广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终23385号上诉人（原审被告）：萧新连，女，汉族，1953年11月18日出生，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：何晓威，广东群立弘律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：魏子莹，女，1994年7月6日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：吴苏青，广东凡立律师事务所律师。上诉人萧新连因与被上诉人魏子莹物权保护纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初5361号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人萧新连委托诉讼代理人何晓威、被上诉人魏子莹委托诉讼代理人吴苏青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人萧新连上诉请求：撤销一审判决，驳回魏子莹的诉讼请求。事实与理由：一审判决认定事实错误、适应法律错误。魏子莹与案外人雷鸣所签订的《存量房买卖合同》是不具有法律效力的无效合同。1.萧新连从没有将涉案房屋出售的意思表示，涉案房屋是案外人雷鸣通过虚构债权债务及凭证(含借款合同、房产抵押合同等)从而达到侵占萧新连合法财产的套路贷诈骗犯罪。萧新连在被案外人雷鸣实施诈骗的行为后，已分别通过报案和向法院诉讼的方式主张自己被不法侵害的权利，萧新连于2018年8月14日向广州市荔湾区人民法院提起诉讼要求解除萧新连与雷鸣的《借款协议》、《房地产抵押合同》并协助办理解除涉案房产的抵押登记，经过法院的审理后，认定双方并没有发生借款关系，所签订的《借款协议》、《房地产抵押合同》均未生效。涉案房产的买卖是发生在萧新连与案外人雷鸣发生纠纷的诉讼期间，雷鸣在明知与萧新连存在涉案房产纠纷的情况下，利用萧新连因诱骗所签订的《委托合同》及《公证书》并在萧新连毫不知情的情况下将涉案房屋进行买卖从而达到不法侵害萧新连合同财产的目的。2.魏子莹与案外人恶意串通损害萧新连的利益，涉案房屋的买卖无效。魏子莹并非善意的买受人，而是和案外人一起合谋达到侵占萧新连房产的目的。涉案的房屋一直由萧新连及家属共同居住，萧新连及其家属的户籍均是挂靠在涉案的房屋。作为买受人的魏子莹在购买该房屋时从没有上门看房，其在购买房屋时已清楚了解雷鸣并非房屋的权属人，而且涉案房屋已抵押给雷鸣，对交易数额巨大的房屋买卖并没有核对房屋的现状，草率地进行交易明显不符合日常的交易常理。涉案房屋的交易对价也明显低于市场价值，通过比对涉案房屋的二手房交易市场价格可达5万多元以上每平方米，房屋的总价格约为400万元以上。而涉案房屋的交易价格为300万元，远远低于房屋的真实价格。魏子莹与案外人雷鸣的关系，关于魏子莹知悉房屋买卖信息途径，购房款的真实来源等等，存在可疑之处非常多。魏子莹在整个购房行为有诸多的不符合常理及交易习惯之处，其与案外人恶意串通取得诉争房屋不能构成善意取得。3.案外人雷鸣的套路贷犯罪团伙成员陈泉德伙同他人用同样的不法手段将萧新连的房屋进行出售，被广州市天河区人民法院在审理过程中发现其涉嫌经济犯罪，并将案件有关材料移送公安机关依法处理。本案的房屋买卖只是犯罪团伙实施套路贷实施诈骗的一种手段，通过恶意串通违法手段达到完全侵占萧新连房屋，从而获取犯罪所得。被上诉人魏子莹辩称：同意一审判决处理，不同意萧新连的上诉请求。事实与理由：萧新连的上诉理由不属于本案的审查范围，本案是物权保护纠纷，而萧新连提出的上诉理由均是对房屋买卖合同存在争议，魏子莹是涉案房屋的不动产权利人，依法对涉案房屋享有占有、使用、收益等权利。萧新连拒不交付涉案房屋的行为，侵害魏子莹对房屋的所有权。萧新连已就房屋买卖合同纠纷另案向一审法院提起诉讼，并已经审理终结。萧新连的一审答辩意见与二审的上诉理由一致，一审法院也依法向萧新连进行了释明并给予萧新连充分的时间由萧新连就房屋买卖合同纠纷事宜另案起诉。萧新连虽然也另案向魏子莹、雷鸣提起了诉讼，但却不按时缴纳案件受理费，一审法院经过开庭审理，以萧新连逾期缴纳受理费为由，裁定该案按萧新连撤回起诉处理。