湖北省黄石市黄石港区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0202民初1614号原告：黄石大汉口城物业有限公司，住所地湖北省黄石市黄石港区武汉路**，统一社会信用代码91420200326067547K。法定代表人：张新江，董事长。委托诉讼代理人：刘家和，湖北法辉律师事务所律师。被告：黄岭，男，1990年6月8日出生，汉族，无职业，身份证登记住址湖北省鄂州市梁子湖区，现住湖北省黄石市西塞山区。被告：刘鹏，男，1979年2月19日出生，汉族，个体工商户，住湖北省黄石市黄石港区。委托诉讼代理人：王浩、刘向辉，湖北人本律师事务所律师。原告黄石大汉口城物业有限公司（以下简称大汉口城公司）与被告黄岭、刘鹏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月22日立案后，被告黄岭、刘鹏于2019年9月23日向本院提起反诉，并申请对房屋面积及装修残值进行鉴定，本院于2019年12月11日向黄石市中级人民法院司法技术处进行委托，该处于2020年9月27日向本院复函告知无法鉴定并将申请退回本院。本院其后通知双方全额交纳诉讼费用，但二被告在规定期限内未能全额交纳反诉费，本院裁定对反诉按自动撤诉处理。本案审理过程中依据已生效的法律文书确定被告黄岭、刘鹏与案外人杨磊系合伙关系，本院告知原告应申请追加或本院依职权追加杨磊为本案的共同被告参加诉讼，但原告拒绝起诉及对杨磊提出诉讼请求。其后本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大汉口城公司的委托诉讼代理人刘家和、被告黄岭、刘鹏及其委托诉讼代理人王浩、刘向辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大汉口城公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告黄岭、刘鹏连带向原告支付2017年12月20日至2019年6月30日的房屋租金123万元（已扣除二被告向原告支付的9万元）及2017年12月20日至2019年4月9日的物业费5万元；2、依法确认双方签订的房屋租赁合同于2019年4月10日起解除，并判令二被告从2019年4月11日起按照合同约定的标准支付房屋占有使用费；3、判令由二被告承担本案的诉讼费用。在庭审过程中，原告当庭变更第二项诉讼请求为：判令二被告按每年88万元的标准支付从2019年7月1日起至2019年12月31日的房屋占有使用费。事实与理由：2017年9月16日，被告黄岭与原告签订了《黄石大汉口城商铺租赁合同》，约定被告方租赁原告位于黄石市黄石港区武汉路41号黄石大汉口城第四层编号为4001、4002、4003、4004号建筑面积约为2538.5平方米的商铺作为商业经营用途使用，租赁期限为五年，从2017年12月20日起至2022年12月19日止，租金前二年为每年88万元，第三年为92.4万元，第四年为97.02万元，第五年为101.871万元。物业管理费每年4万元，与房租一起按季度支付，从房屋交付之日开始，电费按每度1.5元计算。双方还约定了合同履约保证金、双方的权利及义务、违约责任、合同的终止解除等内容。合同签订后，原告全面履行了义务，而被告方除支付履约保证金外，长期拖欠租金和物业费，经原告多次催要，被告方以各种理由拖延。2019年4月9日，原告向二被告发出合同解除及租金催缴函，自当日起解除双方的租赁合同，并要求二被告支付拖欠租金、物业费及其后的房屋占有使用费。因双方未能达成一致，故原告诉至法院，望判如所请。被告黄岭辩称，2017年9月4日，其与刘鹏、胡源、杨磊合伙经营“黄石港区源动力健身会所”，2017年9月16日，其代表“黄石港区源动力健身会所”与大汉口城公司签订《商铺租赁合同》，但其仅支付了部分履约保证金10万元，大汉口城公司也未交付商铺，合同未生效，也未实际履行。2018年6月6日，其将“黄石港区源动力健身会所”股份转让给刘鹏，债权债务及合同关系也全部转让给刘鹏，其退出经营，由刘鹏负责继续经营。转让之后，其将此事告知当时大汉口城公司负责人闵斌，大汉口城公司表示同意。2019年9月20日，黄岭注销旧“黄石港区源动力健身会所”，刘鹏以同样的名称成立新会所继续经营。之后，大汉口城公司就没有与其联系过，一直都是找刘鹏要租金。其并非本案适格的被告，应当由刘鹏承担相关的法律责任，请求法院驳回原告对其的全部诉讼请求。