广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终24311号上诉人（原审原告、反诉被告）：杨学广，男，土家族，1972年9月24日出生，住所地：贵州省印江土家族苗族自治县。委托诉讼代理人：林俊，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡梦芳，广东百利孚律师事务所律师。上诉人（原审被告）：姚添，男，汉族，1990年5月6日出生，住所地：广东省。委托诉讼代理人：肖磊，广东深天成律师事务所律师。委托诉讼代理人：张依婷，广东深天成律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市永福时尚城有限公司，住所地：深圳市宝安区福海街道桥头社区**2230,统一社会信用代码：91440300MA5F2RUW77。法定代表人：吴某忠，总经理。被上诉人（原审被告）：深圳市福永义乌国际商贸城有限责任公司，住，住所地：深圳市宝安区福永街道**一社会信用代码：914403003599786110。法定代表人：吴某忠，总经理。被上诉人（原审被告）：深圳市依龙物业管理有限公司，住所地，住所地：深圳市宝安区福永街道****会信用代码：91440300783905083X。法定代表人：姜某斌，总经理。深圳市永福时尚城有限公司、深圳市福永义乌国际商贸城有限责任公司、深圳市依龙物业管理有限公司共同委托诉讼代理人：王际贵，广东炜原律师事务所律师。深圳市永福时尚城有限公司、深圳市福永义乌国际商贸城有限责任公司、深圳市依龙物业管理有限公司共同委托诉讼代理人：彭贝贝，广东炜原律师事务所实习律师。上诉人杨学广因与上诉人姚添、上诉人深圳市永福时尚城有限公司（以下简称永福公司）、被上诉人深圳市福永义乌国际商贸城有限责任公司（以下简称义乌公司）、深圳市依龙物业管理有限公司（以下简称依龙物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初19106号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。杨学广的上诉请求：1.撤销一审判决第二、三项；2.改判一审判决第五项，判令永福公司向杨学广退还78700元；3.改判一审判决第六、七项，判令永福公司向杨学广赔偿装修损失52150元、广告费损失11770元和加盟损失32800元；4.一、二审诉讼费用由姚添、永福公司、义乌公司、依龙物业公司承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。一审法院既然认定涉案《商铺租赁合同》无效，双方的损失理应依据双方提交的证据及相应事实作出明确认定。一审判令杨学广的损失部分（装修损失、广告损失、加盟损失）平均分担、永福公司的损失部分（场地占用使用费）全部由杨学广承担，是两面标准，于法无据。二、《商铺租赁合同》无效的过错全部在于永福公司。永福公司没有履行交付合格租赁物的义务才致使涉案合同无效，故永福公司对此负有重大过错。杨学广在本案中不存在任何过错，不应当承担任何责任。三、杨学广不应承担首月租金，更不应承担2018年1月1日至2018年4月28日期间的场地占有使用费及共同承担2018年4月29日至2018年6月6日期间场地空置费。一审法院认定本案《商铺租赁合同》无效，便不应当有租金发生，一审法院认定杨学广承担首月租金明显不当；另外，即使根据租赁合同的约定，租金支付也应从商城正式开业之日起计算，永福公司未按约定实际打造商城，商城未正式开业，杨学广也不应当支付首月租金。关于占有使用费。首先，场地占有使用费作为永福公司的损失赔偿，应当根据双方过错承担，杨学广无过错，不应承担场地占有使用费。其次，永福公司的反诉请求为2018年2月1日至2018年5月31日期间商铺租赁费，从未提出场地占有使用费，一审法院不应超出当事人诉请范围适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条关于房屋占有使用费的规定。