山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁08民终6325号上诉人（原审被告）：济宁鸿泰置业有限公司，住所地金乡县金城东路**。法定代表人：吕立峰，经理。委托诉讼代理人：吕忠良，山东郭鲁涛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林某某，男，1979年12月14日出生，汉族，住梁山县。被上诉人（原审原告）：刘某某，女，1980年8月5日出生，汉族，住梁山县。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：张建，梁山华梁法律服务所法律服务工作者。被上诉人（原审被告）：济宁鸿泰置业有限公司梁山分公司，，住所地梁山县水泊东路原天香大酒店）。被上诉人（原审第三人）：中国建设银行股份有限公司梁山支行，，住所地梁山县人民北路**负责人：陈祥，行长。委托诉讼代理人：卜其祥，山东公明政和律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏万臣，男，系该公司员工。上诉人济宁鸿泰置业有限公司因与被上诉人林某某、刘某某、济宁鸿泰置业有限公司梁山分公司、中国建设银行股份有限公司梁山支行房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省梁山县人民法院（2020）鲁0832民初2317号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月6日立案后，依法组成合议庭，本案现已审理终结。济宁鸿泰置业有限公司上诉请求：1、依法改判济宁鸿泰置业有限公司不承担责任；2、一、二审诉讼费由林某某、刘某某、济宁鸿泰置业有限公司梁山分公司、中国建设银行股份有限公司梁山支行负担。事实和理由：一、林某某、刘某某与济宁鸿泰置业有限公司梁山分公司之间不存在真正的商品房买卖合同法律关系。通过一审庭审时林某某、刘某某向法庭提交的（2018）鲁0832民初3559号、（2019）鲁08民终1556号民事判决书可知，林某某、刘某某与分公司之间不存在真正的商品房买卖合同法律关系。二者之所以签订商品房买卖合同是因为分公司借用林某某、刘某某名义套取中国建设银行股份有限公司梁山支行的贷款。不然的话，商品房买卖合同签订了那么长的时间里，林某某、刘某某二人一直没有要求占有过涉案房产。既然是套取银行贷款，故不仅二者之间的商品房买卖合同关系是不真实的。并且，首付款及房贷也不会是林某某、刘某某二人支付和偿还的。一审庭审时，虽然林某某方主张是自己支付的首付款和偿还的房贷，但因174,072元首付款不是小数额，其还应当向法庭提交支付首付款的转账凭证和全部偿还房贷的记录。庭审后，虽然林某某方向法庭提交了2019年4月7日至2020年2月7日的交易明细。但济宁鸿泰置业有限公司认为林某某、刘某某还应当向法庭提交从贷款后至2020年2月7日的交易明细，用于证明房屋买卖合同、借款合同签订后林某某方一直在偿还房贷；而且还应当向法庭提交交付首付款的转账凭证等，以证明林某某、刘某某确实向鸿泰置业分公司确实交付了首付款。上述交易记录还显示每笔还款均是张**偿还，故济宁鸿泰置业有限公司及他人一直怀疑梁山分公司只是用林某某、刘某某名称办理贷款收续，并不是真正的将房屋出售与林某某、刘某某。故，林某某、刘某某没有真正缴纳首付款。并且，济宁鸿泰置业有限公司于2020年7月13日向一审法院邮寄了调取证据申请书，申请调取分公司在梁山县各银行从2011年4月1日至今的账户交易明细以及林某某房贷还款账户和与房贷还款账户相绑定的扣款账户自2012年8月25日至今的交易明细。但一审法院至今没有回应。济宁鸿泰置业有限公司认为，在林某某未提供向分公司的转账记录来证明支付首付款并实际偿还房贷的前提下，不能认定二者之间存在商品房买卖合同法律关系。二、林某某、刘某某尚没有偿还的房贷313,884.35元不应当由济宁鸿泰置业有限公司返还。一审审理查明，在403,000元的房贷中，以林某某的名义仅偿还了140,872.63元房贷本金及利息，尚有房贷313,884.35元及利息没有偿还。如果林某某今后不按期向梁山建行偿还剩余房贷，则济宁鸿泰置业有限公司还要跟着承担连带清偿责任。故林某某尚没有偿还的房贷313,884.35元不应当由济宁鸿泰置业有限公司返还。综上，一审判决认定事实错误，二审法院应当纠正，支持济宁鸿泰置业有限公司的上诉请求。林某某、刘某某、中国建设银行股份有限公司梁山支行辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。济宁鸿泰置业有限公司梁山分公司未提交书面答辩意见。林某某、刘某某向一审法院起诉请求：1、请求法庭依法判令解除二原告与被告签订的商品房买卖合同，二被告返还原告购房款577072元(首付款174072元、贷款403000元)及利息；2、诉讼费等费用由被告承担。