黑龙江省鸡西市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黑03民终862号 上诉人（原审被告）：孙福玉，男，1955年10月7日出生，汉族，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。 委托诉讼代理人：万利娟，鸡西市鸡冠区圣元法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：秦清世，男，1966年8月30日出生，汉族，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。 被上诉人（原审被告）：鸡西市坚实房地产开发有限公司，住所地黑龙江省鸡西市鸡冠区交通局1-1-1-1。 法定代表人：房靖，经理。 委托诉讼代理人：朴永建，男，该公司法律顾问。 上诉人孙福玉因与被上诉人秦清世、鸡西市坚实房地产开发有限公司（以下简称坚实地产公司）确认合同效力纠纷一案，不服鸡冠区人民法院（2020）黑0302民初244号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人孙福玉的委托诉讼代理人万丽娟、被上诉人秦清世、坚实地产公司的委托诉讼代理人朴永建到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 孙福玉上诉请求：1.撤销鸡冠区人民法院（2020）黑0302民初244号民事判决；2.一、二审诉讼费用由秦清世、坚实地产公司承担。事实及理由：一、一审法院认定事实不清。2014年1月16日，坚实地产公司因开发需要资金周转，通过尹建东联系从孙福玉处借款4,000,000元，坚实地产公司以包括案涉房屋在内的34个车库和两户门市作抵押，并办理预售登记，将抵押房屋登记在孙福玉名下。孙福玉分批借款350,000元后，发现坚实地产公司存在问题，停止放款。坚实地产公司提起仲裁，要求返还抵押财产。经协商，双方达成仲裁调解协议，约定坚实地产公司于2015年9月30日前偿还孙福玉欠款本息合计205,350元，不能按期偿还，孙福玉自行处置包括案涉车库在内的6户车库，其余抵押物返还坚实地产公司。孙福玉与坚实地产公司是先抵押后抵债，且抵债行为经生效法律文书确认，一审法院片面认定孙福玉因没有办理抵押登记故抵押行为无效不符合法律规定。二、孙福玉在借款时对抵押物进行预售登记，该预售登记可以对抗秦清世。商品房预售合同登记备案属于一种特殊的不动产登记，即为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权而为的登记，预售登记能产生对抗善意第三人效力。三、本案涉及诈骗应移交公安机关。坚实地产公司于2013年12月17日与秦清世签订抹账协议后，又于2014年1月16日签订借款合同将案涉车库抵押给孙福玉，骗取借款。2015年4月仲裁调解时再次欺骗孙福玉，同意将案涉车库由孙福玉自行处置，导致孙福玉根本无法实现自行处置房屋还款的目的。坚实地产公司通过虚构事实，以非法占有为目的，对孙福玉实施诈骗，应将案件移送公安机关，追究坚实地产公司法定代表人房靖的刑事责任。综上所述，一审判决认定事实不清，判决错误，请求二审人民法院予以纠正。 秦清世辩称，一、一审判决认定事实清楚、证据确实充分，应予维持。坚实地产公司以其开发的幸福里小区8号楼2号车库抵顶龙兴地热公司工程款并登记在秦清世名下，秦清世、龙兴地热公司、坚实地产公司三方签订的抹账协议真实有效。2014年10月21日秦清世办理了入户手续，并缴纳物业费、电费、水费等相关费用，安装卷帘门，实际占有使用至今，已依法取得了案涉车库的所有权。坚实地产公司虽为孙福玉办理了预售登记，但预售登记是基于抵押而非商品房买卖，并不产生物权登记效力，孙福玉未办理抵押登记，抵押无效。坚实地产公司已经取得预售许可证，其与秦清世签订的房屋认购合同合法有效，未办理登记非因秦清世原因，秦清世对此无过错。二、孙福玉与坚实地产公司之间是民间借贷法律关系，其办理的预售登记不能对抗秦清世。依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，孙福玉与坚实地产公司的真实意思表示为民间借贷，在民间借贷关系下，用于抵押的车库未办理抵押登记，抵押无效，不能对抗第三人。综上所述，孙福玉的主张没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。 坚实地产公司辩称，与秦清世答辩意见一致，请求驳回孙福玉的上诉请求。 秦清世向一审法院起诉请求：1.确认2013年12月17日秦清世与坚实地产公司签订幸福里小区8号楼2号车库的《房屋认购合同》有效；2.判令坚实地产公司协助秦清世办理案涉车库的预售登记。 一审法院认定事实：秦清世系龙兴地热公司的法定代表人。