新疆维吾尔自治区石河子市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)兵9001民初3151号 原告（反诉被告）：李西兰，女，1950年2月15日出生，汉族，第八师146团5连退休职工，住石河子市。 委托诉讼代理人：徐雪峰（系原告即反诉被告之子），男，住石河子百翠园。 被告（反诉原告）：夏宗乾，男，1986年8月20日出生，汉族，无固定职业，住石河子市北泉镇。 原告（反诉被告）李西兰与被告（反诉原告）夏宗乾房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李西兰及其委托诉讼代理人徐雪峰、被告夏宗乾到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 李西兰向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2019年1月1日至12月30日的房屋价款叁万捌仟元（38000元）；2、判令被告支付本案诉讼费。事实和理由：2012年7月19日，原告购得位于石河子北泉镇XX花园X栋XXX号房产一套，后原告委托其子徐雪峰出售该套房屋，2018年2月10日，徐雪峰与被告夏宗乾签订房屋买卖合同并将该房屋交付被告，合同约定购房款总金额为190000元，分5年付清，每年支付购房款38000元。同日被告支付原告购房款38000元。后被告自2019年至今未付欠付原告的房款，原告索款未果，无奈诉至来院，望判如所请。 夏宗乾答辩并反称称，一、原告李西兰不具有本案原告主体资格，其作为原告提起诉讼缺乏事实基础。本案房屋买卖合同为徐雪峰与被告所签订，被告没有与李西兰签订房屋买卖合同，也不认识李西兰。二、徐雪峰不是买卖房屋的实际所有人，其将买卖房屋出售给被告的行为构成无权处置。徐雪峰与被告签订房屋买卖合同之时，没有告知被告房屋权属情况，被告也不知道徐雪峰不是该房屋的实际所有权人，自从被告知道该房屋权属情况后，于2018年4月份通知徐雪峰解除合同退还房屋、返还购房款，但徐雪峰拒绝接收房屋。根据《合同法》第54条之规定，该房屋买卖合同属于可撤销合同范围。三、涉案房屋存在过户不能的情况，原告违约在先，被告有权拒绝继续付款。被告向原告支付购房款38000元后，得知由于历史遗留因素，该房屋自交付以来一直没能办理房屋产权证书，原告存在交付不能的风险，被告购买房屋就是要获得房屋的所有权，如若不能过户，房屋买卖合同的目的不能实现，原告构成根本违约。根据《合同法》第68条之规定，原告履行不能，被告有权中止履行给付房款义务，综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。夏宗乾提起反诉请求：1、解除双方签订的房屋买卖合同；2、返还购房款38000元及利息6059.18元（38000元*年利率6%/365天*970天=6059.18元）；3、本案诉讼、邮寄等费用全部由被反诉人承担。 李西兰针对夏宗乾反诉辩称，被告反诉没有事实依据，反诉人2018年的房款给付了，但是2019年至今没有给付房款，没有履行合同。我不同意解除合同，也不同意返还购房款及利息。请求驳回夏宗乾的反诉诉讼请求。 庭审中，原告向本院提交以下证据： 一、新疆兵团农八师石河子总场财务科出具的收据复印件一份、中国农业银行现金缴款单复印件一份、物业管理合同一份、石河子总场北泉镇泉水地社区居委会出具的证明原件一份。欲证实：2014年11月28日，原告为购买石河子北泉镇XX花园X栋XXX号房产缴纳第二次购房款62873元，累计缴纳房款15万余元，房款已缴清。2012年7月19日，原告李西兰与石总场北泉镇市政服务管理处泉水物业站签订《物业管理合同》，因原告为涉案房屋业主，才与小区物业站建立物业管理服务合同关系。被告对前述证据真实性、合法性、关联性均认可。 二、房屋买卖委托授权书原件一份、《房屋买卖合同书》原件一份。欲证实：2017年9月28日，原告李西兰已将房屋买卖相关事宜全权委托其子徐雪峰代理。2018年2月10日，徐雪峰与被告夏宗乾签订《房屋买卖合同书》一份，约定将位于石河子市北泉镇XX小区X栋XXX号房产出售给夏宗乾，房屋总金额为190000元，付款方式为按五年分期付清，每年付叁万捌仟元整，每年12月30日之前一次性付清当年房款。