广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终26038号上诉人（原审原告）：广州市新瑞建筑工程有限公司，住所地广州市越秀区某某某路XX大院**地下**。法定代表人：刘小静，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：彭丽兵，广东广祺律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈雪妍，女，1982年12月20日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。被上诉人（原审被告）：梁珊珊，女，1986年2月8日出生，汉族，身份证住址广州市天河区。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：韩莎，广东金桥百信律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：艺佳佳国际艺术文化发展（广州）有限公司，住所地广州，住所地广州市越秀区某某某路XX大院**地下**>法定代表人：吴逸平，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：马光越，广东金桥百信律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：中国科学院广州分院，住所地广州市越秀区先烈，住所地广州市越秀区先烈中路**style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：吴创之，该院院长。委托诉讼代理人：薛春华，广东四方三和律师事务所律师。委托诉讼代理人：许之岳，广东四方三和律师事务所实习律师。上诉人广州市新瑞建筑工程有限公司（以下简称新瑞公司）因与被上诉人沈雪妍、梁珊珊、艺佳佳国际艺术文化发展（广州）有限公司（以下简称艺佳佳公司）、中国科学院广州分院（以下简称中科院广州分院）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初25888号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。新瑞公司上诉请求为：1.撤销一审判决第一项中“上述金额应扣减广州艺某某文化活动策划有限公司已支付保证金50000元”的内容，改判保证金由新瑞公司没收；2.改判一审判决第三项为沈雪妍、梁珊珊向新瑞公司支付拖欠的2017年1月至2018年10月期间的租金l70000元及违约金（违约金按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率上浮30％计算）；3.改判中科院广州分院对一审判决第二项承担连带清偿责任；4.本案上诉费由沈雪妍、梁珊珊、艺佳佳公司、中科院广州分院共同负担。事实和理由：一、《房屋租赁合同》设立保证金的目的是追究违约一方责任的，沈雪妍、梁珊珊长期、屡次拖延租金，违反合同保密等条款，伙同中科院广州分院工作人员周某等人，霸占新瑞公司的合法场地，严重侵犯新瑞公司利益，新瑞公司有理由没收其保证金。二、一审关于“根据对账单记载‘双方口头约定2017年至2018年7月，35000元／月’，双方就上述期间租金标准变更已协商一致”的认定不当。对账单只是对账的草稿，并未经新瑞公司签字盖章，双方没有签订协议或书面约定，且对方提供的对账单复印件涂改多处，本来面目荡然无存，无法证明协商一致。故对账单上记载的内容不发生法律效力。三、关于2018年7月至2018年10月的租金差额，无证据证明新瑞公司放弃主张，一审采纳沈雪妍单方证据，明显依据不足。一审法院仅凭并不明确的聊天记录和电话录音以及未经双方认可的空白合同，认定是双方意愿并采信作为定案依据错误。四、沈雪妍恶意串通中科院广州分院工作人员，公然践踏新瑞公司与中科院广州分院签订的合法合同契约，现已将新瑞公司从该房屋彻底剔除，直接与中科院广州分院签订租赁合同，沈雪妍霸占目的已经达到。中科院广州分院在整个过程中听从沈雪妍指挥，未与新瑞公司沟通直接收取沈雪妍租金，恶意明显，严重损害新瑞公司合法权益，故中科院广州分院应当承担连带清偿责任。沈雪妍、梁珊珊辩称，不同意新瑞公司全部上诉请求。