江苏省盐城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏09民终4681号 上诉人（原审被告）：季剑，男，1974年5月11日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市锦江冠城**。 委托诉讼代理人：王梅，江苏择善律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邱悦，江苏择善律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：江苏省盐城市航道管理处直属航道管理站，住所地江苏省盐城市长坝路**。 法定代表人：洪登富，该站站长。 委托诉讼代理人：路琇，江苏瀛鑫律师事务所律师。 上诉人季剑因与被上诉人江苏省盐城市航道管理处直属航道管理站（以下简称盐城市航道管理站）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院(2020)苏0902民初231号民事判决向本院提起上诉。本院于2020年11月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 季剑上诉请求：撤销一审判决，依法发回重审或改判驳回盐城市管理站的诉讼请求。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1.季剑与盐城航道管理站从2012年8月1日至2016年7月31日连续四年一直是每年签订一次房屋租赁合同，但是盐城市管理站陈述季剑拒绝签订2015年8月1日至2016年7月31日的合同与事实不符，盐城市管理站作为用人单位应当举证证明季剑何时、何地拒绝。2.一审法院认定2016年8月1日签订的合同中盐城市管理站的公章是季剑偷盖的没有依据。该合同是双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。3.案涉房屋为职工福利性用房。季剑与盐城市管理站存在无固定期限劳动合同，与季剑签订案涉房屋租赁合同是组织对职工的关心。二、一审法院适用法律错误。1.本案属于单位内部分房引起的占房、腾房等房地产纠纷案件，不属于人民法院民事案件受理范围。2.本案房屋租赁的实质是季剑享有的劳动福利，属于劳动争议案件。 盐城市管理站辩称，1.落款时间为2016年8月1日的《租房协议》为无效合同。盐城市管理站与季剑在2012年至2014年签订的3份租房协议形式一致，季剑提交的合同将原本一年一签的合同变更为20年租期，且租金都是6000元每年，不符合合同一年一签的惯例和上级部门的要求，也不符合客观实际。2018年11月盐城市管理站第一次起诉要求解除租赁合同时，季剑突然拿出上述合同，盐城市管理站当庭对该合同的真实性提出异议，为查明真相，盐城市管理站暂时撤诉，经调查认为该合同系季剑利用在政秘科办公室上班的职务之便偷盖印章，后盐城市管理站再次提起诉讼，政秘科负责保管公章的证人也到庭证明。2.季剑非盐城市管理站职工，盐城市管理站未给予其正规职工才能享有的福利分房。3.盐城市管理站已经提前通知季剑解除房屋租赁关系。2015年房屋租赁协议到期后，因季剑一直拒绝签订租房协议，盐城市管理站于2018年4月书面通知季剑解除房屋租赁关系，退还房屋、扣除部分应付工资以抵充房租，季剑签收通知后未予理会，并继续拒交租金，盐城市管理站遂通知其用人单位盐城悦达物业管理有限公司（以下简称悦达物业公司）在其工资中每月代扣500元。2019年下半年盐城市管理站接到盐城市财政局、市国资委和市机关事务局联合发布的《关于开展房产清查整合工作的通知》和盐城市财政局《关于将经营性及闲置房产移交至盐城市国有资本运营发展有限公司集中统管的通知》，市财政局点名通知盐城市管理站将案涉房屋产权从航道站剥离划入市国资委集中统一管理和经营，并要求收回案涉房屋后移交给盐城市国有资本运营发展有限公司集中处置。2019年11月，盐城市站再次书面通知季剑解除房屋租赁关系，季剑仍未理会。盐城市管理站两次书面通知解除租赁关系，季剑拒不退房，也拒不支付非法占用期间的租金，严重干扰了政府对行政事业单位的资产统一管理，侵害了国有资产。