广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终23494号上诉人（原审被告）：范雪芳，女，1974年7月10日出生，汉族，身份证住址四川省南部县。被上诉人（原审原告）：李桂苗，女，1969年11月23日出生，汉族，身份证住址广东省东莞市东城区。委托诉讼代理人：幸桂诗，广东华誉品智律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈健明，广东华誉品智律师事务所律师。上诉人范雪芳因与被上诉人李桂苗房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2020）粤0113民初7774号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。范雪芳上诉请求：1.撤销一审判决，驳回李桂苗对范雪芳的诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由李桂苗承担。事实和理由：因广州市xx区xx镇xx路xx街xx巷12号的房产（以下简称涉案商铺）无法办理工商营业执照，涉案商铺于2016年4月份被工商部门封铺，自此，范雪芳未再承租涉案商铺，且多次致电李桂苗调解，均未果。在正常营业期间，范雪芳正常交纳租金，自房东擅自断水断电且封锁范雪芳设备后，范雪芳未能正常营业且也未再交纳租金。李桂苗擅自取消合同，违反合同条约。范雪芳对于房东的行为进行报警处理，李桂苗仍未出面解决问题。范雪芳投资几十万元的生意未能做成，李桂苗应承担一部分责任。对于房东擅自断水断电、拉砖头及沙石堆放在范雪芳门口甚至打伤范雪芳儿子的行为，我方有理由拒绝交纳租金。对于房东上述无理行为，范雪芳一忍再忍，一直抱着解决问题的心态，面对涉案问题，而李桂苗一直未露面。李桂苗索要租金且不允许范雪芳搬走租赁房内的设备，一直以忙为借口，拒绝开门让范雪芳搬走设备，该点可由执法警察作证。本案并非范雪芳拒绝搬离设备、占用房屋，而是李桂苗拖延、阻碍范雪芳搬离，导致范雪芳全新设备报废。按照合同约定，房东先毁约，其应赔偿装修损失和三倍押金。综上，恳请二审法院判如所请。李桂苗二审答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，范雪芳的上诉请求和理由没有事实和法律依据，恳请二审法院驳回上诉，维持原判。一、一审判决认定范雪芳在占有使用涉案商铺期间拖欠李桂苗房屋占有使用费，应向李桂苗支付2016年9月6日至2017年8月31日期间的占有使用费46000元有事实和法律依据，应予维持。其一，从一审调取的询问笔录、电费通知单等证据可知，范雪芳直至2017年8月仍在占有使用涉案商铺，且范雪芳在一审答辩及庭审中也自认其一直占有使用涉案商铺至2017年9月。一审法院据此认定范雪芳在2016年9月至2017年8月31日期间一直占有使用涉案商铺，应向李桂苗支付该期间的占有使用费并无不妥。范雪芳上诉称其在2016年4月就已“不再租铺面”的说法与其一审陈述自相矛盾，且与事实不符。其二，范雪芳并未向李桂苗支付上述期间的占有使用费，且其提交的证据也无法证明其已支付前述占有使用费。其三，一审法院参照双方签订的《租赁合同》，核算确认折抵10000元押金后，范雪芳还需向李桂苗支付占有使用费46000元，符合法律规定。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款之规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。李桂苗确认范雪芳2016年9月欠付的占有使用费为1000元。2016年9月6日至2017年8月31日期间的占有使用费为56000元，折抵押金后剩余46000元。