一、新瑞公司要求没收保证金没有合同依据和法律依据。按照合同第四条约定，新瑞公司需在租赁期限届满或解除合同之日将保证金退回，双方租赁合同解除后新瑞公司应当退回保证金。合同中仅第六条第三款约定了没收保证金的情形，即租赁期间不得向第三方转让该房屋，退租时须提前三个月书面通知，否则没收保证金。二、2017年1月至2018年10月期间租金已经完全支付，不存在拖欠。2018年8月底双方曾对账，明确2017年1月至2018年7月的租金已支付完毕，从沈雪妍、梁珊珊一审提交的证据可以证明。2018年8月至10月租金也已经按照双方协商一致的金额支付完毕，不存在拖欠，更不存在违约金。三、第三项上诉请求与沈雪妍、梁珊珊无关。四、诉讼费应由新瑞公司承担。艺佳佳公司辩称，同意沈雪妍、梁珊珊答辩意见，不同意新瑞公司关于没收保证金及要求艺佳佳公司承担2017年1月到2018年10月租金的上诉请求。中科院广州分院述称，坚持一审意见，请求驳回新瑞公司对中科院广州分院的上诉请求。新瑞公司于2019年6月19日向一审法院起诉请求：1.沈雪妍、梁珊珊将广州市越秀区某某某路XX大院117、118号地下一层房屋腾空交还给新瑞公司；2.广州艺某某文化活动策划有限公司（以下简称艺某某公司）已付的租金保证金50000元由新瑞公司没收；3.沈雪妍、梁珊珊共同向新瑞公司清偿艺某某公司拖欠的2015年11月16日至2019年11月19日期间租金合计827728元；4.沈雪妍、梁珊珊共同向新瑞公司清偿艺某某公司拖欠的租金违约金94299.97元（从当月15日起算，按人民银行同期同档次贷款基准利率上浮30%的标准计至同期所欠租金实际支付之日止，以此类推，暂计至2020年6月10日）；5.沈雪妍、梁珊珊、艺佳佳公司共同向新瑞公司支付拖欠的2019年11月20日至2020年5月31日期间房屋占用费合计285000元、违约金5725.69元（违约金从当月15日起算，按人民银行同期同档次贷款基准利率上浮30%的标准计至同期所欠房屋占用费实际支付之日止，以此类推，暂计至2020年6月10日）；6.中科院广州分院对2019年1月20日起至2020年5月31日期间沈雪妍、梁珊珊、艺佳佳公司拖欠新瑞公司的租金、房屋占用费承担连带清偿责任。一审庭审中，新瑞公司明确撤回第一项诉讼请求，并且同意抵扣艺佳佳公司向中科院广州分院支付的房屋占用费265332.9元。一审法院认定事实：2015年6月12日，广州科某物业管理有限公司（以下简称科某公司）作为出租人与新瑞公司的法定代表人刘小静作为承租人签订《广州市房屋租赁合同》，约定将越秀区某某某路XX大院117、118号地下一层出租给其作商业用途使用，建筑面积493平方米，租赁期限从2014年7月21日起至2017年6月20日止，保证金43482.60元；同意承租人在租赁期内可部分转租、经营和管理等。2015年7月10日，科某公司作为出租人与新瑞公司作为承租人重新签订《广州市房屋租赁合同》，约定将越秀区某某某路XX大院117、118号地下一层出租给新瑞公司作商业用途使用，建筑面积493平方米，租赁期限从2015年7月21日起至2017年6月20日止，新瑞公司交纳43482.60元保证金；同意新瑞公司在租赁期内可部分转租、经营和管理等。科某公司曾于2015年5月1日出具《租赁委托书》，确认新瑞公司有转租权，租赁期限由2015年5月1日至2017年6月20日。2015年6月16日，新瑞公司（出租人、甲方）与艺某某公司（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将座落在越秀区某某某路XX号117、118房出租给乙方使用；租赁期从2014年6月20日至2020年6月19日，其中2014年6月20日至2016年6月19日月租金为38000元，2016年6月20日至2017年6月19日月租金为42000元，2017年6月20日至2018年6月19日月租金为43000元，2018年6月20日至2019年6月19日月租金为44000元，2019年6月20日至2020年6月19日月租金为45000元，租金按月结算，由乙方在每月第15日前按支票或转账付款方式缴付租金给甲方；乙方在合同签订之日向甲方交纳50000元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方；乙方逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的2%向甲方支付违约金；等。