安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖12民终5865号 上诉人（原审原告、反诉被告）：张敏，女，汉族，1971年10月7日出生，住安徽省临泉县。 委托诉讼代理人：夏友飞，安徽国运律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：临泉佳源房地产开发有限公司，统一社会信用代码91341221MA2NLQFQ5A，住所地临泉县兴全大道******。 法定代表人：戴富强，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：郭磊，安徽春源律师事务所律师。 上诉人张敏因与被上诉人临泉佳源房地产开发有限公司（以下简称佳源公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省临泉县人民法院（2020）皖1221民初4532号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月8日立案后，依法组成合议庭，审查发现本院同一时期受理的基于同类事实与诉求的涉佳源公司系列案件共74件，经双方当事人同意，于2020年12月23日一并开庭审理。本案现已审理终结。 张敏上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项，依法改判支持其全部诉讼请求，驳回佳源公司全部反诉请求。事实与理由：1.一审未查明相关事实。一是临泉佳源东方都市小区未纳入城市供电网络正式供电，不具备交付条件；二是商品房买卖合同签订后，张敏只能被动等待佳源公司或银行通知办理贷款，一审仅以贷款签订时间为依据，错误判决张敏承担违约金。2.依照合同约定，佳源公司应当以书面形式，采用邮政快递方式向张敏送达交房通知，一审法院认定佳源公司在《农民日报》公告方式送达有效不合法。3.案涉小区2020年1月3日完成竣工验收备案，2020年1月10日完成综合查验备案，因未按照约定进行分期综合验收，应以2020年1月10日作为符合交房条件的时间。4.即便张敏构成违约，相应的逾期收房、逾期付款违约金过高，应当予以调整。 佳源公司答辩称：1.佳源东方都市小区交付时已经纳入临泉供电局国家电网并正式供电，电价执行的是临泉县供电局核定的电价，采用的供电模式在阜阳地区具有普遍性。2.《由于大部分业主在外务工，佳源公司在《农民日报》公告通知收房，符合合同约定。3.依据《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》规定，涉案房屋于2019年12月11日经建设、监理、施工、勘察、设计五大责任主体验收合格，并取得《商品住宅质量保证书》和《商品住宅使用说明书》，2019年12月31日前已达到交房条件。4.开发商和业主违约责任均是按日支付全部房款万分之二的违约金，如果要调整业主逾期收房的违约金，也要调整佳源公司逾期交房违约金。 张敏向一审法院提出诉讼请求：1.判令佳源公司立即按照编号为：201903414的合同约定的条件向张敏交付临泉佳源东方都市项目A-4幢7层704号房屋。2.判令佳源公司承担逾期交房的违约金8637元（以张敏的房价款719745.5元为基数按照日万分之二的标准，从2019年11月1日起暂计算至2019年12月31日，以后的违约金计算至佳源公司将符合合同约定的房屋实际交付给张敏之日止）。3.本案诉讼费用由佳源公司承担。 佳源公司向一审法院提出反诉请求：1.判决张敏向佳源公司支付逾期收房违约金19775.48元；2.判决本案本诉和反诉的诉讼费用由张敏承担。 一审法院经审理认定的事实如下：2019年8月9日，张敏与佳源公司签订《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，约定张敏购买佳源公司开发建设的临泉县佳源·东方都市项目A-4幢7层704号房屋，该商品房单价每平方米人民币5710元，预测建筑面积126.05平方米，总价款为人民币719745.5元。付款方式一次性付款。合同第九条约定商品房交付条件：该商品房交付时应当经分期综合验收合格。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条约定交付时间和手续：（一）出卖人应当自2019年10月31日前向买受人交付该商品房；（二）商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交接手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。本合同所指的交付是指买受人所购买的商品房的交付，非整个小区和（或）整个项目的交付。…（三）查验房屋…3、查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：（1）买受人未能按期办理交付手续，视为同意出卖人按交房条件交付房屋；（2）买受人接到出卖人书面、电话或者公告通知后，15日内前来办理相关手续，逾期15日以上30日以内，买受人需要向出卖人按每月5月/平方米支付房屋代管费，逾期超过30日（含）以上的，出卖人有权解除合同，买受人按合同总价款的10%承担违约责任。