湖北省黄石市黄石港区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0202民初2191号原告：叶玲琳，女，1963年5月6日出生，汉族，住湖北省黄石市黄石港区。被告：黄石裕达酒店管理有限公司丽晶酒店，住所地湖北省黄石市湖滨大道****，统一社会信用代码91420200MA49A7TR1L。负责人：周斌。被告：周斌，男，1975年5月26日出生，汉族，住湖北省黄石市。被告：黄石裕达酒店管理有限公司，住所地，住所地湖北省黄石市湖滨大道****会信用代码91420200MA48XH9G63。法定代表人：黄伟，执行董事。委托诉讼代理人：周斌，公司员工。被告：陈希平，男，1963年2月28日出生，汉族，户籍登记住址湖北省黄石市。委托诉讼代理人：周斌，男，1975年5月26日出生，汉族，住湖北省黄石市。被告：黄石市欣曼晶酒店管理有限责任公司，住所地湖北省黄石市湖，住所地湖北省黄石市湖滨大道****4202003318693331。法定代表人：翁武华，执行董事。被告：翁武华，男，1954年5月25日出生，汉族，住湖北省黄石市西塞山区。原告叶玲琳与被告黄石裕达酒店管理有限公司丽晶酒店（以下简称裕达丽晶酒店）、周斌、黄石裕达酒店管理有限公司（以下简称裕达公司）、陈希平、黄石市欣曼晶酒店管理有限责任公司（以下简称欣曼晶公司）、翁武华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告叶玲琳，被告周斌，被告黄石裕达酒店管理有限公司丽晶酒店、被告裕达公司、陈希平的共同委托诉讼代理人周斌，被告翁武华暨被告欣曼晶公司法定代表人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告叶玲琳向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付其拖欠的2020年2月至9月的租金12720元，并按月租金1590元标准支付至退房日止，同时按约支付逾期违约金直至返还租赁物之日止；二、判令被告退出经营权，解除合同。三、本案诉讼费用。事实和理由：原告是曼晶酒店2003号房屋的业主。其与被告陈希平签订了《产权委托经营合同》。自2020年2月起，被告以疫情为由拒付租金，原告为维护其合法权益，故而成诉。被告丽晶酒店答辩：丽晶酒店是裕达公司下设的非法人单位，不是适格的被告主体。被告周斌答辩：周斌受聘于裕达公司提供丽晶酒店经理，不是本案适格的被告主体。被告裕达公司答辩：疫情是不可抗力，原告与公司的合同已解除，可免除裕达公司责任。被告陈希平答辩：与原告签订的《产权酒店委托经营合同》的主体是裕达公司，合同中虽然有陈希平的签名，但陈希平是作为公司的法定代表人的职务行为，因此，个人不应承担责任。被告欣曼晶公司、翁武华共同辩称：本案与翁武华和欣曼晶酒店无关，实际经营者是陈希平。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院综合认定事实如下：叶玲琳系黄石市黄石港区湖滨大道138号2003号房屋的业主。2015年5月5日，黄石市欣曼晶酒店管理有限责任公司登记成立，法定代表人为张先梅，后于2016年3月11日变更法定代表人为翁武华。2016年3月23日，翁武华出具《委托书》，载明其委托陈希平全权管理欣曼晶公司及经营实体欣曼晶酒店日常事务。2016年5月1日起，陈希平作为实际经营者，以“欣曼晶酒店”的名义对外经营，并出资60万元向黄石市欣曼晶酒店业主委员会代表支付担保金，由业主代表明瑞林以自己的名义存入银行。2017年6月4日，原告叶玲琳与陈希平签订了《产权酒店委托经营合同》，约定月租金标准为35000元×3.6%/12=1050元。实际履约则按53万元计算月租金，即：53万元×3.6%/12=1590元。但自2020年2月起停止付租金。2017年3月21日，黄石裕达酒店管理有限公司登记成立，法定代表人为陈希平，后于2020年5月15日变更法定代表人为黄伟。黄石裕达酒店管理有限公司丽晶酒店系裕达公司的分支机构，于2019年8月6日登记成立，负责人为周斌。因陈希平实际经营期间均准时支付业主收益，自2016年7月起众多业主陆续与陈希平另行签订了委托经营合同，为便于经营，黄石市欣曼晶酒店业主委员会于2018年8月15日作出《关于变更酒店物业经营管理公司的决定》，决定解除与欣曼晶公司的委托经营协议。2019年9月7日，黄石市欣曼晶酒店业主委员会向欣曼晶公司发出《解除委托经营合同告知函》，称自2019年1月起至今，欣曼晶公司未按约向业主支付租金（实由裕达公司向业主支付租金），其决定解除与欣曼晶公司签订的《产权酒店委托经营合同》，该合同自通知到达之日解除。自2019年1月1日起至2020年1月31日期间，裕达公司按1590元/月的标准向叶玲琳支付租金；自2020年2月1日起至今，叶玲琳再未收到租金。2020年1月25日，黄石市新型冠状病毒××疫情防控指挥部发出1号令，全市所有营业性文化娱乐场所暂停营业。