甘肃省正宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘1025民初1835号 原告：师娜娜，女，正宁县人。 被告：正宁县东岭房地产开发有限公司，住所地正宁县城南大街**。 法定代表人：刘志禄，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李雄杰，男，该公司销售部经理。 委托诉讼代理人：焦宏伟，陕西永嘉信律师事务所律师。 原告师娜娜与被告正宁县东岭房地产开发有限公司（以下简称东岭公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告师娜娜、被告东岭公司的委托诉讼代理人李雄杰、焦宏伟到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。 师娜娜向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告迟延交付房屋违约金51200元（计算至起诉之日，迟延交付320天*每日违约金160元）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年8月16日原告与东岭公司签订《商品房买卖预售合同》。合同约定，被告应在2019年12月31日前向原告交付该楼房，时至今日，被告开发的小区仍未通过竣工验收，无法正常交付，致使原告合法权益不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第十二条第一款第一项、第二项规定，被告迟延交房320天，每日以总房价533820元的万分之三计算，合计违约金51200元。原、被告私下协商处理无果，故提起诉讼。 东岭公司辩称，被告交房延迟系不可抗力因素导致，应当免于承担合同约定的违约责任。2018年11月至2019年3月，按照正宁县住房与城乡建设局建筑工程冬季停工要求，宁馨苑小区建设工程停工5个月；2019年4月至12月，正宁县城下雨天多达130天，因灾害性天气影响，宁馨苑小区建设工程累计停工4个月；2019年11月12日至2020年4月15日，按照正宁县住房和城乡建设局建筑工程冬季停工要求及庆阳市住房和城乡建设局通知全市建筑工程推迟复工做好疫情防控要求，宁馨苑小区建设工程被迫停工5个月；2020年1月至8月，正宁县城下雨天多达78天，因灾害性天气影响，导致宁馨苑小区建设工程累计停工2个月；2020年1月至4月，受新冠肺炎疫情严重影响，宁馨苑小区建设工程无法复工，一直处于停工状态。其次，对《商品房买卖合同》因上述因素，宁馨苑小区工程被迫停工15个月之久，交房日期也应当因此顺延，故其不构成违约。2020年8月8日被告通知原告于8月16日办理收房手续，但原告不配合办理收房手续，12月4日被告通过邮政快递向原告发送《交房通知书》，但原告至今未办理收房手续，该期间应当顺延被告交房时间。2020年11月13日，正宁县建筑工程质量监督站、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位及建设单位共同对宁馨苑小区建设项目进行了竣工验收，各方均同意交付使用，并于2020年11月19日作出竣工验收评估报告，涉案房屋完全具备交付使用条件。综上所述，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 师娜娜围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1.2019年1月23日签订的商品房买卖预售合同复印件一份；2.2020年7月6日被告给业主的答复函一份；3.2020年8月22日被告给业主回复函一份；4.2020年8月13日被告关于宁馨苑小区延迟交房情况说明一份；5.2020年9月23日被告给业主答复函一份；6.2020年8月8日正宁县住房和城乡建设局关于宁馨苑住宅小区未按期向业主交房问题的答复一份；7.被告给业主的宁馨苑入住通知书一份；8.业主验房诉求及业主签字单1份；9.原告与被告公司员工文婷微信聊天记录一份。上述证据，证据1用以证明原、被告签订商品房买卖合同的事实，证据2、3、4、5、6、7、8用以证据被告逾期交房后，原告催促被告交房的事实，证据9用以证明原告与被告公司员工沟通交房的事实。 被告提交的证据有：1.被告公司员工与业主通话记录一份；2.被告公司员工与业主通话记录登记表一份；3.2020年8月8日宁馨苑入住通知书一份；4.2020年10月4日宁馨苑交房通知一份以及邮寄给师娜娜通知EMS邮政快递单、投递信息单各一份；5.正宁县气象局出具的《正宁县降水日数情况统计》一份；6.正宁县住房和城乡建设局（2018）292号文件、安全检查记录、建筑工程恢复施工审批表各一份；7.正宁县住房和城乡建设局（2019）161号文件、建筑工程恢复施工审批表各一份；8.庆阳市住房和城乡建设局（2020）41号文件一份；9.工程延期情况说明一份；10.建设单位工程竣工验收评估报告一份；11.消防验收意见书及消防备案凭证各一份。上述证据1、2、3用以证明被告2020年8月8日电话通知原告办理收房手续并领取《宁馨苑入住通知书》的事实；证据4用以证明2020年12月4日被告通过邮政快递向原告送达《宁馨苑交房通知》及原告签收快递的事实；证据5用以证明2018、2019、2020年度天降雨雪的实际日数；证据6、7、8、9用以证明宁馨苑小区建设工程停止施工的原因及恢复开工的时间；证据10、11以证明宁馨苑小区通过了竣工验收并已在消防部门备案的事实。 本院组织原、被告进行了证据质证：被告对原告提交的1、2、3、4、5、6、7号证据无异议，本院予以认定。被告对原告提交的8号证据的真实性有异议。经审查，该证据与本案已查明的事实存在关联性且能相互印证，本院予以认定。被告对原告提交的9号证据无异议，本院予以认定。 原告对被告提交的证据的真实性均无异议，但对证明目的不予认可。经审查被告提交的1、2、3、4号证据来源真实、内容合法，与已查明案件事实相互印证，与本案具有关联性，本院予以认定。证据5属于气象部门对天降雨雪的客观事实的统计，该证据来源合法、客观真实，本院予以认定。