辽宁省盘锦市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽11民再43号 二审上诉人（一审被告）：杨娜，女，1973年4月17日出生，汉族，住辽宁省盘锦市双台子区。 二审被上诉人（一审原告）：苑相亭，男，1973年9月18日出生，汉族，住辽宁省盘锦市大洼区。 二审被上诉人（一审被告）：丛学富，男，1956年1月16日出生，汉族，辽宁城建集团工程总承包有限公司盘锦分公司经理，住辽宁省盘锦市大洼区。 委托诉讼代理人：李霞，女，1965年6月13日出生，汉族，系辽宁城建集团工程总承包有限公司盘锦分公司法务人员，住辽宁省盘锦市兴隆台区。 委托诉讼代理人：温德常，男，1951年4月14日出生，汉族，系辽宁城建集团工程总承包有限公司盘锦分公司法务人员，住辽宁省盘锦市兴隆台区。 二审被上诉人（一审被告）：辽宁城建集团工程总承包有限公司盘锦分公司，住所地辽宁省盘锦市兴隆台区陈家。 负责人：丛学富，该公司经理。 委托诉讼代理人：李霞，女，1965年6月13日出生，汉族，系辽宁城建集团工程总承包有限公司盘锦分公司法务人员，住辽宁省盘锦市兴隆台区。 二审被上诉人（一审被告）：江苏中澳航空科技股份有限公司（原名盘锦中澳航空科技股份有限公司），住所地江苏省射阳县经济开发区。 法定代表人：杨光，该公司董事长。 委托诉讼代理人：谢应桥，辽宁锦城律师事务所律师。 二审上诉人杨娜与二审被上诉人苑相亭、丛学富、辽宁城建集团工程总承包有限公司盘锦分公司（以下简称：城建分公司）、江苏中澳航空科技股份有限公司（以下简称：中澳公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月15日作出（2020）辽11民终629号民事判决，已经发生法律效力。本院经审判委员会讨论决定，于2020年8月28日作出（2020）辽11民监1号裁定书，再审本案。本院依法另行组成合议庭对本案进行了审理，二审上诉人杨娜、二审被上诉人苑相亭、二审被上诉人丛学富及其委托诉讼代理人李霞、温德常、二审被上诉人辽宁城建集团工程总承包有限公司盘锦分公司的委托诉讼代理人李霞、二审被上诉人江苏中澳航空科技股份有限公司委托诉讼代理人谢应桥到庭参加诉讼，本案现审理终结。 杨娜称：依法撤销大洼区法院（2018）辽1104民初22号、本院（2020）辽11民终629号民事判决；驳回苑相亭的诉讼请求，诉讼费由丛学富承担。事实和理由：1、原一、二审判决认定事实错误，原一、二审认定盘锦渤海房地产开发有限公司注销后，因无公司章，丛学富将该小区的房屋以个人名义出售，买卖合同有效，是错误的，实际上该公司营业期限至2013年5月27日。而本案被申请人苑相亭与丛学富于2013年4月8日签订房屋买卖合同，这时该公司还没有注销，仍然有印章。因此丛学富以个人名义签订房屋买卖合同销售房屋无效。2、原一、二审适用法律错误，因田家镇金丽源绿都小区拖欠大洼县地方税务局税款，2012年12月5日，案涉房屋被大洼县地税局查封，根据相关法律规定，苑相亭与丛学富签订的合同已经损害了国家利益、社会公共利益，也违反了法律的效力性强制规定，因此该房屋买卖合同无效。另外，大洼县住房和城建局于2012年5月24日发出了《停止商品房预售通知书》，责令停止本案所涉小区的房屋预售，所以在这种情况下签订的房屋买卖合同应为无效。3、同案不同判，申请人杨娜与被申请人丛学富、辽宁城建集团总承包有限公司盘锦分公司、中澳公司，涉及多起房屋买卖合同纠纷，均与本案系同类案件，只是房屋买受人不同而已。盘锦中院生效判决及省高院裁定均认定丛学富以盘锦渤海房地产开发公司名义与买受人签订的商品房买卖合同无效。而本案一、二审判决无视相关法律规定，无视主管行政机关以责令停止本小区房屋预售的事实，认定所签房屋买卖合同有效，同样的事实、同一个法院确作出截然相反的判决。综上请求撤销本案一、二审判决，驳回苑相亭原审诉讼请求，判决诉讼费由丛学富承担，以维护申请人的合法权益。 