江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终10051号上诉人（原审原告）：高新区狮山足双喜足浴馆，住所地江苏省苏州高新区何山路****。经营者：黄加钏。委托诉讼代理人：李杰，江苏寒山律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈兆帅，江苏寒山律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：苏州健力森健身服务管理有限公司，，住所地江苏省苏州高新区何山路**法定代表人：蒋伟，总经理。委托诉讼代理人：朱永，该公司员工。上诉人高新区狮山足双喜足浴馆（以下简称足双喜足浴馆）因与被上诉人苏州健力森健身服务管理有限公司（以下简称健力森公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市虎丘区人民法院(2019)苏0505民初7312号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。足双喜足浴馆上诉请求：撤销一审判决依法改判或发回重审；诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：足双喜足浴馆并没有任何违约情形，健力森公司没有证据证明足双喜足浴馆的店铺内有员工居住。健力森公司在没有找足双喜足浴馆核实相关情况，也没有实际查看涉案房屋的具体情况的前提下，自行认定足双喜足浴馆已经违约并要求上诉人搬离，健力森公司强制要求足双喜足浴馆搬离的行为违反了双方之间的合同约定。足双喜足浴馆提交的报警记录能够证明因为健力森公司的断水断电行为，导致足双喜足浴馆不能正常营业。2019年7月27日，足双喜足浴馆因为要开始正常营业，健力森公司却用断水断电的方式阻碍足双喜足浴馆正常营业，导致不能重新营业，报警记录可以证明。尽管健力森公司之后称已经恢复供电，但因为水表、电表实际由健力森公司实际控制，故一审法院要求足双喜足浴馆提供持续性断水断电的相关证据实属强人所难。足双喜足浴馆作为一个个体工商户，使用支付宝和微信收款，属于正常的经营行为，且从足双喜足浴馆提交的银行流水上也能看出，该部分收入记录是经过美团第三方支付平台所获得的正常经营收入。足双喜足浴馆认为，提供的证据可证明足双喜足浴馆自2018年4月至2019年3月期间正常营业的营业额，也能证明因为健力森公司的违约行为导致足双喜足浴馆遭受了巨大损失。健力森公司未作答辩。足双喜足浴馆向一审法院起诉请求：1.判令健力森公司赔偿足双喜足浴馆的经济损失435254.45元（按每月平均营业额87050.89元，从2019年7月27日起计算至2019年12月31日止）；2.判令健力森公司承担诉讼费用。一审法院认定事实：位于苏州市高新区的房屋所有权人为苏州长方园康乐有限公司（以下简称“长方园公司”）。长方园公司（出租方、甲方）与健力森公司（承租方、乙方）签订房屋租赁合同，约定：甲方出租给乙方的房屋位于苏州高新区何山路58号长方园公司，会馆二楼面积为2000平方米；会馆一楼大厅东面面积约为400平方米，面积总计2400平方米。合同另对租赁期限、租赁用途、租金及水电费支付方式、双方权利义务等事项作出约定。2017年1月1日，健力森公司（出租方、甲方）与足双喜足浴馆经营者黄加钏（承租方，乙方）签订房屋使用合同，约定：甲方出租给乙方的房屋位于苏州高新区何山路58号健力森公司一楼大厅东面，面积约400平方米。使用期限自2017年1月1日至2017年12月31日。乙方向甲方承诺，使用该房屋仅作为汗蒸、足浴使用（同营业执照），并保证对外销售范围不超出使用房屋坐落、位置、面积，预售出的一切预付费所产生的一切事项由乙方自行承担。