湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂2801民初7005号原告：刘阳，男，生于1978年11月16日，土家族，住湖北省恩施市。委托诉讼代理人：李鲁阳，陕西海普睿诚律师事务所律师。原告：张培芳，女，生于1981年4月26日，土家族，住湖北省恩施市。委托诉讼代理人：李鲁阳，陕西海普睿诚律师事务所律师。被告：恩施立城房地产开发建设有限责任公司，住所地：湖北省恩施市施州大道一巷**。统一社会信用代码914228017476803159。法定代表人：卢宗华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李璐，湖北联信律师事务所律师。原告刘阳、张培芳与被告恩施立城房地产开发建设有限责任公司（以下简称立城房地产开发公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序于2020年10月23日公开开庭进行了审理。原告刘阳、张培芳的委托诉讼代理人李鲁阳，被告立城房地产开发公司的委托诉讼代理人李璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘阳、张培芳向本院提出诉讼请求：1.判令被告按照涉案房屋实际公摊面积与《商品房买卖合同》中约定房屋公摊面积的差额返还差价及利息，并按照相关法律规定承担违约责任（具体金额待鉴定后明确）；2.判令被告就其对北美花都小区发布虚假广告一事向原告进行道歉及赔偿，赔偿金额为200000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2016年，被告以售卖房屋为目的，以在售楼部处附近摆放展板、投放电视广告、印制宣传册、销售人员反复宣讲等方式，对其开发的北美花都小区（以下简称该小区）进行宣传。该小区的主要宣传点为“全一梯一户、电梯直达、电梯前室专属一家独占”、“配赠分户地暖、赠中央热水系统”、“1：1.25充足车位”、“逾30000方水景公园、1000㎡私人会所、800㎡儿童成长乐园”、“8000㎡标准体育场、5人制足球场、篮球场、600m塑胶环形跑道”、“人车分流”等。原告在经被告多次承诺上述宣传事实后，为改善现有居住环境，遂于2017年7月29日与被告签订《商品房买卖合同》，购买该小区3号楼1单元15、16层1501、1601号房，单价为6050元，公摊为57.85㎡。原告发现涉案房屋存在以下问题：1.公摊面积计算错误，合同约定公摊面积远远超过房屋实际公摊面积；2.电梯不能直达负一楼；3.地下车库漏水和地上积水严重；4.被告未出示五方验收报告原件，出示的工程验收报告复印件中有明显更改的痕迹，且没有做出任何说明；5.宣传60米的楼间距离实际上只有18米；6.在没有通知业主的情况下，配电房从宣传的放置在地下变更为放置在小区内，且配电房的建筑面积、高度均与规划不一致，恩施市规划局已下达整改通知书，但截至目前，被告仍未整改；7.改变架空层用途，被告私自将架空层改为商铺，侵占原告的公摊区域，恩施市规划局已介入调查；8.车位比不足1：1.25，居住户数**，实际比例只有0.83；9.被告交付房屋实得面积小于宣传面积及合同约定面积；10.被告在宣传该小区中明确允诺的“逾30000方水景公园、1000㎡私人会所、800㎡儿童成长乐园”、“8000㎡标准体育场、5人制足球场”均不存在。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及价格的确定有重大影响的，应当视为要约。”和《中华人民共和国合同法》第四十二条规定，当事人在订立合同中故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，或者有其他违背诚实信用原则的行为，造成对方损失的，应当承担损害赔偿责任。被告为了销售房屋，在广告中不切实际大肆宣传，故意隐瞒一梯一户无法直达负一楼、配电房放置在地上的真实情况，明确许诺存在高端附属设施，原告为改善现有居住环境，遂以高于同期同地段平均房价的价格购买该小区房屋，给原告造成了重大损失。