福建省龙岩市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽08民终1674号 上诉人（原审被告）：钟玉桂，女，1973年11月7日出生，汉族，农民，住福建省武平县。 委托诉讼代理人：钟玉秀，住福建省武平县，系钟玉桂之妹。 委托诉讼代理人：钟梅雄，龙岩市武平县中信法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：林馨怡，女，1993年7月8日出生，汉族，农民，住福建省武平县。 委托诉讼代理人：魏华生，龙岩市武平县中信法律服务所法律工作者。 被上诉人(原审被告)：武平安家房产代理有限公司,统一社会信用代码91350824MA33LXWW5K，住所地福建省武平县平川街道政府路**。 法定代表人:孙腾,总经理。 上诉人钟玉桂因与被上诉人林馨怡、武平安家房产代理有限公司（下称安家公司）商品房销售合同纠纷一案，不服福建省武平县人民法院（2020）闽0824民初1791号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人钟玉桂的委托诉讼代理人钟玉秀、钟梅雄，被上诉人林馨怡的委托诉讼代理人魏华生，被上诉人武平县安家房产代理有限公司的法定代表人孙腾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林玉桂上诉请求：撤销一审判决，改判驳回林馨怡的一审诉讼请求。事实与理由主要是：一、一审法院认定基本事实不清。1.本案王菲菲转给上诉人的2万元，系定金还是意向金？上诉人认为系意向金。微信聊天，上诉人不同意定金要约，要求退回款项，并于同日下午将2万元退回给王菲菲，上诉人与王菲菲双方对定金约定没有达成一致。根据《合同法》第30条规定，上诉人的答复不是承诺。为此，2万元为购房意向金。2.定金合同成立的要件：（一）要有两个以上合同当事人；（二）当事人意思表示一致。定金合同除需具备一般合同的成立要件外，定金的成立须由当事人订立书面合同；3.定金合同的生效要件除具备一般合同的生效要件外，还需具备以下特殊要件：(一)定金合同以主合同的有效为前提。主合同无效或被撤销时，定金合同不能生效，已交付定金的一方有权要求返还定金。(二)定金合同为实践性合同，以定金的交付为要件。根据合同相对性原则，从《定金收据》中可以看出，王菲菲给林馨怡书写定金收据，王菲菲与林馨怡订立定金书面合同。上诉人仅仅收到2万元，并不知道系林馨怡的款项，从双方的微信聊天记录当中，王菲菲没有注明系林馨怡购买房屋支付定金，上诉人一直不知道房屋购买方为林馨怡，而且当天不到一个小时就退回给王菲菲，上诉人与林馨怡之间没有形成定金合同关系，林馨怡与王菲菲之间才形成定金合同关系。4.上诉人与林馨怡之间就房屋买卖合同内容条款未达成一致意见，如房价款分期付款方式，过户税收、办证费用等，导致上诉人无法与林馨怡之间签订《房屋买卖合同》。5.退一步说，假使上诉人收取的是王菲菲的定房定金，上诉人与王菲菲建立定金合同关系，也应由王菲菲或者安家公司向上诉人主张权利，林馨怡应向王菲菲或者安家公司主张权利。林馨怡无权直接向上诉人主张返还定金的权利。二、一审法院运用程序不当。《定金收据》上没有安家公司的盖章，没有证据证明安家公司对王菲菲收取定金行为进行追认，一审法院应该追加王菲菲为本案被告（当事人），王菲菲系收取林馨怡定金的人，也是出具《定金收据》的人，与之建立定金合同关系的人，一审没有追加程序不当。三、一审法院适用法律不当。根据《物权法》第一百七十二条设立担保物权、《担保法》第五条规定。本案当中，上诉人与林馨怡之间没有订立房屋销售合同，房屋销售合同无效，定金合同也不能生效。四、本案案由定为商品房销售合同纠纷有误，应该为定金合同纠纷。定金合同系书面合同，双方当事人要达成一致意见，签字盖章，上诉人与林馨怡之间缺少定金合同的必备条件，没有成立定金合同。 林馨怡答辩称：一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应当维持一审判决。 安家公司答辩称：其迄今为止未收取买卖双方的费用，中间也不存在任何的差价，由于房东方觉得房价卖的过于便宜，违约在先，安家公司不应承担连带责任。 林馨怡向一审法院起诉请求：1.判令解除其与钟玉桂签订的《房屋销售合同》；2.判令钟玉桂双倍返还定金共计40000元；3.安家公司对第二项诉讼请求承担连带责任。 一审法院认定事实：钟玉桂于2020年5月上旬将其所有的位于武平县××＃××室的房屋委托给安家公司出售。2020年6月12日，经过安家公司中间磋商，钟玉桂同意按525500元的价款将房屋出售给林馨怡，并同意对方首付加按揭的方式支付房款，钟玉桂不承担过户费。在商定上述内容之后，林馨怡向安家公司的股东王菲菲支付了20000元定金，王菲菲随即将该款明确以定金的名义微信转账给了钟玉桂。钟玉桂于2020年6月12日16时47分许收取了该20000元。王菲菲在钟玉桂收取款项后，提示钟玉桂：“定金收了不能违约了啊。违约了要双倍赔偿的啊”，并告知钟玉桂跟买方约定于2020年7月15日前交首付款过户办理银行按揭。