广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终25655号上诉人（原审原告）：于靖韵，女，汉族，1993年4月7日出生，住广州市。被上诉人（原审被告）：广州市万卓置业有限公司，住所广州市黄埔区石化路**。法定代表人：周振坤。委托诉讼代理人：王煌，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：林嘉俊，广东金桥百信律师事务所律师。上诉人于靖韵因与被上诉人广州市万卓置业有限公司（以下简称万卓公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市黄埔区人民法院（2020）粤0112民初1353号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。于靖韵上诉请求：1.撤销（2020）粤0112民初1353号民事判决书；2.判令被上诉人向上诉人退还定金20000元；3.判令被上诉人向上诉人支付违约赔偿金20000元；4.判令被上诉人向上诉人支付资金占用费96.3元（以20000元为本金，依照中国人民银行同期贷款年利率4.75％计算，从2019年11月24日暂计至2019年12月31日)；5.判令被上诉人承担本案的一审、二审诉讼费用。事实与理由：一、关于法院认定“于靖韵主张未收到物业一户一图纸却在《认购书》中签名，与常理不符也未作出合理解释，本院不予采纳；且物业一户一图也属于《商品房买卖合同》附件的组成部分，于靖韵确认知悉双方将签订的《商品房买卖合同》却否认知悉物业一户一图，逻辑不能自洽”的事实部分本人不同意。1、一审法院对于本人交定金和签认购书的顺序的事实部分认定错误，本人并不是先签订认购书再交的定金。本人的定金是在本人到达售楼中心之前，转给了中介康媛媛，由康媛媛转给了她的同事江欢，由江欢转给了此楼盘负责人利创业，由利创业刷卡转给万卓，因为万卓声称此房屋很抢手，等我请假再到售楼中心时很可能被别人定走，诱导我远程下定金，却没想到被万卓公司连续欺诈。2、我交了两万元定金，我自然会愿意签订认购书，在签认购书时我主动询问万卓销售陈镇丰为什么没有看到《商品房买卖合同》和一户一图纸，得到的答复是“等交全款的时候自然会给你，你现在又不立马刷全款，现在这只是个认购书，确认你为此房屋下定两万而已，一户一图纸物业还没搞好，只是个毛胚房，不存在什么户型问题，你看那个c1栋整层户型图就行了，所以等交全款签《商品房买卖合同》这些资料一起给你。”3、对于认购书的签订的审核我已经尽到我的责任了，我有主动问起既然等交全款才给看购房合同和一户一图纸，那么为什么认购书要写我已经看过了呢？万卓销售根据置业指南的流程图给了我一个答非所问的答复来转移我的疑问（交全款自然提供给你）。4、万卓不会因为我的质问就改变认购书模板，都是已经打印好的固定模板。定金进了地产商的账户是不会退的，所以我只能选择签订认购书，而且我在未到达售楼处就提交了定金也是万卓销售的诱导，整个过程就是对消费者设好的套路。5、并且在认购书2.2条中也写明：乙方应在签订本认购书的同时向甲方支付定金人民币贰万元整，实际已支付人民币贰万元整，作为签订《商品房买卖合同》的担保。万卓给我的《置业指南》写的流程也是交定金就是签订认购书，交全款就是签订《商品房买卖合同》。本人在交全款当天，看到样板房时设计师发现了窗户十字架墙体的问题后告知了我，后我开始交涉退款事宜而没有进行交全款这个购房步骤。我自始至终都没有看到过《商品房买卖合同》以及一户一图纸，我只是知道未来我交全款的时候会有签《商品房买卖合同》这个流程。6、其他购买者即使是已经在售楼处，也是要先交定金才会看到认购书等纸质资料，因为纸质资料的内容是电子版填写，所以一定是交了款他们才会打印出来。