广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初15307号原告：深圳市鼎瞻装饰工程有限公司，住所地深圳市宝安区西乡街道臣田社区宝田二路**雍华源栋1905，统一社会信用代码91440300M5F63B78R。法定代表人：吴展坤，副总经理。委托代理人：梁特，广东淳锋律师事务所律师。被告：深圳市天通万年房地产开发有限公司，住所地深圳市宝安区西乡街道凤凰岗社区凤凰岗路**，统一社会信用代码91440300078011754N。法定代表人：吴烈荣，总经理。委托代理人：凌正琦，广东华商律师事务所律师。委托代理人：邓伟鸿，广东华商律师事务所实习律师。原告深圳市鼎瞻装饰工程有限公司与被告深圳市天通万年房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年12月2日公开开庭进行了审理。原告法定代表人吴展坤、委托代理人梁特、被告的委托代理人凌正琦、邓伟鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2019年9月29日原告与被告签订了《商铺租赁合同》，原告承租由被告合法拥有或者享有合法经营管理权的位于深圳市宝安区，合同4.1约定“该商铺暂定于2019年11月1日前交付，具体交付日期以附件6甲方书面通知（时间在后者）为准”及合同4.4.2约定“因甲方原因迟延交付的，租赁期限、免租期限（如有）、交付日均顺延至自商铺实际交付之日起算，租金等费用计算周期亦相应顺延。甲方迟延交付超过90日的，乙方有权解除合同并书面通知甲方。甲方应自收到书面通知之日起5个工作日内无息退还已收取的乙方租金、租赁保证金等款项。除此之外，甲方不承担任何赔偿责任或违约责任。”截止2020年3月4日，被告仍未能交付商铺，延迟交付已超过90日，原告于2020年3月4日通过顺丰快递向被告寄出《解除合同告知书》，决定解除与被告签订的《商铺租赁合同》，并要求被告在收到原告书面通知书之日起5个工作日内将原告交付的款项人民币109367元退还至指定银行账户。该通知书被告已于2020年3月5日签收。至今被告仍未退回相关款项。综上，因被告的违约行为，原告已与被告解除租赁合同关系，被告拒不退还租赁保证金的行为已严重侵犯了原告的正当权益。因此，原告为维护自身的合法权益，故向法院起诉，请求依法判令：1、被告向原告返还租赁保证金人民币109367元；2、被告承担本案的所有诉讼费用。庭审中，原告增加诉讼请求：确认原、被告签订的商铺租赁合同于2020年3月5日解除；此外，原告明确其第一项诉讼请求的租赁保证金人民币109367元中除了租赁保证金，还包括首月租金、物业管理费、水电押金、装修保证金，原告对该项诉讼请求予以变更。被告答辩称：1、被告交付房屋未逾期，原告无权单方解除合同；2、被告确定交付日为2020年3月6日，是由于受到不可抗力的影响，依法无需承担民事责任；3、原告在交付日后未按合同约定履行合同，被告依据合同约定有权解除合同，不予退还原告已付的租赁保证金、首期租金、水电押金。经审理查明，原、被告双方于2019年9月29日签订《商铺租赁合同》，约定被告将其合法拥有或享有合法经营管理权的位于广东省深圳市宝安区出租给原告作为家装展示馆使用，主要经营品牌家装建材经销项目，建筑面积合计118.7平方米，租赁期限为2年（含装修免租期、经营免租期），具体起算日期（交付日）以附件6被告书面通知（时间在后者）为准，被告给予原告1.5个月装修／经营免租期，起始租金为人民币235元／月／平方米，月租金为人民币27895元，物业管理费为人民币3561元／月，原告应于合同签订后2日内向被告支付首月租金人民币27895元、租赁保证金人民币62911元（含2个月租金和物业管理费），应于商铺交付日前缴纳装修保证金人民币10000元和水电押金人民币5000元；合同第4.1条约定该商铺暂定于2019年11月1日前交付，具体交付日期以附件6甲方书面通知（时间在后者）为准；第4.4.1条约定原告于交付日后超过15日仍未进场装修的，被告有权解除本合同，不予退还租赁保证金、首期租金、水电押金，并收回该商铺另行出租；第4.4.2条约定因被告原因延迟交付的，租赁期限、免租期限、交付日均顺延至自商铺实际交付之日起算，租金等费用计算周期亦相应顺延，被告延迟交付超过90日的，原告有权解除本合同并书面通知被告，被告应自收到书面通知之日起5个工作日内无息退还已收取的租金、租赁保证金等款项。合同签订后，原告于2019年10月10日通过银行转账向被告支付人民币50000元，于2019年10月12日通过银行转账支付人民币59367元。另查明，2020年3月4日原告向被告快递发出《解除合同告知书》，以被告延迟交付商铺超过90日为由解除商铺租赁合同，并要求被告返回其交付的款项人民币109,367元，被告于2020年3月5日上午9时许签收了快递。2020年3月5日被告向原告快递发出《凤凰天誉华府商铺交付通知书》，告知原告将于2020年3月6日将商铺交付给原告，要求原告于该日办理接铺手续，原告于2020年3月8日签收了快递。