安徽省灵璧县人民法院民 事 判 决 书(2020)皖1323民初6950号原告：刘瑾，男，1965年12月14日出生，汉族，住安徽省灵璧县。原告：刘芳，女，1991年5月1日出生，汉族，住安徽省灵璧县。委托诉讼代理人：刘瑾，男，1965年12月14日出生，汉族，住安徽省灵璧县。被告：陈华，女，1975年6月20日出生，汉族，住安徽省灵璧县。委托诉讼代理人：刘坤朋，男，1975年3月5日出生，汉族，住安徽省灵璧县。委托诉讼代理人：沈静波，安徽环邦律师事务所律师。原告刘瑾、刘芳与被告陈华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘瑾、刘芳的委托诉讼代理人刘瑾，被告陈华及其委托诉讼代理人刘坤鹏、沈静波均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。刘瑾、刘芳向本院提出诉讼请求：依法判令被告给付原告房屋租赁费及违约金合计13万元。事实与理由:2019年9月1日,原、被告就房屋租赁事宜自愿达成相关协议,现被告已使用该房屋,但未按照双方签订协议约定时间付清房屋租赁费用13万元。陈华辩称：被告存在重大误解，被告承租的房屋包括紫金城小区105室、106室、107室三间房屋的一、二层及地下室，但原、被告签署租房合同时因原告刘瑾从事法律工作，且被告的委托诉讼代理人刘坤鹏曾经委托过原告刘瑾代理法律事务，过于相信刘瑾，导致合同未认真阅读理解，合同约定内容与被告真实意思表示不一致；合同中约定的紫金城小区105室一、二层、106室、107室二层及三间房屋的地下室总面积只有300平方米，与合同中约定的500平方米相去甚远，也间接印证被告存在重大误解；被告已经支付原告租金80000元，105商铺被告只使用到2020年1月17日就被原告收回，租赁给他人使用至今，106室、107室的一楼原告方从未交付给被告使用。本院经审理认定事实如下：原告刘芳系原告刘瑾的女儿，位于灵璧县灵城镇钟灵大道紫金城****、107室的所有权人为刘芳、张傲，与上述房间相邻的106室购房人为刘瑾、王香兰。105室面积为92.22平方米、107室面积为104.21平方米、106室的面积为163.04平方米、上述面积不包含地下室。2019年8月27日，被告与原告刘芳、刘理（原告刘瑾的儿子）签署商铺租赁协议一份，约定被告租用原告方位于灵璧县紫金城105商铺和106、107室二楼商铺，总面积约300平方米。租赁期限为六年，从2019年9月1日至2025年9月1日止。租赁费用为自2019年9月1日至2021年9月1日每年6万元、自2021年9月1日至2023年9月1日每年7万元、自2023年9月1日至2025年9月1日每年8万元。被告应于每年9月1日前付清当年租金。租赁期间，被告自行承担水电费、物业费等相关费用、被告自行办理经营证件、被告应爱护房屋设施、不得擅自转租、如被告因经营不善，提前终止合同应提前三个月通知原告方、不得从事违法活动、合同期满后，被告的装修不得擅自拆除，归原告方所有、租赁期满后，被告享有优先承租权、如一方违约，应承担违约金20000元。2019年9月1日，原告刘芳、刘瑾与被告再次签署商铺租赁协议，约定被告租用原告方位于灵璧县紫金城105商铺和106、107室二楼商铺及地下室，总面积约500平方米。租赁期限为六年，从2019年9月1日至2025年9月1日止。自2019年9月1日至2020年9月1日租赁费10万元，自2020年9月1日每年6万元至2021年9月1日租赁费为11万元，自2021年9月1日至2023年9月1日每年租金为12万元、自2023年9月1日至2025年9月1日每年租金为13万元。被告应于每年9月1日前付清当年租金。