广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终25660号上诉人（原审原告）：李叶琼，女，1972年3月14日出生，汉族，住广州市黄埔区。委托诉讼代理人：王嘉斌，广东瀛真律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：梁灼铭，男，1972年5月8日出生，汉族，住广州市黄埔区。委托诉讼代理人：严春芳，广东广强律师事务所律师。上诉人李叶琼因与被上诉人梁灼铭房屋租赁合同纠纷一案,不服广东省广州市黄埔区人民法院（2020）粤0112民初5589号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人李叶琼及其代理人王嘉斌、被上诉人梁灼铭代理人严春芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李叶琼上诉请求：一、撤销一审判决发回重审或者在重新查明装修现值损失的基础上撤销一审判决第二项，改判梁灼铭赔偿李叶琼装修现值损失；二、本案一、二审全部诉讼费用由梁灼铭承担。事实和理由：一、一审法院对涉案两份租赁合同的期限认定错误。1.涉案租赁合同原租赁期限至2018年9月14日止，在原租赁期限即将届满前即2017年2月底，李叶琼曾与梁灼铭协商在原租赁期限到期后延长5年，有双方协商的短信为证，该短信文意内容清晰，形式符合法律规定。此外，从合同履行情况看，原租赁期限到期后至双方（2020）粤0112民初653号案争议出现前的一年多的时间里，双方一直稳定合作，足以证明双方对延长租赁期限有明确的合意，已按此履行，故一审法院对涉案租赁合同实际到期日认定错误。2.一审法院依据（2020）粤0112民初653号案认定涉案租赁合同原租赁期限到期后双方形成不定期租赁关系是错误的。双方的租赁到期日为2023年9月24日，双方之间有合意对租期进行约束。李叶琼并未对（2020）粤0112民初653号案上诉是为了避免讼累，但对该案租赁合同终止期限的认定是有异议的。二、涉案租赁合同无效的情况下，一审法院以装修费用已在租赁期间摊销完毕并据此驳回李叶琼要求赔偿装修现值损失的诉请缺乏事实和法律依据。1.两份租赁合同到期日应为2023年9月14日。2.涉案酒楼装修现值巨大。李叶琼为经营酒楼对涉案商铺进行两次装修，第一次在2012年2月15日，第二次在2017年3月16日。其中第二次装修是在梁灼铭同意原租赁期增加5年为了酒楼持续经营而重新装修。否则在仅剩1年半的时间花费250多万元对涉案酒楼重新装修不符合经营逻辑与经济效益。3.根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款的规定，涉案租赁合同无效的情况下应对装修装饰物按导致合同无效的过错进行公平处理。4.若需对装修费进行摊销，第二次装修费的摊销期应当按照原租赁期到期后5年的期限进行确定，即2023年9月14日。三、在梁灼铭应按过错赔偿装修现值的情况下，一审法院遗漏了对涉案酒楼已形成附和的装饰装修物现值的查明。李叶琼在一审中已多次要求对涉案商铺的装修现值进行评估，同时也提交大量证据，证明其2017年在第二次装修花费巨大。但一审法院并未准许，未对装修现值予以查明。综上，一审法院未查明装修现值，认定事实错误，适用法律错误，导致判决不公。梁灼铭二审答辩称：一、一审查明事实清楚，不存在事实不清。一审对双方租赁合同期以及之后形成的不定期租赁关系，查明事实清楚，证据确凿。一审查明双方合同至2018年9月14日届满后，双方没有签订任何书面的租赁合同并认定双方形成不定期租赁关系正确。李叶琼对（2020）粤0112民初653号案中“双方在合同期届满后形成不定期租赁关系”的认定服判。李叶琼提出的与梁灼铭的微信往来记录，不能证明双方达成续租约定。二、一审法院不支持、不予准许李叶琼对装修现值评估申请，判决正确。梁灼铭与李叶琼的两份租赁合同无论是否有效，均已经履行期届满，梁灼铭已经履行完毕合同约定的全部义务，双方在租赁合同中没有特别约定，一审依法律规定，不准许评估装修价值正确。