广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终22486号上诉人（原审原告）：刘红娟，女，1972年6月6日出生，汉族，身份证登记住址广州市黄埔区。委托诉讼代理人：李启亮，广东盈进律师事务所律师。委托诉讼代理人：林宽，北京市安博（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：增城香江房地产有限公司，住所地广州市增城新塘镇陈家林锦绣香江翡翠绿洲商业街****。法定代表人：翟栋梁，该公司总经理。委托诉讼代理人：卢培标，该公司员工。上诉人刘红娟因与被上诉人增城香江房地产有限公司（以下简称香江公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2020）粤0118民初3811号民事判决，向本院提起上诉。依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员柳玮玮独任审理，现已审理终结。上诉人刘红娟上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判支持刘红娟一审全部诉请；3.本案诉讼费由香江公司承担。事实与理由：一、一审法院认定刘红娟仍需支付2020年2月1日至5月31日的租金和物业管理费，属于明显适用法律错误。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定：因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。刘红娟在疫情发生前按时缴纳租金和物业管理费，没有迟延缴纳。疫情期间，刘红娟及时告知香江公司且在合理期限内提供了政府公告等证明文件。双方合同第十一条约定：如遇战争、自然灾害、国家法律法规政策变化、政府征用等不可抗力因素造成本合同不能履行或造成损失的，双方均不作违约。香江公司于2020年4月4日开始一直对刘红娟商铺停电，构成第一次违约。香江公司于2020年4月25日发出解除函，单方解约，构成第二次违约。2020年4月28日香江公司告知刘红娟商铺已收回，不需要缴纳租金。香江公司于2020年5月14日非法加锁锁上刘红娟的商铺，已事实收回案涉商铺，构成第三次违约。二、一审判决香江公司无需返还2020年1月24日至1月31日期间刘红娟缴纳的租金、代付的物业管理费、空调费用，属于明显适用法律错误。根据双方签订的《商铺租赁合同》第十一条约定，刘红娟在不可抗力期间多缴纳的租金、物业管理费等费用，香江公司负有返还义务。三、一审法院关于经营范围的事实认定错误，不但互相矛盾，且有违常理。一审法院认定刘红娟25、26号商铺经营母婴用品，但23号商铺和25、26号商铺之间仅隔着24号商铺，刘红娟不可能在同一商场相隔不足6米的地方支付巨额租金经营同样类型的两间母婴店，这有违常理。四、一审法院对情势变更的认定，没有事实依据，有失公允。双方当初签订合同时，刘红娟的商铺是全部商户在经营，人流旺盛，但现在情况不同，有近1/3的商户已撤场，商场冷清，刘红娟请求情势变更合情合理。五、一审法院没有遵照公平原则。疫情期间，合同目的已全部无法实现，仍要承受按时支付人员工资、设备折旧、物品损耗等多方面损失。一审判决绝大部分的租金由刘红娟承担，完全没有公平可言。六、一审法院责任认定错误，让刘红娟承担因香江公司原因造成的损失，没有法律依据。刘红娟在2020年1月23日疫情发生以来，因为政府的政策指引未能开业，且在被香江公司锁门停电的情况下，刘红娟已不再拥有商铺的使用权。刘红娟在一天也未营业的情况下，按照一审判决，仍需承担70995.16元的巨额租金和物业管理费，这完全缺乏法律依据且有失公允。综上，请求二审法院查明事实，判如所请。