江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终8904号上诉人（原审被告）：苏州祺康自动化设备有限公司，住所地苏州工业园区扬绣路****。法定代表人：吴学俊，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陆扬，江苏简文律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：苏州汇海东兴集团有限公司，，住所地苏州市友新路**诉讼代表人：仇家驹，该公司破产管理人负责人。委托诉讼代理人：张燕，江苏拙正律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕述建，江苏拙正律师事务所实习律师。原审第三人:吴学俊。原审第三人：丁忆娟。委托诉讼代理人：陆扬，江苏简文律师事务所律师，代理上述两原审第三人。上诉人苏州祺康自动化设备有限公司（以下简称祺康公司）因与被上诉人苏州汇海东兴集团有限公司（以下简称汇海公司）、原审第三人吴学俊、丁忆娟房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省苏州市姑苏区人民法院(2019)苏0508民初9718号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年9月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人祺康公司上诉请求：撤销原审判决并改判驳回汇海公司的诉讼请求，诉讼费由汇海公司承担。事实与理由：1.本案中汇海公司以其不动产出租的租金收益抵偿其欠付吴学俊的债务，整个事实在涉案房屋被法院执行过程中，已由苏州工业园区法院作出了全面的排查及清理工作，该房屋的租赁情况以及实际应交、未交部分租金也已经执行完毕。一审对于上述执行阶段法院对法律及事实的认定均不作回应，也未对执行阶段抵债事实与债权申报之间的矛盾作出说理，直接得出“未就抵扣借款真实履行”的结论，属认定事实错误。首先，关于抵债协议没有落款时间的问题，我方认为确实无必要质疑该份协议真实性，我方是在房屋执行阶段即提供了该份抵债协议而非在本案中才提供，且一审中我方也愿意配合就协议真实性及形成时间作鉴定，只是汇海公司管理人未要求鉴定；其次，执行阶段中，法院已经就以租抵债的事实进行了认定，并以此为由通知我方迁出房屋，但不要求支付租金。吴学俊按照管理人的要求提供资料、填写债权申报表并制作笔录，但并未放弃过抵债之权利，且汇海公司管理人也称其未告知吴学俊对于隐瞒以租抵债事实将会发生的法律后果。再次，虽然执行笔录不是法律裁判文书，但其认定的事实具有较强证明力。2.一审计算租金的期间是2018年9月1日至2018年12月31日，但事实上涉案房产已经于2018年11月11日拍卖成交，故一审计算租金期间有误。汇海公司辩称，吴学俊、丁忆娟在向管理人申报债权时，从来没有向管理人提到过当事人之间存在抵债协议书。在园区法院执行案件过程中，祺康公司针对汇海公司在园区的房产、土地拍卖提出装修款执行异议，祺康公司将装修款异议材料提交给管理人，但从来没有向管理人提出过抵债协议书的存在，一直到管理人发现祺康公司从未向汇海公司缴纳过租金，管理人向祺康公司发出了要求缴纳租金的通知书时，祺康公司才向管理人提交涉案抵债协议书。该抵债协议书上只有汇海公司的盖章和吴学俊的签字，并没有祺康公司的印章，真实性存疑。另外，涉案房产于2018年11月11日拍卖成交，按照拍卖公告记载，房产于两个月内交付，经管理人向相关部门查询，发现该房产拍卖税款是在2019年3月份才缴纳，表明该房产的过户是在2019年2、3月份才完成，所以祺康公司向汇海公司支付截止2018年12月31日期间的租金是有事实和法律依据的。吴学俊、丁忆娟表示同意祺康公司的意见。汇海公司向一审法院起诉请求：1、判令祺康公司支付结欠租金2258437.5元及违约金（暂计至2019年11月11日为212398.3元，违约金主张至实际履行之日止）；2、诉讼费用由祺康公司承担。一审法院认定事实如下:2018年12月7日，一审法院作出（2018）苏0508破16号民事裁定书，裁定受理苏州市吴中典当有限责任公司对汇海公司的破产清算申请。2019年1月3日，一审法院作出（2018）苏0508破16号决定书，指定江苏拙正律师事务所担任汇海公司的管理人（以下简称管理人）。