常州市金坛区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0413民初5679号原告：仇龙华，男，1988年2月27日出生，汉族，住常州市金坛区。委托诉讼代理人：袁贞祥，江苏兴坛律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕振，江苏兴坛律师事务所律师。被告：方荣俊，男，1969年12月12日出生，汉族，住常州市金坛区。被告：常州市七七超市管理有限公司，统一社会信用代码XXX，住所地常州市金坛区东城街道晨风路**。法定代表人：朱洪亮。原告仇龙华与被告方荣俊、常州市七七超市管理有限公司（以下简称七七超市）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告仇龙华及其委托诉讼代理人袁贞祥，被告方荣俊，被告七七超市的法定代表人朱洪亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告仇龙华向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告方荣俊之间的租赁关系；2.判令两被告返还坐落于常州市金坛区××路××号不动产；3.判决两被告支付自2020.9.1起至返还不动产之日止的使用费（按年75000元计算）。（原告仇龙华庭审中将诉讼请求变更为：要求被告方荣俊支付原告自2020年9月1日起至2022年2月14日止按每年75000元计算的房屋租金，被告七七超市承担共同支付义务）。事实与理由：原告通过司法拍卖取得了坐落于常州市金坛区××路××室不动产，并办理了产权登记。该房产系带租拍卖，承租人为被告方荣俊，根据被告方荣俊与原不动产权利人所签租房协议，被告方荣俊应于2020年9月1日前支付租金，若逾期不付甲方有权收回房屋，原告通过原产权人书面通知被告方荣俊要求及时支付租金，但被告不予理睬。另外，被告方荣俊在法院查封该不动产后的执行、拍卖期间，擅自将房屋又出租给了被告七七超市，属于违法转租。综上，原告有权解除与被告方荣俊之间的租赁关系。现原告为保护自身的合法权益，向法院提起诉讼，望判如所请。被告方荣俊辩称：我和陈留洪签的租房协议期限是2016年9月1日至2026年9月1日，租金是75万元，租金是以欠我的钢材款和利息折算的，陈留洪向我出具了75万元的收条。相关执行案件办理过程中，经过一审二审，租期由10年变更为2016年9月1日至2022年2月14日，若到2022年2月14日我不付房租，原告再向我要。案涉房子我已于2019年12月6日转租给了七七超市，七七超市尚未支付租金（方荣俊第一次庭审中陈述七七超市支付了第一年的租金65000元，第二次庭审中陈述七七超市未支付租金）。被告七七超市辩称：我方与被告方荣俊签订了租房协议，租金是65000元一年。当时被告方荣俊提供了原房主的房产证、与原房主的租赁合同、收条等的复印件。到2020年四五月份得知原告通过拍卖买下了这个房子，八月份原告要求我方与其签租房合同，我方未同意。现原告将我方作为被告起诉到法院，影响了我方贷款等正常经营活动，我方保留要求原告赔偿的权利。当事人围绕原告诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理，认定事实如下：一、2016年9月1日，陈留洪与方荣俊签订了租房协议1份（以下简称“租房协议”)。“租房协议”约定：陈留洪将其名下常州市金坛区晨风路6—102号房屋（以下简称案涉房屋）出租给方荣俊；租赁期限自2016年9月1日起至2026年9月1日止，年租金75000元，分两次支付，第一次于协议签订后支付四年房租30万元，第二次于2020年9月1日前后付；方荣俊在租赁期间，有权将该房屋转租。2017年2月14日，方荣俊将案涉房屋出租给常州市富圩汽车销售服务有限公司，并签订了租房协议1份，协议约定租赁期限自2017年2月14日起至2022年2月14日止。二、2019年7月11日，本院在执行陈忠琴、仇龙华与邹荷青、陈留洪民间借贷纠纷一案中作出（2019）苏0482执1434号之一执行裁定书。陈忠琴、仇龙华对该裁定提出书面异议，本院审查后，于2019年8月12日作出（2019）苏0413执异50号裁定书（以下简称“执异50号”裁定书），裁定：对被执行人邹荷青、陈留洪共同共有的位于常州市金坛区××路××号不动产带租拍卖，该不动产的租赁期限自2016年9月1日起至2022年2月14日止，承租人方荣俊享有优先购买权。