广西壮族自治区钟山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1122民初1614号 原告：钟人甫，男，1963年3月18日出生，汉族，住广西钟山县。 原告：周连凤，女，1961年10月16日出生，汉族，住广西钟山县。 委托诉讼代理人:钟人甫，男，1963年3月18日出生，汉族，住广西钟山县,系原告周连凤丈夫。 委托诉讼代理人:钟人应，广西景耀律师事务所律师，系两原告的共同委托诉讼代理人。 被告：广西和润投资有限公司，住所地钟山县钟山镇滨江路**。 法定代表人：林钦俤，该公司总经理。 委托诉讼代理人:陈永福，广西众望律师事务所律师。 委托诉讼代理人:钟沐辰，广西众望律师事务所实习律师。 原告钟人甫、周连凤与被告广西和润投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月18日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告钟人甫及两原告共同委托诉讼代理人钟人应，被告广西和润投资有限公司的委托诉讼代理人陈永福、钟沐辰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告钟人甫、周连凤变更诉讼请求如下：1.请求人民法院依法判令被告广西和润投资有限公司向两原告支付逾期交房违约金27029.77元，该违约金的计算：以473376元为基数，每日按万分之一计，从2019年5月2日起算至被告广西和润投资有限公司将约定的商品房（“和润•皇庭名郡”1幢8层1-801号房）交付给两原告使用之日止（计算至2020年11月22日止，共计：571天×0.1‰×473376元＝27029.77元）;2.本案诉讼费由被告广西和润投资有限公司承担。事实与理由：两原告系夫妻关系。2017年10月16日，两原告与被告签订《商品房买卖合同》，编号：201710010015。合同约定被告将坐落于钟山县钟山东路北侧A地块“和润•皇庭名郡”1幢8层1-801号房出售给两原告。合同第六条第二款约定：房屋总价款473376元；第七条约定:买受人(两原告)应当于2017年10月16日前支付首付款273376元，余款200000元向贺州市住房公积金管理中心钟山管理部申请贷款支付；合同第十一条第一项约定出卖人（被告）应当于2019年5月1日前向买受人交付该商品房；合同第十二条约定：出卖人未按约定的时间超过90天交房，买受人要求继续履行合同，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同签订后，两原告按照该合同的约定，分别向被告支付了首付款及向贺州市住房公积金管理中心钟山管理部申请贷款交付给被告。2020年9月8日，原告接到被告验收交房通知，并按时到达验收交房地点。但是被告公司工作人员在验收交房前要求签订新的补充协议才能验房。该补充协议约定：被告因违约应向原告支付的违约金折抵原告18个月的物业管理费，物业管理费从2020年6月份开始收取。原告认为被告所认可应向原告支付的违约金过低，所以不同意该协议，同时强烈要求被告交付该商品房给原告使用；被告却以因原告不同意签订新的协议而拒绝交房，其行为严重侵害原告的合法权益。综上，原告认为，合法有效的合同一旦成立，即具有法律效力。各方当事人应严格予以遵守。但是，在本案中由于被告没有按照合同的约定履行，其违约应承担相关义务。为此，原告依据《合同法》的相关规定，提出上列请求，恳请人民法院依法予以支持。 被告广西和润投资有限公司辩称，一、原告不按合同办理按揭手续，被告有权顺延相应交房时间。2017年10月16日，被告与原告签订《商品房买卖合同（预售）》，原告按约定支付首付款273376元，余下房款200000元通过住房公积金贷款支付。按照合同约定，原告应当在签订合同后5天内提交办理银行按揭所需的全部资料和交纳所需要的费用，并在接到通知的五个工作日内办理完成所有按揭手续，即买卖合同签订15天内应当签订贷款合同（2017年11月1日）。可原告直至2018年10月9日才签订贷款合同，违约在先，根据合同法的规定，因为原告逾期付款353天（365天－12天），被告有权相应顺延交房时间。二、被告已经实际履行交房义务，原告没有按通知要求办理交房手续，应视为在2020年5月10日已经接收房屋。2019年12月30日，被告开发的案涉房屋已经取得了《测绘报告》，按《商品房买卖合同（预售）》第九条的约定，被告依法取得了竣工验收证明、测绘报告及住宅使用说明书、住宅质量保证书后，完全具备交付条件。按照双方约定的送达方式，被告在《贺州日报》刊登交房公告，通知业主2020年5月5日起可以办理交房手续。同时，被告给每位业主寄送挂号信，并向留有微信的业主发送信息，履行了通知义务，无论本案原告是否已经办理交房手续，均不能否认被告于2020年5月10日履行交付义务的客观事实。三、合同履行期间，被告遭遇雷雨、疫情等不可抗力影响，根据公平原则，合同履行时间应当予以相应顺延。《商品房买卖合同（预售）》的专业术语解释不可抗力：是指不能预见，不能避免并不能克服的客观情况。被告在签订《商品房买卖合同（预售）》到实际交付房屋期间，遇到雷雨天气288天（政府文件明令禁止雷雨天户外施工）和新冠疫情（政府文件规定顺延50天）及突发的停水（17天）、停电（51天）都属于合同定义的不可抗力，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，属于不可抗力造成不能施工，应部分或者全部免除被告的违约责任。