被上诉人香江公司二审答辩称：同意一审判决，请求二审法院予以维持。刘红娟于2020年4月20日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.香江公司免除刘红娟二十三号铺在新冠××疫情不可抗力期间（2020年2月1日-2020年5月31日）所产生的租金99913.60元，物业管理费4909.76元、空调费6137.20元；2.按情势变更原则变更原《商铺租赁合同》，在政策允许开业后的6个月内租金、物业管理费、空调费减半，也即从2020年6月1日至2020年11月30日租金、物业管理费、空调费按50%收取，其中租金减免75932.50元，物业管理费减免3682.32元，空调费减免4602.90元；3.香江公司返还2020年1月24日-1月31日期间因新冠××疫情不可抗力期间多交的租金6446.30元，物业管理费316.75元，空调费395.94元，合计7158.99元；4.香江公司赔偿刘红娟恶意拖欠21994.59元的装修押金共逾期224天的违约金14780.23元（本应2019年6月1日返还，实际于2020年1月11日才返还）；5.本案诉讼费由香江公司承担。一审法院查明事实如下：2018年10月23日，刘红娟（承租方、乙方）、香江公司（出租方、甲方）签订《商铺租赁合同》，约定如下内容：“……1.1乙方向甲方租用的商铺位于增城区新塘镇××之二十三（以下简称商铺），商铺计租面积为153.43平方米。1.2经营范围：乙方租赁商铺的用途是经营母婴生活馆(经营范围），经营品牌为香港3861。乙方如要改变上述约定的经营项目或修改营运商店的名称或擅自改变品牌的，须征得甲方书面同意。乙方还须办理工商登记及合法经营所需的所有手续，并在国家工商行政管理部门批准的经营范围内依法经营……3.1租赁期限为从2018年11月1日起至2021年10月31日止，从商铺交付使用之日起计算。3.2甲方给予乙方61天(月历日）的装修期，装修期自商铺交付之日起开始计算。本合同约定的租金总额已包含装修期的租金，但装修期的物业服务费、水电费及其他费用由乙方承担……4.1.1商铺从2019-01-01到2019-10-31的租金为人民币155.00元/平方米/月，即月租金为人民币23781.70元；从2019-11-01到2020-10-31的租金为人民币162.80元/平方米/月，即月租金为人民币24978.40元；从2020-11-01到2021-10-31的租金为人民币175.80元/平方米/月，即月租金为人民币26973.00元；4.1.2乙方须在每月五日前向甲方缴纳当月应付租金。4.2租赁保证金4.2.1在本合同签订时，乙方向甲方支付租赁保证金47563.4元……本合同终止及《物业服务合同》终止时，乙方无任何违约行为的，甲方在乙方退出租赁商铺、交清各项费用并将租赁商铺按照本合同约定经甲方验收合格交还甲方及将注册的经营主体变更登记地址或注销后三十日内，将租赁保证金无息退还乙方。4.3物业服务费4.3.1为乙方能够正常使用商铺经营，甲方已按照国务院《物业管理条例》及《广东省物业管理条例》规定的方式和条件选聘广州香江物业管理有限公司(以下简称物业公司）对该商铺实行统一的综合性物业服务，于2020年12月31日前的物业管理费标准按8折收取，（即每平方8元），2021年后恢复原价（即每平方10元）。乙方对此无异议并同意每月按该商铺的建筑面积人民币10元/平方米/月向物业公司缴纳物业服务费，即每月人民币1534.30元。物业服务费从本合同约定的商铺交付之日起计收……商铺水费、电费按表另行计收……4.3.3乙方须于每月五日前向物业公司缴纳当月物业服务费及上月水、电费。……第九条违约责任9.2乙方擅自终止或解除合同的应提前60天书面通知甲方，乙方所交的租赁保证金不予退还，并且装修期取消，乙方应于合同解除当天按本合同第四条约定的租金标准支付装修期的全部租金，同时乙方应按照合同期限内剩余未履行期间租金总额的10%支付违约金给甲方。