湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂2801民初5227号原告：恩施澳林商贸有限公司，住所地：湖北省恩施市大桥路金潭花园******，统一社会信用代码：91371329068700687H。法定代表人：裴成林，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：邹湘萼，湖北夷水（利川）律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：临沭澳林置业有限公司，住所，住所地：山东省临沂市临沭县澳林国际商贸城**楼****社会信用代码:91371329054972956B。法定代表人：于杰，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：顾磊，男，1970年7月17日出生，汉族，山东省临沭县人，户籍地：山东省临沭县，系该公司副总经理，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人:杨金岭，北京市尚元律师事务所律师，代理权限：特别授权。原告恩施澳林商贸有限公司(以下简称恩施澳林公司)与被告临沭澳林置业有限公司(以下简称临沭澳林公司)、陈克权合同纠纷一案，本院立案受理后，被告临沭澳林公司在提交答辩状期间对管辖权提出异议，认为本案属于房屋租赁合同纠纷，应由不动产所在地或合同履行地、被告住所地山东省临沭县人民法院管辖，本院裁定驳回其请求，被告提出上诉，湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院作出民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。被告于2020年6月18日向本院申请对《承包经营合同》的盖章及签名的形成时间进行鉴定，因不符合鉴定条件，本院于2020年7月22日退回不予委托。本案在审理中原告撤回了对被告陈克权的起诉，现依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告恩施澳林公司的委托诉讼代理人邹湘萼，被告临沭澳林公司的委托诉讼代理人杨金岭、顾磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行与原告于2013年5月26日签订的《承包经营合同》及《承包经营合同补充协议》；2、判令被告将应由原告收取的租金、押金、装修保证金返还给原告；3、判令被告支付应给购房客户陈景志、曹海萍等人支付的一切费用4025130.75元；4、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告变更诉讼请求2为：判令被告将应由原告收取的租金、押金和装修保证金2630010元返还给原告，并要求被告自2016年4月起至付清之日止按年利率6％支付利息；诉讼请求3变更为：判令被告支付应当支付给业主第四年、第五年返租的费用分别为1780790.21元，并自2017年11月1日起至付清之日止按年利率6％支付利息。事实和理由：原告与被告于2013年5月26日签订了《承包经营合同》，约定在三年的承包期内将临沭澳林国际商贸城一期、二期商铺的招商和物业管理事项发包给原告经营管理。在承包期内原告在该商场收取的租金及其他各项收费收益均归原告所有，原告自主经营、自负盈亏。原告收取商户一年的租金，为商贸城提供三年的物业管理和招商服务。原告与被告之间签订的《承包经营合同》第11.4条约定：“一期（1＃楼至8＃楼、13＃楼至20＃楼）和二期（21＃楼至27＃楼、32＃至38＃楼）所销售的自营户，在临沭澳林国际商贸城开业一年后，符合条件的自营户由甲方临沭澳林置业有限公司一次性给其总房款6％的装修补贴，乙方负责与自营户签订装修补贴协议（装修补贴由甲方向乙方全额支付后，再由乙方支付给自营户）；原二期销售的二楼商铺实行返租40％（即第四年和第五年每年返总房款的8％）给客户，这16％的费用及所产生的税费均由甲方承担，乙方负责与客户签订返租协议（返租金由甲方向乙方全额支付后，再由乙方支付给自营户）；原与购买临沭澳林国际商贸城商铺的客户签订的商铺委托经营管理合同，即一期商铺为2014年5月1日至2017年4月30日，二期商铺2014年10月30日至2017年9月30日止，超出了上述免租期的，应付给购房客户的一切费用均由甲方负责支付，不由乙方负责支付，并由甲方承担一切后果和责任。”且业主购买商铺的现使用人和受益人均系被告，要返还给业主的租金应当由被告承担。原告为履行该合同聘请了物业公司为临沭澳林国际商贸城提供物业服务，并支付了物业费。原告工作人员于2016年3月28日被逼离开了临沭，原告的经营场所虽变更但原告仍然在按照承包合同的约定履行职务。