管理人在履职期间，发现一份汇海公司作为出租人，与承租人祺康公司于2016年7月12日就苏州工业园区群星二路9号F001号西5建筑面积1284平方米房屋签订的租赁合同。该份租赁合同约定，租期三年，自2016年8月1日至2019年8月1日，月租金7.5万元，年租金90万元，租金每年递增5%，按季支付，先付后用，提前10日支付，逾期支付租金，每日按日租金的3倍支付违约金。2019年3月6日，丁忆娟向管理人申报其对汇海公司的债权，借款本息合计368万余元。2019年4月1日，吴学俊向管理人申报其对汇海公司的债权，借款本息合计516万余元。2019年8月15日，管理人工作人员张燕律师与吴学俊谈话，吴学俊陈述称2016年7月12日祺康公司与汇海公司签订的房屋租赁合同其没有原件，该合同约定的租金是高于市场价的，当时汇海公司法定代表人佘昌表示为办理银行贷款，故签订该份租赁合同。因汇海公司欠付其与丁忆娟的借款500万元，2016年7月汇海公司将租金抵偿借款，并签订了抵款协议书，故祺康公司后未向汇海公司支付过涉案房屋租金。对管理人核算2016年8月1日至2018年12月31日期间应付租金217.5万元不持异议，同意在汇海公司借款350万元内进行抵扣。2019年10月18日，管理人向祺康公司寄发通知书，要求祺康公司自接函之日起7日内支付2016年8月1日至2018年12月31日期间欠付租金2258437.5元。另查明，祺康公司现持有一份落款日期为2016年8月15日与出租人汇海公司签订的苏州工业园区通园路100号5楼面积1216.1平方米房屋的五年期（2016年9月1日至2021年8月30日）房屋租赁合同。该合同约定租金为28元/月/平方米，租金逐年递增，增长同中国GDP增长率；租金半年一付，提前十五日支付下一期租金，逾期支付按日租金三倍支付违约金。此外，吴学俊还持有一份没有落款日期的抵款协议书，该协议书抬头甲方为吴学俊、丁忆娟夫妇，乙方为汇海公司，其中载明，截至2016年7月1日，汇海公司结欠吴学俊、丁忆娟借款本金500万元，现将苏州工业园区群星二路9号五楼整层出租给祺康公司使用至租金抵偿上述欠款。落款处，甲方由吴学俊签名，乙方有汇海公司盖章。审理中，汇海公司管理人陈述称，其对吴学俊抗辩的租金抵偿借款真实性不予认可，无法核实抵款协议书的真实性，且吴学俊事实上并未将借款抵扣，其在2019年4月1日申报债权时，并未在借款中扣除相应租金。此外，对祺康公司提交的租金为28元/月/平方米的租赁合同真实性不予认可。祺康公司在苏州工业园区人民法院对汇海公司的涉案房屋司法拍卖后，曾主张房屋内的装修价值，向管理人提交的租赁合同就是月租金75000元的租赁合同，且在管理人2019年8月与其核实祺康公司欠付租金时，当时虽未考虑递增，但吴学俊作为祺康公司的法定代表人，对欠付租金的金额亦不持异议，此与祺康公司提供的租金为28元/月/平方米的租赁合同严重不符。审理中，祺康公司陈述称，其承租的案涉房屋部分为车库、部分为办公用房。2019年8月管理人与其核实欠付租金时，虽对217.5万元的金额不持异议，系考虑汇海公司进入破产程序，吴学俊的借款已不可能全部清偿，且园区法院在处置汇海公司执行案件过程中，并未要求祺康公司就应付租金进行提成，故认为管理人核实的租金金额与其并无实际关系，且吴学俊在谈话之初已就告知该租金背离市场行情。审理中，吴学俊陈述称，其同意祺康公司的欠付租金与其对汇海公司的借款债权抵扣，其同意抵扣后重新申报借款债权。审理中，管理人、祺康公司一致认可，案涉房屋三楼一份月租金标准为45元/平方米的租赁合同系案外人与汇海公司真实履行，且管理人、祺康公司均同意参照该租金标准，对案涉房屋2016年8月的市场租金行情进行评估。依祺康公司申请，一审法院委托鉴定机构对案涉房屋以2016年8月作为基准点的市场租金进行评估。因案涉房屋的五层现已全部改造为办公用房，故鉴定机构以办公用房作为设定用途，评估结论为2016年8月的租金单价为35.44至47.96元/平方米/月的区间。各方当事人对评估结论均不持异议。以上事实，由汇海公司提交的（2018）苏0508破16号民事裁定书、决定书、租赁合同、与吴学俊谈话笔录、债权申报表（吴学俊、丁忆娟）、祺康公司提交的租赁合同、抵款协议书、园区法院2018年9月29日执行笔录、一审法院委托鉴定机构出具的鉴定结论及各方当事人庭审陈述等证据予以证实。一审法院认为，鉴于本案中祺康公司就同一处房屋持有两份与出租人汇海公司签订的租金标准迥异的租赁合同，确定祺康公司持有的两份租赁合同中哪一份系双方真实意思表示，系本案的争议焦点。