贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔04民终1330号上诉人（原审原告、反诉被告）：陶永成，男。委托诉讼代理人：史宇峰，贵州唐德律师事务所律师。代理权限为特别授权。被上诉人（原审被告、反诉原告）：贵州安顺精石房地产开发有限公司。住所地为贵州省安顺市平坝区夏云镇钻石广场。法定代表人：赵士芬，该公司董事长。被上诉人（原审被告）：贵州安顺润家物业管理有限公司。住所地为贵州省安顺市平坝区夏云镇钻石广场。法定代表人：赵金伟，该公司总经理。上诉人陶永成因与被上诉人贵州安顺精石房地产开发有限公司（以下简称精石公司）、贵州安顺润家物业管理有限公司(以下简称润家公司)商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省安顺市平坝区人民法院(2020）黔0403民初548号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开审理了本案。本案现已审理终结。上诉人陶永成上诉请求：1.撤销原判。2.判决驳回被上诉人一审反诉请求。3.上诉费由二被上诉人承担。事实及理由：一审只字不提被上诉人违约事实，曲解上诉人意思论述二手房。上诉人提出的合同伪造、购房款等问题均未查清，程序及实体均不合法，判决上诉人违约，处理错误。上诉人一审提交视频资料及电费缴纳清单，证明对方违约将我方所购房屋交由他人使用，致新房变成旧房。上诉人实际缴纳购房款386710元，一审对此事实并未查清。第一次签合同时，被上诉人承诺办理按揭却未办理因而违约，补充协议系伪造，并非上诉人签字，一审对此也未查清。一审三次开庭，偏袒被上诉人，浪费司法资源，加重我方诉讼成本。一审认定《补充协议》是我方拟定的可重复使用的格式合同，认定事实不严谨，足见偏袒。综上，一审判决认定事实不清，导致上诉人承担义务过重，判决程序结果无法达到利益均衡的价值判断标准，对上诉人显失公平。请求二审支持上诉人的上诉请求。被上诉人精石公司二审中未作答辩。被上诉人润家公司二审中未作答辩。原审原告陶永成向一审法院起诉请求：1.解除与被告签订的房屋买卖合同。2.二被告返还原告386701元。3.二被告以306701元为本金，按照月利率2%从2014年10月29日起向原告支付利息，直至二被告全部返还386701元止。4.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2014年9月，原告看到被告售房广告，便向被告交付4万元预订款，2014年10月，被告通知原告看房，并告知原告超龄不能按揭，原告要求被告退款，被拒绝。被告销售人员告诉原告，可以向他人借钱购买房屋，以后改谁的名字都可以，原告才向被告交纳首付款，向润家物业管理有限公司交纳契税配套代收款。直至2017年，因被告未向原告交房，也不给原告购房合同，原告发现自己购买的房屋有人居住，居住房屋的人告诉原告，是二被告让他们居住的。原告认为其购买的为新房，而房屋有人居住，已变成二手房，且原告不能按揭，所购买房屋无法交房。故原告起诉至人民法院，请求判如所请。原审被告精石公司一审中答辩称：1.原告违约在先，不享有合同解除权。原告以分期付款方式购买被告开发的房屋两套，双方签订了商品房买卖合同及补充协议，并约定由原告分别支付136320元和135464元，余款26万元约定于2015年1月29日付清，但原告至今未支付尾款。原告未履行付款义务，所以房屋至今未交房。2.被告未对外出租案涉商铺，原告所提交的视频资料中，案涉商铺无人员居住现象，是与之相邻的商铺有人居住，故不存在原告所诉称的无法交房，新购房屋变成二手房的情形。原告所提到的8万元为标的房屋定金，在我方收取首付款时，已转为首付款支付，并在首付款票据中载明。请求法院查明事实后依法判决，驳回原告的诉讼请求。原审被告润家公司一审中答辩称：1.我方代开代缴，收取了原告的契税、配套费，契税系原告应交的费用，配套费系用于房屋后期预告登记、抵押登记、备案及产权办理所产生的费用。目前，案涉房屋未付清房款，后期行为尚未中止，费用无法接受，该费用暂不予返还。2.原告与精石公司之间的商品房买卖合同关系尚未解除，即使解除，他们之间的违约责任也未明确，原告诉请按照月利率2%支付利息不符合逻辑，不应支持。请求驳回原告的诉讼请求。反诉原告精石公司向一审法院反诉请求：1.反诉被告继续履行与反诉原告签订的商品房买卖合同，支付剩余未付房款26万元整。2.反诉被告支付逾期付款违约金197730元。