广西壮族自治区来宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂13民再10号 再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：广西新桂路桥建筑工程有限公司，住所地广西武宣县武宣镇城东路（新路桥头东）缘江商住中心****。 法定代表人：张家骅，董事长。 委托诉讼代理人：罗洪亮，广西宾桂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓龙，广西宾桂律师事务所实习律师。 被申请人（一审被告、二审上诉人）：黄群程，女，1968年5月3日出生，壮族，现住广西象州县。 委托诉讼代理人：谭云峰，广西象州县法律服务中心法律工作者。 原审第三人：柳州市泰源房地产开发有限公司，住所，住所地广西柳州市温州街**温州商贸城****div> 法定代表人：冼胜威，董事长。 原审第三人：象州县物资有限责任公司，住所地广，住所地广西象州县象州镇金象路**君相嘉园v> 法定代表人：李家旗，董事长。 再审申请人广西新桂路桥建筑工程有限公司因与被申请人黄群程的申请执行人执行异议之诉一案，不服本院（2019）桂13民终800号民事判决，向广西壮族 -2- 自治区高级人民法院申请再审。广西壮族自治区高级人民法院于2020年6月29日作出（2020）桂民申1263号民事裁定，指令本院再审本案。本院于2020年10月22日立案后，依法另行组成合议庭，公开合并开庭进行了审理。再审申请人广西新桂路桥建筑工程有限公司（以下简称“新桂路桥公司”）的委托诉讼代理人罗洪亮、邓龙，被申请人黄群程及其委托诉讼代理人谭云峰到庭参加诉讼。原审第三人柳州市泰源房地产开发有限公司（以下简称“泰源房开公司”）、象州县物资有限责任公司（以下简称“象州物资公司”）经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 新桂路桥公司申请再审称：1.撤销来宾市中级人民法院（2019）桂13民终800号民事判决，维持象州县人民法院（2019）桂1322民初227号民事判决；2.全部诉讼费用由被申请人承担。事实和理由：一、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十九规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”虽然在一审法院查封时，被申请人已与第三人泰源房开公司签订了《商品房买卖合同》并全款购买该房屋，但被申请人现居住于象州县的房产为夫妻共同财产，其购买案涉房屋虽然用于居住，但其名下还有其他用于居住的房屋，也就是说案涉房屋不是其唯一住房。被申请人作为买受人只符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第（一）、（三）项的规定，不符合第（二）项规定，对案涉房屋所享有的权利不能排除法院强制执行。二、案涉房屋未依法办理房屋产权变更登记手续，亦未到房地 -3- 产登记中心办理商品房买卖合同登记备案，故未发生物权变动及对抗第三人的法律效力，被申请人对案涉房屋所享有的权益不能排除法院强制执行。 黄群程辩称，二审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持来宾市中级人民法院（2019）桂13民终800号民事判决。事实和理由：1.其现有住房是原象州县公安局的集资房，没有电梯，其丈夫患有糖尿病，全款购买案涉房屋是为了改善居住环境，方便丈夫出行看病，且该房现在由其女儿一家居住；2.法院查封之前已签订购房合同并付清全部房款，未办理备案登记及产权证是房开公司的原因，2020年4月已经依法办理了备案登记；3.2019年下半年已对案涉房屋进行装修入住，已经实际合法占有该房屋。 原审第三人泰源房开公司、象州物资公司未到庭，亦未提交书面意见。 新桂路桥公司向一审法院起诉请求：一、撤销象州县人民法院（2019）桂1322执异1号之一执行裁定书；二、恢复执行（2018）桂1322民初437号之一民事裁定书和（2018）桂1322执保19号执行裁定书对柳州市泰源房地产开发有限公司名下座落于象州县房屋的查封；三、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：该院在审理申请人广西新桂路桥建筑工程有限公司与被申请人象州县物资有限责任公司、柳州市泰源房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，分别作出（2018）桂1322民初437号之一民事裁定书和（2018）桂1322执保19号执行裁定书，裁定以价值50000004元为限对被申请人柳州市泰源房地产开发有限公司名下座落于象州县房屋进行查封。同时还以价值1000000元为限对被申请人柳州市泰源房地产开发有限公司名下座落于象州县象州镇温泉大道92号大印•象府商铺9套、房屋30套（其中包括本案争议的1栋1单元4层06室的房屋）和以价值35000 -4- 00元为限对被申请人柳州市泰源房地产开发有限公司名下座落于象州县象州镇金象路中段的土地一块（土地证号：象国用（2012）第&tim**;×号）进行查封。