广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终15963号上诉人（原审被告）：深圳市深沙贸易有限公司，住所地：深圳市盐田区沙头角深盐路**深沙大楼**，统一社会信用代码：91440300192181685A。法定代表人：罗民权，该公司总经理。委托诉讼代理人：郝瑞雪，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈德福，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳市盐田区政府物业管理中心，住所，住所地：深圳市盐田区海山街道海景二路工青妇大楼**社会信用代码：12440308455752604K。法定代表人：王史逵，该中心主任。委托诉讼代理人：薛明享，广东中深律师事务所律师。委托诉讼代理人：汤国诚，北京大成（深圳）律师事务所律师。原审第三人：深圳市易达成投资有限公司，住所地，住所地：深圳市盐田区海山街道马庙街路**壹海城壹海中心**会信用代码：914403006837767128。法定代表人：王一锴，该公司董事长。委托诉讼代理人：龙琴，女，该公司员工。委托诉讼代理人：邓伟强，男，该公司员工。上诉人深圳市深沙贸易有限公司（以下简称深沙公司）因与被上诉人深圳市盐田区政府物业管理中心（以下简称盐田政府物业中心）、原审第三人深圳市易达成投资有限公司（以下简称易达成公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广东省深圳市盐田区人民法院（2020）粤0308民初479号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。深沙公司的上诉请求：1.判令撤销一审判决，改判驳回盐田政府物业中心的起诉或依法裁定发回重审；2.判令盐田政府物业中心承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实与理由：一、本案是行政拆迁合同纠纷，一审法院以房屋拆迁安置补偿合同纠纷为案由审理本案系适用法律错误。根据《最高人民法院民事案件案由适用要点与请求权规范指引》的规定，房屋拆迁安置补偿合同纠纷适用主体应是拆迁人与被拆迁人。本案《拆迁补偿协议书》中，盐田区原旧改办是拆迁人，深沙公司是被拆迁人。暂且不论深圳市盐田区城市更新和土地整备局以《确认书》的方式将涉案房屋的全部权益转移给盐田政府物业中心,以及将拆迁实施主体转移给易达成公司的行政行为是否有效，在深沙公司与盐田政府物业中心之间以及与易达成公司之间所引起的争议也应该属于债权转让合同纠纷。二、本案《拆迁补偿协议书》属于行政合同，根据合同性质不得转让。1.《拆迁补偿协议书》是行政合同，不是平等民事主体之间签订的民事合同。2.根据【盐编委字（2004)41号】文件，盐田区旧改办系2004年10月18日经盐田区编委批准依法设立的正处级事业单位，并非国家行政机关，也不是法律、法规和规章授权行使拆迁补偿行政职能的其他组织，其与深沙公司签订《拆迁补偿协议书》时，不具有行政主体资格，该协议从一开始就不具备行政行为的一般合法要件。3.《拆迁补偿协议书》签订以来，历经15年，协议拆迁的房产不仅没有被拆迁，反而自2007年6月19日以来，由盐田政府物业中心对外出租盈利至今。深沙公司认为，盐田区原旧改办虽然支付了拆迁补偿款，但双方仅仅是一种拆迁合同之债，在房屋至今没有被拆迁，或因拆迁而灭失已经办理注销登记的情况下，深沙公司依然是房屋的所有权人。4.即便盐田区城市更新和土地整备局以《确认书》的方式将涉案房屋的全部权益转移给盐田政府物业中心的行为能够成立，但是，基于《拆迁补偿协议书》第二条的约定，深沙公司负有为盐田政府物业中心办理产权过户的义务，而并非配合其和易达成公司办理注销产权登记的义务。三、一审认定案件基本事实错误。1.关于盐田区原旧改办行政主体资格的事实认定问题。根据【盐编委字（2004)41号】文件，盐田区原旧改办没有行政主体资格，其工作职责范围仅限于负责本区旧城旧村拆迁赔偿安置方案等事项的初审工作，其以自己的名义与深沙公司签订《拆迁补偿协议书》，超越职权。2.关于涉案房产移交盐田政府物业中心管理的事实认定问题。根据《盐田区政府物业管理办法》（深盐府规（2017)6号）第二条的规定，盐田区政府物业是指由区属单位主导的通过一定形式建设、购置的物业及规划用地。涉案房屋属于协议拆迁房产，依法不属于移交管理房屋的范围，所谓的管理移交以及全部权益转移没有依据。3.关于涉案房屋至今没有过户的事实认定问题。首先，自《拆迁补偿协议书》签订以来，盐田区城市更新和土地整备局从未要求深沙公司为其办理过户手续，并非深沙公司不履行。其次，《拆迁补偿协议书》的合同目的是拆迁，行政机关无法将协议拆迁房产按政府购入物业办理，是其自身行为所限导致，与深沙公司无关。再次，本案房屋属于政府划拨用地，是绿皮《房地产证》，禁止买卖。未能办理过户登记，不是协议双方没有全面履行合同义务，而是履行不能。