安徽省当涂县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0521民初3561号 原告：马鞍山富美商业管理有限公司，住所地安徽省马鞍山市当涂县姑孰镇工业集中区，统一社会信用代码：9134052139989528XP。 法定代表人：陈华津，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：冯小妹，安徽姑城律师事务所律师。 被告：秦翠红，女，1963年4月11日出生，汉族，户籍所在地安徽省当涂县经济开发区，现住安徽省当涂县。 原告马鞍山富美商业管理有限公司（以下简称：富美商业公司）诉被告秦翠红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告富美商业公司的委托诉讼代理人冯小妹、被告秦翠红均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 富美商业公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《商业租赁管理合同》于2019年6月1日解除；2.判令被告立即支付原告拖欠的租金431438元，并以208219元为基数、按年利率24%计算自2017年6月1日起至被告清偿完毕之日止的违约金，其中截止到2020年9月23日的违约金为165662元；3.判令被告立即搬离涉案房屋并按照合同要求返还房屋；4.判令被告于2019年6月1日起按照每天1元／㎡的标准支付商铺占用期间的使用费直至被告实际归还房屋之日止（暂算至2020年9月23日的占用使用费为293548.8）；5.依法确认原告有权没收被告支付的履约保证金5000元；6.判令被告支付律师费20000元；7.本案诉讼费用由被告承担。庭后富美商业公司将本案第2项诉请变更为：判令被告立即支付原告拖欠的租金208219元（被告已交纳15000元），并以208219元为基数、按年利率24%计算自2017年6月1日起至被告清偿完毕之日止的违约金，其中截止到2020年9月23日的违约金为165662元；并撤回本案第5项诉请，同意将该5000元履约保证金冲抵被告欠付的费用。事实与理由：2016年3月2日，被告与原告签订了《商业管理租赁合同》一份，合同约定原告将位于马鞍山市当涂县间商铺（面积约：611.56㎡）出租给被告（承租人）作为装饰材料的经营场所使用；租赁期限为3年，自2016年6月1日至2019年5月31日止，租金以每天按照1元／㎡的标准向原告每年度缴纳租金费用223219元，履约保证金5000元；合同签订之日应当交足三个月租赁费，第二次在2016年5月31日前交足三个月租赁费，第三次在2017年5月31日前交足六个月的租赁费；因被告逾期支付应付费用的，每逾期一日应按应付费用的3‰向原告支付逾期付款违约金；因承租人（即被告）原因导致合同解除的，被告需要将保证金作为违约金支付给原告；承租人（即被告）若是违反本合同任何约定，除应承担相应的违约责任外，还应赔偿原告的全部损失（包括但不限于诉讼费、差旅费、律师代理费等实现债权费用）。 因被告是原告初期招进来的客户，为了扶助商户，故为其提供了优惠政策；被告严格按照合同约定交付结清商铺所有费用（含租赁费等），原告给予被告12个月的免租期；按照约定的时间完成开业并积极配合原告开业活动，原告给予被告6个月的免租期；被告按照原告约定的时间完成交铺及装修工作，则原告给予被告6个月的免租期；上述免租期限定在商业租赁合同期限时间区间内，超过则作废。合同履行过程中，被告并未依约按时缴纳相应租金，原告多次找人沟通索要，都被被告种种理由拒绝，合同到期后，被告又不愿意续签书面的合同，长期占用原告的商铺，不肯腾空归还。另外，为索要租金等合法权益的债权，原告委托律师代理维护原告的合法权益，支出律师费用20000元。为维护原告合法权益，特具状法院，望判如所请。 秦翠红辩称，关于原告第1项要求解除租赁合同，我方认为此合同具有欺诈行为，是一份无效合同。理由如下：1.从双方于2016年1月19日签订合同到今天为止，原告就没有履行一件合同应尽的义务，不管是书面的还是口头的。门面位子变过3次，于2016年1月19日签订合同，让我交2万元，其余的按3/6/3交，并承诺20万补偿金，用工程的利润来交，承诺经理黎耀明。因我青莲中路门面生意兴隆，装潢也是花了几十万，如果不给我补偿，我怎么会到一个陌生的新市场。