河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终11073号 上诉人（原审被告）：赵恒，男，汉族，1985年4月29日生，住石家庄市新华区。 被上诉人（原审原告）：浙江绿升物业服务有限公司石家庄分公司，住所地石家庄新华区和平西路**，统一社会信用代码911301050657071626。 负责人：姚松亮，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘月，女，该公司员工。 上诉人赵恒因与被上诉人浙江绿升物业服务有限公司石家庄分公司（以下简称律升物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河北省石家庄市新华区人民法院（2020）冀0105民初5608号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人赵恒，被上诉人绿升物业公司的委托诉讼代理人刘月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵恒上诉请求：一、依法撤销河北省石家庄市新华区人民法院2020年9月24日作出的（2020）冀0105民初5608号民事判决书，并依法改判；二、一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定上诉人应全额缴纳物业费认定事实不清，被上诉人提供物业服务不到位，上诉人应减少支付物业费。1、被上诉人提供物业服务不符合合同约定的标准，上诉人不应全额缴纳物业费。2015年10月30日被上诉人与河北兆翔房地产开发有限公司签订《林荫大院前期物业服务合同》，合同第二章约定了前期物业服务的内容，被上诉人应提供的物业服务包括：物业公共部位的维修，养护和管理；物业公用设施设备的运行、维修、养护和管理；业主共有的公共绿化的养护和管理等。被上诉人公布的《林荫大院物业服务标准》对绿化景观的养护、公共部位的养护也都确定相应标准，承诺“草坪生长整齐，覆盖率高于99%，无1平方米以上斑秃”等。根据《最高院关于审理物业服务纠纷案件的司法解释》第三条：物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。然而自上诉人入住该小区以来，小区电梯故障频出，外来汽车、电动车随意进入小区，小区门口保安不到岗，人员随意跨越门禁进出无人阻拦，住户安全得不到应有保障；小区内枯草、裸露土地面积多于绿化面积，与被上诉人公示的服务标准相差甚远，小区污水未能及时处理，景观用水严重污染，被上诉人所提供的服务不能保障小区基本环境质量。被上诉人提供的物业服务远远达不到其承诺的服务标准，因此也不应按合同标准缴纳物业费。物业费的缴纳应当与其提供的物业服务相匹配，被上诉人未提供完备的物业服务，上诉人也不应全额缴纳物业费。2、共用设施、共用部分投放广告收益被上诉人应予以公示，并抵扣部分物业费。被上诉人利用电梯等小区共用部分通过投放广告等经营方式获取收益，未经过上诉人等业主同意也从未向小区业主公示过所得收益及支出状况。根据《物业管理条例》第五十四条：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。《林荫大院前期物业服务合同》第二章约定被上诉人提供的物业服务包括：物业维修、更新费用的账目管理和物业档案资料管理；经甲方同意的广告牌设置和发布管理。被上诉人应对公用部分所得收益向业主公布，现上诉人要求被上诉人对共用部分广告经营等收益予以公示，且要求将其所得收益用于抵顶上诉人应缴纳的物业费。综上所述，一审法院认定上诉人应全额缴纳物业费认定事实不清，被上诉人未按合同约定提供符合公示标准的物业服务，且未向业主公示小区公用部分收益状况，因此，上诉人不应全额支付物业费。请二审法院查明事实，依法改判，维护上诉人合法权益。 浙江绿升物业服务有限公司石家庄分公司答辩称，一、上诉人与被上诉人之间的物业服务法律关系受相关法律和物业服务合同的保护和约束，一审法院事实认定清楚，证据确实充分。一审中，为了证明上诉人与被上诉人之间存在合法有效的物业服务法律关系及物业费收费标准，被上诉人提交了《林荫大院前期物业服务合同》予以证实；为了证明被上诉人已积极履行符合法律规定和物业服务合同约定的物业服务内容，被上诉人提交了小区整体环境的照片、保安巡逻、站岗执勤、清理乱停乱放非机动车、绿化浇水补种、消除四害、清洁工擦拭楼道窗户、拖洗楼道、定期清理水洗、疫情期间消杀排查、外来人员登记、张贴的警示牌、公示牌等照片证据予以证实，在绿升物业公司服务期间，林荫大院小区获评“河北省园林式小区”，从小区的整体环境照片来看，小区绿树成荫、干净整洁，这离不开物业公司一年三百六十五天坚持不懈为小区提供持续性的物业服务。以上证据均经过一审法院依法质证并作为认定事实的依据。二、一审法院适用法律正确，判决合法合理。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条之规定认定上诉人应当缴纳2017年12月1日至2020年12月31日的物业管理费10290.44元，符合法律规定。上诉人一二审提交的证据不能真实反映物业公司提供物业服务的整体性、持续性、定期性。关于公共收益，2020年6月之前被上诉人一直未接手林荫大院小区公共区域的广告招商工作，且依据《物业管理条例》第五十四条，公共收益用途特定，单个业主无权以此抵扣物业费。被上诉人在林荫大院小区的物业服务工作得到了辖区政府及绝大多数业主的高度认可，2020年9月份被上诉人以满分的成绩通过了创建卫生城市及文明城市的国检测评，被上诉人严格依约履行物业服务，上诉人自2016年8月30日办理房屋交接手续以后只缴纳过一次物业费且无合理抗辩，相比于其他按时足额缴费的业主，一审未支持被上诉人的违约金让上诉人直接获利了三年资金占用期间的利息，根本违约者反因违约行为而受益，这有违背法理和情理，打击了物业公司全心全意为小区提供服务的积极性，并且带动小区恶意欠费的不良风气，上诉人应当依约继续履行缴费义务并承担违约责任。