广西壮族自治区容县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0921民初2625号 原告（反诉被告）：广西容县容州物业管理有限公司，住所地：容县容州镇城西路**。统一社会信用代码：914509210595310841。 法定代表人：李玉珺。 委托诉讼代理人：梁莉，女，1980年2月14日出生，汉族，住广西容县,该公司员工。 委托诉讼代理人：邹红，女，1989年11月14日出生，汉族，住广西容县，该公司员工。 被告（反诉原告）：钟少能，男，1984年4月16日出生，汉族，居民，住广东省惠东县。 委托诉讼代理人：卢德言，广东帅毅律师事务所律师。 委托诉讼代理人：欧阳天华，广东帅毅律师事务所律师。 原告（反诉被告）广西容县容州物业管理有限公司（以下简称容州物业公司）与被告（反诉原告）钟少能物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月11日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）容州物业公司的委托诉 2 讼代理人梁莉、邹红到庭参加诉讼，被告（反诉原告）钟少能的委托诉讼代理人卢德言、欧阳天华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）容州物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告给付原告物业服务费28014元(费用交费时间为2020年2月1日至2020年8月31日)；2、请求判令被告给付原告电梯消防设备维保费6536.6元（费用交费时间为2020年2月1日至2020年8月31日）；3、请求判令被告给付原告电费5102.21元（费用交费时间为2020年1月1日至2020年3月31日、2020年7月1日至2020年7月31日）；4、请求判令被告给付原告公摊电费58255.82元（费用交费时间为2019年5月1日至2020年7月31日）；5、请求判令被告给付原告公摊水费613.49元(费用交费时间为2020年1月1日至2020年3月31日、2020年7月1日至2020年7月31日）；6、请求判令被告给付原告柴油费77.11元（费用交费时间为2020年5月1日至2020年5月31日）；7、请求判令被告给付原告违约金29579.77元（按照欠费总额共98599.23元的30%标准收取违约金）；8、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：广西容州物流产业园有限公司与原告于2017年4月21日签订《前期物业委托服务合同》，委托原告对其开发的“容州商业广场（含地下车库及前广场）和容州家居中心（含前广场）”（总建筑面积约33000㎡)进行物业管理。合同约定原告向“容州商业广场（含地下车库及前广场）和容州家居中心（含前广场）”提供物业管理服务，承租方和物业使用人按建筑面积每月3元/㎡的标准向原告缴纳物业服务费，如承租方和物业使用人逾期付款，应按欠费金 3 额每日千分之三的标准向原告支付违约金，为照顾业主利益，现主动调整为按照欠费总额的30%标准收取违约金。合同生效后原告依约为“容州商业广场（含地下车库及前广场）和容州家居中心（含前广场）”提供物业管理服务。被告系“容州商业广场（含地下车库及前广场）和容州家居中心（含前广场）”容州商业广场三层3-06、3-07、3-08号铺面的承租方，该商铺建筑面积1334㎡。被告未按《前期物业委托服务合同》的约定向原告缴纳物业服务费，自2019年5月1日至2020年8月31日，被告共欠原告物业费28014元，电梯消防设备维保费6536.6元，电费5102.21元，公摊电费58255.82元，公摊水费613.49元，柴油费77.11元，以上共计物业服务费98599.23元；违约金29579.77元（按照欠费总额98599.23元的30%标准收取违约金）。以上物业服务费及违约金合计128179.00元。原告多次书面及上门对其催缴，均无效果。