二、针对一审法院认为“万卓公司已在《认购书》《重要信息告知书》《置业指南》中提示告知于靖韵应知悉的事项”的部分，本人不予认可。首先，《认购书》《重要信息告知书》《置业指南》中没有任何提示是有关房屋窗户的，更没有提示有十字架墙体，销售用想象脑补，以及该图示是放空调等借口来对我进行错误诱导，如果在三份资料里有明确明示过我所购买的物业是具有十字架墙体的，那么这才是尽到了告知的义务。设计师付天穹也对展示的24平样板房进行了录像，录像中可以看到样板房是已经装修过的，上下两层都是正常的窗户，并没有十字架墙体出现，既然24平都没有十字架墙体，那么怎么可以苛责无识别建筑图纸能力的消费者能意识到48平的是有十字架墙体的呢？其次，万卓从一开始到退款交涉一直都是给我看的整栋图纸，从未给我展示过一户一图纸。视频也出现了整栋楼层图纸的样子，万卓销售确认了他们说的“48是2个24”这句话，对于会产生和24平不一样的墙体部分都没有进行告知，对于本人的提问也用“装空调”的借口来搪塞，这整个流程就是恶意诱导进行欺诈，因为房屋的结构等都会影响房价，万卓作为专业的地产商不可能不知道十字架墙体对于价格的影响。三、针对一审法院“既然于靖韵对窗户的摆放位置有主观上的要求，其在签订《认购书》前更应尽到相应的注意义务，主动询问销售人员所购房型窗户布局情况，而非仅凭自己的想象，继而因为现实与自己想象之间产生偏差归责于万卓公司，于靖韵庭审中明确签订《认购书》前，并未向万卓公司工作人员确认案涉房屋窗户布局情况，其自身存在错误”这一部分不同意。1、我并不是对“窗户的摆放位置有主观的要求”，而是对“房屋存在十字架墙体无法接受”，这是两件不同的事情。我只是无法接受十字架墙体，这不是归责万卓公司，这就是万卓在恶意隐瞒户型的弊端。2、我没有主动询问窗户布局的原因是我可以接受窗户的任何布局，不管是几扇窗和窗户的大小我都可以接受，普通的墙体我也都可以接受，但是我无法接受十字架墙体，所以这是两件不一样的事情，请法院明确。四、针对一审判决书中“于靖韵主张万卓公司有向其释明窗户排列布局的义务，本院难以采纳”的部分表示不同意。本人主张的不是“释明窗户排列布局”，而是“释明由于窗户排列布局导致出现的五米十字架墙体”，这种影响房价影响消费者决策的事情，当然应该明示。我在一审中解释过，如果万卓明示过这五米的十字架墙体，我肯定不会买，所以对于此十字架墙体的布局，本人认为是需要跟消费者明示的。五、万卓公司在我签《认购书》时不提供一户一图纸，针对我对于窗户墙体部分的图示的疑问，也不正面回答问题，逃避十字架墙体的问题，这就是逃避应尽的义务，恶意隐瞒户型弊端。综上，上诉人认为原审法院认定的事实错误，恳请贵院查明案件事实，并依法撤销原审判决，支持上诉人的上诉请求。万卓公司辩称：首先，不同意上诉人的全部上诉请求，请求法院驳回上诉人的全部上诉请求。我们认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。我们也详细看了上诉人的上诉状，我们认为上诉人始终纠结在自己的错误认识和理解中，被上诉人一方并未作出任何误导性的错误表示或者销售诱导，上诉人所购房屋，实际上现在非常紧俏而升值，我们不存在恶意推销的问题。只是上诉人对建筑结构的理解不同使其不愿意接受涉案房屋，后果应由其自行承担，其一审提交的证据表明户型图，虽然一户两窗户，但是可以想到两个打通后，其认为中间的墙体形成一个十字架，但是我们的图纸窗户打通后就是这样的。销售表示也是两间打通变一间。所谓证人证言，设计师说想象的样子就是一个大窗户，这个显然不可能。但是我们出的图纸和实物都是上下窗户，不可能将四个窗户打通为一个大窗户。所以一审判决非常清晰，是上诉人自身的原因，被上诉人没有过错，不能由被上诉人承担法律后果。上诉人主张的事实不能成立，所讲的内容不真实。请求法院驳回上诉人的上诉请求。