湖北省荆州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂10民终1954号上诉人（原审原告）：李新祥，男，1968年6月15日出生，汉族，住湖北省荆州市石首市。委托诉讼代理人：陈浩,湖北楚望律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭属军,湖北楚望律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中国人寿保险股份公司石首市支公司，住所地湖北省荆州市石首市笔架山路**。负责人：徐四清，系该支公司负责人。委托诉讼代理人：张林，湖北忠直律师事务所律师。委托诉讼代理人：周伟，该支公司员工。原审第三人：张思军，男，1972年10月26日出生，汉族，住湖北省荆州市石首市。上诉人李新祥因与被上诉人中国人寿保险股份公司石首市支公司、原审第三人张思军房屋租赁合同纠纷一案，不服石首市人民法院（2020）鄂1081民初914号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李新祥及其委托诉讼代理人陈浩，被上诉人的委托诉讼代理人张林、周伟到庭参加诉讼，原审第三人张思军经本院传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。李新祥的上诉请求：一.恳请二审法院依法撤销一审判决，发回重审或者依法改判支持上诉人的全部诉讼请求。二.判令被上诉人承担本案一审、二审的诉讼费用。事实及理由:一、一审判决认定事实不清。1、第三人即案涉房屋的买受人明显不具有善意，一审不予审查应属事实认定不清。首先，案涉房屋的交易过程完全不符合交易习惯。其一是案涉房屋虽然是通过公告竞价的方式进行的出售，但无论是在公告期间还是成交后的四年多时间里，无论是竞得人文勇还是本案第三人张思军却从未对房屋进行过实地查勘，亦从来未了解过相关情况，直至2020年6月28日房屋竞价成交且办理完毕产权变更登记四年后，原所有人即被上诉人公司发出了一份《房屋收回通知》。其二是如此重大资产的交易行为，在移交时居然只移交了案涉房屋的房产证，明知有人实际占有却并未到现场进行移交。其三是房屋竞价成交且办理完毕产权变更登记后，长达四年的时间里，无论是被上诉人还是买受人均没有向上诉人提出过有关租赁关系解除或终止，更没有要求过上诉人腾退过房屋。其次，案涉房屋的成交价明显低于市场的价值。基于以上理由，上诉人认为，被上诉人通过合法形式与第三人恶意串通，通过在北京平台公开竞价的方式，刻意回避上诉人等潜在的竞争对手，想通过实际已成交并办理产权变更登记的事实，达到以明显低于市场的价格贱卖国有资产的非法目的，请求二审法院查明事实并依法确认其交易行为无效。2、一审判决中认定上诉人因自身原因拖欠被上诉人租金与客观事实不符。在不定期租赁关系存续期间，上诉人多次到被上诉人处要求缴纳租金，但因被上诉人内部管理职能的调整，案涉房屋已经移交给人寿保险总公司管理及处置，被上诉人因无权处置无法收取租金，这也是自2015年6月30日后未续签协议，被上诉人也从未向上诉人提出任何主张的原因。基于此原因，上诉人才除了缴纳案涉房屋(包括被上诉人自己使用的部分)的水电费外，未缴纳租金，并不是违约拖欠租金。3、上诉人与被上诉人之间的不定期租赁关系在2015年6月30日并未终止或者解除，即使上诉人违约拖欠了租金，但因被上诉人从未行使过依法依约享有的合同解除权或终止权，双方的不定期租赁关系一直持续到了2020年6月28日被上诉人向上诉人送达《房屋收回通知书》之时。也就是说，被上诉人以公开竞价方式出售房屋时，双方仍具有合法的不定期租赁关系。二、一审判决适用法律错误。即使被上诉人根据《中华人民共和国合同法》的规定及原《房屋租赁合同》的约定拥有合同的解除权或终止权，且上诉人确实存在违约拖欠租金的行为，但并不会直接导致双方不定期租赁关系的解除或者终止的法律后果，何况上诉人并不存在违约拖欠租金的行为。