新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)新01执异331号 案外人：新疆汇友房地产开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐经济技术开发区卫星路475号 法定代表人：单文孝，该公司总经理。 委托诉讼代理人：蔡建朝，男，该公司职员。 案外人：新疆广汇信邦房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐经济技术开发区（头屯河区）喀什西路**龙海置业综合楼**。 法定代表人：杨铁军，该公司董事长。 委托诉讼代理人：葛壁晓景，男，该公司职员。 申请执行人：中国邮政储蓄银行股份有限公司乌鲁木齐市分行，住所地，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区解放北路**iv> 负责人：石磊，该行行长。 委托诉讼代理人：瓦力斯·加马力丁，男，该行员工。 被执行人：殷国巍，男，1974年3月30日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 被执行人：蒙瑾（系殷国巍妻子），女，1977年1月10日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 在本院执行申请执行人中国邮政储蓄银行股份有限公司乌鲁木齐市分行（以下简称邮储银行乌市分行）与被执行人乌鲁木齐众邦花艺商贸有限公司（以下简称众邦公司）、李冰涛、丁泓羽、蒙瑾、殷国巍借款合同纠纷一案中，案外人新疆汇友房地产开发有限责任公司（以下简称汇友公司）、新疆广汇信邦房地产开发有限公司（以下简称信邦公司）对本院执行位于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市××区商铺（以下简称涉案商铺）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人信邦公司、汇友公司称，请求法院中止对涉案商铺的执行。事实和理由：新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院（以下简称新市区法院）于2018年6月27日作出的（2018）新0104民初3446号民事判决书，判令解除我们与殷国巍、蒙瑾就涉案商铺所签《商品房预售合同》，并判令殷国巍、蒙瑾协助我们解除网签备案手续。该判决书于2018年7月12日生效后，我们即向新市区法院申请强制执行。在执行过程中，我们才知道贵院已于2018年11月15日将涉案商铺查封。另外，涉案商铺办理的是预售备案登记，并未办理不动产物权的产权登记，涉案商铺未发生物权变动效力，故蒙瑾、殷国巍不是涉案商铺的所有权人，请求贵院中止对涉案商铺的执行。 邮储银行乌市分行辨称，本案涉案商铺在《商品房预售合同》解除后，案外人信邦公司、汇友公司请求中止对涉案商铺的执行，但根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第二项规定：第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。故我行有权执行被执行人蒙瑾、殷国巍因支付价款而形成对本案案外人的债权。 被执行人蒙瑾辩称，我们与信邦公司、汇友公司之间就涉案商铺签订了《商品房预售合同》，但是，我们没有足额交纳购房首付款，也没有按期向银行交纳按揭贷款，招商银行将汇友公司的钱划走了，信邦公司、汇友公司遂起诉我们解除合同，新市区法院判决解除了我们之间所签《商品房预售合同》。 本院查明，2013年6月18日，邮储银行乌市分行与众邦公司签订《小企业授信额度合同》《小企业流动资金借款合同》，与李冰涛、丁泓羽签订《小企业最高额保证合同》，与蒙瑾、殷国巍签订《小企业最高额保证合同》。众邦公司、李冰涛、丁泓羽、蒙瑾、殷国巍出具了《借据》，上述合同及《借据》经乌鲁木齐市公证处公证，赋予强制执行效力，公证书编号为（2013）新乌证内经字第016020号。根据邮储银行乌市分行的申请，乌鲁木齐市公证处于2016年6月28日向众邦公司、李冰涛、丁泓羽、蒙瑾、殷国巍邮寄送达了核实债务的《通知》，但上述债务人未在规定期限内提出书面异议。2016年7月7日，乌鲁木齐市公证处作出（2016）新乌证执字第000285号执行证书，该执行证书载明：借款人众邦公司违反《小企业授信额度合同》《小企业流动资金借款合同》的约定，未能按期如数向贷款人清偿借款本金及利息，截止2016年6月21日，尚欠贷款人本金10,000,000元、利息69,205.12元、罚息179,783.32元，违约金100,000元，合计10,348,988.44元整。2016年7月15日，邮储银行乌市分行依据该执行证书向本院申请强制执行，本院于2016年7月18日立案执行，执行案号为（2016）新01执919号。2016年8月24日，本院作出（2016）新01执919号执行裁定书，裁定：一、冻结、划拨被执行人乌鲁木齐众邦花艺商贸有限公司、李冰涛、丁泓羽、蒙瑾、殷国巍在银行、信用社或其他金融机构账户上的存款10,426,737.43元（其中含本案执行费77,748.99元）；二、冻结、划拨被执行人乌鲁木齐众邦花艺商贸有限公司、李冰涛、丁泓羽、蒙瑾、殷国巍应负担的迟延履行期间加倍债务利息及执行中实际支出费用的相应银行账户上的存款；三、如上述款项不足，则查封、扣押、拍卖、变卖被执行人乌鲁木齐众邦花艺商贸有限公司、李冰涛、丁泓羽、蒙瑾、殷国巍相应价值的财产。