于靖韵向一审法院提出诉讼请求：1.请求判决撤销《广州万科尚城御府认购书》；2.请求万卓公司向于靖韵退还定金20000元；3.请求万卓公司向于靖韵支付违约赔偿金20000元；4.请求万卓公司向于靖韵支付资金占用费249.86元（以20000元为本金，依照中国人民银行同期贷款年利率4.75%计算，从2019年11月24日暂计至2020年2月28日）；5.请求万卓公司承担本案案件受理费。一审法院经审理查明：2019年9月20日，万卓公司取得万科尚城御府商业自编号C1栋/20层编号为穗房预（网）字第××号的《广东省广州市商品房预售许可证》。2019年11月17日，万卓公司（甲方、出售方）与于靖韵（乙方、认购方）签订《广州万科尚城御府认购书》，约定于靖韵认购广州万科尚城御府翠宇六街3号（自编C1栋）1121房。该物业预售建筑面积：48.2166㎡，预售套内面积：30.815㎡，装修标准为毛坯。房屋成交总楼价款为781431元，于靖韵支付20000元作为定金。付款方式为一次性付款，全额房款781431（含已支付的定金）须于2019年11月24日前付清，并于当日到万卓公司指定地点签订《商品房买卖合同》。双方声明共同遵守如下约定：4.1甲方已向乙方明示双方将签订的商品房买卖合同文本、补充协议、该物业一户一图及法律法规规定应明示的其他文件、证书及不利因素提示。乙方声明已阅悉并同意上述明示的合同文本、补充协议、图纸、收费项目和收费标准和其他文件、证书及不利因素提示，且无异议；对所认购物业的状况、交易条件、周边环境已有充分的了解。4.6乙方已向甲方支付的定金为楼价的一部分，乙方应按双方约定的付款方式和期限支付应付房款。若乙方未按期支付应付房款，甲方有权拒绝与乙方签订《商品房买卖合同》，并要求乙方每延期一日按应付房款的万分之五支付延期付款的违约金；若乙方逾期付款超过三日的，甲方有权解除本认购书，并可将物业另行处置，乙方无权要求返还定金。4.7乙方应在甲乙双方签订本认购书后约定的时间内，凭本认购书和已付首期房款/全额房款之收据，与甲方签订《商品房买卖合同》。若乙方未按期与甲方签订《商品房买卖合同》的，甲方有权要求乙方每延期一日按总价的万分之五支付违约金；若乙方逾期超过三天仍未与甲方签订《商品房买卖合同》，则视为乙方弃权，甲方有权解除本认购书，并可将该物业另行处置，乙方无权要求返还定金。同日，于靖韵向万卓公司支付定金20000元，万卓公司出具《收款回执》。2019年11月24日，于靖韵称其前往万卓公司准备签订《商品房买卖合同》时，发现案涉房屋与万卓公司销售人员描述严重不符。因此主张万卓公司存在欺诈行为，拒绝签订合同，并于当日报警。2019年11月26日，于靖韵向万卓公司发出《解除合同通知书》，主张万卓公司应于2019年11月17日前将案涉房屋一户一图等资料向其明示，因为万卓公司未向于靖韵提供户型图纸及样板房，导致于靖韵作为普通消费者对户型认知产生偏差。因此要求解除双方签订的认购书。另查，于靖韵在万卓公司提供的《置业指南》上签名，该《置业指南》包含认购须知、缴款指南、签约须知、按揭须知、服务项目及收费标准、签约后温馨提示、声明七部分内容。万卓公司在双方签订《认购书》前向于靖韵出示《尚城项目商业属性产品重要信息告知书》，于靖韵在该告知书中签名确认。庭审中，于靖韵陈述要求撤销双方签订的《广州万科尚城御府认购书》的依据是认为万卓公司存在欺诈行为，主要表现在签订认购书时未向其出示一户一图、也没有相应的样板间，导致于靖韵对其认购房屋户型的想象与实际产生偏差。于靖韵提供现场录音视频，也是主张万卓公司工作人员告知于靖韵购买房屋户型（48㎡）就是两个A1户型（24㎡，仅两个窗户）的合成，导致于靖韵认为其所购房型就是A1房型的整体放大。而实际上，案涉房屋户型包含四个窗户，且四个窗户田字型排列，导致墙体存在十字形，且无法改动。