广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤17民终1725号上诉人（原审原告）：林进礼，男，1967年6月15日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。被上诉人（原审被告）：黄晓智，男，1989年11月27日出生，汉族，住广东省阳江市阳**。上诉人林进礼因与被上诉人黄晓智房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省阳江市阳东区人民法院（2020）粤1704民初1210号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。林进礼上诉请求：一、撤销一审判决；二、判决黄晓智向林进礼支付占有使用费12000元；3、一、二审费用由黄晓智承担。事实和理由：一、一审判决认定“2020年2月25日，被告向原告提出解除合同，并停止生产及搬出部分设备，于3月10日将厂房钥匙交给原告。”上述事实认定错误。林进礼在一审提交的证据中清楚写明黄晓智的父亲于2020年3月28日晚交还钥匙给林进礼，并且提交证据中的微信聊天记录是2020年4月8日晚的，黄晓智也承认3月底进行搬迁，并且产生电费，也证明了黄晓智3月份仍产生占有使用费。二、使用费的金额认定有误。黄晓智占用厂房至2020年3月28日才委托他人交还钥匙给林进礼，从2019年11月至2020年3月累计5个月未向林进礼支付占用使用费，共30000元，扣除林进礼应返还黄晓智的保证金18000元，黄晓智应当向林进礼支付占有使用费12000元，一审判决支付6000元错误。三、本案的过错在于黄晓智，是由于黄晓智不守信用而引起，因此诉讼费不应该由林进礼承担，一、二审的诉讼费用应全部由黄晓智承担。本案中，林进礼曾多次主动与黄晓智进行沟通协商，林进礼理解由于疫情影响导致的经济难题，理解黄晓智缺乏流动资金，因此林进礼同意黄晓智可以写欠条的方式来解决占有使用费的问题。此举目的是为了让黄晓智承认欠占有使用费的事实，但黄晓智一直以工作繁忙为借口拒绝林进礼的请求，且在交谈过程中态度恶劣，不愿承认欠下的占有使用费，并多次强调押金18000元用于抵扣所欠的全部占有使用费，林进礼无奈只能通过法律的手段维护自身的利益。黄晓智辩称：一、根据法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。经查实，涉案厂房未取得建设工程规划许可证，属于违章建筑物，故黄晓智主张涉案合同无效。二、从2019年10月中旬开始，环保部门到厂房调查，并要求关闭其中一个车间的工作，在此过程中黄晓智已经按照环保部门要求去增加环保设施，并申请环评。但在申请环评过程中，相关部门告知该厂房因用地性质不符合要求，该地属于农村集体用地，不能申请环评。但在租赁厂房时林进礼没有告知黄晓智厂房用地的性质，且林进礼对黄晓智刻意隐瞒该事实，所以本案的主要责任归于林进礼。三、2月25日黄晓智已告知林进礼3月份不再租赁厂房，当时林进礼也宽限3月份为搬迁时间，厂房的钥匙在3月10日左右交给林进礼，当时也告知林进礼可以用钥匙打开厂房大门。所以黄晓智认为3月份的厂租不需要支付。林进礼向一审法院起诉请求：1.解除林进礼与黄晓智签订的《厂房租赁合同》；2.黄晓智向林进礼支付拖欠的五个月厂房租金30000元和逾期缴纳租金产生的滞纳金累计27000元，租金以及滞纳金共计57000元；3.本案的诉讼费用由黄晓智负担。一审法院认定事实：2018年11月29日，林进礼（甲方）与黄晓智（乙方）签订一份《厂房租赁合同》，合同约定：甲方租赁给乙方的厂房坐落在阳东区，厂房结构为砖墙钢结构，厂房租赁总面积为1060平方米；租赁自2018年11月1日起，至2023年10月31日止，租赁期五年；租赁的生产厂房月租金6000元整；甲、乙双方一旦签订合同，乙方应向甲方支付保证金，保证金为三个月租金（即共计18000元），并支付一个月厂房租金（即6000元）给甲方；以后乙方以先付租金后使用的方式，在每个月的五号之前将当月租金支付给甲方，如乙方无故拖欠逾期交付，甲方每天按实际月租金的3%增收滞纳金，并有权终止租赁合同；乙方如违反本租赁合同中的条款或提前终止合同，乙方应支付三个月租金的违约金（即共计18000元）给甲方；甲方如违反本租赁合同中的条款或提前终止合同，甲方应支付三个月租金的违约金加30000元搬迁费用补偿（即共计48000元）给乙方，等等。《厂房租赁合同》签订后，林进礼将厂房交付给黄晓智使用，黄晓智向林进礼支付18000元保证金，并给付租金至2019年10月。2020年2月25日，黄晓智向林进礼提出解除合同，并停止生产及搬出部分机械设备，于3月10日将厂房钥匙交给林进礼。之后，林进礼认为黄晓智未按照合同的约定履行给付租金，构成违约，遂于2020年5月11日向一审法院提起诉讼，请求如诉称。另查明，本案厂房范围内占用的土地属于村集体土地，林进礼向村集体承租上述土地，总面积1060平方米。该土地至今未取得合法的用地手续，土地上的厂房亦未经批准。一审法院认为，林进礼与黄晓智签订《厂房租赁合同》，将其未经批准的厂房出租给黄晓智，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款：“未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。……。”规定，因此，林进礼与黄晓智所签订的《厂房租赁合同》无效。合同无效的，互负返还义务，黄晓智已将厂房交还给林进礼，林进礼亦应将收取的保证金18000元返还给黄晓智。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”规定，故黄晓智应支付其占有厂房期间的使用费，现林进礼请求黄晓智支付2019年11月至2020年3月的使用费30000元，一审法院予以部分支持，支持的部分为2019年11月至2020年2月的使用费24000元，扣除应返还给黄晓智的保证金18000元，故黄晓智还应向林进礼支付使用费6000元。林进礼请求黄晓智支付滞纳金27000元，缺乏理据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第五条第一款规定，作出判决：一、黄晓智在本判决发生法律效力之日起十日内支付使用费6000元给林进礼；二、驳回林进礼的其他诉讼请求。一审案件受理费1224元，减半收取计612元，由林进礼负担548元，黄晓智负担64元。二审期间，双方当事人均没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本案是房屋租赁合同纠纷。林进礼与黄晓智对一审判决认定双方签订的《厂房租赁合同》无效均没有异议，本院予以认可。综合双方的诉辩意见，本案争议焦点是林进礼请求黄晓智支付2020年3月份的厂房占有使用费应否支持的问题。本案中，林进礼在未取得合法用地手续的土地上，未经批准建设厂房，并将该厂房租赁给黄晓智，存在一定的过错。同时，黄晓智已于2020年3月10日将厂房钥匙交还林进礼，在此之前亦已停止生产并搬出部分机械设备。故一审法院判令黄晓智支付2019年11月至2020年2月的占有使用费24000元给林进礼，并判令林进礼负担部分案件受理费，处理并无不当，本院予以维持。林进礼上诉请求黄晓智支付2020年3月份的占有使用费及全部诉讼费用，理据不足，本院不予支持。综上所述，林进礼的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由林进礼负担。本判决为终审判决。审 判 长  龙 飘审 判 员  何桂霞审 判 员  陈欢欢二〇二〇年十二月三日法官助理  詹礼迪书 记 员  凌尤健附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。