福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终3788号 上诉人（原审原告、反诉被告）：林玉芳，女，1975年8月15日出生，汉族，住福建省厦门市翔安区。到庭。 委托诉讼代理人：林建，福建讴斯森律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄志强，厦门市禾山法律服务所法律工作者。 上诉人（原审被告、反诉原告）：叶缘海，男，1984年11月25日出生，汉族，住福建省厦门市同安区。未到庭。 委托诉讼代理人：汤海南、赖韵岚（实习），福建谷融律师事务所律师。 原审第三人：家动力（厦门）房地产营销策划有限公司，住所地福建省厦门市湖里区台湾街****之一。 法定代表人：刘建福，该公司总经理。 上诉人林玉芳因与上诉人叶缘海、原审第三人家动力（厦门）房地产营销策划有限公司（以下称家动力厦门公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2020）闽0206民初327号民事判决，向本院提起上诉。本院根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，于2020年8月13日立案后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。 林玉芳上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人林玉芳的一审诉讼请求。事实和理由：一、关于一审判决焦点1的问题。其一、根据合同相对性原则，上诉人是卖方，是收受定金的主体，中介方是保管方，是卖方保管定金的受托人。定金只能由上诉人收，或者上诉人指定的账户收款。在本案中，合同约定《房产居间买卖协议》第四条第5项（手写）约定：定金60万元，于2019年4月15日支付300000.00元，于2019年8月30日支付300000.00元。到甲方账户以银行实际到账为准；以及《定金授权保管书》，丙方（中介方）均盖合同专用章——指定账户中国工商银行股份有限公司厦门禾山支行、账号4100××××2761。同时还约定“定金以实际到账”。上述约定，证实一审判决：“协议书未明确约定收款账户”，以及“由于《房产居间买卖协议》仅约定定金支付至家动力厦门公司，未明确指定定金具体账户”这一认定是完全错误的。其二、《定金授权保管书》的主体是上诉人与原审第三人（中介方），被上诉人不是《定金授权保管书》的合同主体。且《定金授权保管书》约定的保管金额仅为30万元，并不是60万元。由此，被上诉人的30万元仅能支付到《定金授权保管书》账号4100××××2761这一指定账户，另30万元应当无条件支付到上诉人的账户内。其三、定金是具有保证性质的法律概念。合同约定收款的是指定账号4100××××2761，或者是上诉人的银行账户，这才能起到定金的保证作用，和定金罚则的法律效果。无论如何刘木娇账上的款项在法律意义上仍然属于刘木娇所有，刘木娇完全具有占有、使用、收益、处分的权利，而丙方（中介方）无论如何也否定不了该法律性质。因此，被上诉人向刘木娇账户支付的60万元款项，与本案无任何关联性，即没有合同约定，也不是上诉人的指示，且改变了定金的性质，且严重加重收款人的风险。 二、关于一审判决焦点2的问题。如上所述，被上诉人根本就未履行支付定金义务，且定金系保证合同履行的保证行为，也将形成购房款的组成部分。在合同的实际履行中，合同约定第二笔定金的支付时间为2019年8月30日支付，上诉人在之前已经通知被上诉人及原审第三人，要将该款项汇入《厦门市湖里区人民法院暂存款通知书》担保金（反担保）厦门银行湖里支行：8782××××0153（法院账户），其目的是促进合同的实际履行。被上诉人及第三人明确拒绝履行，且也没有向上诉人说明过要将款项汇入到刘木娇账户。