贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终7329号上诉人（原审被告）：遵义地矿房地产开发有限责任公司。住所地:贵州省遵义市红花岗区海尔大道贵州省地矿局第二勘察院负**办公房。统一社会信用代码：91520300069934135L。法定代表人：张鸿全，该公司经理。委托诉讼代理人：赵欣，贵州佳信律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨卫权，该公司员工。被上诉人（原审原告）：陈义庆，男，1971年9月24日出生，汉族，住江苏省无锡市新区。被上诉人（原审原告）：沈怡，女，1978年8月22日出生，汉族，住江苏省无锡市新区。二被上诉人的共同委托诉讼代理人：金亮，贵州帝尊律师事务所律师。上诉人遵义地矿房地产开发有限责任公司（以下简称遵义地矿房开公司）因与被上诉人陈义庆、沈怡商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2020）黔0302民初6143号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月12日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年12月4日公开开庭进行了审理，遵义地矿房开公司的委托诉讼代理人赵欣、杨卫权，陈义庆、沈怡的委托诉讼代理人金亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。遵义地矿房开公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，请求依法予以改判。二、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：一审判决书认定上诉人怠于履行合同义务，判决上诉人承担逾期交房违约责任，向被上诉人支付逾期交房违约金错误；2018年10月31日，地，地矿观景苑**楼通过单位部）工程验收，相关水、电、燃气、电话通信、有线电视、宽带网络均达到使用条件，上诉人于2018年11月1日和3日两次召开专题会议，安排部署交房工作，由销售代理公司即贵州向荣房地产经纪有限公司负责通知购房户接房，物业公司负责制定交房工作流程。销售代理公司从2018年11月4日开始，通过打电话的方式通知所有购房户接房（包括被上诉人），地矿，地矿观景苑绝大多数购房户接到电话通知后都来接了房，本次集团诉讼的**购房户只有**至今不来接房售代理公司多次电话通知被上诉人接房，被上诉人置之不理的情况下，上诉人才在2020年6月29日向被上诉人邮寄了《催促接房通知书》，被上诉人仍然拖延至今不来接房。因此，上诉人并未怠于履行合同义务，是被上诉人故意拖延不来接房，上诉人不应承担逾期交房违约责任。被上诉人陈义庆、沈怡答辩称，被上诉人未接到上诉人主张的接房通知，即便接到接房通知，在涉案房屋不满足交付条件的情况下，被上诉人有权拒绝接房，因此产生的法律后果应由上诉人承担。陈义庆、沈怡向一审法院起诉请求：1.判令遵义地矿房开公司支付陈义庆、沈怡以房屋总价款648845元为基数，每日万分之一从2018年12月31日起至交付完成为止的未按约定条件交房违约金；2.判令遵义地矿房开公司以房屋总价款648845元为基数，从2019年3月29日起至办理完毕房屋产权转移登记之日止按日万之零点五承担逾期办理房屋产权转移登记的违约金；3.诉讼费由遵义地矿房开公司承担。一审法院认定事实：2018年，陈义庆、沈怡与遵义地矿房开公司签订了《商品房买卖合同》，购买遵义地矿房开公司开发的红花岗区管井路地矿观景苑小区房屋，房屋总价款648845元，房屋交付时间为2018年12月31日，交付条件为:1.该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件，2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，3.满足第十二条中出卖人承诺的本项目相关设施、设备达到条件。该合同第十二条约定了交付时水电达到使用条件，燃气验收合格，电话通信、有线电视、宽带网络敷设到户。在逾期交房责任条款中，双方约定逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付购房款的万分之零点五的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，买受人有权退房，买受人要求继续履行的，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之一的违约金至实际交付之日止。