山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁10民终3274号上诉人（原审原告）：王晓楠，男，1986年4月28日出生，汉族，住威海市文登区。委托诉讼代理人：丁萍，山东德平律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：威海博大房地产开发有限公司，住所地威海市文登区天福办文山东路**。诉讼代表人：威海博大房地产开发有限公司管理人山东利得清算事务有限公司。委托诉讼代理人：侯登辉，山东泰祥律师事务所律师。上诉人王晓楠因与被上诉人威海博大房地产开发有限公司（以下简称博大公司）普通破产债权确认纠纷一案，不服山东省威海市文登区人民法院（2020）鲁1003民初1685号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王晓楠上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，王晓楠对案涉房产享有物权期待权。2013年1月15日，王晓楠与博大公司签订了工程抵房协议，约定王晓楠预留博大公司抵顶房的位置为威海市文登区文山东路90号财富大厦9层901-909室房产（以下简称案涉房产），价款合计450万元，房款以王晓楠所供货款抵顶，不足部分现金支付。2014年9月14日，王晓楠与博大公司又签订了货款抵顶案涉房产4500000元协议及《商品房买卖合同》，2016年3月12日涉案房产交付王晓楠。至2015年12月24日，王晓楠为博大公司供货及交付现金合计4669740元。(2018)鲁1003民初2377号民事判决认定王晓楠对涉案房产不享有可以排除强制执行的物权期待权。2018年7月10日，博大公司经威海市文登区人民法院裁定破产重整，案涉房产的查封已解除，且威海市中级人民法院2013年9月3日的查封并非只针对涉案房产，而是对博大公司开发建设的整栋财富大厦。王晓楠与威海三洋国际经济合作有限公司（被判对财富大厦11-13层房产享有物权期待权）情况相同，请求同判。二、一审判决适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第九十九条规定，当事人主张抵销的，自通知到达对方时生效，且抵销不得附条件或者附期限。《最高人民法院关于审理企业破产案件若问题的规定》第七十一条规定，尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产不属破产财产，故根据上述规定案涉房产已经不属于博大公司的破产财产，王晓楠对案涉房产享有物权期待权。三、一审法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议复议案件若干问题的规定》第28条进行裁判，但该条构成要件包括“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”，本案中，虽然王晓楠与博大公司签订正式房屋买卖合同的时间为2014年9月14日，但是双方在2013年1月15日就形成了货款抵房协议，该协议中明确了货款抵房的具体座落位置、面积以及价款，因此双方签订的房屋买卖合同在被法院查封之前，因此王晓楠对涉案房产享有物权期待权。博大公司辩称，一、王晓楠所主张的物权期待权，在博大公司进入破产程序之前相关执行异议之诉案件已经明确审理并判决王晓楠不享有排除其他债权人对案涉房产的强制执行效力，王晓楠对案涉房产不享有物权期待权，在博大公司进入破产程序后王晓楠也不应当享有优先于其他普通债权人的优先权效力；威海三洋国际经济合同有限公司的案件与王晓楠案件并不相同。二、《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第71条系在现行的《企业破产法》正式颁布施行以前的司法解释，该第71条的规定与其后所颁布的《物权法》第9条及2013年《最高人民法院企业破产法司法解释二》第二条的规定并不一致，因此该司法解释第71条已经实际上被废止。三、双方在2013年1月15日所签订的货款抵房协议仅是双方就房产抵顶货款形成了意向，双方正式房屋买卖合同关系的形成应当以签订的正式的买卖合同为准，请求驳回王晓楠的上诉请求。王晓楠向一审法院起诉请求：1.判令王晓楠对案涉房产享有物权期待权，待博大公司开发的财富大厦具备产权变更登记条件时，博大公司协助王晓楠办理上述房产的产权变更登记手续；2.