本案中，因汇海公司法定代表人佘昌结欠祺康公司法定代表人吴学俊个人借款，祺康公司自签订租赁合同后，并未实际向汇海公司支付过相应租金，故从合同实际履行情况，无法判断双方实际履行的是哪一份合同。然房屋租赁本身系市场行为，租赁双方关于租金的约定，亦应遵守市场经济规律，遵循等价有偿原则，现以双方当事人均认可的案涉房屋三楼当时的市场租金45元/平方米/月为参照，经评估鉴定，鉴定机构就案涉房屋作为办公用房，当时市场租金标准在35.44至47.96元/平方米/月的区间。虑及双方公司法定代表人系熟人关系，且吴学俊作为出借人向汇海公司提供大额借款等因素，不排除汇海公司与祺康公司签订的租金合同比市场价略低的合理性。因管理人现持有的租赁合同折算的租金标准在58元/平方米/月，该份合同租金标准高出同幢房屋三层租金近30%，有悖交易习惯，且汇海公司亦未能提供证据证明双方存在约定高于市场价的合理事由。综合上述因素，一审法院结合鉴定结论，认定汇海公司与祺康公司就案涉房屋签订的起始租金为28元/平方米/月的租赁合同系双方真实意思表示，对双方具有合同拘束力。因该份合同中同时约定租金递增与国内GDP增长率，虽未确定明确的数额，故一审法院根据查明的2017年、2018年度中国GDP增长率，按2017年递增6.95%、2018年递增6.75%确定租金增长率。根据该份合同，祺康公司应当支付2016年9月1日至2017年8月31日期间租金为408609.6元、2017年9月1日至2018年8月31日期间租金为437008元、2018年9月1日至2018年12月31日期间租金为155502元，合计1001119.6元。关于违约金，根据合同约定，每半年一付，提前十五日支付，现因祺康公司未曾支付租金，管理人按合同约定主张违约金，并自行下调违约金按同期银行贷款计算，未超合理限度，一审法院予以支持。经一审法院核算，截至2019年8月19日，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，祺康公司应付违约金计98991元，自2019年8月20日起，按欠付租金1001119.6元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于第三人吴学俊、丁忆娟主张汇海公司已将案涉房屋租金收益权转让给其用于抵偿借款的意见。虽吴学俊在本案中提交了一份没有落款日期的抵款协议书，然因吴学俊、丁忆娟在汇海公司破产清算中首次申报的借款债权中并未将祺康公司的应付租金进行抵扣，故应视为吴学俊、丁忆娟与汇海公司未就租金抵扣借款真实履行。据此，仅凭吴学俊现在提供的抵款协议书，一审法院无法认定汇海公司已将案涉房屋租金收益权转让吴学俊、丁忆娟，故案涉房屋的租金及违约金仍应由祺康公司向汇海公司支付。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决：一、苏州祺康自动化设备有限公司于判决生效之日起十日内支付苏州汇海东兴集团有限公司租金1001119.6元。二、苏州祺康自动化设备有限公司于本判决生效之日起十日内支付苏州汇海东兴集团有限公司逾期付款违约金（暂计算至2019年8月19日计98991元，自2019年8月20日起至实际履行之日，以1001119.6元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。如果未按判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26567元，财产保全费5000元，鉴定费8600元，合计40167元，由苏州汇海东兴集团有限公司负担22283元，苏州祺康自动化设备有限公司负担17884元。二审查明事实与一审查明事实相一致。二审另查明以下事实：1.一审庭审中，汇海公司称经其核算，能够确认丁忆娟申报债权的本金及利息共计3606250元，吴学俊申报的债权本金及利息是3500000元；汇海公司陈述“据我们了解，原告法定代表人跑了之后，这个地方由中元公司在处理，分别被租给了若干公司，租金由中元公司在收取，中元公司的法定代表人是本案第三人吴学俊的父亲”。祺康公司称其于2016年3月入住涉案房屋并开始装修，2018年12月搬离房屋，未支付过租金。吴学俊称抵款协议书是在2016年8月与租赁合同一起签订的。2.苏州工业园区法院于2018年8月29日向吴学俊作执行笔录，笔录显示法院询问“关于你（吴学俊）代表苏州中元智能工程有限公司提交的租赁合同，本院尚有若干情况需要调查了解，除合同外，是否可以提供租金支付凭证和占有使用证明”，吴学俊答“我们公司，也就是苏州中元智能工程有限公司使用4楼、5楼、6楼（部分展厅和食堂）……”、“中元智能法定代表人是我父亲，但实际上都是我在经营管理，因佘昌欠我们钱，我们双方约定以租抵债，所以实际上我们未支付任何租金”。