苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0508民初4062号 原告（反诉被告）：苏州市住房租赁有限公司，住所地苏州市姑苏区锦帆路**。 法定代表人：宦馨伽,执行董事。 委托诉讼代理人：顾益中，江苏新天伦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐琛，江苏新天伦（常熟）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：姑苏区魅惑精灵化妆品店，，住所地苏州市养育巷****** 经营者：张茵。 委托诉讼代理人：秦凯悦，北京市盈科（苏州）律师事务所律师。 原告（反诉被告）苏州市住房租赁有限公司（以下简称苏州市住房公司）与被告（反诉原告）姑苏区魅惑精灵化妆品店（以下简称姑苏区精灵化妆品店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案，依法适用简易程序，于2020年11月21日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人徐琛、被告委托诉讼代理人秦凯悦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告苏州市住房租赁有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令《房产租赁合同》副本送达之日解除；2、判令被告支付租金49016.39元和违约金26742.59元（租金暂算至2020年4月7日，实际计算至房产租赁合同解除之日；并自房产租赁合同解除之日起，按照租金252.05元/天为标准计算房屋占有使用费；违约金暂算至2020年4月7日，实际计算至被告实际搬出之日）；3、判令被告搬出租赁房屋并将租赁房屋归还原告；4、判令被告承担律师费5000元。审理中，原告明确租金计算至诉状副本送达之日2020年7月3日，共计70449.32元；房屋占有使用费以租金的双倍为标准（504.11元/日）自2020年7月4日计算至2020年8月31日收房之日，共计29742.49元，并在履约保证金中扣除。逾期支付租金的违约金：以46000元为基数自2019年9月27日起按日千分之三自计算至实际付清之日止；以24449.32元为基数按日千分之三自2020年3月28日起计算至实际付清之日止。事实和理由：2019年3月27日，被告经营者张茵与原告签署了房屋租赁合同，承租养育巷292号房屋用于姑苏区精灵化妆品店的经营。合同约定：租期5年，2019年3月27日至2024年3月26日，年租金92000元，半年一付，先付后租，首次租金在2019年3月27日前付清，此后每期租金支付时间为上次租金支付周期届满前30日。合同签订后，原告履行了交付义务。但自2019年9月27日起，被告未再支付租金，原告多次催缴未果，故诉至法院。 被告姑苏区魅惑精灵化妆品店辩称：1、租赁合同已于2020年2月27日解除，原因是原告交付的房屋无法正常使用，且被告多次催告原告履行维修义务，原告均未理睬，故被告在该日向原告微信发送退租申请，并于2月底搬离案涉房屋，将房屋交付给原告。因房屋交付时没有锁，我们归还时也没有锁。原告未履行房屋租赁合同项下的维修义务，被告有权行使先履行抗辩权而拒绝支付房租。2、因案涉房屋一直处于无法正常使用的状态，原告应依法减少租金。根据《江苏省人民政府办公厅印发关于支持中小企业缓解新型冠状病毒性肺炎疫情影响导致平稳健康发展政策通知》的文件，由于本案为国有资产的经营用房，原告理应免收2月租金并减半收取3、4月租金。3、关于原告要求被告承担律师费，无事实和法律依据。房产租赁合同中第9条第3款约定，支付律师费的前提是合同到期且应乙方原因造成甲方无法按时恢复使用，但本案并非合同到期，也非被告原因导致原告无法使用，而是因为原告不履行维修义务，未交付合格房屋导致被告提出解除合同。