查封期限为三年。2019年1月2日，被告向该院提出执行异议。同年1月3日该院以（2019）桂1322执异1号执行异议案件立案，之后作出（2019）桂1322执异1号之一执行裁定书，裁定中止执行（2017）桂1322民初1104号之一民事裁定书、（2018）桂1322民初437号之一民事裁定书和（2018）桂1322号执保19号执行裁定书对柳州市泰源房地产开发有限公司名下座落于象州县房屋的查封。后原告不服，向该院提出申请执行人执行异议之诉，提出如上的诉讼请求。同时查明，2011年11月16日，黄群程与柳州市泰源房地产开发有限公司签订了ＶＩＰ卡协议定购该公司开发的位于象州县。约定由黄群程交纳ＶＩＰ卡诚意金50000元可享受抵购房款80000元的优惠，黄群程即交款50000元。后黄群程于同日与柳州市泰源房地产开发有限公司签订了购买该公司开发的位于象州县的《商品房买卖合同》，约定购房款总额为280000元。2013年12月19日，黄群程通过银行转账缴付了购房款200000元。目前黄群程尚未入住该房屋。黄群程现居住的位于象州县的房产为夫妻共同财产。 一审法院认为，该院裁定对柳州市泰源房地产开发有限公司名下座落于象州县房屋进行查封时，被告黄群程虽已与泰源房开公司签订了《商品房买卖合同》并全款购买该房屋，但黄群程既未依法办理房屋产权变更登记手续，亦未到房地产登记中心办理商品房买卖合同登记备案，因而未依法发生物权变动及对抗第三人的法律效力；同时黄群程也不能举证 -5- 证明其所购的房屋同时具备了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，即：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。故黄群程对本案涉讼房屋依法不享有足以排除强制执行的民事权益。原告本案的诉讼请求理由充分，依法予以支持。遂判决：准许执行该院（2018）桂1322民初437号之一民事裁定书和（2018）桂1322执保19号执行裁定书对柳州市泰源房地产开发有限公司名下座落于象州县房屋的查封。 黄群程不服一审判决，向本院提出上诉。 二审期间，上诉人黄群程提交了提前交房协议书、现状交房协议书、案涉房屋钥匙，证明泰源房开公司已经将《商品房买卖合同》约定的1栋1单元406号案涉商品房交付给上诉人，加强印证上诉人在案涉商品房被法院查封之前已经合法占有的事实；管道燃气费现金缴款单、装修保证金及防水费回单，证明案涉商品房在法院查封之前由上诉人合法占有，并依规交纳管道燃气费、装修保证金及防水服等费用，由此可见上诉人对办理案涉商品房过户登记事宜是积极的，但因泰源房开公司原因未能实现，上诉人不存在过错；商品房预售许可证、建筑工程施工许可证、建设用地规划许可证、国有土地使用权证及宗地图，证明泰源房开公司依法取得建设工程案涉商品房预售，上诉人与泰源房开公司基于此签订的《商品房买卖合同》主体适格、内容合法，应受法律保护。泰源房开公司对以上证据无异议。二审认证意见，上诉人在泰源房开公司交付提前交房协议书后，未能实际享有占有案涉房屋的民事权利，而现状交房协议是在人民法院查封后签订，不产生在人民法院查封之前 -6- 占有案涉房屋的法律效力；其余证据均不是房屋交付的有效证据，因此，对上诉人的上述证据不予采信。 被上诉人、原审第三人未提交新证据。一审认定的事实属实，二审予以确认。 本院二审认为，关于上诉人黄群程对案涉房屋所享有的民事权益能否排除案涉房屋的执行的问题。黄群程于2011年11月16日与泰源房开公司签订案涉房屋《商品房买卖合同》，于2013年12月19日支付完毕所有房屋款项。泰源房开公司未依约在2016年8月30日前将案涉房屋交付给上诉人，亦未依约在约定交房之日后240日内办理不动产证，这属于泰源房开公司的违约行为。上诉人黄群程不能按时占有案涉房屋及享有不动产产权的责任在于房地产开发商，上诉人黄群程不存在任何违约及过错行为。同时，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”因黄群程现购买的案涉房屋属于改善居住条件的住房，不是投资性住房，符合上述法律规定。综上，黄群程对案涉房屋所享有的民事权益足以排除法院强制执行，其要求停止对象州县房屋执行的上诉请求，本院予以支持。一审判决准许对象州县房屋的执行不当，本院予以纠正。综上所述，黄群程的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，但处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决：一、撤销 -7- 象州县人民法院（2019）桂1322民初227号民事判决；二、不准许执行象州县房屋。 再审期间，被申请人黄群程向法庭提交了3组证据：一是象州县房地产管理所于2020年4月22日出具的《商品房买卖合同备案证明（预售）》，证实案涉房屋已经进行备案登记，其合法拥有该房子；二是案涉房屋现场图片，证实其已经装修入住、实际占有案涉房屋；三是户口本及黄群程丈夫陈运琦疾病证明书，证实其丈夫长期患病，其购买案涉房屋是为了方便出行和就医，是为改善居住环境而购房。 