由此，上诉人因未收到定金，且在被上诉人明确不履行合同的情况下，才在2019年9月20日向被上诉人发出解除合同通知。对此，一审责任认定完全错误。 三、关于一审判决焦点3的问题。在本案中，被上诉人并不存在支付定金的事实，且与第三共同隐瞒相关定金支付的实际情况。该行为未经上诉人许可，不具有法律效力。且以实际行为不履行合同，因此，合同解除的责任在于被上诉人。 四、无论对方将款项转入家动力厦门公司还是转给刘木娇，该款项所有权属于林玉芳，林玉芳有权将债权转让给第三人，指示交付给湖里区人民法院指定的账户。一审判决认定解除时间是2020年3月13日，对方对此事没有上诉，对解除时间也没有异议，在解除合同之前，该合同合法有效，双方均应履行合同，包括在2019年12月26日第一次首付款的支付367万元的义务，对方应履行，但至今其并未履行，构成根本违约。 叶缘海答辩称，其与一审答辩意见相同。 叶缘海上诉请求：撤销一审判决第三项，改判林玉芳按讼争房屋总房款的10%向叶缘海支付违约金77.7万元。事实和理由：一审判决认定的违约金过低。首先，本案中，上诉人积极履行合同义务，按期支付定金，并无任何履约过错。该合同无法履行的法律责任应由被上诉人全部承担。被上诉人的违约也给上诉人造成了重大经济负担，一方面，上诉人叶缘海将定金款项于2019年中上旬先后汇入家动力厦门公司的账号暂时保管，导致了上诉人叶缘海既无固定资产回报又无流动资金在账的状态，给上诉人叶缘海带来了资金周转方面的压力；另一方面，在全国整体房价走高的市场行情下，上诉人叶缘海面临着重新购置同等条件下的房产的市场价差的客观事实。其次，原审判决书中“反诉人叶缘海对自身实际损失举证不力”的认定，我方认为，合同条款约定属于民法私权自治范畴，民事主体在不违背法律、不妨害社会公共利益、不侵犯社会公序良俗的情况下签订的合同，法院应当充分尊重和保障当事人意志。在签订合同时，双方是出于对上述情况的风险规避目的，才共同约定违约方应支付占总房款20%比例的违约金，该违约金的计算标准是包含在双方的合理预期之内的，符合意思自治原则，应当遵照执行。最后，本案讼争房屋总房款高达777万元，而一审判决的违约金数额仅为10万元，不足讼争标的额的1.5%，明显过低。 林玉芳答辩称，对方违约了，所以本案的违约金是不成立的。具体答辩意见与其提交的上诉状一致。 家动力厦门公司经传唤拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 林玉芳向一审法院起诉请求：1.判令叶缘海向林玉芳支付违约金1554000元；2.判令叶缘海向林玉芳支付律师费50000元。 叶缘海向一审法院提出反诉诉讼请求：1.解除林玉芳与叶缘海于2019年4月15日签订的《房产居间买卖协议书》；2.叶缘海向林玉芳返还定金60万元，并按讼争房产总价款的20%向叶缘海支付违约金1554000元。 一审法院认定事实：林玉芳系厦门市湖里区仙岳路692号1901室房产（即案涉房产）的所有权人，该房产系林玉芳自案外人林婷处购得，双方因该房产交易购房尾款支付产生纠纷而诉至本院，在该案诉讼过程中本院依申请于2018年12月保全查封了案涉房产，至本案庭审终结，案涉房产仍处于法院保全查封中。 2019年4月15日，林玉芳（出售方，甲方）与叶缘海（购买方，乙方）经家动力厦门公司（中介方，丙方）居间介绍，签订编号为1400561的《房产居间买卖协议书》，合同主要约定：叶缘海向林玉芳购买址于厦门市湖里区××路××号××室房产，成交总价777万元；叶缘海应向林玉芳支付购房定金60万元，支付至家动力厦门公司处，对双方发生定金的法律效力；交易税费由叶缘海承担；案涉房产现状为已办理了土地房屋权证，但处于抵押状态，林玉芳应于2019年12月26日前办理提前还贷并及时办理解押登记手续；协议书第四条约定，购房款分两次支付，已支付定金可冲抵首期购房款，具体付款金额及日期为：叶缘海于2019年12月26日前即解押当日向林玉芳支付367万元作为房