广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民再130号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：广州市华丰房产发展有限公司，住所地：广东省广州市荔湾区西华路**。法定代表人：林建峰，该公司董事长。委托代理人：耿敏，该公司职员。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：高勇峰，男，1946年9月10日出生，汉族，住上海市闵行区。委托代理人：邵腰华，北京奥东（成都）律师事务所律师。一审被告：广州市荔华房地产开发有限公司，住，住所地广东省广州市荔湾区西华路**/div>法定代表人：欧阳小进，该公司董事长。一审被告：广州光大南方经济发展公司，住所地，住所地广东省广州市天河区东圃世界大观办公室**iv>法定代表人：辛钢，该公司董事长。一审被告：和有地产有限公司，住所地，住所地：香港特别行政区iv>法定代表人：侯建国，该公司董事长。再审申请人广州市华丰房产发展有限公司（以下简称华丰公司）因与被申请人高勇峰、一审被告广州市荔华房地产开发有限公司（以下简称荔华公司）、广州光大南方经济发展公司（以下简称光大公司）、和有地产有限公司（以下简称和有公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2017）粤01民终8450号民事判决，向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院于2019年11月27日作出（2018）粤民申8528号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭审理了本案。再审申请人华丰公司的委托诉讼代理人耿敏、被申请人高勇峰的委托诉讼代理人邵腰华到庭参加诉讼，一审被告荔华公司、光大公司、和有公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。华丰公司申请再审称，请求：一、撤销（2017）粤01民终8450号、（2016）粤0103民初626号民事判决，发回重审；二、本案一、二审诉讼费用由高勇峰承担。事实和理由：（一）原审法院对涉案房屋的建筑面积及房屋市值认定错误。华丰公司与高勇峰签订的商品房预售合同约定的涉案房屋建筑面积为139平方米，按评估公司给出的单价为2万元/平方米计算，涉案房屋市值应为278万元，原审法院既认定涉案房屋面积为139平方米，又按2万元/平方米的单价认定市值为312万，显属不当。（二）高勇峰以接近一半市场价值购买涉案房屋，购买时明显已知道涉案房屋存在风险，其与华丰公司签订商品房预售合同时仅支付90%的购房款，法院判决按市价的100%而非90%赔偿，显失公平。（三）原审法院未对高勇峰已实际占有、使用房屋十六、七年的房屋使用费进行扣减，未尽谨慎审查义务。（四）原审法院未按华丰公司与高勇峰在《调解协议》中的违约处理方式，而直接按照房屋市场价值判令华丰公司赔偿，有违当事人意思自治原则。（五）华丰公司的股东光大公司提出撤销涉案房屋一手业主的备案登记诉讼被法院驳回，导致华丰公司无法为高勇峰办理预售登记，此并非调解协议约定的客观原因，华丰公司无需向高勇峰提供同等面积的房屋。高勇峰辩称，二审判决客观公正，请求驳回华丰公司的再审请求。高勇峰向一审法院起诉请求：一、华丰公司在金门大厦提供同等面积的房屋一套给高勇峰，如无法提供的，华丰公司向高勇峰赔偿房屋的现值。二、荔华公司、光大公司、和有公司承担连带责任。三、华丰公司、荔华公司、光大公司、和有公司承担本案的诉讼费用。一审法院经审理查明：1999年10月19日，华丰公司与边冀签订《商品房预售合同》（编号为：穗房预合字××号）约定：边冀向华丰公司购买位于广州市人民北路745－775号金门大厦B601号房屋，售价为817052元，付款方式：1999年10月22日前支付总房款的30％，其余房款向银行申请按揭。该合同经广州市房地产交易所登记备案。合同签订后，华丰公司没有将讼争房屋交付给边冀使用。2000年10月20日，高勇峰与华丰公司签订了《商品房预售合同》约定：高勇峰向华丰公司购买广州市人民北路745-775号地段金门大厦B栋601房，建筑面积139平方米，价格为590750元；2000年10月22日、2000年11月22日、2000年12月22日前各支付全部房款的30%即177225元，剩余的10%房款，双方在交接商品房时，高勇峰累计支付全部房款的95%，余下5%房款在房地产产权登记机关办完房地产权证之日起七天内付清；（二十六条）本合同生效后，任何一方无正当理由要求终止合同的，除双方签订补充协议外，责任方须按本合同及补充协议的有关条款之规定承担违约责任，并按实际已付款的50%赔偿对方损失。