3.季剑和盐城市管理站之间没有形成劳动关系，因此不存在季剑上诉称的单位内部职工分房和福利分房的情况，双方是建立在平等主体之间经协商一致形成的房屋租赁合同，该合同的签订是双方在平等自愿的基础上达成的一致意思表示，依法应当受合同法的制约，季剑认为这是属于单位福利分房，没有事实根据和法律依据。请求驳回上诉，维持原判。 盐城市管理站向一审法院起诉请求1.判令解除季剑、盐城市管理站之间房屋租赁关系，季剑退还盐城市管理站房屋[位于盐城市锦江冠城**车库（一楼下面通道最西侧一间）]。2.季剑承担本案的诉讼费用。 一审法院经审理查明，案涉房屋位于市区锦江冠城西区1幢106室房产，于2010年1月25日登记在盐城市管理站名下，为单独所有。 2005年5月18日，盐城市管理站盖章出具单位结算凭证一份，载明：“今收到季剑责任抵押金壹仟元整。” 2006年6月1日、2007年7月1日，盐城市管理站（为甲方）与季剑（为乙方）两次签订临时雇佣协议书。2011年8月2日，悦达物业公司与季剑签订全日制劳动合同一份，双方约定了劳动合同固定期限、工作内容、工作时间等相关问题。 2012年6月28日，盐城航道管理站开会讨论季剑房屋拆迁问题，会议记录上人员有洪登富、一名刘姓工作人员、记录人员傅某及季剑。会议记录主要内容为：洪：关于季剑房屋拆迁问题，按政策办事，6.30最后一次谈话进行研究。如果不服从组织安排，就要辞退。洪：我向书记、拆迁办人员汇报季剑的情况，家庭条件比较差，家人无工作。季剑：我房屋面积有误差，而且价格低，他们拆迁价格越算越小。洪：拆迁涉及你以及你父母的房屋，如果有必要我们出面与拆迁办沟通。书记要求：一个季剑要积极配合，第二：按政策办事。第三时间截止明天（29日）下班前汇报情况。季剑：我本人积极响应政府号召，不过现在账越算越少，河边上不拆的价格都比我高，同样面积。刘：拆迁系个人行为，但拆迁办找到单位领导，我们让做好工作，我们牵头协调，坐下来谈谈，我们不能强迫协调。洪：我们站出面交流。 2012年8月26日，盐城市管理站（甲方）与季剑（乙方）签订租房协议书一份，内容载明：“经甲乙双方协商，甲方将锦江冠城2区3单元106室商品房出租给乙方使用，用于普通住房，现将协议具体如下：一、房屋租期从2012年8月1日至2013年7月31日。二、年租金为6000元，自签字之日起，一次性付清租金（如乙方以后继续租房，需提前两个月交清下一年的租金）。三、乙方在租用期间，不能改变房屋结构、不得私自变更附属设备或破坏装修，租住所有的费用均由乙方自理。四、乙方在租房期间水、电等费用按时向有关单位缴纳、否则由此产生的后果由乙方自理。如因城市建设需要或单位工作需要用房，乙方无条件在规定时间内主动让出此房。五、乙方在租房期间，不得进行违法活动，将房屋转租、转借给他人使用，如果发现责任自负。”协议末尾有甲方傅某、乙方季剑的签名。2013年8月1日、2014年8月1日，盐城市管理处直属航道管理站与季剑又签订两次租房协议，租赁期限均为一年，内容与2012年基本一致，合同签订处加盖盐城市管理站单位的印章，季剑的签字进行确认。2014年8月1日租赁协议约定的合同到期时间为2015年7月30日。季剑已支付上述期间的房屋租金。季剑已支付上述期间的租金。最后一期季剑缴纳租金的时间为2015年12月30日，季剑通过中国工商银行支付盐城市管理站房租6000元。后季剑仍继续使用涉案的房屋，但未再主动向单位缴纳过租金。2016年5月至2017年10月，盐城市管理站从悦达物业公司应支付给季剑的工资中每月扣取500元来抵冲季剑应支付的2015年8月1至2017年1月31日期间的租金9000元。 2018年4月28日，盐城市管理站向季剑发出通知函一份，载明：“2012年8月，我站与你经协商后达成租赁协议，将我站所有的锦江冠城2区3单元106室房屋出租给你使用，租期从2012年8月1日至2013年7月31日，年租金为6000元，2012年8月26日双方补签书面协议一份。租赁合同到期后，经双方协商先后于2013年8月1日、2014年8月1日签订租赁合同各一份，租赁期间均为1年。