综上，因原告逾期付款先行违约，被告有权顺延交房时间353天。此外，根据公平原则，遭遇不可抗力因素影响施工的时间，也应当予以顺延。请求人民法院驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2017年10月16日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201710010015），约定被告将位于钟山县商品房预售给原告，房屋总价款为473376元。双方对付款方式及期限、交付期限及条件、逾期交房违约责任、产权登记等亦做了约定。其中，合同第九条约定：“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。”；第十一条约定：“（一）出卖人应当自2019-05-01前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。（三）…（1）该商品房符合交付条件，但买受人未按规定时间付清合同约定全部房款的，则该商品房交付时间相应顺延，顺延至出卖人收到买受人付清合同约定的全部房款及违约金之日起30日内；…”；第十二条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在90日之内（该期限应当不多于第九条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知到达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按0.01%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。2.…。”。合同附件十一补充协议中第1条约定：“…（三）银行按揭付款或公积金贷款，买受人签署《商品房买卖合同》后5天内按银行公积金机构要求提供办理银行按揭所需的全部资料和交纳所需的费用，并在接到银行（公积金机构）或出卖人通知签订《个人住房借款合同》的五个工作日内到银行（公积金机构）办理完所有按揭手续，否则，出卖人视买受人为逾期付款，并按本合同第八条‘买受人逾期付款责任’追究买受人的违约责任。…”；附件十一第2条约定：“房屋交接：（1）房屋毁损、灭失的风险及其他风险自交接之日起由出卖人转移到买受人。房屋的验收和交接以出现以下情形之一者为准：①买受人在出卖人提供的《房屋交接单》上签字同意接收房屋；②领取房屋钥匙；③根据合同或本协议约定视为房屋已经交付的情形；④出卖人已发布本商品房的交房公告。（2）该商品房经竣工验收合格后，即达到交房条件，对房屋存在部分瑕疵情况由出卖人进行整改或有权要求出卖人在《住房质量保证书》规定的保证期内承担保修责任，但买受人无权拒绝办理房屋交付手续，出卖人不因此承担延期交楼的违约责任。（3）出卖人发出交楼通知之日起7日内，买受人应及时接收楼房，如因买受人原因逾期接收的，自通知到达之日起，视为买受人已接收，出卖人将房屋移交物业公司有偿保管：（a）该房屋的保修期从商品房经竣工验收合格之日开始计算；（b）按物业管理费的100%收取空房代管费。”；第4条约定，“送达：（1）双方同意本合同项下的任何通知、付款要求或各种通讯联系以书面形式按本合同第一章所列通讯地址或传真送达对方，或在报纸《左江日报》公告形式告知。（2）买受人确定上述写明的地址为真实有效的地址，出卖人给买受人的交房通知及其他通知，均可寄达上述地址，时间计算以邮寄凭证或电报底稿为依据。如买受人的上述通讯地址或联系方法发生变化，应立即书面通知出卖人。如因买受人所留通讯地址等不详、虚假或错误或未即时告知地址与联系方法发生变化而使出卖人无法送达书面通知、要求等的，其买受人未收到之后果由买受人自行承担。（3）任何通知、付款要求或各种通讯只要按照上述地址或约定形式发送，或告知的应视作在下列日期被送达：如果是信函，则为挂号信发出后5个工作日；如果是传真或电报，则为发出之日；报纸公告，则为公告上报之日；如手机短信、微信、电子邮件，则为信息发出之日起计。”。合同签订当日，原告交纳了首付款273376元。2018年10月19日，原、被告以及中国工商银行股份有限公司钟山县支行共同签订《个人购房借款/担保合同（2017年8月版）》，约定原告向中国工商银行股份有限公司钟山县支行贷款200000元，用以支付原告尚未支付的购房款。另根据原告提交的《住房公积金贷款借款借据》显示，上述200000元贷款的发放日为2019年1月21日。至此，原告已向被告支付购房款共计473376元。 另查明，2020年4月30日，被告开发的案涉商品房经过勘察、设计、施工、监理、建设等部门验收。被告于2020年4月30日在贺州日报刊登《和润·皇庭名郡小区1号楼交房公告》、于2020年5月1日通过寄挂号信方式向原告邮寄收楼通知书等材料，以及后续以微信等方式通知原告于2020年5月5日至2020年5月10日期间接收案涉房屋。从2020年5月起，商品房买受人陆续接收房屋。2020年7月3日钟山县住房和城乡建设局签署备案意见，出具建设工程竣工备案表。原告已于2020年11月22日接收案涉房屋。 再查明，2017年6月20日至2020年4月26日期间，钟山县的气象情况：小雨340天，中雨77天，大雨40天，暴雨15天，大暴雨2天，出现冰雹2天，雷暴298天。