……9.8乙方违约甲方按照本合同相关条款约定解除租赁合同的，甲方通过书面通知的方式通知乙方单方解除合同，自书面通知送达乙方之日起，租赁合同正式解除，乙方保证在甲方通知乙方租赁合同解除时将租赁房屋交还给甲方。……第十一条免责条件租赁期间，如遇战争、自然灾害、国家法律法规政策变化、政府征用等不可抗力因素，造成本合同不能履行或造成损失的，三方均不作违约，所承担各自损失租金、物业服务费及其他相关费用按日计算结清。……”。合同后附《商铺交付确认书》，确认刘红娟于2018年11月10日接收租赁商铺。2020年1月23日，广东省启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年2月18日、2020年3月2日、2020年3月24日，刘红娟向香江公司的招商部发出《开心哈乐和香港3861租金减免申请》、《受新型冠状病毒疫情影响房租及物业管理费用减免的申请书》。2020年2月25日，广东省新冠××疫情防控应急响应级别由重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。同日，广东省新冠××防控指挥办疫情防控组颁布《广东省新冠××防控指挥办疫情防控组关于印发广东省商业服务区复工复市新冠××疫情防控工作指引的通知》（粤卫疾控函[2020]24号），载明“……在我省应对新型冠状病毒××疫情应急响应结束前，酒吧、舞厅、电影院、电子游戏厅、KTV、网吧、演出场所（馆）、洗浴中心、拍卖、大型会展等人员密集区域暂缓开放；商场暂停母婴室、儿童游乐场、室内娱乐场所服务；无法暂时关闭的，必须对全部公共设施进行消毒后开放……”。2020年3月29日，刘红娟向香江公司发出律师函，载明因疫情原因，刘红娟承租的23、25、26号铺所经营的开心哈乐和香港3861母婴生活馆至今未能营业，故要求与香江公司协商减免租金事宜。2020年3月30日，香江公司向刘红娟发出《温馨通知》，载明，受新冠××影响，香江公司通知刘红娟可享受2020年2月份租金减半的租金减免政策，该减免政策于2020年3月31日前到期，若超过该限定时间缴纳，则不再享受减免政策。2020年4月3日，香江公司向刘红娟发出《催款函》，要求刘红娟支付欠付租金49956.80元及违约金。2020年4月25日，香江公司向刘红娟发出《解除租赁合同的通知》，载明因刘红娟拖欠租金、管理费、空调费、水电费等，故依约解除合同、没收保证金，并要求刘红娟七日内办理退租手续等内容。并附《商铺欠费明细表》，载明租金、违约金、管理费、电费、空调费、管理费违约金等，并附香江公司银行账户用于支付租金，广州香江物业管理有限公司银行账户用于支付管理费和水电费。2020年5月9日，广东省新冠××疫情防控应急响应级别调整为三级响应。2020年5月14日，广州市增城区新型冠状病毒××疫情防控工作领导小组发出《关于全区商务文化旅游等娱乐休闲等行业采取预约、限流方式复工开业的通告》，载明“全区会议、会展等商务活动，公园、旅游景点、运动场所（含游泳场馆、健身场所）、图书馆、博物馆、文化馆、美术馆等文化旅游活动，歌舞、游艺、网吧（网咖）、酒吧、电影院、演出场所、洗浴中心（含沐足场所）等娱乐休闲活动的相关行业从即日起采取预约、限流等方式复工开业”。同日，广州市增城区新型冠状病毒××疫情防控工作领导小组文化旅游组发出《增城区文化旅游体育行业复工复业常态化防控工作指引》，载明广东省重大突发公共卫生事件二级响应调整为三级响应，故推进娱乐文化旅游等复工复业，但需强化人流管控。2020年5月15日，刘红娟向沙村派出所报案。2020年5月20日，刘红娟向香江公司发出《香港3861国际母婴生活馆复工复业告知书》，要求香江公司恢复涉案商铺供电、解开门锁、协助其复工复业。