上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终9811号上诉人(原审原告)：相明琼，男，1987年08月21日生，汉族，住上海市嘉定区。被上诉人(原审被告)：上海恒逸房地产有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：温介邦，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈思，北京(大成)上海律师事务所律师。上诉人相明琼因与被上诉人上海恒逸房地产有限公司(以下简称“恒逸公司”)商品房预售合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2020)沪0114民初6919号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人相明琼上诉请求：撤销一审判决第二项，将本案发回重审，或者改判：1．被上诉人赔偿上诉人损失人民币(以下币种均为人民币)40万元；2．将上海市嘉定区江桥镇黄家花园路XXX弄XXX号XXX层XXX室的房屋(以下简称“涉案房屋”)南侧围栏向外推，使涉案房屋距离公共通道的距离满足《城市居住区规划设计规范》。事实与理由：1．上诉人收房时发现被上诉人在涉案房屋南侧、小区用地红线范围内配套建设了沿河公共通道，围栏距离上诉人家阳台最近60余厘米。被上诉人在销售时刻意隐瞒事实，虚假宣传，涉嫌欺诈；2．上诉人签《确认函》时未留意第二项的内容，且上诉人处无该份《确认函》，该条款无效；3．被上诉人销售的房屋涉嫌违规设计，涉案房屋南侧沿河道路应至少参照该规范中的“小区路”，适用“道路边缘至建构筑物最小距离为5米”的条款。综上，上诉人有权利要求被上诉人承担相应责任。被上诉人恒逸公司辩称：1．关于三江以及河流不在小区红线内问题，在合同中有不利因素的提示，被上诉人在销售房屋时不存在虚假宣传；2．涉案房屋价格比一般的要低，被上诉人已在售房时给予上诉人明确的提示；3．当时被上诉人提出如果上诉人对涉案房屋不满意，可以换一套房屋，但因为价格低，上诉人考虑到涉案房屋前面有公共的游乐设施，故坚持不要换。请求本院驳回上诉，维持原判。相明琼向一审法院提起诉讼，请求判令恒逸公司赔偿相明琼损失60万元。损失计算的依据为：1．涉案房屋南侧距离公共通道距离不足1米，属于残次品，严重影响居住安全、隐私，产生噪音、灰尘、气味等，严重降低该房屋在二手房市场的售价，预估降低的差价为总价的20％；2．恒逸公司宣传涉案房屋非临街临河的房屋，实际却是临街(公共通道)的房屋，导致房屋价值减损，预估差价为房屋总价的10％-20％；3．涉案房屋南侧距离小区2.4米高的围墙过近，影响安全、采光、通风，遮挡视线等，导致二手房售价降低，预估差价为总价的10％；4．恒逸公司宣传项目对面的嘉涛路小区是长宁区一梯队小学的分校实际不存在，宣传的项目南侧将建成三甲医院实际是二甲，导致二手房售价降低，预估差价为总价的10％；5．相明琼为首套房，由于房屋影响居住导致相明琼卖房再买房需要多付出利息30.27万元。一审法院经审理查明事实如下：2018年12月27日，相明琼签署《确认函》一份，“本人购买上海恒逸房地产有限公司开发的龙湖天璞雅筑项目位于嘉定区黄家花园路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋，现就该房屋以下补充说明进行确认，并在知晓以下房屋所有情况下，与出卖人协商一致签署《上海市商品房预售合同》：一、该房屋户型以合同附图及实际交付为准，体验区域仅为参考展示不作为最终交付标准。二、该房屋、装修、设备设施、公共区域及周边情况本人已知晓，并表示接受，不持异议：1、由于该房屋层高比标准户型略高，所以该房屋的外窗及阳台门高度会比标准户型有所增加；……6、该房屋南侧距离小区围栏较近，可能会有噪音影响，可能会对私密性有所影响。三、该房屋其他具体信息以该房屋的买卖合同及其补充协议的约定和政府批准的规划及设计方案为准。四、本项目不利因素已在售楼处进行公示，并签署在商品房买卖合同的补充协议里，本人已充分知悉。此信息是基于政府标准的规划及设计方案，因规划及设计方案调整而导致信息变化的，以最终政府批准的规划及设计方案的为准。