但被告趁原告的工作人员不在临沭，擅自以原告的名义与客户签订了合同并收取了租金，被告的行为导致原告无法再履行《承包经营合同》，给原告造成了巨大的经济损失。为维护原告的合法权益唯具状起诉，望判如所请。被告辩称，原、被告之间不存在承包经营合同法律关系，原告起诉所依据的承包经营合同和承包经营合同补充协议均系原告伪造，原、被告之间存在的真实法律关系系无偿的委托合同关系，本案所涉的不动产物权，属于被告。当时被告的最大股东和法定代表人均是陈克权，经营地点也是在临沭，，经营地点也是在临沭营的收益全部归原告所有，至于重大事项，公司的股东、高管均不知情，原告提交的合同和补偿协议在被告的法定代表人变更时，并不存在，在被告单独提起的公司营业证照返还纠纷案中，陈克权和有关人员从未提及有这两份文件，在该案的强制执行过程中，也没有提及。因此被告认为这两份文件在2013年5月26日时并不存在，是陈克权等人事后伪造，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有异议的证据，本院根据双方当事人的陈述并结合案件事实，综合认定证据效力及证明目的。根据原、被告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年5月4日，被告临沭澳林公司开发建设的临沭国际商贸城A区一期一标段、二标段工程开工进行建设。2013年12月23日，临沭国际商贸城B区二标段（25＃26＃27＃32＃33＃34＃沿街楼）开工进行建设。2013年12月29日，临沭国际商贸城B区一标段（21＃-24＃）开工进行建设。于2013年6月18日、2014年1月10日办理了商品房预售许可证。2013年5月26日，被告临沭澳林公司（发包方、甲方）与临沭澳林商贸城管理有限公司（承包方、乙方）签订《承包经营合同》，约定：第一条承包事项：临沭澳林国际商贸城一、二期商铺招商和物业管理。第二条承包经营方式：甲方在承包经营期限内将临沭澳林国际商贸城的招商和物业管理事项发包给乙方。乙方必须独立核算、依法纳税、自主经营、自负盈亏。第三条承包经营期间，乙方必须在其公司的法定经营范围内从事经营活动（以乙方公司企业法人营业执照为准）。甲方承包给乙方经营的招商和物业概况：临沭澳林国际商贸城坐落于临××县××以西，利城大街以北，国策路以东，327国道以南，甲方将一、二期共计62000平方米商铺和物业管理事项承包给乙方经营管理。第四条在前三年免租期内，一期商铺（1＃楼至8＃和13＃至20＃楼）即从2014年10月1日起至2017年9月30日止。二期商铺（21＃楼至27＃和32＃至38＃楼）即从2015年10月1日起至2018年9月30日止。甲方向乙方共收取发包管理费12万元，乙方按季度缴费，每季度末前5天向甲方缴纳1万元。三年后根据市场状况另行商定标准，签订补偿协议。乙方在该商场收取的租金及其他各项收费收益均归乙方所有，乙方自主经营、自负盈亏。第五条乙方承包期间包括但不限于其人员工资福利、社会保险、工伤事故、房屋租金、水费、电费、物业管理费、宽带费、电话费等与其公司经营管理相关的全部费用均由乙方支付。第十一条11.4一期（1＃楼至8＃楼、13＃楼至20＃楼）和二期（21＃楼至27＃楼、32＃至38＃楼）所销售的自营户，在临沭澳林国际商贸城开业一年后，符合条件的自营户由甲方临沭澳林置业有限公司一次性给其总房款6％的装修补贴，乙方负责与自营户签订装修补贴协议（装修补贴由甲方向乙方全额支付后，再由乙方支付给自营商户）；原二期销售的二楼商铺实行返租40％（即第四年和第五年每年返总房款8％）给客户，这16％的费用及所产生的税费均由甲方承担，乙方负责与客户签订返租协议（返租金由甲方向乙方全额支付后，再由乙方支付给自营户）；原与购买临沭澳林国际商贸城商铺的客户签订的商铺委托经营管理合同，即一期商铺为2014年5月1日至2017年4月30日，二期商铺2014年10月30日至2017年9月30日止，超出了上述免租期的，应付给购房客户的一切费用均由甲方负责支付，不由乙方负责支付，并由甲方承担一切后果和责任。第十四条本合同的签订、生效、解释及争议，均适用中华人民共和国法律。甲乙双方因执行本合同发生争议，应友好协商解决，如协商未果，任何一方有权向有合同签订地有管辖权的人民法院提起诉讼。合同还约定了其他事项。2014年1月29日，被告临沭澳林公司（发包方、甲方）与临沭澳林商贸城管理有限公司（承包方、乙方）签订了《承包经营合同补充协议》，约定双方于2013年5月26日签订的《承包经营合同》的基础上变更合同条款内容：1、鉴于甲方因资金周转困难向乙方借款，原合同项下甲方向乙方共收取120000元的发包管理费暂不向乙方收取，用于冲抵甲方向乙方借款的部分利息。2、为了澳林国际商贸城前期市场的繁荣发展，甲乙双方经过友好协商一致决定前三年免除该市场租赁商户的物业费。2017年9月1日起由甲方向商贸城租赁户收取物业管理费。