江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终4490号上诉人（原审原告）：常州市鸿泰科技小额贷款有限公司，统一社会信用代码91320400582279856U，住所地常州市新**高新科技园**楼****。法定代表人：都战平，该公司董事长。委托诉讼代理人：汤驰亮，乐天（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：泰兴市华翔机电设备安装有限公司，统一社会信用代码91321283776898604K，住所地泰兴市广陵镇，住所地泰兴市广陵镇联匡村v style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：陈军民，该公司执行董事。委托诉讼代理人：徐建荣，江苏天蝶律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵健，江苏天蝶律师事务所律师。原审第三人：润地利科技实业投资集团有限公司，统一社会信用代码91320211250540640B，住所地无锡市蠡园开，住所地无锡市蠡园开发区太湖西大道**太湖明珠发展大厦30Fv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>诉讼代表人：王卉青。委托诉讼代理人：盛珏，江苏漫修律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈怡文，江苏漫修律师事务所律师。上诉人常州市鸿泰科技小额贷款有限公司（以下简称鸿泰公司）因与被上诉人泰兴市华翔机电设备安装有限公司（以下简称华翔公司）、原审第三人润地利科技实业投资集团有限公司（以下简称润地利公司）返还原物纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院(2019)苏0211民初4695号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鸿泰公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持鸿泰公司全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。华翔公司是在租赁合同期满后继续占用案涉房屋，部分物资搬离的行为不应认定为终止占用的意思表示。且本案诉讼后，华翔公司已经明知产权人变更为鸿泰公司，其向江苏润德梁物业管理服务有限公司（以下简称润德梁物业公司）交付钥匙的行为不应认定为向鸿泰公司返还房屋。二、一审判决适用法律不当。鸿泰公司是案涉房屋的产权人，无论是否了解占用情况，均有权要求占用人返还房屋并主张占用费。同时，华翔公司实际占用了案涉房屋，无论是否存在主观过错，均应当支付占用费。一审法院对占用费的支付请求不予支持，没有法律依据。三、一审判决有失公正。一审法院对华翔公司提供的润德梁物业公司的情况说明认定有证明效力，但对鸿泰公司提供的润德梁物业公司盖章的租赁合同却不予认定，明显不公。华翔公司辩称，请求二审法院驳回上诉，维持原判。1、租赁合同明确约定华翔公司使用涉案2905室、2906室房屋不需要向任何人支付租金。2、鸿泰公司在取得房屋所有权之后，未向华翔公司告知或送达相关权属材料，其怠于行使权利的相应后果应由其自行承担。3、对于华翔公司搬离物资和腾空房屋的事实，润德梁物业公司已出具相关证明，一审法院也进行了核实。华翔公司没有能力辨别鸿泰公司是否系合法的所有权人，本着谁给钥匙就还给谁的原则，把钥匙交给了润德梁物业公司。润地利公司述称：鸿泰公司与华翔公司之间的权利义务由法院依法判决，与润地利公司无关。鸿泰公司向一审法院起诉请求：1.判令华翔公司立即从鸿泰公司所有的坐落于无锡市××道××号××室××室迁出，将涉案不动产返还给鸿泰公司。2.判令华翔公司向鸿泰公司支付自2017年11月1日起至返还涉案不动产之日止的房屋占用费（计算至2019年4月30日为102530元，自2019年5月1日起按每户每月2861元计算）。一审法院认定事实：2013年6月17日，润地利公司将坐落于无锡市太湖西大道1188-2号2905室（面积为91.82㎡）、2906室（面积为103.67㎡）等房屋抵押给鸿泰公司用于债务担保。2015年4月13日，常州市中级人民法院作出（2015）常商初字第81号民事判决，确认鸿泰公司对包括涉案房屋在内的抵押物享有优先受偿权。2017年11月1日，常州市中级人民法院作出（2015）常执字第00303号之二执行裁定，将被执行人润地利公司名下的坐落于无锡市××道××号××房屋作价抵偿给鸿泰公司。