确认王晓楠对博大公司享有普通债权2520090元，其中本金169740元，违约金2350350元；3.本案诉讼费用由博大公司负担。诉讼过程中，王晓楠变更第2项诉讼请求中的普通债权数额为2105640元，变更违约金为赔偿损失1935900元。一审法院认定事实：2013年1月15日，博大公司与王晓楠签订《货款抵房协议》一份，协议内容为王晓楠预留博大公司工程抵顶房，房屋位于文登财富大厦文山东路90号901-909室，建筑面积约1328.68平方米，单价为每平方3386.82元，合计价格为4500000元；房款以王晓楠在博大公司所供货款抵顶，不足部分现金支付。2014年9月14日，博大公司又与王晓楠签订《货款抵房协议》一份，协议再次明确王晓楠以货款抵顶房产的位置位于文登财富大厦文山路90号901-909室，建筑面积1328.68平方米，单价为每平方米3386.82元，房产合计为450万元。协议载明：经双方核对，截至2014年9月14日，王晓楠以供货和现金方式共支付给博大公司1172560元，王晓楠在2014年9月20日之前需再向博大公司支付房款800000元，博大公司将上述房屋钥匙交付给王晓楠，王晓楠可进行装修；博大公司在2014年9月14日和王晓楠签订商品房买卖协议，剩余房款以王晓楠在博大公司所供货款抵顶，不足部分现金支付。2014年9月14日，博大公司与王晓楠签订《商品房买卖合同》，合同载明的房屋位置为文山东路90号901-909室，建筑面积共1328.68平方米，房产总价为4500000元。合同中约定付款方式为分期付款：首付款为800000元，剩余按年分期付款，博大公司需在2015年12月30日前将经验收合格的房产交付买受人王晓楠。同日，王晓楠作为购房人与作为项目管理方的宁波凯旋黛尔时尚精品酒店管理公司（以下简称“宁波凯旋公司”）以及作为开发商的博大公司三方签订《委托经营协议（售后返租合同）》，协议载明：为维护全体业主的合同权益，项目实行统一经营管理的方式进行经营和收益；统一经营管理分成若干个连续的托管期限，从王晓楠与博大公司签订合同中约定的交房之日起为第一天起算，之后的10年为托管房产的第一个托管期；王晓楠委托宁波凯旋公司按照合同附件所列交房标准与博大公司办理房屋交接手续；办理交接手续时，宁波凯旋公司的签收行为对王晓楠具有法律效力；自房屋交付之日起，宁波凯旋公司以王晓楠的名义为房产寻找承租人、与目标承租人签订有关文件、代收应付费用并保证完成托管工作；在第一个托管期限内，房屋每年的目标租金为合同总房款的10%；租金每半年支付一次，自博大公司与王晓楠约定的交房之日（2015年12月30日）起，第一年的7月15日（上半年租金）和下一年的1月15日（下半年租金）为支付目标租金日，依次类推；宁波凯旋公司需在到期后15日内支付王晓楠租金，如不能按时支付，需每天按当期租金的千分之二支付逾期滞纳金。协议还载明，若王晓楠没有及时按照与博大公司的约定办理完房屋产权手续，则宁波凯旋公司可不向王晓楠支付租金收益，因此影响该房屋出租的，由王晓楠承担责任；博大公司协助宁波凯旋公司完成房屋的出租事宜，宁波凯旋公司如不能按时支付租金，博大公司承担连带责任。王晓楠据此要求赔偿损失1935900元（包括自2016年1月1日至2018年7月10日期间的租金1125000元和应付租金按日千分之二计算的违约金810900元）。博大公司与王晓楠分别在2014年1月29日、12月26日和2015年12月17日对2013年、2014年、2015年的往来明细进行对账，具体包括2013年1月7日至2014年1月23日期间，王晓楠向博大公司供货和提供现金共计782060元（其中现金为350000元）；2014年2月14日至12月26日期间，王晓楠向博大公司供货和提供现金共计2053300元（其中现金和转账为1700000元）；2015年1月26日至12月24日期间，王晓楠向博大公司供货和提供现金共计1834380元（其中现金和转账部分为1350000元）。在2014年和2015年的往来明细对账单中均载明“以上款项用来抵顶王晓楠购买财富大厦9楼901-909室房款”。往来明细账上均加盖了博大公司印章和时任法定代表人杨敏印章，其中王晓楠向博大公司供货的产品主要为海鲜礼盒、海参、对虾、大闸蟹、大刀鱼等海产品。三张对账单中合计数额为4669740元。