安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终10337号 上诉人（原审原告）：张静，女，1987年9月2日出生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区。 委托诉讼代理人：龚梅，上海市捷华律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：邓丰，女，1968年11月25日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 上诉人张静因与被上诉人邓丰房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2020）皖0111民初2717号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张静上诉请求：撤销一审判决，改判支持张静一审全部诉请。事实与理由：1.张静与邓丰已对定金数额及房屋价款达成一致，自出售人收到定金起，房屋买卖合同关系已经成立。首先，2018年11月27日邓丰委托信易居公司发布售房信息，出售其所有的案涉房屋。为买学区房所需，张静与苏州信易居房地产经纪有限公司（以下简称信易居公司）于2018年12月23日签订购房意向书。该购房意向书第五条约定“买受方同意在该《购房意向书》有效期限内，出售方愿意(包括但不限于书面、微信、短信、电话回复等方式表示)遵循此《购房意向书》的条款(即要约)时，信易居房屋可以将该《购房意向书》中规定意向金全额以购房定金的形式转交给出售方或出售方代理人之时该房屋买卖即成交，买受方即承担成交后应承担的义务，包括按照规定向信易居房屋支付佣金。”第七条约定“该房屋一旦成交(以出售方或出售方代理人收到购房定金为准)”，当日张静即向信易居公司完成了支付5万的意向款项。其次，买卖双方已经达成了定金合意并完成了定金支付，房屋买卖合同关系已成立。2018年11月24日信易居公司即为邓丰匹配成功买房人张静，成功为房屋买卖双方达成了定金合意，且于当日向出售方转交定金5万元(转账凭证上标注为“翰林缘28-2303定金”)。因邓丰尚在美国，信易居公司通过微信与邓丰签订《售房定金收据》、房屋买卖定金收条》。同时，邓丰亲笔手写了承诺书，表示认可信易居公司吴晓娟微信发给其本人的《售房定金收据》《房屋买卖定金收条》，并且承担相应的内容条款。邓丰的承诺书通过微信拍图发给了吴晓娟。上述《售方定金收据》已明确约定了涉案房屋的出售价格为240万元，定金五万元，邓丰承诺于40日内与买受方签订《房屋买卖合同》，并认可收取定金之时该房屋即成交。《房屋买卖定金收条》反映邓丰已收到张静购房定金五万元。因此，张静与邓丰之间的房屋买卖已经达成成交意向，定金合同关系也已经成立。一审法院遗漏了此关键证据，违背公平正义。2.邓丰存在违约行为，致使守信方错过了购买本地段学区房的时机，遭受重大损失。涉案房屋位于苏州市工业园区独墅湖科教区地段，签约之后，该地区的房价在2019年年初后出现了加速上涨，2019年4、5月时类似户型在链家上的成交价达到340万。邓丰寻找各种借口迟迟不按约定配合履行房屋买卖合同，称定金须高于五万，称遭到信易居公司的欺诈等，根本原因则是房价飞涨。房屋价款、定金的金额、佣金数额早已在《房屋买卖定金存收条》《售房定金收据》中约定，邓丰的借口不能成立。根据我国合同法相关规定，除了定金双倍返还外，另应由不诚信方邓丰对张静承担违约责任并按照房屋的差价全额赔偿张静遭受的经济损失。综上，请求二审法院查明事实，依法改判。 邓丰辩称，1.没有证据表明邓丰愿意遵循张静与信易居公司签订的意向书，张静同意以240万元的价格购买房屋，这是张静与信易居公司的约定，邓丰对意向书不知情。意向书中约定要向张静收取2万元佣金，但信易居公司告诉邓丰不收取张静佣金，故信易居公司需另行再扣除2万元佣金。2.邓丰一再向中介强调定金为10万元。信易居公司告诉邓丰有款到我账上，通知邓丰写收条，原卷37页收条和36页《售房定金收据》是信易居公司写好后通过微信发给邓丰的，原卷40页的手写书内容是信易居公司组织好语言后让邓丰照抄的，邓丰按照信易居公司的要求把手写书、收条及《售房定金收据》图片回传给了工作人员。后来邓丰才发现钱款是吴振华转的，数额是一笔2万元，一笔3万元，并不是邓丰要求的10万元。中介经办人吴晓娟通知邓丰去苏州签合同，邓丰对信易居公司只给付238万元的价款产生了质疑，于是未签订合同。3.信易居公司与邓丰签订了代理委托协议，双方应当诚信履行，但后来信易居公司有人联系邓丰，逼迫邓丰签合同，称如果不签合同就赔付10万元才能了结此事。2019年3月29日张静突然发函，称要解除房屋买卖合同关系，邓丰将5万元退给吴振华。 张静向一审法院起诉请求:1.邓丰双倍返还定金10万元并赔偿损失30万元；2.诉讼费用由邓丰承担。 一审法院认定事实：2018年11月27日，邓丰与信易居公司签订《存量房出售居间代理委托协议》，委托信易居公司代为经纪邓丰出售其所有的苏州房屋。双约定案涉房屋出售总价不低于238万元，委托期限为2018年11月23日至2019年2月22日，委托事项为在委托期限内提供市场情分析、相关税费说明、网上流通、客源信息配对、价格谈判与协调，与买受方签订《房屋买卖合同》，佣金为按房屋及附属物品实际成交价的1%支付。信易居公司应当如实报告房价，不赚取差价。