四川省攀枝花市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川04民终1034号 上诉人（原审被告）：王雪梅，女，1986年2月14日出生，汉族，住四川省攀枝花市仁和区。 委托诉讼代理人：张念，1981年3月10日出生，汉族，住四川省攀枝花市仁和区，系王雪梅丈夫。 被上诉人（原审原告）：攀枝花市佳兴物业服务有限公司，住所地：四川省攀枝花市仁和区攀枝花大道南段**，统一社会信用代码：9151041109213390X7。 法定代表人：潘绍洲，该公司董事长。 委托诉讼代理人：向华，四川三才律师事务所律师，执业证号：15104200910494554。 上诉人王雪梅因与被上诉人攀枝花市佳兴物业服务有限公司(以下简称佳兴物业公司)物业服务合同纠纷一案，不服四川省攀枝花市仁和区人民法院（2020）川0411民初2302号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了书面审理。本案现已审理终结。 王雪梅上诉请求：1.撤销四川省攀枝花市仁和区人民法院（2020）川0411民初2302号民事判决，依法改判对案涉物业服务费减半收取;2.本案一二审诉讼费由佳兴物业公司承担。事实和理由：佳兴物业公司未按照双方签订的《前期物业管理合同》（以下简称《合同》）的约定提供相应的物业管理服务。小区违章搭建严重、部分电梯经常关闭、可视电话未安装、保安履行职责不到位、消防通道被占用、小区卫生环境堪忧、消防设施等基础设施维护不到位。对上述问题经业主多次反映佳兴物业公司仍置之不理，不予整改。一审法院忽视佳兴物业公司的违约行为，排除了佳兴物业公司的责任，判令上诉人足额支付物业费，明显损害了上诉人的合法权益。 佳兴物业公司辩称：物业公司已按《合同》约定履行了相关的物业管理服务义务，物业管理和服务存在部分瑕疵也是因小区业主欠缴物业费导致物业运行经费不足。且上诉人没有提供足够的证据证明佳兴物业公司存在违约行为。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法予以维持。 佳兴物业公司向一审法院起诉请求：1.判令王雪梅向佳兴物业公司支付2017年4月10日至2020年7月10日的物业服务费4431.38元；2.王雪梅支付佳兴物业公司滞纳金3978.19元;3.本案诉讼费由王雪梅承担。佳兴物业公司在一审庭审中变更诉讼请求为：1.判令王雪梅向佳兴物业公司支付2017年4月10日至2020年7月10日的物业服务费4431.38元；2.王雪梅支付佳兴物业公司2018年12月1日至2020年7月10日的滞纳金3978.19元;3.王雪梅承担违约金10000元；4.王雪梅承担佳兴物业公司律师费5261元；5.本案诉讼费由王雪梅承担。 一审法院认定事实：佳兴物业公司（甲方）与王雪梅（乙方）于2016年3月29日签订《前期物业管理合同》，合同约定的收费标准为电梯住宅每平方米每月1.50元，王雪梅（乙方）应当从交房屋之日起开始计算；交房之日缴纳6个月的物业管理服务费。以后按半年交纳，每半年的末月最后一周内缴纳下半年度的物业管理服务费用，逾期未交，佳兴物业公司（甲方）从未缴费月份的次月第一日开始，将自动按每半年应缴纳额的千分之五的比例每日计算收取王雪梅（乙方）的滞纳金。约定的物业服务内容包括：1.制定物业管理服务工作计划、并组织实施；管理与物业相关的工程图纸、业主档案与竣工验收材料等；建立物业管理的各项制度。2.房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理。3.共用设施设备的日常维修养护、运行和管理。4.公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理。5.公共绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。6.公共环境卫生。7.维持公共秩序。8.维持物业区域内车辆行驶秩序，对车辆停放进行管理。9.消防管理服务，包括公共区域消防设施的维护。10.电梯的运行和日常管理服务。11.房屋装饰装修管理服务。12.接受业主委托，对其物业的专有部分进行维修养护。双方约定的违约责任：1.佳兴物业公司（甲方）违反本合同约定，未达到管理服务质量约定目标的，王雪梅（乙方）有权要求佳兴物业公司（甲方）限期改正，逾期未改正给王雪梅（乙方）造成损失的，佳兴物业公司（甲方）应予赔偿。2.佳兴物业公司（甲方）违反本合同约定，擅自提高收费标准或乱收费的，王雪梅（乙方）有权要求佳兴物业公司（甲方）退还多收费用或乱收费用，并赔偿王雪梅（乙方）的利息损失。3.王雪梅（乙方）违反本合同约定，使佳兴物业公司（甲方）未达到约定的物业管理服务质量的，佳兴物业公司（甲方）有权要求王雪梅（乙方）限期改正，逾期未改正造成佳兴物业公司（甲方）损失的，王雪梅（乙方）应赔偿佳兴物业公司（甲方）全部损失。