广东省遂溪县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0823民初1517号原告：湛江同仁利物业服务有限公司（以下简称“同仁利物业公司”），统一社会信用代码914***********747N，住所地：遂溪县*******溪河桥头南。法定代表人：黄建伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：唐诗语，系广东国邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：许合，男，汉族，1983年2月26日出生，公民身份号码440************614，广东省遂溪县人，住遂溪县**********************。被告：李志城，男，汉族，1986年12月24日出生，公民身份号码440************655，广东省遂溪县人，住遂溪县界炮镇镇政府宿舍。原告同仁利物业公司与被告李志城物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案后，依法适用简易程序，后因需作公告送达转为普通程序，依法组成合议庭，并于2020年11月23日公开开庭进行了审理。原告同仁利物业公司的委托诉讼代理人唐诗语、许合到庭参加诉讼，被告李志城经公告送达开庭传票,未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告同仁利物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的物业服务费9198元;2.判令被告向原告支付拖欠的公共水费22.2元;3.判令被告向原告支付拖欠的分摊电费1503.29元;4.判令被告向原告支付拖欠前述三项费用自2015年3月起暂计算至2020年4月30日滞纳金17108.28元(从2020年5月1日起至付清之日止的滞纳金按每天千分之二另计)；5.判令被告承担本案全部诉讼费。以上一至四项金额小计为27831.77元。庭审中，原告将第4项的“前述三项”变更为“第一项”，将“滞纳金”变更为“违约金”。事实和理由:原告和被告于2012年9月4日签订《前期物业服务协议》,约定由原告向被告提供物业服务,物业服务收费标准(按建筑面积)为住宅每月每平方米1.15元,商业每月每平方米2.50元,被告名下物业位于单元,建筑面积127.27平方米,按照合同约定,每月应支付物业服务费146元及公共水电分摊费(按照业主专用部分占建筑物总面积的比例分摊)。双方签订《前期物业服务协议》后,原告已按照约定提供物业服务,但自2015年3月起,被告无故拖欠物业服务费及公共水电分摊费,原告多次催收未果。被告一再拒绝支付物业服务费及公共水电分摊费的行为己构成违约。根据《前期物业服务协议》第七条第三款“乙方违反协议,不按照本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的,甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之二交纳滞纳金”的约定,被告应当支付拖欠的物业服务费9198元,公共水费22.2元,分摊电费1503.29元,及前述费用自2015年3月起暂计算至2020年4月30日滞纳金17108.28元。原告现为维护自身合法权益,根据相关法律规定,特向贵院提起民事诉讼,请求贵院判如所请。原告同仁利物业公司为支持其诉请在举证期限内向本院提供如下证据(复印件)：1、原告营业执照，证明原告诉讼主体资格；2、被告身份证，证明被告诉讼主体资格；3、《前期物业服务协议》，证明原、被告双方关于物业服务内容的约定及被告拖欠相关费用的事实；4、物业管理费及分摊水电费清单，证明截至2020年4月30日，被告拖欠相关费用的金额；5、物业费和公摊水电费明细表，证明相关费用明细。被告李志城没有向本院提交任何答辩意见，在举证期限内没有向本院提供任何证据材料。经审理查明：被告李志城为遂溪县********“启达世家”号商品房的业主，面积127.27平方米，该商品房已于2012年9月份交付被告使用至今。2012年9月4日，原告同仁利物业公司（甲方）与被告李志城（乙方）签订《前期物业服务协议》，将“启达世家”号商品房前期物业服务委托给原告同仁利物业公司，约定按住宅每月1.15元/平方米收取物业服务费；物业服务费按月于每月*日前缴交，未能按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之二交纳滞纳金。物业服务费是按月缴纳当月的费用，分摊水电费是本月缴纳上个月的费用。至2015年2月份，被告均能按照约定缴交物业服务费及相关的分摊水电费等，双方没有发生争议。自2015年3月份起至今的物业服务费、2015年2月份起至今的分摊电费及2017年4月起至今的分摊水费，被告李志城没有向原告缴交，从而发生纠纷。原告经多次短信电话追讨未果，诉至本院。上述事实，有当事人提供的证据、庭审笔录在案佐证，足以认定。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。原告同仁利物业公司与被告李志城签订的《前期物业服务协议》是当事人自愿的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条的规定，合同对当事人具有法律约束力，各当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告同仁利物业公司作为受托企业已向被告提供了相应的物业管理服务，被告亦应当依约履行支付相应物业服务费用的义务。关于物业服务费和分摊水电费，根据物业服务合同约定，被告每月应缴交的物业管理费用为146元/月（127.27平方米×1.15元/平方米），则2015年3月份至2020年5月份共63个月的物业服务费合计9198元（146元/月×63个月）。根据原告提交的证据4、5费用清单可得被告欠交的2015年2月份至2020年4月份共63个月的分摊电费合计1503.29元、2017年4月份至2020年4月份共37个月的分摊水费合计22.2元。原告诉请的上述费用经本院审核计算准确，本院予以确认。至于2020年6月份起之后的物业服务费及2020年5月份起之后的分摊水电费原告本案中没有主张，是当事人的意思自治，本案在此不作处理。关于违约金，根据《前期物业服务协议》的约定，物业服务费按月缴交，逾期按日2‰计算违约金，被告逾期不缴费已构成违约，应支付相应的逾期违约金。因双方约定的违约金过分高于原告的实际损失，本院综合考虑原告的损失情况及被告的违约程度，基于公平的原则将违约金标准调整为以每月拖欠物业管理费为基数，从每月逾期之日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。被告李志城经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃抗辩和质证的权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、限被告李志城于本判决发生法律效力之日起十日内向原告湛江同仁利物业服务有限公司支付遂溪县********“启达世家”号商品房自2015年3月份起至2020年5月份止的物业服务费9198元、自2015年2月份起至2020年4月份止的分摊电费1503.29元、自2017年4月份起至2020年4月份止的分摊水费22.2元及自2015年3月份起至2020年5月份止共63个月物业服务费的逾期付款违约金（以每月拖欠的物业服务费146元/月为基数，分别从每月逾期之日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告湛江同仁利物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。被告拒绝按上述指定的期间履行义务的，原告可以向本院申请执行。申请执行的期间为二年，从本判决书确定履行期间的最后一日起计算。案件受理费495.8元，由被告李志城负担。该费用原告湛江同仁利物业服务有限公司已预交，被告李志城应于履行本案给付义务时迳付给原告湛江同仁利物业服务有限公司，本院不再作收退。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  庄丽清人民陪审员  何明香人民陪审员  黄**清二〇二〇年十一月二十五日法官 助理  吴诗媚书 记 员  潘颖欣附相关法律和司法解释条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。