湖北省咸宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂12民终610号上诉人（原审被告）：湖北和荣房地产投资顾问有限公司，住所地湖北省武汉市洪山区民院路**尖东智能花园****。法定代表人：冯家娥，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李涛，湖北道博律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：湖北泰发房地产开发有限公司，住，住所地湖北省咸宁市咸宁大道**/div>法定代表人：舒俭，该公司董事长。委托诉讼代理人：章玲，湖北映月律师事务所律师。上诉人湖北和荣房地产投资顾问有限公司（以下简称和荣公司）因与被上诉人湖北泰发房地产开发有限公司（以下简称泰发公司）委托合同纠纷一案，不服湖北省咸宁市咸安区人民法院（2019）鄂1202民初1549号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。和荣公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判泰发公司支付和荣公司代理佣金1,205,154元；2.撤销一审判决第三项，改判泰发公司支付和荣公司已定购房屋的可期待佣金损失736,859元、运营费300,000元、违约金1,000,000元；3.本案一、二审案件受理费均由泰发公司负担。事实和理由：1.一审判决认定的结算佣金和溢价标准与实际计算佣金和溢价的标准不一致，相互矛盾；2.和荣公司因泰发公司违约而被迫停止代理销售工作，因此，和荣公司要求泰发公司支付已定购房屋的可期待佣金损失或者按照房屋定金2万元/套标准分配给和荣公司50%定金的诉讼请求应当得到支持；3.泰发公司的部分房屋被法院查封，致使和荣公司无法有效开展销售工作，和荣公司根据《补充协议》第四条约定，要求泰发公司支付和荣公司300,000元运营费，一审根据《代理合同》第四条约定，将运营费理解为招商启动费错误；4.泰发公司存在未及时足额支付代理销售房屋佣金的违约行为，影响了和荣公司代理销售工作，应当承担1,000,000元违约金。泰发公司辩称，1.本案未办理银行按揭贷款的72套房屋，因购房户自身征信原因不符合按揭贷款条件，至今未付清购房款，实际转变为非贷款户购房。按照合同约定，购房款应当全额到泰发公司账户才能计提佣金、溢价。一审按公平原则判决泰发公司根据购房款实际到账金额支付佣金，对和荣公司有利，泰发公司虽有异议但未上诉，但不代表和荣公司所称一审判决认定的结算佣金和溢价标准与实际计算佣金和溢价的标准不一致，相互矛盾的上诉理由成立。2.和荣公司所称定购房屋的佣金已在其代理销售的122套房屋中结算了佣金；和荣公司对其所称代理销售的认筹房屋只提供了其单方制作的登记表，没有证明力；和荣公司对其所称58万元定金没有提供相应证据，不应支持。3.和荣公司提供的法院查封房屋裁定书所涉房屋不在和荣公司代理销售的范围内，对其代理销售工作不产生影响。4.和荣公司未完成合同约定的房屋代理销售义务，单方终止合同退场，未与泰发公司结算佣金，不存在未及时足额支付佣金情形。原审判决认定事实清楚，证据充分，判决正确。请求二审驳回和荣公司上诉，维持原判。和荣公司向一审法院起诉请求：1.判令解除和荣公司与泰发公司签订的《全程整体策划销售委托代理合同》和《锦绣城独家销售代理合同补充协议》；2.判令泰发公司支付代理佣金1,205,154元（其中基价佣金1,274,865元，溢价佣金530,289元，合计1,805,154元，泰发公司已支付600,000元）；3.判令泰发公司支付迟延支付代理佣金占用资金损失140,000元（自按合同约定支付之日起，以年息24％暂计算到2019年2月1日止）；4.判令泰发公司支付已订购可期待房屋佣金损失736,859元（其中基价佣金487,540元，溢价佣金249,319元，合计736,859元）；5.