广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤17民终2023号上诉人（原审被告）：阳江恒隆投资有限公司。住所地：广东省阳江市江城区*******。统一社会信用代码：91441702073464738N。法定代表人：苏枝桓，该公司法定代表人。委托诉讼代理人：袁腾翼，该公司员工。委托诉讼代理人：张丽，广东德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘贤娜，广东德赛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林善炯，男，1971年10月29日出生，汉族，住广东省阳江市江城区*******。公民身份号码：4401********。被上诉人（原审原告）：敖秋洁，女，1975年11月20日出生，汉族，住广东省阳江市江城区*******。公民身份号码：4417********。两被上诉人共同的委托代理人：林永交，广东快达律师事务所律师。两被上诉人共同的委托代理人：关春汝，广东快达律师事务所律师。上诉人阳江恒隆投资有限公司（以下简称恒隆公司）因与被上诉人林善炯、敖秋洁商品房预售合同纠纷一案，不服广东省阳江市江城区人民法院作出的（2020）粤1702民初4983号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。恒隆公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判驳回林善炯、敖秋洁的一审全部诉讼请求；二、林善炯、敖秋洁承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、涉案商品房迟至2018年10月9日才满足《商品房买卖合同（预售）》第九、十条约定的交付条件是由于政府行为、自然因素造成的，该等事项发生在双方签订《商品房买卖合同（预售）》之后，是恒隆公司不能预见、不能避免也不能克服的客观情况，不能归责于恒隆公司。（一）恒隆公司已提交证据证实涉案项目的通信、防雷设施、供水、供电、燃气等设施在2017年9月30日前已经相关部门验收合格，此时已满足合同第十条约定的商品房相关设施设备的交付条件。（二）合同签订后，因政府未按时解决涉案土地遗留的用地、用电问题，以及涉案工程因恶劣天气停工69天，导致涉案商品房直至2018年10月9日才满足《商品房买卖合同（预售）》第九条约定的交付条件，这非恒隆公司可预见的情形，不可归责于恒隆公司。1.恒隆公司提交的证据足以证实政府及其相关部门未按阳江市委、市政府的要求及时解决涉案工程项目用地存在的问题，导致涉案工程项目进程受到实质性阻碍，继而影响涉案工程项目延迟到2018年9月19日才竣工验收备案和2018年10月9日才取得房屋测绘报告，一审法院对此未予认定是错误的。2.涉案工程因“台风”或“暴雨”等恶劣天气造成停工69天，导致涉案工程竣工验收备案延期，属恒隆公司无法预见、无法克服的客观情况，不可归责于恒隆公司。二、如前所述，涉案商品房于2018年10月9日已满足合同约定的交付条件，且本案业主早已清楚涉案商品房具备交付条件，上述时间应视为交房之日。一审法院认定林善炯、敖秋洁本案交房时间是2019年7月4日不当。退一步而言，林善炯、敖秋洁在恒隆公司于2019年3月5日微信通知其涉案房屋具备办证条件的时候就知道涉案房屋具备了交付条件，故交付时间应认定为2019年3月5日。三、即使恒隆公司应承担逾期交房的违约责任，亦应按合同约定执行。（一）林善炯、敖秋洁与恒隆公司签订的《商品房买卖合同（预售）》中已经明确逾期交房违约金的计算方式，是双方真实的意思表示，一审在认定前述合同条款有效及业主未举证证明其实际损失的情况下，无视合同有关逾期交房违约金的计算方式并予以调整，显然违背了当事人的意思自治原则，严重违反《九民会议纪要》确定的“契约自由”原则。（二）一审在业主未提供任何证据证明其存在租金或其他实际损失，以及合同约定的违约金低于其实际损失的情况下调整违约金是错误的，不应支持林善炯、敖秋洁主张调整违约金的请求。