河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终9160号上诉人（原审被告）：河南大地置业投资有限公司，住所地河南省洛阳市老城区马路街**。法定代表人：杨峰，该公司总经理。委托代理人：聂建强，该公司工作人员。被上诉人（原审原告）：金丽君，女，1968年7月9日生，汉族，住河南省洛阳市瀍河回族区。委托诉讼代理人：陈红军，金丽君之夫。被上诉人（原审被告）：洛阳亿和置业有限公司，，住所地河南省洛阳市西工区纱厂南路**金阳国际**法定代表人：常社力，该公司总经理。委托诉讼代理人：贾安，河南洛神律师事务所律师。委托诉讼代理人：李博，河南洛神律师事务所律师。原审被告：洛阳富群物业管理有限公司，住所地河，住所地河南省洛阳市洛龙区牡丹大道与张衡街交叉口亿和SOHO国际****v>法定代表人：熊智乐，该公司总经理。委托诉讼代理人：贾安，河南洛神律师事务所律师。委托诉讼代理人：李博，河南洛神律师事务所律师。上诉人河南大地置业投资有限公司（以下简称大地置业公司）因与被上诉人金丽君、洛阳亿和置业有限公司（以下简称亿和置业公司）、原审被告洛阳富群物业管理有限公司（以下简称富群物业公司）合同纠纷一案，不服河南省洛阳市西工区人民法院（2020）豫0303民初3462号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年12月16日公开开庭审理了本案。上诉人大地置业公司的委托诉讼代理人聂建强，被上诉人金丽君，被上诉人亿和置业公司及原审被告富群物业公司的共同委托诉讼代理人贾安、李博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大地置业公司上诉请求：1.撤销一审民事判决或将本案发回重审；2.改判大地置业公司不承担租金损失赔偿责任。事实和理由：大地置业公司在2016年7月30日前，没有房屋控制权，事实上根本无法移交。一审已经认定在2017年7月执行过程中，是亿和置业公司将房屋的钥匙交付给了金丽君，更加能够证明亿和置业公司在控制和掌握房屋，但判决结果却判决实际控制人不承担租金赔偿责任与认定的事实相互矛盾。一审没有查明2017年7月执行交付时，房屋是否通水通电及是否具备使用条件。一审判决结果与已经生效的8楼同层邻居张秀玲，乔艺超二人案件终审判决结果相矛盾。造成金丽君房产断水断电的根本原因是亿和置业公司自2013年进驻后，对大地置业公司未售给其的7-10楼包含8楼房产强占后进行了后期装修改造，但因为金丽君与亿和置业公司未能就后期投入的装修改造费用协商达成一致意见，故亿和置业公司将水电断掉造成无法使用，从而引发本案诉讼发生。根据大地置业公司和亿和置业公司在2013年11月16日签订的《协议书》约定，自该日期后大地置业公司彻底退出，包括水电在内的后续所有问题，均由亿和置业公司负责解决，大地置业公司不承担通水电义务。亿和置业公司已经就该公司在世纪商贸中心项目中的后期投入费用问题，对大地置业公司提起了诉讼，该诉讼目前正在进行过程中。在此案诉讼中，亿和置业公司认为自己后续完成了包括本案8楼房产在内的整栋大楼的水电、装修等众多后续投入，说明水电问题自大地置业公司退出后由亿和置业公司负责，因此判决大地置业公司承担租金损失赔偿义务和水电畅通义务适用法律错误。经大地置业公司与金丽君共同了解得知，在2018年4月份以前世纪商贸中心的物业管理公司名叫河南贝福瑞物业管理公司，该公司工商登记显示仍为存续正常营业。一审应追加贝福瑞物业作为案件当事人参加审理，以便查明在2017年7月执行交付前，是否是该公司在管理物业、在交付时是否通水通电、是否在交付后才出现的断水断电。金丽君辩称，原审判决认定事实清楚，无任何错误之处。大地置业公司作为房产出售方的开发企业，负有履行合同，完整交付房产的义务，但自2005年签订《购房合同书》至今的十多年时间里，始终没有履行交房义务，大地置业公司对自己多年数次的违约行为应当承担相应的赔偿责任。金丽君是从西工法院执行局处收到的房屋钥匙。另外，当时房屋的状况是没水没电。金丽君认为不管之前有无水电、或者谁实际控制，这都与金丽君无关，推脱不了大地置业公司向金丽君按时完整交付房屋的义务和责任。同层的邻居张秀玲、乔艺超二人案件，因为这二人很早之前就与大地置业公司之间完成了房屋交付，办理了房屋移交手续，因此大地置业公司才得以逃脱责任。他们二人的审判结果也与本案无关，不能作为本案的依据。大地置业公司与亿和置业公司之间的纠纷与金丽君无任何关系，不能因此免除大地置业公司应该向金丽君承担的法律义务。大地置业公司如果认为一审遗漏当事人，一审中就应向法庭举证后申请追加，不能仅凭猜测就进行臆想，自始至终亿和置业公司从来没有跟金丽君之间就装修费用正面接洽过。亿和置业公司、富群物业公司共同辩称，本案为合同纠纷，依据（2014）西民二初字第377号民事调解书，大地置业公司是作为开发商及房屋买卖合同相对方具有交房义务和保障房屋满足基本生活及通水、通电的附随义务。亿和置业公司与大地置业公司2013年11月16日签订的协议是内部协议，仅能约束合同相对方，不能对抗金丽君。金丽君的房屋根据一审查明的事实是2017年7月才完成交付的，也就是说2017年7月金丽君才正式成为业主，迟延交付的责任应是由合同相对方即大地置业公司承担。