福建省建宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0430民初712号 原告（反诉被告）：吴选黎，男，1961年9月28日出生，汉族，住福建省尤溪县。 被告（反诉原告）：黄铭辉，男，1985年4月12日出生，汉族，个体户，住福建省建宁县。 委托诉讼代理人：吴良仲，福建策问律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孔健松，福建策问律师事务所实习律师。 本院于2020年6月5日受理了原告吴选黎与被告黄铭辉房屋租赁合同纠纷一案、2020年8月27日受理了原告黄铭辉与被告吴选黎房屋租赁合同纠纷一案，受理案件后本院依法组成合议庭，于2020年9月22日公开开庭进行了审理。原告吴选黎、被告黄铭辉及委托诉讼代理人吴良仲、孔健松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴选黎向本院提出诉讼请求：1.判令解除吴选黎与黄铭辉签订的《店面租赁合同》；2.判令黄铭辉支付吴选黎从2019年10月1日起至2020年6月30日结清租金之日止所欠原告租金27405元；3.判令黄铭辉支付拖欠吴选黎租金滞纳金4932元；4.判令黄铭辉支付违约金10000元；5.判令按合同约定吴选黎没收黄铭辉10000元押金；6.判令黄铭辉承担本案全部诉讼费用。事实及理由：吴选黎与黄铭辉于2018年10月1日签订了一份《店面租赁合同》。合同就店面租金、租期、租金交付方式、违约责任等权利义务作了详细约定。合同生效后，吴选黎依约将店面交付给黄铭辉使用。黄铭辉接收店面后，对店面进行了装修。2019年10月1日起，黄铭辉未按合同约定支付租金，吴选黎多次找黄铭辉交涉均无果，黄铭辉的行为给吴选黎造成了一定的经济损失，故诉。 黄铭辉辩称:1.吴选黎与黄铭辉签订《店面租赁合同》时，并未告知黄铭辉其已将诉争店面抵押给尤溪县信用社，2019年9月5日，尤溪县人民法院对诉争店面进行查封且现该店面已被尤溪县人民法院强制拍卖，导致诉争租赁合同无法继续履行，执行法官在张贴执行公告时也明确告知黄铭辉不能再支付租金给吴选黎，因此黄铭辉并没有违约。黄铭辉没有支付租金是因为店面无法正常使用，且有正当事由，吴选黎无权单方解除合同和要求黄铭辉支付2019年10月1日起至2020年6月30日的租金，也无权主张没收押金及要求黄铭辉承担相应违约责任；2.由于吴选黎未告知诉争店面有抵押，且是因吴选黎的原因导致合同无法继续履行，黄铭辉有权依法单方解除与吴选黎之间的租赁合同，吴选黎应当承担相应违约责任。 吴选黎围绕诉讼请求向本院提交以下证据：1.吴选黎的身份证复印件，证明吴选黎的身份情况；2.《店面租赁合同》一份，证明吴选黎与黄铭辉就诉争店面租赁事宜、权利义务等事项进行约定。 黄铭辉对吴选黎提供的证据经质证认为：对证据1、2的真实性无异议，证据2没有写明诉争店面有抵押给尤溪县信用合作联社。 黄铭辉向本院提出诉讼请求：1.判令吴选黎返还租房押金20000元；2.判令吴选黎承担因解除合同给黄铭辉造成的餐厅设计、装修损失费用200000元；3.判令吴选黎承担因提前解除合同给黄铭辉造成的餐厅设施投资损失费用100000元；4.判令吴选黎承担因提前解除合同造成的预期收益损失约100000元；（1-4项共计420000元，扣除反诉人应当支付的自2019年10月1日至2020年8月合计约11个月租金33495元，被反诉人应当支付反诉人386505元）；5.请求吴选黎承担本案的诉讼费用。事实及理由：黄铭辉与吴选黎于2018年10月1日签订《店面租赁合同》，合同约定吴选黎将其位于建宁县××镇××幢××层××商铺出租给黄铭辉用于经营餐馆，租期自2018年10月1日至2021年9月30日。合同签订后，黄铭辉支付了20000元押金。黄铭辉按照合同约定支付租金至2019年9月30日。但之后，因吴选黎官司缠身导致诉争店面被法院查封。黄铭辉担心诉争店面随时被法院拍卖导致自身利益受损，且在此期间，执行法官多次到诉争店面要求黄铭辉等租户不要将租金自行支付给吴选黎，故黄铭辉才未支付租金，并多次联系吴选黎商量租赁物和租金问题，要求吴选黎在处理好诉争店面问题后，黄铭辉会一次性支付所欠租金给吴选黎。黄铭辉在租赁诉争店面时系毛坯房，上下两层设计费、装修费用达300000元，投资设施费用150000元之多，黄铭辉投资后才经营一年多时间（含疫情不能营业时间），投资尚未收回。吴选黎在未与黄铭辉协商一致的情况下，单方面拒绝履行合同义务，给黄铭辉造成巨大的经济损失，属于严重违约行为，违反了民法中的公平原则，故吴选黎应当承担解除合同给黄铭辉造成的装修损失、投资设施损失、经营损失和预期损失等。 吴选黎辩称:吴选黎不存在违约行为。2019年9月30日之后，黄铭辉就没有再支付租金。