湖北省鄂州市鄂城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0704民初482号原告：侯文俊，男，1960年3月29日出生，汉族，户籍住址：大冶市，委托诉讼代理人：邓国明、罗忍，湖北人本律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：唐皓兵，男，1992年7月11日出生，汉族，户籍住址：湖北省黄石市黄石港区，委托诉讼代理人：王丹、黄晨，湖北山河（东湖新技术开发区）律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：鄂州市花湖致远房地产开发有限公司，住所地：鄂州市花湖开发区。诉讼代表人：柯国顺，鄂州市花湖致远房地产开发有限公司破产管理人负责人。委托诉讼代理人：肖鹏，湖北伸道律师事务所律师，代理权限为特别授权。第三人：唐汉林，男，1964年8月8日出生，汉族，户籍住址：湖北省大冶市，第三人：陈桔红，女，1963年12月30日出生，汉族，住黄石市黄石港区，第三人：陈思思，女，1987年7月15日出生，汉族，住黄石市黄石港区，原告侯文俊诉被告唐皓兵、鄂州市花湖致远房地产开发有限公司（下称致远公司），第三人唐汉林、陈桔红、陈思思破产债权确认纠纷一案，本院于2017年12月15日作出（2017）鄂0704民初1857号民事判决，侯文俊、唐皓兵均不服上诉至湖北省鄂州市中级人民法院，该院于2018年8月6日作出（2018）鄂07民终306号终审民事判决。唐皓兵不服上述终审判决，向湖北省高级人民法院申请再审，该院于2018年9月28日作出（2018）鄂民申3896号民事裁定提审本案，审理后于2019年8月21日作出（2019）鄂民再166号民事裁定：撤销湖北省鄂州市中级人民法院（2018）鄂07民终306号民事判决及本院（2017）鄂0704民初1857号民事判决，本案发回本院重审。本院于2020年3月26日重新立案后依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理，原告侯文俊及其委托诉讼代理人邓国明，被告唐皓兵及其委托诉讼代理人王丹、黄晨，被告致远公司的委托诉讼代理人肖鹏，及第三人唐汉林到庭参加了诉讼，第三人陈桔红、陈思思经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼。本案因案情复杂，经本院院长批准，延长审理期限六个月，现已审理终结。侯文俊向本院提出诉讼请求：1、确认致远公司与唐皓兵于2014年6月11日签订的钱柜华园（上上坊）15-4号别墅（预告登记房屋坐落：鄂州市花湖开发区振兴大道钱柜华园一期15号楼4号房，下称案涉房屋，本院注）《商品房买卖合同》无效；并依法确认致远公司与唐皓兵共同申请该案涉房屋预告登记的行为无效；2、判决确认侯文俊就案涉房屋与致远公司签订的《商品房买卖合同》有效并应继续履行，并判决案涉房屋归侯文俊所有；3、判决致远公司协助侯文俊办理案涉房屋的预告登记，待具备办理该案涉房屋不动产登记条件时，协助侯文俊办理不动产登记手续；4、本案案件受理费、保全费、评估费等全部诉讼费用由唐皓兵、致远公司共同承担。事实和理由概括为：2007年10月18日，侯文俊与致远公司签订了案涉房屋的认购承诺书，随后支付房款，因房屋漏水侯文俊一直未收房。经协商，2009年12月4日，致远公司同意侯文俊将后院由原来的26.65平方米扩建至50平方米,以补偿侯文俊房屋漏水损失及逾期交房损失，并同意后期进一步修复房屋漏水问题，为此侯文俊出具了具结书。在扩建过程中，侯文俊在其后院内种植了一棵价值10,000.00多元、5米多高非常显眼的桂花树，扩建完成后，侯文俊又购买了部分装修石材堆放在院内。2012年8月29日，物业公司代理侯文俊办理了水电开户手续，并开通了水电。2015年3月24日，致远公司向鄂州市中级人民法院申请破产。2017年6月15日，侯文俊收到致远公司破产管理人的债权确认通知书，得知该房屋存在一房两卖的情形。即在2014年6月11日，唐皓兵与致远公司签订了案涉房屋的买卖合同，支付房款812,000.00元，并且到房产部门办理了房屋预告登记手续。致远公司破产管理人以唐皓兵与致远公司签订了案涉房屋的买卖合同已办理房屋预告登记手续为由，认定该份购房合同合法有效，应予继续履行，且以此为由认定侯文俊与致远公司签订的购房合同无法继续履行。侯文俊认为唐皓兵及致远公司在均知道案涉房屋早已出卖给侯文俊的情况下，仍然以低于市场价格签订合同并恶意办理预告登记，属于恶意串通，损害了侯文俊的合法权益，应当认定该合同无效及申请预告登记的行为无效，故诉至法院。唐皓兵辩称，唐皓兵与致远公司系正常交易，不存在恶意串通行为。