天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津03民终4154号上诉人（原审原告）：时国艳，女，1981年10月25日出生，回族，个体，住天津市东丽区。委托诉讼代理人：陈岳，天津四方君汇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：金隅（天津）房地产开发有限公司，住所地天津市东丽区新立街道雅香苑配套公建1-2门。法定代表人：付政，经理。委托诉讼代理人：康振江，天津君利律师事务所律师。上诉人时国艳因与被上诉人金隅（天津）房地产开发有限公司（以下简称“金隅公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市东丽区人民法院（2020）津0110民初1954号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。时国艳上诉请求：1．撤销一审判决并依法改判或发回重审。2.判令本案全部诉讼费用由金隅公司承担。事实和理由：1．一审法院查明事实及证据认定可以确认时国艳购买涉诉房产时，对价中包含小院，交付合法小院系买卖合同的重要内容，金隅公司明显存在严重违约行为；2．金隅公司自始至终无法交付具备合法使用权的小院，却以此向时国艳收取高额对价，该损失自购房款支付之日即已产生，一审法院认定小院未拆除即没有损失，明显错误；3.涉诉小院售价是否高于其他楼层、损失金额为多少是本案的焦点事实，时国艳就此申请一审法院责令金隅公司提交书证，但一审法院却以未审先判的理由口头驳回时国艳申请，剥夺时国艳诉讼权利，存在严重程序错误，并导致案件事实不清；4．结合同时提起诉讼的其他业主的判决，一审法院的前述错误明显是为保护金隅公司非法利益有意为之，反而置作为业主的时国艳合法利益于不顾，理应纠正其错误判决。金隅公司辩称，原审判决事实认定清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。时国艳向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令金隅公司支付时国艳款项共计386,080元；2.依法判令金隅公司以上述金额为基数，按照同期银行贷款利率支付自购房款支付之日至实际支付款项之日期间的资金占用损失，截至2019年10月13日，该损失金额为172,491.43元。上述两项金额总计558,571.43元；3.依法判令本案全部诉讼费用由金隅公司承担。庭审中，时国艳将第二项诉讼请求明确为要求金隅公司以386,080元为基数，按照同期银行贷款利率支付自2011年12月27日至实际给付之日的利息。一审法院认定事实：时国艳、金隅公司于2011年6月7日签订《天津市商品房买卖合同》及附件六补充合同，合同约定时国艳购买金隅公司开发建设的涉诉房屋，房屋面积95.33平方米，单价11,706.21元，房价款1,115,953元，交付房屋面积实为96.52平方米，实际购房款为1,129,883元，房屋为钢混结构，位置为一层，建筑总层数为12层。商品房买卖合同的附件六为补充合同，系金隅公司拟制的格式条款，其中第十六条约定，由于维护公共利益的原因，出卖人或物业管理公司的相关工作人员有权进入买受人所购商品房及附属院落，但应事先通知买受人，买受人有义务予以配合。因买受人原因包括作为及不作为，给出卖人或第三人造成的损失，由买受人承担。涉诉房屋的价款是根据建筑面积与单价计算，金隅公司已退还时国艳面积差价，合同中并无小院面积折算价款内容，涉诉房屋的价款未超出金隅公司在相关部门的备案价格。金隅公司在竣工验收完毕后、交付涉诉房屋前，利用涉诉房屋南侧外墙以外规划的公共绿地搭建铁艺围栏，圈占小院，分隔一楼各户的使用范围。涉诉房屋有门可直通小院。时国艳入住后拆毁了小院围栏，部分自行搭建为院落，部分自行搭建为房屋并使用至今。2017年9月30日，天津市东丽区人民政府新立街道办事处向时国艳送达津丽新立街行拆字（2017）368号《天津市东丽区新立街道办事处责令限期拆除决定书》。