广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤09民终2131号上诉人（原审原告）：曾锦洪，男，1988年2月15日出生，汉族，住广东省茂名市茂**。上诉人（原审原告）：罗金英，女，1988年9月21日出生，汉族，住广东省茂名市茂**。以上二上诉人的共同委托诉讼代理人：梁智钧，广东粤茂律师事务所律师。上诉人（原审被告）：茂名市鸿福房地产开发有限公司，住所地：广东省茂名市茂**茂南大道**大院。法定代表人：杨福忠，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄启哲，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。上诉人曾锦洪、罗金英与上诉人茂名市鸿福房地产开发有限公司（以下简称鸿福公司）房屋买卖合同纠纷一案，均不服广东省茂名市茂南区人民法院（2020）粤0902民初598号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。曾锦洪、罗金英上诉请求：1.依法撤销广东省茂名市茂南区人民法院作出的（2020）粤0902民初598号民事判决，支持曾锦洪、罗金英在一审中提出的全部诉讼请求(不服金额为16603.05元)；2.一、二审诉讼费用由鸿福公司承担。事实和理由：（一）一审法院认定鸿福公司逾期交房违约金的数额应相应抵减曾锦洪、罗金英获赠的三个月物业费，属认定错误。案外人茂名市鸿福物业管理有限公司赠送三个月物业费给曾锦洪、罗金英。赠送物业费的主体是物业公司，而非鸿福公司，现有证据无法证明案涉三个月物业费与本案逾期交房违约金具有关联性，更无法证明买卖双方存在以三个月的物业费免除或抵减鸿福公司逾期交房违约金的合意，一审判决的认定有违民法自愿原则。（二）一审判决认定不满一个月的逾期办证违约金应以日计算，属认定错误。案涉购房合同第十二条约定的逾期交房违约金均采用月为单位，根据合同法第四十一条规定，应作有利于曾锦洪、罗金英的解释。（三）一审判决以签订合同之日迟于合同约定的最迟交房日2017年1月20日为由，认定双方对交房时间约定不明，迳行认为交房时间应以签订合同之日起三个月为宜，属认定错误。曾锦洪、罗金英认为虽然签订合同的时间迟于2017年1月20日交房，但合同之所以约定2017年1月20日除了基于鸿福公司出具的格式合同，还基于以下原因作此约定：(1)案涉房屋在签订购房合同时，鸿福公司宣称是现房出售的方式进行交易，签订购房合同即可交楼。(2)鸿福公司若在签订合同时未能交付房屋，需承担逾期交房违约金，具体计算方式自2017年1月20日起计。(3)案涉合同第十一条约定2017年1月20日交房的意义还在于作为合同约定550天办证期限的依据，2017年1月20日加上550日的日期即2018年7月25日为逾期办证违约金的起计日期。另根据鸿福公司在案涉小区的购房合同中均采用了2017年1月20日交房的约定，是双方对房屋的最迟办证期为2018年7月25日的共同预期，且在曾锦洪、罗金英签收产权证前，鸿福公司一直未就上述日期问题提出任何异议，故而曾锦洪、罗金英的信赖利益应予以保护。即本案的逾期办证违约违约金应从2018年7月25日起计，本案签订合同时间并未对逾期办证违约期间的起算之日造成任何影响。（四）一审判决认定曾锦洪、罗金英取得房屋所有权证日期为登记机构颁发所有权证之日，本案逾期办证违约金应计至2019年8月9日，存在认定错误。合同约定取得房屋所有权证的时间是指曾锦洪、罗金英实际签领不动产权证的日期，应以此作为逾期办证违约金的计算截止日。若鸿福公司不交付产权证给曾锦洪、罗金英，曾锦洪、罗金英是无法行使产权证相应的权利，必然导致曾锦洪、罗金英权利上的损害。综上所述，请求法院查明事实，依法改判。鸿福公司辩称，答辩意见与一审庭审意见一致。鸿福公司上诉请求：1.撤销广东省茂名市茂南区人民法院（2020）粤0902民初598号民事判决；2.改判驳回曾锦洪、罗金英的全部诉讼请求；3.由曾锦洪、罗金英承担本案全部诉讼费用。事实和理由：（一）一审法院以合同约定的交付房屋之日起计算逾期办证违约金错误，将产生逾期办证与逾期交房违约责任竞合。