湖北省蕲春县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1126民初1965号原告：李黎，男，汉族，住浠水县。原告：陈静，女，汉族，住浠水县。原告：谈向军，女，汉族，住浠水县。三原告共同委托诉讼代理人：贺国兵，湖北功竞元律师事务所律师。被告：田祥吉，男，汉族，住福建省诏安县。委托诉讼代理人：张玉龙，湖北亨迪律师事务所律师。原告李黎、陈静、谈向军与被告田祥吉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李黎、陈静、谈向军共同委托的诉讼代理人贺国兵，被告田祥吉及其委托诉讼代理人张玉龙均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李黎、陈静、谈向军向本院提出诉讼请求：1、解除三原告与被告于2018年7月20日签订的《商铺租赁合同》，由被告向三原告返还租赁的房屋；2、判决被告向三原告支付自2019年3月1日至2020年5月底的租金458333元；3、判决被告向三原告支付违约金104266元；4、诉讼费由被告负担。事实与理由：2018年7月20日，三原告与被告签订了一份《商铺租赁合同》，由三原告将位于浠水县清泉镇××中××商铺（主楼××、××地下室、××楼××）出租给被告使用，租赁期限为三年，从2018年8月8日至2021年8月8日止，租金第一年为36万元，分季度给付；第二年为37万元，在2019年7月30日前一次性交清；第三年为37万元，在2020年7月30日前交清；合同还约定，如被告拖欠租金，应按年租金金额的每日5%向三原告支付违约金，如拖欠一个月（30天），三原告有权解除合同，任何一方违约，均按本合同的年租金总额的双倍赔偿。合同订立后，三原告向被告交付了房屋，被告开始使用该房屋用于水果批发经营，租金支付至2019年2月28日。自2019年3月1日后，被告断断续续经营，2019年6月份，被告停止经营，但被告既不向原告缴纳租金，也不腾退房屋。原告认为，被告拒付租金构成违约，经原告多次催告，被告避而不见，合同无法继续履行。为维护三原告的合法权益，现提起诉讼，请求判如所请。田祥吉辩称，原告未提供房屋产权证书，主体不适格。原告作为出租人，未取得建筑规划许可证或按规划许可建设的房屋，与被告签订的租赁合同无效。即使租赁合同有效，也应驳回原告的诉讼请求。因为原告违反了诚信原则，在2019年2月28日前，原、被告已实际解除合同。被告自开业以来连续亏损，自2019年2月初，被告要求原告推迟缴纳租金，且已向原告李黎明确表示2月底解除合同，并通过店长与房东协商一致，2月1日至28日的租金20000元于2月25日付清，应原告李黎的要求，押金30000元作为解除合同补偿给原告，被告没有要求退还。被告在解除合同后，离场时为原告拉了横幅。原告诉称自2019年3月1日至2019年6月被告断断续续经营不是事实，2019年2月28日，被告已腾退了房屋，解除了合同。原告应提供水电费发票证明自2019年2月28日被告已经腾退了房屋，自2019年3月起未经营。另案涉合同存在阴阳合同，2018年8月6日工商备案合同年租金80000元是原告为了少缴个人所得税，存在不法目的，合同应无效。因此，原告的诉讼请求均不应得到法院的支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告提供的不动产登记信息足以证明涉案房屋的权利人属于原告，被告辩解原告没有提供建设工程规划许可证及消防验收合格证等不能证明房屋租赁合同有效的理由不成立，本院不予采信。被告提供的解约申请、微信记录、证人证言、照片等证据，因原告对其真实性、合法性、关联性均有异议，且其不足以到达被告要证明双方于2019年2月28日已解除商铺租赁合同的证明目的，故本院不予采信。被告提供的营业执照、备案合同，因系复印件，故对其真实性、合法性无法核定，且与本案不具有关联性。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月20日，原告李黎、陈静、谈向军（甲方）与被告田祥吉（乙方）订立商铺租赁合同，约定三原告将其所有的位于浠水县××中百仓储一侧的商铺【权利人：谈向军、陈静、李黎；不动产权证号（证明）：浠房权证清泉镇字第**；登记时间：2012年7月27日】（主楼1-3层、一层地下室、附楼1-4层）出租给被告田祥吉使用，租赁期限为三年，从2018年8月8日至2021年8月8日止；从2018年8月1日至2019年7月30日为第一年，租赁费为360000元，每季度90000元（第一季度为2018年7月30日前，第二季度为2018年10月30日前，第三季度为2019年1月30日前，第四季度为2019年4月30日前交纳租金）；第二年的租金为370000元，2019年7月30日前交清；第三年的租金为370000元，2020年7月30日前交清。合同第六条第三项约定，乙方应按约定期限向甲方交纳租金，如拖欠租金，应按年租金金额的每日5%向甲方赔付违约金，乙方如拖延一个月（30天），甲方有权终止租赁合同，并保留追讨租金的权利。