黎经理承诺补偿30万，后多次协调改为20万。安排100万工程给我做，另加一个固定广告位，以及富嘉美每次活动我可以免费参加，事实一进场活是给我干的，比如我店里的门、窗、地坪，前几家包括我店面的门头、隔墙。后要把我的门面要向北移，我的合同要重新修改，于是有了2016年3月2日那份无效合同。理由是在重新签合同时发现附加协议丢了，要求汪总重新补上去，汪总说做不了主，然后拿着合同去找领导，后面也没有给我答复，接着黎耀明也不见了，这件事拖到今天也没有解决。该合同存在权利义务严重不对等的情况，属无效合同。2.原告诉我欠房租和违约金人民币共915648元是在弄虚作假欺压弱势群体。 对原告合同的真实性以及诉状中的计租时间均不予认可，我方有证据证明其他商户是从2017年10月1日开始计租的。如果合同是真实合法的，原告方没有违约的话，原告不给我免租是正确的，我之所以不付房租首先是原告方自身的违约，其次原告方也没有支付前期的工程款，以及原告没有兑现对我招商的承诺，我只做了一部分工程，工程款原告也没有支付，我向原告催要，原告说工程款用来折抵房租，我也多次要求原告方兑现对我的承诺，没有人处理。假如我违约，在半年不交房租，原告方就有权起诉我，可以锁我的门，但是原告方四年了才起诉我。我多次要求原告方与我结算工程款，原告方都是让律师出面处理。原告的商管部门的经理欺负我，四次把我仓库里的货搬出去，其他商户都有仓库，到现在为止我都没有仓库。仓库在合同里没有，但前期招商时，大家都有，我开始也有，之后就我没有。2018年我曾经写了十个是不是给原告公司商管部的经理王辉，但是他并没有交给公司的老总，所以至今也没有问过我要房租。门面上的六块广告招商时承诺给我用，王辉一来就把我广告牌的位置覆盖了，还用其他广告把我的门面覆盖住了。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年1月19日，原告与被告签订《商铺租赁管理合同》一份，合同约定原告将位于马鞍山市当涂县铺位出租给被告（承租人）作为装饰材料的经营场所使用。后因铺位位置进行调整，双方于2016年3月2日重新签订了一份《商铺租赁管理合同》，该合同约定原告将位于马鞍山市当涂县间铺位（计租面积为：611.56㎡）出租给被告作为装饰材料的经营场所使用；租赁期限为3年，自2016年6月1日至2019年5月31日止；合同期满前，被告同意继续经营的，应提前30日向原告提出书面续订申请，原告同意后双方重新签订合同。合同期满，原告有权收回该铺位；租金以每天按照1元／㎡的标准向原告每年缴纳租金费用223219元。合同签订之日应当交足三个月租赁费，第二次在2016年5月31日前交足三个月租赁费，第三次在2017年5月31日前交足六个月的租赁费；合同签订时，被告须一次性另行向原告交纳一个月的租赁费作为履约保证金5000元；同时约定，如被告违反本合同任何约定，除应承担相应的违约责任外，还应赔偿原告全部损失（包括但不限于诉讼费、差旅费、律师代理费等实现债权费用）。同时双方达成商铺免租期约定，在合同期内如被告（承租人）按照合同约定履行相应义务，出租方给予承租人租金及市场管理费的优惠，即租三免二，也就是合同约定三年期只需要交纳一年租金。 合同签订后，原告依约向被告交付了合同约定的商铺，被告共向原告支付了20000元费用。就本起诉讼，原告为委托律师支付律师代理费20000元。 上述事实，有原、被告双方的当庭陈述及原告提供的2016年3月2日签订的《商业租赁管理合同》及《商铺免租期约定》、委托代理合同、发票，被告提交的2016年1月9日签订的《商业租赁管理合同》及《商铺免租期约定》等证据，经庭审查证，足以认定。 本院认为：租赁合同是指出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 本案中，被告对原告提交的双方于2016年3月2日签订的《商业租赁管理合同》上其签名的真实性无异议，但认为该合同中缺少附加协议，属无效合同。首先，本院经核对被告提交的双方于2016年1月19日签订的《商业租赁管理合同》的内容发现，两份租赁合同中除涉及被告租赁铺位的位置、租赁面积、租金标准有不同外，其余内容并无本质区别，且被告庭审中也认可在签订第一份租赁合同后，因铺位位置进行了调整，双方重新签订了2016年3月2日的租赁合同，其现在租赁使用的铺位就是第二份租赁合同约定的铺位。