湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终8528号上诉人（原审原告）：刘瑶，女，汉族，1980年6月12日出生，住湖南省益阳市赫山区。委托诉讼代理人：李进，北京浩天信和（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张西西，北京浩天信和（长沙）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：湖南麓山别墅投资开发有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区咸嘉湖街道金星中路**西京公寓**商业广场**。法定代表人：李华，系董事长。委托诉讼代理人：吕建伟，上海建纬（长沙）律师事务所律师。上诉人刘瑶与上诉人湖南麓山别墅投资开发有限公司（以下简称麓山公司）商品房预售合同纠纷一案，双方均不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初4441号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人刘瑶上诉请求：1、请求变更一审判决第一项为：“湖南麓山别墅投资开发有限公司自本判决生效之日起十日内支付刘瑶自2014年12月31日至2019年1月24日止的逾期交房违约金489753元，2019年1月24日之后的逾期交房违约金按329.8元/天的标准支付至实际交房之日止”；2、请求撤销一审判决第二项，依法支持刘瑶的第1项、第3项、第4项诉讼请求；3、本案一审、二审全部诉讼费用由麓山公司承担。事实与理由：一、案涉房屋至今未达到使用条件，也未达到交付条件，一审法院认定案涉房屋已于2016年8月27日达到交付条件，系事实认定错误。首先，就涉案房屋而言，麓山公司至今没有按照图纸交付花园给刘瑶，也没有按照竣工验收备案图纸交付相应门窗玻璃给刘瑶，且案涉房屋至今仍渗水严重，无法正常使用，麓山公司也并未对上述问题进行整改。其次，根据《卓越麓山别墅F69.F62栋整改工程竣工验收证明》，刘瑶在该份证明上明确写了。“漏水整改已处理，是否渗水待检查”，也就是说，在该次整改过程中，麓山公司仅处理了涉案房屋的漏水问题，并未就花园的交付、门窗玻璃的交付及渗水问题进行整改。而根据刘瑶与麓山公司签署的《房屋买卖合同补充协议》第十条第二款，该条款已明确载明了视为已按照合同约定的标准交付给买受人的前提条件是：出卖人根据买受人针对涉案房屋的意见已整改完毕。但本案中，麓山公司除将渗水问题处理以外，其余影响涉案房屋使用的问题均未予以处理，故，一审法院并不能适用《房屋买卖合同补充协议》第十条第二款之约定认为涉案房屋已于2016年8月27日达到了交付条件。二、麓山公司并未将符合规划施工图纸的花园交付给刘瑶，刘瑶有权要求麓山公司履行交付义务，一审法院认为涉案房屋花园边界的调整涉及与房屋相邻的业主的利益，本案中不宜处理，系事实认定错误，法律适用错误。涉案房屋花园的面积小于规划施工图纸的面积，这一事实，已经一审法院确认。本案中，自麓山公司第一次向刘瑶交付案涉房屋开始，刘瑶便一直就花园面积的问题与麓山公司协调、沟通，花园面积减少的问题也是案涉房屋至今未完成交付的因素之一。且关于案涉房屋花园的问题系由麓山公司未将符合规划施工的花园交付给刘瑶所导致，刘瑶依法可以依据合同向麓山公司主张相应权利，若相邻邻居确实影响了刘瑶的权益，刘瑶也可以向相邻邻居主张相应权利，这并不冲突。三、麓山公司应根据备案的竣工验收图载明的彩钢中空玻璃断热型材平开窗标准向刘瑶交付房屋，一审法院以双方签署的涉案合同附件三《别墅装饰及配套设备标准》的约定驳回刘瑶的该项诉求，系事实认定错误，法律适用错误。