湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0105民初4495号原告：武汉统建城市开发有限责任公司，住所地：武汉市汉口建设大道**，统一社会信用代码91420100725751485W。法定代表人：陈永刚，系该公司董事长。委托诉讼代理人：刘晋、王培健，系湖北易斯创律师事务所律师。特别授权代理。被告：武汉市汉阳区蒙特梭瑞幼儿园有限公司，住，住所地：武汉市汉阳区马沧湖路**水岸人家小区一社会信用代码91420105MA4K2E0U77。法定代表人：曾娟。原告武汉统建城市开发有限责任公司诉被告武汉市汉阳区蒙特梭瑞幼儿园有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员王侃独任审判，于同年11月9日公开开庭进行了审理。原告武汉统建城市开发有限责任公司委托诉讼代理人刘晋、王培健，被告武汉市汉阳区蒙特梭瑞幼儿园有限公司法定代表人曾娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告武汉统建城市开发有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告签订的《水岸人家商铺（水岸人家会所）租赁合同》。2、判令被告在《水岸人家商铺（水岸人家会所）租赁合同》解除后的三日内将租赁房屋恢复原状并交还给原告。3、判令被告立即向原告支付拖欠的租金直至《水岸人家商铺（水岸人家会所）租赁合同》解除之日止（从2018年8月21日起暂计至2020年7月20日期间的拖欠的租金共计447,774元）。4、判令被告立即向原告支付因其违约而导致原告解除合同的违约金41,476元。5、判令原告对被告所交的10,000元保证金没收，即归原告所有。6、判令被告按照每日万分之五的标准向原告支付逾期支付租金的违约金，直至被告将拖欠租金付清之日止（从2018年5月23日起分段暂计算至2020年7月20日的逾期违约金共计98,897.12元）。7、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由：2018年5月20日，原被告签订《水岸人家商铺（水岸人家会所）租赁合同》，被告承租位于武汉市汉阳区水岸人家小区的会所用于开办幼儿园，租赁期限为5年，从2018年5月21日起至2023年5月20日止。合同第三条约定，租金交纳方式为每季度一付，租赁合同签订后3日内被告应向原告支付第一季度2018年5月21日至2018年8月20日租金56,430元，之后被告须在每季度使用期之前7日向原告交纳该季度的租金。合同第五条约定，如被告未按时缴纳租金，被告须按合同约定的应交金额的万分之五按日向原告支付违约金。被告逾期缴纳房租超过30日的，原告有权单方终止本合同，并没收被告交纳的保证金。一方违反本合同任何约定即构成违约，经对方书面提示仍不改正的，对方有权解除本合同，并要求违约方按2个月租金金额支付违约金。在合同履行过程中，被告没有按约支付租金。为维护原告合法利益，故起诉至法院。被告武汉市汉阳区蒙特梭瑞幼儿园有限公司辩称：第一，原告述称我司拖欠租金我不认可，2018年我没有给租金是因为原告公司不收，原告公司长达2年没有收租金，直到2019年5月份原告公司才通知我司缴纳租金，2016年至2017年的房租我在2019年已经缴纳完毕。第二，2019年我司和原告公司达成协议在2020年3月20日交房租，但因疫情原因我向原告公司申请延期缴纳租金，因此我司并非故意拖欠原告公司房租。经审理查明：原告武汉统建城市开发有限责任公司与被告武汉市汉阳区蒙特梭瑞幼儿园有限公司签订《水岸人家商铺租赁合同》，约定由原告将坐落于武汉市汉阳区水岸人家小区建筑面积627平方米的房屋租赁给被告用于开办幼儿园；房屋租赁期限为5年，即自2018年5月21日起至2023年5月20日止；“房屋的租金标准为30元/月·平方米，第二年起每年递增百分之五”；房屋租金为按季支付；被告需在合同签订后3日内，一次性向原告交纳10,000元履约保证金。