湖北省黄冈市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂11民终2727号上诉人（原审原告）：王彬，男，1978年4月21日出生，汉族，住蕲春县。上诉人（原审被告）：裴秋林，女，1982年8月27日出生，汉族，住蕲春县。两上诉人的共同委托诉讼代理人：汪永明，湖北永铭律师事务所律师。代理权限为一般代理。被告：湖北信达房地产开发有限公司。住所地：湖北省武穴市窝陂塘路。法定代表人：田胜国，该公司总经理。委托诉讼代理人：王宇明，湖北太圣律师事务所律师。代理权限为特别授权。上诉人王彬、裴秋林因与被上诉人湖北信达房地产开发有限公司（以下简称信达房产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省蕲春县人民法院（2020）鄂1126民初681号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。王彬、裴秋林上诉请求：撤销原判，依法改判支持王彬、裴秋林一审的第一项诉讼请求和第三项诉讼请求，并由信达房产公司承担1万元鉴定费用。事实与理由:一、一审法院认定被上诉人交付的商品房面积符合合同约定完全是偏向于被上诉人的判决，且属违法判决。其一、出售商品房给上诉人时有欺诈行为。其二、关于被上诉人称地下室面积应计算于销售商品房的套内建筑面积当中，一审法院并支持这一观点是荒谬的。案涉地下室虽有81.28平方米，但属于不计容面积，无规划许可，无需交纳契税，与正常登记的地上212.72平方米有产权建筑面积有明显区别。被上诉人更未在商品房销售合同中对此作出约定或说明，该合同系被上诉人提供的格式合同，应作出有利于上诉人方的解释。虽然领取的不动产权登记证中明确记载房屋面积为212.72平方米，只是在附件中提到地下室建筑面积（不计量）81.28平方米未计入总建筑面积。据产权登记部门认定地下室建筑面积81.28平方米未计入总建筑面积。地下室并非是人能居住的房屋，四周无窗户、不能通风采光，充其量是一个储藏室。基于地下室的性质，根本不可能登记为产权面积，怎么能将该面积当作商品房的面积进行销售呢？其三、被上诉人为达到不当目的，在办理上诉人不动产权登记时经双方签订的商品房买卖合同中的第四页偷换掉，将原合同第三条中的该商品房建筑面积281.58平方米偷改为建筑面积212.72平方米，其中套内面积200.30平方米。二、按照相关职能部门的规定，被上诉人将地下室的面积当作商品房的面积对外销售也是违规的。政府出让该块土地时仅指地面以上的面积，不包括地面以下的面积。因地下走管线的需要，政府相关职能部门该块地可开挖面积5800平方米，并未允许地下室对外销售。图纸上无地下室的建筑规划。三、一审法院对被上诉人违约将新建房屋的立柱置于上诉人大门外3米范围内，仅判决补偿30000元，缺失公平的判决。信达房产公司答辩称，一、商品房买卖合同第五条约定，以核定的产权面积为准，最终也是房产测绘队测绘的实测报告作为销售结算和登记依据。二、上诉人认为地下室不允许销售是不符合建设部关于商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则的规定，该规定中对商品房的建筑面积在认定时包全了地下室面积，是允许销售地下室的面积。三、上诉人认为将商品房买卖合同的第四页换掉不是事实。上诉人及被上诉人在一审中提交备案的商品房买卖合同的第四页是一致的。建筑面积都是294平方米。四、上诉人认为应当拆除对面房屋的立柱是不合法的。对面房屋是按照批准的设计图进行施工的，与上诉人房屋之间的间距在20米以外，在一审证据的情况说明中，被上诉人就建筑房屋的建设已经对上诉人进行了补偿。原审判决补偿叁万元，被上诉人无异议，不应当增加。