产解押转款使用，2020年1月20日前即办理该房产过户手续当日支付0元，叶缘海向银行申请商业贷款410万元，该贷款由银行直接转至林玉芳账户，若银行实际放款金额小于贷款申请金额，叶缘海应于银行放款三日内将差额部分以现金方式支付给林玉芳，同时由家动力厦门公司代为办理交易过程中的评估按揭等手续；定金60万元于2019年4月15日支付30万元，于2019年8月30日前支付30万元，到林玉芳账户以银行实际到账为准；协议书第六条约定，林玉芳应在收到定金30万元整后五日内将房产交付给叶缘海使用；协议书第十一条约定，林玉芳与叶缘海签订本协议后不得中途悔约，否则悔约方除应向守约方承担总房款百分之贰拾的违约金外，还应赔偿守约方中介费、装修损失、房屋使用费、房屋差价损失和收益损失，以及由此引发的诉讼费用和律师费用等；协议书第十二条约定，若叶缘海不能按时向林玉芳付清购房款或林玉芳不能按时向叶缘海交付房产，违约方应向对方承担总房款每日0.5%的违约金，逾期达七日的，对方有权解除合同并按协议书第十一条追究违约方的责任；协议书第十三条约定，双方保证备齐资料于2020年1月20日前并前往土房局办理交易登记手续并签订土房局提供的《厦门市房地产买卖合同》，否则每逾期一日应向对方承担总房款每日0.5%的违约金，若于2020年2月10日前因一方原因仍未办理交易登记手续，则另一方有权要求解除合同并要求违约方承担协议书第十一条约定的违约责任；协议书第十五条手写载明，林玉芳阐述该房产目前抵押在民生银行（以经营贷方式）贷款额为380万元，且该房产目前处于保全状态，出售方在本协议约定期限自行解决，保证该房产可以顺利办理过户手续，愿为本协议上述违约一切法律责任。该《房产居间买卖协议书》落款处由林玉芳在“甲方”处、叶缘海在“乙方”处签名捺印确认，丙方处加盖家动力厦门公司合同专用章，并由刘云在丙方经办人处签名，该合同专用章体现家动力厦门公司账号及开户行信息（账号为4100××××2761，开户行为中国工商银行股份有限公司厦门禾山支行）。 2019年4月15日，叶缘海向刘木娇银行转账支付30万元。同日，林玉芳（授权方）与家动力厦门公司（被授权方）签订编号为1601263的《定金授权保管书》一份，载明：房屋权利人林玉芳于2019年4月15日确认收到叶缘海购买案涉房屋的定金30万元，并自愿将全额定金30万元授权委托家动力厦门公司暂时保管，待案涉房产保全状态解除后三个工作日内转入林玉芳银行账户，若中途一方原因导致合同无法履行被授权方将根据双方协商一致的结果或裁判部门的法律文书进行支付。该《定金授权保管书》正文下方手写“该定金款项及金额以实际银行到账为准”，在落款下方有温馨提示载明：尊敬的客户，为了保障您的权利，请您认真核对以上协议及所开出的收款收据包括任何文字协议是否有加盖本公司公章，如没加盖公司公章，视为客户您同意接受个人行为，本公司不给予承担任何法律相关责任。林玉芳在落款“授权方”处签名捺印确认。该《定金授权保管书》系一式两份，家动力厦门公司作为被授权方持有第一联，林玉芳作为授权方持有第二联。林玉芳提交其持有的第二联《定金授权保管书》中落款“被授权方”处加盖家动力厦门公司合同专用章，该合同专用章同时体现家动力厦门公司账号及开户行信息（账号为4100××××2761，开户行为中国工商银行股份有限公司厦门禾山支行），且无其他签名信息；叶缘海提供其从家动力厦门公司处取得的由家动力厦门公司持有的《定金授权保管书》第一联，该第一联落款“被授权方”处加盖家动力厦门公司公章，并由刘云在“被授权方经办人”处签名。庭审中，刘云陈述《定金授权保管书》一式两份，第二联提前加盖公司合同专用章给客户，第一联公司存底未加盖合同专用章，因叶缘海需要调取才加盖公司公章并由其签名。该《定金授权保管书》第一联与第二联除“被授权方”处加盖公章及经办人签名不同外，其他内容均一致。 