福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终6605号 上诉人（原审被告）：福州丰富房地产有限公司，住所地福建省福州市晋安区岭头街**第****。 法定代表人：何光云，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：李月华，福建闽律律师事务所律师。 委托诉讼代理人：施婷，福建闽律律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：厦门小金星国际幼儿园，住所，住所地福建省厦门市海沧区海沧街道沧元路**div> 法定代表人：谢燕川，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：张钊，福建华群律师事务所律师。 上诉人福州丰富房地产有限公司（以下简称“丰富公司”）因与被上诉人厦门小金星国际幼儿园（以下简称“小金星幼儿园”）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市晋安区人民法院（2019）闽0111民初3208号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 丰富公司上诉请求：依法撤销一审判决第三项，改判驳回小金星幼儿园一审第三项诉讼请求（即“请求判令丰富公司向小金星幼儿园赔偿装修设备投入总计6620750.97元及教职工工资费用等402437.82元”），或裁定将本案发回重审。事实和理由：一审判决对案涉损失的承担问题事实认定错误，对案涉损失数额事实认定不清。一、小金星幼儿园应先向政府部门主张赔偿，被拒时才由丰富公司对其实际损失承担合理补偿责任，一审判决丰富公司应向小金星幼儿园直接承担补偿责任，事实认定错误。案涉合同第十二条第（二）项第8点约定：“……如遇政策原因导致地产方面移交幼儿园产权及园舍给政府部门或教育局导致乙方无法正常运营，地产方，地产方面需退还园方剩余年限归属的使用权费用园方装修、设备投入和安置教职员工费用等所有投入资金获得合理补偿。”依据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款，对当事人有争议合同条款的解释应依次采取文义解释、整体解释、目的解释、习惯解释以及诚实信用原则解释等方法来确定该条款的真实含义。从字面理解可以判断在订立合同时双方均已明确预见到案涉房屋可能因政策原因移交政府部门，故约定发生该情况时，丰富公司按照剩余履行年限退还已收取租金；而小金星幼儿园实际投入损失是政策因素造成，应由小金星幼儿园先向政府部门主张补偿权益，被拒时才由丰富公司承担合理补偿责任，这才是条款中“保证”一词的真实意思，上述合同条款系对提供补偿的前置条件进行约定，并非对第三人设定合同义务。本案现有证据不能证明小金星幼儿园已向相关政府部门主张补偿权益并被拒绝，小金星幼儿园向丰富公司主张补偿权益的前置条件尚不具备。二、本案应根据双方过错责任认定丰富公司承担的园方资金投入补偿比例，一审判决认定由丰富公司对全部损失承担责任，缺乏事实和法律依据。案涉双方在订立合同时，已明确预见案涉房屋可能因政策原因移交政府部门。1993年《福州市保护城市中学小学幼儿园建设用地若干规定》第7条也明确要求配套建设幼儿园产权移交区教育行政主管部门。小金星幼儿园自1995年4月设立至今，长期运营连锁性商业幼儿园，对相关政策导向、可能存在的商业风险及经济损失应有相对专业的考量与判断。在此情况下，其仍与丰富公司签订案涉合同，应对合同最终无法继续履行而解除承担主要过错责任，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，小金星幼儿园的实际损失应根据双方过错责任进行分担。三、小金星幼儿园仅提供部分合同及汇款凭证，相关证据缺乏关联性，不足以证明其实际损失，一审判决以丰富公司未提供反证为由，支持小金星幼儿园主张的全部损失，分配举证责任错误，认定事实不清。