湖北省荆州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂10民终1562号上诉人(原审被告)：荆州高新技术产业园区城南高新园梅村社区居民委员会（原名称：荆州市荆州区城南街道办事处梅村居民委员会），住所地荆州市荆州区凤凰路**。负责人：周刚，该居委会主任。委托诉讼代理人：崔荆东，荆州市荆州区正信法律服务所法律工作者。被上诉人(原审原告)：沈云，男，1989年1月29日出生，汉族，住荆州市荆州区。委托诉讼代理人：刘晓波，湖北楚明律师事务所律师。上诉人荆州高新技术产业园区城南高新园梅村社区居民委员会因与被上诉人沈云房屋租赁合同纠纷一案，不服荆州市荆州区人民法院(2020)鄂1003民初474号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月16日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人荆州高新技术产业园区城南高新园梅村社区居民委员会的负责人周刚及委托诉讼代理人崔荆东，被上诉人沈云及委托诉讼代理人刘晓波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。荆州高新技术产业园区城南高新园梅村社区居民委员会上诉请求：一、撤销一审判决，依法发回重审或查明事实后改判；二、由被上诉人承担本案全部诉讼费用。主要理由是：一、上诉人房屋被征收的装修补偿款1213989元不应全额赔偿给被上诉人。上诉人将房屋出租给被上诉人前处在经营、办公状态，上诉人也存在相应的装修，按司法判例及以平原则，上诉人认为就装修补偿款按五五开的分配方式较为公平合理。二、经营性补偿价值3867192是房屋征收部门对上诉人房屋认定为经营性质房屋的补偿，应由上诉人获取。依据《荆州市城区国有土地上企事业单位房屋征收与补偿实施意见》第二条房屋征收范围及第三条被征收房屋价值的补偿中明确表述了因改变房屋证载用途与实际用途不符，自行改变用作为经营性用房使用的，经营性补偿价值款款补偿给房屋所有权人的规定，本案诉争的房屋经营性补偿款3867192元理应由上诉人获取，与被上诉人无关。从赔偿金额来看，上诉人被征收房屋总的补偿款7929225元，一审判定被上诉人从上诉人处获取4010936元征收补偿款，没有法律依据与参照标准。沈云辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果具有事实依据，请求二审驳回上诉，维持原判。沈云向一审提出诉讼请求：1、解除双方签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告与荆州区古城保护发展中心签订的《征收补偿协议》中5675753元拆迁补偿款归原告所有；3、本案诉讼费及保全费、保险费由被告承担。庭审时原告沈云将第二项诉讼请求中的5675753元拆迁补偿款金额增加到5898664.28元。原告沈云主张的5675753元拆迁补偿款组成包括“1、房屋装修1213989元，2、、地面附属物256671元，3设备设施迁移费53390元，4搬迁费20142元，5经营性补偿价值3867192元，6、经营损失84369元，7、合同损失120000元，8、水电开户费40000元，9、搬迁奖励20000元，以上共计:5675753元”，庭审时增加的拆迁补偿款包括“10、小包房33600元，大包房189311.28元”。本案审理过程中经一审询问，原告沈云明确其第二项诉讼请求中“拆迁补偿款归原告所有”所要表达的意思就是请求被告将相应的拆迁补偿款支付给原告。一审认定：2013年4月10日，原告沈云（乙方）与被告荆州高新技术产业园区城南高新园梅村社区居民委员会（原荆州市荆州区城南街道办事处梅村居民委员会）（甲方）签订房屋租赁合同，约定乙方租赁甲方所有位于荆州城××开发区××房产（建筑面积1385平方米）从事酒店经营，租赁期为20年，即从2014年1月1日起至2033年12月31日止。房屋租金按年结算，第一年至第五年每年租金12万元，计60万元；从第六年起每年递增3％，即第六年为12.36万元，第七年为12.73万元，以此类推第二十年为18.70万元，二十年租金合计贰佰玖拾万元（290万元）。签订合同之日，一次性支付第一年租金，以后年度每年1月10日为租金支付日，每逾期一日，则乙方需按月租金10％支付违约金。计租时间考虑乙方对房屋需要改造装修等因素，定为2014年1月1日起开始计租金。甲方提供正式开户水表、电表各一块，若乙方需要增容，由甲方负责协调，费用由乙方承担。国家建设需要征地、征收房屋，乙方投资损失根据当年市场行情进行赔偿。合同签订后，原告按约定履行了合同义务缴纳租赁费用并对租赁的房产进行了装修及改造，后注册了个体工商户从事酒店及餐饮经营，其租金按年交至2018年12月31日。2018年，政府发布征收公告对该房产所在片区进行征收拆迁，其中就包括原告租赁的位于荆州城××开发区××房产。2019年11月10日被告与荆州市荆州区古城保护发展中心签订事业单位征收补偿协议，建筑面积1678.53平方米。征收补偿款中房屋装修1213989元，，地面附属物256671元设备设施迁移费53390元，搬迁费20142元，经营性补偿价值3867192元，经营损失84369元，合同损失120000元，水电开户费40000元，搬迁奖励20000元，小包间（67.2平方米、2014年建成）房屋评估价值33600元，大包间（255.98平方米、1999年建成）房屋评估价值234734元、装修补偿价153588元。