贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔02民终2701号上诉人（原审原告）：六盘水宾诚物业管理有限公司，住所地：贵州省六盘水市六枝特区岩脚镇北部商贸中心，统一社会信用代码：91520203MA6J0FJC58。法定代表人：田宾，系该公司总经理。特别授权委托诉讼代理人：田间，系贵州济元（水城）律师事务所律师，执业证号：15202201611721026。上诉人（原审被告）：安平，男，1978年9月20日生，彝族，住贵州省。上诉人六盘水宾诚物业管理有限公司（以下简称“宾诚物业”）因与上诉人安平物业服务合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市六枝特区人民法院（2020）黔0203民初2082号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宾诚物业上诉请求：一、依法撤销六盘水市六枝特区人民法院(2020)黔0203民初2082号民事判决书；二、依法改判被上诉人支付上诉人2019年10月至2020年5月的物业管理费2127元，支付截止2020年5月1日的滞纳金1359元，总计3486元；三、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院忽视上诉人已经按约定履行了大部分的义务，仅以物管服务过程中存在瑕疵来判决减收物管费显失公平。《六枝北部商贸中心前期物业服务合同》及《六枝北部商贸中心物业管理及经营管理协议》合法有效，对上诉人与被上诉人均有约束力，双方均应按照协议规定履行自己的义务。本案中，上诉人按照合同约定实际提供了物业管理服务，即对房屋共用部位、共用设施设备、环境卫生、公共区域、交通秩序等的维护、修缮、服务与管理，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，被上诉人拒交物管费的行为已经严重违约，因此不管是按双方的约定还是按法律规定，被上诉人理应及时足额支付物管费、停车费。通过法律和常理均可知晓，物管公司在提供物业管理服务过程中存在一定的瑕疵是常态，该瑕疵在一定范围内可以允许存在。本案中存在的瑕疵在整个物业管理的范围中属于极其小的一部分，更何况从始至终没有一个业主向上诉人提出瑕疵的存在，而是在上诉人起诉追讨物管费后才提出，故被上诉人以物业服务存在瑕疵为由拒缴物管费存在恶意。二、上诉人主张的滞纳金有事实及法律依据。根据《六枝北部商贸中心物业管理及经营管理协议》第四条违约责任的约定，明确了若一方违反协议，应按每日千分之三支付滞纳金。被上诉人是14-1-6、14-1-7的业主，建筑面积分别为152.88㎡、50.96㎡，上诉人从2019年10月1日一直为被上诉人提供物业管理服务，从2019年10月1日至2020年5月1日，被上诉人一直差欠物管费及停车费，被上诉人违约行为显而易见。众所周知，每一个水电用户，在迟延缴纳水电费时，水电公司均可按照相关法律的规定收取滞纳金，再结合《中华人民共和国合同法》相关规定，本案上诉人主张的滞纳金及请求判决2020年5月2日之后仍按照每日千分之三支付逾期付款的滞纳金直至结清全部物管费的主张，事实清楚，证据充分，应得到支持。三、一审法院偷换法律概念，作出错误的判决。上诉人是依据《六枝北部商贸中心物业管理及经营管理协议》的约定起诉要求被上诉人按约支付滞纳金，从未要求被上诉人支付资金占用费，但一审法院违反不告不理的原则，擅自将滞纳金改为资金占用费。综上所述，请求二审法院在查明事实的基础上予以改判。安平辩称，一、自安平入住六枝北部商贸中心以来，至2020年3月13日期间，只知道前期物业公司是贵州盛世庆丰物业服务有限公司，不知道何时更换为宾诚物业，在接到法院传票和起诉状后，向主管部门六枝特区住建局查询核实，才得知2020年3月18日物业公司更换为宾诚物业，并于2020年3月18日在六枝特区住建局批准备案成功。经安平进一步了解，该更换不只是企业名称的变更，对企业的投资主体、注册资金、法人代表、企业资质都发生了变更，应视为前后两个不同的物业公司，但更换物业公司后，从未向所有业主进行正式公示、告知或征求业主同意，其服务管理职能、债权债务的转移不符合有关法律规定。