湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘07民再38号再审申请人（原审原告）：湖南常德平和房地产开发有限公司，住所地湖南省常德市武陵区府坪街道办事处新村社区武陵大道**。法定代表人：石冰，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙业鼎，湖南保协律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘清国，湖南保协律师事务所律师。被申请人（原审被告）：谢克军，男，1962年12月16日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。原审被告：罗华林，男，1964年9月21日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。再审申请人湖南常德平和房地产开发有限公司（以下简称平和公司）因与被申请人谢克军及原审被告罗华林执行异议之诉一案，不服湖南省澧县人民法院（以下简称澧县法院）（2019）湘0723民初119号民事判决书，向本院申请再审。本院于2020年5月28日作出（2020）湘07民申60号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人平和公司的委托诉讼代理人孙业鼎、刘清国，被申请人谢克军到庭参加诉讼。原审被告罗华林经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。平和公司再审请求：1.撤销澧县法院（2019）湘0723民初119号民事判决，改判澧县法院停止对常德铜锣湾广场一楼1225-1231号商铺的查封与执行；2.改判诉讼费的负担。平和公司于2017年8月25日向澧县法院起诉(案号为（2017）湘0723民初1261号)，请求：1.澧县法院停止对常德铜锣湾广场一楼1125-1131号商铺的查封与执行（标的2100025.8元）；2.本案诉讼费由谢克军负担。经审理，澧县法院于2018年4月15日判决：驳回平和公司的诉讼请求。案件受理费23600元，由平和公司负担。一审判决后，平和公司不服，向本院提起上诉，上诉请求：1.撤销澧县法院（2017）湘0723民初1261号民事判决；2.改判澧县法院停止对常德铜锣湾广场一楼1125-1131号商铺的查封与执行；2.本案诉讼费由谢克军负担。2018年11月23日，本院作出（2018）湘07民终1290号民事裁定，以“原审判决遗漏了必须参加诉讼的当事人”为由，裁定撤销澧县法院（2017）湘0723民初1261号民事判决，将本案发回澧县法院重审。澧县法院于2019年1月9日立案，案号为（2019）湘0723民初119号，依平和公司的申请，追加罗华林为本案被告。澧县法院重审认定事实：2005年1月28日，罗华林与平和公司签订商品房买卖合同，合同主要内容：1、罗华林购买平和公司位于常德铜锣湾广场第1栋1单元1225、1226、1227、1228、1229、1230、1231号的7间商品房，面积96.82平方米，单价每平方米21690元，价款2100000元；2、罗华林首付款1050000元，银行按揭贷款1050000元；3、平和公司于2005年9月28日前交付房屋；4、平和公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，罗华林、平和公司及贷款银行在不动产登记部门办理了商品房买卖预售登记和预购商品房抵押预告登记。此后，罗华林办理了银行按揭贷款，并将银行按揭贷款1050000元支付给平和公司。2012年7月30日，常德市武陵区人民法院就谢克军与罗华林民间借贷纠纷一案作出（2012）武民初字第1074号民事调解书，调解书主要内容：罗华林于2012年7月31日前偿还谢克军借款本金700000元及利息192500元。调解书生效后，罗华林未按期履行生效法律文书确定的义务。2012年8月15日，谢克军向常德市武陵区人民法院申请强制执行。2014年4月29日，本院作出（2014）常执指字第14号执行裁定，指定该案由澧县法院执行。2014年8月19日，澧县法院作出（2014）澧执字第166-1号执行裁定，裁定“查封被执行人罗华林在湖南省常德市武陵区城西常德××广场商铺7间，房号为1225、1226、1227、1228、1229、1230、1231号”。2016年12月21日，澧县法院作出（2014）澧执字第166-3号执行裁定，对上述商铺进行了续行查封。执行过程中，平和公司向澧县法院提出执行异议，该院于2017年8月5日作出（2017）湘0723执异31号执行裁定，裁定驳回平和公司提出的执行异议请求。为此，平和公司向澧县法院提起案外人执行异议之诉。澧县法院重审认为，本案争议的焦点是平和公司对涉案商铺是否享有足以排除执行的实体权利。《最高人民法院、国土资源部、建设部〈关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知〉》（下称《通知》）第十五条规定“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：…（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”。《通知》第十六条规定“国土资源、房地产管理部门应当依据人民法院的协助执行通知书和所附的裁定书办理预查封登记。土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算”。《通知》第十八条规定“预查封的效力等同于正式查封。预查封期限届满之日，人民法院未办理预查封续封手续的，预查封的效力消灭。”根据以上规定，澧县法院认为其在执行谢克军与罗华林民间借贷纠纷一案中，对罗华林购买的已办理商品房预告登记的房屋予以查封并无不当。平和公司主张已与罗华林解除商品房买卖合同、罗华林未支付购房首付款、以罗华林为借款人的按揭贷款全部由平和公司清偿，但未提交充分证据予以证实，且罗华林在诉讼中未明确表示认可，故澧县法院对此未予采信。