辽宁省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽民终455号上诉人（原审原告）：李树金，男，1971年11月14日出生，汉族，住辽宁省凌源市。委托诉讼代理人：李岩，辽宁法德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈阳中鼎致远资产管理有限公司，住所地沈阳市和平区南五马路****。法定代表人：董珂，该公司总经理。委托诉讼代理人：秦昆，辽宁凯阳律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：沈阳中驰房地产开发有限公司，住所地，住所地沈阳市和平区太原南街**iv>法定代表人：胡定海。诉讼代表人：辽宁同文律师事务所。负责人：卢建。委托诉讼代理人：王子辛，辽宁同文律师事务所律师。委托诉讼代理人：胥祥林，辽宁同文律师事务所律师。原审第三人：胡定海，男，1965年10月8日出生，汉族，住浙江省乐清市。原审第三人：郑晓中，男，1963年6月14日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。原审第三人：陈敏，男，1976年6月4日出生，汉族，住浙江省青田县。上诉人李树金因与被上诉人沈阳中鼎致远资产管理有限公司（以下简称中鼎公司）及原审第三人沈阳中驰房地产开发有限公司（以下简称中驰公司）、胡定海、郑晓中、陈敏案外人执行异议之诉一案，不服葫芦岛市中级人民法院（2018）辽14民初113号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李树金的委托诉讼代理人李岩，被上诉人中鼎公司的委托诉讼代理人秦昆，原审第三人中驰公司的委托诉讼代理人王子辛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李树金的上诉请求：撤销一审判决，改判停止对李树金位于沈阳市和平区南五马路3号3号楼1416号、1417号、1713号、1714号房产的执行，解除对上述房产的查封；由中鼎公司承担诉讼费用。事实和理由：李树金提供了中驰公司与沈阳农垦建设集团红叶分公司（以下简称红叶公司）以房抵债协议及红叶公司与李树红、李树红与李树金之间的权利转让协议，可以证明李树金通过债权转化为购房款的形式完成了全部价款的支付，一审判决认为无法证明李树金已经支付了全部购房款系认定事实不清。一审判决认为以物抵债行为不能产生仅针对交易不动产的物权期待权，从而认定李树金享有的民事权益不优于中鼎公司的担保物权，不能阻却案涉财产的执行，属于适用法律错误。李树金、李树红、红叶公司、中驰公司之间存在债权债务关系，经各方对账并协商以债权转变为购房款，并对房屋交付、尾款支付、违约责任做了相关约定，建立了商品房买卖合同关系，应认定为合法有效，这一观点最高人民法院第72号指导案例中亦有所体现。李树金与中驰公司基于双方真实合意的《商品房买卖合同》建立了商品房买卖合同法律关系，双方进一步履行了合同，中驰公司交付了房产，李树金占有使用至今，非因李树金未能办理过户登记，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条的规定，足以阻却对案涉房产的执行。中鼎公司辩称，中鼎公司基于案涉房屋享有的抵押权已经本院生效法律文书确认；案涉房屋为写字间，并非居住性用房，李树金仅为一般买受人，不享有商品房消费者的物权期待权，以物抵债协议不能作为审查是否享有该权利的依据，不能排除中鼎公司对案涉房屋的强制执行；《全国法院民商事审判工作会议纪要》发布后，消费者物权期待权、工程价款优先受偿权、抵押权等权利的优先顺序已经清晰。综上，请求依法驳回上诉，维持原判。中驰公司述称，2020年4月20日沈阳市和平区人民法院作出（2020）辽0102破申3号民事裁定书，受理中驰公司破产重整，并于4月23日指定辽宁同文律师事务所作为管理人。管理人向债务人企业询问案涉案件情况，通过了解对本案事实无异议，对法律适用部分无意见。李树金向一审法院提出诉讼请求：判令立即停止对李树金位于沈阳市和平区南五马路3号3号楼1416号、1417号、1713号、1714号房产的执行，解除对该房产的查封；诉讼费用由中鼎公司承担。一审法院经审理查明：2017年7月21日，本院作出（2017）辽民初18号民事判决，判决：一、中驰公司于判决生效后十日内偿还中鼎公司欠款155,408,669.22元，及自2016年6月1日起至欠款还清之日止，按照中国人民银行规定的同期同类流动资金贷款利率标准计算的利息；如未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、中鼎公司对中驰公司提供的坐落在沈阳市和平区昆明南街152号（等601户）、面积27,094.95平方米的在建工程及该在建工程占用范围内的建设用地使用权享有抵押权，并在上述第一项债权额度范围内就抵押物享有优先受偿的权利；三、中鼎公司对胡定海、郑晓中、陈敏持有的中驰公司的股权享有质权，并在上述第一项债权额度范围内就质押股权享有优先受偿的权利；担保人承担担保责任后有权向中驰公司追偿；四、胡定海、郑晓中、陈敏对中驰公司的上述第一项债务承担连带清偿责任；担保人承担担保责任后有权向中驰公司追偿；五、驳回中鼎公司的其他诉讼请求。