因此，宾诚物业不是本案的适格原告，其主体资格并不成立。二、宾诚物业在起诉前并未履行催讨和告知义务。在收到本案起诉状之前，安平从未收到宾诚物业的催讨和告知，宾诚物业在起诉状中称经多次催讨，安平不予支付并不属实。三、宾诚物业利用业主公共资源进行牟利，但从未向业主公布收支去向。宾诚物业在路口设卡点，在通道空地处划停车位从事收费，严重侵害业主公共利益，导致很多商铺老板已经搬离商贸城，因为行人和车辆出入不方便，现在整个商贸城无人进入消费，许多业主提出抗议，但宾诚物业均不予理睬。此外，宾诚物业还利用停水停电威胁业主交物业费，如果不服就用武力压迫业主，曾发生过物业公司提斧头砍业主。商铺被火烧，物业公司工作人员也未参与救火。四、宾诚物业应提交安平没有交纳物业费的证据以及其收取滞纳金的法律或行政法规规定，还应提交证据证明其对商贸中心进行物业管理具有合法性，并出示国家行政部门的相关手续，以证明其具有符合法律及行政法规规定的进行物业管理的资质，经营性收费许可等。五、宾诚物业未履行保持商贸中心环境干净清洁的义务，楼道、过道、楼梯间等到处都是垃圾、粪便，公共设施、消防栓、路灯及其附属设施从不保养修缮。综上，根据《合同法》第五十四条第二款、第六十七条规定，请求驳回宾诚物业的诉讼请求。安平上诉请求：一、撤销六盘水市六枝特区人民法院(2020)黔0203民初2082号民事判决书；二、驳回被上诉人的诉讼主张。事实和理由：上诉人入住六枝特区岩脚镇北部商贸中心后与贵州盛世庆丰物业服务有限公司签订了物业管理服务合同，而被上诉人入驻北部商贸中心提供物业管理服务未经业主大会同意，被上诉人单方意思表示和行为不构成对上诉人的约束，双方签订的物业管理服务合同由于违反法律强制性规定归于无效。因此，被上诉人无权向上诉人主张权利。综上所述，由于物业管理公司的变更程序违法，导致上诉人与被上诉人签订的物业管理服务合同无效，请求支持上诉人的上诉主张。宾诚物业未向本院提交书面答辩意见。宾诚物业向一审法院起诉请求：判决被告支付原告物业费2127元（自2019年10月至2020年5月），2020年5月1日前的滞纳金1359元（2020年5月2日后仍按每日千分之三支付逾期付款的滞纳金至结清全部物管费止）。一审法院认定事实：被告购买商贸中心14-1-6、14-1-7房屋，建筑面积分别为152.88㎡、50.96㎡。2019年9月1日，原告与案外人贵州盛世通房地产开发有限公司签订了《六枝北部商贸中心前期物业服务合同》，约定由原告对商贸中心提供前期物业管理服务，按多层住宅0.8元/㎡、商业物业1元/㎡标准收取物业费，露天停车费按100元/月收取，合同期限自2019年9月1日至2024年9月1日止，双方还对管理的范围及事项、服务内容及标准等进行了约定。2019年11月1日，原、被告签订《六枝北部商贸中心物业管理及经营者管理协议》，由原告为被告提供物业服务，负责小区公共地方和设施、设备的维修养护管理、公共环境的清洁和垃圾的收集、外运等，物业费按购房合同约定每月1元/㎡计算，按建筑面积计算,每月25日前收取，未约定物业服务期限。合同签订后，被告以原告提供的物业服务不到位为由而不交纳物业费。经原告向被告催要未果，至2020年5月，被告欠原告物业费2127元。同时查明，原告系具有物业管理资质的机构。商贸中心至今未成立业主委员会。原告在提供物业服务时存在物业服务不到位的事实。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《六枝北部商贸中心前期物业服务合同》系为了对商贸中心提供物业服务而签订，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。原、被告签订的《六枝北部商贸中心物业管理及经营者管理协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效协议。同时，因商贸中心未成立业主委员会，且《六枝北部商贸中心物业管理及经营者管理协议》未约定物业服务期限，故《六枝北部商贸中心前期物业服务合同》、《六枝北部商贸中心物业管理及经营者管理协议》对原、被告具有约束力，双方当事人应按照约定全面履行义务。