广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终6915号上诉人（原审被告）：谢让彬，男，汉族，1982年10月24日出生，身份证住址广东省丰顺县。委托诉讼代理人：黄海，广东法丞汇俊律师事务所律师。委托诉讼代理人：张新如，广东法丞汇俊律师事务所律师。上诉人（原审被告）：钟建雄，男，汉族，1967年4月15日出生，住广东省大埔县。委托诉讼代理人：钟云郗，北京市浩天信和（深圳）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：姚建梅，女，汉族，1964年2月15日出生，身份证住址广东省梅州市梅江区。委托诉讼代理人：钟宇明，广东启源律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡颖珠，广东启源律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：刘记房，男，汉族，1977年3月21日出生，身份证住址广东省广州市从化区。上诉人（原审被告）：刘鉴荣，男，汉族，1969年7月13日出生，身份证住址广东省广州市从化区。上诉人（原审被告）：刘金晃，男，汉族，1954年10月6日出生，身份证住址广东省广州市从化区。三上诉人共同委托诉讼代理人：李东壁，广东华瑞兴律师事务所律师。三上诉人共同委托诉讼代理人：姚石，广东华瑞兴律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：杨敬周，男，仫佬族，1976年3月29日出生，身份证住址广东省广州市花都区。被上诉人（原审原告）：刘艳，女，汉族，1973年11月29日出生，身份证住址广东省丰顺县。委托诉讼代理人：叶俊希，广东国匠事务所律师。委托诉讼代理人：钟慧波，广东方泰事务所律师。原审被告：广东泰扬律师事务所，住所地广东省佛山市南海区桂城街道简平路**天安南海数码新城****。法定代表人：林迎星，职务主任。委托诉讼代理人：戴勤，广东金桥百信（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱养天，广东金桥百信（佛山）律师事务所律师。上诉人谢让彬、钟建雄、刘记房、刘鉴荣、刘金晃、姚建梅、杨敬周因与被上诉人刘艳、原审被告广东泰扬律师事务所（以下简称泰扬律所）房屋买卖合同纠纷一案，均不服广东省广州市从化区人民法院（2019）粤0117民初2120号民事判决，均向本院提起上诉。本院于2020年3月26日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。谢让彬上诉请求：1.撤销一审判决第二、三项，改判谢让彬无需返还购房款、无需支付利息；2.判令刘艳承担本案一、二审全部诉讼费。事实和理由：一、一审法院查明事实不清，判决错误。一审法院对于从化区政府主导的“拆违”行为合法性问题避而不谈，直接影响了本案判决。一审法院错误认定装修款数额。一方面，一审法院没有查明装修金额是否实际发生、如何构成、构成是否合理，完全没有查明装修实际情况，也没有进一步调查、传唤相关装修方出庭，没有了解当时的市场价格或者进一步找专业机构评估，在没有查明的情况下就全盘接纳刘艳主张的金额，是极其不负责任的。二、一审法院适用法律错误，以“不法得利不得返还”的原则排除谢让彬的返还请求权，严重错误。三、一审法院逻辑混乱，前后矛盾，导致错误判决。一审法院既对于刘艳的“缔约过失责任请求权”予以纠正，却在一审判决第二项又以“不突破合同相对性为法理依据”仅仅要求谢让彬一人先行赔偿；一审法院认定刘艳购房行为本身存在过错，却仅仅对“装修款”的损失进行划分处理，对于房屋本身的损失不按照过错责任处理甚至还要求谢让彬支付资金占用利息；按照一审“不法得利不得返还”理论来论断，既然是“违法交易”，则用于购买非法物的款项也不应被保障，不应该判决返还购房款。但为何购房者的利益就能保障，而售房者（或其他参与者）)的权益就不能得以保障？四、纵观整份一审判决，法院没有明确请求权性质，没有固定请求权的构成要件，更是同时使用缔约过失和侵权责任双重请求权进行判决，直接导致判决错误。五、一审判决违背国家法律、政策，亦不利于定纷止争。1.既然一审法院依据《中华人民共和国合同法》五十二条第（五）项认定合同无效，却通过判决充分保障购房者、鼓励不特定人士购买小产权房。2.一审法院没有追加蔡XX（已故）继承人为本案当事人，也没有对此予以查明，对于广东泰扬律师事务所的责任承担也不予说明，这让承担责任的某一主体如何救济自身的权利？3.一审判决直接要求谢让彬承担了全部责任，明显是不合理的，严重损害了谢让彬的权益。4.一审判决谢让彬承担全部返还房款的责任，并要求土地提供者、投资建设者、转让方、出售方承担连带责任，但却不能通过判决对责任比例进行划分，是不负责任的。毋庸置疑的是，本案一审判决不能排除任何一方另案起诉的权利，这必将引起一系列的追偿权之诉，维权之路遥遥无期。综上所述，请求二审法院依据诚实信用原则，综合考虑各方过错，公平、公正作出判决，维护谢让彬的合法权益。钟建雄上诉请求：1.