证据6、7、8、9、10、11系政府相关部门下发的指导性文件及相关许可，其来源合法、内容真实，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月，被告在正宁县城东大街（原电影院旧址）开发建设宁馨苑小区商品楼住宅项目，共建设住宅204套，商品房预售许可证号为正房售字第10000027号。2018年8月16日，原、被告签订了《商品房买卖合同》（预售），该合同约定：原告购买被告开发的宁馨苑小区第1幢1单元11层1101室楼房一套，建筑面积120.73平方米，购房总价款533820元，原告采取贷款按揭的方式购买，首付款213820元，占全部房价款的40%，余款320000元，向甘肃银行贷款支付。交房日期为2019年12月31日前。除不可抗力，延迟付款的，逾期在30日之内的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；延迟交房的，逾期在90日之内的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金；由于法律规定或政策及行政命令的改变、市政因素等非出卖人能力所及的情况发生而导致楼房延期交付，出卖人可据实予以延期。案涉工程在施工期间因降雨及“新冠疫情”等客观因素影响，工程进度缓慢，被告未能按照约定期间交房。2020年8月8日被告通知原告收房，8月15日因被告未能向原告提供“三书一证”，原告未办理收房手续，并主张被告逾期交房违约，要求被告承担违约责任，双方为此酿成纠纷。12月4日被告通过邮政快递向原告送达《宁馨苑交房通知》，通知原告于2020年12月15日前办理收房手续，原告至今未办理收房手续。 另查明，近年来本地环境气候好转，降雨频率及降雨量有所提升。2018年7月至12月期间降雨76天，2019年1月至12月期间降雨158天，2020年4月至9月降雨66天，同年1月至4月“新冠疫情”爆发，上述期间被告均未能正常施工。2018年11月15日正宁县住房和城乡建设局作出正建发【2018】292号《关于2018年建筑工程冬期停工等事项的通知》文件，责令所有不具备冬期施工条件的建设项目停止施工，宁馨苑建设工程停工，2019年3月18日经审批恢复施工。2019年11月12日正宁县住房和城乡建设局作出正建发【2019】161号《关于2019年建筑工程冬期停工等事项的通知》文件，责令所有不具备冬期施工条件的建设项目停止施工，宁馨苑建设工程停工。期间，2020年1月29日庆阳市住房和城乡建设局作出庆建发【2020】41号《庆阳市住房和城乡建设局关于春节后房屋建筑和市政基础设施工程推迟开工、复工及外来务工人员延迟来庆的通知》文件，要求对2020年所有新建、在建、冬歇项目的开工、复工时间一律推迟，具体开工、复工时间根据疫情发展情况和党委政府的相关要求另行通知。据此，宁馨苑建设工程延迟复工，2020年4月15日经审批恢复施工。 又查明，2020年11月10日，正宁县自然资源局作出正自然建验【2020】09号《庆阳市建筑工程规划竣工验收合格书》，同意正宁县宁馨苑小区建设项目验收合格。11月18日，正宁县住房和城乡建设局经现场检查测试，作出正住建消验【2020】第0018号《消防验收意见书》，综合评定正宁县宁馨苑小区工程项目消防验收合格，同日作正住建消备【2020】第0020号《消防备案凭证》，对正宁县宁馨苑小区消防项目予以备案。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，应受法律保护。双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。但该合同应受相关法律、法规及政府相关规定的约束。原、被告签订合同时约定楼房交付时间为2019年12月31日前，被告实际通知交房时间为2020年8月16日，原告诉称被告逾期交房构成违约，被告辩称该项目施工期间遭遇不可抗力，致使工程进度缓慢，工程被迫停工15个月，交房日期也应当因此顺延，故其交房时间尚在合同约定的履行期间内未构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”规定，原、被告签订的合同应当综合各种客观因素，遵循公平合理的原则确定各方的权利和义务。被告承建宁馨苑小区期间，正宁县气象局出具的正宁县降水日数情况统计显示，2019年3月至10月有效施工期间内，天降雨雪天数达114天。天降雨雪虽为自然现象，但其对露天作业的影响显而易见，非人力所能控制，属于不可抗力，且原、被告签订的合同中有“由于法律规定或政策及行政命令的改变、市政因素等非出卖人能力所及的情况发生而导致房延期交付，出卖人可据实予以延期”的约定，故被告延期交房有合法依据。2020年1月下旬，新冠肺炎疫情爆发，新冠疫情属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。庆阳市住房和城乡建设局发出庆建发【2020】41号《庆阳市住房和城乡建设局关于春节后房屋建筑和市政基础设施工程推迟开工、复工及外来务工人员延迟来庆的通知》文件，要求对2020年所有新建、在建、冬歇项目的开工、复工时间一律推迟，具体开工、复工时间根据疫情发展情况和党委政府的相关要求另行通知。2018年11月15日至2019年3月18日，2019年11月12日至2020年4月15日，东岭公司遵照庆阳市和正宁县住房和城乡建设局文件精神，项目冬歇、新冠肺炎疫情影响推迟复工。上述原因导致被告不能施工，该原因对被告而言属于不可抗力，要求被告以此承担违约责任有违公平原则，故该期间应当从合同约定的履行期间扣减，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”规定，被告2020年8月8日通知原告收房时，尚在合同约定的交房期间，12月4日被告以邮件方式给原告送达收房通知，原告至今未办理收房手续属其个人原因，不能以此认定被告在履行合同过程中有违约行为，故对原告主张被告违约，并要求被告承担违约责任的请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百一十七条规定，判决如下： 驳回师娜娜的诉讼请求。 案件受理费1080元，由师娜娜负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省庆阳市中级人民法院。 审判长 冯国柱审判员李丹人民陪审员李世勤 二〇二〇年十二月二十一日 书记员 左        双        瑞