广东省肇庆市鼎湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1203民初1561号原告：苏锡强，男，汉族，1972年4月18日出生，住广东省肇庆市端州区************，公民身份号码：441************010。委托诉讼代理人：罗子均，广东西江律师事务所律师。委托诉讼代理人：区秋仪，广东西江律师事务所律师。被告：肇庆市**实业有限公司，住所地：广东省肇庆市鼎湖区***，统一社会信用代码：914***********298J。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：何东成，广东金桥百信（肇庆）律师事务所律师。第三人：肇庆市集雅装饰工程有限公司，住所地：广东省肇庆市鼎湖区**********，统一社会信用代码：914************075。法定代表人：谭某1。原告苏锡强与被告肇庆市**实业有限公司（以下简称“乐居实业公司”）、第三人肇庆市集雅装饰工程有限公司（以下简称“集雅装饰公司”）合同纠纷一案，本院于2020年11月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苏锡强及其委托诉讼代理人罗子均到庭参加诉讼，被告乐居实业公司的委托诉讼代理人何东成到庭参加诉讼，第三人集雅装饰公司经本院合法传唤，没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏锡强向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《鼎湖新境界花园认购书》；2.判令被告返还原告的定金25万元以及赔偿原告相当于一倍定金的罚金25万元，合计50万元；3.判令本案诉讼费用由被告支付。事实和理由：原告与被告于2020年1月3日签订《鼎湖新境界花园认购书》，约定原告向被告认购位于肇庆市鼎湖区**********************的房产，建筑面积为216.59平方米，单价为7500元，总价为1624425元。原、被告约定定金为25万元，首期489425元，余下1135000元通过银行按揭的形式付清。由于被告尚欠第三人工程款25万元，经原、被告以及第三人协商一致，上述合同的定金25万元由第三人应当收取的工程款抵偿，原告无需再重复支付。被告同意后，向原告出具《收据》予以确认。但被告由于自身经营原因，没有如约履行合同，约定出售的房屋被肇庆市中级人民法院进行司法拍卖，合同目的不能达到。被告已经严重违约，根据定金罚则，被告返还原告的定金25万元以及赔偿原告相当于一倍定金的罚金25万元，合计50万元。为维护自身合法权益，原告特诉至法院，请依法判如所请。被告乐居实业公司答辩意见如下：原告并未按照《鼎湖新境界花园认购书》的约定实际支付定金，我方无需退还定金，更无需支付一倍定金的罚金。首先，依照《鼎湖新境界花园认购书》的约定，原告应在签订该认购书时支付25万元给我方作为认购位于鼎湖区桂城民乐大道8号新境界花园A幢A2座702号物业的定金，但自签订该认购书至今，原告一直未向我方实际支付任何定金或任何款项，原告实际早已违约。其次，原告所称“定金25万元整由第三人应当收取的工程款抵偿”并无事实依据。理由如下：第一，根据《A1A2栋电梯间公共区域装修工程承包合同》附件（一）专用条款第四条第1款：“工程形象进度完成至100%、支付合同总价的20%，款额25万元，备注结算款。”以及该合同第四条第3款：“工程全部竣工验收合格后，乙方应在10个日历天内向甲方递交竣工结算书及完整的结算资料，甲方应收到乙方的竣工结算书及结算资料后10个日历天内进行核实确认结算金额。”之约定，我方仅应在收到第三人的竣工结算书及结算资料后10个日历天内进行核实确认结算金额并进行支付，最终结算款金额亦需进行最终的核实确认。目前，《A1A2栋电梯间公共区域装修工程承包合同》项下工程尚未验收，更未进行结算，在工程结算款款具体金额尚未确定，且未达到付款条件的情况下，原告诉称我方以《A1A2栋电梯间公共区域装修工程承包合同》项下所谓25万元工程结算款抵偿《鼎湖新境界花园认购书》项下定金25万元并不符合客观事实。第二、原告、我方及第三人之间并无以工程款抵偿《鼎湖新境界花园认购书》项下定金25万元之意思表示。如上所述，在工程结算款的具体金额尚未确定且未达到付款条件的前提下，原告、我方及第三人并未、也未必能最终能就定金抵偿事宜达成合意或签订任何协议。