甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民终3223号上诉人（原审原告）：黄玉玲，女，1965年1月26日出生，汉族，住甘肃省兰州市七里河区。委托诉讼代理人：刘旭杰（系黄玉玲儿子），男，1988年11月23日出生，汉族，住甘肃省兰州市七里河区。被上诉人（原审被告）：兰州花田企业管理咨询服务有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区正宁路**瑞云酒店第**。法定代表人:罗雪林,该公司经理。委托诉讼代理人:郭艳芬，甘肃赛菜律师事务所律师。委托诉讼代理人:刘兴旺，甘肃赛莱律师事务所律师。上诉人黄玉玲因与被上诉人兰州花田企业管理咨询服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2020）甘0102民初1826号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄玉玲上诉请求：1.判令撤销甘肃省兰州市城关区人民法院（2020）甘0102民初1826号民事判决第二项；2.判令被上诉人返还缴纳的房屋租赁押金8640元，生物油押金1000元，水电卡押金100元，免除疫情期间的房租；3.本案一审、二审的诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实认定错误，法律适用错误。1、一审中上诉人陈述其在租赁合同后得知案涉租赁房屋的权属为军产，对于涉及军队产权的房屋对外经营是严格禁止的，对外经营很有可能导致国家资产的流失，该线索应当引起一审法院的重视，但是一审法院却置若罔闻，并未依职权调取收集很容易就能查询到的商铺产权归属信息，而径直对双方签订合同的效力作出认定，进而导致事实认定错误。2、即使案涉房屋并非军产，双方签订的《房屋租赁合同》有效，一审法院认定:“新冠疫情导致餐饮行业暂停营业但并未导致合同无法继续履行”也明显错误。2020年1月25日，因新型冠状病毒疫情影响，甘肃省启动重大突发公共卫生事件一级响应，被上诉人立即要求上诉人停止营业，当时对何时再次营业并未明确，也无法明确。该事实被上诉人在一审答辩中也予以认可。这次疫情让原本经营惨淡的上诉人雪上加霜，长期无法营业并“零收入”。甘肃省启动重大突发卫生事件一级响应，这样的非上诉人与被上诉人无法预见的不可抗力导致上诉人长期停止营业，如果房屋租赁合同继续履行，作为营业项目为餐饮的上诉人来说合同根本目的无法实现，合同当然应当按照合同法规定的法定解除权解除合同。3、2020年5月15日，最高人民法院发布了《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见二》第五条规定：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”。由此可见，疫情期间即使收入减少，由承租人承担责任也没有法律依据，按照举轻以明重的原则，“零收入”的上诉人就更不应该承担本合同的违约责任，应当免责。二、一审法院未对上诉人要求被上诉人返还房屋租赁保证金进行裁判错误。一审法院认定上诉人向被上诉人支付房屋租赁保证金8640元以保证履行合同。已如上述，本合同的目的无法实现并非是上诉人的原因，应根据双方签订的《租赁合同》第十三条约定，终止合同，同时双方免责。上诉人既然没有责任，对于已经支付的保证金应当予以返还，但一审法院对该8640元的保证金并未作出裁判。综上所述，一审法院认定事实认定错误，法律适用错误，未对上诉人要求被上诉人返还房屋租赁保证金进行裁判错误，请求依法改判。兰州花田企业管理咨询服务有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、新冠疫情造成的暂停营业并非上诉人解除合同的法定事由。2020年1月23日我国发生新冠疫情，2020年1月25日甘肃省启动重大突发公共卫生事件一级响应，致使全部餐饮行业暂停营业。至2020年3月16日甘肃省商务厅、省市场监督管理局联合下发《关于全面恢复餐饮企业复工营业的紧急通知》后餐饮行业全面恢复营业，上诉人暂停营业的期间不足两个月。虽然双方的《房屋租赁合同》在履行过程中受到了该疫情的影响，但在上诉人起诉前，被上诉人的所有商户均已恢复正常营业。因此，本案中新冠疫情并未导致双方合同无法继续履行，上诉人以此为由要求解除合同，缺乏事实及法律依据。二、双方《房屋租赁合同》无法继续履行，与承租房屋的产权性质无关。被上诉人对坐落于城关区正宁路花田巷E02号商铺系有权出租，且截止上诉人起诉前，从未因房屋产权的性质而影响到上诉人对承租房屋的正常使用。因此，本案双方合同不能继续履行与房屋的产权性质无任何因果关系。三、一审法院判令被上诉人不予退还房屋租赁保证金，认定事实清楚，应当予以维持。根据《房屋租赁合同》第5.2条约定，该房屋的租金每3个月预付一次，先付后用。上诉人应于每期租金到期前十日向被上诉人预先支付下一期的租金。