山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁04民终3690号上诉人（原审被告）：刘静，女，1983年12月28日出生，汉族，住枣庄市市中区。委托诉讼代理人：高祥，男，1982年4月27日出生，汉族，系刘静之夫。委托诉讼代理人：路绪成，山东司杰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：韩玉婷，女，1997年2月18日出生，汉族，住枣庄市市中区。委托诉讼代理人：刘福建，男，1992年12月28日出生，汉族，住枣庄市市中区，系韩玉婷之夫。委托诉讼代理人：李国君，枣庄市中鑫永安法律服务所法律工作者。上诉人刘静因与被上诉人韩玉婷房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省枣庄市市中区人民法院（2020）鲁0402民初4073号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘静上诉请求：1.撤销原判，依法改判驳回韩玉婷的诉讼请求或发回重审；2.本案一、二审诉讼费由韩玉婷承担。事实和理由：一、韩玉婷据以起诉的事实不成立。一审己查明确认的事实是，由于案外人徐晨晨与房东发生矛盾，继而影响韩玉婷使用房屋，显而易见是第三人侵权，是侵权纠纷不是违约纠纷。由此表明：1.韩玉婷起诉所依据的事实理由根本不存在：2.韩玉婷所主张的法律关系性质是合同纠纷，法院查明的是侵权，二者不相符，且韩玉婷在一审时没有变更起诉的事由，一审应驳回其诉讼请求。二、一审认定房屋租赁合同在2020年8月13日已解除无依据。韩玉婷在一审期间既然明确不同意解除租赁合同，就是在否认“2020年8月13日解除租赁合同通知”的效力，所以原审认定刘静同意合同于该日解除缺乏事实与法律依据。三、原审判决返还4万元转让费错误。首先伴随租赁关系发生的财物转让行为不应解除，转让费不属于退还的范围。根据双方租赁合同的约定，年租金4万元，那么月均租金就是3333元，租期从2019年10月15日至2021年3月15日共计17个月。刘静转租时租金已经缴至2020年3月15日，即代韩玉婷缴纳了2019年10月15日--2020年3月15日期间的5个月的租金16,667元，另有5000元的装修押金可由韩玉婷将来主张返还。合同约定的全部转让费是84,000元（含押金和上述租金16,667元），去掉押金5000元和己付租金16,667元，剩余的转让费62,333元，根据合同第四条约定该剩余的转让费就是刘静的原装修、装饰不动产与沙发等动产财产的转让价款。随着房屋租赁发生的财物所有权的转移行为已经完成，该转让行为独立于房屋租赁行为，不因租赁关系的解除而逆转，且原作为房屋添附的装修装饰均被韩玉婷毁坏重新装修，这部分转让费不能返还。因此62,333元的转让费无需退还。其次韩玉婷承租期间和占用房屋期间的租金不应退还。从2019年10月15日至2020年8月13日期间是10个月，需要支付租金33,330元，从2020年8月13日以后的占用期间也应承担占用费。属于可返还的价款是84000-62333-33330=-11663元，此外尚未计算占用费。因此即便解除合同，刘静不但不需要返还转让费，而且韩玉婷还应该补交费用。再次，诉讼费划分不合理，韩玉婷枉诉过多，且刘静无违约行为和侵权的过失，不应该分担一审诉讼费。综上，刘静在合同履行期间无违约行为，韩玉婷系因第三人侵权，略微影响用房，但最根本的原因是不可抗力疫情的影响导致亏损难以为继，但不能让刘静承担损失。另补充：韩玉婷违约在先，未按时交付下一年度租金的情况下，原判决解除合同的理由不充分。请求驳回韩玉婷的诉讼请求。韩玉婷辩称，本案是房屋租赁合同纠纷，刘静于2020年4月20日向市中区人民法院提起诉讼，自认租赁合同于2020年2月底因徐晨晨无理擅自解除合同构成违约，合同无法继续履行，导致本案合同亦无法履行。刘静在其与徐晨晨案件（2314号案件）中已将本案韩玉婷损失14.76万元计算在内，刘静也应当全部予以返还。一审法院判决返还数额虽是一部分，但韩玉婷为了息事宁人勉强认可一审判决。刘静上诉请求无事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。韩玉婷向一审法院起诉请求：1.判令刘静返还转让费84，000元，并赔偿韩玉婷经济损失32，600元；2.诉讼费用由刘静承担。诉讼过程中韩玉婷增加诉讼请求：要求解除与刘静于2019年10月15日双方签订的房屋转租合同。一审法院认定事实：2019年10月15日，韩玉婷（乙方）与刘静（甲方）签订房屋转租合同一份。合同主要约定：刘静将位于山东省枣庄市市中区永安镇安桥金榜文化街启程文体三楼的店铺转租给韩玉婷，并保证韩玉婷同等享有刘静在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务。租期到2021年3月15日止，年租金为40，000元，房屋主体不改动押金5，000元（可退还）。租金为每年交付一次，并于约定日期3月15日交至房东。合同第三条约定，店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方向房东履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且每年定期交纳租金及该合同所约定的应由甲方交纳的水电费及其他各项费用。