江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终8229号上诉人(原审被告)：张成成。委托诉讼代理人：李明，江苏苏相律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晓慧，江苏苏相律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：俞培根。委托诉讼代理人：丁炳新，苏州市相城区蠡口法律服务所法律工作者。上诉人张成成因与被上诉人俞培根房屋租赁合同纠纷一案不服苏州市相城区人民法院（2019）苏0507民初7977号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张成成上诉请求：撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审。事实和理由：一、原审查明事实不清，适用法律错误，原审判决应予以撤销。2019年1月3日，张成成给付俞培根现金16万元，俞培根收到后出具收条，白纸黑字，不容抵赖。俞培根在两次庭审中，从未说过“现金”系笔误，张成成也从没认可过其系笔误的说法。此前张成成多次向俞培根转账支付房租，俞培根从来没有出具过收条，而2019年1月出收时条却把2018年6、7月份的两笔转账写进收条，而且写的是现金，明显违背事实及常理。二、2018年初，案涉房屋周边开始拆迁，案涉房屋也在动迁范围内。张成成已经就此充分举证，一审法院未予采信，明显偏袒俞培根。张成成之所以愿意花费巨额租金租赁案涉商铺系因看中其商业环境。政府拆迁导致周边商业环境遭受破坏，属于重大情势变更。因此双方就租金标准进行重新协议，同意第四期(2018年6月15日至2019年6月14日)租金按16万元计算，第五期(2019年6月15日至2020年6月14日)按13万计算，合情合理。一审法院仍按原合同标准计算房屋租金，不具有合理性。判决后，张成成发现2019年10月7日俞培根亲口承认，当时存在“协商从19万到16万，从16万到12万”的过程。三、2019年10月28日，俞培根起诉要求解除合同，张成成也同意解除合同。且第一次庭审时(2019年12月11日)，张成成也明确告知俞培根解除合同，庭后也将房屋腾空，并告知俞培根。一审法院仍按原合同标准判令支付租金，无事实及法律依据。2020年初，“新冠疫情”严重，该情势属于不可抗力。合同解除后即便计算房屋使用费，也应充分考虑拆迁及疫情影响，以及俞培根在履约过程中堵门、赶人等过错情况，一审法院对上述情形一概未理，违背公平原则。综上所述，请求二审法院依法撤销原审判决，维护张成成的合法权益。俞培根辩称，一、2015年5月30日，双方签订租赁合同，房屋租期为五年，从2015年6月15日起至2020年6月14日止，每年租金19万元，前三年张成成按期支付，先付后租。张成成在庭审中出示2018年6月15日至2019年6月15日的租金已收到(押金8000元不变)合计16万元，该出示的内容小字部分并不是俞培根书写，俞培根书写：“收到2018年6月15日至2019年6月15日房金壹拾陆万元正，俞培根”，后俞培根将书写的字划掉，再在原纸上书写：“暂收现金壹拾陆万元正，2019年1月3日，俞培根”，书写收条时，只收到上诉人陆万元现金。张成成在2018年6月19日农行转账50000元；2018年7月7日农行转账50000元，合计16万元整。因张成成要求出具收条，故俞培根出具以上收条，同时还要张成成给付租金30000元，张成成答应几天后支付。2019年1月7日，张成成通过建行转账30000元。2018年6月15日至2019年6月14日支付当年租金19万元，不存在张成成所说的2018年6月15日至2019年6月14日的租金16万元的说法。2019年6月15日至2020年6月14日张成成有19万元租金未付，俞培根向张成成追讨租金未果。故俞培根在2020年10月28日向一审法院起诉。综上，请求二审维持原判。俞培根向一审法院起诉请求：1、继续履行其与张成成之间于2015年5月30日签订的租赁合同。2、张成成支付其2019年6月15日至2020年6月14日全年租金19万元。一审法院认定事实：2015年5月30日，俞培根（甲方、出租房）与张成成（乙方、承租方）签订租赁合同一份，约定甲方将其位于相城区元和街道万**路179号房屋租赁给乙方，房屋用途为经营使用，房屋租期自2015年6月15日至2018年6月14日止，租赁期满，如店铺不遇拆迁，甲方承诺按此价格再租给乙方二年。