广东省恩平市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0785民初2473号原告：恩平金辉煌旅游开发有限公司，住所地：恩平市泉林路**。统一社会信用代码：9144070078790319X4。法定代表人：梁世景。委托诉讼代理人：梁兴勇，男，1996年5月3日出生，住广东省英德市****************。身份证号码：441************915。系该公司员工。被告：覃平，男，1994年2月15日出生，住广西桂平市************。身份证号码：450************056。原告恩平金辉煌旅游开发有限公司（以下简称金辉煌公司）诉被告覃平商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案受理后，依法适用简易程序于2020年12月9日进行公开开庭审理，原告金辉煌公司的委托诉讼代理人梁兴勇到庭参加诉讼，被告覃平经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：一、请求判令解除原被告双方签订的商品房买卖合同及补充协议（房屋总价款：280020元）；二、请求判令被告给付违约金84006元（按照总房款30%主张违约金，该违约金从被告已付购房款中抵销）；三、请求判令被告向原告给付原告代偿的房贷本金利息、罚息201,001.38元（暂计至2020年10月9日，以原告实际代偿部分为准，该代偿款从被告已付购房款中抵销，不足部分由被告补足）；四、请求判令被告于本案判决生效之日起十日内协助原告到恩平市不动产管理部门办理撤销《商品房买卖合同（预售）》网签及备案登记并承担费用；五、请求判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告与被告已于2018年11月1日签订了《商品房买卖合同(预售)》（编号为：2018-005916，以下简称“合同”），合同中约定被告购买原告开发的枫景湾16栋1303号房，房屋总价款为元，合同约定被告应于2019年1月27日前支付房款90020元，剩余房款190000元必须于2019年3月27日前，通过申请办理银行按揭方式支付给原告。被告已按照合同约定向原告支付全部购房款，但中国工商银行股份有限公司恩平支行（简称工商银行恩平支行）于2020年3月17日向原告发送《履行担保责任的函》，原告接收到该函件后在2020年3月23日向被告寄发《关于向中国工商银行股份有限公司恩平支行履行还款义务的通知函》，被告未回应，期间原告也电话协助催收均无人接听。工商银行恩平支行2020年4月17日起诉原告及被告，原告又于2020年6月11日向被告发送《催款函》，限被告6月15日前主动向银行偿还本金、利息、诉讼费并告知逾期后果，直至6月19日被告仍未回应且缺席开庭。由于被告未按时向工商银行恩平支行偿还借款本息，导致原告被诉并被依法判决代被告清偿，根据合同附件四第四条第4款约定，原告有权单方解除合同，收回该商品房，同时被告应按总房价的30%向原告支付违约金并赔偿原告损失，原告有权在被告已付房款中扣除违约金、原告损失、原告因承担保证责任而产生费用（诉讼费、律师费等）、因解除合同发生各项费用及其他全部应付未付款项后，将剩余房款无息退回被告；如被告已付房款不足以支付上述违约金、损失和费用的，则被告应予以补足。另合同已经办理网签、备案登记手续，被告有配合原告办理注销的附随义务。为维护原告合法权利，特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。原告在举证期限内提供以下证据：1.恩平金辉煌旅游开发有限公司营业执照、法定代表人身份证明；2.被告身份证；3.商品房买卖合同及交房款凭证；4.（2020）粤0785民初1137号民事判决书。其中，证据3、4经与原件核对一致。被告没有到庭参加诉讼，也没有提供书面答辩意见和证据。本院经审理查明以下事实：2018年11月1日，金辉煌公司与覃平签订一份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号2018-005916）、相关附件及《补充协议》，约定覃平购买金辉煌公司开发的枫景湾16栋1303号房，房屋总价为280020元。覃平应于2019年1月27日前付房款90020元，剩余房款于2019年3月27日前通过申请办理银行按揭方式支付。附件四第四条第4点约定“买受人采用贷款方式付款的，应按照贷款合同的约定按时支付贷款本息，若买受人未按时履行包括但不限于按揭合同或其他跟本次购房有关的合同义务，包括但不限于：借款人书面或口头要求出卖人承担担保责任，或要求出卖人承担担保责任的起诉状、仲裁通知书等诉讼文书送达出卖人，或法院、仲裁机构（包括但不限于调解、判决）要求出卖人承担担保责任的，自前述情形出现且出卖人知悉之日起，出卖人有权单方解除与买受人签订的买卖合同，买卖合同自出卖人的解除合同通知送达买受人后立即解除。买卖合同及本补充协议解除的，买受人应向出卖人支付商品房总价款的30%作为违约金并赔偿出卖人损失”。