黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终7227号上诉人(一审被告)：司睿，男，1987年9月4日出生，汉族，无固定职业，住北京市。委托诉讼代理人：王霞（系司睿母亲），女，1961年2月2日出生，汉族，佳木斯市第一中学退休教师，住黑龙江省佳木斯市前进区。被上诉人：哈尔滨市大东物业管理有限责任公司，住所地黑龙江省哈尔滨市道里区民安小区**楼。法定代表人：汲月利，经理。委托诉讼代理人：吕丹，黑龙江博润律师事务所律师。上诉人司睿因与被上诉人哈尔滨市大东物业管理有限责任公司（以下简称大东物业）物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2019）黑0102民初4766号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案后，依法组成合议庭，采取阅卷、调查及询问当事人的方式进行了审理。上诉人司睿的委托诉讼代理人王霞，被上诉人大东物业的委托诉讼代理人吕丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。司睿上诉请求：准许司睿只交2017年和2018年两年物业费。事实和理由：2012年司睿进户到丽水雅居时，没有院墙，小区四通八达，到处是施工垃圾。B1、B2栋的电梯与购房合同上要求的不符。为此，B1、B2业主们数次交涉更换达两年多，北大荒终于答应按购房合同要求更换电梯。小区物业服务与所收费用相差甚远，业主们呼吁重新调整物业费，物业拒绝，还不经过电梯厂家，私自更改电梯为梯控形式，造成多次滑梯，电梯卡七天一升级，业主忘记升级,只能走楼梯。家里来客人，必须下楼迎，限制业主自由出入。为此，大部分业主拒交物业费。几年来,物业经理频繁更换,管理混乱,没有连续性催缴物业费记录。物业把几年的物业费催缴单一次性贴在业主家门上。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，诉讼时效三年的规定，司睿只需交2017年和2018年两年的物业费。大东物业辩称，一、本案是基于物业服务合同关系产生的物业费纠纷，大东物业系鑫都丽水雅居小区的物业服务公司，于2012年5月31日与司睿签订《前期物业服务协议》，约定由大东物业向司睿提供物业服务，按建筑面积每平方米1.4元/月缴纳物业服务费。大东物业与司睿签订的《前期物业服务协议》系双方的真实意思表示，合法有效，双方成立物业服务合同关系，司睿应当按照合同约定缴纳物业服务费。二、大东物业提供的物业服务不存在不达标情形，司睿应当给付物业费。司睿主张大东物业物业服务不达标，由于其未能提供相应证据证实，根据最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，应当承担举证不能的不利后果。且该小区的其他业主按时缴纳物业费足以证明大东物业的服务没有问题，也从未发生其他业主反馈物业有问题的情况。同时，物业服务不达标也不是司睿拒绝交纳物业费的理由，司睿享受了物业公司提供的物业服务，理应交纳物业费。三、司睿主张物业费的诉讼时效已过既无事实依据也无法律依据。1.根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持。”由于司睿一审未提出诉讼时效抗辩，故在二审提出，人民法院不应当支持。2.物业服务合同不同于一般合同，它在技术上具有整体性、持续性的特点，物业服务提供方不能某一户拒交费用而停止提供物业服务；物业服务合同具有连续性、不间断性，而物业费的交纳具有周期性，即通常按年度交纳，物业服务未中断或终止则不存在诉讼时效期间起算的问题。并且大东物业接手物业服务后，从不间断的向司睿催缴物业费，但司睿至今未缴纳。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”及《中华人民共和国民法总则》第140条之规定，大东物业一直向司睿主张履行给付物业费的义务，履行催缴义务，诉讼时效中断，故大东物业主张物业费未超过诉讼时效。大东物业向一审法院起诉请求：1.判令司睿给付拖欠的2013年至2018年物业费9841.80元；2.判令司睿支付逾期违约金3223.68元。一审法院认定事实：大东物业系鑫都丽水雅居小区的物业服务公司，司睿系鑫都丽水雅居小区B1栋2单元2402室房屋（建筑面积66.45平方米）业主。2012年5月31日，双方签订《前期物业服务协议》。约定：大东物业为甲方、司睿为乙方，由甲方对房屋公共区域、公共设施设备、绿化、环境卫生、秩序维护、交通等项目进行日常维护、修缮、服务与管理；缴纳费用时间，满一年的前一日，缴纳下年度费用；物业管理服务费用按建筑面积每平方米1.4元／月，电梯基础费用25元，每增减一层2元／月／户。同时约定：乙方未按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之三缴纳违约金。司睿自2013年度起未交纳物业管理服务费（包括电梯费）。一审法院认为，大东物业与司睿签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方成立物业服务合同关系，司睿应当依照合同的约定交纳物业管理服务费（包括电梯费）。现司睿未按合同约定交纳，故对大东物业要求其给付物业管理费的诉讼请求，予以支持。司睿认为协议无效的抗辩意见，不予采纳。由于双方对物业费收取额度存在争议，导致延迟交付，非故意拖欠，故一审法院对大东物业要求司睿支付违约金的诉讼请求，不予支持。司睿认为大东物业物业管理费收取标准违反政府规定、收费超标，且服务不达标，对此司睿负有举证责任。因物业服务是一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务，司睿举示的证据不能全面、客观地反映大东物业服务的全部内容，仅凭现有证据并不能形成完整的证据链条，尚不能证明大东物业的服务存在瑕疵。故司睿的抗辩主张，证据不足，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、司睿于判决生效后十日内给付大东物业2013年至2018年的物业管理服务费（包括电梯费）9841．80元；二、驳回大东物业的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费127元，由司睿负担96元，大东物业负担31元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换与质证。证据1.物业费催交单4份。拟证明：催交单是大东物业2018年一起贴的。证据2.王霞与业主韩亚慧微信聊天记录。拟证明：物业费催交单确实是2018年一起帖的。大东物业质证认为，证据1不符合新证据的形式，在一审过程中该份证据就存在了，对该证据的真实性、合法性均没有异议，关联性有异议，该份证据无法证明催交单是2018年一次性贴的，大东物业每年均向司睿进行物业费催交，是逐年贴的催交通知。对证据2的真实性、合法性、关联性均有异议，该份证据司睿没有提供原始载体，并且韩亚慧并没有出庭，无法核实聊天记录内容的真实性，从该份证据内容上看也无法证明大东物业一次性向司睿贴单子。本院认证认为，大东物业对证据1的真实性无异议，从司睿提交的缴纳通知单的内容及张贴形式能够看出该4份缴费通知是一起张贴，故本院对证据1予以采信。证据2系司睿的母亲王霞与其他业主的聊天记录，与本案不具有关联性，本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，司睿主张大东物业无连续催交物业费记录，已过诉讼时效，其只需交2017年和2018年两年的物业费。本案中，司睿在一审期间未就诉讼时效进行抗辩，其二审举示的物业费催交单在一审中大东物业已经举示，是一审时已存在的证据，故该证据不属于是其一审庭审结束后新发现的证据。依据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外”的规定，司睿关于大东物业的诉请已过诉讼时效，其只需支付2017年和2018年物业费的主张不成立，依法不予支持。综上所述，司睿的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费127元，由司睿负担。本判决为终审判决。审判长  焦崇升审判员  贾晋璇审判员  石 磊（）二〇二〇年十二月十五日书记员  赵春莹