福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终7791号 上诉人（原审原告、反诉被告）：陈华林，女，1970年8月17日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：江化莺，福建亚恩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：魏杨平，福建亚恩律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈建明，男，1963年12月24日出生，汉族，住福建省福清市。 被上诉人（原审被告、反诉第三人）：吴绍霞，男，1959年11月29日出生，汉族，住福建省福清市。 以上俩被上诉人共同委托诉讼代理人：林颖，福建向高律师事务所律师。 以上俩被上诉人共同委托诉讼代理人：林云芳，福建向高律师事务所律师。 原审第三人：高燕兰，女，1981年12月26日出生，汉族，住福建省福清市。 原审第三人：吴章清，男，1968年9月13日出生，汉族，住福建省福清市。 原审第三人：吴钦芳，女，1971年6月24日出生，汉族，住福建省福清市。 上诉人陈华林因与被上诉人陈建明、吴绍霞及原审第三人高燕兰、吴章清、吴钦芳房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福清市人民法院（2020）闽0181民初1592号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈华林上诉请求：1.维持一审判决第一项、第二项；2.撤销一审判决第四项；3.增加判令陈建明、吴绍霞于判决生效之日起十日内偿还陈华林购房款533000元的利息（按年利率6%，从2013年10月12日起计至款项还清为止）。事实与理由：一、一审判决认定陈华林明知案涉房屋系吴绍霞、陈建明等人集资购地建造的，未经审核建造房屋手续是否完备，对发生协议无效有一定过错，且陈华林接收房屋后即占有，应自行承担购房款的利息损失，明显错误。1.陈建明、吴绍霞告知陈华林案涉楼房系经审批的合法建筑，陈华林对案涉房屋是否有完备手续并不知情，不存在过错。诉争合同无效系因陈建明、吴绍霞未经合法审批出售房屋的行为而导致。2.陈建明、吴绍霞虽将案涉房屋的钥匙交付给陈华林，但在钥匙交付后房屋即被吴章清占有，且现已被他人装修入住，陈华林一直未实际占有使用过案涉房屋。而陈华林的购房款长期被陈建明、吴绍霞占用，由此产生的利息损失系陈华林受到的直接损失，陈建明、吴绍霞应返还购房款的利息。二、一审判决根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，认定陈建明、吴绍霞要求陈华林返还案涉房屋的反诉请求成立，适用法律错误。如前所述，陈华林始终未实际占有过案涉房屋，不负返还房屋义务，且陈建明、吴绍霞也已报案到派出所。房屋被吴章清占有后，以吴章清、吴钦芳名义转让给高燕兰的责任不在陈华林，是因陈建明、吴绍霞之间的内部合伙纠纷造成。一审判决由陈华林返还原物不当，应由陈建明、吴绍霞向吴章清、吴钦芳、高燕兰主张权利。 陈建明、吴绍霞共同辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、诉争合同无效，陈华林有过错。1.陈华林对于房屋价格明显低于市场价格是明知的。2.陈华林购房后从未要求将房屋过户，其对于房屋性质是明知的。3.2013年10月12日陈建明就已经向陈华林交付了房屋，该事实在陈华林的起诉状和一审庭审中均有确认。因此，无论陈华林如何使用房屋，相应风险也已经转移，陈华林有妥善处分房屋的权利和义务，房屋被吴章清、吴钦芳、高燕兰侵占，其中必然包含陈华林看管使用不力的部分过错。一审判决认定陈华林的利息损失应由其自行承担正确。二、陈华林应当向陈建明返还房屋。1.陈华林已现场看房并接收了房屋锁匙，该房屋就已经由陈华林占有，其是否装修入住，不改变房屋已交付的事实。2.陈华林关于房屋在2013年就被吴章清撬锁占有的主张，仅有吴章清的个人陈述，没有其他证据印证。且无论是吴章清还是高燕兰侵占房屋，均发生在陈华林接收房屋之后，其应基于占有保护请求权向侵权人另行主张。吴章清或高燕兰的侵权行为不等同于房屋被陈建明收回，不能因此免除陈华林向陈建明返还房屋的义务。3.根据合同的相对性原则，诉争《集资建房协议书》被确认无效后，陈华林应向陈建明返还房屋。 高燕兰、吴章清、吴钦芳共同书面述称，本案与其并无任何法律关系，高燕兰、吴章清、吴钦芳对陈华林、陈建明、吴绍霞未作出任何承诺。 陈华林向一审法院起诉请求：1.确认陈华林与陈建明于2013年10月12日签订的集资建房协议书无效；2.陈建明、吴绍霞向陈华林返还购房款533,000元及利息，利息按年利率6%从2013年10月12日起计至还清款项之日止；3.案件受理费由陈建明、吴绍霞负担。 陈建明向一审法院反诉请求：1.陈华林向陈建明返还位于××花园旁楼房2号1202房；2.陈华林向陈建明支付房屋占用费，占用费按每月2000元自2013年10月12日起支付至实际返还房屋之日止。 一审法院认定事实：2010年，陈建明、吴绍霞、吴绍灯等人共同出资购买位于福清市音西镇××村后斗山的土地，未经办理用地与基建审批手续建成三幢楼房，部分房源分配给各集资人，部分直接对外出售。2013年10月，陈华林经其表姐介绍认识吴绍霞，吴绍霞称其集资建成的××花园旁楼房系经合法审批建设的，可以对外出售，且出售的价格明显低于市场价。