江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终6670号上诉人（原审原告）：徐州通域空间结构有限公司，住所地徐州经济技术开发区蟠桃山路**。法定代表人：刘宪生，该公司董事长。委托诉讼代理人：夏雨，江苏义行律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱奎宣，江苏义行律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：王胜芹，女，1957年1月5日出生，汉族，住徐州市泉山区。被上诉人（原审被告）：王华北，男，1956年11月25日出生，汉族，住徐州市泉山区。二被上诉人委托诉讼代理人：何亚娟，江苏典锐律师事务所律师。二被上诉人委托诉讼代理人：袁佳，江苏典锐律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：蔡召明，男，1970年7月13日出生，汉族，住徐州市泉山区。上诉人徐州通域空间结构有限公司（以下简称通域公司）因与被上诉人王胜芹、王华北、蔡召明申请执行人许可执行之诉纠纷一案，不服江苏省徐州经济技术开发区人民法院（以下简称开发区法院）作出的（2019）苏0391民初4709号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。通域公司上诉请求：撤销(2019)苏0391民初4709号民事判决，继续执行徐州市泉山区碧水湾小区C55-4-302室房屋（以下简称涉案房屋）。事实与理由：买受人提出执行异议，需要符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十八条规定的四项条件方可排除执行。一、涉案房屋至少在2015年即可办理过户登记手续，原审判决认定涉案房屋所在的碧水湾小区均没有办理过户，认定事实错误。上诉人在庭审中已经提交了自不动产登记部门调取的，与涉案房屋位于同一小区同一栋楼房屋的不动产登记变更情况，说明了涉案房屋所在的楼宇，早在2015年就已经进行了不动产登记变更，不存在客观上不能办理登记过户手续的情况，更不存在原审所认定的均没有办理不动产登记的情况。二、涉案房屋登记在蔡召明名下，即便存在真实的买卖合同关系，王胜芹、王华北未在查封之前签订书面买卖合同，不符合排除强制执行的要件，原审适用法律错误。王胜芹、王华北称其与蔡召明之间存在房屋买卖合同法律关系，但并未提供与蔡召明签订书面买卖合同的相关证据，不符合《执行异议复议规定》）第二十八条第(一)项之规定。三、即便存在真实的买卖合同关系，王胜芹、王华北系因自身原因未办理过户登记，具有明显过错。1.王胜芹、王华北与蔡召明合意为规避交易费用不办理过户登记，亦未举证证明曾要求蔡召明为其办理过户登记。涉案房屋初始登记在蔡召明名下，蔡召明可以依法将房屋过户给包括王胜芹、王华北在内的其他人，但自王胜芹、王华北主张“购买”房屋之日至其自述欲办理产权过户之日，时间跨度长达六年之久，而六年间双方合意不过户的目的是为了等待可以不缴纳过户费用的“分户”政策。事实上，依据买卖关系办理不动产的过户登记手续，只要存在真实合法的买卖合同，依法向国家缴纳相应的税收后即可依规办理，涉案房屋并不存在没有“分户”政策就无法办理过户登记的客观障碍。2.王胜芹、王华北主张拆迁安置房与一般房屋的不动产登记过户手续有所不同，则意味其自愿接受房屋不能过户的一切风险。王胜芹、王华北主张拆迁安置房存在“分户”政策，需先登记在蔡召明名下，故而系特殊房屋。但此种不同因素是其“购买”房屋时就已经知悉的情况，这就意味着其自愿接受房屋不能过户的一切风险，此种风险当然包括产生不动产登记公示效力的不动产权属信息。在未进行过户登记的情况下，房屋的所有权人依然是蔡召明，王胜芹、王华北在明知的情况下自愿承受风险，“购买”与普通住房不同的涉案房屋，当然存在过错。