二、涉案租赁合同无效，范雪芳已无继续占用涉案商铺的依据，且范雪芳在一审中也明确表示同意将其留存在涉案商铺内的设备搬离，一审法院据此判决范雪芳腾空搬离涉案商铺并无不当。李桂苗于2020年5月19日向一审法院起诉请求：1.解除李桂苗、范雪芳双方于2015年10月6日签订的《租赁合同》；2.范雪芳向李桂苗腾空返还位于广州市xx区xx村xx路xx街xx巷12号房屋的一楼临街商铺；3.范雪芳向李桂苗支付自2016年9月6日起至合同解除之日止的租金（租金分三段计算：第一段为2016年9月6日至2016年10月5日期间的租金差额1000元；第二段按每月5000元的标准，从2016年10月6日起计算至2017年10月5日止；第三段按每月5500元的标准，从2017年10月6日起计算至合同解除之日止；三段租金暂计至2020年5月5日为231500元）；4.范雪芳向李桂苗支付占用房屋期间的场地占有使用费（计算方法：按每月5500元的标准，从合同解除之日起计算至范雪芳实际返还房屋之日止）；5.范雪芳向李桂苗支付2015年10月6日至2019年1月31日期间的水电费13680.94元；6.本案诉讼费用及其他费用由范雪芳承担。一审法院认定事实：位于广州市**xx镇xx路xx街xx巷**的房产无建设规划许可证及产权证书，李桂苗称其是从案外人何伟光处受让。李桂苗并向一审法院提交了其与何伟光等人签订的《宅基地转让合同》，该合同约定何伟光及其亲属将位于广州市xx区xx镇xx路xx街xx巷12号何伟光的宅基地转让给李桂苗。李桂苗并向何伟光支付了对价714600元。2015年10月6日，范雪芳作为承租人（乙方）和李桂苗作为出租人（甲方）签订了《租赁合同》，该合同约定李桂苗将其位于广州市xx区xx路xx街xx巷12号出租给范雪芳，租用期五年，从2015年10月6日至2020年10月5日止租金为每月5000元，从6日开始计算租金，每月6号收租。第三年递升10%到2020年10月5日为期五年。合同期满或中途退场，乙方的装修水电设施均归甲方所有，不得拆除，且甲方不作任何形式的补偿。乙方应按时支付因租用该铺位产生的有关费用，包括：自来水费、加压费、排污费、电费、有线电视收视费、保安保洁管理费等费用。如经甲方催促，乙方仍欠交费用，超过七天，甲方有权回收房屋，并由乙方承担一切违约责任。上述《租赁合同》还对其他相关事项进行了约定。案外人李某太、李某玲于2020年7月24日出具情况说明：“本人李某太（公民身份号码）、李某玲（公民身份号码）受李桂苗（公民身份号码）委托，从2012年1月起至今一直代李桂苗出租、管理位于广州市xx区xx路xx街xx巷12号房屋的一楼临街商铺，包括代为与承租人办理洽商、联络、签订租赁合同、向承租人收取租金、押金/保证金、水电费等所有费用、监督承租人按照租赁合同的约定履行义务等。”。李桂苗在庭审过程中确认委托案外人李某玲处理涉案商铺租赁相关事宜，与范雪芳签订的租赁合同也是案外人李某玲代其签订的。李桂苗主张范雪芳在2016年9月6日至2016年10月5日期间未足额交纳应缴租金，应当补交期间的租金差额每月1000元，范雪芳自2016年10月6日起拖欠租金，至今仍占有使用涉案商铺。李桂苗并主张范雪芳拖欠李桂苗2015年10月6日至2019年1月31日期间的水电费，李桂苗向一审法院提交了其自行开具的收据两张：2015年11月6日的收据载明金额为574元（电费34、35、456，水费49）、2015年12月6日的收据载明金额为593元（电费34、31、454，水费74）。广州供电局有限公司电费通知单载明用户编号为0800130048815590用电详情：计费时段20170702-20170902，电费合计453.87元；计费时段20170902-20171102，电费合计81.78元；计费时段20171102-20180102，电费合计48.44元；计费时段20180102-20180302，电费合计33.97元；计费时段20180302-20180501，电费合计90.59元；计费时段20180501-20180701，电费合计57.25元；计费时段20180701-20180901，电费合计73.45元；计费时段20180901-2018111，电费合计63.41元；计费时段20181101-20190104，电费合计4.39元。