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法判决。被告立城房地产开发公司辩称，一、原告所诉部分不属实，主要表现在：1.原告在被告处购买商品房，并签订《商品房买卖合同》属实，但原告在诉状中认为北美花都小区发布虚假宣传广告及房屋存在部分问题不属实。原告在诉状中所提及的房屋存在的问题，原告曾多次向相关行政职能部门提出，并经过行政听证程序，被告已就相关问题对购房业主进行了解释和说明，且涉案房屋也经过了五方责任主体验收合格及规划验收，故原告所诉部分事实不属实。2.被告不存在虚假宣传的行为，所用广告宣传用语也不属于虚假宣传。恩施市市场监督管理局于2019年8月30日对被告作出恩市市监处（2019）0426086号行政处罚决定书后，被告于2019年10月21日向恩施市人民政府提出行政复议，恩施市人民政府于2020年1月10日作出恩市政复决字（2020）4号行政复议决定书，决定撤销恩市市监处（2019）0426086号《行政处罚决定书》，恩施市市场监督管理局于2020年7月2日作出了恩市市监罚（2020）120号行政处罚决定书，决定书中并未认定被告存在虚假宣传，其处罚的原因为被告存在广告用语不规范的情形，故被告不存在任何虚假宣传的行为，原告所诉不属实。3.本项目的配套设施、配套项目为1期、2期共同配套、共同使用、共同布局，所涉商品房位于1期，故相关配套设施及项目并非完全建在1期。二、原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同的约定履行其义务。1.《商品房买卖合同》为原被告充分合意的结果，原告作为具有完全民事行为能力的人，在购买房屋、签订合同时是在其自愿和完全理解合同内容的情况下所签订的，且所签订《商品房买卖合同》附件四的合同补充协议的第四条第3款中及第五条中明确约定：“买卖双方的权利义务以签订的《商品房买卖合同》及补充协议附件约定为准，此前任何一方通过口头、书面及其他形式所表达的内容和提供的信息不再作为双方权利义务的根据。”“买受人在签署《商品房买卖合同》及所有补充协议前，已详细阅读了合同全部条款并理解其含义且完全接受，商品房买卖合同及补充协议的签署系买卖双方真实意思的表示。故生效且合法的合同对缔约双方均具有法律约束力，合同双方均应当按合同的约定履行义务。2.被告签订《商品房买卖合同》后，已严格按照合同的约定履行自己的义务，涉案房屋已经过五方责任主体验收及规划验收，且被告已按照合同约定的交付期限、交付条件及交付方式向原告交付房屋，但原告至今尚未接房，原告的行为是违反合同约定的。三、针对原告所提出的诉讼请求中的第1、2项作出如下答辩：1.原告的第1项诉讼请求为，要求被告按照涉案房屋实际公摊面积与《商品房买卖合同》中约定房屋公摊面积的差额返还差价及利息，并按照相关法律规定承担违约责任。本案中，原被告就涉案房屋公摊面积的约定为《商品房买卖合同》第三条、第五条以及附件二，其中第三条对该商品房的建筑面积、套内建筑面积、公共部位与公用房屋分摊建筑面积进行了约定。第五条约定：根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1.双方自行约定：按测绘公司测绘的面积（产权登记面积）为计价标准，按本合同第四条约定的单价据实结算，多退少补，合同继续履行。附件二约定：公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明：每幢、每套的共有建筑面积的计算、分摊，按国家有关规范的规定执行，最终以国家有关部门（房地产测绘机构）的测量为准。根据双方合同的约定，合同中所约定的房屋面积并不是原告所购房屋的最终面积，双方允许合同面积与产权面积存有差异，且明确约定了两种面积发生差异的处理办法，即双方均同意最终按照测绘公司测绘的产权登记面积为计价标准，实行多退少补。现涉案商品房已经过具有资质的测绘公司作出了《不动产测量技术报告书》，该报告书中就涉案商品房房产实测的建筑面积（套内建筑面积、公共部位与公用房屋分摊建筑面积）作出了测量并出具了报告，该报告书是合法有效的，其记载的面积为涉案房屋的最终面积，也就是产权登记面积。