江西省抚州市临川区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1002民初4710号原告：魏征，男，汉族，1974年6月30日生，住抚州市临川区。原告：陈琴华，女，1984年3月13日生，住抚州市高新区。上述原告委托诉讼代理人：付谱华，江西抚仁律师事务所律师，代理权限：一般代理。被告：江西忠科实业集团有限公司（曾用名抚州忠科房地产开发有限公司），住所地：抚州市高新技术产业开发区站前大道**，统一社会信用代码：91361002568676425R。法定代表人：杨宾，公司总经理。委托诉讼代理人：汤志辉，江西君才律师事务所律师，代理权限：特别授权。原告魏征、陈琴华与被告江西忠科实业集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，由审判员邓海荣公开开庭进行了审理。原告魏征及原告魏征、陈琴华的委托诉讼代理人付谱华，被告江西忠科实业集团有限公司的委托诉讼代理人汤志辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告魏征、陈琴华向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告向原告支付逾期交房违约金42917元（暂计算至自2020年7月26日，之后的违约金计算至被告实际交房之日止）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年11月19日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的东润学墅壹号第39楼3902号房屋及地下车库，房屋总价款1602651元，，地下车库价格为193050元原告依约支付了全部购房款。合同约定被告应于2019年11月30日之前向原告交付该商品房。但是截至原告起诉，被告未将房屋交付给原告，应当承担逾期交房的违约责任。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求支持原告诉讼请求。被告江西忠科实业集团有限公司辩称，1、由于消防法在2019年4月23日修改，同年5月1日生效，公安消防部门的对房屋消防验收转至建设部门，由于法律的修改，建设部门刚接手存在政策上不完善，工作机构不健全，人员配备不到位，工作业务不熟悉等诸多原因，不能及时对房屋进行消防验收，造成了延期交房，这是不可归责于双方当事人的原因，也是当事人订立合同时无法预见的，所以不属于商业风险的重大变化，如继续履行合同的交房期限约定对被告来说是不可能的，也是不公平的，而且是不能实现的。依据合同法情势变更原则，结合本案情况，应当延长交房期限，被告实际交房时间只比合同约定晚了一个多月，而消防机构至少延误了6个月之久，造成了抚州多个楼盘均延误交房，依据这个原则，被告不构成违约。2、被告在2019年12月30日通知了原告收房，虽然被告拒收或联系不上，但原告已于2020年1月18日到被告售楼部办理了误差面积退款，这也能证明原告实际知道了可以交房，因为面积误差退款是收房过程的一个步骤之一，原告明知可以收房，却不到物业公司去领取钥匙，存在着主观故意，是恶意诉讼。综合上述理由，请求法庭驳回原告诉讼请求。经审理查明，2017年11月19日，原告魏征、陈琴华与被告江西忠科实业集团有限公司（曾用名抚州忠科房地产开发有限公司）签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的东润学墅壹号第39楼3902号房屋，该商品房建筑层数地上3层，，地下**建筑面积201.49㎡，每㎡7954元，房价款1602651元。《商品房买卖合同》第八条规约定：“出卖人应当在2019年11月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列1、5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5、该商品房取得竣工验收备案文件。”《商品房买卖合同》第九条约定，逾期不超过60日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。《商品房买卖合同》第十一条约定，商品房达到使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。合同附件四：合同补充协议约定，买受人保证其在本合同上提供的地址、电话等情况真实、准确，可使出卖人与其取得有效联系。如有变更，须在变更之日起七日内书面方式通知出卖人。若因买受人原因导致出卖人与其无法联系，买受人应自行承担由此引起的全部法律责任。出卖人合同约定的地址通知买受人而无人接收，视为出卖人将应送达的文书送达生效。合同还对其他条款进行了约定。合同签订后，原告依约向被告支付了1602651元全部房款。另外，原告还支付了193050元在被告处购买了一个地下车库。另查明，《中华人民共和国消防法》于2019年4月23日修改，并于2019年5月1日实施，中共抚州市委办公室于2019年8月12日发布的《民声通道情况专报》第65期（增刊1）载明：“……五是职能部门履责出现“空档期”。