福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0102民初8921号 原告：中国民生银行股份有限公司福州分行，住所地福建省福州市湖东路**，统一社会信用代码：91350000729735634N。 负责人：叶骏，行长。 委托诉讼代理人：卢锋奇，福建瑞权律师事务所律师。 委托诉讼代理人：范启涛，福建瑞权律师事务所律师。 被告：林红红，女，汉族，1986年9月22日出生，住福建省福州市鼓楼区。 被告：游冬，男，汉族，1986年10月5日出生，住福建省平潭县。 被告三：利嘉（福建）国际商贸有限公司，住，住所地福建省福州市仓山区金山街道桔园三路**中天金海岸领秀苑场馆**001一社会信用代码：913500000561443374。 法定代表人：卢圣敬，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：林文彬，福建格律律师事务所律师。 被告：利嘉实业（福建）集团有限公司，住所，住所地福建省福州市台江区五一中路**大利嘉城**社会信用代码：913500006110060494。 法定代表人：卢圣敬，董事兼总经理。 原告中国民生银行股份有限公司福州分行（以下简称民生银行福州分行）与被告林红红、游冬、利嘉（福建）国际商贸有限公司（以下简称利嘉商贸公司）、利嘉实业（福建）集团有限公司（以下简称利嘉实业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人范启涛、被告林红红、利嘉商贸公司委托诉讼代理人林文彬到庭参加诉讼，被告游冬、利嘉实业公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本庭依法缺席审理。本案现已审理终结。 民生银行福州分行向本院提出诉讼请求：1．林红红、游冬偿还民生银行福州分行借款本金384000元及相应的利息、罚息、复利（利息、罚息和复利按《个人购房／车位借款及担保合同》约定利率标准计至款项还清之日止，暂计至2020年8月25日止的利息、罚息和复利合计6886.32元）；2．林红红、游冬支付民生银行福州分行违约金36000元；3．林红红、游冬支付民生银行福州分行因实现债权而支出的律师费11675元；4．利嘉商贸公司、利嘉实业公司对第一、二、三项确定的债务承担连带保证责任；5．民生银行福州分行有权对林红红、游冬设定的本案抵押物坐落于福州市仓山区××镇××路北侧×××商业城（××区）××馆××层××店面、××店面的房产（预告登记号：榕房预ＦＺ购字第1××0号、榕房预ＦＺ购字第1××9号）折价、拍卖、变卖所得款项享有优先受偿权；6．四被告承担本案诉讼费、保全费、公告费等民生银行福州分行为实现债权和担保物权而支出的全部费用。 事实与理由：2015年8月20日，民生银行福州分行与林红红、游冬、利嘉商贸公司签订了一份合同编号为：个房贷字第115022014004203《个人购房／车位借款及担保合同》，合同约定：林红红、游冬向民生银行福州分行借款720000元，借款用于购买坐落于福州市仓山区××镇××路北侧××商业城（××区）××馆××层××店面、××店面，借款期限为120个月，自2015年8月25日起至2025年8月25日止。主合同项下贷款利率按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率（即年利率5.4%）上浮动10%，确定为年利率5.94%，主合同项下贷款发放后，本合同贷款利率在中国人民银行基准利率调整后次年一月一日适用的新的同期贷款基准利率基础上按照第4条约定的浮动比例确定，调整后的合同贷款利率按次年的一月一日其开始适用，开始适用之日即按调整后的利率计息；主合同项下还款方式为按月等额本金还款法即以本合同第25条约定的还款公式所确定的金额，每月等额偿还借款本金，借款利息随本金逐月递减，还款日为每月19日，但首次还款日为放款日的次月19日，借款到期时利随本清。对甲方到期应付而未付的借款本金，自逾期之日起，按本合同约定的逾期利率按实际逾期天数计收逾期罚息，直至清偿本息为止；对不能按时支付的利息（包括逾期罚息），按逾期利率按月在本合同约定的还款日的对日计收复利，按实际逾期天数计算，逐月累算，逾期利率及罚息利率均在本合同的贷款利率基础上加收50%。如林红红、游冬不履行或不完全履行本合同约定的义务，均构成违约，除本合同另有约定外，甲方应按照本合同借款金额的5%向乙方支付违约金。若林红红、游冬出现违约行为如连续三个月或累计六个月未能按合同约定还本付息，则民生银行福州分行有权宣布借款提前到期，要求林红红、游冬立即偿还部分或全部借款，或依法处分抵押房产并优先受偿，或要求保证人履行保证责任。