内蒙古自治区高级人民法院民事判决书（2020）内民终432号上诉人（一审原告）：李巧鱼，女，1959年9月10日出生，汉族，神华销售集团东胜结算部退休职工，住内蒙古自治区包头市。委托诉讼代理人：苏文辉，内蒙古天祺律师事务所律师。委托诉讼代理人:贺鹏，内蒙古天祺律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：中建二局第二建筑工程有限公司。法定代表人：魏庆国，董事长。委托诉讼代理人：王博，北京市义博律师事务所律师。委托诉讼代理人：曲佳慧，内蒙古鸿举律师事务所律师。一审第三人：包头市中冶置业有限责任公司。法定代表人：丁俊华，董事长。一审第三人：包头市荣泰置业有限责任公司。法定代表人：王秉仁，董事长。上述二一审第三人共同委托诉讼代理人：赵然，北京市中洲律师事务所律师。上述二一审第三人共同委托诉讼代理人：孟辉，北京市中洲律师事务所律师。上诉人李巧鱼因与被上诉人中建二局第二建筑工程有限公司（以下简称中建二局二公司）及一审第三人包头市中冶置业有限责任公司（以下简称中冶公司）、包头市荣泰置业有限责任公司（以下简称荣泰公司）案外人执行异议之诉一案，不服内蒙古自治区包头市中级人民法院（2019）内02民初110号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人李巧鱼的委托诉讼代理人贺鹏，被上诉人中建二局二公司的委托诉讼代理人王博，一审第三人中冶公司、荣泰公司的共同委托诉讼代理人赵然、孟辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李巧鱼上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持李巧鱼一审全部诉讼请求或将本案发回重审；2.本案诉讼费用由中建二局二公司负担。事实和理由：一审判决认定事实错误。一、李巧鱼于人民法院查封前已签订合法有效的商品房买卖合同。2012年7月21日李巧鱼购买了包头市稀土高新区黄河大街时代广场G区B座1207号房产,并于当日与中冶公司签订了《商品房买卖合同》。后因时代广场主体变更又于2016年12月15日与荣泰公司签订《包头市商品房买卖合同》，中冶公司、荣泰公司对该事实均予认可。两份合同内容并未进行变更，合同中关于房屋交付日期等约定均在2016年12月15日之前，一审判决认定李巧鱼于人民法院查封后与荣泰公司签订商品房买卖合同认定事实错误。二、李巧鱼提交的转账凭证及收据足以证明其已按照合同约定支付了案涉房屋合理对价。李巧鱼提交的银行转账凭证及收据能够证明其于2012年7月21日、2012年7月22日、2012年8月20日向上海交泰房地产有限公司（以下简称上海交泰公司）支付300000元、1007738元、1666667元共计2974405元房款的事实，上述三笔房款系时代广场G区B座1206、1207、1208号三套房屋的房款2434028元，剩余房款为李巧鱼在时代广场项目购买的另两套房产的购房款。上海交泰公司及荣泰公司出具收据并认可该事实，一审判决以转账凭证与房款金额不能一一对应为由认定李巧鱼未足额缴纳房款认定事实错误。三、李巧鱼已于2015年7月1日人民法院查封前实际占有案涉房屋。李巧鱼于2015年7月1日收房后缴纳物业费、取暖费至今，案涉房屋一直由李巧鱼占有使用，中冶公司、荣泰公司对该事实均予认可。四、李巧鱼已缴纳办理不动产权属证所需费用，对未办理过户登记不存在过错。李巧鱼购买案涉房屋后多次催促中冶公司、荣泰公司办理网签过户等相关登记，因中冶公司、荣泰公司未进行初始登记无法开具发票等原因导致无法办理。李巧鱼已缴纳办理不动产权属证所需费用，履行了应尽义务，不存在过错。中建二局二公司辩称，一审判决认定事实清楚，判决结果正确，李巧鱼对案涉房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益，请求维持一审判决，驳回李巧鱼的上诉请求。中冶公司、荣泰公司述称，李巧鱼在人民法院查封前签订了合法有效的商品房买卖合同、支付全部购房款并实际占有案涉房屋，对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，认可李巧鱼上诉请求。李巧鱼向一审法院起诉请求：1.不得执行位于包头市××区房产，房产价值711452元；2.解除对位于包头市××区房产的查封；3.依法确认李巧鱼享有位于包头市××区房产的所有权；4．本案诉讼费由中建二局二公司、中冶公司、荣泰公司负担。一审法院认定事实：1.2011年11月20日，中冶公司向上海交泰公司出具授权委托书一份，中冶公司将其开发的位于包头市××区“包头时代广场”项目销售的前期工作，即“售楼排号、内部认购签约、房款的预收款”委托上海交泰公司进行办理。