安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终9322号 上诉人（原审原告）:赵丽,女,1991年3月15日出生,汉族,住安徽省六安市金安区。 委托诉讼代理人：赵红,安徽徽天律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：文一地产有限公司,住所地安徽省肥东经济开发区龙城路南侧。 法定代表人:周文锁,总经理。 委托诉讼代理人：章南娇,女，该公司员工。 委托诉讼代理人：赦圣苗,女，该公司员工。 上诉人赵丽因与被上诉人文一地产有限公司（以下简称文一公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省肥东县人民法院（2020）皖0122民初4813号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 赵丽上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持赵丽的全部诉讼请求或发回重审；2.本案一、二审案件受理费由文一公司承担。事实与理由：第一，《合同补充协议》第十二条系无效的格式条款，对赵丽不具有约束力。案涉《商品房买卖合同》、《合同补充协议》是文一公司为了重复使用而预先拟定的，拟好后交由赵丽签字，故上述合同、协议均属于采用格式条款订立的合同。《合同补充协议》第十二条免除了文一公司按照约定时间交房的责任，排除了赵丽缴纳房款或解除合同选择权、领取房屋居住的主要权利，显失公平。根据司法解释规定，提供格式条款的一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任，但本案中《合同补充协议》字体比《商品房买卖合同》的字体要小很多，未用足以引起赵丽注意的特别标识，赵丽没有在该页签字，文一公司也未举证证明已尽合理提示及说明义务，一审法院仅仅依据赵丽持有的合同及签字行为就认定文一公司尽到提示及说明义务排除文一公司的举证责任，显然错误。 第二，一审法院认定事实不清，文一公司存在欺诈和违约行为。一审中赵丽已经提交了证据证明在购买案涉房屋前多次向文一公司销售顾问询问并要求文一公司核实赵丽是否可以贷款，对方回复为可以贷款，不能贷款的全额退房款，在此承诺下赵丽才签订的买卖合同并交纳购房款。文一公司至今未向银行提交贷款材料，也没有给赵丽有文一公司签章的合同，存在欺诈行为。双方合同第八条约定，案涉房屋应于2020年4月30日符合交付条件，并且合同生效之日起30日内进行登记备案。案涉房屋在2020年4月30日前并未验收，无法交付，也未按约定备案登记。文一公司逾期交房是因为其自身原因，并非是因为赵丽未能支付剩余购房款。文一公司的行为明显违约，致使合同目的根本无法实现。 第三，案涉合同应当解除。文一公司存在违约行为，根据第八条约定，赵丽享有合同约定解除权。即便退一万步说，赵丽是违约方，也享有法定解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定、《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条规定，若文一公司认为赵丽未能贷款原因在赵丽自身，但赵丽的消费贷等均发生在合同签订前，赵丽并非恶意违约，且在疫情环境下赵丽独立抚养年幼子女根本无能力一次性偿还所有贷款及支付剩余房款，继续履行合同对赵丽来说显失公平，解除合同并不会对文一公司带来损失，赵丽也同意按照合同约定承担违约责任，在此情况下文一公司坚持履行合同违反诚信原则，赵丽有法定解除权。 第四，赵丽实际支付购房款148711元，一审法院未认定其中的8000元系购房款，存在错误。汪泽萍是文一公司的销售顾问，赵丽是在案涉房屋售楼部认识的汪泽萍，由其介绍房屋情况、安排签订合同，售楼部所见之处均为文一公司标识，并无其他公司标识，赵丽有理由相信其是文一公司员工，代表的是文一公司。赵丽是将148711元房款支付给汪泽萍，由汪泽萍交给文一公司，汪泽萍在收到款项后也立即交付给文一公司，赵丽自始至终不知道深圳新房网络科技有限公司的存在，更不知道自己缴纳的款项如何分配。票据是销售顾问给赵丽的，赵丽实际支付房款为148711元，并非一审认定的140711元。 文一公司辩称，第一，《合同补充协议》第十二条是有效条款，赵丽应受到该条款约束。