湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘07民终2187号上诉人（原审被告）：李文仲，男，1971年8月15日出生，汉族，居民，住湖南省常德市武陵区。委托诉讼代理人：殷铁刚，汉寿县顺通法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：代清云，男，1965年4月14日出生，汉族，居民，住湖南省汉寿县。委托诉讼代理人：杨开文，湖南龙阳律师事务所执业律师。上诉人李文仲因与被上诉人代清云租赁合同纠纷一案，不服湖南省汉寿县人民法院（2020）湘0722民初1140号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李文仲上诉请求：撤销一审判决第二项，改判李文仲少给付租金41806元。事实和理由：一审判决认定李文仲还应向代清云支付租金70333.33元显属错误。一、因2018年长龙动物园没有开业，致使李文仲经营的餐饮业务无法正常开展，经双方协商后代清云同意2019年的租金由每月5000元调整为3000元，按照每月租金3000元的标准计算，一审判决多计算了租金24733元。二、李文仲在租赁经营餐馆期间，代清云个人及亲属请客先后消费了8573元，该消费的餐费应当从租金中予以抵扣。三、2019年楼下一层装修期间，因代清云搭建脚手架而导致李文仲所经营的二楼餐馆停止营业一个半月，该停业期间的租金4500元应予扣减。四、2018年7月6日、2019年3月12日，李文仲分两次用微信方式向代清云之妻曾宪梅各转账1000元、3000元，该4000元应从租金中扣减。代清云辩称，李文仲上诉所提事实及理由均不能成立。一、本案系租赁合同关系，出租人只要依照合同约定交付了出租物给承租人使用，承租人就应当依约支付租金。二、李文仲提出2019年的租金单价由每月5000元调整为3000元并不属实，代清云事先未同意、事中未签订补充协议、事后也未追认，且签订合同时并未附加以“长龙动物园开业”为条件，故不存在一审判决多计算了租金24733元之说。三、代清云在李文仲租赁经营餐馆期间的就餐消费与其他顾客一样，均是及时给付了就餐费用，不存在拖欠李文仲餐费的问题，况且拖欠餐费与本案租赁合同关系并非同一法律关系，不应在本案中一并审理。四、2019年8月中旬左右，因李文仲安装的招牌部分跌落，损坏了代清云一楼房屋屋檐顶部的几块瓦片，为防止发生安全事故，所以在一楼搭建了七天的脚手架进行维修，但为二楼预留了1.5米的通道，本案租赁合同关系仅指二楼而不包括一楼，故搭建脚手架与本案没有关联，况且该损失也是因李文仲的原因造成，因修复屋檐所产生的影响应由李文仲本人承担，李文仲要求扣减二楼租金4500元没有事实和法律依据。五、李文仲在2018年7月6日、2019年3月12日向代清云之妻微信转账共4000元属实，但该转账系李文仲所应承担的每月300元的水费，李文仲所缴纳费用在一审判决中已予以了认定。答辩请求二审依法驳回上诉，维持原判。代清云向一审法院起诉请求：判决解决代清云与李文仲签订的《合作协议》，并判令李文仲支付代清云承包金97000元、利息2000元、水费3300元及租赁物损失3000元，共计105300元。一审法院认定事实：2018年1月10日，代清云与李文仲签订《合作协议》，约定李文仲将鸿成酒店餐饮项目（酒店二楼整体）交由李文仲承包经营，承包期限为2018年2月21日至2028年2月20日，第1至5年的承包金为60000元／年，第6至10年的承包金为72000元／年，承包金于每月18日前缴纳，如李文仲未及时上交承包金，视为李文仲无力经营，代清云有权收回承包经营权，并终止合同。另双方口头约定李文仲承包期间须自行缴纳电费，水费每月按300元包干价向代清云支付。