北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终11037号上诉人（原审被告）：北京乐壳教育科技有限公司，住所地北京市顺义区怡鑫家园**楼****。法定代表人：刘潇，执行董事。委托诉讼代理人：李雪玉，北京市竞天公诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：范星宇，北京市竞天公诚律师事务所律师。上诉人（原审原告）：蓝梧桐（北京）公寓管理有限公司，住，住所地北京市东城区/div>法定代表人：崔岩，总经理。委托诉讼代理人：孙英实，北京市中友律师事务所律师。上诉人北京乐壳教育科技有限公司（以下简称乐壳公司）与上诉人蓝梧桐（北京）公寓管理有限公司（以下简称蓝梧桐公司）房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初1748号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员马立红独任审理，公开开庭审理了本案。上诉人乐壳公司之委托诉讼代理人李雪玉、范星宇，上诉人蓝梧桐公司之委托诉讼代理人孙英实到庭参加诉讼。本案现已审理终结。乐壳公司上诉请求：1.请求撤销一审判决第二项，改判乐壳公司返还蓝梧桐公司房屋租金666666.67元、装修服务费66296.1元；2.请求撤销一审判决第三项，改判驳回蓝梧桐公司的该项诉讼请求；3.一、二审诉讼费用由蓝梧桐公司承担。事实与理由：1.原审判决认定乐壳公司返还蓝梧桐公司2019年11月18日至2020年3月19日期间的租金1333333.33元，属于适用法律错误，应予以撤销并改判。原审法院认定双方于2019年7月17日签署的《房屋租赁合同》于2020年1月18日解除，且蓝梧桐公司在2019年11月18日至2020年3月19日期间仍实际占用涉案房屋。乐壳公司仅需返还蓝梧桐公司2020年1月18日至2020年3月19日期间的房屋租金666666.67元及装修服务费66296.1元。2.原审法院认定乐壳公司赔偿蓝梧桐公司消防设计损失85万元，属于事实认定错误，适用法律错误，应予以撤销并改判。蓝梧桐公司与北京××机电工程有限责任公司（以下简称××公司）签订的《北京市建设工程施工合同（消防咨询及施工合同）》约定的项目名称与其提交的中信银行《客户回单》摘要或附言名称不符，蓝梧桐公司未提供证据证明××公司已就涉案房屋向其提供相应的设计服务。即便认定蓝梧桐公司存在消防设计损失，也应按照过错责任比例判令乐壳公司承担赔偿责任。蓝梧桐公司针对乐壳公司的上诉请求辩称：不同意乐壳公司的上诉请求。原审法院已经认定乐壳公司存在违约行为，双方合同已解除。根据《合同法》第97条规定，因乐壳公司违约行为导致合同目的无法实现，蓝梧桐公司有权要求乐壳公司返还全部费用并赔偿全部损失。一审判决对于85万消防设计费用损失，认定正确，同意一审该项判决结果。蓝梧桐公司上诉请求：1.请求撤销一审判决第二项，改判在一审判决基础上由乐壳公司补充返还蓝梧桐公司房屋租金666666.67元，租赁保证金800000元；2.请求撤销一审判决第四项，改判为乐壳公司支付蓝梧桐公司违约金666666元，赔偿蓝梧桐公司因施工方索赔的损失共计2980000元，赔偿蓝梧桐公司律师费296000元，担保费19257.14元；3.本案一、二审全部诉讼费用由乐壳公司承担。事实与理由：1.一审法院将合同解除的原因认定为双方均违反合同约定，均应承担责任，属于认定事实不清，适用法律错误。本案中导致纠纷发生乃至合同目的无法实现的根本原因在于乐壳公司未能提供产权人盖章的《同意装修说明》，其应承担全部违约责任。2.关于施工方索赔部分，因目前施工方已经就相关事实在北京市顺义区人民法院向蓝梧桐公司提出索赔诉讼，相关案件已立案审理，本案一审应就该部分事实进行查明并正确裁判。3.律师费及担保费确属本案实际发生费用，应当予以支持。4.原审法院认为80万元保证金是双方为履行合同所作的担保，属于事实认定错误。