福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽04民终2618号 上诉人（原审被告）：三明市碧桂园房地产开发有限公司，住所地三明市梅列区碧桂园******，统一社会信用代码91350400075048201M。 法定代表人：龚文博，执行董事。 委托诉讼代理人：张丽莉，福建闽中律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：叶斌，男，汉族，1967年2月16日出生，住三明市梅列区。 被上诉人委托诉讼代理人：唐滟帆，福建邱宁江律师事务所律师。 上诉人三明市碧桂园房地产开发有限公司（以下称碧桂园公司）因与被上诉人叶斌房屋买卖合同纠纷一案，不服三明市梅列区人民法院（2020）闽0402民初1683号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月7日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。现已审理终结。 碧桂园公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回叶斌全部诉讼请求，一、二审案件受理费由叶斌承担。事实和理由：逾期办理讼争商品房权属登记系因国家调整了产权登记制度，改变为统一办理《不动产权证书》，在办理《不动产权证书》时，还增加了一项必备资料，即《不动产权籍调查报告》。且《商品房买卖合同》双方在政策调整之前关于办理权属证书的责任约定，在没有重新协商达成一致的情况下，并不能直接约束政策调整之后出现的情形。因此，逾期办理不动产权证责任不能归责于碧桂园公司，逾期办理不动产权证的违约责任也不应由碧桂园公司承担。一审判决以房屋产权登记制度的变化，没有增加碧桂园公司的负担，且对前置的“权籍调查成果”工作时限30日未予扣除，与事实和法律相悖。 叶斌答辩称：碧桂园公司作为专业从事房地产开发的公司，其提出情势变更和扣除“权籍调查成果”30日工作时限的理由不能成立。根据《商品房买卖合同》商品房办理权属证书期限的约定，碧桂园公司应承担逾期办证的违约责任并支付违约金。故请求驳回上诉，维持一审判决。 叶斌向一审法院起诉请求：1.请求判令碧桂园公司立即支付逾期办理商品房权属登记违约金4400元；2.本案诉讼费用由碧桂园公司负担。 一审法院认定事实：2015年8月18日，叶斌与碧桂园公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：叶斌向碧桂园公司购买位于三明市梅列区××号××幢××室房产；购房总价款为994786元；碧桂园公司应于2017年6月30日前向叶斌交付该商品房；双方同意共同向房屋登记机构申请办理商品房的房屋所有权转移登记。因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，每逾期一天出卖人应向买受人支付50元的违约金。叶斌已依合同约定全额支付购房款。案涉商品房于2017年11月6日取得建设工程验收备案证明文件。叶斌于2017年7月5日接收了案涉商品房。碧桂园公司于2018年5月4日书面通知叶斌办理房屋权属证书。 一审法院认为，关于碧桂园公司是否应承担违约责任的问题。2013年11月20日，国务院常务会议确定了不动产统一登记的改革方向，2014年11月24日《不动产登记暂行条例》发布。碧桂园公司系专门从事房地产开发的企业，对房地产领域的相关法律、政策，以及房地产登记的改革方向应有充分的了解和预判。三明市不动产登记自2016年10月19日开始实施，案涉合同约定的交房时间为2017年6月30日前，实际交房实际为2017年7月5日，且合同约定的办理权属登记期限是在房屋交付之日起90日内。可见在案合同义务履行期限届满前，碧桂园公司有充分履行时间。碧桂园公司以房屋产权登记制度的变化属于情势变更为由，提出抗辩的诉讼意见，不予采纳。叶斌与碧桂园公司签订的《商品房买卖合同》系合同双方的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，应受法律保护。因碧桂园公司的原因导致叶斌未在交房后90日内取得不动产权证书，碧桂园公司构成违约，应依合同约定承担违约责任。关于碧桂园公司逾期履行合同义务的期间如何确定问题。《商品房买卖合同》第二十条约定，双方同意共同向房屋登记机构申请办理商品房的房屋所有权转移登记。因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，每逾期一天出卖人应向买受人支付50元的违约金。由此，叶斌主张从2017年11月6日之次日起第91日开始依合同约定计付违约金符合合同约定，予以支持。碧桂园公司主张其于涉讼商品房所在楼栋办理首次登记后即电话通知叶斌办理房屋权属证书，因其未提交证据予以佐证，不予采信。碧桂园公司于2018年5月4日书面通知叶斌办理房屋权属证书，至此碧桂园公司已尽相应合同义务。由此，本案违约金计算至碧桂园公司通知叶斌领取办证所需资料前一日为宜。 综上，一审法院认为，依法成立并生效的合同受法律保护，合同双方应秉承诚实信用原则恪守合同义务。碧桂园公司未按期履行合同义务，导致叶斌未能在商品房交付使用之日起90日内取得房屋权属证书，构成违约，依法应当承担相应违约责任。由此，碧桂园公司应从2018年2月5日起至2018年5月3日止（共88日），每日向叶斌支付违约金50元。据此，叶斌提出诉请，根据查明事实予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下:三明市碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向叶斌支付违约金4400元。案件受理费50元，减半收取25元，由叶斌负担12元，三明市碧桂园房地产开发有限公司负担13元。 本案二审中，当事人没有提交新证据。 双方当事人对一审判决查明认定的事实经过没有异议，本院对没有争议的事实予以确认。 本院认为，《不动产权登记暂行条例》于2014年11月24日发布，三明市不动产统一登记自2016年10月19日开始实施。碧桂园公司作为专业的房地产开发企业，本应及时调整应对房屋权属登记变化后的情况，况且，本案合同约定的交房时间为2017年6月30日前，故从该实际情况看在房屋产权登记制度改变后，碧桂园公司仍有充分履行时间办理涉案商品房的首次登记。故碧桂园公司提出，逾期办理讼争商品房权属登记系因产权登记制度改变，当属于情势变更，逾期办理不动产权证责任不能归责于碧桂园公司，碧桂园公司亦不应承担逾期办理不动产权证的违约责任，及应对前置的“权籍调查成果”工作时限30日予以扣除的上诉主张，缺乏相应事实依据，本院不予支持。《商品房买卖合同》约定，本案房屋权属登记系由双方共同前往不动产登记中心办理，碧桂园公司负有及时通知并配合办理房屋权属证书的义务，如买受人在接到碧桂园公司办证通知后未及时办理房屋权属登记，该责任不在碧桂园公司，故本案的逾期办理商品房权属证书的违约金应计算至碧桂园公司履行通知义务之日。 综上所述，三明市碧桂园房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由三明市碧桂园房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张志历 审 判 员 谢明华 审 判 员 吴江** 二〇二〇年十二月十八日 法官助理 简雪凤 书 记 员 张 婕 附本判决所依据的主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。