河南省上蔡县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1722民初2569号原告：孙学德，男，1969年8月5日出生，住上蔡县。被告：常战立，男，1976年4月29日出生，住上蔡县。委托诉讼代理人：王银霞，河南豫上律师事务所律师。被告：河南省坤元置业有限公司。住所地：郑州高新开发区瑞达路**（现上蔡县富华景程小区）。法定代表人：程新华，该公司经理。原告孙学德与被告常战立、河南省坤元置业有限公司第三人撤销之诉一案，本院于2020年6月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙学德、被告常战立委托诉讼代理人王银霞到庭参加诉讼，被告河南省坤元置业有限公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼到庭。本案现已审理终结。原告孙学德向本院提出诉讼请求：一、依法判决撤销上蔡县人民法院作出的(2019)豫1722民初4294号民事判决书;二、依法判决确认原告人与被告河南省坤元置业有限公司于2011年4月21日签订的房屋置换协议(第015号)为有效合同，并由被告河南省坤元置业有限公司协助原告人办理过户手续。事实和理由：原告人在上蔡县农业局家属院与家人共有一套房宅，办理有国有土地使用证和房屋所有权证，土地使用者、房屋所有权人为孙耀山（原告人之父），原告人为房屋共有权人。2011年4月21日，原告人与坤元公司签订房屋置换协议（第015号），约定该公司用新建的3号楼中两套房屋6楼东户、西户对该房屋进行置换。坤元公司在上蔡县农业局家属院实施拆迁、建好楼盘后，将该协议约定的3号楼命名为C栋，并向原告人交付了该两套房屋，房屋面积均为132.89平方米。2014年，坤元公司擅自将该C栋6层东户的房屋远低于市场价的224320元出售给常战立。当年11月28日，上蔡县房地产管理所受上蔡县住房和城乡建设局委托，为常战立办理商品房备案登记。2015年1月15日，上蔡县住房和城乡建设局作出撤销坤元公司与包括常战立在内的40人商品房合同备案登记的决定。后上蔡县房地产管理所受上蔡县住房和城乡建设局委托，在上蔡房产信息网发布“关于撤销河南省坤元置业有限公司商品房合同备案的公告”，于2015年1月20日为原告人孙学德办理商品房备案登记。常战立就请求撤销上蔡县住房和城乡建设局“关于撤销河南省坤元置业有限公司商品房合同备案的公告”提起行政诉讼，西平县人民法院于2018年4月10日作出判决，驳回常战立的起诉。2020年5月中旬，上蔡县人民法院在富华景程小区C栋6层东户房屋的房门上张贴了限实际房屋占有人于2020年6月15日前迁出房屋的公告，原告人通过查询裁判文书网才得知：2019年，常战立隐瞒了其与坤元公司商品房买卖合同备案登记被撤销，诉争房屋实际为坤元公司向原告人交付的拆迁安置房的事实，向上蔡县人民法院提起诉讼，请求法院判决确认其与坤元公司签订的商品房买卖合同有效，并由坤元公司履行向其交付富华景程小区C栋6层东户房屋的义务。上蔡县人民法院在审理过程中，明知原告人有权优先取得诉争拆迁安置房屋的情况下，未通知原告人以第三人身份参与诉讼，违法认定坤元公司与原告人孙学德存在商品房买卖在后，于2019年9月24日错误作出了确认常战立与坤元公司签订的商品房买卖合同有效，并由坤元公司向其交付房屋的（2019）豫1722民初4294号民事判决。现常战立持该民事判决书向上蔡县人民法院申请强制执行。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。根据该条的规定，在原告人与坤元公司已于2011年签订房屋置换协议，诉争拆迁安置房屋已实际交付给原告人的情况下，原告人作为被拆迁人，与河南省坤元置业有限公司于2011年4月21日签订的房屋置换协议（第015号）应为有效合同，对诉争的富华景程小区C栋6层东户房屋依法享有所有权。常战立与坤元公司以远低于市场价的224320元进行房屋买卖（该房屋当时价格为每平方米2850元，总价应为378736.50元），并隐瞒诉争房屋为拆迁安置房提起民事诉讼，在审理过程中无任何诉辩对抗，明显涉嫌虚假诉讼。上蔡县人民法院对常战立诉坤元公司确认合同有效纠纷一案，存在严重的违法认定事实、错误适用法律、违反法定程序问题，所作出的（2019）豫1722民初4294号民事判决，损害原告人合法财产权益，依法应予撤销。