江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏02民终4700号上诉人（原审被告）：肖益，男，1969年3月22日生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：陈晓伟，江苏中智律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海中星集团申城物业有限公司宜兴分公司，住所地宜兴市宜城街道团氿花园****。负责人：孙膑，该公司负责人。委托诉讼代理人：董悦，江苏品悦律师事务所律师。委托诉讼代理人：解文俊，江苏品悦律师事务所律师。上诉人肖益因与被上诉人上海中星集团申城物业有限公司宜兴分公司(以下简称物业公司)物业服务合同纠纷一案，不服宜兴市人民法院(2020)苏0282民初6617号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。肖益上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实与理由：1.物业公司的物业收费标准，违反《宜兴市物业服务收费管理暂行办法》、无锡市普通住宅物业公共服务等级收费（基准）指导价标准，属于不合法收费。即使收取物业费，2010年1月6日宜兴市物价局备案回复表载明的内容，2014年11月20日之前的物业费也应以2元/月/平方米标准计算；2.肖益作为业主未入住未使用案涉房屋，应该按照70%比例缴纳物业费；开发建设单位分批开发，给先期业主造成粉尘污染、噪音污染，业主可以按照80%比例缴纳物业费，故肖益只需按照56%的标准缴纳物业费。3.物业公司未对案涉房屋进行维修，违约在先，故不应判决肖益承担违约金，且一审法院判决的违约金超过了物业公司的诉讼请求。4.本案中开发商擅自交房质量不合格的房屋，无法正常使用，故该期间物业费用应由开发商承担。5.本案中的物业所在地在宜兴市，应适用2006年4月11日颁布的《江苏省宜兴市物业服务收费管理暂行办法》，一审法院参照适用《无锡市物业服务收费管理办法》属于适用法律错误。物业公司辩称，其按照前期物业服务合同所约定的收费金额向肖益收取物业费符合法律和合同约定，肖益所列举的事项不足以减收、减交或者免交物业服务费。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。物业公司向一审法院起诉请求：判令肖益支付物业服务费85059.5元（从2011年1月至2018年1月）、违约金（滞纳金）53587.5元（从2011年1月1日至2018年1月31日）并承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2008年7月28日由上海中星集团宜兴置业有限公司与上海中星集团申城物业有限公司签订了《中星湖滨城Ｃ区（二期）前期物业服务合同》，约定了独栋别墅物业服务费2.85元／月／平方米（其中公共设施水电能耗费用预收0.25元／月／平方米）、违约责任（未能按时足额缴纳物业服务费用的，应按按每逾期一日应缴费用千分之三的标准支付违约金）及服务有效期；宜兴市不动产登记中心出具的宜兴市不动产登记证明，涉案房屋建筑面积351.12平方米，设计用途成套住宅，房屋坐落于××街××号中星湖滨城Ｃ区105幢232号，房屋总层数2。2009年12月30日上海中星集团宜兴置业有限公司与肖益签署确认书，确认书载明“本确认书视同房屋交接书，乙方在充分知晓《交房流程》，并全面接受甲方交房条件及认可所有入户费用的情况下签署本确认书”。2009年12月30日开具的“中星湖滨城Ｃ区湖滨尊园室内智能化设备移交见证单”，业主签收确认栏由肖益签名。2009年12月30日的江苏省无锡市服务业通用发票（票号01470112），肖益于2009年12月30日缴纳2010年1月至2010年12月的物业管理费12008.30元。2014年11月21日上海中星集团申城物业有限公司宜兴分公司通过宜兴市物价局备案回复表，回复表载明本案所涉小区中星湖滨城《湖滨尊园》（Ｃ区）独栋别墅2.6元／月／平方米，公共能耗0.25元／月／平方米，合计2.85元／月／平方米，本局审定意见中载明“前期物业公共服务费可以预收，但是预收期限不超过一年”及“本备案内容有效期从备案回复之日起到业主委员会成立”。