诉争店面确实是在2019年9月5日第一次被查封，后因债务解决清楚，诉争店面已经解封。尤溪县人民法院第二次查封的时间是2020年3月13日，而吴选黎主张支付租金的期间仅为2019年10月1日至2020年6月30日。吴选黎与黄铭辉签订的合同是合法有效的，请求驳回黄铭辉的反诉请求。 黄铭辉围绕诉讼请求向本院提交以下证据：1.黄铭辉的身份证复印件，证明黄铭辉的身份情况；2.《店面租赁合同》一份，证明黄铭辉与吴选黎就诉争店面租赁事宜、权利义务等事项进行约定；3.房屋基本信息表，证明诉争店面于2018年6月5日抵押给尤溪县信用合作联社，诉争店面于2019年9月5日被法院查封，查封期限为三年，2020年3月13日被继续查封的事实；4.尤溪县人民法院公告，证明诉争店面被法院查封及即将拍卖的事实；5.诉争店面装饰装修、设备等实物图，证明黄铭辉对诉争店面进行了装修装饰、购买设备等事实;6.转账凭证一份，证实黄铭辉于2018年9月19日向吴选黎（收款人：曾维桂）转账2万元，作为本案涉案店面的押金。 吴选黎对黄铭辉提供的证据经质证认为：对证据1、2的真实性、合法性、关联性无异议；对证据3的真实性无异议，可以证明诉争店面于2020年3月13日被继续查封，是合同签订以后的事情；对证据4、5的真实性认为无法确认;对证据6认为无法确认。 在审理过程中，2020年6月23日，黄铭辉向本院申请调取位于建宁县XX世家X区××幢××层××店面的抵押、查封信息，本院依法从建宁县不动产登记中心调取了诉争房屋抵押、查封信息表及从淘宝网司法拍卖平台调取了涉案店面的拍卖信息，吴选黎、黄铭辉对本院调取的证据均无异议。 本院组织当事人进行了证据交换及质证，对当事人无争议的事实、证据，本院予以确认、采纳并在卷佐证。根据查明的事实和采信的证据，经审理查明，2018年6月5日，吴选黎因向尤溪县农村信用合作联社借款将其名下坐落于建宁县XX镇XX世家X区X幢X层XXX、XXX店面等设立抵押权，抵押权人为尤溪县信用合作联社。2018年10月1日，吴选黎(出租方、甲方)与黄铭辉(承租方、乙方)签订《店面租赁合同》，主要约定：甲方将其位于建宁县XX镇XX世家X区X幢X层XXX、XXX店面出租给乙方用于经营餐馆，租期自2018年10月1日至2021年9月30日；第一年月租2600元，第二年月租3045元，第三年月租3480元，每季度支付一次租金，季度初前5天内付清；乙方必须按约定时间即时向甲方缴纳租金，若逾期缴纳租金，甲方有权向乙方加收实欠租金日千分之一的滞纳金；乙方应于签订租赁合同时，交付押金20000元，如乙方违约，甲方有权没收全部押金；若甲方在乙方没有违反本合同的情况下，提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，负责赔偿乙方因此而造成的全部损失；乙方如有违约，应支付违约金10000元给甲方，甲方有权单方终止合同并追究因此给甲方造成的一切损失。黄铭辉按合同约定支付了吴选黎租房押金20000元并支付了吴选黎截止2019年9月30日的房租。2019年10月1日之后的租金至今未付。2019年9月5日，因吴选黎等人未履行尤溪县人民法院已经发生法律效力的民事判决，该诉争店面被尤溪县人民法院查封,2020年3月13日诉争店面被再次查封。2020年9月12日，吴选黎名下坐落于建宁县XX镇XX世家X区X幢X层XXX、XXX店面被尤溪县人民法院拍卖。 对当事人有争议的事实及证据予以分析认定如下： 1、《店面租赁合同》是否需要解除的问题。 根据《物权法》第一百九十条的规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中吴选黎与黄铭辉的租赁合同系在抵押权设立后订立，不能对抗已登记的抵押权，且该诉争店面已被拍卖，显然该租赁合同已无履行的必要和可能,故吴选黎与黄铭辉签订的《店面租赁合同》予以解除为宜。 2、黄铭辉是否需要支付2019年10月1日起至2020年6月30日止的租金及滞纳金的问题。 《店面租赁合同》约定，诉争店面租期自2018年10月1日起至2021年9月30日。虽然诉争店面于2019年9月5日及2020年3月13日被查封，但在店面拍卖前不影响黄铭辉继续经营使用，黄铭辉应当按照合同约定支付租金。根据双方签订的租赁合同的约定，2019年10月1日起至2020年6月30日的月租金为3045元，共9个月，租金合计27405元。吴选黎要求黄铭辉支付从2019年10月1日起至2020年6月30日止的店面租金计27405元请求，符合法律规定，予以支持。关于滞纳金，吴选黎主张按照合同约定每日按未付租金的1‰计算，本院认为该计算标准超过了相关司法解释的规定，滞纳金的计算标准应按照年利率24%计算。