撤销一审判决第四项，依法改判驳回刘艳对钟建雄的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由刘艳承担。事实和理由：一审法院判决钟建雄承担连带责任没有事实与法律依据。一、本案的请求权基础刘艳已明确为缔约过失责任，一审法院同时使用缔约过失责任（判决谢让彬承担责任）和侵权责任（判决包括钟建雄在内的其他原审被告对谢让彬的债务承担连带责任）双重请求权进行判决，所作判决内容上相互矛盾、逻辑上混乱。同时上述判决显然也违反《民事诉讼法》中的当事人处分原则。一审法院无权代替刘艳进行处分，无权更改刘艳的请求权。二、一审法院认定各环节参与者为共同侵权人属于认定事实错误，适用法律错误。本案中，涉案震通商务大厦的土地提供者、钟建雄、其他投资者不构成共同侵权。钟建雄没有侵权行为，也没有共同侵权的意思联络，钟建雄与刘艳财产受损的结果更不存在因果关系。一审法院无论是在一审庭审还是一审判决书中，都未指出本案的侵权行为，实际上本案中包括钟建雄在内的各方均不存在侵权行为。另，一审法院将由缔约过失所产生的损害赔偿责任误以为产生了侵权法上的“损害结果”，进而作出错误的判决。故而，钟建雄和各原审被告均不存在侵权行为。三、从裁判导向考量，一审判决仅从制裁违法行为参与者的角度出发，无理突破债权相对性，让各原审被告承担连带责任的裁判结果，不仅是错误理解侵权行为，更是鼓励社会大众购买此类非法房产、强化此类房产的购买市场。综上所述，一审判决认定钟建雄承担连带责任没有事实与法律依据，希望二审法院依法撤销钟建雄的连带责任，公正判决。姚建梅上诉请求：1.撤销一审判决第四项，依法发回重审或者直接改判姚建梅无需对一审判决确定的谢让彬之债务承担连带清偿责任；2.本案一、二审的诉讼费用由刘艳、谢让彬、钟建雄、刘记房、刘鉴荣、刘金晃、杨敬周及泰扬律所承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1.一审法院未查清案涉土地权属人及土地提供者，导致承责主体不清。2.一审法院未查明存在其他的出资人（包括杨敬周），其同样作为投资建设人，应当查明共同承担责任。3.一审法院未查明涉案房屋的建筑成本及各原审被告投入资金或实际获益的情况。4.一审法院未查明装修款是否实际发生、有无实际支付、装修票据是否真实、装修的具体损失情况等问题。5.一审法院在案件一审审理过程中发现部分事实涉嫌刑事犯罪，未依法移送，也未查明公安机关是否对泰扬律所的报案立案侦查。6.一审法院未查明涉案房屋在施工建设及拆除过程中，政府行政部门是否存在监管失位、行政违法等情形，对刘艳的财产权益损害是否存在过错？7.刘艳放弃要求蔡XX承担责任，即是同时放弃了其余原审被告对蔡XX应承担的部分承担连带责任。二、一审法院严重违反法定程序。一审法院超越刘艳的诉讼主张，擅自认定案件法律关系并径行判决，不仅侵犯了刘艳的诉讼权利，更侵犯了姚建梅的抗辩权利，变相剥夺了姚建梅的举证、辩论的权利。三、原审判决法律关系逻辑混乱，双重认定标准且自相矛盾。一审法院一方面对于刘艳主张的“缔约过失责任请求权”作出纠正，另一方面在一审判决的认定中又混杂了合同与侵权两个法律关系，法律关系逻辑混乱。一审判决一方面认定涉案房屋被拆除所涉及的直接经济损失为房屋建筑成本和装修款等，另一方面又认为刘艳是否购买涉案房屋对房屋被拆一事并无影响，该房被拆与刘艳之审慎注意义务之间并无因果关系，明显自相矛盾。一审判决认为“不法得利不得返还”，则参与交易各方均为“违法交易”，那么一审法院应以刘艳主张的权益不具有正当性和不属于法律保护的正当法益，判决驳回其全部诉讼请求。而不应该“厚此薄彼”采用“双重”认定标准，导致判决严重不公。四、一审判决违背公平原则且价值导向错误。“没有买卖就没有伤害”，购买者同样是违法的参与者。既然购买者愿意参与违法建筑的买卖行为，就应当认定购买者甘愿承担相应的法律后果，包括但不限于房屋违法被没收、拆除及购房款损失等。但一审判决导致建房售房者遭受双重损失（承担建筑成本和赔偿损失），购买者却无需承担房屋折价返还赔偿，还可获得全额返还购房款并支付资金占用利息及装修款，购房者购买“违法房屋”无需承担任何风险，甚至可以因此获利（居住及利息）。一审判决不仅违背公平原则，也严重损害了司法的权威及公正，带来消极的社会影响与负面的价值导向。综上，姚建梅请求二审法院依法发回重审或改判，支持姚建梅的上诉请求。谢让彬、姚建梅、钟建雄于2020年4月27日向本院提交变更诉讼请求申请书，共同变更上诉请求为：1.撤销一审判决，依法改判驳回刘艳的全部诉讼请求；2.本案一、二审的诉讼费用由刘艳承担。事实和理由：一、一审判决超出刘艳的诉讼主张，擅自认定案件的法律关系并径行判决，剥夺了当事人的诉讼权利，违反法定程序。二、一审判决认定事实不清，适用法律不当，判决谢让彬、姚建梅、钟建雄需对刘艳承担赔偿损失、承担连带清偿责任于法无据。三、一审判决认为国家对违法建筑持否定评价，法律应当对违法参与者进行制裁，“不法得利不得返还”那么一审法院就应以刘艳主张的权益不具有正当性和不属于法律保护的正当法益，判决驳回其全部诉讼请求。四、一审法院无视交易标的物违法，“厚此薄彼”采用“双重”认定标准，不仅违背公平原则，也严重损害了司法的权威及公正，带来消极社会影响与负面的价值导向。