广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终24314号上诉人（原审被告）：广州市华鲜惠贸易有限公司，住所地广东省广州市番禺区市桥街捷进中路**之17。法定代表人：邓东妹。委托诉讼代理人：朱文利，广东君南律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张宜华，男，1972年4月20日出生，汉族，身份证住址江西省南昌市南昌县。委托诉讼代理人：周美进，广东瑞科律师事务所律师。上诉人广州市华鲜惠贸易有限公司（以下简称华鲜惠公司）因与被上诉人张宜华租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2020）粤0113民初640号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。华鲜惠公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回张宜华的全部诉讼请求；2.张宜华承担一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院判令华鲜惠公司返还基建费32607元给张宜华没有任何事实和法律依据。从本案一审开庭调查情况和证据资料来看，张宜华违反双方合同约定，擅自退出租赁场地，单方面终止合同履行，已明显构成违约行为。双方合同已经明确约定缴纳一次性54000元基建费，根本不存在退还问题；而且华鲜惠公司承租这一千多平方的场地，花费了上百万元资金进行改建和装修，安装空调、水电、消防等设施，商场内所有进场的商户都要按合同缴纳一次性基建费，不存在退还基建费约定和习惯。而且按正常的商业交易习惯，一方按合同缴纳给另一方的费用，合同没有约定退还的，就是不需要退还。一审法院以合同没有约定清楚为由，判令华鲜惠公司按对方实际租赁时间比例退还部分基建费用没有事实和法律依据，也不符合正常商业交易习惯。华鲜惠公司请求二审法院依法撤销一审法院错误判决，驳回张宜华的起诉，以维护华鲜惠公司的合法权益。张宜华辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。张宜华于2020年1月7日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.华鲜惠公司退还张宜华保证金20000元；2.华鲜惠公司退还张宜华基建费54000元；3.诉讼费由华鲜惠公司承担。一审庭审中，张宜华变更其上述第1、2项诉讼请求为：1.华鲜惠公司退还张宜华保证金20000元及利息（自2020年1月7日起计算，按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至清偿之日止）；2.华鲜惠公司退还张宜华基建费54000元及利息（自2020年1月7日起计算，按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至清偿之日止）。一审法院经审理认定事实如下：2019年6月21日，华鲜惠公司向张宜华出具《收据》（NO.XXX），确认收到张宜华交来保证金20000元。2019年7月8日，华鲜惠公司作为甲方，与张宜华作为乙方共同签订了一份《专柜租赁/联营合同》，约定甲方提供商场内大约55平方米左右的场地供乙方经营散装杂粮、糕点、糖果、果冻、麻辣、凉果等散称商品之用；乙方每月应实交给甲方不含税租金10800元，交租期为每月3号前，超过每天按租金的1%收取滞纳金，若交租期超过15天，甲方有权终止与乙方合作，并清除乙方撤离，甲方清除所产生的一切费用由乙方负责，乙方如未向甲方缴纳相关费用，甲方有权扣留乙方物品作赔偿，合同保证金不作返还；签订合同时，乙方自愿一次性须交纳给甲方商场保证金20000元，乙方所售商品确保无售后质量问题后，工人工资结算完毕，合同期满后二个月无息退还给乙方；乙方擅自将经营场地转租、分租、转让、拖欠租金，合同期内中途未经甲方同意退场等，甲方有权通知乙方解除合同，没收乙方的一切保证金，并追究乙方给甲方带来的经济损失；乙方应无条件配合甲方商场整体规划调动，以及开展商场促销活动及社会公益活动；当甲乙任何一方有违约行为，或不能继续履行本合同所规定的条例，甲乙任何一方可提前30天以书面形式向对方发出解除或终止合同的通知，经双方确认后即可解除或终止合同，甲方并在解除合同后的30天内完成相关的费用结算；合同有效期限一年，合同期满乙方优先续签；一次性基建费用54000元，在首次货款中扣除；合同自签订之日起生效，自2019年7月8日至2020年7月7日。2019年8月28日，华鲜惠公司出具《收据》（NO.XXX），确认收到张宜华缴纳基建费54000元。