第三、《A1**电梯间公共区域装修工程承包合同》项下承包人为第三人，而非原告，最终结算后即使我方结欠工程款，亦应径行支付给第三人，原告既非第三人的法定代表人，更非第三人的股东，在原告与第三人毫无关系的情况下，由原告名义购买的房屋却用第三人将享有的工程结算款进行抵扣，并不符合我方与第三人签署的《A1A2栋电梯间公共区域装修工程承包合同》之约定，更违背财务会计管理制度，故而原告、我方及第三人最终也不可能亦无法就定金抵偿事宜达成合意。综合上述理由，在我方并未收取原告任何定金、款项，亦未发生所谓抵偿的情况下，原告要求我方返还定金25万元以及赔偿相当于一倍定金的罚金25万元，系毫无事实和法律依据的。二、我方在《鼎湖新境界花园认购书》项下并无违约行为更不存在合同目的落空的情况。首先，根据法律规定，必须有违约行为的存在是使用定金罚则的前提，然我方并无违约行为，反而，原告并未向我方实际支付过任何定金及任何款项，且在原告所称以工程结算款抵偿定金无法达成合意的情况下，其未支付定金的行为实际上早已违约，故而并不适用定金罚则。其二，案涉“位于鼎湖区桂城民乐大道8号新境界花园A幢A2座702号”房产并未被司法拍卖，不存在原告合同目的不能实现之情形，继续履行《鼎湖新境界花园认购书》亦可得到其合同利益。其三，案涉《鼎湖新境界花园认购书》并未就付清首期款以及签订正式《商品房买卖合同》的期限进行约定，在案涉物业依然存在、未出售给第三方或被强制执行拍卖的情况下，原告仍可与被告签订正式《商品房买卖合同》并最终实现双方合同目的，原告主张被告违约且无法达到其合同目的，系毫无事实依据的。综上所述，因原告、我方及第三人最终并未能就工程结算款抵扣定金最终达成一致，且原告亦未自行支付任何定金及任何款项，足以证明原告实际上并未支付《鼎湖新境界花园认购书》项下约定的定金，其行为实际上早已违约。加之，在我方无违约行为且不存在“合同目的不能达到”之前提下，原告要求我方返还定金25万元以及赔偿原告相当于一倍定金的罚金25万元，并无事实和法律依据。为了维护当事人的合法权益，请充分考虑上述答辩意见，依法驳回反诉原告的全部诉讼请求。第三人集雅装饰公司书面答辩称：一、我方与被告乐居实业公司此前具有装饰装修合同关系，且双方已办理结算手续。我方为被告乐居实业公司装饰装修工程，经双方结算，工程总价为125万元。我方按照上述工程金额向被告乐居实业公司提供了足额发票，但是被告乐居实业公司仅向我方支付工程款人民币100万元。二、关于工程款转为购房款的事宜。原告苏锡强认购位于鼎湖区桂城民乐大道8号新境界花园A幢A2座702房的房产，遂与我方以及被告乐居实业公司进行协商，把被告乐居实业公司尚欠的25万元工程款转为原告苏锡强的购房定金。三方均表示同意。并由被告乐居实业公司向苏锡强出具收据。我方与被告乐居实业公司之间的债权债务了结。综上，我方作出以上陈述，保证真实，恳请法庭查明案件事实，依法对本案作出公正判决。原告苏锡强举证如下：1.被告、第三人的工商登记信息，证明被告以及第三人的诉讼主体资格；2.《鼎湖新境界花园认购书》、《收据》，证明原告与被告存在商品房买卖合同的事实；3.第三人与被告签订的《承包合同》、发票13联、银行汇票凭证2张，证明被告曾欠第三人工程承包款25万元，经三方协商，同意将该部分款项转作原告购房定金的事实。被告乐居实业有限公司没有提供证据。第三人集雅装饰公司没有提供证据。经审理查明，原告苏锡强为第三人集雅装饰公司的业务员，其以第三人集雅装饰公司的名义承接被告乐居实业公司发包的A1A2栋电梯间公共区域装修工程。在2019年9月30日原告苏锡强作为第三人集雅装饰公司的签约代表与被告乐居实业公司的签约代表冯卫东签订了《A1A2栋电梯间公共区域装修工程承包合同》（该合同包含专用条款、施工现场管理规定、施工安全责任承诺书），被告乐居实业公司及第三人集雅装饰公司均在承包合同加盖公章，合同金额为125万元。第三人集雅装饰公司依照合同约定履行装修义务，被告乐居实业公司依约于2019年10月18日、2019年11月22日分别支付工程价款50万元，合计100万元，剩余25万元未付给第三人集雅装饰公司。第三人集雅装饰公司收到100万元后开具了13张广东增值税普通发票，合计金额为125万元。原告苏锡强基于其作为业务员为第三人集雅装饰公司介绍上述工程项目以及第三人集雅装饰公司与其存在借款关系，于是原告苏锡强、被告乐居实业公司及第三人集雅装饰公司三方协定，以被告乐居实业公司尚欠第三人集雅装饰公司的装修工程款25万元转为购房定金，用作第三人集雅装饰公司偿还给原告的借款及介绍上述工程项目的提成。后在2020年1月13日原告苏锡强与被告乐居实业公司签订了《鼎湖新境界花园认购书》（以下简称“认购书”），约定原告向被告乐居实业公司认购位于鼎湖区桂城民乐大道8号新境界花园A幢A2座702房，建筑面积为216.59平方米，单价为7500元，总价为1624425元。签订认购书时支付250000元作为认购上述房屋的定金，付款方式为按揭，首期款30%为489425元，按揭款70%为1135000元。