广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终20676号上诉人（原审被告）：赖伟坤，男，汉族，住广东省兴宁市。委托诉讼代理人：赖星，广东粤兴律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：梁中，男，汉族，住广东省广州市天河区，系广东祥利投资集团有限公司法定代表人。委托诉讼代理人：朱穗生、方洁，均系广东祥利投资集团有限公司推荐的公民代理人。原审第三人：王志杭，男，汉族，住广东省广州市花都区。上诉人赖伟坤因与被上诉人梁中及原审第三人王志杭确认合同无效纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初8号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人赖伟坤上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项，改判赖伟坤向梁中支付2018年7月1日至2020年1月19日的占用使用费1333129元或发回一审法院重审；2.由梁中承担本案的一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决鉴定程序违法，并以通过违法程序获得的鉴定报告作为裁判依据导致出现错误的判决结果。首先，一审法院选择广州市安衡价格事务所有限公司作为鉴定机构针对涉案房屋的租金进行鉴定，并以其出具的《关于广州市花都××××镇xx街xx号房屋（建筑面积3542.28平方米）月租金价格评估结论书》为依据做出一审判决。根据《中华人民共和国民事诉讼法》《最高人民法院适用的司法解释》《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的相关规定，当事人申请鉴定的，法院应当组织当事人双方协商确定具备鉴定资格的鉴定机构。然而本案中，选择该广州市安衡价格事务所作为鉴定机构完全是一审法院和梁中两方共同决定，赖伟坤对于选定鉴定机构未接到任何法院的通知亦无法参与鉴定机构的选择，故该鉴定机构的选择程序严重违法。其次，根据《民事诉讼法》的相关规定，在当事人对鉴定意见有异议的情况下，鉴定人应当出庭，如鉴定人拒绝出庭的，鉴定意见不能作为认定事实的根据。赖伟坤对该鉴定意见存在较大异议，鉴定结论存在诸多的不合理。鉴定机构对涉案房屋租金得出鉴定结论采用市场调查方法，其通过选择了三个可比案例得出涉案标的的租金，但其选择的可比案例都是40-60平方米极好出租的铺面，而涉案标的为大面积的商铺后的仓储用地。鉴定机构选择的参照物与涉案标的存在明显差异，在涉案标的旁存在与其相近面积、相近用途的可比参照物，而鉴定机构却执意选择与涉案标的明显不具有可比性的铺面作为参照，以此做出的鉴定结论合理性存在较大疑问。此外，赖伟坤承租该涉案标的时该涉案标的尚未装修，后赖伟坤为发展商业超市，经原出租方同意对该标的花费巨资进行装修，这增加了涉案房屋的价值。根据相关法律规定，在赖伟坤腾退房屋时可以取回未与房屋构成附合的部分。鉴定机构的鉴定报告是按照赖伟坤装修后的标的物情况做出估价，而实际上该鉴定机构应该按未装修的毛坯房进行估价，鉴定结论并不合理。另外，鉴定机构认定二层租金为首层租金的85％明显不符合市场行情。对于3000平方米以上的场地，二层租金市场价实际上只为首层租金的30%-50%。在赖伟坤对鉴定意见存在如上较大异议的情况下，鉴定人并未出庭参加庭审，根据法律规定该鉴定意见应该不能作为一审法院认定案件事实的依据。然而一审法院却依旧以该鉴定意见为依据做出判决，该行为严重违反了法律规定，并导致错误裁判。二、一审法院已经认定赖伟坤与王志杭2015年3月26日签订的房屋租赁合同是合法有效的，那么占用使用费的计算方式就应以该合法有效的租金约定为依据，故2018年7月1日至2020年1月19日的占用使用费计算方式如下：其中2018年7月1日至2019年7月1日的占用使用费为816000元（68000元×12个月）、2019年7月1日至2020年1月19日的占用使用费为517129元（78200元×6个月19天），以上合计1333129元。三、赖伟坤向一审法院提出重新鉴定申请，但一审法院不做任何处理。假使本案租金的认定不采纳赖伟坤与王志杭2015年3月26日签订的房屋租赁合同，需要以鉴定为基准，赖伟坤现再次提出重新鉴定，请求二审法院予以准许，作出准确的租金数额认定。