湖北省黄石市黄石港区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0202民初2444号原告：朱静，女，1972年3月29日出生，汉族，住武汉市武昌区。被告：陈希平，男，1963年2月28日出生，汉族，住黄石市，被告：黄石裕达酒店管理有限公司，住所地黄石市黄石港区湖滨大道****，统一社会信用代码：91420200MA48XH9G63。法定代表人：黄伟，执行董事。被告：黄石裕达酒店管理有限公司丽晶酒店，住所地黄石市，住所地黄石市黄石港区湖滨大道****代码：91420200MA49A7TR1L。负责人：周斌，总经理。三被告共同委托诉讼代理人：周斌，黄石裕达酒店管理有限公司丽晶酒店职工。原告朱静与被告黄石裕达酒店管理有限公司（以下简称裕达公司）、黄石裕达酒店管理有限公司丽晶酒店（以下简称裕达丽晶酒店）、陈希平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月27日立案后，依法适用简易程序于2020年12月10日公开开庭进行审理。原告朱静、三被告共同委托诉讼代理人周斌均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱静向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2020年2月至9月租金19920元（购房款830000元×3.6%÷12月×8月），并自2020年2月1日起按照每月租金2490元的标准支付租金直至付清全部款项之日。判令被告支付其拟定的格式化合同第五条第四项约定每逾期一天，按月应付租金的每日千分之八支付房租违约金16732.80元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告2009年投资830000元购买了黄石大道曼晶大酒店806、1008号房屋，与被告签订了《产权委托经营合同》，把806、1008号房屋交给被告租用。合同中约定了委托经营事项权利和义务、付款方式等。其中第一条第3款约定“租金按830000元的3.6%/年向甲方交付年租金，按月支付”；第二条第2款约定“乙方应依法经营，自负盈亏”；第三条第1款约定“无论乙方经营情况如何，甲方有权按合同约定向乙方收取租金”；第五条第4款约定“委托经营期间内，乙方若逾期一个月支付甲方租金，除应付甲方的租金外，每逾一天，乙方按当月应付租金的千分之八支付逾期利息给甲方。逾期超过一个月视为违约。甲方有权解除本合同，并有权要求乙方赔偿损失”。被告在2020年2月至4月，以疫情为借口拒绝交租金。其实疫情期间对曼晶大酒店没有丝毫影响，所有的医护人员都住在曼晶大酒店，政府给他厚厚的补偿，完全有能力支付租金。曼晶大酒店，处于黄石中心，地理位置优越，有29，地理位置优越每月平均收入1400000余元，旺季还不止这个收入。每月房租将近400000元，完全有支付能力，可是他们拒不支付，履行合同不符合规定。《中华人民共和国合同法》第107条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”民法通则第111条规定“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿。”原告认为被告拖欠租金前后8个月，侵害了原告的合法权益，被告应严格遵照合同条款履行义务，支付租金。并按拟定的格式化合同第五条第四项约定每逾期一天，按月应付租金的每日千分之八支付逾期利息。由于被告怠于履行，原告故提起诉讼。被告陈希平答辩称，2019年1月15日原告与裕达公司签订产权酒店委托经营合同，约定原告将黄石大道138号曼晶酒店806、1008号房屋租赁给裕达公司管理经营，虽然合同中被告陈希平在乙方处签字，但其在签订合同时系裕达公司的法定代表人，其作为法定代表人签字的行为属于职务行为，代表着裕达公司，同时合同上也加盖了公章，根据民法总则第六十一条，法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受的规定，该份产权酒店委托经营合同的双方为原告与裕达公司，陈希平不应承担责任。被告裕达公司、裕达丽晶酒店答辩称，受疫情影响，为防止疫情扩散，2020年1月25日酒店正式停业。