天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津03民终3748号上诉人（原审原告）：智慧景，女，1983年9月16日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：郝怡臣（系智慧景之夫），住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：张蕊，天津友汇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：天津亿利金威房地产开发有限公司，住所地天津市滨海新区中新生态城静湖南路亿利国际生态岛展示中心。法定代表人：赵震，总经理。委托诉讼代理人：刘冬军，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。上诉人智慧景因与被上诉人天津亿利金威房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2020）津0116民初9623号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。智慧景上诉请求：1．撤销一审判决，改判支持智慧景全部诉请或发回重审；2．本案一审和二审全部诉讼费用均由天津亿利金威房地产开发有限公司承担。事实与理由：关于赠送小院面积一节，一审法院基本事实认定不清，法律适用错误。一、智慧景出示的相关证据可以证明天津亿利金威房地产开发有限公司销售人员在销售涉案房屋时口头允诺了赠送的小院有80多平米的事实。二、张建琪销售涉案房屋时对智慧景做出了明确而具体的承诺，承诺赠送的小院可达87平米，智慧景据此购买了涉案房屋。智慧景支付高达3354106元的房款是包含了小院87平米的使用价格的。三、一审法院驳回智慧景的诉请主要依据的是合同附件六《补充合同》中第二条乙方确认部分。该部分实际上是格式条款，这些条款内容均系免除或限制天津亿利金威房地产开发有限公司的责任，损害了智慧景的利益，当属无效条款。四、一审法院以补充合同第十六条第7.6约定为依据，认为天津亿利金威房地产开发有限公司无违约情形缺少事实依据。天津亿利金威房地产开发有限公司没能提交涉案小院的交工标准。而一审法院却认定了小院符合交工标准，并适用该条约定驳回了智慧景的诉请。五、对于小院最终达不到80平米的事实，智慧景在交付首付款和签订合同之前是不知情的，就连天津亿利金威房地产开发有限公司的销售人员当时也是不知情的，天津亿利金威房地产开发有限公司对此存在过错。关于逾期交房的已付款利息及违约金一节，一审法院酌情将天津亿利金威房地产开发有限公司逾期交房违约期间扣减20天，既无事实依据，更无法律依据。一、涉案房屋建筑工程确有停工，但该停工对智慧景不构成约束，不是天津亿利金威房地产开发有限公司迟延交房的免责事由。二、所谓恶劣极端天气也不能构成天津亿利金威房地产开发有限公司迟延交房的免责事由。三、天津亿利金威房地产开发有限公司应承担自2020年2月15日起至智慧景实际收房之日期间迟延交房的违约责任。天津亿利金威房地产开发有限公司辩称，一审法院事实认定清楚，法律适用正确，请依法驳回智慧景的上诉请求。智慧景向一审法院起诉请求：1．请求判令天津亿利金威房地产开发有限公司依承诺向智慧景交付80平方米的小院（实际仅30平方米）或赔偿损失201246元；2．天津亿利金威房地产开发有限公司向智慧景支付逾期交房利息及违约金76851元；3．本案诉讼费由天津亿利金威房地产开发有限公司承担。一审法院认定事实：2019年9月18日，智慧景（买受人、乙方）与天津亿利金威房地产开发有限公司（出卖人、甲方）签订了《天津市商品房买卖合同》及《补充合同》。买卖合同约定：智慧景购买天津亿利金威房地产开发有限公司开发建设的坐落在滨海新区××道××路××号楼××房屋，建筑面积176.61平方米，房屋价款为3354106元。商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。甲方于2019年10月31日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用。如遇不可抗力，不能履行合同的，按予以延期进行处理。除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列第3种约定，追究甲方违约责任：即见附件六补充合同第五条处理。