辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽04民终2489号上诉人（原审被告）：王冲，男，1989年2月21日出生，汉族，住抚顺市顺城区。被上诉人（原审原告）：抚顺市森林物业管理有限公司，住所地：抚顺市新抚区千金路千金嘉苑**。法定代表人：王霞，该公司经理。委托诉讼代理人：孙成富，该公司员工。上诉人王冲因与被上诉人抚顺市森林物业管理有限公司（以下简称森林物业）物业服务合同纠纷一案，不服抚顺市新抚区人民法院作出的（2020）辽0402民初1460号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人王冲，被上诉人森林物业的法定代表人王霞及其委托诉讼代理人孙成富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王冲上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判或发回重审。二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：在一审庭审时，上诉人向法庭提出了反诉，并提交了反诉状和相关证据，但一审法院置之不理。上诉人认为，一审法院程序违法，严重侵害了上诉人的诉讼权利。上诉人未交纳物业费，是因为物业管理不到位的原因，双方存在纠纷。因此，一审法院应当对上诉人的反诉，一并审理。一审法院未审理上诉人反诉，侵害了上诉人的利益，故提出上诉。物业不作为和不管我车被撞就是我不交纳物业费的原因。森林物业辩称，我们在一审开庭的时候就已经提交了前期物业服务合同，在服务合同中明确写了收费标准、服务标准、物业服务的公共设施。森林物业向一审法院起诉请求：2013年原告承接了抚顺市千金嘉园小区三期（新抚区千金路一道街）的物业管理工作。被告王冲于2013年7月20日办理了入住手续并交纳了当期物业费，从2015年7月20日开始，被告王冲再没有按照《前期物业服务合同》的约定交纳物业服务费，2019年至2020年物业费迄今也仍未交纳，现累计拖欠5年物业服务费4250元。原告认为在原告正常履行《前期物业服务合同》、且向被告数次发出催缴通知的情况下，被告仍拒不按照合同约定支付物业服务费，其行为构成违约。依据《前期物业服务合同》第二十八条-未能按时足额交纳物业服务费用的，应按拖欠物业费数额比照同期银行贷款利率的三倍的标准支付违约金。计算方法4250×4.15%×3=529元，费用合计4250+529=4779元。综上所述，原告依据《物业管理条例》，《抚顺市物业管理条例》的规定,依法起诉，请求法院查清事实依法判决支持原告诉讼请求，以维护原告的合法权益。一审法院认定事实：被告王冲系坐落于抚顺市新抚区.03平方米）房屋业主。原告系上述房屋的物业服务公司，为上述房屋提供物业服务。2013年7月20日，被告王冲入住该住房并签署《千金嘉园入住通知书》，内容为：兹有业主王冲先生，已购买41号楼5单元702室，面积59.03平方米。该业主房款已付清，可以办理入住手续，望及时接洽，特此通知。关于物业管理服务费，该入住通知书载明为：多层1.2元，预收一年850元。该入住通知书开发公司处加盖“大连经济技术开发区中环房地产开发有限公司抚顺分公司合同专用章”印证、物业公司处加盖“抚顺市森林物业管理有限公司”印证。原告向本院提交《前期物业服务合同》以证明其与大连经济技术开发区中环房地产开发有限公司抚顺分公司签订了前期物业服务协议，合同期限为自2013年7月8日起至2021年7月7日止，合同内容为：甲方：大连经济技术开发区中环房地产开发有限公司抚顺分公司；乙方：抚顺市森林物业管理有限公司。第一条物业基本情况：千金嘉园40、41、42号楼；座落位置：抚顺市新抚区千金路；建筑面积：16351.31平方米。物业管理区域四至：东至一道街；南至铁路红线；西至十二道街；北至千金路。第二条、在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理(物业共用部位明细见附件二)；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理(物业共用设施设备明细见附件三；)3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。第四条，乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准(前期物业管理服务质量标准见附件四)。第六条、物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅：1.2元/月.平方米；高层住宅：1.5元/月.平方米；商业物业：2.2元/月.平方米；办公物业：2.2元/月.平方米。第七条，业主应于办理入住手续之日起交纳物业服务费用(物业服务资金)物业服务费用(物业服务资金)按年交纳，业主或物业使用人应在每年一月份(每次缴费的具体时间)履行交纳义务。第三十条、除前条规定情况外，乙方的管理服务达不到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准，甲方可以解除合同，更换物业公司。甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条第三十一条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用(物业服务资金)的，应按拖欠物业费数额比照银行同期贷款利率的三倍的标准向乙方支付违约金。第三十五条，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。超出本期限未签订新的物业管理合同，本合同继续有效。第三十八条，甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容；物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。