湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初12075号原告（反诉被告）:卢巍，男，1992年5月18日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：蒋明，湖南思博达律师事务所律师。委托诉讼代理人：余高勇，湖南思博达律师事务所律师。被告（反诉原告）:何立安，男，1972年1月29日出生，汉族，住沙市岳麓区。委托诉讼代理人：戴领，湖南人和人律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺颖曼，湖南人和人律师事务所律师。原告（反诉被告）卢巍与被告（反诉原告）何立安房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月9日立案，依法适用简易程序审理，被告（反诉原告）何立安于2020年11月5日提起反诉，本院依法予以受理，本案于2020年11月13日开庭进行了审理。原告（反诉被告）卢巍的委托诉讼代理人蒋明、余高勇，被告（反诉原告）何立安的委托诉讼代理人戴领、贺颖曼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）卢巍向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告签订的三份《房屋租赁合同》及《补充协议》;2、判令被告何立安向原告卢巍支付拖欠的2020年第三季度（2020年5月1日至2020年7月31日）房屋租金470400元；3、判令被告何立安向原告支付迟延履行违约金54566.4元（自2020年5月1日暂计至2020年6月28日，实际应计算至被告支付全部欠付款项之日止，违约金按千分之二每日的标准计算）。事实与理由：原告卢巍与被告何立安于2019年4月16日签订三份《房屋租赁合同》及《补充协议》，约定何立安承租位于长沙市岳麓区××街道××路××号××＃栋××号××房。租赁期限为5年（自2019年5月1日起至2024年4月30日止）。三份《房屋租赁合同》约定被告每月应向原告支付租金43766元，《补充协议》约定被告每月应向原告支付租金25502元，合计被告每月应向原告支付租金470400元（43766＊3＋25502）。租金按季支付，押三付三。依据《房屋租赁合同》，10条第ｌ款约定，乙方（被告）延迟支付租金但未达到解除合同条件的，每延迟一日应按每日拖欠租金的0.2%向甲方（原告）支付违约金。双方签订租赁合同后，被告仅缴纳租金至2020年4月30日，截至目前仍拖欠2020年第三季度（2020年5月1日至2020年7月31日）房屋租金共计470400元，因此产生的延迟履行违约金54566.4元（按千分之二／日的标准计算）。为维护原告的合法权益，原告多次向被告催讨房屋租金未果。根据相关法律法规规定，被告的行为已构成违约，被告应当向原告支付房屋租金并承担违约责任，故向法院起诉，请求法院判如所请。被告（反诉原告）何立安辩称，一、被告何立安租赁原告商铺经营餐饮店十余年来分文不欠，今年系在疫情的严重影响下被迫延迟支付租金，依据最高院的指导意见，原告提出的解除合同的诉请不应得到支持。因疫情原因，被告何立安经营的餐饮店受到显著影响，年初几乎无任收入，资金周转极其困难，处于严重亏损的状态。被告何立安多次恳求原告适当减免部分租金以共渡难关，社区、派出所亦多次协调，但原告仍不同意减免。为了优先保障员工工资和基本生活，避免引发群体性事件，被告何立安被迫延迟支付房租。最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）第一条第5点规定：承租房屋用于经营，疫情者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。根据上述规定，原告提出的解除租赁合同并让被告何立安承担违约责任的诉讼请求不应得到支持。二、疫情稍缓后，被告何立安己将全部欠付租金付清，且已将租金交至年底，原告也予以认可，合同仍然处于继续履行的状态且完全可以继续履行。疫情稍缓后，被告立即将租金交付完毕且交至年底，原告对此出具收据予以认可，租赁合同仍在继续履行中。被告何立安租赁原告商铺已达十余年，但被告何立安被迫延迟支付租金仅两个月，且已将租金全部付清，实质并未影响原告合同目的的实现。全国法院民商事审判工作会议纪要[法(2019)254号]第47点规定：违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持。