安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖12民终4808号 上诉人（原审原告）：李琦，女，1973年10月18日出生，汉族，住安徽省临泉县。 委托诉讼代理人：于凯，安徽鸣理律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：临泉县华鑫房地产开发有限公司，住所地安徽省临泉县城关镇解放南路与幸福路交叉口东南角，统一社会信用代码91341221397143105Q。 法定代表人：梅声涛，该公司总经理。 委托诉讼代理人：朱良仓，安徽寻求律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：安徽成义房产营销策划有限公司，住所地安徽省合肥市瑶海区瑶海万达广场**写字楼**，统一社会信用代码9134018MA2TCJ8F8Y。 法定代表人：陈建于，该公司经理。 上诉人李琦因与被上诉人临泉县华鑫房地产开发有限公司、安徽成义房产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省临泉县人民法院（2020）皖1221民初7901号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李琦上诉请求：撤销一审判决第三项，依法改判或将本案发回重审；并由临泉县华鑫房地产开发有限公司、安徽成义房产营销策划有限公司承担本案全部诉讼费。事实和理由：2019年12月24日，临泉县华鑫房地产开发有限公司在隐瞒案涉房屋存在面积误差情况下，让李琦签订案涉承诺书，放弃部分权利；2020年7月27日双方签订补充协议，约定临泉县华鑫房地产开发有限公司应退还李琦35396元面积差异款。该协议应视为对先前承诺书内容的修改；李琦与安徽成义房产营销策划有限公司未签订任何协议，其收取李琦84000元购房款，没有依据，应予返还。 临泉县华鑫房地产开发有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 安徽成义房产营销策划有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 李琦向一审法院起诉请求：临泉县华鑫房地产开发有限公司限期将约定的状元府小区17幢1层152号门面房交付李琦使用并开通水电；临泉县华鑫房地产开发有限公司退还李琦购房款35396元；安徽成义房产营销策划有限公司退还李琦购房款84000元，临泉县华鑫房地产开发有限公司负连带责任；临泉县华鑫房地产开发有限公司支付李琦迟延交房违约金4589元（暂计算至2020年8月20日，每日89.9770元至实际交房止）；并由临泉县华鑫房地产开发有限公司、安徽成义房产营销策划有限公司承担本案诉讼费。 临泉县华鑫房地产开发有限公司向一审法院反诉请求：撤销临泉县华鑫房地产开发有限公司与李琦2020年7月27日签订的《补充协议》；并由李琦承担本案全部诉讼费以及可能产生的评估费、鉴定费；驳回李琦的诉讼请求。 一审法院认定事实：临泉县华鑫房地产开发有限公司与安徽成义房产营销策划有限公司签订的《临泉“状元府”项目商业分销服务合同》，临泉县华鑫房地产开发有限公司委托安徽成义房产营销策划有限公司就其开发的房地产项目进行分销推广及楼盘信息咨询服务。2019年9月，李琦通过安徽成义房产营销策划有限公司购买临泉县华鑫房地产开发有限公司开发的“状元府”小区17＃152号商铺，该商铺实测面积42.33平方米，因购买该房屋使用团购优惠价，低于市场价，经双方磋商，李琦向安徽成义房产营销策划有限公司支付84000元，后以每平方米18435.48元（备案销售价为35000元／平方米，备案销售总价1548750元），总价款815770元的价格购买了涉案房屋。李琦分别于2019年10月26日支付395770元、于2019年10月29日支付20000元、2019年11月24日支付400000元，共计向临泉县华鑫房地产开发有限公司支付房价款815770元，临泉县华鑫房地产开发有限公司出具盖章收据。因该房屋预测面积44.25平方米，与实测面积有差距，为交易便利及后期办理不动产权证书便利，经双方协商，李琦于2019年12月24日出具承诺书一份，载明:李琦在临泉县状元府购买Ｓ17-152室商铺，面积42.33平方米，总房款为815770元，由于当时购买计算是实测面积房款，实测面积与预测面积存在1.92㎡面积差异，后期无法办理不动产权证，现已向住建局申请变更合同为预测面积44.25平方米，因此后期办证与实测面积相同，无需再退补1.92㎡面积差额。后李琦与临泉县华鑫房地产开发有限公司于2019年12月28日以预测面积44.25平方米签订涉案17＃152号商铺的《商品房买卖合同》约定：李琦购买临泉县华鑫房地产开发有限公司开发建设的状元府17幢1层152号房屋，建筑面积44.25平方米，单价18435.48元／平方米，总价款815770元；付款方式为一次性付款；出卖人应当自2020年6月30日前向买受人交付该商品房等，除不可抗力外，出卖人未按约定时间将该商品房交付买受人的，逾期在30日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。2018年11月2日，“状元府”17＃楼在临泉县住建局完成竣工验收备案。2019年4月29日，临泉县住宅小区综合查验领导小组办公室组织相关职能部门对涉案小区进行现场查验合格，予以综合查验备案。2020年7月27日，临泉县华鑫房地产开发有限公司（出卖方）与李琦（买受人）签订补充协议约定：买受人已购买位于临泉县之物业，合同面积为44.25㎡，合同总价为815770元；现经合肥迪亚诺空间数据科技有限公司临泉房产测绘分公司实地测量后的面积为42.33㎡，与《商品房买卖合同》中约定的面积存在1.92㎡面积差异；出卖方应退还买受人房款35396元整；该住房实际成交总价为780374元；此补充协议一式三份与《商品房买卖合同》具有同等法律效力。该协议上“李琦”并非李琦亲自签名，系由李琦的丈夫代为签署，李琦对该签名当庭予以认可。 一审法院认为，涉案《商品房买卖合同》合法有效。