安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖03民终3546号上诉人（原审被告、申请执行人）：路兵，男，1981年12月27日出生，汉族，农民，住安徽省怀远县。被上诉人（原审原告、执行案外人）：葛树虎，男，1981年11月8日出生，汉族，居民，户籍地安徽省怀远县，现住安徽省蚌埠市高新区。委托诉讼代理人：宋在宏，蚌埠市淮滨法律服务所法律工作者。原审被告（被执行人）：梅连兵，男，1982年10月2日出生，汉族，农民，住安徽省怀远县。原审被告（被执行人）：崔培云，女，1986年9月3日出生，汉族，农民，住安徽省怀远县。上诉人路兵因与被上诉人葛树虎，原审被告梅连兵、崔培云案外人执行异议之诉一案，不服安徽省怀远县人民法院（2019）皖0321民初5675号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。路兵上诉请求：1.依法撤销安徽省怀远县人民法院作出的(2019)皖0321民初5675号民事判决，改判驳回葛树虎的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用等由葛树虎承担。事实和理由：一、一审法院认定在该院查封案涉房屋前葛树虎对该房屋进行装修，亦合法占有了该房屋缺乏事实依据。（一）葛树虎并未提交证据证明其对案涉房屋进行装修的事实，一审法院认定在该院查封案涉房屋前葛树虎对该房屋进行装修，显然缺乏事实依据，确属凭空想象。（二）葛树虎为证明其在查封案涉房屋前已占有了该房屋，其提供的证据8即“中国联通网络通信有限公司蚌埠分公司业务受理单”、“蚌埠远大锁业服务专用登记单”及“山南新村社区证明”，路兵认为，葛树虎提交这些证据并不能证明其主张的事实，因为，其提交的中国联通网络通信有限公司蚌埠分公司业务受理单中装机地址2单元602后面“山南新村8号楼”字样系葛树虎事后自行添加的，其内容不具有真实性；且该证据载明时间为2017年6月25日，即“业务受理单”载明发生在案涉房屋买卖合同签订之前，该证据与本案待证事实不具有关联性；且仅凭该证据，无其他证据予以印证（比如葛树虎支付网络安装、使用费的证据），不能证明中国联通网络通信有限公司蚌埠分公司对案涉房屋装机服务的事实。葛树虎提交的蚌埠远大锁业服务专用登记单，路兵认为，该证据服务地点系“山南新村8-2-12”，该登记单客户姓名栏、证明人栏均为空白，该证据与本案待证事实不具有关联性。葛树虎提交的山南新村社区证明，该证据系单位向人民法院出具的证明文书，该证明文书并无制作人、单位负责人签字，证据形式不符合证据形式要件要求，即不合法。然而令人难以置信的是，一审法院居然对葛树虎提交的证据8合法性、关联性、真实性予以认定，该认定显然与法相悖。由于一审法院认定证据存在严重错误，必然导致一审法院认定在该院查封案涉房屋前葛树虎对该房屋进行装修、亦合法占有了该房屋的事实存在重大错误。二、一审法院存在适用法律错误。葛树虎与梅连兵、崔培云签订的《房屋买卖合同》第四条第4项约定“……自上述房屋产权登记在乙方（买受人）名下起，房屋不动产物权发生转移”，因房屋贷款尚未还清，根据合同约定，案涉房屋产权至今亦未登记在葛树虎名下，根据相关法律规定及该项约定，现今案涉房屋所有权人仍然是梅连兵、崔培云，并不是葛树虎。显而易见，葛树虎就执行标的即案涉房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益。葛树虎既未按合同约定支付房屋全部价款，也未提交充分的证据证明其在法院查封前合法占有了案涉房屋，其与梅连兵、崔培云签订的《房屋买卖合同》约定，该房屋贷款还清后再办理过户手续，显然葛树虎在该房屋未办理过户登记手续环节中存在一定的过错，也就是说葛树虎购买梅连兵、崔培云名下房屋的行为，并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称《执行异议复议规定》）第二十八条规定的情形。本案应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条第一款第二项之规定，驳回葛树虎的诉讼请求。综上，路兵请求本院纠正一审法院的错误判决，驳回葛树虎的诉讼请求。