湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终10274号上诉人（原审原告）：徐凤桃，女，1964年6月25日出生，武汉新洲区人，汉族，退休职工，住武汉市新洲区。委托诉讼代理人：尹锋，湖北国森律师事务所律师。上诉人（原审被告）：陈建军，男，1964年8月6日出生，武汉市新洲区人，汉族，务工人员，户籍所在地武汉市新洲区，现住武汉市新洲区。上诉人（原审被告）：陈婷，系陈建军之女，1988年11月24日出生，武汉市新洲区人，汉族，务工人员，户籍所在地武汉市新洲区，现住浙江省嘉兴市秀洲区。委托诉讼代理人：陈建军，系陈婷之父，现住武汉市新洲区阳逻街中央花园城**，公民身份号码4201241964********。上诉人徐凤桃因与上诉人陈建军、上诉人陈婷房屋买卖合同纠纷一案，不服新洲区人民法院（2020）鄂0117民初238号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，本院决定对本案不开庭审理，并告知了双方当事人。本案现已审理终结。徐凤桃的上诉请求：一、撤销一审判决第二项，并改判由陈建军返还徐凤桃购房款272000元并支付违约金147000元。二、本案的一、二审诉讼费用由陈建军承担。事实与理由：本案查明事实清楚，适用法律正确，但对违约金的认定错误，请求二审法院依法改判。在调解过程中，徐凤桃同意按照272000元的标准支付违约金，但法院却以此为由，变相的调整违约金数额是错误的，请求二审法院按照合同总款的30%计算违约金数额，违约金应为147000元。综上，请求二审法院依法改判，并支持上诉人的上诉请求。陈建军、陈婷的上诉请求：1、撤销一审判决；2、驳回徐凤桃的全部诉讼请求；3、判令徐凤桃承担本案全部诉讼费。事实与理由：1、一审对陈建军尚无授权委托的认定错误。2、一审认定陈建军、陈婷为违约方，系认定错误。陈建军、陈婷不须承担违约金，本案违约方系徐凤桃。徐凤桃向一审法院起诉请求：1、判令解除徐凤桃与陈建军、陈婷于2017年7月22日签订的《房屋买卖合同》；2、判令陈建军、陈婷返还徐凤桃购房款27.2万元并支付违约金14.7万元；3、本案的诉讼费由陈建军承担。一审查明的事实：2014年9月15日，陈建军以其女儿陈婷的名义，与武汉市华梅置业有限公司签订了《武汉市商品房买卖合同》一份（合同编号：新1304766**），以人民币32.1万元（以下币种相同）的价格购买武汉市华梅置业有限公司开发的位于武汉市新洲区阳逻街中份村福润华园第2幢1单元7层02号商品房。合同约定于2014年9月15日前支付首期房价款10.3万元，余款21.8万元向农业银行申请贷款,2015年10月1日前交房。当日，陈建军支付了首期购房款,武汉市华梅置业有限公司开具了收款收据。陈建军自述购房事宜由自己一手操办，购房款亦由自己支付，其女儿陈婷均不知情。后该商品房购房贷款未获银行批准，陈建军也未支付下余购房款，该购房合同一直未办理备案登记，武汉市华梅置业有限公司亦未按合同约定交付房屋。2017年7月22日，陈建军以其女儿陈婷的名义，将上述房屋以49万元转卖给徐凤桃，双方签订了《房屋买卖合同》，合同约定由徐凤桃向陈建军支付27.2万元，余款21.8万元由徐凤桃办理银行按揭直接给开发商。合同还约定，陈建军在收到徐凤桃27.2万元房款当日，将上述交易房屋交付给徐凤桃；任何一方不得违约，否则按房屋总价的30%赔付对方。陈建军在合同上代陈婷签名。合同签订当日，徐凤桃通过银行转账方式向陈建军的银行账户转款27.2万元，陈建军亦于当日出具了收条。后徐凤桃通过他人找武汉市华梅置业有限公司营销人员要求收房，遭到拒绝。徐凤桃又与陈建军多次交涉交房或退款事宜，无果后遂诉至一审法院。一审审理过程中，经徐凤桃申请，一审法院依法冻结陈建军、陈婷的银行存款30万元或查封、扣押、冻结其相应价值的其他财产。一审另查明，合同编号为新1304766**号商品房买卖合同对应的房号为福润华园第2幢8层2号商品房。本案涉案福润华园第2幢7层2号商品房只有一个单元，武汉市华梅置业有限公司于2019年12月30日将该商品房卖给案外人，并于2020年1月2日在房产部门办理了备案登记。2017年，武汉市华梅置业有限公司与陈建军曾就退还购房首付款或以市场价赎回折算面积问题进行过商议，但双方未达成一致意见。一审法院认为：本案属房屋买卖合同纠纷。陈建军以女儿陈婷的名义实施向开发商买房、继而将房屋转卖给徐凤桃等一系列行为，陈婷概不知情，系陈建军借名买卖房屋，且无证据证实陈婷事前向陈建军授权、事后对陈建军的行为予以追认，陈建军没有代理权而实施的代理行为，对陈婷不发生效力，陈建军应对自己实施的行为承担法律责任。徐凤桃与陈建军签订的《房屋买卖合同》，是双方的真实意思表示，合法有效，双方应当全面履行合同。