山西省高级人民法院民事判决书（2020）晋民初59号原告（案外人）：王秀玲，女，汉族，住辽宁省盘锦市双台子区。委托诉讼代理人：李辉，辽宁三公律师事务所律师。委托诉讼代理人：高立先，辽宁三公律师事务所律师。被告（申请执行人）：西藏信托有限公司。住所地：西藏自治区拉萨市经济开发区博达路**阳光新城别墅区**。法定代表人：周贵庆，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭玲，辽宁诚高律师事务所律师。第三人（被执行人）：盘锦龙驿房地产开发有限责任公司。。住所地：盘锦市兴隆台区工业开发区1-4-226-3法定代表人：孙振鹏，该公司董事长。原告王秀玲与被告西藏信托有限公司（以下简称西藏信托）、第三人盘锦龙驿房地产开发有限责任公司（以下简称龙驿公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年12月11日作出（2018）晋民初275号民事判决书。王秀玲不服提起上诉，最高人民法院于2019年12月31日作出（2019）最高法民终1262号民事裁定书，将本案发回重审。本院依法另行组成合议庭于2020年11月6日公开开庭进行了审理。原告王秀玲的委托诉讼代理人李辉、高立先，被告西藏信托有限公司的委托诉讼代理人郭玲到庭参加诉讼，第三人龙驿公司经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告王秀玲在本院第一次审理时提出诉讼请求：1.确认枫丹白露B区6#-1-301室归原告所有并排除执行；2.本案诉讼费用由被告承担。发回重审后，原告王秀玲变更其诉讼请求为：1.请求排除对枫丹白露B区6#-1-301室的强制执行；2.诉讼费由原被告合理分担。事实与理由：2011年8月，第三人将枫丹白露土建施工工程分别承包给辽宁北方建设（集团）有限公司和马明林所在公司施工。辽宁北方建设（集团）有限公司和马明林所在公司施工队分别从杨东旭处购买空心砖。因第三人欠上述二公司施工款，二公司欠杨东旭砖款，经协商，第三人以原告请求确认的房屋直接抵给杨东旭，用于抵顶了部分施工款。后原告与杨东旭达成房屋购买意向，原告向杨东旭支付了购房款，杨东旭出具收据。2015年12月28日，杨东旭带原告到第三人处签订了《商品房买卖合同》，将第三人开给杨东旭的《收款收据》变更在原告的名下，原告当即占有了该房屋，因小区项目整体尚未验收导致原告未办理不动产登记。2016年1月4日贵院根据被告的申请将该房查封。原告以案外人的身份提起执行异议被驳回，现提起案外人执行异议之诉。请求依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定支持原告诉请。被告西藏信托辩称：1.原告提供的水费缴费明细、水电费收据等证据不足以证明原告是在法院查封前占有涉案房屋；2.原告没有证据证明其已支付全部价款。原告提供的收据是第三人将给杨东旭的收据直接将交款人涂改为原告，并注明顶工程款，原告并未实际向第三人付款，因此，该收据不能证明原告已向第三人支付了购房款。同时，原告也未能提供向杨东旭支付购房款的相应付款凭证，其要求解除查封、阻却执行不符合法定条件；3.原告未提供案涉房屋用于居住且在当地原告名下无其他用于居住房屋的证据，不属于消费者物权期待权的保护范围，户口本的地址是双台子区的，他出具的是兴隆台区的无房证明；4.诉讼费应当由原告或第三人承担，原告要求被告承担诉讼费没有事实和法律依据，被告不应承担本案的诉讼费。综上所述，请贵院依法驳回原告的诉讼请求。第三人龙驿公司未到庭参加诉讼，也未提交书面意见。本案属于最高人民法院发回重审的58件系列案之一，本院审理中组织双方对共有证据、共性问题发表意见并形成庭前会议笔录，原告变更了诉讼请求，被告放弃对起诉期限和诉讼主体资格的抗辩。原被告仍坚持原一审中对证据发表的举证、质证意见，不再重新举证、质证。本次审理中，主要针对二审期间当事人提交的和最高人民法院调取的新证据以及本院重审期间当事人提交的和本院调取的新证据进行举证、质证。分别评述如下：原告在原一审中提供以下共用证据：第一组证据：证据1.案外人执行异议起诉状；证据2.诉讼材料接收清单；证据3.共同诉讼撤诉申请书；证据4.