江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终6514号上诉人（原审被告）：徐州市国美家用电器有限公司，住所地徐州市中山北路**金地商都****。法定代表人：董晓红，该公司总经理。委托诉讼代理人：薛松，男，1981年10月29日出生，汉族，该公司职工，住徐州市云龙区。被上诉人（原审原告）：徐州福源广场商业管理有限公司，住所地徐州市鼓楼区环城路与坝子街交会处东南隅馥园**-8-403。法定代表人：李兰兰,该公司执行董事。委托诉讼代理人：宣健，上海市协力(徐州)律师事务所律师。委托诉讼代理人：狄尧，上海市协力(徐州)律师事务所律师。上诉人徐州市国美家用电器有限公司（以下简称国美公司）因与被上诉人徐州福源广场商业管理有限公司（以下简称福源公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市鼓楼区人民法院(2020)苏0302民初1864号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。国美公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回福源公司关于房屋占有使用费、采暖费及维修费的诉讼请求，并由福源公司负担诉讼费用。事实和理由：1.被上诉人举示的《建设工程劳务分包合同》中的工期为2019年2月26日-2019年3月16日，可以证明2月26日前房屋已处于被上诉人的占有使用中，上诉人实际已经履行了交房义务。一审法院采信了《建设工程劳务分包合同》，却对2019年2月26日被上诉人开始对案涉房屋施工的事实置之不理。一审法院在存在明显相反证据的情况下,武断的以双方签订书面房屋交接单的日期(2019年3月27日)作为房屋的实际交接日存在错误。2.上诉人不承担维修费。被上诉人在同意接收房屋时，上诉人已完成被上诉人要求修复的全部要求，且书面房屋交接单显示损坏由商场修复，再要求上诉人支付维修费用没有事实及法律依据。3.关于制暖费，案涉房屋自2019年2月21日起实际已不再供暖，如被上诉人认为上诉人仍应支付制暖费应举示证据证明2月21日后案涉房屋在供暖，否则要求上诉人继续支付制暖费没有依据。福源公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立。请求二审法院驳回上诉，维持原判。福源公司向一审法院诉请判令：1.国美公司向其支付制暖费20000元、占有使用费70137元、维修费9946元、税金支出466元，合计人民币100549元；2.国美公司限期交付涉案房屋的消防改造图纸；3.本案诉讼产生的一切费用由国美公司全额承担。一审法院查明：2017年8月2日，甲方福源公司（出租方）与乙方国美公司（承租方）签订了《租赁合同》一份，约定乙方承租甲方位于徐州市鼓楼区环城路173号房屋，建筑面积为1908.73平方米，租赁用途为商用，租赁期限自2017年8月15日起至2025年8月14日，本合同计租日为乙方接收房屋之日开始。房屋交付时间为2017年8月15日。租赁费自2017年8月15日起至2018年8月14日止按照40万元/年，总的优惠价格计算房租；自2018年8月15日起至合同到期日按照如下标准计算：2018年8月15日至2019年8月14日，租赁费用80万元/年，2019年8月15日至2021年8月14日，租赁费用82.4万元/年，2021年8月15日至2023年8月14日，租赁费用84.872万元/年，2023年8月15日至2025年8月14日，租赁费用87.41816万元/年。租赁费采用先付后用的形式按[季]支付，具体支付时间为乙方在前一期租赁费用期满前[30]日内向甲方支付下一期租赁费用。首期租赁支付时间及方式为合同签订后30日内。合同约定：甲方在收取租赁费用前5个工作日向乙方提供增值税专用发票，其中包括但不限于房屋租金（适用税率5%）专票等。