贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终8729号上诉人（原审原告）：龚晨岗，男，1975年9月11日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：张良，贵州富迪律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚国云，男，1942年7月23日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。被上诉人（原审被告）：贵阳闽都房地产经纪有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区贵乌北路**常立商住楼**。法定代表人：金劲峰，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：宋燕文，男，1967年5月21日出生，汉族，户籍地：福建省泉州市鲤城区。现住贵州省贵阳市观山湖区。委托诉讼代理人：龙澄，贵州成济律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王庆，男，1975年10月29日出生，汉族，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人：龙澄，贵州成济律师事务所律师。上诉人龚晨岗因与被上诉人贵阳闽都房地产经纪有限公司（以下简称闽都公司）、宋燕文、王庆房屋买卖合同纠纷一案，不服贵阳市云岩区人民法院(2020)黔0103民初461号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人龚晨岗的委托诉讼代理人张良、龚国云，被上诉人宋燕文的委托诉讼代理人龙澄，被上诉人王庆的委托诉讼代理人龙澄，被上诉人闽都公司的法定代表人金劲峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。龚晨岗上诉请求：1.请求撤销一审判决；2.依法改判支持上诉人在一审中的全部诉讼请求。事实和理由：1、上诉人于2007年6月购买了位于贵乌北路二手房屋，房价符合当时当地的市场价，并无不妥，且案涉房屋仍属于按揭贷款房，不能用于抵押，一审中被上诉人亦未主张案涉房屋房价偏低，更无证据予以佐证。案涉房屋虽未过户，但过户必然产生相应税费，判决生效后可以确定税费金额，税费理应由被上诉人承担。2、一审双方均认可上诉人支付了187601.98元按揭贷款，在生效判决书（2020）黔0103民初947号判决书中确认上诉人共收到贵阳乌当恒达建材厂479468元砂石款，支付24期到期利息144000元，已付房屋按揭34432.6元，《还款备忘录》约定砂石款清偿被上诉人欠上诉人到期的207720元，收到的砂石款均优先偿还已经到期债务，其余债务到期再行支付，以上计算出479468-144000-207720-34432.6＝93315.4元，此93315.4元用来支付2015年之后到期而未支付的银行按揭贷款，加上之前的34432.6元，即34432.4＋93315.4＝127748元，将上诉人实际垫付银行按揭贷款的187601-127748＝59853.98元，即被上诉人仍欠上诉人银行按揭贷款59853.98元。2016年上诉人与恒达建材厂结算后双方再无新的结算。3、上诉人履行了自身应尽的义务，被上诉人仅仅交付房屋而未履行过户义务，亦未支付上诉人垫付的银行按揭贷款，理应支付上诉人违约金。闽都公司不是单纯的中介公司，一审未判决其承担相应义务有误，闽都公司与王庆作为被上诉人理应共同承担过户税费和过户义务。宋燕文作为案涉房屋实际控制人，一直挂王庆之名进行案涉房屋的买卖，且在2013年宋燕文作为甲方与乙方龚国云、第三方乌当恒达建材厂签订《还款备忘录》，按照《还款备忘录》约定可知宋燕文负有向龚国云支付银行按揭贷款的义务，并应作为房屋买卖当事人加入王庆一方成为上诉人的债务人，该房屋买卖虽为上诉人签订，但实际操作人都为上诉人之父龚国云，故龚国云与宋燕文签订的《还款备忘录》对宋燕文有法律约束力，宋燕文理应承担相应的法律责任。