现原告尚未按约定接房，导致被告也无法与原告按照合同约定的单价据实结算，实行多退少补，故原告要求被告返还房屋实际公摊面积与约定公摊面积的差价及利息并承担违约责任的诉讼请求，即无法律依据也无事实依据，不应得到法院支持。1.原告要求被告就其对北美花都小区发布虚假宣传一事向原告进行道歉及赔偿损失的诉讼请求，也不应得到法院支持。被告对北美花都小区的宣传并非虚假宣传，仅仅涉及广告用语不规范，而双方所签订的主合同及其附件的内容中也无原告所述宣传的内容，且相关行政主管部门已对被告广告用语不规范的行为进行了处罚，故现原告要求被告对此进行赔偿没有合同约定也无赔偿的法律规定，原告的请求于法无据。综上所述，原被告双方签订的《商品房买卖合同》及其附件系双方自愿达成，为双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。对于房屋公摊面积，双方均应按合同的约定执行合同内容，履行合同义务，且被告并无虚假宣传的情形，故原告要求被告返还差价及利息、承担违约责任、道歉及赔偿的诉讼请求均于法无据，望法院驳回原告的诉讼请求。原告刘阳、张培芳围绕诉讼请求依法提交了《商品房买卖合同》、北美花都宣传资料、申请、照片、新建住宅供配电设施设计规范等证据。被告立城房地产开发公司为支持其抗辩主张依法向本院提交了《商品房买卖合同》《行政复议决定》《不动产测量技术报告书》《交房公告》《建筑工程竣工验收报告》《规划建筑方案调整公示》《配电房建设工程规划许可省审批单》《建设工程规划许可证》等证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，对当事人双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月5日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发建设的位于恩施市××坝街道办事处××村××花都××楼××单元××、××、××房，建筑面积240.71平方米（套内面积182.86平方米、公摊面积57.85平方米），价款1456295.50元，付款方式为：首付656295.50元，按揭贷款800000元，被告须于2019年4月1日前将经验收合格的房屋交付给原告。同日，原、被告双方签订《合同补充协议》，该补充协议第四条第1、2、3款分别载明：“1.主合同第八条第1项的验收合格是指根据国务院《建设工程质量管理条例》第十六条规定条件，由建设单位组织勘察、设计、施工、监理对本合同商品房所在楼栋的验收合格，以五方验收报告为准。2.买受人保证主合同首部的买受人地址及联系方式的真实性、有效性。若出卖人按主合同首部的买受人地址及联系电话不能有效履行通知义务，买受人需承担由此产生的全部责任。出卖人利用报纸、电视等公众媒体对买受人进行重大事项告知的，视同书面告知买受人。3.买卖双方的权利义务以签订的《商品房买卖合同》及补充协议附件约定为准，此前任何一方通过口头、书面及其他形式所表达的内容和提供的信息不再作为双方权利义务的根据。”上列合同签订后，被告支付了首付款，并办理了按揭贷款手续。2018年3月16日，案涉楼栋配电房调整方案经恩施土家族苗族自治州城乡规划管理局批准，内容为：1.将原地下配电房调整至地上两个1F配电房，建筑占地面积168平方米，总建筑面积168平方米，调整后建筑密度、容积率等均符合规划条件要求；2.将原地下室配电房调整为发电机房及停车位，地下室面积不变，停车位由631个调整为634个（增加3个地下停车位）。2018年3月22日，恩施土家族苗族自治州城乡规划管理局就案涉配电房调整颁发了建字第2018-0017号建设工程规划许可证。2019年1月15日，案涉房屋所在楼栋经建设单位、地勘单位、设计单位、施工单位、监理单位五方验收，并形成了恩施北美华都（一期）建设工程（3#楼）《建筑工程竣工验收报告》。2019年3月18日，被告在恩施晚报上登报公告交房，内容为：“交房公告尊敬的北美花都一期1#、2#、3#、5#楼业主：您购买的北美花都一期1#、2#、3#、5#楼商品房住宅已经达到交房条件，于2019年3月30日开始交房，请各位业主带身份证、购房合同、已付款项凭证等相关手续按合同约定期限内来恩施市金龙大道北美花都小区办理交房手续。