湖北省宜昌市夷陵区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0506民初1902号原告：陈蒙蒙，男，1987年5月5日出生,汉族，房地产中介业，户籍地湖北省仙桃市，暂住宜昌市夷陵区。被告：宜昌三峡茶城集团有限公司(以下简称三峡茶城公司，统一社会信用代码：91420506753422355H)。住所地：宜昌市夷陵区小溪塔街道办事处港虹路**。法定代表人：黄宗虎，三峡茶城公司董事长。委托诉讼代理人：韩永富，三峡茶城公司总经理。一般授权代理。委托诉讼代理人：李元安，湖北辨和辩律师事务所律师。一般授权代理。被告：张海峰，男，1980年8月3日出生,汉族，自由职业者，户籍地湖北省江陵县，住宜昌市西陵区。原告陈蒙蒙与被告三峡茶城公司、张海峰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月26日受理立案后，依法由审判员石华适用简易程序于2020年10月16日公开开庭进行了审理。原告陈蒙蒙，被告三峡茶城公司的委托诉讼代理人韩永富、李元安，被告张海峰到庭参加诉讼。经给予当事人补充提供证据的期限，本案现已审理终结。原告陈蒙蒙向本院提出诉讼请求：1、解除与张海峰签订房屋买卖合同(合同编号20190227)；2、判令三峡茶城公司因房屋不能居住造成的损失631000元；3、诉讼费由三峡茶城公司承担。事实与理由:本人2019年2月通过中介公司好宜居房产公司在被告张海峰手上购买一套二手房[鄂(2019)夷陵区不动产权第0002059号]，不曾想刚入住的第一天就与楼下邻居发生争吵，楼下邻居威胁本人立刻搬出。争吵之后本人得知原来购买的这套房屋没有排水设计，排水是接在楼下邻居马桶，一套房屋怎么会没有排水设计，本人立刻到城建档案馆翻查资料。根据建筑说明、主体报告、竣工验收备案证等等资料显示，原来这栋楼根本就不存在本人购买的第5层。第5层为层高1.6米的隔热层，为开发商提供虚假资料办理的房产证，没有排水、通风、采光等等适合居住的条件，没有通过住建部门的验收，根本无法居住，更是与邻居结仇。涉案楼宗地图显示原本设计为55户，却莫名其妙变成实际57户，开发商把隔热层当商品房出售。根据土地使用权方案第九条城镇住宅用地应为70年，但是本案房屋为城镇住宅确只有40年，有无第5层正在行政审理中，主体质量不合格，层高1.6米已是事实。目前本人交着物业费却还需要在外面租着房子，已无法负担，虽然本案未与开发商签订合同，但是起因确实开发商未按规划建筑而起，本人购买的是商品房并不是没有通过验收无法居住的隔热层[案列(2005)沪一中民二(民)再终字第3号]。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条:因房屋主体结构不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。根据《商品房销售管理办法》第三十条规定:商品房交付使用后，买受人认为主体结构不合格的，房地产开发商应当依法承担赔偿责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条:面积误差超过3%部分双倍返还买受人。根据《建筑法》第61条：未经过竣工验收房屋不得交付使用。根据《住宅设计规范》第5.5条：层高为2.2米以下是不作为一层。被告三峡茶城公司辩称:1、原告请求解除的房屋买卖合同是基于2019年2月27日与被告张海峰签订的，根据合同相对性原理，我公司不是该合同的相对人，与原告不存在房屋买卖合同关系，原告无权以本合同为依据向我公司主张权利，故我公司不是本案适格的被告。2、原告的诉讼请求包含两个诉，存在程序违法。原告的第1项诉讼请求是“解除与张海峰签订房屋买卖合同”,是合同之诉;第2项诉讼请求是“判令三峡茶城公司因房屋不能居住造成的损失631000元”。