被告刘鹏辩称，1、2018年3月2日其向大汉口城公司支付了履约保证金12万元，2018年3月开始装修，大汉口城公司承诺3个月装修期免租金，后因美食城纠纷及房屋漏水造成两个厕所、两个洗浴间、两个操房无法吊顶，健身会所迟迟不能完成装修，直到2018年8月3日才开业，推迟近2个月。租金计算的起始时间应当是2018年8月3日，目前其已向大汉口城公司支付了31万元；2、2018年6月6日，黄岭将“黄石港区源动力健身会所”股份转让给其，债权债务及合同关系也全部转让，黄岭退出经营，由其负责继续经营。其告知了当时大汉口城公司负责人闵斌，以后租金由其负责，大汉口城公司表示同意。之后，大汉口城公司一直都是找其催讨租金；3、健身会所开业之后，其发现实际使用面积仅为1700平方米，而且漏水的问题长期不能解决，严重影响其经营活动。其向大汉口城公司负责人闵斌反映要求变更合同租金，大汉口城公司与其商谈，达成口头协议之后每月租金按3.3万元支付，其月底交租金时，大汉口城公司又反悔不同意履行口头协议；4、健身会所前期促销活动中售出近200张会员卡，每张1268元；因不能按期开业，会员纷纷要求退卡，导致健身会所至今损失约25万元，该损失应当抵扣商铺使用费；5、湖北德馨房地产开发有限公司（以下简称德馨公司）与大汉口城公司于2019年5月19日终止租赁合同。大汉口城公司无法继续履行与德馨公司的租赁合同，2019年6月28日德馨公司强行断电，逼迫其离场，健身会所无法正常营业，被迫于2019年11月搬迁，长达5个月时间不能从事经营活动，造成其产生巨大损失。而且其搬迁之后，一些装修财产无法带走，换气系统（价值8.5万元）、三十个空调内机（价值15万元）、消防工程（价值12万元），这些损失应当由原告承担。综上，原告不仅未履行出租人的义务，还造成其的巨大损失，无权向二被告主张租金及物业费。德馨公司与大汉口城公司于2019年5月19日终止合同，德馨公司要求刘鹏搬迁，并通过断水断电的方式阻止其从事经营活动长达5个月时间，这些都是因为原告与德馨公司的纠纷产生，原告应当承担赔偿责任，且从2019年5月19日之后不能再主张租金或房屋占用费，该笔费用该支付给谁尚未确定，故请求法院驳回原告的全部诉讼请求。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，经本院审查，其所提交的证据一2015年2月12日德馨公司与大汉口城公司签订的《房屋租赁合同》，虽然二被告对其真实性、合法性、关联性均有异议，但在其答辩理由中已认可了德馨公司与大汉口城公司之间存在租赁关系的事实，故本院予以采信；对证据二2017年9月16日黄岭与大汉口城公司签订的《黄石大汉口城商铺租赁合同》虽二被告对其合法性、关联性有异议，但可以证明双方建立房屋租赁关系及约定内容，本院予以采信；对证据三《合同解除及租金催缴函》因无证据材料证明被告方签收，故本院不予采信；对证据四邮寄单回执虽可以证明原告向被告黄岭邮寄过信件，但不能证明信件内容，本院不予采信；对证据五刘鹏于2019年4月18日向原告发出的《关于商铺租赁合同租金纠纷的解决方案》因可以证明刘鹏曾提出过租金纠纷解决方案的事实，本院予以采信；对证据六企业信息表及证据七银行汇款凭证、收据因被告方无异议，本院予以采信。对被告黄岭所提交的2018年6月6日转让合同、名称转让协议因未能提供原件，也无其他证据予以佐证，故本院不予采信。对黄岭注销“黄石港区源动力健身会所”字号的登记信息及刘鹏于同日以同样名称办理的营业执照，因该事实已被生效的（2019）鄂0202民初1406号民事判决书所确认，本院予以采信。对被告刘鹏所提交的证据一与被告黄岭所提交的证据相同，本院对注销登记信息及营业执照予以采信，对转让合同、名称转让协议不予采信；对证据二中的装饰合同、建筑工程施工许可证因装修事实已被生效的（2019）鄂0202民初1406号民事判决书所确认，本院予以采信。对健身会所开业典礼照片为打印件，无其他证据佐证，本院不予采信；对证据三房屋漏水、停电视频，虽为复刻光盘而非原始载体，但房屋漏水的事实在《关于商铺租赁合同租金纠纷的解决方案》中已有所反映，故本院予以采信；对证据四中的情况说明因其为复印件，且为刘鹏单方出具，本院不予采信。对转卡清单因系刘鹏单方书写，无其他证据予以佐证，本院不予采信；对证据五中的《关于商铺租赁合同租金纠纷的解决方案》与原告提交的证据五相同，本院予以采信。对德馨公司2019年6月19日出具的通知因无该公司公章，本院不予采信。