山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁04民终3814号上诉人（原审被告）：崔延伟，男，1969年11月11日出生，汉族，住滕州市。委托诉讼代理人：徐建华，山东科圣律师事务所律师。委托诉讼代理人：周杨，山东科圣律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：滕州伦达商业物业管理有限公司，住所地滕州市北辛路**（伦达商贸城院内）,统一社会鸟信用代码91370481696889935Q。法定代表人：吴良威，总经理。委托诉讼代理人：李甜，山东善国律师事务所律师。上诉人崔延伟因与被上诉人滕州伦达商业物业管理有限公司（以下简称伦达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省滕州市人民法院(2020)鲁0481民初3880号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。崔延伟上诉请求：1.撤销(2020)鲁0481民初3880号民事判决，依法改判。2.一、二审诉讼费用由伦达公司承担。事实和理由：原审法院认定事实错误。1.在崔延伟租赁商铺期间，伦达公司的员工宋立朕将崔延伟及其妻子杜永红打伤。经鉴定，杜永红、崔延伟的损伤程度均为轻微伤。租赁期间，伦达公司不仅未保证崔延伟及妻子的人身安全，还放任员工肆意动手打业主，伦达公司违反《租赁合同》约定，未保证业主的人身安全。伦达公司违约在先，崔延伟未搬离租赁商铺是因为要求伦达公司对其员工宋立朕的行为进行赔偿。因此，崔延伟未搬离租赁场所并不是为了续租房屋，而是作为弱势方对公司的抗争。2.崔延伟占用伦达公司商铺期间，伦达公司一直采取停电措施，崔延伟所经营的是电器行业，通电对于崔延伟来说至关重要，伦达公司的断电行为给崔延伟的生意带来不可估量的损失，自从断电后，崔延伟一直处于亏损状态，更别说盈利。伦达公司一直未给崔延伟提供物业服务，并因伦达公司的原因导致崔延伟损失惨重。3.即使崔延伟应支付租赁费，原审法院判决租赁费用不正确。既然伦达公司默认崔延伟续租商铺，且没有书面协议对租赁费用进行改变，崔延伟应按原租赁协议履行。原《商铺租赁协议》第二条约定，商铺的租赁期限为2年，租赁期间的租赁费总额为33780元，也就是说每天的租赁费用为46.27元。故即使崔延伟需要支付租赁费也是46.27元/天。原审法院判决按92元每天支付租赁费用是错误的。请求二审法院依法改判。伦达公司辩称，1.一审判决事实认定清楚，证据充分，应当驳回崔延伟的上诉请求。关于崔延伟在上诉状中陈述的宋立朕的行为与本案无关；2、原租赁合同的租金是按照优惠政策租一年送一年，如果崔延伟到期续租，租金还是按照一年33780元，且目前周边商铺租赁价格已4万余元，远远超过一审租金的价格。伦达公司向一审法院起诉请求：1.判令崔延伟返还滕州市北辛路768号伦达商贸城A区一层6062、6063号商铺；2.判令崔延伟赔偿伦达公司占用商铺逾期返还的损失（以92元/日为标准，自2019年10月1日计算至实际返还之日止）；3.诉讼费由崔延伟承担。一审法院认定事实：2018年7月18日，伦达公司与崔延伟开办的公司滕州市大器商贸有限公司补签订伦达国贸城商铺租赁协议一份，主要内容为：一、商铺地址：伦达国贸城A区一层商铺，面积147.72平方米；二、商铺租赁期限、费用及缴纳方式：期限2年，从2017年10月1日至2019年9月30日止，商铺号6062、6063号，面积均为73.71平方米，年租金共33780元；三、物业费一年一交，收费标准：0.3元/天/㎡等等内容。合同期内双方均按合同约定内容履行，合同到期后，双方未再续签租赁合同，商铺一直由崔延伟使用至今，亦未交付租赁费用。2020年1月3日，崔延伟注销了滕州市大器商贸有限公司。2020年7月6日，伦达公司诉至该院。庭审中，崔延伟辩称：其是基于滕州市大器商贸有限公司与伦达公司签订的租赁合同一直使用该商铺，因为伦达公司人员宋立朕殴打了崔延伟，未给予赔偿，所以才拒绝交付租金并搬离。另查明，滕州市大器商贸有限公司的股东为崔延伟、孙超两人，孙超于2017年4月23日病逝，是崔延伟亡妻，主体不存在。一审法院认为，伦达公司与滕州市大器商贸有限公司签订的商铺租赁协议不违反法律规定，合法有效。租赁合同到期后，双方没有续签租赁合同，依照法律规定，租赁期满，承租人应当返还租赁物。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁为不定期，不定期租赁当事人可以随时解除合同，出租人应当在合理期限内通知承租人。本案中滕州市大器商贸有限公司在租赁到期后，一直到2020年1月3日被注销企业登记，没有返还租赁商铺，崔延伟作为被注销企业滕州市大器商贸有限公司的股东、法定代表人，在企业注销后，企业剩余资产归其所有，崔延伟基于滕州市大器商贸有限公司的租赁合同在企业注销后一直使用该商铺，现伦达公司诉请其返还使用的商铺并无不当。又因滕州市大器商贸有限公司被注销后剩余资产归崔延伟所有，伦达公司诉请其支付占用期间损失并支付物业管理费，亦应予支持。