江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏09民终4669号上诉人（原审原告）：杨凤荣，男，1928年9月22日出生，汉族，居民，住盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：徐正祥（杨凤荣之婿），男，住盐城市亭湖区。上诉人（原审原告）：蒋瑞萍，女，1941年10月27日出生，汉族，居民，住盐城市亭湖区。上诉人（原审原告）：严苏青（蒋瑞萍之子），男，1959年8月21日出生，汉族，居民，住住盐城市亭湖区。上诉人（原审原告）：商中林，男，1954年3月10日出生，汉族，居民，住盐城市亭湖区。上诉人（原审原告）：陈寿荣，男，1951年5月10日出生，汉族，居民，住盐城市亭湖区。上诉人（原审原告）：朱学琴，女，1965年1月6日出生，汉族，居民，住盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：徐正祥，男，1947年8月20日生，汉族，盐城市盐都区生资公司退休职工，住盐城市亭湖区。上诉人（原审原告）：姜正干，女，1979年1月21日出生，汉族，居民，住盐城市亭湖区。上诉人（原审原告）：王美林，男，1957年4月23日出生，汉族，居民，住盐城市亭湖区。上诉人（原审原告）：任金谷，男，1966年6月11日出生，汉族，居民，住盐城市亭湖区。上诉人（原审原告）：王慧，女，1981年11月19日出生，汉族，高速公路收费员，住盐城市亭湖区。上诉人（原审原告）：李兆荣，男，1970年12月24日出生，汉族，居民，住盐城市亭湖区。上诉人（原审原告）：蒋春光，男，1937年3月16日出生，汉族，居民，住东台市。上诉人：（原审原告）：王敏，男，1983年1月30日出生，汉族，居民，住盐城市城南新区。以上十三位上诉人共同委托诉讼代理人：束方萍，江苏中盐律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：盐城市虹桥棉业有限公司，住所地盐城市建军东路**。法定代表人：王琪，该公司总经理。委托诉讼代理人：李爱兵，该公司职员。委托诉讼代理人：刘健，江苏信直诚律师事务所律师。上诉人杨凤荣、蒋瑞萍、严苏青、商中林、陈寿荣、朱学琴、姜正干、王美林、任金谷、王慧、李兆荣、蒋春光、王敏因与被上诉人盐城市虹桥棉业有限公司（以下简称虹桥公司）土地使用权暨确认协议无效纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（2020）苏0902民初371号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。杨凤荣、蒋瑞萍、严苏青、商中林、陈寿荣、朱学琴、姜正干、王美林、任金谷、王慧、李兆荣、蒋春光、王敏共同上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由虹桥公司承担。事实和理由：1.案涉土地是一宗土地，即商住用地，商业用地和住宅用地各占一定的比例，依照土地使用权的分摊规则（即容积率），土地使用权是按各房屋所占面积与土地使用权面积的比例进行分摊的。一审中，上诉人提交的土地使用权证明确载明了上诉人享有的案涉土地使用权分摊面积。故院内的剩余空地，依法应由各房屋所有权人，包括上诉人和被上诉人虹桥公司共同使用。一审法院对上诉人提交的土地使用权的证据故意回避，不予提及，进而回避了对上诉人享有案涉土地使用权分摊面积的事实的认定。虹桥公司一方占有，排除上诉人对院内空地的使用，明显违法，且侵犯了上诉人的土地使用权。2.2019年8月29日的协议书，因中部分（6名）土地使用权人与虹桥公司签订的协议，亦未有其他土地使用权人的授权，故不能作为全体上诉人的意思表示，且是在乘人危，即6名上诉人为了在院内停放车辆的情况下而签订的，虹桥公司的行为明显侵犯了上诉人的土地使用权，并排斥其他上诉人对共有土地的使用，明显违反了公序良俗，属于可撤销的情形，依法应予撤销。