综上，原审判决认定涉案房屋所在的碧水湾小区均没有办理不动产登记手续系认定事实错误，即便王胜芹、王华北与蔡召明之间的买卖合同法律关客观存在，但因系王胜芹、王华北系自身原因未办理过户登记，其权利亦不足以排除人民法院对涉案房屋的强制执行。王胜芹、王华北答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。蔡召明经本院传唤未到庭参加诉讼亦未提交书面意见。经审理查明，2017年3月16日，开发区法院对通域公司诉蔡召明追偿权纠纷一案作出（2017）苏0391民初334号民事判决：蔡召明于本判决生效后十日内给付通域公司垫付款6123847.74元及利息（以6123847.74元为本金，自2016年8月18日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际给付之日止）。经通域公司的申请，开发区法院于2017年2月15日作出（2017）苏0391民初334号民事裁定：冻结蔡召明银行存款6123847元，或查封、扣押其相应价值的其他财产。2017年2月20日，开发区法院依法查封了蔡召明名下包括涉案房屋在内的住宅房地产。根据通域公司的申请，开发区法院于2017年4月立案强制执行，案号为(2017)苏0391执583号。在执行过程中，开发区法院依法委托江苏苏北土地房地产评估咨询有限公司对蔡召明名下位于徐州市泉山区碧水湾小区A21-1-1601、A21-1-1602、C58-3-302、C55-4-302室共计四套住宅房地产进行司法鉴定价值评估。该公司于2018年3月19日出具了（江苏）苏北（2018）（房估）第130号房地产估价报告：评估对象于价值时点的市场价值评估结果为人民币278.95万元。案外人王胜芹、王华北针对本案执行标的中的涉案房屋提出执行异议后，该院于2019年4月19日作出（2019）苏0391执异54号执行裁定：中止对涉案房屋的执行。通域公司不服上述裁定，向开发区法院提出执行异议之诉称，买受人提出执行异议，需要符合《执行异议复议规定》第二十八条规定的四项条件方可执行。首先，涉案房屋登记在蔡召明名下，即便存在真实的买卖合同关系，王胜芹、王华北系自身原因未办理不动产登记，对未办理不动产登记具有过错。过户登记手续不需要“分户”政策，亦不存在任何障碍，王胜芹、王华北所称的“分户”政策规避了一次不动产登记手续，目的是为了规避正常交易模式下应缴纳的相关税费。其次，王胜芹、王华北未在人民法院查封之前与蔡召明签订合法有效的书面买卖合同。王胜芹、王华北称与蔡召明之间存在买卖合同法律关系，但至始未与蔡召明签订过合法有效的书面买卖合同，其权利不足以排除人民法院对涉案房屋的继续执行。请求：继续执行涉案房屋。开发区法院另查明：2009年，蔡召明房屋拆迁，2011年上房，安置的房屋包括涉案房屋。王胜芹、王华北于2012年5月8日通过其子王林向蔡召明支付28万元购房款，用于购买涉案房屋，蔡召明向王胜芹、王华出具了购房款收据。涉案房屋自2012年上房后，由王胜芹、王华北及其儿子、孙子一直居住至今。由于涉案房屋为拆迁房，且因拆迁村落分户的原因，碧水湾小区房屋一直未能办理房产证。经当地居民自治组织协调，相关部门确定了该小区安置房的分户政策，即在2009年年满18周岁的子女享受分户政策，在2009年登记在父母名下的房产，在2017年可以直接分户登记在子女名下，免交相关过户费用。2017年5月，王胜芹、王华北收到通知去办理涉案房产的不动产登记，发现涉案房屋已经被法院查封。开发区法院认为，本案争议的焦点为王胜芹、王华北对涉案房屋是否享有排除强制执行的民事权益。房屋买卖合同，是物权继受取得方式的一种，指的是民事主体双方达成协议，出卖人一方将出卖财产交给买受人一方所有，买受人接受此项财产并支付价款；通过买卖，由买受人取得了原属出卖人的财产所有权。