广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤14民终1884号上诉人（原审被告）：王利强。委托诉讼代理人：肖力超，广东生龙律师事务所律师。上诉人（原审被告）：周洁。委托诉讼代理人：黄少英，广东粤东律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王钦泉。委托诉讼代理人：王辉。系王钦泉的儿子。原审第三人：黄育祥。上诉人王利强、周洁因与被上诉人王钦泉、原审第三人黄育祥租赁合同纠纷一案，不服广东省兴宁市人民法院（2020）粤1481民初1718号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。王利强上诉请求：1.撤销原审判决，改判驳回王钦泉的诉讼请求或发回重审；2.本案一、二审费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院事实认定错误。王钦泉对本案的涉案租赁物并不享有所有权和使用权，其无权出租或者使用涉案土地。根据王利强提交的《责任田30年承包期合同书》可知，上述土地的使用权已经承包给案外人王钦名。王钦泉在涉案土地建筑的厂房已于2015年1月之前灭失，其主体并不存在，目前涉案土地上的建筑物系王利强所搭建，与王钦泉无关，王钦泉主张的标的并不存在。二、一审法院认定的证据是错误的。王利强提交的《责任田30年承包期合同书》是兴宁市档案馆调取的合同文书，该份合同有当时符合条件的权利主体签字，鉴机关签章见证，该份证据足以证明涉案土地的使用权已经承包给案外人王钦名，与王利强无关。而王利强提交的《房屋产权证明书》上没有房管局或者不动产登记中心盖章确认，其上面盖的是兴宁市公证处的章，公证处作为公证机关仅应当对有基础权利凭证的不动产的交易，租赁等处分行为进行公证，其无权对不动产本身进行确权，其盖章属于越权行为。一审法院在审查证据的时候，仅以证据登记时间的先后来认定证据的证明效力，过于片面。三、王钦泉以无效合同索要王利强投入建设的成果，直到王利强投入40多万元后，以违法合同向王利强索要成果，是合同的过错方，其不能基于该合同而取得不法利益。周洁上诉请求：1.撤销原审判决；2、改判驳回王钦泉对周洁的诉讼请求；3.一、二审诉讼费由被上诉人王钦泉承担。事实和理由：一、1.涉案的《厂房基地租赁合同》实质上是农村土地租赁合同，该出租的标的物为农村土地而不是厂房，土地上的板房是王利强、黄育祥在租赁土地后所搭建的。2.黄育祥、王利强与王钦泉是订立《厂房基地租赁合同》的相对方，与该租赁合同具有关联的时间是长于周洁的，应追加黄育祥为本案被告，而不是第三人。3.租赁合同签订后，黄育祥和王利强在涉案的租赁地上搭建板房经营禧福农家美食店（惠福鲜农庄），经营至2016年11月底，2016年12月1日，黄育祥把其美食店股份转给周洁，由王利强和周洁共同经营至2017年3月底，2017年4月7日，周洁又把其所持的股份转让王利强，由王利强独自经营至2019年2月份。2019年2月份以后美食店倒闭未再经营，但美食店仍然由王利强占有。4.一审认定周洁是本案适格的被告是错误的。2016年12月7日签订的《补充协议》并未明确是《厂房基地租赁合同》的权利义务转让给周洁，“股份”与“合同权利义务”并不能划等号，明显属于约定不明确，不能仅仅根据股份转让的约定就认定周洁当然是《厂房基地租赁合同》的相对方。王钦泉提交的《欠条》没有周洁的签名，周洁早已退出禧福农家美食店的股份，禧福农家美食店的全部财产权、经营权以及土地使用权是王利强独占的，王利强是涉案土地的实际使用人，即使要返还或承担与土地有关的责任，也应当是由王利强承担。因涉案的租赁合同无效，之后的合同权利义务的转让同样应归于无效，即使要承担缔约过错责任，也应当是缔约时的合同当事人，周洁不是本案适格的被告。