广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂02民终4455号 上诉人（原审被告、反诉原告）：陈家羽，女，1984年2月11日出生，汉族，住广西壮族自治区昭平县。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：广西贯通置业发展有限公司柳州分公司，住所地广西壮族自治区柳州市银兴商业城******。 负责人：李萍。 委托诉讼代理人：曾乙桂，广西众维律师事务所律师。 上诉人陈家羽因与被上诉人广西贯通置业发展有限公司柳州分公司（以下简称贯通柳州分公司）租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院（2020）桂0204民初1747号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 陈家羽上诉请求：撤销一审判决，改判撤销上诉人与被上诉人于2016年3月31日签订的《商位使用管理协议书》，驳回被上诉人的全部诉讼请求，本案诉讼费全部由被上诉人承担。 事实和理由：一、本案租赁合同无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。”被上诉人用于出租的柳州市飞鹅路123号银兴商业城，未取得建设工程规划许可证，出租给上诉人的商铺系未经批准的临时建筑。双方签订的《商位使用管理协议书》本来就是无效的。另外，该场地未取得消防许可证，被上诉人也没有该租赁物的所有权和使用权，根本就无权把租赁物出租给上诉人。二、被上诉人提交2017年8月5日《收银单》一份作为证据，其目的就是为了证实其主张的租赁合同期满后上诉人仍然“还在涉案铺位经营”，该《收银单》是被上诉人所提交的证据中可用于证实其上述主张唯一的、关键的证据，绝非“对于本案的判决结果并无实质影响”。上诉人坚决主张合同到期没有再继续经营，应该对《收银单》的签名作笔迹鉴定。三、《商位使用管理协议书》涉及的费用计算、缴纳、代收货款及其返还、扣缴租金，以及扣押物品设施及折价冲抵租金情况等等，所有财务方面的问题双方都存在分歧，被上诉人又不愿意向人民法院提交相关证据材料，双方至今未像别的商户那样对过账，被上诉人诉请的金额并不可靠。被上诉人制作、认可并提交的2017年2月23日《陈家羽还款计划》，显示合同期内上诉人所欠租金为8个月，即87590.48元。被上诉人提交的P0S回单证实，在2017年2月23日之后被上诉人收到了上诉人支付的55362.68元。扣除2016年4月14日收到的履约保证金20000元，以及2016年12月15日上诉人举证但被上诉人并未计入的5372.46元，上诉人尚欠租金等费用只有29990.22元。四、《合同法》规定约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。但是《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条作了明确规定：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”。从2018年3月26日开始支付至欠费还清之日止的利息，这足以弥补被上诉人的所谓损失，原判决再另行判令20000元违约金给被上诉人，于情于理均有不合。五、因为上诉人拖欠各种费用，被上诉人依照《商位使用管理协议书》规定对上诉人在展厅内的物品设施等进行折价处理，以冲抵所欠费用。鉴于被上诉人不承认上述事实，持有的物品设施及折价清单等证据又拒不提交，上诉人依法申请一审法院责令被上诉人提交相关书证。法律并没有为上诉人这项权利的行使设定什么“初步的举证责任”的先决条件。被上诉人提交的手持报纸的照片足以初步证实“搬离前的商铺内物品设施状况”，那么原判决认定“被告并未提交任何证据证明”并不属实。租期届满上诉人要求撤场，被上诉人竟然强要上诉人缴纳近18万元，否则就以享有留置权为由扣押了上诉人30多万元的物品，对此上诉人虽然没有证据但确实是事实。