《补充协议》第十条第（三）项约定“无论何种原因导致合同解除，买受人有义务在出卖人通知的期限内配合出卖人办妥解除合同的相关手续，包括但不限于归还按揭贷款（如有）、注销该商品房的预告登记及抵押登记（如有）、撤销本合同的备案”；第（四）项约定“……出卖人有权（但没有义务）从买受人已付购房款中代买受人偿还其尚欠银行的按揭贷款本息及其他费用，出卖人代买受人偿还按揭贷款本息及其他费用后即视为出卖人已将款项退还买受人，相应款项不再支付给买受人”。签订合同后，覃平支付了首期款并通过中国工商银行股份有限公司恩平支行按揭贷款支付了剩余房款。覃平在履行按揭贷款合同的过程中出现逾期还款情况，中国工商银行股份有限公司恩平支行对覃平、金辉煌公司提起诉讼，本院（2020）粤0785民初1137号民事判决书判决：一、解除中国工商银行股份有限公司恩平支行与覃平的《个人购房借款/担保合同》；二、覃平应在判决发生法律效力之日起十日内偿还贷款本金188877.75元及利息（截止至2020年4月5日止的利息、罚息为1412.55元，自2019年12月4日起至实际清偿之日止按《个人消费贷款及担保合同》的约定计算）给中国工商银行股份有限公司恩平支行；三、金辉煌公司对覃平上述第二项债务承担连带清偿责任，且在实际承担保证责任后有权向覃平追偿。在诉讼过程中，金辉煌公司向本院申请在280020元限额内对覃平的财产采取保全措施。本院作出（2020）粤0785民初2473号民事裁定，裁定在280020元限额内，冻结覃平的银行存款或查封、扣押其他相应价值的财产。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。关于金辉煌公司的合同解除权问题。金辉煌公司与覃平签订的《商品房买卖合同（预售）》、相关附件及《补充协议》是双方真实的意思表示，内容并未违反法律禁止性规定，为有效合同。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。覃平未按贷款合同规定期限偿还贷款，导致中国工商银行股份有限公司恩平支行起诉覃平及金辉煌公司，本院判决金辉煌公司需对覃平的还款义务承担连带清偿责任，上述情形符合涉案合同约定的解除情形，解除合同条件已经成就，故金辉煌公司享有合同解除权。关于合同解除时间。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，本案中，金辉煌公司通过起诉方式主张解除合同，本院将起诉状副本等材料寄送给覃平户籍所在地，于2020年11月30日经签收后即发生解除合同的效力。故涉案合同的解除时间为2020年11月30日。关于违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。本案中，因覃平的原因致使金辉煌公司承担连带清偿责任并因此而导致涉案合同解除。金辉煌公司主张覃平支付违约金84006元（280020元×30%）符合合同约定且覃平没有提出异议，故本院予以支持。关于金辉煌公司主张覃平协助办理注销商品房相关备案登记手续问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并要求赔偿损失”的规定，在双方签订的《商品房买卖合同（预售）》、相关附件及《补充协议》解除的基础上，金辉煌公司该项主张符合合同约定和法律规定，本院予以支持。关于覃平给付金辉煌公司代偿的房贷本金利息、罚息问题。根据双方签订的《补充协议》第十条第（四）约定，合同解除后，金辉煌公司可从覃平已付购房款中代覃平偿还其尚欠银行的按揭贷款本息及其他费用，但庭审中金辉煌公司确认对覃平的还款义务尚未向银行承担保证责任。因此，在金辉煌公司尚未承担连带清偿责任的情况下，金辉煌公司主张覃平给付其代偿（在已付购房款中抵销）的房贷本息201001.38元，本院不予支持。金辉煌公司可另行主张调整。被告覃平经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案的审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告恩平金辉煌旅游开发有限公司与被告覃平签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号2018-005916）、附件及《补充协议》于2020年11月30日解除；二、被告覃平应在本判决生效之日起十日内支付违约金84006元给原告恩平金辉煌旅游开发有限公司；三、被告覃平应在本判决生效之日起十五日内协助原告恩平金辉煌旅游开发有限公司办理注销《商品房买卖合同（预售）》（合同编号2018-005916）的网签及备案登记手续；四、驳回原告恩平金辉煌旅游开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2787.56元、申请费1920.1元，合计4707.66元（原告恩平金辉煌旅游开发有限公司已预交），由被告覃平负担1387.58元，原告恩平金辉煌旅游开发有限公司承担3320.08元。原告恩平金辉煌旅游开发有限公司多预交的诉讼费1387.58元，本院予以退回；被告覃平应向本院补缴1387.58元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 卢健云二〇二〇年十二月十七日法官助理 朱健明书 记 员 伍丽滢