贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔04民初109号原告：席贤，女，汉族，1989年3月25日生，住贵州省镇宁布依族苗族自治县。被告：贵阳铝镁设计研究院工程承包有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金朱路**，统一社会信用代码：91520000214405257K。法定代表人：袁赤，职务：董事长。委托诉讼代理人：王仲勋，男，汉族，1992年4月28日生，住贵州省金沙县，系。代理权为为特别授权代理。委托诉讼代理人：申训，贵州乾合律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告：贵州省华大房地产开发有限公司，住所地：贵州省安顺市西秀区老大十字荣建大厦**，统一社会信用代码：91520402709654546C。法定代表人：姜荣华，职务：董事长。委托诉讼代理人：余次继，男，汉族，1992年7月8日生，住湖北省咸宁市安区，代理权限为特别授权代理。原告席贤诉被告贵阳铝镁设计研究院工程承包有限公司、贵州省华大房地产开发有限公司（以下简称华大公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年8月17日立案受理后，依法适用普通程序于2020年11月4日、12月3日公开开庭进行了审理，原告席贤，被告铝镁公司的委托诉讼代理人申训、王仲勋，被告华大公司的委托诉讼代理人余次继到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请求撤销（2020）黔04执异60号执行裁定书；二、依法停止对执行安顺市西秀区老大十字华大时代广场棚户区改造项目X房屋的执行，解除查封并确认该房屋归原告所有；三、诉讼费用由被告承担。事实及理由：铝镁公司因与被告华大公司建设工程施工合同纠纷于2019年8月1日查封了华大公司名下的安顺市西秀区老大十字时代广场棚户区改造项目X房屋，后铝镁公司与被告华大公司之间的纠纷经贵阳仲裁委仲裁后，进入强制执行程序，在执行过程中，原告席贤以其向被告华大公司购买了涉案房屋而提出执行异议，贵院在组织听证后，作出（2020）黔04执异60号《执行裁定书》裁定驳回异议人席贤的异议。原告认为，该执行裁定是错误的，理由如下：首先，原告与华大公司签订有合法有效的商品房买卖合同，并已经支付了256566元购房款，超过房屋价款的50%，且原告购买涉案房屋系用于居住。虽然房屋还未交付，但是并非原告的原因所致。故原告对涉案房屋享有的民事权益足以排除执行，请法院依法予以支持。被告铝镁公司答辩称：原裁定认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。原告支付的购房款不足50%，不应得到支持。被告华大公司答辩称：原告在我公司缴足了25.6万元，其中五万元是通过优惠服务折抵支付给公司的，请法院依法裁判。原告向本院提交的证据：商品房买卖合同、华大时代广场存抵优惠协议书、收款收据、支付凭证，拟证实原告与华大公司在查封之前签订了合法有效的书面购房合同，并且支付了256566元购房款，已经超过了房屋总价款的50%。原告名下并无其他房产。对于原告提交的证据，被告铝镁公司的质证意见：对于合同的真实性不予认可，合同签订时华大公司的公章在铝镁公司的监管下，并且原告并未提供名下无房产的证明。被告华大公司的质证意见：无异议。被告铝镁公司向本院提交以下证据：1、营业执照，拟证实被告的主体资格。2、商品房买卖合同，拟证实原告购买涉案房屋规划用于是用于办公，并非公寓或住宅。对于铝镁公司提交的证据，原告的质证意见：规划用途不规定实际用途，华大公司将涉案房屋作为住宅进行宣传销售，原告购房的真实目的是居住，且原告名下并无其他用于居住的房屋。被告华大公司的质证意见：真实性无异议，但达不到铝镁公司的证明目的。原被告双方提交的证据，本院依法组织当事人进行了质证，对于双方均无异议的证据，本院依法予以确认。对于原告提交证据的真实性予以认定，对于收款收据与转账凭证能够相互印印证，其他证据是本院的裁定书、送达回证，具有客观真实性，本院依法予以认定。对于被告铝镁公司提交的证据，真实性予以认定，对商品房买卖合同的证明目的不予认可。本院经审理查明认定如下事实：2018年8月28日，原告席贤与华大公司签订《商品房买卖合同》，约定原告席贤向华大公司购买该公司开发的华大时代广场棚户区改造项目一期x，房号为16-8，合同载明该商品房规划用途为住宅，购房总价款为496566元，付款方式为银行按揭，首期房款为256566元，剩余240000元办理银行按揭。2018年8月13日，原告席贤交付华大公司购房定金款50000元；2018年8月28日，原告席贤交付华大公司购房款206566元，至此，原告席贤向华大公司支付的房屋价款总计256566元。被告与华大公司合同纠纷一案，本院依被告的申请，以（2019）黔04财保6号、（2019）黔04财保8号立案审理诉前财产保全并作出（2019）黔04财保6号民事裁定书、（2019）黔04财保8号民事裁定书。后本院以（2019）黔04执保65号立案执行（2019）黔04财保6号民事裁定书，执行过程中，本院于2019年7月31日向安顺市不动产登记中心送达2019黔04执保65号《协助执行通知书》，查封了华大公司名下所有的“安顺华大时代广场项目”一期房屋599套，本案原告席贤所购买的房屋在被查封房屋之列。