江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏05民终8863号上诉人（原审原告）：王连飞。上诉人（原审原告）：冯晶。上述二上诉人共同委托诉讼代理人：胡家道，上海新沪律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张勇力。被上诉人（原审被告）：邹艳萍。上诉人王连飞、冯晶因与被上诉人张勇力、邹艳萍房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2020）苏0583民初1264号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王连飞、冯晶上诉请求：撤销原审判决并依法改判或者发回重审。事实与理由：一审法院适用法律错误。我方并非不愿意购买案涉房屋，而是因为限购升级，导致双方不能按照合同约定的时间（2019年11月30日前）办理产权过户交易。我方多次找对方协商，将交易过户时间延迟一年，未能协商一致。若2019年11月30日前不出台新的限购政策，双方届时可以按约办理过户手续。根据合同约定，案涉合同不能履行，我方没有责任，不应承担违约责任。根据合同第二条第一款的约定，定金已经转化为首付款，一审判决定金不予返还错误。即认定我方违约，应判决驳回我方要求解除合同的诉讼请求。张勇力、邹艳萍未提出反诉，一审法院判决我方给付违约金错误。一审法院判决我方承担定金责任及违约责任错误，属于双重处罚。张勇力、邹艳萍二审辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。王连飞、冯晶向一审法院起诉请求：1、判令解除双方当事人签订的《昆山市房地产买卖合同》；2、判令张勇力、邹艳萍退还购房款255000元及自起诉之日起至偿清之日止按照同期银行贷款利率的利息。一审法院认定事实：2019年5月27日，冯晶与张勇力、邹艳萍签订一份房地产买卖居间合同，约定王连飞、冯晶购买张勇力、邹艳萍所有的位于昆山市房屋，面积为89.31平方米，总价为1030000元。其中首期房款260000元，于贷款申请审核通过后10日内支付，第二期款项770000元以银行贷款方式支付。在该合同上，张勇力、邹艳萍还确认已经收到了购买方定金5000元，该5000实际由王连飞、冯晶于2019年5月26日支付。就该笔5000元，张勇力、邹艳萍还另行向王连飞、冯晶出具收据一份，金额为5000元，载明为购买涉案房屋的定金。2019年5月28日，王连飞、冯晶又向张勇力、邹艳萍支付了25000元，张勇力、邹艳萍亦向王连飞、冯晶出具收据一份，金额为25000元，收款事由载明为清华名城8-103定金。此后，王连飞、冯晶又向张勇力、邹艳萍支付了225000元，张勇力、邹艳萍向王连飞、冯晶出具了收据，金额为225000元，款项性质载明为首付款。2019年7月24日，王连飞、冯晶、张勇力、邹艳萍就诉争房屋的买卖又共同签订了一份《昆山市房地产买卖合同》，约定张勇力、邹艳萍将诉争房屋出售给王连飞、冯晶，王连飞、冯晶在合同中表示对诉争房屋具体状况充分了解，自愿买受该房地产，同时明确了解并且符合购买房屋所在地区的限购政策及贷款政策。房款总价1030000元，首付款255000元，包含已经支付的定金，第二期房款775000元通过银行贷款方式支付。关于违约责任，双方约定违约方需承担违约责任及赔偿责任，赔偿金额为房地产出售总价款的20%。庭审中，双方一致同意以该份合同约定的内容为准。合同签订的当日，苏州市人民政府发布了《市政府关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展的工作意见》，文号为苏府（2019）61号，规定非本市户籍居民家庭购买第**住房时，应提供自购房之日起前3年内在苏州市范围内连续缴纳2年及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明。该意见自2019年7月25日起实施。此后，王连飞、冯晶称由于政策原因导致其无法购房，要求解除合同并退款，双方协商未果，遂引起本案纠纷。另查明，2019年8月5日，昆山市住房和城乡建设局发布《关于印发贯彻落实苏州市政府进一步完善我市房地产市场平稳健康发展的工作意见有关工作流程的通知》，文号为昆住建(2019)213号，规定在2019年7月25日前，买卖双方已签订认购协议或购房合同并能提供已支付房款(含定金、首付款或部分房款)的银行、支付宝、微信转账凭证原件，且买方符合(苏府(2016)150号)文件规定的购房资格，并在2019年9月30日前通过存量房网签系统进行买卖合同网上备案，且将上述材料原件提交管理部门审查的，按(苏府(2016)150号)政策执行。苏府(2016)150号文件规定：非本市户籍居民家庭申请购买第**住房时，应提供自购房之日起前2年内在苏州市区、昆山市、太仓市累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明。又查明，截至2020年3月24日，冯晶共缴纳社保45个月，其中企业养老保险的连续缴费月数为19个月，期间无断缴。一审法院认为，双方当事人签订房屋买卖合同系双方真实意思表示，合同所约定的内容亦不违反法律规定，双方均应依法履行各自义务。现王连飞、冯晶明确表示不愿意购买诉争房屋，双方之间的《昆山市房地产买卖合同》实际已无法继续履行，一审法院对王连飞、冯晶要求解除该合同的诉请依法予以支持，该合同于2020年1月14日解除。关于合同解除的原因，王连飞、冯晶称系政策变化导致，但王连飞、冯晶在庭审中明确表示其并不符合2019年7月25日实行新政策前的购房条件，也就是说在签订本案《昆山市房地产买卖合同》时，王连飞、冯晶并不具备购房资格。