安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终10457号 上诉人（原审原告、反诉被告）：许定华，女，1963年7月29日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人：李越，男，合肥市包河区望湖街道望湖社区居民委员会推荐。 上诉人（原审被告、反诉原告）：王翔，男，1989年4月4日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 委托诉讼代理人：张有辉，国浩律师（合肥）事务所律师。 上诉人许定华与上诉人王翔因房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2020）皖0102民初7746号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 许定华上诉请求：1.维持一审判决第二项；2.撤销一审判决第一项，依法改判王翔支付许定华拖欠租金80120元；3.改判王翔承担律师费3000元；4.王翔承担本案诉讼费、保全费、公告费等全部费用。事实和理由：许定华与王翔签订的《房屋租赁合同》约定，案涉商业用房租期为5年，自2018年7月1日至2023年6月30日止，每月租金16000元，按年8%的费率递增。合同签订后，许定华依约向王翔交付房屋，但王翔从2019年5月31日起一直未足额支付租金，截至2019年10月31日，王翔共欠付租金80120元。许定华认为，王翔逾期支付租金的行为构成违约，许定华有权要求其立即支付拖欠租金并承担相关费用。 王翔针对许定华的上诉辩称，许定华上诉陈述与事实不符，请求依法驳回。具体理由如下：1.双方租赁合同虽约定了租期从2018年7月1日起，但同时也约定了租期以实际交付日期计算。房屋租赁合同第4条第3项约定，租金支付方式为转帐，第一期租金共计9.6万元，于本合同签订时付清，之后租金应于每期提前30日预付，先付后用。依据该条约定及本案现有证据，可以证明在整个租赁期间王翔是不存在拖欠许定华租金的情形，且也没有证据反映许定华曾向王翔主张过其所谓的拖欠租金。2.关于交房日期问题，一审法院对此已予查明，且一审也从禹州物业公司调取了案涉房屋钥匙交付的原始档案确认单。在一审中许定华提出提前交付的情形，当时确实商铺的门没有锁，2018年8月22日后许定华让王翔进去，但正当王翔准备装修的时候物业公司管理人员不允许，许定华说他来协调，最后并不能正常施工，一直拖到2018年9月26日房屋正式交付并交了物业费后才可以装修施工。 王翔上诉请求：撤销一审判决第二项,依法改判许定华支付违约金30000元,退还租房保证金16000元及赔偿经济损失45000元;本案全部诉讼费用由许定华承担。事实与理由：1.一审判决认定解除租赁合同的原因是王翔的责任,与事实不符，案涉租赁合同解除的主要原因是案涉租赁房屋漏水,一直修不好,严重影响正常使用和经营。一审判决仅凭王翔在与李越沟通房租的微信聊天记录中说经营压力大、亏损等就认定王翔无法继续经营下去而解约,进而认定解除合同的责任在王翔方,与事实不符,亦没有证据证明。2.案涉租赁合同第五条约定保证金16000元是保证王翔在使用租赁房屋时对房屋设施、设备的使用的担保,房屋移交时设备、设施只要干净、完好、齐全即应退还,并不是违约金。即使是王翔违约,只要移交房屋符合约定,也应退还,更何况许定华是违约方。3.由于许定华违约,导致王翔不得不另寻房屋继续经营,导致王翔对案涉房屋的装修仅使用一年,给王翔造成了严重的经济损失,由于王翔装修时手续不规范不完善,导致王翔无法提供证据证明装修损失,为此王翔按工装使用期限5年计算装修损失为45000元(具体由法院酌定),应由许定华赔偿。 许定华针对王翔的上诉辩称，1.通过许定华二审提交的2018年8月份的微信聊天记录可以反映，王翔在2018年8月就对案涉房屋进行了装修，并产生了装修垃圾，由此可以推算王翔在此之前就已经进场并使用案涉房屋。2.许定华提交的录音证据可以反映王翔当时装修的情况，从而证明王翔在房屋交房手续办理前就已经使用房屋。 许定华向一审法院起诉请求：1.判令王翔立即支付拖欠租金80120元;2.判令王翔承担违约金30000元;3.判令王翔承担律师费3000元;4.判令王翔承担本案的诉讼费、保全费、公告费等全部费用。 王翔向一审法院提出反诉请求：1.判令许定华退还租房保证金16000元；2.