广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终8925号上诉人（一审被告）：东莞市正德房地产开发有限公司,住所地：广东省东莞市******************碧湖花园鹿茵苑17-20座13号铺位，统一社会信用代码为914***********183Y。法定代表人：刘志飞，执行董事。委托诉讼代理人：曹灼彬，广东合盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：翟连带，广东宏尚律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：方明，男，1981年8月15日出生，汉族，住河南省新县******深塘洼组，公民身份号码为411************410。委托诉讼代理人：金朝阳，广东江湾律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：孙霞，女，1983年11月29日出生，汉族，住广东省东莞市***************住宅楼1单元305室，公民身份号码为413************423。委托诉讼代理人：金朝阳，广东江湾律师事务所律师。上诉人东莞市正德房地产开发有限公司（以下简称正德公司）因与被上诉人方明、孙霞商品房预售合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2020）粤1973民初6005号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。方明、孙霞向一审法院起诉，请求：1.判令正德公司支付方明、孙霞逾期办理东莞市*********************住宅楼2301号房屋不动产权证的违约金41924.55元（以购房楼款920772元为基数，每日按万分之一计算，自2018年6月28日一直计至办理不动产权证之日止，最高不超过总价款的百分之五）；2.判令正德公司返还方明、孙霞15000元赠送面积的材料费和人工费及利息（以15000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2016年7月11日计算至实际返还之日止，暂计至20**年1*月23日为2283.75元）【庭审中变更利息计算方式为：（1）自2016年7月11日起至2019年8月19日止的利息，以15000元为基数，按照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算。（2）自2019年8月20日起至清偿之日止的利息，以15000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至实际返还之日止】；3.判令正德公司立即拆除东莞市*********************住宅楼2301号房屋入户花园处违建部分建筑物，恢复房屋原状与方明、孙霞、正德公司签订的《商品房买卖合同》房屋平面图一致，并配合方明、孙霞办理房屋不动产权证；4.本案诉讼费用由正德公司承担。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、限正德公司于判决发生法律效力之日起五日内向方明、孙霞支付逾期办理房屋所有权登记的违约金41924.55元；二、限正德公司于判决发生法律效力之日起五日内向方明、孙霞赔偿材料、人工费15000元；三、正德公司应于具备办理房屋所有权登记条件之日起十五日内办理房屋所有权初始登记,并将办理权属登记需由其提供的资料交付方明、孙霞;四、驳回方明、孙霞的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费640元（方明、孙霞已预交），由正德公司负担。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第三人民法院（2020）粤1973民初6005号民事判决书。正德公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决第一项，改判正德公司向方明、孙霞支付逾期办理房屋所有权登记的违约金41924.55元的50%即20962.28元；2.撤销一审判决第二项，改判正德公司无需赔偿方明、孙霞材料费、人工费15000元；3.本案一审、二审诉讼费由方明、孙霞承担。