合同签订后，李文仲在承包的二楼餐馆从事餐饮行业至2020年1月10日止。在此期间，李文仲共向代清云缴纳租金43000元，并付清至2019年5月的水费。2020年1月10日后，李文仲未再回租赁的鸿成酒店二楼餐馆经营，亦未安排员工留守在店内。一审法院认为，代清云与李文仲签订的《合作协议》约定李文仲承包代清云自建房屋的第二层用于经营餐馆，李文仲按期交付承包金，并自主经营、自负盈亏，双方实际成立租赁合同关系，双方均应按协议约定履行各自义务。《合作协议》约定的租赁期限为2018年2月21日至2028年2月20日，但李文仲仅营业至2020年1月10日，后因新冠肺炎疫情暴发，李文仲未再继续经营，复工复产后李文仲既未正常经营，也未缴纳停业期间的租金，造成双方的合同目的无法实现，代清云有权根据协议约定终止《合作协议》，故对代清云要求解除《合作协议》的诉讼请求予以支持。考虑到因新冠疫情这一不可抗拒原因造成李文仲无法正常使用房屋用于餐馆经营，不宜将停业期间的租金损失施加于李文仲，故应确定代清云与李文仲的《合作协议》于李文仲停业的次日即2020年1月11日解除。租赁关系存续期间为2018年2月21日至2020年1月11日，李文仲应支付租赁期内的租金为113333.33元（50000元＋60000元＋5000元÷30天×20天），李文仲已经支付43000元，尚应支付70333.33元；李文仲已经付清2019年5月前的水费，尚应支付水费2300元（300元／月×7月＋300元÷30天×20天）。代清云未提交租赁物损失的证据，对代清云要求李文仲赔偿租赁物损失3000元的诉讼请求，依法不予支持。代清云未与李文仲约定迟延支付租金的利息，对代清云要求李文仲支付逾期付款利息2000元的诉讼请求，亦不予支持。李文仲认为《合作协议》中约定的租赁物包含鸿成酒店一楼、房租经双方口头协商已降至每月3000元、李文仲已按每月5000元的标准支付2018年2月至2018年12月的租金，按每月3000元的标准支付了2019年1月至2019年3月的租金，以上主张因李文仲均未提交证据证实，故均不予采纳。李文仲是否为代清云垫付了一楼装修费并非本案处理范畴，李文仲可另行主张权利。遂据此判决：一、代清云与李文仲签订的《合作协议》于2020年1月11日解除；二、李文仲支付代清云租金70333.33元、水费2300元，合计72633.33元，限本判决生效后十日内付清；三、驳回代清云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2406元，减半收取1203元，由李文仲负担808元，代清云负担395元。二审期间，李文仲围绕上诉请求提交了如下证据：1、《点菜单》五张，其中三张为原件，两张为复印件，拟证明在李文仲租赁经营餐馆期间代清云及其亲属就餐消费了8573元，该消费金额应从租金中予以抵扣；2、微信转账截图一份，拟证明李文仲在2018年7月6日通过微信转账方式向代清云之妻曾宪梅支付了1000元租金，在2018年7月24日还通过微信转账方式向曾宪梅支付了600元水费。代清云围绕答辩主张提交了两份证据：1、覃辉所写证明材料一份，拟证明覃辉系李文仲所经营餐馆的厨师，其离开餐馆的时间是在2019年12月29日；2、《脚手架租赁合同》一份，拟证明租赁以及搭建脚手架的时间只有七天，并非李文仲上诉所称的一个半月。经二审质证，对于李文仲所提交的证据，代清云对证据1的真实性、合法性及关联性均提出异议，认为不存在拖欠李文仲餐费的事实，在《点菜单》上也没有代清云或是其亲属的签名，况且李文仲餐馆的厨师在2019年12月29日就已经没有做事了；对证据2的真实性没有异议，但认为李文仲所转款项是其应当支付的水费，不应在租金中予以抵扣。