《商品房买卖合同》补充协议第四条约定“如买受人自规定之日起30天内没有交房，出卖人有权收取每日总房款万分之二违约金（自第31天起计算）”。第十二条约定逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意逾期时间，分别处理：（1）逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。第二十五条约定：出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯方式、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起7日内书面通知对方。变更一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应法律责任。补充协议第三条约定：在商品房达到交付使用条件后，买受人同意出卖人通过挂号信邮递、电话通知媒体公告交房。 张敏于2018年1月28日向佳源公司支付购房款人民币719745.5元。2019年10月底，佳源公司通过微信通知业主交房时间需要顺延，最迟交房时间不会超过2019年12月31日。2019年12月29日，佳源公司通过中通速递向张敏邮寄《临泉佳源东方都市交房通知书》，通知业主于2019年12月31日前办理交房手续。2020年1月15日，佳源公司在《农民日报》刊登公告，通知业主“临泉佳源·东方都市”项目已经通过政府有关部门综合验收合格，达到合同约定交房条件，请及时办理收房手续。2020年6月12日，张敏接收涉案房屋。2020年8月17日，佳源公司向法庭提交《声明》，表示为平息矛盾解决纷争，在本案中，双方互付违约金折抵后，如张敏仍需赔偿佳源公司逾期收房或逾期付款违约金的，佳源公司自愿调低违约金计算标准至双方互付违约金抵销。 另查明：“临泉佳源•东方都市”住宅项目于2019年11月19日通过规划核实；2019年12月11日经建设、监理、施工、设计、勘察五大责任主体验收合格，并取得《商品住宅质量保证书》和《商品住宅使用说明书》；2019年12月16日，通过消防验收备案；2019年12月31日，通过环保验收；2020年1月3日在临泉县住建局完成竣工验收备案。2020年1月10日，临泉县组织相关职能部门对“临泉佳源•东方都市”项目进行现场查验，经查验合格，予以综合查验备案。 一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务。本案双方当事人签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，系有效合同。双方应按照合同约定，全面忠实地履行合同义务。张敏已履行支付购房款的义务，佳源公司应当在合同约定时间内向张敏交付符合合同约定的房屋。张敏要求佳源公司按照合同约定的条件交付涉案房屋，佳源公司辩称涉案房屋于2019年12月11日分期综合验收合格，达到合同第九条约定的交房条件；商品房验收合格后佳源公司通过微信、快递、公告通知张敏收房，张敏要求“判令交房”没有依据。而张敏认为，涉案房屋于2020年1月10日根据《安徽省新建住宅小区综合查验办法》的规定，在临泉县完成综合查验备案，始符合交房条件。一审法院认为，涉案房屋于2019年12月11日经五大责任主体验收合格，至2019年12月31日取得消防、规划、环保等部门出具的认可性意见，并于2020年1月3日通过临泉县住建局完成竣工验收备案，房屋具备交付条件。2019年12月29日，佳源公司向张敏邮寄交房通知书，通知张敏于2019年12月31日前办理收房手续，因涉案房屋于2019年12月31日已实际满足居住条件，张敏应当依约于15日内至佳源公司处查验房屋、办理交付手续，但因房屋尚未经综合查验，涉案小区业主就房屋是否具备交付条件产生质疑，佳源公司于2020年1月15日再次通过公告确认涉案小区达到交房条件，通知业主尽快办理交房手续，该公告送达系佳源公司对于邮寄送达效力的加强，应视为佳源公司同意张敏收房时间推延至该日开始。张敏称案涉房屋存在质量问题，因其未提供相应证据，一审法院不予采信。因涉案房屋已经符合交付条件，张敏应及时到佳源公司处办理房屋交接手续，佳源公司亦应及时将涉案房屋交付张敏使用。张敏已于2020年6月12日接收涉案房屋。佳源公司违反合同约定未在2019年10月31日前交付涉案房屋，故对于张敏要求佳源公司支付逾期交房违约金的合理诉讼请求，一审法院予以支持。涉案房屋至2020年1月3日才符合交房条件，张敏在本案中要求逾期交房违约金暂计算至2019年12月31日，一审法院予以支持。佳源公司应支付张敏逾期交房违约金为8637元。 佳源公司辩称，2018年至2019年在涉案房屋的施工过程中，安徽省重污染天气应急领导小组办公室及阜阳市重污染天气应急领导小组办公室因天气重污染预警以行政命令的方式下达全省范围内企业停工通知，通知造成停工69天，施工期间历经两次中、高考停工14天，房屋建设过程中共停工83天；依据双方签订的《商品房买卖合同》，该房屋的交房时间应当顺延至2020年1月23日。