经核算，截止2020年9月12日的滞纳金为4426.9元（2019年10月6日至2019年12月31日的滞纳金为9135元×24%÷365天×87天=522.6元，2020年1月6日至2020年3月30日的滞纳金为18270元×24%÷365天×85天=1021.1元,2020年4月6日至2020年9月12日的租金为27405元×24%÷365天×160天=2883.2元）。 3、违约金及押金如何处理的问题。 根据本院查明的事实，吴选黎与黄铭辉在合同履行过程中均存在违约情形。黄铭辉未能按约支付房租,构成违约;吴选黎由于其对外债务问题,在合同履行期间涉案承租店面被法院执行拍卖,致黄铭辉无法承租房屋至合同期满,亦构成违约。故对吴选黎主张的违约金诉请不予支持。《店面租赁合同》约定，乙方应于签订租赁合同时，交付押金20000元，如乙方违约，甲方有权没收全部押金。本案双方均存在违约,故吴选黎应退还黄铭辉押金20000元。 4.黄铭辉反诉主张的各项损失如何认定的问题。 黄铭辉主张因吴选黎自身原因致使合同解除，造成涉案店面的损失为：餐厅设计、装修费用为200000元、餐厅设施投资费用为100000元、预期收益为100000元，合计400000元。但黄铭辉未提供相应的证据证明,应当承担举证不能的法律后果，故黄铭辉主张涉案店面的各项损失为400000元,于法无据，本院不予认定。 综上所述，本院认为，吴选黎与黄铭辉签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示,未违反法律、行政法规的强制性规定,为有效合同,双方应按合同约定全面履行自己的义务。吴选黎与黄铭辉的租赁合同系在抵押权设立后订立，不能对抗已登记的抵押权，且该诉争店面已被尤溪县人民法院拍卖，因此该租赁合同已无继续履行的必要和可能,故吴选黎与黄铭辉签订的《店面租赁合同》予以解除为宜。虽然诉争店面被查封，但在拍卖前不影响黄铭辉继续经营使用，黄铭辉应当按照合同约定支付租金，故吴选黎主张黄铭辉支付从2019年10月1日起至2020年6月30日止的店面租金计27405元及滞纳金4426.9元的请求，符合法律规定，予以支持。黄铭辉未能按约支付租金,构成违约;吴选黎由于其对外债务问题,在合同履行期间涉案承租店面被法院执行拍卖,致黄铭辉无法承租房屋至合同期满,亦构成违约。因此，对吴选黎主张黄铭辉支付违约金10000元的请求不予支持，对黄铭辉主张吴选黎退还租房押金20000元的请求予以支持。根据相关司法解释的规定，抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。本案中，吴选黎将涉案店面先抵押，抵押后又出租给黄铭辉，且吴选黎未提供证据证明其履行了书面告知义务，故吴选黎应对出租涉案店面造成黄铭辉的损失承担赔偿责任，但黄铭辉未提供证据证实其损失的具体数额，故黄铭辉主张吴选黎应赔偿其各项损失400000元，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、二百二十七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、解除吴选黎与黄铭辉2018年10月1日签订的《店面租赁合同》； 二、黄铭辉应当于本判决生效之日起十日内支付吴选黎店面租金人民币27405元及滞纳金人民币4426.9元，合计31831.9元； 三、吴选黎应当于本判决生效之日起十日内返还黄铭辉租房押金人民币20000元； 四、本判决二、三两项对抵后，黄铭辉还应支付吴选黎人民币11831.9元； 五、驳回吴选黎的其他诉讼请求； 六、驳回黄铭辉的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 吴选黎诉黄铭辉一案，案件受理费1108元，由吴选黎负担858元，由黄铭辉负担250元；黄铭辉诉吴选黎一案，案件受理费3549元，由黄铭辉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审 判 长  杨 铖 人民陪审员  陈丽萍 人民陪审员  吴 超 二〇二〇年十二月一日 书 记 员  张 蕾 附：法律条文及申请执行提示 一、《中华人民共和国合同法》 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 二、《中华人民共和国物权法》 第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。 三、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》 第六十六条抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。 四、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。