北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终12202号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京市天顺达养殖场，住所地北京市顺义区高丽营镇六村村东。经营者：龚亚红，女，1960年11月9日出生，汉族，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：张俊建，男，1963年5月14日出生，汉族，北京市顺义区杨镇第二法律服务所法律服务工作者。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京市顺义粮油有限公司，住所地北京市顺义区。法定代表人：陈富成，执行董事。委托诉讼代理人：游志雄，北京市逸峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王思晏，北京市逸峰律师事务所律师。上诉人北京市天顺达养殖场（以下简称天顺达养殖场）因与被上诉人北京市顺义粮油有限公司（以下简称粮油公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初3181号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。天顺达养殖场上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持天顺达养殖场一审全部反诉请求；2.二审案件受理费由粮油公司承担。事实与理由：天顺达养殖场认为一审判决认定事实错误，造成错判，故意偏袒粮油公司一方，故天顺达养殖场提起上诉要求改判。涉案合同虽然对扩建部分的费用有约定，但是费用的分担没有约定，应当依法按照过错程度分担，本案双方应为同等过错。粮油公司辩称，同意一审判决，不同意天顺达养殖场的上诉请求和理由，请求维持一审判决。涉案合同关于改建、扩建有约定，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条、第十三条亦对装饰装修物的处理有明确约定，一审法院驳回天顺达养殖场的反诉请求是正确的。粮油公司向一审法院起诉请求：1.判令天顺达养殖场将位于北京市顺义区××（腾退范围四至为以被告承租范围的四面院墙为界限）所有房屋、建筑物及场地腾退给粮油公司，并在腾退时将场地内未形成附着的物品及垃圾自行清理。2.判令天顺达养殖场按照每日38.36元的标准自2018年8月1日起付至实际腾退之日止的占有使用费。3.本案诉讼费由天顺达养殖场负担。天顺达养殖场向一审法院反诉请求：1.判令粮油公司给付天顺达养殖场装修及建筑物损失288970元、树木损失62500元、花卉损失1000元、鉴定费40000元；2.反诉诉讼费由粮油公司承担。一审法院查明事实：1994年1月20日，顺义粮食局注册成立北京市东发商贸公司。2007年8月10日，顺义粮食局将北京市东发商贸公司转让给北京市顺义粮油总公司。2015年4月14日，北京市东发商贸公司变更名称为北京京粮顺兴粮油公司，投资人为北京市顺义粮油总公司。2015年12月25日，北京市顺义粮油总公司投资人变更为北京粮食集团有限责任公司，北京京粮顺兴粮油公司同时整体转让。2017年10月31日，北京顺义粮油总公司变更名称为北京市顺义粮油有限公司，也即本案原告。涉诉租赁场地及房屋位于北京市顺义区××。《国有土地使用证》证号为京顺国用（2007）字第××号，使用权类型为划拨，使用权面积为27672.6平方米；《房屋所有权证》号为京房权证顺国更字第XXXX号，产别为国有产，建筑面积1478.7平方米。两证登记的使用权人及所有权人为北京市顺义粮油总公司。2003年8月8日，北京市东发商贸公司作为出租方（甲方），北京市天顺达养殖场作为承租方（乙方）签订《租赁合同》一份，合同部分内容为：“由于经营需要，甲方将其所属原板桥粮库鱼池所在地的房屋、场地出租给乙方使用，供其自主经营。双方本着平等、互利的原则，经协商达成如下协议：一、租赁内容租赁年限甲方租给乙方房屋约38间，石棉瓦棚子16间及该区的场地（见场地草图），租赁期限共15年，自2003年8月1日起至2018年7月31日止。二、租金及租金的交纳方式1.每年度租金7000元整；2.承租15年租金共计10.5万元于本合同签字之日一次性交付甲方。三、双方的权利、义务……2.租赁期内，乙方保证甲方房屋的完好。因经营需要，在征得甲方同意的前提下，乙方可改造、新建房屋等设施，费用由乙方承担；3.租赁期内，房屋的维修由乙方负责，维修费用由乙方承担。……六、合同的终止1.合同期满，双方都应将续租或终止合同书面通知对方。新一轮租赁合同，在同等条件下，乙方有优先续租权。……七、违约责任……2.