呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终4023号上诉人(原审被告)：郑建国,男,住呼和浩特市。被上诉人（原审原告）：内蒙古恒伟公司开发有限责任公司。法定代表人：张晶，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨鑫，内蒙古巨泓律师事务所律师。上诉人郑建国因与被上诉人内蒙古恒伟公司开发有限责任公司（以下简称恒伟公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2020）内0105民初4016号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月30日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人郑建国，被上诉人恒伟公司的委托诉讼代理人杨鑫到庭参加诉讼，本案现已审理终结。郑建国上诉请求：一、请求依法撤销呼和浩特市赛罕区人民法院(2020)内0105民初4016号民事判决书,依法改判恒伟公司的诉讼请求或发回重审;二、本案诉讼费、上诉费用由恒伟公司承担。事实和理由：一审法院认定事实不清,适用法律错误。一、一审判决认定:“恒伟公司依约向郑建国交付租赁房屋,要求郑建国支付房屋租金的诉讼请求并无不当,因恒伟公司在庭审中陈述于2019年12月左右发现郑建国搬离涉案房屋,故郑建国应支付2019年1月20日至2019年12月1日房屋租金”，郑建国对此无法认同,具体理由如下:恒伟公司在一审中虚假陈述,恒伟公司明知郑建国已于2019年10月下旬搬离涉案房屋,郑建国实际占有房屋期间为2019年1月20日至2019年10月20日;2019年10月19日,郑建国联系搬家公司对涉案房屋内自有设备进行搬离,尚有部分厨具如操作台等未搬出,待两日后,郑建国欲回涉案房屋搬离时,发现门已由恒伟公司上锁,郑建国无法进入,故恒伟公司的行为完全可说明其已默认了郑建国在此期间退腾房屋的事实。另,恒伟公司将房屋另租他人后,郑建国遗留的厨具设备仍由实际承租人使用,而恒伟公司并未对该厨具设备折价补偿郑建国;故郑建国仅应支付2019年1月20日至2019年10月20日期间房屋租金。二、一审判决认定:“关于支付违约金的诉讼请求,郑建国未支付已产生的租金,亦未与恒伟公司协商相关租赁事宜就搬离,存在违约行为,应当承担违约责任”郑建国对此无法认同,具体理由如下:郑建国并非不支付已产生的租金,系涉案房屋漏水问题一直未能解决在客观上影响了郑建国所租商铺的正常经营,恒伟公司愿延长租期,免受租金的结果,但因恒伟公司内部人员变动,致使恒伟公司不再认同租金减免事宜。1.自郑建国承租涉案商铺后,即发现商铺二楼多处漏水,致使郑建国本具有继续经营的意愿,但因房屋客观原因无法实现经营目的,郑建国已为继续使用房屋穷尽手段,恒伟公司作为房屋出租方未能协调有效解决漏水问题,致使郑建国经营受影响直至终止经营,其本具有较大的主观过错;2.关于恒伟公司主张的违约金问题,郑建国认为恒伟公司作为出租人应保证案涉房屋能正常顺利使用,而恒伟公司作为具备房地产开发资质的公司因房屋建筑自身问题导致漏水现象在一定程度上势必影响郑建国使用案涉房屋,故其在履行合同过程中存在违约行为,郑建国不应承担违约责任。综上所述,郑建国认为在签订的《租房协议书》中约定的房屋租金应为在无瑕疵房屋情况下的标准租金,基于公平原则及《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定之规定,一审法院认定事实不清,证据不足,适用法律错误。故此,为维护郑建国的合法权益,特此上诉,恳请二审法院判如所请。恒伟公司辩称，郑建国的上诉请求和事实理由没有法律依据，一审法院对于双方之间租期的认定符合真实情况，关于郑建国主张的遗留厨具及相关设备的情况，经核实并没有遗留其他设备，关于郑建国主张的漏水的事实，在一审期间郑建国也未提交任何证据来证明漏水的事实。恒伟公司向一审法院起诉请求：1.请求依法判决解除恒伟公司与郑建国签署的《租房协议书》;2.请求依法判决郑建国向恒伟公司支付欠付2019年1月至2020年1月的房屋租金22000元,并支付违约金1833元;3.本案诉讼费由郑建国承担。一审法院认定事实：2017年12月23日,内蒙古恒伟公司开发有限责任公司恒伟绿洲项目部(甲方)与郑建国(乙方)签订《租房协议书》,约定甲方将××区租给乙方使用。租期三年,自2018年1月20日至2021年1月19日止,租金每年22000元,一年一付。本协议甲乙双方共同遵守,不得违约,否则要赔付对方违约金一个月租金。2017年12月22日,内蒙古恒伟公司开发有限责任公司恒伟绿洲项目部向郑建国出具收据一份,载明收到郑建国交来恒伟绿洲16#门脸房租金(2018.1.20-2019.1.19)22000元。现涉案房屋已经出租给案外人。