湖北省汉江中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂96民终972号上诉人（原审被告）：湖北天门农村商业银行股份有限公司。住所地：湖北省天门市竟陵人民大道（中）**。法定代表人：王文涛，该公司董事长。委托诉讼代理人：王鹏飞，男，该公司员工。委托诉讼代理人：黄炎军，湖北文学泉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘威，男，1991年7月17日出生，汉族，住湖北省武汉市洪山区。委托诉讼代理人：杨义，北京市立方（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵洁，北京市立方（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：天门仁信置业有限公司。住。住所地：湖北省天门市竟陵大桥路**/div>法定代表人：龚平安。上诉人湖北天门农村商业银行股份有限公司（以下简称天门农商行）因与被上诉人刘威、天门仁信置业有限公司（以下简称仁信置业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖北省天门市人民法院（2020）鄂9006民初1846号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月29日立案后，依法组成合议庭，因当事人没有提出新的事实、证据和理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。天门农商行上诉请求：撤销一审判决第二项，改判驳回刘威对天门农商行办理注销“天门市竟陵钟惺大道8号仁信国际广场4号楼1006号、1007号两间商铺”抵押登记的诉讼请求。事实和理由：刘威还不是天门市竟陵钟惺大道8号仁信国际广场4号楼1006号、1007号两间商铺所有权人，无权请求天门农商行解除房屋抵押。刘威对仁信置业公司享有的债权不能对抗天门农商行对仁信置业公司享有的担保物权。天门农商行与仁信置业公司于2014年6月26日签订《固定资产借款合同》，借款金额为4500万元，为担保借款债务的履行，仁信置业公司将包括涉案房屋对应的土地使用权在内的建设工程土地使用权抵押给天门农商行，并办理了土地使用权抵押登记。2019年11月29日，仁信置业公司将包括涉案房屋在内的房屋及土地首次登记在其名下，故仁信置业公司于2019年12月3日将包括涉案房屋在内的不动产抵押登记在天门农商行名下，天门农商行取得涉案房屋的抵押权，主观上善意，行为上合法，应受法律保护。一审判决天门农商行在债权未优先受偿的情况下解除房屋抵押，无事实和法律依据。刘威辩称，天门农商行对仁信置业公司在售的房屋设置抵押没有尽到注意义务，存在过错，侵犯了刘威的合法权益，刘威在2019年11月收房后就对两间商铺的管道进行拆除，放置了装修的工具盒物品，天门农商行不顾商铺的销售状态就办理抵押登记存在过错。刘威的购房时间和收房时间均在抵押时间之前，并且支付了涉案商铺的全部购房款，刘威作为无过错不动产买受人，其物权期待权应受到法律保护。一审判决认定的事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回天门农商行的全部上诉请求，维持原判。仁信置业公司未发表答辩意见。刘威向一审法院起诉请求：1.确认刘威与仁信置业公司于2019年6月10日就“天门市竟陵钟惺大道8号仁信国际广场4号楼1006号、1007号两间商铺”签订的两份《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》合法、有效，并判令继续履行前述两份合同及协议；2.判令仁信置业公司、天门农商行立即办理注销“天门市竟陵钟惺大道8号仁信国际广场4号楼1006号、1007号两间商铺”的抵押登记；3.判令仁信置业公司在注销上述房屋抵押登记后立即办理将“天门市竟陵钟惺大道8号仁信国际广场4号楼1006号、1007号两间商铺”的国有建设用地土地使用权及房屋所有权过户到刘威名下的变更登记手续；4.判令仁信置业公司向刘威支付未按时办理上述两间商铺的房屋所有权登记的违约金78300元（以200万元为基数，参照同期贷款利率暂计算自2019年7月9日起至2020年5月28日的违约金，实际违约金数额应计算至房屋权属登记办理完毕之日止）；5.