广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终18325号上诉人（原审被告、反诉原告）：吴长保，男，1981年6月6日出生，汉族，住湖南省岳阳县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：林子鹏，男，1981年12月24日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：熊聪，广东宝城律师事务所律师。委托诉讼代理人：高静，广东宝城律师事务所实习律师。上诉人吴长保因与被上诉人林子鹏租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初15810号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴长保上诉请求：1.撤销原审判决第六项；2.改判被上诉人向上诉人赔偿损失75971元；3.改判被上诉人主张的29000元损失由被上诉人自行承担;4.判令被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：一、原审法院认定“上诉人的损失应仅限于2019年1月19日至2019年3月31日期间各租户向其支付的租金与其向被上诉人支付的占有使用费之间的差额”，该认定明显错误，对上诉人而言显失公平。根据上诉人原审提供的证据显示，2019年1月份，被上诉人未经上诉人同意，私自在涉案房屋张贴通知要求租户搬离涉案房屋，并且采取挨家挨户上门的方式强制租户提前搬离。被上诉人迫使大量租户在2019年3月31日前退租，被上诉人的该行为明显存在过错，若租户未提前退租，上诉人是可以按照其与次承租人签订的租赁合同继续收取租金的，上诉人作为无过错方，对该损失其自身不应再承担责任，所以被上诉人应向上诉人赔偿其造成房屋空置损失及水电费损失75971元。二、关于被上诉人在原审阶段主张的其为使租户尽快搬迁支出的29000元损失，上诉人认为被上诉人的该支出是被上诉人自行处分其财产的行为，与上诉人无关，上诉人不应对该损失承担部分责任。1.根据上诉人与被上诉人提交的微信聊天记录，双方曾就一楼铺面的优先租赁权问题进行了协商，被上诉人在微信中明确提到“小吴，那三家补偿的，签了合同后，就一个半月给他们，你跟他们谈好，我把补偿款转给你，你转给他们可以吗”，随后被上诉人向上诉人支付29000元，上诉人按照被上诉人的指示将相应款项支付给租户。该证据证实了被上诉人主动提出要给予租户相应的补偿，自行处分了其财产权利，被上诉人应对其行为自行承担责任。2.根据被上诉人替部分次承租人办理的房屋租赁合同备案登记显示租赁期限至2019年12月31日止，可以证实上诉人与部分次承租人约定的租赁期限超过了上诉人与被上诉人之间租赁合同约定的期限，被上诉人对此是知情的，被上诉人为了尽快与案外人车某签署租赁合同，为了自身的利益而自愿提出给予部分租户补偿，上诉人对此并不存在过错。被上诉人林子鹏辩称，一、上诉人要求被上诉人赔偿房屋空置损失及水电费损失75971元的请求缺乏事实依据。二、被上诉人为清理上诉人逾期不清的租户而支付的2.9万元的损失应当由上诉人承担。三、上诉人违反了合同约定和其做出的承诺，违背了诚实守信原则，被上诉人有权没收10万元押金。林子鹏向原审法院起诉请求：1.判决被告向原告支付房屋占有使用费56484元（计算至2019年4月23日）；2.判决被告向原告支付2019年3月份房屋租金37000元；3.判决被告向原告支付水电费13146.76元；4.判决确认原告有权没收被告押金100000元；5.判决被告赔偿原告其他损失29000元；6.判决被告承担本案律师代理费18000元；7.被告承担原审诉讼费、保全费等所有费用。吴长保反诉请求：1.依法确认原被告于2015年2月5日签订的《房屋租赁合同》无效；2.判令原告返还被告押金100000元及实际返还押金之日止的利息（利息按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，从20191年4月1日起计算至付清之日止）；3.判令原告赔偿被告损失75971元；4.原审诉讼费用由原告承担。原审法院认定事实：1.深圳市宝安区石岩街道水田××新村九区22号（长城路原××大厦）系已经普查申报的历史遗留违法建筑，所有人为林某荣、林某光、曾某云。林某荣、林某光、曾某云出具《委托书》，委托原告全权办理深圳市宝安区石岩街道水田社区××新村九区22号物业的所有事项。