河北省衡水市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀11民终1324号 上诉人（原审原告）：王留喜，男，1961年6月1日出生，汉族，住故城县。 委托诉讼代理人：潘生，河北广厦律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：河北省故城县供销合作社联合社，住所地：故城县郑口镇康宁路**。 法定代表人：梅子玉，主任。 委托诉讼代理人：尹虎生，河北畅杰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：河北大河拍卖有限公司，住，住所地：衡水市桃城区人民西路**一社会信用代码：91131102755495603D。 法定代表人：刘秉一，总经理。 委托诉讼代理人：刘卫东，男，该公司员工。 上诉人王留喜、河北省故城县供销合作社联合社（以下简称故城县供销合作社）因与被上诉人河北大河拍卖有限公司（以下简称大河拍卖公司）拍卖合同纠纷一案，不服河北省故城县人民法院（2019）冀1126民初220号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王留喜上诉请求：撤销一审判决，依法改判被上诉人河北省故城县供销合作社联合社履行报批手续缴纳诉争土地出让金后履行拍卖合同义务或者判令被上诉人河北省故城县供销合作社联合社在返还购地款、承付利息损失的基础上赔偿上诉人土地差价损失4766012元；判令被上诉人河北大河拍卖有限公司与被上诉人河北省故城县供销合作社联合社承担连带赔偿责任。事实及理由：一、一审引用《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》之未履行县政府土地管理部门和房地产管部门的批准手续从而确定案涉拍卖合同无效是错误的；二、一审判决未体现对被上诉人的惩罚亦未充分保护上诉人的权益损失。 河北省故城县供销合作社联合社上诉请求：撤销一审判决，改判上诉人不承担损失100万元和拍卖佣金。事实和理由：两被上诉人对本案拍卖无效具有过错，应承担相应责任，上诉人无过错不应承担责任。 故城县供销合作社联合社答辩称，一、案涉拍卖土地包括16.6亩划拨土地和4.62亩出让的土地，对于划拨土地的拍卖、转让，根据国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，应当办理审批手续，本案拍卖违反了《拍卖法》第八条“依照法律或者按照国务院规定需经审批才能转让的物品或者财产权利，在拍卖前，应当依法办理审批手续”的规定；对于4.62亩出让土地，没有进行评估，违反《拍卖法》第二十八条第二款“拍卖国有资产，依照法律或者按照国务院规定需要评估的，应当经依法设立的评估机构评估，并根据评估结果确定拍卖标的的保留价”的规定，按照当时故城县的基准地价，该4.62亩出让土地的市场价值达180余万元。本案拍卖王留喜仅支付160万元即取得全部21.22亩土地使用权，若认定有效，将导致国有资产流失。因此，一审判决依照《合同法》第五十二条和《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条以及案涉拍卖没有依照土地和房屋等建筑物一同拍卖的原则，而认定案涉拍卖无效，认定事实清楚，适用法律正确，二审法院应予维持；二、本案拍卖无效，王留喜提出的故城县供销社联社“履行报批手续”缴纳土地出让金、履行拍卖合同义务以及承付利息损失、赔偿土地差价损失等上诉请求，没有法律依据。并且，王留喜提出的所谓“履行报批手续”的上诉请求，超出了一审诉讼请求，二审不应予以审理；三、关于王留喜的损失问题，应以银行存款利息为标准确定，且该项损失因王留喜对拍卖无效及由此导致的土地使用权转让无效有过错，应自行承担与其过错相适应的责任。 王留喜答辩称，大部分在上诉状有体现，关于故城供销社上诉理由不成立，所称二审上诉意见超出一审范围不是事实，一审中明确记载，我们要求按现在土地最低价格，在庭审提到而且一审判决主文表述有明确记载，没有超出一审请求范围，其他在上诉状都有提及。 大河公司答辩称，上诉人要求我公司承担连带责任，没有法律依据，其依据拍卖法58条，要求我公司承担连带责任，没有法律依据。