一期商铺的物业公司的劳务费自2016年7月30日起由甲方支付；二期商铺的物业公司的劳务费自2017年6月30日起由甲方支付。3、乙方为了帮甲方培育市场打开招商困局，乙方在三年的承包期内承诺向该商贸城的租赁商户只收取一年的租金。4、原合同第五章第十四条变更为本合同一经甲乙双方签定立即生效。甲乙双方若因执行本合同发生争议应友好协商，如协商未果任何一方有权向合同签订地恩施市人民法院提起诉讼。二、本协议生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力。除本协议中明确作修改的条款之外，原合同的其余部分应完全继续有效。本协议与原合同有相互冲突时，以本协议为准。三、本协议一式贰份，甲、乙双方各执一份，具有同等法律效力，自双方签字盖章之日起生效。2014年，购房客户与临沭澳林商贸城管理有限公司签订商铺委托经营合同，合同约定购房客户将位于临沭澳林国际商贸城的商铺委托临沭澳林商贸城管理有限公司租赁经营，委托期限5年；委托方式，第1年至第3年，购房客户自愿将上述商铺委托给临沭澳林商贸城管理有限公司无偿使用，第4年、第5年由临沭澳林商贸城管理有限公司分别支付租金，支付时间为澳林国际商贸城（试）营业的第4年度、第5年度起始的第一个月内；合同还对其他事项进行了约定。2014年7月26日，原告作为甲方与作为乙方的济南物华物业管理有限公司临沂分公司签订《前期物业服务合同》，物业名称为澳林国际商贸城项目，物业类型为商业。2015年7月1日，双方又签订了《澳林商贸城前期物业服务合同补充协议》。原告自2014年8月至2016年2月给济南物华物业管理有限公司临沂分公司支付了劳务费共计1278000元。2014年6月1日、2015年7月1日，被告临沭澳林公司与滨州市恒兴房地产营销策划有限公司两次签订《临沭澳林国际商贸城项目招商代理合同》，约定对临沭国际商贸城项目进行前期策划、招商代理，委托期限自2014年6月1日至2015年7月1日、自2015年7月1日至2016年7月1日。招商代理费用为每平方米50元，每月5日前结算上一个月度招商代理费。被告临沭澳林公司给滨州市恒兴房地产营销策划有限公司按约支付了营销策划费。2016年3月29日，原告恩施澳林公司与被告临沭澳林公司产生纠纷，原告终止了对临沭澳林国际商贸城的管理，后由被告临沭澳林公司继续经营管理至今。2016年6月16日，被告临沭澳林公司起诉本公司原法定代表人陈克权、公司副总经理卢成、公司会计鲁莉、公司出纳裴宝证照返还纠纷一案，要求其共同返还印章、营业执照正副本等公司证照。临沭县人民法院于2016年12月19日作出（2016）鲁1329民初2447号民事判决书，判决陈克权、卢成、鲁莉、裴宝返还临沭澳林置业有限公司公章、合同专用章、财务专用章、营业执照正副本等。陈克权、卢成、鲁莉、裴宝不服提出上诉，山东省临沂市中级人民法院于2017年2月28日作出判决，驳回上诉，维持原判。2017年5月26日，该案经临沭县人民法院执行完毕。临沭澳林商贸城管理有限公司于2018年1月9日变更名称为恩施澳林商贸有限公司，公司住所地由临沭苍山，公司住所地由临沭苍山北路变更为湖北省恩施市大桥路金潭花园****701 style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>2018年至2019年期间，朱真真等购房客户向山东省临沭县人民法院起诉，要求恩施澳林公司支付第四年、第五年的租金及利息，经该院审理认为，其与恩施澳林公司签订的商铺委托经营合同有效，恩施澳林公司应当支付。本案审理中，原告向本院提交了判决应由其承担租金及利息的民事判决书如下：1.（2019)鲁1329民初3149号朱真真诉恩施澳林公司、临沭澳林公司房屋租赁合同纠纷案，判决恩施澳林公司给付朱真真租金99596元及利息（第四年的租金利息以49789元为基数自2017年11月1日起按年利率6％计算至实际给付之日止；第五年的租金以49789元为基数自2018年11月1日起按年利率6％计算至实际给付之日止）。2.（2018)鲁1329民初4912号陈景志诉恩施澳林公司委托合同纠纷案，判决恩施澳林公司给付陈景志租金40719元及利息（利息自2017年11月1日起至实际付款之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）。3.（2019)鲁1329民初3591号李传停诉恩施澳林公司租赁合同纠纷案，判决恩施澳林公司给付李传停租金38662元及利息（其中第四年的租金利息以19331元为基数，自2017年11月1日起至实际给付之日止，按年利率6％计算；第五年的租金以19331元为基数自2018年11月1日起至实际给付之日止，按年利率6％计算）。4.