广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终3760号 上诉人（原审被告）：刘兆国，男，1971年6月10日出生，汉族，农民，户籍地：重庆市开州区，现租住广西壮族自治区桂林市。 委托诉讼代理人：宋弘，广西中远律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：桂林广润商业经营管理有限责任公司，住所地：广西壮族自治区桂林市临桂区临桂镇金水路**天下桂林步行街F4-1门面，统一社会信用代码：914503226953551577。 法定代表人：张京红，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：于林斌，广西君慎律师事务所律师。 上诉人刘兆国因与被上诉人桂林广润商业经营管理有限责任公司（以下简称桂林广润公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院（2020）桂0302民初1170号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘兆国的委托诉讼代理人宋弘、被上诉人桂林广润公司的委托诉讼代理人于林斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人刘兆国上诉请求：一、撤销一审判决第一、二、三项，改判驳回被上诉人桂林广润公司的全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人桂林广润公司承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。一审判决认定(2019)桂0302民初956号判决作出后，上诉人一直占用商铺未及时归还是错误的。不是上诉人不想归还商铺，实际情况是上诉人在该判决作出后，即与被上诉人协商沟通被上诉人支付赔款及移交商铺事宜，被上诉人同意上诉人无需交租金、管理费，继续使用商铺；若将来再招商，上诉人还可以继续在这里经营餐厅。在本案诉讼之前，上诉人和未撤出天籁休闲广场的另两家老板多次找被上诉人协商处理不能正常经营的纠纷，被上诉人都口头答应在商铺一楼前厅墙体未拆除前，不收租金和管理费。这也是被上诉人自2018年底至提起本次诉讼时，从来没有向上诉人和未撤出天籁休闲广场的另两家老板要过租金的原因。至今，商铺一楼前厅墙体仍未拆除。因此，商铺不收租金和管理费是被上诉人的承诺，在商铺一楼前厅墙体未拆除前，被上诉人无权要求上诉人承担商铺的租金、管理费、占用费。二、一审判决认定商铺存在无法使用排油烟系统，存在渗漏水的情形，但尚未导致被告无法使用经营，否则被告不会至今未返还门面的事实错误。1、不返还商铺是上诉人与被上诉人协商后，被上诉人做出的承诺，即承诺在商铺一楼前厅墙体未拆除前，上诉人可暂不返还商铺，被上诉人也不要求上诉人支付商铺的租金、管理费、占用费。2、商铺一楼大厅与商铺之间有一堵墙分隔，且至今未拆除，已经严重影响上诉人的正常经营和租赁合同目的的实现。被上诉人在商铺招商时打出的广告是依托电影院的百万客流，电影院的售票区就在商铺一楼大厅后面。上诉人及其他租户正是看中了被上诉人所说的百万客流，才花高价租下商铺的。然而，上诉人及其他租户签订租赁合同后，发现商铺一楼大厅与商铺之间有一堵墙，把全部的商铺与前厅完全分隔开，而电影院的售票区也没有按照承诺及合同约定设置在一楼商铺区域，靠近中心广场的人流及来观影的客流都没办法通过前厅顺利进入商铺区域，被上诉人招商广告所谓的商铺有百万人流完全没有实现。上诉人与被上诉人签订的商铺租赁合同约定的租金是210元/平方米，月租金三万多元，租金是非常高的，还要每月交纳四千多元的管理费，如果没有这百万客流，谁会花如此高价租这个地方经营，而且，上诉人所租门面位置在商铺一楼靠近大厅的位置，租金单价要远高于距离大厅较远的门面，这也说明被上诉人也认为上诉人所租位置要优于其他位置。