四川省稻城县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川3337民初156号 原告：稻城天街商业管理有限公司，住所地四川省甘孜藏族自治州稻城县金珠镇亚丁天街******。 法定代表人：唐钦林，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：曾维宇，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴丹丽，泰和泰律师事务所律师。 被告：昂汪，男，1993年1月5日出生，藏族，农民，住四川省稻城县。 原告稻城天街商业管理有限公司（以下简称“稻城商管公司”）与被告昂汪房屋租赁合同纠纷一案，本院2020年10月9日受理后，依法适用简易程序，于2020年11月27日公开开庭进行了审理，原告稻城商管公司的委托诉讼代理人、被告昂汪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告稻城商管公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告签订的《租赁合同》；2.判令被告向原告支付截至2020年8月30日欠付的房屋租金及管理费830875元；3.判令被告支付违约金200000元；4.判令原告不返还被告保证金30000元；5.本案全部诉讼费由被告承担。原告当庭将诉讼请求第二项变更为：2.判令被告向原告支付截至合同解除之日欠付的租金及管理费，暂计至开庭之日557609元。事实与理由：原被告于2017年8月30日签订《租赁合同》，约定被告承租原告位于××街××幢××层××号房屋（建筑面积750.73平方米），租期自2017年8月30日至2024年8月30日止。合同第三条、第四条约定，房屋租金及管理费每年合计360350元，付款方式为每一年缴纳一次，首次缴付租金和管理费以签订合同之日起计，后续租金及管理费在每年8月30日之前付。同时合同第二十二条还约定，前三年房屋租金和管理费每年实际支付6个月当一年。合同签订后原告依约将房屋交付被告使用至今，但被告仅支付保证金3万元及首年度部分租金和管理费7万元。截止目前，被告未支付的租金及管理费总计557609元，分别为：2017年8月30日至2018年8月29日的租金和管理费110175元，2018年8月30日至2019年8月29日的租金和管理费180175元，2019年8月30日至2020年8月29日的租金和管理费180175元，2020年8月30日至2020年10月27日的租金和管理费87084元。被告长期拖欠租金和管理费，原告多次催要无果，根据合同第四条之约定，逾期支付租金和管理费，被告应承担违约金，违约金为每日按欠款总额的2%计算；逾期一个月以上的，原告可解除合同，并不退还保证金。综上，原被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，现被告严重违反合同约定及法律规定，损害了原告的合法权益，故诉至法院。 被告昂汪辩称，一、不同意解除合同。合同中约定了不能引进类似的经营业态，原告先违约引进卓布拉演艺中心，之前双方也谈过，只要解决好卓布拉的问题，就缴房租；二、物管费之前是5000元每年，一直在缴，现在是20000元每年，承受不起；三、原告方的铺面之前是每年7万一间，现在降到每年3万一间，行业都因为疫情的原因在降租，要求原告降租；四、合同中约定的噪音、地下停车场的问题，原告都没有按合同约定帮被告解决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。 原告稻城商管公司向本庭递交如下证据： 1.《租赁合同》，拟证明原被告建立租赁法律关系，并约定房屋租金和管理费金额及支付方式、违约责任。被告对该证据三性及证明目的均无异议； 2.《律师函》及邮寄送达材料，拟证明原告通过律师函的方式向被告催告支付欠付的租金及管理费，并要求被告承担违约责任。被告对该证据三性无异议，但认为不能达到原告的证明目的； 被告昂汪向本庭递交如下证据： 3.视频7段、照片3张，拟证明原告违反合同约定引进了卓布拉演艺中心，与被告所经营的是属于同类经营业态，对被告的经营造成重大影响，据此要求原告降今后的租金，对前三年欠付的房租认可。原告认为，上述证据已超过举证时效递交。对证据的三性均不认可，视频不能反映是在卓布拉演艺中心所拍摄，就算是，也只能证明其是一个酒吧，并非合同约定的藏式演艺餐吧，而照片中的卓布拉演艺中心的招聘广告，也只能证明其在招聘演员，并不能证明两者经营业态一致，达不到其证明目的。 对当事人无争议的证据1，本院予以确认并在案佐证。对双方有争议2、3的证据，本院综合评议如下： 证据2，被告对其三性无异议，并当庭表示确实收到《律师函》，与证据1及原被告的当庭陈述一致，能达到原告的证明目的，本院予以采信； 证据3，其真实性本院无法查实，亦无其它证据相佐，达不到其证明目的，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月30日原被告签订《租赁合同》，约定将原告所属的××街××幢××层××号房屋（约750.73平方米）租赁给被告，租期自2017年8月30日至2024年8月30日止，房屋租金及管理费每年合计360350元，付款方式为每一年缴纳一次，首次缴付租金和管理费以签订合同之日起计，后续租金及管理费在每年8月30日之前付。同时还约定，前三年房屋租金和管理费减半收取。合同签订后原告稻城商管公司依约将房屋交付被告昂汪使用至今，被告昂汪支付保证金3万元及首年度部分租金和管理费7万元。期间，双方因租金及管理费事宜进行多次沟通无果。 