吉林省通化市中级人民法院民事判决书（2020）吉05民终1154号上诉人（原审被告）：通化华翔置业投资有限公司，住所：吉林省通化市新华大街200-940/153-227。法定代表人：周辞美，董事长。诉讼代理人：臧新宇，男，1988年3月9日生，汉族，该公司法律顾问，住吉林省榆树市。被上诉人（原审原告）：蒋旭，男，1984年1月5日，汉族，住通化市东昌区。上诉人通化华翔置业投资有限公司（以下简称华翔公司）因与被上诉人蒋旭房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省通化市东昌区人民法院（2020）吉0502民初2361号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华翔公司上诉请求：1.撤销（2020）吉0502民初2361号民事判决，改判驳回蒋旭的诉讼请求；2.一二审诉讼费用由蒋旭承担。事实和理由：案涉房屋不能办证的原因，系受国家不动产政策变动的影响，以及政府招商引资政策未落实等原因综合导致，系情势变更原因，非华翔公司故意违约原因造成。1.2015年国家不动产政策出台之后，实行二证合一，即房产证及土地证合并为不动产权证书。而华翔公司与所有购房人原有签订的买卖合同中，开发商的合同义务均是办理房照，备案材料也只需要建筑施工完成，经验收合格即可。国家不动产政策出台后，要求必须建筑以及土地的整体验收完成。因为国家政策出台的原因，增设了华翔公司的合同义务，即需要完成土地验收及土地出让金的全额缴纳，这不属于华翔公司房屋买卖合同约定的违约因素，应当视为情势变更原因；2.政府当年招商引资时，有很多政策没有落实。根据政府招商政策规定，政府明确承诺居民回迁房及公益建设用地由政府无偿划拨，商品房及其他经营性建设用地的土地出让金按棚改政策60％由华翔公司直接用于项目建设，另40％采取先征后退方式全额返还华翔公司，而现该政策并未落实到位，华翔公司需要补缴土地出让金4000多万元。同时，华翔佳苑小区属于华翔公司开发的三期项目，原育红小学在三期规划项目内，占地11341平方米，根据招商引资政策，原育红小学进行异地建设，建设用地以原校区占地与华翔公司征用的环通乡光复村土地进行置换，现小区及学校已建成5年，而华翔公司因土地出让金政策迟迟不能落实，导致土地变更手续一直未能解决；3.本案认定华翔公司承担违约责任缺少合同依据。华翔公司与购房者的《商品房买卖合同》第十五条明确约定，支付违约金的条件限定在因出卖人的原因，并且合同违约范围仅限于办理房照，而并不是办理二证合一的不动产证书。而本案上诉人公司合同义务的增加是因不动产政策的变化，而土地出让金的缴纳及备案验收非原合同义务。目前，经华翔公司的多方协调，2019年政府考虑先解决民生问题，再研究政策落实问题，同意后续土地问题另行解决，已经先办理了备案手续。蒋旭辩称，华翔公司应按合同约定及时履行向产权登记机关办理产权登记资料报备义务，以便蒋旭能取得房地产权属证书。但华翔公司未能按期如约履行义务，应承担违约责任。华翔公司至今仍没有完成产权登记材料报备事项，不符合情势变更。华翔公司与政府之间的纠纷与蒋旭无关，不能成为华翔公司不履行合同义务的借口。蒋旭向一审法院起诉请求：1.华翔公司立即完善相关手续，为蒋旭办理房屋所有权证提供条件；2.华翔公司赔偿蒋旭违约金34194.24元（截止到2020年7月24日）及不能办理房照继续承担违约金；3.华翔公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：蒋旭于2013年2月25日与华翔公司签订了《房屋买卖合同》，以357120元购买了华翔公司开发的通化市东昌区华翔佳苑3幢1-6-1商品房一套。合同中对双方之间的权利义务进行了详细约定，合同第十五条第3款约定：“因出卖人的原因不能在交房后两年内取得房地产权属证书，买受人可以请求出卖人承担日万分之零点五的违约金”。蒋旭于2013年4月17日办理入住手续，2015年5月以来，蒋旭多次到售楼处询问房屋产权办理情况，得到答复是“等着吧，就快了。”至今房照仍不能办理，华翔公司已严重违约。华翔公司一审辩称，本案产权证照现无法办理并非华翔公司原因造成的，华翔公司不符合合同第15条约定的情形，不应由华翔公司承担违约责任。理由如下：1.华翔公司系通化市政府招商引资企业，根据招商引资政策，土地问题一直未能解决；2.政府承诺居民回迁房及公益建设用地由政府无偿划拨，商品房及其他经营性建设用地的土地出让金按棚改政策60%由华翔公司直接用于项目建设，另40%采取先征后退方式全额返还华翔公司，而现在政策未落实到位，致房照无法办理；3.蒋旭请求系连续性债权，应以每个个别债权分别适用诉讼时效，自起诉之日回溯超过两年的部分，应认定超过诉讼时效，不应保护。