因贵司无法控制的原因，可能存在其他不利因素或上述因素发生变化的，贵司无需另行通知和提示。本人已阅读并同意上述所有内容”。落款处相明琼签字确认。2019年1月5日，相明琼(乙方、买方)与恒逸公司(甲方、卖方)签订《上海市商品房预售合同》，乙方向甲方购买涉案房屋，面积89.38平方米，每平方米房屋建筑面积单价43，537.74元，全装修总价为3，891，403元。甲方定于2019年10月30日前将涉案房屋交付给乙方，除不可抗力外。合同签订后，相明琼支付了全部购房款。2019年7月9日，涉案房屋登记至相明琼名下。2019年10月25日，恒逸公司与相明琼办理了房屋交接手续，将涉案房屋交付相明琼使用。相明琼发现涉案房屋阳台距离小区围栏仅有六十几厘米，其认为涉案房屋距离围栏外的公共通道距离过近，围栏本身影响到室内的采光，房间距离公共通道太近影响隐私，公共通道的车流、人流也会造成空气污染等。相明琼向恒逸公司提出更换另一套距离公共通道较远的房屋，未获许可后，又就赔偿损失问题沟通多次，在得不到满意答复的情况下，将恒逸公司诉至法院。为证明涉案房屋存在的问题，相明琼提供以下证据：1．房屋现状照片，证明涉案房屋外侧现状，房屋距离围栏最近处不足1米，对相明琼安全隐私及采光带来很大影响。2．《上海市国有建设使用权招拍挂出让规土征询单》，证明恒逸公司交付的房屋外侧公共通道的规划要求是宽度为9米，须满足车行要求，将来公共通道开放会影响到相明琼正常的居住生活。3．商品房预售合同附件六的宗地图，证明根据平面图显示的比例推算涉案房屋距离围栏应有10米左右，且无公共通道存在。4．单元分布示意图、涉案房屋宣传页，单元分布示意图显示涉案房屋南侧是绿植及河流，无公共通道，且无小区围栏。涉案房屋宣传页显示涉案房屋距围栏有10米左右(按照图片显示比例计算)，且无公共通道存在；宣传“保障每个私密天地”、“三开间全朝南，阳光充足无灰空间”。但实际上涉案房屋没有隐私，灰尘、噪声等很大，紧贴2.4米高围栏，遮挡阳光、影响视线。以上证明恒逸公司恶意将临公共通道无隐私的房屋虚假宣传为非临街临河私密性好的房屋。5．安居客、360房产资讯网站的文章、视频，恒逸公司宣传“龙湖天璞拥有宽达30米的三条自然水系”及“沿着自然河道我们构筑3D景观廊架、亲水平台以及一条有氧夜光跑道”诱导业主认为河流及沿河夜光跑道属于小区内部；宣传是“愚园路第一小学分校”的学区，实际不存在；宣传小区周边有“北虹桥唯一三甲医院”，实际是二甲。证明恒逸公司在销售过程中存在虚假宣传。6．上海龙湖天璞二期业主维权的微博截图，证明恒逸公司存在虚假宣传，“七星级五维景观”变成光秃秃的稀稀拉拉的绿色植被、“罕见的三江交汇景观”变成开放的市政公共河边步道、“人车分流消失不见”，龙湖业主曾集体维权；7.2017年3月上海市普陀区市场监督管理局行政处罚决定书，证明恒逸公司因在微博上发布“龙湖天璞”虚假广告，遭到行政机关处罚；8．三份公证书，公证的内容分别“上海龙湖”微信公众号、“焦点看房”软件中涉案楼盘的宣传内容，恒逸公司宣传“小区内部的天然三江实属罕见”、“依水打造滨江慢跑道”、“天然三江之上重金打造……滨江慢跑道，……相当于将澳门金沙酒店直接搬进了社区”、“天然三江之间，创造滨水悠扬夜光跑道”等，诱导业主认为河流及沿河夜光跑道属于小区内部，实际却是小区外部的可通车公共通道和公共河流。证明恒逸公司存在虚假宣传，恶意将临街(公共通道)房屋虚假宣传为非临街临河房屋。9．沙盘视频，证明沙盘未用文字标注出公共通道的存在(而变电站、垃圾房等均用文字标注)；沙盘中小区围栏很难识别，且用实际中不存在的绿植等遮挡住了围栏，并将公共通道伪装成小区内夜光跑道；沙盘显示围栏外面有2米左右宽度的绿化，实际却直接是公共通道路面。10.5位业主代表与恒逸公司公司员工的通话录音，证明业主代表表示并不知道临河房屋南侧有公共通道，而是被销售误导以为是小区内夜光跑道。11．相明琼与恒逸公司客户经理谭先生的通话录音，证明客户经理在售房前就知道涉案房屋与围栏及公共通道过近的事实，并预判到业主购房后会来维权，恒逸公司客户经理间接承认房屋距离公共通道过近违反规定，还称如果相明琼未办理产证就可以退房并愿意赔钱。12．相明琼与恒逸公司客户经理周先生的通话录音，证明签署《确认函》时恒逸公司未告知相明琼围栏过近，也未尽到提示说明义务。