2013年10月12日，陈华林与陈建明签订了协议一，约定陈建明将××花园C栋（原为二号楼）1202套房（面积137.47平方米）及其附属柴火间卖给陈华林，总价款533,000元，当日陈华林按照陈建明的指示向吴绍霞的银行账户转账533,000元房价款。吴绍霞收到款项后，陈建明将诉争房屋钥匙移交给陈华林管理使用。 陈华林长期在日本，2019年回国后拟对案涉房屋进行装修，发现该房屋钥匙打不开房门，且房屋已有人装修入住，就向陈建明、吴绍霞交涉，并与陈建明共同向公安机关报警，经民警调查得知案涉房屋被高燕兰装修使用。高燕兰称其于2019年10月19日以485,000元价格向吴章清、吴钦芳购买诉争房屋，并向公安机关出示了协议二原件。陈华林要求陈建明、吴绍霞返还购房款并赔偿利息损失未果，遂向一审法院起诉。 另查明，高燕兰提供的建设银行转账流水显示：高燕兰向吴钦芳支付案涉房屋价款三次共计485,000元。2019年10月19日吴章清、吴钦芳与高燕兰签订协议二，之后应高燕兰要求另行出具协议三给高燕兰。据吴章清陈述，吴章清与吴绍灯、吴绍霞、陈建明等人因集资建房没有结算，其于2013年即将案涉房屋门锁更换并占有房屋。 一审法院认为，根据查明事实，案涉房屋系吴绍霞、陈建明、吴绍灯等合伙人出资建造的，系合伙人的共有财产。吴绍霞以合伙人身份向陈华林推介案涉房屋，在陈华林与陈建明签订协议一后，收取了案涉房屋价款，陈华林可以将吴绍霞列为共同被告，故吴绍霞辩称其被告主体不适格，一审法院不予采纳。 案涉房屋的用地与建造未经相关行政机关审批，属于违法建筑。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项、第五项，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项规定，应认定协议书一为无效合同。因此，陈华林请求确认协议一无效，符合事实与法律规定，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，陈华林请求陈建明返还购房款533000元成立，一审法院予以支持，陈建明反诉陈华林返还案涉房屋也成立，一审法院亦予以支持。陈华林明知案涉房屋系吴绍霞、陈建明等人集资购地建造的，未经审核建造房屋手续是否完备，贪图便宜而购买，对发生协议一无效有一定过错，且陈华林接收案涉房屋后即占有案涉房屋，其是否装修入住并不改变房屋已经交付的事实，应自行承担购房款的利息损失，故其关于陈建明支付利息损失的诉讼请求，一审法院不予支持。陈建明作为违法集资建房的合伙人之一将案涉房屋卖给陈华林存在过错，对案涉房屋被二次卖给高燕兰也有责任，应自行承担案涉房屋交付后的损失，故其关于陈华林支付房屋占用费的诉讼请求，一审法院亦不予支持。吴绍霞作为案涉房屋合伙人，全程参与签订协议一并收取陈华林支付的房款，应承担相应的责任，故陈华林诉请吴绍霞共同承担还款责任，一审法院予以支持。至于陈华林与高燕兰之间的房屋返还问题，属于另一法律关系，本案不作处理，当事人可另行主张权利或协商解决。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项、第五项，第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条的规定，判决：一、确认陈华林与陈建明于2013年10月12日签订的集资建房协议书无效；二、陈建明、吴绍霞于判决生效之日起十日内返还陈华林购房款533000元；三、驳回陈华林的其他诉讼请求；四、陈华林于判决生效之日起三个月内向陈建明返还位于福清市××街道××路××小区××花园××栋××室房屋；五、驳回陈建明的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费11218元、由陈华林负2088元（已交），陈建明、吴绍霞负担9130元（未交）；反诉受理费10800元，由陈华林负担9130元（未交），陈建明负担1670元（已交）。 二审中，各方当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的基本事实予以确认。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因案涉房屋的用地与建造未经审批，陈华林与陈建明签订的《集资建房协议书》符合法定无效情形，应认定为无效。陈华林在购房时，明知案涉房屋系陈建明等人集资购地建造，对建房手续是否完备负有更谨慎的核查义务，其因价格明显低于市场价而购买，陈华林对合同无效的发生存在过错。而且，陈建明在陈华林支付购房款后，就将房屋钥匙交给陈华林，案涉房屋即已完成交付，一审法院据此认定陈华林应自行承担购房款的利息损失，并无不当。陈华林关于利息损失的主张，不予采纳。如前所述，陈建明已将案涉房屋交付陈华林，合同无效后，陈华林应向陈建明返还案涉房屋。高燕兰占有使用案涉房屋，发生在陈华林接收房屋之后，与本案不属于同一法律关系，应另行主张解决。陈华林此节主张，亦不予采纳。 综上所述，陈华林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4660元，由陈华林负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 余秋萍 审 判 员 张力群 审 判 员 张 敏 二〇二〇年十二月二十一日 法官助理 林 颖 书 记 员 林雨婷