广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤09民终2793号上诉人(原审被告)：茂名市宏丰房地产开发有限公司(下简称“宏丰公司”)，住所地：广东省茂名市电白区***********。法定代表人：邓亚宁，公司总经理。委托诉讼代理人：苏海，广东南天竹律师事务所律师。委托诉讼代理人：余晓恩，广东南天竹律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：韩伟樱，女，汉族，1976年4月20日出生，住广东省茂名市电白区******************2*****。委托诉讼代理人：潘惠文，广东民道律师事务所律师。上诉人茂名市宏丰房地产开发有限公司因与被上诉人韩伟樱商品房销售合同纠纷一案，不服茂名市电白区人民法院（2020）粤0904民初1352号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人茂名市宏丰房地产开发有限公司的委托代理人余晓恩、被上诉人韩伟樱的委托诉讼代理人潘惠文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。茂名市宏丰房地产开发有限公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，并改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.判决本案一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实严重不清，适用法律错误，依法应予以纠正。第一，一审判决(第12页)认定“原告按合同约定向被告支付了购房款后，被告未按合同约定的期限在2015年5月30日前向原告交付房屋，已构成违约，依法应承担违约责任。”，明显违背案件事实。本案中，根据上诉人在一审提交的(2019)粤0904民初4548号《民事判决书》，确认案涉H栋房屋的业主刘发、李带娣已接收案涉房屋，并已入住的事实以及根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》第八条约定的交付条件为“该商品房经验收合格”，再结合案涉宏丰家园G、H栋共有54户业主入住，尚未接收房屋的仅4户的事实，即绝大部分业主均已入住的事实，可以充分证实，案涉房屋已符合交付条件，上诉人已经如期交楼。由于被上诉人的单方原因导致其至今仍未办理接收案涉房屋的手续，这完全是被上诉人的过错造成的，依法应由被上诉人自行承担全部责任。第二，事实上，上诉人已经电话通知所有业主收楼，否则，不可能仅有包括被上诉人在内的4户业主没有接收房屋。根据“高度盖然性”原则，应认定上诉人已通知被上诉人收楼。但一审判决(第14页)却认定“被告未能举证证明其已按合同约定书面通知原告办理交房手续，原告否认被告已通知原告收楼，被告应就此承担举证不能的法律后果。”明显违背案件事实和常理，加重了上诉人的举证责任。根据《广东省商品房买卖合同》第十一条约定的上诉人需要书面通知买受人办理交付手续，可以看出：(1)双方约定了应当书面通知买受人办理交付手续，但对于书面通知的形式没有明确进行约定，如是否包括在业主微信群通知、在小区粘贴通知、给业主的书面文字材料等方式，并没有作出明确的约定。(2)该条款并不是对上诉人采用书面通知或未进行书面通知的违约责任条款，即合同并未约定未履行书面通知义务而产生的延期交房责任由出卖人承担。(3)该条款并非排除书面通知以外但已被双方接受的方式进行交楼。根据“以事实为依据”的原则，事实上一审以此作为认定上诉人没有履行通知义务构成违约明显与案件事实不符，也与《民诉法》中应“公平原则，合理地确定双方的权利和义务”的原则相违背。就目前证据和实际情况，依法应认定上诉人履行了通知义务。当然，上诉人与被上诉人在合同第八条中已明确约定了案涉房屋的交房日期为2015年5月30日，即使出卖人没有履行书面通知义务，买受人本身也是十分清楚交房时间的。从被上诉人至起诉前没有向被上诉人提出异议以及从该栋绝大部第2页共7页分业主已经收楼的事实，完全可以断定上诉人已经履行了通知义务，只是被上诉人故意不配合办理交楼手续罢了。但一审却以据此判决上诉人构成违约，明显违背客观事实和生活常理，且对上诉人是极其不公平的。