补充合同第五条约定，除遇不可抗力外，如因甲方原因逾期超过90日的，乙方继续履行合同，甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方应每日按商品房价款的0.5‰向乙方支付违约金，违约金的支付期限为自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止。补充合同另约定，1、乙方通讯地址、邮编、电话为有效、合法、真实的联系方式，乙方承诺所提供的上述通讯地址为有效联系方式。甲方按上述通讯地址通知、寄发所售房屋的各类资讯、信息、手续、补充合同、通知等视邮政部门凭证为送达证明，乙方签收的，以签收回执上的签收日期视为送达；因乙方提供通讯地址不准确、送达地址变更未及时通知甲方或者乙方拒绝签收，导致寄发文件未能被乙方实际接收的，文件退回之日即视为送达之日。2、乙方在此同意并确认：1）对于合同订立以及对于商品房价格有重大影响的因素，甲乙双方均已在买卖合同及其附件中进行了约定，不存在遗漏情况。因此双方的权利义务责任以买卖合同及其附件的约定为准。凡在签约之前双方任何一方通过口头、书面、实物及其他形式（包括但不限于广告、楼书、沙盘、模型、示范单位、宣传材料、网站宣传、口头讲解或其他与该商品房有关的资料内容等）所表达和提供的信息都仅为要约邀请，不作为确定双方权利义务的依据。…3）甲方示范单位（包括但不限于样板间）的功能仅为乙方提供空间布局向导、装修装饰及家具摆放等建议，不作为商品房交房标准或合同样品；3、甲方发出《入住通知书》的形式可以是电话、传真、信函等形式。乙方应在甲方《入住通知书》载明的交房时间到房屋所在地或甲方另行通知的地点办理房屋交付手续；4、发生下列情形导致买卖合同项下商品房逾期交付的，可据实予以延期，不适用买卖合同第五条有关甲方逾期交房的违约责任条款：甲方无法预见或无法控制的客观原因（如交通管制、市政停水、停电、政府指令暂停施工、规划发生变化、非正常恶劣天气、恶性××、自然灾害、意外事件等）造成工期延误；因政府机关的行为（包括但不限于政府强制性政策文件、行政禁令、行政命令等）以及遵守、配合政府有关法律、法规、规章及规范性文件和政策而引致的延误；其他不可预见、不可防止且不能完全避免或克服的情况；5、如乙方购买的商品房附带有小院、露台、地下储藏室等，乙方仅享有使用权，不具有所有权。乙方购买的商品房附带有小院、露台、地下储藏室等，在前期销售中已向乙方履行告知义务，甲方在其商品房定价方面已综合考虑以上因素，乙方完全认可并同意。乙方对此没有异议。小院、露台、地下储藏室等的形式各异，乙方同意小院、露台、地下室等以最终交工标准为准。涉案房屋所在建设工程实际开工日期为2017年5月23日，竣工验收合格日期为2019年12月20日，竣工备案日期为2020年1月3日，取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》日期为2020年1月14日。2020年1月24日，天津市启动《天津市应对新型冠状病毒感染的肺炎应急预案》一级响应。2020年2月10日，天津亿利金威房地产开发有限公司作出《入住通知书》并寄送智慧景，通知智慧景自2020年2月15日起可以随时到小区物业办理交房。2020年3月20日，智慧景办理交房手续。庭审中，智慧景主张天津亿利金威房地产开发有限公司方的销售人员在售卖房屋时口头承诺智慧景房屋包含80多平方米的小院，天津亿利金威房地产开发有限公司因种种原因，最终交付的小院仅有30多平方米，未按承诺履行，侵犯了智慧景的合法权益，故请求天津亿利金威房地产开发有限公司依承诺交付约定面积的小院，如不能交付则赔偿智慧景损失。智慧景为证实其主张向一审法院提交与天津亿利金威房地产开发有限公司方的销售人员张建琪的微信聊天记录和微信通话录音、售楼处宣传材料、样板间及三期别墅视频照片等证据。天津亿利金威房地产开发有限公司认为补充合同中已注明如有小院，小院形式各异，智慧景同意小院以最终交工标准为准最终，天津亿利金威房地产开发有限公司从未承诺过赠送小院的面积大小，样板间在双方补充协议中已明确约定不作为交房标准。天津亿利金威房地产开发有限公司认为天津亿利金威房地产开发有限公司并未侵害智慧景的利益，智慧景以上提交的证据均不能证实其主张。经查，销售人员张建琪非天津亿利金威房地产开发有限公司员工，系天津亿利金威房地产开发有限公司委托的房屋销售中介公司的员工，案涉房屋所在小区的商品房在销售时均赠送小院，小院面积均大小不一，合同约定以施工完毕后实际交付为准。庭审中，天津亿利金威房地产开发有限公司主张涉案工程施工期间，受政府政策，包括天津市2017-2018年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案、重污染天气应急响应措施等政策影响共计停工255.2天，2017年5月23日至2020年2月15日天津市滨海新区塘沽地区出现霾、浮尘、扬沙、降水、6级以上大风、35℃以上高温天气任意一种或同时出现多种天气的天数共计426天。