事实和理由：反诉被告通过分期付款方式购买反诉原告开发的商铺2套，双方签订了《商品房买卖合同》及补充协议，反诉被告分别支付了房屋首付款，余款26万元未按照约定期限支付，根据补充协议第1.4条的约定，应按应付款日万分之五向反诉原告支付逾期付款违约金，时间自2015年1月30日至2020年3月30日。反诉被告陶永成针对反诉答辩称：1.反诉原告提供的合同第30条明确约定可以按揭贷款，银行也存储了一份商品房买卖合同，但是没有给反诉被告办理按揭贷款。2.补充协议是伪造的，反诉被告只是在空白处签了字，但是合同的内容不清楚，甚至反诉被告要求反诉原告向其交付补充协议，但反诉原告以各种理由拒绝。3.反诉原告在未交房的情况下把反诉被告购买的房屋给别人使用居住，能够查询到的居住时间长达半年之久。4.网签系反诉原告的销售人员给反诉被告代签的，未经反诉被告同意。综上，请求法庭驳回反诉原告的诉讼请求。一审法院认定：2014年10月29日，陶永成与精石公司签订两份《商品房买卖合同》（编号分别为：贵安第一城7-*和贵安第一城7-**），约定由陶永成购买精石公司开发的贵安第一城7幢*层*号房屋和7幢*层*号房屋，合同对房屋价款分别进行了约定，同时合同均在第八条第一款第2项约定采取分期付款方式，剩余款项于2015年1月29日还清；第十条第一款第（2）项对逾期付款责任作出约定，买受人未按照约定时间付款，逾期超过30日的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自收到解除合同通知之日起5日内按照累计的逾期应付款的0.01%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，并于实际支付应付款之日起5日内向出卖人支付违约金；合同第十三条第一款第（2）项约定了逾期交付违约金计算方式为：逾期超过30日，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起5日内向买受人支付违约金；合同约定房屋交付时间为2015年10月31日。同日，双方签订了《补充协议》，该协议第1.4条第一款第（2）项约定“买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照以下处理：（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起5日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满至次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起计算。”，补充协议对逾期交付房屋违约金未作约定。上述合同签订后，陶永成当日向精石公司交付7-*号房屋首付款136319元、7-*号房屋首付款135464元、7-**号房屋公共维修基金4562元、7-*号房屋4562元，并在7-*号房屋首付款收款收据（票据号JSY0002014）中注明“粉收JSY0000462#8万JSR0000172#1000”；向润家公司支付7-**号房屋契税+配套费12910元、7-1*号房屋契税+配套费12884元，并均注明为代收款。2017年9月28日后，精石公司销售人员通过微信方式与陶永成沟通房屋尾款交付事宜，无果。陶永成认为，至2017年，精石公司未向其交付房屋，同时其发现其所购买的房屋有人居住，故起诉至本院，提出如上诉请。另查明，根据陶永成提供的视频资料表明案涉房屋并无装修和家居陈设状况，房屋内无人；根据陶永成提供的录音资料表明合同签订后，精石公司未向陶永成交付合同；案涉房屋有产生电费的情况，自2017年7月31日至2017年12月11日期间，所产生的电费为32元—88元不等；根据精石公司提供的音频资料表明2017年9月17日前，精石公司销售人员多次通知陶永成支付房屋尾款，确定案涉商品房买卖合同签订时，陶永成明确知悉尾款为分期支付。再查明，陶永成至今未支付剩余房款26万元。一审法院认为：本案争议的焦点是：一、精石公司是否具有逾期交付房屋的情形，案涉房屋是否可认定为“二手房”。二、本案是否具有合同约定或法定解除的情形。三、陶永成是否具有逾期支付房款的行为，精石公司诉请逾期支付房款违约金是否合理。一、关于精石公司是否具有逾期交付房屋情形的问题。陶永成与精石公司经协商一致后签订《商品房买卖合同》及补充协议，系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合同成立并生效，双方均应遵守合同的约定。