合同签订后，艺某某公司向新瑞公司支付保证金50000元。2017年5月24日，中科院广州分院（出租人、甲方）与新瑞公司（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将越秀区某某某路XX大院117、118号地下一层（自编03）号出租给乙方作办公用途使用，建筑面积493平方米；租赁期限从2017年6月21日起至2020年5月31日止，其中2017年6月21日至2019年5月31日月租金25636元，2019年6月1日至2020年5月31日月租金26917.80元。2017年6月2日，新瑞公司向中科院广州分院出具《承诺函》，称现在由其与艺某某公司共同使用租赁物业，租赁期内发生的一切法律责任由其承担。2018年10月19日，中科院广州分院向新瑞公司发出《关于终止房屋租赁合同的通知》，称：由于新瑞公司未经中科院广州分院同意，擅自转租给第三人使用，不符合新瑞公司房屋租赁相关管理规定和租赁合同约定，转租行为也与新瑞公司出具的承诺函内容不符，中科院广州分院决定终止与新瑞公司租赁合同，要求新瑞公司在2018年10月31日，结清当月租金、管理费及电费，办理完成保证金退款等手续。新瑞公司于2018年11月2日签收该通知。2019年3月5日，中科院广州分院向新瑞公司发出《关于终止租赁合同的确认告知函》，称：中科院广州分院已于2018年10月19日向新瑞公司发出终止房屋租赁合同的通知，由新瑞公司负责人秦某签收。此后，中科院广州分院多次催告新瑞公司按通知要求办理结清费用和退还保证金未果。为维护中科院广州分院的合法权益，郑重通知新瑞公司，本告知函送达之日起，新瑞公司与中科院广州分院的房屋租赁合同解除终止；本告知函送达之日起五个工作日内，请新瑞公司前来办理退还保证金手续，超过五个工作日未来办理的视同新瑞公司主动放弃退还保证金的权利等。新瑞公司于当日收到该告知函。关于租金支付问题。一、已付租金的情况。新瑞公司、艺某某公司确认租金是通过艺某某公司法定代表人沈雪妍个人账户支付给新瑞公司的监事秦某个人账户。新瑞公司提交拖欠租金、违约金统计表，艺某某公司对该表格中已付租金金额予以确认，具体为:1.2015年11月至2016年12月期间，2015年11月、12月支付50000元，2016年2月、3月支付47000元，2016年4月支付35000元，2016年5月支付28000元，2016年6月支付35000元，2016年7月支付38000元，2016年8、9月支付56000元，2016年10月至12月每月支付34000元；2.2017年1月至2018年8月期间，每月支付35000元；3.2018年10月至2019年12月期间，2018年9月支付39500元、10月支付36500元，2019年1、2月共支付51272元。沈雪妍、梁珊珊及艺某某公司表示：2016年12月之前双方并未变更租金标准，应按照合同约定标准计付，但认为违约金超过诉讼时效，新瑞公司认可缴纳金额，不存在违约，是新瑞公司无法开具发票，也无法将注册地址变更为涉诉房屋地址，故口头同意缴纳金额；2018年7月开始按照36500元标准计算租金，故其在9月支付39500元，其中补交7、8月租金各1500元；2018年11月、12月的租金，因新瑞公司无权转租，故该租金是按照新瑞公司与中科院广州分院租金标准支付。二、关于租金支付约定。新瑞公司、艺某某公司均提交手写对账单，新瑞公司持有的为原件，两份清单中存在差异，其中相同部分包括：1.2015年7月至2016年6月账务情况，合同约定38000元/月，其中记载的已付租金同前述确认内容。2.2016年6月至2017年6月账务情况，合同约定42000元/月，双方口头约定2017年至2018年7月35000元/月。三、2019年1月至2020年5月31日租金情况。中科院广州分院表示沈雪妍、梁珊珊向其缴纳2019年3月至2020年5月的房屋使用费共265332.6元，并提交银行回单，其中记载付款人为沈雪妍。沈雪妍、梁珊珊表示新瑞公司与艺某某之间就合同解除达成一致，艺某某无需再向新瑞公司支付租金，自2019年3月开始艺佳佳公司实际使用房屋，沈雪妍接受艺佳佳公司委托代为向中科院广州分院支付房屋占有使用费，因新瑞公司、艺某某公司及中科院三方之间就涉案房屋租赁纠纷一直未解决，故需要由沈雪妍作为中间对接人。