至于大地置业公司上诉称同为八层的张秀玲、乔艺超的案件问题，因案件情况不同，在金丽君成为业主后，亿和置业公司并未占用房屋，且本案是金丽君要求因未通水通电造成的损失，并非占用问题造成的损失，因此大地置业公司的说法是没有依据的。金丽君向一审法院起诉请求：1.请求判令大地置业公司、亿和置业公司、富群物业公司共同归还金丽君2014年7月至2017年7月的租金466426.8元。共同赔偿2017年至2020年5月租金损失440514.2元合计906941元；2.一审案件诉讼费用由大地置业公司、亿和置业公司、富群物业公司承担。一审法院认定事实：2005年11月11日，金丽君与大地置业公司签订《购房合同书》，金丽君购买大地置业公司位于西工区纱厂南路33号世纪商贸中心A区8层E、G、F座建筑面积约370.18平方米的房屋。2016年7月13日，西工法院出具（2014）西民二初字第377号民事调解书，金丽君与大地置业公司达成调解，大地置业公司于2016年7月30日前向金丽君交付位于西工区纱厂南路33号世纪商贸中心A区8层E、G、F座建筑面积约370.18平方米的房屋，金丽君在大地置业公司交房后三日内付清房款。金丽君提交（2016）豫0303民初3656号民事判决书一份和（2017）豫03民终3073号民事判决书一份，该判决认可亿和置业公司自2013年阴历正月十六进驻世纪商贸中心，并强行将大楼四周用围墙封闭，接管大楼的事实，并判决亿和置业公司赔偿与金丽君本案房屋同层的业主租金损失按照每月每平米35元的计算标准。大地置业公司当庭表示，亿和置业公司购买的大地置业公司剩余房产，不包括涉案房产在内，亿和置业公司构成无权占有。在（2014）西民二初字第377号民事调解书在执行局强制执行时，实际交付人是亿和置业公司，且条款规定履行交房三日内，金丽君要向大地置业公司一次性支付售房款，但金丽君没有履行。亿和置业公司和富群物业公司当庭表示，亿和置业公司和大地置业公司签订的购房合同的付款方式中第三条约定，亿和置业公司购买大地置业公司的房产为第2、15、20、23层，并不包括本案涉案的第8层。另查明经洛阳市西工区人民法院执行局于2017年7月执行，金丽君收到房屋钥匙。该房屋至今并未通水通电。一审法院认为，金丽君购买大地置业公司的房屋延迟交房，且至今仍断水断电，导致房屋无法正常使用，造成损失而引发本案纠纷。关于金丽君租金损失的诉求，因在（2014）西民二初字第377号民事调解书中，金丽君与大地置业公司达成新的交付约定，双方约定大地置业公司应于2016年7月30日前向金丽君交付，因此对金丽君诉求2014年7月至2016年7月的租金部分，一审法院不予支持，对2016年8月至2020年5月的租金损失，因大地置业公司未按照调解书中约定的期限向金丽君交付房屋，经一审法院执行局强制执行房屋交付后，房屋至今仍停水、停电，导致房屋无法正常使用，涉案房屋的建筑面积约为370.18平方米，一审法院酌定按每平方米35元每月标准计算，大地置业公司应赔偿金丽君2016年8月至2020年5月的租金损失；驳回金丽君的其他诉讼请求。关于大地置业公司辩称亿和置业公司系本案所涉房屋的实际占有人的意见，大地置业公司可在赔偿金丽君租金损失后，对亿和置业公司另案主张。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百七十九条第八项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、大地置业公司于本判决生效后十日内赔偿金丽君自2016年8月至2020年5月的租金损失（以每平方米35元每月计算）；二、驳回金丽君的其它诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取6434元，由大地置业公司负担。本案二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点在于案涉房屋的租金损失是否由大地置业公司承担。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案金丽君与大地置业公司已于2005年11月11日签订了《购房合同书》，后双方又在洛阳市西工区人民法院（2014）西民二初字第377号民事调解中，对案涉房屋达成了新的交付约定，因此大地置业公司负有按时依约交房的义务，但其未能如约履行，房屋仍停水、停电，导致金丽君不能有效占有、使用案涉房屋，进而也不能获得相应的租金收益，因此大地置业公司对该租金损失应承担主要责任，故一审法院酌定自2016至8月至2020年5月期间，按每平方米35元每月标准计算租金损失，本院予以确认。大地置业公司主张其已丧失对案涉房屋的控制、其与亿和置业公司签订的《协议书》约定包括水电在内等的后续问题均由亿和置业公司负责解决，本案纠纷起因系金丽君与亿和置业公司装修改造费用未能达成一致意见等，因未能提交充分证据予以证实，且案涉《协议书》不能对抗和约束第三人，故对该项上诉主张，本院不予支持。大地置业公司关于遗漏当事人、程序不当的主张，依据不足，本院亦不予支持。综上所述，大地置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12868元，由河南大地置业投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  杨洪二〇二〇年十二月二十一日法官助理王恒毅书记员张慧