福建省南平市延平区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0702民初3500号 原告：丁涵，男，1992年2月15日出生，汉族，住福建省南平市延平区。 委托诉讼代理人：杨昌灿，福建汇德（南平）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李思源，福建汇德（南平）律师事务所实习律师。 被告：南平恒大置业有限公司，住所地福建省南平市延平区八一路****。 法定代表人：石书鑫，经理兼执行董事。 委托诉讼代理人：华润，女。 委托诉讼代理人：马悦，女。 被告：恒大地产集团福州有限公司，住，住所地福建省福州市台江区工业路**宝龙城市广场西南侧小白楼**299/div> 法定代表人：孟宪邦，董事长。 委托诉讼代理人：郑白玲，女。 委托诉讼代理人：刘学铨，福建创富律师事务所律师。 原告丁涵与被告南平恒大置业有限公司（以下简称南平恒大公司）、恒大地产集团福州有限公司（以下简称福州恒大公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丁涵的委托诉讼代理人杨昌灿、李思源，被告南平恒大公司的委托诉讼代理人华润、马悦，被告福州恒大公司的委托诉讼代理人刘学铨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 丁涵向本院提出诉讼请求：1.南平恒大公司按每日232.65元的标准向丁涵支付从2018年11月1日起至2020年8月18日止的逾期交房违约金152618.40元及利息（自起诉之日起至债务清偿之日止，以152618.40元为基数，按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场一年期报价利率3.85%计算）；2.福州恒大公司对南平恒大公司的上述债务承担连带责任。事实和理由：2017年5月31日，丁涵与南平恒大公司签订了一份编号为2017××的《商品房买卖合同（预售）》。合同约定，丁涵购买南平恒大公司开发预售的位于福建省南平市延平区××路××号南平××幢××室商品房，建筑面积为180.40平方米，单价为每平方米12896.32元，总价款为2326496元。南平恒大公司于2018年10月31日前，将商品房交付给丁涵；商品房交付条件除南平恒大公司应当按照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付丁涵使用，该商品房经验收合格是指勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》外，按2014版超豪华标准，将商品房精装修后交付给丁涵；房屋如存在屋面、墙面、地面渗、地面渗漏或开裂塞，门窗翘裂、五金件损坏，灯具、电器等电气设备不能正常使用的，南平恒大公司应当在查验次日起60日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付；南平恒大公司逾期交付商品房，逾期在180日之内的，应自2018年11月1日起至实际交付之日止，按日计算向丁涵支付全部房价款万分之一的违约金。合同还对装修主要材料及品牌进行了约定，同时还对其他事项进行了约定。合同签订后，丁涵付清了购房款2326496元，履行了合同约定的义务。2018年10月31日，合同约定的商品房交付时间届满，南平恒大公司未通知丁涵办理交房手续。后得知，包含丁涵所购房屋在内的18幢-20幢楼房一楼的房屋，基本存在地面、墙面、卫生间漏水、地板木、地板木及墙纸发霉、地下室未装修、地下室楼梯扶手未完工门套及门锁未安装等诸多问题，丁涵所购房屋除了上述问题外，还存在地面大理石大小不均、外墙建筑结构伸缩缝严重漏水等诸多问题，部分业主的房屋还存在卫生间马桶花洒淋浴房未安装、插座及吊灯未安装、电线裸露，厨房燃气灶、排气管没有安装、厨房相关配件不齐全等问题，无法满足交付入住条件，更不符合合同约定的“超豪华精装修、拎包入住”的交付标准。因南平恒大公司一直未就上述问题进行整改完毕交付房屋给丁涵及其他业主，2019年9月20日，丁涵及18幢-20幢一楼24位业主共同向南平恒大公司致函，要求南平恒大公司需在2019年10月31日前保质保量完成施工，彻底解决渗漏水、强弱电及自来水有异味等所有上述工程质量问题，并经过相关质检部门验收通过，达到拎包入住的标准，入户门更换补偿4600元。南平恒大公司根据业主的反馈制作了一份《南平恒大御景维保修问题汇总》，承诺从2019年10月1日全面整改并在《汇总表》载明的日期前整改完毕。至今，南平恒大公司未将丁涵所购房屋整改完毕达到交付标准，也未通知丁涵前往验收交房，将房屋交付给丁涵。丁涵认为，双方签订的编号为2017××的《商品房买卖合同（预售）》及其附件，系合同双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应按全面履行义务。本案合同标的为精装房，合同对“超豪华装修交楼标准”作出了约定，南平恒大公司应按合同约定的“超豪华装修交楼标准”装修完毕后向丁涵交房。因双方约定于2018年10月31日前交房，但南平恒大公司因房屋装修部分尚未符合交房条件，无法正常交付使用，为逾期交房，已构成违约，根据合同约定，南平恒大公司应按日以房款总价2326496元的万分之一即232.65元的标准，支付违约金及利息，直至交付之日止。