江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终4924号上诉人（原审被告）：无锡绿颖置业有限公司，住所地无锡市梁溪区惠麓东苑****。法定代表人：候光军，该公司执行董事。委托诉讼代理人：薛静，江苏漫修律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：无锡房江湖科技有限公司，，住所地无锡市滨湖区尚锦城70-109法定代表人：冯霞，该公司总经理。委托诉讼代理人：嵇雯菁，该公司员工。上诉人无锡绿颖置业有限公司（以下简称绿颖公司）因与被上诉人无锡房江湖科技有限公司（以下简称房江湖公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服无锡市梁溪区人民法院（2020）苏0213民初1371号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。绿颖公司向本院提起上诉请求：撤销一审判决，依法改判其仅需支付代理服务费2085475元。事实和理由：1.双方在代理合同中明确约定了代理费的计算公式、结算方式，代理费需在客户签订合同、网签备案、收到全部房款后结算，但房江湖公司提供的成功销售确认单，其中有18户根据其云客系统数据显示不是有效客户（12户为老客户、6户已过期），房江湖公司也没有提供约定的中介服务，对应的服务费486246.44元不应当收取。2.成功销售确认单中有24户虽为有效客户，但未达到代理合同约定的付款时间条件，相应的服务费414571.93元应予调减。3.后期有2户退房，既不满足收取全部房款的结算代理费条件，也说明房江湖公司没有提供成功的代理服务，相应的代理费18725元应予调减。4.有1户自行换房、1户与房江湖公司提供的信息不一致，涉及金额分别为16717.68元和12000元，说明房江湖公司没有提供成功的代理服务，也印证了成功销售确认单不准确。房江湖公司二审辩称：1.云客系统系绿颖公司自行使用，如何操作录入与其无关，绿颖公司称有18户不是有效客户，这与绿颖公司盖章的成功销售确认单不一致，且也没有证据证明该18户系其他分销公司推荐销售或自行销售。2.成功销售确认单中的另外24户已经达到了结算佣金的条件，且双方的销售代理合同已经到期，相应的付款条件也已成就。3.绿颖公司主张有2户退房，但没有证据证明。4.有1户虽然自行换房，但已说明其成功进行了推荐及销售。5.有1户虽然信息不一致，但绿颖公司一审已经自行确认。综上，成功销售确认单由双方盖章确认，应作为确认客户的依据，请求二审驳回上诉，维持原判。房江湖公司向一审法院提出诉讼请求：1.绿颖公司立即支付代理服务费3033735.94元。2.绿颖公司立即支付财产保全担保费6000元、诉前保全费5000元，并负担本案诉讼费用。一审法院认定事实如下：2019年1月，房江湖公司与绿颖公司签订项目销售代理合同，载明：绿颖公司将绿地西水晶舍项目委托给房江湖公司，由房江湖公司提供销售代理服务，委托代理期限为2019年1月1日起至2019年6月1日。房江湖公司的代理服务费根据市场实际情况，每月成交1-5套佣金为总房款的1%，6-10套佣金点数统跳为1.2%，11套及以上佣金点数统跳为1.5%，由绿颖公司向房江湖公司支付销售代理费用。代理费的结算方式为房江湖公司介绍客户签署了《商品房买卖/购销/预售/销售合同》，并支付首付房款后予以结算（分两次结佣：首付超40%按照首付比例第一次结佣，尾款佣金待客户网签备案房贷后进行结佣）；代理费1个月结算1次；每批房源自开盘日起后一个月后，在每月初的第5个工作日内核对上月代理成功（指签订合同且收到全部房款）的金额进行核对，经双方盖章确认后，绿颖公司按约定计算代理服务费，经双方核对后盖章确认；房江湖公司在绿颖公司确认结算清单10个工作日内提供代理费发票，绿颖公司再以转账形式支付相应代理服务费等。该合同期限届满后，双方又续签了项目销售代理合同，委托代理期限为2009年6月1日起至2019年12月31日，其他内容均相同。后双方按约履行。期间，绿颖公司还数次出台分销激励政策，对激励时间内中介分销带访客户及当月成交房屋套数按不同档位在项目销售代理合同约定的基础上提高佣金点位。2019年3月1日至2019年12月31日期间，房江湖公司与绿颖公司经对账后签署成功销售确认单，成功销售确认单上载明了认购时间、成销时间、客户姓名、电话、房号、建筑面积、房屋总销额、收入点位，绿颖公司加盖公章予以确认。2020年1月8日，房江湖公司向绿颖公司出具催告函，载明：截至2020年1月8日，贵司应支付拖欠我司的佣金金额共计5688623元，希望贵司在接到本催告函后7个工作日内结清该笔款项等。后绿颖公司仅支付了部分款项。房江湖公司因催讨未果，遂诉至法院，并申请进行诉前财产保全，支付财产保全担保费6000元、诉前保全费5000元。上述事实，由项目销售代理合同、催告函及快递信息、成功销售确认单、分销激励政策、客户成交明细表、增值税专用发票、来访确认单及当事人陈述等证据在卷证实。关于代理服务费金额，房江湖公司主张代理服务费3033735.94元，绿颖公司仅认可代理服务费2085475元，双方存在争议金额948260.94元，具体为：1.绿颖公司认为因云客系统失效需要调减金额486246.44元。凋减原因是根据绿颖公司诉讼中提供的带看单对客户信息进行全面核实，发现在云客系统中显示18户客户信息无效，其中老客户12户、已过期6户，因此，无法确认在何种情况下签署了成功销售确认单。