湖南省攸县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0223民初4868号原告：攸县万家福房产中介事务所，住所地湖南省株洲市攸县联星街道联星社区交通北路**。经营者：文益明，男，1963年6月17日出生，汉族，湖南省攸县人，住湖南省攸县。委托诉讼代理人：杨小江，湖南华安律师事务所。代理权限：一般代理。被告：刘凤娥，女，1966年4月28日出生，汉族，湖南省攸县人，住湖南省攸县。委托诉讼代理人：刘泽江，（系被告刘凤娥之夫），男，1965年10月4日出生，汉族，湖南省攸县人，住湖南省攸县乡星坪村岭下组岭下，代理权限：特别授权。被告：刘晓艳，女，1989年10月28日出生，汉族，湖南省攸县人，住湖南省攸县。被告：赖友声，男，1990年11月7日出生，汉族，广东省英德市人，住广东省英德市。委托诉讼代理人：刘晓艳，（系被告赖友声之妻），女，1989年10月28日出生，汉族，湖南省攸县人，住湖南省攸县，代理权限：特别授权。原告攸县万家福房产中介事务所（以下简称万家福中介所）与被告刘凤娥、刘晓艳、赖友声居间合同纠纷一案，本院于2020年11月27日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月22日、2020年12月30日公开开庭进行了审理。原告万家福中介所的经营者文益明及其委托诉讼代理人杨小江、被告赖友声的委托诉讼代理人暨被告刘晓艳、刘凤娥到庭参加了诉讼,被告赖友声经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。原告万家福中介所向本院提出诉讼请求:由被告刘凤娥、刘晓艳、赖友声向原告万家福中介所支付中介费9000元、违约金10万元。事实和理由：原告万家福中介所系经营房屋、汽车中介的机构。被告刘晓艳与被告赖友声系夫妻关系，二人因购房需要，遂于2020年9月13日通过被告刘晓艳之母即被告刘凤娥与原告万家福中介所签订了《中介购房协议》。协议约定原告万家福中介所为被告方提供房屋出售信息，并带被告方看房，被告方向原告万家福中介所支付中介费。同时，原告万家福中介所带被告方看房后，被告方或其关联人避开原告私下成交的，应向原告方支付违约金10万元。协议签订后，原告万家福中介所为被告方推介了三套房源，分别是位于攸洲大都市的6号楼508号房、位于建设南路的房屋以及丽水××栋××单元××室的房屋。原告万家福中介所的工作人员多次陪同三被告查看上述房屋，并多次与买卖双方沟通房价。为此，被告就丽水山庄Ｈ4栋1单元401室房屋签订了《房屋购买意向书》，并支付了1万元意向金。后因买卖双方因契税的问题而未达成协议，原告退还了该1万元意向金。但事后，被告方避开原告私下与攸洲大都市6号楼508号房屋的所有人李开仔、刘怀英达成房屋买卖协议，并办理了房屋过户手续。原告万家福中介所为支持其诉讼请求，向本院提供了如下证据：1、《营业执照》复印件1份，拟证明原告万家福中介所系文益明开办的一家经营房屋、汽车中介的机构，原告万家福中介所的主体资格适格。2、《中介购房协议》、《房屋出售信息提供确认单》复印件各1份，拟证明：（1）被告刘晓艳、赖友声通过被告刘凤娥与原告万家福中介所签订了《中介购房协议》，双方就服务内容、收费标准、违约责任等事项进行了约定；（2）被告刘凤娥、刘晓艳确认原告万家福中介所带其先后看了三套房屋。3、照片3张、与被告刘凤娥的微信聊天记录、《房屋委托中介低价出售补充协议》复印件1份，拟证明原告万家福中介所多次联系被告刘凤娥及其家人察看攸洲大都市6号楼508号房，并约买卖双方到店里商谈房价，原告万家福中介所履行了其居间服务的义务。