综上，一审判决程序违法，导致判决结果错误，请求二审法院判如所请。被上诉人梁中二审辩称：不同意赖伟坤的上诉请求，请求二审法院予以驳回，维持原判。原审第三人王志杭未到庭，亦未提交书面陈述意见。因本案纠纷，梁中于2019年1月2日诉至一审法院，请求判令：1.赖伟坤与王志杭于2015年3月26日签订的《房屋租赁合同》无效，对梁中无约束力；2.赖伟坤十日内腾退广州市花都××××镇xx街xx号的房屋给梁中；3.赖伟坤向梁中支付从2018年5月14日起至实际腾退房屋之日止的房屋占用使用费（按照当地市场价格约180000元/月，暂计至2018年12月30日为1356000元）；4.赖伟坤支付2018年9月11日起至实际腾退房屋之日止的房屋占用费利息（按中国人民银行同期预期贷款利率计，暂计至2018年12月30日为10962元）；5.本案诉讼费由赖伟坤承担。梁中于2019年8月6日变更第三项诉讼请求为暂计至2019年8月6日共计2625000元；变更第四项诉讼请求为暂计至2019年8月6日为68391元。梁中于2020年3月2日申请再次变更第三项诉讼请求为：按照评估报告租金标准，分段计算：1.2018年5月14日至2020年3月2日总租金是3317015元；再次变更第四项诉讼请求为2018年9月11日开始计算，暂计到2020年3月2日，利息是127053.25元，其中2018年9月11日的利息不再计算。一审法院经审理查明：涉案房产位于广州市花都××××镇xx街xx号，商业用途，原权属于王志杭，曾由广州农村商业银行股份有限公司花都支行于2013年8月14日设立抵押，并由一审法院于2015年12月22日、2016年4月13日、2016年6月29日、2016年10月14日、2017年3月10日、2017年4月12日进行查封，广州市白云区人民法院于2017年8月7日进行查封。涉案房产由梁中拍卖取得，一审法院于2018年5月14日作出（2017）粤0114执恢743号之四执行裁定，裁定涉案房产的所有权及其他权利归梁中所有，自本裁定送达梁中时转移。该裁定于2018年5月18日送达梁中。涉案房产于2018年6月26日登记在梁中名下。2011年5月8日，赖伟坤作为承租人（乙方）与王志杭作为出租人（甲方）签订一份《房屋租赁合同》，约定王志杭将涉案房产租与赖伟坤使用，租期为60个月，自2011年7月1日至2016年6月30日，免租期为3个月，2011年7月1日至2014年6月30日的租金标准为50000元/月，2014年7月1日至2016年6月30日的租金标准为56000元/月，保证金200000元，租金按季度交纳。2015年3月26日，赖伟坤作为承租人（乙方）与王志杭作为出租人（甲方）签订一份《房屋租赁合同》，约定王志杭将涉案房产租与赖伟坤使用，租期为6年，自2016年7月1日至2022年6月30日，2016年7月1日至2019年6月30日的租金标准为68000元/月，2019年7月1日至2022年6月30日的租金标准为78200元/月，当月租金在上月30日前付清，王志杭已于2016年6月30日将上述物业交付乙方使用。诉讼中，梁中对上述两份《房屋租赁合同》的真实性不予确认，认为前一份合同没有到期，双方在2015年3月26日即签订另一份合同，与租赁合同续签惯例不符。第一次庭审中，赖伟坤陈述：其支付租金至2018年6月30日，之后没有缴纳租金。赖伟坤向一审法院提交一张王志杭于2016年4月12日出具的《收据》，王志杭称收到赖伟坤于2017年7月日至2018年6月30日的租金。梁中对此证据不予确认。赖伟坤在涉案房产拍卖过程中，曾向一审法院申报过租赁权，并记录在《拍卖公告》中。梁中提交其通过EMS邮政特快专递于2018年8月31日向赖伟坤（地址为涉案房产）邮寄的《通知函》及妥投证明，其中要求赖伟坤与其重新签订《房屋租赁合同》，并于2018年9月15日前向其支付2018年6月26日至今的使用费，否则自该通知函发出之日起15日内腾退房屋。该EMS特快专递于2018年9月1日由他人收。赖伟坤对上述证据不予认可，但承认梁中与赖伟坤曾协商交租事宜，梁中要求180000元/月租金不合常理，导致本案诉讼。诉讼中，梁中表示：其第一项诉讼请求系依据赖伟坤与王志杭签订的两份《房屋租赁合同》为虚假合同，如果上述合同有效，其也不变更诉讼请求。梁中向一审法院提交涉案房产使用现状照片，拟证明赖伟坤一直使用涉案房产作超市经营。赖伟坤对照片予以认可，确认其租用涉案房产用于场地经营，并向王志杭支付200000元押金，投入大量资金用于装修。