广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终25592号上诉人（原审原告）：李锦欣。委托诉讼代理人：何晓滢，上海市海华永泰（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：段斌，上海市海华永泰（深圳）律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：深圳市金地北城房地产开发有限公司。法定代表人：汪劲松，董事长。委托诉讼代理人：封建英，北京市汇源律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵瑜，北京市汇源律师事务所律师。原审第三人：中国农业银行股份有限公司深圳地王支行。负责人：王振伟。委托诉讼代理人：朱斯琪，系该行员工。上诉人李锦欣与上诉人深圳市金地北城房地产开发有限公司（以下简称金地北城公司）以及原审第三人中国农业银行股份有限公司深圳地王支行（以下简称农行地王支行）房屋买卖合同纠纷一案，均不服深圳市龙华区人民法院（2019）粤0309民初6528号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。李锦欣的上诉请求：1.撤销一审判决书第四项，改判金地北城公司向李锦欣支付购房总额10%的违约金1492613.4元；2.判令金地北城公司向李锦欣支付首期购房款5976134元的利息777952.73（其中以500000元定金为基数计算利息为68413.19元，自2016年6月7日起暂计至2019年4月10日；以5476134元为基数利息为709539.54元，自2016年8月1日起暂计至2019年4月10日，以后至付清之日的利息按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；3.本案一、二审诉讼费用全部由金地北城公司承担。金地北城公司的上诉请求：1.依法撤销一审判决发回重审，或查明事实后驳回李锦欣的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由李锦欣承担。李锦欣向一审法院起诉请求：1.解除ID1042097号《深圳市房地产买卖合同（预售）》；2.判令金地北城公司返还购房款14926134元及利息1875011.41元（其中以500000元定金为基数计算利息为68413.19元，自2016年6月7日起暂计至2019年4月10日；首付款5476134元为基数计算利息为709539.54元，自2016年8月1日起暂计至2019年4月10日；尾款8950000元为基数计算利息为1097058.68元，自2016年9月14日起战暂计至2019年4月10日，以后至付清之日止的利息按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；3.判令金地北城公司支付8950000元抵押贷款所产生的银行贷款利息1217507.93元，利息自2016年9月14日起暂计至2019年11月17日止，以后的利息按照《个人购房担保借款合同》约定的利息计算；4.判令金地北城公司支付购房总额10%的违约金1492613.4元；5.判令金地北城公司承担本案诉讼费及其他过户等相关税费。一审法院认定事实：一、2016年6月7日，李锦欣与金地北城公司签订《深圳市房地产认购书》，由李锦欣认购金地北城公司出售的位于深圳市龙华区（以下简称“涉案房产”），总价格为15127408元，其中定金为500000元。2016年3月7日，李锦欣与金地北城公司签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》（合同ID：1042097），对上述购房相关事宜进行了明确约定。一审庭审中，李锦欣、农业银行地王支行确认涉案《深圳市房地产买卖合同（预售）》已履行至完成预告抵押登记阶段，预告抵押权人为农业银行地王支行，但房产仍未办理不动产所有权转移登记。二、李锦欣主张：（1）涉案房产属于别墅，金地北城公司预售时提供的样板房为5层结构，其中地上3层、地下为双层设计，该地下层排他使用权系其考虑购房的主要原因；（2）2016年9月13日，李锦欣与农业银行地王支行签订《个人购房担保借款合同》，由李锦欣向农业银行地王支行申请购房贷款8950000元，借款期限30年，采用等额本息还款方式偿还借款，双方还就计息标准、罚息，违约责任等进行了约定；其后，农业银行地王支行向李锦欣发放了贷款8950000元，李锦欣自2016年10月14日开始偿还第一期贷款，每月还款金额44870.98元；（3）2017年3月31日，金地北城公司将涉案房产交付李锦欣；其后，因涉案房产地下两层属于违法建筑，于2017年7月2日被执法部门强制拆除，现已无法继续使用,为此，金地北城公司应承担违约责任。