湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终11492号上诉人（原审原告）:阳珺，女，1975年2月12日出生，汉族，住湖南省湘潭市雨湖区。委托诉讼代理人：何滔，湖南泰宗律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李文滔，男，1988年1月17日出生，汉族，住广东省东莞市。上诉人阳珺因与被上诉李文滔房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2020）湘0111民初4983号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。阳珺上诉请求：1.撤销（2020）湘0111民初4983号民事判决，改判被上诉人向上诉人支付拖欠的租金230000元及违约金55200元，被上诉人赔偿上诉人财物损失及拖欠的物业费共计50000元；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定基本事实不清，证据不足。一审判决以上诉人“自认于2019年3、4月的时候发现涉案房屋的实际使用人为翰申公司，且翰申公司告知其以后的租金由翰申公司支付，原告未表示异议，仍继续收取了翰申公司截至2019年5月的租金，其后原告亦有与翰申公司重新签订租赁合同的合意，且双方进行了积极磋商……”为由，据此认定上诉人认可了案涉合同的实际履行人变更为翰申公司的事实，一审判决的该论断有悖本案客观事实。二、一审判决违反法定程序。一审法院在审理过程中询问了彭向阳和余梦宜，而彭向阳与余梦宜既非本案当事人，也不是本案其他诉讼参与人，他们的说辞能否作为证据使用，尚无法可循，且他们与被上诉人系利益共同体，有明显的利害关系，他们的说辞是否客观，在没有其他客观证据佐证的情况下显然存疑，可一审法院对于该说辞直接作为了认定本案事实的依据，违反了法定程序。李文滔辩称，一审判决公正，认定事实清楚，充分考虑了证人证言和相关证据，上诉人称证人与被上诉人有利害关系没有证据证明，请求驳回上诉人的上诉。阳珺向一审法院提出诉讼请求：1、李文滔向阳珺支付拖欠的租金230000元及违约金55200元；2、李文滔赔偿阳珺财物损失及物业费共计50000元；3、由李文滔承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2017年10月18日，阳珺（甲方）的委托代理人刘洲力与李文滔（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将其位于长沙市雨花区××路××号××广场××幢××单元××层××号房屋出租给乙方用于办公；租赁期限为2年，自2017年10月1日至2019年10月31日。从本合同签订生效的次日起，甲方给予乙方一个月的租赁物免租期（自2017年10月1日至10月31日止）。免租期届满次日起为起租日，起租日开始计收租金；租金为每月46000元，租金按月计算，按季支付。按“先交费后使用”的原则，乙方按季度预付租金，第一季度的租金在本合同签订后即支付，以后每个季度的租金乙方必须提前七天预付；乙方在签订合同时，即向甲方支付押金50000元；乙方承担租赁期间（含装修期间）所有相关费用，例：物管费、水电费、垃圾清理费等一切费用；租赁期间，乙方逾期支付房租达15天的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同期内总租金的5%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。上述合同签订后，李文滔于当日向阳珺的指定账户支付押金50000元及一个季度的租金138000元。同年10月26日，李文滔与其他股东出资设立了湖南卡行信息科技有限公司（以下简称卡行公司），并将涉案房屋作为卡行公司的办公场地。其后，因李文滔从该公司离职，涉案租金自2018年1月以后由卡行公司的现股东彭向阳向阳珺支付（李文滔称其中途又回到卡行公司上班，故于2018年5月又向阳珺支付过一次租金）。2018年6月以后，卡行公司将涉案房屋交付给湖南翰申信息科技集团有限公司（以下简称翰申公司）使用，并由翰申公司的工作人员余梦宜向阳珺支付了2018年7月至2019年5月的租金。