综上，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百九十二条第一项、第三百条第一款第一项的规定，为维护自身的合法财产权益不受侵犯，原告人特向法院提起第三人撤销之诉，请依法判决。被告常战立辩称：应驳回被答辩人的诉请。1、（2019）豫1722民初4294号民事判决书合法正确；2、河南省坤元置业有限公司将答辩人已购买备案的该套房屋卖与被答辩人，通过行政判决的形式确认了备案登记的非法、无效，被答辩人认可并接受判决结果；3、备案登记时间及商品房买卖合同成立时间来看，答辩人与河南省坤元置业有限公司买卖合同登记早于被答辩人，且被答辩人的登记已被确认无效，该套房屋应归属于答辩人；4、（2019）豫1722民初4294号民事判决书已经生效，且已经进入执行程序。被告河南省坤元置业有限公司未答辩。本院经审理认定事实如下：2011年4月21日，原告孙学德与被告河南省坤元置业有限公司及上蔡县农业局（监督单位）签订了《房屋置换协议》，后又签订一份《房屋置换补充协议》，协议约定：孙学德将其家庭所有的位于上蔡县农业局家属院的房产（实际面积166.8㎡）交由河南省坤元置业有限公司开发，开发后置换给孙学德房屋两套，置换比例为1:1.5，置换后面积为250.2㎡，超出面积15.58㎡按开盘价付给开发商现金43624元；置换房位于3号楼6层东户、西户，面积均为132.89平方米。协议签订后，河南省坤元置业有限公司将原告等人的房屋拆除进行开发承建，并将该开发工程命名为富华景程小区。建好楼盘后，河南省坤元置业有限公司将与原告协议约定的3号楼命名为C栋，并向原告人交付了该C栋6层东、西两套房屋。后原告对东户房屋予以装修居住至今。另查明，2014年，被告常战立与被告河南省坤元置业有限公司签订商品房买卖合同一份，合同约定被告河南省坤元置业有限公司将其开发的富华景程小区的C栋6层东户商品房以224320元的价格卖给被告常战立。并约定于2014年10月1日前由将该商品房交于常战立。2014年11月28日，上蔡县房地产管理所受上蔡县住房和城乡建设局委托为常战立购买的商品房进行了备案登记（合同编号为0090525）。2015年1月20日，上蔡县房地产管理所受上蔡县住房和城乡建设局委托又为原告孙学德就富华景程小区C栋6层东户进行了商品房备案登记（合同编号为0098477）。因上蔡县住房和城乡建设局对同一套商品房进行重复备案登记，2015年1月29日，上蔡县住房和城市建设局在上蔡县房地产信息网发布“关于撤销河南省坤元置业有限公司商品房合同备案的公告[2015]012”，撤销河南省坤元置业有限公司与常战立签订的商品房合同备案。还查明，由于上蔡县住房和城乡建设局对同一套商品房进行重复备案登记，常战立提起行政诉讼。2016年5月20日，西平县人民法院作出（2016）豫1721行初11号行政判决书，以登记程序违法为由判决：确认上蔡县住房和城乡建设局于2015年1月20日为河南省坤元置业有限公司与孙学德签订的商品房买卖合同（合同编号0098477）登记备案行为无效。另因常战立不服上蔡县住房和城市建设局于2015年1月29日在上蔡县房地产信息网发布“关于撤销河南省坤元置业有限公司商品房合同备案的公告[2015]012”，撤销河南省坤元置业有限公司与常战立签订的商品房合同备案，另提起行政诉讼。西平县人民法院作出（2017）豫1721行初91号行政裁定书，以常战立起诉超过法律规定的起诉期限为由，裁定驳回常战立的起诉。常战立不服该裁定提起上诉，驻马店市中级人民法院于2017年12月18日作出（2017）豫17行终273号行政裁定书，裁定撤销（2017）豫1721行初91号行政裁定，指令西平县人民法院继续审理。2018年4月10日，西平县人民法院作出（2018）豫1721行初1号行政裁定书，裁定驳回常战立的起诉。常战立再提起行政诉讼，西平县人民法院于2018年11月2日作出（2018）豫1721行初61号行政判决书，判令：撤销上蔡县住房和城市建设局作出的“关于撤销河南省坤元置业有限公司商品房合同备案的公告[2015]012”中关于撤销常战立商品房合同登记备案的行为。上蔡县住房和城市建设局不服该判决提起上诉。驻马店市中级人民法院于2018年12月24日作出（2018）豫17行终378号行政判决书，判令：驳回上诉，维持原判。该行政判决书生效后，常战立又以河南省坤元置业有限公司未履行商品房交付义务为由向本院提起民事诉讼，要求确认常战立与河南省坤元置业有限公司签订的商品房买卖合同合法有效，并向常战立交付房屋。