河北省承德市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）冀08执异87号案外人：兰凌，女，1969年11月20日生，蒙古族，住河北省承德市双桥区。委托诉讼代理人：方芳，河北紫胤律师事务所律师。申请执行人：苏慧，女，1970年9月12日生，汉族，住河北省承德市双滦区。委托诉讼代理人：经万隆，河北承天律师事务所律师。被执行人：王恩重，男，1955年9月20日生，汉族，住河北省承德市双桥区。被执行人：孙秀兰，女，1955年7月7日生，汉族，住河北省承德市双桥区。委托诉讼代理人：王久利（系孙秀兰之子），男，1985年10月6日生，汉族，住河北省承德市双桥区。被执行人：承德市正昊房地产开发有限公司（以下简称正昊公司），住所地河北省承德市双桥区石洞子沟**，统一社会信用代码911308027434470306。法定代表人：王恩重，职务董事长。委托诉讼代理人：白皓丞，河北蓝岛律师事务所律师。被执行人：承德市双桥第五建筑安装有限公司（以下简称五建公司），，住所地河北省承德市双桥区石洞子沟富华****楼05-109统一社会信用代码91130802106442202N。法定代表人：袁征，职务总经理。委托诉讼代理人：张帅，河北蓝岛律师事务所律师。本院在执行申请执行人苏慧与被执行人王恩重、孙秀兰、正昊公司、五建公司借款合同纠纷一案中，案外人对执行标的（位于金牛山庄小区**楼**102、103室房产）向本院提出书面异议。本院受理后依法组成合议庭进行审查，并于2020年12月21日举行了听证，案外人的委托诉讼代理人方芳、申请执行人的委托诉讼代理人经万隆、被执行人孙秀兰的委托诉讼代理人王久利、被执行人正昊公司的委托诉讼代理人白皓丞、被执行人五建公司的委托诉讼代理人张帅到庭参加了听证并提交了书面答辩意见。本案现已审查终结。案外人称，请求事项：依法解除对金牛山庄小区4号楼一单元102、103室房产的查封。事实与理由：案外人兰凌于2020年9月2日在双桥区人民法院起诉正昊公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，在诉讼保全过程中知晓案涉房产（金牛山庄小区4号楼一单元102、103室）被贵院（2018）承中法执字第96号之一协助执行通知书查封。一、贵院查封的上述房产系案外人产权置换房屋。2012年9月6日，由承德市恒义公证处对案外异议人与正昊公司的《产权调换协议》《产权调换补充协议》进行了公证，出具（2012）承恒证民字第1856号公证书，根据该公证文书内容可见，正昊公司承诺案外人于2015年12月前回迁，并为案外人办理房屋产权证书。根据公证书附图可知，案外人应回迁至金牛山庄小区4号楼一单元102、103室房产。二、案外人对于上述房产享有对抗一般债权的优先权。1、案外异议人的利益应予以保护。根据案涉《产权调换协议书》以及《产权调换补充协议》约定，案涉房产系案外异议人以物易物取得的房产，是以其原有房产被拆除为代价，故其权益性质有别于一般房产受让人。被拆迁房产通常为被拆迁人赖以生存和生产的基本物质条件，且房屋拆迁往往涉及社会公共利益，从被拆迁人服从公益的行为应予倡导的角度考虑，应对被拆迁人的权益予以侧重保护或特别保护。2、本案案外异议人的债权系特殊债权。根据公证书内容，案外人与正昊公司签订的《产权调换协议书》以及《产权调换补充协议》不仅对房屋的补偿方式、安置房屋面积、过渡期等一般内容进行约定，而且安置用房对位置、用途也作了明确、特别约定，也就是说上述房产具有了特定性。根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。即拆迁安置房屋特定化之后，被拆迁人享有优先取得安置房的权利，当权利发生冲突时，被拆迁人的优先权可以对抗一般购房消费者。该条款赋予了拆迁安置房屋一种物权的优先效力，故案外异议人对案涉房产的优先取得权即为特殊债权。3、案外异议人对案涉房产的权利优先于被异议人滦平县汇通小额贷款有限公司（后变更苏慧为本案的申请执行人）的普通金钱债权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。通常情况下，抵押权具有优先受偿效力，但在法律、司法解释另有规定的情况下，特殊债权可优先于担保物权。也就是说，本案案外异议人的权利应优先于担保物权。