江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终7590号上诉人（原审原告）:王子刚，男，1977年6月6日生，汉族，住徐州市云龙区。被上诉人（原审被告）：李洪玉，男，1953年8月29日生，汉族，住徐州市云龙区。上诉人王子刚因与被上诉人李洪玉房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市云龙区人民法院（2020）苏0303民初4666号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。王子刚上诉请求：1、判令李洪玉退还王子刚租金2340元，押金780元。2、判令李洪玉支付王子刚违约金以及其他造成的损失9512元。3、判令李洪玉承担一审和二审的全部诉讼费用。事实与理由：1、一审法院判决退还租金1661元，是从8月10日开始计算日期的，被上诉人在2020年7月6日就开始赶房屋里的租客，多次在门口挡住和不定时去敲门打扰人的正常生活。王子刚交房租的时间是7月9日，7月15日才开始计算房租费，应该全额退回王子刚交的房租费和押金，是2340元和780元。2、王子刚在一审中提供的录音和录像足以证明被上诉人一家强行不让租客进房间，警察都在现场，当天王子刚就损失了1300元赔付款。李洪玉还把门锁换掉，把王子刚的生活用品、家具家电都锁起来，要严厉打击这种不守合同信用的还强硬霸道的坏风气。一审法院没有其他损失赔偿判决，只是判决未到期房租的20%。李洪玉辩称，其收回房屋的原因是因为孙子上学。孩子就这一套房子，原来说想找个地方上学，现在政策改了，说非得有房子才能上学，所以李洪玉收回房屋实属无奈。李洪玉收回房屋时提前一个月就告知了王子刚，说明了原因和情况，但是王子刚不同意。李洪玉没办法就和租客说明情况，租客非常通情达理，声称绝不影响孩子上学，承诺在9月1日之前搬出。租客在8月9日搬出去后，王子刚又招了一家住进来，让李洪玉家属发现了，就阻拦不让住，但是两个人强行往屋里搬，在楼梯间把李洪玉家属推倒，然后李洪玉报警了，派出所来人让去派出所解决。订租赁合同的时候，王子刚说是自己住的，后来又说是给表妹住的，王子刚有欺骗的嫌疑。一开始李洪玉说租两年，王子刚不同意，说给长点，李洪玉就说到时候再协商，合同里也写了，但是真正到最后又协商不行了。8月10日下午报警之后，双方坐在一起想协商解决，协商不成王子刚就走了，之后再也没见过面，后来再给他打电话就不接了，短信也不回，最后还声称十年不得安生，不存在上诉人所称的谩骂、侮辱。王子刚向一审法院提出诉讼请求：1、判令李洪玉退还租金2340元，押金780元。2、判令李洪玉承担违约金4212元。3、判令李洪玉赔偿损失2万元。4、诉讼费由李洪玉承担。一审法院认定事实：2017年9月22日，李洪玉（甲方、出租方）、王子刚（乙方、承租方）、居间方云龙区得迦房地产中介服务部签订《房屋出租协议》一份，第一部分房屋概况约定：甲方将位于徐州市云龙区房屋出租给乙方使用，并保证出租房屋系甲方拥有所有权和使用权。第二部分期限与租金约定：租赁期限自2017年10月10日起至2022年10月15日止；租金每月780元，按季提前10天支付，押金780元，由甲方保管。第三部分相关费用约定：租赁期间因房屋使用产生煤气费、水电费、有线费、网络费，采暖费、物业卫生费等由乙方承担；在房屋交接时双方应核对水、电、气等各项指数。第六部分双方权利与义务约定：甲方未按本协议时间提供房屋，每超3天以月租金的20%计违约金（累计不超过3个月的租金）；乙方如不按协议日期交纳房租，每超3天以月租金的20%计违约金（累计不超过3个月的租金）；租赁期间，如乙方需要提前退房，应提前15天通知甲方，双方协商一致可解除合同，乙方应付甲方违约金以剩余租期内应交租金总额的20%计算；租赁期间，如甲方需要提前收房，应提前15天通知乙方，双方协商一致可解除合同，甲方应付乙方违约金以剩余租期内应交租金总额的20%计算。第七部分附件其他约定：租赁期间同时归乙方使用的附属建筑物和设施清单如下：太阳能一台、油烟机一台、3张床、沙发一套、地下室一间约10平方。第八部分双方其他约定：甲方同意乙方转租，乙方承诺在承诺期内乙方不得在房屋内从事任何违法犯罪活动。合同还约定了其他相关事项。庭审中，王子刚提供收条一份，收条上半部分载明：收条今收到王子刚承租康馨园B19-2-501承房期自2017年10月16日至2018年1月15日租金2340元，收款人李洪玉，日期2017年9月30日。收条下半部分载明：押金收条今收到王子刚承租康馨园B19-2-501租房押金780元，收款人李洪玉，日期2017年9月30日。王子刚于2020年7月7日向李洪玉交纳了2020年7月15日至10月15日的租金2340元。