一审法院认为，智慧景、天津亿利金威房地产开发有限公司双方签订的《天津市商品房买卖合同》及《补充合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于赠送小院面积一节，一审法院认为，本案中智慧景虽主张天津亿利金威房地产开发有限公司在销售房屋时曾承诺智慧景购买的房屋带有80平方米的小院，并向一审法院提交涉诉房屋销售人员的微信聊天记录截图和微信语音通话录音等证据，但依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，出卖人的允诺是否构成要约，一是要看内容是否具体确定，二是发出人有无受宣传资料约束的意思表示，三是对合同订立及房屋价格是否产生重大影响。本案中，智慧景提交的微信聊天记录和语音通话录音均不能反映出天津亿利金威房地产开发有限公司销售人员曾明确承诺过赠送小院的具体面积大小，不能证实天津亿利金威房地产开发有限公司曾承诺智慧景购买的房屋带有80平方米的小院；智慧景提供的售楼处宣传材料仅显示有前后院，未标明赠送小院的面积大小；智慧景、天津亿利金威房地产开发有限公司签订的《天津市商品房买卖合同》中明确记载房屋建筑面积、单价及总价款，该总价款为房屋建筑面积×单价所得，房屋建筑面积176.61平方米中不包含前后两处小院的面积，房屋总价款中不包含相应小院的价款；《补充合同》明确记载双方的权利义务责任以买卖合同及其附件的约定为准。凡在签约之前双方任何一方通过口头、书面、实物及其他形式所表达和提供的信息都仅为要约邀请，不作为确定双方权利义务的依据。因此，智慧景以销售人员的口头承诺等证据证实天津亿利金威房地产开发有限公司承诺赠送80平方米小院的主张，一审法院不予采信。综上，智慧景、天津亿利金威房地产开发有限公司双方的权利义务应以《天津市商品房买卖合同》及《补充合同》为准，智慧景在《补充合同》上签字确认，其应知悉各方通过口头及其他形式所表达和提供的信息均不作为双方权利义务确定的依据，对购买房屋的相应小院仅享有使用权，小院不计入建筑面积，小院的形式各异，以最终交工标准为准等情况。智慧景在未提交其他相关证据证实天津亿利金威房地产开发有限公司方在向智慧景销售房屋时明确承诺涉诉房屋小院面积大小的情况下，凭借现有证据证实其主张，证据不足，故对智慧景请求天津亿利金威房地产开发有限公司交付80平方米小院或赔偿其损失的诉讼请求，一审法院不予支持。关于逾期交房的已付款利息及违约金一节，根据双方合同约定，天津亿利金威房地产开发有限公司应于2019年10月31日前将符合条件的商品房交付智慧景使用，其迟至2020年2月10日发出入住通知书，通知智慧景自2020年2月15日起随时交付房屋已属违约。至于违约期间的确定，一审法院认为因天津亿利金威房地产开发有限公司已经通知自2020年2月15日起可随时交付房屋，自2020年2月15日起不应视为天津亿利金威房地产开发有限公司逾期交付房屋状态的延续。故违约期间应为2019年11月1日起至2020年2月14日止，共计106天。天津亿利金威房地产开发有限公司虽辩称涉案工程施工期间存在受政策及重污染天气影响的停工及因特殊气象因素导致的停工，应予折减426天，但涉案合同签订时间为2018年6月28日，在此之前的政策性影响导致的停工系客观发生的事实，在签订合同时并非不可抗力因素。且天津亿利金威房地产开发有限公司主张特殊气象因素导致停工，并无法律依据。综合考量施工过程中的停工对涉案合同工期的影响以及签订合同后发生的重污染天气导致天津市启动应急相应措施期间部分工种的停工作业对工程整体影响，一审法院酌情将天津亿利金威房地产开发有限公司逾期交房违约期间扣减20天。天津亿利金威房地产开发有限公司虽另辩称其受新冠疫情影响，应予折减逾期交付房屋期间。天津市启动《天津市应对新型冠状病毒感染的肺炎应急预案》一级响应时间为2020年1月24日，即便折扣上述20日后，天津亿利金威房地产开发有限公司此期间亦已处于履行迟延以后，对于天津亿利金威房地产开发有限公司该主张，一审法院不予支持。故天津亿利金威房地产开发有限公司应向智慧景支付迟延交付房屋86天的已付款利息，智慧景庭审中主张按年利率4.05%为标准计算，并未超过天津亿利金威房地产开发有限公司违约期间全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，一审法院照准。经核算，天津亿利金威房地产开发有限公司应支付智慧景逾期交付房屋的已付款利息32451元。