黑龙江省绥化市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑12民终1327号上诉人（原审被告）：大庆伟业房地产开发有限公司，住所地大庆市杜尔伯特蒙古族自治县泰康镇镇南街。法定代表人：孙国辉，职务董事长。委托诉讼代理人：王明丽，黑龙江光明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴淑华，女，1966年6月6日出生，汉族，现住安达市。委托诉讼代理人：王善果，黑龙江天河律师事务所律师。上诉人大庆伟业房地产开发有限公司（以下简称伟业公司）因与被上诉人吴淑华房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省安达市人民法院（2020）黑1281民初1309号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人伟业公司委托诉讼代理人王明丽、被上诉人吴淑华及委托诉讼代理人王善果到庭参加诉讼。本案现已审理终结。伟业公司上诉请求：1、请求二审法院依法撤销黑龙江省安达市人民法院（2020）黑1281民初1309号民事判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。2、本案的全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清、适用法律错误。一审法院对上诉人伟业公司提出的鉴定请求不予准许违反法定程序。案涉地块房屋由上诉人伟业公司单独开发建设，未与第三人进行合作。案涉房屋的所有权人是上诉人伟业公司，与案外人王德宝无关。上诉人伟业公司从未就案涉房屋委托第三人对外出售。房屋买卖合同中的公章和收据中的财物章与上诉人伟业公司的公章和财务章不同一，系他人伪造上诉人伟业公司公章和财务章出卖房屋，该行为已涉嫌刑事犯罪。二、上诉人伟业公司就本案涉及伪造企业单位印章行为向杜尔伯特公安局提起刑事控告，杜尔伯特公安局已经立案侦查，并对涉及的上诉人伟业公司印章和涉嫌伪造的印章进行了司法鉴定，鉴定结果已经明确案涉房屋买卖合同中的印章和上诉人伟业公司的印章不具有一致性。因此，请求二审法院撤销一审判决，中止本案审理。三、原代理人李兆新当庭作出的与本案事实不符的自认已由被代理人予以否认。且李兆新的自认与事实不符。故李兆新的自认不能作为认定案件事实的依据。被上诉人吴淑华辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。吴淑华向一审法院起诉请求：1.请求法院判令被告履行双方签订的房屋买卖合同，并协助办理过户手续；2.如办不了过户手续，请法院判令被告返还购房款1,175,000.00元，并赔偿原告因装修造成的损失，待鉴定结果出来后确定；3.请求判令诉讼费用由被告承担。在诉讼过程中，吴淑华变更诉讼请求：1.请求判令双方签订的房屋买卖合同有效，诉争房屋位于安达市××家园小区××商××房归吴淑华所有；2.由被告协助原告办理产权登记手续；3.放弃原来第二项诉讼请求，即如无法办理过户手续请法院判令被告返还购房款1,175,000.00元，并赔偿原告因房屋装修造成的损失，待鉴定结果出来后确定。一审法院认定事实：2011年12月30日，吴淑华与伟业公司签订房屋买卖合同，约定吴淑华购买伟业公司开发的位于安达市××家园小区××商××房，建筑面积295.17平方米，房屋总价款1,175,000.00元。合同签订后，吴淑华于2012年1月9日交付购房款500,000.00元，于2017年11月20日交付剩余购房款675,000.00元，伟业公司给吴淑华出具购房收据两张，并加盖伟业公司财务专用章及财务主管王桂芳章。