二审中，汇海公司管理人称其不持有汇海公司印章，也未接管到盖有汇海公司印章原件的材料，无法对于抵款协议书中汇海公司的印章真实性作鉴定，也无必要作鉴定。二审中，吴学俊称其是按照管理人的通知申报债权的，其认为租金抵扣的只是债权的一小部分，所以将全部债权予以申报。上述事实由一、二审庭审笔录予以证实。二审中，当事人未提交新证据。本院认为,本案二审争议焦点在于：一、祺康公司、吴学俊、丁忆娟所提供的抵款协议书是否真实有效；二、若抵款协议书真实有效，祺康公司能否据此抗辩汇海公司要求其支付租金的主张。关于争议焦点一。本院分析认为：首先，吴学俊、丁忆娟提供的借款合同及银行转账凭证能够证明汇海公司向吴学俊、丁忆娟借款事实的存在，汇海公司对该债权也予以确认，故抵款协议书所涉及的债权有事实基础；其次，抵款协议书加盖汇海公司印章，虽汇海公司现对印章真实性无法确认，但其未提供相反证据证明该印章不真实；再次，虽抵款协议书无签署日期，吴学俊所称该协议书是在2016年8月与租赁合同一起签订的无直接证据予以证明，但自2016年租赁合同签订后祺康公司占有使用房屋而从未实际支付租金、汇海公司也未催讨租金，结合吴学俊于2018年8月29日即在法院的执行笔录中作出了以租抵债的陈述，能够印证吴学俊陈述的真实性。法院裁定受理汇海公司破产申请时间为2018年12月7日，上述抵款协议书不属于破产法所规定的个别清偿行为；最后，从抵款协议书的内容来看，协议双方约定以祺康公司应付租金抵偿汇海公司的借款，该协议书不违反法律法规规定，具有法律效力。综上，涉案抵款协议书有汇海公司印章及吴学俊签字，丁忆娟亦予以认可，现无证据证明该份协议书不真实，且协议书内容亦与当事人陈述以及事实相吻合，具有合理性，在汇海公司未能提供相反证据的情况下，本院认定该份协议真实有效，对汇海公司、吴学俊、丁忆娟具有约束力。关于争议焦点二。如上所述，涉案抵债协议书真实有效，当事人达成了以租金抵扣相应借款的合意，在合同签订后祺康公司占有使用房屋而未实际支付租金，汇海公司也未要求其支付租金，该事实表明当事人已实际履行该抵债协议书。汇海公司破产清算时，虽吴学俊、丁忆娟仍按照原借款金额申报债权，但据此并不直接得出其二人具有撤销抵款协议书的意思表示，祺康公司、汇海公司也并未达成撤销抵款协议书的合意。如认定吴学俊、丁忆娟选择依照原借款债权参与破产分配并全额支付自合同签订后的所有租金给汇海公司，该种选择于债权人本身不利，上述推定显然不合常理。因此，一审以吴学俊、丁忆娟债权申报金额推定其未就租金抵扣借款真实履行，属认定事实错误，本院予以纠正。祺康公司在一审中陈述其于2018年12月搬离涉案房屋，故其关于租金应计算至2018年11月的上诉意见本院不予采纳。一审根据合同约定认定租期起算日为2016年9月1日，截止日为2018年12月31日，并依照递增幅度计算得出租金金额1001119.6元，并无不当。综上所述，汇海公司已经与吴学俊、丁忆娟达成以租抵债的协议，明确以祺康公司应付租金折抵汇海公司向吴学俊、丁忆娟的借款，协议书约定的供抵扣的债权金额为5000000元，现实际产生的租金仅为1001119.6元，故祺康公司无需再向汇海公司支付租金，亦无需支付逾期付款违约金，汇海公司要求祺康公司支付租金及逾期付款违约金的诉讼请求本院不予支持。综上，祺康公司上诉请求成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、《中华人民共和国企业破产法》第三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江苏省苏州市姑苏区人民法院(2019)苏0508民初9718号民事判决；二、驳回苏州汇海东兴集团有限公司的诉讼请求。一审案件受理费26567元，财产保全费5000元，鉴定费8600元，合计40167元，由苏州汇海东兴集团有限公司负担；二审案件受理费14701元，由苏州汇海东兴集团有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄源榕审 判 员 徐 辉审 判 员 杨 兵二〇二〇年十二月二十一日法官助理 赵 俊书 记 员 杨舒静法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。