湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终5378号上诉人（原审原告）：湖南优电宝科技有公司，住所地湖南省长沙市岳麓区学士街道云栖路**艾邦科技产业园****。法定代表人：高胜，执行董事。委托诉讼代理人：袁友军，湖南金厚律师事务所律师。上诉人（原审被告）：湖南和翔置业有限公司，住所地湖，住所地湖南省长沙市岳麓区学士街道云栖路**艾邦科技产业园****v>法定代表人：喻菊红，执行董事。委托诉讼代理人：张向阳，湖南子曰道德律师事务所律师委托诉讼代理人：郑卉，湖南子曰道德律师事务所实习律师。上诉人湖南优电宝科技有限公司（以下简称优电宝公司）、上诉人湖南和翔置业有限公司（以下简称和翔公司）商品房预约合同一案，均不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初6906号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。优电宝公司上诉请求：撤销一审判决第二、三项，并依法改判支持优电宝公司的全部诉讼请求；由和翔公司承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决错误适用长沙市人民政府印发的《关于进一步规范工业地产发展管理办法》规定，该规定中第八条和第二十条中工业地产项目的入驻企业指的是工业地产的开发人即和翔公司，而在一审判决中却认为工业地产项目的入驻企业为优电宝公司，致使错误认定只有在优电宝公司通过园区审核后，才可以与和翔公司签订商品房买卖合同，认为在和翔公司取得商品房预售许可证后未能办证的原因系优电宝公司单方造成的，实属错误。关于长沙市政府印发《关于进一步规范工业地产发展管理办法》的通知第二十条：“积极引导入驻企业在办理不动产证前，将企业的工商、税务关系落入所在的园区”之规定，该规定明确的只是工业地产项目用房的购买人与和翔公司签订商品房买卖合同后办理不动产证前，和翔公司应履行的一些积极义务。二、优电宝公司对逾期办理网签不存在任何过错，一审判决认定优电宝公司对逾期办理网签存在过错属事实认定错误。三、和翔公司在未取得商品房预售许可的情况下，便收取优电宝公司2,130,000元，已给优电宝公司造成重大损失，且优电宝公司与和翔公司约定的违约金并不过高，和翔公司应当依法承担1,000元/天的违约金。四、涉案房屋艾邦科技产业园自2017年4月1日就被和翔公司抵押给银行，和翔公司股东即湖南正心投资管理有限公司（占股30%），也明确向业主阐述不能办理网签的实际原因，即和翔公司经营不善，涉案项目不能竣工验收，不能办理解封手续才导致包括优电宝公司及艾邦科技产业园一栋大部分业主也不能办理网签手续。和翔公司辩称：一、未给优电宝公司办理网签手续的原因在于和翔公司未按规定办理入园手续，而不可归责于和翔公司。长沙市政府印发的《关于进一步规范工业地产发展管理办法》第八条规定中的约束主体指的是开发商即被和翔公司，但第二十条的约束主体指的是工业地产的入驻企业即优电宝公司。优电宝公司错误理解了上述法条规定的约束主体。二、涉案房屋自2019年5月31日才属于预售范围，一审法院认定，和翔公司对2018年9月2日至2019年5月31日的延期办理承担违约责任。优电宝公司在2019年7月23日才申请将工商及税务迁移，在和翔公司未办理预售期间，即使和翔公司将涉案房屋办理预售也不能为优电宝公司办理网签。故在优电宝公司将工商及税务迁移前，和翔公司无为其办理网签的可能性。三、双方约定的违约金过分高于其造成的损失，应适当减少。违约金应该是以补偿为主、惩罚为辅的原则，以违约造成的损失为基准，法院应该综合衡量合同履行程度、当事人过错等多项因素，优电宝公司已经进场装修办公，并无实际损失，双方约定的违约金过分高于其造成的损失，因此应该适当减少。和翔公司上诉请求：撤销一审判决，驳回优电宝公司的诉讼请求；由优电宝公司承担本案一、二审费用。事实和理由：一、《洋湖国际创富中心内部认购协议》是和翔公司内部员工的认购协议，优电宝公司并非本单位内部职工，一审法院所认定该协议有效是适用法律错误。