广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终26080号上诉人（原审被告）：张作用，男，1984年11月20日出生，汉族，住所地湖南省永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：吴志勇，广东瀛尊律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘学斌，广东瀛尊律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：文学，男，1972年9月12日出生，汉族，住所地深圳市罗湖区。原审第三人：张媛，女，1982年7月19日出生，住所地深圳市罗湖区。原审第三人：中国工商银行股份有限公司深圳横岗支行，住所：深圳市龙岗区横岗街道东城中心花园裙楼132、132A、133,负责人：杨兴定。上诉人张作用因与被上诉人文学及原审第三人张媛、中国工商银行股份有限公司深圳横岗支行（以下简称“工商银行横岗支行”）所有权确认纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2020）粤0307民初11145号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张作用上诉请求：1.撤销（2020）粤0307民初11145号民事判决;2.驳回文学全部诉讼请求。事实与理由：一、涉案房产是张作用与张媛合伙购买，双方存在合伙买房关系，一审法院认定张作用与文学、张媛之间存在借名买房法律关系系认定错误。首先，张作用与张媛为堂姐弟关系，2013年9月，因张媛家庭在深圳市，被限购无购房资格，也无法办理购房贷款。张媛找张作用协商在深圳投资购买一套房产，由张媛出资金，张作用提供购房指标，以张作用名义签订购房合同和支付购房各项费用，并办理按揭贷款，房屋交房后由张媛使用，房产升值部分由双方分享收益。因张作用为非深户，按深圳市限购政策只能购买一套房产，张作用购买此房产后就不能再另外购买房产，丧失了投资购房机会；同时以张作用名义购买还可以享受首套房的贷款优惠政策，节省购房成本，故双方约定房产升值收益由双方分成。从张作用与张媛、文学发生争议后的微信沟通过程也可以看出，双方关于分成问题是有口头协议的，只是未明确收益分成比例，双方因此产生争议，但双方争议的只是分成数额或者比例，张媛及文学从未对张作用的分成要求提出反对。因双方约定为投资收益分成，故房产交付后使用及出租由张媛负责。在房产未出售前，没有收益分成，因此张作用对张媛控制房产未提任何异议。现在张媛要求过户且不同意收益分成，张作用有权不予同意。其次，本案只能证明涉案房产是由张媛出资，没有证据证明张媛与张作用之间存在借名登记的意思表示。本案双方的合作模式为张媛出资，张作用出购房指标和贷款资格，房产升值部分由双方共享收益，双方之间成立合伙购房关系，张媛仅支付首期款六十余万元，而张作用出购房指标后丧失了另外购房投资的机会，且张作用贷款可以按首套房处理，仅需支付三成首付，贷款利率也按首套房优惠，因此双方均对购买房产作出贡献，并不能因为张媛出资就认定其拥有房产全部产权，对房产升值收益无需分成。张媛的出资行为并不能推断出双方是借名买房合同关系，不能排除是合伙购房关系。二、虽张作用与张媛存在借名买房合同关系，但该借名买房行为存在规避国家限购政策和限贷政策的情节，严重损害社会公共利益，该借名买房合同应属于无效合同，而且文学还涉嫌假离婚以获取购房资格。深圳市从2010年即开始实行住房限购政策，并对住房按揭贷款政策亦有严格规定，按照深圳市2013年的住房限购规定，深圳市家庭房产在两套以上的，不得购买住宅，申请过两次以上住房按揭贷款的，不予批准住房按揭贷款。文学家庭在已有两套房产的情况下，仍然利用他人购房指标买房，属于典型炒房行为，违反了国家住房限购政策，扰乱了住房市场秩序，属于国家严厉打击的行为。在法律没有规定此类借名买房合同是否有效的情况下，应根据国家政策，认定为无效合同。同时，以生效判决的方式使故意违反社会交易规则的规避行为合法化，并获得相关的利益，有违公平、正义原则。根据合同法第52条的规定，此类借名买房合同属于无效合同，合同自始无效。借名买房合同无效的情况下，借名人无权主张根据此借名合同要求确认房屋所有权及要求配合过户。此类规避限购政策购买的房产，其产权应归登记权利人所有，实际出资人的出资应按债务关系处理，实际出资人无权要求确认房产所有权并要求配合过户。因此，张媛无证据证明与张作用有借名买房合同关系，即使张媛举证证明与张作用之间有借名买房合同关系，该借名买房合同也因违反国家限购政策和限贷政策、损害社会公共利益而无效，张作用无须配合文学过户。一审法院对张作用提出的违反国家限购政策的借名买房合同是否有效的问题有意回避。而本案如果要判决配合过户，前提是建立在借名买房合同有效的基础上，合同无效，则张作用不存在依借名买房合同配合过户的义务。三、文学在2020年7月15日深圳市新购房政策出台后已无购房资格，张作用无法将涉案房产过户给文学，一审法院判决张作用协助文学过户存在事实上履行不能，一审判决错误。