河北省唐山市路北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0203民初4467号 原告：唐山日晟房地产开发有限公司，住所地：唐山市路**裕华道**，统一社会信用代码:91130200579597538D。 法定代表人：孙龙江，系该公司总经理。 委托代理人：姚润滋，女，1988年10月1日出生，汉族，住廊坊市固安县，系该公司法务。 被告：唐山有间好房房地产经纪有限公司，住，住所地：唐山市路**景泰怡景文园第****底商一社会信用代码：91130203MA083HNG40。 法定代表人：刘晓春，系该公司总经理。 委托代理人：郁建民、张雅新，河北正一律师事务所律师。 原告唐山日晟房地产开发有限公司(以下简称日晟公司)与被告唐山有间好房房地产经纪有限公司(以下简称有间好房公司)合同纠纷一案，本院2020年11月11日受理后，于2020年12月11日，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告日晟公司委托代理人姚润滋，被告有间好房公司法定代表人刘晓春及其委托代理人郁建民、张雅新，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告日晟公司向本院提出诉讼请求：1、解除原被告2018年5月26日签订的《铂悦派项目地下车位使用权转让团购框架协议书》。2、被告向原告支付违约金2193516元。3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2018年5月26日签订了《铂悦派项目地下车位使用权转让团购框架协议书》，协议书约定转让车位数量165个，总价款10967580元，其中100万元签订协议当天支付，450.5万元应于2018年6月30日支付，546.258万元2018年12月25日支付。如逾期15日以上，原告有权解除协议，被告应向原告支付车位总价款20％的违约金。协议签订后，被告陆续出售车位81个，并于2018年5月26日支付100万元，2018年7月26日支付203.1万元后，剩余793.658万元至今未付。贵院受理本案后，双方就车位款事宜达成和解，被告已向原告支付已售车位的车位款，对于被告未付的车位款，原告向被告主张违约金未果，故诉至法院。 被告有间好房公司辩称，一、根据被答辩人2020年3月17日的解约通知函，《铂悦派项目地下车位使用权转让团购框架协议书》早已经解除。二、关于违约金的问题，答辩人认为我方不存在违约行为，恰恰是被答辩人存在连续的违约行为，故此我方不应支付违约金，具体理由如下：1、根据《铂悦派项目地下车位使用权转让团购框架协议书》第三条约定：“乙方应于2018年6月30日前完成唐山铂锐山项目201-2号商业房退房手续（面积344.77㎡，单价18440元/㎡，总价6357397元），乙方收到唐山铂悦山项目201-2号商业退款当日立即向甲方支付上述第二笔车位款（即人民币4505000.00元）”，被答辩人支付6357397元商业房退款是答辩人支付第二笔车位款的前提条件，但是，至今答辩人未收到以上商业房退款，那么我方支付剩余车位款的条件并未达到，根据《合同法》第六十七条之规定，我方不存在被答辩人主张的违约行为。2、根据双方签署的《铂悦派项目地下车位使用权转让团购框架协议书》第四条约定，答辩人转让车位后，需要被答辩人与购买车位的小业主就单个车位签署《地下车位使用权转让协议书》并开具票据，但是，被答辩人却拒绝了履行，引发了业主的不满，造成了车位转让工作停滞和资金回款的困难，这是被答辩人再次违约。3、本案中，被答辩人不仅没有损失，而且其收回剩余车位后，转让剩余车位的价款明显比2018年双方签约时有了大幅度增值，违约金是以实际损失为基础的，不存在损失也就不应存在违约金。我方为被答辩人的车位投入了大量财力物力人力，合计投入资金1588500元，根据2018年双方框架协议，车位均价为66470元/个，而被答辩人收回其余84个车位后，按照现在其对外售价，均价已经达到了92500元/个，预计升值红利高达220万元左右，所以被答辩人解除合同收回车位后，不仅没有损失，还赚取了高额利益，故此其违约金诉请不应被支持。另外，恰恰是因为被答辩人的违约行为，造成答辩人的直接经济损失就有二十余万元，可期待利益损失二百余万元，被答辩人纯获益，而我方纯损失，这是不符合商业逻辑的，其违约金请求也不符合商业逻辑，也不应被支持，且我方对以上损失仍旧保留追偿权。三、退一步讲，假设真的存在违约金问题，我方也认为违约金过高，应予以削减。