当日，被告乐居实业公司亦出具已收取购房定金25万元的《收据》给原告。因被告乐居实业公司其他债务原因，原告认购的新境界花园A幢A2座702房于2018年期间被法院查封至今仍在查封期间内，原告认为合同目的无法实现，被告乐居实业公司构成违约，遂向本院提起本案诉讼。起诉时，原告向本院申请财产保全，请求冻结被告乐居实业公司在金融部门的存款或查封、扣押其等值的其他财产，价值限额50万元以内，并已提供担保。本院据此于2020年11月30日作出（2020）粤1203民初1561号民事裁定书，对被告乐居实业公司价值限额50万元内的银行存款或其他财产予以冻结或查封、扣押。本院认为，本案为合同纠纷。原告举证认购书、收据、承包合同、增值税发票及银行收款回单等证据，结合第三人的意见，可以证明经三方同意将被告尚欠第三人的装修工程款25万元转为原告购房定金的事实。被告与原告签订了《认购书》并出具了收到购房定金25万元的《收据》，被告与原告已形成了商品房预约合同关系。原告是第三人集雅装饰公司与被告《A1A2栋电梯间公共区域装修工程承包合同》的签订代表和项目代表，该工程合同价款约定为125万元，合同工期为2019年10月6日至2019年12月16日。约定工程款支付方式为材料及人工进场后3个工作日预付50万元，工程形象进度完成80%时支付进度款50万元，工程形象进度完成100%时支付结算款25万元。从现有证据看，被告于2019年10月18日支付第三人工程款50万元，于2019年11月22日支付第三人工程款50万元；而原告开具增值税发票的时间和金额分别为2019年10月21日金额50万元、2020年1月4日金额50万元、2020年1月15日金额25万元，从时间节点来看，符合合同约定的付款及收款进度。被告只支付了100万元工程款给第三人，而第三人却向被告开具了125万元的增值税发票，其中有25万元的差额，符合三方协议的意思表示，即将该25万元工程款由被告欠第三人转化为原告向被告购房的购房定金。被告作为职业房地产开发商，其应当知道与原告签订认购书并出具定金收据的法律后果。2020年1月13日，被告与原告签订《认购书》，将该公司开发的位于鼎湖区桂城民乐大道8号新境界花园A幢A2座702房由原告认购，约定认购价为7500元/平方米，总房价款1624425元。当日，被告出具《收据》确认收到原告交来认购上述房屋的定金25万元。从形式上，原告与被告达成了购房协议且原告已支付了购房定金；从意思表示上，被告已用实际行动履行了其与第三人及原告的三方协议，同意将被告尚欠第三人的工程款25万元转化为原告向被告购房的定金，从而冲抵了被告与第三人的工程款债务。因此，本院确认原告与被告之间已成立商品房预约合同关系。关于《认购书》应否解除的问题。庭上，被告自认出售给原告的新境界花园A幢A2座702房已在2018年12月10日被本院查封，2019年3月25日被本院轮候查封，至今仍在查封期间内。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”本案中，原、被告订立《认购书》后，原告依约向被告履行了给付定金的义务，但被告因其自身原因未能与原告签订商品房买卖合同，已构成违约，应承担相应的违约责任；并且案涉商品房现已由法院查封，原告订立《认购书》的目的无法实现，符合上述解除合同的法定情形，庭审中原告亦明确表示不再履行《认购书》，因此本院支持双方签订的《认购书》应予解除。关于定金的问题。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”第九十一条规定：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案中，原、被告约定的定金为25万元，未超出总房价款1624425元的20%限额，因此，原告请求被告双倍返还定金，应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、原告苏锡强与被告肇庆市**实业有限公司于2020年1月13日签订的《鼎湖新境界花园认购书》自本判决发生法律效力之日起解除；二、被告肇庆市**实业有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告苏锡强双倍返还购房定金共50万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9709.92元、财产保全费3020元，共12729.92元（原告已预交），由被告肇庆市**实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员 江 浩二〇二〇年十二月三十日书记员 梁思学