广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终21113号上诉人（原审原告）：黄国团，男，汉族，1962年8月13日出生，身份证住址：广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：李龙，北京市东元（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:深圳市坂田实业集团股份有限公司，住所地：广东省深圳市龙岗区坂田街道扬美社区石背路**坂田大厦，统一社会信用代码：914403001924743497。法定代表人：张东海，董事长。委托诉讼代理人：王成义，东方昆仑（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李金泽，东方昆仑（深圳）律师事务所律师。上诉人黄国团因与被上诉人深圳市坂田实业集团股份有限公司（以下简称坂田公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2020）粤0307民初6507号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。黄国团上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审或依法改判；二、一、二审诉讼费由坂田公司承担。事实和理由：一、案涉合同为承包合同，一审法院认定为租赁合同并认定无效错误。二、一审法院没有向黄国团释明合同无效，径直判决违反程序，应当发回重审。三、评估公司无法评估装修价值，黄国团申请更换评估公司，一审法院未予准许是错误的。四、一审法院认定合同无效后，已形成的装修应折价赔偿。坂田公司辩称：一审法院认定事实正确，请求二审法院予以维持。黄国团向一审法院起诉请求：1.坂田公司与黄国团继续履行《XX市场承包经营协议》，期限从2018年9月1日至2027年8月31日止；2.坂田公司补偿黄国团对XX市场D栋投入的装修及添附的构筑物、设施设备等价值约3442579元（人民币，下同）；3.本案的诉讼费用由坂田公司承担。一审法院认定的事实：位于深圳市龙岗区坂田村民委员会的物业，名为XX市场。黄国团和坂田公司双方未提供上述房产的产权资料,坂田公司提供了建设工程竣工验收消防备案资料，经一审法院向深圳市龙岗区坂田街道处理农村城市化历史遗留违法建筑工作领导小组办公室查询，XX市场Ｄ栋无“两规”及相关普查登记信息。一审庭审中，坂田公司称深圳市龙岗区布吉镇坂田村民委员会改成居民委员会之后，原村民委员会的资产由坂田公司来继受，黄国团对此予以认可。深圳市良田实业有限公司系法人独资的有限责任公司，其股东为深圳市坂田实业集团股份有限公司。2003年8月30日，黄国团作为乙方与甲方龙岗坂田实业股份有限公司签订一份《XX市场经营承包协议书》，约定主要内容是：1.甲方将位于XX市场的四栋农贸市场和周围通道承包给乙方进行经营管理；2.承包期限为壹拾伍年，即从2003年9月1日起至2018年8月30日止；3.在承包期间，乙方在第一个五年内每年上缴给甲方金额为伍拾叁万元，第二个五年每年上缴给甲方金额为陆拾万元，第三个五年每年上缴给甲方金额为柒拾万元；4.承包款项乙方每年分二期进行缴交，上半年在六月十日前缴交，下半年在十二月十日前缴交，不得拖欠；5.在承包期间，甲方有责任协助和监督乙方的经营管理工作，协调水、电的正常供应，道路畅通，工商税务，治安防范等；6.在承包期间，乙方应依法经营，爱护市场的各种建筑财产，如有损坏负责修复，不可随意更改市场结构和其它土建工程，如有此情况需经甲方同意方可进行施工；7.乙方从承包之日起，同良田XX市场结算已结清楚，以后按承包额数上缴款给甲方。合同签订后，坂田公司依约将市场交付给黄国团使用，黄国团按约定向坂田公司交租至2019年12月。2020年3月2日，黄国团委托深圳市新永基房地产评估顾问有限公司对其承包经营涉及的深圳市龙岗区物业范围内的部分加建建筑物、构筑（附属物）、消防水电工程、设备、二次装修进行资产评估咨询。