五、黄冈中院（2020）鄂11民终第870号民事判决书就地下室面积是否应计入总建筑面积已作出了生效的判决，同一法院应该同案同判。王彬、裴秋林向湖北省蕲春县人民法院提出诉讼请求：一、判令信达房产公司返还王彬、裴秋林房屋价款414693．81元及相应利息（以414693.81元为本金，自2018年12月31日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至实际付清之日止）；二、由信达房产公司承担王彬、裴秋林的物业管理费损失7056元；三．由信达房产公司依约拆除王彬、裴秋林房屋大门门厅外宽3米范围内带角、柱的建筑，排除妨害；四．判令信达房产公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2018年10月1日，王彬、裴秋林为购买信达房产公司开发的位于李时珍大道东侧“信达·畔山华府”9-2号楼幢1单元9#-2-6号房屋与信达房产公司签订《商品房买卖合同》。合同约定该商品房为别墅，属框剪结构，层高为2．95米，建筑层数地上3层，地下**；建筑面积共294㎡，其中套内建筑面积281.58㎡，公共部分与公用房屋分摊建筑面积12.42㎡；商品房单价为5102.04元／㎡，总金额1500000.00元整；该商品房最终面积以蕲春房地产管理部门核定的产权登记面积为准，如有差异根据本合同单价据实增减房款；面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。其中合同附件记载的房屋分层平面图示房屋层数为4层，该平面图由王彬、裴秋林签字，信达房产公司加盖印章。上述合同还对房款支付方式、违约责任等内容进行了约定。后王彬、裴秋林支付了购房款，信达房产公司向王彬、裴秋林交付了房屋。信达房产公司办理了不动产权证［鄂（2020）蕲春县不动产权第000119号］，该证书首页记载：信达畔山华府9号楼-2-6号房屋面积86．20平方米／212．72平方米，附记示：地下室建筑面积（不记容）81．28平方米，未记入总面积。2016年12月15日，蕲春县房地产测绘队出具《蕲春县房屋面积测绘报告》（蕲房预测Z16120033）。报告显示蕲春县房地产测绘队以设计图纸标注尺寸为面积计算依据对案涉房屋进行测绘，明确案涉房屋第1、2、3、-1、夹层的建筑总面积分别为38.42㎡、74.29㎡、50.48㎡、81.28㎡、49.53㎡，共294㎡。2020年1月17日，蕲春县房地产测绘队通过现场测量出具《不动产测量技术报告书》（房产实测），报告书显示案涉房屋第1、2、3、-1、夹层的建筑总面积与预测面积一致。因王彬、裴秋林购房时，信达房产公司的工作人员表示王彬、裴秋林所购房屋对面不再建房，后信达房产公司需在该房屋对面建房，双方对此发生争议。2018年10月6日，双方就王彬、裴秋林所购房屋对面再建房屋相关问题达成协议，并签订了《情况说明》，约定王彬、裴秋林同意其所购房屋对面建房，由信达房产公司在房屋总价不变的情况下另补偿王彬、裴秋林35000元，信达房产公司在建房时需确保王彬、裴秋林房屋大门外宽3米范围内（以大门中线为中线）无角无柱。后信达房产公司在王彬、裴秋林房屋对面建设房屋，王彬、裴秋林认为信达房产公司违反协议约定，在其房屋大门正前方延伸线宽3米范围内建设有立柱。诉讼过程中其申请了司法鉴定。经一审法院对外委托，黄冈众科测绘有限公司现场勘测，结合相关资料，作出鉴定结果：信达房产公司的新做房屋东面一立柱一半处在王彬、裴秋林房屋大门（以大门中线为中线）正前方延伸线宽3米范围内。基于以上事实，王彬、裴秋林认为不动产权证书登记的面积与商品房买卖合同约定的房屋面积存在差异，信达房产公司应该退还差异部分面积的房屋价款。