贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终10068号上诉人（原审原告）：王一，女，1982年06月10日出生，汉族，住贵州省绥阳县温泉镇温泉村温泉街**。委托诉讼代理人：林开涛，系王一丈夫。被上诉人（原审被告）：贵州广聚源房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市白云区云环路**恒大城******。法定代表人：刘长波。委托诉讼代理人：袁松，系该公司员工。上诉人王一因与被上诉人贵州广聚源房地产开发有限公司（以下简称：广聚源房开公司）商品房预约合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市白云区人民法院（2020）黔0113民初3831号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王一上诉请求：1.撤销原判，发回重审或依法改判支持上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。理由是：1.一审法院对基本事实认定不清。首先，双方签订的商品房认购书明确约定上诉人在支付首期购房款时，双方就应当签署《商品房买卖合同》，并约定上诉人在签署买卖合同之前缴纳专项维修基金。上诉人已全面履行认购书约定的义务，但被上诉人用行为表明不与上诉人签署买卖合同，严重违反双方约定。双方签订认购书的目的是保证按约顺利签署买卖合同，经上诉人了解，在签订认购书时被上诉人不具备签署买卖合同的条件，连网签资格都不具备，在此情况下与上诉人签订认购书并承诺上诉人交付首期购房款时与上诉人签署买卖合同存在欺诈，被上诉人未与上诉人签署买卖合同的不利后果应当由被上诉人承担。其次，从2018年2月25日至今，被上诉人既没有与上诉人签署买卖合同，也没有将商品房交付给上诉人，庭审中被上诉人表明不知何时才能交付房屋，对于不稳定不确定的交易，风险完全由上诉人承担显然存在权利义务明显不对等的情形。再次，上诉人购买商品房时，合同应由被上诉人提供，如让上诉人来提供明显不符合交易习惯。且上诉人将首期购房款及维修基金支付完毕时，已经表明要求被上诉人签署买卖合同并将商品房进行备案登记，上诉人多次口头催告，被上诉人完全不予理会，也没有进行备案登记。其已经用行为表示不能按照认购书的约定履行义务，原审仍然判决该状态继续存在严重损害上诉人合法权益。最后，原审认为双方未签署买卖合同的原因是没有有效的书证证明，但根据认购书及民事诉讼证据规则的有关规定来看，买卖合同应当由被上诉人提供并催促上诉人签署，其举证责任在于被上诉人。原审将举证不能的不利后果归于上诉人明显错误。2.请求将本案发回重审或依法改判支持上诉人诉讼请求。首先，一审中上诉人提供的《无理由退房协议书》及《无理由退房承诺书》系空白的原因是，有上诉人署名的两份文书在被上诉人处，被上诉人已认可确实存在退房协议书和退房承诺书。从退房协议书和退房承诺书的内容来看，无理由退房的条件上诉人完全满足。无理由退房的时间是自签署买卖合同及无理由退房协议书之日起至办理入住手续前的任何时间，并不是两年。原审认为无理由退房的时间是签署认购书后两年，明显不符合事实。其次，从无理由退房协议书可以看出，在签署认购书时，被上诉人应当向上诉人出示无理由退房协议书。即使被上诉人提供的是空白的，但被上诉人认可协议书的存在。再次，上诉人与被上诉人虽未签署买卖合同，但实际上买卖合同中买方的义务就是支付购房款，上诉人已经履行完毕，被上诉人应当履行无理由退房的承诺。3.贵阳市白云区人民法院（2019）黔0113民初679号民事判决书的初衷是支持解除认购书的。被上诉人广聚源房开公司答辩称，签订商品房买卖合同是双方行为，被上诉人随时可以签订合同，上诉人至今未主动找被上诉人签订合同；根据上诉人一审提供的证人证言，无理由退款的时间是两年，上诉人已经超过两年时间；贵阳市白云区人民法院（2019）黔0113民初679号判决书并未生效，不能作为依据。原审原告王一的诉讼请求为：1.判令解除原告与被告签订的《贵阳恒大商品房认购书》；2.判令被告立即向原告退还购房款205380元，维修基金2054元，并向原告支付资金占用费24633（以207434元为本金，按照商业银行贷款4.75%计息，从2018年1月25日起计算至2020年7月25日），共计232067元；3.