北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京01民终8694号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京四海金龙百货市场有限责任公司，住所地北京市昌平区政府街**。法定代表人：康成盛，总经理。委托诉讼代理人：赵有富，北京市昌平区南邵镇法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京苏宁便利店有限公司，，住所地北京市通州区融商六路******法定代表人：郝嘉，经理。委托诉讼代理人：李晓鲲，北京京勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：耿桂芝，北京京勤律师事务所律师。上诉人北京四海金龙百货市场有限责任公司（以下简称四海公司）因与被上诉人北京苏宁便利店有限公司（以下简称苏宁公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2020）京0114民初8305号民事判决，向本院提起上诉。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案依法由审判员刘磊独任审判，并公开开庭进行了审理。上诉人四海公司的委托诉讼代理人赵有富、被上诉人苏宁公司的委托诉讼代理人李晓鲲、耿桂芝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。四海公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项、第四项并依法改判或将本案发回重审。事实和理由：四海公司与苏宁公司签订的《租赁合同》共计五年零一个月，其中有20天过渡期，现苏宁公司提前解除合同，那么这20天应当计算租金；四海公司了解到苏宁公司与四海公司订立《租赁合同》的真实目的是为了领取“政府专项资金”，在目的未达到时与四海公司解除合同，此行为是以合法形式掩盖非法目的，《租赁合同》中的第十三条应当认定为无效条款，苏宁公司应支付租金192500元。苏宁公司辩称，同意一审判决。苏宁公司向一审法院起诉请求：1．判令四海公司向苏宁公司返还房屋租金85205元及资金占用费（以85205元为基数，按年利率6％计算，自2020年3月19日起计算至实际支付之日止）；2．诉讼费由四海公司承担。四海公司向一审法院提出反诉请求：1.判令苏宁公司继续履行合同；2.判令四海公司与苏宁公司于2018年4月18日签订的《租赁合同》第十三条为无效条款；3.判令苏宁公司向四海公司支付2020年6月8日至2020年12月7日的租金192500元；4.反诉费由苏宁公司负担。一审法院认定事实：2018年4月18日，四海公司（出租方，甲方）与苏宁公司（承租方，乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于北京市昌平区11号的房屋出租给乙方，租赁房屋的计租面积共计110平方米；租赁期限为5年1个月，自2018年5月8日至2023年6月7日，首个租赁年度为2018年5月8日至2019年6月7日，此后每12个月为一个租赁年度；本合同项下租赁物的租赁费用为第一个租赁年度的租赁费用395000元，第二个到第三个租赁年度的租赁费用385000元，第三年递增5%，第四个到第五个租赁年度404000元；租赁费用采用“先付后租”的方式按半年提前30日以电汇/易付宝代付至银行账号方式支付，首期租赁费用202500元。乙方应于2018年4月25日向甲方支付定金50000元，待乙方开业后自动转为本合同的履约保证金；乙方可以提前解除本合同，但须提前30日书面通知甲方，以乙方解除合同书面通知送达甲方之日起满30日之次日作为本合同解除的日期，乙方履约保证金不退还，乙方不承担任何其他责任；租赁期间届满、本合同被解除或本合同被依法终止履行后三个工作日内，乙方将自有物品、设施设备搬离腾空房屋，按腾空后的现状向甲方返还租赁物，该期间，甲方不收取租赁费用；乙方向甲方返还租赁物时，甲乙双方须办理租赁物交接手续，若甲方拒绝办理交接，则视为乙方已按期返还租赁物；合同还约定了其他内容。2018年4月27日，苏宁公司向四海公司转账支付履约保证金50000元。2018年5月8日，四海公司将房屋交付苏宁公司使用，双方签订了《租赁物交付确认书》。2018年5月14日，苏宁公司向四海公司转账支付了2018年5月8日至2018年12月7日租金202500元。2018年11月5日，苏宁公司向四海公司转账支付了2018年12月8日至2019年6月7日租金192500元。2019年6月18日，苏宁公司向四海公司转账支付了2019年6月8日至2019年12月7日租金192500元。2019年12月9日，苏宁公司向四海公司转账支付了2019年12月8日至2020年6月7日租金192500元。2020年2月17日，苏宁公司工作人员通过短信向四海公司法定代表人康成盛（手机号：136XXXX****）发送解约通知函。2020年2月26日，苏宁公司工作人员通过中国邮政特快专递（EMS）向四海公司（（地址：北京市昌平区政府街**收件人：康成盛）邮寄了解约通知函，四海公司拒收，邮件被退回。苏宁公司于2020年3月10日前搬离涉案房屋，苏宁公司搬走后四海公司对涉案房屋上锁。