江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终4466号上诉人（原审原告、反诉被告）：无锡市锡山区东亭镇华夏旅馆，住所地江苏省无锡市锡山区东亭街道锡州东路51-6。经营者：朱合为，男，1982年4月20日出生，汉族，住江西省上饶市鄱阳县。委托诉讼代理人：项佳洁，该旅馆员工。被上诉人（原审被告、反诉原告）：无锡友好医院管理有限公司，住所地江苏省无锡市锡山区东亭街道锡沪东路南（资景南路东）。法定代表人：陈福全，该医院执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：焦国栋，江苏法舟律师事务所律师。上诉人无锡市锡山区东亭镇华夏旅馆（以下简称华夏旅馆）因与被上诉人无锡友好医院管理有限公司（以下简称友好医院）房屋租赁合同纠纷一案不服无锡市锡山区人民法院（2020）苏0205民初622号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。华夏旅馆上诉请求：撤销一审判决，改判：1.撤销一审判决主文第一项关于支付逾期付款利息的判项；2.支持其一审诉请中关于判令友好医院将租赁物恢复原状，拆除负一楼的泵，8楼外平台的1个水箱、2个空气能外箱，9楼楼顶平台的4个水箱及2个空气能外箱的诉请；3.改判友好医院赔偿其损失30000元。事实和理由：1.其承租的部分场地因友好医院原因被案外人锡山区东港镇水中央温泉浴场（以下简称浴场）占用，浴场安装的水箱渗水渗漏至其承租的八楼、九楼相应墙面，产生维修费用及客房停业损失；空气能外箱产生噪音多次引发客人投诉、退房；另浴场在负一层安装的泵占用其承租面积，致使其无法实现商用价值。就上述问题虽然系浴场在其未留意的情况下自行完成安装，但其此后多次向友好医院反映要求协调解决，友好医院推脱不予处理，应认定友好医院对上述行为均为允许，友好医院应当承担排除妨害、恢复原状之责。2.友好医院允许浴场占用其承租场地违约在先，不应要求其支付租金的逾期利息，因浴场在负一楼安装水泵致使其承租面积减少，其有权要求友好医院赔偿30000元。友好医院辩称：1.其非诉争设备的所有权人及安装人，浴场安装相应设备也非其授意所为，华夏旅馆要求其将租赁物恢复原状，并拆除诉争设备，没有法律依据。2.其已按约交付租赁场地，华夏旅馆可以自行决定是否准许浴场安装相关装置，其不构成违约及侵权。请求驳回上诉，维持原判。华夏旅馆向一审法院提出诉讼请求：1.判令友好医院将租赁物恢复原状，拆除负一楼的泵，8楼外平台的1个水箱、2个空气能外箱，9楼楼顶平台的4个水箱及2个空气能外箱；2.判令友好医院修复租赁物9楼楼顶平台的漏水点以及9楼被毁损的墙面；3.判令友好医院承担维修费用2400元；4.判令友好医院赔偿损失187947.88元；5.判令友好医院免除因疫情致使经营严重受损期间一个月的租金60083元；6.诉讼费由友好医院承担。事实和理由：双方于2012年3月25日签订租房协议，约定友好医院将无锡市东港镇希望大厦一楼通道、门厅、6-8楼、9-12楼、负一楼出租给其用于经营快捷酒店。2018年8月，其发现水中央温泉浴场在其承租的场地上施工，遂要求友好医院制止但无果。因友好医院允许他人在负一楼安装泵，导致其无法对外出租，楼顶架设的水箱严重漏水，致使其酒店墙面严重毁损，且水箱和空气能噪音致使其8、9楼部分房间无法投入使用。另因新冠疫情影响，依据公平原则，其要求减免一个月租金，故要求友好医院搬离相关设施及赔偿租金损失等。友好医院一审辩称，华夏旅馆明确其请求权基础为合同之诉，而诉请中要求其承担的恢复原状等诉求即便成立因涉及到第三人，事实上也不能履行。关于负一楼损失，合同中明确约定未经其同意不得转租，且在地下负一楼开办网吧，本身可能违反消防安全法律规定，该项损失作为预期利益明显不能成立。关于华夏旅馆主张拆除3个水箱，案外人已经明确，平台上只有2个水箱属于四楼浴场，华夏旅馆也认可自己从2012年承租起就开始使用水箱，因此其主张的漏水是否是案外人原因导致仅凭现有证据无法确定。关于9楼过道的墙体修复，华夏旅馆在证据交换时已经明确表示了暂时无需修复。友好医院向一审法院提出反诉请求：1.判令华夏旅馆立即支付房租463500元和支付逾期付款利息，其中以103000元为基础，自2019年7月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算逾期利息损失，支付至实际付款之日止；以360500元为基础，自2020年1月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算逾期利息损失，支付至实际付款之日止；2.