吉林省镇赉县人民法院民事判决书（2020）吉0821民初478号原告：杨凤环，女，1963年4月3日出生，满族，个体，现住镇赉县。委托诉讼代理人：董百石，吉林百石律师事务所律师。被告：芮永辉，男，1967年4月15日出生，汉族，个体，现住镇赉县。委托诉讼代理人：武艳芬，吉林高军律师事务所律师。原告杨凤环与被告芮永辉租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理，第一次庭审和第三次庭审，原告杨凤环及委托诉讼代理人董百石、被告芮永辉委托诉讼代理人武艳芬到庭参加诉讼；第二次庭审和第四次庭审，原告杨凤环、被告芮永辉委托诉讼代理人武艳芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨凤环向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付在使用原告房屋期间房屋损坏造成的损失，暂定10万元，以评估结果为准；后在庭审中明确诉求，要求被告支付在使用原告房屋期间房屋损坏造成的损失101077元；2、要求被告支付从2018年底至房屋维修完毕期间的房屋使用费用，暂定30万元，以评估结果为准；后在庭审中明确诉求，要求被告支付从2018年11月1日至2020年12月1日期间的房屋使用752000元；3、要求被告支付使用原告全月阁房屋期间拖欠的水费12894元、电费150元；取暖费及报停费为2017年-2018年供暖费112723.86元、滞纳金为15138.81元，2018年-2019年供暖报停费22544.75元、供暖费滞纳金1743.84元，2019年-2020年供暖报停费22544.77元；滞纳金为509.74元（取暖费滞纳金是按日计算，以上取暖费用滞纳金计算至2020年3月31日）。使用伊和昭民俗村拖欠的电费2000元，以上合计190249.7元；4、要求被告按租赁合同约定向原告支付违约金75200元；5、要求被告支付原告应得的收益80000元。以上五项共计1198526.7元。事实和理由：原告与被告于2017年12月21日签订了《租赁合同》，约定将原告经营的全月阁休闲会馆及伊和昭民俗村出租给被告，租期五年，即自2017年12月21日起至2022年12月21日止，每年租金376000元，五年租金总计人民币1880000元.合同签订后，被告向原告支付852000元（含两年租金752000元和100000元保证金），原告将楼房和民俗村交给被告使用。2018年11月7日，被告将原告起诉，镇赉县人民法院于2019年4月25日作出（2018）吉0821民初2577号民事判决，判决原告向被告返还租金438667元；并判决被告于判决生效后5日内将租赁的全月阁休闲会馆及伊和昭民俗村交付给原告。原告不服上诉至白城市中级人民法院后，白城市中级人民法院于2019年8月20日作出（2019）吉08民终624号民事判决维持了原判。诉讼期间，2018年年底由于被告的原因致全月阁休闲会馆的取暖设施被冻爆并冲击楼下商户，又因两审判决未就租赁物未交付给原告以前发生的费用、损失问题、租赁物损坏问题、使用租赁物而拖欠水、电、暖等费用问题及伊和昭民族村使用费用等问题予以裁决，故原告诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。芮永辉辩称，1、原、被告于2017年12月21日签订了《租赁合同》，双方于2018年10月18日解除了该合同。解除合同当日，被告就已将房屋的钥匙交付给了原告，解除合同的原因是原告承租给被告的房屋没有消防设施，无法正常营业，导致无法实现最初签订合同的目的，也就是说原告存在违约，故本案原告的第四项诉讼请求没有法律依据；2、2018年10月18日，被告向原告下达解除合同通知书后，原告并没有就解除合同的效力的问题提起诉讼，说明双方对合同的解除时间即2018年10月18日没有异议。按照合同法第97条规定，租赁合同解除后尚未履行的终止履行，已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，并且第二项诉求与原、被告双方的上一个案件属于重复诉讼，且应得收益是属于可期待利益，在法律上不应受到保护，因此原告诉讼请求中的第二项及第五项没有法律依据；3、伊和昭民族村并没有交付给被告使用，是原告的亲属一直在那居住并使用；4、被告还有10万元保证金在原告处，原告没有返还，在2018年10月18日合同解除后，该房屋并不是被告使用，而是原告占有、使用、管理，是原告怠于行使该权利，迟延履行双方解除合同的相关事宜，造成案件一审二审的诉讼。