苑相亭辩称：我花钱买房子就应该有效，如果当初买房子无效，就应该明确告知。丛学富卖房子，作为法人代表就应当知道，所以我的房屋买卖合同是有效的。 丛学富及城建分公司辩称：丛学富是金丽源小区的实际投资人和开发人，有渤海公司的授权书，有权销售房屋。再审申请人提出的城建局出具的《停止商品房预售通知书》是虚构的。关于再审申请人提出的涉案房屋被税务局查封，虽然当时查封但后期解封了。并且查封的同时，丛学富、苑相亭也不知道，到6个月后自动解封了。丛学富是实际的开发商和建筑商，他挂靠渤海公司，有授权书。杨娜说自己是法人，从根本上是不存在的，杨娜的授权书是丛学富给出具的，杨娜是给丛学富打工的。 中澳公司称：大洼县田家镇金丽源绿都小区系丛学富和杨娜借用渤海公司资质开发的，丛学富主张的城建盘锦分公司挂靠渤海公司开发建设金丽源绿都小区与事实不符。商品房只能以房地产开发企业的名义对外出售，不能以实际开发人个人名义对外出售，如果允许以个人名义出售房屋，无法办理备案登记，无法缴纳税费和维修基金，无法办理产权登记。2012年12月5日，该房屋被大洼县地方税务局查封，在案涉房屋被税务局查封的情况下，仍然签订房屋买卖合同，损害国家利益和社会公共利益，应当认定为无效。2012年5月24日大洼县城建局发出《停止商品房预售通知书》，责令停止小区房屋出售，在这种情况下签订的房屋买卖合同无效。盘锦中院已经生效的判决以及省高院的裁定均认为丛学富以渤海公司名义与买受人签订的商品房买卖合同，仅有丛学富个人签字，未加盖渤海公司公章，并且小区房屋预售已被停止，认定房屋买卖合同无效。 苑相亭向一审法院诉请：1、确认原告与被告丛学富签订的商品房买卖合同有效；2、被告承担诉讼费。事实和理由：2013年3月，原告在被告处购买了大洼区田家镇金丽源小区9号楼3单元302室的房屋，并于2013年4月8日在售楼处交付了27万余元房款以及公共维修基金、物业费等费用。被告丛学富给原告出具了收据，并签订了房屋买卖合同。后因该房产与他人有争议，被告辽宁城建集团工程总承包有限公司盘锦分公司将位于12号楼4单元202室于当天以渤海房地产综合开发公司名义为原告开具了入住通知单。但置换面积小于原房屋，房价款比原房屋少16,840元，被告丛学富一直承诺退还给原告，但是一直没有兑现。被告辽宁城建集团工程总承包有限公司盘锦分公司一直未给原告办理过户手续。原告找到其时，其负责人丛学富称手续在被告杨娜处。后来原告查知，被告辽宁城建集团工程总承包有限公司盘锦分公司与盘锦渤海房地产综合开发公司签订了合作开发合同，合同中，盘锦渤海房地产综合开发公司授权被告辽宁城建集团工程总承包有限公司盘锦分公司享受其经营许可独立经营权，自负盈亏。被告辽宁城建集团工程总承包有限公司盘锦分公司称曾给被告杨娜授权，使得被告杨娜一度以渤海房地产公司名义出售房屋并办理过户。后来因被告辽宁城建集团工程总承包有限公司盘锦分公司与被告杨娜发生纠纷，被告杨娜不再以渤海房地产开发公司名义出售房屋。但原告主张办理过户登记时，被告辽宁城建集团工程总承包有限公司盘锦分公司称手续在被告杨娜处，二被告互相推诿，迟迟不予办理，损害了原告的合法权益。另外，被告辽宁城建集团工程总承包有限公司盘锦分公司、被告杨娜均持有渤海房地产综合开发公司签订的合作开发合同，授权其经营涉案房产，渤海房地产公司至少存在委托不明、管理混乱等过失，渤海房产公司后来被被告盘锦中澳航空科技股份有限公司合并。为此，原告提起诉讼。 一审法院认定事实：2013年4月8日，丛学富以盘锦渤海房地产综合开发公司名义与原告苑相亭签订《商品房买卖合同》，约定苑相亭购买金丽源绿都小区第08038012-1幢04单元202号房，建筑面积83.39平方米，总金额257,260元。合同签订后，苑相亭向丛学富交纳购房款257,260元、房屋维修基金4170元、天然气初装费2600元。此后，原告入住该房屋，但至今未能办理该房屋的产权登记。2007年3月27日，辽宁城建盘锦分公司（乙方）与盘锦渤海房地产综合开发公司（甲方）签订了《合作开发合同》，约定甲方第一年向乙方收取管理费10万元，以后如果续签，则按每年5万元收取管理费，乙方享受甲方所提供的施工所需要的资质及经营许可，完全自主开展相关经营业务，独立核算、自负盈亏。