3.一审法院适用法律错误。虹桥公司辩称，1.上诉人认为依据土地使用权分摊规则和容积率的相关规定主张案涉土地的使用权是对法律法规的误解，土地使用权的分摊是依据我国土地登记规则的规定对两个以上的土地使用者共同使用同一宗土地或者土地使用权由单一的主体享有变为多个主体按份共有，这才涉及到土地使用权的分摊，本案中上诉人将他人已经领取土地使用权证的土地应分摊为由来主张土地的共有性质是对法律法规的曲解。2.上诉人对土地使用权证记载的分摊面积理解为是对案涉土地的面积分摊是错误的，使用权证书中记载的分摊面积既是指房屋所占有的土地面积的分摊同时建围墙并不虹桥公司所为，围墙的存在是历史遗留下来的。3.关于协议书的效力，该协议是在各方平等协商下签订的，所签订的内容并未违规国家的法律法规也不存在可撤销的因素，理应受到法律的保护。4.一审判决以我国的物权法、民法总则为依据审理本案作出判决无可厚非，所谓的适用法律错误是上诉人对法律的误解而产生的。综上，请求二审法院依法审查本案事实，驳回上诉人的上诉请求。杨凤荣、蒋瑞萍、严苏青、商中林、陈寿荣、朱学琴、姜正干、王美林、任金谷、王慧、李兆荣、蒋春光、王敏共同向一审法院起诉请求：1.确认杨凤荣、蒋瑞萍、严苏青、商中林、陈寿荣、朱学琴、姜正干、王美林、任金谷、王慧、李兆荣、蒋春光、王敏对位于盐城市区建军东路47号、53号虹桥公司院内的土地及通道与虹桥公司共同享有使用权；2.撤销由虹桥公司与盐城市盐都区供销合作社七号宿舍楼（以下简称七号楼）业主代表签署的上述土地使用权《协议书》；3.判令虹桥公司拆除上述虹桥公司院落进出通道大门，保持畅通。一审法院认定的事实：案涉土地座落于盐城市，面积2690.3㎡，原权利人为盐城市第二棉麻公司，其中1075.5㎡权利性质为国有出让土地，1614.8㎡权利性质为国有划拨土地。盐城市第二棉麻公司在该宗地上建有四层办公楼一幢，其中一楼十间门面房被其主管单位盐城市盐都区供销合作总社划归盐城市第二日杂品公司所有。后因盐城市第二日杂品公司破产，十间房面房由盐城东方红药店购买4间，王慧、王敏、任金谷、蒋春光、李兆荣各购买一间，门牌号分别为建军东路。盐城市盐都区供销合作总社还在争议土地以北建设宿舍楼一幢，楼号为盐城市，该宿舍楼被分配给本单位干部、职工居住。后该宿舍楼按国家相关政策进行了房改，杨凤荣、蒋瑞萍之夫严某（已故）、商中林、陈寿荣、朱学琴、姜正干、王美林分别购买了其中202、402、404、103、104、101、303室房产。上述房面房和房改房均领取了房屋所有权证和土地使用证。上述办公楼、宿舍楼建成后，盐城市盐都区供销合作总社在宿舍楼阳台外侧以下位置建设东西向围墙，将办公楼与宿舍楼隔离，形成办公楼后侧的庭院。2019年8月29日，杨凤荣、陈寿荣及建军东路部份业主代表（乙方）与虹桥公司（甲方）签订一份协议，内容为：“为强化虹桥棉业与宿舍楼大院之间院内安全管理，维护城市文明形象，从人性化、客观实际出发双方达成如下协议：一、甲方负责办公楼大院内的卫生、宣传等相关事宜的整体管理工作。二、从客观实际、睦邻友好出发，目前虹桥棉业有限公司2-4层楼已经整体出租给对外租赁使用，无再有使用权，考虑到邻里之间友情关系，现由甲方负责出面与对方洽谈，7号楼老住户（区社、棉麻），停放电瓶车、自行车实际困难，同意停放。三、乙方必须服从管理，车辆按指定位置停放，摆放有序，整齐美观，其他杂物不允许摆放院内，对僵死车不符合规定的或长期不用的车辆，一律不允停放。四、乙方积极配合甲方办理车辆停放的相关手续，并办理出入证等手续（在装修期间，乙方配合甲方暂不停放车辆，便予安全，装修后继续停放）。考虑到充电安全问题，乙方停放电瓶车车辆必须保证电瓶车质量安全，并承担相应的安全责任。