另，南平恒大公司为一人有限责任公司，福州恒大公司为南平恒大公司的唯一股东，根据公司法第六十三条规定，福州恒大公司应对南平恒大公司的上述债务承担连带责任。为维护自身合法利益，丁涵特提起诉讼。 南平恒大公司辩称，一、南平恒大公司因不可抗力因素导致顺延交房，不应向丁涵承担违约责任。南平恒大公司顺延交房系因台风、暴雨、恰逢中考、高考、疫情等事由，并非故意拖延交房或违约逾期交房。其一，南平恒大御景项目所在地连年经历多次台风等极端恶劣天气。根据南平市气象局公示的天气情况，仅自2017年6月起至2018年10月止，恒大御景半岛项目所在地遭受暴雨、大暴雨4天，导致项目根本无法施工。其二，2016年、2017年、2018年连续三年中考及高考期限，住房与建设行政主管部门向社会公示，要求停止居民区附近施工；2016年至2018年10月期间因中考、高考导致12天无法施工。《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款规定：“不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”案涉《商品房买卖合同（预售）》中“专业术语解释”部分亦约定：“不可抗力：是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。不可抗力主要包括以下几种情形：1．自然灾害，如台风、洪水、地震等、地震等府行为，如征收、征用；3．社会异常事件，如罢工、骚乱。本案中，暴雨的极端恶劣天气、疫情，系不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，属于不可抗力情形之一。《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第一款规定：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。”《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。”故南平恒大御景受不可抗力影响16天之久，因不可抗力造成工期延后，延期交房的责任应依法免除。二、即使认定南平恒大公司存在逾期交房，由于涉诉房屋已符合《商品房买卖合同》第九条约定交付条件，南平恒大公司也通知交房，是丁涵拒不收房，因此产生的不利后果应当由丁涵承担，逾期交房违约金应计算至南平恒大公司满足《商品房买卖合同》第九条约定交付条件止。此外，丁涵于2019年7月30日以后为表示实际收楼于2020年1月6日已经实际入住案涉房屋，经物业不断催促才于2020年8月18日补办交楼手续。因此丁涵主张的违约金计算标准跟期限都是错误的。案涉房屋已于2019年3月29日取得单位（子单位）工程质量竣工验收合格记录、2018年9月30日取得消防备案，至此案涉房屋已符合合同第九条约定的交付。此外，案涉房屋已于2019年5月15日完成竣工备案。由于涉诉房屋已满足《商品房买卖合同》第九条约定交付条件，且南平恒大公司已于2019年9月20日前通知丁涵收房，即使认定南平恒大公司存在逾期交房，由于丁涵拒不收房，因此产生的不利后果应当由丁涵承担，逾期交房违约金仅应计算至南平恒大公司满足《商品房买卖合同》第九条约定交付条件止。此外，丁涵于2019年7月30日以行为表示收楼，于2020年1月6日前实际入住案涉房屋，于2020年8月18日补办交楼手续。因此丁涵的诉请没有事实与法律依据。三、退一步讲，即便南平恒大公司应当向丁涵支付逾期交房违约金，根据双方签订的《商品房买卖合同》附件十一约定：逾期超过180日，买受人选择继续履行的，逾期交房违约金不得超过总房款的2%。该约定是双方的真实意思表示，符合法律、强制性法规的规定，也符合违约金“以补偿为主、处罚为辅”的原则，属于合法有效的条款，双方签字确认，均应受该条款约束。因此丁涵主张的违约金金额是错误的，于法无据，请求予以调低。双方签订的《商品房买卖合同》附件十一约定：如出卖人逾期交楼超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房的违约金不超过总房款的2%。该约定合法有效，是双方的真实意思表示，对双方均有约束力。丁涵在南平恒大公司逾期交房超过180天后，根据约定丁涵可选择继续履行或者解除合同，若选择继续履行南平恒大公司应当按日计算向丁涵支付全部房价款万分之一的违约金，但逾期交房违约金支付总额最高不超过房屋总价款的2%。丁涵现放弃解除合同的权利并以行为表示其继续履行，丁涵选择继续履行意味着其同意按商品房买卖合同附件十一的约定履行。因此，丁涵主张的逾期交房违约金过高，且没有任何事实与法律依据。四、《商品房买卖合同》已就出卖人出现逾期交房情况时作出约定，根据《商品房买卖合同》的约定丁涵无权再要求南平恒大公司支付违约金的利息，丁涵现已主张逾期交房违约金，不得要求重复赔偿。合同第十二条第1款第（2）项约定：逾期超过180日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。第2款附件十一中约定上述逾期交房的违约金不超过总房款的2%。本案中，丁涵所主张的违约金及利息损失均是基于丁涵认为南平恒大公司逾期交房这一违约行为，其所主张的违约金和利息损失，如前所述均属于损害赔偿的范畴，两者性质和功能相同，都具有补偿性，所以不应当并存。