为证明前述主张，李锦欣提供涉案房产销售宣传手册、行政主管部门出具的限期拆除通知书以及车库拆除前后的照片等书证为证。金地北城公司对前述证据的真实性均予认可，并称根据该照片可以认定车库隔墙被拆除前并不存在地下一层及夹层。金地北城公司的主要答辩意见：（1）金地北城公司已经将涉案房产按约定交付李锦欣，涉案买卖合同已经履行完毕；（2）金地北城公司交付的房产符合合同约定的交付标准和交付范围，不存在违约；（3）涉案房产交付时本身就不存在地下一层和夹层，也没有通往地上3层的独立电梯和楼梯，需要购房者自行搭建，李锦欣在收楼时对此知情且未提出异议；李锦欣在收楼后提出交付地下一层和夹层的内容超出合同约定范围，不应予以支持；（4）行政主管部门拆除的只是地下车库与车库之间的隔墙，而该隔墙并非合同约定的交付标准，其被拆除并不构成交付瑕疵；（5）宣传资料和样板房不构成买卖合同的内容和交付承诺，地下室不构成合同交付范围，且涉案合同已明确宣传资料和样板房不是交楼标准，不应作为合同内容予以认定；（6）李锦欣主张违约金及利息没有合同及法律依据，且其关于利息的计算存在重复计算，不应予以支持。三、根据一审庭审可知，（1）涉案房产样板房展示为5层空间，其中地下通过夹层方式设置为2层结构，最底层为车库；（2）金地北城公司交付房产时为地上3层空间，首层下方的空间属于小区地下车库空间，交付时虽然未从房产内部安置直接通往地下车库的通道，但已预留了楼（电）梯井；（3）涉案房产交付时，可由房产外部通道通往地下车库，每栋别墅地下对应有相对独立的车位空间，通过隔墙方式分割并在隔墙上安置了载明了别墅房号的标志予以区分；李锦欣主张，房产交付时车库安置有铁制卷帘，别墅下方车库空间可进行封闭并由别墅业主单独享用；（4）现该隔墙已被拆除，别墅下方空间与小区车库已形成一体空间，任何车辆均可停靠在别墅下方的停车车位中。四、本案审理过程中，农业银行地王支行提交如下书面意见：农业银行地王支行并非涉案房屋买卖合同关系的当事人，李锦欣与金地北城公司之间的纠纷与该行无关。如涉案《深圳市房地产买卖合同（预售）》被确认解除，则应支持农业银行地王支行如下诉求：（1）解除农业银行地王支行与李锦欣之间的《个人购房担保借款合同》，判令合同项下全部贷款提前到期；（2）李锦欣偿还借款本金8462410.39元（暂计至2019年11月20日）及按借款合同约定计算至所有款项还清之日所产生的利息；（3）判令金地北城公司从其应返还李锦欣的购房款及赔偿款中扣除上述借款本息及提前还款补偿金；（4）判令农业银行地王支行对涉案房产享有抵押权，并有权就处分涉案房产所得价款优先偿还李锦欣的上述借款本息及实现债权的费用，不足部分由李锦欣继续清偿；（5）判令李锦欣、金地北城公司承担农业银行地王支行实现债权所产生的一切诉讼费用及其他相关费用；（6）若李锦欣及金地北城公司未按判决指定的期间计付金钱义务，则加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。李锦欣与金地北城公司之间的《深圳市房地产认购书》与《深圳市房地产买卖合同（预售）》系双方的真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，金地北城公司在销售涉案房产时所展示的样品房为5层结构，其中地上3层，对首层以下空间可通过建设夹层方式分为2层，而该地下2层结构已明确向购房者进行展示。根据一般生活常理理解，该地下2层结构所展示的效果足以让购房者形成在购买房产后可单独享用地下车库的认识，而此类认识符合别墅购买者的消费意愿，足以对购房者订立合同产生重大影响，故，金地北城公司展示的地下空间应视为合同内容，金地北城公司有义务向李锦欣提供与样板房一致的房产，否则应承担违约责任。金地北城公司关于该地下2层不属于合同内容的答辩意见于法无据，一审法院不予采纳。根据一审庭审查明事实，涉案房产地下空间已与小区整体地下车库形成一体，无法提供李锦欣单独使用，金地北城公司为此应承担违约责任。故，李锦欣诉请解除涉案《深圳市房地产买卖合同（预售）》并由金地北城公司返还购房款14926134元具有事实及法律依据，一审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”具体至本案而言，其一，虽然李锦欣诉求中未包含返还房产之内容，但从权利义务对等原则及减少当事人讼累之角度出发，李锦欣亦应将涉案房产返还金地北城公司，对涉案合同解除后所发生的返还房产之法律结果，一审法院在本案中一并予以处理。其二，李锦欣在购房过程中已向农业银行地王支行申请购房贷款，并自2016年9月14日起开始偿还贷款，发生了按揭贷款利息损失，金地北城公司应予赔偿，李锦欣诉请金地北城公司按《个人购房担保借款合同》约定赔偿自2016年9月14日起至返还购房款日止的利息理由充分，一审法院予以支持。