河北省秦皇岛市海港区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0302民初12136号 原告长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司，住所地北京市 负责人陈耀忠，职务经理。 委托代理人郭建华,河北晟秦律师事务所律师。 委托代理人赵瑾,河北晟秦律师事务所律师。 被告秦皇岛万博尚府酒店有限公司，住所地秦皇岛市海港区湾海**国际公寓第**河滨路**，统一社会信用代码：911303005924948081。 委托代理人李连东，河北德圣律师事务所律师。 原告长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司与被告秦皇岛万博尚府酒店有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司委托代理人郭建华、赵瑾，被告委托代理人李连东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司诉称，原告于2012年8月9日与湾海一号小区开发商秦皇岛市海洋置业房地产开发有限公司签订了《湾海一号前期物业服务合同》，合同约定由原告负责湾海一号小区物业管理工作，物业服务费用选择包干制方式，高层住宅2.8元/平方米/月，商业物业2.8元/平方米/月，合同签订后，原告依约履行了全部合同义务。被告作为湾海一号小区拥有2栋3单元102号、5栋河滨路41、43、45、47、49、51、53、55、57、59号共11套房屋及15个地下车位的业主，自2012年8月至2019年12月31日共欠原告物业服务费848576元、垃圾清运费1977元、车位服务费80100元，各项费用共计人民币930653元。虽经原告多次索要，被告拒不支付，已给原告造成巨大经济损失。为维护原告的合法权益，故原告诉至贵院。1、请求判令被告支付物业服务费848576元、垃圾清运费1977元、车位服务费80100元，各项费用共计人民币930653元。2、本案诉讼费用由被告承担。 被告辩称,1、2栋3单元102号房屋，被告并不拖欠原告的物业费，2、5栋滨河路10套门市房原告没有给被告提供物业服务，5栋河滨路的10套房屋的垃圾清运费被告按照每年向海港区城市管理局缴纳1万元直到2019年，原告没有给被告提供垃圾清运服务，因此被告不应该支付物业费， 2 综上请求贵院驳回原告的诉讼请求。 原告为证明其主张向本院提交如下证据： 证据一、湾海一号前期物业服务合同1份；证明目的：湾海一号的建设单位，秦皇岛市海洋置业房地产开发有限公司依法选聘原告为湾海一号小区的合法物业服务企业，物业服务标准为：高层住宅2.8元/平方米/月，商业物业2.8元/平方米/月，停车服务费按露天停车库车位60元/个/月，，地下停车场车位60元/个/月 证据二、被告营业执照复印件1份，法定代表人身份证复印件1份，商品房买卖合同11份；证明目的：被告所购房屋位于湾海一号，原告依据前期物业服务合同为被告提供了物业服务。 证据三、物业共用部位、公用设施的日常运行、维护费用及照片；（一）2017年1，6月、8月公共区水费发票16页，银行回单2页，费用2676.96元。2，11月、12月公区电费发票14页，银行回单14页，费用52989.57元。3，电梯/自动扶梯维护保养清包合同1份，发票6页，银行回单3页，费用81343.55元。4，垃圾清运费发票2页，银行回单2页，费用25400元。（二）2018年1月公区水费发票8页，费用2533.44元。2，1月、5月公区电费发票12页，费用53551.72元。3，电梯/自动扶梯维护保养清包合同1份，发票10页，银行回单4页，费用83760元。4，垃圾清运费发票1页，费用6000元。5，绿化养护服务框架合同1份，发票5页，费用470000元。（三）2019年1、6月、7月公区水费发票20页，银行回单2页，费用6432.88元。2、7月、8月公区电费发票14页，银行回单6页，费用45587.08元。3、电梯检测、维修发票2页，体检费发票1页，银行回单2页，费用49953元。4、垃圾清运费发票1页，银行回单1页，费用2400元。5、湾海一号项目保洁服务合同1份，发票4页，银行回单1页，费用37500元。6、湾海一号项目秩序服务合同1份，发票7页，银行回单1页，费用60000元。（四）被告房屋外观照片1张，原告园区绿植养护照片3张，扫雪照片6张。 以上四组证据证明目的：原告作为湾海一号的合法物业服务企业，已按前期物业服务协议及湾海一号小区服务标准之约定，完全履行了物业服务的合同义务，没有任何违约行为。 证据四、照片8张。证明目的：被告在湾海一号小区负一层车位、车库堆积杂物、私封通道、私建冷库、库房等，已构成严重违约。 