广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终20677号上诉人（原审原告）：广州大运物业管理有限公司，住所地广州市花都区新华街永发大道****，统一社会信用代码91440114056567153Y。法定代表人：远金海。委托诉讼代理人：吴小庆，广东合拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：周芳汀，广东合拓律师事务所实习人员。被上诉人（原审被告）：曾俊树，男，1956年7月14日出生，汉族，住广州市花都区，被上诉人（原审被告）：毕铧少，女，1957年6月10日出生，汉族，住广州市花都区，上诉人广州大运物业管理有限公司（以下简称大运公司）因与被上诉人曾俊树、毕铧少物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初10758号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。大运公司上诉请求：1.请求依法撤销一审判决，并改判被上诉人立即支付给上诉人2018年8月至2019年7月的物业服务费3959.28元及违约金（各月的逾期付款违约金以当月欠缴的物业服务费为本金，每日按千分之三的比例，自欠费当月的11日起计至被上诉人还清全部欠款之日止）；改判被上诉人立即支付给上诉人2018年7月至2019年7月的垃圾处理费52元。2.由被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：1、一审判决以2018年12月26日作为上诉人知悉3304号行政判决的时间节点并无法律依据。3304号行政判决的作出时间为2018年12月26日，但送达之日并不一定就是这天，被上诉人没有提交任何证据证明该行政判决的送达时间是2018年12月26日，一审判决在没有查清3304号行政判决生效时间的情况下，就以2018年12月26日作为上诉人知悉3304号行政判决的时间节点没有事实与法律依据。2、行政主管部门对涉案小区的选聘解聘工作有指导监督的权责，上诉人一直等待行政主管部门作出最终的处理决定具有正当性。广州市中级人民法院于2018年9月5日作出了（2018）粤01民终12264号《民事裁定书》，该民事裁定书是针对涉案小区的业主作出的，该裁定书肯定了等待行政主管部门作出最终处理决定的行为的正当性。上诉人作为涉案小区的物业公司，等待行政主管部门作出最终的行政处理决定当然具有正当性。3、3304号行政判决虽然撤销了《关于暂停大运家园业主委员会召开业主大会解聘选聘物业管理公司事项的通知》，但并没有代行政主管部门作出最终的处理决定，上诉人在《暂停通知》被撤销后，继续等待行政主管部门作出最终的处理决定仍然具有正当性。4、花都区大运家园业主委员会的任期期满，即便上诉人想移交，也不知向谁移交，《暂停通知》被撤销后，上诉人继续提供物业服务具有正当理由。《广东省物业管理条例》第34条最后一款规定：“业主委员会任期届满，不得继续履行职责”。花都区大运家园业主委员会任期至2018年8月30日期满，3304号行政判决于2018年12月26日作出，在行政判决作出之日时，花都区大运家园业主委员会任期早已期满。上述业主委员会无权与上诉人办理交接事宜。所以，《暂停通知》被撤销后，即便上诉人想移交，也不知向谁移交。为了小区的安全和卫生，在正式办理交接之前，上诉人继续为涉案小区提供物业服务具有正当理由。5、对物业如何移交，交接各方应有一个合理的协商沟通时间，在3304号行政判决作出后，上诉人继续提供物业服务具有正当理由。假设被上诉人主张大运家园业主委员会向上诉人发了要求上诉人2017年12月2日办理交接的通知属实，由于3304号行政判决于2018年12月26日才作出，所以，在2017年12月2日这天交接事实上无法履行。所以，即便上诉人应该办理交接，一审判决也完全没有考虑到这一个合理协商沟通时间，将2018年12月26日作为应交接而未交接的时间点没有事实与法律依据。6、涉案小区业主大会通过的授权业主委员会解聘选聘物业公司的决议是违法的，假设被上诉人主张大运家园业主委员会向上诉人发了要求上诉人2017年12月2日办理交接的通知属实，这份通知也因违法而无效。根据《物权法》第七十六条之规定，法律对于业主共同决定事项的权利行使是持非常谨慎之态度，并未赋予上述权利可以概括性授权业主委员会行使，其立法目的是为了保证业主充分参与决定和行使管理的权利，防止业主委员会经授权行使本应由业主共同决定的事项，从而剥夺业主对小区事务的决定权。