小金星幼儿园提交材料存在如下问题：1.设计费存在重复计费，涉及金额达116024元；2.甲醛治理费用项目相关合同未盖公章，相关凭证记载购买绿萝2.2万多元，但现场却不见绿萝，与客观事实不符；3.弱电工程设备及资料费项目38880元付款凭证表明付款用途为“借款”，属小金星幼儿园与案外人借贷关系，与本案无关；4.户外绿化、中庭及户外草坪项目，现场勘察时发现不具备合同所列品类；5.室内资料总金额项目缺少购销合同，无法体现具体采购内容及资料、数量、单价；6.园所设备项目缺少购销合同，无法体现具体采购设备内容、票据及数量、价格；7.关于员工支出，案涉合同仅约定就员工安置费用进行合理补偿，正常人员运营成本并不在补偿范围内，且相关工资表无任何人员签字，大部分是案外人支付，无法体现与本案的关联性；8.关于主体装修预算、工程增补预算、消防改造费用以及户外装修预算项目，小金星幼儿园未提供结算资料、竣工图、竣工报告，无法确认合同约定价款是否合理、施工内容是否实际施工完毕。小金星幼儿园提交证据不完整，且存在明显不合理，不能证明其实际损失，应由小金星幼儿园继续承担包括向一审法院申请司法鉴定的举证责任。 小金星幼儿园辩称，请求驳回上诉，维持原判。一、诉争租赁合同并未创设也无权创设向政府部门主张赔偿的债权，丰富公司强行将自身保证责任解释为替政府部门承担债务担保，无事实和法律依据。二、本案诉争合同明确约定如丰富公司移交幼儿园产权导致小金星幼儿园无法正常运营，丰富公司需向小金星幼儿园退还剩余年限租金，并保证装修设备投入和安置教职工费用的所有投入资金得到合理补偿，双方在签订合同时已明确约定合同履行过程中可能产生的风险及风险处置预案，不存在过错认定标准。合同中明确约定丰富公司向小金星幼儿园补偿内容是所有投入资金，一审判决有明确的合同依据。三、合同约定赔偿的所有投入资金，小金星幼儿园在一审中都提供了装修采购过程中产生的合同，及合同对应的付款凭证和发票，丰富公司对业务合同及相关发票、付款凭证提出质疑，既无法律依据，也未提供相反证据证明。一审法院已向丰富公司释明，并允许丰富公司对质疑内容评估、鉴定，丰富公司自行放弃评估、鉴定，其质疑只是猜测。此外，小金星幼儿园一审中提供的相应证据都发生在诉讼前装修过程中，离诉讼发生有一至两年时间，银行付款凭证、网上交易记录都是实际支付，不存在篡改可能，当时小金星幼儿园不存在为诉讼虚构装修费用的主观动机。 小金星幼儿园向一审法院起诉请求：1.判令解除小金星幼儿园、丰富公司双方签订的关于小金星幼儿园承租丰富公司名下“福州琴亭湖畔社区配套幼儿园用房”的《房屋租赁合同》；2.判令丰富公司返还小金星幼儿园租金400万及相应资金占用费，资金占用费从付款之日起按年利率6％计算至实际付清为止，暂计至起诉时共计479520元(0.00016×100万元×971+0.00016×100万元×876+0.00016×200万元×575=479520元）；3.判令丰富公司向小金星幼儿园赔偿装修设备投入总计6771788.97元及教职员工工资费用等人民币402437.82元；4.判令丰富公司承担本案的案件受理费、保全费、保全保险费。一审诉讼过程中，小金星幼儿园撤走幼儿园大厅生态海洋缸（151038元），故变更第三项诉讼请求为：判令丰富公司向小金星幼儿园赔偿装修设备投入总计6620750.97及教职员工工资费用等人民币402437.82元。 对双方当事人有争议的事实和证据，一审法院分析认证如下：关于装修、设备投入和安置教职员工费用等所有投入资金的金额是否真实合理问题。 小金星幼儿园认为，在讼争幼儿园所移交教育局的情形出现时，合同明确约定的丰富公司应对小金星幼儿园的“所有”资金投入作出补偿。因此，小金星幼儿园关于装修、设备投入及员工安置的所有资金都是丰富公司补偿的范围。至于是否合理，应视投入的资金本身对于开设和经营幼儿园是否明显超过必要市场价格而定。小金星幼儿园提供了具体的装修合同、付款凭证及发票，证明了小金星幼儿园的装修、设备投入均系通过正常的市场交易完成的，丰富公司并未举证证明任何一项交易存在虚假或明显超过市场价格的情况，因此，丰富公司抗辩时提出的部分装修金额不合理没有事实和法律依据。 