广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终22383号上诉人（原审原告）：广东药科大学。住所地：广州市海珠区宝岗光汉直街**。法定代表人：郭姣，职务：校长。委托诉讼代理人：何宇鹏，广东胜伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：王欣亮，广东胜伦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广东安健医药有限公司。。住所地：广州市海珠区宝岗路光汉直街****楼**法定代表人：郑重，职务：董事长。委托诉讼代理人：梁兴，广东珠江律师事务所律师。上诉人广东药科大学(以下简称药科大学）因与被上诉人广东安健医药有限公司（以下简称广东安健公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初17563号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。药科大学上诉请求：1.撤销一审判决并改判支持药科大学的全部诉讼请求；2.判令广东安健公司承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实有误，适用法律错误。第一、一审判决认为药科大学并未实际将涉案房屋向广东安健公司学交付，而是交付给广州安健实业发展有限公司(下称广州安健公司)，该认定有误。广东安健公司与广州安健公司属于关联企业，涉案房屋实际是两家关联企业共同承租，药科大学将涉案房屋交付给广州安健公司，等同于己向广东安健公司交付。而且，广东安健公司的工商登记地址仍是涉案房屋的地址，这也是交付使用涉案房屋的一种方式。一审法院组织现场勘查时，涉案房屋二楼前台挂的是“安健药业”的牌子，而非“广州安健公司”的牌子。根据广州安健公司、广东安健公司官网介绍，“安健药业”旗下有西安安健药业有限公司、广州安健公司、广东安健公司三家全资公司。所以，涉案房屋实际上己向广东安健公司交付。另外，关于房屋的交付，虽然双方没有交接文件，但是实际上广东安健公司工商登记地址和对外宣传的联系地址均是涉案房产地址，租赁期满至今广东安健公司仍然没有变更，认定广东安健公司没有实际使用涉案房产，明显不合常理。第二、关于涉案房屋租金问题，涉案房屋实际由广州安健公司和广东安健公司共同租赁，租金由广州安健公司和广东安健公司共同支付，并非仅仅是广东安健公司支付的5000元／月，还有广州安健公司需支付的部分。况且，租金多少由租赁双方主体自主约定即可，并无法律强制规定或必须与市场租金相等，租金水平与租赁关系是否真实存在没有必然联系。关于主张租金和主张违约责任，药科大学一审提交的证据已经证明有向广东安健公司主张租金及违约金，一审判决认为长时间没有向广东安健公司主张租金和违约责任，只能是针对2007年8月27日签订的租赁合同的租金和违约责任，但是双方是一共签订了两份租赁合同。对于2017年5月至今的租金，也就是2012年9月1日签订的租赁合同，药科大学不仅有发函催收，而且在2019年7月22日就提起诉讼，向广东安健公司主张，故一审的判决是有遗漏事实。第三、广东安健公司于2016年11月10日和20l7年4月25日支付款项共28万元，上诉人据此开具相应的租金发票，广东安健公司没有相反证据推翻这两笔款项的性质，其支付租金的行为即是对租赁合同的实际履行。按照广东安健公司的逻辑，2007年8月20日签订的租赁合同是为了注册工商登记，并没有实际使用，所以不支付租金，而广东安健公司支付2012年9月至2017年4月租金，说明了广东安健公司自己内心承认，至少在2012年9月至2017年4月的期间，是实际使用了涉案房屋。但是，一审判决既没有对广东安健公司支付的这两笔费用的性质进行认定，也没有对广东安健公司支付租金行为的性质进行认定，却得出租赁合同没有实际履行的错误结论。综上，一审判决认为双方不存在真实租赁合同关系，与广东安健公司实际支付租金履行租赁合同的客观事实相矛盾。一审判决事实查明不清、适用法律错误，请求二审法院依法审查，并撤销原审判决、改判支持药科大学的全部诉讼请求，维护药科大学的合法权益。