如前所述，自2015年6月30日以来，案涉房屋一直由上诉人按原用途实际占有、使用，一直持续到了2020年6月28日被上诉人向上诉人送达《房屋收回通知书》之时，在此期间，被上诉人作为出租人从未向上诉人提出过解除或终止租赁关系的主张，即被上诉人一直未行使合同解除权或终止权。而一审法院根据上诉人与被上诉人之间签订的原《房屋租赁合同》第四条及第九条的约定，认定双方当事人约定了附条件解除合同的条款，并根据《中华人民共和国合同法》第九十一条之规定，认定上诉人自2015年7月1日起未向被上诉人缴纳租金的事实致使双方约定的解除条件成就，双方权利义务自此终止，显然属于适用法律错误。三、一审法院程序违法。一审诉讼过程中，为了便于确定上诉人所遭受的经济损失，上诉人向一审法院提出申请，请求一审法院委托司法鉴定机构对上诉人的直接损失及案涉房屋的市场价值进行评估，但一审法院置之不理，违反诉讼程序，严重侵害了上诉人的诉讼权利。首先，因上诉人受到的损失与案涉房屋的市场价值之间具有关联性，且对案涉房屋进行市场评估是本案审理过程中评判损失的主要依据。因被上诉人已明确要求上诉人腾退、离场，致上诉人无法继续经营，除由此给上诉人造成了直接损失外，因上诉人的优先购买权受到被上诉人的侵害，导致上诉人无法在相同地段以相同价格购买相同面积的房屋用于经营，上诉人因此丧失了在同等条件下购买案涉房屋的机会利益，案涉房屋的市场价值作为评判上诉人损失的重要依据显然与本案的诉争有着法律上的关联性，上诉人据此提出申请要求进行评估完全符合法律规定。其次，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十六条之规定:“当事人可以就查明事实的专门性问题向人民法院申请鉴定。当事人申请鉴定的，由双方当事人协商确定具备资格的鉴定人；协商不成的，由人民法院指定。当事人未申请鉴定，人民法院对专门性问题认为需要鉴定的，应当委托具备资格的鉴定人进行鉴定”。根据该规定，上诉人提出对案涉房屋进行市场价值评估，即使上诉人受到的损失与该案涉房屋的市场价值无关联性，但申请鉴定、评估是诉讼当事人依法享有的诉讼权利，一审法院即便可能不予采信，依法也不能剥夺上诉人的诉讼权利。综上，一审法院对上诉人提出的申请置之不理，既未裁定不准许委托司法鉴定机构对案涉房屋的市场价值进行评估的申请，亦未作出书面的答复或者在一审判决书中作出合理的解释及说明，显然属于程序违法。故请求二审法院依法予以纠正。四、上诉人的诉讼主张依法应当得到支持。1、被上诉人与第三人签订的《房屋买卖合同》应当确认无效。如前所述，被上诉人通过合法形式与第三人恶意串通，通过在北京平台公开竞价的方式，刻意回避上诉人等潜在的竞争对手，想通过实际已成交并办理产权变更登记的事实，达到以明显低于市场的价格贱卖国有资产的非法目的，系以合法形式掩盖其非法目的的行为，依法应确认无效。2、被上诉人侵害了上诉人对案涉房屋的优先购买权，应当承担相应的民事责任。其一，被上诉人应承担的赔偿范围不仅包括直接损失，还包括间接损失。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定，被上诉人在拍卖本案案涉房屋过程中，未尽到法定的通知义务，导致上诉人不能参加竞拍，丧失了优先购买权的机会，上诉人享有损害赔偿请求权。本案案涉房屋在部分承租、整体拍卖情况下，并不妨碍优先购买权的行使。对于被上诉人违反法定的保护义务，侵害上诉人优先购买权的行为，其损害赔偿范围不仅包括侵权行为造成的直接损失，即现有财产因损害行为而减少的损失，更应包括侵权行为所造成的履行利益的损失，即让财产权益回到权利未受侵害之状态。其二，因被上诉人对上诉人优先购买权的侵害，对于上诉人作为承租人的损失如何计算的问题。直接损失包括因本案案涉房屋已经出售给第三人，且已经办理过户手续，被上诉人也已于2020年6月28日向上诉人作出了《房屋收回通知书》，导致上诉人需另行租赁房屋产生的租金损失、搬迁安置费损失，因承租的案涉房屋无法继续使用，导致门面房内的货物无法继续销售所产生的经营类损失(货物降价处理)等;间接损失包括因上诉人的优先购买权被侵害所丧失的以同等条件购买本案案涉房屋的机会。该机会损失是指上诉人获取某种利益或维持某种有利地位机会丧失而导致的损失。