葛树虎辩称：一、梅连兵、崔培云系夫妻关系。梅连兵、崔培云位于“蚌埠市高新区山南新村8栋2-602号”房屋一套对外出售，葛树虎通过蚌埠市馨居房产中介，购买该房屋，于2017年6月15日在蚌埠市馨居房产公司内签订“馨居房产房屋买卖合同”，并在当天支付购房定金1万元。葛树虎与梅连兵、崔培云于2017年7月7日在蚌埠市众信公证处签订正式“房屋买卖合同”，蚌埠市众信公证处作出了“2017皖蚌众公证字第30990”号公证书，并支付了购房款；2017年7月7日蚌埠市众信公证处作出了“2017皖蚌众公证字第30991”号委托公证书；由于梅连兵、崔培云的房屋涉及银行贷款未还清，2017年7月7日蚌埠市众信公证处作出了“2017皖蚌众公证字第30992”号公证书，涉案房屋余下贷款由葛树虎偿还。三份公证书作出后，葛树虎支付房屋款项，蚌埠地区二手房屋通常都是通过此种方式交易，没有能过户的原因是葛树虎公证办理后，想去办理过户时，发现房屋被路兵申请保全查封了以致过不了户，不是葛树虎不办理过户，而是因为房屋公证后处于查封状态，故此才一直没过户。二、2017年7月7日当天，梅连兵、崔培云在房屋中介人员见证下，将案涉房屋交付给葛树虎，葛树虎也对此房屋进行装修，并一直在此居住，所在社区也按常住人口对其进行管理。综上，葛树虎认为，案涉房屋虽在崔培云名下，但在法院执行查封前经公证已将房屋出售给了葛树虎，葛树虎已占有使用，并对案涉房屋进行了装修，支付了大部分购房款，葛树虎不存在任何恶意行为。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求本院驳回路兵的上诉请求，维持一审判决。梅连兵、崔培云经本院合法传唤无正当理由未到庭，也未提交书面陈述意见。葛树虎向一审法院起诉请求：1.请求法院终止对位于安徽省蚌埠市高新区山南新村8栋2-602号（产权证号43××**）房屋的查封、冻结或拍卖；2.诉讼费用由路兵承担。一审法院认定事实：2017年6月15日，葛树虎与梅连兵、崔培云经中介签订了《房屋买卖合同》，梅连兵、崔培云将涉案房屋出售给葛树虎。同日，葛树虎向崔培云支付定金10000元。2017年7月7日，双方正式签订《房屋买卖合同》，主要约定梅连兵、崔培云以350000元价格将涉案房屋出售给葛树虎，该房屋剩余银行贷款204953.86元由葛树虎负责偿还，葛树虎支付该笔款项时直接存入梅连兵、崔培云偿还上述银行贷款的账户，葛树虎另付给梅连兵、崔培云购房款145046.14元作为首付款；首付款支付后当日，梅连兵、崔培云将房屋交付给葛树虎；银行贷款还清后，梅连兵、崔培云应及时办理注销抵押登记手续，梅连兵、崔培云或委托他人与葛树虎办理房屋过户登记手续；梅连兵、崔培云承诺对外无不良债务，因涉案房屋处分权受限制，梅连兵、崔培云积极配合葛树虎消除受限制的情形。同时，合同还对双方的违约责任及权利义务进行了约定。同日，梅连兵、崔培云签署《委托书》，委托张坤办理该房屋的相关法律手续，葛树虎签署《承诺书》，承诺该房屋所欠银行贷款由自己偿还。上述买卖合同、委托书、承诺书经蚌埠市众信公证处予以公证。同时，葛树虎还于当日向崔培云支付133000元，并由梅连兵出具收条一份。签订《房屋买卖合同》后，葛树虎按约每月向崔培云名下的银行账户转账，用于偿还涉案房屋的银行贷款。蚌埠高新区社区管理服务中心山南新村社区居民委员会于2019年8月27日出具《常住人口居住证明》一份，证明葛树虎系该社区居民，居住于蚌埠市高新区山南新村******，即涉案房屋。另查明：2014年起，路兵与梅连兵合伙经营水果生意，两年多后散伙。梅连兵于2017年6月4日向路兵出具欠条一张，梅连兵在欠条中明确认可截止2017年6月，应付路兵170000元。后梅连兵未足额支付款项，路兵于2017年8月1日向本院提起诉讼，要求梅连兵、崔培云立即给付欠款170000元及利息,并于2017年8月25日向一审法院申请财产保全，该院于当日作出（2017）皖0321民初4588号民事裁定书，查封了崔培云所有的位于安徽省蚌埠市高新区山南新村8栋2-602号房屋一套（产权证号：43××**），即本案涉案房屋。该院经公开开庭审理，于2017年10月10日作出（2017）皖0321民初4588号民事判决书，判决：梅连兵、崔培云于判决生效之日起十日内向路兵偿还欠款164570元及利息（利息自2017年8月1日起，按同期银行贷款利率计算）；驳回路兵的其他诉讼请求。