一切正常利润归乙方所有，甲方不予干涉。2007年4月10日，杨娜代表盘锦渤海房地产综合开发公司（乙方）与大洼县田家镇人民政府（甲方）签订《协议书》，约定对田家村东至305国道，西至敬老院，东至南北砖石路，南至地税局门前东西道，北至富田路（原四干）区域开发建设权限交由乙方建设。2010年4月30日，盘锦渤海房地产综合开发公司（发包方）与辽宁城建集团工程总承包有限公司（承包方）签订《建设工程施工合同》，约定金丽源绿都小区1号楼至14号楼的土建、水暖、电照、装饰、通讯工程由辽宁城建集团工程总承包有限公司建设施工。合同签订后，辽宁城建集团工程总承包有限公司与盘锦渤海房地产综合开发公司并没有按照约定实际履行。金丽源绿都小区系被告丛学富、杨娜借用盘锦渤海房地产综合开发公司的资质开发建设的，被告丛学富、杨娜是金丽源绿都小区的实际开发人。辽宁城建集团工程总承包有限公司亦未按约定进行施工，金丽源绿都小区1号楼至14号楼的土建、水暖、电照、装饰、通讯工程的承建单位为辽宁城建盘锦分公司。因大洼县田家镇金丽源绿都小区项目拖欠大洼县地方税务局税款，故由杨娜以开发商名义将涉案房屋折抵税款给大洼县地方税务局。2012年12月5日，该房屋被大洼县地方税务局查封。2011年6月21日,盘锦渤海房地产综合开发公司与盘锦中澳航空科技股份有限公司合并，盘锦渤海房地产综合开发公司被注消，该公司的债权、债务等相关业务均由盘锦中澳航空科技股份有限公司承担。盘锦中澳航空科技股份有限公司现更名为江苏中澳航空科技股份有限公司。 一审法院认为，当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定成立。依法成立的合同，自成立时生效。当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，原告购买金丽源绿都小区第08038012-1幢04单元202号房，与被告丛学富签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，原告向丛学富交付购房款、维修基金等费用，被告丛学富向原告交付房屋，现该房屋由原告占有使用，原告要求确认与丛学富签订的商品房买卖合同有效的诉讼请求，符合相关法律规定，应予支持。关于涉案房屋被大洼县地方税务局查封后，丛学富又与苑相亭签订了《商品房买卖合同》是否违反行政法规的强制性的问题。本案中，因大洼县田家镇金丽源绿都小区项目开发商拖欠大洼县地方税务局税款，由杨娜以开发商的名义将涉案房屋折抵税款给大洼县地方税务局，后该房屋被大洼县地方税务局查封。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定”。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款规定：“下列房地产，不得转让：（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”，条文中没有明确规定违反此类规范将导致合同无效或者不成立，且苑相亭与丛学富签订的《商品房买卖合同》并不损害国家公共利益。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第一条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，判决如下：原告苑相亭与被告丛学富于2013年4月8日签订的《商品房买卖合同》有效。案件受理费100元，由被告丛学富负担。 杨娜不服一审判决向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，改判苑相亭与丛学富之间签订的《商品房买卖合同》无效，并承担诉讼费用。