因此，除直接损失外，上诉人提出以案涉房屋的市场价与实际成交的拍卖价的价差作为评价上诉人损失的参考依据并无不当，应当得到二审法院的支持。综上，一审判决事实不清，适用法律错误，且程序违法。为了维护上诉人的合法权益，恳请二审法院查明本案事实，依法支持上诉人的上诉请求。中国人寿保险股份公司石首市支公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉人的上诉请求。在2015年6月30日租赁期满后，被上诉人多次要求上诉人李新祥腾退房屋，但上诉人李新祥拒不搬出，继续侵占被上诉人的房屋。按照合同法的规定，承租人继续使用租赁物，出租人提出异议要求承租人搬出房屋的，租赁关系终止。按照双方签订的房屋租赁合同的约定，上诉人李新祥交纳租金为每年2万元，应当是签订租赁合同时一次性付清。按照一审判决认定的事实，从2015年6月30日租赁期满后到2015年7月30日为不定期租赁合同，从2015年8月1日开始至今，上诉人李新祥占用房屋的行为是一种侵权行为，上诉人李新祥不能以一种违法行为来主张任何权利。上诉人李新祥所主张的损失赔偿没有任何事实和法律依据，按照双方的租赁合同约定，在租赁期内乙方进行装修，必须经过甲方书面同意，并不得改变房屋主体结构，租赁期满乙方在租赁房屋上添加的添附物无偿归甲方所有，乙方未经许可擅自装修的视同违约。依据该约定上诉人李新祥不得主张房屋装修的损失，签订租赁合同时，被上诉人反复强调，该案涉房屋不得转租，不得从转租中收取转让费用，因此上诉人李新祥要求被上诉人承担其转租所花费的转让费没有任何依据。案涉房屋是被上诉的上级公司依照公告竞价的方式出售的，该房屋的受让人张思军通过竞价的方式受让该房屋，支付了对价，是善意取得。综上，恳请二审法院驳回上诉人的全部上诉请求。原审第三人张思军未提交答辩意见。李新祥向一审法院提出诉讼请求：1.判令依法撤销被告与第三人之间签订的《房屋买卖合同》；2.判令原告依据被告与第三人之间签订的《房屋买卖合同》所规定的条件，与被告之间就本案案涉房屋签订新的《房屋买卖合同》；3.判令被告承担本案诉讼费用。在庭审过程中，李新祥变更诉讼请求为：1.请求法院确认被告与第三人之间签订的《房屋买卖合同》无效；2.判令原告依据被告与第三人之间签订的《房屋买卖合同》所规定的条件，与被告之间就本案案涉房屋签订新的《房屋买卖合同》；3.判令被告赔偿原告经济损失共计877438元；4.判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：1.2012年6月30日、2013年7月1日、2014年7月2日原告李新祥与案外人庄某分别签订《房屋租赁合同》，合同中载明出租方为被告中国人寿保险股份有限公司石首市支公司，合同约定出租方将位于石首市×路×号的一楼两间房屋出租给承租方，承租期限为一年，承租方应在租赁期限届满30天前向出租方提出续租，并签订新的租赁合同后方可起租。最后一次合同于2015年7月1日到期后双方再未续签租赁合同；2.2015年7月1日合同到期后，原告李新祥继续占有使用原租赁房屋，至今未交纳租赁费；3.被告中国人寿保险股份有限公司石首市支公司上级总公司将该房产收回并委托第三方北京嘉禾国际拍卖有限公司于2016年11月30日进行拍卖；4.2018年8月30日被告中国人寿保险股份有限公司石首市支公司与第三人张思军以拍卖价格85万元签订《房屋买卖合同》，2020年5月18日该房屋过户完成，第三人张思军取得所有权。一审法院认为：本案的争议焦点为：１、原、被告之间是否为不定期租赁合同关系；2、原告是否有优先购买权，是否可以诉请法院撤销被告与第三人之间的《房屋买卖合同》并以同等条件行使优先购买权；３、原告要求被告赔偿的损失是否合法。关于焦点1，原、被告之间是否为不定期租赁合同关系？根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。2015年7月1日原告与被告之间最后一份租赁合同到期，被告未就原告继续使用租赁物提出异议的有关证据提交法院，承担举证不能的不利后果。