根据最高院民事审判第二庭编写的《民商事审判指导》中（总第11辑人民法院出版社2007年版，第55～56页）的指导精神，最高院的意见是“关于违约金过高认定标准应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，由人民法院根据公平原则、诚实信用原则予以衡量。至于违约金过高的认定以及减少程度的确定，则应由法官根据个案情况予以裁量。”所以，退一步讲，即便真的存在违约金问题，我方认为被答辩人主张的违约金也明显过高，请法官予以削减。另外，被答辩人曾就争议问题，向其上级公司进行过申请，也得到了审批，那么即使是有违约金，也应参照当时被答辩人的自认金额予以考虑。综上，我方恳请法官认真考虑以上事实和法律基础，依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2018年5月26日，原告日晟公司与被告有间好房公司签订《铂悦派项目地下车位使用权转让团购框架协议书》，协议约定，被告有间好房公司购买原告日晟公司车位数量165个，总价款10967580元。被告应于2018年6月30日之前就本协议项下车位按照附件预付款标准向原告支付车位使用权转让预付款，合计人民币4505000元；被告应于2018年6月30日前完成唐山怕悦山项目201-2号商业房退房手续，被告于收到唐山铂悦山项目201-2号商业退款当日立即向原告支付上述第二笔车位款。协议签订后，被告有间好房公司2018年5月26日支付100万元，2018年7月26日支付203.1万元，2020年9月25日支付228.098万元，合计531.198万元；原告分别于2018年6月29日、2018年7月26日向冯驷骑退4368411元、1988986元，合计6357397元。 另查明：2020年3月17日，原告向被告发出解约通知函，通知被告解除《唐山铂悦派项目地下车位使用权转让团购框架协议书》，收回剩余未交付车位；2020年9月23日，原、被告签署“补充协议”，约定：双方一致确认《唐山铂悦派项目地下车位使用权转让团购框架协议书》已解除。双方原协议约定总价款10967580元，被告实际给付原告5311980元，未履行部分的数额为5655600元。 以上事实，有原、被告提交并经质证认定的《铂悦派项目地下车位使用权转让团购框架协议书》，解约通知函，补充协议，车位款付款凭证，收条，付款业务回单，车位销售价格表，双方当事人陈述等证据在卷予以证实。 本院认为，原告日晟公司与被告有间好房公司签订的《铂悦派项目地下车位使用权转让团购框架协议书》,系双方真实意思表示，合法有效，本院予以认定。2020年3月17日，原告向被告发出解约通知函，双方2020年9月23日签订“补充协议”，能够认定双方已解除原协议，原告要求解除《铂悦派项目地下车位使用权转让团购框架协议书》，本院予以支持。关于违约问题：原协议约定，被告应于2018年6月30日支付4505000元，其提出付款前提条件是商业退款、主张先履行抗辩权，而事实上该商业并非被告购买，原告不应亦不能将房款退给被告，故原告不能以此认定被告违约，同时被告亦不享有先履行抗辩权；原协议约定，被告应在2018年12月25日前支付全部尾款5462580元，但被告实际共给付原告5311980元，剩余5655600元至2020年9月23日签订“补充协议”解除原协议亦未支付，属于被告未履行合同主要义务，应承担违约责任。关于违约金：原协议约定的违约金为10967580×20%=2193516元，被告主张违约金过高，考虑涉案合同被告已给付车位款5311980元，结合原协议违约金的计算比例调整违约金为5311980×20%=1062396元，超出部分，本院不予支持。被告主张车位增值即不存在违约金，于法无据，本院不予采信；向业主开具发票应属正当商业行为，不能因此减轻被告的违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决如下： 一、解除原告唐山日晟房地产开发有限公司与被告唐山有间好房房地产经纪有限公司2018年5月26日签订的《铂悦派项目地下车位使用权转让团购框架协议书》； 二、被告唐山有间好房房地产经纪有限公司给付原告唐山日晟房地产开发有限公司违约金1062396元，于本判决生效后十日内履行完毕； 三、驳回原告唐山日晟房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取43803元，由被告唐山有间好房房地产经纪有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审 判 员 陈成 二〇二〇年十二月二十八日 法官助理 韩宁 书 记 员 王潇 ——