2019年10月24日，华鲜惠公司向张宜华发出《关于散装专柜（张宜华）经营问题通知函》，称张宜华专柜入场以来经营过程中出现以下问题：1.未经华鲜惠公司允许经营与华鲜惠公司相同包装商品（如包装龙口粉丝、包装面粉、包装甜酒曲酵母粉等）；2.陈列架（柜）上变质商品未下架处理；3.人员服务不到位，长时间处于无人在岗售卖打称称重商品。以上情况导致影响整体商场声誉和形象，特提出以下整改：1.限2019年10月31日前下架所有与华鲜惠公司有冲突相同包装商品，否则华鲜惠公司将没收所有冲突商品；2.限2019年10月31日前员工人员安排，营业时间内必须有服务员在场售卖打称称重商品（若限期内未能处理安排好人员问题华鲜惠公司员工打称将扣除3000元人工工资）。2019年11月5日，张宜华向华鲜惠公司递交《申请书》，称散装专柜由开业销售至10月份底，一直处于亏盈状态，为了能更好的经营下去，本人提出降租申请，三个月来消费萎缩、工钱上涨、销售额低迷，导致数月已亏损数万余元，现提出申请每月降租4000元，让其更有信心经营下去，或申请撤场以减小损失。2019年11月29日，张宜华出具《退场证明》，主要内容为：“本人张宜华于2019年11月29日在华鲜惠生活超市将所属本专柜所有商品及设备全部清退完毕：①散装休闲食品（面包、饼干、糖果、果冻、麻辣等）；②散装五谷杂粮、干货（豆类、粮类、菇类、糖类、调料等）；③商品陈列设备（货架、价格牌等）；④散装耗材（连卷装、保鲜膜、打包机、电子称等）。”2020年1月7日，张宜华以华鲜惠公司拒不退还其保证金和基建费为由向一审法院提诉，引致本案纠纷。一审庭审中，双方当事人均确认涉讼场地位于广州市番禺区XX街XXX路物业内，华鲜惠公司称该物业为其向业主承租而来。双方并确认就涉讼场地建立租赁合同关系，租赁期限自2019年7月8日至2020年7月7日，张宜华于2019年7月13日进场，7月17日正式开业，2019年11月29日张宜华搬离涉讼场地，当天双方就涉讼场地所建立的租赁合同关系解除，撤场前的租金张宜华已支付完毕。但双方对以下问题存在争议：一、双方有无约定涉讼场地的具体位置以及张宜华使用涉讼场地的经营范围。张宜华称双方约定了涉讼场地的具体位置，但对于经营范围没有具体约定，虽然合同约定了其经营散装的商品，但实际上华鲜惠公司是同意其方经营带包装的商品的，如粉质商品，为了保证卫生，其方都是自己打包装的。张宜华并提交了其自制的货柜摆放图明确摆放位置。华鲜惠公司对张宜华的上述主张和提交的证据均不予确认，主张《专柜租赁/联营合同》没有约定具体的位置，场地由超市同一安排，双方约定张宜华经营散称的商品，所有商品均需要散装上称的，不能出售整件带包装的商品，但张宜华使用涉讼场地出售的是带原厂包装的商品。二、张宜华使用涉讼场地的情况。张宜华称其进场经营一个月后，大概2019年8月中旬时，华鲜惠公司要求其将场地搬至商场的角落，导致其生意惨淡，2019年11月中旬时华鲜惠公司又将其方的一个货柜扔出商场外，并将其方的场地出租给经营水果的商户，之后双方一直协商，但无法协商一致，后其方于2019年11月29日被迫搬离，华鲜惠公司第二天即在涉讼场地铺货经营。张宜华对其上述主张，提交了照片、公证书（含光盘）以及张宜华与华鲜惠公司的股东和管理人员阮XX的微信聊天记录予以证实。华鲜惠公司对照片不予确认，认为无法证明何时何人于何地摔烂柜子；对公证书则认为张宜华于2019年11月29日搬离场地，其司在2019年11月30日经营合情合理，不能反映是其司将张宜华撵走的；对微信聊天记录认为阮XX原来是其司管理人员，但在2019年11月前已离职，且聊天记录中阮XX也说明了与其司没有关系。对于张宜华使用场地的情况，华鲜惠公司称张宜华进场后正常经营，其司不确认存在张宜华所称调动场地和将货柜扔出商场的事情，其司出租给经营水果的商户的场地也与张宜华承租的场地无关，张宜华在未经其司同意的情况下，于2019年11月29日强行撤场，其司因此报警。华鲜惠公司提交了报警回执证实其上述主张。张宜华确认华鲜惠公司提交的报警回执的真实性，但认为事实是华鲜惠公司的负责人徐X以其方占用地方超出租用面积为由扔掉其方的柜子，并将场地出租给了卖水果的商户，但在其方搬走的时候，华鲜惠公司又让其方签订不合理文件，其方拒绝签字，因此华鲜惠公司不让其方搬走并报警，警察到场后查明情况，其方才得以离开。针对阮XX离职的情况，张宜华提交了阮XX向其方转账货款的记录以证明阮XX在2019年11月29日还向其方支付货款，因此华鲜惠公司陈述阮XX在2019年11月前离职不属实。华鲜惠公司则认为阮XX与本案无关。三、涉讼《专柜租赁/联营合同》解除的原因和责任问题。华鲜惠公司称根据张宜华所写的《申请书》，张宜华进场后无心经营导致经营不善，要求其司降低租金，因其司不同意，张宜华不想经营因此单方撤场，张宜华在未经其司同意的情况下单方解除合同。