广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤06民终10795号上诉人（原审原告、反诉被告）：徐汐，男，1984年5月22日出生，香港特别行政区居民。委托诉讼代理人：李平，广东本宗律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：萧赞元，男，汉族，1972年8月26日出生，住所地广东省中山市。委托诉讼代理人：周勇，广东海顺律师事务所律师。上诉人徐汐因与被上诉人萧赞元房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初19200号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。徐汐上诉请求：1.撒销一审判决，依法支持徐汐的全部诉讼请求，驳回萧赞元的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由萧赞元承担。事实与理由：一、一审法院认定萧赞元不存在违约的事实错误。1.一审法院认为“2018年10月18日微信通话记录反映徐汐至2018年10月18日仍未准备好办理银行按揭贷款的资料”是错误的。根据2018年10月15日的微信聊天记录显示，张某就涉案房产询问对方，当时萧赞元知因银行政策变动，导致贷款未能办理。同时该聊天记录中对方所说的“在上一个地方签的按揭耽误的时间不够一星期”证明此按揭贷款是第二次申请的。此后徐汐一直联系萧赞元协助办理贷款手续，但萧赞元均不配合，并以增加定金作为协助徐汐办理贷款手续的条件，导致合同无法继续履行。萧赞元的行为已构成违约，应承担违约责任；2.萧赞元配合徐汐办理了两次贷款，未能成功是因为个别银行突发政策导致的，并不是徐汐的原因导致的不能贷款，不能认定为贷款不成功；3.合同中只约定了提交资料的时间为60日内，但没有约定一定要在多长时间内办理好贷款。这是因为能否办理到贷款是银行决定，不是徐汐及萧赞元可以确定的。合同中第十四条明确：若因不可抗力等非本合同三方中任一方原因导致交易未能按期完成，三方均同意有关交易日期相对顺延。未能得到银行的贷款是非本合同三方中任一方原因，理应有关交易日期相对顺延，继续办理银行贷款；4.一审法院认定的“依合同的约定，徐汐应在约定的时间内准备贷款资料，故萧赞元配合徐汐办理贷款应是有时间限制的”是严重错误的。合同第十二条约定的是“买卖双方须在签署本合同后60天内按银行要求提供相关资料并递件申请”，这是对双方的约定，不是只对徐汐的约定。双方应在约定的时间内准备资料，被一审法院认定为“萧赞元配合徐汐办理贷款应是有时间限制的”是完全没有事实、事由依据的，是一审法院的主观推测，完全违反了双方的合同约定；5.一审法院认定的“但徐汐以不同银行贷款政策不一，要求萧赞元无限期配合提供资料，显然不符合合同约定”，是严重错误的。银行贷款政策是非本合同三方中任一方原因，并不是徐汐的原因，萧赞元理应配合办理贷款。并且本案中徐汐并没有要求萧赞元无期限配合提供资料办理贷款，并不存在不符合合同约定的情形。萧赞元不配合办理贷款才构成不符合合同的约定，萧赞元不配合办理贷款导致了合同的不能继续履行，萧赞元的行为构成了违约；6.一审法院认定的“2018年10月18日微信通话记录反映，徐汐至2018年10月18日仍未准备好办理银行按揭贷款的资料，已违反合同约定”，是严重错误的。微信记录只能证明在此时间徐汐要求萧赞元配合办理贷款，萧赞元不配合，是萧赞元违约，不能证明徐汐没有准备好资料；7.一审法院认定的“2018年10月18日微信通话记录反映，徐汐至2018年10月18日仍未准备好办理银行按揭贷款的资料，已违反合同约定在签署本合同后60天内按银行要求提供相关资料并递件申请”，是严重错误的。双方在2018年10月18日前已两次备齐资料向银行申请贷款，已满足了合同约定的在签署本合同后60天内按银行要求提供相关资料并递件申请。并且双方已在签署本合同后60天内按银行要求提供相关资料并递件申请，并不存在徐汐违反此项约定；8.