证据五、照片15页，国内挂号信函收据1页，顺丰速运运单1页。证明目的：被告自2012年8月至今未交纳物业费，原告每年都向被告索要，并于2019年9月8日、2019 3 年11月25日2次发函催缴，但被告拒不支付。 证据六、湾海一号小区消防、安防、排水图3张，证明目的：被告所购房屋作为湾海一号小区的组成部分，其共用小区的消防设施、安防设施、电力线路、排水管道，与小区是不可分割的一个整体（消防设施：被告的消防设施和消防管线全引至消防泵房和消防控制室：安防设施：所有信号均汇至小区安防中心；电：由小区配电室引来两路380、220伏低压电源到5号楼地下一层的配电间；排水：5号楼污水流入小区的流水管道而后排入市政污水管道），因此被告应接受原告的管理和服务并交纳物业费。 证据七、被告向湾海一号物业服务中心出具的保证书1份，业主装修承诺书1份，湾海一号商业钥匙领用表1份。 证明目的：被告购买了湾海一号小区的房屋之后，自愿接受小区物业管理并享受了相应的服务，因此被告应交纳物业服务费。 证据八、四张照片，证明车位状态。 被告发表如下质证意见： 证据一、对真实性没有异议，对于服务合同第五条服务费是2.8元每月每平米的合法性有异议，原告提交的证据里没有收费许可证；关于合同的第二条第2.3项，原告提供的服务内容其中2、3、4、5、6、7、8原告对于被告所有的五号楼10套门市房并没有提供合同里的这几项服务； 证据二、没有异议。 证据三、三性均有异议，原告提供的所有单据的付款人名称均不是原告本人，付款单位是北京深长城物业管理有限公司秦皇岛第一分公司，而原告是长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司，其付款项内容均不包括本案原告所诉的5栋10套商业门市房的费用。 证据三、工人照片对真实性没有异议，但是和本案没有关联性，因为该组照片均是小区内部住宅和内部绿化，以及小区门口的清扫，并不包括10套门市房的服务。 证据四、没有异议，但是被告所说的是被告始终认可地下车位应该交付管理费，但是原告要是提交收费依据和收费许可证，被告愿意缴纳车位服务费。 证据五、门市房这从来没有收到过催收通知，律师函是在2019年年底收到过的。 证据六、真实性合法性认可，对关联性不认可，我们后期把原有的规划设计改变了，电器、消防、安防、排水系统进行了改造，废弃了原有设计方案，因此证据六和本案无关； 补充质证意见：关于排污：被告排污并无利用物业的公共管道而直接排到商业门前的化粪池；可以到现场进行勘验并没有走原告所说的物业公共管道包括配电、安防、消防均可以进行现场勘验。 4 证据七、保证书三性均认可：恰恰相当于原告自认被告改造了原有的电力设计方案，业主装修承诺书、钥匙领用表：三性均认可，但是我们不签这些东西不给发钥匙。 证据八、照片的真实性无异议，关于四张照片A1-11号该车位在我方与地产公司签订买卖合同中确实有该车位号，合同中有该车位但是在物业交接时该车位没有交接我方，我们没用过。 被告为支持其主张提供如下证据： 证据一、湾海一号小区规划总平面图；证明目的：证明河滨路41-59号共计10套房屋为临街商铺，不与湾海一号住宅共用相关设施，具有管理上的独立性。 证据二、河滨路41-59号商品房买卖合同；证明目的：证明河滨路41-59号共计10套房屋买卖双方在销售合同中未约定该10套房屋物业服务内容，也未约定物业收费事项。 证据三、河滨路41-59号商品房、湾海一号2栋3-102、104、105房屋明细表及产权证书内页；证明目的：证明河滨路41-59号，湾海一号2栋3-102、104、105等13套房屋的产权登记面积和产权人。（其中河滨路59号在登记时登记的是三套产权59-301/302/303号总面积没有变） 证据四、万博酒店2012年8月-2019年12月员工工资表（不含2018年）； 证据五、保安部上班管理与请假制度； 证明目的：证明万博酒店公司雇请保安人员、工程人员，自行维护楼内外秩序、维修养护楼内外共用设施并支付工资的事实。 证据六、河滨路41-59号酒店电梯工程维保费发票；证明目的：证明万博酒店公司电梯维保由酒店自行委托并承担维保费用的事实。 证据七、河北省垃圾清运费收据； 证据八、生活垃圾排放证;证明目的：证明万博酒店公司自行承担办公和经营垃圾的清运工作，自行承担垃圾清运费的事实。 证据九、物业费缴费发票；证明目的：证明万博酒店公司物业费缴费情况，且长城物业公司一直只对2-3-102、104、105三套房屋收费，十套商铺不收取物业费的事实。(补充说明：其中一张发票是62127.99元其中12127.99元是物业费其余五万元是被告电力增容在酒店后身建立变电站徐占用小区内宽1米长5米的作为变电站安全区安全维护防护栏，当时原告向被告要了5万元因该笔费用原告无权收取，应该归全体业主所有，原告收取后把5万元开具了物业费发票里。之后下进行了签合同施工)。 