福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0802民初8521号 原告福建龙岩农村商业银行股份有限公司，住所地龙岩市新罗区西城西安南路**，统一社会信用代码91350800591748052D。 法定代表人罗建南，董事长。 委托诉讼代理人汤易、陈蕊蕊，该公司员工。 被告龙岩市新罗区龙御天下娱乐城，住，住所地龙岩市新罗区西安南路商业中心（**）**一社会信用代码913508025853279057。 投资人李丰玉。 被告李丰玉，男，1971年6月13日出生，汉族，住龙岩市新罗区。 原告福建龙岩农村商业银行股份有限公司（以下简称龙岩农商银行公司）与被告龙岩市新罗区龙御天下娱乐城（以下简称龙御天下娱乐城）、李丰玉租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法以简易程序公开开庭进行了审理。原告龙岩农商银行公司的委托代理人陈蕊蕊，被告龙御天下娱乐城的投资人李丰玉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告龙岩农商银行公司向本院提出诉讼请求要求判令：一、被告龙御天下娱乐城、李丰玉立即支付原告租金（计算方式：自2019年10月1日起至2020年8月31日尚欠租金66万元；自2020年9月1日起至腾空之日止按每月6万元计算的租金）。二、被告龙御天下娱乐城、李丰玉支付原告违约金（计算方式：自2019年10月1日起至腾空之日止，按每天应交租金的0.5%）。三、被告龙御天下娱乐城、李丰玉立即腾空并归还租赁房屋给原告。事实与理由：被告李丰玉因装修向原告的分支机构福建龙岩农村商业银行股份有限公司东城支行（下称“农商银行东城支行”）借款650万元，该借款以被告配偶叶晶华所有的位于龙岩市新罗区城商业中心）2层201号商场作抵押担保。因被告李丰玉未能按期偿还借款，农商银行东城支行于2019年9月向龙岩市新罗区人民法院起诉后申请强制执行。后被告李丰玉及其配偶将上述抵押房产进行以物抵债，农商银行东城支行以变卖保留价416万元接受上述房产。龙岩市新罗区人民法院于2019年9月11日出具（2018）闽0802执2558号之三执行裁定书，确认了以物抵债的事实，原告作为法人于2020年3月24日为上述房产办理了过户手续（不动产权证号为闽【2020】龙岩市不动产权第××号）。 被告龙御天下娱乐城于2015年11月1日与向原房屋所有权人叶晶华《房屋租赁合同》，主要约定：1、合同标的物房产位于龙岩市新罗区城商业中心）龙御天下大厦二楼整层1970.8平方米；租赁期限为2015年11月1日起至2020年10月30日止；租赁费用为每月租金12万元整，租赁期间租金不变，不递增也不递减。租金应于每月5日前支付。承租人缴纳租金如有逾期（包括缴纳金额不足，按每天应交金额的0.5%元累计计算滞纳金（违约金），滞纳金（违约金）从产生到合同终止之日起三个月内出租人均可向承租人主张权利，超过该时限则自动放弃该权利。承租人逾期累计天数达30天时，视同承租人单方面解除合同并放弃经营该场。但被告在原告获得抵押物所有权后拒不向原告缴纳租金，截止2020年8月31日共拖欠原告租金合计66万元及违约金603900元（抵债资产龙岩市新罗区城商业中心）2层201号商场（建筑面积956.03平方米），租金应为6万元／月）。且被告龙御天下娱乐城逾期租金累计天数已超30天，符合解除合同的情形。 被告龙御天下娱乐城系个人独资企业，投资人李丰玉应对企业债务承担无限责任。故应对被告龙御天下娱乐城的债务承担无限责任。 被告龙御天下娱乐城答辩称，租赁合同对于违约金的约定过高，应予以调整。租赁合同到期日为2020年10月31日，被告也想向原告继续承租，但现在市场不景气，商业房屋价值也仅存原值的三分之一，因此，合同期满后的租金相应的也要调整。 经审理查明：被告李丰玉因装修向原告的分支机构福建龙岩农村商业银行股份有限公司东城支行借款650万元，该借款以被告配偶叶晶华所有的位于龙岩市新罗区城商业中心）2层201号商场作抵押担保。因被告李丰玉未能按期偿还借款，农商银行东城支行于2019年9月向龙岩市新罗区人民法院起诉后申请强制执行。后被告李丰玉及其配偶即房产所有权人叶晶华将上述抵押房产进行以物抵债，农商银行东城支行以变卖保留价416万元接受上述房产。