湖南省长沙市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）湘01执异344号案外人：姚红梅,女，1970年6月10日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。申请执行人：中国长城资产管理股份有限公司湖南省分公司(原中国长城资产管理公司长沙办事处)，住所地湖南省长沙市芙蓉中路一段**国贸大厦**，组织机构代码：717051294。负责人：阳金明。被执行人：长沙市方尊置业有限责任公司，住所地湖，住所地湖南省长沙市宁乡经济开发区东升路代码：691835698。法定代表人：周石林，董事长。被执行人：周石林，男,1972年7月26日出生，汉族，住湖南省宁乡县。被执行人：欧望军，女,1972年9月17日出生，汉族，住湖南省宁乡县。被执行人：成正春，男,1962年6月24日出生，汉族，住湖南省宁乡县。被执行人：高建国，男，1963年5月23日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。本院在执行申请执行人中国长城资产管理股份有限公司湖南省分公司（以下简称长城资产湖南公司）与被执行人长沙市方尊置业有限责任公司（以下简称方尊置业公司）、周石林、欧望军、成正春、高建国金融借款合同纠纷一案中，案外人姚红梅向本院提出书面的执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人姚红梅向本院提起异议称：2013年，湖南三立防水保温工程有限公司（法人代表程忠迎）与长沙市方尊置业有限公司（代理人余国胜）签订了宁乡县经开区东升路与三环交汇处香樟美地保温工程，工程内容为外墙内保温，并于2013年11月完工，2016年3月双方签订了工程结算最终确认书。由于长沙市方尊置业有限公司一直拖欠该工程款，造成湖南三立防水保温工程有限公司资金断流，湖南三立防水保温工程有限公司多次索要，长沙市方尊置业有限公司不愿付款，后长沙市方尊置业有限公司于2016年6月将香樟美地小区4栋2203号房产作价380000元，抵付工程款1264800元给湖南三立防水保温工程有限公司。由于资金断流，湖南三立防水保温工程有限公司需要支付给员工的工资无法兑现。故湖南三立防水保温工程有限公司在2016年12月将香樟美地小区4栋2203号房产转卖给姚红梅，并于2018年在长沙市方尊置业有限公司物业管理处办理了更名手续，姚红梅支付了全部购房款基于以上事实，案外人提出以下异议：1.该商铺在被冻结前，甲乙双方已经完成了债权抵付手续，作为第一债权人的湖南三立防水保温工程有限公司，有优于其他第三方债权人优先享受并处理其债权的权利。2.申请人与湖南三立防水保温工程有限公司达成了购买香樟美地小区4栋2203号房产的买卖协议，该协议是双方真实意思表示，合法有效。3.申请人已经按照约定全部交付了购房款。4.该房产因无法办理房产登记手续，故应当以开发商即长沙市方尊置业有限公司与申请人签订的买卖协议及湖南三立防水保温工程有限公司与申请人签订的转卖协议为准请求中止对××乡××街道××路××小区××幢××号房屋的腾房执行。本院查明，原告长城资产湖南公司诉被告方尊置业公司、周石林、欧望军、成正春、高建国金融借款合同纠纷一案，本院于2018年6月7日作出（2017）湘01民初字第1972号民事判决：一、被告方尊置业公司在本判决生效后十日内归还原告长城资产湖南公司（原中国长城资产管理公司长沙办事处）借款本金6400万元；利息111573334元，并按合同约定支付复利、罚息、违约金，利息、罚息、复利、违约金之和超过24%／年的，按24%／年计算［利息、罚息、复利、违约金计算至2017年6月10日止，之后的利息、罚息、复利、违约金以借款本金6400万元（2017年7月21日偿还的360000元本金可抵扣其在2017年7月21日之后的本金）为基数，按合同约定计算至实际清偿全部债务本息之日止，但不得超过24%／年］；二、原告长城资产湖南公司对被告方尊置业公司提供抵押担保的位于宁乡经济开发区东升路的香樟美地项目在建工程（其中住宅面积为34426.99平方米，商业面积为6140.65平方米）及其分摊的土地使用权［面积13943.2平方米，权证号：宁（1）国用（2013）第035号］，享有优先受偿权；三、被告周石林、欧望军、成正春、高建国对被告方尊置业公司上述欠款承担连带清偿责任。本案诉讼费467999元，由被告方尊置业公司、周石林、欧望军、成正春、高建国承担。在诉讼过程中，2017年9月25日，本院向宁乡县不动产登记中心发出（2017）湘01民初1972-1号协助执行通知书：查封方尊置业公司名下的位于宁乡县××路××市场，权证号为××、502房。查封期限为三年，从2017年9月25日至2020年9月24日。同日，本院向宁乡县住房保障局发出（2017）湘01民初1972-2号协助执行通知书：查封方尊置业公司名下香樟美地2栋308、309、310、408、505、506、510、605、606、607、610、706、708、709、710、806、809、810、905、906、908、909、910、1004、1006、1008、1104、1105、1204、1205、1206、1208、1210、1301、1303、1304、1306、1309、1310、1401、1403、1404、1501、1503、1504、1506、1508、1509、1510、1601、1603、1604、1606、1608、1609、1701、1703、1704、1705、1707、1709、1801、1802、1803、1804、1807、1810，以上共计67套，查封期限为三年，从2017年9月25日至2020年9月24日。