最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）第三条第（二）项规定：疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。根据上述规定，在原告与被告何立安签订的租赁合同完全可以继续履行的情形下，原告提出的解除租赁合同的诉请不应得到支持。被告何立安一直是诚实守信的老租户，租赁原告商铺十几年来分文未欠，今年受疫情影响被迫延迟支付租金，实属无奈。今年经济形势之下，力力渔港的员工都靠被告何立安经营的餐饮店维持生计，被告何立安替力力渔港全体员工恳求原告及法院让租赁合同继续履行，被告何立安及全体员工将努力经营，保证租金按时足额支付。被告（反诉原告）何立安提出反诉请求如下：一、判令原告（反诉被告）继续履行与被告（反诉原告）签订的三份《房屋租赁合同》及《补充协议》；二、判令原告（反诉被告）减免上述合同约定的一个月租金共计156800元：三、判令原告（反诉被告）承担全部诉讼费用。事实与理由：自2009年以来，反诉原告一直租赁反诉被告的门面用于力力渔港餐饮店经营，从未拖欠任何房租。2019年4月16日，反诉原告与反诉被告签订三份《房屋租赁合同》及《补充协议》，约定反诉原告租赁反诉被告的位于××路××号××＃栋××号××房。自2020年以来，由于疫情原因，反诉原告经营的餐饮店受到显著影响，几乎无任何收入，处于严重亏损状态。在此情形下，反诉原告多次恳求反诉被告适当减免部分租金以共渡难关。社区、派出所亦多次协调，但反诉被告仍然拒绝减免租金。在资金周转极度困难的情形下，反诉原告到处筹钱优先支付工资以保障员工基本生活，被迫延迟支付房租。疫情稍缓后，反诉原告已将租金全部支付到位，反诉被告亦予以认可。合同处于继续履行状态。最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）第三条第（二）项规定：疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）第一条第5点规定：承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。第6点规定：承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。根据上述规定，反诉被告应当继续履行租赁合同且应当按照其余租户的标准减免反诉原告一个月的租金。反诉原告为维护自身合法权益，特提出反诉，恳请判如所请。原告（反诉被告）卢巍针对反诉辩称，1、何立安欠付的租金超过四个月，欠付两期租金；2、何立安违反合同约定将涉案房屋未经房屋所有人同意下转租第三方，导致房屋所有人可能会对其他的承租人承担违约或赔偿责任，所以涉案房屋租赁合同不能继续履行；3、何立安主张减免租金的请求没有事实及法律依据。经审理查明，2019年4月16日，原告（反诉被告、甲方）卢巍、被告（反诉原告、乙方）何立安分别签订了三份《房屋租赁合同》，约定乙方分别承租岳麓区西湖街道办事处双塘路9号天峰名苑1#栋101-3、天峰名苑1#栋101-5及天峰名苑1#栋101-6，建筑面积均为172平方米。合同的租赁期限均为2019年5月1日至2024年4月30日止，共计5年。租金均为每月43766元，支付方式押三个月付三个月，按季度支付。合同第十条违约责任均约定，（一）乙方延迟支付租金但未达到解除合同条件的，每延迟一日应每日按拖欠租金的0.2%向甲方支付违约金；如乙方未足额支租金，视为乙方延迟支付租金。（二）租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前90日通知对方，并按年租金的20%标准向对方支付违约金。（三）甲方未按约定时间交付房屋，应按年租金的20%标准支付违约金。（四）合同到期或甲方依据合同约定单方解除合同，乙方未按约定时间返还房屋的，应按年租金的20%标准支付违约金，并按照本合同约定支付房屋占用费。合同第十一条合同解除均约定（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法履行的，本合同自行解除。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1、不按照约定时间支付租金每年累计达30日的。2、延迟支付租金总额达43766元的。3、擅自改变房屋用途的。4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。5、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。