贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终10271号上诉人（原审原告）：王福珍，女，1939年8月3日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区泰安巷********。委托诉讼代理人：吴缙，贵州本芳（贵阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王斯玮，女，1971年12月4日出生，汉族，系上诉人王福珍之女，住址同上。被上诉人（原审被告）：贵州三间吉房地产经纪有限公司，住所地：贵州省贵阳市贵阳国家高新技术产业开发区长岭南路**天一·国际广场第**（11）******房。法定代表人：雷刚，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李佩丹，男，1975年8月24日出生，汉族，该公司员工，住贵，住贵州省贵阳市云岩区永乐巷**div>上诉人王福珍因与被上诉人贵州三间吉房地产经纪有限公司（以下简称：三间吉公司）居间合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2020）黔0103民初6284号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。上诉人王福珍的上诉请求：1.撤销原判，改判支持上诉人的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。理由是：1.本案法律关系系居间合同纠纷，并非房屋买卖合同纠纷。2019年2月8日，上诉人作为卖方、案外人吴颜林作为买方、被上诉人作为经纪方，三方签订《不动产买卖（居间）合同》。从该份合同内容看，上诉人与案外人吴颜林系房屋买卖合同关系，上诉人与被上诉人不存在买卖房屋的事实，而是居间提供与买受人订立合同的机会，系居间合同关系。原审认定为房屋买卖合同纠纷系法律关系认定错误。2.原判认定事实错误，对于合同的解除，系被上诉人虚构“遗产税”的事实，向买卖双方报告事项不一致，存在严重过错，已构成预期违约，导致上诉人对本次交易丧失信任基础，故而对案外人吴颜林造成违约。被上诉人作为专业机构，在此次居间事务中，针对遗产税问题经常出尔反尔，对于合同无法履行，被上诉人存在重大过错，依法应承担赔偿责任。原审对上诉人单方改变合同标的，上诉人未实际签订改变后的合同，故认定上诉人与被上诉人处于磋商阶段，对上诉人与案外人吴颜林房屋买卖合同最终未履行不存在过错，进而不承担责任属认定事实错误。3.因被上诉人的违约行为导致上诉人对案外人吴颜林造成违约，被上诉人应对上诉人的损失承担赔偿责任。被上诉人利用上诉人与案外人吴颜林之间信息极不对称，故意编造高达12万元的遗产税要求上诉人承担，在买受人不知情的情况下擅自将房价从86万元改为74万元，严重侵害了上诉人的合法权益。房屋买卖合同最终未履行，上诉人对买受人承担双倍返还定金10万元，承担诉讼费4940元的损失。根据合同法第一百一十三条第一款、第一百二十一条及四百二十五条的规定，上诉人有权要求被上诉人对上诉人的损失承担赔偿责任。被上诉人三间吉公司答辩称，上诉人作为合法公司，对各方需求进行协商和沟通，买卖房屋双方有自主议价的权利，对于该房屋是否会产生遗产税，由税务机关进行审核，如有遗产税也是自主缴纳，被上诉人并没有在其中获利。上诉人并没有书面承诺遗产税是否会产生，补充协议是在没有查实具体需要缴纳多少遗产税的情况下，买受人不接受缴纳该笔款项，被上诉人对出卖人进行沟通协商的行为，出卖人可以选择是否接受，该补充协议因没有得到出卖人认可而没有产生实际的法律依据。一审也调解过，上诉人不愿意继续履行合同，也不愿意退定金，被上诉人花费大量时间协调双方，被上诉人没有过错，也没有欺诈行为。原审原告王福珍的诉讼请求为：1.判令被告赔偿原告定金损失50000元、诉讼费损失4940元；2.判令被告赔偿原告本案律师费损失6000元；3.判令被告承担本案诉讼费。原审查明，位于贵州省贵阳市云岩区八鸽岩路**********的房屋所有权人为系案外人李卓恒[权证号：黔（2017）云岩区不动产权第0000654号]，该房屋系李卓恒继承所得。