江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏05民终11350号上诉人（原审被告）：潘春万，男，1981年2月26日出生，汉族，住湖南省宁远县.委托诉讼代理人：赵倩倩，北京德恒（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱海娟，北京德恒（苏州）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：曾彩清，女，1983年7月28日出生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。委托诉讼代理人：赵倩倩，北京德恒（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱海娟，北京德恒（苏州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：袁道林，男，1952年5月8日出生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。委托诉讼代理人：陈郭，江苏久顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐志良，江苏久顺律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张文珍，女，1956年9月10日出生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。委托诉讼代理人：陈郭，江苏久顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐志良，江苏久顺律师事务所律师。原审第三人：袁其，男，1980年11月5日出生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。上诉人潘春万、曾彩清因与被上诉人袁道林、张文珍、原审第三人袁其返还原物纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院(2020)苏0509民初2076号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。潘春万、曾彩清的上诉请求：撤销一审判决，改判驳回袁道林、张文珍的诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、一审判决认定潘春万付款事实错误。袁其以借款折抵房款27万元，潘春万、曾彩清转账支付27万元，现金支付40万元，余款26万元口头约定等过户后一次性支付，潘春万、曾彩清不存在违约行为，二、潘春万、曾彩清与袁其签订合同时，对方出具了《业主入住验房及发放钥匙交接单》、《装修许可证》、《吴江农村商业银行委托缴费申请书》等材料，以证明其有处分权。袁其为袁道林、张文珍的独生子，潘春万、曾彩清有理由相信袁其有处分权。三、袁道林、张文珍明知袁其已将房屋出售给潘春万、曾彩清，平时与袁其共同生活，在房屋被出售并由潘春万、曾彩清装修居住后，数年里从未对房屋买卖提出异议，应视为同意出售涉案房屋。袁道林、张文珍二审辩称，一、潘春万、曾彩清未提供将款项借给袁其的证据。二、潘春万、曾彩清在交易时明知房屋并非袁其所有。三、袁其2017年11月就离家躲债，并未与袁道林、张文珍共同生活。袁道林、张文珍在2018年起就向潘春万、曾彩清提出异议。袁道林、张文珍向一审法院起诉请求：1、潘春万、曾彩清立即腾空位于苏州市吴江区的房屋并返还两原告；2、潘春万、曾彩清支付自2017年5月14日起至实际返还之前日止按照同地段租金标准每月2000元支付房屋占用使用费，暂计算至2020年2月13日为66000元；3、本案诉讼费用由潘春万、曾彩清承担。一审法院认定事实：2017年5月13日，袁其作为卖房者与潘春万作为购房者签订《房屋转让协议书》一份，约定袁其将汾湖高新区公寓房汾湖人家A型46幢1103室转让给潘春万，转让房价为84万元；潘春万于2017年5月12日付定金28万元给袁其，第一次付款于2017年5月12日付30万元，第二次付款于2018年2月1日付10万元，第三次付款于2018年6月1日付6万元，余款10万元在产证过户后一次性付清；袁其于2017年5月13日之前迁出，房屋交付于潘春万使用；从2017年5月13日起袁其的汾湖高新区公寓汾湖人家A型46幢1103室归潘春万，袁其负责潘春万过户；从2017年5月13日后有关房屋责任由潘春万负责，均不牵连到袁其。2017年5月13日，袁其出具收据一份，载明“今收到潘春万买房款人民币58万元，此房地址为汾湖高新区公寓房汾湖人家A型46幢1103室，以此为据。”2017年5月8日曾彩清转账给付袁其3万元，5月11日又转账给付袁其4万元，5月12日转账给付袁其20万元。2017年10月7日，袁其在工程预算书最后一页的背面手写称“此装修房屋之装修款，如袁其有违约，此装修款全额由袁其负责，以此证明，全额为贰拾玖万元整，房屋为汾湖人家46幢1103室。注：如有问题，袁其愿以水城名邸房产作抵押，如有违反以（已）付总金额按银行利息叁倍计算。”另查明，2012年9月13日袁道林作为乙方与吴江市汇通房屋拆迁有限公司作为甲方签订《拆迁补偿协议书》一份，协议书载明乙方本次拆迁实际安置基准面积为281.6平方米，该户的农业户口为妻张文珍，乙方获得公寓房屋三套，面积分别为130平方米、110平方米、90平方米，位于汾湖人家小区。2015年12月8日，袁道林作为户主确认获得位于汾湖人家A型46幢1103室的公寓房一套，面积为138.52平方米。2019年5月17日苏州市吴江区黎里镇动迁办公室出具证明一份，称位于汾湖人家A型46幢1103室的房地产系拆迁安置房，拆迁安置人口分别为袁道林、张文珍。