赖伟坤于2020年1月16日提交《房屋移交申请书》，表示同意梁中第二项诉讼请求，将涉案房屋移交给赖伟坤。一审法院于2020年1月17日向梁中寄送该份申请书，梁中于2020年1月19日收到并回复一审法院：在本案中，我方向法院起诉请求赖伟坤腾退案涉租赁标的并按月支付其占用期间的租金，这两项诉讼请求是并列、二者缺一不可的，从公平原则来看，赖伟坤唯有在向我方足额支付其占用期间的租金费用并腾退案涉租赁标的，方能不损害我方的合法权益。即使案涉标的实际租金标准仍待法院判决认定，但根据赖伟坤与原业主签订的第二份《租赁合同》显示，该租赁标的自2016年7月1日-2019年6月30日每月的租金费用为68000元、自2019年7月1日-2022年6月30日每月的租金费用为78200元，且该部分租金标准赖伟坤并无异议，并当庭表示可按该标准支付。故可认为对此租金作为基本租金标准的给付双方是无争议（双方争议的给付标准是该租金与评估租金的差额），因此，赖伟坤若腾退该房屋，也应同时向我方给付2018年5月14日至实际腾退之日止的租金费用（暂计按68000元/月、78200元/月分段计算，共计1436398元），争议部分再由法院判决处理，唯有这样才能真正避免损失扩大。现赖伟坤要求退场但又不支付无争议租金标准产生的租金费用，对此我方完全不能接受，这样只能更加纵容其恶意逃避债务的违法行为，对赖伟坤在不向我方按无争议租金标准支付租金或向法院提供有效担保的情形下，我方不同意赖伟坤向法院提出的单方房屋移交申请。一审法院于2020年3月2日向梁中再次询问是否同意法院组织交接，梁中表示：按照赖伟坤提出的方式其不同意交接。赖伟坤于2020年3月9日再次提交《重新鉴定申请书》，并陈述：其已于2020年1月17日完全腾空涉案场地，不占用涉案场地，梁中拒绝接收场地，造成的损失由其自行承担。梁中向一审法院申请对涉案房产月租金价格进行鉴定，一审法院依法摇珠选定广州市安衡价格事务所进行该项鉴定，该公司于2019年11月18日作出《关于广州市花都××××镇xx街xx号房屋（建筑面积3542.28平方米）月租金价格评估结论书》，该结论书第八项价格评估结论称：1.广州市花都××××镇xx街xx号房屋2018年月租金单价146661元；2.广州市花都××××镇xx街xx号房屋2019年月租金单价157288元。梁中对此结论书没有意见。赖伟坤对此证据不予认定，认为：首先，赖伟坤对价格评估结论书的合法性不予认可，因为本次鉴定机构的选定没有通过严格的摇珠形式，鉴定机构的选定程度严重违法，赖伟坤不认可广州市安衡价格事务所有限公司作为本案的鉴定机构。其次，广州市安衡价格事务所有限公司作出的价格评估结论书存在诸多的不合理性，最离谱的是价格评估结论书采用的是市场调查形式，选取三个可比案例得出涉案标的的租金。但鉴定机构选取的可比案例是40-60平方米极好出租的铺面作为参考，涉案场地却为大面积的商铺后的仓储用地（面积为3500多方），赖伟坤也已经提供诸如涉案场地附近的：花山市场阳光超市、花山九里香饭店、花山乐卖超市等等相近面积相近用途的场地作为参照。鉴定机构直接不理会，回复选取的可比案例是500米内，符合调查原则，且对个别因素进行了比较修正。实际上500米的大型建筑物有多个，但鉴定机构偏偏选取了小面积的40-60平方米的黄金铺面。另外500米范围内大面积的档次相近的建筑物大量存在，赖伟坤难以理解鉴定机构抛弃现存的可比物，而舍近求远的采用修正法。综上，导致作出的鉴定结论不具有真实性，价格鉴定与市场价严重不符，赖伟坤对广州市安衡价格事务所有限公司作出的价格评估结论书提出严重质疑，请求法院对该份证据不予采信。梁中为该次鉴定支付鉴定费28000元。根据一审法院鉴定记录，一审法院曾电话通知赖伟坤摇珠时间，并于2019年10月12日向赖伟坤送达《看现场通知书》告知摇珠选定广州市安衡价格事务所进行该项鉴定，在看现场之后，赖伟坤并未对该公司进行鉴定提出异议。梁中向一审法院申请财产保全，一审法院依法作出（2019）粤0114民初8号之一民事裁定，裁定冻结被申请人赖伟坤银行存款2720391元或查封被申请人赖伟坤价值相当于2720391元的财产。梁中为此支付保全费5000元。一审法院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条规定：当事人、法定代理人可以委托一至二人作为诉讼代理人。……（三）当事人所在社区、单位以及有关社会团体推荐的公民。梁中系广东祥利投资集团有限公司法定代表人，经广东祥利投资集团有限公司推荐员工代理本案未违反上述法律规定，一审法院予以准许。