山西省晋中市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）晋07民终3402号上诉人（原审原告）：江水，男，1977年7月14日生，汉族，上海市黄浦区居民，住平遥县。上诉人（原审原告）：沈威，男，1966年6月23日生，汉族，上海市闵行区居民，住上海市闵行区。上诉人（原审原告）：叶某，女，1978年10月13日生，汉族，浙江省青田县村民，住青田县。上诉人（原审原告）：刘某1，男，2007年6月16日生，汉族，浙江省青田县村民，住青田县。法定代理人：叶某，女，1978年10月13日生，汉族，浙江省青田县村民，住青田县。上诉人（原审原告）：刘某2，女，2004年12月14日生，汉族，浙江省青田县村民，住青田县。法定代理人：叶某，女，1978年10月13日出生，汉族，浙江省青田县村民，住青田县。五上诉人共同委托诉讼代理人：赵美蓉，山西显耀律师事务律师。被上诉人（原审被告）：张光富，男，1970年6月7日生，汉族，平遥县居民，住平遥县。委托诉讼代理人：王**文，山西廷政律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵杰，山西廷政律师事务所实习律师。上诉人江水、沈威、叶某、刘某1、刘某2因与被上诉人张光富房屋租赁合同纠纷一案，不服平遥县人民法院（2020）晋0728民初942号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人江水、沈威、叶某、刘某1、刘某2上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持上诉人的原审诉求；2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。上诉理由：—、原审无异议的事实：1.上诉人江水、沈威和刘君锋（2019年已去世）系朋友关系，上诉人叶某系刘君锋的妻子，上诉人刘某2、刘某1系刘君锋的子女。2.原审认定上诉人江水和已故刘君锋于2016年3月签订了房屋租赁合同，2017年3月15日上诉人和被上诉人因被上诉人作为股东参与经营便补签了《房屋租赁合同》，合同约定：（1）被上诉人将位于平遥县房屋租赁给上诉人，用于经营酒吧等使用；（2）上诉人有权对房屋和院子所有结构、相关配套设施进行重建和装修以及改造；（3）租赁期限始于2016年3月20日终于2028年3月19日，共计12年；（4）租金每年25万元，租赁期间被上诉人不得将房屋收回。二、原审认定事实错误：1.上诉人沈威也系租赁合同一方，沈威系适格的主体；根据原审庭审阶段被上诉人提供的2016年3月份的《房屋租赁合同》上面明确载明了沈威是承租人一方；2017年补签合同是因为在经营过程中有人加入合伙便重新签订，因上诉人沈威签订合同时不在场后续补签，因此上诉人提供的房屋租赁合同上面有沈威的名字，被上诉人的合同上没有沈威名字，但是在之后的经营过程中沈威一直参与并且取得了分红。因此根据上诉人及被上诉人提供的证据足以证实沈威系合同的相对方，故沈威系本案适格的诉讼主体。2.被上诉人和上诉人未解除租赁合同，上诉人从未收到被上诉人给付的解除合同；本案租赁合同承租方系三方当事人：江水、沈威、刘君锋，刘君锋去世后本案的其他上诉人系其继承人，如果被上诉人合法解除也需通知三方，但是根据被上诉人原审的陈述其也未通知沈威及刘君锋的继承人，沈威及叶某也从未听说被上诉人解除租赁合同的事宜；上诉人与被上诉人有共同的微信群，通过群平常就进行交流、沟通，被上诉人如果确实要解除合同那么可以通过微信群通知，但是从未在共同的微信群里告知过上诉人解除合同的事宜。