首先，案涉房屋备案的《望城县建筑节能专项验收备案表》清楚记载：涉案房屋备案的窗户材质为彩钢中空玻璃断热型材平开窗（5+9A+5），阳台门材质为铝合金低辐射镀膜（Low-E）中空玻璃断热型材6+12（氨气）+6。其次，根据《民用建筑节能条例》第十四条第二款之强制性规定，无论涉案合同附件三《别墅装饰及配套设备标准》对窗户及阳台门的材质等是如何约定的，麓山公司应依法应根据备案的竣工验收图载明的彩钢中空玻璃断热型材平开窗标准向刘瑶交付房屋。综上，请求二审法院支持刘瑶的全部诉讼请求。麓山公司辩称，1、麓山公司在本案中不存在逾期交房的事实，双方在2014年9月30日签订合同，房屋是现房，刘瑶现场查看了涉案房屋之后才签订的商品房买卖合同，同年10月就通知其交房，如有刘瑶所说的渗水情况，那么不会签订合同，也会立即提出异议。2、现有证据证明，涉案房屋在2014年7月30日就已经达到交房标准，在同年11月完成竣工验收备案，同年12月30日再一次通知刘瑶收房，均被刘瑶无故拖延。所以在交房之前，涉案房屋不存在任何质量问题，刘瑶无故不办理收房手续，其法律责任由其自身承担，根据法律规定和合同约定，涉案房屋在合同约定的时间内已完成实际交房，所以本案不存在逾期交房的情形，一审判决认定基本事实错误，请求驳回刘瑶的上诉请求。3、关于花园和门窗的问题，一审判决所做的认定和处理是恰当的，应予维持。综上，请求驳回刘瑶全部上诉请求。上诉人麓山公司上诉请求：1、判令撤销一审判决第一项；2、判令维持一审判决第二项；3、判令驳回刘瑶对麓山公司的全部诉求请求。4、判令刘瑶承担本案一、二审的诉讼费用。事实与理由：一、一审判决存在基本事实认定错误，应当在查明案件事实的基础上予以改判。一审判决以涉案房屋在2016年6月存在渗水整改的事实以及刘瑶主张尚未实际交付等情况认定麓山公司交付的房屋在2014年未达到使用条件进而认定麓山公司存在逾期交房的事实，这明显属于基本事实认定错误，十分荒唐。麓山公司认为，涉案房屋2016年渗水整改工程的事实虽然客观存在，但不能以此推定存在2014年涉案房屋交付验收期内也同样存在渗水情况且未达到交付使用条件的事实。就算是房屋交付时存在渗水问题，也不构成刘瑶拒绝收房的正当理由。并且，双方约定的交付期限届满前，涉案房屋已完全达到交付使用条件，刘瑶无正当理由拒不收房，根据约定涉案房屋已视同为实际交付。因此，本案不存在逾期交付的客观事实。具体理由是：1、双方签订的《长沙市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》是双方的真实意思表示，内容和形式不违反禁止性规定，应属合法有效，对双方均具有约束力。双方在签订上述合同时，涉案房屋就已具备交付使用条件。对于交付手续及流程的事项，双方在《商品房买卖合同》第十一条第一款约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人应当在书面通知送达之日15日内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，……”，该条第四款约定“买受人办理房屋验收手续时发现所交付的房屋如存在质量问题，应当将相关情况一次性在房屋验收《收楼意见书》中注明，交由出卖人整改。本条所称房屋质量问题，是指房屋主体结构不合格，导致房屋不能使用的问题”。《商品房买卖合同补充协议》第十条第1款约定“不论买受人是否拒收《入伙通知书》，还是未在合同约定的入伙期限内对房地产进行验收，或者以房屋主体结构以外的事由拒绝收楼，均视为出卖人已在合同约定的期限内将该房产交付给了买受人。届时，与该房产相关之一切风险责任均转为买受人承担。”补充协议第十条第3款约定“除非该房屋主体结构不合格情况除外，在房屋通过政府部门竣工验收的情况下，该房屋的装修或者设备未完全达到买卖合同约定的标准及其他非属主体结构的质量问题均不影响该房屋的验收交接，买受人不能以此为由延迟收房或者拒绝办理该房屋验收交接手续”。