2020年3月22日，黄石市新型冠状病毒××疫情防控指挥部发出第45号通告，自2020年3月23日零时起，人员、车辆恢复正常出行；限制清单内的市场主体，包括人员聚集度高、场所相对密闭的市场主体，疫情解除前不得复工复产。疫情期间，裕达丽晶酒店继续经营，并收到了包括鄂东医疗集团在内的多家单位支付的疫情期间租用酒店费用209万元。2020年1月27日，周斌以“黄石丽晶酒店”的名义在微信曼晶业主群内发出通知，称酒店已于2020年1月26日暂停营业，员工已放假，具体开业时间视疫情控制情况而定。故二月份业主收益无法按时发放，待开业上班后与三月份收益一起发放。2020年3月30日，裕达丽晶酒店向黄石丽晶酒店业主委员会及全体业主发出《关于解除丽晶酒店通知书》，称本次疫情属不可抗力且影响超过三个月无法消除，导致经营方无法履行合同，现其正式向甲方通知其决定依法终止合同，请甲方自2020年4月1日起30日内安排交接事宜。2020年4月12日，裕达丽晶酒店发出通知，称其决定依法终止合同，于2020年4月25日正式停业，4月26日至28日与各位业主办理交接手续。2020年9月23日，叶玲琳因租金问题向本院提起本案诉讼。诉讼过程中，裕达丽晶酒店于2020年7月21日在报纸上刊登公告，称受新型冠状病毒疫情影响，其依据《产权酒店委托经营合同》第六款第2条的约定，决定依法解除与（曼晶酒店）业主的合同关系，并于2020年4月25日正式退出酒店经营，对于2020年4月25日之前应由其承担的债权债务，其将继续承担清偿责任。自2020年11月1日起，翁武华以黄石瑞达酒店管理有限公司的名义租用部分客房，继续对外经营。本院认为，一、关于合同效力与性质。叶玲琳持有的其与陈希平签订的《产权酒店委托经营合同》中乙方只有陈希平签名，陈希平提供的合同中则加盖了裕达公司的印章。双方对在事实上原告房屋是由被告统一经营管理并支付了租金。该合同系各方当事人真实意思的表示，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效。参照其他《产权酒店委托经营合同》内容，虽名为委托经营合同，但从合同内容实质来看，合同约定的权利义务应为原告向被告提供租赁房屋，被告向叶玲琳按期支付固定数额的租金，实质为房屋租赁合同，故本案为房屋租赁合同纠纷案件。二、关于合同主体。经审理查明，自2018年8月15日起，黄石市欣曼晶酒店业主委员会决定解除与欣曼晶公司之间的委托经营协议；自2019年1月1日起，由裕达公司向叶玲琳等业主支付租金。至此，翁武华与欣曼晶公司已实际退出酒店经营，其二者已实际解除与酒店业主的房屋租赁关系，不应继续承担支付租金的合同义务；陈希平作为承租人应继续履行合同约定的权利义务。裕达公司自2019年1月1日起以其名义向包括叶玲琳在内的业主支付租金；此后，以其分支机构裕达丽晶酒店的名义于2020年3月30日、2020年4月12日分别发出解除合同通知，并在诉讼过程中以裕达丽晶酒店的名义于2020年7月21日登报公告解除合同通知；本案诉讼过程中，裕达公司亦认可其与叶玲琳之间存在房屋租赁合同关系，只是其认为双方合同关系已于2020年4月26日终止。上述事实证实，裕达公司已于2019年1月1日起通过行为表明其自愿作为共同承租人参与本案所涉的房屋租赁合同关系之中，叶玲琳予以接受并通过起诉的方式要求裕达公司承担合同义务，故应当认定裕达公司已构成债的加入，又称并存的债务承担。即自2019年1月1日起，裕达公司与陈希平作为共同承租人承担合同义务。综上，自2019年1月1日起，翁武华、欣曼晶公司已实际退出酒店经营，与酒店业主的房屋租赁关系已实际解除，不再继续承担合同义务；裕达公司构成债的加入，与陈希平作为共同承租人应当承担合同义务。陈希平辩称其系履行职务行为，不应承担合同义务，该项抗辩理由不成立，本院不予支持。叶玲琳提出翁武华与欣曼晶公司、丽晶酒店、周斌应承担支付租金的责任的诉求，理由不成立，本院不予支持。三、关于合同解除。（一）关于裕达丽晶公司通知解除合同的效力。裕达丽晶酒店曾于2020年3月30日、2020年4月12日分别发出解除合同通知，并在诉讼过程中于2020年7月21日登报公告解除合同通知。上述三次通知中载明的解除合同理由均为，依据《产权酒店委托经营合同》中“如遇不可抗力致使本合同无法履行，可以中止本合同的履行，不可抗力的影响超过三个月仍不能消除时，双方可终止本合同，双方均不再追究对方责任”的约定，其认为因疫情原因属不可抗力，符合合同约定的解除合同的情形。本院认为，陈希平、裕达公司与叶玲琳之间系房屋租赁合同关系，陈希平、裕达公司应履行的义务是向叶玲琳支付租金，对该义务并不因疫情影响从而导致不可能履行，故疫情对该义务的履行并不构成不可抗力。且结合叶玲琳提交的证据以及裕达公司自认情况来看，疫情期间裕达丽晶酒店并未停止经营，其在疫情期间接待了包括鄂东医疗集团在内的多家单位等医务人员而收到209万元营业款，故疫情并不是合同约定的因不可抗力可以解除合同的情形，裕达公司不享有合同约定的解除权。