本案被异议人滦平县汇通小额贷款有限公司（后变更苏慧为本案的申请执行人）申请执行被异议人正昊公司、王恩重、孙秀兰以及五建公司的执行依据为借款合同纠纷案件的法律生效文书，即为普通金钱债权。相较而言，案外异议人对案涉房产享有的优先权优先于担保物权，更优先于被异议人滦平县汇通小额贷款有限公司（后变更苏慧为本案的申请执行人）的一般债权。综上所述，贵院的查封行为损害了案外异议人的合法利益，特向贵院请求解除对案涉房屋的查封，望贵院依法裁决。案外人向本院提交了如下证据：1、承德市恒义公证处（2012）承恒证民字第1856号公证书复印件一份；2、照片以及案涉房产户型图11张；3、光盘一张；4、2020年12月9日河北省承德市双桥区人民法院（2020）冀0802民初3296号民事裁定书一份。申请执行人苏慧答辩称，一、本案案涉房屋性质：（一）从案外人权利主张依据分析。案外人对相关房屋（金牛山庄小区4号楼一单元101、102、103、201、203、204、301、303、304、401、501共计11套，以下简称案涉房屋）主张排除强制执行的依据为产权-124产权调换协议书（以下简称协议书）及（2012）承恒证民字第1856号公证书所涉及的产权调换补充协议（以下简称补充协议）。（二）从案外人权利主张依据的性质分析。首先，从权利主张依据的订立主体看。协议书的订立主体为拆迁人承德市三年大变样拆迁办公室二牛沟拆迁工作组（以下简称拆迁办），被拆迁人为兰白金（已故），而补充协议的订立主体为甲方正昊公司，乙方任淑珍、兰博、兰岚、兰凌、兰天，故协议书与补充协议的订立主体不同；其次，从权利主张依据的目的看。协议书系“甲方（拆迁办）经承市拆许字[2008]第25号《房屋拆迁许可证》批准，对乙方现有房屋实施拆迁，根据乙方的自行选择实行产权调换安置……”，而补充协议系“甲方于2012年6月初在施工过程中将乙方房屋损毁，致使甲方法定代表人王恩重被刑事拘留，现甲乙双方经过协商……”。综合上述订立合同的主体和目的，协议书系因拆迁安置，因被拆迁人自行选择实行产权调换安置而给予的安置房屋，且安置房屋由拆迁人拆迁办向被拆迁人交付。而补充协议系因侵权，侵权人正昊公司向受损人进行补偿，补偿的方式采用实物补偿即以房屋进行补偿，且补偿房屋由侵权人正昊公司向受损人进行交付。故协议书涉及的安置房屋符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定情形，系属拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式确定的安置房屋性质，被拆迁人对此具有优先取得补偿安置房屋的权利。而补充协议并非拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式确定的安置房屋，而系基于侵权赔偿所确定的安置房屋，故案外异议人对补充协议所涉及的房屋不具有优先权。二、本案案涉房屋坐落：根据协议书及补充协议，均不能够明确案涉房屋的明确、具体坐落，故案外异议人权利外观不明确。三、本案的法律后果：根据案外异议人与被执行人他案[承德市双桥区人民法院（2020）冀0802民初3296号（以下简称3296号案件）]诉讼进程，被执行人在3296号案件审理过程中提出反诉，反诉请求依法确认补充协议无效。现3296号案件正在审理中，如果3296号案件经审理判决确认补充协议无效，则案外异议人对绝大部分安置房屋丧失权利依据。在此情况下，如果案外异议人执行异议请求得以支持，必将导致案涉房屋的强制措施被排除，致使案涉房屋的轮候强制措施生效或者被其他债权人申请采取强制措施，从而损害答辩人合法权益。故答辩人认为，因本案应以3296号案件的审理结果为依据，在3296号案件法律文书生效前，应当中止本案的审查。综上所述，答辩人认为鉴于案涉房屋的性质及3296号案件的进程，案外异议人本即不存在对案涉房屋享有优先且能够排除强制执行的权利，且本案又存在中止审查之情形，故答辩人请求贵院依法裁定驳回案外异议的申请。被执行人孙秀兰答辩称，一、申请人与正昊公司之间签订了两份协议，包括《产权调换协议》、《产权调换补充协议》，其中《产权调换协议》是基于申请人房屋被拆迁而形成，具有物权性质。《产权调换补充协议》是基于拆迁赔偿而形成的，是债权法律关系。申请人依据上述二份协议提出执行异议，并不能排除案涉房屋的查封措施。