对于代清云所提交的证据，李文仲对证据1的真实性没有异议，但认为不能证明厨师离开后餐馆就停止了营业，不能达到代清云的举证目的；对证据2的真实性亦没有异议，认为该份证据证明了代清云租赁和搭建脚手架的事实，也印证了李文仲因此而导致停业，但脚手架的租赁时间不能说明李文仲的实际停业时间。本院认为，李文仲所提交的证据1《点菜单》中的两张复印件未与原件核对，且没有用餐人签名，三张原件中的签字人均系李文仲所经营餐馆的员工，并没有代清云或是其亲属的签名，不能证实代清云尚欠就餐消费8573元未予支付的事实，对于该组证据的效力本院不予采信；对于证据2微信转账截图的真实性予以认定，微信转账截图显示转账时间为2018年7月6日，系发生在本案起诉之前，但在一审庭审中，李文仲没有举证证实已实际缴纳的租金数额，现其仅凭该份微信转账凭证即要求扣减应付租金缺乏依据，对其举证目的本院不予采纳。对于代清云所提交证据1覃辉所写证明材料的真实性予以认定，但该份证据与本案的审理缺乏关联性，对其关联性不予认定；对于证据2《脚手架租赁合同》的真实性亦予认定，该份证据可以证实代清云因维修屋檐而租赁并搭建脚手架的具体时间，对于该份证据的效力本院予以采信。本院二审查明：2019年8月中旬左右，代清云因维修一楼房屋屋檐需要，在一楼搭建了七天的脚手架，并在搭建处预留了供人通行的通道。本案的其他事实与一审法院认定事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点是李文仲上诉所提少给付代清云租金41806元的主张是否成立。李文仲上诉提出应当向代清云少给付租金41806元，并从四个方面提出了具体的理由，现就其理由是否成立分述如下：一、关于2019年的租金是否由每月5000元调整为3000元问题，因双方在《合作协议》中明确约定了每年度的租金标准，代清云认为2019年的租金仍是按每月5000元的标准缴纳，并不认可李文仲单方所提租金调整的主张，李文仲在本案中对其租金调整的主张既未提供证据予以印证，也无其他事实依据予以证实，本院对其2019年的租金由每月5000元调整为3000元的主张不予采纳。二、关于餐费抵扣租金的问题，李文仲就其主张提交了五张《点菜单》予以证实，但《点菜单》中部分系复印件，且均无代清云或是其亲属的签名，不能证实系代清云或是其亲属的就餐消费，也不能以此认定代清云尚欠就餐消费8573元未予支付，故对于李文仲所提代清云及其亲属的就餐消费8573元应从租金中抵扣的主张本院不予支持。三、关于一楼搭建的脚手架是否影响经营、是否应扣减租金的问题，根据本案的查明事实，在2019年8月中旬左右，代清云因维修一楼房屋屋檐而搭建了七天的脚手架，但其在一楼预留了通道，因其搭建时间较短，且已预留通道，对二楼的餐馆正常经营并没有造成实质影响，李文仲上诉所提因代清云搭建脚手架而导致其二楼餐馆停止营业一个半月的理由缺乏事实依据，对其扣减租金的主张本院不予支持。四、关于李文仲两次转账的4000元应否从租金中扣减的问题，李文仲两次微信转账的时间分别为2018年7月6日、2019年3月12日，均系发生在本案起诉之前，而在一审庭审中，李文仲没有举证证实已实际缴纳的租金数额，现其仅凭两份微信转账凭证即要求扣减应付租金缺乏依据，本院认定该两笔所转款项已包含在了一审判决所确认的李文仲已付租金、水费之内，对于李文仲据此要求扣减租金的主张本院亦不予采纳。基于前述理由，本案中李文仲上诉所提少给付代清云租金41806元的主张并不能成立，本院不予支持。综上所述，李文仲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费845.15元，由李文仲负担。本判决为终审判决。审判长 李 浚审判员 詹险峰审判员 朱梅安二〇二〇年十二月二十一日法官助理张利书记员方芳附：本判决所依据的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。