四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川15民终2438号 上诉人（原审被告）：宜宾市富华房地产开发有限责任公司，住所地四川省宜宾市翠屏区象鼻街道街村。 法定代表人：郑忠华，董事长。 委托诉讼代理人：邓健，四川明炬（宜宾）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱兴梅，四川富绅律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈斌，男，1973年4月出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 被上诉人（原审原告）：彭晓玲，女，1973年9月出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 被上诉人共同委托诉讼代理人：郭杰钢，四川叙府律师事务所律师。 被上诉人共同委托诉讼代理人：姜治国，四川叙府律师事务所律师。 上诉人宜宾市富华房地产开发有限责任公司（以下简称富华房地产公司）因与被上诉人陈斌、彭晓玲商品房预售合同纠纷一案，不服四川省宜宾市翠屏区人民法院（2020）川1502民初178号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 富华房地产公司上诉请求：1.撤销四川省宜宾市翠屏区人民法院（2020）川1502民初178号民事判决，改判驳回陈斌、彭晓玲的全部诉讼请求；2.一、二审案件受理费由陈斌、彭晓玲负担。事实和理由：1.针对同一涉案小区、同一案由、同一事实，宜宾市中级人民法院及四川省高级人民法院已经就类案作出生效法律文书，一审判决违反《最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见（试行）》《最高人民法院关于完善统一法律适用标准工作机制的意见》的规定，对案件事实审查清、适用法律错误，致使同案不同判。2.一审判决富华房地产公司支付违约金至实际颁发不动产权证书止，无事实和法律依据。富华房地产公司未能按照主合同约定的期限办理诉争房屋的初始登记和转移登记，是因不动产登记政策发生变化直接导致办证不能，是主合同第20.1.2条及补充协议第3.2条约定的免责事由，应当免除富华房地产公司不能办理初始登记和转移登记的违约责任。3.富华房地产公司已经将涉案房屋交付陈斌、彭晓玲居住使用，其未提供证据证明逾期办证对其造成的实际损失及数额，四川省高级人民法院（2020）川15民再290号已对此作出分析和认定，酌情确定逾期办理房屋所有权转移登记的违约金2000元，本案应统一法律适用标准及裁判尺度。 陈斌、彭晓玲辩称，1.一审判决违约金认定及适用法律正确，四川省高级人民法院两个类案仅明确富华房地产公司应当办理产权证书的违约截止时间，对违约金的计算标准没有明确，本案业主至今没有获得产权证书，一审按照合同约定计算违约金，并不存在类案不同判问题；2.富华房地产公司应对所有业主办证，但是目前只办理了部分业主，对于还没有办理产权证的业主不公平。 陈斌、彭晓玲向一审法院起诉请求：1.判决富华房地产公司为陈斌、彭晓玲办理初始登记和转移登记；2.判决富华房地产公司支付陈斌、彭晓玲逾期未办理上述房屋初始登记和转移登记后的产权证书的违约金(该违约金以陈斌、彭晓玲已付房款为基数，按每日万分之一，从2017年6月18日起计算至富华房地产公司办理好转移登记的产权证书并交付给陈斌、彭晓玲之日止，暂计算至2019年1月1日为18886元)；3.一审诉讼费、保全费由富华房地产公司承担。 一审法院认定事实：富华房地产公司系从事房地产开发经营的有限责任公司。宜宾市翠屏区江北翠屏新区华富·戎州兴城小区由富华公司开发。2013年5月11日，陈斌、彭晓玲与富华房地产公司签订了《商品房买卖合同》，约定由富华房地产公司向陈斌、彭晓玲出售该小区×幢×单元第×层×-×-×号房屋，其预测建筑面积62.31平方米，其中套内建筑面积52.75平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积9.56平方米，按建筑面积计算单价5393.05元/平方米，总价336041元，付款方式为首付31%，其余价款向银行借款支付，交房日期2014年12月31日前。合同载明：“第二十条产权登记。（一）初始登记。出卖人应当在2016年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2.买受人不退房，出卖人按买受人已付房款的万分之一按日计算向买受人支付违约金（买受人在商品房交付后730日内未提供有效的办理权属登记资料或其他不可抗力因素造成的除外）。（二）转移登记。1.商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：……（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用200元。2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起900日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……（2）买受人不退房，出卖人按买受人已付房款的万分之一按日计算向买受人支付违约金（买受人在商品房交付后730日内未提供有效的办理权属登记资料或不可抗力因素造成的除外）。如果根据有关主管部门的规定或要求，出卖人在交房时代收的税、费金额不足时，买受人应当在收到出卖人的通知后五日内补交有关税、费，权证办理的约定时间从买受人足额缴清税、费之日起计算。