租赁期间，被告自行承担水电费、物业费等相关费用、被告自行办理经营证件、被告应爱护房屋设施、不得擅自转租、如被告因经营不善，提前终止合同应提前三个月通知原告方、不得从事违法活动、合同期满后，被告的装修不得擅自拆除，归原告方所有、租赁期满后，被告享有优先承租权、如一方违约，应承担违约金20000元。同时约定2019年8月27日签署的租房协议作废。2019年8月25日，被告和刘坤鹏一起交给原告现金2万元、2019年8月27日被告通过微信转账给原告刘瑾3万元、2019年11月2日被告通过微信分三笔转账给原告刘瑾1万元（4500元、500元、5000元）、同年11月20日委托刘坤鹏代为转账给原告刘瑾1万元、同年11月23日被告通过微信转款给原告刘瑾1万元。2020年1月17日，105室（一、二层）的钥匙由原告刘瑾收回，同日陈华书写“退房一间，余下房租2万元，农历二月初十付清”的便条。2020年3月27日由原告刘瑾重新租赁给他人使用至今，租赁费用为2.4万元。106室、107室的一层商铺钥匙一直在原告方手中，2020年2月份，原告刘瑾将106室、107室一层商铺出租给他人使用至今。被告承租涉案房屋后，在107室东墙北侧打门用于进入地下室及106室、107室二楼。本案在审理期间，原告刘瑾和被告的委托诉讼代理人刘坤鹏在本院的主持下达成调解协议，后因被告陈华不同意协议内容且刘坤鹏在调解协议签字时声明，该协议内容需陈华本人签字才生效，致使调解失败。本案在庭审时，原、被告均同意继续履行合同。被告对涉案房屋面积进行测量，测量结果为105室、106室、107室的一二层及地下室包括被告实际使用的附属房屋总面积为约520平方米，其中106室、107室一层面积为93平方米被原告刘瑾租赁给他人使用，原告方对被告测量的结果表示认可。本院认为，本案的争议焦点为：一、原告方第一年度收取被告多少租金；二、原、被告之间于2019年9月1日签署的商铺租赁协议时被告是否存在重大误解；三、鉴于租房协议在履行过程中已经发生变更，双方当事人不能重新协商一致，但均同意继续履行合同，如何确定双方当事人的权利义务。一、关于原告方第一年度收取被告多少租金的问题。被告主张支付原告刘瑾房租8万元，原告主张2019年8月25日，被告和刘坤鹏一起交给原告现金2万元系刘坤鹏拖欠原告的代理费用，不是被告交纳的房租。被告的委托诉讼代理人刘坤鹏当庭陈述其没有拖欠原告的代理费用，本院认为，刘坤鹏当庭表明交纳的2万元系房租，应视为被告已经交纳房租8万元。原告主张刘坤鹏拖欠其代理费用可另案起诉。二、关于原、被告之间于2019年9月1日签署的商铺租赁协议时被告是否存在重大误解的问题。原、被告于2019年8月27日签署商铺租赁协议，该协议被告于庭审时向法庭提交，说明该协议签署后被告持有该协议，即使签署协议时未认真阅读，但签署后至同年9月1日，被告有足够的时间进行阅读，被告解释存在重大误解不符合情理。原、被告于2019年9月1日再次签署商铺租赁协议，两份协议的区别在于租赁面积由300平方米增加至500平方米，即增加地下室部分，结合被告的测量结果，地下室（102平方米）及**（17.5平方米）和被告实际使用的附属房屋面积（54平方米）共计为173.5平方米，虽然不足200平方米，但悬殊不大，且协议中使用的“约”字，说明双方当事人在签署租赁协议时对面积的估算不是太精确。相应的租金由租赁第一年6万元增加至10万元，根据增加的面积和增加的房租来计算，亦属于合理的范围。原告出租房屋后遂将105室钥匙交给被告，106室、107室一层房屋钥匙始终在原告处，如被告主张协议构成重大误解，应于协议签署后向原告方要回106室、107室一层房屋钥匙，但被告未提供证据证明其曾向原告方索要106室、107室一层房屋钥匙。2020年2月份，原告刘瑾将106室、107室出租给他人使用时，被告也没有提出异议。被告辩解之所以没有提出异议是因为被告认为双方当事人按照2020年8月27日签署的协议履行，但同年9月1日签署的协议明确以前签署的协议作废，且2020年8月27日签署的协议也不包括地下室及附属房屋。