湖南省湘潭市雨湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0302民初3924号 原告（案外人）：彭展，女，1978年10月25日出生，汉族，户籍所在地湘潭市雨湖区，现住湘潭市岳塘区。 委托诉讼代理人：邹峰，湖南湘剑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭洁，女，1984年6月25日出生，汉族，住湖南省湘乡市。系彭展之妹。 被告（申请执行人）：李传兵，男，1976年7月10日出生，汉族，住湖北省石首市，现住湘潭市雨湖区。 第三人（被执行人）：刘海新，男，1975年2月2日出生，汉族，住安徽省宿州市萧县，现住江苏省徐州市大洞湖区。 原告彭展与被告李传兵、第三人刘海新案外人执行异议之诉一案，本院于2020年11月20立案后，依法适用普通程序，于2020年12月17日公开开庭对本案进行了审理。原告彭展及其委托诉讼代理人邹峰、被告李传兵及第三人刘海新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告彭展向本院提出诉讼请求：1.判令撤销湘潭市雨湖区人民法院作出的（2020）湘0302执异34号执行裁定书；2.判令支持原告对（2020）湘0302执字第162号执行裁定书中的执行房屋拥有优先承租权；3.判令由两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告于2018年11月4日与第三人刘海新签订了《以装代租协议》，约定第三人将坐落于湘潭市九华经开区××路××栋××单元××的毛坯房按以装代租形式出租给原告，租赁期限自2018年11月4日至2038年11月4日，前15年按以装代租，不需另行交付租金，后5年根据市场行情另行协商租金。还约定自合同签订之日起，由原告占有房屋进行装修，但由刘海新主导，原告出资，即原告出资15万元给第三人进行装修。还约定合同签订之日支付3万元，装修队进场之日支付4万元，装修开工一周内再付3万元，入住前结清剩余的5万元。合同签订后，刘海新依据约定与九根藤装饰科技有限公司签订了装修施工合同，对房屋进行装修，原告则依约分三次向刘海新支付了10万元。但在前述《以装代租协议》履行过程中，湘潭市雨湖区人民法院在审理的李传兵诉刘海新、湘潭荣新粮贸有限公司买卖合同纠纷一案中查封了涉案房屋，并于2019年4月29日通知刘海新即将拍卖该房屋，之后于2019年10月17日张贴了腾房公告。原告得知后提出了执行异议。湘潭市雨湖区人民法院于2020年10月20日作出（2020）湘0302执异34号执行裁定书，认为查封该房屋时，装修并未完成，原告也未占有该房屋，故驳回了原告的执行异议申请。原告认为原告与刘海新的合法承租关系应受到法律保护，该以装代租的形式并未违反法律规定，且自合同成立之日起，原告已经占有并使用房屋，而占有和使用房屋并不是以居住来作为界定的唯一条件。同时，在原告已履行了合同义务，又由刘海新主导装修的情况下，原告何时入住系原告的权利。综上，为维护原告的合法权益，故诉至人民法院，望判如所请。 被告李传兵辩称，原告租赁涉案房屋，且在涉案房屋装修仅作了水电的情况下就在一个星期内将钱打给了第三人，这不符合正常人的逻辑思维。同时，原告与第三人的租赁合同不真实，两人是串通起来阻碍人民法院的执行。 第三人刘海新未作陈述。 原告彭展为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：1.原、被告身份信息；2.《以装代租协议》；3.收条；4.装修合同{即《湖南九根藤装饰科技有限公司施工合同》}；5.告知书；6.执行异议申请书；7.（2020）湘0302执异34号裁定书；8.邮寄送达回证。 被告李传兵质证意见如下：对证据1无异议；对证据2的真实性有异议，以装代租合同上，原告的签名是否是本人签的有异议，案涉的房子出租的日期正好是法院审理案件的时候；对证据3的真实性有异议，不符合常理；对证据4的真实性有异议，只有复印件，没有原件，不真实；对证据5、6、7、8均无异议。 第三人刘海新对原告提交的上述证据均无异议。 被告李传兵未向本院提交证据。 第三人刘海新亦未向本院提交证据。 对原告彭展提交的前述证据，本院确认如下：对被告及第三人均无异议的证据1，本院予以认定。对于原告提交的证据2《以装代租协议》，本院对其真实性予以认定，但该证据达不到原告的全部证明目的。对原告提交的证据3，因第三人刘海新认可其收到了原告的支付的10万元，故本院对其真实性予以认定。对原告提交的证据4，即《湖南九根藤装饰科技有限公司施工合同》，本院对其真实性予以认定，但不能达到原告的全部证明目的。对原告提交的证据5、6、7、8，本院对其真实性予以认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本院依据已经发生法律效力的（2019）湘0302民初25号民事调解书，执行申请执行人李传兵与被执行人湘潭荣新粮贸有限公司、刘海新买卖合同纠纷一案，裁定拍卖、变卖被执行人刘海新名下位于湘潭九华经开区××路××号××公寓××栋××单元××号房屋{产权证号为湘（2018）湘潭市不动产权第XX号}。案外人彭展对本院拍卖被执行人刘海新名下位于湘潭九华经开区学府路金侨城XX区XX栋XX单元XX房屋{实际登记地址为湘潭××路××号××公寓××栋××单元××号房屋，产权证号为湘（2018）湘潭市不动产权第XX号}提出异议，请求法院在司法拍卖公告上公示案外人享有承租权，并保障案外人对房产享有优先承租的权利。