湖北省黄冈市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂11民终2730号上诉人(原审原告)：熊锐，男，1976年7月1日出生，汉族，住英山县。委托诉讼代理人：徐行舟，湖北耿信律师事务所律师。代理权限为一般代理。上诉人(原审被告)：英山县大众房业有限公司。住所地：英山县温泉镇金石路**。统一社会信用代码：91421124180613006C。委托诉讼代理人：谢红安，系该公司员工。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：邓光曙，湖北罡泽律师事务所律师。代理权限为一般代理。上诉人熊锐因与上诉人英山县大众房业有限公司（以下简称大众房业公司）商品房买卖合同纠纷一案，均不服湖北省英山县人民法院（2020）鄂1124民初31号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。熊锐上诉请求：一、请求撤销一审判决第四判项，改判由大众房业公司支付熊锐赔偿款624723元。二、由大众房业公司承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、大众房业公司与案外人王五、蔡霞解除合同的时间不是2016年3月3日，而是2019年12月12日，退房时间也是2019年12月12日。有经司法确认的双方解除合同协议书可以证实，在一审中大众房业公司提交的2016年3月3日解除协议是虚假协议，不应当作为有效证据使用。二、关于大众房业公司违约的事实中有：第一、未按时向熊锐交付房屋，退房协议约定蔡霞、王五退房时间是2019年12月12日，故双方签订购房合同后，大众房业公司一直未向熊锐交房，事实上也不可能交房。第二、大众房业公司向熊锐出售房屋时，该房屋上既存在产权问题(已出售给王五、蔡霞)又存在抵押问题，王五、蔡霞将房屋抵押、贷款，该抵押直到2019年12月才取消。大众房业公司上述违约行为，上诉人均可以解除合同。二、一审一方面认定大众房业公司一房两卖行为，另一方面却认为熊锐未提交证据证明大众房业公司有重大欺诈行为，并造成其具体损失是对法律理解错误，依法应当予以纠正。大众房业公司针对熊锐的答辩称，一、大众房业公司是在取得了蔡霞的同意解除购房合同之后才与熊锐签订了合同，不存在一房二卖的情形。二、在大众房业公司与蔡霞签订商品房买卖合同期间，该房屋确实办理了银行贷款，但是要解除蔡霞与大众房业公司的商品房买卖合同必须经过人民法院的调解和判决，才能在房管部门解除其备案手续且解除手续需要过程，因此不属于熊锐所主张的在购买房屋之后对房屋设立抵押，其行为无任何恶意。三、大众房业公司在熊锐购买房产的时候已向房管部门多次申请解除备案手续，一审期间该房屋已办理了商品房买卖备案登记手续，该房产已经由熊锐合法取得。四、该房产在熊锐取得之后没有任何第三人向其房屋主张权利，也没有给熊锐造成实际的损害。五、该房产能够让熊锐购买完全是大众房业公司对熊锐的个人债务通过抹账的方式取得，熊锐不仅不感谢还起诉，目的是想套用一房二卖的规定而获得该房款的双倍赔偿，于情于理不服。综上，请求依法驳回熊锐的诉讼请求。大众房业公司上诉请求：一、撤销原判决，依法改判驳回熊锐的诉讼请求、继续履行合同或发回重审。二、诉讼费用由熊锐承担。事实和理由：一、一审判决认定部分事实不清，熊锐购买的山城都市B2-2幢B039号商铺并非直接自大众房业公司处购买商铺，而是通过他人抹账的方式取得商铺的所有权。大众房业公司于2015年10月2日将该商铺出售给王五、蔡霞，后两人因夫妻情感问题申请退还房屋，后大众房业公司以抵付借资款的形式将该商铺抵付给案外人余强。余强又以支付刘淳欠款的方式将房屋抵付给刘淳，后刘淳因无法支付超额部分的钱款而将房屋退还给余强。后余强又提供帮段某抹账的方式，将上述商铺抵付给熊锐，余强、段某及熊锐通过协商将商铺的结算方式、价格等方面确定下来。三方将所有事宜商定后，余强做通大众房业公司的工作，让大众房业公司直接与熊锐签订《商品房买卖合同》，并提供相应的票据。二、熊锐通过抹账方式已取得商铺后，无任何第三人对其商铺主张权利，更没有受到实际损害，其诉请解除商品房买卖合同无事实和法律依据，故请求并改判熊锐继续履行合同。三、一审判决适用法律错误。一审以大众房业公司违反了《商品房买卖合同》第十九条“出卖人应当自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人”及第五条第二款“如该商品房权利状况与上述情况不符，导致不能完成本合同登记备案或房屋所有权转移登记的，买受人要求解除合同”等内容的约定，认为大众房业公司的行为符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第九条规定的情形，判决解除案涉《商品房买卖合同》。但结合本案事实，双方当事人签订的合同不存在故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人从而导致合同无效或者被撤销、解除的情形，而应当继续履行。熊锐针对大众房业公司的上诉答辩称：大众房业公司的上诉理由不成立，熊锐享有法定和约定的解除权。第一、大众房业公司未按合同约定进行备案，未按约定的时间交付房屋。第二、大众房业公司与熊锐签订合同时房屋已出售给他人，存在一房二卖的情形。