最后，最高人民法院关于房屋占有使用费的确定标准为参照租赁合同租金，可知并非完全按照合同租金。本案约定的商铺租金系基于永福公司能完全按照约定打造商城、交付合格商铺而确定，然永福公司并未实际打造商城，商铺的价值远低于合同订立时的预估，不应当完全按照合同租金来确定房屋占有使用费。四、永福公司应当全部承担杨学广装修损失52150元、广告损失11770元和加盟损失32800元。杨学广完成对涉案商铺装修后不久便与永福公司发生纠纷，几乎未曾使用装修后的商铺，并且杨学广在2018年4月28日向永福公司发出《解除租赁合同通知书》，时间跨度不足5个月，而杨学广在与永福公司的租赁合同中约定租期为三年，一审法院直接认定装修现值损失仅为60%，显失公平。永福公司未按照约定打造商城，商城未正式开业，杨学广并未实际使用加盟品牌，加盟损失不应仅计算4个月，而应为1年，且全部由永福公司承担。针对杨学广的上诉，永福公司、义乌公司、依龙物业公司辩称，杨学广的上诉不能成立。杨学广实际占用房屋至2018年6月6日搬离，一审判决支持租金支付到6月6日是正确的。关于杨学广提到的加盟费及其他损失，本案正是由于杨学广经营不当，被迫关门，与永福公司、义乌公司、依龙物业公司所交付的租赁物没有必然的联系，所以杨学广要求的损失不应支持。清洁费和管理费在房屋租赁合同中有明确规定，杨学广应承担相应的责任。针对杨学广的上诉，姚添辩称，姚添上诉的内容、上诉请求、事实与理由是对杨学广上诉请求的回应，房屋租赁合同应当是有效的。姚添的上诉请求：撤销一审判决第一项，改判确认杨学广与永福公司于2017年9月26日签订的《商铺租赁合同》有效。事实与理由：一、一审法院认定《商铺租赁合同》无效是错误的。复工通知书所指建筑与涉案建筑是同一栋，涉案建筑已按照《宝安区工业和公共配套类停建违法建筑申请复工管理暂行办法》（深宝查违【2005】1号）办理并取得了《复工通知书》，应认定批准复工的效果溯及既往，《商铺租赁合同》有效。二、姚添与杨学广是居间关系。首先，杨学广提交的证据《宣传册》有记载“本项目飞鸿商业策划有限公司全程代理、财富热线：135××××****赵生／186××××****”，与永福公司、义乌公司、依龙物业公司显然不是一家公司，本项目是飞鸿商业策划有限公司负责人赵某波承接后发包给姚添进行招商的，杨学广知道姚添是居间方。其次，杨学广是加盟品牌公司的专业选址经理带过来洽谈租赁条件的，选址经理跟杨学广说明了行情，杨学广也是知道姚添是居间方。再次，姚添提交的证据《微信聊天记录》也可以证明双方是居间关系，而且杨学广在2018年4月4日希望姚添帮忙将店铺转让出去。最后，姚添提供了服务工作，收取进场居间费合情合理且符合行业惯例。针对姚添的上诉，杨学广辩称，姚添、杨学广并非居间关系，租赁合同证明姚添是以永福公司代表人的身份签订。针对姚添的上诉，永福公司、义乌公司、依龙物业公司同意姚添的上诉意见。永福公司的上诉请求：撤销一审判决，改判68100元由姚添返还。事实与理由：一、一审对涉案物业事实没有查清。永福公司就涉案物业的有关情况提供了证据，可以证明复工建筑与涉案物业是同一栋。深圳市宝安区土地规划监察局在对一审的回函称：“……且时间久远，我局无法判定复工通知建筑与涉案建筑是否为同一栋，贵院如需进一步核实相关情况，建议去函辖区街道办或规划和自然资源主管部门咨询。”永福公司在对该证据进行质证时，提出如仍不能确定，可按回函的内容去函有关部门查询，然一审没有采纳永福公司的意见。二、一审判决姚添收取的68100元由永福公司返还错误。杨学广在起诉时，已经将姚添列为共同被告，本案认定姚添收取了杨学广的68100元，就应当判决由姚添直接返还给杨学广。针对永福公司的上诉，杨学广辩称，涉案合同违反法律，确为无效。其他的答辩观点与杨学广上诉状内容一致。针对永福公司的上诉，姚添认可房屋租赁合同有效的观点。