贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终9402号上诉人（原审原告）：贵阳宏益房地产开发有限公司，住所地贵阳市南明区花果园彭家湾危旧房、棚户区改造项目**。法定代表人：肖春红，该公司董事长。委托诉讼代理人：雷霖，男，1985年10月5日出生，住贵州省石阡县本庄镇乐桥村赵家堰组,系该公司员工。被上诉人（原审被告）：肖锦翠，女，1976年10月6日生，汉族，住贵阳市南明区四方河路**山水黔城**团********。原审第三人：谷风，男，1979年9月9日生，布依族，住贵州省长顺县鼓扬镇格道村上院**。上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益房开）因与被上诉人肖锦翠、原审第三人谷风商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初3900号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宏益房开上诉请求：1.撤销原判并依法改判；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1.被上诉人于2013年8月1日与我公司签订购房合同，根据公司缴纳维修基金流程，一般应当在交房时才会收取维修基金，故被上诉人不可能在签订合同之前缴纳维修基金。2.被上诉人陈述其通过现金支付的1万元与应当缴纳的维修基金9851元金额不一致，显然不符合逻辑。3.对于被上诉人陈述其已缴纳维修基金，但并未提供相关的维修基金收据等材料予以证实。4.根据证据规则中的高度盖然性原则，上诉人主张的事实合法有据。综上，一审认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判。肖锦翠答辩称，1.上诉人有提前收取费用的行为，其上诉理由不成立。我于2013年7月10日支付的1万元是缴纳的我自己购买房屋的定金，备注为定金的时间在合并款之前。到2013年8月1日签订合同时，宏益房开将这1万元以收取维修基金的理由合并款收取。且维修基金收据原件就在我手里，对于多收取的149元未退还的问题，我曾问过宏益房开，其以公司需走流程才能退为由未予退还。其次，我在2020年8月28日收房时，上诉人提前收取我所购买的两套房的装修押金及装修管理费。故宏益房开的上诉理由不成立。2.一审开庭笔录第5页载明宏益房开已将订房收据（顾客联）收回。3.我已在一审提交银行流水、维修基金原件等进行举证，根据“谁主张，谁举证”原则，宏益房开应当承担举证不能的后果。4.根据证据规则中的高度盖然性原则，我主张的事实合法有据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的请求，维持原判。原审第三人谷风答辩称，1.我于2013年7月14日用现金支付贵阳市南明区花果园L1区5栋3层3号房购房合同的定金1万元，上诉人出具了红色顾客联的收据。2。2013年7月16日被上诉人和我到上诉人处签订购房合同，房款总价277567元，我刷卡支付了全部房款。上诉人以要合并总款为由将我的红色顾客联收据收回去了。3.一审开庭笔录第5页载明了顾客联的问题。4.我于2019年12月20日办理了不动产权证，证明我没有欠上诉人任何款项。5.上诉人未提交证据证明其主张，其已提交的证据达不到证明目的。综上，请二审法院驳回上诉人的请求，维持原判。原告宏益房开向一审法院提出诉讼请求：1、判决被告归还原告为被告垫付的花果园K区6栋1单元303、304号房屋的维修基金款项共计9851元；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年7月10日，被告通过刷卡支付原告10000元。2013年7月26日，被告通过两次刷卡分别支付原告10000元，共计20000元。