4.王雪梅（乙方）违反本合同约定，不按本合同约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，佳兴物业公司（甲方）或其委托的物业企业有权要求王雪梅（乙方）补缴，并从逾期之日起按应缴金额每天5‰向佳兴物业公司（甲方）支付违约金。无正当理由逾期15天仍不缴纳的，物业公司除采取公告、停水、停电等催缴措施外，还可向人民法院提起诉讼或申请仲裁，欠费业主承担律师费诉讼费及一切相关损失费用。同时，佳兴物业公司与业主另签订有《供用热水合同》《室内装饰装修管理服务协议》，《供用热水合同》约定由佳兴物业公司在合同履行期间，向业主提供不间断居民热水（不可抗拒的事由除外）。《室内装饰装修管理服务协议》约定室内可视对讲系统线路不能随意拆卸，装修验收合格后由物业公司统一收费安装。收费标准为50元/户；《室内装饰装修管理服务协议》附件五“关于使用太阳能集中供热水的告知书”载明：润丰新座全体业主：依据《中华人民共和国再生能源法》、建设部《民用建筑节能管理规定》及国家发改委、建设部《关于加快太阳能热水系统推广应用的通知》，润丰新座在设计时要求必须安装太阳能集中供热水系统并投入使用。 王雪梅系润丰新座的业主，房屋面积75.75平方米，王雪梅自2017年4月10日起未向佳兴物业公司缴纳物业服务费，佳兴物业公司在2017年8月、11月、2020年4月向王雪梅送达了《物业费催缴通知书》。2020年5月，润丰新座部分业主委托敬雪峰、王雪梅等人与佳兴物业公司代为进行谈判、协商。2020年6月10日，润丰新座部分业主申请成立业主委员会。 在佳兴物业公司提供物业服务期间，存在部分可视门禁无法使用、集中供热水系统未供水问题，消防设施佳兴物业公司已基本补齐。关于绿化，部分树木根部无草坪。佳兴物业公司为润丰新座配备了保安人员，在地下停车场设有监控室和人员，有门禁系统。润丰新座有电梯三部，除1号电梯曾存在故障进行维修外，其他两部电梯正常运行。润丰新座为商住一体楼，三层及以上部分为住宅。关于佳兴物业公司违法建设、占用消防通道的意见，没有规划图予以佐证，无法确认。关于王雪梅提出的佳兴物业公司恶意停电，王雪梅不能详细说明停电的时间，没有提交佳兴物业公司如何停电的证据。停电的原因是多方面的，有业主自身内部电器故障短路停电，有线程原因短路停电，有供电部门检修停电等。王雪梅认为佳兴物业公司恶意停电没有证据证明。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，王雪梅作为润丰新座业主，与建设单位选定的物业企业（佳兴物业公司）签订的《前期物业管理合同》，是双方当事人的真实意思表示，合法、有效。双方当事人应当按照合同约定履行自身的合同义务。《前期物业管理合同》约定的物业服务内容包括：1.制定物业管理服务工作计划、并组织实施；管理与物业相关的工程图纸、业主档案与竣工验收材料等；建立物业管理的各项制度。2.房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理。3.共用设施设备的日常维修养护、运行和管理。4.公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理。5.公共绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。6.公共环境卫生。7.维持公共秩序。8.维持物业区域内车辆行驶秩序，对车辆停放进行管理。9.消防管理服务，包括公共区域消防设施的维护。10.电梯的运行和日常管理服务。11.房屋装饰装修管理服务。12.接受业主委托，对其物业的专有部分进行维修养护。即，物业服务涉及小区公共建设与管理等多方面，佳兴物业公司履行小区物业职责是多方面、长期性的，即使佳兴物业公司在履行物业服务合同时确实存在瑕疵，王雪梅不能因为佳兴物业公司在某些方面、某一时期履行服务合同存在不足，以此否定佳兴物业公司所付出的服务，不予支付物业服务费。王雪梅房屋面积75.75平方米，每月应缴纳物业费113.63元。王雪梅在佳兴物业公司书面催收的情况下仍未缴纳物业费，对佳兴物业公司主张王雪梅支付2017年4月10日至2020年7月10日期间的物业费4431.38元的诉讼请求，一审法院予以支持。在业主不缴纳物业费的情况下，必然导致物业公司需要垫付经费或没有经费投入到物业服务中。仅以电梯运行为例，电梯运行需要产生电费，维保费，这些费用均需要用物业费予以支出。同时，部分业主长期不缴纳物业费，却与缴费业主享受着相同的物业服务，将损害已缴费业主的合法权益，导致不缴费业主逐渐增多，物业公司更加没有相关费用投入公共设施维护，提高物业服务质量。