4、与被告刘晓艳的微信聊天记录、《房屋购买意向书》、照片2张、微信支付记录复印件各1份，拟证明原告万家福中介所向三被告推荐了位于丽水山庄H4栋1单元的房屋，且双方签订了“房屋购买意见书”，被告刘晓艳还支付了1万元意向金，后因买卖双方因契税的负担问题而未成交。5、《不动产转让协议》、《不动产权利及其他事项登记信息》复印件各1份，拟证明被告刘晓艳、赖友声与李开仔、刘怀英于2020年11月10日私下签订购房协议，攸洲大都市6号楼508号房产已登记在被告刘晓艳、赖友声名下。被告刘凤娥辩称，1、被告刘凤娥跟原告万家福中介所签了一些资料，当时中介的工作人员给被告刘凤娥一堆资料，让被告刘凤娥签字，声称仅仅只是看房，签了就可以，被告刘凤娥没看内容就签字了。2、本案所指向的房产攸洲大都市这套房，被告刘凤娥曾经也在其他中介所看过，并不只是在原告万家福中介所看过，该房产已在5家中介所挂牌。3、被告刘凤娥与攸县万家福房地产中介有限公司签订了一份《房屋购买意向书》，意欲购买的是丽水山庄的一套房，而不是本案争议的攸洲大都市的房产，并且意向书中的乙方不是原告万家福中介所，也不是原告万家福中介所的经营者文益明，而是“攸县万家福房地产中介有限公司”。就该份意向书来讲，原告万家福中介所及其经营者文益明均不是本案适格的主体。丽水山庄的这套房子，被告刘凤娥交了1万元的订金，后来没有成交，退还给被告方了。4、就攸洲大都市这套房产被告刘凤娥没有与原告万家福中介所或者文益明签订任何的书面资料。被告刘晓艳、赖友声辩称，被告刘晓艳、赖友声在原告万家福中介所只看了丽水山庄这套房屋，没有看攸洲大都市这套房，被告刘晓艳、赖友声就攸洲大都市这套房产没有与原告万家福中介所签订过任何资料，没有与原告方形成居间合同关系。被告刘凤娥、刘晓艳、赖友声为支持其答辩主张，向本院提交了如下证据：1、收据复印件1份，拟证明是攸县万家福地产中介有限公司收取被告刘凤娥交付的丽水山庄订金（实属意向金）1万元，并不是文益明，但该1万元钱并没有还给被告刘凤娥本人；2、《购房意向书》复印件1份，拟证明该意向书是中介公司提供的格式条文，内容不合法。理由为：1、《购房意向书》中，中介公司收取佣金1.3%，未按时签订正式房屋买卖合同，每日向中介公司支付10%的违约金。除此之外，如约定被告方私下与房主交涉，被告方向中介公司支付双倍的佣金和10万元的违约金，属于是霸王条款，又是违法的条款。2、协议的内容和意向书的内容均是未约定中介公司违约的条款及承担的违约责任的条款，明显违背了平等原则。3、该意向书亦未提供房屋所有权人是谁；3、《房屋买卖合同》复印件1份，拟证明被告方与攸县居佳房地产经纪有限公司签订的合同合法，而攸县万家福房地产中介有限公司提供的《中介购房协议》不合法。庭审中本院组织了各方当事人对证据进行了质证，各方当事人发表了如下质证意见：（一）原告万家福中介所提供的5份证据，被告刘凤娥、刘晓艳、赖友声认为：1、对证据1没有异议。2、对证据2中的《中介购房协议》，该协议是中介所的工作人员强迫被告刘凤娥签的，原告万家福中介所不让被告刘凤娥看合同的具体内容，用纸掩盖，只要求被告刘凤娥签名。且2020年9月13日这个落款日期是原告方事后添上去的。该购房协议并没有明确是购买哪套房产，且确认单上“刘晓艳”的签名并非被告刘晓艳本人签字，是被告刘凤娥代被告刘晓艳所签。确认单上载明的丽水山庄的房产，被告刘凤娥交纳了1万元订金，后来因原告万家福中介所加价而没有成交，后原告方将1万元订金退还给了被告赖友声。原告方主动解除与被告方的约定，不存在被告方违约的问题。3、对证据3中的照片、与刘凤娥的微信聊天记录没有异议；证据3中的补充协议是李开仔与文益明签订的，与本案缺乏关联性。4、对证据3中的与刘晓艳的微信聊天记录真实性无异议，但是该微信聊天记录涉及的是丽水山庄的那套房屋。