80万元属于履约保证金，因乐壳公司违约导致合同解除，该履约保证金应作为蓝梧桐支付的资金予以返还；如果乐壳公司认为蓝梧桐公司存在违约，需要履约保证金冲抵其他费用，也需要乐壳公司在一审提出反诉或者另诉予以认定。但是乐壳公司没有行使权利；因此履约保证金应予返还给蓝梧桐公司。至于蓝梧桐公司给乐壳公司造成其他方面的损失，如果确实存在也不应在本案中予以处理。乐壳公司针对蓝梧桐公司的上诉请求辩称：1.一审法院已经明确合同解除原因是，受政策影响，涉案房屋在办理长租公寓证照无法实现；虽然乐壳公司作为出租方具有保证合同履行的法定义务，但蓝梧桐公司作为专业公司，对相关政策应有了解，因此原审法院认定蓝梧桐公司客观上无法实现合同目的是由于政策原因是正确的，蓝梧桐公司要求乐壳公司承担违约责任于法无据。2.乐壳公司没有提起反诉是因为原审法院释明我公司关于确认合同解除后，蓝梧桐公司继续占用房屋产生的费用以及房屋交接问题是否提起反诉，乐壳公司就此问题与蓝梧桐公司进行了沟通，所以没有提起反诉。蓝梧桐公司向一审法院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除蓝梧桐公司与乐壳公司之间的《房屋租赁合同》；2.请求法院判令乐壳公司返还蓝梧桐公司已经支付的租金200万元和租赁保证金80万元；3.请求法院判令乐壳公司赔偿蓝梧桐公司所遭受的损失共计2952379.12元；4.请求法院判令乐壳公司支付蓝梧桐公司违约金666666元（以上所有诉讼请求共计6419045.12元）；5.请求贵院判令乐壳公司依法承担本案的诉讼费用。诉讼中蓝梧桐公司变更第三项诉讼请求金额为4277636.26元（包括施工方索赔2980000元、消防图纸设计审核及咨询费850000元、家具预付款132379.12元，律师费296000元、担保费19257.14元）。总金额变更为7744302.26元。一审法院认定事实：产权证号为京房权证顺集字第【××】、京房权证顺字第【××】登记产权人均为北京××房地产开发有限公司。2018年2月3日北京乐壳投资管理有限公司与北京××家居广场市场有限公司签署房屋租赁合同，由北京乐壳投资管理有限公司从北京××家居广场市场有限公司处租赁北京市顺义区××号楼地上一至五层。租赁期限自2018年4月1日至2026年9月30日。租赁用途为商业办公。2018年12月14日，北京××房地产开发公司、北京乐壳教育科技有限公司、北京××家居广场市场有限公司签署《三方产权关系说明》。内容为：北京××家居广场市场有限公司（以下简称甲方）与北京乐壳投资管理有限公司（以下简称乙方）于2018年2月3日就顺义区××号楼地上一层至五层剩余面积签署了租赁合同。由于乙方公司注册地在门头沟区，合同签署后，乙方于2018年4月成立北京乐壳教育科技有限公司并完成顺义区本地工商注册工作。后与甲方签订补充协议，将乙方名称由“北京乐壳投资管理有限公司”变更为“北京乐壳教育科技有限公司”。北京××房地产开发公司同意北京××家居广场市场有限公司在租赁期内（2009年5月25日至2026年12月31日）将顺义区××号楼地上一层至五层剩余面积租赁给北京乐壳教育科技有限公司进行独立经营（合同租赁期限自2018年4月1日至2026年9月30日止），并同意北京乐壳教育科技有限公司对外进行部分分租。2019年7月17日，乐壳公司与蓝梧桐公司在北京市顺义区签署编号为BJLWTGY00000《房屋租赁合同》及其附件。约定乐壳公司将北京市顺义区××号楼上述产权证号内房屋出租给蓝梧桐公司作为长租公寓使用，具体经营范围包括开展青年公寓、酒店式公寓、租赁式员工集体宿舍及与长租公寓经营相关的洗衣房、健身房等商业运营。租赁期限7年，自2019年7月19日起至2026年7月18日止。年租金400万元。首个租赁年度免租期自2019年7月19日起至2019年9月18日止。双方还约定在签订涉案合同7日内蓝梧桐公司向乐壳公司支付房屋租赁保证金80万元。