因此，该条“业主共同决定”事项系法律对于权利行使主体的限制性规定，应当由业主通过业主大会或者依法共同决定，业主大会可以采用书面征求意见的形式，业主也可以委托代理人参加业主大会会议，但是不能授权业主委员会行使。选聘及解聘物业服务企业作为业主共同决定的事项，是全体业主的专属共同管理权利，而涉案小区业主大会作出的授权业委会选聘解聘物业公司的决议，实质是代为行使了本应由业主共同决定的事项，上述概况性授权没有明确的授权范围、授权对象和条件，无法体现民主议定程序的立法精神，有违全体业主的共治共享原则，既构成对于业主表决权和民主议定程序的侵害，也构成了对业主参与共同管理实质性权利的现实侵害，因此，涉案小区业主大会作出的授权业委会选聘解聘物业公司的决议是违法的、无效的，假设被上诉人主张大运家园业主委员会向上诉人发了要求上诉人2017年12月2日办理交接的通知属实，这份依据无效决议作出的通知也是无效的。综上所述，一审法院认定事实不清、适用法律错误，请求二审法院支持上诉人的全部上诉请求。曾俊树、毕铧少经本院合法传唤没有到庭，亦无提交书面意见。大运公司向一审法院提出诉讼请求：1、曾俊树、毕铧少立即支付给大运公司2018年8月至2019年7月的物业服务费3959.28元及其违约金（各月的逾期付款违约金以当月欠缴的物业服务费为本金，每日按千分之三的比例，自欠费当月的11日起计至曾俊树、毕铧少还清全部欠款之日止）；2、曾俊树、毕铧少立即支付给大运公司2018年7月2日至2019年6月1日的公共用电分摊费570.69元；3、曾俊树、毕铧少立即支付给大运公司2018年8月至2019年7月的垃圾处理费60元；4、请求判令曾俊树、毕铧少承担本案的诉讼费用。大运公司于2019年11月21日向一审法院申请撤回上述第二项诉讼请求，并变更第三项诉讼请求为：曾俊树、毕铧少立即支付给大运公司2018年7月至2019年7月的垃圾处理费52元。一审法院经审理查明：位于广州市花都区迎宾大道********的房产在2019年10月15日查册时仍权属于曾俊树、毕铧少，建筑面积为206.21平方米，登记日期为2011年11月28日。大运公司作为受托方（乙方）与广州大运实业有限公司作为委托方（甲方）签订一份《物业管理委托合同》，约定大运公司对涉案小区进行物业服务，一期住宅每月每平方米1.6元，二期住宅每月每平方米2.5元。大运公司主张：曾俊树、毕铧少自2018年7月开始欠缴物业费，关于2018年7月的物业管理费大运公司将另行主张。大运公司主张：其通过口头及律师函方式催交物业管理费。诉讼中，大运公司陈述：大运公司的物业管理费统一按照查册表的面积计算，多出的也不再主张。诉讼中，大运公司陈述：其起诉违约金的依据是大运家园前期物业服务合同第十条第3款，垃圾费按照物价局的复函是4元/月。另查明：广州市花都区花城街大运家园业主委员会作为原告与广州市花都区住房和建设局、广州市花都区人民政府花城街道办事处作为被告的行政处理纠纷一案，广州铁路运输第一法院作出（2018）粤7101行初2601号行政判决，后广州市花都区住房和建设局、广州市花都区人民政府花城街道办事处不服该判决上诉至广州铁路运输中级法院，该院于2018年12月26日作出（2018）粤71行终3304号行政判决，判决如下：驳回上诉，维持原判。上述生效判决中查明：2017年1月9日，大运家园业委会发布《关于召开业主大会的公告》，其中称将就是否同意与现物业管理公司签订新委托合同及是否授权业委会依法选聘物业管理企业并签订物业管理委托合同召开业主大会进行表决。2017年6月17日，大运家园业委会组织召开业主大会并对前述事项进行表决。同年6月19日，大运家园业委会发布《大运家园业主大会投票情况公告》，其中将业主大会表决情况予以公示，称同意授权业委会更换物业公司投票人数及面积占比均超过50%。同年7月19日，大运家园业委会发布《大运家园业主大会投票结果公告（二）》，其中称截至2017年7月18日公告期满，未收到业主对投票结果的书面异议也未收到业主对物业服务合同的修改意见。即日起将根据业主授权选聘新的物业公司并签订物业服务合同。其后，花都区住建局组织召开协调会，对大运家园相关问题进行协调未果。