贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔04民终1821号上诉人（原审原告）：杨某洁，女，1984年4月26日生，苗族，贵州省贵阳市人，住贵州省贵阳市观山湖区。被上诉人（原审被告）：贵州安顺精石房地产开发有限公司，住所地为贵州省安顺市平坝区夏云镇钻石广场。法定代表人：赵士芬，该公司董事长。上诉人杨某洁因与被上诉人贵州安顺精石房地产开发有限公司（以下简称精石房开）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省安顺市平坝区人民法院(2020)黔0403民初1917号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开审理了本案。本案现已审理终结。上诉人杨某洁上诉请求：1.撤销原判,改判支持上诉人一审诉讼请求或发回重审。2.二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：1.一审认定《补充协议》合法有效，适用法律及认定事实错误。《城市房地产开发经营管理条例》第33条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条均要求房开商有义务自房屋交付使用之日起90日办理房产证，即使延长，也应当是适当延长，补充协议延长该期限为600日+360日非常不合理。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第19条规定，在商品房买卖合同约定或《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定的期限届满后一年内，完全由于出卖方的原因无法办证，出卖方构成根本违约，买受人有权解除合同。《补充协议》约定房开商逾期办证违约金按一次性给付计算数额极低，属于格式条款。综上，《补充协议》中相关条款属无效格式条款，不发生效力。2.被上诉人交房不符合法律规定，一审认定其交房符合竣工合格条件错误。房屋交付条件是法律规定的，属强制性规定，房开商不能随意以《补充协议》进行更改。根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第五条规定，房开商也不能提供案涉房屋通过竣工验收、消防验收的材料，不符合《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《建筑工程质量管理条例》第十六条规定的交付条件。同一天，购房人就改变主意与房开商签订完全推翻《商品房买卖合同》约定的《补充协议》，不符合常理。房开商也未举证证明针对《补充协议》进行过说明讲解。上诉人从未见过《补充协议》，应是房开商将最后一页夹在购房合同中欺瞒上诉人所签。综上，上诉人有权行使法定解除权。被上诉人精石房开二审中未作答辩。原审原告杨某洁向一审法院起诉请求：1.确认原告与被告于2015年10月6日签订的购房合同解除。2.本案诉讼费用由被告负担。事实及理由：因被告虚假宣传所欺，原告与被告于2015年10月6日签订了《商品房买卖合同》，购买被告开发建设并出售的位于贵州省安顺市平坝区，原告如数支付款项。然而，原告在2017年5月5日收房时，被告不符合交付条件而违规交房，竣工验收等问题致房子未得到相关部门验收合格，被告不能向不动产权中心提供办理房屋产权登记相关资料，原告在购房后5年未取得房屋产权登记。根据《商品房买卖合同》的约定，被告应该在2017年9月30日以前将办理商品房转移登记的有关文书交给买受人，但被告一直没有履行合同义务，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，应当解除合同。2015年10月6日，原告与被告签订由被告提供的格式合同，且原告已付清所有购房款，但房屋产权登记迟迟不得。故原告认为，被告卖方方式存在商业虚假欺骗行为，交付程序不符合条件，未在规定时间内办理房屋所有权登记，原告已经向被告发函解除合同，故原告起诉至人民法院，请求判如所请。原审被告精石房开一审中答辩称：1.被告已按约完成案涉房屋竣工验收，并在约定时间交付房屋，不存在违规交房。2.根据《商品房买卖合同》及其《补充协议》的约定，被告不存在逾期办证的事实，即使被告未在约定期限内交付办理房屋转移登记的有关文书，合同仍然继续履行，原告无权解除合同。主要理由如下：1.根据《商品房买卖合同》第十一条的约定，交房时间为2016年12月30日，而被告早于2016年9月23日取得竣工验收合格证明文件，具备交付条件，并于2016年12月29日公告交房，原告于2017年5月5日收房，被告不存在违规交房，甚至欺诈情况。2.《补充协议》约定被告申请及取得房屋初始登记时间应为交付房屋之日2017年5月5日起600个工作日后的2019年10月29日前，并在360日后的2020年10月24日前交付转移登记有关文书，故被告不存在违约事实。《补充协议》第5.4条及第6.9条系对《商品房买卖合同》第十一条、第二十二条的补充及变更，符合《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，原告诉请解除合同无事实及法律依据。3.本案中，原告对于合同标的物的使用或租赁价值均得以实现，房屋登记手续办理不会对此造成影响，且办理房屋登记需双方配合。综上，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。一审法院认定：2015年10月6日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于平坝区，合同第十一条约定出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付该商品房，交付条件应符合:1.已取得建筑工程竣工合格证明文件；2.有资质的房产测绘机构出具的实测技术报告书；3.满足基础设施、公共服务设施及商业配套设施。第二十二条第三款约定出卖人承诺于2017年9月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。同日，双方签订了《补充协议》，其中协议第2.2条约定《商品房买卖合同》第十一条约定的竣工合格证明文件，双方同意并确认为指经勘察、设计、建设、施工、监理单位对房屋工程验收合格即达到合同约定的竣工合格条件；第5.4条约定双方一致理解并认同出卖人在商品房交付使用之日起600个工作日内申请该商品房所有权初始登记；第6.9条约定针对第二十二条第三款第（二）项:1.