具体到本案的处理，由于双方在《商品房买卖合同》中约定了违约金条款，且丁涵也已主张违约金赔偿，故丁涵不应要求重复赔偿违约金及利息。丁涵在2020年3月26日前实际入住了。综上所述，丁涵的诉讼请求于法无据，请求予以驳回。 福州恒大公司辩称，同意南平恒大公司的答辩意见，且福州恒大公司与南平恒大公司是独立财务，独立法人，福州恒大公司不承担连带责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.丁涵提交的《项目装修交楼标准》，该份证据载明的装修交楼标准与涉案《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第九条约定的“福建公司南平恒大御景项目18#-20#楼栋超豪华装修交楼标准”约定基本一致，具有真实性，本院予以采信。2.丁涵提交的《房屋装修质量问题情况图》10页、《房屋装修质量问题视频记录》一份、《业主向开发商维权情况》2页，该组证据均以照片形式呈现，其落款时间与原始手机载体核对无异，对丁涵主张上述时间内涉案房屋质量、当时的装修现状及其维权的事实具有真实性，本院予以采信。3.丁涵提交的《诉求告知书》一份，该组证据系南平恒大御景18号-20号楼一层所有业主单方制作的诉求，南平恒大公司经理石书鑫签收的真实性无异议，本院予以采信。4.丁涵提交的《南平恒大御景维保修问题汇总》一份，该份证据系丁涵单方制作，但与涉案房屋存在质量问题的客观事实相符，本院予以采信。5.南平恒大公司提交的南政综﹝2020﹞28号《南平市人民政府关于印发南平市有效应对疫情促进城市开发建设有序健康发展的十条措施的通知》及南政综﹝2020﹞17号《南平市人民政府关于启动重大突发公共卫生事件一级响应的通知》各一份，该组证据系由南平市人民政府办公室印发，具有真实性。但该份证据形成时间为2020年1月24日，形成于本案逾期交房行为发生之后，与本案逾期交房事实不具有关联性，不予采信。6.南平恒大公司提交的《小区进出登记明细表》及按涉房屋外墙现状拍照三张，丁涵对该证据的真实性无异议。且证据的载明内容证实丁涵于2020年1月6日出入涉案房屋事实，本院予以采信。7.南平恒大公司提交的《天气网站截图》一份，该组证据系南平恒大公司从互联网上截取的历史天气状况记录，并非国家气象部门出具的有关南平市延平区的天气数据报告，故该天气数据来源不具有真实性和合法性，本院不予采信。8.福州恒大公司提交的其与南平恒大公司2018年度、2019年度《审计报告》各一份，该组证据系由福建华兴会计师事务所作出的专业审计报告，具有客观真实性，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 南平恒大公司成立于2016年1月21日，注册资本5.6亿元，企业类型为有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资），福州恒大公司认缴出资506亿元，持股比例100%。经营范围：房地产开发、销售；室内装饰工程、机电设备安装工程、园艺工程的施工；物业管理；房屋中介服务。福州恒大公司成立于2013年11月4日，注册资本3000万，企业类型为有限责任公司（自然人投资或控股的法人独资），恒大地产集团有限公司认缴出资3000万，持股比例100%。经营范围：房地产开发销售、室内外装饰工程、机电设备安装工程、园艺工程施工、物业管理、房屋中介；企业管理咨询服务。 南平恒大公司以出让方式取得位于福建省南平市延平区××路××号地块的建设用地使用权，国有土地使用权证号为南国用（2016）第××号。经批准，南平恒大公司在该地块建设商品房，项目核准名称为南平恒大御景。经批准，南平恒大公司取得商品房预售许可证，证号为2016××号。2017年5月31日，南平恒大公司与丁涵签订一份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2017××）。合同约定：丁涵向南平恒大公司购买由南平恒大公司开发的位于南平市延平区××路××号××幢××室商品房；该房屋建筑面积为180.40平方米，单价为每平方米12896.32元，购房总价款为2326496元；买受人于合同签订之日支付该房屋首期房价款936496元，余款139万元按合同协议要求办理银行按揭。合同第九条约定，商品房交付条件。该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十条约定了商品房相关设施设备交付条件（略）。第十一条约定，交付时间和手续。（一）出卖人应当在2018年10月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地在为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。（三）查验房屋。1.办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。2.买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起60日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗、地面渗漏或开裂等管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用；（5）买受人在接收房屋时，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题以及《住宅工程质量分户验收结果表》认为不得交付的情形等其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋，否则，从出卖人书面通知的买受人办理房屋交接手续之日起，视为出卖人已经交付房屋。