在转移登记责任条款中，出卖人承诺于2019年3月29日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人，出卖人不能按约定交付相关文书的，约定日期起90日内，出卖人交付办理登记文书的，按已付购房款的万分之零点五承担违约责任，约定日期90日以后，出卖人不能交付办理登记文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的文书之日止，按日向买受人支付已交付购房款万分之零点五的违约金；同时又约定买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，但未约定办理转移登记时限。在办理房屋交接手续条款中，双方约定该商品房达到约定交付条件后，出卖人应当在交付日的30日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点及应、地点及应当携带的证件验收交接时，出卖人应当出示约定的证明文件，出卖人不出示的，买受人有权拒绝接收。合同签订后，陈义庆、沈怡依约支付了购房款。2020年6月29日，遵义地矿房开公司向陈义庆邮寄送达了《催促接房通知书》，通知书载明了接房的地点、时间及需要带齐的相关资料，邮寄地址为陈义庆购房合同中所载明地址，该邮件于2020年7月1日显示收件人已取走邮件，但，陈义庆、沈怡一直未接房。2013年7月8日及9月3日，遵义市发改委分别对遵义地矿房开公司开发的“地矿观景苑”项目一、二期工程予以备案，2015年8月12日，遵义地矿房开公司取得“地矿观景苑”1-7号楼的《建设工程规划许可证》。2018年9月7日，遵义市国土资源局红花岗分局函请遵义市城乡规划局，因中心城区路网建设项目官桃隧道占用了地矿观景苑项目用地，核实所占用地块的规划指标。2018年10月9日，遵义市城乡规划局函复遵义市国土资源局红花岗分局：官桃隧道占用了被告用地11491平方米，原规划审批7号楼、裙楼、幼儿园等不能建设。2018年12月19日，遵义市红花岗区交通运输局向遵义地矿房开公司发函提请配合占用地矿观景苑土地事宜。2019年6月24日，遵义市红花岗区人民政府向遵义市自然资源局发函：因官桃隧道项目占用了观景苑项目土地，不能按原规划修建，不能办理规划竣工认可验收，导致无法按约为购房户办理产权登记，为解决该问题，请尽快办理地矿观景苑项目规划认可手续。2019年7月2日，遵义市自然资源局对调整后地矿观景苑建设项目规划总平面布置图进行公示，2019年8月8日，遵义市自然资源局颁发了该项目1-6号楼《建设工程竣工规划认可证》。2019年12月30日，遵义地矿房开公司取得竣工验收备案表，2020年5月26日，遵义市自然资源局审查通过《地矿观景苑平面公共配套设施补充总平面图》，2020年6月23日，遵义地矿房开公司取得涉案项目土地使用权证。2020年7月21日，遵义地矿房开公司完成了涉案项目的房屋所有权首次登记（即初始登记）。2020年8月12日，遵义地矿房开公司在地矿观景苑小区公告栏、电梯张贴办理转移登记的《通知》，通知涉案小区业主提供办理房屋产权登记所需相关资料，为涉案小区业主办理房屋产权转移登记，涉案小区已有业主办理完毕房屋产权转移登记，取得了不动产权证书。另查明，涉案项目1-6号楼于2018年10月31日通过了单位（分部）工程验收，评定该工程为合格，遵义地矿房开公司于2018年11月26日向遵义市住房和城乡建设局提交了竣工验收备案文件，因规划调整，遵义市住房和城乡建设局于2019年12月30日在被告提交的《竣工验收备表》加盖备案专用章同意备案。2018年12月7日遵义地矿房开公司与贵州云下测绘有限公司签订《实测合同》，约定签订合同后15日提交实测报告，但因规划调整，该测绘公司在项目的建设工程竣工规划认可证下发前无法对涉案项目进行测绘，故中止测绘工作，直至2019年8月8日该项目取得《建设工程竣工规划认可证》后，贵州云下测绘有限公司重新开展实测工作，并于2019年10月23日出具了《房屋面积测绘报告》。一审法院认为,陈义庆、沈怡与遵义地矿房开公司双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示、合法有效。关于陈义庆、沈怡主张的要求遵义地矿房开公司从2018年12月31日起至交付完成为止按已付购房款的日万分之一承担未按约定条件交房的违约金的诉讼请求，合同中约定了交付房屋的时间为2018年12月31日，交付条件为1.该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件，2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，3.满足第十二条中出卖人承诺的本项目相关设施、设备达到条件。