二、根据该协议第三条约定，优电宝公司经和翔公司多次口头通知后，在五日内未及时提供办理网签所需的文件，未及时办理网签手续，视为优电宝公司单方终止该协议。三、一审法院混淆了办理网签手续和签署正式商品房买卖合同的法律责任和后果，商品房买卖合同的正式签署是办理房屋网签的前提条件，经和翔公司通知后，优电宝公司仍不来公司签署商品房买卖合同，违反内部协议的约定，应承担单方面终止协议的后果。综上所述，一审法院认定事实错误，优电宝公司已经单方面终止内部认购协议，和翔公司同意按协议约定，退回房款，收回房屋另外销售。优电宝公司辩称：一、根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷适用法律》第二条的规定，该协议属于预约合同，该认购协议不以和翔公司未取得商品房预售许可证而无效。二、优电宝公司已经交付了涉案房屋的全部房款，履行过程中无过错，导致不能办理网签的根本原因是涉案房屋的抵押权人的抵押债权未得到清偿，因此和翔公司也未取得销售许可，优电宝公司也就无法与其签订商品房买卖合同。三、违约金条款是双方真实意思表示，自愿签订，一审法院认定的违约金金额过低。一审法院查明的事实：2018年7月3日，优电宝公司（乙方）与和翔公司（甲方）签订《洋湖国际创富中心内部认购协议》（以下简称“《内部认购协议》”），约定优电宝公司认购和翔公司开发的洋湖国际创富中心l栋19层1906号室，认购房屋面积约422.86㎡，单价5,037元／㎡，总价2,130,000元。认购协议第三条约定：“乙方需在接到甲方通知后五个工作日内主动与甲方签署正式的《商品房买卖合同》。若乙方逾期未签署正式的《商品房买卖合同》，视同乙方已单方终止本协议。甲方有权将本认购协议所指物业收回另行出售，乙方已付购房订金不计利息予以退还”；第七条约定：“甲方承诺于2018年9月1日前办理网签手续，逾期则赔付乙方壹仟元人民币/天的违约金作为补偿（乙方单方面造成的原因除外）”；第八条约定：“本认购协议作为预约合同，在甲、乙双方签署正式的《商品房买卖合同》后，本认购协议自动失效”。前述认购协议签订后，优电宝公司依照约定向和翔公司支付了2,130,000元，和翔公司向优电宝公司出具收据，该收据载明：“兹收到湖南优电宝科技有限公司交来1栋19层1906号的房订金2,130,000元”。本案审理中，长沙市住房和城乡建设局向本院出具《关于艾邦科技产业园1栋预售相关情况说明》，该情况说明载明“艾邦科技产业园1栋于2017年6月14日办理了预售许可初始登记，预售总面积为31081.89平方米，其中1906房为满足自持比例要求，暂控为自持。2019年5月31日，因自持房号变更，该栋办理了预售许可证变更，1906房已包含在预售范围内”。优电宝公司、和翔公司均认可《内部认购协议》中的洋湖国际创富中心1栋1906房即艾邦科技产业园1栋1906房。另查明：1、2019年2月，优电宝公司向和翔公司发出《律师函》，催促和翔公司办理涉案房屋网签手续，并支付违约金。2019年3月6日，和翔公司向优电宝公司出具《回复函》，回复函中载明：“1、根据工业地产管理办法第十五条规定，凡入驻工业地产的企业必须经由园区管委会进行审核。我司曾通知贵司办理入园手续，贵司回复需等正式交房再办理入园手续。2、贵司工商地址需迁到所购买的物业中。按照园区要求，只有贵司将工商地址变更到园区才可以进行办理入园手续的第一步。如果贵司急需网签，请贵司尽快提交资料办理入园手续，根据相关规定入园手续办好方可办理网签及办理不动产证。待手续完善后，我司将在一个月内办理贵司的网签手续”等。2019年7月23日，优电宝公司向和翔公司出具《房屋无偿提供落户、使用证明》，优电宝公司在该证明中明确“因公司内部股权变更未及时办理公司工商及税务迁移，现于2019年7月23日首次申请工商及税务迁移盖章”。原、和翔公司至今尚未就涉案房屋签订商品房买卖合同。2、2017年12月26日，长沙市人民政府印发《关于进一步规范工业地产发展管理办法》，该管理办法第十五条规定：“工业地产项目用房的购买人及租赁人必须为工业企业、生产型服务业企业法人”。