证据十、万博酒店实景照片一组；证明目的：证明案涉10套商铺（现为酒店)在空间上与湾海一号住宅区有明显分 5 别，功能上完全独立，由酒店经营方自行雇请人员维护区域内秩序、环境卫生与绿化养护、设施设备养护、消防控制室和视频监控室值班等工作事项的事实。 证据十一、高压供用电合同、监控系统工程施工合同、消防系统安装工程施工合同，证明被告已经改变原有设计方案，自行改造相关供电、消防、安防、排水，我们唯一和物业共用的是消防大水池，长期无水，只有每年大检查时才供一次水，三项改变没有利用物业的公共资源。 证据十二、三张发票，证明我方在2012年并不拖欠物业费。 原告对被告所出示证据质证意见为： 证据一、真实性认可，但是规划图右下角明确写明；委托单位是秦皇岛海洋置业有限公司，工程名称是秦皇岛湾海一号国际公寓项目，这份证据恰恰证明了被告所购房屋属于湾海一号小区是依托而建，是该小区不可分割的一部分，被告所购房屋不可能脱离该小区而独立存在； 证据二、真实性无异议，该合同能够显示出卖人就是湾海一号小区的开发商建设单位，而与原告签订前期物业服务合同的就是房地产开发单位，开发建设单位与物业公司签订的前期物业合同对全体业主发生法律效力； 证据三、无异议； 证据四、三性均不认可，首先是被告自行设置的表，无法证明其真实性；被告作为大型酒店自己雇请安保人员、工程人员是其为了正常经营必须的与小区物业及物业服务毫无关联；不能认定其雇请的保安人员和工作人员就是自行从事自己的物业服务，一个大型酒店雇请保安人员是非常正常的与物业服务无关； 证据五、三性均不认可，与本案毫无关联； 证据六、与本案毫无关联、该笔支出是被告作为大型酒店自己经营需要而不能证明不需要小区的整体服务； 证据七、三性均不认可，该组证据能够证实被告仅对自己经营产生的垃圾进行了缴费，但被告作为湾海一号小区的业主对整个小区产生的枯草、树叶等垃圾仍有缴费义务； 证据八、不予认可，与本案毫无关联只能证实被告作为酒店取得了行政执法部门允许排放垃圾许可； 证据九、三性均认可，第一张发票：证明被告向我方缴纳2012年8月以前的物业费，写明了2012年上半年的物业费，本案原告是从2012年8月1日以后起诉要求被告缴纳物业费；第二张发票：2016年6月缴纳11802元小区内的（2-3-102）、2017年6月缴纳11838元小区内的（2-3-102）；2-3-102号2016年至2019年都缴纳了，我们要的61959元物业费垃圾费108元（2013年1月1日至2015年12月31日），对被告所讲一概不认可，原告陈述是2012年8月1 6 日以前物业费，剩余的1万元是物业费根本不可能。 证据十、无异议，不能达到被告证据目的，被告所购房屋是临街门脸房是事实，该门脸房是整个小区一部分，是依托小区而建所有的水、电、消防、安防等线路及公共设施均是小区组成部分而该小区的承建单位在对原告进行物业交接时也明确将被告所购房屋包含在物业服务合同里面，被告最初也曾接受该小区物业公司的管理，因此缴纳物业费是被告应尽的义务。 证据十一、三性均不认可，根据建设部2002年第110号住宅室内装饰装修管理办法中第二章第六条规定，改变住宅外立面应该经城市规划行政主管部门批准，拆改供暖燃气管道和其他设置应当经相应主管单位批准，本案被告出具的三份合同均没有相应主管单位批准该三份合同即使真实存在也是违法违规，不仅不能以此不缴纳物业费借口更应得到相应主管部门的处罚。 证据十二、三张发票收款方均是北京远洋基业物业管理有限公司秦皇岛分公司与原告无关，三分发票均没有写明那栋那号的物业费，我们在起诉中对三套住宅房起诉期间是2013年1月1日至2015年12月31日被告提交的证据是否是这三套住宅无法证实，如果是交的三套住宅物业费更证明了原告没有起诉该三套住宅2012年的物业费，原告的起诉属于合理合法的。 本院对原、被告提交的上述证据经本院审核认定：原告 提供证据一至证据八，被告提供证据一至证据三因其具备证据真实性、合法性和关联性，本院均予以采信。原、被告与上述证据相一致的当庭陈述，本院予以采信，一并认定为本案的诉讼证据 根据原、被告的举证以及本院审核认证的意见，可以确 认如下事实：2012年8月9日，原告（乙方）与秦皇岛市海洋置业房地产开发有限公司（甲方）签订《湾海一号前期物业服务合同》，合同约定，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等有关法律、法规的规定，在自愿、平等、公平、诚实信用的基础上，订立本合同。第一条物业基本情况1.1名称：湾海一号1.2…。1.3物业位置1.3.1坐落位置：海港区文体路20号。1.3.2区域四至：东至大汤河西至文体路南至游艇俱乐部北至自行车运动中心。