江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终9776号上诉人（原审被告）：陈建法，男，1964年1月2日出生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：唐平，江苏普金律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘红云，江苏普金律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：江苏凡德文化投资有限公司，统一社会信用代码91320000592533942Y，住所地南京市秦淮区学正路**。法定代表人：徐朝军，该公司董事长。委托诉讼代理人：余亚文，江苏冠文律师事务所律师。上诉人陈建法因与被上诉人江苏凡德文化投资有限公司（以下简称凡德公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2020）苏0104民初612号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。陈建法上诉请求：1.撤销原审判决，发回重审或依法改判。2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人非租赁合同的相对方，不应负担合同义务。1.上诉人是以法定代表人的身份签字，而非租赁合同相对方。2.从文义解释以及订立背景、目的等来看，租赁合同的相对方亦不是上诉人个人。3.忘记在租赁合同中补盖公章并不意味着天泽公司不是合同相对方。二、上诉人非租赁合同权利义务的履行主体，不应负担合同义务。1.天泽公司实际履行了合同的权利义务，占有使用案涉租赁场所并支付租金、物业管理费、水电费等。2.上诉人从未向被上诉人支付过租金、物业管理费等，被上诉人也从未提出过异议。三、租赁合同的相对方不存在选择问题，即便选择，从天泽公司注册成立后向被上诉人支付第一笔款项时，被上诉人即已经无异议地实际接收选择了天泽公司，该种选择，一经做出，不得变更。如果认定义务主体是上诉人，则上诉人未履行第一笔款项至今，诉讼时效就已经超过。四、一审认定的租金、物业费以及逾期付款的违约金，上诉人均不予认可，被上诉人未提交相应证据，且相关款项的时间、金额均未确定，逾期付款违约金具体计算依据不足，被上诉人未实际举证现有损失。凡德公司辩称：1.本案所涉的租赁合同经过上诉人签字，被上诉人盖章，是双方真实意思表示，也不违反任何法律法规强制性规定，应属有效。合同签订后，被上诉人依约支付了房屋，但上诉人却欠付租金。2.根据《公司法司法解释三》第二条规定，被上诉人有权选择向上诉人或者成立后的天泽公司或者先锋公司主张权利。案涉租赁合同签订后实际享受合同权利使用房屋的是先锋公司，并非天泽公司。在本案中，被上诉人在上诉人欠付租金后早在2017年就已经作出了选择，要求上诉人承担合同责任，并且也不会再向天泽公司或者先锋公司主张权利。3.一审中其对于欠付租金的时间以及金额都陈述的非常清楚，并向一审法院提交了一份清单。综上，被上诉人认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，且已经对违约金作出了调整，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。凡德公司向一审法院起诉请求：一、请求依法判决陈建法立即支付拖欠租金1324060元、物业管理费66240元及逾期付款违约金(2018年5月17日前违约金为680470.4元；2018年5月17日后以1390300元为基数，按年利率24%计算至实际给付之日止，计算至2019年12月7日暂计为528314元）；二、请求依法判决陈建法立即支付使用电费66651元及逾期付款违约金（以66651元为基数，自2017年11月1日开始按年利率24%计算至实际给付之日止，计算至2019年11月31日暂计33325元）；三、本案诉讼费、保全费由陈建法承担。