湖南省郴州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）湘10执异218号案外人：张玉珠，女。案外人：何南云，男。以上两案外人的委托诉讼代理人：张晶，湖南天夫律师事务所律师。申请执行人：穗甬融信资产管理湖南有限公司。法定代表人：郝光辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈泓，男。被执行人：郴州市瑞成置业投资有限公司。法定代表人：李卫平，该公司董事长。被执行人：湖南省郴州市第二建筑工程公司。法定代表人：谢钰武，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘小雄，男。被执行人：李卫平，男。本院在执行申请执行人穗甬融信资产管理湖南有限公司（以下简称穗甬公司）与被执行人郴州市瑞成置业投资有限公司(以下简称瑞成置业公司)、湖南省郴州市第二建筑工程公司(以下简称二建公司)、李卫平债务重组合同纠纷一案中，案外人张玉珠、何南云对本院查封湖南省郴州市苏仙区华宁瑞城5栋9层902号房（以下简称案涉房屋）不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2020年11月19日举行了公开听证。案外人张玉珠、何南云及委托诉讼代理人张晶、申请执行人穗甬公司的委托诉讼代理人陈泓、被执行人瑞成置业公司的法定代表人暨被执行人李卫平、二建公司的委托诉讼代理人刘小雄参加了听证。本案现已审查终结。案外人张玉珠、何南云提出异议称，张玉珠、何南云于2015年1月24日在瑞成置业公司开发建设的华宁瑞城小区购买了5栋902号住宅，总购房款为470,402元，该房屋系郴州市发展投资集团有限公司（原郴州市城市建设投资发展集团有限公司）购置的拆迁安置房，购房款已由该公司全额支付。该房屋已由案外人张玉珠、何南云装修并实际占有、入住，张玉珠、何南云对案涉房屋享有所有权。现案涉房屋因中国信达资产管理股份有限公司湖南省分公司与瑞成置业公司、二建公司、李卫平债务重组合同纠纷一案被湖南省郴州市中级人民法院查封并强制执行，故张玉珠、何南云特提起执行异议，请求解除对案涉房屋的查封并中止对该房屋的执行。申请执行人穗甬公司称，2018年12月穗甬公司受让中国信达资产管理股份有限公司湖南省分公司对被执行人享有的债权，并依法获得案涉房屋的抵押权。因抵押和房屋买受情况发生在2018年12月之前，故穗甬公司并不知情，且中国信达资产管理股份有限公司湖南省分公司未出具任何函件告知穗甬公司说明解封案涉房屋的情况。请求驳回案外人张玉珠、何南云的异议申请。被执行人瑞成置业公司、李卫平称，案外人张玉珠、何南云购买案涉房屋的民事行为是真实存在的，且全额支付了购房款，并实际占有了所购房产，应受到法律的保护。故请求支持案外人张玉珠、何南云的异议申请。被执行人二建公司称，案外人张玉珠、何南云于2015年签订购房合同，而案涉房屋在2013年就已办理在建工程抵押。二建公司对案涉房屋已被抵押且已被人民法院查封的情况作了提示性公告，但案外人张玉珠、何南云还是购买了案涉房屋，存在重大过错。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，请求驳回案外人张玉珠、何南云的异议申请。本院查明，一、长沙仲裁委员会在审理中国信达资产管理股份有限公司湖南省分公司（以下简称信达公司湖南分公司）与瑞成置业公司、二建公司、李卫平债权重组合同纠纷一案中，信达公司湖南分公司向长沙仲裁委员会提出财产保全申请。长沙仲裁委员会依法将信达公司湖南分公司的财产保全申请提交湖南省郴州市苏仙区人民法院。