（三）涉案《房地产估价报告》没有采选到成功出租获取租金的范例，且在选用“估价方法”进行评估时存在严重瑕疵，而且估价报告设定的“价值时点”违反《房地产估价规范》，根本不能客观反映估价对象2017年9月30日至2019年8月30日期间的租金标准。因此，一审以该评估意见作为裁判依据是认定事实错误。四、涉案商品房交付时为毛坯房，一审认定业主承租毛坯房每月租金为2000元不符合事实。而业主在其早已知道涉案商品房已经具备交付条件的情况下，故意不配合恒隆公司办理收楼手续并请求按“同地段同类房屋租金标准”支付逾期交房违约金有违诚信。林善炯、敖秋洁辩称：一、林善炯、敖秋洁按照租金收入计算逾期交房违约金合理合法，且合同约定违约金明显过低，一审参照《房地产估价报告》的数据结合林善炯、敖秋洁的诉请，酌定涉案房屋逾期交房违约金按每月2000元支付正确。二、恒隆公司主张延迟交楼是“政府行为、自然因素”等不可抗力的因素造成的没有事实依据。所在小区有些其他房屋在2017年9月30日前已经完成交付，证明并不存在恒隆公司主张的不可抗力情形。恒隆公司逾期交房构成违约，一审判决其向林善炯、敖秋洁支付逾期交房违约金正确。三、恒隆公司主张交付时间为2018年10月9日或2019年3月5日均没有理据。综上，请驳回恒隆公司的上诉。林善炯、敖秋洁向一审法院起诉请求：一、判决恒隆公司按同地段同类房屋的租金标准支付逾期交付商品房的违约金64666.67元给林善炯、敖秋洁（建筑面积148.61平米，按租金2000元/月，从2017年9月30日起至实际交付之日止）；二、本案诉讼费用由恒隆公司承担。一审法院认定事实：2016年9月7日，林善炯、敖秋洁（买受人）与恒隆公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201******），合同主要约定：买受人向出卖人购买位于阳江市江城区***********，该商品房为预售商品房，预售许可证为阳预许证字20****号，预测建筑面积共148.61平方米（其中套内建筑面积123.99平方米，分摊共有建筑面积24.62平方米），按套内建筑面积计算房价，房屋总价款为818686元。买受人采用银行按揭付款，买受人于2016年9月5日前付清首期款245686元（含定金），余款573000元应在2016年9月12日前到出卖人指定的银行办结按揭贷款手续。合同第九条关于商品房交付条件的约定：该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条关于交付时间和手续的约定：出卖人应当在2017年9月30日前交付商品房，该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条约定逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金。林善炯、敖秋洁和恒隆公司均在合同上签名盖章予以确认。签订上述合同后，林善炯、敖秋洁按合同约定付清了购房款818686元给恒隆公司。涉案商品房于2018年9月19日取得同意备案通知书，于2018年10月9日取得不动产测绘报告书。2019年8月20日，涉案房屋登记在林善炯、敖秋洁名下。林善炯、敖秋洁称恒隆公司至今未向其交付涉案房屋，故诉至一审法院，请求如诉请。诉讼中，恒隆公司主张在2019年7月2日邮寄收楼通知给林善炯、敖秋洁，林善炯、敖秋洁于2019年7月4日签收，并提供邮件跟踪查询、《通知》、国内挂号信函收据佐证。对此，林善炯、敖秋洁不予认可。另查明：阳会纪[2015]32号《城建项目工作推进会议纪要》主要载明：“……一、关于用地问题……（四）*******项目。存在问题：1.项目南边用地红线内连通渠未修建；2.项目北边排洪沟通过用地问题；3.项目用地范围内东南角尚有农户车棚及出入道路问题未解决。会议要求：1.项目南边用地红线内连通渠和北边排洪沟通过场地问题……完成时间：2015年12月前。2.项目用地范围内东南角农户车棚及出入道路问题……完成时间：2015年12月前……三、关于用电问题……（四）*******项目。存在问题：项目红线内有110KV、10KV两条高压线纵横穿越用地，影响项目施工。会议要求……要加快有关线改工程建设进度。完成时间：2016年6月前……四、关于市政道路及配套设施问题……（八）*******项目。存在问题：1.项目北侧核电东路未修通，影响项目施工；2.