该合同没有经房屋管理部门登记备案。上述合同签订后，高勇峰在2000年10月20日、11月21日、12月21日各向华丰公司支付了177225元。之后，华丰公司将房屋交付给高勇峰使用。2006年11月29日华丰公司向高勇峰出具了承诺函，内容为：因我司前法人将已办理登记备案（银行按揭付款）的商品房再次出售给贵业主，给贵业主带来了不必要的困扰，在此深表歉意，为表示公司诚意，现作出承诺：在上述商品房撤销登记备案的有关法律文书生效之日起10日内，我司确保协助贵业主办理预售登记事宜。若因客观原因造成乙方无法办理商品房预售登记的，则由华丰公司给高勇峰提供同等面积的房屋一套（购房款按原房价计算多退少补）或在两个月内退回实际收取的购房款本金及按同期银行存款利息标准赔偿乙方损失。该函件中，华丰公司在“承诺单位”处盖章，荔华公司、光大公司、和有公司在“同意承诺”处盖章。由于边冀没有按时偿还贷款，中国工商银行广州市下九路支行在2005年曾起诉要求与边冀和华丰公司解除购房抵押借款合同，一审法院作出（2005）荔法民二初字第281号判决书，判决书的主要内容为：一、解除中国工商银行广州市下九路支行与边冀和华丰公司之间的购房抵押借款合同。二、边冀向银行偿还利息本金和利息、罚息、复息等。三、边冀不能偿还债务时，银行有权对房屋享有优先受偿权。2007年光大公司曾在越秀区法院起诉要求撤销华丰公司与边冀签订《商品房预售合同》的备案登记手续，该案经广东省高级人民法院于2009年指令再审，广州市中级人民法院作出（2012）穗中法行终字第417号行政判决书，撤销广州市国土资源和房屋管理局对华丰公司与边冀签订《商品房预售合同》的登记备案。高勇峰认为边冀与华丰公司的买卖是虚假买卖，于2010年向一审法院起诉边冀和华丰公司，要求确认两者签订的合同是无效合同，一审法院作出（2010）荔法民三初字第694号民事判决书，确认边冀和华丰公司签订的《商品房预售合同》无效。2015年高勇峰曾起诉要求确认边冀与中国工商银行广州市下九路支行之间的抵押合同无效，一审法院作出（2015）穗荔法立民初字第18号民事裁定书，驳回了高勇峰的起诉。原审庭审中，华丰公司明确在金门大厦中已没有其它房屋可提供给高勇峰，为此高勇峰明确诉讼请求为，要求华丰公司按照案涉房屋同地段房屋的平均价格予以补偿，并申请对案涉房屋现在的价值进行评估，以评估机构评定的价格为补偿依据。高勇峰表示如法院支持其诉讼请求，在华丰公司赔偿后，同意将案涉房屋退还给华丰公司。一审法院通过摇珠方式确定由广东均正房地产与土地估价有限公司对案涉房屋价值以2016年6月为评估基准日进行评估。该评估公司于2016年9月27日作出粤均正评字[2016]RG090139号《房地产估价报告》，评估结论为：广州市荔湾区人民北路金门大厦B601于价值时点2016年6月的市值为3120000元，评估单价为20000元/平方米。高勇峰对该报告无异议；华丰公司认为该报告无关联性，高勇峰因为现在的房价和购房时的房价相差甚远而要求按照评估价值赔偿没有合同和法律依据，高勇峰在已使用案涉房屋15年的情况下要求按市价赔偿显失公平；荔华公司和光大公司均认为该报告与本案没有关联性，其司不应承担责任。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起十五日内，华丰公司向高勇峰支付赔偿款3120000元；二、自本判决发生法律效力之日起十五日内，高勇峰（含同住人员）迁出广州市人民北路745-775号地段金门大厦第B栋第六层01号，将房屋腾空交还给华丰公司；三、驳回高勇峰的其它诉讼请求。本案本诉受理费31760元由华丰公司负担。华丰公司不服一审判决，上诉请求：一、撤销一审判决第一、二项，依法改判按双方合意约定的实际收取的购房款本金退回及按同期银行存款利息标准赔偿高勇峰损失；二、高勇峰承担部分诉讼费用。二审审理期间，华丰公司提交了《调解协议》作为二审新证据，拟证明《调解协议》是双方合意达成一致意见、对双方具有约束力，双方已经在《调解协议》中就涉案房屋的违约处理达成了约定，应根据该约定作出判决。高勇峰质证称：涉案房屋还是预售登记，且已经在荔湾区法院拍卖了，因为签订协议时华丰公司答应高勇峰可以登记产权。本院二审确认原审查明事实。本院二审认为，争议的焦点在于赔偿损失的认定。华丰公司上诉坚持认为，双方当事人已经通过书面承诺及调解协议确定赔偿方式，在无法提供同等面积房屋的情况下，应该按退回房款本金及利息处理。