另外，前述地面附属物256671元由14个部分组成，其中编号10的瓷砖地坪19414元，，地坪系原告承租后翻修瓷砖系原告承租后新修；编号12的化粪池两个合计1000元，一个系被告修建，一个系原告承租后修建；编号13的下水道5280元，系原告承租后修建；编号14的下水道11040元，系被告修建。另外，评估价值测算表（征求意见稿）在经营性补助一栏中载明，根据估价委托人提供的“被征收房屋情况说明表”中认定意见，经集团研究，同意一层面颊（含钢构、混合等）640.91平方米、二层面积384.93平方米、三层面积384.93平方米、四层面积200.56平方米（共计1611.33平方米）认定为“办改非”面积，依据区征收会议纪要（2019年5月10日）第十八条意见“参照超强超市模式，不分楼层，经营性损失补助按400/平方米、补助6个月“的标准进行补偿，经营性补助单价及价值结果仅供参考。另，评估价值测算表（征求意见稿）备注说明，土地为集体批准拨用的机关用地，使用权面积为735.80平方米房产证证载用途为办公，使用面积1385.93平方米。一审认为，原告主张解除涉案房屋租赁合同，被告庭审时表示同意，涉案房屋租赁合同因双方当事人合意解除。涉案房屋租赁合同约定，国家建设需要征地、征收房屋，乙方投资损失根据当年市场行情进行赔偿。因此，征收补偿款中属于承租方投资损失的，原告均应赔偿给原告。原告主张的十项补偿款组成中设备设施迁移费53390元，搬迁费20142元，经营损失84369元，搬迁奖励20000元，小包房33600元，被告认可赔偿给原告，一审予以确认。房屋装修1213989元，，地面附属物256671元扣除一个化粪池500元1000元÷2）、编号14的下水道11040元后剩余的245131元，被告应赔偿给原告。水电开户费40000元中的20000元（40000元÷4×2）均属于原告的投资损失，被告应赔偿给原告。经营性补偿价值3867192元，综合考虑其“办改非”、参照标准、补偿期限、临街地段、财产性质等诸多因素，被告应将该价值中的60%即2320315元赔偿给原告。合同损失120000元，应是补偿被告的房屋租赁合同租金损失，被告不应赔偿给原告。因财产保全所支出诉讼保全责任保险的保险费，原告自行承担。一审依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定,判决:一、被告荆州高新技术产业园区城南高新园梅村社区居民委员会在本判决生效后十日内将其与荆州市荆州区古城保护发展中心签订的征收补偿协议中的4010936元征收补偿款赔偿给原告沈云。二、驳回原告沈云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息(包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息)。本案受理费减半收取25765元，保全费5000元，合计30765元，由原告沈云负担8922元，由被告荆州高新技术产业园区城南高新园梅村社区居民委员会负担21843元。二审中，上诉人向法庭提交了以下证据：1、账目凭证。证明上诉人房屋出租给被上诉人前一直处于出租状态，且该房屋始终用于商业用途。2、《关于明确城南经济开发区梅村居委会集体土地上房屋价格的通知》、《荆州市城区国有土地企事业单位房屋征收与补偿实施意见》。证明经营性补偿价值属被征收房屋价值补偿，应属上诉人所有，不应由被上诉人获取。被上诉人质证意见是：上诉人提交的二组证据均不属于新证据，均是一审开庭前就已经真实存在的。对证据1，我们对真实性合法性关联性均有异议，账目凭证与本案没有任何关联，达不到上诉人的证明目的。对证据2，对真实性无异议，但是通过《通知》2016-1号文件，该文件附带了征收补偿意见的第三条第三款，很明确约定了经营性补偿价值怎么来的，经营性补偿价值在评估报告里均是由被上诉人提供的营业执照和两年的账目来认定的，按照这个规定，实际上经营补偿款应是补偿给经营业主而不是出租人。本院认为，上列证据均不是新证据，不能作为本案二审的证据使用。二审认可一审对本案事实的认定。本院认为，本案中，关于装修补偿款1213989元的分配问题。在双方签订的租赁合同第八条第二项中约定：国家建设需要征地、征收房屋，乙方（被上诉人）投资损失根据当年市场行情进行赔偿。根据此约定，被上诉人的投资装修损失应当由上诉人进行补偿。且在本案中，上诉人没有提供将案涉标的物出租给被上诉人之前曾进行过装修的证据。对此，一审判决装修补偿款归被上诉人所有具有事实依据。关于经营性价值补偿款3867192元的分配问题。本案中，因拆迁行为的发生，上诉人与被上诉人双方均有经营损失的发生。被上诉人经营期间投资巨大，双方所签租赁合同期长达二十年之久，被上诉人仅经营近六年时间因拆迁不能继续经营，在此情况下，一审在综合考虑其“办改非”、参照标准、补偿期限、临街地段、财产性质等诸多因素后，判决上诉人将该价值补偿款中的60%即2320315元赔偿给被上诉人并无不当。综上，上诉人的上诉理由不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二案件受理费38887元，由上诉人荆州高新技术产业园区城南高新园梅村社区居民委员会负担。本判决为终审判决。审判长  陈时中审判员  谢成勇审判员  全 华二〇二〇年十二月七日书记员  程 瀛