一审法院认定的“萧赞元（代表）提出增加定金是作为协商条件，徐汐（代表〉亦同意“补定金”，但对增加定金金额有异议。故萧赞元（代表〉增加定金的请求并非单方改变合同约定，也不因此构成违约，是严重错误的。在双方合同的履行过程中，萧赞元单方面提出增加定金违反了合同的约定，并以此作为要求是否配合办理贷款手续的条件，明显是萧赞元的违约行为。双方应当按合同约定的付款条件支付款项办理贷款，萧赞元不配合，还要求增加定金就构成违约。二、一审法院认定徐汐存在违约的事实错误。1.萧赞元在起诉状中及庭审中提出反诉，认为徐汐违约应承担违约责任的事实与理由为：“徐汐违反合同约定，既没有能在合同约定的时间内办妥银行同贷书，在此情况下也没能支付全额的购房款办理房产过户，使萧赞元的卖出房产的合同目的落空。徐汐的行为已构成违约”。一审法院没有依萧赞元的主张审理徐汐是否构成违约，违反公正公平的审判原则，为萧赞元强词夺理查找徐汐的所谓违约事实。一审法院的行为违反了法院审理民事纠纷案件的基本原则。2.萧赞元认为徐汐违约应承担违约责任的事实与理由为：“徐汐违反合同约定，既没有能在合同约定的时间内办妥银行同贷书，也没能支付全额的购房款办理房产过户”。合同没有约定需要在多久的时间内办妥银行同贷书，也没有约定多久没能办好银行贷款需支付全额的购房款办理房产过户，因此徐汐并不构成违约。3.在萧赞元主张的违约事实和理由不成立的前提下，徐汐就不构成违约，不应当承担违约责任。4.一审法院认定的“在诉讼过程中，徐汐没有向法庭提供证据证明其已依合同约定向银行提交资料办理购房贷款按揭。徐汐称已两次向银行提交贷款申请，没有证据证实，本院不予采信”是严重错误的。一审过程中，徐汐、萧赞元均表示已办理过两次贷款手续，这是双方都不存争议的事实，法庭也没有要求徐汐提交资料证实已办理贷款。办理贷款也是徐汐与萧赞元的共同义务，应当共同证实，不能以徐汐没有证据证实就认定徐汐违约。依一审法院的认定，萧赞元也没有证据证实其在60天内配合办理贷款，也应当认定其构成违约。5.一审法院认定的“如前所述，合同约定“买卖双方须在签署该合同后60天内按银行或其他商业贷款机构的要求提供齐全办理购房贷款按揭所需的相关资料并递件申请”。2018年10月18日微信通话记录反映徐汐至2018年10月18日仍未准备好办理银行按揭贷款的资料。”是严重错误的。2018年10月18日前已办理过两次银行贷款，已准备好两次两家银行的贷款资料。2018年10月18日的微信通话记录只是表明在已准备好原有已准备好的基本资料的前提下再做多一些流水，保证银行贷款的成功率。6.一审法院认定的：“无法成功申请银行贷款”是双方约定的违约行为，并非不可抗力，不成为徐汐延期履行合同义务的理据。至本案辩论结束前，徐汐仍未能提供证据证明已办理银行贷款。据此，应认定存在徐汐违约的事实。”是严重错误的。本案中不能证明徐汐不能取得银行贷款，只是暂时没有获得批准。合同中没有约定获得批准的最后期限，因此不存在无法成功申请银行贷款的情形。徐汐是否已办理银行贷款不是本案的争议焦点，也不是徐汐与萧赞元的争议焦点，徐汐与萧赞元均对办理过两次贷款没有异议。办理贷款是双方提交资料给银行，等待银行的回复，银行收取资料不会给予任何回执，也不会给证明，这是一个社会常识。本案中徐汐与萧赞元均没有提供证据证实已办理贷款，应当认定双方都构成违约，不知一审法院为何只认定徐汐构成违约。7.一审法院认定的：“庭审中原萧赞元确认徐汐是公司副董事长，张某是公司监事及灏某公司的股东。徐汐亦确认徐汐与张某是朋友，张某代徐汐向萧赞元给付了购房定金。由此可见，徐汐与中介方灏某公司存在利害关系。萧赞元主张徐汐根本没有去办理银行贷款，徐汐拖延办理银行贷款，目的在于找另一买家来炒卖案涉房屋。萧赞元的上述主张与已查明的事实相符，故有理由相信徐汐故意拖延办理银行按揭贷款。”是严重错误的。徐汐与中介公司的股东是朋友一审法院就认定构成利害关系是没有任何事实理由和法律依据的。萧赞元在一审中从来没有主张过徐汐根本没有去办理银行贷款，这是一审法院的想象出来的。萧赞元只是主张未在合同约定的时间内办妥银行同贷书。本案中是萧赞元不配合办理银行贷款，是萧赞元故意拖延办理银行按揭贷款，是萧赞元构成违约。