双方在合同中对租金金额、交纳时间予以列表注明，其中：2018年5月21日至2019年5月20日的季度租金为56,430元，2019年5月21日至2020年5月20日的季度租金为59,252元，2020年5月21日至2021年5月20日的季度租金为62,214元。合同还约定，乙方（被告）未按时缴纳房屋租金时，甲方（原告）除按正常租金标准向乙方收取租金外，还将按合同约定的应交金额的万分之五按日向乙方收取房屋租金违约金；租赁期满后乙方应将房屋恢复原状，但同时约定形成附合的装饰、装修部分归甲方所有，未形成附合的部分由乙方拆除，甲方不予补偿；如被告逾期缴纳房屋租金或物业费、水电费等费用超过30日，原告有权单方终止合同，并没收被告交纳的房屋租赁保证金；一方违反本合同任何约定即构成违约，经对方书面提示仍不改正的，对方有权解除本合同，并要求违约方按照2个月的租金金额支付违约金。原告述称，案涉合同系续租合同，被告自2012年起即开始租赁案涉房屋经营幼儿园；被告对此无异议，本院予以确认。2012年3月19日，原告向被告出具收款收据，确认收到合同保证金10,000元。2019年5月16日，被告向原告支付一笔40,000元、一笔65,336元，合计105,336元。同日，原告向被告出具增值税发票两张，确认收到被告上述款项。原告述称，被告支付的105,336元，对应两笔租金，一笔为案涉合同续租前2018年2月21日至2018年5月20日的租金48,906元，一笔为案涉合同2018年5月21日至2018年8月20日的租金56,430元。被告对此无异议，本院予以确认，即被告已交纳自2018年5月21日起至2018年8月20日的租金56,430元。因被告未能继续按约支付租金，原告向被告发出《租金催缴通知书》，要求被告在收到通知函的3日内支付从2018年8月21日至2019年9月20日期间的租金248,293元。被告法定代表人曾娟于2019年9月30日在上述通知书上签名，并注明“收到”。因被告未能按约支付租金，遂引起本次诉讼。另查明，2007年6月20日，武汉市城市规划管理局作出《建设工程规划许可证》，确认案涉商铺所在楼栋由原告建设，建设位置为汉阳区马沧湖路。2008年7月28日，武汉市城市规划管理局作出《建设工程规划验收合格证》，确认案涉商铺所在楼栋验收合格。根据《武汉市房屋土地测丈表》，案涉房屋所在楼栋共计3层，该房屋的产权人为原告武汉统建城市开发有限责任公司。再查明，庭审后本院向被告释明是否就装修损失申请鉴定、是否向本院提起反诉，并给予被告一周时间考虑，逾期即视为被告放弃在本案中提起上述请求。现被告未能在一周内提交上述申请，故本院视为其放弃在本案中提起上述请求。上述事实有原被告陈述、商铺租赁合同、建设工程规划许可证、建设工程规划验收合格证、武汉市房屋土地测丈表、保证金收据、银行转账凭证、增值税发票、租金催缴通知书在卷证实，足以认定。本院认为：原告武汉统建城市开发有限责任公司与被告武汉市汉阳区蒙特梭瑞幼儿园有限公司签订的《水岸人家商铺租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格遵守并切实履行。被告在支付2018年5月21日起至2018年8月20日的房屋租金56,430元后，经原告催要，未能继续按约支付租金。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项之规定，被告迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，原告可以解除合同。故原告要求解除租赁合同的诉请，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。故被告应向原告腾退案涉房屋。本案租赁合同是2018年签订的续租合同，双方租赁关系实际始于2012年，被告于2012年开始租赁房屋用于经营幼儿园时即对房屋进行了装修，该装修经过了原告的同意。