山西省高级人民法院（2017）晋民初62号民事裁定书；证据5.山西省高级人民法院（2017）晋民初62号民事裁定书的送达回证；证据6.2017年9月20日起诉状。以证明原告提起执行异议之诉没有超过法定期限。被告对该组证据的质证意见为：真实性有异议，关联性有异议。理由：2017年8月23日，山西省高级人民法院作出（2017）晋执异7号民事裁定书，驳回原告执行异议申请。2017年9月14日原告收到（2017）晋执异7号民事裁定书，于2017年9月20日提起执行异议之诉，后又于2018年1月20日向法院提出撤诉申请，2018年1月29日，山西省高级人民法院裁定准许撤诉，裁定书送达日期是2018年3月28日，此前案件未审结，但2018年1月30日，原告又再次提起执行异议之诉。根据《最高人民法院关于适用〈民事诉讼法〉的解释》第三百零五条第一款规定，原告提起执行异议之诉的法定期限为自执行异议裁定送达之日起十五日内。该十五日的期限应为除斥期间，不适用中止或中断情形。原告再次提起执行异议之诉已明显超过法律规定的起诉期限，根据《最高人民法院关于适用〈民事诉讼法>的解释》第二百零八条第三款、第三百零五条第一款规定，原告不具有起诉的权利，应裁定驳回原告起诉。本院认为，该组证据中证据4为本院生效裁判文书，证据1、证据2、证据3、证据5及证据6均复印于本院案卷卷宗之中，来源合法且客观真实，因该组证据与原告起诉是否超过起诉期间相关，故本院对该组证据予以采信。第二组证据：证据7.《长安信托-西水湾二期项目收益权财产信托合同》；证据8.《长安信托-西水湾二期项目收益权财产信托抵押合同》；证据9.《长安信托-西水湾二期项目收益权财产信托委托合同》；证据10.《商品房预售许可证》兴房售许字（2012）018-1号；证据11.《商品房预售许可证》兴房售许字（2012）018-2号。以证明龙驿公司对诉争房屋具有出售资格，原告与龙驿公司签订的《商品房买卖合同》合法有效。被告对该组证据的质证意见为：无异议。本院认为，因被告对该组证据的真实性、合法性、关联性均无异议，故本院对该组证据予以采信。第三组证据：证据12.在建工程抵押登记证明；证据13.山西省高级人民法院（2015）晋执保字第46号送达回证；证据14.关于盘锦龙驿房地产开发公司（枫丹家园小区）不动产登记情况的说明；证据15.长安国际信托股份有限公司法人授权委托书。以证明非因原告自身原因对涉案房屋未办理过户登记。被告对该组证据的质证意见：真实性无异议，关联性有异议。理由：1、案涉房屋不能办理房屋过户登记的原因是该房屋于2012年12月28日已经为其他人设定了抵押登记。原告在购买案涉房屋时，应当进行查询并且知道案涉房屋的抵押登记情况，原告没有履行必要的注意义务，因此，原告有过错。2、从2010年11月4日起，盘锦市已经实行《商品房买卖合同》网签备案登记，是公示行为，2010年11月8日《盘锦日报》对此规定进行了详细报道，其中明确指出“预售许可证办理之后，根据网上公布的可供销售的房屋没有实行网上签订电子版合同的，不予办理商品房交易手续。”3、原告提供的商品房买卖合同附件4（合同补充协议）明确约定：“预售人和预购人订立商品房买卖合同后，由预购人单方到房产部门申请预购商品房预告登记。”原告作为商品房预购人未按合同约定履行商品房预告登记申请义务，对产生本次案外人异议纠纷具有重大过错，是案外人执行异议之诉的重要原因。4、被告提供的证据三《送达回证》中显示盘锦市房屋产权产籍交易管理中心对查封涉案房屋出具的回执中备注有15套房屋因已经办理了网签备案登记手续而未被查封，故该小区在被告查封前已具备办理备案登记的条件，但原告未主动办理，具有主观过错。本院认为，该组证据客观真实、来源合法，且与认定原告对未办理房屋过户登记手续是否具有过错有关联，故本院对该组证据予以采信。原告在原一审中针对本案提供以下证据：第一组：证明辽宁北方建设（集团）有限公司、马明林分别与龙驿公司之间存在合法有效的施工合同且对工程款进行过结算、辽宁北方建设（集团）有限公司、马明林分别与杨东旭之间存在合法有效的空心砖买卖合同且对砖款进行过结算以及辽宁北方建设（集团）有限公司、马明林、杨东旭共同与龙驿公司之间存在合法有效的以房抵债协议。证据1.