广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终18887号上诉人（原审被告）：罗天强，男，汉族，1969年6月6日出生，身份证住址广东省深圳市龙岗区。被上诉人（原审原告）：深业鹏基（集团）有限公司。住所地：深圳市福田区红岭北路**。统一社会信用代码：91440300190338159U。法定代表人：王明峰。委托诉讼代理人：姚柯纯。原审被告：付敏明，男，汉族，1988年2月6日出生，身份证住址江西省抚州市广昌县。委托诉讼代理人：付喜林，系付敏明的父亲。上诉人罗天强因与被上诉人深业鹏基（集团）有限公司（以下简称深业鹏基公司）、原审被告付敏明房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2019）粵0304民初4306号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人罗天强上诉请求：1、撤销原审判决；2、确认上诉人与被上诉人之间的《房屋租赁合同》在2017年8月30日并没解除；3、判决上诉人不予支付被上诉人滞纳金2219.61元；4、判决上诉人不予支付占有使用费273970元；5、判决上诉人处理好业主与物业实际占有使用人之间的纠纷。事实和理由:2016年7月28日上诉人与被上诉人签订《房屋租赁协议》,协议签订后上诉人获得八卦岭八卦二路2-3小区肉菜市场6栋3层南的使用权。上诉人将该物业转租原审被告付敏明做宾馆。合同签订后，上诉人并没有违反双方签订的协议，故原审判决确认上诉人与被上诉人《房屋租赁合同》于2017年8月10日解除是没有根据的，因为2017年11月6日上诉人还在交纳房租。由于被上诉人在合同未到期之前干扰上诉人的经营管理，上诉人为减少损失不得不暂停向被上诉人交纳租金。上诉人与被上诉人之间纠纷所指向的物业之所以不能撤出，是由于被上诉人与该物业实际使用人之间迟迟达不成补偿协议造成的，与上诉人无关。综上，请求二审法院判决撤销原审判决。被上诉人深业鹏基公司二审答辩称：一审判决事实认定清楚，法律适用正确，请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。被上诉人深业鹏基公司向一审法院起诉请求：1、确认深业鹏基公司与罗天强之间的《房屋租赁合同》及补充协议已解除或已终止；2、罗天强向深业鹏基公司支付位于深圳市福田区的租赁房屋租金滞纳金2695.03元（2017年2月至2017年3月租金滞纳金按万分之六标准计算至2017年4月12日，2017年4月至2017年7月租金滞纳金按万分之六标准计算至2017年8月11日，2017年8月1日至2017年8月15日租金滞纳金按万分之六标准计算至2017年11月17日）；3、罗天强、付敏明向深业鹏基公司支付标的房屋自2017年8月16日至实际腾退房屋之日尚欠的房屋占用费（自2017年8月16日至2018年9月30日，暂计276386.61元）；4、罗天强、付敏明将标的房屋腾退并返还给深业鹏基公司；5、罗天强、付敏明承担本案全部诉讼费用。一审庭审时，深业鹏基公司明确第1项诉讼请求为确认深业鹏基公司与罗天强之间的《房屋租赁合同》及补充协议于2017年8月10日解除。一审法院经审理查明：2016年7月28日，深业鹏基公司（出租方、甲方）与罗天强（承租方、乙方）签订的《房屋租赁合同》约定，甲方将位于深圳市福田区3层南（下称涉案房屋）出租给乙方使用。租赁期限自2016年8月1日起至2018年7月31日止。租金每月为10650元，乙方应于每月15日前向甲方交付租金。乙方拖欠租金或拖欠各种费用被解除合同，未按补充协议履行条款的，甲方不予返还租赁保证金。租赁期间，乙方可将租赁房屋全部或部分转租予他人，但转租期限不得超过本合同约定之租赁期限。乙方拖欠租金达30天以上，拖欠可能导致甲方损失的各费用达1000元以上，甲方可向乙方提出变更合同条款或解除合同，解除合同通知书一经合法送达，甲方有权申请单方解除合同登记（备案）。合同终止后，乙方应即日迁离并返还租赁房屋，逾期不迁离或不返还租赁房屋的，甲方有权依法律规定或依合同约定收回租赁房屋，并就逾期部分向乙方收取相当于双倍租金的赔偿金。深业鹏基公司与罗天强另签署《补充协议》约定，租金从2017年8月1日起，每年在上一年租金基础上递增5%。如果乙方不能按合同规定及时交纳租金，每逾期一天，按逾期金额的万分之六交滞纳金。乙方欠租时间达一个月，乙方同意甲方有权采取停水停电方式处理，由此引起的一切经济损失和法律纠纷由乙方负责。乙方欠租达一个月，甲方可立即终止合同，收回租赁房屋，不予退还保证金。