对证据4的房屋购买意向书没有异议，对照片的真实性没有异议，对证明目的有异议，原、被告双方没有就丽水山庄的房产交易成功，并不是契税的原因，而是原告方对价格方面进行了上调。对证据4中的微信转账1万元没有异议。5、对证据5没有异议，但并非原告方所称的私下签订，被告方认为原、被告之间的居间合同已经解除，被告方购买攸洲大都市的房产是与出卖方的自由交易，符合法律规定，不需要受与原告万家福中介所签订的协议约束。（二）被告刘凤娥、刘晓艳、赖友声提供的4份证据，原告万家福中介所认为：1、对证据1的三性均有异议，被告方提供的收据是复印件，没有原件与其核对，该收据是指象的标的是丽水山庄的房产，不能作为本案诉争的攸洲大都市房产的抗辩事由。2、对证据2的真实性有异议，原告万家福中介所主张被告方承担责任的理由是基于攸洲大都市这套房产而起诉。3、证据3恰恰证实了被告方避开原告方私下交易的事实。本院对当事人提供的上述证据进行审查后，认定如下：（一）原告万家福中介所提供的5份证据：对证据1予以认定；对证据2、3、4、5综合认定。（二）被告刘凤娥提供的3份证据：证据1、2、3涉及的是丽水山庄的房产，与本案诉争的攸洲大都市的房产缺乏关联性，在本案中不予采用。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告刘晓艳与被告赖友声系夫妻关系。被告刘凤娥与被告刘晓艳系母女关系。原告万家福中介所系成立于2018年1月15日的个体工商户，经营范围为房屋、汽车中介服务，登记的经营者为文益明。2020年9月13日，原告万家福中介所的经营者文益明（乙方）与被告刘凤娥（甲方）签订了《中介购房协议》，协议约定：“…第一条乙方服务内容1、为甲方提供房屋出售信息，并带甲方看房，为甲方提供满意的房屋，为买卖双方牵线搭桥。2、甲方或家人，每看一次房屋，需在乙方房屋出售信息提供单上签字，并认同在此之前未看过该房屋，所有房屋出售信息为乙方保密。…第二条乙方收费标准凭身份证办理看房手续，双方达成交易时，乙方按以下标准收取甲方中介费：1、房价在30万以下，中介费按4500元收取。2、房价在30万以上，中介费按房屋成交价的1.5%收取。第三条违约责任如有下列行为，视甲方违约，甲方按房屋委托销售价格承担3%的中介费和违约金。乙方带甲方看房后，12个月内甲方避开乙方私下交易。乙方带甲方看房后，12个月内甲方避开乙方在其他中介机构成交的。乙方带甲方看房后，甲方为乙方保密，甲方将在乙方获得的房屋出售信息告诉与甲方有关联的人，关联人避开乙方私下成交的。因一方违约，产生纠纷，违约方承担全部赔偿责任和一切诉讼费用，本协议违约金壹拾万元整。…”。被告刘凤娥与被告万家福中介所的经营者文益明均在该协议上签字。在签订该协议的同时，原告万家福中介所提供了一份《房屋出售信息提供确认单》，该确认单载明：“一、根据甲方要求、乙方工作人员带看如下房屋：日期：9.13…地址：大都市…购房人及家人签字：刘凤娥…日期：10.4…地址：建设南路…购房人及家人签字：刘晓艳…日期：10.5…地址：丽水××房××：刘凤娥…二、甲方承诺Ａ、本协议签订前，甲方从未自行看过或在其他中介带领下看过上述房屋，也未就上述房屋与任何主体签订过任何书面文件。Ｂ、甲方经乙方带看上述房屋12个月内、避开中介，私下交易的，乙方按《中介购房协议》第三条执行维护自身的权益。三、关联方：包括甲方代理人和配偶、父母、子女、兄弟姐妹、朋友、甲方单位同事、代理人、看房执行人员有证据表明与甲方有关联的人…”。被告刘凤娥在该确认单上签字确认，同时代被告刘晓艳在该确认单上表格的第二栏处签字。事后，原告万家福中介所带被告刘凤娥看了攸洲大都市6Ｇ05室以及建设南路、丽水山庄的房屋。原告万家福中介所的经营者文益明通过微信的方式与被告刘凤娥、刘晓艳就攸洲大都市的房产及相关信息进行了沟通。