如非购房本人接房，代理人还需提供经公证的业主授权委托书。联系电话：0718-899****/8981666。恩施立城房地产开发建设有限责任公司2019年3月18日”。因案涉房屋与被告开发时宣传的内容存在巨大差距，原告未予接房。2019年12月27日，原告具状向本院提起诉讼，请求支持其诉讼请求。另查明，2016年6月23日，被告与湖北施南烟雨传媒有限公司（以下简称烟雨传媒公司）签订《微信公众平台托管代运营合同书》，约定：托管运营期限自2016年8月1日起至2017年7月31日，托管代运营费5万元，托管运营内容10项，双方没有分项约定费用。“北美花都微信公众号”（以下简称微信公众号）宣传主要内容为：“2017年2月8日，被告在微信公众号发布标题为《不要辜负仙居恩施的名号》的图文，宣称：园区地表无机动车，让生活更加美妙舒适”“超宽楼间距，隐私采光皆上佳，纵向60米，横向210米，建筑密度26.7%…”“一户一梯，电梯直达，一梯一户电梯直达入户，电梯前室专属一家独占，空间可充分利用”“纯·板式楼，正南北通透…朝南而尊，南向自古就是风水吉向风水宝地”。2017年3月8日，被告在微信公众号上发布标题为《你为什么留在恩施》的图文，宣称：“住北美花都，属人生赢家。纯板式楼房，正南北朝向，全一户一梯”。2017年8月28日，被告在微信公众号上发布标题为《七夕将至北美花都带你看七夕》的图文，宣称：“不仅如此，北美花都还增加了其他小区没有的设施，如公共区域WIFI覆盖、太阳能灭蚊灯、五星级大堂…会所配套设施属恩施首创…”。2017年10月26日，被告在微信公众号上发布标题为《为什么要买铺？史上最深套路》的图文，宣称：“好配套，得此一铺，三代无忧…小金铺增值保值优势越发凸显”。2016年12月，被告委托恩施市星火印务有限公司印制“北美花都”商品房销售宣传资料，双方签订了《北美花都物料印刷合同》，印刷DM宣传单、宣传册等。宣传单中宣称：“住北美花都，属人生赢家，80-300㎡阔景平层/奢华复式楼/顶层花园别墅。纯板式楼房，正南北朝向，全一梯一户；首层4.5米挑高架空，私家电梯直达进门，9米×2.1米观景阳台；60米+230米超宽楼间距，楼栋错开排列，大视野，逾万方中庭景观；配赠分户地暖，赠中央热水系统，1：1.25充足车位；逾30000方水景公园，1000㎡私人会所，8000㎡标准体育场，5人制足球场、篮球场、羽毛球场，600米塑胶环形跑道。”宣传册中宣称：“地段篇：1.交通中心：轴承交通中心，唯北美花都当之无愧。…距恩施机场、火车站、高速出入口仅10分钟车程；2.教育中心：教育关系着万千家庭的未来，北美花都已建成的有…恩施州重点大中专院校和中小学校及幼儿园社区，车程和步行时间均10-30分钟即达，属教育中心。规划篇：优势1/纯.板式楼，正南北通透…朝南而尊，南向自古就是风水吉向风水宝地；优势6/超宽楼间距，隐私采光皆上佳，纵向60米，横向210米…；优势8/一梯一户，专梯直达，一户一梯电梯，直达入户，电梯前室专属一家独占，空间可充分利用。”2018年12月21日，消费者通过12315投诉平台投诉称：恩施北美花都虚假宣传。2018年12月26日，恩施市市场监督管理局（以下简称市场监督管理局）对被告涉嫌销售发布虚假违法广告立案调查。2019年8月30日，市场监督管理局向被告送达了恩市市监处（2019）0426086《行政处罚决定书》。2019年10月21日，被告申请复议。2020年1月10日，恩施市人民政府作出恩市政复决字（2020）4号《行政复议决定书》，决定撤销市场监督管理局的恩市市监处（2019）0426086《行政处罚决定书》，责令市场监督管理局对被告重新作出具体行政行为。2020年7月2日，市场监督管理局作出恩市市监罚（2020）120《行政处罚决定书》，责令被告停止发布违法广告，消除影响，并处罚款500000元。该决定认定的违法事实如下：1.当事人在广告中使用“风水宝地”用语的行为违反了《中华人民共和国广告法》第九条第一款第八项之规定；2.当事人在广告中宣称：“好配套，得此一铺，三代无忧……小金铺增值保值优势越发凸显”“距恩施机场、火车站、高速出入口仅10分钟车程；恩施州重点大专院校和中小学校及幼儿园社区，车程和步行时间均10-30分钟即达，属教育中心”等内容违反了《中华人民共和国广告法》第二十六条第一款第一、二项之规定；3.