江西省瑞昌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0481民初2555号 原告：王桂梅，女，1977年11月23日出生，汉族，江西省瑞昌市人，工人，住江西省瑞昌市。 委托诉讼代理人：陈世镇，男，1978年8月1日出生，汉族，江西省瑞昌市人，教师，住江西省瑞昌市。系原告王桂梅的丈夫。 原告：陈世镇，男，1978年8月1日出生，汉族，江西省瑞昌市人，住江西省瑞昌市。 被告：林安（九江）商贸物流发展有限公司，住所地：江西省瑞昌市大唐新区。统一社会信用代码：91360481060784433U。 法定代表人：李伟国，总经理。 委托诉讼代理人：吴翔，河南启点律师事务所律师。 原告王桂梅、陈世镇诉被告林安（九江）商贸物流发展有限公司（以下简称林安公司）合同纠纷一案，本院于2020年11月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈世镇并作为原告王桂梅的委托诉讼代理人、被告林安公司的委托诉讼代理人吴翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王桂梅、陈世镇向本院提出诉讼请求：1．判令被告自2018年12月25日起按其与第三方签订的租赁合同标准租金16元／平方米／月及时全额向原告支付九江林安国际商贸物流产业园A区A16-95#118号（面积70.49平方米）商铺租金。2018.12.25-2020.10.25共计22个月，合计租金24,812.48元；2．诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告王桂梅、陈世镇夫妇于2016年3月12日签署合同买下九江林安国际商贸物流产业园A区A16-95#118号（面积70.49平方米）商铺。购买商铺时林安公司的营销政策是：按签署购买合同之日起从购房款中立返3年租金（即房款的20%），第4年和第5年分别按实际房款的6%向购买方返租金。但由于林安公司销售人员人事变动没及时为业主办理相关手续，原告与被告多次交涉，被告方现拒绝返第4年和第5年租金。现被告方在业主不知情的情况下把原告购买的商铺签订合同租给第三方，被告方与第三方签订租赁合同期限是2018年12月25日至2021年12月24日，签订租金标准为16元／平方米／月。原告要求被告方从2018年12月25日起及时全额按与第三方签订的租赁合同向原告方支付商铺租金，为此特诉至法院提出上列诉讼请求。 被告林安公司辩称，一、原告诉请与事实不符。2016年3月12日，原告与我公司签订《商品房买卖合同》，购买商铺时，我公司的营销政策为：在我公司购买商铺的业主可将商铺交于我公司将其对外出租，在签署购房合同时从购房款中向业主立返3年租金（即购房款的20%），第三、四年按照实际收租情况向业主支付租金。2018年12月25日，我公司与案外人徐宁签订《商铺租赁合同》，将包含案涉商铺在内的商铺共计211m2租赁给徐宁，租赁期限为2018年12月25日-2021年12月24日，租金为16元／平方米／月，第一年租金全免，第二、三年先缴纳半年租金再免半年租金。因原告未按时向我公司缴足购房首付款，双方一直未签订书面的委托经营协议。2020年6月20日，经我公司与原告协商共同签署《协商意见》：1．公司自委托协议到期日起至商户徐宁租赁期内止，在商户已经交租的情况下，公司收到多少租金支付多少租金给原告；2．现支付2019年12月25日-2020年12月24日租金。二、原告诉请无法律依据。1．根据原告购房时我公司的营销政策以及2020年6月20日原告与我公司签订的《协商意见》，原告已经同意继续将案涉商铺交由我公司将其租赁给案外人徐宁，我公司属于有权代理行为，将案涉商铺对外租赁的行为合法真实有效。2．原告已经认可在对外承租期间，我公司收到多少租金就支付给其多少租金，根据我公司与案外人徐宁的租赁合同，我公司向案外人收取了2019年12月25日-2020年12月24日租金共计6,752元，并支付给了原告，原告已经受领，我公司已经完成了合同义务，不存在违约情形。综上所述，我公司与原告之间的合同合法真实有效，应当受到法律保护，我公司已经按照合同约定向原告履行了全部义务，原告诉请与事实不符，没有法律依据，请求依法驳回原告全部诉讼请求。 在庭审中，原告为支持自己的诉讼请求，提供的证据有：1．商品房买卖合同1份，证明被告公司营销政策是购房款中立返3年租金。第4、5年是按照合同上房款的6%返租金；2．租赁合同复印件1份，证明被告与第三方签订了合同，是在原告不知情的情况下于2018年12月签订的。 为支持其抗辩意见，被告林安公司向本院提交以下证据：1．置业计划书、商品房买卖合同各1份，证明2016年3月12日被告将案涉商铺出卖给原告，购房款共计340,000元，三年返租共计优惠20%即68,000元，优惠后总价款为269,280元，原告应当于2016年3月12日前向被告支付首付款139,280元，余款130,000元向银行贷款支付；2．收款凭证7份，证明原告于2019年12月30日才向被告支付全部购房首付款；3．