云南省楚雄彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云23民终1604号上诉人（原审原告、反诉被告）：杨永祥，男，1970年10月17日出生，住云南省南华县。委托诉讼代理人：郑志军，云南楚恒律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：南华县龙川镇斗山社区居民委员会小山居民小组。负责人：潘玉勤，该居民小组长。委托诉讼代理人：鞠晓东，云南精益律师事务所律师。上诉人杨永祥因与被上诉人南华县龙川镇斗山社区居民委员会小山居民小组（以下简称：小山居民小组）租赁合同纠纷一案，不服云南省南华县人民法院(2020)云2324民初980号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年10月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨永祥上诉请求：一、请求撤销南华县人民法院（2020）云2324民初980号民事判决第二项，并改判由被上诉人返还上诉人租金人民币150000元；二、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费。事实及理由：一、一审判决认定事实错误。1.错误认定小山居民小组已经明确告知所有参会人员，该土地属于集体企业建设用地，但是该土地不能办理需要土地使用证才能使用的项目。本案中被上诉人对外宣称所出租的场地为“集体建设用地”，但却不能提供任何集体企业建设用地的审批手续，甚至连用地批复都没有。在此情况之下，一审法院认定集体企业用地没有依据。2.一审法院将《建设工程规划许可证》《云南省固定资产投资项目投资许可证》及《云南省固定资产投资项目开工报告审批表》作为认定租赁场地为合法集体企业建设用地的依据错误。上述证照与集体企业建设用地性质无关，不能混为一谈。现有证据既不能证明出租场地的使用权归属，也不能证明该场地为集体企业建设用地。3.一审遗漏上诉人已于2020年5月21日向被上诉人发出解除租赁合同的通知。二、一审判决适用法律错误。一审判决也认为双方当事人已经同意解除合同，根据《合同法》第九十七条的规定应对上诉人提出的返还租金请求予以处理。但一审法院以上诉人解除合同为由，不予处理上诉人已支付的一年租金没有法律依据。上诉人认为，被上诉人不能提交任何证据证明出租场地系集体企业用地性质，导致上诉人不能合理使用租赁场地，不能实现合同目的。在此情况下，解除合同后，被上诉人理应退还上诉人已支付的租金。本案起诉前，上诉人到南华县国土资源局了解得知，被上诉人出租的场地未办理用地审批手续，一审认定该场地系“集体企业用地”没有事实依据。综上所述，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。小山居民小组辩称：我方的答辩意见与一审答辩意见一致，另说明，杨永祥在租用土地期间将小山居民小组出租场地的房屋拆除了一部分，至今未进行恢复，也未进行任何的赔偿。杨永祥向一审法院起诉请求：1.依法解除双方当事人间签署的场地及房屋租赁合同，由小山居民小组返还杨永祥租金150000元；2.判令小山居民小组承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2019年12月9日，小山居民小组召开涉案场地及房屋租赁招标会，会上，小山居民小组已经明确告知所有参会人员，该土地属于集体企业建设用地，但是该土地不能办理需要土地使用证才能使用的项目。杨永祥在本次招标会上参与竞标并中标，取得了该标的的承租权。2019年12月20日，小山居民小组与杨永祥在平等协商和自愿的基础上签订了场地及房屋租赁合同，合同主要约定：1.由小山居民小组将其集体所有的位于南永公路2.5公里处公路上方的集体企业用地13.5亩以及部分砖木结构房屋（平房39间，不含会议室2间）租赁给杨永祥使用，租期从2020年3月1日起至2040年2月28日止，合计二十年；2.租金分为两个档次，前10年每年租金为15万元共计150万元，后10年每年租金30万元合计300万元，二十年租金共计450万元；3.租金支付方式分为五次，第一次必须在2020年2月25日前付清头2年租金30万元；4.小山居民小组在此场地上所建盖的主体建筑砖木结构平房39间原则上不得拆除，但因杨永祥规划需要拆除其中几间时，租期届满前两年（即2038年2月28日前）杨永祥应将拆除房屋按同样规格恢复，其它零星房屋杨永祥可根据使用情况自行拆除；5.因小山居民小组对以上13.5亩土地未办理土地使用证，如以后政府要求办理土地使用证时，由小山居民小组负责办理并承担办证所需的一切费用；6.此合同经甲乙双方签字后，杨永祥即可在此土地上进行合法合规的自主经营，小山居民小组不得加以干涉。双方均在租赁合同上签字并按手印，小山居民小组还在甲方位置加盖了居民小组印章。租赁合同签订当日，杨永祥向小山居民小组转账支付了第一年的租金15万元，小山居民小组将土地及地上的房屋全部交付给杨永祥使用。杨永祥在使用土地期间，将小山居民小组在土地上建盖的部分建筑物拆除，但未再新建。一审法院另查明，小山居民小组出租的土地属于集体土地，于1993年开发建设，在建设时已经取得了编号为1993字第42号、建设单位为小山队、经南华县城乡建设环境保护局批准同意的《建设项目选址意见书》，建设单位为小山村、项目名称为停车场及食宿用房、许可证编号为云投证（93年）5050203号、经省州县三级计划经济部门和县级有关部门批准同意的《云南省固定资产投资项目投资许可证》及《云南省固定资产投资项目开工报告审批表》，编号为1994—08、建设单位为小山村、建设项目名称为建食宿、停车场并附南计经计（93）94号南华县斗山社区小山小组集体土地面积图的《中华人民共和国建设工程规划许可证》，其中，《中华人民共和国建设工程规划许可证》载明：根据《中华人民共和国城市规划法》第三十二条规定，经审查，本建设工程符合城市规划要求，准予建设；本证是城市规划区内，经城市规划行政主管部门审定，许可建设各类工程的法律凭证；本证所需附图与附件由发证机关依法确定，与本证具有同等法律效力。