约定日期起360日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2.360日后，出卖人仍不能交付的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，一次性向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。上述合同签订后，原告方向被告支付相应购房款。2016年9月23日，经建设、勘察、设计、施工、监理单位确认案涉楼盘通过验收。2016年12月29日，被告向楼盘业主公告交房，2017年5月5日，原告实际收取房屋。2020年6月25日，原告以被告不能办理房屋产权登记为由书面向被告提出解除合同，并向被告送达《解除合同通知书》。一审法院认为：本案争议的焦点是：一、被告卖房行为是否存在欺诈；二、案涉房屋交付是否符合程序；三、案涉合同是否已经解除；四、原告诉请确认合同解除是否符合法律规定。在本案中，原、被告双方经协商一致后签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合同成立并生效，对双方均有拘束力，双方当事人应当依照合同的约定全面履行合同义务。首先，关于被告卖方行为是否存在欺诈的问题。本院认为，根据《合同法》第五十四条“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销”的规定，在合同行为中，一方以欺诈致使对方违背真实意思订立合同的，其法律后果为受欺诈一方有权变更或撤销合同，而本案系确认合同解除之诉，故被告方是否具有欺诈行为与本案审理结果并无关联，对此，本院不予评述。其次，关于案涉房屋交付是否符合程序的问题。依照补充协议第2.2条的约定，双方对房屋交付的标准作出了变更，由建筑工程竣工合格证明文件变更为经勘查、设计、建设、施工、监理单位对房屋工程验收合格即达到合同约定的竣工合格条件，虽原告对此有异议，认为该约定因违反了《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》关于交付条件的相关禁止性规定而无效，但根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”的规定，该交付标准的约定未违反法律法规的强制性规定，应为有效；综上，被告在合同约定的时间按约交付标的房屋，符合合同约定，被告无违约交付的行为，原告主张被告违约交付房屋事实不成立。再次，关于合同是否已经解除及确认解除是否符合法律规定的问题。合同是否已经解除，应当以行使解除权人在行使解除权时间时是否具有合同解除权为基础。本案中，双方所签订的补充协议虽为被告所提供的格式合同，但该补充协议第5.4条及第6.9条仅为系对《商品房买卖合同》初始登记取得时间及交付转移登记相关文书时间的变更，该部分内容并未排除当事人一方主要权利或免除己方责任而加重对方负担，且未违反法律法规的强制性规定，故根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，该部分内容有效；依照上述合同条款，结合原告实际收房时间为2017年5月5日，被告向原告提供办理产权登记相关文书的时间应为2020年10月24日，现约定时间未届满，原告即于2020年6月25日通知解除合同，不符合《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，也无该法第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”规定的情形，该时，原告不享有合同解除权，故其请求确认合同已解除亦无法律依据，对原告诉请，本院不予支持。对于约定时间届满后，原告是否享有解除权，因与本案无关，本院不予审查。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条之规定，判决：驳回原告杨某洁的全部诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告杨某洁负担。二审中，双方当事人未向法院提交新证据。二审除认定与一审认定相同事实外，补充认定：双方所签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三款第（二）项约定：（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：……2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。本院认为：综合上诉人的上诉理由，本案二审争议焦点为：一、《补充协议》的效力问题。二、精石房开交房是否符合法律规定。三、杨某洁是否具备合同解除权。针对争议焦点一，经查，《补充协议》于双方签订《商品房买卖合同》当日签订，以格式条款的形式对合同部分条款进行了变更约定。其中第5.4条将申请商品房所有权初始登记时间约定为商品房交付使用之日起600日内，按合同约定的交房时间2016年12月30日计算最后期限为2018年8月22日，远远超出合同约定的取得初始登记的2017年9月30日。第6.9条将合同约定的交付办理商品房转移登记有关文书的违约起算时间从约定日期起变更为约定日期360日后。从内容来看，前述两条款实质上房开公司作为提供格式条款一方免除己方责任、加重对方责任、排除对方主要权利；从形式上看，房开公司对该条款并未采取合理的方式提请对方注意，故该条款依法无效，不能作为本案定案依据。针对争议焦点二，精石房开通知收房后，杨某洁已于2017年5月5日实际收房，该行为视为对合同约定逾期交房所赋予买受人一方退房权利的放弃。故精石房开交房是否符合法律规定不属本案审理范围，对此不作审查。针对争议焦点三，鉴于杨某洁的实际收房行为，其已不再享有以房开商交房不符合法律规定而请求退房，解除合同的权利。根据双方所签订《商品房买卖合同》的约定，针对精石房开逾期交付办理商品房转移登记的相关文书，双方已经选择了不退房的处理方式，故双方并未约定在此种情形下买受人具备合同解除权。杨某洁向精石房开送达解除通知的行为并未产生解除合同的效力。同时，本案合同亦不具备法律规定的解除情形。综上，上诉人杨某洁的上诉理由不能成立，本院依法予以驳回。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人杨某洁负担。本判决为终审判决。审判长 刘 熹审判员 辜贤莉审判员 王 爽二〇二〇年十二月十七日法官助理赵奇瑾书记员曹佳慧（代）