第二条物业服务内容2.3业主入住后，乙方应当提供的物业服务包括以下内容：（1）制订物业服务工作计划并组织实施；管理相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等；根据法律、法规和《临时管理规约》的授权制订物业服务的有关制度。（2）物业服务内容包括物业共用部位的日常维修、养护和管理；（3）物业共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理；（4）公用绿地、花木、照明 7 灯、导示系统、景观等的养护；（5）清洁服务，包括房屋共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集、清运等。（6）维护物业区域内车辆（包括自行车）行驶秩序，对车辆停放进行管理；（7）物业区域内安全防范工作，包括安全监控、值班、巡视、门岗执動等等；发生安全事故，应当及时向有关部门报告，采取相应措施，协助做好救助工作。（8）消防服务…。第四条物业服务期限本协议自签订之日起生效至湾海一号国际公寓项目业主大会成立后，业主委员后与重新选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效且该物业服务企业实际接管该物业时，本合同终止。第五条物业服务费用5.1本物业管理区域内物业管理服务收费选择包干制方式。5.2包干制5.2.1物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下高层住宅：2.8元/平方米/月；商业物业:2.8元/平方米/月；5.6停车服务费按露天停车场60元/个/月、、地下停车库车位60元/个/月的标准收取乙方应当与停车场车位使用人签订书面的停车服务协议，明确双方在车位使用及停车服务等方面的权利义务。 被告系海港区湾海一号2栋3单元102号、104号、105号业主，房屋面积分别为107.33平方米、544.29平方米、48.69平方米；被告拖欠原告2栋3单元102号、104号、105号房屋2013年1月1日至2015年12月31日期间物业服务费为70591.25元[2.8元／平方米.月×（107.33平方米＋544.29平方米＋48.69平方米）×36个月]、垃圾清运费为324元（3元/月×36个月×3）。 被告系海港区河滨路41号、43号、45号、47号、49号、51号、53号、55号、57号、59号301号、59号302号、59号303号门市房房主，原告系物业管理单位，被告拖欠原告上述门市房2012年8月1日至2019年12月31日物业服务费906457.52元[2.8元／平方米.月×（224.54平方米＋183.57平方米＋296.8平方米＋296.8平方米＋317.99平方米＋322.87平方米＋302.46平方米＋303.5平方米＋280.89平方米＋593.54平方米＋68.27平方米＋446.24平方米）×89个月]。 被告拖欠原告2012年8月1日至2019年12月31日车位服务费80100元（60/个/月×15×89个月）。 本院认为，原告与秦皇岛市海洋置业房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，对全体业主均有约束力。原告作为物业公司履行了约定的义务，提供了日常的物业管理服务，被告应当按照协议约定向原告缴纳物业服务费、垃圾清运费、车位服务费。结合原告、被告举证以及秦皇岛湾海一号小区同时期同类案件业主的举证及抗辩，原告的物业服务在一定时期内存在瑕疵，没有完全履行协议约定的服务管理义务，应承担相应的违约责任。被告向原告给 8 付2栋3单元102号、104号、105号房屋物业服务费按80%给付较为妥当；被告向原告给付河滨路41号、43号、45号、47号、49号、51号、53号、55号、57号、59号301号、59号302号、59号303号门市房物业服务费按40%给付较为妥当。原告的其他诉讼请求，本院不予支持。故依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下： 一、被告秦皇岛万博尚府酒店有限公司于本判决生效之日起十日内向原告长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司给付物业费419056元（70591.25元×80%＋906457.52元×40%）、车位服务费80100元、垃圾清运费324元，合计499480元。 二、驳回原告长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13106元，由被告秦皇岛万博尚府酒店有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审 判 长  范晓春 人民陪审员  高永霞 人民陪审员  张立敏 二〇二〇年十二月十五日 书 记 员  杜飞非