安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终8927号 上诉人（原审被告）：左其能，男，1969年11月20日出生，汉族，住安徽省庐江县同大镇红埂村第一村民组。 委托诉讼代理人：许从才，庐江县白山镇法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：李发金，男，1966年8月18日出生，汉族，住安徽省肥西县三河镇杨婆居委会新埂队**。 委托诉讼代理人：潘发文，庐江县同大镇法律服务所法律工作者。 上诉人左其能因与被上诉人李发金房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省庐江县人民法院（2020）皖0124民初4614号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 左其能上诉请求：撤销原判，改判驳回李发金的一审全部诉讼请求。事实和理由：1.李发金不具有房地产开发资格,属自然人个人开发，未取得房地产开发许可证和房屋销售许可证，对所售房屋也未开具法定票据。涉案房屋属小产权房屋,本案不属人民法院管辖范围。2.李发金所建涉案房屋虽有土地建设用地批复,但按照规定乡镇规划房屋不得超过二层，一审法院对涉案房屋土地性质未予确定,对房屋建设施工是否有合法图纸及左其能所购买的一至三层是否合法未加以审查错误。3.李发金应对涉案房屋的建设审批和规划许可合法性承担举证责任。一审中，李发金未提供政府审批证明及房屋验收合格证。因涉案房屋不合法，导致李发金至今未能按双方明确约定办理房地产。4.左其能在涉案房屋所在村民组已有久居住宅一套,李发金在出售房时承诺可以办理房产证，未告知涉案房屋系小产权房。如涉案房屋系居民点改造住房,左其能户将一户二宅,违背了农村住宅“一户一宅”的强制性规定。5.涉案房屋仅一般性住宅房，《补充协议》中将其确定为门面房与事实不符，且该协议对房屋面积、层高也未认定。综上，一审法院对涉案房屋建设用地性质及行政许可和双方购买房屋的合法性未予审查错误。 李发金辩称，1.2008年4月16日，李发金与庐江县同大镇红埂村民委员会签订《庐江县同大镇红埂村新农村居民点建设协议书》，取得在庐江县同大镇红埂村新农村居民点建设和销售住宅房的权利。2.2011年8月19日，左其能与李发金在庐江县同大镇法律服务所的见证下签订售房合同书，合同约定前幢15-16套房屋，售价400000元。左其能在签订协议后累计支付房款280000元，下剩120000元未支付。3.在当时能办证情况下，左其能未及时提供身份证、户口簿、结婚证和预交办证费用2000元，导致李发金办不到证。后因政策原因李发金未能办理所出售房屋的房产证，2018年5月16日，双方在庐江县同大镇法律服务所见证下签订《补充协议》，约定左其能于2018年农历年底前一次性支付剩余120000元购房款，左其能也当场向李发金出具欠条一张。此后，左其能于2019年4月19日支付购房款60000元，下剩60000元购房款一直没有支付。4.李发金在一审时已提交安徽省人民政府皖政第（2012）号建设用地批复，证明该居民点建设有合法审批手续，且该居民点除了左其能外其他购房户均已办理了房产证和土地证，一审时李发金也提交了同样情况的沈同山购房户的房产证和土地证，对其在庐江县同大镇红埂村新农村居民点建设和销售住宅房的合法性予以证明。5.左其能是否有其他房产与本案无关，其上诉理由缺乏依据。 李发金向一审法院起诉请求：1.左其能向李发金支付下剩购房款60000元，并自2019年4月20日起按照年利率6%支付资金占用期间利息到实际付款之日止；2.诉讼费用由左其能承担。 一审法院认定事实：2008年4月16日，李发金与庐江县同大镇红埂村民委员会签订《同大镇红埂村新农村居民点建设协议书》，取得庐江县同大镇红埂村新农村居民建设和销售住宅房权利。2011年8月19日，左其能与李发金在庐江县同大镇法律服务所的见证下签订售房合同书，合同约定左其能在李发金处购买前幢15-16套房屋，售价400000元，并在签订合同时预付100000元，房屋封顶后一周内支付100000元，下剩房款自李发金交付房屋时一次性付清，若左其能不能按期付清房款，则应按拖欠期限和金额支付利息（月息1%）。房屋房产证由李发金代办，办证前左其能预交2000元。左其能于协议签订后累计支付购房款280000元，下剩120000元未支付，因政策原因李发金未能办理出售房屋房产证，双方于2018年5月16日在庐江县同大镇法律服务所的见证下签订《补充协议》，约定左其能在2018年农历年底前一次性支付剩余120000元购房款。同日，左其能向李发金出具欠条一张。此后，左其能于2019年4月19日支付购房款60000元，下剩60000元经李发金催要后，未能支付。故李发金诉至法院，请求依法判决。 一审法院认为，公民、法人的合法民事权益受法律保护。左其能欠付李发金60000元剩余房款的事实双方均认可，有事实和法律依据，依法予以支持。左其能辩称庐江县同大镇红埂村新农村居民点建设无土地建设审批和规划许可，因未能提供证据，且根据李发金提供的安徽省人民政府皖政地（2012）1398号建设用地批复，显示该居民点建设确有审批手续，故对左其能辩称内容不予支持。左其能辩称李发金在合同履行中违约在先，未能办理房产证书，本合同未达到结算条件，但买卖双方在均知晓涉案房产无法办理房产证的情况下签订过《补充协议》，该《补充协议》明确约定下剩购房款需在2018年农历年底前由左其能一次性付清，左其能对该《补充协议》的真实性予以认可，该院认为买卖双方在合同生效后，对合同主要内容有变更项并协议补充的，应当参照《补充协议》，故对左其能上述辩称内容不予支持，该院认为李发金与左其能签订的《售房合同书》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合同有效成立，对双方具有法律约束力，双方均应全面履行。据此，为保护当事人的合法权益，一审法院依据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十五条、第一百零六条第一款、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百三十条、第一百五十九条之规定，判决：左其能于判决生效后10日内给付李发金购房款人民币60000元，并自2019年4月20日起按照年利率6%支付资金占用期间利息到实际付款之日止。案件受理费1300元，减半后收取650元，由左其能负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。对一审判决所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，左其能与李发金于2018年5月16日在庐江县同大镇法律服务所的见证下签订的《补充协议》，系双方真实意思表示，内容具体明确亦不违反法律强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。涉案《补充协议》明确约定左其能于2018年农历年底前一次性支付下剩购房款120000元，其未按约支付，应承担继续履行的责任。一审法院对于李发金依据《补充协议》主张左其能支付下欠款项60000元的请求予以支持，并无不当。左其能与李发金在《补充协议》中对下剩款项的数额及支付时间进行明确的同时，对涉案房屋产证的办理亦进行了重新约定。可见，左其能签订《补充协议》时，对于涉案房屋未能办证的事实系明知。在此情形下，其仍确认了下剩购房款的数额及支付时间，并实际向李发金出具了欠条，双方之间已形成明确的债权债务关系。在涉案《补充协议》未明确约定下剩购房款的支付以办理房产证为前提的情况下，左其能以涉案房屋未能办理房产证为由拒绝支付下剩款项，缺乏依据，不予支持。 综上所述，左其能的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1300元，由左其能负担。 本判决为终审判决。 （此页无正文） 审判长  张长海 审判员  马枫蔷 审判员  方玮韡 二〇二〇年十二月十日 法官助理吴丁蔷 书记员俞文静 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。