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 一、关于案涉房屋是否具备交付条件以及交付时间的认定？对于案涉房屋已经具备交付条件的主张，被告提供《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《房屋使用说明书》、《房屋质量保证书》、《钟山县房屋面积测绘报告（钟房实测[Z19120013]）》，欲证明案涉商品房已具备合同约定的交付条件，但原告不认可。本院认为，商品房交付的实质要件是工程质量经验收合格。本案中，原、被告双方在合同第九条约定:“商品房交付条件:1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件……”，同时，在合同附件十一补充协议中第2条第（2）点还约定：“该商品房经竣工验收合格后，即达到交房条件，…”，故经勘察、设计、施工、监理、建设五部门验收质量达到合格的任何证明材料均可认为是“竣工验收备案证明文件”。本案证据表明，2020年4月30日是五部门实际验收的时间。经验收质量合格后,案涉商品房已具备交付条件，被告完全有理由告知并催促原告方收房。被告主张其已尽通知义务，应视为原告于2020年5月10日已接收案涉商品房，理据充足，本院予以确认。原告以被告所交付商品房未达到交付条件为由拒绝收房，之后的延迟交房违约责任不应由被告承担。因此，被告逾期交房的时间应从2019年5月2日起计算到2020年5月10日止（不包括当日），共374天。 二、在案涉商品房建设过程中，是否存在可延期的事实？被告主张案涉建筑工程在建设期间，因雷暴导致延误工期288天，因停水停电导致延误工期61天，主张扣除该延误工期天数。为此，被告还提供了《气象资料》、防汛抗洪期间建设施工等相关政府文件、钟山县水利供水有限公司停水统计表、关于钟山县10KV县城1线停电情况证明等证据，该类证据来源合法，内容客观真实，与本案讼争事实具有关联性,可以作为认定本案案件事实的参考依据。被告提交的现有证据能够反映出房屋建设过程中，确因天气、停水停电等因素对施工造成影响。本院认为，案涉楼房从2017年开始动工至2020年竣工,历时三年多,期间钟山县内雷暴多达298天。上述恶劣天气以及停水停电等具体发生情况的不可预见性是不能否定的。同时，住建部门亦对大风、雷雨天气建筑施工作出严格要求和施工规范。连续下雨空气相对湿度过高会对室内外装饰装修工程的施工产生一定的影响，且雷暴也会影响施工安全,使施工时间增多。故被告在施工期间视天气情况采取必要的停工应予理解和支持，期间据实予以延期的天数可予从逾期交房的时间中扣除。关于被告主张延期交房的天数应将整个工程施工期间内因雷暴、停水停电停工的天数予以扣除，本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，合同生效后才对双方当事人产生约束力，在没有特别约定的情况下，不溯及合同生效之前的发生事由。因此扣除据实延期的天数应在合同期间内计算而不是全部工程施工期间内计算，即从双方当事人签订合同之日至合同约定交房之日止。因此，对被告的该项主张，本院不予采纳。根据《施工日志》并结合《气象资料》等证据，经统计核算（扣除重复计算、法定节假日及不合理记录的部分），被告在合同约定的履行期间内，因雷雨停工101.5天，停水停电停工13天（当天停电超过4小时的部分），共114.5天。该114.5天可予从逾期交房时间中扣除。新冠疫情属于突发的公共卫生事件，为此，举国上下皆有抗疫守土之责。考虑到新冠疫情的特殊性，疫情也确实给被告施工造成了一定影响，根据公平原则，本院酌情予以扣除50天。关于原告是否逾期办理贷款，应否顺延相应交房时间的问题。虽然原告签订按揭贷款合同的时间为2018年10月19日，但是众所周知，办理按揭贷款，一般均需要开发商与银行（公积金机构）先行协商，然后贷款银行（公积金机构）或开发商通知购房者办理按揭贷款，否则购房者无法办理按揭贷款，且每个贷款人的具体情况不尽相同，办理及审核的时间也不尽相同。本案没有证据证明被告或银行（公积金机构）何时通知原告办理按揭贷款，亦未有充分有效证据证明原告存在故意拖延办理贷款手续的行为，故被告认为原告逾期办理按揭及逾期支付房款构成违约无事实根据,该抗辩意见,本院不予采纳。综上，被告逾期交房已构成事实，违约天数为209.5天（374天-114.5天-50天）。被告应依约按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金，即9917元（473376元×0.1‰×209.5天）。 综上所述，原告的诉讼请求部分有理，部分无理。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告广西和润投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告钟人甫、周连凤逾期交房违约金9917元； 二、驳回原告钟人甫、周连凤的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费242元，由原告钟人甫、周连凤负担154元，被告广西和润投资有限公司负担88元。 本判决为终审判决。 审判员  陶修筠 二〇二〇年十二月二十二日 书记员  严昱婷