文书内容重庆市云阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0235民初6812号原告：重庆逸高商业管理有限公司云阳分公司，住所地重庆市云阳县双江街道北城大道**，统一社会信用代码91500235MA5U500432。负责人：左靖。委托诉讼代理人：林雄，重庆洲同律师事务所律师。特别授权。委托诉讼代理人：邓丽，重庆洲同律师事务所律师。一般代理。被告：徐劲松，男，1979年3月6日出生，汉族，住重庆市云阳县。原告重庆逸高商业管理有限公司云阳分公司与被告徐劲松房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告重庆逸高商业管理有限公司云阳分公司的委托诉讼代理人邓丽，被告徐劲松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。重庆逸高商业管理有限公司云阳分公司向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订的《商铺租赁合同》；2.判令被告支付从2020年1月1日起至合同解除之日止的租金以及合同解除后至腾退房屋之日止房屋占用租金损失（截止计算至2020年10月30日止的租金为108840元）；3.判令被告支付的21000元保证金不予退还；4.判令由被告将租赁房屋恢复原状；5.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告明确第4项诉讼请求是指恢复商铺隔墙。事实及理由：2016年5月1日,原告与重庆结美亚置业有限公司签订了《委托经营管理合同》，约定重庆结美亚置业有限公司将其位于重庆市云阳县双江街道北城大道558号“逸合▪两江未来城”12区项目所有待售商铺委托给原告经营。2016年11月25日，原、被告签订了《商铺租赁合同》，合同约定将12区4号楼3层4、5、6号商铺租赁给被告使用，租赁期限为2017年1月1日起至2021年12月31日止，租金标准有详细约定，租金半年支付，如被告违约，原告有权单方解除合同，乙方交付的租金及保证金不予退还等。在约定的支付租金的期限届满后被告一直违约不支付。经原告多次催告，被告仍拒不履行合同约定。原告向被告发出催收函，被告均置之不理。被告徐劲松辩称，同意解除合同，但不同意支付原告主张的租金和租金损失。因为被告从2019年6月29日就跟原告招商部负责人小罗说从2020年1月不考虑租当前的商铺；去年底到今年2月份疫情期间3个月被告都未营业；疫情过后，商铺大门不知道被谁锁了，物业和原告招商的都不承认是自己锁的，被告连物品都拿不到，导致被告无法营业，今年未正式营业过。被告现只同意支付今年1-2月份的租金，疫情期间和锁门期间的租金由法院酌情考虑，保证金应退还给原告，房屋恢复原状没问题，待被告的物品搬走之后就恢复原状。本院经审理认定事实如下：2016年5月1日，案外人重庆结美亚置业有限公司（甲方、委托方）与原告重庆逸高商业管理有限公司云阳分公司（乙方、受托方）签订《委托经营管理合同》，合同约定：甲方自愿将其所有的位于重庆市云阳县双江街道北城大道558号的“逸合▪两江未来城”12区项目所有待售商铺委托给乙方经营管理。委托经营期限自甲方取得商铺的《建设工程竣工备案证》之日起至甲方将委托经营的商铺售予业主之日止。甲方委托书乙方在约定的期限内对本合同项下的商业物业进行经营管理，由乙方向甲方支付经营收益。甲方同意乙方按照统一招商计划自行招商，并以乙方自己的名义与实际承租人签订房屋租赁合同。2016年11月22日，重庆结美亚置业有限公司取得约定商铺的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。2016年11月25日，原告重庆逸高商业管理有限公司云阳分公司（甲方、出租方）与被告徐劲松（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》，合同约定：甲方已取得云阳“逸合▪两江未来城”12区4号楼3层4、5、6号商铺的经营权，而乙方有意租赁该商铺用于经营装修公司。该商铺在签订合同时尚未办理房屋产权证，乙方完全知晓这一情况并愿意自行承担提前进场装修和营业可能引起的所有法律风险。第一条商铺概况租赁的商铺为云阳“逸合▪两江未来城”12区4号楼3层4、5、6号商铺，建筑面积为362.8㎡（以实测面积为准）。商铺的租金标准不受面积差异的影响。第二条租赁期限租赁期为5年，自2017年1月1日起至2021年12月31日止。