8.一审法院认定的四个徐汐违约的事实和主张，不是萧赞元的主张，而是一审法院的主观臆想。一审法院也没有明确徐汐违反了合同的哪条约定，构成了违约，或违反了法律的哪条约定构成违约，而是一审法院认定徐汐违约，徐汐就违约，事实理由依据一审法院主观臆想就可以了。三、一审法院适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求法院适当减少。本案中萧赞元并没有任何证据证实其损失的前提下，徐汐认定违约金过高的请求并没有得到法院的认可。一审法院滥用了自由裁量权。四、涉案的合同未能履行的原因在于萧赞元不配合办理银行贷款，导致无法达到合同交易的前提，是萧赞元的行为导致合同未能履行完毕，责任在萧赞元，应由其承担违约责任。综上所述，一审认定事实不清，适用法律不当。请求二审法院查清案件事实，依法改判或发还重审。萧赞元答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，徐汐的上诉没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。徐汐向一审法院起诉请求：1.萧赞元向徐汐双倍返还定金100000元；2.本案的诉讼费由萧赞元承担。萧赞元向一审法院反诉请求：1.解除徐汐与萧赞元签订的《房地产买卖三方合同》中不涉及中介方的部分；2.徐汐支付违约金392500元给萧赞元；三、由徐汐承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2018年8月21日，徐汐、萧赞元及灏某公司签订《房地产买卖三方合同》及合同附件。合同约定：徐汐为买方，萧赞元为卖方，灏某公司为中介方。萧赞元把位于佛山市顺德区的房产转让给徐汐，物业成交价为295万元。买方签订本合同后不履行该合同条款或因违约导致该合同不能继续履行（包括但不限于无法成功申请银行贷款或其他商业贷款）,卖方可选择解除合同并要求买方按照总成交价的15%支付违约金，买方已支付定金可冲抵部分违约金。买卖双方均已清楚知道国家及地方的购房及银行贷款政策，若因一方不符合政策规定导致无法继续履行该合同，由三方先协商解决，协商不成的，由违约方按本合同第十一条约定承担违约责任。若买方需要办理购房按揭贷款的，买卖双方须在签署该合同后60天内按银行或其他商业贷款机构的要求提供齐全办理购房贷款按揭所需的相关资料并递件申请。相关贷款机构对购房贷款通过审批（买方取得同贷书）后，买卖双方须办理过户递件手续。若因不可抗力等非本合同三方中任一方原因导致交易未能按期完成，三方均同意有关交易日期相对顺延。合同附件约定：双方同意以银行按揭方式支付购房款。买方办理银行按揭时须了解相关贷款按揭政策，并承担政策变化风险。定金5万元，首期购房款过户当天付清，余款以银行同贷书为准。2018年8月21日，张某银行帐户转款1万元给萧赞元。2018年8月23日，张某银行帐户转款4万元给萧赞元。2019年8月5日，张某出具证明反映，张某曾于2018年8月21日及2018年8月23日代徐汐向萧赞元的银行帐号汇入购房定金共5万元。庭审中，萧赞元确认收到徐汐给付的购房定金5万元。2019年10月22日，佛山市自然资源局出具不动产登记信息查询结果反映，佛山市顺德区房产的登记权利人为萧赞元。另查明，庭审中徐汐、萧赞元确认徐汐是某亨公司副董事长，张某是某亨公司监事及灏某公司的股东。庭审中徐汐、萧赞元确认，2018年10月18日徐汐（代表）与萧赞元（代表）通过微信就办理银行按揭贷款事宜进行沟通。一审法院认为，徐汐为香港特别行政区永久居民，故本案系涉港商事案件。本案系合同纠纷，由于徐汐、萧赞元未选择适用的法律，而本案纠纷发生地在内地，依据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，本案应适用内地法律进行审理。本案争议焦点在于，一、徐汐或萧赞元是否存在违约行为；二、违约责任的承担。围绕上述争议焦点分析如下：一、合同的效力及合同的解除。1.《房地产买卖三方合同》及合同附件均为徐汐、萧赞元的真实意思表示，没有违反法律、法规强制性效力规定，应依法认定合法有效，徐汐、萧赞元双方应依据履行合同义务。