《长沙市商品房买卖合同》第十条关于交付期限及条件约定：出卖人应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；《商品房买卖合同补充协议》第十条关于交付房屋的补充约定：9、“本合同第十条约定的“该商品房经验收合格”是指出卖人组织勘察、设计、施工、监理等单位完成的竣工验收合格，出卖人不承诺在买卖合同第十条约定的期间内完成验收备案手续。”依据麓山别墅F62栋《建设工程竣工验收备案表》，麓山别墅F62栋竣工验收日期为2014年7月30日，勘察、设计、施工、监理、建设单位验收意见为验收合格。2014年11月7日，已完成该栋房屋的竣工验收备案。2、麓山公司在约定的交房期限届满之前多次通知刘瑶办理交房手续。通过刘瑶的自认以及双方提交的证据材料均可认定该事实，麓山公司在双方约定的房屋交付期限届满前，按照约定通知了刘瑶，刘瑶虽参与了验房，但未提交任何证据证明其在验房期内已提交涉案房屋存在质量问题的书面材料（包括渗水问题），更未提交可以拒绝收房涉及到的主体结构质量问题。因此，可以判定涉案房屋出现渗水的问题是出现在验房期限届满之后。根据双方约定，涉案房屋应当自验房期限届满之日即最迟于2014年11月15日起视同为实际交付。在这个过程中，麓山公司没有任何过失，恰恰是刘瑶故意违约，麓山公司可以根据双方的约定向刘瑶主张违约责任。一审判决无视双方的书面约定和实际履行的客观情况，进而作出颠倒黑白的事实认定，应予以纠正。3、2016年发生的涉案房屋渗水问题，属质量保修的范畴，不应视为涉案房屋未达到交付使用条件。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任”。综上，如果涉案房屋在交付使用后或者应当视同为交付使用后出现的房屋质量问题，麓山公司应承担质量修复责任，但不能据此认定涉案房屋不具备交付使用的条件。当然，麓山公司亦及时履行了质保义务，也不构成违约。4、涉案房屋在2014年7月30日完成五方责任主体验收，2014年11月7日完成竣工验收备案，双方在2014年9月30日签订商品房买卖合同时就已具备交付条件，合同约定在2014年12月30日之前交付涉案房屋。2014年10月、2014年12月，麓山公司先后两次通知刘瑶办理交付手续，刘瑶虽有实际验房，但均未按双方约定办理交付手续，也未在验房期限内对涉案房屋提出房屋质量问题，更未提出符合可以拒绝收房情形的房屋质量问题。2016年4月，刘瑶请求麓山公司参与协调与邻居庭院栅栏划界的问题。2016年6月，刘瑶向麓山公司提出涉案房屋出现渗水问题，麓山公司在合理期限内完成了整改工作。2019年3月，刘瑶起诉向麓山公司主张逾期交房的违约责任等。从前述这个案件事实的发展经过可以明显看出，麓山公司在交付期届满前按约定多次通知刘瑶办理交付手续，刘瑶无故拖延，未积极按约定及时与麓山公司对接办理涉案房屋交付手续。麓山公司在涉案房屋视同为实际交付之后，积极履行质量保修义务并积极协调刘瑶与案外人的相邻关系。整个过程，麓山公司履行合同义务全面、恰当，且没有任何过失。一审判决无视基本的事实、逻辑以及常理，十分荒谬，应予以纠正。二、麓山公司如确实存在逾期交房的情形，刘瑶关于逾期交房违约金的主张大部分已过诉讼时效期间，其关于逾期交房违约金的部分诉讼请求也应依法驳回。因此，一审判决在这一点的认定也存在明显的错误。（1）《关于追究延迟交付房屋的违约责任函》的内容没有任何关于退房的字眼，也没有刘瑶的签名，且麓山公司也从未收到过刘瑶的《退房函》以及《关于追究延迟交付房屋的违约责任函》，刘瑶提交的标注有“退房函”的EMS邮寄底联既不能与纯打印版的《关于追究延迟交付房屋的违约责任函》相对应亦不能证明函件于2016年4月26日送达给了麓山公司，不能产生相关债权诉讼时效中断的法律后果。