四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0114民初8673号 原告：邓鲜，女，1992年2月16日出生，藏族，住成都市郫都区。 委托诉讼代理人：柴芝东，男，1973年12月27日出生，藏族，住四川省金川县。 被告：成都兴竹置业有限公司，住所地成都市新都区斑竹园街道兴城大道**。 法定代表人：赖家祥，执行董事。 委托诉讼代理人：李晨，男，系公司员工。 原告邓鲜与被告成都兴竹置业有限公司（以下简称兴竹公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月4日公开开庭进行了审理，原告邓鲜的委托诉讼代理人柴芝东到庭参加诉讼，被告兴竹公司的委托诉讼代理人李晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邓鲜向本院提出诉讼请求：1.兴竹公司继续履行双方签订的合同编号XXXX号《商品房买卖合同》，交付所购房屋；2.兴竹公司向邓鲜支付违约金，按已经支付的总房款286228元为基数，从逾期交付之日（2016年5月31日）次日起计算至交房之日止。现逾期交房违约金按照《商品房买卖合同》第十二条约定：逾期前30日之内违约金每日万分之二计算，逾期30日之后违约金万分之二计算（暂计至2020年5月31日违约金为82433元）；3.兴竹公司承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：邓鲜与兴竹公司在物联港销售中心签订了《商品房买卖合同》一式八份，合同编号：XXXX号。合同约定邓鲜购买兴竹公司开发的位于成都市新都区XX[国有土地使用权证号：新都国用XX第**]XX二期X幢X单元X层X号房屋，房屋总价款286228元，付款方式为一次性支付购房总价款，并约定交房日期为2016年5月31日。同时双方约定的争议解决方式为提请人民法院裁判。邓鲜向兴竹公司一次性支付了总价款286228元，并办理完毕相关手续。但兴竹公司至今未协助邓鲜办理房屋备案登记手续。2014年10月“盛世香河二期”停工，现交房期限已过，兴竹公司不能按合同约定交房，也不积极组织复工事宜，其行为不仅违反了合同约定，也违反了法律规定，应当承担继续履行合同，并承担逾期交房违约责任。 兴竹公司辩称，兴竹公司目前名下的财产已经被拍卖，现在没有资产，只有债务，兴竹公司愿意继续履行合同，但房屋被拍卖，不具备继续履行合同的条件；违约金过高，请求法院调低。 本院经审理认定事实如下：2019年9月20日，邓鲜与兴竹公司签订了《商品房买卖合同》及附件。合同约定邓鲜以总价款286228元购买兴竹公司开发的位于成都市新都区××道××期××幢××单元××层××号房屋。合同第五条约定：“买受人采取下列第1种方式付款。1、一次性付款。”；第十条约定：“（一）出卖人应当在2016年5月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、5项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1、该商品房已取得规划验收合格证；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房的面积实测报告书；……5、该商品房为住宅的，出卖人提供《住宅工程质量分户验收表》。”；第十二条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在30日之内，……自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，……并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日……后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的……违约金，并于该商品房实际交付之日起10内向买受人支付违约金。”。 2016年6月7日，兴竹公司向黄桂莲出具专用收款收据一张，载明兴竹公司收到黄桂莲楼款286228元。2015年11月25日，兴竹公司向黄桂莲出具承诺书，承诺待兴竹公司办理完所有的手续后补办购房合同及房屋产权证。 以上事实有《商品房买卖合同》及附件、收据、承诺书及到庭当事人陈述等证据在卷佐证。 本院认为，邓鲜与兴竹公司签订的《商品房买卖合同》及附件系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。 关于邓鲜要求兴竹公司交付案涉房屋的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，按照双方签订的合同约定，兴竹公司的主要合同义务是向邓鲜交付案涉房屋。因兴竹公司长期停工，多方欠债，为推动复工，案涉在建工程项目整体处置经司法拍卖由广元和成房地产开发有限公司所有，广元和成房地产开发有限公司在取得权利同时应将已销售房屋修建完工并交付，故兴竹公司可通过该种方式向购房人履行交付房屋义务。《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国合同法》第二百七十九条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条明确规定未经竣工验收的商品房不得交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位验收。”，因此，法律法规强制性规定，商品房作为建筑工程必须经验收合格并取得相应的手续和证明材料后，才能向买受人交付。现案涉房屋未经竣工验收，故对邓鲜主张交付房屋不予支持。 关于违约金。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人不履行合同义务应当承担违约责任。根据合同约定，兴竹公司应于2016年5月31日前向邓鲜交付符合交付条件的房屋，但兴竹公司至今未交付房屋，故兴竹公司逾期交房的违约事实清楚明确，其应按照合同约定承担逾期交房的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”，违约金应当以守约方的实际损失确定，本院综合考量上述司法解释规定的相关因素下认为，在兴竹公司长期逾期交房、邓鲜未就具体的损失举出证据证明的情况下，违约金控制在邓鲜已付购房款的24%以内为宜，该比例占已付房款的相当比例，能公平恰当地体现兴竹公司逾期交房的违约责任，故兴竹公司应向邓鲜支付因兴竹公司逾期交房而产生的违约金为286228元×24%＝68694.72元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条第（一）项、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、成都兴竹置业有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向邓鲜支付因逾期交房而产生的违约金68694.72元； 二、驳回邓鲜的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1030元（已因适用简易程序减半收取），由邓鲜负担255元，成都兴竹置业有限公司负担775元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  蒋建军 二〇二〇年十二月八日 书记员  刘冬梅