综上，萧新连一方面在房屋买卖合同纠纷一案放弃自己的诉讼权利，另一方面以同样理由对本案提起上诉，浪费司法资源。魏子莹于2020年1月14日向一审法院提起诉讼，请求判令：1.萧新连将广州市越秀区梅东路64号x房交付给魏子莹；2.萧新连向魏子莹支付自2018年8月30日至实际交付房屋之日止的房屋占用费（以每月38元/平方米的标准计算）。一审法院认定事实：2013年7月30日，萧新连与雷鸣签订《委托合同》并办理（2013）粤广南方第079469号公证书，写明萧新连委托雷鸣代为出售广州市越秀区梅东路64号x房，代收售房款等。2018年8月27日，魏子莹（乙方）与萧新连（甲方、委托代理人雷鸣）签订《存量房买卖合同》，写明甲方将梅东路64号x房以300万元的价格出售给乙方，交付使用的时间为卖方收齐楼款当天等。2018年9月5日，魏子莹取得涉案401房的不动产权证，该房屋建筑面积81.46平方米，用途为住宅。涉案房屋现由萧新连居住，萧新连是户主。一审庭审中，魏子莹确认是基于物权提起本案诉讼，不依照买卖合同向萧新连主张交付房屋以及违约责任。一审法院认为，魏子莹是涉案房屋的权属人，依法对该房屋享有占有、使用、收益等权利。萧新连将房屋出售给魏子莹后，至今未交付房屋给魏子莹，侵犯了魏子莹对房屋享有的所有权，故魏子莹要求萧新连交付房屋并支付房屋占用费合法，一审法院予以支持。房屋占用费应从魏子莹取得涉案房屋不动产权证之日即2018年9月5日起，参照2018年、2019年广州市房屋租金参考价中梅花村街梅东路楼梯楼每平方米38元计算，计至实际交付房屋之日止。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第三十九条规定，一审法院于2020年9月1日作出判决如下：一、萧新连（含同住人员）在判决发生法律效力之日起30日内，将广州市越秀区梅东路64号x房腾空交付给魏子莹；二、萧新连在判决发生法律效力之日起10日内，向魏子莹支付从2018年9月5日起至判决发生法律效力之日止的房屋占用费（每月按3095元计算），此后的房屋占用费，由魏子莹按照上述标准向萧新连支付至实际交付房屋之日止；三、驳回魏子莹的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费883元，由魏子莹负担25元，萧新连负担858元。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。二审中，上诉人萧新连提交：证据1.中国建设银行银行卡客户交易明细清单（户名为魏子莹，显示魏子莹于2018年7月31日、2018年8月26日分别向雷鸣账户转账250000元、50000元；2018年8月28日梁莎莎向魏子莹转账存入1500000元，同日魏子莹向雷鸣转账支付1500000元，同日梁莎莎向魏子莹转账存入30000元；2018年8月29日梁莎莎向魏子莹账户转账存入500000元、200000元、500000元，魏子莹向雷鸣转账支付500000元、500000元、200000元）。萧新连拟证明魏子莹与雷鸣、梁莎莎之间伪造银行流水，虚假表现雷鸣已收取魏子莹的购房款。魏子莹所有的购房资金均来由雷鸣女朋友梁莎莎所提供。魏子莹向雷鸣支付的每一笔款项均先是梁莎莎先支付魏子莹，魏子莹再支付给雷鸣。魏子莹根本没有购房的资金来源，是通过雷鸣、梁莎莎恶意串通达到侵占萧新连的房产的目的。证据2.（2020）粤0104民初19481号《民事裁定书》。拟证明萧新连向法院申请撤销魏子莹与雷鸣的买卖合同，因萧新连经济困难，没有交受理费，所以按撤回起诉处理。该案已经开庭审理，有庭询笔录。本案如发现套路贷等不法行为，魏子莹、雷鸣、梁莎莎恶意串通侵占萧新连的房产，如涉及刑事犯罪请法院依法移交公安机关处理。被上诉人魏子莹质证意见：对证据1真实性、合法性确认，对关联性不确认，该证据是魏子莹在19481号案审理时提交给一审法院的。19481号案庭审已经对该证据进行了质证，萧新连的质证与今天的意见是相同的。由于19481号案已经审理完毕，该事实不是本案的审理范围。对证据2真实性、合法性确认，对关联性有异议，不能证明萧新连存在经济困难，即使有经济困难也不能免除萧新连相应的法律责任。二审中，关于购买房屋前有无看房的问题，魏子莹陈述：没有去房屋中看，是在小区看过，雷鸣说因为萧新连欠很多钱，联系不上，说手续都是合法的，真实的。