判令许定华支付违约金30000元；3.判令许定华赔偿经济损失45000元；4.反诉费由许定华承担。 一审法院认定事实：2018年5月31日,许定华和王翔签订了《房屋租赁合同》约定：1.许定华向王翔出租其所有的位于合肥市新站区商业用房,双方约定租期共计5年,自2018年7月1日至2023年6月30日，租金支付方式为转账,每月16000元,按年8%的费率递增，首期租金96000元，签约时付清，以后租金应于每期提前30天预付，先付后用；2.为确保房屋及所属设施至安全与完好及租赁期限内相关费用之如期结算，双方同意本合同的保证金为16000元，王翔应于签订合同时付清全额保证金；3.任何一方如未按照本合同条款履行，导致中途终止合同，则视为违约，违约金双方同意为30000元，若许定华方违约，除退还王翔保证金外，还需支付给王翔上述金额的违约金，反之，则许定华可以扣除保证金，王翔还应支付上述违约金；4.租赁期限内，任何一方提前终止合同都必须征得对方同意，否则构成违约。合同签订后,王翔陈述其通过转账方式向许定华家人李越支付房租，分别于2018年5月31日支付租金96000元，2019年的3月1日支付第二季度的房租43000元，2019年5月31日支付第三季度房租42000元（2019年7、8、9三个月租金，按照14000元／月），许定华对王翔所交上述租金数额予以认可，不认可其缴纳标准以及缴纳起算时间。王翔分别于2018年5月26日、2018年6月4日累计支付上述保证金16000元。 租赁期间，王翔一直与许定华的家人李越在微信中就房屋漏水问题进行协商。2018年10月24日，李越向王翔发送微信“你家怎么还迟迟不开业呀”，王翔回复“电信那边的问题，弄的流程没有走完，应该11月能开业了，这几天来挂门头”。2019年3月25日，王翔向许定华发送微信称“嗯，有空来聊下房租的事，压力大啊”，李越回复，“你什么时候在呀”。2019年4月23日，李越向王翔发送微信“我顺便问一下，你测算了一下，大概多少钱能做呢？我了解一下”，王翔回复“我们核算在12000，暂时不上浮才能勉强撑下去，现在人流和人气差太多了，我们每个月亏损也很严重，其实我们也不想撤场，我们也想一直做下去，找个能聊得来的房东也不容易”。 2019年5月31日，王翔向李越发送微信“一季度租金42000已转3080的浦发卡里，你查收下”，李越回复“收到”。 另查明，禹州物业服务有限公司合肥分公司出具的《钥匙交付确认单》载明：编号23A106,2018年9月26日，业主姓名许定华，本人已经清楚上述商铺现状并收到此商铺入户门全套钥匙。许定华在该确认单上签字。 一审法院认为，本案中，双方当事人争议的焦点问题系租金起算时间的问题，后期租金有无协商变更的问题以及是否存在违约解除的问题。 关于租金起算时间的问题。根据双方签订的《房屋租赁合同》，该合同签订时间为2018年5月31日，约定房屋租赁期开始时间为2018年7月1日，从双方的聊天记录、王翔申请法院调取的物业公司《钥匙交付确认单》中可知，双方在签订合同时该房屋系期房，开发商和物业并未将房屋交付原告，王翔在庭审中也陈述当时许定华家人李越承诺可以和开发商沟通好提前将房屋交付给王翔使用，许定华并未提供证据证实其按照合同约定时间交付房屋给王翔使用，且王翔提交的《钥匙交付确认单》也能证明该房屋物业实际于2018年9月26日才交付。此外，从双方约定的应交租金时间以及王翔实际交付租金的时间来看，如按许定华所称交房时间，则2019年1、2、3月租金则应在2018年12月交付，但王翔实际于2019年3月1日才支付租金，王翔称系支付2019年第二季度的租金，且许定华未提供任何证据证实其曾催缴房租。综合考虑合同履行的实际情况，结合双方提交的证据，该院确认许定华实际交付房屋供王翔使用的时间为2018年9月26日。 关于后期租金有无协商变更的问题。本案中，王翔陈述其于2018年5月31日支付租金96000元（2018年10月至2019年3月），2019年的3月1日支付第二季度的房租43000元（2019年4、5、6月），2019年5月31日支付第三季度房租42000元（2019、7、8、9三个月租金，按照14000元/月），为证明上述租金变更原因，王翔向该院提交微信聊天记录予以证明，许定华对协商降至14000元这一事实无异议，故该院对双方协商变更租金的意思表示予以确认。 关于是否存在违约解除的问题。