结合其提交的案例以及原告与我公司不存在房屋买卖合同关系的事实，我公司认为原告的第2项诉讼请求是侵权之诉。也就是说，原告的诉讼请求包含两个法律关系，明显存在程序违法。3、原告在诉状中的陈述与事实不符，本案争议的房屋手续齐全，没有任何质量问题。2006年5月28日，我公司向宜昌市夷陵区自然资源和规划局提出申请，基于2004年11月在小溪××街道办事处××号自建房屋2栋(A-4-1栋、A-4-2栋，钢混结构5层，建筑面积10521.81㎡)，申请办理房屋权属登记，并提交了建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证审批单及附图、湖北省建筑工程规划验收单、建设工程竣工验收合格单、白蚁预防工程合同书、企业法人营业执照等有关文件。湖北省建筑工程竣工验收备案证A-4-2栋载明该工程于2006年2月24日竣工，结构类型:框架4层，第5层是坡面隔热层[详见宜昌市中级人民法院(2020)鄂05行终115号]。原告与被告张海峰形成交易之后，原告顺利取得不动产所有权证，虽然原告于2019年10月以颁证行为违法为由提起行政诉讼，经过一审二审，人民法院院均认为宜昌市夷陵区自然资源和规划局颁证行为合法，充分说明本案争议的房屋手续齐全，房屋质量符合建筑工程质量要求。4、我公司在出售房屋时，于2006年8月3日将A-4-2栋的第2单元01室(第4层)、02室(第5层)整体出售给李渊，02室就是本案诉争的房屋。宜昌市夷陵区自然资源和规划局给李渊颁发了房产证(证号为00217325)，载明:钢混结构，所在层数4、5，建筑面积157.57㎡，其中01室84.3㎡，02室73.27㎡。之后，李渊对房屋进行了装修，将5楼下水管道连接到4楼卫生间下水管道，而没有将5楼下水管道连接到室外主管道。2008年10月至12月间,李渊将01室、02室分别出售给其他人，其中02室出售给了本案同案被告张海峰，张海峰居住10余年后又转售给本案原告。从原告提供的证据中，其与张海峰签订的《房屋买卖合同》所附《家电家具清单》包含热水器、海尔全自动洗机等，可以印证，张海峰在将本案诉争的房屋出售给原告时，房屋已进行了装修，并涉及到用水。5、退一步讲，本案诉争的房屋即便是存在排水设计缺陷，原告向我公司主张权利也已超过了法律规定的质量保证期限。《中华人民共和国合同法》第一百五十八条第二款规定“当事人没有约定检验期间的，买受人应当在发现或者应当发现标的物的数量或者质量不符合约定的合理期内通知出卖人。买受人在合理期间内未通知或者自标的物收到之日起两年内未通知出卖人的。视为标的物的数量或者质量符合约定”。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条第二款规定“合同法第一百五十八条第二款规定的两年是最长的合理期间。该期间为不变期间，不适用诉讼时效中止、中断或者延长的规定。”本案诉争的房屋，我公司是在2006年8月连同01室一并出售给案外人李渊的，之后李渊对其进行了装修并使用，李渊在使用期间，对房屋的结构、排水系统并未向我公司提出任何异议。时隔14年之后，在房屋结构、设计没有任何改变的前提下，原告向我公司提出质量主张显然不符合上述法律规定。6、原告起诉答辩人已超过当时法律规定的两年诉讼时效。在《民法总则》颁布实施之前，《民法通则》规定的诉讼时效为两年，即便答辩人在将房屋出售给李渊时存在违约行为，其也应当自知道或应当知道之日起两年内向我公司提出主张，李渊在收到房屋后进行了装修使用，应当知道下水管道排水的问题和层高的问题，诉讼时效的中断应当符合法律规定的情形，不能因为房主几经易手，而发生诉讼时效中断。基于此，原告也只能向其前手主张权利，原告在我公司将房屋交付给李渊14年之后向我公司提出主张，显然违背了诉讼时效的规定。7、原告在与被告张海峰签订房屋买卖合同时，认可该房屋现状，原告起诉要求我公司承担标的物瑕疵担保责任不符合法律规定。