文书内容江苏省扬州市广陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1002民初3818号原告：耿敏，男，1985年8月17日出生，汉族，住江苏省仪征市。原告：陈士梅，女，1988年2月1日出生，汉族，住安徽省寿县。两原告共同委托诉讼代理人：陈鸣，江苏宗申律师事务所律师。被告：王玉芹，女，1966年10月5日出生，汉族，住扬州市广陵区。原告耿敏、陈士梅与被告王玉芹房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告耿敏、陈士梅的共同委托诉讼代理人陈鸣，被告王玉芹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。耿敏、陈士梅向本院提出诉讼请求：1.被告返还原告房屋押金2000元；2.被告赔偿原告各项损失35610.6元；3.诉讼费由被告承担。诉讼中，原告变更第二项诉讼请求金额为50013.8元。事实和理由：两原告系夫妻关系，为创业向被告租赁位于扬州市广陵区房屋院子里搭建的房屋（大概30平方左右），用于开设“淮南牛肉汤馆”。承租前，原告多次向被告询问能否办理营业执照和食品卫生许可证，被告答复可以办理，并以其自己办理了营业执照，同排的其他经营户也办理了营业执照为例进行保证。原告与被告于2020年8月7日签订书面《房地产租赁契约》，约定房屋租金为22000元/年，租赁期限自2020年8月23日至2023年8月23日止，押金2000元，房屋用途为住宿或商业用房。原告支付租金和押金后，一边着手装修和购买各种经营用品，一边办理营业执照。不料提交申请几天后，市场监督管理局告知原告房屋系住宅，无法办理营业执照及卫生许可证。此时原告已经花费数万元，损失巨大。原告于2020年8月21日向被告提出解除《房地产租赁契约》并赔偿损失，双方于2020年8月24日解除合同，但就押金的返还和损失赔偿未能达成一致意见，因此原告提起诉讼，请求法院依法判决。王玉芹辩称，合同约定租赁期限自2020年8月23日开始计算，2020年8月24日双方协商解除了合同，双方之间产生的租房纠纷已经处理完毕。原告问被告能否办理营业执照，被告说可以办，但原告能否办到营业执照被告并不知道，被告仅出租房屋，不包括为原告办理营业执照。不同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：2020年8月5日，原告耿敏为向被告王玉芹租赁房屋经营牛肉汤店进行磋商，原告耿敏询问租赁房屋能否办理到营业执照和卫生许可证时，被告王玉芹回复营业执照可以办理。2020年8月7日晚，原告耿敏、陈士梅（乙方、承租方）与被告王玉芹（甲方、出租方）签订《房地产租赁契约》，内容有：甲方自愿将扬州市广陵区房屋院子里搭建的30平方米左右的房屋出租给乙方，年租金22000元，租赁期限自2020年8月23日至2023年8月23日，乙方支付押金2000元等。当天，原告向被告交付了24000元。2020年8月8日，耿敏与仪征市雅居惠装饰工程部就上述租赁房屋签订了《装修工程合同》，工程期限10天，工程造价12000元等，并附有工程预算表。随即，装修人员对租赁房屋进行了装修施工。2020年8月10日，耿敏在王玉芹的居间下与施忠玉签订了《房地产租赁契约》，耿敏向施忠玉承租本市沙北一村2-305室房屋，用于经营牛肉汤店时的居住，月租金500元，按季度支付，押金500元等。耿敏向王玉芹交付了2150元（包括三个月的房租、押金及中介费150元）。为经营牛肉汤店，原告陈述向淮南凤轩餐饮服务有限公司购买了切片机、烤箱、烤盘、不锈钢锅等花费6675元；向扬州鑫旺厨房设备批发经营部购买冰箱、展示柜支付定金1700元；定制隔断花费2500元；制作店铺门头招牌花费500元；购买空调一台花费1989元。2020年8月18日下午15时左右，耿敏与王玉芹发生争执，报警后当地派出所出警处理，接处警工作登记表记载：耿敏租王玉芹房产想开餐饮店，因该房产不属于商业用房，导致耿敏营业执照不能办理，双方产生纠纷，告知可向法院起诉。2020年8月24日，原告耿敏、陈士梅与被告王玉芹协商一致签订了《解除合同书》，内容有：于2020年8月7日租扬州市广陵区7号5-101，至8月24日与房东王玉芹协商解除租赁合同，房东退回一年房租计22000元。