2015年7月1日开始原、被告之间原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。又因原告与被告之间原《房屋租赁合同》继续有效。根据《房屋租赁合同》第四条约定：“乙方租赁房屋的租金为每年人民币贰万元，乙方必须一次性交清全年租金。”第九条违约责任约定：“乙方有下列行为之一，甲方收取的押金不退，乙方还应承担违约金和赔偿损失，并终止履行本合同：1、拖欠交纳租金、水、电费用达一个月……”此为双方当事人约定的附条件解除合同条款，符合《中华人民共和国合同法》第九十一条：有下列情形之一的，合同的权利义务终止：……（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。原告自2015年7月1日起再未向被告交纳租金的事实致使双方合同约定的附条件解除条款成就，双方的合同权利义务终止。故本院认为，原、被告于2015年7月1日至7月31日止为无固定期租赁合同，2015年8月1日起双方租赁合同解除，权利义务终止。关于焦点2，原告是否有优先购买权，是否可以诉请法院撤销被告与第三人之间的《房屋买卖合同》并以同等条件行使优先购买权？因优先购买权系租赁关系产生的权利，而2015年8月1日起双方租赁合同解除，权利义务终止，故2016年处置房屋时，原告不再享有优先购买权。关于焦点3，原告要求被告赔偿的损失是否合法？原告向本院提出诉讼请求，要求被告赔偿原告经济损失共计877438元。庭审中根据原告的陈述，其经济损失主要分为：对承租房屋的装修费、侵害其优先购买权的损失、房屋中自己的烟酒货物贬值、2012年从他人手中转租该房屋的转租费用。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定：承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。双方签订的《房屋租赁合同》第六条约定：“乙方所租赁的房屋为起租时的现状，在租赁期内，乙方如需装修，必须经过甲方书面同意，并不得改变房屋主体结构，租赁期满，乙方在租赁房屋上增加的添附物无偿归甲方所有。乙方未经许可擅自装修的，视同违约。”原告无法提供其装修系经过被告允许，故对该部分损失赔偿请求，本院不予支持。《房屋租赁合同》第二条约定：“……租赁期满，乙方应无条件退出租赁房屋，如乙方有意续租，则应在租赁期限届满的30天前，向甲方提出，并经签订新的租赁合同后方可起租……”，虽后因法律规定在2015年7月1日合同到期后转为原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。但因原告自身原因致使附条件解除合同的条款成就，导致合同权利义务终止，优先购买权消灭。期间原告未尽到合理的注意义务防止损失，不能归责于被告。故对该部分损失赔偿请求，本院不予支持。对于原告所述2012年自己从他人手中转租该房屋的转租费用。其一该损失不能归责于被告；其二原告未提交证据证实，应承担举证不能的后果。故对该部分损失赔偿请求，本院亦不予支持。视此，本院依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第九十一条、第二百二十三条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：驳回原告李新祥全部诉讼请求。本案受理费20346元，由原告李新祥负担。二审中，上诉人申请证人庄某、卢某出庭作证，拟证明上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同期限即将届满时，上诉人找被上诉人洽谈续签租赁合同及交纳租金的事宜，因被上诉人内部职能的调整，无法处置及收取租金，被上诉人相关领导向上诉人答复对租金的交纳及续签合同事宜先缓缓，并非上诉人的原因不交纳租金，而是由于被上诉人自身原因导致租金无法交纳。上诉人对证人庄某、卢某证言的意见：对两名证人的证言的三性没有异议，充分证明上诉人与被上诉人在2015年6月30日书面合同租期届满后形成了不定期租赁关系，且该租赁关系一直存在，并未解除或者终止，且未交纳租金及续签合同均因被上诉人的原因导致。