湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂28民终1649号上诉人（原审被告）：朱正桃，女，1966年4月2日出生，汉族，住湖北省恩施市。被上诉人（原审原告）：恩施市东源房地产有限公司，住所地湖北省恩施市。诉讼代表人：刘文峰，该公司管理人负责人。原审被告：汪斯琪，男，1995年1月10日出生，汉族，住湖北省恩施市。上诉人朱正桃因与被上诉人恩施市东源房地产有限公司（以下简称东源公司）、原审被告汪斯琪合同纠纷一案，不服湖北省咸丰县人民法院（2020）鄂2826民初579号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱正桃上诉请求：一、撤销（2020）鄂2826民初579号民事判决第一项，改判朱正桃不予向东源公司给付房款88997元，驳回东源公司的诉讼请求；二、判令东源公司承担本案案件受理费。事实与理由：一、一审判决认定事实正确，但对朱正桃在庭审中提交的证据和陈述的事实不予采信错误。2015年10月13日在交接房屋时，考虑到朱正桃为东源公司在开发锦华苑房产过程中，做了一些有益的工作和朱正桃家庭困难的情况，当时的法定代表人林华平（2016年11月11日变更为林彩龙，系林华平之父）与公司股东商量，只要朱正桃交90000元房款就将房屋交给朱正桃使用，下欠88997元予以免交。该事实有林华平2018年7月11日出具的《关于被拆迁户朱正桃809号房房款的有关说明》证实，也有以下证据佐证。依据朱正桃与东源公司签订的《协议书》6约定“自甲方通知乙方接房之日起，乙方应在三个工作日内办理交接房手续，结清房屋价款。”然而，朱正桃在接房时只交了90000元房款，东源公司就将房屋的钥匙交给了朱正桃。一审判决不予采信《关于被拆迁户朱正桃809号房房款的有关说明》错误，林华平是东源公司当时的法定代表人，其出具情况说明，是对朱正桃与东源公司交接房屋真实情况的反映，东源公司对林华平的行为应当承担责任，东源公司也未要求朱正桃出具下欠88997元的欠条，就是对林华平所述事实的佐证。此后，新任法定代表人林彩龙也未催促朱正桃交纳下欠的房款，是对朱正桃免交房款的认可。现东源公司管理人提起诉讼，不尊重客观事实，望二审法院予以纠正。二、一审判决对朱正桃提出的诉讼时效不予支持，违背了法律的规定。2015年10月13日，朱正桃依据其与东源公司沟通的意思想办法交纳房款90000元，东源公司将房屋交给了朱正桃，下欠的88997元房款予以免除，东源公司也没有要求朱正桃出具下欠88997元房款的任何手续。依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条关于诉讼时效的规定，东源公司请求保护民事权利的诉讼时效应在2018年10月14日，东源公司管理人向朱正桃催收是在2018年11月6日，已超过诉讼时效期间。东源公司长达3年零22天不向朱正桃收取欠款，就是对东源公司免除朱正桃下欠房款的认可。一审判决把朱正桃与东源公司之间债权法律关系与物权法律关系混淆了，本案是因合同产生的债权债务纠纷，应当适用诉讼时效的规定。综上，请求二审法院支持朱正桃的上诉请求。东源公司辩称，服从一审判决。朱正桃上诉之后，管理人向林华平调查，林华平称确实给朱正桃免除了88997元的购房款，东源公司管理人承认该事实，听从二审法院判决。东源公司管理人只能对破产受理前一年的行为进行审查，对于2015年交房时发生的免除购房款的事实东源公司管理人没有审查义务。东源公司向一审法院起诉请求：一、判令朱正桃、汪斯琪连带清偿拖欠的商品房款88997元；二、朱正桃、汪斯琪承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2009年5月21日，东源公司（拆迁人、甲方）与朱正桃、汪峰（被拆迁人、乙方）签订《房屋拆迁补偿安置协议》,约定：一、被拆迁房屋现状:乙方被拆迁房屋坐落舞阳大街81号原粮食储运公司，证载面积22.57㎡，改制时备案面积17.70㎡，房屋所有权证编号恩市私字第19441号，土地使用权证编号恩市国用（2004）字第030646号。二、拆迁补偿方式:房屋产权置换：产权置换按照拆迁双方协商的原则，（1）按原产权证面积1︰1置换，不找新旧房屋差价。（2）甲方向乙方赠送25㎡住房面积。