双方虽在本案合同第四条第二款第6条中约定租赁期满后被告应将房屋恢复原状，但同时约定形成附合的装饰、装修部分归原告所有，未形成附合的部分由被告拆除，原告不予补偿。如依该约定，形成附合的装饰、装修部分归原告所有，则被告无需亦无权对房屋恢复原状，故原告要求被告在解除合同三日内将房屋恢复原状的诉请，本院不予支持。关于原告要求被告支付拖欠租金的诉请。合同约定，被告需按季度支付租金，其中：2018年5月21日至2019年5月20日的季度租金为56,430元，2019年5月21日至2020年5月20日的季度租金为59,252元，2020年5月21日至2021年5月20日的季度租金为62,214元。现被告仅支付自2018年5月21日起至2018年8月20日的房屋租金56,430元，故应继续向原告支付租金至退租之日止。自2020年1月24日发生的新冠疫情系不可抗力，本市疫情防控期间被告无法经营，在疫情期间的管制结束后，被告经营幼儿园亦受到较大影响，根据防控时间及行业特点，本院酌情由合同双方均承担部分租金损失，免除被告三个月租金59,252元。如前说述，双方虽在合同中约定2020年5月21日至2021年5月20日的季度租金为62,214元，但因新冠疫情影响，本院酌定2020年5月21日后的季度租金标准亦按照每季度59,252元计算。经计算，截至2020年11月20日，被告尚需向原告支付租金465,550元（已扣除三个月免租租金59,252元），其后的占用费亦按每季度59,252元的标准支付至实际腾退房屋之日止。关于原告要求被告支付违约金、没收保证金的诉请。合同约定，“乙方（被告）未按时缴纳房屋租金时，甲方（原告）除按正常租金标准向乙方收取租金外，还将按合同约定的应交金额的万分之五按日向乙方收取房屋租金违约金”；“如被告逾期缴纳房屋租金或物业费、水电费等费用超过30日，原告有权单方终止合同，并没收被告交纳的房屋租赁保证金”；“一方违反本合同任何约定即构成违约，经对方书面提示仍不改正的，对方有权解除本合同，并要求违约方按照2个月的租金金额支付违约金”。上述约定均系被告违约后，对原告损失的补偿，上述约定存在补偿的重合，故本院酌定由被告向原告按照2个月的租金标准支付违约金，即被告需向原告支付违约金39,501.33元（59,252元/季度÷3个月×2个月），且其已交纳的10,000元保证金原告不予退还。综上，原告诉讼请求中经本院核准的部分，予以支持；过高及不合理的部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告武汉统建城市开发有限责任公司与被告武汉市汉阳区蒙特梭瑞幼儿园有限公司签订的《水岸人家商铺租赁合同》；二、被告武汉市汉阳区蒙特梭瑞幼儿园有限公司向原告武汉统建城市开发有限责任公司腾退位于武汉市汉阳区水岸人家小区商铺（水岸人家会所），于本判决发生法律效力之日起三十日内履行；三、被告武汉市汉阳区蒙特梭瑞幼儿园有限公司支付原告武汉统建城市开发有限责任公司房屋租金（截止至2020年11月20日，租金为465,550元，其后的占用费应按每季度59,252元的标准支付至实际腾退房屋之日止），于本判决发生法律效力之日起十日内付清；四、被告武汉市汉阳区蒙特梭瑞幼儿园有限公司支付原告武汉统建城市开发有限责任公司违约金39,501.33元，于本判决发生法律效力之日起十日内付清；五、被告武汉市汉阳区蒙特梭瑞幼儿园有限公司已支付的履约保证金10,000元，原告武汉统建城市开发有限责任公司不予退还；六、驳回原告武汉统建城市开发有限责任公司的其他诉讼请求。如果被告武汉市汉阳区蒙特梭瑞幼儿园有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取4,840元，原告武汉统建城市开发有限责任公司已预交，由被告武汉市汉阳区蒙特梭瑞幼儿园有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  王侃二〇二〇年十二月二日法官助理杨昀晅书记员杨娜