商品房买卖合同系为双务合同，及交付标的房屋与交付房款为当事人双方互负的债务，依照合同约定，双方约定采取首付款+分期付款的方式交付房款，同时明确约定了尾款支付时间为2015年1月29日，此为买受人陶永成应予履行的债务，而依照合同约定，于2015年10月31日向陶永成交付房屋则为精石公司应予履行的债务，且该互负债务中具有履行的先后顺序，同时，庭审查明陶永成至今未支付剩余尾款，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，精石公司作为后履行债务一方，其在先履行债务一方未履行债务而拒绝履行其债务的行为系为合法行使其先履行抗辩权，符合法律规定，据此，精石公司未交付房屋的行为不构成逾期交付的违约情形。关于案涉房屋是否可认定为“二手房”的问题。“二手房”系指第二次交易的房产，“手”指交易的次数，而在本案中，标的房屋在陶永成与精石公司达成交易前和交易过程中未曾售与他人，原告以标的房屋未交付前已由他人居住而确认该房为“二手房”与事实不符，本院不可就此确认。二、本案是否具有合同约定或法定解除的情形。首先，如上所述，精石公司合法行使先履行抗辩权，无逾期交付房屋的情形，不符合合同约定的解除情形；其次，庭审查明，案涉房屋并无装饰装修或家居陈设的状况，足以证明案涉房屋并无居住状况，虽产生一定小额电费，或为工地施工人员临时施工中暂时居住产生，但亦不足以说明因标的房屋已实现商铺运营用途所产生；同时，该房屋在双方交易前和交易中无另售情形，非为“二手房”，原告以标的房屋为“二手房”，并以此主张合同目的永久性落空的理由不成立，本院不予支持，本案亦无法定解除的情形。综上，案涉商品房合同既无可解除的情形，则本诉二被告向本诉原告退还购买房屋相关款项无法律依据，对本诉原告的诉请，本院不予支持。三、陶永成是否具有逾期支付房款的行为，精石公司诉请逾期支付房款违约金是否合理。庭审查明，双方约定标的房屋尾款26万元支付的截止时间为2015年1月29日，至今陶永成未予支付，该行为已构成逾期付款，故精石公司请求陶永成支付标的房屋剩余款项于法有据，本院予以支持，本诉被告应向原告支付房屋剩余尾款26万元。关于违约金是否合理的问题。就逾期付款违约金的事项，原、被告双方分别在《商品房买卖合同》及《补充协议》对该事项均进行了约定，其中商品房买卖合同约定的计算方式为：逾期超过30日的，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，并于实际支付应付款之日起5日内向出卖人支付违约金，该约定与买卖合同文本中关于逾期交房违约金的约定（逾期超过30日，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起5日内向买受人支付违约金）所产生的违约责任对等，而补充协议对该违约金计算方式作出了变更，但同时未对逾期交房违约金也作出变更；结合本院审理的关于涉反诉原告商品房销售合同纠纷的案件中，补充协议普遍存在，且补充协议的制式和内容与本案两份补充协议一致，故本院认定该《补充协议》系由本诉原告拟定的可重复使用的格式合同，而该格式合同中关于逾期付款违约金的约定本在商品房买卖合同中已进行了明确、详实和合理的（与逾期交房违约金所产生的责任后果一致）约定，但本诉原告在向本诉被告提供时，未尽提醒义务，且并无与之相对应的逾期交房违约金的重新约定，导致加重了本诉被告违约金负担的责任，根据中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”，应属无效；故本案逾期付款违约金的计算方式应执行《商品房买卖合同》第十条第一款第（2）项的约定，即按以日计算，按应付款万分之一计算违约金；自逾期付款事项发生之次日起至2020年3月30日，本诉被告逾期交付房款达1887天，该违约金计算为260000元×0.1‰×1887=49062元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决：一、驳回本诉原告陶永成的全部诉讼请求。二、反诉被告陶永成于本判决生效之日起十日内向反诉原告贵州安顺精石房地产开发有限公司支付案涉房屋购房款尾款26万元。三、反诉被告与本判决第二项同期向反诉原告支付自2015年1月30日起至2020年3月30日期间所产生的逾期付款违约金49062元。本诉案件受理费10854元，减半收取5427元，由本诉原告陶永成负担；反诉案件受理费8200元，减半收取4100元，由反诉原告贵州安顺精石房地产开发有限公司负担1435元，反诉被告陶永成负担2665元。限于本判决生效之日起十日内缴纳。二审期间，双方当事人未向法院提交新证据。