广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终20930号上诉人（原审原告）：蔡伟林，男，汉族，1986年6月16日出生，住广东省汕尾市陆丰市。委托诉讼代理人：李茂淑，广东法牛律师事务所律师。委托诉讼代理人：林远蓁，广东法牛律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：周清华，男，汉族，1988年7月10日出生，住广东省梅州市兴宁市。委托诉讼代理人：吴耿盛，广东鹏星律师事务所律师。原审第三人：赵延军，男，1971年9月5日出生，住广东省深圳市龙岗区。上诉人蔡伟林因与被上诉人周清华、原审第三人赵延军合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2020）粤0307民初7959号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人蔡伟林上诉请求：1、依法撤销（2020）粤0307民初7959号民事判决，依法发回原审人民法院重审或在查明事实基础上依法改判；2、判令一审、二审的诉讼费由周清华承担。事实与理由：一、一审法院未查明案件中签订的合同是否属于有效合同的事实，从而作出错误判决。蔡伟林与周清华因店铺经营转让发生纠纷，周清华仅以不到4个月的租赁店面租期换取蔡伟林24万元的转让费，蔡伟林与周清华之间没有签订相关转让协议，仅在第三人与周清华原《厂房租赁合同》中把承租方变更为蔡伟林。涉案店面位于深圳市龙岗区店铺，该涉案物业并没有产权证书，为未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建造的房屋，不符合出租条件，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，承租人签订的租赁合同无效。一审法院在未查明涉案店面转让合同的合法性基础土就驳回蔡伟林的诉讼请求，属于交易基础合同是否有效都不清的情况下作出判决，属于事实查明不清，适用法律错误。因涉案店面为未取得建设工程规划许可证而违规建造的房屋，没有相应的产权证书，应当适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”因此，原第三人与周清华签订的租赁合同无效，进而该蔡伟林与周清华在该租赁合同上变更承租主体的行为无效。周清华应当返还蔡伟林支付的店面转让费。周清华与蔡伟林在微信中聊天提到蔡伟林做三年就可以把钱挣回来，因此，蔡伟林与周清华双方的合意是该店面最低可以做三年以上。客观事实是该店面经营不到5个月就被村委强行收回。周清华存在严重的过错及错误的引导导致蔡伟林做出来错误的判断。根据常识，任何一个正常人都不可能转让一个只能做四个月的的店面就支付了24万元的巨款。对于一审法院认为双方签订期限为三年没有证据证明，对该认定有异议，周清华认可了双方签订的合同是做三年的，第三人也确认蔡伟林和周清华的合同可以做三年。周清华也将可以做三年的消息发给蔡伟林，该事实充分证明了双方签订的转让合同的意向是三年。综上，蔡伟林认为一审法院在未查明案件事实、适用法律错误基础上，作出（2020）粤0307民初7959号民事判决书，蔡伟林不服一审判决，依法向二审法院提起上诉，恳请法院查明事实，作出公正判决以维护蔡伟林的合法权益。周清华答辩称：一、蔡伟林提出的上诉理由与本案事实上的法律关系不是同一法律关系，涉案店铺的权利已变更为蔡伟林，与周清华没有任何关系。二、蔡伟林是经过详细的调查后，才受让周清华的店铺，该店铺全部权利由蔡伟林受让，经营风险应当由蔡伟林自行承担。三、从厂房租赁合同的内容可知，蔡伟林受让涉案店铺时，清楚知悉涉案店铺租赁期限至2019年10月30日，知道受让店铺权益、经营权益由其全部承受，涉案店铺由蔡伟林实际经营。周清华不存在欺诈、胁迫等情形。蔡伟林经营过程中所存在的经营风险与周清华没有任何关系。蔡伟林的上诉没有任何事实依据，请求驳回蔡伟林的全部请求，依法维持原判。蔡伟林原审诉请：1、周清华返还24万元及其利息暂计6600元（以24万元为基数，按照年利率6%，自2019年7月7日起计算至实际付清之日止，暂计至2019年12月22日为6600元）；2、周清华承担诉讼费用。原审法院查明：蔡伟林、周清华经了解协商后达成一致，同意由蔡伟林受让周清华位于深圳市龙岗区店名为“嘉禾中式快餐”的店铺，转让费为24万元。2019年6月26日至2019年7月7日，蔡伟林通过其亲属的微信和支付宝向周清华支付了24万元转让费。蔡伟林、周清华之间没有签订相关转让协议。2019年7月5日，蔡伟林、周清华到出租方即第三人处变更周清华与第三人于2018年11月2日签订的《厂房租赁合同》，第三人在《厂房租赁合同》上手写确认“合同于2019年7月5日承租方变更为蔡伟林、由蔡伟林、周清华自愿协商处理转让和转让费事宜、原合同不变”。该《厂房租赁合同》载明：涉案店铺租赁期限为2018年10月30日至2019年10月30日，押金8800元，每月租金4400元。变更《厂房租赁合同》后，涉案店铺转给蔡伟林经营。就涉案店铺所在物业，第三人的承租合同到期，未能与其出租方成功续签租赁合同，第三人于2019年11月16日到现场通知店铺所在物业的所有租户，要求于2019年11月底全部腾退并撤离。2019年12月19日，第三人对涉案店铺所在物业进行停水停电。其后，蔡伟林腾退并搬离涉案商铺。2019年12月30日，第三人将涉案店铺所在物业交回给其出租方。蔡伟林称其将涉案店铺内的可搬离物品已搬离，包括空调和厨具，剩余一些不值钱的桌椅板凳等物品以及装修。