徐凤桃在与陈建军签订合同后，依约向陈建军支付了部分购房款，但购房余款因开发商对陈建军转卖房屋的行为不予认可而无法支付，且在起诉前，开发商已将案涉房屋转卖给他人，导致徐凤桃无法实现其合同目的，故徐凤桃依法有权主张解除合同。对徐凤桃要求解除合同的诉讼请求，予以支持。关于陈建军抗辩称其与徐凤桃一样是受害者，双方应该团结起来起诉开发商的意见，根据合同相对性原理，陈建军以陈婷的名义与武汉市华梅置业有限公司签订的《武汉市商品房买卖合同》属另一法律关系，与本案无关，陈建军、陈婷可另行主张权利，对陈建军的上述抗辩意见，不予采纳。关于违约责任和违约金问题。陈建军与徐凤桃于2017年7月22日签订的《房屋买卖合同》第四条约定“甲方应在收到乙方272000房款当日，将上述交易房屋交付给乙方”，陈建军与开发商签订的《武汉市商品房买卖合同》中约定的案涉房屋交房时间为2015年10月1日前，即陈建军完全有能力在2017年7月22日将案涉房屋交付给徐凤桃。陈建军在2014年9月15日与开发商签订《武汉市商品房买卖合同》并支付首期购房款后，明知道购房余款向银行申请贷款未办理成功，未及时向开发商支付购房余款，并在与开发商约定的交房期限届满后未及时主张权利实际取得房屋；同时，开发商于2017年与陈建军就退还首期购房款或市场价赎回折算面积问题进行过商议，但双方不能达成一致。在此情况下，陈建军仍将案涉房屋转卖给徐凤桃，其既在未实际取得案涉房屋时仍约定将房屋交付给徐凤桃，又在明知其与开发商存在纠纷的情形下，不积极与开发商进行协调沟通，消极懈怠，其在主观上存在过错，客观上未履行合同约定，构成违约。徐凤桃、陈建军签订的《房屋买卖合同》第八条约定“合同一经签订，立即生效。任何一方不得违约，否则按房屋总价的30%赔付对方”，现陈建军构成违约，依法应按双方的约定承担违约责任，且陈建军在一审法院进行释明后，未请求对违约金进行调整。徐凤桃在庭审中明确要求以实际支付的27.2万元购房款为基数，按30%计算违约金，属于对自己民事权利的处分，予以支持；按上述违约金计算方法，徐凤桃要求的违约金总额为14.7万元，属于计算错误，一审法院依法予以调整为8.16万元。陈建军抗辩称徐凤桃没有取得房屋是因为徐凤桃不同意开发商加价，不应由陈建军承担违约责任，相反徐凤桃应当承担违约赔付责任，以及必须经过徐凤桃与陈建军、陈婷双方书面解除合同，才能退购房款等意见，无事实和法律依据，不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条、第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十四条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、解除徐凤桃与陈建军于2017年7月22日签订的《房屋买卖合同》；二、陈建军于本判决生效之日起十日内向徐凤桃返还购房款人民币272000元并支付违约金人民币81600元；三、驳回徐凤桃的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的,应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5380元，减半收取计2690元，保全费2020元，合计4710元，由陈建军负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为：一审根据双方当事人的诉辩及提交的证据依法作出一审判决，理由阐述充分，本院不再赘述。关于徐凤桃提出本案应按照双方合同总款的30%计算违约金数额，违约金应为147000元的上诉理由。因徐凤桃在一审庭审中明确要求以实际支付的272000元购房款为基数，按30%计算违约金，系对自己民事权利的处分，一审判决陈建军向徐凤桃支付违约金人民币81600元并无不当。故徐凤桃的上诉理由不能成立。关于陈建军、陈婷提出一审对陈建军尚无授权委托的认定错误，以及本案违约方系徐凤桃，陈建军、陈婷不须承担违约金的上诉理由。本案中，陈建军以女儿陈婷的名义购买案涉房屋，后又将该房屋转卖给徐凤桃，对此陈婷并不知情，且在一、二审中陈建军均未提交证据证实陈婷向其授权的事实，故一审认定陈建军没有代理权，其应对自己实施的行为承担法律责任并无不当。陈建军与开发商签订《武汉市商品房买卖合同》并支付首期购房款后，明知道其向银行申请贷款未办理成功，未及时向开发商支付购房余款，也未实际取得案涉房屋，陈建军仍将案涉房屋转卖给徐凤桃，其在主观上存在过错，客观上未履行合同约定，一审认定陈建军违约并无不当。故陈建军、陈婷的上诉理由亦不能成立。综上所述，徐凤桃、陈建军、陈婷的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10760元，由徐凤桃负担5380元，陈建军、陈婷负担5380元。本判决为终审判决。审判员 张 红二〇二〇年十二月二十四日书记员 邬云格