如甲方违约终止合同，需赔偿乙方所投入房屋建筑等不动产的投资（以社会中介机构评估价值），并退回乙方剩余租期的租金；3.如乙方违约终止合同，已向甲方交付的租金不予退回。乙方所建房屋无偿归甲方所有。”关于签订涉诉合同的主体情况，粮油公司表示北京市顺义粮油总公司于2006年9月29日注册成立，北京市东发商贸公司为北京市顺义粮油总公司下属企业，在一段时间内，由北京市东发商贸公司负责粮油总公司的不动产经营管理工作，故签订涉诉合同的主体为北京市东发商贸公司，之后未做主体名称变更。天顺达养殖场表示认可粮油公司作为本案原告的主体身份。粮油公司于2018年6月19日向天顺达养殖场出具《租赁合同期满终止通知书》，该通知书载明涉诉合同将于2018年7月31日期限届满，并不再续租，要求天顺达养殖场于涉诉合同终止之日后15日内将涉诉租赁物腾空并返还。天顺达养殖场之经营者龚亚红于2018年6月26日签收该通知书。天顺达养殖场于2004年8月10日向东发公司提交申请，申请将涉诉租赁场地原有西厢石棉瓦棚房拆除，移建到后院，并将东厢石棉瓦棚房屋顶改造，建成后产权归东发公司所有。东发公司在该申请上批示：“同意改造。建成后产权归东发公司所有。”另，经法庭询问，天顺达养殖场表示其在涉诉租赁场地内新建的建筑物均是根据该份申请建设的，该申请表明其与当时的出租方东发公司就新建建筑物达成一致，是经东发公司同意后建设的。经天顺达养殖场申请，一审法院委托北京京港柏鉴资产评估有限公司就天顺达养殖场自建物现值和房屋装修现值进行评估。该评估公司于2019年7月15日出具《资产评估报告》，该报告载明天顺达养殖场自建物现值和房屋装修现值共计288970元。天顺达养殖场为此支付评估费40000元，粮油公司支付评估人员出庭费8128元。经一审法院询问，天顺达养殖场其自建建筑物均未取得建设规划审批手续。天顺达养殖场表示其反诉诉讼请求中的树木及花卉，均是其承租涉诉租赁场地后栽种，树木及花卉的价值是其自行酌定的。粮油公司对此表示天顺达养殖场主张的树木及花卉均是其承租后栽种的，没有出租时就已经存在的，但不同意赔偿损失，可以由天顺达养殖场自行移走。同时，天顺达养殖场表示现涉诉租赁场地内的未形成附着的物品及垃圾其同意在腾退时自行清走。上述事实，有庭审笔录、询问笔录、《租赁合同》、《房屋所有权证》、《国有土地使用证》、《租赁合同期满终止通知书》、《申请》、《资产评估报告》等证据在案佐证。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。顺义粮油公司与天顺达养殖场于2003年8月8日签订的租赁合同系双方真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应遵守履行。一、针对粮油公司的本诉诉讼请求《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。双方签订的涉诉租赁合同已经到期，双方的租赁合同关系已经终止，天顺达养殖场应当将涉诉租赁物及场地返还给粮油公司，且天顺达养殖场在一审庭审中表示同意在腾退时将未形成附着的物品及垃圾自行清走。故，粮油公司第一项本诉诉讼请求，于法有据，应予支持。对于第二项本诉诉讼请求，天顺达养殖场在2018年8月1日涉诉租赁合同到期后未及时将涉诉租赁场地腾退给粮油公司，对粮油公司合理使用涉诉租赁场地及房屋产生障碍，导致粮油公司产生损失，天顺达养殖场为此应当支付粮油公司自2018年8月1日起至实际腾退之日止的占有使用费。粮油公司请求按照日38.36元的标准计算自2018年8月1日至实际腾退之日止的占有使用费，也即按照涉诉租赁合同约定的租赁费的2倍主张。一审法院认为，因粮油公司向天顺达养殖场发出的《租赁合同期满终止通知书》中给予天顺达养殖场自合同到期后15天的自行腾退期限，故2018年8月1日至2018年8月15日的占有使用费应按照原租赁费用标准核算为宜，经一审法院核算该部分占有使用费为287.7元。而自2018年8月16日至实际腾退之日止的占有使用费，考虑到涉诉场地为具有合法产权证的场地及房屋，综合涉诉租赁场地面积及现租赁市场行情，粮油公司主张的日38.36元的标准合情合理，应予支持。二、针对天顺达养殖场的反诉诉讼请求。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿符合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。第十四条规定：承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。具体到本案中，双方之间的涉诉租赁合同期限已经届满，天顺达养殖场主张粮油公司应当给付装修损失，不应予以支持。