本合同项下的借款采用阶段性连带责任保证加抵押加担保，利嘉商贸公司承担阶段性担保责任，即对主合同签订之日起至合同项下房产及／或车位办理完毕房屋所有权证书及房屋他项权证并交予民生银行福州分行之日止合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用及甲方应付的其他款项承担连带保证责任；保证期间为合同约定的甲方履行债务期限届满之日起两年。甲方履行债务期限届满之日包括甲方分期清偿债务的情况下，每一笔债务到期之日；也包括依本合同约定，乙方宣布债务提前到期之日。同时，由林红红、游冬提供抵押担保，以林红红、游冬共有的位于福州市仓山区××镇××路北侧××商业城（××区）××馆××层××店面、××店面的房产（预告登记号：榕房预ＦＺ购字第1××0号、榕房预ＦＺ购字第1××9号）作为抵押财产向民生银行福州分行提供抵押担保，抵押担保的范围为本合同约定的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、实现债权和担保权利的费用（包括但不限于处分抵押财产的费用、律师费、差旅费等）和其他相关合理费用。2015年8月24日办理了抵押权预告登记（预告登记证号：榕房预ＦＺ押字第1××0号）。2015年8月25日，利嘉实业公司与民生银行福州分行签订合同编号为：115022014004203《担保合同》，合同约定：利嘉实业公司为林红红、游冬与民生银行福州分行签订合同编号为：115022014004203《个人购房／车位借款及担保合同》项下债务提供连带责任担保，担保范围为本合同约定的被担保之主债权和其他应付款项包括，其他款项包括利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、实现债权和担保权利的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费、保全费等）和所有其他应付合理费用。保证期间为主合同约定的主合同债务人履行债务期限届满之日后两年。上述合同签订后，2015年8月25日，民生银行福州分行依约向林红红发放贷款720000元，但林红红、游冬并未按照合同约定归还借款本息，已构成违约。 林红红对借款事实及民生银行福州分行诉请的借款本金无异议，但主张罚息、违约金、律师费过高。 利嘉商贸公司辩称，一、坐落于福州市仓山区××镇××路北侧××商业城（××区）××馆××层××店面、××店面已经具备物权登记条件，系因林红红、游冬原因未办理产权过户导致抵押权无法依登记而设立，林红红、游冬办理产权过户登记后，根据合同约定，利嘉商贸公司即不承担保证责任；二、对于民生银行福州分行主张的律师费损失11675元，其仅提供委托代理合同及发票，未提供相应转账凭证，不能证明其律师费损失已实际发生，因此原告请求支付律师费无事实依据；三、若利嘉商贸公司依约承担担保责任，利嘉商贸公司有权向林红红、游冬追偿，请求法院以判决形式对利嘉商贸公司的追偿权予以确认。 游冬、利嘉实业公司未做答辩。 民生银行福州分行围绕诉讼请求依法提交了下列证据：《身份证》、《户口本》、《结婚证》、公示信息、《个人借款申请表》、《个人购房/车位借款及担保合同》、《预购商品房预告登记证》、《预告抵押登记证》、公司股东会决议、《担保合同》、公司股东会决议、个人借款凭证、《律师函》及邮寄凭证、欠款信息截屏、还款明细表、还款计划信息表、委托代理协议、律师费发票。 林红红主张未收到律师函，且违约金、律师费过高，对其他证据的真实性合法性关联性无异议。 利嘉商贸公司主张对利息罚息复利是否超过法律规定由法院依法审查，对欠款信息截屏真实性由法院依法认定，对律师费的真实性合法性关联性由法院依法认定，对其他证据的真实性合法性关联性均无异议。 游冬、利嘉实业公司未发表质证意见。经本院审查认为，民生银行福州分行提交的证据均能提供原件予以核对，且与本案具有关联性，本院确认其真实性，并在卷佐证。 根据当事人陈述及本案现有证据，本院确认民生银行福州分行述属实。另查明，截止至2020年12月16日，林红红、游冬尚欠民生银行福州分行贷款本金384,000元、利息11,354.47元、罚息1,389.6元。 本院认为，民生银行福州分行与林红红、游冬签订的《个人购房/车位借款及担保合同》系双方当事人的真实意思表示，且不存在违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定的内容履行义务。民生银行福州分行依约向指定交易账户发放贷款，已经履行合同约定。林红红、游冬未按合同约定还款，已构成违约。故民生银行福州分行要求林红红、游冬偿还借款本金384,000元及相应利息、罚息、复利的诉讼请求，本院予以支持。