甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0102民初12451号原告（反诉被告）：甘肃汉莎商业城有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区通渭路**。法定代表人：杨莉，系公司总经理。委托诉讼代理人：钱建塬，男，汉族，1979年10月11日出生，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：石聆睿，女，汉族，1992年3月28日出生，住甘肃省兰州市城关区。被告（反诉原告）：齐伟，男，汉族，1985年11月8日出生，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：陈志康，甘肃来德律师事务所律师。原告甘肃汉莎商业城有限公司（以下简称“汉莎公司”）与被告齐伟房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，被告齐伟以原告汉莎公司给其造成经济损失为由提起反诉，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告汉莎公司委托诉讼代理人钱建塬、石聆睿，被告齐伟及委托诉讼代理人陈志康均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告汉莎公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告偿还欠缴的第三期租金31200元，第四期租金及物业费103000元，以及此后四个月占用费153600元；违约金56360元（281800×20%），共计人民币338160元；2、判令本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：被告因经营需要于2017年3月29日与原告签订了《商铺租赁协议》、《商业物业管理合同》，双方约定租期自2017年7月7日起至2018年10月6日期满，租赁面积为120㎡，用途为餐饮，租金为260元/月/㎡，租金按期计收，每期3个月，每期应缴纳租金为93600元，物业费每期21600元。后双方推延合同租期，租期自2018年7月1日向后推一年计算，被告缴纳了首期（2018年7月1日-2018年9月30日）和二期（2018年10月1日-2018年12月31日）租金，第三期（2019年1月1日-2019年3月31日）未缴租金31200元，第四期（2019年4月1日-2019年6月30日）未缴租金及未缴物业费103000元（93600元+9400元），此后占用商铺至起诉时（2019年7月1日-2019年10月31日）按4个月计算被告占用费，即租金加物业费153600（124800+28800）元，合计欠缴费用281800元。合同经双方协商一致签署合法有效应当予以保护，根据双方签订的《商铺租赁协议》第四条第2款约定“乙方应按约定的金额和期限及方式缴纳租金，如逾期或未足额缴纳租金，自逾期之日起，按未缴纳部分租金的3%/日支付违约金，逾期超过30天的，则视为根本违约，甲方有权单方解除本协议，履约保证金不予退还，作为甲方空置期损失及重新招商的各种损失费用。”现原告酌情考量被告的偿付能力，按被告欠缴总额的20%追偿逾期违约金，即281800元×20%=56360元。根据《中华人民共和国民法总则》第七条“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”针对欠缴租金及后续租赁问题原告工作人员多次发函与被告沟通，被告因其内部合伙人自身问题推诿至今，拒缴租金、闭店不予营业、长时间占用商铺，严重影响原告对商场的运营和管理。综上其行为显然违背了民法诚实信用原则，侵犯了原告的合法财产（欠缴费用和物业费）共计人民币338160元。为维护自身合法权益，原告诉讼至法院，请求判如所请。被告齐伟辩称，被答辩人在签订合同后不按照合同的约定履行合同义务，在合同签订后一次一次的不能提供符合条件的经营场地，构成根本违约，双方就合同期内租金已达成共识，答辩人方需补交剩余租金18600元。