丰富公司认为，依据丰富公司提供的证据（三）相关政府会议纪要，晋安区教育局已经明确给予补偿，并确认了补偿金额为评估机构确认的金额。因此，本案中，小金星幼儿园主张按照其所应支付金额予以全部补偿，没有事实和法律依据，小金星幼儿园应按照协议约定申请评估鉴定并确认补偿金额。仅认可装修部分金额为1030257.76元，认为其他费用不客观、不合理，具体如下：九间教室未经丰富公司同意擅自改建为十二间教室，另在外墙上增设了一座外接楼梯，该部分装修费用应予以剔除；设计费存在重复计费的问题；甲醛治理费用项目不是事实，现场却不见大量绿萝；关于弱电工程安装调试项目，仅提供合同，未提供可运行的演示，无法落实实际施工或调试的情况，且相关《证明》、付款凭证文件与合同约定的施工时间不符，上述费用合计100851元不应予以认定；关于弱电工程设备及资料费项目，未有各方盖章确认，且相关38880元的付款凭证亦表明付款用途为“借款”，显然属于小金星幼儿园与案外人的借贷关系，与本案无关；关于户外绿化、中庭及户外草坪项目，现场勘察时发现不具备合同所列品类，所示项目金额应酌情扣减；关于园所设备项目，许多设备未提供购销合同，无法体现具体采购设备内容、票据及数量、价格，不能据此作出相关费用支出的认定；关于员工支出，工资表是单方制作，没有任何人签字，也没有员工签收，且大部分都是个人或别的单位代付，无法表明与案涉幼儿园有关，无法体现与本案具有关联性。上述不合理项目均应予以剔除。 一审法院认定，小金星幼儿园提供的关于其具体装修、设备投入情况，有相关合同、票据、付款记录等正常装修行为所发生的法律凭证为据，经审核，该组证据均与原件核对无异，符合证据的真实性、合法性、关联性特征，可以作为本案的定案依据。装修合同与付款凭证、发票金额等能够一一对应，相互吻合相互印证，可以证明小金星幼儿园确实对涉案场地投入了二次装修，并实际支付了装修设备投入等各项费用总计6631675.75元（已扣减小金星幼儿园诉讼中撤走的幼儿园大厅生态海洋缸金额151038元）的客观事实，一审法院对此予以采信。审理中，丰富公司多次对小金星幼儿园提供的上述证据进行核实，丰富公司对部分装修费用1030257.76元无异议，对有异议的部分造价丰富公司曾提出申请评估鉴定，但经一审法院依法移送鉴定机构之后，丰富公司又撤回评估鉴定申请，其提出小金星幼儿园增设教室及外接楼梯的装修费用应予以剔除，但未能提供具体应剔除的费用，一审法院不予采信；关于设计费用问题，小金星幼儿园提供具体付款凭证及发票予以证明，一审法院予以采信，丰富公司认为存在重复计算未能提供证据证明，其抗辩不予采纳；甲醛治理费用问题，丰富公司认为现场未见大量绿萝，对其费用不予认可，对此小金星幼儿园提供相关合同、付款凭证及正式发票为证，且小金星幼儿园陈述因2018年7月31日购买的绿萝，丰富公司于2019年底才去查看，因案涉场地2019年9月移交教育局，一年无人养护，绿萝大量枯萎也属正常，该事实一审法院予以采信；关于弱电工程安装调试及设备资料费问题，小金星幼儿园亦提供相关合同及付款凭证、票据为证，丰富公司均未能提供相反证据推翻小金星幼儿园的证据,其抗辩理由缺乏依据，一审法院对其抗辩不予采纳；关于员工工资支出问题，小金星幼儿园为开办幼儿园，为筹备幼儿园开园，聘请幼儿园教职员工进行前期筹备，支出工资属必要合理开支，系小金星幼儿园实际投入，均有银行流水等相关凭证予以证明，一审法院予以采信。对于小金星幼儿园主张的教职员工工资损失问题，由于小金星幼儿园进入主体装修时，即派驻行政人员进场负责装修，并聘请两名园长级工作人员开始招聘教师、行政申报等开园筹备事宜，该工资投入属于必要和合理开支，有相关的银行流水凭证为据，丰富公司虽提出异议，但没有相反证据予以推翻，故一审法院对小金星幼儿园提供的该组证据予以采信，确认小金星幼儿园投入的教职员工费用为402437.82元。另，丰富公司认为相关政府会议纪要已明确晋安区教育局给予补偿，并确认了补偿金额为评估机构确认的金额，但至今未进行评估。