一审二审诉讼中也明确核实了解除合同的时间是2018年10月18日，说明原告在2018年10月18日享有对房屋的管理和使用的权利；5、房屋钥匙的交付时间是2018年10月18日，因此各项费用的节点也应该是2018年10月18日。拖欠的费用如果是2018年10月18日前且有费用相关明细，我方认可，该日期之后的不应该由我方承担，违约金更是没有法律和事实依据；6、被告租赁原告的房屋后进行装修，包括热水器、宾馆等装修，该装修可以分割的物品仍然在本案的原告处；7、原告的第一项诉讼请求没有事实和法律依据。综上所述，原告的各项诉讼请求，没有法律和事实依据，应予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。因双方对租赁合同、镇赉县人民法院（2018）吉0821民初2577号民事判决书及庭审笔录、白城市中级人民法院（2019）吉08民终624号民事判决书的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、对于杨凤环提供的照片及光盘，无法确认录制及拍摄时间，本院对该证据不予采信。2、对于杨凤环提供的吉林邮政通用凭证7张中有两张凭证上用户名称是镇赉县全月阁商务酒店有限公司并加盖缴费地点公章，虽另有两张用户名称是邢绍文，但是商户编号相同，可以确认是同一地点，本院对该四份凭证予以采信。其余三张凭证或没有缴费公章或没有缴费用户详细信息，芮永辉不予认可，本院对其他三份凭证不予采信；对于收据，无法确认是为伊和昭民俗村缴纳电费，且芮永辉不予认可，本院不予采信。3、对于杨凤环提供的镇赉县荣祥热力有限公司催费通知镇赉县供水有限责任公司通知及明细，该几份证据系催缴明细，并未实际缴纳，本院不予采信。全月阁宾馆欠费明细系杨凤环自制，芮永辉不予认可，本院不予采信。4、对于吉林省海明价格鉴证与评估有限公司出具的价格鉴证结论书及鉴定费票据，本院对其分水器整体更换及零件费的结论及费用不予采信，对其他结论及费用予以采信。对于吉林省海明价格鉴证与评估有限公司向本院递交的复委托函、需要说明函、更正函，本院予以采信。对于本院依职权调取的镇赉县人民法院执行局对王爱国的调查笔录、杨凤环的调查笔录、授权委托书、对荣祥热力公司工人王振洋的调查笔录、对魏国立的调查笔录以及实物勘验记录，本院予以采信。本院确认如下本案事实：杨凤环与芮永辉于2017年12月21日签订《租赁合同》，杨凤环将全月阁休闲会馆及伊和昭民俗村出租给芮永辉，租期5年，自2017年12月21日起至2022年12月21日止，租金每年376000元。原告先付被告852000元，含两年租金及100000元保证金。2018年10月18日，芮永辉以该楼基础消防设施不存在，无法实现合同目的为由向杨凤环发出了解除租赁合同通知书。2018年11月7日，芮永辉诉至本院，要求杨凤环返还租金及保证金852000元，本院作出（2018）吉0821民初2577号民事判决书，确认杨凤环与芮永辉签订的《租赁合同》于2018年10月18日解除，判决杨凤环向芮永辉返还租金438667元，芮永辉于判决生效后5日内将租赁的全月阁休闲会馆及伊和昭民俗村交付给杨凤环。上诉后经白城市中级人民法院于2019年8月20日作出判决，维持原判。在诉讼期间，全月阁休闲会馆消防栓爆裂漏水造成全月阁休闲会馆部分损失。2019年10月末，芮永辉将全月阁休闲会馆钥匙返还杨凤环。在此期间，芮永辉未按合同约定缴纳承租期内全月阁休闲会馆的水费、电费以及取暖费（包括2017年度）；2018年6月，因全月阁休闲会馆拖欠供热费，荣祥热力有限公司将全月阁休闲会馆的供热阀门关闭。现全月阁休闲会馆由杨凤环控制。在对全月阁休闲会馆的勘验过程中，杨凤环和芮永辉各派人参加，确认地热管损坏程度，双方在勘验笔录上签字确认。经吉林省海明价格鉴证与评估有限公司评估，一楼地热处理维修工料费13209.80元，二楼地热维修工料费47260元，休息大厅、二楼北侧走廊的地毯33938元。