案涉位于安达市××家园小区××商××房已于2012年1月10日交付给吴淑华，吴淑华于2011年开始逐年交纳物业费、取暖费。现案涉房屋所在小区已竣工验收，且具备办理不动产登记过户手续的条件，案涉房屋所在小区的其他商服现已办理不动产登记过户手续。案涉房屋不存在法院查封扣押、预告登记等权属问题。另查明，王德宝与伟业公司合作开发安达市圣世家园小区，案涉位于安达市圣世家园小区第4幢楼房由王德宝使用伟业公司资质合作开发出卖给吴淑华。王德宝现已去世，王德宝大舅哥田权林掌握伟业公司章一枚、财务专用章一枚。一审法院认为，（一）关于鉴定的问题。伟业公司因不认可案涉房屋买卖合同的公章及购房收据财务专用章进而申请司法鉴定，本院认为就本案没有司法鉴定的必要，不予准许伟业公司的鉴定申请。理由如下：（1）本案的基本事实在庭审中已经查明，关于合同公章及财务专用章问题，吴淑华申请的证人当庭接受质询已作出合理解释；（2）伟业公司在明知案涉房屋已于2012年交付吴淑华使用，在长达八年的时间没有主张权利,不符合客观逻辑和实际情况；（3）伟业公司就案涉房屋所在小区的其他商服的买卖合同及已办理不动产登记过户手续情况不能作出合理解释；（4）伟业公司的委托诉讼代理人李兆新在第一次开庭时自认案涉房屋土地系王德宝所有，王德宝利用伟业公司资质，挂靠伟业公司，部分房屋由王德宝售卖，这与证人证言相互印证，能够形成完整的证据链条。（二）关于案涉房屋买卖合同效力问题。吴淑华与伟业公司签订案涉房屋的买卖合同不违反法律法规的强制性规定，应合法有效，本院予以确认。（三）关于所有权的问题，伟业公司已将案涉房屋交付给吴淑华，且吴淑华已占有、使用，案涉房屋不存在法院查封扣押、预告登记等权属问题，故案涉房屋应归吴淑华所有。（四）关于伟业公司应否协助吴淑华办理案涉房屋不动产登记过户手续的问题。因案涉房屋现已竣工验收，符合办理不动产登记过户手续，故伟业公司作为义务方应予以协助。综上所述，吴淑华公司的诉讼请求合理，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第三十三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、吴淑华与大庆伟业房地产开发有限公司签订关于安达市××家园小区××商××房的房屋买卖合同合法有效；二、位于安达市××家园小区××商××房归吴淑华所有；三、大庆伟业房地产开发有限公司于本判决生效后立即协助吴淑华办理安达市××家园小区××商××房的不动产登记过户手续。案件受理费7,688.00元，由大庆伟业房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人伟业公司提交了如下证据:证据一、大庆市中级人民法院提取的建设工程施工合同一份。欲证实伟业公司将安达市盛世嘉园小区的1号楼、4号楼、6号楼、7号楼、8号楼、9号楼、10号楼承包给陕西青龙有限公司。委托代理人是崔庆山（崔胜利），法定代表人是孙国辉,王德宝并不是公司授权的委托代理人。证据二、王磊诉大庆伟业房地产公司的卷宗一份。欲证实因伟业公司对王磊提供的房屋买卖合同及收据上的公章和财务专用章申请重新鉴定，王磊申请撤诉，法院依法裁定准许王磊撤诉。一审诉讼时，伟业公司派李兆新出庭参加诉讼，委托权限仅为李兆新代为申请鉴定，对于事实部分李兆新并不清楚。在一审法庭辩论终结前，伟业公司的实际控制人也对李兆新的自认进行了撤回。李兆新的自认没有任何法律效力，且与查明的事实不相符，不应得到人民法院的确认。被上诉人吴淑华对上诉人伟业公司提交的证据发表质证意见为：对证据一的真实性、合法性均有异议。被上诉人吴淑华已举证证明案涉小区1号楼、4号楼、8号楼、9号楼的施工合同。且在一审诉讼中，实际施工人也出庭作证证实其借用陕西青龙公司的资质进行案涉房屋建设，工程款是王德宝个人给其结算的，王德宝与伟业公司系合作关系。