广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终4328号 上诉人（原审被告）：李文瑞，男，1966年10月23日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市临桂区。 被上诉人（原审原告）：桂林市临桂区农业机械化服务中心，住所地：广西壮族自治区桂林市临桂区会元路，统一社会信用代码：1245032200766052X5。 法定代表人：刘德勋，该中心主任。 委托诉讼代理人：龙春良，广西春良律师事务所律师。 委托诉讼代理人：阳雨晴，广西春良律师事务所律师。 上诉人李文瑞因与被上诉人桂林市临桂区农业机械化服务中心房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2020）桂0312民初3703号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人李文瑞上诉请求：一、撤销广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院(2020)桂0312民初3703号民事判决书第二项、第三项判决；二、驳回被上诉人桂林市临桂区农业机械化服务中心一审的第二、三项诉讼请求；三、案件的一审、二审的受理费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院判决认定上诉人违约是适用法律错误。上诉人因为被上诉人在租赁期间擅自加装电子闸门,限制住宿的外来车辆停车，导致上诉人生意因此遭受影响使上诉人难以实现合同目的，因此，上诉人以未交租金作为不安抗辩，不构成违约，一审法院认为上诉人违约并支持被上诉人的第二项诉讼请求是适用法律错误。综上，请二审法院支持上诉人的上诉请求。 被上诉人桂林市临桂区农业机械化服务中心辩称，一、上诉人诉称：“答辩人在租赁期间擅自加装电子闸门限制住宿的外来车辆停车，导致答辩人生意因此遭受影响使被答辩人难以实现合同目的。”的观点，依法不能成立的。因为虽然安装了电子闸门，但电子闸门都是处于起杆状态，无法起到拦车作用，而且该电子闸门早已损坏无法使用，并不影响被答辩人经营。二、上诉人以未交租金作为不安抗辩的观点不符合不安抗辩权的使用条件，该上诉理由依法不能成立。在庭审过程中，上诉人承认了不按期缴纳租金，是因为没钱支付所致，并不是因为答辩人安装了电子闸门。上诉人不交租金违约事实是清楚的，证据是充分的，一审判决认定无误，且也给被答辩人租金方面进行相应的减免，被答辩人上诉完全是怠于承担违约责任，浪费司法资源的行为。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 被上诉人桂林市临桂区农业机械化服务中心向一审法院起诉请求：1、依法判决解除原告与被告于2016年12月28日签订的《房屋租赁合同》，被告将承租的房产交还原告；2、依法判决被告向原告支付从2018年10月起至2020年7月31日拖欠的租金161325元及滞纳金即违约金653000元（滞纳金即违约金暂时计至2020年7月15日共计653天、每天按1000元计算，2020年7月15日以后滞纳金即违约金按每天1000元计算至全部租金还清之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2016年12月28日，原告临桂区农业机械化管理中心（甲方）与被告李文瑞（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定甲方将位于临桂镇人民大道78号农机大楼原磊鑫招待所2、3、4、5楼及配套接待大堂整体续租给乙方使用，租赁期为五年，从2017年1月1日至2021年12月31日止。鉴于乙方对招待所进行重新装修，无法营业，给予乙方30天装修，租金从2017年2月1日计算，租赁第一年为捌万壹仟元整（￥81000.00），租用期为伍年，租期内以第一年租金为基数，每两年递增百分之十。合同还约定了租金缴纳方式以及双方的责任等内容。其中，《租赁合同》第五条约定：租金交纳方式：租金按季提前交纳，即合同签订时就需交清一个季度租金，以后每季到期一个月结束前15天内一次性向甲方缴纳后3个月的租金，以后依次类推。