五、本案为系列案，一审判决结果违背同案同判原则。刘记房、刘鉴荣、刘金晃上诉请求：1.撤销一审判决第四项，改判刘记房、刘鉴荣、刘金晃无需对一审判决第二、三项确定的谢让彬的债务承担连带清偿责任；2.本案的所有诉讼费用由刘艳承担。事实和理由：一、一审法院适用《侵权法》判令刘记房、刘鉴荣、刘金晃承担连带责任属于适用法律错误，二审法院应当予以纠正。一审法院确定本案案由为房屋买卖合同纠纷，既然一审法院已经认定本案属于房屋买卖合同纠纷，应适用《中华人民共和国合同法》确定刘记房、刘鉴荣、刘金晃是否对刘艳承担赔偿责任。在本案中，刘记房、刘鉴荣、刘金晃既没有与刘艳签订任何房屋买卖合同，也没有收取刘艳任何房款。因此，根据合同相对性原则，即使刘艳存在购房损失，也应当在分清与其签订《合资建房协议书》的谢让彬的双方过错基础上由谢让彬负责单独承担。一审法院突破合同相对性原则判决刘记房、刘鉴荣、刘金晃承担连带清偿责任明显没有任何法律依据，一审法院认定“属于刘艳的财产权益，涉案房屋的土地提供者、投资建设者、转让出售者均构成对刘艳财产权益的侵权”混淆了侵权之债和合同之债的关系，适用法律错误。再次，刘艳主张要求承担连带责任的请求权性质为缔约过失责任，一审法院主动纠正其请求权性质的行为违反《中华人民共和国民事诉讼法》中的不告不理原则。二、一审判决所谓刘艳依照合同相对性原则只能追究谢让彬的经济赔偿责任可能出现赔偿环节断裂，执行中止情形的认定，完全属于一审法院的主观臆断，该认定没有任何事实依据。三、一审判决关于退还购房款本金和资金占用费的金额认定有误，二审法院应当予以纠正。首先，一审判决第二项判决认定谢让彬应赔偿刘艳的损失为195470元属于计算错误。其次，关于资金占用费，即便资金占用费损失能够计入刘艳的损失范围，一审法院对利息并未按双方的过错程度，即谢让彬承担60％的赔偿责任比例进行计算，判决谢让彬及其他原审被告承担全部资金占用费损失属于十分明显的错误，依法应当纠正。综上，一审判决查明事实不清，适用法律错误，请求二审法院在查明事实的基础上依法改判，支持刘记房、刘鉴荣、刘金晃的上诉请求。杨敬周上诉请求：1.撤销一审判决；2.本案二审诉讼费用由刘艳承担。事实和理由：一、根据合同相对性，杨敬周不是合同相对方。二、一审判决第四项完全忽视了各原审被告所享有的合法权益，作出了明显偏袒刘艳的判决，只考虑到最终购买者的损失得到执行兑现，没有考虑到中间环节购买者的损失和兑现。一审法院的裁判导向考量的使用价值没有体现出合理性、确定性及可接受性，损害了杨敬周的权益，有失法律面前人人平等，公平、公正的原则。根据《中华人民共和国侵权责任法》第十二、二十、二十六条之规定，一审完全可以从涉案房屋的面积和2014年期间的房屋建筑成本和各个环节交易的日期及资金数额充分表明各原审被告的既得利益和责任，从而查明及裁定各个连带责任人的责任大小。综上所述，恳请二审法院重审本案，重新查明及裁定各连带责任人的责任大小。谢让彬、姚建梅、钟建雄共同辩称，刘艳的权益不具有正当性，且不属于法律保护的正当法益，应当判决驳回刘艳的全部诉讼请求。不同意除谢让彬、姚建梅、钟建雄以外的上诉请求。谢让彬、姚建梅、钟建雄、刘记房、刘鉴荣、刘金晃、杨敬周都不应当承担责任，应由刘艳自行承担损失。刘记房、刘鉴荣、刘金晃辩称其坚持上诉意见，无其他答辩意见，一切交由法院来认定。杨敬周辩称其答辩意见与谢让彬、姚建梅、钟建雄的答辩意见一致。刘艳辩称，一审法院认定事实清楚，刘艳在一审中已经充分论述了法律依据。一审判决结果正确，请求二审法院判决驳回谢让彬、姚建梅、钟建雄、刘记房、刘鉴荣、刘金晃、杨敬周的上诉请求，维持一审判决。泰扬律所辩称，由于刘艳并未就本案提起上诉，且谢让彬、姚建梅、钟建雄、刘记房、刘鉴荣、刘金晃、杨敬周提起的上诉请求也没有涉及到泰扬律所是否应就本案承担民事责任，故泰扬律所坚持一审答辩意见，谢让彬、姚建梅、钟建雄、刘记房、刘鉴荣、刘金晃、杨敬周的上诉意见交由二审法院审查。刘艳于2019年5月14日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.刘艳与谢让彬于2016年10月17日签订的《合资建房协议书》无效；2.谢让彬返还刘艳购房款188000元，水电周转金500元，电梯维修基金2000元，律师见证费1000元，赔偿刘艳装修损失64100元（装修电梯使用费300元、垃圾清运费600元、装修费63200元），并支付前述资金占用期间的利息（以255600元为基数自2016年10月17日起按年利率6%计算至付清之日止)；3.判决钟建雄、刘记房、刘鉴荣、刘金晃、姚建梅、泰扬律所、杨敬周对谢让彬债务承担连带责任；4.本案诉讼费由谢让彬、姚建梅、钟建雄、刘记房、刘鉴荣、刘金晃、杨敬周及泰扬律所承担。案件一审审理过程中，一审法院依职权到广州市规划和自然资源局从化区分局、从化区太平镇政府等部门调取以下证据：1、现场图片6张（拆除前后）；2、行政处罚决定书、罚款缴费收据；3、从化区政府办公室关于强制拆除震通商务大厦问题的复函；4、广东省自然资源厅不予受理决定书；5、震通大厦住户信息统计表（13层楼，从化区太平镇入户调查）；6、强制拆除现场公告。