广东省恩平市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0785民初2163号原告：江门锦桥物业管理有限公司，住所地：江门市蓬江区*********。统一社会信用代码：914********112154K。法定代表人：吴某1。委托诉讼代理人：唐玉连，系广东义轩律师事务所律师。被告：吴旭华，男，汉族，住广东省深圳市*************。公民身份号码：440************915。委托诉讼代理人：梁晓华，女，汉族，住广东省恩平市*********************。公民身份号码：440************926。系被告吴旭华的妻子。原告江门锦桥物业管理有限公司与被告吴旭华物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告江门锦桥物业管理有限公司的委托诉讼代理人唐玉连，被告吴旭华的委托诉讼代理人梁晓华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江门锦桥物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠3011.9元及逾期付款损失482元给原告（逾期付款损失以拖欠的物业服务费为基数,按年利率6%的标准计付，2018年1月1日起至2020年8月31日期间为482元，自2020年9月1日起至被告清偿全部物业服务费之日止，继续按年利率6%的标准计付）；2、判令被告支付拖欠的电梯费1205元及逾期付款损失48元给原告，（逾期付款损失以拖欠的电梯费为基数,按年利率6%的标准计付，2020年1月1日起至2020年8月31日期间为48元，自2020年9月1日起至被告清偿全部电梯费之日止，继续按年利率6%的标准计付）；3、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年，被告与恩平市锦桥房地产开发有限公司订立《广东省商品房买卖合同》，购买恩平市********************商品房（以下简称该房屋），成为锦城御苑小区业主。之后，被告与原告订立《物业管理服务协议》，约定由原告为锦城御苑小区提供物业管理服务，被告应当按约向原告支付物业费。电梯费用由被告承担，先由原告代缴，被告应当及时返还给原告。2009年至2019年期间，原告依约为恩平市锦城御苑小区提供了前期物业管理服务，但被告未依约向原告支付物业费、电梯费。原告多次催促被告支付拖欠的物业费、电梯费，无果。至今，被告尚欠2018年1月1日至2019年12月31日期间的物管费3011.9元未付（房屋建筑面积104.58平方米×1.2元/平方米×24月）；尚欠2015年1月1日至2019年12月31日期间的电梯费用1205元未付，合计拖欠本金金额为4216.9元。鉴于上述事实，原告认为：一、原告与被告建立的物业服务合同关系，系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的规定，合法有效，应受法律保护，双方均应履行合同义务。二、原告已依约提供物业管理服务，被告应当依约向原告支付物业费、电梯费，被告无正当理由拒不支付相关费用，已构成违约，依法应当承担支付物业费、电梯费以及逾期付款损失的法律责任。综上所述，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求法院依法处理。被告吴旭华答辩称，一、原告的主体不适格。原告是江门锦桥物业管理有限公司，跟被告签订协议和原告历次的物业费收据上的盖章公司名称都是江门锦桥物业管理有限公司锦城御苑管理处。二、原告没有依法依规使用投标中标或者政府批准的协议方式被选聘；原告没有具备物业管理资质；原告没有依法依规进行备案；原告没有具备相应的经营权。三、原告没有依法依规对本小区的物业进行承接和验收，与“恩平市锦桥房地产开发有限公司”恶意串通侵害业主共有财产和利益。物业的承接验收，是物业服务企业承接房地产开发企业委托管理的新建房屋时，以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。物业服务企业在承接一个物业项目并签订物业服务合同时，理所当然要对物业进行认真的清点和查验，以明确保障和维护业主的合法权益。但是，当业委会要求原告公示和被查阅承接和验收的相关资料时，原告拒绝（或者说不能）提供。同时经业主到恩平市相关主管部门查询得知，原告从未上报进行备案，属于违法违规的行为。四、原告没有根据本小区物业等级依法依规进行物业服务收费定价审核和备案，其收费属于非法收费行为。五、原告没有依法依规与开发商签订《前期物业服务合同》和制定小区业主《临时管理规约》。六、原告伪造合法升价的假证据，原告非法提高物业服务费收费标准属于非法升价。七、原告没有履行合同约定、没有提供质价相符的服务、原告对业主的共有物业管理不全且恶意串通侵占业主共有财产和利益。八、原告私吞业主广告费和建设单位已经缴交承诺赠送业主的物业服务费。本小区按开发商的售楼广告是属于高尚小区，其广告价值肯定不菲，据统计下去步梯口有12个，电梯24部，小区的出入口2个，车库的出入口2个，物业管理公司一直都利用以上位置进行投放广告，但原告锦桥物业公司从来没有把这属于全体业主的收益在小区进行公示，而物业在电梯或者其他公共地方换个灯泡或者电源的开支一样不少的进行公示。