湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂05民终2060号上诉人（原审被告）：宜昌弘洋投资有限公司，社会统一信用代码证91420500698023035G，住所地宜昌市伍家岗桔城路**。法定代表人：周定兵，董事长。（未到庭）委托诉讼代理人：毛汝节，湖北陈守邦律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：赵鹏，湖北陈守邦律师事务所律师。特别授权代理。上诉人（原审原告）：董华强，男，汉族，1975年5月18日出生，住湖北省枝江市。上诉人（原审原告):徐万琴，女，汉族,1976年6月14日出生，住湖北省宜昌市伍家岗区。二上诉人共同委托诉讼代理人：龙睛，湖北普济律师事务所律师。一般授权代理。二上诉人共同委托诉讼代理人：周华，湖北普济律师事务所律师。一般授权代理。上诉人宜昌弘洋投资有限公司（以下简称弘洋投资公司）因与上诉人董华强、徐万琴房商品房销售合同纠纷一案，不服宜昌市伍家岗区人民法院（2020）鄂0503民初99号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人弘洋投资公司的委托诉讼代理人毛汝节，上诉人徐万琴及其委托诉讼代理人龙睛、周华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。弘洋投资公司上诉请求：撤销宜昌市伍家岗区人民法院(2020）鄂0503民初99号民事判决第一项，并改判驳回董华强、徐万琴的全部诉讼请求。事实与理由：弘洋投资公司在董华强、徐万琴收房过程中不存在新的违约行为，不应承担逾期交房违约责任。在另一案件弘洋投资公司与董华强、徐万琴房屋质量纠纷案件中，弘洋投资公司用支付违约金的方式替代了房屋整改义务，董华强、徐万琴也实际领取了违约金，此时房屋视为符合交付条件。同时基于法院生效文书的公示力，弘洋投资公司不需另行通知董华强、徐万琴新的交房时间，其可随时要求收房。关于“2017年11月9日董华强、徐万琴向弘洋物业公司提出收房请求被拒”的事实，董华强、徐万琴仅提供了另案房屋买受人杨某请求交房被拒的录音证据，该证据与本案无关，不足以证明该事实。即使在2017年11月9日董华强、徐万琴收房存在障碍，但自2018年1月9日另案房屋买受人杨某、钟旭霞顺利收房后，该障碍已然不存在，但直到2019年6月12日董华强、徐万琴才前来收房，期间也未通过任何形式向弘洋投资公司或其物业公司要求收房，一审将逾期交房违约责任计算至董华强、徐万琴实际收房之日止，不符合公平原则。综上，房屋逾期交付的原因是董华强、徐万琴未及时收房，弘洋投资公司不应承担逾期交房违约责任。针对弘洋投资公司的上诉董华强、徐万琴辩称，1、弘洋投资逾期交房，给董华强、徐万琴造成损失，按照双方合同约定，弘洋投资应承担逾期交房的违约责任。弘洋投资逾期交房长达580天，应当按照董华强、徐万琴已付房款日万分之三支付逾期交房违约金99729元；2、另案房屋买受人即本案证人杨某2018年1月9日完成收房与董华强、徐万琴何时完成收房并无关联，不能据此作为董华强、徐万琴确认收房时间的依据，应依法驳回弘洋投资公司的上诉请求。综上所述，一审法院判决事实清楚，适用法律正确，应驳回弘洋投资的上诉请求。董华强、徐万琴上诉请求：1、撤销（2020）鄂0503民初99号判决第二项；2、依法改判弘洋投资公司向董华强、徐万琴支付自2018年2月10日起至实际办证之日止的迟延办证违约金（暂计算至2020年6月3日时止）。事实与理由：1、董华强、徐万琴于2017年11月9日将办证所需的材料和相关费用交给了弘洋投资公司，弘洋投资公司出具了相关收据，按照合同约定，其应当最迟于2018年2月10日前（合同约定90天）为董华强、徐万琴办理房产证，但是截止本案上诉之日，房屋产权证仍未能办理，因此弘洋投资公司应向董华强、徐万琴承担迟延办证的违约责任。2、迟延办证是因为弘洋投资公司遗失了董华强、徐万琴房屋预告登记证，导致材料缺失迟迟无法办证。