2019年6月25日，林玉芳向家动力厦门公司发出《解除通知书》，载明：林玉芳于2019年4月15日授权委托家动力厦门公司保管卖房定金30万元，并出具编号为1601263的《定金授权保管书》，现通知家动力厦门公司解除对家动力厦门公司关于《定金授权保管书》一切授权，家动力厦门公司在收到本通知后，即刻将保管的定金30万元及其法定孳息汇入林玉芳账户。 2019年7月15日，林玉芳向叶缘海发出《支付房款通知书》，载明:根据编号为1400561的《房产居间买卖协议书》约定，叶缘海应于2019年4月15日支付定金30万元，2019年8月20日支付定金30万元，2019年12月26日前支付367万元（含定金），余款410万元向银行按揭借款。签订案涉协议书时林玉芳已告知叶缘海标的房屋处于保全状态，且写入协议，根据协议约定“出售方在本协议约定期限自行解决，保证房产顺利处理过户手续”，林玉芳已向标的房屋保全法院，即湖里区人民法院申请，法院已同意林玉芳出售该房屋，前提条件是协议约定的购房款汇入湖里区人民法院担保金账户内，（2018）闽0206财保273号民事裁定书保全金额为3300380元，叶缘海的首期购房款为367万元（含定金），即首付款大于保全金额，叶缘海将首付款存入上述法院指定的银行账户即可解除保全，由此，双方才能实现房屋交易的合同目的。而双方原先约定的对法院保全的房屋进行交易的购房款支付形式，及其房屋过户手续的约定，与法律程序产生冲突，且在客观实际操作也行不通，为此双方协议原约定的相关条款与法律程序产生冲突，因此需要作出相应变更，方可实现合同目的。这种变更亦符合《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定的精神。为此，请叶缘海按协议约定的到期款项，务必汇入湖里区人民法院（厦门银行湖里支行8782××××0153）担保金账户内。另外，林玉芳于2019年6月25日已发函《解除通知书》告知家动力厦门公司，第一期的定金解除由中介方保管，也务必请叶缘海配合将中介方保管的首期定金30万元汇入上述法院担保金账户内。 2019年7月24日，林玉芳向叶缘海发出《关于对的说明函》，载明：2019年7月22日林玉芳向叶缘海发函的《支付房款通知书》，同时将湖里法院暂存款通知书照片也一并转发，为消除误解，发函说明，1.不是林玉芳要变更编号为1400561《房产居间买卖协议书》的条款，是因为不对该协议的相关交易条款进行变更，客观上协议房屋根本无法交易。2.基于协议约定的“出售方在本协议约定期限自行解决，保证该房产顺利处理过户手续”，林玉芳已将其位于厦门市翔安区××巷镇××六里××号××房屋进行出售，已与第三人签订了上述房产的买卖合同，交易价款296万元，另根据双方协议的定金60万元，由此，在期限内是可以作为查封的反担保，从而解除双方协议房屋的查封，进而能顺利处理过户手续。但是，由于法院也将林玉芳名下址于翔安区马巷镇五星六里9号204号房屋进行诉讼保全（林玉芳也多次与法院提出明显超标的查封应当解除查封，但是法院不予以解除查封），上述房产因查封而不能交易，由此，林玉芳与该第三人的交易目的也无法实现，由此，用该房屋交易的价款进行反担保解除双方协议房屋的查封也不能实现。3.由此，只有变更一些不实质增加叶缘海的经济支出，也不要求叶缘海提前支付款项，如：叶缘海到期应支付的购房款，由支付给林玉芳转为支付到法院担保金账户即可。况且，如果叶缘海给予这样配合，协议房屋的查封就能够解除，交易就能实现。或者叶缘海有新的方法、更好的方案，也可以提出。只要能实现房屋交易林玉芳也一定配合。 2019年8月29日，叶缘海分六笔向刘木娇银行转账支付各5万元，合计30万元。 林玉芳与叶缘海在2019年7月22日的微信聊天记录显示：林玉芳向叶缘海发送说明函及支付房款通知书电子版本，叶缘海回复“一切按法律程序来履行我们的购房合约”、“合同该我履行的我会履行，你有其他问题和中介谈，中介会对接”。 