为证明停工69天的事实，本次诉讼佳源公司除证人证言外，还向一审法院提交了案涉小区建设单位安徽三三建设工程有限公司和监理单位安徽金泉工程造价咨询有限公司出具的停工证明。一审法院认为，安徽省首次因大气污染防治下发停工通知的时间为2017年12月27日，在此之前并未以此为由要求相关企业停工，佳源公司因此类行政行为而实际停工，属于不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，系不可抗力。但本案商品房买卖合同签订时间系于2017年12月27日后签订，政府部门关于重污染天气治理防治而通知停工不为首次，佳源公司作为阜阳本地开发企业，在接到政府停工通知后，理应在签订合同时对上述情形所导致的交房迟延有所预见，故佳源公司不得据此顺延交房期限。施工期间历经两次中、高考停工14天，亦不属于在施工前不可预见的停工日期，不属于不可抗力的范畴。综上，一审法院对于佳源公司上述辩解意见不予采信。 佳源公司反诉要求张敏支付逾期收房违约金。张敏辩称，佳源公司既没有达到交付条件，又没有履行通知义务，佳源公司无权要求张敏支付收房违约金。一审法院认为，关于送达形式的条款虽是佳源公司单方制定，但从该条款的字面上理解，采取各种送达方式的用语是“或者”，因此佳源公司选择任何一种形式进行交房通知，就应视为佳源公司已经按照合同约定履行了交房通知义务。对于张敏关于公告送达交房通知不符合约定的辩解，一审法院不予采信。依据合同第十一条第三款第二项约定，张敏应于公告通知的2020年1月15日起15日内,即在2020年1月31日前至佳源公司处办理案涉商品房交接的相关手续,但自2020年1月24日始,因农历新年的法定节假日的正常顺延及新冠疫情的不可抗力的影响,张敏无法办理相关手续，交接房屋的时间应予中止，待不可抗力的情形消除后自行恢复。2020年2月10日，临泉县下发了《临泉县新型冠状病毒感染的××疫情防控应急指挥部通告（第16号）》，要求实行企业分类、分时有序审批复工，服务业企业原则上不早于2月17日，建筑业企业原则上不早于2月24日，但对居民出行等仍严格要求，出行受限。2020年3月6日，临泉县下发了《临泉县新型冠状病毒感染的××疫情防控应急指挥部通告（第24号）》全面恢复正常生产生活秩序，全面恢复道路交通，调整社区（村）管控措施。张敏应于2020年3月13日前至佳源公司处办理交接房屋手续。《商品房买卖合同》补充协议第四条对买受人逾期收房违约金的约定明确且与主合同第十一条互相衔接，双方应按照合同约定，全面忠实地履行合同义务。该条款虽书写为“交房”，但根据合同文本上下文的意思表示及合同约定的权利义务约定，该款中文本书写为“买受人交房”系笔误，实际应为“买受人收房”。故张敏应自通知交房第31日起向佳源公司支付逾期收房违约金，即自2020年3月29日计算至2020年6月12日，逾期收房天数为76天。 因张敏仅就买受人未收房是否构成违约提出抗辩，未对逾期收房违约金计算标准进行抗辩，经一审法院释明后，张敏认为即使买受人构成违约，出卖人主张的违约金也过高，应当予以调整，出卖人的实际损失不会超出应当收取的物业服务费，应调整违约金计算标准为不高于物业费每月1.06元/㎡为宜。为平纷止争，一审法院多次对双方当事人进行调解，2020年8月17日，佳源公司向法庭提交《声明》，表示为平息矛盾解决纷争，双方互付违约金折抵后，如张敏仍需赔偿佳源公司逾期收房或逾期付款违约金的，佳源公司自愿调低违约金计算标准至双方互付违约金抵销。按照合同及补充协议约定，张敏应付佳源公司的逾期收房违约金为：719745.5元×0.2‰/天×76天=10940元，基于佳源公司声明自愿调低违约金计算标准至双方互付违约金抵销，该声明系当事人对自身权利的处分，不违反法律规定，且调整后违约金明显低于合同约定，一审法院予以确认。故一审法院对张敏应付佳源公司的逾期收房违约金予以调整，调整后张敏应支付佳源公司逾期收房违约金为8637元。 本案经一审法院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、临泉佳源房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向张敏支付逾期交房违约金8637元；二、张敏于判决生效之日起十日内向临泉佳源房地产开发有限公司支付逾期收房违约金8637元；三、驳回张敏的其他诉讼请求；四、驳回临泉佳源房地产开发有限公司其他反诉请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由张敏承担。反诉费147元，由临泉佳源房地产开发有限公司承担。 二审中，张敏为支持其上诉请求，向本院提交如下证据：1.业扩不具备装表条件告知书、供电公司电话回复投诉录音光盘;拟证明佳源东方都市小区目前供电属于开发商专变自管,不具备装表到户条件,商品房不符合商品房买卖合同第十条约定的供电要求，不具备第十一条约定的通知买受人收房条件。2.物业服务协议、物业费收据；拟证明物业费的收费标准是1.06元/平方米,即便存在逾期收房,佳源公司的保管费用也不应该超过物业费收费标准。3.录音光盘；拟证明：部分业主前往收房被通知解除合同，佳源公司拒绝交房；4.