2020年5月，弘洋投资公司电话通知董华强、徐万琴因房屋预告登记证遗失，需要先办理挂失再重新办理预告登记手续，因此，房屋迟延办证的责任应当由被上诉人承担。依照合同约定，违约金计算自2018年2月10日起至实际办证之日止，暂计算至一审开庭之日2020年6月3日时止，已逾期844天。综上，请求依法改判弘洋投资公司向董华强、徐万琴支付迟延办证违约金并履行办理房产权属证书的义务。针对董华强、徐万琴的上诉弘洋投资公司辩称，1、弘洋投资公司及时履行了办理房屋产权证的协助义务，不应当承担逾期办证违约责任。2、董华强、徐万琴明知房屋预告登记证遗失需要本人补办却不配合，导致房屋产权证延迟办理，其应当对扩大的损失承担责任。董华强、徐万琴的上诉请求缺乏事实与法律依据，请求予以驳回。董华强、徐万琴向一审法院起诉请求：1、判令弘洋投资公司支付延迟交房的违约金99729元（最后交房日期2017年11月9日，实际收房日期2019年6月12日，逾期580天，573160元×万分之三×580天=99729元）；2、判令弘洋投资公司立即为董华强、徐万琴办理房地产权属证书及支付延迟办理房产权属证书违约金82976元（暂计2018年2月10日至2020年6月3日止，逾期844天，年贷款利率按4.75%，在此贷款利率上加收30%罚息），上述两项诉请的总金额为182705元；3本案诉讼费由弘洋投资公司承担。一审法院认定事实：2011年4月19日，董华强、徐万琴与弘洋投资公司签订《商品房买卖合同》，购买香山福久源A区4号楼010603房屋，合同约定出卖人应当在2012年12月28日前，将商品房交付买受人使用，如逾期交房出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；并约定出卖人应当在商品房交付使用之日起60日内将符合办理房屋权属登记的资料提交产权部门办理该房屋产权证书。因出卖人的责任造成买受人在商品房交付后90日内不能办理房地产权属证书的，因买受人自身原因、产权登记部门或税务部门的原因造成未能及时提交权属登记资料和办理房地产权属证书的，出卖人不承担延期办理房地产权属证书的责任。买受人承担商品房产权证的主要办证义务，出卖人仅承担提供产权办理所需由开发商提供的资料的协助义务。因买受人银行按揭贷款抵押需要，买受人委托出卖人代收办证资料和办证费用的，买受人同意出卖人根据情况分批次办理，因同批次其他买受人迟延递交资料导致办证迟延的，买受人可以将已交委托办证资料收回自己办理权证，出卖人不承担迟延办证责任。合同签订后，董华强、徐万琴依约向弘洋投资公司支付了全部购房款，2012年12月20日，弘洋投资公司在《三峡晚报》上刊登交房公告，通知董华强、徐万琴其所购买的香山福久源商品房已达到交房条件，定于2012年12月28日起开始交房。2012年12月27日，弘洋投资公司取得竣工验收备案证明。2012年12月31日包括董华强、徐万琴在内的数百名业主向弘洋投资公司出具《香山福久源A区拒收房屋通知书》，以香山福久源A区存在违规建筑、面积严重缩水、层高不够、物业费超高、容积率超标、违规售房及其他问题或缺陷为由拒收房屋。董华强、徐万琴于2013年8月16日诉至一审法院，提出对质量不合格的部分进行整改、退还房款、支付改造费用以及支付逾期交房违约金等诉讼请求。一审法院作出（2013）鄂伍家岗民初字第00982号民事判决，判决弘洋投资公司向董华强、徐万琴支付逾期交房违约金（违约金按董华强、徐万琴已付房价款即573160元的日万分之三的标准自2012年12月29日起计算至该房屋楼板整改合格或者因该房屋楼板不合格且已无法整改而导致弘洋投资公司向董华强、徐万琴应支付的赔偿金支付完毕之日止），弘洋投资公司不服判决结果上诉后，宜昌市中级人民法院于2017年6月20日作出（2017）鄂05民终1110号民事判决维持一审判决。2017年10月9日一审法院作出（2017）鄂0503执873号执行裁定，裁定弘洋投资公司为董华强、徐万琴更换玻璃、支付损失赔偿款等费用，并支付2012年12月29日起至2017年9月30日止的逾期交房违约金共计316138.11元。