同时，李锦欣在收取金地北城公司支付的购房款后，应及时偿还所欠农业银行地王支行的购房贷款，以注销涉案房产上设立的预告抵押登记手续，农业银行地王支行在办理相关手续过程中应予配合，由此产生的提前还款违约金、不动产相关税费等由金地北城公司负担。关于违约金及购房款对应的利息问题。涉案合同未就本案中金地北城公司违约情节之违约责任进行约定，一审法院综合考虑金地北城公司的违约情节及李锦欣对涉案房产存在部分使用等事实，参照定金500000元作为金地北城公司应付违约金标准，确定金地北城公司应向李锦欣支付违约金500000元。同时，根据违约金补偿性原则，在一审法院已支持违约金的情况下，李锦欣再无主张购房款利息之法律依据，对该诉求，一审法院不予支持。关于农业银行地王支行提出的诉求问题。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，农业银行地王支行提出诉求的主要依据为借款合同，与本案诉讼标的不属于同一法律关系，故对农业银行地王支行所提出的请求，一审法院在本案中不予处理。在涉案《深圳市房地产买卖合同（预售）》相关事宜处理过程中，如李锦欣或金地北城公司之行为损害了农业银行地王支行的合法权利的，农业银行地王支行可另循法律途径维护其自身权益。一审法院判决：一、解除李锦欣与金地北城公司之间的《深圳市房地产买卖合同（预售）》。二、金地北城公司应于本判决生效之日起十日内向李锦欣返还购房款人民币14926134元。三、金地北城公司应于本判决生效之日起十日内向李锦欣支付购房贷款所产生的利息（按李锦欣与第三人中国农业银行股份有限公司深圳地王支行之间的《个人购房担保借款合同》约定的利息标准，自2016年9月14日起计付至返还购房款之日止）。四、金地北城公司应于本判决生效之日起十日内向李锦欣支付违约金人民币500000元。五、李锦欣应于金地北城公司返还购房款人民币14926134元后十日内向第三人中国农业银行股份有限公司深圳地王支行偿还贷款并办理深圳市龙华区的抵押注销手续，第三人中国农业银行股份有限公司深圳地王支行应予配合，由此产生的不动产税费、提前还款违约金由金地北城公司负担。六、李锦欣应于深圳市龙华区抵押权注销之日起十日内向金地北城公司返还前述房产。七、驳回李锦欣的其他诉讼请求。如果金地北城公司未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币78951元，由李锦欣负担人民币11600元，金地北城公司负担人民币67351元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，本院针对涉案同一小区别墅、同一事由所致纠纷已作出（2019）粤03民终10430-10452号、（2019）粤03民终18796号生效判决，其中认定金地北城公司关于“地下一层及地下夹层”的广告宣传内容应视为房屋买卖合同内容，金地北城公司应对此承担相应的违约赔偿责任。本院认为，本案房屋买卖合同纠纷。金地北城公司已通过宣传资料、样板房等方式，明确、直观地向李锦欣展示了其所售的房屋具有地下一层和地下夹层，具有独立的停车位及相关配套使用空间。而涉案房产由金地北城公司作为别墅进行销售，是否具备地下一层及地下夹层这一重要配套部分足以购房者形成购房意愿和接受合同约定的总价款产生重大影响。金地北城公司关于“地下一层及地下夹层”的广告宣传内容应视为房屋买卖合同内容，该情况亦经过本院相关生效判决予以认定，故金地北城公司应就此承担相应的合同责任。金地北城公司依据地下车库加建隔离墙不符合规划等事由主张本案不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，显属对该规定的错误理解，本院对其主张不予采纳。由于金地北城公司没有向李锦欣交付符合合同约定内容的房屋，李锦欣要求解除涉案合同并由金地北城公司承担违约赔偿责任，合法有据。对于赔偿责任的范围，一审法院认定除李锦欣支付购房贷款所产生的利息、提前还款违约金、不动产相关税费外，还应由金地北城公司向李锦欣支付违约金50万元，该认定系一审法院根据个案情况行使自由裁量权的结果，虽然金地北城公司、李锦欣均存在异议，金地北城公司上诉主张不应再支付50万违约金，李锦欣则上诉主张应由金地北城公司承担首期购房款利息及合同总价款10%的违约金，但在双方均未能提供充分证据证明一审法院酌定的违约金数额明显高于或低于李锦欣所受实际损失的情况下，本院对一审法院的该自由裁量结果予以维持。综上所述，李锦欣、金地北城公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币103914元，由上诉人深圳市金地北城房地产开发有限公司负担人民币78950元，上诉人李锦欣人民币24964元。本判决为终审判决。审判长 俞    红审判员 吴  春  泷审判员 邓    媛二〇二〇年十二月十五日书记员 刘尹琳(兼)附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。