二、一审法院适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》作出判决，属适用法律错误。无效合同的处理原则是予以返还或折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。一审却认定王利强、周洁继续承担租金，违反法律规定。王钦泉辩称，请求驳回上诉，维持原判。一、王钦泉出租的基地有《房屋产权证明书》证实涉案的地方是王钦泉原厂房所在地，并不是农村水田，王钦泉有权处分该土地。二、黄育祥将其名下的禧福农家美食店50%的股份转让给周洁，经是王钦泉、王利强、周洁同意的，各方还签订了补充协议。本案的租金是属于王利强、周洁共同经营所产生的租金债务，应由王利强、周洁共同承担。周洁是适格的被告。周洁将其名下的禧福农家美食店50%的股份转让给王利强，是王利强与周洁股东内部的股份转让。虽然涉案合同无效，但王利强、周洁长期使用该租赁物，应当支付租金。三、王利强提交的《责任田30年承包合同书》无法确认其真实性，王钦泉的厂房是在王钦名未承包责任田之前就已经建好的，涉案的厂房基地不可能是王钦名的承包地。四、王钦泉不存在诱导王利强投资涉案厂房基地的事实，王利强实际使用了涉案厂房基地，王钦泉有权收取租金。王利强辩称，王利强、周洁均不应当承担支付租金的责任。周洁辩称，同意王利强的上诉意见。黄育祥未提供书面意见。王钦泉向一审法院起诉请求：1.判令解除厂房基地租赁合同；2.判令被告支付给原告厂房基地租金2017年1月至2020年6月份的租金共71556元以及2020年7月1日起至租赁的场地归还给原告为止的场租费；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年3月3日，原告王钦泉作为出租方（甲方），被告王利强、第三人黄育祥作为承租方（乙方）签订1份《厂房基地租赁合同》，约定由原告将其坐落在福兴梅子五谷亭段厂房基地，出租给乙方作餐饮或农庄使用，租赁期自2016年3月1日起2025年12月31日收回，双方约定甲方现有的厂房基地从2016年3月1日起给乙方建造使用，乙方从2017年1月1日起付租金，第一年月租金1500元，以后逐年以上一年的月租金上浮10%，租金按季度付，拖欠租金不得超过1个月，逾期交付租金作违约处理，甲方无偿收回。租赁合同签订后，被告在涉案的租赁地上搭建板房经营兴宁市禧福农家美食店（惠福鲜农庄）至2019年2月份，但被告搭建板房未经相关职能部门批准。被告承租后一直未按约定向原告交付租金，经原告催收，被告王利强在2018年4月20日出具1份《欠条》内容为：“欠条兹有王利强、周洁租用王钦泉坐落在福兴梅子五谷亭段厂房基地，租期十年。从2017年1月1日起付租金，第一年月租金1500元，全年12个月合计18000元（壹万捌仟元正），2018年按每年上浮10%计算，每月1650元，1月至5月合计8250元（捌仟贰佰伍拾元正），合计共欠租金26250元（贰万陆仟贰佰伍拾元正）。乙方以后需按合同规定时间支付租金。欠款人签名：王利强18年4月20日”。此后被告王利强一直未支付租金。2016年3月3日，被告王利强与第三人黄育祥签订1份《兴宁市禧福农家美食店股份合同》，约定兴宁市禧福农家美食店（禧福园）由两人共同投资成立，两人各占股份50%。2016年8月1日，被告王利强在兴宁市工商行政管理局领取了兴宁市禧福农家美食店的营业执照，登记类型为个体户，经营者为王利强。2016年12月1日，被告周洁与第三人黄育祥签订了《兴宁市禧福农家美食店（禧福园）股份转让合同》，黄育祥将其所持兴宁市禧福农家美食店（禧福园）股份以135000元转让给周洁，被告王利强作为见证人在转让合同上签名。2016年12月7日，原告王钦泉（甲方）与被告王利强、周洁（乙方）签订1份《补充协议》：“经甲方同意，乙方黄育祥将名下股份转让给周洁”。