艺佳佳公司表示2019年3月后，其作为房屋实际使用人向中科院支付占用费，该费用是委托沈雪妍支付，但其已经向沈雪妍个人报销。新瑞公司一直向中科院缴纳租金至合同结束，但因中科院收到后退回，中科院未经新瑞公司同意擅自向沈雪妍收租，明显存在恶意串通行为，损害新瑞公司合法权益，应承担连带赔偿责任。关于合同解除的问题。新瑞公司认为是在起诉之日解除合同，而艺某某公司认为合同在2019年1月8日解除，并提交秦某与沈雪妍的微信聊天记录，内容为：1月8日，秦某“艺某某公司暨沈雪妍，因长期欠付租金现我司决定解除与贵司的租赁关系，请贵司及时结清欠付租金并立即迁出租赁房屋，并与我司做好房产交接。未及时迁出的贵司须占用前足额支付实际使用房屋期间的占用费用”。沈雪妍“你明天就过来处理”。新瑞公司对上述微信聊天记录真实性没有异议，新瑞公司确认发出微信要求解除合同，也收到沈雪妍、梁珊珊回复，但认为沈雪妍、梁珊珊没有结清租金也没有迁出，故双方没有达成解除合同的协议。艺某某公司及沈雪妍、梁珊珊为证明其主张，向一审法院提交以下证据：1.邮件发送截图和邮件附件“广州市房屋租赁合同”，证明新瑞公司、艺某某公司曾协商重新签订租赁合同的租金标准为2018年7月31日至2019年6月20日36500元，且新瑞公司对2018年9、10月租金无异议。2.聊天记录内容为：2018年10月18日秦某“吴老师要收据现在只有这两个月的和补的三千块没开，明天一起办利索”。3.秦某与沈雪妍2018年8月25日电话录音，证明双方口头约定2017年至2018年7月租金为35000元，且协商双方于2018年8月底对账后就签订新租赁合同。4.艺某某公司于2018年11月23日向新瑞公司发出《沟通函》，内容包括要求新瑞公司提供2014年6月20日至今缴纳所有费用的发票，提供自2017年6月21日至2020年6月19日有权转租的书面文件，书面回复降低房屋租金的下一步工作安排。5.梁珊珊（甲方）与沈雪妍（乙方）于2014年11月20日签订的《股东退股协议书》，约定甲方将其持有艺某某公司20%股权转让给乙方，转让价格为8万元，本次股权转让完成后，乙方即享受100%的股东权利并承担义务，由于艺某某公司目前落户地址未解决，工商无法变更，股权转让生效后，如出现债权债务等问题均与甲方无关。新瑞公司质证认为，证据1真实性、合法性、关联性不予确认，双方没有重新签订合同；证据2真实性、合法确认，关联性不予确认；证据3真实性确认，合法性、关联性不予确认，新瑞公司没有承诺给沈雪妍、梁珊珊降低租金，计算沈雪妍、梁珊珊按35000元缴纳，沈雪妍、梁珊珊逾期未缴纳，新瑞公司仍有权要求按合同约定金额缴纳；证据4真实性、合法性、关联性不予认可，证据5真实性、合法性、关联性不予认可，退股协议没有办理工商变更手续，不具备对抗效力。一审另查明，因认为新瑞公司擅自转租涉诉场地，中科院广州分院向一审法院起诉新瑞公司、艺某某公司，请求确认中科院广州分院、新瑞公司签订的《广州市房屋租赁合同》于2019年3月5日解除、中科院广州分院有权没收保证金等。一审法院于2019年12月4日作出（2019）粤0104民初25793号民事判决书，判决驳回中科院广州分院的诉讼请求。判后，中科院广州分院提起上诉。广州市中级人民法院于2020年5月13日作出（2020）粤01民终2515号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。一审再查明，艺某某公司于2019年11月19日办理企业注销登记。艺某某公司于2019年11月18日出具的清算报告，内容为：该公司于2018年10月19日在民营经济报第7版刊登清算公告并书面通知债权人，清算组刊登公告已超过45天；公司债权债务情况已经处理完毕；公司债务清偿后剩余财产按股东出资比例返还给股东。清算组负责人为沈雪妍，清算组成员为沈雪妍、梁珊珊，股东为沈雪妍、梁珊珊。艺佳佳公司于2018年8月9日成立，住所地为涉诉某某某路XX大，住所地为涉诉某某某路XX大院117、118地下**人及股东，该公司于2019年12月19日变更登记，变更后公司类型为有限责任公司（自然人独资），法定代表人为吴逸平，股东为吴逸平。一审庭审中，艺某某公司与艺佳佳公司确认：艺佳佳公司于2019年3月使用涉诉房屋，是由艺某某公司与中科院广州分院将房屋交接给艺佳佳公司使用。