福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽06民终3283号 上诉人(原审被告)：中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行，住所地福建省漳州市芗城区胜利东路**，统一社会信用代码913506028565938195。 负责人：杨炜强，行长。 委托诉讼代理人：卢琤，福建泾渭明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈典，福建泾渭明律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：蔡东伟，男，1978年2月7日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：张闽成，漳州市芗城区金辉法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：陈惠珍，女，1967年10月26日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：吕丽萍，福建衡评律师事务所律师。 委托诉讼代理人：薛毅辉，福建衡评律师事务所律师。 原审被告：漳州市国立金属制品有限公司，住所地福建省漳州市金峰开发区万亩园，统一社会信用代码91350602746375108M。 法定代表人：陈惠珍。 原审被告：漳州市永立工贸有限公司，住所地福建省漳州市芗城区金峰工业区（漳州市国立金属制品有限公司内之二），统一社会信用代码913506007395190465。 法定代表人：于国永，总经理。 原审被告：于国永，男，1968年10月27日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 原审被告：于国忠，男，1968年10月27日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 漳州市国立金属制品有限公司、漳州市永立工贸有限公司、于国永、于国忠的共同委托诉讼代理人：吕丽萍，福建衡评律师事务所律师。 漳州市国立金属制品有限公司、漳州市永立工贸有限公司、于国永、于国忠的共同委托诉讼代理人：薛毅辉，福建衡评律师事务所律师。 原审被告：福建向荣大芹山茶业发展有限公司，住所地福建省平和县小溪镇河滨路第****，统一社会信用代码91350628749078192J。 法定代表人：朱元文。 原审被告：朱元文，男，1966年6月3日出生，汉族，住福建省平和县小溪镇河滨路第****。 上诉人中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行（以下简称农行芗城支行）因与被上诉人蔡东伟、陈惠珍，原审被告漳州市国立金属有限公司、漳州市永立工贸有限公司、于国永、于国忠、福建向荣大芹山茶业发展有限公司、朱元文案外人执行异议之诉一案，不服福建省漳州市芗城区人民法院(2020)闽0602民初1335号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月30日立案后，依法组成合议庭，以书面审并通过调查、询问当事人的形式进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人中国农业银行股份有限公司的委托诉讼代理人卢琤、被上诉人蔡东伟的委托诉讼代理人张闽成、被上诉人陈惠珍及原审被告漳州市国立金属有限公司、漳州市永立工贸有限公司、于国忠、于国永的共同委托诉讼代理人吕丽萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 农行芗城支行上诉请求：撤销一审判决，改判驳回蔡东伟的一审诉讼请求；一、二审诉讼费用均由被上诉人负担。事实和理由：一审认定事实不清，蔡东伟主张的事实不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定可以排除执行的情形。蔡东伟与陈惠珍未在查封涉案店面前签订合法有效的书面买卖合同，涉案店面交易价每平方米12537元，明显低于市场价格，双方签订《房地产买卖协议书》时，涉案店面尚未办理《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》，约定蔡东伟在办理两证之前就支付全额购房款，未保留部分房款作为日后办证的担保，与正常的店面交易习惯严重不符。蔡东伟未实际支付合同约定的购房款。蔡东伟主张的购房款由蔡瑞花汇款给高淑华，蔡瑞花的账户交易明细无法体现收款人为高淑华，蔡东伟仅提供个人跨行汇款申请书的复印件，不能证明蔡瑞花于2012年5月2日向高淑华汇款50万元，一审法院认定蔡东伟向陈惠珍支付300万元是错误的。蔡东伟提供房产验收确认书及物业公司出具的证明不足以证明其在2012年占有使用讼争店面，且未提供支付水电费、物业费等相关证据予以佐证。