杨东旭身份证明及杨东旭与王秀玲共同签字的情况说明，内容大意为：龙驿公司的土建工程分包给辽宁北方建设（集团）有限公司及马明林施工队，辽宁北方建设（集团）有限公司及马明林向杨东旭买空心砖，砖款未结清，辽宁北方建设（集团）有限公司欠杨东旭22万元，马明林欠杨东旭18.5万元。因龙驿公司欠辽宁北方建设（集团）有限公司及马明林施工队工程款，龙驿公司以涉案房屋替辽宁北方建设（集团）有限公司及马明林施工队抵顶了40.5万元砖款；证据2.2011年7月28日龙驿公司与辽宁北方建设（集团）有限公司签订的建设工程施工合同；证据3.2015年12月28日龙驿公司出具的405000元收据，注明“顶马明林砖款185000元，顶北方砖款220000元”；证据4.2015年龙驿公司记账凭证复印件，显示“杨东旭房款，预收账款405000”；证据5.2015年12月28日孙振鹏给杨东旭出具的22万元收据复印件，显示“空心砖款北方”；证据6.2014年10月23日孙振鹏给马明林出具的18.5万元收据复印件，显示“请记C区材料款砖款”。西藏信托的质证意见为：1.对情况说明有异议。该说明系王秀玲及案外人杨东旭陈述，杨东旭作为本案证人和利害关系人必须出庭作证，否则其证言不具备证据效力；2.对辽宁北方建设（集团）有限公司签订的建设工程施工合同无异议；3.龙驿公司出具的405000元收据显示顶马明林砖款、顶北方砖款，但没有相应的顶账协议相印证，不能证明抵顶材料款的真实性；4.龙驿公司记账凭证、孙振鹏给杨东旭出具的22万元收据、孙振鹏给马明林出具的18.5万元收据未提供原件，不认可其真实性，不能作为本案证据使用。本院认为，情况说明由王秀玲及杨东旭共同签字并附有杨东旭身份证明，形式上客观真实，且与待证事实相关，至于该情况说明能否达到证明目的，是证据证明力的问题，与证据的真实性无关，故本院对该情况说明予以采信；西藏信托对辽宁北方建设（集团）有限公司签订的建设工程施工合同无异议，本院予以采信；405000元收据的付款人名字由杨东旭改为王秀玲，且注明顶砖款，可证明该收据最初由龙驿公司出具给杨东旭，与待证事实相关，本院予以采信；王秀玲未提交龙驿公司记账凭证、孙振鹏给杨东旭出具的22万元收据、孙振鹏给马明林出具的18.5万元收据的原件，不能单独作为认定事实的依据，需结合本案其他在案证据综合认定。第二组：证明原告与杨东旭之间存在合法有效的房屋买卖合同。证据1：2015年12月28日其与杨东旭签订的房屋买卖合同；证据2：杨东旭为原告出具的30万元收据复印件。西藏信托的质证意见为：1.对证据1与证据2，对房屋买卖合同真实性无异议，合法性有异议，王秀玲未提供证据证明涉案房屋抵顶材料款的真实性，不能证明杨东旭具有涉案房屋合法的处置权，不能证明杨东旭出卖涉案房屋的合法性；杨东旭出具的收据未提供原件，不认可其真实性，不能作为本案证据使用。本院认为，王秀玲与杨东旭签订的房屋买卖合同形式上客观真实，且与待证事实相关，本院予以采信。王秀玲未提交杨东旭出具的收据原件，不能单独作为认定事实的依据，需结合本案其他在案证据综合认定。第三组：证明龙驿公司对诉争房屋具有出售资格，王秀玲与龙驿公司签订的《商品房买卖合同》合法有效。证据1.《长安信托-西水湾二期项目收益权财产信托合同》；证据2.《长安信托-西水湾二期项目收益权财产信托抵押合同》；证据3.《长安信托-西水湾二期项目收益权财产信托委托合同》；证据4.《商品房预售许可证》兴房售许字（2012）018-1号；证据5.《商品房预售许可证》兴房售许字（2012）018-2号。证据6.2015年9月30日签订的《产权认购协议书》；证据7.2015年12月28日签订的《商品房买卖合同》。西藏信托的质证意见为：对证据1-证据5无异议；对证据6-证据7，对认购协议及商品房买卖合同的真实性及关联性有异议，王秀玲与龙驿公司和杨东旭分别签订了《商品房买卖合同》和《房屋买卖合同》，但王秀玲实际履行的是与杨东旭的《房屋买卖合同》，其与龙驿公司签订的《商品房买卖合同》、《产权认购协议书》与本案无关联，不能证明其主张，产权认购协议书左上角，杨东旭更名王秀玲，该产权认购协议签署的日期是2015年9月30日，而王秀玲陈述，其与龙驿公司在2015年12月28日办理了涉案房屋的抵顶手续，两者相互矛盾。