福建省德化县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0526民初2873号 原告：德化县国地房地产有限公司，住所地：福建省德化县龙浔镇湖前路**。 法定代表人：林渊硕，公司经理。 委托诉讼代理人：黄**锋，福建瓷城律师事务所律师。 被告：林国清，男，1976年1月5日出生，汉族，住福建省德化县。 被告：陈莉圆（曾用名：陈俐园），女，1982年2月28日出生，汉族，住福建省德化县。 原告德化县国地房地产有限公司（下简称：国地公司）与被告林国清、陈莉圆商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告国地公司的委托诉讼代理人黄**锋到庭参加诉讼，被告林国清、陈莉圆经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 国地公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除国地公司和林国清于2014年4月16日签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》；二、判令林国清、陈莉圆把位于德化县城东“嘉德花苑”第5幢1606室套房退回给国地公司；三、判令林国清、陈莉圆赔偿国地公司代为支付的税收21675.24元；四、判令林国清、陈莉圆承担本案诉讼费用。 事实和理由：2014年4月16日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》和《补充协议》。被告向原告购买位于德化县城东嘉德花苑第5幢1606室套房一套（以下简称：案涉房产），面积79.01㎡；单价3680元，总价290757元，首付款87757元，银行按揭贷款203000元。在合同履行过程中，被告实际缴交首付款137757元，银行按揭贷款153000元。合同约定被告应按时偿付购房款，如果被告累计3个月未偿付银行按揭贷款本息的，原告有权解除合同，收回房屋。 2015年10月25日，林国清、陈莉圆与德化建设银行（以下简称：德化建行）签订一份《个人住房借款合同》，林国清、陈莉圆通过向德化建行借款153000元支付国地公司购房款，借款期间为120个月，如果林国清、陈莉圆未按时偿付银行按揭贷款本息，德化建行有权提前解除合同，有权要求林国清、陈莉圆支付借款本息，该借款合同由国地公司提供阶段性担保。由于林国清、陈莉圆未能按时偿付银行按揭贷款本息，德化建行2019年8月9日向德化法院提起诉讼，要求解除借款合同，要求林国清、陈莉圆提前支付全部借款本息。2019年10月29日，德化法院作出(2019)闽0526民初2873号《民事判决书》，判决：要求林国清、陈莉圆偿付德化建行借款本金100133.31元及2019年9月18日起至付清日止的利息、罚息、复利，要求国地公司承担连带清偿责任。该民事判决书已经发生法律效力。 由于林国清、陈莉圆未按照生效法律文书确定的时间偿付银行按揭贷款，德化建行向德化法院申请强制执行。2020年8月至11月，德化法院已经从国地公司的账户上划走114050.93元，该案已经强制执行完毕。此后，国地公司多次通知林国清、陈莉圆将国地公司代交的114050.93元偿付给国地公司，但林国清、陈莉圆一直拒不把国地公司代交的114050.93元偿付给国地公司。同时在履行本案合同过程中，国地公司已经代林国清、陈莉圆缴交各种税收21675.24元。 国地公司认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，应受法律保护。林国清、陈莉圆未按时偿付银行按揭贷款本息，国地公司已经代林国清、陈莉圆偿付银行按揭贷款本息114050.93元，林国清、陈莉圆的行为是一种违约行为，应承担违约责任，国地公司有权解除合同，收回房屋，并要求林国清、陈莉圆偿付国地公司代为支付的税收21675.24元(首付款137757元—税收21675.24元=116081.76元，国地公司同意退回给林国清、陈莉圆)。 林国清、陈莉圆未作书面答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。1、国地公司向本院提供以下证据材料：证据一、营业执照、身份证复印件。拟证明原、被告双方的诉讼主体资格；证据二、《商品房买卖合同》复印件和《合同补充协议》复印件。拟证明原、被告双方之间有关案涉房产买卖的权利义务的约定；证据三、《个人住房借款合同》复印件。