河北省唐山市路北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0203民初3194号 原告：唐山柒麟正东房地产开发有限公司。住所地：唐山路**光明西里****北侧。 法定代表人：孙彦来，该公司总经理。 诉讼代表人：唐山柒麟正东房地产开发有限公司管理人。 诉讼代表委托代理人：武丛芳。 诉讼代表委托代理人：刘硕。 被告：石家庄鑫泽招标有限公司。住。住所地：河北省石家庄市桥**裕华西路**中原商业广场**1001-1004、1015/div> 法定代表人：陈婧，该公司董事长。 被告：王占怀，男，1967年2月27日生，汉族，户籍地河北省石家庄市新华区，住河北省石家庄市桥**裕华西路**中原商业广场**1001-1004、1015。 被告：张丽珍，女，1965年8月3日生，汉族，户籍地河北省石家庄市桥**。 三被告共同委托代理人：李丽，河北三汇律师事务所律师。 三被告共同委托代理人：步振龙，河北三汇律师事务所律师。 被告：唐山市华瑞房地产开发有限公司。住。住所地所地：唐山市路**嘉美广场****楼****iv> 法定代表人：李连静。 原告唐山柒麟正东房地产开发有限公司（下简称柒麟正东公司）与被告石家庄鑫泽招标有限公司（下简称鑫泽招标）、王占怀、张丽珍、唐山市华瑞房地产开发有限公司（下简称华瑞地产）与破产有关的纠纷一案，本院于2020年9月1日立案，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告柒麟正东公司诉讼代表的委托代理人武丛芳、刘硕,被告鑫泽招标、王占怀、张丽珍的共同委托代理李丽、步振龙到庭参加了诉讼，被告华瑞地产经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告柒麟正东公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告鑫泽招标于2015年07月13日签订的《咨询服务费抵顶房产协议》；2、判令被告配合原告撤销其名下柒麟湾房产的网签备案；3、因本案产生的诉讼费等相关费用均由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求为解除三方签订的《咨询服务费抵顶房产协议》。事实与理由：2018年7月16日，贵院裁定受理原告柒麟正东公司进入破产重整程序。2018年8月8日，贵院依法指定北京市炜衡律师事务所担任柒麟正东公司管理人（以下简称管理人）。原告与被告鑫泽招标、华瑞地产于2015年07月13日签订了《咨询服务费抵顶房产协议》，约定将“唐诗里项目”住;住宅**房款1350990元，用于抵顶原告应付被告鑫泽招标咨询服务费900990元，抵顶华瑞地产应付被告鑫泽招标咨询服务费450000元。上述抵房协议涉及不动产为原告开发“唐诗里项目（柒麟湾二期）”在建工程，至今尚未申请不动产权属登记，亦不可能发生产权变更，根据《中华人民共和国企业破产法》第三十条之规定，其应为原告破产财产。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行……”现原告已进入破产重整程序，原告与被告的以房抵债协议不能阻止原告的其他债权人对抵债物主张权力。以物抵债协议是以消灭金钱债务为目的，而物的交付仅为以物抵债的实际履行方式，其同基于买卖而产生的物权期待权具有基础性的区别。被告仅能基于以房抵账协议而拟受让所抵房产，但在完成物权变更之前，该以房抵债协议不足以形成优先于一般债权的利益，亦不能侵犯其他债权人对抵债房产所享有的权利。原告认为，上述以房抵债协议符合《合同法》一百一十条规定的除外情形之一，在事实上或法律上均不能实际履行。若继续履行上述协议，对原告及其所有债权人是显失公平的，且有悖于诚实信用原则。鉴于此，原告于2019年12月9日向被告鑫泽招标发出了解除以房抵债协议书的《通知》。