本院认为，对证据1-证据5，因西藏信托对该组证据的真实性、合法性、关联性均无异议，本院对该组证据予以采信；对证据6-证据7，产权认购协议及商品房买卖合同均为王秀玲与龙驿公司签订，形式上符合客观真实的标准，本院对该两项证据予以采信。第四组：证明原告在查封前已支付合同约定的价款并已将剩余价款交付执行。证据1.2015年12月28日龙驿公司出具的405000元收据，注明“顶马明林砖款185000元，顶北方砖款220000元”；证据2.2015年龙驿公司记账凭证复印件，显示“杨东旭房款，预收账款405000”；证据3.2015年12月28日孙振鹏给杨东旭出具的22万元收据复印件，显示“空心砖款北方”；证据4.2014年10月23日孙振鹏给马明林出具的18.5万元收据复印件，显示“请记C区材料款砖款”；证据5.2015年12月28日杨东旭为王秀玲出具的30万元收据复印件。西藏信托的质证意见为：杨东旭出具的收据未提供原件，不认可其真实性，不能作为本案证据使用。本院认为，王秀玲未提交杨东旭出具的收据原件，不能单独作为认定事实的依据，需结合本案其他在案证据综合认定。第五组：证明原告在查封前已合法占有涉案房屋。证据1.2014年1月至2017年10月盘锦市自来水公司出具的水费缴费明细，显示2015年10月31日抄表时用水量为30，2015年12月10日抄表时用水量为10；证据2.2015年5月27日至2017年9月18日燃气费明细，显示起始缴费时间2015年5月27日缴费为0，第二次缴费时间2017年2月4日缴费为15元；证据3.2016年7月15日物业公司出具的补前期物业费、电梯费收据复印件；证据4.2016年7月15日物业公司出具的收据，内容为“6月30日止，装修垃圾清运、一次性装修材料使用费、电梯使用费”；证据5.2017年7月2日物业公司出具的物业费、电梯费收据；证据6.2016年12月22日至2017年8月14日电费明细；证据7.2017年9月18日电费收据；证据8.2017年9月18日预购气费收据；证据9.2017年7月25日水费收据复印件；证据10.2017年1月19日网络业务受理单；证据11.2017年11月23日供暖费发票复印件。西藏信托的质证意见为：1.对水费明细的真实性、关联性有异议。王秀玲自述其与杨东旭是于2015年12月28日签订的房屋买卖合同并办理的交接手续，而该缴费明细显示2015年10月31日、2015年12月10日之前在涉案房屋有实际用水，说明该水费并非王秀玲所缴，不能证明王秀玲已占有涉案房屋；2.对燃气费明细真实性无异议，关联性有异议。该明细显示涉案房屋在2017年2月4日前没有燃气用量，不能证明王秀玲在此之前合法占有涉案房屋；3.王秀玲虽未提交2016年7月15日物业费、电梯费收据原件，但该收据显示2016年7月15日王秀玲与物业公司办理涉案房屋交接手续，交付相关费用，认可其真实性，可以作为本案证据使用；4.2017年7月2日物业费收据显示的收款日期是2017年7月2日，在涉案房屋被查封后，不能证明王秀玲在法院查封前已占有涉案房屋；5.对电费缴费明细及收据真实性无异议，关联性有异议。上述电费收据和明细显示的收费日期均为2016年12月以后，在涉案房屋被法院查封后，不能证明王秀玲在法院查封前占有涉案房屋；6.对燃气费收据真实性无异议，关联性有异议。该收据显示的收费日期为2017年9月18日，在涉案房屋被法院查封后，不能证明王秀玲在法院查封前占有涉案房屋；7.2017年7月25日水费收据未提供原件，不认可其真实性，不能作为本案证据使用；8.对网络综合业务受理单真实性无异议，关联性有异议。该收据显示的开具日期为2017年1月19日，在涉案房屋被法院查封后，不能证明王秀玲在法院查封前占有涉案房屋；9.供暖费发票未提供原件，不认可其真实性，不能作为本案证据使用。本院认为，2014年1月至2017年10月水费缴费明细形式上客观真实，且与待证事实相关，本院对该项证据予以采信，该项证据能否达到证明目的，是证据证明力的问题；2015年5月27日至2017年9月18日燃气费明细显示，起始缴费时间2015年5月27日缴费为0，第二次缴费时间2017年2月4日缴费为15元，即2015年5月27日至2017年2月3日期间，未发生费用，该证据说明，在涉案房屋被查封之后才发生燃气费缴费，与待证事实无关，本院不予采信；该组证据中其余9项证据的形成时间以及所显示的相关费用发生时间均晚于涉案房屋被查封时间，与待证事实无关，本院不予采信。