湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终13074号上诉人（原审被告）：湖南裕田奥特莱斯置业有限公司，住所地湖南省长沙市望城经济技术开发区雷锋大道**奥莱小镇。法定代表人：沈宏波，董事长。委托诉讼代理人：侯蕾，女，1993年1月24日出生，汉族，住湖南省长沙市望城区。被上诉人（原审原告）：邱志勇，男，1971年1月20日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：博超，北京市京都（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李旗，女，1973年10月20日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：博超，北京市京都（深圳）律师事务所律师。上诉人湖南裕田奥特莱斯置业有限公司（以下简称奥特莱斯公司）因与被上诉人邱志勇、李旗商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市望城区人民法院作出的（2020）湘0112民初2955号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月7日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人奥特莱斯公司上诉请求：一、撤销一审判决第二项，依法改判逾期办证起算时间为2019年12月9日，逾期办证违约金上限调整为总房款的百分之一；二、本案一审、二审诉讼费用由邱志勇、李旗承担。事实与理由：2016年8月开始实施两证合一，一审判决认定房屋产权应当在730日办妥，而非依据合同约定的1460日，未考虑政策变化给双方履行合同造成的影响，完全将办证责任致于奥特莱斯公司，加重了奥特莱斯公司的负担，合同约定的逾期办证违约金过高，大大超出了邱志勇、李旗的实际损失，应当予以调整。一审判决认定的双方的房屋交付时间为2015年12月9日，根据《商品房买卖合同》第二十条的约定，在商品房交付后730日内办妥买受人的房屋所有权证，730日内办妥买受人的土地使用权证。2016年8月，长沙市望城区开始实施不动产统一登记业务，即两证合一，对奥特莱斯公司的办证影响较大，办证需要重新提供相应手续，根据合同约定，办证时间应当是房屋交付后的1460日内办妥，因此逾期办证的起算时间也应当是2019年12月9日，因此并非法院认定的2017年12月9日。此外在合同中约定逾期办证违约金的目的在于当逾期办证事实产生时，用金钱补偿的方式弥补逾期办证带来的损失而非惩罚性赔偿，邱志勇、李旗一次性付清房款，即使奥特莱斯公司存在逾期办证行为，房屋交付后邱志勇、李旗能够正常使用，未办理房屋不动产权证不会给其造成任何损失。奥特莱斯公司请求根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，将本案逾期办证违约金上限调整为总房款的百分之一，另案件判决生效以后，房屋不动产权证没有及时办理的原因、各方责任大小和邱志勇、李旗的实际损失情况均处于不确定状态，一审判决将办理房屋不动产权证的责任完全归咎于奥特莱斯公司是不公平的。针对奥特莱斯公司的上诉，邱志勇、李旗辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。双方约定的开发商违约金万分之一明显低于业主违约金千分之一，所以不存在违约金过高的情形。邱志勇、李旗向一审法院起诉请求：一、奥特莱斯公司立即办妥本案位于长沙市望城区××镇××幢××号案涉房屋的房屋所有权证和土地使用权证并交付邱志勇、李旗；二、奥特莱斯公司依合同约定自2017年6月30日开始至办妥登记之日30日内止，每逾期一日按照邱志勇、李旗已付房价款每日0.01%向邱志勇、李旗支付逾期办理房屋所有权证违约金，现暂计算至2020年6月30日需支付逾期办证违约金20746.52元；三、本案诉讼费用由奥特莱斯公司承担。一审法院认定事实：邱志勇、李旗与奥特莱斯公司双方签订《长沙市望城区商品房买卖合同》，邱志勇、李旗以1894659元购买奥特莱斯公司开发建设的位于长沙市望城区××镇××幢××号房屋。合同约定：奥特莱斯公司应于2015年6月30日前向邱志勇、李旗交付房屋；房屋交付条件为：已经竣工验收备案，水、电、气达到接通条件，电话通讯、有线电视、宽带网络线路敷设到户。如未达到交付条件，邱志勇、李旗有权拒绝接收房屋。出卖人逾期交房的，逾期不超过150日的，从逾期交房的第二天起至实际交房之日止，出卖人向买受人按日支付全部已付房款的万分之一的违约金；逾期超过150日的，从逾期交房的第二天起至实际交房之日止，出卖人向买受人按日支付全部已付房款的万分之二的违约金。奥特莱斯公司在房屋交付后730日内办妥房屋所有权证，730日内办妥土地使用权证，逾期办理的，从本合同规定的期限的次日至实际办妥登记之日30日内止，出卖人每日按已付房款的0.01‰支付违约金。合同签订后，邱志勇、李旗按合同约定支付了全部购房款，奥特莱斯公司于2014年10月23日向邱志勇、李旗出具1894659元的发票，同日，邱志勇、李旗缴纳23882元的物业专项维修资金并将该收据交由奥特莱斯公司用于办理房屋产权证书。