二审除认定与一审认定相同事实外，补充认定：上诉人陶永成与被上诉人精石公司于2014年10月29日分别签订两份《商品房买卖合同》，约定陶永成向精石公司购买该公司所开发的“贵安·第一城一期”商业营业用房两套，分别为：1.第7幢1层*号房，总房款268464元，陶永成以分期付款方式支付房款，于2014年10月20日前支付房款139464元，于2015年1月29日付清余款130000元。精石公司应当于2015年10月31日前向陶永成交付该商品房。2.第7幢1层**号房，总房款266319元，陶永成以分期付款方式支付房款，于2014年10月29日前支付房款136320元，于2015年1月29日付清余款130000元。精石公司应当于2015年10月31日前向陶永成交付该商品房。本院认为：上诉人陶永成以精石公司逾期交房为由诉至法院要求判决归还房款、相关费用及利息。精石公司反诉请求因陶永成逾期付款判决其继续履行合同义务，支付剩余房屋尾款及违约金。一审判决支持精石公司部分反诉请求后，陶永成不服提出上诉。综合陶永成的上诉理由，本案二审争议焦点为：1.精石公司是否存在违约行为。2.一审认定事实是否错误，处理是否正确。针对第1个争议焦点，案涉商铺的购房合同及预售备案表上均载明付款方式为分期。签订购房合同购买商铺系置办大宗财产，涉及对自己利益的重大处分，陶永成作为完全民事行为能力人，其自称仅签了合同最后一页，不知其余内容与客观常理不符。一审认定案涉两份购房合同有效正确。根据前述两份购房合同约定，陶永成应于2015年1月29日前付清余款共计260000元，精石公司应于2015年10月31日前向陶永成交付所购两套房屋。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，陶永成作为先履行一方未履行合同义务，精石公司作为后履行一方有权拒绝其履行要求。故本案中精石公司不存在逾期交房的违约行为。针对第2个争议焦点，一审法院根据陶永成所举6份收款收据，认定陶永成已经向精石公司缴纳的款项包括房屋首付款271783元及代收契税、配套费25794元、公共维修基金9124元，共计306701元。陶永成上诉称其实际缴纳购房款386710元，对余下的8万元并无相应缴款凭据予以证实。从购房合同载明付款方式为分期付款来看，也没有陶永成与精石公司约定贷款购房的合同依据，购房合同第三十条虽然载明“本合同一式六份……按揭贷款银行一份”，但根据双方约定分期付款的付款方式，显然不可能有接收该合同的指向银行，更不能以此倒推精石公司约定为陶永成办理贷款的事实,显属笔误。因陶永成尚未履行合同约定的支付购房尾款义务，精石公司可以先履行抗辩权拒绝向其交付房屋，故精石公司能否按合同约定交付房屋并非本案审查范围。一审法院因被告提出反诉及审判需要三次开庭，均有详细的庭审笔录体现，并不存在偏袒精石公司，浪费司法资源，加重陶永成诉讼成本的问题。至于一审认定《补充协议》系陶永成拟订的可重复使用的格式合同，显属笔误，本院依法予以纠正。本案中陶永成作为违约方不享有法定或约定的合同解除权，精石公司作为守约方，其请求对方继续履行合同义务并承担违约责任依法应得到支持。综上，陶永成上诉理由不能成立，本院依法予以驳回。一审判决认定基本事实清楚，处理正确，但适用法律略有瑕疵，本院依法纠正后予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。二审案件受理费8200元，由上诉人陶永成负担。审判长 刘 熹审判员 黎福伟审判员 王 爽二〇二〇年十二月四日法官助理赵奇瑾书记员张颖（代）当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：（一）承担加倍罚息或迟延履行金。（二）被强制进行审计。（三）被限制出境。（四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。（五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。（六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。（七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。（八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于〈中华人民共和国刑法〉第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公务罪，追究刑事责任。