被告拒不缴纳物业费的行为已严重违反了《前期物业委托服务合同》，构成违约，为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求判准原告的前列诉讼请求。 被告（反诉原告）钟少能辩称：一、原、被告于2018年11月30日签订《物业管理服务协议》，由原告方提供物业管理服务，协议第二条约定，原告的义务包括对容州商业城共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序维护、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。协议的第三条约定，物业管理服务内容包括：1、房屋共用部位的维护和管理；2、房屋共用设施设备的维护和管理；3、环境卫生的维护和管理；4、公共秩序的维护、管理；5、交通秩序与车辆停放维护和管理；6、装饰装修管 4 理；7、消防管理；8、公共绿化维护和管理；9、社区文化活动的组织。协议的第五条第一项约定物业服务费为3元/月.平方米建筑面积。原告收取物业服务费的前提是其提供了物业管理服务。但因受新冠疫情影响，根据政府要求，包括被告在内的容州商业城各经营主体均于2020年1月24日开始停业，以避免人员聚集造成病毒感染及扩散。在停业期间，容州商业城处于封闭状态，原告亦无须提供物业管理服务。依据协议第十四条，在本协议执行期间，如遇不可抗力，致使协议无法履行，双方按有关法律规定处理。因此，在被告根据政府要求停业，原告亦无须按正常情形提供物业服务的情况下，该期间被告无需向原告支付相应的物业服务费。原告不应主张2020年1月24日至2020年5月20日期间的物业服务费。二、《物业管理服务协议》，该协议的第五条第一项约定物业服务费为3元/月.平方米建筑面积。第五条第二项载明，物业服务费开支包括了物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。电梯、消防设备属于物业共用部位、共用设施，其维保费用已包括在物业服务费的开支项目，不应再另行向租户收取。针到原告的乱收费行为，被告已提起反诉，要求原告予以退还。三、对原告第三项诉求，原告应提交抄表记录以及计费依据。四、对原告第四项、第五项、第六项诉求，被告多次对原告的收费提出异议。首先，依据《物业管理服务协议》第五条第一项第2点，公摊水电费用计费方式为：公共水电公摊总费用÷总建筑面积=每平方应分摊费用。但是，原告从未提供公共用水量、用电量的数据，亦未提供其缴纳公共水电费的凭证，未提供每户承担公摊水电费用的计算方式，仅仅是直接告知被告应缴纳的公摊水电费金额，原告不能证明该公摊水电费金额的真 5 实准确，不能仅提供一个公摊水电费金额就向被告收取费用。其次，被告多次向原告反映三楼的空调未开，对被告的正常经营造成影响。但是，原告既未改善服务，导致被告未能获得公摊水电所应获取的利益，又要求被告支付公摊水电费，对被告极不合理，亦有违公平原则。最后，在2020年1月24日至2020年5月20日期间，受新冠疫情的影响，被告长时间停业，没有获得公摊水电费带来的利益，不应支付公摊水电费。五、原告要求被告按照欠费总额的30%支付违约金没有法律与事实依据。首先，原告存在乱收费，且未提供公摊水电费的计算依据、未提供电费计算依据，被告多次提出异议，原告均拒不提供相应依据及凭证，原告方存在过错，有违合同法第六十条“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密义务”的规定，应由原告方承担相应责任。其次，《物业管理服务协议》并未约定违约金按欠费总额的30%的标准来计算，原告方无权单方创设合同义务，且违约金标准过高。综上，被告请求法庭依法驳回原告的无理诉求。 被告（反诉原告）钟少能向本院提出反诉请求：一、判令反诉被告退回2018年12月1日至2020年1月31日电梯消防设备维保费共计13073.20元。