原告汉莎公司的诉讼请求没有法律依据，事实如下：1、答辩人2016年7月15日由法人代表齐伟和甘肃汉莎商业城有限公司（以下简称被答辩人）签订租赁合同，并在当日向被答辩人付三个月租金93600元，合同约定2016年12月正式开业，按照约定答辩人应于2016年11月1日进场装修，并在11月7日向被答辩人支付装修水电费、管理费等3500元。为了保证和被答辩人约定的2016年12月顺利开业，答辩人和四川上善本味餐饮管理有限公司于2016年8月9日签订加盟合同，合作期限自2016年11月10日至2019年11月9日，加盟费每年10万元整，同时答辩人在××小区××宿舍××，一次性付清年租金21600元，由于该公司没有按期装修完毕，导致答辩人也无法进入该商场经营，被答辩人公司在2016年12月22日向答辩人发出告知函，因为被答辩人的原因延后至2017年7月7日开业，此期间的原工培训、住宿、原材料、加盟费等损失都无法弥补，造成答辩人第一次的各项准备开业的损失327391.2元，多次与被答辩人协调退铺无果（2016年7月15日-2017年7月7日）。2、答辩人于2017年3月29日被迫再次和被答辩人签订商铺租赁协议，租期自2017年7月7日至2018年7月6日，合同约定2017年7月7日正式开业。由于商场的装修、消防验收原因，2017年7月7日被答辩人违约仍然未开业，沟通多次不确定开业时间，也不退还租金及各项损失，造成答辩人第二期间原工培训、住宿、原材料、加盟费等的各项损失99291.2元（2017年7月7日-2018年7月1日）。3、答辩人于2018年4月份又一次装修进场，并于5月底交工，达到开业要求，答辩人于2018年7月1日和被答辩人重新签订合同，合同期自2018年7月1日起至2019年6月30日止，按照合同约定，签订合同当日答辩人已向被答辩人交付：第一期季租金93600元（2018年7月1日-2018年9月30日），2018年8月21日交付被答辩人天燃气押金22000元；第二期租金31200元（2018年10月1日-2018年12月31日），因为被答辩人为新商场，所以对商户都有政策扶持，合同中约定免除答辩人十一月，十二月，二月，三月租金及物业费，第三期租金答辩人欠缴31200元，物业费已全额交付（2019年1月1日-2019年3月31日）；第四期租金答辩人欠缴93600元，欠缴物业费9400元（2019年4月1日-2019年6月30日）。4、2019年开始，被答辩人公司由于自身经营问题原因，多数商户撤铺，尤其是在2019年5月开始至今，被答辩人在商场三楼进行自营店装修，并在答辩人店门口及通道白天营业期间持续施工，未做严密保护，灰尘及噪音很大，导致顾客无法就餐，造成答辩人店铺销售直线下降达60%，根据双方签订的商业物业管理合同第七条：甲方提供物业管理及物业服务，收取物业管理费用，第14款：“甲方应保持该商场的主要结构、水管、通道及电缆电线在良好的使用状态”。就被答辩人此条款已违约一事，答辩人多次协商解决并要求给予补偿未果，于是答辩人和商场协商转铺及合同到期退铺，并陆续缴纳费用19400元，合同期内经营这一年，答辩人共缴纳物业费41000元，水电费41876元，合计82876元，被答辩人均未给答辩人开租金及物业费的相关正式发票。5、根据双方签订的租赁合同第七条第1款约定：“本合同期满后，乙方如需续约，应提前三个月通知甲方，并由双方另行协商续租事宜。如未收到乙方的续约通知或双方未就续租达成合意，视为乙方放弃续租，本协议自租期终止日自行终止”。合同于2019年6月30日到期后，答辩人也多次找被答辩人相关人员协商合同到期事宜，都没有人出面解决，态度强硬。6、2019年7月，被答辩人将答辩人店铺断电，将答辩人店铺予以强行上锁，被答辩人与答辩人见面协商。因6月30日合同到期，被答辩人应退还答辩人的押金93600元，以及天燃气押金22000元，双方就合同期内租金已达成共识，答辩人方需补交剩余租金18600元。