购房时唐皓兵已去现场查看，没有任何被占有使用痕迹，唐皓兵不可能知道房屋已被卖给他人，主观上没有恶意；案涉上上坊楼盘的定价具有随意性，2007年开盘，至2014年成为有名的烂尾房，唐皓兵以2,800.00元的单价购买也承担了随之而来的楼盘彻底烂尾，房屋无法转让的风险。经过评估，唐皓兵购买时的价格并没有远低于市场价，唐皓兵购买的价格并不是侯文俊主张的不合理低价。侯文俊所称的桂花树等推断房屋已被售卖给他人没有事实依据，侯文俊提供的照片是2017年拍摄的，仅凭照片不能得出侯文俊主张的事实。从唐皓兵提供的照片来看，案涉房屋墙开裂，杂草丛生，典型的无人居住。案涉房屋作为别墅，四周栽种高大树木是正常情况，经唐皓兵核实，案涉上上坊小区内也大量栽种了桂花树，侯文俊所主张的上述理由不具有特殊性。致远公司履行了与唐皓兵之间的购房合同，办理了备案和预告登记，唐皓兵在支付款项时明确备注为购房款，侯文俊仅依据单方记账凭证就认定双方不是商品房买卖合同关系没有事实、法律依据。侯文俊的房屋买卖存在重大瑕疵，侯文俊在2007年签订购房合同，直至2018年二审期间才拿到合同原本，也没有银行直接转账，全是现金支付，不合常理。综上，破产管理人认为优先履行与唐皓兵的《商品房买卖合同》合情合法，请求驳回侯文俊的诉讼请求。致远公司辩称，致远公司与侯文俊签订案涉房屋的《商品房买卖合同》证实双方系买卖关系，致远公司确实收到了侯文俊的全部购房款867,388.00元；唐皓兵与致远公司签订的15-4号房屋的《商品房买卖合同》是否为借款担保等其他法律效力问题由法院依法认定。唐汉林当庭表示无意见发表亦未提交证据。陈桔红、陈思思未到庭亦未提交书面意见和证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对于侯文俊出示的证据：1、2007年10月18日，侯文俊与致远公司签订的认购承诺书，认购编号为[SSF-RGCRSOO35]；2、四份收款凭证；3、《具结书》一份；4、照片数份；5、水电开户信息；6、五份《商品房买卖合同》、备案登记信息；7、致远公司的公司财务账簿；8、《债权确认通知书》；9、编号为GF-2000-0171号的《商品房买卖合同》；10、本院对袁园的调查笔录；均真实客观，依法予以采信。11、律师对葛伟的调查笔录，证人没有出庭作证，真实性无法核实，不予采信。对于唐皓兵出示的证据：1、唐皓兵与致远公司签订的15-4号房屋《商品房买卖合同》、收据、银行流水、转账汇款回单；2、鄂州市房预市直字第××号房屋预告登记证明、债权确认通知书各一份；3、照片一组、案涉房屋用水用电情况说明；4、银行流水单、鄂州中级人民法院开具的《律师调查令》；5、预售账款账簿；6、2008年5月28日现金交款单一张；均真实客观，依法予以采信。7、证人证言；证人没有出庭作证，真实性无法核实，不予采信。8、案涉楼盘房屋价值估价报告，系唐皓兵单方委托鉴定，不具有客观性、合法性，不予采信。对于致远公司出示的证据：1、《谈话笔录》，有其他证据相互印证，予以采信。2、致远公司记账凭证，系原始记录，客观真实，予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年10月18日，侯文俊与致远公司签订《上上坊认购承诺书》认购案涉房屋，单价2,980.00元每平方米，总价867,388.00元。当日，侯文俊通过银行现金交款100,000.00元。同月21日，致远公司与侯文俊签订《商品房买卖合同》一份，约定：侯文俊购买致远公司开发建设的案涉房屋，建筑面积291.07平方米，单价每平方米2,980.00元，总金额867,388.00元；分期付款，侯文俊于2007年10月21日之前支付首付款367,388.00元，于2008年1月28日之前支付300,000.00元，于2008年5月1日之前支付100,000.00元，于2008年8月31日之前支付余款100,000.00元；致远公司应当在2008年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将符合条件（该商品房经验收合格），并符合本合同约定的商品房交付侯文俊使用；致远公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。同时，该合同还就逾期付款的违约责任、逾期交房的违约责任等事项进行了明确约定。该合同附件一房屋平面图中载明建筑面积为291.07平方米。同月22日，侯文俊通过银行现金交款267,388.00元；2008年1月28日，侯文俊通过银行现金交款300,000.00元；2008年5月26日，侯文俊通过银行现金交款100,000.00元；2009年12月4日，侯文俊用储蓄卡交款100,000.00元；致远公司开具收款收据四张，收据均载明款项系收取侯文俊案涉房屋的购房款。