2020年3月8日，黄国团出具《情况说明》称因年代久远，相关产权证明文件遗失而无法提供，其作出承诺称纳入评估范围的相关资产皆为其本人所有，如因此造成的相关法律责任皆由其本人承担。2020年3月9日，深圳市新永基房地产评估顾问有限公司作出深新永基咨报字（2020）第03-01号《资产评估咨询报告》对深圳市龙岗区物业范围内的建筑物、构筑（附属）物、消防水电工程、设备、二次装修作出在满足本估价报告假设和限制条件下的市场价值合计3442579元。2020年3月9日，黄国团向坂田公司发出《关于要求继续履行XX市场承包经营协议的函》，要求坂田公司按原承包经营的条件续约XX市场D栋九年。2020年3月12日，坂田公司向黄国团发出《复函》称，深圳市良田实业有限公司与黄国团于2000年1月28日签订《协议书》，协议约定由黄国团包租良田公司D栋（XX市场D栋）第一层肉菜、海鲜市场，租期贰拾年（2000年4月1日至2020年3月31日），现租赁期间即将届至。坂田公司从未向黄国团作出任何关于续租的承诺，也不存在任何违约的行为，更不存在黄国团所说的续租九年的情形，现正式通知黄国团，请于2020年4月1日前将租赁场地返还坂田公司，逾期未返还，坂田公司将采取相应的法律措施维护坂田公司公司的权益。2020年4月1日，坂田公司再次向黄国团发出《通知》称，《XX市场经营承包协议书》已于2018年8月30日到期，XX市场D栋的《协议书》已于2020年3月31日到期，坂田公司决定收回XX市场物业，限黄国团在2020年4月7日之前搬离XX市场，逾期未搬的设备和物品，视为放弃，由此造成的法律后果由黄国团自行承担。案件审理过程中，坂田公司主张XX市场D栋的《协议书》就是黄国团（乙方）与深圳市良田实业有限公司（甲方）之间于2000年1月28日签订一份《协议书》，该协议显示内容如下：“为繁荣市场，搞活经济，方便居民生活，为保持坂田全国文明村的荣誉称号出一点力，甲方招请乙方为XX市场的合作投资伙伴。乙方表示大力支持，拿出资金投建杨马综合市场道路、水、电等后期工程，使该市场能够按时开业，乙方包租甲方XX市场D栋底层，作为经营肉、菜、水产品、烧腊、青果、三鸟类等（D栋底层四周围滴水外四米内属乙方管理），带动其它行业的发展，经双方协商订立具体的协议条款。前期工程的说明1.乙方出资修建XX市场里、外道路工程，工程款约人民币350万元（完成工程验收审核为准）；2.乙方在XX市场包承租十套商住两用房铺位，作低销工程款，包承包总款为人民币贰佰贰拾捌万元。其中交给甲方现金肆拾伍万元，作抵销工程款壹佰捌拾叁万元。如果乙方包承租款不足以抵销工程款，可以在乙方租用甲方的D栋第一层肉菜档位租金中一部分作抵销工程款。3.甲方D栋的天面不锈钢，有机玻璃上盖工程，乙方出资完成此工程，甲方同意以乙方租用D栋第一层的9个月租金（从2000年4月1日至2000年12月31日）。作为补偿乙方完成此项工程的投资款项。XX市场D栋底层的肉、菜、鱼、海鲜、咸杂、烧腊、青果、不锈钢鸡档、地面水磨、排水设施等建筑项目。（包括大理石、瓷片、不锈钢装修工程直至交付使用为止）。由乙方出资完成此工程，甲方同意以乙方租用D栋第一层两年的租金（从2001年1月1日至2002年12月31日止），作为补偿乙方完成此项工程的投资款。二、乙方包租用甲方D栋第一层肉菜、海鲜市场。1.租期，贰拾年。（从2000年4月1日至2020年3月31日止）。2.甲方每年减免1个月租金给乙方（作为补偿乙方的维修费用和出租期间租户停租进出时间的损失在租金计算中作扣除）。3.租金以五年为一期计算，具体数额如下：第一期2000年4月1日至2005年3月31日止。月租金人民币贰万伍仟元（25000元），年租金贰拾柒万伍仟元（275000元），其中2000年4月1日至2000年12月31日的租金作为乙方完成D栋上盖工程款，2001年1月1日至2002年12月31日的租金，作为偿还乙方投资底层党委的工程款、除此之外乙方只需付从2003年1月1日至2005年3月31日止共租金陆拾贰万伍仟元（625000元）。第二期2005年4月1日至2010年3月31日止，月租金贰万玖仟壹佰陆拾陆元（29166元），年租金叁拾贰万零捌佰贰拾陆元（320820元），五年共计壹佰陆拾万零肆仟壹佰叁拾元（1604130元）。