对证据二的真实性、关联性均有异议。本院结合当事人举证、质证意见认证认为：上诉人伟业公司所举证据一虽是从大庆市中级人民法院调取，但并不能体现出在大庆市中级人民法院的案件中是否为原件，本院对其真实性无法确认，故本院不予采信。上诉人伟业公司所举证据二与本案不具有关联性，本院不予采信。被上诉人吴淑华提交了如下证据:证据一、《施工协议》一份、《工程协议书》一份、《补充条款》二份、《大庆伟业房地产开发有限公司盛世家园供暖热网消防管线安装建设施工合同》一份。欲证实2011年6月5日，王德宝代表伟业公司将安达市盛世家园小区土建工程包给了陕西青龙建设有限公司，伟业公司在合同书上盖章、王德宝签字。2011年5月6日，伟业公司与冯国芹签订了《工程协议书》，将安达市盛世家园小区（1、4、8、9号楼）化粪池和排水工程发包给了冯国芹，伟业公司在合同书上盖章。2011年7月20日，伟业公司将盛世家园小区供暖热网消防管线安装工程发包给了《哈尔滨铁路局让胡路房产建筑段安达宏程锅炉安装队》，伟业公司在合同书上盖章、王德宝签字。上述证据同时能够证实王德宝与伟业公司合作开发安达市盛世家园小区，伟业公司在一审抗辩及二审上诉所称的其开发的安达市盛世家园小区与王德宝没有任何关系是虚假陈述。伟业公司实际控制人崔胜利在一审出庭证实的盛世家园小区与王德宝没有任何关系是伪证。证据二、《大庆伟业房地产开发有限公司商品房预售方案》一份。欲证实安达市龙海小区（后更名为盛世家园小区）一期1、4、8、9号楼公开对外预售，伟业公司盖章确认。吴淑华购买的案涉房屋就在4栋商服14号。证据三、税务发票、缴税收据共计37张。欲证实王德宝以伟业公司的名义自行支付工程款给陕西青龙建设有限公司，并以伟业公司的名义向税务机关交纳税款四百余万元。上述证据同时能够证实王德宝与伟业公司合作开发安达市盛世家园小区。伟业公司在一审抗辩及二审上诉所称的其开发的安达市盛世家园小区与王德宝没有任何关系是虚假陈述。伟业公司实际控制人崔胜利在一审出庭证实盛世家园小区与王德宝没有任何关系是伪证。证据四、盛世家园小区建设过程中，消费性《收据》18张。欲证实盛世家园小区开发建设过程中，包括五月节给规划局局长、建设局长赠送礼金，银行、电业部分工作人员用餐，伟业公司因公出差等消费性支出“收据”18张。同时证实王德宝与伟业公司合作开发安达市盛世家园小区，伟业公司在一审抗辩及二审上诉所称的其开发的安达市盛世家园小区与王德宝没有任何关系是虚假陈述。伟业公司实际控制人崔胜利在一审出庭证实盛世家园小区与王德宝没有任何关系是伪证。证据五、安达市城市供水总公司《收据》一份。欲证实王德宝以伟业公司的名义向安达市城市供水总公司交纳水表款71,360.00元。同时证实王德宝与伟业公司合作开发安达市盛世家园小区。伟业公司在一审抗辩及二审上诉所称的其开发的安达市盛世家园小区与王德宝没有任何关系是虚假陈述。伟业公司实际控制人崔胜利在一审出庭证实的盛世家园小区与王德宝没有任何关系是伪证。证据六、《算账单》一份。欲证实崔（胜利）家、王（德宝）家于2013年11月2日在安达市福成宾馆216房间算账纪实，该记录系崔英（崔胜利妹妹）书写。该证据同时能够证明王德宝与伟业公司合作开发安达市盛世家园小区。伟业公司在一审抗辩及二审上诉所称的其开发的安达市盛世家园小区与王德宝没有任何关系是虚假陈述。伟业公司实际控制人崔胜利在一审出庭证实盛世家园小区与王德宝没有任何关系是伪证。上诉人伟业公司对被上诉人吴淑华提交的证据发表质证意见为：对证据一真实性均有异议。伟业公司从未授权王德宝与陕西青龙等承包人签订合同，王德宝在发包人处签字完全是王德宝个人行为，与伟业公司无关。伟业公司也能够提供证据证实王德宝与伟业公司没有任何合作开发关系，双方之间没有签订过合作协议，也不存在挂靠、借用资质的关系。