广东省龙门县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1324民初1247号原告：龙门富力房地产开发有限公司。住所地：龙门县永汉镇富力温泉养生谷。法定代表人：杨晔,执行董事。委托诉讼代理人：吴秋霞，女，系该公司员工。被告：欧阳静，女，1985年1月27日出生（身份证号码：430************849），汉族,住湖南省益阳市赫山区*********第六村民组。原告龙门富力房地产开发有限公司与被告欧阳静商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月12日受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行审理。原告龙门富力房地产开发有限公司的委托诉讼代理人吴秋霞到庭参加诉讼，被告欧阳静经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙门富力房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签署的《商品房买卖合同》及补充协议并协助原告注销商品房备案登记手续；2.判令被告向原告支付违约金78103.2元；3.判令被告承担本案所有诉讼费用。事实与理由：2019年8月12日，原告与被告在平等自愿的基础上签署《商品房买卖合同》及补充协议，约定被告购买原告开发的龙门富力南昆山温泉养生谷J2区第7栋510房，房屋价款共计390516元。合同附件四约定“被告选择付款方式为商业贷款，签署合同前支付定金20000元，2019年8月15日前支付第一期房款24310元，2020年2月11日前支付第二期房款78103元，2020年8月9日前支付第三期房款78103元。买受人须于2019年8月15日前,办理购房抵押借款190000元,若因买受人原因逾期未办妥者,原成交价余款总额须由买受人于2020年10月8日前一次性直接支付至指定账号”。《商品房买卖合同》附件十一第五条约定“如买受人未按约定支付房价款，每日应按应付款的万分之五向原告支付违约金，逾期超过30天，出卖人有权单方面解除合同，出卖人解除合同的，买受人应支付总房款20%的违约金并承担解除合同的所有费用”。被告迄今未支付全部房款，仅仅支付定金和第一期房款合计44310元，尚欠原告房款346206元，原告向被告多次催收无果，被告逾期不支付房款的行为已构成根本违约，侵犯了原告的合法权益。为此，特提出起诉，请予依法判决。被告欧阳静未应诉，未答辩，未提供证据。本院经审理认定事实如下：2019年8月12日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》[合同编号：龙门（2019）10003293]及补充协议，双方主要约定，1.被告购买龙门富力南昆山温泉养生谷J2区第7栋510房；该商品房建筑面积共50.63平方米，套内建筑面积40.75平方米，商品房价款按套出售，总价款为390516元。2.付款方式为：认购定金20000元已于本合同签署之前付清，定金将在首付房款时抵作商品房价款，第一期楼款须于2019年8月15日前缴付（即24310元）；第二期楼款须于2020年2月11日前缴付（即78103元）；第三期楼款须于2020年8月9日前缴付（即78103元）；余下的购房款买受人须于2019年8月15日前，前往出卖人指定的银行或律师事务所签署《购房抵押借款合同》或《楼宇按揭合同》，办理购房抵押借款，以偿还买受人欠出卖人的成交价余款，成交价余款总额为190000元，如因买受人原因逾期未办妥者，原成交价余款总额须由买受人于2020年10月8日前一次性直接支付至预售款监控账户，否则买受人应按《商品房买卖合同》承担违约责任。办理银行按揭所涉及的有关按揭手续费和银行规定的律师费、公证费等由买受人支付。3.买受人逾期付款的违约责任：如买受人未按合同约定支付房价款的（或未按约定办妥按揭手续的），买受人应从逾期之日起每日按应付房款的万分之五向出卖人支付违约金，逾期超过30天后，出卖人有权单方面解除合同。如出卖人要求解除合同的，买受人应当向出卖人支付相当于总房价款20%的违约金并承担解除合同的所有费用。4.出卖人应在2020年10月30日前将经验收合格，且符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。5.出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效，任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递或其以外快递方式送达对方，任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起15日内书面通知对方，变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。被告欧阳静于2019年8月7日前支付了44310元房款给原告（包含了第一期房款24310元及定金20000元），剩余房款未付。2020年7月20日，原告按照被告填写的通讯地址向被告邮寄发出催款通知，请求被告支付第二期房款及逾期付款违约金，被告未签收该邮件，被告至今未支付剩余房款。涉案房产已办理商品房预售合同备案登记手续、尚未实际交付给被告。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同(预售）》[合同编号：龙门（2019）10003293]是双方经平等、自愿协商一致而成立的，是双方真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，应受法律保护,双方当事人均应严格按照合同约定履行各自义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项的规定：“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行,当事人可以解除合同”，合同签订之后，被告未能按照合同约定的付款方式付清剩余购房款。经原告催告后，被告仍未支付剩余房款，其行为已经构成违约。因此，原告请求解除双方签订的《商品房买卖合同》，有事实及法律依据，本院予以支持。补充协议系《商品房买卖合同》的补充和修改，应一并解除。合同解除后，被告应协助原告办理注销商品房备案登记手续。《商品房买卖合同》被解除的过错在于被告，被告未应诉未提出抗辩,故被告应支付违约金给原告。《商品房买卖合同（预售）》约定：解除合同的，买受人应当向出卖人支付相当于总房价款20%的违约金,因此,被告应向原告支付违约金78103元（390516元×20%）。因被告已经支付了44310元房款给原告，扣除78103元违约金后，被告还应支付违约金33793元给原告。被告欧阳静经本院传票传唤未到庭参加诉讼，依法可作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第三项、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告龙门富力房地产开发有限公司与被告欧阳静于2019年8月12日签订的合同编号为龙门（2019）10003293的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议；被告欧阳静于本判决发生法律效力之日起5日内协助原告龙门富力房地产开发有限公司办理注销龙门富力南昆山温泉养生谷J2区第7栋510房商品房预售合同备案登记手续。二、被告欧阳静支付违约金78103元给原告龙门富力房地产开发有限公司，其中44310元在被告欧阳静已支付给原告龙门富力房地产开发有限公司的购房款44310元中予以扣除，剩余违约金33793元,于本判决发生法律效力之日起5日内付清。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费926元（原告已预交）,由被告欧阳静负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员  罗秋燕二〇二〇年十二月七日书记员  丘明杰（附页）本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。