该58条法律责任是拍卖人明知委托人对拍卖物品或财产权利没有所有权或依法不得处分的应承担连带责任，本案不应当适用该条，供销社委托我司拍卖土地，一部分是通过划拨方式取得的土地使用权，只是土地取得方式不同，不能否定供销社没有使用权，不属于58条规定的没有所有权等情形；供销社委托我司拍卖，我司拍卖时已将土地性质告知买受人，文件中写明供销社负责缴纳土地出让金，我司只是受供销社的委托，通过拍卖方式促成合同，其法律责任应当由买卖双方承担，不应当由拍卖人承担，委托的该宗土地中国有划拨土地16.6亩和出让的4.62亩，我司在审查标的物时提出划拨土地不经批准不能拍卖，故城联社是故城政府直属机构，也应知道划拨土地未经批准不能拍卖，其答复县政府批准拍卖并承诺成交后由联社缴纳出让金，办成出让土地后，交付买受人（见故城副食品公司整体资产拍卖标的物说明，以下简称说明），委托拍卖的都是土地使用权，没有涉及房屋，县联社提供了拍卖物保留价，被上诉人是完全按照故城联社授权范围按规定拍卖程序组织的，没有超越受托范围，在拍卖前我司对拍卖物进行严格审查并对不明确问题建筑物等与县联社进行协商，达成一致意见，形成完整拍卖会文件，拍卖会宣读文件后，我司对当事人询问，对文件内容有何异议的问题请提出咨询，各当事人均未提出异议的问题，委托人故城联社派代表对拍卖活动进行全程监督，我司按行业惯例对拍卖物都是按现状拍卖，对国有划拨16.6亩土地重大瑕疵，拍卖前告知买受人，履行了告知义务并声明拍卖人不承担拍卖瑕疵责任，竞买人均办理了手续并在告知书签字确认，上诉人明知标的物有16.6亩国有划拨土地的情况下，仍自愿承担竞买活动后成为该拍卖物买受人并现场记录在承诺书签字确认，是上诉人真实意思表示，应该对竞买行为承担法律责任，再有根据最高法关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件解释11条土地使用权人未经有批准权政府的批准，与受让方签订受让土地使用权的，应认定合同无效，但起诉前经有批准权政府批准，办理土地使用权手续的，应认定合同有效，本案中即使县政府拍卖前不知情，最初拍卖合同签订不是无效合同，在起诉前经有权的政府批准办理土地所有权出让手续的，拍卖合同仍是有效的，从拍卖成交到起诉一共9年时间，在9年中联社没有按承诺办理出让移交手续，理所当然应由故城联社承担违约责任，根据城镇国有土地出让暂行条例46条，未经批准出让单位个人，政府应当没收非法收入并罚款，本案故城政府没有没收故城联社非法收入，说明县政府对联社行为默认同意的。综上，我司在本案中不存在任何过错，不是适格被告，不应承担任何责任，请二审法院明断，建议驳回二上诉人诉求，诉讼费由二上诉人承担。 王留喜向一审法院起诉请求：1.判令被告河北省故城县供销合作社联合社交纳16.6亩土地出让金并协助原告办理权属变更过户手续；2.判令被告赔偿原告损失4766012元，并判令二被告互负连带责任。 一审法院认定事实：2009年12月5日经被告河北省故城县供销合作社联合社委托衡水信达土地房地产评估有限公司对涉案16.6亩(11074.9平方米）划拨土地的划拨权益地价评估，单位面积价格为117元/平方米，总地价为129.58万元。2010年3月17日被告河北省故城县供销合作社联合社委托被告河北大河拍卖有限公司拍卖未履行县政府土地管理部门和房产管理部门批准程序的位于郑口镇青年街南段西侧的县副食品公司土地使用权，约定标的物由被告河北省故城县供销合作社联合社保管。拍卖会上被告河北大河拍卖有限公司将拍卖会文件发给所有竞买人和委托人各一份。会议开始，拍卖师首先宣读了拍卖文件的全部内容。宣读完毕之后，拍卖师询问竞买人、委托人对拍卖文件有什么不清楚的问题，请提问。竞买人、委托人均对拍卖文件未提出异议和问题。拍卖成交后于2010年3月28日原告王留喜与被告河北大河拍卖有限公司签订河北大河拍卖有限公司拍卖成交确认书一份，约定拍卖人：河北大河拍卖有限公司，买受人：王留喜，一、买受人于2010年3月28日在本公司举办的本公司拍卖会上3号竞买号牌通过公开竞价竞得下列标的，依照《中华人民共和国拍卖法》，《中华人民共和国合同法》及有关规定，与本公司签订成交确认书如下：标的名称故城县副食品公司土地使用权（位于故城县郑口镇青年街南段西侧的故城县副食品公司土地使用权，土地使用证号为故国用（1999）字第6742号），成交数量21.22亩土地，成交价160万元。二、买受人应当根据《拍卖规则》于2010年4月8日之前付清全部成交价款。三、买受人结清全部成交价款后，凭拍卖人出具的《财产移交通知书》办理财产交接并于五日内提取成交标的，买受人逾期不提取每日按成交金额5‰向拍卖人支付保管费。