广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤14民终1957号上诉人（原审原告）：罗旭伟。上诉人（原审原告）：徐小丽。上述俩上诉人的共同委托诉讼代理人：曹扬佳，广东泰伦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：丰顺培英房地产有限公司。法定代表人：黄振，该公司经理。委托诉讼代理人：罗琳琳，广东以泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：周洁琪，广东以泰律师事务所律师。上诉人罗旭伟、徐小丽因与被上诉人丰顺培英房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服广东省丰顺县人民法院(2020)粤1423民初1224号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人罗旭伟、徐小丽的委托诉讼代理人曹扬佳，被上诉人丰顺培英房地产有限公司的委托诉讼代理人罗琳琳、周洁琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。罗旭伟、徐小丽上诉请求：1.判令撤销广东省丰顺县人民法院(2020)粤1423民初1224号民事判决；2.判令被上诉人丰顺培英房地产有限公司向上诉人罗旭伟、徐小丽支付逾期交楼违约金人民币21466.92元(违约金暂计至2020年6月30日)，逾期交楼违约金按逾期每日总房价的万分之一计算，自2019年12月1日起计算至被上诉人将符合双方签署的《商品房买卖合同》约定条件的房屋交付给上诉人罗旭伟、徐小丽之日止；3.判令被上诉人丰顺培英房地产有限公司向上诉人罗旭伟、徐小丽支付房屋的物业费、公摊费等损失共人民币669.48元；4.一、二审诉讼费用由被上诉人丰顺培英房地产有限公司承担。事实与理由：一、原审法院认定事实不清，适用法律不准确。按照双方的商品房预售合同约定，涉案房屋交付应当符合以下条件：1.商品房已经取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.商品房已取得房屋测绘报告，商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。被上诉人还应该出示或公示双方合同约定的交付条件中的商品房应该取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，该义务属于被上诉人的附随合同义务。然而，截至双方合同约定交楼的最后期限即2019年11月30日，被上诉人仍未取得竣工验收备案文件，也未提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》给上诉人，涉案房屋并未达到合同约定的交楼条件，且丰顺县住建和城乡建设局出具的《关于培英锦绣城项目建筑工程竣工验收备案目录及出具时间》(如《规划验收文件》出具时间为2019年12月2日、《消防验收文件》6栋-10栋出具时间为2020年1月7日、《工程质量监督报告》出具时间为2020年1月22日、《单位工程施工安全评定书》出具时间为2020年4月27日、《竣工验收备案表》出具时间为2020年5月6日)证明了被上诉人违约事实。被上诉人在交付房屋时没有明确告知或者公示，已经构成违约，该交付没有法律效力，应该视为违约。显然原审法院认定事实不清。3.涉案房屋实际符合交付条件的时间应为2020年5月6日之后，部分建设工程竣工验收备案及组织五方单位验收并不能代表涉案房屋已达到交付标准。我国关于房地产竣工验收备案的最后一道防火线《竣工验收备案表》，政府要求该行为的目的就是防止企业私自修改规划及擅自搭建等行为，如没有政府部门参与竣工验收并出具相关文件，竣工验收合格从何谈起?显然，原审法院把五方单位验收错误地推定为符合《商品房买卖合同》中约定的“商品房已经取得建设工程竣工验收备案证明文件”的交楼条件，此观点不符合我国关于《商品房买卖合同》中的交付条件的法律法规。故不应视为被上诉人已完成交付，应当承担逾期交楼的违约责任。二、被上诉人通知上诉人收楼的过程及其履行合同的行为对上诉人显失公平，同时被上诉人亦违反诚实守信的基本法律原则。由于被上诉人想逃避逾期交楼的违约责任，在完全不满足约定的交楼条件下，为了赶在合同约定的最后交楼期限2019年11月30日前交楼，仍径行通知上诉人于2019年11月28日至30日期间前往现场收楼。虽然上诉人也依照该通知的日期前往验收房屋，但原审法院直接推定上诉人的收楼行为视为上诉人同意被上诉人以当时的现状交房和变更了房屋交付条件及同意被上诉人提供的上述条件交房，缺乏事实及法律依据，且不符合法律规定。