2020年1月30日接到黄石市防疫指挥部电话，称有一批医护人员需要安排住宿，他们联系了多家酒店均不予接待，出于为抗疫尽一份力量的想法，酒店接待了这批医护人员。随着防疫形势日益严峻，可能会有更多的医护人员需要安排住宿，酒店又主动联系中心医院，免费提供一层楼的客房给中心医院的医护人员住宿。后期中心医院有更多的医护人员需要安排住宿，于是酒店动员了部分员工上班参与接待医护人员，从2月3日至3月28日，大部分参与接待的员工24小时留守酒店。在2至4月疫情期间，酒店全部接待的是医护人员及防疫人员，没有其他散客，而且房费全部是按最低价格进行结算。这三个月是有收入，但是只有往年同期水平的40%，只够维持必要的支出（主要是能耗、员工工资、易耗品、防疫用品等），实在无力负担疫情期间业主的租金。2020年3月28日，酒店方向业委会申请减免疫情期间租金，但是被业委会予以否决。酒店在与业主签订合同时就有约定在特定情况下双方均可解除合同。产权酒店委托经营合同第六款第二条：如遇不可抗力且不可抗力影响超过三个月，双方均可解除合同，且互不追究责任。考虑到租金不能减免且疫情结束遥遥无期，继续经营下去根本无力负担酒店日常的开支和业主租金。于是决定依据合同约定解除合同。2020年4月1日通过微信群向业主发出解除合同通知书，并通过微信及短信通知业主4月1日-28日前到酒店办理解除合同及退房手续。裕达公司于2020年4月26日正式退出酒店经营管理，同时向所在社区、所在地派出所、黄石港公安分局、消防支队等单位送交了退出酒店经营及停业的通知，并应业主要求7月21日在东楚晚报上刊登相关声明。双方合同关系在2020年4月26日就已终止。酒店在与业主签订委托经营合同时约定了自负盈亏，业主要求支付租金无可厚非。但是由于酒店设备设施老旧，市场竞争力下降，在非疫情时就只能基本收支持平。遇到疫情影响经营受挫，根本就难以维持正常的开支和支付租金，解除合同实属无奈之举。请人民法院酌情判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据认定如下：被告对原告提交的照片有异议，认为该照片无法证明2020年4月26日至10月30日期间裕达公司在经营营业；本院认为该照片无拍摄时间，无法证明营业时间，故对该证据不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年1月13日，朱静分别以384500元、394000元的价格购买了位于黄石市黄石港区湖滨中路1250号（黄石市黄石港区湖滨大道138号）曼晶酒店第一幢8层806号和10层1008号、建筑面积均为54.54平方米的房屋。2016年5月1日起，陈希平作为实际经营者，以“欣曼晶酒店”的名义对外经营，并出资60万元向黄石市欣曼晶酒店业主委员会代表支付担保金，由业主代表明瑞林以自己的名义存入银行。2017年3月21日，裕达公司登记成立，法定代表人为陈希平，后于2020年5月15日变更法定代表人为黄伟。裕达丽晶酒店系裕达公司的分支机构，于2019年8月6日登记成立，负责人为周斌。2019年1月15日，朱静（委托方、甲方）与陈希平（受托方、乙方）签订二份《产权酒店委托经营合同》，约定：甲方将案涉房屋租赁给乙方用于经营；委托经营期限自2016年7月1日起至2026年4月30日止；乙方按207400元和217500元的3.6%向甲方交付年租金（税后），租金按月支付，于每月27日至31日期间支付下月租金；在委托经营期内，乙方若逾期一个月支付甲方租金，除应付甲方的租金外，每逾期一天，乙方按当月应付租金的千分之八支付逾期利息给甲方；乙方以六十万资金以业主代表身份存入银行作担保，如乙方违约，则甲方有权将此款变现，抵作业主租金；如遇不可抗力致使本合同无法履行，可以中止本合同的履行，不可抗力的影响超过三个月仍不能消除时，双方可终止本合同，双方均不再追究对方责任。陈希平在合同上签名，裕达公司也在合同上加盖公章。自2019年1月1日起至2020年1月31日期间，裕达公司分别按1230元/月、1260元/月的标准向朱静支付租金；自2020年2月1日起至今，朱静再未收到租金。2020年1月25日，黄石市新型冠状病毒××疫情防控指挥部发出1号令，全市所有营业性文化娱乐场所暂停营业。2020年3月22日，黄石市新型冠状病毒××疫情防控指挥部发出第45号通告，自2020年3月23日零时起，人员、车辆恢复正常出行；限制清单内的市场主体，包括人员聚集度高、场所相对密闭的市场主体，疫情解除前不得复工复产。