房屋租金为：2015年6月15日至2016年6月14日为19万元；2016年6月15日至2017年6月14日为19万元；2017年6月15日至2018年6月14日为19万元；2018年6月15日至2019年6月14日为19万元；2019年6月15日至2020年6月14日为19万元。付款方式为乙方房租一年支付一次，乙方按本合同日期将下期房租支付给甲方。如乙方因非房屋问题中途退房，须支付违约金，甲方结算各项费用后退还剩余房租。如甲方提前终止合同，甲方赔偿乙方经济损失，赔偿经济损失具体协商处理。合同期满乙方在同等价格的情况下有优先承租权。合同还对其他事宜作了约定。2015年5月30日，张成成通过现金存款的方式支付俞培根19.80万元（含押金8000元），2016年6月15日，张成成通过张万生向俞培根转账支付5万元，2016年6月16日，张成成通过张万生向俞培根转账支付14万元，2017年6月9日，张成成向俞培根转账支付19万元，2018年6月19日，张成成向俞培根转账支付5万元，2018年7月7日，张成成向俞培根转账支付5万元，2019年1月7日，张成成向俞培根转账支付3万元。2019年1月3日，俞培根向张成成出具收条一份，俞培根在该份收条中书写“暂收现金壹拾陆万元正￥160000元正2019年1月3日俞培根”。张成成在该份收条中书写“2018年6月15日-2019年6月14日的租金已收到（压金8000元不变）合计人民币：160000”。以上事实，由当事人提供的租赁合同、房产证、银行卡存款业务回单、银行交易流水、银行业务凭证、收条等证据及庭审笔录附卷佐证，一审法院予以确认。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。本案中，俞培根已按约将房屋交付给张成成使用，张成成亦应按约向俞培根支付租金。考虑到现已过房屋租赁日期2020年6月14日，俞培根要求继续履行双方于2015年5月30日签订的租赁合同这一诉讼请求在本案中不再支持。本案中，根据双方的举证及陈述，双方对于张成成已支付俞培根2015年6月15日至2018年6月14日期间的租金57万元及押金0.80万元的事实并无异议，一审法院予以确认。张成成辩称双方口头约定2018年6月至2019年6月期间的租金为16万元、2019年6月至2020年6月期间的租金为13万元，张成成对此予以否认，因张成成未提供相关证据予以证实，一审法院不予采信。张成成于2018年6月19日、2018年7月7日向俞培根转账支付10万元，俞培根于2019年1月3日向张成成出具一份金额为16万元的收条，张成成主张收条中的16万元包含张成成于2018年6月19日、2018年7月7日向其转账支付的10万元，张成成主张收条中的16万元不包含其于2018年6月19日、2018年7月7日向俞培根转账支付的10万元。对此，一审法院认为，张成成于2018年6月19日、2018年7月7日转账支付10万元在前，俞培根出具收条在后，俞培根在收条中载明暂收16万元，张成成在该份收条中书写“2018年6月15日-2019年6月14日的租金已收到（压金8000元不变）合计人民币：160000”，而双方在租房合同中约定房租为每年19万元，如按张成成所称，收条中的16万元不含张成成于2018年6月19日、2018年7月7日转账支付的10万元，则张成成截止2019年1月3日共计支付俞培根26万元，张成成在收条中注明俞培根收到2018年6月15日至2019年6月14日期间租金的同时却未对超出款项的性质或用途在收条中一并注明，与常理不符，且张成成并未就其于2019年1月3日当日实际支付俞培根16万元提供相关证据予以证实，故对于张成成的主张一审法院不予采信，一审法院认定收条中载明的16万元包含了张成成于2018年6月19日、2018年7月7日转账支付的10万元。张成成于2019年1月7日向俞培根转账支付3万元，至此，张成成将2018年6月15日至2019年6月14日期间的租金19万元付清。