市委民声通道工作室在核办时发现，2019年4月23日，新颁布实施《消防法》规定，以前由消防救援机构承担的对建设工程消防设计、竣工验收、备案和抽查职责已转至住建部门，现在刚完成职责交接，原承担该职责的消防救援机构已无权履职，现在承担该职责的住建部门却存在配套政策不完善、工作机构不健全、人员配备不到位、工作业务不熟悉等较多问题而不能很好履职。特别是许多县（区）都没有为建设工程消防设计审查验收安排相应的人财物，该项工作基本处于停滞状态。……另据市房管局反馈，近期我市多个已建成项目由于没有进行消防竣工验收不能投入使用，特别是还有多个楼盘因未进行消防验收不能向业主如期交房……”为此，中共抚抚州市发办公室根据市委领导批示，于2019年8月12日下发抚办民函（2019）213号文件，要求相关部门督促解决到位，并于9月16日前将贯彻落实情况书面反馈。涉案商品房于2019年11月26日通过消防验收，于2019年11月29日取得竣工验收备案表。被告于2019年12月30日向原告邮寄收房通知，邮寄信息显示邮件于2020年1月2日退回妥投。原告于2020年1月18日到被告处办理面积误差退款手续，并于当天与被告签订《商品房买卖合同补充协议》，但未去办理收房手续。根据被告提供的《学墅壹号入伙通知书》载明的商品房交付流程为：准备交房→审核→资料收集→办理领房缴费/退费手续→物业陪同客户验收房→领取钥匙→交房完毕。另原告于2020年5月22日到被告处领取了办理不动产证的资料，但仍未去办理收房手续。原被告因是否存在逾期交房发生争议，原告遂依法诉至本院。以上事实，有原被告的陈述，原告提供的身份证、被告企业信息、商品房买卖合同、收据两张、抚州高新区党政办公室的网络回复，被告提供的营业执照、公司变更通知书、中共抚州市委办公室抚办民函（2019）213文件、民声通道情况专报第65期（增刊1）、建设工程消防验收意见书、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、中国邮政物流查询邮件号码记录、学墅一号入伙通知书、商品房买卖合同补充协议、解约证明、别墅应收台账电子版、办理领取资料明细单，开庭笔录等证据材料在卷，经庭审质证，足以认定。本院认为，合同是当事人之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定，全面履行自己的义务。原被告双方签订的《商品房买卖合同》虽然约定出卖人应当于2019年11月30日之前向买受人交付该商品房，但是由于新颁布《消防法》于2019年4月23日修改，以前由消防救援机构承担的对建设工程消防设计、竣工验收、备案和抽查职责已转至住建部门，原承担该职责的消防救援机构已无权履职，新承担该职责的住建部门却存在配套政策不完善、工作机构不健全、人员配备不到位、工作业务不熟悉等较多问题而不能很好履职。而从2019年4月23日新颁布《消防法》实施至中共抚抚州市发办公室根据市委领导批示，于2019年8月12日下发抚办民函（2019）213号文件，要求相关部门督促解决到位，并于9月16日前将贯彻落实情况书面反馈。时间跨度近5个月，客观上必然会延误对涉案商品房消防验收工作。基于上述情势变更原因，被告主张适当延长交房期限，于法有据，本院予以支持。涉案商品房于2019年11月29日取得竣工验收备案表，此时即符合交房条件。而被告于2019年12月30日向原告邮寄收房通知，邮寄信息显示邮件于2020年1月2日退回妥投。原告虽然辩称未收到相关邮件，但其于2020年1月18日到被告处办理面积误差退款手续，并于当天与被告签订《商品房买卖合同补充协议》，按一般生活常理，其理应会向出卖人询问涉案房屋的交房问题，并且根据被告提供的《学墅壹号入伙通知书》载明的商品房交付流程，原告办理面积误差退款手续也会涉及商品房的交付问题，原告明知或应当知道涉案商品房可以交付，而故意不去办理收房手续，有违民事活动最基本的诚实信用原则，应自行承担未收房的法律后果。鉴于双方约定的交房日期2019年11月30日至被告向原告邮寄收房通知和原告去处办理面积误差退款手续的2020年1月18日，相差仅一个多月，综合考虑新颁布《消防法》实施后因职能部门的工作交接对涉案商品房消防验收工作的影响，本院对于原告主张的逾期交房违约责任依法不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条之规定，判决如下：驳回原告魏征、陈琴华的诉讼请求。案件受理费减半收计437元，由原告魏征、陈琴华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于抚州市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方当事人不履行，对方当事人可以依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条第一款之规定，在二年内向本院申请执行。审判员  邓海荣二〇二〇年十二月七日书记员  顾佳胜