文书内容淮安市清江浦区人民法院行 政 判 决 书（2020）苏0812行初330号原告盱眙县太和街道三塘社区居民委员会，住所地淮安市盱眙县太和街道香兰大道北侧。法定代表人许炎，职务主任。委托代理人郭龙盛，江苏宗泽律师事务所律师。被告盱眙县住房和城乡建设局，住所地淮安市盱眙县山水商务大厦7楼。法定代表人汪海，职务局长。委托代理人程增祥，该局协调配合科科长。委托代理人靳涛，盱眙县房地产管理所所长。被告盱眙县不动产登记交易服务中心，住所地淮安市盱眙经济开发区迎春大道企业服务大厦行政审批局二楼。法定代表人王志宏，职务主任。被告盱眙县自然资源和规划局，住所地淮安市盱眙县盱城镇燕山路1号。法定代表人郭茂，职务局长。出庭负责人陆忠，该局副局长。委托代理人李祖乾，该局工作人员。委托代理人朱苏宁，江苏引航律师事务所律师。第三人江苏鸿盛塑业有限公司，住所地淮安市盱眙经济开发区凹土科技园。法定代表人姚安华，职务执行董事兼总经理。破产管理人江苏益新律师事务所。法定代表人李凌飞，职务主任。原告盱眙县太和街道三塘社区居民委员会(以下简称“三塘居委会”)诉被告盱眙县住房和城乡建设局（以下简称“盱眙住建局”）、盱眙县不动产登记交易服务中心（以下简称“盱眙不动产登记中心”）、盱眙县自然资源和规划局（以下简称“盱眙自然资源局”）、第三人江苏鸿盛塑业有限公司（以下简称“鸿盛公司”）撤销房屋权属登记一案，由淮安市中级人民法院发回重审，本院于2020年7月27立案受理后，向被告、第三人送达了起诉状副本、应诉通知书及举证通知书。本院依法另行组成合议庭，于2020年10月13日公开开庭审理了本案。原告三塘居委会的委托代理人郭龙盛，被告盱眙住建局的委托代理人程增祥、靳涛，被告盱眙自然资源局的出庭负责人陆忠、委托代理人李祖乾、朱苏宁，第三人鸿盛公司破产管理人的法定代表人李凌飞到庭参加诉讼。被告盱眙不动产登记中心经本院传票传唤，未到庭参加诉讼,不影响案件审理。本案经合议庭评议，本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。2011年11月15日，盱眙县住建局向第三人鸿盛公司颁发了盱房权证盱城镇字第××号房屋产权证书。原告诉称：2011年2月21日，原告与第三人签订《资产转让协议》，约定原告将标准化厂房、办公楼、宿舍楼，占地20亩作价275万元转让给第三人。2018年7月11日，盱眙法院民事判决确认上述协议无效。2019年3月，原告在申请办理厂房、办公楼、土地的不动产证时，发现盱眙县住建局未经原告同意，在土地使用权未确认的情况下，违法为第三人颁发了盱房权证盱城镇字第××号房屋所有权证。因行政机关职权调整，现房屋登记职能由盱眙自然资源局履行。原告认为该颁证行为违法，给原告造成损害，请求判决：一、撤销盱眙住建局颁发的盱房权证盱城镇字第××号房屋所有权证；二、被告盱眙住建局、盱眙自然资源局承担连带责任；三、被告承担本案诉讼费用。为支持其诉讼主张，原告向本院提交如下证据：1、2011年2月11日资产转让协议一份；2、国家企业信用信息公示系统打印件二份；3、盱眙法院（2018）苏0830民初3543号民事判决书、第三人鸿盛公司出具的证明。上述证据证明原告和第三人签订的资产转让协议，被人民法院确认为无效，第三人将涉案的厂房、办公楼及土地交还给原告，原告在申请办理不动产证时，发现已经由第三人通过被告的违法行为取得了房屋所有权证。4、盱房权证盱城镇字第××号房屋所有权证复印件一份，证明该房产证由被告违法办理，应予撤销。被告盱眙自然资源局辩称：一、原告的起诉超过法定起诉期限。原告在2011年与第三人签订的转让协议，处置了自己的房产，并非是租赁给第三人。原告对第三人办理房产证的事实是明知的。原告的上级主管单位古桑乡人民政府在办理房产证登记过程中，为第三人出具了书面的《承诺书》和《证明》。原告诉称直到2019年才发现涉案房屋被登记在第三人名下，不符合事实。其应当在原房管部门的登记行为发生时，就已经知道该事实。原告现在提起行政诉讼，已经超过了一年的起诉期限。二、原房管部门的房屋登记是按照会办纪要的相关规定办理。三、抵押权人的法律权益应得到法律保护。案涉房产已经被第三人抵押给银行，抵押权属于善意取得，应予保护。如原告认为其合法权益受到侵害，应当向第三人要求赔偿，而不是撤销房产证。四、案涉房产已为生效裁判所羁束。案涉房产已因法院生效的执行裁定而被查封，应当驳回原告起诉。五、原告与第三人签订的《资产转让协议》，经法院判决确认无效。但未涉及无效后财产如何返还。不能以此推断原告对房屋享有权利。且该房屋已经设定了案外人的抵押权。原告与办证行为不具有行政法上的利害关系。综上，请求法院裁定驳回原告起诉。被告盱眙自然资源局在法定期限内提交了以下证据：1、不动产登记簿信息查询结果，证明涉案房产已被第三人鸿盛公司用作抵押，后被法院查封。