2019年12月27日涉案房屋办理了权属登记，房屋所有权人为袁道林、张文珍。又查明，2015年城司新天地业主入住验房及发放钥匙交接单上，汾湖人家46幢1103室业主为袁道林，袁其在接收人处签名。2016年8月26日《供用水协议》上载明汾湖人家一期46幢1103室的用水方为袁道林。2015年12月21日袁其代业主袁道林在城司新天地住宅使用公约、装修管理公约上签名。庭审中，袁道林、张文珍的代理人陈述，2015年年底拿到涉案房屋后，将房屋租给了四个人，后解除了租赁合同，是由袁其交接的，故袁其有涉案房屋的钥匙。2017年12月底袁其离家后经同村朋友告知，袁道林、张文珍上门查看才知道袁其将房屋出售的事情。以上事实，有袁道林、张文珍提供的《拆迁补偿协议书》、汾湖高新区公寓房结算表、苏州市吴江区黎里镇动迁办公室证明、不动产权证，潘春万、曾彩清提供的《房屋转让协议书》、收据、中国建设银行个人活期账户交易明细、袁其的证明、城司新天地业主入住验房及发放钥匙交接单、《供用水协议》、《城司新天地管理公约》、法院质证笔录以及当事人的到庭陈述在卷佐证。一审法院认为，涉案房屋原为袁道林、张文珍的拆迁安置房，袁其袁其虽为两人儿子，但其在涉案房屋中并不享有拆迁利益，并非房屋的权利人。袁其以自己的名义与潘春万签订了房屋转让协议书并交付了房屋，根据房屋转让协议的约定，潘春万在过户前应支付购房款74万元，但从查明的付款情况来看，潘春万仅转账支付了27万元，其称另有30万元左右系袁其之前的借款或货款，但其提供的银行流水中仅有部分现金取款记录，未能就借款的实际交付以及款项来源等事实提供足够的证据证明，即使潘春万确实支付了全部房款，但袁其并非房屋所有权人，无权以自己的名义签订房屋转让协议，潘春万未举证证明两原告对袁其出售房屋事先知情，其虽以袁其持有涉案房屋的钥匙并办理了拿房等手续为由认为袁其有权处分涉案房屋，但钥匙交接单、供用水协议、城司新天地管理公约上均显示业主为袁道林，潘春万对此理应知情，且代办拿房手续、保管钥匙等行为属于对房屋的日常管理性事务，袁其作为袁道林、张文珍的儿子从事上述行为符合常理，上述行为亦不足以令人有合理理由相信袁其取得了涉案房屋的处分权，同时潘春万支付的房款均是交由袁其，袁道林、张文珍并无收款的行为，故现有证据无法证明袁其的行为构成表见代理。同时袁道林、张文珍事后也未对袁其出售房屋的行为予以追认，故袁其与潘春万之间的房屋转让协议对袁道林、张文珍不产生合同效力，潘春万、曾彩清占有涉案房屋没有合同依据，应当将涉案房屋返还袁道林、张文珍。潘春万、曾彩清在返还房屋前，应将自行添置的物品、装饰装修物搬离，但不得破坏房屋的原状。至于潘春万已支付的购房款及房屋的装修损失，可依据其与袁其的约定另行主张权利。潘春万、曾彩清无权占有使用涉案房屋，侵害了袁道林、张文珍的所有权，应当承担赔偿责任。潘春万、曾彩清自认于2017年5月12日收到涉案房屋的钥匙，袁道林、张文珍主张潘春万、曾彩清自2017年5月14日起支付房屋占有使用费，应予支持，但考虑到潘春万、曾彩清在占有涉案房屋时为毛坯房，经法院核算，房屋占有使用费自2017年5月14日起至实际迁出之日止按每月600元标准计算为宜。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《最高人民法院关于买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决：一、潘春万、曾彩清从坐落于苏州市吴江区内腾退迁出，将房屋返还给袁道林、张文珍，于判决生效后十日内履行。二、潘春万、曾彩清支付袁道林、张文珍房屋占有使用费（自2017年5月14日起至潘春万、曾彩清实际迁出之日止按每月600元计算），于判决生效后十日内履行。案件受理费1450元，由潘春万、曾彩清负担。二审经审理查明的事实与一审一致。二审中，潘春万、曾彩清认为袁其是以代理人身份与潘春万、曾彩清签订房屋买卖合同，袁其的行为构成表见代理。二审中，潘春万、曾彩清提供了两份证据：1、案涉房屋水电煤缴费凭证，证明潘春万、曾彩清已经实际占有并使用房屋，袁道林、张文珍应当明知潘春万、曾彩清购买了案涉房屋。2、证人证言，证明袁其将房屋卖给了袁道林、张文珍。袁道林、张文珍质证认为，水电费缴费凭证真实性无异议，但2018年1月的缴费凭证明确户名袁道林，潘春万、曾彩清应当支付可袁其没有处分权；证人证言即使真实，只能证明潘春万、曾彩清与袁其签订了买房协议，不能证明袁道林认可该房屋交易。本院认为：案涉房屋是袁道林、张文珍拆迁安置所得，并登记在袁道林、张文珍名下，袁道林、张文珍对该房屋享有所有权。2017年5月13日袁其以卖房者的身份与潘春万、曾彩清签订房屋买卖合同，但其并非房屋所有权人，出卖房屋的行为属于无权处分。袁道林、张文珍作为所有权人有权追回不动产。潘春万、曾彩清在签订房屋买卖合同时，袁其出示的相关材料明确业主是袁道林，潘春万、曾彩清应当明知袁其并非房屋所有权人，不具有处分权。且案涉房屋并未登记在潘春万、曾彩清名下，潘春万、曾彩清也未付清全部房款，因此潘春万、曾彩清与袁其签订房屋买卖合同后，即使已经占有了房屋也不构成善意取得。袁其并非以袁道林、张文珍代理人的身份签订合同，因此本案中不应考量袁其的行为是否具有代理权，是否构成表见代理。综上所述，潘春万、曾彩清的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决适用法律虽有不当，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1450元，由上诉人潘春万、曾彩清负担。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  郑 雄审判员  黄学辉二〇二〇年十二月十八日书记员  闻 艺法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。