广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终23470号上诉人（原审被告）：李佩玲，女，1984年7月30日出生，汉族，住广州市花都区。被上诉人（原审原告）：广州万宁物业管理有限公司，住所地：广州市荔湾区黄沙大道****。法定代表人：王萌，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：谢锦超，该司职员。委托诉讼代理人：蔡远琴，该司职员。上诉人李佩玲因与被上诉人广州万宁物业管理有限公司（下简称万宁公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2020）粤0114民初9452号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的有关规定，本案适用普通程序，由审判员谭红玉独任审理。本案现已审理终结。上诉人李佩玲上诉请求判令：l.撤销原审判决第一、二、三、四项，改判驳回万宁公司的所有诉讼请求；2.由万宁公司承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由如下：一、原审法院认定事实不清，导致错误判决。其一，原审错误地将“万宁公司没有按照合同约定离开李佩玲所在小区”等同于“万宁公司合法提供了相应的符合原有合同要求的物业服务”，直接导致本案判决错误。按照万宁公司与李佩玲所在小区业委会签订的物业服务合同，合同期限为2013年12月17日至2018年12月16日，而小区全体业主已于2018年12月10日至2019年1月7日期间针对选聘及解聘物业公司进行投票，万宁公司作为物业服务单位之一参加了该次投票的竞聘，最终的投票结果是案外人广州市万科物业服务有限公司（下简称万科公司）获得了选聘，万宁公司则被解聘。该投票结果合法有效，同时该结果也起到通知万宁公司终止在小区的服务并按照合同约定完成交接的效果，但万宁公司未与中标单位万科公司交接，其行为属于严重违约行为。同时，合同期满后，万宁公司在小区大肆破坏区内的各项设施、树木、植被等等，给小区造成了巨大的破坏和严重的经济损失。其二，万宁公司并未按照原有合同要求提供相应的物业服务，故其要求李佩玲按原有合同约定支付服务费没有任何法律依据。在万宁公司未提交任何合法有效的证据证明其有按照原有物业服务的标准和要求提供了物业服务的情况下，原审法院将万宁公司拒不交接的行为认定为万宁公司按照原有合同要求提供了相应的物业服务，与事实不符；二、原审判决错误分配举证责任，导致错误判决。其一，原审法院错误适用了《中华人民共和国物权法》第七十八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第九条、第十条的规定。首先，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条的规定，作为业主的李佩玲正是基于业主大会的决议否定了万宁公司管理小区收取管理费的权利，而原审法院却认定李佩玲构成违约，属于法律适用的根本性错误。其次，根据上述《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及第九条的规定，万宁公司在合同期满并被业主大会解聘，且未提供任何证据证明其按照合同约定以及相关规定提供了应有服务的情况下要求业主支付物业费，作为业主的李佩玲有正当理由拒绝缴纳，原审法院对此未予支持，属于适用法律错误。再次，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，万宁公司在合同到期并被业主大会解聘后，拒绝退出、移交，原审法院认定李佩玲应支付物业费，是错误的。最后，在万宁公司未提供充分证据证明其在超过合同期限后向李佩玲所在的小区提供了原合同约定的各项服务的情况下，万宁公司应承担举证不能的不利法律后果，故原审判决支持万宁公司的诉请违反了我国《民事诉讼法》第六十四条第一款的规定。其二，原审法院错误分配举证责任，导致错误判决。原审法院以“李佩玲抗辩称万宁公司未按原物业服务合同的服务标准提供物业服务，但未能提供证据证明，对该抗辩不予采纳。……”，属举证责任分配严重错误。