江苏省海安市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0621民初7479号原告：南通汇益食品有限公司，住所地海安市立发街道迎宾路**，统一社会信用代码91320621797415974N。法定代表人：王世荣，执行董事。委托诉讼代理人：陈源，海安市城东立发法律服务所法律工作者。被告：薛飞，男，1987年11月5日出生，汉族，住东台市，现羁押于海安市看守所。被告：刘秋敏，女，1991年11月3日出生，汉族，户籍地东台市，住东台市。被告：薛宗富，男，1962年4月30日出生，汉族，住东台市。被告：徐训云，女，1966年5月14日出生，汉族，住东台市。原告南通汇益食品有限公司（以下简称汇益公司）与被告薛飞、刘秋敏、薛宗富、徐训云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月22日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月18日公开开庭进行了审理。原告汇益公司的委托诉讼代理人陈源、被告薛飞到庭参加诉讼。被告刘秋敏、薛宗富、徐训云经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。因简易程序审理期限内未审结，本院于2020年2月17日裁定转为普通程序，依法组成合议庭，并发出定于2020年3月25日再次开庭的传票。被告刘秋敏于2020年3月6日以薛飞涉嫌犯罪正被公安机关采取强制措施不能到庭为由向本院申请延期审理，本院依法准许，并于2020年4月23日裁定中止审理。薛飞寻衅滋事罪，南通市中级人民法院于2020年11月25日作出终审刑事裁定书，现已发生法律效力，本院决定恢复本案审理，并于2020年12月26日在海安市看守所通过支云庭审系统再次公开开庭审理。原告汇益公司的法定代表人王世荣及其委托诉讼代理人陈源、被告薛飞、刘秋敏到庭参加诉讼。被告薛宗富、徐训云经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汇益公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告汇益公司与被告薛飞分别于2013年9月6日和2014年9月18日签订的房屋租赁协议书两份。2.请求判令四被告共同给付原告截止2019年10月5日尚欠房租966368.71元及自2019年10月6日起至交付房屋时止的房租(或房屋占用费；2013年9月6日所签房屋租赁协议书所涉房屋按年租金113210元计算，2014年9月18日所签房屋租赁协议书所涉房屋按年租金110000元计算)。3.请求判令四被告共同给付原告截止2019年10月5日的房屋管理费190002.32元（2013年9月6日所签房屋租赁协议书所涉房屋的管理费按1.8元/平方米/月计算，2014年9月18日所签房屋租赁协议书所涉房屋的管理费按1.2元/平方米/月计算)。4.请求判令四被告共同给付原告截止2019年7月29日水电费51921元及自2019年7月30日之后的水电费。5.请求判令四被告共同偿付原告违约金50000元。事实和理由：原告汇益公司与被告薛飞分别于2013年9月6日、2014年9月18日签订房屋租赁协议书各一份。协议书签订后，原告将相关房屋交付薛飞。房屋交付后，薛飞出于家庭经营需要将相关营业执照办至其父母名下，所需相关房屋租赁协议书由薛飞直接代为办理。被告企业开业后，被告一家人即共同经营并居住在所租房屋内一直至2019年10月份。房屋租赁期间，被告从开始就未按期给付房租，前后陆陆续续仅给付租金118000元。截止2019年10月5日，被告尚欠原告租金966368.71元，管理费190002.32元，水电费尚欠51921元(由于被告所租房屋没有另行水电费开户，所用水电费均是原告先行给付，然后再向被告收取)。原告多次向被告催要，但被告一直未能给付。薛飞辩称，1.