贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔04民终454号上诉人（原审原告）：李某某，男，1970年7月23日出生，汉族，住贵州省安顺市平坝区。上诉人（原审原告）：吴某某，女，1970年12月24日出生，汉族，住贵州省安顺市平坝区。二上诉人委托诉讼代理人：周璇，贵州惟思律师事务所律师。二上诉人委托诉讼代理人：龙继枫，贵州惟思律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：贵州屹源房地产开发有限公司。住所贵州省安顺市平坝区。法定代表人：戚湘英，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：赖小艳，贵州汇能辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘浪，贵州汇能辉律师事务所实习律师。李某某、吴某某与贵州屹源房地产开发有限公司（以下简称屹源房开）商品房预售合同纠纷一案，双方均不服贵州省安顺市平坝区人民法院（2019）黔0403民初2998号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行审理，李某某、吴某某的委托诉讼代理人周璇、龙继枫，屹源房开委托诉讼代理人赖小艳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。李某某、吴某某上诉请求：1、撤销一审判决第三、四、五项。2、改判屹源房开返还上诉人三通费2400元及其他费用1052元，并以3452元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率，自2013年10月20日起计算支付利息至付清时止。3、改判屹源房开支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，以购房款368256元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2017年4月1日起计算至付清时止。4、一审、二审诉讼费由屹源房开负担。事实和理由：1、本案双方签订的商品房买卖合同第二十二条第二项约定，屹源房开在2017年3月30日前交付办理转移登记的有关文书，但至约定的迟延期2017年6月30日届满后，屹源房开仍为履行该义务，一审遗漏该事实。2、一审判决适用法律错误。第一，本案上诉人请求权基础是合同，并非不当得利，原审认定本案案由为商品房预售合同纠纷，在理由部分认定双方构成不当得利，两者矛盾。第二，一审认定双方商品房买卖合同附件十二补充协议第一条的约定无效，屹源房开因无效合同取得上诉人的货币，造成上诉人利息损失，应付赔偿责任。第三，就不当得利的诉讼时效，在合同未被法院确定无效之前，当事人双方遵守合同而继续履行，并未出现返还不当得利的情况。只有在合同被确认无效后，才发生返还财产的问题，故应由法院裁判文书确定诉讼时效起算时间。3、对于逾期办证违约金问题，本案双方合同第二十二条第二项约定违约金条款，是双方真实意思表示应予遵守。而违约金约定是否过高，应以实际损失数额作为确认基础。本案双方均无证据证明逾期交付产权证书造成的实际损失的范围，因此可以结合合同约定及履行情况、当事人过错程度及逾期利益等情况，根据公平原则和诚信原则作出裁量。本案合同约定90日交付，至起诉时已逾期900天，屹源房开具有重大过错。而上诉人认为本案损失为被上诉人收取购房款的利息损失，因此本案违约金应以中国人民银行同期同类贷款利率予以计算，上诉人认为约定每日万分之一过低，应当予以调整。一审判决5500元的违约金，未区分案件的不同情况，采取一刀切的方式作出错误判决，请求二审法院予以纠正。屹源房开上诉请求：撤销原审判决，依法改判或发回重审。一审、二审案件诉讼费由对方负担。事实和理由：1、双方商品房买卖合同附件十二补充协议关于三通费的约定不属于加重对方责任的无效格式条款。三通费是房地产开发企业中的惯例，对方主张补充协议无效的理由，主要原因在于2009年贵州省人大颁布的地方性法规，因此一审法院认定该补充协议的根本理由，还是违反了地方性法规。2、案涉商品房的产权证书，需要双方配合方能办理，上诉人提交的手机短信、测绘报告等材料，可以证实上诉人根据对方预留的手机号码发送了办理产权登记的通知，一审对此未予采信错误。而根据双方补充协议第五条第5.1的约定，办理产权登记须要对方提供办证所需材料以及缴清相关费用，否则上诉人有权拒绝办理。一审认定事实错误。3、因上诉人已经按约履行了通知义务，且逾期办证是一个普遍存在的现象，造成此类情况的原因也较多。鉴于房屋已经交付对方使用，其目的已经实现，一审判令上诉人支付违约金5500元仍属过高，请求二审法院在3000元范围予以调整。