安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖12民终5747号 上诉人（原审中金公司）：阜南县中金置业有限公司，住所地安徽省阜南县经济开发区南阳大道与阜兴路交叉口，统一社会信用代码91341225MA2NTK7P3R。 法定代表人：孙继召，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：潘冬松，该公司员工。 被上诉人（原审朱亚楠）：朱亚楠，女，1986年7月19日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：郭凤银，安徽阜淮律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王文峰，安徽阜淮律师事务所律师。 上诉人阜南县中金置业有限公司（以下简称中金公司）因与被上诉人朱亚楠商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省阜南县人民法院（2020）皖1225民初8048号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 中金公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回朱亚楠的全部诉讼请求，或将本案发回重审；一、二审诉讼费用由朱亚楠负担。事实与理由：朱亚楠选择银行按揭方式付款，应该完全知悉按揭的办理手续及按揭银行所要求的全部资料，应对自身征信问题负责。因朱亚楠个人征信问题导致无法获取银行按揭贷款，其单方面要求解除合同没有依据，且涉案合同并非无法履行，朱亚楠可以将剩余房款支付给其公司，达到继续履行合同的目的，一审判决认定事实错误；一审法院超诉讼请求判决，违法法定程序。 朱亚楠辩称：其是按照中金公司的要求办理按揭手续，最终办不了按揭贷款的责任不在于其本身；银行所称的征信问题，并不是其存在失信问题，只是交易记录达不到标准；贷款不能不是其过错所致。 朱亚楠向一审法院起诉请求：1.解除双方于2018年5月31日签订的《阜南碧桂园认购书》及商品房买卖合同（预售）等；2.判令由中金公司返还定金和预付购房款551339元；3.本案诉讼费用由中金公司承担。 一审法院认定事实：2018年5月31日，朱亚楠和中金公司签署阜南碧桂园认购书，认购书注明：（甲方）中金公司，（乙方）朱亚南。认购物业，阜南县经济开发区南阳大道与阜兴路交叉口阜南碧桂园9幢502（YJ1215T型）洋房，交楼日期2020年7月30日，认购价格1731399元，乙方付款时间，定金50000元须于签署本认购书时付清（定金在双方签署第五条第1款约定的合同文件时自动无息转作第一期楼款的一部分），第一期楼款521339元须于2018年5月30日前付清（含定金），如选择银行按揭付款方式，乙方须同时办妥按揭申请手续；第二期楼款1210000元须于2018年8月29日前付清（银行按揭款）。双方在签署合同文件时，本认购书自行终止。乙方在签署认购书当天，已经交纳购房款551339元（含定金）。同日，朱亚楠、中金公司还签订《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》等，合同约定:朱亚楠购买中金公司在阜南碧桂园梓树苑小区9幢1单元5层502室，建筑面积193.86平方米，该商品房单价为每平方米人民币7792.16元，总价款1731339元。买受人必须在签订《商品房买卖合同》时支付房价款的30.11%给出卖人，即521339元并向贷款银行办理按揭申请手续。买受人必须在2018年8月29日前，付该商品房总房价款的69.89%（银行按揭）给出卖人，即1210000元整。合同还约定了其他事项。由于朱亚楠个人征信存在问题，导致银行不能办理按揭贷款（抵押担保贷款），朱亚楠无款支付剩余购房款，要求解除与出卖人签订的商品房买卖合同，故此，提起诉讼。 一审法院认为：朱亚楠、中金公司虽然签订的《认购书》、《商品房买卖合同》和补充协议，由于朱亚楠个人征信存在问题，导致不能办理按揭贷款，当事人在合同中明确约定用按揭贷款方式支付剩余房款，一旦当贷款这不值得为买受人继续履行合同后续付款义务方式无法实现时，可以认定为属于出现了令合同继续履行出现障碍并足以影响合同目的实现的重大变化事由。因为买受人不能取得贷款，或者不能取得原合同约定比例的贷款，间接影响的是买受人对待给付义务内容发生了变化。银行贷款不能的原因属于因不可归责于双方当事人的事由。购房过程中大多数人会选择贷款购房，而贷款购房所需要的贷款条件却各不相同。不同银行间也会存在审核方面的差异，单纯地以买受人存在过错，有失公允。根据民法总则的规定来看，当事人进行民事交易应当遵循自愿、平等、公平的原则，如不允许买受人解除合同，显然不符合公平正义的价值取向。结合本案情况，发生了双方均无法预测的实际情况，无法办理按揭贷款，合同无法继续履行，双方属均无过错，双方均可免责。朱亚楠要求解除与中金公司签订的认购书、商品房买卖合同及补充协议，应予准许，合同解除，中金公司应当返还朱亚楠所缴纳的购房款（含定金）。中金公司辩解朱亚楠应对个人征信负责，并不是合同不能履行，朱亚楠可以交纳余款继续履行合同，本案朱亚楠贷款不能，合同目的无法实现，应予解除合同，其辩解理由不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第（五）项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，判决：一、解除朱亚楠与阜南县中金置业有限公司于2018年5月31日签订的《认购书》、《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》；二、阜南县中金置业有限公司于判决生效之日起十日内返还朱亚楠购房款551339元（含定金）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计4657元（朱亚楠已预交），由阜南县中金置业有限公司负担2329元，朱亚楠负担2328元。 二审中，各方当事人对本案争议的事实均未提出新的证据予以证明，本院对一审查明的事实予以确认。 本案二审争议的焦点为：涉案《阜南碧桂园认购书》、《商品房买卖合同（预售）》及《银行按揭及公积金付款方式补充协议》是否应予解除；一审审理程序是否违法。 本院认为，涉案涉案《阜南碧桂园认购书》、《商品房买卖合同（预售）》及《银行按揭及公积金付款方式补充协议》合法、有效，对双方当事人均具有法律约束力。根据《银行按揭及公积金付款方式补充协议》约定，朱亚楠选择商业银行按揭贷款的方式支付第二期购房款购房款1210000元，因朱亚楠个人征信不良原因导致按揭贷款不能，以至朱亚楠无法履行付款义务，合同目的不能实现，双方之间形成合同履行不能的僵局，为综合平衡双方当事人的利益，对朱亚楠解除《阜南碧桂园认购书》、《商品房买卖合同（预售）》及《银行按揭及公积金付款方式补充协议》诉讼请求予以支持，一审判决解除合同并无当不当。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，一审判决阜南县中金置业有限公司于判决生效之日起十日内返还朱亚楠购房款551339元（含定金）亦无不当。朱亚楠自行选择按揭贷款的方式购买涉案房屋，应当对个人征信情况负责，因朱亚楠征信不良原因导致贷款不能，故朱亚楠对《阜南碧桂园认购书》、《商品房买卖合同（预售）》及《银行按揭及公积金付款方式补充协议》的解除负有责任，因中金公司未就此提出反诉，本院不予处理，中金公司可另行主张。朱亚楠在一审期间依法变更了诉讼请求，一审法院不存在超诉讼请求判决的情形，中金公司上诉称一审法院审理程序违法的理由不能成立，本院不予采信。 综上，中金公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。一审判决虽认定双方对合同无法履行均无过错不当，但判决结果正确，依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9314元，由阜南县中金置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  许汝佺 审判员  罗亚敏 审判员  姚 莉 二〇二〇年十二月二十五日 书记员  李情情 附：本判决书适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。