4、关于原告主张的违约金计算标准过高，请法予以调整。 被告（反诉原告）姑苏区精灵化妆品店向本院提出反诉请求：1、确认租赁合同于2020年2月27日解除；2、判令苏州市住房公司返还履约保证金23000元；3、判令苏州市住房公司赔偿维修房屋产生的损失共计7900元。事实和理由：房屋在2019年3月27日交付时即存在各种问题，原告让被告自行维修，用时1个月购买马桶等各种物品进行安装。2019年5月开始正常使用，2019年6月房屋内异味愈来愈严重，臭气熏天，根本无法正常使用。2019年9月底，姑苏区精灵化妆品店已交的半年房租到期，即开始与原告沟通退租、退保证金及押金事宜。但原告以各种理由推脱，直到2020年2月要求精灵化妆品店提交退租申请，称单位内部要走流程，当面提交退租申请后就搬离了涉案房屋，并告知原告收房。因当初房屋交付时无可使用的锁具，故退还时并未上锁。故提起反诉。 原告（反诉被告）苏州市住房公司辩称：第一，精灵化妆品店违约，应按约交纳租金和房屋占有使用费。2020年2月，双方未进行过房屋交接；3月份，双方仍在协商租赁合同解除事项；4月26日，苏州市住房公司查看涉案房屋时，房门被锁，无法进入。第二，姑苏区精灵化妆品店经拍卖租得涉案房屋，竞拍前签署了拍租告知书，确认收到并认真阅读拍租公告等文件，并确认接受拍租文件的所有条款及标的物的一切现状。第三，租赁合同中，姑苏区精灵化妆品店确认租期内自行负责房产内外及附属设施设备日常的修缮等，费用自行负担。第四，姑苏区精灵化妆品店注册地址为养育巷99号，对涉案房屋的维护等属于业务开展前的正常准备，且并未提供购买马桶、疏通下水道等相关的任何支付凭证。故请求法院驳回反诉请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了出租委托管理协议、拍卖成交确认书一份、竞买登记证、拍卖情况汇报、房产租赁合同、催缴函、邮件退件说明、邮寄凭证打印件、聘请律师合同、律师费支付发票、拍租告知书、拍品目录、转账记录、房租发票复印件、微信聊天记录截图、现场照片、送货单、收据等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1、苏州市人民政府城市房屋拆迁管理办公室系案涉坐落于苏州市姑苏区房屋的产权所有人，其委托原告苏州市住房公司对该房屋进行委托出租管理。 2、2019年3月12日，通过公开拍租的方式，苏州市住房公司（甲方、出租方、委托管理方）与姑苏区化妆品店（乙方、承租人）签订房产租赁合同，约定出租房屋坐落于苏州市姑苏区，建筑面积约103平方米，租期5年，自2019年3月27日至2024年3月26日止，年租金92000元，半年一付，提前30日支付，先付后租，若乙方拖欠租金及其他各项费用，每逾期一日，乙方须按应付未付金额的千分之三支付违约金。合同第4条约定，乙方应缴纳保证金23000元。若乙方违反合同或其他因乙方过错而给甲方造成损失时，甲方有权选择从履约保证金中直接抵扣。合同第5条约定，如确因经营需要等进行局部改变主体结构的，须由乙方提出申请，甲方书面同意，报批后方可进行施工，一切费用均由乙方自行承担。因乙方装修、改建致使房屋损坏，造成财产损失或人身伤害的，均由乙方自行承担一切责任。合同第6条约定：乙方在租赁期内应负责对房产内外及附属设施设备(包括消防系统的设施设备等)日常的修缮、维护、保养，费用由乙方自行承担。租赁期内本房产及其附属设施毁损的，乙方应负责维修，费用由乙方承担。本房产的主体结构、主供水管道、主供电线路、房屋严重渗漏水的修缮和更换由甲方负责。第8条关于合同解除，约定乙方拖欠租金或水电费、物业费等累计满2个月的，甲方可以解除合同。第9条约定，若乙方拖欠租金、水电费等费用的，甲方有权要求以拖欠金额按每日千分之三计收违约金。合同到期，乙方应按合同约定时间交还租赁房产，甲方向人民法院起诉，乙方应承担法院诉讼及执行费用、律师代理费等。因乙方违约导致甲方解除本合同的，乙方已交纳的租金、物业管理费、履约保证金等相关费用甲方无须退还，归甲方所有。