广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂06民终1154号 上诉人（原审被告）：黄景，男，1974年2月13日出生，汉族，住广东省阳春市。 委托诉讼代理人：黄江荣，港口区光明法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：恒大地产集团防城港有限公司。住所：广西防城港市港口区北部湾大道**。统一社会信用代码：914506000527143555。 法定代表人：张增世，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李炳光，男，该公司员工。 上诉人黄景因与被上诉人恒大地产集团防城港有限公司（以下简称恒大公司）商品房预售合同纠纷一案,不服防城港市港口区人民法院（2020）桂0602民初849号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人黄景及其委托诉讼代理人黄江荣，被上诉人恒大公司的委托诉讼代理人李炳光到庭接受询问。本案现已审理终结。 上诉人黄景上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回恒大公司的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由恒大公司承担。事实与理由：一、一审判决罔顾中国人民银行、财政部、银保监会、证监会、国家外汇管理局于2020年1月31日作出的《关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》（银发〔2020〕29号），认定事实错误。黄景与中国邮政储蓄银行股份有限公司广西壮族自治区防城港市分行（以下简称邮政银行）签订的《个人购房/购车借款及担保合同》（以下简称《借款担保合同》）后，按月偿还邮政银行按揭贷款。2019年11月至12月，黄景因经济困难连续两个月未能向邮政银行偿还按揭贷款。2020年1月，黄景经济好转偿还了当月按揭贷款。2020年1月底，全国进入全面抗击新冠病毒肺炎疫情一级战备状态，全国上下全面停工停产，居家隔离。黄景自2020年2月开始响应国家全面抗疫、停工停产、居家隔离的号令，失去收入，未能向邮政银行偿还当月按揭贷款。2020年3月4日国务院办公厅发出《国务院办公厅关于进一步精简审批优化服务精准稳妥推进企业复工复产的通知》后，黄景积极复工，有所收入并偿还3月的按揭贷款。2020年4月5日，黄景向邮政银行约定还款账户存入现金时，邮政银行不再接收扣款。邮政银行以“借款人黄景在邮政银行贷款已逾期达94天”为由，在没有通知借款人黄景的情况下，于2020年3月3日向恒大公司发出《提前收回贷款告知函》。根据《借款担保合同》第十二条违约及违约责任中约定，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布已经发放的贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部后部分贷款。根据黄景提供的最近一年偿还按揭贷款本息明细可知，邮政银行向恒大公司发出《提前收回贷款告知函》前，黄景既没有连续三个月，也没有累计六次未按时足额偿还贷款本息，黄景违约责任未达到《借款担保合同》第十二条的处罚条件，一审对此认定错误。二、黄景违约拖欠邮政银行的最后一个月份（2020年2月）正是全国处于抗击新冠病毒肺炎疫情、全面停工停产、居家隔离最严峻的一级战备状态时。黄景因响应号召、居家隔离而彻底失去收入，拖欠邮政银行按揭贷款乃不可抗力所致。按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，黄景2020年2月未能依约还款依法应免除责任。三、恒大公司违反《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十二条和第五十二条的规定，涉嫌与邮政银行相互勾结侵吞黄景财产抵押物。恒大公司在接到邮政银行《提前收回贷款告知函》后，不审查核实该告知函中的内容是否属实，也未将该情况告知黄景，反而隐瞒、代替黄景向邮政银行提前清偿所欠全部贷款本息445693.93元，然后通知黄景解除《商品房买卖合同（预售）》（编号：FCGYJW13A2501）（以下简称《商品房买卖合同》）、收回涉案商品房。四、恒大公司履行担保责任前，已收回本案全额房款705045元（黄景已付首付款215045元、邮政银行代付49万元）。如果按一审判决执行，恒大公司履行担保责任代黄景向邮政银行提前清偿所欠全部贷款本息445693.93元后收回涉案房屋，则恒大公司实际只花186342.86元就回收价值705045元的房子。一审法院罔顾黄景几年来向邮政银行已偿还部分按揭贷款的事实，等同于黄景违约造成恒大公司损失186342.86元，这一结果严重违背合同法规定的公平原则。五、黄景收到一审传票后出于对法律的无知，联系平时做中介服务的熟人黎芳商量应对。黎芳告知黄景不用请律师，也不用出庭，其可帮助协调法院撤诉，黄景为此支付黎芳4300元。结果恒大公司没有撤诉，黄景还因无正当理由不到庭被缺席判决。六、本案由邮政银行引发，案件的处理结果与邮政银行具有法律上的利害关系，一审遗漏追加当事人邮政银行。 