江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终6676号上诉人（原审被告）：徐州通域空间结构有限公司，住所地徐州经济技术开发区蟠桃山路**。法定代表人：刘宪生，该公司董事长。委托诉讼代理人：夏雨，江苏义行律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱奎宣，江苏义行律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：蔡玲，女，1963年12月3日出生，汉族，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：杜庆珠，江苏淮海正大律师事务所律师。委托诉讼代理人：庞新新，江苏淮海正大律师事务所实习律师。被上诉人（原审第三人）：蔡召明，男，1970年7月13日出生，汉族，住徐州市泉山区。上诉人徐州通域空间结构有限公司（以下简称通域公司）因与被上诉人蔡玲、蔡召明申请执行人许可执行之诉纠纷一案，不服徐州经济技术开发区人民法院（以下简称开发区法院）作出的（2019）苏0391民初3122号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。通域公司上诉请求：撤销(2019)苏0391民初3122号民事判决，驳回蔡玲的全部诉讼请求。事实与理由：买受人提出执行异议之诉必须符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十八条规定的条件，方可排除执行。一、蔡玲与蔡召明系姐弟关系，蔡玲所提供的证据并不能证明其与蔡召明间建立了真实有效的买卖合同关系，原审判决认定二人订立了买卖合同系认定事实不清。蔡玲主张其与蔡召明就位于徐州市泉山区（以下简称涉案房屋）达成购买合意，并于2011年9月20日签订了《售房协议》，建立了买卖合同法律关系，然蔡玲所提供的证据并不足以证明其主张。首先，蔡玲提交的付款凭证与其所声称的房屋购买价款并不相符，蔡玲称购房款为38万元，蔡召明收条上所载房款亦为38万元，原审判决书则查明“约定原告购买第三人碧水湾小区C58-3-302房屋一套，总价款30万元”，而实际上蔡玲所提交的银行卡交易流水上载明的转款金额为人民币138万元，转账金额、法院查明金额与当事人主张金额均不相符。另，虽然蔡召明在收条上载明138万元中38万元为房款，100万元为借款，鉴于蔡玲与蔡召明系姐弟关系，存在直接利害关系，应当由蔡玲进一步举证证明该转账与“购房”之间存在关联性，以及除“购房款”外借款的归还情况，否则应由其承担举证不能的责任。为查明相关事实，上诉人申请由法院分配举证责任，对原审提交的购房协议、收条进行形成时间司法鉴定。其次，另案诉讼中，蔡召明妻子作为蔡召明代理人在庭审中陈述蔡召在碧水湾小区所有的四套房屋，两套给儿子，一套给女儿，一套出售给王胜芹，亦否认了出售给蔡玲的事实。综上，原审判决在相关事实未查清情况下即认定蔡玲与蔡召明间建立了买卖合同法律关系，认定事实不清。二、涉案房屋登记在蔡召明名下，即便存在真实的买卖合同关系，蔡玲系因自身原因未办理不动产登记，涉案房屋至少在2015年即可办理不动产登记(过户)手续，蔡玲对未办理不动产登记具有明显过错，蔡玲称未办理不动产登记的原因是因为房屋系拆迁安置房及蔡召明的原因导致未能完成过户登记手续。上诉人认为即便假设存在买卖合同法律关系，蔡玲的主张亦不能成立。首先，蔡玲主张拆迁安置房与一般房屋的过户登记手续有所不同，此种不同因素是其“购买”房屋时就已经知悉的情况，原审中蔡玲陈述购买时就知道短时间内不能过户，过户至少要有五年时间，就意味着其自愿接受房屋不能过户的一切风险。其次，案涉房屋至少在2015年就已经可以过户，蔡玲在庭审中亦自认系与蔡召明合意为规避费用而不进行过户，原审认定涉案小区均没有办理过户系认定事实错误。上诉人在庭审中已经提交了自不动产登记部门调取的，与涉案房屋位于同一小区同一栋楼房屋的不动产登记变更情况，充分说明了并不存在客观上不能办理登记过户手续的情况，更不存在涉案小区均没有办理过户的事实。第三、蔡玲自认其从未要求蔡召明办理过户手续，具有明显过错。