二、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告于2018年10月起承租容州商业城2号楼容州商业广场三层3-06、3-07、3-08号铺面，反诉原告与反诉被告于2018年11月30日签订《物业管理服务协议》，协议的第五条第一项约定物业服务费为3元/月.平方米建筑面积。第五条第二项载明，物业服务费开支包括了物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。电梯、消防设备属于物业共用部 6 位、共用设施，其维保费用已包括在物业服务费的开支项目，不应再另行向租户收取。但反诉原告发现，反诉被告自2018年12月份至2020年1月31日期间一直以电梯消防设备维保费的名义，按每月每平米0.7元的标准，向反诉原告收取费用，三个铺面每月电梯消防设备维保费分别为169.4元、735元、29.4元。自2018年12月份至2020年1月31日期间总费用为（169.4元+735元+29.4元）×14个月=13073.20元。反诉原告认为，反诉被告应按《物业管理服务协议》的约定按3元/月.平方米建筑面积的标准收取物业服务费用，其另行收取的电梯消防设备维保费属乱收费，应予以退还。为维护合法权益，反诉原告特提起反诉，请求予以判允。 原告（反诉被告）容州物业公司对被告（反诉原告）钟少能的反诉辩称：原告收费是合理的，是依据前期物业委托服务合同约定的内容收取的，物业管理服务协议也已有明确约定。疫情期间，原告按照合同、协议进行相关服务，并按照政府要求，增加了防疫物品，原告没有在疫情期间不提供物业服务的情况。原告（反诉被告）容州物业公司请求法院驳回被告（反诉原告）钟少能的反诉请求。 本院经审理认定事实如下：2017年4月21日，广西容州物流产业园有限公司（甲方）与广西容县容州商业运营管理有限公司（乙方）（以下简称容州运营公司）签订《前期物业委托服务合同》，委托容州运营公司对其开发的“容州商业广场（含地下车库及前广场）和容州家居中心（含前广场）”（总建筑面积约33000平方米)进行物业管理。合同约定：容州运营公司向“容州商业广场（含地下车库及前广场）和容州家居中心（含前广场）” 7 提供物业管理服务，甲方按建筑面积商铺物业3元／平方米建筑面积／月的标准向容州运营公司缴纳商铺物业费，按建筑面积0.7元／平方米建筑面积／月的标准向容州运营公司缴纳电梯消防设备维保费。（乙方）容州运营公司按照以上标准收取甲方应当支付的费用和其他物业服务费用。甲方未能按时交纳应承担部分物业服务费的，每日按未付部分的千分之三计算滞纳金。合同期限自合同生效之日起至2019年12月31日止。合同生效后原告依约为“容州商业广场（含地下车库及前广场）和容州家居中心（含前广场）”提供物业管理服务。2018年9月20日，广西容州物流产业园有限公司（甲方）与钟少能（乙方）签订《容州商业城2＃楼容州商业广场三层3-06、3-07、3-08号商业物业租赁合同》，合同约定：甲方将容州商业城2＃楼容州商业广场三层3-06、3-07、3-08号铺面，建筑面积约为1334㎡的物业场地出租给乙方经营“奇乐魔方欢乐世界”游乐场所使用，租期自2018年10月1日至2026年9月30日止。乙方应向甲方指定的物业管理公司交纳的物业服务费为：每平方米每月3.7元，乙方依据本合同应支付的物业服务费及其他费用可以通过银行转账方式存入甲方指定的物业管理公司账户，甲方指定物业管理公司账户户名：广西容县容州物业管理有限公司，账号:52×××66,开户行：容县农村信用合作联社营业部。物业服务费自2018年10月1日起计算，物业服务费按季度缴纳。物业服务费须于上一个结算期最后一个月的第15日前缴纳。物业服务费已包含容州商业广场内，由甲方配置的电梯、货梯、自动手扶梯、消防设施（公共部分）、空调设施的维护、保养和年检费。在租赁期限内，乙方逾期缴纳租金、运管费、物业服务费、水费、电费、空调费或 8 其他费用的，每逾期一日，应按逾期缴纳金额的千分之三支付违约金。 