湖北省黄石市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂02民终2149号上诉人（一审原告）：张远望，男，1987年9月12日出生，汉族，住湖北省阳新县,上诉人（一审原告）：郑慧林，女，1993年3月6日出生，汉族，住湖北省阳新县，两上诉人共同委托诉讼代理人：邓亚山，黄石市西塞山区金秋法律服务所法律工作者。被上诉人（一审被告）：黄石鑫宝置业发展有限公司，住所地黄石市西塞山区沿湖路**。法定代表人：程时兴，公司执行董事。委托诉讼代理人：石瑞，湖北鸣伸律师事务所律师。上诉人张远望、郑慧林因与被上诉人黄石鑫宝置业发展有限公司(以下简称鑫宝公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服黄石市西塞山区人民法院(2020)鄂0203民初542号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。张远望、郑慧林上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费由鑫宝公司承担。事实和理由：一、一审判决认定其起诉时已超过诉讼时效期间，属认定事实错误。二、一审判决瑕疵音乐会期间违约责任计算标准参照《湖北省物业服务和管理条例》相关规定属适用法律错误。鑫宝公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回张远望、郑慧林上诉请求。张远望、郑慧林向一审法院起诉请求：1.判令鑫宝公司继续履行合同约定的交房义务；2.判令鑫宝公司因逾期交房而向张远望、郑慧林支付违约金64170元（从2015年5月20日至2017年12月20日，460000元×1.5/10000×930天=64170元）；3.判令鑫宝公司立即为张远望、郑慧林协助办理西塞山区磁湖南郡第5幢2单元3105室的不动产权证；4.判令鑫宝公司支付逾期办理不动产权证的违约金4600元（按已付房价款460000×1%计算），该项违约金计算截止时间为2020年7月2日，以上合计68770元；5.判令鑫宝公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年10月31日，张远望、郑慧林与鑫宝公司签订了一份《黄石市商品房买卖合同》（合同编号：HS14008467），合同约定：张远望、郑慧林购买鑫宝公司开发的位于鑫宝.磁湖南郡第5幢2单元31层3105室的房屋；建筑面积为100.59平方米；购房款为460000元；交房时间为2015年5月20日前；逾期交房的，鑫宝公司需以已付房价款为基数，以万分之二的标准按日向张远望、郑慧林支付从2015年5月21日起至实际交付之日止的违约金；办理房屋权属登记手续的时间为商品房交付使用后的210日内；逾期办证的，鑫宝公司需以已付房价款为基数，按银行同期活期存款利息向张远望、郑慧林支付违约金。合同签订后，张远望、郑慧林分两次向鑫宝公司支付购房款共计460000元。2016年2月15日，原告张远望领取案涉房屋钥匙并向黄石盛和物业服务有限公司交纳2016年2月15日至2017年2月15日的物业费1207.08元。张远望、郑慧林认为鑫宝公司未按约履行合同，故诉至法院。另认定，该案涉楼栋于2014年12月19日竣工，于2019年9月25日完成规划验收。一审法院认为，一、关于本案是否超过诉讼时效的问题。本院认为案涉合同约定的违约金性质为按日计付的继续性违约金，因该类违约金的履行具有分期的特征，故诉讼时效应参照分期债务诉讼时效予以适用，即在诉讼时效不存在法定中止、中断的情形下，诉讼时效期间应为当事人起诉之日前三年，本案张远望、郑慧林于2020年7月2日起诉至本院，故本案诉讼时效期间为2017年7月3日至2020年7月2日。二、关于鑫宝公司是否应承担违约责任的问题。原、被告签订的《黄石市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，其内容合法有效，双方当事人均应按约履行各自的权利义务。合同签订后，张远望、郑慧林依约履行了付款义务，鑫宝公司未能按合同约定时间交付房屋及协助张远望、郑慧林办理产权登记手续，其行为构成违约，应承担违约责任。