湖北省黄石市黄石港区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0202民初1206号原告：何新洋，男，1977年12月14日出生，汉族，居民身份证登记住址湖北省黄石市黄石港区。委托诉讼代理人：程贵芳，女，1977年1月30日出生，汉族，居民身份证登记住址湖北省黄石市黄石港区。委托诉讼代理人：徐红霞，女，1971年9月11日出生，汉族，居民身份证登记住址湖北省黄石市西塞山区，现住湖北省黄石市黄石港区。被告1：黄石市欣曼晶酒店管理有限责任公司，住所地湖北省黄石市湖滨大道****，统一社会信用代码914202003318693331。法定代表人：翁武华，执行董事。被告2：黄石裕达酒店管理有限公司，住所地湖，住所地湖北省黄石市湖滨大道****信用代码91420200MA48XH9G63。法定代表人：黄伟，执行董事。委托诉讼代理人：周斌，公司员工。被告3：黄石裕达酒店管理有限公司丽晶酒店，住所地湖北省黄石市黄石，住所地湖北省黄石市黄石港区湖滨大道****20200MA49A7TR1L。负责人：周斌。委托诉讼代理人：周斌，公司员工。被告4：陈希平，男，1963年2月28日出生，汉族，户籍登记住址湖北省黄石市，委托诉讼代理：鄂彬、湖北易圣律师事务所律师。委托诉讼代理：汪金昌,湖北易圣律师事务所实习律师。原告何新洋与被告黄石市欣曼晶酒店管理有限责任公司（以下简称欣曼晶公司）、黄石裕达酒店管理有限公司（以下简称裕达公司）、黄石裕达酒店管理有限公司丽晶酒店（以下简称裕达丽晶酒店）、陈希平房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何新洋的委托诉讼代理人程贵芳、徐红霞，被告欣曼晶公司的法定代表人翁武华，被告裕达公司与被告裕达丽晶酒店的共同委托诉讼代理人周斌，被告陈希平的委托诉讼代理人鄂彬、汪金昌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告何新洋向本院提出诉讼请求：1、由被告支付原告租金及违约金共计柒仟陆佰捌拾元（7680元）整；2、追加至被告退出酒店经营且与原告房屋完好交接后合同终止；3、核实判定被告代缴租赁期间的税款，并且诉讼费用由被告承担。事实和理由：根据原告其于2016年10月17日其与被告三方签订的《产权委托经营合同》，乙方须按40万元的3.6%按月支付年租金，每逾期一日按千分之八支付利息。从2020年1月1日至2020年4月30日止的租金1200元×4=4800元，逾期利息是2880元，合计7640元，后续租金另算至退出房屋时止。为维护其合法权益，故而成诉。被告欣曼晶公司辩称：2016年3月2日陈希平实际经营欣曼晶酒店，陈希平是实际经营者，该部分事实经前期案件的判决书已经确认，故本案诉争事实与欣曼晶酒店公司无关。被告称裕达公司和被告裕达丽晶酒店共同答辩：原告与被告2、3没有签订任何合同，原告签订的《产权酒店委托经营合同》是与被告1签订的租赁合同关系，被告1与被告2、3是不同的主体，相互之间没有任何关系，原告依据其与被告1签订的租赁合同关系要求被告2、3支付租金没有事实依据和法律依据。被告陈希平答辩：1、案涉《产权酒店委托经营合同》的承租人是欣曼晶酒店，而非陈希平，原告的请求没有事实依据。2、陈希平与原告之间未形成事实上的租赁关系，不应向其支付案涉租金。请求法院驳回原告对其的诉讼请求。原告围绕诉讼请求依法提交了两份证据材料：1、2016年10月17日，原告与陈希平签订的《产权酒店委托经营合同》。该合同的首部写明“甲方何新洋”“乙方陈希平”，合同的尾部有甲方签名“何新洋”，乙方签名“陈希平”。2、2019年1月29日-12月31日的支付租金的银行流水。被告欣曼晶公司提供了三份证据材料：1、2020年3月-4月裕达丽晶酒店收取营业款的收据。2、被告2、被告3的营业执照。3、2020年1月27裕达丽晶酒店发出的通知以及2020年3月30日，裕达丽晶酒店向黄石丽晶酒店业主委员会及全体业主发出的关于解除丽晶酒店《产权酒店委托经营合同》通知书。