2020年11月10日，被告刘晓艳、赖友声与攸洲大都市6Ｇ05室房屋的所有人李开仔、刘怀英签订了《房屋买卖合同》，合同显示房屋成交价为248000元。当日，双方到不动产登记管理部门办理了不动产变更登记。另查明，2020年9月18日，万家福中介所的经营者文益明与攸洲大都市6G05室房屋的所有人李开仔、刘怀英签订了《房屋委托中介底价出售补充协议》，约定李开仔、刘怀英将其所有的攸洲大都市6G05室的房屋委托原告万家福中介所中介出售。本院认为，本案系居间合同纠纷。本案处理的关键点为：1、《中介购房协议》约束对象的认定；2、被告方是否应当支付中介费；3、被告方是否应当支付10万元违约金。现分析如下：（一）关于《中介购房协议》约束对象的认定问题。被告刘凤娥系被告刘晓艳之母、被告赖友声之岳母，其在庭审中陈述是代被告刘晓艳、赖友声看房，同时在《房屋出售信息提供确认单》上代刘晓艳签字，该确认单第三条明确约定：“关联方：包括甲方代理人和配偶、父母、子女、兄弟姐妹、朋友、甲方单位同事、代理人、看房执行人员有证据表明与甲方有关联的人”，而攸洲大都市6G05室的实际购买者也是被告刘晓艳、赖友声，因此被告刘凤娥与原告万家福中介所经营者文益明签订《中介购房协议》的行为，应当视为被告刘凤娥代被告刘晓艳、被告赖友声的代理行为，该协议对被告刘晓艳、赖友声具有约束力。被告刘凤娥在庭审中辩称该协议系被胁迫、受欺骗而签订，但未提供任何证据予以佐证，对其辩解意见不予采纳。（二）关于被告方是否应当支付中介费的问题。原告万家福中介所提供的证据证实其提供了房源信息、陪同被告方看房、与买卖双方方进行了沟通。因此，可以认定原告万家福中介所提供了订立合同的媒介服务、履行了促成合同成立的中介义务。因此被告刘晓艳、赖友声应当按照《中介购房协议》的约定支付中介费，因该协议中明确房价在30万元以下的，中介费按4500元收取。同时，合同法第四百二十六条规定：“…因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。…”，因此，被告刘晓艳、赖友声应当向原告万家福中介所支付中介费4500元，对原告万家福中介所超出的诉讼请求不予支持。（三）关于被告方是否应当支付10万元违约金的问题。《中介购房协议》中约定，“…因一方违约，产生纠纷，违约方承担全部赔偿责任和一切诉讼费用，本协议违约金壹拾万元整…”，被告刘晓艳、赖友声与出卖方成交了攸洲大都市6G05室的房屋，而没有按约定支付居间费，其行为已经构成违约，应当承担违约责任。而《中介购房协议》中约定违约金10万元，明显过高，结合被告刘晓艳、赖友声应当支付4500元的中介费以及应当支付的时间，本院酌情认定为500元为宜。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告刘晓艳、赖友声在本判决生效后十日内向原告攸县万家福房产中介事务所支付中介费4500元、违约金500元，以上合计5000元；二、驳回原告攸县万家福房产中介事务所的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取1240元，由原告攸县万家福房产中介事务所负担1184元，被告刘晓艳、赖友声负担56元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费。汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：×××81。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  谢媚二〇二〇年十二月三十日法官助理陈丽书记员李兰附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。