4.关于一审对深沙公司提交的证据认定问题。在一审期间，深沙公司向一审法院提交了《拆迁补偿协议书》《不动产权资料电脑查询结果表》等证据，但一审判决均未在查明事实部分列明，也没有阐述不予采信的原因，不符合以事实为依据，以法律为准绳，依法裁判的基本原则。四、为依法处理诉讼双方的争议，一审法院应先处理《拆迁补偿协议书》是否有效、《确认书》确认权益转移是否有效、以及本案涉案房屋所有权是否已经发生转移等前置程序问题，在前置程序未决之前，并不具备裁判条件。综上所述，一审判决认定案件基本事实不清，适用法律错误，程序违法，深沙公司特依法提起上诉，敬请二审法院判如所请，以维护法律尊严及深沙公司的合法权益。盐田政府物业中心答辩称，一、《拆迁补偿协议书》涉及的是民事关系，民事合同合法有效，应当受到保护。二、盐田政府物业中心依法接受了《拆迁补偿协议书》的权利义务，是涉案房屋的实际权利人。三、深沙公司对涉案房屋不具有所有权，故盐田政府物业中心认为深沙公司的上诉理由不成立，恳请二审法院驳回深沙公司的上诉请求。易达成公司陈述称，一、《拆迁补偿协议书》是民事合同而非行政合同。二、深圳市盐田区城市更新和土地整备局作为旧改办的单位，已经按照当地的政策，将《拆迁补偿协议书》中涉及涉案房屋的全部权益转移给盐田政府物业中心，并依法通知了深沙公司。三、深沙公司应当按照合同的约定及诚实信用原则，及时配合盐田政府物业中心注销涉案房屋所有权登记。四、深沙公司无故拖延涉案房屋办理注销手续等行为，已严重损害了第三人的利益，并构成消极影响。盐田政府物业中心向一审法院起诉请求：1.深沙公司配合办理本案标的物业的产权注销手续；2.深沙公司负担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：一、2006年6月20日，盐田区机构编制委员会印发盐编委字〔2006〕34号文件，将“深圳市盐田区旧城旧村改造办公室”更名为“深圳市盐田区城中村（旧村）改造办公室”加挂“区重建局”牌子；2015年12月23日，盐田区机构编制委员会印发盐编委〔2015〕41号文件，又将“深圳市盐田区城中村（旧村）改造办公室”更名为“区城市更新局”；2019年2月14日，中共深圳市盐田区委下发深盐发〔2019〕3号文件，决定将盐田区城市更新局的行政职能与相关机构的土地整备行政职能整合，组建盐田区城市更新和土地整备局。二、2004年10月15日上午，盐田区政府二届三十四次常务会议同意将鹏湾工业区配套宿舍列入鹏湾工业区拆迁改造范围，该项工作由深圳市盐田区旧城旧村改造办公室（以下简称旧改办）和区劳动就业服务中心具体落实。三、2005年1月13日旧改办与深沙公司签订《拆迁补偿协议书》，双方约定：深沙公司同意拆迁位于沙头角井头××工人生活××集体宿舍××南及××层的房屋，其中2栋第一层南建筑面积372.72平方米，房地产证号为深房地字第**，第五层建筑面积745.44平方米，房房地产证号为深房地字第**总建筑面积1118.16平方米；深沙公司负责处理好上述房屋的产权抵押、查封关系，确保产权转移的合法性，并协助旧改办办理相关的过户手续；旧改办以建筑面积每平方米2900元的标准进行一次性买断补偿，计价3242664元；上述补偿已包括拆迁的损失补偿，深沙公司不得再向旧改办提出协议以外的其他任何补偿要求。四、2005年2月2日，旧改办向深沙公司支付了2900000元，同年3月14日又支付了302664元，深沙公司向旧改办出具了收据，确认收到了上述款项。五、2007年6月19日，旧改办向盐田政府物业中心发出《关于移交鹏湾工人生活一、二所物业管理的确认函》，确认已将涉案房屋移交给盐田政府物业中心进行租赁管理。六、《拆迁补偿协议书》签订后，深沙公司一直租赁使用涉案房屋，2015年3月11日，盐田政府物业中心向深沙公司发出《解除合同通知书》，通知其自2015年3月15日起解除双方的租赁合同关系，并要求深沙公司补交全部租金及滞纳金。七、2019年12月30日，深圳市盐田区城市更新和土地整备局向盐田政府物业中心发出《确认书》，确认将涉案房屋的全部权益移交给盐田政府物业中心。八、2020年2月19日，易达成公司向盐田政府物业中心发出《关于尽快办理房屋产权注销手续的联系函》，要求盐田政府物业中心落实好深沙公司配合办理涉案房屋的产权注销委托公证手续；2020年3月6日，盐田政府物业中心向深沙公司发出《关于限期办理房屋产权注销手续的催告函》，深圳市盐田区城市更新和土地整备局也向深沙公司发出《关于房屋权益转让及配合办理产权注销手续的通知》，均要求深沙公司在限期内配合办理涉案房屋的产权注销委托公证手续。九、2020年3月16日，深沙公司向深圳市盐田区城市更新和土地整备局发出《律师函》，认为发生了“协议变更”情况，变更内容与原《拆迁补偿协议书》的拆迁目的和协议内容不相符，也不符合国家和深圳市现行拆迁补偿及旧改的相关法律法规和政策规定，要求对《拆迁补偿协议书》进行重新协商，达成新的拆迁补偿协议。一审法院认为，本案属房屋拆迁安置补偿合同纠纷。