广东安健公司辩称，一审法院适用法律无误，事实认定清楚正确，请求维持原判。第一、药科大学在一审中以及二审中都没有提供任何有效的证据证明其向广东安健公司交付了涉案房屋，其仅凭无关的证据自行推定等同交付是没有法律依据的。第二，药科大学和广州安健公司在2007年4月以及2013年1月续订的协议书中已经约定药科大学将涉案物业都交付给广州安健公司使用，广州安健公司也按照药科大学的指示，支付涉案物业的租金和税费至2020年。广州安健公司从2007年就已经实际占有使用涉案物业至今，药科大学无权将已经出租给广州安建公司的物业再次出租给广东安健公司，据此产生所谓的房屋使用费，其权益也属于广州安健公司。第三，双方签订的房屋租赁合同，是广东安健公司当时需要办理工商登记注册，在工商部门进行备案使用，双方都没有就涉案房屋办理交接手续，广东安健公司也没有进驻涉案物业。正是基于上述事实，药科大学在签订房屋租赁合同以及到结束后的几年时间，都没有向广东安健公司主张所谓的租金。广东安健公司之前向药科大学的付款是受广州安健公司的委托代为支付相应款项。依据广东安健公司提供的证据，广东安健公司在2007年就已经受广州安健的委托，向药科大学支付了15万元的费用。在双方发生争议前，广州安健公司一直是按照药科大学要求支付相应的费用。广州安健公司根据资金情况通过自己支付，或委托西安安健公司和广东安健公司代付，这一直都是药科大学和广州安健公司之间的履约习惯。从药科大学和广州安健公司在协议书的履行过程中，广州安健公司五次委托西安安健公司代为支付，四次委托广东安健公司代为支付，因此广东安健公司支付给药科大学的资金仅为代广州安健公司垫付的租金，药科大学在发票中备注的租金时间段只是其单方意思的表示，并非广东安健公司的原意。且广东安健公司根本无需在租赁合同结束几年后，在没有药科大学催告的情况下来支付租金。双方签订的房屋租赁合同涉及物业面积有928平方米，但约定月租金只要5000元，且从2007年到2017年一直没有变化，而广州安健公司就涉案物业已经支付给药科大学的租金远远高于5000元，如果广东安健公司只是按照每月5000元的标准向药科大学支付租金，广州安健公司完全可以要求药科大学返还相应租赁面积的租金，因此反而会造成国有资产流失。涉案租赁合同也只是对租金和违约金进行了约定，而并没有对房屋使用费以及房屋使用费的违约金进行约定。药科大学于2019年7月22日向一审法院起诉请求：1.判令广东安健公司向药科大学支付2007年9月1日至2012年8月31日期间的房屋使用费300000元及违约金1067760元（违约金按照合同约定计算，计至广东安健公司实际支付之日止，暂计至2019年6月30日）；2.判令广东安健公司向药科大学支付2012年9月1日至2017年4月30日期间逾期支付房屋使用费的违约金230685元（违约金按照合同约定计算，计至广东安健公司实际支付之日2016年11月10日止）；3.广东安健公司向药科大学支付自2017年5月1日至实际交还海珠区*路光汉*街*号*号楼*楼物业之日的房屋占有使用费（按5000元／月计算）；4．判令广东安健公司承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2007年8月27日，药科大学（出租人、甲方）与广东安健公司（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落在广州市海珠区*路*街*号*号楼房产出租给乙方作办公用途使用，建筑（或使用）面积928平方米，租赁期限自2007年9月1日至2012年8月31日，每月租金为5000元，租金按年结算，由乙方在每年的第30日前缴付租金给甲方。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的0.1%向甲方支付违约金。2012年9月1日，药科大学（出租人、甲方）与广东安健公司（承租人、乙方）再次签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落在广州市海珠区*路*街*号*号*楼楼房产出租给乙方使用，建筑（或使用）面积620平方米，租赁期限自2012年9月1日至2017年5月31日，每月租金为5000元，租金按年结算，由乙方在每年的第30日前缴付租金给甲方。