天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)津03民终4621号上诉人（原审被告）：天津市汉滨投资集团有限公司,住所地天津市滨海新区汉沽福顺街**。法定代表人:陈友林,副董事长。委托诉讼代理人：王一，男，该公司员工。委托诉讼代理人：邹东颖，天津云川律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：戴志强,男,1969年1月2日出生,回族,住天津市滨海新区。上诉人天津市汉滨投资集团有限公司（以下简称汉滨公司）因与被上诉人戴志强房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2019）津0116民初45730号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月25日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。汉滨公司上诉请求：1.撤销一审民事判决,查清事实依法改判驳回戴志强一审诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费用由戴志强承担。事实和理由：一、一审案件事实认定错误。1、汉滨公司不应退还戴志强房屋租金。2、一审中戴志强并未提供任何证据证明其存在装修损失。3、汉滨公司与戴志强解除合同并非汉滨公司过错,针对戴志强的装修损失，按照合同约定，汉滨公司不应承担相应损失。二、一审法院法律适用错误。戴志强的营业损失无任何法律和合同依据。综上所述,一审法院事实认定错误,法律适用错误。请求依法改判驳回戴志强一审诉讼请求。戴志强辩称，不同意汉滨公司的上诉请求，同意一审判决。戴志强向一审法院起诉请求：1.依法判令汉滨公司退还提前解除合同的租金5,546元；2.依法判令汉滨公司赔偿房屋装修装饰损失60,000元；3.依法判令汉滨公司赔偿半年营业损失金额20,000元；4.依法判令汉滨公司支付违约金14,454元；5.诉讼费由汉滨公司承担。一审法院认定事实：2012年，戴志强自案外人天津市滨海新区汉沽国有资产经营中心处承租案涉房屋，取得房屋的合法使用权。之后，案涉房屋由天津市滨海新区汉沽国有资产经营中心划转至汉滨公司，汉滨公司与戴志强先后签订两份《房屋租赁合同》。本案双方当事人签订的最后一份租赁合同约定：汉滨公司将汉沽牌坊街33号房屋出租给戴志强用于经营使用，房屋使用面积96.1平方米，租赁期自2016年12月1日至2017年11月30日，租金为10,600元，一年一交，自合同签订之日戴志强一次性付清全年租金。合同第五条约定：在租赁期间，如遇占地拆迁或政府原因，戴志强无条件搬迁，汉滨公司退还戴志强未到期的租赁费及保证金；第六条约定：戴志强不得在租赁范围内私自改造及新建建筑物，如果需要改造或新建建筑物，如装修、铺砖及改造等各项投资均应在汉滨公司书面同意后施工，在合同期满后无偿归汉滨公司所有。合同签订后，戴志强依约向汉滨公司支付了全年的租金。2017年5月，天津市滨海新区公安消防支队就汉滨公司五金大院下达了责令限期改正通知书，认为该院内存在以下问题：1.未依法进行消防设计备案；2.电器产品的安装、使用及其线路、管路的设计、敷设、维护保养、检测不符合消防技术标准和管理规定；3.院内大量采用彩钢板建设房屋。天津市滨海新区公安消防支队责令汉滨公司于2017年5月25日以前改正。2017年5月16日，天津市滨海新区寨上街安全生产委员会与汉滨公司联合张贴了关于对牌坊街五金大院内安全隐患进行整改的告示。2017年5月23日16时，汉滨公司组织各租户召开了五金大院停业整改专题会议，明确表示与各租户终止租赁合同，五金大院将不再进行经营活动，并表示汉滨公司将抓紧时间制订工作方案，解决各租户的损失赔偿问题，如租户不同意赔偿方案，建议租户及时向法院起诉。2017年5月25日，消防部门对五金大院进行了查封，并断水断电。2017年5月31日，天津市滨海新区安全生产委员会对汉滨公司进行了约谈，听取汉滨公司主要负责人关于安全隐患整改情况的汇报。2017年9月，天津市滨海新区安全生产委员会在津滨安生[2017]19号滨海新区安委会关于对6个重大隐患进行挂牌督办的通知中将汉滨公司（五金大院）消防安全隐患列入其中，其存在的重大隐患问题为：废旧仓库改建为日租房、小洗浴等人员密集场所，存在较大火灾安全隐患。另查明，2016年6月3日，天津市滨海新区国有资产监督管理委员会给寨上街安全生产委员会的关于对寨上街安委会关于消除汉沽五金商行安全隐患的回函中明确五金商行（五金大院）归汉滨公司所有，并表示“为确保区属国有企业安全生产工作持续稳定，防止事故发生，我委经研究，同意你们意见，应对坐落于牌坊东街的五金商行院内所有经营户及各种业态予以取缔关停。我委将责成汉滨公司，按照你们所提相关要求抓紧予以落实”。2016年7月26日，汉滨公司向五金大院各租户下达通知，要求各租户自行排查，消除安全隐患，对私搭乱接的电线电路进行改造。2017年8月22日，汉滨公司向一审法院提起诉讼，一审法院经审理作出（2017）津0116民初45772号民事判决：“一、解除原告天津市汉滨投资集团有限公司与被告戴志强于2017年2月28日签订的《房屋租赁合同》。二、被告戴志强于本判决生效后三十日内将租赁的坐落于本区汉沽牌坊街33号原五金交电公司的房屋（面积96.1平方米）腾空并返还原告天津市汉滨投资集团有限公司。