13．相明琼在签署《确认函》时需要一并签署的其他文件，证明当时相明琼需要一同签署的文件过多，根本没有时间仔细阅读《确认函》的详细内容。14．一房一价表，证明恒逸公司售房时，涉案房屋与同栋楼相邻的房屋定价并无差别，恒逸公司以残次品卖正常品价格；15．贝壳找房网APP截图，证明涉案小区临街的二手房与小区房屋挂牌均价对比低19.58％。16．《拒绝收房告知书》及送达凭证，证明相明琼收到恒逸公司交房通知后，于2019年10月30日将《拒绝收房告知书》邮寄给恒逸公司。17．相明琼签署《商品房交接清单》的视频，证明相明琼收房时在恒逸公司提供的《商品房交接清单》中注明了“本人所购房屋距离公共通道过近，开发商涉嫌违规设计。并且，开发商就此恶意隐瞒，涉嫌欺诈，虚假宣传。但为避免双方损失扩大，本人先行收房。收房不代表本人接受房屋现状及房屋距离公共通道过近的情况，本人保留追究房地产商相关责任的权利”。18.2020年5月28日嘉定区市场监督管理局行政处罚决定书，证明恒逸公司在销售“龙湖天璞2期”的过程中，曾对外宣传“把7星级度假酒店，搬进社区”，遭到相关行政部门的处罚。对相明琼的证据，恒逸公司发表如下质证意见：对证据1，真实性认可，但图片中的涉案房屋外沿与小区围栏的距离系相明琼自行测量，对测量数据不认可。对证据2，涉案房屋围墙外的公共道路的性质是防汛通道，“公共通道宽度为9米，须满足行车要求”是指外墙外的道路须满足巡河车通行要求，但平时不走车。涉案项目已于2018年11月19日取得竣工备案验收合格证，合法合规。对证据3，真实性认可，不认可证明内容。合同附件的宗地图只是个示意图，最终应以开发商交付的为准，小区内的配套设施应以交付为准。且宗地图中有免责注释，相明琼截图的时候未将免责注释一并截图。对证据4，真实性不予认可，且认为与本案无关。对证据5，真实性不予认可。这两个平台上的宣传并不是恒逸公司制作的。对证据6，真实性不予认可。公众对于每个楼盘都有不同的评价，评价内容的真实性有待核实。对证据7，真实性认可。处罚决定书的落款时间是2017年3月，相明琼签署购房合同是在2019年1月，处罚决定书针对的是龙湖天璞一期，涉案房屋是二期。对证据8，对于三份公证书的真实性无异议，证明目的不认可，“滨江慢跑道”事实上存在，且业主可以使用，不存在虚假宣传，《预售合同》第9条第2款约定“本项目沿河道分成4个独立地块，河道不在本项目红线之内”，相明琼对此签字确认。河流属于国家所有，相明琼应当有这个常识。《预售合同》补充条款一第一条第4款约定“出卖人通过报刊杂志、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品、手机短信及网络媒体或其他方式发布的广告、宣传资料或楼盘模型、售楼书或其他文字载体中的所有图片、资料数据、说明等，凡未列入本合同、附件、补充协议之中的，对出卖人没有约束力”。恒逸公司已在《预售合同》中明确告知相明琼，宣传材料不作为合同内容，三江不属于红线范围内，相明琼签字确认。对证据9，真实性认可，沙盘可以清楚显示涉案房屋离围栏非常近，相明琼在购房时就应当知晓。对证据10，录音真实性认可，但证明目的不认可，恰恰证明了以下几点：1．恒逸公司关切业主诉求，密切联系业主，2019年6月中旬，相明琼、恒逸公司沟通的时候，相明琼就知道涉案房屋存在围墙过近的情况，相明琼仍自愿于2019年7月9日办理了产证。2019年7月25日、31日，业主对就沿河道路问题与恒逸公司进行沟通，沟通后恒逸公司就沿河道路的管理进行了提升；2．相明琼与恒逸公司就争议的问题达成了一致意见，即恒逸公司对沿河步道进行封闭管理，相明琼同意该防汛道路仅在汛情期间使用，恒逸公司目前按该方案实际操作，其他业主均再无意见；3．涉案房屋为准现房，在签合同时已经竣工备案完成，业主与恒逸公司工作人员的通话录音中也反映装修期间有业主翻墙查看过；4．恒逸公司明确告知业主对于沿河步道恒逸公司已经尽力，现状合法合规，无法调改。对证据11、12，真实性均不认可，相明琼提供的录音不完整，相明琼仅是截取了其中的一部分，相明琼提供的录音文字整理材料中存在许多文字错误。录音也不能反映相明琼的证明目的。对证据13，真实性认可，证明目的不认可，仅能证明相明琼买房时签署过哪些材料，看不出相明琼签署的《确认函》是在业务员的催促下急急忙忙签署的。