江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终4836号上诉人（原审原告）：李海军，男，1976年6月3日生，汉族，住无锡市惠山区。委托诉讼代理人：袁燕，江苏善合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：无锡广泽能源科技有限公司，住所地无锡市锡山开发区外商工业园老云林路西。法定代表人：高志刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：王鹏宏，江苏元聚律师事务所律师。委托诉讼代理人：管达文，江苏元聚律师事务所律师。原审第三人：无锡朗杰汽车销售服务有限公司，住所地无锡市惠山经济开发区前洲配套区惠澄大道**S3152。法定代表人：崔茂海，该公司总经理。上诉人李海军因与被上诉人无锡广泽能源科技有限公司（以下简称广泽公司）、原审第三人无锡朗杰汽车销售服务有限公司（以下简称朗杰公司）租赁合同纠纷一案，不服无锡市锡山区人民法院（2019）苏0205民初4756号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李海军上诉请求：撤销原判，改判支持其一审诉请。事实和理由：1．场地租赁意向协议书约定“甲方向乙方出示场地产权证明资料原件并提供相关复印件，以便于乙方向属地工商行政等主管部门核实租赁场地经营许可范围及办理工商注册所需场地有关手续……在乙方单位工商注册完成后签署正式租赁协议”等内容，结合2018年1月2日企业住所（经营场地）租赁协议约定“本协议供乙方办理有关登记使用”的内容，可以证明该份租赁协议是为了配合李海军设立公司而签订，并非双方为延续场地租赁意向书而签订的正式租赁协议。2．场地租赁意向协议书约定“甲方收到乙方订金五日内向乙方相关人员回复（包括但不限于电话通知、短信、微信、邮件等）并确认出租场地准确区域”，但广泽公司未能提交已向李海军回复可出租场地区域的相关证据，而李海军提交了在朗杰公司设立后其多次要求广泽公司明确可出租场地区域但未得到回复的证据，朗杰公司变更经营地址系不得已而为之，不能签订正式租赁协议的过错不在李海军。广泽公司二审辩称：1．广泽公司已经按照场地租赁意向协议书约定提供了办理工商注册手续所需的资料，朗杰公司也顺利取得了营业执照，说明广泽公司提供的场地是符合朗杰公司设立条件的。2018年1月2日的租赁协议与场地租赁意向协议书在租金金额上完全一致，该租赁协议约定“本协议供乙方办理有关登记使用”仅是表明签订合同的目的之一是设立公司，事实证明该合同目的已经实现，且朗杰公司自设立后直至2018年4月23日才迁移至惠山区，说明合同已实际履行，除该租赁协议外双方之间也不存在其他租赁协议，故一审法院认为该租赁协议系场地租赁意向协议书的延续并无不当，该租赁协议应作为判定双方权利义务的有效依据。2．场地租赁意向协议书上罗列了多种回复方式并不局限于书面形式，广泽公司通过电话通知的形式告知了李海军租赁场地区域，因时间久远而无法提供相应证据，但根据双方在2018年1月2日租赁协议中明确了场地面积、租金金额可以推断出李海军已清楚知晓租赁场地的准确区域，李海军称多次要求广泽公司明确租赁场地区域既未提供相关证据也不符合常理。空置厂房、土地会造成租金损失，广泽公司没有理由不想履行租赁合同，李海军未提供任何证据证明广泽公司存在阻碍租赁合同履行的行为。3．如果法院认为2018年1月2日的租赁协议并非正式的租赁协议，则李海军应承担缔约过失责任，广泽公司产生的厂房、土地空置损失应由李海军承担，从这个角度而言10万元订金也不应退还。原审第三人朗杰公司二审未作陈述。李海军向一审法院起诉请求：1．解除广泽公司与李海军签订的场地租赁意向协议书；2．判令广泽公司返还定金10万元并支付该款自2018年3月2日起至清偿之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.2倍计算的利息。事实和理由：李海军拟设立公司，需提交经营场所相关手续办理工商注册登记。2017年12月25日，李海军与广泽公司签订场地租赁意向协议书，约定广泽公司提供场地权属证明等供李海军进行工商登记注册，李海军向广泽公司支付订金10万元，广泽公司在收到订金五日内与李海军确认出租场地的准确区域。在确认场地符合经营需要后，李海军向广泽公司支付租金并签订正式租赁协议。