对原告要求解除两份房屋租赁协议书有异议。从协商的角度，我们可以同意，但前提是原告要向被告补偿除房屋以外的其他损失。原告在出租案涉房屋时未取得法律规定的相关手续（主要指房产证和消防验收合格证），对此国家建设部以及《中华人民共和国消防法》均有强制性规定，如果租赁合同中的房屋违反了上述规定，应当认定合同相应内容无效，所以被告认为两份房屋租赁协议书是无效合同。2.由于合同无效，原告主张收取房租也属于无效。3.关于房屋管理费，被告认为合同约定的房屋管理费标准过高，不符合周边物业费收取的价格，且原告未尽到物业管理的责任，甚至被告长期代理原告从事卫生清洁工作，对此原告应补偿被告相应的劳务费和清理费。4.关于水电费，原告未按合同约定收取电费，而是一直以高于国家供电部门规定的电价向被告收取电费，原告从中获利，为此被告曾多次与原告协商，并通过便函向原告出具书面申请，但原告均无动于衷。5.原告主张违约金，缺乏事实依据，因为原告出租的房屋不符合相关法律规定的条件，是原告违约。至于案涉纠纷的处理，只要原告能对被告装饰装修据实补偿，被告随时可腾空交付案涉房屋，经统计，两份租赁合同所涉房屋的装修总花费为300余万元。刘秋敏辩称，对薛飞与原告汇益公司签订的两份房屋租赁合同的真实性没有异议，但我没有在合同上签字，也没有看过合同，合同的具体内容我也不知道，合同签订后薛飞已给付原告多少钱、尚欠多少钱我也不知道。薛飞在海安租房经营期间，我一直在东台随薛飞父母一起共同居住生活，以照料年仅8岁的儿子为主，同时在网上开设了一个网店进行网上销售，连网店开设的相关工商登记手续都是薛飞一手操办的。薛宗富、徐训云均未作答辩。本院经审理查明如下事实：2013年9月6日，汇益公司作为出租方（甲方）与承租方（乙方）薛飞签订房屋租赁协议书一份。协议约定薛飞因经营宾馆需要向汇益公司租赁房屋，汇益公司将坐落在海安市立发街道迎宾路266号1号楼“由北向南底层第一间第二间(到第二根柱子)，二楼、三楼第一间第二间第三间从东边一直到西边除去饭店顶头三间房屋”租赁给薛飞作为经营使用，面积按房产证面积计算，约1250平方米。租期15年，从2013年9月6日起至2028年9月5日止。租金需提前1个月收取，底层租金每年45077元，按年缴纳，二楼、三楼前3年租金共204400元，从第4年起按年缴纳。二楼、三楼前3年的租金及底层第一年的租金在签订合同时一次性付清（即第一年应在签订协议时缴纳249477元，从第二年起，租赁期限开始前一个月时缴纳下一租赁年度应缴纳的租金，第二年和第三年各缴纳45077元，第四年之后每年应缴纳113210元）。承租人对所租房屋如需装修，必须提供书面方案和图纸，在征得出租人同意后方可进行，且不得损坏房屋结构，若有损坏按实赔偿。承租人租赁期届满时对所装潢的固定财物不可以拆除损坏，即归出租人所有。承租人必须作为营业门市使用，正常开门营业，连续7天不开门营业(国家法定节假日除外)，出租人有权收回房屋，并且不退还剩余租金，不补贴任何费用。出租人向承租人提供水、电，承租人按水、电部门规定的营业用电、用水标准及时将水、电费交付甲方(另加5%的水电费损)，管理费1.8元/平方米/月，按租用产权面积计算，如不及时交纳，出租人有权停止承租人使用水、电。如一方违约，支付违约金20000元给守约方。协议还约定三年一个周期上浮租金标准、承租人自行办理经营手续、守法经营、自担规费、自负盈亏、原则上不得转租、出租人保留随时出售房屋的权利（但需保证承租人继续履行原租赁协议）等。2014年9月18日，被告薛飞又与原告汇益公司就同一幢楼的116室、118室、119室及120室房屋租赁用于浴室经营签订房屋租赁协议书一份。协议约定，租期从2016年2月28日起至2028年9月5日止，租金前3年每年110000元，以后每3年为一个周期适当上浮，先付后租。管理费为1.2元/平方米/月（面积以496平方米），按房屋租金同期缴纳。违约金为30000元，一方违约向守约方支付。其余内容与上述2013年签订的房屋租赁协议书完全相同。