项目周边养猪、养殖户很多，污水直接排入*******，同时北边垃圾填埋场尚未治理，目前每天大量垃圾车通过，对环境影响很大。会议要求……完成时间：2016年6月前……”2018年2月7日，阳江市城市综合管理局向阳江市国土资源局出具《市城管局关于阳江市恒隆投资有限公司*******山庄用地遗留问题有关情况的复函》（阳城管函[2018]69号）：“……为解决阳江市恒隆投资有限公司*******山庄用地遗留的110KV、10KV两条高压线纵横穿越用地问题，根据市政府工作部署，我局组织实施的阳江市市区*********片区110KV高压电线杆迁改工程建设项目已于2017年5月10日完工，解决了该110KV高压电线纵横穿越用地问题。”2018年2月9日，广东电网有限责任公司阳江供电局向阳江市国土资源局出具《阳江供电局关于了解阳江恒隆投资有限公司*******山庄用地遗留问题解决情况的复函》（阳供电函[2018]23号）：“……为解决阳江市恒隆投资有限公司*******山庄遗留用地的110KV、10KV多条高压纵横穿越用地问题，根据市政府的工作要求，我局积极配合阳江市城市综合管理局对上述线路涉及的杆塔段进行迁移，其中10KV线路已于2016年8月30日完成迁改，110KV线路已于2017年5月10日完成迁改，用地遗留问题的高压线问题已全部解决。”2018年2月26日，阳江市国土资源局向阳江市地方税务局出具《关于阳江恒隆投资有限公司用地土地使用税有关问题的函》（阳国土资函字[2018]159号）：“……2013年7月26日，恒隆公司竞得位于江城区*********东侧商住用地四号地块，面积94999㎡，按照《国有建设用地使用权出让合同》（电子监管号：4417*******）约定动工时间为2014年9月19日之前，竣工时间为2017年9月19日之前。经我局调查核实，恒隆公司用地出让后存在连通渠未修建、排洪沟通过用地问题，尚有农户车棚及出入道路问题和高压线纵横穿越用地问题，未能在合同约定时间内交付给恒隆公司。……鉴于上述情况，根据《阳江市人民政府关于进一步加快民营经济发展的意见》（阳府[2016]7号）第十八条第5点‘政府或政府部门原因致使市区已出让用地无法按照《国有建设用地使用权出让合同》约定时间交付土地，市相关职能部门或江城区政府、滨海新区管委会出具宗地无法使用的原因、时间等证明意见，市国土资源局附上相关部门意见函告市地税局，市地税局核实后不征收宗地实际交地前的土地使用税。’经江城区政府、市城管局和市水务局核查，恒隆公司用地未能按时动工开发建设是由于政府及政府有关部门原因造成，建议贵局根据上述规定办理相关税收业务。”2019年5月28日，阳江市城市管理和综合执法局向恒隆公司出具《市城市管理和综合执法局关于*******土地遗留问题的意见》（阳城管函[2019]302号）“提出意见如下：一、据了解，*******姜姓拆迁户在恒隆公司开发之前已经存在，姜姓拆迁户问题属于历史遗留问题，建议恒隆公司商土储中心按有关规定抓紧与拆迁户协商解决，为*******居民提供更加方便安全的出行条件和舒适的居住环境。二、我局已在2018年初会同恒隆公司有关负责人踏勘现场，对*******门口出行道路排水明沟及低洼提出了整改意见，并已整改完毕，改善了居民出行条件。三、我局已将*******门前湖东路纳入2018年旧路改造计划，但该项目至今尚未启动实施。四、*******门前湖东路段已经实施了硬底化建设，建议恒隆公司进一步改善地面设施建设，优化居民出行环境”。恒隆公司主张在2017年9月30日前涉案房屋所在的*******项目的通信、防雷设施、供水、供电、燃气等设施已经相关部门验收合格，*******山庄一期的消防工程分别于2017年9月27日、2017年10月9日验收合格。恒隆公司提供的阳公消验字[2017]第0094号《建设工程消防验收意见书》，反映涉案房屋所在的14#楼的消防工程于2017年10月9日经验收合格。一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。本案双方当事人签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，合同主体适格，内容没有违反法律法规的禁止性规定，应为有效合同，林善炯、敖秋洁、恒隆公司双方应按合同约定履行各自的义务。