深沙公司于2005年1月13日与旧改办签订《拆迁补偿协议书》，深沙公司同意拆迁涉案房屋，该协议书对双方的权利、义务及拆迁补偿标准等内容进行了约定。旧改办后经过多次更名为深圳市盐田区城市更新和土地整备局，深圳市盐田区城市更新和土地整备局于2019年12月30日将涉案房屋的全部权益移交给本案盐田政府物业中心，深沙公司辩称基于合同相对性原则本案盐田政府物业中心不是上述《拆迁补偿协议书》的当事人的主张与事实不符，一审法院对此不能采信。上述《拆迁补偿协议书》签订后，旧改办按照合同约定履行了支付拆迁补偿款的合同义务，深沙公司没有按照合同约定履行协助办理相关过户手续的义务；深沙公司辩称涉案房屋至今仍登记在深沙公司名下，深沙公司仍享有涉案房屋的所有权，《拆迁补偿协议书》的合同目的是房屋拆迁而不是转让房屋所有权；《拆迁补偿协议书》第四条约定对涉案房屋进行一次性买断补偿，一审法院认为深沙公司的上述辩解与合同约定不符，涉案房屋至今仍登记在深沙公司名下的原因是合同双方当事人没有全面履行合同义务的结果，一审法院对深沙公司的上述辩解不能采信。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，盐田政府物业中心现因城市更新改造项目需要，请求深沙公司配合办理涉案房屋的产权注销手续，一审法院认为盐田政府物业中心的请求有相关的合同依据、符合相关法律规定，一审法院应当予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第八十一条、第一百零七条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十二条之规定，判决：深沙公司应于判决生效之日起五日内配合盐田政府物业中心办理涉案房屋即房地房地产证为（深房地字第**（深、（深房地字第**屋产权注销手续。案件受理费50元，由深沙公司负担。盐田政府物业中心已经预交案件受理费，深沙公司应于判决生效之日起五日内向盐田政府物业中心迳付上述案件受理费50元。本院查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋拆迁安置补偿合同纠纷。根据深沙公司的上诉理由，二审争议的焦点在于：一、本案是行政合同纠纷还是民事合同纠纷;二、涉案《拆迁补偿协议书》是否有效；三、涉案房产移交盐田政府物业中心管理是否有依据；四、深沙公司是否有协助办理涉案房屋产权注销手续的义务。关于第一个争议焦点，深沙公司主张涉案《拆迁补偿协议书》属于行政协议，本案是行政拆迁合同纠纷。对此，本院认为，根据2020年1月1日起施行的《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，2015年5月1日前订立的行政协议发生纠纷的，适用当时的法律、行政法规及司法解释。根据2005年7月4日公布的《最高人民法院关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》，拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋租赁人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理。因涉案《拆迁补偿协议书》已于2005年1月13日签订，因此，根据上述规定，本案纠纷应当按照民事案件受理。关于第二个争议焦点，虽然深沙公司主张旧改办没有规划、没有立项，对本案房产实施违法行政征收，但深沙公司在一审中未主张涉案《拆迁补偿协议书》无效，在二审庭审中明确表示涉案《拆迁补偿协议书》并非无效。因涉案《拆迁补偿协议书》不违反法律法规的强制性规定，亦不存在其他无效的情形，合法有效。关于第三个争议焦点，2019年12月30日，深圳市盐田区城市更新和土地整备局向盐田政府物业中心发出《确认书》，确认将涉案房屋的全部权益移交，深沙公司未能举证证明上述《确认书》存在无效情形，因此，涉案房产移交盐田政府物业中心管理具有依据。关于第四个争议焦点，深沙公司主张涉案房屋仍登记在深沙公司名下，深沙公司人享有涉案房屋的所有权，拆迁补偿协议书的目的是房产拆迁而不是转让所有权。但由于涉案《拆迁补偿协议书》约定对涉案房屋进行一次性买断补偿，因此本院确认双方约定的真实意思包含了转让所有权，涉案房屋至今仍登记在深沙公司名下的原因正是深沙公司没有全面履行合同的结果。因此，根据合同约定，深沙公司有协助办理涉案房屋产权注销手续的义务。综上所述，深沙公司的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由深圳市深沙贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 唐    毅审判员 刘  灵  玲审判员 蔡  妍  婷二〇二〇年十二月二日书记员 姚玉瓶（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。