2013年8月1日，原告作为出卖人、被告作为买受人签订了两份《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发建设的位于贵阳市南明区花果园大街1号花果园项目K区第6栋1单元3层3号、4号两套房屋，总价款分别为213646元、278963元，共计492609元；采取分期付款，被告应当在2013年8月1日前分别分期支付前述两套房屋预付款64646元、83963元，两套房屋剩余房款149000元、195000元已于2013年8月1日付清。合同第十四条交接手续第（四）款约定：“双方同意按照下列第1种方式缴纳相关费用：1、买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位缴纳下列第1、3、5项费用，并在签订本合同之日起/日内将上述费用交给出卖人，出卖人应当于缴费后/日内向买受人交付相应缴款凭证。（1）专项维修资金；（2）契税；（3）第二十三条约定的物业服务费用；（4）供暖费；（5）见补充协议；……该商品房为住宅的，买受人应当在办理房屋交付手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。未交纳专项维修资金的，出卖人不得向买受人交付房屋。”合同并对房屋交付、权属转移登记等内容进行了约定。合同签订当日，被告通过两次刷卡分别支付原告66000元、406609元，共计472609元。双方并办理了商品房预售合同备案登记。同日，被告（乙方/买受人）与原告（甲方/出卖人）签订《补充协议》，约定原告赠送“乙方所购花果园三期K6栋1单元3层4号房12个月物业费。”。同时查明：2013年7月16日，第三人谷风与原告签订《商品房买卖合同》，约定第三人购买原告开发建设的位于贵阳市南明区五里冲花果园五里冲项目L1区第5栋1单元3层3号，总价款277567元，采取分期付款，第三人应当在2013年7月16日前分期支付房价款，预付款83567元，剩余房款149000元于2013年7月16日付清。合同签订当日，第三人谷风刷卡支付购房款267567元，双方并办理了商品房预售合同备案登记。2019年7月17日，原告向贵阳市住房和城乡建设局转账维修资金920万元，转账支票存根附加信息：“花C区13、15、16、18栋预售号：2011025”。2019年7月22日，原告向贵阳市住房和城乡建设局提出申请（说明）：“我公司开发建设的贵阳市南明区花果园项目①C区13.15.16.18.19栋，2019年7月17日进账9200000.00元，现该项目暂存余额为9200000.00元。因业主不配合维修资金的缴交工作，我公司又着急办理K区1-6栋的商品房现房备案证明，以便更快的办理业主的产权事宜，为避免群众维稳事件的发生，我司特申请将该C区13.15.16.18.19栋暂存中的8341301.00元全部转出，一起用于花果园项目K区1-6栋维修资金的缴交，缴交金额8341301.00元，由此产生的法律责任及经济纠纷由我公司自行承担。”2020年4月13日，贵阳银行股份有限公司瑞南支行房屋维修资金专柜向原告出具收条：“根据2020年4月9日在市住建局11楼1104会议室专题为肖锦翠同志召开的行政调解会精神，贵阳宏益房地产开发有限公司今日已将该业主的两套房屋的收据转交我专柜，经核实这两张收据[1、票号NO.000363011，住宅地址：南明区花果园大街1号花果园项目K区6栋（6）1单元3层3号，金额：4272元；2、票号：NO.000363014，住宅地址：南明区花果园大街1号花果园项目K区6栋（6）1单元3层4号，金额：5579元]真实有效，系我柜于2019年10月31日开具，我柜今日下午将移交给肖锦翠本人。”同日，贵阳银行股份有限公司瑞南支行房屋维修资金专柜出具《关于移交肖锦翠业主的情况说明》：“我行系贵阳市住房和城乡建设局委托承办维修资金业务的专户管理银行，多年以来受托负责《贵州省住宅专项维修资金专用收据》[以下简称‘收据’]的开具、管理工作。根据2020年4月9日在市住建局11楼1104会议室专题为肖锦翠同志召开的行政调解会精神，宏益公司今日已将该业主的两套房屋的收据转交我专柜，经核实这两张收据[1、票号NO.000363011，住宅地址：南明区花果园大街1号花果园项目K区6栋（6）1单元3层3号，金额：4272元；2、票号：NO.000363014，住宅地址：南明区花果园大街1号花果园项目K区6栋（6）1单元3层4号，金额：5579元]真实有效，系我柜于2019年10月31日开具，我柜今日下午移交给肖锦翠本人。”