吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉24民初414号原告：中国银行股份有限公司延边分行。负责人：崔某。委托诉讼代理人：冷某。委托诉讼代理人：李某，吉林孚达律师事务所律师。被告：张某，汉族1970年10月10日出生，职业不详，住吉林省延吉市。被告：孔某，汉族1965年7月30日出生，职业不详，住吉林省延吉市。被告：延吉市宇航房地产开发有限公司。法定代表人：孙某。破产管理人：吉林达公伟业律师事务所。委托诉讼代理人：路某，吉林达公伟业律师事务所律师。第三人：金某1，住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：金某2（系金某1丈夫），自由职业者，住吉林省延吉市。原告中国银行股份有限公司延边分行（以下简称“中行延边分行”）与被告张某、孔某、延吉市宇航房地产开发有限公司（以下简称“宇航公司”）及第三人金某1金融借款合同纠纷一案，向本院提起诉讼。本院于2020年9月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中行延边分行的委托诉讼代理人冷某、李某，被告宇航公司的委托诉讼代理人路某，第三人金某1的委托诉讼代理人金某2到庭参加了诉讼。被告张某、孔某经本庭合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。中行延边分行向本院提出诉讼请求：1.判令被告张某、孔某偿还原告贷款本金140，628.39元，偿还截止2018年3月20日止的利息6,558.78，罚息720.71元，三项合计为147,907.88元，并判令被告承担其还清原告贷款结清为止的利息及罚息;2.判令解除原告与被告张某签订的《个人购房借款与担保合同》，其抵押按揭贷款房屋抵押及担保合同部分继续有效;3.判令被告宇航公司承担连带担保责任；4.判令《延吉市房地产预购商品房抵押登记备案证明》有效，并判令原告对抵押担保物享有优先受偿权；5.判令三被告承担本案的诉讼费用及其他相关费用。事实与理由：2007年11月28日，被告从原告处贷款21万元人民币，双方签订了《个人购房借款与担保合同》，月利率为5.546‰（详见合同书），逾期贷款罚息利率为本合同第八条规定的按中国人民银行规定的逾期利率50％计收利息。贷款期限为20年，还款方式为等额本息还款法，月还款额1585.08元。合同签订后，原告按约履行了付款义务，但被告却违约，偿还至2016年12月20日就拒不偿还我行贷款。共偿还129,360.17元，其中偿还本金69,371.61元，利息59，830.40元，罚息158.16元。从2016年12月20日拖欠我行贷款后至今没有偿还我行贷款，虽经原告多次催收，但三被告均拒绝履行偿还义务。宇航公司辩称：吉林达公伟业律师事务所2017年10月因宇航公司执行转破产案件，被指定为破产管理人，管理人至今未能接收宇航公司的财产和财务账簿，管理人对原被告之间的贷款及签订的合同借款金额、还款事项等均不清楚，管理人尊重法院裁判。金某1述称：我方不知道涉案房屋有抵押的事实，2007年购买的房屋，2016年入住至今，我方认为自己购房是合法有效的。张某、孔某未到庭提交答辩意见。中行延边分行为证实自己的主张，向本院提交如下证据：证据一：个人购房借款与担保合同（提交原件后退回）。证明：1.2007年11月28日原告与三被告签订合同，约定张某向原告贷款21万元，贷款期限为20年，借款用途为购房，月利率为5.546‰，还款方式为按月等额本息还款；2.张某以所购房屋办理抵押登记手续；3.宇航公司对张某、孔某的债务承担连带保证责任。证据二：借款借据。证明2007年11月28日原告按约定向被告3履行了付款义务.证据三：预购商品房抵押登记备案证明。证明张某提供的抵押物已办理抵押登记备案手续。证据四：一组证据，贷款申请审批表（提交原件后退回），张某、孔某的身份证复印件、户口本复印件、结婚证复印件、宇航公司企业的营业执照及组织机构代码证，三被告之间的房屋买卖合同及首付款交付凭证。证明被告诉讼主体资格及张某与孔某为夫妻关系，其债务由张某、孔某共同偿还。房屋买卖合同、首付款交付凭证。证明张某与宇航公司存在房屋买卖合同关系，张某向宇航公司交付首付款的事实。证据五：按揭基本情况表、贷款已还款明细清单。证明截止2018年3月20日，张某、孔某拖欠原告贷款本金140628.39元及利息6558.78元，罚息720.71元，共计147907.88元。该笔贷款发放后，每笔还款是在张某账户中扣划。宇航公司质证称：该证据中公章管理人认可，对于签订合同的过程以及放款的过程，以及张某、孔某与原告借款、还款过程管理人不清楚。