李某某、吴某某在一审诉请：一、确认原告与被告于2013年10月20日签订的《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第一条约定无效；二、判令被告向原告返还“三通费”2400元、其它费用1052元，并支付其利息（以3452元为基数，按中国人民银行公布的同期银行贷款利率标准，自2013年10月20日起至付清时止计付）；三、判令被告在判决生效之日起十日内将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，并协助原告办理平坝区房屋的所有权转移登记手续；四、判令被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金（按照中国人民银行公布的同期银行贷款利率标准，以368256元为基数，自2017年4月1日起至交付有关文书之日止计付，其中暂算至2019年10月1日为43730.4元）；五、本案诉讼费由被告负担。一审法院审理查明：屹源房开系安顺市平坝区迎宾大道“迎宾城”房屋建筑项目的开发建设单位。2013年10月20日，被告屹源房开与李某某、吴某某签订《商品房买卖合同》，将“迎宾城”峰景组团的商品住宅（以下简称案涉房屋）预售给二人。双方合同约定：该商品房建筑面积为125.33平方米，套内建筑面积为112.45平方米；每平方米单价为3274.84元，总价款为368256元；买受人（原告）应于本合同签订之日向出卖人（被告）支付首期房款118256元，余款250000元以银行按揭方式支付；前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价以外的费用；出卖人（被告）应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房；交房时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据，实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照有资质的测绘机构的测绘依据为准，以本合同单位为依据，经双方协商实行多退少补；出卖人负责在商品房交付使用之日起360日内申请该商品房所有权初始登记，承诺于2017年3月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理转移登记的有关文书交付买受人；出卖人不能在前款约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1．约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款万分之一承担违约责任；2．约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，若买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金；买受人同意委托出卖人代其向相关单位缴纳专项维修基金、预告登记费、预抵押登记费、转现房抵押登记费、产权办理登记费用及相关代理费用等。该合同附件十二《补充协议》第一条约定：“供水、供电、楼宇对讲、电话通信、有线电视、宽带网络的相关费用由买受人承担，签订购房合同时一并由出卖人收取。”上述《商品房买卖合同》签订之日，屹源房开向李某某、吴某某收取“三通费”（水、电、网）2400元和“代办费”1052元。后，李某某、吴某某按约定全额支付了购房款，屹源房开亦依约交付了案涉房屋。一审法院认为，意思自治，是当事人自主决定其活动方式和活动内容，从而创设相应权利和义务的民事基本原则。当事人对其意思自治的结果，应当自觉遵守；社会对当事人意思自治的结果，应当予以尊重。当这种自治结果导致明显利益失衡时，基于当事人的请求，司法可给予适当的干预。就本案而言，双方均一致认可案涉《商品房买卖合同》除附件十二《补充协议》以外内容的效力，该部分合同内容亦不存在效力瑕疵，予以确认其合法有效，双方均应信守执行。此外，根据双方诉辩意见，结合举、质证情况，需要解决的焦点问题是：一、双方《补充协议》第一条的约定是否有效；二、李某某、吴某某诉判返还“三通费”、“其它费用”，并支付相应利息是否合理，该请求权是否经过诉讼时效；三、李某某、吴某某有关逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金请求是否合理。针对以上争议焦点问题，具体分析如下：第一，关于双方《补充协议》第一条约定的效力问题。该《补充协议》系案涉《商品房买卖合同》之附件，系屹源房开为重复使用而预先拟定的格式条款。该《补充协议》第一条约定：“供水、供电、楼宇对讲、电话通信、有线电视、宽带网络的相关费用由买受人承担，签订购房合同时一并由出卖人收取。”