广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤12民终2557号上诉人（原审被告、反诉原告）：肇庆国声镭射技术制作有限公司，住所地广东省肇庆市端州区*********。法定代表人：潘小磊，该公司总经理。委托诉讼代理人：何杨妮，该公司工作人员。被上诉人（原审原告、反诉被告）：梁锦秋，男，1981年2月9日出生，汉族，身份证住址广东省佛山市顺德区*******************。委托诉讼代理人：邓俊南，广东信广律师事务所律师。上诉人肇庆国声镭射技术制作有限公司（以下简称国声公司）与被上诉人梁锦秋商品房预约合同纠纷一案，不服肇庆市端州区人民法院（2020）粤1202民初2092号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人国声公司的委托诉讼代理人何杨妮、被上诉人梁锦秋的委托诉讼代理人邓俊南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。国声公司上诉请求：1.撤销一审判决第二、三、五项判项，改判梁锦秋向国声公司支付违约金，以已付房款58306元为基数，按50%计算为29153元；2.判令梁锦秋承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、国声公司与梁锦秋已于2018年1月20日共同签订《商品房买卖合同》，根据《中华人民共和国合同法》相关规定，国声公司与梁锦秋签字、盖章时，合同成立并生效，一审法院认定商品房买卖合同不成立明显错误，请求二审法院予以改判。首先，《中华人民共和国合同法》第三十二条的规定，本案中，国声公司与梁锦秋已在2018年1月20日签订《商品房买卖合同》，虽然主合同中双方忘记签订日期，但根据合同附件九前期物业管理服务协议中的签约日期可推定案涉合同已在2018年1月20日签订，梁锦秋一审时主张国声公司未与其签订买卖合同明显不符合客观事实。其次，合同的形式仅是合同内容的载体，并不影响合同的效力，不能作为判断合同效力的依据。本案中，涉案合同当中尽管标注有“草稿合同”的水印，但该合同对于房屋价款、付款方式、付款时间、交楼时间等主要条款均达成一致意见，梁锦秋不仅在主合同中签字，亦在每一份附件中签字按手印，可知梁锦秋的真实意思表示为签订涉案商品房买卖合同，合同在双方共同签字盖章时就已成立。再者，就算梁锦秋否认其2018年1月20日签订涉案合同的行为，在此之后，其不仅未曾催促过国声公司签署商品房买卖合同，还在7月19日依据合同约定支付房款38871元，履行合同主要义务，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定，涉案商品房买卖合同也已成立并生效。二、商品房预售合同的登记备案并不是合同生效的要件，一审法院以涉案合同未办理登记备案手续为由认定合同未成立明显错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条的规定，商品房预售合同登记备案是房产管理部门规范商品房预售活动的一项行政手段，仅具有行政登记的效力，并不能对抗合同的有效性，也不影响不动产权利的变动。三、根据《商品房买卖合同》约定，梁锦秋怠于支付到期的房款超过180天，国声公司有权单方解除合同并要求梁锦秋支付违约金29153元。涉案合同签订后，梁锦秋共实际支付购房款58306元，怠于支付2019年1月19日到期的房款58306元，且逾期超过180天。根据合同约定，国声公司有权单方解除合同并要求梁锦秋支付违约金29153元，国声公司于2019年8月20日向梁锦秋预留的地址寄送《关于解除的通知书》，该通知书已于2019年8月21日送达，因此涉案合同应于当日解除。四、一审法院错误认定双方合同未成立，将会导致大批量商品房买卖合同无法履行，破坏市场交易的稳定性，不利于社会发展，同时浪费大量司法资源。综上所述，一审法院认定事实不清、适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，并依法改判。梁锦秋答辩称，一、国声公司作为专业的房地产企业，以双方忘记为由没在草稿合同中签署日期，而是以物业管理协议的时间来反推，明显违反常理。二、国声公司的真实意思是草稿合同并非是正式的买卖合同，并且以明示的方式告知了梁锦秋，该草稿合同是双方在拟定商品房买卖合同中的蹉商，在该合同上签名只是同意按照草稿合同的条款签订正式合同。三、国声公司在一审中承认网签系统被冻结，这是国声公司和梁锦秋不能签订合同的原因。