审理中，原告还向一审法院提交了：1.房屋维修资金收据复印件，以及K区缴纳明细表、住建局收条，证明原告垫付被告维修基金后根据与被告在住建局的协调，将收据原件移交给住建局（原件本在被告处），该收据原件是因为住建局调解为了被告接房才移交给住建局。2.谷风购买花果园L1区5栋1单元303号房屋的商品房买卖合同以及备案表、老带新确认表，证明被告与谷风的老带新确认关系，使得谷风购买了该套房屋。3.谷风刷卡POS小票、2013年7月10日1万元收据，证明谷风的总购房款是277567元，谷风在原告处刷卡267567元，另外1万元收据的钱就是肖锦翠在2013年7月10日刷卡为其支付的。被告肖锦翠对原告提交的上述证据意见为：1.维修资金收据真实性无异议，但是认为收据上面载明了是业主收款凭证；对于缴纳明细表不认可，认为与本案无关，达不到原告的证明目的。对住建局收条，认为恰恰证明了是被告缴纳的维修基金。2.对于谷风的商品房买卖合同、备案表、老带新确认表真实性被告予以认可，但是认为与本案无关。并称老带新确认表是当天谷风付款签合同成交后签的，但是当时签字时该确认表第一行、第二行并没未写有“2009.4.21”、“2013.7.10”，只有“2013.7.16”，对该确认表的签名真实性认可，但对以上的年月日2009.4.21、2013.7.10不认可，是原告在之后添加上去的，因为该确认表是原告单方保存，被告的《花果园老带新确认表》在2013年8月1日签合同时原告已收回换成了《补充协议》给被告。3.认可POS小票是谷风当天签合同刷卡的。对于定金收据我方不认可，7月10日是我订了房，订房的时候我才知道老带新活动，我才介绍谷风去买房的。7月10日的收据我不清楚是怎么回事，7月10日我去订房刷的卡，为何收据是别人的名字我就不清楚了。7月10日我刷卡的钱是我自己订房的，是我的订房款。第三人谷风对原告提交的上述证据意见为：对于原告提交的7月10日的票据三性不认可。称2013年7月10日是星期三，房屋是周末订的，该票据是原告单方面制作的，可以随时盖章，对于该证据三性不予认可，达不到证明目的，与本案无关。1万元订房款是周末去用现金支付的，不能说7月16日的POS小票上少一万元就是第三人少原告一万元，合同上写的清清楚楚的。对于POS小票无异议。7月16日第三人去签合同亲自刷卡支付的267567元。第三人并称其是从事艺术职业的，平时收取的红包很多，都放在家里面，存够了就拿去订了房子。审理中，被告肖锦翠还向一审法院提交了：1.短信截图，证明我与原告方销售员吕小雪定了一套房。2.住宅专项维修基金收据，证明是业主使用，业主姓名是我，载明是我的缴款凭证，9851元维修基金显示是我所交。3.原告的房屋销售收据两份，证明原告销售房屋时定每一套房都是一万元定金。4.与原告销售人员的通话录音光盘，证明2013年8月1日签合同时已经计算并收取涉案房屋两套的维修基金。原告对于被告提交的上述证据意见为：1.对短信截图的三性不认可，不能反映实际性内容。2.对维修资金收据真实性无异议，但是该原件是原告移交给住建局的，原持有人是原告。是因为鉴于住建局的调解，出于化解矛盾才移交给住建局转交被告，不代表原告认可该基金是被告交纳的。3.对于房屋销售收据真实性存疑，该证据既然是被告主张从住建局调取，但是金额只有20000元，并且上面清楚标明了房号以及7月26日刷卡时间，因此证明2013年7月10日刷卡与涉案两套房屋无关。根据合同第五十一页第1.2约定，口头表达信息不作为确定双方协议，何况是维修基金这种有法律规定的。4.通话的时候，对方当事人已经不是原告公司员工了，该通话记录明显具有诱导性，在已经离职的情况下，不可能了解到维修基金支付的情况，除非是财务人员，且通话对象身份无法核实，通话记录不能体现被告的证明目的。第三人谷风向一审法院提交了：1.花果园房屋销售广告，证明第三人买的是底层楼不采光，价格是3980元每平方。2.房屋交付验收表，证明第三人没有欠原告一分钱，2016年2月24日验收房屋。原告对第三人的上述证据意见为：1.该证据与本案无关。2.对房屋交付验收表真实性无异议，但是光有合同，没有流水是无法证明是已经付款的，如果是现金也需要收条等证据，至于交房是因为我方认为该一万元是肖锦翠7月10日为谷风代刷，如果该事实不成立，谷风即欠我公司1万元。