综上所述，从2016年7月和甘肃被答辩人商业城有限公司签订合同至今，答辩人已损失巨大，金额预估77余万元，答辩人仅拖欠被答辩人房租124800元及物业费9400元，欠缴合计134200元，被答辩人押金115600元，折抵之后，答辩人欠被答辩人18600元，绝不像被答辩人在诉状中所称的欠128200元，同时也不承担占用费153600元及违约责任56360元（因为被答辩人才是构成真正违约方），请求依法驳回原告的诉讼请求。被告齐伟提出如下反诉请求：1、请求法院判令原告退赔房屋保证金93600元；天燃气押金22000元、天燃气制卡费2000元；合计：117600元；2、请求法院判令原告赔偿被告第一次（2016年7月15日-2017年7月7日）员工培训、工资支出、住宿、原材料、加盟费管理费等的各项准备开业的损失224207元；第二次（2017年7月7日-2018年7月1日）员工培训、住宿、原材料、加盟费等的各项损失171501.52元，合计：395708.52元；3、赔偿被告汉沙店设计费5000元、装修费181415元、店内炊具、桌椅等物品折旧等损失价值26270元，计：212685元；4、2016年7月15日-2018年开始营业，各项投资损失的银行利息675000元，利率按银行贷款计：44089.33（0.6年利率／2年）及被告收取所有费用的正式专用发票；5、诉讼、律师及鉴定等费用由被告承担。事实与理由：2016年7月15日，齐伟和甘肃汉莎商业城有限公司（以下简称汉莎）签订租赁合同，并在当日向汉莎付保证金93600元，约定2016年12月正式开业，按照约定被告应于2016年11月进场装修，并在11月7日向汉莎支付装修水电费、管理费等3500元，办理进场及进场装修手续。为了保证和汉莎约定的2016年12月顺利开业，被告和四川上善本味餐饮管理有限公司于2016年8月9日签订加盟合同，合作期限自2016年11月10日至2019年11月9日，加盟费每年均10万元，合计30万元整，同时被告在商铺××小区××宿舍××，累计付年租金10000元，由于该公司没有按期装修完毕，导致被告装修被迫停工，也无法进入该商场经营，汉莎公司在2016年12月22日向被告发出告知函，因为原告的原因延后至2017年7月7日开业，此期间的员工培训、住宿、原材料、加盟费等损失都无法弥补，造成原告第一次的各项准备开业的损失224207元（2016年7月15日-2017年2月15日）。被告于2017年3月29日再次和汉莎签订商铺租赁协议，租期自2017年7月7日至2018年7月6日，约定2017年7月7日正式开业，由于商场的装修、消防验收等原因，2017年7月7日汉莎违约仍然未开业，沟通多次不确定开业时间，也不退还租金及各项损失，被告再次被迫停工，造成被告第二期间员工培训、住宿、原材料、加盟费，装修费等的各项损失171501.52元（2017年2月16日-2018年7月1日）。被告于2018年4月份又一次装修进场，并于5月底交工，达到开业要求，被告于2018年7月1日和汉莎重新签订合同，合同期自2018年7月1日起至2019年6月30日止，按照合同约定，签订合同当日被告已向原告交付：第一期季租金93600元、2018年8月21日交付被告天燃气押金22000元；第二期租金31200元（2018年10月1日-2018年12月31日）。因为汉莎为新商场，所以对商户都有政策扶持，合同中约定免除被告十一月，十二月，二月，三月租金及物业费，第三期租金原告欠缴31200元，物业费已全额交付（2019年1月1日-2019年3月31日）；第四期租金原告欠缴93600元，欠缴物业费9400元（2019年4月1日-2018年6月30日）。2019年开始，原告公司由于经营原因，多数商户撤铺，被告商铺为了支持原告，坚持经营，但是在2019年5月开始至今，汉莎三楼自营店装修，在被告通透式店铺门口及通道口白天营业期间持续施工，未做严密保护，灰尘噪音很大，导致顾客无法就餐，并以物业为由多次进行限电，造成被告店铺销售直线下降达60%，根据双方签订的商业物业管理合同第七条：甲方提供物业管理及物业服务，收取物业管理费用，第14款“甲方应保持该商场的主要结构、水管、通道及电缆电线在良好的使用状态”。