上述两份房屋租赁协议书签订后，原告汇益公司将所涉房屋按约交付被告薛飞使用，交付时房屋为毛坯房，此前未有其他人使用，水电表均为初始状态。薛飞获得上述承租房屋后，经装饰装修、添置设备设施，分别经营宾馆和浴室。被告薛飞就两份房屋租赁协议书载明的给付房租义务，从未按约履行。按2013年9月6日房屋租赁协议书，薛飞应在签订该协议书时一次性给付该协议所涉一层房屋1年的租金及二、三层房屋1-3年的租金，共计249477元，虽经原告汇益公司于2015年10月6日书面催要，截止至2016年3月8日，薛飞只向原告汇益公司实际缴纳房屋租金合计118000元。对此后，薛飞未再缴纳房租。两份房屋租赁协议书约定的管理费，薛飞从未缴纳。关于案涉租赁房屋使用过程中水电费的缴纳。原告汇益公司将整个区域内的基本电费（24000元/月）以及所有用户水电损耗，根据各用户水电使用情况进行分摊，一直以水费4.35元/吨、电费0.867元/度为标准向各用户收取水电费，每两个月收取一次。根据薛飞承租房屋分户设立的水表、电表的水电使用实际，汇益公司根据上述取费标准，从薛飞实际使用租赁房屋起，以南通润缘物业有限公司名义每两个月向薛飞催收一次水电费，每次均向其送达水费结算通知单和电费结算通知单，通知单载明抄表日期、本月（实为本期，下同）表码、上月表码、本月实用数、表损数（用水表损每2个月按3吨计入，用电表损均按实际耗用电量的10%计入）、合计使用数、单价及应缴金额。薛飞虽未能每次均及时缴纳，但汇益公司在诉讼过程中自认截止2018年9月25日止的水电费薛飞实际陆续付清，此间薛飞共耗用水21477吨，加入表损3吨，共缴纳水费93439元，共耗用电321408度，分摊10%的表损（3214度）后，缴纳电费281447元，合计缴纳水电费374886元。从2018年9月26日起，汇益公司分别于2018年11月、2019年1月、2019年3月、2019年5月、2019年7月向薛飞出具水费结算通知单和电费结算通知单。截止2019年7月29日汇益公司抄表时，薛飞各水表所载用水共26487吨，各电表所载用电共393425度。从2018年9月26日起至2019年8月25日，薛飞共缴纳水电费5000元、8000元、800元、400元、4000元、4000元、800元、5000元、5000元，计33000元。汇益公司主张此后被告薛飞未再缴纳水电费。2017年6月22日、2018年6月14日、2019年8月30日原告汇益公司分别发函给薛飞，敦促其支付尚欠房租及水电费，限期履行，并告知若不履行汇益公司将与其解除合同、依法清收租金等、追究其违约责任、汇益公司已无力再继续垫支水电费，若其再不及时结清水电费，汇益公司将对其承租房屋停电停水。因被告薛飞仍未及时付款，汇益公司于2019年9月1日对薛飞所租房屋停电停水。在双方不能协商一致的情况下，薛飞于当天下午电话报警，警察到场处警。2019年9月4日，薛飞向原告汇益公司发函称，因汇益公司对案涉租赁房屋停电停水，给其造成严重损失和影响，要求汇益公司两天内将水电送上，否则将追究汇益公司违约责任，至于汇益公司称薛飞截止2019年8月30日尚欠房租1001261元，双方并未结算往来账目，至于水电费，应按照国家水电部门的价格重新核算。随后，汇益公司提起本案诉讼。另查明，包括案涉出租房屋在内的楼宇为原告汇益公司开发建设，属于丰源食品城的一部分，海安县住房和城乡建设局于2013年11月8日向售房单位汇益公司颁发了海建房销字第（2013）66号商品房预（销）售许可证。此后，原告汇益公司将1号楼所涉房屋分套分别办理了房屋所有权登记，汇益公司为所有权人，其中包括全部案涉租赁房屋。本案审理过程中，本院前往现场进行了查勘。汇益公司丰源食品城的1号楼位于汇益公司拥有土地使用权的整片丰源食品城的最西北角，楼房北侧与围墙之间有一东西狭长空地可以利用，楼房西侧为开阔广场，朝西直面南北走向的通榆路，楼房南侧及东侧均有可供机动车辆往来的通道。1号楼成“倒L”形，即南北走向的楼房与东西走向的楼房紧邻，东西走向的楼房最西首房屋的西墙与南北走向的楼房西墙齐平，东西走向的楼房西端房屋的南墙与南北走向的楼房北端房屋的北墙成为两个不同走向的楼房的伸缩缝。