被告王福珍系李卓恒的外婆，二被告经协商欲出售上述房屋，因被告李卓恒在加拿大读书，故委托王福珍出售上述房屋。2019年2月8日，原告王福珍作为李卓恒（甲方、卖方）的代理人与案外人吴颜林（乙方、买方）及被告三间吉公司（丙方、经纪方）就上述房屋签订《不动产买卖（居间）合同》，合同主要约定：“二、该不动产成交价为86万。乙方先向甲方支付人民币5万元作为定金，该笔定金在该不动产过户时配合资金监管流程，同时自动转为房款。甲方同意将人民币2万元存放于经纪方作为有关费用的预付金，于所有手续及房屋交接完后结清……三、甲乙双方协商根据该房过户资料齐全达到过户条件过户。四、产权过户当日，乙方通过产权处资金监管中心支付首期款62万元，尾款24万元含定金一并提前支付给甲方。注：按揭贷款额度、贷款年限及放款具体时间以国家实时政策及银行审批为准；乙方应于过户当日交纳因过户及申请按揭产生的一切费用，逾期视其违约……六、该过户金额以当地审税机关实时核定金额过户。甲方应缴的税费由乙方支付，乙方应缴的税费由乙方支付，如需经纪方代付的，于过户当日前支付到经纪方……十、如乙方未能履行本合同之条款以致本合同不能顺利完成，则其支付的定金将由甲方按违约金收取不予返还，且甲方有权再将该不动产转让予他人；如甲方在收取定金后不依本合同条款将该不动产转让予乙方，则甲方须返还双倍定金给乙方……十六、补充条款：双方一致同意本合同属意向购房合同，双方共同遵守以下辅助条款1、该房屋继承所得，产权证权利人：李卓恒不能到场签字，所以做公证书转移权利人为王福珍全权代签本合同，并双方共同认可。2、根据国家继承法的相关房产税务的相关问题由丙方全权代办，所获税务均在该房价内”。合同签订当日，吴颜林支付购房定金5万元给王福珍。王福珍将其中2万元交给三间吉公司。2019年2月27日，三间吉公司工作人员李佩丹向案外人王斯玮（原告称王斯玮为其女儿，但未提交身份关系证明）发送一份《补充协议》，协议内容如下：“房屋出售方甲方：李卓恒房屋出售代办人：甲方直系外祖母王福珍房屋购买方乙方：吴颜林代办经纪公司（丙方）：贵州三间吉房地产甲乙双方约定本次购房行为均符合甲乙双方本人意愿，并且一致同意该购房交易流程以公证委托的方式，进行本次购房的合法交易，甲乙双方都认可各自的法律责任和义务，双方一致同意通过以该补充协议和（购房三方合同）作为最终法律约束，双方一致同意以下几条补充协议，也是合法自愿发生的约束条件。1、甲乙双方在签订定金协议后本次交易已经产生双方的法律约束力。2、甲乙双方约定于2019年2月8日签订三方购房合同。3、根据本合同约定购房付款方式为，乙方交付给甲方定金为人民币5万元后，约定在当日内签订三方购房合同，甲方具体时间约定为2019年2月8日之前，甲方办理公证处委托出售该房，甲方就出售的房屋办理法律权委托给甲方代表王福珍，甲方代表王福珍行使原来甲方李卓恒的就该房出售的所有法律权利，就该房完成交易流程后该房最终成交税后房款余额为74万元整为甲方净收款，甲方不再出资办理该房的税务费用所有税费均有购房方出资缴纳，在交易期间所有房产过户和银行贷款购房资格审批均有代办方代为全程办理……”。王斯玮回复称“我不明白合同为什么要改成这样？”“合同改得很多哈，从86改成74了。”……“合同说税由乙方付，所以也应该包括遗产税哈，我的理解是这样。”“一切按合同办吧，新合同我们不会签。”……次日，王斯玮向李佩丹发送信息称“提请注意：1、这个税的明目叫个人所得税，不叫继承税，二手房交易没有继承税。你说李卓恒的房子要交继承税，且高达十多万，到底十几万，你至今没有明确信息，请问，这是一种什么行为？第二，根据税务局的解释，五年是按购买之日算，不是按取得房产证之日算，李卓恒的房子是1999年购买的，所以符合满5唯一，免征个人所得。你告诉我们这个房子要交十多万的继承税，这是你的业务不熟，还是别有用心？”李佩丹回复王斯玮称“我们沟通的重点，不是要去争论它有或者是没有的问题，而是，有的话，关于这个板块的税务，谁来交的问题？所有不管它高达多少，也是以交到税务机关的税务发票为准。”“而且确定，至于满5年没有，是以房产证登记下发的时间为准，原来的房子，最初的登记时间1999年，继承后登记房产证的时间是2017年，所以是以现在2017年的时间来计算，就没有满五年。”