其次，第二份租赁合同中双方虽没有重新签订《商铺免租期约定》，但原告亦将双方于2016年1月9日签订的租赁合同中的《商铺免租期约定》作为第二份合同的附件一并提交确认，且《商铺免租期约定》主要涉及对承租人的租金及市场管理费的优惠。再次，就被告主张的承诺和补贴，在双方先后签订的两份《商业租赁管理合同》中均无涉及，且被告对此并未提交相应证据佐证。综上，被告虽主张双方于2016年3月2日签订的《商业租赁管理合同》无效，但对此并未提交相应证据佐证，本院对此不予认定，本院经审查认为该合同真实、合法、有效，且未违反法律法规的限制性规定，本院依法予以确认，双方均应按该合同的约定履行各自的义务。 关于原告的各项诉请。1.原告主张双方签订的《商业租赁管理合同》已于2019年6月1日解除，根据合同约定案涉铺位的租赁期为2016年6月1日至2019年5月31日止，合同期满前，如被告同意继续经营的，应提前30日向原告提出书面续订申请，原告同意后双方重新签订合同。现合同租期已届满，双方并未签订新的租赁合同，故原租赁合同已依法解除。2.原告作为出租方，其主要的合同义务是将约定的物业交给被告使用，而被告主要的合同义务是支付租金及相关费用。合同签订后，原告依据约定将案涉铺位交付给被告使用，故被告应及时支付租金。庭审中，原告主张因被告未能按约定履行及时支付租金的义务，故依据《商铺免租期约定》第1条的约定，被告不享有12个月的免租期优惠，应按合同支付租赁期内2年的租金446438元及相应违约金，庭后原告自愿将该项诉请变更为要求被告支付租赁期内1年剩余的租金208219元（223219元-15000元）及相应违约金，原告自愿变更的该项诉请，系自由处分诉讼权利的行为，不违反法律规定，且未增加被告的诉讼负担，本院予以准许。庭审中被告认可自合同签订后共向原告支付了2万元费用，扣除合同约定的5000元履约保证金，其余15000元视为租金的支付，故原告依据双方合同约定主张被告支付尚欠租金208219元，于法有据，应予支持。就原告主张被告按年利率24%支付逾期付款违约金，鉴于该标准过高，被告亦不予认可，可调整为中国人民银行发布的同期同类贷款利率四倍及一年期贷款市场报价利率四倍予以支持。3.原、被告之间的租赁合同已依法解除，原告有权收回该铺位，故原告要求被告搬离、返还涉案房屋的诉讼请求，具有事实及法律依据，予以支持。4.原告在庭后自愿撤回第5项诉请，并同意用该5000元履约保证金冲抵被告欠付原告的费用，未损害被告的合法权益，本院予以准许。被告在双方租赁合同期满解除后，继续占有使用案涉铺位已无合同及法律依据，故原告依据合同约定主张被告以每天1元/㎡，即18601元/月的标准支付案涉铺位的占有使用费，于法有据，应予支持，其中2019年6月1日至2020年5月31日的占有使用费应为223219元，扣除履约保证金5000元，尚应支付218219元。5.原告主张律师代理费20000元，鉴于本院已按限额标准支持了原告的违约金诉请，故就原告主张的律师代理费不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、依法确认原告马鞍山富美商业管理有限公司与被告秦翠红于2016年3月2日签订的《商业租赁管理合同》已于2019年6月1日解除。 二、被告秦翠红于本判决生效之日起十日内给付所欠原告马鞍山富美商业管理有限公司租金208219元，并以208219元为基数、按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的四倍支付自2017年6月1日起至2019年8月19日止的违约金；以208219元为基数、按一年期贷款市场报价利率的四倍支付自2019年8月20日起至实际给付之日止的违约金。 三、被告秦翠红于本判决生效之日起二十日内将位于马鞍山市当涂县间案涉商铺腾空并返还给原告马鞍山富嘉美商业管理有限公司。 四、被告秦翠红于本判决生效之日起十日内以18601元/月的标准支付原告马鞍山富美商业管理有限公司自2019年6月1日起至实际返还案涉房屋之日的占有使用费，其中截止到2020年5月31日的费用为218219元。 五、驳回原告马鞍山富美商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取5362元，由原告马鞍山富美商业管理有限公司负担159元，被告秦翠红负担5203元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。 审判员  袁泉 二〇二〇年十二月十六日 书记员  周璐