另，依职权在“广州从化发布”网站下载2019年4月22日以及4月24日关于涉案震通大厦拆除的两份新闻稿件，反映涉案震通大厦正式拆除时间为2019年4月22日。就从化地区拆除违章建筑时是否对违章建筑的成本价作出补偿问题，一审法院向广州市从化区城市管理和综合执法局发出协助调查函，该局于2019年11月1日回复没有对违章建筑的成本价作出补偿。另，根据（2019）粤0117民初1727号案调取的广东省大埔县公安局洲瑞派出所出具的户籍证明反映，蔡XX已于2017年去世。一审法院经审理认定事实如下：根据2016年10月17日见证单位为“广东泰扬律师事务所”、见证律师为“陈汉原”，并盖有“广东泰扬律师事务所律师见证专用章”的（2016）泰律见字第1054号《律师见证书》，该见证书后附广东泰扬律师事务所《律师事务所执业许可证》及陈汉原律师执业证复印件，谢让彬与刘艳于2016年10月17日签订的《合资建房协议书》已经律师见证，该《合资建房协议书》约定，刘艳委托谢让彬新建从化太平村油麻埔经济社合资楼XXX房，总造价为188000元。同时，该《律师见证书》里还附有：1、从化市太平镇太平村油麻埔经济合作社于2014年1月8日出具的《证明》（复印件），内容为“兹有广州从化XXX村XXX开发区旁边自留用地合计约1500平方米，权属刘XX、刘金晃、刘记房所有使用”。2、刘记房于2014年2月19日出具的《全权委托书》（复印件），内容为刘记房委托蔡XX、姚建梅全权处理合资楼一切事宜“1、受委托人全面负责本项目设计、报建、施工、监理、产权登记、物业管理等全部工作。2、受委托人全面负责本项目建设的一切相关事宜，全权委托受托人办理归属受托人本人所分得的该合资楼进行出租、转让与第三方签订合建房协议书，收取合资款等相关事宜。3、受委托人在受托权限内的一切行为决定，本人均予以确认。4、受委托人履行受托行为所形成的债权债务不涉及委托人部分由受托人负责承担。”3、《合资建房协议书》（甲方为刘记房，乙方为姚建梅、蔡XX，2014年2月19日签订）（复印件），内容为甲方提供自有的从化XX镇XX村的1500平方米宅基地，地块，地块权属刘金晃X、刘记房三人所有，三人一致同意由刘记房代表三人全权负责项目相关事宜；乙方提供楼房建设所需要的资金，新建楼房13层，建成后，甲方分得第1、2、5、9整层，乙方分得第3、4、6、7、8、10、11、12、13整层。4、《合建房股份部分分割协议书》（三方签名是蔡XX、钟建雄、姚建梅，2014年12月5日签订）（复印件），内容为在合建房十二层半主体工程已完成正进入装修阶段，因资金问题经三方合建人协商，按合建房投资比例分割各自部分产权，其中蔡XX分得第10层整层，姚建梅、钟建雄二人共同分得第11、12层整层，其余楼层房屋产权按各股东份额共同所有。5、《分房协议书》（双方签名为姚建梅、钟建雄，见证人张某）（复印件），内容为根据蔡XX、姚建梅、钟建雄于2014年12月5日、2015年1月9日签订的三方协议书，姚建梅、钟建雄二人共同分得第7、8、11、12层整层，经姚建梅、钟建雄协商约定分割各自产权，其中，姚建梅分得第7、12层整层，钟建雄分得第8、11层整层。6、《合资建房协议书》（甲方为姚建梅，乙方为杨敬周，2016年7月6日签订）（复印件），内容为杨敬周出资委托姚建梅建设XXX号单元，协议书并未记载总造价。7、《合资建房协议书》（甲方为杨敬周，乙方为谢让彬，2016年11月16日签订）（复印件），内容为谢让彬出资委托杨敬周建设XXX号单元，总造价为72万元。8、《小区管理协议》（甲方为谢让彬，乙方为刘艳，2016年10月17日签订），约定每套收取水电周转金500元，电梯维修基金2000元等，以及杨敬周、刘记房、蔡XX、姚建梅、钟建雄身份证复印件。2016年10月17日，刘艳支付1000元律师见证费，三联收据上盖有“广东泰扬律师事务所律师见证专用章”，经手人栏为“钟”。2016年10月23日，刘艳通过其广州农村商业银行股份有限公司账户转账188000元给谢让彬。2016年11月4日，姚建梅与刘艳的丈夫张广发签订《从化区震通大厦物业管理协议书》，约定每户收取水电周转金500元，电梯维修基金2000元等。同日，姚建梅分别出具2000元电梯维修基金、500元水电周转金、装修垃圾清运费600元及电梯电费300元（合计900元）的三张三联收据。2017年1月6日，广州市正煌建筑装饰有限公司出具震通大厦1207房装修款63200元三联收据，收据上盖有该公司公章。另查，2017年12月4日，广州市国土资源和规划委员会对刘记房、刘鉴荣、刘金晃作出穗从国土规划资罚【2017】724号《土地违法案件行政处罚决定书》，其中查明刘记房、刘鉴荣、刘金晃三人在2012年9月始，未经土地行政主管部门批准，擅自在从化区XX镇XX村XX埔土名“蔡元冚”地段占地进行建设房屋，非法占用土地面积682.48平方米。以上被占用土地在2011年土地变更调查成果中，土地利用现状为果园682.48平方米，从化市土地利用总体规划（2010-2020年）中规划为城市682.48平方米。处罚如下：责令退还非法占用的土地，没收在非法占用682.48平方米土地上新建的房屋；并处罚款12967.12元。同日，刘记房、刘鉴荣、刘金晃缴纳罚款12967.12元。