对于证据二不清楚。证据三真实性无异议。证据四和宇航公司买卖和首付款交付过程不清楚，对于企业执照和机构代码证无异议。证据五不清楚。金某1质证称：上述的贷款跟我没有关系，而且我也不了解过程，我方购房房屋并装修入住，购房是合法的，银行办理的只是抵押权登记，不享有现实的抵押权。并未设立抵押权，因此银行主张的优先权不应予以支持。金某1为证实自己的主张，提交：房屋买卖合同、房屋交接合同、河畔花园住宅装修协议、装修申请表、水电费收据、取暖费收据、物业费收据各一份。证明：涉案房屋是州党工委的集资楼，房屋首付款时间是2007年3月22日购买的，2007年10月30日交纳37000元，2009年11月14日交纳89240元。（详细以我向法庭提交书面经过为准）。中行延边分行质证称：涉案房屋已经办理抵押登记备案，其他票据与本案无关。宇航公司质证称：没有意见。本院认为，张某、孔某、宇航公司、金某1对中行延边分行提交的证据真实性未提出异议，本院对中行延边分行提交的证据的真实性予以采信；金某1提供的证据系其购买房屋并实际居住的事实，涉及房屋买卖关系的认定，与本案法律关系不同，故不予评价。张某、孔某、宇航公司均未向本院提交证据。根据原、被告提供的证据，经庭审举证、质证，本院认定如下事实：张某、孔某系夫妻关系。2007年9月26日，张某作为买受人与宇航公司签订《商品房买卖合同》，约定购买宇航公司开发的河畔花园（工委小区）第一幢6单元901号房屋（建筑面积113.22平方米），每平方米2700元，总房款305694元，以按揭方式支付房款。2007年11月16日，张某、孔某向中行延边分行申请借款，并提供了个人身份信息、商品房购房合同、房屋首付款交纳凭证等资料。2007年11月28日，张某与中行延边分行签订《个人购房借款与担保合同》，宇航公司（丙方）作为该合同的保证人。合同约定：“一、贷款及用款：乙方根据甲方的申请,同意向甲方发放购房抵押贷款，贷款金额为210,000元(大写:贰拾壹万元整)；贷款期限自2007年11月28日至2027年11月28日，从贷款发放之日(《借款借据》载明的借款日期)起,共计240个月。二、利息计算方法及还款方式：月利率为5.546‰；乙方有权就逾期贷款部分按中国人民银行规定计收利息,利率按本合同约定利率上浮50%执行；还款方式为等额本息还款法，甲方在贷款发放次月起逐月还款，还款总月数为240个月，每月还款日为20日（如遇国家规定节假日则顺延）。三、贷款抵押担保及相关约定：商品房预售合同（或房地产证）编号为2007191，房产地址为延吉市××路西，楼宇名称、座别及房号为工委小区（河畔花园）1号楼6单元901室，建筑面积113.22平方米，购房总价为305699元；甲方在本合同项下的抵押物之抵押权设定并登记或备案完毕之日，应将《商品房预售合同》和他项权证（或抵押备案证明材料）原件交乙方执管，直至本合同项下贷款本息及相关费用清偿完毕时止；甲方及丙方应协助乙方或乙方委托的机构办理抵押备案或抵押登记手续，在抵押期间内甲方已按期或提前归还贷款本息后，乙方应出具书面证明协助甲方办理抵押登记/备案的撤销手续，并将已由乙方执管的他项权证（或抵押备案证明材料）原件交还甲方。四、贷款的保证担保：本合同由丙方为甲方在本合同项下提供连带责任保证。若甲方不能向乙方偿还贷款本息或因甲方违约被乙方要求提前清偿贷款本息和费用时，丙方将承担连带清偿责任。五、甲方授权：甲方授权乙方，从甲方在乙方处开立的存款账户（账号为×××）内扣收本合同项下的到期贷款本息、逾期利息、罚息及相关费用；乙方有权从该账户上直接划收甲方应付的贷款本息、逾期利息、罚息及相关费用等内容，甲方（手押）：张某，乙方（公章）中国银行股份有限公司延边分行，丙方（公章）：延吉市宇航房地产开发有限公司，签约日：2007年11月28日”。同日，中行延边分行根据张某的指示向宇航公司账户（账号为×××）支付了21万元。截止2018年3月20日张某尚欠贷款本金140，628.39元、利息6,558.78元、罚息720.71元，三项合计为147,907.88元。2007年12月4日，延吉市房地产交易中心出具《延吉市房地产预购商品房抵押登记备案证明》，载明抵押权人为中国银行延边分行，保证人为宇航公司，抵押人、借款人为张某，房屋坐落工委河畔花园，房号6-901号（门牌：1C-2-13，产籍号：10-17-597，建筑面积：113.22平方米，房屋总价：309,091元，借款金额：21万元），抵押期限自2007年11月26日至2027年11月26日。2017年10月13日，本院受理宇航公司破产清算案件。