（2019)鲁1329民初2155号曹海萍诉恩施澳林公司房屋租赁合同纠纷一案，判决恩施澳林公司给付曹海萍租金43914元及利息（其中第四年的租金利息以21957元为基数自2017年11月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际给付之日止；第五年的租金利息以21957元为基数自2018年11月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际给付之日止）。5.（2019)鲁1329民初4554号张贵波诉恩施澳林公司租赁合同纠纷一案，判决恩施澳林公司给付张贵波租金60146元及利息（其中第四年的租金利息以30073元为基数，自2017年11月1日起至实际给付之日止，按年利率6％计算；第五年的租金以30073元为基数自2018年11月1日起至实际给付之日止，按年利率6％计算）。6.（2019)鲁1329民初5947号袁欣诉恩施澳林公司房屋租赁合同纠纷一案，判决恩施澳林公司给付袁欣租金43900元及利息（利息以43900元为基数，自2019年10月16日起至实际付款之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。7.（2019)鲁1329民初4637号杨本平诉恩施澳林公司租赁合同纠纷案，判决恩施澳林公司给付杨本平租金43794元及利息（利息以43794元为基数自2019年8月9日起至实际付款之日止，按照年利率6％计算）。8.（2019)鲁1329民初5737号刘文玲诉恩施澳林公司租赁合同纠纷一案，判决恩施澳林公司给付刘文玲租金61882元及利息（利息以61882元为基数，自2019年10月8日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。9.（2019)鲁1329民初5541号王军诉恩施澳林公司租赁合同纠纷一案，判决恩施澳林公司给付王军租金47936元及利息（其中以租金23968元为基数自2018年2月1日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算第五年的租金利息；以租金23968元为基数自2019年2月1日起至实际给付之日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）。10.（2019)鲁1329民初4953号王卫东诉恩施澳林公司租赁合同纠纷案，判决恩施澳林公司给付王卫东租金44556元及利息（利息以44556元为基数，自2019年8月23日起至实际付款之日止，按照年利率6％计算）。11.（2019)鲁1329民初5055号陈青诉恩施澳林公司租赁合同纠纷一案，判决恩施澳林公司给付陈青租金53418元及利息（第四年的租金利息以26709元为基数，自2017年11月1日起至实际给付之日止，按年利率6％计算；第五年的租金以26709元为基数自2018年11月1日起至实际给付之日止，按年利率6％计算）。12.（2019)鲁1329民初5230号袁梓皓诉恩施澳林公司租赁合同纠纷一案，判决恩施澳林公司给付袁梓皓租金61076元及利息（其中第四年的租金利息以30538元为基数，自2017年11月1日起至实际给付之日止，按年利率6％计算；第五年的租金以30538元为基数自2018年11月1日起至实际给付之日止，按年利率6％计算）。13.（2019)鲁1329民初5265号宋振刚诉恩施澳林公司租赁合同纠纷一案，判决恩施澳林公司给付宋振刚租金49810元及利息（其中第四年的租金利息以24905元为基数，自2017年11月1日起至实际给付之日止，按年利率6％计算；第五年的租金以24905元为基数自2018年11月1日起至实际给付之日止，按年利率6％计算）。14.（2019)鲁1329民初4591号李培风诉恩施澳林公司租赁合同纠纷一案，判决恩施澳林公司给付李培风租金44556元及利息（利息以44556元为基数，自2019年8月7日起至实际付款之日止，按照年利率6％计算）。15.（2019)鲁1329民初4593号王仕超、张瑞霞诉恩施澳林公司租赁合同纠纷一案，判决恩施澳林公司给付王仕超、张瑞霞租金44556元及利息（其中第四年的租金以22278元为基数自2017年11月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际给付之日止；第五年租金利息以22278元为基数自2018年11月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际给付之日止）。16.（2019)鲁1329民初4645号杨坤霖诉恩施澳林公司租赁合同纠纷一案，判决恩施澳林公司给付杨坤霖租金46250元及利息（其中第四年租金利息以23125元为基数，自2017年11月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际给付之日止；第五年租金利息以23125元为基数，自2018年11月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际给付之日止）。