广西壮族自治区鹿寨县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0223民初2630号 原告：广西柳州鸿嘉物业服务有限公司鹿寨分公司，住所地：鹿寨县鹿寨镇城南开发区金鹿新城春园**楼**。统一社会信用代码：91450223697636358T。 负责人：赵泽金，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吕静，柳州市万和法律服务所法律工作者。(特别授权) 被告：沈若彤，女，1968年5月31日出生，汉族，户籍地广西鹿寨县，现住鹿寨县。 原告广西柳州鸿嘉物业服务有限公司鹿寨分公司诉被告沈若彤物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月5日立案受理后，依法适用简易程序(小额诉讼)，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吕静、被告沈若彤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告广西柳州鸿嘉物业服务有限公司鹿寨分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2018年1月1日至2020年5月31日期间的物业管理综合服务费人民币2322.32元及违约金人民币1566.77元，以上合计人民币3889.09元（违约金按应支付费用总额每日1.5‰计算，自2018年1月1日起暂计算至2020年5月31日，至付清全部物业费综合服务费之日止）；2、判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2011年1月1日广西南宁鸿嘉金地物业服务有限公司与柳州市金地房地产开发有限公司签订了《金鹿新城小区前期物业管理服务委托合同》。2011年1月1日广西南宁鸿嘉金地物业服务有限公司授权原告与金鹿新城小区业主签订《前期物业管理服务协议 -2- 》，向业主提供物业管理服务。2016年1月1日原被告双方签订了《前期物业管理服务协议》。该协议约定：至小区正式成立“业主委员会”并签署本小区《物业管理委托合同》之日止，在此期间提供物业管理服务。物业管理综合服务费标准为按建筑面积每月0.90元/平方米缴纳，须每月10日前缴纳当月的物业管理综合服务费用，逾期甲方按照每日加收欠交部分千分之三的标准向被告收取违约金。被告系金鹿新城财园8栋1单元2603号的业主，其房屋建筑面积为88.98平方米，每月应向原告交纳物业管理综合服务费为人民币80.08元。协议生效后原告依约为被告提供了物业管理综合服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，拖欠原告2018年1月1日至2020年5月31日物业管理费综合服务费人民币2322.32元，产生的违约金人民币1566.77元（计算公式：违约金=物业管理费月金额×（欠费月份数+1）×月欠费天数（30天）×1.5‰（每天），即80.08×1×30×1.5‰=3.6元），共计人民币3889.09元。经原告多次向被告催缴至今仍未缴纳，原告为了维护自身的合法权益和小区物业管理的正常工作秩序和经营秩序，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判决，支持原告的诉讼请求。 被告沈若彤辩称，根据民法通则的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，原告的部分主张已超过诉讼时效，即使被告应当缴纳物业费，也应当从2018年8月16日以后开始计算。被告开始装修新房以来，原告便严重违反其与开发商签订的《金鹿新城小区前期物业管理服务委托合同》，以及与业主签订的《前期物业管理服务协议》。原告称被告拒不履行自己的缴费义务，是因为原告没有依约提供物业管理综合服务，违约在先。2016年5月，我房屋装修尚未动工，便发现小房窗户玻璃出现一条大裂缝，向物业求助四、五个月没有处理。原告也从未开展过任何社区文化活动。原告不仅没有对房屋公共部位、设施等进行维护、修缮、管理，还带头破坏小区环境：从2018年起，门面租户红黄蓝幼儿园及其他门面租户长期进入小区晾晒衣物，幼儿园也长期占用小区内场地，使用小区设施设备进行教学活动，阻碍了业主在小区内带小孩玩耍，也影响到住户的休息，对被告的投诉也不理不睬；门面租户打墙向小区开门，并在小区内挂牌营业，原告没有进行有效管理；原告对小区共用设施不予或拖延维护、修缮，留下诸多安全隐患；原告将近门面后墙位置的小区绿地进行硬化，建设小区面积，门面租户在小 -3- 区内密集按照空调外挂、烟囱，导致小区内空气全年收到污染，夏季特别炎热，甚至挖掉酒吧侧门、小区大门边绿地，以建造化粪池，原告均无作为；小区环境卫生长期处理脏乱差状态；小区南门保安亭24小时无人值班，已变成放置杂物的仓库，外来人员随便进出；原告也从未对物业手指费用进行公示；原告私自将共用部位用于放置商业广告牌和车位，没有公布资金流向；对业主缴纳物业费不开具发票。