湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂06民终3969号上诉人（原审被告）：安学立，男，汉族，1977年8月10日出生，住襄阳市襄州区。被上诉人（原审原告）：深圳市万象美物业管理有限公司襄阳分公司，住所地襄阳高新区长虹北路**万达写字楼**。负责人：季红民，该公司总经理。委托诉讼代理人：兰睿，湖北春园律师事务所律师。上诉人安学立因与被上诉人深圳市万象美物业管理有限公司襄阳分公司（以下简称万象美物业襄阳分公司）物业服务合同纠纷一案，不服襄阳高新技术产业开发区人民法院（2020）鄂0691民初180号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人安学立，被上诉人委托诉讼代理人兰睿到庭接受询问。本案现已审理终结。安学立上诉请求：1、依法撤销襄阳高新技术产业开发区人民法院（2020）鄂0691民初180号民事判决，将本案发回重审或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人没有合同关系，根据合同相对性原则，万象美物业襄阳分公司起诉上诉人没有法律依据和事实依据。根据一审查明的事实，上诉人从未与被上诉人签订过物业服务合同，上诉人不是合同当事人，依法不能约束上诉人与被上诉人，故万象美襄阳分公司起诉没有事实和法律依据。二、被上诉人在实施的物业管理服务过程中，存在质价不符，擅自断水断电，利用业主共有部分经营收益，不按规定公布财务收支情况等情形，无权主张物业费、生活垃圾处置费，且物业费应当包含生活垃圾处置费等。被上诉人万象美襄阳分公司提供服务不到位，作为业主的上诉人有权拒绝相应的履行请求，享有拒绝履行的抗辩权，不能一味要求业主缴费而不提供服务或者服务存在瑕疵。另外，既然收取了物业费，为何交纳生活垃圾处置费，且生活垃圾一般在住宅小区存在，写字楼为何有生活垃圾处置一说。万象美物业襄阳分公司辩称，一、上诉人以与答辩人无合同关系为由，认为答辩人起诉没有事实和法律依据是错误的。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，答辩人作为前期物业服务公司与建设单位襄樊万达广场投资有限公司签订的《前期物业服务合同》对上诉人具有约束力，上诉人以其并非合同当事人为由提出抗辩，不符合上述法律规定。因此原审法院认定前期物业服务合同对上诉人具有约束力，上诉人应按合同约定履行付款义务，是正确的。二、上诉人以答辩人提供的物业服务存在瑕疵为由，拒绝支付相关费用是错误的。答辩人按照《前期物业管理服务合同》中的约定提供了物业管理服务，上诉人也应履行合同义务支付物业费。作为上诉人，对答辩人的服务有想法和建议时，可以通过正当的途径向答辩人提出，但这绝不是其拒绝交物业费的理由。在原审中，上诉人对于欠缴2019年全年的生活垃圾处置费无异议，根据物业服务合同约定，上诉人应按月交纳生活垃圾处置费。因此，原审法院支持答辩人的诉讼请求，是正确的。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持。万象美物业襄阳分公司向一审法院起诉请求：1、判令安学立按年利率24%支付2018年第三季度、第四季度物业服务费及生活垃圾处置费的逾期付款违约金3125.94元；2、判令安学立支付2019年1月1日至2019年12月31日的物业服务费、生活垃圾处置费共计22060.56元，并按年利率24%支付逾期付款违约金直至付清之日（截止2019年12月2日应支付违约金3045.48元）；3、本案诉讼费用由安学立承担。一审法院认定事实：万象美物业襄阳分公司成立于2019年10月21日，原名称为“大连万达物业管理有限公司襄阳分公司”，于2016年8月31日名称变更登记为“大连万象美物业管理有限公司襄阳分公司”，后又于2019年9月20日再次变更为现名称“深圳市万象美物业管理有限公司襄阳分公司”。2009年10月25日，襄樊万达广场投资有限公司（甲方）与（当时名称为大连万达物业管理有限公司襄樊分公司）（乙方）签订一份《襄樊万达广场前期物业服务合同》，约定将襄樊万达广场写字楼项目委托给乙方实施物业服务，乙方提供服务的受益人为本物业的业主和物业使用人。