案涉两份租赁协议所涉房屋均在东西走向的楼房中，与南北走向的楼房无关。东西走向的楼房共6层，案涉租赁房屋只涉及其中第一层至第三层中的部分房屋。房屋所有权登记时，东西走向的楼房最西首的房屋由北向南分成两间，房号分别为北侧的15号和南侧的13号（在一层即为115和113室，二层、三层以此类推）。东西走向的楼房除最西首被南北方向分为两间房屋登记外，由西向东的其他房屋的房号分别为16号、18号、19号和20号（无17号）。根据两份租赁协议书对租赁房屋的记载，结合本院现场勘查的情况，被告薛飞向原告汇益公司通过两份租赁协议共租用了1号楼东西走向楼房中一层最西北角的115室（作为宾馆的大厅）、115室东侧的一层的全部房屋（指116室、118室、119室和120室，作浴室用房，为2014年9月18日协议所涉全部房屋），二层和三层的16号室至20号室（指216室、218室、219室、220室、316室、318室、319室、320室，作宾馆用房）。现宾馆和浴室均已停业空关，现场无留守人员。截止2020年12月28日，薛飞所租房屋涉及的水表载明的用水总数为26550吨、电表载明的用电总数为397793度。根据原告汇益公司提供的案涉房屋的房屋所有权证记载，2013年9月6日房屋租赁协议书所涉房屋的建筑面积合计为1056.63平方米。其中，115室建筑面积为123.97平方米，216室建筑面积为123.64平方米，218室建筑面积为124.83平方米，219室建筑面积为93.03平方米，220室建筑面积为124.83平方米，316室建筑面积为123.64平方米，318室建筑面积为124.83平方米，319室建筑面积为93.03平方米，320室建筑面积为124.83平方。2014年9月18日房屋租赁协议所涉房屋的建筑面积合计为427.93平方米。其中，116室建筑面积为113.13平方米，118室建筑面积为113.13米、119室建筑面积为88.54平方米（北侧有部分为楼梯占用，故比其他房间面积少些），120室建筑面积为113.13平方米。还查明，被告薛宗富、徐训云、刘秋敏分别为被告薛飞的父亲、母亲和妻子。被告薛飞承租上述房屋后，于2014年11月21日以徐训云为经营者设立了海安万濠沐浴休闲会所，于2016年6月20日以徐训云为法定代表人设立了江苏飞尔达建筑工程有限公司，于2016年11月7日以薛宗富为经营者设立了海安万濠商务宾馆。被告薛飞在庭审中陈述，徐训云、薛宗富并未实际在海安市立发街道迎宾路266号向汇益公司另外租赁房屋，对此汇益公司无异议。被告薛飞在庭审中还陈述，为了办理上述工商登记，有关经营场所涉及的租赁合同均系其一人所签，实际承租人也仅其一人，其父薛宗富正常在老家东台种田，偶尔做木工，其母徐训云仅在家种田，其妻刘秋敏也未参与其租房经营宾馆或浴室，正常在家照料小孩，经营网店，对此汇益公司有异议，主张薛宗富、徐训云、刘秋敏均参与了薛飞租房后的宾馆和浴室的经营，但汇益公司对此上述工商登记资料，未能提供其他证据加以佐证。案涉租赁房屋从2019年9月1日之后未再实际用于经营，被告薛飞空关着，但不同意退还给汇益公司。本案审理过程中，被告薛飞仍坚持汇益公司必须根据薛飞承租后装饰装修所花费用对其进行补偿，方同意腾空退房。本案诉讼过程中，因薛飞涉及刑事诉讼，汇益公司无法与薛飞联系，经与被告刘秋敏联系，汇益公司称有人想了解包括案涉房屋在内的相关情况拟承租使用，希望刘秋敏到时能将门打开以便他人察看，2020年11月份左右，刘秋敏将薛飞承租房屋大门钥匙中的一把交由汇益公司保管。本案审理过程中，对商业用水及商业用电的收费标准，本院调查了海安水务公司及海安供电公司，商业用水有两种收费标准，分别为4.35元/吨和5.45元/吨，商业用电收费标准为0.6715元/度，每个商户每月的基本电费有两种取费方式，各个商户可自主选择，一种是根据变压器容量，以每千伏安每月30元收取基本电费，另一种是根据商户申报的最大需电量按每千瓦40元收取。