本案诉争的2#地块即涉案的13.5亩土地，属于《中华人民共和国建设工程规划许可证》所附的南计经计（93）94号南华县斗山社区小山小组集体土地面积图中的地块之一。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的、交易习惯，按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，杨永祥参与了小山居民小组在2019年12月9日召开的涉案场地及房屋租赁招标会，会上，小山居民小组已经明确告知所有参会人员该土地属于集体企业建设用地，但是该土地不能办理需要土地使用证才能使用的项目，小山居民小组已经尽到了告知义务，杨永祥竞标成功并取得了涉案标的物的承租权。2019年12月20日，双方在平等协商的基础上自愿签订了场地及房屋租赁合同，该合同是双方当事人的真实意思表示，应认定为合法有效，受法律保护，对当事人均具有约束力。但是，鉴于小山居民小组同意解除合同，根据当事人意思自治原则，对于杨永祥关于请求解除合同的主张，一审法院依法应予准许。根据合同“前十年每年租金为15万元”的约定，合同签订当日，杨永祥已经支付了第一年的租金，小山居民小组已经将土地及房屋交付杨永祥使用，杨永祥已经按照约定在其所租赁的土地上着手开发建设，客观上已经占用了其交付租金的土地及房屋，故杨永祥关于由小山居民小组返还其已经支付的第一年租金15万元的请求，不符合客观事实及法律规定，一审法院不予支持。另外，根据合同关于“甲方（小山居民小组）在此场地上所建盖的主体建筑砖木结构平房39间原则上不得拆除，但因乙方（杨永祥）规划需要拆除其中几间时，租期届满前两年（即2038年2月28日前）杨永祥应将拆除房屋按同样规格恢复；其它零星房屋杨永祥可根据使用情况自行拆除”的约定，因小山居民小组不能举证证明杨永祥所拆除的建筑物是属于“主体建筑砖木结构平房39间”中的房屋，还是属于其它零星房屋，应承担举证不能的不利后果，故小山居民小组关于要求杨永祥将其拆除的房屋恢复至原状或赔偿相应损失的主张，无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除杨永祥与南华县龙川镇斗山社区居民委员会小山居民小组签订的场地及房屋租赁合同；二、驳回杨永祥的其它诉讼请求；三、驳回南华县龙川镇斗山社区居民委员会小山居民小组的反诉请求。本诉案件受理费3300元，减半收取1650元，由杨永祥负担；反诉案件受理费100元，减半收取50元，由南华县龙川镇斗山社区居民委员会小山居民小组负担。二审中，经征询各方当事人对原判认定事实的意见，上诉人杨永祥对原判认定的“会上，小山居民小组已经明确告知所有参会人员，该土地属于集体企业建设用地，但是该土地不能办理需要土地使用证才能使用的项目”有异议，认为会上只说土地目前没有办理土地使用证，没有说该土地不能办理需要土地使用证才能使用的项目。同时，杨永祥还认为原审遗漏认定“杨永祥在2020年5月21日与南华县龙川镇斗山社区居民委员会小山居民小组提供的租赁标的物发出解除合同的通知，南华县龙川镇斗山社区居民委员会小山居民小组在一审也认可收到通知。”的事实。被上诉人小山居民小组对原审认定的法律事实无异议，本院对双方当事人无异议的本案事实予以确认。二审中，双方当事人均无新证据提交。根据在案证据，本院认为，杨永祥已认可小山居民小组在出租场地招标会上已明确告知案涉土地无土地使用证，故杨永祥对案涉土地无土地使用证系明知，显然也应当知道案涉土地不能开展需要土地使用证才能使用的项目。对杨永祥提出的异议本院不予认定。小山居民小组认可收到杨永祥请求解除土地租赁合同的通知，故对杨永祥提出的遗漏事实二审予以补充认定。本院对原审查明的事实予以确认。本案争议焦点为：案涉土地的租金150000元是否应由小山居民小组返还杨永祥。针对本案争议焦点，本院认为：当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的、交易习惯，按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，杨永祥参与了小山居民小组在2019年12月9日召开的涉案场地及房屋租赁招标会，会上，小山居民小组已经明确告知所有参会人员案涉土地无土地使用权证，不能办理需要土地使用证才能使用的项目，小山居民小组已经尽到了告知义务；在双方2019年12月20日签订的《场地及房屋租赁合同》第七条也载明案涉租赁土地未办理土地使用证，故应当认定上诉人杨永祥对案涉租赁土地无土地使用证的情况是明知且认可的。小山居民小组已按照约定将案涉土地及建筑物移交杨永祥占有使用，并且对案涉土地无使用权证一事也如实告知，小山居民小组已按照约定履行相应义务，并未存在违约或者不诚信行为。杨永祥作为承租人，应当对租赁物是否符合自己今后投资项目的要求有充分的调查了解，在小山居民小组已告知承租土地无土地使用权证并且案涉租赁合同已明确载明的情况下，杨永祥又以案涉租赁土地非集体企业建设用地，不能满足其投资需要等理由要求解除《场地及房屋租赁合同》并退还租金150000元是违反诚实信用原则的。一审基于小山居民小组的同意解除合同并无不当。由于杨永祥违反诚实信用原则，并且其已经拆除案涉土地上的部分建筑物，一审判决驳回杨永祥要求返还租金150000元的诉讼请求有事实和法律依据，也系对杨永祥不诚信行为的惩罚。故杨永祥的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处适当，应予维持；杨永祥的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由杨永祥负担（已交）。本判决为终审判决。审 判 长 倪志敏审 判 员 马春梅审 判 员 速 力二〇二〇年十二月二十五日法官助理 杨 洁书 记 员 曾靖超