湖北省鄂州市鄂城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0704民初2076号原告（反诉被告）：肖海丰，男，汉族，1975年10月28日出生，住鄂州市，委托诉讼代理人：王水华，鄂州市西山法律服务所法律工作者（代理权限：特别授权）。被告（反诉原告）：湖北恒旗置业有限公司，住所地：鄂州市庙鹅岭村**。法定代表人：高作绪，该公司经理。委托诉讼代理人：张欢欢，湖北思普润律师事务所律师（代理权限：特别授权）。原告（反诉被告）肖海丰诉被告（反诉原告）湖北恒旗置业有限公司（以下简称恒旗置业公司）合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）肖海丰的委托诉讼代理人王水华，被告（反诉原告）恒旗置业公司的法定代表人高作绪及其委托诉讼代理人张欢欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。肖海丰向本院提出诉讼请求：1、依法确认肖海丰与恒旗置业公司签订的《商品房买卖合同》合法有效；2、依法判决按肖海丰与恒旗置业公司签订的《工资款抵房款抵押合同》约定价款结算购房款；3、判令恒旗置业公司将出售的商品房交付肖海丰，并自2016年7月1日按5.00元/日支付违约金至商品房实际交付之日（暂计算至2020年7月20日止违约金为1480天×5.00元/天=7400.00元）；4、诉讼费、保全费由恒旗置业公司承担。事实和理由：2015年11月份前，肖海丰等农民工在恒旗置业公司承接的恒旗花园项目下从事外架作业。后经结算，除已付工程款外恒旗置业公司尚欠肖海丰等农民工工程款198,451.00元未付。双方通过协商，2015年11月22日签订《工资款抵房款抵押合同》，合同约定恒旗置业公司将恒旗花园项目下的401房屋以260,000.00元价格抵给肖海丰，并将该房到银行办理房贷按揭19万元，按揭办理后，由恒旗置业公司先替肖海丰偿还房贷198,451.00元按揭款本息，剩余按揭款61,549.00元本息由肖海丰偿还。现双方按此协议约定签订《商品房买卖合同》办理房贷按揭后，恒旗置业公司拒不将房屋交付，故肖海丰诉至法院。恒旗置业公司辩称及反诉称，1、《商品房买卖合同》依法应认定为无效，该合同未实际履行，其目的是通过此种方式从银行套取贷款以解决农民工工资的问题，以合法形式掩盖非法目的，故该份合同无效。2、按《工资款抵房款抵押合同》结算购房款于法无据，肖海丰与恒旗置业公司无合同关系，也不存在其他法律关系，恒旗置业公司已结清工程款，不存在再替建筑公司支付农民工工资。3、肖海丰无权要求恒旗置业公司交付房屋以及支付违约金。正如前面所述，恒旗置业公司提出反诉，要求：1、确认《商品房买卖合同》（预售）、《工资款抵房款抵押合同》无效；2、肖海丰配合恒旗置业公司注销房屋预告登记以及合同备案登记；3、肖海丰配合恒旗置业公司注销房屋他项权利登记；4、肖海丰承担本案反诉费用。肖海丰为支持其主张及反诉辩称意见，向法院提交如下证据：证据一、身份证复印件、企业工商信息各一份。拟证明当事人身份情况和诉讼主体资格。证据二、《商品房买卖合同》。拟证明恒旗置业公司将其开发的鄂州市泽林镇泽林村恒旗花园独栋独单元4层401号房屋按总价款26万元出售给肖海丰。证据三、欠条及《工资款抵房款抵押合同》。拟证明恒旗花园施工过程中欠肖海丰架子工工程款253,451.00元，2015年2月18日恒旗置业公司法定代表人承诺付款时间并签名担保；2015年11月22日签订《工资款抵房款抵押合同》，恒旗置业公司自愿将涉案房屋按总价款26万元抵偿给肖海丰，恒旗花园施工工程中欠到肖海丰架子工工程款198,451.00元抵房款后，余下61,549.00元房款由肖海丰还贷。证据四、电话录音。拟证明恒旗置业公司同意将房屋抵偿给肖海丰，并要求肖海丰补足差额。证据五、证人证言。拟证明肖海丰主体资格。