第12条约定，本合同租赁期届满或提前解除合同的，乙方须在合同终止或解除后3日内将本房产移交给甲方。对本房产新增的建装修改建等不动产部分不得拆除或毁损，全部无偿归甲方所有。乙方按实际占用本房产的时间，按本合同约定租金的双倍向甲方支付房屋实际使用费，在履约保证金中扣除。 姑苏区化妆品店分别于2019年3月11日和3月12日支付5万元和21760元，其中租金46000元、履约保证金23000元以及拍卖佣金2760元，共计71760元，并接收案涉房屋进行装修后投入使用。 自2020年2月26日起，苏州市住房公司的经办人潘峰与姑苏区化妆品店的经营者张茵就退租事宜进行微信沟通，具体如下：当日，潘峰让张茵提交申请。次日，张茵以word形式发送退租申请，并称：这样写可以吗，还需要加什么。潘：见面说。3月3日，双方及涉案房屋产权人在征收办碰头就退租事宜进行协商。次日，苏州市住房公司让张茵将诉求以书面形式提交。3月5日，张茵再次提交退租申请书，潘峰表示收到，该申请载明：涉案房屋因臭气和渗水等原因无法营业，申请退租及退还三个月房租、维修费用等，但并未载明退租和返还房屋的具体日期。 3月30日，苏州市住房公司因张茵逾期支付租金，向其邮寄书面催缴函，告知：合同于2020年4月7日终止，张茵应于4月10日前搬离房屋，清场后交还房屋并于4月7日前支付2019年9月27日起至2020年4月7日期间的租金49016.39元。张茵表示接到快递电话，但因合同已解除，无需另付租金，所以拒收。 4月9日，潘峰告知张茵要走诉讼流程，张茵回复“好的”。 7月3日，张茵在收到诉状材料后告诉潘峰已于2020年2月搬离交还房屋，并提交了退租文件。 3、姑苏区化妆品店为证明对房屋维修产生损失共计7900元，提供了案外人常熟市服装城梓涵五金商行出具的3300元收据（备注为通下水道和屋面补漏）、白雪路五金市场出具的送货单1700元（备注为马桶购买及安装）、苏州永安铝合金店的收据2900元（更换玻璃门窗费用）。苏州市住房公司均不认可，认为没有支付凭证证明实际发生，且合同第5条和第6条约定，应由乙方负责维修，且不得要求甲方补偿装修费用。 关于交还房屋。姑苏区化妆品店陈述，2020年2月27日已交付苏州市住房公司，搬离时没有锁门，室内马桶和洗手台、灯具因没法拆除带离，都不要了，后再也没有去过涉案房子，但未书面通知已经搬离涉案房屋。苏州市住房公司辩称房屋一直未交还，2020年4月26日到现场查看时，门上有锁，室内有物品，8月31日从张茵处获知其已将房子腾空，下午至案涉房屋现场查看大门敞开，遂收回房屋。 本院认为，合同可基于双方协商一致解除，单方行使合同解除权必须符合合同约定或法律规定的条件。本案中，原告（反诉被告）苏州市住房公司与被告（反诉原告）姑苏区精灵化妆品店就涉案房屋签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，双方均应按约如实履行。根据租赁合同约定，租金提前30日每半年一付，姑苏区精灵化妆品店应于2019年8月27日支付苏州市住房公司自2019年9月27日至2020年3月26日期间的租金46000元，每拖欠房屋租金一天，原告有权以拖欠金额按每日千分之三计收违约金，但姑苏区精灵化妆品店无正当理由拖延至今仍未支付。 关于租赁合同的解除时间及原因。根据查明的事实，双方自2020年2月26日起商讨退租事宜，姑苏区精灵化妆品店先后于同年的2月27日和3月5日提交退租申请，苏州市住房公司并未明确拒绝，并在3月30日以书面催缴函告知张茵合同于2020年4月7日终止并应于4月10日前搬离。虽张茵拒绝签收，但在此之前，张茵已两次提交退租申请，双方亦进行当面商讨，张茵以自己的行为明确表示不再继续履行租赁合同。张茵虽于2020年3月5日再次提交退租申请，但并未提供充分的证据证明退租系因苏州市住房公司的违约行为而引起。换言之，张茵在租赁合同期届满之前申请退租，在无法定或约定解除合同的情形下，系单方违约行为。而根据法律规定，违约方不享有单方解除合同的权利。