广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终23516号上诉人（原审被告）：广东星光达房地产开发有限公司，住所地广州市花都区新华街汇晶西一街**之一自编**。法定代表人：陈敏然，职务总经理。委托诉讼代理人：何秀琼，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：高辉，男，1972年12月10日出生，汉族，住湖北省公安县。委托诉讼代理人：黄光平，广东伟邦律师事务所律师。上诉人广东星光达房地产开发有限公司（以下简称星光达公司）因与被上诉人高辉商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2020）粤0114民初2435号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。高辉向一审法院起诉请求：1.解除高辉与星光达公司签订的《广州市房屋租赁合同》；2.星光达公司返还高辉广州市花都区广物汇晶广场汇晶西二街1号717房的购房款409199元，以及自起诉之日起至实际清偿之日止的利息（按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的四倍计算）；3.本案受理费由星光达公司承担。一审法院判决如下：一、确认高辉与广东星光达房地产开发有限公司于2017年7月13日签订的《广州市房屋租赁合同》于2020年2月5日解除；二、广东星光达房地产开发有限公司于于本判决发生法律效力之日起十日内向高辉退还广州市花都区广物汇晶广场西二街1号717房的购房款409199元及支付利息（利息以409199元为基数，自2020年2月5日起计算至付清款之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；三、驳回高辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3719元，由广东星光达房地产开发有限公司负担3719元。判后，上诉人星光达公司不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，改判驳回高辉的全部诉讼请求。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，涉案租赁合同及补充协议未解除，星光达公司与高辉的商品房买卖合同关系应继续存续，星光达公司无需向高辉返还购房款及支付利息。一、高辉存在逾期付款违约行为及其在具备购房资格后未按时与星光达公司就涉案房屋重新签订《商品房买卖合同》，存在严重违约行为，其作为违约方不具有合同解除权，因此，高辉的诉讼请求并无法律依据，请求二审法院予以改判，驳回其全部诉讼请求。二、即使高辉作为违约方享有解除权，但其行使解除权需通知星光达公司，解除通知到达星光达公司时租赁合同及补充协议才解除。涉案租赁合同不属于附解除条件的合同，不存在自动解除的情形，补充协议第十三条第3款属于约定解除权条款。合同法第四十五条规定的“附解除条件的合同，自条件成就时失效”中的“条件”是否发生具有不确定性，条件能否成就不受合同当事人意志及主观努力所控制或者合同当事人对于条件的成就具有选择权。“条件”与“义务”有如下区别：条件具有不确定性，而合同义务不仅与合同当事人主观意志、主观努力相关联，也维系着合同的核心价值及利益平衡，一旦确定，一方当事人不得随意改变；其次，合同义务对当事人具有约束力，当事人应按照合同约定履行义务，对于是否履行合同义务，当事人无法律上的选择权，若义务未完成，当事人则需承担违约责任。高辉在具备购房资格后与星光达公司签订买卖合同是租赁合同赋予其的重要合同义务，其并无选择权，必须按约履行，否则需承担违约金。因此，本案不属于附解除条件的合同自动解除的情形，高辉解除租赁合同需通知星光达公司。在《民事审判指导与参考》总第71辑中《民事审判指导与参考》研究组答复认为“合同解除是合同权利义务终止的重要方式之一，是对合同效力状态的根本性改变，在法律规定的合同解除方式中，包括当事人协商一致解除合同，解除权人行使解除权解除合同，合同的解除须由当事人为相应的意思表示，意图即在于使各方当事人对合同效力状态是否发生根本性变化能够有明确的认识。是否行使合同解除权，以及依据何种事实和理由行使合同解除权，取决于当事人的意思自治。根据合同法第九十六条规定，当事人一方依照合同法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。即解除合同应当向对方发出通知，作出明确意思表示。”三、高辉行使解除权需符合解除合同除斥期间规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”民法典第五百六十四条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”高辉于2018年12月19日已具备购房资格，根据补充协议第十三条第3款的约定，其于2019年1月3日即可行使解除权，根据前述法律规定，高辉应在2020年1月3日前行使解除权，即其有义务在2020年1月3日前通知星光达公司解除租赁合同以及补充协议，但高辉于2020年2月5日才向一审法院起诉，早已超过解除权的除斥期间，因此，租赁合同及补充协议未解除。四、即使涉案租赁合同及补充协议解除，解除时间亦应是判决生效之日，星光达公司支付利息亦应从判决生效之日起算。五、根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第36、49条的规定，一审法院应向星光达公司释明合同解除的法律后果，包括但不限于向星光达公司释明赔偿损失问题。但一审法院并未释明合同解除后的赔偿损失问题，导致作为守约方的星光达公司的权益未得到救济，因此，请求二审法院直接释明并判令高辉向星光达公司支付违约金，违约金标准为总租金的20%。被上诉人高辉二审答辩称：我方服从一审判决，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。星光达公司二审新增的要求我方承担违约金的问题，不属于二审法院的处理范围。本院经审理查明的事实与一审判决查明事实一致。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。结合双方当事人的诉辩意见，本院确定本案争议的焦点为：高辉在本案中诉请解除《广州市房屋租赁合同》的主张能否成立。对此，本院认定如下：第一，关于双方当事人之间签订的《广州市房屋租赁合同》及补充协议的定性问题。该合同是名为租赁实为买卖的合同，合同双方当事人和一审法院均作此认定，无人对此提出异议，本院予以确认。第二，关于高辉起诉主张解除合同能否成立。关于法定解除方面，高辉与星光达公司签订的涉案协议中，双方对于当时的购房政策以及后续的处理，均作出了明确具体的约定。在高辉符合购房资格后，星光达公司于2019年3月7日以合同约定的通讯地址向高辉寄发办理网签的告知函，退回妥投，于2019年10月29日以同一地址向高辉寄发收楼通知书，退回妥投，又于2019年11月16日向高辉寄发转网签催告函，退回妥投，星光达公司已经数次通知高辉进行签约。从星光达公司上述行为可以看出，星光达公司一直在催促高辉收楼并进行网签，一直在积极履行涉案合同而高辉则怠于履行。关于约定解除方面，高辉称根据《补充协议》第十三条第3点“逾期超过15日的，视为乙方放弃购买该房屋，甲、乙双方签订的《认租书》、《广州市房屋租赁合同》及补充协议解除”，其有权解除合同。但依据该条约定，享有解除权的是星光达公司，故高辉不享有合同解除权。高辉主张约定解除的理由不能成立。综上，涉案《广州市房屋租赁合同》及补充协议是双方当事人真实意思表示，双方当事人均应切实履行，现星光达公司通知高辉办理网签手续并进行收楼，高辉拒不办理且其在本案中主张的解除理由均不能成立，对其主张解除涉案合同的请求，本院予以驳回。综上所述，上诉人广东星光达房地产开发有限公司的上诉请求有理，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省广州市花都区人民法院（2020）粤0114民初2435号民事判决；二、驳回高辉的全部诉讼请求。一审案件受理费3719元、二审案件受理费7438元，均由高辉负担。本判决为终审判决。审判员 李 焕二〇二〇年十二月二十八日书记员 古嘉玲张海燕