判令泰发公司支付已认筹的房屋佣金损失2,220,000元（认筹房屋数量320套、面积约2万平方米，按房屋基价3700元/㎡，3％的佣金计算）；6.判令泰发公司支付其他可期待佣金损失4,100,000元（截止2018年8月15日，剩余房屋数量360套、面积约3.7万平方米，按房屋基价3700元/㎡，3%的佣金计算）；7.判令泰发公司按合同约定支付运营费用300,000元；8.判令泰发公司按合同约定支付违约金2,000,000元；9.案件受理费由泰发公司负担。一审法院认定事实：2017年11月24日，甲方泰发公司与乙方和荣公司签订《锦绣城独家销售委托代理合同》（以下简称《代理合同》），约定，委托项目内容：1.项目名称锦绣城，2.项目位置湖北省咸宁市咸宁大道128号卫校旁，3.委托范围7栋约9万平方米具体数字以双方交接时核实数据为准，4.工程质量和工期工程合格、2018年9月陆续交房；代理期限：本合同签订之日至乙方完成可销售房源住宅/公寓部分95％、商业部分60％的销售、招商完成85％的任务；代理形式：甲方不再自行销售招商或委托任何其他单位和个人参与销售招商。在代理期限内，甲方以任何形式销售或招商的面积视为乙方完成的工作。服务费用、佣金、广告费，1.合同签署之后商业部分开盘前7天内，甲方支付乙方人民币叁拾万元作为商业部分招商启动费。2.乙方的销售代理佣金分为以下两个部分：①乙方对项目住宅及公寓部分采取底价包销形式提取佣金：住宅及公寓部分包销基价均为3600元/㎡，乙方在此基价基础上加价销售，在合同代理期内此基价以上部分全额为乙方所有。②乙方对项目商业部分采取包销方式提取佣金，基价之上的溢价部分乙方得100％；销售代理基价：住宅销售代理的平均基价为：3600元/㎡，公寓销售代理的平均基价为：3600元/㎡，商业销售代理的平均基价为：一层12500元/㎡，二层7000元/㎡，三层4500元/㎡；具体到各套住宅、公寓和商业（下称销售单位）基价的定价由乙方按照上述标准制定一房一价基价表，并上报甲方签字认可后生效，同时作为双方佣金结算的执行标准；佣金结算条件及支付时间，已与客户签订购房合同，并符合下列条件的乙方结算代理佣金：（1）非贷款购房的客户，其购房资金全额收到甲方账户（甲方书面批准延期缴款的视为全款到账）。（2）贷款购房的客户（含商贷、公贷），首期款支付到甲方账户并签订购房合同（甲方书面批准延期缴款的视为全款到账）。（3）招商代理佣金的结算以客户与甲方签订《商铺租赁合同》并交清第一次应付款项为依据。（4）达到结算标准的甲方应在每个自然月的10日为双方结算日，在此之前双方应确定达到结算条件的销售单位面积（以结算单或基价表为准），甲方应按照本合同第四条佣金约定条款与乙方进行结算，将乙方应得佣金汇至乙方指定账户。商业部分每月按照销售额的8％进行预结算，在商业销售额到捌仟万（80000000.00元人民币）时按合同第四条进行正常结算；违约责任，1.如甲方违反本合同第三条规定，乙方有权单方面终止合同并向甲方主张100万元的违约金。非因甲方原因，乙方单方面终止合同，则应向甲方支付100万元的违约金。2.甲方若未能按时足额的将乙方应得佣金及费用支付给乙方，如每延期一天，甲方应支付乙方应得佣金总额百分之五的滞纳金。逾期达到10天，乙方有权单方面停止销售工作，并要求甲方承担由此造成的全部责任与损失，赔偿乙方违约金100万元。3.若在销售房产因甲方的债权人申请法院查封或其他原因导致被查封的，则视为乙方完成了相应的销售面积，甲方应以前一月房屋销售的每平方米均价减去基准价格后剩余部分为标准向乙方支付销售佣金。4.若甲方在乙方未违约的情况下单方面终止本合同，视为乙方完成了全部9万平方米的销售工作，甲方除应当承担违约责任外，还应以住宅每平方米300元、公寓每平方米300元、商铺每平方米1000元向乙方支付佣金或赔偿金。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，和荣公司开始进行锦绣城项目全程营销代理销售工作。