福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终7333号 上诉人（原审被告）：叶松清，女，1987年1月7日出生，汉族，住福建省闽侯县。 委托诉讼代理人：卢锋奇，福建瑞权律师事务所律师。 委托诉讼代理人：范启涛，福建瑞权律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：福建省蓝调投资管理有限公司，住所地福建省福州市仓山区建新镇金工路**福州海峡创意产业园**楼****。 法定代表人：肖晴，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：魏斯文，福建闽众律师事务所律师。 委托诉讼代理人：方建锋，福建闽众律师事务所律师。 原审第三人：闽侯县上街镇××村民委员会，住所地福建省闽侯县上街镇××村。 负责人：张刚锋，主任。 委托诉讼代理人：池哲斌，福建合立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：池明城，福建合立律师事务所律师。 上诉人叶松清因与被上诉人福建省蓝调投资管理有限公司（以下简称蓝调公司）、原审第三人闽侯县上街镇××村民委员会（以下简称上街××村委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省闽侯县人民法院（2020）闽0121民初3217号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 叶松清上诉请求：撤销一审判决，依法将本案改判或发回重审。事实和理由：一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，应予纠正。一、蓝调公司不是本案适格原告。1.蓝调公司已将《店面租赁合同》中作为承租人的权利义务转让给肖乐，叶松清和肖乐重新签订《店面租赁合同》，××村民委员会亦同意转租，故原《店面租赁合同》已被新的《店面租赁合同》取代。肖乐利用案涉店面成立闽侯县上街师大蓝调造型店并实际经营使用至今，上街师大蓝调造型店为个体户，肖乐为实际经营者。加之《收款收据》显示租金、电费等缴款人均为蓝调造型，而非蓝调公司，可知案涉店面的实际承租人为上街师大蓝调造型店。蓝调公司与上街师大蓝调造型店为两个不同的独立法人，一审判决将两者混为一谈，明显错误。2.肖乐为蓝调公司的股东，与蓝调公司具有利害关系，二者有恶意串通的可能性。一审判决凭借二者单方陈述，认定蓝调公司为本案适格原告，明显错误。3.蓝调公司与肖乐的内部约定，叶松清并不知情，对叶松清不产生约束力。二、一审判决认定“蓝调公司已搬离案涉店面”，明显错误。1.广贤路临时店面至今为止还有店面在营业，上街××村委会也没有对其停水停电。2.师大蓝调造型店一直未和叶松清办理归还、交接手续，且该店负责人还于2020年10月9日至租赁场所拆除空调等设施，证明师大蓝调造型店一直在使用案涉租赁场地。三、一审判决凭蓝调公司提交的单方制作的证明以及劳动合同，径直认定赖赛娟为蓝调公司出纳，明显错误。蓝调公司并未提交赖赛娟的医社保缴费记录，工资的银行流水，赖赛娟的工资全部由福州市鼓楼区蓝调美发省府店发出。蓝调公司关于其没有对公账户，无法从公司账上发工资的主张，与事实不符。四、一审判决认定蓝调公司与叶松清各承担50%的过错责任，明显错误。蓝调公司明知案涉店面系违章搭盖建筑物，却仍然签订诉争合同，根据《合同法》第五十八条规定，其应承担主要过错责任。五、一审判决对蓝调公司主张的装修损失没有予以甄别，明显错误。1.根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，本案装修损失应为已形成附合的装饰装修物现值损失。若蓝调公司主张的装修损失属实，其提交的装修清单未将其拆回的装饰装修物现值进行扣除，且将形成附合的装饰装修物和未形成附合可拆除的装饰装修物混合，未作出明确区分，不足以客观公正体现实际损失。2.蓝调公司未就其主张的装修损失234646元申请评估鉴定，应承担举证不能的法律后果。3.装修损失证据中，有蓝调装修汇总和蓝调造型师大店装修清单，其中汇总中的50000多元装修系蓝调公司单方制作，无法确认真实性。装修清单中的金额和转账记录不能一一印证。4.肖乐有经营其他店面，即使有装修，也并非就是指向案涉房屋。蓝调公司既没有提供装修合同、装修发票等证据进一步佐证，亦并没有委托第三方评估机构进行现场评估装修价值。 蓝调公司辩称，一、蓝调公司是案涉店面的实际承租人，有权提起本案诉讼。1.叶松清与案外人肖乐签订的《店面租赁合同》系为办理个体工商户营业执照之用，肖乐及黄德清均出庭作证证明案涉店面一直由蓝调公司占用、管理，并缴纳店租。2.即使肖乐是合同相对方，肖乐亦已出庭表明签订合同系受蓝调公司委托履行职务行为，租赁合同与其无关。