事实与理由：一、另案生效判决已依法认定与方明、孙霞类似情况的同小区业主对案涉房屋的加建、改建知悉确认，即案涉加建、改建行为是正德公司与业主的合意所为，也是双方共同目的。一审法院并未依法认定方明、孙霞对无法办证后果存在一定过错并承担相应法律责任，属认定事实不清，适用法律错误。依据《中华人民共和国合同法》第一百二十条及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十条的规定，方明、孙霞本身亦负有保证案涉房屋能够办理产权登记的合同义务及法定义务，应自觉遵守相关法律规定。在方明、孙霞对无法办证明显存在过错的情况下，一审法院判决正德公司承担全部违约责任显然不当，变相鼓励方明、孙霞将自身过错行为所引发之损害后果全部转嫁给正德公司，有失公允。二、案涉房屋的加建、改建使方明、孙霞获得利益，按法律规定，该部分利益应在方明、孙霞主张的损失赔偿数额中予以扣除。案涉房屋的加建、改建，实际扩大案涉房屋的使用面积，提高房屋的使用率及舒适感，从而使业主以合同约定面积的价格获得更大面积的房屋，这也就是方明、孙霞同意并积极配合加建、改建行为的根本原因。亦是正德公司多次协调方明、孙霞等业主进行拆除，方明、孙霞等业主不愿意协助配合的根本原因。该等原因也最终导致拆除事宜久拖未决，进而引发本案诉讼。方明、孙霞作为案涉房屋加建、改建行为的最终受益者，根据诚实信用原则及权利义务一致性原则，理应承担该加建、改建行为所带来的法律风险。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十一条亦有明确规定，方明、孙霞作为既得利益者，法院应在其主张的违约损失赔偿额中扣除其相应获得的利益，调低方明、孙霞主张的逾期办证违约金，减轻正德公司的违约责任。三、孙霞在一审庭审中确认其自身存在封窗的违建行为，该行为亦是案涉房屋无法办证的原因，方明、孙霞应对无法办证的法律后果承担全部或一定过错责任。根据孙霞向小区物业出具的“封窗承诺书”及庭审中的陈述可知，方明、孙霞存在私自封窗行为，将不封闭阳台改为封闭式阳台。对此，东莞市常平镇房地产管理所出具的整改公告明确指出，该违建行为也是案涉房屋无法办理房屋初始登记的原因，即使案涉房屋不存在入户花园加建、改建行为，案涉房屋也因封窗而无法办证。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条关于“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应责任”的规定及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十条的规定，方明、孙霞对逾期办证也有过错，正德公司主张扣除相应损失赔偿数额，即调低逾期办证违约金，法院应予以支持。四、本案为商品房预售合同纠纷，案涉房屋加建、改建费用返还问题为另一法律关系，不属于本案审理范围，一审法院判决正德公司向方明、孙霞赔偿材料、人工费缺乏事实与法律依据。即使另案生效判决认定案涉房屋加建、改建行为是正德公司统一组织实施，但该生效判决并未认定案涉房屋加建、改建费用是正德公司收取，一审法院以正德公司为组织实施方为由，判令正德公司对加建、改建费用承担赔偿义务，并无法定依据。案涉房屋加建、改建费用由五环公司实际收取，即使需要返还，也应当由五环公司进行返还。且鉴于案涉房屋加建、改建行为属违建行为，基于违建行为产生的合同关系应为无效合同关系。如方明、孙霞向正德公司主张费用返还，亦应当以确认合同无效纠纷另案提起诉讼，并由该案以合同无效的处理原则按双方过错责任比例分配该费用。因此，案涉房屋加建、改建费用问题，与本案显然属于不同的法律关系，不应在本案一并审理。五、正德公司积极推进整改，涉案小区内大部分房屋已于2019年3月13日完成过户登记。方明、孙霞房屋至今未能办理过户登记，并非正德公司原因导致，正德公司积极履行自身责任对此“逾期”情况出现不存在过错。根据《商品房买卖合同（预售）》中关于逾期办证违约金的约定，因方明、孙霞原因导致产权登记逾期，正德公司不承担责任。正德公司承担逾期办证违约金的条件及期限是因正德公司原因导致办证逾期，且方明、孙霞一方不存在拖延。根据东莞市常平房地产管理所出具的公告，涉案商品房因房屋现状与规划蓝图不符需要进行整改，整改后才能办理产权登记。正德公司已经在2018年8月15日在涉案小区内多处发布公告，告知具体整改方式，并表示愿意配合整改及承担有关费用。此后，正德公司亦积极协调各业主开会、催告业主登记、组织拆改施工，尽最大努力推进整改工作。