2.《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。一审庭审中，徐汐、萧赞元均同意案涉合同不再继续履行，同意解除案涉合同中不涉及中介的部分。依照上述法律规定，当事人就解除合同意见一致，合同解除的条件成就，《房地产买卖三方合同》中不涉及中介的部分当庭解除，一审法院对此予以确认。二、萧赞元是否存在违约行为。1.徐汐诉称萧赞元不配合徐汐办理银行按揭贷款，涉案房屋已转让给第三人，据此认为萧赞元构成违约，要求萧赞元承担违约责任。2.诉讼过程中，徐汐没有向法庭提供证据证明萧赞元不配合徐汐办理银行按揭贷款。萧赞元称萧赞元已配合徐汐两次向银行提交贷款申请，但因银行收紧房贷政策，导致不能贷款成功。据此，萧赞元已向徐汐提供了贷款所需的资料，已履行了协助义务。徐汐无法办理贷款，与萧赞元无关。依据合同约定，徐汐应在约定时间内准备齐全所需的贷款资料，故萧赞元配合徐汐办理贷款应是有时间限制的。但徐汐以不同银行贷款政策不一，要求萧赞元无限期配合提供资料，显然不符合合同约定。2018年10月18日微信通话记录反映，徐汐至2018年10月18日仍未准备好办理银行按揭贷款的资料，已违反合同约定“买卖双方须在签署该合同后60天内按银行或其他商业贷款机构的要求提供齐全办理购房贷款按揭所需的相关资料并递件申请”。在徐汐违约后，依照合同约定就由双方协商解决。萧赞元（代表）提出增加定金是作为协商条件，徐汐（代表）亦同意“补定金”，但对增加定金金额有异议。故萧赞元（代表）增加定金的请求并非单方改变合同约定，也不因此构成违约。另，双方虽未能就增加定金达成一致，但无证据反映萧赞元因此不配合徐汐办理银行按揭贷款。3.2019年10月22日，佛山市自然资源局出具不动产登记信息查询结果反映，佛山市顺德区房产的登记权利人为萧赞元。徐汐称萧赞元已将案涉房屋转让给他人，与查明事实不符。综上，徐汐主张萧赞元违约，缺乏事实和法律依据，一审法院不采纳。因现没有证据证明萧赞元违约，徐汐要求萧赞元双倍返还定金，于法无据，一审法院不予支持。三、徐汐是否存在违约行为。1.在诉讼过程中，徐汐没有向法庭提供证据证明其已依合同约定向银行提交资料办理购房贷款按揭。徐汐称已两次向银行提交贷款申请，没有证据证实，一审法院不予采信。2.如前所述，合同约定“买卖双方须在签署该合同后60天内按银行或其他商业贷款机构的要求提供齐全办理购房贷款按揭所需的相关资料并递件申请”。2018年10月18日微信通话记录反映徐汐至2018年10月18日仍未准备好办理银行按揭贷款的资料。3.合同约定违约行为包括“买方签订本合同后不履行该合同条款或因违约导致该合同不能继续履行（包括但不限于无法成功申请银行贷款或其他商业贷款）”。合同又约定“买卖双方均已清楚知道国家及地方的购房及银行贷款政策，若因一方不符合政策规定导致无法继续履行该合同，协商不成的，应承担违约责任”。据此，“无法成功申请银行贷款”是双方约定的违约行为，并非不可抗力，不成为徐汐延期履行合同义务的理据。至本案辩论结束前，徐汐仍未能提供证据证明已办理银行贷款。据此，应认定存在徐汐违约的事实。4.一审庭审中徐汐、萧赞元确认徐汐是某亨公司副董事长，张某是某亨公司监事及灏某公司的股东。徐汐亦确认徐汐与张某是朋友，张某代徐汐向萧赞元给付了购房定金。由此可见，徐汐与中介方灏某公司存在利害关系。萧赞元主张徐汐根本没有去办理银行贷款，徐汐拖延办理银行贷款，目的在于找另一买家来炒卖案涉房屋。萧赞元的上述主张与已查明的事实相符，故有理由相信徐汐故意拖延办理银行按揭贷款。综上，现有证据足以证实存在徐汐违约的事实，依合同约定，徐汐应承担违约责任。四、违约责任的承担。合同约定，买方签订本合同后不履行该合同条款或因违约导致该合同不能继续履行（包括但不限于无法成功申请银行贷款或其他商业贷款）,卖方可选择解除合同并要求买方按照总成交价的15%支付违约金，买方已支付定金可冲抵部分违约金。上述约定没有违反法律、法规，应认定有效。徐汐认为违约金过高，但没有向法庭提供证据证实。