王斯玮回复称“我感觉你抓错了重点。如果这个所谓的遗产税，如果没有，你为什么告诉我们有，还要形成书面合同让我们承认这个无中生有的税收！这是什么行为？我们得先把有还是没有的问题讲清楚，然后才来说谁交的问题。但是，至于谁交，合同明文规定，乙方付税，还有什么好争论的吗？”“你的解释，跟税务局及税务法的解释，完全不一样，我该听你的，还是税务局的？”李佩丹称“那肯定是听税务局的呀，因为他是征收单位啊，他说没有就没有啊，但是我没明白的是，所有的审计都没有做，税务机关有什么依据跟你说没有。”……“要审计程序，必须要做评估备案，把资料报给税务局，才会发生，税额的数量，你刚才说的有的话是，对方来交，当时我们去你家里面，是说因为这一笔税费比较高，所以没有列明在合同里面，买房子的这一方都根本不知道有这么高的继承税，如果这么高昂的继承税的话，他的资金量就不够，所以我们才提前这么沟通的，所以希望你放心的是，有，他是一定是以税票的金额为准的。”……2019年3月1日，李佩丹向王斯玮发送信息称“所以我们大家都不要纠结了，税费所有按原合同进行，购房方来出所有的税费，我们是已经沟通过了。”王斯玮回复称“你是说，购房方愿意出十多万的遗产税了？”李佩丹回复称“我还是没有给他讲遗产税……”“就按原合同执行吧，关于税费这一块，你们就不用管了，由购房方来交，我们本身是做服务的，……”王斯玮回复称“原合同是86万，报告十多万的继承税（你们的说法），所以对方贷款86万+比如说，11万=97万，是这个意思吗？”李佩丹回复称“是”“她这边不够钱，就是购物，付这个税的，主要的问题是，他这边是需要给小孩子的，用于读书，所有的前期工作都做了，说一段话来……所以就放心税费购房客户出，不管是多少都是客户出这个是不会让你们出的……”……王斯玮称“他贷款60万，一共花97万，那么我们收首付款24万，剩下的11万，去哪里了？交税了？我们大家现在可以把这个10多万的遗产税彻底放下，因为根本没有，那么，还是那句话，剩下的11万，哪里去了。”……“原合同，对甲乙双方存在严重事实隐瞒和欺骗，不可能按原合同执行。要继续做，必须重新签订一份合同。”李佩丹称“但是人家的定金5万元已经交给你了，如果你这边单方违约的话，要赔双倍给人家的。”王斯玮称“我们何来单方面违约？那份合同有没有欺骗？有没有隐瞒？”李佩丹称“咨询一下律师嘛，反正对你来说，遗产税是没有给别人说，但是这个遗产税没有的话，别人也不会交的呀，有和没有都会在税务窗口双方来告知的。”王斯玮称“行！如果真的要这么走，那就法庭见……。”后合同各方因履行协议发生纠纷，案外人吴颜林将李卓恒、王福珍列为被告、三间吉公司列为第三人诉至一审法院，主张继续履行《不动产买卖合同》，将位于云岩区八鸽岩路73号1栋2单元6层11号的房屋过户给其。王福珍、李卓恒提出反诉请求，主张解除双方于2019年2月8日签订的八鸽岩路73号1栋2单元6层11号房屋的意向性《不动产买卖合同》。贵阳市云岩区人民法院于2019年9月1日作出（2019）黔0103民初4285号民事判决书，其中载明：吴颜林认为该补充协议与原来的合同约定的房屋成交价悬殊过大，李卓恒、王福珍拒绝再次签订该协议，且三间吉公司未将该补充协议发送给其，是发生矛盾后第三人才给吴颜林看，……李卓恒、王福珍不愿出售房屋的原因是继承税，之前的合同已经约定如果要产生继承税就由李卓恒、王福珍承担，就不存在后面因为继承税的原因拒绝签订合同的说法。双方处于磋商过程中，并未确定实际的合同价格，因为当时过年，国家机关没有上班无法核实，三间吉公司仅是拟定模板发送给被告。三间吉公司陈述该补充协议的来源是李卓恒、王福珍向其询问缴纳了继承税还剩多少，所以就修改了价格，其发送给李卓恒、王福珍，说还有什么要修改的，双方也没有签字，还在协商阶段。王福珍认为三间吉公司陈述的不是事实，并陈述当时三间吉公司告知其要上19万元的税，就把74万的补充协议发给其，经其向房管局工作人员询问得知涉案房屋不用缴纳继承税，其告诉三间吉公司的一名姓周的工作人员，该工作人员仍告知其要交。王福珍、李卓恒认为三间吉公司对其存在诈骗的行为，故不同意卖房。……判决解除上述《不动产买卖（居间）合同》；因吴颜林不服该判决提出上诉。