因买受人未及时补交有关税、费而造成的办理产权证和国土证的延误，出卖人不承担违约责任。……第二十七条本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明的或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。”第二十八条本合同及附件共24页，具有同等法律效力，其中买受人1份，宜宾市房地产管理局翠屏区分局1份。补充协议载明，第三条，5.如买受人委托出卖人办理分户土地证的，出卖人应在该小区所有住宅的分户房产证颁发完毕之日起1年内办理分户土地证，如因出卖人的原因未能在约定的时间内办理土地证，出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金。6.购房合同第二十条第（二）项中所载明的转移登记日期，无论出卖人是否提前交房，均以购房合同中约定的交房日期开始计算，出卖人承诺按照合同约定的日期向当地主管部门提交办理产权的相关手续，最终的产权证颁证交付日期以主管部门的颁证日期为准。 合同签订后，陈斌、彭晓玲先后向富华房地产公司支付了首付款106041元，余款向中国建设银行股份有限公司宜宾分行借款230000元于2013年8月24日支付富华房地产公司。2014年11月28日，富华房地产公司向陈斌、彭晓玲交付了房屋，陈斌、彭晓玲向富华房地产公司预付了办证所需的契税、维修基金、“两证”工本费及代办费等并提供了相关资料。陈斌、彭晓玲接房后经多次催促富华房地产公司办理房屋产权证无果，后于2019年8月诉至一审法院。 另查明，1.戎州兴城案涉小区共修建有10幢住宅，900余户；2.2016年10月28日，四川省宜宾市人民政府发布了《关于宜宾市翠屏区行政区划范围内实施不动产统一登记有关事项的通告》，其中规定从同月31日起停止发放房产证、土地证等，颁发不动产证书，取消《房屋所有权证》《国有土地使用权证》等产权登记，统一登记为《不动产权证书》。双证合一后，房地产开发企业在向不动产登记中心申请办理不动产权首次登记时，需提交之前申请办理房产证时不需要提交的不动产权籍调查表、用地验收意见书等资料；3.2017年5月4日，宜宾市国土资源局对案涉小区地块地上部分予以验收；2018年4月23日，宜宾市翠屏区不动产中心对案涉地块6幢的不动产单元权籍调查合格，并于同月26日受理了富华房地产公司案涉房屋6幢的首次登记资料；4.宜宾市不动产登记中心关于“戎州兴城”小区产权办理情况书面回复称：该小区1幢-5幢未办理不动产首次登记，该公司也未向不动产登记中心提供房地一体首次登记申请资料；6幢-9幢已办理不动产首次登记，并全部办理分户登记；10幢已办理不动产首次登记，共有房屋92套，其中83套房屋已办理分户登记。 一审法院认为，陈斌、彭晓玲与富华房地产公司签订的《商品房买卖合同》《补充协议》均系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合同合法有效，双方均应按约完全履行合同义务。 本案争议的核心焦点为：一、富华房地产公司是否存在初始登记违约的情形；二、双证合一政策是否属于不可抗力问题；三、富华房地产公司是否存在逾期办理案涉房屋转移登记违约行为；四、富华房地产公司应承担逾期办理转移登记违约金数额问题。 一、富华房地产公司是否存在初始登记违约的情形。 案涉购房合同约定的房屋初始登记是富华房地产公司对其开发建设的案涉房屋进行的确权登记，而房屋所有权转移登记是应由富华房地产公司转移到陈斌、彭晓玲名下的登记。初始登记与作为购房人的利益或损失不具有关联性，故本案中不对富华房地产公司办理案涉房屋初始登记是否违约作出认定。 因富华房地产公司就案涉房屋尚未办理初始登记，故本案不具备办理产权登记的客观条件，陈斌、彭晓玲可在具备办理转移登记条件后，另行主张，对其要求富华房地产公司办理初始登记和转移登记的诉请，不予支持。 二、双证合一政策是否属于不可抗力问题。 根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中，第一，宜宾市人民政府实施双证合一系执行国务院《不动产登记暂行条例》及原国土资源部《不动产登记实施细则》的相关规定，而上述条例和细则分别颁布于2014年11月24日、2016年1月1日，故富华房地产公司在2016年1月1日已经知晓国家即将实施双证合一。第二，富华房地产公司于2014年11月28日将案涉房屋交付陈斌、彭晓玲，其同时向公司预付了办证所需的税费并提供了相关资料，富华房地产公司在知晓国家即将实施双证合一后，本应在合理期间内依约办理案涉房屋初始登记，但富华房地产公司不能举证证明其于2016年10月底宜宾市人民政府出台不动产登记通告前申请了办证。故本案不符合不可抗力的法律特征。富华房地产公司提出双证合一系不可抗力的理由不能成立，不予支持。 三、富华房地产公司是否存在逾期办理案涉房屋转移登记违约行为。 第一，本案涉及双证合一政策实施前后的不同情形，但富华房地产公司未提交证据证实当地不动产权登记中心在双证合一开始后，曾存在停止接件并导致开发商办证迟延的事实。第二，双证合一后申请办证的主要改变内容是，需要提前准备好办理土地证所需的不动产权籍调查表、用地验收意见书，所以本案中富华房地产公司应按照购房合同、补充协议的约定，在办理土地证后的合理期间内向买房人交付不动产权证书。第三，关于办证合理期间。购房合同约定，交房日期在2014年12月31日前，商品房交付使用后，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起900日内取得房产证的，出卖人按买受人已付房款的万分之一按日计算向买受人支付违约金。