被告2、3共同提供了一份证据材料：《产权酒店委托经营合同》，证明原告是与被告签订的委托经营合同，与被告2、3无关。被告陈希平提供了2份证据材料：1、委托书和产权酒店委托经营合同。证明2016年6月23日，欣曼晶酒店委托陈希平管理酒店事务，陈希平作为欣曼晶酒店的管理人员与原告签订的委托经营合同，合同上有的签名捺印，也有欣曼晶酒店的公章，合同中的主体是欣曼晶酒店而非陈希平个人。2、2016年4月-2017年6月的欣曼晶酒店的银行流水。证明原告收取的租金都是通过欣曼晶公司的银行账户支付的，与陈希平个人无关。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院综合认定事实如下：原告何新洋是酒店1215房的业主。2016年5月1日起，陈希平作为实际经营者，以“欣曼晶酒店”的名义对外经营，并出资60万元向黄石市欣曼晶酒店业主委员会代表支付担保金，由业主代表明瑞林以自己的名义存入银行。2017年3月21日，黄石裕达酒店管理有限公司登记成立，法定代表人为陈希平，后于2020年5月15日变更法定代表人为黄伟。黄石裕达酒店管理有限公司丽晶酒店系裕达公司的分支机构，于2019年8月6日登记成立，负责人为周斌。2016年10月17日，何新洋（委托方、甲方）与陈希平、翁武华（受托方、乙方）签订一份《产权酒店委托经营合同》，约定：甲方将案涉房屋租赁给乙方用于经营；委托经营期限自2016年10月17日起至2026年4月30日止；乙方按40万元的3.6%向甲方交付年租金（税后），租金按月支付，于每月25日至31日期间支付下月租金；在委托经营期内，乙方若逾期一个月支付甲方租金，除应付甲方的租金外，每逾期一天，乙方按当月应付租金的千分之八支付逾期利息给甲方；乙方以六十万资金以业主代表身份存入银行作担保，如乙方违约，则甲方有权将此款变现，抵作业主租金；如遇不可抗力致使本合同无法履行，可以中止本合同的履行，不可抗力的影响超过三个月仍不能消除时，双方可终止本合同，双方均不再追究对方责任。陈希平、翁武华在合同上签名。在本次诉讼中，原告只主张被告支付所欠的自2020年1月1日起至2020年4月30日止期间的租金1200元/月×4个月=4800元及逾期利息2880元合计7680元以及按约定标准计算至退房日止期间的租金。2020年1月25日，黄石市新型冠状病毒××疫情防控指挥部发出1号令，全市所有营业性文化娱乐场所暂停营业。2020年3月22日，黄石市新型冠状病毒××疫情防控指挥部发出第45号通告，自2020年3月23日零时起，人员、车辆恢复正常出行；限制清单内的市场主体，包括人员聚集度高、场所相对密闭的市场主体，疫情解除前不得复工复产。疫情期间，裕达丽晶酒店继续经营，并收到了包括鄂东医疗集团在内的多家单位支付的疫情期间租用酒店费用209万元。2020年1月27日，周斌以“黄石丽晶酒店”的名义在微信曼晶业主群内发出通知，称酒店已于2020年1月26日暂停营业，员工已放假，具体开业时间视疫情控制情况而定。故二月份业主收益无法按时发放，待开业上班后与三月份收益一起发放。2020年3月30日，裕达丽晶酒店向黄石丽晶酒店业主委员会及全体业主发出《关于解除丽晶酒店通知书》，称本次疫情属不可抗力且影响超过三个月无法消除，导致经营方无法履行合同，现其正式向甲方通知其决定依法终止合同，请甲方自2020年4月1日起30日内安排交接事宜。2020年4月12日，裕达丽晶酒店发出通知，称其决定依法终止合同，于2020年4月25日正式停业，4月26日至28日与各位业主办理交接手续。2020年7月1日，何新洋因租金问题向本院提起本案诉讼。诉讼过程中，裕达丽晶酒店于2020年7月21日在报纸上刊登公告，称受新型冠状病毒疫情影响，其依据《产权酒店委托经营合同》第六款第2条的约定，决定依法解除与（曼晶酒店）业主的合同关系，并于2020年4月25日正式退出酒店经营，对于2020年4月25日之前应由其承担的债权债务，其将继续承担清偿责任。自2020年11月1日起，以黄石瑞达酒店管理有限公司的名义租用部分客房，继续对外经营。本院认为，一、关于合同效力与性质。