江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0113民初6970号原告：中国农业银行股份有限公司南京栖霞支行，统一社会信用代码91320100834987649Q，住所地江苏省南京市栖霞区仙隐南路********。负责人：徐海军。委托诉讼代理人：王洪利，江苏天晖律师事务所律师。被告：孙奎荣，女，1977年8月16日出生，汉族，住江苏省常州市天宁区。现在南京女子监狱服刑。被告：南京港宁置业有限公司，统一社会信用代码913201000841725116，住所地，住所地江苏省南京市鼓楼区中山北路**iv>法定代表人：郭国灿。委托诉讼代理人：孙志伟，江苏法德东恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：张贻国，男，公司员工。原告中国农业银行股份有限公司南京栖霞支行（简称农行栖霞支行）与被告孙奎荣、南京港宁置业有限公司（简称港宁公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案受理后，于2020年12月23日依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告农行栖霞支行的委托诉讼代理人王洪利及被告孙奎荣、港宁公司委托诉讼代理人孙志伟、张贻国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农行栖霞支行向本院提出的诉讼请求：1、判令被告孙奎荣立即向原告归还借款本金1209078.56元及截至2019年10月24日所欠利息及罚息、复利合计18132.89元，自2019年10月25日起至实际给付之日止的利息、罚息及复利（按合同约定的利率标准计算）；2、判令被告孙奎荣支付原告为本案诉讼支出的律师代理费57640元；3、请求判令原告对被告孙奎荣名下位于鼓楼区的房产折价或者以拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；4、判令被告港宁公司对上述第1、2项债务承担连带清偿责任；5、请求判令两被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2016年11月3日，原告与两被告签订《个人购房担保借款合同》，约定原告向孙奎荣发放贷款132万元，用于购买位于鼓楼区的房产，港宁公司作为保证人向原告提供连带责任担保。双方还对违约责任等事由进行了约定。后原告按约向孙奎荣发放了贷款，并就孙奎荣名下位于鼓楼区的房产设定了预告抵押登记。但孙奎荣违反合同的约定，给原告的正常经营造成严重影响。现原告为维护合法权利不受侵犯，诉至法院，请求判如所请。被告孙奎荣辩称：其对原告主张的借款事实无异议。对律师费有异议，可以协商解决还款。被告港宁公司辩称：其对原告主张的律师代理费用有异议，其认为原告提交的证据中只有代理合同，没有发票，且律师费偏高。本院经审理认定事实如下：2016年11月3日，原告农业银行（贷款人、抵押权人）与被告孙奎荣（借款人、抵押人）、被告港宁公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》（合同编号为ＡＢＣ［2016］5006-1），约定：被告孙奎荣向原告借款132万元用于购买位于鼓楼区房产；借款期限240个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；借款利率为浮动利率，借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮10%后确定；各方按调整后相应期限档次的基准利率（或1年期ＬＰＲ）和本合同约定的借款利率浮动幅度／加减点确定新的借款执行利率；借款人不可撤销的申请并授权贷款人将全部借款直接划入以下账户：户名为港宁公司，账号为32×××08；还款方式为等额本息还款，还款周期为1个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日；本合同采用的担保方式为阶段性保证＋抵押，由阶段性保证人港宁公司提供保证担保，由抵押人提供抵押担保；抵押物为位于鼓楼区的房产；抵押人应协助配合贷款人自本合同签订之日起15日内办妥抵押预告登记，自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记；阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任；保证的范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对于逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息），借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权停止发放借款，提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿；因借款人、保证人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、保证人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。