经审核，双方当事人对于华丰公司“一房两卖”的事实予以确认，双方此后的处理约定应该明确为首先办理登记，如无法实现的，提供同等面积房屋或退回购房本金及利息。本案诉讼中，华丰公司已经明确没有同地段房屋补偿，以此，华丰公司主张退回本金及利息。但是，在华丰公司一再单方违约的情况下，仅退回本金及利息明显不足以赔偿高勇峰损失，本院二审不予采纳。高勇峰作为守约方，在华丰公司无法完成置换行为的情况下，要求对价赔偿并无超出合同约定，考虑本地房价在十多年中变化巨大，一审经评估判令华丰公司承担相应对价的赔偿，基本可以覆盖购房本金及利息、损失赔偿，并无明显不当。另经审查，高勇峰一审诉请同等地段房屋是基于双方当事人的协议约定，本案诉讼中华丰公司明确无房补偿，经一审释明高勇峰变更诉求，原审审理程序并无不当，本院二审予以维持。本院二审依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费31760元，由华丰公司负担。再审审理中，高勇峰确认由于笔误，将本案涉案房屋面积139平方米写成156平方米，明确以预售合同记载的面积139平方米为准提出主张，请求再审按照278万元进行赔偿。再审查明，华丰公司与高勇峰签订的《商品房预售合同》约定涉案房屋建筑面积为139平方米，华丰公司与高勇峰在再审中均确认涉案房屋建筑面积为139平方米及原审评估基准日该房评估单价为20000元/平方米，故在一审评估基准日涉案房屋市值为2780000元。再审查明的其他事实与原审一致，再审予以确认。本院再审认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零五条第一款的规定：“人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行。当事人的再审请求超出原审诉讼请求的，不予审理；符合另案诉讼条件的，告知当事人可以另行起诉”。根据诉辩意见，本案再审争议焦点为：一是涉案房屋的价值问题；二是华丰公司应承担的赔偿损失问题。（一）关于涉案房屋的价值问题。如上所述，本案涉案房屋在一审评估基准日市值的评估单价为20000元/平米，结合房屋建筑面积为139平方米，故房屋市值为2780000元，一审、二审因高勇峰提起诉讼时将房屋面积误写成156平方米进而评估致认定涉案房屋的市值为3120000元不当，再审对此予以纠正。（二）关于华丰公司应承担的赔偿损失问题。华丰公司将涉案房屋先行出售给边冀并办理登记备案手续后，又将房屋出售给高勇峰，其“一房两卖”的不诚信行为直接影响涉案合同的履行，后华丰公司确无法为高勇峰办理涉案房屋产权证。对于无法办理预售登记的违约行为，华丰公司承诺向高勇峰提供同等面积的房屋一套或退回实际收取的购房款本金及赔偿利息，但及至本案诉讼时，华丰公司未向高勇峰承担无法办理预售登记的违约责任，而华丰公司在一审诉讼中已明确表示在金门大厦已无房屋提供。在案证据显示，案涉合同的履行中，高勇峰已依约支付相应购房款项履行了合同义务，但无法取得涉案房屋所有权，该局面因华丰公司的根本违约行为所致。案涉双方自2000年10月20日签订《商品房预售合同》后，经2006年11月29日华丰公司出具承诺函至诉讼时已长达十几年，期间本地房价变化巨大，高勇峰不能办理产权证的损失亦非签约时的购房价格可衡量，而原审按照评估基准日的房屋评估价值对高勇峰进行赔偿的处理方式基本可以涵括购房人的购房本金、利息及损失，再审予以支持，现查明一审评估基准日案涉房屋市值为2780000元，华丰公司应据此对高勇峰赔偿，原审判决赔偿数额不当，再审予以纠正。综上所述，原审查明的基本事实清楚，唯认定案涉房屋面积不当致赔偿金额错误，再审予以纠正。华丰公司上述再审请求成立，本院予以支持，其他再审请求据理不足，不予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、撤销本院（2017）粤01民终8450号民事判决。二、维持广州市荔湾区人民法院（2016）粤0103民初626号民事判决第二项、第三项。三、变更广州市荔湾区人民法院（2016）粤0103民初626号民事判决第一项为：自本判决发生法律效力之日起十五日内，广州市华丰房产发展有限公司向高勇峰支付赔偿款2780000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费31760元，由广州市华丰房产发展有限公司负担28299元，由高勇峰负担3461元；二审案件受理费31760元，由广州市华丰房产发展有限公司负担28299元，由高勇峰负担3461元。本判决为终审判决。审判长  张卫勇审判员  兰永军审判员  张 怡二〇二〇年十二月十日书记员  龚 珏高宝韫