汉莎已违反此条款，构成了违约，直至被告撤铺之日，原告仍未达到约定的开业状态，被告多次协商解决并要求给予补偿未果，于是被告和商场协商转铺及合同到期退铺，并陆续缴纳费用19400元。合同期内经营这一年，共缴纳物业费41000元，水电费41876元，合计82876元及房租，原告均未出具发票。根据双方签订的租赁合同第七条第1款约定“本合同期满后，乙方如需续约，应提前三个月通知甲方，并由双方另行协商续租事宜。如未收到乙方的续约通知或双方未就续租达成合意，视为乙方放弃续租，本协议自租期终止日自行终止”。合同于2019年6月30日到期后，被告也多次找汉莎相关人员协商合同到期事宜，都没有人出面解决。2019年7月，汉莎将被告店铺断电，双方才见面协商。因6月30日合同到期，汉莎应退还押金93600元，以及天燃气押金22000元，双方就合同期内租金已达成共识，被告方需补交剩余租金18600元。被告已提前告知汉莎合同到期不续约，而且汉莎就装修一事已违约在先也不给予补偿，因为协商未成，租金未付，汉莎也不许搬离店里相关物品至今。综上所述，从2016年7月和甘肃汉莎商业城有限公司签订合同至今，原告在签订合同后未按照合同的约定履行义务，一次次的未能提供符合条件的经营场地，构成根本违约，致使被告损失巨大，金额预估77余万元，请求判如所请。原告汉莎公司针对被告齐伟的反诉答辩如下：1、被答辩人提出退赔保证金的请求，违反了《商铺租赁协议》第四条第2款的规定，答辩人不予退还。答辩人与被答辩人于2018年7月1日签订了《商铺租赁协议》。协议第四条第2款规定“乙方应按约定的金额和期限及方式交纳租金，逾期超过30天的，则视为根本违约，甲方有权单方解除本协议，履约保证金不予退还，作为甲方空置期损失及重新招商的各种损失费用。”该约定条款不违背相关法律规定，按照约定大于法定原则，该约定内容应当合法有效。被答辩人拒交租金、在租赁合同到期后擅自占用商铺不予归还的行为，给答辩人的经营管理造成了很大的经济损失。故，履约保证金不予退还，应作为弥补被答辩人空置期损失及重新招商的各种损失费用。2、被答辩人提出的两次员工培训、工资支出、住宿、原材料、加盟费管理费等损失，双方在2018年7月1日签订《商铺租赁协议》之前就已协商解决完毕。此诉求，属重复索要，答辩人不予认可。根据双方在2016年7月15日签订的《商铺租赁协议》规定，如果被答辩人无法在三个月内如期开业，被答辩人有两种选择，其一是可以退回所交租金，其二延迟开业。被答辩人当时没有选择退回租金，而是选择延迟开业。但当时被答辩人提出其为两次开业付出了很多的费用，如：员工培训、工资支出、住宿、原材料、加盟费管理费等损失，共计花费将近20万元。要求答辩人给予其相应的补偿，答辩人表示同意。于是双方协商，达成一致意见：答辩人减免被答辩人4个月的房租及5个月的物业费。2018年7月1日被答辩人与答辩人签订《商铺租赁协议》，并在协议第14页中用手写的书面形式将减免4个月的房租及5个月的物业费予以明确载明。该项减免，仅针对被答辩人做出的，而非如被答辩人所述因答辩人是新商场对所有租户都进行减免。故被答辩人的该项诉求，属重复索要。3、被答辩人提出装修费、设计费的请求，答辩人不予认可。双方签订的《商铺租赁协议》的合同期间为2018年7月1日至2019年6月30日，该《商铺租赁协议》已实际履行完毕，且是因为被答辩人拒交租金的原因造成双方不再续租。双方在《商铺租赁协议》第五条第10项中也约定了被答辩人在退铺离场时要恢复商铺原状，现答辩人不要求被答辩人恢复原状，已经仁至义尽了。故，被答辩人提出的该项要求，于法无据，于理不合，答辩人不予认可。4、被答辩人提出是答辩人扣押了店内的物品，与事实不符。《商铺租赁协议》于2019年6月30日到期后，答辩人多次与被答辩人沟通：如不续约，请办理撤场，并归还商铺。但被答辩人既不续约经营，也不搬离店内物品归还商铺，导致此后该商铺没有成功招商，给答辩人造成了很大的经济损失。5、被答辩人提出2016年至2018年未营业期间的损失，系其主观臆断，无事实根据，也无法律依据。商业经营本应自担风险，答辩人不仅给予被答辩人免除4个月租金及5个月物业费的补偿政策，还给予被答辩人免费播放广告、甚至给与远长于同期其他租户的免租装修期达4个月之久，已经尽到了出租人应尽的相关义务。