（2）刘瑶提交的标注有“关于物业费的函”的EMS邮寄底联不能证明纯打印版的《关于追究延迟交付房屋的违约责任函》于2016年4月26日送达给了物业公司。同时，物业公司与麓山公司是两个不同的民事主体，就算该函件送达给了物业公司，也不能对麓山公司产生诉讼时效中断的法律后果。（3）刘瑶于2019年4月1日向人民法院提起民事诉讼对麓山公司提出相关的诉讼请求，根据《民法总则》关于3年的诉讼时效期间的规定，逾期交房的违约金最长可以延伸到2016年4月1日。如果按照一审判决关于涉案房屋在2016年8月27日才达到交付标准的认定，则人民法院只能支持2016年4月1日到2016年8月27日的违约金，2016年4月1日之前的违约金因超过诉讼时效期间已丧失胜诉权。三、一审判决关于违约金计算的问题上存在明显的错误。《商品房买卖合同补充协议》第十一条约定“...买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付之次日起至实际交付之日止，出卖人按月向买受人支付已收本房地产价款的千分之一作为违约金。无论买受人是否解约，出卖人因交房延迟所付违约金总额不超过买受人已付房款的百分之一。”。因此，麓山公司认为，就算是客观上存在逾期交房的情形，违约金计算也只能是按月向买受人支付已收本房地产价款的千分之一作为违约金且因交房延迟所付违约金总额不超过买受人已付房款的百分之一。一审判决歪曲双方的真实意思表示，应予以纠正。综上所述，恳请贵院依法查明事实，支持麓山公司的上诉请求。刘瑶辩称，1、案涉房屋未达到交付条件，无法使用，案涉房屋到处渗水，且天花板有水珠往下滴，一审已提交证据证明，同时找了装修公司人员现场查勘，且相关的鉴定检测人员进行了查勘，案涉房屋未达到使用条件，根本无法装修，一审提交了相关的视频、照片、整改记录予以佐证。2、麓山公司向建设主管部门报送的节能备案材料以及竣工材料中所体现的门窗材质与案涉房屋实际材料不一致，节能备案的规定属于强制性规定，是麓山公司的法定义务，其未履行，因此涉案房屋未达到交付条件。3、案涉花园的现状与当时的施工图纸和竣工图纸相差30㎡，因此涉案房屋不符合合同约定及法律规定。4、麓山公司的补充协议与主合同内容约定不一致，我方认为应以主合同的约定内容为准。补充协议是麓山公司提前拟定的格式条款，严重限制了买受人的相关权益，且对相关的格式条款未向买受人履行法定的提示和说明义务，该格式条款应属无效。格式条款所约定的违约金等相关内容，严重显失公平。5、本案并未超过诉讼时效，在刘瑶收到收房通知后就发现房屋质量有问题，也找了物业公司主张权利。6、2016年4月26日已经向麓山公司邮寄了相关函件。7、整改记录也可以证明没有超过诉讼时效。上诉人刘瑶向一审法院起诉请求：1、判决麓山公司履行与刘瑶签订的《长沙市商品房买卖合同》，立即将符合法定要求、设计标准、竣工备案标准的商品房交付给刘瑶使用；2、判决麓山公司向刘瑶支付自2014年12月31日至2019年1月24日止的逾期交房违约金489753元（2019年1月24日之后的逾期交房违约金按329.8元/天的标准计算至实际交房之日止）；3、判决麓山公司按图纸比例交付刘瑶房屋所属花园面积，不能交付则麓山公司应赔偿刘瑶损失500000元；4、判令麓山公司按设计、竣工备案图纸中载明的彩钢中空玻璃断热型材平开窗标准交付刘瑶；5、麓山公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2014年9月30日，刘瑶与麓山公司签订《长沙市商品房买卖合同》及补充协议，合同约定刘瑶购买麓山公司开发的位于岳麓区××路××号××花园××期××栋××号房屋，房屋总价为3298000元。