4、根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十条对债务清偿顺序的规定，本案的砂石款的抵扣顺序已经在上诉状中清楚列出，理应按上诉状的顺序抵扣，未到期的银行按揭，利息会变动，最终根据还款情况多退少补。一审判决依据《中华人民共和国合同法》第六十一条等规定判定上诉人自行承担过户费用，属于适用法律错误，即使认为双方约定不明，又不能达成补充协议，应当按照合同有关条款或交易习惯确定，一审法院适用的条款是一个举轻以明重的条款，若约定不明而法律又能确定的，理应适用法律规定。5、金劲峰是宋燕文的亲姐夫，其出具的情况说明及《文乾公司砂款结算确认书》不可能对上诉人有利。宋燕文所称龚国云收到另案10万执行款实则与本案并无关联。被上诉人有逃避责任伪造、变造证据进行诉讼的嫌疑，上诉人保留追究被上诉人刑事责任的权利。王庆辩称，1、上诉人在一审诉状中要求被告过户，并未说明是哪一位被告，且我方一直积极配合上诉人进行相关手续办理，并于2019年10月经过公证授权上诉人之兄龚晨波办理案涉房产的一切手续，上诉人对过户登记等相关诉请无法律依据；2、一审已查明该案由来系宋燕文欠上诉人父亲80余万，我欠宋燕文款项，因此做的债务抵偿，上诉人二审中称房屋应低于市价及30万元以及在签订时支付的现金的说法与事实不符，也与其之前的表述相矛盾；3、税费的问题合同及协议约定相互矛盾，应视为约定不明，因此税费的承担应按法律规定，由于上诉人至今未支付尾款，严重违约，应考虑上诉人承担所有税费，且上诉人违约在先，我方无需承担违约金；4、《还款备忘录》中约定我方的银行按揭由上诉人父亲代缴，并从砂石销售款中扣减，上诉人也自认其2015年收到砂石销售款，而该笔47万余元的款项足以支付案涉房屋的所有按揭贷款，我方认为从收到砂石款开始，上诉人未支付的银行按揭贷款的利息及增加的过户税费均应由上诉人承担,且47万余元砂石款的部分还款顺序双方并未约定，反而是在2013年，双方就约定了砂石款要优先偿还房屋贷款；5、案涉实际税费尚未产生，上诉方不能以未知的事情来主张其权利，其所称的加重其负担的说法毫无法律依据。宋燕文辩称，1、本案的法律关系为商品房买卖合同纠纷，上诉人不该将多个法律关系混为一谈，且王庆作为案涉房屋的出售人，一直积极配合上诉人履行了自身应尽的义务，我方仅仅是案涉房屋的受委托人，上诉人的诉讼主体不适格；2、本案是因2013年我与上诉人父亲的借款衍生出来的，上诉人已在2013年乌当法院调解之后划扣了我方的16万余元，后砂石款47余万元又打到上诉人父亲的账户，前段时间上诉方又收到另案对我的执行款10万元，由于我与上诉人父亲案件多、经济交往复杂，请求法院能组织双方进行对账。闽都公司辩称，我公司作为中介公司，只是提供居间服务，我公司愿意履行自身应尽的义务，税费等不应由我公司来承担。龚晨岗向一审法院起诉请求：1、判令被告履行将房屋产权证过户到原告名下的义务；2、请求被告履行缴纳过户税费（具体金额以法院向房管部门调取的证据为准）的合同义务；3、请求被告向原告支付原告为被告垫付的房屋按揭贷款本息合计97795.99元；4、请求被告向原告支付原告为将产权证办理到王庆名下垫付的契税4380元；5、请求被告向原告支付违约金共计1万元；6、请求被告宋燕文及闽都公司向原告支付原告为办理房产证垫付给王庆的路费及误工费共7000元。审理中，原告龚晨岗变更诉讼请求第1项、第2项为1、请求依法判令被告协助原告将位于云岩区房屋的所有权变更登记到原告名下；2、请求依法判令因变更登记手续产生的税费（契税除外）由被告承担。一审法院认定事实，2007年6月19日，被告王庆作为出售方（甲方），原告龚晨岗作为买受方（乙方），被告闽都公司作为中介方（丙方），被告宋燕文作为王庆的委托代理人签订《房地产买卖中介合同》一份，约定甲方委托丙方出售、乙方委托丙方购买位于本市房屋（以下简称案涉房屋）。