广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤08民终4120号上诉人（原审原告）张如松，男，汉族，1981年9月28日出生，住广东省吴川市************，公民身份号码130************735。委托诉讼代理人：庞杰英，广东朝胜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴川市东和房地产开发有限公司。住所地：广东省吴川市********（原大山江土产仓库），统一社会信用代码：914***********337Y。法定代表人：谭某1。委托诉讼代理人：卓琳琳，广东彼德律师事务所律师。上诉人张如松因与被上诉人吴川市东和房地产开发有限公司（以下简称为“东和公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省吴川市人民法院（2020）粤0883民初1132号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人张如松司的委托诉讼代理人庞杰英，被上诉人东和公司的委托诉讼代理人卓琳琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张如松上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判东和公司向张如松支付A301、A302房的逾期办证违约金人民币37334.32元（以已付房价款364554元为基数，按年利率6%的标准，自2017年5月13日计至2019年1月26日共623天）；二、判决本案一审、二审诉讼费用由东和公司负担。事实与理由：一审法院认定事实不清，在没有严格审查东和公司在一审中提交的证据（关于现场办理第一批不动产权证书的通知）情况下，错误把不在第一批（2018年9月8日）通知名单上的张如松视作第一批交资料的业主，从而导致判决结果错误。东和公司共分两批三次告知业主提交资料办理房产证的时间，即分别于2018年9月8日、2018年9月18日和2019年1月26日。其中，2018年9月8日和2018年9月18日是由第一批（2018年9月8日）通知上附有业主名单办理房产证，不在第一批通知名单上的业主则统安排在第二批（2019年1月26日）提交资料。一审过程中，东和公司提供的证据“关于现场办理第一批不动产权证书的通知”的名单模糊不清，难以辨认具体业主的名字，张如松在法庭审理中亦表示无法质证、不予认可。事实上，张如松属于第二批（2019年1月26日）被通知提交资料办证的业主，逾期办证违约金应当计算至2019年1月26日止，然而一审法院在没有责令东和公司提交原件或清晰复制件核对时，即直接按东和公司的要求做出不符客观事实的认定实在有失公允。东和公司答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当。请求二审法院：驳回上诉，维持原判。张如松向一审法院起诉请求：一、判决东和公司向张如松支付A301、A302房的逾期办证违约金86824.61元（以已付房价款364554元为基数，按年利率6%的标准，自2016年1月1日起计至2019年11月30日合计1429天）；二、判决东和公司向张如松退还多收取的办证费用12599.46元。以上一、二项合计99424.07元；3、判决本案诉讼费用由东和公司负担。一审法院查明事实：2013年4月3日，张如松与东和公司签订《广东省商品房买卖合同》及《商品房买卖补充合同》，约定张如松向东和公司购买由东和房公司开发的位于吴川市********************、A302号商品房，合同总价款364554元。张如松已于当天向东和公司交清了全部购房款。合同第八条约定：出卖人应当在2013年9月30日前，将依照国家和地方政府有关规定，经验收合格的商品房交给买受人使用。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后300日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，即房地产权属证书由出卖人代为办理，所需费用和相关资料按国家有关政策、收费标准及地方政府有关规定由买受人自行负担。如因买受人原因造成房地产权属证书未能按时办理的，出卖人无需承担任何责任”。东和公司于2013年11月3日交房给张如松使用。2017年5月5日，东和公司取得财富名门A、B、C、D栋商住楼的《竣工验收备案表》。2016年1月6日张如松以东和公司未按期办理房地产权属证书为由向一审法院提起诉讼，请求东和公司支付截止至2015年12月31日的逾期办证违约金及办理房地产权属证书。