一审判决结果与已经生效的判决结果完全相反，同一法院，不同法官，审判标准差异巨大，严重损害人民法院的公信力。（二）案涉《商品房买卖合同（预售）》约定的是办理房屋所有权证，由于不动产登记制度的实施，所有房屋均只能办理不动产权证，办理不动产权证要将土地使用权证和房屋所有权证两证合一，其办理流程、所需资料及需要完成的工作,差异较大，工作量明显增加,导致鸿福公司未能在约定期限内办证，这是由于政策变化等不可抗力因素导致的，理应免责。房屋所有权证与不动产权证的办证流程，所需资料及审批程序等不同。如果是办理房屋所有权证，合同约定的550天是足够的，但却不可能办好不动产权证。由于发生重大情势变更，不是鸿福公司所能预见、所能控制、克服及避免的，亦属于不可抗力，并非鸿福公司违约，鸿福公司不应为此承担逾期办理不动产权证的违约责任。即便适用该约定，也应酌情大幅核减鸿福公司的违约天数。不动产权证的办理相对于房屋所有权证的办理增加了宗地图的测绘和分割，测绘部门拖延鸿福公司将近半年的时间，办理不动产权证需要的宗地图、核准土地年限等这些相对办理房产证增加的资料，导致鸿福公司无法在约定的期限内完成办证义务。根据合同约定，由于鸿福公司原因导致逾期办证的，鸿福公司才需要承担违约责任，现逾期办证是由于国家政策变化及行政机关的原因导致，依法应酌情大幅减少鸿福公司的逾期办证违约天数，相应减少逾期办证的违约金。（三）鸿福公司已将不动产权证交给曾锦洪、罗金英，曾锦洪、罗金英并没有损失，曾锦洪、罗金英主张的违约金过高。鸿福公司没有拖延办证的恶意，逾期办证并非鸿福公司的原因造成，一审判决按年利率6%计算逾期办证违约金明显过高，请求法院予以减少。曾锦洪、罗金英辩称，（一）请求驳回鸿福公司的上诉请求，坚持一审庭审意见。（二）政策变化不属于不可抗力因素，法律意义上的不可抗力是不可预见、不能避免、不能克服的客观情况。首先，政策变化是可以预见的，开发商作为经营房地产的企业，对政策掌握和了解应该比购房者更加处于有利地位。本案中出现政府的上述行为时，开发商完全可以通知购房者，通过协商、变更合同等方式加以解决，但直至本案诉讼还没有证据证明开发商实施上述行为。其次，该政策变化是可以克服的。国家对不动产登记的调整，客观上是增加了办证要求和条件，但并不必然导致案涉房屋不动产权证可以逾期，开发商也没有举证证明逾期办证是不动产登记制度改革造成。现有证据表明开发商怠于履行办证该义务，直至业主起诉后才陆续提交办证资料。（三）关于违约金是否过高的问题。第一，案涉合同约定自房屋交付之日550日内交证，司法解释规定，双方未约定情况下，开发商应在签订合同90内交付产权证。因此，本案逾期办证违约金期限显然存在开发商利用格式条款出具方的优势地位，实际占有合同巨大利益。第二，曾锦洪、罗金英主张的计算标准是依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条和《中国人民银行关于人民币贷款利率的通知》第三条的规定，违约事由发生之时，上述规定一直适用。曾锦洪、罗金英向一审法院起诉请求：1.判令鸿福公司向曾锦洪、罗金英支付逾期交房违约金1900元；2.判令鸿福公司向曾锦洪、罗金英支付以总房款649250元为基数按年利率6%为标准自2018年12月17日起计至鸿福公司向曾锦洪、罗金英实际交付案涉房屋不动产权证书之日2019年8月23日止的逾期办证违约金26574.78元；3.判令鸿福公司承担本案所有诉讼费用。一审诉讼过程中曾锦洪、罗金英变更第二项诉讼请求为：判令鸿福公司向曾锦洪、罗金英支付逾期办证违约金42050.05元。一审法院认定事实：2017年2月23日，原告曾锦洪、罗金英(买受人)与被告鸿福公司(出卖人)签订《商品房买卖合同(预售)》一份，合同主要约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于茂名市**大道**号**大院**房，该商品房的用途为住宅，建筑面积132.5平方米，单价为每平方米4900元，总价款649250元。买受人应当于2017年2月23日前支付首期房价款人民币169250元，余款人民币480000元向银行申请贷款支付。