由于房屋早于2016年交付给方明、孙霞及其他业主，处于各业主的控制下，需要方明、孙霞及其他业主配合，方可整改至可办证的状态。事实上，大部分业主均积极配合整改工作，并于2019年3月13日前完成过户登记（其中，第一批完成过户登记的有226户，时间是2019年3月13日；第二批完成过户登记的有99户，时间是2019年5月21日）。但方明、孙霞没有积极配合整改及消除办证障碍，其未能在2019年3月13日完成过户登记手续，并非正德公司原因导致，此后造成的拖延不应计算逾期办证违约金。六、方明、孙霞对违规加建、改建造成的办证逾期亦存在一定的过错，且已经获得赠送物业费的补偿，一审判决的违约金明显过高。首先，方明、孙霞已经享受加建部分带来的利益。其次，涉案小区中相当一部分房屋不存在违规加建、改建情况，足以证明加建、改建并非正德公司强制要求，而是方明、孙霞积极追求的结果，由此导致的整改及逾期办证，方明、孙霞亦存在一定的过错，所以应分析“逾期”的原因究竟在哪一方，并按过错程度承担逾期办证后果。再者，正德公司已经向方明、孙霞另行赠送2019年6月15日前物业费（该物业费由正德公司支付给物业公司），方明、孙霞已经获得了经济补偿。综上，在方明、孙霞没有实际损失的基础上，考虑到方明、孙霞对违规加建、改建存在一定过错，以及方明、孙霞已经获得经济补偿的实际情况，应按照双方过错程度对违约金进行调减。七、一审判决关于赔偿材料、人工费的判项超出方明、孙霞诉讼请求，程序违法。方明、孙霞一审第二项诉讼请求为“请求判令被告返还原告15000元赠送面积的材料费和人工费及利息……”，而一审法院作出的第二项判决却是“被告向原告赔偿材料、人工费15000元”，在方明、孙霞没有变更诉讼请求且双方未就赔偿问题展开辩论的情况下，一审法院超出诉讼请求作出判决，剥夺了正德公司辩论权利，程序违法。本案纠纷为合同纠纷，争议的焦点是逾期办证违约金分担问题，而损害赔偿纠纷显然是另一个法律关系，该赔偿部分在双方的合同中没有可以得到支持的合同依据，一审法院就此作出裁判既无法律依据，也无事实依据。八、一审判决关于办证判项所依据的大前提并未成就，是假设性的判决，没有事实依据。一审判决第三判项为“被告应于具备办理房屋所有权登记条件之日起十五日内办理初始登记……”。一方面认定涉案房屋现因存在与规划蓝图不符等情况被房屋登记部门限制办理产权登记，目前不具备办证条件，另一方面又假设涉案房屋将具备办理产权登记的事实，很显然涉案房屋能否具备办证条件并不是由正德公司来决定的，是需要方明、孙霞配合对违建进行拆改经过政府管理部门确认符合条件后才具备条件的，一审判决超出现有的事实判决正德公司负担一定的义务，没有事实和法律依据。方明、孙霞答辩称：一、在商品房买卖过程中，正德公司为有资质的开发商（销售方），相对于买受人而言更应知悉办理产权登记的前提条件，亦应知悉房屋加建、改建行为势必影响案涉房屋办理所有权初始登记，应当承担相应违约责任。案涉逾期办证违约金按照实际天数计算，已高于总房价款的5%，一审支持总房价款的5%，符合合同的约定。二、正德公司开发的“碧湖东岸名府”小区部分业主财产损害赔偿纠纷案件中，经东莞市第三人民法院一审、东莞市中级人民法院二审，已经查明事实；碧湖东岸名府业主在签订《商品房买卖合同》时经正德公司要求在“户型改造确认书”、“户型改造后平面图”上签名确认对房屋进行加建、改建的约定，已构成《商品房买卖合同（预售）》的补充协议，并非另一法律关系，一审适用法律正确。本案的违建行为在正德公司与方明、孙霞签订商品房预售合同之前就有约定了，已构成合同的一部分，一审法院判决赔偿材料费和人工费的损失，实际上与方明、孙霞的一审诉讼请求是一致的。因为案涉15000元人工费及材料费，实际上是因正德公司的违约行为而造成损失的一部分。一审法院判决并无不当。三、正德公司在本案以及另案财产损害案件中一直都不承认自己是违建行为的组织者和实施者，正德公司所说的配合是不诚实的，该公司二审提交的证据第六页最后括号处，表明正德公司并没有配合的真实意思表示。案涉大部分业主于2018年签订了同意拆除违建部分的同意书，正德公司一直没有拆除，方明、孙霞十分配合，反而是正德公司不积极配合。四、方明、孙霞从来没有获得物业费的补偿，正德公司所称向业主赠送2019年6月15日之前的物业管理费不属实。方明、孙霞对逾期办证没有过错，并且为办证向政府部门进行汇报，但正德公司态度强硬，一直不愿意承担拆除的费用以及业主的违建部分人工费、材料费的补偿。二审期间，补充查明以下事实:一、正德公司向本院提交如下证据：1.