恒旗置业公司为支持其辩称意见及反诉主张，向法院提交如下证据：证据一、恒旗花园施工合同、梁观滨身份证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、湖北省商品房预售许可证书、恒旗置业公司营业执照、鄂州市高宏汽车服务中心营业执照、高作绪身份证、工程款拨付证明。拟证明恒旗置业公司开发鄂州市泽林镇恒旗花园项目，梁观滨承接了该项目工程施工业务。证据二、劳动保障监察限期改正指令书、鄂城区人事劳动争议仲裁委员会调解书、证明（2015年9月24日）。拟证明梁观滨拖欠农民工工资，恒旗置业公司已经代梁观滨支付完毕，目前不拖欠任何农民工的工资。证据三、商品房买卖合同（预售）、付款总清单、农行业务凭证、高作绪农行卡交易明细清单、证明（2020年8月10日）。拟证明1、肖海丰与恒旗置业公司虽签订《商品房买卖合同（预售）》，但合同签订后，双方根本未实际履行，主要目的是通过此种方式从农行国贸支行套取贷款以解决承包人梁观滨拖欠农民工的工资问题；2、涉案房屋的首付款、按揭贷款、剩余房屋贷款均已由恒旗置业公司支付完毕，肖海丰未支付分文房屋对价；3、肖海丰持有的《商品房买卖合同（预售）》连基本的签订时间都没有，在房产部门备案、银行留存的《商品房买卖合同（预售）》的落款时间是2015年5月5日，同一栋房屋，肖海丰持有的《商品房买卖合同（预售）》中房屋单价是2150.00元/平方米，房屋总价是26万元；房产部门备案、银行留存的《商品房买卖合同（预售）》中房屋单价是2240.00元/平方米，房屋总价是271,868.80元；4、肖海丰与恒旗置业公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系典型的以合法形式掩盖非法目的，依法应认定为无效。证据四、恒旗花园建筑工程款决算声明。拟证明在《工资款抵房款抵押合同》签订、梁观滨失联之前，恒旗置业公司已向承包人梁观滨结清所有工程款，且多支付15.5万元。证据五、告知书、肖海丰微信记录。拟证明恒旗置业公司曾通知肖海丰解除双方为套取银行贷款而签订的《商品房买卖合同（预售）》。证据六、房屋他项权利注销登记申报表、网上银行电子回单、汪道珍身份证、汪道珍与高作绪的结婚证、房屋他项权利登记证书。拟证明恒旗置业已还清涉案房屋全部贷款，银行同意注销涉案房屋他项权利登记。证据七、（2018）鄂0704民初1963号民事判决书。拟证明1、人民法院曾依法判决认定案外人梁峰与恒旗置业双方为套取银行贷款而签订的《商品房买卖合同（预售）》无效、配合恒旗置业注销房屋预告登记、合同备案登记以及注销房屋他项权利登记；2、肖海丰与恒旗置业签订的《商品房买卖合同（预售）》同梁峰与恒旗置业签订《商品房买卖合同（预售）》的情况一样，依法也应认定为无效。证据八、何江**的证言。拟证明肖海丰等人因找不到承包人梁观滨，为讨要所谓的工程款，曾与众多农民工到恒旗置业售楼部闹事，严重扰乱恒旗置业公司的正常经营，甚至试图到恒旗置业公司的大客户滋事，恒旗置业公司曾报警处理，但最终不得不作出让步，在2015年11月22日与肖海丰签订《工资款抵房款抵押合同》。证据九、收款收据、收条、协议书等。拟证明根据恒旗花园建筑工程款决算声明中关于农民工身份争议的188万元已经处置完毕，没有肖海丰所称的款项。庭审质证时，恒旗置业公司对肖海丰提供的证据一，无异议。证据二，连基本的签订时间都没有，与在房产部门、银行留存的合同不一致，该证据不具有有效性。证据三，是在恒旗置业公司受胁迫下出具、签订的，且高作绪只是欠条中的担保人，欠条系肖海丰等人在恒旗置业售楼部闹事的情况下出具，抵押合同是肖海丰妻子在售楼部门口闹事的情况下签订的，且合同约定不明，双方均未实际履行，完全一纸空文，应认定无效。证据四，肖海丰在恒旗置业公司不知情、未经允许的情况下偷录，来源不明，且无法确定录音中为何人，不认可三性，不应作为本案证据。证据五，对于汪新法说的不属实，不止这三个架子工，最少有十几个人做架子工；两名证人柯某、胡某对肖海丰和梁观滨及恒旗公司之间的债权债务完全不知情，无法确定工资款抵房款合同是否确认肖海丰具有签订资格。肖海丰对恒旗置业公司提供的证据一，无异议。证据二，与本案无关。