姚添收取的其中8500元是杨学广转给姚添，姚添代为用现金向装修方支付的装修款，与房屋装修款的其中一份收据8500元是吻合的，该款项不属于应当返还的居间进场费。针对永福公司的上诉，义乌公司、依龙物业公司的答辩意见同永福公司的上诉意见。杨学广向一审法院起诉请求：1.解除杨学广与永福公司的《商铺租赁合同》；2.永福公司、姚添向杨学广返还款项共计108200元；3.永福公司、姚添向杨学广赔偿装修费共计52150元；4.永福公司、姚添向杨学广赔偿加盟损失34800元；5.永福公司、姚添向杨学广赔偿宣传广告费用共计11770元；6.义乌公司、依龙物业公司对上述返还及赔偿义务承担连带责任；7.本案的诉讼费用由姚添、永福公司、义乌公司、依龙物业公司承担。永福公司向一审法院反诉请求：1.杨学广支付商铺租赁费26000元、管理费14000元、清洁费12000元、水电费1379元，合计53379元（自2018年2月1日起至2018年5月31日止）；2.杨学广承担逾期付款的滞纳金4472元；3.杨学广承担本诉、反诉诉讼费。一审法院认定事实：2017年9月26日，杨学广与永福公司签订《商铺租赁合同》，约定：永福公司将位于深圳市宝安区出租给杨学广使用，用途为火立方火锅；租期三年，自2017年12月10日至2020年12月1日，实际租赁起止从商城正式开业之日起计，预计正式开业时间为2017年12月10日，如正式开业时间提前或延后，租期届满时间不变；租金按租赁商铺的铺位号计算，基准价6500元／月，于每月15-20号支付下月租金；合同签订日需缴纳19500元租赁保证金；综合管理费3500元／月，该费用已包括保安费、公共区域清洁费（不含共享美食城）、公摊水电费、空调费等；共享美食城共享区域卫生清洁费、餐具清洁消毒费3000元／月；合同还对商铺修缮、解除条件、违约责任等进行了约定。2017年9月30日、10月1日、11月21日，杨学广分别向姚添支付10000元、79700元、8500元，合计98200元。同年10月1日，姚添向吴某忠（永福公司、义乌公司法定代表人）转账30100元，当天，义乌公司向杨学广出具三张收据，分别载明收到杨学广交来“MS-014、015铺押金19500元”、“MS-014、015铺首月租金6500元”、“MS-014、015铺综合管理费3500元”。杨学广主张系姚添作为永福公司、义乌公司、依龙物业公司的代表与其洽谈并签署涉案租赁合同，并打包收取了上述费用，其中68100元为入场费，并确认其在入场后才知道姚添是中介方。永福公司主张其与姚添是策划、招商关系，姚添老板赵某波与义乌公司签订有项目策划协议，涉案租赁合同系姚添与杨学广对接，永福公司修改合同样本具体合同金额后交由姚添拿给杨学广签署，姚添系代其收取押金、首月租金、管理费及垃圾清运费30100元，垃圾清运费未开具收据，但永福公司并未收取入场费。为证明与姚添是委托关系，永福公司提交一份2017年9月9日义乌公司作为甲方与“飞鸿商业策划有限公司”（未进行工商注册登记）作为乙方签订的《项目策划协议》，协议约定“由乙方负责深圳永福时尚城食尚汇美食广场的招商工作，合同期限自2017年9月10日至2017年11月10日，甲方支付乙方所招项目2个月租金作为佣金……”,合同乙方签名处仅有赵某波签名。姚添主张与杨学广属居间关系，其收取杨学广费用中扣除转交义乌公司的30100元，其余59600元为居间费，另代杨学广向林某雄（杨学广商铺装修施工方）支付装修费8500元，杨学广不确认姚添有代其支付装修费，姚添未能提交任何有效支付凭证证明代付装修费8500元的主张。2017年12月29日杨学广承租商铺试营业，但杨学广主张商铺所在商城尚未装修完成，尚未正式开业。永福公司、义乌公司、依龙物业公司、姚添则主张涉案美食城于2017年12月29日开业，永福公司要求自2018年1月1日计租。就此争议，杨学广提交其入场装修前现状录像视频及2018年4月28日拍摄现场照片，二者比较可见商城内虽有大量商铺隔间空置，但商铺隔间、地面铺设瓷、地面铺设瓷砖空调安装等基本装修已经完成，商城内悬挂有印制“2017年12月29日盛大开业”字样宣传品。