一审法院作出（2016）粤0883民初87号判决书，驳回张如松的诉讼请求。后张如松向湛江市中级人民法院提起上诉，湛江市中级人民法院作出（2019）粤08民终48号判决，判令东和公司支付张如松从2014年8月26日至2015年12月31日的逾期办证违约金28493.93元。2018年9月16日，东和公司在涉案商品房楼盘张贴办理不动产权证书通知，通知载明：吴川市房管局与不动产登记中心于2018年9月18日派员到涉案商品房楼盘D栋首层为业主办理权属登记证书，业主需携带相关资料前往办理。一审法院审理认为：张如松与东和公司签订的《广东省商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有理。根据张如松的诉讼请求及东和公司的答辩理由，本案的争议焦点是：一、张如松本案请求的逾期办证违约金是否一事不再理原则；二、张如松请求逾期办证违约金应如何计算；三、张如松请求东和公司返还多收取办房产证的费用以及办理权属登记应否支持。关于焦点一。东和公司主张张如松请求的逾期办证逾期金违反一事不再理原则，其理由是：张如松曾于2016年向法院起诉请求东和公司赔付截止至2015年12月31日止的涉案商品房逾期办证违约金，并非截止到东和公司实际办到证之日，是其对自己权利的放弃。本案中，张如松请求东和公司赔付的逾期办证违约金自2016年1月1日起计至2019年11月30日止，而张如松第一次请求东和公司赔付逾期办证违约金自2014年6月21日起计至2015年12月31日止，由此可见，本案与张如松第一次起诉虽然同属商品房预售合同纠纷，但是具体事实（逾期办证的期间）以及诉讼标的均不同，故张如松并不违反“一事不再理”原则。关于焦点二。违约金为按日计付的连续性违约金的，以每个个别债权分别单独适用诉讼时效。本案中，张如松请求自2016年1月1日至2019年11月30日的逾期办证违约金，由于张如松未提供存在时效中断的情形，且《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起施行，其系在民法总则实施之后提起诉讼，应适用民法总则关于普通诉讼时效期间为三年的规定，故本案的违约金保护范围为张如松起诉之日（2020年5月12日）起往前计算三年（即2017年5月13日后产生的违约金），对于已超过三年诉讼时效的部分（即2017年5月13日前产生的违约金），不予支持。根据东和公司于2018年9月16日向业主发布通知的内容，可见东和公司事前已与管理部门进行协商并主动通知业主应予2018年9月18日配合管理部门办理不动产登记手续，结合双方均确认的涉案房屋已办理不动产登记的情况，亦可推定东和公司已履行其办理不动产登记手续的义务，因此，逾期办证违约金计算截止日期应计算至东和公司通知张如松办证前一天，即2018年9月17日。故张如松请求的逾期办证违约金应从2017年5月13日起开始计算至2018年9月17日，逾期天数为492天。虽然双方签订的商品房预售合同未对逾期办证的违约金支付方式进行约定，但不能因此视为违约一方不承担违约责任，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，东和公司应按照该条规定向张如松支付相应的违约金。由于近年来中国人民银行不再公布贷款基准利率，导致该法条的适用失去参照的基准的依据。考虑到商品房预售实际上是开发商融资的手段和途径，买受人交付相应的购房款后，出卖人在没有完成办理所有权变更登记的合同义务的情况下，承担占用购房款期间的利息，符合公平原则，对此可以参照民间借贷中关于逾期利息的相应规定。参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项：“未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理:（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持”的规定，东和公司应按照年利率6%支付占用购房款期间的利息。故逾期办证违约金以总房款364554元为基数、延期天数492天，按年利率6%的标准计算，合计29483.93元（364554元×6%÷365天×492天）。关于焦点三。张如松主张东和公司退还多收取的办证费用12599.46元，因办理不动产权证的收费应以不动产管理部门开具的收费发票为准，至目前为止，不动产管理部门尚未开具实际收费的发票，是否有退还，退还多少，尚未得知，故本案不作处理。