折价处理冲抵租金本来就是《商位使用管理协议书》的约定，该部分物品涉及的价值与上诉人欠不欠租金，欠多少租金，甚至与上诉人和被上诉人到底是谁违约等等都密切相关。无论上诉人是否反诉要求赔偿，这个问题都需要查清楚。四、市场管理费的收费主体就是红星美凯龙，由被上诉人代收，被上诉人是收费的代理人，红星美凯龙是被代理人。该双方在本案中是代理与被代理的关系，均不可缺席本案诉讼。红星美凯龙在本案中没有提供管理服务就无权收取上诉人的管理费，没有被代理人的委托授权，被上诉人用欺诈手段擅自以被代理人的名义收取管理费，侵害了红星美凯龙和包括上诉人在内的广大商户的合法权益，侵害了社会主义法律秩序。被上诉人所谓的红星美凯龙商场、红星美凯龙管理和红星美凯龙收费均属假冒伪劣，《商位使用菅理协议书》完全违背了全体商户的真实意思，损害了上诉人和红星美凯龙的合法权益，属于欺诈行为。由于上诉人家在外地，搬离之后对被上诉人的违法行径更加难以发现，没有及时提出撤销《商位使用管理协议书》的法律请求也在情理之中，现在上诉人在本案中提出反诉要求撤销《商位使用管理协议书》应当支持。 贯通柳州分公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的诉请没有事实及法律依据，应当依法驳回。1.《租赁合同》合法有效，涉案商铺不属于违章建筑。上诉人及其上诉人的代理人认为涉案商铺没有取得建设工程规划许可证，认为是无效合同的主张没有事实依据：(1)根据“谁主张谁举证”的举证原则，上诉人及其委托的代理律师应当提供涉案商铺属于违章建筑及没有建设工程规划许可证的相关证据。(2)涉案商铺所在位置为柳州市飞鹅路123号银兴商业城，该商业城已经存在柳州市20多年，上诉人的代理律师完全可以依据律师权利调查调取或者申请行政机关信息公开涉案商铺的建设工程规划许可证、产权证等等。(3)上诉人及其代理律师在庭审中已经承认查询到红星美凯龙与答辩人之间纠纷的判决书，在该类判决中也证明涉案商铺有相关产权依据。(4)答辩人与部分产权人之间的物权保护纠纷案件(2017)桂0204民初2671号案等已经生效判决，根据最高院证据规定第十条(六)已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实是当事人无须举证证明的。2.关于陈家羽拖欠租金的事实。(1)根据租赁合同第二．3条滞纳金的约定及第五．5条“未经甲方书面同意，乙方逾期返还甲方有偿提供的场地，每逾期一日，应按场地租金的两倍向甲方支付所占用期间的赔偿金”的约定，答辩人诉请的只是正常的租金标准，且主张的违约金已经明显低于合同前述约定，符合合同约定和法律规定。(2)从举证责任原则角度，在《对账函》及上诉人认可其单方面出具的《陈家羽还款计划》中，其本人表达了继续经营“但本人希望能继续在商场经营下去……”的意愿，该上诉人出具的还款计划最后一期也是2017年9月20日，与2017年8月5日的0141759号《收银单》的时间重叠，相互印证，并非只有《收银单》单一证据。(3)该商场内包括上诉人的店铺经营都会聘请店员，由店员售货和开具销售单据，也是行业惯例。(4)关于双方在一审中提供的证据均已经经过质证，对于被答辩人陈家羽在2017年2月23日《对账函》签订时已经就之前的租金及拖欠数额依据明确，被答辩人在上诉状中提及2016年12月15日的5372.46元是在《对账函》签订确认之前，答辩人已经进行了扣除，没有在本次诉讼中主张，且已经经过一审法院质证。(5)根据答辩人一审提供的证据5-7均证明答辩人已经尽到充分的告知义务，而上诉人一直占用答辩人场地到2018年3月底是事实。(6)上诉人没有提供任何证据证明其按合同约定提交解除租赁合同或撤场的证据，也没有提供任何支付答辩人诉请租金对应金额的证据，应由上诉人承担举证不能的责任。(7)上诉人所提及的保证金，系上诉人交纳给红星美凯龙公司，并没有支付给答辩人，属于上诉人与红星美凯龙公司之间的法律关系，与本案无关。