双方的租赁合同于2015年7月31日到期后至今，你拒不与我站重新协商签订书面租赁合同，又多次逾期交纳租金。基于以上情况我站现向你通知如下：一、本通知发出之日（即2018年4月28日）起，我站与你解除租赁合同关系，限你在2018年5月11日前腾房，搬离锦江冠城2区3单元106室房屋，缴清水、电等各项费用，并将房屋、附属设备等按合同约定完好交付我站。同时，我站之前提出的任何和解方案均不再作为双方争议的处理方案。二、我站在你工资中扣除的部分工资，按同等金额作为你应当向我站缴纳的租金抵销，系法律赋予我站的权利，也是为我站的权利，也是为避免再次上缴租金迟延而导致我站承担滞纳金，减少双方损失。在你与我站房屋交接后，我站将与你及时结算，如你有异议，限你及时以书面方式向我站提出，我站将视扣留的工资金额作出决定。三、如你逾期腾空、搬离并交付房屋，我站将依法处理双方争议，届时将要求你按照市场价（高于原租金标准）承担占用房屋的费用，并要求你承担相关维权费用。” 2018年6月1日，盐城市管理站以季剑为被告向一审法院起诉，案号为（2018）苏0902民初3385号，要求判令季剑腾空位于盐城市锦江冠城西区管理站支付自2017年7月1日起至实际腾空之日按照每月500元计算的租金。季剑在答辩时提出案件属于用人单位与劳动者之间发生的争议，故本案应当由盐城市劳动仲裁委员会一裁终局，人民法院依法不具有管辖权。一审法院于2018年20日作出裁定书，驳回季剑提出的管辖权异议。后季剑上诉至本院。本院认为：季剑在一审审理期间主张本案不属于民事诉讼受案范围，即主管异议。一审法院就当事人提出的主管异议作出管辖权异议裁定属于适用法律错误，故将该裁定书撤销。后案件由一审法院继续审理。2019年3月19日，盐城市管理站申请撤回了对该案的起诉。 2018年11月8日，盐城市管理站向悦达物业有限公司发函，载明：“根据盐城市交通运输局《关于盐城市管理处公务用车制度改革实施方案的批复》文件精神和《盐城市管理处公务用车改革实施方案》，我站经研究决定，于2018年11月份终止与贵公司之间关于季剑的劳务派遣合同，劳务费支付至2018年11月份。经济补偿方案参照市交通运输局和市航道管理处同类人员经济补偿办法执行。待季剑向我单位移交所占用房屋完毕，结清租金、水电、物管等费用后一次性结算、支付。” 2019年10月18日，盐城市财政局文件盐财资复[2019]195号文件，关于将经营性及闲置房产移交至盐城市国有资本运营发展有限公司集中统管的通知，要求盐城市交通运输局将位于市区锦江冠城西区1幢106室房产（面积102.77㎡），交由国发公司集中出售，收入上缴财政，请单位配合国发公司做好相关资产的移交工作，并据此调整相关资产账。 2019年11月26日，由江苏瀛鑫律师事务所向季剑发出律师函：“正式函告如下：一、自你接到本律师函之日起，委托人与你正式解除房屋租赁合同关系；二、请你于接函之日起十五日内与委托人结清租用上述房屋期间的水电等费用，腾空并退还房屋。如果你不能按本律师的提示履行退还房屋、结清房租水电等费用，本律师将根据委托人的授权，依法通过法律途径追究你的法律责任。” 本案在审理过程，盐城市管理站、季剑双方对2015年8月1日以后是否签订过书面房屋租赁合同发生争议。 盐城市管理站陈述：2014年的房屋租赁合同到期后，我单位未再与季剑签订过书面房屋租赁协议，虽然没有书面的租赁合同，但双方之间事实上形成了不定期租赁关系。 季剑陈述：双方与2016年8月1日签订了20年的房屋租赁合同。 为了证明上述事实，季剑提交了书面租房协议书一份，协议书载明：“甲方：盐城市管理处直属航道管理站乙方季剑因乙方居住需要，经甲乙双方协商，甲方将锦江冠西区1号楼3单元106室商品房出租给乙方使用，用于普通住房，现将协议具体如下：“一、房屋租期从2016年8月1日至2036年7月31日。二、租金为6000元，自签字之日起，一次性付清租金（如乙方以后继续租房，需提前一个月交清下一年的租金）。三、乙方在租用期间，不能改变房屋结构、不得私自变更附属设备或破坏装修，租住所有的费用均由乙方自理。四、乙方在租房期间水、电等费用按时向有关单位缴纳、否则由此产生的后果由乙方自理。五、乙方在租房期间，不得进行违法活动，将房屋转租、转借给他人使用，如果发现责任自负。”