第二十条规定：“工业地产项目入驻企业须经园区审核后再办理租售手续，企业的产业类型原则上应基本符合该工业地产项目可研报告的产业类型。积极引导入驻企业在办理不动产证前，将企业的工商、税务关系落入所在的园区。园区应要求开发企业与租（销）售对象建立行之有效的准入及退出（回购、回租）机制”。一审法院认为：优电宝公司、和翔公司签订的《内部认购协议》系预约合同性质，故本案案由应为商品房预约合同纠纷。结合优电宝公司和翔公司诉辩意见，本案争议的焦点为：一、优电宝公司、和翔公司签署的《内部认购协议》是否有效；二、和翔公司是否应向优电宝公司承担违约责任，如应承担，违约金金额如何认定。针对焦点一，本院认为，优电宝公司、和翔公司签订的《内部认购协议》系双方真实意思表示，且在本案开庭前涉案房屋取得预售许可，该协议内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，故对优电宝公司请求确认《洋湖国际创富中心内部认购协议》有效的诉请，本院予以支持。针对焦点二，优电宝公司主张因和翔公司未在2018年9月1日前取得涉案房屋的预售许可导致不能办理网签，和翔公司辩称因优电宝公司未将工商登记和税务登记迁入园区导致不能办理网签。一审法院认为，根据长沙市住房和城乡建设局《关于艾邦科技产业园1栋预售相关情况说明》，涉案房屋在2017年6月14日的预售许可初始登记中系作为和翔公司的自持房屋，直至2019年5月31日和翔公司办理预售许可变更后涉案房屋才属于预售范围，故和翔公司对此之前的延期办理网签应承担违约责任。另，因2019年3月6日和翔公司已通过《复函》告知优电宝公司办理网签手续需将工商地址变更到园区，优电宝公司直至2019年7月23日才进行首次工商和税务迁移盖章，故在和翔公司取得涉案房屋预售许可后涉案房屋未办理网签手续系优电宝公司自身原因造成，和翔公司无需承担违约责任。关于违约金金额，和翔公司辩称“优电宝公司、和翔公司约定的违约金过高”，根据《内部认购协议》约定，逾期办理网签手续的，和翔公司应赔付优电宝公司1,000元/天，因优电宝公司、和翔公司对涉案房屋未办理网签均有一定的过错，且优电宝公司未提供证据证明逾期办理网签对其造成的损失，一审法院酌情认定和翔公司应按600元/天的标准向优电宝公司支付违约金，经计算，2018年9月2日至2019年5月31日期间的违约金为162,600元（271天×600元/天），对优电宝公司主张和翔公司向支付违约金213,000元的诉请，一审法院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、湖南优电宝科技有限公司与湖南和翔置业有限公司于2018年7月3日签订的《洋湖国际创富中心内部认购协议》有效；二、湖南和翔置业有限公司在本判决生效之日起十日内向湖南优电宝科技有限公司支付违约金162,600元；三、驳回湖南优电宝科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4,496元，因适用简易程序减半收取2,248元，由湖南优电宝科技有限公司负担532元，由湖南和翔置业有限公司负担1,716元。此款已由湖南优电宝科技有限公司垫付，湖南和翔置业有限公司应在履行以上给付义务时一并将湖南优电宝科技有限公司垫付的受理费支付给湖南优电宝科技有限公司。二审中，优电宝公司提交了以下证据：证据1、洋湖创富中心业委会筹备群聊天记录；证据2、和翔公司股东信息、湖南正心投资管理有限公司公开信；3、湖南省长沙市岳麓区人民法院财产保全情况告知书；4、预购商品房户室信息表；证据1、2、3、4拟证明：涉案房屋未能网签，单方原因是和翔公司在涉案房屋实际施工过程中（即2017年4月1日）就将其抵押给银行贷款，和翔公司至今未能将涉案房屋及所在1栋房屋所涉债务清偿（包括但不限于银行债务、工程款等）。证据5、湖南都市采访视频；证据6、湖南湘江新区建设工程安全监督站函件；证据7、业主诉求；证据5、6、7拟证明所涉房屋一直未办理竣工验收、消防验收等相关手续，优电宝公司在向和翔公司交付房屋全款后，至今未能使用。和翔公司的行为已给上诉人造成严重损失（包括需要寻找新的场地办公、租赁费、资金占用损失等）。