第三条租金标准及其支付方式1.租金标准：1）第一年（2017年1月1日-2017年12月31日）免租金；2）第二年（2018年1月1日-2018年12月31日）租金为108840元。商铺交付前支付该年半年租金54420元；余下54420元于2018年1月1日前付；3）2018年7月1日前支付租金59862元；4）2019年1月1日前支付租金59862元；5）2019年7月1日前支付租金65304元；6）2020年1月1日前支付租金65304元；7）2020年7月1日前支付租金70746元；8）2021年1月1日前支付租金70746元，合同租金总额为500664元。租金按半年支付。除乙方必须在进场前（即2016年11月30日前）预付第一个租约年半年的租金外，乙方应于每个租约年的1月1日前，7月1日前分别支付平均分摊到每半年的租金。第四条租赁保证金1.甲方将该商铺交付给乙方前，乙方应向甲方支付21000元作为房屋租赁保证金。2.租赁期满或合同解除后，租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方，若不能抵扣应扣款项的，甲方有权向乙方追偿。3.租赁保证金不计利息……第六条商铺的交付及返还……2.返还：租赁期满或合同解除后，乙方应返还该商铺及其附属设施。乙方添置的新物（即可移动部分）可由其自行收回，而对于乙方装饰、装修的部分（即不可移动或者移动必然会损毁其价值的部分），乙方放弃收回；拆除隔墙的，由乙方将隔墙恢复至拆除之前的状态。返还后对于该房屋内乙方未经甲方同意遗留的物品，甲方有权自行处置……第九条双方的权利义务……3.乙方应按照约定交付租金、租赁保证金及其他有关费用……5.乙方在装修过程中不得破坏该商铺原有消防设施及烟道……第十条合同的解除或终止1.经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。2.甲方逾期交付商铺达60日的，乙方有权单方解除合同。3.乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该商铺：（1）拖欠租金，经甲方书面催收后拒不缴纳的……第十一条违约责任1.甲、乙任何一方不得无故终止本合同，否则视为根本违约，违约方应向合同相对方支付租金总额20%的违约金……3.乙方违反第九条第3、5项之约定，甲方有权单方解除合同，乙方交付的租金及租赁保证金不予退还。若甲方同意继续履行合同的，乙方除按约定支付欠交的租金及其他费用或限期整改外，按租金总额的5%向甲方承担违约金。上述合同签订后，被告向原告交纳保证金21000元并支付了截止2019年12月31日前的租金。被告自2020年1月1日起未向原告支付租金，原告于2020年6月17日向被告发出催收函，催收函主要载明：被告应在2020年7月1日前向原告交纳租金70746元，如被告在上述期限内仍不缴纳或不足额缴纳租金，原告将解除与被告签订的《商铺租赁合同》，同时将追究被告的相关违约责任。被告于同日收到前述催收函。诉讼过程中，原告明确原告主张的租金按10884元/月计算。另查明，案外人徐长江（甲方、委托方）于2017年2月26日、林雄（甲方、委托方）于2017年2月17日均分别与原告重庆逸高商业管理有限公司云阳分公司（乙方、受托方）分别签订《委托经营管理合同》，合同约定：甲方分别于2015年11月3日、2015年10月28日与重庆结美置业有限公司签订了《商品房买卖合同》及相关附件，分别购买了逸合▪两江未来城4栋3层4号商铺和5号、6号商铺。甲方自愿将其委托给乙方经营管理。委托期限从2017年1月1日起至2021年12月31日止。甲方委托乙方在约定的期限内对本合同项下的商业物业进行经营管理，由乙方向甲方支付经营收益；甲方同意乙方按照统一招商计划自行招商，并以乙方自己的名义与实际承租人签订房屋租赁合同，由乙方自行确定租金标准并收取租金。上述事实，有原、被告的陈述，有原告围绕诉讼请求依法提交的身份信息复印件、《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》复印件、不动产权登记证书复印件、委托经营管理合同复印件、商铺租赁合同复印件、租金催收函及其邮寄回执复印件等在卷佐证。经审查，上述证据经被告质证对其真实性均无异议，且来源合法，与本案有关联，各证据之间基本能够相互印证，客观真实，能证明本案事实，本院予以采信，其证明的上述事实，本院予以确认。