贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔04民初131号原告：贵阳铝镁设计研究院工程承包有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金朱路**，统一社会信用代码：91520000214405257K。法定代表人：袁赤，职务：董事长。委托诉讼代理人：王仲勋，男，汉族，1992年4月28日生，住**，公民身份号码：x，系原告公司的员工。代理权为为特别授权代理。委托诉讼代理人：申训，贵州乾合律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告：鲁芳，女，回族，1984年2月2日生，住贵州省x，公民身份号码x。被告：陈俊，男，汉族，1981年2月2日生，住贵州省**，公民身份号码x。被告：贵州省华大房地产开发有限公司，住所地：贵州省安顺市西秀区老大十字荣建大厦**，统一社会信用代码：91520402709654546C。法定代表人：姜荣华，职务：董事长。委托诉讼代理人：余次继，男,汉族，1992年7月8日生，住x，公民身份号码：x，系被告公司的员工，代理权限为特别授权代理。原告贵阳铝镁设计研究院工程承包有限公司诉被告鲁芳、陈俊、贵州省华大房地产开发有限公司（以下简称华大公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年9月11日立案受理后，依法适用普通程序于2020年11月4日、12月3日公开开庭进行了审理，原告铝镁公司的委托诉讼代理人申训、王仲勋，被告鲁芳、陈俊及被告华大公司的委托诉讼代理人余次继到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请求依法准许继续执行安顺市西秀区老大十字华大时代广场棚户区改造项目x；二、诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告因与被告华大公司建设工程施工合同纠纷于2019年8月1日查封了华大公司名下的安顺市西秀区老大十字时代广场棚户区改造项目x，后原告与被告华大公司之间的纠纷经贵阳仲裁委仲裁后，进入强制执行程序，在执行过程中，被告鲁芳、陈俊以其向被告华大公司购买了涉案房屋而提出执行异议，贵院在组织听证后，作出（2020）黔04执异159号《执行裁定书》裁定中止对涉案房屋的执行。原告认为，该执行裁定是错误的，理由如下：首先，二被告签订的《商品房买卖合同》不具备真实性，华大公司的公章在原告的监管之下，华达公司并没有向原告要求借章售房，因此二被告签订的合同是不真实的。其次，即便华大公司真实向鲁芳、陈俊销售了涉案房屋，涉案房屋属于办公用房性质，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第（二）项的规定。另外，该条需满足用于居住的用途外还需要买受人名下无其他用于居住的房屋。在本次执行过程中，鲁芳名下无其他房屋，但其他房屋可能登记在其配偶、父母、子女名下，涉案房屋的水电收取标准极高，鲁芳、陈俊购买涉案房屋并非基于生存居住的选择。而且，不动产的使用性质应当以规划设计的用途为准，办公用房属于投资性用房，如果按照裁定书的逻辑，购房人购买商铺用于居住，是不是意味着商铺也可以排除执行？另外，涉案房屋并未实际交付，即便法院认为被告鲁芳、陈俊的买卖行为符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，但因房屋没有交付，被告鲁芳、陈俊仅享有合同的权利，不能排除执行。综上，原告认为（2020）黔04执异159号裁定书认定事实错误，请贵院查清事实后支持原告的诉讼请求。被告鲁芳、陈俊答辩称：我们在查封之前购买的房屋，并且我们已经支付满50%以上房屋价款，没有其他住房。被告华大公司答辩称：请驳回原告的诉讼请求，支持被告的意见。原告向本院提交下组证据：1、营业执照，拟证实原告的主体资格。2、（2020）黔04执异159号执行裁定书，拟证实被告鲁芳、陈俊提起执行异议，贵院作出上述裁定中止对涉案房屋的执行。