2020年3月18日被告向原告快递发出《关于督促凤凰天誉华府1层07/08商铺承租人7日内办理进场手续的催告函》，告知原告收到该函件之日起7日内办理进场手续，如2020年3月21日前未办理进场手续，被告有权解除租赁合同，原告于2020年3月19日签收了快递。2020年3月27日被告向原告快递发出《关于督办进场手续的再次催告函》，督促原告办理进场手续，原告于当日签收了快递。2020年4月7日被告向原告发出《关于凤凰天誉华府商铺租赁合同的说明及解除合同告知函》，告知原告因原告的违约行为，双方签订的租赁合同自函件送达之日起解除，原告于2020年4月8日签收了快递。再查，被告于2020年7月10日取得了涉案商铺的不动产产权证，证号分别为粤（2020）深圳市不动产权第0141934号和粤（2020）深圳市不动产权第0141928号。以上事实，有《商铺租赁合同》、中国民生银行个人账户对账单、《解除合同通知书》、顺丰快递单及查询单、《凤凰天誉华府商铺交付通知书》、《关于督促凤凰天誉华府1层07/08商铺承租人7日内办理进场手续的催告函》、《关于督办进场手续的再次催告函》、《关于凤凰天誉华府商铺租赁合同的说明及解除合同告知函》、快递单及快递查询截图以及庭审笔录等证据为证，足以认定。本院认为，原、被告双方签订《商铺租赁合同》是真实意思表示，被告已于2020年7月取得涉案商铺的产权，故该合同合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行合同义务。本案的争议焦点在于被告是否构成延迟交付，原告是否因此享有解除合同的权利。涉案租赁合同明确约定商铺暂定于2019年11月1日前交付，具体交付日期以附件6甲方书面通知（时间在后者）为准，被告延迟交付超过90日的，原告才有权解除本合同。原告称被告的销售人员承诺交付日期不超过2019年10月25日，为证明其主张，原告提交了其于销售人员的微信聊天记录为证，被告对该证据不予认可。本院认为，即使该微信聊天记录是真实的，原告亦未提交证据证明销售人员有权代表被告对合同的重要内容即交付时间作出与合同约定不同的承诺或者变更，原告应当承担举证不能的不利后果。被告提交的《凤凰天誉华府商铺交付通知书》证明其书面通知原告的交付日期为2020年3月6日，按照合同的约定，若被告自2020年3月6日起90日内未向原告交付商铺，原告才享有解除合同的权利。因此，原告诉请确认双方之间的租赁合同因被告延迟交付构成违约而于2020年3月5日解除，没有事实和合同依据，本院不予支持。2020年3月被告多次向原告发送交付商铺及要求办理进场手续的通知，原告均未办理相关手续，构成违约；鉴于原告的违约行为，被告于2020年4月8日向原告送达了解除合同告知函，双方之间的商铺租赁合同自当日解除，按照合同约定被告有权不予退还租赁保证金，故原告诉请被告退还租赁保证金缺乏事实和合同依据，本院不予支持。关于原告已交付的2个月物业管理费、水电押金、装修保证金、首月租金。本院认为，物业管理费、首月租金属于因使用商铺、被告提供物业管理服务而产生的费用，水电押金和装修保证金更是对于水电使用和装修的担保，本案中因涉案商铺并未实际交付给原告使用，上述费用均未实际发生，也没有水电使用和装修的事实发生，无须担保，故上述费用被告应予以退还。虽然涉案的《商铺租赁合同》约定在原告违约的情况下被告无须退还，但该合同系被告提供的格式合同，上述费用等不予退还明显有违公平原则，亦与房屋租赁的惯例不符。根据本案案情，本院认为被告没收原告金额等于2个月租金的租赁保证金已足以弥补被告的损失，故酌情认定被告应退还原告物业管理费人民币7,121元（62,911元-27,895元/月×2个月）、首月租金人民币27,895元、水电押金人民币5,000元、装修保证金人民币10,000元，合计人民币50,016元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告深圳市天通万年房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向原告深圳市鼎瞻装饰工程有限公司退还已缴纳的物业管理费人民币7,121元、首月租金人民币27,895元、水电押金人民币5,000元、装修保证金人民币10,000元，合计人民币50,016元；二、驳回原告深圳市鼎瞻装饰工程有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币2,488元，由被告深圳市天通万年房地产开发有限公司负担人民币1,138元，由原告深圳市鼎瞻装饰工程有限公司负担人民币1,350元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 刘  艳  艳二〇二〇年十二月二十六日书记员 李华敏（兼）书记员 蓝  蔓  舒附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。