2018年11月13日，本院向乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心发出（2016）新01执919号协助执行通知书，要求其协助查封被执行人殷国巍、蒙瑾名下位于××区商铺1、2、3、4、5及对应土地使用权。查封期限为三年，自2018年11月至2021年11月止。 另查明，2014年9月2日，汇友公司（出卖人）、信邦公司（委托代理机构）与殷国巍、蒙瑾（买受人）签订《商品房预售合同》，合同约定，殷国巍、蒙瑾购买的商品房为预售商品房，预售许可证号为新建房许字2013000456号。买受人购买的商品房为第51幢2层商铺3号房。预测建筑面积60.96平方米，总价款1,127,760元。该合同在履行期间，因殷国巍、蒙瑾未按约履行合同，信邦公司、汇友公司遂于2018年4月将殷国巍、蒙瑾起诉至新市区法院。2018年6月27日，新市区法院作出（2018）新0104民初3446号民事判决书，该判决书认定事实部分主要内容为，2014年8月29日、9月1日，殷国巍、蒙瑾共计向信邦公司支付房款50520元。9月2日，殷国巍、蒙瑾与信邦公司、汇友公司签订《商品房预售合同》，约定殷国巍、蒙瑾购买信邦公司、汇友公司开发的涉案商铺，建筑面积60.96平方米，总价款1,127,760元。双方在合同签订之日起，须向信邦公司、汇友公司交付50%的房款567,760元，剩余50%房款560,000元以银行按揭贷款方式支付10年，殷国巍、蒙瑾如未按合同规定的时间付款，信邦公司、汇友公司有权解除合同。2014年9月30日，殷国巍、蒙瑾、信邦公司、汇友公司与招商银行股份有限公司乌鲁木齐分行（以下简称招商银行）签订个人购房借款及担保合同，约定殷国巍、蒙瑾向招商银行贷款560,000元支付给汇友公司，贷款期限为10年。同日，信邦公司、汇友公司作为保证人（抵、质押人），殷国巍、蒙瑾作为债务人签订《借据》，承诺殷国巍、蒙瑾即债务人有义务按期如数偿还借款本息；信邦公司、汇友公司即保证人自愿以自己的全部资产承担还借款本息的连带保证责任，保证期限以合同约定的或法律的规定为准；抵、质押人自愿以合同项下的抵、质押物承担清偿借款本息的责任。合同履行过程中，殷国巍、蒙瑾未向信邦公司、汇友公司支付剩余首付款，也未按期向银行支付贷款。招商银行于2017年3月16日将殷国巍、蒙瑾及担保人信邦公司诉至新市区法院，2018年2月5日，招商银行通过新市区法院将殷国巍、蒙瑾剩余贷款429,566.36元从信邦公司账户扣划。信邦公司、汇友公司未向殷国巍、蒙瑾交付涉案商铺，涉案商铺预售备案登记在殷国巍、蒙瑾名下。新市区法院判决：一、解除原告新疆汇友房地产开发有限责任公司、新疆广汇信邦房地产开发有限公司与被告殷国巍、蒙瑾于2014年9月2日签订的《商品房预售合同》；二、被告殷国巍、蒙瑾协助原告新疆汇友房地产开发有限责任公司、新疆广汇信邦房地产开发有限公司解除位于乌鲁木齐市××区房的房屋备案信息；三、被告殷国巍、蒙瑾支付原告新疆汇友房地产开发有限责任公司、新疆广汇信邦房地产开发有限公司违约金338,328元。该判决书经送达之后，双方当事人均未提起上诉，现该判决书已发生法律效力。因殷国巍、蒙瑾未履行该判决书所确定的义务，信邦公司、汇友公司遂于2020年7月1日向新市区法院申请强制执行，执行案号为（2020）新0104执2378号。该案在执行过程中，经新市区法院向乌鲁木齐市不动产登记中心查询，涉案商铺已被本院查封，故以不具备变更备案条件为由，于2020年10月13日作出终结案件执行的（2020）新0104执2378号之一执行裁定书。 本院认为，依照法律规定，人民法院只能执行被执行人所有的财产，如果被执行财产不属于被执行人，或者案外人在被执行人的财产之上拥有足以排除执行的实体权利，则人民法院应当停止对该财产的执行。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条规定：被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，但第三人依合同约定保留所有权，申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。在本案中，涉案商铺依据建设部《城市商品房预售管理办法》的规定办理了合同登记备案，作为一种行政管理手段，合同备案不会对合同之外第三方产生物权公示效力，亦不产生物权效力，故殷国巍、蒙瑾与信邦公司、汇友公司办理涉案商铺的合同备案手续的行为，并不必然导致涉案商铺的物权发生变动。 另，殷国巍、蒙瑾在履行《商品房预售合同》期间，未按合同约定足额向信邦公司、汇友公司支付涉案商铺的首付款，亦未向招商银行按期支付贷款，导致贷款人招商银行扣划走信邦公司的银行存款，法院判决解除其二人与信邦公司、汇友公司就涉案商铺所签订的《商品房预售合同》以及在涉案商铺上的备案登记信息。本院认为，信邦公司、汇友公司与殷国巍、蒙瑾之间虽然存在真实的房屋买卖关系，但是涉案商铺仅仅是办理了合同备案手续，且信邦公司、汇友公司亦未向殷国巍、蒙瑾交付过涉案商铺，在涉案商铺被人民法院查封之前，生效法律文书即判决解除了信邦公司、汇友公司与殷国巍、蒙瑾签订的《商品房预售合同》，故从物权属性角度来看，涉案商铺并未登记在被执行人殷国巍、蒙瑾名下，殷国巍、蒙瑾自始并未占有使用涉案商铺，亦未取得涉案商铺的物权。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款规定，裁定如下： 中止对位于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市××区商铺的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 黎 剑 审判员 邓 颖 审判员 陈晓春 二〇二〇年十二月二十一日 书记员 阿热爱