2、鸿盛公司申请房屋登记的相关材料：（1）盱眙县房屋登记申请书、盱眙县房屋登记审核表、淮安市房屋状况表、盱眙县房地产测绘中心房屋面积测量调查表、房屋面积测绘报告、委托书，证明原房管部门依据第三人申请，按照会办纪要的规定，对申请的涉案房产进行现场测量，确定登记面积，进行登记发证。（2）盱眙县人民政府办公会议纪要[2011]20号、企业投资项目备案通知书，证明原房管部门登记是根据县政府的会办纪要实施登记，同时会办纪要的要求是企业申请人必须取得房屋产权，本案产权是原告在2011年进行资产转让给本案第三人，所以第三人取得房屋所有权。（3）乡镇工业集中区企业办理产权证申请表、承诺书、古桑乡人民政府证明、第三人鸿盛公司用地红线图、平面规划图、投资协议书，证明原告将涉案房产转让给第三人时，经过了古桑乡人民政府同意，面积由红线图和平面规划图证明，其权属来源明确。被告盱眙住建局辩称：自2016年6月1日起，盱眙住建局××房屋登记发证职能××至××盱眙县国土局。盱眙住建局不是适格被告，请求法院驳回原告对盱眙住建局的起诉。被告盱眙住建局在法定期限内提交了盱政发〔2016〕20号《盱眙县人民政府关于在盱眙县实施不动产统一登记的通告》，证明其房屋登记发证职能已经划转。被告盱眙不动产登记中心未答辩、未举证。第三人鸿盛公司述称：同意被告盱眙自然资源局答辩意见，请求驳回原告的诉讼请求。第三人鸿盛公司当庭提供了江苏省盱眙县人民法院（2019）苏0830破19号民事裁定书、决定书，证明第三人在2019年12月23日已经被盱眙县法院裁定受理破产，进入破产清算程序，并指定江苏益新律师事务所为破产管理人。经庭审质证，结合当事人的陈述、辩论意见，本院认定以下案件事实：2011年2月11日，鸿盛公司（曾用名江苏宏盛塑业有限公司）与原告三塘居委会(甲方)签订一份《资产转让协议》。该协议约定：甲方将其标准化厂房转让给乙方，转让的资产包括标准化厂房两幢约2400平方米、办公楼、宿舍楼960平方米、混凝土地坪1900平方米、值班室、砖砌围墙、栏杆围墙、下水道、电动大门、配电房及电力设施一套、自来水设施一套；土地20亩，不足部分由乙方按每亩600元向甲方租赁，租期50年，甲乙双方协调尽快争取土地指标为乙方办理土地使用权证和房产证，办理过程中涉及土地出让金由乙方负责支付；房产价格为275万元，自协议签订之日起60日内一次性付清。协议签订后，原告将约定的房屋等资产移交给第三人鸿盛公司，但约定的20亩土地未全部交付，鸿盛公司分两次支付给原告转让款100万元。2011年11月15日，鸿盛公司向原盱眙房产部门申请办理案涉房屋的所有权初始登记，递交了《盱眙县房屋登记申请书》、房屋面积测绘报告、盱眙县古桑乡人民政府出具的涉案房产系第三人公司自建的证明，第三人与盱眙县古桑乡人民政府签订的投资协议书、企业投资项目备案通知书、盱眙县人民政府办公会议纪要[2011]20号《关于乡镇工业集中区部分企业办理房产所有权证相关事项的会办纪要》等，申请办理涉案房产的所有权初始登记。上述《会办纪要》的主要内容是：一、参照现经济技术开发区对部分土地使用手续正在陆续办理中的企业，适度放宽产权证办理条件的做法，对乡镇工业集中区符合相关条件的企业在尚未领取土地使用权证书的情况下，县住建局可先行办理房产所有权证，待土地使用权证领取后再完善相关手续。二、企业办证时需提供下列资料：1、发改委的立项批文或项目备案通知书。2、投资协议书。3、企业所在地乡镇人民政府批准的企业建设规划图。4、由乡镇人民政府出具的企业自建或购买的厂房证明。5、有资质机构出具的厂房质检报告或质检鉴定书，或者企业法人和引资单位共同出具的房屋质量承诺书。6、经信委出具的企业运行情况审核证明表：（1）企业营业执照、税务登记、企业代码；（2）厂房建筑面积1000平方米以上；（3）固定资产投入500万元以上；（4）上年度实现开票销售1000万元以上或本年度开票销售按上述标准达序时；（5）年度实现增值税入库20万元以上或本年度连续半年月均达2万元以上。三、对已取得部分土地使用权的企业优先办理、办证的企业主要为乡镇工业集中区规划区范围内符合条件的企业，工业集中区以外的企业原则上不在办理范围。2011年11月15日，盱眙县住建局根据上述会议纪要的精神，按照当时先登记后完善的要求，向第三人鸿盛公司颁发了盱房权证盱城镇字第××号房屋产权证书。2013年12月4日，第三人鸿盛公司将案涉房屋抵押给江苏江阴农村商业银行股份有限公司盱眙支行借款66万元。目前仍处于抵押状态。自2017年2月起，涉案房屋因诉讼被盱眙法院三次查封，现仍在查封期限内。2018年7月11日，原告诉至盱眙县人民法院，请求确认其与第三人签订的上述转让协议无效。盱眙县人民法院于2018年9月27日作出生效民事判决，确认因涉案土地为集体土地，原告与第三人签订的转让协议违反了国家强制性规定，转让协议无效。