买方将房款付清，等房屋管理部门统一发放房屋产权证时卖方提供相关手续并配合过户。房屋于2018年2月10日交付被告夏宗乾。被告夏宗乾对授权委托书不予认可，认为徐雪峰未向其出示，亦未在签订合同时告知其房屋所有权人为原告李西兰，对《房屋买卖合同》真实性、合法性、关联性均认可。 三、郭建国证人证言，欲证实：2018年2月10日，徐雪峰与夏宗乾在徐雪峰经营的农资店签订《房屋买卖合同书》时，证人郭建国也在场，并作为居间人签字，郭建国在签字时见过本案房屋买卖委托授权书原件，徐雪峰亦告知被告夏宗乾涉案房屋产权为其母李西兰所有。被告对证人证言不认可，并认为合同签订时间为2018年4月9日。 被告夏宗乾对其反诉请求未提供证据。 另查，1、原告缴纳房款收据中列明的房屋楼栋号为X栋XXX号，后社区为了便于小区管理，楼栋号重新编序，房屋楼栋号变更为X栋XXX号，即为本案涉案房屋。 2、涉案房屋所在的石河子北泉镇泉水花园小区至今未办理房屋产权证，原、被告对于房屋产权证无法办理均认可。 本院认为，本案需要解决的争议事项有： 一、涉案房屋权属。 根据原、被告举证，原告李西兰缴纳涉案房屋购房款并与涉案房屋所属小区物业站签署《物业服务合同》，石河子总场北泉镇泉水地社区居委会出具证明陈述李西兰为涉案房屋户主，被告夏宗乾亦认可李西兰为涉案房屋所有权人，可以认定位于石河子北泉镇XX花园X栋XXX号房产为原告李西兰所有。 二、原告诉讼主体是否适格，涉案《房屋买卖合同》效力如何认定。 本案庭审过程中，经本院释明，原告李西兰与原告徐雪峰选择由李西兰作为原告进行诉讼，原告徐雪峰作为李西兰委托诉讼代理人参加诉讼。本案《房屋买卖合同》由原告之子徐雪峰与被告夏宗乾签订，虽被告否认签订合同之时知晓房屋所有权人为李西兰，认为徐雪峰的行为为无权处分，但其并未提供证据佐证。且无论是书面委托授权还是庭审过程中，原告李西兰均对徐雪峰代理其出售房屋、签订《房屋买卖合同书》的行为予以认可，依据《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”即使徐雪峰为无权处分人，经过权利人事后追认，合同将从订立合同时起就产生法律效力，任何一方当事人都可以请求对方履行合同义务，故本案《房屋买卖合同》为有效合同，李西兰作为房屋所有权人及委托人起诉有事实基础，主体适格，可以直接向被告夏宗乾主张合同的权利义务。 三、关于本案《房屋买卖合同》应当如何履行。 根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，涉案房屋能否办理房产证，什么时候能办理房产证均未知，原、被告对此均予以认可，被告作为买房一方，签订《房屋买卖合同》是为了获取涉案房屋物权，如若不能实现该合同目的，可以通过法律途径获得救济，解除合同，故对被告反诉请求解除本案《房屋买卖合同》，原告返还购房款38000元的诉讼请求，本院予以支持，对原告要求被告继续履行合同支付购房款的诉讼请求，本院不予支持。而在《房屋买卖合同》签订后，被告取得涉案房屋实际占有、使用的权利，原告因此受到的损失可另案向被告主张。至于被告主张的购房款利息，因高于同期银行贷款利率，本院酌定为4392.9元（38000元*年利率4.35%/365天*970天）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第四百零二条之规定，判决如下： 一、解除原告李西兰与被告夏宗乾签订的《房屋买卖合同书》； 二、原告李西兰于本判决生效之日起三十日内返还被告夏宗乾购房款38000元、支付利息4392.9元；被告夏宗乾于本判决生效之日起三十日内返还原告李西兰位于石河子北泉镇XX花园X栋XXX号房产； 三、驳回原告李西兰的诉讼请求； 四、驳回被告夏宗乾的其余反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费750元（原告李西兰已预交），由原告李西兰自负。反诉案件受理费451元（被告夏宗乾已预交），由原告承担，于本判决生效之日起十日内给付被告夏宗乾。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第八师中级人民法院。 审 判 长 梁  坤 人民陪审员 陈 志 英 人民陪审员 谢仁古丽 二〇二〇年十二月十八日 书 记 员 刘 梦 婕 1