河北省邢台经济开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0591民初1175号 原告：张文娟，女，1989年12月19日出生，汉族，现住邢台经济开发区。 委托诉讼代理人：王利军，河北兴天律师事务所律师。 被告：赵晓瑞，女，1982年1月28日出生，汉族，现住邢台市信都区。 被告：李漠（曾用名李小宾），男，1984年9月16日出生，汉族，现住邢台市信都区。 二被告共同委托诉讼代理人：何利为，河北法众律师事务所律师。 第三人：邢台创想房地产经纪有限公司，住所地邢台市信都区钢铁路**。 法定代表人：栗巧玲，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈丽，该公司员工。 原告张文娟与被告赵晓瑞、李漠，第三人邢台创想房地产经纪有限公司（以下简称创想经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张文娟及其委托诉讼代理人王利军，被告赵晓瑞、李漠及其二人的委托诉讼代理人何利为，第三人创想经纪公司的委托诉讼代理人陈丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 2 张文娟向本院提出诉讼请求：请求法院判令解除合同；二被告向原告返还包括定金在内的购房款23万元；判令二被告向原告给付占用购房款11.5万元期间的利息损失（自2016年起至2019年8月19日，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，2019年8月20日至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；判令第三人向原告返还5000元服务费；本案的诉讼费由被告负担。事实与理由：2016年4月19日，原被告通过本案第三人签订书面房地产买卖协议，双方约定：原告购买被告位于东××小区××室，其中住宅建筑面积103.18平方米，地，地下室127平方米。成交价格为315000元，2016年4月19日，原告向被告交付房屋定金13000元，向第三人交付购房服务费5000元，2016年5月10日，向被告支付购房首付款102000元，原告已经向被告支付共计115000元。经原告数次催促及时履行办理变更过户义务，截至诉前，被告赵晓瑞既未向原告交付案涉房屋，更未履行变更过户手续，导致原告无法向银行申请办理抵押贷款手续，20万元放款无法实现。为维护原告合法权益，故诉至法院。 被告赵晓瑞、李小宾辩称，原告所述部分不属实，原被告在第三人处签署了第三方提供的格式合同，协议签订后原告并未按照约定向被告支付首付款，二被告按协议约定履行相关义务，因区域划分各局合并等政策性原因，导致案涉房产暂时无法办理过户，在此期间原被告一直就房产过户事宜进行协商， 3 并且达成口头协议，原告要求继续履行合同，直到案涉房产可以办理过户手续。在本案中二被告不存在拒绝办理过户和贷款的情况，如原告要求解除合同，应当扣除房屋定金13000元。二被告认为合同应继续履行。 创想经纪公司述称，其公司于2016年4月19日与原被告签订了旭阳花园32号楼1单元602室房屋的买卖合同，第三人为中介公司。合同约定，该房屋的成交价31.5万元，付款方式为按揭贷款方式。合同约定首付款日期是2016年4月26日，原告实际付款日期为2016年5月6日，被告收到首付款后于2016年6月7日在报社公示换新房产证，在办理换证期间，因房管局改成不动产登记中心的政策原因，导致该房屋至今不能过户。因第三人公司提供的房产房源真实，被告出售房产的意愿也真实。直到2016年6月27日该房屋是可以顺利交易的，第三人在后期延伸服务的时候，多次催促交款和办理产权交易，因为晚交首付款和换证原因，原被告双方均未严格按照合同履行义务，后来政策变化，使该房产无法交易。第三人也多次协商督促，但因原被告双方是买卖合同的主体，第三人无法干预和控制，请求法院认定买卖合同有效，第三人提供的服务符合规范，其责任和义务已经履行完毕，所收取的服务费不应退还。 本院经审理查明，被告赵晓瑞和李小宾系夫妻关系，2016年4月19日，原告与二被告经第三人创想经纪公司介绍，签订了《房地产买卖协议》（合同编号为2016-135），合同中原告为买方（乙方），二被告为卖方（甲方），第三人为居间人（丙 4 方），三方对房屋买卖事宜进行了详细约定，合同约定原告以31.5万元价格购买二被告位于东汪镇东小汪村旭阳花园的32＃-1-602房屋，产权证号为“邢台县房权证0**字第××号”。合同还约定：原告张文娟同意签约当日交付购房定金1.3万元，自签订协议之日起7日内，原告交纳首付款11.5万元，剩余购房款20万元申请办理二手房按揭贷款。