3、送达回证，原告收到（2020）黔04执异159号执行裁定书的时间为2020年9月1日，拟证实原告提起本案执行异议之诉符合法律规定的期间。4、商品房买卖合同，拟证实合同约定的房屋性质是用于办公，不是用于居住，不符合执异规定第29条的规定，所以应当执行。对于原告提交的证据，被告鲁芳、陈俊的质证意见：真实性无异议。被告华达公司的质证意见：真实性无异议，但是达不到证明目的。我们认为根据使用情况来认定房屋性质。被告鲁芳、陈俊向本院提交以下证据：商品房买卖合同，不动产登记查询结果、收款收据及转账凭证，拟证实在查封之前签订了买卖合同，并且已经支付了50%以上的房屋价款，现在一家三口无居所。对于被告鲁芳、陈俊提交的证据，原告的质证意见：对于商品房买卖合同及付款凭证的真实性不认可，对不动产查询结果认可。被告华大公司的质证意见：无异议。原被告双方提交的证据，本院依法组织当事人进行了质证，对于双方均无异议的证据，本院依法予以确认。对于原告提交的证据的真实性予以认定，但因原告主张华大公司的公章处于其监管之下并无其他证据予以佐证，故原告提交第四组证据达到不到其证明目的。对于被告鲁芳、陈俊提交的证据可以相互印证，故对该证据的真实性、关联性、合法性均予以认定。本院经审理查明认定如下事实：2018年3月7日，鲁芳、陈俊共同与华大公司签订《商品房买卖合同》，约定鲁芳、陈俊与陈俊共同向华大公司购买该公司开发的华大时代广场棚户区改造项目x，合同载明该商品房规划用途为办公，购房总价款为553478元，付款方式为银行按揭（合同签订之日交付首期房款283478元，余款270000以银行按揭支付）。2018年3月7日，鲁芳、陈俊交付华大公司购房首付283478元。原告与华大公司合同纠纷一案，本院依原告的申请，以（2019）黔04财保6号、（2019）黔04财保8号立案审理诉前财产保全并作出（2019）黔04财保6号民事裁定书、（2019）黔04财保8号民事裁定书。后本院以（2019）黔04执保65号立案执行（2019）黔04财保6号民事裁定书，执行过程中，本院于2019年7月31日向安顺市不动产登记中心送达2019黔04执保65号《协助执行通知书》，查封了华大公司名下所有的“安顺华大时代广场项目”一期房屋，本案鲁芳、陈俊所购买的房屋在查封房屋之列。后原告依法向贵阳仲裁委员会申请仲裁，贵阳仲裁委员会于2020年1月20日作出（2019）贵仲裁字第0727号裁决书，裁决：一、确认申请人铝镁公司为被申请人华大公司垫资的前期费用150000000元、工程款70000000元共计220000000元债权全部到期；被申请人华大公司在本裁决书送达后三十日内归还申请人铝镁公司到期债权人民币220000000元；二、被申请人华大公司……支付申请人铝镁公司150000000元垫资债权的利息（截止2018年11月30日的利息为7300000元；2018年12月1日以后的利息，以150000000元为基数，按年利率18%，计算到该债权还清时为止）；三、被申请人华大公司……支付申请人铝镁公司70000000元垫资债权的利息（截止2018年11月30日止的利息为18824516.36元；2018年12月1日至2019年8月19日期间的利息，以70000000元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算；2019年8月20日至该项债权还清时止的利息，以70000000元为基数，按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）计算;四、被申请人华大公司……支付申请人铝镁公司逾期归还债权的违约金（以垫资款220000000元为基数，从2019年9月19日起，按每年6%的标准，计算到垫资款220000000元付清时为止）；五、被申请人华大公司……支付申请人铝镁公司逾期办理抵押登记的违约金200000元；六、被申请人华大公司……支付申请人铝镁公司律师费1200000元、保全担保费400000元、保全费3000元；七、驳回申请人铝镁公司的其余仲裁请求。