拟证明林国清、陈莉圆向德化建行借款15.3万元用于支付案涉房产的按揭贷款，国地公司提供阶段性担保；证据四、（2019）闽0526民初2873号《民事判决书》复印件。拟证明由于林国清、陈莉圆未按时支付银行按揭贷款，德化建行向法院起诉，法院判决要求林国清、陈莉圆一次性支付德化建行按揭贷款本金100133.31元和2019年9月18日后的利息、罚息、复利，国地公司承担连带责任；证据五、银行收支明细复印件、现金缴款单复印件、电子转账凭证复印件、单位客户专用回单复印件、不动产统一发票复印件。拟证明林国清、陈莉圆已经支付购房款290757元；证据六、德房权证德化字第0××5号产权证复印件。拟证明案涉房产已办理所有权初始登记，但尚未办理不动产登记；证据七、中国建行单位客户专用回单复印件。拟证明德化建行已经从国地公司的账户上划转1140509.3元；证据八、林国清购房应缴税费。拟证明国地公司已支付案涉房产的税费21675.24元。2、本院为查明案件事实，向本院执行局调取（2019）闽0526执1456号执行裁定书及送达回证。拟证明案涉房产已被人民法院查封的事实。3、林国清、陈莉圆未向法庭提交证据材料。 经审理查明，一、2014年4月16日，国地公司与林国清签订合同编号为201401042的《商品房买卖合同》及附件六《合同补充协议》一份。该合同约定，林国清向国地公司以总价款290757元购买案涉房产。付款方式：按揭付款。该合同还约定，出卖人阶段性担保贷款期间，买受人累计三个月未偿还银行或公积金按揭贷款本息，出卖人有权选择解除《商品房买卖合同》，收回房屋，并可要求买受人赔偿出卖人的一切经济损失。 二、2015年10月29日，林国清、陈莉圆作为借款人、德化建行作为贷款人、国地公司作为保证人，三方共同签订《个人住房借款合同》一份。该合同约定，林国清和陈莉圆向德化建行贷款153000元用以支付国地公司购房款（借款期间为120个月）；该借款合同由国地公司提供阶段性保证担保。林国清、陈莉圆实际累计共向国地公司支付购房款290757元（其中，首付款137757元，向德化建行借款153000元）。 三、2019年8月9日，因林国清、陈莉圆连续拖欠7期并累计拖欠20期贷款本息，德化县建行向德化县法院提起诉讼，要求：1、判令林国清、陈莉圆归还借款本金110982.35元及相应利息（含罚息、复利）1848.37元，并支付自2019年7月30日起至还款日止按约定及人行有关规定计算的利息；2、判令国地公司对上述债务承担连带保证责任。2019年10月29日，本院作出(2019)闽0526民初2873号民事判决，判决：1、林国清、陈莉圆偿还德化建行借款本金100133.31元及2019年9月18日起至还款日止按合同约定的利息、罚息、复利；2、判令国地公司对以上债务承担连带清偿责任。国地公司承担保证责任后，有权向林国清、陈莉圆追偿。该民事判决书已经发生法律效力。因林国清、陈莉圆未履行该民事判决所确定的法律义务。德化建行向人民法院申请强制执行。国地公司已承担保证责任，替林国清、陈莉圆偿还114050.93元。 四、截止至本案法庭辩论终结前，案涉房产已办理不动产所有权首次登记，但案涉房产的不动产所有权尚未转移登记至林国清和陈莉圆名下。因林国清与案外人的经济纠纷，本院于2019年9月10日查封案涉房产。 上述事实，有国地公司提交的营业执照复印件、身份证复印件、《商品房买卖合同》复印件和《合同补充协议》复印件、《个人住房借款合同》复印件、（2019）闽0526民初2873号民事判决书复印件、银行收支明细复印件、现金缴款单复印件、电子转账凭证复印件、单位客户专用回单复印件、不动产统一发票复印件、德房权证德化字第0××5号产权证复印件、中国建行单位客户专用回单和本院依职权调取的（2019）闽0526执1456号等执行裁定书、送达回证及当事人的陈述为据，本院予以确认并在卷佐证。 本院认为，一、林国清、陈莉圆经本院传票传唤未到庭参加诉讼，视为放弃相关的诉讼权利，应自行承担相应的法律后果。国地公司提供的营业执照复印件、身份证复印件、《商品房买卖合同》复印件和《合同补充协议》复印件、《个人住房借款合同》复印件、（2019）闽0526民初2873号民事判决书复印件、银行收支明细复印件、现金缴款单复印件、电子转账凭证复印件、单位客户专用回单复印件、不动产统一发票复印件、德房权证德化字第0××5号产权证复印件、中国建行单位客户专用回单复印件和本院依职权调取的（2019）闽0526执1456号等执行裁定书、送达回证来源客观、合法，且能互相印证，本院对上述证据材料予以采用。 二、国地公司与林国清、陈莉圆签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，该合同未违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效，依法受法律保护。