此外，艺某某公司表示其没有通知新瑞公司或经新瑞公司同意后将房屋交给艺佳佳公司。艺佳佳公司表示交接房屋时中科院广州分院要求其签署承诺交租的承诺函，但双方尚未签署租赁合同。中科院广州分院表示其发现新瑞公司转租后，向新瑞公司送达合同解除通知书，后根据艺佳佳公司出具的《承诺函》，自2019年3月收取艺佳佳公司缴纳的场地占用费，涉诉房屋不在其控制下，其未办理过场地交接，是基于艺佳佳公司与艺某某公司均认可艺佳佳公司以实际使用人身份收取场地占用费。为此，中科院广州分院提交艺佳佳公司于2019年6月4日出具的承诺函，内容为：鉴于贵院于2019年3月4日向新瑞公司邮寄《关于租赁终止租赁合同的确认告知函》，我司承诺于2019年3月起至我司实际占有使用贵司物业期间，按每月26917.80元标准向贵院缴纳房屋占用费。对此，新瑞公司质证认为真实性确认，合法性、关联性不确认，该函件是中科院广州分院要求艺佳佳公司出具，足以证明两公司恶意串通，损害新瑞公司利益，应承担连带责任。沈雪妍、梁珊珊对该证据真实性、合法性、关联性均无异议。艺佳佳公司对该证据真实性、合法性没有异议，认为说明中科院广州分院实际上确认艺佳佳公司为实际承租人。艺佳佳公司与中科院广州分院是实际承租关系。一审法院认为：新瑞公司与艺某某公司签订的《广州市房屋租赁合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，新瑞公司将房屋交付艺某某公司使用，艺某某公司应依约向新瑞公司支付租金。关于租金支付的问题。新瑞公司、艺某某公司对已付金额进行确认，一审法院予以认可。其中：一、2015年11月至2016年12月期间欠付金额共131000元，艺某某公司表示该期间因新瑞公司无法开具发票，在新瑞公司实际控制人秦某同意下根据自身情况及新瑞公司要求支付部分租金，但并未提供相关证据证明，且新瑞公司亦不予认可，故一审法院认定艺某某公司未足额支付该期间的租金。二、2017年1月至2018年6月期间租金，根据新瑞公司、艺某某公司均提交的对账单记载“双方口头约定2017年至2018年7月，35000元/月”，因此双方就上述期间租金标准变更已协商一致，艺某某公司已按上述标准支付租金，一审法院对此予以确认。三、2018年7月至2018年10月的租金，艺某某公司已按照每月36500元支付租金，结合艺某某公司提交的邮件记录、微信聊天记录、电话录音，以及双方就本案中租金缴付方式，一审法院采纳艺某某公司意见，认定上述期间租金，艺某某公司已足额支付。四、2018年11月至12月租金，生效判决已认定新瑞公司有权转租涉诉房屋，故艺某某公司认为上述租金应按照中科院广州分院与新瑞公司额的租金标准计付，于法无据，一审法院不予认可，艺某某公司仍应按照合同约定租金标准计付上述租金。关于合同解除的问题。因艺某某公司存在逾期支付租金的问题，新瑞公司的监事秦某已于2019年1月8日向艺某某公司发出解除合同通知，故涉诉合同应于该日解除。合同解除后，艺某某公司理应将涉诉房屋交回新瑞公司。艺某某公司认为中科院广州分院已解除与新瑞公司的租赁合同，新瑞公司已无权收回房屋，但生效判决已认定新瑞公司有权转租房屋并驳回中科院广州分院关于确认租赁合同解除于2019年3月5日解除的请求，故艺某某公司上述意见一审法院不予认可，艺某某公司未将房屋交还新瑞公司，应向新瑞公司支付房屋占用费。此外，涉诉合同约定，保证金应在合同解除之日退回艺某某公司，故新瑞公司主张没收保证金的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。基于艺某某公司须向新瑞公司支付欠付租金，为免诉累，上述保证金在欠付租金中予以抵扣。关于艺佳佳公司是否承担支付占用费的问题。合同解除后，艺某某公司理应将房屋交回新瑞公司，但艺某某公司表示其经中科院广州分院同意将房屋交由艺佳佳公司使用。虽艺佳佳公司予以确认，但无证据显示中科院广州分院与艺某某公司、艺佳佳公司办理场地交接手续，中科院广州分院仅确认其基于艺佳佳公司实际使用人的身份收取占用费；而且艺佳佳公司成立时，沈雪妍为该公司法定代表人及股东，艺某某公司在履行租赁合同过程中由沈雪妍支付案涉租金，艺佳佳公司向中科院广州分院支付房屋占用费亦是通过沈雪妍个人账户支付。综上，艺佳佳公司作为负有腾房义务的实际使用人，应共同负担向新瑞公司支付房屋占用费的义务。