一审法院认定事实：被告鸿泰置业梁山公司系被告济宁鸿泰公司设立的分支机构。2012年9月8日，原告林某某、刘某某与被告鸿泰置业梁山公司签订商品房买卖合同，约定原告以贷款方式购买被告鸿泰置业梁山公司开发的梁山县惠梁家园3号楼3单元2层西户房屋，总价款为577072元。2013年2月4日，原告林某某与第三人建设银行签订了涉案个人住房（商业用房）借款合同，向第三人建设银行贷款403000元，2013年3月7日，第三人建设银行将贷款403000元支付给被告鸿泰置业梁山公司。2013年，二原告办理了预购商品房预告登记及抵押权预告登记。涉案房屋至今尚未交付二原告。同时查明，2018年，案外人赵勇将原告林某某、刘某某及第三人建设银行以合同纠纷诉至本院，本院作出（2018）鲁0832民初3559号判决书，判决赵勇享有位于梁山县产的拆迁补偿安置优先权，涉案房产的预告登记不得对抗赵勇享有的拆迁补偿安置优先权。济宁市中级人民法院作出（2019）鲁08民终1556号判决书，判决维持上述判决内容。另查明，截止至2020年6月22日，原告林某某已分期偿还第三人建设银行借款本息140872.63元；在借款合同项下，尚欠第三人本金308181.92元，利息是5569.50元，罚息133元，贷款年利率为4.9%。一审法院认为，原、被告之间签订的商品房买卖合同，主体适格，内容并不违反法律法规的相关规定，系有效合同，被告应当按照合同约定全面履行自己的义务。二原告与被告鸿泰置业梁山公司签订商品房买卖合同后，按合同约定办理了银行按揭贷款，因案外人赵勇享有涉案房屋的拆迁补偿安置优先权，致使二原告无法取得涉案房屋的所有权，合同目的不能实现，因此，原告要求解除涉案商品房买卖合同的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告鸿泰置业梁山公司作为被告济宁鸿泰公司的下属机构，隶属被告济宁鸿泰公司管理，根据《中华人民共和国公司法》第十四条规定，被告济宁鸿泰公司对被告鸿泰置业梁山公司的债务应承担相应的民事责任。原告在第三人处贷款403000元支付至被告鸿泰置业梁山公司，且原告林某某已按约定支付了第三人部分本息，因此原告主张被告济宁鸿泰公司返还购房款本金403000元并支付利息（以403000元为基数，按照年利率4.9%自2013年3月7日起计算至清偿之日止）的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。另外，二原告系夫妻关系，根据婚姻法相关规定，二原告在婚姻存续期间所得的财产归夫妻共同所有，有平等的处理权，因此原告刘某某是本案适格原告。被告济宁鸿泰公司的辩解意见，无事实和法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告林某某、刘某某与被告济宁鸿泰置业有限公司梁山分公司于2012年9月8日签订的商品房买卖合同。二、被告济宁鸿泰置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告林某某、刘某某购房款人民币403000元并支付利息（计息方式：利息以贷款本金403000元为基数，按年利率4.9%自2013年3月7日起计算至清偿之日）。三、驳回原告林某某、刘某某的其他诉讼请求。二审时双方当事人均未提交新证据。二审审理查明的事实与一审审理查明的事实相一致。本院认为，本案争议焦点为林某某、刘某某与济宁鸿泰置业有限公司梁山分公司之间是否存在真实有效的商品房买卖合同及一审法院判决应返购房款是否合法有据。林某某、刘某某于2012年8月25日与鸿泰置业梁山公司签订商品房买卖合同，约定以贷款方式购买鸿泰置业梁山公司开发的梁山县惠梁家园3号楼3单元2层西户房屋。林某某、刘某某在中国建设银行股份有限公司梁山支行贷款403000元，上述房款已支付给鸿泰置业梁山分公司。林某某、刘某某与济宁鸿泰置业梁山公司签订的商品房买卖合同系双方真实的意思表示，不违反法律的强制性规定，双方之间的商品房买卖合同有效。但是因（2018）鲁0832民初3559号民事判决与我院作出（2019）鲁08民终1556号民事判决均已生效，上述法律文书认定案外人赵勇享有涉案房产的拆迁补偿安置优先权。上述判决结果导致林某某、刘某某与济宁鸿泰置业梁山公司签订的商品房买卖合同实际已无法履行，该合同应当解除。合同解除后，济宁鸿泰置业有限公司梁山分公司收取的林某某和刘某某交纳的涉案房款已无合法的依据，应予返还。综上所述，济宁鸿泰置业有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7345元，由上诉人济宁鸿泰置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张阿梅审判员  王衍琴审判员  张 婕二〇二〇年十二月一日法官助理庞文博书记员黄灿