6、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。7、擅自将房屋转租给第三人的。同日，原告（反诉被告、甲方）卢巍、被告（反诉原告、乙方）何立安签订了《补充协议》，约定甲乙双方于2019年4月15日签订了三份《房屋租赁合同》，经双方协商一致，就厨房租赁事宜签署本补充协议。1、乙方租赁房屋天峰名苑1#栋101-3建筑面积172平方米、1#栋101-5建筑面积172平方米、天峰名苑1#栋101-6建筑面积172平方米。厨房面积100平方米，厨房租金每月25502元，押金76506元（押三个月），押金按季度付款。租赁期限自2019年5月1日起至2024年4月30日止，共计5年。原告（反诉被告、甲方）卢巍的委托代理人卢天峰均在上述协议上签字确认。2020年1月，被告（反诉原告、乙方）向原告（反诉被告、甲方）缴纳了2020年2月1日至2020年4月30日的租金。2020年6月11日，原告（反诉被告）卢巍委托湖南思博达律师事务所向被告（反诉原告）何立安送达《律师函》，载明何立安自2020年5月1日起已拖欠2020年5月1日至2020年7月30日的租金470400元，若未在5日内缴纳拖欠的租金，原告（反诉被告）卢巍将解除合同。2020年8月26日、2020年9月22日，被告（反诉原告）通过银行转账分别向卢天峰支付了2020年5月份、6月份的房租。2020年9月23日，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）支付了2020年7月至9月房租。2020年9月30日，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）支付了2020年10月1日至12月31日的房租，上述租金且均已出具收据。庭审中，双方确认房租已缴纳至2020年12月31日止，疫情期间的房租也已支付完毕，被告（反诉原告）庭审中陈述涉案门店正在进行装修，经营新餐饮产品，门店经营主体未变更。上述事实由原、被告的当庭陈述以及原告（反诉被告）卢巍提交的《房屋租赁合同》、《补充协议》、《收据》、《律师函》、《EMS快递单》及被告（反诉原告）何立安提供的《租金支付凭证及收据》等证据记录在卷予以佐证。本院认为：原告（反诉被告）卢巍与被告（反诉原告）何立安签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。针对本案的本诉部分本院认定如下：关于原告（反诉被告）提出的诉讼请求，本院认为，庭审中双方已确认被告（反诉原告）租金缴纳至2020年12月31日，现被告（反诉原告）已未拖欠租金，故对于要求支付租金的诉讼请求，本院不予支持。被告（反诉原告）本次纠纷发生前均按期足额缴纳了租金，并未拖欠租金。考虑到2020年春季新冠肺炎疫情的影响，导致承租人无法正常营业的客观情况，根据最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）第五条的规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。故对于原告（反诉被告）要求判令解除合同并支付迟延履行违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。对于原告（反诉被告）提出被告（反诉原告）被告因转租故解除合同，依据原告（反诉被告）提交的证据不能达到其证明目的，故本院不予采信。针对本案的反诉部分本院认定如下：关于被告（反诉原告）何立安要求继续履行《房屋租赁合同》、《补充协议》的诉讼请求，本院已在前论述，在此不再赘述。关于被告（反诉原告）提出要求减免租金的诉讼请求，本院认为，虽然新冠疫情发生在合同履行期间，被告（反诉原告）拖欠了部分租金，但被告（反诉原告）经催告后已足额缴纳了租金，且租金已缴纳至2020年12月31日止，考虑到被告（反诉原告）具备履行合同的能力，故对于要求减免租金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、判决原告（反诉被告）卢巍、被告（反诉原告）何立安签订2019年4月15日签订的三份《商铺租赁合同》及《补充协议》继续履行;二、驳回原告（反诉被告）卢巍的其他本诉请求；三、驳回被告（反诉原告）何立安的其他反诉请求。本案案件本诉受理费减半收取4525元，由原告（反诉被告）卢巍负担；本案反诉案件受理费减半收取1718元，由被告（反诉原告）何立安负担。如不服本判决可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  张辉二〇二〇年十二月四日法官助理林青曼书记员解秋阳