该补偿系丰富公司与晋安区教育局之间的约定，应由丰富公司另行主张。综上，小金星幼儿园投入装修、设备总计6631675.75元（已扣减小金星幼儿园诉讼中撤走的幼儿园大厅生态海洋缸金额151038元）及教职员工费用402437.82元等投入资金真实合理，一审法院予以认定。 综上，根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：2016年，小金星幼儿园、丰富公司签订一份《房屋租赁合同》，约定小金星幼儿园向丰富公司租赁福州“琴亭湖畔”社区配套幼儿园用房开办幼儿园；租赁期限为二十年，自2017年9月1日至2036年8月30日止。总租金为800万元，具体分四期支付；丰富公司应保证于2017年3月30日前将租赁房产交付给小金星幼儿园，供小金星幼儿园进行二次装修；装修筹备期为2017年3月30日至2017年8月31日，装修筹备期免租金和物业管理费；双方同意有下列情形之一的，一方有权通知另一方解除合同，过错方应承担违约责任，向对方支付违约金：……。本笔购买园所使用权费用为二十年期，平摊到每年使用费为四十万元/年，如遇政策原因导致地产方面移交幼儿园及园舍给政府部门或教育局导致乙方（小金星幼儿园）无法正常运营，地产方，地产方面需退还园方剩余年限归属的使用权费用园方装修、设备投入和安置教职员工费用等所有投入资金获得合理补偿。合同签订后，小金星幼儿园按约支付了400万元租金，丰富公司2017年交付幼儿园后，小金星幼儿园进行二次装修，并购买相应设施设备，同时为开园准备招聘了教职员工进行开园筹备工作。2018年9月4日，丰富公司与福州市晋安区教育局签订“宗地榕地合[1998]121号地块（南平路以南地块）”项目配套幼儿园移交协议，将讼争租赁房屋移交给福州市晋安区教育局，福州市晋安区教育局已派员进驻讼争租赁房屋，小金星幼儿园装修完毕准备开园之际，却因丰富公司的移交行为导致小金星幼儿园租赁目的无法实现，小金星幼儿园多次要求丰富公司退还租金并赔偿损失未果，遂诉至一审法院。另查，一审诉讼中小金星幼儿园撤走幼儿园大厅生态海洋缸，价值为151038元。一审诉讼中，小金星幼儿园已向福建欣利建设工程有限公司付清所有装修工程尾款。 双方当事人对下列焦点问题有争议，一审法院分析认证如下： 1.丰富公司是否应当全额返还400万元租金问题。 小金星幼儿园认为，依据双方签订的《房屋租赁合同》约定，讼争租赁幼儿园20年总租金为800万元，除约定在顺利开园一周年后的十个工作日内应付的租金400万元外，其余400万元租金小金星幼儿园已全部支付，并向法庭提交了相关支付过程的凭证。丰富公司也当庭确认了收到小金星幼儿园支付的400万元租金的事实。根据租赁合同第十二条第（二）款第八项的约定，丰富公司需退还“剩余年限”归属的使用权费用（即租金）。本案园所经小金星幼儿园装修完毕后，在2018年9月开园之际，丰富公司就将园所移交给教育局，小金星幼儿园可谓是一天都没有使用。依合同约定，丰富公司本应于2017年3月30日前交付园所给小金星幼儿园，2017年3月30日至2017年8月31日为小金星幼儿园的二次装修筹备期，该期间为免租期。但因丰富公司未按合同约定期限交付园所，直到2017年9月后才向小金星幼儿园交付园所，致使小金星幼儿园无法如期在2017年9月1日开学。小金星幼儿园提供的装修合同等材料可以证明，小金星幼儿园接收园所开始装修的最早时间为2017年11月2日。至于丰富公司具体交接时间，根据租赁合同第六条的约定，通知小金星幼儿园交接等具体交房行为系丰富公司应履行的合同义务，具体何时交接应由丰富公司方承担举证责任。因此，2017年9月1日至2018年9月1日期间，小金星幼儿园无法使用和经营园所系丰富公司推迟交房造成的，丰富公司无权向小金星幼儿园主张该期间的租金。因丰富公司原因导致无法开学以及小金星幼儿园无法按合同使用场所达到合同目的，装修过程产生损失是丰富公司造成的，故丰富公司应将400万元租金依照合同约定全数退还给小金星幼儿园。 丰富公司认为，其确认已收取小金星幼儿园租金400万元，依《房屋租赁合同》第五条约定，小金星幼儿园应在丰富公司移交场地后支付第二期款。