崔延伟辩称伦达公司的职员宋立朕殴打其致伤没有赔偿，所以才不搬离，对此辩解，该院不予支持，对其伤害的问题，崔延伟可以另行解决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决：一、崔延伟返还给滕州伦达商业物业管理有限公司伦达国贸城A区一层6062、6063号商铺；二、崔延伟给付滕州伦达商业物业管理有限公司实际占用期间租金损失（按92元每天，从2019年10月1日起至实际返还商铺之日止计付）；三、崔延伟给付滕州伦达商业物业管理有限公司物业管理费（按22.8元每天，从2019年10月1日起至实际返还商铺之日止计付）。上列一、二、三项于判决生效后五日内履行完毕。如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费221元，由崔延伟承担。二审诉讼中，伦达公司提交两组证据。证据1.《铺位租赁手续流程单》。证明崔延伟系新租赁商户，享受租一年免一年优惠政策，免2017年10月1日至2018年9月30日租金，仅收取2018年10月1日至2019年9月30日租金，租金33780元；商铺租赁协议第二条约定，6062、6023号商铺每年租金分别为16890元，若不享受租一年免一年的优惠政策，案涉租赁商铺两年的租金应为67560元，而不是33780元；该《商铺租赁手续流程单》与商铺租赁协议中第二条关于租金计算标准的约定可以互相印证，证明崔延伟在2017年10月1日至2019年9月30日的租赁期间内享受租一年免一年政策，租赁到期后，不再享受该优惠政策。因此，一审判决按照每天92元标准支付租金并无不当，崔延伟对于不存在优惠活动的抗辩不能成立。证据2.案涉商铺临近6065、6066号商铺2019年10月1日至2021年9月30日租金收据两张。证明6065号、6066号商铺建筑面积98.93m2，2019年10月1日至2021年9月30日年租金32340元，每平方每天租金0.9元。案涉商铺建筑面积147.42m2，按照上述市场交易价格每平方每天租金0.9元计算，每天租金为133元，年租金48427元，已经远远超过每天92元的租金标准。崔延伟的质证意见，一、对《铺位租赁手续流程单》的真实性不予认可。该证据系伦达公司单方制作，没有崔延伟的签字。崔延伟对于其中的租赁起止期及租金总额予以认可，但对于其中的租赁单价及特别说明中的“优惠政策”不予认可。因此，崔延伟与伦达公司所签订的合同期限为两年，合同租金为两年共计33780元，也就是每天46元的标准。商铺租赁协议第二条规定，商铺租赁期间的租赁费用总额为33780元，也就是说6062号、6063号两间商铺两年的租金分别共计16890元，两间商铺两年共计33780元并无不当，与《铺位租赁手续流程单》并无关联性，《铺位租赁手续流程单》系伦达公司单方制作，并不能证实其真实性，崔延伟并未享受租一年免一年的优惠政策。证据2中的“6065号、6066号商铺2019年10月1日至2020年9月30日及2020年10月1日至2021年9月30日租金收据两张”的关联性不予认可。6065号、6066号商铺不是涉案商铺，与本案无关联性。每个商铺的位置不同，所收取的租金也不同，虽然6065号、6066号商铺的商铺号与涉案商铺相邻，但所处的位置不同，人流量就会不同，所以不能用6065号、6066号商铺的租金来衡量涉案商铺的租金。故6065号、6066号商铺收取租金的收据与本案无关联性。本院的认证意见为，对伦达公司提交的《铺位租赁手续流程单》的真实性、合法性、关联性予以认定，可以作为本案证据使用。对伦达公司提交的两份收据的真实性、关联性不予认定，不能作为本案证据使用。二审还查明，《伦达国贸商铺租赁协议》第2.1.2条约定，6062号商铺面积为73.71m2，年租金16890元；6063号商铺面积为73.71m2，年租金16890元。商铺租赁期间的租赁总额33780元。伦达公司出租涉案商铺时，对新租赁商户采取“租一年送一年租金”的优惠活动。本院认定其他事实与一审一致。本院认为，伦达公司与滕州市大器商贸有限公司签订的商铺租赁协议系当事人真实意思表示，内容符合法律规定，为有效合同。合同签订后，伦达公司将商铺交付给滕州市大器商贸有限公司占有使用。滕州市大器商贸有限公司也交纳租金。租赁合同到期后，双方没有续签租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定，租赁合同为不定期租赁合同。滕州市大器商贸有限公司于2020年1月3日被注销企业登记，崔延伟作为滕州市大器商贸有限公司的股东、法定代表人，在企业注销后，企业剩余资产归其所有，崔延伟基于滕州市大器商贸有限公司签订的租赁合同在企业注销后一直使用该商铺，伦达公司可以根据房屋使用情况，请求崔延伟返还使用的商铺并支付占有使用费并无不当。合同到期后，崔延伟未再交纳租金，对于占有期间，应当向伦达公司交纳占有使用费，标准可以按照原租赁合同约定的租金标准计算。关于租金标准，崔延伟上诉主张应当按照每天46元计算。根据伦达公司二审提交的《铺位租赁手续流程单》再结合合同约定的具体条款，伦达公司主张的出租涉案商铺时对新租户采用租一年免交一年租赁费的活动的理由成立，原审判决按每天租金标准92元计算租金损失并无不当。综上所述，崔延伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费442元，由崔延伟负担。本判决为终审判决。审判长 李 莹审判员 李 丽审判员 党园园二〇二〇年十二月二十六日书记员 刘 畅