永福公司、义乌公司、依龙物业公司、姚添对杨学广提交录像视频、现场照片的三性均不予认可。姚添提交商城外立面、二楼美食城局部照片、微信聊天记录、微信公众号宣传图文，杨学广对微信公众号宣传图文三性不予确认，对照片、微信聊天记录真实性予以确认，但认为照片仅反映局部装修情况，聊天记录不能反映商城正式开业。永福公司、义乌公司、依龙物业公司对姚添提交证据的三性均予以认可。经查，照片显示商城外立面已显著标示美食城字样及包括杨学广经营火锅店在内商家广告图，二楼美食区局部照片显示已完成地面瓷砖、天花照明、空调设施、景观等基本装修；微信聊天记录显示姚添于2017年12月20日向杨学广索要宣传资料，杨学广当日发送自行制作的店铺开业宣传图片；微信公众号宣传图文为“福永义乌”发布题为《福永义务共享美食城盛大开业》文章，主要内容为美食城开业，开业前三天让利酬宾，推文图片显示包括杨学广经营自助火锅在内的商铺均开启照明设备，部分店铺内有顾客在消费，其中部分图片显示现场环境与杨学广提交现场照片反映美食城环境一致，可认定系在涉案商铺所在美食城拍摄。2018年4月，杨学广向永福公司发出解除通知书，通知解除租赁合同，要求退还入场费、租金等。永福公司确认于同年4月28日收到，并于同年5月5日组织双方就解除事宜进行协商，永福公司提交一份杨学广于2018年6月7日出具的《确认书》主张双方于该日解除租赁关系，杨学广已搬离商铺内物品，并确认系经营不善造成，保证金不退还。杨学广确认该份文件上签名的真实性，但主张正文第二段“确认本人经营不善自动放弃商铺，《商铺租赁合同》和履约保证金（押金）单据原件视为作废，双方不再有租赁关系”为永福公司事后添加，杨学广签署该文件时仅有正文“本人杨学广已将MS-014、015号（火立方自助火锅+烧烤）铺内所有货物搬离永福公司”，并提交微信聊天记录、永福公司在另案提交的《确认书》（另案冯某阳签署，同为涉案商场美食城商铺承租人）作为反证。经查，微信聊天记录为杨学广等商城租户与其委托诉讼代理人蔡梦芳在2018年6月8日的群聊信息，陈某群等租户询问是否可以签撤场声明并发送拿到的空白《确认书》照片，蔡梦芳回复没事，照片中《确认书》已预先打印正文“本人某某已将某号铺内所有货物搬离永福公司”及“商户签名”、落款时间，正文与签名处有较大留白；冯某阳签署《确认书》与永福公司在本案提交《确认书》除正文中租户名称和铺号有区别外，其余内容完全一致，该份文件上第二段文字排版明显与第一段不一致，肉眼可辨两段文字并非同一次排版打印。杨学广提交2018年5月5日杨学广等商城内商铺承租人与朱某就解除商铺租赁合同事宜协商的谈话录音，庭审中永福公司、义乌公司、依龙物业公司对录音真实性不持异议，并确认朱某系“我方公司员工”。录音显示，朱某在协商中表示整栋物业系依龙物业公司出租，商场的招商由委托的第三方进行。针对杨学广等提出搬离商铺内自有物品，退还押金、入场费的要求，其明确表示需交清房租、水电费等费用，扣除上述费用后的押金可以退，不确认有收取杨学广等的入场费，并告知杨学广等不签署解除合约协议并交清费用的话，公司会在2018年5月6日收回商铺，封存铺内遗留物品。一审庭审中，杨学广当庭变更第一项诉讼请求为确认涉案租赁合同无效，并以永福公司在租赁合同签订时尚未注册成立，依龙物业公司为永福公司、义乌公司实际控制人，以及涉案商铺所在商城实际经营者为由，要求永福公司、义乌公司、依龙物业公司连带返还收取的合同款项，并赔偿装修费、加盟费以及宣传广告费用等损失。同时，杨学广以姚添打包收取合同费用为由，主张其为永福公司筹备方，要求其与永福公司共同承担责任。永福公司、义乌公司、依龙物业公司辩称三家公司为各自独立的商事主体，义乌公司、依龙物业公司并非涉案租赁合同的一方当事人，杨学广要求其承担连带责任没有法律依据。姚添辩称其仅作为居间方代收部分合同款项，并非永福公司股东，无需对永福公司责任承担连带责任，其作为居间方已促成双方签订租赁合同，收取的居间费亦无需返还。