河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫11民终2642号上诉人（原审被告）：陈红玲，女，汉族，1970年6月6日出生，住河南省临颍县，现住河南省临颍县。上诉人（原审原告）：河南鑫秀物业管理有限公司。住所地：河南省临颍县人民路西段。法定代表人：高真真，该公司董事长。委托诉讼代理人：薛鹏飞，该公司经理。上诉人陈红玲因与上诉人河南鑫秀物业管理有限公司（以下简称鑫秀物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河南省临颍县人民法院（2020）豫1122民初2469号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈红玲上诉请求：1、依法撤销一审判决第1项，并依法改判；2、一、二审诉讼费、保全费等全部费用由鑫秀物业公司承担。事实和理由：一、上诉人与鑫秀物业公司之间不存在合法有效的合同关系，鑫秀物业公司主张服务费用没有法律依据。上诉人于2018年2月1日之前一直向坤和物业公司缴纳物业费用，一直未有人通知上诉人更换物业公司，更未签订正式合同，根据合同相对性的原则，上诉人与鑫秀物业公司之间不存在合法有效的合同关系，鑫秀物业公司主张自2018年2月1日至2020年12月31日的物业费用没有合理合法的依据，上诉人无需向鑫秀物业公司支付物业服务费用。二、鑫秀物业公司不仅没有履行相关维修、养护、管理、维护义务，且存在违法的强行服务行为，鑫秀物业公司不履行物业管理服务义务在先，上诉人不缴纳费用属于行使自身合法的抗辩权。三、鑫秀物业公司主张的物业费用收取标准缺乏事实和法律依据，上诉人对该标准不予认可。上诉人与鑫秀物业公司并没有签订《物业服务合同》，更未对收取标准明确约定，鑫秀物业公司主张该物业收费标准不仅缺乏依据，并且违反公平原则与服务水平不相适应原则。鑫秀物业公司针对陈红玲的上诉请求答辩称，陈红玲与答辩人之间存在合法有效的物业服务合同。根据《河南省物业管理条例》的相关规定，前期物业服务合同约定的合同期限届满，业主委员会尚未成立，或尚未选聘任何物业服务企业，原物业服务企业可以不再进行管理，也可以与开发商继续签订前期物业服务合同，继续对物业进行管理。因此陈红玲与答辩人之间存在合法有效的物业服务合同，陈红玲已经享受到答辩人提供的物业服务，就应当承担相应的物业费。对于陈红玲提出的答辩人在服务、管理不到位的地方，答辩人愿意听取建议，积极改正，努力为全体业主提供良好的生活环境。如果答辩人在工作中有做得不好的地方，陈红玲可以另行起诉答辩人承担相应的责任，但不应当以此作为拒缴物业费的理由。目前物业费的收取是根据市场调节价作出的，答辩人是合理收费，物业服务合同在有关部门也有备案，物业服务项目、制度、收费标准均符合法律规定。综上，答辩人提供的物业服务收费合理，于法有据，一审判决对答辩人不公，请求驳回陈红玲的上诉请求，重新改判。鑫秀物业公司上诉请求：1、依法撤销一审判决第1项，并依法改判；2、一、二审诉讼费用由陈红玲承担。事实和理由：上诉人依法按照合同约定进行了物业服务。陈红玲把本该属于开发公司的问题强加在上诉人身上，且提供的卫生、绿化照片过于片面，并不能说明实际问题，应该注重事实，消防及电梯未年检的问题纯属子虚乌有，上诉人已经依法提供了相关证据，该问题并不存在。一审判决依据陈红玲提供的证据资料作出判决，对上诉人公司不公，也是对正常缴纳物业费的业主不公，这样的判决势必会引起小区居民的热议，经后大家全部效仿，肯定会增加社会的不稳定因素。陈红玲针对鑫秀物业公司上诉请求答辩称，鑫秀物业服务不到位，物业费价格跟物业服务不成正比，应当按照现有标准的五折收费。鑫秀物业公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告物业管理费4,425元；2、判令被告承担本案诉讼费；3、判令被告支付违约金500元。一审法院认定事实：2017年5月4日，临颍县颍和置业有限公司（甲方）与鑫秀物业公司（乙方）签订《物业委托管理合同》，由鑫秀物业公司对位于漯河市临颍县新城路北四环交汇处的颍和御苑小区提供物业管理服务。合同对物业服务的相关事项，以及权利义务作出了规定，第二条：委托管理事项“……4、配套服务设施（商业网点）的维修、养护和管理；5、公共环境（包括公共场地、房屋建筑公用部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运；8、社区文化娱乐活动；……”；第三条合同期限：“本合同期限为一年。自2017年5月4日起至2018年5月3日止。如双方取消协议，需提前两个月进行书面通知。合同期满后，乙方可参加甲方的管理招投标并在同等条件下优先获得管理权，但根据法规政策或主管部门规定被取消投标资格或优先管理资格的除外。乙方全部完成协议责任并管理成绩优秀，多数业主反映良好，可以不参加招投标而直接续订协议。”；第五条：乙方的权利和义务“8、负责定时检查小区水电、煤气、电梯、消防系统的安全与定期维修与保养，遇到问题及时维修，确保正常运行；”第七条管理服务费用：“1．本物业的管理服务费按下列第2项执行：②按双方协商的标准向业主（住用户）收取，住宅每月每平方米建筑面积1.05元；商铺每月每平方米建筑面积1.3元，小区内室外停车位服务费每车位每月50元，地下车库车位服务费按照每车位每月60元。”