广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终4317号 上诉人（原审原告）：李云清，女，1968年7月17日出生，汉族，住河北省沧州市青县。 委托诉讼代理人：周子溪，广西春良律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：田贵久，男，1969年4月29日出生，汉族，住辽宁省阜新市太平区。 上诉人李云清与被上诉人田贵久合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2020）桂0312民初1781号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 李云清上诉请求：一、撤销广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2020）桂0312民初1781号民事判决，改判被上诉人田贵久向上诉人李云清双倍返还定金88000元，返还购房款56000元，合计144000元；二、一审、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实错误，适用法律错误。上诉人在一审提交的二手房定金合同、购买意向书、支付定金的微信、支付宝转账凭证、银行流水、被上诉人的保证书、微信聊天记录、微信聊天记录等证据，可以证明上诉人已经按合同约定足额支付了10万元购房定金。被上诉人在开庭后辩称只收到上诉人支付的8万元定金，上诉人支付给中介刘明清的2万元购房定金，中介未支付给其本人。上诉人提交的与被上诉人的聊天记录可以证实上诉人付款给中介系被上诉人指示，上诉人已经按合同约定完成了支付10万元定金的义务。因本案约定的房屋价格为22万元，根据《担保法》相关规定，定金不能超过合同标的额的20%，故本案的定金应为44000元。因涉案房屋被查封，购房目的无法实现，被上诉人应双倍返还定金88000元，余下56000元为购房款，被上诉人应当返还给上诉人，合计144000元。 田贵久未作答辩。 李云清向一审法院起诉请求：1、请求解除原告与被告的二手房定金合同；2、请求被告双倍返还购房定金88000元，返还购房款56000元，合计144000元；3、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2019年10月5日，原告李云清与案外人刘明清签订《购买意向书》，意向书约定原告（承购方）愿意以220000元的价格拟购买由临桂县回头客房产信息咨询部（居间方）所介绍的坐落于天悦城2栋1单元918号房。2019年10月8日，原、被告双方签订《二手房定金合同》，约定原告以220000元的价格购买被告的建筑面积为54.4平方米，房屋所有权编号为20150303的房屋，房屋的坐落位置未写明，同时约定被告收取原告定金100000元,并于2020年6月1日之前签订正式买卖合同,签订地点为天悦城售楼部，甲乙双方如不按签订正式买卖合同，则作为违约处理。其中合同的第五条约定：1、如甲方房屋产权不清晰，没有合法的产权证。或有任何欺骗行为的，视为甲方违约。3、房屋有质量问题或安全隐患的，乙方有权拒绝购买，不承担违约责任。甲乙双方如有一方不能遵守本协议所约定的条款，则视作违约，如甲方违约。甲方应退还乙方已付的定金，并再向乙方支付相当于定金金额的100%的违约金，如乙方违约，乙方放弃收回定金的权利，乙方所付的定金视作违约金。2019年10月8日，原告李云清、被告田贵久以及案外人刘明清三方签署保证书，保证书载明：“甲方田贵久保证在售楼处存放房产证如乙方李云清解压天悦城1栋2单元918房之前所发生的一切违约行为由甲方田贵久个人承担一切乙方的经济损失。①甲方接到乙方定金拾万整（房屋总款贰拾贰万整）余款拾贰万整。如甲方违约按照定金总款百分之五十赔偿。（伍拾万整）给乙方。②即日起2019年10月8日至2020年6月1日前付清总房款共计贰拾贰万整。甲方：田贵久身份证号码：2104041464××××××××乙方李云清1309221968××××××××中介李斌134××××2577刘明清181××××4997”。之后，原告认为被告名下没有上述合同约定的房屋，故提起了本案之诉。 庭审中，原告陈述已经支付了定金100000元给被告，其中80000元是在写好《保证书》后去银行取现80000元给付被告的，另外20000元，是2019年10月5日通过微信转给中介刘明清，由刘明清转交被告。 庭审后，田贵久到庭接受该院询问，认可收到原告给付的现金80000元，未认可刘明清给过其20000元。同时田贵久称其出卖给原告的坐落于天悦城2栋1单元918号房与坐落于桂林市临桂区房屋为同一套房屋。 另查明，桂林市临桂区四塘镇兴源路3号桂林电子商城1幢2单元9层18号房屋登记在田贵久名下【不动产权证号：桂（2019）临桂区不动产权第××号】，于2020年6月24日被柳州市鱼峰区人民法院查封。 一审法院认为，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。