房江湖公司认为该18户客户的代理服务费已在成功销售确认单中确认，提供带看单只是为了便于法院对带看事实的审查，其中还包括其他已经支付完代理服务费和无效的带看单；且云客系统系绿颖公司使用，需要分销公司录入信息，绿颖公司在后台审核。一审法院经审查，认为该18户客户的信息、收入点位均已在成功销售确认单中双方予以确认，绿颖公司以18户客户信息无效要求调减金额486246.44元的意见，依据不足，法院不予采纳。2、绿颖公司认为因24户客户未达到付款条件需要调减金额414571.93元。房江湖公司认为其中1户客户已发放全款（主张全部代理服务费）、19户客户支付首付达到或超过40%（主张第一期代理服务费），5户客户首付未达到40%（基于不安抗辩权，主张第一期代理服务费）。诉讼中，房江湖公司承诺，如果后期出现退房等原因导致代理服务费应当退还的，房江湖公司同意予以退还。一审法院经审查，认为客户已支付全款或首付达到40%的部分，绿颖公司应当按约支付第一期代理服务费。对于首付未达到40%的部分，因双方的项目销售代理合同期限已届满，约定客户签署商品房买卖合同并支付首付款后进行结算，现虽然首付未达到40%，但绿颖公司应当按实际首付金额结算相应的代理服务费。诉讼中，房江湖公司承诺如果后期出现退房等原因导致代理服务费应当退还的则予以退还，故绿颖公司提出未达到付款条件需要调减金额414571.93元的意见，依据不足，法院不予采纳。3、绿颖公司认为1户客户最初由房江湖公司带看并成功销售，但之后由于付差价另换一套房，故应当调减金额16717.58元。房江湖公司认为该客户由其带看并成功销售，且在成功销售确认单中已经确认，不应调减金额。一审法院经审查，认为该1户本质系房江湖公司成功销售的客户，双方在成功销售确认单中已经确认，且绿颖公司并未结算原来房屋的代理服务费，故绿颖公司要求调减金额16717.58元的意见，依据不足，法院不予采纳。4、绿颖公司认为没有顾子晖购房人信息，故要求调减金额12000元。一审中，绿颖公司经核实，按照成功销售确认单上的房号，购房人姓名应为顾正晖，故不再要求调减金额12000元。5、绿颖公司认为有2户客户由于后期退房，需要下调前期佣金的计算点位，应调减金额18725元，但未提供相关依据。房江湖公司对此不予认可。一审法院经审查，认为绿颖公司要求调减金额18725元，但未提供相应证据，故法院不予采纳。综上，绿颖公司要求调减金额948260.94元的意见，依据不足，法院不予采纳。一审法院认为，房江湖公司与绿颖公司签订的项目销售代理合同，系当事人真实意思表示，依法成立有效。房江湖公司按约为绿颖公司提供房屋销售的代理服务后，绿颖公司应当支付相应代理服务费3033735.94元。绿颖公司要求调减金额948260.94元的意见，依据不足，法院不予采纳。房江湖公司主张的诉讼保全担保费、诉前保全费，系房江湖公司为维护自身权益支出的必要、合理的费用，法院予以支持。房江湖公司的诉讼请求，事实清楚，证据确实充分，法院予以支持。绿颖公司系败诉方，应负担法院诉讼费用。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四百零五条之规定，作出判决：绿颖公司应于判决发生法律效力之日起十日内向房江湖公司支付代理服务费3033735.94元、财产保全担保费6000元、诉前保全费5000元。案件受理费31070元减半收取为15535元（房江湖公司已预交），由绿颖公司负担，于判决发生法律效力之日起十日内直接支付给房江湖公司。双方对一审查明的事实均无异议，亦无新证据提供，本院对一审查明的事实予以确认。二审中，法庭询问绿颖公司，上诉所称的18户不是有效客户中12户老客户的来源及6户过期的原因、24户中首付未到40%的5户具体付款情况、2户是否已经实际退房，绿颖公司均未给予答复。以上事实有二审笔录在卷佐证。本院认为：双方签订的项目销售代理合同真实合法有效，应当按约履行各自的义务。房江湖公司在履行销售代理义务后，经与绿颖公司对账签署了成功销售确认单，其中列明了房屋的销售时间、房号、总销售额等，绿颖公司对此予以加章确认，故房江湖公司有权依据该成功销售确认单及合同约定向绿颖公司主张结算佣金。现房江湖公司对其盖章确认的成功销售确认单中的部分内容提出异议，对此应当举证证明。二审中，绿颖公司上诉所提异议与其一审中的主张相同，并未陈述新的事实、提供新的证据推翻上述成功销售确认单，故应自行承担举证不能的法律后果。对于18户不是有效客户、2户已经退房的主张，绿颖公司均未能举证证明，本院对其主张不予采信。对于24户中首付未到40%的5户，房江湖公司在一审时基于不安抗辩而按照首付40%的结算条件主张第一期的佣金，绿颖公司作为证据持有方，如果认为该5户在二审时首付仍未达到40%，能够且应当提供证据证明，但经法庭询问后仍未提供，应当承担举证不能的法律后果，本院依法认定房江湖公司的主张成立；对于另外的19户，房江湖公司根据购房者的付款情况分别主张结算佣金，符合合同约定，本院予以确认。对于1户自行换房，鉴于房江湖公司已经完成代理销售，并没有发生退房情形，在绿颖公司已盖章确认成功销售确认单的情况下，房江湖公司有权根据原房屋销售情况结算佣金。对于1户信息不一致，绿颖公司在一审中经核实确认后不再要求调减金额，二审中又主张该异议，违反了禁止反言原则，本院不予采信。综上，绿颖公司的上诉意见缺乏依据，本院不予支持。原审判决正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费31070元，由上诉人绿颖公司负担。本判决为终审判决。审判长 钱 斌审判员 李 杨审判员 景 鑫二○二○年十二月二十五日书记员 程夫栎