疫情期间，裕达丽晶酒店继续经营，并收到了包括鄂东医疗集团在内的多家单位支付的疫情期间租用酒店费用209万元。2020年1月27日，周斌以“黄石丽晶酒店”的名义在微信曼晶业主群内发出通知，称酒店已于2020年1月26日暂停营业，员工已放假，具体开业时间视疫情控制情况而定。故二月份业主收益无法按时发放，待开业上班后与三月份收益一起发放。2020年3月30日，裕达丽晶酒店向黄石丽晶酒店业主委员会及全体业主发出《关于解除丽晶酒店通知书》，称本次疫情属不可抗力且影响超过三个月无法消除，导致经营方无法履行合同，现其正式向甲方通知其决定依法终止合同，请甲方自2020年4月1日起30日内安排交接事宜。2020年4月12日，裕达丽晶酒店发出通知，称其决定依法终止合同，于2020年4月25日正式停业，4月26日至28日与各位业主办理交接手续。2020年7月15日，众多业主因租金问题向本院提起诉讼。裕达丽晶酒店于2020年7月21日在报纸上刊登公告，称受新型冠状病毒疫情影响，其依据《产权酒店委托经营合同》第六款第2条的约定，决定依法解除与（曼晶酒店）业主的合同关系，并于2020年4月25日正式退出酒店经营，对于2020年4月25日之前应由其承担的债权债务，其将继续承担清偿责任。本院认为，一、关于合同效力与性质。朱静与裕达公司签订的《产权酒店委托经营合同》，系双方当事人真实意思的表示，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效。《产权酒店委托经营合同》虽名为委托经营合同，但从合同内容实质来看，合同约定的权利义务为朱静向裕达公司提供租赁房屋，裕达公司向朱静按期支付固定数额的租金，实质为房屋租赁合同，故本案为房屋租赁合同纠纷案件。二、关于合同主体。《中华人民共和国民法总则》第六十一条第二款规定，“法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受”。本案中，《产权酒店委托经营合同》系由朱静与裕达公司签订，而陈希平作为裕达公司当时的法定代表人在合同上签名，系代表裕达公司履行职务行为，法律后果应由裕达公司承受。故裕达公司作为承租人应当承担相应的合同义务。对陈希平提出其在合同上签名的行为属职务行为，故其不应作为合同相对人承担责任的抗辩意见，本院予以支持。裕达丽晶酒店作为裕达公司的分支机构，不具有独立的法人资格，且不是诉争合同的相对方，朱静主张其承担义务的请求，本院不予支持。三、关于合同解除。（一）关于裕达丽晶公司通知解除合同的效力。裕达丽晶酒店曾于2020年3月30日、2020年4月12日分别发出解除合同通知，并于2020年7月21日登报公告解除合同通知。上述三次通知中载明的解除合同理由均为依据《产权酒店委托经营合同》中“如遇不可抗力致使本合同无法履行，可以中止本合同的履行，不可抗力的影响超过三个月仍不能消除时，双方可终止本合同，双方均不再追究对方责任”的约定，其认为因疫情原因属不可抗力，符合合同约定的解除合同的情形。本院认为，裕达公司与朱静之间系房屋租赁合同关系，裕达公司应履行的义务是向朱静支付租金，对该义务并不因疫情影响从而导致不可能履行，故疫情对该义务的履行并不构成不可抗力。且结合朱静提交的证据以及裕达公司自认情况来看，疫情期间裕达丽晶酒店并未停止经营，其在疫情期间接待了包括鄂东医疗集团在内的多家单位等医务人员而收到209万元营业款，故疫情并不是合同约定的因不可抗力可以解除合同的情形，裕达公司不享有合同约定的解除权。此外，裕达公司自2020年2月1日起未按约履行支付租金的义务，已构成违约，裕达公司作为违约方，亦不享有《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除权。综上，裕达公司在既不享有合同约定解除权，又不享有法定解除权的情况下，其以裕达丽晶酒店的名义向包括朱静在内的业主三次发出的解除合同通知的行为，均不能产生《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定的合同解除的法律效力，裕达公司仍受《产权酒店委托经营合同》约束。（二）合同能否继续履行。本案所涉项目系商业地产租赁，裕达公司作为大型酒店承租人及经营者，其不仅要履行支付租金的义务，还要按约履行使用租赁物、对租赁物进行实际管理经营的义务。酒店在对外经营时为整体经营，且租赁合同为继续性合同，合同义务的履行具有相当程度的人合性，有赖于双方之间的信任关系。