该院于2016年4月19日向郴州市房产管理局发出（2016）湘1003财保4号协助执行通知书，内容为：“一、查封被申请人郴州市瑞城置业投资有限公司所有的位于郴州市华宁瑞城1-2栋商业房，预售证号2013-0409（户室号：101、102、103、104、105、106、201-219、301-318），公寓式办公房（户室号：7B03、7B04、7B05、7B09、7B11、7B12、8B07、8B09、8B10、8B11、9B03、10B01、11B01、11B10、11B11、12B02、12B06、12B10、12B11、13B03、13B05、13B09、13B10、15B03、15B06、15B09、15B10、15B11、15B12、16B02、16B03、16B04、16B05、16B09、16B10、16B11、16B12、20B08、20B09），华宁瑞城3栋住宅房，预售证号2013-0249（户室号：603号），华宁瑞城5栋住宅房，预售证号2013-0251（户室号：201、202、203、301、603、902、1001、1003）共计91套。二、以上房产查封期限为三年，从2016年4月19日至2019年4月18日。查封期间，停止办理一切交易手续，否则，依法追究相应的法律责任。”二、长沙仲裁委员会于2016年9月1日作出[2016]长仲裁字第449号裁决书，于同年9月30日作出补正决定书，裁决书中查明：“2013年8月29日，信达公司湖南分公司（收购方）与二建公司（转让方）、瑞成置业公司（债务人）签订《债权收购暨债务重组协议》，该协议约定，信达公司湖南分公司采取债权收购暨债务重组的形式以3000万元收购二建公司对瑞成置业公司享有的4020万元债权。……同日，信达公司湖南分公司与瑞成置业公司签订编号为（2013005）的《债权收购暨债务重组抵押合同》，约定瑞成置业公司以其开发的‘华宁瑞城’项目1-5栋在建工程及地下室抵押给信达公司湖南分公司，作为履行债务的担保。该抵押合同生效后，双方到郴州市房产交易与权属登记管理处对抵押物办理了在建工程抵押登记手续，抵押登记时间均为2013年10月25日。……”上述仲裁裁决书及补正决定书确认信达公司湖南分公司有权对办理了在建工程抵押手续的房产中仍在抵押状态的房产（含案涉房屋）行使抵押权。三、因瑞成置业公司、二建公司、李卫平未履行仲裁裁决，信达公司湖南分公司依据已生效的长沙仲裁委员会[2016]长仲裁字第449号裁定书及补正决定书向本院申请强制执行，本院于2016年11月3日立案执行。本院于2016年11月11日作出（2016）湘10执250号执行裁定，裁定：“划拨、冻结被执行人郴州市瑞成置业投资有限公司、湖南省郴州市第二建筑工程公司、李卫平银行存款34,591,194.3元[其中：1、支付欠款3127.5万元；2、支付至2016年3月10日为止的违约金288.9810万元（2016年3月10日以后的违约金，以3127.5万元为基数，按万分之七/日一直计算到所有款项还清为止）；3、财产保全费5000元；4、财产保全担保费102,494元；5、仲裁受理费180,834元；6、处理费36,167元；7、执行费101,889.3元]及迟延履行期间的加倍债务利息。如存款不足，则扣押、提取被执行人应当履行义务部分的收入或查封、扣押被执行人价值相当的其他财产，拍卖或变卖后提取价款偿付欠款。”2018年4月25日，由于双方当事人达成和解协议，本院作出（2016）湘10执250号之四执行裁定，裁定中止长沙仲裁委员会作出的（2016）长仲裁字第449号裁定书的执行。2018年12月13日，信达公司湖南分公司对持有的瑞成置业公司债权项目在湖南升隆拍卖有限公司举行的网络拍卖会上进行拍卖，穗甬公司通过公开竞价，成功拍得。2018年12月19日，信达公司湖南分公司与穗甬公司签订债权转让合同，将信达公司湖南分公司对被执行人的债权资产转让给穗甬公司，穗甬公司已支付了拍卖款。穗甬公司于2019年1月24日向本院申请变更申请执行人，本院于同日作出变更穗甬公司为本案申请执行人的执行裁定。2019年1月29日，穗甬公司以其与瑞成置业公司已达成执行和解协议为由，向本院申请撤回执行申请，本院作出（2016）湘10执250号之五执行裁定，裁定终结长沙仲裁委员会（2016）长仲裁字第449号裁定书的执行。