云南省玉溪市红塔区人民法院民 事 判 决 书(2020)云0402民初1385号原告：徐汝芳，男，汉族，1970年8月1日生，住云南省玉溪市红塔区。被告：沈永辉，男，汉族，1968年5月7日生，住云南省玉溪市红塔区，现关押于玉溪市通海县看守所。被告：沈宇，男，汉族，1992年11月16日生，住云南省玉溪市红塔区。委托诉讼代理人：李玲芬（沈宇的母亲），住云南省玉溪市红塔区。特别授权代理。委托诉讼代理人：钱靖松，云南滇玉律师事务所律师。特别授权代理。被告：杜绍全，男，汉族，1957年12月3日生，住云南省玉溪市红塔区。被告：杜孟芸，女，汉族，1986年11月9日生，住云南省玉溪市红塔区。杜绍全、杜孟芸的共同委托诉讼代理人：杨锦芬（杜绍全的妻子，杜孟芸的母亲），住云南省玉溪市红塔区。特别授权代理。杜绍全、杜孟芸的共同委托诉讼代理人：姚学元，云南优谛律师事务所律师。特别授权代理。原告徐汝芳与被告沈永辉、沈宇、杜绍全、杜孟芸房屋租赁合同纠纷一案，原告于2020年3月30日向本院提起诉讼，诉请：判令被告立即退还已交租金730000元及资金占用费584000元（按月息2%自2016年12月1日计算至2020年3月30日），并承担违约金300000元，合计1614000元。之后的利息按月利率2%计算至款项偿还完毕之日。庭审中原告增加诉讼请求：判令解除原告与四被告签订的《租房协议》。本院受理后因存在需要中止诉讼的情形，本院于2020年4月7日裁定本案中止审理，之后依法适用简易程序于2020年10月20日公开开庭进行审理本案。原告徐汝芳，被告沈永辉，被告沈宇及其委托诉讼代理人李玲芬、钱靖松，被告杜孟芸及杜绍全、杜孟芸的共同委托诉讼代理人姚学元、杨锦芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。经审理认定，2012年12月4日，被告沈宇、杜绍全、杜孟芸作为承租人与红塔区凤凰路街道办事处葫芦社区居委会第七居民小组签订《租赁合同》，约定三人承租位于红塔区文化路64号（文化路与葫田路交叉处）面积约6.2亩的土地，租期从2013年4月20日至2043年4月19日。2016年12月1日，原告（乙方）与四被告（甲方）签订《租房协议》，约定“甲、乙双方在平等、自愿的基础上，甲方将拥有的玉溪市红塔区凤凰路街道办事处葫芦社区居委会第七居民小组位于文化路47号地块一宗面积为6.2亩的“福鑫综合用房”（以批复为准）大楼一幢一层其中铺面房屋使用权共173㎡及室外相应停车位（附图）（正面⑤一⑥；侧面A—D）出租给乙方。根据商业规则和国家有关法律、法规要求，特签订本协议。本协议所示地块产权属风凰街道葫芦居委会第七居民小组集体所有，为沈永辉及其他合伙人承租，租期2013年4月20日至2043年4月19日止（附租赁合同），该地块地面房屋为沈永辉投资开发建盖，并按地方政府政策规定以居委会七组名义向政府相关部门申报项目开发和领取了准许开发等各种证件，属合法开发项目（附各种许可证件）；该项目现开发完成，并按“土地《租赁合同》”约定正常向土地产权方交纳土地使用租金（附交费依据）。”，另约定租期自2017年1月1日至2043年4月19日，合计26年零4个月。四被告承诺于2016年12月31日前将房屋交付原告使用。原告一次性支付四被告26年零4个月的租金865000元，其中2016年12月1日支付730000元，工程验收合格后一次性支付剩余租金135000元。还约定“三、租赁后续责任义务本租赁协议甲方不再享有该项目收益权，亦不承担该项目的经营风险，但该项目土地承租人（甲方）须承担《土地租赁合同》的真实性、合法性（及缴纳每年土地租金）等事务的法律责任以及协调责任，并由甲方以其他拥有的经营权股份、财产等担保此事务的延续性。保证水通、电通、水电费乙方自理。若甲方不能履行上述条件则退还乙方租金并按月息2％计算利息并且由甲方一次性赔付乙方30万元整的违约金。”，四被告在该《租房协议》上签字按印，并加盖了见证方“凤凰路街道办事处葫芦居委会第七股份合作社”的印章。2016年12月1日，沈宇、沈永辉向原告出具《收款收据》，载明“今收到徐汝芳交来“福鑫综合用房”一层一间铺面173平方米租金预付款730000元（大写：柒拾叁万元整）”，该笔租金中的191000元系原告通过其中国建设银行账户向沈永辉转账，剩余租金通过其他方式支付。