宁夏回族自治区中卫市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁05民终834号 上诉人（原审被告、反诉原告）：马汉秀，女，住宁夏回族自治区中宁县。 委托诉讼代理人：王新慧，宁夏丰安律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉第三人）：韩大海，男，住宁夏回族自治区中宁县。 委托诉讼代理人：周小乐，宁夏天盛律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：罗小俊，男，住宁夏回族自治区同心县。 委托诉讼代理人：张永林、马小丽，北京市京师（银川）律师事务所律师。 上诉人马汉秀、韩大海因与被上诉人罗小俊房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区中宁县人民法院（2020）宁0521民初108号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月21日立案后，依法组成合议庭，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，通过阅卷、询问当事人的方式，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 马汉秀上诉请求：撤销原判，改判驳回罗小俊一审诉讼请求，支持马汉秀的反诉请求，或将本案发回重审。 事实和理由：罗小俊没有取得案涉4号楼7、8、9号营业房的所有权，也没有实际占有该三套营业房，其与马汉秀签订的《房屋买卖协议》属于无效合同。案涉营业房虽由开发商宁夏源海生态农业开发有限公司通过《顶账协议》约定抵顶给宁夏华汇建设工程有限公司（以下简称华汇公司），但该房屋没有移交和备案，没有进行变更登记，宁夏源海生态农业开发有限公司不认可房屋产权已转移，故没有证据证明华汇公司取得案涉房屋所有权和处分权。王金龙在华汇公司担任监事，与华汇公司存在利害关系，不能仅凭对华汇公司法定代表人王宝的询问笔录认定王金龙取得案涉房屋所有权和处分权。王金龙将房屋“抵押”给罗小俊，没有合法的抵押手续，罗小俊也没有取得案涉房屋的所有权和处分权。因此，一审法院认定案涉房屋所有权从宁夏源海生态农业开发有限公司转移给王金龙，从王金龙转移给罗小俊，都没有依据。应当追加王金龙作为本案第三人参加诉讼，以便查清事实，但未追加，程序不合法。 罗小俊针对马汉秀的上诉请求辩称：罗小俊对案涉房屋享有处分权，而且马汉秀与罗小俊之间签订的合同已经实际履行。王金龙是华汇公司的监事，也是该公司的实际控制人，王金龙作为案涉工程的实际施工人在结算中与宁夏源海房地产有限公司签订抵顶协议符合法律规定。本案中王金龙并不是合同主体，也不是无独立请求权的第三人，一审并未遗漏当事人。 韩大海对马汉秀的上诉请求没有异议，同意马汉秀的上诉理由。 韩大海上诉请求：1.撤销原判，改判驳回罗小俊的一审诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费用由罗小俊承担。 事实和理由：1.现有证据可以证实，王金龙的真实意思表示是将案涉房屋抵押而非抵顶给罗小俊。证明中书写的“如到期不能按时还款，此房归罗小俊所有”属于流质条款，罗小俊不能以此取得房屋所有权。宁夏源海生态农业开发有限公司以每平米3980元的价格将案涉房屋抵顶给华汇公司，而王金龙却以不到每平米2000元的价格将案涉房屋抵顶给罗小俊，很难认定抵顶是王金龙的真实意思表示。罗小俊对案涉房屋享有抵押权而非所有权，无权处分案涉房屋，故马汉秀有权不支付购房款。2.一审认定华汇公司追认王金龙将案涉房屋抵顶给罗小俊，不符合常理。华汇公司仅能认可王金龙处分案涉房屋，对于王金龙是否将案涉房屋抵顶给罗小俊无权追认，其追认不能产生案涉房屋已抵顶给罗小俊的法律后果。3.本案遗漏关键当事人王金龙。宁夏源海生态农业开发有限公司将案涉房屋抵顶给华汇公司，王金龙作为实际施工人与宁夏源海生态农业开发有限公司的纠纷没有解决。宁夏源海生态农业开发有限公司与罗小俊之间没有直接关系，王金龙未参加诉讼导致案件事实不清。4.一审适用法律错误。案涉房屋没有登记在罗小俊名下，抵顶行为未完成，罗小俊没有取得案涉房屋的处分权。5.马汉秀支付购房款的条件没有成就，韩大海不应当承担连带责任保证。 罗小俊针对韩大海的上诉请求辩称：韩大海系宁夏源海房地产有限公司的法定代表人，案涉的房产是宁夏源海房地产有限公司开发的，马汉秀与罗小俊之间签订的房屋买卖合同真实合法有效，韩大海作为该协议中的保证人，在该协议履行过程中应当对下欠的房款承担连带清偿责任，韩大海的上诉请求无事实和法律依据。其余意见与针对马汉秀上诉请求的答辩意见一致。 马汉秀对韩大海的上诉意见予以认可。 罗小俊向一审法院起诉请求：1.判令马汉秀支付罗小俊购房款650000元，违约金130000元，合计780000元；2.判令韩大海对以上欠付购房款650000元及违约金130000元承担连带清偿责任；3.案件受理费由马汉秀、韩大海承担。 马汉秀向一审法院反诉请求：1.确认马汉秀与罗小俊签订的《房屋买卖协议》为无效协议；2.罗小俊返还马汉秀购房款100000元；3.反诉费用由罗小俊承担。 