广东省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤执复886号 复议申请人（异议人、利害关系人）：江门市鸿荣新材料科技有限公司。住所地：江门市江海区滘头五角村草步西厂房（自编02），统一社会信用代码：91440704398099388U。 法定代表人：张淑惠。 委托诉讼代理人：谢少波，广东东方大卫律师事务所律师。 委托诉讼代理人：麦颖雯，广东东方大卫律师事务所律师。 申请执行人：江门市广诚悦投资有限公司。住所地：开平市长沙金山大道**之一。统一社会信用代码：91440700MA51JEXX9N。 法定代表人：赵泽能，职务：董事长。 委托诉讼代理人：梁桃波，广东三良律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周洁雯，广东三良律师事务所律师。 被执行人：江门中奥网业有限公司。。住所地：江门市蓬江区杜阮镇井根骑龙山工业区** 法定代表人：肖某。 被执行人：江门维华造纸网有限公司。住。住所地：江门市蓬江区棠下镇周郡象山新村**/div> 法定代表人：林某。 被执行人：林某，男，汉族，19XX年10月10日出生，港澳居民来往内地通行证号：M0934094001。 被执行人：肖某，男，汉族，19XX年11月17日出生，住广东省江门市蓬江区。 被执行人：李某，男，汉族，19XX年12月17日出生，住广东省江门市蓬江区。港澳居民来往内地通行证号：M3004210400。 被执行人：翁某，男，汉族，19XX年7月12出生，住广东省江门市新会区。 复议申请人江门市鸿荣新材料科技有限公司（以下简称鸿荣公司）不服广东省江门市中级人民法院（以下简称江门中院）（2020）粤07执异28号执行裁定书，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 江门中院在执行申请执行人江门市广诚悦投资有限公司（以下简称广诚悦公司）与被执行人江门中奥网业有限公司（以下简称中奥公司）、江门维华造纸网有限公司（以下简称维华公司）、林某、肖某、李某、翁某借款合同纠纷一案[执行案号:（2018）粤07执541号]过程中，作出（2018）粤07执541号之一裁定书，裁定拍卖涉案不动产及机器设备，案外人鸿荣公司对此不服，向该院提出书面异议。 案外人鸿荣公司提出异议称，请求：1.停止(2018)粤07执541号案的执行；2.依法保障鸿荣公司在与中奥公司就执行拍卖的厂房及设备所签订的《租赁合同》中作为承租人的各项权利。事实和理由归纳如下：2014年10月28日，中奥公司的两个股东即江门市江海区雄泰科技发展有限公司与中国阳光集团控股有限公司召开股东会，达成《江门中奥网业有限公司股东会决议》。此后，中奥公司按照股东会决议的内容与异议人签订了《租赁合同》，约定中奥公司将其厂房、办公场所及生产设备出租给鸿荣公司。该《租赁合同》经江门中院作出的(2016)粤07民终2159号生效的《民事判决书》认定为合法有效的租赁行为。鉴于现在即将拍卖执行的标的物为鸿荣公司目前正在合法租赁使用的厂房及设备，如果一旦被执行拍卖，不仅无法保障鸿荣公司作为合法承租人的合法权益，还势必会造成鸿荣公司工厂全部停业、工人失业。双方签订的租赁合同是双方真实意思的表示，合法有效，而且鸿荣公司所垫付的员工工资，依法具有优先受偿权。也请求法庭即使在最终要处理中奥公司的相关财产时，优先保留鸿荣公司所垫付的工人工资的款项。 江门中院查明，兴业银行江门分行与被执行人中奥公司、维华公司、林某、肖某、李某、翁某借款合同纠纷一案，依据江门中院作出的已发生法律效力的（2015）江中法民四初字第5号民事判决，被执行人中奥公司应向兴业银行江门分行偿还借款本金4000万元以及支付借款本金7200万元的利息[含罚息、复利。其中，兴银粤流借（江门分行）第201406111337、201406110925号《流动资金借款合同》以借款本金1500万与1700万按合同约定计至2014年12月19日，2014年12月20日起以拖欠的利息、复利为基数，按合同的约定计算至2015年2月10日，2015年2月11日起的利息按照合同约定的罚息利率计算，计至款项清偿之日止；兴银粤流借字（江门分行）第201403030478、201406090255、201406092432号三份《流动资金借款合同》的利息分别以借款本金800万、1500万、1700万按合同的约定计至2015年2月10日，2015年2月11日起的利息按照合同约定的罚息利率计算，计至款项清偿之日止。]