广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终25739号上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市花都区新华辉仔摩托车配件经营部。住所地：广州市花都区凤华路**103商铺。经营者：蓝海飞。上诉人（原审原告、反诉被告）：蓝海飞，男，1976年10月3日出生，汉族，住广东省兴宁市。两上诉人共同委托诉讼代理人：李文明，广东粤兴律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市花都区新华超悦服装店。住所地：广州市花都区新华街建设北路**铺。法定代表人：邵立华。被上诉人（原审被告、反诉原告）：邵立华，女，1979年7月19日出生，汉族，住广州市花都区。委托诉讼代理人:扶庆波，系邵立华的丈夫。上诉人广州市花都区新华辉仔摩托车配件经营部（以下简称辉仔经营部）、蓝海飞因与被上诉人广州市花都区新华超悦服装店（以下简称超悦服装店）、邵立华房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2020）粤0114民初9394号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月2日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员张明艳独任审理，于2020年12月18日公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。辉仔经营部、蓝海飞上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.确认双方交接之日（2020年7月5日）为《商铺租赁合同》解除日；3.判令超悦服装店、邵立华支付辉仔经营部、蓝海飞租金暂定1.5万元（从2020年1月至合同解除之日止）；4.请求法院判令超悦服装店、邵立华因（2020年1月2日前）违约超过半个月，无权要求返还保证金1万元；5、一、二审受理费由超悦服装店、邵立华负担。事实和理由：一审判决认定事实错误、适用法律不当，依法应予撤销。一、一审认定《房屋出租合同》有效，则双方均应恪守合同约定。根据合同约定，承租方须在每月2日前交租，但超悦服装店、邵立华在2020年1月18日才向辉仔经营部、蓝海飞支付1月份租金，其时尚未进入疫情阶段，不应适用《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》【以下简称《意见（二）》】。《意见（二）》是临时性和不具有强制性的，对特定时间适用也有明确界定，对特定事件适用时也应当严格审查，在不违反法律法规原则下做出适当调整，且该意见也不具有溯及力。根据双方合同约定，超悦服装店、邵立华在疫情发生前已构成违约，丧失请求返还保证金的权利。二、一审对尚未到期的《房屋出租合同》认定解除时间是2020年6月5日，存在主观推定和认定事实错误。辉仔经营部、蓝海飞诉讼请求明确要求超悦服装店、邵立华支付租金至交付商铺之日，一审以超悦服装店、邵立华提起诉讼时间认定为合同解除时间违背辉仔经营部、蓝海飞的意思表示，有失公平。辉仔经营部、蓝海飞之所以同意2020年7月5日与超悦服装店、邵立华交接商铺，是考虑到避免给超悦服装店、邵立华造成更大损失才同意解除合同。另外，一审对本案作简易程序审理，但从判决时间上，已超出简易程序审理的期限，程序违法。三、一审法院认定超悦服装店、邵立华交租至2020年4月23日，明显偏袒超悦服装店、邵立华，有失公平。根据《房屋出租合同》约定，超悦服装店、邵立华逾期支付租金超过30日的，辉仔经营部、蓝海飞有权收回房屋。辉仔经营部、蓝海飞之所以未按合同约定收回房屋，也是考虑到疫情因素，只是在房屋上加锁以促使超悦服装店、邵立华协商租金相关事宜。且辉仔经营部、蓝海飞发现超悦服装店、邵立华有拆除屋内摄像头的行为，加锁也是为防止超悦服装店、邵立华清空商铺而无法收回租金所采取的自救行为。