河北省秦皇岛市海港区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)冀0302民初5400号 原告秦皇岛市傲海淘乐城物业服务有限公司，住所地秦皇岛市 法定代表人郑洁，执行董事。 委托代理人李坤辉，河北渤海明达律师事务所律师。 被告刘学力，现住秦皇岛市海港区。 被告代理人李敬专，河北沃法律师事务所律师。 秦皇岛市傲海淘乐城物业服务有限公司诉被告刘学力物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人李坤辉，被告刘学力、代理人李敬专到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2013年6月30日，原告与秦皇岛电信房地产公司签订了《前期物业服务管理合同》及《物业管理转让协议》，约定秦皇岛电信房地产公司将秦皇岛市海港区太阳城11号楼的物业管理权转让给原告。被告为海港区（位于太阳城****）的业主， 房屋面积为656.04平米。合同签订至今，原告一直为太阳城11号楼的商户及业主提供物业服务，物业费标准为2.1元/月/平米，但被告却拒不履行缴费义务，共拖欠物业费125240元（自2014年1月1日至2017年12月31日），故原告依法诉至贵院，望判如所请。判令被告向原告给付拖欠的物业费125240元。2019年5月28日，原告申请变更诉讼请求，由125240元变更为130240元。 被告辩称，被答辩人与秦皇岛市电信房地产开发有限公司签订的《物业管理转让协议》不合法,为无效协议。一、答辩人 2 于1999年购买的海港区商业房产,前期物业服务企业为秦皇岛市电信房地产开发有限公司（以下称电信房地产公司）。暂且不考虑电信房地产公司提供物业服务的合法性,但其作为物业服务提供者并不享有可随意转让物业服务的权利,这是毋庯辩驳的基本常识。所以说电信房地产公司作为前期物业服务企业擅自将自己负有的物业服务权责转让给被答辩人损害了包括答辩人在内的全体业主的合法权益,应为无效。二、答辩人房产为一楼独立店铺,未曾享受被答辩人任何物业服务。答辩人所在区域既没有安保服务,也没有环境卫生清渃服务,仅有的垃圾清运也是由太阳城管委会负责处理。答辩人不仅没有享有到任何物业服务,被答辩人还强行高价换电表、水表、提高电价、水价非法敛财。不仅如此,被答辩人还以控制水电供应压制迫害广大业主,经常无故停水、停电。给包括答辩人在内的广大业主带来极大的不便和经济损失。为维权答辩人等业主也曾寻求通过太阳城管委及政府信访部门解决,但都无济于事。不得已答辩人只得寻求从邻里借用水电维持经营至今。被答辩人的所作所为已不仅仅是不提供物业服务范畴,而是其千方百计通过各种手段压榨、胁追业主以获取非法私利。给广大业主精神上、经济上带来了双重伤害。三、2014年9月26日太阳城11号楼业主大会形成决议解除被答辩人公司并送达被答辩人。抛开其他因素不提,2014年9月26日之后被答辫人便无权继续提供物业服务收取物业费。被答辩人的行径与强买强卖、强迫交易又有什么区别。如果被答辩人恶意拒不撤离商场意图获取物业服务费的主张得到支持,无疑会助长这一无良社会风气（非法者非但不受任何惩罚,反而还能获得利益）。由此答辩人认为,2014年9月26日之后的物业费被答辩人无权向答辩人主张权利。四、被答辩人的起诉已过诉讼时效期间,丧失胜诉权。被答人主张的是2014年1月1日至2017年12月31日的物业费。答人在答辩状第三条中已经说明,2014年9月26日之后的物业服务费答人没有义务缴纳。2011年至2014年9月26期间的物业服务费不考虑其他抗理由,被答人的起诉也已超过诉讼时效期间,已丧失胜诉权。从本次起诉之前数年来,被答辫人不仅没有起诉主张权利,也没有通过任何其他形式向答辩人主张过权利。因此,被答辫人 3 的起诉已过诉讼时效期间,已丧失胜诉权。综上,被答人的起诉没有事实及法律依据。恳请贵院査清案件事实,正确适用法律,依法判决驳回其诉讼请求。 原告为支持其诉讼请求出示如下证据： 证据一、物业服务企业资质证书1份1页、营业执照1份1页。