可实际情况是，因为一楼大厅与商铺之间一堵墙分隔，导致上诉人所租门面从商业利用价值角度来看，变成了比远离一楼大厅的门面还差的门面。如果被上诉人在招商时说明商铺大厅与商铺之间有墙体分隔，上诉人是不会租这里的商铺的。3、上诉人租门面的用途是经营川菜，包括川味火锅，无法使用排油烟系统，对于上诉人经营的餐厅可以说是灭顶之灾。且餐厅至今存在渗漏水，也影响了三分之一的面积无法经营。《大气污染防治法》第四十四条、第五十六条规定，城市餐饮服务业经营者必须采取措施防止油烟对附近居民居住环境的影响。《餐饮业油烟排放标准》第八十一条规定，排放油烟的餐饮服务业经营者应当安装油烟净化设施，并保持正常使用，或者采取其他油烟净化措施，使油烟达标排放，并防止对附近居民的正常生活环境造成污染。这些法律法规的规定，说明没有油烟排放系统的餐厅，是不允许经营的。被上诉人提供的门面没有办法让上诉人使用排油烟系统，上诉人根本无法合法经营。三、一审判决认定租赁商铺存在瑕疵，酌情按80%调整租金及使用费是错误的。租赁商铺存在的问题包括商铺一楼大厅与商铺之间有一堵墙分隔、无法使用排油烟系统、餐厅存在渗漏水、无法安装空调等，这些问题严重影响了上诉人的正常经营，致使上诉人租赁合同目的无法实现，亏损一百多万。综上，被上诉人在履行与上诉人签订的《商铺租赁合同》中，存在多项重大且根本的违约行为，导致上诉人根本无法使用商铺正常经营，应由被上诉人承担违约的全部责任，上诉人无任何违约行为，不应承担任何支付或赔偿责任，一审判决上诉人承担支付责任是错误的，请求二审人民法院查明事实，依法改判支持上诉人的上诉请求。 被上诉人桂林广润公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 被上诉人桂林广润公司向一审法院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告2018年11月16日至2019年8月15日期间商铺租金292500元、管理费41785.2元；2、判决被告支付原告2019年8月16日至2020年2月15日期间商铺占用费195000元、管理费27856.8元；3、判决被告支付原告2020年4月16日至2020年7月15日期间商铺占用费48750元、管理费6964.2元（2020年4月16日至2020年7月15日期间占用费、管理费按半价计算，2020年7月16日起至被告归还原告秀峰区榕城路1号天籁休闲广场一层A2、A3、A4号商铺之日止，按32500元/月标准向原告支付占用费、按4642.6元/月标准向原告支付管理费）；4、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2018年7月20日，原告作为甲方，与被告作为乙方，签订了一份《商铺租赁合同》，约定：甲方将坐落于广西桂林市秀峰区榕城路1号天籁休闲广场一层A2、A3、A4商铺租赁给乙方，建筑面积为154.76平方米，用于经营餐饮。租赁期限自2018年9月1日起至2020年8月31日止，租金为每月固定租金32500元，乙方应支付的管理费按商铺实际面积计算每月每平方米30元，即每月4642.8元。 合同签订后，被告于2018年7月23日向原告支付2018年9月16日至2018年10月15日的租金32500元及管理费4642.8元，此后再未支付租金和管理费。 2019年7月24日，刘兆国作为原告向一审法院起诉桂林广润公司房屋租赁合同纠纷，提出诉讼请求：1、解除原、被告于2018年7月20日签订的《商铺租赁合同》；2、被告返还原告97500元履约保证金以及一个月租金32500元；3、被告赔偿原告各项损失共计491481.75元。一审法院于2020年1月15日下达(2019)桂0302民初956号判决书，认定：“双方约定租赁商铺用于经营餐饮，但桂林广润公司因为与业主的纠纷，导致刘兆国所租商铺至今无法使用排油烟系统，商铺也存在渗漏水的情况，桂林广润公司已经违约。同时，桂林广润公司亦无法明确解决上述问题，上述问题对于餐饮的正常经营造成较大的妨碍，如果继续履行合同，对刘兆国的利益将造成较大的损害。