大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初6746号原告：卢崑，女，1970年3月19日生，汉族，住址辽宁省大连市沙河口区。委托代理人：徐新，系辽宁同人律师事务所律师。被告：毕长城，男，1964年7月5日生，汉族，住址辽宁省大连市甘井子区。原告卢崑与被告毕长城房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人徐新，被告毕长城到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、要求确认原、被告签订的《房屋租赁合同》解除；2、请求被告退还原告2020年3月至7月租金人民币16,666元。事实与理由：原告与被告于2019年7月签订《房屋租赁合同》一份，约定被告将大连市甘井子区前程街63号1—101的房地产，建筑面积82平方米一楼两室两厅出租给原告。房屋年租金四万，租期为48个月，租金交付方式一年付。双方同意在2019年7月31日前将房屋交付乙方。合同第七条约定：“由于国家法律变动，或不可抗力，而使一方解除合同，不视为违约。”合同还约定了其他事项。合同签订后，原告交付了一年租金人民币四万元，被告依约将房屋提供给原告使用，合同开始履行，原告从事针对青少年学生的视力养护服务。2020年1月25日，因新型状病毒疫情影响，辽宁省启动重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应，实行最严格的防控措施，禁止人群聚集，且小区封闭，导致原告的经营被迫停止，无法经营，损失巨大。2020年3月29日，原告与被告协商一致解除合同，原告将房屋钥匙交还被告，被告将房屋收回。原告认为：新型冠状病毒疫情及政府防控措施为不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，应属于不可抗力。因不可抗力的原因不能继续经营，原告有权要求解除合同且双方协商一致实际解除。依《民法总则》第一百八十条、《合同法》第九十三条、第九十四条、第一百一十七条和双方合同第七条的规定，现向法院提出起诉，要求确认原、被告合同解除，被告返还未发生的租金16,666元，望法院支持原告的诉讼请求。被告辩称，不同意原告诉讼请求，虽然疫情构成不可抗力，但是时间很短，原告将钥匙给付我方时，只是让我予以保管，另觅租客，并不是交房，待找到新租客，再与原告解约，我认为合同还在存续期间，并没有解除，且我也在履行合同义务。经审理查明：2019年7月17日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定：被告将大连市甘井子区前程街63号1—101的房地产，建筑面积82平方米一楼两室两厅出租给原告。房屋用途为商用，年租金四万，租期为48个月，租金交付方式一年付。双方同意在2019年7月31日前，被告将房屋使用权交付原告。合同第七条约定：“合同期内，若有一方单独毁约，须向另一方赔偿损失，金额双方协商，由于国家法律变动，或不可抗力，而使一方解除合同，不视为违约。”补充条款：“违约金3,000元，如果乙方（原告）违约，支付甲方（被告）违约金，并且不向甲方索要装修费用”。2019年7月17日，原告通过转帐方式向被告支付第一年房租40,000元。原告租赁后，从事针对青少年学生的视力养护服务。原告提供的《营业执照》载明，案涉房屋经营名称：甘井子区红旗街道永目堂视力养护中心，登记时间：2019年8月9日。2020年1月末，新冠××疫情在我国蔓延。自2020年1月25日起，辽宁省疫情防控指挥部、大连市教育局陆续下发通知，要求各校外培训机构及面向中小学生的各类集中学习场所暂停一切线下教学、培训及聚集性活动，居民小区实行封闭管理，恢复时间将根据疫情防控情况另行通知。2020年8月，大连市教育局通知经验收合格的校外培训机构，可恢复线下课程。2020年3月29日，原告与被告协商解除合同，将案涉房屋2把钥匙交付被告，被告接收钥匙。本院所确认的上述事实，有原告提供的房屋租赁合同、收条、转帐交易详情、营业执照、辽宁省、大连市关于疫情防控文件及庭审笔录等在案为凭。这些证据材料经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，本案争议焦点为：原告与被告的房屋租赁合同是否已经实际解除，何时解除，原告要求被告返还租金应否支持。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；”案涉房屋租赁合同第七条约定：“由于国家法律变动，或不可抗力，而使一方解除合同，不视为违约。”本案原告租赁房屋后，从事针对青少年学生的视力养护服务工作，为面向中小学生的人员聚集性服务行业，2020年1月末，因新冠××疫情在我国蔓延，疫情和防控措施导致原告无法经营，合同目的无法实现，对原告的经营构成不可抗力，原告可以不可抗力为由解除合同，不视为违约。关于解除合同时间。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案原告虽于2020年3月29日将钥匙交给被告，主张交付钥匙当时解除合同，但被告对解除合同时间有异议，原告现不能提供通知被告解除合同的证据，根据原告向被告交付钥匙、被告接收钥匙以及此后能够对房屋实际控制的实际情况，本院确定双方解除合同时间以被告接收钥匙后一个月时间即2020年4月29日为宜。对于被告辩称合同没有解除，理由不充分，不予支持。关于原告要求返还租金请求。原告已经交付被告2020年4月至2020年7月租金，被告应返还原告2020年5月至2020年7月租金合计10,000元。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百一十七条、第一百一十八条、《最高人民法院关于贯彻若干问题的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告原告卢崑与被告毕长城《房屋租赁合同》已经解除；二、被告毕长城自本判决发生法律效力之日起十日内，返还原告卢崑已经支付的3个月租金10,000元。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费108元（原告预付，已减半收取），由原告承担43元，被告承担65元。被告负担部分，于本判决发生法律效力之日起十日内。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行期限为两年。审判员 司 萍二〇二〇年十二月二十六日书记员 宋子豪本案引用的法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第一百一十八条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。