2009年12月4日，侯文俊出具《具结书》一份，载明，“本人在上上坊购买的15-4#商品房，因开发商延期交房，需赔付违约金。现经双方协商，由开发商将本人所购商品房后院由原来的26.65平方米扩建至50平方米并办理土地证，而本人则放弃索赔违约金。”同时，该具结书中还注明“房屋有质量问题，乙方要跟甲方打官司”。葛伟代表致远公司在该具结书的甲方处签字。据此，侯文俊将后院扩建至50平方米，并在院中栽种一棵桂花树。2012年8月29日，上述房屋在供电部门立户，客户名称为侯文俊。2014年6月11日，唐皓兵与致远公司签订二份《商品房买卖合同》，合同约定，唐皓兵以单价2,800.00元/平方米，总价分别为761,600.00元和812,000.00元的价格购买致远公司开发的位于鄂州市花湖开发区振兴大道特一号钱柜华园（上上坊）13幢6号房及案涉房屋。合同签订后，唐皓兵于2014年6月17日通过银行汇款方式向致远公司汇款761,600.00元，银行回单用途栏注明为“还款”；6月18日、6月23日分四次共计汇款812,000.00元；致远公司分别向唐皓兵出具收款收据。同月23日，上述二套房屋在房产管理部门办理了预告登记（预购商品房），预告登记权利人均为唐皓兵。2015年3月24日，致远公司向法院申请破产，本院于同年7月23日作出(2015)鄂鄂城破字第00001号民事裁定书，决定立案受理申请人致远公司的破产申请，并通过摇号方式指定湖北伸道律师事务所为破产管理人。侯文俊、唐皓兵依法向致远公司申报债权，破产管理人于2017年6月15日向侯文俊、唐皓兵发出债权确认通知书，确认侯文俊所购案涉房屋存在一房二卖，因唐皓兵已在房产部门办理预告登记手续，故认定其与致远公司签订购房合同无法继续履行，确认其债权金额867,388.00元；确认唐皓兵的购房合同合法有效，应予继续履行。因侯文俊对此持有异议产生纠纷。另查明，唐汉林与唐皓兵系父子关系，陈桔红与陈思思系母女关系，陈桔红与是唐汉林姐弟关系。唐汉林与致远公司在2014年5月14日签订二份《商品房买卖合同》，唐皓兵在2014年6月11日签订二份《商品房买卖合同》，陈思思在2014年6月11日签订一份《商品房买卖合同》，均约定致远公司放弃以成交价格低于市场价为由显失公平，申请撤销买卖合同的诉讼请求，致远公司出具收款收据、申请预告登记，然后“购房人”支付“房款”。致远公司对涉及唐汉林、唐皓兵、陈思思、陈桔红的汇款均以借款名目记入公司账册，但无借款合同或借条。因与唐汉林、唐皓兵、陈思思、陈桔红有关的房屋涉及一房多卖情形，均已另案诉讼。原审中本院在武汉女子监狱对在此服刑的袁园（致远公司法定代表人，因犯非法吸收公众存款罪、信用卡诈骗罪，于2017年2月24日被本院数罪并罚判处有期徒刑十七年六个月，并处罚金人民币二十万元，本院注）调查时袁园证实：唐汉林“那一圈人是以个人名义做贷款的”，2014年大概向唐汉林等人借了4,000,000.00元左右，是多人提供的；因急需借款，就同意房屋办证（备案），按唐汉林的要求将房屋备案到唐汉林指定的人名下，备案的房屋是我们随便挑的；我们只想借40几天就可以从银行贷款偿还，“根本就没有想给房的”；与唐汉林等人签订的5套房屋的买卖合同，是根据借款的金额倒推定的房价，合同中价格条款（致远公司放弃以成交价格低于市场价为由显失公平，申请撤销买卖合同的诉讼请求）是无效的，显失公平；2012年之前购房款都是出具的收据，之后的开发票；侯文俊很早就买了房，还在院子里种了桂花树，一直找他来办证没有找到，鄢惠芳与侯文俊的情况一样，都是购房户。本院认为，本案的争议焦点为：1、唐皓兵与致远公司是否成立借贷关系，双方签订的商品房买卖合同及对案涉房屋申请预告登记的行为是否有效；2、侯文俊与致远公司之间的商品房买卖合同关系是否真实并成立，是否应继续履行。本院结合案件事实及相关法律规定评判如下：一、关于唐皓兵与致远公司是否成立借贷关系，双方签订的商品房买卖合同及对案涉房屋申请预告登记的行为是否有效的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第一百零五条规定：“人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。”本案中，唐皓兵与致远公司于2014年6月11日签订《商品房买卖合同》，约定唐皓兵以单价2,800.00元/平方米购买案涉房屋。虽有收据、转款证明、房屋预告登记等证据证明，但致远公司财务账簿将唐皓兵以购房名义支付的款项记载为借款。致远公司法定代表人袁园亦证实，2014年致远公司向唐汉林及其相关的多人借款4,000,000.00元左右，并按唐汉林的要求将随便挑选房屋备案到唐汉林指定的人员名下，根据借款的金额倒推确定房价，只想借40几天就可以从银行贷款偿还，“根本就没有想给房的”。