合同下方有季剑的签名，甲方处盖有印章，印章上的单位名称为盐城市管理站。合同签订时间为2016年8月1日。季剑陈述合同租金是6000元/年。 盐城市管理站对季剑提交的该份协议书不予认可。盐城市管理站认为，根据以往的惯例和单位上级部门的要求，即使有租赁合同，也是一年一签，不可能签20年的长期合同，盐城市管理站单位也没有这个权利。虽然该份合同盖有盐城市管理站单位的印章，但盐城市管理站有理由认为章印是季剑利用在盐城市管理站单位工作职务之便偷盖的，且与盐城市管理站提供的证据相矛盾，因为在2015年合同到期后双方并未正式签订租赁合同，且季剑一直未缴纳租金，根据法律规定，住房在合同到期后未续签的，双方形成的是不定期的租赁关系。盐城市管理站通知季剑解除租赁合同关系之后，季剑不退房的情况下，季剑是构成了非法占用盐城市管理站房屋的事实。因此，该份证据在不具有合法性的情况下违背了盐城市管理站的真实意思表示，不能作为本案的定案依据。对此，盐城市管理站还提供了证人刘某的证言，刘某在庭审中陈述：我在盐城市管理站担任政秘股股长。季剑以前从事小客车驾驶，后没有车开了，就发报纸。季剑和跟我在一个办公室。季剑在2015年房屋租赁合同到期后，不同意续签租赁合同。季剑不交房屋、不签合同，盐城市管理站会有上级主管部门、税务部门的压力。我们跟季剑谈这种情况下房子要腾出来，事情没法继续了。让他腾房屋时间是2017年、2018年和季剑谈的，但他不同意，我方就一直跟他谈，并进入诉讼。季剑提供的租赁合同上印章如果是真的，可能是他盗用的。季剑和我在一个办公室，办公桌距离相隔一百厘米左右。2016年4月1日开始，单位印章由我单独保管，印章就放在我抽屉里，有普通的锁，不用的时候锁起来，但有的时候不能保证公章不脱离我的视线。有的时候用公章频次比较高的时候，我不能保证公章不脱离我视线，特别是以前用印没有警戒意识。 本案在一审审理过程中，本庭要求季剑的委托诉讼代理人向季剑本人核实其提交的20年租赁合同签订的时间、、地点、在场人员以及季剑是否与刘某在同一办公室代理人在第二次庭审中陈述：与刘某是否在同一个办公室，季剑记不清了。20年的租赁合同是在一个工作日的下午，在洪登富的办公室，洪登富直接给季剑的，当时章已经盖好了，没有其他人在场。 一审法院认为,（一）关于盐城市管理站、季剑之间争议的法律关系 本案中盐城市管理站提交了双方签订的三份房屋租赁协议书以及季剑支付租金的相关凭证，、盐城市管理站与季剑签订的前三份《租赁协议书》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，应认定合法有效，对双方当事人均具有约束力。上述三份合同订立后，盐城市管理站、季剑均按照合同履行，故盐城市管理站、季剑之间存在房屋租赁关系。 关于季剑抗辩“案涉房屋被告是单位职工服从组织安排而享有的拆迁安置取得的职工福利性住房，本案属于用人单位与劳动者之间发生的争议，本案应当由盐城市劳动仲裁委员会一裁终局，人民法院依法不具有管辖权”的意见，案涉房屋所有权人盐城市管理站，季剑所举的雇佣协议书及谈话笔录均不足以证明案涉房屋为职工福利性住房，对季剑的该意见，一审法院不予采信。 （二）关于季剑所举证的2016年8月1日的租赁合同 盐城市管理站否认与季剑签订过该份租赁合同。一审法院根据双方当事人陈述、所举证据经分析认为，无证据证明季剑所举证的该份合同是双方协商一致签订。理由如下：1.从合同约定的内容来看，2016年的合同有明显的违反常理的情形：（1）盐城市管理站、季剑双方2012年、2013年、2014年签订的租赁合同均约定了租赁期限为一年，而2016年的合同约定的租期则为20年。（2）2012年、2013年、2014年三份合同均约定盐城市管理站在特定条件下单方合同解除权的条款：即“如因城市建设需要或单位工作需要用房，乙方无条件在规定时间内主动让出此房”，而季剑提交的该合同却没有了该条款。（3）2012年、2013年、2014年三份一年期的租赁合同的租金为6000元，而2016年租期20年的租赁合同，租金仍为6000元，一次性付清。2.关于合同的订立过程。