九、成交款项由买受人直接交至故城县供销合作社联合社。2010年3月28日被告河北大河拍卖有限公司为原告王留喜出具成交凭证一份，凭此证办理有关成交手续。原告王留喜于2010年3月28日给付了被告河北大河拍卖有限公司拍卖佣金32000元。于2010年4月1日原告王留喜将1600000元给付被告河北省故城县供销合作社联合社。原告王留喜一直在向被告河北省故城县供销合作社联合社主张权利。庭审中经本院释明，若合同无效，因过错责任应由二被告全部承担，原告王留喜要求二被告返还购地款1600000元及佣金32000元的基础上，再以案涉土地21.22亩，交易时间为2010年，当时地价是75400元每亩，现在地价最低为30万元每亩，二者的差价即4766012元作为赔偿损失数额赔偿原告。一审法院认为，对于诉讼时效问题，证人已出庭证实原告在起诉前一直在向被告河北省故城县供销合作社联合社主张权利，因此对于二被告原告的诉求已超诉讼时效，本院不予支持。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的以外，不得转让、出租、抵押”，该条例第四十五条“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物，其他附着物可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；(四)依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理”。本案划拨土地使用权的转让，未履行县政府土地管理部门和房产管理部门的批准程序，违反了行政法规的强制性规定，且根据物权法上“房地一体”或“房随地走、地随房、地随房走&rdquo，本案中所拍卖土地上尚有被告河北省故城县供销合作社联合社的房屋等建筑物未一同拍卖，故该拍卖合同无效。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条之规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告河北省故城县供销合作社联合社作为故城县人民政府的直属部门，对自己名下的国有土地进行拍卖，应当严格依法办理，但其未尽到应有义务，且该拍卖土地系经被告河北大河拍卖有限公司审查后按法定程序进行的拍卖，原告王留喜有足够理由相信该拍卖行为有效，因此，对于拍卖合同无效原告王留喜无过错，被告河北省故城县供销合作社联合社有过错。被告河北大河拍卖有限公司根据拍卖法的规定以及三方约定，完成了自己的初步审查义务，无违法违规行为，无过错，可依法获得佣金。被告河北省故城县供销合作社联合社作为过错一方应全额返还原告王留喜购地款并赔偿给原告造成的损失。原告损失应包括被告河北省故城县供销合作社联合社占用原告资金的损失以及原告王留喜因拍卖合同而支出的佣金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告河北省故城县供销合作社联合社于本判决生效后七日内返还原告王留喜1600000元及损失（以1600000元为基数，自2010年4月2日起至2019年8月19日止的逾期损失，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮30%计算，自2019年8月20日起至实际履行完毕之日止，以1600000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、被告河北省故城县供销合作社联合社于本判决生效后七日内返还原告王留喜32000元；三、驳回原告王留喜对被告河北大河拍卖有限公司的诉讼请求。案件受理费19488元，由被告河北省故城县供销合作社联合社负担。 本院二审对一审查明事实予以确认。另查明，经河北金盛德房地产估价有限公司评估，估价期日2020年11月10日的案涉划拨性质商业用途土地使用权价格为331元/平方米、住宅用途土地使用权价格为809元/平方米。 本院认为，根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”本条是关于划拨土地使用权能否转让的规定。划拨土地的使用权未经有批准权的人民政府批准，不得转让。