在租赁期满或本合同解除或终止后，房屋租赁保证金除抵扣应由蓝梧桐公司承担的租金费用及应承担的违约金或赔偿金外剩余部分（如有）应由乐壳公司于7日内无息返还给蓝梧桐公司。2019年7月24日蓝梧桐公司向乐壳公司交付2019年7月19日至2020年3月18日租金200万元及保证金80万元。蓝梧桐公司与××公司签订《北京市建设工程施工合同》（消防咨询及施工合同），具体签订日期不详。2019年8月27日蓝梧桐公司向××公司付款34万元。中信银行《客户回单》摘要或附言内容为QRY集中式工程管理部8月顺义××项目拨付图纸设计。2019年9月27日蓝梧桐公司再向××公司支付34万元。中信银行《客户回单》摘要或附言内容为QRY集中式工程管理部9月顺义××项目拨付图纸设计审核及咨询费。2019年10月蓝梧桐公司与江苏××建筑装饰有限公司签订《北京市怡馨家园小区1＃2＃商住楼4-5层室内精装修工程施工合同》,编号DK-GC-2019-001号。《合同补充条款》、附件1、2、3、5签订时间不明，附件4《工程质量管理协议书》签订时间为2019年6月28日。合同约定开工日期2019年10月17日，竣工日期为2019年12月18日。2019年10月17日蓝梧桐公司书面通知江苏××建筑装饰有限公司于2019年10月18日开工。2019年10月18日，蓝梧桐公司与北京××家具有限公司签订编号为DK-SY-2019032-JJ《蛋壳公寓家具采购项目家居供货合同》，约定北京××家具有限公司自2019年10月20日始向蓝梧桐公司供应家具。其中高低床款式-TXK-02（标准版）于2019年10月20日支付，当日运输安装,其余款式家具在2019年11月28日交付，2019年12月10日运输安装。蓝梧桐公司提供的《家具验收要点》显示2019年6月26日，设计部张俊超即对验收要点提出意见。蓝梧桐公司提供《供货承诺书》显示，2019年9月25日北京××家具有限公司即对北京顺义项目室内精装修工程项目提供家居作出相关说明及承诺。2019年11月2日乐壳公司向蓝梧桐公司发出《告知函》。其内容为：因产权方暂未盖章提供贵司装饰装修施工许可证办理所需材料，为避免扩大各方损失，现特告知贵司即刻暂停顺义区××号楼底商4-5层装修、拆除、订货、清理、拉运等工作。在暂停施工期间贵司须留有相关人员进行现场管理、巡视及其它相关安全保障工作，我司将根据手续进展情况及时通知贵司复工时间及要求。贵司务必根据本告知函暂停施工，因无许可而违法施工所导致的任何行政处罚及因此而扩大或给各方造成的经济损失均由贵司负责。我司将继续与产权方沟通协调，争取顺利协助贵司办理相应手续，与贵司一同创造一个健康和谐的营商环境。蓝梧桐公司收到乐壳公司《告知函》后即口头通知施工方停止施工。2019年11月4日再次书面通知施工方停止施工。至2019年11月4日各项施工停止。2019年11月26日，蓝梧桐公司向乐壳公司发出《律师函》，函请乐壳公司于7日内提供房屋产权人的书面同意函，积极配合《施工许可证》办理的各项工作，相应延长免租期限，确保合同能够得以履行。2020年1月17日蓝梧桐公司向乐壳公司发出《合同解除通知函》。乐壳公司于2020年1月18日收悉。诉讼中蓝梧桐公司申请财产保全。要求冻结被申请人乐壳公司在宁波银行股份有限公司北京顺义支行开户账号为×××内的存款人民币6419045.12元。冻结期限为一年。并以保单号为1016919192020000043的阳光财产保险股份有限公司北京分公司诉讼财产保全责任保险保单提供担保。北京市顺义区人民法院于2020年1月21日作出（2020）京0113民初1748号民事裁定书。裁定冻结被申请人乐壳公司在宁波银行股份有限公司北京顺义支行开户账号为×××内的存款人民币6419045.12元。冻结期限为一年。2020年1月22日法院以（2020）京0113执保83号冻结存款通知书，冻结乐壳公司在宁波银行股份有限公司北京顺义支行存款6419045.12元。实际冻结58966.04元。冻结期限为2020年1月22日至2021年1月22日。庭审中，双方达成了就涉案房屋合同解除后交接、装修状况勘查等后续事宜庭下自行协商解决的一致意见。