原审法院认为，虽然蔡伟林、周清华双方未签订书面转让协议，但是双方对涉案店铺的转让事实及转让费均无异议，对于转让事实，法院予以确认。蔡伟林主张周清华称涉案店铺租赁合同一年一签，可以续签三年，2019年7月5日变更了周清华与第三人的租赁合同的承租人为其，但于2019年10月30日租赁合同到期后，却发现不能续签，第三人停水停电并要求腾退，其也于2019年12月底进行腾退，由此认为其受让的涉案店铺并不能续租三年并保证正常经营，要求周清华退还转让费。对此，法院认为，蔡伟林主张涉案店铺可以续租三年，并没有书面承诺书或者其他证据可以证实，因此，未有证据显示有人对蔡伟林作出可以续租三年的承诺；而从《厂房租赁合同》的载明内容可知，在蔡伟林受让涉案店铺时，其清楚并知晓涉案店铺的租赁合同期限至2019年10月30日届满，知道受让后涉案店铺租赁权益及经营权益由其全部承受，且涉案店铺实际已由蔡伟林进行经营管理，周清华并不存在欺诈、胁迫或乘人之危等情形，至此，蔡伟林周清华已经完成转让涉案店铺的全部权利义务。至于蔡伟林受让涉案店铺四个月后，发生了涉案店铺不能续租的情况，该情况并未在店铺转让时作出相应承诺，因此蔡伟林要求周清华退还转让费，无事实及法律依据，法院不予支持。蔡伟林因租赁合同导致的权益损失，可另循法律途径解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条第一款、第一百四十二条之规定，判决：驳回蔡伟林的全部诉讼请求。案件受理费2499.5元（蔡伟林已预交），由蔡伟林承担。经二审审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。本案的二审争议焦点为：周清华应否向蔡伟林返还涉案店铺的转让费。本院认为，根据涉案《厂房租赁合同》的内容，在蔡伟林2019年7月5日受让涉案店铺时，涉案店铺的租赁合同期限至2019年10月30日即届满。蔡伟林受让涉案店铺四个月后，发生了涉案店铺不能续租的情况。蔡伟林上诉主张是周清华向其作出涉案店铺可以续租三年的承诺，其才愿意向周清华支付24万元的转让费来经营涉案店铺，但周清华对此不予认可。对此本院分析认定如下：首先，周清华在一审提交的答辩状中自认其曾告知蔡伟林其与第三人签租的时间是一年，合同到期后可以续租的新合同可能是三年。其次，周清华与蔡伟林配偶的微信聊天及转账记录显示，蔡伟林通过其配偶温军暖的微信于2019年7月1日及同年7月3日分别向周清华转账5万元及55000元。在支付了上述转让费后，蔡伟林的配偶在微信中称“按照这样的营业额，一年都收不回来这个转让费”、“而且我们转过来做，也很难再转出去的”，周清华随后在微信里回复“一年可以收回的”。双方便于2019年7月5日到赵延军处变更周清华与赵延军于2018年11月2日签订的《厂房租赁合同》，三方均同意将上述合同的承租方由周清华变更为蔡伟林，在合同变更后蔡伟林便将剩余转让费付清。根据本案上述查明的事实，蔡伟林在支付了部分转让费后对涉案店铺的经营状况显得比较担心，认为很难收回转让费，但周清华却称一年可以收回，因此，可以认定周清华曾向蔡伟林作了涉案店铺至少可以经营一年的意思表示。再次，虽然蔡伟林与周清华未签订书面转让协议，双方对涉案合同到期后无法续租的情况发生后的责任分担及权利义务没有书面约定，但在涉案租赁合同还有不到四个月租期届满的情况下，蔡伟林愿意支付24万元转让费取得涉案店铺的经营权明显不符合常理。最后，结合赵延军在微信群所发“工业区合同已经签好了！合同期三年！请各位老板介绍朋友来租办公室及厂房！”的消息，综合本案事实，蔡伟林提交的证据形成了完整的证据链，根据民事诉讼证据高度盖然性的原则，蔡伟林关于双方口头协议曾约定合同期满涉案店铺可以续租三年，合同一年一签的主张比较合理，本院予以采信。涉案租赁合同到期后不能续签，蔡伟林于2019年12月底腾退涉案店铺，周清华违反了双方协议的约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，周清华依法应承担相应的违约责任。蔡伟林仅仅使用了涉案店铺数月却支付了周清华24万元转让费，该转让行为对蔡伟林明显不公平，周清华应赔偿蔡伟林为租赁涉案房屋所支付转让费的部分损失。结合周清华对涉案店铺的投入及蔡伟林实际使用涉案店铺的时间，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定周清华赔偿蔡伟林涉案店铺转让费10万元。蔡伟林其他主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，上诉人蔡伟林的上诉请求部分成立，本院对成立部分予以支持，对不成立部分予以驳回。原审判决认定事实清楚，但适用法律有不妥之处，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省深圳市龙岗区人民法院（2020）粤0307民初7959号民事判决；二、被上诉人周清华应于本判决生效之日起五日内向上诉人蔡伟林返还涉案店铺转让费10万元；三、驳回上诉人蔡伟林其他诉讼请求。一审案件受理费2499.5元（蔡伟林已预交），由蔡伟林负担1250元，由周清华负担1249.5元；二审案件受理费4999元（蔡伟林已预交），由蔡伟林负担2500元，由周清华负担2499元。周清华应于本判决生效之日起五日内向蔡伟林径付一、二审案件受理费3748.5元。本判决为终审判决。审判长 赖 秋 姗审判员 聂   效审判员 黄 玮 娜二〇二〇年十二月二十一日书记员 孙巍(兼)附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。