租赁房屋因社会公共利益或城市建设需要被依法征用的，因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围的，本合同终止，双方互不承担责任。合同终止时，如乙方不退还房屋给甲方且房屋内有乙方物品，乙方同意甲方用公告形式通知乙方处置，在公告期满后乙方仍没有回应的，视为乙方同意放弃对租赁房屋内财物的所有权，甲方有权对房屋内财产进行处置，并不须承担任何责任。乙方经过甲方同意并形成附合的装饰装修，在租赁期间届满或者因乙方原因解除租赁合同时无偿归甲方所有，乙方未经甲方同意的装饰装修或者扩建发生的费用，甲方有权要求乙方恢复原状或者赔偿损失。2016年8月1日，罗天强（出租方、甲方）与付敏明（承租方、乙方）签订的《房屋租赁合同》约定，甲方将涉案房屋出租给乙方使用。租赁期限自2016年8月1日起至2017年7月31日止。租金每月为14778元，乙方应于每月20日前向甲方交付租金。甲方交付租赁房屋时，可向乙方收取2个月租金数额的租赁保证金27000元，并向乙方开具收据。合同还对双方的权利义务进行了详细约定。2017年8月8日，深业鹏基公司向罗天强在深圳市福田区的地址邮寄《解除租赁合同通知书》称，罗天强自2017年4月开始未按合同约定支付租金，深业鹏基公司亦多次催缴，但均未履行相应义务，现通知解除双方签署的《房屋租赁合同》，罗天强应于2017年8月15日前搬离涉案房屋并结清相关款项。网上查询的物流信息显示邮件由八卦岭速递营销部投递并于2017年8月10日由本人签收。上述邮寄地址为罗天强任法定代表人的深圳市天龙宇互联网上网服务有限公司住所地，罗天强确认公司在该地址经营，但否认收到上述邮件。2018年6月22日，深业鹏基公司直接到涉案房产送达《告知函》并录制视频，《告知函》记载，深业鹏基公司已按合同约定解除了其与承租人罗天强签署的租赁合同，承租人与房屋实际使用人之间签订的房屋租赁或使用合同也应同时解除，承租人及房屋实际使用人均有义务尽快清退租赁房屋返还深业鹏基公司。付敏明确认收到了该告知函。另查，罗天强于2017年4月12日向深业鹏基公司支付了2017年2、3月的租金、于2017年8月11日支付了2017年4至7月的租金，于2017年11月17日支付了8至10月份的租金，之后未再支付租金及费用。再查，涉案房产的权利人为深业鹏基公司，深圳市福田区城市更新局于2018年11月17日发布《福田区园岭街道八卦岭上林苑城市更新单元改造意愿公示》，公示载明涉案房产列入了城市更新范围。一审庭审时，罗天强称其从承租涉案房产之始即未按合同约定的期限支付租金，都是几个月付一次，有时会提前，深业鹏基公司对此并无异议。罗天强、付敏明称，深业鹏基公司于2019年2月份对涉案房产进行停水停电，目前付敏明在涉案房产经营的宾馆处于停业状态，房产仍在付敏明的控制之下。以上事实有房产证、《房屋租赁合同》、补充协议、解除租赁合同通知书、EMS快递单、告知函、视频、发票、收据、《福田区园岭街道八卦岭上林苑城市更新单元改造意愿公示》及庭审笔录为证。一审法院认为，深业鹏基公司与罗天强签署的《房屋租赁合同》及补充协议合法有效，双方均应按合同履行义务。合同约定罗天强应于每月15日前支付租金，即便罗天强承租涉案房产后一直是几个月支付一次租金，但并不能就此认定双方对租金支付方式进行了重新约定，深业鹏基公司在之前未提出异议亦不能视为其放弃向罗天强主张违约责任，根据深业鹏基公司及罗天强提交的租金支付凭证显示，被告罗天强自2017年2月开始即存在逾期支付租金的情况，且逾期支付超过30日，被告罗天强已构成根本违约，深业鹏基公司有权依据合同约定单方解除合同。深业鹏基公司向罗天强任法人公司的住所地邮寄《解除合同通知书》，该邮寄单上有载明罗天强的电话，且邮寄详情单上记载邮件由本人签收，一审法院据此认定深业鹏基公司的解除合同通知于邮件妥投之日即2017年8月10日解除。关于滞纳金。补充协议第11条约定，罗天强不能按合同规定及时交纳租金，每逾期一天，按逾期金额的万分之六交滞纳金，该滞纳金收取的标准高于罗天强逾期支付租金给深业鹏基公司造成的损失，一审法院酌情调整为按日万分之五的标准计收。罗天强于2017年4月12日向深业鹏基公司交纳2017年2、3月租金，2017年8月11日交纳2017年4-7月租金，2017年11月17日支付了深业鹏基公司要求其搬离期限前即2017年8月10日期间的租金、2017年8月11日至15日搬离期限相当于租金的费用及2017年8月16日后的部分占有使用费(详细的计算详见附表)。综上，罗天强应向深业鹏基公司支付租金滞纳金共计2219.61元，对深业鹏基公司主张租金滞纳金超出的部分，一审法院不予支持。关于房屋占用费。