3.根据租赁合同第五．21条、第六条“……甲方有权将乙方物品清出场地，并不构成侵权，不向乙方承担任何违约或赔偿责任……期限届满或乙方因其他原因退场的，装修无偿归甲方所有……”的约定，及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持”的规定，该上诉请求不应予以支持。4.答辩人与红星美凯龙公司之间的纠纷问题属于另一个法律关系，而且纠纷发生时间早在2014年初，红星美凯龙公司在2015年中撤离该商场，上诉人2016年3月续签租赁合同时就已经没有红星美凯龙公司作为合同相对方，上诉人及其他同类案件被告等人均早已经获知该事实，上诉人反诉所称与客观事实不符，撤销权也早已经过除斥期间。而客观事实是该批被诉的商户，都是在红星美凯龙公司撤离，答辩人下调租金后，与答辩人续签的租赁合同，而该批被诉的商户还想主张各种免租或再降租，并以各种方式拖延欠付租金。答辩人本着友好协商的意愿多次联系上诉人，但是上诉人却一直置之不理才逐以成诉，包括在诉讼过程中，上诉人抵赖答辩人才不得以增加诉请，要求上诉人承担全部实际占用场地的租金。 贯通柳州分公司向一审法院起诉请求：1.请求依法判令陈家羽向贯通柳州分公司支付租金、市场管理费、综合维护费合计：142334.47元及逾期支付期间的利息18034.50元(以142334.47元为基数，从2017年10月26日开始，按照中国人民银行同期贷款利率计算支付至2019年8月19日，从2019年8月20日开始，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算支付至2019年12月21日，之后利息计算至陈家羽实际清偿完毕之日止）;2.请求依法判令陈家羽向贯通柳州分公司支付违约金20000元;3.本案诉讼费、保全费及公告费等相关诉讼费用由陈家羽承担。一审庭审中，贯通柳州分公司当庭增加诉请：诉请增加场地占用费至2018年3月26日，增加数额为54744.05元，利息4607.6元，诉请总金额为219720.62元，利息计算方式不变。 陈家羽向一审法院提出反诉请求：1.判令撤销本案双方于2016年3月31日签订的《商位使用管理协议书》。 一审法院认定事实：2016年3月31日，贯通柳州分公司与陈家羽签订《商位使用管理协议书》一份，其中约定，贯通柳州分公司将柳州市飞鹅路123号银兴商业城内计136.01平方米的场地有偿提供给陈家羽经营席玛卫浴专卖，陈家羽在经营期间若需要更换品牌货品的，须书面申报贯通柳州分公司同意后方可更换，协议期限自2016年3月26日起至2017年3月25日止，商铺租赁费、市场管理费、综合维护费由贯通柳州分公司收取，商铺租赁费单价为每月每平方米30.50元，市场管理费单价每月每平方米28元，综合维护费单价为每月每平方米22元，合计商铺使用费单价每月每平方米80.50元，协议期间陈家羽须向贯通柳州分公司缴纳三项费用合计131385.66元；其中市场管理费单价每平方米10元系贯通柳州分公司代上海红星美凯龙品牌管理有限公司柳州分公司收取的费用；以上费用缴付方式为按月缴，先缴费后使用；陈家羽在协议履行期内需于已缴费用截止日前20个工作日内一次性向贯通柳州分公司足额缴清，逾期未交，贯通柳州分公司将每日加收所欠金额1%的滞纳金，直至缴清所欠费用；陈家羽签订本协议时，必须向贯通柳州分公司交纳履约保证金20000元，陈家羽如果违反本协议相关约定须向贯通柳州分公司支付违约金20000元，陈家羽应支付的违约金贯通柳州分公司可直接从履约保证金内扣除；贯通柳州分公司根据商户的销售经营情况及商场统一规划布局进行产品、品牌、场地调整，陈家羽应无条件服从并全力配合，如陈家羽不配合的，贯通柳州分公司有权单方采取措施，在对陈家羽使用场地内的物品登记造册并请见证人见证后将陈家羽使用场地内的物品清出场地，对此，陈家羽确认贯通柳州分公司的上述行为不构成侵权，不向陈家羽承担任何违约或赔偿责任；未经贯通柳州分公司书面同意，陈家羽逾期返还贯通柳州分