2016年6月22日上海中星集团申城物业有限公司出具情况说明载明上海中星集团申城物业有限公司宜兴分公司有权享有起诉中星湖滨城小区业主缴纳物业费的权利。关于终止《宜兴湖滨城Ｃ区前期物业服务委托合同》的协议，物业公司于2018年1月31日撤出案涉小区的物业服务。审理中，肖益辩称，物业公司收费不合法，房子买了未入住也没有使用，且建设单位实施分期开发，分批交付业主使用，给先期入住的业主造成噪音、粉尘污染，且房屋存在诸多质量问题等，证据不足，物业公司也不认可。上述事实，有宜兴市不动产权属证明、宜兴市物价局备案回复表、前期物业服务合同及一审法院庭审笔录等证据在卷佐证。一审法院认为，上海中星集团宜兴置业有限公司与上海中星集团申城物业有限公司签订了《中星湖滨城C区（二期）前期物业服务合同》，合法有效，一审法院予以确认。涉案房屋中星湖滨城C区105幢232号坐落在物业公司服务范围内，房屋权属人为上海中兴集团宜兴置业有限公司，肖益认可该房屋系其所买，应受该合同的约束。上海中星集团申城物业有限公司同意由本案物业公司收取相关物业费，不损害其他第三人利益，一审法院予以准许。因此，物业公司要求肖益支付2011年1月1日至2018年1月31日的物业费为351.12平方米×2.85元/月/平方米（包含公共能耗0.25元/月/平方米）×85个月（2011年1月1日至2018年1月31日）=85058.82元，理由正当合法，证据充分，一审法院予以支持；按照该协议，物业公司要求肖益支付相应的违约金，一审法院也予以支持，但应予调整。肖益辩称，物业公司收费不合法，房子买了未入住也没有使用，且建设单位实施分期开发，分批交付业主使用，给先期入住的业主造成噪音、粉尘污染等抗辩意见，证据不足，物业公司也不认可，对该抗辩意见一审法院不予采纳。房屋存在诸多质量问题，属于另一法律关系，本案不予理涉。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：一、肖益于判决发生法律效力之日起十日内支付给物业公司物业服务费85058.82元。二、肖益于判决发生法律效力之日起十日内支付给物业公司自2011年1月1日起至2018年1月31日止按日万分之五计算的上述款项违约部分的违约金（违约金的利率的总额不超过全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率的四倍）。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1537元（适用简易程序减半收取），由物业公司承担137元，由肖益承担1400元，该款已由物业公司垫付，肖益于判决书发生法律效力之日起十日内直接支付给物业公司。二审中，肖益提供以下证据：1.提供2012年宜兴市物业服务收费管理实施办法打印件一份，证明该实施办法延续了一审中提供的2006年的暂行办法。2.2010年1月6日宜兴市物价局备案回复表复印件一份，盖有宜兴市发展和改革委员会（原物价局划入）印章，证明案涉小区别墅物业收费备案价为2.00元/月/平方米。3.宜兴市发展计划局的立项批复打印件一份，证明中星湖滨城每一区每一期都是单独立项、单独交付的，小区前后建设周期长达十年。4.房屋索赔书复印件一份，证明案涉小区房屋存在质量问题。物业公司对以上证据质证如下：关于证据1，真实性无法确认。关于证据2，案涉小区房型共有联排别墅、叠加别墅、独栋别墅及商业配套用房，该回复表所载明的涉案小区的房型并不完整，案涉房屋为独栋别墅，其收费标准肯定与联排别墅、叠加别墅的收费标准是不同的。关于证据3，中星湖滨城共分为A、B、C、D、E、F五个项目进行开发，各小区之间均互相独立并非整体开发、整体交付。本案所涉的C区即是有独立的围墙，独立的配套设施，物业用房，有东西两个出入口与其他区域不相邻、不相连。关于证据4，对真实性无法确认，且业主签名处并无肖益的签名，不足以证明其所购房屋存在质量问题，更不能证明其有免交或减交物业费的权利。