湖北省麻城市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1181民初4395号原告：李道明，男，汉族，1968年11月14日出生，住湖北省麻城市，原告：叶秋霞，女，汉族，l971年5月26日出生，住湖北省麻城市，二原告共同的委托诉讼代理人：夏彬、罗晓乐，均系湖北光程律师事务所律师。委托代理权限：代为参与诉讼活动；代为承认、放弃、变更诉讼请求；代为进行和解或调解；代为撤诉或提起反诉；代为签收相关文书。被告：何凤姑，女，汉族，1963年5月1日出生，住湖北省麻城市，被告：俞基汉，男，汉族，1962年6月22日出生，住湖北省麻城市，原告李道明、叶秋霞与被告俞基汉、何凤姑合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2020年12月9日公开开庭进行了审理。原告李道明、叶秋霞的委托诉讼委托代理人罗晓乐、被告俞基汉、何凤姑到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李道明向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告立即退还宅基地出让金86000元整并支付相应资金占用费(自2009年12月12日起按LPR利率计算至还清之日止)；2、请求依法判令被告支付违约金l7200元整；3、请求依法判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2009年12月8日，原被告双方经过平等协商签订了《宅基地出让协议书》一份。该协议约定：被告向原告出售的宅基地位于市政府后面17号路(原预制厂)，临街面，坐东朝西面积共计l20平米一块；出让费为86000元(包括青苗费和村土地费)，出让费缴纳后，被告方应保证原告方能顺利建房，否则应当承担宅基地总价20％的违约金。协议签订后，原告方已于2009年12月12日向被告交付宅基地出让金86000元，现该出让地已经被告方出让给他人使用，原告方无法实现合同目的，就合同后续事宜多次与被告方协商，但被告一直置之不理，也不曾主动退还宅基地出让金，遂起纠纷。原告方认为，双方之间的宅基地出让协议合法有效，系双方的真实意思表示，理应得到法律保护。现原告已经按照合同约定履行相应的付款义务，被告怠于履行其相应协助义务的行为已构成严重违约，并侵害了原告方的合法权益，为此原告方特依据《中华人民共和国合同法》及《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定诉至人民法院，恳请法院判如所请，维护原告方的合法权益。被告俞基汉辨称，涉案土地所有权××麻城市××办事处××村（即现在的黄狮岗社区）所有，后来因为政策鼓励私人办企业，我就创办了预制厂，并每年向村里交2000元的管理费，预制厂开办了4至5年后我就把预制厂转包给果园厂建筑队了，再后来经村干部同意我便将该土地作为宅基地对外出售。是二原告找到我主动要购买地基，我便和原告签订宅基地转让合同，原告将86000元宅基地转让费给了我。按照宅基地转让协议约定我将村的土地补偿费发票及土管所发票均交给原告李道明了，我只是答应协助原告办理相关手续，没有义务向原告退还宅基地转让款。但后来二原告一直没有在地基上下脚，到2014麻城市三违办进行整治，我打电话给原告，二原告才到社区登记，登记的土地权使用人名字是二原告。地基我已经交付给原告了，我也没有再将宅基地另外转让给他人，是因为二原告一直没有在地基上建房才导致土地后来被政府征收。我们不存在违约，不存在支付违约金。被告何凤姑辨称，我和被告俞基汉是1983年举行了婚礼，是事实婚姻，没有办理结婚登记手续，其它的答辩意见同被告俞基汉。原被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证，对原被告均无异议的证据证明效力本院予以确认并在卷佐证。被告俞基汉提交的证据二为《关于兴才路拆迁户俞基汉有关情况的说明》复印件一份，因原告未提交原件，对其证明效力本院不予确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2009年12月8日，原告李道明、叶秋霞与被告俞基汉、何凤姑双方经协商自愿签订《宅基地出让协议书》一份，协议约定：被告俞基汉、何凤姑将位于麻城市政府后面17号路(原麻城市龙池办事处黄狮岗村预制厂)临街面，坐东南的面积为l20平米土地出让给原告李道明、叶秋霞作为宅基地，出让价格为86000元(包括青苗费和村土地费)，协议还对双方的其它权利义务及违约责任进行了约定。