如因甲方原因未提供合法增值税专用发票、提供虚假发票或提供其他不符合税务规定的发票，乙方有权延期支付费用且不承担任何责任，直至提供合法有效的增值税专用发票时止；因此给乙方造成的损失（包括但不限于乙方应税务机关补缴的税款、支付的罚款以及乙方因补开发票而支出的费用等等），乙方有权要求甲方赔偿全部损失，并且甲方还应向乙方支付相当于上述损失的一倍的违约金。合同约定：冬季供暖温度及夏季制冷时间按照国家规定执行，供暖费支付时间为：全年平均费用为1.5万元/每月，共计18万元/年，甲方应在收取乙方费用前5个工作日向乙方开具增值税专用发票，否则乙方有权延期付款且不承担任何责任，直至甲方提供增值税专用发票时止。合同第二十七条约定：租赁房屋交付签署交接单及接受确认单（见附件十），由双方授权代表书面签字确认。未有交接单及接受确认单，或交接、确认单上乙方授权代表未签字或签署保留意见的，均视为甲方未交付租赁房屋。未签署交接清单及接受确认单前，乙方不得进场装修。合同第四十七条约定：本合同无论因何种原因提前解除或者终止，乙方均不承担对房屋恢复原状或赔偿的责任。合同第五十六条约定：乙无正当理由延迟支付租赁费用的，延迟一天，应以当期延迟交付费用金额为基数，以万分之一为标准向甲方延迟支付履约金……合同第七十五条约定：甲乙双方租赁关系终止的，自终止之日起15日内乙方将自己的商品清理完毕并将房屋交还给甲方，该15日不计算租赁费用。……甲方拒绝接收的，乙方可通过公证处公正或者律师见证的方式腾退房屋，甲方对此不持异议。自乙方腾退之日视为乙方已向甲方交还房屋，租赁房屋的风险和责任由甲方自行承担。2019年1月31日，福源公司、国美公司签订解约协议一份，载明：“一、双方一致同意主合同于2019年2月14日解除，除本协议约定事项外，双方互不承担任何责任。二、款项结算1、甲方确认乙方租赁费用、水电费用已支付至2018年12月26日。采暖费已结算至2018年12月14日。2、乙方剩余应付租赁费用人民币贰拾万元，无租赁保证金。甲方在接收房屋15个工作日内向乙方提供对应金额的税率为5%的合法增值税专用发票，签署解约协议后乙方在收到适格发票后7个工作日被向甲方支付。如因甲方未提供合法增值税专用发票、提供虚假发票或提供其他不符合税务规定的发票，乙方有权延期支付且无需承担任何责任。3、乙方应支付的电费及采暖费结算至交房交接之日，房屋交接当日双方共同确认水电用量，在乙方收到甲方开具合同约定的票据后15个工作日向甲方指定的物业管理公司支付。三、甲乙双方应于2019年2月21日办理房屋交接并签署《房屋交接单》。乙方需于2019年2月21日前自有样机、监控等设备拆除后，现场乙方施工的隔墙、隔断、木质地板等拆除并自行清运。拆除的样机、监控不能损坏原有房屋的吊顶及墙面等，并将租赁范围内打扫清洁后交付甲方，否则甲方有权不接收房屋。直至乙方按上述要求清理完毕后甲方同意接收，延误时间租金等费用乙方另行支付。搬离期乙方支付甲方相应的水电费及制暖费。乙方超期未交还房屋的，每日应当按照双方租赁合同当期日租金的壹倍支付占有使用费。如乙方达成以上拆除及清洁，则甲方不得拒绝接收房屋，甲方拒绝接收的，则乙方搬离之日视为房屋已经交接给甲方，房屋一切风险均由甲方承担。2019年2月15日至2019年2月21日为搬离期，在此期间乙方除水、电费、制暖费外无需向甲方支付任何费用。四、除本协议约定的款项外，双方不再因任何原因就原合同或双方房屋租赁关系向对方主张任何权利及追究对方任何法律责任。除违反本协议约定外，双方无其他争议”。2019年2月26日，在国美公司给福源公司的工作联系函中自认房屋顶部、柱体存在损毁，墙面及地面存在污损，柱体仍存在未拆除的情况。2019年2月27日，福源公司的工作联系单中载明，截止至2019年2月27日涉案租赁房屋仍存在设施多处损坏，若国美公司不及时修复，福源公司将拒绝接收房屋，并以最终接收房屋日期计算租金。国美公司工作人员薛松在该工作联系单上签字确认。2019年3月27日，国美公司（移交单位）与福源公司（接收单位）签订《国美电器房屋交接单》一份，在移交单接收情况一栏中福源公司提出如下问题：“房屋顶部”接收情况：部分损毁，备注：部分损毁商场修复；“墙面状况”接收情况：装修期间存在损眼，备注：商场找补修复；“地面状况”接受情况：存在污痕，备注：国美没有清理到位；“玻璃门窗”接收情况：损坏一块，备注：没有修复。