江西省南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0102民初12370号原告：第一物业服务（北京）有限公司南昌分公司，住所地：江西省南昌市青山湖区民丰路**满庭春MOMA小区******，统一社会信用代码：91360111MA35UL9X58。负责人：刘培庆，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈俊红，系该公司职员。委托诉讼代理人：陈名胜，江西洪城律师事务所律师，执业证号：13601201710010657。被告：段某某，男，1957年5月24日生，汉族，江西省南昌市人，住南昌市西湖区。被告：杨某，女，1973年8月24日生，汉族，江西省南昌市人，住南昌市西湖区。委托诉讼代理人：段某某，系杨某丈夫。原告第一物业服务（北京）有限公司南昌分公司与被告段某某、杨某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告第一物业服务（北京）有限公司南昌分公司委托诉讼代理人陈俊红、陈名胜，被告段某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告第一物业服务（北京）有限公司南昌分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业费共计2804.4元；2.判令被告向原告支付物业费违约金219.99元，合计3024.39元；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告于2017年11月与东方海德堡小区的业主委员会签订了《东方海德堡小区物业服务合同》，于2017年11月10日开始根据东方海德堡小区物业服务合同约定，由原告为该小区提供物业服务，并按照规定收取物业服务相关费用。直至2020年9月15日，原告已按照上述合同的相关规定，尽职尽责地履行了其物业服务义务，但在合同履行期间，虽然原告方多次催缴，被告拒不支付2017年11月10日至2020年11月9日期间的物业服务费，金额高达2804.4元（面积86.54平方米*单价0.9元/平方米·月*24个月)。由于被告故意拖欠物业费的行为已经构成严重违约，因此依照合同法及相关法律法规之约定，被告应从逾期之日起按每年4.9%的标准支付违约金，共计219.99元。被告作为东方海德堡小区业主，经原告多次催缴仍无故拖欠2017年至2020年物业服务费的行为严重违反了合同约定，造成了原告的重大经济损失。现原告特依法诉至法院，望法院支持上述诉讼请求以维护原告的合法权益。被告段某某、杨某辩称：1、因我楼下住户截断下水管导致下水落到下面的住户，影响到别的住户，我向原告要求尽快解决该问题，但是迟迟未解决；2、因为我是顶楼，为了不影响楼下其他住户，在原告没有协调督促502业主接上被截断下水管，存在不作为的情况下，我堵住了我的排污口，因为今年7月份大雨，导致家里被雨水浸泡，产生了财产损失，这一后果是原告不作为导致的；3、在我家被雨水浸泡产生了损失后我的情绪很激动，强烈找原告反映，在这种情况下原告工作人员才找到楼下业主将截断下水管接上；4、我不交物业费就是基于上述原因，如果原告解决了我就愿意交，他不解决我不愿意交，前提是没有造成我方损失。根据当事人的陈述和审查确认的东方海德堡物业服务合同及补充协议、南昌市不动产登记信息查询结果、照片等证据，本院认定事实如下：2017年11月，第一物业（北京）股份有限公司南昌分公司（原告前身）与南昌市红谷滩新区东方海德堡小区首届业主委员会签订《东方海德堡物业服务合同》及合同补充协议一份，就原告为南昌市东方海德堡小区提供物业服务有关事宜达成如下约定：1.物业服务期限自2017年11月10日至2020年12月31日；2.物业服务包括小区保洁服务和维修服务，小区相关配套设施的日常维护与保养，绿植养护，电梯运行及维护保养，保安巡视，消防安全管理等主要内容，按《普通住宅小区物业管理服务等级标准》中的2级物业服务标准提供住宅的物业服务；3.物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，其中多层住宅（一、二期）为0.90元/平方米?月，物业服务费付款方式为按半年预付费，每付费周期结束前的20日内须全额交纳下一个付费周期的物业服务费用；4.双方对物业服务质量发生争议的，可共同委托物业服务评估监理机构就物业服务质量是否符合合同约定的服务标准进行评估，管理服务达不到本合同约定的服务内容和标准的，应当承担采取补救措施的责任。合同还对双方权利义务等其他相关事项进行了约定。被告杨某、段某某系东方海德堡3栋3单元602室业主，房屋建筑面积为86.54平方米。2020年3月30日，原告的名称由第一物业（北京）股份有限公司南昌分公司变更为第一物业服务（北京）有限公司南昌分公司。因两被告欠缴东方海德堡3栋3单元602室2017年11月10日至2020年11月9日期间的物业费2804.4元,原告遂向本院起诉。庭审中，被告对欠费金额不持异议，但抗辩拒缴原因系原告在管理方面存在失职，没有及时解决下水管截断问题，导致被告产生财产损失。原告对被告所称下水管被楼下业主截断一事予以认可，但称其于2020年7月才知晓此事，现该问题已解决，被告家漏水系其堵住了雨水排污口。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，原告与南昌市红谷滩新区东方海德堡小区首届业主委员会签订的《东方海德堡物业服务合同》及其补充协议对业主具有约束力，双方当事人均应依约全面履行自己的合同义务。被告享受了物业服务，应向原告交纳物业费，但同时，原告也应按照约定的标准提供物业服务。对原告主张要求被告缴纳2017年11月10日至2020年11月9日期间的物业费2804.4元的诉请，被告楼下业主截断下水管是导致被告所称财产损失的直接原因，对此，被告应另案诉讼解决，被告以此理由拒缴物业费，不符合法律规定，其抗辩意见本院不予采纳。原告对被告反映的楼下业主截断下水管一事未能仔细排查、及时处理，在履行物业服务合同中确有瑕疵，也应承担一定责任，对原告该诉请，本院予以部分支持。结合本案案情，本院酌定由被告向原告按85%的比例支付2017年11月10日至2020年11月9日期间的物业服务费2383.74元（2804.4元×85%）。鉴于原告物业服务存在瑕疵，业主不是无故拖欠，对原告要求被告承担逾期交纳物业费的违约金的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下：一、被告段某某、杨某于本判决生效之日起十日内向原告第一物业服务（北京）有限公司南昌分公司支付红谷滩新区凤凰北大道77号东方海德堡3栋3单元602室2017年11月10日至2020年11月9日期间的物业服务费2383.74元；二、驳回原告第一物业服务（北京）有限公司南昌分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由原告第一物业服务（北京）有限公司南昌分公司预交的案件受理费25元（已减半收取），由被告段某某、杨某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。在上诉期满后七日内向南昌市中级人民法院交纳上诉费，逾期视为放弃上诉。审判员  张文军二〇二〇年十二月八日书记员  宋 歌附相关法条：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。