因此被上诉人仅以通知江水为由解除合同于法无据。三、上诉人主张符合法律规定，依法应予以支持：1.根据庭审阶段上诉人提供的证据及被上诉人认可的事实可以证实被上诉人违反约定，使得上诉人不能依据合同约定继续使用租赁物，故被上诉人应当依法继续履行合同；2.因被上诉人的上述违约行为导致上诉人遭受经营损失，故被上诉人应当承担给上诉人造成的损失。被上诉人张光富辩称，张光富于2017年3月15日将涉案房屋租赁给江水、刘君锋二人，合同明确约定：“乙方有权对房屋进行重建改造”。但合同签订后，江水没有和张光富协商，擅自将沈威的名字加注到其自身持有的合同书上，张光富对此既不知情，也不认可。同时，江水、刘君锋履行合同过程中拆除被上诉人所有的房屋（租赁物）后未按合同约定重建，已构成根本违约。被上诉人已通过短信告知、租赁物张贴通知及当面送达的方式通知承租人江水解除了《房屋租赁合同》，就此上诉人江水并未在法定期间提出异议。一审认定事实清楚，证据确实充分，请二审法院驳回上诉人的上诉，维持一审判决。江水、沈威、叶某、刘某1、刘某2向一审法院提出诉讼请求：1.判令张光富继续履行和原审原告签订的房屋租赁合同，不得侵害、妨碍原审原告正常经营并将租赁房屋钥匙交付给原审原告，使得原审原告正常使用租赁房屋；2.判令张光富赔偿原审原告经营损失30000元（暂计算到2020年6月3日）；3.判令张光富免除原审原告从2020年3月到张光富不再妨碍原审原告正常经营期间的租赁费；4.案件受理费由张光富承担。一审法院认定事实：叶某、刘某1、刘某2系刘君锋之妻、子、女。2016年3月，江水及刘君锋与张光富签订房屋租赁合同，张光富将平遥县房屋交江水及刘君锋承租经营。2017年3月15日，江水及刘君锋（乙方、承租人）与张光富（甲方、出租人）重新签订房屋租赁合同1份，合同约定：“甲方将山西省晋中市平遥县房屋租赁给乙方，乙方用于经营客栈和经营餐饮、娱乐、休闲服务等使用，但必须甲方同意；房屋租赁给乙方后，在不影响安全的情况下，乙方有权对房屋和院子所有结构、表面和相关配套设施进行重建和装修以及改造；租赁日期自2016年3月20日开始至2028年3月19日止，共计12年。最后两年每年按35万元一年付房租；2016年3月20日甲方将房屋交付给乙方使用；租金为贰拾伍万元人民币每年，总共租期为壹拾贰年，租赁期间甲方不得将房屋收回”等内容。合同签订后，沈威在江水及刘君锋所持合同上乙方江水、刘君锋名字下面签上自己的名字及身份证号码，并在合同落款乙方处签上自己的名字。同日，江水（甲方）、刘君锋（乙方）与乔强强（丁方）、张光富（戊方）、（丙方处为空白）签订山西店铺股份合作协议，约定：“甲、乙、丙、丁、戊伍方共同享有山西省平遥县店铺的承租权，承租期限为2016年3月19日至2028年3月18日止。店铺租金每年人民币贰拾伍万元整。伍方约定：甲方占有总股份40%，乙方占有总股份的10%，丙方占有总股份的20%，丁方占有总股份的20%，戊方占有总股份的10%，甲乙丙丁戊伍方以上述占有股份的股权份额比例分享店铺赢利，伍方实际投入股本金数额及比例不作为分配赢利的依据。店铺的实际经营由甲乙丙方操作执行，丁戊两方承诺不参与店铺的日常经营管理。如店铺亏损也按股份比例分摊。股份店铺若产生利润后，伍方按股份比例提取可分得的利润。如将利润投入店铺作为运作资金，以加大资金来源，扩充市场份额，必须经由甲乙丙丁戊伍方同意后方可执行；合伙期限为12年，自2016年3月19日起至2028年3月18日止。如店铺继续由甲乙丙三方正常经营，伍方无意退出，则协议期限自动延续”等内容。协议签订后，张光富将平遥县房屋交江水等承租经营。