李叶琼于2017年3月对涉案房屋进行装修事宜均未告知梁灼铭，依法不应予补偿。李叶琼提出的所谓装修250多万元证据是虚假证据，其未对装修主体合理解释，也无装修合同、装修数额、装修期限、装修进度、装修材料标准、付款时间、保修约定、违约责任、无一张购进电器或材料发票、安装设备厂家、保质期约定，足以证明李叶琼提供的装修证据是虚假证据。李叶琼提供的鸿星酒家装修证据中，工程预算表、付款人账户、付款人微信账户都不是李叶琼，而是另一个拖欠梁灼铭租金的承租人潘燕文。李叶琼提供虚假、伪造证据的行为，应该受到法律处罚。三、一审适用法律正确，是公平公正的判决。四、本案不存在李叶琼所述的不评估会出现梁灼铭获取不当得利的不公平情况，反而是李叶琼在故意拖延诉讼，企图胁迫梁灼铭获取拆迁利益补偿。李叶琼于2020年5月11日向一审法院起诉请求：1.确认双方于2010年9月13日签订的《租赁合同》及2012年2月28日签订的《租赁合同》无效；2.判令梁灼铭向李叶琼退还押金128127元；3.判令梁灼铭向李叶琼赔偿装修现值损失（具体以评估结论为准）；4.判令由梁灼铭承担本案的全部诉讼费。一审法院认定事实：一审法院就已发生法律效力的（2020）粤0112民初653号《民事判决书》查明以下事实：2010年9月13日，梁灼铭（甲方）与李叶琼（乙方）签订《租赁合同》，第一条约定：甲方将位于黄埔区××街沙××社区××沙××东以北沙××商铺××栋东面两层建筑面积1168.18平方米租赁给乙方使用。第二条约定：租赁期为8年，自2010年9月15日始至2018年9月14日止，甲方同意自合同租赁日期起75天作为乙方装修施工期免收租金（即2010年9月15日至2010年11月30日）。第三条约定：乙方必须在签约之日向甲方交付商铺押金98127元，在合同期满后乙方交清一切费用且无违反合同条款的一个月内无息退回乙方。第四条约定：租赁期第1至第3年（即2010年9月15日至2013年9月14日）的租金定为每月32709元，第4至第6年（即2013年9月15日至2016年9月14日）的租金定为每月35980元，第7至第8年（即2016年9月15日至2018年9月14日）月租39578元；由2010年12月1日开始计租，乙方每月1日将当月租金交付到甲方。乙方逾期不交纳租金作违约处理，甲方不需经任何仲裁机构及书面通知乙方收回商铺另行处理，并要乙方补交租金、水电等所有费用，押金全部没收并由此带来的一切经济问题和损失由乙方负责。2012年2月28日，梁灼铭（甲方）与李叶琼（乙方）签订另一份《租赁合同》，第一条约定：甲方将位于黄埔区××街沙××社区××沙××东以北沙××商铺××栋东面两层建筑面积738.8平方米租赁给乙方使用。第二条约定：租赁期为6年7个月，自2012年2月15日始至2018年9月14日止，甲方同意自合同租赁日期起60天作为乙方装修施工期免收租金（即2012年2月15日至2012年4月14日）。第三条约定：乙方必须在签约之日向甲方交付商铺押金30000元，在合同期满后乙方交清一切费用且无违反合同条款的一个月内无息退回乙方。第四条约定：租赁期第1至第3年（即2012年2月15日至2015年2月14日）的租金定为每月11820元，第4至第6年（即2015年2月15日至2018年9月14日）的租金定为每月13002元，乙方每月1日将当月租金交付到甲方。乙方逾期不交纳租金作违约处理，甲方不需经任何仲裁机构及书面通知乙方收回商铺另行处理，并要乙方补交租金、水电等所有费用，押金全部没收并由此带来的一切经济问题和损失由乙方负责。上述两份租赁合同签订后，李叶琼分别向梁灼铭支付了押金98127元和押金30000元。另查，2008年12月11日，梁灼铭（乙方）分别与广州市黄埔区南岗街沙步沙三股份经济合作社、广州市黄埔区南岗街沙步沙四股份经济合作社、广州市黄埔区南岗街沙步沙五股份经济合作社（均为甲方）签订《土地使用权租赁合同》，约定：甲方分别将其所有的位于黄埔区××街沙××社区××沙××东以北面积分别为2060平方米、3138平方米、2401平方米的集体土地租赁给乙方使用，租赁期均为25年，自2009年3月1日始至2034年2月28日止。