江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏08民再154号监督机关：江苏省淮安市人民检察院。申诉人（一审被告、二审上诉人）：张文汉，男，1962年8月28日生，汉族，住淮安市洪泽区。委托诉讼代理人：刘永方，江苏纵联律师事务所律师。被申诉人（一审原告、二审被上诉人)：秦玉梅，女，1975年10月5日生，汉族，住淮安市洪泽区。申诉人张文汉因与被申诉人秦玉梅排除妨害纠纷一案，不服本院于2017年6月22日作出的（2017）苏08民终930号民事判决，向江苏省淮安市人民检察院申诉。江苏省淮安市人民检察院以淮检民（行）监[2018]32080000021号再审检察建议书向本院提出再审检察建议。经本院审判委员会讨论决定，于2020年9月11日作出（2019）苏08民监4号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。申诉人张文汉及其委托诉讼代理人刘永方到庭参加诉讼，被申诉人秦玉梅经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。江苏省淮安市人民检察院提出再审检察建议，检察机关补充查明：2012年陆刚与秦玉梅签订的租赁合同中的租赁标的包含“原有两千平方”以及“在建的两千平方”房屋。其中“原有两千平方”房屋原属刘卫华所有，刘卫华就上述房屋于2001年2月12日取得建设工程规划许可，建设规划许可证编号为A(2001)××号，许可证载明建设项目名称为朱坝宾馆，建设规模为1680平方米。但刘卫华就上述房屋办理的洪房字第**房屋产权证中记载房屋总面积为1932.89平方米，分别为：总层数3，建筑面积1842.38平方米；总层数1，建筑面积66.51平方米；总层数1，建筑面积24平方米。2011年7月7日该处1932.89平方米房屋登记到陆刚名下，房产权证号为房权证朱坝镇字第**。对于“在建的两千平方”房屋，检察机关在原淮安市规划局洪泽分局未能查询到该房屋取得建设规划许可的信息，该局出具的“函”中亦称陆刚未在该局办理过《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》。2017年4月26日，二审法院组织双方当事人谈话，法官询问“合同约定的在建的2000平方米是指什么？”秦玉梅的委托诉讼代理人管旭光回答：“在建的当时没有规划图，在建的工程是陆刚在建设，大致在2013年年底至2014年初的时候完工，张文汉占有的房屋也是这个时候完工的。”另检察机关调取了淮安经济技术开发区人民法院（2016）苏0891民初1294号一案卷宗，在该案中，案外人淮安经济开发区鼎兴酒业销售部（下称鼎兴酒业）将陆刚、秦玉梅诉至法院，称2015年2月15日，陆刚、秦玉梅二人以陆号公馆名义与其签订《酒水供销合同》，其按照合同约定供货后，陆刚、秦玉梅二人分别向其出具一张欠条，合计载明尚欠货款26960元，请求法院判决二人支付货款。在该案庭审中，陆刚陈述陆号公馆实际经营人系陆刚。检察机关认为，有新的证据足以推翻二审判决关于张文汉侵犯了秦玉梅的租赁权的认定。理由：根据秦玉梅委托诉讼代理人管旭光在二审中的陈述，讼争房屋系2012年双方签订的租赁合同中约定的当时在建的房屋，即系2012年后建的房屋。2011年7月7日陆刚办理的房房权证朱坝镇字第**房权证、2001年3月2日刘卫华办办理的洪房字第**屋产权证以及2001年2月12日刘卫华取得的A(2001)××号建设工程规划许可证证明，秦玉梅与陆刚2012年签订的租赁合同中涉及的“原有两千平方”房屋系于2001年取得建设规划许可，陆刚2012年之后新建的房屋并不包含在A(2001)××号建设工程规划许可证的许可范围之内，原淮安市规划局洪泽分局向检察机关出具的函证明陆刚就2012年后新建的房屋未取得建设规划许可的事实。因本案讼争房屋亦系2012年后新建的房屋，故亦应未取得建设规划许可。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”秦玉梅与陆刚签订的房屋租赁合同中涉及讼争房屋的部分应无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力……。”故秦玉梅无法基于该租赁合同对讼争房屋享有租赁权，原审法院确认该租赁合同效力，并以张文汉侵犯了秦玉梅的租赁权为由支持秦玉梅要求张文汉搬出讼争房屋的诉讼请求明显错误。