湖南省邵阳市北塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0511民初844号 原告（执行案外人）：蔡喜阳，男，1985年9月30日出生，汉族，住湖南省邵阳市北塔区。 委托诉讼代理人：邓伟，湖南森力（邵阳）律师事务所律师。 被告（申请执行人）：邵阳农村商业银行股份有限公司，住所地邵阳市北塔区资园路**。 法定代表人：许光，该公司董事长。 委托诉讼代理人：朱丽娇，女。 委托诉讼代理人：文湘桂，男，邵阳农村商业银行股份有限公司法务。 第三人（被执行人）：郭建解，男，1982年2月19日出生，汉族，住湖南省邵阳市北塔区。 第三人（被执行人）：钟玉音，女，1980年9月23日出生，苗族，住湖南省邵阳市北塔区。 第三人（被执行人）：郑振海，男，1975年5月2日出生，汉族，住湖南省邵阳市北塔区。 第三人（被执行人）：蔡晓霞，女，1977年12月3日出生，汉族，住湖南省邵阳市大祥区。 原告蔡喜阳与被告邵阳农村商业银行股份有限公司（以下简称邵阳农商银行）及第三人郭建解、钟玉音、郑振海、蔡晓霞案外人执行异议之诉一案，本院于2020年11月16日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蔡喜阳及其委托诉讼代理人邓伟、被告邵阳农商银行的委托诉讼代理人朱丽娇、文湘桂、第三人郑振海到庭参加诉讼。第三人郭建解、钟玉音、蔡晓霞经本院传票传唤，无正当理由拒不未到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告蔡喜阳向本院提出诉讼请求：1.请求邵阳市北塔区人民法院停止对案涉房屋邵阳市大祥区大圆禅茶馆（邵阳市大祥区××路，不动产权证书号××）进行腾空；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：邵阳市北塔区人民法院在办理（2019）湘0511执452号案件中，于2020年9月23日向原告送达了《邵阳市北塔区人民法院腾空房屋通知书》。原告收到通知后提出执行异议。2020年10月26日，原告收到（2020）湘0511执异32号执行裁定。该案涉房屋在2011年3月由案外人郑美艳承租用于开办邵阳市大祥区大圆禅茶馆，承租期从2011年3月6日至2029年3月5日，租期18年，租金777600元。2015年3月30日，第三人郑振海将案涉房屋抵押给被告。2016年9月9日，经产权人同意，郑美艳将邵阳市大祥区大圆禅茶馆转让给曹**雄，约定从2016年9月9日至2031年9月8日，租期15年，租金75万元，并于2016年9月12日全部交清。随后，曹**雄投入资金80万元装修，用于经营大圆禅茶馆。2018年9月10日，经产权人同意，曹**雄将大圆禅茶馆转让给原告，双方签订了《店面经营权转让协议》，约定转让费80万元，未到期的房租租金用消费抵扣。现该茶馆正在经营中。原告认为，郑美艳租房开办茶馆及转让给曹**雄及曹**雄再将茶馆转让给原告的民事行为，符合法律规定，应受法律保护。人民法院有权对房屋所有权依法拍卖，根据《物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受抵押权的影响。原告有权使用自己合法租赁的物业，人民法院强制腾空原告经营的大圆禅茶馆侵害了原告的合法权益。为此，原告特向本院提起诉讼。 被告邵阳农商银行辩称，被告与第三人办理抵押登记在原告承租之前，原告的诉讼请求不应得到支持。 第三人郑振海对原告的诉讼请求和主张表示没有意见。 第三人郭建解、钟玉音、蔡晓霞未做答辩，也未向本院提交证据。 本院经审理认定事实如下：2015年4月9日，第三人郑振海以邵阳市宝庆西路所有权证号为××的房屋为第三人郭建解欠被告邵阳农商银行的债务办理最高额抵押登记，房屋他项权证号为邵房他证大祥区字第Ｔ××5号。2011年3月6日，郑振海与案外人郑美艳就案涉房屋签订《租房合同》，用于经营邵阳市大祥区大圆禅茶馆（2011年3月10日成立），约定租赁期为18年，自2011年3月6日起至2029年3月5日止。2016年9月9日，郑振海与案外人曹**雄签订《门面租赁合同》，约定租赁期为15年，自2016年9月9日起至2031年9月8日止。2018年9月10日，曹**雄与原告蔡喜阳签订《店面经营使用转让协议》，将大圆禅茶馆的经营使用权转让给蔡喜阳，郑振海在协议上作为房屋产权人签字。 本院在执行被告邵阳农商银行申请执行第三人郭建解、钟玉音、郑振海、蔡晓霞金融借款合同纠纷一案中，于2020年5月7日作出（2020）湘0511执恢33号执行裁定书，对郑振海名下位于邵阳市大祥区××路（不动产权证书号××）的房产进行拍卖，并于2020年9月21日作出腾空房屋通知书，通知郑振海、曹**雄、蔡喜阳、邵阳市大祥区大圆禅茶馆对该房屋进行腾空。原告蔡喜阳向本院提出执行异议，本院于2020年10月23日作出（2020）湘0511执异32号执行裁定书，驳回原告蔡喜阳提出的异议请求。原告蔡喜阳不服，向本院提起案外人执行异议之诉。 上述事实，有原告提交的原告和第三人身份证复印件、被告企业登记信息、腾空房屋通知书、执行异议申请书、执行裁定书、邵阳市大祥区大圆禅茶馆工商登记信息、《租房合同》、《门面租赁合同》、《店面经营使用转让协议》、收条、承诺书，被告提交的房屋他项权证复印件及当事人的当庭陈述予以证明，足以认定。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉。当事人争议的焦点是：原告蔡喜阳就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，被告邵阳农商银行与第三人郑振海已于2015年4月9日就案涉房屋办理了抵押登记，被告邵阳农商银行对该房屋享有抵押权。原告提交的证据不足以证明郑振海与案外人曹**雄签订的《门面租赁合同》系案外人郑美艳与曹**雄之间的转租合同，应认定为郑振海在明知案涉房屋已设立抵押权的情况下另行与曹**雄签订的租赁合同。郑振海与曹**雄于2016年9月9日签订的《门面租赁合同》，曹**雄与原告蔡喜阳于2018年9月10日签订的《店面经营使用转让协议》，均在案涉房屋抵押权设立之后。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。被告邵阳农商银行对案涉房屋享有优先受偿权，原告蔡喜阳不享有足以排除强制执行的民事权益，对其要求停止对案涉房屋腾空的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下： 驳回原告蔡喜阳的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告蔡喜阳负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。 审 判 长  刘满平 人民陪审员  蔡美英 人民陪审员  邓沨颖 二〇二〇年十二月三十一日 代理书记员  梁湘浙 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。