综上，管理人为维护破产企业债权人权益，依照最高人民法院《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十八条与《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定诉至贵院，请依法支持原告诉请。 被告鑫泽招标、王占怀、张丽珍共同辩称：一、被答辩人要求解除2015年7月13日签订的《咨询服务费抵顶房产》协议及撤销答辩人名下柒麟正东公司房产的网签备案缺乏法律依据。1、根据《中华人民共和国企业破产法》第31条规定，路北法院是在2018年7月16日受理被答辩人进入破产重整程序，而签署咨询服务费抵顶房产协议是在2015年7月13日，且该协议不属于上述可行使撤销权的范围。2、《合同法》第110条适用的前提是守约方要求违约方承担继续履行非金钱债务违约责任时，被告因不具备事实或法律上继续履行条件时的抗辩理由，本案中答辩人并未要求被答辩人继续履行义务，故被答辩人作为违约方无适用前提，其次被答辩人援引《全国法院民商事审判工作会议纪要》属适用法律错误，被答辩人不符合《会议纪要》第四十八条的规定，该条款的规定是为了解决在我国当前法律体系下违约方不具有单方解除合同的权利，为避免合同陷入僵局对双方都不利的情况下，赋予违约方的解除权，同时《会议纪要》明确规定违约方解除合同需同时具备三个条件（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。本案中答辩人与被答辩人所签订的以房抵债协议合法有效，且被答辩人的管理人一直在履行职责，案涉房产将于2020年12月份具备交房条件，且从2015年至2020年房屋价值上涨，此时如若解除合同必将使答辩人损失惨重，这将使得被答辩人利用机会主义侵害守约方的利益，违反了任何人不能从其不法行为中获利的原则，如果予以认可将极大地危害交易安全和交易秩序，故被答辩人存在滥用管理人撤销权的行为，其主观存在恶意违约；其次根据《合同法》第8条，当事人应按照约定履行自己的义务，答辩人已如约履行房款交付义务，被答辩人理应承担继续履行合同的义务，且其并不存在不能履行的情形，继续履行恰是其遵守合同义务的体现。根据诚实信用原则，合同交易是互赢的关系，任何一方当事人都要尊重对方的利益，在被答辩人没有保障守约方履行利益也没有对答辩人因合同解除而遭受的损失进行赔偿的前提下，被答辩人依然诉请解除合同，是被答辩认违反合同义务、诚实信用原则的体现。3、《中华人民共和国企业破产法》第18条规定：人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。答辩人按照《商品房买卖合同》的约定已完成了付清全部房款的义务。支付房款是答辩人的合同义务，答辩人支付购房款后，被答辩人应当交付房屋及办理产权转移登记，现在未履行合同义务的只是被答辩人一方当事人，管理人有权解除的是双方均未履行完毕的合同，因此，管理人诉请解除2015年7月13日签订的《咨询服务费抵顶房产协议》及撤销答辩人名下柒麟正东公司房产的网签备案，也就是要求解除2015年8月11日王占怀、张丽珍与柒麟正东公司签订的购房合同，该诉请缺乏法律依据支持。二、案涉不动产不属于破产财产。《最高人民法院＜关于审理企业破产案件若干问题的规定＞》第七十一条第（五）项，特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物不属于破产财产。本案中，王占怀、张丽珍与原告签订了房产买卖合同，将原告所欠工程造价款转化为购房款，应视为已经支付了全部房款。“尚未转移占有”不仅包括可以转移占有但尚未转移占有的情形，也应当包括客观上不符合交付条件，尚无法转移占有的情形。本案中，双方签订了商品房买卖合同，对楼层、房号、面积等均做了明确约定，与其他房屋相区别，属法律意义上的特定物，因此应适用《最高人民法院＜关于审理企业破产案件若干问题的规定＞》第七十一条第（五）项，涉案房产不属于破产财产。三、被答辩人认为履行以房抵债协议会侵犯其他债权人的权利是个人的错误判断。首先，答辩人于2015年就取得了工程价款，答辩人的债权合法有效，在多次与被答辩人协商的情况下签署了以房抵债协议及商品房买卖合同，答辩人是以合法取得的工程款支付了购房款，而且是在破产受理前三年就已完成，并没有侵害其他债权人的利益。