一审法院认定事实：2012年2月15日，案外人南京晨光一八六五置业投资管理有限公司（以下简称一八六五公司）与凡德公司签订《房屋租赁合同》一份，约定一八六五公司将南京晨光1865科技•创意产业园内A1、A2幢资产编号为ZB2159、ZB2103的房屋出租给凡德公司，建筑面积为11545.9平方米，租赁期自2012年3月1日起至2022年2月28日止，一八六五公司同意租赁标的也可部分用于凡德公司自行招商，但自行招商的面积不得超过总面积的80%，且引进的企业必须符合1865园区的定位和要求。2012年8月22日，凡德公司（出租方、甲方）与陈建法（承租方、乙方）签订《凡德艺术街区租赁合同》及附件，约定甲方将1865文化创意园——凡德艺术街区A1幢内编号为101的房屋出租给乙方，租赁标的的建筑面积为1380平方米，租赁期自2012年11月1日起至2017年10月31日止，2012年9月1日起至2012年10月31日止为装修免租期；租金标准按年度递增，其中2016年11月1日至2017年10月31日租金为3.8元/平方米/天；租金按6个月为一个支付期，首期租金支付至2013年4月30日，乙方应于每6个月（一个支付期）到期前30天，足额支付后6个月的租金；在租赁期限内，乙方依据入户计量表具的计数和能源供应部门规定的价格支付水费、电费；物业管理费按照4元/平方米/月收取，按12个月为一支付期，首期物业管理费自签约起租日起（含免租期）支付至2013年9月30日，以后必须按约定的租金支付时间同时全额付清下一支付期物业管理费；逾期或部分逾期支付租金及其他应付费用的，每逾期一天，应支付相当于未支付款项的1‰作为违约金。陈建法承租案涉房屋后经营艺术馆，悬挂店招为“先锋当代”，并于租期届满后撤场。2018年7月18日，凡德公司委托江苏天茂律师事务所向被告陈建法发出律师函一份，要求其支付欠付租金等。一审另查明，天泽公司于2012年11月22日登记设立，陈建法为其法定代表人及发起股东之一。天泽公司另出资设立全资子公司南京先锋当代文化艺术有限公司，其法定代表人同为陈建法。一审庭审中，凡德公司主张陈建法原欠付2016年11月1日前租金210000元以及2016年11月1日至2017年10月31日租金1914060元（3.8元/平方米/天×1380平方米×365天）、物业管理费66240元（4元/平方米/月×1380平方米×12个月），后陈建法方分别于2018年1月15日支付300000元、2018年2月9日支付200000元、2018年4月15日支付200000元、2018年5月16日支付100000元，付款抵扣租金、物业管理费本金后，陈建法尚欠1390300元，并应自2016年10月1日起持续计算违约金。凡德公司另提供通知一份、2017年及2019年律师函两份、记账凭证、汇款凭证等证据，证明其催收过程及因陈建法拖欠租金导致凡德公司经营困难并对外借款，陈建法质证称其未收到律师函，其他证据不知道情况。陈建法另提交了租户名称为天泽公司的水电费收款通知单一份、交款单位为天泽公司的电费收据一份、凡德公司总经理俞前进通过微信发送的涉及案涉房屋欠费处理的《协议书》电子文本一份，其中乙方处载明为天泽公司，拟证明天泽公司为案涉房屋的承租人。凡德公司质证称，天泽公司及案外人蔡群均向其支付过租金，其也开具过抬头为先锋当代公司、天泽公司、蔡群的租金收据，故陈建法所提供证据不能证明天泽公司为承租人；俞前进系凡德公司的股东，原为凡德公司总经理，后因与公司其他股东有纠纷于2019年被免职，对于聊天记录真实性无法核实。陈建法另陈述，案涉房屋租赁合同为俞前进与朱彤谈好后让陈建法签字，并称等公司成立加盖公司公章，但之后忘记了。一审法院认为，发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。本案中，陈建法系天泽公司的发起人，而案涉房屋租赁合同以陈建法个人名义签订，故凡德公司对合同义务的承担主体享有选择权，现凡德公司已选定由陈建法承担案涉房屋租赁合同义务，一审法院予以认可。关于凡德公司主张的欠付租金1324060元及物业管理费66240元，陈建法应予以支付，同时陈建法逾期付款已构成违约，应承担违约责任。