公司有偿提供的场地，每逾期一日，应按日场地租金的两倍向贯通柳州分公司支付所占用期间的赔偿金；陈家羽须按本协议约定及时缴纳商户使用费、综合维护费、市场管理费及其他费用，如不按时缴纳，贯通柳州分公司书面通知陈家羽3个工作日后有权直接从陈家羽统一收银的货款中心扣缴并单方解除本案协议，同时贯通柳州分公司有权对陈家羽使用场地内的物品、设施等进行折价处理，所得款项冲抵陈家羽所欠费用，如处理陈家羽的物品的收入低于陈家羽所欠的费用，贯通柳州分公司有权另行向陈家羽主张，同时，陈家羽应当向贯通柳州分公司支付违约金20000元；在协议期间，陈家羽拖欠场地使用费、综合服务费及其他相关费用达10日以上的，贯通柳州分公司有权单方面解除协议，陈家羽所有装修无偿归贯通柳州分公司所有，并不退还履约保证金。 2017年2月23日，陈家羽在贯通柳州分公司向陈家羽出具的一份《对账函》上签名，其中载明，陈家羽就涉案铺位与贯通柳州分公司的承租关系仍然延续，截止2017年2月25日陈家羽共欠缴2016年6月26日至2017年2月25日，共计八个月的87590.48元商铺使用费，每月租金10948.81元。陈家羽签名上面标注有：“上述欠缴金额核对无误，本人将及时筹资缴纳”。 2016年9月7日，陈家羽缴纳了涉案铺位部分租赁费、市场管理费、综合维护费共计6000元、2017年3月9日陈家羽缴纳了涉案铺位2016年6月26日至7月25日的费用共计10948.81元，2017年3月20日陈家羽缴纳了涉案铺位2016年7月26日至8月25日的费用共计10948.81元，2017年2月23日，陈家羽缴纳了涉案铺位2017年2月26日至3月25日的费用共计10948.81元 贯通柳州分公司提交的2017年8月5日的收银单载明，陈家羽缴纳了涉案铺位的费用500元。本次返款金额500元。该收银单上有“陈家羽”签名，陈家羽对该签名不予认可，并要求对该签名进行鉴定。 2017年10月17日贯通柳州分公司委托律师向陈家羽了发送了律师函，其中载明双方之间的租赁关系以及陈家羽欠缴的租金和管理费共计142334.47元及质量保证金20000元，要求陈家羽及时支付。贯通柳州分公司的员工还曾手持2018年3月9日的《柳州日报》在席玛卫浴专卖处拍照。 2017年2月23日，陈家羽曾经在一份《陈家羽还款计划》下面签名，该还款计划中载明了陈家羽承诺从3月20日起每个月20日正常交下月租金，2017年3月9日交2016年7月租金，2017年3月20日交2016年8月租金，2017年4月交2016年9月租金，以此次序直至2017年9月20日交2017年2月租金。 2016年12月15日，陈家羽曾通过卡号后四位为2100的兴业银行信用卡账户给广西贯通置业发展有限公司柳州分公司转账5392.46元，贯通柳州分公司称该笔费用支付的是七周年店庆活动费。 另认定，在该院已经审理生效的（2017）桂0204民初2671号案等关于涉案商场的物权保护纠纷案件中，查明讼争的商铺都有合法的产权登记，涉案商铺的业主委托银兴业委会代为签约出租，其后，贯通柳州分公司承租涉案商城并与上海红星美凯龙品牌管理有限公司柳州分公司就案涉商场签订《合作合同》。 该院曾于2016年8月3日发出《执行通知书》责令贯通柳州分公司停止使用上海红星美凯龙品牌管理有限公司柳州分公司的无形资产。随后对涉案商场的标志进行强制拆除的执行。 在本案诉讼中，贯通柳州分公司主张陈家羽期满后还在涉案铺位经营，对于陈家羽的欠费，贯通柳州分公司曾多次通知陈家羽，在2018年3月再次通知对方后，于2018年清理了场内物品。陈家羽辩称其合同期满后即撤场了，但陈家羽认可其商铺内物品并未撤离，陈家羽辩称是贯通柳州分公司拒绝陈家羽搬离物品。 一审法院认为，贯通柳州分公司与陈家羽签订的租赁合同不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，故该院确认该合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力。