本院认为，杨凤环与芮永辉签订的《租赁合同》于2018年10月18日解除，杨凤环返还芮永辉租金438667元已经两级法院确认，合同解除后芮永辉应及时返还杨凤环租赁的房屋，虽芮永辉主张已于合同解除的当日就将租赁房屋的钥匙返还给杨凤环，杨凤环不予认可，芮永辉未提供证据予以证明，本院对该项主张不予支持，杨凤环自认芮永辉于2019年10月末将钥匙返还，本院对该时间予以确认。杨凤环主张未交付房屋，本院对该项主张不予支持。关于杨凤环要求芮永辉支付使用房屋期间房屋损坏造成的损失。租赁合同解除后，芮永辉未与杨凤环进行房屋交接及验收。2020年8月7日，经双方派人在场检测并签字确认地热管部分发生损坏。虽芮永辉辩称，地热管的损坏与其不存在因果关系，但是在芮永辉将租赁房屋钥匙交与杨凤环后，杨凤环只更换分水器，租赁房屋内部的其他设施未进行改变，芮永辉不能提供证据证明其交付房屋时屋内设施完好，故其应对屋内设施的损坏承担赔偿责任。经评估机构鉴定，地热维修费用工料费60469.8元（一楼13209.8+二楼47260元），而且在芮永辉控制房屋期间消防栓冻裂，地毯被淹，造成损失33938元，以上两项合计94407.8元。杨凤环接手租赁房屋后，以分水器冻坏为由自行更换分水器，但是未提供证据证明分水器损坏，本院对其该项主张不予支持。关于芮永辉主张返还已经交付的房屋保证金，因芮永辉未提起反诉，且双方均不同意在此次赔偿中予以扣除，本院不予处理，芮永辉可另行主张权利。关于杨凤环要求芮永辉支付从2018年11月1日至2020年12月1日期间的房屋使用752000元。双方对房屋返还时间各执一词，本院确认房屋交付时间为2019年10月末。合同解除后，芮永辉应当返还租赁房屋而未返还，应给付其占有租赁房屋期间的使用费，杨凤环要求参照合同约定的租金标准支付，本院认为虽双方解除合同的原因是由于杨凤环存在过错，但是合同解除后，芮永辉继续控制租赁的房屋，芮永辉应给付杨凤环占用该房屋期间的租金，双方在合同中约定年租赁为376000元，芮永辉未提供证据证明占用房屋期间的租金数额，故芮永辉应给付杨凤环占用房屋期间（2018年10月19日至2019年10月31日）的费用388362元。关于杨凤环主张的水、电以及取暖费。虽双方在合同中约定以上费用由芮永辉缴纳，芮永辉未按约定缴纳，但是杨凤环也未实际缴纳，杨凤环提供的催缴通知单并非实际缴纳数额，本院对杨凤环要求芮永辉给付水费以及取暖费的请求不予支持。芮永辉应给付杨凤环代为缴纳的电费60元。关于杨凤环主张逾期芮永辉给付违约金75200元。租赁合同约定，承租期间的水费、电费、取暖费等一切相关费用由芮永辉缴纳（2017年-2018年度的取暖费由芮永辉全额承担），芮永辉应当缴纳租赁期间应缴纳的费用，芮永辉未缴纳应承担相应的违约责任，但是杨凤环主张的违约金过高，而且未交水电费没有产生任何损失，只有未交取暖费产生滞纳金，故本院酌定芮永辉给付杨凤环违约金16882.65元（15138.81元+1743.84元）。关于杨凤环要求芮永辉支付其应得的收益。芮永辉给付杨凤环控制房屋期间的房屋租金，房屋交付之后，杨凤环未经营管理的损失由其自行承担，其主张应得收益没有事实和法律依据，本院不予支持。关于鉴定费用。杨凤环支付鉴定费用12000元，其中分水器的鉴定损失应由其自行负担792元，芮永辉负担11208元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第九十条之规定，判决如下：一、芮永辉于本判决生效后五日内给付杨凤环房屋设施的损失94407.8元；二、芮永辉于本判决生效后五日内给付杨凤环占用房屋期间的租金（2018年10月19日至2021年10月31日）388362元；三、芮永辉于本判决生效后给付杨凤环代为缴纳的电费60元；四、芮永辉于本判决生效后五日内给付杨凤环违约金16882.65元；五、驳回杨凤环的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16586元，由芮永辉负担8795元，杨凤环负担7791元；鉴定费12000元，芮永辉负担11208元，杨凤环负担792元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。期满不上诉，则本判决生效。双方当事人必须自觉履行，逾期不履行，本院将依据对方当事人的申请强制执行，申请执行的期限为二年。逾期不申请，本院将视为放弃权利。审判长 潘 博审判员 王洪伟审判员 黄春凤二〇二〇年十二月二十三日书记员 朱晓雨