因该营业为预付费产品，乙方交于甲方保证金2万元整作为风险金，合同到期后无客户纠纷无息退还乙方。使用期满，甲方有权收回房屋，乙方应如期归还。使用期满，甲方若继续使用该房屋，同等条件下，乙方有优先承租的权利。租赁期限为2017年1月1日至2017年12月31日，年租金18万元整。水电费按实际数计算，水费单价6元/吨。电费单价1.15元/度，每季度结算一次（如有调整另行通知）。水电费押金1万元整，合同期满，甲方无息归还乙方。甲方同意乙方消费者使用停车场，每月甲方代收2000元乙方的停车费交于长方园物业。甲方不负责保管之责，如乙方消费者车辆在停车场发生任何事故，由乙方处理。如情况发生变更，关于停车收费事项，甲方另行通知乙方。乙方不得经营甲方或院内相同的项目，乙方对所经营项目的安全、退费等负全责。合同期满，乙方不再使用房屋，不得搬离所有的硬性装修。如乙方改动经营项目，须与甲方商议，征得甲方同意后方可。乙方经营项目为足浴、汗蒸相关产品，不得经营上述以外的产品（具体经营项目由乙方营业执照上规定的项目为准）。乙方全权负责工商、税务、消防、治安等政府相关部门的手续办理及费用。未经甲方同意，乙方不得让与、转让、转租、分租或卖掉承租部分的任何部分。乙方自行负责租赁场地的设计及装修，不得影响甲方主体建筑及美观，上述所产生的费用均由乙方自行承担。乙方装修前将图纸及设计方案提供给甲方，经甲方书面同意后方可进行装修，期间所产生的垃圾处理费用由乙方承担。乙方在经营过程中，在经营场所内不得有非法活动。乙方在经营过程中，如发生卫生、客户投诉、经营不当、劳资纠纷，上下级供应商采购、进货、货款催讨、业务公关、债务等问题均由乙方自行负责，与甲方无关。营业场所指定黄加钊为第一负责人。乙方如因营业使用不当，对甲方其他营业场所带来的损失，由乙方负全部责任。乙方经营所需各项器具所产生的费用，均由乙方自行负责。乙方如举行重大活动或赛事，乙方应提前通知甲方，并征得甲方同意。乙方房屋为营业用房，故乙方及乙方所用工作人员不得居住在该租赁房屋内，双方可以协商变更或终止本合同。乙方有以下违约行为之一的，甲方有权解除合同，（1）未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋；（2）未经甲方书面同意，拆改、变动房屋结构；（3）损坏承租房屋，在甲方提出的合同期限内仍未修复的；（4）未经甲方书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途；（5）利用、使用房屋存放危险品或违禁品；（6）乙方在使用房屋经营活动中，如有非法活动，如赌博、打架斗殴等；（7）逾期未缴纳按约定应当由乙方缴纳的各项费用，甲方经书面通知达三次以上，给甲方造成损害的；（8）拖欠房租累计一个月以上；（9）乙方在对外经营时，相关营业执照及经营资质未办理妥当或被政府相关部门吊销、注销；（10）乙方人员在使用房屋住宿。甲方违反本合同约定提前收回房屋的，应按照合同总租金10%向乙方支付违约金。乙方违反本合同约定，导致甲方解除合同，收回房屋的，乙方应按照合同总租金10%向甲方支付违约金。在使用期内，乙方逾期交纳本合同约定应当由乙方负担的水电及其他费用，每逾期一天则按上述总费用金额的10%向甲方支付违约金。乙方如逾期支付使用金，每逾期一日，则乙方需按日使用金的一倍支付滞纳金。使用期满，乙方应当如期交还该房屋，乙方逾期交还，则每逾期一日应向甲方支付每日1500元的违约金，乙方还应承担因逾期归还甲方造成的损失。合同另对房屋租赁其它相关事项作出约定。长方园公司出具证明，载明：兹同意健力森公司将承租位于苏州市高新区F大厅东侧用房转租给足双喜足浴馆合法经营使用。作为产权人同意并认可健力森公司与足双喜足浴馆签订的租赁协议的效力、足双喜足浴馆在协议期内的合法使用权。