但买受人接收房屋的，不视为出卖人所应当承担的保修义务予以免除，出卖人仍然应当按照法律、法规、规章的规定和合同的约定对该房屋的质量问题进行整改和保修。（6）买受人因自身原因在合同约定交房时间之后逾期查验房屋的，则视为房屋在合同约定交房日无质量问题，并视为出卖人已经按期交付房屋。3.（略）。第十二条约定，逾期交付责任。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1、2种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理［（1）和（2）不作累加］。（1）逾期在180日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金［该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率］。（2）逾期超过180日［该期限应当与本条第（1）项中的期限相同］后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。2.见附件十一。第十六条商品房质量第（三）款约定，装饰装修及设备标准。该商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准。不符合上述标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第（1）、（3）（4）方式处理（可多选）：（1）及时更换、修理；（3）买受人在交楼日如对装饰、设备提出异议，由出卖人按双方约定的标准进行修理、更换重做，并在30日内解决，但不影响双方在交楼日办理房屋交接手续；（4）买受人不得以出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准不符合双方约定的标准为由拒绝接收该商品房。具体装饰装修及相关设备标准的约定见附件六。第二十八条约定，补充协议。对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同约定应当由出卖人承担的责任，不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。合同的附件六关于装饰装修及相关设备标准的约定。交付的商品房达不到本附件约定装修标准，按照本合同第十六条第（三）款约定处理。出卖人未经双方约定增加的装置、装修、装饰，视为无条件赠送给买受人。双方就装饰装修主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容约定如下：1.外墙；2.起居室；3.厨房；1.卫生间；5.阳台；6.电梯；7.管道；8.窗户；9.门；均见附件十一。合同的附件十一《补充协议》第二条约定，双方同意本合同第九条变更如下：（一）出卖人应当依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用；（二）“该商品房经验收合格”是指：由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》。第三条约定，双方同意本合同第十一条第（一）款补充如下：（一）如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期交付时间：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的。2.（略）。3.政府部门对验收及市政配套、安装之延误。（二）略。第四条约定，双方同意本合同第十二条补充如下：逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%。第九条约定，双方同意本合同附件六变更，即具体列明福建公司南平恒大御景项目18＃-20＃楼栋超豪华装修交楼标准中对住宅室内装修（门、窗、客厅、过道、卧室、卫生间、阳台、空中花园）中所使用产品的等级、材料、品牌等进行规范，对住宅配套设施（电话、电视、宽带网、供电、给排水、燃气、安防、灯饰、配送中央空调、配送除霾新风系统、衣柜、鞋柜）等规格进行约定，同时注明：1.发展商有权以同标准之建筑材料及设备代替上述所列各项。2.业主一律不得更改剪力墙及厨、厕的间隔。第十一条约定：本合同内容与本补充协议内容不一致的，以本补充协议为准。合同附件十一《补充协议》标题下方括号注：出卖人提请买受人在签署本合同及附件前仔细阅读并了解其内容，未明了处已得到出卖人合理解释。 合同签订后，丁涵向南平恒大公司支付了房屋首期款及按揭款计2326496元。2018年9月30日，南平恒大御景一期20#楼竣工。同日，建设单位南平恒大公司、监理单位广州市恒合工程监理有限公司、施工单位中国建筑第四工程局有限公司、设计单位厦门合立道工程设计集团股份有限公司、勘察单位福建省建筑设计研究院有限公司在《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》上对应单位处签章。