梁灼铭主张承租上述土地后，出资兴建了涉案建筑物，其主张涉案建筑物有办理报建手续，提交了以下证据：1.广州市城市规划局于2008年4月18日出具的穗规地证[2008]222号《建设用地规划许可证》，载明：用地单位为广州市黄埔区南岗街沙步股份经济联合社，用地性质为幼儿园用地，用地位置为广州市黄埔区××、沙××大路西，用地面积为17737平方米（其中净用地面积11472平方米，道路面积6265平方米）。2.广州市城市规划局黄埔区分局于2008年5月15日向广州市黄埔区南岗街沙步股份经济联合社出具的《关于原则同意沙步大路西、保沙路以北地块环境整治总平面规划方案的函》，载明：本地块总用地面积17737平方米，其中可建设用地面积11472平方米；本文仅为过程性文件，不作为用地手续办理及权属的依据。3.广州市城市规划局黄埔区分局于2008年6月2日向广州市黄埔区南岗街沙步股份经济联合社出具的《关于先行办理消防意见的函》，载明：该单位在黄埔区××大道××、××以北地块拟进行环境整治建设的来函及有关资料收悉。经审查，该项目整治方案基本符合规划要求，由于整治项目中的建筑单体（2幢2层临时商业楼、建筑面积分别为6234平方米和2219平方米）涉及到消防方面的专业问题，请该单位先行征求消防主管部门的书面意见后再向该局办理有关手续。4.广州市城市规划局于2008年6月26日向广州市黄埔区南岗街沙步股份经济联合社出具的《关于送审建筑设计方案的复函》，载明：你单位在黄埔区××、沙××大路西用地拟建临时商铺工程的来函及有关资料收悉。经审查，有关要求如下：基本同意送审的2幢地上各2层临时商铺的建筑设计方案，总建筑面积为8453平方米；申请《建设工程规划许可证》时，需拆除红线范围内其它建筑；该建筑为临时建筑，使用期自验收之日起计两年，逾期自行拆除或到该局办理延期使用手续，否则按违法建设处理；本文是过程性、指导性文件、不对外发生法律效力，建设工程许可应当以批出《建设工程规划许可证》及其附件、附图为准；本项目为临时建设，本文不作产权依据。5.广州市黄埔区环境保护局于2008年7月3日出具的《关于沙步临时商业街项目的审批意见》，载明：该项目定址于沙步大道以西、保沙路以北地块，可以满足环境保护专业要求；该项目涉及有关规划等问题，需到相关部门办理手续，如与城市规划要求不符，必须另行选址；本文只作为本项目的选址依据和环境保护专业要求。6.广州市城市规划局黄埔区分局于2009年4月28日向广州市黄埔区南岗街沙步股份经济联合社出具的《关于同意整治项目建设的函》，载明：同意2幢地上2临时商铺建筑按照测量放线位置进行整治建设，总建筑面积8453平方米；其他要求按“穗规函[2008]4935号”文执行。7.2010年4月14日，广州市黄埔区南岗街沙步股份经济联合社办理了临时商铺A栋（土建）工程的竣工验收消防备案。8.2020年5月25日，广州市黄埔区南岗街沙步股份经济联合社、广州市黄埔沙步实业公司、广州市黄埔区南岗街沙步沙三股份经济合作社、广州市黄埔区南岗街沙步沙四股份经济合作社、广州市黄埔区南岗街沙步沙五股份经济合作社共同出具《证明》称：广州市黄埔区××街沙××社区××沙××东以北集体土地属于广州市黄埔区南岗街沙步股份经济联合社属下广州市黄埔区南岗街沙步沙三、沙四、沙五股份经济合作社合法使用土地。广州市黄埔沙步实业公司是负责各经济合作社土地使用出租、规划、消防工作的管理部门。广州市黄埔区南岗街沙步沙三、沙四、沙五股份经济合作社将各自所属的广州市黄埔区××街沙××社区××沙××东以北集体土地分别为2026平方米、3138平方米、2401平方米土地出租给梁灼铭使用。梁灼铭取得土地使用权后，经得同意在以上地段进行土建，并建设商业楼一栋，管理部门在2010年已协同梁灼铭办理商业楼房的合法规划、消防手续，并作餐饮业、沐足等使用至今。上述证据除《建设用地规划许可证》及《证明》外，其他证据梁灼铭均未提交原件。李叶琼辩称从上述证据无法看出是涉案租赁物的报建材料。梁灼铭陈述涉案建筑物无建设工程规划许可证，没有办理产权证。一审庭审中，梁灼铭主张涉案租赁合同有效，李叶琼抗辩涉案租赁合同无效。