（3）若乙方要求在上述面积的基础上增加住房面积，可在既定的还建范围内申请较大面积户型的住房，增加面积10㎡内按优惠价1000元/㎡向甲方支付房屋价款，超过10㎡按市场价优惠5%向甲方支付房屋价款。……三、安置还建地点及户型1、安置还建地点按规划设计，原地就近还建，还建的楼层为六层到八层（电梯房）。2、安置还建户型：依据州规划委员会审批的规划设计方案为准。还建面积约65.27㎡，上下10㎡内供乙方选择。……七、拆迁过渡期限：过渡期限为自搬迁完毕后30个月。……九、产权登记：还建房产权登记手续由甲方办理，相关费用由甲方承担，乙方协助。……十二、为了配合政府土地管理部门土地挂牌出让，在签订拆迁补偿安置协议时，乙方须将房产证、土地使用权证交付甲方并在本协议生效后协助办理注销登记，若本协议不能生效，甲方退还乙方房产证、土地使用证。十三、本协议生效后，若乙方不按协议约定搬迁，乙方应向甲方支付违约金，违约金标准为该户房产价值的30%。十四、本协议一式四份，甲方执三份，乙方执一份，效力相同。2012年9月16日，东源公司（甲方）与朱正桃（乙方）签订《协议书》一份，约定：根据甲、乙双方于2009年5月21日签订的《房屋拆迁补偿安置协议》，为了落实乙方还建房、确定还建房的具体房号、户型及面积，经乙方自由选择和双方协商，达成如下一致意见，签订以下协议书:1、甲方提供“东源·锦华苑”小区房产6至8楼供乙方选择。2、甲方给乙方按协议约定还建面积为65.27㎡，楼层为6至8楼。3、乙方自由选择的甲方位于恩施市舞阳大街80号“东源·锦华苑”小区还建房一套如下：（1）楼层为8楼，户型：C3，面积：113.80㎡，房号：809。乙方自选面积为113.80㎡，比甲方还建面积多48.53㎡。4、以上乙方所选择的户型，房号经双方确定签订本协议后，不能更改。5、乙方所选房屋面积以办理房屋产权时测绘部门测绘的建筑面积为准，并以此面积作为双方交房时的结算面积，结算面积超出还建面积10㎡以内的按协议优惠价约定每平方米1000元计算，结算面积超过还建面积10㎡以外的部分按甲方开盘时的销售价优惠5%向甲方支付房屋价款。乙方再不享受甲方的任何其它优惠。6、自甲方通知乙方接房之日起，乙方应在三个工作日内办理交接房手续，结清房屋价款。逾期未办理交接手续的视为甲方已交房。7、本协议一式叁份，甲、乙双方签字即生效。甲方：林华平签字并加盖东源公司印章，乙方：朱正桃签名并捺印。2015年6月5日，恩施市江山测绘有限公司出具的《房产测绘成果报告书》记载，涉案安置住房实际建筑面积为113.20㎡，当时的住房销售价格为4690元/㎡。另查明，本案在审理过程中，东源公司与朱正桃均认可按照上述合同约定，涉案安置还建住房一套（位于恩施市舞阳大街**“东源·锦华苑”小区还建房**）在扣减拆迁房屋面积后按朱正桃应该享受的各项优惠政策计算，朱正桃应该向东源公司补交房屋差价款178997元[10㎡×1000元/㎡＋（113.20㎡-22.57㎡-17.70㎡-25㎡-10㎡）×4690元/㎡×（1-5%）=178997元]。2015年10月，朱正桃向东源公司补交房屋差价款90000元，尚欠88997元至今未付。2015年11月，东源公司将涉案安置还建住房交付给朱正桃。又查明，1992年12月14日，朱正桃与汪峰登记结婚；2008年5月29日，朱正桃与汪峰协议离婚。离婚协议约定：一、长子汪建州，24岁；次子汪斯琪，13岁。长子由汪峰抚养并随其生活；次子由朱正桃抚养并随其生活。双方均各自支付所抚养小孩的生活费、教育费、医疗费，互不向对方支付任何费用。双方均有探视两个小孩的权利。二、夫妻共有财产：房屋两套，坐落，坐落在舞阳大街**楼房**58.26㎡，房产证号恩市私9252号，归汪峰所有；坐落在舞；坐落在舞阳大街**楼房**.57㎡，房产证号恩市私19441号，另有无房产证面积17.3㎡，共计面积39.87㎡，归朱正桃所有。……。再查明，2018年7月26日，恩施州中级人民法院裁定受理东源公司破产申请，指定湖北昌泰祥破产清算服务有限公司恩施分公司作为其管理人。2019年9月27日，恩施州中级人民法院裁定本案由湖北省咸丰县人民法院审理。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方当事人于2009年5月21日签订的《房屋拆迁补偿安置协议》和2012年9月16日签订的《协议书》的性质属于拆迁人与被拆迁人按照房屋所有权置换形式订立的合同，且该协议系双方当事人的真实意思表示，不违背国家法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照约定履行各自的义务。