；第八条违约责任：“4．业主对乙方的满意度达不到80%，甲方有权解除合同。”；第九条其他事项：“6．本合同自签订之日起生效……”。被告陈红玲为临颍县颍和御苑小区的业主，该房屋建筑面积为117.07㎡。鑫秀物业公司以向陈红玲催缴2018年1月1日至2020年12月31日的物业管理费后，其仍未交纳为由诉至本院。另查明，被告提供了向向坤和物业颍和御苑服务中心交纳物业费的收据，称其与原告没有形成物业服务合同关系；被告提供照片若干张，称原告物业服务不到位。一审法院认为，物业服务合同是业主与物业管理服务企业在平等、自愿的基础上对物业维修养护、管理及对相关区域内的环境卫生和安全防范等事项所作的相关约定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。鑫秀物业公司自与临颍县颍和置业有限公司签订物业委托管理合同后，即取得和承担了对颍和御苑小区提供物业管理服务的权利和义务，并一直在为该小区提供物业服务。物业服务合同作为一种持续性、服务性、通过物业公司员工的劳动对业主提供服务的合同，在实践和履行中不可能是完美的，业主在发现物业公司存在服务瑕疵的时候，应通过及时有效的方式来解决问题，物业公司也应当切实履行自己的职责，对业主的合理要求及时回应并尽最大努力改正自身的不足，不断提高服务质量。物业公司以业主交纳的物业费维持正常运转并提供相应的服务，业主通过拒绝交纳物业费的方式来应对物业公司的服务瑕疵，则会导致物业服务质量的进一步降低，损害的不仅仅是个人的利益，更会影响小区全体业主的利益。业主的生活环境需要物业公司细致的服务与管理，物业公司的经营需要业主的支持与推动，如此方能共建和谐美好家园。本案中，被告向本院提交的照片能够证明原告没有很好的尽到物业管理及服务职责，但是原告也完成了一定的物业管理服务工作，故被告不得以原告服务不到位为由拒绝交纳所有物业费。原告要求业主按年交纳物业费，结合当地交易习惯，并无不当，本院予以准许。鉴于原告在提供物业管理服务过程中存在一定的服务不到位的问题，对被告所欠2018年1月1日至2020年12月31日的物业费应适当予以减少，经计算，被告应交纳的物业费共计4,425元（117.07㎡×1.05元/月×36个月），本院酌定被告交纳70%的物业费为宜，即3,097.5元。关于违约金的请求，由于原告的物业服务不到位，被告也未按时交纳物业费，双方均有违约的行为，故对原告请求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《物业管理条例》第七条第五项之规定，判决：一、被告陈红玲于判决生效后三日内支付原告河南鑫秀物业管理有限公司2018年1月1日至2020年12月31日期间的物业管理服务费3,097.5元；二、驳回原告河南鑫秀物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取25元，由原告河南鑫秀物业管理有限公司负担5元，被告陈红玲负担20元。二审中陈红玲提交了照片复印件8张及满意度调查表复印件6张，欲证明鑫秀物业公司管理不到位，绿化几乎枯死完了，步梯没有打扫，墙体开裂，一审判决后鑫秀物业公司没有改变。鑫秀物业公司质证称，有些照片断章取义，与事实不符。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”本案中陈红玲所居住的颍和御苑小区尚未成立业主委员会，在业主、业主大会未选聘物业服务企业之前，由建设单位临颍县颍和置业有限公司选聘物业服务企业，并签订书面的前期物业服务合同，符合上述规定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”临颍县颍和置业有限公司与鑫秀物业公司2017年5月4日签订的《物业委托管理合同》对颍和御苑小区包括陈红玲在内的全体业主具有约束力。陈红玲作为业主，是物业服务合同项下权利义务的享有者和承担者，接受了鑫秀物业公司提供的物业管理服务，应当履行交纳物业费的义务。小区环境的良好运转与物业公司的服务规范程度、业主素质、小区规划及相关配套设施的完善程度、房屋建筑质量、物业费标准、交费率等多重因素密切相关，无论哪一因素环节出现问题都会影响小区良好环境的运转进而导致小区环境质量下降。更何况，物业公司需要以收取的物业费来保证物业服务的正常运转，业主是否及时足额交纳物业费影响物业服务的顺利进行和服务质量标准，涉及到小区诸多业主的利益。鑫秀物业公司在提供物业管理服务过程中确实存在服务不到位的问题，一审法院结合鑫秀物业公司提供物业服务的实际情况，已酌减诉争物业费数额，陈红玲拒付全部物业费的理由不能成立，本院不予支持。鑫秀物业公司作为物业服务企业，应切实提高物业服务的水平和质量，及时与业主沟通，为业主提供良好的生活环境。陈红玲以及其他业主如认为鑫秀物业公司提供的物业服务不到位，应争取早日成立业主委员会，由业主委员会与其协商确定物业服务费标准或选聘其他物业公司提供物业服务，监督物业公司履行义务。综上，陈红玲、鑫秀物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由陈红玲负担50元、河南鑫秀物业管理有限公司担50元。本判决为终审判决。审判长 王跃民审判员林晓光审判员李刚二〇二〇年十二月十五日法官助理朱兰君书记员张利敏