合同约定的违约金标准为每日1‰，凡德公司调整为年利率24%，陈建法认为过高，一审法院认为凡德公司调整后的违约金标准仍过高，并酌定按日万分之三为标准，结合各期付款情况分别计算：1、2016年10月1日至2017年3月31日的逾期付款违约金，以1233270元（2016年11月1日前租金210000元+2016年11月1日至2017年4月30日期间的租金957030元+物业费66240元）为基数计算为67336.54元（1233270元×0.0003/天×182天）；2、2017年4月1日至2018年1月14日的逾期付款违约金，以2190300元（1233270元+2017年5月1日至2017年10月31日期间的租金957030元）为基数计算为189899.01元（2190300元×0.0003/天×289天）；3、2018年1月15日至2018年2月8日的逾期付款违约金，以1890300元（2190300元-300000元）为基数计算为14177.25元（1890300元×0.0003/天×25天）；4、2018年2月9日至2018年4月14日的逾期付款违约金，以1690300元（1890300元-200000元）为基数计算为32960.85元（1690300元×0.0003/天×65天）；5、2018年4月15日至2018年5月15日的逾期付款违约金，以1490300元（1690300元-200000元）为基数计算为13859.79元（1490300元×0.0003/天×31天），以上各项逾期付款违约金合计318233.44元。此外陈建法应以1390300元（1490300元-100000元）为基数，按日万分之三为标准，自2018年5月16日起至实际付清之日止向凡德公司支付逾期付款违约金。关于凡德公司主张的电费，因其未提供证据证明，故一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条，《中华人共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、陈建法于判决发生法律效力之日起十五日内向凡德公司支付租金1324060元、物业管理费66240元及逾期付款违约金（逾期付款违约金截至2018年5月15日为318233.44元，并自2018年5月16日起，以1390300元为基数，按日万分之三为标准计算至陈建法实际付清之日止）；二、驳回凡德公司的其他诉讼请求。一审案件案件受理费28392元、保全费5000元，合计33392元，由凡德公司负担8215元，陈建法负担25177元。二审中，对于一审法院认定的事实，陈建法提出如下异议：1.一审判决关于“原告凡德公司（出租方、甲方）与陈建法（承租方、乙方）签订合同及附件”的表述是错误的，虽然租赁合同上陈建法签名位置是乙方，但两份附件上其签名位置都是在法定代表人、授权代表人处，不能直接表述为与陈建法签订合同及附件。2.一审判决关于“被告陈建法承租案涉房屋后经营艺术馆”的表述有误，在一审庭审中上诉人明确表明不是其占有使用案涉房屋，并且也说明了是天泽公司承租并且一审中被上诉人也未举证证明是上诉人占有使用经营。3.一审漏查了被上诉人与案外人一八六五公司签订的房屋租赁合同的第九条第一款的约定、漏查了《凡德艺术街区租赁合同》第三条第二款、第五条第三款、第八条第四款、第九条第一款、第十六条的约定以及凡德艺术街区租赁合同附件一、附件二的相关内容。凡德公司对一审法院查明的事实无异议。本院对双方当事人无异议的事实予以确认。二审期间，陈建法围绕上诉请求依法提交了三组证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。第一组证据：天泽公司大股东朱彤与被上诉人股东俞前进微信聊天记录（共7页）。该组证据用以证明从2015年至本案诉讼前，被上诉人的催要对象都不是上诉人，同时证明了虽然在一审中被上诉人举证了三份抬头为陈建法的律师函，但从时间点来看即使被上诉人发送所谓律师函后其催要的对象也只是朱彤，而非上诉人。凡德公司质证认为，聊天记录是前总经理俞前进和上诉人所说的朱彤的，但具体对方是谁其不清楚，正常情况下上诉人委托相关人员负责对接也是日常生活中比较常见的情况。关于该组证据，聊天记录的截图中只能看出聊天的一方为俞前进凡德总经理，至于另一方是否为朱彤，本院无法认定。第二组证据：天泽公司企业公示信息（共2页）。该组证据用以证明：1.