第六组：证明非因原告自身原因未办理过户登记。证据1.在建工程抵押登记证明；证据2.山西省高级人民法院（2015）晋执保字第46号送达回证；证据3.关于盘锦龙驿房地产开发公司（枫丹家园小区）不动产登记情况的说明；证据4.长安国际信托股份有限公司法人授权委托书。西藏信托的质证意见为：对该组证据的真实性无异议，关联性有异议。理由：1.涉案房屋不能办理房屋过户登记的原因是该房屋于2012年12月28日已经为其他人设定了抵押。王秀玲在购买涉案房屋时，应当查询并且知道涉案房屋的抵押登记情况，王秀玲未履行必要的注意义务，具有过错；2.自2010年11月4日起，盘锦市已经实行《商品房买卖合同》网签备案登记，是公示行为，2010年11月8日《盘锦日报》对此规定进行了详细报道，其中明确指出“预售许可证办理之后，根据网上公布的可供销售的房屋没有实行网上签订电子版合同的，不予办理商品房交易手续”；3.王秀玲提供的商品房买卖合同附件4（合同补充协议）明确约定：“预售人和预购人订立商品房买卖合同后，由预购人单方到房产部门申请预购商品房预告登记。”王秀玲作为商品房预购人未按合同约定履行商品房预告登记申请义务，对产生本案纠纷具有重大过错，是案外人执行异议之诉的重要原因；4.西藏信托提供的送达回证中显示，盘锦市房屋产权产籍交易管理中心对查封涉案房屋出具的回执中备注有15套房屋因已经办理了网签备案登记手续而未被查封，故该小区在被查封前已具备办理备案登记的条件，但王秀玲未主动办理，具有主观过错。本院认为，该组证据客观真实、来源合法，且与认定王秀玲对未办理房屋过户登记手续是否具有过错有关联，故对该组证据予以采信。原告在本院重审中向本院提交以下证据：第一组：证据1.原告的户口本，证明夫妻二人没有未成年子女，只有成年女儿；证据2.原告夫妻二人的各六份不动产登记资料查询结果。出具单位分别为：兴隆台区、双台子区、大洼区、盘山县、开发区不动产登记中心及矿区工作管理部房产交易中心。证明原告及家庭成员目前在盘锦市域内没有其他用于居住的房屋。被告质证意见：1.对于户口本、身份证，形式上没有异议，对证明事项有异议。2.大洼区和盘山县的不动产登记资料存在不准确的可能，有些房产没有进行产权登记，所以以上证据不能作为唯一住房证明使用。3.原告及其配偶、子女户口本和身份证显示的地址均为双台子区红旗街道******，最高院的裁定也认定此地址是原告的地址，原告家庭成员以此地址作为其住址，显示原告在双台子区有住房，不动产登记资料查询结果证明不能证明原告在盘锦市区域内无其他住房。本院认为，原告提供的其本人及配偶的各六份不动产登记资料查询结果，已涵盖盘锦市域全部范围，已完成举证证明责任，本院予以采信。第二组：第0021号记账凭证、审计报告，证明杨东旭以工程材料款取得涉案房屋的所有权，交付了相应的对价、房款。北方建设（集团）有限公司使用杨东旭的材料没有付款，龙驿公司没有给北方建设（集团）有限公司付款，所以把债权转让，三方签字后，把房子抵给杨东旭，杨东旭把房子卖给原告。《审计报告》二分册附表7-1-1也显示涉案房屋为顶账房。西藏信托的质证意见为：关于记账凭证的真实性、关联性没有异议，但是对证明的事项有异议，因为原告未提供盘锦龙驿房地产开发有限责任公司与杨东旭及马明林存在供货合同关系或施工合同关系这样的关系，也没有提供履行施工合同这些结算的相关凭证，所以该抵账的基础法律关系事实不清。另外，原告向杨东旭支付30万购房款没有转账凭证，资金来源也是借款的协议，原告也没有说清具体交付方式和交付时间，所以仅凭收条无法证明原告已向杨东旭支付了购房价款。本院认为，上述证据与本案具有关联性，对上述证据将结合本案其他在案证据予以综合评判。被告在原一审中提供以下共用证据：证据1.山西省高级人民法院（2017）晋执异7号民事裁定书及该裁定书的送达回证，以证明原告提起执行异议之诉已超过法定期限，应驳回起诉。原告对该证据的质证意见：真实性无异议，但该证据不是起诉、立案完整的全过程，其证明结论是错误的。本院认为，原告仅对该证据的证明目的有异议，对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，故本院对该证据予以采信。