一审法院认为：双方签订《房屋租赁合同》及其附件是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效。依法成立的合同对当事人具有拘束力，双方均应依约履行合同义务。现蓝梧桐公司与乐壳公司均同意解除双方间《房屋租赁合同》，法院不持异议。蓝梧桐公司以收到乐壳公司《通知函》之日作为解除合同之日,乐壳公司以开庭当日即2020年4月20日作为解除合同之日。双方就合同解除日期无法达成一致认知。就合同解除原因，法院认为，双方均认可涉案房屋无法办理相关证照，蓝梧桐公司用涉案房屋办理长租公寓的合同目的客观上无法实现。乐壳公司作为出租一方将性质为商业办公的用房出租给蓝梧桐公司经营长租公寓负有保证涉案房屋能够达到合同使用目的的法定义务。如其无法保障合同标的用于实现合同目的则蓝梧桐公司有权解除合同并要求乐壳公司承担违约责任。但本案蓝梧桐公司作为专业经营长租公寓的公司，其在签订合同前应当对涉案房屋的使用性质进行调查了解，应当知道涉案房屋不能用于实现合同目的。蓝梧桐公司以乐壳公司提供涉案房屋客观上无法实现合同目的而要求其承担违约责任的理由不能成立。根据《房屋租赁合同》第1.3条“甲方承诺作为转租人具备签订和履行本合同的能力和资格，房屋产权人对本合同内容租赁标的不持异议”、第1.5条“甲方作为转租人具备签订履行本合同的能力和资格”、第7.5条“在不违反法律法规、政策的情况下，甲方应配合乙方办理装修和改扩建及经营所需的各项申请报批手续（含履约过程中可能发生的各项年检、审核验收手续）。包括但不限于向乙方提供办理报批所需的符合条件的相关文件、图纸、资料等”内容以及乐壳公司收取施工服务费的事实和向蓝梧桐公司发出《通知函》中的表述，可以认定乐壳公司负有在蓝梧桐公司办理施工许可证时协助蓝梧桐公司提供产权单位证明的合同义务。现乐壳公司对于未能向蓝梧桐公司提供产权单位证明的事实认可，可以认定乐壳公司违反了合同约定的协助义务。《房屋租赁合同》第7.5条约定，“如甲方无正当理由违反或怠于履行上述义务的，乙方有权暂不支付本合同项下应付款项，上述情形持续达到30日且致使本合同目的无法达成的，乙方有权解除合同”。蓝梧桐公司称其在2019年10月21日通过微信向乐壳公司发送《同意装修证明》，要求乐壳公司尽快协调产权方盖章，但并未就微信使用人身份提供证据，且乐壳公司不认可该微信发生于双方有权代理人之间，法院不予采信。2019年11月2日，乐壳公司向蓝梧桐公司发送《告知函》，明确表明现产权方暂未盖章提供蓝梧桐公司装饰装修施工许可证办理所需材料，蓝梧桐公司当日收悉，至2020年1月17日，蓝梧桐公司向乐壳公司发送《合同解除通知函》已满30日，乐壳公司仍未向蓝梧桐公司提供产权方同意声明。根据《房屋租赁合同》第7.1条明确约定，蓝梧桐公司根据自身经营需求对租赁标的进行装修需事先征得乐壳公司的书面同意，并且按规定须向有关部门审批的应当事先报经批准。《房屋租赁合同》第11.4条约定，乙方未经甲方书面同意，对租赁标的进行装修、破坏，且在甲方通知后7日内未能恢复原状的，甲方有权解除合同。蓝梧桐公司既未提交乐壳公司书面同意装修的证据，也未按照规定取得《施工许可证》即自行开工，亦属于违约行为。但乐壳公司对于蓝梧桐公司的违约行为并未行使相应合同的权利，故2020年1月17日蓝梧桐公司向乐壳公司发出《合同解除通知函》，乐壳公司于2020年1月18日收悉，双方于2019年7月17日签署的《房屋租赁合同》于2020年1月18日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。因乐壳公司经释明后不提起反诉故本案的焦点在于确定蓝梧桐公司主张各项损失的合理性以及乐壳公司应承担的违约责任。根据《房屋租赁合同》第7.5条“要求甲方返还已收取的但未实际履行租赁期间对应租金”的约定以及乐壳公司向蓝梧桐公司发出《通知函》中“在暂停施工期间贵司须留有相关人员进行现场管理、巡视及其它相关安全保障工作，我司将根据手续进展情况及时通知贵司复工时间及要求”的要求，结合蓝梧桐公司对涉案房屋实际占有使用情况，法院酌定由乐壳公司退还蓝梧桐公司2019年11月18日2020年3月19日租金1333333.33元。