梁中主张赖伟坤与王志杭之间于2015年3月26日签订的《房屋租赁合同》因虚假合同而无效，并以签订的第二份《房屋租赁合同》关于租期及交付场地时间与签订日期相隔一年为由主张虚假，一审法院认为，首先赖伟坤与王志杭之间在2011年5月8日已经签订了一份《房屋租赁合同》，赖伟坤已经实际占有涉案场地，因此双方在2015年3月26日的《房屋租赁合同》中约定王志杭已于2016年6月30日交付物业，并无明显不合理情况，且第一份《房屋租赁合同》的租期至2016年6月30日，双方在2015年3月26日签订第二份《房屋租赁合同》并无不妥，且两份《房屋租赁合同》在租金上是有递增情况的，目前根据梁中的举证及陈述，并不能认定为虚假。因此，梁中主张确认双方之间的2015年3月26日签订的《房屋租赁合同》无效的诉讼请求，没有合理依据，一审法院不予支持。因涉案房产所有权及其他权利在2018年5月18日已归梁中所有，赖伟坤与王志杭之间的《房屋租赁合同》签订于涉案房屋设立抵押及查封之后，并不能对抗梁中作为所有权人的权利。赖伟坤经一审法院多次询问，在2020年1月16日向一审法院提交移交申请，并声称已腾空涉案房产，一审法院于2020年1月17日向梁中寄送该份申请书，梁中于2020年1月19日收到并回复一审法院不同意移交，且梁中在2020年3月2日庭审中又再次明确不同意交接，梁中多次拒绝交接，赖伟坤表示腾空涉案房产，但涉案房产确实并未由赖伟坤向梁中进行交接，因此梁中主张赖伟坤腾退涉案房产给梁中的诉讼请求，一审法院予以支持，一审法院将在之后论述中对占用使用费酌情处理。赖伟坤在庭审中主张其支付租金至2018年6月30日并提交王志杭出具的《收据》予以佐证，梁中并未提交相反证据予以反驳，因此一审法院认定赖伟坤于2016年4月12日向王志杭支付2018年5月18日至2018年6月30日的租金。因梁中取得涉案房产所有权系通过拍卖后由法院裁定转移产权，且在房屋管理部门登记的日期为2018年6月26日，赖伟坤在2016年4月12日支付2017年7月1日至2018年6月30日租金时并无法预计之后梁中通过拍卖取得所有权的情况，因此梁中主张赖伟坤支付2018年5月18日至2018年6月30日的占用使用费，理据不足，一审法院不予支持，梁中可另行向王志杭主张。赖伟坤自2018年7月1日起未向王志杭支付租金，也未向梁中支付占用使用费，梁中已取得涉案房产所有权，因此赖伟坤作为占有使用人，理应向梁中支付占用使用费。因诉讼中，赖伟坤经一审法院多次询问，在2020年1月16日向一审法院提交移交申请，并声称已腾空涉案房产，一审法院于2020年1月17日向梁中寄送该份申请书，梁中于2020年1月19日收到并回复一审法院不同意移交，且梁中在2020年3月2日庭审中又再次明确不同意交接，梁中多次拒绝交接，按照公平原则，梁中应自行对2020年1月19日后的占用使用费损失承担责任。赖伟坤应向梁中支付的占用使用费日期为2018年7月1日至2020年1月19日。梁中对涉案房产月租金价格进行鉴定，赖伟坤陈述其未收到一审法院的摇珠通知书，但一审法院已通过电话形式告知赖伟坤摇珠时间并向其送达《看现场通知书》，赖伟坤参加一审法院组织的广州市安衡价格事务所有限公司进行的现场勘查时已知悉鉴定机构为广州市安衡价格事务所有限公司，并未提出任何异议，而在评估结论书作出后方提出该项意见，一审法院不予采纳。根据广州市安衡价格事务所有限公司的评估结论书，涉案房产2018年月租金单价146661元、2019年月租金单价157288元，赖伟坤也确认其租用涉案房产用于超市经营，因此赖伟坤应向梁中支付2018年7月1日至2020年1月19日的占用使用费为2863824元（146661元/月×6个月+157288元/月×12个月+157288元/月÷31天×19天）。赖伟坤自2018年7月1日起欠付租金，梁中已于2018年8月31日向赖伟坤寄送通知书，该通知书于2018年9月1日被签收，赖伟坤陈述其未收到，但涉案房产在其控制下，且赖伟坤在涉案房产拍卖时曾提出申报，因此按照日常生活法则，赖伟坤应已对涉案房产经拍卖变更所有权人为梁中一事知悉，虽然赖伟坤不认可该通知函中的租金标准，但其应清楚其使用涉案房产应支付占用使用费的事实，其在通知函约定的2018年9月15日前未支付2018年7月1日至2018年8月31日的占用使用费，理应承担梁中的利息损失。梁中主张的利息计算截止日期为实际腾退房屋之日，根据上述论述，一审法院认定实际腾退之日为2020年1月19日。