证明原告公司成立于2010年5月24日，秦皇岛市住房保障和房产管理局颁发给原告的物业资质证书载明准予从事物业管理活动的时间为2010年7月8日，原告具备合法的物业服务资质，且具备规范的物业管理制度。 证据二、2013年6月30日原告和秦皇岛电信房地产公司签订的前期物业服务管理合同1份3页。该份证据可以证实原告经秦皇岛电信房地产公司选聘，签署了江东路28号太阳城11号楼正式的前期物业服务管理合同，该协议的效力及于11号楼的全部业主，证明原、被告之间存在前期物业服务合同关系，11号楼业主及实际使用者应当履行缴纳物业服务费的义务。 证据三、2013年6月30日原告和秦皇岛电信房地产公司签订的物业管理转让协议1份2页。该份证据可以证实秦皇岛电信地产公司将太阳城11号楼的物业管理权及剩余资产转让给了原告，由原告负责11号楼的物业服务和管理工作。 证据四、秦皇岛傲海淘乐城物业服务有限公司物业管理服务合同5份共20页（由于合同数量较多，选取5份），收款收据1份共15张，合同是由原告和太阳城11号楼的业主分别签订的，签订的时间为2013年10月26日，约定物业费的价格为2.1元/平米/月，该组证据证明太阳城11号楼的物业费的收费标准是按照市场价格协商确定的，且业主也都是按照2.1元/平米/月的标准支付的，结合证据二，被告应当按照2.1元/平米/月支付物业费，被告所在的房屋位置为太阳城江东路26号，房屋面积为646.04平米，被告在2017年曾支付果5000元，按此计算，被告尚欠物业费合计为130240元。 结合证据一至证据四可以证实原告物业费的收取具备合法的资格及标准。证据二、证据三两份合同签订的时间在太阳城11号楼业委会成立之前，原告在签订合同之后已取得太阳城11号楼的物业管理权，前期物业合同的效力及于其他业主，收费价 4 格是市场价格，被告应当按照2.1元/平米/月的标准支付物业费。 证据五、上下水管道工程合同1份2页、网银转账凭证1份4页、收据1份1页，该组证据证明因太阳城11号楼管道设施存在重大问题，原告接手物业管理之后，对太阳城11号楼的管道设施进行了改造，支出费用175000元。 证据六、电力改造工程合同1份2页、网银转让凭证1份3页、收据1份12张，该组该组证据证明因太阳城11号楼电力设施存在重大问题，原告接手物业管理之后，对太阳城11号楼的电力设施进行了改造，支出费用230000元。 证据七、2013年10月至2018年3月期间原告员工的工资表1份18张，该组证据证明自2013年10月至今，原告为运营物业公司每月仅原告工资一项即支出41400元。 证据八、通讯费发票1份10张，该组证据证明原告每月通讯费的行政开支分别为650元。 证据九、购电收据1份10张，该份证据证明原告每月行政开支的电费为300元/月。 证据五至证据九证明了原告接手物业管理之后，投入了大量的人力、物力，对太阳城11号楼的基础设施进行了改造，并且在物业公司的运营过程中，支出的大量的费用。 证据十、电梯检验费票据1份1张、电梯维保费收据1份5张、电梯检验标识1份2页，该组证据证明原告每年为维护太阳城11号楼电梯，支出维保费及检验费8000元。 证据十一、电费收费清单1份33页、电费缴费凭证1份18张，缴费时间自2013年3月28日至今，该组证明自原告接手物业管理之后，一直是由原告代租户或业主向电力公司缴纳电费。 证据十二、税费增值税发票1份10页、水费缴费凭证1份4页，缴费时间自2013年3月28日至今，该组证明自原告接手物业管理之后，一直是由原告代租户或业主向自来水公司缴纳水费。 证据十至证据十二，证明了原告为太阳城11号楼提供的物业服务至今，物业服务一直在履行过程中。 5 证据十三、催缴费公告照片1份，该组证据证明因被告拖欠物业费，原告已履行了催缴义务。 证据十四、判决书一份，证明秦皇岛市傲海淘乐城物业服务有限公司就物业服务合同纠纷一批案件，曾向其他业主主张了权利，已经海港区人民法院作出了判决，支持了原告要求业主支付物业费的请求。 证据十五、判决书一份（2018）冀03民终4282号民事判决书，证明此类案件已经过两审判决，均是支持2014、2015年之间的物业费用。 证据十六、被执行人信息打印件一份，证明案件已经执行完毕了。 