湖南省长沙市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）湘01民申747号再审申请人（一审第三人、二审上诉人）：叶惠玲，女，汉族，1958年10月1日出生，住湖南省长沙市开福区。委托诉讼代理人：林艳芳，湖南天地人律师事务所律师。再审被申请人（一审原告、二审被上诉人）：龚意诚，男，汉族，1990年9月26日出生，住湖南省沅江市。委托诉讼代理人：黄子娟，湖南言顺律师事务所律师。一审被告、二审上诉人：张晋菘，男，汉族，1955年2月3日出生，住湖南省长沙市开福区。一审第三人、二审第三人：曹晓彬，男，汉族，1967年12月2日出生，住湖南省长沙市雨花区。再审申请人叶惠玲与被申请人龚意诚、一审被告张晋菘、一审第三人曹晓彬买卖合同纠纷一案，长沙市开福区人民法院（以下简称一审法院）于2019年4月30日作出（2018）湘0105民初3584号民事判决，叶惠玲、张晋菘不服该判决，上诉至本院。本院于2019年10月28日作出（2019）湘01民终7726号民事判决。叶惠玲不服该判决，向本院申请再审，本院受理后依法组成合议庭，对本案进行再审审查，现已审查终结。叶惠玲申请再审称：一、原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明。1、叶惠玲一家并未居住在本案诉争房屋，对签订的《商品房买卖合同》不知情。原审法院在龚意诚没有任何证据证明叶惠玲知情的情况下，偏向性作出“未在合理期限内提出异议”的认定。本案双方第二次签订协议时间是2018年5月12日，叶惠玲2018年9月提出异议，只要叶惠玲在知道此事后一年内提出异议，均应认定为合理期限。2、原审法院举证责任倒置。本案诉争房屋系夫妻共同财产，龚意诚无证据证实叶惠玲知情并同意出售房屋的事实，其称张晋菘有权出售案涉房屋的主张不能成立。3、案涉房屋的买卖行为不符合常理。案涉房屋产权面积128平方米，但交易价格仅为50万元，明显低于市场价。4、龚意诚未按《商品房买卖合同》约定付款至指定的银行账户，不能视为龚意诚已履行付款义务。龚意诚至今并未汇款至约定的银行账户。二、原审判决适用法律错误。诉争房约定的价格不符合合理的价格，且转让价款未实际支付，房屋未办理产权过户登记手续，不符合善意取得的构成要件，房屋买卖合同无效。本案应适用物权法，因为叶惠玲不是商品房买卖合同纠纷的任何一方当事人。三、原审判决属于司法不公、也不具备可执行性。诉争房屋在签约时尚未取得房屋所有权证，现虽于2018年5月办理了不动产证，但也未满3年，案涉房屋不可上市交易，龚意诚不能要求继续履行合同。综上，请求依法再审本案。龚意诚答辩意见如下：一、二审法院认定事实清楚，适用法律正确。龚意诚已经尽到了审慎的注意义务，是善意的第三人。张晋菘提交的购房合同是其个人签字的合同，且案涉房屋于2017年登记到张晋菘名下，从权利外观看，龚意诚相信张晋菘是有处分权的处分人。龚意诚入住案涉房屋至今已有五年，五年之间叶惠玲从未到案涉房屋查看，未对龚意诚入住的事实提出异议。龚意诚的购房款已经全部支付，张晋菘在一审中对其出具的收条没有异议。案涉房屋在签订合同时是不能办理过户的小产权房，交易价格与该类房屋当时的市场价格相一致。2015年签订的合同，不应受2017年出台的商品房限购政策影响。张晋菘答辩意见如下：龚意诚涉嫌虚假诉讼犯罪事实清楚，情节严重。出卖房屋价格不符合常理，龚意诚捏造支付50万原购房款的事。曹晓彬答辩如下：曹晓彬同意龚意诚的答辩意见。曹晓彬系张晋菘的法律顾问，张晋菘自愿签订合同，自愿交付房屋，龚意诚是善意占有和取得。本院再审审查查明的事实和一、二审查明的事实一致。本院认为，案涉《商品房买卖合同》系龚意诚与张晋菘合同签订之时的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人均应恪守和全面履行。龚意诚作为房屋买受人两次向曹晓彬转账支付共计50万元购房款，张晋菘在收到上述购房款50万元后向龚意诚出具了借条，且其中有一张借条上明确载明“(注:其中20万由曹晓彬代收)”。张晋菘作为一名具有完全民事行为能力的人，应当能够判断出向龚意诚出具收条所具有的法律责任。龚意诚已经按约支付全部购房款，且实际占有、使用案涉房屋，张晋菘作为房屋出卖方应当依据诚实信用原则，按照合同约定履行协助义务。叶惠玲再审称原判决认定的基本事实缺乏证据，龚意诚未支付购房款且不是善意第三人，案涉房屋价格明显低于市场价格，但叶惠玲未向本院提交证据予以证实，本院对其以上述理由申请再审不予支持。叶惠玲再审称原判决适用法律错误，张晋菘擅自处分夫妻共有财产的行为属于无权处分，《商品房买卖合同》应属无效，且叶惠玲不是买卖合同的当事人一方，不应适用最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律的解释》第三条第一款的规定。最高人民法院《关于适用若干问题的解释（一）》第十七条规定，“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”。本案中，叶惠玲未提供证据证明龚意诚与张晋菘签约之时已知张晋菘系无权处分的前提下，龚意诚基于一般常理判断，从而与张晋菘签订《商品房买卖合同》的行为并无不当。此外，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律的解释》第三条第一款中规定的当事人是广义的当事人，指涉诉案件中的原、被告及第三人，而非狭义的买卖合同的双方，这可从该条文规定“当事人一方以出卖人”的表述中得到印证。因此，一、二审法院认定合同有效于法有据。叶惠玲以原审判决适用法律错误为由申请再审，本院不予支持。叶惠玲再审称诉争房屋买卖纠纷由于限购原因，从客观上无法继续履行，龚意诚要求继续履行的诉请缺乏法律依据，应当予以驳回。因《商品房买卖合同》签订时，未有相关限购政策，且该合同未违反法律、行政法规的强制性规定，合同应为有效合同。龚意诚依合同约定要求张晋菘依约协助案涉房屋产权过户并无不当。叶惠玲以限购原因，龚意诚要求继续履行的诉请缺乏法律依据为由申请再审，本院不予支持。综上，叶惠玲主张的再审理由不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条的规定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回叶惠玲的再审申请。审判长 周 永审判员 戴 莉审判员 傅美容二〇二〇年十二月二十八日法官助理刘璋书记员曾诗尧附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：（一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的；（二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的；（三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的；（四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的；（五）对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的；（六）原判决、裁定适用法律确有错误的；（七）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的；（八）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的；（九）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的；（十）未经传票传唤，缺席判决的；（十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的；（十二）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的；（十三）审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。