超悦服装店、邵立华于2020年4月23日向辉仔经营部、蓝海飞发出的《商铺租金合同终止函》并没有实质内容，也没有提供化粪池导致其无法经营和造成严重亏损的依据。此外，国家在2020年1月23日才正式宣布疫情，但超悦服装店、邵立华在此前已构成恶意违约，一审却认定非恶意违约，逻辑矛盾。综上，请求二审法院依法改判。超悦服装店、邵立华辩称，同意一审判决，请求维持原判。辉仔经营部、蓝海飞于2020年6月9日向一审法院起诉请求：1.解除辉仔经营部、蓝海飞与超悦服装店、邵立华签订的商铺《租赁合同》；2.超悦服装店、邵立华立即将广州市花都区新华街建设北路94号商铺交还给辉仔经营部、蓝海飞；3.超悦服装店、邵立华支付辉仔经营部、蓝海飞租金暂定15000元，计算方式为每月5000元，从2020年1月1日起计至实际交还商铺之日止；4.辉仔经营部、蓝海飞无需返还超悦服装店、邵立华保证金10000元；5.本案受理费由超悦服装店、邵立华承担。超悦服装店、邵立华向一审法院反诉请求：1.确认辉仔经营部、蓝海飞与超悦服装店、邵立华签订的《租赁合同》于2020年4月23日已解除；2.确认超悦服装店、邵立华于2020年4月30日已将涉案商铺交付予辉仔经营部、蓝海飞，并判令辉仔经营部、蓝海飞立即将商铺内的货物、电器及物品返还予超悦服装店、邵立华；3.超悦服装店、邵立华无需支付2020年1至4月份的租金；4.辉仔经营部、蓝海飞立即向超悦服装店、邵立华退还保证金1万元；5.诉讼费由辉仔经营部、蓝海飞承担。一审法院认定事实：2019年4月5号，蓝海飞、辉仔经营部作为出租方、甲方，邵立华作为承租方、乙方，双方签订《房屋出租合同》，约定，甲方将广州市花都区新华街建设北路94号商铺出租给乙方使用，租期自2019年4月5日至2022年4月5日共3年，月租金为5000元，乙方于每月2日前交齐租金；乙方要向甲方交押金1万元，不能做租金抵偿，期满后，乙方交清水电费和工人工资及没有损坏房屋，甲方把押金退回乙方。五、违约责任：1、甲方提前终止合同，需提前二个月告知乙方，并退回押金，并赔偿三个月租金给乙方，即时终止合同。2、乙方到期不缴房租或提前终止合同均作违约处理，所交的租金和保证金不退回。六、期满处理：乙方应交请水电费并交甲方验收和时交回钥匙给甲方，甲方验收合格后退回押金给乙方，乙方超期15天不交租，甲方按每天3%向乙方收取滞纳金，如超过30天不交租，甲方有权收回房屋。八、甲方提供铺位的产权证给乙方办理相关证件。九、承包期间，如因不可抗力及征地拆迁的原因而导致本协议无法履行，双方责任互免。本协议自然解除，双方按实际发生日结清场地经营费及相关费用后，甲方当日一次性无息退还保证金给乙方。合同并对其他内容进行了约定。合同尾部，广州市花都区新华街三华村中华经济合作社盖章确认同意转租。一审庭审中，双方确认该合同相对方为辉仔经营部、蓝海飞及超悦服装店、邵立华。合同签订当日，超悦服装店、邵立华向辉仔经营部、蓝海飞支付押金1万元及租金5000元，蓝海飞出具两张《收据》予以确认，并将涉案商铺交付给超悦服装店、邵立华使用。其后，超悦服装店、邵立华按时支付租金至2020年1月，自2020年2月起未按时支付租金。邵立华分别于2020年3月20日、2020年3月22日通过微信转账的方式向蓝海飞支付租金2000元、1000元，合计3000元。因超悦服装店、邵立华未按时支付租金，2020年4月23日，辉仔经营部、蓝海飞将涉案商铺大门锁住，并通过微信告知邵立华。2020年4月23日，超悦服装店、邵立华向蓝海飞发出《商铺租赁合同终止函》，载明：因涉案商铺地下设计为化粪池，池盖不密封，墙壁内部污水管长年失修破坏严重，粪水和污水从商铺地板和墙壁渗出，散发恶臭，并滋生蚊虫，严重影响经营；多次微信发照片、视频向你反映和沟通，但一直未得到你的回复和解决，导致长期严重亏损；今天（4月23日）你在未通知我的情况下，加锁锁住商铺门，不让营业，经慎重考虑，决定结业，并终止商铺租赁合同；2020年4月23日上午11:17加锁后店内的贵重物品、货品、现金及私人物品丢失由你承担责任，我保留法律追究权利。