第三，《广东省商品房买卖合同》第十一条中所称的书面通知，所强调的并不是对交付期限的实质性的权利义务约定，而是对交付手续的附属性的权利义务约定，通知和被通知对对方来讲都是附属义务，并不能因此断定上诉人未能在约定期限内交房，构成违约，因此，可以肯定，即使上诉人没有向被上诉人发出书面收楼通知(事实上已通知)，也不构成逾期交房违约行为。被上诉人恶意不与上诉人办理书面交付手续，故意制造上诉人违约的恶意行为不应得到法律的支持和保护。同时，被上诉人多次采取闹事、上访的途径、方式影响上诉人的生产经营，上诉人保留依法追究其法律责任的权利。被上诉人至今仍未办理收楼的行为后果依法应由被上诉人自行承担，与上诉人无关。综上，上诉人在合同约定的交楼期限内已经具备房屋交付条件，并已通知所有业主包括被上诉人收楼，不存在逾期未能交付的违约行为。由于上诉人工作人员的疏忽，未向被上诉人发出书面的收楼通知，但并不影响被上诉人按约定时间行使收楼的权利。因此，一审仅以上诉人没有书面通知被上诉人收楼，即判决上诉人逾期交楼构成违约，明显违背案件事实和法律理据，依法应予以纠正。二、被上诉人至今仍未履行付清住宅专项维修资金的义务，上诉人依法依约均有权拒绝被上诉人的交房请求，一审判决认定被上诉人未接收房屋的责任在上诉人，明显违背应根据公平原则确定双方的权利义务的原则，明显加重了上诉人的举证责任，适用法律亦严重错误，依法应予以纠正。一审判决(第13页)认定“被告方作为商品房销售方和本案商品房销售格式合同的提供方，一直未对该条款进行补充和约定，也一直未通知原告方缴交住宅专项维修资金，被告方据此就原告未履行支付专项维修资金的义务主张先履行抗辩权，在尚没有对专项维修资金的缴交进行具体约定或事先通知原告缴交的情况下，其抗辩理由不成立，本院不予采纳。”明显违反法律的强制性规定，亦明显加重了上诉人的举证责任。上诉人与被上诉人双方签订的《广东省商品房买卖合同》，是广东省建设厅、广东省工商行政管理局印制，电白县住建局翻印的通用文本，即案涉合同并非是上诉人所提供的格式文本，而是该行业统一规定使用的固定版本。因此，一审判决适用《合同法》第六十条、第六十一条，将签订合同的不利后果归上诉人方，明显违背公平的法律原则，加重了上诉人的举证责任，亦严重损害了上诉人的合法权益，依法应予纠正。根据《住宅专项维修资金管理办法》第十二条：“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。”及第十三条：“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有往房售房单位不得将房屋交付购买人。”的规定，被上诉人没有付清专项维修资金之前，上诉人依法不得将房屋交付给被上诉人是符合法律的强制性规定的。另根据《广东省商品房买卖合同》第十一条交接的约定，被上诉人属先履行合同义务的一方，上诉人属后履行义务的一方。根据《合同法》第六十七条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”的规定，在本案中，被上诉人提起本案诉请，应当以被上诉人自己先履行付清购房款、缴清住宅专项维修资金等合同义务为前提。否则，上诉人有权拒绝履行交房义务。况且，根据《住宅专项维修资金管理办法》第十条：“业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门代管。直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。”的规定，住宅专项维修资金应由政府建设(房地产)主管部门委托所在地一家商业银行，作为专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。上诉人作为案涉宏丰家园G、H栋的开发建设单位，既不是收取住宅彩专项维修资金的单位，也不是管理住宅专项维修资金的单位，明显不负有为被上诉人开立维修资金帐户以及保证被上诉人缴存的义务。一审判决违反上述法律规定，加重上诉人的责任，明显违法错误。因此，被上诉人至今未办理书面接收房屋手续的原因和责任均在被上诉人一方，至今未缴清其应缴纳的住宅专项维修资金导致的行为后果，与上诉人无关，上诉人对此依法无需承担任何责任。三、退一万步来说，即使认定上诉人存在逾期交房的行为，一审判决认定逾期交房的时间及逾期交房违约金的计算方式均存在严重错误。上诉人一审提交的证据中《H栋、G栋业主提出问题》及《关于宏丰家园G、H栋业主提出问题的回复》，可以充分证实，至迟在2017年10月11日，上诉人已明确书面告知被上诉人案涉房屋早已符合交付条件，视为上诉人与业主之间确认完成交楼的事实。