（1）由于2016年的合同与2012年、2013年、2014年三份合同在租期内容等内容上较大的变化，故盐城市管理站、季剑双方应当有一个经双方协商一致对原合同内容进行变更的磋商过程，而在盐城市管理站否认签订过该合同的情形下，季剑未能陈述何时、何地与何人商谈合同内容，仅仅陈述合同是由盐城市管理站法定代表人交给他，无其他证据证实双方经过要约、承诺签订合同的经过；（2）由于2016年的合同中存在着20年租期、减少单方合同解除权条款等权利义务重大变化的条款，季剑作为合同持有人对上述变化是由哪一方提出，以及双方是在什么背景下、基于什么原因要进行这样约定（不约定）未能作出合理的解释说明；3.在案件审理过程中，当一审法院要求季剑回答是否与保管印章的刘某曾经在同一办公室工作时，季剑的回答记不清也有违常理。综上，合同的订立需要经过双方磋商达成一致，由于季剑提交的合同中虽然加盖了原告的公章，但对于签订合同必须的要约与承诺的过程未能举证证明，对合同的内容存在诸多不合理之处未能合理解释，故现有证据不足以证明季剑所举证的合同是双方协商一致所订立。 （三）盐城市管理站、季剑之间房屋租赁关系的解除 在盐城市管理站、季剑签订的2014年的租赁合同到期后，双方未再续签房屋租赁合同，但被告继续居住在该房屋内，盐城市管理站也在悦达物业公司应支付给季剑的工资中扣除了一部分工资用于抵扣了部分租金，故自2015年8月1日起，双方已经实际形成不定期房屋租赁关系。根据法律规定，双方随时可以解除房屋租赁关系，故盐城市管理站要求解除双方之间的不定期房屋租赁关系，要求季剑退还房屋的请求，一审法院予以支持，但应当给予承租人合理期限搬出出租的房屋。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、解除盐城市管理站与季剑之间的房屋租赁关系。二、季剑在判决生效之日起三十日内向盐城市管理站返还位于盐城市锦江冠城西区车库（一楼下面通道最西侧一间）。案件受理费80元，由季剑负担。 在本院二审过程中，当事人均未提交新证据。 在本院二审过程中，季剑陈述：“2012年，我和我父母在小海路上有房子要拆迁，当时交通局打电话给盐城市管理站，要求他们协调我跟拆迁单位的事情，如果不协调就把我开除，协调的话说单位有房子给我住，为了协调拆迁的事情就把房子租给我住，开始租赁合同是一年一签的，之前我是给洪站长开车的，我就跟洪站长提要求签长期合同，签了一个20年的合同，合同是洪登富给我的，给我的时候已经盖好章了，我签字的，当时洪站长就给了我一张纸，只有一份。”法庭向季剑询问：“单位有没有人找你谈过20年租期的事情？”季剑答复：“没有，洪站长当时让我这个事情就不要说了，就给我合同了，我在派出所也这么说的。” 对一审审理查明的事实，本院予以确认。 本案二审的争议焦点在于：一、本案是否属于人民法院民事案件受理范围，季剑与盐城市管理站是否构成房屋租赁合同关系；二、盐城市管理站起诉要求解除租赁合同，并要求季剑返还房屋的诉讼请求应否支持。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，根据盐城市管理站与季剑的陈述，双方之所以签订案涉房屋租赁合同是由于季剑房屋拆迁，盐城市管理站协调拆迁，考虑到季剑住房的困难，盐城市管理站与季剑签订房屋租赁合同，双方之间构成房屋租赁合同关系，季剑称与盐城市管理站就案涉房屋系单位内部职工福利分房的主张与事实不符，其辩称本案系劳动争议案件，不属于人民法院民事案件受理范围的主张不符合法律规定，本院不予支持。 关于季剑提交的2016年8月1日的租房协议书的效力问题，盐城市管理站未否认上述合同中印章的真实性，但是根据季剑的陈述该份租赁合同未经过双方磋商，系个人交付，盐城市管理站对该份合同不予认可，且提出该份合同的不合理之处，现根据上级部门要求，盐城市管理站需要收回案涉房产，并书面通知季剑解除房屋租赁合同关系，要求收回房屋，故一审法院判决支持盐城市管理站的诉讼请求并无不当。 综上所述，季剑的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人季剑负担。 本判决为终审判决。 审判长  王迎付 审判员  孙曙光 审判员  郑娟娟 二〇二〇年十二月二十三日 书记员  周亚梅