湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终10797号上诉人（原审原告）：贺满连，女，1971年9月2日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。委托诉讼代理人：陈蓉，湖南科云律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：曹宏，女，1965年9月1日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：李雪琦，湖南金州律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：颜新才，男，1982年7月6日出生，汉族，住湖北省监利县。上诉人贺满连因与被上诉人曹宏、颜新才申请人执行异议之诉一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院作出的(2020)湘0102民初5579号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年9月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人贺满连上诉请求：1.依法撤销一审民事判决；2.改判继续执行曹宏名下位于湖南省长沙市芙蓉区××区丰泉古井9号1栋（长房权东私房改026749号）房屋；3.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实不清。1.颜新才自2017年4月开始缴纳社保，到2019年4月其社保已经缴足两年，颜新才已满足办理房屋过户手续的条件。后涉案房屋至2019年7月被法院查封，期间有3个月的时间能够办理过户，系颜新才怠于办理过户手续,其对房屋未能及时过户具有过错。2.颜新才未支付全部购房款。3.贺满连基于外观公示主义产生信赖利益。我国不动产物权的变动以登记为生效要件，未经登记不发生效力。2019年7月，经贺满连申请，登记在曹宏名下的房屋（权证号**）被法院查封，根据公示外观主义产生的信赖利益理应受到保护，贺满连对房屋享有优先受偿的权利。二、一审判决适用法律错误。必须同时满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件，且案外人的权利能够排除执行的，才满足排除执行的条件。另外，颜新才未足额支付购房款，也未将剩余房款交付人民法院执行，且被上诉人怠于去办理过户手续，自身存在过错，因此不具备排除执行的法定条件。被上诉人曹宏辩称：一、一审法院认定事实清楚，曹宏认可颜新才已经支付了全部的购房款，并且认为并非颜新才的原因未办理过户登记。1.根据曹宏及颜新才提供的银行转账记录、微信支付记录以及微信聊天记录，颜新才已于2018年9月17日将涉案房屋的购房款全部付清。2.认定非因买受人自身原因未办理过户登记的标准主要看买受人主观上是否存在过错。二、一审法院法律适用正确，颜新才有权利排除执行。1.曹宏与颜新才之间签订的《房屋买卖合同》是真实、合法、有效的。2.贺满连称基于不动产外观公示主义产生的信赖利益应当受到保护，完全是偷换概念，其对房屋不享有优先受偿的权利。3.最高人民法院在很多执行异议之诉再审裁定中对物权期待权的概念进行了界定，颜新才对涉案房屋享有物权期待权。4.贺满连所援引的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第24条、25条是判断排除执行异议外观审查标准（即形式审查），目的是为了在15日内能够快速判断执行异议是否成立，是一种效率优先、兼顾公平的制度设计，在司法实践中主要解决的是针对案外人未登记在不动产登记簿上，但又因为人身关系对不动产主张共有关系所提出的执行异议。被上诉人颜新才辩称：一审查明的事实正确，请求维持原判。贺满连向一审法院起诉请求：1.继续执行曹宏名下位于湖南省长沙市芙蓉区××区丰泉古井9号1栋（长房权东私房改026749号）房；2.本案诉讼费用由曹宏、颜新才承担。一审法院认定事实：2008年5月，颜新才妻子在曹宏家里做家务，颜新才及其家人便租住在曹宏名下的坐落于丰泉古井9号1栋的房屋。2018年初，因曹宏急需用钱，曹宏欲将该房屋出售，便告知颜新才。曹宏（甲方）与颜新才（乙方）于2018年4月28日签订了《房屋买卖合同》，合同约定：甲方自愿将坐落于丰泉古井9号1栋的房屋出售给乙方；甲乙双方确认该房屋总售价为人民币46万元；双方约定付款步骤如下：乙方于2018年4月28日支付甲方20万元，于2018年5月20日支付甲方10万元，于2018年9月30日支付甲方16万元整，甲方应当按以上时间如期将房价款当面交付或汇入甲方指定账户。