原告与被告签订的《二手房定金合同》、《保证书》，是经过双方自愿协商形成的一致意见，没有违反法律和损害公共利益，是双方真实意思表示，应为合法、有效合同，双方应按约定履行各自的义务。本案中，原被告约定于2020年6月1日前签订正式合同，原告在2019年10月8日至2020年6月1日前付清总房款220000元，但双方均未按约定履行，因此，双方均存在违约，现被告出卖给原告的房屋已经被法院查封，导致原告无法实现合同的目的，因此，原告请求解除《二手房定金合同》，符合法律规定，该院予以支持。合同解除，原告支付的房款款项应予返回，并有权要求赔偿。本案中，双方先签《保证书》，再给付款项，因此，原告应对被告收到其给付款项的事实负有举证责任。原告主张已经支付给被告的100000元中有20000元是转给刘云清，因该款项涉及到案外人刘云清，且被告未认可收到该笔款项，从原告提供的证据，亦不足以证明原告主张的事实，因此，原告主张由刘明清转给被告的20000元，该院不予采信，原告可另行主张权利。对被告认可收到的原告给付的现金80000元，该院予以确认。按照《中华人民共和国担保法》第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十的规定，原、被告在合同中约定的定金为100000元超过了合同标的额220000元的百分之二十，因此，本案的定金以不超过44000元为宜，即定金应确定为44000元,超过部分，不予支持。原、被告双方在《二手房定金合同》第五条约定“甲乙双方如有一方不能遵守本协议所约定的条款，则视作违约，如甲方违约。甲方应退还乙方已付的定金，并再向乙方支付相当于定金金额的100%的违约金，如乙方违约，乙方放弃收回定金的权利，乙方所付的定金视作违约金。”，该约定与在《保证书》中“如甲方违约按照定金总数百分之五十赔偿”的约定不一致，根据公平原则，本案原、被告的违约责任应适用双方签订的《二手房定金合同》第五条约定。由于原、被告均存在违约，应各自承担相应的违约责任，按照上述约定，被告应退回超过定金部分款项36000元（按80000元-44000元计算）以及退回定金44000元，共计80000元给原告。原告超过部分的诉请，该院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、被告田贵久退回款项36000元给原告李云清;二、被告田贵久退回定金44000元给原告李云清；三、驳回原告李云清的其他诉讼请求。案件受理费3180元，财产保全费1240元，合计4420元，由原告李云清负担1413元，被告田贵久负担3007元。 本院二审期间，当事人未提交新证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 综合诉辩双方意见，归纳本案争议焦点为：本案是一方违约还是双方违约，违约责任如何认定。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。上诉人与被上诉人签订的《二手房定金合同》、《保证书》，是双方真实意思表示，除定金约定不符合法律规定，其他内容为合法有效，双方应按约定履行各自的义务。本案中，双方约定于2020年6月1日前签订正式合同，上诉人在2019年10月8日至2020年6月1日前付清总房款220000元，但上诉人在此前并未履行完付款义务，双方亦未签订《房屋买卖合同》。李云清、田贵久以及案外人刘明清三方签署保证书载明：“甲方（田贵久）接到（乙方）李云清定金拾万整（房屋总款贰拾贰万整）余款拾贰万整”，上诉人主张已经支付给被上诉人100000元，其中20000元是转给刘云清，但被上诉人认可仅收到上诉人交付的80000元，上诉人并无证据证实刘云清收取的20000元已转给了被上诉人。被上诉人在上诉人多次催促办理案涉房屋过户时故意回避，现涉案房屋已经被柳州市鱼峰区人民法院查封，导致上诉人无法实现购房目的。上诉人请求解除《二手房定金合同》，符合法律规定，本院予以支持。双方均未按约定履行各自的义务，双方都违反合同约定，应当各自承担相应的责任。上诉人主张被上诉人双倍返还购房定金88000元没有事实和法律依据。一审判决对定金、购房款计算是正确的，本院予以维持。上诉人请求解除《二手房定金合同》一审判决未作实体判决，本院予以纠正。 综上所述，上诉人李云清的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决对上诉人李云清请求解除《二手房定金合同》未作实体处理，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2020）桂0312民初1781号民事判决； 二、解除2019年10月8日上诉人李云清与被上诉人田贵久签订的《二手房定金合同》。 二审案件受理费3180元，由上诉人李云清负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吕秀文 审 判 员 王治斌 审 判 员 郑 军 二〇二〇年十二月二十三日 法官助理 郑 欣 书 记 员 秦 婧