因补充协议约定出卖人应在该小区所有住宅的分户房产证颁发完毕之日起1年办理分户土地证，对买房人明显不公平，对此应认定为，应在案涉房屋的买房人的房产证颁发完毕之日起1年办理分户土地证，并以此作为计算办理不动产权证书合理期间的依据之一。根据上述事实，富华房地产公司办证合理期间为，2014年12月31日加900日加1年，即至2018年5月20日止。第四，根据补充协议关于购房合同第二十条第（二）项中所载明的转移登记日期，无论出卖人是否提前交房，均以购房合同中约定的交房日期开始计算，出卖人承诺按照合同约定的日期向当地主管部门提交办理产权的相关手续，最终的房产证的颁证交付日期以主管部门的颁证日期为准的约定，富华房地产公司逾期办证期间为2018年5月20日至不动产权证书实际办理之日止。故富华房地产公司逾期办理不动产权证书属违约行为，应承担相应违约责任。 四、富华房地产公司应承担逾期办理转移登记违约金数额问题。 因富华房地产公司至今未为陈斌、彭晓玲办理过户登记，其违约行为处于持续状态。根据相关法律规定，逾期办证每日违约金均系单个债权，从逾期至今每日均在计算，未能办证行为处于一个持续的状态，违约金亦应计算至实际办理不动产权证书为止。因双方在合同中约定违约金按已付房款的万分之一按日计算，未超过相关法律规定，予以确认。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，经审判委员会讨论决定，判决:一、富华房地产公司于判决生效之日起十日内以336041元为基数，从2018年5月21日起按每日万分之一的标准向陈斌、彭晓玲支付违约金至实际颁发不动产权证书为止；二、驳回陈斌、彭晓玲的其余诉讼请求。如果富华房地产公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费372元，由富华房地产公司负担。此款陈斌、彭晓玲已预交，由富华房地产公司于判决生效之日起十日内直付陈斌、彭晓玲。 二审中，购房者提交了一份12345市民热线回复材料，拟证明：未办理房屋产权证的原因系富华房地产公司未将业主缴纳的契税和维修基金交至主管部门，由此导致业主不能享受政府购房补贴。富华房地产公司的质证意见为：该证据为复印件，真实性有异议；未能办理产权证的原因还有很多，包括政府政策调整；业主的直接损失是没有能获得政府补贴，违约责任主要是损失填补，业主主张直接损失的依据薄弱，一审判决违约金未针对业主损失计算，且违约金过高。 本院的认证意见为：该份证据材料系宜宾市翠屏区住房和城乡建设局2020年10月16日出具，落款处有单位印章，证明内容与案涉争议具有关联性，本院依法予以采信。能否达到购房者的证明目的，本院将根据查明事实予以综合认定。 本院对一审查明的其余事实予以确认。 本院认为，二审中双方当事人主要的争议焦点为：一审法院逾期办证违约金计算数额是否过高。结合一、二审查明事实，一审法院关于逾期办证违约金的计算并无不当。理由如下： 一是关于违约金计算时间的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，双方在购房合同补充协议中明确约定了办证期限和逾期办证违约金的计算标准，应按照合同约定承担相应的违约责任。一审法院认定富华房地产公司办证合理期间为，2014年12月31日加900日加1年，即至2018年5月20日止符合合同约定和本案的客观实际情况。至此，富华房地产公司已构成逾期办证，应承担相应的违约责任。 二是违约金的计算标准问题。案涉违约金计算标准符合双方合同约定。《商品房买卖合同》补充协议载明：第三条5.如买受人委托出卖人办理分户土地证的，出卖人应在该小区所有住宅的分户房产证颁发完毕之日起1年内办理分户土地证，如因出卖人的原因未能在约定的时间内办理土地证，出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金。案涉违约金计算符合法律规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，双方合同约定了如因出卖人的原因未能在约定的时间内办理土地证，出卖人按买受人已付房款的万分之一买受人支付违约金。该违约金的计算标准转换为年利率为3.65%，低于同期同类贷款利率。亦即双方合同约定的违约金计算标准甚至低于了法律规定合同没有约定违约金或损失数额难以确定时的计算方式。 富华房地产公司作为开发企业，在订立《补充协议》时本身处于优势地位，对违反协议的法律后果具有较高预知与预见力。综合买方的损失状况、合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，富华房地产公司因同一违约行为累计承担的违约金数额相较于购房总价，尚未达到《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定的须由人民法院依申请予以适当减少的过高程度，富华房地产公司请求调低违约金计算标准的依据不足。 三是违约金的计算期间问题。富华房地产公司至今未为陈斌、彭晓玲办理过户登记，其违约行为处于持续状态。根据相关法律规定，逾期办证每日违约金均系单个债权，从逾期至今每日均在计算，未能办证行为处于一个持续的状态，违约金亦应计算至实际颁发不动产权证书为止。 综上所述，上诉人富华房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费525元，由宜宾市富华房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 荷 审 判 员  王付兵 审 判 员  陈 曦 审 判 员  张力骁 审 判 员  翟旭玫 二〇二〇年十二月十日 法官助理  白俊楠 书 记 员  刘洋杨