河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终10414号 上诉人（原审被告）：河北恒润房地产开发有限公司，住所地河北省石家庄市桥**中山东路**滨江商务大厦****。 法定代表人：王同欣，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：赵晶。 被上诉人（原审原告）：苏丽，女，1972年8月15日出生，汉族，住河北省石家庄市新华区。 委托诉讼代理人：王会军，河北新业律师事务所律师。 上诉人河北恒润房地产开发有限公司（以下简称恒润公司）因与被上诉人苏丽房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省石家庄市桥西区人民法院（2020）冀0104民初5154号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人恒润公司的委托诉讼代理人赵晶、被上诉人苏丽的委托诉讼代理人王会军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 恒润公司上诉请求：1、改判上诉人扣除被上诉人定金2万元不予退还；2、撤销一审判决第一项中判令上诉人支付利息的判决内容；3、一审及二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人逾期支付房款构成根本违约，应承担违约责任，所交定金不应返还。被上诉人支付房款，上诉人交付房屋，是构成本案房屋买卖关系的关键，该两项行为缺少任何一个，均不能继续形成房屋买卖关系。本案中被上诉人逾期拒绝支付房款，已根本上破坏了双方间形成的房屋买卖关系，构成根本违约，导致房屋买卖的目的难以实现。因被上诉人逾期付款的根本违约行为，上诉人主动与被上诉人解除了双方签订的认购书。依据定金罚则，被上诉人所付定金2万元应当扣除，不应返还。二、在被上诉人构成根本违约的情况下，要求上诉人支付利息明显缺乏事实依据。且适用法律错误。上诉人与被上诉人在认购书中明确约定，被上诉人应主动与上诉人签订《商品房买卖合同》。该约定不违反法律的强制性规定，符合当前房屋买受方大量主动毁约退房的实际情况，合法合理有效。因此签订买卖合同的义务在被上诉人一方。被上诉人未提交任何证据证明其曾向上诉人主张签订买卖合同，事实上被上诉人也确实从未主张签订买卖合同，因此是被上诉人违约不签买卖合同，上诉人无违约行为。退一步讲，即便是上诉人不与被上诉人签订买卖合同而构成违约，但该违约行为与被上诉人不支付房款的根本违约行为相比，明显轻微，不构成根本违约，不影响认购书继续履行，不会导致被上诉人购房的合同目的不能实现。因此，一审法院在被上诉人构成根本违约的情况下，反而判决上诉人支付利息，明显缺乏事实依据，是典型的适用法律错误。再退一步讲，即便上诉人应支付利息，但被上诉人在一审起诉前，从未向上诉人主张解除认购书和退还房款，双方并未因返还房款产生任何争议，上诉人不存在资金占用情况。一审法院从认购书约定的付款之日和被上诉人实际付款之日，其至是被上诉人违约付款之日开始，要求上诉人支付利息，计息时点也存在明显错误。三、一审判决内容鼓励了不诚信行为。有失公平正义。上诉人三次与被上诉人签订认购书，均是为了被上诉人能继续认购案涉房产。这从侧面反映出被上诉人付款能力不足，存在违约付款行为，也足以表现出上诉人足够的履约诚意。一审法院明知被上诉人逾期付款根本违约行为的存在，却不认定被上诉人的违约责任，反而仍判决上诉人支付利息，极大地鼓励了被上诉人的不诚信行为，判决内容有失公平与正义。四、一审判决缺乏对房地产市场现状的综合考量。对当前的房产预售交易秩序产生破坏性影响。综上，请贵院支持上诉人的全部上诉请求，以打击房屋买受人的不诚信行为，维护正常的房地产市场交易秩序。 苏丽辩称，上诉人陈述的不是事实，其提交的证据不足以证明是被上诉人违约。其提交的认购书只能证明双方对购房合同的变更，是双方真实意思表示，不能证明被上诉人违约。认购书第二条第二款明确规定，上诉人应当在被上诉人缴纳首期房款78293元后，应当签订商品房买卖合同。上诉人不与被上诉人签订正式商品房买卖合同，是上诉人违约。上诉人有先签订商品房买卖合同的先合同义务。上诉人在不履行先合同义务的前提下，一味要求被上诉人支付房款，而被上诉人逾期支付房款是因为上诉人拒不签订合同而履行运用的先履行抗辩权。上诉人主张被上诉人违约支付定金没有任何的法律依据和事实依据。另外根据双方的约定，被上诉人按照约定的时间给付了相应的购房款。原审法院判决上诉人支付利息的时间正是被上诉人支付购房款的时间，上诉人在收到房款后一直在占有并使用该部分资金。在双方在解除合同后，上诉人应当支付资金的占有使用费用，是符合法律规定的。 