合同第五条，乙方先向甲方支付订金1万元整，在交付订金日起15日前一次性向甲方支付剩余转让费，共计74，000元，上述费用已包括第三条所述的装饰、设备及其他相关费用，此外甲方不得再向乙方索取任何其他费用。2019年10月21日收取韩玉婷转让费74，000元。另查明，该房屋系刘静从案外人徐晨晨处承租，后由于案外人徐晨晨与房东发生纠纷，2020年4月1日涉案房屋被房东用汽车堵门，韩玉婷无法使用涉案房屋。一审法院认为，韩玉婷与刘静签订房屋转租合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为有效合同。关于合同是否解除的问题，《合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：……（二）债务标的不适于强制履行或者履行费用过高……本案已查明的事实虽不是刘静的原因直接导致合同的不能履行，但因徐晨晨与房东发生矛盾，客观造成韩玉婷无法继续使用该房屋。故韩玉婷要求解除与刘静之间的租赁合同，该院予以支持。韩玉婷开庭审理时，提出解除与刘静之间的转租合同，刘静虽不同意，但未提出确认解除合同的效力，故韩玉婷、刘静之间的合同于2020年8月13日解除。因韩玉婷一直占用房屋使用至今，且至今也未按约定的时间交付房租，韩玉婷应交付的租金不能免除。因转让费不等同于租金，刘静应当就韩玉婷实际使用房屋的期间收取转让费，对于韩玉婷未按合同约定租赁期限内使用的房屋的转让费应予以退还。综上，根据韩玉婷、刘静合同的实际履行情况，该院酌情考虑刘静返还韩玉婷房屋转让费40，000元。韩玉婷主张的装修费用，因系其经营进行的正常必要的投资，且提交的证据也不能证明其实际支出情况，对该项诉讼请求该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十六条、第一百一十条之规定，判决：一、原告韩玉婷与被告刘静于2019年10月15日签订的房屋转租合同于2020年8月13日解除；并于判决生效后十日内腾空房屋，交付被告。二、被告刘静于判决生效后十日内返还原告韩玉婷房屋转让费40，000元；三、驳回原告韩玉婷其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2，632元，减半收取1，316元，由原、被告各负担658元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。韩玉婷提交两份证据，证据一：（2020）鲁0402民初2302号民事判决书及送达回证，证明经人民法院判决确认同一栋楼二楼因同样原因导致无法使用租赁房屋而解除合同，本案系三楼，同一案件同一法院不能出现两种结果。证据二：（2020）鲁0402民初2314号民事诉状及裁定书，证明刘静自认所租房屋2020年2月底因徐晨晨无理擅自解除合同而构成违约，合同无法继续履行，并请求返还押金、一个月租金、赔偿装修损失及退费损失共14.76万元，就是本案韩玉婷的损失。以上证据一审时已提交，因档案未归档而提交复印件，刘静不予认可，现提交盖有法院档案室章的证据予以确认。刘静的质证意见为，对2302号判决书的真实性无异议，但对证明目的有异议。对该判决书的原告基于租赁合同主张因房屋的总承租人徐晨晨违约为由解除合同，不同于本案的韩玉婷以租赁合同为基础法律关系，诉称刘静违约，请求解除合同。本案法庭查明的是案外第三人房东侵权所致，因而两案不具有可比性。对第二份证据诉状内容的真实性有异议，这是刘静基于韩玉婷与徐晨晨之间纠纷的发生，维护权利的需要协助韩玉婷，同意韩玉婷以刘静的名义起诉向徐晨晨主张权利，真正的原告、权利主张者是韩玉婷。因此韩玉婷不能基于当初刘静的善意协助行为作为抗辩本案的理由。本院的认证意见为，对于证据一的真实性、合法性、关联性予以认可，可以证明对该判决书认定因案外人徐晨晨与房东之间的矛盾造成涉案房屋所在楼栋无法使用的事实；关于证据二的真实性、合法性予以认可，与本案具有关联性，但不足以达到其证明目的。对于一审查明的其他事实，本院依法予以确认。本院认为，刘静、韩玉婷签订的《房屋转租合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方应全面履行各自的义务。根据查明的事实，涉案房屋所在楼栋由徐晨晨从房东处承租，后将三楼转租给刘静，刘静又转租给韩玉婷。根据韩玉婷提交的证据一：（2020）鲁0402民初2302号民事判决书认定的事实，李智超从徐晨晨处租赁了涉案房屋所在楼栋的二楼，因徐晨晨与房东的矛盾，房东用车堵门，客观上造成该二楼房屋无法使用而导致合同解除。因二楼和三楼在同一楼栋楼上，均基于因徐晨晨与房东的矛盾，客观上造成了韩玉婷无法使用三楼涉案房屋的原因，导致刘静与韩玉婷签订的《房屋转租合同》无法继续履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，韩玉婷解除《房屋转租合同》的主张有事实与法律依据，应予以支持，一审法院认定并无不当。关于房屋转让费退还的问题，刘静主张转让费包含租金，这与《房屋转租合同》约定内容不符，《房屋转租合同》中未有转让费包含租金的约定，一审法院按照韩玉婷实际使用房屋期间，并根据双方实际履行合同的情况，酌情考虑刘静返还韩玉婷房屋转让费40000元的认定并无不当，本院予以确认。关于涉案房屋的应交付租金问题，可另行主张。综上所述，刘静的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2632元，由上诉人刘静负担。本判决为终审判决。审判长 张 弘审判员 李 莹审判员 党园园二〇二〇年十二月二十三日书记员 高 天