2019年6月18日，刘记房向广东省自然资源厅提出行政复议申请，2019年7月15日，广东省自然资源厅作出粤自然行复【2019】307号《不予受理决定书》，以刘记房超过法定60日的复议申请期限，不符合行政复议申请的受理条件为由，不予受理刘记房的行政复议申请。2019年4月2日，广州市从化区城市管理和综合执法局向刘记房、刘鉴荣、刘金晃发出穗综从告字【2019】第1300009号《告知书》，查实存在下列违法事实：2014年6月开始，三人在未取得建设工程规划许可证的情况下，擅自在广州市从化区XX镇XX村XX埔土名“蔡元冚”地段建设一幢13层房屋并于2014年12月建设完成，上述建设占地总面积为766.43平方米，属于无法采取改正措施消除对规划实施影响的情形，依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定将对上述的违法建设行为作出限期拆除违法建设的行政处罚。在作出行政处罚决定前，要求听证的，请在接到告知书之日起三日内提出举行听证的申请。2019年4月15日，广州市从化区城市管理和综合执法局向刘记房、刘鉴荣、刘金晃作出《关于撤销穗综从告字【2019】第1300009号告知书的通知》，认为该案尚存遗漏违法主体的可能，需进一步核实，故决定撤销《告知书》，《告知书》所涉的听证会不再举行。2019年4月4日，广州市从化区人民政府办公室向太平镇人民政府、区城市管理和综合执法局作出从府办复【2019】204号《关于强制拆除震通商务大厦问题的复函》，区政府原则同意由太平镇人民政府、区城市管理和综合执法局组织实施，区规划和自然资源分局、区公安分局协助强制拆除刘记房、刘鉴荣、刘金晃在从化区XX镇XX村XX埔地段占地建设的（震通商务大厦）违法建筑物。2019年4月5日，广州市从化区太平镇人民政府向刘记房、刘鉴荣、刘金晃等震通商务大厦全体住户发出《公告》，根据《广州市从化区人民政府办公室关于强制拆除震通商务大厦问题的复函》要求，该镇近期将对震通商务大厦实施强制拆除，对于该违法建筑物上的住户，自公告发出3日内（即2019年4月8日前）自行从该违法建筑物搬走，否则将承担相关法律责任。根据“广州从化发布”微信公众号发布的新闻信息，2019年4月22日，太平镇人民政府等相关部分对震通商务大厦启动强制拆除程序，震通商务大厦占地面积约766.43平方米、建筑面积约9567平方米，拆除前在大厦居住的127套房、5间商铺共132户住户已全部搬离。再查，根据从化区太平镇人民政府提供的《住户信息调查统计表》显示，涉案的1207房，登记户主为刘艳，住房来源为合资建房，面积为105平方米，已装修已入住。又查，广东泰扬律师事务所负责人林迎星以陆续收到广东省惠东县人民法院及广州市从化区人民法院应诉材料，发现涉案《律师见证书》上加盖的“广东泰扬律师事务所律师见证专用章”等印章均非该所印章，律师见证费收款人亦非该所员工为由，认为有人伪造该所印章并假冒该所名义非法从事律师见证义务，骗取他人见证费，先后向有关公安机关报案，2019年5月14日佛山市公安局南海分局桂城派出所、2019年7月10日惠东县公安局亚婆角派出所先后出具报警回执。2019年5月16日，广东泰扬律师事务所在南方日报刊登声明。后查，刘艳提供的《律师见证书》原件后装订有一张广州（东莞）泰扬法律咨询有限公司律师助理、房地产专职的钟新中个人名片，手机为136××××****，公司，公司地址在广州市白云区太和镇路）XXX路（锦邦货运市场侧）。广州泰扬法律咨询有限公司为有限责任公司（自然人独资），法定代表人及股东为钟新中，成立日期为2014年7月17日，公司，公司住所地在广州市白云区XXX范围为社会法律咨询、代理非诉讼法律事务、房地产咨询服务等。一审庭审中，刘艳自述其与谢让彬为老乡，是谢让彬介绍买房的，亦是谢让彬带其去钟新中名片上广州市白云区太和镇的地址签订《律师见证书》的，涉案1207房于2016年10月23日交付使用，及后自行装修入住。谢让彬自述是杨敬周介绍该律师事务所的，杨敬周则自述是姚建梅介绍的，姚建梅的委托诉讼代理人表示不清楚具体情况。另查，根据广州市房地产租赁管理所公布的2016年、2017年、2018年广州市房屋租金参考价，广州市从化区XX镇XX村XX埔经济社楼梯楼每月租金分别为9元、9元、7元/建筑面积平方米，均没有电梯楼租金参考价。一审法院认为：刘艳持《合资建房协议书》等证据提起本案诉讼，并将协议相对方谢让彬列为第一被告，因刘艳与谢让彬签订《合资建房协议书》时，涉案震通商务大厦已经建成，故两人所签协议名为合资建房，实为房屋买卖，因此，本案案由应为房屋买卖合同纠纷。一、关于刘艳与谢让彬签订《合资建房协议书》的效力问题。涉案1207房所在的震通商务大厦已经被国土部门认定为非法占用土地并处没收，及后又被有关部门强制拆除，因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，刘艳与谢让彬签订《合资建房协议书》无效。二、关于《合资建房协议书》无效后，刘艳、谢让彬责任认定问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”关于双互返还问题。一般而言，房屋买卖合同被认定无效后，买受人应当将房屋返还给出卖人，并支付房屋占有使用费；出卖人应当将收取的价款返还给买受人，并支付贷款利息。