验收应该是指国家有关部门作出的正式的、具有国家统一性和完整性的合格验收。被上诉人系房地产开发商，依照市场规律以及生活常识，房地产开发商在房屋买卖合同的制订、履行过程中处于绝对的优势地位，且商品房在我国各类商品交易中具有举足轻重的地位，与老百姓生活息息相关，开发商故意隐瞒楼房未达到收楼标准的情况下，发收楼通知时后，上诉人基于重视且急切的居住需求，导致额外支出的物业管理费，已直接给上诉人造成了经济损失。上诉人在不知情下，收楼只是为解决当前基本生活需求，但不代表上诉人认可被上诉人的交楼条件瑕疵以及不追究其违约责任。而被上诉人作为开发商也恰恰利用了普通购房者的这一弱点，收楼前并没有在公示栏对外公示应具备的取得建设工程竣工验收备案证明文件(如竣工验收备案表)，强行引导上诉人等业主们收楼以规避自身的违约责任，开发商违约通知收楼的行为以及原审法院的认定，对上诉人等购房者而言显失公平，且开发商在未取得建设工程竣工验收备案证明文件前便通知上诉人收楼的行为亦违反了诚实守信的基本法律原则。三、被上诉人在未全部取得住建部门关于商品房交付所必须的建设工程竣工验收备案证明文件前便径行交楼给业主，已严重违反我国关于《商品房买卖合同》的相关强制性规定。综上所述，原审法院认定部分事实不清，适用法律不准确、忽略了将影响案件裁判的有关事实与情况，为维护上诉人的权益，特向贵院提起上诉，望判如所请。丰顺培英房地产有限公司辩称，一、上诉人已实际接收涉案房屋，无权要求被上诉人支付逾期交房违约金及物业费、公摊费。首先，上诉人前往现场办理收房手续时，依约有权查验涉案房屋是否符合合同的交付条件，应当知道涉案房屋当时的状态，上诉人在此情况下予以收房并装修入住，应视为其同意以当时的状态接收房屋，并应自行承担相应的法律后果；其次，根据涉案房屋预售合同约定，上诉人拒绝收房，是其收取逾期交房违约金的条件，现上诉人在明知房屋当时状态的情况下予以接收后要求被上诉人支付逾期交房违约金，违反合同约定。再次，根据司法实践，对于购房人认为房屋不具备约定的交付条件而同意接收，又以房屋不具备交付条件为由主张逾期交房违约金，法院均不予支持。其四，涉案商品房预售合同附件十一补充协议的第四条第一点约定，自被上诉人完成交付或视为交付日的次日起，涉案房屋的物业管理费、水电费等费用由上诉人承担，现上诉人已实际收房，其主张被上诉人赔偿费用违反合同约定。二、涉案房屋已于2019年11月30日前符合交付条件，培英锦绣城的部分竣工验收文件因政府行为、新冠肺炎疫情而迟延取得，被上诉人依约可免责。首先，涉案房屋预售合同第九条第一小点约定的建设工程验收备案证明文件指的是可以提交给住建局备案的证明文件，不是指在交房时已经进行备案的文件，也不是指备案表。因合同并未约定交房时被上诉人需提供备案表，上诉人以被上诉人没有取得备案表为由认为涉案房屋不具备交付条件，没有合同依据。其次，涉案房屋在2019年11月30日之前已取得了五方竣工验收报告、消防验收文件、防雷验收文件、人防部门备案意见以及燃气工程验收文件等，这些文件为合同约定的最主要合同竣工验收文件，只要取得了这些文件，就能证明涉案房屋的质量及其使用功能符合要求，且涉案房屋具备法律规定的交付条件，可交付给上诉人装修及入住使用。其三，涉案房屋在2019年11月30日前，剩少部分验收证明文件未及时取得，不影响房屋的交付使用，因住建局在情况说明中确认培英锦绣城已于2019年11月22日经五方验收合格，可交付使用，以及没有及时办理竣工验收备案手续是政府原因造成的，根据双方补充协议第三条第二点的约定，被上诉人可免责。其四，涉案房屋在2019年11月30日前剩少部分验收文件未及时取得，是受政府行为影响而造成的，且部分文件均已经在2019年11月30日前的合理期限内申请政府主管部门出具，但政府部门未在规定时间内出具，直接影响被上诉人办理验收证明文件的备案手续，例如规划验收文件。被上诉人申请的时间为2019年10月30日，根据规定，主管部门出具验收文件的时间应在2019年11月27日前，而实际出具时间为2019年12月2日；工程质量监督报告，涉案工程的竣工验收时间为2019年11月22日，根据规定，主管部门出具验收文件的时间应在2019年11月27日之前，而实际出具时间为2020年1月22日；单位工程施工安全评价书，施工单位申请验收时间为2019年11月22日之前，根据规定，主管部门出具验收的时间应在2019年11月30日前，而实际出具时间为2020年4月27日。政府主管部门直至2020年1月仍未出具上述验收文件，故相关文件的迟延出具除政府原因外还受到2020年1月发生的新冠疫情的影响，因各政府主管部门在疫情期间主抓疫情防控工作，其他工作必然收到影响，此情况有住建局的情况说明予以证实。