本案诉讼费由被告承担。原审查明，2018年1月25日，原告与被告签订编号为1800719的《贵阳恒大城商品房认购书》，双方约定原告向被告认购贵阳恒大城楼盘51幢503单元的商品房，建筑面积为36.04平方米，总价为205380元，原告签署本认购书当天向被告支付10000元作为定金，房款的支付方式为分期付款，原告应于2018年1月26日支付首期房款269元，于2018年7月22日前支付20538元，于2019年1月22日前支付30807元，于2019年7月22日前支付61614元，于2020年1月22日前支付82152元，协议约定在原告支付首期房款时双方签署《商品房买卖合同》，原告需要在签署《商品房买卖合同》前缴纳专项维修基金2054元，双方在该认购书上盖章签字。《贵阳恒大城商品房认购书》签订后，原告已经支付完所有的购房款以及专项维修资金，但双方一直未签订《商品房买卖合同》。对于未签订《商品房买卖合同》的原因，原告认为是被告未通知原告，同时认为当时被告承诺原告可以无理由退房，原告出具了两份空白的《无理由退房承诺书》、《无理由退房协议书》，拟证明被告确实有无理由退房的承诺，原告同时申请证人出庭作证，证人证明被告承诺购房者可以在两年内无理由退房，两年内随时可以更名、退房，所以才没有备案，两年后签订书面的《商品房买卖合同》。原告现要求退房，被告不同意。原审认为，原、被告签订的《贵阳恒大城商品房认购书》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反相关法律法规的规定，应为有效合同，双方应诚信履行合同。原告依据认购书支付了定金、首付款以及专项维修资金，但双方未签订《商品房买卖合同》，原、被告所签订的《贵阳恒大城商品房认购书》并未约定解除该合同的条件，根据《合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：1.因不可抗力致使不能实现合同目的；2.在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；3.当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；4.当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；5.法律规定的其他情形”，本案中，原、被告对没有签订《商品房买卖合同》的原因均无有效的书证证明，原告举证空白的《无理由退房承诺书》和《无理由退房协议书》，因这两份文书原、被告未签字盖章，故两份文书载明的内容对本案原、被告无约束力。但结合原告申请的证人证言，被告当时应当对购房者有无理由退房的承诺，从证人证言体现，被告承诺的无理由退房的时间为两年，本案原告签订协议的时间是2018年1月25日，原告起诉的时间是2020年6月23日，已经超过了两年的时间，故即使依据原告的举证，原告的无理由退房时间也已经超过，故对原告诉请的解除认购书并退还购房款、维修基金、支付资金占用利息等，因无事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告王一的诉讼请求。案件受理费减半收取2391元（原告已预交），由原告王一负担。二审中，上诉人提交高芳芳与广聚源房开公司签订的无理由退房协议书一份，拟证明无理由退房协议未体现两年期限限制。广聚源房开公司发表质证意见，对该证据三性不予认可，高芳芳不是本案当事人，与本案无关。被上诉人提交商品房预售许可证，拟证明上诉人在签订认购书时完全具备签订商品房买卖合同条件。另查明，王一在签订认购书后，按照认购书的时间约定支付了每一笔购房款，最后一笔的支付时间为2019年10月23日。其余事实与一审认定一致。本院认为，预约合同是指约定将来订立一定合同的合同，以订立本约合同为合同义务，而本约合同是通过履行预约合同而订立的合同，二者具有不同的订约目的和法律效力，预约合同的目的和效力是将来按照合同约定的条件订立本约合同，不发生实体权利和义务；而本约合同的目的和效力则是确定当事人之间的实体权利义务。《商品房销售管理办法》第十六条的规定规定，“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项”。