对证据14，真实性认可，从这个表可以看出，离围栏比较近的房屋的价格是比其他房屋价格要低300元-600元每平米，恒逸公司在定价时对于房屋离小区围栏的距离是有考虑的。对证据15，真实性不认可，恒逸公司认为与本案无关。对证据16，真实性认可，但相明琼还是签署了房屋交接书并接收了房屋。对证据17，视频的真实性认可。对证据18，真实性无异议，不认可相明琼证明目的。行政机关认定的是“把7星级独家酒店搬进社区”的描述不准确、不清楚、不明白，而非相明琼所说的“虚假宣传、恶意诱导、欺诈”，而且该决定书未对公共通道、夜光跑道进行过认定。行政行为与本案不是同一法律关系，即使存在夸大用词，已由相关主管部门进行过处罚。恒逸公司提供以下证据：1．建设工程竣工验收证书，证明涉案房屋于2018年11月30日取得竣工备案证书，房屋设计建造合法合规；2．相明琼于2018年12月27日签署的《确认函》，证明相明琼签署预售合同前，恒逸公司已经告知涉房屋情况，涉案房屋确实在道路边缘，离小区围墙边缘比较近，会有噪音和私密性的应当向，相明琼对此进行了确认。3．恒逸公司在2019年4月19日拍摄的涉案房屋的照片，证明相明琼房屋位于小区的边缘，离栏杆比较近的情况从小区外就能发现。4．同小区45号101室购房合同的售价单页，45号101单价为46，470.43元每平方米，证明相明琼的房屋恒逸公司在定价时就考虑了离围栏距离近对房屋的影响。5．《江桥龙湖天璞雅筑带建河道及周边绿化设施移交协议》，证明恒逸公司与江桥镇人民政府达成协议，约定涉案公共通道仅对龙湖天璞雅筑小区居民内部使用，不对外开放，涉案公共通道不存在相明琼所称的影响其居住的情况。相明琼发表如下质证意见：对证据1，真实性认可，不认可证明目的，即使备案项目获得竣工备案，但是规划设计不符合法律规定的标准，涉案房屋距离公共通道过近不符合相关法律规范。对证据2，真实性认可。相明琼签署该文件时和其他诸多文件一并签署，恒逸公司的销售人员在一旁一直催促，并强调都是标准条款，无需细看，且该文件上的字体明显偏小，内容过多，相明琼很难有足够时间仔细阅读，恒逸公司亦未向相明琼充分说明。《确认函》内容减少了恒逸公司主要义务，增加了相明琼主要责任，系格式条款，应被认定无效条款。《确认函》第二条第六款中，“该房屋南侧距离小区围栏较近”，恒逸公司提示“较近”并未明确说明具体的距离。只提示了距离，并未明确说明围栏外是公共通道。第四条中“不利因素及商品房买卖合同补充协议”均未告知公共通道存在。对证据3，真实性无异议，不认可证明目的。恒逸公司拍摄地点距离相明琼房屋50米左右，从该处无法看出涉案房屋与围栏的距离。镂空围栏为2019年10月安装，相明琼购房期间(2018年12月)，开发商用3米高的木板把镂空围栏处全部封堵，相明琼从小区外无法查看到涉案房屋及周边情况。购房期间，恒逸公司也没有通知相明琼看房。对证据4，不认可，45号101室的价格确实是46，470.43元每平方米，相明琼房屋单价43，000元左右是因为相明琼满足了开发商制定的购房优惠条件，打了97折，而45号101室的价格是没有打97折的价格，而且打折的优惠活动是面向小区所有业主，并非只针对相明琼。对证据5，真实性无法核实，不认可证明目的。该协议没有签订日期，也未约定有效期限。涉案通道的性质为公共通道，在未变更规划的前提下，江桥镇政府无权单独同意涉案通道仅能由龙湖业主使用，协议内容仅是加强对涉案公共通道的管理措施，未改变涉案通道是公共通道的性质，未改变涉案房屋距离公共通道违反国家标准的事实。一审审理中，恒逸公司出具说明一份，表示为维护小区和谐关系，关怀业主感受，恒逸公司愿意一次性补偿相明琼2万元。一审法院认为，相明琼与恒逸公司签订的《上海市商品房预售合同》系当事人真实意思表示，应为合法有效，双方均应按约履行。合同签订后，相明琼履行了付款义务，恒逸公司也应当依照预售合同的约定，向相明琼交付符合合同约定的房屋。本案的争议焦点为：1．相明琼诉求涉案房屋距离小区围栏及公共通道过近造成的房屋价值贬损，并据此要求赔偿，能否得到支持？2．相明琼诉求因恒逸公司存在虚假宣传造成的房屋价值贬损，并据此要求赔偿，能否得到支持？关于争议焦点一，相明琼主张涉案房屋距离公共通道过近、距离小区围栏过近，影响安全、隐私、采光、通风、视线，产生噪音、灰尘、气味等，造成房屋价值降低。