何新洋与陈希平签订的《产权酒店委托经营合同》，系双方当事人真实意思的表示，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效。《产权酒店委托经营合同》虽名为委托经营合同，但从合同内容实质来看，合同约定的权利义务为何新洋向陈希平提供租赁房屋，陈希平向何新洋按期支付固定数额的租金，实质为房屋租赁合同，故本案为房屋租赁合同纠纷案件。二、关于合同主体。裕达公司作为合同外的被告，未在《产权委托经营合同》上加盖公章，但其自2019年1月1日起以其名义向包括何新洋在内的业主支付租金；此后，以其分支机构裕达丽晶酒店的名义于2020年3月30日、2020年4月12日发出解除合同通知，并在诉讼过程中以裕达丽晶酒店的名义于2020年7月21日登报公告解除合同通知；本案诉讼过程中，裕达公司亦认可其与何新洋之间存在房屋租赁合同关系，只是其认为双方合同关系已于2020年4月26日终止。上述事实表明其在履约行为上已自愿作为共同承租人加入何新洋与陈希平之间的房屋租赁合同关系之中，何新洋予以接受并通过起诉的方式要求裕达公司承担合同义务，故应当认定裕达公司构成债的加入，又称并存的债务承担，即裕达公司与陈希平作为共同承租人承担合同义务。《中华人民共和国民法总则》第六十一条第二款规定，“法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受”。陈希平辩称其作为裕达公司法定代表人，在合同上签名的行为属职务行为。按照合同相对性原则，陈希平系以其个人名义签订合同，仍然应当作为合同一方当事人，其对债权人的责任不因裕达公司债的加入行为而免除，应与裕达公司承担连带责任。陈希平提出的该项抗辩理由不成立，本院不予支持。综上，陈希平、裕达公司作为共同承租人应当共同承担合同义务；由此，何新洋诉请的支付租金期间，欣曼晶公司并不是履行《产权委托经营合同》的义务相对人，不应承担支付该期间租金的义务。故对何新洋提出欣曼晶公司应承担连带清偿责任的诉请，本院不予支持。三、关于合同解除。（一）关于裕达丽晶公司通知解除合同的效力。裕达丽晶酒店曾于2020年3月30日、2020年4月12日分别发出解除合同通知，并在诉讼过程中于2020年7月21日登报公告解除合同通知。上述三次通知中载明的解除合同理由均为，依据《产权酒店委托经营合同》中“如遇不可抗力致使本合同无法履行，可以中止本合同的履行，不可抗力的影响超过三个月仍不能消除时，双方可终止本合同，双方均不再追究对方责任”的约定，其认为因疫情原因属不可抗力，符合合同约定的解除合同的情形。本院认为，陈希平与何新洋之间系房屋租赁合同关系，陈希平应履行的义务是向何新洋支付租金，对该义务并不因疫情影响从而导致不可能履行，故疫情对该义务的履行并不构成不可抗力。且结合何新洋提交的证据情况来看，疫情期间裕达丽晶酒店并未停止经营，其在疫情期间接待了包括鄂东医疗集团在内的多家单位等医务人员而收到209万元营业款，故疫情并不是合同约定的因不可抗力可以解除合同的情形，裕达公司不享有合同约定的解除权。此外，陈希平自2020年1月1日起未按约履行支付租金的义务，已构成违约，裕达公司亦不享有《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除权。综上，陈希平与裕达公司在既不享有合同约定解除权，又不享有法定解除权的情况下，其以裕达丽晶酒店的名义向包括何新洋在内的业主三次发出的解除合同通知的行为，均不能产生《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定的合同解除的法律效力，陈希平与仍受《产权酒店委托经营合同》约束。（二）合同能否继续履行。本案所涉项目系商业地产租赁，陈希平、裕达公司作为大型酒店承租人及经营者，其不仅要履行支付租金的义务，还要按约履行使用租赁物、对租赁物进行实际管理经营的义务。酒店在对外经营时为整体经营，且租赁合同为继续性合同，合同义务的履行具有相当程度的人合性，有赖于双方之间的信任关系。