为证明其诉讼请求，刘红娟另举证如下：1.涉案商铺照片，拟证明涉案商铺用于经营婴儿游泳馆，以及其商铺在欠租后被香江公司加锁的事实。香江公司质证称其并未对刘红娟的商铺加锁。2.刘红娟和香江招商负责人刘锡宏的微信聊天记录，载明2018年11月28日刘红娟向其支付21994.59元款项的事实；3.刘红娟和香江物业管理员陈婉君的微信聊天记录截图打印件，载明1月12日对方陈述押金已退等；4月3日对方发出催费函，并告知因为防止火灾，故2020年4月4日将对涉案商铺进行断电；4月16日对方称刘红娟欠费已经停电、锁门走解约流程，店铺中的设备和商品由对方抵扣欠费，刘红娟无需再交其他费用等，同时刘红娟向该工作人员询问是否可以复工，该工作人员称公司说不可以营业，就算可以营业，刘红娟属于欠费，已经停电走解约流程；以及刘红娟询问该工作人员，其商铺蓝色的锁是否是对方锁上的，对方确认。香江公司对刘红娟提交的微信聊天记录均因无法确认对方身份而不予确认。香江公司另举证：涉案商铺于2020年6月18日、6月21日、6月24日、6月25日的现场照片，拟证明刘红娟已经开业。刘红娟对此不予确认，刘红娟陈述其是在2020年6月21日在香江公司许可下开业的。一审庭询中，关于本案事实，双方当事人作出如下陈述：一、关于涉案商铺情况。双方确认涉案商铺为商场内商铺，整个商场由物业公司进行管理，商场设有四个出入通道，通道有设置玻璃门，香江公司并提交了商场平面图打印件，刘红娟对此无异议。刘红娟主张，疫情一开始，香江公司即关闭了三个通道，仅留一个通道供物业公司的工作人员出入，后因疫情持续时间较长，物业公司即进行停电来限制开业。香江公司主张，其与物业公司均未采取过任何限制开业的措施。二、关于涉案合同履行情况，刘红娟陈述，其经营的是婴儿游泳馆，该商铺于2020年1月21日停业，刘红娟交租至2020年1月31日，2020年4月13日香江公司断水断电，2020年5月13日香江公司锁门，2020年5月15日刘红娟报警，2020年5月29日锯门，2020年6月21日开业；刘红娟愿意继续履行合同，关于交租事宜刘红娟已经在起诉状中明确了交租方案，现在虽然可以开业，但属于限制性的开业，仍然会影响其经营。香江公司陈述，涉案商铺是香江公司开发并登记产权在香江公司名下；刘红娟经营的是母婴生活馆和销售母婴用品，刘红娟交租至2020年1月31日，香江公司没有锁刘红娟的门，没有断水断电；无论刘红娟的经营是否受到疫情影响，但2020年5月14日以后政策已经允许开业，刘红娟仍欠租，已经违反合同约定，香江公司坚持要求解除合同并返还商铺。三、关于刘红娟主张的第四项诉讼请求的装修押金问题，刘红娟陈述是物业管理处收取的，当时承诺装修完毕验收合格就返还押金，但装修押金于2020年1月11日才退还，故主张逾期返还违约金。香江公司陈述，装修押金不是其收取的，其不清楚。四、关于涉案商铺的租金、物业管理费、空调费等的支付问题，刘红娟确认是按照香江公司提交的《商铺欠费明细表》中载明的账户转账支付的；香江公司对此认为，租金是其收取的，物业管理费和空调费是广州香江物业管理有限公司收取的。五、香江公司陈述，因公司运营需要，涉案商铺已经办理抵押手续，为此香江公司每月需要偿还贷款，故香江公司在疫情期间的成本支出包含贷款利息、员工用人成本、消杀病毒的人力和材料成本、电费和空调费成本等。一审法院认为，刘红娟与香江公司于2018年10月23日签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性效力性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。双方亦按约履行合同至2020年1月31日，刘红娟自2020年2月份开始欠租至今。关于刘红娟要求免租的诉讼请求能否支持的问题。