河北省霸州市人民法院民 事 判 决 书（2020）冀1081民初5952号原告：幸福基业物业服务有限公司，住所地：河北省廊坊市广阳区第六大街3-1-131，统一社会信用代码：91131003715899152B。法定代表人：孟惊，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘蕾，河北皓聚律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵永财。被告：安秀婷，女，1981年8月17日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：王本思，北京华泰律师事务所律师。原告幸福基业物业服务有限公司（以下简称幸福公司）与被告安秀婷为物业合同纠纷一案，本院于2020年11月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告幸福基业物业服务有限公司的委托诉讼代理人刘蕾、赵永财、被告安秀婷的委托诉讼代理人王本思到庭参加诉讼。本案现已审理终结。幸福基业物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付2019年7月1日至2021年6月30日的物业服务费20476.32元，并自逾期付款之日按照未缴纳金额的日3‰支付违约金；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系霸州市孔雀城小区沁园115栋108室业主，房屋面积为236.17平方米，原告系该小区物业服务公司，原、被告签订前期物业服务协议，根据该协议被告应按3.8元/平方米向原告缴纳物业费，每逾期一日按照欠费总额的3‰支付违约金。现上一个缴费周期已过，但被告并未按照约定向原告交纳物业费，按照前期物业服务协议约定，被告的行为已经构成了违约，应向原告支付拖欠的物业服务费并支付违约金，为维护原告的合法权益，故提起诉讼。安秀婷辩称，一、物业应当提供质量相等的服务，且收费标准应当与服务内容，服务质量相适应，物业不能就按照服务合同收费，但服务达不到标准，被告同意物业方依法收取物业费；二、被告有正当的理由拒绝缴纳物业费：1、被告没有尽到保障业主财产权利的服务，小区里38台壁挂炉集体失窃，出现大规模集体事件，物业没有尽到安防义务；2、绿化管理长期不到位，经常停水停电，小区给水管道的堵塞物业也未进行及时疏通，综上，原告未尽到服务义务，被告有理由拒绝缴纳物业费，不同意支付缴纳违约金。三、被告请求法院对物业费进行减免，使被告的物业费与服务水平相对应。原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：一、原告的营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证一份，证明原告身份。二、原、被告于2018年5月12日签订的前期物业服务协议一份，证明双方的物业服务合同关系，原告为本案涉案小区的物业服务公司，被告为该小区业主以及原告的服务范围，被告缴纳物业费的标准，缴纳期间情况，逾期缴纳应按日千分之三支付违约金。三、书面催缴通知一份、张贴照片一份、短信催缴通知截图一份、微信催缴通知截图两份，证明原告通过书面、短信、微信的方式催缴过物业费，但被告至今无正当事由未缴纳物业费。四、照片九张，证明原告积极履行前期物业服务协议中的内容，已经按照服务协议履行了义务，并获得了业主的好评，该组证据中第一张照片即为丢失壁挂炉的业主，在物业协助公安机关侦破案件后，该业主表达了对物业公司提供服务的高度好评。五、被告的房屋买卖合同一份，证明被告为本案涉案房产的业主，该房屋处于保修期内，以及被告房屋面积，应以此平米数缴纳物业费。被告的质证意见为：对证据一、三、五无异议。对证据二，对真实性认可，对协议第2条约定了物业为公有部分提供维修养护，具体约定了物业服务内容。对证据四，对该组证据的真实性不予认可，该证据为2020年10月26日，只能指定该时间点，对一段时间的服务水平无法证明。对没有时间的锦旗，无法说明其针对的服务期间。即使该照片是真实的也代表了个别业主对物业的意见，不能代表全部业主对物业服务的意见。对活动的照片与本案无关。进出门的停车管理服务是原告正当的服务内容，对此照片无异议。被告为支持其主张，向本院提交如下证据：一、霸州市公安局2020年10月26日出具的鉴定意见通知书的照片一份，包括被告在内的业主丢失的38台壁挂炉，鉴定金额为188480元。二、被告屋内的丢失壁挂炉的通知书的照片一份，证明丢失壁挂炉。三、与物业服务管家的微信聊天记录截图24张，内容为停水停电的通知，证明停水停电情况。四、微信聊天记录截图一份，证明被告要求与原告方经理进行沟通。五、地面照片4张，其中有一张可以明显看到沟渠内有砖头，下面有水泥，掉在里面没有打捞出。积水照片。还有垃圾未及时清理；六、照片复印件一张，证明原告未尽到清理打扫义务。原告的质证意见为：对证据一，该证据在本案中不应作为民事诉讼证据进行提交，该证据可以显示出该鉴定通知作出的时间为2020年10月26日加盖霸州市公安局的印章为刑事案件侦查阶段，侦查机关搜集的证据，该证据应当是保密的，作为民事证据当庭提交是违反法律规定的。另外该证据中也没有本案被告的签字，其应当说明来源。对证据二，无法证实具体位置，通过照片也可以显示出房屋内该部分未进行装修，具体是否被告未尽到自己应尽的安全防护义务，被告丢失的取暖炉已经取回，物业公司已经免费帮业主安装完毕。