2017年12月13日，泰发公司与和荣公司又签订《锦绣城独家销售代理合同补充协议》（以下简称《补充协议》），约定，一、原合同中第四条第2点乙方对项目住宅及公寓部分采取底价形式提取佣金，超出基价以上的部分全额为乙方所有调整为：乙方对住宅及公寓部分采取基价提点溢价分成的形式提取佣金，住宅及公寓部分代理基价为3700元/平方米，基价佣金按3％提取佣金，3700元/平方米至3800元/平方米之间部分甲方得85％、乙方得15％；3800元/平方米至3900元/平方米之间部分甲方得70％、乙方得30％；3900元/平方米至4000元/平方米之间部分甲方得60％、乙方得40％；4000元/平方米以上部分甲乙双方按各50％进行分配，住宅公寓的佣金包含住宅公寓的广告、营销、策划费。二、合同第十二条中履约保证金在销售过程中由甲方授权由乙方在开盘销售15天内自行收款壹佰万元整（1000000.00元），甲方无条件为客户开具收据及发票。三、在销售过程中甲方安排专人处理项目前期遗留客户的委托，确保营销工作的正常开展。四、如因甲方原因导致项目不能正常销售，或因甲方内部原因阻碍销售工作的，则甲方应每月按5万元向乙方支付运营费。五、商业基价调整为：一楼均价为：13500元/平方米、二楼均价为：8000元/平方米、三楼均价为：5500元/平方米。六、合同第四条第3点（1）小条取消。七、所有款项由住建委、建设工程管理处监管全部用于工程建设和销售，销售佣金按合同约定进行结算。八、乙方应当在第一个月（补偿协议签订后31天内）销售保障回款500万元整，春节前累计回款3000万元整，如不能按期完成，乙方应给予甲方赔偿壹佰万整（从佣金中扣除），如按期完成则奖励乙方伍拾万元整。由于银行原因乙方不承担责任。之后，和荣公司继续开展营销策划、广告制作发布等营销工作。2018年5月底，因泰发公司未及时支付和荣公司代理销售费用，且部分销售房屋被法院查封，给原告和荣公司的代理销售房屋工作带来一定的影响，和荣公司遂停止了代理销售工作，并于2018年8月撤离销售现场，但泰发公司与和荣公司未进行结算。同时查明，和荣公司在代理销售期间，共销售住宅122套。①非贷款户购房户20套，住宅合同总价为5,955,679.72元，已到账金额为5,425,479.72元。②未办理银行按揭的购房户72套，合同总价为22,936,628元，已到账金额为9,436,743元。③已办理按揭手续购房户30套，合同总金额为13,191,604.96元，和荣公司离场前已收取购房款金额为4,591,604元，和荣公司离场后，泰发公司收取购房款金额为8,600,000.96元，共计到账金额为13,191,604.96元。另外，和荣公司还与购房户签订了58套定购协议，认筹房屋320套。又查明，泰发公司共计支付和荣公司销售佣金600,000元。和荣公司离场后多次找泰发公司结算代理销售佣金，因双方对结算标准产生分歧，至今未结算。一审法院认为，和荣公司与泰发公司签订的《代理合同》和《补充协议》系双方的真实意思表示，没有违反国家法律法规，没有损害国家、集体和他人的合法权益，合法有效。合同当事人均应按照合同约定全面履行合同义务。本案争议的焦点为代理佣金、溢价结算标准及违约责任。根据《补充协议》第一条约定：“乙方对住宅及公寓部分采取基价提点溢价分成的形式提取佣金，住宅及公寓部分代理基价为3700元/平方米，基价佣金按3％提取佣金，3700元/平方米至3800元/平方米之间部分甲方得85％、乙方得15％；3800元/平方米至3900元/平方米之间部分甲方得70％、乙方得30％；3900元/平方米至4000元/平方米之间部分甲方得60％、乙方得40％；4000元/平方米以上部分甲乙双方按各50％进行分配，住宅公寓的佣金包含住宅公寓的广告、营销、策划费。”《代理合同》第六条约定：“（1）非贷款购房的客户，其购房资金全额收到甲方账户（甲方书面批准延期缴款的视为全款到账）。（2）贷款购房的客户（含商贷、公贷），首期款支付到甲方账户并签订购房合同（甲方书面批准延期缴款的视为全款到账）。”