本案中，双方签订的《贵阳恒大城商品房认购书》中，仅约定了房号、面积、价款及支付方式，但缺少商品房买卖合同的其他主要条款，特别是没有约定出卖人的义务，不具备构成商品房买卖合同的形式要件，同时双方在《贵阳恒大城商品房认购书》约定了“在支付首期房款时双方签署《商品房买卖合同》”，即双方还约定了另行签订本约合同以及签订本约合同的时间，因此，《贵阳恒大城商品房认购书》属于预约合同性质。如前所述，预约合同只是为了订立本约合同而签订的合同，故在当事人之间不发生本约合同即《商品房买卖合同》的权利义务。对于没有签订《商品房买卖合同》的原因，虽然双方各执一词，但从双方签订《贵阳恒大城商品房认购书》后王一支付款项情况看，王一从2018年1月25日开始，严格按照认购书约定的时间和数额向广聚源房开公司支付了每一笔购房款并支付完毕，广聚源房开公司针对每一笔款项也开具了收款收据。而《商品房买卖合同》的文本由出卖方持有，出卖方负有通知买受人签订本约合同的义务。然而在两年的时间内，广聚源房开公司虽然在不停的收款，却没有通知王一签订合同，故导致没有签订《商品房买卖合同》的责任不在于买受人王一。广聚源房开公司称是由于王一的原因导致没有签订《商品房买卖合同》的主张明显不符合生活常理。由于双方没有在合同约定时间签订本约合同，现王一主张解除预约合同符合法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，广聚源房开公司应当向王一退还已付购房款205380元及维修基金2054元。对于广聚源房开公司称王一主张解除合同超过两年期限的问题，没有证据证明双方有两年除斥期间的约定，而且，王一一直付款，广聚源房开公司一直收款直至2019年10月23日，在双方变更了履行方式且没有另行约定除斥期间的情况下，按照法律规定，解除合同的除斥期间为一年，王一于2020年6月29日诉至法院要求解除合同，没有超过法定除斥期间。关于资金占用费的问题，因王一系分期向广聚源房开公司支付房款，故其要求从2018年1月25日以总房款为基数支付利息的主张，本院不予支持。广聚源房开公司应当自收取每一笔款项的次日支付利息，即从2018年1月26日开始按照同期银行贷款利率支付10269元＋2054元的利息至2019年8月19日，之后按照LPR标准支付至付清之日止；自2018年7月24日开始按照同期银行贷款利率支付20538元的利息至2019年8月19日，之后按照LPR标准支付至付清之日止；自2019年1月13日开始按照同期银行贷款利率支付30807元的利息至2019年8月19日，之后按照LPR标准支付至付清之日止；自2019年6月26日开始按照同期银行贷款利率支付61614元的利息至2019年8月19日，之后按照LPR标准支付至付清之日止；自2019年10月24日开始按照LPR标准支付82152元的利息至付清之日止。综上，本院认为，上诉人王一要求解除《贵阳恒大城商品房认购书》的请求成立，原审判决认定事实不清，适用法律不当，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市白云区人民法院（2020）黔0113民初3831号民事判决；二、解除王一与贵州广聚源房地产开发有限公司余2018年1月25日签订的编号为1800719的《贵阳恒大城商品房认购书》；三、贵州广聚源房地产开发有限公司于本判决生效后10日内退还王一已付购房款205380元及维修基金2054元及利息（自2018年1月26日开始按照同期银行贷款利率支付10269元＋2054元的利息至2019年8月19日，之后按照LPR标准支付至付清之日止；自2018年7月24日开始按照同期银行贷款利率支付20538元的利息至2019年8月19日，之后按照LPR标准支付至付清之日止；自2019年1月13日开始按照同期银行贷款利率支付30807元的利息至2019年8月19日，之后按照LPR标准支付至付清之日止；自2019年6月26日开始按照同期银行贷款利率支付61614元的利息至2019年8月19日，之后按照LPR标准支付至付清之日止；自2019年10月24日开始按照LPR标准支付82152元的利息至付清之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2391元，二审案件受理费4782元，均由贵州广聚源房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 黄 新审判员 符黎音审判员 邓禹雨二〇二〇年十二月二十九日书记员 张 鑫