王翔称其因房屋漏水问题才解除合同，并提供微信记录证实其就房屋漏水问题一直与李越沟通，但许定华提交的李越与王翔的聊天记录显示其因生意不好、房租太高等因素导致一直亏损才解除合同，王翔在提出解除合同时并未提出因漏水原因而要求解除合同。综合双方提交的聊天记录可以证实王翔因无法经营下去而违约解除，王翔称双方协商一致解除，因未提供证据予以证实且许定华不予认可，故该院不予采信。 对于许定华主张的立即支付拖欠租金80120元，该院认为，根据上述该院认定的争议焦点，租金起算时间应自2018年9月26日计算。关于合同解除时间，许定华主张租金计算至2019年10月31日，王翔也陈述并提供证据证实房屋于2019年10月底返还许定华，故该院认定合同实际解除时间应为2019年10月31日。王翔已经将2018年10月至2019年9月租金支付许定华，故王翔尚欠许定华2018年9月26日至2018年9月30日的租金2666.7元以及2019年10月租金14000元，累计应为16666.7元，依法应支付许定华。 关于许定华以及王翔主张的违约金的问题，因该院已经认定因王翔的违约行为导致合同解除，故王翔应按照合同约定向许定华支付违约金30000元。 关于许定华主张的律师费3000元，因双方在合同中对该费用并未约定，故该院对于该请求不予支持。关于王翔主张退还保证金16000元，因本案合同解除系因王翔违约导致，根据双方约定，保证金应不予退还，故王翔该项请求该院不予支持。关于王翔主张的经济损失45000元，因其未提供任何证据证实，故该院无法予以确定具体损失数额，王翔可待取得相关证据后另行主张。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决：一、王翔于判决生效后十日内支付许定华租金16666.7元；二、王翔于判决生效后十日内支付许定华违约金30000元；三、驳回许定华的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告王翔的其他诉讼请求。本诉案件受理费2502元，减半收取1251元，由许定华负担751元，王翔负担500元；反诉案件受理费减半收取1038元，由王翔负担。 本案二审期间，许定华向本院提交2018年8月王翔与许定华家人李越的微信聊天记录及2020年12月11日李越与禹州物业公司负责人的通话录音，旨在证明案涉租赁合同签订后，王翔就使用房屋并进行装修。王翔质证认为，微信聊天记录不属于新证据，不能作为二审新证据使用，但为了查明案件事实，发表意见如下：该聊天记录恰恰证明截止2018年8月25日王翔仍未拿到案涉房屋，也印证了一审中陈述的门没有锁，许定华说能进去，王翔就进去了，进去后王翔开始装修，物业发现后不允许施工；当时装修的垃圾没地方放，并不能正常使用，直到2018年9月26日正式交房且王翔交付物业费后才可以正式使用，故该份证据达不到许定华的证明目的。通话录音不符合证据形式，此证据为通话记录，对方并不是本案当事人，对其身份不清楚。通过通话内容可以看出，李越存在诱导式的谈话，达不到其证明目的，请法院依法不予采信。 对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，关于案涉租金起算时间问题。许定华与王翔签订的《房屋租赁合同》约定，房屋租赁起始时间为2018年7月1日，租期以实际交付日期计算。许定华上诉主张王翔于2018年7月中上旬实际占有使用案涉房屋，但就本案现有证据来看，根据其二审提交的微信聊天记录只能反映王翔于2018年8月22日开始与许定华家人李越沟通案涉房屋装修事宜，并且于8月25日询问李越装修垃圾放哪里。依据该聊天记录的内容可以证明王翔至迟于2018年8月25日就已占有使用案涉房屋，故本院确认案涉房屋租金应从2018年8月25日起计算。 关于许定华主张的拖欠租金问题。许定华上诉主张截止2019年10月31日案涉合同解除王翔共拖欠租金80120元，并主张2019年3月1日王翔支付的房租43000元系第一季度租金（2019年1月至3月）及2019年5月31日支付的房租42000元系第二季度租金（2019年4月至6月）；王翔对此不予认可，并认为2019年3月1日支付的房租43000元系第二季度租金（2019年4月至6月），2019年5月31日支付的房租42000元系第三季度租金（2019年7月至9月）。对此本院认为，双方签订的《房屋租赁合同》第四条第3款约定，案涉房屋租金的支付应于每期提前30天预付，先付后用。