反诉费用由华夏旅馆负担。华夏旅馆一审辩称，虽双方签订租房协议，约定先付租金后使用，但双方还约定租赁期15年内，租金每半年一付，实际租赁合同分段履行，当出租人在上一阶段的租赁期内，未能提供约定条件的租赁物，承租人有权拒付下一期租金，因此其尚未支付到期租金的行为不构成违约，其要求适用顺序履行抗辩权，友好医院未拆除场地设备，修复损坏区域之前，其有权拒付后续租金，友好医院不得主张解除合同或延期支付租金相应的利息要求。要求因维修租赁物影响其使用，适用公平原则要求对方免除一个月租金即扣减租金共计250430.88元（即本诉中所述的一个月租金）。一审法院认定事实：本案所涉坐落于无锡市锡山区××镇××村××大厦楼房的所有权人系无锡中诚酒店管理有限公司（以下简称中诚公司）。中诚公司将该房屋出租给友好医院占有、使用。2012年3月25日，经中诚公司同意，友好医院将上述部分房屋转租给华夏旅馆，并与其签订《租房协议（合同）》一份，约定友好医院将该大厦一楼通道、-1楼、6-12楼共计约4700平方米出租给华夏旅馆，租金为每年70万元，每半年支付，先付后用，年租金每四年递增3%，未经友好医院同意，华夏旅馆不得将房屋转租第三方，双方约定用途为自主经营快捷酒店，在不违反国家和地方有关法律法规的前提下可以经营其他项目。一审中，华夏1号连锁快捷酒店（以下简称华夏酒店）向一审法院出具情况说明一份，载明上述合同相对方为华夏旅馆，华夏酒店在华夏旅馆的指示下使用该房屋经营快捷酒店，友好医院对此无异议。上述合同签订后，友好医院即按约交付本案所涉房屋。审理中，双方一致确认，本案所涉房屋租金自2019年7月1日至2019年12月31日按照合同约定标准计算的结欠金额为103000元，自2020年1月1日至2020年6月30日按照合同约定标准计算的结欠金额为360500元。2017年2月11日，华夏旅馆与李平签订《房屋租赁合同》，约定由华夏旅馆将本案所涉楼房中的负一楼出租给李平使用，租金为10万元每年，租期5年。审理中，华夏旅馆陈述，李平承租房屋系用于开设网吧，后因李平违约未实际履行合同。其在出租给李平前将该处用于仓库和员工宿舍，此后也一直没能再出租出去。关于负一楼的泵，双方均认可属于四楼租户归浴场所有。华夏旅馆认可9楼楼顶平台有4个水箱、3个空气能外箱、4个空调外机归其所有，认为9楼楼顶平台另有4个水箱、2个空气能外箱，8楼外平台有1个水箱、2个空气能外箱归浴场所有。华夏旅馆另举证证明9楼有一个水箱有漏水现象，水箱附近有积水，友好医院认为该水箱漏水与其无关。关于华夏旅馆主张的漏水问题，其明确包括以下几点：第一，9楼楼顶的拐角处有积水，旁边浴场架设的水箱有发生渗水的现象。第二，903号、905号房间存在墙皮脱落、霉变现象，同侧的其他房屋也有一定程度的霉变现象。9楼过道墙皮脱落。第三，8楼墙皮已经自行修复，801号、901号、913号、821号房间其已自行修复，其中9楼房间修复提供金额为1200元收据一张，8楼房间修复未提供凭据。关于9楼过道墙面，本案审理中，友好医院同意直接修复，但遭到华夏旅馆工作人员拒绝。庭审中，华夏旅馆明确表示，9楼楼顶浴场水箱渗水的问题不解决，暂时不需要修复9楼过道墙面。华夏旅馆在2019年2月2日的微信聊天记录中陈述，浴场侵占其承租场地，产生噪音，同时提出9楼房间存在漏水现象等。友好医院陈述，8楼墙面由其维修，并非华夏旅馆自行维修，其也曾经为华夏旅馆维修过屋面等。以上事实，有《租房协议（合同）》、房产证、照片、视频、收据以及当事人陈述等证据在卷佐证。一审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，华夏旅馆就本案所涉房屋与友好医院签订转租协议一份，友好医院按约提供了可供开设快捷酒店的房屋，华夏旅馆自2012年使用至今，理应按约支付房屋租金。故友好医院主张，华夏旅馆尚结欠其2019年7月1日应付租金103000元，2020年1月1日应付租金360500元符合合同约定，也不违反法律强制性规定，法院予以确认。华夏旅馆辩称，因新冠疫情严重影响经营，故其要求减免一个月租金，因新冠疫情对酒店经营确实影响较大，相关损失应当由出租人和承租方分担，同时，由于部分房间、屋面因渗水维修，也对经营有一定影响，故该辩称意见，法院予以采纳。2020年1月1日应付租金调整为300417元。