合同第一条载明标的和价款情况，房屋售价292000元，贷款总额200000元，首期款92000元，至2007年6月30日贷款余额175580.23元，2003年8月30日至2007年6月30日已付按揭利息30000元。合同第二条载明委托事项，甲方委托丙方办理出售、产权转移、房屋交付、房款拨付等事宜；乙方委托丙方办理购买、产权转移、房款支付、按揭贷款延续等事宜。合同第三条载明甲方义务，包括保证权属真实、“协助乙方办理该房地产的交易过户手续，提供相应证件资料”、腾空交付房屋及附属设施。合同还约定“第四条乙方义务，1、一次性支付房款及已付利息；2、根据委托事项，乙方应于办理产权登记手续前将各类资料备齐交予丙方，并承担办理产权证及过户等一切费用。第五条丙方的义务……3、负责向乙方收取房款，负责将首期款及已付按揭利息支付甲方；4、2007年7月以后本房屋按揭款由丙方负责支付，在可以办理该房屋产权证时，由丙方将银行按揭贷款付清，且将该房屋产权过户到乙方名下，过户费及产权证等费用丙方负责承担，从余款中支付。第六条房款支付和转付，合同签订，乙方即支付房款和已付的按揭利息，共计300000元，余款20000元待正式办理产权证及过户时支付。第七条房屋交付。本合同签定之日，房屋即交给乙方，并将该房屋原《商品房买卖合同》、《个人购房借款合同》（公证书）交乙方。第八条违约责任，（一）三方商定，丙方有下列情形之一的应承担违约责任1、无正当理由不履行合同的；2、损害甲乙方利益的；（二）三方商定，甲乙方有下列情形之一的应承担违约责任1、无正当理由不履行合同的；2、未能按照合同约定提供必要的文件和配合，造成丙方无法履行合同的；3、其他造成丙方无法完成委托事项的行为；（三）三方商定，违约方给造成损失的守约方支付违约金10000元”。合同中王庆的签名系代理人宋燕文代签，被告王庆当庭表示予以认可。审理中各方认可房屋已按约于合同签订后交付原告使用。关于购房款，原告主张，因其父亲龚国云与被告宋燕文有其他经济往来，从2002年起宋燕文就向龚国云借款，2007年时宋燕文还差龚国云80余万元（具体经过记不清楚了），就用其中的30万元来抵这个房屋的房款。约定的剩余贷款由闽都公司来还，是因宋燕文是公司的股东，也是实际的控制人，2007年7月以后，闽都公司还了部分贷款，2013年宋燕文未能还款，被贷款银行起诉，由原告出资偿还了拖欠的贷款，此后的贷款就一直由原告偿还。被告王庆表示，该合同不能证明原告已经支付30万元的购房款，同时系因其欠宋燕文的钱，所以委托宋燕文收款，但实际是否收到不清楚。被告宋燕文表示合同约定是由原告或闽都公司承担责任，宋燕文仅是代理人，不应该承担责任。关于合同中对办理产权证及过户的费用，合同分别约定由乙方和丙方承担，对此，闽都公司表示，合同签订时本来约定的是房开办到王庆名下的税费，由闽都公司承担，且用原告尚未支付的2万元进行扣减，从王庆办到原告名下产生的税费，由原告承担，但因笔误，造成两条矛盾。原告则表示不予认可被告的陈述，其认为过户到原告名下的费用，由法律规定应由原告承担的，原告承担，其他的应由对方承担。又查明2013年，龚晨岗以宋燕文、金劲峰、王庆、闽都公司为被告诉至一审法院，以2009年2月18日闽都公司被吊销营业执照为由请求解除2007年6月19日签订的《房地产买卖中介合同》，并要求宋燕文等协助原告办理案涉房屋过户手续。一审法院于2013年9月5日作出（2013）云民一初字第131号民事判决书，其中认定“原告于合同签订之次日即2007年6月20日将30万元交付给被告闽都公司，被告宋燕文作为收款人向原告出具收款收据一份……2012年12月20日，贵阳市工商行政管理局出具说明一份，主要内容为经查询，闽都公司于2009年2月18日被吊销。经工商登记资料查询显示，被告闽都公司股东为被告金劲锋及宋燕文……”，本案判决驳回了原告龚晨岗的诉讼请求，该判决已发生法律效力。