微信聊天记录及照片；拟证明案涉房屋及小区消防设备存在质量问题与安全隐患，不具备房屋交付条件。 佳源公司质证认为，1.对“业扩不具备装表条件告知书”的内容的客观性、合法性及证明目的有异议，工程配电设施已具备运行条件，至今未正式直接供电到户是供电公司没履行法定职责。2.对物业服务协议、物业费收据的证明目的有异议，物业费是对收房后纳入物业服务范围内的收费标准，与范围外的保管费是不同的性质，且逾期收房保管费既是当事人的合意又具有违约惩罚性质。3.微信聊天记录、照片与案涉约定交房条件无关。4.录音光盘不是原件，也无有关单位的具有实施日期的合法书面文件予以佐证；光盘内的录音既不能确定对话时间、地点（、地点（单位）员的姓名和单位职务，对其客观性、合法性均有异议。 本院认证意见为，1.录音光盘不能确定对话主体、时间、地点，、地点实性存疑，本院不予认定。2.物业服务协议、物业费收据，与案涉房屋买卖合同不具有相关性，不能否定合同中有关违约责任的约定，对其证明目的也不予认定。3.对业扩不具备装表条件告知书的真实性予以认定，对其证明目的将结合其他证据在本院认为部分一并论证。4.微信聊天记录、照片反映的房屋存在质量问题和消防设备存在隐患，但上述问题并不能否定案涉房屋业经综合验收合格的事实；一是依照合同约定，房屋质量存在问题的，买受人可以书面通知出卖人解除合同或要求更换、修理，并非否定案涉房屋符合约定交付条件的理由；二是消防设施在综合验收合格后出现安全隐患的，依法应当由小区物业管理部门负责维护、修理，也不属于否定案涉房屋符合约定交付条件的情形；本院对该组证据的证明目的也不予认定。 双方当事人对一审所列证据举证、质证意见与一审相同。 本院对一审认定的事实予以确认。 本院认为，根据双方诉辩意见，本案二审争议的焦点问题为：1.一审法院认定案涉房屋已符合交付条件是否正确？2.张敏应否承担逾期收房责任？若应承担，起始时间如何确定？3.逾期收房违约金比例应否调整？ 对于焦点一,关于一审认定案涉房屋已符合交付条件是否正确的问题。民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺，不得为己利而否定之前的言论。本案中，双方当事人约定的商品房交付条件为“分期综合验收合格”，而案涉房屋于2020年1月3日在临泉县住建局完成竣工验收备案。2020年1月10日，临泉县组织相关职能部门对“临泉佳源•东方都市”项目进行现场查验，经查验合格，予以综合查验备案。张敏一审期间对上述事实并无异议，也认为案涉房屋所在小区经综合查验备案后已具备交付条件。即使佳源公司为涉案商品房提供的供电模式为专变自管，即由临泉供电公司输电至案涉房屋所在小区变压器，再由佳源公司进行转供电，没能做到由供电公司直接向业主提供“一户一表”的公变局管供电模式，但该种专变自管转供电模式仍属于纳入城市供电网络供电，不属于买受人可以拒绝收房的约定情形。故一审法院认定案涉房屋已具备交付条件正确，张敏关于案涉房屋至今不具备交付条件的上诉理由与约定不符，于法律无据，本院不予采信。 对于焦点二，关于张敏应否承担逾期收房责任，若应承担，起始时间如何确定的问题。案涉合同第二十五条虽约定“任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方”，但双方在补充协议第三条又约定“在商品房达到交付使用条件后，买受人同意出卖人通过挂号信邮递、电话通知、媒体公告交房”。该补充协议第三条应是双方当事人关于通知交房事宜的特别约定，故佳源公司在《农民日报》公告通知小区业主办理收房手续，应视为已经完成约定的通知交房义务，张敏未按通知要求如期接收房屋，理应承担逾期收房的违约责任。虽然有部分买受人主张佳源公司以解除合同为由，拒绝交房，但所举证据并不足以证明所主张的事实发生时间、地点及、地点及具体人员买受人可在证据充分后另行主张权利。故一审法院综合考虑春节及疫情因素，判定张敏应从2020年3月29日承担逾期收房违约责任并无不当。 对于焦点三，关于逾期收房、逾期付款违约金比例应否调整的问题。合同法第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。原审判决依据双方的约定，对每逾期一天，按已交房款的万分之二计算支付预期收房和逾期付款违约金数额，有合同依据也符合法律规定。且双方约定的“每日万分之二”相当于年利率7.3%，并不明显高于同期银行逾期贷款利率的1.3倍，无需进行调整。 综上，张敏的上诉理由不能成立，依法予以驳回，一审判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由张敏负担。 本判决为终审判决。 审判长  许汝佺 审判员  姚 莉 审判员  罗亚敏 二〇二〇年十二月二十五日 法官助理刘梦李 书记员徐玉洁 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决； （二）原判决适用法律错误的，依法改判； （三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民重审。 当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。