对2019年6月26日“黄石港区源动力健身会所”向德馨公司出具的收件回复因无德馨公司的签收凭证，不能证明已向德馨公司送达，故本院不予采信。对该会所张贴的《重要通知》及德馨公司的《联系函》、《通知》因可以证明2019年7月15日该会所尚在经营，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年2月12日，原告大汉口城公司与案外人德馨公司签订《房屋租赁合同》，双方约定：德馨公司将位于黄石市武汉路41（107）号鑫圣广场一至五层商业用房（在建）出租给大汉口城公司，总建筑面积约15316.26平方米（实际面积以竣工后房产部门测绘面积为准），租赁期限为二十年，从2015年9月1日起算。2017年9月4日被告黄岭注册成立“黄石港区源动力健身会所”，同年9月16日，被告黄岭与原告签订《黄石大汉口城商铺租赁合同》，双方约定：原告将位于黄石市黄石港区武汉路41号“黄石大汉口城”四层4001、4002、4003、4004号、建筑面积为2538.5平方米的商铺出租给被告黄岭，租赁期限为五年，即从2017年12月20日起至2022年12月19日止。租金标准为：合同期第一年、第二年租金为每年88万元，第三年租金为92.4万，第四年为97.02万元，第五年为101.871万元。租金原则上提前支付，每季度支付一次；同时被告黄岭还应每年交纳物业费4万元，每季度支付1万元，于2017年12月20日统一开业时开始计算。如承租方未在合同约定时间全额支付租金和物业管理费，则原告有权终止合同并追究被告黄岭的责任；为确保合同履行，双方还约定了合同履约保证金22万元，履约保证金应在合同签订之日支付；原告负责保持商场之建筑物及相关设备设施和能源、消防系统的良好及与其它有关的维修保养，确保该房屋质量安全、结构完整和设施完好。如发生房屋质量等非因被告黄岭使用不当原因造成的设施损坏问题时，原告在接到被告黄岭通知后24小时内响应并实施维修；原告于2017年9月20日前将商铺按交付条件交给被告黄岭，并同意自交付商铺之日起给予被告黄岭90日的装修期，在装修期内免交租金及物业费。原告派员携平面图随被告黄岭到现场进行核准，办理交接手续，并签订确认书，签订确认书之日即为交付之日。如双方未办理交付确认书，则仍视为原告方完成交付义务，合同租期、免租期开始计算。合同签订后，被告黄岭于2017年11月13日向原告支付履约保证金10万元，2018年3月2日支付履约保证金12万元。在此期间，被告黄岭、刘鹏、杨磊三人于2018年初达成合伙协议准备经营健身会所。2018年2月26日，黄岭、刘鹏、杨磊三人（甲方）与案外人博中公司（乙方）签订装饰合同，双方约定甲方将源动力会所装修工程交由乙方，装修面积1700平方米。同年5月27日，刘鹏向原告支付租金7万元，同年8月初，“黄石港区源动力健身会所”开业，同年9月20日，黄岭在市场监督管理部门注销了“黄石港区源动力健身会所”字号，同日，刘鹏以同样的名称注册了个体工商户字号。但在装修期间及开业后，“黄石港区源动力健身会所”内一直存在漏水现象，被告黄岭、刘鹏多次向原告反映均未能得到彻底解决。而被告方也未能按时向原告交纳租金及物业费。2019年1月10日，被告黄岭向原告交纳租金2万元。2019年5月19日，原告大汉口城公司与案外人德馨公司签订《租赁合同终止协议书》，约定双方从即日起解除2015年2月12日签订的《房屋租赁合同》及其后签订的系列补充协议，账务结算日期为2019年4月30日，截止该日期之后，不再计算原告方应付租金及相关费用，对原告方出租物业正常经营的承租户，德馨公司原则上整体接收。从同年5月1日起，由德馨公司或该公司指定的人按照原告与承租户签订的租赁合同或重新签订的租赁合同中的约定履行相应的权利义务。其后二被告与德馨公司衔接，并于2019年10月底11月初时退出承租房屋，但仍拖欠原告的租金及物业费，原告多次催讨无果，双方因此成诉。本院认为，被告黄岭、刘鹏在与原告签订房屋租赁合同后未能按约支付租金及物业费，其行为已构成违约。对原告主张从2017年12月20日至2019年6月30日共计123万元租金的诉讼请求，本院认为，一、计算租金应首先确定租赁期限的起止日期。对于起租时间，原告认为依据合同的约定其已在2017年9月20日向被告黄岭交付房屋，在扣除免租装修期90天后租金应从同年12月20日起算。但从查明事实来看，被告黄岭、刘鹏等人于2018年2月26日才与装修公司签订装修合同，如果二被告于2017年9月20日已接收房屋，却任其闲置近五个月之久，明显不符合常理。