按照该约定上诉人应于2020年1月20日前支付2020年2月至5月的租金，但上诉人却未依约履行支付租金的义务。其迟延支付租金，及在没有法定事由的前提下单方解除《房屋租赁合同》的行为均已经构成合同违约。根据该合同第14.2.3条之约定，其交纳的保证金不应予以退还，造成的损失应由上诉人自行承担。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，请求依法驳回上诉人的全部上诉请求。黄玉玲向一审法院起诉请求：1.要求提前解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2.要求被告返还原告缴纳的房屋租赁押金人民币8640元，生物油押金1000元，水电卡押金100元，押金总计：9740元。免除疫情期间房租；3.要求被告赔偿原告房屋装修以及设备改造费人民币2000元：4.要求被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2019年7月29日，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定：由原告租赁被告位于城关区××路××巷××号商铺，租赁期限为1年，自2019年8月1日起至2020年7月31日。原告向被告支付房屋租赁保证金8640元，以保证履行合同的所有条款。房屋租金每三个月预付一次，先付后用，原告应于每期租金到期前十日向被告预付下一期的租金。若原告未按合同约定缴纳租金超过5天，经甲方催告15天后仍未付款的，被告有权追究乙方的违约责任，并有权解除合同。租赁期内，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，则以付的保证金不退，且应按当年月租金的二倍向被告支付违约金。原告缴纳租金至2010年1月。2020年1月31日原告向被告提出解除合同，双方未协商一致，原告遂诉至法院。庭审中原告自愿放弃第三项诉讼请求。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，双方应当按照合同约定履行自己的义务。2020年1月我国发生新冠疫情，新冠疫情导致餐饮行业暂停营业，但并未导致合同无法继续履行,在这个特殊时期，各行业本应携手合作、共渡难关，被告同意减免疫情期间房租，2020年3月花田巷的其他商户已陆续恢复营业,故疫情的发生不是解除房屋租赁合同的法定事由，被告不存在违约，原告因疫情原因提出解约，缺乏合同约定依据,亦违背契约精神。原告主张因该房屋产权归属于军产，房屋产权租赁有诸多不确定因素未提供相应证据，且亦缺乏法律依据。在庭审中，被告同意解除双方签订《房屋租赁合同》，并退还生物油押金1000元，水电卡押金100元，不违反双方意思自治，一审法院予以认可。被告要求被告赔偿原告房屋装修以及设备改造费人民币2000元的诉请，原告当庭予以放弃，属于在法律规定范围内处置自身权利，予以准许。原告诉请免除疫情期间的房租，该部分房租原告并未缴纳，且其主张缺乏事实及法律依据，不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告黄玉玲与被告兰州花田企业管理咨询服务有限公司于2019年7月29日签订《房屋租赁合同》；二、被告兰州花田企业管理咨询服务有限公司于判决生效后十日内返还原告黄玉玲生物油押金1000元，水电卡押金100元，共计1100元；三、驳回原告黄玉玲的其他诉讼请求。案件受理费47元，由原告黄玉玲承担。二审中，当事人未提交新证据。上诉人陈述涉案房屋并未因军产性质影响其使用。本院二审所查明的其余事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点是上诉人单方要求解除《房屋租赁合同》，是否存在违约情形，上诉人所交的房屋租赁押金8640元是否应予退还。上诉人称涉案房屋系军产，存在不确定的情形，一审法院未予查明，认定事实错误。二审中，上诉人陈述并未因房屋的产权性质影响其在租赁期间对房屋的使用，因此，该理由不能构成其解除合同的正当理由，一审法院未查明该事实，对判决结果并无影响，上诉人的该上诉理由不能成立。上诉人称因新冠疫情影响，致使合同无法继续履行，合同目的无法实现，因此，其解除《房屋租赁合同》应当免责。2020年1月我国发生的新冠疫情导致餐饮行业暂停营业，但并非永久性停止营业，2020年3月，餐饮行业已陆续恢复营业，新冠疫情的影响在减弱，在此情况下，双方的《房屋租赁合同》具备继续履行的现实条件，且被上诉人已同意免除疫情期间的房租，但上诉人仍要求解除合同，无法定理由，构成违约，依据双方签订的《房屋租赁合同》约定，上诉人所交的房屋租赁押金不予退还，因此，一审法院未支持上诉人返还房屋租赁押金的诉请正确。上诉人以疫情影响作为其单方解除合同的免责理由不成立。综上所述，上诉人黄玉玲的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人黄玉玲负担。本判决为终审判决。审判长  王志娟审判员  关 涛审判员  徐晓曦二〇二〇年十二月一日书记员  潘晓娟