2017年10月31日，本院作出（2017）辽执47号执行裁定，裁定：本院（2017）辽民初18号民事判决书由一审法院执行。2017年12月25日，一审法院作出（2017）辽14执121号执行裁定，裁定：一、轮候查封中驰公司所有的坐落于沈阳市房产（详见附表）；二、中驰公司负责保管被查封的财产。在查封期间内，中驰公司可以使用被查封的财产；中驰公司的过错造成被查封财产损失的，应由自己承担责任。在查封期间内，中驰公司不得转移被查封的财产，不得对被查封财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为；三、查封期限为3年。2018年7月23日，一审法院作出（2017）辽14执121号商请移送执行函，内容为：因辽宁省沈阳市中级人民法院是首先查封法院，根据《最高人民法院关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》规定，请辽宁省沈阳市中级人民法院在收到本函之日起15日内向一审法院出具移送执行函，将上述财产移送一审法院执行或说明不能移送的理由。2018年7月26日，辽宁省沈阳市中级人民法院作出（2015）沈中执字第591号移送执行函：辽宁省沈阳市中级人民法院于2015年12月2日对中驰公司位于沈阳市和平区胜利南街的583套房产（以下简称查封财产）予以查封，鉴于你院（2017）辽14执121号执行案件债权人对该查封财产享有顺位在先的优先权，现根据《最高人民法院关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》规定及你院来函要求，将上述查封财产移送你院执行，对该财产的续封、解封和变价、分配等后续工作，交由你院办理，辽宁省沈阳市中级人民法院不再负责。请你院在后续执行程序中，对辽宁省沈阳市中级人民法院执行案件债权人沈阳中宸置业有限公司作为首先查封债权人所享有的各项权利依法予以保护，并将执行结果及时告知辽宁省沈阳市中级人民法院。在一审法院执行过程中，李树金向一审法院提出执行异议。2018年11月5日，一审法院作出（2018）辽14执异187号执行裁定书，对李树金提出的执行异议不予支持。李树金不服该裁定，于2018年11月22日向一审法院提起本案诉讼。另查明，抵押人中驰公司与抵押权人北京银行股份有限公司复兴支行（以下简称北京银行）于2012年10月25日签订了沈阳市和平区胜利南街91号（共227户）、和平区胜利南街103号（共3户）、和平区南五马路3号（共369户）、和平区南五马路5号（共1户）、和平区昆明南街152号（共1户）、和平区昆明南街152号甲（共1户），以上总计共602户的《抵押合同》，沈阳市房屋管理局（现名为沈阳市不动产登记中心）于2012年10月30日办理了抵押权登记。2013年5月3日，抵押权人北京银行与中国东方资产管理公司大连办事处（以下简称东方公司）向沈阳市房屋管理局（现名为沈阳市不动产登记中心）申请变更上述抵押权，转移给东方公司，沈阳市房屋管理局（现名为沈阳市不动产登记中心）于2013年5月10日办理了抵押权转移登记。2014年12月10日，抵押权人东方公司将抵押标的物申请变更为沈阳市和平区胜利南街91号（共227户）、和平区胜利南街103号（共3户）、和平区南五马路3号（共369户）、和平区昆明南街152号（共1户）、和平区昆明南街152号甲（共1户）共601户，沈阳市房屋管理局（现名为沈阳市不动产登记中心）于2014年12月17日办理了抵押权变更登记。2016年5月20日，中鼎公司竞拍获得东方公司名下的对中驰公司的债权及抵押权。再查明，中驰公司与李树金签订《商品房买卖合同》，将沈阳市和平区南五马路3号第3幢1416号、1417号、1713号、1714号房屋出售给李树金，建筑面积分别为42.98平方米、44.12平方米、44.12平方米、42.98平方米，售价422,493元、433,700元、437,670元、426,362元，该合同的落款时间为2014年7月24日。中驰公司向李树金出具了购房收款收据。李树金主张案涉房屋系中驰公司因抵顶拖欠的工程款而转让给案外人红叶公司，红叶公司又抵账给李树红，李树红又抵账给李树金。为证明其主张，李树金提交了《转让说明书》等证据。此外，李树金还提交了《商品房准住通知单》、电费、物业费、水费及采暖费收据，证明其对案涉房屋的占有情况。一审法院认为，《执行异议和复议规定》第二十八条的规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之间已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。上述法律规定的适用主体为无过错的不动产买受人，保护对象为不动产买卖合同法律关系中不动产买受人享有的物权期待权。物权期待权即权利受让人期待权利出让人让渡物的权利，其性质属于请求物之交付的权利。不动产买卖合同法律关系中不动产买受人享有的物权期待权优于一般金钱债权，能够阻却人民法院对一般金钱债权的执行。