一审法院认为，《补充协议》第一条和《代理合同》第六条的约定，系和荣公司计提佣金、溢价的最终结算标准。1.非贷款户购房20套，合同总价为5,955,679.72元，已到账金额为5,425,479.72元，按到账金额计算，应结算基价佣金为156,084元，溢价佣金54,281元，合计210,365元；2.已办理按揭手续的贷款户购房30套，合同总价为13,191,604.96元，和荣公司离场前已收取购房款金额为4,591,604元，和荣公司离场后，泰发公司收取购房款金额为8,600,000.96元，共计到账金额为13,191,604.96元。和荣公司要求按合同总价计算基价佣金和溢价佣金，泰发公司要求按和荣公司撤场前已收取的金额计算佣金。因该批购房户前期已签订了商品房买卖合同，并支付了部分购房款，泰发公司已办理了银行按揭手续，购房款已全额到账，故应按合同总价款结算基价佣金和溢价佣金，应结算基价佣金为352,463.85元，溢价佣金为173,813.37元，合计526,277.2元；3.未办理银行按揭贷款户购房72套，合同总价为22,936,628元，已到账金额为9,436,743元。和荣公司要求按合同总价计算基价佣金和溢价佣金，泰发公司要求按实际到账金额计算佣金。因该批购房户仅支付了部分购房款，至今也未办理银行按揭贷款手续，导致合同目的无法实现，且合同对此情形约定不明确。依照公平原则，应按实际到账金额结算佣金，不计算溢价，应结算佣金为283,102.29元。关于和荣公司要求泰发公司承担定购房屋、认筹房屋、剩余房屋的可期待佣金损失的诉讼请求。根据《代理合同》第十一条第3款规定，如客户签订《房屋定购合同书》或《商品房买卖合同书》并交纳定金、房款后违约的，则按实际收取的违约金双方各得50％。因和荣公司自行停止销售，撤离现场，且签订定购协议、认筹协议的房屋最终并未实际销售，故对和荣公司的该诉讼请求不予支持。关于和荣公司请求泰发公司支付运营费用300,000元的诉讼请求。根据《代理合同》第四条约定，合同签署之后商业部分开盘前7天内，甲方支付乙方300,000元作为商业部分招商启动费用。但和荣公司在代理销售过程中，商业部分并未开盘，故泰发公司不应支付300,000元启动费用。关于违约责任。因泰发公司部分房屋被司法机关查封，给和荣公司代理销售工作造成了一定影响，又未及时支付和荣公司基价佣金、溢价佣金，已构成合同违约。但和荣公司在未与泰发公司协商一致的情况下，擅自停止代理销售工作，撤离销售现场，亦属于合同违约行为，且和荣公司与泰发公司对佣金及溢价结算标准存在分歧，合同相关条款又约定不明，双方一直未能对全部代理佣金和溢价最终结算达成合意，且泰发公司向和荣公司支付了部分佣金。故对和荣公司请求支付逾期付款利息、资金占用损失、可期待佣金及可期待佣金损失、违约金等，均不予支持。和荣公司请求解除《代理合同》和《补充协议》，因和荣公司已自行撤场、停止销售，双方代理合同关系已实际解除，故对和荣公司的该诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零九条、第一百一十四条、第三百九十六条、第三百九十九条、第四百零五条、第四百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、解除湖北和荣房地产投资顾问有限公司与湖北泰发房地产开发有限公司签订的《全程整体策划销售委托代理合同》和《锦绣城独家销售代理合同补充协议》；二、湖北泰发房地产开发有限公司应付湖北和荣房地产投资顾问有限公司销售代理佣金（含基价佣金和溢价佣金）共计1,019,744.49元，扣减湖北泰发房地产开发有限公司已支付的佣金（含基价佣金和溢价佣金）600,000元，下欠佣金（含基价佣金和溢价佣金）419,744.49元，此款在本判决书生效后三十日内付清；三、驳回湖北和荣房地产投资顾问有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费86,012元，由湖北和荣房地产投资顾问有限公司负担78,416元，湖北泰发房地产开发有限公司负担7596元。