而双方《商品房买卖合同》约定“前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价以外的费用”，且《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条亦明确规定该类费用已包含于商品房价格之内。由此，可知屹源房开通过与购房人签订该《补充协议》，在购房款之外收取供水、供电等相关费用，免除其义务负担，加重了购房人的责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，该条约定确属无效。李某某、吴某某的该项诉请理据充足，予以支持。第二，关于李某某、吴某某主张的“三通费”、“其它费用”及相应利息问题。一审法院认为，在商品房买卖双方无特别约定或约定无效的情况下，若房开商将此类费用摊派由商品房买受人承担的，构成不当得利，根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。”的规定，买受人有权请求予以返还。不当得利之债，受诉讼时效制度的限制。本案中，双方《商品房买卖合同》约定屹源房开在购房款之外不再收取水、电建设安装费用，嗣后，屹源房开却通过补充协议方式在购房款之外向李某某、吴某某收取“三通费”（水、电、网）2400元和“代办费”1052元。鉴于《补充协议》所涉该内容约定无效，故屹源房开收取该费用属不当得利，李某某、吴某某有权请求予以返还。屹源房开于庭审中抗辩称该项诉请已过诉讼时效。一审法院认为，所谓诉讼时效，又称消灭时效，是指权利人在法定的期间内不行使权利即可能丧失请求人民法院依诉讼程序强制义务人履行给付义务的权利的法律制度。《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国民法总则》先后规定的一般诉讼时效期间分别为二年和三年，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”、第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”的规定，可知若民法总则施行之日（2017年10月1日）前，两年诉讼时效期间已届满的，应当适用民法通则规定处理有关诉讼时效争议的问题。具体到本案，如前所述，屹源房开收取“三通费”等购房款以外的费用构成不当得利，有关不当得利返还请求权的诉讼时效期间，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第八条规定“从当事人一方知道或者应当知道不当得利事实及对方当事人之日起计算。”双方签订的《商品房买卖合同》，约定“前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价以外的费用”。由此，可以判断李某某、吴某某在签订该《商品房买卖合同》时，应当知道屹源房开无权在购房款之外再向其收取其它费用的事实。故此，李某某、吴某某主张返还上述费用的诉讼时效期间，应从该《商品房买卖合同》签订的次日（即2013年10月21日）起计算，此日起往后推算两年，为2015年10月20日，届于民法总则施行之日前。综合前述分析，由于李某某、吴某某未举证证明存在诉讼时效中止、中断或延长的情形，故其现起诉主张返还“三通费”和“其它费用”，并支付相应利息，均已经过诉讼时效期间。屹源房开的抗辩理由成立，予以采纳。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条“当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求。”的规定，李某某、吴某某的该项诉请理据不足，应予驳回。第三，关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的问题。首先，李某某、吴某某主张屹源房开逾期交付办理商品房转移登记有关文书构成违约，屹源房开对此不持异议，并对“十日内将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告”和协助办理产权登记手续的诉讼请求予以认可，一审法院对此亦予确认并支持。其次，具体到逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金问题，李某某、吴某某主张“按照中国人民银行公布的同期银行贷款利率标准，以368256元为基数，自2017年4月1日起至交付有关文书之日止”计付，相当于主张按已付购房款每日万分之一点三的标准调整增加违约金，高于双方约定标准。屹源房开对此不予认可，并抗辩称按双方约定标准计算的违约金也很高，请求予以调减在3000元以内。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”由此可知，违约金制度的设立，以填补损失为其主要目的，兼具惩戒违约行为，促进诚信履约的功能特性。