广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终4169号上诉人（原审被告，反诉原告）：罗叙汉，男，1957年8月14日出生，汉族，住广东省鹤山市。委托诉讼代理人：马光明，广东泓科律师事务所律师。委托诉讼代理人：甄健安，广东泓科律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：李家洪，男，1986年9月10日出生，汉族，住四川省宜宾县。委托诉讼代理人：许炳权，广东中权律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁健强，广东中权律师事务所律师。上诉人罗叙汉因与被上诉人李家洪租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2020）粤0703民初6457号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。罗叙汉上诉请求：一、撤销一审判决，依法发回重审或依法改判李家洪支付租金368000元(大写叁拾陆万捌仟元整)及逾期付款利息(从起诉之日起按“全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率”计算利息至清偿款项之日止)给罗叙汉；二、本案一、二审诉讼费用由李家洪承担。事实和理由：一审法院认定事实不清。1.一审法院没有查明李家洪使用租赁物业的经营情况，误判李家洪“经营困难”。(1)李家洪2019年12月开始正常经营，已处于盈利状态。罗叙汉出租给李家洪的租赁物业已带有豪华装修，李家洪无须作大规模的装修，只是清洁并配置家具即可进场经营。事实上，本案罗叙汉在签订《物业租赁合同书》后，已依约交付租赁物业及配套设备给李家洪，李家洪也随即进场经营。(2)疫情期间，李家洪仍在经营且收入丰厚，直至被蓬江公安机关责令关停为止。首先，李家洪进场经营后就一直经营，仅在2020年1月下旬至2020年2月下旬因疫情严重而没有经营，但在江门蓬江区复工复产后，李家洪就继续开门经营，直至被蓬江公安机关“责令”关停为止。其次，李家洪收入丰厚，不存在经营困难的情况。李家洪经营的项目是水疗会所，且涉及一些非法的经营项目，每天的客人络绎不绝，收入丰厚。最后，李家洪的经营场所被蓬江公安机关以涉及经营非法项目而责令关停。为查清本案事实，罗叙汉代理人曾申请法院出具律师调查令，请求向蓬江区公安机关调取“责令关停”李家洪经营场所的资料，但一审法院没有准许。2.一审法院没有查清李家洪解除租赁合同的原因。本案李家洪因经营非法项目而被公安机关“责令关停”，明显是李家洪的过错，但李家洪却先提起诉讼，虚假陈述称“罗叙汉将涉案物业上锁收回”，从而营造罗叙汉过错的氛围，误导一审法院。而庭审中，李家洪对法院关于经营情况、关停原因、经营时间(或复工复产情况)等提问一概不清楚，其所提供的证据也与租赁物无关，根本无法证明“罗叙汉上锁收回租赁物”的事实。相反，罗叙汉解除合同合理合法，有依有据。3.一审法院没有认定李家洪拖欠租金的具体金额。《物业租赁合同书》约定租金自2020年2月1日起，李家洪接收租赁物经营，至2020年7月15日罗叙汉收回租赁物，期间李家洪仅支付了92000元租金，尚欠罗叙汉租金总额为368000元。但一审法院没有对拖欠租金进行认定。二、一审法院适用法律错误。1.一审法院行使自由裁量权过当，严重损害罗叙汉的权益。(1)罗叙汉不存在过错，李家洪因经营非法项目被关停，应由李家洪承担主要责任。李家洪尚欠罗叙汉租金总额为368000元，其应当承担支付租金、赔偿损失的责任。(2)一审法院判决结果没有法律依据，也不符合情理。疫情期间，李家洪的经营项目基本上没有受到影响，直至被公安关停，李家洪不存在损失，本案不适用《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》的规定。即使适用该规定，也应当根据案件的实际情况进行调整，而不是完全听取李家洪的意见，一审判决结果就是基本按李家洪庭审中的陈述作出。事实上，罗叙汉也考虑到疫情的原因，已主动表示可以“打折”，但并不代表“2月完全免租，3、4月减半收租，5、6、7月还要打8折”。(3)李家洪承租的物业不是国有企业或单位的，不应适用免租规定。罗叙汉对本案的租赁物也投入大量的资金，运营也需要成本，直接免除2月租金造成了罗叙汉的损失，不符合公平合理的原则。2.一审法院错误分配举证责任，加大了罗叙汉的举证责任。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，罗叙汉已将租赁物交付给李家洪使用，李家洪应当依约支付租金；但李家洪没有举证证明罗叙汉存在违约行为，更不能证明其收入受疫情影响而明显减少。事实上，李家洪故意隐瞒其经营状况，其应承担举证不能的责任。另外，李家洪没有提交充分证据证明罗叙汉收取了150000元的押金，而事实上罗叙汉没有收到李家洪交付的150000元的押金，李家洪对此也应当承担举证不能的责任。