被告租赁房屋后，在107室东墙北侧打门进入地下室及106室、107室二层，如被告租赁106室、107室一楼，应于签署协议后通过107室直接进入地下室及二层房间，又何必舍近求远另行开门，且被告租房经营浴室、足浴生意，直接使用106室、107室一楼也有利于招揽顾客。被告于2019年8月25日预付房租2万元，于2019年11月23日支付最后一笔租金，如被告主张其构成重大误解，也应于租金支付前提出异议，而非继续支付租金。综上所述，被告主张签署协议属于重大误解显然有悖于日常生活经验，且即使构成重大误解，被告自知道撤销事由之日起至今也已经超过行驶撤销权的期限，故对被告此项答辩意见，本院不予支持。三、关于鉴于租房协议在履行过程中已经发生变更，双方当事人不能重新协商一致，但均同意继续履行合同，如何确定双方当事人的权利义务的问题。双方当事人均同意继续履行合同，且被告为经营浴室、足浴生意投入资金对涉案房屋进行装修，解除合同也违背物尽其用的原则。鉴于原、被告签署租赁协议（2019年9月1日）后实际情况发生变化，且协议中的面积也与被告实际使用的面积有较大的差距，双方当事人无法协商一致。本院根据查明的事实，对双方当事人签署的租房协议予以适当变更。被告的测量结果表明（原告亦认可该测量结果），原告的房屋105室、106室、107室一二层、地下、地下室及被告实际使用的附属用房总面积为520平方米，其中**7室一层原告出租给他人的面积为90余平方米，即被告使用的面积约为420平方米（含105室一二层），协议中约定面积约500平方米，现经测算合同中约定的被告实际使用面积为420平方米，悬殊面积约80平方米，参照租赁协议中租赁价格与面积比例相应扣减部分租金。105室原、被告均认可出租价格为一年2.4万元，原告收回房屋的时间为2020年1月17日，故原告应支付其占用期间的房租约0.9万元（月租金0.2万元×4.5个月）。原、被告签署租赁协议约定第一年度租金为10万元、面积为500平方米，鉴于105室一层租金较高，直接折算成租金与面积的比例对被告不公平，故扣除105室的租赁实际价格，即（10万-2.4万）÷（500-92）平方米=186.27元/平方米。原告实际使用面积为328平方米（420-92），故租金为186.27元/平方米×328平方米=61096.56元。本院酌定2019年9月1日至2020年8月31日原告应收取被告租金为7万元（6.1万元+0.9万元），被告实际支付8万元，第一年度原告多收取被告租金1万元。双方当事人约定第二年度比第一年度增加租金10%，即第二年度租金为6.71万元（6.1×110%），扣除被告上一年度多收取的1万元，被告应支付原告第二年度租金为5.71万元。第一年度租赁期间，因受“新冠”疫情影响，被告主张扣除部分租金，该项答辩意见符合实际情况，疫情属于不可抗力，被告无法营业，对因此产生的租金损失，本院酌情扣除租金0.71万元，即被告应当支付原告租金5万元。涉案房屋105室一、二层、106室、107室的一层继续维持现状(由原告方出租并收取租金)。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、被告陈华于本判决生效之日起十五日内支付原告刘瑾、刘芳租金5万元（2020年9月1日至2021年8月31日租赁期间）；二、驳回原告刘瑾、刘芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2900元，减半收取1450元，由原告刘瑾、刘芳负担725元，被告陈华负担725元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。审判员  王成利二〇二〇年十二月三十一日书记员  张 琼附：本案适用法律条文《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。