当约定的违约金过分低于（高于）因违约造成的损失时，当事人有权请求予以调增（减）。而约定的违约金是否过低（高），根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，应当以约定的违约金是否低于造成的损失或超过造成损失的百分之三十为标准进行判断。基于举证便利的原则，一般情况下应先由守约方初步举证证明其因对方违约造成损失，再由主张调整违约金的一方进一步承担举证证明责任。若举证不能，将承担相应的不利后果。本案双方均未举证证明因屹源房开违约给李某某、吴某某造成的损失，鉴此，结合案涉房屋系住宅用房的客观实际，在屹源房开已按约定将该房屋交付的情况下，李某某、吴某某迟延取得该房屋所有权证书一般不会给其居住使用造成不利影响。故此，李某某、吴某某主张“按照中国人民银行公布的同期银行贷款利率标准”计付违约金不予支持。但出于公平原则之考量，并为促进诚信体系的构建，保障交易安全，综合屹源房开的过错程度、购房款的支付情况及其预期利益情况，对截止本判决生效之日的违约金，酌情按5500元予以支持。此后，若屹源房开至本判决生效之日仍未交付办理商品房转移登记的有关文书，则应按其双方合同约定，以已付购房款每日万分之一的标准，自本判决生效之日起，至履行完毕该义务之日止，向李某某、吴某某另行计付违约金。庭审中，屹源房开就其上述违约行为提出有部分业主已办理产权证，或接短信通知怠于办理，或存在房屋面积差拒不补差，或未交纳物业管理费等情形抗辩，对此，一审法院认为，李某某、吴某某是否向案涉房屋所在住宅小区的物管公司交纳物业管理费，与屹源房开应履行的合同义务并无关联，并且，屹源房开就上述抗辩，未举示充分有效的证据加以证实（其所提举的手机短信、测绘报告书等相关证据，没有相应原件核实，李某某、吴某某亦不予认可，不予采信），其抗辩理由不充分，不予采纳。一审判决：一、确认原告李某某、吴某某与被告贵州屹源房地产开发有限公司于2013年10月20日签订的《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第一条的约定无效。二、被告贵州屹源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告李某某、吴某某完整交付办理“迎宾城”峰景组团房屋所有权转移登记的有关文书，并协助原告办理该房屋所有权转移登记（若本判决生效前被告已履行完毕该义务，本项判决对其不再具有拘束力）。三、被告贵州屹源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告李某某、吴某某给付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金5500元。四、若被告至本判决生效之日就案涉房屋仍未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，应自本判决生效之日起至实际履行完毕该义务之日止，按原告已付购房款每日万分之一的标准，向原告另行计付违约金。五、驳回原告李某某、吴某某的其余诉讼请求。案件受理费减半收取503元，由李某某、吴某某共同负担103元，屹源房开负担400元。二审中，双方均无新证据提交。二审经审理，确认一审查明的基本事实。本院认为，本案争议焦点为：1、案涉《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第一条的约定是否无效。2、上诉人李某某、吴某某主张返还的三通费是否超过诉讼时效。3、逾期办理产权登记的违约金应如何确定。第一，查本案双方商品房买卖合同第七条第二款已约定，商品房价格已包括水、电建设安装费用及附件五所列配套实施建设安装费用，而附件十二《补充协议》又约定水电等三通费用由买受人负担并一并交付屹源房开。前后两者约定存在冲突和矛盾，而该合同文本系由屹源房开拟写提供和重复使用，不存在与购房人协商的情形，故应予认定为格式合同和条款无疑。合同主要部分与补充协议部分的约定，明显存在冲突和矛盾，且《补充协议》第一条的约定，明显不合理地将应由房开企业负担的建设安装成本转移至购房人负担，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，一审予以认定无效，并不错误。第二，《中华人民共和国合同法》第五十八条，已就合同无效或被撤销后的处理作出规定，而对于返还财产或赔偿损失的诉讼时效而言，自然应遵从《中华人民共和国民法总则》及其他法律及司法解释的规定，自知道或应当知道权利受到侵害及义务人之日起算。案涉商品房买卖合同签订之时，双方均信其为有效合同并各自遵照执行，发生争议经其自身审查或经人民法院裁判认定无效后，方能知晓其享有之权利，故对于合同无效后的财产返还及赔偿责任诉讼时效，如有履行期限约定的，应自约定的履行期限届满之日起算；如未约定履行期限的，应自人民法院判决确认合同无效之日起算，故本案李某某、吴某某主张返还三通费及其他费用的请求，并未超过诉讼时效，应予支持。