后被告依法向贵阳仲裁委员会申请仲裁，贵阳仲裁委员会于2020年1月20日作出（2019）贵仲裁字第0727号裁决书，裁决：一、确认申请人铝镁公司为被申请人华大公司垫资的前期费用150000000元、工程款70000000元共计220000000元债权全部到期；被申请人华大公司在本裁决书送达后三十日内归还申请人铝镁公司到期债权人民币220000000元；二、被申请人华大公司……支付申请人铝镁公司150000000元垫资债权的利息（截止2018年11月30日的利息为7300000元；2018年12月1日以后的利息，以150000000元为基数，按年利率18%，计算到该债权还清时为止）；三、被申请人华大公司……支付申请人铝镁公司70000000元垫资债权的利息（截止2018年11月30日止的利息为18824516.36元；2018年12月1日至2019年8月19日期间的利息，以70000000元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算；2019年8月20日至该项债权还清时止的利息，以70000000元为基数，按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）计算;四、被申请人华大公司……支付申请人铝镁公司逾期归还债权的违约金（以垫资款220000000元为基数，从2019年9月19日起，按每年6%的标准，计算到垫资款220000000元付清时为止）；五、被申请人华大公司……支付申请人铝镁公司逾期办理抵押登记的违约金200000元；六、被申请人华大公司……支付申请人铝镁公司律师费1200000元、保全担保费400000元、保全费3000元；七、驳回申请人铝镁公司的其余仲裁请求。仲裁裁决生效后，申请人铝镁公司向本院申请执行，本院以（2020）黔04执56号立案执行,查封了涉案房屋，原告向本院提出书面异议，本院经审查作出（2020）黔04执异60号执行裁定，裁定驳回异议人席贤的异议请求，并于2020年8月5日将该裁定书送达给原告，原告不服该裁定，于2020年8月17日向本院提起本案执行异议之诉。截止2020年11月4日，原告席贤在贵州省安顺市及安顺经济技术开发区范围内无登记房产信息。另查明涉案房屋尚未竣工验收，也未向原告席贤交付。本案的争议焦点：原告席贤对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益；原告席贤要求确认涉案房屋归其所有的请求能否得到支持。本院认为：人民法院审理执行异议之诉案件,应综合考虑不同当事人之间的利害关系、享有权益的性质等因素,依法充分保护各方当事人的合法权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”，根据该条的内容可知，将商品房消费者的物权期待权突破合同相对性和债权平等性予以优先保护是基于对生存权的至上考虑，因此在适用该条款时应当严格审查房屋买受人签订房屋买卖合同的时间、买受人名下的房屋登记信息、付款信息等情况。具体到本案，欲认定原告席贤是否对涉案房屋享有排除强制执行的民事权益，主要看其是否符合上述第二十九条的规定。首先，关于原告席贤是否在涉案房屋被查封之前签订有合法有效的书面购房合同。经查，原告席贤与华大公司签订《商品房买卖合同》的时间为2018年8月28日，该合同明确约定涉案房屋为标的物，房屋单价为6754.16元/㎡，房屋总价款为496566元，并约定买受人付款的方式为贷款方式。同时，也对房屋交付时间、违约责任等进行明确约定，其双方买卖的标的物基本状况清晰，各方权利义务明确，不违反相关法律法规的规定，应属于合法有效的合同。而涉案房屋被查封的时间为2019年8月1日，晚于原告席贤签订房屋买卖合同的时间，因此本案符合上述第二十九条中“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的规定。其次，关于原告席贤购买涉案房屋是否系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋的问题。原告席贤购买的房屋属于住宅性质，且根据贵州省不动产登记查询结果看，原告席贤名下并无其他用于居住的房屋，故本案符合上述第二十九条中“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定。再者，关于原告席贤是否已经支付超过合同约定总价款百分之五十购房款的问题。根据席贤提供的收据、取款凭证等证据可以证实其已经支付购房款共计256566元，超过全部房屋价款（496566元）的50%。符合上述第二十九条中“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定。关于原告席贤要求确认涉案房屋归其所有的问题，就目前证据看席贤仅具备对涉案房屋的物权期待权，且涉案房屋并未竣工验收，故在其他条件不具备的情况下，不宜直接房屋的所有权确认归其所有，故本院对原告席贤的该项诉讼请求依法不予支持。综上，原告席贤对于涉案房屋享有物权期待权应依法予以优先保护，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条之规定，判决如下：一、不得执行安顺市西秀区老大十字华大时代广场棚户区改造项目X房屋。二、驳回原告席贤的其他诉讼请求。案件受理费8749元，由被告贵阳铝镁设计研究院工程承包有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。本院（2020）黔04执异60号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长 廖    美    娟审判员 陈雯贞人民陪审员方萍二〇二〇年十二月三日法官助理周愿垚书记员李倩