用户编号为080013004896670，计费时段：20170702-20170902，电费合计22.81元；计费时段20170902-20171102，电费合计24.86元；计费时段20180302-20180501，电费合计48.36元；计费时段20180501-20180701，电费合计9.17元；计费时段20180701-20180901，电费合计8.53元；计费时段20180901-20181101，电费合计7.75元。另查明：范雪芳分别于2015年11月2日、2016年12月26日前往工商部门递交个体工商户名称预先核准申请书，广州市工商行政管理局番禺分局分别于当日核准登记。2017年8月10日，范雪芳的儿子陈某军与李某玲的丈夫李某太及儿子李某洲发生肢体冲突，当日各方前往广州市xx区分局xx派出所做了询问笔录，笔录显示李某太及李某洲因涉案商铺一直未交水电费而拆卸水表及电表，继而与陈某军发生肢体冲突，前往派出所做询问笔录的还有涉案商铺上层的租户。公安机关组织李某太与陈某军进行了治安调解，但双方未能达成调解协议，公安机关建议当事人可就民事争议向人民法院提起民事诉讼。李桂苗于2019年11月22日向范雪芳发送《律师函》，向范雪芳催讨2019年6月至2019年11月6日的租金198500元，2017年7月至2019年8月6日的水电费13500元及逾期利息，并要求范雪芳在函件发出之日起七天内自行清理租赁商铺内的物品并向李桂苗交还商铺，逾期未清理则视为范雪芳放弃租赁商铺内物品的所有权。上述律师函的邮件投递记录显示，该快递于2019年11月28日“已签收，其他：电联放xx记五金店”。范雪芳确认收到李桂苗寄出的律师函，并与李桂苗的律师通过短信沟通，李桂苗的律师并代表李桂苗与范雪芳协商，但双方未达成调解协议。范雪芳到庭参加诉讼，并向一审法院提交了李某玲开具的10000元的押金收据及于2017年4月1日开出的金额为6000元的收据、日期不明确的金额为4000元的收据，证明其已经缴纳租金至2017年9月。李桂苗称范雪芳当时缴纳租金至2016年6月，范雪芳于2017年4月1日缴纳的10000元只能抵扣2016年7、8月的租金。范雪芳2019年10月份支付的5000元也是抵扣2016年9月之前的租金，因时间久远，已经记不清楚是抵扣哪个月份的租金。范雪芳还向一审法院提交了涉案商铺被查封、水管被切断、电表被查封的照片。李桂苗确认涉案商铺电表于2019年1月份被相关部门查封。范雪芳主张涉案商铺无产权证及建设规划许可证，故涉案《租赁合同》无效。范雪芳并称房屋出租人承诺涉案商铺能够办理工商登记，但其前往办理工商登记时被告知不能办理，李桂苗收取水电费的标准不合理，范雪芳因此与李某玲等人发生争端。后范雪芳之子陈某军与李某玲的丈夫李某太及儿子等人发生肢体冲突，造成范雪芳儿子陈某军受伤。范雪芳称其已于2017年9月离开涉案商铺，涉案商铺存有范雪芳的相关设备，但因为李桂苗阻挠，故范雪芳未能搬出设备，导致设备贬值，产生相应损失。根据李桂苗与范雪芳提交的证据及双方当事人的庭审陈述，可以确认涉案商铺现状：1.包含涉案商铺在内的房屋无产权证及建设规划许可证；2.包含涉案商铺在内的房屋为多层住宅，范雪芳租赁的涉案商铺为该房屋的一楼，现涉案商铺无人居住，停水停电，电表于2019年1月被相关部门查封；3.李桂苗将涉案商铺的后门上锁，钥匙由李桂苗持有；4.涉案商铺的前门是电动卷闸门，前门钥匙由范雪芳持有。在本案庭审过程中，李桂苗与范雪芳均表示同意解除双方就涉案商铺签订的《租赁合同》，范雪芳也表示同意腾空涉案商铺。