一审法院认为，对于涉案房屋南侧离小区围栏及公共通道的距离，虽然在合同中并无明确约定，但在相明琼购房前签署的《确认函》中，恒逸公司已经明确告知“该房屋南侧距离小区围栏较近，可能会有噪音影响，可能会对私密性有所影响”，相明琼签字确认“本人已阅读并同意上述所有内容”，相明琼作为完全民事行为能力人仍愿意继续购买，应视为对该房屋距离小区围栏较近的现状表示接受。售楼处分发的“单元分布示意图”及沙盘模型中均可以显示，涉案房屋前的道路与公共道路连通而并非小区内部道路。相明琼主张恒逸公司恶意隐瞒涉案房屋紧邻公共通道，证据不足，不予采信。从沙盘中也可以清楚的看出小区围栏位置距离涉案房屋较近，相明琼在购房前理应尽到审慎的注意义务。相明琼主张涉案房屋距离公共通道过近、距离小区围栏过近，造成房屋价值降低，但并未提供证据予以证明，难以采信。且恒逸公司为维护小区业主的居住环境，与政府部门协商将涉案房屋外的公共通道封闭管理，已经有效降低了公共通道对相明琼房屋的影响。关于争议焦点二，相明琼主张恒逸公司在微信公众号等平台中的对外宣传存在虚假宣传，而交房后并未实现所宣传的内容，导致房屋价值降低，要求恒逸公司予以赔偿。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。相明琼证据中的“龙湖天璞2期难得于世界虹桥CBD之上，天然三江之间”、“罕见三条天然水系”、“重金打造国际度假酒店式园林”、“滨江慢跑道”、“相当于将澳门金沙酒店直接搬进社区”等表述不属于司法解释规定的“对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定”的情形，故上述宣传内容无法认定为要约。相明琼依据恒逸公司宣传的内容要求恒逸公司承担违约责任，赔偿损失，无法支持。即便恒逸公司在宣传中有“描述不准确、不清楚、不明白”的情形，也已经依法由相关行政主管机关给予了行政处罚。鉴于恒逸公司在本案审理中表示愿意给予相明琼一次性补偿2万元，予以照准。据此判决：一、上海恒逸房地产有限公司应于判决生效之日起十日内支付相明琼补偿款人民币20，000元；二、驳回相明琼的诉讼请求。本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，双方未提交新证据。本院认为，相明琼与恒逸公司签订的《上海市商品房预售合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。合同中并未对涉案房屋与小区围栏及公共通道的距离作出约定，但从相明琼签署的《确认函》可知，其对公共区域及周边的情况已知悉，并表示接受。相明琼上诉称恒逸公司在销售时刻意隐瞒事实，虚假宣传，涉嫌欺诈；《确认函》条款无效，本院不予采信。相明琼主张涉案房屋距离公共通道过近、距离小区围栏过近，造成房屋价值降低，依据不足，本院不予采纳。根据相关规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。恒逸公司宣传中的“龙湖天璞2期难得于世界虹桥CBD之上，天然三江之间”、“罕见三条天然水系”、“重金打造国际度假酒店式园林”、“滨江慢跑道”、“相当于将澳门金沙酒店直接搬进社区”等表述，并不符合“对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定”的情形，无法认定为要约。相明琼以此诉请恒逸公司承担违约责任，赔偿损失，缺乏法律依据，本院无法支持。相明琼一审中仅提出赔偿请求。二审中，其还要求恒逸公司将涉案房屋南侧围栏向外推，该诉请属二审新增，本院不予支持。综上所述，上诉人相明琼的上诉请求，于法无据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费9，800元，由上诉人相明琼负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 俊审 判 员  俞 璐审 判 员  王晓梅二〇二〇年十二月十六日法官助理  何 倩书 记 员  朱贝晰附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……