其后，翰申公司向阳珺提出不再租赁涉案房屋，并于2019年6月按照阳珺的要求对房屋开展清退工作，2019年7月2日翰申公司搬离涉案房屋。阳珺于2019年7月13日及10月28日向长沙市公安局雨花分局井湾子派出所报警，称李文滔退租时未联系阳珺，并将房屋内阳珺的物品带走。在一审审理过程中，阳珺称：其不清楚李文滔承租涉案房屋后实际由卡行公司及翰申公司使用，其于2019年3、4月的时候，才发现涉案房屋实际由翰申公司使用，该公司告知其以后由该公司工作人员余梦宜向其支付房租。2019年4月15日翰申公司提出想与阳珺重新签订租赁合同，阳珺于2019年5月同意与李文滔解除合同后，与翰申公司重新签订合同，阳珺要求李文滔来处理解除合同事宜，但李文滔一直未来处理。2019年6月翰申公司要求退租，并要求阳珺去房屋清点财物，阳珺将财产清单交给翰申公司，要求翰申公司按清单来清点。7月23日阳珺发现翰申公司已经搬离涉案房屋。其后阳珺对涉案房屋进行维修，并于2019年12月重新出租给他人。一审法院就涉案房屋租赁使用情况向彭向阳及余梦宜进行了询问。彭向阳称：1、李文滔租用涉案房屋系用于卡行公司办公使用；2、2018年6月8日，卡行公司将涉案房屋交给翰申公司使用，当时阳珺的委托代理人刘洲力到了房屋现场，对此并未提出异议，且同意以后的房租由翰申公司支付；3、翰申公司搬进来后阳珺陆续到过涉案房屋，其对翰申公司使用涉案房屋的事实知情并认可；4、卡行公司未损坏阳珺的财物。余梦宜称：1、翰申公司已向阳珺支付了截至2019年5月底的租金；2、翰申公司搬进涉案房屋后，阳珺来过涉案房屋，知道房屋由翰申公司使用；3、2019年3、4月的时候，翰申公司提出想与阳珺重新签订租赁合同，但因就房租租金未能达成一致，故未能签订合同；4、2019年6月翰申公司要求与阳珺解除租赁关系，并于6月底搬离涉案房屋。因阳珺认为房屋内很多物品未复原，故后续一直要求翰申公司复原，翰申公司并未损坏阳珺的财物。在一审审理过程中，经一审法院释明，阳珺不申请追加卡行公司及翰申公司为本案当事人。一审法院认为，《中华人民共和国民法总则》第七十五条第二款规定，设立人为设立法人以自己的名义从事民事活动产生的民事责任，第三人有权选择请求法人或者设立人承担。该案中，阳珺与李文滔签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格遵照履行。李文滔与阳珺签订《房屋租赁合同》后，涉案房屋虽实际由李文滔的卡行公司使用，但依据上述规定，阳珺可以选择向被告主张权利。根据本案查明的事实，卡行公司于2018年6月后将涉案房屋交付翰申公司使用，此后由翰申公司的工作人员余梦宜向阳珺支付租金，故涉案《房屋租赁合同》的实际履行人已自2018年6月变更为翰申公司。卡行公司彭向阳及翰申公司余梦宜均称阳珺对此知情认可，阳珺对此予以否认，但其自认于2019年3、4月的时候，发现涉案房屋的实际使用人为翰申公司，且翰申公司告知其以后的租金由翰申公司支付，阳珺未表示异议，仍继续收取了翰申公司截至2019年5月的租金；其后阳珺亦有与翰申公司重新签订租赁合同的合意，且双方进行了积极磋商，据此，应视为阳珺认可了《房屋租赁合同》的实际履行人变更为翰申公司的事实，故阳珺再要求李文滔承担合同义务于法无据。阳珺要求李文滔支付违约金及2019年6月1日至10月31日的租金、物业费，一审法院不予支持。关于财物损失。该案中，李文滔、卡行公司及翰申公司均否认损坏了阳珺的财物，阳珺虽提供了《报价表》及大理石地面维修发票及《接处警案（事）件登记表》，但上述证据不足以证明该损失系由李文滔或卡行公司造成，故对阳珺的该项诉请，一审法院依法不予支持。一审法院判决：驳回阳珺的诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，根据双方当事人的诉辩和已查明的事实，本案二审的争议焦点为：阳珺与李文滔之间的《房屋租赁合同》由李文滔概括转让给卡行公司，并由卡行公司概括转让给翰申公司的行为是否有效。关于案涉合同概括转让的效力问题。上诉人认为，合同主体的变更是对合同内容的实质性变更，需以当事人的明示为必要。上诉人对翰申公司实际使用并支付租金的行为未表示异议，不代表上诉人同意翰申公司为案涉合同当事人。同时，案涉合同约定了租金收取账户，在租赁期限内，上诉人只关心租金能否及时到账，也没有表示要与翰申公司重新签订合同，更不存在积极磋商一说，事实是翰申公司提出想与上诉人重新签订房屋租赁合同，上诉人表示在与被上诉人的合同尚未解除的情况下，不可能与翰申公司重新签订合同。