一直占有使用该房屋至今。再查明，2015年3月11日，原告邓亮与顾莉芳签订《房屋租赁合同》，将保渡三村综合楼底层5-9建筑面积152.05平方米租赁给顾莉芳，租期为2015年4月1日至2018年3月30日，租金90000元／年。合同其他内容和邓亮与周珺签订的《房屋租赁合同》基本相同。合同期满后，双方未再续签合同。张洪洪通过转租的方式取得该三间铺面的占有、使用权至今。原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”。本案中，原告邓亮将自己占有、使用的房屋通过租赁的方式，与第三人周珺签订《房屋租赁合同》，双方形成权利义务关系。合同履行过程中，第三人周珺按约将房屋用于办学，还利用第三人曲靖市麒麟区蓝天幼儿园的名义将租赁物中三间门面房转租给被告张洪洪，原告邓亮对此是明知的，且对张洪洪向第三人曲靖市麒麟区蓝天幼儿园按年交纳60000元租金、邓亮向周珺收取租金未按合同约定的79000元而按年60000元收取租金也是认同的。再从邓亮主张权利的事实来看，其通过云南省曲靖市中级人民法院（2019）云03民终2287号民事调解书，确认了与周珺的权利义务关系，租赁费自2016年9月1日起计算至2018年2月10日止。故原告要求被告张洪洪支付2018年2月11日起至2019年9月29日止租金的主张并无事实依据和法律依据，其租金按照合同的相对性及本案事实，依法应由第三人周珺承担。其租金数额本院确认为60000元÷12月×19.5月=97500元。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条之规定，判决如下：一、由第三人周珺于本判决生效后三十日内一次性支付原告邓亮房屋租金人民币97500元。二、驳回原告邓亮的其他诉讼请求。案件受理费2881元（原告已预交），由第三人周珺承担（在履行义务时一并支付原告邓亮）。二审中，当事人没有提交新的证据。经二审审理查明的事实与一审查明一致，本院依法予以确认。二审另查明，被上诉人张洪洪2012年10月3日—2017年10月3日的租金已向上诉人周珺支付，二审中被上诉人张洪洪自认向上诉人邓亮支付2017年5月—2019年5月的租金12.6万。本院认为，上诉人邓亮将自己取得经营权和使用权的房屋通过租赁的方式，与上诉人周珺签订《房屋租赁合同》，将房屋五层（共六间门面房）租赁给周珺，周珺实际使用三间门面房，合同履行过程中，周珺将三间门面房以原审第三人曲靖市麒麟区蓝天幼儿园的名义转租给被上诉人张洪洪，上诉人邓亮对此是明知也是同意的，且对张洪洪向原审第三人曲靖市麒麟区蓝天幼儿园按年交纳60000元租金也是认同的，故被上诉人张洪洪的转租行为有效。上诉人邓亮与周珺之间的租赁合同关系经曲靖市中级人民法院2019年11月19日作出的（2019）云03民终2297号民事调解书自愿解除，周珺已给付至2018年2月10日的租金。现上诉人邓亮主张的2018年2月11日起至2019年9月29日止的租金，因上诉人周珺与邓亮已无租赁合同关系，故一审判决由周珺支付租金不当；上诉人张洪洪一直实际占有被租赁的三间商铺，其应当向上诉人邓亮支付自2018年2月11日至2019年9月29日止的租金，因其自认其已经向上诉人邓亮支付了2017年5月—2019年5月的租金12.6万，上诉人邓亮亦认可收到该租金，张洪洪还应当支付下欠的2019年6月—9月29日止的租金20000元（60000÷12×4）。一审判决认定事实不清，适用法律不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销云南省曲靖市麒麟区人民法院（2020）云0302民初1639号民事判决；二、由被上诉人张洪洪于本判决生效后三十日内一次性支付上诉人邓亮房屋租金人民币20000元。三、驳回邓亮的其他诉讼请求。一审案件受理费2881元，由上诉人邓亮承担2000元，由被上诉人张洪洪承担881元；二审案件受理费人民币2881元，由上诉人邓亮承担2000元，由被上诉人张洪洪承担881元。如果未按生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若负有义务的当事人不自动履行生效判决，享有权利的当事人可在生效判决规定的履行期间的最后一日起二年内向一审人民法院申请强制执行。本判决为终审判决。审判长  邬汉洪审判员  刘跃昌审判员  迟少杰二〇二〇年十二月十一日法官助理刘莹靖书记员胡雪娇