智慧景超过该部分的主张，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告天津亿利金威房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告智慧景逾期交付房屋的已付款利息32451元；二、驳回原告智慧景的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2735.5元，由原告智慧景负担2416元，由被告天津亿利金威房地产开发有限公司负319.5元。二审中，当事人未提交新证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案因购房商品房产生纠纷成讼，本案的争议焦点为：1．天津亿利金威房地产开发有限公司是否应当就赠送小院的面积对智慧景承担责任。2．逾期交房天数的计算。关于争议焦点1，智慧景、天津亿利金威房地产开发有限公司签订的《天津市商品房买卖合同》中明确记载房屋建筑面积、单价及总价款，该总价款为房屋建筑面积×单价所得，房屋建筑面积176.61平方米中不包含前后两处小院的面积，房屋总价款中不包含相应小院的价款；《补充合同》明确记载双方的权利义务责任以买卖合同及其附件的约定为准。凡在签约之前双方任何一方通过口头、书面、实物及其他形式所表达和提供的信息都仅为要约邀请，不作为确定双方权利义务的依据。因此，智慧景以销售人员的口头承诺等证据证实被告承诺赠送80平方米小院的主张，一审法院不予采信并无不当，本院予以维持。智慧景、天津亿利金威房地产开发有限公司双方的权利义务应以《天津市商品房买卖合同》及《补充合同》为准，智慧景在《补充合同》上签字确认，其应知悉各方通过口头及其他形式所表达和提供的信息均不作为双方权利义务确定的依据，对购买房屋的相应小院仅享有使用权，小院不计入建筑面积，小院的形式各异，以最终交工标准为准等情况。智慧景在未提交其他相关证据证实天津亿利金威房地产开发有限公司方在向智慧景销售房屋时明确承诺涉诉房屋小院面积大小的情况下，凭借现有证据证实其主张，证据不足，故对智慧景请求天津亿利金威房地产开发有限公司交付80平方米小院或赔偿其损失的诉讼请求，一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。关于争议焦点2，因政府有关部门依据相关文件发布的停工令的直接影响，商品房无法在合同约定时间交付买受人，一般应认定合同迟延履行属于不可归责于出卖人的情形，可以根据停工令确定的天数并结合案件具体情况，免除出卖人相应的逾期交付商品房责任。根据双方合同约定，天津亿利金威房地产开发有限公司应于2019年10月31日前将符合条件的商品房交付智慧景使用，其迟至2020年2月10日发出入住通知书，通知智慧景自2020年2月15日起随时交付房屋，自2020年2月15日起不应视为天津亿利金威房地产开发有限公司逾期交付房屋状态的延续。智慧景主张因疫情原因由天津亿利金威房地产开发有限公司继续承担逾期交房责任于法无据，本院不予支持。故违约期间应为2019年11月1日起至2020年2月14日止，共计106天。根据天津亿利金威房地产开发有限公司提交的相关文件，其因停工令而免责的期间应为15天，应当向智慧景支付91天的逾期交付房屋的已付款利息。天津亿利金威房地产开发有限公司向本院提交书面说明认可一审法院计算有误，自愿给付智慧景逾期交付房屋已付款利息34451元，已涵盖上述损失，本院照准。综上所述，智慧景的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销天津市滨海新区人民法院（2020）津0116民初9623号民事判决第二项；二、变更天津市滨海新区人民法院（2020）津0116民初9623号民事判决第一项“被告天津亿利金威房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告智慧景逾期交付房屋的已付款利息32451元”为“天津亿利金威房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付智慧景逾期交付房屋的已付款利息34451元”；三、驳回智慧景的其他诉讼请求；四、驳回智慧景的其他上诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2735.5元，由智慧景负担2265元，天津亿利金威房地产开发有限公司承担470.5元。二审案件受理费5471元，由智慧景负担5129元，天津亿利金威房地产开发有限公司承担342元。本判决为终审判决。审判长 王 欣审判员 阎 涛审判员 姜腾飞二〇二〇年十二月一日法官助理王洪飞书记员高志扬附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……