事实和理由：2012年5月24日，大洼县住房和城乡建设局向盘锦渤海房地产综合开发公司下达停止商品房预售通知单后，丛学富继续销售房屋的行为无效。丛学富系自然人不能与买受人形成商品房买卖合同，同时也使国家税收减少也损害合伙人杨娜的利益，双方的合同没有渤海房地产公司章也没有缮后处理小组的专用章，丛学富没有权利处置案涉房屋，应认定为无效。 本院二审查明的事实与一审认定的基本事实一致。 本院原审认为，案涉房屋的小区系丛学富等挂靠渤海房地产公司进行开发建造的，丛学富系案涉房屋小区的实际开发人，渤海房地产公司注销后，因无公司印章，丛学富将该小区的房屋以个人名义出售。苑相亭与丛学富签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，买卖合同有效。因案涉房屋在买卖时系查封状态，买受人并不当然取得房屋的物权。杨娜以大洼县住房和城乡建设局下达停止商品房销售通知，合同没有渤海房地产公司印章等理由主张合同无效不成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人杨娜负担。 本院通过再审审理，对原一、二审认定的基本事实予以认可。 另查，在原审庭审中，当事人杨娜提交了由大洼县城乡建设局于2012年5月24日下发的《停止商品房预售通知书》，用以证明苑相亭与丛学富签订房屋买卖合同时，涉案房屋已经被停止预售。在本案再审庭审时，丛学富提交了盘锦市大洼区人民法院于2020年8月18日下发的（2020）辽1104行初42号行政裁定书，在该裁定书中，大洼城建局否认下发过该通知书，同时也因为当事人未提供该通知的原件，大洼区人民法院驳回了当事人的起诉。本案再审过程中，盘锦市大洼区住房和城乡建设局2020年12月24日对《停止商品房预售通知书》作出进一步说明：“盘锦市中级人民法院：2012年5月24日我住房保障股接到局里通知，要求配合田家镇政府和田家派出所对盘锦渤海房地产综合开发公司的房屋进行停止销售和查封，我局根据此情况，对田家镇的金绿园小区出具了停止商品房预售通知单，要求暂时停止销售，当时盘锦渤海房地产综合开发公司法人杨娜在场，并给我们提供了未销售的房源，同意暂时停止销售，并对房源进行封存，根据房源信息我们逐个进行了查封并粘贴封条。特此说明。”庭审中，杨娜、中澳公司对该说明没有异议。丛学富及城建分公司对该说明不予认可，认为在行政诉讼中，大洼城建局已经否认下发过《停止商品房预售通知书》，应该以生效的（2020）辽1104行初42号行政裁定书为准。对此，本院认为，在行政诉讼中，当事人没有提供《通知书》的原件，盘锦市大洼区住房和城乡建设局的质证意见均是对复印件的说法，并不影响该局给法院出具《情况说明》的证据效力。结合原审其它证据情况，本院认可盘锦市大洼区住房和城乡建设局出具的“情况说明”的证据效力。 本院再审认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定为无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”根据本案已查明的事实，2013年4月8日，丛学富以盘锦渤海房地产综合开发公司名义与原告苑相亭签订《商品房买卖合同》时，案涉房屋所在楼盘已于2012年5月24日被行政主管部门停止预售，且至本案再审时止，行政主管部门未重新下发预售许可，案涉房屋也没有政府相关部门的处理意见。因此，案涉房屋买卖合同应当认定无效。 综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销盘锦市大洼区人民法院（2018）辽1104民初22号及本院（2020）辽11民终629号民事判决。 二、驳回二审被上诉人苑相亭原审的诉讼请求。 一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，由二审被上诉人丛学富负担。 本判决为终审判决。 审判长  庄鹏涛 审判员  孙 颖 审判员  李艳利 二〇二〇年十二月三十日 书记员  张 伟