而本案所涉状况为，陈希平及裕达公司因疫情影响，使酒店经营困难，多次通知业主解除合同，要求业主办理退租手续，且已有部分业主已领取房屋钥匙，收回房屋。陈希平及裕达公司已实际撤出酒店，无力再行经营。特别是欣曼晶酒店相关业主因租金问题陆续分段向法院提起诉讼，并于2020年7月提起本案诉讼，何新洋等众多业主起诉要求支付租金至返还房屋之日止，亦表明其并不要求继续履行合同。由此看出，双方之间的信任基础已然丧失，而案涉合同的未履行期限尚有五余年，并非短时间内即可履行完毕。故本院认为双方当事人继续履行合同已陷入僵局，也不能强制陈希平及裕达公司继续履行对酒店行使经营管理的行为，故继续让其履行支付租金的义务显失公平。本院根据何新洋的诉请与陈希平及裕达公司的抗辩，确认陈希平、裕达公司与何新洋之间的房屋租赁合同关系已于2020年7月15日解除。因陈希平及裕达公司已多次通知何新洋等众多业主前来办理退房交接手续，而何新洋未前往办理，且在庭审过程中，何新洋未举证证明陈希平及裕达公司拒不退出房屋，故本院酌情确定统一的租赁房屋返还时间为2020年8月15日。四、关于租金。何新洋主张按合同约定支付租金。对于租金标准。合同约定的租金标准为：每年按40万元的3.6%计算为14400元/年即1200元/月，对何新洋主张按1200元/月的标准计付租金的诉请，本院予以支持。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第二款规定，“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”疫情期间，虽陈希平、裕达公司将酒店房间出租给医疗机构获得了一定的收益，但该部分收益系因疫情原因所作的具有一定的公益性的行为，与酒店日常对外经营在性质以及收费标准上均有所区别，继续按照原租赁合同约定标准支付租金有失公允，根据公平原则，本院对疫情期间的租金酌情予以变更，对租金的数额具体确认如下：（一）2020年2月1日至2020年3月22日期间。本院酌定该期间租金按1200元/月的80%的标准计算，即1200元/月×80%×1个月零22天=1664元。（二）2020年3月23日至2020年8月15日期间。虽裕达公司辩称其已于2020年4月26日正式退出酒店经营，但其发出的通知并未产生合同解除的效力，其与陈希平仍应按合同约定的1200元/月的标准计付租金至合同终止后其返还房屋之日止，即计算至本院统一确认的返还房屋之日2020年8月15日，即1200元/月×4个月24天=5760元。综上，陈希平与裕达公司应当支付何新洋自2020年1月1日起至2020年8月15日期间的租金共计:1200元+1664元+5760元=8624元。对何新洋诉请超过部分，以及主张欣曼晶公司等对上述期间租金承担连带责任的诉请，本院不予支持。五、关于违约金。何新洋主张按合同约定标准支付违约金。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条第一款规定，“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”。本案中，陈希平、裕达公司逾期支付租金系因疫情影响以及其对解除合同通知的错误认识等因素引起，故对何新洋提出的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条第二项、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告陈希平、黄石裕达酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内连带支付原告何新洋2020年1月1日至2020年8月15日期间的租金8624元。二、驳回原告何新洋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元由被告陈希平、黄石裕达酒店管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审判员  邵光东二〇二〇年十二月二十七日书记员  刘 盼