蓝海飞与邵立华之间的微信记录显示，2020年4月30日，双方仍就涉案商铺污水渗漏问题进行沟通，但未能达成一致意见。2020年4月30日邵立华在发给蓝海飞的微信中表示：您于2020年4月23日在未经我同意的情况下强行加锁，里面有货品和贵重物品；我现在要求拿回我在商铺的所有物品，包括货品、货架、贵重物品和现金，否则所有财产损失由您承担。2020年5月21日，辉仔经营部、蓝海飞委托律师向超悦服装店、邵立华发《律师函》，载明：……从2020年1月起贵店累计拖欠四个月租金至今未付，且也不与出租方达成任何书面协议或声明……委托人已多次通知邵立华前来协商解除合同事议，由于邵立华一直未能就租赁事议作出意思表示，又未能按合同履行相应义务，且目前已全面恢复正常生产经营状态，所以委托人认为邵立华行为已构成恶意违约，依法应承担违约责任……特限邵立华在收到本律师函十天内向委托人支付所欠租金，否则，将循法律途径解除此纠纷。关于未按时交租的原因，超悦服装店、邵立华陈述是由于受2020年1月份之后新冠××疫情的影响才未按时交租，且涉案商铺存在污水渗漏问题长期得不到解决，蓝海飞未经其同意将涉案商铺上锁，导致其无法正常经营使用。一审庭审中，双方确认涉案房屋一共上了4把锁，大拉闸门上的一把锁、小拉闸门上的一把锁、玻璃门上的一把锁均由蓝海飞上锁或者换锁，玻璃门上的另一把锁由邵立华上锁。庭审中，租赁双方表示同意办理涉案商铺的交接手续。2020年7月5日，双方办妥商铺交接手续，由超悦服装店、邵立华将涉案商铺内的物品清理完毕后将商铺腾空交还给辉仔经营部、蓝海飞。为查明涉案房屋的合法性，一审法院依法向广州市规划和自然资源局花都区分局发函调查，该局复函：广州市花都区建设北路94号商铺曾于1992年1月25日取得《建设工程规划许可证》。一审法院认为：涉案《房屋出租合同》系签约双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定。诉讼中，双方均明确表示不再继续履行涉案合同，超悦服装店、邵立华于2020年4月23日向辉仔经营部、蓝海飞发出《商铺租赁合同终止函》要求终止涉案合同，辉仔经营部、蓝海飞亦于2020年6月5日提起本案诉讼要求解除涉案合同，双方关于解除涉案合同达成了合意，故涉案合同已于2020年6月5日解除。因租赁双方已于2020年7月5日就涉案房屋办妥了交接手续，故对辉仔经营部、蓝海飞要求超悦服装店、邵立华交还涉案房屋的诉讼请求，及超悦服装店、邵立华要求辉仔经营部、蓝海飞返还房屋内物品的反诉请求，不再处理。关于租金。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条第一款规定：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”因新冠××疫情影响，超悦服装店、邵立华正常经营受到影响。对此，双方应更耐心地进行协商，辉仔经营部、蓝海飞作为出租方也应给予更多的理解。另外，超悦服装店、邵立华未按时支付租金，构成违约，但辉仔经营部、蓝海飞于2020年4月23日将涉案房屋上锁，导致超悦服装店、邵立华自此无法正常使用房屋。综上，一审法院确定租金应计算至2020年4月23日止，对超出该时间的租金，不予支持。扣减超悦服装店、邵立华已付3000元后，超悦服装店、邵立华应向辉仔经营部、蓝海飞支付2020年2月1日至2020年4月23日的租金10850元（5000元/月×2.77个月-3000元）；对超出部分，不予支持。本案事实反映超悦服装店、邵立华并非恶意违约，现合同解除，超悦服装店、邵立华要求返还保证金1万元，合理有据，一审法院予以支持；对辉仔经营部、蓝海飞要求没收1万元保证金的诉讼请求，不予支持。为减少当事人讼累，一审法院依法将辉仔经营部、蓝海飞应返还的保证金与超悦服装店、邵立华应支付的租金相抵扣后，认定超悦服装店、邵立华应向辉仔经营部、蓝海飞支付租金850元。