申诉人张文汉称，一、二审判决认定本案所涉房屋租赁合同有效是错误的，本案讼争房屋所涉及部分，也就是房屋租赁合同中在建部分，因未取得建设工程规划许可证，被申诉人秦玉梅的诉讼请求就失去了事实依据。请求撤销一、二审判决，改判驳回被申诉人秦玉梅的诉讼请求。被申诉人秦玉梅未答辩。秦玉梅一审起诉请求：判令张文汉搬出淮安市洪泽区北侧原陆氏商务宾馆房屋，并赔偿租金损失6000元。一审法院认定事实：2012年3月6日，陆刚与李留洋、秦玉梅签订一份《房屋租赁合同》，约定：陆刚将位于淮安市洪泽区北侧原陆氏商务宾馆房屋共计肆千平方（原有两千平方，在建的约两千平方）租给李留洋、秦玉梅使用；租赁期限为20年，自2012年3月6日到2032年3月5日，租金为二十六万一年，十年一交，另外交二十万作为租房保证金；租赁期内，免前两年房租（因为房屋在建）……2014年6月6日，李留洋出具《声明》一份，载明李留洋因于外地发展退出租赁关系，所有权益均由秦玉梅享有。2011年8月5日，陆刚向秦玉梅出具收条一份，载明：“因买房从秦玉梅处急转现金350000元”；2012年3月5日，陆刚向秦玉梅出具收条一份，载明：“因买房尾款于秦玉梅处急转人民币150000元”；2012年3月8日，陆刚向秦玉梅出具收条一份，载明：“今收到秦玉梅租房合同保证金现金200000元”；2014年10月9日，陆刚向秦玉梅出具收条一份，载明：“今收到秦玉梅投资陆号公馆投资款计1200000元”；2015年6月8日，陆刚向秦玉梅出具收条一份，载明：“因装修尾期资金缺，从秦玉梅处急转人民币450000元，注：此笔款是其零星帮我付的最后合计”。2016年2月22日，陆刚向张文汉出具《买卖协议》一份，载明：“本人陆刚现将陆号公馆厨房一楼外加2楼外两间作价壹拾贰万出售给张文汉，此据即生效。注：此房无产权证”。2016年9月12日，淮安市洪泽区公安分局出具《关于秦玉梅来信事项的答复意见》，载明秦玉梅与张文汉因涉案房屋的占有、使用于2016年7月2日发生纠纷，张文汉带人将涉案房屋西侧的两个门用砖头封堵起来，经洪泽区公安分局处理后张文汉一直占用涉案房屋。一审法院认为，陆刚与秦玉梅、李留洋签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。秦玉梅基于租赁合同的约定，对涉案房屋享有使用、收益的权利。陆刚向张文汉出具的《买卖协议》即使真实有效，而法律规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，故秦玉梅对涉案房屋仍然有使用、收益的权利，秦玉梅的诉讼主体适格。从《房屋租赁合同》的内容来看，陆刚是将原陆氏商务宾馆作为一个整体向秦玉梅出租，而涉案房屋是租赁房屋的一部分，张文汉提出租赁物与涉案房屋产权关系不明的辩解意见，法院不予采纳。故秦玉梅要求张文汉搬出涉案房屋的诉讼请求，应予以支持。对于秦玉梅要求张文汉赔偿租金损失6000元的诉讼请求，因其未提供足够证据证实，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十九条规定，判决：一、张文汉于判决生效后十日内搬出位于淮安市洪泽区北侧原陆氏商务宾馆房屋。二、驳回秦玉梅其他的诉讼请求。案件受理费130元，减半收取65元，由张文汉负担。张文汉上诉请求：改判驳回秦玉梅的一审诉讼请求。事实和理由：1.一审法院认定秦玉梅已缴纳租金依据不足，秦玉梅承租后很长时间都没有经营使用，且相关条据是否是陆刚本人所写不能确定；2.秦玉梅的诉讼主体资格不适格，其共同合伙承租人李留洋未到庭确认其已退出租赁关系；3.涉案房屋未进行产权登记，张文汉所购房屋不在秦玉梅的租赁范围内。秦玉梅辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。李留洋退出租赁关系已经书证证明,房屋租赁合同也能证实秦玉梅系对房屋的整体租赁,公安机关相关证明证实张文汉系恶意侵占秦玉梅已经实际占用的房屋,且张文汉持有的房屋买卖合同系无效合同。本案二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于张文汉提供、秦玉梅认可的张文汉最初进入涉案一楼房屋时状况的四张照片显示，房屋内摆放了煤气灶、煤气罐、水槽、排风扇等灶具及厨具，餐桌椅，冰柜等。秦玉梅提供2014年5月8日其与陆刚签订的协议书一份，载明“经过陆刚与秦玉梅友好协商，以陆刚一次性减免秦玉梅三个月房租为前提条件。秦玉梅同意陆刚收回已租赁给秦玉梅的陆氏商务宾馆附属用房的厨房二楼北面一间房（约五十个平方）留作自用。协议特留此据。”