本院于2020年9月3日向郴州市不动产登记中心发出（2016）湘10执250号协助执行通知书，内容为：“一、查封被执行人郴州市瑞城置业投资有限公司名下位于郴州市苏仙区青年大道与国庆南路交汇处华宁瑞城1、2栋（2013-0409）101房；3栋（2013-0249）603房；5栋（2013-0251）201-203房，301房，603房，902房，1001房，1003房。二、查封期限为三年，自2020年9月3日起至2023年9月2日止。三、查封期间未经本院同意不得办理抵押、转让、赠与等手续。”另查明，2014年9月4日，因雅石路八中段房屋拆迁，案外人张玉珠、何南云与郴州市发展投资集团有限公司签订了《郴江河西岸综合治理雅石桥路段房屋拆迁补偿安置协议》。2014年12月19日，郴州市发展投资集团有限公司与瑞成置业公司签订《商品房团购协议》，从瑞成置业公司处购买60套房屋作为拆迁安置房，并依双方约定陆续付清了购房款。2015年1月24日，案外人张玉珠、何南云作为被安置拆迁户与瑞成置业公司签订了《郴州市商品房买卖合同》，合同编号为20130251902。合同约定：张玉珠、何南云购买华宁瑞城5栋9层902号房(预售许可证号为2013-0251)；房屋总价款为470,402元；付款方式为一次性付款。瑞成置业公司于2015年将该房屋交付给案外人张玉珠、何南云，现张玉珠、何南云已装修并入住。因案涉房屋办理了在建工程抵押，未能办理不动产产权登记。本院认为，张玉珠、何南云系基于对本院执行标的物主张实体权利而提出异议，以排除对该执行标的物之强制执行，属于案外人异议。就案外人张玉珠、何南云提出的异议是否能够排除执行，本院具体分析如下：第一，张玉珠、何南云以放弃其旧房产权，通过所有权调换的形式签订拆迁补偿安置协议从而取得案涉房屋的安置权益，并已全额付清购房款且实际占有。根据《最高人民法院关于建设工程借款优先权问题的批复》的规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，所取得的物权期待权不仅优于银行等债权人的抵押权和其他债权，而且优于承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权。另根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定，被拆迁人安置补偿权益优先于其他购房人及其他权利人的权利。基于如上事实与法律规定，本院可以推导出张玉珠、何南云对案涉房屋的物权期待权应优先于申请执行人穗甬公司对案涉房屋享有的抵押权。当抵押权人穗甬公司与被拆迁人张玉珠、何南云在案涉房屋上的权利发生冲突时，张玉珠、何南云对案涉房屋享有的补偿安置权应优先于穗甬公司的抵押权得到法律保护，故穗甬公司虽然对案涉房屋享有抵押权，但不足以对抗张玉珠、何南云对案涉房屋享有的补偿安置权。第二，案外人张玉珠、何南云在本院查封案涉房屋前已签订合法有效的书面买卖合同，且已经支付全部价款并合法占有，案涉房屋未办理过户登记也非买受人张玉珠、何南云自身原因造成，故本案亦符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。综上，案外人张玉珠、何南云对案涉房屋所享有的民事权益足以阻却本案执行。案外人张玉珠、何南云的异议理由成立，本院对其诉请予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项之规定，裁定如下：中止对登记在郴州市瑞成置业投资有限公司名下的湖南省郴州市苏仙区华宁瑞城5栋9层902号房屋(预售许可证号为2013-0251)的执行。案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长 欧阳昆兰审 判 员 王 梅 英审 判 员 邹  敏二〇二〇年十二月十一日法官助理 何 时 雨书 记 员 褚 莹 莹附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百二十七条（注：根据2012年8月31日修订后的民事诉讼法条文调整）的规定，向执行法院提出异议。《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。