而本案所涉状况为，裕达公司因疫情影响，使酒店经营困难，多次通知业主解除合同，要求业主办理退租手续，且已有部分业主已领取房屋钥匙，收回房屋。裕达公司已实际撤出酒店，无力再行经营。特别是欣曼晶酒店相关业主因租金问题陆续分段向法院提起诉讼，并于2020年7月15日提起诉讼，朱静等众多业主起诉要求支付租金至返还房屋之日止，亦表明其并不要求继续履行合同。由此看出，双方之间的信任基础已然丧失，而案涉合同的未履行期限尚有五余年，并非短时间内即可履行完毕。故本院认为双方当事人继续履行合同已陷入僵局，也不能强制裕达公司继续履行对酒店行使经营管理的行为，故继续让其履行支付租金的义务显失公平。本院根据朱静的诉请与裕达公司的抗辩，确认裕达公司与朱静之间的房屋租赁合同关系已于2020年7月15日解除。因裕达公司已多次通知朱静等众多业主前来办理退房交接手续，而朱静未前往办理，且庭审过程中，朱静未举证证明裕达公司拒不退出房屋，故本院酌情确定租赁房屋返还时间为2020年8月15日。四、关于租金。朱静主张按合同约定支付租金。对于租金标准。虽合同约定的租金标准为：每年分别按207400元、217500元的3.6%计算为7466.40元/年即622.20元/月、7830元/年即652.50元/月，但双方当事人在履行过程中，已实际对租金标准进行了变更，裕达公司亦按1230元/月、1260元/月的标准实际履行，应当认定双方协商一致对合同中关于租金标准的条款进行了变更。对朱静主张按2490元/月的标准计付租金的诉请，本院予以支持。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第二款规定，“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”疫情期间，虽裕达公司将酒店房间出租给医疗机构获得了一定的收益，但该部分收益系因疫情原因所作的具有一定的公益性的行为，与酒店日常对外经营在性质以及收费标准上均有所区别，继续按照原租赁合同约定标准支付租金有失公允，根据公平原则，本院对疫情期间的租金酌情予以变更，对租金的数额具体确认如下：（一）2020年2月1日至2020年3月22日期间。本院酌定该期间租金按2490元/月的80%的标准计算，即2490元/月×80%×1个月22天＝3452.80元。（二）2020年3月23日至2020年8月15日期间。虽裕达公司辩称其已于2020年4月26日正式退出酒店经营，但其发出的通知并未产生合同解除的效力，其仍应按合同约定的2490元/月的标准计付租金至合同终止后其返还房屋之日止，即计算至本院所确认的返还房屋之日2020年8月15日，即计算至本院所确认的返还房屋之日2020年8月15日，即2490元/月×4个月24天＝11952元。综上，裕达公司应当支付朱静自2020年2月1日起至2020年8月15日期间的租金共计15404.80元。对朱静诉请超过部分，本院不予支持。五、关于违约金。朱静主张按合同约定标准支付违约金。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条第一款规定，“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”。本案中裕达公司逾期支付租金系因疫情影响以及其对解除合同通知的错误认识等因素引起，故对朱静提出的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条第二项、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民法总则》第六十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告黄石裕达酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告朱静2020年2月1日至2020年8月15日期间的租金15404.80元。二、驳回原告朱静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费295元（已减半收取），由被告黄石裕达酒店管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审判员  胡又林二〇二〇年十二月二十三日书记员  肖 君