在案证据致远公司的公司财务账簿等证明的事实与袁园证实的事实一致。并且，唐皓兵2014年6月11日购买案涉房屋的价格为2,800.00元每平方米，远低于该楼盘同期正常销售价格，甚至低过侯文俊2007年10月18日购房时2,980.00元每平方米的价格，双方还在合同中约定“甲方放弃以成交价格低于市场价为由显失公平，申请撤销买卖合同的诉讼请求”。除此以外，唐汉林、唐皓兵、陈思思存在亲属关系，唐汉林与致远公司在2014年5月14日签订二份《商品房买卖合同》，唐皓兵在2014年6月11日签订二份《商品房买卖合同》，陈思思在2014年6月11日签订一份《商品房买卖合同》，采取的方式一致（先以非正常低价签订合同且约定致远公司不得以价格过低显失公平为由撤销合同、致远公司出具收款收据、申请预告登记，然后“购房人”支付“房款”）。以上行为均有悖常理，亦与房地产开发企业正常销售商品房的交易习惯明显不符，但进一步印证袁园所述属实。故本院认定，唐皓兵与致远公司之间是借贷关系，而非商品房买卖合同关系，双方签订的商品房买卖合同因缺乏买卖房屋的真实意思表示而无效。由此可见，唐皓兵与致远公司办理案涉房屋的预告登记本意是为担保借款债权的实现。唐皓兵不是案涉房屋的真实购房人，不能产生相应的保障所有权实现的法律效果，其登记行为无效。该预告登记赖以成立的基础法律关系（真实的商品房买卖合同关系）已经丧失，为无效登记，应当依法予以注销。二、关于侯文俊与致远公司之间的商品房买卖合同关系是否真实并成立，是否应继续履行的问题。侯文俊与致远公司分别于2007年10月18日、2007年10月21日签订的《上上坊认购承诺书》、《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效；致远公司法定代表人袁园亦证实，侯文俊很早就购买了案涉房屋，还在院子里种了桂花树，一直找他来办证但未找到，认可双方成立真实的商品房买卖合同关系。合同签订后，双方当事人应按合同约定全面履行自己的义务。侯文俊已依约向致远公司支付全部购房款，致远公司也向其开具了收款收据，并在公司财务账簿中予以记载，该房屋已由侯文俊占有，故案涉房屋按约归侯文俊所有，致远公司还应按双方合同约定协助侯文俊办理案涉房屋的相关不动产登记手续。综上所述，侯文俊的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持；唐皓兵的答辩意见无事实、法律依据，不予采纳；致远公司的答辩意见，部分采纳。唐汉林、陈思思、陈桔红不是本案所涉合同的相对人，在本案中不承担责任。陈思思、陈桔红经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应视为对法律赋予庭审中应享有的相关权利的放弃，依法应由其承担相应的法律后果。本案依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第五十八条第一款第五项及第二款，《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第五项，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国破产法》第五十八条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零五条的规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、确认鄂州市花湖致远房地产开发有限公司与唐皓兵于2014年6月11日签订的位于鄂州市花湖开发区振兴大道钱柜华园一期15号楼4号房的《商品房买卖合同》无效，鄂州市花湖致远房地产开发有限公司与唐皓兵申请该房屋预告登记的行为无效；二、确认鄂州市花湖致远房地产开发有限公司与侯文俊于2007年10月21日签订的位于鄂州市花湖开发区振兴大道钱柜华园一期15号楼4号房的《商品房买卖合同》有效并继续履行，上述房屋归侯文俊所有；三、鄂州市花湖致远房地产开发有限公司在不动产登记部门依法注销权利人为唐皓兵、位于鄂州市花湖开发区振兴大道钱柜华园****楼**房的预告登记之日起三十个工作日内协助侯文俊办理上述房屋的预告登记，在上述房屋具备办理不动产登记条件后三十个工作日内协助侯文俊办理不动产登记手续。本案案件受理费1,000.00元，由唐皓兵、鄂州市花湖致远房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉湖北省鄂州市中级人民法院。审判长 ：李健审判员：姜昭威审判员：陈茜二〇二〇年十二月二十三日书记员 ：       程       爽