湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终8980号上诉人（原审被告）：曾玮，男，1976年12月5日出生，汉族，住长沙市天心区。被上诉人（原审原告）：许艺馨，女，1998年1月24日出生，汉族，住长沙市雨花区。委托诉讼代理人：陈开明，湖南天地人律师事务所律师。上诉人曾玮因与被上诉人许艺馨排除妨害纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2020）湘0103民初1751号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人曾玮上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回许艺馨的全部诉讼请求；2、判令本案案件受理费、房屋评估费等与本案相关的一切费用均由许艺馨承担。事实和理由：曾玮与彭艳原系夫妻关系，二人于2006年4月21日登记结婚，2016年8月24日协议离婚。2005年，二人为结婚，由曾玮及彭艳父亲代彭艳出资共同购买了长沙市天心区××路××段××号××栋××房（以下简称102房屋），登记在彭艳名下（长房权证天心字第0×**号），婚后夫妻二人共同还贷。2015年6月，在曾玮与彭艳的婚姻关系存续期间，彭艳急需用钱，又因自身征信状况不佳，便瞒着曾玮与周璐二人私下商量将102房屋过户至周璐名下，以周璐的名义贷款，周璐再将贷款转给彭艳，由彭艳还贷。由于当时102房屋的按揭贷款尚余10万余元未还，于是周璐介绍案外人张跃文借款给彭艳，以便获得房屋产权证书进行过户。2015年7月7日，张跃文转账给彭艳20万元整，同日彭艳一次性还清房屋按揭贷款，并与周璐以52万元的价格签订了《房屋买卖合同》，2015年7月9日彭艳将102房屋过户至周璐名下。周璐以本人名义与交通银行股份有限公司湖南分行签订《个人借款合同》和《抵押合同》，以102房屋为抵押物向该银行申请按揭贷款50万元，2015年7月20日，贷款发放后，周璐将50万元贷款转至彭艳账户。同日，彭艳将24400元还款付至周璐的在交通银行的还贷款账户，双方约定该笔款物为接下来6个月的银行贷款还款，此外，彭艳还付给周璐共88000元，其中48000元为转账，40000元为取现后付给周璐的“帮忙费”。2015年10月，曾玮知晓事情始末后开始与周璐交涉，且在距离2015年7月20日未满6个月的2015年11月28日，收到周璐催要每月3614元银行贷款还款的短信。此后，周璐未经曾玮和彭艳同意，私自以63万元价格（低于市场价70%）出售给许艺馨，彼时许艺馨尚未成年，由其母亲赵秀梅作为法定代理人与周璐签订《房屋买卖合同》，并于2016年7月15日将房屋过户登记至许艺馨名下。期间，曾玮一直居住在102房屋内，且房屋墙上有明显红字提醒该房存在纠纷，许艺馨及其母亲明知房屋存在纠纷仍然购买，明显存在恶意。一、一审法院认定彭艳与周璐之间房屋买卖合同关系依法成立并有效、周璐已依法取得房屋的所有权属于适用法律错误。依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十六条的规定，民事法律行为有效的构成要件之一是意思表示真实，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。彭艳与周璐签订房屋买卖合同，并将案涉房屋过户至周璐名下系双方通谋虚伪的意思表示，其隐藏的真实意思表示是彭艳借周璐的名义向银行贷款。二、一审法院认定周璐履行了支付房款的义务属于认定事实错误。2015年7月，周璐以案涉房屋为抵押物向银行申请贷款50万元后，于放款当日即将50万元转给彭艳，同日，彭艳转账24400元给周璐用于银行按揭贷款的还款，属于双方按约定借周璐的名义贷款的行为，并不属于周璐支付购房款的行为。因双方之间并无房屋买卖的意思，周璐无支付购房款的义务，更未履行该义务。三、一审法院认定周璐为案涉房屋所有权人，依法享有处分该房屋的权利，其将案涉房屋出卖给许艺馨合法有效，许艺馨支付房屋合理对价和相关税费后，办理了过户手续，该行为产生了物权效力，属于认定事实错误、适用法律错误：（1）彭艳与周璐签订房屋买卖合同，并将案涉房屋过户至周璐名下系双方通谋虚伪的意思表示，应属无效，故周璐自始未取得案涉房屋的所有权，其无权处分案涉房屋；（2）许艺馨及其母亲购买房屋时，曾玮一直居住在该房屋内，房屋被破坏的门窗、门锁，以及墙面上的醒目红字都提示着该房屋存在纠纷，许艺馨及其母亲明知前述情况仍然购买房屋，应当认定为存在恶意；（3）根据2016年的长沙房价行情，案涉房屋所在小区房屋的市场售价约为7000元／㎡，案涉房屋面积为129.12㎡，市场价约为903840元，但许艺馨仅以63万元的价格购买，低于市场价格的70%，应当认定为以明显不合理低价购买房屋。综上，许艺馨不构成善意取得，并未取得案涉房屋的所有权。