2020年10月20日，本院依法作出（2020）湘0302执异34号执行裁定，裁定驳回案外人彭展的异议申请。彭展不服上述裁定，遂诉至本院，形成本诉。 另查明，1.申请执行人李传兵与被执行人刘海新、湘潭荣新粮贸有限公司买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月16日通过财产保全查封了被执行人刘海新名下房屋。进入执行阶段后，本院于2019年4月29日短信通知被执行人刘海新，本院将拍卖其名下房屋，于2019年10月17日张贴腾房公告。2.刘海新与彭展于2018年11月4日签订了《以装代租协议》，该协议主要约定：由刘海新将位于湘潭市九华经开区××路××栋××单元××房屋（为毛坯房）出租给彭展，租期为20年，即2018年11月4日至2038年11月4日。前15年租期，由彭展出资、刘海新主导对房屋进行装修，不需要另行支付租金，后5年租期的租金，即2033年11月4日至2038年11月4日，彭展需支付租金，租金标准由双方到期后参照市场行情另行协商。装修由刘海新主导，彭展出资，按照15年以装代租期暂定为彭展应支付装修款15万元，装修款由刘海新代收，其中签订合同之日应付3万元整，装修队进场之日彭展再付4万元，装修开工一周之内彭展再付3万元整，入住之前结清剩余的5万元整。该协议还对其他方面进行了约定。3.2018年11月23日，刘海新与湖南九根藤装饰科技有限公司签订了《施工合同》，约定由刘海新名下在金侨城44-2-11Ｅ的房屋进行装饰装修，工程期限90天，价格为103880元，合同签订时支付工程款2万元，进场开工3天内，应支付至合同总价款的70%。合同还对其他方面进行了约定。该合同签订的当日，刘海新向湖南九根藤装饰科技有限公司支付了工程款2.6万元。湖南九根藤装饰科技有限公司进场后就装修中的水、电部分进行了施工，后因刘海新未按合同约定继续支付装修工程款致装修停工，至今仍未完工。4.刘海新于2018年11月4日、2018年12月9日、2018年12月27日分别向彭展出具3万元、4万元、3万元的收条3张。本案开庭时，刘海新自认收到了彭展支付的前述10万元，并陈述彭展当时都是以现金方式支付的。4.本案开庭时，原告陈述，其与第三人刘海新口头约定，在2019年的春节前将案涉房屋进行交付；第三人刘海新也陈述湖南九根藤装饰科技有限公司曾承诺在2019年春节前交付房屋。5.本案开庭时，原告陈述，其总共只去过涉案房屋两次，第三人刘海新也没有给过涉案房屋钥匙。 本院认为，案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。但该条款中规定作为承租人的案外人阻止向受让人移交占有被执行的不动产应满足的条件，除了“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同”外，还需满足“占有使用该不动产”；该条款规定的目的是为了保障实际承租人的合法租赁权。而在本案中，1.即便原告彭展与第三人刘海新所签订的《以装代租协议》真实合法有效，但案涉房屋至本案开庭之日止仍处于未装修完毕的空置状态，原告彭展在本案开庭时也自认仅去过涉案房屋两次，第三人刘海新连房屋钥匙也没有给过，故原告彭展既未实际占有、使用涉案房屋，也无法实际使用、居住涉案房屋。2.本案审理过程中，虽然第三人刘海新认可原告彭展以现金方式分三次共计向其支付了10万元，但原告彭展是否确实支付了该10万元值得怀疑：首先，“以装代租”虽不违反法律规定，但原告使用150,000元完全可以另行购买一套小面积房屋支付首付的情况下，却与第三人刘海新签订以装代租协议租赁毛坯住宅，这不符合一般的生活经验法则；其次，原告彭展支付10万元，仅由第三人刘海新出具了3张收条，既没有转账凭证也没有其他证据进一步证实；再次，湖南九根藤装饰科技有限公司所进行的装修约于2019年春节前就已经因为第三人刘海新未再继续支付装修款而停止了施工，如果原告彭展确实支付了10万元，怎会因未支付装修款导致装修停工至今；相应的，原告彭展在其权益受到严重损害的情况下又怎会一直不闻不问，而是直至本院准备对涉案房屋进行拍卖时才来提出异议、主张权利，上述情况均不符合一般生活常理。基于以上理由，本院认为原告彭展对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用 驳回原告彭展的诉讼请求。 案件受理费3300元，由原告彭展负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。 审 判 长  左斌 人民陪审员  陈晶 人民陪审员  周芬 二〇二〇年十二月二十三日 书 记 员  蒋垚 附法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百二十七条：执行过程中，异议人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。异议人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用》 第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第三百一十一条：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。 承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。