场地如果不符合经营需求，广泽公司将订金退还给李海军。合同签订后，广泽公司未能按约履行场地确认义务，致李海军无法正常开展经营活动。无奈之下，李海军只得另租场地并至工商部门办理了变更登记。后李海军多次要求广泽公司返还订金未果，故诉至法院。广泽公司一审辩称：李海军不是适格的原告主体，应当驳回其诉请。虽然李海军以个人名义与广泽公司签订协议租赁场地，但是李海军系朗杰公司的股东、发起人之一。李海军与广泽公司签订意向协议是为了设立朗杰公司而进行的前期筹备活动，故李海军与广泽公司签约系职务代理行为。订金是由盐城山海汽车销售有限公司（以下简称山海公司）支付，而山海公司和朗杰公司的法定代表人均为崔茂海，故10万元订金不应视为李海军个人支付，而应视为朗杰公司支付，故李海军无权要求返还订金。朗杰公司于2018年1月12日在广泽公司出租的场地注册成功，并未出现李海军描述的场地不符合经营需求的情况，李海军也从未告知存在前述情况，且李海军在未通知广泽公司的情况下，于2018年4月23日将朗杰公司迁移至无锡惠山经济开发区现址，李海军在未及时通知广泽公司解除租赁合同的情况下擅自解约导致广泽公司场地空置近半年，租金损失惨重，李海军应对此承担赔偿责任，鉴于双方约定每年租金为120万元，10万元订金仅够抵扣一个月的租金，故将该订金用于弥补租金损失的行为并无不当。李海军认为双方的租赁合同于2018年3月2日解除，但其直到一年半后才向法院起诉，其行为不符合常理。李海军自知其违约行为给广泽公司造成损失，故一直没有向广泽公司主张返还订金，现又反悔起诉，严重违反诚信原则，希望法院依法裁判，驳回李海军不合理的诉讼请求，同时广泽公司保留向李海军和朗杰公司主张因其未及时入住、擅自违约导致广泽公司产生场地租金损失而要求其赔偿的权利。朗杰公司一审述称：1．场地租赁意向协议书是李海军与广泽公司签订的，朗杰公司在设立后未实际承租或实际使用相关场地。2．朗杰公司在设立后也未对场地租赁意向协议书予以确认，该协议书中约定的订金也非朗杰公司支付。一审法院认定事实：一、2017年12月25日，广泽公司（甲方）与李海军（乙方）签订场地租赁意向协议书，约定乙方向甲方租赁无锡市锡山区杨亭路附近场地，主要内容如下：1．乙方向甲方支付场地租金订金10万元。2．甲方收到乙方订金五日内向乙方相关人员回复（包括但不限于电话通知、短信、微信、邮件等）并确认出租场地准确区域。3．甲方向乙方出示场地产权证明资料原件并提供相关复印件，以便于乙方向属地工商行政等主管部门核实租赁场地经营许可范围及办理工商注册所需场地有关手续。4．乙方收到甲方场地相关权属证明材料三个工作日内向辖区工商行政主管部门确认场地经营范围许可。在确认符合乙方经营需求后五个工作日内向甲方支付未来一年场地剩余租金110万元，甲方出具相关收据并在乙方单位工商注册完成后签署正式租赁协议，并向乙方提供60万元场地租金发票。5．场地租期为五年，租金支付方式：一年一付，先付后用。6．甲方收到乙方全部租金后给予乙方30日场地改造期（场地租赁正式生效日期为：乙方支付场地全部租金日期向后延续30日后的第一日）。7．经工商行政等主管部门核实经营场地不符合乙方经营需求，乙方及时将核实情况向甲方回复（包括但不限于电话通知、短信、微信、邮件等），甲方在收到回复后三个工作日内退还乙方全部订金，本协议自动终止。2017年12月26日，李海军委托山海公司向广泽公司支付10万元。二、2018年1月2日，广泽公司（甲方）与朗杰公司（乙方）签订企业住所（经营场地）租赁协议，约定：1．甲方自愿将广泽公司的一栋厂房和一块场地出租给乙方，作为其经营场所，租金为120万元/年，该场所不在拆迁范围。2．出租厂房面积2500平方米，场地13333平方米，租期从2018年1月1日起至2021年12月31日止，到期若要继续租赁的，甲乙双方应另行签订协议。3．乙方在经营中，不得从事扰民、污染环境等活动，否则，甲方将终止租赁。4．甲乙双方相应的其他权利、义务由甲乙双方另行签订协议规定。5．本协议供乙方办理有关登记使用。6．本协议经甲乙双方签字后生效。协议中甲方加盖广泽公司印章，乙方由李海军签字。2018年3月26日、7月11日，李海军两次给广泽公司工作人员发送微信要求将订金退还山海公司。三、朗杰公司成立于2018年1月12日，公司股东为李海军、崔茂海，该公司成立时在工商部门登记的住所地为无锡市锡山区云林街道杨亭村。