仲裁裁决生效后，申请人铝镁公司向本院申请执行，本院以（2020）黔04执56号立案执行,查封了涉案房屋，鲁芳、陈俊向本院提出书面异议，本院经审查作出（2020）黔04执异159号执行裁定，裁定中止对涉案房屋的执行，经将该裁定书于2020年9月1日送达给原告，原告不服该裁定，向本院提出本案执行异议之诉。另查明，截至2020年8月3日，鲁芳、陈俊在贵州省安顺市及安顺经济技术开发区范围内无登记房产信息且涉案项目未竣工，涉案房屋尚未交付给鲁芳、陈俊。本案的争议焦点：被告鲁芳、陈俊对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本院认为：人民法院审理执行异议之诉案件,应综合考虑不同当事人之间的利害关系、享有权益的性质等因素,依法充分保护各方当事人的合法权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”，根据该条的内容可知，将商品房消费者的物权期待权突破合同相对性和债权平等性予以优先保护是基于对生存权的至上考虑，因此在适用该条款时应当严格审查房屋买受人签订房屋买卖合同的时间、买受人名下的房屋登记信息、付款信息等情况。具体到本案，欲认定被告鲁芳、陈俊是否对涉案房屋享有排除强制执行的民事权益，主要看其是否符合上述第二十九条的规定。首先，关于被告鲁芳、陈俊是否在涉案房屋被查封之前签订有合法有效的书面购房合同。经查，被告鲁芳、陈俊与华大公司签订《商品房买卖合同》的时间为2018年3月7日，该合同明确约定涉案房屋为标的物，房屋单价为6666元/㎡，房屋总价款为553478元，其双方买卖的标的物基本状况清晰，各方权利义务明确，不违反相关法律法规的规定，应属于合法有效的合同。而涉案房屋被查封的时间为2019年8月1日，晚于被告鲁芳、陈俊签订房屋买卖合同的时间，因此本案符合上述第二十九条中“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的规定。关于原告称华大公司的公章处于其监管之下，但其并未提供相应的证据加以证实，本院对原告的该主张依法不予采信。其次，关于被告鲁芳、陈俊购买涉案房屋是否系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋的问题。原告称被告鲁芳、陈俊购买的房屋是办公性质，水电收费标准远高于住宅用房，且住宅性质的房屋仍有余量，因此其主张鲁芳、陈俊购买涉案房屋不符合居住用途。对此，本院认为对于是否符合上述第二十九条第二项的规定主要看被告鲁芳、陈俊购买涉案房屋是否在合理的居住需求范围内。经查，涉案房屋在买卖合同中约定的用途是办公，但根据房屋照片及样板房展示图可以看出涉案房屋属于商住两用房，也有居住属性，具备居住功能，也应纳入“用于居住”房屋的范畴。另外，根据贵州省不动产登记查询结果看，被告鲁芳、陈俊名下并无房屋。原告主张其用于居住的房屋可能登记在鲁芳、陈俊配偶、父母、子女的名下，但原告对此并未提供相应的证据予以证实，本院对其该主张依法不予采信。另外，即使被告鲁芳、陈俊购买涉案房屋具有一定投资属性，也并不必然否认其对该房屋仍在合理居住的消费范围内，故本案符合上述第二十九条中“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定。再者，关于被告鲁芳、陈俊是否已经支付超过合同约定总价款百分之五十购房款的问题。根据鲁芳、陈俊提供的收据、取款凭证等证据可以证实其已经支付的购房款为283478元，已经超过全部房屋价款的50%。符合上述第二十九条中“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定。综上，被告鲁芳、陈俊对于涉案房屋享有物权期待权应依法予以优先保护，原告的诉讼请求不能成立，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条之规定，判决如下：驳回原告贵阳铝镁设计研究院工程承包有限公司的诉讼请求。案件受理费7804元，由原告贵阳铝镁设计研究院工程承包有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。审判长 廖    美    娟审判员 陈雯贞人民陪审员方萍二〇二〇年十二月三日法官助理周愿垚书记员李倩