合同第四条还约定：“1、本买卖协议签订后，双方确定的交款数额，双方各自守信，如乙方逾期付款超过十天，视为放弃该房屋的购买权，房屋定金不退，所收定金由甲方丙方平均分配，甲方有权将房屋收回。2、如果甲方在合同约定期限内将该房屋另行出售，或者以任何理由拒绝办理贷款过户手续，造成乙方无法购买所认购之房产，甲方应双倍返还乙方所付认购定金，违约金由乙方丙方平均分配。3、如果甲方在乙方首付款付清后，甲方将房屋另行出售或者以任何理由拒绝办理过户贷款手续，造成买受人无法全权购买使用所认购之房地产，出卖人应双倍返还买受人所付首付款数额（含定金），如乙方毁约，首付款不退”。合同签订的当日，即2016年4月19日，原告将1.3万元购房定金交付给二被告，并向第三人支付了服务费5000元。被告赵晓瑞向第三人支付了交房保证金6500元，并提交了涉诉房屋的产权证。2016年5月10日，原告再次向被告赵晓瑞支付购房首付款10.2万元。至此，原告张文娟共向被告方付款115000元。被告赵晓瑞收到款项后，于2016年5月18日在银行办理了《个人贷款结清证明》，5月23日交了产 5 权鉴定费，5月24日在东小汪村委会办理了住户产权和无欠款证明。被告在办理房屋所有权证转换成不动产证过程中，发现该房屋已经无法办理过户手续。 另查明，旭阳花园小区的房屋在2013年时仍可以由邢台县房管部门，办理买卖、更名等过户手续。2016年11月25日邢台市人民政府发布通告，成立邢台市不动产登记中心，原桥东区、桥西区、开发区的房屋等不动产，统一在市不动产登记中心办理买卖、更名等登记手续。在该通知发布前几个月，原邢台县房管局就已经不再办理开发区范围内的不动产登记手续。 本院认为，依法成立的合同对双方当事人均有约束力。本案中，原被告签订的《房地产买卖协议》，系双方真实意思表示，不违反法律规定，对原被告双方均有约束力，但由于邢台市区划调整和政策原因，导致该房屋不能办理过户和贷款手续，合同目的不能实现，故对于原告主张解除该合同，本院予以支持。 对于原告要求二被告应当向其返还双倍的首付款和定金共计23万元的主张，本院认为，造成合同目的不能实现的主要原因是政策的变化，该政策变化对原被告双方来讲构成不可抗力，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，双方均不构成违约，故对原告该主张，本院不予支持。 对于原告主张二被告返还首付款和定金共计115000元及利息的主张，本院认为，解除该合同后，二被告没有占用该笔资金的法律事由，被告应当返还该款项。又因其中6500元由 6 二被告交给第三人作为的交房保证金，因此除去该6500元，二被告应当向原告返还剩余的房款108500元。对于二被告占用该款项期间的利息，由于双方没有约定，双方也未能说明何时知道不能过户的时间，双方在不可抗力面前，均无明显过错，故对原告要求支付利息诉请，本院不予支持。 对于第三人，本院认为第三人创想经纪公司做为专业的房屋买卖中介机构，对于旭阳花园房屋在2016年4月签订合同时能否过户，应当做到尽职的调查义务，该房屋不能过户的政策原因，对第三人来说不属于不可抗力。又因存放在第三人处的6500元的交房保证金，本意在于保证二被告顺利交付房屋，现买卖合同解除后，不存在交付房屋一事，为减轻当事人诉累，本院认为应当直接由第三人向原告返还该6500元交房保证金。对于5000元的服务费，由于第三人作为居间人，其合同义务不仅限于促成原被告之间的房屋买卖合同的签订，还应当协助或督促双方依约履行合同，现该合同目的不能实现，中介公司存在一定过错,但考虑到其确实为原被告达成交易提供了交易信息，在促成交易上完成了中介的部分责任，故该服务费应当适当返还，本院酌定，第三人向原告退还4000元服务费。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十七条的规定，判决如下： 一、解除原告张文娟与被告赵晓瑞、李漠（李小宾）于2016年4月19日签订了《房地产买卖协议》，合同编号为2016-135； 7 二、被告赵晓瑞、李漠（李小宾）应当在本判决书生效之日起十日内，向原告张文娟返还购房款108500元； 三、第三人邢台创想房地产经纪有限公司应当在本判决书生效之日起十日内，向原告张文娟返还交房保证金6500元、服务费4000元,共计10500元； 四、驳回原告张文娟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4825元，减半收取计2413元，由被告赵晓瑞、李漠（李小宾）共同承担1290元，原告张文娟承担1123元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。 审判员  任永波 二〇二〇年十二月十七日 8 法官助理毛润芳 书记员李晓丹