董华强、徐万琴领取了前述执行款，该案已执行完毕。弘洋投资公司将案涉房屋前期物业服务委托给宜昌弘洋物业管理有限公司（该公司于2017年4月12日后变更为宜昌弘洋物业服务有限公司，以下简称弘洋物业公司），董华强、徐万琴于2017年11月9日向弘洋物业公司提出收房请求，弘洋物业公司要求董华强、徐万琴补交2012年12月28日至2017年7月期间的物业费，双方发生纠纷，弘洋物业公司拒绝向董华强、徐万琴办理交房手续。2017年12月22日，徐万琴向弘洋物业公司发出通知，要求物业公司与其办理交房手续并保留追究其拒绝交房（2017年11月9日起至实际收房之日止）所造成损失的权利。嗣后，几方经交涉处理，2019年6月12日，徐万琴向弘洋物业公司交纳了案涉房屋2017年10月1日-2020年1月1日期间的物业服务费，弘洋物业公司向董华强、徐万琴办理了交房手续。同时查明，董华强、徐万琴于2017年11月9日向弘洋投资公司交纳了契税、维修基金、土地、房产证等办证费用共计22130.20元，弘洋投资公司为其开具了收据。董华强、徐万琴于2018年4月24日后向弘洋投资公司交齐办理产权过户需要资料，同批次购房业主杨某、钟旭霞于2018年5月21日后交齐产权办理资料，2018年5月29日弘洋投资公司将涉董华强、徐万琴房屋批次办证资料提交宜昌市地税局伍家分局，该局于2018年7月13日办理完毕该批次完税手续。嗣后，因办理不动产权属证书需要提供房屋预告登记证书，但案涉房屋的预告登记证于前期办理贷款过程中遗失，2020年5月25日，弘洋投资公司通过短信通知董华强、徐万琴案涉房屋的预告登记证在2012年被伍家岗区住房公积金管理中心收走用于发放贷款，但预告登记证原件在办理过程中遗失，根据不动产登记中心的要求，需要二人前往不动产登记中心办理挂失手续，否则无法继续办理不动产权属证书。董华强、徐万琴收到短信后，至今未办理涉房屋预告登记证的挂失手续。一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》是当事人真实意思表示，未违反相关法律、法规的规定，系有效合同。双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。1、关于逾期交房违约金问题。按照合同约定以及生效判决及执行文书确定的事实，2012年12月29日起至2017年9月30日期间的逾期交房违约金已执行完毕，弘洋投资公司最晚应于2017年11月9日即董华强、徐万琴向弘洋物业公司提出收房请求时交房，但弘洋物业公司以董华强、徐万琴未缴清2012年12月28日至2017年7月期间物业服务费为由拒绝交房。根据前期生效民事判决书所确定的内容，案涉房屋因存在质量问题，延期交付的责任由弘洋投资公司承担，故2012年12月29日至2017年9月30日诉讼及执行期间的物业服务费用不应由董华强、徐万琴承担，弘洋物业公司作为弘洋投资公司委托的房屋前期物业服务公司，且负有交房义务，弘洋投资公司应在生效判决作出后与弘洋物业公司就前期涉诉期间物业服务费问题协助一致并处理完毕，保证案涉房屋在董华强、徐万琴提出收房请求即2017年11月9日时处于不附条件的可交付状态。因弘洋投资公司未妥善提前解决此事及事后未及时处理，导致董华强、徐万琴无法在2017年11月9日收房，故弘洋投资公司应按合同约定标准，向董华强、徐万琴承担2017年11月9日二人提出收房至2019年6月12日实际收房时止（580天）的逾期交房违约金。2、关于办理房地产权属证书及支付延迟办理房产权属证书违约金问题。根据庭审查明的事实，董华强、徐万琴于2017年11月9日向弘洋投资公司交纳办证费用后，弘洋投资公司在收集齐同批次业主办证资料后，即向相关部门依次递交办证资料，尽到了及时协助办理产权证的义务。董华强、徐万琴提出弘洋投资公司怠于行使及拖延办证义务、遗失二人房屋预告登记证书等主张，证据不足，二人在得知房屋预告登记证书遗失，不挂失无法办理产权证后，至今亦未办理挂失手续，故其主张不予采信。