证据2.2010年11月8日《盘锦日报》，以证明自2010年11月4日起，盘锦市商品房买卖实行网签备案登记。原告对该证据的质证意见：《商品房买卖合同网上签约让百姓受益》仅仅是通讯报道性文章，不是具有依据效力的法律、法规和规范性行政文件，与本案争议无关。本院认为，该证据虽然并非法律、法规等规范性文件，但被告提供该证据的目的是为证明原告未办理网签手续具有过错，与本案有关联，故本院对该证据予以采信。证据3.山西省高级人民法院（2015）晋执保字第46号送达回证，以证明涉案房屋在被查封前已具备办理合同备案登记条件，原告对涉案房屋未办理房屋过户登记有过错。原告对该证据的质证意见：真实性无异议。该证据只能证明诉讼保全查封的事实，不能证明原告对涉案房屋未办理过户登记存在过错。本院认为，原告仅对该证据的证明目的有异议，对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，故本院对该证据予以采信。证据4.在建工程抵押登记证明。证明2012年12月28日起，案涉房屋已经抵押给长安信托股份有限公司。原告对该证据的质证意见：真实性和证明问题无异议。但该抵押登记的事实可以反证自2012年11月28日抵押登记至2016年1月4日法院查封前的期间内，在抵押登记尚未撤销之前，原告作为房屋购买人是不能办理《商品房买卖合同》备案和房屋所有权过户登记手续的。本院认为，原告仅对该证据的证明目的有异议，对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，故本院对该证据予以采信。被告在本院重审中向本院提供以下共用证据：证据1.盘锦市大洼区不动产登记中心2018年10月10日出具的袁铁石的《房屋查档情况说明》和《不动产登记资料查询结果证明》，以证明查询范围仅限于大洼区所辖范围，不包括除大洼区以外盘锦市所辖区域房屋产权登记信息，也不包括2016年以前大洼区不动产登记中心的登记结果。故原告提交的盘锦市不动产登记中心2019年3月5日出具的《不动产登记资料查询结果证明适用区域范围有效性的说明》内容不真实，不应采信。证据2.盘锦市双台子不动产登记中心2020年7月27日出具的李楠、王鑫《不动产登记信息》，以证明李楠、王鑫在双台子区有一套面积为52.85平方米的房屋，且该查询范围仅限于双台子区所辖范围，不包括除双台子区以外盘锦市所辖区域房屋产权登记信息。证据3.盘锦市不动产登记中心兴隆台分中心2020年7月27日出具的李楠、王鑫《不动产登记信息》，以证明李楠、王鑫在兴隆台区有一套面积为294.26平方米的房屋，且该查询范围仅限于兴隆台区所辖范围，不包括除兴隆台区以外盘锦市所辖区域房屋产权登记信息。证据4：盘锦市大洼区不动产登记中心2020年11月09日出具的李楠《不动产登记资料查询结果证明》，内容结果为“申请人无房屋所有权登记记录。”证据2、3和证据4证明，李楠在双台子区和兴隆台区均有住房，但大洼区不动产登记中心查询不到，说明盘锦市县区不动产登记中心查询范围仅限于该区域。故原告提交的盘锦市不动产登记中心2019年3月5日出具的《不动产登记资料查询结果证明适用区域范围有效性的说明》内容不真实，不应采信。原告对以上四份证据发表质证意见：1.县区不动产登记中心出具的不动产登记查询结果“备注”中记载的查询范围仅限于本区范围，这是一个过时的无效的备注；2.县区不动产登记中心出具的查询结果不能否定盘锦市不动产登记中心出具的说明。3.最高人民法院在其他生效判决中对盘锦市不动产登记中心2019年3月5日出具的《不动产登记资料查询结果证明适用区域范围有效性的说明》已经予以采信。4.证据4虽系原件，但真实性仍无法核实。李楠的身份无法确认，与本系列案件无关，不能证明被告主张的待证事实。关于盘锦市县区不动产登记中心出具的查询结果的适用范围，本院依职权向盘锦市自然资源事务服务中心进行调查取证，故对该证据是否采信，将在本院依职权调取的证据部分进行分析认定。本院依职权向盘锦市自然资源事务服务中心调查取证，该局2020年11月20日出具的《关于不动产登记信息查询适用范围的复函》主要内容为：原盘锦市不动产登记中心2019年3月5日出具的《不动产登记资料查询结果证明使用区域范围有效性的说明》存在不妥。