天泽公司从2012年11月22日成立时起就有多位股东，该公司并非上诉人的一人公司，上诉人在案涉租赁合同上是以拟成立的天泽公司的法定代表人的身份签名，并非是以自己名义，其签字是为了公司利益，并非是为个人利益。上诉人签字的作用是促使合同的成立和生效，以便后续房屋的交付及天泽公司的相关工商注册。2.从天泽公司来看，因为其股东是多位，并且租赁合同的权益是由公司享有，由上诉人一位股东来承担合同责任属于权利义务不对等，对上诉人也不公平。凡德公司质证认为，公示信息恰恰可以证明上诉人签订合同是为了供成立后的公司所使用。关于该组证据，一审已经认定天泽公司于2012年11月22日登记设立，陈建法为其法定代表人及发起股东之一，本院不再重复认定。第三组证据：2013年至2017年期间，被上诉人就案涉房屋向天泽公司开具的租金、管理费、水电费等发票及收据以及向天泽公司催要水电费收款通知书以及被上诉人向上诉人提供的南京市房地产市场管理处出具的案涉房屋的租赁发票（以上材料共68页）。该组证据用以证明：1.在政府部门市场管理处出具的房屋租赁发票上明确载明承租方是天泽公司，这些发票是由被上诉人自行予以办理，也说明被上诉人也认可案涉房屋的承租方是天泽公司。2.在该些票据和催款通知书上抬头的催款对象都是天泽公司，证明案涉租赁合同的履行主体是被上诉人和天泽公司，被上诉人在实际中也已经选择天泽公司为案涉合同的责任承担主体。3、2013年6月8日的3400元管理费是天泽公司成立后通过其对公账户转付给被上诉人的第一笔款项，针对该款项被上诉人也向天泽公司开具了相应的发票。因此，在该次一系列行为完成后，被上诉人已经选择了天泽公司为其合同责任承担主体，因此不应在诉讼时予以变更。凡德公司质证认为：1.经凡德公司自己查询第一笔房屋租金并不是由天泽公司支付，而是由先锋公司的现场负责人蔡群到被上诉人处刷卡支付，至于谁付的钱，被上诉人也无法控制。2.关于开具发票，发票并不能证明天泽公司就是房屋的承租人，这仅仅是一项开具发票的行为，只能证明在发票上注明的天泽公司作为承租人而已，而该发票恰恰可以证明上诉人承租房屋后是为了给成立后的企业所使用。关于该组证据，本院认定凡德公司确实就案涉房屋向天泽公司开具过租金、管理费、水电费等发票，南京市房地产市场管理处亦曾出具过关于案涉房屋的租赁发票。此外，凡德公司于2013年11月1日即向天泽公司出具过水电费的收款通知单，要求天泽公司向凡德公司的账户上支付自用水电费。本院认为，发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人可以请求该发起人承担合同责任。公司成立后对该合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人亦可以请求公司承担合同责任。合同相对人选择发起人或公司承担合同责任后，一经选择，不得变更。本案中，天泽公司曾向凡德公司支付过房租，凡德公司向天泽公司出具了相应的收费发票。同时，凡德公司亦曾于2013年11月1日向天泽公司出具过收款通知单，要求天泽公司向凡德公司账户支付2013年1月29日至2013年11月1日的自用电费以及自用水费，共计43531.4元。上述行为表明，凡德公司已选定并接受了天泽公司作为合同相对方，要求其履行《凡德艺术街区租赁合同》的相关合同义务。此种选定一旦做出，不得变更。现凡德公司起诉要求陈建法支付租金、物业管理费以及逾期付款违约金等合同义务，没有法律依据，本院不予支持。上诉人认为合同相对方应该为天泽公司的上诉理由成立，本院予以支持。一审法院认为凡德公司仍有权选择由谁承担合同义务，系适用法律不当，本院予以纠正。综上，陈建法的上诉理由成立，本院予以支持。一审法院认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销南京市秦淮区人民法院（2020）苏0104民初612号民事判决；二、驳回江苏凡德文化投资有限公司全部诉讼请求。一审案件案件受理费28392元、保全费5000元，二审案件受理费17313元，均江苏凡德文化投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 王劲松审 判 员 汪德全审 判 员 李任飞二〇二〇年十二月十五日法官助理 李玲玲书 记 员 汪海燕