民生银行福州分行主张的违约金在《个人购房/车位借款及担保合同》中有明确约定，其主张的标准未超过法律法规关于金融借款利率的限制性规定，本院亦予支持。林红红、利嘉商贸公司关于利息、罚息、复利、违约金过高的答辩意见，本院不予支持。 关于律师费，虽有合同约定该费用由林红红、游冬负担，但民生银行福州分行仅提供实际支付2,335元律师费的凭证，则其主张由林红红、游冬偿还律师费11,675元的诉讼请求中超出2,335元的部分没有法律依据，本院不予支持。 案涉抵押物仅办理了预购商品房抵押权预告登记。由《中华人民共和国物权法》第二十条第一款“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”的规定可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对不动产的处分。故预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力。基于预告登记并非正式物权登记，故在仅办理预购商品房抵押权预告登记情况下，抵押权并未依登记而设立。 商品房按揭贷款往往涉及贷款银行、开发商、购房人三方利益，商品房担保贷款合同与商品房买卖合同亦相互牵连，若在商品房已经具备抵押登记条件而因购房人原因未能完成正式登记，将导致银行对商品房的抵押权未能依登记而及时设立，开发商提供阶段性担保（通常约定保证期间至抵押权设立之时）的保证期间被不当延长，购房人亦将面临开发商以购房人违约为由解除商品房买卖合同而导致其无法获取商品房溢价收益的不利局面，影响到交易安全和合同稳定。因此，在具备物权登记条件情况下，购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理抵押登记。在商品房抵押登记完成后，抵押权方依法设立，银行才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权，开发商因保证期间届满而免除保证责任。案涉不动产坐落于福州市仓山区××镇××路北侧××商业城（××区）××馆××层××店面、××层××店面不动产，已完成初始登记并已具备办理登记至购房人名下以及抵押登记等物权登记条件，若在抵押登记因其他客观原因无法完成的情况下，亦应赋予债权人对不动产优先受偿权。理由如下：其一，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条关于“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”的规定，林红红虽尚未办理案涉商品房产权证，但该商品房已具备物权登记条件且已交付其使用，应认定为属于购房人财产，客观上应作为其责任财产进行处置。其二，案涉商品房已具备不动产抵押登记条件，但购房人却未办理，已违反抵押合同约定，违背了诚实信用原则，赋予债权人对案涉房产优先权，有利于遏制违约失信行为，维护交易安全。其三，抵押权预告登记虽非正式抵押登记而不产生设立抵押权的法律效果，但第三人可通过抵押权预告登记情况知悉不动产将来可能设立抵押权，故其亦已具备一定的公示外观，在满足特定条件下，赋予债权人对不动产优先权，并不违反物权公示要求。最后，赋予债权人优先权，亦符合法律及司法解释规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十六条关于“买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告”的规定，民生银行福州分行有权处分林红红、游冬于《个人购房／车位借款及担保合同》项下的合同权利，而林红红、游冬取得案涉不动产所有权亦属于该权利范畴，故民生银行福州分行有权处置案涉不动产。综上，案涉不动产已具备物权登记条件但因其他原因导致抵押权客观上无法依登记而设立，在此特定情况下赋予债权人对商品房处置价款优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定。故根据《中华人民共和国物权法》第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”的规定，本院依法确认民生银行福州分行对案涉不动产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。 利嘉商贸公司与民生银行福州分行签订《个人购房/车位借款及担保合同》，自愿为林红红、游冬在该合同项下的债务承担阶段性保证责任，保证期间为该合同生效之日起至房产完成抵押登记之日止；保证方式为不可撤销的连带保证责任，故本案在抵押权未能登记设立的情况下，利嘉商贸公司的保证时间延长，应当对主合同项下的林红红、游冬债务承担连带清偿责任。