一审法院认为，内蒙古恒伟公司开发有限责任公司恒伟绿洲项目部作为恒伟公司内部机构与郑建国签订《租房协议书》,系双方真实意思表示,内容不违反法律行政法规效力禁止性规定,合法有效,双方均应按照约定履行义务。现郑建国已搬离涉案房屋,房屋由恒伟公司另行出租,《租房协议书》已无继续履行可能,恒伟公司主张解除有事实及法律依据,本院予以支持。恒伟公司依约向郑建国交付租赁房屋,要求郑建国支付房屋租金的诉讼请求并无不当,因恒伟公司在庭审中陈述于2019年12月左右发现郑建国搬离涉案房屋,故郑建国应支付2019年1月20日至2019年12月1日房屋租金。关于支付违约金的诉讼请求,郑建国未支付已产生的租金,亦未与恒伟公司协商相关租赁事宜就搬离,存在违约行为,应当承担违约责任。对郑建国所述房屋漏水、2019年10月搬离租赁房屋的抗辩理由,因其提交房屋局部漏水照片无法证明漏水地点及时间,亦无其他证据予以佐证,故一审法院不予采纳。综上,依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百一十二条、第二百二十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定,判决:一、原告内蒙古恒伟公司开发有限责任公司与被告郑建国签订的《租房协议书》于本判决生效之日解除;二、被告郑建国于本判决生效之日起十五日内向原告内蒙古恒伟公司开发有限责任公司支付房屋租金18986元,违约金1833元。案件受理费已减半收取198元(恒伟公司已预交),由恒伟公司负担38元,郑建国负担160元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了举证质证，郑建国向本院提举证据如下：证据一、微信聊天文字资料(1)，与物业公司波波的聊天记录拟证明租赁房屋漏雨，物业公司与恒伟公司沟通过，恒伟公司对漏雨的问题是知晓的，而且一直没有修好。证据二、证人证言，证人谢某、郝某、李某的证人证言拟证明案涉房屋漏雨，证人在帮助郑建国搬家的时候，房屋中遗留了郑建国物品。证据三、照片，拟证明郑建国物品遗留在涉案房屋内。证据四、微信聊天文字资料(2)，与家家福搬家货运工作人员聊天记录拟证明遗留物品的价值。恒伟公司的质证意见为：对证据一的真实性、合法性。关联性均不认可，微信名为波波的人并不是恒伟公司的工作人员，聊天记录的时间是2018年5月至7月期间，而恒伟公司主张的是2019年1月至2020年1月的租金，郑建国并未提供在此期间房屋是否存在漏水的证据。对证据二的真实性、合法性。关联性均不认可，此证据不能证明郑建国于2019年10月搬出了涉案房屋，且部分证人未出庭到庭作证。对证据三的真实性、合法性。关联性均不认可，即使有遗留在涉案房屋内的物品，其中都与房屋形成附着无法拆除，郑建国擅自搬离房屋产生相应的损失也应当由其自行承担。对证据四的真实性、合法性。关联性均不认可，无法证明遗留清单中所述物品的具体价值。除以上事实外，经二审审理，本院查明事实与一审一致。本院认为，本案的争议焦点为一审判决郑建国向恒伟公司支付租金及违约金是否正确。《租房协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定内容履行义务。恒伟公司将涉案房屋交由郑建国使用,郑建国应当按时足额支付房屋租金,在合同履行期间，郑建国未与恒伟公司协商解除租赁合同即提前搬离房屋，已构成违约，应向恒伟公司支付其使用房屋期间的租金并承担违约责任。郑建国主张房屋漏水导致其合同目的不能实现，本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十一条、第二百三十三条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”、“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同”。《商品房屋租赁管理办法》第九条规定：“出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋室内设施安全，未及时修复损坏的房屋，影响承租人正常使用的，应当按照约定承担赔偿责任或者减少租金，房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平”。郑建国在发现房屋漏水后，应与出租人协商解决，在出租人未尽维修义务的情况下，郑建国可依照上述法律规定主张权利，若合同目的确不能实现，亦应按照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条的规定，通知出租人解除合同，而非自行搬离房屋。关于遗留物问题，因与本案房屋租赁合同并非同一法律关系，郑建国可另行主张。综上所述，郑建国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费396元，由郑建国负担。本判决为终审判决。审判长 张蒙江审判员 姜 怡审判员 蔡世杰二〇二〇年十二月十六日法官助理 齐兴宇书记员 葛丽媛