广西壮族自治区融水苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0225民初2731号 原告：柳州佳友物业服务有限公司，住所地：柳州市育才路**正局金福第****,统一社会信用代码：91450204MA5K997P76（1-1）。 法定代表人：郑凤，该公司经理。 委托诉讼代理人：万师，广西正权律师事务所律师。 被告：梁玉琼，女，1948年7月12日出生，汉族，居民，住融水苗族自治县。 委托诉讼代理人：李智君，男，1963年9月19日出生，汉族，居民，户籍所在地：融水苗族自治县，现住融水苗族自治县。 原告柳州佳友物业服务有限公司（以下简称佳友物业公司）与被告梁玉琼物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理，原告佳友物业公司的委托诉讼代理人万师，被告梁玉琼的委托诉讼代理人李智君均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告佳友物业公司向本院诉讼请求：1、请求被告向原告支付2017年4月-2020年6月物业费2263.45元及违约金679.04元，律师费500元，总计为3442.49元;2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年，原告柳州佳友物 业服务有限公司正式进入金山丽园小区，为小区业主提供物业服务。但被告从2017年4月至今，一直未支付其所有的房屋的物业费。原告多次催收未果后，现依据物业服务合同，要求被告支付物业费、违约金及律师费，赔偿原告的经济损失。请求法院支持原告诉求，维护原告权益。 被告梁玉琼答辩称：1、本小区的商品房开发商与原告的法人系亲兄妹关系，由于开发商逾期未为被告办理房产证，被告就以缓交物业费的方式约束开发商办证；2、原告收取物业管理费的等级标准与业主享受的服务质量不相符。被告均为一期业主，入住后受到二期施工的严重影响直至2018年12月交房；3、原告的管理水平和服务质量差，小区管理混乱、乱搭电线、大门经常无人看守，存在严重的安全隐患；4、原告未履行业主收房入住五年内免去电梯管理费的合同约定；5、原告于2018年8月之后才得到物价部门指导性的“收费标准”文件，2018年7月之前的存在违法收费嫌疑；6、2018年8月，原告与小区临时业主委员会协商达成口头协商，原告承诺将各地收费标准为0.53元/平方米，出尔反尔，不守承诺；7、2018年5-6月间，原告擅自收取进入小区车辆的费用而引起业主不满，导致双方发生冲突后，原告已放弃了对小区的管理，24小时大门门禁抬起，监控无人值守，夜间无保安；8、原告以不在小区内地面上安装充电桩的方法逼迫业主将所有的车辆停放到地下室。以达到原告独自收取停车和充电的费用。9、依据《柳州市住宅小区物业服务收费管理实施细则》第6、16、27、31条规定，被告拒交物业服务费合法。 原告围绕其诉讼主张向法庭提交下列证据： 证据一：《业主手册》用以证明被告与原告达成合意，签订物业服务合同，合同里明确约定了原、被告双方的违约责任； 证据二：《资质证书》用以证明原告于2015年12月4日已经取得了物业服务的资质，资质等级为3级； 证据三：《物价局文件》用以证明原告收费标准符合物价标准； 证据四：《房产测绘成果报告书》用以证明被告的住房面积； 证据五：《催费图片》、《催费通知单的存根》用以证明原告多次向被告催收物业费的事实； 证据六：《保洁情况登记表》、《巡逻登记表》用以证明原告已尽职尽责履行合同约定的义务； 证据七：《业主拆除小区内路障照片》和《业主将车辆停放在禁止放处照片》、《地下停车场提供停车停车照片》用以证明原告划分好禁停区域，但业主私自拆除原告设置的路障，造成原告的经济损失原告有权向其主张经济赔偿，并且，原告提供了地下停车位置，但被告不愿意停放； 证据八：《禁止私拉电线公告照片》、《地下停车场》用以证明原告已尽到通知业主禁止私拉电线的义务并提供相应充电场地，但被告仍不听劝阻； 证据九：《委托代理合同》、《律师费发票》用以证明被告违反合同约定，逾期未支付物业费，造成原告的维权成本，被告应按合同约定承担律师费。 被告围绕其答辩主张向法庭提交了下列证据： 证据一：2017年6月2日、2018年7月16日《建议书》，用以证明金山丽园业主代表两次向佳友物业公司提出降低物业收费标准的事实； 证据二：2017年8月3日、2018年7月29日《申请书》，用以证明金山丽园的业主向房管所申请协商降低物业费的情况； 证据三：2019年5月24日、2019年6月8日《会议纪要》，用以证明经协商，原告同意按照每平方米0.53元收取业主的物业费，金山丽园临时业主委员会向业主通报了该信息的事实； 证据四：《手机照片》，用以证明小区内没有划停车位，存在乱停乱放现象、有乱接乱拉充电线现象、地、地下车库的充电设备满足不了小区车辆充电需求区门岗，监控室24小时脱岗，没有人值守、保安巡逻都是地下车库、原告设计的铁桩与水泥墩，堵住了唯一的消防通道、业主电梯过道灯破损，原告没有及时修理，还剪断线头、原告没有跟被告协商，收取外来（业主）车辆管理费用等物业服务极差的事实。 经庭审质证，被告对原告所举的证据的真实性均予以认可。原告对被告所举的证据四中关于地下车库的充电设备和保安巡逻都是地下车库的图片的真实性予以认可，但对关联性不予认可。