2019年2月27日，原告与被告张海峰签订房屋买卖合同，该合同第九条明确约定“乙方对房屋所处的环境、用途、内部结构、状态、设施、质量等现状，情况均已知悉，并无任何异议”。房屋买卖合同的乙方就是本案原告。按照交易习惯，原告在购买本案争议的房屋时必定到现场看房，从其与第二被告达成交易足以看出，其对房屋的大小、采光、户型、朝向、位置、层高、排水等是认可的，并不介意层高及排水问题。从原告与第二被告签订的房屋买卖合同载明的交易面积和交易价格可以看出，不包括层高低于2.2米的部分，房屋面积为73.27㎡，而售价仅为288000元，平均每平方米不足400元，也就是说本案争议的房屋售价明显低于市场价格，可以进一步印证原告对房屋现状有充分的认识。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十三条规定，买受人在缔约时知道或者应当知道标的物质量存在瑕疵，主张出卖人承担瑕疵担保责任的，人民法院不予支持。况且房屋的售价远远低于市场价，排水问题可以重新改造排水管道，连接室外主下水管网从而达到使用效果。因此，原告的诉讼主张不能成立。8、我公司没有给原告造成任何损失。本案诉争的房屋层高及排水设计，自房屋竣工验收合格至今，我公司未作任何改变，不同于原告提供的案例中房屋沉降损坏房屋主体结构的情形，李渊装修将5楼下水管道连接4楼卫生间下水管网后，将4楼和5楼分别出售造成原告生活不便，并非我公司所致。从原告提供的证据来看，也不能证明我公司给其造成了直接损失，原告主张解除合同，应当向合同相对人一并主张返还购房款，让违约方赔偿损失。综上所述，原告的起诉程序违法，我公司不存在侵权行为，原告没有任何证据能够证明我公司给原告造成了直接损失，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。被告张海峰辩称：原告经过房产中介购买我的房屋，需要到现场看房。当时我在外地，委托我母亲带原告看房，他看了很多次，对房子认可后才与我签订合同。协商房价款时，当时只有一街之隔的房子都比我的房子贵，我当时还不愿意卖，我也是为了小孩读书才卖的房子，所以价格就比市场价格就便宜一些，而且房子都是两证齐全的。我从李渊处购买该房时，李渊已将排水做好了，我只是对房子进行了装修，没有对排水进行改动，我将房屋交付给原告时也是现在这种现状。我在出售房屋时没有过错，故不同意解除房屋买卖合同。经审理查明，三峡茶城公司经相关行政部门批准，在夷××区小溪××街道办事处港虹路自建房屋，工程名称为三峡茶城A1-4号，工程规模42964.76㎡，建设高度3-5层，由宜昌时代建筑设计有限公司设计并出图。其中，A-4-2的高度5层，本案案涉房屋在其中A-4-2号的第2单元第5层。2006年5月28日，三峡茶城公司向宜昌市夷陵区自然资源和规划局提出申请，其于2004年11月在小溪××街道办事处××号自建房屋2栋(A-4-1栋和A-4-2栋)，钢混结构5层，建筑面积10521.81㎡，申请办理房屋权属登记，并提交了建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证审批单及附图、湖北省建筑工程竣工验收备案证(A-4-1栋和A-4-2栋)、夷陵区建设工程规划验收单、建设工程竣工验收合格单、白蚁预防工程合同书、企业法人营业执照等有关文件。湖北省建筑工程竣工验收备案证(A-4-2栋)载明该工程于2006年2月24日竣工，结构类型:框架4层。第5层是坡面隔热层。2006年6月2日，宜昌市夷陵区自然资源和规划局给三峡茶城公司颁发了房屋产权证(证号:夷陵区房权证小溪塔字第**)，载明房屋总层数5层。2006年8月3日，三峡茶城公司将A-4-2栋的第2单元01室(在第4层)、02室(在第5层)出售给李渊。宜昌市夷陵区自然资源和规划局给李渊颁发了房产证[证号:00217325;结构:钢混结构；所在层数：4、5；建筑面积：157.57㎡(01室84.3㎡、02室73.27㎡)]。