辽宁省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽民终456号上诉人（原审原告，案外异议人）：马亮，男，1982年2月8日出生，汉族，住辽宁省沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：李岩，辽宁法德律师事务所律师。被上诉人（原审被告，申请执行人）：沈阳中鼎致远资产管理有限公司，住所地辽宁省沈阳市和平区南五马路****。法定代表人：董珂，该公司总经理。委托诉讼代理人：秦昆，辽宁凯阳律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：沈阳中驰房地产开发有限公司，住所地，住所地辽宁省沈阳市和平区太原南街**iv>管理人：辽宁同文律师事务所。委托诉讼代理人：王子辛，辽宁同文律师事务所律师。委托诉讼代理人：胥祥林，辽宁同文律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：胡定海，男，1965年10月8日出生，汉族，住所地浙江，住所地浙江省乐清市>原审第三人（被执行人）：郑晓中，男，1963年6月14日出生，汉族，住所地浙江，住所地浙江省温州市鹿城区>原审第三人（被执行人）：陈敏，男，1976年6月4日出生，汉族，住所地浙江，住所地浙江省青田县>上诉人马亮因与被上诉人沈阳中鼎致远资产管理有限公司（以下简称中鼎公司）及原审第三人沈阳中驰房地产开发有限公司（以下简称中驰公司）、胡定海、郑晓中、陈敏案外人执行异议之诉一案，不服辽宁省葫芦岛市中级人民法院（2018）辽14民初103号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后,依法组成合议庭于2020年7月31日公开审理了本案。上诉人马亮的委托诉讼代理人李岩，被上诉人中鼎公司的委托诉讼代理人秦昆，原审第三人中驰公司的委托诉讼代理人王子辛到庭参加诉讼。原审第三人胡定海、郑晓中、陈敏经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马亮上诉请求：1.依法撤销（2018）辽14民初103号民事判决书，依法改判：判决立即停止对上诉人位于沈阳市和平区南五马路3号3号楼508号房产的执行，并解除对上述房产的查封。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。具体事实和理由：一、一审法院认定事实错误关于上诉人马亮缴纳涉诉房产价款的问题，上诉人马亮提供了中驰公司与沈阳北方门业有限公司之间的合同、结算书等，及沈阳北方门业有限公司出具的转让说明书和中驰公司给上诉人出具的收到全部购房款项的《收款收据》，中驰公司作为出卖房屋、收取购房款的一方，其出具《收据》载明已收到上诉人马亮的全部购房款，而且在庭审中中驰公司也认可马亮支付了全部购房款。所有证据完全可以证明上诉人马亮完成了全部购房价款的支付。而一审法院却认为无法证明上诉人已经支付全部购房款，明显属于认定事实错误。二、一审法院适用法律不当一审法院认为：“上诉人与中驰公司签订的《商品房买卖合同》，系基于中驰公司与沈阳北方门业有限公司的以房抵债协议及沈阳北方门业有限公司与马亮之间的权利转让，法律关系的实质是“以物抵债”。“以物抵债”首先以消灭当事人之间的金钱债务为目的，而房产的交付仅系“以物抵债”实际履行方式。双方签订的《商品房买卖合同》不能体现双方的买卖房屋的意思表示，仅为双方之间履行债务的变通方式，产生的权利没有超越债权之维度，没有任何物权化的属性。基于“以物抵债”而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记前，该“以物抵债”行为不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生仅针对交易不动产的物权期待权。”从而认定上诉人享有的民事权益不优于中鼎公司的担保物权，不能阻却对案涉财产的执行，属于适用法律不当。民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系的参与主体的意思表示一致形成。民事交易活动中，当事人意思表示发生变化并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。本案涉诉商品房买卖合同签订前，上诉人跟沈阳北方门业有限公司及沈阳北方门业有限公司跟中驰公司之间确实存在债权债务关系，但是经债权人与债务人对账并协商一致，将债权债务关系转化为商品房买卖合同关系，将相互之间的金钱债权转变为已付购房款，并对房屋交付、尾款支付、违约责任做了相应约定。此种双方经协商一致终止债权债务关系，建立商品房买卖合同关系，是实现双方权利义务平衡的一种交易安排，是双方的真实意思表示，该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，应该认定为合法有效。尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由原则的题中应有之意。这一观点也在最高法2016年12月28日发布的第15批指导案例（法【2016】449号）第72号案例有所体现。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，各方均应按照合同约定全面履行自己的义务并享有相应的权利，否则，应该承担相应的违约责任。本案中，上诉人与中驰公司基于双方合意签订了真实有效的《商品房买卖合同》，从而建立了买卖合同法律关系，合同真实有效，双方合法的合同关系应该受到法律保护。上诉人与中驰公司后续也按照合同约定进一步履行了合同规定权利义务，中驰公司交付了涉诉房产，上诉人实际占有涉诉房产至今。因中驰原因导致上诉人未能办理涉诉房产过户登记的责任在中驰公司，不在上诉人，上诉人无过错。综上可知，上诉人完全应该享有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的无过错不动产购买人应该拥有的物权期待权，足以阻却对案涉房产的执行。而且基于工程抵款支付方式签订《商品房买卖合同》的购房人作为无过错不动产购买人应该享有的物权期待权，可以阻却在建工程抵押权人的执行，在最高法审理的交通银行股份有限公司陕西省分行、陕西瑞麟置业有限公司与卫巧珍、李立志、赵涛等人申请执行人执行异议之诉再审审查与审判监督系列案件（案号（2018）最高法民申1556号，（2018）最高法民申4792号，（2018）最高法民申4788号）等）的裁定书，在各级高院案件如重庆高院的中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司与黄琦文等人的案外人执行异议之诉系列案件（案号(2019)渝民终32号等），四川高院的甘肃长颖投资开发有限公司与四川东方锅炉工业锅炉集团有限公司申请执行人执行异议之诉再审民事判决书（案号（2014）川民提字第88号），云南高院做出的王毅波申请异议执行裁定书（案号（2017）云执异143号）以及最新最高法审理的西藏信托有限公司与盘锦龙驿房地产开发有限责任公司执行案件涉及的执行异议之诉系列案件（案号（2019）最高法民终1100号、1101号、1276号及贵院审理的孟秋红与中国长城资产管理股份有限公司辽宁省分公司、阜新恒强置业发展有限公司执行异议之诉案件（案号（2019）辽民终857号）中都有所体现。综上可知，上诉人完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的情形。一审法院却罔顾事实，认定上诉人不符合第二十八条规定，不能阻却执行，判决驳回上诉人的诉讼请求，属于认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，改判：立即停止对上诉人位于沈阳市和平区南五马路3号（3号楼）508号房产的执行，并解除对上述房产的查封。中鼎公司二审辩称,二审法院驳回上诉请求，维持原判。具体事实和理由：一、上诉人只是一般买受人，非商品房消费者，我方享有对争议房屋的抵押权，九民会议纪要已经在125-126条中关于一般买受人与抵押权权力优先问题做出了明确规定。上诉人享有的权益不优先于我方的抵押权，不能排除强制执行。二、对方提到的指导性案例，是在《九民纪要》颁布之前发布的。现在这些案例已经没有指导意义。三、上诉人在购买涉案房屋时明确知道案涉房屋存在抵押权，不能进行产权办理，按照最高法最新指导案例（2020最高法民申1100号、1522号）的内容，本案其实是因为上诉人的过错未办理产权过户，因此上诉人不享有《执行异议复议规定》的28条规定的权益，因此二审法院应根据《执行异议复议规定》27条及《九民纪要》126条相关规定判决维持一审判决。原审第三人中驰公司述称：一审认定的事实清楚，无其他答辩意见。马亮向一审法院提出诉讼请求：1.判令立即停止对马亮位于沈阳市和平区南五马路3号3号楼508号房产的执行，解除对该房产的查封；2.诉讼费用由中鼎公司承担。中鼎公司一审答辩称，（2018）辽14执异172号执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确，应予以支持。马亮不享有足以排除强制执行的权利，应驳回其诉讼请求。中驰公司一审述称，同意马亮的诉讼请求。原审第三人胡定海、郑晓中、陈敏一审未到庭，亦未发表书面答辩意见。