中冶公司与上海交泰公司包头分公司签订了《时代广场项目销售合作协议》，约定中冶公司委托上海交泰公司包头分公司独家销售时代广场C地块、G地块、B地块中的全部地上、地下可售面积。委托期限为：2012年6月1日至2015年12月31日止，销售期限共计43个月，自双方书面确认的开盘日期起算。该协议未落款签署的日期。2012年5月28日，中冶公司取得了时代广场G区的预销售许可证。2012年10月22日，包头市发展和改革委员会作出包发改投字（2012）700号文件，同意将“包头时代广场”项目的建设主体由中冶公司变更为荣泰公司。2013年10月31日，“包头时代广场G地块”项目以荣泰公司的名义承建。2014年5月9日，包头稀土高新区管委会至函于包头市住房保障和房屋管理局申请为荣泰公司办理“包头时代广场G地块预销售许可证”。2014年11月7日，荣泰公司取得了时代广场G区的预销售许可证。2014年12月15日，荣泰公司与山东海纳物业服务有限公司包头分公司（以下简称海纳物业公司）签订了《前期物业管理委托合同》，约定：荣泰公司将“包头时代广场G区写字楼”委托海纳物业公司实行物业管理服务，物业管理服务期限自2014年12月15日起至2017年12月14日止。业主大会成立后，业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，该合同终止。2018年4月13日，荣泰公司与海纳物业公司签订了《非住宅前期物业服务合同》，约定：荣泰公司将“包头时代广场G区写字楼”项目委托海纳物业公司进行前期物业管理服务事项。2.2016年12月15日，李巧鱼作为买受人，荣泰公司作为出卖人签订二份《包头市商品房买卖合同》。约定：李巧鱼购买荣泰公司开发建设的××区、B1207号商品房，建筑面积分别为107.83平方米及102.54平方米，其中B1206号房屋每平方米价格为7955.87元，总价款为857882元，B1207号房屋每平方米价格为6938.29元，总价款为711452元。2016年12月20日，李巧鱼作为买受人，荣泰公司作为出卖人又签订一份《包头市商品房买卖合同》。约定：李巧鱼购买荣泰公司开发建设的××区商品房，建筑面积为108.19平方米，每平方米价格为7992.37元，总价款为864694元。以上三份合同的出卖人处加盖了荣泰公司的公章，买受人处落款为“刘翔宇（代）”。李巧鱼于2012年7月21日及2012年7月22日通过刷卡的方式向上海交泰公司交付购房款共计1307738元。2012年8月20日，李巧鱼消费支出1666667元，银行明细中该笔款项的备注内容为“银行卡总中心”。荣泰公司于2012年7月21日分别向李巧鱼出具了金额为711452元的案涉房屋的房款收据，及金额为857882元的B1206号房屋的房款收据、及金额为864694元的B1208号房屋的房款收据。海纳物业公司于2016年7月2日，2016年7月6日、2018年7月9日、2018年10月25日向李巧鱼出具了其交纳所购三套房屋的物业费收款收据。2017年10月9日、2019年1月15日，海纳物业公司向李巧鱼出具了所购三套房屋的物业服务费发票。荣泰公司于2016年7月6日分别向李巧鱼出具了案涉房屋的印花税、登记费、手续费收据及暖气费收据。李巧鱼于2016年9月26日为案涉房屋交纳了2016年至2017年度的供热费。3、中建二局二公司与荣泰公司、中冶公司因建设工程施工合同纠纷一案，一审法院于2016年12月2日作出判决，判令荣泰公司支付中建二局二公司工程款30142159.8元及利息（按银行同期同类贷款利率计，自2016年1月8日至款付清之日止；荣泰公司返还中建二局二公司履约保证金200000元；中冶公司对以上给付款项承担连带保证责任；中建二局二公司对案涉工程拍卖价款享有工程款优先受偿权；驳回中建二局二公司的其他诉讼请求。案件受理费400351.51元，中建二局二公司负担200351.51元，荣泰公司、中冶公司负担200000元。宣判后，中建二局二公司、荣泰公司不服一审判决，上诉至本院。2017年9月8日，本院作出（2017）内民终144号判决，判决荣泰公司返还中建二局二公司履约保证金200000元；中建二局二公司对案涉工程拍卖价款享有工程款优先受偿权；荣泰公司支付中建二局二公司工程款51873228.51元及利息（按银行同期同类贷款利率计，自2015年12月10日至款付清之日止）；中冶公司对以上给付款项承担连带保证责任；驳回中建二局二公司的其他诉讼请求。一审案件受理费400351.51元，二审案件受理费251975元，合计652326.51元，由中建二局二公司负担205330元，荣泰公司、中冶公司负担446996.51元。