被上诉人恒大公司辩称，其无义务将《提前收回贷款告知函》通知黄景，应由邮政银行负责通知。 恒大公司向一审法院起诉请求：一、解除恒大公司与黄景于2016年1月22日签订的《商品房买卖合同》；二、黄景协助恒大公司办理注销防城港市港口区北部湾大道两侧常山路北恒大御景湾13幢1单元2501号房的商品房买卖合同备案证明（登记编号：2015133873）和预购商品房预告登记证明（防港房预港口直字第××号）；三、黄景向恒大公司返还防城港市港口区北部湾大道两侧常山路北恒大御景湾13幢1单元2501号房屋；四、本案诉讼费用由黄景承担。 一审法院认定事实：2016年1月22日，恒大公司作为出卖人与黄景作为买受人签订一份《商品房买卖合同》，约定黄景购买恒大公司开发的位于防城港市港口区，建筑面积130.67平方米，单价为每平方米5395.61元，总价款为705045元；《商品房买卖合同》第七条付款方式及期限约定，（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金1万元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款。（二）买受人采取下列第3种方式付款：3.贷款方式付款：商业贷款。买受人应当于2016年1月22日前支付首期房价款215045元，占全部房价款的30.5%。余款49万元向商业银行申请贷款支付。《商品房买卖合同》附件四关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定第（一）条第5款约定，在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项作为违约金不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。（2）有权对该商品房以出租、拍卖、申请法院强制执行等方式行使追偿权。（3）有权终止或不予办理房地产权证，并无须承担任何责任。2016年1月26日，防城港市房产管理局对《商品房买卖合同》进行备案证明登记。2016年2月3日，恒大公司、黄景双方为涉案房屋办理了《房屋预告登记证明》（编号：防港房预港口直字第××号），预告登记权利人为黄景，预告登记义务人为恒大公司。 另查明，2016年1月29日，恒大公司（保证人）、黄景（借款人）、范桂玲（共同借款人）与邮政银行（贷款人）签订了一份《借款担保合同》（合同编号：4599945Ｑ116011861875），约定黄景向邮政银行借款49万元购买防城港市港口区，并将该商品房抵押给邮政银行；恒大公司对上述借款承担阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，保证人对本合同约定的正式抵押登记手续办理完毕之日后到期的借款人的债务免除保证责任。 再查明，2020年3月3日，邮政银行向恒大公司发出《提前收回贷款告知函》，因借款人黄景在邮政银行贷款已逾期达94天，其决定行使提前收回贷款本息的权利，宣布贷款全部提前到期，并终止借款合同，邮政银行要求恒大公司结清借款人黄景所欠所有贷款本息（截止2020年3月3日所欠贷款本息合计446837元，扣收具体金额以扣收日还款凭证为准），结清该笔贷款后回购此套房屋。2020年3月30日，恒大公司代黄景偿还贷款本息共计445693.93元。 一审法院认为，恒大公司与黄景签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约全面履行各自的义务。依据已查明事实，恒大公司与黄景签订《商品房买卖合同》后，黄景未按合同约定及时偿还每期贷款本息，导致邮政银行宣布贷款全部提前到期并终止借款合同，根据《商品房买卖合同》附件四第（一）条第5款的约定，恒大公司有权解除《商品房买卖合同》。故对恒大公司请求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，予以支持。 关于恒大公司请求黄景履行合同解除后协助义务的问题。根据法律规定，合同解除后，已经履行的，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。恒大公司、黄景签订的《商品房买卖合同》解除后，黄景应相互配合、及时办理注销《商品房买卖合同备案证明》登记手续、房屋预告登记手续以及将涉案商品房返还恒大公司，故对恒大公司要求黄景协助办理注销《商品房买卖合同备案证明》、房屋预告登记手续以及将涉案商品房返还黄景的诉讼请求，予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除恒大公司与黄景于2016年1月22日签订的《商品房买卖合同》；二、黄景在本判决生效之日起三十日内向恒大公司返还位于防城港市港口区；三、黄景在本判决生效之日起三十日内协助恒大公司办理注销《商品房买卖合同备案证明》登记手续；四、黄景在本判决生效之日起三十日内协助恒大公司办理注销恒大御景湾13幢1单元25层2501号房预告登记（编号：防港房预港口直字第××号）。案件受理费4300.9元，减半收取计2150.45元（恒大公司已预交），由黄景负担。 