2.2009年3月1日，原告父亲林某带与被告签订了《房屋租赁合同》，将水田××新村长城路口旁（原××大厦）整栋建筑出租给被告使用，租赁期限为2009年4月1日至2015年2月28日。2015年2月5日，原被告签订了一份《房屋租赁合同》，约定原告将水田××新村九区20号房屋出租给被告，租赁期限为2015年4月1日至2019年3月21日，租金每月37000元，被告需缴纳押金100000元，如有违约，押金不得退回。3.上述合同签订后，被告向原告支付了押金100000元。被告在租得案涉房屋后，将房屋分租给多名租户进行经营或居住。被告与部分次承租人约定的租赁期限超过了原被告之间租赁合同约定的期限，被告称此事原告知晓并同意，原告表示其不知情。4.2019年1月，原告在案涉建筑张贴了《通知》，内容为：本栋房屋业主与二房东租约合同期于2019年3月31日结束，因房屋翻新修缮需要，本栋房屋业主届时将收回本栋物业不再续约，请各租户于3月31日前搬离。其后，原告派人上门挨家挨户敲门督促各租户搬离。自2019年1月19日起，各住宅租户陆续搬离案涉房屋，被告退还了各住宅租户当月剩余的租金。被告提交了所有住宅租户退还租金、押金的收据，主张因各租户提前退租，退租日至2019年3月31日其空置损失达46511元，加上水电费差价损失，被告主张其因原告提前催促其清空房屋导致的损失为75971元。5.被告主张其已于2019年3月31日将案涉房屋返还原告，并提供了以下证据：1.微信聊天记录，该微信聊天记录显示原告于2019年4月1日对被告说：“你现在楼上住人的清得怎么样？怎么铺位到期的照相馆还在开门？你到底有没有去清？”随后双方就一楼铺面的优先租赁权问题进行了协商；2019年4月12日，原告向被告共微信转款29000元，用于赔偿一楼商铺租户的搬迁损失；2019年4月19日，被告对原告说：“林老板，房子3月31号到期了我就交给你拉，这么长时间了，你收了，你要搞个书面证明给我啊。”2.张贴的《交楼通知书》照片，被告在《交楼通知书》中称其已于2019年3月31日交房，但原告拒绝办理书面交房手续，一切后果由原告承担。该《交楼通知书》落款时间为2019年4月21日。原告称2019年3月31日时还有部分一楼商铺租户和楼上住宅租户未清空，被告系于2019年4月23日才交还房屋。原告为证明其主张，提交了张贴的《收楼通知书》图片。原告在《收楼通知书》中称，被告至今未将房屋清空交还给原告，要求被告在2019年4月25日前清空并交付房屋。该《收楼通知书》落款时间为2019年4月21日。6.原告与案外人车某签订了一份《房屋租赁合同》，约定的租赁期限为2019年4月1日至2031年3月31日，前三年每月租金73675元。原告主张被告2019年4月23日才交还房屋，给其造成损失，被告应按照其与车某签订的《房屋租赁合同》中约定的租金标准向其支付房屋占有使用费。原告主张被告拖欠其使用案涉房屋期间的水电费13146.76元，被告未在规定的期限内予以反驳。7.案涉物业系经历史遗留违法建筑普查申报的违法建筑，未取得建设工程规划许可证。原告在庭审中提交了一份由深圳市宝安区石岩街道水田社区工作站于2019年4月1日出具的《宝安区房屋临时使用（出租）人证明》，显示该房屋已取得临时使用许可。原审法院庭后向深圳市宝安区石岩街道办事处就该临时使用许可进行了咨询。深圳市宝安区石岩街道办事处回函称，石岩街道辖区内的历史遗留违法建筑临时使用备案具体由深圳市宝安区石岩街道处理农村城市化历史遗留问题工作办公室负责，该项业务未授权给社区工作站。由于工作业务调整，现处于交接阶段，目前该项业务暂由石岩街道规划监察队负责，截至目前，该街道没有受理过此类业务。8.原告提交了《民事委托代理合同》及律师费增值税发票，证明其因原审诉讼支出了律师费18000元。原审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》第十一条规定，经普查记录的违法建筑，尚未按照本决定和相关规定处理前，可以允许有条件的临时使用。违法建筑建设当事人或者管理人需要临时使用的，应当向有关部门申请工程质量和消防安全检验，经工程质量和消防安全检验合格并符合地质安全条件的，可以按规定办理临时从事生产经营活动和房屋租赁的相关手续，申请临时使用的办理程序、使用期限等具体规定，由市政府另行制定。