判令仁信置业公司向刘威支付延期交房的违约金30400元（自2019年7月1日起至2019年11月30日止按照合同总价款的日万分之一的标准计算违约金）；6.判令仁信置业公司向刘威交付两间面积为45.28平方米的公寓，自交付之日起三年，刘威享有前述两间公寓的使用和收益权。一审法院认定事实：2019年5月28日，仁信置业公司（甲方）与刘威之父刘巨星（乙方）签订《仁信国际广场商品房认购协议》，约定乙方向甲方缴纳定金2万元认购仁信国际广场4幢1楼1006号、1007号商铺，商铺面积100.18平方米、单价21960.47元/平方米、总价款220万元，若甲方同意以200万元价格成交，则乙方应于认购协议签订之日起10日内一次性付清全部房款，并到营销中心与甲方签订《商品房买卖合同》及办理相关手续，若甲方不同意，则无条件全额退还定金2万元。当日，刘巨星向仁信置业公司支付购房定金2万元。仁信置业公司在认购协议落款处加盖了合同专用章。上述认购协议签订后，仁信置业公司通知刘巨星，同意以200万元的总价格出售前述两间商铺。同年6月10日，刘威与其父刘巨星来到仁信国际广场售楼部，刘巨星在工作人员的指示下通过POS机刷卡向仁信置业公司转账198万元。仁信置业公司向刘巨星出具了两张收据，其中一张盖有仁信置业公司财务专用章，收款金额为185万元（含定金2万元），收款事由为“仁信国际广场4-1006、1007房款”，另一张盖有“湖北省天门市仁信国际广场”印章，收款金额为15万元，收款事由为“商铺4-1006、1007费用”。当日，仁信置业公司（甲方）与刘威（乙方）签订《商品房买卖合同（预售）》两份，约定：乙方以单价18466.76元/平方米、总价款185万元购买甲方在天门市竟陵钟惺大道8号地块建设的仁信国际广场4号楼1层1006号、1007号两间商铺，该商品房已由天门市房地产管理局批准预售，预售许可证号为鄂天字（2014）0020号（发证时间：2014年8月14日）；乙方应于2019年6月10日前一次性支付全部房款，甲方应于2019年7月1日前交付房屋；逾期交付超过30日，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方按日计算向乙方支付全部房价款万分之一的违约金；甲方应自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知乙方，因甲方原因，乙方未能在该商品房交付之日起150日内取得房屋所有权证书，乙方不解除合同的，自应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，甲方按日计算向乙方支付全部房价款万分之0.1的违约金。仁信置业公司在合同落款处加盖了合同专用章及法定代表人印章，刘威在合同落款处签名及捺印。当日，刘威（甲方）与“湖北省天门市仁信国际广场”（乙方）签订《补充协议》，约定：“基于甲方为仁信国际的优质客户，故乙方自愿承诺赠送甲方45.28㎡”苹果公寓酒店贰间，公寓叁年的收益权。甲方可自用，亦可委托乙方经营管理。若甲方自住，不得从事违法活动。酒店的经营收益权起算时间与交房时间一致，经营收益以乙方出具的收款凭据为准。”《补充协议》落款处甲方由刘威签名及捺印，乙方加盖了“湖北省天门市仁信国际广场”印章。仁信置业公司与刘威签订《商品房买卖合同（预售）》后,未办理商品房预售合同登记备案手续。2019年11月20日，仁信置业公司与天门农商行签订抵押合同，约定仁信置业公司以住宅及商铺作为抵押物担保2014年6月26日其与天门农商行签订的《固定资产借款合同》的履行。案涉两间商铺于2019年11月29日首次登记所有权人为仁信置业公司，同年11月30日交付刘威使用，同年12月3日办理一般抵押登记（抵押权人：天门农商行；不动产登记证明号：鄂（2019）天门市不动产证明第0024524号；抵押金额：4500万元；抵押期限：自2019年12月2日起至2021年12月25日止）。刘威因未能取得案涉两间商铺房屋所有权证书，找天门农商行、仁信置业公司沟通无果，故诉至一审法院。另查明，2019年3月4日，仁信置业公司（甲方）与盐城荣恒商业运营管理有限公司（乙方）签订《仁信国际广场项目全案代理意向合同》，约定：甲方委托乙方代理“天门仁信国际广场”的招商销售工作并支付代理费用，其中销售代理费用为乙方实际销售总价高于甲方财务底价部分，实行一房一结算，客户缴纳首付款并网签购房合同方可结算销售佣金的80%，预留20%的佣金作为绩效考核并按月结算；甲方委派财务人员负责现场的收款工作，及时按合同约定的付款条件及方式支付乙方代理费，并提供办公及销售场所供乙方使用；乙方负责督促购房客户按《认购书》和《商品房买卖合同》的约定按时交款，不得私自收款、开票；《商品房买卖合同》由甲方审核签章之后方可生效；合同期限为三个月，自2019年3月4日至2019年6月3日，合同到期后，双方无异议，可签订正式的代理合同。