、律师费271288元；被执行人维华公司在7000万元限额范围内，林某、肖某、李某、翁某在5000万元限额范围内对被执行人中奥公司的上述债务承担连带责任；案件受理费430495.63元由各被执行人共同负担。江门中院于2018年9月25日立（2018）粤07执541号案执行。在执行过程中，兴业银行江门分行将本案债权转让给广诚悦公司。江门中院经审查后，裁定变更广诚悦公司为本案申请执行人。2020年5月20日，江门中院作出（2018）粤07执541号之一裁定书，裁定拍卖涉案房产。 另查明，兴业银行江门分行与中奥公司于2012年3月22日签订《最高额抵押合同》、于2012年4月12日签订《在建工程抵押合同》、于2013年11月4日签订《最高额抵押合同》、于2014年6月12日签订《最高额抵押合同》，上述抵押合同约定中奥公司提供位于江门市××根××地段××土地使用权［××国××（××）××］、××江门市××、××、××房产、13.5米定型机1台、整经机2台等作为借款抵押物，为中奥公司及维华公司的借款提供抵押担保，并全部办理了抵押登记手续。2014年4月18日兴业银行江门分行与维华公司签订《最高额抵押合同》，维华公司提供其所有的TEXOH聚酯网织机1台、JXND8500T02热风定型机1台、TNC750特种梭织机1台等机器设备为中奥公司及维华公司的借款提供抵押担保，并全部办理了抵押登记手续。 再查明，2015年1月5日，中奥公司及维华公司作为出租方与鸿荣公司签订租赁合同，将座落于江门市蓬江区杜阮镇井根骑龙山工业区W2号的厂房及生产设备出租给鸿荣公司。 江门中院认为，本案争议的焦点为案外人鸿荣公司的租赁权能否对抗广诚悦公司实现抵押权。 首先，根据《中华人民共和国担保法》第一百九十条：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”可知，法律并不禁止将出租的财产抵押或者将抵押的财产出租，但在同一财产上同时存在租赁权和抵押权的情况下，两种权利形成的先后顺序不同，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人的效力不同。抵押人将已出租的财产设定抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。 本案中，兴业银行江门分行与中奥公司于2012年3月22日签订《最高额抵押合同》、于2012年4月12日签订《在建工程抵押合同》、于2013年11月4日签订《最高额抵押合同》、于2014年6月12日签订《最高额抵押合同》，兴业银行江门分行与维华公司于2014年4月18日签订《最高额抵押合同》，为涉案厂房及设备办理了抵押登记手续。而2015年1月5日，鸿荣公司才与中奥公司、维华公司签订涉案厂房及设备的租赁合同，租赁合同签订时间晚于抵押权设立时间。承租人若想取得对抗抵押权人及抵押物受让人之权利，需征得抵押权人的同意，但本案中因抵押权人对该租赁合同不予认可，故该租赁合同不得对抗抵押权人兴业银行江门分行及抵押物的受让人广诚悦公司。鸿荣公司请求停止（2018）粤07执541号案件的执行没有法律依据。 其次，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”由于在标的物上设立的租赁权等用益物权，将直接影响涉案标的物的处置，影响抵押权人担保物权的实现，而案涉房产的租赁权产生于抵押权之后，在拍卖抵押物时，应当依法先行去除租赁关系等影响抵押权实现的因素存在。因此，执行法院在拍卖已设立抵押的厂房及设备时应依法去除设立在抵押权之后的租赁权。异议人鸿荣公司请求在拍卖中保障其作为合法承租人的请求不符合法律规定。 2020年6月18日，江门中院作出（2020）粤07执异28号执行裁定书，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项之规定，裁定：驳回异议人鸿荣公司的异议请求。 鸿荣公司对江门中院上述裁定不服，向本院申请复议，请求：1.