甲方负责安装电表，并发放充电卡给乙方使用。五、由于院内场地较小，办公时间汽车无法停放，请乙方给予配合，尽量避开上班高峰期重叠停放，如确因困难要服从管理。六、甲、乙双方共同维护院内文明形象，楼上居民不要乱扔烟蒂、杂物、吐痰，保持院内卫生、整洁，为居民和办公区创造良好居住办公卫生环境。”此后，杨凤荣等十三人与虹桥公司为案涉办公院内的车辆停放多次发生矛盾，经所在地公安部门调处未果。一审另查明：2003年9月11日，经原盐都县人民政府批准，盐城市第二棉麻公司整体出售改制为虹桥公司，由虹桥公司承担原企业全部债权债务。2019年9月25日，盐城市不动产登记中心向王美林、王慧出具一份盐市登函，内容为：“王美林、王慧：关于你们咨询建军东路宗地使用权利问题的诉求书已收悉，现将有关法律规定介绍如下：《物权法》第六章第七十条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十三条规定：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于于业主共有。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通道部分，消防、公共照明等附属设施、设备、避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。”本案在一审中，虹桥公司提供二份原盐城市国土资源局发放的土地使用证，其中地号为004-021-020、图号95.75-13.25的出让土地使用证中载明土地使用者为盐城虹桥棉业公司，土地用途为商业用地（211），使用权类型为出让，面积为1075.5平方米。该证还载明：根据盐都区供销合作社、市第二日用杂品公司清算组、市虹桥棉业公司确认该证中有第二日用杂品公司分摊土地面积221平方米；；地号为004-021-020的土地使用证中划拨土地证载明土地使用者为盐城市第二棉麻公司改制后剩余土地虹桥公司代管），土地用途为城镇单一住宅用地（251），使用权类型为划拨，面积为1614.8平方米。该证还载明：该宗地出售成套住房后的剩余土地面积为本证书中使用权面积减去各分摊土地面积之和。一审还查明：上述争议的办公大楼西侧与后面庭院交界口有一围墙院门，进出该庭院从该大门经过。一审法院认为：一、《中华人民共和国物权法》第四条规定：国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，虹桥公司办公楼北侧院落土地分为出让土地和划拨土地两部分，均由虹桥公司在登记部门进行了登记，根据登记证书上载明的内容，盐城、一楼十间门面房的土地均不在虹桥公司办公楼北侧院落土地范围内，其相关业主在房改及购买第二日用杂品公司破产财产时另行办理了房屋所有权和土地使用权登记。故杨凤荣等十三人要求确认对位于盐城市虹桥公司院内的土地及通道与虹桥公司共同享有使用权、拆除虹桥公司院落进出通道大门没有事实和法律依据，不予支持。二、《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定：具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。本案中，杨凤荣、陈寿荣及建军东路部分业主代表与虹桥公司签订的协议不违反上述法律规定，双方签订的协议属于有效民事法律行为。杨凤荣等十三人诉称七号楼部分业主在存在重大误解的情况下签订的协议，请求予以撤销，但未提交可撤消的事实证据证明，其诉请理由不予采纳。依照《中华人民共和国物权法》第四条、第九条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：驳回杨凤荣、蒋瑞萍、严苏青、商中林、陈寿荣、朱学琴、姜正干、王美林、任金谷、王慧、李兆荣、蒋春光、王敏的诉讼请求。