梁锦秋按照认购协议书履行约定的付款义务，国声公司应当按照认购书的约定签订合同，即收到首期款后与国声公司签订正式的房屋买卖合同。现国声公司不履行签约义务，梁锦秋根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，当然有权拒绝支付后期房款，也有权要求返还已付房款，赔偿损失。一审法院认为草稿合同不成立，不属于正式的买卖合同，但不会导致商品房买卖合同关系不能成立。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回国声公司的上诉。梁锦秋向一审法院起诉请求：1.判令解除梁锦秋与国声公司签订的《肇庆恒大翡翠华庭商品房认购书》；2.判令国声公司向梁锦秋返还58706元及利息（①以58706元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率从2018年1月22日起计算至2019年8月19日止；②以58706元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年8月20日起计算至付清日止；以上利息暂计至起诉日为5918元）；3.案件诉讼费用由国声公司承担。国声公司向一审法院反诉请求：1.确认国声公司与梁锦秋签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议已解除；2.判令梁锦秋向国声公司支付违约金，以已付房款58306元为基数，按50%计算为29153元；3.判令由梁锦秋承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实如下：国声公司为非自然人投资或控股的法人独资有限责任公司，经营范围包括房地产开发与经营等。2018年1月19日，梁锦秋(买受人、乙方)与国声公司(出卖人、甲方)签订了一份编号为G0000612《肇庆•恒大翡翠华庭商品房认购书》，约定乙方向甲方认购肇庆•恒大翡翠华庭楼盘******，该商品房建筑面积39.11㎡，套内建筑面积26.93㎡，按建筑面积计算单价为9939元/㎡，总金额388707元。其中，认购书第一条约定，乙方同意签署本认购书时支付10000元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款），甲方在认购书第三联加盖财务收款专用章作收款凭据。第二条约定，乙方选择分期方式付款：乙方须于2018年1月21日前支付首期房款9435元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；于2018年7月19日前付清38871元；于2019年1月19日前付清58306元，于2019年7月19日前付清116612元，于2020年1月19日前付清155783元；如乙方未能按约定日期支付相应房款，则每日按未交房款的万分之一向甲方支付违约金。第三条约定，乙方必须在约定的付款方式和期限内到肇庆•恒大翡翠华庭销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。第六条约定，甲乙双方的联络方式以本认购书所载明的电话，通讯地址为准，双方保证对所提供资料的真实性负责，如甲方按上述电话、通讯地址等联络不到乙方，则视为甲方已履行通知送达义务，乙方应承担由此引起的全部责任。《肇庆•恒大翡翠华庭商品房认购书》签订后，梁锦秋分别于2018年1月20日和7月19日支付房款（含定金）19435元和38871元。期间，国声公司与梁锦秋于2018年1月20日签订一份名为《商品房买卖合同（预售）》的草稿合同。2019年8月20日，国声公司通过EMS向梁锦秋（邮寄地址为广东省佛山市顺德区*******************）寄送一份《关于解除〈商品房买卖合同〉的通知书》，据中国邮政集团公司官网邮件查询结果显示，寄至梁锦秋的邮件于2019年8月21日由严子婵代收。该《关于解除〈商品房买卖合同〉的通知书》载明“梁锦秋先生，阁下于2018年1月20日与我司签订《商品房买卖合同》及补充协议，以388707元的价格购买我司肇庆恒大翡翠华庭楼盘一期******……合同签订后，阁下至今未支付于2019年1月19日到期的应付房款58306元，且逾期已超过180天，根据合同约定，现郑重通知阁下：解除双方签订的上述《商品房买卖合同》及补充协议，请阁下于收到本通知书之日起7日内到肇庆恒大翡翠华庭销售中心办理相关退款手续，若该房源已办理合同备案手续需在办理退款手续前协助我司到房管局办理注销合同备案的手续。”