现新瑞公司主张艺佳佳公司共同向新瑞公司支付2019年11月20日起至2020年5月31日的房屋占用费的诉讼请求，合理合法，一审法院予以支持。因艺佳佳公司已向中科院广州分院支付房屋占用费265332.60元，新瑞公司同意抵扣，一审法院予以照准。至于新瑞公司主张中科院广州分院对房屋占用费、租金承担连带清偿责任的请求，因新瑞公司与中科院广州分院之间就双方签订租赁合同解除事宜存在诉讼，中科院广州分院基于艺佳佳公司出具承诺书收取房屋实际使用人的占用费，是其保障自身权利的行为，新瑞公司要求其承担连带清偿责任，于法无据，一审法院不予支持。此外，新瑞公司主张的逾期支付租金违约金的问题。因艺某某公司未依约支付2016年12月以前的租金，新瑞公司主张按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%的请求，合理合法。现未有证据证明新瑞公司向艺某某公司主张违约金，故本案起诉之日倒推三年的违约金超过诉讼时效。至于艺某某公司未足额支付2018年11月、12月租金及2020年1月起的房屋占用费，因新瑞公司与涉诉房屋业主即中科院广州分院存在租赁纠纷，中科院广州分院于2018年10月向新瑞公司发函要求终止合同，而此后艺佳佳公司按照新瑞公司与中科院广州分院的租金标准支付房屋占用费，艺某某公司作为次承租人在此期间并非恶意拖欠新瑞公司租金、占用费，故对该期间的逾期付款违约金，一审法院不予支持。因艺某某公司在本案诉讼期间注销登记，属于公司未经依法清算即办理注销登记。根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二十条规定，沈雪妍、梁珊珊作为艺某某公司的股东，应对艺某某公司的债务承担清偿责任。至于梁珊珊抗辩认为其已将股权转让给沈雪妍而无需承担责任的意见，但并未办理股权变更登记手续，对此一审法院不予采纳。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二十条规定，于2020年8月25日作出如下判决：一、本判决发生法律效力之日起五日内，沈雪妍、梁珊珊向新瑞公司清偿艺某某公司拖欠的2015年11月20日至2016年12月19日的租金131000元及逾期付款违约金（以每月欠付金额为基数，从2016年6月19日至2019年8月19日，按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率上浮30%计算；自2019年8月20日起至实际支付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算）；上述金额应扣减艺某某公司已支付保证金50000元；二、本判决发生法律效力之日起五日内，沈雪妍、梁珊珊向新瑞公司清偿艺某某公司拖欠的2018年11月20日至2020年5月31日的租金、房屋占用费（其中2018年11月20日至2019年6月19日，按照每月44000元计算，2019年6月20日至2020年5月31日，按照每月45000元计算，并扣减艺某某公司已付2018年11月、12月部分租金51272元及艺佳佳公司已付房屋占用费265332.60元）；艺佳佳公司对于2019年11月20日至2020年5月31日的房屋占用费承担共同清偿义务；三、驳回新瑞公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10738元，由沈雪妍、梁珊珊共同负担8269元，沈雪妍、梁珊珊、艺佳佳公司共同负担2469元。二审期间，各方当事人均未提交新的证据。经二审审查，一审判决中梁珊珊的名字存在笔误，误写为“梁姗姗”，应当为“梁珊珊”（公民身份号码），本院直接予以更正。一审判决查明的其他基本事实无误，本院予以确认。另查明，中科院广州分院起诉新瑞公司请求确认合同提前解除的另案，一审（2019）粤0104民初25793号案于2019年6月18日立案，二审（2020）粤01民终2515号案于2020年5月13日作出判决。（2020）粤01民终2515号生效判决查明：“中科院广州分院确认科某公司为其下属企业，当时是由该公司出租相关物业”。再查明，一审中新瑞公司提交的对账单原件与沈雪妍、梁珊珊提交的对账单复印件除蓝色字体部分外，其余部分各有不同。