被告质证意见为： 证据一、真实性无异议，具备物业服务企业资质不代表向被告提供物业服务合法的； 对证据二、合法性有异议，所谓的前期物业服务合同是错误的，因为诉增的商业房产在1999年购买，后一直由秦皇岛电信房地产公司自行管理，近10几年之后与被告签署前期物业管理服务合同明显是虚假不合法的； 证据三、合法性有异议，秦皇岛电信房地产公司其还有身份是前期物业服务提供者，没有权利向物业管理权责进行转让，在2013年双方签署物业管理转让协议的时候，所在的楼栋已经是成熟的商业包括办公的区域，已经不适用于以前期物业管理协议的方式确定物业服务企业， 证据四、合同的乙方并不是实际的业主，而是承租商户并且所签署的方式也是本案原告以限制水电供应的方式迫使商户签署的，效力不适用于实际的业主，与本案被告无关，被告没有和原告签署任何涉及物业管理服务的协议，该份证据的真实性被告无法确认； 证据五、真实性无法确认，与本案无关； 证据六、真实性无法确认，与本案物业服务合同案由法律关系无关联，抛开这组证据不说，本案的原告确实对11号楼供水供电设施进行过改造，但是其改造的初衷并非向原告所述的设备故障，而是为了换成所能控制的供水供电系统已达到牵制 6 控制包括被告在内的全体业主的目的； 证据七、真实性无法确认，与本案无关； 证据八、真实性无法确认，与本案无关； 证据九、真实性无法确认，与本案无关，到现在为止被告一直是在借用对面10号楼的水电，在原告处被告尚有近5000元水电余额无法使用； 证据十、都不是正规的发票是收据，真实性有异议，与本案无关；被告即使存在合法有效物业服务合同关系，涉及被告一家不发生电梯相关费用，与本案无关； 证据十一、与本案无关； 证据十二、与本案无关； 证据十三、真实性有异议，我们从来没有见到过照片所显示的催缴公告，并且从根源说原告没有权利向被告催缴物业费；照片中所显示的公告签署日期并不能相当然的确定为张贴公告的日期； 证据十四、如果二审维持的话，我们不认同判决结果，我们认为判决是错误的；1、该组判决书的业主所在的位置是楼内，被告是临街一层，所享受的物业服务项目内容上有本质区别；2、我方认为太阳城11号楼业主大会已经在2014年9月26日形成了解聘原告的决议，并且该决议也已经海港区及市中院、二级法院以判决书的形式确认效力，在解聘原告的决议做出之日，原告便无权再继续提供物业服务；涉及该判决书类似的情况应该是已经有业主提起了再审。 证据十五、证据十六、真实性无异议，关联性有异议，本案应当以事实为依据以法律为准绳，给本案一个合法合理的判决结果不应当受其他在先判决所影响，我们认为原告方出示的两份判决书所认定的事实和结论是错误的，虽然已经生效但是我们不认可其判决结果。 被告为证实其主张出示如下证据： 证据一、秦皇岛市海港区太阳城11号楼业主大会于2014年9月26日形成的会议决定及分别由11号楼业主委员会张子双、黄琳、王成军、出具的一份证明，证明在2014年9月26日太阳城11号楼业主大会形成决议，解聘了本案原告，并于2014 7 年9月27日送达于本案的原告，进一步证明原告没有权利在向被告提供物业服务，收取物业服务费； 证据二、2015海民初字第991号民事判决书及2015秦民终字第2251号民事判决书，证明太阳城11号楼解聘本案原告的会议决定，已经秦皇岛市海港区人民法院及中级法院二级判决为有效，并限期原告向太阳城11号楼办理公共设施移交手续，退出太阳城11号楼的管理，进一步证明自2014年9月26日形成决议之日原告无权向被告收取物业费； 证据三、物业管理转让协议，该协议由秦皇岛电信房地产公司与本案原告签署的，被告主张该份转让协议无效，在太阳城11号楼业主委员会成立之后并且已经有在先形成物业服务管理事实的基础上，秦皇岛电信房地产公司无权将物业管理经营权转让给本案原告，至始至终原告的进驻是非法的； 证据四、照片13张，证明在2014年10月22日包括本案被告在内的多名业主再次到原告办公室送达业主大会会议决定；原告单位作为物业服务提供企业经常利用自己控制水电的便利条件，无故对被告在内的业主及商户停水停电以达到牵制被告的目的；基于原告非法对被告采取停水停电措施，导致被告不得不寻求其他的水电来源，至今在原有供水供电的设备中仍有近5000元水电余额无法使用；证明原告擅自占用11号楼公共区域楼体外面、公共通道设置广告牌出租盈利；原告故意毁坏被告的石材牌匾侵犯被告的合法财产权。 