证明涉案房屋所在的整栋楼都属于秦玉梅的租赁范围，经双方协商秦玉梅才同意陆刚收回一间。张文汉对该证据的真实性不予认可。二审对该照片予以采信，对秦玉梅提供的协议书因未得到陆刚确认，亦无其他证据佐证，故对其真实性，二审不予认可。经二审审查，确认一审法院查明事实。二审中，张文汉陈述，其从陆刚手中购买该房屋时并未询问该房屋有无出租给他人。二审另查明，讼争房屋位于陆氏商务宾馆主体楼东边楼房、面朝南的一楼一间和二楼两间。其中涉案二楼房屋西面墙原开有一扇门，正对着秦玉梅的宾馆主楼，因与宾馆主楼原不相连，二者之间铺有通道。在张文汉购买涉案房屋前，该通道已存在。二审认为：1.排除妨害适用于物权所有人要求物权无权人停止其侵害物权的行为。本案中，秦玉梅与陆刚之间存在长期租赁合同，自该合同生效时起，秦玉梅对陆刚的房屋可以行使占有使用收益的物权，至于其是否缴纳足额租金在租赁合同无特别约定的情况下并不影响秦玉梅使用租赁房屋的权利。同样，秦玉梅作为租赁合同的承租一方，无论其是否与他人共同承租，亦或当初的合伙承租人是否已退出共同承租关系，都不影响其对妨害占有使用租赁房屋的行为行使权利。因此，张文汉的第1、2点上诉理由不能成立。2.关于张文汉占有的房屋是否在秦玉梅与陆刚的租赁合同范围之内。秦玉梅与陆刚2012年3月6日签订的房屋租赁合同除已建好并取得房屋产权证书的约两千平方的房屋外，还包括在建的两千平方房屋。虽然在合同中“在建房屋”的范围与位置未予明确，但涉案房屋所在楼房与有证房屋在同一地块，且从双方认可一致的照片显示，在张文汉进入涉案一楼房屋之前，该房屋被用作厨房与餐厅，与秦玉梅的陈述及张文汉买卖协议中所载“陆号公馆厨房一楼”的表述一致。而张文汉从陆刚处购买该房屋并未审查房屋当时的用途，说明其当时并不确定该房屋有无其他权利人。因此，在张文汉未举证证明讼争房屋是在秦玉梅的房屋租赁合同中的“在建房屋”建好后，由陆刚另行出资建造，也未提供其他相反证据推翻秦玉梅的房屋租赁合同的情况下，本院认定讼争房屋属于陆刚与秦玉梅房屋租赁合同的范围，且在张文汉入住之前，也是由秦玉梅实际占有使用。因租赁期限尚未到期，秦玉梅有权继续占有使用该房屋。张文汉主张其是购买人，并排除秦玉梅使用租赁物，侵犯了秦玉梅的租赁权，秦玉梅有权要求张文汉搬出涉案房屋。故张文汉的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费130元，由上诉人张文汉负担。本院再审确认原审查明的事实。本院再审另查明：本案中提及的陆号公馆与陆氏商务宾馆为同一处房屋。2011年7月7日，陆刚取得陆号公馆的房屋产权证，载明房屋所有权人陆刚，房屋状况：总层数3，建筑面积1842.38平方米；总层数1,建筑面积66.51平方米；总层数1,建筑面积24平方米。之后，陆刚对原两处平房进行翻扩建，其中在位于主楼东侧扩建两层楼房，讼争房屋在上述扩建范围内。讼争房屋未取得建设规划许可、无产权证。本案再审争议焦点是：一、租赁合同中涉及讼争房屋的部分是否有效；二、秦玉梅要求排除妨害的诉讼请求是否应当得到支持。本院再审认为，一、关于租赁合同中涉及讼争房屋的部分是否有效问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案诉争房屋未经规划许可，属于违法建筑，也不存在与宾馆主楼在结构和功能上无法区分的情形。因此，秦玉梅与陆刚签订的房屋租赁合同中涉及本案讼争房屋的部分应认定无效。原审判决认定房屋租赁合同中涉及本案讼争房屋的部分有效，不符合上述司法解释的规定。二、关于秦玉梅要求排除妨害的诉讼请求是否应当得到支持问题。因本案讼争房屋为违法建筑，秦玉梅与陆刚签订的房屋租赁合同中涉及本案讼争房屋的部分无效，秦玉梅不能基于该租赁合同对讼争房屋享有承租人的合法权益，故秦玉梅无权就本案诉争房屋提起排除妨害之诉，其诉讼请求不应得到支持。综上所述，有新的证据，证明一、二审判决认定事实和适用法律错误。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销本院（2017）苏08民终930号民事判决及淮安市洪泽区人民法院（2016）苏0829民初2545号民事判决；二、驳回被申诉人秦玉梅的诉讼请求。一审案件受理费130元，减半收取65元，二审案件受理费130元，合计195元，由被申诉人秦玉梅负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 雨审 判 员  李 进审 判 员  许银朋二〇二〇年十二月三十日法官助理  黄 璐书 记 员  杜宇霄