博大公司管理人对王晓楠提供的上述对账单的真实性均表示没有异议，但认为王晓楠应当对对账单中标注为转账的款项及金额较大的现金提供证据证实款项确己交付。文登市华岩石材有限公司因与博大公司之间存在建设工程合同纠纷，申请一审法院查封了位于威海市文登区文山东路90号财富大厦9层901-909室房产。王晓楠以案外人身份于2018年4月13日提出执行异议，后经审查，一审法院作出（2018）鲁1003执异12号执行裁定书，驳回了王晓楠的执行异议。王晓楠又于2018年5月17日以文登市华岩石材有限公司和博大公司为被告向一审法院提出执行异议之诉，请求一审法院确认案涉房产归其所有，并停止对该财产的执行。诉讼过程中，王晓楠放弃请求确认上述房产归其所有的诉讼请求。该案经审理后，一审法院于2018年6月25日作出（2018）鲁1003民初2377号民事判决，判决驳回王晓楠要求停止执行威海市文登区文山东路90号财富大厦9层901-909室房产的诉讼请求。该判决书认定案涉房产登记权利人为博大公司，于2013年8月29日办理抵押登记，限制单位为文登市农村信用合作社，2013年9月3日案涉房产被威海市中级人民法院查封，2014年10月17日被一审法院轮候查封并进行了续封。判决书中一审法院认为部分载明：“王晓楠与博大公司于2013年1月15日签订的工程抵房协议，系对于双方之间海产品供货合同履行方式的约定，并非房屋买卖合同，王晓楠在该履行方式无法得到实现时，可以直接主张要求支付货款。2014年9月14日，王晓楠与博大公司签订《商品房买卖合同》，双方的房屋买卖合同成立。但在签订房屋买卖合同及交付涉案房屋钥匙时，该处商业房产处于被查封这一法律禁止转让情形之中，所以，王晓楠之诉不符合排除执行的法律规定，不予支持”。后王晓楠不服该判决，提起上诉，但因未缴纳上诉费用，威海市中级人民法院裁定该案按王晓楠撤回上诉处理。另根据案涉房产自2013年以来的权利限制信息查询结果显示，案涉房产在2015年1月12日还被宁波市鄞州区人民法院查封。2018年7月10日，一审法院根据博大公司的申请，裁定受理博大公司的破产重整申请，并指定山东利得清算事务有限公司担任管理人。因进入破产重整程序，对案涉房产查封的权利限制得以解除。为证实案涉房产已经交付并由王晓楠实际占有使用的事实，王晓楠向一审法院提交了时间为2016年3月12日的《房屋交接确认书》，确认书载明：博大公司开发的座落于文山东路90号财富大厦已基本竣工，达到了实际使用要求，经王晓楠要求，博大公司同意将其购买的案涉房产交付王晓楠。该协议加盖博大公司印章并有经办人毕玮波（博大公司工作人员）的签字。同时，王晓楠还提交了2020年5月23日其与毕玮波的电话通话录音，拟证实该确认书中载明的交付房屋钥匙一事属实。博大公司管理人对上述证据的真实性均表示没有异议，但认为案涉房产所在工程尚未施工完毕，房屋交接确认书载明房屋交付标准要符合《商品房买卖合同》的约定，而房产现状并不符合合同约定的交付标准，因此对房产已交付王晓楠的事实，不予认可。案涉房产内现存放有沙子和瓷砖，王晓楠对案涉房产自行安装了防盗门。为证实上述物品系其为装修所备，其提供加盖了名称为“文登市乾隆装饰材料总汇”印章的收据（收款联），拟证实在2016年5月10日购买了300片80×80的大地砖和2套防盗门用于其所购买的财富大厦9楼的装修使用，在该收据“备注”栏中记载“送货至财富大厦9楼”。博大公司管理人主张案涉房产内的水泥、瓷砖属于公司的物品，但未提供证据予以证实。博大公司进入破产重整程序后，王晓楠以债权人的身份向管理人申报债权，要求博大公司继续履行合同、交付案涉房产，并赔偿多付房款169740元的损失，博大公司管理人审核后对王晓楠申报债权不予确认并于2020年3月19日作出了《债权初步审核函》告知了审核意见。王晓楠于2020年4月3日通过网上立案系统向一审法院提起债权确认之诉。一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议复议案件若干问题的规定》（以下简称“《执行异议复议规定》”）第28条规定，不动产买受人满足一定条件即享有足以排除强制执行的民事权益。该规定中的民事权益，学理上称之为无过错不动产买受人的物权期待权，即买受人对其买受的不动产虽尚不享有《物权法》意义上的物权（所有权），但因具备了物权的实质性要素，依法可以合理预期通过办理不动产登记将该物权期待转化为《物权法》意义上的物权（所有权），即对不动产所有权登记至其名下的期待。