一审法院认为，仁信置业公司与刘威之父刘巨星签订的《仁信国际广场商品房认购协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。刘巨星依据认购协议的约定，分别于2019年5月28日、6月10日在仁信国际广场售楼部向仁信置业公司支付定金2万元及198万元用于购买案涉两间商铺，双方对商铺总价款200万元已达成一致。仁信置业公司在收到刘巨星200万元购房款后向其出具两张不同收款事由、加盖不同公章的收据，不能改变刘巨星所付款项系商铺购房款的事实，案涉两间商铺总价款应认定为200万元。仁信置业公司在收取刘巨星支付的200万元购房款后，与刘威签订的《商品房买卖合同（预售）》除房屋总价款185万元不是双方真实意思表示外，其他内容均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力，双方均应按合同约定履行各自的义务。依照合同约定，仁信置业公司应于2019年7月1日前向刘威交付房屋、自合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续；逾期交付房屋超过30日，刘威要求继续履行的，仁信置业公司按日计算向刘威支付全部房价款万分之一的违约金；因仁信置业公司原因，刘威未能在该商品房交付之日起150日内取得房屋所有权证书的，自应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，仁信置业公司按日计算向刘威支付全部房价款万分之0.1的违约金。仁信置业公司未能遵守合同约定，于2019年11月30日向刘威交付房屋，且以房屋价款存在争议为由未办理商品房预售合同登记备案手续，致刘威未能取得房屋所有权证书，构成违约，依法应承担相应的违约责任。一审法院对刘威要求确认《商品房买卖合同（预售）》有效、仁信置业公司协助办理案涉两间商铺的国有建设用地土地使用权及房屋所有权过户登记手续的诉讼请求依法予以支持。仁信置业公司应于2019年7月1日向刘威交房，实际于2019年11月30日交房，延期交房起止日期为2019年7月2日至2019年11月30日（计152天），延期交房违约金计算为30400元（200万元×日万分之一×152日）。一审法院对刘威要求仁信置业公司支付延期交房违约金30400元的诉讼请求依法予以支持。因仁信置业公司原因，刘威未能在该商品房交付之日起150日内取得房屋所有权证书，仁信置业公司应自2019年12月1日起至刘威起诉之日2020年6月22日止（计205天），向刘威支付延期办证违约金4100元（200万元×日万分之0.1×205日）。一审法院对刘威要求仁信置业公司支付延期办证违约金的诉讼请求部分予以支持。仁信置业公司与刘威签订《商品房买卖合同（预售）》前已取得商品房预售许可证，与刘威签订《商品房买卖合同（预售）》并收取全额购房款后，又与天门农商行签订抵押合同，将案涉两间商铺抵押给天门农商行，并在该房屋交付刘威之后办理抵押登记。仁信置业公司与天门农商行就该房屋办理抵押登记的行为侵犯了刘威的合法权益，抵押登记的存在阻碍了刘威取得案涉房屋的所有权，故仁信置业公司与天门农商行负有涂销抵押登记的义务，应将设定在案涉房屋及对应土地使用权上的抵押予以解除。一审法院对刘威要求天门农商行、仁信置业公司解除案涉房屋抵押登记的诉讼请求依法予以支持。刘威与“湖北省天门市仁信国际广场”签订的《补充协议》中“苹果公寓两间”指向不明，“湖北省天门市仁信国际广场”亦非“苹果公寓”所有权人。该协议因涉及无权处分及主要条款欠缺而无效，一审法院对刘威要求确认该协议有效并继续履行的诉讼请求依法不予支持。