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的0.1%向甲方支付违约金。付款情况:2016年11月10日，广东安健公司转账250000元给药科大学，药科大学于2016年12月5日开出三张发票，金额80000元发票备注2012年9月－2013年12月租金；金额95000元发票备注2014年9月－2015年7月租金；金额75000元发票备注2015年8月－2013年11月租金。2017年4月25日，广东安健公司转账30000元给药科大学，药科大学于2017年4月27日开出金额30000元发票备注2016年11月1日－2017年4月30日租金另查，药科大学另行起诉广州安健公司租赁合同纠纷［案号为（2019）粤0105民初17562号］，该案件涉案合同：2007年4月10日，药科大学（甲方）与广州安健公司（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方提供宝岗校区1号楼房产给乙方使用，每年向甲方支付管理费15万元，合作期限五年。2013年1月1日，甲、乙双方再次签订协议书，约定：甲方提供宝岗校区1号楼房产给乙方使用，每年向甲方支付管理费18万元，合作期限八年。药科大学在该案确认广州安健公司没有拖欠管理费，2020年的管理费亦已交纳。再查，1994年2月17日，经中华人民共和国国家教育委员会批准，广东医药学院更名为广东药学院。2016年3月1日，经中华人民共和国教育部批准，广东药学院更名为药科大学。在本案诉讼期间，经现场勘查，药科大学、广东安健公司及广州安健公司均确认本案合同约定的广州市海珠区*路*街*号*号楼与药科大学与广州安健公司签订租赁合同约定的宝岗校区1号楼为同一房产，该房产为混合结构3层，面积为1189.91平方米。药科大学确认上述1号楼是整栋出租，除正门左侧三间室没有交付使用。药科大学陈述上述1号楼是同时租给广东安健公司及广州安健公司，广东安健公司表示其因工商注册登记才签订该租赁合同，其并没有使用该房屋。广州安健公司表示上述房屋一直由其租赁使用。药科大学、广东安健公司及广州安健公司均没有提供诉争场地交接的证据。一审法院认为：药科大学、广东安健公司签订的两份《广州市房屋租赁合同》约定租赁面积分别为928平方米、620平方米，每月租金为5000元，而药科大学与广州安健公司签订的两份《广州市房屋租赁合同》约定的租赁房屋为药科大学、广东安健公司签订租赁合同为同一房屋，第一份合同每年租金15万元、第二份合同每年租金18万元。药科大学与广州安健公司签订租赁合同先于药科大学、广东安健公司签订的租赁合同。一审法院现场勘查时，药科大学、广东安健公司及广州安健公司均确认本案合同约定的广州市海珠区宝岗路光汉直街40号1号楼与药科大学与广州安健公司签订租赁合同约定的宝岗校区1号楼为同一房产。药科大学认为诉争的涉案租赁房屋同时出租给广东安健公司及广州安健公司。本案诉争的合同履行具体情况，药科大学并没有提交证据证实其将涉案租赁房屋交付给广东安健公司。药科大学、广东安健公司签订合同约定租金明显低于市场价格，且药科大学、广东安健公司签订合同后，药科大学长时间没有向广东安健公司主张租金，亦没有主张违约责任，有违常理。广东安健公司辩解其为注册工商登记，才与药科大学签订租赁合同，合同并没有实际履行。综观本案药科大学、广东安健公司所提供证据及履行情况，一审法院采信广东安健公司辩解为注册工商登记才签订租赁合同，药科大学并没有实际交付诉争的房屋给广东安健公司。且药科大学亦未能提供证据证实其已交付涉案房屋给广东安健公司或由广东安健公司实际使用的证据。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，一审法院于2020年7月7日判决如下：驳回药科大学的诉讼请求。案件受理费3858元，由药科大学负担。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审过程中，药科大学向本院提交了“安健药业”官方网站截图及涉案房屋照片，拟证明西安安健公司、广州安健公司、广东安健公司为关联企业，在对外宣传中，广东安健公司实际已承认使用了涉案房屋。