贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔01民终8807号上诉人（原审被告）：万伟，男，1994年9月21日出生，汉族，住贵州省正安县。委托诉讼代理人：余现荣，北京隆安（贵阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李力，北京隆安（贵阳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：贵州恒祥置业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区四方河**山水黔城半岛公寓******。法定代表人：彭家恒，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗涵晖，该公司员工。上诉人万伟因与被上诉人贵州恒祥置业管理有限公司(以下简称恒祥公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院(2019)黔0102民初8924号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年09月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人万伟上诉请求：1.请求撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的一审所有诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人承诺将在上诉人承租商铺处打造大型的贸易场所，该承诺并未兑现，导致上诉人的生意一直在亏损，无法按期支付租金。在被上诉人向上诉人发送《解除合同通知书》后，上诉人已经于2017年5月10日搬离了涉案房屋，重新在贵阳市南明区处租赁了新的房屋进行，2017年5月10日之后的租金不应当由被上诉人承担。涉案房屋于2016年2月消防验收才合格，但涉案房屋却于2015年12月份就交付给上诉人租赁使用，根据《消防法》第十三条：“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”之规定，被上诉人明知涉案房屋未经消防验收，涉案房屋存在重大安全隐患的前提下还交付给上诉人使用，被上诉人自身存在过错也应当承担相应的责任，请二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人贵州恒祥置业管理有限公司答辩称，上诉人因自身原因没有参与一审，自行承担不利法律后果，涉案房屋在移交时是消防验收合格了的，只是手续不完善，上诉人应当支付租金。贵州恒祥置业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付租金105972元，并以105972元为基数按同期人民银行贷款利率的四倍向原告支付自逾期付款之日起至实际清偿完毕之日止的逾期付款违约金；2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实，2015年12月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将坐落于贵阳市房屋（建筑面积135.86平方米）出租给乙方，经营用途为家居；租赁期限为自2015年12月1日至2018年11月30日止；租金标准为第一年每月租金为3397元；第二年每月租金为4076元；第三年每月租金为4755元；乙方应于本合同签订之日支付首期租金10190元，后续租金按每3个月支付一次，乙方须于上一期租金到期前15日内向甲方支付下一期租金；并约定在租赁期限内，乙方逾期交付租金的，每逾期1日，应按所欠总租金的百分之二十支付违约金。合同签订后，原告将案涉房屋交付被告使用。2016年10月9日，原告向被告出具《收据》一份，确认收到被告支付2016年9月1日至2016年11月30日的固定租金10190元。上述事实，有原告的陈述、《委托管理协议》、《房屋租赁合同》、《收据》等材料在卷佐证，并经庭审核实，可以认定。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应按约全面履行自己的义务。本案中，原告与被告于2015年12月1日签订《房屋租赁合同》，并按合同约定将被告承租的房屋交付给被告使用。但被告仅缴纳了2016年11月30日前的租金，此后产生的租金未按双方所签合同约定交付给原告，构成违约，依法应承担相应的民事责任。现原告起诉要求被告支付2016年12月1日起至2018年11月30日止的租金105972元，符合合同约定且于法有据，一审法院从其自愿并予以支持。对于原告诉请被告以所欠租金105972元为基数，按人民银行同期贷款利率的四倍支付自逾期付款之日起至实际清偿完毕之日止的逾期付款违约金的主张。双方合同约定被告逾期交付租金的，每逾期1日，应按逾期所欠总租金的百分之二十支付违约金，该约定违反法律规定。现原告自行降低要求按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，一审法院从其自愿，予以支持。但因双方合同约定租金按每3个月支付一次，故原告诉请按所欠租金105972元为基数计算有误，一审法院予以纠正，确认按已到期租金分段计算。被告经一审法院合法传唤，拒不到庭参加诉讼，自行放弃其应有的权利，由此产生的法律后果应自行承担。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：被告万伟于本判决生效之日起三日内支付原告贵州恒祥置业管理有限公司租金105972元及逾期付款违约金（其中以12228元为基数，从2016年12月1日起算；以12228元为基数，从2017年3月1日起算；以12228元为基数，从2017年6月1日起算；以12228元为基数，从2017年9月1日起算；以14265元为基数，从2017年12月1日起算；以14265元为基数，从2018年3月1日起算；以14265元为基数，从2018年6月1日起算；以14265元为基数，从2018年9月1日起算，按照中国人民银行同期贷款利率标准的四倍，计算至本判决履行期限届满之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1224元，由被告万伟负担（此款原告贵州恒祥置业管理有限公司已预交，被告万伟在支付上述款项时一并支付原告贵州恒祥置业管理有限公司）。