根据评估报告书，自2018年7月1日至2018年8月31日的占用使用费为293322元，利息计算标准为以293322元为基数，自2018年9月15日至2019年8月19日，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日至2020年1月19日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。2018年9月之后的利息，虽然梁中未在通知书中催告，但赖伟坤未支付租金给王志杭，也未支付占用使用费给梁中，理应承担梁中的利息损失，其中2018年9月1日至2018年12月31日的占用使用费利息，应以评估报告书中每月租金标准146661元，自每月最后一日计至2019年8月19日的按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日至2020年1月19日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；2019年1月1日至2019年12月31日的占用使用费利息，应以评估报告书中每月租金标准157288元，自每月最后一日计至2019年8月19日的按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日至2020年1月19日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；2020年1月1日至2020年1月19日的占用使用费利息，应自2020年1月19日支付，因此梁中对该部分至实际腾退之日止的利息不用计算。王志杭经一审法院合法传唤，未到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。为此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于的解释》第二百四十条规定，于2020年4月13日作出如下判决：一、赖伟坤于本判决发生法律效力之日起五日内腾空广州市花都××××镇xx街xx号交还梁中；二、赖伟坤于本判决发生法律效力之日起十日内向梁中支付2018年7月1日至2020年1月19日的占用使用费为2863824元；三、赖伟坤于本判决发生法律效力之日起十日内向梁中支付欠付占用使用费的利息，利息计算标准如下：1.欠付2018年7月1日至2018年8月31日的占用使用费利息，以293322元为基数，自2018年9月15日至2019年8月19日，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日至2020年1月19日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；2.2018年9月1日至2018年12月31日的占用使用费利息，以每月146661元为基数，自2018年9月起每月最后一日计至2019年8月19日的按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日至2020年1月19日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；3.2019年1月1日至2019年12月31日的占用使用费利息，以每月157288元为标准，自2019年1月起每月最后一日计至2019年8月19日的按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日至2020年1月19日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；四、驳回梁中的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费72750.90元，由梁中负担47820.50元，由赖伟坤负担24930.40元。保全费5000元，由梁中负担3286.60元，由赖伟坤负担1713.40元。鉴定费28000元，由赖伟坤负担。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，赖伟坤提交了证据1广州市2019年房屋租金参考价，拟证明涉案房屋位于花都××××镇xx区，同地段商业用房的租金参考价是20元/平方米；证据2《拍卖成交确认书》《广州市花都区直管公房租赁合同（非住宅）》，拟证明涉案房屋的租金鉴定结论存在明显鉴定错误，租金鉴定严重偏高过高。