上述事实，有当事人的陈述、《商品房买卖合同》、备案表、收据、等证据在卷佐证，一审法院予以认定。一审法院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的效力性强制规定，应为有效合同，双方应按合同约定履行自己的义务。合同签订后，原告依照合同约定向被告支付了全部购房款，完全履行了合同约定的义务。合同第十四条交接手续第（四）款约定：“双方同意按照下列第1种方式缴纳相关费用：1、买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位缴纳下列第1、3、5项费用，并在签订本合同之日起/日内将上述费用交给出卖人，出卖人应当于缴费后/日内向买受人交付相应缴款凭证。（1）专项维修资金；（2）契税；（3）第二十三条约定的物业服务费用；（4）供暖费；（5）见补充协议；……该商品房为住宅的，买受人应当在办理房屋交付手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。未交纳专项维修资金的，出卖人不得向买受人交付房屋。”首先，根据原告提交的落款时间为2013年7月25日的《花果园老带新确认表》记载，被告肖锦翠系作为“山水黔城十一组团1栋1单元19楼2号”老业主介绍新业主谷风购买房号为“L1-5-1-303”进行积分等优惠活动。《花果园老带新确认表》标题旁标注“2013.7.10”、“2013.7.16”，“肖锦翠”姓名旁标注“2009.4.21”。被告肖锦翠称该表是和第三人谷风与原告签署买卖合同时一并签的，填表时标题旁只有“2013.7.16”，并无“2009.4.21”、“2013.7.10”。经庭审询问，“2009.4.21”系肖锦翠购买山水黔城十一组团1栋1单元19楼2号房屋的时间。原告称根据表中注明，被告也持有一份该表。对此，被告表示2013年8月1日在签订赠送物业费的《补充协议时》此表作为享受物业优惠的凭证已被原告收回。一审法院认为，结合表中内容，该表仅能证明肖锦翠作为老业主知晓老带新活动后介绍谷风购买房屋，表中标注时间的笔迹与填表内容的笔迹确有不一致。该表可以证明被告与第三人谷风的“老带新”关系，使得谷风购买了该套房屋，但无法直接证明2013年7月10日被告刷卡的1万元款项性质。其次，原告主张2013年7月10日被告肖锦翠刷卡支付的1万元是为第三人谷风代刷的购房订金，向一审法院提交了收款日期为2013年7月10日、姓名为谷风、房号为L1区-5栋-1-303、收款事由为定金的房屋销售专用收据。第三人谷风称其所购买房屋的定金系其自行用现金支付，并非肖锦翠代其刷卡支付，且所有的收据在签订合同后都交给原告换取了正式发票用于办理权属证书，2013年7月10日的定金收据是原告单方面制作的，可以随时盖章。原告对已将收据收回予以认可。根据原告提交的会计凭证，附有谷风刷卡支付购房尾款267567元的POS小票，定金收据时间虽为2013年7月10日，但会计凭证中并无肖锦翠对应账户刷卡支付定金的POS小票附卷，且该收据为原告持有，在法庭辩论终结前原告亦未能提交其他证据予以佐证，无法证明谷风购房的定金系肖锦翠刷卡的1万元支付。肖锦翠提交的短信记录虽未载明所订购房屋的信息，但是“再次”确能表明肖锦翠有过订房事实。再次，原告向一审法院提交了2019年7月22日向贵阳市住房和城乡建设局申请挪用花果园C区维修资金至K区的申请及未缴纳维修资金明细表，被告名字确在其中，但是该表系原告单方制作。贵阳市住房和城乡建设局开具的贵州省住宅专项维修资金专用收据时间是在2019年10月31日，原告提交的房屋维修资金专柜开具的收条及被告提交的情况说明，均只能表明票据的流转情况，达不到双方证明维修资金系各自缴纳的证明目的。而根据双方签订的合同约定，出卖人代买受人向相关单位缴纳专项维修资金，并在缴费后向买受人交付相应缴款凭证，且“该商品房为住宅的，买受人应当在办理房屋交付手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。未交纳专项维修资金的，出卖人不得向买受人交付房屋。”