后由于被告对原告提供物业服务不予认可故未按期交纳物业费，原告因此诉至法院。另查明，案涉千金嘉园小区南侧毗邻铁路、北侧有在建工程正在施工，小区一层为新鑫热力工程有限公司办公区域。一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。原告为小区业主提供物业服务，被告作为业主有义务交纳物业服务费。该物业费收费标准已在《前期物业服务合同》及千金嘉园入住通知书中明确约定，该服务协议内容不违反法律规定，本院予以确认，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主支付物业费既是业主的约定义务,也是业主的法定义务,拒不支付物业服务费的行为不但侵害了物业公司的合法权益,也侵害了其他交费业主的合法权益。本案中,原告为小区提供了物业服务,被告作为该小区业主,事实上也享受了原告提供的物业服务,理应支付物业费用。关于被告主张原告未按约定履行服务内容一节，原告向本院出具的照片证明其已经按照合同约定履行了园区管理、绿化、卫生等物业合同约定的相关义务。由于物业服务范围的广泛性,物业公司在实施物业服务中可能会存在各种各样的问题,业主可以向其提出改正意见,或成立业主委员会,通过业主委员会提出改正意见,或向房地产行政主管部门反映,直至由业主委员会解聘该公司,但不能成为业主拒交物业费的理由和依据。故就已经实际履行的物业服务期间的物业费，本院不予调整。而且拒交物业费也起不到制衡物业公司的效果,事实上可能还会降低物业公司后续服务的积极性,损害了包括自己在内的全体业主的利益。同时,原告作为物业服务者,也应当根据约定及法律规定和相关行业规定,积极主动履行自己的职责,采纳业主提出的合理化建议,提高服务质量。业主与物业公司之间也应当加强沟通。本小区的实际情况较特殊，其北侧目前有在建工程进行施工、南侧有铁路通过。因此，本小区也必然存在更多的问题需要物业和业主共同承担以保证获得更好的居住体验。如相关单位在此过程中给业主造成实际损失，业主可以提起诉讼以维护自己的权利。关于被告主张由于物业监控设备老化导致自身产生损失一节。根据法律规定，如物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任，受损失的业主可另行告诉要求其承担相应的赔偿责任。被告的主张与本案并非同一法律关系，被告可另行起诉。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求,被告没有按时交纳物业费是因为与原告在服务义务履行上存在争议,双方未进行及时有效的沟通,被告并非恶意欠费,故对原告该项诉讼请求,本院不予支持。各方需要共同努力,互相尊重、支持与理解。关于该物业费的起算时间、缴费面积双方已于《前期物业服务合同》及《千金嘉园入住通知书》中进行了明确约定。故该物业费期间本院确定为自2015年7月20日至2020年7月19日（共计60个月）物业费的诉讼请求，本院予以支持，该数额本院确认为4250元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条之规定，判决：一、被告王冲于本判决生效后三日内给付原告森林物业自2015年7月20日至2020年7月19日（共计60个月）物业费人民币4250元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。森林物业提交的证据：照片，证明：物业公司一直为千金嘉园小区服务，即使有个别的业主拖欠物业费，我们也没有降低服务标准。王冲质证意见：在一审之前没有做到，在开庭之后弄虚作假的，在一审之后陆续拍摄的照片，在一审开庭之前这些东西都不存在，我们没有交纳物业费的业主我们提交的证据几乎都差不多，也都是因为被上诉人不作为才不交纳物业费。一审法院认定的其他事实有相关证据佐证，本院予以确认。本院另查明，王冲所有的车辆停在小区内被撞，调取监控后无法看清肇事车辆车牌号，未能找到肇事车主，王冲自行修车。本院认为，本案的争议焦点是：王冲是否应当交纳物业费，以及应交纳物业费的数额。本案中，森林物业与大连经济技术开发区中环房地产开发有限公司抚顺分公司签订《前期物业服务合同》，约定由森林物业为案涉小区提供物业服务。王冲在案涉小区居住，享受森林物业提供的物业服务，理应按照《前期物业服务合同》的约定向森林物业交纳物业费。关于王冲主张其车辆停在小区内被撞，因物业监控设备拍摄的画面无法清晰显示肇事车辆车牌号，致使其无法找到肇事车主，导致其因自行修车产生财产损失一节，本院认为，森林物业自认案涉小区系封闭小区，依据《前期物业服务合同》的约定森林物业提供的服务包括车辆停放管理、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理等职责，对王冲车辆在园区内被撞，森林物业应提供监控视频协助王冲查找肇事车辆获得赔偿，但因监控设备老旧等原因导致视频无法清晰显示肇事车辆车牌号，王冲无法据此查找肇事车主，只能自行修车，因此产生财产损失，可以认定森林物业在提供物业服务中存在一定的瑕疵，本院酌定对王冲应交纳的物业费减免500元。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持抚顺市新抚区人民法院（2020）辽0402民初1460号民事判决第二项及诉讼费的负担；二、变更抚顺市新抚区人民法院（2020）辽0402民初1460号民事判决第一项：王冲于本判决生效之日起三日内给付抚顺市森林物业管理有限公司自2015年7月20日至2020年7月19日（共计60个月）物业费人民币3750元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费50元，被上诉人抚顺市森林物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 帆审判员 郭 爽审判员 李依桐二〇二〇年十二月十六日书记员 李耀南