被上诉人对证人庄某、卢某证言的质证意见：对两名证人的证言的真实性有异议，两名证人提到的公司前经理王某，对于从证人口中所转述的王某所陈述的内容的真实性有疑问，需要王某确认，因为情况说明和证人当庭所作的证言是差不多的，公司前经理王某是2015年12月调离公司。结合上诉人与被上诉人的举证、质证意见，本院对上诉人申请出庭作证的庄某、卢某证言认定如下：庄某在提交的书面情况说明及庭审中均陈述，其于2014年11月份就没有上班，租赁门面的事情他帮忙问了被上诉人公司经理王某，其所陈述的内容均是转述被上诉人公司经理王某所说，其真实性无法认定，且无其他证据予以佐证，对于庄某的证言本院不予采信。卢某与李新祥系朋友关系，双方具有利害关系，单凭其证言不足以认定相关事实，本院亦不予采信。二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，当事人之间的争议焦点为：一、双方是否构成不定期租赁合同关系；二、上诉人是否享有优先购买权，被上诉人出卖案涉房屋是否侵害了上诉人的优先购买权;三、被上诉人是否应赔偿上诉人的相应损失。关于焦点一，双方是否构成不定期租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定:“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，双方的房屋租赁合同于2015年6月30日到期，租赁期满后上诉人继续使用案涉房屋。上诉人称其找被上诉人洽谈续签租赁合同及交纳租金的事宜时，因被上诉人内部职能的调整无法续签合同及收取租金，被上诉人向上诉人答复对租金的交纳及续签合同事宜暂缓；被上诉人称多次催促上诉人搬出房屋，上诉人拒不搬出。双方均未提交充足的证据证明其主张，但根据上诉人的陈述，亦只能说明双方的房屋租赁合同关系处于待定状态，且自2015年6月30日合同期满至今，被上诉人未向上诉人收取案涉房屋租金。支付租金系承租人的法定义务，上诉人在得知案涉房屋被被上诉人上级公司收回处理的情况下，也没有相应证据证明其积极沟通并履行支付租金义务，故不能视为被上诉人对其继续使用租赁物没有提出异议，一审认定双方形成不定期租赁合同关系依据不足。关于焦点二，上诉人是否享有优先购买权，被上诉人出卖案涉房屋是否侵害了上诉人的优先购买权。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定，上诉人享有优先购买权的前提是在租赁合同的存续期间内，双方的租赁合同期限已于2015年6月30日届满，故被上诉人上级公司收回案涉房屋并委托拍卖并未侵害上诉人的优先购买权，上诉人主张被上诉人与原审第三人签订的《房屋买卖合同》无效没有事实和法律依据。关于焦点三、被上诉人是否应赔偿上诉人的相应损失。上诉人主张的损失877438元包括装修损失、烟酒货物贬值、2012年转租案涉房屋他人收取的费用18万元等，其中的装修损失，双方在《房屋租赁合同》中明确约定装修需经被上诉人书面同意，上诉人未提交装修系经过被上诉人同意等证据，而烟酒货物贬值及他人收取的转租费等损失均不能归责于被上诉人，一审不予支持赔偿上述损失符合本案事实。上诉人称其向一审法院申请委托鉴定机构对上诉人的直接损失及案涉房屋的市场价值进行评估，一审法院未予处理程序违法。经查，虽一审法院在宣判笔录中以该申请事项与待证事实无关为由告知其不予准许不当，但上诉人的申请事项与待证事实确无关联，符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百二十一条的规定，不影响本案的实体审理结果，上诉人的该项上诉理由不能成立。综上所述，李新祥的上诉请求不能成立，予以驳回，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12300元，由李新祥负担。本判决为终审判决。审判长 李 静审判员 陶齐学审判员 全 华二〇二〇年十二月二十八日法官助理江媛书记员陈海行