2019年3月29日，南平恒大御景一期15-23#、25-30#、32-33#、35-39#楼工程经竣工消防验收向南平市公安消防支队备案。2019年5月15日，南平恒大公司对南平恒大御景一期标段三（17#、20#综合楼、9#、12#、8#、10#、15#、16#、18#、19#）工程在南平市城乡和城乡建设局办理了竣工验收备案，取得了《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2019年7月30日，丁涵在南平恒大公司签订《装修防火责任书》、《防渗漏责任书》，丁涵承诺在涉案房屋装修期间担任防火责任人及确认原单元阳台、客厅卫生间、卧室卫生间、厨房等地面防水试验合格，各给排水试压合格。2019年9月20日，南平恒大御景18号-20号楼一层所有业主出具《诉求告知书》，主要载明：“南平恒大御景18号-20号楼一层由于施工、装修质量等原因，自合同约定2018年10月31日交房之日起至今无法全部按拎包入住的标准进行交房，且目前工程施工一拖再拖，严重影响业主入住，给业主精神上造成损害、经济上造成巨大损失，为了督促贵公司工程施工的推进，为全体业主营造质量过硬、居住舒适的房屋，现将有关诉求告知如下：1.南平恒大御景18号-20号楼一层的工程施工必须在2019年10月31日前保质保量完成施工，彻底解决渗漏水、强弱电及自来水有异味等所有出现的施工质量问题，并经相关质检部门验收通过，达到拎包入住的标准；2.入户门更换补偿款4600元，必须在2019年9月30日前以现金形式补偿到户；3.延期交房违约金必须2019年10月31日前，给业主满意的方案，否则业主保留诉讼法律的权利。”丁涵向南平恒大公司出具《南平恒大御景维保修问题汇总》，反馈了涉案房屋存在地面漏水、地板木、地板木发霉已拆起需更换修复、客厅室内墙面渗水，地下室，地下室楼梯扶手未完工理石大小不均，通风采光井部分需做真石漆，入户门套未装等问题。2020年1月6日，丁涵运送材料对涉案房屋进行搭盖阳光棚。2020年8月18日，丁涵在南平恒大公司填写了《收楼物品领用登记表》和业主资料卡，丁涵领取了涉案房屋的入门钥匙，主卧、次卧钥匙，信箱钥匙，门禁IC卡，住宅质量保证书，住宅使用说明书，装修手册，业户手册，可视对讲等物品类用品。丁涵因与南平恒大公司协商支付逾期交房违约金未果，遂诉至本院。 另查明，福建华兴会计师事务所于2019年4月17日作出闽华兴所﹝2019﹞审字K-084号《审计报告》，审计意见认为：该报告后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了南平恒大公司2018年12月31日的财务状况以及2018年度的经营成果和现金流量。福建华兴会计师事务所于2020年6月16日作出华兴所﹝2020﹞审字K-065号《审计报告》，审计意见认为：该报告后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了南平恒大公司2019年12月31日的财务状况以及2019年度的经营成果和现金流量。福建华兴会计师事务所于2019年4月17日作出闽华兴所﹝2019﹞审字K-083号《审计报告》，审计意见认为：该报告后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了福州恒大公司2018年12月31日的财务状况以及2018年度的经营成果和现金流量。福建华兴会计师事务所于2020年6月16日作出华兴所﹝2020﹞审字K-031号《审计报告》，审计意见认为：该报告后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了福州恒大公司2019年12月31日的财务状况以及2019年度的经营成果和现金流量。 本院认为，南平恒大公司与丁涵签订的《商品房买卖合同（预售）》及其附件《补充协议》，系合同当事人的真实意思表示，其主要内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。丁涵作为房屋买受人，已经依约足额向南平恒大公司支付购房款。南平恒大公司作为出卖人，应当及时向丁涵交付涉案房屋。本案争议焦点为：一、涉案房屋的交付时间；二、逾期交房天数是否应当扣减因不可抗力导致延期交房的时间；三、逾期交房违约金能否以总购房款的2%为上限；四、福州恒大公司对南平恒大公司的本案债务是否应承担连带责任。 关于第一个争议焦点。《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定，买受人在接收房屋时，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题以及《住宅工程质量分户验收结果表》认为不得交付的情形等其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋，否则，从出卖人书面通知的买受人办理房屋交接手续之日起，视为出卖人已经交付房屋。本案中，诉争房屋于2019年5月15日已经竣工验收合格、消防验收备案和竣工验收备案，符合合同第九条、第十条及《补充协议》第二条关于商品房交付的条件。但南平恒大公司未举证证明其在符合交房条件后已通知丁涵收房，故房屋交付时间不能认定为2019年5月15日。