对被告所提供的其他证据的三性均不予认可。经本院审查，本院对原、被告所举证据的真实性均予以认可。 经审理认定事实如下：原告佳友物业公司成立于2015年9月23日，并在工商部门办理《营业执照》，同年12月4日经柳州市住房和城乡建设委员会颁发物业服务企业《资格证书》，核准其物业服务资格等级为三级，有效期暂定为2015年12月4日至2016年12月4日。2015年，原告佳友物业公司进驻融水苗族自治县对融水镇金山丽园小区提供前期物业管理服务事宜。2016年2月28日原告佳友物业公司（乙方）与被告（甲方）签订《前期物业服务合同》，合同约定佳友物业公司（乙方）为被告（甲方）提供小区公用部位的维护管理、环境卫生、安全防范、交通秩序、房屋装修管理及法律规定的其他物业服务，并约定服务质量达到二级或三级标准，被告（甲方）每月10日前按照住宅建筑面积每月每平方0.80元交纳物业服务费，同时约定业主入住时需预交6个月的全额物业服务费，首月物业服务交纳从开发商发出入住通知之月起计算。合同还约定“甲方违反本合同，不按约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，乙方有权要求甲方不交，并从逾期之日起按每天千分之三交纳滞纳金，经多次催缴仍不缴纳的，乙方有权在小区公布、公示，并向人民法院起诉追缴相关费用，由此产生的诉讼费、律师费、误工费等费用全部由业主承担”。《前期物业服务合同》签订后，被告在收房入住时已依约定先行预交了首期物业服务费。2017年以来，因原告在物业管理和质量上存在公用电灯不修、门卫、监控脱岗、小区车辆乱停、私人充电电线乱搭、工作人员服务态度生硬等瑕疵，双方在物业服务质量和服务费缴纳数额等方面产生分歧，甚至发生小区设施被业主群体拆除等不良现象。现因被告未按合同向原告支付2017年4月起至2020年6月的物业服务费，原告于2020年11月9日向本院提起民事诉讼。 另查明，被告的住宅建筑面积为73.68平方米。2017年10月10日、2018年6月4日，原告先后两次分别通过将《物业催费通知单》张贴在被告住房的门上和手机短信通知的方式向被告催缴了物业服务费。原告因本案诉讼，与广西正权律师事务所签订《委托代理合同》，并已按合同约定向广西正权律师事务所支付本案的律师代理费500元。 本院认为依法成立的合同受法律保护。原告与被告自愿签订《前期物业服务合同》，其内容合法，依法成立。原告在签订合同后进驻融水镇金山丽园小区并提供物业服务。被告作为物业服务的接受者，接受了佳友物业公司的管理服务，理应支付相应的物业服务费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的 合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”原告于2017年10月10日、2018年6月4日，先后两次分别通过将《物业催费通知单》张贴在被告住房的门上和手机短信通知的方式向被告催交物业服务费，本院视为原告已经向被告书面催交了2017年4月起至2018年5月的物业服务费（合同约定交纳物业服务费的日期为每月的10日前）。原告主张被告支付2017年4月起至2018年5月的物业服务费符合法律规定，本院予以支持。被告以原告的物业服务存在瑕疵为由拒不交纳物业管理费的做法不符合法律规定，本院不予支持。因原告在公共区域、公用设施、安全保卫和管理等方面存在一定瑕疵，对其主张的物业服务费应适当扣减，本院酌情扣减30%。即由被告支付给原告2017年4月起至2018年5月物业服务费578元（73.68平方米×0.80元/平方米/月×14个月×70%）。对于原告要求被告支付滞纳金的诉求，鉴于原告提供的物业服务存在一定的瑕疵，被告未按期缴纳物业管理服务费，并非恶意拖欠，故对原告的该项诉求本院不予支持。因本案纠纷的形成，原告自身也有一定的责任，故对其主张的律师代理费应适当扣减，本院酌情扣减30%。即由被告支付给原告律师代理费350元（500元×70%）。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，书面催交是物业服务公司起诉欠费业主的前提条件。原告因未经书面向被告催交2018年6月起至2020年6月的物业服务费，故其主张该时间段的物业服务费不符合法律规定，本院不予支持。原告可先经书面催交后，再于法定期限内向法院起诉。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下： 一、被告梁玉琼于本判决生效之日起十日内向原告柳州佳友物业服务有限公司支付物业服务费578元； 二、被告梁玉琼于本判决生效之日起十日内向原告柳州佳友物业服务有限公司支付律师代理费350元； 三、驳回原告柳州佳友物业服务有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取计25元（原告柳州佳友物业服务有限公司已预交），由原告柳州佳友物业服务有限公司负担10元，被告梁玉琼负担15元（由梁玉琼在支付物业服务费和律师代理费时一并支付给原告）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 员 李丹联 二〇二〇年十二月十七日 法官助理 梁志园 书 记 员 何 曦