山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁10民终3332号上诉人（原审被告）：王培范，男，1956年5月12日出生，汉族，住威海临港经济技术开发区(苘山镇派出所对面)。委托诉讼代理人：丁文军，山东明威律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马立进，男，1972年6月29日出生，汉族，住威海市文登区。委托诉讼代理人：姜英焕，山东隆润律师事务所律师。上诉人王培范因与被上诉人马立进建设用地使用权纠纷一案，不服山东省威海市环翠区人民法院（2020）鲁1002民初4332号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王培范上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回马立进的诉讼请求。事实和理由：1.案涉土地系以苘山镇政府欠付王培范的部分工程款抵顶而来，用途是建筑和举办苘山幼儿学校，后马立进及王某1均与王培范协商在案涉土地上做生意，因马立进母亲及王某1均下岗，王培范为照顾其二人生活同意上述要求。1999年王培范与马立进、王某1协商共同出资18万元在案涉土地上建设三栋小楼，每人一栋。其中王某1出资4万元支付工人工资，王培范出资购买水泥、木材、钢筋，马立进出资购买铝合金材料及部分钢筋，后因三方发生争执，剩余小部分工程由三方各自施工，上述房屋均未办理房产证；2.建房过程中，王培范告知马立进及王某1案涉土地用途系教育用地，王培范仅能提供土地使用，日后遇政府或者是王培范开发，马立进及王某1需无条件服从拆迁规定，马立进及王某1表示同意；3.王培范的前妻李仁芬经常与王某1发生争执，王某1要求王培范签订假协议将案涉土地转让给王某1，王培范与王某1于2000年8月21日在见证人王某2、朱某、刘某的见证下签订将案涉土地将转让给王某1的协议书，该协议书系虚假协议，马立进亦要求王培范出具与王某1相同的协议，故王培范于同日向马立进出具了案涉协议书，日期系马立进故意打印为2000年7月25日，该协议书亦为虚假协议，且该协议书原为手写，后由马立进打印，马立进打印时私自更改了协议内容，王培范未仔细查看内容即签字确认，亦是因为该协议书为虚假协议，故王培范一直未向马立进索要协议中约定的土地转让款；4.案涉协议书签订时王培范尚未取得土地使用权证，且该土地用途是教育用地，王培范于2007年办理了土地使用权证，用途亦是教育用地，教育用地不得用于其他用途，亦无法转让，即使王培范与马立进签订的协议书系真实存在，该协议书亦属于无效协议，一审法院依据上述虚假协议认定转让土地的四至及面积有误；5.王培范不欠付马立进工程款，且马立进一审亦未要求确认案涉房屋工程款与土地转让款进行抵顶，一审法院认定有误。马立进辩称，王培范与马立进签订的案涉协议是双方当事人的真实意思表示，且根据一审查明的事实，王培范未向马立进支付案涉房屋的工程款，该工程款应与土地转让款进行抵顶，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。马立进向一审法院起诉请求：1、依法判令马立进、王培范之间的协议书有效，案涉房屋及土地归马立进所有；2、判令王培范协助马立进办理案涉土地使用权的过户手续。一审法院认定事实：王培范系马立进舅舅。1997年3月18日，王培范与苘山镇政府签订合同书一份，合同书约定苘山镇政府向王培范提供土地使用权以举办苘山幼儿学校。合同附件约定苘山幼儿学校由苘山镇政府为王培范提供土地12亩，每亩2万元，土地、房屋的确权、土地证、准建证等所有证件办理，均由苘山镇政府负责，一切手续费用均在2万元的土地款之内。土地权和房屋权属于王培范个人所有。签订上述合同后，王培范在驻地的土地上建设苘山儿童乐园。此外，马立进、王培范及王培范妹妹王某1还在上述土地上建设了三栋二层小楼。马立进、王培范对建楼过程中，马立进提供人工及部分材料、王某1向马立进支付40000元款项、王培范未支付工程款的事实无异议，双方有争议的事实为：马立进主张建楼过程中所有建材都由马立进提供，王培范则主张自己提供水泥、钢筋、木材等材料。三栋二层小楼建成后，其中两栋分别由王某1、马立进占有使用，后马立进将房屋出租至今，租金由马立进收取。2000年7月25日，马立进与王培范及王培范之子王英伟就上述二层小楼签订协议书一份，协议书约定王培范将位于儿童乐园楼南部分土地所有权转让于马立进，由马立进在该土地上承建两层小楼一栋，小楼东至楼东地基，西至中韩路东侧花坛石，东西总长26.1米，小楼南至二楼南阳台外侧、北至姜宗芳楼南地基轴线，南北总长8.2米，共计214.02平方米。土地所有权转让价值25000元，由马立进签订协议之日一次性付给王培范，以后如有争议，有此协议作证。除马立进、王培范及王英伟外，协议另有王某2、朱某、刘昌彬作为公证人签字。诉讼过程中，王培范主张马立进至今未支付转让款，双方协议已经作废，马立进主张其已通过为王培范建设三栋二层小楼的方式支付了转让款25000元。此外，王英伟称签订协议时，其年龄尚小，父亲王培范为让其知道此事才签字，协议由王培范说了算。2007年，王培范与其前妻李仁芬离婚后，就上述土地使用权进行分割，并各自就取得部分办理土地使用权证，登记在王培范名下。登记在王培范名下的土地使用权证号为文国用（2007）第030036号，土地用途为教育，使用权类型为出让，使用权面积5940平方米。上述马立进、王培范协议书中约定的二层小楼土地使用权在王培范土地使用权证范围内。一审法院认为，当事人应当按合同约定全面履行各自义务，本案中，马立进、王培范签订的协议书系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效协议。王培范主张其本意是马立进可以使用土地，但无处分权，该主张与合同约定明显不符，一审法院对该主张不予支持。