刘红娟主张因新冠××疫情期间属于不可抗力，应免除2020年2月1日至2020年5月31日期间的租金、物业管理费、空调费。香江公司抗辩认为，刘红娟承租涉案商铺的用途是销售母婴产品，并非刘红娟所主张的政策限制开业的范围，且无论刘红娟的经营是否受到疫情影响，但2020年5月14日以后政策已经允许开业，刘红娟仍欠租，已经违反合同约定，香江公司坚持要求解除合同并返还商铺。对此，一审法院认为：首先，因新冠××疫情的影响，2020年1月23日，广东省启动重大突发公共卫生事件一级响应，并要求暂停开放人员密集的公共服务场所直至疫情结束，室内外有关人员密集的活动如非必要一律停办，暂停举办各类课外教育培训活动等；2020年2月25日，广东省新冠××疫情防控应急响应级别由重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应，并逐步推进复工复业；2020年2月25日广东省发布的《广东省新冠××防控指挥办疫情防控组关于印发广东省商业服务区复工复市新冠××疫情防控工作指引的通知》仍要求室内娱乐服务场所暂缓开业；2020年5月9日，广东省新冠××疫情防控应急响应级别调整为三级响应；2020年5月14日，增城区发布的《关于全区商务文化旅游等娱乐休闲等行业采取预约、限流方式复工开业的通告》和《增城区文化旅游体育行业复工复业常态化防控工作指引》，准许休闲文化娱乐场所限制性开业。其次，对于刘红娟的经营范围，根据《商铺租赁合同》约定刘红娟的经营范围为母婴生活馆，又根据双方提交的照片显示，刘红娟实际经营用途应为婴儿游泳馆和销售母婴产品，属于政策限制开业的范畴，确会因新冠××疫情及相关政策而影响其营业，尤其是婴儿游泳馆作为室内休闲娱乐场所，至2020年5月仍为限流式开业。对于刘红娟主张香江公司对刘红娟的商铺断电、锁门等，刘红娟仅提交微信记录、照片、报警回执等予以证明，再无其他证据佐证，而上述证据并不能证明断电、锁门的具体时间和时段。另一方面，刘红娟所主张的锁门、断电期间，亦属刘红娟被疫情政策限制营业期间。因此，综合上文所述，刘红娟确因疫情或疫情防控措施被限制其营业，但香江公司运营商铺亦需支出成本，且刘红娟仍在继续使用涉案商铺，双方应本着风险共担来继续履行合同，故刘红娟主张要求免除2020年2月1日至2020年5月31日期间全部租金，一审法院不予支持，但可将租金数额予以调整。一审法院结合商场情况、刘红娟的实际营业范围、双方当事人的过错程度、疫情和疫情防控措施对刘红娟营业的影响程度以及有利于双方继续履行合同等，酌定将刘红娟向香江公司支付的租金数额按合同约定的租金数额每月24978.40元按比例调整如下：2020年2月期间的租金减少支付50%，即12489.20元；2020年3月、4月期间的租金减少支付40%，即9991.36元/月；2020年5月份的租金减少支付30%，即7493.52元。经核算，上述期间香江公司宜免除的租金数额合计为39965.44元。对于刘红娟主张要求免除的物业管理费、空调费等，该费用并非香江公司所收取，故刘红娟要求香江公司对此予以免除，没有依据，一审法院不予支持。对于香江公司主张刘红娟因欠租违约要求解除合同的抗辩，因刘红娟欠租行为发生在疫情期间，刘红娟也与香江公司对疫情期间的减租进行协商，故不宜将刘红娟的欠租行为视为违约，故对香江公司的上述抗辩一审法院不予采纳。至于刘红娟主张要求从2020年6月1日至2020年11月30日期间的租金、物业费、空调费减半，依据不足，一审法院不予支持。对于刘红娟主张要求返还2020年1月24日至1月31日期间的租金、物业费、空调费等，上述期间虽属于疫情期间，但刘红娟已经支付了租金，该期间的合同义务已经履行完毕，并不属于不能履行或履行困难的情况，刘红娟主张要求返还该期间的租金，一审法院不予支持。