江苏省连云港经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0791民初529号 原告：连云港市水木物业管理有限公司，住所地连云港经济技术开发区山后居委会泰山中路。 法定代表人：范洪兵，该公司总经理。 委托诉讼代理人：穆晓晗，江苏道忠律师事务所律师。 被告：水木华园小区第四届业主委员会，住所地连云港市高新技术产业开发区学院路**。 负责人：林剑，该业主委员会主任。 委托诉讼代理人：李海宁，江苏开衡律师事务所律师。 原告连云港市水某物业管理有限公司（以下简称水某物业公司）与被告水某华园小区第四届业主委员会（以下简称第四届业委会）物业服务合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序于2020年11月9日公开开庭进行了审理。原告水某物业公司的法定代表人范洪兵及其委托诉讼代理人穆晓晗，被告第四届业委会的委托诉讼代理人李海宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告水某物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告第四届业委会于2019年8月14日以《水某华园业主代表大会全体会议决定》名义作出与原告终止物业服务合同无效，原、被告双方继续履行2018年6月1日签订的《水某华园小区物业服务合同》；2、请求确认被告第四届业委会成立不合法；3、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年6月1日，高新区水某华园小区业主委员会（以下称第三届业委会）与原告签订《水某华园小区物业服务合同》，委托原告对该小区实施物业管理服务事宜。合同签订后，原告依约对该小区实施物业管理服务工作，切实按照合同履行自己的义务。在业主大会参与选举业委会委员的人员、人数、投票监票等选举程序违反法律法规规定的情况下，成立被告第四届业委会。2019年8月14日,被告在未召开水某华园小区业主大会全体会议的情况下，擅自以水某华园小区业主代表大会全体会议决定的名义，强行终止第三届业委会与原告签订的物业服务合同，其行为已严重违法并侵害了原告的合法权益，原告提起诉讼望判如所请。 被告第四届业委会辩称：1、双方签订的物业服务合同没有经过业主代表大会通过，根据物业管理条例的规定该合同无效。2、原告公司是为小区物业自治而设立的，该公司隶属于第三届业委会，物业工作全部都是根据业委会的指导安排开展，双方签订的无效合同只是为了履行表面形式，并没有实际委托原告进行物业管理。第三届业委会解散后，原告也是根据当时业委会筹备组的安排指示进行物业管理工作。原告非法占有属于全体业主的合法利益，侵害了全体业主的权益，经过街道及被告第四届业委会的决定，不再由原告作为小区物业管理执行机构进行物业管理。3、对于原告要求确认被告第四届业委会成立不合法，被告认为与本案并不是同一法律关系，与本案没有关联性不应支持。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下： 2016年5月2日，第三届业委会〔2016〕6号会议纪要记载“全体成员一致同意小区物业管理采取自治。会议提出，原计划成立‘水某华园邻里服务中心’批复时间不确定，不能满足当前工作需要，决定立即到工商部门注册成立‘连云港市水某华园物业管理有限公司’，并就杨某为该注册公司的法定代表人及公司经营范围（与邻里服务中心内容一致）达成一致意见。永强物业公司合同于2016年6月9日到期后不再续签”。 2016年5月22日，水某业委〔2016〕7号会议纪要记载“全体与会人员参与讨论并确定小区自治管理的具体实施办法。一、启动水某物业服务公司运营筹建工作：1、确定服务公司项目经理—魏某，就其合同期内的待遇、工作要求及工作方向达成了一致意见。2、确定与新起点保安公司、阿某保洁公司签订一年期委托服务合同。3、同意保留物业公司水电项目工程人员2名、监控室工作人员2名，确保小区管理工作平稳发展”。 2016年5月18日，案外人陈欢申请登记成立水某物业公司，杨某任法定代表人，公司类型为自然人独资有限责任公司，认缴出资额20万元。 水某华园小区决定物业管理采取自治后，于2016年9月17日、9月28日、11月5日、11月12日、11月19日、12月3日、12月18日多次召开工作例会，研究小区物业管理相关事项。2016年9月17日业委会会议纪要，物管部聘用外工必须提出申请，注明工作量、费用金额、付款方式及时间等相关信息，报业委会办公会议批准方可实施；财务每月3日向业委会提交上月财务收、支、余报表，每季度向全体业主公示一次小区财务状况。