根据《房屋租赁合同》第5.1.3约定，“房屋租赁保证金系作为乙方履行本合同各项约定义物的担保，如发生乙方违约等情况，甲方有权直接扣划或抵扣或没收等额的房屋租赁保证金以冲抵乙方应向甲方或第三方支付的违约金、赔偿金、滞纳金及其他应付费用，不足部分，甲方有权继续向乙方追偿”。第11.4条约定，“除本合同已经约定的违约责任外，在下列情况下，甲方有权立即单方解除合同并书面通知乙方，同时没收乙方交纳的保证金”……（2）乙方未经甲方书面同意，对租赁标的进行装修、破坏，且在甲方书面通知后7日内未能恢复原状的。《房屋租赁合同》第5.1.2约定，“甲方自租赁期满或本合同解除或提前终止且乙方按照本合同第8.1条约定完成房屋交还手续，乙方及其关联方完成有关政府主管机关注册地址变更手续（乙方及其关联方（如有）将租赁标的地址作为注册地址时），且乙方无任何违约责任的情况下在7日内无息返还”。蓝梧桐公司存在违约施工行为后乐壳公司并未通知蓝梧桐公司解除合同，而是告知蓝梧桐公司等候协调处理，故乐壳公司并未行使合同中约定的没收保证金权利。现蓝梧桐公司存在违约行为且双方并未办理交接手续，蓝梧桐公司要求退还保证金不符合合同约定保证金退还条件。蓝梧桐公司为实现合同目的在合同签订后而进行的前期消防工程设计咨询等相关工作属于客观合理，其提供的转账凭证及其发票可以证明为此支出费用的合理性。对于蓝梧桐公司该项85万元请求法院予以支持。对于蓝梧桐公司主张的施工方索赔2980000元一节，法院分析如下：首先，蓝梧桐公司承认该2980000元数额来源是第三方工程公司在与蓝梧桐公司谈判时主张的金额，并非实际发生金额。其次《中华人民共和国建筑法（2019年修正）》第七条规定，建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证；但是，国务院建设行政主管部门确定的限额以下的小型工程除外。按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程，不再领取施工许可证。蓝梧桐公司在未取得《施工许可证》的情况下擅自施工，再以第三方工程公司所谓谈判主张金额向乐壳公司进行索赔，缺乏事实和法律依据，法院难以支持。家具制作需要适当的工期，企业为寻求经济利益最大化在装修完毕前开始订购家具也属市场经营合理操作，但在没有取得《施工许可证》的前提下即开始订购家具，且合同约定家具到货时间早于施工合同竣工日期2019年12月10日，其订购家具行为具有盲目性。蓝梧桐公司仅提交《家具供货合同》和家具厂照片作为证据，明确表示无支付家具预付款相应证据提交。该《家居供货合同》仅能证明蓝梧桐公司与北京××家具有限公司存在合同关系。其提交的家具厂照片无法显示系为本案案涉工程所准备。故对家具预付款主张，法院不予支持。对乐壳公司收取蓝梧桐公司的装修服务费应予退还。蓝梧桐公司仅提交律师费收费票据，既未提交委托协议，也未证明收费依据标准的合理性，对其律师费主张，法院不予支持。担保费请求没有法律依据，法院不予支持。因违约金与损害赔偿均指向同一损害，为避免守约方双重获益，因此二者需择一适用，故在支持蓝梧桐公司损害赔偿请求后其违约金请求法院不予支持。据此，一审法院于2020年7月6日判决如下：一、蓝梧桐（北京）公寓管理有限公司与北京乐壳教育科技有限公司于二○一九年七月十七日在北京市顺义区签署编号为BJLWTGY00000《房屋租赁合同》及其附件自二○二○年一月十八日解除；二、北京乐壳教育科技有限公司于判决生效之日起七日内返还蓝梧桐（北京）公寓管理有限公司房屋租金一百三十三万三千三百三十三元三角三分、装修服务费六万六千二百九十六元一角；三、北京乐壳教育科技有限公司于判决生效之日起七日内赔偿蓝梧桐（北京）公寓管理有限公司消防设计损失八十五万元；四、驳回蓝梧桐（北京）公寓管理有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费33305元，由蓝梧桐（北京）公寓管理有限公司负担20907元（已交纳），由北京乐壳教育科技有限公司负担12398元（于判决生效之日起七日内交纳）。