具体到本案，拍卖标的中有16.6亩土地使用权属于国有划拨土地,故城县供销合作社委托大河公司将诉争标的拍卖给王留喜时,未经有批准权的人民政府批准，本案的拍卖标的不具有合法转让性,且该无效部分影响到其他部分的效力，故一审认定案涉拍卖合同无效，并无不当。 关于责任如何承担的问题。涉案部分出让土地系划拨性质，故城县供销合作社作为出让方应依据协助、勤勉和诚实等先合同义务及时履行相应的报批手续，但其至判决前仍怠于履行上述义务并导致拍卖合同因委托人故城县产的处分权而被宣告无效，故城县供销合作社对造成涉案合同无效的法律后果应承担主要责任，应对作为买受方的王留喜承担缔约过失责任，赔偿其信赖利益损失。 关于赔偿金额如何确定的问题。《中华人民共和国合同法》第四十二条规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”该条是对缔约过失责任的规定，负有缔约过失责任的当事人，应当赔偿受损害的当事人。既应包括直接损失亦应包括间接损失，赔偿范围不仅包括对方实际支出的缔约和履行费用等直接损失，还应包括由于信赖合同有效从而丧失的可得利益，赔偿应当以受损害的当事人的损失为限。另《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”据此，由于竞买人王留喜基于对委托人故城县供销合作社的信赖而参加竞拍，且在其竞拍后地价大幅度上涨产生增值利益。因委托人故城县供销合作社的缔约行为存在过失导致合同无效造成竞买人无法取得地产的增值利益，竞买人王留喜的该部分损失即为信赖利益的间接损失。因此，委托人故城县供销合作社应当向竞买人王留喜承担地产增值损失部分即4554817.4元（16.6*666.67*331+4.62*666.67*809-1600000=4554817.4）的赔偿责任。 关于大河公司应否承担连带责任的问题。本案中，大河公司发布的《拍卖告知书》、《拍卖规则》分别载明“本标的按现状整体拍卖，拍卖人、委托人不承担瑕疵担保责任，对标的可能存在尚未发现的一些瑕疵，由竞买人自行了解并承担责任”“四、竞买人在预展期间现场查实和了解拍卖标的物，充分了解标的之现状和瑕疵。拍卖人、委托人不承担标的之瑕疵担保责任。五、按照《中华人民共和国拍卖法》有关规定及行业惯例，本公司均按拍卖标的之现状拍卖，竞买人一经应价竞买即表示接受本拍卖文件全部内容及标的之一切现状，竞买人不得以不了解标的现状为由而反悔。”拍卖人大河公司与买受人王留喜签订的《拍卖成交确认书》第六条载明：“拍卖人按照《中华人民共和国拍卖法》有关规定及物品现状拍卖的行业惯例与拍卖会前对拍卖标的进行了超过两天的展示，并声明不承担瑕疵担保责任。买受人已在预展期间对拍卖标的进行了全部充分的了解，不得以不了解为理由反悔。”根据上述证据,大河公司在拍卖前已经声明其是以拍卖标的现状进行拍卖,并告知竞买人可查实、了解拍卖标的物的现状及瑕疵状况,该告知行为已明示其不承担瑕疵担保责任。根据《中华人民共和国拍卖法》第六十一条第二款“拍卖人、委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的的真伪或者品质的,不承担瑕疵担保责任”的规定,大河公司不承担瑕疵担保责任。本案中,王留喜在大河公司明确声明对于拍卖标的物不承担瑕疵担保责任、需自行对拍卖标的物实地考察之情形下,仍然同大河公司签订《拍卖成交确认书》,应当视为其自愿承担拍卖标的物的瑕疵风险。 综上所述，河北省故城县供销合作社联合社的上诉请求不能成立。王留喜的上诉请求部分成立，予以支持。本院依照 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持河北省故城县人民法院（2019）冀1126民初220号民事判决第二项、第三项； 二、变更河北省故城县人民法院（2019）冀1126民初220号民事判决第一项为：河北省故城县供销合作社联合社应于本判决生效后七日内返还王留喜1600000元并赔偿损失4554817.4元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费按一审判决执行。二审案件受理费33576元，由王留喜负担19488元，由河北省故城县供销合作社联合社负担14088元。评估费41393元，由王留喜负担20696.5元，由河北省故城县供销合作社联合社负担20696.5元。 本判决为终审判决。 审判长  高永胜 审判员  张 晓 审判员  安 君 二〇二〇年十二月二十一日 书记员  宋建伟 ——