湖北省黄冈市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂11民终2958号上诉人（原审被告）：姜激浪，男，1978年4月23日出生，汉族，住蕲春县。委托诉讼代理人：汪永明，湖北永铭律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：苏凤琴，女，1977年11月23日出生，汉族，住湖北省武穴市。委托诉讼代理人：万隆，湖北亨迪律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：蕲春县漕河镇南门畈社区居民委员会。住所地：蕲春县漕河镇南门社区。法定代表人：范成钢，主任。委托诉讼代理人：伊青松，湖北东璧律师事务所律师。上诉人姜激浪因与被上诉人苏凤琴、蕲春县漕河镇南门畈社区居民委员会（以下简称南门畈居委会）租赁合同纠纷一案，不服湖北省蕲春县人民法院（2020）鄂1126民初1313号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。姜激浪上诉请求：撤销原判，依法公正判决。事实和理由：一、一审认定上诉人占用苏凤琴租赁物的时间有误。上诉人是2018年4月28日收到漕河镇南门畈社区居委会南阳新城建设指挥部下达限期拆迁告知书。在此之前三月份就有指挥部的人员前来告知该处需要拆迁，此时上诉人就逐渐安排人员撤离，缩小经营规模，减少宣传力度。从四月后基本无人前来就餐，只有个别老朋友照顾性就餐，如邱利胜，一审法院以邱利胜签单时间6月30日为实际占用期间实属片面认定，上诉人提供的2018年4月28日、2018年5月21日二份限期拆迁告知书和相关证人证言证实四月份就开始围墙，故一审对占用租赁物时间上认定错误。二、一审判决上诉人分担2018年6月25日至2018年9月1日期间的租赁物占用费，既无事实依据，也无法律依据。1、该期间上诉人所租赁渔庄四周已被围墙围住，只留一个门进出，渔庄生意无法经营，上诉人无法使用该租赁物达到经营渔庄的目的。2、根据相关法律规定，出租人向承租人提供的租赁物负有安全保障义务，由于出租人没有尽到这一义务，出租人应承担违约责任。苏凤琴辩称：所谓租赁物的安全保障义务是针对租赁物自身安全义务，而非第三方侵权时出租人承担的安保义务。本案是第三方南门畈居委会对租赁物设置栅栏，而非出租人未履行合同义务。原先围墙是栅栏形式，也只有一个出口，而非上诉状提到的四周都被围住，只留一个出口。从2017年9月25日，苏凤琴将租赁物交付给上诉人，直到租赁期满甚至一审起诉，上诉人仍然占有场地。南门畈居委会辩称：本案案由为租赁合同纠纷，根据合同相对性原则，合同双方为上诉人与苏凤琴，被上诉人南门畈居委会仅为涉案渔庄被征用前的土地集体所有人，上诉人与苏凤琴之间的权利义务与南门畈居委会无关，南门畈居委会不应承担本案民事责任。涉案渔庄土地征用单位为蕲春县南阳新城建设指挥部，而非南门畈居委会。苏凤琴向一审法院起诉请求：1、判令姜激浪向苏凤琴支付场地租赁费12.4万元整；2、判令姜激浪偿付拖欠燃气、水、电费用并向苏凤琴返还全部承租设备（如无法返还则赔偿全部损失）；三、判令姜激浪承担诉讼费。一审法院认定事实：2017年9月21日，苏凤琴与姜激浪签订《场地设备租赁协议》，约定：姜激浪自2017年9月25日至2019年9月25日租用苏凤琴提供的南洋鱼庄，2017年9月25日至2018年9月24日租金为72000元，2018年9月25日至2019年9月24日租金为84000元；苏凤琴提供场地、餐饮设备、设施，到期后由姜激浪返还；姜激浪在使用期间水电费、燃气费，由其自理；姜激浪在承担期间，可对场地设施适度维修，因该场地是由南门畈居委会出租使用，如需拆迁，苏凤琴有责任对姜激浪增加的装修费用按补偿总成本价占比补偿，合同还约定了其他事项。合同签订后，姜激浪向苏凤琴交付了20000元租金和10000元押金，苏凤琴向姜激浪支付了南洋鱼庄场地、餐饮设施、设备（另付清单），姜激浪开始经营至2018年6月底（姜激浪提供的餐饮签单、点菜单最后一次签单时间为2018年6月30日，签单人为邱利胜）。