本案中，原告已为被告提供了物业服务，虽然原告在提供物业服务过程中存在一定的瑕疵，但被告提供的证据不能证明原告未提供物业服务或在物业服务过程中存在重大瑕疵，故被告应按约定支付原告物业费。鉴于原告在物业服务过程中存在物业服务不到位的事实，原告主张物业费2127元，酌情予以减少，根据本案情况，支持1702元；对原告主张的资金占用费1395元，因被告不交费是因为原告服务不到位，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告安平于判决生效之日起十日内支付原告六盘水宾诚物业管理有限公司物业费1702元；二、驳回原告六盘水宾诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，一审法院决定免交。二审中，上诉人安平向本院提交光盘一份，拟证明宾诚物业不作为，宾诚物业工作人员提刀砍业主，发生火灾时物业公司未参与救火，环境卫生差，停车收费。上诉人宾诚物业表示该证据未在举证期限内提交，不发表质证意见，同时认为宾诚物业入驻前的物业问题与宾诚物业无关，任何一个小区的物业服务在死角地区都存在一定瑕疵，根据相关规定，该瑕疵可以忽略。上诉人宾诚物业未向本院提交新证据。经审查，安平提交的光盘其陈述拍摄时间是2020年7月，本案宾诚物业主张的物业费是2019年10月至2020年5月，故不予采信。二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实基本一致，对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：一、上诉人安平主张其与宾诚物业签订的合同无效的理由是否成立；二、一审对案涉物业费予以减少是否显失公平；对上诉人宾诚物业主张的滞纳金是否应予支持。针对争议焦点一。案涉六枝特区岩脚镇北部商贸中心此前由宾诚物业与贵州盛世通房地产开发有限公司签订《六枝北部商贸中心前期物业服务合同》，此后2019年11月1日，安平与宾诚物业签订《六枝北部商贸中心物业管理及经营管理协议》，对双方相关权利义务进行了约定，安平主张该协议未经业主大会同意故无效，因该商贸中心尚未成立业主委员会，安平与宾诚物业签订的协议系自愿签订，并未违反法律法规的强制性规定，宾诚物业也实际提供了物业服务，现上诉人安平主张协议无效没有法律依据，本院不予支持。针对争议焦点二。本案安平作为业主主张宾诚物业没有尽到物业服务职责，一审中宾诚物业也陈述“有一部分的卫生没有清理是因为业主放了相应的材料堆放在门口，通知物管公司不能处理，因此物管公司才没有处理，而且根据法律规定，物管公司在提供物业管理服务的时候存在一定瑕疵是可以避免的”，故可以认定宾诚物业对其在该商贸中心进行物业管理过程中存在瑕疵并未否认，其提供的物业服务存在瑕疵，不符合合同约定，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条的规定“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任”，一审予以酌情减少此期间物业费并不存在显失公平情形。对宾诚物业主张的滞纳金，因滞纳金具有行政性质，双方在合同中约定的滞纳金实际属于违约金性质，一审将宾诚物业主张的滞纳金表述为资金占用费不当，但因宾诚物业提供的物业服务存在瑕疵，其并未按照约定全面履行合同义务，故一审法院对其主张的滞纳金不予支持并无不当，该瑕疵并不影响判决结果，故上诉人宾诚物业的上诉请求不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人宾诚物业、安平的上诉请求均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人六盘水宾诚物业管理有限公司预交的二审案件受理费50元，由六盘水宾诚物业管理有限公司负担；上诉人安平预交的二审案件受理费50元，由上诉人安平负担。本判决为终审判决。审判长 罗 敏审判员 马功云审判员 杨 梅二〇二〇年十二月二十四日法官助理徐严书记员张莉