那么，即使本案认定上诉人未通过书面方式告知被上诉人收楼，在上诉人作出上述回复后，依法应认定上诉人与被上诉人及其他业主已就交楼问题达成了一致意见的书面文件。在此之后，被上诉人未接收案涉房屋的行为，依法应由被上诉人自行承担。即本案若要计算逾期交房的违约金，计算的截止时间应至2017年10月11日止。一审判决认定计算时间至今明显违法错误，且严重损害了上诉人的合法权益，依法应予以纠正。在一审庭审中，经法庭向被上诉人释明本案是请求支付违约金还是租赁房屋费用，被上诉人明确本案请求支付的是逾期交房违约金。根据《广东省商品房买卖合同》第九条：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，将按下列第1种方式处理：1、(2)逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.7(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。”的约定，上诉人与被上诉人在合同中已明确约定逾期交房的违约金的计算方法，根据《合同法》第一百一十四条的规定，本案应按照当事人约定的违约金计算方法计算违约金，但一审判决依据《合同补充协议》第四条对租赁房屋费用的约定作为计算违约金的标准，明显违背上诉人与被上诉人的书面约定以及双方继续履行合同的案件事实，依法应予以纠正。韩伟樱辩称,一、宏丰公司未按合同约定履行交楼给答辩人的义务构成违约。1.答辩人与宏丰公司签订的《广东省商品房买卖合同》及《合同补充协议》合法有效，各方均应按照合同的约定履行各自的义务。2.宏丰公司所建设的商品房在2018年7月30日才竣工验收，并取得《建筑工程竣工验收报告》，即在2018年7月30日前，宏丰公司无法将涉案商品房交付给答辩人使用的。二、宏丰公司应按合同的约定承担违约责任，根据《合同补充协议》第四条的约定，出卖人不能按时交房的，每套房每月支付1000元给买受人作租赁费用。三、宏丰公司上诉称答辩人的单方原因导致至今没有办理接收涉案商品房手续没有事实依据与法律依据。四、宏丰公司上诉称答辩人没有付清专项维修资金而有权拒绝交楼没有事实依据和法律依据。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，宏丰公司的上诉理由不能成立，请求法院驳回其上诉，维持原判。韩伟樱向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告逾期交房违约金58000元(违约金计算方式：从2015年5月30日至交房之日止，按每月1000元计算，暂计至起诉之日为58000元)。2.本案的所有诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2014年10月25日，原告韩伟樱与被告茂名市宏丰房地产开发有限公司签订《广东省商品房买卖合同》(合同编号000740)及《合同补充协议》各一份，其中《合同补充协议》为合同附件四，该合同约定原告购买被告在建中的位于广东省茂名市电白区*************************，总价款为人民币400092元。该合同第八条(交付期限)约定：出卖人应当在2015年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因国家政策或有关部门的约束延误商品房验收的；3、因买受人的原因造成工程延误的。该合同第九条(出卖人逾期交房的违约责任)约定：除本合同规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理(不作累加)。(1)逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之0.7的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付房款，并按买受人累计已付房款的5%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之0.7(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。该合同第十一条(交接)约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条约定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：从出卖人寄出收楼通知书之日起，以买受人登记的联系地址(以挂号信的《国内挂号函件收据》邮截日期为准)开始计算，30日后视作出卖人实际已将该商品房交付给买受人使用。