永福公司确认涉案商铺收回后已重现装修，其主张杨学广自经营以来，仅缴纳首月租金，至今拖欠2018年2月1日至同年5月31日止的租金26000元、管理费14000元、清洁费12000元、水电费1379元，并据此提出相应反诉请求。杨学广则以商城直至2018年5月5日仍未装修完成无法正式营业，其已于2018年4月28日以永福公司严重违约致合同目的不能实现为由通知解除了涉案租赁合同，其不仅无需支付租金，永福公司还应退回其全部费用。又查，根据工商登记信息显示，依龙物业公司于2015年12月21日注册成立，股东姜某斌任职法定代表人，住所地深圳，住所地深圳市宝安区福永街道****2016年2月1日注册成立，股东吴某忠、姜某斌，吴某忠任职法定代表人，姜某斌任职执行董事，住所地深圳市宝，住所地深圳市宝安区福永街道**18年4月11日注册成立，股东有吴某忠、李某秀，法定代表人吴某忠，住所地深圳市宝安区，住所地深圳市宝安区福海街道桥头社区**2230v id='2'  style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>再查，涉案商铺所在不动产未取得不动产产权登记。永福公司、义乌公司、依龙物业公司于庭后提交《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》《复工通知书》等证据拟证明涉案不动产已履行合法报建手续，杨学广认可其真实性，但以回执未显示申报结果，通知书载明不动产地址并非涉案商铺所在且用地性质为宿舍为由，不认可永福公司、义乌公司、依龙物业公司主张的证明效力。经查，回执仅显示收到申报人提交《申报表》，申报人申报时并未提交《建设用地规划许可证》《建筑许可证》《用地批准通知书》等材料；《复工通知书》准予深圳市桥头股份合作公司复工福永街道XX四层宿舍。经一审法院向深圳市宝安区土地规划监察局调查核实，该局回复称存在永福公司、义乌公司、依龙物业公司提交的《复工通知书》，但档案中未见用地规划许可证及建设工程规划许可证，档案中无建筑坐标等矢量信息，且时间久远，无法判定复工建筑与涉案不动产是否为同一栋。一审法院认为，本案属房屋租赁合同纠纷，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，永福公司、义乌公司、依龙物业公司虽提交《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》《复工通知书》等证据，但该证据并不能证明涉案商铺所在不动产有取得《建设工程规划许可证》《复工通知书》虽证明权利人为深圳市桥头股份合作公司的四层宿舍准予复工，但该复工建设工程为宿舍，且地址为宝安区福永街道XX，永福公司、义乌公司、依龙物业公司既不能提交证据证明该地址与涉案不动产所在的关联性，亦未提交有关履行用地性质变更审批手续的有效证据。故永福公司、义乌公司、依龙物业公司主张涉案不动产已取得合法报建手续准予复工，一审法院不予采信。涉案商铺所在不动产未取得不动产登记，杨学广、永福公司均未能提交《建设工程规划许可证》，杨学广与永福公司签署的《商铺租赁合同》应为无效合同。根据无效合同的处理原则，双方基于无效合同取得的财产均应予以返还，因涉案商铺已由永福公司收回，一审法院不再处理商铺返还事宜。关于永福公司收取款项的返还问题。杨学广主张系姚添作为代表与其对接租赁合同的签署事宜，并打包收取全部费用98200元。永福公司则主张系委托姚添所属“飞鸿公司”对外招商，其仅收取了姚添转付的押金等款项30100元。而姚添则主张其系为杨学广与永福公司提供居间服务，其中59600元系居间费，其余8500元为代杨学广支付的装修费。一审法院认为，首先，永福公司已确认收取杨学广支付款项中的30100元，一审法院对此予以确认，永福公司应对该部分款项承担返还责任。因其中首月租金、管理费及垃圾清运费已实际产生，理应由杨学广承担。