陕西省咸阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕04民终2100号 上诉人（原审原告）：冯苗苗，女，汉族，1991年2月5日生，住兴平市，身份证号：610XXXXXXX********。 被上诉人（原审被告）：薛丹，女，汉族，1986年2月4日生，住兴平市，身份证号：610XXXXXXX********。 委托诉讼代理人：田江涛，兴平市148法律服务所法律工作者。 上诉人冯苗苗因与被上诉人薛丹租赁合同纠纷一案，不服陕西省兴平市人民法院（2020）陕0481民初618号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月14日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。上诉人冯苗苗、被上诉人薛丹及其委托诉讼代理人田江涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 冯苗苗上诉请求：撤销（2020）陕0481民初618号民事判决，并依法改判或者发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、第三人交给上诉人房屋钥匙的行为并不能简单视为被上诉人对合同的解除。一审法院对被上诉人未按照合同约定交接租赁物和腾退房屋的事实予以认定属于事实认定错误，对上诉人主张的2019年9月份至12月30日要求被上诉人承担租赁房屋占有使用费适用法律错误，应依法纠正；2、一审法院审理程序违法，未向上诉人释明不申请鉴定的法律后果及指定提出鉴定申请的期间，直接导致本案一审结果对上诉人极为不利。 薛丹辩称，一审法院适用法律正确，请求维持原判。 冯苗苗向一审法院起诉请求：一、请求人民法院依法判令被告支付原告，自2019年8月13日至2019年12月30日期间案涉租赁房屋占有使用费5750元；二、依法判令被告偿还原告自2018年10月至2019年12月期间替被告缴纳的案涉租赁房屋物业费、取暖费共计2813元；三、依法判令被告赔偿原告在被告租赁占有案涉租赁房屋期间灭失家电及附属设施损失共计10386元；四、依法判令被告承担违约责任3000元；五、本案的诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2016年5月24日原告签订了海威财富广场商品房买卖合同（预售），购买了该项目A-1-1303房屋，并进行了装修。原被告商议合伙经营美容院，美容院于2016年7月13日开始经营，2017年4.5月份原告退出，后美容院一直由被告薛丹经营，双方未签订任何书面协议。2018年7月13日原、被告签订书面房屋租赁合同，合同约定原告冯苗苗将其位于海威财富广场西门A1座1303室房屋租赁给被告薛丹，合同约定：第一条租赁期限（一）房屋租赁期自2018年7月13日至2019年7月13日，12个月，甲方应于2019年7月13日前将房屋按约定（见其他约定）交付给乙方。经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙以后视为交付完成。（二）期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应返还房及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物设备设施及水电等使用情况进行验收，结清各自应当承担的费用。（三）乙方继续承租的，应提前一个月向甲方提出续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同。第二条租金及押金（一）租金标准及支付方式：年付（每年￥:15000元）。（二）支付方式：现金，微信、银行汇款或银行转账，每年提前1个月前支付下一年租金。第三条房屋维护及维修（一）甲方应保证房屋的建筑结构和设备设施符合建筑，消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全；承租人保证遵守国家的法律法规规定以及房屋所在小区的物业管理规定。（二）承租期内，甲乙双方共同保障房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态1、对于房屋及其附物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后进行维修。2、因乙方保管不当或不合理使用，使房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。第四条转租（一）除甲乙双方另有约定以外，乙方需事先征得甲方书面同意，方可转租给他人，并就受转租人的行为向甲方承担责任。第五条合同解除（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。第六条其他约定事项1.本出租房为乙方所有，无其他关系人，由于本房屋所产生的债权债务及其他纠纷与承租人无关，若由纠纷使乙方不能正常居住而造成的损失由甲方负责赔偿。2.房屋交付使用时应确保房屋建筑结构安全可靠，门、窗完好，上、下水通畅，供电正常，热水器设备能正常使用。3.在甲方同意下，乙方可视居住情况对房屋内非承重隔墙增加或减少，对屋内隔墙进行装修。合同终止前根据甲方要求是否恢复原样。本合同经双方签字后生效。本合同生效后，双方对合同内容的变更或补充应采取书面形式，作为本合同的附件。附件与本合同具有同等的法律效力。第七条违约金和违约责任若出租方在承租方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为出租方违约，负责赔偿违约金3000元。