2017年1月23日，丰富公司将租赁房产交付小金星幼儿园装修使用，小金星幼儿园为此支付了第二期款。2018年9月4日，丰富公司与福州市晋安区教育局签订移交协议，并于当月20日将房产移交区教育局。依据双方《房屋租赁合同》第十二条第（二）款第8项约定，遇到政策原因导致丰富公司移交幼儿园产权及房舍给区教育局的，丰富公司仅需要退还剩余年限已缴纳的使用费用，按照每年40万元计算，前述21个月内的租金70万元不应予以返还，应予以扣除。同时，双方合同未对退还租金的时间进行约定，即便需要支付逾期付款利息，逾期退还租金的利息起算时间应为本案判决确定的给付期限届满后的次日。 一审法院认定，依据双方签订的《房屋租赁合同》第四条约定，租赁期限为二十年，自2017年9月1日至2036年8月30日止。合同第七条约定丰富公司给予小金星幼儿园装修筹备期（2017年3月30日至2017年8月31日）免租金及物业管理费。至于小金星幼儿园、丰富公司争议的租赁幼儿园园所交付时间，双方各执一词，但均未能提供证据予以证明，一审法院均不予采信。小金星幼儿园称丰富公司延迟交付，并没有提出异议，故一审法院认定按照双方合同约定的交付时间即2017年3月30日前交付，双方约定的使用期按合同约定自2017年9月1日起算。依据《房屋租赁合同》第十二条约定，双方终止合同，丰富公司应退还小金星幼儿园剩余年限归属的使用权费用，鉴于丰富公司于2018年9月4日与福州市晋安区教育签订移交协议。讼争租赁房屋在合同使用期限内小金星幼儿园已经使用了一年，按照合同约定的每年40万元计算，丰富公司退还租金时应予以扣减40万元，即退还小金星幼儿园租金360万元。 2.丰富公司是否应承担向小金星幼儿园补偿装修等损失的责任。 小金星幼儿园认为，讼争租赁幼儿园移交给教育局系双方在签订合同时就已预见并对该情形发生时的处理做出预先约定的，由于当时丰富公司明确告知该园所系有明确产权，且土地出让合同中并无产权归属教育主管部门的约定。另1993年的福州市地方法规文件，二十几年来从未执行。因此，双方签署租赁合同并对该情形出现时的解决方案加以预先约定，不存在丰富公司所主张的小金星幼儿园存在签约过失的情况，更不存在双方按过错分担责任的情形。该条款中的“保证”小金星幼儿园投入资金获得合理补偿，系丰富公司方针对自己行为的补偿保证，依法应确认为丰富公司自己进行补偿的承诺，而非丰富公司当庭所称的对教育局补偿行为的担保。从合同约定的具体描述来看，丰富公司从未也无权在租赁合同中设立教育局的补偿义务。因此，丰富公司称该“保证”系对教育局债务的担保，显属任意解释，没有法律依据。丰富公司应承担赔偿小金星幼儿园装修等各项投入资金的责任。 丰富公司认为，依据双方签订的《房屋租赁合同》第十二条第二款第八项约定，丰富公司仅承担保证小金星幼儿园取得合理补偿的责任，并不负责赔偿。1.丰富公司并不存在违约行为，小金星幼儿园主张的赔偿责任没有事实和法律依据。本案中，造成双方合同不能履行的原因是政策因素，该政策因素导致合同目的不能实现是双方此前均有预计的，并充分考虑了商业风险，丰富公司在此过程中并无过错。在丰富公司并无过错的情况下，本案双方应基于合同约定予以善后处理。然而，小金星幼儿园诉请丰富公司赔偿损失，上述诉请完全基于丰富公司的违约行为，该诉请的基础事实并不存在，小金星幼儿园主张赔偿责任没有事实和法律依据。2.双方有关“保证园方装修、设备投入和安置教职员工费用等所有资金获得合理补偿”的约定合法有效，丰富公司仅承担保证小金星幼儿园获得合理补偿的相关责任。给予合理补偿的主体应是晋安区教育局，丰富公司承担一般保证责任。按照双方合同约定的意思表示，双方对于政策原因导致产权被政府收回的处理方式就是由小金星幼儿园向晋安区教育局主张补偿，丰富公司负责予以配合，并提供一般保证责任。为此，小金星幼儿园应向晋安区教育局予以主张补偿，小金星幼儿园在未向晋安区教育局主张补偿的情况下，直接要求丰富公司承担保证责任，于法无据。 一审法院认定，依据双方签订的《房屋租赁合同》第十二条第二款第八项约定：“本笔购买园所使用权费用为二十年期，平摊到每年使用费为四十万元/年。