蔡玲称其购买涉案房屋只是用于居住，就没有想过去办理过户登记，也不知道具体能办理过户登记的时间，还有就是向规避相关费用。以上充分说明蔡玲并未积极要求蔡召明未其办理过户登记的事实。经审理查明，2017年3月16日，开发区法院对通域公司诉蔡召明追偿权纠纷一案作出（2017）苏0391民初334号民事判决：蔡召明于本判决生效后十日内给付通域公司垫付款6123847.74元及利息（以6123847.74元为本金，自2016年8月18日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际给付之日止）。经通域公司申请，开发区法院于2017年2月15日作出（2017）苏0391民初334号民事裁定：冻结蔡召明银行存款6123847元，或查封、扣押其相应价值的其他财产。2017年2月20日，开发区法院依法查封了蔡召明名下位于徐州市泉山区等住宅房地产。根据通域公司的申请，开发区法院于2017年4月立案强制执行，案号为(2017)苏0391执583号。在执行过程中，开发区法院依法委托江苏苏北土地房地产评估咨询有限公司对蔡召明名下位于徐州市泉山区碧水湾小区A21-1-1601、A21-1-1602、C58-3-302、C55-4-302室共计四套住宅房地产进行司法鉴定价值评估。该公司于2018年3月19日出具了（江苏）苏北（2018）（房估）第130号房地产估价报告：评估对象于价值时点的市场价值评估结果为人民币278.95万元。案外人蔡玲针对涉案房屋提出执行异议后，该院于2019年6月29日作出（2019）苏0391执异33号执行裁定：驳回蔡玲的异议请求。蔡玲不服上述裁定，向开发区法院提出执行异议之诉称，2011年9月20日，蔡玲与蔡召明签订房屋买卖协议，购买蔡召明拆迁安置的徐州市泉山区碧水湾小区C58-3-302房屋,总价款38万元。蔡玲于2011年9月27日以银行转账的方式一次性付清了房款，后装修并入住使用至今。请求：1.确认涉案房屋归蔡玲所有；2.不得执行涉案房屋，并解除对涉案房屋的查封。开发区法院另查明：2009年，蔡召明房屋拆迁，2011年上房，安置的房屋包括坐落于徐州市泉山区涉案房屋。原审庭审中，蔡玲提供售房协议、银行转帐凭证、收条等证据以证实，蔡召明于2009年因拆迁安置其4套房屋，2011年9月20日蔡玲与蔡召明签订售房协议一份，约定蔡玲购买涉案房屋，总价款30万元，并约定因拆迁房现无法办理过户手续，待具备条件时协助蔡玲办理。2011年9月27日，蔡玲通过银行转账支付了全部房款。蔡玲另提供了该房屋所在居委会证明及装修发票、电费收据等，以此支持其对购买房屋居住使用情况。通域公司对蔡玲提供的售房协议、收条的真实性不予认可，并提供房产登记表、另案听证笔录等材料，主张涉案房屋在2015年已具备办理过户条件，说明蔡玲与蔡召明之间就房屋的买卖关系不具有真实性，且未办理的原因主观在蔡玲，蔡玲的请求不能成立。开发区法院认为：根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，蔡玲与蔡召明签订有售房协议及支付全部房款的银行转账凭证，后蔡玲对房屋进行装修并入住至今。开发区法院对蔡玲购买涉案房屋并实际占有使用这一事实予以认定。但由于蔡玲所购房屋确为原拆迁安置房，因分户的原因，碧水湾小区房屋均未办理不动产登记，此后，涉案房屋被人民法院查封，涉案房屋未办理过户登记手续并非蔡玲的过错。据此于2020年7月2日作出（2019）苏0391民初3122号民事判决：一、不得对徐州市泉山区碧水湾小区C58号楼3单元302室房屋的执行。二、确认徐州市泉山区碧水湾小区C58号楼3单元302室房产归蔡玲所有。本案二审期间查明的事实与原审一致，本院依法予以确认。本院认为，关于蔡玲对涉案房屋是否享有所有权的问题。所有权作为物权的一种，其取得的方式分为继受取得和原始取得，买卖即为继受取得的原因之一。对于不动产的物权继受取得而言，买卖合同的成立和有效仅仅意味着债权人对合同相对人的债权请求权成立，如欲使其取得具有排他效力的物权，应当履行法定的公示程序。也就是说，要将自己在不动产之上的物权按照法定的方式对不特定的第三人进行昭示。