本案中，林国清、陈莉圆连续拖欠7期并累计拖欠20期贷款本息，国地公司因此承担了阶段性保证责任。根据《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第三条第（一）项第1款“出卖人阶段性担保贷款期间，买受人累计三个月未偿还银行或公积金按揭贷款本息，出卖人均有权选择解除《商品房买卖合同》，收回房屋”之约定，国地公司有权解除《商品房买卖合同》及《合同补充协议》。所以，国地公司要求解除《商品房买卖合同》及《合同补充协议》的诉讼请求有事实依据，符合法律规定，本院予以支持。 三、关于案涉房产被人民法院查封是否影响国地公司行使合同解除权的问题。本院认为，因案涉房产的所有权尚未登记于林国清、陈莉圆名下，林国清、陈莉圆对案涉房产仅享有合同上的债权，而尚未取得案涉房产的物权。法院的查封措施只是预查封林国清和陈莉圆的到期债权。所以，虽然案涉房产被司法机关查封，但此查封实际为预查封，不影响国地公司行使合同解除权。国地公司与林国清、陈莉圆签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双务合同。在上述《商品房买卖合同》及《合同补充协议》被解除后，林国清和陈莉圆应将案涉房产返还给国地公司，国地公司则应将林国清和陈莉圆已支付的购房款290757元返还给林国清和陈莉圆。但人民法院对案涉房产查封的效力及以案涉房产的替代物（即林国清和陈莉圆已支付的购房款290757元），所以《商品房买卖合同》及《合同补充协议》被解除后，国地公司应退还给林国清、陈莉圆的购房款290757元作为案涉房产的替代物，则应提交于查封案涉房产的司法机关。 四、国地公司要求林国清、陈莉圆赔偿其代林国清、陈莉圆支付的税费21675.24元所依据的基础法律为另一法律关系，与本案不属于同一法律关系。国地公司可另行主张。所以，国地公司提供的由其自行制作的《林国清购房应交税费》，本院不予采用。 综上所述，国地公司的诉讼请求，本院予以部分支持。林国清、陈莉圆经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条第二项、九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条、第九十一规定，判决如下： 一、解除德化县国地房地产有限公司与林国清、陈莉圆于2014年4月16日签订的合同编号为201401042的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》； 二、林国清、陈莉圆应于本判决生效之日起三十日内将址在德化县浔中镇城东保障性住房（一期）5#楼16层1606室腾空并返还给德化县国地房地产有限公司； 三、驳回德化县国地房地产有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 案件受理费341.8元，减半收取计170.9元，由被告林国清、陈莉圆负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  陈志群 二〇二〇年十二月二日 书记员  郑雅婷 附：一、主要法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》 第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十一条第二项：有下列情形之一的，合同的权利义务终止：……；（二）合同解除；…… 第九十三条第二款：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 3、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》 第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十一条：人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外： （一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任； （二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。 二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。