承租期间，江水等将张光富位于该院外院房屋装修成酒吧经营，将前院中院和里院的原有房屋拆除，但未予重建。2019年农历七月，刘君锋去世。原审原告经营至2020年1月底止，双方按合作协议分红至2019年12月份止。2020年3月20日，张光富作出《解除房屋租赁合同通知书》，其内容为：“江水：你我双方2017年3月15日签订《房屋租赁合同》，现因履行过程中你拆除所租房屋至今未能修复，严重违反《平遥古城保护条例》的相关规定，并给我造成了巨大的损失，已失去继续履行合同的基础和条件。故通知你解除《房屋租赁合同》，终止履行。请你接到通知七日内与我商洽交接事宜，逾期视为放弃，由我单方处理”。2020年3月28日，张光富将该通知书以短信的方式发送给了江水；2020年5月26日，张光富又将该通知当面送达给了江水。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。本案中，张光富以原审原告拆除所租房屋至今未能修复，将解除《房屋租赁合同》通知书送达给了江水，依法应视合同已经解除，依法原审原告应起诉请求人民法院确认解除合同的效力。故现原审原告起诉判令张光富继续履行和原审原告签订的《房屋租赁合同》，不得侵害、妨碍原审原告正常经营并将租赁房屋钥匙交付给原审原告，使得原审原告正常使用租赁房屋；判令张光富赔偿原审原告经营损失30000元；判令张光富免除原审原告从2020年3月到张光富不再妨碍原审原告正常经营期间的租赁费之请求，该院依法不予支持。沈威并未在张光富所持租赁合同上签字，故该并非本案适格的原告主体。叶某、刘某1、刘某2作为刘君锋的继承人，在刘君锋去世后，与江水共同作为租赁合同的合伙承租人，张光富通知江水解除合同之行为，应由全体合伙人承担。一审判决：驳回江水、叶某、刘某1、刘某2的诉讼请求。驳回沈威的起诉。二审中，本院组织双方当事人进行了现场勘查。上诉人江水、沈威、叶某、刘某1、刘某2围绕其上诉请求提供照片十张，欲证明案涉院落拆除之前的状态。被上诉人张光富质证称，其中第1、2、4、7、8、9号图片是院落拆除之前的状况，第3、5、6、10号图片是拆迁过程中的图片。被上诉人张光富围绕其答辩意见提供《个体工商户信息查询单》一份，欲证明上诉人江水已于2019年12月18日办理注销登记，不再继续在院经营酒吧，且在经营期间未将拆除的被上诉人张光富的房屋重建，构成根本违约。上诉人江水、沈威、叶某、刘某1、刘某2共同质证称，2016年5月31日注册登记初见酒吧，经营者刘君锋，2017年8月22日经营者变更为江水，2019年12月18日酒吧注销，同天重新注册为平遥县相遇初见酒吧，经营者登记为冀渊臻，但实际经营者仍然是江水。另查明，张光富向江水送达的《解除通知书》中载明“请你接到通知七日内与我商洽交接事宜，逾期视为放弃，由我单方处理。”江水、沈威、叶某、刘某1、刘某2于2020年7月2日向一审法院提起诉讼。本院查明的其余事实与一审基本一致。本院认为，本案二审的争议焦点有二：一是沈威是否是本案适格的诉讼主体。经查审，沈威未在张光富持有的租赁合同上签字，一审据此认定沈威非本案适格的诉讼主体。但结合江水（甲方）、刘君锋（乙方）与乔强强（丁方）、张光富（戊方）、（丙方处为空白）签订的《山西店铺股份合作协议》中明确约定“甲、乙、丙、丁、戊伍方共同享有山西省平遥县店铺的承租权”“丙方占有总股份的20%”的内容、2019年9月15日乔强强将股份转让于王强签订的《合伙份额转让协议书》中约定的内容和见证人信息以及合伙期间的分红情况，可以沈威系租赁合伙人之一，一审驳回沈威的起诉不当。二是江水、沈威、叶某、刘某1、刘某2的诉讼请求有无事实和法律依据，应否支持。