李洪玉称2020年7月初电话告知王子刚因为孙子上学需要使用涉案房屋，因此要提前收回房屋，并多次通知王子刚要求协商解除合同，返还房屋，但王子刚不予理睬，李洪玉提供电话通话记录截图及短信发送记录截屏打印件，电话通话记录截图显示：“王子刚”，7月19日傍晚6:23电话接通3分13秒、8月10日中午12:24电话接通1分28秒、8月11日下午1:54未接通、8月11日下午1:55未接通、8月13日下午4:35未接通、8月14日上午9:00未接通、下午4:46未接通，短信发送记录截屏显示：“王子刚”，8月11日星期二“你好，关于这套房子有必要再协商一下，希望你能回电话”、“这样耗着对谁都没有利，好像你的损失更大”，8月14日星期五“你好，希望你看到信息后速来康馨园处理房子问题”、“24小时如果不来协调，我就换锁”。王子刚认可李洪玉2020年7月初电话要求收回房屋，但称没有协商一致。王子刚称:8月10日接了电话，当时李洪玉说要强制解除合同，我不同意，他说他要把租客赶走。8月10日我去李洪玉的家里和李洪玉及其女婿协商，我要求他们赔偿违约金，他们不同意赔违约金。之后我就走了，也没和他们联系了。庭审中，王子刚称李洪玉7月份天天缠着租客，让租客搬家，最后租客没办法搬走了。李洪玉说九月份开始使用房屋，还可以再让我使用一个月，我又租给别人一个月，李洪玉在楼下看着不让租客进房间，最后就没有让租客进入房子，后来李洪玉直接把锁换了。换锁是在8月10日左右。李洪玉称第一个租客很理解我，是自愿搬走的，8月9号第一个租客搬走，8月10日王子刚就让另一个租客进来，我就没让第二个租客进入，因为王子刚明知我在九月份使用房屋。王子刚陈述：其主张的损失2万元包括两个租客的违约金共计2500元，第二个租客300元的搬家费，预期收益，因为其转租每个月能挣几百元。李洪玉把我的家具家电生活用品全部锁上，所以我又重新购买了家电家具生活用品。李洪玉陈述愿意返还王子刚家具家电，可以随时拉走。一审法院认为，王子刚与李洪玉签订的房屋出租协议系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。李洪玉于2020年7月初通知王子刚要求收回涉案房屋，并于2020年8月10日换锁收回房屋。涉案出租协议已经实质解除，解除的日期是2020年8月10日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。王子刚与李洪玉双方约定月租金780元，王子刚已经支付至2020年10月15日，根据上述法律规定，尚未履行的2020年8月11日至2020年10月15日的租金1661元（2.13个月×780元/月），李洪玉应当返还王子刚。王子刚要求李洪玉返还押金780元，李洪玉同意返还，法院予以确认。李洪玉提前解除合同，存在违约，根据涉案房屋出租协议第13条的约定，李洪玉应当按照合同约定向王子刚支付以剩余租期内应交租金总额20%计算的违约金，涉案合同于2020年8月10日解除，剩余租赁期限26.13个月，违约金为4076元（26.13个月×780元/月×20%）。对于王子刚主张损失2万元的诉讼请求，王子刚并未提供证据证实，即便如王子刚陈述其确实存在向两个租客赔偿的违约金共计2500元、向第二个租客支付300元的搬家费的实际损失及预期收益损失，法院已按照合同约定支持其违约金4076元，其另行主张相应损失，无相应法律依据，法院不予支持。王子刚陈述其在涉案房屋内的家具、家电被李洪玉锁上，李洪玉同意王子刚随时拉走。为避免双方继续产生纠纷，造成双方损失，王子刚应将涉案房屋内属于其所有的物品尽快搬离，李洪玉应予以配合。因该项内容并非王子刚诉求，法院在此仅做倡议。遂判决：一、李洪玉于判决生效后十日内退还王子刚租金1661元，押金780元。二、李洪玉于判决生效后十日内支付王子刚违约金4076元。三、驳回王子刚的其他诉讼请求。案件受理费484元，减半收取为242元，由王子刚负担142元，李洪玉负担100元。二审中，当事人未提交新证据。一审法院查明事实与二审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，李洪玉提前解除案涉租赁合同，应当承担相应的违约责任。但是，李洪玉承担的违约责任不能超出法律的规定和合同的约定。在合同对违约金有明确约定的情况下，王子刚既主张违约金，又主张损失，王子刚则应当举证证明其因李洪玉的违约行为造成的损失大于合同约定的违约金。在王子刚举证不能的情况下，一审法院对王子刚主张的损失不予支持，并无不当。对于应当退还的租金，王子刚上诉主张，李洪玉在2020年8月10日之前就驱赶租客，退还的租金应自2020年7月计算。李洪玉抗辩，其仅是与租客进行协商，不存在强行驱赶的事实。由于王子刚就其主张的事实举证不能，本院对王子刚有关租金的上诉主张不予采纳。就李洪玉在二审中针对物业费、水电费、地下室钥匙、房屋占用费等提出的请求，属于二审增加的诉讼请求，鉴于李洪玉在一审中未提出反诉，且王子刚不同意本院在二审中一并处理，本院对李洪玉的上述请求不予理涉，李洪玉可另行主张权利。综上，王子刚的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王子刚负担。本判决为终审判决。审 判 长 史善军审 判 员 王素芳审 判 员 汤孙宁二〇二〇年十二月二十九日法官助理 赵迎超书 记 员 魏天玥