蔡东伟在明知未办理两证的情况下，未尽到审慎义务，涉案店面未办理过户系其自身原因造成的。 蔡东伟辩称，驳回上诉，维持判决，诉讼费由农行芗城支行承担。事实与理由：与一审起诉状一致；其补充提交的高淑华的流水账，可以证明该300万元为本案讼争店面的购房款。 陈惠珍、漳州市国立金属制品有限公司、漳州市永立工贸有限公司、于国永、于国忠共同答辩称，农行芗城支行认为本案房屋买卖合同属虚假合同的理由不能成立，2012年4月23日蔡东伟与陈惠珍签订《房地产买卖协议书》，法院查封店面的时间是2017年7月11日，双方当事人签订合同时间是在法院查封店面之前，蔡东伟与陈惠珍、于国忠签订的买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，且价格没有明显低于市场价。蔡东伟一审时提供的2012年陈惠珍的收据和蔡瑞花通过其邮政储蓄银行账户转账给高淑华的300万元的银行转账明细，证明其已于2012年5月2日支付全部购房款，并于2017年3月17日在芗城联合人民调解委员会达成调解协议，证明蔡东伟支付购房款及讼争店面已交付其使用；蔡东伟通过其母亲蔡瑞花的银行账户转账300万元购房款给高淑华（陈惠珍的亲戚）系支付购房款；2017年3月前，蔡东伟已实际占有使用讼争房屋并居住至今；不能办理产权证的原因系开发商所致并非蔡东伟的过错。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 福建向荣大芹山茶业发展有限公司、朱元文均无提交书面答辩意见。 蔡东伟向一审法院提出诉讼请求：1、解除对芗城区鑫荣嘉园6幢D04店面的查封。 一审判决查明：一、2012年4月23日，陈惠珍（甲方）与蔡东伟（乙方）签订房地产买卖协议书，载明（摘要）：“1、甲方自愿将座落在漳州市鑫荣嘉园6幢店面D05号的房地产，建筑面积86.14㎡，出售给乙方，乙方对甲方所出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产；2、甲、乙双方议定该房地产的总成交价为人民币壹佰零捌万元正；3、付款方式：乙方于2012年4月23日支付给甲方人民币叁万元正做为购房定金；4、首期购房款人民币壹佰零伍万元正于2012年5月31日前乙方支付给甲方；5、甲、乙双方定于2012年5月31日以前办理相关交易手续，超期违约者，参照第九条款处理；6、甲方向乙方保证在收到总房款，将上述房地产正式交付给乙方使用，保持现有的装修。”二、2012年4月23日，陈惠珍出具收条，载明：“兹收到蔡东伟购买芗城区鑫荣嘉园6幢店面D05号定金人民币叁万元。”三、蔡东伟提供房产验收确认书（编号0000965）复印件，在该确认书中列名的房产为6幢C5号，在接收方意见处的业主（用户）签名为陈惠珍，陈惠珍签名上方有蔡东伟签名，落款处未签署日期，开发单位意见处是空白。在蔡东伟提交该份确认书时，注明与原件一致字样并加盖了漳州向荣物业管理有限公司鑫荣嘉园物业管理处的印章。后蔡东伟又向本院提交一张说明函，说明人为福建向荣物业管理有限公司鑫荣嘉园物业管理处，该说明函写明：“本公司的编号为0000963、0000964、0000965的房产验收确认书，因工作人员笔误将房产6幢D05号、6幢D04号、6幢D05号店面写成了6幢C3号、6幢C4号、6幢C5号。上述店面已于2012年交付给蔡东伟使用，特此说明。”四、2012年4月27日，案外人蔡瑞花通过其邮政银行账户向案外人高淑华转账250万元；2012年5月2日，案外人蔡瑞花通过其邮政银行账户向案外人高淑华转账50万元。蔡瑞花与蔡东伟是母子关系，高淑华与陈惠珍是妯娌关系。蔡瑞花于2020年1月16日出具证明，表示蔡东伟通过其账户转入高淑华账户合计300万元的款项为付给陈惠珍的鑫荣嘉园6幢D03、D04、D05的购房款；高淑华于2020年1月17日出具证明，表示收到蔡瑞花账户汇入的300万元款项为代陈惠珍收取的鑫荣嘉园6幢D03、D04、D05的购房款。一审法院依法分别向蔡瑞花、高淑华进行调查，蔡瑞花陈述涉案银行卡以其名义办理，但均由其儿子蔡东伟使用；高淑华陈述其于2012年年初至2013年春节后在国立金属公司兼职做出纳，因其出入银行比较方便，故以其名义在银行开立账户，其在收到涉案两笔款项后，将存折直接交给陈惠珍使用。五、2017年3月17日，蔡东伟（申请人）与陈惠珍（被申请人）经漳州市芗城联合人民调解委员会调解达成人民调解协议书（[2017]漳芗人调字第6899号），双方达成如下协议：“1、申请人与被申请人确认，申请人至2017年2月28日已全额支付鑫荣嘉园6幢D03、D04、D05、D07四间店面的全部购房款；2、被申请人已将上述四间店面交付申请人使用，被申请人确认上述店面的出租、收益等应归申请人所有；3、被申请人同意无条件协助配合申请人进行房产两证办理及过户。”六、陈惠珍在2011年1月6日向福建向荣建设集团有限公司购买涉案店面时，按每平方米11000元，总金额捌拾万柒仟捌百肆拾元价格购买。 