二审中，双方均未提交新证据。庭审中，经本院询问，乐壳公司陈述其对涉案房屋的出租权，系基于与产权人签订的三方协议中关于转租条款的约定，且其已将蓝梧桐公司承租涉案房屋用于经营长租公寓一事口头告知房屋产权人，就此，乐壳公司未提供相应证据。乐壳公司陈述在本案争议发生后，其通过在政府部门网站咨询，了解到涉案房屋难以满足关于改造建筑需形成独立空间的要求，不适于改造成职工集体宿舍。蓝梧桐公司亦认可涉案房屋因政策原因无法用于经营长租公寓。本院另查，蓝梧桐公司与××公司签订的《消防咨询及施工合同》载明，工程名称为：××小区1#2#商住楼4-5层室内精装修工程，工程地点为：北京市顺义区××号楼。除一审查明的转款记录外，蓝梧桐公司于2020年4月16日向××公司转账17万元，摘要为：其他对公付款。蓝梧桐公司称该款项属于××公司为其出具的85万元发票中应支付款项的一部分。对于乐壳公司主张蓝梧桐公司提交的电子回单中备注的摘要内容与消防设计合同约定的工程名称不符一节，蓝梧桐公司向本院出具书面意见，称支付凭证上显示的顺义××项目是工程地点顺义区××项目的简称，因该施工地址处有一家××电器，故简称顺义××项目。蓝梧桐公司提交网络地图打印件，显示××电器（顺义××店）地）地址为北京市顺义区××号楼审中，蓝梧桐公司称其与江苏××建筑装饰有限公司就涉案房屋装修施工产生的纠纷处于另案诉讼中，现尚未有生效判决确认。本院经审理查明的其他事实与一审查明一致，本院予以确认。上述事实，有当事人陈述、《房屋租赁合同》、《北京市建设工程施工合同》（消防咨询及施工合同）、《客户回单》、《北京市××小区＃2＃商住楼4-5层室内精装修工程施工合同》、《蛋壳公寓家具采购项目家居供货合同》、《家具验收要点》、《供货承诺书》、《告知函》、开庭笔录等证据在案为证。本院认为：依据当事人诉辩主张及查明的事实，本案二审争议焦点为：1.双方违约责任如何确定；2.乐壳公司应向蓝梧桐公司返还的租金数额；3.乐壳公司是否应向蓝梧桐公司返还租赁保证金；4.乐壳公司是否应赔偿蓝梧桐公司相关损失；5.乐壳公司是否应向蓝梧桐公司支付违约金。本院逐一论述。双方约定涉案房屋租赁用途为长租公寓，而在双方签订租赁合同之时，根据北京市有关政策要求，涉案房屋不能满足经营长租公寓的条件，故涉案合同目的无法实现，应予解除。一审判决以乐壳公司收到蓝梧桐公司向其发出的《合同解除通知函》之日，即2020年1月18日作为双方《房屋租赁合同》解除之日，并无不当。关于合同解除原因，双方均负有相应责任。一方面，乐壳公司作为出租方将性质为商业办公的用房出租给蓝梧桐公司经营长租公寓，负有保证涉案房屋能够达到合同使用目的的法定义务，除按约定交付房屋外，还负有保证使用、管理、监督等义务。双方在合同中约定乐壳公司作为转租方，应具备签订和履行本合同的能力和资格，房屋产权人对本合同内容标的应不持异议。因此，乐壳公司在合同签订之初即应取得涉案房屋产权人的同意，而乐壳公司未全面履行该义务，导致蓝梧桐公司在需要取得产权方同意办理施工许可证时，各方才了解到相关政策的存在，其对于合同不能履行负有责任。乐壳公司提交的其与产权方签订的三方协议中关于其有权进行“部分分租”的约定，属于概括性条款，不能据此认定其向蓝梧桐公司出租涉案房屋已征得产权方同意。另一方面，蓝梧桐公司作为专业经营长租公寓的机构，签订租赁合同前应进行充分的市场调研，了解相关政策规定，因蓝梧桐公司未尽到审慎义务，其对合同不能履行亦负有责任。综合考量本案租赁合同签订背景、双方合同地位、履约能力、注意义务等，本院认定双方当事人对合同不能履行负同等责任。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。因双方对于合同解除均负有责任，应根据合同约定及房屋实际使用情况计算租金或房屋使用费。