广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终23506号上诉人（原审被告）：阮金潮，男，1962年6月28日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：林劭，北京罗杰（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周克邦，男，1945年8月30日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：张文智，广东环球经纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄煜梅，广东环球经纬律师事务所律师。原审第三人：李泽霖，男，1992年7月24日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。上诉人阮金潮因与被上诉人周克邦、原审第三人李泽霖房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初29155号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。阮金潮上诉请求：一、撤销（2019）粤0104民初29155号《民事判决书》的第三项、第四项判决，改判阮金潮不需向周克邦支付赔偿损失125000元、支付财产保全申请费5000元。二、判令周克邦承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院事实认定不清；1、一审法院认定本案纠纷过错归于阮金潮存在错误。首先，周克邦与阮金潮之间的不动产物权并未生效。《物权法》第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。周克邦虽然支付全部房款且实际占有涉案房屋，但仅取得了房屋买卖合同的债权效力，不动产物权并未生效。其次，周克邦自愿购买有权利瑕疵的房屋且未采用预告登记的自力救济手段保护，具有一定的过错。《城市房地产管理法》第38条第1款第6项规定：未依法登记领取权属证书的房产不得转让。《物权法》第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。周克邦在2007年5月20日与阮金潮签订买卖合同时是清楚了解该房屋是因历史原因无法办理登记权属证书，在此情况下仍与阮金潮进行交易。此后，在长达十年的时间里，周克邦并未对自己存在瑕疵的权利采取自力救济的手段，如预告登记，法律不保护懒惰者，从这个角度来看，周克邦具有一定的过错。2、一审法院认定聘请律师及财产保全属于合理开支存在错误一审法院认定本案“涉及法律关系较为复杂”据此认定周克邦应聘请律师存在偏颇。在《房屋买卖合同》没明确约定违约方应承担损失的范围的情况下，守约方应当对其直接的损失负举证责任。一审法院是否支持该项诉求的依据，应当基于该项支出属于周克邦所必然发生的直接经济损失。而周克邦完全可以通过自诉，向法院法律援助机构咨询，拨打12368法律服务咨询电话等自力救济手段维权。周克邦的财产保全致使阮金潮的财产冻结，对其他债权人出现违约行为而产生连锁发应。二、原审法院法律适用不当。原审法院认定由阮金潮承担周克邦律师费无法律依据。周克邦所支付的律师费及财产保全费并非必然发生的经济损失，原审法院以合理开支为由支持该项诉求属于法律适用不当。周克邦二审答辩：同意一审判决的处理结果，不同意的上诉请求。一、原审法院认定本案纠纷责任归于阮金潮是正确的。（一）周克邦已完全履行《房屋买卖合同》义务并实际占有、使用案涉不动产，即便尚未办理房屋所有权登记，周克邦的合法权益应当受到法律保护。（二）此前阮金潮没有房产证，不能办理预告登记，周克邦因历史原因未能办理不动产变更登记手续并不存在过错。（三）阮金潮在《买卖合同》具备继续履行条件情况下，恶意不办理房屋所有权转移登记，并将房屋作为抵押担保借款，其行为构成违约并且具有明显过错。二、原审法院认定聘请律师及财产保全属合理开支并无错误，判决由阮金潮承担周克邦律师费有理有据，应维持原审判决。三、阮金潮迄今仍有大量欠款未还，其恶意设置抵押权和买受人之间的权利冲突，企图利用其已售房屋实行巨额借款，以达到其非法侵占已售房屋的目的。原审第三人李泽霖经本院合法传唤，二审未到庭陈述意见。周克邦向一审法院提起本案诉讼，请求：1.判令阮金潮及李泽霖涂销位于广州市越秀区应元路48号2103房的抵押权登记；2.判决阮金潮协助办理上述2103房的所有权转移至周克邦名下的不动产登记手续；3.阮金潮赔偿周克邦经济损失（包括律师费32万元、担保服务费1万元）；4.阮金潮承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明：2005年11月13日，周克邦（买方）与阮金潮（卖方）签订《买卖合约》，其中约定：卖方同意出售，买方自愿购买位于越秀区应元路48号2103房（以下称该楼宇之物业），该楼宇以现状成交，面积暂定为77平方米（以房管局测定为准）。