陈忠琴、仇龙华、方荣俊对该裁定仍不服，向常州市中级人民法院申请复议，该院立案后进行了审查，陈忠琴、仇龙华、方荣俊于2019年11月28日向该院申请撤回复议，2019年12月2日，该院裁定准许其三人撤回复议申请。三、2019年12月6日，方荣俊与七七超市签订租房协议1份（以下简称“转租协议”)。约定方荣俊将案涉房屋租赁给七七超市；租赁期限自2019年12月6日起至2024年12月5日止，年租金65000元，一年一付。四、2020年5月6日，本院对案涉不动产拍卖、变卖后作出（2019)苏0482执1434号之二执行裁定书，裁定案涉不动产归仇龙华所有。2020年6月，仇龙华取得了案涉不动产的不动产权证书。五、方荣俊为证明其主张，向本院提交了落款日期2016年9月1日其与陈留洪签订的租房协议1份、陈留洪2016年9月1日出具的金额75万元的收条1份、陈留洪2017年11月22日出具的内容为欠方荣俊钢材款及借款，用案涉不动产抵押给方荣俊的“补充说明”复印件1份、陈留洪出具的“保证书”复印件1份，方荣俊在本院“执异50号”案件中已提交过上述证据的副本，“执异50号”裁定书“本院认为”部分记载“方荣俊认为其已在2016年9月1日以钢材款一次性付清案涉不动产10年租金75万元，缺乏相关证据证明，且方荣俊提交的租房协议……本院不予采信”。对于方荣俊提交的该组证据，本院在本案中的认证意见同“执异50号”裁定书意见，另补充说明如下：方荣俊所提交的收条无其他支付凭证佐证、提交的“补充说明”“保证书”均未约定“以钢材款和利息抵扣租金”等相关内容。综上，方荣俊提交的证据材料不足以证明其已支付了2020年9月1日后的房屋租金。本院认为，合法的房屋租赁合同受法律保护，合同双方应依约履行己方义务。陈留洪与方荣俊2016年9月1日签订的“租房协议”，主体合法，意思表示真实，内容不违反法律、法规的强制性规定，应属合法、有效合同，本院予以确认。在租赁合同实施过程中，出租人可以通过出卖、赠与、抵债等方式转让租赁物的所有权，但是该转让行为不得影响原租赁合同的效力，原租赁关系仍然有效，只是出租方变更为租赁物的受让人(新的所有权人)。因此，虽然仇龙华通过合法的竞拍取得该铺面的实际所有权，但上述“租房协议”仍然有效，仇龙华、方荣俊应按原合同约定的内容履行。“租房协议”约定年租金75000元，分两次支付，第二次于2020年9月1日前后付。现已届履行期限，故方荣俊应按约支付租金。方荣俊认可租赁期限为2016年9月1日至2022年2月14日，故仇龙华要求方荣俊支付2020年9月1日至2022年2月14日的房屋租金，符合法律规定及当事人约定，本院予以支持，金额本院核算为109110元（75000元+75000元/365天*166天，取整）。关于方荣俊与七七超市签订的“转租协议”，因上述“租房协议”中明确约定方荣俊在租赁期间，有权将该房屋转租，故在“租房协议”有效期内方荣俊出租案涉房屋并非违法转租。并且，仇龙华在本案审理中明确的诉讼请求为支付租金，而非解除合同，故对于该“转租协议”的签订、履行，本院在本案中不作过多审查。关于仇龙华要求七七超市与方荣俊共同支付租金的诉请：本院认为，房屋出租人（仇龙华）与承租人（方荣俊）成立租赁合同关系，承租人（方荣俊）与次承租人（七七超市）成立转租合同关系，出租人与次承租人之间不存在租赁合同法律关系。故依据合同相对性原则，出租人要求次承租人承担承租人拖欠的租金没有法律依据。因此，对于仇龙华该项诉请，本院不予支持。关于方荣俊与七七超市“转租协议”约定的租金是否支付的问题，不属于本案审理范围，本院不予理涉，其二者之间如有纠纷，可另行解决。关于七七超市提出的其不应作为本案被告的意见，因仇龙华前期诉讼请求为解除合同、返还不动产等，后期明确诉请为两被告共同支付房屋租金，七七超市作为案涉房屋实际使用人，仇龙华以其为被告提起诉讼，未违反诉讼法规定，故对于七七超市的该项意见，本院不予采纳。至于七七超市提出的本案诉讼影响其贷款等经营活动的问题，因其未提交证据证明，也未在本案中未提起反诉，本院不予审查。综上，原告仇龙华的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告方荣俊于本判决生效之日起十五日内支付原告仇龙华房屋租金109110元。二、驳回原告仇龙华其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1241元，由被告方荣俊负担（此款原告仇龙华已预交，被告方荣俊应于本判决生效之日起十五日内给付原告仇龙华）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。审判员 王 磊二〇二〇年十二月二十五日书记员 姬小莉