根据法律的基本原则，应由万宁公司充分举证证明其按照物业服务的条款约定完全履行了相应的义务，否则，就应承担举证不能的法律后果。对于不存在的合格服务，李佩玲当然不可能举证证明。另外，原审法院对万宁公司“明显超过举证期限”且未经质证的证据进行采信，是严重的偏袒行为。被上诉人万宁公司答辩称：不同意李佩玲的上诉请求，同意原审判决。万宁公司于2020年6月9日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.李佩玲支付锦尚名苑11栋106房自2018年4月1日至2019年11月30日期间的物业管理费4628元，违约金1338.4元（违约金从欠费次月1日起每天按欠费总额的0.1%计算，计至2019年11月30日止）；2.李佩玲支付自2018年1月1日至2019年11月30日期间的公摊水、电费分别为124.3元、39.7元，水费448.8元，自2018年4月1日至2019年11月30日期间的垃圾处理费80元；3.由李佩玲承担本案诉讼费。原审法院经审理查明，涉案房屋位于广州市花都区兰花路3号锦尚名苑11栋106房，建筑面积为140.22平方米，当事人双方确认该物业业主为李佩玲并由其使用。2013年12月17日，锦尚名苑业委会向万宁公司发出《中标通知书》，通知万宁公司为广州市花都区锦尚名苑小区物业管理服务项目的中标人。2013年12月17日，万宁公司（乙方、受托方）与锦尚名苑业委会（甲方、委托方）签订《广州市花都区锦尚名苑小区物业服务委托合同》，约定甲方选聘并委托乙方为锦尚名苑小区提供物业服务，第二条，物业名称：广州市花都区锦尚名苑小区；第六条，委托服务内容包括给排水管道的维修、养护和管理；第十五条，委托服务期限：合同签订之日起五年（即自2013年12月17日起至2018年12月16日止）；第十九条第一款第一项，本物业管理区域物业服务实行包干制方式，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，本合同前三年的物业服务费标准如下：住宅（不带电梯）：1.65元/月?平方米；第十九条第二款，业主或物业使用人应自乙方提供物业服务之日起交纳物业服务费用，物业服务费按月缴纳，业主或物业使用人应在公历每月15日前履行交纳义务；第十九条第四款，业主和物业使用人逾期交纳物业服务费等的，从逾期之日起每天按应交物业服务费等费用总额的千分之一交纳违约金；第二十七条，本合同期届满三个月前，甲方应当组织召开业主大会决定续聘或者选聘物业服务企业，并将结果书面告知乙方；乙方决定不再延续本物业服务合同的，应当在本合同期限届满前三个月内书面告知甲方。业主大会决定续聘的，甲方应当在本合同期限届满一个月前与乙方续签物业服务合同。同等条件下，乙方享有优先权。合同第十九条第（四）款第二项第（12）点记载，甲方的办公经费3000元，主要用于工作经费，小区设备设施增置或其他合理费用。合同还对其他事项进行了约定。2014年1月24日，万宁公司向广州市花都区国土资源和房屋管理局申请物业服务项目备案，该局予以备案并出具回执，备案内容如下：资质等级为一级，承接项目名称为锦尚名苑，选聘单位为锦尚名苑业委会，物业服务合同期限为2013年12月17日起至2018年12月16日。2013年12月17日至2018年12月16日期间，涉案小区由万宁公司提供物业服务，期间，锦尚名苑业委会任期届满后未产生新一届业主委员会，物业服务合同期限届满后，万宁公司仍在涉案小区进行管理直至2019年11月30日。2018年11月19日，广州市花都区花城街桂花社区居民委员会（下简称桂花社区居委会）通知锦尚名苑全体业主于2018年12月10日召开业主大会，对解聘、选聘物业管理公司进行表决投票。2019年2月11日，桂花社区居委会公告选举结果，同意万科公司的人数和面积均超过50％。2019年11月22日，广州市花都区住房和城乡建设局通知万宁公司于2019年12月1日进行交接。2019年12月1日，万宁公司（甲方）与万科公司（乙方）、桂花社区居委会（丙方）签订《广州锦尚名苑物业管理交接协议》，约定甲方于2019年11月30日正式退出广州锦尚名苑小区物业管理，不再承担物业管理职责，甲方应予收取的物业管理费的时间为入驻管理时始至2019年11月30日。自2019年12月1日至今，涉案小区由万科公司提供物业服务。