张宜华不予确认，认为是华鲜惠公司借故将其方撵走，其方被迫解除合同，其方是在被华鲜惠公司换了场地后到华鲜惠公司办公室提出减租要求，华鲜惠公司当时答复同意，要求其方按其要求写《申请书》给领导研究决定，其方才写的申请书，但华鲜惠公司一直没有回复。四、对于基建费的性质以及张宜华已缴纳的保证金和基建费应否退还的问题。张宜华称其在签订合同前支付了保证金20000元，根据合同约定，在其无出现售后质量问题的情况下，华鲜惠公司应退还该款项；而华鲜惠公司要求其方必须支付基建费才能入场，华鲜惠公司当时陈述基建费就是进场费，该费用违反法律规定，没有法律和合同依据，应当退还给其方。华鲜惠公司则表示保证金是合同期满才予以退还，而且根据合同约定，张宜华未经其司同意中途退场停止租赁，其司有权没收张宜华缴纳的保证金；而基建费的收取是因为其司从业主处承租商场后进行了装修，所以专柜入驻经营需要支付基建费，该费用合同没有约定退还，因此其司不同意退还该费用。一审法院认为：张宜华与华鲜惠公司就涉讼场地签订的《专柜租赁/联营合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应自觉遵照履行。华鲜惠公司已依约向张宜华交付了涉讼场地，张宜华作为承租人理应按照合同约定租期履行承租的义务。现双方在一审庭审中均确认张宜华于2019年11月29日搬离涉讼场地，且涉案《专柜租赁/联营合同》于当日解除，一审法院对此予以采纳。对于张宜华搬离场地的原因以及合同解除的原因和责任问题。张宜华虽然主张系华鲜惠公司擅自更换其承租场地，且借故摔烂其柜子并将其撵走导致，但张宜华未能提交充分的证据证实其上述主张，应承担举证不能的不利后果。张宜华承租涉讼场地过程中退场，且未能举证证实双方已协商一致解除合同或非因其原因解除合同，其行为已构成违约。根据《专柜租赁/联营合同》中“乙方擅自将经营场地转租、分租、转让、拖欠租金，合同期内中途未经甲方同意退场等，甲方有权通知乙方解除合同，没收乙方的一切保证金，并追究乙方给甲方带来的经济损失”的约定，华鲜惠公司抗辩主张没收张宜华缴纳的保证金，理据充分，一审法院予以采纳。故张宜华诉请华鲜惠公司退还保证金和支付利息，理据不成立，一审法院不予支持。关于基建费，双方对于该基建费的性质以及应否退还的问题在《专柜租赁/联营合同》中未进行相关约定，基于张宜华在签订合同后所缴纳的基建费54000元，系基于张宜华对能够承租涉讼场地一年的对价承诺，现《专柜租赁/联营合同》仅履行了四个多月即终止，因此，根据公平合理原则，华鲜惠公司应按张宜华实际承租的时间比例返还基建费32607元[54000元÷366天×（366天-145天）]给张宜华。对于张宜华主张华鲜惠公司支付基建费的利息，缺乏理据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二条的规定，一审法院于2020年4月30日作出判决如下：一、广州市华鲜惠贸易有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向张宜华返还基建费32607元；二、驳回张宜华的其余诉讼请求。一审案件受理费1650元，由张宜华负担1035元，广州市华鲜惠贸易有限公司负担615元。本院二审期间，各方均无提交新证据。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。综合诉辩双方的意见，本案二审争议的焦点是：华鲜惠公司一次性收取的54000元基金费应否予以退回。对于该争议焦点华鲜惠公司认为，一次性收取的基建费实际是租户进入商城经营应当缴纳的进场费。因张宜华违约导致涉案租赁合同提前解除，华鲜惠公司不存在过错，该费用不应予以退回。且收取进场费属于商业惯例，依照商业惯例属于一次性收取的费用也不应退回。一审法院以双方对该项费用未明确约定为由判决华鲜惠公司退回部分基建费于法无据。对此本院认为，商业租赁行业中，出租方通常以场地建设装修为由，向承租人收取一次性基建费或进场费。合同解除时，双方当事人对于基建费或进场费的处理如有约定的从约定，没有约定的，则应根据场地实际利用的情况，由出租方按剩余期限退回。该处理原则在实务中已达成共识。本案中，华鲜惠公司除向张宜华收取了租金外，还向张宜华一次性收取了54000元基建费，而双方当事人对于该笔费用在合同解除时应否退回并无明确约定。考虑到华鲜惠公司收回场地后，该场地仍由华鲜惠公司实际利用。一审法院依照审判实务的通常做法，判令华鲜惠公司退回部分基建费并无不妥，本院予以维持。华鲜惠公司的上诉理由不能成立，本院予以驳回。综上所述，华鲜惠公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费615元，由广州市华鲜惠贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵琦铭审判员  莫 芳审判员  李 娜二〇二〇年十二月二十八日书记员  陈婷婷郭蔚琳