原告汇益公司选择根据变压器容量向供电部门缴纳基本电费，每月24000元。以上事实，有原告汇益公司提供的房屋租赁协议书两份、商品房预（销）售许可证、13本房屋所有权证（部分含房屋分户平面图）、催款函，海安万濠商务宾馆、海安万濠沐浴休闲会所、江苏飞尔达建筑工程有限公司的工商登记资料及所涉房屋租赁合同，水电费结算通知单及统计表，汇益公司缴纳电费的票据，截止2020年12月28日案涉租赁房屋所涉水表、电表显示的数值（照片），薛飞缴纳水电费的刷卡小票，被告薛飞提供的薛飞与刘秋敏的结婚证、薛飞与薛宗富和徐训云同在一个户口簿中的常住人口登记卡、刘秋敏为法定代表人的网店海安万濠电子商务有限公司的营业执照、东台市富安镇勤丰村村民委员会出具的证明（薛宗富、徐训云常年在家务农）、2013年海安县消防大队向汇益公司作出的建设工程竣工验收消防备案复查意见书（确认该工程可恢复使用）、2019年9月1日接处警工作登记表、薛飞于2019年9月4日发给汇益公司的函，以及原告汇益公司、被告薛飞、刘秋敏的当庭陈述等在卷证实。本案审理过程中，被告薛飞陈述，在2019年8月26日还缴纳水电费4000元，对此原告汇益公司予以否认，被告薛飞未能提供证据加以证明。被告薛飞主张因原告汇益公司在交付出租房屋时未提供房产证及已通过消防验收的手续，致其经营受到影响，浴室到2015年9月20日才获得营业前消防安全检查合格证，并于2017年12月20日被公安消防部门告知违法，为此薛飞提供了海安县公安消防大队于2015年9月20日向海安万濠沐浴休闲会所颁发的营业前消防安全检查合格证及2017年12月20日建设工程消防设计备案违法通知书。原告汇益公司对此质证认为，原告汇益公司出租的房屋系合法建筑，因汇益公司为该房屋的开发商，在出租给被告薛飞时确实尚未领取房产证，但这对承租人合理使用租赁房屋不造成不利影响，更何况随后不久所有租赁房屋就都陆续办理了房产证；2013年9月汇益公司将部分房屋出租给薛飞用于经营宾馆，即使从薛飞提供的上述建设工程竣工验收消防备案复查意见书落款时间为2013年11月可见，此时为复查，此前已经通过了消防检查，更何况薛飞接受租赁房屋后并不能直接投入经营（毛坯房），需要进行一定的装饰装修，汇益公司没有因为消防问题影响到承租人薛飞的经营；至于薛飞到2015年9月才通过了消防部门对浴室营业前的安全检查，这与原告汇益公司无关；2017年12月20日建设工程消防设计备案违法通知书中，消防部门明确指出违法行为是宾馆部分建设工程的消防设计未报消防部门备案，该责任主体应为薛飞本人，与原告汇益公司无关。本院认为：被告薛飞先后与原告汇益公司签订房屋租赁协议书两份，所涉房屋为原告汇益公司合法开发建设，虽然在协议签订甚至房屋交付时未办理产权登记，但并不因此构成合同无效。两份协议书载明了租赁房屋的范围、确定了租赁期限、租金标准、管理费标准、水电费计费及负担方式，原告汇益公司与被告薛飞之间房屋租赁合同关系成立，且合法有效，双方均应按约全面履行义务。被告薛飞辩称，原告汇益公司出租房屋时未领取产权证、未获得消防验收，其与原告签订的房屋租赁协议书应当无效。结合案涉房屋为合法开发建设，且此后已办理了产权登记，不仅通过了消防验收，而且在第一份租赁协议签订不久就再次通过了消防部门的复查，而且薛飞也以租赁房屋实际进行了经营，被告薛飞所辩本院不予采信。原告汇益公司作为出租人，按约及时交付了出租房屋，履行了房屋租赁合同中出租人的主要义务。被告薛飞作为承租人，自始至终未按约给付房租，从未给付管理费，甚至在2016年4月份之后汇益公司数次催收的情况下亦未缴纳分文房租，严重损害了房屋出租人通过出租房屋获得租金的主要合同权利。原告汇益公司要求解除与被告薛飞签订的两份房屋租赁协议书的诉讼请求，本院依法予以支持。房屋租赁协议书解除后，被告薛飞应及时腾空承租房屋并将承租房屋退还给原告汇益公司。被告薛飞辩称，腾空退还承租房屋必须以原告汇益公司对薛飞承租后的装饰装修进行补偿为前提，与合同约定的“装修须提供书面方案和图纸，且须征得汇益公司同意方或进行”以及“租赁期届满时装潢固定财物不得拆除、损坏，均归出租人所有”不符，被告薛飞所辩本院不予采信。