截至2017年10月12日，张某未清偿的本金为140，628.39元，利息为3,820.88元,罚息为316.42元。五、解决纠纷的意见和理由本院认为：（一）关于案涉借款合同效力及张某、孔某应否承担清偿借款本息的民事责任问题。根据本案查明的事实，张某签署《个人一手房屋贷款申请、审批表》、《个人购房借款与担保合同》、《借款借据》、《商品房买卖合同》，应认定其知晓案涉借款及抵押合同的基本内容，其作为完全民事行为能力人应当预见其违反合同义务的法律后果，其作为借款人，应承担清偿借款本息的义务。孔某作为其配偶，对夫妻共同债务应承担清偿义务。（二）关于中行延边分行提出解除借款合同的主张。本案中，中行延边分行与张某签订的借款合同，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对双方当事人均有法律约束力。合同签订后，中行延边分行依约履行了义务，张某归还了部分借款本金，但未按照合同约定按时支付利息，已构成违约。根据合同约定，未按期还本付息的，贷款人有权宣布合同项下借款本金全部或部分立即提前到期，并要求立即归还部分或全部借款。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，张某逾期未支付利息构成违约时，中行延边分行请求解除合同符合双方约定和法律规定。同时，根据合同法第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”、第二百零七条“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息”之规定，中行延边分行诉请解除借款合同、要求张某还本付息的请求，符合法律及双方合同约定，应予支持。（三）关于宇航公司应否承担连带担保责任的问题。案涉《个人购房借款与担保合同》明确约定宇航公司为张某在该合同项下提供连带责任保证。若张某不能向中行延边分行偿还贷款本息或因张某违约被中行延边分行要求提前清偿贷款本息和费用时，宇航公司将承担连带清偿责任。现张某违约未能按期清偿借款本息，故宇航公司应对张某所负债务承担连带清偿责任。但依照《中华人民共和国企业破产法》第四十六条第二款“附利息的债权自破产申请受理时起停止计息”规定，宇航公司承担利息的范围限于2017年10月13日本院受理宇航公司破产清算案件之前。（四）关于中行延边分行对案涉房屋是否享有优先受偿权的问题。案涉房屋上设立的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的性质和效力。依据物权法第二十条的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，中行延边分行作为案涉房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记前，其享有的是抵押登记条件成就或约定期限届满办理抵押权登记的请求权，并非对案涉房屋享有现实的抵押权。本案中的预购商品房抵押预告登记，主要是促使以设立房屋抵押权为内容的请求权得以实现，并非直接导致抵押权的设立。故在预售商品房上抵押预告登记未转换成房屋抵押登记前，中行延边分行主张行使房屋优先受偿权依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国企业破产法》第四十六条第二款，《中华人民共和国物权法》第二十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告中国银行股份有限公司延边分行与被告张某签订的借款合同（编号为2007422020000100182）;二、被告张某、孔某于本判决生效后十日内偿还中国银行股份有限公司延边分行截至2018年3月20日的借款本金140,628.39元，利息6,558.78元、罚息720.71元，合计147,907.88元,自2018年3月21日起至贷款实际付清之日止的利息、罚息，按照借款合同约定的标准计算；三、延吉市宇航房地产开发有限公司对借款本金140，628.39元及截至2017年10月12日的利息3,820.88元、罚息316.42元承担连带清偿责任；四、驳回原告中国银行股份有限公司延边分行的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3259元，公告费600元，合计3859元，由张某、孔某、延吉市宇航房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。审判长  秦承兰审判员  刘晓娟审判员  池东波二〇二〇年十二月二十八日书记员  韩 宇