林玉芳与家动力厦门公司经办人刘云在2019年8月29日的微信聊天记录显示：上午9时45分，林玉芳向刘云发送“今天把房屋定金60万元直接打入法院的账号”，刘云回复“因为跟原来的约定有出入，所以现在我们约您出来当面确定好，林姐您也要出来配合我们帮你协商”，林玉芳下午1时31分回复“我不在厦门”。当日，刘云向林玉芳发送“林姐，客户叶总刚刚把另外定金30万元转到我们公司账上了，本来等你回来，他的意思等你回来再面谈，再确定要怎么转”，林玉芳于下午5时15分回复“刘云，你好，请你将这60万定金钱直接打到法院的账户上就好了”。之后，刘云向林玉芳发送“我们帮你们协商，那你要出面来沟通”，林玉芳于当日下午6时59分回复“把定金汇入法院账户”，刘云回复“你跟买方叶总协商一致同意转到法院账户，我们马上转账，全力配合”。 2019年9月20日，林玉芳向叶缘海发出《解除合同通知书》，载明：因叶缘海拒绝支付到期购房款的违约行为构成双方约定的解除合同条件，故通知如下，解除双方签订的编号为1400561的《房产居间买卖协议书》，合同解除后10日内，叶缘海应向林玉芳支付总房款777万元的20%的违约赔偿即155.4万元，如由此发生的诉讼费、律师费按协议约定由叶缘海承担。 2019年9月24日，林玉芳向叶缘海发送“缘海，您好，我20号寄了一份解除房屋买卖合同书，收到了吗？请查收”，叶缘海回复“一切按原协议履行，违者法律后果自负”。 2020年3月10日，家动力厦门公司出具《证明》一份，载明：收到叶缘海转给林玉芳购买案涉房产定金两笔共计60万元，该定金根据合同约定卖方林玉芳授权，由本公司代管（此款由叶缘海通过转账给我公司员工刘木娇建行卡号6217××××0909经收）。 一审法院于2020年3月10日受理叶缘海提出的反诉诉请，并于2020年3月13日向林玉芳送达了反诉状及证据材料。 一审法院认为，叶缘海与林玉芳之间存在合法有效的买卖合同关系。本案的焦点为叶缘海支付至刘木娇银行账户的60万元是否系案涉房屋的定金、案涉房屋买卖合同是否解除以及若解除于何时解除、叶缘海和林玉芳有无违约及违约金金额。 关于叶缘海支付至刘木娇银行账户的60万元是否系案涉房屋定金的问题。叶缘海主张其系根据家动力厦门公司指示按约定日期将定金分两笔各30万元足额支付至家动力厦门公司指定的刘木娇银行账户，已依约履行定金支付义务。林玉芳主张叶缘海该两笔各30万元未向林玉芳支付亦未支付至指定的家动力厦门公司合同专用章载明的公司账户，因此叶缘海未履行支付定金义务。经查，双方签订的《房屋居间买卖协议书》约定叶缘海应向林玉芳支付购房定金60万元，该定金支付至家动力厦门公司处，并约定于2019年4月15日支付30万元，于2019年8月30日前支付30万元，协议书未明确约定收款账户。叶缘海于2019年4月15日向刘木娇银行转账支付30万元，同日，林玉芳与家动力厦门公司签订《定金授权保管书》确认林玉芳收到叶缘海于当日支付的定金30万元并授权家动力厦门公司暂时保管，足以认定叶缘海于2019年4月15日向刘木娇转账支付的30万元系支付案涉房产的定金。至于叶缘海于2019年8月29日向刘木娇银行转账支付30万元，由于《房屋居间买卖协议书》仅约定定金支付至家动力厦门公司，未明指定定金支付的具体账户，庭审中，家动力厦门公司陈述其在公司日常交易中一直指定刘木娇的账户为代客户保管定金的账户，其要求叶缘海将案涉定金转至刘木娇账户中。叶缘海于2019年8月29日将第二笔30万元支付至第一笔定金的付款账户即刘木娇账户后，家动力厦门公司经办人刘云即微信通知林玉芳“叶总刚刚把另外定金30万元转到我们公司账上了”，林玉芳当日数次向家动力厦门公司经办人员刘云表示让其将定金60万元转入法院账户，足以证明林玉芳已明确知晓并确认收到案涉房产的全部60万元定金。综上，一审法院对林玉芳的前述主张不予采信，并确认叶缘海已依约如期足额支付案涉房产定金60万元。另外，对林玉芳主张的叶缘海与家动力厦门公司恶意串通、隐瞒真相，案涉定金60万元可能转还至叶缘海、刘木娇系叶缘海与家动力厦门公司安排的关联人员，本案涉及虚假诉讼等，因林玉芳未提供证据证明，且系主观猜测，一审法院对此不予采信。 