本案中，谢让彬已经收取的购房款188000元，应予以返还，并计付资金占有费。资金占有费以购房款188000为本金，从资金占有之日即2016年10月17日起按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计至付清款项之日止。因涉案房屋已被强制拆除，房屋无法返还，谢让彬主张折价补偿，一审法院认为，虽然《中华人民共和国合同法》第五十八条在规定相互返还规则时并未明文设置例外规定，但其适用存在事实上的限制，行为违法性的严重程度将直接影响返还与否，其原理是，在违法程度较重时，诚信或公平无法与制裁不法的需要相比，此时，应适用“不法得利不得返还”原则，排除当事人的返还请求权。本案中，涉案房屋具有非法性质，被强制拆除，故不具有返还的正当性，也就不存在折价补偿问题。因此，谢让彬该项主张，一审法院不予采纳。关于房屋占有使用费，由于同期同地段并没有电梯房租金参考价数据，故一审法院在广州市房地产租赁管理所公布的广州市从化区XX镇XX村XX埔经济社楼梯楼租金参考价基础上酌情上浮至10元/平方米作为同期同地段电梯房的租金参考价。鉴于涉案房屋已被拆除无法测量面积，各方当事人亦未提交涉案房屋具体建筑面积证据，故一审法院以从化区太平镇人民政府提供的《住户信息调查统计表》调查数据来认定，涉案房屋面积为105平方米。涉案1207房于2016年10月23日交付给刘艳使用，至2019年4月5日公告强制拆除，共29个月。也即，刘艳应支付的房屋占有使用费为：10元/平方米×105平方米×29个月=30450元。关于双方损失问题。《合资建房协议书》无效，因房屋是先建成后出售的，作为出卖人一方明知涉案房屋是建设在非法占用土地上，不具备合法产权仍然出售，应承担主要责任；作为买受人一方未对房屋所有权尽必要的注意义务，应承担次要责任。结合双方过错程度，谢让彬应承担60%的赔偿责任比例，刘艳应自负40%的赔偿责任比例。涉案房屋被拆除所涉及的直接经济损失为房屋建筑成本和装修款等。但因涉案房屋是先建成后出售的，并非刘艳与谢让彬双方协议合建的，故刘艳是否购买涉案房屋对房屋被拆一事并无影响，该房被拆与刘艳之审慎注意义务之间并无因果关系，故涉案房屋的建筑成本不属于刘艳与谢让彬应予分担赔偿之范围。至于装修费，属于房屋添附，涉案房屋被拆除，装修费为刘艳实际损失。从化区太平镇人民政府提供的《住户信息调查统计表》显示，涉案房屋已装修入住，刘艳提供了装修单据，且主张的装修费亦合理，故一审法院对于装修费63200元予以认定。根据过错责任，刘艳应自负40%，谢让彬应赔偿装修费损失的60%即37920元。综上，谢让彬应赔偿刘艳的损失为：195470元（购房款188000元＋装修费37920元－房屋占有使用费30450元）以及购房款188000的资金占用费。超出部分，缺乏理据，一审法院不予支持。至于2000元电梯维修基金、500元水电周转金、装修垃圾清运费600元及电梯电费300元，因均为涉案1207房物业管理相关费用，并非谢让彬收取，属于另一个法律关系，刘艳应另循其他法律途径解决，本案不作审查。至于律师见证费1000元，亦非谢让彬收取，且广东泰扬律师事务所已经向公安机关报案，刘艳可待公安机关调查后，再另循其他法律途径解决，本案不作审查。三、关于杨敬周、钟建雄、姚建梅、刘记房、刘鉴荣、刘金晃的责任问题。涉案震通商务大厦已经被国土部门认定为非法占用土地并处没收，也即震通商务大厦的建设、转让、出售均被限制、禁止，因此，震通商务大厦的土地提供者、投资建设者、转让、出售、购买等各环节的参与者，均有过错。对于前述一审法院认定之刘艳损失，属于刘艳的财产权益，涉案房屋的土地提供者、投资建设者、转让出售者均构成对刘艳财产权益的侵权，为共同侵权人，根据《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、第八条，对刘艳损失应当承担连带责任。因此，刘艳诉讼请求杨敬周、钟建雄、姚建梅、刘记房、刘鉴荣、刘金晃承担连带责任，一审法院予以支持。唯，刘艳主张其要求承担连带责任的请求权性质为缔约过失责任请求权有误，一审法院予以纠正。首先，从缔约过失责任适用考量。根据《中华人民共和国合同法》第四十二条规定，刘艳只能向合同相对方即谢让彬请求承担损害赔偿责任，而难以突破“债权相对性原则”要求其他与之没有合同关系的姚建梅、钟建雄、刘记房、刘鉴荣、刘金晃、杨敬周承担赔偿责任。再者，从刘艳损失的执行兑现考量。涉案房屋经过多个环节，最后流转到刘艳，如果刘艳只能向合同相对方请求赔偿损失，而不能向上一环节或更前环节的参与者请求赔偿，则可能出现赔偿环节断裂、执行中止情形，刘艳等涉案震通商务大厦的最终购买者的损失将无法得到执行兑现。最后，从裁判导向考量。国家对违法建筑持否定性评价，是因为违法建筑损害了国家利益，规避了国家对土地管理、建筑规划、房地产交易市场等系列行为的监管，使得违法建筑在现行体制以外生存，直接危及社会的公共安全，直接危及人民群众的生命财产安全。涉案震通商务大厦被强制拆除，违法行为参与者众多，社会不良影响较大，从制裁违法行为参与者的角度出发，本案违法行为参与者均应承担赔偿责任。