于靖韵陈述其作为佛教徒，无法接受十字形墙体的存在。因万卓公司未向其提供一户一图且怠于释明十字形墙体，应承担相应责任。上述事实，有《广州万科尚城御府认购书》《尚城项目商业属性产品重要信息告知书》《解除合同通知书》及送达证明、户型展示图、预售许可证、置业指南、录音视频及当事人的陈述证实。上述证据经过庭审举证、质证，符合法律规定，一审法院予以采信。一审法院认为，于靖韵与万卓公司均在《广州万科尚城御府认购书》中签名，该《认购书》中的约定亦未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行。本案的争议焦点为于靖韵主张万卓公司存在欺诈行为并要求撤销《广州万科尚城认购书》是否有依据。首先，《广州万科尚城御府认购书》第4.1条写明，甲方已向乙方明示双方将签订的商品房买卖合同文本、补充协议、该物业一户一图及法律法规规定应明示的其它文件、证书及不利因素提示。乙方声明已阅悉并同意上述明示的合同文本、补充协议、图纸、收费项目和收费标准及其它文件、证书及不利因素提示，且无异议；对所认购的物业状况、交易条件、周边环境已有充分了解。于靖韵主张未收到物业一户一图却在《认购书》中签名，与常理不符也未做合理解释，一审法院不予采纳；且物业一户一图也属于《商品房买卖合同》附件的组成部分，于靖韵确认知悉双方将签订的《商品房买卖合同》，却否认知悉物业一户一图，逻辑不能自洽。其次，于靖韵陈述万卓公司存在欺诈，主要是因为万卓公司没有于靖韵认购的A4户型（48㎡）的样板房，且万卓公司销售告知其A4户型（48㎡）就是样板房展示的A1户型（24㎡）的两个组成。于靖韵主观上认为A4户型的窗户就是A1户型窗户的放大，其因主观原因无法接受A4户型的窗户是四个且呈两两上下对称安放，导致出现“十”字型的墙体。因此主张万卓公司未进行相应的提示告知义务。对此一审法院认为，其一，万卓公司已在《认购书》《重要信息告知书》《置业指南》中提示告知于靖韵应知悉的事项，双方共同声明对上述事项无异议且充分了解；其二，既然于靖韵对窗户的摆放位置有主观上的要求，其在签订《认购书》前更应尽到相应的注意义务，主动询问销售人员所购房型窗户布局情况，而非仅凭借自己的想象，继而因为现实与自己想象之间产生偏差归责于万卓公司。于靖韵庭审中明确签订《认购书》前，并未向万卓公司工作人员确认案涉房屋窗户布局情况，其自身存有过错。其三，就购房者来说，每个人主观需求、好恶喜恶各有不同。无法将每个购房者的主观评判的事由苛责开发商一一进行释明。于靖韵主张万卓公司有向其释明窗户排列布局的义务，一审法院难以采纳。本案中，无法显示万卓公司存有欺诈理由、故意及行为。综上所述，万卓公司不存在欺诈的事由，于靖韵要求撤销《广州万科尚城御府认购书》及返还定金、支付违约金、资金占用费的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院依法驳回。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出如下判决：驳回于靖韵的全部诉讼请求。案件受理费806元，由于靖韵承担。二审期间，于靖韵提交证据：证据1.支付宝官方转账电子回单，拟证明：于靖韵转账定金给中介康媛媛（可证明是先交了定金再签认购书）。证据2.利创业（楼盘负责人）收款截图，拟证明：康媛媛交定金给同事江欢，江欢转给了该楼盘负责人利创业（可证明是先交了定金再签认购书）。证据3.2020.7.16晚的央视315晚会截图，拟证明：我所下定金的广州万科尚城被曝光楼盘质量问题（可证明该楼盘一直都有结构质量问题，开发商毫无诚信）。证据4.本人与付天穹聊天记录，拟证明：付天穹为室内设计师并且一起去售楼中心交全款。证据5.本人与中介康媛媛聊天记录，拟证明：本人先交定金后签订认购书以及证人证言相关细节。