2018年1月16日，足双喜足浴馆经营者黄加钏出具承诺书，载明：足双喜足浴馆承诺合法经营，有任何问题由足双喜足浴馆承担所有责任，与房东无关。特此承诺，并保证今后店内加强管理，不住人，否则按合同履行。2019年7月25日，长方园公司向健力森公司发出通知，载明：7月24日公司例行安全检查中发现，租给贵公司的场馆内出现异常情况，原足浴馆玻璃门内锁，内部有人居住。根据双方的合同约定，承租房屋内不得留宿，违反此规定可以解除合同。留宿营业场所同时也违反了苏州市治安管理条例，必须严肃对待。现通知贵方必须于2019年7月27日15点前进行整改，清空所有器材与垃圾，将房屋交还我方。根据合约规定，如贵方逾期归还，则每逾期一日应向我方支付违约金2500元。2019年7月27日，健力森公司向足双喜足浴馆发送通知，载明：贵公司承租的健力森公司（位于苏州高新区何山路****大厅东侧店铺），租期于2019年6月30日到期，由于贵公司租赁合同到期，且违反合同事宜（根据双方合同约定，承租房内不得留宿，且营业场所同时也违反了苏州治安管理条例）。本公司决定不再与你续租。根据合同法相关规定，我司现提前告知贵公司以下事项，一、请在2019年8月3日前搬出房屋，按时将房屋归还于我司。二、若贵方逾期未搬离或未全部搬离，视为贵司遗弃剩余物品，我司有权收回房屋自行清理。三、根据合同约定，如贵方逾期归还，则每逾期一日应向我方支付违约金2500元。2019年7月27日，足双喜足浴馆的经营者黄加钏报警称健力森公司，要收回店铺，双方发生纠纷。2020年1月4日，赵林报警称其于该日上午10时许到长方园足双喜足浴馆查看时，发现收银台电脑主机（价值不详）不见了，店内床上躺着一个男子齐某某。故苏州市公安局苏州高新区分局（虎丘分局）狮山派出所将齐某某带回派出所核查情况。庭审中，足双喜足浴馆与健力森公司双方一致确认：房屋使用合同约定期限届满后，足双喜足浴馆向健力森公司支付租金，健力森公司也予以接受，并将房屋继续交由足双喜足浴馆使用。双方之间的租金标准在2019年调整为20万元/年。足双喜足浴馆已向健力森公司支付至2019年12月31日的租金，此后未再支付过任何租金。足双喜足浴馆于2020年1月5日搬离涉案房屋并将房屋返还给健力森公司。庭审中，足双喜足浴馆陈述：自2019年3月起至足双喜足浴馆所陈述的2019年7月27日健力森公司强行断电期间，因为政府进行相关整治，要求足双喜足浴馆店铺暂停经营，故足双喜足浴馆在此期间没有正常营业。足双喜足浴馆于2019年7月下旬左右接到狮山派出所电话通知，口头通知足双喜足浴馆可以正常营业了。至于足双喜足浴馆何时整治完毕开始正常营业的证据，暂时没有相关证据。足双喜足浴馆在7月下旬对店内进行相关准备营业工作，但是随后，健力森公司就以足双喜足浴馆中有人实际居住为由，向足双喜足浴馆发出解除通知并强行断电。因为健力森公司强行断电行为，导致足双喜足浴馆不能正常营业，故足双喜足浴馆的正常经营损失应当由健力森公司承担，经济损失是根据2018年4月至2019年3月年度总收入1044610.64元，平均计算每月收入为87050.89元，自2019年7月27日起计算至2019年12月31日止为435254.45元。关于2019年7月至2019年12月期间足双喜足浴馆是否能够正常营业、能够证明健力森公司持续性以断水断电方式阻碍足双喜足浴馆正常经营的证据，因为水表电表属于健力森公司实际控制，所以足双喜足浴馆无法取得相关证据。关于足双喜足浴馆主张的经营损失证据，足双喜足浴馆仅能提交黄加钏的记账本、支付宝和微信记录及黄加钏的银行流水凭证，对于收银记录及相关纳税凭证，因为收银记录之前一直保存在足双喜足浴馆收银电脑里，但是后来派人去查看时，收银电脑已经不见了，足双喜足浴馆也已经报警，有报警记录，但是没有后续结果。