本院认为，原告重庆逸高商业管理有限公司云阳分公司通过与案外人重庆结美置业有限公司、徐长江、林雄签订《委托经营管理合同》，取得了云阳“逸合▪两江未来城”12区4号楼3层4、5、6号商铺的经营权、管理权、收益权，故2016年11月25日原告重庆逸高商业管理有限公司云阳分公司与被告徐劲松签订的《商铺租赁合同》，是双方的真实意思表示，且被告也按《商铺租赁合同》的约定向原告支付了部分租金，故《商铺租赁合同》合法有效，被告应当按照约定向原告支付租金。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干规定的指导意见（二）》第6条第二款规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”因2020年1月，发生全国性新冠肺炎疫情，1月24日，重庆市启动了重大突发公共卫生事件一级响应，自3月10日24时起，将我市突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应，自3月24日24时起，将我市突发公共卫生事件应急响应级别从二级调整为三级。本案被告承租原告商铺期间发生全国性新冠肺炎疫情，受到了新冠肺炎疫情的较大影响，严重影响商铺生意，本院酌情减免租金1.5个月。被告未向原告支付自2020年1月1日起至2020年6月30日止的租金65304元，扣减1.5个月的租金16326元（65304元÷6个月×1.5个月），被告还应支付原告自2020年1月1日起至2020年6月30日止租金48978元。原、被告签订的《商铺租赁合同》约定，被告应当于2020年7月1日前支付2020年7月1日至2020年12月31日的租金70746元，因被告未按照约定向原告支付租金，原告于2020年6月17日向被告发出的催收函载明被告应在2020年7月1日前向原告交纳租金70746元，如被告在上述期限内仍不缴纳或不足额缴纳租金，原告将解除与被告签订的《商铺租赁合同》，被告于2020年6月17日收到前述催收函，符合原、被告双方在《商铺租赁合同》中关于合同解除的约定，现被告未按照催收函中载明的付款期限向原告支付租金，合同解除条件已成就，原告起诉要求解除双方签订的《商铺租赁合同》，本院于2020年11月17日向被告送达了起诉状副本，且被告亦同意解除合同，故本院确认原、被告于2016年11月25日签订的《商铺租赁合同》从本院向被告送达起诉状之日，即2020年11月17日解除。合同解除之日至腾退房屋之日，被告仍应按照合同约定的租金标准向原告赔偿商铺占用损失。对于被告辩称锁门期间租金减免问题，原告不予认可锁门事实，亦不同意减免租金，而被告对此并未提交相应证据予以证实，故本院对被告该项辩称意见不予采纳。本院对原告要求被告支付至合同解除之日止的租金以及合同解除后至腾退房屋之日止房屋占用租金损失的诉讼请求予以支持。诉讼过程中，原告明确原告主张的租金按10884元/月计算，符合双方约定，本院予以确认。被告未能按期支付租金构成违约，现原告主张合同解除后被告交纳的保证金不予退还，符合双方的约定，本院予以支持。原告要求被告将商铺隔墙恢复原状，被告无异议，本院予以确认。综上所述，本院对原告的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第一款第三项、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告重庆逸高商业管理有限公司云阳分公司与被告徐劲松于2016年11月25日签订的《商铺租赁合同》于2020年11月17日解除；二、被告徐劲松于本判决生效后十日内支付原告重庆逸高商业管理有限公司云阳分公司2020年1月1日起至2020年6月30日止的租金48978元，并支付原告重庆逸高商业管理有限公司云阳分公司从2020年7月1日起至2020年11月17日止按10884元/月标准计算的租金，以及赔偿从2020年11月18日起至被告徐劲松返还商铺之日止按10884元/月标准计算的商铺占用损失；三、原告重庆逸高商业管理有限公司云阳分公司向被告徐劲松收取的保证金21000元不予退还；四、被告徐劲松于本判决生效后十日内将商铺隔墙恢复原状；五、驳回原告重庆逸高商业管理有限公司云阳分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1448元，由被告徐劲松负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审 判 员 余艳琼二〇二〇年十二月八日法官助理 张本汶书 记 员 解 坤