但一审法院却将该责任错误地分配给罗叙汉，加大了罗叙汉的举证责任，这是错误的。一审法院认定事实不清，适用法律错误。罗叙汉依法维权且愿意主动让利，得不到法院支持，相反，李家洪经营违法项目且有违约行为，却可以被大大地减免责任。综上，特向二审法院提起上诉，请依法查清事实，支持罗叙汉的上诉请求。李家洪辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判。李家洪向一审法院起诉请求：1.请求确认《物业租赁合同书》已于2020年5月21日解除；2.请求判令罗叙汉免除2020年2月份的租金，减免2020年3月份至2020年5月份的租金，租金减免至每月46000元；3.请求判令罗叙汉退还押金11838.71元；4.请求判令罗叙汉承担本案诉讼费用。罗叙汉向一审法院反诉请求：1.判令李家洪支付租金368000元及支付逾期付款利息（从起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；2.判令李家洪承担本案全部诉讼费用。一审法院查明：罗叙汉是江门市蓬江区杜阮镇某**房屋的权利人。李家洪、罗叙汉于2019年12月16日签订《物业租赁合同书》，约定：1.罗叙汉将位于江门市杜阮北一路某共计面积2735m²出租给李家洪，租赁使用期为从2020年1月1日至2025年12月31日止；2.租金在租赁期内每两年基础上递增6%(不含税费)，具体为2020年92200元、2021年97500元…，以上条款为从2020年起(2020年1月份免租)到2025年12月底的每年每月租金，罗叙汉开二联收据向李家洪收取款项；3.在双方签订合同时，李家洪必须交150000元押金，合同期满，李家洪无拖欠其他费用，罗叙汉在三天内(不计利息)将押金退还给李家洪。合同签订后，罗叙汉将租赁场地交付给李家洪使用，并于2019年12月18日出具了一张《收据》给李家洪，载明：“收到李家洪交来押金8万元”。2020年3月31日，江门市文化广电旅游体育局发出《关于江门市娱乐场所等人员聚集文化场所暂时营业的通知》：“......即日起江门市演出场所、歌舞娱乐场所、上网服务场所等人员聚集的文化场所暂不复业，已复业的立即暂停营业”。2020年4月28日，李家洪支付了9.2万元租金给罗叙汉。2020年6月19日李家洪将罗叙汉诉至法院，罗叙汉于2020年6月30日将解除租赁通知书张贴在租赁物上，要求李家洪2020年7月15日前搬出。罗叙汉于2020年7月11日收到本案应诉材料。一审庭审中李家洪表示租赁场所的用途是经营会所、桑拿，2020年1月新冠肺炎疫情爆发，疫情期间，李家洪经营的生意处于严重亏损状态，经营困难；双方均表示同意解除合同，但李家洪主张合同解除时间为2020年5月21日，罗叙汉主张为2020年6月30日；双方确认已返还涉案场地，但李家洪主张返还时间为2020年5月27日，罗叙汉主张为2020年7月15日。另查，2019年12月18日，李家洪、罗锦华等人签署了一份《同意书》，载明：“关于物业大楼租赁合同从(2007年11月26日至2019年12月31日使用合同期满)押金事项由深圳市富利昌贸易有限公司：侯闯新交来押金柒万元整现转为新合同(2019年12月16日签订)李家洪使用，柒万元整作为合同押金之用”。一审庭审中罗叙汉代理人表示罗锦华是罗叙汉的儿子。一审法院判决：一、确认李家洪与罗叙汉订立的《物业租赁合同书》于2020年6月30日解除；二、李家洪于判决发生法律效力之日起十日内支付租金人民币34600元及逾期付款利息(从2020年6月30日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止)给罗叙汉；三、驳回李家洪的其他诉讼请求；四、驳回罗叙汉的其他反诉请求。李家洪如未按判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉一审案件受理费2676.76元减半收取1338.38元，由李家洪负担1242.4元、罗叙汉负担95.98元。一审反诉案件受理费3410元，由李家洪负担125元，由罗叙汉负担3285元。二审期间，双方当事人均没有提交新的证据。本院对一审法院查明的基本事实予以确认。二审再查明，李家洪与罗叙汉于2019年12月16日签订的《物业租赁合同书》约定“……租赁使用期为2020年1月1日至……”，一审查明部分第3页顺数第27行“租赁试用期”存在笔误,应为“租赁使用期”，本院对此予以纠正。本院认为，本案属租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，结合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议的焦点为：罗叙汉的上诉请求能否得到支持。首先，结合在案证据和已查明事实显示，罗叙汉与李家洪于2019年12月16日签订《物业租赁合同书》，约定李家洪向罗叙汉承租位于江门市********面积为2735m2的物业大楼，租赁期为2020年1月1日至2025年12月31日，租赁期内的租金每两年基础上递增6%，其中2020年每月租金92200元，2020年1月份免租。