对证据三，关于停水停电的通知同合并另一案质证意见一致。对证据四，真实性不予认可，该聊天记录进行了涂改，无法说明真实性。对证据五，积水及各类照片，积水是暴雨导致的，下雨后物业公司及时进行了清理，对砖头的照片无法说明位置，故对真实性、合法性、关联性不认可。对证据六，因无法证实其具体位置，无法证实拍摄时间，故对其真实性、合法性、关联性不认可。本院经审理认定事实如下：2018年5月12日，原告（乙方）、被告（甲方）签订前期物业服务协议一份。协议约定，第一条：原告为霸州孔雀城一期128栋1单元104室房屋提供物业服务。第二条：原告提供的物业服务包括：1、物业公共部位的维修、养护和管理。2、物业公共设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集、清运及雨、污水管道疏通；4、公共绿化养护和管理；5、车辆停放服务；6、公共秩序维护、安全防范事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。第三条：原告服务内容不含业主专有部分的维修养护、家政服务以及业主车辆等特定财产的保管服务。第四条：本协议期限自2017年6月30日至业主大会成立并签订新的物业服务协议时止。第七条：原告的权利义务：1、根据有关法律、法规及本协议的约定提供物业服务，收取物业服务费用，并有权对侵害其他业主利益、不按时交纳物业服务费的业主进行追缴；3、有权制定本物业管理区域内共用部位和共用设备的使用，公共秩序和环境卫生维护等方面的规章制度。业主和物业使用人应共同遵守。……。第八条：本物业管理区域物业服务收费实行包干制，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积按年交纳，具体标准如下：叠拼住宅2.5元/平方米/月，全景联排3.8元/平方米/月，双拼3.8元/平方米/月。业主在收房时，预缴第一年物业服务费及相关费用，此后于每个缴费期结束前的一个月内交纳下一年度的物业服务费，以现金、或委托银行划拨方式均可。每逾期一日应按欠费总额的3‰向乙方支付违约金……。被告所有的霸州市，面积224.52平方米，按照3.8／㎡／月的标准收费，每年应缴物业费10238.11元。原告自2017年10月开始为该小区提供物业服务，该小区截止到本案开庭之日未成立业主大会及业主委员会。被告未交纳2019年7月1日至2021年6月30日的物业费,经原告催要被告至今未向原告缴纳。本院认为，民事主体从事民事活动应当遵循自愿、平等、公平、诚实信用、等价有偿的原则。原告作为开发商选聘的前期物业管理单位，与业主签订《前期物业服务协议》，为包括被告在内的业主提供物业管理服务的事实是客观存在的。原告与被告签订《前期物业服务协议》之后，双方即形成了物业服务合同关系，双方应当按照合同享有合同权利、全面履行各自合同义务。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。故本院对原告要求被告支付2019年7月1日至2021年6月30日的物业费20476.22元的诉讼请求予以支持。被告提交的原告方员工关于的停水、管道泄漏等通知的微信聊天截图，因停水、管道泄漏等并非物业公司原因导致，不属拒交物业费的理由。被告主张的小区安防不达标，因物业方对仅能对安全防范进行协助管理，且在盗窃发生后，物业方也积极报案并配合警方追回了被偷盗物品，物业方积极履行了义务。对被告所述其他关于物业服务不达标，被告未提供证据证明，故被告的抗辩理由均不能成立，本院均不予采纳。经原告向被告催收，被告至今未交纳相应的物业服务费，已构成违约，应当承担相应的违约责任，因原被告约定违约金日3‰过高，本院酌定逾期付款违约金按起诉时的全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍即年利率15.4％计算，以10238.11元为基数，自2019年7月1日起至2020年6月30日止；以20476.22元为基数，自2020年7月1日起计算至物业服务费缴清时止。物业费系用于保障共用部位、公用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能会影响物业公司的服务水平和服务质量，导致物业管理陷入恶性循环状态。望原告作为物业服务企业，在合同履行中积极履行职责，提高服务质量，被告作为业主主动交纳费用，参与社区自治，共同维护美好家园。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第七条第五项的规定，判决如下：一、被告安秀婷于本判决生效之日起十日内向原告幸福基业物业服务有限公司支付2019年7月1日至2021年6月30日期间的物业服务费20476.22元；二、被告安秀婷于本判决生效之日起十日内支付原告幸福基业物业服务有限公司违约金，按年利率15.4％计算，以10238.11元为基数，自2019年7月1日起至2020年6月30日止；以20476.22元为基数，自2020年7月1日起计算至物业服务费缴清时止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计156元，由被告安秀婷负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审判员  宋广楷二〇二〇年十二月二十四日书记员  那程飞——