湖北省宜昌市夷陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0506民初2513号原告：张凤琼，女，1984年12月24日出生土家族，住宜昌市长阳土家族自治县。委托代理人：黄雷、袁梦纯，湖北诚业律师事务所律师。代理权限为特别授权被告：湖北圆通置业有限公司。住所地宜昌市夷陵区松湖路**。统一社会信用代码91420506793283978P。法定代表人：章云鹤，系该公司执行董事兼总经理。委托代理人：周成军、赵晓红，湖北百思特律师事务所律师。代理权限为一般授权。原告张凤琼与被告湖北圆通置业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月21日立案受理，依法由审判员岳新平独任审判，于2020年11月19日公开开庭进行了审理。原告张凤琼的委托代理人袁梦纯和被告湖北圆通置业有限公司的委托代理人周成军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张凤琼向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令被告湖北圆通置业有限公司严格按照宜昌市夷陵区自然资源和规划局出具的审批方案总面积恢复星湖湾五期地面停车位；2、请求人民法院判令被告湖北圆通置业有限公司支付原告违约金29276.72元，并按日万分之一标准自2020年9月1日起计付至实际履行完毕第一项诉讼请求之日止；3、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年2月26日，原告于星湖湾营销中心与被告湖北圆通置业有限公司签订了《宜昌市商品房买卖合同》，原告购买星湖湾五期预售商品房一套，房屋建筑面积为128.86平方米，总价款873932元。合同约定被告应当在2019年9月30日前将符合“完成规划、环保、人防、绿化等专项验收；公共配套设施、市政公用设施按设计要求建成，并满足使用功能要求”的商品房交付买受人使用。合同还约定该商品房所在项目的绿地率为30.10%，停车场建筑面积为3681.33平方米，并且合同第十七条约定：“出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。”合同第十八条约定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要；车位属于出卖人所有，业主优先购买和租用；车库属于出卖人所有，业主优先购买和租用。”合同签订后，原告方依约已付清全部购房款，但被通知交房时才得知案涉房屋所在小区并无规划审批中应有的地面停车位，不满足合同约定的交房条件，应当按照补充协议中约定的逾期交房按日万分之一承担违约责任。2019年11月27日宜昌市夷陵区自然资源和规划局接到各业主联名反映，作出《关于星湖湾五期业主联名反映问题事项的行政程序处理意见书》，经调查核实，星湖湾五期建设项目审批的绿地率为30.10%，，地上停车位19个，地下停车位69个但项目完工后，被告将该小区调整建设为人车分流小区，并未在小区内地面建设停车位，且未在该局办理规划调整手续。宜昌市夷陵区自然资源和规划局责令建设单位在小区内恢复地面停车位，严格按照审批方案总平面建设，但至今被告公司仍然不予处理，严重损害了原告方作为业主的合法权益。综上，被告湖北圆通置业有限公司未按照审批方案建设地面车位的行为已构成违约，应当承担相应违约责任，并赔偿原告全部损失。为维护自己的合法权益，原告特具状起诉，望判如所请！被告湖北圆通置业有限公司辩称：1、原告购买的宜昌市夷陵区星湖湾五期商品房已于2019年9月27日前完成规划、环保、人防、绿化等专项验收，以及竣工验收备案，商品房具备交付条件，答辩人不存在迟延交付商品房的情形，原告主张按照日万分之一的标准支付延迟交付的违约金没有依据。2、被告将地面停车位的位置予以调整，设置为人车分流系为提升小区品质，提高业主生活居住环境的行为，建筑区划范围内的土地没有用于其他用途，规划停车位的数量没有减少、绿化面积更没有减少，不存在损害业主权益。请求驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年2月26日，原告张凤琼与被告湖北圆通置业有限公司签订了《宜昌市商品房买卖合同》，合同约定，原告张凤琼购买星湖湾五期预售商品房一套，房屋建筑面积为128.86平方米，总价款873932元。合同第四条“买受人所购商品房所在项目的基本情况1、绿地率30.10%；2、停车场建筑面积3681.33平方米”。