房屋的风险责任已转给买受人。同时，出卖人委托的物业公司有权追讨买受人的管理费、水、电费和相关分摊费用以及相应的滞纳金。如因买受人未履行付清房款、专项维修资金，出卖人有权拒绝交楼及拒绝为买受人办理房地产权证而无须承担违约责任，买受人付清所有欠款后方可收楼。该合同附件四即《合同补充协议》第四条约定：就原《合同》第九条作如下补充约定：《合同》第九条按本条款约定：出卖人不能按时交房的，出卖人每推迟一个月交房，每套房支付1000元给买受人作租赁房屋使用，(因特殊原因不能按时交楼的可顺延日期)，如：(1)火灾、台风、地震、地质等不可抗力的自然灾害影响工程进度的。(2)政府行为：由于当地人民政府为了社区公众利益的需要，进行市政工程建设而影响出卖人工程建设进度的。该《商品房买卖合同》及《合同补充协议》签订后，原告依约向被告交清了全部购房款，但被告未在约定的期限内将经验收合格及符合合同约定的商品房交付给原告使用，至今未向原告交付所约定销售的商品房，也未通知原告缴交专项维修资金或通知原告收楼。原告遂诉至本院成讼。另认定，本案商品房已于2018年7月30日竣工验收，该楼盘有部分业主入住，原告韩伟樱尚未与被告办理收楼手续，也未入住该房屋。还认定，原告韩伟樱曾以被告茂名市宏丰房地产开发有限公司逾期未办理本案所诉逾期交房的房屋项下房地产权属证书为由，请求判令被告向原告支付逾期未办理房地产权属证书的违约金20004.60元。本院2019年12月16日作出(2019)粤0904民初4537号民事判决书，判决驳回原告韩伟樱的诉讼请求。一审法院认为，原告与被告签订的《广东省商品房买卖合同》及附件四《合同补充协议》，是双方的真实意思表示，该合同合法有效，对双方当事人具有约束力，双方应诚信履行合同。原告按合同约定向被告支付了购房款后，被告未按合同约定的期限在2015年5月30日前向原告交付房屋，已构成违约，依法应承担违约责任。原告请求被告按逾期交房每月1000元向原告支付逾期交房的违约金，符合法律规定和双方在《合同补充协议》第四条的约定，予以支持，但逾期交房违约金应从2015年5月31日起计算，至交房之日止，但因原告韩伟樱的原因不能交房的除外，暂计至2020年6月30日为60个月共60000元。被告提出抗辩称原告之前曾以被告逾期办理房地产权属证书为由起诉要求被告支付逾期办理房地产权属证书的违约金，现提起本案诉讼属重复起诉，违反一事不再理的规定，应驳回原告的起诉。经查，原告所诉被告的前诉为逾期办理房地产权属证书的违约金，原告所诉被告的本诉为逾期交房的违约金，故此，原告所诉被告的前诉与本诉标的不同，诉讼请求不同，事实和理由不同，本诉不属于对前诉的重复起诉。被告的该抗辩理由不成立，不予采纳。被告抗辩称双方在《广东省商品房买卖合同》第十一条约定买受方未履行先付清专项维修资金的义务的，出卖人有权拒绝交楼，原告至今尚未缴交专项维修资金，被告即使尚未向原告交房也不构成违约。经查，原被告双方在《广东省商品房买卖合同》第十一条中约定：“......如因买受人未履行付清房款、专项维修资金，出卖人有权拒绝交楼及拒绝为买受人办理房地产权证而无须承担违约责任，买受人付清所有欠款后方可收楼。”但双方没有在合同中就专项维修资金如何缴交、何时缴交，向谁缴交和缴交金额等事项作出具体约定。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条规定，对于合同约定不够具体明确的，双方应本着诚实信用的原则进行补充约定或按交易习惯诚信履行。被告作为商品房销售方和本案商品房销售格式合同的提供方，一直未对该条款进行补充约定，也一直未通知原告缴交专项维修资金，被告据此就原告未履行支付专项维修资金的义务主张先履行抗辩权，在尚没有对专项维修资金的缴交进行具体约定或事先通知原告缴交的情况下，其该抗辩理由不成立，不予采纳。被告抗辩称该楼盘部分业主已入住，不存在逾期交房的问题，以及辩称原告在(2019)粤0904民初4537号案件的《民事起诉状》中陈述“根据《合同》第十五条约定，被告最迟应在2016年5月25日前将H栋2梯902房的房地产权属证书交给原告。”已明显构成对已接收案涉房屋的事实自认，应认定被告没有逾期交房。经查，原被告在《广东省商品房买卖合同》第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条约定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。