李渊在对上述2层房屋装修时，将原建筑的5层通过室外与4层连接的下水道排水予以改建，即改建为通过室内连接。2008年10月至12月间，李渊将该2层房屋分别出售给他人，其中02室于2008年10月以价值19万元出售给被告张海峰。当月10日，宜昌市夷陵区自然资源和规划局给被告张海峰颁发了房产证[证号:00275096；载明:房屋总层数5层，所在层数第5层，建筑面积73.27㎡]。张海峰居住使用该房屋10余年后，决定出售该房，并在网上挂价32万元。2019年2月初，原告陈蒙蒙与被告张海峰通过居间方宜昌市夷陵区好宜居房产信息部介绍，并经原告陈蒙蒙到现场查看房屋现状后，张海峰(卖方，甲方)与陈蒙蒙(买方，乙方)、宜昌市夷陵区好宜居房产信息部(居间方，丙方)于2019年2月27日签订《房屋买卖合同》。合同第一条约定:“产权人张海峰，产权面积73.27平米(该房屋面积以房管测绘部门实测面积为准)；楼层共5层，位于第**，房屋所有权证号为第00275096，国有土地使用证号为50××08，土地使用权类型为国有出让,门窗齐全，水电设施齐全，随房附带家具家电详见(家电家具清单)。甲方承诺该房屋权属清晰，无抵押”。第二条约定:“经甲乙双方友好协商，该房屋成交价格为叁拾万零捌仟元整(308000元)，该房价为该套房屋的总价，以看房现状为准交易，不管市场经济如何变化，房屋总价不变”。合同第四条约定：“甲方同意向丙方支付售房代理服务费叁仟元整(3000元)”。合同第九条约定:“甲方应就该房屋的所处环境、用途、内部结构、状态、设施、质量等现状、情况如实告知乙方，并无任何隐瞒，乙方对该房屋所处的环境、用途、内部结构、状态、设施、质量等现状，情况均已知悉，并无任何异议”。该合同所附《家电家具清单》载明“万家乐热水器1台、老式电视机1台、海尔全自动洗衣机1台、餐桌1张(含6把椅子)、床和床垫1张(含2个床头柜)、固定衣柜1组”。合同签订后，陈蒙蒙分别于2019年2月27日、3月7日通过银行转账给张海峰2万元、28.8万元，全部付清了购房款，张海峰也将房屋交付给陈蒙蒙。双方于2019年3月到夷陵区不动产登记中心办理了产权变更登记手续，陈蒙蒙领取了《不动产权证书》[证号:鄂(2019)夷陵区不动产权第0002059号；权利人：陈蒙蒙；共有情况：单独所有；坐落：夷陵区小溪塔街办港虹路2号；建筑面积：73.27㎡；所在层数：第5层；使用期限：国有建设用地使用权起至2043年10月15日止]。2019年9月6日，4楼(01室)业主张朝庭因其卫生间受到5楼下水道的噪音影响，遂要求陈蒙蒙排除噪音干扰，否则将干扰的下水管道堵住，并发生争执。因02室没有相对独立的排水管道，卫生间马桶排水直接与01室卫生间沉水弯管连通而不是排入公共排水管。02室卫生间排水，01室卫生间便池就出现水涌动、扑腾的现象。为此，原告陈蒙蒙以宜昌市夷陵区自然资源和规划局为被告、三峡茶城公司为第三人于2019年10月22日向本院提起房屋权属初始登记行政管理诉讼，请求确认被告办理的(2019)夷陵区不动产权第0002059号不动产证项下的不对称初始登记行为违法，即颁发夷陵区房房权证小溪塔字第**的为违法。本院经过审理于2020年6月15日作出(2019)鄂0506行初21号《行政判决书》，判决驳回其诉讼请求。陈蒙蒙不服上诉，湖北省宜昌市中级人民法院审理认为：“三峡茶城公司在办理案涉房屋的初始登记时提交了土地使用权证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证审批单及附图、湖北省建筑王程竣工验收备案证(A4-1栋和A4-2栋)夷陵区建设工程规划验收单、建设工程竣工验收合格单、白蚁预防工程合同书，宜昌市夷陵区自然资源和规划局作为房屋的登记部门依法对三峡茶城公司提交的资料进行审核后，对案涉房屋进行登记，其登记行为符合法律规定。