一审法院认定事实：宁夏源海生态农业开发有限公司系宁夏源海房地产开发有限公司唯一股东，韩大海系宁夏源海房地产开发有限公司及宁夏源海生态农业开发有限公司法定代表人，王金龙系华汇公司监事。宁夏源海房地产开发有限公司开发位于中宁县徐套乡扶贫创业园房产。2018年9月30日，宁夏源海生态农业开发有限公司将包括案涉4号楼7号、8号、9号营业房抵顶给华汇公司，并约定于同年12月30日前办理过户备案登记手续。2018年12月28日，宁夏源海房地产开发有限公司取得案涉房产的预售许可。2019年1月16日，王金龙因对宁夏源海房地产开发有限公司发包的包括案涉房产在内的工程施工，向罗小俊借款650000元。2020年1月12日，王金龙将案涉4号楼7号、8号、9号营业房抵顶给罗小俊。2019年7月20日，马汉秀与罗小俊签订《房屋买卖协议》，约定马汉秀购买罗小俊位于中宁县徐套乡扶贫创业园营业房（4#楼7号、8号、9号营业房，二层结构），面积共计365.4平方米，单价每平方米2052.54元，价款共计750000元，并约定马汉秀于2019年7月25日支付房款100000元、2019年9月30日支付房款300000元、2019年11月30日支付房款350000元，如有一方违约，须承担房屋交易总价20%的违约金等内容。2019年7月23日，马汉秀支付罗小俊购房款100000元，下剩购房款至今未支付。本案在审理过程中，华汇公司对王金龙将案涉房产抵顶给罗小俊的事实予以追认。 一审法院认为，本案争议的焦点在于罗小俊对案涉房产是否享有处分权。根据双方提交的证据及庭审查明的事实，宁夏源海生态农业开发有限公司将案涉房产于2018年9月30日抵顶给华汇公司，且协议约定宁夏源海生态农业开发有限公司于2018年12月30日之前给华汇公司办理房产过户手续，虽然宁夏源海生态农业开发有限公司未按约定给华汇公司办理房产备案登记手续，但不影响华汇公司对案涉房产的处分。华汇公司在本案审理过程中追认王金龙对案涉房产的处分，王金龙将案涉房产抵顶给罗小俊属于有权处分，故罗小俊对案涉房产亦享有处分权。韩大海作为宁夏源海生态农业开发有限公司及宁夏源海房地产开发有限公司法定代表人，对案涉房产的所有权在明知的情况下为马汉秀提供担保，担保方式约定不明，应当承担连带责任保证。综上，罗小俊与马汉秀之间签订的房屋买卖协议真实合法有效，且不违反法律规定。现马汉秀未按约定支付房款，应按照合同约定承担相应的法律责任。故对罗小俊请求马汉秀支付下剩房款650000元及违约金130000元的诉讼请求予以支持。马汉秀辩称罗小俊对案涉房产无权处分，请求确认双方签订的房屋买卖协议无效，并要求罗小俊返还房款100000元的意见无法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国担保法》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十条之规定，判决：一、马汉秀于判决生效后十日内一次性支付罗小俊房款650000元及违约金130000元，共计780000元；二、韩大海对上述欠款承担连带清偿责任；三、驳回马汉秀的诉讼请求。本诉案件受理费11600元，反诉案件受理费1200元，共计12600元，由马汉秀、韩大海连带负担。 二审中，各方当事人均未提交新的证据。 二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实予以确认。 本院认为，韩大海对一审查明的其为宁夏源海房地产开发有限公司及宁夏源海生态农业开发有限公司的法定代表人不持异议，也对宁夏源海生态农业开发有限公司系宁夏源海房地产开发有限公司唯一股东无异议。韩大海没有提供证据证明罗小俊与宁夏源海房地产开发有限公司签订《营业楼房认购协议书》系虚构或伪造，亦认可马汉秀与罗小俊签订《房屋买卖协议》的真实性，故宁夏源海房地产开发有限公司在《营业楼房认购协议书》上盖章，可以认定与罗小俊之间形成了房屋买卖合同关系，尤其是韩大海作为宁夏源海房地产开发有限公司的法定代表人在马汉秀与罗小俊签订《房屋买卖协议》上签字，可以证实其作为案涉房屋的所有权人，同意了罗小俊与马汉秀的买卖行为，并自愿承担保证责任，可以看出其对该买卖行为是明知而且是放任的，是对宁夏源海房地产开发有限公司房屋所有权的处分，其已认可了罗小俊对案涉房屋取得并享有了所有权，还表明其同意转让的事实。因此，一审结合宁夏源海生态农业开发有限公司与宁夏华汇建设工程有限公司的《顶账协议》及宁夏华汇建设工程有限公司在一审审理过程中追认王金龙对案涉房产的处分，认定了罗小俊对案涉房产享有处分权并无不当。在宁夏源海房地产开发有限公司取得案涉房产预售许可证的情形下，案涉房屋虽没有办理所有权移转登记，但不影响宁夏华汇建设工程有限公司、王金龙、罗小俊对案涉房产的处分。一审中，马汉秀、韩大海均没有申请王金龙参与本案诉讼，一审程序合法。 综上所述，马汉秀、韩大海的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费25200元，由上诉人马汉秀、韩大海各负担12600元。 本判决为终审判决。 审判长  陈文普 审判员  孙 静 审判员  谈 雪 二〇二〇年十二月十日 书记员  张 旭 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。