广东安健公司质证认为上述证据与本案无关，不能证明广东安健公司使用了涉案房屋。广东安健公司向本院提交了银行进账单，拟证明广东安健公司在2007年时已受广州安健公司的委托，向药科大学支付相关费用。药科大学对广东安健公司提供证据的真实性、合法性予以确认，关联性不予确认。二审过程中，广东安健公司提供了广州安健公司制作的《广东药科大学1号楼付款情况表》；药科大学提交了《安健交款实收明细及财务入账明细》。其中，药科大学提供的表格中载明，广东安健公司在2007年9月17日支付了15万元，租金期间为2007年1月1日至2008年12月31日；广州安健公司在2009年6月4日支付了32万元，租金期间为2008年1月1日至2010年12月31日；西安安健公司在2011年5月24日支付了32万元，租金期间为2010年1月1日至2012年12月31日；西安安健公司在2016年4月5日支付了75.5万元，租金期间为2012年6月1日至2016年12月31日；广东安健公司在2016年11月10日支付25万元，租金期间为2016年3月25日到2016年10月31日；广东安健公司在2017年4月25日支付3万元，租金期间为2016年11月1日到2017年4月30日；西安安健公司于2017年4月25日支付18万元，租金期间为2017年1月1日到2017年12月31日；西安安健公司于2017年12月25日支付18万元，租金期间为2018年1月1日到2018年12月31日；西安安健公司于2019年4月23日支付18万元，租金期间为2019年1月1日到2019年12月31日。上述款项合计236.5万元，扣除广东安健公司支付的43万元，余款为193.5万元。广东安健公司提供的表格中，除了上述付款之外，还有西安安健公司在2012年10月15日支付的会议费8万元，在2014年2月26日支付的学术费5万元，2014年9月23日向广东省广州药学院教育发展基金会捐赠的20万元，和广东安健公司在2017年8月28日支付的赞助费8万元，以及2020年4月10日广州安健公司支付的租金18万元。广东安健公司提供的表格载明的付款金额合计295.5万元。此外，在广东安健公司提供的表格中，在汇款用途和发票内容部分，载明是租金或房租的只有2016年11月10日广东安健公司支付的25万元和2017年4月25日支付的3万元，以及2020年4月10日广州安健公司支付的18万元，其他均注明为学术费、科研经费、货款、管理费等。二审庭询中，针对下列问题，双方当事人有如下陈述：1.药科大学主张其将涉案房屋出租给广东安健公司和广州安健公司共同使用，并未具体区分不同的出租区域，但针对既然是共同承租，为何不签订同一份合同，而是在不同时间签订起止时间均不同的租赁合同，药科大学称其不清楚，未作出合理解释。2.关于涉案房屋的交付情况，药科大学主张其于2007年4月10日将涉案房屋交付给广州安健公司使用，又于2007年9月1日将涉案房屋交付给广东安健公司使用；广东安健公司认为药科大学于涉案2007年4月10日交付房屋给广州安健公司，从未实际交付给广东安健公司。3.关于涉案房屋租金的支付情况，药科大学主张广东安健公司并无支付双方在2007年签订的第一份租赁合同中的租金，并认为广东安健公司在两份租赁合同履行期间内分别于2016年11月10日和2017年4月25日共支付租金28万元。就该28万元租金计付的租赁期间，药科大学在二审过程中表述前后不一，先陈述为2016年3月25日至2017年4月30日租金，后又陈述为2012年9月1日至2017年4月30日期间租金。但针对为何在第一份合同约定的共5年多的整个租赁期间，按照药科大学陈述的广东安健公司在一分钱租金未支付的情况下，药科大学还继续与广东安健公司续签租赁协议，药科大学称其不清楚，也未能提供证据证明在此期间曾有追讨。广东安健公司则认为上述款项，连同其在2007年9月14日向药科大学支付的15万元，共计43万元均是受广州安健公司委托支付广州安健公司应付给药科大学的款项。4.药科大学确认，根据其与广州安健公司的约定，广州安健公司需要向药科大学支付的管理费从2007年4月10日计算到2012年4月9日为75万元，从2013年1月1日计算到2020年12月31日为144万元，合计219万元。