龙岩市新罗区人民法院于2019年9月11日出具（2018）闽0802执2558号之三执行裁定书，确认了以物抵债的事实。2020年3月24日，原告作为农商银行东城支行的法人，以房屋所权人办理了上述房产的产权登记手续（不动产权证号为闽【2020】龙岩市不动产权第××号）。 被告龙御天下娱乐城于2015年11月1日与向原房屋所有权人叶晶华《房屋租赁合同》，主要约定：1、合同标的物房产位于龙岩市新罗区城商业中心）龙御天下大厦二楼整层1970.8平方米；租赁期限为2015年11月1日起至2020年10月30日止；租赁费用为每月租金12万元整，租赁期间租金不变，不递增也不递减。租金应于每月5日前支付。承租人缴纳租金如有逾期（包括缴纳金额不足，按每天应交金额的0.5%元累计计算滞纳金（违约金），滞纳金（违约金）从产生到合同终止之日起三个月内出租人均可向承租人主张权利，超过该时限则自动放弃该权利。承租人逾期累计天数达30天时，视同承租人单方面解除合同并放弃经营该场。但被告在原告获得抵押物所有权后拒不向原告缴纳租金，被告龙御天下娱乐城逾期租金累计天数已超30天，符合解除合同的情形。抵债资产龙岩市新罗区城商业中心）2层201号商场（建筑面积956.03平方米），是原租赁房屋的一半，故租金应按6万元／月计算。 另查明，被告龙御天下娱乐城系个人独资企业，投资人为被告李丰玉。 以上事实，有原告提供的被告龙御天下娱乐城营业执照、《房屋租赁合同》及《抵押物租赁情况共同声明》，（2018）闽0802执2558号之三执行裁定书，闽（2020）龙岩市不动产权第××号房屋产权证，原告发出的《关于龙岩市新罗区龙御天下娱乐城限期支付租金的通知》及快递及查询单，被告龙御天下娱乐城提交的（2014）岩民终字第58号民事判决书及58同城发布的同等地段房产价格及双方当事人的庭审陈述在案佐证。 本院认为，被告与讼争房屋原所有权人签订的《房屋租赁合同》合法、有效。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，因此，原、被告双方应按《房屋租赁合同》的约定全面履行合同义务。被告拒不向原告支付租金的行为违反了合同约定，应限期支付并承担逾期付款的违约责任。但合同约定按每天应交金额的0.5%元计算违约金明显偏高，应予以调整。讼争租赁合同于2020年10月31日即已到期，是否继续租赁应由原、被告双方自行协商，租金亦由双方随行就市予以确定，原告要求被告按原租赁合同的约定支付的诉讼请求无合同依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条，第一百一十四条第二款，第二百二十九条的规定，判决如下： 一、被告龙岩市新罗区龙御天下娱乐城应于本判决生效之日起支付原告福建龙岩农村商业银行股份有限公司租金78万元，并按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付逾期付款违约金（计算方法，从2019年10月1日起，以每月租金6万元为本金，逐月增加6万元累计本金，至2020年10月以本金78万元计算）。 二、被告李丰玉应对被告龙岩市新罗区龙御天下娱乐城的上述债务承担连带责任。 三、驳回原告福建龙岩农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。 本案案件受理费16175元，减半收取为8087.5元，由被告龙岩市新罗区龙御天下娱乐城负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 吕 晓 红 二〇二〇年十二月十八日 书记员 胡丹(代) 附：一、主要法律条文 《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 三、主动履行生效法律文书提示 （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。 履行款存入以下账户 开户单位：龙岩市新罗区人民法院 开户行：兴业银行龙岩新兴支行 账号：17×××01 支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到办结案件的开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。