2018年11月30日，原告广西容县容州物业管理有限公司（甲方）与被告钟少能（乙方）签订《容州商业城商业物业管理服务协议》，协议约定：由乙方按建筑面积3元/月/平方米建筑面积的标准向甲方交纳物业服务费，物业服务费用按每3个月为一个周期交纳，乙方应于交付本物业之日交纳物业服务费，业主或物业使用人应在每周期前10日内按时向甲方交纳当期物业服务费用，并向甲方交纳公共水电费用、能耗分摊费用，物业服务费主要用于开支物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用等，乙方应按时交纳物业服务费，如乙方连续二个月未交纳物业服务费，甲方有权利采取法律诉讼方式追缴物业服务费及滞纳金。滞纳金的收取标准为每逾期一日加收应缴额的千分之三。被告租用广西容州物流产业园有限公司上述铺面后，经营容县魔方游乐园。因新冠疫情的影响，被告经营的容县魔方游乐园于2020年1月25日至5月20日停业，于2020年5月21日复工复业。新冠疫情期间，整个容州商业城商场、超市没有封闭，超市一直照常营业经商，被告商铺所在的商场一直开门营业。原告按照合同、协议的约定对“容州商业广场（含地下车库及前广场）和容州家居中心（含前广场）”提供相关物业管理服务，并按照政府要求，增加了防疫物品。被告是“容州商业广场（含地下车库及前广场）和容州家居中心（含前广场）”容州商业城2#楼容州商业广场三层3-06、3-07、3-08号铺面的承租方，从2019年5月1日开始，未按《前期物业委托服务合同》、《容州商业城2#楼容州商业广场三层3-06、3-07、3-08号商业物业租赁合同》 9 及《容州商业城商业物业管理服务协议》的约定向原告缴纳物业服务费。从2019年5月1日起至2020年8月31日止，被告共欠原告物业费28014元，电梯消防设备维保费6536.6元，电费5102.21元，公摊电费58255.82元，公摊水费613.49元，柴油费77.11元，以上共计物业服务费98599.23元；以及因逾期不交物业服务费而欠原告相应的滞纳金。后原告多次通过电话、微信、短信等方式向被告追收物业服务费，均未果。 另查明，2017年7月13日，容州运营公司在容县工商行政管理局办理变更登记手续，更改企业名称为广西容县容州物业管理有限公司。本案庭审中,原告请求被告向原告支付从2019年5月1日起至2020年8月31日止的物业服务费共计98599.23元及违约金14789.88元（以欠费总额98599.23元为基数，从2019年5月1日起至2020年8月31日止，按15%计算），合计113389.11元。 本院认为，广西容州物流产业园有限公司（甲方）与容州运营公司（乙方）签订的《前期物业委托服务合同》，被告（乙方）与广西容州物流产业园有限公司（甲方）签订的《容州商业城2#楼容州商业广场三层3-06、3-07、3-08号商业物业租赁合同》，被告（乙方）与原告（甲方）签订的《容州商业城商业物业管理服务协议》，是各方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。上述合同、协议签订后，容州运营公司、容州物业公司为“容州商业广场（含地下车库及前广场）和容州家居中心（含前广场）”提供了物业管理服务。被告作为上述铺面的承租方，应当按时向原告缴纳物业服务费。从2019年5月1日开始，被告没有按照《前期物业委托服务合同》、《容 10 州商业城2#楼容州商业广场三层3-06、3-07、3-08号商业物业租赁合同》及《容州商业城商业物业管理服务协议》的约定向原告缴纳物业服务管理费用。经原告核算，从2019年5月1日起至2020年8月31日止，被告共欠原告物业费28014元，电梯消防设备维保费6536.6元，电费5102.21元，公摊电费58255.82元，公摊水费613.49元，柴油费77.11元，以上共计物业服务费98599.23元。上述费用没有超出双方的约定与法律规定，本院予以确认。原告请求被告支付上述费用98599.23元，事实清楚，证据充分，本院依法予以支持。被告辩称，因受新冠疫情影响，根据政府要求，包括被告在内的容州商业城各经营主体均于2020年1月24日开始停业，以避免人员聚集造成病毒感染及扩散。在停业期间，容州商业城处于封闭状态，原告亦无须提供物业管理服务。