根据上述协议约定，朱正桃将被拆迁房屋交付给东源公司进行拆迁并选定了安置还建房屋，东源公司将安置还建房屋交付给了朱正桃，朱正桃应当向东源公司补交置换安置房屋差价款。双方在庭审过程中均认可涉案安置还建住房一套（位于恩施市舞（位于恩施市舞阳大街**“东源·锦华苑”小区还建房**的房屋差价款为88997元（已经扣减朱正桃支付的90000元）。东源公司要求朱正桃给付涉案置换安置房屋差价款88997元的诉讼请求，一审法院予以支持。朱正桃所提该置换安置房屋差价款88997元已由东源公司予以免除的主张，仅提供了林华平个人的证明，没有其他证据佐证，不予支持。关于东源公司要求汪斯琪承担连带清偿责任的主张，因其提供的《房屋拆迁补偿安置协议》和《协议书》中均未有汪斯琪的签字确认，没有其他证据佐证汪斯琪应承担连带责任，故对东源公司的该项请求，不予支持。关于汪斯琪抗辩东源公司起诉已超过诉讼时效的主张，因涉案合同内容除给付置换安置房屋差价款外，还涉及房屋产权登记等物权手续的办理，且双方对办理房屋产权登记手续未约定期限，故对汪斯琪的该项主张，不予支持。综上，为了维护当事人的合法权益，维护正常的房屋拆迁安置秩序，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、朱正桃于判决书生效之日起20日内给付恩施市东源房地产有限公司置换安置房屋差价款88997元。二、驳回恩施市东源房地产有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2024元，减半收取计1012元，由朱正桃负担。本院二审期间，东源公司、汪思琪未向本院提交新证据。朱正桃向本院申请证人林华平出庭作证，证实东源公司法定代表人林华平承诺朱正桃不交下余的购房款。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院对证据的分析认定如下:林华平的证言系林华平单方陈述，无其他证据佐证，朱正桃亦未提交证据证实林华平免除朱正桃所欠东源公司的案涉债务系代表东源公司的行为，故本院对林华平的证言不予采信。二审查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为,本案争议焦点为：1.上诉人朱正桃主张东源公司免除其案涉债务88997元的上诉理由是否成立；2.东源公司追收案涉款项是否超过诉讼时效。关于争议焦点一。朱正桃主张东源公司免除其购房尾款88997元，其应当就债务免除的事实承担举证责任。本案中，虽然朱正桃以林华平在本院审理期间的出庭证言以及汪思琪在一审提交的林华平于2018年7月11日出具的《关于被拆迁户朱正桃809号房房款的有关说明》为据来证实朱正桃无需再行向东源公司支付购房尾款88997元，但前述证据仅系林华平单方陈述，无其他证据佐证，同时朱正桃亦未提交证据证实林华平免除朱正桃所欠东源公司购房尾款的行为系东源公司的行为，故朱正桃主张东源公司免除其购房尾款的事实不成立，一审判决判令朱正桃对案涉债务承担还款责任正确，本院予以维持。关于争议焦点二。本案是合同纠纷，即东源公司与朱正桃于2009年5月21日签订的《房屋拆迁补偿安置协议》和2012年9月16日签订的《协议书》所涉纠纷。这两份合同的内容均被双方当事人认可，是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合同成立并生效，双方均应当按照合同约定全面履行义务。经本院查明，朱正桃尚欠东源公司88997元购房款未支付，东源公司也未为朱正桃办理房屋产权登记等手续，双方纠纷所涉合同尚未履行完毕，双方均应当按照合同约定承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等责任。因此，东源公司起诉要求朱正桃清偿拖欠的88997元购房款并没有超过诉讼时效。朱正桃上诉称东源公司追收案涉款项超过诉讼时效的理由不能成立，本院不予支持。综上所述，朱正桃的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2024元，由上诉人朱正桃负担。本判决为终审判决。审判长 王朝友审判员曾俊铭审判员韩艳芳二〇二〇年十二月九日法官助理谭学胜书记员向垠颖