“现有灯具”接收情况：现开洞补装320个，备注：商场自己补装。双方均在此交接单上签字确认。2019年3月28日，福源公司通过EMS的方式向国美公司寄送了《工作联系单》一份，载明：根据双方协商，国美公司应搬离日期调整为2019年2月17日至2019年2月23日。截止至2019年3月20日，国美公司仍未完成撤场工作，所撤离现场仍有部分区域仍未达到《解约协议》的要求，现福源公司通知国美公司按照《解约协议》交付房屋及消防改造图纸，支付延期导致的制暖费、房屋占有使用费至交接日等相关费用。福源公司同时通知国美公司对于现场未达《解约协议》要求的项目，福源公司先行修复，由此产生的损失，由国美公司承担。国美公司于2019年3月29日签收。2019年4月13日，福源公司向国美公司寄送工作联系单一份，再次敦促国美公司支付制暖费、占有使用费、修复费用等以及交付消防改造图纸。国美公司于2019年4月14日收到该工作联系单。另查明，福源公司为有权出租。再查明，福源公司提供了其与案外人周勇签订的《建设工程劳务分包合同》，周勇主要负责徐州福源广场商场一楼国美撤场后场地、墙面、灯洞等修复施工，工期为2019年2月26日至2019年3月16日，后福源公司依约定向案外人周勇支付工程款9946元。一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行各自的义务。本案中福源公司、国美公司双方签订《房屋租赁合同》、《解约协议》均系双方意思表示真实，符合法律规定，该意向合同、协议合法有效，且该合同就双方权利益做了明确的约定，双方应按约定履行各自义务。关于涉案房屋交付时间是否存在违约的问题。双方协商确认国美公司应搬离日期调整为2019年2月17日至2019年2月23日。本案合同约定房屋交接应以房屋交接单为准。在本案中，福源公司、国美公司签订的房屋交接单时间为2019年3月27日，故国美公司交付房屋的时间存在违约，国美公司应承担相应的违约责任。本案中，双方签订的《解约协议》中约定乙方超期未交还房屋的，每日应当按照双方租赁合同当期日租金的壹倍支付占有使用费。故现福源公司主张占有使用费的诉请有事实及法律依据。国美公司辩称福源公司拒不接收房屋导致双方书面交接的时间延后，国美公司不应支付占有使用费。但国美公司未提供证据证明福源公司存在拒不接收房屋的相关证据，且在双方签字确认的房屋交接单中仍载明涉案房屋接收时仍存在部分损毁待修复的问题，因此对此抗辩观点不予采纳。关于应支付占有使用费的期间，鉴于国美公司应搬离日期调整为2019年2月17日至2019年2月23日，双方签订的房屋交接单时间为2019年3月27日，故国美公司应支付占有使用费的期间为2019年2月24日至2019年3月27日。根据合同约定，2018年8月15日至2019年8月14日租赁费用80万元/年，经计算福源公司诉请国美公司支付占有使用费70137元符合合同约定，予以支持。关于福源公司诉请国美公司交付涉案房屋的消防改造图纸的问题。国美公司在其租赁期间对涉案房屋进行了消防改造，现双方解除合同，福源公司可要求国美公司交付涉案房屋的消防改造图纸，此外福源公司发送给国美公司的工作联系单要求国美公司及时交付消防改造图纸，国美公司对该联系单予以签收但未就此问题提出异议，故对此项诉请予以支持。关于福源公司诉请国美公司支付采暖费20000元的问题，根据双方签订的《解约协议》中明确采暖费已经算至2018年12月14日。现福源公司诉请自2019年2月15日至2019年3月27日期间的采暖费，而国美公司同意支付至2019年2月21日，在本案中，鉴于房屋的交付时间为双方签订的房屋交接单时间为2019年3月27日，故福源公司诉请自2019年2月15日（租赁合同解除的次日）至2019年3月27日（房屋实际交接日期）期间的采暖费于法有据，予以支持。经计算福源公司诉请采暖费20000元符合法律规定，予以支持。关于福源公司诉请国美公司支付维修费9946元的问题。福源公司提供了其与第三方签订的维修合同发票一张予以佐证。