2017年11月20日，鸿泰公司办妥所有权转移登记。2018年11月6日，无锡市中级人民法院受理润地利公司的重整申请，后指定江苏漫修律师事务所和无锡东林会计事务所有限公司联合体为管理人。2019年8月15日，无锡市中级人民法院裁定终止润地利公司重整程序，宣告润地利公司破产。以上事实，有常州市中级人民法院（2015）常商初字第81号民事判决书及（2015)常执字第00303号之二执行裁定书、不动产权证、无锡市中级人民法院（2018）苏02破申11号民事裁定书及（2018）苏02破9号之二民事裁定书等在卷佐证。鸿泰公司为证明自己的主张，还向一审法院提交了如下证据：1.租赁合同10份，证明华翔公司占用涉案房屋，占用费每间每月不低于2861元。2.产权公告及现场照片4份，证明鸿泰公司于2017年12月10日向华翔公司送达产权变更的通知，要求搬离涉案房屋、支付占用费。经质证，华翔公司对证据1的真实性有异议，认为该组证据均为复印件，合同内容与本案无关，不能达到鸿泰公司的证明目的；对证据2的真实性有异议，认为照片均为打印件，照片显示2905室、2906室均关着门，华翔公司从未收到鸿泰公司的通知及公告。第三人润地利公司对证据1中涉及润德梁物业公司签署的合同的真实性不认可，对加盖“润地利房地产投资集团有限公司”印章的合同，由于没有原件，对真实性不认可，第三人的名称在2014年8月15日已经变更为现名，此后的租赁合同不可能加盖与名称不一致的公章，另对租金计算方式不认可；对证据2，由法院依法认定。华翔公司为证明自己的主张，向一审法院提交了如下证据：1.涉案房屋租赁合同2份，证明华翔公司于2015年11月11日与润地利公司签订2905室、2906室租赁合同，租期自2015年11月15日至2018年11月14日，租金暂免，华翔公司合法占用该房屋。2.物资搬运放行条，证明华翔公司已经于2019年8月7日搬离涉案房屋。经质证，鸿泰公司对证据1的真实性无异议；对证据2的真实性有异议。第三人润地利公司对证据1的真实性不予认可，认为租赁合同应加盖润地利公司当时有效的公章，租赁事宜系委托润德梁物业公司处理，对华翔公司租赁及搬离的事实，润地利公司并不清楚；对证据2的真实性由法院依法认定。第三人润地利公司向一审法院提交变更通知，证明本案租赁合同签订时应使用的名称。经质证，鸿泰公司、华翔公司均对该证据的真实性无异议，但对证明目的有异议。一审法院认为：法律规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。行为人因过失侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。一、对于迁出及返还不动产。华翔公司辩称，之前租用了29层其他办公室，后来润德梁物业公司来询问是否需要租用办公室，经与润地利公司王和平商谈后签订了租赁合同。双方当时还约定，合同到期后如没有情况变化则按原合同继续履行，不再签订新的合同。华翔公司在接到应诉通知后，为避免争论，已于2019月6月初将房屋钥匙归还给了润德梁物业公司，物业费也结算至2019年6月。鸿泰公司庭后向一审法院出具说明，2905室、2906室已经腾空，由于华翔公司未向法庭提交房屋钥匙交接的材料，故向润德梁物业公司工作人员询问，得知物业公司已经收到了钥匙。华翔公司补充提交的物资搬运放行条记载，搬运物品沙发，时间2019年8月7日，房号2906室。因鸿泰公司对该证据提出异议，经华翔公司申请，一审法院向润德梁物业公司进行了调查。润德梁物业公司陈述，物资搬运放行条是其公司签发，华翔公司将上述物品搬出后，2905室、2906室就腾空了，华翔公司同时交出了房屋钥匙，物业费结算到9月底。由于涉案房屋已经腾空，鸿泰公司关于迁出并返还不动产的诉讼请求的事实基础已经不存在，对于该诉讼请求不予支持。二、对于占用费。鸿泰公司对于华翔公司占用涉案房屋的事实，起诉时的陈述为，经向润德梁物业公司查询，上述房屋由华翔公司自2015年11月15日起以承租润地利公司不动产的名义占用。鸿泰公司提交的证据为租赁合同，租赁合同记载的租赁期限为2015年11月15日至2018年11月14日，出租方为润地利房地产投资集团有限公司，承租方华翔公司，租金暂免，承租方支付水电、物业费用，合同签署时间为2015年11月11日。鸿泰公司称，在取得涉案房屋的产权证后，于2017年12月10日到现场向华翔公司的工作人员直接送达了材料，2018年也到过现场交涉，碰到的是华翔公司的同一个工作人员，已经不记得工作人员的姓名了。华翔公司陈述，华翔公司在润德梁物业公司来联系租赁事宜时，与润地利公司王和平核实后，签订了合同，合同为免租金，需交纳物业、水电费用。当时双方还约定租赁期限到期后，如果无情况变化按原合同继续履行。华翔公司从使用房屋到接到应诉通知前，没有收到任何人提出的异议。