安徽省宣城市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖18民终1699号 上诉人（原审原告）：陆慧莲，女，1989年2月8日出生，汉族，住安徽省旌德县。 委托诉讼代理人：傅建平，安徽徐健律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：旌德宏欣置业有限公司，住所地安徽省旌德县旌阳镇聚文苑**楼122/222铺。 法定代表人：饶浚淅，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王飞，江苏石城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘宁，江苏石城律师事务所律师。 上诉人陆慧莲因与被上诉人旌德宏欣置业有限公司（以下简称宏欣置业公司）合同纠纷一案，不服安徽省旌德县人民法院（2020）皖1825民初663号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 陆慧莲上诉请求：撤销原审判决，改判支持原审诉讼请求。事实与理由：阁楼规划设计为隔热层，为共有设施，属全体业主共有，建设单位不得改变用途擅自处分。宏欣置业公司转让隔热层的行为，侵害了业主的公共利益，违反了法律，行政法规的强制性规定,应属无效。即使该隔热层具有一定的利用价值，但与×幢×××室为统一整体，属于陆慧莲购买商品房的附属空间，且未经过物权登记，依据“一物一权”的基本原则，宏欣置业公司不能就该阁楼单独定价处分。宏欣置业公司隐瞒事实真相，恶意欺骗消费者，致使陆慧莲合同目的无法实现，原审法院认为《阁楼使用权转让协议》不违反法律强制性规定错误，陆慧莲要求解除《阁楼使用权转让协议》应予支持。 宏欣置业公司辩称，原审法院认定事实清楚，《阁楼使用权转让协议》合法有效。1.案涉阁楼规划设计命名为隔热层，系宏欣置业公司合法建造的建筑物。没有明文规定隔热层属于业主共有，也无规定宏欣置业公司无权处置或转让该空间的使用权。2.宏欣置业公司与所有业主签订的商品房买卖合同，均约定阁楼出卖前属于开发商所有，因此宏欣置业公司对阁楼享有所有权系经过业主认可。3.按照交易惯例，阁楼的使用权一般作为单独商品交易转让给顶层业主，陆慧莲对阁楼的使用并不影响其隔热效果，未损害其他业主的公共利益。4.双方商品房买卖合同明确约定阁楼出卖前归宏欣置业公司所有，案涉阁楼不属于陆慧莲购买商品房的附属空间，《阁楼使用权转让协议》明确约定阁楼不在商品房预售范围之内，陆慧莲并未提出异议。 陆慧莲向原审法院起诉请求：1.依法解除陆慧莲与宏欣置业公司签订的《阁楼使用权转让协议》；2.宏欣置业公司返还陆慧莲转让费158630元并支付违约金15863元。 原审法院认定事实：宏欣置业公司系从事房地产开发、商品房销售、房屋租赁等业务。2018年7月18日，陆慧莲与宏欣置业公司签订《商品房买卖合同》一份，约定陆慧莲从宏欣置业公司购买旌德公馆×幢×单元×××室，宏欣置业公司应当在2019年12月31日前经规划部门核实，取得规划核实证，并将符合合同约定的商品房交付陆慧莲使用。同年，双方签订《阁楼使用权转让协议》，约定阁楼由宏欣置业公司投资建设，不列入商品房预售许可范围，陆慧莲出资购买的阁楼使用权的期限正常情况下不低于阁楼所处位置国有土地使用权出让期限；陆慧莲支付转让费158630元获得×幢×××室的阁楼使用权；陆慧莲应当在2018年7月17日付清上述转让费，宏欣置业公司收讫款项的同时，向陆慧莲出具转让票据。逾期付款，按欠款的日万分之五支付违约金，逾期超过15日，宏欣置业公司有权解除合同，并要求陆慧莲按累计应付款的10%支付违约金。宏欣置业公司应当在2018年12月31日以前将阁楼交付陆慧莲使用。若有逾期则宏欣置业公司应按陆慧莲已交转让费的日万分之五向陆慧莲支付违约金，逾期超过30日的，陆慧莲有权解除本协议，要求宏欣置业公司退还已交转让费，并按累计已付款的10%支付违约金；阁楼可以进行流转，除非法律另有规定等。 2018年7月18日，陆慧莲支付转让款227880元（含车库使用权转让费）。2019年11月28日，宏欣置业公司组织相关部门对陆慧莲居住的旌德公馆一期工程×#楼进行竣工验收，2019年12月23日，旌德县建筑业管理服务站签署验收意见：该工程于2019年11月28日竣工验收，竣工验收的组织程序和形式，符合国家法律要求和规定。