由此可知，专项维修资金费用不论是原告缴纳还是被告缴纳，收据均系由原告先取得然后转交买受人，且不得交付房屋，但原告已通知被告收房。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”。对原告诉请被告归还原告为被告垫付的花果园K区6栋1单元303、304号房屋的维修基金款项共计9851元，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告贵阳宏益房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由原告贵阳宏益房地产开发有限公司负担。二审中，上诉人提交《认购书》与补充协议，拟证明：原审第三人谷风在2013年7月10日签订的认购书，被上诉人刷卡支付的1万元系代谷风支付的定金。被上诉人及原审第三人质证称，三性均不予认可。被上诉人提交以下新证据。第一组：案涉303,304房屋交付验收表，拟证明：2020年8月28日上诉人将案涉房屋交付给被上诉人，故被上诉人是交了维修基金的。上诉人质证称，认可真实性、合法性，不认可关联性和证明目的。上诉人交付房屋是因被上诉人到贵阳市住房和城乡建设局上访，迫于维稳的需要，不能证明其已缴纳了维修基金。原审第三人谷风质证称，认可该证据。第二组：案涉303,304房屋的装修押金收据，装修管理费，《房屋装修申请表》、《装修协议》。拟证明：其于2020年11月2日申请装修，上诉人存在提前收费违反法律规定的行为。上诉人质证称，对真实性、合法性无异议，对关联性有异议。该证据与本案无关，不认可其证明目的。原审第三人谷风质证称，三性均予以认可。第三组：一审开庭笔录。拟证明：被上诉人的红色顾客联定金收据被收回。上诉人质证称，真实性、合法性无异议，不认可关联性，达不到证明目的。上诉人收回购房定金收据是因为定金1万元转为购房款，这是购房协议上明确约定的。原审第三人谷风质证称，三性均认可。原审第三人谷风提交以下新证据：第一组：不动产权证书，拟证明：其已办理产权证，未欠上诉人任何款项。上诉人对真实性无异议，关联性不认可。被上诉人对三性均认可。第二组：一审庭审笔录，拟证明：被上诉人的红色顾客联收据被收回。上诉人质证称，对真实性、合法性无异议，不认可关联性，达不到其证明目的。被上诉人质证称，三性均予以认可。被上诉人与原审第三人谷风共同提交如下证据：第一组、微信群公告，拟证明上诉人有用空白单据让业主签字的行为。上诉人对三性不予认可。第二组：谷风和肖楠的短信记录，拟证明案涉合同认购书是假的。上诉人对三性均不予认可。二审查明其余事实与一审认定事实一致，本院予确认。本院认为，首先，依据《住宅专项维修资金管理办法》第六条：“下列物业的业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金：（一）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外。”第十三条：“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。”缴纳维修基金是买受人的义务。买受人未缴纳维修基金的前提下，开发建设单位不得将房屋交付购买人。本案中，宏益房开已将案涉房屋交付肖锦翠，证明肖锦翠维修基金已缴纳。其次，宏益房开诉称该维修基金系其代肖锦翠垫交，其提交的2019年7月22日向贵阳市住房和城乡建设局申请挪用花果园C区维修资金至K区的申请及未缴纳维修资金明细表，系其单方制作。再次，其主张2013年7月10日肖锦翠刷卡支付的1万元是为第三人谷风代刷的购房订金，但会计凭证中并无肖锦翠对应账户刷卡支付定金的POS小票附卷，且该收据为其持有，不能充分证明1万元系肖锦翠代谷风支付。综上，结合肖锦翠实际已缴纳1万元款项的事实，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，因上诉人对其提出的诉讼请求未提供充分证据以证明，应承担举证不能的败诉责任。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  罗晓珊审判员  邹爱玲审判员  田 勇二〇二〇年十二月二十日法官助理王强书记员蒲美君