该判决生效后，因梅连兵、崔培云一直未全部履行判决确定的义务，该院于2019年5月10日作出（2019）皖0321执恢173号民事裁定书，裁定拍卖崔培云所有的涉案房屋。葛树虎作为案外人对执行标的提出书面异议，该院在审查后，于2019年8月5日作出（2019）皖0321执异27号民事裁定书，以葛树虎实际并未支付全部350000元购房款，也未合法占有该房屋，更未能提供证据证明未办理房屋过户登记手续非因其自身原因所致，葛树虎购买该房屋的行为不符合《执行异议复议规定》第二十八条规定的情形为由，驳回葛树虎的异议请求。葛树虎对上述裁定不服，遂提起本案诉讼。一审法院认为，《执行异议复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。在该院对位于安徽省蚌埠市高新区山南新村8栋2-602号房屋一套（产权证号：43××**）作出查封之前，葛树虎与梅连兵、崔培云签订了合法有效的房屋买卖合同，并对涉案房屋进行了装修，亦合法占有了该房屋，且葛树虎支付了大部分购房款，其未与梅连兵、崔培云办理房屋过户登记，并非因其自身原因导致，故葛树虎对该房屋享有可以排除法院强制执行的民事权益。对葛树虎的诉请，该院予以支持。综上,一审法院依照《执行异议复议规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：不得执行位于安徽省蚌埠市高新区山南新村8栋2-602号房屋（产权证号：43××68）一套。案件受理费80元，由原告葛树虎负担。二审中，路兵未提交新证据。梅连兵、崔培云经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利。葛树虎向本院提交了如下证据：1.案涉房屋照片四张（葛树虎自行拍摄）。拟证明：葛树虎购买后对案涉房屋进行装修、居住、居住使用的事实div>2.2017年6月24日京东购物订单手机下载截图2张，其中：洗衣机599元（下单时间为2017年6月24日），电饭锅99元。邮寄地址均为案涉房屋地址；订单人、收件人也都是葛树虎本人。拟证明：2017年6月15日以后葛树虎对案涉房屋进行装修并居住的事实。3.新奥燃气安检通知单2张（原件，用户地址：山南新村8-2-12）。拟证明：葛树虎在案涉房屋连续居住的事实。4.水电缴费账单手机下载截图4张（其中：2017年7月缴纳水电费、2017年9月缴纳电费、2018年7月缴纳水费、2019年12月缴纳电费账单各1张）。拟证明：葛树虎自2017年7月就开始缴纳案涉房屋水电费的事实。路兵质证意见：对第1组证据的真实性、合法性、关联性均有异议。该组照片不能证明即为涉案房屋；退一步说，即便是涉案房屋，葛树虎也未提交装修前的室内场景照片予以比对，故不能证明葛树虎对案涉房屋进行装修的事实，且葛树虎也未提供装修案涉房屋所产生的相关费用的票据等证据。对第2组证据真实性、合法性、关联性均无异议，但是不能证明涉案房屋就是葛树虎的。对第3组证据的真实性有异议，安检通知单中载明的地址与涉案房屋的地址不一致。对第4组证据中的缴费单据无异议，但不能证明案涉房屋是葛树虎的。本院认证意见：对第1组证据，路兵对其真实性、合法性、关联性均有异议。本院认为，该组照片系葛树虎单方拍摄，即便所摄室内场景为案涉房屋，但其并未提供证据证明该组照片的拍摄时间，故本院不予认定。对第2组证据，路兵对其真实性、合法性、关联性无异议，本院对其真实性、合法性、关联性予以认定。对第3组证据，路兵对其真实性有异议。本院认为，案涉房屋所在楼宇共有6层，每层2户；虽然新奥燃气安检通知单中载明的用户地址为“山南新村8-2-12”，与案涉房产证中载明的“山南新村8栋2-602号”不尽一致，但这只是因为房产管理部门与新奥燃气公司对案涉房屋地址采取不同的编号方式所致，且路兵并未提供相反证据予以反驳，故本院对该组证据的真实性、合法性、关联性予以认定。对第4组证据，路兵无异议，本院对其真实性、合法性、关联性予以认定。葛树虎对一审查明的事实无异议。路兵对一审查明的“蚌埠高新区社区管理服务中心山南新村社区居民委员会于2019年8月27日出具《常住人口居住证明》一份，证明葛树虎系该社区居民，居住，居住于蚌埠市高新区山南新村******案房屋”有异议，认为葛树虎并不居住在涉案房屋。