被告未能举证证明其已按合同约定书面通知原告办理交房手续，原告否认被告已通知原告收楼，被告应就此承担举证不能的法律后果。此外，被告以原告在(2019)粤0904民初4537号案件的《民事起诉状》中陈述“根据《合同》第十五条约定，被告最迟应在2016年5月25日前将H栋2梯902房的房地产权属证书交给原告。”构成原告对已收楼的自认，因原告并无已收楼的明确表述，被告的该辩称理由不成立，被告又以该楼盘的其他住户入住推定原告已收楼，因其他住房入住并不足以证明原告已收楼，被告的该辩称理由亦不成立，不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：限被告茂名市宏丰房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内支付原告韩伟樱逾期交房违约金60000元(该违约金按逾期一个月1000元计算，已从2015年5月31日起计至2020年6月30日，余下违约金计至非因原告韩伟樱原因不能交楼的交房之日止)。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费625元，由被告茂名市宏丰房地产开发有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均没有提交新的证据。本院审理查明：一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为：根据诉辩双方的意见和主张，本案的争议焦点是：上诉人茂名市宏丰房地产开发有限公司在与被诉人韩伟樱履行《商品房买卖合同》中是否存在逾期交付房屋的违约行为？如何计算逾期时间及违约金？本院评判如下：上诉人茂名市宏丰房地产开发有限公司与被诉人韩伟樱签订的《广东省商品房买卖合同》及附件四《合同补充协议》，系双方当事人真实意思表示，属有效合同，双方应按照约定全面履行自己的权利义务。上诉人与被上诉人双方所签订的《广东省商品房买卖合同》第八条(交付期限)约定：“出卖人应当在2015年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用，......。”及双方在《广东省商品房买卖合同》第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条约定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。说明上诉人应当书面通知被上诉人办理交付手续，上诉人未能举证证明其已按合同约定书面通知被上诉人办理交房手续，被上诉人否认上诉人已通知被上诉人收楼，上诉人应就此承担举证不能的法律后果。而被上诉人按合同约定向上诉人支付了购房款后，上诉人未按合同约定的期限在2015年5月30日前向被上诉人交付房屋，已构成违约，依法应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条规定，对于合同约定不够具体明确的，双方应本着诚实信用的原则进行补充约定或按交易习惯诚信履行。上诉人作为商品房销售方和本案商品房销售格式合同的提供方，一直未对该条款进行补充约定，也一直未通知被上诉人缴交专项维修资金，上诉人据此就被上诉人未履行支付专项维修资金的义务主张先履行抗辩权，在尚没有对专项维修资金的缴交进行具体约定或事先通知被上诉人缴交的情况下，其该抗辩理由不成立，一审法院不予采纳正确，本院予以确认。该合同附件四即《合同补充协议》第四条约定：“就原《合同》第九条作如下补充约定：《合同》第九条按本条款约定：出卖人不能按时交房的，出卖人每推迟一个月交房，每套房支付1000元给买受人作租赁房屋使用，......。”一审法院认为被上诉人请求上诉人按逾期交房每月1000元向被上诉人支付逾期交房的违约金，符合法律规定和双方在《合同补充协议》第四条的约定，判决茂名市宏丰房地产开发有限公司支付韩伟樱从2015年6月1日起计算，至交房之日止，但因韩伟樱的原因不能交房的除外的逾期交房违约金正确，本院予以维持。综上所述，上诉人茂名市宏丰房地产开发有限公司的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1250元，由茂名市宏丰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  罗 文审 判 员  徐忠圣审 判 员  欧卫慧二〇二〇年十二月一日法官助理  叶秀福书 记 员  李松龄