二、蓝调公司作为一个市场主体，在签订诉争合同时确未尽到审慎义务，对一审判决认定的过错承担比例予以认可。案涉建筑物的二楼露天平台的所有的临时店面均由叶松清搭建并对外出租，故案涉店面是否取得了建设工程规划审批手续，是否属于违章建筑，叶松清明显知悉，叶松清是造成合同无效的主要责任方。其次叶松清未告知蓝调公司店面未获得建设审批系违章建筑，导致蓝调公司投入大量的金钱和精力进行经营管理，给蓝调公司造成了巨大的损失。三、在案证据可证明，蓝调公司的装修、广告制作损失真实无误。蓝调公司在起诉时已经扣除可拆卸部分，并按照80%的标准进行折旧。而一审判决在此基础上又进行折价，已经远低于蓝调公司的实际损失。 上街××村委会述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、蓝调公司主体适格。1.蓝调公司与肖乐均明确肖乐与叶松清签订的《店面租赁合同》系为办理个体工商户的营业执照，系蓝调公司的经营模式。2.案涉店面的租金、水电费等费用均通过蓝调公司出纳赖赛娟的银行账户支付，蓝调公司已提供相关证据证实赖赛娟系其公司员工。二、一审中，叶松清与蓝调公司均未就案涉装修损失向法院提出鉴定要求，故叶松清主张蓝调公司应承担举证不能的法律后果，与事实不符。三、至于蓝调公司与叶松清是否交接，上街××村委会并不知情。 蓝调公司向一审法院起诉请求：1.确认蓝调公司与叶松清于2018年9月15日签订的《店面租赁合同》无效；2.判令叶松清返还蓝调公司租店押金27000元；3.判令叶松清赔偿蓝调公司装饰装修损失、停业损失、搬迁费等各项损失共计245595元；4.判令上街××村委会对诉讼请求第3项的赔偿款承担连带赔偿责任；5.本案的全部诉讼费用由叶松清和上街××村委会共同承担。 一审法院认定事实：2017年10月1日，上街××村委会与叶松清签订《××路平面楼层租赁合同》，约定上街××村委会将坐落于闽侯上街大学城××路第1幢建筑物露天平面楼层出租给乙方临时搭设和简易商业经营使用。该场所由叶松清负责投资建设（含一切相关改造费用）。 2018年9月15日，黄德清代表蓝调公司（乙方）与叶松清（甲方）签订《店面租赁合同》，约定叶松清将位于闽侯县上街镇××村××路第1幢建筑物露天平面楼层三层××号店出租给蓝调公司，用于经营蓝调造型，租期为2018年9月15日起至2023年9月15日止，每月租金为9000元，于每月15日前付清本月租金，租店押金为27000元；2018年9月15日前乙方须将租店押金和当月租金交付给甲方。租赁期间，乙方如将店面转让，须经甲方同意，且租店押金不予退还，转让合同由甲方拟定。店面电费底数：电底度24978度，1.3元/度；水底吨288吨，3.6元/吨。上街××村委会在合同上盖章同意转租，落款时间为2018年8月20日。 2018年10月12日，叶松清与肖乐签订《店面租赁合同》，该合同约定内容除补充条款中关于广告位的使用约定不同外，其余约定均与蓝调公司和叶松清签订的合同约定一致。肖乐用该商铺注册了闽侯县上街师大蓝调造型店，注册类型为个体工商户。 合同签订前，蓝调公司已向叶松清支付押金27000元及部分租金。合同签订后，叶松清将案涉店面交付使用，蓝调公司对案涉商铺装修后经营。叶松清出具的《收款收据》显示租金、电费等缴款人为蓝调造型。2020年6月9日，上街镇人民政府通知因案涉店面未获得有关机关批准进行未批先建，属违章建筑，违反了国家有关用地的法律、法规以及城市规划管理方法等相关规定，现上街镇人民政府决定于2020年6月7日开始对该违章建筑进行强制拆除。2020年6月16日，上街××村委会发出公告，决定对××村××路临时店面1.4.5.6号楼三楼加盖部分商户终止租赁合同，要求商户于2020年6月21日搬离，否则于2020年6月23日停水停电。 另查明，案涉店面未经政府相关部门审批建设。案涉店面的租金、水电费、物业费等费用，均通过蓝调公司出纳赖赛娟的银行账户支付。蓝调公司已搬离案涉店面。 一审法院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织……本案中，案涉店面的租金、水电费等费用均通过蓝调公司出纳赖赛娟的银行账户支付，虽然肖乐以其个人名义又与叶松清签订了《店面租赁合同》，但叶松清与蓝调公司并未约定双方签订的合同解除、终止或者权利义务由肖乐承继，且蓝调公司与肖乐均明确肖乐与叶松清之间签订《店面租赁合同》系为了以肖乐的名义办理个体工商户的营业执照，该模式系蓝调公司的经营模式，故应认定蓝调公司系案涉《店面租赁合同》的合同当事人，系本案的适格原告。叶松清与上街××村委会有关蓝调公司非本案适格原告的抗辩主张，依据不足，一审法院不予采纳。 关于蓝调公司与叶松清签订的合同效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。叶松清未取得建设工程规划许可，对原房屋进行搭盖并出租，故叶松清与蓝调公司之间签订的《店面租赁合同》应认定为无效合同，蓝调公司要求确认合同无效，一审法院予以支持。