天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津02民终4388号上诉人（原审原告）：天津坦桥电子元件工业有限公司，住所地天津市东丽经济开发区一经路**。法定代表人：李金秋，总经理。委托诉讼代理人：张健，天津行通律师事务所律师。上诉人（原审被告）：天津联东金港投资有限公司，住所地天津市津**双港镇工业区优谷产业园**楼-2。法定代表人：赵会颖，总经理。委托诉讼代理人：宋兆泽，男，该公司员工。上诉人天津坦桥电子元件工业有限公司（以下简称“坦桥电子公司”）、上诉人天津联东金港投资有限公司（以下简称“联东金港公司”）因商品房预售合同纠纷一案，均不服天津市津南区人民法院（2020）津0112民初4841号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年10月22日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。坦桥电子公司上诉请求：1．撤销一审判决第二项；2．改判联东金港公司在案涉房产北侧增建出入口一个；3．改判联东金港公司支付逾期交房违约金566,989.2元；4．一、二审的诉讼费由联东金港公司承担。事实和理由：坦桥电子公司提交的竣工图足以证明联东金港公司不符合消防验收条件，天津市消防局系违法验收，故联东金港公司的消防验收合格证据材料不应被采信。双方签订的补充协议明确约定了要增设出入口，且现无证据证明不能增建，联东金港公司应当依约履行合同义务。因消防接口未预留导致坦桥电子公司无法进行二次消防验收并生产经营，出入口未增建导致运货车辆进出不方便，故涉诉房屋不符合双方合同中约定的交付条件，联东金港公司存在违约行为，应当承担违约责任并赔偿经济损失。联东金港公司辩称，不同意坦桥电子公司的上诉请求，请求支持我方上诉请求。双方关于增设入口的约定，应理解为容许人进出的入口，并非车辆入口。联东金港公司及时经过验收，并要求交付房屋，不存在逾期交房问题。联东金港公司上诉请求：1．撤销一审判决第一项，改判驳回坦桥电子公司的全部一审诉讼请求；2．案件诉讼费用由坦桥电子公司承担。事实和理由：联东金港公司交付的房屋符合交付标准，并不存在质量问题，故不应承担坦桥电子公司的租金损失。而且，坦桥公司虽有租赁合同和发票，但并无租金转账记录，无法证明已实际交付了租金。坦桥电子公司辩称，不同意联东金港公司的上诉请求，请求支持我方上诉请求。房屋因不符合交付条件，故相应的租金损失应由联东金港公司承担。坦桥电子公司向一审法院起诉请求：1．请求判令联东金港公司为坦桥电子公司所购物业北侧增建一个出入口；2．请求判令联东金港公司支付违约金566,989.2元；3．请求判令联东金港公司赔偿坦桥电子公司经济损失131,250元；4．诉讼费用由联东金港公司承担。一审法院认定事实：坦桥电子公司、联东金港公司于2015年6月12日签订《联东【Ｕ谷·总部大观研创园】楼宇销售合同》，约定坦桥电子公司购买联东金港公司开发的、坐落于津**××镇××区项目第**××区××号楼××层、编号为××,××的楼宇，总房款为5669892元，联东金港公司应于2016年3月30日前交付坦桥电子公司使用。同日，双方签订《补充协议》，约定“甲方（联东金港公司）在该物业北侧增建入口一个，满足乙方日常出入使用并于交房前完成增建……”。合同签订后，坦桥电子公司如约履行了付款义务，但联东金港公司未按约定增建入口。另，“研创产业园50＃厂房”于2015年12月25日取得竣工验收消防备案，于2016年1月29日取得建设工程竣工验收备案。联东金港公司在双方合同约定的交房日期2016年3月30日前通知坦桥电子公司办理入住手续，坦桥电子公司以诉争楼宇不符合消防规范及没有增设出入口为由拒绝办理。一审庭审中，坦桥电子公司一方称其主张的经济损失，系租房损失。另查明，双方在《联东【U谷·总部大观研创园】楼宇销售合同》第七条3中约定：（注：坦桥电子公司为乙方，联东金港公司为甲方）“厂房达到交付使用条件（经建设单位、施工单位、监理单位、设计单位验收合格后），出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接，并签署房屋交接单”；第十三条3中约定：“该楼宇消防等级为戊类，乙方在使用该楼宇时应符合国家相关消防法规要求，并自行完成该楼宇的（二次）消防报批。