被告要求免除2018年以来的物业费，诉讼费由原告承担。 本院经审理查明：柳州市金地房地产开发有限公司（甲方）于2011年1月1日与广西南宁鸿嘉金地物业服务有限公司（乙方）签订《金鹿新城小区前期物业管理服务委托合同》，广西南宁鸿嘉金地物业服务有限公司鹿寨分公司系原告的前身，该公司（甲方）于2016年1月1日与被告（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，该协议约定：甲方应对房屋公用部位、公用设施设备、绿化、环境卫生、秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；甲方可依据本协议按每平米0.90元/月向乙方收取物业管理综合服务费；乙方须每月10日前缴纳当月的物业管理综合服务费，逾期甲方将按照每日加收欠交部分千分之三的标准向乙方收取违约金。被告系金鹿新城财园8栋1单元2603号的业主，其房屋建筑面积为88.98平方米。协议签订后，被告从2018年1月起2020年5月31日未按时缴纳物业费。对被告的欠费行为，原告多次催收未果，于是向本院提出诉讼。 上述事实，有原、被告陈述，原告提供的营业执照、企业变更通知书、《鹿价字[2010]6号文件》、金鹿新城小区前期物业管理服务委托合同、授权书、物业服务企业资质证书、前期物业服务协议、催费通知照片两张；被告提供的相片等证据证实。 本院认为，对于争议焦点一：本案是否超过诉讼时效？ 根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算……”的规定，普通民事纠纷的诉讼时效应为当事人知道或者应当知道权利被侵害之日起三年，物业公司追索物业费属于普通的债权请求权，不属于法律规定的特殊情况，故应适用三年诉讼时效。因物业服务是一种持续性的行为，物业费也随之不断的生成，故应将前期物业管理服务合同持续期间产生的所有物业费视为一 -4- 个整体，而业主每个季度或半年交纳物业费的行为则视为整体债务的分期履行。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”的规定，物业公司追索物业费的诉讼时效应从物业管理服务合同约定的最后一期物业费交纳期限届满之日开始计算。则本案的诉讼时效应当从2020年5月31日起算，原告于2020年11月5日向本院起诉，未超过诉讼时效，对被告的该项辩解意见本院不予采纳。 对于争议焦点二：原告的诉请有无事实和法律依据？建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，经物业服务企业书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业服务费，物业服务企业请求业主支付物业服务费的，应予以支持。该案中，原告为包括被告在内的金鹿新城的业主提供了物业服务，原告请求被告支付物业服务费，理由充分、证据充足，原告公司名称的变更不影响协议的履行，现原告请求被告支付从2018年1月1日至2020年5月31日的物业管理费2322.32元有事实合同依据，但被告提供相片等证据，证实了原告在物业的管理与服务达不到约定的标准，原告也承认有服务和管理不到位的情况，可以认定原告在物业服务和管理方面确实存在不足之处。然而物业服务是一个不断完善，不断提高的过程，需要得到广大业主的理解和支持，如果大家认为物业的管理和服务存在问题，应该主动向物业公司提出改进意见和建议，或成立业主委员会依法更换物业公司，而不能以拒交物业费等方式进行消极对抗。综上所述，本院依照服务收费应当遵循费用与服务水平相适应的原则处理本案，对于被告应缴给原告的物业费予以酌减10%；对原告违约金的主张，因原告本身物业服务存在瑕疵，对其提出的加收违约金要求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《 物业管理条例 》第七条第五款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下: 一、被告沈若彤支付原告广西柳州鸿嘉物业服务有限公司鹿寨分公司2018年1月1日至2020年5月31日物业管理费2090元； 二、驳回原告广西柳州鸿嘉物业服务有限公司鹿寨分公司的其他诉讼请求。 -5- 上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内付履行完毕。如未按本案生效判决指定的期限履行金钱给付义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费50元（原告已交），减半收取25元，由被告沈若彤负担。 本判决为终审判决。 审判员  张舒婷 二〇二〇年十二月十八日 书记员  卢革玲