李家洪已于2020年7月15日返还涉案租赁物业，因此，李家洪应向罗叙汉支付2020年2月1日至7月15日期间的租金。现李家洪主张因受新冠肺炎疫情影响，导致其经营困难，请求减免涉案租金，并提供了《关于江门市娱乐场所等人员聚集文化场所暂停营业的通知》予以证明。经审查，该通知显示江门市文化广电旅游体育局于2020年3月31日通知江门市演出场所、歌舞娱乐场所、上网服务场所等人员聚集的文化场所暂不复业。李家洪主张租赁涉案物业是用于经营会所和桑拿，而罗叙汉亦确认涉案租赁物业出租时是以水疗会所的装修和现状出租给李家洪。虽然罗叙汉上诉主张李家洪在疫情期间仍在经营且收入丰厚，但并未提供相关证据予以证明，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，罗叙汉应承担举证不能的法律责任。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第二款“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”的规定，一审法院认定罗叙汉免收李家洪2020年2月租金，3月和4月租金减半收取，5月至7月15日租金按80%收取，扣除李家洪已支付的租金92000元，李家洪应向罗叙汉支付租金为184600元（92200×2×50%+92200×2×80%+92200×0.5×80%-92000）并无明显不妥，本院予以维持。其次，根据涉案《物业租赁合同书》第五条约定显示，李家洪应向罗叙汉缴交押金150000元，现李家洪提供了《收据》及《同意书》予以证明其已实际缴交押金150000元。经审查，该《收据》有罗叙汉签名确认其收到李家洪交来押金80000元。但结合该《同意书》显示：“关于物业大楼租赁合同从（2007年11月26日至2019年12月31日使用合同期满）押金事项由深圳市富利昌贸易有限公司：侯闯新交来押金柒万元整现转为新合同（2019年12月16日签订）李家洪使用，柒万元整作为合同押金之用”的内容，该《同意书》上并没有加盖深圳市富利昌贸易有限公司的公章或侯闯新签名确认，仅有“潘文胜”、“谭曼妮”签名同意，虽然李家洪主张该《同意书》是与前一任承租方签订的，但并未提供相关证据予以证明“潘文胜”、“谭曼妮”有权处分深圳市富利昌贸易有限公司或侯闯新交付的押金70000元，且该《同意书》亦没有罗叙汉的签名确认，罗叙汉对此亦不予认可，虽然李家洪主张该《同意书》中有罗锦华的签名，罗锦华系罗叙汉儿子，但并未提供证据证实罗叙汉对罗锦华在该《同意书》中的签名予以授权或追认，李家洪应承担举证不能的法律责任。因此，现有证据仅能显示罗叙汉收到李家洪的押金80000元。故一审法院认定罗叙汉已收到李家洪交付的押金150000元不当，本院予以纠正。因此，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付……”的规定，结合新冠肺炎疫情防控和经济社会发展需要及涉案《物业租赁合同书》的约定，扣除李家洪已支付的押金80000元，李家洪应向罗叙汉支付租金104600元（184600元-80000元）。综上所述，罗叙汉的部分上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省江门市蓬江区人民法院（2020）粤0703民初6457号民事判决第一项；二、撤销广东省江门市蓬江区人民法院（2020）粤0703民初6457号民事判决第二、三、四项；三、李家洪应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金人民币104600元逾期付款利息（从2020年6月30日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本判决确定的给付之日止）给罗叙汉；四、驳回李家洪的其他诉讼请求；五、驳回罗叙汉的其他反诉请求。如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费2676.76元（李家洪已预交），减半收取1338.38元，由李家洪负担1290.39元、罗叙汉负担47.99元。李家洪多预交的一审本诉案件受理费1386.37元，由一审法院予以退回，罗叙汉应向一审法院补缴一审本诉案件受理费1290.39元。一审反诉案件受理费3410元（罗叙汉已预交），由罗叙汉负担2440.88元，由李家洪负担969.12元。罗叙汉多预交的一审反诉案件受理费969.12元，由一审法院予以退回，李家洪应向一审法院补缴一审反诉案件受理费969.12元。二审案件受理费6820元（罗叙汉已预交），由罗叙汉负担4881.76元，由李家洪负担1938.24元。罗叙汉多预交的二审案件受理费1938.24元，本院予以退回；李家洪应向本院补缴案件受理费1938.24元。本判决为终审判决。审 判 长 张海疆审 判 员 梁宇俊审 判 员 徐 闯二〇二〇年十二月二十二日法官助理 杨倩瑜书 记 员 黄巧明