正德公司于2018年8月15日向全体业主作出的《关于碧湖东岸拆改方案公示》（办证期限到期前的公示）及公示照片；2.正德公司于2018年11月5日向全体业主作出的《关于碧湖东岸厨房和阳台的窗户封闭的户型业主办理确权事项的公示》、《关于碧湖东岸花园1、2、3栋01、02户型拆改方案公示》、《关于碧湖东岸封闭阳台拆除与维修方案》及公示照片；3.正德公司于2018年11月6日向全体业主公示的《碧湖东岸搭板部分工程整改方案》、《会议通知》、公示照片、会议签到表、会议现场图；4.正德公司于2018年12月26日作出的对未进行拆改同意登记的相关业主的催告公示、公示照片；5.东莞市***权****关于碧湖东岸名府1、2、3、6、栋办理房屋所有权首次登记的公告、碧湖东岸名府部分拆改工程备案表、公示照片；6.2019年3月12日的《会议通知》、公示照片；2019年3月15日的《会议签到表》；7.碧湖东岸住宅办证情况表；2019年3月13日的确权登记费及对应的第一批确权名单及不动产权证签收表（截取部分提交）；2019年5月21日的确权登记费及对应的第二批确权名单及不动产签收表（截取部分提交）；8.相关公示的视频、照片光盘。上述证据拟证明正德公司积极履行自身义务，对迟延办证后果不存在过错，方明、孙霞等业主存在不配合拆改的情形，双方应按过错承担逾期办证违约责任。方明、孙霞质证认为：1.对《关于碧湖东岸拆改方案公示》（办证期限到期前的公示）、公示照片的真实性、合法性、关联性不确认，案涉业主并没有看到公示，可能为正德公司事后制作的证据。2.对《关于碧湖东岸厨房和阳台的窗户封闭的户型业主办理确权事项的公示》及《关于碧湖东岸花园1、2、3栋01、02户型拆改方案公示》、《关于碧湖东岸封闭阳台拆除与维修方案》、公示照片的真实性、合法性、关联性不确认，案涉业主并没有看到公示，可能为正德公司事后制作的证据；证据第六页后注明了正德公司不对公示事项单方认可，证明正德公司的公示只是形式，并不愿意按照公示的内容付诸实际行动对案涉房屋进行整改。3.对《碧湖东岸搭板部分工程整改方案》、公示照片、《会议通知》、会议签到表、会议现场图的真实性、合法性、关联性不确认，案涉业主并没有看到公示，可能为正德公司事后制作的证据。第19、20页签名的业主为03、04小户型以及六栋小户型部分封窗的业主，并非案涉房屋存在部分违建的业主。4.对催告公示、公示照片的真实性、合法性、关联性不确认，案涉业主并没有看到公示，可能为正德公司事后制作的证据。5.东莞市***权****关于碧湖东岸名府1、2、3、6、栋办理房屋所有权首次登记的公告、碧湖东岸名府部分拆改工程备案表、公示照片，确认第28页的真实性、合法性、关联性，无法确认其他页的真实性，案涉业主并没有看到公示，可能为正德公司事后制作的证据。第28页恰好证明了因正德公司的违建行为，导致案涉业主在2018年12月27日未能办理房屋所有权首次登记。6.2019年3月12日的《会议通知》、公示照片；2019年3月15日的《会议签到表》真实性、关联性、合法性不确认，第39页的会议签到表并非案涉业主程正月的签名。7.对碧湖东岸住宅办证情况表、2019年3月13日的确权登记费及对应的第一批确权名单及不动产权证签收表（截取部分提交）、2019年5月21日的确权登记费及对应的第二批确权名单及不动产签收表（截取部分提交）真实性、合法性确认，关联性不确认。该份证据办证的业主系03、04户型六栋小户型房屋，系房屋不存在部分违建的业主，与本案一、二、三栋01、02户型房屋存在部分违建的业主无关，证明正德公司违约状态一直持续至今，拒不对案涉房屋的违建部分进行拆除。8.对相关公示的视频、照片光盘真实性、合法性、关联性无法确认。视频时间存疑，照片拍照时间存疑。按照生活常识，两年前的视频不可能保存至现在，除非事先能预见后面的诉讼而有意保存。如果有意保存，在一审阶段就应当提交。二、与方明、孙霞类似情况并一同起诉的业主赵华、程正月，向本院提交两份同意书，拟证明赵华、程正月在与正德公司协商拆除房屋违建部分过程中，正德公司要求签署同意书，赵华、程正月分别于2018年9月26日、2018年11月2日签署同意书交给了正德公司；赵华、程正月早在2018年就同意由正德公司拆除，正德公司一直没有拆除，违约行为持续。正德公司质证确认上述两份同意书的真实性，其中赵华在2020年1月13日前已经配合正德公司进行违建拆除，其房屋已于2020年1月13日办理了确权登记；程正月虽然签订了同意书，但其没有配合拆除，所以导致其至今未能办证。