广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0105民初506号 原告：黄凤祥。 委托诉讼代理人：曾镜彪，广西凌盛（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李思，广西凌盛（南宁）律师事务所实习律师。 被告：广西纵桂房地产开发有限公司，住所地南宁市那洪大道**那洪综合楼，统一社会信用代码9145010007521592XM。 法定代表人：李祖昆，执行董事。 委托诉讼代理人：杨仕通，广西华胜律师事务所律师。 原告黄凤祥与被告广西纵桂房地产开发有限公司（以下简称纵桂公司）合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用普通程序，于2020年5月6日公开开庭进行了审理。原告黄凤祥及其委托诉讼代理人曾镜彪、李思，纵桂公司的委托诉讼代理人杨仕通到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄凤祥向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告与被告于2017年3月11日签订的《纵桂城市广场商铺使用权转让合同》;2.判令被告向原告退还已支付的商铺使用权转让款184945元;3.判令被告向原告支付资金占用利息103569元，以184945元为基数，从2017年8月31日开始按月利率2%计付利息至实际还清之日止，现暂计至2019年12月31日；4.本案的诉讼费用由被告承担。以上合计:288514元。后原告撤回第一项诉讼请求。事实与理由:原告与被告于2017年3月11日签订三份《纵桂城市广场商铺使用权转让合同》，合同约定原告向被告购买其位于南宁市那洪大道纵桂城市铺的使用权，25号商铺使用权转让总价款为70148元，26号商铺使用权转让总价款69117元，131号商铺使用权转让总价款66228元，期限为32年，自2018年6月30日至2050年6月29日止，双方约定分期支付商铺总价款的方式，被告应在2018年6月30日前经相关单位验收合格后将该商铺交付，合同约定双方的权利义务及违约责任等。合同签订后，原告分别于2017年3月11日向被告支付号铺商铺的使用权转让首付款123296元，于2017年3月18日支付41099元，于2017年8月31日支付20550元，原告共向被告支付184945元，被告也向原告开具了收款收据。原告向被告支付该商铺使用权转让款后，发现被告并未取得建设施工许可证，预售许可证等相关证件，且被告也未在约定的时间内将商铺交付给原告使用，在原告要求被告出示建设、施工、预售、监理、设计、消防等验收合格证明，被告均未能出示，经原告现场查看该商铺发现与合同约定的商铺面积不符、设计不合理、不符合交付标准等诸多问题。因此，该涉案商铺未达到交付标准，原告使用符合合同约定的商铺的合同目的无法实现，原告有权解除合同。综上，被告存在诸多异常情况，导致合同未能依约履行，为维护原告的合法权益，现依法向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告纵桂公司辩称：1.纵桂公司同意解除本案合同；2.在本案中，原告存在违约行为，没有签订返租合同，没有及时收铺。 经审理查明：纵桂公司通过与江南区那洪合作方式取得南宁市那洪大道的两宗地块开发权利。其欲投资建设“纵桂城市广场”项目。纵桂公司对项目一楼铺面招商广告宣称“统一经营、统一运营、统一管理，可返租、可自营”。 2017年3月11日，原告和被告签订三份《纵桂城市广场商铺使用权转让合同》（编号：），合同约定：1.被告与南宁市江南区那洪合作开发南宁市那洪大道的两宗地块，合作开发地块来源合法并享有土地使用权，土地性质为农民产业用地；2.使用权转让的商铺位于纵桂城市广场号铺；3.该商铺使用权转让期限为32年，自2018年6月30日至2050年6月29日止；4.使用权转让期限届满，被告有权将该商铺收回，原告应无条件退回该商铺，并保持该商铺结构完整和装修设施的完好；5.号商铺总价款70148元整，原告签订本合同立即支付总房款60%即42089元整，于项目工程建至十三层后7日内，支付总房款的20%即14030元，于项目工程建至封顶后7日内，支付总房款的20%即14030元；号商铺总价款69117元整，原告签订本合同立即支付总房款60%即41470元整，于项目工程建至十三层后7日内，支付总房款的20%即13823元，于项目工程建至封顶后7日内，支付总房款的20%即13824元；号商铺总价款66228元整，原告签订本合同立即支付总房款60%即39737元整，于项目工程建至十三层后7日内，支付总房款的20%即13246元，于项目工程建至封顶后7日内，支付总房款的20%即13245元；6.