四、一审法院认定许艺馨已经取得案涉房屋的所有权，曾玮仍占有、使用该房屋，侵害了许艺馨的物权，曾玮应当支付房屋占有使用费，属于认定事实错误、适用法律错误。依前所述，曾玮一直是案涉房屋真正的所有权人，其有权占有、使用该房屋；周璐未经曾玮同意无权将案涉房屋出卖给许艺馨，许艺馨亦未能善意取得案涉房屋，其并非房屋的所有权人，其无权要求曾玮支付占有使用费。综上，一审法院认定事实错误，适用法律错误，处理显失公正。被上诉人许艺馨辩称，一审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人许艺馨向一审法院起诉请求：1、判令曾玮对许艺馨所有的位于长沙市天心区××路××段××号××栋××房（权证号：**）排除妨害，立即搬离许艺馨所有的房屋；2、判令曾玮向许艺馨支付占用许艺馨房屋期间的租金损失109167元（暂从2016年7月15日开始计算至2020年3月5日止，共计43个月零20天。每月租金按照2500元计算，之后占用房屋租金按照实际占用时间按月计算租金）；3、本案诉讼费等费用由曾玮承担。一审法院认定事实：曾玮与案外人彭艳原系夫妻关系，二人于2006年4月21日登记结婚，于2016年8月24日协议离婚。2005年，二人为结婚由曾玮及彭艳父亲代彭艳出资共同购买了位于长沙市天心区××路××段××号××栋××房，登记在彭艳名下（长房权证天心字第0×**号）。2015年5月，彭艳因赌博欠下较多外债，急需资金偿还，便找案外人周璐帮忙贷款。因彭艳自身银行征信不佳无法办理贷款，如果用涉案房屋抵押贷款则需要彭艳和曾玮二人共同签名，而彭艳并不想曾玮知晓其在外因赌博欠债一事，便与周璐商量以买卖的名义将102房过户至周璐名下，以周璐的名义办理银行按揭贷款，贷款后将贷款给彭艳，再由彭艳偿还按揭贷款。于是，彭艳与周璐于2015年6月1日签订了《购房合同》，合同约定了涉案房产的交易价格为5600元／㎡，总价72万元，合同签订之日，周璐向彭艳支付2万元作为购房定金；双方同意以银行按揭方式付款，在房地产交易中心缴交税费当日支付首付款（含定金）22万元。关于首付款22万元支付方式，周璐陈述该款系由其母亲杨群于2015年6月4日从与杨群具有生意合作往来的案外人唐建毅处所借现金，然后由其于次日即2015年6月5日将该款支付给彭艳。彭艳于当日出具《收条》，载明收到周璐购买102房首付款22万元。由于曾玮、彭艳购买102房屋时在招商银行办理了银行按揭贷款，在彭艳将该房转让给周璐时尚有贷款未偿清，故彭艳便通过周璐于2015年7月7日向案外人张跃文借款20万元将尚欠招商银行的贷款还清，消灭了他项权。同日，彭艳与周璐于长沙二手房交易市场另签一份《房屋买卖合同》，约定涉案的102房成交总价为52万元，在办理房屋转移登记手续时将该份合同交长沙市房屋登记机构。2015年7月9日，102房过户至周璐名下（长房权证天心字第7××3号）。在此之前的2015年7月2日，周璐与交通银行股份有限公司湖南省分行签订了《个人借款合同》和《抵押合同》，周璐以涉案房产为抵押物向该银行申请按揭贷款50万元。该银行于2015年7月20日发放50万元贷款后，周璐将该款付至彭艳交通银行账户，履行了支付房款义务。同日，彭艳转账24400元至周璐开户于交通银行的偿还贷款账户，作为周璐用于半年银行按揭贷款的还款。后因彭艳未按其与周璐的约定偿还交通银行的按揭贷款，周璐催告彭艳未果，遂将银行催款通知通过手机短信方式发送给曾玮，要求曾玮和彭艳按约偿还贷款，曾玮至此知晓涉案房屋已出卖给周璐。由于彭艳和曾玮不再继续偿还按揭贷款，周璐拟将该房出卖。2016年5月15日，周璐通过长沙新门户房地产经纪连锁有限公司将102房屋以63万元价格出售给许艺馨，因许艺馨彼时尚未成年，其母赵秀梅作为法定代理人与周璐签订了《房屋买卖合同》，并在合同中约定房屋总售价包括现有装修和配套设施、家电家具等。许艺馨按约向周璐支付了房款，同时支付了中介费，并在支付了相应的购房税费后，双方办理了该房的过户手续，于2016年7月15日将涉案房屋登记至许艺馨名下（长房权证天心字第7××5号）。许艺馨取得涉案房屋的所有权证后，因曾玮一直实际占有、使用该房，许艺馨多次要求曾玮腾房、搬离该房未果，遂于2016年8月24日以曾玮为被告诉至该院，要求其排除妨害、搬离该房。后因自身原因，许艺馨向该院申请撤回起诉，该院于2017年10月11日作出（2016）湘0103民初4882号之一民事裁定，裁定准许许艺馨撤回对曾玮的起诉。在该院第一次受理许艺馨诉曾玮排除妨害纠纷后的2016年10月31日，曾玮以周璐、许艺馨为被告，以彭艳为第三人向该院提起财产损害赔偿纠纷，该院于2017年8月11日作出（2016）湘0103民初6091号民事判决，曾玮和周璐不服该判决，向湖南省长沙市中级人民法院提起上诉，湖南省长沙市中级人民法院于2018年10月29日作出（2017）湘01民终8449号民事裁定，裁定撤销原判，发回该院重审。