根据《最高人民法院关于人民法院审理民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查、扣、冻规定》）第十七条的规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对其没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，王胜芹、王华北已经向蔡召明支付了全部购房款并居住至今，但由于分户的原因，碧水湾小区房屋均未办理不动产登记，涉案房屋未办理过户登记手续并非王胜芹、王华北的过错。该院据此于2020年8月11日作出（2019）苏0391民初4709号民事判决：驳回通域公司的诉讼请求。本案二审期间查明的事实与原审一致，本院依法予以确认。本院认为，关于王胜芹、王华北之间未签订书面买卖合同是否影响其依法所享有的排除执行的民事权益的问题。对于不动产买受人排除执行的执行异议之诉案件，目前主要是参照《查、扣、冻规定》第十七条或者《执行异议复议规定》第二十八条的规定进行审理。上述规定中《查、扣、冻》第十七条并未将买受人与被执行人签订书面买卖合同作为必须条件。根据该规定，王胜芹、王华北在交付房屋价款、合法占有涉案房屋且对未办理过户登记不存在过错的情况下，即可排除执行。虽然《执行异议复议规定》第二十八条将书面买卖合同作为必须条件，但根据《中华人民共和国合同法》第三十六条规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中王胜芹、王华北虽未与蔡召明就涉案房屋签订书面买卖合同，但根据查明的事实，王胜芹、王华北作为买受人已经履行了支付房屋价款的主要义务，蔡召明作为出卖人已经履行了交付房屋的主要义务，且对方予以接受，可以确认双方之间买卖合同已成立并生效,满足了“法律、行政法规规定采用书面买卖合同”的条件。因此，即便本案适用《执行异议复议规定》第二十八条的规定进行审理，王胜芹、王华北未与蔡召明签订书面买卖合同，也不会因此影响其对涉案房屋所享有的足以排除执行的民事权益。关于王胜芹、王华北是否按照合同约定支付房屋价款并占有使用涉案房屋的问题。王胜芹、王华北在原审中所提交的其子王林的《银行账户交易明细清单》显示，2012年5月7日王林银行账户有28万元的取款，结合蔡召明于2012年5月8日出具的收到28万元购房款《收据》可以证实王胜芹、王华北已于2012年5月8日向蔡召明支付28万元购房款。王胜芹、王华北在原审中提交的《碧水湾业主验房单》、《港华燃气业务受理单》、社区居委会出具的《证明》及涉案房屋的装修材料等证据，可以证实王胜芹、王华北在查封之前已占有使用涉案房屋的事实。关于涉案房屋未办理过户登记的原因问题。根据开发区法院查明的事实，因涉案房屋与其他三套房屋系由蔡召明签订一份拆迁安置协议所得，按照法律及政策规定，蔡召明需首先将涉案房屋登记至其名下，方能办理过户登记手续，如蔡召明未将涉案房屋登记在其名下，则王胜芹、王华北在客观上无法完成涉案房屋的过户登记手续。但根据政策规定，蔡召明必须将其全部四套安置房进行分户之后才能进行登记，而无法单独办理涉案房屋的登记手续。蔡召明为将其中两套房屋直接登记至其子女名下，一直等待分户政策，造成涉案房屋迟迟未能办理过户登记。因此，涉案房屋未能办理过户登记系由蔡召明所致，而非王胜芹、王华北原因导致。关于通域公司主张王胜芹、王华北系为规避税费故等待分户政策的问题。根据各方当事人的陈述，不论是否等待分户政策，王胜芹、王华北均需缴纳过户税费。故对于通域公司的该主张，依法不予采纳。综合以上事实及证据，王胜芹、王华北符合法律规定的排除强制执行的条件，开发区法院判决驳回通域公司许可执行的诉讼请求，并无不当。综上，通域公司的上诉请求不能成立，依法不予支持。原审判决并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10130元，由蔡召明负担。本判决为终审判决。审判长  王平华审判员  孙永军审判员  王 青二〇二〇年十二月三十一日书记员  孙 健