因蕲春县漕河镇南门畈社区居委会南阳新城建设指挥部书面通知姜激浪拆迁，并用围墙将南洋鱼庄场地临街面包围，致姜激浪未能经营，姜激浪多次向苏凤琴交涉未果。另查明：苏凤琴提供给姜激浪的场地系南门畈居委会出租给苏凤琴，并由苏凤琴自行建设的临时建筑南洋鱼庄，截至庭审辩论终结前，各方当事人均未提供建设工程规划许可证。南门畈居委会出租场地给苏凤琴，使用的时间自2015年10月11日至2019年9月30日。因该场地需征收拆迁，南门畈居委会免除了苏凤琴2018年10月1日至2019年9月30日的场地租金。姜激浪在租赁期间欠付天然气燃气费645.37元、滞纳金1101.05元。一审法院认为，苏凤琴与姜激浪签订的《场地设备租赁协议》所涉及的场地为南门畈居委会提供，苏凤琴在建设临时建筑物南洋渔场时未取得建设工程规划许可证，也没有举证证明经过主管部门的批准，故租赁合同无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，姜激浪应向苏凤琴支付其实际使用期间的房屋占用费（即2017年9月25日至2018年6月25日）并返还苏凤琴提供的餐饮设备、设施，支付欠付的燃气费、滞纳金。本案争议的焦点是因房屋被征收拆迁导致租赁合同不能实际履行期间（即2018年6月25日至2019年9月24日）的房屋占用费如何承担。从姜激浪承租的目的是使用餐饮设备设施实现营利，因该房屋拆迁导致合同的目的不能实现，且南门畈居委会也免除2018年10月1日至2019年9月30日期间的租金，故该期间的姜激浪占用南洋鱼庄的占用费也应免除，2018年6月25日至2018年9月1日期间的占用费依据公平原则应由苏凤琴与姜激浪共担。姜激浪抗辩案外人邱利胜拖欠的餐费12700元应抵扣租金，苏凤琴对该行为未予认可，且拖欠餐费是另一民事法律关系，姜激浪可另行主张权利，故一审法院依法认定姜激浪已交纳的租金为30000元，还欠付苏凤琴的租金（9个月＊6000元+3个月*6000元÷2=63000-30000元）33000元及燃气费、滞纳金1746元，并由姜激浪向苏凤琴支付并返还场地餐饮设施、设备。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇居民房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、由姜激浪在判决生效之日起十日内向苏凤琴支付房屋使用费及燃气费、滞纳金共计34746元；二、由姜激浪在判决生效之日起十日内向苏凤琴返还南洋鱼庄场地及设施、设备（见附件1、附件2）；三、驳回苏凤琴的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为：一、关于一审认定姜激浪占用苏凤琴租赁物的时间是否有误问题。本案中，姜激浪提出从2018年4月就对涉案南洋鱼庄开始围墙、只有个别顾客照顾性就餐，一审以签单时间6月30日为实际占用期间属片面认定，因姜激浪在事实上并未停止经营，一审为此确定姜激浪占用苏凤琴租赁物的时间计算至2018年6月25日，并无不当。二、关于一审判决确定姜激浪与苏凤琴分担2018年6月25日至2018年9月1日期间的租赁物占用费是否妥当问题。姜激浪与苏凤琴签订《场地设备租赁协议》时，根据协议内容应当知道涉案南洋鱼庄是由蕲春县漕河镇南门畈社区居委会出租、可能面临有拆迁的风险，现拆迁的事实已经发生，对2018年6月25日至2018年9月1日期间的占用费，在姜激浪、苏凤琴均无过错的情况下，一审依据公平原则由苏凤琴与姜激浪共担，并无不妥之处。综上所述，姜激浪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2780元，由上诉人姜激浪负担。本判决为终审判决。审判长 易 俊审判员 饶桂芳审判员 宋顺国二〇二〇年十二月二十一日书记员 彭 聪