第三、案涉房屋出售给熊锐时存在抵押。熊锐向一审法院提出诉讼请求：一、判令解除熊锐与大众房业公司于2018年9月4日签订的《商品房买卖合同》；二、判令大众房业公司返还熊锐交纳的购房款624723元及自2018年9月4日至返还之日期间的利息（利率按照中国人民银行同期贷款利率计算）；三、大众房业公司赔偿熊锐损失624723元；四、由大众房业公司负担诉讼费用。一审法院认定事实：2018年9月4日熊锐与大众房业公司签订编号为20172117-2《商品房买卖合同》，约定熊锐购买大众房业公司开发的山城都市B2-2幢B039号门店一间，房屋面积为43.71平方米，房屋层高4.81米，房屋总价款为624723元。该合同第五条房屋权利状况承诺约定“该房屋没有出售给除本合同买受人之外的其他人”，“如该商品房权利状况与上述情况不符，导致不能完成本合同登记备案或房屋所有权转移登记的，买受人有权解除合同。……给买受人造成损失的，由出卖人支付［已付房价款一倍的］［买受人全部损失］的赔偿金”。该合同第十九条预售合同登记备案约定“出卖人应当自本合同签订之日起［30日内］（不超过30日内）办理商品房预售合同备案登记手续，并将本合同登记备案情况告知买受人”。第二十条房屋登记约定“（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起1080日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1中方式处理：1.买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照银行同期贷款利率（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准和利息）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金。”案外人王五、蔡霞于2015年10月2日购买了大众房业公司开发的山城都市B2-2幢B037、B038、B039号商铺，并与大众房业公司签订了《商品房买卖合同》，支付了部分首付款，余下房款向银行办理按揭手续。2016年3月，后因王五、蔡霞夫妻双方感情的原因，于2016年2月18日向大众房业公司申请解除合同退还房屋，大众房业公司于2016年3月3日同意王五、蔡霞的申请，大众房业公司退还王五、蔡霞的购房款，王五、蔡霞将商铺退给被告。但因王五、蔡霞没有按法律程序解除预售房屋登记备案，故大众房业公司与王五、蔡霞解除山城都市B2-2幢B039号商铺的买卖合同后没有立即到房管部门解除预售房屋登记备案。2017年9月25日，大众房业公司与案外人郑登峰、沈键、陈红、刘淳以抹账的形式将山城都市B2-2幢B039号商铺出售给刘淳，但双方未办理预售房屋登记备案及产权转移手续。刘淳于2018年9月3日向大众房业公司申请退房，大众房业公司于2018年9月3日同意刘淳的退房申请，刘淳遂将B2-2幢B039号商铺退还给大众房业公司。2019年12月12日大众房业公司与王五、蔡霞在县人民法院达成司法确认协议，双方同意解除B2-2幢B039号商铺买卖合同，后大众房业公司持法院生效的司法确认书在英山县不动产登记中心办理了解除王五、蔡霞购买的山城都市B2-2幢B039号商铺的预售房屋登记备案手续。2019年12月17日，大众房业公司在英山县不动产登记中心办理了解除王五、蔡霞购买的山城都市B2-2幢B039号商铺的预售房屋登记备案手续后，对熊锐购买的该B2-2幢B039号商铺在英山县不动产登记中心办理了重新备案登记，备案登记在熊锐名下。一审法院认为，一、关于合同是否解除的问题。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有约束力，当事人应按照合同的约定履行各自的义务。本案熊锐与大众房业公司双方签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。按该合同约定，大众房业公司应当自合同签订之日起［30日内］（不超过30日内）为熊锐办理商品房预售合同备案登记手续，但大众房业公司未在约定的期限内（即2018年10月4日前）为其办理合同备案登记。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还己付购房款及利息、购房损失，并可以请求出卖人承担己付购房款一倍的赔偿损失：（一）…；（二）…；（三）故意隐瞒所售房屋己经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”。依据该合同第五条第2项：房屋权利状况承诺约定“该房屋没有出售给除本合同买受人之外的其他人”，“如该商品房权利状况与上述情况不符，导致不能完成本合同登记备案或房屋所有权转移登记的，买受人有权解除合同”的规定，因大众房业公司违返约定，熊锐要求解除合同的理由较充分，一审法院予以支持。二、关于熊锐请求大众房业公司赔偿其损失624723元的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。熊锐诉请大众房业公司向其支付已付房屋价款一倍的赔偿金，因熊锐未向一审法院提交充分的证据证实大众房业公司有重大欺诈行为，并给其造成了具体实际损失，另本案在熊锐起诉大众房业公司之前，案涉房屋已经办理了房屋预售合同备案登记，采取了相应的补救措施，故熊锐的该项请求，一审法院不予支持。