2020年7月15日深圳市住房建设局发布了《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（深建字［2020］137号），通知第一条规定了“夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。”根据文学的陈述及离婚协议书，文学与张媛离婚前己有两套住宅。其次，根据深圳市住房和建设局2020年7月29日发布的关于贯彻落实《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》的通知规定：“夫妻离异的，任何一方自离异之日起3年内购买商品住房的，按离异当日（以《离婚证》登记时间或法院判决书生效时间为准）原家庭拥有的住房总套数计算。从离异之日起3年内，若离异前家庭名下在本市有2套及以上商品住房，离异后任一方在本市均不得购买商品住房。”因此，文学在2020年7月15日起已丧失购房资格。另外，根据文学提供的深圳市住房和建设局2020年4月24日开具的《购房资格证明》，其备注第二条注明：“鉴于家庭的购房资格可能发生变化，如申请人家庭在办理过户登记时不再具备购房资格，则不具备办理转移登记条件”。因此，深圳市住房和建设局明确购房资格不是永久性的，根据深圳市目前限购政策，文学已经不具备购房资格，无法办理房产过户手续，一审判决要求张作用配合过户属于事实上履行不能，而且一审法院在深圳市于2020年7月15日己出台新的限购政策、文学已丧失购房资格情况下，法院仍于2020年7月31曰作出要求张作用配合过户的判决，属于严重错误。文学未进行答辩。文学向一审法院起诉请求：1.确认位于深圳市龙岗区的房产（不动产登记证号：深房地字第**）为文学所有；2.张作用配合办理涉案房产的过户手续；3.张作用承担本案的全部诉讼费用。一审法院查明事实及相关认定：文学与张媛原系夫妻关系，两人于2004年12月28日登记结婚。张作用与张媛系堂姐弟关系。2013年9周15日，案外人深圳市麟恒投资发展有限公司作为出卖人，张作用作为买受人，双方签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》（深（龙）网预买字（2013）第18860号），约定买受人购买出卖人位于深圳市龙岗区房产，总金额为1633388元。签订本合同之日起首期支付总价款的39%，即633388元。签订本合同之日起30日内办理银行贷款并向出卖人支付剩余价款1000000元。该买卖合同原件一直由文学保管。2013年8月31日，张媛通过其个人建设银行账户向开发商支付购房定金50000元。2013年9月5日，张媛通过其个人建设银行账户分两笔向开发商支付首期款463388元、80000元，通过其平安银行信用卡向开发商支付首期款40000元。2013年9月27日，张作用作为借款人和抵押人，工商银行横岗支行作为贷款人，案外人深圳市麟恒投资发展有限公司作为保证人，三方签署《个人购房借款／担保合同》，约定工商银行横岗支行同意向张作用发放个人购置住房贷款1000000元贷款期限20年，该贷款用于购买深圳市龙岗区27层2702号房，贷款的担保方式为抵押、保证，抵押物为涉案房产。借款人指定以下个人结算账户作为还款账户：户名张作用，账号62×××48，开户行：工商银行。2013年11月起，文学通过其个人招商银行账户按月足额向张作用委托还款账户（账号62×××48）存入按揭款，供贷款银行工商银行横岗支行划扣。文学一直保管以张作用名义开户的工商银行委托还款账户银行卡原件。2020年3月26日,文学按照惯例向还款账户转账6500元用于偿还4月月供，2020年4月7日，张作用将其账号62×××48的工商银行卡注销，另将其卡号为62×××82的工商银行卡作为还款账户。2020年5月、7月房贷由张作用偿还，2020年6月1日张媛通过银行柜台直接偿还6月房贷。2014年5月4日、5月27日，深圳市麟恒投资发展有限公司向张作用出具购房发票、《付清购房款证明书》，证明张作用已付清购房款1633388元。上述购房发票及《付清购房款证明书》原件均由文学保管。2014年10月20日，张媛缴纳涉案房产契税、房产所有权登记费等费用共计16418.88元。当日，涉案房产登记至张作用名下，房房产证号：深房地字第**建筑面积85.97平方米。涉案房产交付后，文学及张媛委托深圳市山工装饰工程有限公司对涉案房产进行装修，文学作为业主代表在装修合同中签字确认，且文学提交了支付装修款及购买装修建材的发票原件。涉案房产装修完毕后，张媛以张作用代理人身份于2017年1月4日将涉案房产出租给案外人王耀，租金5000元／月。承租人王耀自2017年1月至2020年6月均依约向张媛支付租金。2020年4月16日，文学与张媛登记离婚，并签署《离婚协议书》，协议第三条夫妻共同财产的处理，双方约定涉案房产暂由文学持有，等女儿18岁后将房产过户给女儿持有。另查明，截止2020年4月24日,文学具备深圳购房资格，可购一套住房。一审法院认为，本案的争议焦点为：1.张作用与文学或张媛之间是否存在借名买房的民事法律关系；2、文学是否有权要求张作用将房屋过户至其名下。