2019年12月12日，宏欣置业公司通知陆慧莲其所认购的×幢×单元×××室、××号车库于2019年12月29日进行集中交房。陆慧莲收到该通知后，认为宏欣置业公司未通知阁楼进行交付且阁楼使用率低而未收房。 通过现场勘查，旌德公馆×幢×××室的阁楼外部无通道进入，只能经×××室客厅加建楼梯进入，实际与×××室为一个整体，阁楼层高未达2.2米。 原审法院认为，依法成立的合同受法律保护。案涉阁楼的主要功能系隔热，通过现场勘查，阁楼层高虽未达2.2米，但其空间具备一定使用价值，且使用并不影响其隔热功能，因此宏欣置业公司转让阁楼的使用权不违反法律规定。2018年7月18日签订的《阁楼使用权转让协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，该协议合法有效。陆慧莲认为宏欣置业公司未在约定的时间内即2018年12月31日前交付阁楼，依据合同约定陆慧莲有权解除合同，本案中陆慧莲不仅购买了旌德公馆×幢×××室的阁楼还一同购买了×××室，结合现场查看房屋结构，阁楼需要在×××室内加建楼梯才能进入，其与×××室为一个整体，双方签订的关于×××室房屋买卖合同约定的×××室交付时间为2019年12月31日，不可能提前一年将阁楼先行交付，参考宏欣置业公司提供的竣工验收报告及该小区内其他业主阁楼的交付时间，可以认定《阁楼使用权转让协议》中约定的交付时间应为2019年12月31日，2018年为笔误。陆慧莲又认为宏欣置业公司仅通知交付×××室，未通知阁楼交付，经审查认为，阁楼虽然单独签订合同进行使用权转让，但阁楼与×××室为一个整体，在通知陆慧莲于2019年12月28日收房时并不需要另外通知阁楼进行交付。陆慧莲又认为阁楼使用率低及阁楼作为隔热层不能转让或限制转让，其取得的阁楼使用权达不到其签订合同的目的，阁楼因层高未超过2.2米而未列入预售范围并在协议中明确告知不能办理产权证，陆慧莲在明知该情况下仍与宏欣置业公司签订协议，并约定了阁楼使用期限与土地使用权年限一致，也即陆慧莲在收房后即已取得阁楼的使用权，故陆慧莲不能以无法办理产权证否认阁楼用途。综上，陆慧莲要求解除合同的理由不符合法律规定，对陆慧莲要求解除与宏欣置业公司签订的《阁楼使用权转让协议》的请求，不予支持。宏欣置业公司提出的《阁楼使用权转让协议》中约定交付时间2018年12月31日为笔误及隔热层不影响使用的抗辩，予以采纳；陆慧莲的诉讼请求无事实和法律依据。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回陆慧莲的诉讼请求。原审案件受理费3790元，由陆慧莲负担。 二审中，各方当事人均未提交新证据。 根据原审证据，结合当事人陈述，本院对原审查明的案件事实予以确认。 本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”本案中，陆慧莲以合同法第九十四条“不能实现合同目的”之规定主张解除案涉《阁楼使用权转让协议》，经查，陆慧莲签订的转让协议，系受让×幢×××室阁楼的使用权，协议中明确约定该阁楼不列入商品房预售许可范围，陆慧莲签约时知晓该阁楼无法办理产权证。其上诉称宏欣置业公司隐瞒真相、恶意欺骗，无事实依据。同时，根据双方商品房买卖合同第十八条第5款约定：“该小区内的阁楼和露台未出售前归出卖人所有，露台由出卖人转让或划定给有门户通向该露台的业主使用……”，本案一、二审中，法院均组织双方当事人就案涉阁楼的现状进行了现场查看，该阁楼并无单独的门道可以进入，需要在×××室内加建楼梯，与×××室形成为统一整体，在×幢×××室的《商品房买卖合同》未解除的情况下，陆慧莲要求单独解除《阁楼使用权转让协议》，客观上亦无法实现，且根据商品房交易惯例，顶层阁楼随属顶层商品房同时转移使用权不违反相关法律规定。综上，陆慧莲要求解除《阁楼使用权转让协议》的诉请不能成立，原审认定事实清楚，裁判结果恰当，二审予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3790元，由陆慧莲负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 萍 审判员 童晓梅 审判员 王 瑶 二〇二〇年十二月十八日 法官助理朱林 书记员沈晔 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……