证据6.电子证据（本人看到的样板房、广州万科尚城被央视315消费者协会曝光视频、康媛媛微信号证明、付天穹微信号证明），拟证明：证明本人所看样板房无十字架墙体、万卓地产具有诚信质量问题、康媛媛微信记录为本人、付天穹微信记录为本人。另当庭提交康媛媛、付天穹证人证言。万卓公司对上述证据质证如下：对于证据1，真实性予以确认，但是合法性关联性不予确认。从合法性来看，该证据未在一审向法庭交，不能作为本案的证据使用，从关联性看，是上诉人向链家中介康媛媛支付的2万元，不是向被上诉人一方支付。虽然证据2说的是支付给利创业，但是不能证明利创业代表万卓公司收费。对于证据3，315晚会的内容与本案无关，从内容看，只是针对漏水问题，而不是窗户问题，也不存在诱导销售。对于证据4和5，真实性没有异议，合法性不予认可，也不具有关联性，内容没有提到万科销售人员对其有欺骗行为，也没有提到对上诉人错误意思表示的诱导，从付天穹聊天记录的样板房来看也是两个窗户分割，不存在一个大窗户。对于证据6，不是单独的证据，只是一个载体的形式。另外，不予认可两份证人证言证据的三性，从合法性来讲，该证据证人没有到现场质询，也没有在一审提交，合法性我方不予认可。付天穹实际上是上诉人的委托设计方，与上诉人之间存在委托设计的合同关系，处于商业利益考虑立场会偏颇。对于关联性也不予认可，内容不能证明我方提供的房屋变更设计或者虚假宣传，销售从来没有提到窗户的个数，上诉人把一二层间隔开就不会形成十字架效果。因此该证人证言不能证明被上诉人虚假陈述或有虚假宣传行为。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院经审理认为：原审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出原审判决，合法合理，且理由阐述充分，本院予以确认。关于于靖韵主张万卓公司签订时存在欺诈，涉案合同是否应撤销的问题。所谓欺诈，根据民事法律规定，是指一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误的意思表示。判断是否故意隐瞒或误导应当以一般消费者的认知水平和识别能力为准，如果该行为不足以使一般消费者发生误解的，则不能以此主张欺诈行为成立，本案需根据上述构成要件分析认定。于靖韵主张万卓公司欺诈的主要理由是没有告知涉案房屋有四个窗户，而该四面窗户组成的“十”形态为与其信仰不符。首先，关于一户一图的问题，于靖韵并未提供充分证据证实其未能看到一户一图，且于靖韵认可看过包括涉案房屋在内整个楼层的户型图，本院比对此两图，两图显示涉案房屋仅是大图和小图的区别；其次，本案没有证据证明万卓公司故意将四个窗户说成两个窗户，万卓公司工作人员在介绍涉案房屋时告知于靖韵购买房屋户型（48㎡）就是两个A1户型（24㎡，仅两个窗户）的合成，虽然并未特别向于靖韵告知户型（48㎡）是四个窗户，但从一般人的认知而言该事项并非应特别告知事项，于靖韵若有特别的要求，应在此之前声明，其因自己的疏忽而未主动要求，相关后果自行承担。综上，于靖韵主张万卓公司存在欺诈，理据不足，本院不予采纳。同理，其请求万卓公司返还定金、支付违约金、资金占用费的诉讼请求，均不予支持。于靖韵二审提供的证据不足以证实万卓公司存在欺诈的事实，本院不予采纳。综上所述，原审判决查明的事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予以维持。于靖韵的上诉理由不成立，予以驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费806元，由于靖韵负担。本判决为终审判决。审判长 何 佐审判员 郑怀勇审判员 闫 娜二〇二〇年十二月二十四日书记员 钟丹霞王日平