合同当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。对于双方基于本案租赁关系而提出的本诉、反诉请求，该院分析如下： 一、本诉部分 （一）关于陈家羽的撤场时间认定问题 对于陈家羽的撤场时间，即陈家羽应付费用的截止时间问题。在租赁合同关系中，在租赁关系结束后返还租赁物是承租人的合同义务，承租人对于该项义务履行行为的发生应当承担举证责任。本案中，陈家羽与贯通柳州分公司的合同约定的合同到期日为2017年3月25日，陈家羽辩称其合同期满后即撤场了，但陈家羽未提交任何证据证明合同期满后曾经通知贯通柳州分公司要求退场。贯通柳州分公司的员工曾手持2018年3月9日的《柳州日报》在席玛卫浴专卖处拍照，照片显示在2018年3月9日该经营场地、设施仍未撤离涉案铺位，故在无相反证据的情况下，应当视为当时陈家羽仍未撤场。由于一个月的搬离时间也在合理范围内，所以，对于贯通柳州分公司以2018年3月26日作为陈家羽应付费用截止时间的主张，该院予以采信。 （二）对于贯通柳州分公司主张的占用费以及违约金问题 对于陈家羽的欠付租金，2017年2月23日陈家羽签名确认的《对账函》载明截止至2017年2月25日陈家羽尚欠2016年6月26日至2017年2月25日共计8个月的租金87590.48元，这也有2017年2月23日的《陈家羽还款计划》予以印证，故该院予以采信。贯通柳州分公司认可签定《对账函》之后陈家羽交付了2016年6月26日至7月25日的费用10948.81元，2016年7月26日至8月25日的费用10948.81元。扣除上述陈家羽已付费用，陈家羽还应当支付对账函中尚欠的65692.86元。其后陈家羽曾支付了2017年2月26日至3月25日的费用10948.81元，加上2017年3月26日至2018年3月25日期间的租金、市场管理费、综合维护费131385.72元，共计陈家羽应付197078.58元。对于陈家羽2016年9月7日交付的部分费用6000元及2016年12月15日交付的5392.46元，虽然该部分费用的支付发生在《对账函》确认的欠款期间，但后面补交之前欠付租金尚在合理范围内，这也符合陈家羽已经长期欠付租金的事实。而且，该部分费用的支付发生在《对账函》签订确认之前，在无相反证据的情况下，应当视为这已经在签订确认《对账函》时的对账范围内，故该院不再对这两笔费用进行抵扣。 对于违约金20000元，本案《商位使用管理协议书》约定陈家羽违反约定即应当向贯通柳州分公司支付违约金20000元，相对于陈家羽拖延租金的数额以及较长的时间段，该违约金数额在合理损失的范围内，故该院予以支持。对于贯通柳州分公司诉请的利息，本案《商位使用管理协议书》在约定陈家羽违反约定即应当支付违约金20000元的同时，也约定了陈家羽逾期未交费的，贯通柳州分公司将每日加收所欠金额1%的滞纳金，这实质上也是约定的陈家羽的违约金。对此，合同中对同一当事人同一违约行为同时约定两种以上违约金的，是否支持的关键在于违约金总额是否过分高于违约方造成的损失。本案中，虽然贯通柳州分公司同时诉请了违约金20000元，但从陈家羽欠付租金的数额以及较长时间来看，贯通柳州分公司诉请的利息损失并加上20000元，并未超过陈家羽逾期支付租金导致损失的可预计的合理范围，故对于贯通柳州分公司要求从欠付租金的最后一日的次日，即从2018年3月26日开始，按照中国人民银行同期贷款利率计算支付至2019年8月19日，自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算支付至欠费还清之日止的诉请，该院也予以支持。 （三）对于陈家羽要求贯通柳州分公司提交证据及申请对《收银单》上“陈家羽”的签名进行鉴定的问题 陈家羽要求法院责令贯通柳州分公司提交涉案展厅的建设工程规划许可证、消防安全许可证、不动产权证、租赁合同或者授权书等书面证据，陈家羽申请的理由是认为该部分证据涉及涉案合同的效力认定。