如果2015年被答辩人不同意签署该协议，答辩人势必通过诉讼取得工程款，不会等到被答辩人破产而参与希望渺茫的债权分配。现原告违背诚信、公平原则，要求解除协议，撤销房产网签手续，明显侵犯了答辩人的合法权益，其诉请既无事实依据，也无法律依据，请求法院依法驳回原告诉请，维护答辩人的合法权益。 被告华瑞地产未到庭亦未提交书面答辩状。 本院经审理认定事实如下：被告王占怀系被告鑫泽招标的股东、被告王占怀与被告张丽珍系夫妻关系。2015年7月13日，原告柒麟正东公司作为甲方、被告华瑞公司作为乙方与作为丙方的被告鑫泽招标签订《咨询服务费抵顶房产协议》一份，协议载明：甲乙双方分别与丙方签署柒麟湾项目《建设工程造价咨询合同》，为确保丙方后期服务，2015年6月29日经三方协商，丙方同意接受甲、乙双方采用以房产抵顶咨询服务费的方式支付丙方的咨询服务进度款。三方就上述以房抵款行为约定抵顶房源为：甲方将其开发建设的“唐诗里项目”住;住宅共计**房款计1350990元，用于抵顶甲方应支付丙方的咨询服务费用900990元，乙方应支付丙方的咨询服务费用450000元，抵顶的商品房具体情况为： 1、房号2-2-803，建筑面积78.38，总价431927元； 2、房号2-2-1302，建筑面积78.38，总价431072元； 3、房号3-2-1401，建筑面积88.54，总价487991元，合计1350990元，指定人姓名均为被告王占怀。 协议签订后，原告柒麟正东公司与被告王占怀、张丽珍于2015年8月11日就上述3套房屋分别签订《商品房买卖合同》并网签至被告王占怀、张丽珍名下。上述房屋现未竣工。 2018年7月13日，我院出具（2018）冀0203破1号民事裁定书，受理了唐山市路北区城市建设投资有限公司对原告柒麟正东公司的重整申请。2018年8月8日，指定北京市炜衡律师事务所担任原告柒麟正东公司管理人。管理人于2019年12月9日向被告鑫泽招标发出了《唐山柒麟正东房地产开发有限公司管理人关于解除以房抵债协议并及时办理解除网签/登记备案手续的通知》，告知解除《咨询服务费抵顶房产协议》、解除网签手续，并告知双方的债权债务关系按原债权债务关系处理，鑫泽招标的债权在柒麟正东公司破产重整程序中按普通债权进行分配。 因原、被告意见各异，故本案未能协议。 本院认为，原告柒麟正东公司与被告鑫泽招标、被告华瑞地产于2015年7月13日签订的《咨询服务费抵顶房产协议》，直至人民法院受理柒麟正东公司的破产申请重整之日，作为抵债物的房屋既未交付，也未办理产权变更登记手续，故仍属于柒麟正东公司的破产财产。在法院已经受理柒麟正东公司破产申请的情况下，如不解除《咨询服务费抵顶房产协议》，继续履行的效果就是使作为一般债权人的被告在事实上取得了所有权，对其他债权人不公，故原告柒麟正东公司要求解除2015年7月13日原告与被告鑫泽招标、被告华瑞地产签订《咨询服务费抵顶房产协议》，理据充分，本院予以支持。因上述房屋已网签至被告王占怀、张丽珍名下，故合同解除后，被告王占怀、张丽珍应配合原告办理撤销其名下案涉房产的网签备案。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告唐山柒麟正东房地产开发有限公司与被告石家庄鑫泽招标有限公司、被告唐山市华瑞房地产开发有限公司于2015年7月13日签订的《咨询服务费抵顶房产协议》； 二、被告王占怀、张丽珍于本判决生效之日起7日内配合原告唐山柒麟正东房地产开发有限公司办理上述“唐诗里项目”中房号为2-2-803、2-2-1302、3-2-1401号房屋的网签撤销手续。 案件受理费人民币25600元，由被告石家庄鑫泽招标有限公司、王占怀、张丽珍、唐山市华瑞房地产开发有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审 判 长  张 莉 人民陪审员  李佳琳 人民陪审员  张洪燕 二〇二〇年十二月二十九日 法官 助理  刘 宪 书 记 员  梁晶晶