三、驳回原告天津市汉滨投资集团有限公司的其他诉讼请求”。经戴志强的申请，一审法院依法委托评估机构对戴志强承租房屋装修改造价格予以鉴定评估，但因案涉房屋门窗被砖封堵，无法现场勘验。经一审法院释明，汉滨公司不同意将案涉房屋的封堵物拆除。因此，案涉房屋室内装修改造损失数额无法评估鉴定。一审法院认为，汉滨公司作为案涉房屋合法权益人，双方当事人签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立，合法有效。基于双方当事人签订针对案涉房屋最后一份租赁合同的租期起算前，针对案涉房屋的经营业态，天津市滨海新区国有资产监督管理委员会给寨上街安全生产委员会明确表示应予以取缔关停，但汉滨公司仍将履行双方签订的租赁合同，继而在租赁期间内产生案涉房屋被查封的情形，合同无法继续履行，且已经解除。根据合同实际履行情况，案涉房屋在租赁期间被查封，致使合同无法继续履行已为既定事实，致使该情形发生的原因在于作为出租方的汉滨公司未能履行交付符合约定用途出租物的义务，汉滨公司的行为已构成违约，应当承担相应违约责任，故一审法院对戴志强要求汉滨公司应退还租金的请求予以保护。返还租金的具体数额，考虑到案涉房屋被查封的日期为2017年5月25日，自被查封的次日至合同期满共计189天，按戴志强已交纳的年租金10,600元÷365天×189天=5,489元，故汉滨公司尚应返还戴志强租金为5,489元。针对戴志强提出赔偿装修损失的主张，其装修改造行为在与原产权人存在租赁关系时已经完成，对此戴志强与原产权人之间对装修改造一事并未产生争议，汉滨公司亦不能充分举证证实原产权人未允许戴志强进行装修，汉滨公司作为案涉房屋承继方在产权移交之时亦未对案涉房屋装修一事明确提出异议，应视为对房屋使用现状的认可，本案中作为合同无法履行的责任方，汉滨公司对戴志强的装修改造费用应当给予相应赔偿。关于戴志强诉请案涉房屋装修改造损失数额的问题。因汉滨公司不配合拆除封堵物，造成无法评估，汉滨公司应当承担该不利后果。一审法院考虑双方房屋租赁合同实际履行情况、装修改造物使用年限折旧等综合因素，酌定房屋装修改造的现价值为40,000元。关于戴志强主张的停业损失20,000元，因未提供充分证据予以证明，其主张的损失数额一审法院不予认定，但戴志强租赁涉诉房屋进行旅馆经营，涉诉房屋断水断电后，其经营损失是客观存在的，该项损失一审法院酌定为1,000元/月，2017年5月25日至2017年11月30日共计6,233元，一审法院依法予以支持。关于戴志强主张违约金一节。因合同中并未对违约金作出约定，因此戴志强的该项主张，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：“一、被告天津市汉滨投资集团有限公司于本判决生效后十日内返还原告戴志强租金5,489元；二、被告天津市汉滨投资集团有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告戴志强装修改造费用40,000元；三、被告天津市汉滨投资集团有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告戴志强营业损失6,233元；四、驳回原告戴志强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,150元，由原告戴志强负担575元，由被告天津市汉滨投资集团有限公司负担575元。”二审期间，双方均未提交新证据，本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。双方当事人对一审法院已查明的事实均无异议。本案的争议焦点为一审法院认定的戴志强各项损失及汉滨公司应退还的租金数额是否有事实和法律依据。首先，经生效判决和本案两审查明，涉案房屋租赁合同无法继续履行，已解除。合同解除的违约方应系汉滨公司，故戴志强诉请退还租金和各项损失，应予支持，一审判决对此认定有事实和法律依据，本院应予维持。汉滨公司上诉主张在另案生效判决中因双方互负债务，已将租金冲抵，但未提供任何依据，对其该项上诉主张，本院不予支持。其次，一审法院依据合同履行情况确定的租金数额，符合合同约定和法律规定，本院予以确认。戴志强诉请主张的装修损失及停业损失，虽未提交充分证据支持，但上述损失属实际发生，且戴志强系经营旅馆，装修损失无法确定的原因在于一审期间汉滨公司不同意拆除封堵物，故该损失责任应由汉滨公司承担，一审法院依据合同履行情况、装修改造物使用年限折旧、戴志强经营使用目的等因素确定的装修损失和停业损失数额，有事实和法律依据，认定数额并无不当，本院予以支持。汉滨公司虽上诉主张上述装修并非发生在戴志强与汉滨公司租赁关系期间，但因装修改造发生在原产权人与戴志强租赁期间，汉滨公司在承继上述租赁关系时并未提出异议，应视为对装修现状的认可，其该项上诉主张，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人汉滨公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,093元，由上诉人天津市汉滨投资集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 权审判员 张春耀审判员 李兴明二〇二〇年十二月二十九日法官助理周昊书记员吴宝玉附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……