2013年7月，坚实地产公司与龙兴地热公司签订《室内排水和地热施工合同》，将其开发的幸福里小区多层26-38号楼、两个别墅、一个泵房的室内给排水和地热工程发包给龙兴地热公司，约定工程款以在建建筑物抵偿。2013年12月17日，坚实地产公司、龙兴地热公司、秦清世三方签订抹账协议，幸福里小区8号楼2号车库作价201,058元抵顶龙兴地热公司的工程款。坚实地产公司与秦清世签订了幸福里小区8号楼2号车库的《房屋认购合同》，秦清世为幸福里小区**楼**车库的购买人。2014年9月末幸福里小区8号楼交付，秦清世于2014年10月21日办理了入户手续，缴纳了物业费、电费、水费等相关费用、安装了卷帘门并占有至今。2014年1月16日，坚实地产公司因建设需用资金，向孙福玉借款4,000,000元，双方约定借款期限为4个月，月息2.5%，坚实地产公司用其开发的两户门市及34个车库作抵押，并按孙福玉的要求办理了预售登记。后因孙福玉未能如数提供借款，坚实地产公司到鸡西仲裁委员会要求解除与孙福玉签订的商品房预售合同，由孙福玉退回抵押房屋。2015年7月9日鸡西仲裁委员会为出具鸡仲裁字[2015]第4号调解书，坚实地产公司于2015年9月30日前偿还孙福玉借款150,000元并承担利息55,350元；孙福玉留存6户房产作抵押，包括本案争议的幸福里小区8号楼2号车库，如坚实地产公司到期未能偿还借款，孙福玉可以自行处置。另查明，坚实地产公司提供给孙福玉作为抵押的车库未办理抵押登记。2013年11月28日，坚实地产公司取得了幸福里小区在建楼房的商品房预售许可。 一审法院认为，秦清世、龙兴地热公司、坚实地产公司三方签订抹账协议，坚实地产公司以其开发的幸福里小区8号楼2号车库抵顶龙兴地热公司的部分工程款，并为秦清世出具了房屋认购合同，且2013年11月28日坚实地产公司已经取得商品房预售许可，该合同是双方的真实意思表示，合法有效。秦清世办理了入户手续、缴纳了物业费、电费、水费等相关费用、安装了卷帘门，占有使用至今。坚实地产公司虽为孙福玉办理了预售登记，但该登记是基于抵押而不是商品房买卖，且预售登记并非产权登记，并不产生物权登记效应。坚实地产公司在交付车库时并没有向秦清世说明已将争议车库抵押给孙福玉，且该抵押并没有办理抵押登记手续，抵押无效。孙福玉提出秦清世的诉讼主体不适格，因秦清世系龙兴地热公司的法定代表人，且与坚实地产公司、龙兴地热公司三方签订了抹账协议，坚实地产公司认可并为秦清世出具了房屋认购协议，故孙福玉的主张不成立，本院不予采信。孙福玉虽提供了鸡西仲裁委员会的调解书，但该调解第二项关于孙福玉自行处置抵押物不符合相关法律及司法解释的规定，且该抵押没有办理登记手续，不能对秦清世产生对抗效力。秦清世与坚实地产公司签订了合法有效的书面商品房销售合同、以工程款抵付了全额房款、并且占有使用至今，且没有办理产权登记的过错不在秦清世，故秦清世已经取得了争议车库的所有权。综上，秦清世要求确认合同有效并办理预售登记的诉讼请求合理，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条规定，判决：一、秦清世与坚实地产公司于2013年12月17日签订的《房屋认购合同》有法有效；二、坚实地产公司于本判决生效后十日内协助秦清世办理幸福里小区8号楼2号车库的商品房预售登记。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对秦清世提交的证据一，孙福玉、坚实地产公司对证据的真实性及证明目的均无异议，该证据能够证明秦清世占有使用案涉车库至今并交纳各项费用，故本院对该证据予以确认。 本院二审查明的事实与一审一致。 本院认为，坚实地产公司于2013年11月28日取得商品房预售许可，2013年12月17日与秦清世、龙兴地热公司签订抹账协议，同意以案涉车库抵顶龙兴地热公司的部分工程款，登记在秦清世名下。双方签订的房屋认购合同时间早于孙福玉借款时间，且秦清世办理了入户手续、缴纳了物业费、电费、水费等相关费用、安装了卷帘门，占有使用至今。孙福玉自认其与坚实地产公司签订的商品房买卖合同名为买卖实为对借款的抵押。案涉车库未办理抵押登记，也未交付使用。坚实地产公司虽为孙福玉办理了预售登记，但该登记是基于抵押，并不产生物权登记效力。秦清世与坚实地产公司签订了合法有效的书面合同、以工程款抵付了全额房款并占有使用至今、非因秦清世原因未办理产权登记，故一审认定秦清世对案涉车库享有的权利优先于孙福玉的债权正确。本案系确认合同效力纠纷，坚实地产公司是否存在欺诈行为，不影响民事案件审理。孙福玉若认为坚实地产公司涉嫌诈骗，可自行向公安机关报案。 综上所述，孙福玉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人孙福玉承担。 本判决为终审判决。 审判长  刘宝国 审判员  杨桂荣 审判员  徐媛凤 二〇二〇年十二月四日 书记员  刘泽梦