虽然《建筑工程竣工验收备案证》记载案涉房屋的结构类型为框架四层，但该证据并不能证实案涉房屋所在的楼房只有四层，相反宜昌市夷陵区自然资源和规划局提交的其他证据可以证实案涉房屋为五层。同时虽然案涉房屋存在部分层高低于2.2米的情况，但从陈蒙蒙提交的案涉房屋产权证来看，宜昌市夷陵区自然资源和规划局对案涉房屋层高低于2.2米的部分并未登记到陈蒙蒙持有的房屋产权证之中”。湖北省宜昌市中级人民法院于2020年8月11日作出(2020)鄂05行终115号《行政判决书》，驳回上诉，维持原判。为此，原告陈蒙蒙于2020年8月24日诉至本院，请求判如所请。同时查明，涉案房屋所在小区由宜昌茗都物业管理有限公司提供服务。审理中，三峡茶城公司就陈蒙蒙提出的排水系统不合理的情形，表示可协调物业公司出资改建为室外连接，但陈蒙蒙认为排水问题不属于所建房屋层高未达到规定高度而存在严重违法的主要原因。上述事实，有原告陈蒙蒙提供的《房屋买卖合同》、陈蒙蒙建设银行账户交易明细及《收据》、《不动产权证书》，建筑设计说明、主体验收报告及建筑工程竣工验收备案证，杨安春(宜昌市西陵区问鼎法律服务所法律工作者)对张朝庭的《调查笔录》，照片1张，电视台节目U盘、市长热线回复，(2019)鄂0506行初21号《行政判决书》，以及陈蒙蒙休庭后补充提交的相关证据；有被告三峡茶城公司提供的(2020)鄂05行终115号《行政判决书》、(2019)鄂0506行初21号《行政判决书》；以及双方当事人的当庭陈述在卷佐证。经庭审质证及庭后证据交换质证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中涉及张海峰出售的房屋规划是否存在违法问题，生效的宜昌市中级人民法院(2020)鄂05行终115号行政判决书已经明确被告三峡茶城公司在办理案涉房屋的初始登记时提交了全部材料，且材料合法、真实，宜昌市夷陵区自然资源和规划局作为房屋的登记部门依法对被告三峡茶城公司提交的资料进行审核后，对案涉房屋进行登记，其登记行为符合法律规定。且宜昌市夷陵区自然资源和规划局相关材料可以证实案涉房屋为五层，同时虽然案涉房屋存在部分层高低于2.2米的情况，但宜昌市夷陵区自然资源和规划局对案涉房屋层高低于2.2米的部分并未登记到原告陈蒙蒙持有的房屋产权证之中。故被告三峡茶城公司开发的案涉房屋主体结构合格，有合法房产证和法院判决书为准。被告三峡公司将案涉房屋对外出售符合法律规定，具有法律效力。后被告张海峰通过合法途径购得案涉房屋，办理产权并更登记，依法取得了案涉房屋所有权。2019年2月27日，被告张海峰通过居间介绍将案涉房屋出售给原告陈蒙蒙，依法签订了《房屋买卖合同》。原告陈蒙蒙与被告张海峰签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，合法有效。原、被告双方均应当按照合同的约定全面履行各自的义务。原告按照合同约定向被告交付了购房款，被告按照合同约定给原告办理了鄂(2019)夷陵区不动产权第0002059号产权证书，双方全面客观履行了各自的权利义务。原告陈蒙蒙诉称案涉房屋主体不合格，质量不达标，房产证系通过虚假材料办理，没有事实依据。且原告陈蒙蒙与被告张海峰签订的房屋买卖合同亦有明确约定，即原告陈蒙蒙对案涉房屋所处的环境、用途、内部结构、状态、设施、质量等现状，情况均已知悉，并无任何异议，现原告陈蒙蒙要求解除房屋买卖合同且由被告三峡茶城公司赔偿损失，没有法律依据和事实依据，本院难以支持。本案经调解，双方当事人难以达成协议。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告陈蒙蒙的诉讼请求。案件受理费(减半收取)5055元，由原告陈蒙蒙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于宜昌市中级人民法院。审判员 石 华二〇二〇年十二月二十二日书记员 屈珊珊