2020年5月29日，梁锦秋以国声公司一直未与其签订正式的《商品房买卖合同》为由向一审法院提起诉讼。诉讼中，国声公司确认双方就涉案商品房尚未网签合同，理由是同一楼盘的其他业主退房导致该楼盘的网签备案系统锁住，暂时无法办理。梁锦秋与国声公司对以下事实存在分歧：1.梁锦秋认为其与国声公司签订的名为《商品房买卖合同（预售）》的草稿合同不是正式合同，是供购房者提前了解买卖合同的条款，且该合同没有注明签约时间，没有交其保管，更没有在住建部门登记备案，也没有网签，所以该草稿合同不成立；国声公司则认为该草稿合同有双方当事人签字或盖章，满足合同法规定的合同生效要件，双方已于2018年1月20日签订商品房买卖合同并生效。2.梁锦秋认为国声公司未与其签订正式商品房买卖合同，故国声公司无权解除；国声公司则认为因梁锦秋逾期付款，其依约享有解除权，双方之间的商品房买卖合同应于《关于解除〈商品房买卖合同〉的通知书》到达梁锦秋时解除。另查明：广东赛力律师事务所于2018年1月20日向梁锦秋出具编号0006916《收据》，确认收到梁锦秋律师服务费400元。一审法院认为：本案为商品房预约合同纠纷。梁锦秋与国声公司于2018年1月19日签订编号为G0000612《肇庆•恒大翡翠华庭商品房认购书》是双方的真实意思表示，其主要内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均为合法有效的合同。关于梁锦秋与国声公司所签之名为《商品房买卖合同（预售）》的草稿合同是否成立的问题。首先，该名为《商品房买卖合同（预售）》的草稿合同是国声公司提供的格式合同样本，合同每一页背景版面均用大写的黑体字标注“草稿合同”，应视国声公司以明示的方式告知梁锦秋该合同非正式合同，是双方在拟定商品房买卖合同过程所进行的磋商。其次，按照一手楼交易习惯，开发商与买受人进行交易前由开发商提供拟签订的商品房买卖合同样本给买受人阅读，经买受人确认无异议后再签订正式的商品房买卖合同并在住建部门网签备案，故梁锦秋在草稿合同签名的行为仅视为其对拟签订的商品房买卖合同条款的确认，不能视为双方之间已订立商品房买卖合同。国声公司认为草稿合同就是商品房买卖合同的意见，一审法院不予采纳。如上所述，国声公司与梁锦秋并未订立《商品房买卖合同》，不存在通知解除的问题，故国声公司反诉请求确认双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议已解除依据不足，一审法院不予支持。关于违约方的认定和处理。本案中，梁锦秋分别于2018年1月20日和7月19日依约支付房款（含定金）19435元和38871元。按照《肇庆•恒大翡翠华庭商品房认购书》第二条、第三条约定，在梁锦秋履行了定金和首期款38871元支付义务后，国声公司须于2018年1月21日前与其签署《商品房买卖合同》。但国声公司却以系统暂未能办理网签为由一直未与梁锦秋签订《商品房买卖合同》，以致梁锦秋无法实现其购买涉案房屋的合同目的，该责任在于国声公司，因此国声公司没有如期与梁锦秋签署《商品房买卖合同》的行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求”的规定，梁锦秋在国声公司不与其签署《商品房买卖合同》的情况下有权拒绝继续依约履行余下房款，故梁锦秋不存在逾期付款的违约行为。综上，梁锦秋请求解除双方签订的《肇庆•恒大翡翠华庭商品房认购书》和要求国声公司返还已付房款58306元及利息的诉讼请求符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条的规定，一审法院予以支持；国声公司主张梁锦秋逾期付款违约金依据不足，一审法院不予支持。梁锦秋要求国声公司的返还款项除上述房款32286元外还包括律师费400元，由于梁锦秋并未举证证实该律师费为国声公司收取，故其请求国声公司返还律师费400元依据不足，一审法院不予支持。关于32286元房款的利息，根据查明的事实，上述房款分两次支付，其中2018年1月20日支付19435元、2018年7月19日支付38871元，因此房款的利息亦因应付款的时间分别计算利息，梁锦秋以所付房款一并自2018年1月22日起按照中国人民银行同期同类贷款利率或贷款市场报价利率主张利息损失理据不足，一审法院对其该诉求合理部分予以支持。