乙方擅自改动楼宇结构、设施、管网设备等，造成消防系统性能受损或不符合消防规范，导致甲方或相邻权人损失的，由乙方承担相应责任”。双方在《补充协议》中约定：“甲方在该物业北侧增建入口一个，满足乙方日常出入使用并于交房前完成增建……。”坦桥电子公司曾向一审法院提起行政诉讼：请求依法撤销天津市津南区××镇××期的建设工程竣工验收消防备案。一审法院出具（2019）津0112行初53号行政判决书，驳回坦桥电子公司的诉讼请求。坦桥电子公司不服向天津市第二中级人民法院提起上诉，后坦桥电子公司于2019年12月9日撤回起诉及上诉，天津市第二中级人民法院出具（2019）津02行终378号民事裁定书：1．准予坦桥电子公司撤回上诉；2．准予坦桥电子公司撤回起诉；3．天津市津南区人民法院（2019）津0112行初53号行政判决视为撤销。联东金港公司已经于2019年12月17日至2020年3月24日为诉争房屋补建了消防接口。关于坦桥电子公司主张为其所购物业北侧增建一个出入口是否具有可行性，一审法院依法对天津市津南区双港镇域经济发展中心相关人员进行了询问，并制作询问笔录，该经济发展中心工作人员表示规划图纸不包含坦桥电子公司、联东金港公司签订的《补充协议》中约定的物业北侧增建入口一个，双港镇域经济发展中心严格按照规划执行，不允许诉争房屋物业北侧增建入口。在对天津市津南区双港镇域经济发展中心相关人员的询问笔录进行质证时，坦桥电子公司表示增加每平米1,000元的损失，共计2,370,000元。一审庭后询问坦桥电子公司，坦桥电子公司明确表示放弃增加诉请，但拒绝提供放弃增加诉请书面申请。后一审法院告知坦桥电子公司如坚持增加诉请，要求其在指定期限内提交增加诉请书面申请书并缴纳诉讼费用，坦桥电子公司未在指定期限内提交书面申请书，亦未缴纳诉讼费用，故对其增加的诉请，一审法院依法不予审理，坦桥电子公司可另行主张。一审法院认为，坦桥电子公司、联东金港公司签订《联东【U谷·总部大观研创园】楼宇销售合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力，予以认定，双方均应按照该协议约定全面履行义务。对坦桥电子公司的诉请评析如下：1．关于为坦桥电子公司所购物业北侧增建一个出入口。虽然坦桥电子公司、联东金港公司在《补充协议》中约定，“甲方在该物业北侧增建入口一个，满足乙方日常出入使用并于交房前完成增建”。双方并未就入口大小规模进行约定，双方对增建入口属于约定不明。且根据《中华人民共和国合同法》的一百一十条的规定，增建入口与规划不符，实际履行不能，故对坦桥电子公司该项诉请不予支持。2．关于逾期交房违约金566,989.2元。坦桥电子公司、联东金港公司签订的《联东【U谷·总部大观研创园】楼宇销售合同》，对楼宇交付时间及条件做出了明确约定。双方约定，“厂房达到交付使用条件（经建设单位、施工单位、监理单位、设计单位验收合格）……”。本案中，联东金港公司提交了《建设工程竣工验收消防备案表》，证明诉争楼宇达到“戊类”消防等级，提交《天津市建设工程竣工验收备案表》及《天津市建设工程竣工验收备案书》证明诉争楼宇符合交付条件。关于坦桥电子公司主张诉争楼宇不符合交付条件的说法，不予采信。联东金港公司亦已经按照合同约定的时间通知坦桥电子公司办理入住手续时，履行了交付义务。故对坦桥电子公司要求联东金港公司赔偿逾期交房的违约金的主张，不予支持；3．对坦桥电子公司要求联东金港公司赔偿租金损失131,250元。虽然联东金港公司提交了《建设工程竣工验收消防备案表》及《天津市建设工程竣工验收备案表》证明诉争房屋达到了交付条件，但诉争房屋没有首层给排水平面图中的预留消防接口，联东金港公司于2019年12月17日至2020年3月24日为诉争房屋补建了消防接口。根据《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，交付使用的房屋存在质量问题，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。