贵阳市中级人民法院于2020年1月7日作出（2019）黔01民终7929号生效民事判决书，其中载明：“王福珍、李卓恒辩称，2019年2月8日，王福珍在未取得上诉人李卓恒授权的情况下吴颜林及第三人签订不动产买卖（居间）合同，该合同第十六条补充条款约定合同双方同意该合同属于意向购房合同，双方须王福珍取得李卓恒的书面授权后再签补充协议做公证书，同时税务手续由第三人全权代为办理，相关费用在总房款里扣除，该意向合同约定总房款为86万元，然而，在王福珍取得李卓恒的书面委托后，上诉人与被上诉人签补充协议，第三人称该房需要交纳遗产税12万元，这笔钱在意向合同约定总房款86万元里扣除，于是就将原来的购房款总金额在补充协议变更为74万元，此时上诉人认为税费太高，卖房不划算，于是上诉人便决定不出卖该房。……”判决：一、维持贵阳市云岩区人民法院（2019）黔0103民初4285号民事判决的第一项“解除被告（反诉原告）李卓恒与原告（反诉被告）吴颜林及第三人贵州三间吉房地产经济有限公司于2019年2月8日签订的《不动产买卖（居间）合同》”、第二项“驳回原告吴颜林的诉讼请求”；二、本判决生效后十日内李卓恒、王福珍向吴颜林双倍返还定金共计100000元。2020年4月12日，王福珍（甲方）与吴颜林（乙方）就上述判决内容达成以下《还款协议》，主要载明：一、甲方在签订本协议当日内按照判决书确定的金额向乙方支付104910元人民币；二、乙方承诺在收到甲方全部款项后7日内向相关法院提交申请，解除甲方被查封的房屋。……同日，原告王福珍通过其本人委托王思玮向吴颜林通过支付宝转账方式支付共计104910元。吴颜林于同日向王福珍出具了《收条》。后原告认为被告存在向其虚构“遗产税”的事实，且向买卖双方报告事项不一致、买方也是开庭时才知晓，违反《合同法》第一百一十三条、四百二十五条及《房地产经纪管理办法》第十八、二十一、二十五条规定，提出如前诉请，并支付律师费6000元。庭审中，原告述称：因为我方对于买方及被告不信任，买方支付的定金5万元都是借高利贷来支付的，我方担心如果增加十多万元的遗产税，买方将没有履行能力，信任基础是买卖双方与居间方建立关系的根基，现在由于居间方单方变更合同价款，导致信任基础丧失，所以我方不愿再履行，双方在订立合同之前也没有协商过遗产税由我方承担。被告代理人述称：在合同订立当天，我曾经告知过原告可能会产生遗产税，第一次原告是同意承担的，只是不清楚金额，后面经我方告知大约有十多万的遗产税，原告就不愿意承担，我发送补充协议是基于双方之前的口头协议；在2019年3月协商过程中，买方愿意承担，主要体现为按合同约定履行。遗产税前面我没有告知过买方，我是向王福珍讲如果有遗产税，那么买方就不愿意买房子，后面是在协商过程中达成的遗产税由买方负担，都是口头协议。原审认为，本案争议在于被告应否承担赔偿责任问题。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条第二款“居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”之规定，居间方承担责任前提为存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供了虚假情况。从李佩丹与王思玮微信聊天记录情况显示，李佩丹向王思玮发送补充协议，将合同价款由86万元变更为74万元，为双方发生争议的原因；但合同条款要发生变更，需得合同双方另行签订补充协议后方能发生变更效力，对于该份补充协议，原告具有选择签与不签的选择权。且从双方之后协商过来看，原告方已明确表示其不会签订该合同，被告方也表示按原合同执行，说明双方对于合同条款是否变更，仍处于协商过程。其次，对于“遗产税”，我国虽无该税目，但是从双方聊天记录显示，变更合同价款前提为若存在该税，由谁来负担问题，属商讨过程，不能据此认定被告提供虚假情况。第三，原被告及案外人吴颜林签订的《不动产买卖（居间）合同》第十六条“补充条款”第2项约定“根据国家继承法的规定，房产税务的相关问题由丙方全权代办，所获税务均在该房价内”，原告对于该条款的理解，在贵阳市中级人民法院作出的（2019）黔01民终7929号生效判决书体现为“王福珍、李卓恒辩称，2019年2月8日，王福珍在未取得上诉人李卓恒授权的情况下吴颜林及第三人取得不动产买卖（居间）合同……该合同第十六条补充条款约定合同双方同意属于意向购房合同，……相关费用在总房款里扣除，于是就将原来的购房款总金额在补充协议变更为74万元，此时上诉人认为税费太高，卖房不划算，于是上诉人便决定不出卖该房”，即原告对《不动产买卖（居间）合同》第十六条对于涉案房屋因继承所产生的税费约定为由卖方承担情况明知，未出售房屋原因为税费太高、卖房不划算，系原告自身原因导致，而非是因被告向原告发送补充协议导致合同的解除。