即国声公司应向梁锦秋赔偿利息损失为19435元房款自2018年1月22日起，38871元房款自2018年7月19日起，分别按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日止；2019年8月20日起以58306元为基准，按贷款市场报价利率（LPR）计算利息至返还全部房款之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第六十七条、第九十四条第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除梁锦秋与国声公司2018年1月19日签订的编号为G0000612《肇庆•恒大翡翠华庭商品房认购书》；二、国声公司应在该判决生效之日起七日内向梁锦秋返还房款58306元；三、国声公司应在该判决生效之日起七日内向梁锦秋赔偿利息损失[19435元房款自2018年1月22日起，38871元房款自2018年7月19日起，分别按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息至2019年8月19日；2019年8月20日起，以58306元为本金按贷款市场报价利率（LPR）计算利息至退还全部房款之日止］；四、驳回梁锦秋的其他诉讼请求。五、驳回国声公司的诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费2264.3元（梁锦秋已预交），由梁锦秋负担17元，国声公司负担2247.3元；一审反诉案件受理费2385.36元（国声公司已预交），由国声公司负担。一审法院查明事实正确，本院对查明事实予以确认。本院认为，本案为商品房预约合同纠纷。结合当事人的诉、辩陈述，本案的争议焦点是：一、国声公司与梁锦秋是否订立正式的商品房买卖合同；二、梁锦秋是否应当承担违约责任。关于国声公司与梁锦秋是否订立正式的商品房买卖合同的问题。国声公司与梁锦秋于2018年1月19日签订的《肇庆•恒大翡翠华庭商品房认购书》是双方真实意思表示，也未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，国声公司与梁锦秋之间成立商品房买卖合同关系。该认购协议书第三条约定，梁锦秋必须在约定的付款方式和期限内到恒大翡翠华庭销售中心支付首期款及签署商品房买卖合同，梁锦秋遂按约于2018年1月20日支付房款首期款（含定金）19435元，但国声公司至今未与梁锦秋按约签订正式的《商品房买卖合同》。国声公司虽抗辩其与梁锦秋已于2019年1月20日签订草稿《商品房买卖合同（预售）》即完成协议的约定，但商品房认购书中所指的商品房买卖合同应理解为正式的、书面的商品房买卖合同，而该草稿合同在每页背景明确标记“草稿合同”水印，且该草稿合同仅能交予房屋买受人对条款等内容予以确认，不能视为商品房买卖合同网签备案前签订的正式的书面合同，因此国声公司未能按照商品房认购书的约定签订正式的商品房买卖合同。一审判决认定草稿合同是双方在拟定商品房买卖合同过程所进行的磋商，而非正式合同，理据充分，本院予以维持。国声公司主张草稿合同即为正式的商品房买卖合同，缺乏理据，本院不予采纳。关于梁锦秋是否应当承担违约责任的问题。国声公司与梁锦秋之间已成立合法有效的商品房买卖合同关系，梁锦秋亦按照约定支付首期款与第二期房款，但国声公司未按照约定签订正式的商品房买卖合同，也未能办理合同网签备案手续，导致合同目的无法实现，已经构成了违约。依据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”的规定，梁锦秋有权行使不安抗辩权，拒绝支付后续的房款，国声公司作为违约方，无权行使法定解除权，其于2019年8月20日向梁锦秋寄送的《关于解除〈商品房买卖合同〉的通知书》不发生解除合同的效力，因此梁锦秋无需向国声公司承担违约责任。一审判决国声公司向梁锦秋返还购房款及赔偿利息损失并驳回国声公司要求梁锦秋支付违约金的主张，并无不当，本院予以维持。国声公司主张因梁锦秋怠于支付到期房款，国声公司有权解除合同以及要求梁锦秋支付违约金，缺乏理据，本院不予采纳。对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，本院不作审查和处理。综上所述，国声公司的上诉请求，理据不足，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2279.37元（肇庆国声镭射技术制作有限公司已预交），由肇庆国声镭射技术制作有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  何 桑审 判 员  梁碧媛审 判 员  苏振伟二〇二〇年十二月二十三日法官助理  梁博嘉书 记 员  杨 洋