山东省临沂市罗庄区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1311民初3412号 原告：杨亮亮，男，1989年11月6日出生，汉族，住临沂市罗庄区。 委托诉讼代理人：胡凡友，山东上和律师事务所律师。 被告：孙德红，女，1971年7月18日出生，汉族，住临沂市兰山区。 被告：陈洪友，男，1971年11月2日出生，汉族，住临沂市兰山区。 原告杨亮亮与被告孙德红、陈洪友房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨亮亮的委托诉讼代理人胡凡友，被告孙德红、陈洪友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨亮亮向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院依法判令原被告双方签订的《鲁盟地产房屋买卖合同》有效；二、判令被告继续履行原被告双方签订的《鲁蒙地产房屋买卖合同》，履行协助过户义务等；三、判令被告向原告支付违约金138000元；四、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年2月5日，原被告双方签订《鲁盟地产房屋买卖合同》，双方约定被告将位于临沂市罗庄区出售给原告，房产交易价值为69万元，合同签订当日，原告向被告支付首付款29万元，剩余房款40万元在条件成就时支付给被告，双方约定该房产具备办理房权证条件时，被告应在20日内办理完毕，办证及相关费用由被告承担，被告应于产权证办理后5日内协助原告办理过户，过户税费等由原告承担，同时双方还对违约责任、税费承担、争议的解决进行了约定。合同签订后，原告按约向被告支付首付款，并替被告偿还银行按揭贷款。现该房产已经具备办理房权证条件，被告拒不配合办证、过户等义务。原告为此提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。 孙德红辩称，诉状内容属实，无异议，卖房子款是290000元，卖房子是通过陈洪友同意的，当时是我欠了原告杨亮亮34000元，折抵后剩下实收原告256000元，刷卡当日陈洪友在场，杨亮亮给我刷的卡，当时签合同是原告带我去的，我让陈洪友去陈洪友没去，陈洪友说让我们该怎么办怎么办。 陈洪友辩称，事实经过我不清楚，房屋买卖合同我没签字，我不卖这个房子，孙德红于2019年起诉我离婚，卖房子的事情签订合同并不知晓，签过合同事后才知道有这么一回事，孙德红企图恶意转移财产，所以我不卖这个房子。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，杨亮亮提交的身份证、《鲁盟地产房屋买卖合同》、中国农业银行个人明细对帐单、收到条，居住证明、燃气缴费明细、物业费收款收据、微信转帐凭证、中国农业银行个人明细对帐单、信用卡刷卡信息、中国建设银行交易明细、个人贷款还款凭证、录音材料、《山东省新建商品房买卖合同（预售）》、山东增值税普通发票，经本院审查，确认证据效力并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 孙德红、陈洪友系夫妻关系。2016年5月17日，孙德红与案外人临沂国华房地产开发有限公司签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，约定孙德红购买该公司开发预售的位于罗庄区××路××段××号楼××单元××层××室××号楼××层××号的房屋，孙德红交纳购房款并由临沂国华房地产开发有限公司开具不动产发票。后双方在临沂市××房××商品房买卖合同进行了备案。2018年2月5日，杨亮亮与孙德红、案外人临沂鲁盟房地产营销策划有限公司签订《鲁盟地产房屋买卖合同》，该合同主要内容为：卖方（甲方）为孙德红、买方（乙方）为杨亮亮、丙方（见证方）临沂鲁盟房地产营销策划有限公司；甲方同意将其座落在临沂市罗庄区贵和美景华庭小区Ｂ9号楼一单元401拥有的房产建筑面积为约155.01平方米出售，其中主房约141.97平方，配房约13.04平方，双方同意上述房产的交易价格为690000元，本合同签订之日，乙方须支付人民币10000元，作为购房定金和服务费交由丙方保管。甲乙双方同意，丙方有权优先从定金中扣除居间服务费，剩余款过户办理完毕后可充抵房款或退回乙方。付款时间与办法为，甲乙双方同意在合同签订当日内，乙方支付首期付款人民币290000元整给甲方，剩余房款400000元整在二手房贷款流程（条件成就时）交给甲方，甲方应于收到乙方290000元房款之日起当日将交易的房产腾房并交付给乙方。办证与过户，若需办理到甲方名下再过户到乙方名下，甲方应在具备办理产权证条件时20日内办理完毕，办证及相关费用均由甲方承担，甲方应于房权证办理后5日内协助乙方办理过户，过户税费等相关费用由乙方承担，但甲方不得以任何理由再向乙方收取额外费用。