其五，涉案房屋的房屋面积测绘报告虽在2019年12月3日取得，但这不属于被上诉人的责任，亦属政府原因，因房屋面积测绘报告用于办理房屋所有权登记，需根据规划核实结果而定，而自然资源局于2019年12月2日才出具规划核实凭证，故被上诉人在2019年12月3日才取得该测绘报告，不存在过错；三、上诉人已实际收房，无论涉案房屋是否符合交付条件，均无权收取逾期交房违约金。综上，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，恳请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。罗旭伟、徐小丽向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付逾期交楼的违约金21466.92元(违约金按总房价每日万分之一计算，自2019年12月1日起计至被告将符合双方所签署《商品房买卖合同》约定条件的房屋实际交付给原告之日止，暂计至2020年6月30日)；2.判令被告向原告赔偿物业费、公摊费等损失669.48元；3.判令由被告承担本案的全部诉讼费。一审法院认定事实：原告罗旭伟、徐小丽与被告丰顺培英房地产有限公司于2019年12月9日签订一份《商品房买卖合同》（预售），约定原告向被告购买了位于梅州市丰顺县**************************，商品房总价款为人民币1012591元。合同第九条约定：“商品房交付条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》”。第十一条：“交付时间和手续：（一）出卖人应当在2019-11-30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，买受人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理”。第十二条“逾期交付责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将商品房交付买受人的，双方同意按照按总房价每日万分之壹收取违约金。”合同附件十一补充协议约定“三、对《商品房买卖合同》第十一条交付时间和手续的补充约定：2、买受人应在出卖人通知的期限内办理交付手续，逾期不办理的，交付通知中确定的日期即为实际交付日期，视为出卖人已按约交付，…遭遇不可抗力（包括但不限于不可避免或者克服的异常天气、异常地质状况、政府行为及公用事业部门所引起的原因），出卖人可据实予以延期交楼，但需在90天内书面通知买受人。四、关于物业管理1、自出卖人完成交付或视为完成交付日的次日起，房屋的物业管理费、水电费等费用由买受人承担。”原告于2020年1月17日按照合同约定向被告支付了全部房价款1012591元。后被告通知原告到培英锦绣城7单元雅居乐物业客户服务中心办理收楼手续。原告于2020年4月16日前往收楼处收楼并于同日提交《装修申请表》。案涉商品房的前期物业服务公司是雅居乐雅生活服务股份有限公司梅州分公司，该公司于2019年4月16日向原告收取物业管理费669.48元。原告以被告将尚未符合交付条件的房屋交予原告，导致原告与物业公司签订了相应物业管理协议并造成原告不必要的物业费、公摊费等经济损失为由，遂向本院提起诉讼，并提出上述诉讼请求。一审另查明，被告于2018年3月27日取得了案涉培英锦绣城项目1-3号楼的商品房预售许可证（丰商预[2018]010号），于2018年4月25日取得培英锦绣城项目4号楼的商品房预售许可证（丰商预[2018]012号），于2018年5月25日取得培英锦绣城项目5号楼的商品房预售许可证（丰商预[2018]019号），于2018年12月3日取得培英锦绣城项目1号楼裙楼、1号楼、6-10号楼的商品房预售许可证（丰商预[2018]034号）。在本案审理过程中，本院对涉案房屋建筑工程竣工验收备案目录文件范围、提交时间等致函丰顺县住房和城乡建设局，该局回复如下：“丰顺培英锦绣城项目建筑工程竣工验收备案目录及出具时间如下：1.单位工程质量控制资料核查记录表（出具时间：2019年11月20日）；2.单位工程安全和功能检验资料核查（出具时间：2019年11月20日）；3.单位工程感观质量检查记录表（出具时间：2019年11月20日）；4.质量评估报告（出具时间：2019年11月23日）；5.勘察文件质量检查报告（出具时间：2019年11月22日）；6.设计文件质量检查报告（出具时间：2019年11月15日）；7.规划验收文件（出具时间：2019年12月2日）；8.消防验收文件（出具时间：1至5栋、1栋裙房及地下车库为2019年11月27日，6至10栋为2020年1月7日）；9.