该院于2019年3月12日重新立案受理后，曾玮于2019年4月23日以该案涉及“套路贷”，已向公安机关报案为由，向该院提出撤回起诉，该院于2019年4月23日作出（2019）湘0103民初2573号民事裁定，裁定准许曾玮撤回起诉。上述案件结案后，因曾玮经许艺馨多次催告要求腾房后仍然一直占有、使用涉案房屋，许艺馨认为侵害其所有权，遂再次诉至该院，酿成纠纷。庭审中，曾玮陈述公安机关受理其有关“套路贷”材料后，因未达到刑事立案标准，向其下达了《不予立案通知书》。一审法院认为，所有权人对自己的不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。案外人彭艳与案外人周璐签订房屋买卖合同的目的，是以房屋买卖的方式获得银行贷款后用于彭艳还债。虽然买卖房屋并非双方的真实意思表示，但作为原房屋登记的所有权人彭艳将涉案房屋已过户至周璐的名下，且周璐事实上也已将从交通银行所获的按揭贷款50万元支付给彭艳，故双方的房屋买卖合同关系依法成立并生效。现无相反证据证明彭艳与周璐的变更涉案房屋物权的行为已被确认为无效或被撤销，故根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，彭艳转让涉案房屋给周璐的行为已经发生了物权效力，依法受法律保护。周璐依法取得涉案房屋的所有权后，将房屋又出让给善意买受人许艺馨，并不违反法律禁止性规定，合法有效。许艺馨支付房屋合理对价和相关税费后，办理了过户手续，同理,该行为亦产生了物权效力。涉案房屋现已登记至许艺馨名下，系该房的合法所有权人，许艺馨作为权利人要求曾玮对该房排除妨害，搬离该房的诉讼请求，具有事实和法律依据，该院予以支持。许艺馨已依法取得涉案房屋的所有权后，曾玮仍占有、使用该房屋，侵害了许艺馨的物权，其还应支付房屋的占有使用费。参照涉案房屋同时段、同地段、同楼层、同户型的房屋市场租金行情，该院酌定按1500元／月计算该占有使用费。该占有使用费应自许艺馨取得产权后的次日即2016年7月16日起算；许艺馨于2016年8月24日主张相关权利后，又于2017年10月11日因其自身原因撤诉，故，此后的占有使用费损失系许艺馨自身扩大的损失，该院对其撤诉后的损失不予支持。因此，占有使用费计算期间为2016年7月16日至2017年10月11日止，约15个月，为22500元（1500元／月×15个月）。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十五条、第一百零六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、限曾玮于本判决生效后10日内搬出位于长沙市天心区××路××段××号××栋××房；二、限曾玮于本判决生效后10日内向许艺馨支付房屋占有使用费22500元；三、驳回许艺馨的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期限履行支付义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2484元，减半收取1242元，由许艺馨承担1000元，曾玮承担242元。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，被上诉人许艺馨通过中介机构从案外人周璐处购买涉案房屋，在支付合理对价和缴纳相关税费后，办理了过户手续，且上诉人曾玮未提供证据证明许艺馨购买涉案房屋时存在恶意，许艺馨据此可以取得涉案房屋的所有权，其有权要求曾玮搬离涉案房屋，故一审判决曾玮搬离涉案房屋，并无不当。曾玮提出一审判决认定周璐将涉案房屋出卖给许艺馨合法有效及许艺馨取得了涉案房屋所有权属于事实认定和适用法律错误的上诉意见，因无法律依据，本院不予支持。关于许艺馨要求曾玮支付房屋占用费的问题，许艺馨从周璐处购买房屋，其可要求周璐履行交房义务，其并未提供证据证明周璐已向其交房，且曾玮最初系以合法方式入住涉案房屋，故许艺馨要求曾玮支付房屋占用费的理由不能成立，一审判决曾玮向许艺馨支付占用费22500元，应予撤销。综上所述，上诉人曾玮的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十五条、第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市天心区人民法院（2020）湘0103民初1751号民事判决第一项；二、撤销湖南省长沙市天心区人民法院（2020）湘0103民初1751号民事判决第二项、第三项；三、驳回许艺馨的其他诉讼请求。本案一审案件受理费1242元，二审案件受理费2484元，共计3726元，由上诉人曾玮负担200元，被上诉人许艺馨负担3526元。本判决为终审判决。审判长 廖 征审判员 曾庆军审判员 金新贵二〇二〇年十二月十一日法官助理向柳书记员侯也附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。