说明中“均可证明查询人在查询时点盘锦市域范围内的不动产产权登记情况，不存在区域限制”的表述与实际不符。实际情况是我市使用的登记系统平台于2016年11月开始正式使用，登记受理与存量数据整合同步推进。出具说明时点，2019年3月5日前，兴隆台区和双台子区存量数据整合已完成，无论在我市哪个中心（包括盘山县和大洼区）查询坐落在兴隆台区和双台子区的不动产登记信息，查询结果都是一致的，确实不存在区域限制，如果查询人在分中心查询未做特别说明，查询结果仅限于该范围。由于盘山县和大洼区不动产存量数据整合还未达到100%，利用系统查询坐落在该两县区的不动产登记信息存在不准确的可能。说明中“均可证明查询人在查询时点盘锦市域范围内的不动产权登记情况，不存在区域限制”修改为“均可证明查询人在查询时点盘锦市主城区范围内的不动产登记情况，不存在区域限制，查询坐落在盘山县和大洼区不动产登记信息应到盘山县和大洼区的不动产登记中心”。原告质证意见：真实性无异议、关联性无异议，证明内容原则上没有异议。请注意复函中陈述“不存在区域限制”，“查询坐落在盘山县、大洼区的不动产信息应到盘山县、大洼区更为妥当”。复函的最后一段可以证明大洼区和盘山县不动产登记中心的查询结果在查询时是准确的，应当采信。被告质证意见：真实性、关联性无异议。对证明事项的表述有部分异议，复函没有明确提到盘锦市不动产登记中心自2016年系统改制至今尚未完整录入全部的不动产登记信息，此节内容在山西高院法官及双方律师在场的情况下在盘锦市自然资源事务服务中心取证时，该中心主任提到过。同时，袁铁石案件中大洼区不动产登记中心房屋查档情况说明中也特别提到该查询结果不包括2016年前大洼区不动产登记中心的登记结果。因此该复函虽然主要内容是正确的，但是并不完整。对以上公文的内容本院予以采信，据此对被告在本院重审时提交的共用证据亦予以采信。另，最高院二审期间调取的物业公司出具的《枫丹白露案涉房屋实际入住情况统计表》，原被告均无异议，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：王秀玲与龙驿公司签订落款日期为2015年9月30日的《产权认购协议书》及落款日期为2015年12月28日的《商品房买卖合同》，认购协议及买卖合同的标的物为涉案房屋，认购协议及买卖合同约定的房屋总价款为405000元，约定的付款方式为一次性付款。杨东旭与王秀玲签订落款日期为2015年12月28日的《房屋买卖合同》，约定王秀玲以30万元向杨东旭购买案涉房屋。（2015）晋民初第61号西藏信托与龙驿公司借款合同纠纷案件审理过程中，因西藏信托申请诉讼保全，本院作出（2015）晋民初第61-1号民事裁定，于2016年1月4日查封涉案房屋。龙驿公司的记账凭证显示：2015年12月21日第0031号记账凭证载明，借：其他应付款-杨东旭220000元、预付账款-马明林185000元，贷：预收账款405000元，摘要：杨东旭房款。2014年10月23日收据显示：数额185000元，事由：清汇C区材料款-砖款，交领款人：马明林。2015年12月28日收据显示：数额220000元，事由：空心砖款北方，交领款人：杨东旭。龙驿公司出具给杨东旭（后更名为王秀玲）的0085285号收款收据显示2015年12月28日收款405000元，收款事由：B-6-1-301，备注：顶马明林砖款185000元，顶北方砖款220000元。《审计报告附表7-2：A区、B区住宅、商网销售台账汇总表》显示案涉房屋客户姓名为王秀玲，交款日期：2015年9月30日，总价：405000，首付款：405000，房源状态：工程款。2012年12月第三人龙驿公司与长安信托公司签订《长安信托-西水湾二期项目收益权财产信托抵押合同》，约定第三人龙驿公司将信托财产及权益（包括诉讼双方诉争的房屋）抵押给长安信托公司，并办理了抵押登记；同时双方签订《长安信托-西水湾二期项目收益权财产信托委托合同》，约定抵押权人长安信托公司委托抵押人龙驿公司代理其提供收入清收服务，包括但不限于标的财产权利项目的销售收入。2012年第三人龙驿公司取得案涉房屋项目的《商品房预售许可证》。原告至今未办理房屋过户登记手续。