出卖人应当在2017年1月20日前向买受人交付该商品房，因出卖人自身原因(除政策性外)导致延期交房的，在延期第一至第三个月内，出卖人向买受人支付人民币每套每月300元违约金，从第4个月起，出卖人向买受人支付人民币每套每月500元违约金，违约金总额累计最高不超过已付总房价的5%。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起550日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方协商解决。附件十一《补充协议》第二点对合同第三章第七条第(二)点条款补充如下：在出卖人将本合同在办理好备案手续后和通知之日起，买受人需在30日内办妥完成按揭贷款手续；若在上述期限内未完成，出卖人给予买受人两个月的时间一次性补足尚欠的款项部分，逾期视作买受人违约付款处理。合同同时还对其他权利义务作出相关约定。合同签订后，原告向被告付清了全部购房款和办证费等其他费用。2017年6月15日，被告将案涉房屋交付给原告使用。被告于2019年8月7日向茂名市不动产登记中心递交办理房屋不动产登记所需的全部资料，茂名市自然资源局于2019年8月9日颁发原告名下不动产权证书。另查明，由于逾期交房，被告鸿福公司于2017年4月16日对各业主作出补偿方案，赠送自交楼之日起三个月的物业管理费给各业主。原告的房屋三个月的物业费为0元，原告收楼时在业主签领交楼红利栏签名。茂名市鸿福物业管理有限公司对被告通过赠送三个月物业管理费给原告作为延迟交房的补偿表示认可。一审法院认为，原告曾锦洪、罗金英与被告鸿福公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，没有违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行合同。本案争议的焦点是：一、关于被告是否存在违约行为的问题；二、违约金如何计算的问题。一、关于违约问题。(一)原被告签订合同时间是2017年2月23日，但合同约定是在2017年1月20日前交付房屋。合同约定的房屋交付时间早于合同签订时间，因此合同约定的房屋交付时间条款无效，应视为交房时间约定不明。根据合同法规定，对于合同履行期限不明确的，债务人可以随时履行，但应当给对方必要的准备时间。结合本案的实际情况，交付房屋时间应以签订合同之日起三个月为宜。故被告应于2017年5月23日前将房屋交付原告。被告于2017年6月15日交付房屋，已逾期23天，被告逾期交付行为已构成违约，应承担违约责任。被告辩称逾期交房是由于茂南大道道路扩建改造的不可抗力因素所导致，但没有提供充分的证据予以证明。其抗辩理由，一审法院不予采纳。(二)根据合同约定，原告应于房屋交付之日起550日内取得房屋所有权证。涉案房屋合理交付时间是2017年5月23日，领取房产证期限则应在2018年11月25日前，但原告于2019年8月9日才领取到房屋权属证书，已超过了合同约定领取证书的时间，被告逾期办证的行为已构成违约，应承担违约责任。被告辩称因不动产登记制度的实施，导致被告未能在约定期限内办证，属政策变化的不可抗力因素和行政机关的原因，且合同约定的550天办理房屋所有权证的期限不能适用于不动产权证办理的期限。一审法院认为，国家对不动产登记政策的调整，致房屋不动产权证的办理比原房屋所有权证的办理，客观上增加了一些办证要求或条件，但这并不必然导致原告房屋不动产权证的办证逾期。同时被告也没有提供充分证据证明由于不动产登记政策的实施及行政机关的原因，导致房屋不动产权证的办理无法在约定期限内完成，因此被告的抗辩意见，一审法院不予采纳。二、关于违约金计算问题。(一)根据合同第十二条的约定，被告延期交房的，延期第一个至第三个月内每月支付原告300元违约金；从第四个月起每月支付原告500元违约金。合同无约定违约金不满一个月的按一个月计算，因此未满一个月的违约金应以日计算为宜。被告逾期交房23天，被告应支付原告的逾期交房违约金应为230元(300元÷30天×23天)。