甘肃省平凉市中级人民法院民事判决书（2020）甘08民终1210号上诉人（原审原告、反诉被告）：平凉市德美商贸有限公司。法定代表人：田某。委托诉讼代理人:林某，甘肃正天合律师事务所律师。代理权限为特别代理。委托诉讼代理人：罗某，甘肃正天合律师事务所实习律师。代理权限为特别代理。被上诉人（原审被告、反诉原告）：甘肃戎都房地产开发集团有限公司。法定代表人：杨某，该公司总经理。委托诉讼代理人：张某，甘肃泫渊律师事务所律师。代理权限为特别代理。委托诉讼代理人：何某，甘肃泫渊律师事务所律师。代理权限为特别代理。上诉人平凉市德美商贸有限公司（以下简称德美公司）因与被上诉人甘肃戎都房地产开发集团有限公司（以下简称戎都公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服甘肃省静宁县人民法院（2020）甘0826民初1532号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月13日立案后，依法组成合议庭，经阅卷和询问当事人，对本案进行了审理。现已审理终结。德美公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，判令戎都公司返还德美公司支付购房款300万元，并支付自2016年9月16日至判决生效之日的占款利息；2.一、二审诉讼费用全部由戎都公司承担。事实与理由：一、德美公司与戎都公司之间没有签订书面合同，未形成事实合同关系。2016年8月31日支付50万元并非购房定金，而是德美公司表示的购房意图。双方之间对合同主要条款未达成一致协议，合同未成立，也未生效。一审法院认定合同成立，适用法律错误。二、双方在磋商过程中一直未就价款达成一致意见，付款方式、付款时间均未约定。一审法院判决德美公司支付剩余房款，没有任何证据支持。三、德美公司在一审中明确要求退款，已实际表明无法继续履行，且7号房屋已抵押给第三人，房屋权属存在重大瑕疵，事实无法履行。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，戎都公司应当退还已付购房款及利息，还应承担购房款一倍的赔偿责任。一审判决实际上支持了戎都公司的违法行为。四、本案双方争议很大，诉讼标的数额大，案件事实复杂。一审适用简易程序审理，不符合民诉法第一百五十七条的规定，程序明显错误。戎都公司辩称，一、双方就主要条款已经达成一致协议，房屋买卖合同成立。德美公司未支付剩余价款，构成违约。二、抵押权在11月份已经解除，房屋一直空置，随时可以交付并办理过户登记。房屋抵押不影响买卖合同效力。一审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。德美公司向一审法院起诉请求：1.判令戎都公司返还德美公司购房款370万元；2.判令戎都公司向德美公司支付自2016年9月16日至判决生效之日的占款利息499682.08元；3.案件受理费由戎都公司负担。一审法院认定如下事实：2016年8月31日，德美公司与戎都公司商议，德美公司购买戎都公司修建的戎都嘉苑7#、8#商铺。当日，德美公司向戎都公司支付50万元，戎都公司于2016年9月6日出具了收据，同时注明“戎都嘉苑7#、8#商铺（7#219.27㎡、8#342.64㎡）”。2017年1月17日，德美公司向戎都公司支付100万元购房款，戎都公司于2017年2月10日向其出具了收据，同时注明“戎都嘉苑商铺款（7号233.62㎡、8号373.19㎡）余款限于2017年5月30日缴清”。2017年5月10日，戎都公司以书面方式向德美公司发出《催款通知》称：“你公司于2016年9月6日订购了我戎都房地产开发公司修建的戎都嘉苑7号、8号门面（7号面积233.62平方米，单价16000元/平方米，8号面积373.19平方米，单价14000元/平方米）。订购时双方约定于2016年9月16日按一次性付清房屋价款7号为13600元/平方米，8号为12500元/平方米付清全部房款7842107元。截止目前，你公司仍未交清全部房款，限你公司在2017年5月30日前来我公司交清剩余房款，否则将按原价16000元/平方米和14000元/平方米计算房款。”2017年7月12日，德美公司向戎都公司支付150万元购房款，戎都公司出具了收据，同时注明“戎都嘉苑商铺款（7号233.62㎡、8号373.19㎡）余款5962580元限于2017年12月1日缴清。”2017年10月19日，戎都公司以挂号信的方式向德美公司发出催告函称：“你公司于2016年8月31日向我公司订购戎都房地产开发公司修建的戎都嘉苑7号、8号门面（7号面积233.62平方米，单价13600元/平方米，8号面积373.19平方米，单价12500元/平方米），并缴纳50万元定金。我公司于2016年9月6日向你公司出具了收到定金的发票，并口头约定于2016年9月16日签订书面合同，缴纳剩余房款。你公司没有履行口头约定，我公司于2017年5月9日向你公司发函要求你公司在2017年5月30日前缴清剩余房款，否则将按7号门面16000元/平方米和8号门面14000元/平方米计算房款。你公司收函后没有缴清剩余房款。现再次催告，限你公司在接函后的3日内与我公司签订书面合同并按第一次发函后约定的价格缴纳剩余房款，逾期不签订合同不缴纳余款，视为你公司放弃购房，口头合同解除，50万元定金不予退还，两间门面另行出售。”之后双方通过案外人吴某多次就房屋价款、付款方式及期限等事项进行协商，但未能达成一致意见。同时查明，双方协商过程中所称7#、8#商铺在静宁县不动产登记事务中心登记为静宁县城关镇东城区富康路西侧戎都嘉苑3幢1层商铺1室、2室。1室建筑面积232.96平方米，2室建筑面积372.13平方米。其中1室已抵押未注销，抵押权人为平凉市静宁成纪村镇银行股份有限公司北环路支行，债务履行时间为2019年12月23日至2020年12月23日。