该协议是对买卖合同的补充，是对双方权利义务进一步的细化，是行业惯例，并非为专门限制买受人权利而订立的条款。赵丽称该条限制其主要权利，但主要权利的实现均要以主要义务的承担为前提，赵丽购房款尚未缴纳完全，不能享有房屋所有权。至于提醒义务问题，补充协议是对双方权责的进一步细化，里面每个条款都涉及双方的重要权利，作为房屋买受人，肯定会仔细阅读条款再签字的。第二，赵丽应当先交纳房款，之后才能获得房屋所有权，现在赵丽自身合同义务并未完成，文一公司有权拒绝交出房屋所有权。合同义务分主合同义务和附随义务，赵丽的主合同义务没有完成，登记备案只是文一公司附随义务，只要赵丽主合同义务完成，文一公司的附随义务也可以履行，不影响房屋所有权交接和合同效力。第三，赵丽是违约方，其不享有法定解除权，赵丽所称的法律规定仅适用长期性合同履行过程中，本案合同并非长期性合同。第四，8000元不是购房款，文一公司无返还义务。赵丽与深圳新房网络科技有限公司基于相应合同关系，将8000元支付给深圳新房网络科技有限公司，有收据佐证赵丽本身知晓该8000元的收款单位。 赵丽向一审法院起诉请求：1.解除双方之间签订的《房屋买卖合同》；2.文一公司立即返还赵丽购房款148711元，并支付违约金2974.22元；3.本案诉讼费用由文一公司承担。 一审法院认定事实：赵丽约定购买由文一公司开发的位于安徽省肥东县经济开发区房屋。双方于2019年11月9日签订《商品房买卖合同》，合同约定：购买的商品房建筑面积为44.7平方米，单价为每平方米6257.52元，总价贰拾柒万玖仟柒佰壹拾壹元整（¥279711元）。约定的付款方式和期限为：买受人于2019年11月9日付房款人民币拾肆万零柒佰壹拾壹元整（¥140711元），余款通过办理银行按揭付款。合同第七条约定：买受人如未按本合同规定的时间付款,按下列第1种方式处理:1.按逾期时间,分别处理（不做累加），（1）逾期在30日之内,自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止,买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金,合同继续履行;（2）逾期超过30日后,出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的,买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的,经出卖人同意,合同继续履行,自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止,买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同第八条约定：出卖人应当在2020年4月30日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将具备下列第1、5种条件,并符合本合同约定的商品房交付买受人使用:1.该商品房经验收合格。2.该商品房经综合验收合格。3.该商品房经分期综合验收合格。4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5.该商品房取得《建设工程规划许可证（正本）》。合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外,出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用,按下列第1种方式处理:1、按逾期时间,分别处理（不做累加），（1）逾期不超过30日,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金,合同继续履行;（2）逾期超过30日后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款,并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。附件四合同补充协议中第十二条约定：在买受人未按照合同约定付清全部房价款或者其他费用（包括逾期付款的违约金）的情形下，出卖人有权推迟交付房屋。待该房屋全款付清后10日内由出卖人向买受人寄发交付通知书；交付时间以交付通知书上的日期为准。 