一审庭审中，新瑞公司对沈雪妍、梁珊珊提交的对账单质证称，“最下面两行是被告事后所加的，第三行48968元也是被告事后加的，其余真实性确认，是我方手写的”。经审查，上述两份对账单共同记载：“双方口头约定2017年至2018年7月，35000元/月”，其右租金支付情况最后一条为“2017年7月15日35000元”，其下有“全部正常不欠！”字样，再下有“（3×8000）+（6×7000）+4000+42000-14000=98000元”字样。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定以及当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：1.新瑞公司能否没收艺某某公司支付的保证金50000元；2.新瑞公司是否与艺某某公司就2017年1月至2018年10月租金减免达成合意；3.中科院广州分院是否应就2018年11月20日至2020年5月31日的租金、房屋占用费承担连带清偿责任。对此，本院分析如下：关于争议焦点一，保证金能否没收的问题。一审法院确认新瑞公司与艺某某公司签订的《广州市房屋租赁合同》已于2019年1月8日解除，双方当事人均无异议，本院予以确认。《广州市房屋租赁合同》明确约定，新瑞公司应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回艺某某公司、艺某某公司逾期交租时需支付违约金，并未约定艺某某公司逾期交租时新瑞公司有权没收保证金，故其关于没收50000元保证金的主张，与合同约定不符，本院不予支持。合同解除后，艺某某公司、艺佳佳公司使用场地至新瑞公司合同期满，新瑞公司实际并未产生场地空置损失。一审法院所作保证金50000元可予扣减的处理，本院予以维持。关于争议焦点二，2017年1月至2018年10月租金是否达成减免合意的问题。1.关于2017年1月至2018年6月的租金。秦某受新瑞公司委托，长期代收沈雪妍支付的租金，新瑞公司对其与沈雪妍在2018年8月底进行对账的行为亦表示认可。秦某、沈雪妍就2018年8月前租金支付、欠付情况进行对账，但秦某手写的对账单上没有关于2017年8月至2018年8月租金支付、欠付情况的记录，反之却写下“双方口头约定2017年至2018年7月，35000元/月”“全部正常不欠”的内容。综合在上述长达18个月的时间里新瑞公司未对沈雪妍以35000元/月的标准支付租金的行为提出过明确异议的情况，本院认同一审法院关于上述期间内双方协商一致变更租金支付标准、艺某某公司未拖欠租金的认定。新瑞公司主张对账单未经签字盖章不能产生法律效力，理据不足，本院不予支持。2.关于2018年7月至2018年10月的租金。沈雪妍在口头约定2018年7月租金为35000元/月的情况下，于2019年9月分别补交7月、8月租金各1500元，其行为与其提交的邮件记录中关于该期间租金标准为36500元/月的约定一致。一审法院综合微信聊天记录、邮件记录、电话录音及租金交付方式等证据认定2018年7月至2018年10月租金已足额支付，并无不妥，本院予以维持。关于争议焦点三，中科院广州分院应否承担连带清偿责任的问题。2018年10月19日中科院广州分院首次向新瑞公司发出《关于终止房屋租赁合同的通知》，2019年6月19日至2020年5月13日中科院广州分院与新瑞公司处于确认合同提前解除的诉讼期间，即2018年11月至2020年5月中科院广州分院与新瑞公司正处于就转租行为是否有效存在争议的期间，在此情况下，一审法院认定中科院广州分院基于艺佳佳公司出具的承诺书收取占用费是保障其自身权利的行为，并无不当。中科院广州分院收取沈雪妍的费用数额与其收取新瑞公司的费用数额无异，新瑞公司以中科院广州分院与沈雪妍存在恶意串通为由，主张中科院广州分院承担2018年11月20日至2020年5月31日期间欠付租金、房屋占用费的连带清偿责任，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，新瑞公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由广州市新瑞建筑工程有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  邓娟闰审判员  刘 卉审判员  戴俊英二〇二〇年十二月二十九日法官助理刘丹红书记员郭蔚琳