2、若承租方在出租方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为承租方违约，承租方负责赔偿违约金3000元。被告薛丹一次性支付了合同约定的一年房租15000元。2018年3月31日，被告薛丹将该房屋及美容院转租给第三人杨梦并经过原告冯苗苗同意。2019年7月13日合同到期后，原、被告未签订新的书面租赁合同，被告薛丹又给付原告冯苗苗一个月的租赁费。2019年9月份，第三人杨梦通过他人将租赁房屋钥匙交给原告冯苗苗。原被告未办理租赁物的交接手续。一审法院认为，2018年7月13日原、被告签订的房屋租赁合同为有效合同，在租赁期间被告经原告同意将租赁物转租给第三人，被告薛丹支付了全部租赁费，合同到期后原被告未续签合同，但被告又支付了原告一个月租赁费，应视为原租赁合同继续有效，但期限为不定期，第三人于9月份将房屋钥匙交给原告的行为，应视为被告及第三人对合同的解除。被告在租赁期间未按时缴纳物业费及暖气费，应按照合同约定承担相应的法律责任，故原告要求被告承担未缴纳物业费及暖气费的请求应予支持，期限截止日期为2019年9月份，物业费从2018年10月至2019年9月12个月计1332元，2018年暖气费574元。原告要求被告赔偿租赁房屋内浴室三出水花洒全头淋浴器、美的热水器、美的饮水机、美的空调两台、吸顶灯两盏、五头吊灯两盏、窗帘两幅共计价值10386元的请求，因原被告共同认可该房屋装修为原告，上述附属设施在房屋租赁时存在，被告薛丹辩称上述物品原告全部转让给她，但未提供证据证明自己观点，故被告该辩称意见本院不予采信；原告虽提供了上述物品的原始购物发票，但上述物品为2016年购买，并一直在租赁房屋内使用，租赁合同终止时间为2019年9月，现不存在于租赁房屋内，法院向原告释明应对该物品的现有价值进行鉴定，原告明确表示不申请鉴定，致使该待证事实无法查明，故其应承担举证不能的法律后果。原告要求被告承担2019年8月13日至2019年12月30日期间案涉租赁房屋占有使用费5750元，因合同解除日期截止为2019年9月份，故被告薛丹应承担一个月房租1250元，2019年9月份至2019年12月30日原告要求的租赁房屋占有使用费4500元及承担违约责任3000元，所举证据不足以证明自己主张，故该项请求应予驳回。故依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十条、三十一条的规定，判决：一、被告薛丹赔付原告冯苗苗一个月房屋租金1250元，物业费1332元，暖气费574元，判决生效后十日内付清。二、驳回原告冯苗苗其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费273元，减半收取后为136.5元，由原告冯苗苗承担36.5元，被告薛丹承担100元承担。 二审中，当事人没有提交新证据。经二审审理查明的事实与一审查明事实一致。 本院认为，房屋租赁合同是指出租人将房屋交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，双方当事人之间所签订的房屋租赁合同内容具体明确，且不违反法律规定，双方当事人均应按照合同约定履行义务。关于上诉人冯苗苗提出第三人交给上诉人房屋钥匙的行为不能简单视为被上诉人对合同的解除，应支持上诉人主张的房屋占用费的上诉理由，经查，第三人于2019年9月通过他人将房屋钥匙退还冯苗苗，涉案房屋已由房屋所有权人冯苗苗收回，应视为租赁合同终止，薛丹应给付2019年9月份之前因房屋占用产生的相关费用，冯苗苗要求薛丹支付2019年9月份至12月30日租赁房屋占有使用费的上诉请求于法无据，不予采纳。关于上诉人冯苗苗提出一审法院未向其释明不申请鉴定的法律后果及指定提出鉴定申请的期间的上诉理由，经查，一审法院谈话笔录证明已就不申请鉴定的法律后果向冯苗苗告知，且在冯苗苗不申请司法鉴定的情况下，无需再指定提出鉴定申请的期间，关于冯苗苗提出由薛丹赔偿房间物品价值的诉讼请求，虽未有司法鉴定结论，但薛丹认可在案涉房屋中有冯苗苗所述的物品，结合冯苗苗在一审庭审中提交的购物发票等证据，可酌情予以判处。 综上所述，冯苗苗的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条规定，判决如下： 一、撤销陕西省兴平市人民法院（2020）陕0481民初618号民事判决第二项，即：驳回原告冯苗苗其他诉讼请求； 二、变更陕西省兴平市人民法院（2020）陕0481民初618号民事判决第一项为：薛丹赔付冯苗苗一个月房屋租金1250元，物业费1332元，暖气费574元，灭失家电及附属设施损失8308.80元，共计11464.80元，限判决生效后十日内付清； 三、驳回上诉人冯苗苗的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 一审案件受理费273元，减半收取后为136.5元，由冯苗苗负担36.5元，薛丹负担100元；二审案件受理费273元，由冯苗苗负担136.50元、薛丹负担136.50元。 本判决为终审判决。 审判长  刘彩霞 审判员  李晓菊 审判员  逯 睿 二〇二〇年十二月二十三日 书记员  祁美娟 相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按下列情形分别处理： （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 相关提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。