该合同第十条约定：出卖人应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人应当在书面通知送达之日起15天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于出卖人原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人向买受人支付已付房价款万分之壹的违约金。第十二条约定，出卖人承诺按批准的规划、设计建设该商品房项目，不擅自变更建筑设计。出卖人确需变更且经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：1、该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；2、该商品房所在小区的平面布局。第十四条约定：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买卖双方一致同意按照下列方式处理：出卖人按本合同约定标准在60日内完成整改，并承担在本合同约定的该商品房交付期限至完成整改时间为买受人缴纳物业服务费的违约责任。合同附件三《别墅装饰及配套设备标准》载明窗户为铝合金窗，阳台门为铝合金门。合同附件四《房屋买卖合同补充协议》第十条第二款约定：买受人认为本房地产不符合本合同约定的交楼标准的，出卖人根据该意见整改完毕，买受人须在出卖人通知验收期限5日内到现场再次进行验收，买受人逾期验收的，则视为该房产已按照合同约定的标准交付给买受人。整改完毕买卖双方对整改结果仍有不同意见的，则以政府主管部门或专业检测机构的检测意见为准。第十条第九款约定：“本合同第十条约定的“该商品房经验收合格”是指出卖人组织勘察、设计、施工、监理等单位完成的竣工验收合格，出卖人不承诺在买卖合同第十条约定的期间内完成验收备案手续”。合同签订后刘瑶依约向麓山公司支付了全部购房款。涉案房屋在2014年7月30日经勘察、设计、施工、监理等单五方验收合格。2014年12月30日，麓山公司向刘瑶邮寄入伙通知书。因房屋漏水、渗水以及房屋花园面积小于规划、施工图纸的面积等问题，刘瑶、麓山公司双方未办理房屋交接手续。2016年4月26日，刘瑶向麓山公司邮寄送达《关于追究迟延交付房屋的违约责任》，要求解决房屋质量问题、房屋花园面积问题，并明确将主张延迟交付的违约责任及损失赔偿。2016年6月28日，麓山公司对涉案房屋漏水处进行整改。2016年8月27日，刘瑶在《卓越麓山别墅Ｆ69、Ｆ62栋整改工程竣工验收证明》上签字确认“漏水整改已处理，是否再渗水待检查”。后因刘瑶认为房屋仍存在渗水、花园面积未恢复，未进行收房。另查明：1、根据刘瑶提交的卓越麓山别墅Ｆ区《望城县建筑节能专项验收备案表》记载，涉案房屋备案的窗户材质为彩钢中空玻璃断热型材平开窗（5＋9Ａ＋5），阳台门材质为铝合金低辐射镀膜（Ｌｏｗ-Ｅ）中空玻璃断热型材6＋12（氨气）＋6。2、因刘瑶的邻居Ｆ37栋业主移动了花园围栏，涉案房屋的花园形状和面积与规划总平面图不一致。本案审理过程中，刘瑶明确第一项诉请中的不符合合法定要求、设计标准、竣工备案标准是指麓山公司没有按照图纸交付花园给刘瑶、没有按照竣工验收备案图纸交付门窗玻璃交付给刘瑶、拟交付的房屋渗水严重。一审法院认为，本案争议的焦点为：一、麓山公司是否构成逾期交房，如构成逾期交房，逾期交房违约金如何计算；二、麓山公司是否应按涉案房屋图纸比例向刘瑶交付花园；三、麓山公司是否应按涉案房屋备案资料中载明的彩钢中空玻璃断热型材平开窗标准向刘瑶交付房屋。针对焦点一，该院认为，根据双方签订的《长沙市商品房买卖合同》，麓山公司应在2014年12月30日前将通过勘察、设计、施工、监理竣工验收合格并符合合同约定的房屋交付给刘瑶。涉案房屋虽于2014年7月30日通过五方验收，但麓山公司交付的房屋存在漏水，双方未完成房屋交接，且刘瑶提交的《卓越麓山别墅F69.F62栋整改工程竣工验收证明》、《关于追究迟延交付房屋的违约责任》可以证实麓山公司认可房屋存在漏水的事实，故麓山公司交付的房屋于2014未达到使用条件，麓山公司已构成逾期交房。