二审庭审后魏子莹书面答复，其只知道雷鸣是梁莎莎的朋友，魏子莹尚未偿还借款，双方口头约定待房屋交付之后，再归还给梁莎莎，由于双方并非通过中介居间介绍，因此并未发生中介费用，只是在中介公司帮助下签订网签合同，即《存量房买卖合同》。再查，萧新连起诉雷鸣民间借贷纠纷一案（一审案号（2018）粤0113民初5804号），萧新连起诉请求：1.解除萧新连与雷鸣于2013年7月30日签订的《借款协议》；2.解除萧新连与雷鸣于2013年7月30日签订的《房地产抵押合同》；3.雷鸣协助萧新连办理解除位于广州市越秀区64号x房产的抵押登记；4.诉讼费由雷鸣负担。在该案中，雷鸣答辩称：其借给萧璐的款项超过100万元，为保证还款，萧新连提供其名下的涉案房屋作抵押，由于该房屋产权登记于萧新连名下，故与萧新连签订借款合同，签订借款合同是为了萧璐的借款（1975000元）办理抵押，实际上萧新连没有向雷鸣借款100万元，……由于萧璐拒绝还款，故雷鸣在2018年8月将抵押房产涉案房屋出售……。雷鸣在该案中提交《广州市存量房买卖合同》，拟证明雷鸣根据《公证书》的全权委托，在2018年8月将广州市越秀区梅东路64号x房以人民币3000000元的价格卖给魏子莹以抵偿欠款的事实。萧新连在该案中陈述没有收取雷鸣的款项，签订借款合同是为了萧璐的借款设定抵押。该案一审法院以双方均承认没有实际发生借款、抵押登记已涂销等为由驳回了萧新连的全部诉讼请求。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。本案争议焦点在于魏子莹是否有权以物权登记为由要求萧新连搬迁。首先，雷鸣出售涉案房屋的行为构成无权处分。理由如下：第一，根据魏子莹二审期间的陈述，魏子莹与萧新连（委托代理人雷鸣）签订《存量房买卖合同》前雷鸣告知其萧新连欠很多钱，联系不上，可见出售涉案房屋并非萧新连的真实意思，雷鸣虽持有《委托合同》，但就出售涉案房屋并未征求委托人萧新连的意思，违反《中华人民共和国合同法》第三百九十九条关于按照委托人指示处理委托事务的规定，构成无权处分。第二，在雷鸣与萧新连之子萧璐存在民间借贷关系且萧新连办理了全权委托雷鸣的公证委托手续，萧新连与雷鸣在（2018）粤0113民初5804号案中均陈述雷鸣与萧新连签订借款合同是为了给萧璐的借款做担保的情况下，本院认定本案《委托合同》亦实际系雷鸣借款给萧新连之子萧璐的担保。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”。《中华人民共和国担保法》第四十条规定：“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有”。参照上述法律规定，雷鸣与萧新连签订《委托合同》使得雷鸣对涉案房屋能够任意处分，相当于约定如萧璐不还款则涉案房屋归雷鸣所有，该《委托合同》无效，雷鸣基于该《委托合同》而出售涉案房屋的行为构成无权处分。其次，魏子莹并非善意取得。根据魏子莹二审期间的陈述，魏子莹与萧新连（委托代理人雷鸣）签订《存量房买卖合同》前并未到涉案房屋内进行查看。魏子莹向雷鸣支付的购房款绝大部分来源于雷鸣的朋友梁莎莎，魏子莹对此解释为向梁莎莎借款买房，但无其他证据予以佐证，且魏子莹向雷鸣买房，但款项却绝大部分来源于雷鸣的朋友，魏子莹未作出合理解释。因此魏子莹不构成善意取得。在此情况下，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，无权处分人将不动产转让给受让人，如受让人并非善意取得的，所有权人有权追回。因此魏子莹以涉案房屋已登记在其名下为由要求萧新连搬迁，缺乏依据，本院不予支持。同理魏子莹要求萧新连支付占用费亦依据不足，本院不予支持。至于雷鸣是否涉嫌套路贷犯罪的问题，本案无法作出认定，萧新连可自行向公安机关报案。综上所述，上诉人萧新连的上诉请求成立。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初5361号民事判决；二、驳回魏子莹的全部诉讼请求一审案件受理费883元、二审案件受理费883元，均由被上诉人魏子莹负担。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 郑怀勇审判员 何 佐二〇二〇年十二月三十日书记员 冯冠豪徐毅敏