该决定书载明:“经查实，你在嘉悦园11号楼××号室外未取得建设工程规划许可进行建设的行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款之规定，本机关责令你于2017年10月15日前自行拆除。”时国艳至今尚未拆除自行搭建的房屋。一审法院认为，时国艳、金隅公司双方签订的商品房买卖合同及补充合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。关于金隅公司针对时国艳的诉讼请求提出时效的抗辩问题，本案界定时国艳“知道或者应当知道”应自时国艳收到政府拆除决定起算，故金隅公司的抗辩不能成立。从本案查明事实分析，时国艳所称金隅公司承诺赠送、附带小院体现在补充合同载有“买受人所购商品房及附属院落”的内容，小院已随涉诉房屋一并实际交付，时国艳占有小院，其自行对原小院拆改建后使用至今，因此能够确认金隅公司在向时国艳出售涉诉房屋时赠送了小院。时国艳诉讼起因是在收到行政部门要求拆除违建的通知，时国艳所诉款项是比照其他楼层房价核算的房屋价款差额，实为主张返还房屋部分价款，现涉诉房屋附赠的小院时国艳尚在使用过程中，其自身财产并无损失，故时国艳诉请无事实依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：“驳回原告时国艳的全部诉讼请求。案件受理费减半收取4,693元，由原告时国艳负担。”在本院审理期间，时国艳提交视频录像，证明物业公司代表金隅公司和业主谈判，要求业主拆除小院，足见该小院不仅不受法律和物权的保护，甚至金隅公司也认为应予拆除，故金隅公司应退还时国艳支付小院的对价。经质证，金隅公司对录像当中物业人员代表金隅公司工作人员的事实不认可，也不能证实该内容与围挡有关系。经本院审查认为，该证据无法证明与本案具有关联性，故对该证据的证明力不予确认。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。二审争议焦点为：金隅公司是否应当返还时国艳购置小院的相应款项以及占用上述款项期间的利息。时国艳与金隅公司签订的商品房买卖合同及补充合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律效力性强制性规定，一审法院认定合同合法有效正确。该合同是确定双方权利义务的基础。应该遵从契约自由、意思自治的原则，来寻找当事人主张的法律依据，从而确定双方的权利义务。本案所争执的院落或者小院，在商品房买卖合同中并没有书面约定，但是在合同附件六补充合同第十三条中载有“……与该套房屋覆盖的土地天然连接的土地地表（围墙或其他形式围合范围内），属于购买该套房屋的买受人使用……”，由此看出，在当年购买诉争房屋时，确实存在开发商赠送院落给住户使用的事实，且实际上，小院已随诉争房屋一并实际交付，能够确认金隅公司在出售涉诉房屋时赠送了小院，履行了交付义务。在交付后，时国艳擅自改变小院现状，引起纠纷，成讼。其次，院落或小院，顾名思义是房屋前后用墙或栅栏围起来的空地，即依靠一楼房屋南或北一面围成的U型物理空间，与公共空间相对隔离，能够独立使用的露天区域。现U型区域的院落空间，仍由业主单独使用至今，并未剥夺业主对小院的独立使用。第三，拆除违章建筑不等同于剥夺房屋附属院落的独立使用。拆除违章建筑是行政机关依法行政执法的职责，是关乎城市建设的美丽工程。违章建筑应当拆除，这是公民应遵守的基本义务。本案中，由于时国艳的院落中构建了尚未取得合法手续的建筑物，使得行政执法机关下达了拆迁决定书。但是对于附属院落并没有剥夺、限制其正常使用。因此小院依旧存在，没有剥夺业主对小院的使用，那么也就不存在返还相应款项及其利息的基础。相应，时国艳主张调取案涉房屋备案价的主张，缺乏依据，本院不予支持。因此对于时国艳的诉讼请求予以驳回，一审判决处理并无不妥，本院应予维持。综上所述，时国艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7,091元，由时国艳负担。本判决为终审判决。审判长  丁津翠审判员  何日升审判员  郭小峦二〇二〇年十二月二十一日法官助理王飞凡书记员周由附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……