至于押金19500元，永福公司以《确认书》主张杨学广已在退租时放弃押金，杨学广则主张有关放弃押金的内容系永福公司事后添加。一审法院审查后认为，一方面，永福公司在另案提交由冯某阳出具的《确认书》，其上有关放弃押金的第二段文字明显非同一次排版打印，冯某阳已在另案明确提出异议，永福公司存在事后擅自添加第二段文字的嫌疑。另一方面，杨学广提交微信群聊天记录、《确认书》照片足以证明，《确认书》系永福公司预先印制交由办理清场手续的租户签名，2018年6月8日退租租户拿到的《确认书》正文仅有第一段两行文字。结合杨学广、永福公司并未能就清场后费用结算以及赔偿等事宜协商一致的实情，杨学广在退租时单方作出放弃押金的意思表示显然有悖情理，故杨学广主张《确认书》上有关放弃押金的第二段文字系事后添加具有高度的盖然性，一审法院予以支持，对永福公司提交《确认书》第二段文字反映内容一审法院不予采信，永福公司仍应向杨学广退还押金19500元。其次，姚添虽辩称为杨学广提供涉案商铺租赁的居间服务，有就收取费用明细（包括居间费59600元）向杨学广进行说明，并有代杨学广支付了8500元的装修费，但在杨学广否认的情况下，姚添并不能提交有效证据证明其主张，理应承担举证不能的不利后果，姚添收取杨学广68100元没有法律依据，理应退还。而纵观合同签订过程，杨学广系与姚添对接并自其处拿到加盖有永福公司印章的《商铺租赁合同》，杨学广认定的出租方系永福公司，永福公司、姚添并未有证据证明有就其主张的委托招商关系向杨学广进行披露，杨学广有理由相信姚添系代表永福公司收取该68100元，永福公司理应就姚添以其名义收取的款项承担返还责任。至于永福公司与姚添间因上述款项退还产生的债权债务关系，不属于本案审理范畴，一审法院不作处理，双方可另循法律途径解决。关于场地占有使用费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，杨学广确认于2017年12月29日试营业，永福公司主张自2018年1月起计收占有使用费有事实依据，一审法院予以支持。杨学广虽主张涉案商城一直未正式开业，其不应支付场地使用费，但除了永福公司确认于2018年4月28日收到的解除通知外，杨学广并未能提交证据证明在通知解除前还有以永福公司违约为由向其提出过退租，理应承担举证不能的责任，杨学广理应支付2018年1月至同年4月28日期间占用涉案商铺的使用费19067元（6500元/月×3个月+6500元/月÷30天×28天-6500元）、综合管理费10267元（3500元/月×3个月+3500元/月÷30天×28天-3500元）、清洁费11800元（3000元/月×3个月+3000元/月÷30天×28天）。杨学广通知解除后，双方直至2018年6月6日完成涉案商铺的清退，对于此期间的空置损失，双方均有过错，应共同分担空置期间的损失，即杨学广还需承担此期间的使用费4117元（6500元/月÷30天×38天×50%）。综上，杨学广需支付永福公司场地占用费23184元、综合管理费10267元、清洁费11800元。关于损失赔偿。杨学广主张损失由两部分构成，即装修、广告费用损失和加盟费用损失。关于装修、广告费用损失。因涉案商铺由永福公司收回并重新装修，已不具备就装饰装修现值进行司法鉴定的条件。鉴于永福公司确认涉案商铺已于2017年11月21日装修完毕，杨学广确有因装饰装修涉案商铺遭受损失。一审法院依据杨学广提交装修协议等证据反映的装修费用支出情况酌情认定装饰装修损失。杨学广主张的装修费52150元，其已提交与林某雄、谢仪红分别签订的装修协议及二人出具装修款收据佐证，一审法院予以认定，广告费用11770元，杨学广仅提供一张收据证明有支出户外广告牌及室内招牌制作费3270元，其余支出未提交任何有效证据，一审法院仅认定广告费用支出为3270元。因装饰装修及广告招牌等已因使用产生损耗，一审法院酌定装饰装修及广告招牌的现值损失为33252元[（52150元+3270元）×60%]。