证据三，合同真实性无异议，内容都是恒旗置业公司自己填写，肖海丰所持有的也是恒旗置业公司填写，但内容不一致，该合同我们认为合法有效，证明目的不认可。证据四，不认可，我们手中还有欠条及补充协议。证据五，告之不认同，系其单方意思表示。证据六，无异议。证据七，与本案无关，与本案情况不一致。证据八，所有的决算凭证中未涉及肖海丰架子工的工程款。肖海丰架子工的款项抵房款在结算之前，证明这个款项结算完了。对恒旗公司的证明目的不予认可。经庭审质证，肖海丰提供的证据一、三，恒旗置业公司提供的证据一、三、六，因对方当事人未提交相反证据反驳，亦未提供证据证实其系伪造或虚假，证据真实客观，本院将根据案件事实综合评析后予以采信。肖海丰提供的证据二，恒旗置业公司未对欠条提出异议，故依法予以采信；合同与恒旗置业公司提供的合同内容基本相同，且恒旗置业公司未对合同上的公章提出异议，故证据真实客观，依法应予采信。证据四，对电话录音对象无法核实，无其他证据佐证，依法不予采信。证据五，证人证言均为言词证据，无其他证据佐证，且证明目的内容不同，无法形成完整证据链，故依法不予采信。恒旗置业公司提供的证据二，与本案无关联，依法不予采信。证据四，系与第三方形成的证据，无法核实其真实性，故依法不予采信。证据五，肖海丰未对其真实性提出异议，证据形式真实，其证明内容将结合案件事实综合评析。证据七，生效法律文书，依法应予采信。证据八，无其他证据佐证，依法不予采信。根据以上有效证据和当事人当庭陈述，本案事实认定如下：2014年3月9日，恒旗置业公司将其位于鄂州市××城区泽林镇的恒旗花园项目发包给梁观滨承建，肖海丰在该项目中从事架子工工作。工程完工后，梁观滨失联，导致多名农民工工资未清结。恒旗置业公司作为发包单位，代梁观滨垫付部分工人工资。2015年2月18日，恒旗置业公司法定代表人高作绪在一张欠条上作为担保人签字，欠条内容“今欠到架子工工程款叁拾贰万玖仟肆佰伍拾壹元整￥329451元。借支：76000元，下欠余款贰拾伍万叁仟肆佰伍拾壹元整￥253451元（此工程款经项止部承包经理核实为准）”、“高总承诺：15年4月份付40%，6月份再付40%，余款年底付清。”2015年5月5日，恒旗置业公司与肖海丰就位于恒旗花园1号楼401室签订《商品房买卖合同》（预售），约定房屋总价款271,868.00元，其中首付款81,868.00元，银行按揭190,000.00元。合同签订后，恒旗置业公司法定代表人高作绪银行汇款81,868.00元，余下款项在中国农业银行股份有限公司鄂州国贸支行办理了按揭贷款。同时，上述房屋在房产部门办理了预购预告、预购抵押预告合并登记手续。其后，高作绪按月支付银行按揭款。2015年11月22日，恒旗置业公司（甲方）与肖海丰（乙方）签订《工资款抵房款抵押合同》，“乙方肖海丰及其他农民工在恒旗花园项目下从事外架作业。剩余工程款（除去已付工程款）总计壹拾玖万捌仟肆佰伍拾壹元整￥198451.00元，因直接当事人梁观滨失联，甲方愿以恒旗花园项目下401房作为抵押垫付肖海丰及其他外架农民工工资，抵押后多出及差额部分多退少补。即房款超出部分由肖海丰补足余额给甲方，如肖海丰农民工资超出部分由甲方补给乙方，时间待定，最迟不超过拿房产证日期。经双方多次友好协商，抵押给肖海丰401号房价格按银行按揭购房合同总价基础上再次优惠即每平方按约2150.00元计算，房款总价贰拾陆万元整，与面积差异无关（乙方允许面积误差1㎡，超出部分甲方补齐乙方）。甲方负责替乙方还农行房贷（含首付30%）至198451.00元为止，剩余61549.00元由乙方还贷，以上两笔款项均为本金，甲乙双方各自承担银行按揭利息。在此期间，如在乙方提醒下甲方仍拒交房款达三次者，则甲方自愿承担房款总额的40%违约金支付给乙方，并承担拒付房贷所造成的法律责任。”中国农业银行股份有限公司鄂州国贸支行在发放贷款后发现涉案房屋的首付款和每月的按揭款的还款人均为恒旗置业公司，违反相关规定，通知恒旗置业公司整改，恒旗置业公司于2017年1月25日将该房屋的余下贷款款项一次还清。同年2月6日，银行在房屋他项权利注销登记申报表的他项权利人意见栏填写“贷款已还清，同意注销”，并加盖单位印章。