案涉物业既未取得建设工程规划许可证，又未按照上述规定办理临时使用备案，故原审法院确认原被告签订的《房屋租赁合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效，当事人因合同取得的财产应予返还。故原告应返还被告押金100000元，被告应返还原告租赁的房屋。本案中，原告确认被告已将案涉房屋返还，但双方对具体的返还时间存在争议。原审法院认为，对于房屋返还的具体时间，应由被告承担举证责任，被告未提交充分证据证明其于2019年3月31日已将房屋返还原告，且其提交的微信聊天记录显示，2019年4月1日原告尚在催促其清空房屋，故原审法院采信原告的主张，确认被告返还案涉房屋的时间为2019年4月23日。关于房屋占有使用费。被告确认2019年3月份的占有使用费尚未支付，故被告应向原告支付2019年3月1日至2019年4月23日的房屋占有使用费。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”故原告要求被告按照其与案外人车某约定的租金标准支付占有使用费的主张，原审法院不予支持。被告应支付原告2019年3月1日至4月23日期间的房屋占有使用费为65366.67元（37000元+37000元÷30天×23天）。关于双方主张的损失问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效的，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告将不具备出租资格的房屋出租给被告，被告在租赁房屋时未尽到合理的审慎义务，原审法院确认双方对合同无效的法律后果各承担50%的责任。被告主张原告迫使大量租户在2019年3月31日前退租，给其造成空置损失及水电费差价损失75971元。原审法院认为，合同无效的损失不应包括合同有效情形下的可得利益损失，被告的损失应仅限于2019年1月19日至2019年3月31日期间各租户向其支付的租金与其向原告支付的占有使用费之间的差额。因被告未举证证明该差额的具体金额，故原审法院酌定被告该损失与原告为使租户尽快搬迁支出的29000元损失相互抵扣，双方均无需向对方承担损失赔偿责任。关于水电费问题。原告主张被告拖欠其水电费13146.76元，被告未在规定的期限内予以反驳，原审法院确认被告应支付原告水电费13146.76元。原告要求被告支付律师费18000元的诉讼请求，无法律依据，原审法院不予支持。被告要求原告支付押金利息的诉讼请求，无法律依据，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决：一、确认原告林子鹏与被告吴长保于2015年2月5日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告吴长保于判决生效之日起十日内支付原告林子鹏房屋占有使用费65366.67元；三、被告吴长保于判决生效之日起十日内支付原告林子鹏水电费13146.76元；四、原告林子鹏于判决生效之日起十日内返还被告吴长保押金100000元；五、驳回原告林子鹏的其他诉讼请求；六、驳回被告吴长保的其他反诉请求。如未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件本诉受理费2543元，由原告负担1752元，被告负担791元。反诉受理费1921元，由原告负担1085元，被告负担836元。本院对原审法院查明的基本事实予以确认。本院认为，合同无效时，当事人所承担的缔约过失责任不应超过合同履行利益。在确定合同无效后财产返还或者损失范围时，要根据诚实信用原则的要求，在双方之间合理分配或者分担。上诉人诉请被上诉人赔偿损失75971元，其称损失包括空置损失46511元和水电费差价损失，原审认定不属于合同无效情形下损失范围不应予以支持，符合法律规定，上诉人认为因被上诉人过错导致其无法继续收取租金，进而要求计入本案损失范围，与法相悖，本院不予支持。上诉人对其主张的损失项目和金额负有举证证明义务，因其未提交证据证实因此所受到的实际损失，也未能证明其已收取的租金不足以弥补损失，原审在确定损害赔偿范围时，根据双方的过错程度确定责任，并无明显不当，避免了双重获利或者双重受损的结果发生，故上诉人的上诉理由不成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2399.42元，由上诉人吴长保负担。本判决为终审判决。审判长 沈 炬审判员 易 静审判员 郑寒江二〇二〇年十二月七日书记员 赵怡欣