福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0582民初14879号 原告：陈木兰，女，1979年7月15日出生，汉族，住福建省建阳市。 原告：刘健明，男，1975年3月19日出生，汉族，住福建省建阳市。 二原告共同委托诉讼代理人：戴雪花，福建学行律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：姚婉君，福建学行律师事务所律师。 被告：晋江惠风置业有限公司,统一社会信用代码91350582052319080E,住所地福建省晋江市磁灶镇人民政府大院内。 法定代表人：张萍萍，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：吴艳峰，福建杰斐逊律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱志龙，福建杰斐逊律师事务所律师。 原告陈木兰、刘健明与被告晋江惠风置业有限公司（以下简称惠风公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月30日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈木兰、刘健明的委托诉讼代理人戴雪花、姚婉君及被告惠风公司的委托诉讼代理人吴艳峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈木兰、刘健明向本院提出诉讼请求：1.惠风公司立即协助陈木兰、刘健明办理址于晋江市××镇××村××幢××号房屋所有权属证书；2.惠风公司支付逾期交房违约金6178.31元（自2017年10月1日起至2017年12月30日止按已付房款686479元的日万分之一计算）；3.惠风公司支付自2019年7月24日起至实际办理商品房权属证书之日止的逾期办理商品房权属证书的违约金（暂计至2020年10月29日按已付房款686479元的日万分之零点五计算为15891.99元）。事实及理由：2016年12月21日，惠风公司与陈木兰、刘健明签订编号为201612210119的《商品房买卖合同》，约定将位于晋江市××镇××村××幢××号房屋出售给陈木兰、刘健明，面积143.66平方米，房款为686479元。合同签署后，惠风公司在不具备交房条件下于2017年12月左右强行交房（具体签署交房时间陈木兰、刘健明不记得）。商品房合同第十一条约定交房时间为2017年6月30日，合同附件十一《补充协议》第四条第1、2款：“如出卖人不能按照本合同第十一条规定期限交房，买受人同意给予出卖人3个月宽展期（2017年9月30日），自宽限期届满日的次日起至出卖人书面交房通知确定的交付日之首日止，出卖人按日向买受人支付其已付房价款的万分之一的违约金，合同继续履行。因此惠风公司应当支付自2017年10月1日起至2017年12月30日止按全部房价款万分之一计算的逾期交房违约金。同时，商品房合同第二十条第二款约定：惠风公司应在房屋交付之日起600日内取得商品房权属证书。合同附件十一《补充协议》第八条第二款约定：“如因出卖人原因造成买受人不能在商品房交付之日起600日内取得该商品房权属证书的，每逾期一日，出卖人按已付房款的万分之零点五向买受人支付违约金。”惠风公司至今未为陈木兰、刘健明办理商品房权属证书，因此惠风公司应当支付自2019年7月24日（2017年12月1日计算交房日，加上600天为2019年7月24日）起至2020年10月29日止的逾期办理商品房权属证书的违约金。综上，惠风公司至今未能按约如期交房及未能交付房屋权属证书的行为已严重侵犯了陈木兰、刘健明的合法权益，致使陈木兰、刘健明遭受巨大损失，故陈木兰、刘健明诉至法院，望判如所请。 惠风公司辩称，一、陈木兰、刘健明主张惠风公司协助办证及逾期办证违约金没有任何依据。1.合同约定办理房产证是双方共同义务，不是惠风公司的单方义务，惠风公司履行必要义务即符合合同要求，而陈木兰、刘健明对已方权利未重视，亦未及时履行自身义务，对逾期办证存在过错。案涉《商品房买卖合同》第二十条第（一）款约定：“双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。”表明办理房屋产权证是双方共同义务，陈木兰、刘健明作为房屋的买受人，有义务主动并配合办理房产证的，但陈木兰、刘健明未提供相关办证资料、未缴纳相关费用，而且在本案诉讼前从未向惠风公司要求办理转移登记，自身存在过错。2.惠风公司于2018年8月21日就完成协助办证义务。《合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”本案在买卖双方未约定由谁具体负责完成权属转移登记的情况下，行业内通行看法是开发商只需将办理房屋权属初始登记需要的资料报送当地权属登记机构并取得登记机构出具的收件单后即完成了该项义务，而惠风公司于2018年8月21日即提交了上述文件，已充分履行协助办证义务，陈木兰、刘健明无权要求增加惠风公司的合同义务，更无权就办证事项要求惠风公司承担违约责任，至于惠风公司在2020年1月10日才取得房屋首次登记证明材料，系主管部门的行政效率所致，并非惠风公司的责任。3.退一步说，即使认定惠风公司存在逾期办证，那么陈木兰、刘健明主张的逾期办证天数与事实也严重不符。案涉《商品房买卖合同》第二十条及附件十一补充协议第八条约定：双方约定的办证期限是自商品房交付之日起600日，逾期办证违约金为按已付房款的万分之零点五计算。第二十条所指的“商品房交付使用”为“商品房实际交付使用”。本案陈木兰、刘健明所购买的房屋实际交房日期为2017年11月4日，按合同约定600日的最后办证期限是2019年6月27日。惠风公司于2020年1月10日取得房屋首次登记证明材料，若要计算逾期办证的期限，那么截止日也仅应计算至2020年1月10日。