但是，陈家羽申请的证据中仅有建设工程规划许可证是判断租赁合同效力的要件。而且，在该院已经审理生效的（2017）桂0204民初2671号案等关于涉案商场的物权保护纠纷案件中，涉案商场有备案登记的业委会，当时讼争的商铺也都有合法的产权登记，所以本案的商铺应当不存在因此而影响合同效力的问题，所以该院不同意陈家羽要求提交该部分证据的请求。对于陈家羽要求法院责令贯通柳州分公司提交涉案展厅内物品设施及折价清单等书证的请求，双方对展厅内物品设施及价值争议较大，陈家羽作为该商铺的经营者也应当对其搬离前的商铺内物品设施状况承担初步的举证责任，但陈家羽并未提交任何证据证明，所以，在陈家羽未反诉要求贯通柳州分公司就展厅内物品设施价值进行赔偿的情况下，该部分证据涉及的价值与本案并无关联，该院不同意陈家羽的该项请求。 陈家羽要求法院责令贯通柳州分公司提交《收银单》及其编码0141759的合同、LL170805012的票号等书证的请求，并要求对《收银单》上“陈家羽”的签名进行鉴定。但是，《收银单》对于双方之间的争议并非关键证据，仅是佐证证据。《收银单》上签名是否真实以及是否提交编码0141759的合同、LL170805012的票号等证据，对于本案的判决结果并无实质影响。同时，在商场店铺经营中员工等人员在收银单上签名也可能存在，在本案的商铺租赁经营事实无争议的情况下，并不能仅凭一份500元的收银单即判断案件是否构成虚假诉讼。所以，对于陈家羽要求法院责令贯通柳州分公司提交《收银单》的相关书证并鉴定笔迹的请求，该院不予同意。 （四）对于是否追加上海红星美凯龙品牌管理有限公司柳州分公司参与本案审理的问题 在该院已经审理并生效的（2017）桂0204民初2671号案等案件中，已经查明涉案房屋的业主委托银兴业委会代为签约出租，其后，贯通柳州分公司承租涉案商城并与上海红星美凯龙品牌管理有限公司柳州分公司就案涉商场签订《合作合同》。后来，上海红星美凯龙品牌管理有限公司柳州分公司已经通过生效仲裁裁决书解除了与贯通柳州分公司的合同关系，该院已于2016年8月3日发出执行通知书责令贯通柳州分公司停止使用上海红星美凯龙品牌管理有限公司柳州分公司的无形资产。所以，上海红星美凯龙品牌管理有限公司柳州分公司在其中的法律关系已经经生效判决查明确认，且上海红星美凯龙品牌管理有限公司柳州分公司已经与涉案租赁长期脱离关系，本案已经无追加上海红星美凯龙品牌管理有限公司柳州分公司参与诉讼的必要。 （五）对于协议约定由贯通柳州分公司代上海红星美凯龙品牌管理有限公司柳州分公司收取的费用，是否支持贯通柳州分公司相应诉请的问题本案讼争的《商位使用管理协议书》签订主体只有贯通柳州分公司与陈家羽，上海红星美凯龙品牌管理有限公司柳州分公司并非合同当事人。协议约定贯通柳州分公司代上海红星美凯龙品牌管理有限公司柳州分公司收取该费用，即使贯通柳州分公司作为代收人，也有权向陈家羽收取该费用。而且，在上海红星美凯龙品牌管理有限公司柳州分公司撤离后，涉案商场继续经营，陈家羽未对此提出异议，所以，贯通柳州分公司有权继续收取该费用，对于陈家羽辩称的贯通柳州分公司无权收取约定的代收费，该院不予采信。 二、反诉部分 对于陈家羽的反诉。该院曾于2016年8月3日发出执行通知书责令贯通柳州分公司停止使用上海红星美凯龙品牌管理有限公司柳州分公司的无形资产，随后对涉案商场的标志进行强制拆除的执行。这是整个商场商户都应当明知的事实，但是，至本案诉讼之前，并无证据证明陈家羽曾经就此提出撤销请求，故对于陈家羽的反诉请求该院不予支持。 一审法院判决：一、陈家羽向贯通柳州分公司支付租金、市场管理费、综合维护费197078.58元及逾期付款违约金（逾期付款违约金以197078.58元为本金，从2018年3月26日开始，按照中国人民银行同期贷款利率计算支付至2019年8月19日，自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算支付至欠费还清之日止）；二、陈家羽向贯通柳州分公司支付违约金20000元；三、驳回贯通柳州分公司的其他诉讼请求；四、驳回陈家羽的反诉请求。