案件受理费80元，由杨凤荣、蒋瑞萍、严苏青、商中林、陈寿荣、朱学琴、姜正干、王美林、任金谷、王慧、李兆荣、蒋春光、王敏负担。二审中，上诉人提交一份2020年12月21日盐城市自然资源规划局答复函复印件一份，证明案涉土地的使用权应由上诉人以及宗地范围内其他房屋所有权人共同享有，对公共部分管理使用等重大事项应当由建筑区划内的业主共同决定。被上诉人虹桥公司经质证认为，对该证据的真实性没有异议，对关联性并不认可，不能证明上诉人的证明目的。不动产统一登记以后土地分摊更不具有实际意义，而上诉人现在主张的土地使用权都是经土地主管部门登记并发放了产权证书，现在谈的土地分摊是没有实际意义的。第二条引用的物权法的相关条款的规定也没有异议，且与本案也没有关联性。本院二审查明，原审法院查明的事实有相应证据证实，应予确认。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，根据已查明的事实，盐城市第二棉麻公司于2003年9月11日经原盐都县人民政府批准整体出售改制为虹桥公司，虹桥公司办公楼北侧院落土地分为出让土地和划拨土地两部分，均由虹桥公司在登记部门进行了登记，故虹桥公司是案涉土地的实际使用权人。上诉人王慧、王敏、任金谷、蒋春光、李兆荣各购买其中的一间门面房及其余上诉人各自购买了其中宿舍楼的房屋后，均实际领取了各自房屋的房屋所有权证或不动产权证，上诉人应对各自的房屋享有各自的不动产物权，上诉人持有的不动产证中载明的共用分摊面积也仅是对上诉人所享有的不动产物权中的分摊面积所享有的权利，上诉人以其所持有的不动产证载明有分摊面积为由即主张其对整个盐城市区建军东路47号、53号虹桥公司院内的土地及通道共同享有使用权缺乏法律依据。且根据虹桥公司提供的原盐城市国土资源局发放的土地使用证，其中地号为004-021-020、图号95.75-13.25的出让土地使用证中载明土地使用权人为虹桥公司，该证书明确载明：根据盐都区供销合作社、市第二日用杂品公司清算组、市虹桥棉业公司确认该证中有第二日用杂品公司分摊土地面积221平方米；；地号为004-021-020的土地使用证中划拨土地证载明土地使用者为盐城市第二棉麻公司改制后剩余土地虹桥公司代管），该证还载明：该宗地出售成套住房后的剩余土地面积为本证书中使用权面积减去各分摊土地面积之和。可见，案涉土地的使用权人为改制后的虹桥公司，出售的成套住房各分摊土地面积均已从该证载明的土地使用权面积中予以了扣除，其他面积的使用权人仍为虹桥公司或由虹桥公司代管。杨凤荣、陈寿荣及建军东路部份业主代表（乙方）与虹桥公司（甲方）于2019年8月29日签订的协议，是当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的规定，应认定合法有效。该协议是因虹桥公司2-4层楼已经整体出租给对外租赁使用，为方便7号楼老住户（区社、棉麻），停放电瓶车、自行车等实际困难而同意停放等相关事宜签订的协议，该内容是为了相关业主生活的便利，并没有损害业主的合法权益，上诉人认为签订协议部分业主是在重大误解的情况下而签订的协议，缺乏事实依据，以此为由要求撤销该协议的请求依法不应予以支持。对虹桥公司在院内出口设置的通道大门，是虹桥公司自身权利行使的范围，但虹桥公司应在全面履行上述协议的前提下，还应保障相关业主相邻权的实现，上诉人本案要求虹桥公司拆除该通道大门没有事实依据和法律依据。综上，杨凤荣、蒋瑞萍、严苏青、商中林、陈寿荣、朱学琴、姜正干、王美林、任金谷、王慧、李兆荣、蒋春光、王敏的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人杨凤荣、蒋瑞萍、严苏青、商中林、陈寿荣、朱学琴、姜正干、王美林、任金谷、王慧、李兆荣、蒋春光、王敏负担。本判决为终审判决。审判长 郑 治审判员 张晨阳审判员 周 陇二〇二〇年十二月二十八日书记员 郁婷婷