当天，王玉芹退还已收房租22000元。原告陈述因被告原因无法办理营业执照致使无法开业，为及时止损，原告多方协商，与施忠玉解除了《房地产租赁契约》，施忠玉只退还1000元；扬州鑫旺厨房设备批发经营部退还定金1500元；制作店铺门头招牌退还400元；拆除空调花费100元；搬运空调、锅具等花费运费150元。另查，案涉租赁房屋无房产证、亦无合法建造手续。对有争议的事实和证据，本院认定如下：1.被告提供了本市广陵区江都北路7号5-101室房屋房产证复印件（建筑面积66.49平方米）、广陵区清语小吃店营业执照复印件（经营场所：江都北路**5-101）以期证明可以办理营业执照，原告对此不予认可。被告提供的营业执照标明的经营场所是具有产权证书的房屋，而不是案涉无证房屋（该房屋院内搭建的建筑物），且该房屋规划用途为住宅，亦不属商用，与本案无关联性，故本院对该证据不予采信。2.原告提供了其与仪征市雅居惠装饰工程部签订的《解除装修合同协议书》及收款说明，载明：装修工程已基本结束，另有增项2200元，因房屋无法办理营业执照导致租赁双方发生纠纷致使工期延误和付款迟延，经协商，只收取合同款项和增项款合计14200元。被告对案涉租赁房屋装修费用不予认可，但不申请鉴定。原告与仪征市雅居惠装饰工程部就装修案涉房屋签订了《装修工程合同》并附有工程预算表，结合装修项目、价款等并不超出合理范围，被告予以否认但未提供反驳证据，故对原告主张的装修金额予以确认。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。案涉租赁房屋无房产证，亦无合法建造手续，故双方签订的《房地产租赁契约》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故被告应当向原告返还租房押金2000元。被告辩称签订《解除合同书》即意味双方因租房事宜产生的纠纷处理终结，对此原告不予认可，该《解除合同书》并未记载“处理完毕”、“其他无异议”等处理终结的意思表示，且起诉前原告亦多次向被告主张赔偿损失，被告提供的证据不足以证明其主张，对其抗辩意见本院不予采纳。原告作为成年人，承租房屋开展经营活动知道需要办理营业执照，就应当对房屋性质及产权证书进行核实了解以便确定能否办理，但其未有效核实存在一定过错，综合当事人的陈述、租房磋商过程、未能正常开业经营的原因、合同无效的缘由及各自过错情况，本院酌定被告对原告的损失承担80%的赔偿责任，其余由原告自行负担。合同无效的损失赔偿在性质上是缔约过失赔偿，缔约过失责任所保护的只是原告的消极利益，使原告重新回到缔约谈判开始之前的情势之中，赔偿范围仅限于信赖利益。信赖利益的损害指被害人既存财产减少而受之损失，包括用于缔约的合理费用和准备履约所支出的合理费用。原告购买的切片机、烤箱、烤盘、不锈钢锅、空调等已由其搬走占有，原告主张的经营损失不属于信赖利益范围，原告主张的交通费未提供证据予以证明，故上述费用不能认定为信赖利益损失，原告要求被告对此予以赔偿的请求不予支持。本院确定原告的损失包括：租房损失1150元、定金损失200元、隔断损失2500元、制作门头招牌损失100元、拆除空调费用100元、搬运费用150元、装修损失14200元。以上各项合计18400元，由被告赔偿原告14720元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第二款、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告王玉芹于本判决发生法律效力后十日内向原告耿敏、陈士梅返还租房押金2000元、给付赔偿款14720元；二、驳回原告耿敏、陈士梅的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为550元，由两原告负担370元，由被告负担180元（两原告已预交案件受理费370元，本院不再退还；被告王玉芹应负担款项于本判决发生法律效力后十五日内向本院缴纳）如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 员 王涛二〇二〇年十二月二十三日法官助理 康冰书 记 员 郭伟