合同第九条“交付期限及条件1、出卖人应当在2019年9月30日前，将商品房交付买受人使用。2、出卖人交付的商品房应符合下列条件：（1）完成规划、单体工程质量、消防、环保、人防、绿化等专项验收；（2）公共配套设施、市政公用设计按设计要求建成，并满足使用功能要求；（3）供电供水、排水、燃气等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；（4）完成商品房项目竣工交付使用相关手续（取得商品房项目竣工交付使用备案证）…。”。合同第十一条“商品房达到合同第九条约定的交付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间地点以及应当携带的证件等内容书面通知买受人。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第九条规定的证明文件……出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全或所购商品房质量有明显缺陷的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、买受人应当在出卖人发出该商品房《交房通知书》中规定的收楼时间内前往办理领取该商品房钥匙及相关的一切手续,出卖人向买受人移交钥匙视为出卖人实际将商品房交付给买受人。2、买受人逾期办理的，视为出卖人已实际把该商品房按时交付给买受人使用。”合同第十七条“出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质，与该商品房有关联的公共部位和设施经政府审批或者认可的变更，出卖人不承担违约责任。”合同第十八条第4款“建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，车位、车库属于出卖人所有，业主优先购买和租用，占有业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”合同签订后，原告张凤琼按照合同约定付清购房款。2019年9月27日前星湖湾五期商品房完成了规划、环保、人防、绿化等专项验收及工程竣工验收备案。被告湖北圆通置业有限公司在合同约定的交房之日到来之前书面通知原告张凤琼办理房屋交接手续，原告张凤琼收到《交房通知书》后，以案涉房屋所在小区没有依照规划审批文件建设地面停车位、不满足合同约定的交房条件为由，拒绝受领房屋。嗣后，经双方多次协商未果，遂良成讼。另查明，星湖湾五期项目原规划设计的地上车位19个、、地下车位62个现实际建设地上车位20个，，地下车位69个车位总数在原设计基础上增加了8个，只是地上车位的位置由原来设计的小区内调整到小区大门外两侧。2019年10月23日，姚洲洋等人联名反映星湖湾五期存在交房条件不成熟、配套设施太少等问题，经宜昌市夷陵区自然资源和规划局调查核实，于2019年11月27日作出《关于星湖湾五期业主联名反映问题事项的行政程序处理意见书》对姚洲洋等星湖湾五期业主反应的相关问题进行了回复：星湖湾五期已依法取得“三书一证一表”；该项目审批的绿地率为30.1%，停车位81个……该项目规划条件核实的绿地率为31.8%，停车位89个，建设单位将小区调整建设为人车分流小区，未在小区内地面建设停车位，且未在我局办理规划调整手续。对于建设单位的以上行为，我局已对建设单位主要负责人进行约谈，并责令建设单位在小区内恢复地面停车位，严格按照审批方案总平面建设。本院认为，原告张凤琼与被告湖北圆通置业有限公司签订的《宜昌市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，属有效合同。平等民事主体之间通过签订合同设立、变更、终止双方的民事权利义务，合同一经成立，双方均应当依照合同约定履行义务和行使权利。本案争议的焦点主要有两个方面，本院逐一评析如下：（一）、被告湖北圆通置业有限公司通知交房时，是否具备合同约定的交房条件？2019年9月27日前星湖湾五期商品房完成了规划、环保、人防、绿化等专项验收及工程竣工验收备案，依法取得了“三书一证一表”，被告湖北圆通置业有限公司通知原告张凤琼办理房屋交接手续时，具备了合同第九条约定的交房条件即“（1）完成规划、单体工程质量、消防、环保、人防、绿化等专项验收；（2）公共配套设施、市政公用设计按设计要求建成，并满足使用功能要求；（3）供电供水、排水、燃气等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；（4）完成商品房项目竣工交付使用相关手续（取得商品房项目竣工交付使用备案证）等”，原告张凤琼以该条约定之外的理由拒绝房屋交接缺乏合同依据，由此造成的迟延交房责任，应由原告张凤琼自己承担。