本院依法查看黄群程位于象州县的现住房及案涉房屋（附现场图片若干），并向黄群程提取上述301室不动产权证一份。另提取象州县住房和城乡建设局于2020年7月10日发出的《关于禁止提前装修的告知书》一份。 黄群程对法院提取的证据无异议，认为301室房屋是其丈夫陈运琦单位集资房，直到2019年2月19日该房才登记为黄群程、陈运琦名下不动产，其在购买案涉房屋时其名下无其他用于居住的房屋，现该房是其女儿一家三口居住；案涉房屋现场图片及《告知书》进一步证实其已经实际装修入住案涉房屋，政府相关部门已经知情，并正在协调处理案涉楼盘的相关事宜。新桂路桥公司对黄群程所提供证据的真实性无异议，但不认可其证明目的，认为证据一法律没有规定登记备案就合法拥有房屋，不能据此认定案涉房屋就是被申请人的；证据二装修入住是其私下进行，案涉房屋并未实际交房；证据三不能说明是为了改善居住环境，且法律并未规定该理由可以排除强制执行。对法院依法提取的证据无异议，认为案涉房屋现场图片进一步说明黄群程是在法院查封后才简单装修抢住，目的是为了形成居住的事实，《告知书》也进一步证实业主进行装修抢住不合法。黄群程现居住的301室房屋 -8- 建筑面积160平米左右，室内装修、家具家电均比案涉房屋好，为改善居住环境而购房的理由不充分，该房屋产权至今仍登记为黄群程夫妻共同共有。 根据上述证据，再审确认如下事实：黄群程与丈夫陈运琦名下有房屋一套，位于象州县，2019年2月19日办理不动产权证，载明：建筑面积161.65平米，2005年6月17日竣工，使用期限自2018年8月20日起至2088年8月19日止，该房为夫妻共同所有。2020年4月22日，案涉房屋已在象州县房地产管理所办理备案登记。2020年7月10日，象州县住房和城乡建设局向案涉楼盘业主发出《关于禁止提前装修的告知书》，告知大印•象府项目尚未达到交房条件，存在较大隐患，未经许可业主不得自行装修，违者后果自担。黄群程正在对案涉房屋进行装修，并入住其中一间卧室。其余查明事实与原审一致，本院予以确认。 综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：黄群程对案涉房屋所享有的民事权利是否足以排除法院强制执行？ 本院认为，目前我国现行房地产开发以及登记制度的不完善，特别是办理不动产产权所需的关键材料均为出卖人持有，买受人能否办证所发挥的作用极为有限。结合本案来看，买受人已经签订购房合同支付全额购房款，但是因为出卖人的原因无法实际占有及办理不动产权证，涉及无过错买受人物权期待权的保护，属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所调整的范畴，即“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”原 -9- 一审、二审适用上述规定的第二十九条进行调整不当，本院再审予以纠正。同时符合上述规定的四个条件，买受人对登记在被执行人名下不动产的权利可以排除执行。本案中，黄群程于2011年11月16日与泰源房开公司签订了《商品房买卖合同》购买案涉房屋，并在2013年12月19日通过银行转账完全交付了购房款。2018年4月24日，一审法院才作出诉讼保全裁定查封案涉房屋，查封行为明显发生在双方签订买卖合同并付清全部房款之后。且象州县住房和城乡建设局发出的《关于禁止提前装修的告知书》也证实，大印•象府项目尚未达到交房条件，开发商泰源房开公司至今无法按期向业主交房，故未能合法占有案涉房屋的原因不归咎于买受人。综上，泰源房开公司违反双方购房合同的约定，未能在2016年8月30日前将案涉房屋交付，亦未依约在交房之日后240日内办理不动产证，这属于泰源房开公司的违约行为，未能合法占有及完成不动产登记的过错不应由买受人承担。故黄群程对登记在泰源房开公司名下的案涉房屋提出的异议，符合《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其对案涉房屋所享有的民事权利足以排除法院的强制执行。 综上所述，再审申请人新桂路桥公司的再审申请不成立，本院不予支持。原二审判决认定事实清楚，裁判结果正确，但适用法律不当，再审予以纠正后，对原二审判决予以维持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 维持广西壮族自治区来宾市中级人民法院（2019）桂13民终800号民事判决。 -10- 本判决为终审判决。 审 判 长 马翠柳 审 判 员 成 靖 审 判 员 宋曾丽 二〇二〇年十二月十日 法官助理 林荣祥 书 记 员 吴雪梅 -11- 附相关法律条文： 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； -12- （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照 民事诉讼法 第 一百七十条 第一款第一项规定予以维持。