且其门厅外3米范围内存在建筑物的角或柱，信达房产公司违反了《情况说明》所示协议的约定，应承担违约责任。信达房产公司认为其依据《蕲春县房屋面积测绘报告》（蕲房预测Z16120033）确定的面积与王彬、裴秋林订立合同，交付房屋后经蕲春县房地产测绘队现场测量并出具《不动产测量技术报告书》（房产实测），房屋面积与合同约定一致，已交付合同约定面积的房屋。一审法院认为，案件的争议焦点：一、信达房产公司交付的商品房面积是否符合合同约定；二、信达房产公司是否应拆除王彬、裴秋林所购房屋大门门厅宽3米范围内立柱。一、关于信达房产公司交付的商品房面积是否符合合同约定的问题。双方根据房屋面积预测报告订立的《商品房买卖合同》明确约定王彬、裴秋林所购房屋为地上3层、地下**，总面积294㎡，每平方5102．04元，总价1500000元。合同附件中记载的房屋分层平面图示房屋层数为4层，并经双方签字或盖章，故应认为双方均知悉该房屋结构及面积构成，并达成一致。王彬、裴秋林付清了价款，信达房产公司交付了房屋，房屋面积经实测与合同约定一致，双方均依约履行了义务。王彬、裴秋林认为合同中约定房屋最终面积以蕲春房地产管理部门核定的产权登记面积为准，而不动产权证首页记载的面积为212.72平方米，与约定不符。双方主要是对地下室面积是否应计入房屋总建筑面积认识不一，依我国建筑相关法规的规定，层高在2.20米以上的地下室面积应计入房屋建筑面积。本案房屋面积实测报告显示地上三层及地下室总计面积为294平方米，已满足合同约定的面积。虽然合同约定房屋最终面积以蕲春房地产管理部门核定的产权登记面积为准，但房产部门的不动产权证书是分地上建筑面积和地下建筑面积分别登记的，并特别注明地下建筑面积81.28平方米，未记入总建筑面积。故王彬、裴秋林认为交付的房屋与不动产权证书登记不符，无事实依据。其要求退还差额面积房款，一审法院不予支持。其主张依差额面积多交的物业费，一审法院亦不予支持。二、信达房产公司是否应拆除王彬、裴秋林所购房屋大门门厅宽3米范围内立柱的问题。双方订立房屋买卖合同时就所购房屋对面再建房屋相关问题达成协议，签订了《情况说明》，约定信达房产公司在建房时需确保王彬、裴秋林房屋大门外宽3米范围内（以大门中线为中线）无角无柱。《情况说明》内容是双方一致意思表示，可视为购房合同的补充约定，双方应共同遵守。信达房产公司在王彬、裴秋林房屋对面建设的房屋，经鉴定在协议约定的范围内有立柱，属于违约，应承担违约责任。双方对违约责任的承担方式没有约定，王彬、裴秋林有权要求信达房产公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。王彬、裴秋林要求信达房产公司继续履行协议约定的义务拆除立柱，但协议所涉房屋已经实际建成，立柱属于该房屋不可分割的部分，拆除立柱会造成更大的损失，客观上已不适宜强制履行。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（二）项“当事人一方不履行非金钱债务或履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外，……（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高”的规定，王彬、裴秋林要求信达房产公司拆除立柱的主张，一审法院不予支持。但通常个人购买房屋会充分考虑购买房屋的周边环境、所处相对位置等因素，王彬、裴秋林基于其对所购房屋周边情况的要求与信达房产公司达成协议，信达房产公司确存在违约行为。对于信达房产公司的违约责任，综合王彬、裴秋林可能长期居住案涉房屋、签订协议时的心理预期、立柱对其实际居住的影响，一审法院依公平原则酌情由信达房产公司折价补偿王彬、裴秋林30000元。