委托管理的事项包括房屋建筑公用的维修、养护和管理；公用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政公用设备和附属建筑、构筑物的维修养护和管理；公共环境卫生，包括公共场所、房屋公用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运；维持公共秩序；向业主和物业使用人收取物业服务费、政府和法律、法规规定由物业服务企业收取和委托收取的其他费用等。委托管理期限自2009年10月21日起，至物业管理区域的业主委员会与乙方或其他物业服务企业签订《物业管理服务合同》止。合同第四章关于双方权利和义务第十九条乙方的权利义务第4项规定“可选聘专业公司承担本物业的专项管理和服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方”；第8项规定“每半年向业主和物业使用人公布一次物业管理费用收支账目”；第9条规定“对物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需要在本物业内改、扩建或完善配套工程项目，须与甲方协商，经甲方同意后报有关部门批准方可实施”。合同第二十条规定，根据《物业管理条例》，双方明确房屋买受人（襄樊万达广场写字楼物业业主）在物业管理活动中的权利和义务如下：……4.依据本合同约定向乙方交纳物业管理费用及其它约定的合法费用。合同第六章物业服务费用第二十二条第2项约定物业服务费按每平方米12.5元/月收取，交纳费用时间为自房屋交付（含视为交付）之日开始计收，每3个月为一个结算周期。写字楼业主应于每个结算周期到来10日前预先交纳该结算周期的物业服务费。写字楼业主应在乙方指定的地点缴纳或以委托银行代扣形式缴纳。若当天为公众假日，则顺延至假日后的第一个工作日。逾期按欠费的日3‰支付违约金。水电费自写字楼交付（含视为交付）之日起按表结算，由写字楼业主自行向相关单位缴纳。第二十三条公共设备设施开放时间及特殊情况约定：1.供冷：空调主机全年的五至十月共六个月，周一至周五的上班时间内开启，周六、周日及法定节假日不提供，每天开启8小时。其他时间如有需要，另行协商。2.供热：空调主机全年的十二月至二月共三个月，周一至周五的上班时间内开启，周六、周日及法定节假日不提供，每天开启8小时。其他时间如有需要，另行协商。2014年2月11日，安学立购买了万达广场写字楼1幢的房屋，并取得了房屋所有权证（襄阳市房权证樊城区字第**），该房屋所有权证上记载的房屋所有权人为安学立、共有情况为单独所有、用途为非住宅、房屋建筑面积为145.47㎡等。此后，安学立按约向万象美物业襄阳分公司缴纳涉案房屋的物业管理费等费用至2017年12月31日。2018年5月7日，安学立向万象美物业襄阳分公司出具一份申请，具体内容为“本人安学立是万达写字楼业主。前期由于自己周转困难，拖欠2018.1.1-6.30期间物业费11030.25元，滞纳金2713.44元，共计13743.69元。本人承诺于2018年5月22日之前交纳2018.1.1-2018.4.30物业费，后期会按照管理处规定及时交纳物业费，再无拖欠行为。若再次延迟或拖后将滞纳金全部交纳”，并在申请人处签名并摁手印。同年5月22日，安学立向万象美物业襄阳分公司交纳了2018年1月1日至2018年6月30日期间的物业费用。2019年9月2日，因安学立未缴纳2018年7月1日起的物业费用，万象美物业襄阳分公司向安学立邮寄了物业费催收律师函，主要内容为“依据安学立与万象美物业襄阳分公司签订的《前期物业服务协议》约定，贵方应于2019年9月1日以前支付2018年7月1日至2019年9月30日15个月的物业管理费26592.06元，截止2019年8月31日已产生滞纳金20002.46元。其公司已于2019年7月1日向贵方发出了缴费通知并多次催缴，但贵方至今迟迟不付，现正式向贵方催告，请于2019年9月10日前将拖欠物业管理费和违约金打入指定账户。若不按以上时间履行交纳义务，将诉至法院”。2019年10月10日，安学立于向万象美物业襄阳分公司交纳了2018年7月1日至12月31日期间的物业服务费10910.28元、生活垃圾处置费120元，合计11030.3元。万象美物业襄阳分公司于同年10月14日出具了发票，上面备注所交纳的物业费11030.30元为2018年7月1日至12月31日期间。