湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂06民终2718号上诉人（原审被告）：刘善国，男，1955年2月2日出生，汉族，住襄阳市襄城区。上诉人（原审被告）：郭良英，女，1957年8月27日出生，汉族，住襄阳市襄城区。二上诉人共同委托诉讼代理人：何襄漳，湖北三顾律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曹家荣，男，1975年12月10日出生，汉族，住襄阳市襄城区。被上诉人（原审原告）：魏广兰，女，1974年7月23日出生，汉族，住襄阳市襄城区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：黄鹏，湖北百龙律师事务所律师。上诉人刘善国、郭良英因与被上诉人曹家荣、魏广兰房屋买卖合同纠纷一案,不服襄阳市襄城区人民法院（2019）鄂0602民初3064号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人刘善国、郭良英上诉称：请求撤销原审判决，改判驳回被上诉人全部诉讼请求。本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定事实不清、证据不足。1、一审判决书第4页第二行“本院送达诉状等法律文书时，郭良英认可对房屋买卖知情，且认可收到150000元购房款”，该节认定与事实不符，实际情况是诉争房屋交付后，原告强行侵占诉争房屋，导致纠纷并出现换锁的事件，此时郭良英方才知道诉争房屋有《买房协议》，由于郭良英文化程度低，对法院送达文书的人员提出的询问，并不明白所指何意，且此时其也的确知道了诉争房屋的买卖情况和购房款的交付情况，因此如实回答法院送达人员的问询并不能理解为判决主文认定的“自认”。一审庭审过程中，郭良英亦多次对此情节作出解释，故一审法院对此节事实认定错误。2、诉争房屋系原观音阁村集体所有土地征迁的还建房，还建后的房屋及土地性质是否变更为划拨或者出让的土地尚未可知，一审法院亦未对此进行调查，而根据当地村民(现观音阁**居民)反映的情况，还建房占用的土地仍然属于原观音阁村集体所有的土地，并未变性，按照我国相关法律规定，该类性质土地上建设的房屋是不能出让、转让的。3、刘善国签署《买房协议》时是否有行为能力，代理人已经于庭后提交了相应证据证明，但是一审法院并未对该证据进行质证，直接否定其证明效力，显然不符合事实。二、法律适用错误。1、判决认定被上诉人出资15万元购买120㎡的房屋系出于“善意”错误，即便在2012年出资15万元购买农村集体土地上的房屋也不可能得到120㎡的面积，被上诉人以明显低于市场价的价款，通过形式异常松散的《买房协议》约定买房事宜，且交付的购房款亦不是房屋所有权者收取，应当认定其在签订履行合同过程中具有重大过失，理应由其承担相应损失。根据婚姻法解释三相关条款，夫妻一方不知情的情况下，只有办理过户手续后，购房人以合理对价购得的房屋才能够得到法律保护。2、买房合同欠缺明显的生效要件，且有证据证明刘善国签署协议时欠缺行为能力，一审对此未进行调查就认定合同有效并适用合同法及其司法解释等条款，显然属于法律适用错误。被上诉人曹家荣、魏广兰辩称：上诉人对买卖房屋事情是知情的，上诉人在拆迁还建时已经将被上诉人纳为受让人，房屋买卖合同双方已签字，房款已由上诉人女儿代收，合同条件成就。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。曹家荣、魏广兰向原审法院提出诉讼请求：1、判令二被告继续履行《买房协议》，向原告交付房屋并协助原告办理房产的登记、过户等手续；2、本案诉讼费、律师费由二被告承担。本案审理过程中，原告曹家荣、魏广兰增加诉讼请求即“被告自2019年9月18日起至交房之日止按每月1200元标准支付原告逾期交房损失”，庭审后，原告曹家荣、魏广兰放弃了该项诉讼请求。本案审理过程中，原告曹家荣、魏广兰明确其要求交付的房屋为岘山花园小区214-2-301室。事实与理由：2012年8月28日，原告与被告签订《买房协议》，约定原告购买被告位于观音阁村二组面积为120平方米的还建房一套，房屋总价为150000元，原告一次性付清房款后该房屋为原告所有。后原告于当日一次性支付被告购房款150000元，现该还建房已交付给被告，但被告一直占用该房屋并在原告的多次要求下均拒绝协助原告办理房屋过户手续。本案房屋于2019年9月17日交付给被告，但被告至今未将该房屋交付给原告，构成违约。为维护原告自身合法权益，原告现根据相关法律规定，特诉至人民法院，请求依法判允原告如上诉讼请求。原审判决认定：2012年7月13日，刘善国与襄阳天和兴业投资有限公司签订《岘山风景区改造集体土地房屋征收补偿协议书》，将刘善国位于观音阁村的房屋予以征收，房屋面积为505.67平方米，襄阳天和兴业投资有限公司以实物还房和货币相结合的安置方式对刘善国进行安置补偿，其中还房户型为140平方米的房屋1套，120平方米的房屋2套，90平方米的房屋1套。2012年8月22日，魏广兰和刘善国签订《买房协议》，该协议以曹家荣、魏广兰为甲方，以刘善国、郭良英为乙方，内容为：“甲方购买乙方位于观音阁村二组还建房屋一套，面积120平方米，房屋总价为150000元，双方达成一致意见，甲方一次性付清房款（壹拾伍万元整），乙方的还建房屋一套（120平方米）户名为曹家荣属甲方所有。另附乙方房款收条壹张。双方签字付款后生效。甲方签字：魏广兰，乙方签字：刘善国，2012年8月22日”。《买房协议》签订同日，曹家荣、魏广兰支付了购房款150000元。