合同第七条第三项约定甲、乙双方任何一方违约，均按本合同的年租金总额的双倍赔偿。该合同还约定了其他事项。合同订立后，被告田祥吉使用租赁房屋经营水果批发生意至2019年2月28日，被告因经营亏损未继续经营，随后离场，房屋租金交纳至2019年2月28日，被告后期租金未予支付，原告也未退还被告向其缴纳的押金30000元。另查明，本案在审理过程中，原告已于2020年6月将案涉房屋另行出租给他人。原告因房屋租金及违约金等问题未能与被告达成一致意见，遂提起诉讼，请求判如所请。本院认为，本案争议的焦点为：1、案涉商铺租赁合同效力；2、合同解除权的形成时间以及租赁合同是否解除；3、违约责任。一、关于房屋租赁合同的效力问题。原告李黎、陈静、谈向军与被告田祥吉签订《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，故案涉商铺租赁合同为有效合同，双方当事人应按合同约定履行各自的义务。被告田祥吉辩称案涉租赁房屋未办理建设规划许可证，双方签订租赁房屋合同应为无效；因案涉租赁房屋已办理不动产权属登记证书，该不动产权属登记证书是房屋建筑合法化的有效证明，故被告的辩解理由不成立，本院不予支持。二、关于合同解除权的形成时间以及租赁合同是否解除的问题。合同解除权，是指合同当事人依照合同约定或法律规定享有的解除合同的权利，其权利行使直接导致合同权利义务消灭的法律后果。合同解除权一般由合同守约方行使，但对于一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，违约方如继续履行合同，对其显失公平的情况下，违约方仍可行使合同单方解除权。本案被告田祥吉在租赁房屋过程中，因经营出现亏损，继续履行合同会使其损失扩大，其可以以通知合同相对方（即原告方）的方式解除双方之间的房屋租赁合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，因被告田祥吉提供的证据不足以证明其向原告发出解除房屋租赁合同的通知，故被告田祥吉未就案涉合同行使解除权。因被告田祥吉已经实际退出租赁房屋，三原告也在诉讼过程中将案涉房屋租赁给他人，合同双方均以其行为表示解除了房屋租赁合同，故原告要求解除与被告订立的商铺租赁合同，由被告立即向原告返还租赁房屋的诉讼请求已无事实基础，故该项诉讼请求本院不予支持。三、关于违约责任的问题。合同解除后，违约方应承担的违约责任不因解除合同减少或者免除。本案中，被告田祥吉存在违约行为，双方订立的租赁合同第七条第3项约定，双方任何一方违约，均按本合同的年租金总额的双倍赔偿；该违约金约定过高，庭审中原告也表示可以降低违约金，本院综合当事人租金、租期、损失和本案实际情况，酌定由被告田祥吉支付原告违约金40000元，因被告田祥吉在订立合同时向原告交纳押金30000元，本案辩论终结前原告未予退还，应视为被告向原告支付的违约金予以扣减，故被告田祥吉实际应支付原告违约金10000元。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”因此，一方当事人违约后，另一方当事人应及时行使合同解除权，以避免损失的扩大。若享有解除权一方在合理期限内未及时行使解除权，对损失的扩大，不得要求违约方承担。本案被告田祥吉20**年2月28日前租金已交纳，且应于2019年1月30日前交纳2019年1月30日至2019年4月30日租金90000元。被告田祥吉以自己的行为表明其不再履行合同义务，未按约定及时交纳租金的情况下，依据双方订立的《商铺租赁合同》第六条第3项约定，若承租方拖延一个月（30天），出租方有权终止合同，并保留追讨租赁费，故原告应在承租方拖延一个月租金的情况下，行使合同解除权，终止双方订立的合同，并及时采取止损措施，避免损失扩大。故上述一个月房屋租金损失30000元应由被告田祥吉承担，扩大的损失由原告自行承担。综上所述，合同是依照当事人的意愿发生法律效果的民事法律行为，能够产生当事人所预期的法律效果。在合同履行过程中，当事人双方均应依照法律的规定和合同约定，全面、适当地履行合同义务。因违约行为或解除合同产生的民事责任，应由合同双方根据其在履行合同义务过程中的责任比例分担。经本院主持调解，双方未达成一致意见。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第一百一十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告田祥吉于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告李黎、陈静、谈向军房屋租金30000元、违约金10000元，合计40000元；二、驳回原告李黎、陈静、谈向军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9426元，减半收取计4713元，由原告李黎、陈静、谈向军负担4313元，被告田祥吉负担400元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审判员  王文胜二〇二〇年十二月三日书记员  肖 莉