四、关于广东泰扬律师事务所的责任问题。刘艳认为广东泰扬律师事务所是无效合同的见证方，存在重大过错，应对刘艳的损失承担连带责任。广东泰扬律师事务所已经就涉案《律师见证书》上加盖的律师见证专用章等印章为伪造及律师见证费收款人亦非该所员工为由，向有关公安机关报案。这里涉及两个主要问题，一是，广东泰扬律师事务所是否需要承担责任；二是，若广东泰扬律师事务所无需承担责任，那陈汉原律师是否需要承担责任。因此，本案暂不予审查，待公安机关调查后，刘艳及其他权利人再行主张权利。五、关于诉讼主体追加问题。钟建雄主张追加詹XX作为共同被告，因钟建雄与詹XX之间的《声明书》并未在《律师见证书》中披露给各方当事人，是其二人之间的内部关系，可另行处置，因此，一审法院不予采纳钟建雄该意见。关于钟建雄、姚建梅主张追加蔡XX为共同被告或第三人之意见，一审法院认为，蔡XX是涉案震通商务大厦的投资建设者之一，根据前述分析，其为共同侵权人，应承担连带责任。但刘艳并未对蔡XX提起诉讼，且蔡XX已去世，其继承人暂不能确定，根据《中华人民共和国侵权责任法》第十三条、第十四条之规定，刘艳有权请求部分连带责任人承担责任，即使本案不追加蔡XX为共同被告或第三人，并不影响本案事实的查明及裁判处理，本案各连带责任人仍可根据各自责任大小另行向蔡XX继承人主张承担相应的赔偿数额。因此，一审法院并未采纳钟建雄、姚建梅该意见。至于姚建梅主张追加广州市从××区太平镇太平村油麻埔经济合作社为共同被告之意见，一审法院认为，广州市从××区太平镇太平村油麻埔经济合作社均非涉案《律师见证书》中所涉合同的一方当事人，亦非行政处罚决定书中的行政相对人，并非必要共同诉讼人，因此，一审法院不予采纳姚建梅该意见。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、第八条、第十三条、第十四条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院于2019年11月12日作出如下判决：一、刘艳与谢让彬于2016年10月17日签订的《合资建房协议书》无效。二、谢让彬在本判决生效之日起10日内向刘艳赔偿损失共计195470元。三、谢让彬在本判决生效之日起10日内向刘艳赔偿购房款188000元的资金占用费，该资金占用费以188000元为本金从2016年10月17日起按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计至付清款项之日止。四、杨敬周、钟建雄、姚建梅、刘记房、刘鉴荣、刘金晃对本判决第二、第三项确定的谢让彬之债务承担连带清偿责任。五、驳回刘艳其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5690元，由刘艳负担2276元，谢让彬负担3414元。本院二审期间，杨敬周提交了如下证据材料：收条复印件一份，杨敬周与姚建梅签订的《合资建房协议书》复印件两份；杨敬周收到谢让彬及关联人支付房款的银行流水；杨敬周与谢让彬签订的《合资建房协议书》复印件一份；拟证明杨敬周支付和实际收到的房款数额，证明杨敬周转让每套房仅仅是收回一点利息。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。综合各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点可归结为：一、本案应审查的法律关系范围；二、刘艳与谢让彬签订的《合资建房协议书》是否应认定为无效合同；三、如前述《合资建房协议书》为无效合同，则无效的法律后果如何；四、杨敬周、钟建雄、姚建梅、刘记房、刘鉴荣、刘金晃应否对涉案债务承担连带清偿责任。关于争议焦点一。本案系因涉案房屋被作为违法建筑强制拆除而引发的纠纷。涉案房屋从建设到最终为刘艳所购买，中间历经多个流转环节，涉及众多参与者。刘艳除要求合同相对方谢让彬承担责任之外，还要求杨敬周、钟建雄、姚建梅、刘记房、刘鉴荣、刘金晃上游参与者共同承担连带责任。故本案是仅审查刘艳与谢让彬间的合同所涉法律关系，还是应将上游各环节所涉法律关系一并纳入审查范畴，各方当事人存在较大争议。因此，本案的处理需以厘清本案要审查的法律关系为前提。首先，如上所述，涉案房屋从建设到最终为刘艳所购买，中间历经多个流转环节，各环节在客观上固然存在一定的关联性，但各个环节所涉主体、法律关系、权利义务内容并不相同，且各环节均具有其独立性，各环节当事人在交易过程中所获利益并不相同，不宜也无法在本案一并审查处理。其次，从刘艳一审的诉讼请求来看，其所主张的是确认刘艳与谢让彬所签订的《合资建房协议书》无效，以及该合同无效后的财产返还和损失赔偿请求权，并不涉及对其他上游环节法律关系项下权利、义务的主张。再者，经一审法院释明，刘艳已明确其请求权基础为缔约过失责任请求权，即刘艳主张杨敬周、钟建雄、姚建梅、刘记房、刘鉴荣、刘金晃对涉案债务承担连带责任也是基于刘艳与谢让彬所签订的《合资建房协议书》无效而产生的缔约过失责任，而非因侵权行为所导致的损害赔偿责任，故本案的审查不应超出当事人所主张法律关系范畴。因此，尽管涉案房屋历经多个流转环节，涉及众多参与者，但本案审查的法律关系应以刘艳与谢让彬间《合资建房协议》所涉法律关系为限。