虽然丁涵与18幢至20幢的其他业主共同于2019年9月20日向南平恒大公司递交《诉求告知书》和《南平恒大御景维保修问题汇总》，反映涉案房屋存在地面漏水等问题，但是这些问题并非房屋地基基础、主体结构存在的质量问题以及其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题。南平恒大公司对于这些质量问题仅负有整改和保修义务，丁涵不能以房屋存在这些质量问题或者南平恒大公司未完成整改和保修义务为由拒绝接收房屋。丁涵于2019年7月30日在南平恒大公司签订《装修防火责任书》、《防渗漏责任书》，可以证明丁涵已实际查验房屋，因此，《装修防火责任书》、《防渗漏责任书》的出具时间可以认定为涉案房屋交付时间，即本案房屋交付时间为2019年7月30日。 关于第二个争议焦点。关于南平恒大公司提出其逾期交房受新冠肺炎疫情影响的抗辩意见。《商品房买卖合同（预售）》约定的房屋交付时间为2018年10月31日前，涉案房屋实际交付时间为2019年7月30日，新冠肺炎疫情发生于房屋交付之后，对逾期交房天数认定不产生影响，故本院对于南平恒大公司的该项抗辩意见不予采纳。关于南平恒大公司提出其逾期交房受台风、暴雨等极端恶劣天气影响的抗辩意见。南平恒大公司提交的《天气网站截图》是其从互联网上截取的历史天气状况记录，并非国家气象部门出具的有关南平市延平区的天气数据报告，该天气数据来源不具有真实性和合法性。南平恒大公司也未提交其受恶劣天气影响而停止施工的施工日志等证据，不足以证明停工天数的事实，故本院对于南平恒大公司的该项抗辩意见不予采纳。关于南平恒大公司提出其逾期交房受中考、高考影响的抗辩意见。每年中考、高考的时间和天数相对固定，南平恒大公司在开发房地产项目前完全可以预见，故中考、高考影响不属于不可抗力，本院对于南平恒大公司的该项抗辩意见不予采纳。综上所述，本案逾期交房天数不应当扣减南平恒大公司提出的受不可抗力影响的16天。 关于第三个争议焦点。合同约定的房屋交付时间为2018年10月31日前，涉案房屋实际交付时间为2019年9月20日，南平恒大公司逾期向丁涵交付房屋，已构成违约，应当承担违约责任。根据合同第十二条约定，出卖人应从交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。经计算，按合同第十二条约定计算的违约金为63280.69元（房价款2326496元×每天万分之一×272天）。补充协议第四条约定：“双方同意本合同第十二条补充如下：逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%。”虽然补充协议第四条设置了逾期交房违约金上限，减轻了主合同约定的南平恒大公司逾期交房的违约责任，但是并未减轻或者免除南平恒大公司的合同主给付义务，且补充协议已特别注明“出卖人提请买受人在签署本合同及附件前仔细阅读并了解其内容，未明了处已得到出卖人合理解释”，应当视为南平恒大公司对该补充协议已作提示说明，因此，补充协议第四条的约定属于双方当事人的真实意思表示，系合法有效条款，不属于《中华人民共和国合同法》第四十条中规定的无效格式条款。按主合同第十二条约定计算的违约金63280.69元，已超出补充协议第四条所约定违约金上限即46529.92元（房价款2326496元×2%），故本院对于丁涵主张的违约金超出46529.92元的部分不予支持。丁涵主张逾期交房违约金的利息，缺乏合同依据和法律依据，本院不予支持。 关于第四个争议焦点。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”南平恒大公司、福州恒大公司均委托福建华兴会计师事务所进行了财务审计，并出具了2018年度、2019年度财务审计报告，足以证实南平恒大公司与福州恒大公司的财产系相互独立的，故丁涵要求福州恒大公司对南平恒大公司的本案债务承担连带责任的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、南平恒大置业有限公司于本判决生效之日起十日内向丁涵支付逾期交房违约金46529.92元； 二、驳回丁涵的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。 案件受理费3124.30元，减半收取计1562.15元，由丁涵负担1047.15元，由南平恒大置业有限公司负担515元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效裁判为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 徐华强 二〇二〇年十二月十日 法官助理 张玉萍 书 记 员 刘 欢 一、本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 三、主动履行生效法律文书提示 （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。 履行款存入以下账户： 开户单位：南平市延平区人民法院 开户行：福建南平农村商业银行股份有限公司胜利支行 账号：9050××××4965 支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到办结案件的开票窗口开具《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。