签订协议后，马立进虽未直接支付转让款25000元，但是从马立进为王培范建设二层小楼时提供人工及部分建材，王某1向马立进支付40000元款项来看，王培范应向马立进支付工程款，但实际未支付。此外，如马立进确实欠付转让款，王培范却多年来未主张权利，且将协议书约定的房屋、土地交由马立进使用至今近二十年，不符合常理。综合分析，马立进主张其通过为王培范建房的方式支付转让款25000元具有高度盖然性。当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行等违约责任。现马立进请求王培范履行合同义务，符合法律规定，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、确认马立进与王培范于2000年7月25日签订的协议书有效；二、待具备办理过户条件后30日内，王培范协助马立进办理驻地土地使用权过户登记手续（四至为东至马立进所用二层楼的东地基，西至中韩路东侧花坛石，东西总长26.1米，南至马立进所用二层楼南阳台外侧、北至姜宗芳楼南地基轴线，南北总长8.2米，上述四至不超出文国用（2007）第030036号土地使用权证范围）。案件受理费50元，由王培范负担。二审中，王培范申请证人王某1出庭作证，王某1称为避免与王某1前妻李仁芬的纠纷，其与马立进签订一份土地转让协议，该协议系虚假协议，马立进与王培范签订的协议书亦是虚假协议。经质证，王培范认为王某1的证人证言可证实案涉协议中约定的土地转让非王培范的真实意思表示，该协议对双方当事人均不发生法律效力。马立进认为王某1的证人证言不属实，王某1在与马立进的通话录音中陈述其对案涉土地转让事宜不清楚，该陈述与其庭审中的证人证言不一致，且王某1系王培范之妹，与本案存在利害关系，其证人证言不应被采纳。另，本院依职权至威海临港区管委会建设局及威海市国土资源局临港分局土地利用科就案涉土地的性质及分户办理情况进行调查。威海市临港区管委会建设局出具的证明显示根据城市用地分类，案涉土地一部分属于商业用地，另一部分属于二类居住用地。威海市国土资源局临港分局土地利用科工作人员口头答复称从案涉土地相关材料看无法确认该土地是否可以办理分户，需有关部门实地勘察后才能予以确定。经质证，王培范对威海临港区管委会建设局出具的证明的真实性没有异议，但该证明无法证实案涉土地的性质可依据王培范的申请发生变更，土地变性需政府统一规划，对于威海市国土资源局临港分局土地利用科的答复，王培范表示不清楚，案涉协议系虚假协议，且该协议中约定土地所有权的转让违背法律规定。马立进对威海临港区管委会建设局出具的证明的真实性没有异议，案涉土地现性质为非教育用地，可以交易，且案涉土地系王培范以出让方式取得，可以进行转让，对威海市国土资源局临港分局土地利用科的答复没有异议，如办理分户，需王培范提交相应的手续。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第二条规定，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地，土地使用权可以依法转让。本案中，王培范与马立进签订的协议中虽表述为对土地所有权进行转让，但因土地所有权属于国家，个人无权对土地所有权进行处分，仅能就土地使用权进行转让，故双方约定的实质是王培范将案涉土地中部分土地的土地使用权转让给马立进。王培范主张案涉协议系为逃避与李仁芬的纠纷签订的虚假协议，但对该主张仅有证人王某1的证人证言予以证实，而王某1系王培范之妹，亦与案涉土地存在关联，故在无其他证据予以佐证的情况下无法认定该协议系虚假协议。同时，王培范在一审中认可案涉土地转让协议系双方当事人的真实意思表示，仅表示该协议因马立进未支付土地转让款而属于淘汰协议，现又主张该协议系虚假协议，与此前陈述的双方之间的法律关系明显相悖，故王培范该主张理由不当，证据不足，本院不予支持。案涉土地使用权证显示该土地系王培范以出让方式取得，土地性质现为商业用地及二类居住用地，故王培范与马立进之间就案涉土地使用权进行的转让行为不违反法律、行政法规的强制性规定，据此应认定王培范与马立进签订的协议书合法有效。至于土地转让款的支付问题，双方在协议书中未约定以工程款抵顶土地转让款，马立进亦认可其未直接向王培范支付土地转让款，故现有证据无法证实马立进已履行付款义务，一审法院认定有误，本院予以纠正。另，案涉土地暂不具备办理分户条件，现无法直接办理土地使用权转移登记手续，一审法院判令王培范协助马立进办理案涉土地使用权过户登记手续有误，本院予以纠正，马立进可待条件具备时另行处理土地使用权转移登记事宜。因马立进未提交证据证实其已向王培范支付土地转让金，故其对案涉土地使用权所享有的权益仅系基于双方之间土地转让协议而产生的债权权益，而非物权权益，且案涉土地上的房屋亦未办理相应审批手续，不符合物权确认之法定形式要件，不能径行确权，故马立进要求确认案涉土地及房屋归其所有的诉请无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，王培范的上诉请求部分成立，应予支持。本院依照《中华人民共和国土地管理法》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持威海市环翠区人民法院（2020）鲁1002民初4332号民事判决第一项，即（一）确认马立进与王培范于2000年7月25日签订的协议书有效；二、撤销威海市环翠区人民法院（2020）鲁1002民初4332号民事判决第二项；三、驳回马立进的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，由王培范负担25元，马立进负担25元；二审案件受理费100元，由王培范负担50元，马立进负担50元。本判决为终审判决。审判长 蒋 涛审判员 于大海审判员 张丽萍二〇二〇年十二月二十三日法官助理孟佳宁书记员江嘉鑫