成交价为48万元。该楼宇的有关办证手续及政府征收各项税费按国家规定买卖双方各付各。买方在签署本合约当天支付20万元作为购买该楼宇的首期房款，剩余部分28万元待卖方到北秀公司办理相关户主证明手续后一次性付清给卖方。卖方收到首期房款后将楼宇交给买方装修。买卖完成时，买方为该楼宇合法产权人。由卖方负责协调北秀公司给买方办理该物业的大楼维修基金，由买方负责支付。本合约签字即生效，买卖双方共同遵守执行，若任何一方违约赔偿对方经济损失。2005年11月13日、21日，阮金潮分别向周克邦出具收到其交来的购买越秀区应元路48号2103房的首期房款20万元、房款28万元的《收据》。据广州市房地产档案馆出具的查册时间为2019年5月27日的《广州市不动产登记查册表》记载，阮金潮于2017年5月5日取得了涉案越秀区应元路48号2103房所有权登记，该房屋登记的规划用途为住宅，建筑面积75.1038平方米；2017年8月31日，阮金潮及李泽霖申请对该房屋进行抵押权登记，权利人为李泽霖，债权数额为725万元。因广州市番禺区人民法院在强制执行（2017）粤0113民初4011号民事判决（判项为阮金潮应于该判决生效之日起五日内向黎伟成偿还借款95万元及支付利息等）的过程中于2018年3月6日查封了涉案应元路48号2103房，周克邦提出书面执行异议，要求停止对上述房屋的执行等。2018年11月5日，广州市番禺区人民法院对此作出（2018）粤0113执异479号执行裁定书，裁定中止对被执行人阮金潮名下位于广州市越秀区应元路48号2103房的执行。2018年12月14日，广州市番禺区人民法院以（2017）粤0113执8417号之三协助执行通知书及执行裁定书解除了对涉案房屋的查封。另查明，2018年，李泽霖起诉阮金潮至广州市天河区人民法院，诉讼请求为：1.阮金潮偿还李泽霖借款本金725万元；2.阮金潮支付逾期利息及违约金145000元（按照年利率24％计算，从2018年7月5日起至实际清偿之日止）；3.李泽霖对阮金潮名下广州市越秀区应元路48号2101房屋、广州市越秀区应元路48号2103房屋享有抵押权并有权就该抵押物拍卖、变卖所得价款在本案全部诉讼请求范围内优先受偿；4.阮金潮承担李泽霖律师费362500元；5.阮金潮承担本案全部诉讼费用。红岭创投电子商务股份有限公司（以下简称红岭公司）作为李泽霖参加了诉讼。该案经审理，广州市天河区人民法院于2019年10月15日作出（2018）粤0106民初21958号民事判决书。判决认为：李泽霖系红岭公司的职工，实际出借人为红岭公司。红岭公司确认其与阮金潮之间没有任何关系，仅因阮金潮具有资金需求向其提供借款。同时，结合红岭公司广州分公司负责人许永锦关于该分公司向外发放贷款的笔数的陈述，足以说明本案借款并非临时性、偶发性借款，相反，红岭公司存在违规从事营业性、经常性、反复性贷款业务的行为。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条关于“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，本案借款合同应认定为无效合同……因借款合同无效，李泽霖、阮金潮之间的抵押合同亦归于无效，李泽霖对阮金潮提供的抵押房产广州市越秀区应元路48号2103房屋、广州市越秀区应元路48号2103房屋不享有抵押权，其要求对该抵押房产拍卖、变价所得价款享有优先受偿权缺乏法律依据，一审法院不予支持并依法予以驳回……判决：一、阮金潮于本判决发生法律效力之日起十日内向李泽霖返还725万元及资金占用费用（自2018年7月5日起按照中国人民银行同期贷款利率计至阮金潮实际付清之日止）；二、驳回李泽霖的其它诉讼请求。李泽霖不服上述判决上诉至广东省广州市中级人民法院，后于2020年5月7日向该院提出撤回其起诉和上诉的申请，阮金潮明确表示不同意李泽霖撤回起诉的申请。2020年5月19日，广东省广州市中级人民法院作出（2020）粤01民终3953号民事裁定书，裁定如下：一、不准许李泽霖撤回起诉；二、准许李泽霖撤回上诉，一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。本裁定为终审裁定。本案一审诉讼过程中，周克邦为证明其损失，还向一审法院提交如下证据：1.周克邦与广东环球经纬律师事务所签订的《民商事诉讼/仲裁案件委托代理合同》及金额为32万元的律师费发票（载明委托事由及代理事项为周克邦与阮金潮房屋买卖合同纠纷的一、二审诉讼程序，律师费为32万元）。2.阮金潮与广东合润融资担保有限公司签订的《[诉讼保全]委托担保合同》（载明因周克邦与阮金潮买卖合同纠纷一案，周克邦拟向广州市越秀区人民法院申请对阮金潮采取财产保全措施，提请诉讼保全金额为375万元，担保费为10000元）。一审法院认为：周克邦、阮金潮自愿签订的《买卖合约》是双方当事人真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。虽然签订上述《买卖合约》时，阮金潮尚未取得涉案房屋权属证书，但其在2017年5月5日办理了房屋产权登记，《买卖合约》具备继续履行的条件。