一审案件本诉受理费4596元（贯通柳州分公司已预交），由陈家羽负担4540.74元，贯通柳州分公司负担55.26元。反诉受理费50元（陈家羽已预交），由陈家羽负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人提交的书写的落款时间为2017年5月25日的《撤场申请书》及自行录制视频，该两证据内容能够相互印证，且被上诉人无证据予以反驳，故本院对此证据真实性予以采信。上诉人提交的证人因为其员工、司机等与其具有利害关系故该证人证言的证明效力本院不予采信。 本院二审对一审查明的事实予以确认。另查明2017年5月陈家羽向贯通柳州分公司提出撤场申请。 本院认为，综合当事人的诉辩主张，二审争议的焦点问题是：1.合同效力及撤销问题。2.租金、违约金计算问题。3.上海红星美凯龙品牌管理有限公司柳州分公司的管理费代收问题。4.质保押金问题。5.诉讼时效问题。 合同效力及撤销问题。据一审法院已经审理生效的（2017）桂0204民初2671号案等关于涉案商场的物权保护纠纷案件中，已查明及认定讼争的商铺都有合法的产权登记，涉案商铺的业主委托银兴业委会代为签约出租。本案合同为贯通柳州分公司与陈家羽于2016年3月31日签订，合同内容没有违反国家法律、行政法规的禁止性规定，亦没有证据证实合同存在意思表示不真实，且上诉人在长期租赁使用过程中也并无产权人对租赁合同效力提出异议。又根据《合同法》第五十二条第（一）项和第五十四条第二款的规定，因欺诈、胁迫而订立的合同，损害国家利益的为绝对无效合同，除此之外，均纳入可撤销合同的范畴。本案合同并未损害国家利益，即使本案中陈家羽对本人所签订合同认为未经其签订前充分了解、尚有疑虑,而其在该整个合同履行期间也均未提出撤销。至本案诉讼之前，并无证据证明陈家羽曾经就此提出撤销请求，故对于陈家羽关于合同撤销的主张不能成立。 关于租金问题。对于陈家羽的欠付租金，2017年2月23日陈家羽签名确认的《对账函》《陈家羽还款计划》载明截止至2017年2月25日陈家羽尚欠2016年6月26日至2017年2月25日共计8个月的租金87590.48元。贯通柳州分公司认可签定《对账函》之后陈家羽交付了2016年6月26日至7月25日的费用10948.81元，2016年7月26日至8月25日的费用10948.81元。扣除上述陈家羽已付费用，陈家羽还应当支付《对账函》中尚欠的65692.86元。其后2017年2月26日至3月25日的费用10948.81元陈家羽已支付。对于陈家羽2016年9月7日交付的6000元、2016年12月15日交付的5392.46元，支付发生在《对账函》签订之前，且《对账函》反映陈家羽有已经长期欠付租金的事实，在无相反证据的情况下，应当视为这已经在签订确认《对账函》时的对账范围内，故一审法院不再对这两笔费用进行抵扣并无不当。关于2017年3月26日至2018年3月25日期间又产生的租金、市场管理费、综合维护费，从在案证据显示，上诉人2017年5月25日提交《撤场申请书》，本院酌情考虑一个月的搬离时间故对于贯通柳州分公司以2017年6月25日作为陈家羽应付费用截止时间，即上诉人应予支付2017年3月26日至2017年6月25日期间又产生的租金、市场管理费、综合维护费32846.43元（即10948.81元×3个月）。 关于违约金。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付并承担相应违约责任。本案双方《商位使用管理协议书》约定陈家羽违反约定即应当支付违约金20000元的同时，也约定了陈家羽逾期未交费的，贯通柳州分公司将每日加收所欠金额1%的滞纳金。即本案属于合同中对同一当事人同一违约行为同时约定两种以上违约金的情形。