北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初13458号原告（反诉被告）：刘尚君，男，1966年10月14日出生，汉族，无业，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：陈雯，北京市隆安律师事务所律师。被告（反诉原告）：张岚，女，1969年3月26日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：韩军祥，北京京津润商（天津）律师事务所律师。第三人：北京链家置地房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路**院**楼****。法定代表人：李岩峰，总经理。委托诉讼代理人：杨怡芳，女，北京链家置地房地产经纪有限公司员工。原告（反诉被告）刘尚君与被告（反诉原告）张岚、第三人北京链家置地房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘尚君委托诉讼代理人陈雯、被告（反诉原告）张岚委托诉讼代理人韩军祥、第三人链家公司的委托诉讼代理人杨怡芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）刘尚君向本院提出诉讼请求：1.判令解除刘尚君、张岚签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议；2.判令张岚返还刘尚君定金50万元并赔偿相应利息（自2020年4月8日起至之实际支付完毕止，按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率的1.5倍计算）；3.判令张岚按照双倍返还定金的原则另返还刘尚君定金50万元；4.诉讼费由张岚承担。事实与理由：2019年6月5日，刘尚君与张岚签署《北京市存量房买卖合同》，双方约定：张岚将其所有的北京市丰台区科学城恒富街2号院3号楼4层403号房屋（以下简称涉案房屋），作价246万元出售给刘尚君，购房款项应在过户前2个工作日前由刘尚君支付给张岚，张岚应在2019年9月30日前(具体以建委预约为准)与刘尚君办理不动产转移登记。合同签署后，刘尚君按照合同约定向张岚支付款项50万元，但张岚并未如约办理建委预约和房屋交付义务。刘尚君多次致电、致函告知张岚，要求其尽快履行合同义务，完成房屋交易，但张岚既不回复，也一直未履行合同义务。综上所述，刘尚君、张岚签署的合同合法有效，张岚占有刘尚君款项并拒绝履行交付房屋的义务，其行为严重损害了刘尚君的合法权益。故此，刘尚君提起诉讼。被告张岚答辩并反诉称：张岚不存在任何违约行为，相反刘尚君自始至终一直处于违约和欺骗状态。双方在2019年6月10日签订了《北京市存量房买卖合同》及补充协议，张岚将涉案房屋出售给刘尚君，房屋面积为136.53平方米，房屋总价款为665万元。同时补充协议约定：刘尚君应当在2019年6月19日前向张岚交纳定金50万元整；刘尚君在房屋过户前2日将第一笔购房款人民币602万元支付张岚，双方约定的过户时间是2019年9月30日前，合同签订后，张岚一直积极履行合同义务，并且多次催促刘尚君提交各种审核资料，但是刘尚君并没有提交任何审核资料。后发现刘尚君不仅无能力支付房款，而且没有购买指标，根本无法办理房屋过户，合同根本无法继续履行。无奈双方于2019年10月12日在链家会议室商谈合同事宜。商谈中，刘尚君没有能力履约，主要是没有足够的资金付款并且没有购房指标，刘尚君的故意隐瞒行为已经构成违约。从2019年6月10日到2019年10月12日四个月的时间，刘尚君在明知自己没有购房指标和没有能力履约情况下，没有采取积极有效措施，保障合同的履行，其违约行为也给张岚造成极大损失，不仅使张岚错过最佳售房时机，导致房屋价值贬损，而且使张岚无法向第三方及时履约，承担了对第三方的违约损失，故张岚提出反诉请求：1.判令刘尚君赔偿张岚房屋贬值损失60万元；2.判令刘尚君赔偿张岚因刘尚君违约导致向第三方支付的违约损失100万元。原告（反诉被告）刘尚君针对反诉答辩称，双方已通过协商方式变更付款期限至2019年11月30日。在双方变更的宽限期内张岚将涉案房屋抵押，导致双方合同无法履行，张岚系合同违约方，其无权要求刘尚君赔偿损失。张岚已选择违约金方式且主张房屋贬值损失没有事实依据，刘尚君不予认可。张岚主张的向第三方支付的违约金，刘尚君并不知情，且与刘尚君无关。综上，刘尚君不同意张岚的反诉请求。第三人链家公司述称：刘尚君与张岚均同意解除合同，链家公司不持异议。双方的诉讼请求与链家公司无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理本院认定事实如下：2019年6月5日，出卖人张岚与买受人刘尚君签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》）。该合同约定，出卖人所售房屋坐落为北京市丰台区科学城恒富街2号院3号楼4层403号，建筑面积136.53平方米。该房屋未设定抵押。该房屋成交价格为246万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价419万元。买受人向出卖人支付定金50万元。出卖人和买受人同意自本合同签订之日起117日内，共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续。当日，张岚（出卖方、甲方）与刘尚君（买受方、乙方）与链家公司（居间方、丙方）签订《补充协议》。该协议约定，鉴于双方经丙方居间就坐落于丰台区科学城恒富街2号院3号楼4层403号签署了《房屋买卖合同》，现三方经友好协商就房屋买卖事宜做出补充约定如下：第一条成交价格：甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为665万元整，此价格为甲方净得价，不含税。