2015年10月29日，奥特莱斯公司通过中国邮政的挂号信向邱志勇、李旗发出收房通知书，2015年12月2日该《长沙望城区商品房买卖合同》中的所留地址邮政回单显示“地址正确拒收、逾期未领被退回”，该收房通知书载明，案涉房屋奥特莱斯公司已于2015年8月5日对房屋工程遗留问题整改完毕，现已达到购房合同约定交付标准，请邱志勇、李旗收到书面通知后七日内，携带相关证件，办理收房手续。一审法院认为：邱志勇、李旗与奥特莱斯公司签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故双方之间签订的商品房买卖合同合法有效。本案中，奥特莱斯公司通过挂号信的方式向邱志勇、李旗发出收房通知，邱志勇、李旗因拒收或逾期未领，该挂号信被退回，退回之日（2015年12月2日）即为邱志勇、李旗收到该收房通知书之日，收房通知书载明的收房最后期限（收到通知七日内）即2015年12月9日可视为邱志勇、李旗收房之日。合同约定，奥特莱斯公司在房屋交付后730日内办妥房屋所有权证，730日内办妥土地使用权证，即2017年12月8日前奥特莱斯公司应办理好案涉房屋的相关产权证书，截至开庭之日，奥特莱斯公司并未办理房屋所有权证及土地使用权证，已构成违约，应承担继续履行、赔偿损失等违约责任。因贯彻落实《不动产登记暂行条例》，长沙市望城区从2016年8月开始办理不动产统一登记业务，不再办理房屋所有权证及土地使用权证，故对于邱志勇、李旗要求奥特莱斯公司办理裕田奥莱小镇第102幢101号案涉房屋的房屋不动产权登记并交付邱志勇、李旗的诉讼请求，一审法院予以支持。奥特莱斯公司提出办理不动产登记需邱志勇、李旗缴纳契税且缴纳凭证需交给奥特莱斯公司的抗辩意见，一审法院认为，办理案涉房屋的相关产权证系奥特莱斯公司的附随义务，如在办证过程中确需相关材料要邱志勇、李旗提供，奥特莱斯公司负有通知的义务，本案中，奥特莱斯公司并未举证证明其履行了通知义务，亦未举证因邱志勇、李旗资料不全而无法办证，故对于该抗辩意见，一审法院不予采纳。关于逾期办证违约金的问题。根据合同约定，逾期办理的，从本合同规定的期限的次日至实际办妥登记之日30日内止，出卖人每日按已付房款的0.01‰支付违约金。奥特莱斯公司提出邱志勇、李旗主张的违约金过高并请求调整，一审法院认为违约金的主要功能在于弥补守约方的损失并兼顾对违约方进行惩罚,但弥补的守约方的损失应当客观真实，对违约方的惩罚应当适度。本案中奥特莱斯公司并未提交证据证明合同约定的违约金过分高于邱志勇、李旗的损失，对奥特莱斯公司要求调低违约金标准的抗辩意见，一审法院不予采纳，但邱志勇、李旗诉求按0.01%的标准亦无依据，故根据合同的约定，违约金每日按已付房款1894659元的0.01‰的标准支付，违约金计算的起止时间自奥特莱斯公司应办理好案涉房屋的相关产权证书的次日（即2017年12月9日）至实际办妥之日止为宜。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，遂判决：一、奥特莱斯公司在本判决生效之日起九十日内办妥长沙市望城区××镇××幢××号案涉房屋的房屋不动产权登记证书并交付给邱志勇、李旗；二、奥特莱斯置公司在本判决生效之日起十日内支付邱志勇、李旗逾期办证违约金（自2017年12月9日起至实际办妥之日止，每日按已付房款1894659元的0.01‰计算）三、驳回邱志勇、李旗的其他诉讼请求。如奥特莱斯公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费318元，适用简易程序减半收取159元，邱志勇、李旗负担59元，奥特莱斯公司负担100元。本案二审过程中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为：邱志勇、李旗与奥特莱斯公司签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制规定，合法有效。双方均应按约履行合同义务。双方合同约定，奥特莱斯公司在房屋交付后730日内办妥房屋所有权证，730日内办妥土地使用权证。该约定应当理解为奥特莱斯公司应在房屋交付后730日内即2017年12月8日前办妥房屋所有权证和土地使用权证，因望城区从2016年8月开始办理不动产统一登记业务，房屋所有权证与土地使用权证被不动产权登记证书取代，两证合一，故上述合同条款当然解释为奥特莱斯公司应在2017年12月8日前为邱志勇和李旗办妥不动产权登记证书，奥特莱斯公司主张办妥权证期限为交房后1460天，并无事实及法律依据。现并无证据证明邱志勇和李旗在办证过程中存在不予配合或提供资料不全的行为，故奥特莱斯公司至今未能将不动产权登记证书办妥存在违约行为，奥特莱斯公司应当为邱志勇、李旗办妥不动产权登记证书，并支付相应违约金。关于违约金数额的问题。双方合同约定的违约金计算标准为已付房款为基数按每日0.01‰计算，该约定不存在过高情形，一审判决奥特莱斯公司从2017年12月9日以此标准支付至权证办妥之日止并无不当，本院予以维持。奥特莱斯公司主张违约金上限为总房款百分之一并无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人湖南裕田奥特莱斯置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4290元，由上诉人湖南裕田奥特莱斯置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  易伟玲审判员  刘 刚二〇二〇年十二月十五日法官助理冷子剑书记员毛韧附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。