防雷验收合格证（出具时间：2019年9月18日）；10.人防部门备案意见（出具时间：2019年11月28日）；11.房屋建筑工程质量保修书（出具时间：2019年11月22日）；12、住宅质量保证书（仅限于商品房、出具时间：2019年11月22日）；13.住宅使用说明书（仅限于商品房、出具时间：2019年11月22日）；14.工程竣工验收申请表（出具时间：2019年9月15日）；15.单位工程质量竣工验收记录（出具时间：2019年11月22日）；16.工程竣工验收报告（出具时间：2019年11月22日）；17.竣工验收备案表（出具时间：2020年5月6日）；18.工程质量监督报告（出具时间：2020年1月22日）；19.监督站出具的电梯验收准用证（出具时间：2019年11月19日）；20.单位工程施工安全评价书（出具时间：2020年4月27日）；21.燃气工程验收文件（出具时间：2019年11月18日）。丰顺培英锦绣城项目工程竣工验收备案办结时间为2020年5月6日。”一审法院认为，本案纠纷是房地产开发企业被告培英房产公司将正在建设中的房屋预先出售给承购人原告，原告支付房屋价款的合同履行过程中产生的纠纷，故本案应为商品房预售合同纠纷。原告与被告于2019年12月9日签订的《商品房买卖合同》（预售），是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，被告亦取得了商品房预售许可证，合同合法有效，双方应按合同约定全面履行合同义务。本案争议焦点为被告是否应承担逾期交房的违约责任。按照合同约定，被告应当于2019年11月30日前向原告交付商品房，但合同签订日期为2019年12月9日，合同约定的房屋交付日期先于合同签订日期，视为双方未约定房屋交付时间，故被告可以在任意时间交付房屋，原告也可以在任意时间收房。此外，合同约定商品房交付条件为“1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》”。经查，原、被告于2020年4月16日交接了案涉商品房，案涉工程于2019年11月22日经勘察、设计、施工、监理和建设单位五方竣工验收合格，但有部分建设工程竣工验收备案文件尚未取得。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用。被告交付房屋时该建筑工程已经竣工验收合格，原告的收房行为应视为原告同意被告在当时的现状交房，且不违反法律规定。故原告收房后仍要求被告承担逾期交房违约责任依据不足，不予支持。关于原告主张被告赔偿物业费、公摊费等损失669.48元的问题，原告的上述费用是培英锦绣城的物业管理企业即雅居乐雅生活服务股份有限公司梅州分公司收取，该物业管理企业与被告不属同一公司，且被告并不构成违约，故原告的主张依据不足，不予支持。综上所述,一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百七十九条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定,判决：驳回原告罗旭伟、徐小丽的诉讼请求。案件受理费336元，减半收取计168元（原告已预交），由原告罗旭伟、徐小丽负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，综合二审诉辩双方的意见，本案争议焦点是被上诉人应否承担逾期交房违约金及向上诉人返还物业费、分摊费等损失669.48元。本案中，被上诉人虽于2020年5月6日才取得案涉房屋的工程竣工验收备案，但案涉房屋于2019年11月22日经勘察、设计、施工、监理和建设单位五方竣工验收合格，且上诉人已于2020年4月16日收房并占有使用至今，应视为上诉人同意以当时的状态接收房屋。故一审法院认定案涉交房时间为2019年11月30日和判决驳回上诉人主张被上诉人承担逾期交房违约责任的诉请并无不当,应予维持。至于上诉人上诉主张的物业费、公摊费等损失669.48元，因上述费用是物业管理企业即雅居乐雅生活服务股份有限公司梅州分公司收取，且该物业管理企业与被上诉人不属同一诉讼主体，故上诉人上诉主张被上诉人返还物业费、公摊费，依据不足，不予支持。一审据此判决驳回上诉人该诉请正确，应予维持。综上，上诉人罗旭伟、徐小丽的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果正确，依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费336元，由上诉人罗旭伟、徐小丽负担。本判决为终审判决。审 判 长 叶自辉审 判 员 黄伟玲审 判 员 罗锡芳二〇二〇年十二月二十八日法官助理 苏建东书 记 员 吴依桐