《中华人民共和国合同法》第八十八条规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。经查，案涉合同第十二条约定，本合同未尽事宜，经甲、乙双方协商一致，可订立补充条款。第八条和第十条还约定，乙方未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋，甲方有权解除合同，收回出租房屋。根据上述约定可知，双方对于租赁合同项下内容的变更，约定的原则是以书面形式进行补充。本案中，双方对于合同的概括转让未订立书面协议，虽然卡行公司和翰申公司均实际使用了房屋并以转账方式向阳珺的账户交付了租金，但上述事实不能证明阳珺同意案涉合同在李文滔、卡行公司和翰申公司之间相继概括转让，同时，在阳珺于一审审理过程中对同意概括转让的事实予以否认的情形下，一审法院仅凭卡行公司彭向阳、翰申公司余梦宜的陈述，阳珺与翰申公司就另行签订租赁合同进行磋商的事实，认定阳珺同意卡行公司将合同权利义务概括转让给翰申公司属于事实认定错误，本院予以纠正。综上，李文滔、彭向阳、余梦宜相继向阳珺支付租金的事实不能证明阳珺同意案涉租金合同的权利义务在李文滔、卡行公司、翰申公司之间相继概括转让，阳珺依据案涉合同要求李文滔支付租金于法有据，本院予以支持。鉴于阳珺已经收到2019年5月及之前的租金，故李文滔应当向其支付剩余合同期限，即2019年6月至10月的租金，共计23万元，案涉合同还约定“合同终止或者被解除时，甲方根据乙方履约期间是否存在违约行为，在扣除乙方应支付的有关款项、违约金、赔偿金后双方对押金进行结算”，故上述租金在扣减李文滔支付的5万元押金后，还应支付18万元。阳珺还主张李文滔向其支付违约金55200元。经查，案涉合同存在两个违约金条款，上诉人在二审谈话时明确根据其中“租赁期间，乙方逾期支付房租达十五天的，乙方应按照合同期内总租金的5%向甲方支付违约金”的条款主张。本案中，李文滔至今尚未足额支付租金，逾期已超过十五天，根据上述约定，合同总租金的5%为46000×24×5%=55200元，故本院对阳珺的上述上诉请求予以支持。关于财产损失及物业费。阳珺主张其于2019年7月发现案涉房屋内的财产存在被搬走和损坏的情形，且李文滔未支付2019年6月至10月的物业费，上述费用共主张5万元。经查，关于房屋内的财产损失，上诉人一审时仅提交了一张手写报价表，该证据既不足以证明上诉人房屋存在损失，也不能证明损失系李文滔造成，在案涉房屋于租赁期间存在先后多个实际使用人的情形下，阳珺主张李文滔承担其房屋财产损失证据不足，本院不予支持。关于物业费，合同约定租赁期间物业费由承租人承担，本院认为，被上诉人所承担的5.52万元违约金足以弥补上诉人的物业费损失，故对于物业费本院不再另行支持。综上所述，上诉人阳珺的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民法总则》第七十五条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙市雨花区人民法院（2020）湘0111民初4983号民事判决；二、被上诉人李文滔于本判决生效后十日内向上诉人阳珺支付房屋租金18万元；三、被上诉人李文滔于本判决生效后十日内向上诉人阳珺支付违约金5.52万元；四、驳回上诉人阳珺的其他诉讼请求。一审案件受理费3164元，由上诉人阳珺负担1164元，被上诉人李文滔负担2000元。二审案件受理费6328元，由上诉人阳珺负担2328元，被上诉人李文滔负担4000元。本判决为终审判决。审判长  周平平审判员  孙一中审判员  潘 威二〇二〇年十二月二十一日法官助理何叶书记员刘妙附相关法律法规：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民法总则》第七十五条设立人为设立法人从事的民事活动，其法律后果由法人承受；法人未成立的，其法律后果由设立人承受，设立人为二人以上的，享有连带债权，承担连带债务。设立人为设立法人以自己的名义从事民事活动产生的民事责任，第三人有权选择请求法人或者设立人承担。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。