双方在庭审中均表示租金为先交后用，张成成未按约支付2019年6月15日至2020年6月14日期间的租金，应承担相应的民事责任，故俞培根要求张成成支付2019年6月15日至2020年6月14日期间的租金19万元的诉讼请求一审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及相关法律法规的规定，一审法院判决：一、张成成于判决生效之日起十日内支付俞培根租金19万元。二、驳回俞培根的其他诉讼请求。本案案件受理费4100元，由张成成负担。二审中张成成举证如下：1.2019年1月5日张成成与俞培根的对话录音，证明双方在2019年上半年有关于房租的磋商过程，俞培根在对话当中承认租赁的房屋存在拆迁的事实，合同到期后，双方不再按照原合同的金额进行履行。2.2019年6月25日张成成及其父亲与案外人陆卫强的对话录音。证明张成成及其父亲至蠡口社区了解案涉房屋拆迁一事，社区二支部书记陆卫强告知其案涉房屋在拆迁范围内，而俞培根向张成成隐瞒了该事实。3.2019年7月5日张成成与案外人陆卫强等人的对话录音。证明政府早已通知俞培根拆迁量房，俞培根深知拆迁一事，故意拖延，拒不量房，并对张成成隐瞒拆迁事实。4.2019年7月5日张成成与案外人陆卫强等人的对话录音。证明案涉房屋在2019年要拆迁，并且要拆除。5.2019年10月7日张成成与俞培根的对话录音，证明俞培根确认房租从19万元降到了16万元（第四年）和13万元（第五年）。6.视频一份，证明俞培根于2019年10月7日到案涉房屋中闹事。7.刘素成的作证视频一份，证明俞培根于2019年10月7日到案涉房屋中闹事。8.案涉收条照片一张，证明证明2019年1月3日俞培根先书写了“收到2018年至2019年6月14房金壹拾陆万元正俞培根”，证明案涉收条形成的过程及双方协商一致将该年度房租降为16万元的事实。俞培根质证认为：1.针对2019年1月5日、6月25日、7月5日、7月5日、10月7日五份电话录音，双方在录音中虽提及租金，但未形成一致意见，也未形成租金下调的书面凭证，且张成成已支付2018年6月15日至2019年6月14日的房租19万元，不存在双方协商同意房租下调至16万元的说法。2.电话录音及视频讲到的房屋拆迁是政府的事情，俞培根不可预知。事实上案涉房屋至今未拆迁，俞培根从未隐瞒拆迁事宜。3.16万元的收条、视频一审中已经质证。本院认定的其余事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，关于案涉房屋2018年6月15日至2019年6月14日、2019年6月15日至2020年6月14日的租金标准，张成成认为双方口头达成一致，分别下调至每年16万元和12万元，俞培根则对此不予认可，认为租金仍为每年19万元。当事人对自己提出的主张有责任提供证据。现张成成针对自己的主张提供了两份通话录音，但2019年1月5日的录音中双方未就租金下调达成一致，2019年10月7日的对话录音缺乏完整性，故张成成举证的录音内容均不能反映双方已经就租金下调一事达成一致。结合案涉收条的内容，本院认为张成成的举证不足以证明双方就租金下调达成一致，张成成的相关主张缺乏证据支持，本院碍难采信。关于张成成就案涉房屋已经支付的租金金额，本案中双方均确认2015年6月15日至2018年6月14日的租金张成成已经足额支付。根据案涉转账凭证，可以确认张成成于2018年6月19日、7月7日分别向俞培根转账5万元。张成成虽认为2018年6月至2019年1月3日，其除向俞培根支付前述的10万元转账外，还支付了16万元的现金。但根据案涉收条的内容，张成成在收条中亲自书写“2018年6月15日-2019年6月14日的租金已收到（押金8000元不变合计人民币160000”，该收条中对超出16万元的金额未作任何表述，故张成成主张2018年6月至2019年1月3日其共计支付俞培根26万元依据不足，本院根据收条内容及转账凭证，确认上述期间张成成共计支付俞培根租金16万元。此后张成成于2019年1月7日又向俞培根支付3万元，至此张成成已足额支付2018年6月15日至2019年6月14日的租金。张成成未付2019年6月15日至2020年6月14日的租金，俞培根要求张成成支付租金的主张具有事实和法律依据，本院予以支持。综上，张成成的上诉理由均不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4100元，由上诉人张成成负担。本判决为终审判决。审判长  沈军芳审判员  郭 锐审判员  孙楚楚二〇二〇年十二月十八日书记员  陈闵悦