原告对被告所出示证据质证意见为： 证据一、真实性认可，证明目的不认可，该证据不能证明该决议做出之后，原告就没有权利继续为太阳城11号楼提供物业服务；根据最高院物业纠纷的司法解释第10条明确规定，只有当物业公司明确表示拒绝退出所服务的小区情况下之后的事实物业合同关系才不会被支持，并且根据物业管理条例的规定物业公司应当做好与新的物业公司的交接工作在此期间业主的物业费还应其缴纳，并不是业主大会做出决定并送达之后物业公司就没有权利向其主张相应的物业费，所以对证据一证明目的不认可； 证据二，真实性认可，证明目的不认可，两份判决书恰恰证 8 实了原告和电力地产之间签订的物业管理转让协议真实有效；并且在判决书中业主委员会的诉求仅是要求淘乐城物业公司办理水电设施的交接手续，但是依据物业管理条例物业公司的交接对象必须是物业公司，所以不能证明原告拒绝退出所服务的区域；证明目的不认可。 证据三、真实性认可，证明目的不认可；该份协议签订的时间是2013年6月30日，太阳城业主大会成立的时间是2014年，该前期物业服务合同是在业委会成立之前签订的，与地产商之间形成权利义务关系，效力及于全体业主，所以协议是合法有效的； 证据四、关于业主大会决议照片真实性认可，证明目的不认可意见同上；关于被告经营的金店两张外观照片一张店内照片：真实性认可，证明目的不认可，外部照片仅仅是一个门市的外观状况，室内照片也只是静态的正常经营反映，体现不出被告所主张的事实；对办理水电交接手续的通知照片及对原告公司财务室拍摄的照片、：真实性认可，不能证明照片送达的真实时间；监控照片前四张认可其他与本案无关；房屋外部照片：不能证明破坏行为是原告的工作人员所致，真实性不认可；水表电表照片：来源不明真实性不认可。 综合质证意见：被告提交的证据不能证明原告没有履行物业服务义务，不能证明原告对被告实施了停水、停电及损坏财务的行为，对以上证据不认可。 经本院审核认定:原告提供的证据一至证据十六及被告提供证据一至证据四因其具备证据的真实性、合法性和关联性，本院均予以采信。原告与上述证据相一致的当庭陈述，本院予以采信，一并认定为本案的诉讼证据。 综合以上诉讼证据的认证情况和当事人在庭审中的陈述，对本案的事实认定如下：2013年6月30日，原告（乙方）与秦皇岛市电信房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业服务管理合同》约定，…，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，由甲方选聘乙方对秦皇岛市海港区江东路28号太阳城11号楼提供前期物业管理服务事宜，订立本合同。…，第一条 9 物业基本情况物业名称：秦皇岛市傲海淘乐城物业服务有限公司；物业类型：商业用房；坐落位置：秦皇岛市海港区东江路28号太阳城11号楼物业管理范围及内容：1、一楼主入ロ,图纸面积标示为109.5平方米(包括门卫室),公摊面积为73.29平方米(为消防通道,南入口公面积为35.6平方米,由物业公司管理。2、四、五楼,公雄面积中577.78平方米为公共走廊;楼顶公推面积2400平方米,由物业公司管理。3、业主一层15户、四层36户,四层招待所、五层27户及新广研广告公司，由物业公司管理。4、电梯一部,乙方接手后由乙方负责管理。5、电井,楼梯及楼顶各机站由物业公司管理。6、物业公司负责大楼主体及配套设施的维护、维修(大、中修除外)。7、装佈装修管理服务及所有物业公司管理范畴,由物业公司管理。第二条在物业管理区域内,乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生,垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；5、装饰装修管理服务;6、物业档案资料管理。…。 