且2016年7月15日双方签订的原《商铺租赁协议》明确载明：如果被答辩人无法在三个月内如期开业，被答辩人可以退回所交租金。既然被答辩人不要求退还租金，而是要求重签合同迟延开业，就表明其愿意承担相关的商业风险。综上，被答辩人提出的各项反诉请求，无事实根据和法律依据，答辩人均不予认可。请求依法驳回被答辩人齐伟的反诉请求。原告汉莎公司围绕诉讼请求依法提交如下证据：1、商铺租赁协议；2、商业物业管理合同；3、照片；4、商铺租赁协议（汉莎公司与李小丽）；5、录音光盘。被告齐伟依法提交了如下证据：1、2016年、2017年签订的《房屋租赁合同和物业合同》、2016年合同补充条款及支付房租93600元的收据；2、天燃气制卡费凭据；3、租金、物业费缴费票据；4、照片、图片；5、被告与四川上善本味餐饮管理有限公司签订的加盟合同；6、2016年9月15日被告与孙长征签订的《房屋租赁合同》及转账凭条；7、被告支付员工培训费转账凭据；8、被告与总部订货、明细单及转账记录；9、被告支付员工工资的票据；10、设计费转账记录；11、被告与郭金祥签订的装修合同；12、原告扣留店铺设备采购清单及转账凭证营业执照及税务异常、税务局失信受限警告的照片；13、照片、图片、设备设施照片及财产明细；14、开业通知；15、已交费用明细及收据；16、合伙账目及证人何某、齐某、张某证人证言并当庭佐证。上述证据已经开庭出示和本院的审查，对其相应证明力，本院结合本案实际情况综合予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月15日，原告汉莎公司（甲方、出租方）与被告齐伟（乙方、承租方）签订了《商铺租赁协议》，双方约定：汉莎公司将位于兰州市城关区××路××号××层××号××商铺××方,乙方承租商铺的用途为日本料理。同日，双方签订补充条款，约定：为保证甲乙双方共同利益及长远发展保证业态完整性及品类唯一性，现甲乙双方协商决定签订此补充条款，在乙方合作期间，乙方在保证正常合法经营、商品品质、服务质量的前提下，甲方方可保证商场业态中日式料理的品类唯一性，如乙方无上述过错的情况下，甲方未能保证品类唯一性，甲方给予乙方等同于半年房租的赔偿。合同签订后,被告齐伟于合同签订当日向原告汉莎公司缴纳押金93600元。被告齐伟于2016年8月9日与四川上善本味餐饮管理有限公司签订《合作协议》，合作期限自2016年11月10日至2019年11月9日，缴纳加盟费200000元。支出设计费5000元，与他人签订装修合同，支付装修款94000元停工。并租赁房屋作为员工宿舍且支付租金10000元，培训厨师支出39500元，准备货物支出43157元，支付员工工资68750元。2016年12月22日，原告汉莎公司给被告齐伟发出开业时间延后告知函，经开业时间更改为2017年7月7日。2017年3月27日，原告甘肃汉莎商业城有限公司招商部因三层商7日料品牌上善本味商户根据《正式签约商户补偿申请表》所填写因我项目延迟开业造成其年度加盟费损失数额较大，经综合考虑，招商部特向公司申请该商户额外补偿2个月物业费。2017年3月29日，原告汉莎公司（甲方、出租方）与被告齐伟（乙方、承租方）签订了《商铺租赁协议》，双方约定：汉莎公司将位于兰州市城关区××路××号××层××号××商铺××方,乙方承租商铺的用途为日本料理。租期自2017年7月7日起至2018年7月6日止。租金约定：1、乙方在前述租期内租赁商铺的租金为每月每㎡租金为280元，每期租金为3个月，租金合计为人民币93600元；2、乙方自免租期届满应当完成装修并经甲方验收；3、自甲方开业之日起计收租金。乙方须在本合同签订时向甲方一次性交付相当于季租金的装修保证金，共计人民币93600元，大写玖万叁仟陆佰元整。同日，双方还签订了《商业物业管理合同》，约定：物业管理费为每月每㎡50元，月物业管理费为6000元；免租期自2017年3月29日至2017年7月7日，乙方必须在免租期内完成装修。双方还约定了其他事宜。筹备2017年7月7日开业，被告齐伟给四川上善本味餐饮管理有限公司转账44123.52元备货。2017年继续装修，支出装修费36415元。