综上所述，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，为此，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判，保护答辩人的合法权益。 浙江绿升物业服务有限公司石家庄分公司向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付物业费10290.44元及违约金5000元，共计15290.44元。2、本案全部诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：被告系石家庄市新华区林荫大院小区20-1-604的业主，房屋建筑面积139.06平方米。2015年10月30日，原告与河北兆翔房地产开发有限公司签订了《林荫大院前期物业服务合同》，约定由原告为林荫大院小区提供物业服务，高层住宅2元每月每平方米（不含能耗费），2.5元每月每平方米（含能耗费）；物业服务费及公共能耗费每12个月预缴一次，缴纳费用时间为每12个月的第1个月上旬，业主或物业使用人应在约定交费的时间内按时交费；业主或物业使用人违反本合同约定，逾期支付前期物业服务费的，原告权要求业主或物业使用人支付，并按应付金额每日千分之二支付违约金，对于欠费不交纳的，原告可向物业所在地人民法院起诉。原告按每月每平方米2.5元收取被告物业费，被告缴纳物业费至2017年8月，原告按每月每平方米2元折算后认为被告缴纳物业费至2017年11月，被告拖欠2017年12月1日至2020年12月31日的物业费10290.44元，经原告催交，被告仍未缴纳，原告为此诉至本院，因而成讼。 原告提供的2019年12月31日住宅区前期物业服务等级、收费标准备案表显示：服务等级为特级，收费标准为2元每平方米。 一审法院认为，《前期物业管理服务合同》是房地产公司在林荫大院小区尚未成立业主大会、未能通过业主大会选举产生业主委员会聘请物业公司对小区进行管理的情况下代表全体业主签订的，该《前期物业管理服务合同》对林荫大院小区的业主具有约束力，且原告事实上履行了《前期物业管理服务合同》的义务，对林荫大院小区进行了管理，被告作为业主接受了服务，并交纳了2017年8月份之前的物业服务费，被告以其行为认可了物业公司为其提供服务，双方之间成立物业服务合同关系，被告应履行交纳物业费义务，故对原告主张物业服务费10290.44元的诉求，本院予以支持；对被告辩称的物业管理条例规定物业费预收期限不得超过三个月，于法无据，且《前期物业管理服务合同》约定每12个月预交一次，故对被告的该理由，本院不予采信；对被告辩称的原告物业服务不到位问题，不构成其拒绝缴纳物业费的法定理由，故对被告的该理由，本院不予采信；原告作为提供物业服务的企业，应当与业主建立良好的沟通，尽最大可能为业主提供满意的物业服务，从原被告当庭陈述来看，原告存在与业主沟通不畅问题，从一定程度上降低了业主对物业服务的满意度，故对原告要求支付滞纳金的诉求，本院不予支持。判决：一、被告赵恒于判决生效之日起十日内给付原告浙江绿升物业服务有限公司石家庄分公司物业服务费10290.44元；二、驳回原告浙江绿升物业服务有限公司石家庄分公司的其他诉讼请求。 本院二审期间，上诉人围绕上诉请求提交了证据。1、小区灯杆破损的照片两张，2、业主群的微聊天记录，3、物业公司提供的未加盖价格主管部门印章的收费标准。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人质证意见为：上述证据不属于二审新证据，对其证据的证明力及关联性不予认可。对当事人二审争议的事实，本院认定同原审法院查明事实一致。 本院认为，被上诉人根据《前期物业管理服务合同》约定为小区提供物业服务，上诉人享受了被上诉人提供的物业服务,故上诉人与被上诉人之间已经成立事实上的物业服务合同关系。上诉人在享受被上诉人提供的物业服务的同时，拒绝缴纳物业费，违反合同约定，应承担向被上诉人支付欠缴的物业费的义务。上诉人如认为被上诉人存在服务瑕疵，可向被上诉人反映，或者通过业主委员会或居民委员会向被上诉人提出协商改进意见，而不应成为上诉人拒交物业费和要求降低物业收费标准的理由。小区物业服务是双向的，不仅需要物业公司提供优质的服务管理，同时更需要业主积极的协助配合，并按合同交纳物业管理费，才能共同营造干净整洁的生活环境。物业费用是整个小区物业管理得以正常运行的必要费用，收取物业费标准是经物价部门核定的，在同一小区每位业主接受的是同等的物业服务，上诉人以被上诉人服务不合标准拒交物业费，不仅损害了被上诉人的利益，而且也损害了正常交费业主的利益。原审法院判决上诉人向被上诉人支付物业费10290.44元，符合相关法律规定。 关于公共区域广告收益是否应当抵扣物业费的问题，根据《物业管理条例》第五十四条规定，利用物业共用部分、共用设施设备进行经营的，业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用，上诉人未提供证据证明业主大会或业主委员会作出了批准用公共区域广告收益抵扣物业费的决定，故其该项上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，赵恒的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费182元，由上诉人赵恒负担。 本判决为终审判决。 审判长 寻 亚 审判员 高瑞江 审判员 李秀云 二〇二〇年十二月十六日 书记员 张佳丽 ——