云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2801民初3159号原告（反诉被告）：钟璇，女，汉族，1973年10月13日生，身份证住址云南省西双版纳傣族自治州景洪市。委托代理人：赵龙，云南民定（景洪）律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人：邬艺，特别授权代理。被告（反诉原告）：王虹又，女，汉族，1972年11月6日生，身份证住址云南省西双版纳傣族自治州景洪市。原告钟璇诉被告王虹又房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案。在审理过程中，被告向本院提起反诉，本院审查后，依法适用普通程序组成合议庭于2020年9月1日公开对本、反诉合并进行了审理。原告委托诉讼代理人赵龙、邬艺，被告王虹又到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出本诉诉讼请求判令：1、被告支付欠付的房屋租金40000元（租金暂计算至2020年6月20日，之后的租金按合同约定继续计算）；2、被告支付逾期付款违约金19725元（违约金自2020年1月21日起计算，暂计算至2020年6月20日之后的违约金计算至被告至今支付完毕租金之日止）；3、被告承担本案的全部诉讼费。事实与理由：2019年原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于景洪市，租赁期2019年2月1日至2023年2月1日，租金48000元每年，租金每半年支付一次，若逾期支付租金，原告有权解除合同，被告还需承担日租金1倍的违约金。合同签订后，被告仅在签约之前支付了1万元，在2019年底才付清了第一年的租金，但第二年度的租金48000元，截止原告起诉之日被告仅支付了8000元，尚欠4万元一直未向原告支付。鉴于被告己经违约，原告请求判令被告支付尚欠付的租金和逾期付款违约金。被告针对原告的本诉辩称：原、被告签订的租赁合同已经于2020年1月26日自动失效，不存在违约金问题，案件诉讼费不应该由我负担。被告向本院提出反诉诉讼请求判令：1、解除原、被告于2019年1月8日签订的《房屋租赁合同》；2、原告退还被告2019年4月27日交纳的5000元押金；3、原告退还被告2020年1月24日交纳的8000元租金；4、原告赔偿被告房屋翻新、隔断油漆费用13173元；5、原告退还房室搬运费450元、搬家费2000元；5、原告承担本案所有诉讼费用。事实及理由：2019年1月8日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定租房事宜。在该合同的第9条第4款约定，因不可抵抗的因素导致合同无法履行的合同终止。租赁期为5年，被告根据约定于2019年4月27日交纳了5000元租房押金。合同履行后，被告按期交纳租金，对房室进行了翻新、隔断滚油漆费用13173元。2020年1月24日又交纳了8000元房租。2020年1月23日，景洪市发布通告，因新型冠状病毒于2020年1月26日零时景洪市城区全面实施交通管制，禁止所有车辆人员进出景洪城区。景洪市勐泐大道25号老水果商贸城2楼通道一直关闭至今，期间被告不能开业经营，多次到社区、派出所等反映问题，多次联系原告为租户解决问题或者解除租赁合同，但原告拖延解决问题。新型冠状病毒疫情属于不可抗力，导致合同无法履行而合同终止。被告已经于2020年8月1日将租赁房屋钥匙交给物业公司，电话通知了原告清点物品清单，原告已经知道但表示很忙，没有时间过去。原告针对被告的反诉辩称：1、原告同意解除房屋租赁合同。2、被告无权要求我方退还5000元的房屋押金，但根据合同第5条约定应由被告承担。3、被告要求返还8000元房租费，无相应依据不应当被支持。4、被告经营过程中的相关费用以及搬运费，搬家费不应该由被告承担。合同中没有依据由我方承担。5、诉讼费应当由被告承担。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据1房产证、证据2房屋租赁合同、被告提交的证据押金收条、微信转账记录、房屋租赁合同，由于原、被告对上述证据材料的真实性均无异议，故本院对上述证据材料的真实性予以确认并作为定案依据。被告提交的与原告的微信聊天记录可以证明被告与原告就房屋租赁问题进行过协商的事实，但被告提交的其他证据材料系被告与其他人的沟通、交易等记录，在原告不认可真实性的情况下，无法证明被告观点，本院不予采信。根据庭审、认证以及双方当事人当庭认可的事实，本院确认如下法律事实：2019年1月8日，原告钟璇作为出租方（合同甲方）与被告王虹又作为承租方（合同乙方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：甲方将坐落于景洪市勐泐大道25号二楼商铺出租给乙方使用，租赁期为5年，自2019年2月1日至2023年2月1日。房屋租金为48000元每年，租金为半年支付一次为24000元，上半年为1月20日支付，下半年为6月20日支付，如到期不支付则视为乙方违约，每逾期一日应向甲方支付原日租金1倍的违约金。房屋押金5000元。合同期内该房屋的卫生费、水电费、物业管理费、停车费、税费及经营活动产生的一切费用由乙方承担。该房屋已经由甲方装修，未经甲方同意乙方不能改造装修。甲方违反约合同约定提前收回房屋的，按合同租金总价的20%向乙方支付违约金。乙方需提前退租的，须提前三个月告知甲方，经甲方同意退租，不退押金免赔偿；中途擅自退租的，甲方不退已收租金及押金，并且乙方应按本合同租金总价的20%向甲方支付违约金。因不可抗力因素导致合同无法履行的，合同终止。除上述条款外，原、被告在合同中还约定了其他事项。合同签订后，原告按约将租赁房屋交付给被告使用。被告按约交纳了押金5000元，并交纳了第一年度2019年2月1日至2020年1月31日的租金4.8万元，后于2020年1月24日又交纳了租金8000元。经原、被告确认，被告已将租赁房屋2020年7月31日前的水电、物业费付清。被告至庭审前已搬离出租房屋，原告认可已经于2020年9月5日自物业公司处拿到了房屋钥匙。本院认为，现根据各方当事人的诉辩主张及庭审查明事实，结合本案的主要争议焦点及原、被告的诉请逐一进行评判:《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。现本案原、被告均同意解除双方签订的《房屋租赁合同》，故本院对被告反诉要求解除合同的诉请予以支持。关于原、被告主张的租金计算及押金是否退还的问题。虽然由于新型冠状病毒疫情，自2020年2月初开始对本地区商铺的正常营业造成了一定影响，但被告不能据此要求免除在此期间所有租金。根据公平原则及本地区疫情影响的时间，本院酌情判决免除被告3个月的租金，即根据庭审查明的情况，2020年2月1日至2020年8月31日期间6个月的租金2.4万元，扣除被告已经交纳的8000元，再扣除由于疫情原因本院酌情免除的3个月租金，被告应再支付原告租金4000元。同理，考虑疫情因素，本院对原告要求被告支付违约金的本诉诉请不予支持。根据双方合同约定，被告提前退租的，被告有权不退还押金，本院对被告要求原告退还押金的反诉诉请不予支持。另，被告要求原告赔偿房屋翻新、隔断油漆费用13173元；退还房室搬运费450元、搬家费2000元等诉请无相应合同依据，本院对被告的上述反诉诉请不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）钟璇与被告（反诉原告）王虹又于2019年1月8日签订的《房屋租赁合同》；二、被告（反诉原告）王虹又于本判决生效之日起三十日内支付原告（反诉被告）钟璇房屋租金4000元；三、驳回原告（反诉被告）的其他本诉诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）的其他反诉诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉诉讼费1293元，由被原告负担647元，被告负担646元。原告预交的诉讼费用本院不另行清退，由被告迳付原告。案件反诉诉讼费258元由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本（一式六份），上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审 判 长  李碧云人民陪审员  邓 秦人民陪审员  李沂衡二〇二〇年十二月四日书 记 员  滕 媛