2016年4月1日至2017年12月1日，坦桥电子公司因租赁厂房存放设备支出131,250元，因诉争房屋质量问题产生的租赁费用应由联东金港公司承担，故对坦桥电子公司该项诉请予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条之规定，判决：一、天津联东金港投资有限公司于本判决生效后15日内给付天津坦桥电子元件工业有限公司租金损失131,250元。二、驳回天津坦桥电子元件工业有限公司的其他诉讼请求。如果天津联东金港投资有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,046元，由天津坦桥电子元件工业有限公司负担8,157.62元，由天津联东金港投资有限公司负担1,888.38元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。坦桥电子公司提供了2组证据：1．购买设备的相关凭证，证明确实存在租赁厂房存放设备的必要性；2．支付租金的会计记账凭证，证明案涉租金为现金支付。联东金港公司质证认为，证据1只有复印件，证据2为坦桥电子公司单方制作，故对真实性均不认可。本院认为，证据1虽无原件，但因设备客观存在，故对真实性予以采信；证据2因与租赁合同、发票等能相互印证，故对其真实性予以采信。二审经审理查明，租金发票上显示的开具单位有的为天津市健营投资发展有限公司，有的为天津健营物流有限公司，前者王占营持股99.82%，后者王占营持股95%。另查，50号厂房《给排水专业施工图设计说明》第4.3.2载明：“室内不设消防给水，应甲方要求，室内预留消防接口。”50号厂房的竣工图纸上显示预留消防接口，但，联东金港公司通知坦桥电子公司接收房屋时，消防接口未建。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为：1．坦桥电子公司要求所购物业北侧增建一个出入口的诉请是否具有合理性或可行性；2．联东金港公司是否存在逾期交房违约行为；3．坦桥电子公司是否存在租金损失及金额标准。关于争议焦点一，依据法律、行政法规的相关规定，涉诉房屋应按建设工程规划进行建设，现该规划中并不存在物业北侧建设出入口内容。虽然双方签订的《补充协议》中对增建出入口进行了约定，但约定的出入口规模并不明确，且亦不具有实际履行的客观条件，因此一审法院驳回坦桥电子公司该项诉讼请求，并无不当，本院予以维持。关于争议焦点二，双方《联东【U谷·总部大观研创园】楼宇销售合同》中约定的交付条件为“达到交付使用条件（经建设单位、施工单位、监理单位、设计单位验收合格）”。联东金港公司提交了《建设工程竣工验收消防备案表》《天津市建设工程竣工验收备案表》及《天津市建设工程竣工验收备案书》，证明涉诉房屋已经验收合格。联东金港公司亦在合同约定交付时间内通知坦桥电子公司办理入住手续。涉诉房屋虽存在未按竣工图纸设置预留消防接口、未增建出入口情况，但应属于验收及交付有瑕疵，尚不足以产生导致逾期交房的法律后果。故一审法院未支持坦桥电子公司该项诉讼请求，并无不当，本院予以维持。关于争议焦点三，联东金港公司交付房屋存在瑕疵，应当对由此造成的买房人损失承担赔偿责任。现坦桥电子公司因租赁厂房存放设备产生租金，属于前述类型的买房人损失，联东金港公司应当承担。联东金港公司抗辩没有租金给付记录，但坦桥公司主张租金为现金给付，且提供了相关的租赁合同、记账凭证、发票予以佐证，足以形成证据链，本院对联东金港公司抗辩理由不予采信。联东金港公司抗辩租金发票盖章与租赁合同不同，故租金损失为虚假。经查，发票显示的天津市健营投资发展有限公司与天津健营物流有限公司为王占营分别持股99.82%、95%的关联公司，结合二公司的关联性等、发票金额与租赁合同相对应等情况，本院对联东金港公司的该抗辩不予采信。故一审法院对该项诉请的认定并无不当，本院予以维持。综上所述，坦桥电子公司、联东金港公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12,971元，由上诉人上诉人天津坦桥电子元件工业有限公司负担10,046元，由上诉人天津联东金港投资有限公司负担2,925元。本判决为终审判决。审判长 常 静审判员 岳文君审判员 郭 矗二〇二〇年十二月二十八日书记员 唐 啸