2017年11月29日，花都区住建局与花城街道办共同向大运家园业委会发出花建（2017）300号《关于暂停大运家园业主委员会召开业主大会解聘选聘物业管理公司事项的通知》，内容如下：“2017年10月27日，我局及花城街道办收到贵会送达的召开业主大会解聘选聘物业管理公司的资料，包括业主投票复印件522票。经花城街道办及我局工作人员根据资料核查，存在如下问题：—、关于大运家园业主委员会召开业主大会解聘选聘物业管理公司的程序核查情况。经核实，大运家园此次召开业主大会违反《广州市物业管理暂行办法》第三十九条：l、未按规定通知属地居委，2、召开业主大会会议公告时间未满20日。二、关于投票核查的情况。根据大运家园业主清册统计，大运家园业主拥有投票权的共950户（包括车位），专有面积共133130.83平方米。现对贵会提供的业主选票核查中发现36份选票不是业主本人签名，3户签名业主未在业主清册中。另外481份选票中，减去同一买受人拥有1个以上共有部分的业主选票，实际选票是470票，专有面积66433.35平方米。分别占总数49.47%和49.9%。根据以上核查情况，大运家园召开业主大会解聘选聘物业管理公司事项暂停，待将有关情况核查清楚后再进行下一步工作。”大运家园小区在2018年10月经业主选举产生大运家园第二届业委会。2019年4月24日，广州市花都区住房和城乡建设局与广州市花都区花城街道办事处联合作出《关于大运家园业主委员会召开业主大会解聘选聘物业管理公司事项的通知》，编号为花建（2019）112号，该通知称：根据《行政判决书》（2018）粤71行终3304号判决，区住建局与花城街道办于2019年3月14日至4月15日对之前不确定的39户投票情况进行了核实，经核实有17户业主同意解聘大运物业管理有限公司及委托业主委员会选聘物业公司。根据核实情况，2017年1月至6月大运家园业主委员会召开业主大会解聘选聘物业管理公司投票达到专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，可以推进下一步工作。关于大运公司不予退场的原因，大运公司陈述：我方在等待行政机关作出的最终处理结论，虽然行政行为已被撤销了，但撤销前我方是在等待中，撤销后，由于业主委员会未成立，2019年4月24日《关于大运家园业主委员会召开业主大会解聘选聘物业管理公司事项的通知》也没有明确下一步的处理，且涉及相关材料的交接也没有完善，我方需要业主大会选出的合法代表与我方协商沟通交接方式，至今也没有收到任何通知。一审法院认为：大运家园业主委员会在2017年1月至6月进行了解聘选聘物业公司的投票，并已通知大运公司于2017年12月2日中午12点之前退出大运家园小区的物业管理，故大运公司依约本应退出大运家园小区。但在上述退出期限之前，花都区住建局与花城街道办已于2017年11月29日向大运家园业委会发出花建（2017）300号《关于暂停大运家园业主委员会召开业主大会解聘选聘物业管理公司事项的通知》，要求大运家园召开业主大会解聘选聘物业管理公司事项暂停，待将有关情况核查清楚后再进行下一步工作。虽然大运家园业主委员会不服上述通知，提起了行政诉讼，但广州铁路运输中院至2018年12月26日才作出（2018）粤71行终3304号行政判决，因此，大运公司基于对上述通知的合理信赖，在上述行政案件未作出判决之前，没有按业委会的要求退出大运家园小区，并无不可。大运公司与曾俊树、毕铧少双方之间确实存在事实物业服务关系，上述期间，大运公司也确实提供了物业管理服务，因此，根据公平合理原则，曾俊树、毕铧少应向大运公司支付2018年8月至2018年12月26日的物业管理费、垃圾费。经核算，涉案房屋每月物业管理费为515.5元（206.21平方米×2.5元/平方米）。因此，大运公司主张曾俊树、毕铧少支付2018年8月至2018年12月26日的物业管理费为2494.35元（515.5元×4个月+515.5元÷31天×26天），垃圾费为20元（4元×5个月）。大运公司在（2018）粤71行终3304号行政判决后，为涉案小区提供物业服务，并无正当理由，大运公司主张曾俊树、毕铧少支付其后的物业管理费，没有理由和依据，一审法院不予支持。关于大运公司主张违约金问题。