对因合同无效导致的该部分损失，杨学广与永福公司均负有过错，且并无证据证明谁的过错更大，双方应平均分担杨学广因涉案商铺装饰装修及广告费用损失16626元（33252元×50%）。关于加盟费损失，杨学广与广州瑞都投资管理有限公司签署《火立方合作协议书》，约定杨学广自2017年8月28日至2018年8月29日期间使用“火立方火锅”企业标示经营,杨学广需为此支付品牌使用费等34800元，杨学广据此主张因经营涉案商铺支出加盟费，一审法院予以采纳，但杨学广提交收据仅反映其合计支出品牌使用费等32800元，一审法院认定杨学广支出加盟费为32800元，并根据杨学广通知解除租赁合同时剩余使用期限酌定加盟费损失为10932元（32800元/年÷12个月×4个月），永福公司亦应赔偿杨学广因合同无效遭受加盟费损失的50%即5466元（10932元×0.5）。关于连带责任。根据工商登记信息可知，永福公司、义乌公司法定代表人均为吴某忠，依龙物业公司法定代表人姜某斌是义乌公司股东又任职该公司执行董事，且公司均注册在福永街道XX4号，可以认定永福公司、义乌公司、依龙物业公司的组织机构存在高度混同。同时，在涉案商铺的对外出租过程中，永福公司对外签署合同，义乌公司负责收取合同款项，出现纠纷后又由依龙物业公司出面协商解约事宜，永福公司、义乌公司、依龙物业公司在涉案商铺的对外出租过程中亦存在混同经营的情况。杨学广主张永福公司、义乌公司、依龙物业公司构成法人人格混同，有事实及法律依据，一审法院予以支持，义乌公司、依龙物业公司理应对永福公司向杨学广承担的款项返还与损失赔偿责任承担连带清偿责任。但杨学广要求姚添对永福公司返还款项及损失赔偿承担连带责任，没有法律依据，一审法院不予支持。关于水电费等费用的承担。永福公司主张每月向杨学广抄表并据实计算水电费，截止2018年3月杨学广拖欠水电费1379元，但根据其提交欠费通知书杨学广实际欠费为电费1379元。杨学广在庭审中确认有听说永福公司通过张贴欠费通知方式通知电费等欠费情况，但并无未提交证据证明杨学广有缴纳欠费或就费用核算提出异议，故综合双方举证情况，永福公司依据欠费通知书主张已向杨学广告知电费等使用情况，一审法院予以采信，杨学广理应支付占用涉案商铺期间使用的电费1379元。另，涉案租赁合同已被认定无效，永福公司依据合同约定要求杨学广支付逾期支付租金、综合管理费及电费的滞纳金，于法无据，一审法院亦不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国公司法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认杨学广与永福公司于2017年9月26日签订的《商铺租赁合同》无效；二、杨学广于判决生效之日起五日内支付永福公司涉案商铺占有使用费23184元、综合管理费10267元、清洁费11800元；三、杨学广于判决生效之日起五日内支付永福公司电费1379元；四、永福公司于判决生效之日起五日内返还杨学广押金19500元；五、永福公司于判决生效之日起五日内退还杨学广68100元；六、永福公司于判决生效之日起五日赔偿杨学广装修及广告费用损失16626元；七、永福公司于判决生效之日起五日赔偿杨学广加盟费损失5466元；八、义乌公司、依龙物业公司对永福公司的上述债务承担连带清偿责任；九、驳回杨学广的其他诉讼请求；十、驳回永福公司的其他反诉请求。案件本诉受理费2202元，反诉受理费623元，由杨学广负担1434元，永福公司、义乌公司、依龙物业公司负担1391元。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据查明的事实，涉案租赁房屋并未办理不动产权属登记，也没有获得建设工程规划许可证。永福公司、义乌公司、依龙物业公司虽提交《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》《复工通知书》等证据，但一方面，《复工通知书》载明的复工建设工程为宿舍，地址为宝安区福永街道X，地址为宝安区福永街道XX路并非同一名称。