关于案涉《房屋居间买卖协议书》应否解除的问题。林玉芳主张案涉《房屋居间买卖协议书》因叶缘海根本违约由其于2019年9月20日通知解除，一审法院认为，案涉协议书约定购房款支付时间为2019年4月15日支付定金30万元，2019年8月30日前支付定金30万元，2019年12月26日支付首笔购房款367万元（含定金），余款410万元向银行按揭借款支付。如前所述，叶缘海已依约如期足额支付案涉房产定金60万元，首笔购房款367万元（含定金）在林玉芳发出《解除合同通知书》时尚未到支付时间，林玉芳未举证证明其与叶缘海就首笔购房款的支付时间、支付方式协商一致进行变更，亦未举证证明叶缘海存在其他违约行为，因此林玉芳不享有合同解除权，其以叶缘海未支付定金、未向湖里法院担保金账户支付首笔购房款构成根本违约要求解除合同的理由不能成立，其向叶缘海发出的《解除合同通知书》不能发生通知解除合同的法律效力。 林玉芳未在约定的办理过户手续前解除案涉房屋的保全措施，且截止本案庭审结束案涉房屋仍处于查封状态，因林玉芳未解决案涉房产的保全措施导致其未能如约向叶缘海出售案涉房屋，案涉《房屋居间买卖协议书》的根本目的不能实现，林玉芳构成违约，属于《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款关于“有下列情形之一的,当事人可以解除合同：……(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的情形,现叶缘海反诉请求解除合同，合法有据，一审法院确认案涉房屋买卖合同解除。一审法院于2020年3月13日向林玉芳送达了载明叶缘海要求解除案涉房屋买卖合同诉请的反诉状副本，一审法院确认案涉房屋买卖合同于2020年3月13日解除。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定,合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。林玉芳严重违约，应承担相应的违约责任，因此对叶缘海关于林玉芳向其返还定金60万元的主张，一审法院予以支持。因本案定金60万元由家动力厦门公司代为保管，家动力厦门公司亦表示愿意依据法院裁决进行支付，因此应由家动力厦门公司应向叶缘海返还由其保管的定金60万元。 关于违约金，案涉协议书第十一条约定，林玉芳与叶缘海签订本协议后不得中途悔约，否则悔约方应向守约方承担总房款百分之贰拾的违约金。叶缘海依据前述约定要求林玉芳按总房款777万元的20%向其支付违约金155.4万元，林玉芳主张其不存在违约，可视为其对违约金过高的抗辩，叶缘海未举证证明林玉芳违约给其造成的实际损失，考虑到叶缘海在签订案涉协议书时已知悉案涉房产被保全的情况，其应对潜在的交易风险有相应的预见，一审法院根据公平和诚实信用原则,酌情调整违约金为10万元。因林玉芳违约，对其关于要求叶缘海支付律师费的本诉诉讼请求，一审法院不予支持。 综上所述，林玉芳与叶缘海于2019年4月15日签订的编号为1400561的《房产居间买卖协议书》于2020年3月13日解除，叶缘海支付的定金60万元林玉芳应予返还，因定金60万元由家动力厦门公司代为保管，由家动力厦门公司向叶缘海返还由其保管的定金60万元，林玉芳应向叶缘海支付违约金10万元。对林玉芳提出的本诉诉讼请求，一审法院不予支持；对叶缘海提出的反诉诉讼请求，一审法院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、确认林玉芳与叶缘海于2019年4月15日签订的编号为1400561的《房产居间买卖协议书》于2020年3月13日解除；二、林玉芳于本判决生效之日起十日内向叶缘海返还定金60万元；三、林玉芳于本判决生效之日起十日内向叶缘海支付违约金10万元；四、驳回林玉芳的全部本诉诉讼请求；五、驳回叶缘海的其他反诉诉讼请求。