2017年4月7日，被告周洁又将其所持兴宁市禧福农家美食店50%的股份转让给被告王利强，双方约定“扣除至2017年4月7日止周洁承担经营债务一半金额人民币叁万陆仟伍佰元（￥36500元），实际转让金额人民币壹拾壹万元整（￥110000元）”。2020年6月19日，原告以被告王利强、周洁未按合同约定支付租金为由向一审法院起诉。一审法院立案后，被告王利强在答辩期间提出管辖异议，一审法院裁定驳回被告王利强的管辖异议。审理中，原告坚持其诉讼请求，被告王利强则认为涉案的租赁合同无效，涉案的厂房基地所在的土地为原告和被告家族共有，该合同系因原告欺诈行为而签订，原告系合同过错方，不能基于该合同而取得不法利益。被告周洁则认为其不是租赁合同的一方当事人，且其已将禧福农家美食店的股份转让给被告王利强，应由王利强个人承担禧福农家美食店的债权债务，涉案租赁合同是农村土地租赁合同，原告将水田出租给被告的行为违反了土地管理法、农村土地承包法的规定，是无效合同，请求法院驳回原告对被告周洁的诉请，判决由王利强承担责任。一审法院认为，本案争议的焦点是：一、周洁是否本案适格被告；二、涉案厂房租赁合同是否有效；三、原告的诉请是否应当支持。一、周洁是否本案适格被告。本案中。被告周洁抗辩其不是涉案租赁合同的相对方，其转让的只是禧福农家美食店的股份，其不是本案适格被告。2016年12月1日，被告周洁与第三人黄育祥签订《兴宁市禧福农家美食店（禧福园）股份转让合同》后，又于2016年12月7日与原告王钦泉及被告王利强签订1份《补充协议》，该《补充协议》虽然没有书写租赁合同的内容，但应视为是原告与被告王利强、周洁对《厂房基地租赁合同》的补充，周洁在受让禧福农家美食店的股份后，以承租人的身份与原告王钦泉、被告王利强签订了涉案租赁合同的补充规定，周洁是本案的适格被告，虽然在2017年4月7日，被告周洁又将其所持兴宁市禧福农家美食店50%的股份转让给被告王利强，但其与王利强之间关于禧福农家美食店债权债务的约定，只在被告周洁与王利强之间产生约束力，对外被告周洁仍应与被告王利强一起承担向原告支付租金的义务。二、涉案厂房租赁合同是否有效。本案中，被告王利强和周洁均主张涉案的租赁合同无效。原告王钦泉出租给被告的兴宁市福兴梅子五谷亭段的厂房基地在1991年11月18日已取得原广东省兴宁县公证处的《房屋产权证明书》，原是原告的粮食加工厂，有平房8间。2014年4月28日，原告向福兴街道办事处、梅子村民委员会申请对厂房基地的危房进行修建，亦得到相关部门的许可，此后原告对该厂房基地的危房进行了拆除及对土地进行平整，该厂房基地一直由原告管理和使用，并不是被告周洁主张的水田。被告王利强提交的责任田承包合同书并不能证明承包合同载明的水田与原告的厂房基地属同一块地方，且原告取得《房屋产权证明书》在前，被告王利强提交的承包合同书承包时间在后，因此，一审法院对两被告主张涉案租赁合同无效的理由均不予采信。被告王利强主张涉案的租赁合同系因原告欺诈行为而签订，原告系合同过错方，不能基于该合同而取得不法利益，未提交相关证据证明，不予采信。原告与被告签订租赁合同后，双方约定由被告在该基地上搭建临时建筑物板房，未取得相关部门的批准，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效”的规定，涉案的租赁合同无效。三、原告的诉请是否应当支持。原告要求解除与被告的租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”的规定，在确认涉案的租赁合同无效后，涉案的租赁合同自始没有法律约束力，因此，对原告此诉请，不予支持。原告请求被告支付从2017年1月至2020年6月的租金共71556元以及2020年7月1日起至租赁的场地归还给原告为止按租赁合同约定的租金，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，原告诉请符合双方合同的约定及法律的规定，予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条第一款的规定，判决：一、被告王利强、周洁应在判决生效之日起十五日内支付2017年1月至2020年6月份的租金71556元以及2020年7月1日起至租赁的场地归还给原告为止按租赁合同约定的租金给原告王钦泉。