对佳兴物业公司主张王雪梅支付滞纳金3978.19元、违约金10000元、律师费5261元的诉讼请求，《前期物业管理合同》既约定了逾期缴纳物业费要支付滞纳金，又约定了违约金，属重复约定。王雪梅除了逾期缴纳物业费外，无其他违约行为。佳兴物业公司提供的物业服务按照《前期物业管理合同》的约定，还有需要进行整改或完善的部分，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，对佳兴物业公司主张的滞纳金3978.19元、违约金10000元、律师费5261元的诉讼请求，一审法院依法不予支持。成立业主委员会是业主的权利，在业主欠缴物业费时，物业公司选择先行起诉或部分起诉是物业公司的权利。如果业主认为物业服务企业没有全面履行物业服务合同约定的义务，业主应当采取要求物业服务企业限期整改、通过业主大会解聘物业，或者协商变更收费标准、另案诉讼等合法途径解决。王雪梅辩称佳兴物业公司应当赔偿精神损失费30000元、违约金20000元、因断电造成直接损失6000元的意见，王雪梅未在答辩期限内提起反诉，精神损失、断电造成的直接损失与本案不是同一法律关系，王雪梅应当另行诉讼。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百二十条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、由王雪梅于判决生效之日起十五日内支付攀枝花市佳兴物业服务有限公司2017年4月10日至2020年7月10日的物业费4431.38元；二、驳回攀枝花市佳兴物业服务有限公司的其他诉讼请求。 二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了举证质证。 上诉人王雪梅向本院提交三组证据。1.该小区业主向仁和区人民政府反映问题的回复网页打印件6张，拟证明该小区确实存在物业管理和服务问题；2.小区业主向社区反映物业情况的笔录，拟证明王雪梅等业主向社区反映过物业管理和服务存在的问题，社区也与佳兴物业公司进行多次协商，佳兴物业公司仍未进行整改；3.停车场中违章搭建的图片1张，拟证明佳兴物业公司对小区违章搭建监管和处置不力。对以上三组证据佳兴物业公司发表综合质证意见：1.对官方回复的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，在官方回复及图片中均看不出有违章搭建，即便有违章搭建，物业公司也无执法权，物业公司已经就涉及小区违章搭建的行为向业主进行了相应的政策宣讲，履行了物业服务的管理职责。对政府的留言，主要反映的是楼下门面扰民，官方的回复是建议商家12点后停止经营，以及要求商家在晚上减少噪音，亦与本案诉讼无关联性；2.对社区笔录的三性均无异议，但在笔录中业主反映的9个问题，社区主任均不予认可也未作任何答复，仅仅是对业主委员会的相关工作进行了指导，该笔录反而能够证明上诉人的物业服务并不存在问题。本院认为，王雪梅提交的三组证据均不能达到证明佳兴物业公司未履行《合同》约定义务，而应该减少物业服务费的证明目的。对上述证据，本院依法不予采信。 二审审理查明事实与一审审理查明事实一致，对一审审理查明事实，本院予以确认。 本院认为，佳兴物业公司按约为包括上诉人王雪梅在内的润丰新座小区业主提供了相应的物业服务，王雪梅作为该小区业主，接受了该物业服务，双方已形成事实上的物业服务法律关系。王雪梅亦承认拖欠物业服务费的事实，理应按约向佳兴物业公司支付相应的物业管理服务费。对于王雪梅上诉称小区违章搭建严重、电梯经常关闭、可视电话未安装、保安不履责、通道被占用、卫生堪忧、消防设施等基础设施维护不到位，并且对上述问题经业主反映佳兴物业公司仍置之不理，不予整改的问题，本院认为，王雪梅在本案一二审中提交的证据均不足以证明佳兴物业公司未尽到基本的物业管理服务义务或履行物业服务存在重大瑕疵，不足以达到其抗辩拒交或减交物业服务费的目的。并且，佳兴物业公司履行小区管理职责是多方面、长期性的，即使佳兴物业公司在履行物业服务合同时确实存在瑕疵，王雪梅也不能因为佳兴物业公司在某些方面、某一时期履行服务合同存在不足，而以此否定物业公司所付出的服务，不予支付物业服务管理费。小区业主拒绝缴纳物业费的行为，不仅会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致物业服务质量下降，损害其他正常缴费业主的利益，还会加深业主与物业服务企业之间的矛盾，严重影响双方在小区内的和谐共处。 综上所述，王雪梅的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由王雪梅负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王金涛 审 判 员 董 敏 审 判 员 蔡林玲 二〇二〇年十二月十八日 法官助理 郭 成 书 记 员 谷梓钇