一审法院认定的事实：2017年7月21日，辽宁省高级人民法院作出（2017）辽民初18号民事判决，判决：一、中驰公司于判决生效之日起十日内，偿还中鼎公司欠款155408669.22元，及自2016年6月1日起至欠款还清之日止，按照中国人民银行规定的同期同类流动资金贷款利率标准计算的利息；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、中鼎公司对中驰公司提供的坐落在沈阳市和平区昆明南街152号（等601户）、面积27094.95平方米的在建工程及该在建工程占用范围内的建设用地使用权享有抵押权，并在上述第一项债权额度范围内就抵押物享有优先受偿的权利；三、中鼎公司对胡定海、郑晓中、陈敏持有的中驰公司的股权享有质权，并在上述第一项债权额度范围内就质押股权享有优先受偿的权利；担保人承担担保责任后有权向中驰公司追偿；四、胡定海、郑晓中、陈敏对中驰公司的上述第一项债务承担连带清偿责任；担保人承担担保责任后有权向中驰公司追偿；五、驳回中鼎公司其他诉讼请求。2017年10月31日，辽宁省高级人民法院于作出（2017）辽执47号执行裁定，裁定：辽宁省高级人民法院（2017）辽民初18号民事判决书由一审法院执行。2017年12月25日，一审法院作出（2017）辽14执121号执行裁定，裁定：一、轮候查封被执行人中驰公司所有，坐落于沈阳市房产（详见附表）；二、被执行人中驰公司负责保管被查封的财产。在查封期间内，被执行人可以使用被查封的财产；被执行人中驰公司的过错造成被查封财产损失的，应由自己承担责任。在查封期间内，被执行人不得转移被查封的财产，不得对被查封财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为；三、查封期限为三年。2018年7月23日，一审法院作出（2017）辽14执121号商请移送执行函，内容为：因辽宁省沈阳市中级人民法院是首先查封法院，根据《最高人民法院关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》规定，请辽宁省沈阳市中级人民法院在收到本函之日起15日内向我院出具移送执行函，将上述财产移送我院执行或说明不能移送的理由。2018年7月26日，辽宁省沈阳市中级人民法院作出（2015）沈中执字第591号移送执行函：辽宁省沈阳市中级人民法院于2015年12月2日对被执行人沈阳中驰房地产有限公司位于沈阳市和平区胜利南街的583套房产（以下简称查封财产）予以查封，鉴于你院（2017）辽14执121号执行案件债权人对该查封财产享有顺位在先的优先权，现根据《最高人民法院关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》规定及你院来函要求，将上述查封财产移送你院执行，对该财产的续封、解封和变价、分配等后续工作，交由你院办理，辽宁省沈阳市中级人民法院不再负责。请你院在后续执行程序中，对辽宁省沈阳市中级人民法院执行案件债权人沈阳中宸置业有限公司作为首先查封债权人所享有的各项权利依法予以保护，并将执行结果及时告知辽宁省沈阳市中级人民法院。在一审法院执行过程中，马亮向一审法院提出执行异议。2018年11月5日，一审法院作出（2018）辽14执异172号执行裁定书。对马亮提出的执行异议不予支持。马亮不服该裁定，于2018年11月22日向一审法院提起本案诉讼。另查明，抵押人中驰公司与抵押权人北京银行股份有限公司复兴支行于2012年10月25日签订了沈阳市和平区胜利南街91号（共227户）、和平区胜利南街103号（共3户）、和平区南五马路3号（共369户）、和平区南五马路5号（共1户）、和平区昆明南街152号（共1户）、和平区昆明南街152号甲（共1户），以上总计共602户的《抵押合同》，沈阳市房屋管理局（现名为沈阳市不动产登记中心）于2012年10月30日办理了抵押权登记。2013年5月3日，抵押权人北京银行股份有限公司复兴支行与中国东方资产管理公司大连办事处向沈阳市房屋管理局（现名为沈阳市不动产登记中心）申请变更上述抵押权，转移给中国东方资产管理公司大连办事处，沈阳市房屋管理局（现名为沈阳市不动产登记中心）于2013年5月10日办理了抵押权转移登记。2014年12月10日，抵押权人中国东方资产管理公司大连办事处将抵押标的物申请变更为沈阳市和平区胜利南街91号（共227户）、和平区胜利南街103号（共3户）、和平区南五马路3号（共369户）、和平区昆明南街152号（共1户）、和平区昆明南街152号甲（共1户）共601户，沈阳市房屋管理局（现名为沈阳市不动产登记中心）于2014年12月17日办理了抵押权变更登记。2016年5月20日，中鼎公司竞拍获得中国东方资产管理公司大连办事处名下的对中驰公司的债权及抵押权。再查明，中驰公司与马亮签订《商品房买卖合同》，将沈阳市和平区南五马路3号第3幢5层8号房屋出售给马亮，建筑面积46.54平方米，售价446，970.00元，该合同的落款时间为2014年11月24日。2014年11月24日，中驰公司向马亮出具购房收款收据。马亮主张案涉房屋系中驰公司因抵顶拖欠的工程款而转让给案外人沈阳北方门业有限公司，沈阳北方门业有限公司又转让给马亮。为证明其主张，马亮提交了《转让说明书》一份。