第三期2010年4月1日至2015年3月31日止，月租金叁万叁仟叁佰叁拾叁元（33333元），年租金叁拾陆万陆仟陆佰陆拾叁元（366663元），五年共壹佰捌拾叁万叁仟叁佰壹拾伍元（1833315元）。第四期2015年4月1日至2020年3月31日止，月租金叁万柒仟伍佰元（37500元），年租金肆拾壹万贰仟伍佰元（412500元），五年共贰佰零陆万贰仟伍佰元（2062500元）。付租方式前两期：2003年1月1日至2010年3月31日租金共贰佰贰拾贰万玖仟壹佰叁拾元（2229130元），其中壹佰贰拾万元（1200000元）抵作乙方为修建市场道路所支付的工程款。另壹佰零贰万玖仟壹佰叁拾元（1029130元）乙方分两期预付给甲方。即在2000年6月1日前付伍拾万元（500000元）；在2001年12月31日前付伍拾贰万玖仟壹佰叁拾元（529130元）。2010年4月1日之后的租金，按月支付，在每月10号前付清当月租金。四、甲方保证道路、水、电能够给乙方档位正常使用。五、协议期间乙方在自己承租的范围有自由经营使用权及转租权。六、未尽事宜，另行协商解决，或可作补充协议，补充协议与本协议具有同等的法律效力。七、此协议一式三份，甲方、乙方、见证机关各执一份。八、本协议经甲乙双方代表签字盖章、龙岗区布吉镇见证机关见证日起生效。”，但坂田公司未提供该协议书的原件。坂田公司主张因为这份《协议书》显示租赁期限到期日为2020年3月31日，故在《XX市场经营承包协议书》到期后，仍将市场D栋给黄国团经营，现因两份协议租赁期限届满，坂田公司要收回涉案市场物业，并全面接管XX市场。黄国团则认为《协议书》双方都已经确认终止，且双方签订了新的承包经营协议，虽《XX市场经营承包协议书》2018年8月30日到期，但坂田公司依旧同意黄国团继续承包D栋，且收取了黄国团的承包经营费，这可以证明双方以事实履行的方式履行口头答应黄国团继续承包的协议，坂田公司提供深圳市良田实业有限公司的《协议书》，只是为了找个由头，让黄国团搬离，而并不是由坂田公司所说的因为深圳市良田实业有限公司的合约才给黄国团继续承包至今，坂田公司前领导曾口头承诺让其租赁至2027年8月31日，故提起诉讼要求继续履行《XX市场经营承包协议书》，期限从2018年9月1日至2027年8月31日，并要求坂田公司补偿黄国团对XX市场D栋投入的装修及添附的构筑物、设施设备等价值约3442579元。坂田公司对此辩称，承包到期后双方没有签订任何的书面协议，而且坂田公司方于2018年8月30日到期之后就主张要收回，但黄国团以D栋《协议书》抗辩，黄国团称黄国团和坂田公司中间有口头协议说坂田公司反悔，但未提供任何证据证明口头协议内容，所以请黄国团提供口头协议或者坂田公司承诺黄国团继续经营的证据，坂田公司多次要求坂田公司搬离，坂田公司拒不搬离。双方因而成讼。另查，案件审理过程中，因黄国团向一审法院申请对XX市场Ｄ栋①加建建筑物（包括顶层的砖混房、一楼至二楼的钢混室外楼梯）、②构筑物（包括一楼、二楼、三楼中间长约37米，宽约7.3米的天井、一楼砖混结构的商铺档口、一楼的外围铁皮棚、市场钢制的前、后门）；③一至三楼的消防水电工程（含照明设备、位于XX市场**内的配电设施以及地下消防储水池）；④一至三楼的三台电梯设备以及41台的监控设备；⑤二次装修（包括一楼商铺档口的卷闸门，一至三楼的地面地砖、一楼地面水磨石，一至三楼的天花刷白）当时的造价和现值（详细清单详见关于黄国团在《经营承包XX市场Ｄ栋建筑物期间涉及的添附财产及二次装修评估事宜的意见》的第二项）进行评估，因双方对涉案市场装饰装修、添附和扩建、加建部分争议比较大，一审法院于2020年5月11日组织双方当事人到市场现场进行查勘并拍照存档，坂田公司于2020年5月12日向一审法院提交《涉及XX市场Ｄ栋装修及添附评估事宜的意见》称其不同意进行评估，认为黄国团对XX市场Ｄ栋投入了装修及添附构筑物、设施设备，坂田公司没有同意，属于黄国团的单方行为，即使其投入了装修及添附构筑物、设施设备，也并不都是合法的，可能存在非法建筑，不能合法使用。因黄国团坚持要求评估，一审法院依法委托深圳市国福工程项目管理有限公司进行评估，经2020年6月22日现场查勘后，该司向一审法院提交《无法鉴定的函件》称，经了解现场以及证据资料，其无法完成本纠纷的鉴定工作：1.