关于逾期交房时间的认定，刘瑶在《卓越麓山别墅F69.F62栋整改工程竣工验收证明》上签字确认“漏水整改已处理，是否再渗水待检查”，此后虽刘瑶提出房屋仍存在漏水情况，但根据双方《房屋买卖合同补充协议》第十条第二款“买受人认为本房地产不符合本合同约定的交楼标准的，出卖人根据该意见整改完毕，买受人须在出卖人通知验收期限5日内到现场再次进行验收，买受人逾期验收的，则视为该房产已按照合同约定的标准交付给买受人。整改完毕买卖双方对整改结果仍有不同意见的，则以政府主管部门或专业检测机构的检测意见为准”的约定，在麓山公司对涉案房屋漏水进行整改后，如刘瑶对整改结果仍有不同意的，应以政府主管部门或专业检测机构的检测意见为准，现刘瑶未提供证据证明前述部门提出了整改后的房屋仍达不到使用条件，故涉案房屋应视为已于2016年8月27日刘瑶签署整改意见书后达到了交付条件。对于刘瑶主张的房屋渗水问题，刘瑶可依据合同约定要求麓山公司进行整改。关于逾期交房违约金的标准，涉案商品房买卖合同第十一条约定“由于出卖人原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人向买受人支付已付房价款万分之壹的违约金”，结合上下文理解，刘瑶、麓山公司约定的逾期交房违约金应为按日以已付房价款万分之一予以计算。麓山公司辩称刘瑶主张的违约金标准过高，因该标准折算成年利率为3.65%，并未过分高于可能给刘瑶造成的损失，对麓山公司该抗辩意见，该院不予采纳。麓山公司另辩称刘瑶主张的逾期交房违约金部分已过诉讼时效，该院认为，双方在合同中对逾期交房违约金约定是以一定标准按日累计计算，因此刘瑶获得的每日违约金均系独立债权，每日独立的违约金分别适用时效，逐日分别届满。刘瑶于2016年4月26日向麓山公司送达《关于追究迟延交付房屋的违约责任》的函件，要求麓山公司承担违约责任，该行为产生诉讼时效中断的效力。后刘瑶于2019年4月1日向该院起诉要求赔偿逾期交房违约金，尚在诉讼时效期间内，故对麓山公司该抗辩意见，该院不予采纳。按前述逾期交房违约金标准，经计算，自2014年12月31日至2016年8月27日，麓山公司应向刘瑶支付的逾期交房违约金为199529元（3298000元×0.1‰/日×605天）针对焦点二，该院认为，因涉案房屋花园边界的调整涉及与房屋相邻的业主的利益，该院在本案中不宜处理，刘瑶、麓山公司双方当事人可另行主张权利。针对焦点三，刘瑶主张麓山公司应按备案的竣工验收图载明的彩钢中空玻璃断热型材平开窗交付房屋，该院认为，因刘瑶、麓山公司签订的涉案合同附件三《别墅装饰及配套设备标准》约定的窗户为铝合金窗，阳台门为铝合金门，麓山公司未违反涉案合同约定，故对刘瑶请求麓山公司按彩钢中空玻璃断热型材平开窗标准交付的诉请，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、湖南麓山别墅投资开发有限公司自本判决书生效之日起十日内支付刘瑶逾期交房违约金199529元；二、驳回刘瑶的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费13698元，因适用简易程序减半收取6849元，保全费5000元，共计11849元，由刘瑶负担9460元，湖南麓山别墅投资开发有限公司负担2389元。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。本院经二审查明，刘瑶与麓山公司之间的《商品房买卖合同补充协议》第十条第1款约定“不论买受人是否拒收《入伙通知书》，还是未在合同约定的入伙期限内对房地产进行验收，或者以房屋主体结构以外的事由拒绝收楼，均视为出卖人已在合同约定的期限内将该房产交付给了买受人。届时，与该房产相关之一切风险责任均转为买受人承担。”