山西省长治市中级人民法院民事判决书（2020）晋04民终2321号上诉人（原审原告、反诉被告）：山西潞安房地产开发有限公司，住所地山西省长治市府后西街**。法定代表人：段树理，职务：总经理。委托诉讼代理人：孙晓飞、侯婷，山西静庭律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：王辉英，女，1970年11月16日出生，汉族，住长治市。上诉人山西潞安房地产开发有限公司因与被上诉人王辉英房屋买卖合同纠纷一案，长治市潞城区人民法院于2019年10月31日作出（2019）晋0406民初243号民事判决，后山西潞安房地产开发有限公司不服向本院提起上诉，本院于2020年3月31日作出（2020）晋04民终152号民事裁定，发回长治市潞城区人民法院重审；长治市潞城区人民法院于2020年9月14日作出（2020）晋0406民初613号民事判决，判后山西潞安房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。山西潞安房地产开发有限公司上诉请求：1.依法撤销长治市潞城区人民法院（2020）晋0406民初613号民事判决书第三项，改判上诉人扣除被上诉人资金占用利息损失后返还剩余购房款282700元。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一是原审法院认定起诉前造成被上诉人按揭贷款未果的责任在上诉人，属认定事实错误；二是原审法院认定上诉人只返还首付款，不支持上诉人资金损失的认定有违事实和法律规定；三是原审法院酌情认定上诉人承担装修款等损失没有法律依据；四是原审法院程序严重违法。被上诉人王辉英辩称：一是要求上诉人退还796400元；二是一、二审诉讼费用由上诉人承担；三是其知道房屋贷款的最高限额，一审法院认定事实正确；四是合同中并未写明房屋的总价款不包括地下室。山西潞安房地产开发有限公司向一审法院提出诉讼请求：1.解除双方于2016年10月16日签订的《潞城市潞安·颐龙湾商品房认购协议》；2.判令被告限期将合同所涉房屋潞城区潞安颐龙湾小区8号楼1单元102室交还给原告；3.依法确认原告扣除被告的资金占用利息后退还被告购房款282700元；4.诉讼费由被告承担。王辉英提出反诉请求，1.解除双方于2016年10月16日签订的《潞城市潞安·颐龙湾商品房认购协议》以及反诉原告与反诉被告于2016年12月19日签订的《商品房买卖合同》；2.判令反诉被告返还反诉原告购房款390700元；支付反诉原告利息108000元；赔偿反诉原告房屋装修款295900元，以上合计794600元；3.本案诉讼费、反诉费由反诉被告承担。一审法院认定事实：2016年10月16日原告（甲方）与被告王辉英（乙方）签订了《潞城市潞安·颐龙湾商品房认购协议》，约定被告购买原告开发的位于潞城市××区环城水系西的××区，面积228.16㎡，单价5000元/㎡，总价1300700元；双方在协议第五条付款方式及期限中约定：（付款方式）按揭贷款，乙方首付应于2016年10月16日前交清全部房款的30%为390700元；双方在第十一条约定：本协议正本一式二份，甲乙双方各执一份，签订正式“商品房买卖合同”时交回本协议。协议签订当日，被告向原告支付涉案房屋房款390700元，原告为被告出具了收款收据。2016年12月9日，双方签订《商品房买卖合同》约定房屋面积228.16平米，单价5000元，总价1140800元。此后被告在办理按揭贷款手续时得知只能获得贷款800000元，而不是按照原被告签订的协议中按揭部分的数额910490元（房屋总价1300700元的70%），原被告由此发生争议。另查明，2017年1月被告入住涉案房屋。2018年5月16日原告取得了包括涉案房屋在内房屋的商品房预售许可证。另外，一审法院向中国工商银行股份有限公司潞城支行调取了原告（乙方）与中国工商银行股份有限公司潞城支行（甲方）于2014年12月8日签订的关于潞城潞安·颐龙湾项目按揭贷款合作事宜的《按揭贷款业务合作协议》，其中约定：由甲方作为潞城潞安·颐龙湾项目的按揭贷款办理银行。甲方对购买该项目的借款人提供的单笔个人住房贷款最高限额为800000元。2020年3月11日，原告山西潞安房地产开发有限公司向中国工商银行股份有限公司潞城支行提出申请将单笔个人住宅贷款最高金额提升为100万元。2020年3月23日，中国工商银行股份有限公司潞城支行向市分行申请关于山西潞安房地产开发有限公司开发的“潞安·颐龙湾”住宅小区项目个人住房按揭贷款提高贷款金额的补充报告，申请将单笔个人住宅贷款最高金额80万元提升至100万元。一审法院认为，原被告签订的认购协议及商品房买卖合同合法有效，双方均应按照协议约定全面履行义务。被告（反诉原告）向原告（反诉被告）支付首付款后，办理房贷未成，其原因在于：按照原被告签订的认购协议，除首付款390700元外被告（反诉原告）的按揭贷款部分应为910490元，而按照中国工商银行股份有限公司潞城支行与王辉英签订的《按揭贷款业务合作协议》，被告（反诉原告）能够获得的贷款最高限额为800000元，显然无法全额获得910490元按揭贷款。由于原告（反诉被告）与中国工商银行股份有限公司潞城支行签订合作协议在先，与被告（反诉原告）签订认购协议时显然知道按揭贷款上限为800000元，却与被告（反诉原告）签订了不符合该最高限额约定内容的《潞城市潞安·颐龙湾商品房认购协议》，原告（反诉被告）起诉之后，向中国工商银行股份有限公司潞城支行提出提高贷款最高金额的申请，中国工商银行股份有限公司潞城支行向长治市分行提出补充报告，故在起诉前造成被告（反诉原告）按揭贷款未果这一后果的责任在原告（反诉被告），其诉请资金占用利息应自行承担。