三、与方明、孙霞类似情况的同小区部分业主曾以正德公司对案涉房屋的加建、改建对其造成损害为由，向一审法院提起财产损害赔偿诉讼，诉请正德公司返还赠送面积的材料费和人工费。东莞市第三人民法院认定相关业主应正德公司要求在户型改造的确认书及改造后房屋平面图上签名确认对案涉房屋进行加建、改建，以获得正德公司销售时承诺的赠送面积，相关业主对案涉房屋的加建、改建知悉确认，案涉房屋的加建、改建并不构成对业主的侵权，故判决驳回相关业主的全部诉讼请求。该批案件（七宗）一审判决后相关业主未提起上诉，正德公司就事实认定问题上诉，该批案件经本院二审审理后维持原判，判决已生效。本院经审理，确认一审判决已查明的其他事实。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本案二审仅针对上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。针对正德公司的上诉意见，本案二审争议焦点为：一审判决关于逾期办证违约金及材料、人工费的认定是否恰当。关于逾期办证违约金。根据案涉《商品房买卖合同（预售）》第二十条的约定，因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，出卖人应支付逾期办证违约金，若因买受人原因未能在约定期限内完成商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。首先，没有证据证明正德公司存在胁迫业主签名的行为，方明、孙霞有权决定是否在户型改造的确认书及改造后房屋平面图上签名以获得赠送面积。方明、孙霞在上述确认书和平面图上签名，表明其与正德公司就案涉房屋的加建、改建并由方明、孙霞自行承担材料、人工费形成合意。案涉房屋入户花园的加建、改建是正德公司与方明、孙霞协商一致、共同实施的结果。且案涉房屋除存在加建、改建入户花园外，还存在方明、孙霞聘请装修公司将不封闭阳台改成封闭阳台即封窗的情况,且至今未整改。东莞市常平房地产管理所已在《公告》中明确该行为亦属影响房屋确权办证的情形。其次，案涉合同约定，逾期办证违约金的支付系以因出卖人原因导致逾期（交付之日起730日）为前提。从同系列案业主赵华于2018年9月26日签订同意书可知，正德公司早于该日期前已与相关业主就房屋改动部分恢复原状事宜进行沟通协商，正德公司主张其于2018年8月15日向全体业主作出的《关于碧湖东岸拆改方案公示》，本院予以采信。正德公司在该公示中告知了具体的整改方式，并表示愿意配合整改。由于此时案涉房屋已经交付给业主，房屋处于业主的控制之下，在不动产登记部门已经明确需要整改的情况下，作为房屋的业主和实际控制者，方明、孙霞应积极作为，采取措施将房屋整改至可办证的情况。方明、孙霞未及时、积极配合消除办证障碍，在没有证据证明正德公司存在怠于整改行为的情况下，不应认定正德公司存在导致逾期办证的违约行为，方明、孙霞主张正德公司违约需支付逾期办证违约金没有依据。正德公司上诉请求支付违约金20962.28元（一审判决违约金数额50%），是其对自身权利的自由处分，本院予以确认。故正德公司应向方明、孙霞支付违约金20962.28元。关于材料、人工费。如上所述，案涉房屋入户花园的加建、改建是正德公司与方明、孙霞协商一致、共同实施的结果。方明、孙霞主张因案涉加建、改建行为违法，正德公司需返还其材料、人工费，缺乏依据，本院不予支持。综上，正德公司上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实有误，导致实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省东莞市第三人民法院（2020）粤1973民初6005号民事判决第三项；二、撤销广东省东莞市第三人民法院（2020）粤1973民初6005号民事判决第二项、第四项；三、变更广东省东莞市第三人民法院（2020）粤1973民初6005号民事判决第一项为：限东莞市正德房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向方明、孙霞支付20962.28元；四、驳回方明、孙霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费640元（方明、孙霞已预交），由方明、孙霞负担。二审案件受理费699元（东莞市正德房地产开发有限公司已预交），由方明、孙霞负担。本判决为终审判决。审判长  谢佳阳审判员  雷德强审判员  杨洁萍二〇二〇年十二月十七日书记员  张明明刘席滔