一审法院另查明，中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行与漳州市国立金属制品有限公司、福建向荣大芹山茶业发展有限公司、朱元文、陈惠珍、漳州市永立工贸有限公司、于国永、于国忠金融借款合同纠纷一案审理过程中，中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行向本院申请财产保全。陈惠珍名下址在漳州市芗城区金峰南路鑫荣嘉园6幢D05号店面于2017年7月11日被一审法院查封。2017年11月9日，福建省漳州市芗城区人民法院作出（2017）闽0602民初4645号民事判决书：一、漳州市国立金属制品有限公司应于本判决生效之日起十日内支付中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行贷款本金1600万元及至2017年4月24日利息、罚息、复利为172575.82元以及从2017年4月25日起至还款之日止的利息、罚息、复利分别按各自《流动资金借款合同》约定的相关计算方法及标准计算；二、漳州市国立金属制品有限公司应于本判决生效之日起十日内支付中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行支付律师费6600元；三、福建向荣大芹山茶业发展有限公司、朱元文、陈惠珍、漳州市永立工贸有限公司、于国永、于国忠对漳州市国立金属制品有限公司上述判决第一、二项下全部债务承担连带清偿责任，清偿后可以向漳州市国立金属制品有限公司追偿；四、中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行对陈惠珍、于国忠提供的本案抵押物折价或拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权；一审案件受理费11875元及财产保全费5000元，由漳州市国立金属制品有限公司、福建向荣大芹山茶业发展有限公司、朱元文、陈惠珍、漳州市永立工贸有限公司、于国永、于国忠负担。因上述被执行人未履行生效判决所确定的义务，中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行向本院申请执行，2018年1月15日一审法院作出（2018）闽0602执242号执行裁定书，裁定冻结、划拨被执行人应当履行义务部分的存款；扣留、提取被执行人应当履行义务部分的收入；查封、扣押被执行人应当履行义务部分的财产，限被执行人自财产被查封、扣押之日起三日内履行生效法律文书所确定的全部还款义务，逾期予以拍卖或变卖。蔡东伟对上述执行标的向一审法院提出书面异议，一审法院于2020年1月14日作出（2020）闽0602执异6号民事裁定书，裁定驳回蔡东伟的异议请求。 一审法院认为，1、对于陈惠珍与蔡东伟是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同问题。陈惠珍与蔡东伟于2012年4月23日签订了房地产买卖协议书，而讼争房屋被查封的时间为2017年7月11日，签约时间在讼争房屋被法院查封之前。蔡东伟与陈惠珍签订的房地产买卖协议书系双方真实意思表示，故蔡东伟与陈惠珍就讼争房产签订的房地产买卖协议书合法有效。虽然被告中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行不认可该份协议书的真实性，并申请对该协议书的形成时间进行鉴定，但根据原告提供的人民调解协议，该调解协议亦是在人民法院查封之前签订的，因此，对于买卖协议形成时间的鉴定并无必要，故被告的鉴定申请，不予采纳。2、对于蔡东伟是否在人民法院查封之前已合法占有该不动产问题。蔡东伟提供2017年3月17日其与陈惠珍在漳州市芗城区联合人民调解委员会达成调解协议书，该调解协议确认陈惠珍将涉案店面交付蔡东伟执掌使用，调解协议确认的时间在涉案房产被查封之前，结合鑫荣嘉园物业管理处出具的说明函，应认定蔡东伟在人民法院查封之前已合法占有该不动产；被告中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行虽对占有的事实不予认可，但未提供相反的证据予以反驳，其抗辩理由证据不足，不予采纳。3、对于支付价款问题。2012年4月27日，案外人蔡瑞花通过其邮政银行账户向案外人高淑华转账250万元；2012年5月2日，案外人蔡瑞花通过其邮政银行账户向案外人高淑华转账50万元；总计300万元。蔡瑞花与蔡东伟是母子关系、高淑华与陈惠珍是妯娌关系，蔡瑞花与高淑华均明确表示名下银行卡、存折分别由蔡东伟和陈惠珍实际使用，蔡东伟使用其母亲蔡瑞花的银行卡将购房款汇入陈惠珍指定的高淑华银行账户内，结合转账的时间与蔡东伟和陈惠珍签订的房地产买卖协议书中约定的付款时间一致，可认定为蔡东伟已支付了全部购房款。