2018年4月23日，朗杰公司住所地变更为无锡惠山经济开发区前洲配套区惠澄大道**S3152。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定履行。李海军与广泽公司签订的场地租赁意向协议书、企业住所（经营场地）租赁协议是双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，为有效合同，对各方均具有法律约束力，各方均应依合同约定履行。场地租赁意向协议书与企业住所（经营场地）租赁协议之间具有延续性，李海军与广泽公司签订场地租赁意向协议书的目的是与广泽公司协商房屋和场地租赁事宜以及广泽公司配合办理公司设立的工商登记。后双方经协商签订了企业住所（经营场地）租赁协议，朗杰公司工商登记也已经完成并且登记经营的地址就是场地租赁意向协议书约定的地址。上述事实证明广泽公司已经履行了双方协议约定的义务，李海军也应当按照协议约定履行合同。现李海军要求解除双方签订的场地租赁意向协议书并返还订金10万元，其主张无事实和法律依据，法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决驳回李海军的全部诉讼请求。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院另查明：一审中，李海军提供了与广泽公司邱国华的微信聊天记录，其中2018年1月4日李海军“邱总，确定北面场地给我吧”。广泽公司提供了其名下坐落于无锡市锡山区杨亭村房产所涉的房屋所有权证和土地使用权证。房屋所有权证及所附平面图显示，房屋共三幢，分别为建筑面积25.42平方米一层、2557.06平方米两层（南）、2557.06平方米两层（北）；土地使用权证显示使用权面积为25073.70平方米。广泽公司还提供了案外人铁中运输有限公司（以下简称铁中公司）出具的情况说明，载明：本公司自2016年11月1日起承租广泽公司坐落于无锡市锡山区杨亭村南边厂房及相应场地，厂房建筑面积为2557.06平方米，场地面积为7718平方米，租赁期限为三年；自2018年6月1日起，本公司又承租了上述地址北边厂房及相应场地，建筑面积为2582.48平方米，场地面积为10000平方米，租赁期限为三年。二审中，广泽公司陈述：根据其一审中提供的房屋所有权证和土地使用权证，南、北两栋厂房是完全独立的，李海军及朗杰公司完全可以正常使用租赁的厂房及场地，且铁中公司出具的情况说明也明确了原先其租赁的仅为南面厂房及场地，对李海军及朗杰公司租赁的北面厂房及场地不造成任何影响，后因朗杰公司违约不履行合同、擅自变更经营地址，广泽公司才将北面厂房及场地出租给铁中公司。本院认为：当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。本案广泽公司与李海军签订的场地租赁意向协议书符合预约合同的法律特征。该协议书约定，经工商行政等主管部门核实经营场地不符合乙方经营需求，乙方及时将核实情况向甲方回复，甲方在收到回复后三个工作日内退还乙方全部订金。事实情况是，双方于2018年1月2日签订了企业住所（经营场地）租赁协议，明确租赁面积、租金、租期等有关租赁合同基本内容，李海军欲在租赁场地设立的朗杰公司也顺利办理了工商登记、领取了营业执照，而租赁场地用于设立和经营朗杰公司本身就是场地租赁意向协议书和租赁协议的签订目的所在，广泽公司已按约履行义务，故李海军要求退还订金缺乏合同依据和法律依据。李海军上诉认为广泽公司未向其明确可供出租的场地区域。本院认为，根据2018年1月2日的租赁协议，广泽公司出租厂房及场地的面积明确，朗杰公司办理工商登记时也未因场地、厂房不确定而受到阻碍，且2018年1月4日的微信聊天记录显示李海军问“邱总，确定北面场地给我吧”，其后没有任何要求确认场地的记录，结合一审中案外人铁中公司出具的说明、广泽公司提供的房屋使用权证、土地使用权证以及广泽公司二审中的陈述、能够形成证据锁链，证明租赁区域不存在不确定的情形，李海军的该上诉意见缺乏证据证明，本院不予采信。综上所述，李海军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由李海军负担。本判决为终审判决。审判长  林中辉审判员  李 杨审判员  景 鑫二〇二〇年十二月二十三日书记员  李宜洋