经一审法院释明，假如法院认定合同效力与梁灼铭主张的不一致，梁灼铭明确表示其坚持现诉讼请求。李叶琼在一审法院询问时表示，若法院认定涉案合同无效，其愿意归还涉案商铺。一审法院已发生法律效力的（2020）粤0112民初653号《民事判决书》认定：“根据梁灼铭提交的证据可以看出，涉案建筑物仅为临时建筑，仍需办理建设工程规划许可证，但目前仍未办理，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，李叶琼与梁灼铭双方签订的两份《租赁合同》为无效合同。关于租期和占有使用费的标准。根据李叶琼提交的短信记录，可以看出双方在2017年曾协商租期在合同约定的基础上增加五年，且在合同到期后，双方依旧继续履行，至2019年11月梁灼铭发出《律师函》前，并未有证据显示梁灼铭曾对李叶琼继续使用涉案房屋提出异议，故一审法院认定双方在租赁合同到期后形成不定期租赁关系”。该判决判令：李叶琼腾空交还广州市黄埔区××街沙××社区××沙××东以北沙××商铺××栋东面两层共计1906.98平方米（即鸿星酒家全部范围，以下简称“涉案商铺”）给梁灼铭；李叶琼向梁灼铭支付自2020年2月起至实际腾空交还房屋之日止的占有使用费（其中，2020年2月和3月的占有使用费为22264.5元/月，2020年4月起每月占有使用费的标准按44529元计算）；驳回梁灼铭的其他诉讼请求。判后，梁灼铭及李叶琼均无提出上诉。本案中，李叶琼为证实其对涉案商铺进行了装修并支付了工程款，提交了以下证据：1.《广州黄铺鸿星酒家工程预算》，该预算表有工程名称、材料及施工说明、单位、数量、单价、总价几项。总工程款显示为2556668.1元，落款处甲方一栏有“鸿星酒家（潘燕文）”字样，乙方一栏有“张凯裕”字样，落款日期为2017年3月16日。2.装修平面图。3.确认书。该确认书有以下内容：“本人张凯裕鸿星酒家返新装修工程，以于2017年8月1日装修完工，工程款以全部结清”。落款处有“确认人：张凯裕2017年5月1日”字样。4.银行付款、微信付款截图。李叶琼认为两百多万的装修款中有部分是通过现金支付的，因为李叶琼与张凯裕很熟，张凯裕是个人，所以不能开具发票，没有约定付款时间，李叶琼有钱就给张凯裕付一点，有凭证的部分加起来大概有五十多万，但其中有一张卡因为不能持有多张卡的原因注销的了，张凯裕出具了确认书确认收齐，但张凯裕未出庭作证。所有装修款均不是通过李叶琼的账户支付，都是通过财务潘燕文的账户支付。潘燕文确实在李叶琼向梁灼铭承租的房屋旁边承租了另一间房屋做沐足店，该沐足店装修时间为2015年，潘燕文也是鸿星酒家的合伙人，潘燕文与李叶琼签订了合伙协议，潘燕文是负责管钱的，李叶琼是负责管经营的。2020年5月8日，李叶琼申请对涉案商铺装修现值进行评估。一审法院认为：李叶琼在本案中提出的确认与梁灼铭于2010年9月13日及2012年2月28日签订的两份租赁合同无效的请求，因该两份合同已被上述生效判决认定无效，故无需在本案中重复认定。《中华人民共和国民法总则》第一百五十五条及第一百五十七条的规定，无效的民事法律行为自始没有法律约束力，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还。上述生效判决已判令李叶琼腾空并交还涉案商铺给梁灼铭，故李叶琼要求梁灼铭返还押金128127元于法有据，一审法院予以支持。关于李叶琼要求梁灼铭赔偿涉案商铺的装饰装修损失问题。上述生效判决认定李叶琼与梁灼铭签订的两份租赁合同无效并认定双方在租赁合同到期后形成不定期租赁关系，且双方在2012年2月28日签订的租赁合同中约定的租赁期限已于2018年9月14日届满，故即使李叶琼在租赁期限内支出了装修费用，该费用已在租赁期限内及租赁合同到期后形成的不定期租赁关系期间内摊销完毕，李叶琼要求梁灼铭赔偿装饰装修损失无据，一审法院不予支持。