综合双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点如下：一是恒隆公司对涉案房屋逾期交付应否承担违约责任；二是逾期交房违约金应如何确定问题。对于争议焦点一，首先，本案根据恒隆公司的抗辩意见，涉案房屋逾期交房是否构成不可抗力或不能归责于恒隆公司。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。按上述规定不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。不可抗力包括地震、台风、海啸等自然灾害以及战争、罢工、骚乱等社会现象。具体本案而言，恒隆公司主张涉案的*******项目存在用地、用电、市政道路及配套设施、高压电线杆迁改工程建设项目等问题，上述大部分问题是涉案合同签订之前已客观存在的问题，这些问题恒隆公司应当可预见，同时即使上述部分问题发生在涉案合同之后，而恒隆公司所主张的上述问题亦不属于不可抗力所包括的情形，依照上述法律规定不构成不可抗力。其次，恒隆公司所主张的台风、暴雨等自然因素是当地常见的气象，并且恒隆公司亦没有证据证明当地在此期间发生重大自然灾害。第三，即使如恒隆公司主张，因案外人行为导致恒隆公司用地未能按时动工开发建设,致使迟延完成竣工验收备案，进而影响涉案房屋办理交付手续，但根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，恒隆公司仍应按照《商品房买卖合同（预售）》的约定向林善炯、敖秋洁承担相应的违约责任。综上，恒隆公司主张造成涉案房屋逾期交付的原因在于政府行为及自然因素，恒隆公司不应承担逾期交付的违约责任，理据不足，一审法院不予采纳。对于争议焦点二。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加……”。本案恒隆公司逾期交房，对林善炯、敖秋洁而言除租金损失外，林善炯、敖秋洁并没有证据因此遭受其他损失。而双方在合同中约定逾期交房按全部房价款的日万分之0.1计算违约金明显低于买受人的实际损失。故林善炯、敖秋洁请求调整违约金，一审法院予以支持。鉴于（2019）粤1702民初6362号案中的房屋（测建筑面积160.35㎡）经评估租金单价17元/平方米/月，涉案所在同地段同类普通装修的房屋租金评估总价为2726元/月。而本案综合考虑涉案房屋的价值及毛坯房，同时又考虑普通装修费用占房屋原值的比例，现林善炯、敖秋洁请求按2000元/月计算其的损失，并无不当，一审法院予以准许。至于逾期交房违约金应计算期间，恒隆公司主张在2019年7月4日林善炯、敖秋洁收到其邮寄的收楼通知，并提供邮件跟踪查询、国内挂号信函收据佐证，一审法院予以采纳。在恒隆公司通知林善炯、敖秋洁收楼前涉案商品房已符合合同约定的房屋交付条件，即已取得竣工验收备案证明文件及取得房屋测绘报告，逾期不办理收楼手续的责任应由林善炯、敖秋洁自行承担。因此逾期交房违约金应从约定交付房屋期限届满之次日即2017年10月1日起计算计至2019年7月4日止，共21个月零4天，恒隆公司应向林善炯、敖秋洁支付逾期办证违约金42266.67元（2000元/月×21个月零4天）。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条之规定，作出判决：一、限恒隆公司在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金42266.67元给林善炯、敖秋洁；二、驳回林善炯、敖秋洁的其他诉讼请求。一审案件受理费708元，由林善炯、敖秋洁负担280元，恒隆公司负担428元。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。恒隆公司与林善炯、敖秋洁就涉案房屋签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，没有法律法规的禁止性规定，应为有效。综合双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点问题如下：一是恒隆公司对逾期交房应否承担违约责任，逾期交房的时间应如何确定；二是一审按照每月2000元的标准计付逾期交房违约金是否恰当。