以上事实，有李桂苗与范雪芳提交的证据、一审法院调取的证据及本案庭审笔录等可予以证实。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案李桂苗通过向房屋所有权人支付对价取得涉案商铺相关权益，其只是委托李某玲代为处理涉案商铺租赁相关事宜，因此涉案商铺发生的法律关系相关权利义务应当由李桂苗承受，故李桂苗是本案适格主体。李桂苗向一审法院请求的是一般民事权利，诉讼时效期间为三年，李桂苗的委托人于2017年8月以不恰当的方式向范雪芳主张权利、李桂苗于2019年11月向范雪芳发送律师函主张权利，均构成诉讼时效中断，故李桂苗主张的2016年9月后的房屋占有使用费并未超出诉讼时效，一审法院依法应当予以审查。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”及第三条“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，李桂苗与范雪芳所签署的《租赁合同》应当无效，按照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没必要返还的，应当折价补偿，有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。纵观本案事实，不论涉案的《租赁合同》是否有效，均应当按照诚实信用的原则来分清李桂苗、范雪芳双方的权利义务。在本案中，李桂苗与范雪芳签订《租赁合同》均是双方真实的意思表示，在范雪芳未将涉案商铺交还给李桂苗管业之前，理应按原《租赁合同》约定的租金标准支付占有使用费给李桂苗。虽范雪芳辩解因涉案商铺无法办理工商登记导致其无法使用房屋，但其并未提交证据证明。且涉案商铺在范雪芳两次办理工商登记时均可正常使用，不存在其他瑕疵，故范雪芳应向李桂苗交纳相应的房屋占有使用费。本案李桂苗与范雪芳双方的争议焦点主要为以下四方面：一、范雪芳拖欠涉案商铺占有使用费的起始时间。李桂苗主张范雪芳自2016年9月6日起拖欠占有使用费，而本案中李桂苗称范雪芳每次交租均有开具收据，虽范雪芳抗辩其已经缴纳租金至2017年9月，但其并未提交李桂苗开具的相应收据予以证明，李桂苗于2017年4月1日开具的收据也未载明收取租金的月份。此外，根据一审法院调查取得的笔录显示，李桂苗与范雪芳的密切关系人之间于2017年8月10日发生冲突的起因是范雪芳拖欠相关费用、李桂苗的委托人拆卸水表及电表。故不排除在发生冲突前范雪芳存在拖欠租金的现象。李桂苗主张范雪芳在2017年4月1日缴纳的10000元及2016年10月1日转账的5000元是抵充2016年9月6日之前拖欠的占有使用费存在高度可能，一审法院予以确认。故范雪芳向李桂苗缴纳拖欠的房屋占有使用费的起始时间为2016年9月6日。二、范雪芳应缴纳房屋占有使用费的期间及金额。根据李桂苗提交的电费通知单显示，2017年7月2日至2017年9月2日期间的电费为453.87元+22.81元，之后的电费通知单，单个用户产生电费均未超过100元。李桂苗于2015年向范雪芳开具的未收收据均载明电费为400元以上。李桂苗与范雪芳的密切关系人于2017年8月发生冲突后，范雪芳已经无法正常使用涉案商铺（停水停电），虽范雪芳事后自行接驳电源，但其接驳电源的目的是搬出相关设备，李桂苗于2019年11月28日寄送的律师函也是寄存于其他商铺。根据涉案商铺的用电情况及一审法院调查的询问笔录等证据可以确认范雪芳已于2017年9月离开，即于2017年9月份开始应未再使用涉案商铺。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”之规定。因范雪芳自2016年6月起已经拖欠相关费用，范雪芳于2017年9月开始未再使用涉案商铺，也未向李桂苗缴纳相关费用，李桂苗即应采取适当措施减少自身的损失。