第二条关于房屋交易具体事宜的约定：1.定金：乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分。（1）乙方于签约当日将第一笔定金2万元以自行划转的方式支付甲方；（2）乙方于2019年6月10日前将第二笔定金8万元以自行划转的方式支付甲方；（3）乙方于2019年6月19日前将第三笔定金40万元以理房通的方式支付甲方。3.关于购房款的支付，甲乙双方同意按照下述方式履行：乙方于过户前2个工作日前将第一笔购房款602万元以理房通支付的方式支付甲方。5.不动产转移登记：甲乙双方同意，在2019年9月30日前（具体以建委预约为准），甲乙双方应共同办理房屋不动产转移登记手续。第四条违约责任：1.甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2.甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）甲方在办理不动产转移登记前擅自将该房屋抵押给第三方，导致乙方无法取得房屋所有权的；（5）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的……甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金。3.乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋不动产转移登记手续的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方若出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。刘尚君分别于2019年6月5日、6月13日向张岚支付定金共计10万元。刘尚君于2019年6月18日通过北京理房通支付科技有限公司向张岚支付定金40万元。庭审中，刘尚君提交短信记录一组，证明刘尚君与张岚协商延期1个月付款，刘尚君筹措款项后联系张岚，张岚不予配合。张岚质证表示短信记录中的手机号与张岚手机号一致，但张岚未与刘尚君达成延期付款的协议，不认可刘尚君的证明目的。刘尚君提交链家APP网页截图、成交记录、房源信息，证明与涉案房屋房源相似房屋交易价格自2019年6月至2019年11月期间呈上涨趋势。张岚质证表示对上述证据的真实性及证明目的均不予认可。刘尚君提交购房资格核验信息及资产证明，证明刘尚君具备履行房屋买卖合同的能力。张岚质证表示，核验信息未显示日期，在2019年10月12日的录音中，刘尚君当时没有购房资格。资产证明系理财，能否变现存在质疑，与录音时间相隔九个月，不能证明当时刘尚君具备履约能力。张岚提交2019年10月12日刘尚君、张岚在链家店协商过程的录音证据一份，证明刘尚君没有购房资格及履约资金，张岚明确告知刘尚君自己出售房屋的目的、按时付款的重要性及逾期付款的损失额度，张岚在帮助刘尚君想办法，但因刘尚君自身原因协商无果，张岚解除合同。刘尚君质证表示，录音的真实性认可，双方谈话过程中变更了付款期限。经本院核实，录音中，刘尚君对于是否具备购房资格并未进行核验，张岚多次提到刘尚君没有购房资格，刘尚君未予否认，张岚提出多种解决方案，刘尚君均未同意并表示无法在短期内给付全部购房款，张岚多次提出签署解约协议。张岚提交解除协议一份，证明因刘尚君根本违约，导致双方签订所有房屋买卖协议及补充协议均已解除。刘尚君质证表示解除合同刘尚君并未签字，对此也并不知情。张岚提交董忠生与北京银行股份有限公司分别于2019年11月25日、12月6日签订的《最高额抵押合同》、《个人经营性借款合同》及公证书，证明由于刘尚君违约，增加了张岚的资金运营成本，将涉案房屋抵押，增加融资成本。张岚表示张岚与董忠生系夫妻关系。刘尚君质证表示对该份证据的关联性和证明目的均不予认可。双方协商变更了付款期限，在期限届满之前，刘尚君多次联系张岚履行合同，但张岚将涉案房屋抵押，构成违约。本院认为：依法成立的合同具有法律约束力，合同双方均应依约履行，一方不履行或者履行不符合约定的，应当承担相应的违约责任。根据本案查明的事实，原被告双方及第三人签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》系三方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。三方均应按照合同约定享受权利、承担义务。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，双方约定刘尚君于过户前2个工作日前将第一笔购房款602万元以理房通支付的方式支付张岚，在2019年9月30日前（具体以建委预约为准），双方应共同办理房屋不动产转移登记手续。而在2019年10月12日双方的录音中，刘尚君多次表明无法在短期内给付房款，且对于无购房资格事宜予以默认，张岚有权解除合同并向刘尚君作出解除合同的意思表示，双方的买卖合同关系于当日解除。刘尚君起诉要求判令解除《房屋买卖合同》及补充协议，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。本案因刘尚君未履行约定义务导致合同解除，其要求张岚双倍返还定金并赔偿相应利息损失，于法无据，本院不予支持。张岚要求刘尚君赔偿房屋贬值损失及向第三方支付的违约损失100万元，未提供充分证据予以佐证，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、驳回刘尚君的诉讼请求；二、驳回张岚的反诉请求。本诉案件受理费6900元，由刘尚君负担（已交纳），反诉案件受理费9600元，由张岚负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 张 莹二〇二〇年十二月二十四日书记员 崔亚楠