依据该约定，王翔主张2019年3月1日支付的43000元系第二季度租金，2019年5月31日支付的42000元系第三季度租金，该交付租金的时间节点符合合同约定。此外，依据许定华一审举证其家人李越与王翔之间微信聊天记录显示，王翔曾于2019年3月25日向李越发送微信称其压力大，希望与其沟通房租事宜。李越于2019年4月23日向王翔发送微信让王翔测算一下，大概多少钱能做。王翔回复“我们核算在12000元，暂时不上浮才能勉强撑下去，现在人流和人气太差，我们每个月亏损很严重……”。直至2019年5月31日，王翔向李越发送微信“一季度租金42000已转3080的浦发卡里，你查收下”，李越回复“收到”。通过该微信聊天记录亦可证明王翔在支付下季度租金前与许定华协商将房屋租金降至14000元/月，并按照该标准于2019年5月31日向许定华支付了第三季度租金42000元。故本院根据双方合同约定及本案现有证据认定王翔于2019年3月1日支付的43000元房租系2019年4月至6月的租金，2019年5月31日支付的42000元房租系2019年7月至9月的租金。如前所述，因案涉房屋租金应从2018年8月25日起计算，故王翔应支付许定华2018年8月25日至2019年3月31日租金共计116129.03元（16000元/月×7月+16000元/月÷31天×8天），扣除王翔于合同签订当日支付的租金96000元，王翔还应支付许定华此期间的租金20129.03元（116129.03元-96000元）。加之王翔还拖欠许定华2019年10月租金14000元，故拖欠租金合计为34129.03元； 关于违约金及保证金问题。就本案现有证据来看，许定华在一审举证的李越与王翔的微信聊天记录显示王翔因生意不好，房租太高等因素导致一直亏损才解除合同，王翔在提出解除合同时并未提出因漏水原因而要求解除合同。现王翔上诉主张因房屋漏水问题才解除合同，对此其并未提供证据证明，在此情况下，一审法院认定案涉房屋租赁合同解除系王翔违约并无不当，本院予以认同。因案涉租赁合同的解除系王翔违约行为导致，依据《房屋租赁合同》约定“本合同的保证金为16000元…，双方任何一方如未按本合同的条款履行，导致中途终止合同，则视为违约，违约金双方同意为30000元，若王翔违约，则许定华可以扣除保证金，王翔还应支付上述违约金。”一审法院根据双方合同约定，对王翔主张的退还保证金16000元未予支持，并对许定华主张王翔支付违约金30000元予以支持，并无不当，本院予以维持。 关于许定华主张的律师费3000元问题，因双方在合同中对该费用并未约定，一审对许定华该项诉请未予支持并无不当，本院予以确认。 关于王翔主张的经济损失45000元问题。当事人对自己的主张，有责任提供证据，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，王翔主张的经济损失实际是指案涉房屋装修费损失，从本案现有的证据来看，王翔主张装修费损失并未提供任何证据予以证明，许定华对此也予以否认。因本案王翔无法提供证据证明其装修的具体损失，其应承担举证不能的不利法律后果，其认为许定华应赔偿相关装修费损失45000元的主张，依据不足，本院不予采信。 综上所述，许定华的上诉请求部分成立，予以支持。王翔的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持安徽省合肥市瑶海区人民法院（2020）皖0102民初7746号民事判决第二项，即“王翔于本判决生效后十日内支付许定华违约金30000元”； 二、撤销安徽省合肥市瑶海区人民法院（2020）皖0102民初7746号民事判决第三、四项； 三、变更安徽省合肥市瑶海区人民法院（2020）皖0102民初7746号民事判决第一项为“王翔于本判决生效后十日内支付许定华租金34129.03元”； 四、驳回许定华的其他诉讼请求； 五、驳回王翔的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审本诉案件受理费2502元，减半收取1251元，由许定华负担542元，王翔负担709元；反诉案件受理费减半收取1038元，由王翔负担；二审案件受理费3540元，由许定华负担1084元，王翔负担2456元。 本判决为终审判决。 审判长 张 怡 审判员 董江宁 审判员 余海兰 二〇二〇年十二月二十三日 法官助理李颖 书记员朱籽玉 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。