当事人在广告中宣称“全一梯一户”的广告内容与实际情况不符的行为，违反了《中华人民共和国广告法》第四条之规定。再查明，2019年3月8日，被告委托恩施州金灿测绘有限公司对案涉房屋及所在楼栋进行了房产面积实测，并出具了《不动产测量技术报告书》（编号：Z18120006幢号：3#楼）（以下简称报告）。该报告载明案涉房屋的项目明细：“房号1-1501、1-1601套内面积182.86平方米公摊系数0.324080公摊面积59.26平方米（其中阳台面积20.14平方米）建筑总面积242.12平方米”。本院认为，案涉《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点：一是案涉房屋的公摊面积与实际面积是否存在差异，被告应否返还差价并承担违约责任；二是被告违法广告宣传是否构成违约，应否承担违约责任。针对前述焦点，本院作如下分析评述：关于焦点一、所谓公摊，是分摊的公用建筑面积的简称，它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。它包括：1.大堂、公共门厅、走廊、过道、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、变（配）电室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房；2.每套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙），为墙体面积水面投影面积的一半。本案中，被告提交案涉房屋公摊等面积进行测量的技术报告，原告就其真实性未提出异议，且原告未就公摊面积存在误差提供证据证实，故本院对该技术报告予以采信。从《商品房买卖合同》记载的内容来看，案涉房屋的套内面积为182.86平方米、分摊面积为57.85平方米，而技术报告记载的套内面积为182.86平方米、分摊面积为59.26平方米，被告收取购房款面积并没有超过测量面积，不存在多收购房款的情形。据此，原告的第1项诉讼请求，本院不予支持。关于焦点二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，被告利用微信公众号、宣传单、宣传册等形式，发布“全一梯一户，逾30000方水景公园，1000㎡私人会所，8000㎡标准体育场，5人制足球场、篮球场、羽毛球场，600米塑胶环形跑道”等广告，应视为合同内容，客观上案涉房屋的情形与合同内容不符，被告构成违约，依法应当承担违约责任。鉴于原、被告就前述违约情形未约定违约责任的计算方式和数额，原告亦未就其所受到的损失举证证实，而违约事实客观存在，对案涉房屋买卖合同的订立以及房屋价格的确定具有重大影响，本院酌定由被告按合同价款的1%（1456295.50元×1%=14562.95元）向原告赔偿损失（即支付违约金）比较适宜，原告主张的超过部分损失，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十二条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告恩施立城房地产开发建设有限责任公司于本判决生效之日向原告刘阳、张培芳赔偿损失（即支付违约金）14562.95元。二、驳回原告刘阳、张培芳的其他诉讼请求。本院执行标的款账户，开户行：恩施市农业银行，收款单位：恩施市人民法院，账号17×××44。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。当事人申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。案件受理费4300元，减半收取计2150元，由原告刘阳、张培芳负担430元，被告恩施立城房地产开发建设有限责任公司1720元负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  谭远双二〇二〇年十二月二十四日书记员  李彦东