协议中王德宝的签字均系王德宝个人行为，与伟业公司无关。对证据二真实性有异议。商品房预售方案不真实，上诉人伟业公司要求对预售方案进行鉴定，大庆伟业从未向吴淑华销售过房屋。对证据三的真实性没有异议，但该证据能够证实调查存款的开发单位为伟业公司，而不能证实是王德宝缴纳的税款。是由陕西青龙与伟业公司交纳的税款。对证据四真实性有异议。对证据五真实性无异议，这是王德宝书写的条。另外，这个收据体现的是伟业公司交纳的款项，没有体现王德宝交纳。对证据六真实性有异议，伟业公司与王德宝没有任何关系，双方之间不存在结算的事实。另外，《算账单》上没有崔胜利及相关在场见证人的签字，故该证据不具有法律效力。本院结合当事人举证、质证意见认证认为：证据一中合同的相对方均为案外人，本院无法确认其真实性，故本院不予采信。证据二与本案不具有关联性，本院不予采信。因上诉人伟业公司对证据三的真实性无异议，本院对真实性予以确认。因二审诉讼中崔胜利未出庭参加诉讼，且无其他证据相互印证，本院对证据四的真实性无法确认，故本院不予采信。因上诉人伟业公司对证据五的真实性无异议，本院对真实性予以确认。因证据六中没有在场人员的签名，亦没有其他证据相互印证，本院对其真实性无法确认，故本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，上诉人伟业公司与被上诉人吴淑华签订的房屋买卖合同未违反法律、行政法规的强制性规定，该房屋买卖合同合法、有效。上诉人伟业公司虽主张他人伪造其印章冒名出卖房屋，但未提交充分证据加以证实，根据上述司法解释规定，应承担举证不能的不利后果。本案一审诉讼时，上诉人伟业公司虽申请对房屋买卖合同上的公章及购房收据上的财务章进行司法鉴定，但结合被上诉人吴淑华申请的证人证言内容、案涉房屋所在小区的其他商服买卖合同及办理不动产登记过户手续情况、上诉人伟业公司委托诉讼代理人李兆新的自认及上诉人伟业公司不能提交证据证明作为比对样本的公章是于2010年左右刻制等情形，一审法院对上诉人的鉴定申请未予准许并无不当。上诉人伟业公司主张一审判决程序违法缺乏依据，本院不予支持。二审庭审中，上诉人伟业公司对被上诉人吴淑华举示的《大庆伟业房地产开发有限公司商品房预售方案》申请司法鉴定，不符合法律规定，本院不予准许。因上诉人伟业公司与被上诉人吴淑华签订的房屋买卖合同有效，上诉人伟业公司应协助被上诉人吴淑华办理案涉房屋的不动产登记手续。根据物权法定原则和债权与物权相区分原则，确认物权以存在物权归属争议为前提。案涉楼房的所有权最终是否发生转移属于合同履行问题。因案涉合同未履行完结，故诉争楼房的权属不存在争议。据此，被上诉人吴淑华请求确认其享有案涉房屋的所有权，不符合物权法第三十三条规定，不应纳入物权确认之诉。在案涉房屋尚未办理权属转移登记前，一审法院直接做出物权确权认定显属不当，应予纠正。另，上诉人主张一审判决适用法律错误，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，大庆伟业房地产开发有限公司上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持黑龙江省安达市人民法院（2020）黑1281民初1309号民事判决第一项、第三项；二、撤销黑龙江省安达市人民法院（2020）黑1281民初1309号民事判决第二项；三、驳回吴淑华其他诉讼请求；四、驳回大庆伟业房地产开发有限公司的上诉请求。一审案件受理费7,688.00元,由大庆伟业房地产开发有限公司负担;二审案件受理费15,376.00元，由大庆伟业房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 吴 孟审判员 付振铎审判员 葛久华二〇二〇年十二月二十五日此件与原本核对无异书记员 康亚娟