遂判决：一、由信达房产公司就王彬、裴秋林房屋大门外3米范围内违约建设立柱折价补偿王彬、裴秋林30000元，限在本判决生效日起十日内付清；二、驳回王彬、裴秋林其他诉讼请求。案件受理费7626元，减半收取计3813元，由王彬、裴秋林共同负担3542元，信达房产公司负担271元。二审中，上诉人王彬、裴秋林向本院提交证据如下：证据一、商品房买卖合同一份，拟证明信达房产公司向房管部门提交合同的时候将第四页的建筑面积改为212.72平方米，套内的建筑面积改为200.3平方米，公摊面积改为12.4平方米的事实。证据二、1万元鉴定费的增值税专用发票一份，拟证明上诉人支付了1万元鉴定费，该费用应由信达房产公司负担的事实。被上诉人信达房产公司向本院提交证据如下：证据三、建设工程施工许可证一份，拟证明案涉房屋在规划施工许可范围内；证据四、建设工程规划许可证一份，拟证明案涉房屋在规划许可范围内且不计容建筑面积也在批准范围内；证据五、信达·畔山华府修建人防地下室的批复、防空地下室施工图设计文件审查情况的报告、人防地下室备案证明、防空地下室验收意见书各一份，拟证明整个项目的人防工程与本案争议的地下室无关，地下室不是人防工程，且人防工程已验收；证据六、人防地下室平面设计图、人防总平面图，拟证明人防工程不包含诉争的地下室；证据七、项目规划平面布置图，拟证明9-2栋总建筑面积是2154.24平方米，计容建筑面积为1620.06平方米，不计容建筑面积为534.18平方米，地下室建筑面积为327.21平方米，案涉地下室在327.21平方米范围内。经出示，信达房产公司对王彬、裴秋林提交的证据发表质证意见如下：对证据一的三性和证明目的均有异议，该份商品房买卖合同不知道从哪里来，盖章是否真实不清楚，法律规定应以备案登记合同为准。对证据二的真实无异议，但上诉人未在一审中提起该项诉讼请求，不属于二审法院的审理范围。王彬、裴秋林对信达房产公司提交的证据发表质证意见如下：对证据三的真实性无异议，但对关联性有异议。对证据四的真实性无异议，但对证明目的有异议，实际上被上诉人所建设的不计容面积远远超出了许可证上所规划的平方米。对证据五的真实性无异议，只能证明被上诉人按照国家的规定修建了人防工程，不能证明该人防工程建设的地下面积在规划许可证批准的5623.44平方米的规划的面积之外，对批复的真实性无异议，批复对被上诉人申请修建6000平方米的防空地下室就是规划许可证所规划不计容的面积5623.44平方米，所以对地下室的面积规划许可证中没有批准。上诉人购买房屋地下室的面积在规划许可证中没有批准。对证据六的真实性无异议，设计人防地下室的总面积图纸上为6110平方米，但是被上诉人家的人防工程转为地下室面积对外出售。对证据七的证明目的有异议，案涉9-2-6号楼，在图纸没有看到有地下室的设计，不能达到证明目的。本院认为，王彬、裴秋林提交的证据一所载明的商品房面积与其在一审中提交的商品房买卖合同中的面积不一致，故本院对证据一不予采信。王彬、裴秋林提交的证据二因其在一审中未提起该项诉讼请求，本院对该证据不予采信。本院对信达房产公司提交的证据三的真实性予以采信。证据五系人防工程的相关验收、备案证明，本院予以采信。证据四与证据六、证据七相印证，能证明案涉地下室不属于人防工程，且9-2#楼地下室面积327.21平方米计入总建筑面积，故本院对证据四、证据六、证据七予以采信。经审理查明，原审查明属实。另查明，2013年9月20日的建设工程施工许可证显示：信达·畔山华府9#-16#楼的建筑规模为叁层贰万零捌佰陆拾陆点贰贰平方米，附图及附件名称详见规划平面布置图，地上住宅（计容）建筑面积15242.78平方米，不计容建筑面积5623.44平方米。