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告王利强、周洁未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为794元，由被告王利强、周洁负担。二审中，王利强提交分别署名为曾宇劝、王清辉、许立忠的证言，主张涉案土地上的建筑物由其投资。本院组织了各方当事人对上述证据进行质证。本院查明，2014年4月28日，王钦泉向兴宁市****办事处梅子村民委员会申请在涉案土地原基础上修建，兴宁市****办事处梅子村民委员会在该申请报告上认为情况属实并盖章。2014年10月8日，兴宁市****办事处梅子村民委员会出具证明证实涉案土地上的危房产权人为王钦泉、巫兴英夫妻，坚持“谁投资、谁所有、谁收益”的原则，该房屋附近的水沟及滩涂改造的用地使用权等应归投资人王钦泉、巫兴英所有。一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷。本案二审争议焦点为：王利强、周洁是否应当支付自2017年1月起至租赁场地归还为止按租赁合同约定的租金给王钦泉。根据查明的事实，涉案土地上原有一栋年久失修的危房，王钦泉持有该房屋的《房屋产权证明书》；在涉案合同签订前，兴宁市****办事处梅子村民委员会也已确认该危房产权归王钦泉、巫兴英夫妻所有。涉案的《厂房基地租赁合同》明确约定，王钦泉将其厂房基地出租给黄育祥、王利强使用，黄育祥、王利强应当按月支付租金，王利强对该约定未持异议，说明其在签订合同时对涉案厂房基地的使用权人为王钦泉的事实是认可的。黄育祥、王利强在签订涉案的《厂房基地租赁合同》后，开始使用涉案的厂房基地。王利强提交《责任田30年承包期合同书》，主张涉案的厂房基地属于集体土地所有权人发包给其父亲王钦名的承包地，但该《责任田30年承包期合同书》的签订时间晚于王钦泉取得《房屋产权证明书》的时间，且与兴宁市****办事处梅子村民委员会确认的事实不符，也与王利强通过与王钦泉签订合同才开始使用涉案厂房基地的事实不符。因承租人一直未支付租金，2018年4月20日，王利强向王钦泉出具《欠条》，确认欠付租金26250元。因此，王利强提出王钦泉无权收取租金的上诉主张，与事实不符，不予采信。周洁从黄育祥处受让兴宁市禧福农家美食店（禧福园）股份后，又与王钦泉、王利强签订《补充协议》，内容为经甲方同意，乙方黄育祥将名下股份转让给周洁，说明周洁、王钦泉、王利强均认可涉案厂房基地的实际承租人的变更应经过出租人王钦泉的同意。后周洁在未经王钦泉同意的情况下，于2017年4月7日与王利强签订了《股份转让合同之后》，将其所持的兴宁市禧福农家美食店50%的股份转让王利强，双方对禧福农家美食店的债权、债务进行了约定，但该约定属合伙人内部的约定，对王钦泉无约束力，故对周洁提出的其无需承担本案租金的主张，不予支持。一审认定王利强、周洁应当支付自2017年1月起至租赁场地归还为止按租赁合同约定的租金给王钦泉，并无不当，予以维持。综上所述，上诉人王利强、周洁的上诉请求依据不足，均应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判二审案件受理费1588元，由王利强负担794元，周洁负担794元。王利强已预交二审案件受理费1588元，由本院退回794元；周洁已预交二审案件受理费1588元，由本院退回794元。本判决为终审判决。审 判 长 肖庆浪审 判 员 幸庆迈审 判 员 曾柳青二〇二〇年十二月十四日法官助理 王 辉书 记 员 吴依桐