2016年11月12日业委会会议纪要，收回水某物业公司的法人章、财务章、公章，由业委会秘书长统一保管；严格财务制度，支出付款由崔月明主任全权负责，未经崔主任授权财务不得擅自付款，违规产生的后果由经办人承担。 2018年杨某辞去水某物业公司法定代表人。2018年3月29日，杨某与范洪兵签订《股权转让协议》，杨某将其持有水某物业公司100%股权计20万元出资，以人民币0元价格转让给范洪兵。2018年4月3日，范洪兵对公司法定代表人姓名、股东、注册资本进行变更，原法定代表人姓名杨某变更为范洪兵，原注册资本20万元变更为100万元，原股东姓名杨某变更为范洪兵。公司注册资本变更为100万元，新增80万元由股东范洪兵认缴出资，承诺于2021年5月11日之前出资到位。 2018年5月30日，第三届业委会向水某物业公司发出《水某华园物业工作通知函》，内容为“现将6月份工作要求发给你们，便于明确任务、统筹安排，望接函后迅速贯彻执行，落实到位，月底向业委会汇报执行情况。1、六月份开始实行公司化运作方式，由水某物业公司全面负责水某华园小区物业管理工作，聘任范洪兵为水某物业公司总经理，负责公司全面工作。⑴每月25日前，水某物业公司须将下月维修材料采购计划报送业委会审批；⑵专项改造项目或月中新增维修材料采购，填报《水某华园物业管理事项申报单》送业委会审批，即报即批，不在采购计划或无申报单不得报账；⑶2018年6月1日起，财务报账由范洪兵和姜某两人共同签字后生效。2、对自治以来从未交过费的业主全面上门催缴，每户至少上门三次，留下催缴证据，为下一步走司法程序作准备。3、对A1、B1楼已安装充电桩单元的私拉乱接线路进行清理。4、完成C3、C4楼前亮化工程（在道路高杆灯杆上安装伸臂杆灯）。……13、逐步完善物业各项管理制度，本月拟定10项管理制度上报业委会。14、仓库每月底盘库一次，库存报表于次月5日前上报业委会”。 2018年6月1日，甲方第三届业委会与乙方原告水某物业公司签订《水某华园物业服务合同》，双方约定物业服务费由乙方按0.8元/平方米/月向业主（或交费义务人）按年（半年）收取（按房屋建筑面积计算，房屋建筑面积包括套内建筑面积和公共部位与公用房屋分摊建筑面积），每户公共能耗费200元/年，电梯运行维护费用价格为444元/年，还对停车费用进行约定。双方还约定物业服务费支出包括管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等，物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，物业管理区域清洁卫生、绿化维护、秩序维护、办公费用，物业服务企业固定资产折旧，物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用，保安、保洁的工资及小区其他费用等，共用部位共用设施设备的大、中修和更新改造费用从专项维修资金支出。 期间水某华园小区物业管理情况如下：2017年6月，水某物业公司与江苏爱玛妮企业管理集团有限公司签订《水某华园清洁服务合同》（2017年6月10日至2018年6月9日），由江苏爱玛妮企业管理集团有限公司负责小区清洁服务。2018年6月10日，水某物业公司与江苏爱玛妮企业管理集团有限公司继续签订合同（2018年6月10日至2020年6月9日）。2019年7月1日，第四届业委会与江苏爱玛妮企业管理集团有限公司签订《水某华园清洁服务合同》，期限为2019年7月1日至2020年6月30日。 第三届业委会与江苏钧丰实业有限公司签订《连云港市电梯日常维护保养合同》（2017年5月1日至2018年4月30日），由江苏钧丰实业有限公司负责小区电梯维护保养。2018年4月25日，水某物业公司与江苏钧丰实业有限公司继续签订合同（2018年5月1日至2019年4月30日）。2019年4月30日，水某物业公司与江苏钧丰实业有限公司签订合同（2019年5月1日至2020年4月30日），2019年7月26日江苏钧丰实业有限公司向水某物业公司发出《解除合同通知书》，水某物业公司予以回复。第四届业委会与江苏钧丰实业有限公司签订《连云港市电梯日常维护保养合同》，期限2019年5月1日至2020年4月30日。 2016年9月5日，第三届业委会与连云港蓝天保安服务有限公司签订《保安服务合同书》（2016年9月5日至2017年9月4日），由连云港蓝天保安服务有限公司负责小区保安业务。期限届满后第三届业委会与连云港蓝天保安服务有限公司继续签订合同（2017年9月5日至2018年9月4日）。2018年12月12日，水某物业公司与连云港蓝天保安服务有限公司继续签订合同（2018年12月13日至2019年12月12日），2019年6月23日连云港蓝天保安服务有限公司向水某物业公司发出《解除合同通知书》，水某物业公司予以回复。