本院于2019年9月24日作出（2019）豫1722民初4294号民事判决，判令：一、常战立与被告河南省坤元置业有限公司于2014年签订的“商品房买卖合同”为有效合同；二、限河南省坤元置业有限公司于本判决生效之日起十日内根据合同约定将其开发的位于上蔡县蔡侯路东段路北“富华景程”住宅小区内的B栋1单元15层东户交付给常战立管理使用。2019年9月26日，本院又作出（2019）豫1722民初4294号民事裁定书，裁定：（2019）豫1722民初4294号民事判决书中第四页“B栋1单元15层东户”补正为“C栋6层东户”。该判决生效后，常战立向本院提出申请，要求对河南省坤元置业有限公司强制执行。本院于2020年5月中旬发出公告，责令河南省坤元置业有限公司及富华景程小区C栋6层东户房屋实际占有人于2020年6月15日前迁出。为此，形成本案诉讼。上述事实，有原、被告陈述，房屋置换协议及补充协议、（2016）豫1721行初7号行政判决书、（2017）豫1721行初91号行政裁定书、（2018）豫1721行初1号行政裁定书、（2018）豫17行终378号行政判决书、（2019）豫1722民初4294号民事判决书等证据在卷佐证。本院认为，2011年4月21日，原告孙学德与被告河南省坤元置业有限公司签订了《房屋置换协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，为有效协议。该协议属于易物换物、产权置换形式的拆迁安置补偿协议，协议所约定的标的物，是原告通过拆迁置换方式取得固定面积的房屋，可以视为实质意义上的拆迁安置房，其对案涉房屋的取得具有优先于普通债权的物权效力。且原告因协议取得案涉房屋的对价是出让其原有居住房屋及占用的土地，其对案涉房屋享有的不仅是一般财产权利，应优先于对一般房屋买卖合同产生的普通债权保护，因此，与常战立和河南省坤元置业有限公司签订的房屋买卖合同相比较，原告享有优先取得与河南省坤元置业有限公司协议中约定的置换房屋的权利。关于常战立购买的案涉房屋已经备案登记的效力问题，商品房备案登记仅是行政管理措施，并不产生物权效力。而拆迁人出让其房屋权利而换取的拆迁安置补偿房屋属于房屋产权的调换，根据对被拆迁人侧重保护原则，被拆迁人对该特定房屋享有的债权应视为特种债权，具有优先效力，其权利的实现优先于一般商品房购买人。基于此，案涉房屋属于原告的拆迁安置房，常战立虽然已经将房屋备案登记，但不足以对抗原告就案涉房屋主张优先取得的权利。因此，本院作出的(2019)豫1722民初4294号民事判决书第二项，即：“限被告河南省坤元置业有限公司于本判决生效之日起十日内根据合同约定将其开发的位于上蔡县蔡侯路东段路北富华景程住宅小区内的C董6层东户交付给原告常战立管理使用”，侵犯了原告的合法权益，该项判决错误，应予以撤销。常战立可另案向河南省坤元置业有限公司主张权利。原告请求撤销本院作出的(2019)豫1722民初4294号民事判决书第一项，即：“原告常战立与被告河南省坤元置业有限公司于2014年签订的商品房买卖合同为有效合同”，因证据不足，本院不予支持。被告河南省坤元置业有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃答辩、举证、质证的诉讼权利，应当承担由此所引起的不利法律后果。被告常战立辩称应驳回原告孙学德的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、撤销本院(2019)豫1722民初4294号民事判决书第二项，即：限被告河南省坤元置业有限公司于本判决生效之日起十日内根据合同约定将其开发的位于上蔡县蔡侯路东段路北富华景程住宅小区内的C栋6层东户交付给常战立管理使用；二、确认被告河南省坤元置业有限公司与原告孙学德签订的房屋置换协议为有效合同，被告河南省坤元置业有限公司开发的富华景程小区C栋6层东户商品房归原告孙学德所有，被告河南省坤元置业有限公司应协助原告孙学德办理房屋登记手续；三、驳回原告孙学德的其他诉讼请求。案件受理费4665元，由被告常战立、河南省坤元置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于驻马店市中级人民法院。审 判 长  张耀光人民陪审员  尼福运人民陪审员  许瑞琴二〇二〇年十二月八日书 记 员  牛 丹