2018年3月13日，原告汉莎公司致函被告齐伟，决定于2018年5月26日晨11时10分正式开业，并保证在上述日期前完成全部内外工程，具备全部开业条件。各商家应配合汉莎联合商业，在2018年5月20日前完成全部装修工程，保证如期与商场同步开业。2018年6月2日，原告汉莎公司发出告商户通知书，载明：“甘肃汉莎商业城有限公司已于2018年5月26日起开门营业，但因“兰马”影响天然气管道施工等原因导致部分餐饮商户无法正常营业，考虑到各商户的经营压力，特决定于2018年7月1日起开始对各商户正式计算租金，目前只收取物业费、商管费。请各商户务必于2018年7月1日前达到营业状态，保证商场的整体运营。如因个别商户有特殊情况不能同步营业，请三日内以书面形式告知商场运营部审批及备案。”2018年7月1日，原告汉莎公司（甲方、出租方）与被告齐伟（乙方、承租方）签订了《商铺租赁协议》，双方约定：汉莎公司将位于兰州市城关区××路××号××层××号,建筑面积为120㎡的商铺出租给乙方,乙方承租商铺的经营品牌为上善鲸品，经营项目为日本料理。租期自2018年7月1日起至2019年6月30日止；每月每㎡租金为260元，每期租金为3个月，季租金为93600元（不含税）。自2018年7月1日起计收租金。乙方须在签署本协议同时向甲方交付首期季租金，即2018年7月1日至2018年10月1日的租金93600元；除首期租金外，乙方须在每期结束前十五日交纳下一期的季租金（2019年6月30日前以此类推）；本合同约定的保证金有装修保证金、履约保证金、质量（物业）保证金，本协议所有保证金不得用于冲抵租金及各种费用，因乙方违约或逾期交纳各种费用，甲方可以先从保证金中扣除，乙方应当保持保证金充足；乙方须于合同签订时向甲方一次性交付相当于季租金的装修保证金93600元；装修保证金自装修期满后自动转为履约保证金；乙方应按约定的金额和期限及方式交纳租金，如逾期或未足额缴纳租金，自逾期之日起，按未交纳部分租金的3%／日支付滞纳金；逾期超过30天的，则视为根本违约，甲方有权单方解除本协议，履约保证金不予退还，作为甲方空置期损失及重新招商的各种损失费用；甲方需为乙方提供办理工商、税务、卫生、治安等手续所用的证明文件及材料；甲方协助乙方办理装修前的消防审批及开业前的消防报审工作，但甲方不承担任何责任；乙方在离场前，应付清所有应付甲方款项，如未付清甲方有权在保证金中予以扣除；乙方未能按照协议约定向甲方支付租金、保证金、物业费、滞纳金，甲方可单方解除租赁合同，并由乙方承担全部违约责任；甲方有权根据商场经营需要调整业态，如乙方不同意甲方做出有利于商场经营的业态调整，乙方有权选择单方解除本协议。乙方应自行为商铺内部的装修、设备和其他财产购买保险，否则应自行承担上述财产的风险。双方还约定：因前期对于该商户政策扶持，特此免除4个月房租及5个月物业费。现缴纳方式如下：除去前期缴纳金额，免除十一月、十二月、二月、三月房租及物业费。其余部分按照合同约定内容正常缴纳。双方还约定了其他事宜。同日，双方还签订了《商业物业管理合同》，约定：甲方就乙方承租的上述商铺向其提供物业服务，物业管理费为每月每㎡50元，月物业管理费为6000元。双方还约定了其他事宜。2018年被告累计支出装修费51000元。签订合同后,被告齐伟于2016年7月15日向原告交付三个月租金93600元、2018年7月1日缴纳季租金93600元、2018年8月21日缴纳天燃气押金22000元、2018年9月24日缴纳季租金93600元、2018年10月24日缴纳第二期租金31200元（2018年10月1日-2018年12月31日）。第三期租金被告欠缴31200元；第四期租金被告欠缴93600元。2018年9月24日被告缴纳物业费14400元、2018年10月20日缴纳物业费7200元、2019年1月25日缴纳物业费7200元、2019年4月15日缴纳物业费5000元、2019年4月25日缴纳物业费2200元、2019年7月30日缴纳物业费5000元已全额交付（2019年1月1日-2019年3月31日）；第四期租金原告欠缴93600元，欠缴物业费9400元（2019年4月1日-2019年6月30日）。