一审法院根据欠付租金的数额、时长，及贯通柳州分公司诉请的利息损失并加上20000元，并未超过陈家羽逾期支付租金导致损失的可预计的合理范围等实际情况，对违约金总额是否过分高于违约方造成的损失进行审查，判决按照中国人民银行同期贷款利率计算支付至2019年8月19日，自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算支付至欠费还清之日止计算违约金并无不当。 管理费收取问题。本案讼争的《商位使用管理协议书》为贯通柳州分公司与上诉人签订，上海红星美凯龙品牌管理有限公司柳州分公司非此合同当事人。协议约定上诉人应当支付市场管理费28元/平米/月，其中有10元/平米/月为贯通柳州分公司代上海红星美凯龙品牌管理有限公司柳州分公司收取，根据贯通柳州分公司与上诉人双方的合同约定上诉人应向贯通柳州分公司交纳该费用。并且，一审法院曾于2016年8月3日发出相关的执行通知书，并在本案商场中对上海红星美凯龙品牌管理有限公司柳州分公司的无形资产的标志进行强制拆除的执行，该拆除执行程序为公开进行，该商场商户已明知。然而上诉人对上海红星美凯龙品牌管理有限公司柳州分公司撤离后涉案商场继续经营管理未提出任何异议，亦无证据证明贯通柳州分公司此后未向上诉人提供管理服务，故上诉人关于贯通柳州分公司无权按照所约定28元/平米/月收取市场管理费的主张本院不予支持。 关于保证金问题，上诉人二审中举证收据表明其保证金为向海红星美凯龙品牌管理有限公司柳州分公司交纳，贯通柳州分公司亦表示并未收取该费用，故本案中不对此予以处理。又由于上诉人就其遗留物品及装修问题并未在本案中提出反诉，且双方对此问题存在不同意见本案中不能达成一致，故本案对此不予处理。 关于时效问题。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”。《中华人民共和国民法总则》自2017年10月1日起施行。本案租赁合同载明到期日为2017年3月25日，2017年2月23日陈家羽签名确认的《对账函》《陈家羽还款计划》载明截止还款时间为至2017年9月20日。且2017年10月18日贯通柳州分公司曾经委托律师向陈家羽发送律师函催收租金、管理费以及质量保证金。律师函的邮寄单上邮寄地址与上诉人签订合同自行提供的住址相同、电话为上诉人亲自在租赁合同所留，且律师函被上诉人在诉讼中作为被上诉人的证据使用，上诉人关于律师无授权发函及未提出主张的观点不成立。综上故本案贯通柳州分公司于2020年3月10日向一审法院交费暨提出诉讼，故本案并未超过诉讼时效。 综上所述，陈家羽上诉请求部分成立，成立部分予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院（2020）桂0204民初1747号民事判决第二项、第四项； 二、撤销广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院（2020）桂0204民初1747号民事判决第三项； 三、变更广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院（2020）桂0204民初1747号民事判决第一项为：陈家羽向贯通柳州分公司支付租金、市场管理费、综合维护费98539.29元及逾期付款违约金（逾期付款违约金以98539.29元为本金，从2017年6月26日开始，按照中国人民银行同期贷款利率计算支付至2019年8月19日，自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算支付至欠费还清之日止）；四、驳回贯通柳州分公司的其他诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件本诉受理费4596元（贯通柳州分公司已预交），由陈家羽负担2528元，贯通柳州分公司负担2068元。反诉受理费50元（陈家羽已预交），由陈家羽负担。二审案件受理费4556元（陈家羽已预交），贯通柳州分公司负担2050元，由陈家羽负担2506元。 本判决为终审判决。 审判长 梁 斌 审判员 黄继湘 审判员 杨显强 二〇二〇年十二月十七日 书记员 覃 溪