故华夏旅馆应付租金为403417元及逾期付款利息，计算方式为：其中以103000元为基础，自2019年7月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以300417元为基础，自2020年1月1日起至实际付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于华夏旅馆诉请拆除的负一楼的泵与8楼、9楼的水箱和空气能外箱，双方都确认上述设备不属于友好医院，华夏旅馆也未举证证明上述设备系在友好医院的授意下安装。同时，华夏旅馆亦在9楼楼顶安装了相当数量的水箱与空气能外箱，其所举证据尚不足以证明系他人安装的上述设备噪音影响了旅馆经营。综上，因上述设备涉及案外第三人利益，故其主张要求友好医院拆除上述设备，本案不予理涉。关于华夏旅馆主张修复的9楼楼顶平台的漏水点，审理中，其明确了所谓漏水系一个9楼楼顶平台的水箱渗水及平台积水，但未举证证明9楼平台本身存在漏水点，也未举证证明9楼、10楼过道、房间的墙体脱落、发霉与水箱漏水之间存在直接关联，故其要求友好医院修复无事实依据，法院不予支持。关于9楼过道的墙体脱落、发霉等，华夏旅馆在审理中明确表示拒绝修复，故该项诉请法院亦不予支持。关于维修费，其提供了其中两个房间的维修票据1200元，根据相关照片显示，另两个房间存在类似的问题，故其主张维修费用合计2400元，较为合理，法院予以确认，因房屋质量问题产生的相关费用，理应由出租人承担，故该笔费用应由友好医院承担。关于华夏旅馆主张的损失187947.88元，其中负一楼部分，华夏旅馆与友好医院之间的租赁合同明确约定不能转租，华夏旅馆在2017年在与他人签订转租合同后未实际履行也与友好医院无关，且华夏旅馆在庭审中明确表示目前负一楼租不出去，故其主张负一楼因无法出租获益而造成的损失与友好医院无直接关联，其要求友好医院赔偿相关损失，无事实依据，法院不予支持；另外四个已维修房间的空置损失，法院认为，一方面，华夏旅馆在法院询问其开设快捷酒店的满房率后未有回复，也未举证证明该四个房间无法正常使用致使酒店营业收入实际减少；另一方面，其在发生墙体损坏后半年以上才对房间进行维修，存在较长期间的扩大损失，综合考虑到各方面的情况，法院已对其应交租金进行了扣减，该部分损失不再另外计算。关于903、905房间的维修，华夏旅馆未提出诉讼请求，法院不予理涉。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，作出如下判决：一、华夏旅馆于判决生效之日起十日内向友好医院支付租金403417元及逾期付款利息，计算方式为：以103000元为基础，自2019年7月1日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际支付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以300417元为基础，自2020年1月1日起至实际支付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。二、友好医院于判决生效之日起十日内向华夏旅馆支付维修费2400元。三、驳回华夏旅馆的其他本诉请求。四、驳回友好医院的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费5056元，由友好医院负担48元，华夏旅馆负担5008元。一审反诉案件受理费4126元，保全费2870元，合计6996元，由友好医院负担907元，华夏旅馆负担6089元。二审中，双方均未提供新的证据。二审查明事实与一审法院已查明事实相同，本院对一审法院已查明事实依法予以确认。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人依约交付租赁物后，因第三人原因对承租人已控制的租赁物使用产生影响，不应认定系出租人构成违约。本案中，华夏旅馆请求友好医院拆除的诉争设备系浴场安装，华夏旅馆并无证据证明友好医院存在指示、协助等侵权行为或就同一租赁物另行出租等情形，华夏旅馆请求友好医院拆除案涉设备，一审法院不予支持并无不当。同理，华夏旅馆以上述理由主张应改判其不承担逾期支付租金的利息及友好医院赔偿其损失30000元，亦不应得到支持。综上，上诉人华夏旅馆的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费875元（华夏旅馆已预交），由华夏旅馆负担。本判决为终审判决。审判长  林中辉审判员  李 杨审判员  宁尚成二〇二〇年十二月二十一日书记员  陆焱琳