2019年6月30日，合同到期后，双方再未续签合同，被告齐伟未继续经营，亦未向原告腾交商铺，原告在未经被告同意的情况下于2019年7月中旬给被告齐伟的店铺加锁。之后，原告以被告未按合同约定支付租金、物业管理费，并且未按商场规定开展经营为由将被告诉至本院。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告汉莎公司与被告齐伟于2018年7月1日签订的《商铺租赁协议》、《商业物业管理合同》，双方意思表示真实，内容约定合法，合同合法有效，双方均应按约全面履行自己的义务。关于原告判令被告偿还欠缴的第三期租金31200元，第四期租金93600元及物业费9400元的诉讼请求，因被告齐伟认可拖欠了上述费用。对于原告缴纳的三个月押金93600元，依合同约定，保证金不得用于冲抵租金及各种费用，因被告违约或逾期交纳各种费用，原告可以先从保证金中扣除；被告在离场前，应付清所有应付原告款项，如未付清原告有权在保证金中予以扣除。故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持；关于原告要求判令被告支付四个月占用费153600元、违约金56360元的诉讼请求，本院认为，原、被告在《商铺租赁协议》、《商业物业管理合同》到期后，双方再未续签合同。合同履行完毕后，双方均应按照合同约定办理撤场事宜，原、被告在最终结算时产生纠纷，原告在被告商铺门前加锁的行为是不可取的，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于被告齐伟要求原告退赔房屋保证金93600元、天燃气押金22000元、天燃气制卡费2000元的诉讼请求，被告没有提供证据证明产生天燃气制卡费2000元，且原告实际收取了押金93600元及天燃气押金22000元，故原告应向被告进行退还，对被告的该项诉讼请求，本院予以部分支持；关于被告请求原告赔偿被告第一次员工培训、工资支出、住宿、原材料、加盟费管理费等的各项准备开业的损失224207元；第二次员工培训、住宿、原材料、加盟费等的各项损失171501.52元及赔偿被告汉沙店设计费5000元、装修费181415元、店内炊具、桌椅等物品折旧等损失价值26270元、银行利息675000元及被告收取所有费用的正式专用发票的诉讼请求，本院认为，商场招商、经营状况均属于经营活动中的商业风险，当事人在订约时应当对商业风险有所预见并尽量降低其发生的几率。被告作为商户的经营者，明知汉莎联合商业城属于新开业的商业场所，经营及发展均处于探索阶段，商户经营状况的好坏与商场整体规划及其他商户的入驻、经营情况有重要关系，却未能对个人商铺的经营风险尽到合理的预见及注意义务，且因为不能如期开业，原告已经给予了被告4个月房租、5个月物业费的减免措施，以弥补被告的损失，故对被告的上述反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条之规定，判决如下：一、被告齐伟在本判决生效后30日内向原告甘肃汉莎商业城有限公司支付第三期房屋租金31200元、第四期租金93600元及物业费9400元，合计134200元；二、原告甘肃汉莎商业城有限公司在本判决生效后30日内向被告齐伟退还房屋保证金93600元、天燃气押金22000元；三、驳回原告甘肃汉莎商业城有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告齐伟的其他反诉请求。上述一、二项，被告齐伟应向原告甘肃汉莎商业城有限公司支付18600元。在本判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6372元，由原告甘肃汉莎商业城有限公司承担3388元，被告齐伟承担2984元。反诉费5619元，由原告甘肃汉莎商业城有限公司承担1306元，被告齐伟承担4313元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  丁雨宁人民陪审员  张广真人民陪审员  李武学二〇二〇年十二月四日书 记 员  陈丽丽