而原、被告之间签订的租赁合同为原告方提供的格式合同，该合同7.4条中约定“若双方未于交付商铺之日签订确认书，则视为原告方完成交付义务”，这一条款明显属于免除自己的证明责任而加重被告方的证明责任，故该条款应为无效条款。现被告方亦无证据证明其接收商铺时间，结合被告黄岭第一次交纳履约保证金的时间，本院认定商铺交付时间为2017年11月13日，在扣除90天装修免租期后其租金起算时间为2018年2月11日。对原告主张租金应计算至2019年6月30日的主张，本院认为，原告在（2020）鄂0202民初633号案件审理过程中当庭认可其与案外人德馨公司签订《租赁合同终止协议书》，在该协议中确定于2019年5月19日解除租赁合同，结算日期确定为2019年4月30日，截止该日期后，不再计算原告的租金及相关费用，对于承租户德馨公司原则上整体接收。据此，因与德馨公司之间的承租合同解除，原告与被告黄岭之间签订的次承租合同于同日解除，原告于2019年4月30日后已无权利向次承租人收取租金，故被告应付租金的时间从2018年2月11日至2019年4月30日共计444天；二、从被告方提交的视频证据来看，在其装修前承租的房屋已存在漏水问题，在2019年4月18日被告方向原告发出的《租金纠纷解决方案》中仍要求原告予以修理，说明漏水问题仍未解决。按照合同约定，原告应在24小时内对漏水房屋进行维修，原告未能修复漏水部位，给被告方的经营造成不利影响，应酌情减少租金10%；三、被告刘鹏辩称其承租面积实际为1700平方米，并申请对其承租面积进行鉴定，本院委托后因鉴定条件不具备，故鉴定机构退回其申请。本院认为，双方在承租合同中约定租赁面积按建筑面积计算，为2538.5平方米，而从被告方与装饰公司签订的合同中反映出来1700平方米实为套内面积或称实用面积，上述面积并未将公摊面积计算在内，被告方未提交证据证明原告出租的4001、4002、4003、4004号房屋的建筑面积与约定不符，故本院认定租赁房屋面积共计2538.5平方米；四、虽然原告系与被告黄岭签订租赁合同，但已生效的（2019）鄂0202民初1406号民事判决书认定被告黄岭、刘鹏及案外人杨磊为合伙关系，在原告不主张杨磊承担连带责任的情况下，应由黄岭、刘鹏对拖欠的租金承担连带清偿责任。被告黄岭、刘鹏辩称在经营之初黄岭就已退伙并告知了原告的工作人员，但其并未提交相关证据予以证明告知的事实。且在2019年1月10日，黄岭还从其的银行账户向原告汇款2万元以交纳租金，进一步证实了其仍为合伙人的事实；五、被告黄岭、刘鹏已向原告支付履约保证金及租金共计22万元，上述款项应从租金中扣减。据此，被告黄岭、刘鹏差欠原告的租金数额为88万元÷365天×444天×（1-10%）-31万元=65.341917万元。同样，按照物业费每年4万元的标准，被告方应支付的物业费为4万元÷365天×444天=4.865753万元，两项合计70.20767万元。对被告刘鹏提出因无法按时开业导致顾客退卡所造成的损失25万元，因无证据证实本院不予支持。对被告刘鹏提出其从租赁房屋腾退后尚有装修材料及35.5万元的设备未能带走的抗辩理由，本院认为二被告在2019年4月30日后实际与德馨公司建立了租赁关系，其装修与设备损失与原告无涉，故其抗辩理由本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十七条、《中华人民共和国民法通则》第三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：原告黄石大汉口城物业有限公司与被告刘鹏、黄岭签订的《黄石大汉口城商铺租赁合同》于2019年5月19日解除；被告刘鹏、黄岭于本判决生效后十五日内连带向原告黄石大汉口城物业有限公司支付租金65.341917万元、物业费4.865753万元，以上费用合计70.20767万元；驳回原告黄石大汉口城物业有限公司的其他诉讼请求。如果被告刘鹏、黄岭未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费16320元，由原告黄石大汉口城物业有限公司负担6320元，被告刘鹏、黄岭负担10000元，反诉受理费4400元由被告刘鹏、黄岭负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审 判 长 黄 镔人民陪审员 刘 群人民陪审员 刘少琼二〇二〇年十二月二十七日书 记 员 邝慧敏