原告锦桥物业公司在2019年6月初开始清拆各种广告，其行为就是想掩盖掉广告费收入，中饱私囊。根据相关法律法规小区这些投放广告的位置是公共场所和公用设施的地方，其广告收入属于全体业主共有，由于原告从来没有公示广告费的收入情况，只能按照同级别的小区广告投放价格对本小区的广告费收入做一个统计（按8年计算），广告投放和出租的总收入数是3139200元。本院经审理认定事实如下：原告锦桥物业公司是2008年4月15日成立的其他有限责任公司，经营范围为物业管理，房地产中介代理、咨询服务。2011年1月11日，被告与恩平市锦桥房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，向恩平市锦桥房地产开发有限公司购买恩平市********************商品房（该房屋为电梯房）。买卖合同签订后，恩平市锦桥房地产开发有限公司依约交付该房屋给被告居住使用。2013年1月5日，原告锦桥物业公司（甲方）与被告（乙方）签订《恩平市锦城御苑物业管理服务协议》（以下简称物业管理服务协议），就锦城御苑10幢1111号房（建筑面积104.58平方米）在乙方签订《商品房（预售）合同》时，甲、乙双方的物业管理服务的有关问题进行约定。该协议主要约定：甲方按下列服务内容及标准向乙方和其他物业使用人提供物业服务：1．定期对房屋建筑共用部分进行巡查及日常维护。2．定期对共用设备设施进行巡查日常维护，消除事故隐患。3．配合有关部门对公共供电、供水、供气、通讯、有线电视等设施设备的维护工作。4．加强对公共娱乐、文化设施的维护管理。5．加强对公共绿化与园艺小品的维护和管理。6．加强对公共环境卫生的管理，保持场所整洁，车辆停放有序。7．加强对公共秩序维护、公共安全防范事项的协助管理。物业管理费收费年限自甲乙方签订《商品房买卖合同》第八条约定的交付使用日期算起两年时间内不变，两年后，无论小区业主委员会是否成立，后期物业管理费均按恩平物价指数升降而定。乙方应按《商品房买卖合同》向物业管理公司预交物业管理费。水、电、通讯、有线电视、及政府部门收取的清洁、治安等费用及其它费用由相关部门按规定标准向乙方或其他物业使用人收取。该协议附则注明：公共管理规定、通知和公告等文件，在住宅小区公共宣传栏或楼层告示栏上连续张贴三日后，即视所有业主、住户、使用人、雇员及代理人等有关人员收到的有效通知。该协议附件一《电梯用电量维修分摊办法》规定：高层电梯住宅分五个阶段：11-13层为第四段，该阶段住户分摊电费比例为耗用电量的25%，每户按所在阶段所耗用电费进行平均分摊。电梯日常维护和维修费用分摊办法参照上述各阶段电费分摊比例将电梯日常维护和维修费用分摊到各住户。该协议附件三《锦城御苑物业缴费明细表》按购房合同及前期物业管理服务协议等有关文件，在办理入伙手续时请按所需求的服务项目缴交以下费用：物业管理费交搂时预收一年，电梯住宅按照1.2/㎡。交楼之日起2年内由开发公司补贴0.40元/㎡物业管理费。原告在《物业管理服务协议》使用“江门锦桥物业管理有限公司锦城御苑管理处”的印章。被告入住后，初期按时缴纳物业服务费和电梯费。但从2015年1月起至2019年12月31日止，没有缴纳电梯费；从2018年1月1日起至2019年12月31日止，没有缴纳物业服务费。经原告多次催收，被告仍未交纳。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。结合双方诉辩意见，本案争议焦点为：一、原告主体资格是否适格；二、涉案《物业管理服务协议》是否合法有效；三、原告的请求应否予以支持。一、关于原告主体资格是否适格的问题。《物业管理服务协议》中“甲方（签章）”为江门锦桥物业管理有限公司锦城御苑管理处，该管理处作为原告锦桥物业公司的内设机构，不具有独立的法人资格。但是，由于原告认可并同意以该管理处的名义与被告签订《物业管理服务协议》，故该协议中甲方的权利义务应由原告锦桥物业公司享有和承担。现双方因协议的履行产生纠纷并诉至法院，原告有权作为案件当事人参加诉讼，也即原告主体资格适格。二、关于涉案《物业管理服务协议》是否合法有效的问题。首先，本案中，根据原告提交的国家企业信用信息公示系统查询结果、资质等级证书等证据显示，原告具备提供物业管理服务的资质；其次，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更和解除合同。依法成立的合同受法律保护”的规定，涉案《物业管理服务协议》系原告与被告签订，应对被告产生效力。再次，被告抗辩称原告不具备物业管理资质、未依法适用投标中标或政府批准的协议方式被选聘、未依法进行备案、在签订协议时存在欺诈行为且与建设单位恶意串通损害全体业主的利益，对于上述抗辩主张，经审查，一是被告并未提供证据证明在签订协议时原告存在欺诈行为以及与建设单位恶意串通损害全体业主的行为，且2013年1月至2017年12月长达近五年期间，原告正常提供物业服务，被告亦均正常缴纳物业管理费，并未提出异议，故被告该抗辩主张没有事实依据，本院不予支持。二是被告抗辩称原告不具备物业管理资质，亦未依法适用投标中标或政府批准的协议方式被选聘，未依法进行备案，但上述行为属于行政管理规范,不应理解为足以导致合同无效的效力性禁止规范。