另查明本案在审理中，原告提交2013年10月23日，宋燕文作为甲方、龚国云、钱祖英作为乙方签订的《还款备忘录》，载明为执行贵阳市乌当区人民法院2013民初字第251号民事调解书……签订本协议一、甲方欠乙方人民币197500元，另欠乙方给其代缴的诉讼费5200元，诉讼期间又借给甲方5000元交另案的银行按揭，三项合计甲方共欠乙方人民币207720元……。另外手写有以下内容“另外，王庆银行按揭款由乙方代交，到2014年9月30日前从砂石销售款中支付，到时结账，多退少补”。拟证明2013年10月以后，双方约定房屋的按揭贷款由原告代交，并用砂石销售款支付，但原告认可各方并未就砂石款进行结结算。原告同时提交银行汇款凭证，拟证明从2013年12月至2019年6月26日，其本人及龚国云、钱祖英共计归还本案按揭贷款187601.98元（其中2017年12月15日钱祖英支付15000元），原告同时表示其在还款备忘录签订后，总计收到宋燕文（金劲锋）支付的47万元，其中的207720元用于偿还还款备忘录中所欠的款项，另外的144000元系宋燕文向其另行借款20万元的利息，剩余的127728元系用来偿还的本案的按揭贷款。被告宋燕文不予认可，其认为原告支付的187601.98元，均是来源于2014年12月31日其支付给龚国云的28万余元，并提交龚国云的收条予以证明。审理中，经一审法院向钱祖英调查，其认可系代龚晨岗偿还的银行按揭款15000元。同时查明2019年7月1日，中国工商银行股份有限公司贵阳中华路支行出具了个人贷款结清证明，案涉房屋于2019年6月26日已结清贷款本息。原告提交契税发票，主张其于2019年10月17日已以王庆名义缴纳税费4380元。涉案房屋于2019年10月18日缮证，登记权证号为黔（2019）贵阳市不动产权第0142298号，权利人王庆单独所有，坐落地址贵阳市云岩区，权利性质为市场化商品房，用途为住宅，取得价格29.2万元。一审法院认为，民事活动应当遵循诚实守信，等价有偿的原则。本案中被告宋燕文以被告王庆代理人的名义与原告及闽都公司签订《房地产买卖中介合同》，被告王庆未持异议，故该协议应为有效协议，各方均应按约履行。根据约定，双方交易的流程为：签订合同，原告交纳房款和已付的按揭利息30万元，并交付房屋给原告。此后的房屋按揭由被告闽都公司支付，在可以办理产权证时，由闽都公司将按揭贷款结清，并过户到原告名下，同时原告支付购房尾款2万元。关于购房款，双方在审理中认可房款系用原告与宋燕文之间的部分债权抵扣，但被告出具收条予以确认，且在一审法院于2013年9月5日作出的（2013）云民一初字第131号民事判决书中认定原告已支付购房款，各方均无异议，因此应当认定原告已完成支付。现房屋已办理产权登记，具备过户登记的条件，被告王庆和闽都公司应当配合和协助原告办理过户登记手续。关于办理过户产生的税费问题，双方在合同的不同条款中分别约定由原告和被告闽都公司承担，系矛盾的约定，视为约定不明，在本案审理中原告自愿承担过户的契税，一审法院从其自愿，对其他费用，原告并未举证证明实际发生，同时结合本案案情，原告系用低于原购房成本的价格购买涉案的房屋，根据公平原则和交易习惯，对办理过户手续的费用，应由原告自行承担，对原告已支付的办理产权证的契税4380元，应由王庆承担，但要在原告支付的尾款中抵扣，故原告在未支付尾款的情况下，要求被告支付该款项，一审法院不予支持。关于原告的第三项诉请，即原告要求被告支付其垫付的按揭贷款，因审理中原告已提交《还款备忘录》，说明双方用砂石销售款来支付按揭贷款，但双方并未就砂石款进行结算，且原告陈述的双方往来账中还牵涉借款、利息等其他款项，而这些款项亦都未结算，且被告对原告的陈述不予认可，故原告该诉请不具备支付的条件，其可在双方账目结算后另行主张。关于原告要求被告支付违约金的主张，因原告支付房款后，被告已交付房屋，双方均已履行了主要合同义务，即使合同约定由闽都公司支付按揭款，双方亦经变更由原告交纳，故原告的该诉请缺乏事实依据，一审法院不予支持。