在被告根据政府要求停业，原告亦无须按正常情形提供物业服务的情况下，该期间被告无需向原告支付相应的物业服务费，原告不应主张2020年1月24日至2020年5月20日期间的物业服务费。本案中，新冠疫情期间，整个容州商业城商场、超市没有封闭，超市一直在照常营业经商，被告商铺所在的商场一直开门营业。原告按照合同、协议的约定对“容州商业广场（含地下车库及前广场）和容州家居中心（含前广场）”提供相关物业管理服务，并按照政府要求，增加了防疫物品。因此，被告的辩称缺乏事实依据和法律依据，理由不充分，本院不予采纳。被告辩称，电梯、消防设备属于物业共用部位、共用设施，其维保费用已包括在物业服务费的开支项目，不应再另行向租户收取，原告另行收取的电梯消防设备维保费属乱收费。针对原告的乱收费行为，被告已提起反诉，要求原告予以退还；被告 11 未能获得公摊水电所应获取的利益，原告要求被告支付公摊水电费，对被告极不合理，亦有违公平原则。在2020年1月24日至2020年5月20日期间，受新冠疫情的影响，被告长时间停业，没有获得公摊水电费带来的利益，不应支付公摊水电费。本案中，《前期物业委托服务合同》约定：（乙方）容州运营公司向“容州商业广场（含地下车库及前广场）和容州家居中心（含前广场）”提供物业管理服务，（甲方）广西容州物流产业园有限公司按建筑面积商铺物业3元/平方米建筑面积/月的标准向容州运营公司缴纳商铺物业费，按建筑面积0.7元/平方米建筑面积/月的标准向容州运营公司缴纳电梯消防设备维保费。（乙方）容州运营公司按照以上标准收取（甲方）广西容州物流产业园有限公司应当支付的费用和其他物业服务费用。《容州商业城2#楼容州商业广场三层3-06、3-07、3-08号商业物业租赁合同》约定：被告（乙方）应向广西容州物流产业园有限公司（甲方）指定的物业管理公司交纳的物业服务费为：每平方米每月3.7元，物业服务费已包含容州商业广场内，由广西容州物流产业园有限公司（甲方）配置的电梯、货梯、自动手扶梯、消费设施（公共部分）、空调设施的维护、保养和年检费。《容州商业城商业物业管理服务协议》约定：由被告（乙方）按建筑面积3元/月/平方米建筑面积的标准向原告（甲方）交纳物业服务费，并向原告（甲方）交纳公共水电费用、能耗分摊费用，物业服务费主要用于开支物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用等。因此，被告的辩称缺乏事实依据和法律依据，本院不予采纳。被告辩称，原告无权收取逾期不交物业服务费的违约金。本案中，《前期物业委托服务合同》约定：甲方未能按时交纳应承担部分 12 物业服务费的，每日按未付部分的千分之三计算滞纳金。《容州商业城2#楼容州商业广场三层3-06、3-07、3-08号商业物业租赁合同》约定：在租赁期限内，被告（乙方）逾期缴纳租金、运管费、物业服务费、水费、电费、空调费或其他费用的，每逾期一日，应按逾期缴纳金额的千分之三支付违约金。《容州商业城商业物业管理服务协议》约定：被告（乙方）应按时交纳物业服务费，如被告（乙方）连续二个月未交纳物业服务费，原告（甲方）有权利采取法律诉讼方式追缴物业服务费及滞纳金。滞纳金的收取标准为每逾期一日加收应缴额的千分之三。因此，被告的辩称缺乏事实依据和法律依据，本院不予采纳。《前期物业委托服务合同》、《容州商业城2#楼容州商业广场三层3-06、3-07、3-08号商业物业租赁合同》、《容州商业城商业物业管理服务协议》均约定逾期不交物业服务费按日千分之三收取滞纳金或违约金，原告庭审中请求被告支付违约金14789.88元（以欠费总额98599.23元为基数，从2019年5月1日起至2020年8月31日止，按15%计算），违约金计算过高，过高部分本院依法不予保护。根据公平原则和诚实信用原则，本院确定违约金按中国人民银行规定的金融机构同期贷款利率标准及按全国银行间同业拆借中心自2019年8月20日起每月发布的一年期贷款市场报价利率计算支付。关于违约金的起算点，协议明确约定，物业服务费用按每3个月为一个周期交纳，被告（乙方）应于交付本物业之日交纳物业服务费，业主或物业使用人应在每周期前10日内按时向原告（甲方）交纳当期物业服务费用，本院依法确认违约金的起算点为拖欠当周期费用的当周期第1日起计算。