本院对双方当事人均无异议的一审查明的事实予以确认，对有争议的事实在裁判理由部分予以评述。本院认为，本案案由为案外人执行异议之诉，争议焦点为葛树虎对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益，即葛树虎提出排除执行的异议能否同时满足《执行异议复议规定》第二十八条规定的各项保护条件且其权利能够排除执行。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。本案中，作为执行案外人的葛树虎，应当就其对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。结合双方当事人的诉辩主张，本院根据本案查明的事实和相关法律规定，综合评析如下：《执行异议复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。关于第一项条件。本案中，葛树虎与梅连兵、崔培云于2017年6月15日即经中介签订了《房屋买卖合同》，并支付定金10000元；2017年7月7日，双方又正式签订《房屋买卖合同》。上述时间均早于一审法院对案涉房屋的查封时间（2017年8月25日）。案涉房屋买卖合同系葛树虎与梅连兵、崔培云之间真实的意思表示，不违反法律的强制性规定，应属有效，且签订于一审法院查封之前，故葛树虎的异议主张符合该项保护条件。关于第二项条件。根据案涉合同关于“乙方（葛树虎）将首付款支付给甲方（梅连兵、崔培云）当日内（2017年7月7日），甲方应将该房屋交付给乙方占有并使用”的约定，并结合葛树虎提交的京东购物订单、水电缴费账单、新奥燃气安检通知单等证据可以认定，葛树虎在一审法院查封前已合法占有案涉房屋至今，故葛树虎的异议主张符合该项保护条件。关于第三项条件。根据本案一、二审查明的事实可以看出，案涉房屋买卖合同约定的首付款为145046.14元，而葛树虎实际支付的首付款仅为143000元，因此，案涉房屋首付款中尚有2046.14元并未付清。退一步而言，即便案涉房屋首付款已经付清，或者葛树虎同意将该剩余首付款交付执行，但因案涉房屋交易时尚在按揭贷款期内，买卖双方并未到按揭贷款银行办理转按揭贷款手续或者结清按揭尾款，而是私下约定，由买受人直接将首付款支付给出卖人，并由买受人以出卖人的名义继续为其代偿剩余的贷款本息，直至贷款还清后再办理房屋注销抵押登记以及产权更名手续，故，案涉房屋买卖合同中，买受人的付款相当于分期付款，即代出卖人分期偿还银行贷款，只有贷款清偿完毕后，方能认定买受人葛树虎已经付清全部房款（案涉合同第二条对此亦有约定）。综上，葛树虎的异议主张不符合该项保护条件。关于第四项条件。本案中，葛树虎作为二手房买受人，在签订房屋买卖合同时，明知房屋存在抵押按揭贷款，该抵押权具有公示效力和物权的优先效力，葛树虎就应当预见办理房屋过户登记存在障碍，但其仍然放任法律风险推进交易，通过被执行人崔培云的账户支付按揭贷款，而不是清结房屋上剩余的按揭贷款从而消除抵押权，为房屋顺利办理过户登记手续创造条件，说明葛树虎在主观上没有及时办理房产过户登记取得完整产权的积极意愿。因此，葛树虎对案涉房屋未能办理过户登记存在明显过错，其异议主张也不符合该项保护条件。综上所述，葛树虎对案涉房屋的异议主张不能同时满足《执行异议复议规定》第二十八条规定的四项保护条件，故其对案涉房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益；路兵的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销安徽省怀远县人民法院作出的(2019)皖0321民初5675号民事判决；二、驳回葛树虎的诉讼请求。一审案件受理费80元，由葛树虎负担；二审案件受理费80元，由葛树虎负担（限于收到本判决后七日内向本院交纳）。本判决为终审判决。审判长  洪增余审判员  罗正环审判员  耿 杰二〇二〇年十二月二十九日法官助理梅莹书记员陈冉附本案适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。