2020年6月12日17时13分，钟玉桂通过微信告知王菲菲，其父母认为房屋价款太低，不同意出售，并通过微信将20000元退回，王菲菲未予收取，并将买方的联系方式发给钟玉桂，要求其与买方沟通。随后钟玉桂要求首付50%才愿意卖房，并表示全权委托其八姑钟友云处理此事。王菲菲微信联系钟友云，钟友云表示：“她不想卖就不要在谈了”。20000元款项至今仍在钟玉桂处。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。关于《房屋销售合同》是否成立，一审法院认为，房屋销售合同内容应包括当事人信息、房屋基本状况、付款方式、价款、交付时间等内容，本案中林馨怡与钟玉桂之间仅就价款、付款方式、过户费的承担达成一致意见，并未正式订立合同，应认定《房屋销售合同》尚未成立，林馨怡要求解除该合同的诉请，没有事实依据，一审法院依法不予支持。关于钟玉桂与林馨怡之间是否成立定金合同，一审法院认为，林馨怡以定金形式通过安家公司向钟玉桂支付款项，而钟玉桂也通过安家公司以定金形式收取了该款项，并被明确告知定金双倍罚则，安家公司作为中介机构，向买卖双方如实报告了订立合同的事项，应认定买卖双方对定金进行了明确约定，并完成了定金交付，定金合同成立。钟玉桂在收取定金后，应受定金罚则的约束。其主张双方未订立房屋买卖合同，系因对付款方式产生较大分歧，不可归责于任何一方，其不存在违约行为，一审法院认为，钟玉桂在收取定金之前，已经明确知晓付款方式为首付加按揭，而其在收取定金后明确表示不愿意出售房屋，之后又要求买方首付比例50%才愿意出售房屋，有刻意制造交易障碍之嫌，且首付比例对房屋总价没有影响，对付款时间也不构成重大影响，钟玉桂主张其对房屋买卖合同不能订立不存在违约行为，一审法院不予采信，林馨怡要求钟玉桂双倍返还定金共计40000元的诉请，一审法院依法予以支持。关于安家公司是否承担连带责任，一审法院认为，安家公司在本次居间服务过程中，积极促成交易、如实向买卖双方报告交易相关事项、积极协调买卖双方之间的分歧，对买卖合同不能成立不存在过错，不应承担责任，对林馨怡要求安家公司承担连带责任的诉请，一审法院不予支持。综上所述，对林馨怡的诉讼请求，一审法院依法予以部分支持。一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，作出如下判决：一、钟玉桂应于本判决生效之日起十日内返还林馨怡40000元；二、驳回林馨怡的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，减半收取计400元，由钟玉桂负担。 二审期间，双方当事人均未提交新证据。林玉桂对一审认定王王菲菲是否系安家公司的股东无证据证明、钟玉桂未对2万元转款承诺为定金。本院审查认为，安家公司的法定代表人孙腾在庭审中认可王菲菲系安家公司股东，此外，王菲菲是否为安家公司股东与其代表安家公司在本案实施居间中介行为没有影响，与本案处理亦无关系。钟玉桂已收取了案涉转款后反悔，与王菲菲微信对话中已明确要将收取款项转回王菲菲处，故钟玉桂对案涉款项性质为定金有明确认识。对一审审理查明的事实，本院予以确认。 本院认为，综合当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：钟玉桂收取的2万元是否属于定金；钟玉桂应否承担双倍返还的民事责任。 商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，即具备以下主要内容：（1）当事人名称或者姓名和住所；（2）商品房基本状况；（3）商品房的销售方式；（4）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（5）交付使用条件及日期等。并且出卖人已经按照约定收受购房款的，依协议应当认定为商品房买卖合同，而本案显然不属此类，而只是一个定金合同。本案定金合同系出于当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效。而最终一审原、被告双方未能签订正式的商品房买卖合同，根据钟玉桂与王菲菲的微信聊天记录可以证实其责任在于钟玉桂，钟玉桂在收取定金后，以双方之前确定的房价低为由反悔，有违诚信原则。一审据此判令钟玉桂双倍返还所收取的定金并无不当。王菲菲系中介机构的员工，在本案中代收买受人的定金后转予林玉桂，林玉桂在微信聊天中并不认此事实，故王菲菲并非定金合同的当事人，钟玉桂以王菲菲系定金合同的当事人要求追加为诉讼当事人没有事实和法律依据，不予支持。综上,钟玉桂的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下: 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费800元,由上诉人钟玉桂负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 詹跃忠 审 判 员 许培清 审 判 员 杨志炜 二〇二〇年十二月十一日 法官助理 黄晓燕 书 记 员 罗定申