且张茵在3月5日的退租申请上并未明确载明解除合同、搬离房屋等不再继续履行租赁合同的具体时间。故，结合双方退租的商讨过程及出租方苏州市住房公司在3月30日的催缴函中关于租赁合同于2020年4月7日终止的意思表示，可视为双方协商一致于2020年4月7日终止租赁合同。合同终止后，张茵应及时腾空返还涉案房屋，但张茵并未提供任何证据证明何时向出租方交还房屋，其在3月30日从快递人员处得知苏州市住房公司向其催讨租金的事宜及4月7日苏州市住房公司告知会走诉讼流程后也未明确告知对方已于2月底搬离。综合虑及出租方及时收回房屋的止损义务及催缴函中要求张茵4月10日前搬离的意思表示，本院酌情认定房屋占有使用费计算至2020年4月10日，房屋占有使用费应以租金为标准予以计算。鉴于新冠疫情的客观影响及相关租金减免的政策规定，经核算，2019年9月27日至2020年4月10日期间的租金和房屋占有使用费共计36926元【92000元/365天*（126＋41/2）天】，扣除保证金23000元，尚需支付13926元（36926－23000）。 关于逾期支付租金的违约金。苏州市住房公司主张按每日0.3%计算，姑苏区精灵化妆品店认为计算标准过高，请求予以调整。本院认为，虽合同约定每逾期一日，按每日0.3%计算应付租金的违约金，但苏州市住房公司亦认可除逾期支付利息损失外并无其他实际损失，故本院将违约金的计算标准调整为以13926元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）的1.95倍自2019年9月27日起计算至实际付清之日止。 关于律师费5000元。因姑苏区精灵化妆品店拖欠租金属实，双方合同亦约定甲方诉至法院应由乙方负担律师费，该金额并未超出法定的收费标准，本院予以支持。 关于赔偿维修房屋产生的各项损失7900元。涉案房屋系公开拍租，苏州市住房公司在拍租前已告知涉案房屋的现状，姑苏区精灵化妆品店虽抗辩在房屋交付时不符合合同约定，但并未提供证据予以证明。相反，根据合同约定，在租赁期内由承租人姑苏区精灵化妆品店自行负责日常的修缮维护，装修的财产损失也由承租人负担，合同终止后新增的装修无偿归苏州市住房公司所有。另，姑苏区精灵化妆品店虽提供了收据予以证明，但并无具体的支付凭证。故，根据现有证据，姑苏区精灵化妆品店主张赔偿上诉损失的反诉请求，缺乏依据，本院碍难支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）苏州市住房租赁有限公司与被告（反诉原告）姑苏区魅惑精灵化妆品店之间的租赁合同于2020年4月7日终止。 二、被告姑苏区魅惑精灵化妆品店于本判决生效之日起十日内支付原告苏州市住房租赁有限公司租金和房屋占有使用费13926元及违约金（以13926元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍自2019年9月27日起计算至实际付清之日止）。 三、被告姑苏区魅惑精灵化妆品店于本判决生效之日起十日内支付原告苏州市住房租赁有限公司律师费5000元。 四、驳回原告苏州市住房租赁有限公司的其他诉讼请求。 五、驳回反诉原告姑苏区魅惑精灵化妆品店的其他反诉诉讼请求。 （以上款项如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市姑苏区人民法院，开户行：中国银行苏州大观名园支行，账号：49×××84，汇款时请注明案号。） 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2690元，减半收取1345元，由原告苏州市住房租赁有限公司负担920元，被告姑苏区魅惑精灵化妆品店负担425元，于本判决生效之日起十日内直接支付给原告。反诉案件受理费286元，由反诉原告姑苏区魅惑精灵化妆品店负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审判员  宋红霞 二〇二〇年十二月十一日 书记员  闫高阳