现肖海丰与恒旗置业公司对涉案两份合同履行发生纠纷诉至法院。本院认为，本案争议的焦点问题，一是肖海丰的主体资格是否适格；二是《商品房买卖合同》（预售）是否有效；三是如何认定《工资款抵房款抵押合同》。关于肖海丰主体资格的问题。首先，涉案的两份合同《商品房买卖合同》、《工资款抵房款抵押合同》的合同当事人一方均为肖海丰；其次，肖海丰持有2015年2月18日的欠条原件；第三，涉案房屋在房产部门备案在肖海丰名下；由此可知，恒旗置业公司对肖海丰代表架子工或肖海丰为架子工的包工头身份认可，故肖海丰作为本案主体适格。关于《商品房买卖合同》（预售）是否有效的问题。民事法律行为是否有效的条件之一是意思表示真实，从该份合同的履行情况看，无论是房屋首付款，还是银行按揭款均由恒旗置业公司支付，不符合正常交易规则，故恒旗置业公司陈述的签订该份合同的真正目的是为套取银行资金更符合客观实际，故肖海丰、恒旗置业公司签订《商品房买卖合同》（预售）的意思表示不真实，且以合法形式掩盖非法目的，合同无效，恒旗置业公司的该项诉讼请求，依法予以支持，肖海丰要求确认合同有效的请求，依法不予支持。由于该份合同无效，故基于该合同办理的房屋预告登记以及合同备案登记应予撤销，但因该房屋还设立有第三方的预告抵押登记，故撤销涉案房屋的预告登记、合同备案条件未成就，恒旗置业公司的所涉诉讼请求，依法不予支持；其要求注销房屋他项权利登记的请求，依法亦不予支持。关于如何认定《工资款抵房款抵押合同》的问题。从合同形式上看，合同名称为抵押合同；从合同内容上看，虽有抵押字样，但“抵押垫付”、“抵押后多出及差额部分多退少补”等内容又有以房抵款的意思表示，如将该合同认定为“以工程款抵房款”的房屋买卖合同，那么对于何时交房、何时办证以及违约责任等问题又均未约定，且该份合同内容还涉及了上述已认定为无效的《商品房买卖合同》（预售）附随的银行按揭内容，如“甲方负责替乙方还农行房贷（含首付30%）至195451.00元为止，剩余61549.00元由乙方还贷，以上两笔款项均为本金，甲乙双方各自承担银行按揭利息”、恒旗置业公司如拒付房款“承担拒付房贷所造成的法律责任”，这些条款的约定又导致房屋完成交易存在风险。在银行发现按揭贷款存在问题时，恒旗置业公司于2017年提前还清银行按揭贷款，该行为实际是对《工资款抵房款抵押合同》的部分条款进行了变更，合同双方应就合同变更内容再次进行协商解决。同时，即便认定《工资款抵房款抵押合同》即为房屋买卖合同，亦为有效合同，因肖海丰对余下房款61,549.00元未支付，其要求恒旗置业公司交付房屋的请求，于法无据，依法不予支持。《工资款抵房款抵押合同》内容不清，表述不明，且因合同双方对签订合同时的意思表示陈述不一致，无法判断该份合同是否是双方真实意思的表示，故肖海丰要求按合同确定购房款以及恒旗置业公司要求确认该合同无效的请求，均无法作出裁决，双方应对该份合同的未尽事宜、已变更事宜进行协商，解决矛盾。肖海丰、恒旗置业公司涉及该份合同的相关诉讼请求，本案不予处理，双方可选择其他法律关系主张权利。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第（二）、（三）项，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项、第五十六条的规定，判决如下：一、肖海丰与湖北恒旗置业有限公司于2015年5月5日签订的《商品房买卖合同》（预售）无效；二、驳回肖海丰的诉讼请求；三、驳回湖北恒旗置业有限公司其他的反诉请求。本案本诉受理费300.00元减半收取150.00元，由肖海丰负担；反诉受理费150.00元，由肖海丰负担50.00元，湖北恒旗置业有限公司负担100.00元（该湖北恒旗置业有限公司已预缴，待判决生效后由肖海丰直接支付给湖北恒旗置业有限公司）。如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。审判员  李婷二〇二〇年十二月二十日法官助理余诗媛书记员霍贝丽