同年11月14日，万象美物业襄阳分公司再次向安学立发放缴费通知单一张，主要载明安学立应交费用为：2019年1月1日至11月30日期间的物业服务费为21820.56元、生活垃圾处置费为240元、滞纳金为13103.97元（截止11.30欠费334天），合计35164.53元。庭审中，安学立对上述物业费的缴纳情况和自2019年1月1日起欠缴物业服务费和生活垃圾处置费的情况无异议，但认为其与万象美物业襄阳分公司之间没有签订过物业服务协议，故不应支付违约金，并提交了襄阳万达广场写字楼一楼大厅开有奶茶店、排队坐电梯、未公示信息的7张照片，用于证明私自侵占写字楼公共部位、未依法公示服务内容、服务标准、收费标准、收费方式、以及业主交纳物业服务费用、公共水电分摊费用情况、住宅专项维修基金使用情况等应当公示的信息、以及存在提供的服务质价不相符、变相中断供水供电现象，是违约侵占业主利益在先。万象美物业襄阳分公司庭后经核实在代理词中认可奶茶店自2017年10月起经营并收取场地使用管理费，并陈述该费用用于补充写字楼的专项维修基金，用于写字楼公共区域的维修养护等；陈述万达广场写字楼物业服务采用的是包干制收费方式，物业公司对所收取的物业费的支出和利用属于其公司内部经营范畴，与业主关系不大，不会加重业主的物业费负担，业主无权要求公开相关信息，另对于物业服务内容、标准、收费方式、收费项目等已在前期物业服务合同中有约定，万象美物业襄阳分公司一直将上述内容公示在其财务室收费室窗口；对于工作日高峰时段，万象美物业襄阳分公司会安排人员对乘坐电梯人员进行有序指引，避免蜂拥无序情况，且供冷供热除按约提供外，还进行了延长，不存在降低物业服务质量问题。诉讼中，万象美物业襄阳分公司自愿撤回了要求安学立支付2018年第3、4季度和2019年度物业服务费及生活垃圾处置费的违约金的请求。同时，一审法院就涉案房屋在欠付物业费的情况下是否被停电的问题向双方当事人核实情况。万象美物业襄阳分公司称并未因安学立欠付物业费而拒绝其交纳电费，也没有强行断电，但在业主电费余额不足100元时会跳闸断电，物业客服多次联系安学立及时充值电费但因其房屋空置未办理电费充值。安学立则称2019年9月去物业充值电费时未停电，但工作人员以物业费未交清未予充值，其后来于2020年4月新冠疫情结束后回到涉案房屋后发现没电了。另查明，安学立自成为涉案房屋业主后至今未与万象美物业襄阳分公司签订物业服务协议。一审法院认为，万象美物业襄阳分公司作为襄阳万达广场写字楼项目的前期物业服务企业，依据与该小区建设单位襄阳万达广场投资有限公司签订的《前期物业服务合同》向该物业的业主和物业使用人提供物业服务，安学立作为该写字楼1幢14层A-1405室的业主是该前期物业服务合同所指向的服务受益人。安学立辩称涉案写字楼的原物业公司未经业主同意，多次将涉案物业整体进行转让，违反了襄阳万达广场写字楼前期物业服务协议的约定，存在违约行为，且万象美物业襄阳分公司从未提醒安学立需要签订物业服务合同，其也从未与万象美物业襄阳分公司签订过物业服务合同，故其不应交纳物业费。经查，万象美物业襄阳分公司原名称为“大连万达物业管理有限公司襄阳分公司”，其自2009年10月25日与襄樊万达广场投资有限公司签订《襄樊万达广场前期物业服务合同》以来，多次进行名称变更，但襄樊万达广场写字楼的物业服务一直由万象美物业襄阳分公司提供，并不存在将涉案物业进行转让的情形。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业公司签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，安学立作为涉案物业的业主虽未与万象美物业襄阳分公司签订物业服务合同，但双方之间形成了事实上的物业服务合同关系，涉案《前期物业服务合同》对安学立具有约束力，其应按上述合同约定的时间、金额支付物业服务费等费用，故安学立的上述抗辩意见不符合法律规定，应当不予采信。安学立抗辩万象美物业襄阳分公司提供物业服务不符合约定或法律法规，上述抗辩事由能否作为其拒交物业管理费的法定事由？依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”，经查，万象美物业襄阳分公司在接受委托对物业进行管理后，已经履行了合同约定的维修、养护、管理和维护的主要义务，其虽然在提供物业管理服务中存在未依法公布物业管理费用收支账目等信息、允许在一楼大厅经营奶茶店、干涉业主用水用电等瑕疵，但物业服务针对的是全体业主，具有公共性、稳定性、持续性，业主可依据物业服务合同的约定，通过要求物业服务企业限期整改直至终止合同并提议选聘新的物业管理企业等方式维护自己的合法权益,或者要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任,以拒付物业服务费对抗物业服务瑕疵的行为既无合法依据,也非明智之举，且其拖欠物业费的行为也不利于小区整体物业服务的提升，故万象美物业襄阳分公司有权要求其按照合同约定交纳所欠付的物业服务费等费用。