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人为证明其主张，向本院提交下列证据：第一组：《解除合同通知书》，证明被上诉人于2017年2月21日向上诉人发送《解除合同通知书》，涉案租赁合同已经解除；第二组：案涉商铺物业公司系统电费明细截图2页，缴纳电费增值税普通发票，证明案涉商铺物业公司系统电费明细显示上诉人的欠电费记录只到2017年5月份，之后没有欠付电费，上诉人在2017年5月已经搬离涉案商铺；第三组：《写字楼租赁合同》及微信截图5页，证明上诉人已经租赁了案外人刘玉红位于花果园的商铺，并已经从涉案商铺搬离；第四组：履约保证金收据，证明上诉人缴纳的3397元的履约保证金应予抵扣欠付租金，应当抵扣租金；第五组：证人邓某证人证言，证明上诉人在接到《解除合同通知书》后于2017年5月10日搬离涉案房屋。被上诉人发表质证意见如下：《解除合同通知书》真实性无异议，但是万伟在收到通知书后没有搬离商铺。缴纳电费增值税普通发票的真实性无异议。物业公司系统电费明细截图的真实性无法核实，但是从侧面证明在万伟收到通知书后没有搬离商铺；《写字楼租赁合同》三性均不认可；履约保证金收据真实性无异议，但是达不到证明目的；对邓某证言证人真实无异议，但是不能证明上诉人于2017年5月10日搬离涉案房屋的事实及上诉人已经履行交还房屋的义务。对当事人二审争议的证据和事实，本院认定如下：被上诉人对《解除合同通知书》、缴纳电费增值税普通发票：履约保证金收据、邓某证言证人的真实性无异议，本院对上述证据的真实性依法予以确认，对其证明力依法予以采纳。《写字楼租赁合同》与本案无关。二审审理查明，上诉人逾期支付租金后，被上诉人于2017年2月21日向上诉人致《解除合同通知书》，明确上诉人构成根本违约，被上诉人有权要求解除合同，自本解除合同通知书发出之日起解除《房屋租赁合同》。上诉人对收到《解除合同通知书》的事实无异议。此外，案涉房屋的缴纳电费增值税普通发票、物业公司系统电费明细、邓某的证人证言证明上诉人已于2017年5月搬离案涉房屋，但是并未与被上诉人办理交还手续。另查明，上诉人万伟于2015年12月1日向被上诉人缴纳保证金3397元。经本院二审审理查明的其余事实与原审判决认定的事实一致，本院对原审判决查明的事实依法予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”之规定，本院依法仅对上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审理。本案中，上诉人与被上诉人恒祥公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示且不违反法律、行政法规的禁止性规定，系有效合同，双方均应恪守。恒祥公司按照合同约定将案涉租赁房屋交付使用，应当按照合同约定履行支付租金义务，但未按照合同约定支付租金，其行为构成违约，其应当承担支付租金及违约金的违约责任。本案争议的焦点有两个：第一、被上诉人欠付租金金额如何确定；第二、上诉人交付的保证金3397元是否应当抵扣保证金。针对第一个争议焦点：上诉人逾期支付租金后，被上诉人于2017年2月21日向上诉人致《解除合同通知书》行使合同解除权，故案涉合同已于2017年2月21日解除。双方的房屋租赁关系解除后，上诉人主张其于2017年5月10日搬离案涉房屋，故不应当支付2017年5月10日以后的租金。本院认为，邓某证言证人的内容为上诉人万伟于2017年5月搬离案涉房屋，物业公司系统电费明细截图显示案涉房屋至2017年5月31日后未产生电费，故上诉人应支付租金至2017年5月31日。因《房屋租赁合同》约定租金按每3个月支付一次，上诉人已经将租金支付至2016年11月30日，截止2017年5月31日，上诉人应付租金为：2016年12月1日应付租金12228元，2017年3月1日应付租金12228元，本院对被上诉人恒祥公司要求上诉人支付欠付租金及逾期付款违约金的合理部分请求依法予以支持。鉴于2019年8月20日起中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率（ＬＰＲ），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，自2019年8月20日后逾期付款违约金应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（ＬＰＲ）标准4倍计付。针对第二个争议焦点：《房屋租赁合同》第三条第（三）约定：“本合同签订之日，乙方（万伟）向甲方（恒祥公司）缴纳履行该合同的保证金3397元，保证金不能冲抵房租，合同解除或者终止时，如乙方无违约，甲方应无息退还乙方（如果乙方存在违约情形或者未按约缴纳本合同约定费用的，甲方有权当方从保证金中扣除乙方应承当的费用）”。本案租赁关系因上诉人的违约行为解除，上诉人要求将3397元履约保证金抵扣所欠租金符合《房屋租赁合同》的约定，本院予以支持，冲抵后2016年12月1日欠付租金为8831元。综上所述，上诉人万伟的上诉请求部分成立，本院对其合理部分上诉请求依法予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、变更贵州省贵阳市南明区人民法院(2019)黔0102民初8924号民事判决为：万伟于本判决生效之日起三日内支付贵州恒祥置业管理有限公司租金21059元及逾期付款违约金（2016年12月1日至2017年2月28日，逾期付款违约金以8831元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准的四倍计算；2017年3月1日至自2019年8月19日，逾期付款违约金以21059元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准的四倍计算；2019年8月20日至万伟实际付清租金之日，逾期付款违约金以21059元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）标准四倍计算）。二、驳回贵州恒祥置业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取1224元，由万伟负担245元，由贵州恒祥置业管理有限公司负担979元。二审案件受理费用2448元，由万伟负担490元，由贵州恒祥置业管理有限公司负担1958元。本判决为终审判决。审判长  李广审判员  庞敏审判员  刘佳二〇二〇年十二月三日书记员  宋娜