鉴于原国美公司在房屋交接单中仅仅注明了修复方，但就维修费用承担的问题未进行明确，且国美公司在之前的工作联系函中已经自认由国美公司方承担修复义务。现福源公司已经实际完成了修复并提供了相应的维修票据，福源公司的维修行为亦是为了防止损失的进一步扩大，故福源公司诉请国美公司支付维修费9946元有事实及法律依据，予以支持。关于福源公司诉请国美公司支付税金支出466元的问题。福源公司未提供充分证据证明福源公司的该部分损失与国美公司有关，故不予支持。综上，遂判决：一、国美公司应于判决生效后十日内一次性支付福源公司房屋占有使用费70137元、采暖费20000元，维修费9946元，合计人民币100083元；二、国美公司应于判决生效后十日内将涉案房屋的消防改造图纸交付福源公司；三、驳回福源公司的其他诉讼请求。案件受理费2311元，减半收取1155.5元，由福源公司负担5.5元，由国美公司负担1150元。二审期间，福源公司向本院提交供用热合同和相应的缴费凭证各一份，拟证明涉案商场是市政集中供热，国美公司所使用的商铺是开放式区域，供热费用应当按照租赁合同中核定的费用予以计算。国美公司未提交新证据，亦未到庭发表质证意见。本院二审查明的事实与一审法院一致。本院认为：一、关于本案房屋实际返还时间问题。根据双方2019年1月31日签订的解约协议，国美公司应当拆除相关设备并清洁完毕后交还福源公司，由双方签订房屋交接单。国美公司虽然于2019年2月23日从涉案房屋搬离，但在2019年2月26日出具给福源公司的工作联系函中自认自房屋顶部、柱体存在损毁，墙面及地面存在污损，柱体仍存在未拆除的情况，福源公司2月27日出具给国美公司的工作联系单也载明截止至2019年2月27日涉案租赁房屋仍存在设施多处损坏，若国美公司不及时修复，福源公司将拒绝接收房屋，并以最终接收房屋日期计算租金，国美公司工作人员在该单据上签字确认。后直至2019年3月27日，双方才签订房屋交接单，并注明仍有部分修复清理工作需要进行。福源公司与案外人签订的《建设工程劳务分包合同》虽然约定工期为2019年2月26日-2019年3月16日，但并不能确认与实际维修日期一致，故不能简单据此认定国美公司于2019年2月26日已实际向福源公司返还交接。根据以上分析，一审法院以双方2019年3月27日签订房屋交接单之日作为房屋返还交接时间，并无不当。二、关于维修费用负担问题。本案2019年1月31日的解约协议约定由国美公司负责拆除设备等并不能损坏原有房屋的吊顶及墙面等，同时负责现场清理。随后双方之间2019年2月26日、2月27日的工作联系函均载明房屋存在毁损等需要修复清理的情况，后2019年3月27日签订的房屋交接单虽然注明损毁等由福源公司修复清理，但并没有明确相关费用的负担，故仍由原义务人国美公司负担。并且，福源公司在次日即2019年3月28日向国美公司邮寄的工作联系单，明确“对于现场未达解约协议要求的项目，福源公司先行修复，由此产生的损失由国美公司承担”，同时于2019年4月13日再次向国美公司邮寄工作联系单，要求国美公司承担修复费用，国美公司均予签收，并未在合理期间内及时提出异议。综上分析，诉争维修费用应由国美公司负担。三、本案租赁合同约定“冬季供暖温度及夏季制冷时间按照国家规定执行。供暖方式及供暖费支付时间为：【冬季制暖未集中供暖及夏季制冷为空调机组，全年平均费用为1.5万元／每月，共计18万元/年】”，即双方约定的供暖及制冷费用并非按照实际供暖及制冷的时间计算，而是按每年18万元即每月1.5万元计算。并且，合同约定的供暖方式是集中供暖，根据福源公司二审期间提供的证据材料，本案租赁商铺属于开放式商场的一部分，不能单独供暖或停止供暖，故国美公司应当按照每月1.5万元的标准支付供暖费用。综上，国美公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2311元，由徐州市国美家用电器有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  汪佩建审判员  秦国渠审判员  张 洁二〇二〇年十二月二十五日书记员  张 扬