屹源房开应予返还三通费及其他费用3452元，并将自收取之次日即2013年10月21日起所获得的利息一并返还，利率以中国人民银行发布的同期存款利率计算。第三，就逾期办理产权证书的违约金问题。屹源房开抗辩称购房人未缴清物业费、房屋存在面积差等理由，其一物业费的交纳系购房人与物业管理企业之间纠纷，屹源房开将其纳入补充协议中，也属不合理地加重购房人责任，不应予以支持。其二房屋面积差已在合同中约定，但并未明确约定为屹源房开逾期办理产权登记的免责事由，且其提交的产权测绘报告未经主管部门确认，是否真实及是否能够通过主管部门审批尚难确定，故对屹源房开的抗辩理由不予支持。本案双方合同约定逾期办理产权登记的违约金按已付购房款每日万分之一计付，李某某、吴某某上诉主张过低，且认为损失即为屹源房开所收取购房款的银行贷款利息，本院认为该主张不能成立，购房款系房屋买卖的对价，除合同被解除、撤销或确认无效，房开企业收取的购房款在此期间所产生的法定孳息能够认定为购房人的相应损失外，在合同有效并继续履行的情形下，逾期办证给购房人所带来的损失，与其支付的购房价款之间，并不存在必然的联系，故李某某、吴某某主张以购房款为基数计算损失的理由，不予支持。合同约定的违约金具有填补损失和违约惩罚的性质，当事人为取得更大的履行担保，对于违约金往往约定过高，在发生纠纷后，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，人民法院可以依据当事人申请，以实际损失为基础确定违约金的计算标准及范围。因本案逾期办证的损失范围，双方均无法提交证据予以证实，本院认为合同法就违约金的立法意旨，仍以损害填补为主、惩罚性赔偿为辅，故综合房地产开发市场、政策及机构办事效率、本地经济消费水平以及房屋是否交付使用等情形，酌定本案逾期办证违约金以每日0.0015%即万分之零点一五为宜。上诉人李某某、吴某某主张自2017年4月1日起算违约金符合双方约定，至其起诉时暂计算截止时间2019年10月1日为368256元×0.0015%×913天=5043元，此后违约金依据相同标准计算至案涉房屋产权转移登记完成之日。综上，双方上诉理由均部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第五十八条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持贵州省安顺市平坝区人民法院（2019）黔0403民初2998号民事判决第一项、第二项、第五项；二、撤销贵州省安顺市平坝区人民法院（2019）黔0403民初2998号民事判决第三项，改判：贵州屹源房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付李某某、吴某某逾期办理产权转移登记的违约金5043元，并自2019年10月2日起以368256元为基数按每日0.0015%计算支付至案涉房屋产权转移登记完成之日；三、撤销贵州省安顺市平坝区人民法院（2019）黔0403民初2998号民事判决第四项，改判：贵州屹源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还李某某、吴某某三通费及其他费用3452元，并自2013年10月21日起按中国人民银行发布的同期存款利率计算支付利息至该费用付清之日止。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。一审案件受理费503元，二审案件受理费1006元，均由贵州屹源房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 熹审判员 辜贤莉审判员 黎福伟二〇二〇年十二月十八日法官助理李欣书记员姜昊（代）附：当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：（一）承担加倍罚息或迟延履行金。（二）被强制进行审计。（三）被限制出境。（四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。（五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。（六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。（七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。（八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于〈中华人民共和国刑法〉第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨害公务罪，追究刑事责任。