如逾期不交，则乙方须向甲方缴纳滞纳金：即每超过壹天乙方需向甲方交纳壹仟元（￥1000.00）的滞纳金，依次类推。如超过15天还未交的，甲方则有权单方终止租赁合同。第六条约定：合同签订时，乙方须向甲方缴纳壹万元整作为租房保证金，待合同到期后，甲方一次性返还此保证金给乙方。上述合同签订后，被告把房屋装修成了28间房间进行营业，并按合同约定交纳了房租。2018年8月1日，原告对案涉租赁物临桂镇人民大道78号农机大楼原磊鑫招待所大门安装了电子闸门，对外来车辆的限制进入大院。被告认为安装电子闸门影响其营业收入，从2018年10月起未再支付租金给原告。2020年8月21日，原告以被告未按约定支付租金为由提起诉讼，请求解除合同，被告将承租的房产交还原告以及被告支付尚欠的租金以及滞纳金等诉请。 同时查明，临桂镇人民大道78号农机大楼大院共有停车位24个。原告称电子闸门未启用未提供证据证实。被告庭审中主张因安装了电子闸门2018年9月16日向原告提出终止合同的申请，但对此未提供证据予以证实，原告对此未予认可。现房屋均放有物品，仍由被告保管使用。 另查明，原告系经过临桂县农业机械化管理局、临桂县农业机械化管理中心两次更名，重新组建，原告接管了临桂县农业机械化管理局、临桂县农业机械化管理中心的全部资产。而涉案《房屋租赁合同》是以原告前身临桂区农业机械化管理中心与被告签订的，涉案房屋为原告前身临桂县农业机械化管理局所有。 2020年9月4日，桂林市发展和改革委员会等8部门印发了市发改投资［2020］40号《桂林市发展和改革委员会等8部门关于引发桂林市应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力实施方案通知》，通知第二项第1点载明：对承租国有房屋用于经营的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金，鼓励结合实际情况减免或延期收取下半年房屋租金。 一审法院认为，涉案《房屋租赁合同》虽不是以原告名义签订，但原告已经全部接管了其的权利义务，具有诉讼主体资格。原告临桂区农业机械化管理中心与被告李文瑞签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方应按合同约定履行各自的义务。现原告依约向被告交付了租赁房屋，被告应按合同约定支付租金，被告从2018年10月起迟延支付租金，依合同约定被告拖欠房租超过15天时，原告有权解除房屋租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，“当事人协商一致，可以解除合同。当事人约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人有权解除合同。”现解除合同的条件成就，原告有权解除该合同，被告亦同意解除，故，原告诉请解除合同，一审法院予以解除。合同解除后，被告应将承租的房子交还原告。考虑房屋放有物品，被告移走交还房屋需要一定的时间，故根据实情给付合理期限三个月即被告应在判决生效后三个月内将房屋交还原告。 关于被告支付租金的问题。被告认可从2018年10月起未支付房屋租金，根据合同约定，2018年10月起至2020年7月31日的租金为161325元（租金计算方式：1、2018年年租金：每年81000元；每个季度20250元；故2018年10月至2018年12月31日拖欠租金：20250元。2、2019年至2020年7月31日租金：每年89100元；每个季度：22275元；每月7425元，7425×19=141075元。总计161325元）。考虑原告经营的是招待所，住宿客人一般不会是附近居民，较远距离入住大部分客源基本以车代步，原告在2018年6月为实行《临桂机关事业单位安保措施》对农机大楼安装电子闸门后，限制住宿的外来车辆停车，导致被告生意因此遭受影响，使被告难以实现合同目的，同时，考虑疫情对酒店经营的影响也比较大，因此，一审法院根据公平原则和市发改投资［2020］40号通知精神，酌情将原、被告合同约定的租金变更为原来约定的50％，即被告支付2018年10月起至2020年7月31日的租金161325元的50％，即80662.5元（2020年8月1日至返还房屋日的租金按合同约定的一半另计付）给原告。