三、关于熊锐请求大众房业公司返还交纳的购房款624723元及自2018年9月4日至返还之日期间的利息问题。该合同约定，导致不能完成本合同登记备案的，买受人有权解除合同，由出卖人自解除合同15日起退还全部房款，并支付银行同期贷款利息，熊锐的该项请求，事实依据充分，予以支持，遂判决：一、解除熊锐与大众房业公司于2018年9月4日签订的《商品房买卖合同》，该合同编号为20172117-2；二、限大众房业公司于判决生效后30日内返还熊锐交纳的购房款624723元；三、大众房业公司于判决生效后30日内给付熊锐购房款的利息（该利息以原告交纳的购房款624723元为基数，从2018年10月4日起开始计算，利率按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算至返还原告交纳的购房款之日止）；四、驳回熊锐的其他诉讼请求。案件受理费16045元，由大众房业公司负担10045元，熊锐负担6000元。二审中，上诉人熊锐未向本院提交证据。上诉人大众房业公司向本院申请证人段某出庭作证，段某出庭陈述是熊锐欠段某的15万元，达成合意用大众房业公司抵给余强的店铺给熊锐，拟证明熊锐购买案涉房屋是通过抹帐的方式从刘淳处取得。熊锐对段某的证人证言发表质证意见如下：对证人证言的三性和证明目的均有异议，首先证言前后矛盾，开始说不认识刘淳，后又说抹帐，且不能证明熊锐从刘淳处取得房子，大众房业公司未提交将案涉房屋出卖给刘淳的合同及收据，达不到本案不存在一房二卖的证明目的。本院认为，段某的出庭证言陈述了案涉房屋的多重流转关系，无其他证据予以印证，本院对段某的证言不予采信。经审理查明，原审查明属实。另查明，熊锐与大众房业公司签订的《商品房买卖合同（预售）》约定：“第九条、商品房交付条件：主体验收合格，初装完成到装修条件。第十条、商品房相关设施设备交付条件：1、供水、排水，2、供电，以上第1、2项由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用。第十一条交付时间和手续。（一）出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。第十二条逾期交付责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（①+②不作累加）（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照银行同期利率计算给付利息；同时，出卖人按照全部价款的1%向买受人支付违约金。”本院认为，案件的争议焦点为：一、熊锐是否有权解除与大众房业公司签订的《商品房买卖合同》；二、本案是否适用《最高人民法院》第九条规定的惩罚性赔偿责任。关于第一个争议焦点，本院认为，熊锐享有合同约定解除权，理由如下：大众房业公司与熊锐签订商品房买卖合同时，为案外人王五、蔡霞在案涉商铺上办理的预售房屋登记手续尚未解除，导致大众房业公司不能按合同约定在2018年10月4日前为熊锐办理登记备案，熊锐有权依据合同第五条的约定解除合同并要求退还已付全部房款。且大众房业公司未按合同约定向熊锐履行房屋的交付义务，逾期超过六十日，熊锐亦有权按合同第十二条约定要求解除合同及退还已付全部房款。签订案涉商铺的合同主体为大众房业公司与熊锐，收据亦是大众房业公司向熊锐出具，大众房业公司称案涉商铺由案外人刘淳交向熊锐交付，与事实不符，大众房业公司要求继续履行合同的上诉请求无事实依据，本院不予支持。关于第二个争议焦点，本院认为，本案不适用《最高人民法院》第九条规定的惩罚性赔偿责任，理由如下：第一、根据一审查明的事实，本院不存在一房数卖的情形。熊锐与大众房业公司签订商品房买卖合同是在刘淳将案涉商铺退给大众房业公司之后，大众房业公司与王五、蔡霞的商品房买卖合同关系也于2016年3月3日解除，且案涉商铺的备案登记于2019年12月已办理，故不属于第九条第（三）项规定的“故意隐瞒所售房屋已出售给第三人的事实”。第二、本案不属于“故意隐瞒所售房屋已抵押的事实”。依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条规定“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销”，熊锐未举证证明大众房业公司就房屋抵押有欺诈的故意、实施了欺诈行为、受欺诈人因欺诈而陷入错误认识，且案涉商铺上的抵押系为之前的购房人办理银行按揭贷款而设定，熊锐陈述抵押已于2019年12月已解除，故大众房业公司不承担惩罚性赔偿责任。第三、熊锐未举证证明因大众房业公司未办理登记备案给熊锐造成的损失，故熊锐无权依据商品房买卖合同第五条约定的要求出卖人支付已付房款一倍的赔偿金。故熊锐要求大众房业公司赔偿624723元的上诉请求无事实依据，本院依法不予支持。综上所述，熊锐、大众房业公司的上诉请求均不能成立，本院依法予以驳回；一审判决实体处理并无不当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费32090元，由熊锐负担16045元，由英山县大众房业有限公司负担16045元。本判决为终审判决。审判长 欧阳武审判员朱卫审判员郑蕾二〇二〇年十二月二十四日法官助理刘延超书记员周娟