此外，马亮还提交了《商品房准住通知单》、《房屋装修开工许可证》、电费、物业费、水费及采暖费收据，证明其对案涉房屋的占有情况。一审法院认为，最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”上述法律规定的适用主体为无过错的不动产买受人，保护对象为不动产买卖合同法律关系中不动产买受人享有的物权期待权。物权期待权即权利受让人期待权利出让人让渡物的权利，其性质属于“请求物之交付的权利”。不动产买卖合同法律关系中不动产买受人享有的物权期待权优于一般金钱债权，能够阻却人民法院对一般金钱债权的执行。本案中，马亮主张中驰公司拖欠案外人沈阳北方门业有限公司工程款，中驰公司将案涉房屋转让给沈阳北方门业有限公司以抵顶其所拖欠的工程款，后沈阳北方门业有限公司又将案涉房屋转让给马亮。马亮与中驰公司签订《商品房买卖合同》，系基于中驰公司与沈阳北方门业有限公司的以房抵债协议及沈阳北方门业有限公司与马亮的权利转让，法律关系的实质是“以物抵债”。“以物抵债”首先以消灭当事人之间的金钱债务为目的，而房产的交付仅系“以物抵债”的实际履行方式。马亮与中驰公司签订的《商品房买卖合同》不能体现双方买卖房屋的意思表示，仅为双方之间履行债务的变通方式，产生的权利没有超越债权之维度，没有任何物权化的属性。基于“以物抵债”而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，该“以物抵债”行为不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生仅针对交易不动产的物权期待权。案涉房屋在马亮与中驰公司签订《商品房买卖合同》前已设立了合法有效的担保物权，马亮享有的民事权益不优于中鼎公司享有的担保物权，不能阻却对案涉房产的执行。此外，马亮提交的证据不足以证明沈阳北方门业有限公司或马亮“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”。对于马亮主张的“建设工程优先受偿权”优于“抵押权”的问题。“建设工程优先受偿权”的本质是顺位权，应由权利人在其权利经人民法院生效判决确认后在执行阶段主张。“建设工程优先受偿权”不能达到阻却执行的法律效果。人民法院对建设工程采取强制执行措施时，建设工程承包人不能以其对该建设工程享有优先受偿权为由提起执行异议之诉要求停止执行，而只能在执行程序中向执行法院提出优先受偿的主张。据此，一审法院判决驳回马亮的诉讼请求。案件受理费费8005.00元，由马亮负担。本院经二审审理查明，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，争议焦点是案外异议人马亮是否就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，申请执行人中鼎公司对案涉房屋享有抵押权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除强制执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的50％。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《批复》）第一条规定：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。该《批复》第二条规定：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。根据《批复》第一条、第二条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，应予支持，但商品房消费者之外的一般买受人不应适用上述规则。《执行异议和复议规定》第二十九条规定的是房屋消费者物权期待权的保护条件，本案中马亮对案涉房屋提出执行异议，其对案涉房屋所享有的民事权益应符合该条规定方可排除强制执行。现马亮未提交其名下无其他用于居住的房屋的证据，不符合《执行异议和复议规定》第二十九条第（二）项的规定，在本案中不属于商品房消费者，仅是商品房消费者之外的一般买受人，其对案涉房屋所享有的民事权益不足以排除强制执行，一审判决对马亮的诉讼请求未予支持并无不妥。综上，马亮不享有足以排除申请执行人中鼎公司强制执行的民事权益。其所提要求停止对案涉房屋的执行，并解除查封的上诉请求，经查无事实和法律依据，本院不予支持。一审判决驳回马亮的诉讼请求并无不当，且一审判决相关论述详尽，本院不再赘述。综上所述，马亮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8005.00元，由上诉人马亮负担。本判决为终审判决。审判长 高 菡审判员 倪立新审判员 赵碧涛二〇二〇年十二月十六日法官助理周洋书记员周明静