2019年10月14日，襄阳襄城区观音阁社区居民委员会出具证明，内容为：“兹有我辖区居民刘善国（公民身份证号码：）、郭良英（公民身份证号码：），该二居民系夫妻关系，二人原位于襄阳市××城区观音××组的房屋因征收于2012年7月拆迁，拆迁补偿的还建房位于襄阳襄城区观音阁岘山花园小区。现该二人首期三套还建房已于2019年9月17日交付，房号分别为：岘山花园小区219-1-102室（120.70平米）、岘山花园小区214-2-301室（120.70平米）、岘山花园小区114-3-501室（90.40平米）”。证明中所述的房屋交付给刘善国、郭良英后，曹家荣、魏广兰要求刘善国、郭良英履行房屋交付义务，双方协商未果，曹家荣、魏广兰遂诉至本院。本院送达诉状等法律文书时，郭良英认可对买房屋买卖知情，且认可收到150000元购房款。另查明，刘善国、郭良英已对岘山花园小区219-1-102室进行了装修。原审判决认为，本案诉争房屋系刘善国、郭良英原房屋被征收后的补偿还建房屋，就诉争房屋而签订的《买房协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对合同双方具有约束力。本案《买房协议》虽然由刘善国一人签订，但《岘山风景区改造集体土地房屋征收补偿协议书》也是由刘善国一人签订，在原审法院送达诉状等法律文书时，郭良英也认可对房屋买卖知情。在此情况下，曹家荣、魏广兰有理由相信刘善国出售房屋系其与郭良英的共同意思表示，并且曹家荣、魏广兰也按约支付了对价，曹家荣、魏广兰在购买本案诉争房屋时系出于善意，因此《买房协议》对郭良英也具有约束力。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第二项“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”规定，郭良英以其未在《买房协议》上签字为由否认协议的效力，不予支持。曹家荣、魏广兰要求继续履行《买房协议》，本院予以支持。《买房协议》签订时，约定交易标的物为刘善国、郭良英的120平方米的还建房屋，此时房屋虽未交付，但根据刘善国与襄阳天和兴业投资有限公司签订的《岘山风景区改造集体土地房屋征收补偿协议书》，明确还建房屋中有两套为120平方米，因此《买房协议》中标的物指向明确，即《岘山风景区改造集体土地房屋征收补偿协议书》中所涉及的两套120平方米还建房屋中的一套。还建房屋交付刘善国、郭良英后，《买房协议》的交付条件已经成就，在其中一套120平方米的房屋（岘山花园小区219-1-102室）已被装修的情况下，曹家荣、魏广兰请求交付另外一套房屋（岘山花园小区214-2-301室），既符合《买房协议》的约定，也有利于合同履行，予以支持。在两套房屋可供选择的情况下，本院向曹家荣、魏广兰释明后，曹家荣、魏广兰选择其中一套房屋要求履行，属于对诉讼请求的明确，并不属于诉讼请求的变更。曹家荣、魏广兰请求办理房屋登记、过户手续，因目前诉争房屋尚未办理不动产权证书，登记、过户条件尚未成就，曹家荣、魏广兰可在条件成就后，另行主张权利。曹家荣、魏广兰主张律师代理费，双方对此并无约定，不予支持。刘善国、郭良英主张刘善国在签订《买房协议》时不具有民事行为能力，但其提交证据的不能证明其主张，不予支持。刘善国、郭良英主张购房款为其女儿代收，否认收到购房款，而《买房协议》与所附收条在付款约定、出具时间等方面能够一一对应，购房款在《买房协议》签订同时即已支付，加之郭良英已经认可收到购房款，故对于该主张，不予支持。综上依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，据此判决：一、被告刘善国、郭良英于本判决生效之日起五日内将坐落于岘山花园小区214-2-301室的房屋交付给原告曹家荣、魏广兰；二、驳回原告曹家荣、魏广兰的其他诉讼请求。案件受理费10300元，保全费5000元，合计15300元，由被告刘善国、郭良英负担。二审查明的事实与原审判决认定事实一致，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律拘束力。上诉人刘善国与被上诉人曹家荣、魏广兰签订的《买房协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规效力性强制性规定，合法有效，双方均应遵照执行。协议签订后，曹家荣、魏广兰依约支付了全部价款。虽然《买房协议》的出卖方只有刘善国一人签名，但《岘山风景区改造集体土地房屋征收补偿协议书》上被征收房屋所有人也是刘善国一人签名。诉争还建房虽为共同共有，但曹家荣、魏广兰在与刘善国签订《买房协议》时考虑家庭成员关系，有理由相信刘善国的行为系得到全体家庭成员认可的家事代理行为。同时，郭良英在原审法院送达诉状等相关手续时，也认可对买卖房屋知情并收取房款的事实。现郭良英以其作为共有人不知情以及《买房协议》存在明显不合理的低价出售，认为《买房协议》无效的上诉理由不能成立，本院不予支持。上诉人刘善国、郭良英上诉还提出刘善国在签订《买房协议》时不具有民事行为能力，但未提供充分的证据予以证实，该上诉理由不能成立，本院不予支持。由于郭良英并未提供证据证明涉案房屋所占用的土地使用权性质属村集体所有土地，故上诉人刘善国、郭良英上诉称诉争还建房屋不能转让的理由亦不能成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一项之规定。判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10300元，由上诉人刘善国、郭良英负担。本判决为终审判决。审判长  王明兰审判员  王 进审判员  肖 瑾二〇二〇年十二月二日书记员  肖 雪