和翔公司发表质证意见：证据1聊天记录三性均有异议，不能达到其证明目的；证据2三性无异议；证据3公开信三性均有异议；证据4与本案无关，该财产保全裁定书未涉及涉案房产；证据5关联性有异议；证据6关联性有异议，真实性、合法性无异议；证据7三性均不予认可。优电宝公司申请本院调取证据一份：预购商品房户室信息表。拟证明涉案房屋的抵押情况。和翔公司发表质证意见：对该份证据的真实性，合法性无异议，对证据的关联性有异议，该份证据上仅载明涉案1栋1906号房屋上的在建建筑物抵押情况，在实践中，当设立了在建建筑物抵押的房屋需要办理网签时，银行会随时配合解押。故在房屋上设立在建建筑物抵押并不会导致房屋无法办理网签，事实上涉案房屋早已解除在建建筑物抵押，并获得抵押权人中国建设银行股份有限公司长沙湘江支行授权，可以办理网签。优电宝公司提交的该份证据与本案无关，无法达到其证明目的。优电宝公司二审提交的上述新证据不能够达到其证明目的，本院不予以认定。另查明，湖南优电宝科技公司于2019年12月4日名称变更为中能合（湖南）科技有限公司。本院二审查明的其他事实与原审法院认定的事实一致。本院认为，根据《商品房销售管理办法》第十六条的规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同，明确交易的主要内容。本案中，双方当事人于2018年7月3日签订的《洋湖国际创富中心内部认购协议》对所出售商品房的坐落、面积、单价、总价款等商品房买卖核心条款作出了约定，且在上述协议中明确约定在优电宝公司在接到和翔公司通知后五个工作日内主动与和翔公司签署正式的商品房买卖合同，故应当认定《洋湖国际创富中心内部认购协议》系双方当事人为将来签订商品房买卖合同而事先达成的合意，且和翔公司在一审开庭前涉案房屋已经取得预售许可，该协议内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，和翔公司上诉主张签订协议时其没有取得房屋预售许可证且优电宝公司不是和翔公司内部职工，协议无效的上诉理由不成立，本院不予支持。《洋湖国际创富中心内部认购协议》中约定和翔公司承诺于2018年9月1日前办理网签手续，但和翔公司至2019年5月31日办理预售许可变更后，涉案房屋才包含在预售范围，和翔公司应承担违约责任。根据长沙市人民政府印发《关于进一步规范工业地产发展管理办法》，第二十条规定明确：“工业地产项目入驻企业须经园区审核后再办理租售手续，企业的产业类型原则上应基本符合该工业地产项目可研报告的产业类型。积极引导入驻企业在办理不动产证前，将企业的工商、税务关系落入所在的园区。园区应要求开发企业与租（销）售对象建立行之有效的准入及退出（回购、回租）机制”。本案中，按上述规定的字面意思来解释，“工业地产项目入驻企业”应当是指优电宝公司，并且在2019年3月6日和翔公司向优电宝公司公司出具的《回复函》中载明按照园区要求，只有将工商地址变更到园区才可以进行办理入园手续的第一步。如果急需网签请贵司尽快提交资料办理入园手续，根据相关规定入园手续办好方可办理网签及办理不动产证。直至2019年7月23日才进行首次工商和税务迁移盖章，一审法院认定和翔公司取得涉案房屋预售许可后涉案房屋未办理网签手续系优电宝公司自身原因造成，和翔公司无需承担违约责任正确。优电宝公司上诉主张其对逾期办理网签不存在任何过错，本院不予支持。因优电宝公司、和翔公司对涉案房屋未办理网签均有一定的过错，且优电宝公司未提供证据证明逾期办理网签对其造成的损失，一审法院酌情认定和翔公司按600元/天的标准向优电宝公司支付违约金亦并无不当，本院予以维持。综上所述，优电宝公司、和翔公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审案件受理费4496元，减半收取2248元，由湖南优电宝科技有限公司负担532元，由湖南和翔置业有限公司负担1716元；二审案件受理费4496元，由湖南优电宝科技有公司负担2248元，湖南和翔置业有限公司负担2248元。本判决为终审判决。审判长  柳江**审判员  符建华审判员  刘 刚二〇二〇年十二月二十八日法官助理范璐书记员叶慧灵