2019年3月1日，第三人鸿盛公司出具《证明》，载明：“因我公司经营不善，现已停产，人民法院也判决合同无效，我公司自愿将标准化厂房两幢约2400平方米，办公楼、宿舍楼960平方米，门卫值班室24平方米，电力设施等及围墙内所有租赁时的财产，占地20亩交还给盱眙县太和街道三塘社区居民委员会。”另查明：2019年12月23日，经盱眙县法院裁定，鸿盛公司进入破产清算程序。盱眙县法院于2020年1月18日作出决定书，指定江苏益新律师事务所为管理人。因部门职能调整，房屋产权登记职能于2016年从盱眙住建局调整至盱眙国土资源局，后调整至盱眙自然资源局。原告在2019年3月申请办理案涉不动产产权证时发现，案涉房屋所有权已登记在第三人名下。原告不服，于2019年6月19日向本院提起诉讼，本院于2019年12月19日作出（2019）苏0812行初282号行政裁定书，以原告与被告向第三人鸿盛公司颁发房产证的行政行为之间不具有利害关系为由，裁定驳回原告的起诉。原告上诉后，中院认为，虽盱眙县法院确认《资产转让协议》无效的民事判决，未涉及无效后财产如何返还的问题，但涉案土地、厂房以及相关附属设施系由原告转让给鸿盛公司，且原属三塘居委会农民集体所有，鸿盛公司在协议被确认无效后将相关的厂房、办公楼交还给三塘居委会。三塘居委会与颁发涉案房产证的行为之间存在利害关系，一审法院认为三塘居委会与房屋登记部门向鸿盛公司的颁发产权证的行政行为之间不具有行政法上的利害关系，并据此裁定驳回起诉不当。裁定撤销（2019）苏0812行初282号行政裁定，发回本院继续审理。案件审理中，原告撤回了对盱眙不动产登记中心的起诉。本院认为，《不动产登记暂行条例》第六条第二款规定，县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款规定，行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。根据上述规定，盱眙住建局因职权变更，不再履行不动产登记职责，应驳回原告对盱眙住建局的起诉。原告要求盱眙住建局承担责任，没有依据。盱眙自然资源局现负责辖区内的不动产登记工作，是本案的适格被告。原告在审理中撤回了对被告盱眙不动产登记中心的起诉，本院予以准许。《房屋登记办法》第三十条规定，房屋所有权初始登记应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。根据《房屋登记办法》第十九条的规定，房屋登记机构在办理房屋所有权初始登记时，应当实地查看。本案中，被告举证材料中没有房屋己竣工证明，没有建设用地使用权证明，建设工程规划许可证证号为空。被告仅依据古桑乡人民政府出具的证明和会议纪要，对涉案房屋进行登记，缺乏事实依据，登记程序亦不符合规定。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定：“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。”《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权，原所有人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”据此，当事人善意取得抵押权的，与善意取得所有权具有同样的法律后果。抵押权系受法律保护的其他物权之一，抵押权因被担保债权的成立而成立，亦因被担保债权的消灭而消灭。因涉案房屋登记在第三人名下，第三人向银行借款，以涉案房产作抵押，并设立抵押登记。银行所取得的抵押权属于善意取得，应受法律保护。因抵押权未消灭，且涉案房屋处于查封状态，故原告要求撤销盱房权证盱城镇字第××号房屋所有权证，不予支持，但应依法确认原登记行为违法。综上，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第二款第一项之规定，判决如下：一、确认被告盱眙县自然资源和规划局（盱眙县住房和城乡建设局）于2013年11月15日向第三人江苏鸿盛塑业有限公司颁发盱房权证盱城镇字第××号房屋所有权证的行政行为违法。二、驳回原告盱眙县太和街道三塘社区居民委员会其他诉讼请求。本案案件受理费50元，由被告盱眙县自然资源和规划局负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，账号：62×××67）。（此页无正文）审 判 长  邹晓琴人民陪审员  高东生人民陪审员  卢正慧二〇二〇年十二月十八日法官助理顾羽书记员胡琪附：相关法律依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第二款行政行为有下列情形之一，不需要撤销或者判决履行的，人民法院判决确认违法：（一）行政行为违法，但不具有可撤销内容的；……