改造前后涉及施工范围的资料依据不足，我司无法详细鉴定；2.改造前后无任何设计图纸（结构部分、装修部分、加建部分、电气、通风、消防等无任何图纸资料）；3.缺少材料采购及供货类型、规格、施工队合同协议及收方结果；4.钢结构加建、楼梯过街楼加建钢结构无具体规格尺寸、图纸、材料类型等；以上情况都无法确定，故其无法进行鉴定。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。涉案建筑物未取得房产证、建设工程规划许可证或按照建设工程规划许可证的规定建设，故合同标的物违反法律、行政法规的强制性规定及社会公共利益的情况下属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定的合同无效理由，应认定本案涉及的协议无效。根据双方签订的《XX市场经营承包协议书》，因承包期早已届满，黄国团称坂田公司人员口头同意其继续承租，但未提供证据佐证，且坂田公司予以否认，故黄国团主张要求继续履行《XX市场经营承包协议书》，缺乏依据，一审法院不予支持。关于黄国团主张要求坂田公司补偿黄国团对XX市场D栋投入的装修及添附的构筑物、设施设备等价值约3442579元的诉讼请求，坂田公司已表示不同意利用，对未形成附合的装饰装修，该部分可由黄国团自行拆除，对已形成附合的装饰装修，鉴于双方《XX市场经营承包协议书》已于2018年8月30日到期，XX市场D栋的《协议书》亦已于2020年3月31日届满，一般应推定该部分装饰装修费用已于上述租赁物占用期间内分摊消耗完毕。在案涉协议虽无效且已到期的情况下，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，根据举重以明轻的原则，对黄国团主张要求补偿各项损失，缺乏依据，一审法院不予支持。关于黄国团要求再次重新摇珠委托评估机构进行评估的申请，因为在案件审理中，一审法院已依法摇珠委托评估，评估公司认为因黄国团未能提供改造前后涉及施工范围的资料、改造前后无任何设计图纸（结构部分、装修部分、加建部分、电气、通风、消防等无任何图纸资料）、材料采购及供货类型、规格、施工队合同协议及收方结果、钢结构加建、楼梯过街楼加建钢结构的具体规格尺寸、图纸、材料类型等，导致其无法进行鉴定，且双方涉案合同均已到期，评估结论不能成为定案依据，故一审法院对黄国团要求再次重新摇珠委托评估机构进行评估的申请不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：驳回黄国团的全部诉讼请求。案件受理费34340.6元，因适用简易程序，减半收取计17170.3元（黄国团已预交），由黄国团负担。本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，应予确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷案件。据谁主张谁举证诉讼原则，当事人应就己方的诉讼主张和请求提供证据予以证实，否则，须承担举证不力的法律后果。据本案案情显示，（一）案涉租赁物无合法建设手续而使合同无效是确定的；（二）双方间租赁合同已到期，未有续约是确定的；（三）黄国团诉称的装修添附不为坂田公司所用是确定的；（四）黄国团在一审诉讼期间请求的评估因资料、图纸等客观原因，评估鉴定机构不能鉴定也是确定的。在此情形下，黄国团上诉仍诉请对方与其继续履行合同、重新委托鉴定评估、将案件发回重审等理由和观点均不具事实和法律依据，属无理主张，本院不予支持，应予驳回。综上，黄国团的上诉请求不成立，应予驳回。一审法院判决正确，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费34340.63元（黄国团已预交），由黄国团负担。本判决为终审判决。审判长 马   龙审判员 路 德 虎审判员 周   敏二〇二〇年十二月二十日书记员 林翘（兼）附录相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。