同日，本院向宁乡县住房保障局发出（2017）湘01民初1972-3号协助执行通知书：查封方尊置业公司名下香樟美地3栋305、306、404、405、406、505、605、705、805、905、906、1005、1104、1105、1106、1204、1205、1206、1304、1305、1306、1404、1405、1504、1505、1506、1604、1605、1704、1705、1804、1805、1806；4栋202、203、204、302、401、402、404、502、601、602、701、1001、1002、1101、1102、1201、1301、1302、1402、1501、1503、1601、1602、1802、1803、1804、1902、1903、2003、2004、2101、2102、2103、2104、2202、2203、2204、2302、2303、2403、2502、2503、2504、2601、2603、2604，以上共计79套，查封期限为三年，从2017年9月25日至2020年9月24日。同日，本院向宁乡县住房保障局发出（2017）湘01民初1972-4号协助执行通知书：查封方尊置业公司名下香樟美地5栋201、202、302、401、402、404、502、601、702、802、901、902、903、1002、1202、1301、1302、1401、1402、1501、1504、1601、1602、1701、1702、1801、1802、1803、1804；6栋201、202、301、401、501、601、701、801、802、901、902、1001、1002、1101、1201、1202、1302、1402、1501、1502、1601、1602、1702、1801、1802、1803、1804，以上共计56套，查封期限为三年，从2017年9月25日至2020年9月24日。同日，本院向宁乡县住房保障局发出（2017）湘01民初1972-5号协助执行通知书：查封方尊置业公司名下香樟美地在建工程商铺2栋101、102、105、108、109、112、201、202、205、208、209；5栋105、106、107、108、109、110、111、112、113、114、115、116、117；6栋118、119、120、121、122、123、124、125、126、127、128、129、130，以上共计37套，查封期限为三年，从2017年9月25日至2020年9月24日。同日，本院向宁乡县住房保障局发出（2017）湘01民初1972-6号协助执行通知书：查封方尊置业公司名下香樟美地1栋701、801，查封期限为三年，从2017年9月25日至2020年9月24日。该民事判决发生法律效力后,方尊置业公司、周石林、欧望军、成正春、高建国未能履行该判决，长城资产湖南公司向本院申请强制执行，本院于2019年2月19日立案执行。案外人姚红梅不服，向本院提出异议，其异议请求如前所述。另查明，2013年，湖南三立防水保温工程有限公司（法人代表程忠迎）与长沙市方尊置业有限公司（代理人余国胜）签订了宁乡县经开区东升路与三环交汇处香樟美地保温工程，工程内容为外墙内保温，并于2013年11月完工，2016年3月双方签订了工程结算最终确认书。由于长沙市方尊置业有限公司一直拖欠该工程款，造成湖南三立防水保温工程有限公司资金断流，湖南三立防水保温工程有限公司多次索要，长沙市方尊置业有限公司不愿付款，后长沙市方尊置业有限公司于2016年6月将香樟美地小区4栋2203号房产作价380000元，抵付工程款1264800元给湖南三立防水保温工程有限公司。由于资金断流，湖南三立防水保温工程有限公司需要支付给员工的工资无法兑现。故湖南三立防水保温工程有限公司在2016年12月将香樟美地小区4栋2203号房产转卖给姚红梅，方尊置业公司（出卖人）与姚红梅（买受人）签订《宁乡县商品房买卖合同》，约定：买受人购买的商品房为座落于宁乡县××路××环路口（香樟美地-4）第4幢2203号房屋，该商品房建筑面积101.37平方米，该商品房单价3748.65元／平方米，总房价380000元，并提交了收据证实其已支付了全部购房款。案外人姚红梅购买的方尊置业公司香樟美地4幢2203号房屋在长城资产湖南公司在建工程抵押房屋范围之内。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。本案案外人姚红梅提出排除执行的执行标的物系申请执行人长城资产湖南公司依法享有对抗案外人的抵押权优先受偿权的执行标的物，案外人姚红梅提出排除涉案执行标的物执行，不符合法定条件。案外人姚红梅提出的执行异议理由不成立，本院不予采纳，其异议请求应当予以驳回。双方当事人如不服本裁定，可按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定在本裁定送达之日起十五日内，向本院提起执行异议之诉。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条之规定，裁定如下：驳回案外人姚红梅的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 戴 晖审判员 贺元芳审判员 谭斯元二〇二〇年十二月二十八日书记员 陈文佳附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。