自2019年6月27日至2020年1月10日，仅为197天。陈木兰、刘健明主张的逾期办证天数时间长度与事实不符，且因陈木兰、刘健明迟迟不来办证，惠风公司于2020年3月13日向陈木兰、刘健明发出了办证通知书，因此陈木兰、刘健明主张计算至实际办证之日止的违约金没有任何依据。现陈木兰、刘健明的房产证已办理出证，其主张协助办证没有依据。二、关于逾期交房违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。惠风公司已取得《竣工验收报告》、《工程质量监督报告》、《消防备案复查意见书》，案涉商品房在符合交付条件下于2017年10月25日向陈木兰、刘健明发出了交房通知书，刘健明在2017年11月4日收房后，已经实际享受和取得对商品房占有、使用而产生的利益。根据建筑行业的规定，六级以上大风天气无法进行高空作业。惠风公司提供的气象资料证明2016年度存在51天6级以上极大风天气导致工程无法施工。因此，根据《合同法》第一百一十七条的规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。2016年度存在51天的恶劣天气导致无法施工，属于不可抗力，交房时间应当顺延。因此，惠风公司已于2017年10月25日发出交房通知，不存在逾期交房，陈木兰、刘健明诉求逾期交房违约金没有任何依据。综上，陈木兰、刘健明的请求部分内容不符合合同约定，也没有法律规定，不应得到支持。陈木兰、刘健明诉求的逾期交房违约金已经超过诉讼时效，不应得到支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对陈木兰、刘健明提交的《陈木兰居民身份证》、《刘健明居民身份证》、《政府部门公示信息》、《商品房买卖合同》、《非经营性资金往来统一收据》和惠风公司提交的《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》、《工程质量监督报告》、《建设工程竣工验收消防备案复查意见书》、《气象资料分析》、《交房通知书》、“EMS快递单”、《惠风世纪城第1城房屋验收确认书》、《晋江市不动产登记受理回执单》、《开发项目首次登记证明》等本院予以确认并在卷佐证。 经庭审举证、质证及认证，结合双方当事人陈述，对本案主要事实作如下认定： 1.2016年12月21日，惠风公司与陈木兰、刘健明签订（编号为201612210119）《商品房买卖合同》（含附件）一份，约定惠风公司将其开发的址在晋江市××镇××村××幢××号房屋出售给陈木兰、刘健明，房屋建筑面积143.66平方米，成交金额686479元;第九条约定，案涉商品房交付时应当取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告； 2.案涉合同第十一条第（一）项约定，出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房。附件十一补充协议第四条第1款约定：“如出卖人不能按照本合同第十一条规定期限交房，买受人同意给予出卖人2个月的交房宽展期…。买受人同意宽展期内合同继续履行，且出卖人不承担违约责任。…”、第2款约定：“出卖人超过宽展期届满日但未超过宽展期届满日后三个月（即至2017年11月30日）交房的，自宽展期届满日的次日起至出卖人书面交房通知书确定的交付之首日止，出卖人按日向买受人支付其已付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。”; 3.案涉合同第二十条第（二）项约定：“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起600日内取得该商品房的房屋所有权证书，双方同意按照下列第2种方式处理：详见附件十一补充协议。”附件十一补充协议第八条第1款约定：“第二十条所指的“商品房交付使用”为“商品房实际交付使用”。…。”、第2款约定：“如因出卖人的原因造成买受人不能在约定期限内取得该商品房权属证书的，每逾期一日，出卖人按已付房款的万分之零点五向买受人支付违约金；…。”； 4.惠风公司于2017年10月25日向陈木兰、刘健明邮寄书面交房通知书，刘健明于2017年11月4日验收惠风公司交付的涉案商品房； 5.涉案商品房所在楼盘于2017年6月28日经建设、勘察、设计、施工、监理五单位共同验收通过，于2017年11月27日经消防验收通过;惠风公司于2018年9月21日向晋江市不动产登记中心提交涉案商品房所在楼盘办理首次登记所需材料，晋江市自然资源局于2020年1月10日对案涉商品房所在楼盘进行首次登记； 6.陈木兰、刘健明已向惠风公司支付了购房成交款686479元。 关于双方诉争的各项主张具体分析、认定如下： 一、关于协助办理案涉商品房所有权属证书的问题。本院认为，根据《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。惠风公司于2020年1月10日办理开发项目首次登记证明，涉案房屋所在楼盘业经房地产管理部门同意办理相关权属登记手续，陈木兰、刘健明至今未取得案涉商品房所有权属证书，惠风公司亦未提供证据证明已履行该义务，故对此惠风公司仍负有协助义务，陈木兰、刘健明主张惠风公司协助办理案涉商品房所有权属证书的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。 二、关于陈木兰、刘健明主张的逾期交房违约金。本院认为，惠风公司未提供商品房买卖合同第九条约定的建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告，以证明案涉商品房符合交付条件的具体时间，故无法体现惠风公司于2017年10月25日通知交房时案涉商品房已符合交付条件，但惠风公司提交的《惠风世纪城第1城房屋验收确认书》体现双方已于2017年11月4日办理案涉商品房交接手续，可以认定陈木兰、刘健明已于该日认可商品房符合交房条件，并实际接收使用,惠风公司在该日已履行交付房屋义务。