被告辩称该合同已经在2018年9月16日解除，从此以后也不欠原告房租，对此，一审法院认为，1、被告对2018年9月16日解除合同的主张未提供证据；2、即便合同已经解除，但被告并未将房屋返还原告，仍使用至今，故仍应支付使用期间的租金给原告。故，被告的该辩称，一审法院不予支持。 关于支付逾期未付租金的滞纳金问题。原、被告在合同中约定乙方逾期不交租金，则乙方需向甲方交纳滞纳金，从该约定的性质来看，应为逾期支付租金的违约责任。由于原、被告约定的乙方违约的滞纳金为每日1000元，明显过高，同时，被告未按期支付租金，主要是由于原告对农机大楼安装电子闸门引起，因此，根据公平原则，上述违约金应调整为年利率10％为宜。被告未按期支付租金应支付违约金（以合同约定计算的所欠租金的一半即50％为基数，分别从对应的逾期之日起按年利率10％计付至付清之日止）给原告。被告辩称“滞纳金”是指纳税人使其未缴纳的税款，依法征收的罚款，原告不是征税人，有什么权利收答辩人的税，没有权利罚答辩人的罚款，经一审法院核实，双方在合同中约定的滞纳金，实为逾期交纳房租的违约金。故，被告的该辩称理由一审法院不予采信。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决：一、自本判决生效之日解除原告桂林市临桂区农业机械化服务中心与被告李文瑞在2016年12月28日签订的《房屋租赁合同》；二、被告李文瑞支付租金80662.5元（2020年8月1日至返还房屋日的租金按合同约定的一半即50％另计付）给原告桂林市临桂区农业机械化服务中心；三、被告李文瑞支付违约金（以合同约定计算的所欠租金的一半即50％为基数，分别从对应的逾期之日起按年利率10％计付至付清之日止）给原告桂林市临桂区农业机械化服务中心；四、被告李文瑞于本判决生效后三个月内腾空租赁房屋并交还与原告桂林市临桂区农业机械化服务中心；五、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费11943元，因适用简易程序，依法减半收取5971.5元，由原告桂林市临桂区农业机械化服务中心负担5371.5元，被告李文瑞负担600元。 本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：一审判决上诉人李文瑞支付房屋租金、房屋占用使用费及违约金依据是否充分。房屋租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。涉案租赁合同约定被上诉人将涉案租赁物出租给上诉人使用，合同签订后，被上诉人已按协议约定将涉案租赁物交付上诉人，上诉人接受租赁物并用于经营。因此，被上诉人已履行完合同约定的主要义务，上诉人应按合同约定履行支付租金的义务。上诉人主张被上诉人在租赁期间安装电子闸门限制外来车辆停车，致使其生意受影响，导致合同目的不能实现，故其不交纳租金不构成违约，对此，本院认为，上诉人的生意确因限制外来车辆停车受到一定影响，但涉案租赁合同租赁范围并不包含停车场，限制停车不影响合同目的实现，故上诉人不缴纳租金没有事实和法律依据，上诉人长期不按时缴纳租金的行为构成根本违约，应承担违约责任。经过二审查明，上诉人自述2020年过年前后，电子闸门已经打开，可以正常营业，故上诉人抗辩不缴纳房租的理由已不存在。一审法院考虑到疫情的影响以及安装电子闸门的影响，判决上诉人支付从2018年10月起至实际返还房屋时止的租金、房屋占用费减半，已充分考虑到上诉人的合法权益，公平合理，本院予以维持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案系上诉人欠付房屋租金违约引起的纠纷，被上诉人因上诉人违约导致的损失主要是租金利息损失，一审法院酌情调整违约金的计算标准为上诉人欠付租金、房屋占用使用费年利率10%，以实际欠付租金、房屋占用使用费为基数，从合同约定逾期之日分别计付至付清之日止，依据充分，本院亦予以维持。 综上所述，上诉人李文瑞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1817元，由上诉人李文瑞负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 宿健慧 审 判 员 丁 勇 审 判 员 周 霞 二〇二〇年十二月十一日 法官助理 王国裕 书 记 员 粟建玉