关于争议焦点二。刘艳与谢让彬签署的《合资建房协议书》名为合资建房协议，实为房屋买卖合同，刘艳基于该合同无效向一审法院提起诉讼，故本案为房屋买卖合同纠纷。已查明的案件事实显示，涉案房屋所属的震通商务大厦已被国土部门作出的《土地违法案件行政处罚决定书》认定非法占用土地并处没收，且现已被行政部门作为违法建筑予以强制拆除。刘艳与谢让彬就违法建设的涉案房屋所签订的《合资建房协议书》，违反了法律的强制性规定，依法应认定为无效合同。一审判决对此处理正确，本院予以维持。谢让彬、刘艳均知悉涉案房屋不具备合法产权，仍存侥幸心理订立合同，故双方对于《合资建房协议书》无效均存在过错。关于争议焦点三。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”依据上述法律规定，结合当事人的诉辩主张，本案需要审查以下三个问题：其一，关于购房款的返还。本案中，刘艳与谢让彬签订的《合资建房协议书》无效，基于合同取得的财产应予返还，一审判决谢让彬向刘艳返还已收取的购房款188000元，合法有据，本院予以维持。涉案房屋属于违法建筑且已被行政部门强制拆除，故不存在返还原物的问题。涉案房屋的灭失，系因房屋本身的违法属性，触犯公法法益而被行政部门强制拆除，不构成《中华人民共和国合同法》第五十八条所规定的“不能返还或者没有必要返还”的情形，且刘艳对涉案房屋的灭失既不存在过错也未因此获益，故谢让彬所提折价补偿的主张，不能成立。一审判决不予采纳谢让彬的折价补偿主张处理结果正确，本院予以维持。其二，关于购房款利息的支付。本院认为，涉案房屋被拆除前刘艳已实际占有使用两年有余，刘艳因占有使用涉案房屋而获益，该收益所对应的房屋占有使用费可与购房款占有使用费（即利息）相互抵销，再结合刘艳对涉案合同无效存在过错的情节，故对于刘艳提出的支付购房款利息的请求，应予驳回。其三，关于装修损失的负担。根据从化区太平镇人民政府制作的《住户信息调查统计表》以及刘艳所提供的装修单据，可以确认刘艳对涉案房屋进行了装修的事实。但刘艳装修是在房屋交易完成后的单方添附行为，刘艳在购房时明知房屋不具备合法产权，也知房价低于市场正常价格，对其购买违法建筑可能会被拆除应存在合理预期，仍存侥幸心理购买并进行装修。现涉案房屋已被强制拆除，刘艳因装修所添附财产一并灭失，故由此而产生的装修费损失应由刘艳自行承担。一审对刘艳装修费损失主张的处理，未充分考虑该损失与刘艳个人过错密切关联的情节，欠妥，本案予以纠正。至于房屋灭失给谢让彬造成的损失，由于涉案房屋建设在前，刘艳与谢让彬签订《合资建房协议书》在后，涉案房屋的拆除系因其违法属性，并非因买卖行为无效所导致。房屋被强制拆除亦非买受人刘艳过错所致，故房屋灭失的损失不属于本案缔约过失责任应予分担赔偿之范围，谢让彬主张刘艳承担该损失，缺乏法律依据。由于谢让彬亦是从上一手出卖人处受让涉案房屋，故谢让彬在承担本案合同无效的法律责任后，可依据其与上一手出卖人之间的法律关系，另寻权利救济途径。关于争议焦点四。本案实为房屋买卖合同纠纷，刘艳与谢让彬所签订的《合资建房协议书》无效，应按照缔约过失责任原则处理后续问题。所谓合同缔约过失责任，是指合同不成立、无效、被撤销或者不被追认时，当事人一方因此受有损失，对方当事人对此有过错时应赔偿受害人的损失。因此，缔约过失责任的承责主体，应是合同的缔约方，即在确定本案合同无效后果的承责主体时亦应遵循合同相对性原则。现并无充分证据证明钟建雄、刘记房、刘鉴荣、刘金晃、姚建梅、杨敬周与谢让彬是涉案房屋的共同出卖人，或实际收取了刘艳的购房款，刘艳要求涉案买卖合同关系之外的杨敬周等人对涉案债务承担连带清偿责任，事实和法律依据不足，其所提诉请应予驳回。一审判决在已经确定本案案由为房屋买卖合同，且刘艳已明确其请求权基础为缔约过失责任请求权的情况下，又依据侵权法判令钟建雄、刘记房、刘鉴荣、刘金晃、姚建梅、杨敬周等上游环节参与人对谢让彬所负涉案债务承担连带责任，缺乏法律依据，处理结果不当，本院依法予以纠正。杨敬周二审所提证据材料不属于二审期间形成的新证据，且与本案需审查的待证事实无关联性，故本院不予采纳。综上所述，谢让彬、钟建雄、刘记房、刘鉴荣、刘金晃、姚建梅、杨敬周的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但法律适用有误，导致部分处理结果不当，依法应予以改判。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持广东省广州市从化区人民法院（2019）粤0117民初2120号民事判决第一项；二、撤销广东省广州市从化区人民法院（2019）粤0117民初2120号民事判决第二、三、四、五项；三、谢让彬在本判决生效之日起10日内向刘艳返还购房款188000元；四、驳回刘艳其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5690元，由刘艳负担2035元，由谢让彬负担3655元。二审案件受理费4653元，由刘艳负担739元，由谢让彬负担3914元。本判决为终审判决。审判长  赵琦铭审判员  黄春成审判员  柳玮玮二〇二〇年十二月十五日书记员  张敏娟郭蔚琳