但李桂苗在两年后才委托律师向范雪芳发函催讨租金及相关费用，故对于李桂苗未采取适当措施致使损失扩大的部分诉请一审法院不予支持。李桂苗、范雪芳双方无法确定范雪芳离开涉案商铺为2017年9月份的具体时间，一审法院综合本案实际，一审法院酌情确定范雪芳无需支付2017年9月1日之后的占有使用费。范雪芳应向李桂苗缴纳占有使用费的期间为2016年9月6日至2017年8月31日。李桂苗确认范雪芳2019年9月欠缴的租金为1000元，参照双方签订的《租赁合同》计算2016年9月6日至2017年8月31日期间的房屋占有使用费为56000元（1000元+5000元×11月）。一审法院考虑到，范雪芳在签订合同时曾向李桂苗缴纳了押金10000元，因涉案的《租赁合同》无效，该10000元押金李桂苗本应当予以退还，故折抵2016年9月6日至2017年8月31日期间的房屋占有使用费56000元后，范雪芳还需向李桂苗支付占有使用费46000元。三、关于李桂苗主张的涉案商铺于2015年10月6日至2019年1月31日期间产生的水电费。因范雪芳于2017年9月份开始未使用涉案商铺，故对于李桂苗主张的2017年10月1日后的水电费，一审法院不予支持。范雪芳拖欠水电费，但李桂苗仅提交了2017年7月2日至2018年11月1日期间的电费通知单。因包括涉案商铺在内的房屋是多层住宅，涉案商铺上层仍有其他租户居住，且李桂苗亦自认涉案商铺的电表已经被查封，故不能排除李桂苗提交的电费通知单载明的部分是涉案商铺上层住户或者为共有部分所用。李桂苗提交的证据并不能证明涉案商铺实际产生的水电费，故对于李桂苗在本案中主张的水电费的诉讼请求，一审法院则不予支持。四、关于涉案商铺的腾空及返还问题。虽范雪芳自2017年9月开始未使用涉案商铺，但范雪芳亦自认其仍留有部分设备在涉案商铺，其在庭审过程中也表示同意将涉案商铺内留存的设备搬离，故一审法院对于李桂苗主张的范雪芳腾空涉案商铺的诉讼请求予以支持。本案庭审过程中李桂苗确认其将涉案商铺的后门上锁，涉案商铺已经在李桂苗的管控范围内，故对李桂苗主张范雪芳交还涉案商铺的诉讼请求，一审法院则不予支持。综上所述，范雪芳在占有使用涉案商铺期间拖欠李桂苗房屋占有使用费，应向李桂苗缴纳2016年9月6日至2017年8月31日期间的占有使用费46000元，并腾空涉案商铺。对李桂苗主张的其他诉讼请求，一审法院则均予以驳回。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，于2020年8月25日判决如下：一、范雪芳应于判决发生法律效力之日起七日内向李桂苗支付2016年9月6日至2017年8月31日期间的占有使用费46000元；二、范雪芳应于判决发生法律效力之日起三日内腾空位于广州市xx区x路xx街xx巷12号的房屋；三、驳回李桂苗的其余诉讼求。一审案件受理费5186元，由李桂苗负担4236元，范雪芳负担950元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合双方诉辩意见，本案二审争议焦点为：范雪芳是否应当向李桂苗支付2016年4月至2017年8月31日期间的占有使用费。本案中，范雪芳以李桂苗未能协助其办理工商登记导致其从2016年4月起无法正常经营为由主张不予支付占有使用费，但范雪芳并未提供证据证实确系由于李桂苗的原因而无法办理店铺营业执照，且客观上范雪芳一直占有使用涉案商铺至2017年9月离开，故一审法院判令其支付实际占用期间的房屋占有使用费并无不当。至于范雪芳提出双方发生纠纷期间李桂苗采取不当措施等问题，并不影响其应承担的付款责任，本院对范雪芳的上诉意见不予采纳。综上所述，范雪芳的上诉理由均不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费950元，由上诉人范雪芳负担。本判决为终审判决。审判长 莫 芳审判员 余 盾审判员 白小云二〇二〇年十二月十五日法官助理杨希书记员叶小琳