2020年9月9日，原告稻城商管公司委托泰和泰律师事务所向被告昂汪发出《律师函》，告知其应收到该函律师函5日内支付欠付租金及逾期缴纳租金的违约金，如未按期支付，稻城商管公司将解除合同、立即收回房屋，并不退回保证金和要求被告承担相应赔偿。该《律师函》通过中国邮政EMS邮寄，被告昂汪于2020年9月13日签收。双方认可被告欠付2017年8月30日至2020年8月30日租金及管理费470525元。 本院认为，原被告签订的《租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方均应按约履行合同义务。对于原告要求解除原被告签订的《租赁合同》的诉求。根据原被告在《租赁合同》中“四、乙方（本案被告）必须按时向甲方（本案原告）缴纳租金和管理费。付款方式为一年缴付一次，首次交付租金以签定本租赁合同之日起计，后续交付租金具体：每年8月30日之前。如逾期缴纳，乙方应承担违约金。违约金额：每日按欠款总额的2%计算，如逾期一个月以上的，甲方可解除本合同，并不退还保证金”的约定和《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，本案中，被告昂汪未按合同约定支付租金和管理费，虽然昂汪辩称系原告原因才致使其未缴租金和管理费，但租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。对于被告而言，其至今占有使用租赁物，但未履行主要合同义务，不论其辩称是否成立，其行为均已构成违约，稻城商管公司的解除条件已经成就，现稻城商管公司要求解除合同符合法律规定和合同约定，本院予以支持；对于原告要求被告支付截至合同解除之日欠付的房屋租金及管理费暂计至开庭之日557609元的诉求。原被告当庭确认2017年8月30日至2020年8月30日三年的租金及管理费为470525元，自2020年8月31日至2020年11月27日的租金和管理费为87084元，两项合计557609元，该诉求合法、有据，本院予以支持（自2020年11月28日起，被告昂汪仍实际占有使用该房屋，根据公平和等价有偿原则，参照合同约定，以实际占有使用该租赁物的时间为限计算租金及管理费）。而对于被告昂汪提出原告违约引进同类经营业态和因疫情、市场原因，要求降租的抗辩。本案中，原被告双方在《租赁合同》中约定“二十二、其它约定：5、甲方（原告）在招商过程中，不再引进类似乙方（被告）的经营业态（藏式演艺餐吧）。如有此情况，甲方应负责乙方的损失。但后其甲方销售后购买方的经营业态甲方不能对乙方作出任何承诺”，现被告昂汪提交的证据不能证明原告招商引进的卓布拉演艺中心确为类似被告经营业态的藏式演艺餐吧，且双方所约定的是被告损失由原告负责，而非降租，本院当庭告知被告如其确有证据因原告招商的原因造成损失，可另行向原告主张。而对于疫情影响，双方已确认的三年房租和管理费，本院不宜再作调整，而对于2020年8月31日后的房租和管理费，因被告未提供证据证明其所受影响程度，原告亦不愿意调整，双方应参照合同约定给付。故对被告的抗辩不予支持；对于稻城商管公司要求昂汪支付违约金200000元和原告不返还被告保证金30000元的诉求。因昂汪未按合同约定支付租金及管理费，其已构成违约，按照《租赁合同》“四、……如逾期缴纳，乙方（本案被告）应承担违约金。违约金额：每日按欠款总额的2%计算，如逾期一个月以上的，甲方（本案原告）可解除本合同，并不退还保证金”的约定和《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，根据双方约定的违约金计算方式，从被告昂汪违约之日计算至起诉之日，其应承担的违约金为：110175元×2%×1136天（2017年8月31日至2020年10月9日）=2503176元，180175元×2%×771天（2018年8月31日至2020年10月9日）=2778298.5元，180175元×2%×406天（2019年8月31日至2020年10月9日）=1463021元，共计6744495.5元。现稻城商管公司要求支付违约金200000元，本院根据合同的履行情况和当事人的过错程度以及预期利益等因素，酌定违约金为100000元；按合同约定，被告昂汪违约，原告稻城商管公司不予退还保证金30000元，故对该项诉求，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告稻城天街商业管理有限公司与被告昂汪于2017年8月30日签订的《租赁合同》； 二、被告昂汪于本判决生效后十五日内支付原告稻城天街商业管理有限公司2017年8月30日至2020年11月27日的租金和管理费557609元（自2020年11月28日起，被告昂汪仍实际占有使用该房屋的，租金和管理费则以360350元÷365天×实际占有使用天数，计算至实际退还房屋之日止）； 三、被告昂汪于本判决生效后十五日内支付原告稻城天街商业管理有限公司违约金100000元； 四、原告稻城天街商业管理有限公司不再退还被告昂汪保证金30000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5838元，原告稻城天街商业管理有限公司预交7039元，由其负担741元，被告昂汪负担5097元，退还原告稻城天街商业管理有限公司1201元。限本判决生效后七日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省甘孜藏族自治州中级人民法院。 审判员  张浩 二〇二〇年十二月四日 书记员  梅朵 附适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。