此外，陈希平与裕达公司自2020年2月1日起未按约履行支付租金的义务，已构成违约，裕达公司作为违约方，亦不享有《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除权。综上，陈希平与裕达公司在既不享有合同约定解除权，又不享有法定解除权的情况下，其以裕达丽晶酒店的名义向包括叶玲琳在内的业主三次发出的解除合同通知的行为，均不能产生《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定的合同解除的法律效力，陈希平与裕达公司仍受《产权酒店委托经营合同》约束。（二）合同能否继续履行。本案所涉项目系商业地产租赁，陈希平、裕达公司作为大型酒店承租人及经营者，其不仅要履行支付租金的义务，还要按约履行使用租赁物、对租赁物进行实际管理经营的义务。酒店在对外经营时为整体经营，且租赁合同为继续性合同，合同义务的履行具有相当程度的人合性，有赖于双方之间的信任关系。而本案所涉状况为，陈希平及裕达公司因疫情影响，使酒店经营困难，多次通知业主解除合同，要求业主办理退租手续，且已有部分业主已领取房屋钥匙，收回房屋。陈希平及裕达公司已实际撤出酒店，无力再行经营。特别是欣曼晶酒店相关业主因租金问题陆续分段向法院提起诉讼，并于2020年7月15日提起本案诉讼，叶玲琳等众多业主起诉要求支付租金至返还房屋之日止，亦表明其并不要求继续履行合同。由此看出，双方之间的信任基础已然丧失，而案涉合同的未履行期限尚有五余年，并非短时间内即可履行完毕。故本院认为双方当事人继续履行合同已陷入僵局，也不能强制陈希平及裕达公司继续履行对酒店行使经营管理的行为，故继续让其履行支付租金的义务显失公平。本院根据叶玲琳的诉请与陈希平及裕达公司的抗辩，统一确认陈希平、裕达公司与叶玲琳之间的房屋租赁合同关系已于2020年7月15日解除。因陈希平及裕达公司已多次通知叶玲琳等众多业主前来办理退房交接手续，而叶玲琳未前往办理，且庭审过程中，叶玲琳虽然亦请求解除合同，但其未举证证明陈希平及裕达公司拒不退出房屋，故本院酌情统一确定租赁房屋返还时间为2020年8月15日。四、关于租金。叶玲琳主张按合同约定支付租金。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第二款规定，“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”疫情期间，虽陈希平、裕达公司将酒店房间出租给医疗机构获得了一定的收益，但该部分收益系因疫情原因所作的具有一定的公益性的行为，与酒店日常对外经营在性质以及收费标准上均有所区别，继续按照原租赁合同约定标准支付租金有失公允，根据公平原则，本院对疫情期间的租金酌情予以变更，对租金的数额具体确认如下：（一）2020年2月1日至2020年3月22日期间。本院酌定该期间租金按1590元/月的80%的标准计算，即1590元/月×80%×1个月零22天=2204.8元。（二）2020年3月23日至2020年8月15日期间。虽裕达公司辩称其已于2020年4月26日正式退出酒店经营，但其发出的通知并未产生合同解除的效力，其与陈希平仍应按合同约定的1590元/月的标准计付租金至合同终止后其返还房屋之日止，即计算至本院所确认的返还房屋之日2020年8月15日，即1590元/月×4个月24天=7632元。综上，陈希平与裕达公司应当支付叶玲琳自2020年2月1日起至2020年8月15日期间的租金共计9836.8元。对叶玲琳诉请超过部分，本院不予支持。五、关于违约金。叶玲琳主张按合同约定标准支付违约金。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条第一款规定，“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”。本案中，陈希平、裕达公司逾期支付租金系因疫情影响以及其对解除合同通知的错误认识等因素引起，故对叶玲琳提出的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条第二项、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原、被告之间的房屋租赁合同已于2020年7月15日解除；确定租赁房屋的返还时间为2020年8月15日。二、被告陈希平、黄石裕达酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内连带支付原告叶玲琳2020年2月1日至2020年8月15日期间的租金9836.80元。三、驳回原告叶玲琳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费188元，由被告陈希平、黄石裕达酒店管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审 判 长  邵光东人民陪审员  刘 勇人民陪审员  吴能斌二〇二〇年十二月二十七日书 记 员  刘 盼