在桂林广润公司拒绝就违约问题作出明确补救及纠正措施的情况下，刘兆国因桂林广润公司违约，较大影响其合同目的实现而提出解除合同，有其合理性，本院予以支持。”判决：“一、解除原告刘兆国与被告桂林广润商业经营管理有限责任公司签订的《商铺租赁合同》；二、被告桂林广润商业经营管理有限责任公司退还原告刘兆国保证金人民币97500元；三、被告桂林广润商业经营管理有限责任公司赔偿原告刘兆国装修损失人民币60000元；四、被告桂林广润商业经营管理有限责任公司赔偿原告刘兆国因停业造成的生鲜食材损失7470元；五、驳回原告刘兆国的其他诉讼请求。”该判决于2020年2月24日生效。 判决生效后至今，被告一直未将租赁商铺返还原告。 一审法院认为，原告与被告签订的《商铺租赁合同》,合法有效，双方均应当依约履行。一审法院(2019)桂0302民初956号判决书判决解除原告与被告签订的《商铺租赁合同》，合同解除的时间应为判决生效之日2020年2月24日。因此，2020年2月24日租赁合同解除前，双方均应当依约履行。被告一直占有使用租赁商铺，法院判决解除合同后，被告本应及时返还租赁商铺，而至今未返还，仍然继续占有使用，原告主张被告支付合同解除前的租金及合同解除后的使用费，符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持。 被告抗辩商铺至今无法使用排油烟系统，存在渗漏水的情况对于餐饮的正常经营造成较大的妨碍，应免除租金。鉴于上述原告的违约行为确实对于被告餐饮的正常经营造成较大的妨碍，但是尚未导致被告无法使用经营，否则被告也不会至今未返还门面，故，不应免除被告的支付义务。而被告没有提交证据证实原告的上述违约行为对其营业的具体影响，故，一审法院根据租赁铺面的上述瑕疵，酌情调整租金及使用费的标准，按照合同约定的32500元/月的80%，即26000元/月予以支付，管理费系原告提供的物业服务等费用，与租赁商铺的瑕疵没有关联性，应按照约定标准支付。 原告以全国新型冠状病毒疫情对被告经营有影响为由，自愿放弃2020年2月16日至2020年4月15日两个月的使用费和管理费，放弃2020年4月16日至2020年7月15日止50%的使用费与管理费，系当事人自愿行为，不违反法律规定，一审法院予以准许。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条之规定，判决：一、被告刘兆国支付原告桂林广润商业经营管理有限责任公司2018年11月16日至2020年2月15日期间商铺租金及管理费（租金按照26000元/月计付，管理费按照4642.8元/月计付）；二、被告刘兆国支付原告桂林广润商业经营管理有限责任公司2020年4月16日至2020年7月15日止的商铺占有使用费48750元、管理费6964.2元；三、被告刘兆国支付原告桂林广润商业经营管理有限责任公司2020年7月16日至返还商铺之日止的占有使用费及管理费（占有使用费按照26000元/月计付，管理费按照4642.8元/月计付）；四、驳回原告桂林广润商业经营管理有限责任公司的其他诉讼请求。本案案件受理费9929元，因适用简易程序审理，减半收取4965元（原告已预交），由原告桂林广润商业经营管理有限责任公司负担993元，被告刘兆国负担3972元。 二审期间，上诉人刘兆国提交以下新证据：1、光碟（存有视频三段）一张，拟证明天籁商业广场租赁情况；2、限期清场通知书照片一份，拟证明被上诉人桂林广润公司拖欠产权方桂林嘉信国际集团公司租金，双方存在租赁纠纷，产权方因此在一楼大厅设置了木质隔断；3、招商广告照片一张，拟证明天籁商业广场二楼招商宣传是影城，会有百万客流；4、涉案商铺照片三张，拟证明涉案商铺长期漏水，导致三分之一的座位无法正常使用。被上诉人桂林广润公司认为证据1、3、4均不是新证据，对其证明目的不予认可；证据2的真实性无法确认，需庭后核实。本院认证：对证据的真实性予以认可，上述证据呈现了本案客观事实，与本案具有关联性，本院予以采信，作为本案定案之参考依据。 对一审查明的事实双方均无异议，本院予以确认。 