关于房租。根据两份房屋租赁协议书对租金起算点及租金标准的不同，应当分别计算。对于租金标准，原告汇益公司没有要求按协议约定上浮，系其自主处分权利的行为，本院准许。2013年9月6日协议书所涉房屋从承租之日（2013年9月6日）计算至判决之日（2020年12月30日，下同），每年房租为113210元，共应缴纳房租828139元。2014年9月18日协议书所涉房屋从承租之日（2016年2月28日）至判决之日，每年房租为110000元，共应缴纳房租532219元。根据以上两份房屋租赁协议书分别计算的租金数额，截止判决之日，薛飞承租原告汇益公司案涉房屋共应缴纳房租1360358元，扣除被告薛飞实际已缴纳的118000元，被告薛飞尚应给付原告汇益公司房租1242358元。判决之日以后至被告薛飞实际腾空退房之日的房屋占用费，被告薛飞仍应按两份房屋租赁协议书约定的房租标准据实给付。被告薛飞辩称，原告汇益公司于2019年9月1日停止供应水电，对其造成极大经济损失，但根据本案查明的事实，被告薛飞不仅长期拖欠原告汇益公司巨额房租，甚至连其实际使用的水电费在原告汇益公司垫付后通知其缴纳时也一拖再拖，房屋租赁协议书中明确约定相关费用不及时交纳时汇益公司有权停止承租人使用水电，更何况原告汇益公司在双方发生纠纷后很快即提起诉讼，而薛飞一直拒绝退还房屋，故原告汇益公司要求被告薛飞缴纳至实际交房之日止的房租的诉讼请求，本院依法予以支持。停止供应水电虽对租赁经营确有影响，但原告汇益公司采取该措施不仅有双方签订的房屋租赁协议书的明确约定作为依据，且在采取该措施前还对被告薛飞进行了催告，但被告薛飞仍消极缴款，才最终导致损失造成，相关责任应由被告薛飞自行承担。关于管理费，双方在房屋租赁协议书中亦有明确约定，该费用性质本质上应当认为是物业服务费，在被告薛飞实际使用房屋期间，被告薛飞基于双方的明确约定应按约给付。被告薛飞抗辩管理费收费标准过高，与合同内容相悖，本院不予采信。被告薛飞辩称，汇益公司未提供优质服务，甚至连垃圾有时都不及时清理，所举证据不充分，本院难以采信。但管理费的收取在房屋租赁协议书中明确约定是以承租房屋的产权面积作为基数的，虽然两份协议书中分别载明了承租房屋的面积，甚至薛飞在诉讼中也未对此提出抗辩，但承租房屋的产权面积根据原告汇益公司提供的房屋所有权证累加后能够确定，在此情况下仍以协议约定的不符合实际的面积收取管理费，对承租人薛飞显失公平，也有违诚实信用原则，本院据实调整。原告汇益公司主张按协议所载面积计算管理费，本院不予采信。原告汇益公司主张管理费计算至实际交房之日止，而案涉租赁房屋在2019年9月1日之后未实际经营，在此之后再行收取管理费与该费用的性质相悖，本院亦不予采信。从两份房屋租赁协议书确定的不同租期起算点均计算至案涉租赁房屋被停水电而不再实际经营的前一日（2019年8月31日），根据两份协议书约定的不同标准及两份协议书所涉房屋的实际面积分别计算，被告薛飞共应向原告汇益公司给付管理费158507元。关于水、电费。两份房屋租赁协议书均约定，承租人应按水电部门规定的营业用电、用水收费标准，以实际耗用的水电量为基数，再另加5%水电费损耗，及时向出租人缴纳水电费，该约定不违反法律、行政法规的强制性规定，系双方当事人真实意思的表示，对双方具有约束力，双方均应按约全面履行。原告汇益公司在每两个月向薛飞收取一次水费时，未根据表载实际用水吨位及合同约定的损耗比例确定水损，而是简单地直接固定增加3吨，根据薛飞实际耗用水量情况，汇益公司比约定少计入了水损，这是其权利的处分行为，本院照准。原告汇益公司在每次电费收取时均按10%计算电损，不符合合同约定。虽然原告汇益公司确有基本电费每月24000元的缴费事实，但在其与薛飞对该费用如何负担并无约定的情况下，擅自单方面提高电损比例，本院难以支持，其中多计入的电损应据实核减。关于水费标准4.35元/吨，被告薛飞并无异议，且汇益公司计收标准与本院依法调查的本地商业用水收费标准一致，未加重承租人负担，本院予以采信。