天门农商行、仁信置业公司的辩称意见无事实及法律依据，依法不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第五十一条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、刘威与仁信置业公司就坐落于天门市竟陵办事处钟惺大道8号仁信国际广场4号楼1层1006号、1007号房屋签订的《商品房买卖合同（预售）》有效；二、仁信置业公司与天门农商行于判决生效后十日内将天门市竟陵办事处钟惺大道8号仁信国际广场4号楼1层1006号、1007号房屋以及对应的土地使用权抵押（不动产登记证明号：鄂（2019）天门市不动产证明第0024524号）解除；三、仁信置业公司于判决生效后三十日内协助刘威办理天门市竟陵办事处钟惺大道8号仁信国际广场4号楼1层1006号、1007号房屋所有权转移登记手续，将房屋过户于刘威名下；四、仁信置业公司于判决生效后十日向刘威支付延期交房违约金30400元及延期办证违约金4100元，共计34500元；五、驳回刘威的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1758元，减半收取计879元，由仁信置业公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为天门农商行对涉案房屋享有的抵押权与刘威对涉案房屋享有的物权期待权，何者优先。分析评判如下：刘威与仁信置业公司签订《商品房买卖合同（预售）》，除房屋总价款185万元不是双方真实意思表示外，其他内容均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。刘威与仁信置业公司签订《商品房买卖合同（预售）》，并向仁信置业公司交付了购房款并接收了房屋，刘威对涉案房屋依法享有物权期待权。刘威虽然与仁信置业公司签订《商品房买卖合同（预售）》，并向仁信置业公司交付购房款并接收房屋，但一直未办理房屋过户登记手续。天门农商行与仁信置业公司签订抵押合同时，涉案房屋的所有权人仍登记为仁信置业公司。刘威与仁信置业公司未就房屋买卖事宜在相关部门办理预告登记，且仁信置业公司亦未如实将涉案房屋已出售的事实告知天门农商行，故天门农商行在一般情况下无从知晓涉案房屋已被仁信置业公司出卖。物权登记具有公信力，在刘威未提供证据证明天门农商行在签订《抵押合同》时应已知晓涉案房屋已被仁信置业公司出售的情形下，天门农商行审核了仁信置业公司的产权证书，基于物权的公信力而与仁信置业公司签订《抵押合同》，并办理了抵押登记手续，并无过错。故天门农商行与仁信置业公司签订的《抵押合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效，天门农商行对涉案房屋依法享有抵押权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。上述规定虽然是执行中的规定，但可以在本案中参照适用，理由是：我国法律确认民事权利的程序与实现民事权利的程序为审判程序和执行程序，两种程序相对独立，但对民事权利的确认和保护本质上不发生冲突。民事审判程序审查的是其静态的权利是否成立，执行中案外第三人异议程序除了审查其静态权利，还要进行动态判断，即其权利是否能够阻止执行。在静态权利的判断标准上，两种程序不能因为相对独立而各执一词。若《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》只适用于实现民事权利的程序，逻辑上有所不通。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》对案外第三人物权期待权优先于抵押权规定明确，而且适用于确认民事权利的程序，符合诉讼经济原则，有利于减少当事人诉累。本案中，仁信置业公司将涉案房屋出售给刘威，收取了刘威全额的购房款并将涉案房屋交付给刘威后，又将涉案房屋抵押给天门农商行。刘威因仁信置业公司的原因导致案涉房屋未办理过户登记，至今未取得涉案房屋登记所有权，过错不在刘威。刘威取得涉案房屋的物权期待权在先，同时参照上述规定，可以认定刘威对涉案房屋拥有的物权期待权，具有优先于天门农商行所设立抵押权之效力。现刘威请求仁信置业公司与天门农商行将涉案房屋的抵押权解除，有相应的事实和法律依据，一审判决支持其诉讼请求并无不当。仁信置业公司将涉案房屋出售给刘威却不配合刘威办理过户手续，又与天门农商行签订《抵押合同》，并以涉案房屋作为担保，办理抵押登记，具有主观上的恶意。天门农商行在涉案房屋抵押权被解除的情况下，可以另行向仁信置业公司主张权利。综上所述，天门农商行的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1758元，由湖北天门农村商业银行股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 苏 哲审判员 别瑶成审判员 刘汝梁二〇二〇年十二月二十四日书记员 邵 晓