广东安健公司则称广州安健公司与药科大学关系很好，经常以会议费、捐赠款、科研费等名义向药科大学付款，并不仅仅是租金或管理费，故其提交的表格中广州安健公司共付款295.5万元，包括委托广东安健公司和西安安健公司支付的款项。本院认为，双方当事人在二审过程中提交的证据，均系双方为补强各自主张而补充，药科大学二审提交的证据为证明其已交付涉案房屋给广东安健公司，至于该证据是否能够证明其主张，属于证明力大小判断；广东安健公司提供银行进账单亦是为证明其受广州安健公司委托支付款项给药科大学，药科大学虽然对该证据关联性不予确认，但在其提供的《安健交款实收明细及财务入账明细》中已列明该笔款项，可见其确有收到广东安健公司支付的上述款项。故此，本院对双方当事人二审提交的证据均予以采纳。依当事人上诉请求的范围，结合双方二审诉辩争议，本案二审的争议焦点是：涉案两份租赁合同是否已实际履行。第一，租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。可见，在租赁合同法律关系中，出租人负有交付租赁物给承租人使用的义务，承租人负有按照约定支付租金的义务。出租人交付租赁物的义务是判断租赁合同是否已履行的充分必要条件。第二，本案中，药科大学主张在2007年4月10日将争议租赁标的物交付给广州安健公司，又在2007年9月1日将同一租赁标的物交付给广东安健公司，且没有区分交付面积、区域，显然不符合租赁合同的履行方式以及日常生活经验。药科大学抗辩广东安健公司使用涉案房屋作为公司注册地址和宣传地址即作为交付，既不属于双方合同约定的交付方式，也没有法律依据，本院不予采纳。且结合其起诉广州安健公司的案件及本案，广州安健公司和广东安健公司均确认实际使用涉案房屋的是广州安健公司，可见实际接收、使用涉案房屋的是广州安健公司，至于广州安健公司如何使用，只要不违反其与药科大学的合同约定，均是其作为合同相对人享有的权利。第三，药科大学与广州安健公司和广东安健公司分别签订的租赁合同，对同一租赁标的物约定的租金标准相差巨大，并自认第一份合同履行期间即2007年9月至2012年8月期间从未收取过广东安健公司的租金，在此情形下其既无证据表明向广东安健公司主张相应租赁合同权利，又继续主动与广东安健公司续签合同，明显不符合正常行为逻辑。药科大学抗辩其于2016年11月10日收取广东安健公司支付的25万元和2017年4月25日的3万元是本案第二份租赁合同的租金，但上述款项数额并不能与其约定租金金额完全对应，该支付租金的方式也不符合双方在租赁合同中约定的按年支付的方式。至于药科大学在开具的发票中对广东安健公司支付上述款项的备注，首先，该备注是其单方行为，广东安健公司作为付款方并未认可；其次，药科大学在二审过程中提供的其自行制作的《安健交款实收明细及财务入账明细》中，针对上述付款注明的租金期间与其开具的发票备注内容并不一致，该明细中记载，2016年11月10日广东安健公司支付的25万元租金期间为2016年3月25日到2016年10月31日，而非药科大学开具的发票中注明的2012年9月-2013年12月、2014年9月-2016年11月；再次，药科大学在二审过程中针对上述款项所对应的租金期限的陈述前后矛盾，不能对收到广东安健公司的款项作出合理解释；最后，药科大学确认广州安健公司未欠管理费，而根据药科大学述称的广州安健公司的付款金额，显然不足以付清合同期限内管理费，不排除广东安健公司主张的上述28万元款项以及2007年其支付的15万元款项均是受广州安健公司委托支付的可能性。综上，药科大学关于广东安健公司在2016年11月和2017年4月支付的28万元是支付本案第二份租赁合同项下租金的主张，依据不足，本院不予采纳。综上所述，现有证据不足以证实药科大学已将涉案房屋交付给广东安健公司且由广东安健公司实际控制、使用，双方签订的两份租赁合同并未实际履行，药科大学上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19186元，由广东药科大学负担。本判决为终审判决。审判长  张明艳审判员  李 静审判员  唐佩莹二〇二〇年十二月十五日法官助理眭翘书记员苏劲丹