2019年6月23日，第四届业委会与连云港蓝天保安服务有限公司签订《保安服务合同书》，期限为2019年6月1日至2020年5月31日。 因第三届业委会委员不足半数，2018年12月14日业委会将公章、财务章交给高新区郁洲街道办事处房管，2018年12月20日业委会将水某华园物业管理部收费专用章交给高新区郁洲街道东某新社区居民委员会。 2018年12月16日，水某物业公司发出通知，主要内容为小区自治两年半以来，在全体业主的大力支持下，水某物业公司运行情况良好，凡物业费缴费至2018年12月31日及以后的业主，可领取100元超市购物卡一张。2019年4月15日，水某物业公司再次发出通知，主要内容为小区自治三年以来，在全体业主的大力支持下，水某物业运行情况良好，凡物业费缴费至2019年6月9日及以后的业主，可享受1个月的物业免费服务等。 2019年1月19日，高新区郁洲街道办事处房管所、高新区郁洲街道东某新社区居民委员会向水某物业公司、范洪兵作出《关于解除水某物业管理有限公司服务水某华园小区的函》，内容为：“鉴于目前水某华园小区物业服务的状况，经研究决定解除水某物业公司与水某华园业委会签订的物业服务合同，于2019年1月19日终止物业服务。希望贵公司接函后，即日到水某华园物业管理委员会交接相关手续”。该函注明范洪兵拒收，由徐某、王某1、赵某等人签名。2019年1月25日，水某物业公司的法定代表人范洪兵将财务公章、浦发银行移动授权U盾一只、浦发银行转账支票一本（编号01611826-01611850）交给高新区郁洲街道办事处房管所。 2019年2月17日，郁洲派出所李所长、法律顾问潘某,4，郁洲街道王某2主任、王某1，东某新社区工作人员，杨某、许某、李某、范洪兵、姜某、张某、刘某参加会议，达成共识：“1、为了保障水某华园小区在过渡期间能够正常运转，暂按原业委会管理模式推进后续的所有物业管理工作，开支由筹备组集体研究后审核签字认可，郁洲街道房管所、社区民警、社区工作人员对期间的物业管理活动进行监督指导。2、水某物业公司不得对外从事经营活动，不得对外承接物业管理业务，不得对外从事担保、抵押、借贷等活动。3、各方一致认可水某物业公司是小区业主为小区自治而设立的非盈利公司，水某物业公司的所有收益都是归小区全体业主所有。4、新增的水某物业公司工作人员要经过筹备组审核批准后方可录用。此条待定（按上届业委会相关规定、会议纪要执行）。5、在过渡期间对发卡、减免物业费、涨工资等大的项目一概暂停，保持平稳过渡。待新的业委会成立后，由新业委会决定。6、如违反以上会议内容，有关责任方须承担相应的法律责任”。参会人员范洪兵、姜某、李某等签字确认，及见证人王某2、潘某,4、王某1等签字。 2019年5月6日，第四届业委会完成选举，于2019年5月17日向连云港高新技术产业开发区规划建设局提交资料进行备案。第四届业委会任期三年，委员名单石某、刘某、许某、陈某、李某、杨某、林剑、席某、霍某共计9人，其中主任林剑，副主任李某、杨某、陈某，并提交水某华园小区业主大会议事规则、管理规约等其他相关材料。 2019年8月14日，《水某华园业主代表大会全体会议决定》内容为：“根据相关法律规定，业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。按照上述法律规定，水某华园业主代表大会经全体会议讨论决定，终止水某物业公司在水某华园小区的物业服务工作。㈠水某物业公司应当于2019年8月15日11时之前停止在水某华园的一切服务管理工作。㈡水某物业公司的所有工作人员（经理、会计除外）保安、保洁、收费人员、水电工、电梯维保人员等工作人员于2019年8月15日下午4点钟之前应当全部无条件撤出水某华园小区。㈢连云港市水某华园物业管理有限公司的经理、会计（等交接人员）必须于2019年8月15日、16日之内按法律规定移交下列资料，并无条件撤出水某华园管理现场。①设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；②物业质量保修文件和物业使用的说明文件；③物业管理所必须的其他资料重点移交；④根据法律规定物业服务企业应当在服务合同终止时，将办公用房及所有资料移交给业主委员会；⑤双方必须交接所有收支账目，包括银行转账和现金账，以及银行的转账、提现的支付方式进行妥善交接。㈣水某物业公司在水某华园服务期间的所有财务收支账目，将由业主委员会委托司法会计机构进行审计和鉴定，给广大业主一个交代。㈤水某物业公司有不同意见，可持聘用合同等手续起诉至人民法院公平解决争议。㈥双方应在交接文件上加盖单位印章，及负责人签名，拒签的属于本人不愿签名，但承认交接事实的存在”。 