2014年2月26日的建筑工程施工许可证显示：信达·畔山华府（1-8号楼、一期地下室、二期别墅9-16号楼）建设规模：259399.12平方米，蕲春县信达·畔山华府规划平面布置图显示：总建筑面积259399.06平方米，其中9-2#楼总建筑面积2154.24平方米，9-2#楼地下室建筑面积327.21平方米，该图纸还显示1#－8#楼地下室建筑面积为零，9#－16#楼的建筑面积相加为20866.22平方米。信达·畔山华府人防总平面布置图及人防地下室首层平面图及战时平面图显示：9个战时出入口及人防工程分布在5#、6#、7#、8#楼，诉争9#楼无战时出入口，不在人防工程范围内。还查明，2020年1月17日签订的《不动产测量技术报告书》（房产实测）显示案涉9－2栋3#楼的1层、2层、3层、夹层的套内面积相加为201平方米，公摊面积相加为11.72平方米，与（2020）蕲春县不动产权第000119号产权证上记载一致。同时，该房产实测报告显示：－1层套内面积为76.8平方米，公摊面积为4.48平方米，合计81.28平方米。本院认为，案件的争议焦点：1、案涉地下室面积81.28平方米是否应计入商品房买卖合同约定的建筑面积294平方米。2、是否应拆除案涉房屋大厅门厅宽3米范围内带角、柱的建筑，一审判决信达房产公司因未拆除立柱补偿王彬、裴秋林3万元是否过低。关于第一个争议焦点，本院认为，案涉地下室81.28平方米应计入商品房买卖合同约定的建筑面积294平方米，理由如下：第一、从证据内容的文义解释来看，双方签订的商品房买卖合同明确约定商品房有4层，其中明确地下1层，建筑总面积共294平方米指的是4层相加总的建筑面积。且房屋预测报告作为开发商销售面积的依据、房屋实测报告作为业主办理产权登记面积的依据，均明确载明地下室－1层、1层、2层、3层的单层的套内面积、公摊面积，上述各层相加的建筑总面积为294平方米，该面积既与合同约定的总面积一致，亦与房产证载明的计容面积和不计容面积的总面积一致，且纳入了规划的总建筑面积259399.06平方米范围内。双方签订的商品房买卖合同第5条约定“该商品房最终面积以蕲春房地产管理部门核定的产权登记面积为准”，但房产部门的不动产权证书是分地上建筑面积和地下建筑面积分别登记的，并特别注明地下室建筑面积（不计容）81.28平方米，未计入总建筑面积并不是代表不计入建筑面积。第二、从案涉地下室的权属性质来看，案涉地下室不属于人防工程，规划平面布置图显示有人防工程楼栋的地下室建筑面积为零，无人防工程楼栋的地下室均具体标明建筑面积，故案涉地下室建筑面积为业主的专有部分，在规划中予以单列，案涉地下室作为联体别墅的组成部分，王彬、裴秋林享有所有权。王彬、裴秋林认为地下室不应计入294平方米建筑面积的上诉请求不能成立，本院依法予以驳回。关于第二个争议焦点，王彬、裴秋林主张要求信达房产公司拆除3米范围内的角柱的依据是信达房产公司出具的《情况说明》，一审以房屋已建成、适用《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（二）款规定认定客观上不适宜强制履行并无不当，王彬、裴秋林可要求信达房产公司赔偿损失，王彬、裴秋林上诉称一审判决的30000元补偿款过低，但其未举证证明实际受到的财产损失，亦未举证证明具体可得利益损失，一审依公平原则酌情由信达房产公司折价补偿王彬、裴秋林30000元并无不当，王彬、裴秋林的该项上诉请求不成立，本院不予支持。综上，王彬、裴秋林的上诉请求不成立，本院依法予以驳回；一审判决实体处理并无不当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7626元，由上诉人王彬、裴秋林负担。本判决为终审判决。审判长 欧阳武审判员朱卫审判员郑蕾二〇二〇年十二月十八日法官助理刘延超书记员周娟