对此，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”，依据前述法律规定，不动产所有权的取得，除了法律另有规定的情形外，只有在不动产登记簿上记载之后，方能取得包括所有权在内的不动产物权。根据本案查明的事实，涉案房屋并未登记在蔡玲名下，故蔡玲要求确认其对涉案房屋享有所有权的诉讼请求，依法不能成立。开发区法院确认蔡玲对涉案房屋享有所有权不当，本院依法予以纠正。关于蔡玲对涉案房屋是否享有足以排除执行的民事权益的问题。本案系蔡玲以买受人身份张被执行人蔡召明所有的涉案房屋主张排除执行的案外人执行异议之诉案件。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条及《执行异议复议规定》第二十八条的规定，蔡玲需举证证明如下事实：1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2.在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3.已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款，且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4.非因买受人自身原因未办理过户登记。首先，关于在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同的问题。蔡玲在原审中提交落款日期为2011年9月20日的书面《售房协议》，通域公司虽对其真实性提出异议，但未提交证据否定其真实性。本院对该《售房协议》的真实性予以确认。对于合同效力问题，该《售房协议》不存在法律、行政法规规定的无效情形，本院对其效力予以确认。其次，关于支付房款的问题。蔡玲在原审中提交交易日期为2011年9月27日的《中国农业银行记账凭证》及蔡召明于同日出具的《收条》，用以证实已支付全部38万元房款。该记账凭证中的转账金额虽为138万元，但蔡召明于同日向蔡玲出具的《收条》中已经注明其中100万元系借款，38元系购房款。本院认为，蔡玲提交的以上证据可以证实其已向蔡召明支付38万元购房款。再次，关于占有使用涉案房屋的问题。蔡玲提交的徐州市泉山区金山街道茶棚社区居民委员会出具的《住址证明》及装修涉案房屋的相关书面证据可以证实蔡玲在涉案房屋被查封之前占有使用涉案房屋的事实，本院予以确认。最后，关于未办理过户登记的原因问题。根据原审判决查明的事实，因涉案房屋与其他三套房屋系由蔡召明签订一份拆迁安置协议所得，按照法律及政策规定，蔡召明需首先将涉案房屋登记至其名下，方能办理过户登记手续，如蔡召明未将涉案房屋登记在其名下，则蔡玲在客观上无法完成涉案房屋的过户登记手续。但根据政策规定，蔡召明必须将其全部四套安置房进行分户之后才能进行登记，而无法单独办理涉案房屋的登记手续。蔡召明为将其中两套房屋直接登记至其子女名下，一直等待分户政策，造成涉案房屋迟迟未能办理过户登记。因此，涉案房屋未能办理过户登记系由蔡召明所致，而非蔡玲原因导致。关于通域公司主张蔡玲系为规避税费故等待分户政策的问题。根据各方当事人的陈述，不论是否等待分户政策，蔡玲均需缴纳过户税费。故对于通域公司的该主张，依法不予采纳。基于以上事实及证据，本院认为蔡玲符合法律规定的排除强制执行的条件。综上，开发区法院确认蔡玲对涉案房屋享有所有权不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持徐州经济技术开发区人民法院（2019）苏0391民初3122号民事判决书第一项，即“不得对徐州市泉山区碧水湾小区C58号楼3单元302室房房屋的执行”；二、撤销徐州经济技术开发区人民法院（2019）苏0391民初3122号民事判决书第二项，即：确认徐州市泉山区碧水湾小区C58号楼3单元302室房产归原告蔡玲所有。三、驳回蔡玲的其他诉讼请求。二审案件受理费12595元，由蔡召明负担。本判决为终审判决。审判长  王平华审判员  孙永军审判员  王 青二〇二〇年十二月三十一日书记员  孙 健