最高院二审期间调取的物业公司出具的《枫丹白露案涉房屋实际入住情况统计表》载明王秀玲在物业公司办理入住手续、领取钥匙、首次缴纳物业费的时间均为2016年7月15日。盘锦市各区县不动产登记中心出具的不动产登记资料查询结果显示，王秀玲夫妻二人（无未成年子女）在盘锦市各区县无房屋所有权登记记录。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，争议焦点为：原告对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。评述如下：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。其中第二十八条是基于一般不动产买受人的物权期待权审查的情形，第二十九条是基于住房消费者物权期待权审查的情形，上述两条法律规定在适用上产生竞合，应一并进行审查。本案中，《入住通知单》的开具时间是2016年7月5日，最高院二审期间调取的物业公司出具的《枫丹白露案涉房屋实际入住情况统计表》也载明王秀玲在物业公司办理入住手续、领取钥匙、首次缴纳物业费的时间均为2016年7月15日。2014年1月至2017年10月水费缴费明细显示，2015年10月31日抄表时用水量为30，2015年12月10日抄表时用水量为10，用水量均产生于王秀玲与杨东旭签订房屋买卖合同之前，并非王秀玲发生的用水量，因此该项证据也不能证明原告王秀玲在2016年1月4日涉案房屋被人民法院查封前已合法占有涉案房屋。因此，依据现有证据尚不足以认定原告在2016年1月4日查封前已实际占有了案涉房屋，故本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规定。继之依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条，审查原告是否对案涉房屋享有排除强制执行的民事权益。即，排除特定标的物执行应同时具备该规定三个要件。1.关于是否在人民法院查封前已签订合法有效的商品房买卖合同的问题。王秀玲与龙驿公司签订商品房买卖合同的落款日期为2015年12月28日，王秀玲在诉状中称，2015年12月28日，杨东旭带原告到第三人处签订了《商品房买卖合同》，并将第三人开给杨东旭的《收款收据》变更在原告的名下。但是龙驿公司作为记账凭证原始单据的收款收据显示2015年12月28日顶马明林砖款185000元、顶北方砖款200000元，交款人杨东旭，后该张收款收据被更名为王秀玲。没有批注更改时间。根据以上证据，王秀玲与龙驿公司签订房屋买卖合同的时间并非合同落款日期显示的2015年12月28日，而是应在该时间节点之后。故现有证据不能认定王秀玲在涉案房屋被查封前已签订合法有效的书面买卖合同。2.关于是否已支付房款的问题。原告未提供龙驿公司与杨东旭及马明林存在供货合同关系或施工合同关系，也没有提供履行施工合同进行结算的相关凭证，所以抵账的基础法律关系缺乏证据证明。虽然审计报告显示案涉房屋为工程款顶账房，交款日期为2015年9月30日，但该日期与原告提供的收款收据、龙驿公司记账凭证中的收款收据的日期都不一致。因此，上述证据无法证明原告已经支付案涉房屋的价款。3.关于在盘锦市域内原告名下有无其他用于居住的房屋的问题。根据王秀玲提供的不动产登记资料查询结果证明，王秀玲夫妻二人（无未成年子女）在盘锦市各区县无房屋所有权登记记录，可以认定王秀玲所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。综上，原告的诉请亦不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条的规定，原告主张的民事权益不足以排除强制执行，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条、二十九条的规定，判决如下：驳回原告王秀玲的诉讼请求。案件受理费7375元，由原告王秀玲承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。审判长 魏佩芬审判员 吴捷慧审判员 成 堃二○二○年十二月十八日法官助理 李洪才书记员 宋鹏飞