故《物业管理服务协议》是原、被告双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护，合同各方应当严格按照约定履行合同的权利与义务。三、关于原告的请求应否予以支持的问题。《物业管理服务协议》签订后，原告作为物业管理企业，其职责是根据协议约定，对小区内房屋建筑共用部位、共用设施和公共区域设施等进行维修、养护和管理，维护小区内的环境卫生和相关秩序。被告已办理收楼手续，房屋已交付给被告使用，原告亦已依协议约定为包括被告在内的小区业主提供了相应的服务，被告应按协议约定履行交纳物业服务费及相关费用的义务。对于2018年1月1日至2019年12月31日的物业管理费。根据原告与被告签订的《物业管理服务协议》约定，10幢的物业管理费为每月1.2元/㎡。被告以原告的收费不合理、服务质量差等理由拒不缴纳物业管理费的理由不足，本院不予采纳。因此，被告应当按每月1.2元/㎡支付拖欠的2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业管理费3011.9元（房屋建筑面积104.58平方米×1.2元×24个月），并支付逾期付款损失。中国人民银行已经自2019年8月20日起授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，故自2019年8月20日改为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算逾期付款损失。原告请求按年利率6%计算逾期付款损失的理据不足，本院不予支持。原告与被告没有约定物业服务费交纳时间，但按交易习惯，物业服务费按月计算，也应按月支付。被告没有缴纳2018年1月1日至2019年12月31日的物业服务费，本院确定被告应从次月1日起计算逾期付款损失给原告，即从2018年2月1日起计算支付逾期付款损失给原告。其中，2018年1月至2019年8月期间每月的逾期付款损失，以当月应缴物业管理费为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；2019年9月至实际付清之日止每月的逾期付款损失，以当月应缴物业管理费为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算。对于2015年1月至2019年12月31日的电梯费。原告主张由原告代缴后向业主按照住户住宅专用电梯耗用电量的一定比例分摊电梯电费、年审费以及保养费等电梯费，并提供了相应保养合同，支付电梯保养费、电缆的发票。据此计算出2015年1月1日至2019年12月31日期间被告应当分摊的电梯费用（电梯电费+电梯保养费+电梯年审费）的具体金额为2015年183元、2016年226元、2017年303元、2018年247元、2019年246元，合计1205元。因此，原告主张被告支付电梯费用1205元的证据充足，本院予以支持。原告请求从2020年1月1日起计算逾期付款损失的理据充分，本院予以支持。中国人民银行已经自2019年8月20日起授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，故应改为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算逾期付款损失。原告请求按年利率6%计算逾期付款损失的理据不足，本院不予支持。被告应以1205元基数，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算逾期付款损失给原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告吴旭华应在本判决发生法律效力之日起十日内支付2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业管理费3011.9元并支付逾期付款损失（从2018年2月1日起计算支付逾期付款损失给原告。2018年1月至2019年8月期间每月的逾期付款损失，以当月应缴物业管理费为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；2019年9月至实际付清之日止每月的逾期付款损失，以当月应缴物业管理费为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）给原告江门锦桥物业管理有限公司；二、被告吴旭华应在本判决发生法律效力之日起十日内支付电梯费用1205元及逾期付款损失（从2020年1月1日起实际付清之日止，以1205元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）给原告江门锦桥物业管理有限公司；三、驳回原告江门锦桥物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告江门锦桥物业管理有限公司已预交），由被告吴旭华负担（原告江门锦桥物业管理有限公司预交的案件受理费25元同意由被告吴旭华直接向其支付，应由被告吴旭华在履行本判决时直接向原告江门锦桥物业管理有限公司支付案件受理费25元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 梁日稳二〇二〇年十二月三十一日法官助理 冯艳权书 记 员 吴敏仪