如遇政策原因导致地产方面移交幼儿园产权及园舍给政府部门或教育局导致乙方无法正常运营，地产方，地产方面需退还园方剩余年限归属的使用权费用园方装修、设备投入和安置教职员工费用等所有投入资金获得合理补偿”，该约定系双方当事人真实意思表示，现双方对该约定的理解产生争议，根据合同的相对性原则，本案中该约定仅发生在小金星幼儿园、丰富公司双方特定的合同主体之间，只有合同关系当事人之间才能相互提出请求或提出诉讼，合同约定的义务不能对第三人产生拘束力，合同当事人也无权为他人设定合同上的义务，即使因第三人原因导致合同不能履行的情况下，仍应由合同一方当事人向另一方承担责任后，另向第三人主张权利。故本案中，双方已预见遇政策原因导致地产方面移交幼儿园产权及园舍给政府部门或教育局导致合同目的无法实现的情形，并约定遇到该情形的解决处理方案，即约定丰富公司应保证小金星幼儿园的装修、设备投入和安置教职员工费用等所有投入资金获得合理补偿，该约定是丰富公司对自己行为设定的一种承诺，而不是担保法中所称的担保责任。丰富公司抗辩补偿的主体应是晋安区教育局，丰富公司仅承担一般保证责任，缺乏法律依据，一审法院不予采纳。故丰富公司应按合同约定向小金星幼儿园承担装修等所有投入资金损失的补偿责任。 一审法院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则；依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应该按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案小金星幼儿园、丰富公司双方签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，是为合法有效，对双方当事人均具有约束力。依据合同约定“如遇政策原因导致地产方面移交幼儿园及园舍给政府部门或教育局导致乙方（即小金星幼儿园）无法正常运营，一方有权通知另一方解除合同”，现因讼争租赁幼儿园场所因政策原因已移交给福州市晋安区教育局，导致合同目的无法实现，现小金星幼儿园提出解除双方签订的《房屋租赁合同》，符合法律规定和合同约定，一审法院予以支持。小金星幼儿园主张退还已缴纳租金400万元，并按年利率6％计算自付款之日起至实际付清之日止的资金占用期间的利息，鉴于讼争租赁房屋在合同使用期限内小金星幼儿园已经使用了一年，故应予以扣减40万元，丰富公司应退还小金星幼儿园租金360万元，至于资金占用期间的利息问题，由于合同仅约定解除时退还租金，小金星幼儿园未向丰富公司发出书面解除合同的通知，故小金星幼儿园要求按年利率6%计算自付款之日起至实际付款之日止的资金占用期间利息，缺乏合同依据，一审法院不予支持。但因本案合同目的无法实现，确给小金星幼儿园造成资金占用期间的利息损失，故一审法院支持按年利率6%计算自合同解除之日起至实际付款之日止的资金占用期间利息。 根据民事诉讼法及司法解释的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，提供的证据不足以证明其事实主张的，应承担不利的后果，本案丰富公司并未举证证明小金星幼儿园所有投入资金中任何一项交易存在虚假或明显超过市场价格的情况，故丰富公司抗辩提出的部分装修金额不合理没有事实和法律依据，小金星幼儿园投入资金对租赁场所进行二次装修以及设备投入，未使用一天即被收回，无法实现合同目的，所有投入的资金系其实际遭受的损失，依据合同约定，丰富公司应对小金星幼儿园全部投入资金损失进行补偿。小金星幼儿园投入的所有装修设备资金6631675.75元，均有相关合同及发票为证，可以认定。一审诉讼中，小金星幼儿园因诉讼请求中装修设备投入金额6620750.97元与实际投入资金6631675.75元差额10924.78元，小金星幼儿园自愿放弃该部分金额的诉讼请求，自愿予以扣减，一审法院依法予以准许。