被告主张，因逾期交房，被告已与原告达成和解，赠送了三个月物业费给原告，现原告再主张逾期交房违约金，不应获得支持。本案中被告没有赠送到物业费给原告，同时被告在补偿三个月的物业费给原告时，也没有明确说明原告领取该三个月的物业费后，不能再向被告主张逾期交房的违约责任，不能证明原被告对逾期交房违约金的赔偿已达成和解，因此被告主张，一审法院不予支持。(二)合同约定，因出卖人原因，买受人未能在房屋交付之日起550日内取得房屋所有权证书的，双方同意协商解决。原告未能在约定期限内取得房屋所有权证书时，双方未有达成协商意见。现原告因被告逾期办证构成违约而请求被告支付违约金，符合法律规定，一审法院应予支持。但原告请求计算违约金的期间不符合合同约定。违约金应以已付房款649250元为基数，按年利率6%从逾期办证之日即2018年11月26日起计至被告办出权属证书的2019年8月9日止，逾期天数为256天，违约金金额为27322元(649250元×6%÷365天×256天)。被告认为原告并没有实际损失，请求违约金过高，应予核减。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”及《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条规定，逾期办证违约金的计算标准可在银行同期贷款利率上浮30%-50%计算，故原告请求被告按照年利率6%计算违约金，没有超出以上规定的标准。因此被告主张违约金过高请求核减的意见，一审法院不予认可。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、被告茂名市鸿福房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房的违约金230元给原告曾锦洪、罗金英；二、被告茂名市鸿福房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证的违约金27322元给原告曾锦洪、罗金英；三、驳回原告曾锦洪、罗金英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费449元(原告曾锦洪、罗金英已预交)，由原告曾锦洪、罗金英负担205无，由被告茂名市鸿福房地产开发有限公司负担244元。被告茂名市鸿福房地产开发有限公司负担之金额在履行本判决义务时一并迳付原告曾锦洪、罗金英，一审法院不作另行退收。二审期间，鸿福公司向本院提交了以下证据：1.受理回执，拟证明2018年10月18日，茂名市国土资源勘探测绘院受理鸿福公司的办理宗地图业务申请。2.测绘收费通知书，拟证明2019年2月11日，茂名市国土资源勘探测绘院才通知鸿福公司缴纳宗地图测绘费。3.转账汇款凭证、发票（电子打印），拟证明鸿福公司及时缴纳宗地图测绘费。4.收件回执单，拟证明鸿福公司于2019年5月31日向茂名市不动产登记中心递件办理项目房屋的不动产权证书，不动产登记中心要求确定土地使用年限。5.关于确定“鸿福名苑商住楼”项目土地使用年限的复函，拟证明茂名市自然资源局于2019年6月24日出具关于确定“鸿福名苑商住楼”项目土地使用年限的复函。6.收件回执单，拟证明鸿福公司于2019年6月27日向茂名市不动产登记中心递件办理项目房屋的不动产权证书，相对于2019年5月31日的材料增加了确定土地年限的复函。7.茂名市自然资源局办事指南（来源不动产登记中心领取的宣传资料），拟证明办理不动产登记需要提交宗地图，确定土地使用权年限更是新增加内容，指南也没有指引，但事实上增加了该要求。经质证，曾锦洪、罗金英对鸿福公司提交的上述七组证据真实性无异议，合法性、关联性有异议，认为办理不动产权证与房屋所有权证之间程序稍有不同，但与鸿福公司迟办证之间没有必然因果关系。1.鸿福公司递交办理宗地图测绘申请以及缴费、获取项目土地使用年限的时间均已超出办证期限，证明鸿福公司逾期办证的事实。2.茂名市自然资源局办事指南载明的是基本的材料，不可能面面俱到，至于具体的材料的准备需要申请人向办证单位做好协调工作，这也是鸿福公司办证应有的义务。