一审法院认定事实如下：蒋旭于2013年2月25日与华翔公司签订了《房屋买卖合同》，以357120元购买了华翔公司开发的通化市东昌区华翔佳苑3幢1-6-1商品房一套。合同约定：出卖人应当在商品房交付使用后720日，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：即买受人可以请求出卖人承担日万分之零点五的违约金。2013年4月17日，华翔公司将案涉房屋交付蒋旭使用至今，房照至今不能办理，华翔公司至今未完成涉案房屋产权登记材料备案事项。一审法院认为，蒋旭与华翔公司之间的《房屋买卖合同》合法有效，双方均应按合同约定全面履行义务。蒋旭已支付全部房屋价款，并入住使用，华翔公司应及时向产权登记机关办理房屋权属登记资料报备事项，以便房屋购买人能够办理取得房屋产权登记证书。现华翔公司已超合同约定即720天最长办理房屋权属登记资料报备事项期限，仍未完成产权登记材料报备事项，华翔公司行为已构成违约，应承担相应的违约责任。华翔公司辩解于法无据，该院不予支持。双方合同约定因出卖人的责任，买受人不能在交房后两年内取得房地产权属证书的，买受人可以请求出卖人承担日万分之零点五的违约金。据此蒋旭请求华翔公司自2015年4月17日起承担日万分之零点五的违约金符合合同约定。现蒋旭于2020年7月24日起诉向华翔公司提出承担违约金的请求。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为三年。”第二百零六条规定：“本法自2017年10月1日起施行。”蒋旭请求中2015年4月17日至2017年9月30日期间违约金请求已过诉讼时效，该院不予支持。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”一审法院遂判决：一、华翔公司于本判决生效后立即向产权登记机关完成涉案房屋产权登记材料报备事项义务；二、华翔公司于本判决生效后按蒋旭房款交纳数额357120元承担日万分之零点五的违约金，时间自2017年10月1日开始至华翔公司向产权登记机关完成涉案房屋产权登记材料报备事项义务之日止。案件受理费327元（系减半收取），由华翔公司负担。本院二审期间，双方当事人均没有提供新的证据。本院二审认定的事实与一审认定的事实相同。本院认为，华翔公司与蒋旭签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应按合同约定全面履行义务。蒋旭已支付全部房屋价款，华翔公司应当依照合同约定交付房屋及办理房屋产权证照。华翔公司向蒋旭交付房屋的时间为2013年4月17日，根据《房屋买卖合同》约定，华翔公司向产权部门提交产权登记备案材料并办理房产证的时间为2015年4月17日。《房屋登记办法》（2008年7月1日实施）第三十条规定：“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。”《不动产登记暂行条例实施细则》（2016年1月1日实施，2019年7月24日修正）第三十四条规定：“申请国有建设用地使用权首次登记，应当提交下列材料：（一）土地权属来源材料；（二）权籍调查表、宗地图以及宗地界址点坐标；（三）土地出让价款、土地租金、相关税费等缴纳凭证；（四）其他必要材料。”第三十五条规定：“申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的，应当提交下列材料：（一）不动产权属证书或者土地权属来源材料；（二）建设工程符合规划的材料；（三）房屋已经竣工的材料；（四）房地产调查或者测绘报告；（五）相关税费缴纳凭证；（六）其他必要材料。”依照《不动产登记暂行条例实施细则》规定，2016年1月1日后，办理不动产登记证书比照《房屋登记办法》增加了相关税费缴纳凭证等材料。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”本案由于国家政策调整以及通化市人民政府招商引资政策落实情况的变化，导致华翔公司不能按照合同约定办理房屋产权证照，属于无法预见的、不可抗力造成的，不属于商业风险的重大变化。如果继续履行支付违约金的合同约定，对华翔公司显失公平，华翔公司请求不应当承担违约责任的抗辩理由，符合法律规定。综上所述，华翔公司的上诉理由成立，其上诉请求本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销吉林省通化市东昌区人民法院（2020）吉0502民初2361号民事判决；二、驳回蒋旭的诉讼请求。一审案件受理费327元（系减半收取），由蒋旭负担；二审案件受理费282元，由通化华翔置业投资有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 吴兴彦审判员 王立武审判员 修 勇 二〇二〇年十二月二十四日书记员 李 妍