首先，鉴于大运家园业委会已要求大运公司在2017年12月2日退出大运家园小区，随后大运家园业委会提起行政诉讼，曾俊树、毕铧少未支付物业管理费属于事出有因，故大运公司要求曾俊树、毕铧少支付物业管理费违约金，依据不充分，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，作出如下判决：一、曾俊树、毕铧少于本判决发生法律效力之日起十日内向广州大运物业管理有限公司支付欠付的2018年8月至2018年12月26日的物业管理费2494.35元，2018年8月至2018年12月的垃圾费20元；二、驳回广州大运物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由广州大运物业管理有限公司负担31元，由曾俊树、毕铧少负担19元。经审查，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查明，上诉人大运公司变更原审第三项请求为：曾俊树、毕铧少应支付2018年7月至2019年7月的垃圾处理费52元，一审出现笔误予以纠正。二审期间，上诉人大运公司向本院提交本院作出的（2020）粤01民终19056号民事判决，该生效判决查明大运公司提交的以下证据：1.业主委员会备案回执，拟证明涉案小区第二届业主委员会备案时间及任期；2.《关于大运家园物业服务第一次招标失败并重新选聘物业服务企业的公告》《关于大运家园小区重新选聘物业服务企业的指导意见》《关于大运家园业主委员会对大运家园小区重新选聘物业服务企业的指导意见异议函的复函》，拟证明时代物业公司不进场，业主委员会解除与其签订的物业服务合同；3.证明，拟证明自2018年12月26日至2020年3月25日，大运公司没有收到相关部门、组织要求退出涉案小区的书面通知，且一直为涉案小区提供物业服务；4.《关于大运家园业主委员会召开业主大会解聘选聘物业管理公司事项的通知》。拟证明花建（2019）112号文件是业主发出的，并没有向大运公司发出。并查明以下事实：广州铁路运输第一法院作出（2018）粤7101行初2601号行政判决：撤销花都住建局、花城街道办2017年11月29日作出的花建【2017】300号《关于暂停大运家园业主委员会召开业主大会解聘选聘物业管理公司事项的通知》。大运家园第二届业主委员会于2020年2月28日经广州市花都区人民政府花城街办事处核准备案，任期自2020年2月24日起至2025年2月23日止。2020年4月24日，广州市花都区花城街大运家园业主委员会发出《关于大运家园物业服务第一次招标失败并重新选聘物业服务企业的公告》，载明：“2017年10月，我委执行大运家园小区业主大会的表决，通过招标方式选聘物业公司，时代物业公司为中标方，随后我委于2017年10月30日与时代物业公司签订《物业服务合同》。2018年12月26日，经广州铁路运输法院二审终审判决（2018）粤71行终3304号认定大运家园小区业主大会关于选聘新物业公司的决议合法有效。2019年4月24日，花都住建局、花城街道办发出《关于大运家园业主委员会召开业主大会解聘选聘物业管理公司事项的通知》【花建（2019）112号】文，同意小区继续进行更换物业公司的工作。2019年6月6日，我委向时代物业公司发出《时代物业管理有限公司入场告知函》，并催告时代物业公司在二个月内进场，逾期未能进场履行合同，我业委将解除原服务合同，但时代物业公司仍拒不进场。由于时代物业公司逾期未能进场履行合同，现我委特向全体业主通告：我委与时代物业公司于2017年10月30日签订的《物业服务合同》已正式解除，即日起就大运家园小区选聘物业公司重新启动邀请招标的流程，具体的邀请招标事宜迟后会向全体业主公告。”2020年5月2日，花城街城市管理科（物业管理工作组）向大运家园业主委员会发出《关于大运家园小区重新选聘物业服务企业的指导意见》，载明：“今日，我办工作人员在小区日常巡查中发现，贵会在小区张贴《关于大运家园物业服务第一次招标失败并重新选聘物业服务企业的公告》的公告。……”2020年5月14日，花城街道办向大运家园业主委员会发出《关于大运家园业主委员会对大运家园小区重新选聘物业服务企业的指导意见异议函的复函》。上述事实经生效判决认定，曾俊树、毕铧少并未提供新证据予以推翻，可作本案事实予以认定。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外”之规定，故根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：曾俊树、毕铧少是否应向大运公司支付自2018年8月至2019年7月的物业服务费及2018年7月至2019年7月的垃圾处理费及违约金的问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”本案中，虽然大运家园业主大会在2017年1月至6月期间进行了解聘选聘物业公司的投票，但是花都住建局与花城街道办已于2017年11月29日发出花建（2017）300号《关于暂停大运家园业主委员会召开业主大会解聘选聘物业管理公司事项的通知》，要求暂停大运家园召开业主大会解聘选聘物业管理公司事项。