此外，张如松请求东和公司为其办理不动产权证，因东和公司已通知张如松提交办理权属登记相关资料由其报产权登记机关备案，故张如松该诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决：一、限吴川市东和房地产开发有限公司在判决生效之日起十日内向张如松支付逾期办证违约金29483.93元；二、驳回张如松的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1142.8元，由吴川市东和房地产开发有限公司负担537.09元，张如松负担605.71元（张如松已预交）。本案二审中，本院依法组织双方当事人进行了举证、质证。张如松向本院提供了东和公司张贴的《关于现场办理第一批不动产权证书的通知》所附《附件名单》，拟证明张如松不在该第一批《附件名单》内。东和公司质证认为：对《附件名单》真实性、合法性、关联性均无异议，认可张如松所主张的事实。本院经审查认为：张如松提供上述证据属逾期举证，且证据内容对本案基本事实认定无影响，故本院对张如松提供的上述证据不予采纳。东和公司未向本院提供证据。本院经审理查明，一审法院查明的“2018年9月16日，东和公司在涉案商品房楼盘张贴办理不动产权证书通知。通知载明：吴川市房管局与不动产登记中心于2018年9月18日为业主办理权属登记证书，业主需携带相关资料前往办理”事实有误，本院予以纠正。对一审法院查明的其他事实，本院予以确认。另查明：2018年9月5日，东和公司在涉案商品房楼盘张贴《关于现场办理第一批不动产权证书的通知》，该通知载明：吴川市房管局与不动产登记中心于2018年9月8日派员到涉案商品房楼盘D栋首层为业主办理权属登记证书，业主需携带相关资料前往办理。由于办理不动产权证书工作量大，拟按房管局备案顺序分批办理，该通知附有《附件名单》，张如松不在该批次办证业主名单内。2018年9月16日，东和公司在涉案商品房楼盘张贴《关于办理不动产权证书的通知》，该通知载明：……若剩余未办理登记的业主想提前办理登记，可于9月18日携带身份证原件到本公司合同部联系，由本公司派人陪同业主本人到……逾期未联系的业主，待房管局与不动产登记中心确定现场办理时间再告知各业主。2019年1月22日，东和公司张贴《关于第二批申请办理不动产权证书的通知》，该通知载明：吴川市房管局与不动产登记中心于2019年1月26日派员到涉案商品房楼盘D栋首层为业主办理权属登记证书，剩余未签申请办证的业主统一办理。本案二审庭审中，东和公司承认张如松属于第二批申请办证的业主。本院认为：本案属商品房预售合同纠纷。根据张如松上诉请求的事实理由和东和公司的答辩意见，本案双方当事人二审争议的问题是：关于东和公司履行办证义务时间应如何认定的问题。根据已查明的事实，张如松不属于2018年9月5日《关于现场办理第一批不动产权证书的通知》所涉第一批业主。东和公司主张其于2018年9月16日也统一通知尚未办证的业主2018年9月18日可联系办证，故逾期办证违约金应计至2018年9月17日。但东和公司上述2018年9月16日通知的内容只是告知尚未办证的业主可以办证，并赋予业主根据自身情况选择办证时间的权利，并非确定地具体安排为张如松执行办证事宜，不能视为东和公司对张如松的催告。张如松未在2018年9月18日联系东和公司办证，东和公司并未于2018年9月18日履行为张如松办证的义务，且东和公司承认张如松属于2019年1月22日张贴《关于第二批申请办理不动产权证书的通知》所涉第二批业主。故应认定东和公司履行办证义务时间是2019年1月26日，一审法院认定东和公司履行办证义务时间是2018年9月18日有误，本院予以纠正。终上，东和公司应向张如松支付逾期办证违约金计算为37334.32元（364554元×6%÷365天×623天），一审法院认定东和公司应付逾期办证违约金金额有误，本院予以纠正。综上所述，张如松的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省吴川市人民法院（2020）粤0883民初1132号民事判决第二项；一、变更广东省吴川市人民法院（2020）粤0883民初1132号民事判决第一项为：限吴川市东和房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向张如松支付逾期办证违约金37334.32元；三、驳回张如松的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1142.8元，由张如松负担776.12元，由吴川市东和房地产开发有限公司负担366.68元；二审案件受理费50元，由吴川市东和房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  林 竹审 判 员  郑玉莲审 判 员  陈小红二〇二〇年十二月七日法官助理  陈小漫书 记 员  何骁腾附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。