综合诉辩双方意见，本案的争议焦点主要为：1、涉案商铺存在排烟系统无法使用等情况是否导致上诉人无法正常经营和使用？2、一审判决因上诉人未归还涉案商铺而应支付使用期间的租金等费用是否正确？ 本院认为，关于涉案商铺存在排烟系统无法使用等情况是否导致上诉人无法正常经营和使用的问题。广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院于2020年1月15日作出的(2019)桂0302民初956号生效判决认定，被上诉人桂林广润公司因与业主的纠纷，导致刘兆国所租商铺无法使用排油烟系统，商铺也存在渗漏水的情况，被上诉人桂林广润公司已构成违约，对上诉人正常经营餐饮造成较大妨碍，且被上诉人桂林广润公司拒绝就违约问题作出明确补救及纠正措施，影响了涉案合同目的实现，故判决解除双方的租赁合同，由被上诉人桂林广润公司退还保证金并赔偿损失。上诉人提出涉案商铺存在排烟系统无法使用等情况导致上诉人无法正常经营和使用依据充分，本院予以支持。 关于一审判决因上诉人未归还涉案商铺而应支付使用期间的租金等费用是否正确的问题。广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院(2019)桂0302民初956号民事判决以被上诉人违约判决解除涉案租赁合同，合同解除时间应为该案上诉人的起诉状副本送达被上诉人的时间，本案一审时被上诉人认可2019年8月21日收到起诉状副本，故涉案租赁合同的解除时间应为2019年8月21日，一审以判决生效之日作为合同解除时间有误，本院予以纠正。经本院现场勘察，产权方在天籁休闲广场一楼大厅设置有木质隔墙，将一楼大厅与涉案商铺完全隔断，只能从一楼侧面停车场进入涉案商铺，对上诉人的客源造成一定影响。同时考虑到生效判决认定被上诉人桂林广润公司存在根本性违约行为导致涉案租赁合同解除，本院认为一审以26000元/月计算租金过高，调整为按照合同约定的32500元/月的50%，即16250元/月计算为宜。管理费在涉案租赁合同中有明确约定，与涉案商铺经营状况无关，上诉人应当依约支付。被上诉人自愿放弃2020年2月16日至2020年4月15日两个月的使用费和管理费，放弃2020年4月16日至2020年7月15日50%的使用费与管理费，不违反法律规定，本院予以准许。一审判决涉案租金、占有使用费和管理费的数额有误，本院依法予以纠正。 综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审认定事实基本清楚，适用法律正确，但实体处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院（2020）桂0302民初1170号民事判决； 二、上诉人刘兆国支付被上诉人桂林广润商业经营管理有限责任公司2018年11月16日至2019年8月15日商铺租金146250元、管理费41785.2元； 三、上诉人刘兆国支付被上诉人桂林广润商业经营管理有限责任公司2019年8月16日至2020年7月15日止的商铺占有使用费121875元、管理费34821元； 四、上诉人刘兆国支付被上诉人桂林广润商业经营管理有限责任公司2020年7月16日至返还商铺之日止的占有使用费及管理费（占有使用费按照16250元/月计付，管理费按照4642.8元/月计付）； 五、驳回被上诉人桂林广润商业经营管理有限责任公司的其他诉讼请求。 一审案件受理费9929元（被上诉人桂林广润商业经营管理有限责任公司已预交），减半收取4965元，由上诉人刘兆国负担2979元，由被上诉人桂林广润商业经营管理有限责任公司负担1986元；二审案件受理费9260元（上诉人刘兆国已预交），由上诉人刘兆国负担5556元，由被上诉人桂林广润商业经营管理有限责任公司负担3704元。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向一审法院申请执行。 本判决为终审判决。 审判长  宿健慧 审判员  丁 勇 审判员  周 霞 二〇二〇年十二月十一日 书记员  闫 琴