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条的规定，于2020年10月11日作出如下判决：一、确认蓝海飞、辉仔经营部与邵立华、超悦服装店于2019年4月5日签订的《房屋出租合同》于2020年6月5日解除；二、邵立华、超悦服装店于本判决发生法律效力之日起十日内，向蓝海飞、辉仔经营部支付租金850元；三、驳回蓝海飞、辉仔经营部的其他诉讼请求；四、驳回邵立华、超悦服装店的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1350元，由蓝海飞、辉仔经营部负担159元，邵立华、超悦服装店负担1191元；反诉案件受理费25元，由蓝海飞、辉仔经营部负担。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方均无提交新证据。二审庭询中，蓝海飞、辉仔经营部主张超悦服装店、邵立华在2020年1月18日支付2020年1月份租金，已构成违约；超悦服装店、邵立华述称2020年1月18日支付租金是电话与辉仔经营部、蓝海飞协商后征得辉仔经营部、蓝海飞同意的，交完租后二日邵立华及扶庆波即返回老家，后因疫情防控原因2月、3月均无营业。本院认为，依辉仔经营部、蓝海飞的上诉请求范围，结合双方二审诉辩意见，本案二审需要处理的问题是：第一，涉案《房屋出租合同》解除的时间。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。该法第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。可见，合同解除以享有解除权一方做出解除合同的意思表示并送达对方即可，并不以双方合同清理完毕为必要条件。故此，一审结合本案争议过程和查明事实，认为辉仔经营部、蓝海飞享有合同解除权且自提起诉讼时已作出解除合同的意思表示，从而认定双方合同解除时间为辉仔经营部、蓝海飞提起诉讼时，并无违反上述法律规定，超悦服装店、邵立华也没有提出异议，本院亦予以认可。辉仔经营部、蓝海飞上诉主张以双方实际交接场地时间为合同解除时间，与其一审诉讼请求表达的意思不一致，且租赁合同解除时间与超悦服装店、邵丽华应支付的占有使用费时间并无因果关系，故辉仔经营部、蓝海飞关于合同解除时间的上诉理由不能成立，本院不予支持。第二，关于双方合同解除后果的处理。首先，关于租金支付期限。根据查明事实，辉仔经营部、蓝海飞在2020年4月23日将涉案商铺上锁，自此超悦服装店、邵立华已实际无法使用商铺，涉案商铺在辉仔经营部、蓝海飞控制下，其要求超悦服装店、邵立华支付2020年4月23日后的占有使用费缺乏事实依据，本院不予支持；其次，关于租赁保证金是否应予没收的问题。辉仔经营部、蓝海飞上诉主张超悦服装店、邵立华2020年1月已违约，已达到没收保证金的条件。根据双方合同履行的情况，超悦服装店、邵立华在2020年1月确有迟延支付租金的情形，但并无证据显示辉仔经营部、蓝海飞其时已向超悦服装店、邵立华主张要没收保证金或不再继续履行合同，双方在此后的争议过程中，辉仔经营部、蓝海飞也未就1月份租金提出异议。可见，虽然超悦服装店、邵立华在2020年1月存在迟延支付租金的情形，但该行为双方在1月已达成一致，即已协商变更了当月的支付时间，辉仔经营部、蓝海飞事后再以此为由要求没收保证金，本院不予支持。一审结合双方合同履行过程、新冠疫情影响等因素，认定超悦服装店、邵立华不构成恶意违约，论述充分，本院予以确认。况且，一审对于超悦服装店、邵立华疫情期间应付租金未做减免处理，已综合考虑到对双方在疫情期间履行合同的情况及合同解除后果的公平调整。故此，辉仔经营部、蓝海飞上诉主张没收保证金理据不足，本院不予支持。综上所述，辉仔经营部、蓝海飞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1350元，由上诉人广州市花都区新华辉仔摩托车配件经营部、蓝海飞负担。本判决为终审判决。审判员  张明艳二〇二〇年十二月二十五日法官助理白晶眭翘书记员苏劲丹