本诉案件受理费19236元，减半收取计9618元，由林玉芳负担。反诉案件受理费24032元，减半收取计12016元，由叶缘海负担6616元，林玉芳负担5400元。 二审中，林玉芳对一审判决查明的以下事实有异议：对判决书第十一页“叶缘海提供的《定金授权保管书》系从家动力厦门公司处取得，有相应的原件，与林玉芳持有的《定金授权保管书》除落款“被授权方”签章不同外其余内容一致，且叶缘海提供的《定金授权保管书》落款“被授权方”处加盖家动力厦门公司公章，林玉芳持有的《定金授权保管书》落款“被授权方”处加盖家动力厦门公司合同专用章，林玉芳未对此处加盖的家动力厦门公司公章提出异议，本院对该份《定金授权保管书》的真实性予以确认”有异议，因为对方是临时加盖的法人章，林玉芳持有的是签订合同是第三人盖的合同专用章，该证据的合同专用章有明确的收款账户和账号，是指定的定金保管账户，而不是其他账号，因此约定是很明确的，不存在约定不明的问题。除此之外，双方当事人对一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。 二审中，林玉芳向本院提交以下证据：2019年8月31日林玉芳与叶缘还的通话录音，证明林玉芳签订合同前已告知叶缘海该标的物房产已被法院查封，叶缘海知情并在合同上签字，但事后认为其无法履行，单方提出解除合同，已构成逾期违约，实际上也未履行合同，构成根本违约。 叶缘海认为该证据不是新证据，其有权不予质证。叶缘海本人确认有这个通话，但这个通话是不全的，是截取的一部分，且叶缘海明确要求林玉芳先去解押；通知函、请求函只是林玉芳单方的意思表示，我方没有同意。 本院认为，林玉芳与叶缘海于2019年4月15日签订案涉《房产居间买卖协议书》时，双方明知案涉房屋处于抵押、查封状态，故案涉买卖协议系双方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，对合同双方均有法律约束力。在案涉协议履行过程中，因案涉房屋被一审法院以（2018）闽0206财保273号民事裁定保全，金额为3300380元。经林玉芳与一审法院沟通，只要林玉芳 能向一审法院支付保全金额3300380元，案涉房屋即可解除保全，该做法亦符合法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，林玉芳于2019年7月15日、24日向叶缘海发出《支付房款通知书》及《说明函》，要求叶缘海将首付款（含定金）367万元存入一审法院账户。该行为虽然与案涉协议约定的付款方式不同，但鉴于案涉房屋被保全的事实，林玉芳的上述要求变更付款方式的行为有利于合同目的的实现，且不会损害叶缘海的合法权益。但叶缘海对此回复“一切按原协议履行，违者法律后果自负”，即叶缘海不愿意按林玉芳的要求将首付款存入一审法院账户，故叶缘海上诉主张林玉芳应按合同总价款20%支付违约金缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。因案涉买卖协议约定叶缘海于2019年12月26日支付367万元作为房产解押款，但林玉芳却在2019年9月20日向叶缘海发出《解除合同通知书》，一审法院根据公平和诚实信用原则，判决违约金10万元并无不当，林玉芳上诉请求依据不足，本院不予采纳。 综上，林玉芳、叶缘海的上诉请求均缺乏事实和法律依据，均应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回林玉芳、叶缘海的上诉，维持原判。 二审案件受理费19236元，由林玉芳负担11542元，叶缘海负7694元。 本判决为终审判决。 审判长  刘文珍 二〇二〇年十二月三日 书记员  王国伟 附本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。