原审庭审中，双方一致确认：涉案房屋的物业服务费为1.65元/月·平方米，每月物业服务费为231.4元，李佩玲未支付2018年4月1日至2019年11月30日期间共20个月的物业服务费4628元、垃圾处理费80元。万宁公司为李佩玲垫付了2018年1月1日至2019年11月30日期间的水费448.8元、公摊水费39.7元、公摊电费124.3元。万宁公司主张其于2020年3月4日向李佩玲发出律师函催收上述费用，李佩玲陈述其仅在2018年看到门口贴有催款通知书，2019年未收到催款通知，万宁公司撤场后曾通过电话通知存在欠费情况。关于万宁公司未及时撤场的问题。万宁公司称在合同到期后，公示了投票结果，但是由于个别业主对此次投票产生异议，对居委会提起诉讼，万科无法备案无法进场，因此由其事实进行管理，其在2019年11月27日左右接到住建局的通知，住建局建议其在2019年12月1日进行撤场，之后其在2019年12月1日撤场并与新物业公司办理交接手续。关于2019年1月1日至2019年11月30日期间物业服务的情况。万宁公司称其提供了清洁、绿化、公共区域的维修维护及保安等服务，除了《广州市花都区锦尚名苑小区物业服务委托合同》约定的管理内容之外，后期改造又增加了整个小区的加压泵、监控设备、园区的绿化改造。关于李佩玲陈述的排水管道倒灌问题。李佩玲陈述排水管道倒灌情况未得到解决，并提交了拍摄于2020年6月23日的照片作为证据。万宁公司陈述其曾于2018年4月疏通过排水管道，对疏通结果不清楚。原审法院认为，万宁公司与锦尚名苑业委会签订的《广州市花都区锦尚名苑小区物业服务委托合同》是双方真实意思表示，内容没有违反相关法律、法规的强制性规定，合同合法有效，对双方具有法律约束力。李佩玲作为锦尚名苑小区业主，享受了万宁公司提供的物业管理服务，依约负有向万宁公司交纳物业服务费的义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”本案中，万宁公司约定的物业服务合同期限至2018年12月16日止，桂花社区居委会于2018年12月10日召开涉案小区的业主大会，于2019年2月11日公告选举结果，选聘万科公司。现未有证据显示万宁公司收到业主大会或桂花社区居委会要求万宁公司退出物业服务区域等的书面通知，万宁公司收到广州市花都区住房和城乡建设局于2019年11月22日发出的关于交接的书面通知后，万宁公司与万科公司、桂花社区居委会于2019年12月1日签订交接协议，完成交接，万科公司于2019年12月1日进驻小区。至此，物业服务合同的权利义务终止后，虽然选聘了新的物业公司，但万宁公司没有收到书面撤场通知，万宁公司继续对涉案小区提供物业服务至2019年11月30日。李佩玲作为小区业主，与万宁公司形成了事实上的物业服务合同关系，其亦确认为物业实际使用人，因此应当支付物业服务费。万宁公司主张按照原物业服务合同的收费标准计算案涉房屋的物业服务费，即每月物业服务费为231.4元（140.22平方米×1.65元/月·平方米），请求李佩玲支付2018年4月1日至2019年11月30日期间20个月的物业服务费4628元，合理有据，予以支持。李佩玲抗辩称万宁公司没有履行过物业服务义务，并以万宁物业未处理其与邻居间的漏水事宜、摩托车车牌牌遗失为由不支付物业服务费，证据不足，不予采纳。关于水费、公摊水电费、垃圾处理费。万宁公司主张其为李佩玲垫付2018年1月至2019年11月期间的水费448.8元、公摊水费39.7元、公摊电费124.3元，并主张2018年4月至2019年11月期间垃圾处理费为80元，提交了相应的水表及电表读数记录表和发票为证，李佩玲对此亦无异议，万宁公司主张李佩玲向其支付水费448.8元、公摊水费39.7元、公摊电费124.3元、垃圾处理费80元，合理有据，予以支持。关于违约金。首先，李佩玲主张万宁公司未对公共区域排水管道进行修缮导致地漏倒灌，并提供了照片为证，万宁公司陈述其于2018年4月曾对该排水管有修缮但又表示不知道修缮结果，万宁公司未能举证证明其在合同期内已履行约定的排水管道维修、养护、管理义务，存在过错，其主张李佩玲支付2018年4月1日至2018年12月16日期间的物业服务费违约金，理据不足。