且上述约定为双方在商事合同中真实意思表示，徐汐能预见违约后果，应当尊重合同当事人的意愿。综上，案涉房屋成交价为295万元，徐汐应向萧赞元支付违约金44.25万元（295万元×15%）。徐汐已向萧赞元支付定金5万元，依照上述约定，买方已支付定金可冲抵部分违约金。扣减定金后，徐汐应支付萧赞元违约金39.25万元（44.25万元-5万元）。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认徐汐与萧赞元于2018年8月21日签订的《房地产买卖三方合同》中不涉及中介方的部分解除；二、徐汐应在判决发生法律效力之日起十日内，向萧赞元给付违约金39.25万元（已抵减定金5万元）；三、驳回徐汐的全部诉讼请求。本案本诉受理费2300元，由徐汐负担。本案反诉受理费16770元，由徐汐负担。徐汐二审期间向本院提交广东新鸿信土地房地产资产评估有限公司作出的鸿信（佛）评字[2020]110586号及鸿信（佛）评字[2020]110585号房屋价值评估报告，拟证明萧赞元没有任何损失，其房产价值还升值了，萧赞元主张的违约金过高。萧赞元二审期间没有提交新证据。经认证，徐汐在二审期间提供的评估报告是其单方委托的评估报告，该证据反映的是案涉房屋不同时间点的评估价值，不足以证明萧赞元因合同不履行没有遭受财产损失，因此，本院对该证据不予采纳。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：本案是涉港房屋买卖合同纠纷。一审法院适用内地法律审理本案，双方当事人均无异议，本院予以确认。本案二审阶段的争议焦点是徐汐和萧赞元是否存在违约行为，相应的违约责任如何确定。双方当事人订立的《房地产买卖三方合同》第十二条约定，若买方需要办理购房按揭贷款的，双方须在签署合同后60天内按银行或其他商业贷款机构的要求提供齐全办理购房贷款按揭所需的相应材料并递件申请。该合同第十一条第三款规定，买方签订本合同后不履行本合同条款或因违约导致本合同不能继续履行（包括但不限于无法成功申请银行贷款或其他商业贷款），卖方可选择解除合同并要求买方按照总成交价的15%支付违约金。根据上述合同约定，徐汐作为买方，需要向萧赞元支付购房款。无论是采用直接付款方式还是银行贷款方式，付款义务的履行方是徐汐。徐汐在庭审中确认其是银行贷款的申请人。因此，萧赞元对于办理银行贷款仅负有协助的义务。申请银行贷款不成功所产生的违约责任，根据合同约定，应当由徐汐承担。徐汐主张萧赞元没有协助其办理贷款申请手续，并以增加定金作为协助条件。微信聊天记录没有直接载明萧赞元以增加定金为继续协助办理银行贷款的前提条件或萧赞元明确拒绝协助徐汐办理银行贷款手续。此外，徐汐也没有提供证据证明其曾经向萧赞元发出协助办理银行贷款手续的催告通知而萧赞元拒绝协助。徐汐上诉主张萧赞元不配合办理银行贷款导致合同不能履行，缺乏事实根据，本院不予采信。徐汐主张萧赞元单方面要求增加定金及在合同约定的60天后不配合办理贷款手续构成违约，本院不予采纳。萧赞元在庭审中主张徐汐没有成功办理按揭贷款，也没有通过其他方式向其支付购房款。萧赞元所主张的上述合同义务均应当由徐汐履行。徐汐对此负有举证责任。徐汐在本案中不能提供证据证明其已履行上述义务，构成违约，其应当承担相应的违约责任。综合以上分析，徐汐在案涉合同的履行中存在违约行为；萧赞元不存在违约行为。徐汐上诉要求萧赞元承担违约责任，本院不予支持。徐汐则应当承担违约责任。至于违约金的确定问题，《房地产买卖三方合同》第十一条第三款约定徐汐无法成功申请银行贷款构成违约，萧赞元可以要求其按照总成交价的15%支付违约金。该约定是双方当事人的真实意思表示，合法有效，应予尊重。徐汐上诉主张该违约金约定过高，但是，其未能提供证据证明。一审法院判定徐汐应当按照合同约定支付违约金正确，应予维持。综上所述，徐汐的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19070元，由上诉人徐汐负担。本判决为终审判决。审 判 长 罗凯原审 判 员 梁亦民审 判 员 尹宇飞二〇二〇年十二月二日法官助理 庞玮明书 记 员 何敏玲