对于刘红娟主张要求香江公司赔偿拖欠装修押金的违约金问题，因该装修押金并非香江公司收取，刘红娟要求香江公司承担违约责任，一审法院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条、第一百一十七条、第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院于2020年8月18日判决如下：一、被告增城香江房地产有限公司免除原告刘红娟承租的位于广州市增城区新塘镇××之二十三号铺于2020年2月1日至2020年5月31日期间应付租金39965.44元；二、驳回原告刘红娟的其他诉讼请求。一审案件受理费2278元，由原告刘红娟负担1859元，由被告增城香江房地产有限公司负担419元。本院二审经庭审调查确认一审查明事实。另外，一、刘红娟二审期间提交：1.案涉23号商铺物业费缴纳回单，拟证明物业费已缴纳至2020年1月31日；2-3.微信转账证明、4.支付宝转账证明，拟证明刘红娟已缴纳租金至2020年1月31日；5-12.案涉商铺日常经营图片，拟证明刘红娟所有的23号铺前台接待区摆放的是日常经营的必需品，如按摩油、游泳圈、消毒拖鞋、水中纸尿裤、药浴剂等，刘红娟未设母婴用品店；13-15.刘红娟和香江公司员工的微信截屏，拟证明案涉商铺被加锁的事实以及4月3日至6月17日停电的事实；16-19.刘红娟和中山供应商的微信截屏、20.证人钟某，拟证明母婴用品是游泳馆重开后为降低经营压力重新布置的；21.证人梁某，拟证明陈婉君、陈盼、刘克山、刘锡宏是香江公司员工，以及案涉23号商铺未经营母婴用品的事实；22.微信聊天记录7页以及香港3861国际母婴生活馆复工复业申请，拟证明刘红娟于2020年6月17日提交申请，6月21日才开始复工，一审查明刘红娟一直使用商铺是错误的；23.（2020）粤0118民初7466号民事判决书，该判决书第九页载明“被上诉人（香江公司）确认陈婉君和刘锡宏是其工作人员”。香江公司质证称：刘红娟提交的证据不属于二审新证据；针对具体证据内容而言，对证据1的真实性、合法性、关联性不予确认，该款项并非香江公司收取，香江公司不知情；对证据2-4的真实性、合法性、关联性确认，香江公司确认已经收到2020年1月31日前的租金；对于证据5-21的真实性、合法性、关联性不予确认；证据22不属于二审新证据，对微信聊天记录的真实性、合法性、关联性不予确认，对于复工复业申请，是否达到复工复业条件应该由政府确认；对证据23的真实性予以认可，但该证据超过法定举证时限，不属于二审新证据，且该两名人员是否为香江公司员工与本案无直接关联。二、刘红娟提交《调查令申请书》，申请本院出具律师调查令，查询微信号150××××****（陈婉君）、135××××****（刘锡宏）、135××××****（刘克山）、131××××****（陈盼）的注册信息以及该微信号绑定手机号、实名认证信息、开户人本人身份信息及实名变更记录；提交《申请书》申请本院调查收集陈婉君、刘锡宏、刘克山、陈盼在广州市的参保情况，以证实前述人员为香江公司员工。本院认为，一审法院认定涉案《商铺租赁合同》及补充协议合法有效，刘红娟实际向香江公司支付租金至2020年1月31日，理据充分，双方均无异议，不作赘述。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，本院归纳二审争议焦点为：一、刘红娟关于退还、减免2020年1月24日至2020年11月30日的租金、物业管理费、空调费的主张，能否成立；二、刘红娟诉请香江公司支付逾期退还装修押金违约金的主张，能否成立。针对前述争议焦点，本院认定如下：关于争议焦点一，刘红娟主张香江公司退还、减免租金、物业管理费、空调费等问题。（一）2020年1月24日至1月31日期间的租金减免问题。一审法院查明案件事实表明，刘红娟已向香江公司支付2020年1月31日之前的租金，但其自述2020年1月21日起停业，而该日起至1月31日原本属于春节假期期间。