山东省乳山市人民法院执 行 裁 定 书（2020）鲁1083执异174号异议人（被执行人）兰君晓，男，1983年2月5日出生，汉族，住乳山市。申请执行人孙作荣，男，1963年11月28日出生，汉族，住乳山市。被执行人威海中顺房地产开发有限公司。住所地：山东省文登区天福办登云路**。法定代表人倪玉敏，经理。本院在执行申请执行人孙作荣与被执行人威海中顺房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案过程中，案外人兰君晓于2020年12月7日对执行标的向本院提出书面异议。本院受理后，依法进行了审查，现已审查终结。案外人兰君晓称：我于2007年8月8日购买了乳山市春晖家园小区8号楼802室房屋，由于预售证过期，无法办理房产证，导致该房产一直登记在威海中顺房地产开发有限公司名下。因威海中顺房地产开发有限公司与他人有经济纠纷，该房产被乳山市人民法院查封,为维护我的合法权益，特向法院提出执行异议，要求依法解除查封。申请执行人孙作荣辩称：一、申请人提出执行异议，向法院提供的证据为商品房买卖合同及收款收据一份。倪玉敏、王雪梅出具的购房证明各一份，我对申请人提供的四份证据均有异议，其中倪玉敏与王雪梅出具的购房证明均证实申请人2007年8月8日购买了涉案房产，即春晖家园八号楼802室，而商品房买卖合同约定的申请人购买的涉案房产为光明小区55#号楼1单元802室，而申请人提供的收款收据是记载的购买房产为55号楼3单元705室，因此，申请人提供的倪玉敏、王雪梅购房证明与商品房买卖合同及收款收据记载的购房房屋明显不一致，相互矛盾。二、兰君晓提供的倪玉敏、王雪梅购房证明系证人证言，根据《民诉法》的相关规定，证人应当出庭作证，否则无法证实确认该两份购房证明系倪玉敏、王雪梅本人所出具，否则依法不能作为证据使用。而且倪玉敏出具的购房证明中加盖了威海中顺房地产开发有限公司公章，而威海中顺房地产开发有限公司已歇业经营多年，该证明中公章无法证明是威海中顺房地产开发有限公司备案使用公章，同时该证明内容明显是在先加盖公章的空白纸上打印的，并不是先打印出证明内容后加盖公章，同时倪玉敏已失联多年，故该证明中的倪玉敏签字，也无法确认系本人所签，因此该两份购房证明依法不能作为证据使用。三、兰君晓提供的收款据并不是财务专用的收款收据，而且收款时应加盖威海中顺房地产开发有限公司财务专用章，并且有收款人或出纳人的签字。而该收据中加盖的是威海中顺房地产开发有限公司公章，并不是财务专用章，也没有收款人签字，同时该收据中记载的房产与兰君晓所主张的房产明显不属于同一栋房产。且该收据中记载的“赠阁楼”三个字，明显是事后添加的，不是出具收据时所同时书写的，而且商品房买卖合同中也没有“赠阁楼”的记载，在此我提供之前威海中顺房地产开发有限公司为我出具的收款收据进行对比，可以充分证实兰君晓提供的收款收据不是威海中顺房地产开发有限公司出具的收款收据。兰君晓出具的商品房买卖合同也无威海中顺房地产开发有限公司签字和盖章。兰君晓所述的预售证过期，兰君晓于2007年8月8日所购买的涉案房产，且有购房者腾蕾购买的八号楼702室于2010年7月12日在房管局备案（房管局可查），故兰君晓所说的预售证过期，不能备案，不是事实。兰君晓出具的房屋交接单也没有威海中顺公司签字或盖章，无法证实涉案房产已实际交付使用。四、兰君晓称交纳涉案房款是23万元，要求兰君晓提供已支付购房款23万元的银行流水或威海中顺财务账目，以证实兰君晓确已实际交纳购房款23万元，否则兰君晓主张已支付房款23万元不能成立。综上所述，兰君晓所提供的证据相互矛盾，依法不能作为证据使用，故兰君晓所提执行异议不是事实，请法院查明事实，依法裁定驳回兰君晓的执行异议。并提交盖有威海中顺房地产开发有限公司财务专用章收据三张（交款单位分别为蒋学海、焉英国、蒋元清，收款事由为光明小区房款或首付款）。本院查明，申请执行人孙作荣与被执行人威海中顺房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月28日作出（2019）鲁1083民初21号民事判决书，判令：“被告威海中顺房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告孙作荣货款人民币1648868.40元及利息（利息自2009年8月6日至给付之日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19639元（原告已预交9820元）、保全费5000元、诉讼保全担保保险费3300元，均由被告负担”。本案在诉讼过程中，根据当事人的保全申请，本院于2019年1月4日查封了威海中顺房地产开发有限公司名下位于乳山市××楼××单元××室（现××为春晖家园小区××楼××室）在内的多套房产及其项下土地使用权。判决生效后，被执行人未自觉履行判决书确定的付款义务，本院根据申请执行人的申请于2020年3月17日立案执行【（2020）鲁1083执604号】。执行过程中，案外人兰君晓向本院提出上述执行异议，对案涉房产主张所有权排除执行，并提交盖有威海中顺房地产开发有限公司公章的购房证明一份【载明：兹证明购房户兰君晓（身份证明：）于2007年8月8日通过本公司销售经理王雪梅（身份证号：）购买春晖家园8号802室的住宅，签订购房合同，支付方式为现金，全款已付清，于2011年11月交付使用。因开发公司备案合同年审到期，兰君晓本人未及时办理，故未备案，该房产买卖情况属实，特此证明。日期为2020年10月20日】、王雪梅签字的证明一份【载明：兹证明本人王雪梅（）系威海中顺房地产开发有限公司销售经理，负责光明小区（现名春晖家园）的销售，购房户兰君晓（身份证明：）于2007年8月8日通过本人购买春晖家园8号802室的住宅，签订购房合同，支付方式为现金，全款已付清。因开发公司备案合同年审到期，故未备案，该房产买卖情况属实，特此证明。日期为2020年10月12日】、《商品房买卖合同》一份【出卖人为威海中顺房地产开发有限公司，买受人为兰君晓，房产为光明小区55幢1单元802号，付款方式为一次性付款230000元整，日期为2007年8月8日】、盖有威海中顺房地产开发有限公司公章收据一份【客户名称为兰君晓，项目栏为“55#-3-705室光明小区”，金额为230000元，日期为2008年8月8日（该收据数量栏标注为“赠阁楼”）】、房屋交接单一份【甲方为威海中顺房地产开发有限公司，乙方为兰君晓，交接内容为光明小区55号楼1单元802户，交接日期为2011年5月5日（该交接单只有乙方的签名，没有甲方的公章及经办人的签名）】。上述事实有执行异议申请书、提交证据材料、法院执行材料、答辩状证据在案为证。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院之前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，案外人对执行标的提出异议，排除执行，必须同时满足上述四种法定情形。本案案外人所提交的商品房买卖合同、收款收据、房屋交接单等相关证据虽然发生在法院查封之前，但对其真实性和有效性双方争议较大，执行程序不宜进行实体认定，应当通过诉讼程序审理确认。故案外人所提异议不符合上述法律规定的情形，其异议理由不成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：驳回案外人兰君晓的执行异议。如不服本裁定，可自本裁定送达之日起十五日内向乳山市人民法院提起诉讼。审判长  张涛审判员  凌涛审判员  王华二〇二〇年十二月二十一日书记员  王伟