第十条第3款约定“除非该房屋主体结构不合格情况除外，在房屋通过政府部门竣工验收的情况下，该房屋的装修或者设备未完全达到买卖合同约定的标准及其他非属主体结构的质量问题均不影响该房屋的验收交接，买受人不能以此为由延迟收房或者拒绝办理该房屋验收交接手续”。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，上诉人刘瑶与上诉人麓山公司签订的《长沙市商品房买卖合同》及附件，系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应当按照该合同及补充协议的约定，全面履行各自的义务。在合同签订后，刘瑶依约向麓山公司支付了购房款329.8万元，麓山公司应当依约向刘瑶交付房屋。关于本案是否存在逾期交房的问题，双方当事人在商品房买卖合同及附件四补充协议中约定涉案房屋的交付条件是五方验收合格，涉案房屋系现房，于双方签订合同前就已经五方验收合格，符合交付条件；补充协议第十条第1款约定买受人以房屋主体结构以外的事由拒绝收楼，视为出卖人已在合同约定的期限内将该房产交付给了买受人，刘瑶作为买受人以涉案房屋漏水、渗水以及房屋花园面积小于规划、施工图纸的面积等问题拒绝收房，不符合该条款中可拒绝收房的约定，其拒绝收房的理由不能成立，其可要求麓山公司对上述问题承担整改维修义务。因此，涉案房屋符合约定交付条件，麓山公司依约向刘瑶邮寄了《入伙通知书》后，系刘瑶自身原因未在约定期限内收房，一审判决认定麓山公司逾期交房并承担逾期交房违约金，与双方约定不符，本院依法予以撤销。刘瑶认为麓山公司交付的房屋不符合约定标准，但其在2014年底拒绝收房时并未要求检测，也未提供质量问题的书面意见，故对其二审中要求对涉案房屋是否达到使用条件进行司法鉴定的申请，本院不予支持。根据上述分析，虽未能认定麓山公司逾期交房，但本案未办理房屋交接手续系客观事实，且交付房屋及相关资料系麓山公司作为出卖人的主要义务，以及涉案房屋确需部分整改维修，麓山公司履行整改维修义务后仍然应当向刘瑶交付房屋，否则，可能导致刘瑶购买房屋的合同目的不能实现，故一审判决驳回刘瑶要求麓山公司交付房屋的诉请，无事实和法律依据，本院依法予以纠正。刘瑶要求麓山公司按竣工备案图载明的彩钢中空玻璃断热型材平开窗标准交付房屋的诉请，因与合同附件三的约定不符，一审判决对此未予支持，并无不当。刘瑶要求麓山公司按规划图纸所示比例交付涉案房屋花园面积，符合规划要求及常理，应予支持。虽涉案房屋花园边界调整涉及相邻业主的利益，但在麓山公司尚未向刘瑶实际交付前，并不能由此而免除麓山公司的交付义务。一审判决对刘瑶要求麓山公司按规划图纸比例交付涉案房屋花园面积的诉请未予处理欠妥，应予纠正。综上所述，上诉人刘瑶、麓山公司的上诉请求均部分成立，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初4441号民事判决；二、限湖南麓山别墅投资开发有限公司在本判决生效之日起十日内向刘瑶交付符合商品房买卖合同和相关附件约定的位于长沙市岳麓区××路××号××花园××期××栋××号××花园；三、驳回刘瑶的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付非金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，支付迟延履行金。本案一审案件受理费13698元，因适用简易程序减半收取6849元，保全费5000元，二审案件受理费13698元，共计25547元，由刘瑶负担11849元，湖南麓山别墅投资开发有限公司负担13698元。本判决为终审判决。审判长 廖 征审判员 曾庆军审判员 金新贵二〇二〇年十二月一日书记员 侯 也附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。