被告（反诉原告）提出反诉要求原告（反诉被告）支付原告（反诉被告）购房款390700元利息，因其2017年1月已居住至今，故购房款利息一审法院不再支持。现双方均要求解除认购协议，一审法院予以确认。被告反诉要求解除双方于2016年12月9日签订的商品房买卖合同，该合同有双方签字盖章，合法有效，因双方已解除认购协议，该合同已无履行必要，一审法院予以确认。关于被告反诉提出的装修费问题，鉴于装修事实存在，一审法院酌情确定装修费10万元。综上，经一审法院审判委员会讨论决定,依据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十四条（二）、第九十七条、第九十八条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、双方签订的《潞城市潞安·颐龙湾商品房认购协议》及《商品房买卖合同》予以解除。二、被告（反诉原告）王辉英在本判决生效后一个月内将所涉房屋长治市潞城区潞安颐龙湾小区8号楼1单元102室交还给原告（反诉被告）山西潞安房地产开发有限公司。三、原告（反诉被告）山西潞安房地产开发有限公司在本判决生效后一个月内返还被告（反诉原告）王辉英购房款390700元及装修款等损失100000元。四、驳回双方其他诉讼请求。二审期间，上诉人和被上诉人均未提供新证据。二审审理查明的事实与一审人民法院查明的事实基本相符。双方对于被上诉人王辉英是否去银行办理过诉争房屋的按揭贷款存在争议，上诉人主张被上诉人王辉英从签订合同至诉讼未到银行办理过按揭贷款手续，假如因80万额度限制不能办理，上诉人与银行可以协调提高额度；被上诉人王辉英主张其去银行办理过贷款，因额度限制，办理未果。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。上诉人山西潞安房地产开发有限公司与被上诉人王辉英签订的认购协议及商品房买卖合同系双方真实意思表示,且不违反法律行政法规的强制性规定,合法有效,对双方当事人均具有法律约束力。被上诉人支付首付款后，未能按照合同约定办理剩余房款的按揭贷款，致使合同目的不能实现，原因在于：其一，上诉人与中国工商银行股份有限公司潞城支行《按揭贷款业务合作协议》中约定：对购买房屋的借款人提供的单笔个人住房贷款最高限额为800000元，而被上诉人房屋尾款为910490元，超出了银行个人住房贷款的最高限额；其二，上诉人在得知被上诉人剩余房款超出银行贷款限额后，积极与中国工商银行股份有限公司潞城支行协商，将贷款限额提高至1000000元，被上诉人仍未办理剩余房款的按揭贷款。现双方均要求解除该房屋买卖协议，一审法院予以确认，符合法律规定。关于上诉人主张被上诉人应返还资金占用利息的请求，因其前期未将房屋按揭贷款额度提升至被上诉人房屋尾款贷款幅度，存在一定过错，故一审法院不予支持并无不妥。关于上诉人主张不应承担房屋装修费的请求，因合同解除后，被上诉人将房屋返还上诉人，被上诉人装修房屋客观存在，应适当的返还装修费用。关于装修费用返还多少，被上诉人王辉英曾在原一审（2019）晋0406民初243号庭审笔录中认可只是进行了简单装修花费10万余元，被上诉人已住诉争房屋近4年之久，且在上诉人将贷款额度提升后，仍未办理贷款，存在一定过错，故本院综合考虑被上诉人房屋的装修情况及举证情况、合同的履行情况、过错程度将上诉人返还被上诉人装修款调整为60000元为宜。关于上诉人主张原审法院程序严重违法，人民法院可以依职权调取与案件相关的证据，故原审程序并无不当。综上，上诉人请求证据充分，理由成立部分，本院予以支持；上诉请求无证据支持，理由不成立部分，本院予以驳回；原审认定事实清楚，裁判公正的部分，本院予以维持；原审认定事实不清，裁判不当的部分，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十一条、第九十四条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持山西省长治市潞城区人民法院（2020）晋0406民初613号民事判决第一、二、四项，即双方签订的《潞城市潞安·颐龙湾商品房认购协议》及《商品房买卖合同》予以解除；被告（反诉原告）王辉英在本判决生效后一个月内将所涉房屋长治市潞城区潞安颐龙湾小区8号楼1单元102室交还给原告（反诉被告）山西潞安房地产开发有限公司；驳回双方其他诉讼请求。二、撤销山西省长治市潞城区人民法院（2020）晋0406民初613号民事判决第三项，即原告（反诉被告）山西潞安房地产开发有限公司在本判决生效后一个月内返还被告（反诉原告）王辉英购房款390700元及装修款等损失100000元。三、上诉人山西潞安房地产开发有限公司在本判决生效后一个月内返还被上诉人王辉英购房款390700元及装修款等损失60000元。四、驳回上诉人山西潞安房地产开发有限公司其他上诉请求。一审案件受理费5541元，反诉费5873元，由上诉人山西潞安房地产开发有限公司负担6300元，由被上诉人王辉英负担5114元。二审案件受理费5540.0元，由上诉人山西潞安房地产开发有限公司负担5240元，由被上诉人王辉英负担300元。本判决为终审判决。审判长 王 瑾审判员 王成立审判员 秦 坤二〇二〇年十二月二日书记员 陈燕娟