协议签订后，二原告于2009年12月12日向二被告交付了出让金86000元。后由于二原告所购宅基地不能办理相关合法准建手续而一直未能开工建设，二原告便以无法实现订立合同目的为由要求二被告退还收取的宅基地装让款并支付资金占用费，双方协商未果，遂起纠纷。另查明：原被告签订上述《宅基地出让协议书》时所涉土地性质为麻城市龙池办事处黄狮岗社区集体所有。2017年，因城市建设的需要，所涉土地已被政府征收。原告李道明、叶秋霞为麻城市白果镇徐家档村村民，农村户口。本院认为，原告李道明、叶秋霞与被告俞基汉、何凤姑签订的《宅基地出让协议书》虽系双方自愿签订，但双方在签订宅基地出让协议时所指土地系黄狮岗社区集体所有，《中华人民共和国土地管理法》第十一条的规定“农民集体所有的土地依法用于非农建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。”,第六十三条的规定“农民集体所有的土地使用权不得出让，转让或者出租用于非农业建设。”，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”，本案中被告俞基汉、何凤姑将其承包的集体土地转让给原告李道明、叶秋霞作为宅基地的行为违反了农民集体所有的土地使用权不得出让，转让或者出租用于非农业建设的强制性规定，故原被告签订的宅基地转让协议系无效合同。合同无效的法律后果依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”，故依照上述规定，被告俞基汉、何凤姑取得的86000宅基地转让款应当返还给二原告。原告李道明、叶秋霞在明知自己非黄狮岗社区经济组织成员，无权取得黄狮岗社区宅基地使用权情形下还与二被告签订《宅基地出让协议书》并交付了宅基地转让款，其自身存在一定过错，因此而造成的相应损失应由其自身承担，对二原告要求二被告给付资金占用费的诉讼请求本院不予支持。合同无效，自始未产生法律效力，对二原告诉请的违约金本院亦不予支持。被告俞基汉、何凤姑辨称其将原预制厂土地作为宅基地对外出售是经村干部同意，且与二原告之间的宅基地转让行为系双方自愿，其不存在违约，不应向二原告退还宅基地转让款的理由与法律规定相悖，对二被告的辩解意见本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、第一百五十七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第十一条、第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告俞基汉、何凤姑在本判决生效后十日内向原告李道明、叶秋霞退还宅基地转让款86000元;二、驳回原告李道明、叶秋霞的其他诉讼请求。被告如未按本判决确定的期限履行金钱给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2364元，减半收取1182元由被告俞基汉、何凤姑负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审判员  李文杰二〇二〇年十二月十一日书记员  熊小娟附一.本案证据目录：原告李道明、叶秋霞提交的证据及证明目的如下：证据1、原告身份证复印件、结婚证、被告户籍信息，拟证明原被告基本身份情况及为本案适格主体；证据2、宅基地出让协议书，拟证明原被告双方间具有合同关系的事实，并且双方约定了各自的权利义务及违约责任；证据3、收条，拟证明原告已经按照合同约定履行了全部付款义务。被告俞基汉向本院提交的证据及证明目的如下：证据1、二被告的身份证复印件，拟证明二被告的身份情况；证据2、关于兴才路拆迁户俞基汉有关情况的说明，拟证明涉案的宅基地已经由市征迁办处理了及龙池办事处对宅基地处理的说明被告何凤姑未向本院提交证据。本院为查明原被告签订宅基地转让协议时所指土地的性质，依职权向麻城市龙池办事处黄狮岗社区居民委员会发出协助调查函，从获得的黄狮岗社区居民委员会回复函中能够证明原被告签订宅基地转让协议时所指土地的性质为黄狮岗社区集体所有。附二.麻城市人民法院案款账户户名：麻城市人民法院款物返还中心，账号82×××37，开户行：麻城市农村商业银行营业部。