二、申请人依据《商品房买卖合同司法解释》第七条：拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。来证明申请人对被查封房屋享有物权依据不足。首先，被查封房屋正昊公司并未出售给第三人，现在的房屋产权并未变更。其次，产权调换补充协议不是所有权调换而来的安置协议。三、申请人诉正昊公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，双桥区人民法院已经立案。正昊公司已经提起反诉产权置换协议补充协议合同无效，该案正在审理过程中。申请人提供的产权调换补充协议的效力还没有定论，所以，申请人依据上述协议申请执行异议，事实和法律依据不足。四、申请人对产权调换补充协议的取得不合法。是申请人利用职务便利，利用对正昊公司法定代表人王恩重的刑事责任，来胁迫王久利签订补充协议，该协议不是当事人的真实意思表示，违背公平原则，属于无效合同。综上所述，申请人的异议申请应予驳回。被执行人孙秀兰向本院提交了如下证据：1、2020年9月1日兰天、兰岚、兰博、兰凌、任淑珍起诉正昊公司继续履行合同民事起诉状复印件一份；2、2020年12月6日正昊公司反诉兰天、兰岚、兰博、兰凌、任淑珍依法确认双方签订的产权调换补充协议无效反诉状复印件一份。被执行人正昊公司答辩称，一、申请人与正昊公司之间签订了两份协议，包括《产权调换协议》、《产权调换补充协议》，其中《产权调换协议》是基于申请人房屋被拆迁而形成，具有物权性质。《产权调换补充协议》是基于拆迁赔偿而形成的，是债权法律关系。申请人依据上述二份协议提出执行异议，并不能排除案涉房屋的查封措施。二、申请人依据《商品房买卖合同司法解释》第七条：拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。来证明申请人对被查封房屋享有物权依据不足。首先，被查封房屋正昊公司并未出售给第三人，现在的房屋产权并未变更。其次，产权调换补充协议不是所有权调换而来的安置协议。三、申请人诉正昊公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，双桥区人民法院已经立案。该案正在审理过程中，申请人提供的产权调换补充协议的效力还没有定论，所以，申请人依据上述协议申请执行异议，事实和法律依据不足。综上所述，申请人的异议申请应予以驳回。被执行人五建公司与申请执行人苏慧、被执行人孙秀兰、正昊公司答辩意见一致。本院查明，滦平县汇通小额贷款有限公司于2018年8月8日向本院申请财产保全，请求对被申请人孙秀兰、王恩重、正昊公司、五建公司的财产在价值7500万元以内予以查封（或扣押、冻结）。2018年8月13日本院作出（2018）冀08民初96号民事裁定书，冻结被申请人孙秀兰、王恩重、正昊公司、五建公司的7500万元的银行存款或查封等值财产。2018年8月14日本院作出（2018）承中法执字第96号之一协助执行通知书，查封了金牛山庄4号楼（除1单元1001-1901、1002-1902、1003-1903、1004-1904、2201、601之外的）全部房产及地下室。为此，案外人提出上述异议。另查明，本院在执行申请执行人滦平县汇通小额贷款有限公司与被执行人孙秀兰、王恩重、正昊公司、五建公司借款合同纠纷一案中，于2019年9月20日作出（2019）冀08执327号之二执行裁定书，变更苏慧为本案的申请执行人。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”。本案中，因甲方承德市三年大变样拆迁办公室二牛沟拆迁工作组与乙方代表人任淑珍于2012年7月28日签订了《产权调换协议书》，同年9月6日甲方正昊公司与乙方任淑珍、兰博、兰岚、兰凌、兰天签订了《产权调换补充协议》，且上述协议已经承德市恒义公证处作出（2012）承恒证民字第1856号公证书，所以案外人对上述房产提出的排除执行异议，符合上述规定的情形且其权利能够排除强制执行。综上，其异议理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定如下：中止对位于金牛山庄小区4号楼一单元102、103室房屋的执行。案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长 刘军生审 判 员 李国臣审 判 员 薛 飞二〇二〇年十二月二十三日法官助理 胡国超书 记 员 谢 峥