合同签订后，乙方违约导致交易无法继续进行，购房定金不退还，并赔偿甲方和丙方损失，甲方违约导致交易无法继续进行，应以双倍定金赔付乙方，并按照总房价的20%向乙方支付违约金，并赔偿乙方和丙方损失，守约方可解除合同。其他约定事项，甲乙双方已细读合同条款，并认同，该交易房产暂不具备办证条件，交易均属双方自愿，丙方已告知，本合同签订当日乙方承担该交易房产银行贷款所产生的银行本金和利息直至过户交易当日，该交易房产现抵押银行，甲方负责解押（费用自承），本合同签订当日甲方将该交易房产先期交付乙方入住，所产生的水电物业由乙方承担，与甲方无关，过户交易当日甲方将先期收到乙方所交房款贰拾玖万元正以乙方名义打入资金监管作为乙方的首付款，甲乙双方友好协商，该交易房产证过2年后交易过户，以上条款均由甲乙双方共同中协商与丙方无关。甲方孙德红、乙方杨亮亮在落款处签字捺印，临沂鲁盟房地产营销策划有限公司在落款处盖章，代理人郭现红签字。合同签订当日，杨亮亮按约向孙德红支付购房首付款256000元，孙德红陈述折抵之前欠款34000元后出具290000元收到条予以证实，原告于2018年6月中旬入住涉案房屋。后杨亮亮以孙德红、陈洪友拒不配合房屋过户手续为由诉至本院。 另查明，临沂鲁盟房地产营销策划有限公司代理人郭现红证明，案涉房屋买卖二被告都知情，2018年大约在2月左右，孙德红和杨亮亮是市场邻居，孙德红、杨亮亮协商好后，孙德红打电话让我过去到孙德红店里，在孙德红店里陈洪友也在场，二被告已经协商好了付款的问题，我去了以后，孙德红又给杨亮亮打电话让他去，杨亮亮去了我才认识杨亮亮，后来原被告三人就谈了谈，孙德红和杨亮亮谈话，陈洪友在场相隔几步远能听见，合同是协商好后到了鲁盟公司签的，在孙德红店里只是面谈，协商付款怎么付，签合同那天2018年2月5日孙德红和杨亮亮到临西一路南涑河南街临商一号鲁盟房地产公司签的合同，签合同时我在场。合同签完后在今年2020年大约6月到7月我给陈洪友打过电话，落实办房产证的问题，陈洪友给我回复房产证办，卖房子也承认，就是房产证押金1万元钱的事情，要求要杨亮亮给陈洪友1万元钱，然后过户，后期就没有联系，杨亮亮也答应这1万元钱可以给陈洪友，后来没给，这1万元钱是杨亮亮交到鲁盟的押金作为办房产证用的钱。 再查明，原告提供的2019年9月16日录音、2019年10月15日录音、2019年10月15日录音、2019年9月16日录音，原告对卖房办证事宜询问被告陈洪友，陈洪友均表示知晓和认可。 又查明，案涉房屋进行预售合同备案登记后，现尚未办理取得不动产权属证书。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。关于原告孙德红与被告杨亮亮签订的房屋买卖合同，陈洪友虽辩称房屋买卖合同没签字，卖房子的事情签订合同并不知晓，未在房屋买卖合同落款处签名捺印，但结合证人临沂鲁盟房地产营销策划有限公司中介郭现红当庭提供证言，杨亮亮与陈洪友的电话记录、录音文件，以上证据足以证明陈洪友对卖房及办证事宜知晓和认可，及结合交易过程及双方就房屋过户事宜的磋商过程，买受人杨亮亮有理由相信其为夫妻双方共同意思表示。孙德红与杨亮亮签订《鲁盟地产房屋买卖合同》，并在合同上签字捺印，杨亮亮作为买受人已按合同约定支付相应价款并占有使用房屋，该合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。现杨亮亮请求确认《鲁盟地产房屋买卖合同》为有效合同并继续履行，事实清楚，理由正当，本院依法予以支持。杨亮亮已入住涉案房屋并缴纳物业费、水电费等费用，其以被告孙德红名义按月向银行偿还按揭贷款至今，且杨亮亮亦表示愿意一次性还清银行按揭贷款本息余额。关于杨亮亮要求孙德红、陈洪友协助办理房屋过户手续的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，被告应依约协助办理。关于违约金，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据诚实信用原则予以衡量，原告并未提供充分证据证明其主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、原告杨亮亮与被告孙德红、陈洪友于2018年2月5日签订的《鲁盟地产房屋买卖合同》合法有效，该合同继续履行。 二、被告孙德红、陈洪友于本判决生效后三十日内协助原告杨亮亮办理上述房屋的过户登记手续。 三、驳回原告杨亮亮的其他诉讼请求。 案件受理费12080元，由原告杨亮亮负担2013元，由被告孙德红、陈洪友负担10067元。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 长  崔凡荣 人民陪审员  陈春辉 人民陪审员  曹佳妮 二〇二〇年十二月十九日 书 记 员  廖柯森