根据合同约定，弘洋投资公司承担办理产权证的协助义务，因买受人、税务机关、产权登记部门、同批次买受人等非弘洋公司自身原因造成产权证迟延办理的，弘洋投资公司不承担迟延办证违约责任，故对于董华强、徐万琴此项诉讼请求，不予支持。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、一百一十二条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决，一、宜昌弘洋投资有限公司于本判决生效之日起三日内向董华强、徐万琴支付逾期交房违约金99729元（573160元×日万分之三×580天）；二、驳回董华强、徐万琴的其他诉讼请求。如果宜昌弘洋投资有限公司未按本判决指定的期间向董华强、徐万琴履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1977元，由宜昌弘洋投资有限公司负担1087元，由董华强、徐万琴负担890元。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，并已在卷佐证。二审审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1、案涉房屋在前案生效判决执行后未能交房的责任在谁；2、弘洋投资公司在徐万琴、董华强办理产权登记过程中是否履行了相应义务。一、关于案涉房屋在前案生效判决执行后未能交房的责任在谁。前案逾期交房违约金执行完毕后，弘洋投资公司有义务保证案涉房屋在董华强、徐万琴提出收房请求时处于不附条件的可交付状态，但董华强、徐万琴于2017年11月9日向弘洋物业公司提出收房请求时，弘洋物业公司以二人未缴清2012年12月28日至2017年7月期间物业服务费为由拒绝交房。根据前期生效民事判决书所确定的内容，案涉房屋因存在质量问题，延期交付的责任由弘洋投资公司承担，故2012年12月29日至2017年9月30日诉讼及执行期间的物业服务费用不应由董华强、徐万琴承担，弘洋物业公司以董华强、徐万琴物业服务费未交为由拒绝交房没有事实和法律依据。弘洋投资公司应在前案生效判决作出后与弘洋物业公司就前期涉诉期间物业服务费问题协助一致并处理完毕，并向董华强、徐万琴交房，弘洋投资公司未履行该义务，应依约承担违约责任。弘洋投资公司辩称基于法院生效文书的公示力，其不需另行通知董华强、徐万琴新的交房时间，董华强、徐万琴可随时要求收房，其二人怠于行使权利与弘洋投资公司无关，但董华强、徐万琴就弘洋物业公司拒绝交房完成了举证证明的责任，弘洋投资公司虽然提供与董华强、徐万琴情况类似买受人分别于2018年交房的事实，但未能证明董华强、徐万琴请求交房遭拒后，至二人2019年6月12日实际收房期间，弘洋投资公司履行了告知收房的义务。因此，案涉房屋在前案生效判决执行后未能交房的责任在弘洋投资公司，其应依照双方合同约定承担违约金。二、关于弘洋投资公司在徐万琴、董华强办理产权登记过程中是否履行了相应义务的问题。根据双方合同约定，弘洋投资公司承担办理产权证的协助义务，因买受人、税务机关、产权登记部门、同批次买受人等非弘洋公司自身原因造成产权证迟延办理的，弘洋投资公司不承担迟延办证违约责任。徐万琴、董华强主张弘洋投资公司拖延办证，应承担违约责任，但董华强、徐万琴于2017年11月9日向弘洋投资公司交纳办证费用后，弘洋投资公司在收集齐同批次业主办证资料后，即向相关部门依次递交办证资料，尽到了及时协助办理产权证的义务。徐万琴、董华强称弘洋投资公司遗失二人房屋预告登记证书，但未提交有效证据予以证明。故弘洋投资公司在徐万琴、董华强办理产权登记过程中履行了相应义务，徐万琴、董华强关于弘洋投资公司拖延办证应承担违约责任的主张不能得到支持。综上所述，弘洋投资公司与董华强、徐万琴的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4881元，由弘洋投资公司负担3954元，董华强、徐万琴负担927元。本判决为终审判决。审判长 杨 昊审判员 刘乾华审判员 王明兵二〇二〇年十二月十日法官助理尹新军书记员林波