本案二审期间，黄景围绕上诉请求提交如下证据：1、国家企业信用信息公示系统公示的第三人登记信息，证明邮政银行主体资格存在；2、黄景最近半年还贷银行账户的流水清单，证明黄景违约行为没有达到邮政银行“有权宣布已经发放的贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款”的条件约定；3、黄景购房首付款支付明细及凭据，证明黄景已向恒大公司付清购房首付款；4、微信聊天记录截图，证明黄景支付黎芳4300元帮助撤销案件，黄景一审未出庭系被他人忽悠；5、防城港恒大御景湾物业服务中心各种收费单据及出入证，证明自2019年11月至今，黄景居住在涉案房屋，恒大公司称无法联系到黄景不属实。本院组织双方当事人进行了质证。恒大公司对黄景提交的证据1的真实性、合法性没有异议，但与本案无关；对证据2、5的真实性和合法性没有异议，但不能证明黄景的证明目的；对证据3的真实性、合法性和关联性均无异议；对证据4的真实性、合法性和关联性均有异议。本院认为，黄景提交的证据与本案无关，均不予采纳。 本院对一审查明事实予以确认。 本院另查明，黄景和邮政银行签订的《借款担保合同》第十二条第（二）项约定：借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权采取下列一种或多种措施：……3.宣布已经发放的贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金及其他费用；……7.要求保证人承担保证责任；8.解除本合同。第三十六条第（二）项约定：发生下列情形之一，无需经担保人同意，担保人仍应继续按照约定履行担保责任：……2.贷款人宣布贷款提前到期的；……。 综合各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、一审判决是否遗漏当事人邮政银行；二、一审判决解除黄景和恒大公司签订的《商品房买卖合同》有无事实和法律依据；三、一审判决黄景返还涉案房屋、协助恒大公司办理注销《商品房买卖合同备案证明》登记手续及预告登记手续有无事实和法律依据。 本院认为，黄景和恒大公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，一审认定合法有效正确，本院予以确认。当事人应按照约定履行各自的义务。一、关于一审判决是否遗漏当事人邮政银行的问题。黄景上诉称本案由邮政银行引发，处理结果与邮政银行有利害关系，应追加邮政银行为本案当事人。因本案处理的是黄景和恒大公司之间的商品房买卖合同关系，而黄景和邮政银行之间形成的是借款合同关系，两者不属同一法律关系，且本案的处理结果与邮政银行无利害关系，故本院对黄景的该项上诉主张不予支持。对于黄景上诉主张的邮政银行停止发放或提前收回贷款不符合合同约定的问题，由黄景和邮政银行另行协商或另案解决，本院亦不予处理。 二、关于一审判决解除黄景和恒大公司签订的《商品房买卖合同》有无事实和法律依据的问题。黄景上诉称，恒大公司未审查《提前收回贷款告知函》是否属实、未将该情况告知黄景、代替黄景向邮政银行提前清偿贷款本息违反合同法的相关规定。经查，黄景、邮政银行和恒大公司签订的《借款担保合同》第十二条第（二）项约定邮政银行可以直接要求保证人承担保证责任，第三十六条第（二）项约定：发生贷款人宣布贷款提前到期情形的，无需经担保人同意，担保人仍应继续按照约定履行担保责任，且从《提前收回贷款告知函》和《中国邮政储蓄银行个人贷款还款单》的内容来看涉案的445693.93元系由邮政银行从恒大公司还款账户扣划而非恒大公司主动代为履行，故黄景的该项上诉主张本院不予支持。根据《商品房买卖合同》附件四第（一）条第5款约定，因恒大公司承担保证责任代黄景偿还贷款本息共计445693.93元，故恒大公司有权主张解除《商品房买卖合同》。一审判决解除《商品房买卖合同》正确，本院予以维持。 三、关于一审判决黄景返还涉案房屋、协助恒大公司办理注销《商品房买卖合同备案证明》登记手续及预告登记手续有无事实和法律依据的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，黄景和恒大公司签订的《商品房买卖合同》被解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失，故恒大公司请求黄景返还涉案房屋并协助恒大公司办理注销《商品房买卖合同备案证明》登记手续和房屋预告登记手续于法有据，一审判决对恒大公司该项诉讼请求予以支持并无不当，本院予以维持。至于黄景提出的解除合同后的购房款返还问题，因黄景不同意解除涉案买卖合同且在本案中未就此提出反诉，本院对此不予处理，双方可另行协商或另案解决。 综上所述，上诉人黄景的上诉请求不能成立,应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定,判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4300.9元（上诉人黄景已预交），由上诉人黄景负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  崔 静 审 判 员  李丽莉 审 判 员  李启宁 二〇二〇年十二月八日 法官助理  王景山 书 记 员  刘德明 附本案判决所依据的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。