违约金具体计算如下：以每周期（3个月）各项欠费为基数，当周期的 13 违约金从拖欠当周期费用的当周期第1日起计至2019年8月19日止，按中国人民银行规定的金融机构同期贷款利率计算；从2019年8月20日起计至2020年8月31日止，按全国银行间同业拆借中心自2019年8月20日起每月发布的一年期贷款市场报价利率计算。 被告（反诉原告）反诉称，物业服务费开支包括了物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。电梯、消防设备属于物业共用部位、共用设施，其维保费用已包括在物业服务费的开支项目，不应再另行向租户收取。原告另行收取的电梯消防设备维保费属乱收费，原告（反诉被告）应退回2018年12月1日至2020年1月31日电梯消防设备维保费共计13073.20元给被告（反诉原告）。本案中，广西容州物流产业园有限公司与容州运营公司签订的《前期物业委托服务合同》，被告与广西容州物流产业园有限公司签订的《容州商业城2#楼容州商业广场三层3-06、3-07、3-08号商业物业租赁合同》，被告与原告签订的《容州商业城商业物业管理服务协议》，是合法有效的合同。《前期物业委托服务合同》合同约定：（乙方）容州运营公司向“容州商业广场（含地下车库及前广场）和容州家居中心（含前广场）”提供物业管理服务，（甲方）广西容州物流产业园有限公司按建筑面积商铺物业3元/平方米建筑面积/月的标准向容州运营公司缴纳商铺物业费，按建筑面积0.7元/平方米建筑面积/月的标准向容州运营公司缴纳电梯消防设备维保费。《容州商业城2#楼容州商业广场三层3-06、3-07、3-08号商业物业租赁合同》约定：被告（乙方）应向广西容州物流产业园有限公司（甲方）指定的物业管理公司交纳的物业服务费为：每平方米每月3.7 14 元，物业服务费已包含容州商业广场内，由广西容州物流产业园有限公司（甲方）配置的电梯、货梯、自动手扶梯、消费设施（公共部分）、空调设施的维护、保养和年检费。《容州商业城商业物业管理服务协议》约定：由被告（乙方）按建筑面积3元/月/平方米建筑面积的标准向原告（甲方）交纳物业服务费，并向原告（甲方）交纳公共水电费用、能耗分摊费用，物业服务费主要用于开支物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用等。因此，被告的反诉缺乏事实依据和法律依据，本院依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）钟少能向原告（反诉被告）广西容县容州物业管理有限公司支付从2019年5月1日至2020年8月31日止的物业费28014元，电梯消防设备维保费6536.6元，电费5102.21元，公摊电费58255.82元，公摊水费613.49元，柴油费77.11元，以上共计物业服务费98599.23元; 二、被告（反诉原告）钟少能向原告（反诉被告）广西容县容州物业管理有限公司支付从2019年5月1日至2020年8月31日止的违约金〔违约金具体计算如下：以每周期（3个月）各项欠费为基数，当周期的违约金从拖欠当周期费用的当周期第1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行规定的金融机构同期贷款利率计算；从2019年8月20日起至2020年8月31日止，按全国银行间同业拆借中心自2019年8月20日起每月发布的一年期贷款市场报价利率计算〕。 15 三、驳回被告（反诉原告）钟少能的反诉请求。 上述债务，义务人应在本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期间届满之日起二年内向本院申请执行。 本案减半收取本诉受理费1432元及反诉受理费64元共计1496元，由被告（反诉原告）钟少能负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。 审 判 员  张 勇 二〇二〇年十二月二十五日 法官助理  徐发勇 书 记 员  陈 洁