故原告主张被告赔偿其定金损失50000元、诉讼费损失4940元、律师费损失18000元的诉请，于事实法律无据，一审法院不予支持。据此，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证明。”之规定，判决：驳回原告王福珍的诉讼请求。案件受理费812元（已减半收取），由原告负担（已预交）。二审中，双方当事人均没有提供新证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案中，王福珍起诉的相对人为从事居间服务的三间吉公司，《不动产买卖（居间）合同》的相对方吴颜林并非本案诉讼主体，故本案法律关系为居间合同纠纷，原审将本案法律关系确定为房屋买卖合同纠纷错误。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条第二款规定，“居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”，本案中，王福珍之所以不愿意与吴颜林履行《不动产买卖（居间）合同》，是由于王福珍在已经与吴颜林签订《不动产买卖（居间）合同》并确定房屋销售款为86万元的情况下，三间吉公司虚构房屋需要缴纳12万元遗产税的事实，要求王福珍降低售卖款造成。虽然《补充协议》因王福珍的拒绝而没有签订，但三间吉公司作为居间人在已经促使双方签订了《不动产买卖（居间）合同》的情况下，又超出居间人的居间服务范围，避开买受人恶意与出卖人王福珍进行磋商，要求王福珍将合同约定的86万元售房款降至74万元，导致王福珍对居间人的居间服务产生不信任并不愿意继续履行与吴颜林之间的买卖合同。对于购买人吴颜林而言，王福珍拒绝履行合同构成违约，王福珍应当承担双倍返还吴颜林10万元定金的违约责任。但就三间吉公司而言，其作为专业房地产经纪机构，对于房屋交易过程中应当产生的税种、税率是完全清楚的，首先，案涉房屋登记在李卓恒名下，其系正常交易，不可能产生遗产税；其次，我国目前尚无遗产税税种，三间吉公司向王福珍之母发送的补充协议稿及微信聊天记录不仅明确要求王福珍承担遗产税，而且明确计算出了应当承担的遗产税税额为12万元，诉讼中，本院明确要求三间吉公司提供要求王福珍承担遗产税以及遗产税的计算依据，但三间吉公司不能提供；第三，虽然三间吉公司辩称遗产税是由税务机关收取，但是，从其微信聊天记录和补充协议稿中体现的并不是王福珍应当向税务机关缴纳，而是要求将房价款降低；第四，协商房屋价款系买卖双方的权利义务，不属于居间人的居间服务范围，在买卖双方确定了房价款的情况下，三间吉公司在买受人不知情的情况下，要求出卖人降低价款，显然也不是为了买受人的利益。故本院认为，三间吉公司在居间活动中存在恶意欺诈的行为，导致王福珍对其产生不信任而拒绝履行与吴颜林之间的买卖合同，故三间吉公司应当就王福珍另案违约承担责任产生的损失以及本案诉讼产生的损失进行赔偿，即本院（2019）黔01民终7929号民事判决中多返还吴颜林一倍的定金50000元、诉讼费4940元和本案律师费6000元。综上所述，原判决认定事实清楚，但适用法律不当，据此，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市云岩区人民法院（2020）黔0103民初6284号民事判决；二、贵州三间吉房地产经纪有限公司于本判决生效后10日内赔偿王福珍损失60940元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费812元，二审案件受理费1624元，均由贵州三间吉房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 黄 新审判员 符黎音审判员 邓禹雨二〇二〇年十二月二十九日书记员 张 鑫