上述事实，有当事人当庭陈述及其提交的《租赁合同》《租赁物交付确认书》《关于疫情防控期间解除苏宁昌平鼓楼南街一店租赁物租赁合同的通知书》、银行回单、短信记录、中国邮政特快专递（EMS）回单等证据在案佐证。一审法院认为，苏宁公司与四海公司2018年4月18日签订的《租赁合同》是双方当事人真实意思表示，其内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。本案中，双方主要存在以下争议焦点：争议焦点一，租赁合同第十三条是否有效的问题。四海公司主张案涉租赁合同系格式合同，由苏宁公司起草和拟定，该合同第十三条免除和限制了苏宁公司的责任，苏宁公司亦未尽到提示和说明义务，该条款应属无效，苏宁公司辩称租赁合同第十三条规定如苏宁公司需提前解除合同，应提前三十日书面通知对方且不能退还履约保证金，不存在限制和免除苏宁公司责任的情形，应属合法有效，法院认为，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定并在订立合同时未与对方协商的条款，四海公司与苏宁公司签订租赁合同时双方地位平等，在订立合同时可以就合同条款进行平等协商，双方签订的租赁合同和合同条款不符合格式合同和格式条款的要件，四海公司关于租赁合同第十三条系格式条款应属无效的反诉请求，法院不予支持。争议焦点二，合同解除问题。苏宁公司主张其工作人员已于2020年2月17日向四海公司法人康成盛短信发送解约通知，双方的租赁合同应于2020年3月19日解除，四海公司辩称康成盛虽收到了短信，但对方系公司工作人员发送的短信，没有看到公司的授权，该通知应属无效，法院认为，根据租赁合同约定，苏宁公司可以提前解除本合同，但须提前30日书面通知四海公司，苏宁公司工作人员于2020年2月17日通过短信向四海公司法定代表人康成盛（手机号：136XXXX****）发送解约通知函，康成盛已经收到该短信，如果四海公司对发送短信的工作人员是否有授权有质疑，应提出异议，但四海公司并未提出异议，故该短信应视为苏宁公司已按照合同约定书面通知四海公司解除合同，双方的租赁合同应于苏宁公司解除合同书面通知送达四海公司之日起满30日之次日即2020年3月18日解除，四海公司要求继续履行合同的反诉请求法院不予支持。争议焦点三，关于房屋租金问题。因案涉合同于2020年3月18日解除，虽然双方未正式进行房屋交接，但是根据庭审中双方当事人的陈述及苏宁公司提交的录音证据，可以认定四海公司在上述合同解除日期前已经将涉案房屋上锁，实际上收回房屋，故苏宁公司应支付租金至合同解除之日止，现苏宁公司已将房租交至2020年6月7日，对于2020年3月18日之后的房租，四海公司应退还苏宁公司，苏宁公司主张四海公司退还房租85205元的诉讼请求，法院予以支持，四海公司主张苏宁公司支付2020年6月8日至2020年12月7日租金192500元的反诉请求法院不予支持。另，苏宁公司主张四海公司支付资金占用费，法院认为，四海公司未返还租金是因双方对合同解除时间存在争议，并非恶意占用资金，对苏宁公司的该项诉讼请求，法院不予支持。综上所述，法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、北京苏宁便利店有限公司与北京四海金龙百货市场有限责任公司2018年4月18日签订的《租赁合同》于2020年3月18日解除；二、北京四海金龙百货市场有限责任公司于本判决生效后十日内向北京苏宁便利店有限公司返还租金85205元；三、驳回北京苏宁便利店有限公司的其他诉讼请求；四、驳回北京四海金龙百货市场有限责任公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。经审查，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，四海公司与苏宁公司作为平等民事主体自愿签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。四海公司主张苏宁公司签订该合同是以合法形式掩盖非法目的，但并未提供证据予以证明，本院不予采信；四海公司主张该合同第十三条应属无效，该条款内容明确约定了苏宁公司提前解除合同的条件，规定苏宁公司提前解除合同需要书面通知，且履约保证金不退还，并未免除、限制苏宁公司责任或加重四海公司责任，具有法律效力，本院对四海公司上述主张不予采纳。苏宁公司安排工作人员通过短信向四海公司法定代表人发送解约通知函，符合《租赁合同》约定提前解除合同需要书面通知的要求，本院确认《租赁合同》已于苏宁公司通知四海公司之日起满30日后的2020年3月18日解除，四海公司反诉要求继续履行合同的主张不应支持。根据双方陈述及证据材料，可以认定四海公司在2020年3月18日前已收回涉案房屋，苏宁公司多缴纳的2020年3月19日至2020年6月7日的租金应予退还，一审法院支持苏宁公司要求退还85205元的诉讼请求正确，本院予以维持。四海公司反诉要求苏宁公司继续支付租金的请求，无事实和法律依据，法院不予采纳。综上所述，北京四海金龙百货市场有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4150元，由北京四海金龙百货市场有限责任公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  刘 磊二〇二〇年十二月二十一日法官助理  郭仁鑫书 记 员  张 一