撤销江门中院（2020）粤07执异27号执行裁定书；2.依法裁定保障复议申请人在与中奥公司就执行拍卖的厂房及设备所签订的《租赁合同》中作为承租人的合法权利。主要事实和理由：复议申请人对涉案厂房和设备的租赁权是合法有效的，依法应受到法律保护，原审法院有关于复议申请人不能作为合法承租人在拍卖中受到保护属于认定事实错误。复议申请人租赁涉案厂房和设备，是经过中奥公司的股东江门市江海区雄泰科技发展有限公司和中国阳光集团控股有限公司召开股东会，达成《中奥公司股东会决议》，中奥公司再依据股东会决议与复议申请人签订《租赁合同》，程序完全合法。而且，复议申请人的上述租赁行为已经过江门中院作出的（2016）粤07民终2159号《民事判决书》认定为合法有效，该判决书已发生法律效力。因此，复议申请人是涉案厂房和设备的合法租赁人，对涉案厂房和设备享有合法的租赁权，依法应当受到法律的保护。 江门市广诚悦投资有限公司答辩称，一、江门中院作出的（2020）粤07执异28号《执行裁定书》，认定本案的基本事实清楚，证据确实充分，适用法律恰当，判决结果是正确的，上级法院依法应予以维持。二、案涉厂房及设备均已办理了抵押登记手续，上午抵押行为是否合法有效的。三、根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条的规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”、“抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担”，因此，被答辩人自称与中奥公司曾于2015年1月5日签订了《租赁合同》，即是虚假的，也是对抵押权人没有任何的法律约束力，更不影响本案的执行程序。四、被答辩人提出的执行异议的复议请求没有事实和法律依据，纯粹是故意拖延执行时间，以达到非法、无偿占用抵押物的目的，恳请上级法院立即驳回被答辩人的复议请求。 经查，本院对江门中院查明的事实予以确认。另查明如下事实： 1.本案执行依据江门中院（2015）江中法民四初字第5号民事判决明确判令“……四、若中奥公司未按本判决第一项、第二项、第三项履行，则兴业银行股份有限公司江门分行有权对中奥公司提供的位于江门市××、××、××幢房产[粤房地权证江门字第××、01××61、01××65号]在2978.23万元的范围内优先受偿；对中奥公司提供的位于江门市××杜阮镇井根骑龙山地段的土地使用权[江国用（2001）第200179号]在3572.59万元的范围内优先受偿……”。 2.本案执行依据江门中院（2015）江中法民四初字第5号民事判决审查查明，2012年3月22日，兴业银行江门分行与中奥公司、维华公司签订了编号为兴银粤抵押字（江门分行）第201203010783号《最高额抵押合同》，约定中奥公司将其名下位于江门市××杜阮镇井根骑龙山地段的土地使用权[江国用(2011)第200179号]抵押给兴业银行江门分行。抵押额度有效期自2012年3月22日至2017年3月22日；抵押最高本金限额为3572.59万元。2012年3月23日，上述土地使用权办理了抵押登记手续，兴业银行江门分行取得了他项权证[江他项(2012)第200052号]。2012年4月6日，兴业银行江门分行与中奥公司签订了编号为兴银粤抵押字（江门分行）第201203010783-2号《最高额抵押合同》，中奥公司将其名下位于江门市××、××、××幢在建工程全部抵押给兴业银行江门分行。抵押额度有效期自2012年4月10日至2017年4月10日；抵押最高本金限额为3025.73万元。后中奥公司就上述在建工程取得了房产证。2014年6月12日，兴业银行江门分行与中奥公司签订了编号为兴银粤抵押字（江门分行）第201307050438号《最高额抵押合同》，中奥公司将其名下位于江门市××、××、××幢[粤房地权证江门字第××、01××61、01××65号]房产全部抵押给兴业银行江门分行。抵押额度有效期自2014年6月12日至2019年6月12日；抵押最高本金限额为2978.23万元。双方明确约定将编号为兴银粤流借字（江门分行）第201403030478、201406090255、201406092432号主合同项下的债权转入本合同约定的最高额抵押担保的债权范围。