（二）、被告湖北圆通置业有限公司未按原设计方案在小区内建设地面停车位而将地面停车位调整到小区大门外，是否构成违反商品房买卖合同义务的违约行为，原告张凤琼能否据此拒绝受领房屋并向被告湖北圆通置业有限公司主张违约责任？1、关于星湖湾五期的地面停车位，原设计方案规划的小区内停车位为19个，“19个车位”之内容仅标注于设计图上，并不是原、被告之间商品房买卖合同约定的内容，原告张凤琼不能据此要求被告湖北圆通置业有限公司承担民事合同上的义务。《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题〉的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。本案中，原告张凤琼提供的证据不能证实案涉房屋所在项目规划审批文件是双方合同的构成部分，亦不能证实在签订合同的过程中被告湖北圆通置业有限公司对地面车位作出了具体确定的承诺、并足以影响合同的订立及房屋价格的确定；相反，双方签订合同的第四条仅对停车场建筑面积作了约定，并没有具体约定车位属于地上或地下及具体数额。因此，原告张凤琼不能依据规划审批文件中的相关内容向被告湖北圆通置业有限公司主张民事合同上的权利，即不能认定被告湖北圆通置业有限公司未按规划内容建设地面停车位是违反合同约定义务的违约行为。2、被告湖北圆通置业有限公司将原设计在小区内的停车位变更到小区外之后，通过了有关部门的专项验收，视为该变更得到了有关部门的认可，根据合同第十七条“出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质，与该商品房有关联的公共部位和设施经政府审批或者认可的变更，出卖人不承担违约责任。”之约定，被告湖北圆通置业有限公司不应向买受人承担违约责任。3、原告张凤琼的举证不能证实被告没有按照规划审批建设地面车位损害其民事权益。法律赋予民事合同的权利人享有向违约方主张违约责任的权利，实质是对权利人因对方违约遭受的损害得以弥补。本案中，被告湖北圆通置业有限公司没有按照规划文件建设地面车位，但经行政主管部门调查核实，除了地面车位的位置做了调整之外，案涉房屋小区的停车位数量并未减少，相反停车位数量、绿地率均在原设计基础上有所增加，同时小区范围内实行人车分流、绿地率增加也有利于保障出行安全、改善居住环境和提升小区生活品质，符合绿色环保原则；本案中原告张凤琼的举证，不能证实因被告湖北圆通置业有限公司未按规划文件建设地面车位，导致其民事权益受损。4、原告张凤琼不能依据夷陵区自然资源和规划局作出的《关于星湖湾五期业主联名反映问题事项的行政程序处理意见书》主张民事合同上的权利。前述意见书是行政机关对案涉小区业主信访问题的回复，仅能够证实相关事实，并不属于行政机关作出的行政决定或处罚等；相反，即使行政主管机关对被告湖北圆通置业有限公司未按规划建设地面车位的行为作出了具体行政行为，它也属于行政机关履行行政职权的范畴，原告张凤琼不能以行政单位的回复作为其向被告湖北圆通置业有限公司主张民事权利的依据。综上所述，被告湖北圆通置业有限公司通知交接的商品房符合合同约定的交付条件，其未按项目规划文件建设案涉房屋小区内地面停车位，不构成原、被告商品房买卖合同上的民事违约行为，且合同明确约定与该商品房有关联的公共部位和设施经政府审批或者认可的变更，出卖人不承担违约责任。因此，原告张凤琼以被告湖北圆通置业有限公司应交付的房屋不符合合同约定的交付条件而拒绝受领房屋为由，要求被告湖北圆通置业有限公司按照规划行政主管部门审批的规划方案恢复地面停车位和按照合同约定承担逾期交房违约金的诉讼请求，没有合同根据和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题〉的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈民事诉讼法〉若干问题的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告张凤琼的全部诉讼请求。案件受理费266元（减半收取），由原告张凤琼负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员  岳新平二〇二〇年十二月五日书记员  李海洋