二审另查明：1.2014年11月21日宜兴市物价局备案回复表（宜价备字(2014)第45号）载明：鉴于中星湖滨城《湖滨尊园》（C区）前期物业服务收费备案标准已到期，以及尚未成立业主委员会实际情况，根据物业服务合同和标书等内容，故同意中星湖滨城《湖滨尊园》（C区）前期物业公共服务延续备案标准，即：叠加别墅（复式住宅）1.6元/月/平方米，联排别墅2.2元/月/平方米，独栋别墅2.6元/月/平方米，商业1.80元/月/平方米；叠加、联排、独栋别墅（住宅）及商业按原服务合同或协议标准为业主提供物业公共服务。2.2018年1月1日实施的《宜兴市物业服务收费管理实施细则》第十三条规定：因业主原因未及时办理入住手续或办理入住手续后长期（连续超过六个月以上）未入住或未使用物业，业主应事先向物业服务企业书面告知，并经确认后，其物业公共服务费按合同约定标准的70%交纳（不包括电梯运行维护费和公共能耗费），减免期限最长为24个月。第三十四条规定：本规则自2018年1月1日起施行。此前规定与本细则不符的，以本细则为准。本细则未规定或未明确的事项，以上级规定为准。宜兴市住房保障和房产管理局2012年印发的《宜兴市物业服务收费管理实施办法》（宜房【2012】第4号、宜价【2012】第2号）同时废止。《无锡市物业服务收费管理实施办法》（锡价规【2014】3号）也作出了同以上《宜兴市物业服务收费管理实施细则》第十三条内容相同的规定。3.肖益在一审庭审中确认，自己未入住事宜并未事先向物业公司书面告知及确认。二审中，物业公司向法院出具声明材料一份，认定按一审判决违约金计算方式得出的违约金金额即为53587.5元，明确物业公司要求肖益支付的违约金金额以53587.5元为限。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，首先，开发商上海中星集团宜兴置业有限公司与物业公司签订的《中星湖滨城C区（二期）前期物业服务合同》，合法有效，肖益作为案涉小区业主，其物业费的缴纳应受该合同约定的标准约束。虽2010年1月6日宜兴市物价局备案回复表载明案涉小区别墅物业收费备案价为2.00元/月/平方米，但案涉小区的确存在联排别墅、叠加别墅、独栋别墅不同的别墅类型，不同别墅类型的收费标准有区分，该情况可以从2014年11月21日宜兴市物价局备案回复表载明的内容可以印证。结合肖益在2009年12月30日即按此标准缴纳了案涉房屋自2010年1月至2010年12月的物业管理费之事实，可以认定物业公司按照2.85元/月/平方米（含公共能耗0.25元/月/平方米）标准收取案涉房屋的物业费有事实与法律依据，肖益认为物业公司收取物业费不合法、物业费应分段收取的上诉请求，于法无据，本院不予支持。其次，根据2018年1月1日实施的《宜兴市物业服务收费管理实施细则》规定，因业主原因未入住或未使用物业，业主应事先向物业服务企业书面告知，并经确认后，其物业公共服务费才能按合同约定标准的70%交纳，减免期限最长为24个月。本案中，肖益虽未实际入住案涉房屋，但根据现查明事实，其并未事先向物业公司书面告知过该情况，亦未经物业公司确认，故肖益关于其未装修、未入住应按照70%比例交纳物业费的上诉请求，本院不予支持。同时，以上《宜兴市物业服务收费管理实施细则》并未对分期分批开发情况下可以按照80%比例交纳物业费作出规定，且明确2012年印发的《宜兴市物业服务收费管理实施办法》已同时废止，故肖益关于建设单位分批开发业主可以按照80%比例交纳物业费的上诉请求，于法无据，本院不予支持。再次，案涉房屋是否存在质量问题，系另一法律关系，也非业主减交或免交物业费的理由。肖益未按约交纳物业费构成违约，理应承担相应违约责任。按一审判决违约金计算方式得出的违约金金额即为53587.5元，物业公司亦明确要求肖益支付违约金的金额以53587.5元为限，故对肖益称其不应承担违约金及一审法院判决的违约金超过了物业公司的诉请的上诉请求，本院不予支持。第四、2006年和2012年颁布的《江苏省宜兴市物业服务收费管理暂行办法》皆已废止，肖益关于本案应适用2006年颁布的《江苏省宜兴市物业服务收费管理暂行办法》的上诉请求，本院不予支持。综上所述，肖益的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1537元，由肖益负担。本判决为终审判决。审判长 谢 伟审判员 华敏洁审判员 张朴田二〇二〇年十二月三十日法官助理诸佳英书记员钱菲佳