乐壳公司同意在本案中返还蓝梧桐公司2020年1月18日至2020年3月19日期间的房屋租金666666.67元及装修服务费66296.1元，本院不持异议。根据查明的事实，蓝梧桐公司于2019年7月24日向乐壳公司缴纳2019年7月19日至2020年3月18日的租金200万元，其中包含两个月免租期。就双方签订租赁合同至合同解除之日期间的租金，因双方合同目的自始不能实现，该部分租金属于蓝梧桐公司为履行租赁合同产生的损失，应根据双方责任比例予以分担。此外，免租期是双方基于对租赁合同能够正常履行的期待而约定，因本案合同目的不能实现，对于免租期租金亦应根据过错程度由双方分担，在乐壳公司应退还蓝梧桐公司的租金中予以扣除。经本院核算，乐壳公司应返还蓝梧桐公司2019年7月19日至2020年1月18日期间的租金数额为333333.33元。蓝梧桐公司要求乐壳公司返还全部租金的请求，无事实与法律依据，本院不予支持。关于租赁保证金，根据双方合同约定，租赁保证金系作为承租方履行合同各项义务的担保，在租赁期满或合同解除或终止后，房屋租赁保证金除抵扣应由承租方承担的租金、费用以及承租方应当承担的违约金和（或）赔偿金外，剩余部分（如有）由出租方于七日内无息返还给承租方。一审法院在庭审中已向双方释明合同解除后的后续问题宜一并解决，双方坚持表示庭后再行协商，因双方租赁合同解除后的问题未能在本案中全部解决，为充分保障双方合法权益，一审判决租赁保证金暂不返还，符合本案实际。合同解除后，双方如有其他争议，可另行解决。关于蓝梧桐公司主张的消防设计费用和施工索赔费用，本院认为，蓝梧桐公司为实现合同目的进行的前期消防工程设计咨询工作属于客观合理，对其实际产生的合理损失应按照双方责任比例分担。对于消防设计费用，蓝梧桐公司提供的设计合同、转账凭证、发票等可以证明其为此实际支出的费用情况，对于乐壳公司所述蓝梧桐公司提交的电子回单中备注的摘要内容与合同约定名称不符，蓝梧桐公司亦能作出合理解释。对于该部分费用，本院根据双方责任比例予以判定，一审判决该项费用由乐壳公司全部承担，处理不当。蓝梧桐公司主张的施工方索赔因涉及与案外人之间的纠纷，现损失数额无法确定，本院不予支持。双方如有争议，可另行解决。蓝梧桐公司主张的律师费与担保费，因未提交充分证据证明上述费用属于其必要合理损失，一审未予支持，并无不当。因双方对合同解除均负有责任，在已判令乐壳公司向蓝梧桐公司赔偿损失的情况下，蓝梧桐公司再行要求其支付违约金依据不足，本院不予支持。综上，乐壳公司、蓝梧桐公司的上诉请求部分成立，本院相应予以支持。原审判决存在不当之处，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初1748号民事判决第一项；二、变更北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初1748号民事判决第二项为：北京乐壳教育科技有限公司于本判决生效之日起七日内返还蓝梧桐（北京）公寓管理有限公司房屋租金一百万元、装修服务费六万六千二百九十六元一角；三、变更北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初1748号民事判决第三项为：北京乐壳教育科技有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿蓝梧桐（北京）公寓管理有限公司消防设计损失四十二万五千元；四、驳回蓝梧桐（北京）公寓管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费68250元，由北京乐壳教育科技有限公司负担9225元（已交纳），由蓝梧桐（北京）公寓管理有限公司负担59025元（已交纳49800元，余款于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 马立红二〇二〇年十二月四日法官助理 郑 芳法官助理 刘 倩书 记 员 席 颖