17.（2019)鲁1329民初4590号李培浦、张海华诉恩施澳林公司租赁合同纠纷一案，判决恩施澳林公司给付李培浦、张海华租金44556元及利息（其中第四年的租金利息以22278元为基数，自2017年11月1日起至实际给付之日止，按年利率6％计算；第五年的租金以22278元为基数自2018年11月1日起至实际给付之日止，按年利率6％计算）。前述判决确认返租金额共计869327元。本院认为，原、被告签订的《承包经营合同》，有双方法定代表人签字并加盖了公司印章，同时有原告提交的被告临沭澳林公司出具的应由原告收取商铺租金的情况说明及转账凭证，能证实该合同真实合法有效，被告以原告提交的承包经营合同系伪造的理由，没有向本院提交证据，且商品房在开发中，预售前就招商、商业管理等事项与他方达成协议也符合商业惯例，故被告以该合同系伪造的理由不成立，本院不予支持。关于原告要求继续履行于2013年5月26日签订的《承包经营合同》及《承包经营合同补充协议》以及将应由原告收取的租金、押金和装修保证金2630010元返还给原告，并要求被告自2016年4月起至付清之日止按年利率6％支付利息的请求。因被告接手进行管理时间较长，没有与原告继续履行合同的合意，且合同约定的前期履约时间已届满，双方没有继续协商的基础，故原告的该项请求，本院不予支持。关于原告要求被告支付应当支付给购房客户第四年、第五年返租的费用各1780790.21元，并自2017年11月1日起至付清之日止按年利率6％支付利息的请求。按照《承包经营合同》第十一条11.4中约定：“原与购买临沭澳林国际商贸城的客户签订的商铺委托经营管理合同，即一期商铺为2014年5月1日至2017年4月30日，二期商铺为2014年10月30日至2017年9月30日止，超出上述免租期限的，应付给购房客户的一切费用均由甲方（被告）负责支付，不由乙方（原告）支付，并由甲方承担一切后果和责任。”应当由被告承担返租费用。原告与被告实际终止履行承包经营合同后，截止本案诉讼前原告没有向被告主张继续履行该合同，应视为原告对终止合同事实的认可，合同终止后原告没有书面通知购房客户解除签订的《商铺委托经营合同》，故山东省临沭县人民法院根据合同相对性原理，判决原告继续承担支付购房客户第四年、第五年返租费用并支付利息是符合法律规定的，但根据权利义务一致的原则，其判决确认的返租费用应由被告承担，按照判决确认其返租费用共计869327元（第四年、第五年各为412766.5元），被告履行时间应为2017年11月1日前及2018年11月1日前支付给原告或直接支付给购房客户，被告没有按期履行导致被诉，故该部分判决确认的返租费用应由被告支付给原告，其要求按年利率6％支付利息的请求，本院予以支持。对其他购房客户返租的问题，应由被告从购房客户利益及已接手进行商业管理的角度出发，妥善处理后续事项，避免不必要的诉累，其他应返租的费用应由被告自行处理，故对原告其他部分的请求，在本案中不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告临沭澳林置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告恩施澳林商贸有限公司支付购房客户朱真真、陈景志、李传停、曹海萍、张贵波、袁欣、杨本平、刘文玲、王军、王卫东、陈青、袁梓皓、宋振刚、李培风、王仕超、张瑞霞、杨坤霖、李培浦返租费用869327元及利息（其中第四年的租金利息以434663.5元为基数，自2017年11月1日起至实际给付完毕之日止，按年利率6％计算；第五年的租金以434663.5元为基数自2018年11月1日起至实际给付完毕之日止，按年利率6％计算）。二、驳回原告恩施澳林商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。当事人申请执行的期限为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费55141元，由原告负担27840元，被告临沭澳林置业有限公司负担27301元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，汇款至收款人：恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施土家族苗族自治州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  黄泽勇人民陪审员  张友新人民陪审员  王清国二〇二〇年十二月三十日书 记 员  李潇潇