阮金潮作为房屋出卖人本应诚信履行，协助周克邦办理该房屋所有权转移登记手续，但在已全额收取购房款并且将房屋交付周克邦使用的情况下，阮金潮不仅未履行为买受人办理房屋所有权转移登记手续的义务，还将该房屋作为抵押担保向红岭公司借款，导致周克邦至今未能取得房屋所有权登记，其行为已构成违约，并且具有明显过错，因此周克邦要求阮金潮继续履行合同办理房屋过户手续并赔偿损失合法合理，一审法院予以支持。根据（2018）粤0106民初21958号民事判决，李泽霖与阮金潮签订的抵押合同无效，李泽霖对涉案房屋不享有抵押权，周克邦要求阮金潮和李泽霖办理涂销抵押手续以保护其作为购房人的合法权利依据充分，一审法院亦予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十二条及第一百三十五条的规定，出卖人享有买卖标的物所有权或处分权及向买受人交付标的物并转移标的物所有权是出卖人的法定义务。阮金潮是涉案房屋出卖人，其在与周克邦签订《买卖合约》十年后才取得房屋权属证书，之后不为周克邦办理所有权转移登记手续，反而在三个月后即办理了该房屋抵押权登记，阮金潮的上述行为可见其并未诚信履行出卖人义务，现反而将责任归结于“周克邦并未对自己存在瑕疵的权利采取自力救济手段”显然有违常理，故对其相关抗辩，一审法院不予采纳。对于阮金潮应予赔偿的范围及数额问题。因阮金潮存在违约，且周克邦提起本案诉讼时涉案房屋存在抵押权，又被广州市番禺区人民法院查封，涉及法律关系较为复杂，周克邦因此聘请律师提供专业法律服务及申请财产保全而支出的合理费用属违约方给守约方造成的损失，周克邦要求赔偿因此产生的担保费1万元及律师费，合法合理，一审法院予以支持，但周克邦要求阮金潮偿付律师费32万元，该律师费数额超出广东省律师服务费政府指导价标准，综合考虑本案案件类型、标的额、案件复杂程度及阮金潮过错程度等因素，一审法院酌定由阮金潮赔偿律师费115000元，故担保费、律师费损失两项合计共125000元。另，本案受理费及财产保全申请费均由阮金潮负担。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，于2020年8月6日作出判决：一、阮金潮及李泽霖在判决发生法律效力之日起十日内，共同到房地产行政主管部门办理广州市越秀区应元路48号2103房涂销抵押登记手续；二、阮金潮在其与李泽霖办妥广州市越秀区应元路48号2103房涂销抵押登记手续之日起十日内，协助周克邦到房地产行政主管部门办理将上述房屋所有权转移登记至周克邦名下的手续（即为周克邦办理该房屋不动产权证）；三、阮金潮在本判决发生法律效力之日起十日内，向周克邦赔偿损失125000元；四、阮金潮在本判决发生法律效力之日起十日内，向周克邦支付财产保全申请费5000元；五、驳回周克邦的其他诉讼请求。二审中，阮金潮向本院提交广州市越秀区人民法院（2020）越法民三初字第1874号民事判决书一份，拟证明涉案房屋系因周克邦与北秀公司建设工程合同纠纷依据法院判决所得房产，法院裁决北秀公司应将涉案房屋过户到阮金潮名下，但因房屋涉及违建问题在与周克邦签订房屋买卖合同之时不能办理房产证，周克邦知悉上述客观事实。周克邦未提交证据。经组织质证，周克邦对上述证据的关联性不予认可，认为其与阮金潮的买卖合同是在2005年11月13日签订的，而广州市越秀区人民法院（2020）越法民三初字第1874号判决是在2010年9月10日作出的，阮金潮无法通过该判决证明周克邦过错以及该份证明已向周克邦出示或说明。根据该判决，并不能看出，房产不能过户，相反的是，本案纠纷正是由于阮金潮在办理房产登记后擅自进行抵押登记，违反合同约定所导致的。本案关键问题不是阮金潮迟迟办不到证，而是其办到证后没有诚信履行义务，而是设定抵押权，是故意违约。经审查，本院对上述证据的真实性予以认可，但对关联性不予采信。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，因此本案对于双方当事人均未提出上诉的一审相关判项均不予审查。本案二审需要处理的问题是：一审判决阮金潮赔偿周克邦125000元损失及财产保全申请费是否适当合理。因阮金潮存在违约，周克邦提起诉讼时涉案房屋存在抵押权，其聘请律师提供专业法律服务及申请财产保全而支出的合理费用属违约方给守约方造成的损失，一审对周克邦要求赔偿因此产生的担保费1万元予以支持，同时对律师费综合考虑本案案件类型、标的额、案件复杂程度及阮金潮过错程度等因素，酌定由阮金潮赔偿律师费115000元，系根据双方当事人的诉辩主张、提交的证据对本案事实进行的认定，并在此基础上依法作出判决，合理合法，且理由阐述充分，并无不当，本院予以维持。财产保全申请费由败诉方即阮金潮负担，亦无不妥。阮金潮的上诉缺乏充分理据，本院不予支持。综上所述，阮金潮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2900元，由阮金潮负担。本判决为终审判决。审判长  戴俊英审判员  赵云川审判员  刘 卉二〇二〇年十二月二十八日书记员  张家齐黄咏欣