本案中，被上诉人张光富分别通过短信告知江水、当面向江水送达以及租赁物张贴通知的方式向上诉人送达了《解除通知书》，上诉人收到通知后未提起诉讼表示异议。现上诉人认为被上诉人张光富未向租赁合同中的其他方履行通知义务，也未在共同的微信群中告知上诉人解除合同事宜，故双方签订的租赁合同并未解除。对上诉人的该项诉讼主张，本院认为江水是初见酒吧登记的经营者，且所持股份比例最大，在租赁合同中未写明沈威，而另一承租人刘君锋已故的情况下，被上诉人张光富向上诉人江水送达书面解除合同通知，应视为履行了通知义务。被上诉人张光富则认为，上诉人未在接到《解除通知书》中指定的期限内与其商洽交接事宜，也未在法定期间内提起确认解除合同效力之诉，表明双方之间的租赁合同已经解除。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”之规定是对《中华人民共和国合同法》第九十六条的适用作出的解释，如何适用必然要结合而不能脱离该条款的规定。《合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”据此，张光富主张上诉人未对其发出的解除通知提出异议表明双方合同已经解除，应审查该理由是否符合《合同法》第九十三条第二款、第九十四条规定的情形。《合同法》第九十三条第二款规定的是合同的约定解除，而本案中合同并未对此作出约定，双方也未达成解除合同的新的合意，因此本案不存在约定解除的情形。《合同法》第九十四条规定的是合同的法定解除，包括以下情形：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”从张光富的主张看，其是以上诉人在履行合同过程中拆除租赁房屋未能修复，严重违反《平遥古城保护条例》的相关规定，并给其造成了巨大的财产损失，使其不能实现合同目的为由主张解除合同。因此，本案应当审查该情形是否存在，以判断张光富是否享有法定解除权。双方签订的《房屋租赁合同》第2条约定：“房屋租赁给乙方后，在不影响安全的情况下，乙方有权对房屋和院子所有结构、表面和相关配套设施进行重建和装修以及改造”，现张光富认为上诉人仅将外院房屋装修成酒吧经营，但对院内其他房屋拆除后并未按口头约定修建客栈，已经构成根本违约。因对该事实双方陈述不一，本院组织双方进行了现场勘察，确有部分房屋拆除以后未予建设，上诉人存在违约行为，被上诉人张光富多次通知，上诉人未予积极协商处理，进而矛盾激化，被上诉人获得合同解除权。另，张光富提出，上诉人于2019年12月18日已将平遥县初见酒吧办理了注销登记，同日成立了平遥县相遇初见酒吧，经营者为冀渊臻，上诉人已退出经营。上诉人对此解释为冀渊臻为其雇佣人员，实际经营者仍是上诉人。本院认为，合同双方应该诚实守信方能长久合作、互利共赢，本案的特殊情形在于张光富不仅是租赁合同的出租方，也是案涉酒吧的合作方，上诉人在经营期间未积极履行通知和协商义务导致双方发生矛盾，双方因其他院落的租赁亦产生纠纷诉至法院，矛盾不断升级，现已不具备继续合作的条件，故上诉人要求判令双方继续履行房屋租赁合同，已无事实和法律基础，本院难以支持。综上所述，上诉人江水、沈威、叶某、刘某1、刘某2的上诉请求部分成立；一审判决驳回沈威的起诉不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：变更平遥县人民法院（2020）晋0728民初942号民事判决为：驳回江水、叶某、刘某1、刘某2、沈威的诉讼请求。二审案件受理费550元，由上诉人江水、沈威、叶某、刘某1、刘某2负担。本判决为终审判决。审判长 段 锋审判员 许 俊审判员 胡庆刚二〇二〇年十二月二十五日书记员 李嘉欣