利嘉商贸公司关于不承担阶段性担保责任的答辩意见，于法无据，本院不予支持。 利嘉实业公司与民生银行福州分行签订《担保合同》，自愿为林红红、游冬的上述债务承担连带保证责任，且尚在保证期间，故民生银行福州分行主张利嘉实业公司对林红红、游冬的上述债务承担连带清偿责任之诉请，合法有据，本院予以支持。 根据《中华人民共和国担保法》第三十一条关于“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条关于“人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利”的规定，保证人利嘉商贸公司、利嘉实业公司在承担保证责任后，有权向林红红、游冬追偿。在追偿过程中，若民生银行福州分行对案涉不动产拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先用于偿还利嘉商贸公司、利嘉实业公司代偿款项及按银行贷款利率计算所产生的利息，仍有余款的应退还林红红、游冬。 利嘉实业公司、游冬经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第二十八条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第十二条、第三十一条、第三十三条、第四十六条、第五十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定判决如下： 一、被告林红红、游冬于本判决生效之日起二十日内向原告中国民生银行股份有限公司福州分行偿还借款本金384,000元、利息11,354.47元、罚息1,389.6元（利息、罚息暂计至2020年12月16日，此后的利息、罚息、复利按《个人购房/车位借款及担保合同》约定的标准计算至贷款本息全部清偿之日止）； 二、被告林红红、游冬于本判决生效之日起二十日内向原告中国民生银行股份有限公司福州分行支付违约金36,000元； 三、被告林红红、游冬于本判决生效之日起二十日内向原告中国民生银行股份有限公司福州分行支付律师费2,335元； 四、原告中国民生银行股份有限公司福州分行有权对林红红所有的坐落于福州市仓山区××镇××路北侧××商业城（××区）××馆××层××店面、××层××店面不动产折价或拍卖、变卖所得价款，对本判决第一、二、三项确定的债务优先受偿； 五、若通过本判决前四项确定的方式无法清偿或无法足额清偿本案债务，则被告利嘉（福建）国际商贸有限公司、利嘉实业（福建）集团有限公司对本判决第一、二、三项确定的债务承担连带清偿责任；被告利嘉（福建）国际商贸有限公司、利嘉实业（福建）集团有限公司承担连带清偿责任后，有权就其代偿款向被告林红红、游冬追偿； 六、驳回原告中国民生银行股份有限公司福州分行其他诉讼请求。 如果未按本判决确定的期限履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费7,338元，减半收取3,669元，由原告中国民生银行股份有限公司福州分行负担25元，由被告林红红、游冬、利嘉（福建）国际商贸有限公司、利嘉实业（福建）集团有限公司共同负担3,644元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 员 邱玲燕 二〇二〇年十二月二十一日 法官助理 祝诗偲 书 记 员 林晓宁 附本案相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》 第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第十二条同一债务有两个以上保证人的，保证人应当按照保证合同约定的保证份额，承担保证责任。没有约定保证份额的，保证人承担连带责任，债权人可以要求任何一个保证人承担全部保证责任，保证人都负有担保全部债权实现的义务。已经承担保证责任的保证人，有权向债务人追偿，或者要求承担连带责任的其他保证人清偿其应当承担的份额。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。 第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。 第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。 抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。