另一方面，永福公司提交的《复工通知书》是2005年8月24日作出，而涉案建筑物于2006年6月18日已经竣工，但至今未办理权属登记。深圳市桥头股份合作公司于2010年11月21日进行历史遗留违法建筑申报，《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》的申报材料中对《复工通知书》并无记载。因此，依据现有证据，本院无法认定涉案房屋已取得主管部门的规划许可并严格依照规划建设。一审依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，认定杨学广与永福公司就涉案房屋所签订的《商铺租赁合同》应为无效，符合法律规定，本院予以确认。对于合同无效，双方均有过错，一审酌定双方按照50%的比例承担履行无效合同所致损失，符合本案事实，本院予以认可。虽合同无效，但杨学广实际占用涉案房屋，永福公司有权要求其参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。涉案商场已于2017年12月29日试营业，永福公司主张自2018年1月起计收占有使用费有事实依据。杨学广虽主张涉案商城一直未正式开业，其不应支付场地使用费，但并未能提交证据证明在通知解除前有以商场未开业为由向永福公司主张过权利，故对其主张本院不予采信，杨学广应支付2018年1月至同年4月28日期间占用涉案商铺的使用费、综合管理费、清洁费。杨学广主张占用费应按照过错分担，但占有使用费的本质是杨学广所获占有利益的货币化，因合同无效，其取得占有利益没有合法依据，应予返还。杨学广支付占有使用费的实质是其所获不当得利的返还，而非对永福公司损失的赔偿，杨学广要求永福公司按照过错比例分担占有使用费，于法无据，本院不予采纳。杨学广使用商铺期间，商场必然存在清洁及管理事务，故清洁费、管理费等使用商铺期间实际发生的费用，亦应由杨学广承担。杨学广通知解除后，永福公司因其欠费拒绝其搬离，双方直至2018年6月6日完成涉案商铺的清退。此期间商铺既未能正常使用亦无法返还利用所致损失，系双方原因导致，一审认定此期间的空置损失由双方平均分担，并无不当，本院予以维持。关于姚添收取费用的返还。姚添主张所收取费用中的59600元系其为杨学广与永福公司提供居间服务的居间费，其余8500元为代杨学广支付的装修费，均不应退还。对此本院认为，姚添虽辩称为杨学广提供涉案商铺租赁的居间服务，有就收取费用明细（包括居间费59600元）向杨学广进行说明，并代杨学广支付了8500元的装修费，但在杨学广否认的情况下，姚添并不能提交有效证据证明其主张，本院不予采信。杨学广系与姚添对接并自其处拿到加盖有永福公司印章的《商铺租赁合同》，杨学广认定的出租方系永福公司，永福公司、姚添并未有证据证明有就其主张的委托招商关系向杨学广进行披露，杨学广有理由相信姚添系代表永福公司收取该68100元，永福公司理应就姚添以其名义收取的款项承担返还责任。关于损失赔偿。一审依据杨学广提交的装修协议、支出凭证等证据认定装饰装修费用52150元、广告费用3270元，并结合折旧因素及双方对于无效合同的过错，认定该费用按60%比例折旧、双方平均分担的原则处理，并无明显不当，本院予以认可。对于加盟费损失，一审法院根据杨学广通知解除租赁合同时剩余使用期限认定加盟费损失为10932元并判令双方平均分摊该损失，符合本案履行情况，本院亦予维持。综上所述，杨学广、姚添、永福公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4540元，由杨学广负担2937元，姚添负担100元，深圳市永福时尚城有限公司负担1503元。本判决为终审判决。审判长 唐    毅审判员 蔡  妍  婷审判员 刘  灵  玲二〇二〇年十二月十一日书记员 姚玉瓶（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。