足双喜足浴馆作为个体工商户，没有纳税凭证。一审庭审中，健力森公司陈述：2019年，足双喜足浴馆就没有营业过。2019年7月27日警察处理之后，电力恢复，租赁房屋的门也是足双喜足浴馆人员自己锁的，整个店铺都在足双喜足浴馆控制之下，并且至今尚有其自己人员住在里面。2019年7月至2019年12月期间，健力森公司没有给足双喜足浴馆断水断电。一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。足双喜足浴馆主张健力森公司赔偿其自2019年7月27日至2019年12月31日期间的营业损失。首先，根据足双喜足浴馆与健力森公司双方庭审中一致确认，足双喜足浴馆于2020年1月5日搬离涉案房屋并将房屋返还给健力森公司。且足双喜足浴馆的报警记录显示，2020年1月4日，赵林报警称其于该日上午10时许到长方园足双喜足浴馆查看时，发现收银台电脑主机（价值不详）不见了，店内床上躺着一个男子齐某某。能够证实，截至2020年1月5日，涉案租赁房屋仍处于足双喜足浴馆占有控制之下。其次，健力森公司陈述在2019年7月至2019年12月期间没有给足双喜足浴馆断水断电，足双喜足浴馆并未举证证明健力森公司在此期间持续性以断水断电方式阻碍足双喜足浴馆正常经营。且足双喜足浴馆于庭审中陈述，其自2019年3月起，因为政府进行相关整治，要求足双喜足浴馆店铺暂停经营，故足双喜足浴馆在此期间没有正常营业，至于足双喜足浴馆何时整改完毕开始正常营业，足双喜足浴馆未提交证据予以证明。无法证实系因健力森公司的行为导致足双喜足浴馆不能正常经营并造成其经营损失。再次，足双喜足浴馆主张经营损失，其仅能提交黄加钏的记账本、支付宝和微信记录及黄加钏的银行流水凭证，但是黄加钏的记账本系单方制作，支付宝、微信记录和黄加钏的银行流水凭证均无法体现出足双喜足浴馆的经营收入、成本支出、利润等情况，无法确认足双喜足浴馆的每月平均营业额和经营损失金额。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回足双喜足浴馆的诉讼请求。案件受理费7828元，由足双喜足浴馆负担。二审中，足双喜足浴馆补充陈述：因政府“331”整治，足双喜足浴馆于2019年的3月至2019年7月停业整治。足双喜足浴馆在2019年7月下旬左右，接到派出所电话通知，可以正常营业。足双喜足浴馆2019年7月27号报警后，当天就离开了店铺，健力森公司有没有恢复水电足双喜足浴馆不清楚。二审经审理查明其他事实与一审相一致。本院认为，足双喜足浴馆诉请要求健力森公司赔偿经济损失的主要理由是，2019年7月27日之后，健力森公司要求足双喜足浴馆搬离，并断水断电，从而导致足双喜足浴馆未能正常经营。2019年7月27日双方发生纠纷后，足双喜足浴馆并未搬离，案涉房屋实际为足双喜足浴馆占有使用，直至2020年1月5日足双喜足浴馆才搬离。二审中，足双喜足浴馆表示2019年7月27日离开店铺后，对于是否恢复水电不知情，但健力森公司表示并未断水断电。足双喜足浴馆称断水断电导致其不能经营，应当提供证据加以证明，但未有证据证明健力森公司后续存在断水断电的行为，也未有证据证明因为断水断电问题导致无法正常经营与健力森公司有过交涉，故足双喜足浴馆应承担举证不能的后果。因此，在足双喜足浴馆未有证据证明出租人健力森公司在履行合同过程中存在违约行为的情况下，足双喜足浴馆主张要求出租人健力森公司赔偿损失不应予以支持。综上，足双喜足浴馆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7828元，由上诉人高新区狮山足双喜足浴馆负担。本判决为终审判决。审判长  沈维佳审判员  曾雪蓉审判员  卞干国二〇二〇年十二月二十一日书记员  山钰婷