2019年5月5日双方签订《首付分期付款协议》，协议第三条约定：因赵丽于签订本协议时无法全额交付首付款，为此，赵丽再次进一步确认，赵丽于签定本协议时实际仅向文一公司缴纳首付款为人民币10000元（大写：壹万元整），余下首付款分两次付清，第一次付款时间为2019年5月5日，应缴所欠首付款人民币40711元（大写：肆万零柒佰壹拾壹元整），第二次付款时间为2019年11月4日，应缴所欠首付款人民币90000元（大写：玖万元整）。 赵丽分别于2019年5月3日、5月5日、11月9日向文一公司支付房款10000元、40711元和90000元，合计140711元。赵丽账户下的信贷交易信息如下：个人住房贷款1个，首笔业务于2017年4月发放；其他类贷款13个，首笔业务于2016年12月发放；贷记卡15个，首笔发放于2016年12月。 一审法院认为，赵丽、文一公司双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效，应受到法律保护。本案的争议焦点如下，第一，两份商品房买卖合同的效力；第二，补充协议中第十二条的效力；第三，赵丽支付的8000元是否是购房款；第四，赵丽未能及时缴纳全部购房款的责任由谁来承担；第五，双方是否存在违约行为；第六，双方的合同是否应当解除。 第一，关于两份商品房买卖合同的效力。双方曾于2019年5月5日签订了一份《商品房买卖合同》，合同对付款的时间和方式、双方的权利和义务、违约责任等作出约定，但文一公司并未在此合同上盖章进行确认，该合同效力待定。后双方又于2019年11月9日重新签订了一份《商品房买卖合同》，对于付款的时间、付款期限、双方违约责任、交房时间等重新做了约定，且该合同的内容与双方当事人的陈述、赵丽缴款的时间、《首付分期付款协议》协议约定的内容可一一对应，故一审法院认为，双方于2019年5月5日签订的《商品房买卖合同》约定的内容已经被2019年11月9日签订的合同内容覆盖替换，即赵丽与文一公司之间的《商品房买卖合同》应根据2019年11月9日签订的合同享有相应的权利和履行相应的义务。 第二，补充协议中第十二条的效力。一审法院认为，文一公司于2019年5月5日便向赵丽提供合同文本（包含附件四：补充协议），且赵丽也在该补充协议的部分签字并按手印，可推定文一公司以合理的方式提示赵丽注意补充协议的内容；另补充协议第十二条约定在赵丽未按照合同约定付清全部房价款或者其他费用（包括逾期付款的违约金）的情形下，文一公司有权推迟交付房屋，待该房屋全款付清后10日内由文一公司向赵丽寄发交付通知书，是对双方之间违约责任的一种细化约定，无不合理免除文一公司责任、加重赵丽责任、排除赵丽主要权利的情形，且符合公平原则的要求，故补充协议第十二条是合法有效的。 第三，赵丽支付的8000元是否是购房款。一审法院认为，若赵丽主张8000元是抵扣购房款，应提供证据予以佐证。现赵丽提供的预收费专用收据中显示的收款人是深圳新房网络科技有限公司，且赵丽未提供证据证明该公司与文一公司之间具有关联关系，故一审法院对于赵丽主张的8000元是购房款不予认可。 第四，赵丽未能及时缴纳全部购房款的责任由谁来承担。赵丽提出，因为文一公司未能及时向银行交付材料导致其按揭款未能及时到账，该责任应由文一公司承担；文一公司辩称，是因赵丽名下存在消费贷及其他信用卡导致银行不能发放按揭款，该责任应由赵丽承担。一审法院认为，综合双方提供的证据可知，赵丽名下确实存在数量不等的消费贷及其他信用卡贷款，致使银行按揭款未能及时办理，赵丽主张是由于文一公司的原因导致的，应该提供明确的证据证明文一公司有未按照规定提交材料等致使贷款未能及时办理的行为，故一审法院认定赵丽未能及时缴纳全部购房款的责任由赵丽承担。 第五，双方是否存在违约行为。一审法院认为，《商品房买卖合同》约定，买受人在一定期限内缴纳全部房款，出卖人在规定的时间内交付房屋，双方的义务有先后履行的顺序，现买受人赵丽未能在合同约定的期限内办理银行按揭手续，致其未能及时缴纳全部房款，存在违约行为。文一公司依据赵丽缴款情况及补充协议的约定延迟交房的行为不违反法律的规定。故对赵丽要求文一公司支付违约金的诉请，不予支持。 第六，双方的合同是否应当解除。一审法院认为，依据《中华人民共和国合同法》的规定，合同的法定解除应满足本法第九十四条的规定，本案中无法定解除的条件，且双方签订的《商品房买卖合同》尚有继续履行的可能性；《商品房买卖合同》中关于合同的解除的约定如下：1.