苏丽向一审法院起诉请求：一、判令解除原告与被告2018年2月28日签订的《石家庄恒大中央广场商品房认购书》（编号：0001447）；二、判令被告返还原告定金及购房款693232元并支付利息（利息分为三部分，其中利息以196586元为基数，自2018年2月28日至2019年8月19日止以中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以196646元为基数，自2018年8月31日至2019年8月19日止以中国人民银行同期同类贷款基准利率计算利息，自2019年8月20日起至实际给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以300000元为基数，自2018年12月28日至2019年8月19日止以中国人民银行同期同类贷款基准利率计算利息，自2019年8月20日起至实际给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。）；三、判令被告承担违约责任，另外返还原告定金20000元；四、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：原告为认购被告石家庄恒大中央广场楼盘恒润时代广场（1）幢3-501房屋，分别于2018年1月1日、2018年2月28日与被告签订了编号0001447、0000023和编号0003386《石家庄恒大中央广场商品房认购书》共三份，其中0001447、0000023号认购书因原告资金问题，双方同意由约定的按揭付款方式变更为分期付款方式支付。该两份认购书双方不再履行，原件由被告收回。 2018年2月28日，原告（乙方）与被告（甲方）签订编号为0001447《石家庄恒大中央广场商品房认购书》约定：乙方自愿向甲方认购石家庄恒大中央广场楼盘恒润时代广场（1）幢3-501，建筑面积88.65平方米，单价为22175.6元∕㎡，总金额为1965868元。乙方同意签署认购书时支付人民币2万元定金。乙方选择分期付款方式付款。约定乙方须于2018年3月2日前支付首期房款78293元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；于2018年5月28日前付清98293元；于2018年8月28日前付清196587元；于2018年11月28日前付清589760元；于2019年2月28日前付清982935元。其中认购书第五条约定“乙方必须在约定的付款方式和期限内到石家庄恒大中央广场支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。”、第六条约定“如乙方履行完毕本认购书义务但甲方未能为乙方保留该房号的，甲方应双倍返还定金，但不再承担其他责任。”。上述认购书签订后，原告向被告支付定金2万元，并分别于2018年1月14日以银行转账方式向被告支付购房款15万元，于2018年2月28日支付购房款26586元，于2018年8月31日支付购房款196587元、于2018年12月28日支付购房款30万元，共计693173元（含定金2万元）。双方未签订《商品房买卖合同》。 另查，2018年8月31日，原告向被告支付违约金59元；被告向原告出具收据一张。2018年12月4日，被告向原告邮寄交款告知函，要求原告于2018年12月28日缴纳房款589760元，原告于2018年12月28日向被告支付购房款30万元并支付违约金900元；2019年3月28日被告再次向原告发出通知催缴房款，原告未再支付。原告认可收到该通知，同意解除上述编号0001447《石家庄恒大中央广场商品房认购书》。 以上事实，有原、被告的陈述，原告提交的《石家庄恒大中央广场商品房认购书》（编号：0001447）、收款收据、银行转账凭证；被告提交的《石家庄恒大中央广场商品房认购书》（编号：0000023）、《石家庄恒大中央广场商品房认购书》（编号：0003386）、收据、POS机小票、手机短信、交款告知函、邮寄单、快递查询单，在卷佐证。 一审法院认为，本案争议的焦点为1、被告是否应当返还原告购房款并支付利息；2、被告是否应当向原告支付定金20000元。关于原告要求被告支付购房款及利息，根据原、被告签订的《石家庄恒大中央广场商品房认购书》第五条“乙方（原告）必须在约定的付款方式和期限内到石家庄恒大中央广场支付首期款及签署《商品房买卖合同》……”，原告已按认购书的约定履行了支付首期款的义务，被告未在约定期限内与原告签署商品房买卖合同，被告抗辩称未签订商品房买卖合同的原因系因原告欲办理按揭贷款方式支付购房款，未提交证据证实，且认购书中约定的支付方式为分期付款支付，故被告的抗辩理由不予采信。因原告未于2018年12月28日前足额缴纳房款589760元，被告提出解除双方签订的认购书，原告对收到被告解除的通知亦不持异议，双方签订的0001447号商品房认购书已实际解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，故被告应当返还原告已支付的购房款共计693173元（含定金2万元）。被告主张原告已付购房款不予退回不符合双方的约定。