二审查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据本院查明事实以及双方当事人意见，本案争议焦点为：1.鸿福公司逾期办证是否有免责事由；2.双方当事人是否就逾期交房达成了补偿协议，一审法院认定的逾期交房违约金是否正确；3.逾期办证违约金应如何计算。一、关于鸿福公司逾期办证是否有免责事由的问题鸿福公司认为由于不动产登记制度的实施，不动产登记政策的变化，导致办证的时间增加，是政策变化等不可抗力的原因导致曾锦洪、罗金英无法按合同约定取得不动产权证,鸿福公司不应承担违约责任。但鸿福公司没有举证证明办理不动产权证所需时间多于案涉《商品房买卖合同（预售）》约定550天，因此，本院对鸿福公司的上述主张不予支持。二、关于双方当事人是否就逾期交房达成了补偿协议，一审法院认定的逾期交房违约金是否正确的问题本院认为，第一，由于案涉《商品房买卖合同（预售）》约定的交房时间在双方当事人签订案涉合同的时间之前，该条款为无法履行条款，一审法院以鸿福公司与曾锦洪、罗金英约定的交房时间不明为由，认定鸿福公司应当在签订案涉合同之日起三个月内即2017年5月23日前向曾锦洪、罗金英交付案涉房屋正确，曾锦洪、罗金英上诉称一审认定鸿福公司应交房时间错误的理由不成立。第二，根据审理查明的事实，曾锦洪、罗金英没有领取鸿福公司三个月的物业费，一审法院既没有认定曾锦洪、罗金英与鸿福公司就逾期交房达成补偿协议，也没有抵减曾锦洪、罗金英三个月的物业费，曾锦洪、罗金英上诉称一审法院认定的逾期交房违约金错误的理据不足，鸿福公司逾期交房23天，一审法院判令鸿福公司支付230元逾期交房违约金给曾锦洪、罗金英正确，本院予以维持。三、关于逾期办证违约金应如何计算的问题《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立经依法登记后发生效力。也就是说，不动产登记之日，曾锦洪、罗金英即取得不动产的物权。本案中，案涉《商品房买卖合同（预售）》第二十条约定，曾锦洪、罗金英应在商品房交付之日起550日内即2018年12月17日前取得房屋所有权证。曾锦洪、罗金英未能在约定的期限内取得房屋权属证书，鸿福公司应承担违约责任。案涉房屋的不动产权证在2019年8月9日办出，因此，逾期办证违约金应从2018年12月18日起计至2019年8月9日止，共计235天，逾期办证违约金为25080.62元（649250元×6%÷365天×235天）。一审法院认定逾期办证违约金的起计时间错误，本院予以纠正。曾锦洪、罗金英要求逾期办证违约金计至鸿福公司交付不动产权证之日的依据不足，本院不予支持。鸿福公司与曾锦洪、罗金英在案涉《商品房买卖合同（预售）》中对逾期办证违约责任没有约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，一审法院按年利率6%计算逾期办证违约金没有违反上述法律的规定，鸿福公司主张按年利率6%计算逾期办证违约金过高没有依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省茂名市茂南区人民法院（2020）粤0902民初598号民事判决第一项、第三项；二、变更广东省茂名市茂南区人民法院（2020）粤0902民初598号民事判决第二项为：限茂名市鸿福房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证的违约金25080.62元给曾锦洪、罗金英。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费449元，由曾锦洪、罗金英负担190元，茂名市鸿福房地产开发有限公司负担259元。二审案件受理费898元（该款茂名市鸿福房地产开发有限公司已向本院预交），由茂名市鸿福房地产开发有限公司负担518元，曾锦洪、罗金英负担380元，该款由曾锦洪、罗金英在收到本判决书之日起七日内迳付给茂名市鸿福房地产开发有限公司，曾锦洪、罗金英已向本院预交二审案件受理费215元，本院予以退回。本判决为终审判决。审 判 长 黎湛红审 判 员 许 彦审 判 员 龙光新二〇二〇年十一月二十七日法官助理 李松霞书 记 员 陈小敏