李琦已履行支付购房款的义务，临泉县华鑫房地产开发有限公司应当在合同约定时间内向李琦交付符合合同约定的房屋。因涉案房屋已经符合交付条件，李琦应及时办理房屋交接手续，临泉县华鑫房地产开发有限公司亦应及时将涉案房屋交付李琦使用。临泉县华鑫房地产开发有限公司违反合同约定未在2020年6月30日前交付涉案房屋，故对于李琦要求其交付涉案房屋并支付逾期交房违约金的合理诉讼请求予以支持。临泉县华鑫房地产开发有限公司虽辩称已公告通知房屋符合交付条件，李琦以未找到招租对象而拒绝收房，但其未提供证据证明在符合涉案房屋符合交付条件后通知李琦收房，李琦在本案中要求逾期交房违约金暂计算至2020年8月20日，共计4242元，予以支持。结合案涉承诺书及相关微信聊天记录能够反映，购房时李琦对涉案房屋的实测面积42.33平方米、购房总款也是按照42.33平方米计算均是明知的。其对自己的权利进行了部分放弃，并书写承诺书一份，合法有效。临泉县华鑫房地产开发有限公司在李琦放弃部分权利后已经履行完毕了自己的义务。故李琦要求临泉县华鑫房地产开发有限公司退还购房款35396元的诉讼请求无事实依据，不予支持。李琦之所以能够以购房总价815770元的价格与临泉县华鑫房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，前提是李琦向安徽成义房产营销策划有限公司缴纳84000元，并享受“交84000元抵124000元”的优惠。在李琦与安徽成义房产营销策划有限公司的磋商过程中，双方已确定李琦共需支付价款899770元以购买涉案商铺。李琦缴纳84000元，然后享受购房优惠，之后与临泉县华鑫房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，并支付了全部购房款，系对安徽成义房产营销策划有限公司作为第三方营销公司服务的认可。现李琦的购房目的已实现，向其二公司要求返还84000元，无事实和法律依据，不予支持。案涉《补充协议》中“李琦”签名并非本人签字，但其明确表明系其真实意思表示（其丈夫代签）。且合同签订时，临泉县华鑫房地产开发有限公司未提出质疑，视为对此的认可。现临泉县华鑫房地产开发有限公司以李琦隐瞒承诺事实，骗取销售人员与其签订该协议为由，要求撤销协议，证据不足，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院判决：一、李琦与临泉县华鑫房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内办理“状元府”17幢1层152房屋交接房手续；二、临泉县华鑫房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向李琦支付逾期交房违约金4242元；三、驳回李琦的其他诉讼请求。四、驳回临泉县华鑫房地产开发有限公司的反诉请求。逾期应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1390元，由李琦承担1348元，由临泉县华鑫房地产开发有限公司承担42元。反诉费40元，由临泉县华鑫房地产开发有限公司承担。 在二审期间，当事人均未提交新的证据材料。本院对一审双方当事人所举证据认证意见同一审一致。通过庭审调查，并综合一、二两审举证、质证情况，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，综合双方当事人诉辩意见，以及一、二两审举证、质证情况，本案争议焦点为：1、李琦出具的承诺书是否是其真实意思表示，其要求临泉县华鑫房地产开发有限公司退还相应的房屋差价款是否正确；2、李琦要求临泉县华鑫房地产开发有限公司、安徽成义房产营销策划有限公司返还相应的购房款是否有事实和法律依据。 关于争议焦点一，本院认为，李琦虽出具承诺书，但其后又与临泉县华鑫房地产开发有限公司签订补充协议，该协议系双方真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。临泉县华鑫房地产开发有限公司以李琦隐瞒承诺事实，骗取销售人员与其签订该协议为由，要求撤销协议,但未提供充分、有效的证据予以证明，本院不予采信。该补充协议明确约定，出卖方应退还买受人房款35396元。故临泉县华鑫房地产开发有限公司应当按照该协议约定返还李琦相应的房屋面积差价款。一审法院对李琦的相应诉讼请求未予支持不当，本院予以纠正。 关于争议焦点二，本院认为，李琦向安徽成义房产营销策划有限公司缴纳的84000元已经体现在其优惠的购房总款中，且在李琦与安徽成义房产营销策划有限公司的磋商过程中，双方已确定李琦共需支付价款899770元以购买涉案商铺。上述84000元与李琦向临泉县华鑫房地产开发有限公司缴纳的购房款共同构成涉案房屋的总价款。故李琦要求临泉县华鑫房地产开发有限公司、安徽成义房产营销策划有限公司返还相应的服务费，没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，李琦关于退还房屋面积差价款部分的上诉请求可以成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项、第一百七十五条的规定，判决如下： 一、维持安徽省临泉县人民法院（2020）皖1221民初7901号民事判决第（一）、（三）、（四）项； 二、变更该判决第（二）项“临泉县华鑫房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向李琦支付逾期交房违约金4242元”为：临泉县华鑫房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向李琦支付逾期交房违约金4242元，并返还李琦房屋面积差价款35396元。 一、二两审案件受理费合计4210元，由上诉人李琦负担2860元；被上诉人临泉县华鑫房地产开发有限公司负担1350元。 本判决为终审判决。 审判长 马 杰 审判员 袁理想 审判员 刘 伟 二〇二〇年十二月二十八日 法官助理张婷玉 书记员张玉 附：（2020）皖12民终4808号民事判决书适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。