2013年6月30日，原告（乙方）与秦皇岛市电信房地产开发有限公司（甲方）签订《物业管理转让协议》约定：经甲乙双方协议，就秦皇岛电信房地产转让物业管理权及剩余资产达成以下一致协议：一、移交的物业管理权限：一楼主入口，图纸面积标示为109.5平方米（包括门卫室），公摊面积为73.29平方米；配电室公摊面积21.7平方米；南入口公摊面积为35.60平方米。…。电信地产剩余资产：…。 2013年10月26日，原告陆续与太阳城11号楼部分业主签订《物业管理服务合同》，合同约定，物业管理综合服务费，按业主或物业使用人拥有的建筑面积计算，物业住户2.10元/平方米/月。电梯运行等公共设施设备能耗费用，按规定实际发生的费用由使用人按业主物业建筑面积由集体共同分摊。…。 2014年1月，在建设大街办事处××组织下太阳城××楼××业主大会筹备组，筹备组在广泛征求业主意见的基础上推选出了业主委员会候选人，草拟了管理规约和业主大会议事规则。 10 2014年4月召开了业主大会，大会通过决议决定解聘原告。2015年2月10日，秦皇岛市海港区太阳城11号楼业主委员会向本院对原告提起诉讼，本院2015年8月6日作出（2015）海民初字第991号民事判决书，判决原告于判决生效之日起30日内向秦皇岛市海港区太阳城11号楼业主委员会办理水、电、设备设施等交接手续；对秦皇岛市海港区太阳城11号楼业主委员会其他诉讼请求不予支持。判决后，原告不服一审判决，上诉至秦皇岛市中级人民法院。2015年12月7日秦皇岛市中级人民法院作出（2015）秦民终字第2251号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 被告系秦皇岛海港区房业主（（位于秦皇岛市海港区，建筑面积为646.04平方米，原告为物业管理单位。 被告自2014年1月1日至2017年12月31日未向原告交纳物业费。 被告于2016年向原告交纳5000元。 本院认为，原告与秦皇岛市电信房地产公司签订的《前期物业服务管理合同》、原告与江东路太阳城11号楼部分业主签订的《物业管理服务合同》均系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。原告按照合同约定的服务事项及服务标准，为被告进行物业管理服务，被告接受服务，应该缴纳物业费。原告与11号楼部分业主签订的《物业管理服务合同》中约定收费标准为2.1元/平方米/月，按照物业管理的特殊性质，原告与11号楼部分业主签订的《物业管理服务合同》中约定的收费标准具有可参照性，被告应参照上述标准交纳物业费。2015年12月7日秦皇岛市中级人民法院作出（2015）秦民终字第2251号终审民事判决书认定原一审判决的秦皇岛市傲海淘乐城物业服务有限公司于判决生效之日起30日内向秦皇岛市海港区太阳城11号楼业主委员会办理水、电、设备设施等交接手续事实清楚、适用法律正确，判决生效后，原告对太阳城11号楼物业服务合同的权利义务终止，原告不应再提供物业服务，原告要求被告给付2016年1月1日至2017年12月31日物业费的诉讼请求，本院不予支持。被告应向原告交纳2014年1月 11 1日至2015年12月31日期间的物业费32560元（2.10元/平方米/月×646.04平方米×24个月），去掉被告向原告交纳的5000元，被告应向原告交纳27560元。原告的其他诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院》第一条、第十条之规定，判决如下： 一、被告刘学力给付原告秦皇岛市傲海淘乐城物业服务有限公司2014年1月1日至2015年12月31日期间物业费27560元，于本判决生效后十日内履行完毕； 二、驳回原告秦皇岛市傲海淘乐城物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2804元，由被告刘学力负担730元，于本判决生效后十日内交纳；由原告秦皇岛市傲海淘乐城物业服务有限公司负担2074元，已交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审 判 长  范晓春 人民陪审员  高永霞 人民陪审员  张立敏 二〇二〇年十二月十六日 书 记 员  杜飞非