2016年11月3日，原告农业银行（抵押权人、乙方）与被告孙奎荣（抵押人、甲方），担保人港宁公司（开发商、丙方）签订《南京市房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）》，约定：甲方购买丙方建设的商品房，而向乙方借款并将所购商品房抵押给乙方，作为借款担保，且丙方自愿为甲方担任该借款的保证人；本合同所对应担保的主债合同为《个人购房担保借款合同》，合同编号为32020120160231419，借款合计132万元；甲方已与丙方签订《南京市商品房买卖契约》，其契载房屋坐落于鼓楼区，甲方将上述所购商品房抵押给乙方；抵押担保的范围包括借款本金及其利息、借款合同中约定的违约金、赔偿金、实现抵押权的费用；丙方愿为甲方以上借款承担连带保证责任，保证担保的范围包括借款本金及利息、违约金、赔偿金、实现抵押权的费用，保证期限自本合同生效之日起至乙方领取上述甲方所购商品房他项权利（抵押权）证书之日；甲方连续3个月或累计6个月未能按约归还借款，丙方也未履行保证责任的，乙方有权依法定程序处分上述商品房，并可要求提前清偿上述借款。后南京市不动产交易登记中心于2016年11月3日对上述抵押合同办理了预抵押登记。2016年11月23日，原告依约将涉案借款132万元汇入孙奎荣指定银行账户内。但被告孙奎荣自2019年7月后，就一直未再还款。截止2019年10月24日，被告孙奎荣欠原告借款本金共计1209078.56元，截至2019年10月24日所欠利息及罚息、复利合计18132.89元。另查明，原告与江苏天晖律师事务所为本案诉讼签订了《委托代理合同》1份，原告已支付律师费57640元。本院认为：原、被告签订的《个人购房担保借款合同》和《南京市房地产抵押合同》均系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，依法成立并生效，各方均应当按照约定履行各自义务。现原告已依约向被告孙奎荣出借132万元，孙奎荣应当依约按月归还贷款本息，但被告孙奎荣2019年7之后的到期本息一直未能偿还，上述行为已严重违反合同约定。依照《个人购房担保借款合同》的约定，借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权停止发放借款，提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿，故对于原告要求被告孙奎荣归还借款本金1209078.56元，截至2019年10月24日所欠利息及罚息、复利合计18132.89元。并支付自2019年10月25日起按涉案《个人购房担保借款合同》约定标准计算至实际付清之日的利息的诉讼请求，本院依法予以支持。涉案借款合同还约定“因借款人、保证人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、保证人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用”，现因被告违约，原告为主张权利支付律师费，被告孙奎荣应当依约承担上述费用，原告主张的律师费57640元，本院依法酌情调整律师费损失为54716元。被告港宁公司作为连带责任保证人自愿为被告孙奎荣的涉案借款提供阶段性连带责任保证，现孙奎荣未能依约偿还借款，涉案抵押房产尚未办理产权证，原告也未领取他项权利（抵押权）证书，故被告港宁公司应当对孙奎荣的上述债务承担连带清偿责任。被告孙奎荣自愿以其名下位于鼓楼区的房产为涉案贷款提供抵押担保并办理了预抵押登记，故原告要求对上述抵押物享有优先受偿权，有事实和法律依据，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条，第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定,判决如下:一、被告孙奎荣于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司南京栖霞支行偿还借款本金1209078.56元，截至2019年10月24日所欠利息及罚息、复利合计18132.89元。并支付自2019年10月25日起按涉案《个人购房担保借款合同》约定标准计算至实际付清之日的利息，并支付律师费54716元；二、如被告孙奎荣未按本判决第一项履行偿还义务，则原告中国农业银行股份有限公司南京栖霞支行有权依法处置被告孙奎荣用于抵押的坐落于南京市鼓楼区的房屋，并以折价或者拍卖、变卖该房屋所得价款优先受偿；三、被告南京港宁置业有限公司对被告孙奎荣的上述债务承担连带清偿责任；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司南京栖霞支行其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16364元，减半收取8182元，保全费5000元，共计13182元，由被告孙奎荣、港宁公司连带负担。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员 缪子焰二〇二〇年十二月二十九日法官助理 曾 宇书 记 员 曹 菁