广东省于1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应，但刘红娟并没有证据证明2020年1月24日至1月31日期间受疫情或疫情防控措施影响导致其无法使用案涉商铺经营。因此，刘红娟诉请香江公司返还2020年1月24日至1月31日期间全部租金，缺乏充分依据，不予支持。（二）至于2020年2月1日至5月31日期间的租金减免问题。2020年2月份因疫情影响，案涉商铺所在商场管理方为保障人民生命健康安全需要，严格落实政府相关疫情防控政策导致案涉商铺无法正常经营使用。本案为租赁合同纠纷，出租人负有提供适租物业的合同义务，而承租人亦负有交付租金的合同义务。虽然刘红娟承租案涉商铺经营的合同目的在前述期间无法完全实现，案涉商铺不具有适租的充分条件，但该责任亦不应归咎于香江公司，且该期间属于租赁期限内，刘红娟并未腾空交还涉案商铺给香江公司，一审法院认定双方理应对该期间的租金损失共担风险，并无不妥。刘红娟以不可抗力为由要求香江公司免除该期间全部租金，于法不符。一审法院综合刘红娟的实际营业范围、双方当事人的过错程度、疫情和疫情防控措施对刘红娟营业的影响等多个因素，酌情判令香江公司免除刘红娟2020年2月50%的租金，3至4月40%的租金、5月30%的租金，合计免除租金39965.44元，公平合理。另外，刘红娟主张香江公司对刘红娟的商铺断电、锁门等，刘红娟一审提交的微信记录、照片、报警回执等，可证明双方确因减免租金协商不成而发生冲突，双方对此均存在一定过错，但前述证据并不能充分证明香江公司对案涉商铺断电断水、锁门的具体时间和持续时段；并且，刘红娟自述香江公司于4月13日对涉案商铺采取断水断电、5月13日被锁门等行为，而前述时段属于涉案商铺经营受到政策限制经营期间，一审判决在对前述期间租金减免时已充分考虑了相关因素，刘红娟现上诉主张免除前述期间的全部租金，缺乏事实依据，本院不予支持。（三）刘红娟诉请对2020年6月1日至11月30日期间的租金减半的问题。因2020年3月份起，国内疫情防控效果显著，各行各业陆续复工复产，人民生活逐渐步入正规。涉案商铺在6月份也已经恢复开业，刘红娟以情势变更为由请求2020年6月1日至11月30日期间的租金按50%计付，理据不足，本院不予支持。（四）至于刘红娟主张减免物业管理费、空调费的问题，因前述款项并非由香江公司收取，刘红娟要求香江公司予以退还和减免，不能成立。综上所述，一审法院综合全案案情适用公平原则，酌情对2020年2月1日至5月31日期间的租金进行适当减免，并驳回刘红娟要求返还1月24日至1月31日租金以及6月1日至11月30日租金减半的诉请，理据充分。该处理原则既充分体现了疫情之下风险共担、共克时艰、共渡难关的原则，亦公平保障了双方当事人的合法权益，应予维持。关于争议焦点二，刘红娟诉请香江公司向其支付逾期返还装修押金违约金的问题。因刘红娟在一审中自认装修押金是由物业管理处收取的，且刘红娟亦未能举证证明装修押金应于何时返还，是否构成逾期返还的事实。因此，一审法院判决驳回刘红娟要求香江公司支付该项违约金的诉请，并无不妥。另外，刘红娟二审所提交的证据材料不属于二审新证据，亦不足以推翻一审法院认定的事实，本院不予采纳。刘红娟二审申请法院出具律师调查令以及调查取证等，但其拟主张证据证明的内容与本案待证事实并无直接关联，且不影响本案事实及实质处理结果，故对其前述申请本院不予接纳。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人刘红娟的各项上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4556元，由上诉人刘红娟负担。本判决为终审判决。审判员  柳玮玮二〇二〇年十二月二十八日书记员  纪惠敏黄晶晶