李叶琼对装修现值进行评估的请求因不影响本案的处理，一审法院不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十五条、第一百五十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院于2020年9月29日作出判决：一、被告梁灼铭在本判决生效之日起十日内向原告李叶琼返还押金128127元；二、驳回原告李叶琼的其他诉讼请求。一审案件受理费2863元，由被告梁灼铭负担。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。二审期间，李叶琼向本院提交个体工商户登记（备案）申请书、广州市房屋租赁合同、准予变更登记（变动申报事项）通知书，证明2018年6月13日鸿星酒家更换经营者重新办理注册登记，梁灼铭协助李叶琼与村委签订办理工商登记备案的房屋租赁合同。梁灼铭质证认为李叶琼提交的证据与事实不符。原经营者的工商登记是詹数萍，其经营至2018年9月，之后是罗振亮，根据梁灼铭查询的工商登记时间是能衔接上的，两份租赁合同约定的时间是一致的。如李叶琼所述的装修，则其应是在詹数萍经营期间进行的装修。李叶琼称是梁灼铭协助其去重新办理注册登记并非事实，梁灼铭直到诉讼时去查工商登记才发现鸿星酒家的经营者有所变更，且也没有任何的证据显示梁灼铭配合办理租赁合同备案，所以工商登记的资料是不真实的，是与事实不符的。在一审时，李叶琼一直没有提供原始的资料，梁灼铭也向法院提出要去工商登记部门调查，要求法院出具调查令，但一审法院认为与案件无关，所以没有批准梁灼铭关于出具调查令的申请，所以该证据看起来即使是真实的，但与本案无关联性。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对李叶琼的上诉请求与梁灼铭的答辩意见，分析如下：本案双方二审争议的焦点为李叶琼与梁灼铭之间的租期是否应至李叶琼主张的2023年9月24日届满，梁灼铭是否应赔偿李叶琼租期未届满期间涉案物业装修损失。涉案租赁物业是临时建筑，本案并无证据显示该临时建筑有合法的建设手续，且在使用期满后办理了续期。生效的(2020)粤0112民初653号民事判决认定涉案建筑物仅为临时建筑，双方签订的两份《租赁合同》为无效合同。前述判决又认定：根据李叶琼提交的短信记录，可以看出双方在2017年曾协商租期在合同约定的基础上增加五年，且在合同到期后，双方依旧继续履行，至2019年11月梁灼铭发出《律师函》前，并未有证据显示梁灼铭曾对李叶琼继续使用涉案房屋提出异议，故一审法院认定双方在租赁合同到期后形成不定期租赁关系。因该案判决后，李叶琼、梁灼铭均未向本院提起上诉，视为两人均服从该判决前述认定。现李叶琼在本案中又主张双方曾协商在原租期的基础上增加5年，其使用物业的期限应至2023年9月24日届满，因该主张与前述判决认定双方合同期满后存在不定期租赁关系不符，且前述案件已在2020年7月判处李叶琼交还涉案物业，故本院不予采纳。根据一审查明事实可知，李叶琼与梁灼铭于2012年2月28日签订的租赁合同中约定的租赁期限已于2018年9月14日届满。此后至前述（2020）粤0112民初653号案件于2020年7月作出判决，李叶琼已继续使用2年。因李叶琼提交的装修预算表显示并非李叶琼本人签署，且李叶琼也不能提交证据证明其支付了全额的装修预算费用，故李叶琼一、二审提交的证据并不足以认定李叶琼曾对涉案租赁物业进行了巨额的装修。再如上所述，生效判决已认定李叶琼与梁灼铭双方在租赁合同到期后形成不定期租赁关系，因此，即使李叶琼在租赁期限内支出了装修费用，亦应自行承担不定期租赁合同随时可能解除，该装修费用得不到赔偿的风险，为此，一审认定李叶琼该装修支出费用已在租赁期限内及租赁合同到期后形成的不定期租赁关系期间内摊销完毕尚无不当，本院予以认可。对李叶琼上诉要求对租赁物业的装修进行评估及要求梁灼铭赔偿装饰装修损失的诉求，本院均不予支持。综上所述，李叶琼的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2863元，由李叶琼负担。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  何 佐审判员  闫 娜二〇二〇年十二月二十九日书记员  颜旭怀徐毅敏