4、中建二局二公司与荣泰公司、中冶公司因建设工程施工合同纠纷一案，一审法院于2016年1月26日作出（2016）内02民初43号民事裁定，查封了荣泰公司名下时代广场G区包括案涉房产在内的75套房产，并于2016年2月2日向包头市房地产产权管理处送达了裁定书及协助执行通知书。案件执行过程中，李巧鱼提出执行异议，经一审法院审查驳回其异议申请，李巧鱼据此提起案外人执行异议之诉。一审法院认为，本案是李巧鱼作为案外人在人民法院执行生效判决过程中，认为对被执行房产享有足以排除强制执行的民事权益而提起的案外人执行异议之诉。本案的争议焦点为李巧鱼对案涉B1207号房屋是否享有排除强制执行的合法权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，李巧鱼在尚未办理案涉房屋产权变更登记的情形下，必须满足签订合法有效的书面合同、支付全部价款或依法支付部分价款并按要求支付剩余价款、在查封前实际占有使用以及对未办理过户手续没有过错四项条件，才能产生阻却执行措施的结果。根据本案查明的事实，刘翔宇代李巧鱼与荣泰公司签订案涉《包头市商品房买卖合同》的时间为2016年12月15日，发生在法院对案涉房屋查封之后。李巧鱼称其于2012年7月21日就案涉房屋与中冶公司签订了买卖合同，但对此主张未提供证据证明，一审法院不予采信。李巧鱼所购三套房屋的合同载明，三套房屋的总价款金额为2434028元，而李巧鱼提供的银行明细载明李巧鱼共计向上海交泰公司交付购房款1307738元。李巧鱼主张该明细中于2012年8月20日消费1666667元的金额系交付的案涉三套房屋的房款，但该笔款项未显示对方账号和户名，交易备注仅标注“银行卡总中心”，无法认定系支付的三套房屋的房款。且将该笔款项金额进行合计，李巧鱼主张交付购房款的总金额为2974405元，与合同中载明的三套房屋的总价款不具有对应关系。李巧鱼称超出的款项系购买其他房屋的款项，但未提供证据证明，一审法院亦不予采信。另外，按照变更建设主体前，中冶公司向上海交泰公司出具的委托书的内容及中冶公司与上海交泰公司包头分公司签订的《时代广场项目销售合作协议》的约定，案涉房款应由上海交泰公司进行预收，而李巧鱼在交付房款后，由荣泰公司出具加盖其公司公章的收据与上述委托书及协议的约定不符。对于案涉房屋占有的事实，李巧鱼提供的交纳物业费及供热费的票据落款日期均在法院查封案涉房屋之后，不能证明其在法院查封之前已合法占有案涉房屋。综上所述，李巧鱼主张其对案涉房屋享有排除强制执行的民事权益，证据不足。其提出的各项诉讼请求，一审法院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》的第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决：驳回李巧鱼的诉讼请求。案件受理费10914.52元，由李巧鱼负担。二审查明的事实与一审查明一致，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点为：一、李巧鱼是否对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益；二、李巧鱼诉请确认案涉房屋所有权请求是否成立。一、关于李巧鱼是否就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案涉房屋查封于2016年2月2日，李巧鱼与荣泰公司于2016年12月15日签订《包头市商品房买卖合同》。李巧鱼虽主张于2012年7月21日与中治公司签订《商品房买卖合同》，但未能提供证据予以证明，其主张不能成立。关于案涉房屋占有情况。李巧鱼主张中冶公司、荣泰公司于2015年7月1日向其交付案涉房屋，因其提交的物业费、暖气费收据出具日期及案涉房屋装修、租赁合同签订日期均在人民法院对案涉房屋查封后，其于人民法院查封前已合法占有案涉房屋的主张亦因缺乏证据支持不能成立。故李巧鱼对案涉房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益。二、关于李巧鱼诉请确认案涉房屋所有权请求是否成立问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。本案中，李巧鱼未就案涉房屋办理过户登记，其依据房屋买卖合同请求确认案涉房屋所有权不能成立，一审判决驳回其诉讼请求并无不当。综上所述，李巧鱼的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10914.52元，由上诉人李巧鱼负担。本判决为终审判决。审判长 徐澎审判员 裴彪审判员 刘杨二〇二〇年十二月四日书记员 胡琨