叶松清应将收取的27000元押金返还给蓝调公司。 关于蓝调公司要求叶松清赔偿装修损失、停业损失、搬迁费等各项损失的诉求。蓝调公司主张装修费用为234646元，并向一审法院提交了福州中闽宏装饰工程有限公司出具的《蓝调造型师大店装修清单》、福州市世纪力天广告有限公司制作的货单以及付款期间为2018年10月10日至2019年1月22日期间的银行付款明细。叶松清、上街××村委会对蓝调公司提交的以上证据真实性有异议，但从蓝调公司提交的案涉店面的现状来看，蓝调公司确实投入装修，且蓝调公司提交的付款时间也为装修后合理的付款时间，故一审法院对蓝调公司主张的装修费用予以确认。关于停业损失，蓝调公司提交的利润汇总表系其单方制作，未提交相应的财务会计凭证，无法确认其具体损失，故对其主张的停业损失，一审法院不予支持。关于搬迁费，蓝调公司主张该项费用为710元，并向一审法院提交了福州华威城市配送有限公司《货物运单》以及银行流水支付明细，一审法院对蓝调公司的该项费用予以确认。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。叶松清将未经审批建设的房屋出租，其对合同无效存在过错，蓝调公司在签订合同时，未尽到审慎义务，其对合同无效亦存在过错，一审法院酌定蓝调公司与叶松清各承担50%的过错责任。综合本案双方过错以及合同剩余租期，一审法院酌定叶松清应向蓝调公司赔偿的损失金额为82500元。 上街××村委会并非本案合同当事人，本案为合同之债，蓝调公司依据共同侵权承要求上街××村委会承担连带责任，不能成立，一审法院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、确认福建省蓝调投资管理有限公司与叶松清于2018年9月15日签订的《店面租赁合同》无效；二、叶松清应于本判决生效之日起十五日内向福建省蓝调投资管理有限公司返还押金27000元；三、叶松清应于本判决生效之日起十五日内向福建省蓝调投资管理有限公司装饰装修损失、停业损失、搬迁费等各项损失共计82500元；四、驳回福建省蓝调投资管理有限公司其诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6430元，减半收取计3215元，由叶松清负担。 本院二审期间，叶松清围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：叶松清提交的照片，蓝调公司、上街××村委会均有异议，亦无法证明其主张的待证事实，不予采纳。根据本案现有证据，本院对一审认定的基本事实予以确认。 本院认为，关于蓝调公司的原告主体资格。首先，叶松清就案涉租赁物分别于2018年9月15日与蓝调公司、2018年10月12日与肖乐签订了房屋租赁合同，合同中均约定系用于经营“蓝调造型”，租赁期限均为2018年9月15日至2023年9月15日。其次，蓝调公司与肖乐在一审中明确肖乐与个人名义与叶松清签订租赁合同系为办理个体工商户营业执照，系基于蓝调公司经营模式的行为。最后，蓝调公司提供赖赛娟的劳动合同，可证明赖赛娟为蓝调公司的出纳。案涉店面租金、水电等费用均通过赖赛娟的银行账户支付。结合上述事实，一审法院认定蓝调公司系诉争《店面租赁合同》的合同当事人，为本案适格原告，并无不当。叶松清关于蓝调公司不是本案适格原告的主张，不予采纳。 关于过错责任。叶松清将未取得建设工程规划许可的房屋进行搭盖出租，违反法律法规强制性规定，讼争《店面租赁合同》无效。本案中，叶松清将未经审批建设的房屋出租，蓝调公司签订合同时亦未尽审慎义务，双方对合同无效均存在过错，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，由于叶松清和蓝调公司对此均有过错，应当各自承担相应的责任。一审法院酌定叶松清和蓝调公司各承担50%过错责任，已臻合理。叶松清主张蓝调公司承担主要过错责任，没有事实和法律依据，不予采纳。 关于装修损失。蓝调公司一审中提交的装修清单及付款明细，能与案涉租赁物的实际使用情况相对应，叶松清主张装修损失中存在虚构，但未能提供证据证明，应承担举证不能的不利后果。一审法院在综合双方过错及合同剩余租期后，酌定叶松清向蓝调公司赔偿各项损失金额82500元，较为合理，可予维持。叶松清此节主张，不予采纳。 另外，叶松清还提出一审法院认定“蓝调公司已搬离案涉店面”属事实认定错误，但其未能提供证据证明，不予采纳。 综上所述，叶松清的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6430元，由叶松清负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 余秋萍 审 判 员 张力群 审 判 员 张 敏 二〇二〇年十二月四日 法官助理 林 颖 书 记 员 林雨婷