合同签订后，颜新才如期将房款付给曹宏。因签订合同时，颜新才因其“未缴满24个月个人所得税或社会保险”不符合长沙地区限购的政策，双方一直未办理房产过户登记手续。2019年5月14日，颜新才缴满24个月养老保险，符合了限购政策要求，双方于2019年5月31日前往长沙市不动产登记中心办理过户手续，因材料不齐全，当日未能办理，之后又因曹宏丈夫到外地出差，该房产至本院查封前未能办理变更登记手续。贺满连与曹宏、苏克立买卖合同纠纷一案向一审法院起诉，一审法院于2019年7月2日查封了涉案房产，并于2019年10月17日作出（2019）湘0102民初8445号民事判决书，判决曹宏于该判决生效之日起十日内向贺满连支付货款339290元，并按年利率6%赔偿资金占用期间的损失至相应贷款清偿之日止（从2019年6月10日开始计算）。后曹宏未在给定期限内履行判决所确定的义务，贺满连遂向一审法院申请执行。一审法院于2020年3月3日作出（2020）湘0102执1199号执行裁定书，裁定划拨、提取曹宏的银行存款、收入349354元（暂未计算利息及迟延履行期间加倍债务利息）或者查封、扣押、冻结其价值相当的其他财产。颜新才对以上裁定书提出书面异议，一审法院于2020年5月20日作出（2020）湘0102执异67号执行裁定书，裁定：颜新才所提异议成立，解除对湖南省长沙市芙蓉区××区丰泉古井9号1栋（长房权东私房改026749号）房的查封措施。贺满连对此不服，向一审法院提出执行异议之诉。一审法院认为：颜新才与曹宏签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思的表示，未违反法律、行政法规的规定，合法有效。虽然颜新才与曹宏的合同违反了长沙地区限购政策，但是该政策不属于法律和行政法规，与合同效力无关，因此一审法院对贺满连认为颜新才有过错的意见不予采纳。在一审法院查封前，颜新才及其家人已在涉案房屋居住多年，并已按合同约定支付了全部购房款项，且颜新才与曹宏积极办理过户登记手续，另外贺满连未能提交充分证据证明是因颜新才原因未办理过户登记，因此该院作出的（2020）湘0102执异67号执行裁定书符合法律规定，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：驳回贺满连的诉讼请求。本案受理费80元，由贺满连承担。本院二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，颜新才对涉案房屋享有的民事权益符合前述司法解释的规定，足以排除贺满连申请的强制执行，理由如下：第一，登记在曹宏名下的案涉房屋在2019年7月2日被一审法院查封，而颜新才自2008年5月开始租住该案涉房屋，后曹宏与颜新才就涉案房屋的买卖达成一致协议，双方于2018年4月28日就涉案房屋签订《房屋买卖合同》，该合同系双方真实意思表示，虽规避了政府对本市房产的限购政策，但并未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定该合同合法有效。因此，可以认定颜新才系在人民法院查封之前因合法的租赁关系实际占有涉案房屋，且此前便与曹宏签订合法有效的买卖合同。第二，颜新才自2018年4月27日至2018年9月17日分十次支付曹宏房款35.2万元，自2018年4月26日至2018年9月10日以现金的形式多次支付曹宏房款10万元，颜新才还通过微信向曹宏支付了0.8万元，曹宏对上述付款事实予以认可，且有颜新才提供的银行转账记录、微信聊天记录和微信支付凭证等证据予以证明，虽部分付款缺乏转账记录佐证，但根据前述证据和颜新才的实际情况，颜新才已向曹宏支付全部房款的事实具有高度盖然性，本院予以确认。第三，颜新才至2019年5月14日方符合了长沙市限购政策规定的买房资格，此后颜新才曾与曹宏积极办理房屋过户事宜，但由于材料不齐、卖方因故拖延和一审法院查封房产等原因而未能办理变更登记手续，应认定本案中并非因颜新才自身原因未办理过户登记。因此，颜新才对登记在被执行人曹宏名下的案涉房屋享有物权期待权符合前述司法解释的规定，颜新才对涉案房屋的民事权益足以排除贺满连因金钱债务申请的强制执行，贺满连要求继续执行涉案房屋的上诉请求，本院不予支持。综上所述，贺满连的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人贺满连负担。本判决为终审判决。审 判 长  廖 征审 判 员  金新贵审 判 员  易伟玲二〇二〇年十二月二十八日法官助理苏逢连代理书记员  柳华斌