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系由和荣公司与泰发公司因结算代理销售房屋佣金和溢价而引发的纠纷。一审认定泰发公司与和荣公司签订的《代理合同》和《补充协议》有效，以及认定《代理合同》第六条和《补充协议》第一条的约定是计提佣金和溢价的最终结算标准均正确，二审继续予以确认。关于和荣公司认为一审判决认定的结算佣金和溢价标准与实际计提佣金和溢价的标准相互矛盾的上诉理由。根据《代理合同》第六条“佣金结算条件及支付时间。已与客户签订购房合同，并符合下列条件的乙方结算代理佣金：（1）非贷款购房的客户，其购房资金全额收到甲方账户（甲方书面批准延期缴款的视为全款到账）；（2）贷款购房的客户（含商贷、公贷），首期款支付到甲方账户并签订购房合同（甲方书面批准延期缴款的视为全款到账）”的约定，结算佣金和溢价的类型和条件分为两种情形：非贷款购房户和贷款购房户。非贷款购房户的购房款要全额进到泰发公司账户，贷款购房户的购房款要首期款进到泰发公司账户并签订购房合同。由该约定可知，是否结算佣金和溢价要以购房款是否实际进到泰发公司账户为前提条件，尤其是非贷款购房户，甚至要求购房款要全额进到泰发公司账户。本案中，和荣公司代理销售的72套房屋因购房户自身征信等原因而不能办理银行按揭贷款，实际上就必然转变成为非贷款购房户类型。而按照《代理合同》第六条约定，非贷款购房户的购房款要全额进到泰发公司账户，才符合结算佣金和溢价的条件。但一审基于公平原则，按照购房款实际到账金额计提和荣公司代理销售房屋佣金，保护了和荣公司的权益，平衡了和荣公司与泰发公司之间的利益关系，也并未违反合同约定的佣金和溢价结算标准，符合本案事实，并无不当。和荣公司认为一审判决认定的结算佣金和溢价标准与实际计提佣金和溢价的标准相互矛盾的上诉理由不能成立。关于和荣公司要求泰发公司支付其已签订房屋定购合同的可期待佣金损失的上诉理由。本案中，和荣公司要求计提58套房屋定购合同佣金或者按照房屋定金2万元/套标准分配给和荣公司50%定金。但和荣公司对房屋定购合同的客户是否交纳了定金及其数额，以及是否签订了购房合同和所属购房户类型的待证事实，没有提供相应证据加以证明，和荣公司要求计提房屋定购合同佣金或者分配定金缺乏事实依据。对和荣公司的该上诉理由不予支持。关于和荣公司要求泰发公司支付其300,000元运营费的上诉理由。本案中，和荣公司提出由于泰发公司的部分房屋被法院查封，致使和荣公司无法有效开展销售工作，根据《补充协议》第四条约定，要求泰发公司支付其300,000元运营费。但和荣公司提供的法院查封泰发公司房屋的民事裁定书并不能证明该查封的房屋在其代理销售房屋的范围内，而且不能证明该查封泰发公司房屋的行为对其正常代理销售房屋工作造成影响。因此，对和荣公司要求泰发公司支付其300,000元运营费的上诉理由不予支持。关于和荣公司要求泰发公司支付其1,000,000元违约金的上诉理由。本案中，2018年8月，和荣公司在未完成合同约定的代理销售房屋义务且未知会泰发公司，更未与泰发公司结算代理销售房屋佣金的情况下，单方终止合同撤离现场，因而本案争议的代理销售房屋佣金的数额及其支付时间均未确定。和荣公司以泰发公司未能及时足额支付佣金违约为由，要求泰发公司支付其1,000,000元违约金的上诉理由，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，和荣公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费32,736元，由湖北和荣房地产投资顾问有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 余 杰审判员 沈朝明审判员 李 伟二〇二〇年十二月二日书记员 杨 锐附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；