本案中，李树金主张中驰公司拖欠案外人红叶公司工程款，红叶公司欠李树红款项，李树红欠李树金款项，中驰公司将案涉房屋转让给红叶公司以抵顶其所拖欠的工程款，后红叶公司又将案涉房屋转让给李树红，李树红将案涉房屋抵账给李树金。李树金与中驰公司签订《商品房买卖合同》，系基于中驰公司与红叶公司的以房抵债协议及红叶公司与李树红，李树红与李树金之间的权利转让，法律关系的实质是以物抵债。以物抵债首先以消灭当事人之间的金钱债务为目的，而房产的交付仅系以物抵债的实际履行方式。李树金与中驰公司签订的《商品房买卖合同》不能体现双方买卖房屋的意思表示，仅为双方之间履行债务的变通方式，产生的权利没有超越债权之维度，没有任何物权化的属性。基于以物抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以物抵债行为不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生仅针对交易不动产的物权期待权。案涉房屋在李树金与中驰公司签订《商品房买卖合同》前已设立了合法有效的担保特权，李树金享有的民事权益不优于中鼎公司享有的担保物权，不能阻却对案涉房产的执行。此外，李树金提交的证据不足以证明红叶公司、李树红或李树金已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。对于李树金主张的建设工程优先受偿权优于抵押权的问题，建设工程优先受偿权的本质是顺位权，应由权利人在其权利经人民法院生效判决确认后在执行阶段主张。建设工程优先受偿权不能达到阻却执行的法律效果，人民法院对建设工程采取强制执行措施时，建设工程承包人不能以其对该建设工程享有优先受偿权为由提起执行异议之诉要求停止执行，而只能在执行程序中向执行法院提出优先受偿的主张。综上所述，李树金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条，《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，经一审法院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回李树金的诉讼请求。案件受理费20,282元由李树金承担。本院经审理查明，原审认定事实属实。本院认为，李树金就案涉房屋提起本案案外人执行异议之诉，应当审查李树金对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。关于李树金对案涉房屋是否享有民事权益。就案涉房屋，李树金提交了中驰公司与红叶公司签订的《顶房协议》，以及红叶公司与李树红签订的《顶房协议》。在中驰公司与红叶公司的《顶房协议》中，中驰公司以包括案涉房屋在内的12套房屋抵顶红叶公司的工程款。在红叶公司与李树红于2014年7月25签订的《顶房协议》中，红叶公司以包括案涉房屋在内的5套房屋抵顶李树红的工程款，且李树红将案涉4套房屋抵顶给李树金，另一套房屋抵顶给案外人。综上，可以认定李树金对案涉房屋享有民事权益。关于李树金对案涉房屋享有的民事权益是否足以排除强制执行。本案中，申请执行人中鼎公司对案涉房屋享有抵押权。《执行异议和复议规定》第二十七条规定：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。该规定第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除强制执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的50％。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《批复》）第一条规定：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。该《批复》第二条规定：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。根据《批复》第一条、第二条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，应予支持，但商品房消费者之外的一般买受人不应适用上述规则。《执行异议和复议规定》第二十九条规定的是房屋消费者物权期待权的保护条件，本案中李树金对案涉房屋提出执行异议，其对案涉房屋所享有的民事权益应符合该条规定方可排除强制执行。现李树金在本案中的主张涉及多套房屋，不符合《执行异议和复议规定》第二十九条第（二）项的规定，在本案中不属于商品房消费者，仅是商品房消费者之外的一般买受人，其对案涉房屋所享有的民事权益不足以排除强制执行，一审判决对李树金的诉讼请求未予支持并无不妥。综上所述，李树金的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20,282元，由李树金负担。本判决为终审判决。审判长 高 菡审判员 黄立君审判员 赵碧涛二〇二〇年十二月十一日法官助理刘文静书记员解明璐（代）