而大运家园业主委员会不服上述通知，提起了行政诉讼，广州铁路运输中院直至2018年12月26日才作出（2018）粤71行终3304号行政判决，在该日之前，大运公司基于对上述通知的合理信赖，在上述行政案件未作出判决之前，未退出大运家园小区，并无不可。行政案件作出判决之后，现无证据证实大运家园业主委员会有向大运公司发出限期撤场的通知，况且大运公司二审提供的大运家园业主委员会于2020年4月24日张贴的《关于大运家园物业服务第一次招标失败并重新选聘物业服务企业的公告》显示，大运家园业主委员会于2019年6月6日催告时代物业公司在二个月内进场，但时代物业公司逾期未能进场履行合同，其与时代物业公司签订的《物业服务合同》已解除，大运家园业主委员会拟重新启动选聘物业公司邀请招标流程。由此可见，自2018年12月26日行政判决作出之后，大运家园业主委员会于2019年6月6日才催告新的物业服务企业限期进场，但新的物业服务企业未能按期进场，且大运家园业主委员会也因此解除与新物业服务企业的《物业服务合同》，故此，事实上，大运公司与大运家园新的物业服务企业交接工作客观上无法进行。故在大运家园业主委员会未正式通知大运公司撤场，且与新的物业服务企业完成交接前，大运公司仍继续在大运家园为业主进行了服务，业主理应按约定交纳物业服务费用。故大运公司诉请曾俊树、毕铧少支付自2018年8月至2019年7月的物业管理费共计3959.23元（206.21平方米×1.6元/平方米×12个月=3959.23元），于法有据，本院予以支持。关于垃圾费的问题。因垃圾费系大运公司按照《关于征收城市生活垃圾处理费的复函》进行代收，需按月代收，故大运公司主张曾俊树、毕铧少支付自2018年7月至2019年7月的垃圾处理费52元（4元/月×13月＝52元），合法合理，本院亦予以支持。至于大运公司主张的违约金问题。因自大运家园业主大会在2017年1月至6月进行了解聘选聘物业公司的投票，相关投票程序及结果显示同意更换物业公司。随后，花都住建局与花城街道办共同作出《关于暂停大运家园业主委员会召开业主大会解聘选聘物业管理公司事项的通知》，暂停解聘事项；大运家园业主委员会就上述两单位作出该通知的行政行为提起行政诉讼，终审判决于2018年12月26日作出，撤销了花都住建局与花城街道办作出的上述通知。而后，花都住建局、花城街道办于2019年4月24日才发出《关于大运家园业主委员会召开业主大会解聘选聘物业管理公司事项的通知》【花建（2019）112号】文，同意小区继续进行更换物业公司的工作。再至2020年4月24日，大运家园业主委员会发出《关于大运家园物业服务第一次招标失败并重新选聘物业服务企业的公告》，因新物业公司逾期进场，需重新启动选聘物业公司的流程。上述期间，作为业主的曾俊树、毕铧少未及时支付物业管理费属事出有因，故大运公司要求曾俊树、毕铧少支付物业管理费违约金，依据不充分，一审法院未予支持，公平合理，本院予以维持。综上所述，鉴于二审诉讼中上诉人大运公司提交了新的证据，致对一审判决认定的事实作部分变更，上诉人大运公司的上诉请求部分成立，对该部分本院予以支持，其余予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初10758号民事判决第二项；二、变更广东省广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初10758号民事判决第一项为：曾俊树、毕铧少于本判决发生法律效力之日起十日内向广州大运物业管理有限公司支付欠付的2018年8月至2019年7月的物业管理费3959.23元，2018年7月至2019年7月的垃圾费52元；三、驳回广州大运物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由广州大运物业管理有限公司负担20元，由曾俊树、毕铧少负担30元。二审案件受理费50元，由广州大运物业管理有限公司负担32元，由曾俊树、毕铧少负担18元。本判决为终审判决。审判长 何 佐审判员 郑怀勇审判员 闫 娜二〇二〇年十二月二十四日书记员 钟丹霞王日平