因四被告至今仍未按约向原告交付《租房协议》约定的承租房屋，原告遂诉至本院。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。第二百一十四条第一款规定“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”。本案中，原告与四被告2016年12月1日所签《租房协议》系双方真实意思表示，但约定的租期超过了二十年，2017年1月1日至2037年1月1日之间的租期有效，超过二十年的租期2037年1月2日至2043年4月19日无效。四被告未按约向原告交付承租房屋，致使原告签订《租房协议》的合同目的不能实现，原告可要求解除合同，因原告系在开庭时提出解除合同的诉讼请求，本院确定双方签订的《租房协议》（租期自2017年1月1日至2037年1月1日）于开庭之日2020年10月20日解除。因双方合同已解除，并且原告未实际占用使用承租房屋，对于原告要求四被告退还租金730000元的诉请本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿……”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原告诉请由四被告按照月息2%支付自2016年12月1日至款项清偿之日的资金占用费，同时主张违约金300000元，庭审中被告提出减免违约金和资金占用费的意见，并且《租房协议》约定的交房时间为2016年12月31日前，在被告未按约交房的情况下，原告未及时通过法律途径维护自身权益，直到2020年3月30日才向本院起诉要求退还租金，此时距离约定的交房时间已超过三年，原告对于其损失扩大也有过错，也应承担一定责任，同时考虑原告的损失主要是资金占用利息损失，本院确定对原告主张的违约金300000元不予支持，对原告主张的资金占用费予以支持，并确定资金占用费按全国银行间同业拆借中心2020年11月20日公布的贷款市场报价利率（1年期）LPR3.85%自2017年1月1日（逾期交房之次日）起计算至租金730000元退还之日。对于被告杜绍全、杜孟芸提出原告诉请超过诉讼时效的问题，原告与四被告所签《租房协议》中2037年1月1日之前的租期有效，原告按约交付了租金730000元，被告未按约交房，但双方《租房协议》仍在履行阶段，直到原告在本案庭审时提出解除《租房协议》的诉请为止。在此之前原告要求被告退还租金及承担违约责任的诉请并未开始起算诉讼时效，因此，对被告杜绍全、杜孟芸的上述答辩意见本院不予采信。对于被告杜绍全、杜孟芸提出其二人不是本案适格被告、不应承担责任的答辩意见，2012年杜绍全、杜孟芸作为共同承租人承租了位于红塔区文化路64号约6.2亩的土地，2016年12月1日，杜绍全、杜孟芸作为共同出租方与原告签订《租房协议》，杜绍全、杜孟芸作为《租房协议》的当事人，享有合同权利、履行合同义务，至于杜绍全、杜孟芸何时退出与沈永辉等人的合伙关系、是否实际收到原告交纳的租金，系其与沈永辉等人之间的内部关系，不影响其作为出租人履行义务、承担责任，因此，对杜绍全、杜孟芸的该项答辩意见，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、原告徐汝芳与被告沈永辉、沈宇、杜绍全、杜孟芸2016年12月1日签订的《租房协议》中自2037年1月2日起至2043年4月19日止的租期无效；二、原告徐汝芳与被告沈永辉、沈宇、杜绍全、杜孟芸2016年12月1日签订的《租房协议》（租期自2017年1月1日至2037年1月1日）于2020年10月20日解除；三、由被告沈永辉、沈宇、杜绍全、杜孟芸于本判决生效之日起三十内连带退还原告徐汝芳租金730000元，并以该笔租金为基数，按年利率3.85%支付自2017年1月1日起至租金付清之日的资金占用费；四、驳回原告徐汝芳的其他诉讼请求。案件受理费19326元，减半收取9663元，由被告沈永辉、沈宇、杜绍全、杜孟芸共同负担。本判决中货币单位均为人民币。如果未按照本判决指定的期限履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或诉讼代表人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。审判员  谢雪魁二〇二〇年十二月一日书记员  徐 妍