对于天顺达养殖场自建建筑物的部分，均为未取得合法建设手续的建筑物，根据上述司法解释第十四条的规定，扩建的费用双方有约定应从约定。双方涉诉租赁合同第三条第二款约定：“租赁期内，乙方保证甲方房屋的完好。因经营需要，在征得甲方同意的前提下，乙方可改造、新建房屋等设施，费用由乙方承担”。另，根据天顺达养殖场于2004年8月10日向东发公司提交申请，在该申请中天顺达养殖场明确新建筑物产权归东发公司，东发公司对此也表示认可，以作为同意天顺达养殖场新建建筑物的条件。虽然天顺达养殖场新建建筑物属于未取得合法建设手续的建筑物，并不存在所谓的“产权”，但结合涉诉租赁合同第三条第二款的约定及申请的约定，可以认定双方对于新建建筑物的扩建费用由天顺达养殖场支付且在合同终止后天顺达养殖场不主张扩建费用这一内容是达成一致意见的。应认定双方对于扩建费用的负担主体存在约定，即由天顺达养殖场负担。故在双方约定扩建费用由天顺达养殖场承担的情况下，天顺达养殖场主张粮油公司给付扩建费用损失，于法无据，不应支持。另，纵观本案的租赁合同，合同期限为15年，土地面积为27672.6平方米，房屋面积为1478.7平方米，而年租金仅为7000元。天顺达养殖场在租期内已经充分的得到了租赁的收益，如果再行让粮油公司承担天顺达养殖场的扩建费用及装修损失，将与粮油公司的租金收益严重不符，违背公平原则。至于天顺达养殖场主张树木、花卉损失，一审法院认为天顺达养殖场在经营期间栽种树木、花卉是为了自身经营需要，并且树木、花卉亦属于可移植的范围，在粮油公司不同意继续利用的情况下，天顺达养殖场可自行移植处理，故对其该项反诉诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十四条之规定，判决：一、北京市天顺达养殖场于判决生效之日起30日内将位于北京市顺义区赵全营镇牛板路板桥段12号院内（腾退范围四至为以北京市天顺达养殖场承租范围的四面院墙为界限）所有房屋、建筑物及场地腾退给北京市顺义粮油有限公司，并在腾退时将场地内未形成附着的物品及垃圾自行清理；二、北京市天顺达养殖场于判决生效之日起7日内向北京市顺义粮油有限公司支付自2018年8月1日至2018年8月15日期间的占有使用费287.7元，北京市天顺达养殖场于判决生效之日起7日内按照日38.36元的标准给付北京市顺义粮油有限公司自2018年8月16日至实际腾退之日止的占有使用费；三、驳回北京市顺义粮油有限公司的其他本诉诉讼请求；四、驳回北京市天顺达养殖场全部反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均未提交新证据。经本院询问，天顺达养殖场认可其主张的建筑物系承租后改造新建而成，但其主张涉案租赁合同第3.2条的约定是指在其新建的建筑物发生损坏的情况下，建筑费用方由其承担。本院对一审法院认定的其他事实予以确认。本院认为，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。故本案二审的争议焦点为：粮油公司是否应给付天顺达养殖场装修及建筑物损失288970元、树木损失62500元、花卉损失1000元及鉴定费40000元。关于装修损失，涉案租赁合同期限已经届满，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，天顺达养殖场关于装修损失的主张没有法律依据，本院不予支持。关于扩建建筑物损失，第一，涉案租赁合同第3.2条明确约定，租赁期内，天顺达养殖场在征得粮油公司同意的情况下，可以改造、新建房屋等设施，但是费用由天顺达养殖场承担，该约定不违反法律法规的强制性规定。第二，天顺达养殖场改造、新建房屋及其他设施系因其经营所需，其自2004年征得粮油公司同意后建造，即天顺达养殖场将上述新建房屋及设施用于经营活动长达十余年，长期获取新建房屋及设施的使用收益。综上，本院对天顺达养殖场关于建筑物损失的主张不予支持。关于树木、花卉损失，天顺达养殖场认可涉案树木、花卉均系其承租期间因经营需要自行栽种，现双方租赁合同期限届满，粮油公司不同意继续利用，考虑到树木、花卉可以移植，且粮油公司亦同意天顺达养殖场将上述树木、花卉全部移植，故本院对天顺达养殖场关于树木损失、花卉损失的主张亦不予支持。另，一审法院认定鉴定评估费由天顺达养殖场并无不当，本院予以确认。综上所述，天顺达养殖场的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7187元，由北京市天顺达养殖场负担（已交纳3594元，剩余3593元于本判决生效之日起7日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 杜丽霞审 判 员 李 坤审 判 员 孙承松二〇二〇年十二月十八日法官助理 黎 铧书 记 员 刘 波