商铺租赁合同1份，证明被告于2018年12月25日将包括案涉商铺在内的A16区116-118号商铺出租给案外人徐宁，租金为16元每月每平方米，租赁期间为2018年12月25日至2020年12月24日，第一年免租，第二、三年先交半年，再免半年；4．协商意见1份、工作证明2份，证明2020年6月20日，原告与被告达成协商意见，原告同意继续将案涉商铺对外租赁，在租赁期间被告收到多少租金，向原告支付多少；5．收款收据1份，证明被告于2020年3月31日收到案外人支付的第二年全部租金20,200元；6．转账凭证1份，证明被告于2020年7月28日向原告支付了2019年12月25日至2020年12月24日的租金6,752元。 对原告提供的证据，被告林安公司的质证意见为：对证据1的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该份证据不能达到其第二点证明目的，即不能证明第4、5年的租金应当按照合同约定的购房款6%支付。对证据2的三性均有异议，该份证据是复印件，原告应当提交原件，该份证据不能证明案涉商铺是在原告不知情的情况下与第三人签署的，原告在购买商铺时已经接纳了公司的营销政策，被告将案涉商铺出租给案外人时不需要经过原告的同意和在场。 对被告提供的证据，原告的质证意见为：对证据1的真实性没有异议，但是合同上面并没有说明第4、5年的租金按实际收租情况向业主支付租金。对证据2、3、6的真实性均没有异议。对证据4，被告提出只能按照实际收多少付多少，原告要收租金就要签字。至于委托经营管理协议原告没有经手，商铺是以原告夫妻的名义买的，就算原告其中一个人签了字也应该不能成立，要夫妻双方签字。工作证明是关于被告公司工作人员的情况，原告不清楚。证据5是被告和第三方之间的手续，和原告没有关系，原告不知情，不能对真实性作出判断。 本案当事人围绕诉请依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证，对当事人有异议的证据，本院将予以综合认定。 结合双方当事人举证、质证、本院认证及当事人陈述，本院查明案件事实如下：2016年3月12日，原告王桂梅、陈世镇与被告林安公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，原告购买被告位于九江林安国际商贸物流产业园A区A16-95#118号（面积70.49平方米）商铺。按照被告林安公司的营销政策，原告签署商品房买卖合同之日起从购房款中立返3年租金（即房款的20%），该商品房总价款最终为269,280元。2018年12月25日，被告林安公司与案外人徐宁签订《商铺租赁合同》，将包含案涉商铺在内的商铺共计211m2租赁给徐宁，租赁期限为2018年12月25日至2021年12月24日，约定租金为16元／平方米／月，第一年租金全免，第二、三年先缴纳半年租金再免半年租金。2020年6月20日，原、被告协商确定，委托经营管理协议委托协议于2019年3月12日已经到期，林安公司自委托协议到期日起至商户徐宁租赁期内止，在商户已经交租的情况下，林安公司收到多少租金支付多少租金给王桂梅、陈世镇，现支付2019年12月25日至2020年12月24日租金6,752元。原告陈世镇在被告制作的《A区业主协商意见审批表》的业主栏签字确认，并于2020年7月28日收到被告转账给付的租金6,752元。 本院认为：原、被告在签订《商品房买卖合同（预售）》时对该商品房的营销政策进行了约定，但双方未签订书面协议。对被告的营销政策，原、被告均确认在签订商品房买卖合同（预售）之日起从购房款中立返3年租金（即房款的20%）的约定，并遵照执行。但对签订商品房买卖合同（预售）第4年和第5年的营销政策，原、被告双方各执一词。被告提交了《A区业主协商意见审批表》，该表载明委托协议于2019年3月12日已经到期，林安公司自委托协议到期日起至商户徐宁租赁期内止，在商户已经交租的情况下，林安公司收到多少租金支付多少租金给王桂梅、陈世镇，原告在该表中的业主栏签字，应视为对该表中载明内容的确认。原告在签订商品房买卖合同（预售）之日起即接受了被告的营销政策，将3年的租金在购房款中予以了扣减，之后虽然原、被告双方未就委托租赁事项签订相关协议，但原告在2020年6月20日在《A区业主协商意见审批表》上签字，对被告的对外委托租赁行为进行了确认，故被告的对外委托租赁行为合法有效。原告提出被告约定在签订《商品房买卖合同（预售）》第4年和第5年分别按实际房款的6%向购买方返租金，但没有提交证据证明，应承担举证不能的法律后果。被告已经按照约定将其收取的租金照实给付了原告，对于原告要求被告自2018年12月25日起按与第三方签订的租赁合同标准租金16元／平方米／月及时全额向原告支付九江林安国际商贸物流产业园A区A16-95#118号（面积70.49平方米）商铺租金24,812.48元的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告王桂梅、陈世镇的诉讼请求。 案件受理费420元，减半收取计210元，由原告王桂梅、陈世镇负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。 审判员 魏 湘 二〇二〇年十二月十日 书记员 黄小媖