该居间代理委托协议签订后，信易居公司进行了客源信息配对，并于2018年11月25日与张静签订《购房意向书》，张静委托信易居公司购买邓丰的案涉房屋。双方在该购房意向书约定，张静愿以240万元购买邓丰的案涉房屋，首付款不低于1185000元，预付意向金5万。此意向书有效期限自签订之日至2018年12月31日，若在此期限内该房未成交（以收到购房定金为准），信易居公司全额无息退还意向金，若在此期限内该房成交（以收到购房定金为准）须与邓丰签订《房屋买卖合同》。《购房意向书》签订后，张静向信易居公司吴振华转付5万元，吴振华向邓丰转付5万元。后，各方因相关定金数额及房屋价款一直发生争议，张静与邓丰未能签订《房屋买卖合同》。2019年3月29日，张静通知邓丰解除房屋买卖协议。2019年5月28日，邓丰将5万元款项原路退回给吴振华。另案涉房屋所在同一小区同一幢楼房屋拍卖成交价为268万元。 一审法院认为，2018年11月27日，邓丰与信易居公司签订《存量房出售居间代理委托协议》，委托信易居公司代为其出售苏州房屋，虽双方约定案涉房屋出售总价不低于238万元，委托事项也为在委托期限内提供市场行情分析、相关税费说明、网上流通、客源信息配对、价格谈判与协调，与买受方签订《房屋买卖合同》。但因双方未对房屋买卖合同的定金数额、成立条件作出约定，且信易居公司仅是对案涉房屋价格进行谈判与协调。信易居公司作居间服务，只能是向委托人报告订立合同的机会和提供介服务，收取佣金，最终的《房屋买卖合同》需以房屋买卖双方签订为准，并且《房屋买卖合同》成立应具备双方姓名、住址、房屋成交价、房款支付方式、时间、相关房屋交易契税承担，办房屋过户及违约责任等。因此，依据《存量房出售居间代理委托协议》及法律规定，信易居公司不具有与张静签订《房屋买卖合同》的主体资格。2018年12月23日，张静同意以240万元的价格购买涉案房屋，与信易居公司签订的《购房意向书》，此仅是单方意思表示，不具有替代《房屋买卖合同》性质。且在张静与易居公司《购房意向书》中约定，意向书有效期限自签订之日至2018年12月31日，首付款不低于1185000元，预付意向金5万。若在此期限内该房未成交（以收到购房定金为准），信易居公司全额无息退还意向金，若在此期限内该房成交（以收到购房定金为准）须与邓丰签订《房屋买卖合同》。对于首付款及该房成交以收到购房定金为准，张静并无证据证明邓丰对此有意思表示，并双方就相关定金数额及房屋价款一直未能协商一致。故，张静与邓丰就苏州房屋买卖合同因双方对定金等未能达成合意，房屋买卖合同未能有效成立，且房屋买卖未成交。至2018年12月31日后，在《购房意向书》已过有效期情形下，邓丰对于收取的信易居公司吴振华转付的5万元，按原路退回给了吴振华。现张静要求以房屋买卖合同为依据请求判令邓丰双倍返还定金10万元并赔偿损失30万元，无事实和法律依据，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十五条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决:驳回张静诉请的要求判令邓丰双倍返还定金10万元并赔偿损失30万元的诉讼请求。案件受理费7300元，减半收取3650元，由张静负担。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院对一审查明而为双方当事人无争议之事实予以确认。 本院认为，信易居公司作为居间服务人，只能促成买卖双方交易，而不能替代买卖双方订立房屋买卖合同。无论是张静与信易居公司签订的《购房意向书》，还是邓丰与信易居公司签订的《存量房出售居间代理委托协议》都不具有房屋买卖合同的性质，张静和邓丰虽有房屋交易意向，但一直未能签订房屋买卖合同，且就定金数额、房款支付、契税负担均未能协商一致，故两者之间并未建立房屋买卖合同关系。张静与信易居公司订立的《购房意向书》中虽约定“信易居房屋可以将该《购房意向书》中规定意向金全额以购房定金的形式转交给出售方或出售方代理人之时该房屋买卖即成交”，然而出卖人邓丰并不是该意向书的缔约方，对意向书的约定不知情，意向书的约定对邓丰不产生效力。信易居公司将张静预付的五万元意向金以定金的形式转付给邓丰，此系信易居公司的单方行为，在邓丰对转款数额存有异议的前提下，不能据此认定邓丰与张静达成了定金合意。因此，张静要求邓丰按照定金罚则双倍返还定金10万元并赔偿损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。张静上诉称邓丰系因房屋价格上涨而毁约，没有证据支持，本院不予采信。邓丰已将信易居公司转账的5万元原路退还，案涉《购房意向书》也已超过有效期，张静缴纳的意向金可另向信易居公司主张退还。 综上所述，张静的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3650元，由张静负担。 本判决为终审判决。 审判长 沈 严 审判员 方玮韡 审判员 余海兰 二〇二〇年十二月十八日 法官助理鲍晶晶 书记员施佳佳 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定; （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更; （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判; （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。