2014年6月13日，上述房产办理抵押登记手续，兴业银行江门分行取得了他项权证书[粤房地他项权证江门字第0114044731、0114044732、0114044730]。 3.2014年10月30日，原出租方（甲方）中奥公司与转租方（乙方）谭月有、承租方（丙方）鸿荣公司签订的《转租协议书》载明甲方同意将江门市××杜阮镇杜阮南路33号l幢综合楼[粤房地权证江门字第××号]的房产及相关设施转租给丙方作为办公场所使用，转租期限自2014年11月1日至2020年10月30日止，合同期限届满，如双方无异议，则合同自动顺延两年，合同再到期时如无异议则又自动顺延两年，以此类推。 4.2015年1月5日，出租方（甲方）中奥公司、维华公司与承租方（乙方）鸿荣公司签订的《租赁合同》载明甲方出租给乙方的物业坐落江门市蓬江区杜阮镇井根骑龙山工业区W2号，租赁建筑面积约为17000平方米。 5.2020年5月20日，江门中院作出（2018）粤07执541号之一执行裁定书，裁定拍卖中奥公司名下位于江门市××根××（土××）地段××土地使用权［××国××（××）××］、××江门市××、××、××房产[证号：粤房地权证江门字第××、01××61、01××65号]及存放在上述建筑物内的13.5米定型机1台（型号：WHE-B315，包括配件）、整经机2台；以及被执行人维华公司存放在上述建筑物内的聚酯网织机、热风定型机各1台。鸿荣公司针对江门中院上述执行行为提出书面异议。 本院认为，鸿荣公司针对江门中院拍卖涉案不动产及机器设备的执行行为提出异议请求保障其在与中奥公司就执行拍卖的厂房及设备所签订的《租赁合同》中作为承租人的合法权利。故本案的主要争议焦点：一是鸿荣公司的租赁权是否系足以阻却兴业银行江门分行实现抵押权的实体权利；二是执行法院不带租拍卖涉案不动产及机器设备是否合法。 一、关于鸿荣公司的租赁权是否为足以阻却兴业银行江门分行实现抵押权的实体权利问题。《中华人民共和国担保法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，兴业银行江门分行与中奥公司于2012年3月22日签订《最高额抵押合同》、于2012年4月12日签订《在建工程抵押合同》、于2013年11月4日签订《最高额抵押合同》、于2014年6月12日签订《最高额抵押合同》，兴业银行江门分行与维华公司于2014年4月18日签订《最高额抵押合同》，为涉案不动产及机器设备办理了抵押登记手续。而鸿荣公司在2014年10月30日后才租赁涉案不动产及机器设备，其承租权是在抵押权设立后取得的，依据前述法律规定，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，且抵押权人兴业银行江门分行对该租赁合同亦不予认可。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。本案中，鸿荣公司若认为中奥公司出租涉案不动产及机器设备的行为造成其损失的可以根据上述司法解释向中奥公司主张赔偿，本案租赁权不足以对抗兴业银行江门分行实现抵押权。 二、关于执行法院不带租拍卖涉案不动产及设备是否合法的问题。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。本案中涉案不动产及机器设备在抵押权设立后才出租，案涉租赁权产生于抵押权之后，根据前述司法解释的规定，在标的物上设立的租赁权等用益物权对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。因此，执行法院依法去除涉案财产上的租赁权后进行拍卖并无不当，本院予以支持。 综上，江门中院（2020）粤07执异28号执行裁定认定事实基本清楚，适用法律正确，所作处理并无不当，本院予以维持；复议申请人鸿荣公司的复议理由不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下： 驳回鸿荣公司的复议申请，维持广东省江门市中级人民法院（2020）粤07执异28号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  蒋先华 审判员  张 磊 审判员  庄绪义 二〇二〇年十二月二日 法官助理杨军 书记员温星麟