平和公司提出本案争议的商铺虽然在罗华林名下，但罗华林未出资，罗华林与原告约定商铺所有权归原告，因此不能用以偿还罗华林的个人债务，澧县法院查封上述房屋是错误的。澧县法院认为平和公司的上述观点缺乏事实依据和法律依据，故对其提出的停止对常德铜锣湾广场一楼1125-1131号商铺查封与执行的诉讼请求不予支持。澧县法院重审判决：驳回平和公司的诉讼请求。案件受理费23600元，由平和公司负担。再审期间，当事人均未向本院提交新的证据。再审查明事实：1.2005年1月28日，平和公司（出卖人）与罗华林（买受人）签订《商品房买卖合同》，合同主要内容：（1）罗华林购买平和公司位于常德铜锣湾广场第1幢1层1225、1226、1227、1228、1229、1230、1231号房，约定建筑面积共96.82平方米，单价为每平方米人民币21690元，总金额2100000元；（2）罗华林首付款1050000元，余款1050000元银行按揭；（3）平和公司于2005年9月28日前交付房屋；（4）平和公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2005年6月1日，罗华林（借款人）、平和公司（保证担保人）与中国农业银行常德市分行江北支行（贷款人）签订《个人住房按揭合同》，同时办理了预购商品房抵押预告登记，后罗华林将按揭贷款1050000元支付给平和公司，但一直未支付首付款，且贷款自始由平和公司负责偿还，于2015年6月2日还清。涉案房产按揭贷款清偿前一直未办理抵押登记。2005年7月18日，罗华林（甲方）与平和公司（乙方）签订《解除合同协议书》，约定解除双方于2005年1月28日签订的《商品房买卖合同》，甲方为购买案涉商铺支付的首付款1050000元由乙方全额退还甲方，甲方为购案涉商铺办理的按揭贷款1050000元由乙方承担偿还，贷款偿还完毕后，甲方必须无条件地将案涉商铺在农行江北支行及市房地产管理局办理撤销按揭抵押登记手续。2.罗华林因涉嫌犯伪造事业单位印章罪，于2011年11月3日被澧县公安局刑事拘留；2013年5月22日，澧县法院作出(2012)澧刑初字第254号刑事判决，以罗华林犯伪造事业单位、公司印章罪及挪用资金罪，决定合并执行有期徒刑二年四个月，刑期自2011年11月3日起至2014年3月2日止。3.就谢克军申请执行与罗华林民间借贷纠纷一案，澧县法院于2014年8月19日作出（2014）澧执字第166-1号执行裁定，查封罗华林所有的座落于湖南省常德市武陵区城西常德××广场××商铺，查封期限为二年；2014年12月15日作出（2014）澧执字第166-2号执行裁定，决定拍卖上述商铺；2016年12月21日作出（2014）澧执字第166-3号执行裁定，决定对上述商铺续查封三年。期间经过几次网络拍卖、变卖，最终流拍。就徐红、周倡伊、李文军等151人与平和公司、桃源县共同创业房地产开发有限公司、常德铜锣湾广场经营有限责任公司房屋租赁合同纠纷系列案，武陵区法院于2017年8月9日作出（2017）湘0702执保358号执行裁定，查封、冻结平和公司、桃源县共同创业房地产开发有限责任公司名下价值2000万元的财产，对案涉商铺予以轮候查封。常德市房产档案馆2012年5月4日出具的NO：2012年第3530号《房屋权属登记信息查询证明》载明案涉商铺有预购商铺抵押预告登记信息，尚未办理产权证；2018年9月14日出具的《房产信息查询证明》载明案涉商铺已出售给罗华林，于2005年6月1日办理预购商品房抵押预告登记（未办证），有查封，无抵押信息。常德市不动产登记中心2018年9月10日出具《档案信息查询证明》载明案涉商铺权利人为平和公司，武陵区法院于2017年8月14日对案涉商铺予以轮候查封；2019年6月3日出具《案卷列表打印》载明案涉商铺的首封法院为澧县法院，轮候查封法院为武陵区法院。本院再审认为，本案争议焦点为，平和公司就案涉商铺是否享有足以排除强制执行的民事权益。商铺由平和公司开发，至今未办理产权登记，罗华林虽与平和公司就案涉商铺签订了买卖合同，但双方均认可罗华林并未支付首付款，贷款也自始由平和公司偿还，且双方之后又协商解除了买卖合同，故案涉商铺所有权未发生变动，应为平和公司所有。原审认定案涉商铺登记在罗华林名下错误，本院再审予以纠正。《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”现有证据证实案涉商铺存在针对1050000元银行按揭贷款的抵押预告登记，本案抵押预告登记后三个月内未申请登记抵押权，且1050000元银行贷款已于2015年6月2日由平和公司偿还完毕，故抵押预告登记已经失效。本案中平和公司与罗华林虽签订了商品房预售合同，但未办理商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记，故一审再审适用《通知》第十五条第三款不当。原审法院依据《通知》第十五条、第十六条、第十八条规定认定被诉执行行为不应停止，但上述规定均是针对“虽未进行房屋所有权登记但办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”，同时明确规定法院仅能对前述房屋进行预查封，但本案中执行法院的执行措施包括查封、拍卖、变卖等，明显适用法律错误，应予纠正。综上所述，平和公司的再审请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第二十条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项、第三百一十四条第一款规定，判决如下：一、撤销湖南省澧县人民法院（2019）湘0723民初119号民事判决；二、不得执行座落于湖南省常德市武陵区城西常德××广场××号商铺。一审案件受理费23600元，二审案件受理费23600元，共计47200元，均由谢克军负担。本判决为终审判决。审判长  文国银审判员  金春明审判员  朱梅安二〇二〇年十二月十五日法官助理王星书记员余贵媛附：法律条文《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。第三百一十四条对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行。