2019年7月25日新政策实行后，对于在该日期前签订合同并付款的情况，政府部门允许适用老政策处理，但王连飞、冯晶亦不符合老政策所要求的购房条件，故引起本案合同无法履行的原因不能归咎于政策变化，其责任在王连飞、冯晶方，王连飞、冯晶要求张勇力、邹艳萍退还全部已付款项依据不足。王连飞、冯晶共付款255000元，根据王连飞、冯晶所持的收据显示，其中30000元系定金，因王连飞、冯晶原因导致合同无法履行，故王连飞、冯晶无权要求张勇力、邹艳萍退还该30000元定金。双方在合同中还约定了违约责任，系房地产出售总价款的20%，即206000元；张勇力、邹艳萍在该合同的签订过程中，对王连飞、冯晶的购房资格亦未严格审查，结合本案实际情形，在已经对30000元定金进行处理的情况下，一审法院认为双方约定的违约金偏高，并酌情将违约金金额调整为100000元。根据上述分析，张勇力、邹艳萍还应退还王连飞、冯晶125000元（255000元-30000元-100000元）。关于利息，张勇力、邹艳萍应以125000元为基数，自起诉之日即2020年1月14日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，向王连飞、冯晶支付利息损失，直至实际给付之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十五条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院判决如下：一、王连飞、冯晶与张勇力、邹艳萍之间的《昆山市房地产买卖合同》于2020年1月14日解除。二、张勇力、邹艳萍应于本判决生效后十日内退还王连飞、冯晶购房款125000元及利息（以125000元为基数，自2020年1月14日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）。案件受理费14070元，保全费1795元，合计15865元，由王连飞、冯晶负担8091元，张勇力、邹艳萍负担7774元。二审另查明，2019年7月24日，双方当事人签订昆山市房地产买卖合同约定，在2019年11月30日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。冯晶自2018年9月在昆山市参保社会保险，2018年9-12月连续缴费4个月，2019年连续缴费12个月。二审中，张勇力、邹艳萍选择适用违约金条款。二审经审理查明的事实与一审法院一致。本院认为，双方当事人自愿签订案涉房屋买卖合同，不违反法律法规强制性规定，一审法院认定合法有效正确。2019年7月24日，双方当事人签订房屋买卖合同时，王连飞、冯晶并不符合昆山市限购条件，故双方约定于2019年11月30日前办理过户手续。根据2019年8月5日，昆山市住房和城乡建设局发布的限购文件，在2019年7月25日前，买卖双方已签订认购协议或购房合同并能提供已支付房款(含定金、首付款或部分房款)的银行、支付宝、微信转账凭证原件，且买方符合(苏府(2016)150号)文件规定的购房资格，并在2019年9月30日前通过存量房网签系统进行买卖合同网上备案，且将上述材料原件提交管理部门审查的，按原政策执行。故至2019年9月，冯晶在昆山市参保社会保险连续满一年，案涉房屋买卖合同可以继续履行。王连飞、冯晶无正当理由拒绝履行合同，应承担违约责任。王连飞、冯晶要求解除合同，张勇力、邹艳萍予以同意，一审法院认定案涉房屋买卖合同于2020年1月14日解除正确。为减轻当事人诉累，一审法院对王连飞、冯晶应承担的违约责任在本案中一并予以处理并无不当。违约金和定金条款只能选择适用，二审中张勇力、邹艳萍选择适用违约金条款，本院予以支持。一审法院酌情将违约金金额调整为100000元合理，二审予以采纳。张勇力、邹艳萍还应退还王连飞、冯晶155000元（255000元-100000元）。综上所述，王连飞、冯晶的上诉请求部分成立，予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律有误，二审予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十六条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持江苏省昆山市人民法院（2020）苏0583民初1264号民事判决第一项。二、撤销江苏省昆山市人民法院（2020）苏0583民初1264号民事判决第二项。三、张勇力、邹艳萍于本判决生效后十日内向王连飞、冯晶退还购房款155000元并承担利息损失（以155000元为基数，自2020年1月14日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果义务方未按本判决书指定的期间履行义务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。一审案件受理费14070元，保全费1795元，合计15865元，由王连飞、冯晶负担10670元，张勇力、邹艳萍负担5195元。二审案件受理费2900元，由王连飞、冯晶负担2300元（由本院退还王连飞、冯晶多交11170元），由张勇力、邹艳萍负担600元。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  郑 雄审判员  黄学辉二〇二〇年十二月十八日书记员  毛莉莉法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。