对于被告中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行认为存在不合理低价购房的抗辩，根据蔡东伟提供的陈惠珍与福建向荣建设集团有限公司签订的商品房买卖合同，陈惠珍购买涉案店面的原始价格为807840元，低于蔡东伟向陈惠珍购房支付的费用，故不存在不合理低价的情形。4、对于非因买受人自身原因未办理过户登记问题。因涉案房产为福建向荣建设集团有限公司开发，涉案的鑫荣嘉园小区房产均尚未能办理房产证，故并非因蔡东伟原因致使未办理过户登记。 综上所述，蔡东伟符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规定，对于其主张解除查封的诉讼请求，应当予以支持。被告福建向荣大芹山茶业发展有限公司、被告朱元文经合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，判决：不得执行址在福建省漳州市芗城区××幢××号店面，并解除对该房屋的查封、冻结。一审案件受理费14520元，由被告中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行负担。 二审期间，农行芗城支行对一审查明的事实部分有异议，提出一审判决遗漏查明讼争店面实际使用情况，补充提出：蔡东伟与陈惠珍未在查封涉案店面前签订合法有效的书面买卖合同，涉案店面交易价明显低于市场价格，双方签订《房地产买卖协议书》时，涉案店面尚未办理《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》，约定蔡东伟在办理两证之前就支付全额购房款，未保留部分房款作为日后办证的担保，与正常的店面交易习惯严重不符。蔡东伟未实际支付合同约定的购房款。从蔡东伟提供的相关汇款凭证不足以证明其向陈惠珍支付了合同约定的全部价款。涉案店面被查封时间是2017年7月11日，蔡东伟提供的物业公司证明不足证明占有使用店面，因此应认定蔡东伟未在法院查封前占有涉案店面。蔡东伟在明知未办理两证的情况下，未尽到审慎义务，涉案店面未办理过户系其自身原因造成的。对其他事实无异议；蔡东伟、陈惠珍、漳州市国立金属制品有限公司、漳州市永立工贸有限公司、于国永、于国忠对一审查明的事实均无异议。对双方当事人无异议的部分，本院予以确认。 二审中，本案各方当事人均无提交新证据。 对一审法院认定事实中农行芗城支行提出异议部分，分析认定如下：农行芗城支行对一审判决认定事实中提出异议部分并无证据予以反驳，又因蔡东伟提供的房地产买卖协议书、收款凭证、房产验收确认书、人民调解协议书、公安机关出具的证明、物业公司证明、结婚证、常住人口登记卡、说明函、商品房买卖合同、福建省漳州市芗城区人民法院执行裁定书及当事人庭审陈述等证据能相互印证，形成证据链，故农行芗城支行对一审判决认定事实中所提的异议不能成立。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。2012年4月23日，陈惠珍与蔡东伟签订址于福建省漳州市芗城区××幢××号房地产的讼争房屋买卖协议，该讼争房屋被查封的时间为2017年7月11日，签约时间在讼争房屋被法院查封之前。陈惠珍与蔡东伟签订的《房地产买卖协议书》系双方真实意思表示，故陈惠珍与蔡东伟就讼争房产签订的《房地产买卖协议书》合法有效。 根据蔡东伟提交的房地产买卖协议书、收款凭证、房产验收确认书、人民调解协议书、公安机关出具的证明、物业公司证明、结婚证、常住人口登记卡、说明函、商品房买卖合同、福建省漳州市芗城区人民法院执行裁定书及当事人庭审陈述等证据的证明力，并结合陈惠珍、蔡东伟之间房屋买卖等相关事实，可以确认陈惠珍已于2017年3月17日将讼争房屋交由蔡东伟执掌，蔡东伟实际占有使用该房屋至今，农行芗城支行提出异议，但未提供相关证据予以证实。根据查明的事实，蔡东伟已依房屋买卖协议约定向陈惠珍支付全部购房款。农行芗城支行主张蔡东伟付款不符合常理，未提供相关证据予以证实，本院不予采纳。本案中，并不存在因蔡东伟的过错而不能办理房产过户登记手续的情形。《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。农行芗城支行上诉主张蔡东伟所提执行异议不符合司法解释中可以排除执行的情形，理由不能成立。 综上，中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决适用法律及所作判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费14520元，由中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 方**勇 审 判 员 周志梅 审 判 员 郭昭容 二〇二〇年十二月二十一日 法官助理 林秀美 书 记 员 蔡燕玲 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。