故惠风公司未按约定在2017年6月30日前交付案涉商品房，顺延双方约定的交房宽展期2个月，惠风公司最迟应在2017年8月31日向陈木兰、刘健明交付案涉商品房，但直至2017年11月4日才予以交付，惠风公司已构成逾期交房，应按附件十一补充协议第四条第2款约定向陈木兰、刘健明承担自2017年9月1日起至2017年11月4日止按686479元的日万分之二计算的逾期交房违约金。陈木兰、刘健明请求自2017年10月1日起算逾期交房违约金是对权利的自主处分，不违反法律规定，予以支持。陈木兰、刘健明请求逾期交房违约金支付至2017年12月30日止与事实不符，超过部份不予支持。关于逾期交房违约金的计算，双方约定按已付房价款日万分之二计算，陈木兰、刘健明请求按日万分之一计算是对权利的自主处分，不违反法律规定，予以支持。 三、关于陈木兰、刘健明主张的逾期办证违约金。本院认为，附件十一补充协议第八条第2款约定：如因出卖人的原因造成买受人不能在商品房交付之日起600日内取得该商品房权属证书的，每逾期一日，出卖人按已付房价款万分之零点五向买受人支付违约金。惠风公司于2020年1月10日办理开发项目首次登记证明，其提交的“ESM快递回单”、“快递物流信息”显示其于2020年3月13日向陈木兰、刘健明发出《办理房屋权属通知书》，陈木兰、刘健明于2020年3月16日实际签收即为送达之日，故由于惠风公司未及时履行上述义务，导致陈木兰、刘健明未能在商品房交付之日即2017年11月4日起600日（即至2019年6月26日）内取得房屋权属证书，应自逾期之日起计算支付逾期办证违约金，陈木兰、刘健明主张自2019年7月24日起算，是对权利的自主处分，予以支持。故惠风公司应支付陈木兰、刘健明自2019年7月24日起至2020年3月16日止按已付房款686479元的日万分之零点五计算的逾期办证违约金。陈木兰、刘健明主张的超过部份不予支持。 四、关于惠风公司抗辩的诉讼时效。本院认为，本院于2019年12月12日受理了陈木兰、刘健明申请的与提起诉讼具有同等效力的诉前调解，诉讼时效于该日即中断，该诉前调解一个月即2020年1月12日终结时，诉讼时效期间已重新计算，故惠风公司关于逾期交房违约金超过诉讼时效的抗辩不予采纳。 五、关于惠风公司抗辩天气原因应顺延交房时间的问题。本院认为，惠风公司提交《气象资料分析》主张其因天气原因无法施工，交房时间应当顺延，但惠风公司的上述主张没有相应的合同依据，且惠风公司也未提供相应的施工日记或监理日记等可以佐证其确实未实际施工的事实，故对其上述抗辩主张不予采纳。 综上所述，本院认为，陈木兰、刘健明与惠风公司签订的案涉《商品房买卖合同》（含附件）系双方真实意思表示，未违反有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力。双方应当按照约定全面履行自己的义务。陈木兰、刘健明诉请主张的逾期交房违约金、逾期办证违约金及协助办理案涉商品房所有权属证书，符合查明事实和法律规定部分，本院予以支持，超过部分予以驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三条规定，判决如下： 一、晋江惠风置业有限公司应于本判决生效之日起十日内协助陈木兰、刘健明办理案涉商品房所有权属证书； 二、晋江惠风置业有限公司应于本判决生效之日起十日支付陈木兰、刘健明逾期交房违约金（自2017年10月1日起至2017年11月4日止按686479元的日万分之一计算）； 三、晋江惠风置业有限公司应于本判决生效之日起十日支付陈木兰、刘健明逾期办证违约金（自2019年7月24日起至2020年3月16日止按686479元的日万分之零点五计算）； 四、驳回陈木兰、刘健明的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。 案件受理费352元，因适用简易程序审理，减半收取176元，陈木兰、刘健明负担94元，晋江惠风置业有限公司负担82元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  陈昌演 二〇二〇年十二月二十一日 书记员  王晓君 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算： （一）权利人向义务人提出履行请求； （二）义务人同意履行义务； （三）权利人提起诉讼或者申请仲裁； （四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。 最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》 第三条在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。 在证据交换、询问、调查过程中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，当事人明确承认于己不利的事实的，适用前款规定 法官提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》 第二十七条规定：在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止。从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条规定：申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条规定：生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。