买受人预期付款超过30天的，出卖人有权解除合同；2.出卖人逾期交房超过30天的，买受人有权解除合同，且该条受到补充协议第十二条效力的约束，故本案亦未出现双方约定解除的情形。故对赵丽要求解除双方签订合同及返还房款的诉请，不予支持。 一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回赵丽的诉讼请求。本案案件受理费123元，由赵丽负担。 二审中，赵丽提交了安徽省寿县人民法院（2019）皖0422民初3863号民事调解书复印件一份，证明目的：赵丽现有子女需要抚养，无法贷款的情况下无继续履行合同的能力。文一公司质证称，该证据与本案无关联性。 文一公司提交了建设工程规划许可证正本复印件一份，证明案涉房屋已经竣工验收，具备交付条件。赵丽质证称，该证据系复印件，没有相关部门公章，无原件佐证，真实性存疑，请法庭予以核实。即使该证据形式上为真，从该许可证发放时间来看，发放时间在2020年，晚于工程实际建设时间，也晚于双方签订合同时间，显然程序上违法，且建设规划许可证并不能证明案涉工程已完工并达到竣工验收条件，房屋交付、合同备案也非建设工程规划许可证所体现，因此该证据无法达到证明目的，对三性均有异议。本院认证认为，二审中文一公司提交了建设工程规划许可证（正本）原件供核对，其提交的复印件内容与原件内容一致，故对该证据真实性予以认可。 二审期间，文一公司称赵丽于2019年5月5日合同上签字，当时合同付款条款是空白的，在2019年11月9日赵丽付清全部首付款后，文一公司工作人员填写了合同中空白内容。 本院对一审查明而为双方当事人无异议的事实予以确认。 本院认为，文一公司提供的落款日期为2019年11月9日的商品房买卖合同及附件，有赵丽本人签字、文一公司盖章，付款条款部分虽是后期填写，但除了首付款金额外的其余内容均与赵丽所持未加盖文一公司印章的合同及附件内容一致，而首付款140711元与双方签订的首付分期付款协议金额相同，本院认为，该落款日期为2019年11月9日的商品房买卖合同及附件系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，双方当事人均应当按照该合同约定履行各自的义务。 赵丽主张解除合同的理由：其一，文一公司存在逾期交房的违约行为，导致案涉合同目的根本无法实现。本案中赵丽至今未能办理银行按揭手续，未能及时缴纳全部房款，根据合同附件补充协议的约定，在赵丽没有付清购房款的情况下文一公司有权推迟交房，文一公司据此延迟交房，并不违反双方约定及法律规定。赵丽称该补充协议系格式条款，无事实和法律依据。二审中文一公司递交了案涉项目的建设工程规划许可证（正本），显示案涉房屋在2020年7月30日即本案诉讼过程中已具备交付条件，赵丽的合同目的可以实现，本院对该解除理由不予采信。其二，文一公司存在欺诈行为和未按约定进行备案登记的违约行为。赵丽并未充分举证证明欺诈事实的存在，文一公司亦对未进行备案登记作出了合理解释，故该解除理由无事实和法律依据。其三，赵丽称自身无法办理贷款，亦无能力支付剩余房款，主张依据法定解除权解除合同。但现有证据不能证明赵丽无法办理贷款是由文一公司造成或其他不可归责于合同双方的原因导致，赵丽未按照合同约定办理银行按揭贷款，存在违约行为，其系违约方，不具备法定解除权。在赵丽未能成功办理按揭贷款情况下，双方可另行协商付款方式，赵丽据此解除合同，依据不足，本院不予支持。综上，赵丽的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费246元，由赵丽负担。 本判决为终审判决。 审判长 沈 静 审判员 陆建群 审判员 王 莉 二〇二〇年十二月十八日 法官助理丁玉洁 书记员胡天纯 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定; （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更; （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判; （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。