被告应在2018年6月30日前将经相关单位验收合格的商铺交付原告使用。交房期限届满三十日内，原告应与被告营销（招商）中心办理商铺交接手续，签署《商铺交接单》，逾期不来办理商铺交接手续，视为被告已向原告交付该商铺；7.被告如未按合同约定的期限将商铺交付给原告使用，按下列方式处理：第一、因天气、雨水原因造成被告无法正常施工，导致工程在规定的时间内无法完工，以施工单位施工晴雨表为准，交房日期自然往后顺延；第二、自合同签订之日起，国家法定的节假日均不在被告逾期时间内；第三、逾期不超过90天，被告按日支付原告已交款项万分之五违约金，最高不超过累计已付款的5%；第四、逾期超过90天后，被告按累计已付款项的5%向原告支付违约金；第五、逾期超过180日后，原告有权解除合同，如原告解除合同，被告应该退还原告已付的全部价款，并按原告已付价款的10%支付违约金，如原告要求继续履行合同，被告按每日原告已付款的万分之三支付违约金，最高不超过累计已付款的5%；8.原告在使用期间，被告不得擅自改变该商铺的公共部位和设施的使用性质。 上述合同签订后，原告分别于2017年3月11日、2017年3月18日、2017年8月31日向被告支付款项123296元、41099元、20550元，共计184945元。 当前涉案铺面已由纵桂公司出租给案外人经营酒店、酒店停车场、修车铺、洗车铺等。 另查明：涉案的纵桂城市广场项目于2019年4月3日取得了《建设工程规划许可证》。 本院认为，关于本案《纵桂城市广场商铺使用权转让合同》的性质问题：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，租赁期限届满后，承租人应当返还租赁物。本案中，《纵桂城市广场商铺使用权转让合同》约定纵桂公司将案涉商铺使用权转让给原告，并约定使用权转让期限为32年，由原告支付相应的使用权转让价款，使用权转让期限届满，原告应无条件退回案涉商铺。从合同内容来看，双方虽约定的是商铺使用权转让，但仍约定了一定的期限，原告须支付相应价款，在期限届满后仍需返还商铺，符合租赁合同的法律特征，故本院认定《纵桂城市广场商铺使用权转让合同》实为租赁合同。 关于《纵桂城市广场商铺使用权转让合同》的效力问题：《纵桂城市广场商铺使用权转让合同》系原告与被告的真实意思表示，但双方在《纵桂城市广场商铺使用权转让合同》中关于使用权转让期限32年的约定，违反了《中华人民共和国合同法》关于租赁期限不得超过20年的规定，超过20年的部分应属无效，故本院确认《纵桂城市广场商铺使用权转让合同》约定的不超过20年部分的租赁有效，超过部分无效。 关于原告诉请退还款项问题：被告在未经原告同意的前提下，将案涉商铺出租给案外人，并改变了原有规划，致使原告签订《纵桂城市广场商铺使用权转让合同》的合同目的无法实现，被告的行为构成违约，现原告要求纵桂公司退还商铺使用权转让款184945元，于法有据，本院予以支持。 关于资金占用利息问题：原告于2017年8月31日向纵桂公司交付最后一笔款项，现因纵桂公司违约导致合同解除，纵桂公司应向原告赔偿资金占用利息（计算方式：以184945元为基数，自2017年8月31日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日,自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项付清之日止）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 一、被告广西纵桂房地产开发有限公司向原告黄凤祥返还商铺使用权转让款184945元； 二、被告广西纵桂房地产开发有限公司向原告黄凤祥支付资金占用利息（计算方式：以184945元为基数，自2017年8月31日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日,自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项付清之日止）； 三、驳回原告黄凤祥的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费5936元，由被告广西纵桂房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  丘 理 人民陪审员  周均宁 人民陪审员  卢瑞玲 二〇二〇年十二月一日 法官 助理  周丽君 书 记 员  郭时连 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。 租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 —1——