除返还上述购房款外，被告应当支付资金占用期间的利息，其中以196586元为基数，自2018年2月28日至2019年8月19日止以中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以196587元为基数，自2018年8月31日至2019年8月19日止以中国人民银行同期同类贷款基准利率计算利息，自2019年8月20日起至实际给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以300000元为基数，自2018年12月28日至2019年8月19日止以中国人民银行同期同类贷款基准利率计算利息，自2019年8月20日起至实际给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于原告要求被告支付定金20000元，认购书中未约定未签订商品房买卖合同的违约责任，故原告要求被告承担双倍返还定金的违约责任，理据不足，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告河北恒润房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告苏丽购房款共计693173元（含定金2万元）并支付利息（以196586元为基数，自2018年2月28日至2019年8月19日止以中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；以196587元为基数，自2018年8月31日至2019年8月19日止以中国人民银行同期同类贷款基准利率计算利息；以300000元为基数，自2018年12月28日至2019年8月19日止以中国人民银行同期同类贷款基准利率计算利息，以及均自2019年8月20日起至实际给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告苏丽的其他诉讼请求。案件受理费5466元，减半收取2733元，由原告苏丽负担77元，由被告河北恒润房地产开发有限公司负担2656元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据，二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。 本院认为，本案二审争议焦点为：一、上诉人是否应当向被上诉人返还定金；二、上诉人是否应当向被上诉人支付利息。关于争议焦点一，上诉人向被上诉人发出解除商品房认购协议书的通知，被上诉人对此不持异议，双方于2018年2月28日签订的0001447号商品房认购书已经解除。双方对于未能签订书面合同的原因各执一词，上诉人称因被上诉人办理按揭贷款致双方未能签订合同，被上诉人对此不予认可，其主张是上诉人在其已缴纳二期房款的情况下，仍拒绝与其签订房屋买卖合同。本院认为，本案中双方已经签订商品房认购书，被上诉人亦交付了房屋定金、首付款和二期房款，现上诉人主张双方未能签订合同的原因在被上诉人，未能提供有效证据予以证实，对此，不予采信。上诉人未能按照认购书约定的时间与被上诉人签订正式的房屋买卖合同，其确实存在一定的违约行为。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条规定：“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定的除外。当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。”由此法律规定来看，定金罚则的适用目的是保障当事人获得合同利益，而不是获得超出合同约定的额外利益，特别是在合同可以继续履行的情况下，若因一方轻微违约就使用定金罚则，不仅不利于继续履行合同，亦与定金罚则的适用目的不符。本案中上诉人未能及时与被上诉人签订商品房买卖合同的行为虽构成违约，但未致使合同目的不能实现，因此不符合法律规定的双倍返还定金的情形。但上诉人未按约定与被上诉人签订合同构成违约，应当将定金返还给被上诉人。因此上诉人不予返还定金的理由理据不足，不予支持。关于焦点二，上诉人在双方认购书约定的时间内，未与被上诉人签订《商品房买卖合同》，其行为客观上让买房人因双方权利义务的不确定性产生不安，其又于2019年3月28日书面通知解除涉案的认购书，被上诉人同意解除认购书，本院对双方解除《石家庄恒大中央广场商品房认购书》的事实予以确认。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”上诉人理应在认购书解除后，及时向被上诉人返还定金和购房款，上诉人无故占用该款项，应当向被上诉人支付相应的利息损失。上诉人主张不应支付利息的上诉理由不成立，不予支持。 综上所述，上诉人的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5466元，由上诉人河北恒润房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  宋广道 审判员  陈爱民 审判员  张 洁 二〇二〇年十二月二十五日 书记员  王泽毅 ——