房屋租赁合同约定罗天强逾期不返还涉案房屋的，就逾期部分向深业鹏基公司支付相当于双倍租金的赔偿金。2017年8月10日房屋租赁合同解除后，深业鹏基公司要求罗天强于2017年8月15日前搬离，但罗天强并未搬离，罗天强、付敏明一直实际占用涉案房屋，经深业鹏基公司通知催告，罗天强、付敏明也并未将涉案房屋返还深业鹏基公司。深业鹏基公司请求罗天强自2017年8月16日至2018年9月30日期间按双倍租金计算的占有使用费，一审法院予以支持，深业鹏基公司已实际按月租金11183元的标准支付了租金至2017年10月，扣除罗天强已支付的2017年8月16日至10月30日期间的费用27957.50元（33549-11183÷2）后，罗天强还应向深业鹏基公司支付2017年8月16日至2018年9月30日期间的占有使用费273970元【（10650×105%×2）×13.5-27957.50】，对深业鹏基公司主张占有使用费超出的部分，一审法院不予支持。如上所述，深业鹏基公司与罗天强签署的租赁合同因罗天强违约被深业鹏基公司通知解除，合同解除后罗天强即无权转租涉案房产，付敏明仍占有涉案房产已无依据，罗天强、付敏明应共同向深业鹏基公司腾退涉案房产。深业鹏基公司与付敏明并无合同关系，对付敏明的抗辩意见，一审法院均不予采信。至于罗天强、付敏明之间的租赁合同的清算事宜，双方可另循途径解决。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条，第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，判决：一、确认深业鹏基（集团）有限公司与罗天强签署的《房屋租赁合同》于2017年8月10日解除；二、罗天强应于判决发生法律效力之日起十日内向深业鹏基（集团）有限公司支付租金滞纳金2219.61元；三、罗天强应于判决发生法律效力之日起十日内向深业鹏基（集团）有限公司支付截至2018年9月30日的占有使用费273970元；四、罗天强、付敏明应于判决发生法律效力之日起十日内将位于深圳市福田区的房产返还深业鹏基（集团）有限公司；五、驳回深业鹏基（集团）有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行上述义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十二条、第二百五十三条之规定处理。案件受理费5486元，由深业鹏基（集团）有限公司负担57元，罗天强负担5329元，付敏明负担100元。一审法院查明事实清楚，本院予以确认。二审期间，各方当事人均无新证据提交。本院认为，根据上诉人罗天强的上述请求和被上诉人深业鹏基公司的答辩及原审被告付敏明的陈述，本案二审争议焦点为:上诉人罗天强与被上诉人深业鹏基公司之间的《房屋租赁合同》是否已解除；上诉人罗天强是否应当支付案涉租金滞纳金及房屋占有使用费，深业鹏基公司是否应当向付敏明支付拆迁补偿费。经查明，深业鹏基公司与罗天强签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》约定，罗天强应于每月15日前向深业鹏基公司交付租金，若罗天强欠租达一个月，深业鹏基公司可立即终止合同，收回租赁房屋，不予退还保证金。罗天强于2017年4月12日向深业鹏基公司支付了2017年2、3月的租金后，于2017年8月11日才支付了2017年4至7月的租金，根据上述《房屋租赁合同》及《补充协议》的约定，罗天强已构成根本违约，深业鹏基公司享有合同解除权。深业鹏基公司寄给罗天强的《解除合同通知书》于2017年8月10日妥投，签收为罗天强本人。因此，根据法律规定，双方的《房屋租赁合同》已于2017年8月10日解除。因罗天强与深业鹏基公司的《房屋租赁合同》解除，原审被告付敏明失去对案涉房屋的租赁权。由于罗天强未能按时退出案涉房产，一审法院判决罗天强应当支付案涉房屋租金滞纳金及房屋占有使用费；罗天强、付敏明将案涉房屋返还深业鹏基公司并无不当，本院予以支持。至于上诉人罗天强与原审被告付敏明之间的民事纠纷，深业鹏基公司应否向付敏明支付拆迁补偿费均属于另一法律关系，双方可另循法律途径解决。综上，上诉人罗天强的上诉理由均不成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币5329元（上诉人已预交），由上诉人罗天强负担。本判决为终审判决。审判长 白 全 安审判员 梁 乐 乐审判员 刘   月二〇二〇年十二月十八日书记员 苌远（兼）附：法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。