故丰富公司应向小金星幼儿园支付装修设备6620750.97元及教职员工工资费用402437.82元，总计7023188.79元。综上所述，判决：一、厦门小金星国际幼儿园与福州丰富房地产有限公司双方于2016年签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日解除；二、福州丰富房地产有限公司应于本判决生效后七日内返还厦门小金星国际幼儿园租金360万元，并按年利率6％计算支付自合同解除之日起至实际付清为止的利息；三、福州丰富房地产有限公司应于本判决生效后十日内向厦门小金星国际幼儿园支付补偿款7023188.79元；四、驳回厦门小金星国际幼儿园的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费90816.25元，由厦门小金星国际幼儿园负担6944元，由福州丰富房地产有限公司负担83872.25元；财产保全费5000元，由福州丰富房地产有限公司负担。 二审中，当事人未提交新证据。根据本案现有的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，关于丰富公司是否应对小金星幼儿园的实际损失承担补偿责任。根据案涉《房屋租赁合同》的约定，如遇政策原因导致地产方面移交幼儿园产权及园舍给政府部门或教育局导致乙方（小金星幼儿园）无法正常运营，地产方，地产方面需退还园方剩余年限归属的使用权费用园方装修、设备投入和安置教职员工费用等所有投入资金获得合理补偿。在小金星幼儿园装修完毕准备开园之际，丰富公司因政策原因将讼争租赁房屋移交给福州市晋安区教育局，故小金星幼儿园根据上述约定诉请丰富公司应对其支出的装修、设备投入和安置教职员工费用等所有投入资金进行补偿，符合双方约定，丰富公司主张小金星幼儿园应先向政府部门主张赔偿权益，在被拒绝的情况下才由丰富公司对其实际损失承担合理的补偿责任，与合同约定不符，不予支持。丰富公司主张应依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，按双方的过错责任分担小金星幼儿园的实际损失，但《中华人民共和国合同法》第五十八条系对合同无效或被撤销的法律后果进行的规定，与本案合同解除的情形不相符。且如前所述，案涉《房屋租赁合同》已经对讼争房屋因政策原因被移交后小金星幼儿园的损失负担问题进行了约定，应当按照合同约定认定损失承担主体。故丰富公司的上述主张亦不能成立，不予支持。 关于小金星幼儿园的实际损失能否认定为装修设备投入6631675.75元及教职员工工资费用402437.82元。关于装修设备投入6631675.75元。小金星幼儿园在一审中已经提交了相应合同、付款凭证和发票证明其实际支出的各项装修费用合计6631675.75元，丰富公司在上诉中提出的对装修费用的异议其在一审阶段已提出，并申请对异议部分造价的真实性和合理性进行司法鉴定，后因丰富公司未在《司法鉴定（评估）缴费通知书》中规定的时间内缴纳鉴定费，视为其放弃鉴定，其在二审中再次提出对上述费用的异议，亦未提供相应的反驳证据，丰富公司应当承担举证不能的法律后果，故其关于装修费用的异议不能成立，不予支持。关于教职员工工资费用402437.82元。小金星幼儿园为了开园，装修时派驻人员进场负责装修，聘请工作人员从事开园准备工作、招聘教师等，均属于合理事宜，支出工资属于合理必要开支，且小金星幼儿园亦提供了工资发放记录为证，故一审法院认定教职员工工资费用402437.82元亦无不当。 综上所述，丰富公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下: 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费60962.32元，由福州丰富房地产有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴筱洲 审 判 员 符海燕 审 判 员 陈雁兰 二〇二〇年十二月十一日 法官助理 陈 玥 书 记 员 林 婷