案涉房屋竣工时间为2016年8月11日。上述两间房屋的权利人均为戎都公司。本案在审理过程中，经一审法院现场核对，双方当事人对协商购买的房屋一致认可为位于××县、2室。一审法院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条规定：当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。德美公司与戎都公司商议德美公司购买戎都公司修建的戎都嘉苑两间商铺，双方对合同标的和数量达成一致意见并已经实际履行了部分合同内容，该房屋买卖合同合法有效，应受法律保护，双方应按照约定全面履行自己的义务。德美公司在收到戎都公司的催款通知后，向戎都公司支付部分房款，视为其对合同价款的认可。故对戎都公司要求继续履行合同，支付剩余房款的反诉请求予以支持。关于戎都公司要求德美公司支付利息的反诉请求，因其未提供相应的证据予以佐证，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、驳回平凉市德美商贸有限公司的诉讼请求；二、平凉市德美商贸有限公司于本判决生效后30日内支付甘肃戎都房地产开发集团有限公司剩余房款4，819，881元；三、驳回甘肃戎都房地产开发集团有限公司的其他反诉请求。本诉案件受理费40389元，减半收取20194.5元，由平凉市德美商贸有限公司负担；反诉案件受理费52476元，减半收取26238元，甘肃戎都房地产开发集团有限公司负担4462元，平凉市德美商贸有限公司负担21776元。二审中，各方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，本案当事人争议事项有三：一、房屋买卖合同成立与否以及效力问题；二、欠缺非必备条款的合同应如何补充和履行；三、戎都公司在双方协商补充合同条款期间将案涉房屋办理贷款抵押应否承担责任。分述如下：一、关于合同成立及效力问题。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条的规定，房屋买卖合同应当采用书面形式，以利于正常交易，避免产生纠纷。未采用书面形式订立房屋买卖合同，该合同并非未成立。《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条第一款规定：“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”本案中，双方当事人未采用书面形式订立房屋买卖合同，但据戎都公司向德美公司发出的书面催款通知可知，双方当事人对合同标的、数量、价格等必备条款已在第一次交付50万元定金时达成合意，并且德美公司此后又分两次支付价款共计250万元，履行了其部分义务。据此可以认定，德美公司与戎都公司之间的房屋买卖合同已经成立。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”本案当事人之间的房屋买卖合同，虽未采用书面形式，亦欠缺部分条款，但当事人已就主要条款形成一致意思表示，且合同内容不违反法律、法规的效力性强制性规定，应当认定为有效合同。德美公司关于合同未成立、未生效的上诉意见不能成立，本院不予支持。二、案涉合同应当如何履行。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条第二款规定：“对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定。”德美公司与戎都公司未就履行期限达成一致协议，双方对价格亦存有争议。一审法院根据戎都公司提供的催款通知中双方最初议定的价格以及房屋权属证书记载的面积认定房屋总价款并无不当。关于履行期限问题，包括价款支付和房屋交付及过户两个方面。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项的规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。本案双方当事人互负债务，德美公司应当支付剩余价款，戎都公司应当交付房屋并办理所有权转移登记。一审法院依戎都公司反诉请求判决德美公司履行支付剩余价款的义务，并确定了履行期限。德美公司在一审中以合同未成立为由请求返还已付购房款，经二审释明，德美公司未变更其诉讼请求。根据不诉不理的民事诉讼原则，对于戎都公司交付房屋、办理所有权转移登记义务的履行问题，双方当事人可自行协商解决。三、关于戎都公司以合同标的房屋办理贷款抵押的问题。合同成立且生效后，双方当事人均应全面履行自己的义务，不得随意变更或者解除。因双方对合同价款、履行期限始终未能达成一致协议，戎都公司在此期间将案涉房屋抵押办理贷款，确已构成标的物的权利瑕疵。经二审查明，该房屋抵押登记已被注销，对合同履行未产生实质影响。德美公司以此为由拒不履行其义务，其理由不能成立，本院不予采纳。关于德美公司提出一审适用简易程序审理本案存在错误的问题。经本院二审询问，当事人对一审认定事实并无异议，双方主要对法律适用问题存有争议。本案属于事实清楚、可适用简易程序审理的民事案件。德美公司的该项上诉意见亦不成立。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律基本正确，判决结果正确。一审未适用关于合同成立、生效及买卖合同履行的法律和司法解释规定，存在瑕疵，二审予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第四十四条第一款、第一百五十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费40389元，由德美公司负担。本判决为终审判决。审判长 穆 雯审判员 王晓良审判员 岳学敏二〇二〇年十二月二十一日法官助理 闫丽红书记员 刘 晶