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。华翔公司依据租赁合同占用上述房屋时，鸿泰公司尚未取得涉案房屋所有权。鸿泰公司主张，其曾经向华翔公司主张过权利，并提交照片打印件证明自己的主张。华翔公司否认鸿泰公司主张的事实，由于鸿泰公司未提交照片的原始载体，也未能说明华翔公司接收材料的工作人员的姓名，其未能证明华翔公司知道鸿泰公司取得涉案房屋所有权的情况，亦即未能证明华翔公司主观上有过错，而其负有举证证明责任，故应由其承担不利的后果。对于鸿泰公司关于占用费的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、第一百九十条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条、第十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条之规定，判决：驳回鸿泰公司的诉讼请求。案件受理费2352元，由鸿泰公司负担。本院经二审审理，对一审查明的事实予以确认。二审中华翔公司陈述，其自2019年6月份开始搬迁2905室和2906室的物品，2019年8月7日到润德梁物业公司办理了物资搬运放行条的手续，同时交还了钥匙。本案二审争议焦点为：华翔公司是否应向鸿泰公司返还案涉租赁房屋并支付占有使用费。本院认为：首先，先抵押后租赁情形下，租赁合同对房屋买受人不具有约束力。原产权人润地利公司于2013年6月将案涉房屋抵押给鸿泰公司并办理了抵押登记，后于2015年11月将案涉房屋出租给华翔公司，鉴于租赁权成立于抵押权之后，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定，租赁关系不能对抗已登记的抵押权，因抵押权实现而发生所有权变动后，房屋买受人不受原租赁合同的约束，亦即先抵押后租赁情形下不适用买卖不破租赁原则，鸿泰公司在抵押权实现的执行程序中于2017年11月1日经法院裁定受偿案涉房屋，于2017年11月20日完成产权变更登记，已依法取得所有权，原产权人润地利公司与华翔公司之间的租赁关系自此终止。虽然执行法院未涤除租赁要求承租人迁让，但拍卖公告中对租赁情况的表述为“部分房屋有人使用，但无租赁优先权”，显然并无认可租赁权继续存续的意思，不能据此认定买受人同意接受租赁合同的约束。其次，鸿泰公司作为房屋所有权人，有权要求原承租人返还房屋并支付占用费。所有权人对自己的不动产或者动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利，这是法律规定的所有权之基本权能。鸿泰公司于2017年11月取得案涉房屋的所有权，且与华翔公司之间不延续租赁关系，则华翔公司自此时起占用案涉房屋已缺乏依据，鸿泰公司有权要求华翔公司返还房屋并支付占用期间的使用费。华翔公司在本案诉讼发生后的2019年8月初搬迁物品并将房屋钥匙交给润德梁物业公司，可视为具有提存效力，应予认可，占有使用费应计算至此。对于占用费，鸿泰公司向润德梁物业公司调取的其他租赁合同所涉房屋与案涉房屋处于同一大厦内，租金标准可作为参照，据此本院酌定华翔公司应当支付占用费115825元。综上所述，鸿泰公司的部分上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条、第一百九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销无锡市滨湖区人民法院(2019)苏0211民初4695号民事判决；二、泰兴市华翔机电设备安装有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向常州市鸿泰科技小额贷款有限公司支付占用费115825元；三、驳回常州市鸿泰科技小额贷款有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2352元，由常州市鸿泰科技小额贷款有限公司负担76元，由泰兴市华翔机电设备安装有限公司负担2276元。二审案件受理费2351元，由常州市鸿泰科技小额贷款有限公司负担76元，由泰兴市华翔机电设备安装有限公司负担2275元。本判决为终审判决。审判长  蔡利娜审判员  潘晓峰审判员  仓 勇二〇二〇年十二月二十一日书记员  蒋 懿本案援引法律条款《中华人民共和国物权法》：第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》：第六十六条抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。