大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初9318号原告：大连金地物业管理有限公司，住所地大连市甘井子区惠丰路********，统一社会信用代码912102115944472713。法定代表人：刘涛，系该公司副总经理。委托诉讼代理人：赵雷，女，1987年1月16日生，锡伯族，住址辽宁省大连市中山区，系该公司员工。委托诉讼代理人：李春波，男，1993年9月23日生，满族，住址辽宁省大连市经济技术开发区，系该公司员工。被告：姜曰强，男，1981年7月28日生，汉族，公民身份号码210203198107286519住址辽宁省大连市甘井子区。被告：张桂霞，女，1986年5月13日生，汉族，住址辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：姜曰强，系被告张桂霞丈夫，身份信息同本案被告姜曰强。原告大连金地物业管理有限公司与被告姜曰强、张桂霞物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连金地物业管理有限公司的委托代理人李春波、被告姜曰强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业费20,383.01元；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年，原告通过招、投标的形式取得了金地艺境的前期物业服务经营权，并与大连天意房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，原告按照《前期物业服务合同》的约定为金地艺境项目的全体业主提供物业服务。被告购买了大连市甘井子区博艺西园4号2单元3层1号（面积：140.67㎡），按照《前期物业服务合同》约定，物业费收费标准为2.30元/平米/月，截至2020年12月31日，被告已欠缴费用累积达20,383.01元（欠费期间：2015年10月1日-2020年12月31日）。期间经原告多次书面和口头催缴，被告仍未交纳，被告的行为已严重损害了原告和全体业主的权益。为了维护原告及广大业主的合法权益，特向贵院提起诉讼。被告辩称，不同意原告的诉讼请求，对房屋的坐落、面积、物业费标准无异议，对欠费的起止时间不确定，被告认为原告收费的截止时间应到2020年10月10日。被告家没有缴纳物业的理由是被告家北阳台的外墙从收房的第二年7月份开始就漏水，被告要求物业进行维修，但原告一直以物业只为公共区域服务、业主自己家屋内和外墙的维修与物业无关为由，不予处理，要求被告自行找开发商解决。疫情期间，物业没有提供任何服务，车库漏水，原告办公室没有值班人员，被告私家车因受潮长霉无人处理。案涉小区电梯经常出现故障。被告对原告的物业服务态度不满意。经审理查明，2013年12月16日，二被告与案涉房屋的开发商大连天意房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定二原告购买位于甘井子区博艺西园4号2单元3层1号（行政街号）的房屋，房屋面积140.67平方米。该合同附件四《合同补充协议》第十二条约定“买受人同意，在业主大会聘任物业管理机构之前，由金地物业管理有限公司提供物业管理服务。买受人接受并遵守出卖人依法制定的《临时管理规约》以及出卖人与物业服务公司签订的《前期物业服务合同》”。案涉房屋的开发商大连天意房地产开发有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《前期物业服务合同》。约定甲方选聘乙方对金地艺境住宅小区提供前期物业服务，物业费收费标准：小高层2.10元/平方米/月，多层/洋房2.30元/平方米/月，对外网点4.40元/平方米/月，地，地下车位为100元/个/月主或物业使用人应于每季度首月15日前向乙方交纳当期物业服务费，逾期交纳，每物业服务费的，每逾期一日，应交纳欠费总额的3‰作为违约金；合同期限自2014年8月30日起至物业业主委员会代表全体业主与乙方或其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时终止。案涉房屋为多层/洋房。二被告自2015年10月1日至2020年12月31日期间未交纳物业费。本院所确认的上述事实，有原告提供的前期物业服务合同、商品房买卖合同、补充协议，当事人陈述及庭审笔录等在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条及第六十条第一款之规定，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有约束力。双方当事人均应当按照合同的约定履行各自的义务。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，案涉房屋的开发商大连天意房地产开发有限公司与原告签订的《前期物业服务合同》是合同双方真实的意思表示，合法有效。业主和物业单位之间是平等主体，原告依法为二被告所在小区提供物业服务，双方已形成物业服务合同关系，二被告作为该小区业主应按合同约定的时间、价格标准交纳物业服务费，无故拖欠不妥。对于物业费的交纳时间，上述合同约定业主或物业使用人应于每季度首月15日前向乙方交纳当期物业服务费，因此二被告应向原告支付2015年10月1日至2020年12月31日期间物业费20,383.08元（140.67平×2.30元/月/平方米×63个月）。现原告仅要求被告支付20,383.01元，本院予以照准。关于二被告提出的房屋漏水原告一直不予解决的问题。本院认为，房屋漏水主要是房屋质量存在问题，并非原告的物业服务直接造成，且在庭审中被告也承认原告多任物业经理均现场查看并协调解决，施工人员也派驻现场进行维修，可以看出原告一直积极履行维修义务，虽未达到被告满意，但原告已尽到物业服务的责任。现被告以房屋漏水拒交物业费，没有依据，本院不予采纳。关于二被告提出的疫情期间物业服务不到位、电梯经常故障、对物业服务态度不满意等抗辩意见，本院认为，物业服务是一种持续性服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来体现，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样。物业公司提供服务是由众多已交费业主所交纳的物业费来维系的，如个别业主因自己不满意物业服务标准，就拒付或少付物业费，则势必损害了那些按时足额交费业主的利益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。但如果物业公司确不履行或不完全履行物业服务合同约定或法定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自身合法权益。二被告以原告提供物业服务不到位为由，拒绝支付物业费，缺乏合同和法律依据，不能得到支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告姜曰强、张桂霞于本判决生效之日起十日内给付原告大连金地物业管理有限公司自2015年10月1日至2020年12月31日的物业服务费20,383.01元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连金地物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费155元（已减半收取，原告已预付），由被告姜曰强、张桂霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  陈袁媛二〇二〇年十二月十日书记员  杨晓妮本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。