其次，《广州市花都区锦尚名苑小区物业服务委托合同》虽约定了物业服务费的支付时间及逾期付款的违约责任条款，但该合同已经过期而失效，不能直接对李佩玲产生法律约束力，因双方并未就2018年12月17日至2019年11月30日期间物业服务费的收费时间和违约责任进行约定，万宁公司要求李佩玲支付该期间的违约金，于法无据。因此，万宁公司主张李佩玲支付2018年4月1日至2019年11月30日期间的物业服务费的逾期付款违约金，不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第九条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2020年9月10日判决如下：一、李佩玲于本判决发生法律效力之日起十日内向广州万宁物业管理有限公司支付2018年4月1日至2019年11月30日期间的物业服务费4628元；二、李佩玲于本判决发生法律效力之日起十日内向广州万宁物业管理有限公司支付2018年1月1日至2019年11月30日期间的水费448.8元；三、李佩玲于本判决发生法律效力之日起十日内向广州万宁物业管理有限公司支付2018年1月1日至2019年11月30日期间的公摊水费39.7元、公摊电费124.3元；四、李佩玲于本判决发生法律效力之日起十日内向广州万宁物业管理有限公司支付2018年4月1日至2019年11月30日期间的垃圾处理费80元；五、驳回广州万宁物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费25元，由李佩玲负担。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院认为，本案二审的争议焦点是李佩玲是否需向万宁公司支付涉案房屋的物业服务费、水费、公摊水电费及垃圾处理费至2019年11月30日止。依据已查明的事实，万宁公司与锦尚名苑业委会签订《广州市花都区锦尚名苑小区物业服务委托合同》，约定由万宁公司对锦尚名苑小区提供物业服务至2018年12月16日止，该合同对包括李佩玲在内的锦尚名苑小区全体业主均具有约束力。李佩玲事实上也依照该合同约定向万宁公司支付物业服务费至2018年3月31日止。虽然在前述合同期满后，万宁公司被锦尚名苑小区业主大会决议解聘，但在业主大会决议选聘的万科公司进场之前，万宁公司继续对该小区提供物业服务。故此，万宁公司诉请李佩玲向其继续支付至撤场前的物业服务费及相应的水费、公摊水电费、垃圾处理费等费用，合理合法，原审判决对此予以支持并无不当，可予维持。李佩玲以万宁公司拒绝退场为由，上诉认为万宁公司无权向其主张合同期满后的物业服务费等费用，对此，本院认为，虽然锦尚名苑小区业主大会已作出解聘万宁公司及选聘万科公司的决议，但作出决议不等同于通知万宁公司撤场，新旧物业公司的交接需要时日，在新的物业公司即万科公司进场之前，万宁公司作为原物业服务公司继续对小区提供物业服务有利于维护小区物业服务的整体秩序，无证据反映万科公司直至2019年12月1日进场系万宁公司拒绝退场所致，也无证据反映在广州市花都区住房和城乡建设局于2019年11月22日通知万宁公司办理退场交接手续之前，锦尚名苑小区业主大会或代为行使业委会职责的桂花社区居委会或相关政府主管部门曾明确要求万宁公司退出而遭万宁公司拒绝，而万宁公司与万科公司及桂花社区居委会签订的三方《广州锦尚名苑物业管理交接协议》也确认万宁公司可收取物业服务费至2019年11月30日止。据此，李佩玲以万宁公司拒绝退场为由，上诉认为其无需向万宁公司支付物业服务费等费用，理由不成立，本院不予采纳。李佩玲以万宁公司在合同期满后未按原合同约定提供相应的物业服务为由，上诉认为万宁公司无权要求其支付物业服务费等费用，对此，本院认为，万宁公司提供了相关证据证明其在合同期满后有继续对涉案小区提供物业服务的事实，李佩玲虽对此提出异议，但未提供反映小区物业管理秩序、共有区域养护等状况的相反证据以证明万宁公司在合同期满后提供的物业服务存在明显瑕疵，故李佩玲的该项上诉理由缺乏充分理据，本院亦不予采纳。综上所述，上诉人李佩玲的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人李佩玲负担。本判决为终审判决。审判员  谭红玉二〇二〇年十二月十七日书记员  王文杰唐颖琪