关于电费标准，汇益公司主张按0.867元/度收取，对此薛飞有异议，本院根据调查情况予以核减，原告汇益公司该项主张本院难以全部采信。根据目前查明薛飞承租房屋所涉水、电表所载耗用量（截止2020年12月28日），薛飞共耗用水26550吨，按每2个月计算水损3吨，根据第二份协议的租期被第一份协议覆盖，两份协议同时履行时汇益公司并不分别计算水损的实际，计算至2019年8月底（此后被停水），薛飞应承担的水损为108吨（从2013年9月至2019年8月共72个月，收水费36次，每次计入水损3吨），合计应付费的耗用水量共为26658吨，按4.35元/吨计算，应缴水费共为115962元（取整）；共耗用电397793度，按5%计算电损为19890度，合计耗电量为417683度，按0.6715元/度计算，应缴电费共为280474元。根据以上计算，被告薛飞实际应缴纳水电费共为396436元，薛飞实际已缴纳的水电费为407886元（93439+281447+33000），被告薛飞多缴纳了11450元（407886-396436），可以扣抵被告薛飞相应付款责任。原告汇益公司主张薛飞尚欠水电费，主要是因为原告汇益公司未按合同约定确定电损所致，其主张缺乏事实及法律依据，本院不予采信。两份房屋租赁协议书均约定了违约责任，被告薛飞从租赁期初即拖欠房租，此后在较长时期内拖欠原告汇益公司巨额房租，甚至经原告汇益公司数次催收也未支付，构成严重违约，原告汇益公司要求被告薛飞按约偿付两份房屋租赁协议书载明的全部违约金50000元，本院依法予以支持。关于责任承担主体。案涉两份房屋租赁协议书均由汇益公司作为出租人而与承租人薛飞所订，此后在有关经营主体工商登记时确有薛飞以其父母薛宗富、徐训云作为负责人的情形，但根据本案查明的事实，难以证明薛飞之妻刘秋敏及薛飞父母构成了与薛飞共同向原告承租案涉房屋的事实，甚至连刘秋敏、薛宗富、徐训云在薛飞经营过程中存在参与、帮助行为也证据不足，原告汇益公司要求被告刘秋敏、薛宗富、徐训云共同承担责任的诉讼请求，本院不予支持，案涉两份房屋租赁协议书的相关义务相对于汇益公司而言只应由被告薛飞承担。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告南通汇益食品有限公司与被告薛飞于2013年9月6日及2014年9月18日就海安市立发街道迎宾路266号1号楼相关房屋所签订的两份房屋租赁协议于本判决发生法律效力之日起解除。二、被告薛飞将案涉用于经营宾馆和浴室的房屋（海安市立发街道迎宾路266号1号楼115室、116室、118室、119室、120室、216室、218室、219室、220室、316室、318室、319室、320室）腾空并返还给原告南通汇益食品有限公司。三、被告薛飞支付原告南通汇益食品有限公司尚欠房租，截止2020年12月30日为1242358元。从2020年12月31日起至被告薛飞实际退还房屋之日止，被告薛飞仍应按案涉房屋租赁协议书约定的房租标准向原告支付房屋占用费。四、被告薛飞给付原告南通汇益食品有限公司管理费158507元。五、被告薛飞偿付原告南通汇益食品有限公司违约金50000元。上述二至六项均于本判决发生法律效力后10日内履行完毕。被告薛飞在履行金钱给付义务时，以其此前缴纳的水电费中多缴的11450元作相应扣减。如被告薛飞未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。六、驳回原告南通汇益食品有限公司的其他诉讼请求。案件受理费37657元，由原告南通汇益食品有限公司负担2337元，被告薛飞负担35320元。被告薛飞负担的部分，由被告薛飞在本判决发生法律效力后10日内缴至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费37657元。审 判 长  刘春华审 判 员  陆兴逢人民陪审员  葛和明二〇二〇年十二月三十日书 记 员  曹智梅