关于争议焦点一，林善炯、敖秋洁已按照合同的约定付清全部购房款给恒隆公司，按照《商品房买卖合同（预售）》约定，恒隆公司应当在2017年9月30日前交付具备合同约定交付条件的商品房给林善炯、敖秋洁，但在合同约定的交付期限届满前，涉案商品房尚未达到合同约定的交付条件，恒隆公司上诉主张因政府行为、自然因素造成涉案房屋所在的*******项目迟延完成竣工验收备案和取得房屋测绘报告，非恒隆公司可预见，不应将未如期交房的责任归责于恒隆公司。对此，本院认为，首先，从阳会纪[2015]32号《城建项目工作推进会议纪要》来看，*******项目存在用地、用电、市政道路及配套设施问题，该会议纪要已就各项问题的解决时间提出了要求。恒隆公司提供的证据可反映除了高压电线杆迁改工程建设项目超过会议要求的时间解决之外，其余问题基本在会议要求的时间内予以解决。而恒隆公司与林善炯、敖秋洁签订《商品房买卖合同（预售）》时已知道相关问题未能依时解决的情况，但恒隆公司仍将涉案房屋的交房时间确定为2017年9月30日前,在合同的交付期限可能出现迟延的情况时，恒隆公司也没有及时通知业主。其次，即使如恒隆公司主张，因案外人行为导致恒隆公司用地未能按时动工开发建设,致使迟延完成竣工验收备案和取得房屋测绘报告，进而影响房屋交付，但根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，恒隆公司仍应按照《商品房买卖合同（预售）》的约定向林善炯、敖秋洁承担相应的违约责任。再次，恒隆公司亦未能提供证据证实本案存在影响合同履行的不可抗力情形，恒隆公司不能以此免除其违约责任。综上，恒隆公司主张不应将未如期交付房屋的责任归责于恒隆公司，理据不足，应不予采纳。虽然涉案房屋在2018年10月9日具备了交付条件，但林善炯、敖秋洁直至2019年7月4日才收到恒隆公司邮寄的收楼通知，故一审认定由林善炯、敖秋洁负担收到收楼通知后的违约责任及本案逾期交房违约金期间为从2017年10月1日至2019年7月4日正确，本院予以维持。恒隆公司主张以其微信通知林善炯、敖秋洁涉案房屋具备办证条件的当天即2019年3月5日为房屋交付时间理据不足，本院不予采纳。关于争议焦点二，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少……”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则予以衡量，并作出裁决”的规定，对违约金数额的调整，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，林善炯、敖秋洁未对逾期交房所造成的实际损失提供证据予以证实，可参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，以当地同地段同类型房屋的租金水平作为认定林善炯、敖秋洁的损失的参考标准。依据林善炯、敖秋洁与恒隆公司签订的《商品房买卖合同（预售）》中对逾期交房违约金计算的约定，恒隆公司每日应承担的逾期交房违约金约为8.19元（818686元×0.00001），即恒隆公司每月应承担的逾期交房违约金245.70元（8.19元×30天），明显低于一审法院委托评估机构对同地段同类型房屋租金进行评定的2726元/月标准。一审法院参考该评估租金标准并综合考虑涉案商品房的价值及毛坯房状态，以及普通装修费用占房屋原值的比例，酌定将逾期交房的违约金调整为按每月2000元计算并无不妥，本院予以维持。恒隆公司上诉请求逾期交房违约应按合同约定支付理据不当，本院不予采纳。综上所述，恒隆公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费856元，由阳江恒隆投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 潘丽婵审 判 员 姜玉华审 判 员 施震宇二〇二〇年十二月九日法官助理 李凤霞书 记 员 刘 婷附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。