至于原告的第六项诉请，即要求被告宋燕文及闽都公司支付其为王庆垫付的路费和误工费7000元，因其未提交证据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。”、《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”、第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决：一、被告王庆于本判决书生效之日起十日内协助原告龚晨岗办理位于贵阳市云岩区房屋不动产权过户登记手续，登记于龚晨岗名下，过户费用由原告龚晨岗自行承担。二、驳回龚晨岗的其余诉讼请求。案件受理费2684元，减半收取1342元由原告龚晨岗承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（加倍计算之后的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息）二审期间，各方当事人均未提交新证据，二审经审理查明的事实与一审一致。本案事实，有各当事人的陈述、《房地产买卖中介合同》、《还款备忘录》、民事判决书、发票、产权证、汇款凭证、结清证明、收条等证据在卷佐证，并经庭审质证、核实，本院予以确认。本院认为，本案是一起房屋买卖纠纷，根据各方当事人签订的《房地产买卖中介合同》，约定房屋售价为32万元，交易流程为：签订合同，龚晨岗交纳房款和已付的按揭利息30万元，交接房屋，2007年7月以后的房屋按揭由闽都公司支付，在可以办理产权证时，由闽都公司将按揭贷款结清，并过户到龚晨岗名下，同时龚晨岗支付购房尾款2万元，过户费及产权证等费用从尾款中支付。现龚晨岗已支付购房款30万元及交接房屋，贷款已结清，房屋已产权登记至王庆名下，具备过户登记到龚晨岗的条件，王庆和闽都公司应当配合和协助龚晨岗办理过户登记手续，龚晨岗在办理产权过户时支付尾款2万元。鉴于案涉房屋系二手房买卖，需要将权属证明首先登记到王庆名下，然后才能转移登记到龚晨岗名下，势必产生两次税费，在案涉合同的不同条款中分别约定该费用由龚晨岗承担和由闽都公司承担，宋燕文在一审中对此作出的说明较为符合逻辑及日常生活经验，即：房开办到王庆的税费，应是闽都公司承担，从龚晨岗还未支付的2万元尾款中支付；一个是王庆到龚晨岗的税费，应由龚晨岗承担。现龚晨岗在一审审理过程中并未表示自愿承担过户的契税，一审判决认定其自愿承担不妥，亦无相关证据证实房价低于当时市场价格，一审判决依照公平原则处理不妥。按照案涉合同约定，房开办到王庆的税费4380元，应是闽都公司承担，从龚晨岗还未支付的2万元尾款中支付，龚晨岗尚未支付尾款，对此诉请，一审法院不予支持，并无不妥。龚晨岗上诉主张过户到其名下必然产生的税费由对方承担，因该税费尚未实际发生，且即便发生税费，按照合同约定也是由其自身承担，故对该上诉请求本院不予支持。龚晨岗上诉主张按照《还款备忘录》以砂石款清偿到期债务，因双方均认可并未就砂石款进行结算，且双方往来账中还牵涉借款、利息等其他款项，而这些款项亦都未结算，对龚晨岗主张的扣减方式和顺序双方亦不能达成一致意见，故一审判决在双方账目结算后另行主张，并无不妥。龚晨岗上诉主张被上诉人仅仅交付房屋而未履行过户义务，未支付上诉人垫付的银行按揭贷款，理应支付其违约金，因龚晨岗支付大部分房款后，被上诉人已交付房屋，双方均已履行了主要合同义务，被上诉人未协助过户，龚晨岗亦未支付房屋尾款，故对龚晨岗主张对方支付违约金的诉请，一审判决不予支持，并无不妥。至于龚晨岗主张闽都公司及宋燕文均应承担过户义务，因案涉房屋登记在王庆名下，按照合同的相对性原则，履行过户义务的出卖人是王庆，故对此上诉主张本院不予支持。综上所述，上诉人龚晨岗的上诉请求均不成立。一审判决适用法律虽有不妥，但判决结果并未不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用2684元，由上诉人龚晨岗负担。本判决为终审判决。审判长 刘 妍审判员 符黎音审判员 邓禹雨二〇二〇年十二月九日书记员 李连睿