遵义地矿房开公司已于2018年10月31日完成了涉案工程的单位（分部）工程验收，并验收合格，2018年12月7日遵义地矿房开公司与贵州云下测绘有限公司签订《实测合同》，约定签订合同后15日提交实测报告，但因规划调整，该测绘公司在项目的建设工程竣工规划认可证下发前无法对涉案项目进行测绘，故中止测绘工作，直至2019年10月23日贵州云下测绘有限公司才出具《房屋面积测绘报告》，此时涉案房屋才符合合同约定交付条件，但综合本案相关文件延迟取得系政府机关为了公共利益的需要修建官桃隧道占用遵义地矿房开公司的规划用地导致涉案项目规划调整所致，并非遵义地矿房开公司过错导致，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见，不能避免且不能克服的客观情况”的规定，遵义地矿房开公司在影响期内不应承担违约责任，另外《房屋面积测绘报告》出具后，被告应有一个合理期限可尽到通知义务，因此酌情扣除30天的合理通知期限，即在2019年11月23日前遵义地矿房开公司已通知交房的，遵义地矿房开公司不应承担违约责任。而本案中遵义地矿房开公司于2020年6月29日才向遵义地矿房开公司邮寄《催促接房通知书》，系怠于履行合同义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，遵义地矿房开公司应按合同约定标准承担2019年11月24日至2020年6月29日期间的逾期交房违约金14209.70元（648845元÷10000×219日），对陈义庆、沈怡主张的其余部分不予以支持。关于陈义庆、沈怡要求遵义地矿房开公司从2019年3月29日起至办理房屋转移登记之日止按已付购房款的日万分之零点五承担逾期办理房屋转移登记违约金的诉讼请求，遵义地矿房开公司已于2018年11月26日向备案登记机关提交了全部竣工验收备案文件，为了公共利益的需要，城市道路建设需占用涉案项目土地，导致涉案项目规划调整，进行而导致被告未能及时办理初始登记，而遵义地矿房开公司在2020年6月23日取得涉案项目土地使用权证后，于2020年7月21日完成了涉案项目的房屋所有权首次登记（即初始登记），又于2020年8月12日向涉案小区发出办理转移登记的公告，证明遵义地矿房开公司一直积极履行合同义务，未能按照合同约定期限办理初始登记，系政府机关为了公共利益的需要进行城市道路建设占用被告的土地，遵义地矿房开公司并无过错。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定可知，该法条适用的前提是因出卖人的原因造成逾期办证，也即该法条规定的是过错责任而非严格责任，本案中对逾期办理初始登记而导致未能及时办理房屋产权转移登记，遵义地矿房开公司并无过错，因此遵义地矿房开公司不应承担支付违约金的责任，对陈义庆、沈怡的该项诉讼，不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：一、由遵义地矿房地产开发有限责任公司在本判决生效后五日内支付给陈义庆、沈怡逾期交房违约金14209.70元；二、驳回陈义庆、沈怡的其余诉讼请求。案件受理费25元（已减半收取），由遵义地矿房地产开发有限责任公司负担。本案二审审理过程中，遵义地矿房开公司向本院提交了如下证据：1.《地矿观景苑销售代理合同》，拟证明上诉人委托贵州向荣房地产经纪有限公司对涉案项目独家代理销售；2.《会议纪要》及签到表，拟证明上诉人组织召开专题会议，部署销售公司于2018年11月4日起通知被上诉人接房；3.《证明》、工商登记变更情况，拟证明贵州俊彦驰骋房地产营销策划有限公司通知业主接房的情况。被上诉人质证称，上述证据均不属于二审中的新证据，且上述证据不能证明上诉人通知被上诉人接房的事实。对遵义地矿房开公司提交的上述证据，本院分析认为，上述证据不能证明上诉人通知被上诉人接房的具体时间及通知内容，本院对遵义地矿房开公司提交的上述证据的证明目的不予采信。本院审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，遵义地矿房开公司主张其已委托贵州向荣房地产经纪有限公司，于2018年11月4日起通过打电话的方式通知被上诉人接房，但所举证据不足以证明该主张，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，遵义地矿房开公司应承担举证不能的不利后果，其所持上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决遵义地矿房开公司承担2019年11月24日至2020年6月29日期间的逾期交房违约金并无不当，本院予以确认。综上所述，遵义地矿房地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回;一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费155元，由遵义地矿房地产开发有限责任公司负担（遵义地矿房地产开发有限责任公司负担已缴纳50元，仍需向本院缴纳105元）。本判决为终审判决。审判长  张启飞审判员  施正高审判员  贺灿灿审判员  娄 强审判员  李成波二〇二〇年十二月四日法官助理杨恩高书记员钟永海书记员冯滢