故张远望、郑慧林要求鑫宝公司支付逾期交付房屋违约金、逾期办理产权登记违约金以及协助办理案涉房屋产权登记手续的诉讼主张成立，本院予以支持。鑫宝公司辩称张远望、郑慧林未按合同约定补交差欠的房价款导致未协助其办理产权登记手续，因该合同对办理产权登记手续并无约定限制条件，故鑫宝公司就此提出的抗辩理由不能成立，本院不予支持。三、关于违约金计算的起止时间和数额问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，房屋的转移占有视为房屋的交付使用。本案中合同约定的交房时间虽为2015年5月20日前，但原告张远望于2016年2月15日领取案涉房屋钥匙，客观上已对案涉房屋实际占有，故应视为鑫宝公司于2016年2月15日已履行房屋交付义务，张远望、郑慧林要求鑫宝公司继续履行交房义务的诉讼请求与事实不符，本院不予支持。但因该日案涉房屋未完成规划验收，属于瑕疵交付。故本案逾期交房期间为2015年5月21日至2016年2月14日，瑕疵交付期间为2016年2月15日至2019年9月25日，逾期办证的起始时间为2016年9月13日（房屋交付使用后第211天）。再结合前述诉讼时效期间的认定以及张远望、郑慧林的诉讼请求，本案逾期交房期间违约金已超过诉讼时效；瑕疵交付期间违约责任的计算标准参照《湖北省物业服务和管理条例》第四十三条第三款由建设单位承担瑕疵交付期间物业服务费用之规定，故2017年7月3日至2017年12月20日瑕疵交付期间违约金数额为562.2元（1207.08÷365天×170天）。逾期办证违约金应以460000元为基数，从2017年7月3日起按银行同期活期存款利息计算至2020年7月2日止。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《湖北省物业服务和管理条例》第四十三条第三款之规定，判决：一、被告黄石鑫宝置业发展有限公司于判决生效之日起十日内向张远望、郑慧林支付因逾期交付房屋产生的违约金562.2元；二、黄石鑫宝置业发展有限公司于判决生效之日起十日内向张远望、郑慧林支付逾期办理房屋产权登记违约金（以460000元为基数，从2017年7月3日起按银行同期活期存款利息计算至2020年7月2日止）；三、黄石鑫宝置业发展有限公司于判决生效之日起一个月内协助张远望、郑慧林办理位于黄石市西塞山区磁湖南郡第5幢2单元31层3105室房屋的产权登记手续；四、驳回张远望、郑慧林的其他诉讼请求。本院经审理查明，一审判决认定基本事实属实，本院予以确认。本院认为：商品房验收合格，应包括实质要件和形式要件两个方面。实质要件是指商品房不仅要通过由开发商组织的涉及设计、勘察、施工以及工程监理等部门参与的竣工验收，还要通过规划、消防、人防、环保等法律规定的分项验收。形式要件是指商品房备案登记合格并办理《商品房竣工验收备案证》。商品房验收合格，至少应当符合验收的实质要件要求。商品房买卖合同对商品房交付的条件有约定的，从其约定，但约定不得低于商品房验收合格实质要件。根据《商品房销售管理办法》的相关规定，开发商应按期将具备商品房交付条件的房屋交付给买受人使用，这包括两层含义，一是开发商应按照约定期限将商品房交付使用；二是开发商应交付具备商品房交付条件的房屋，只有这两个条件同时具备，才是房屋有效的交付。法律对商品房交付条件的规定是强行性的，任何违法法律法规强制性规定的约定应属无效，即使买受人在开发商交房时做出了同意收房的意思表示，但若交付的房屋不具备交房条件，则不够成全面履行交付义务，交付义务于符合房屋交付条件时才完成，否则开发商仍要承担瑕疵履行的违约责任。本案中，张远望、郑慧林上诉主张瑕疵交房计算违约金的标准系适用法律错误问题。《湖北省物业服务和管理条例》第四十三条第三款规定，建设单位将未达到交付条件的新建物业交付给买受人的，应当承担相应的责任，并承担前期物业服务费用。结合涉案房屋建筑面积，参照上述条例及《黄石物业收费管理办法》、《黄石市普通住宅小区物业服务指导价格收费标准》、涉案房屋收费标准及兼顾合同履行情况，一审判决按张远望、郑慧林所交纳涉案房屋物业服务费用标准1207.08元/年计算瑕疵交付违约金并无不当，本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1680元，由张远望、郑慧林负担。本判决为终审判决。审判长 柴 卓审判员 黄显珠审判员 段 佳二〇二〇年十二月十六日书记员 蔡永康