梁中对此质证称：上述证据不属于二审期间的新证据，不应予以质证；证据1在一审判决前已经存在，且该租金参考价是比较笼统的，不足以推翻现有的评估结论；证据2形成于2018年1月至2月，在一审判决之前，且因为是花都区的公房直管，对外出租价很低，性质是非住宅，与本案涉案房屋是商业用途的性质不一致，且合同涉及的地址与涉案房屋也并非同一地址，其平均价格在2018年初也达到了31.70元/平方米左右，与涉案房屋评估结论的评估价是比较接近的。另查，一审法院2019年9月17日的《摇珠选定委托机构确认表》中载明，摇珠小组由专业机构代表及委托单位代表组成；其中，专业机构代表由三家评估机构组成，相应机构的工作人员签名确认参加了摇珠工作；委托单位代表由一审法院司法委托管理科及纪检监察室组成，相关科室的工作人员签名确认参加了摇珠工作。再查，一审法院在2020年3月2日的开庭中曾就涉案的评估结论进行质证，赖伟坤表示其要申请鉴定人员出庭，并于庭后3日内提交申请书，逾期提交视为其不申请鉴定人员出庭。赖伟坤在二审庭询中确认，其没有向一审法院提交书面的申请鉴定人员出庭的申请书。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：本案争议的焦点是广州市安衡价格事务所作出的《关于广州市花都××××镇xx街xx号房屋（建筑面积3542.28平方米）月租金价格评估结论书》能否作为本案占有使用费计算标准的依据问题。第一，关于赖伟坤上诉认为涉案评估机构的选定违法的问题。评估机构的选定程序，突出的是随机性，以此来保障程序的公正。本案中，一审法院通过电话通知赖伟坤摇珠时间并无不妥，即便赖伟坤认为其没有接到该通知，其也完全可以在看现场时对此提出异议，但其没有在此时提出，而是在评估报告作出后认为结论对其不利时才提出，明显有违诚信。本案评估机构的确定是通过摇珠进行的，摇珠时有专业机构代表及委托单位代表见证，并无违反法律规定。本院对赖伟坤的该上诉理由不予采纳。第二，关于赖伟坤上诉认为作出评估结论的鉴定人员未出庭的问题。申请鉴定人员出庭就所作出的评估结论进行陈述，是法律赋予当事人的权利。赖伟坤对评估结论提出异议，但没有向一审法院提交鉴定人员出庭的书面申请，现又以鉴定人员未出庭为由认为评估结论不应被采纳，明显与事实不符，本院对赖伟坤的该上诉理由不予采纳。第三，关于赖伟坤上诉认为评估结论的评估价格过高的问题。赖伟坤在二审期间提交了涉案房屋所在的花都××××镇xx区2019年商业用房的租金参考价以及非住宅直管公房的租赁合同，前者反映的是同地段房屋的一般性的租赁平均价格，并非针对涉案房屋，而后者的房屋属性与涉案房屋不同，不具备可比性，故赖伟坤提交的上述证据均不足以推翻评估报告确定的评估价格，本院对该上诉理由不予采纳。第四，关于赖伟坤上诉要求对租金价格进行重新评估的问题。当事人需有证据证明评估机构、鉴定人员不具备相应的资质或者评估程序严重违法的才能申请重新评估，评估价格过高不构成重新评估的法定事由。本院对赖伟坤该上诉理由亦不予采纳。第五，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款的规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。本案中，涉案房屋在2013年8月14日设立抵押，而赖伟坤与王志杭签订第二份《房屋租赁合同》的时间为2015年3月26日，即租赁合同签订于涉案房屋设立抵押之后，该租赁合同对作为买受人的梁中不具有约束力，故赖伟坤要求按照《房屋租赁合同》约定的租金标准向梁中支付涉案房屋的占有使用费，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。由此，一审法院通过摇珠确定的广州市安衡价格事务所作出的《关于广州市花都××××镇xx街xx号房屋（建筑面积3542.28平方米）月租金价格评估结论书》合法有效，一审法院根据该评估结论确定赖伟坤应支付的涉案房屋的占有使用费及利息并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人赖伟坤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18576.30元，由上诉人赖伟坤负担。本判决为终审判决。审判长 邓 颖审判员 谭红玉审判员 唐佩莹二〇二〇年十二月三十日书记员 莫善友区敏儿