关于第一个争议焦点，文学主张双方存在借名买房关系，应举证证明涉案房产为其出资购买，同时必须证明其与张作用之间存在借名登记的意思表示。关于涉案房产的出资方问题。根据文学提交的银行转账流水以及文学、张作用及张媛的庭审主张，可以证实涉案房产的定金、首期款、契税等费用均由张媛出资，偿还贷款银行的月供由原告负担，虽然2020年5月、7月的贷款并非原告偿还，但此状况系张作用于2020年4月7日将原委托划款账户注销导致文学无法正常转款所致，并非文学主观意愿不同意偿还。因双方在支付定金、首期款以及偿还月供期间尚处于夫妻婚姻存续期间，双方在本案审理过程中均未提出用于支付涉案房产的款项属于夫或妻任何一方的个人财产，且双方在离婚协议中亦将涉案房产归类到夫妻共同财产中，由此一审法院认定涉案房产系文学及张媛在夫妻婚姻存续期间使用夫妻共同财产出资购买。关于张作用是否和文学或张媛之间存在借名登记的意思表示。首先，按照购房的日常交易惯例，真正购房人应提供房款系自己支付的证据，并证明自己持有相应的购房票据。前已论述涉案购房款系文学及张媛婚姻存续期间共同出资，另根据文学提交的证据证明文学保存有涉案房产的购房票据及以张作用名义开戶的委托扣款银行卡原件，张作用未提供任何证据证明其保存有购房票据等凭证；其次，购房一般是为了居住使用或者对外出租，借名人应当举证证明自己使用或控制房屋。本案中，文学已提供证据证明涉案房产的装修合同由其签订，并保存有支付装修款及建材款的发票原件，张媛在装修完毕后将房屋出租给案外人，一直收取租金，即涉案房产一直文学及张媛共同管理收益，张作用对文学及张媛占有使用涉案房产未提出过任何异议。综合以上各种因素，一审法院认定涉案房产系文学与张媛夫妻婚姻存续期间以家庭为单位共同借用张作用名义所购买，张作用与文学及张媛之间存在借名买房的民事法律关系。张作用辩称其与张媛之间存在合伙买房关系，没有任何事实和法律依据，一审法院不予采纳。关于第二个争议焦点，前已论述，张作用与文学及张媛之间存在借名买房的民事法律关系，故文学及张媛有权在其具备购房资格的情况下要求张作用将房屋过户至任何一方或双方名下。鉴于文学及张媛现已离婚，针对涉案房产的过户问题，双方已在《离婚协议书》中协商一致同意涉案房产交由文学持有，且张媛庭审中亦述称同意将涉案房产过户至文学名下，属于自行处分自身权利，一审法院予以准许。现文学已具备深圳购房资格，文学有权基于借名买房的委托合同关系要求张作用注销涉案房产的抵押登记手续并配合原告将涉案房产过户至文学名下，办证及过户过程中产生的税金及相关费用由文学负担。关于文学诉请确认涉案房产为文学所有，因文学与张作用之间系合同关系，该关系产生的权利义务为合同债权债务，不属于物权，因此文学仅能依据借名买房关系提出债权请求权，请求确权缺乏物权基础，一审法院不予支持文学该项诉请。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、张作用于判决生效之日起十日内向工商银行横岗支行还清深圳市龙岗区的房产（不动产证证号证号深房地字第**按揭贷款并办理注销该房产的抵押登记手续，工商银行股份横岗支行应协助办理；如张作用未按时履行上述注销抵押登记手续的义务，则文学应于判决确定的张作用注销抵押登记手续之日起十日内向工商银行横岗支行还清涉案房产的全部贷款余额本息及办理注销该房产的抵押登记手续，工商银行横岗支行应协助办理；二、张作用于涉案房屋注销抵押登记之日起十日内协助文学将深圳市龙岗区号房产过户至文学名下，过户产生的各项税费，由文学负担；三、驳回文学的其他诉讼请求。本案受理费9750元、财产保全费5000元，合计14750元（文学已预交），由张作用负担。本院经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。本院认为，张作用与张媛、文学虽然没有签订书面的借名买方合同，但从购房款的出资来看，涉案房产的首期款和定金均由张媛支付，每月的银行贷款由文学偿还，且以张作用名义开具的委托还款账户银行卡原件一直由文学保管，购房款发票以及《付清房款证明书》原件亦由文学保管，故应认定涉案房产系张媛和文学在夫妻关系存续期间共同出资购买；从房屋的使用情况来看，涉案房产在交付后，由文学委托装修公司装修，并由张媛以代理人身份出租给案外人，每月的租金均支付给张媛，故涉案房产由文学和张媛在实际使用。由上，涉案房产虽然登记在张作用名下，但实际应为文学和张媛在夫妻关系存续期间以共同财产借用张作用名义购买。张作用称其与张媛系合伙买房，没有提交证据证明，本院不予支持。关于涉案房产的过户，文学和张媛现已离婚并在《离婚协议书》中协商一致同意涉案房产交文学持有。在原审起诉后，文学出具了深圳市住房和建设局开具的《购房资格证明》，故文学在本案起诉时具备深圳购房资格，其有权请求张作用将涉案房产过户至其名下。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9750元，由上诉人张作用负担。本判决为终审判决。审判长 陈  明  亮审判员 聂    效审判员 张  秀  萍二〇二〇年十二月十七日书记员 林楷雄(兼)