以上事实有原、被告庭审部分陈述；原告水某物业公司举证物业服务合同，水某华园业主代表大会全体会议决定；被告第四届业委会举证的业主委员会备案告知函，会议纪要，工商档案材料，财务管理制度，工作通知函，通知，收条，函，2019年2月17日会议纪要，水某物业公司通知，工作联系函等；本院调取的清洁服务合同、电梯日常维护保养合同、保安服务合同、秩序维护委托服务合同等。上述经本院组织双方当事人进行了证据交换和质证的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院认为，意思表示真实是民事法律行为应当必备的要件。本案中结合业委会多次会议纪要，电梯维保、清洁、保安合同等证据，可以认定从2016年6月起水某华园小区由业主自行管理小区物业，业委会为了进行小区物业管理登记成立水某物业公司。业委会将小区电梯维保、清洁、保安等物业相关业务外包，由业委会或以水某物业公司的名义分别与江苏钧丰实业有限公司、江苏爱玛妮企业管理集团有限公司、连云港蓝天保安服务有限公司签订合同，并由业委会收取物业费、支付物业管理相关费用，水某物业公司未实际参与小区物业管理。2018年6月1日杨某将水某物业公司转让给范洪兵之后，仍是以水某物业公司名义与业委会之前选用的小区电梯维保、清洁、保安公司对外签订合同，将物业相关业务继续全部外包，实际仍采用业主自行管理的物业形式。从原告水某物业公司于2018年12月16日、2019年4月15日所发通知内容来看，原告亦认可小区物业自治。且2019年2月17日会议记录，原告水某物业公司的法定代表人范洪兵签字认可水某物业公司是小区业主为小区自治而设立的非盈利公司，所有收益都是归小区全体业主所有。综上，原、被告双方均认可水某物业公司是小区业主为小区自治而设立的非盈利公司，双方虽然签订《水某华园物业服务合同》，但是根据查明的事实，水某华园小区由业主自行管理小区物业，该合同仅是为了以水某物业公司名义管理水某华园小区物业签写的手续性材料，业委会没有将小区物业委托水某物业公司管理的意思表示。故2018年6月1日《水某华园物业服务合同》不是合同双方当事人真实意思表示，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款的规定“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”，原、被告签订的《水某华园物业服务合同》欠缺法律关系生效要件而无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同自始没有法律约束力。《水某华园物业服务合同》系无效合同，自始没有法律约束力，该合同不存在解除或终止。故原告主张被告以水某华园业主代表大会全体会议决定名义作出终止物业服务合同无效，要求继续履行物业服务合同的诉讼请求，本院不予支持。对于原告请求确认被告第四届业委会成立不合法的诉讼请求，本院另行作出（2020）苏0791民初529号之一民事裁定书予以裁决。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十六条、第八十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告连云港市水木物业管理有限公司的诉讼请求。 案件受理费8800元（原告已预交），由原告连云港市水木物业管理有限公司自行负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按双方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审 判 长  张春红 审 判 员  梁承君 人民陪审员  孙林中 二〇二〇年十二月十八日 书 记 员  孙维娟 法律条文及上诉须知附录 一、法律条文 [一]、《中华人民共和国民法总则》 第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。 [二]、《中华人民共和国合同法》 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。 对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。 [三]、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 [四]、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、上诉须知 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。