至于安学立辩称其房屋被物业停电，因2019年期间万象美物业襄阳分公司并不存在因安学立拖欠物业费而断电的行为，故对其该项抗辩理由，一审法院亦不予采信。另万象美物业襄阳分公司作为涉案写字楼的物业服务企业，应转变观念，依法履行职责，解决好业主反映的合法、合理的要求，更好的为业主提供服务，而不是对业主进行管理、干涉。对于安学立所欠的物业费等数额，经查，前期物业服务合同约定物业服务费按每平方米12.5元/月收取，生活垃圾处置费为20元/月/户，且上述收费标准至今未予变更过，安学立购买的涉案房屋面积为145.47㎡，已交纳了至2018年12月31日的物业费，自2019年1月1日起的物业费及生活垃圾处置费尚未交纳，故自2019年1月1日至12月31日期间所产生的物业服务费为21820.5元（12.5元/月/㎡×145.47㎡×12个月）、生活垃圾处置费为240元（20元/月×12个月），合计22060.5元。万象美物业襄阳分公司要求安学立支付2019年1月1日至12月31日期间的物业服务费21820.5元、生活垃圾处置费240元，符合法律规定，一审法院予以支持。对于万象美物业襄阳分公司要求安学立支付逾期违约金的请求，因万象美物业襄阳分公司在诉讼中已自愿撤回了上述主张，故一审法院对该项请求，不再予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十六条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、安学立于本判决生效之日起十日内向深圳市万象美物业管理有限公司襄阳分公司支付拖欠的物业服务费、垃圾处置费共计22060.5元；二、驳回深圳市万象美物业管理有限公司襄阳分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费510元，由安学立负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审法院认定的事实，与本院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为,本案系一起物业服务合同纠纷，根据我国现行法律规定，在业主委员会与业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位可选聘物业服务企业，签订前期物业服务合同。该前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。“大连万达物业管理有限公司襄阳分公司”与建设单位襄阳万达广场投资有限公司签订了《前期物业服务合同》。后经多次名称变更，现名为“深圳市万象美物业管理有限公司襄阳分公司”，并一直为襄阳万达广场写字楼提供物业服务。业主安学立接受了万象美物业襄阳分公司提供的物业服务，依法应当缴纳相应的物业服务费用。安学立曾向万象美物业襄阳分公司递交书面申请，称自己周转困难，拖欠了部分物业费和滞纳金，承诺“后期会按照管理处规定及时交纳物业费，再无拖欠行为。若再次延迟或拖后将滞纳金全部交纳”。为化解矛盾，本院作了大量调解工作，但因双方当事人各持己见，最终未能形成一致意见。本院认为，万象美物业襄阳分公司作为物业服务公司要不断提高服务质量，改善工作作风，多沟通多交流，了解业主需求，尽最大力量满足业主的合理诉求，通过实际行动和业主心贴心，形成良好的生态环境。作为业主也要看到万象美物业襄阳分公司付出的努力和艰辛，多体谅，风物长宜放眼量，没有必要锱铢必较，只有各方当事人同向发展，顺势而为，才能实现和谐的工作和生活环境。故安学立上诉理由不能成立，本院不予采信。综上所述，安学立的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费510元，由安学立负担。本判决为终审判决。审判长 胡 欣审判员 刘贤玉审判员 何绍建二０二０年十二月十七日书记员 左雁云