如该规定中的构成要件成立，则无过错的不动产买受人在执行程序中可以请求排除对不动产的强制执行。同理，在人民法院受理破产程序后，符合《执行异议复议规定》第28条规定的不动产应认定为债务人占有的但债权人亦享有一定权利的财产，无过错的不动产买受人可以向管理人主张行使取回权或要求确认享有物权期待权。《执行异议复议规定》第28条规定中的构成要件包括：1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2.在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3.已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4.非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，王晓楠与博大公司签订正式房屋买卖合同的时间为2014年9月14日，王晓楠主张博大公司将房产交付的时间为2016年3月12日。上述合同签订时间和房产交付时间之前，案涉房产均存在被不同法院查封的情形。另外，根据一审法院（2018）鲁1003执异12号王晓楠对申请执行人文登市华岩石材有限公司与被执行人博大公司建设工程施工合同纠纷一案提出执行异议的执行裁定书中认定的事实，王晓楠自认在与博大公司签订房屋买卖合同时，对案涉房产被威海中院查封的情况是知晓的，（2018）鲁1003民初2377号民事判决已经认定王晓楠对案涉房产不享有可以排除强制执行的物权期待权，不因博大公司进入破产程序后，而又享有该权利。因此，王晓楠要求确认对案涉房产享有物权期待权并待案涉房产具备办证条件后为其办理不动产登记手续，一审法院难以支持。因博大公司及管理人对王晓楠提供的往来明细对账单的真实性表示没有异议，该对账单中载明的王晓楠实际付款和以货抵款数额合计为4669740元，应当予以认定。王晓楠对博大公司享有该部分债权属于普通债权。王晓楠与宁波凯旋公司之间的委托经营协议未能实际履行，原因在于博大公司未能按时完成工程施工并按约定交付房产，王晓楠要求博大公司赔偿其损失的主张，应当予以支持。但委托经营协议并未实际履行，且案涉房产也未按协议约定方式进行交付使用，故对于王晓楠要求按照委托经营协议中约定租金和租金违约金计算其损失数额，不予支持。考虑双方合同履行情况、过错程度等，王晓楠的损失数额应以其实际付款数额为基数自2016年1月1日起至博大公司破产受理之日止，参照银行同期贷款利率标准计算为宜，即为560693.08元（以4669740元为基数，自2016年1月1日至2018年7月10日按年利率4.75%计算）。综上所述，依照《中华人民共和国破产法》第三十八条、第四十四条、第四十六条、第五十八条第三款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决：一、确认王晓楠对威海博大房地产开发有限公司享有5230433.08元的普通债权。二、驳回王晓楠的其他诉讼请求。案件受理费100元，由威海博大房地产开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，（2018）鲁1003民初2377号民事判决已确定王晓楠对案涉房产不享有排除执行的权利，此处的“权利”即为学理上的“物权期待权”,即王晓楠对案涉房产不享有物权期待权。现博大公司进入破产程序，虽案涉房产的保全措施已经解除，但解除的原因系根据《中华人民共和国企业破产法》第十九条规定“人民法院受理破产申请后，有关债务人财产的保全措施应当解除，执行程序应当中止”而解除的，系以破产这一集体清偿程序代替所有其他的个别强制执行，以破产这一全面的保全措施替代了个别的保全措施，王晓楠无权以行使《合同法》中的抵销权的行为进行单独清偿。此时，王晓楠作为博大公司的债权人应当向博大公司管理人申报债权，并通过确定其债权的类型、数额维护其合法权益。根据生效判决的裁判结果，再根据王晓楠在签订房屋买卖合同时案涉房产已被查封的事实、王晓楠并非为确保生存权利而购房的普通消费者的身份等，一审法院确定王晓楠的债权为普通债权、数额均无不当，一审判决应予维持。综上所述，王晓楠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人王晓楠负担。本判决为终审判决。审判长 乔 卉审判员 杨秀萍审判员 张燕妮二〇二〇年十二月八日法官助理马文姣书记员刘金凤