广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终20498号上诉人（原审原告）：深圳大田物流有限公司，住所地深圳市福田区福保街道福保社区蓝花道**中海物流海福仓**。法定代表人：石强，该司执行董事。委托诉讼代理人：杨晓梅，女。委托诉讼代理人：李福兴，广东金地律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳诚联物流有限公司，住所地深圳市福田区福田保税区蓝花道**城联物流大楼。法定代表人：刘洋均，该司总经理。委托诉讼代理人：梁雪玲，女。上诉人深圳大田物流有限公司（以下简称大田物流公司）因与被上诉人深圳诚联物流有限公司（以下简称诚联物流公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2018）粤0304民初27432号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人大田物流公司上诉请求：1.撤销原判，改判诚联物流公司向大田物流公司支付相当于一个月租金208672.96元的违约金及逾期返还租赁保证金的滞纳金5634.17元（以应返还租赁保证金208672.96元为基数，按照每日0.05%标准计算，从2018年5月4日起计至2018年6月26日）、装修损失147816元（以诚联仓库的建仓成本1478156.77元的百分之十残值计算）、2018年1月1日至2018年4月30日期间新、旧仓库并行产生的费用796619.28元、2018年5月1日至2019年7月31日新、旧仓库租金差额147844.7元、办公室租金差额60694.12元及转让补偿款298760元、搬迁费用损失82022.60元(以上合计金额为人民币1748063.83元）；2.由被上诉人诚联物流公司承担本案一、二审诉讼费。主要事实及理由：一、一审判决基本事实认定不清。1.被上诉人诚联物流公司单方提前解除《仓库租赁协议》的行为无任何合同依据，已构成根本违约，应按协议约定承担违约责任，一审法院未认定被上诉人诚联物流公司的违约行为，属于事实认定不清。双方签署的《仓库租赁协议》第6.7条约定：“若非上述原因，任何一方要求提前终止本合同的，须提前三个月通知对方并征得对方的书面同意。若一方违约单方提前终止合同，违约方应就提前终止本合同的行为所造成守约方的损失进行赔偿，并向守约方支付一个月租金作为违约罚金”，虽被上诉人诚联物流公司已于2017年12月11日向上诉人大田物流公司发函表示双方签订的《仓库租赁协议》需提前终止并要求上诉人大田物流公司于2018年5月1日前搬离租赁场地，但上诉人大田物流公司从未以包含书面回函方式在内的任何形式同意被上诉人诚联物流公司的提前解约行为，故被上诉人诚联物流公司单方提前解除协议的行为无任何合同依据，属于根本违约行为。2.双方之间关于任何一方提前三个月通知解除合同的免责条款已经废除，一审法院仍依据上述免责条款认定被上诉人诚联物流公司单方提前解除合同的行为不承担违约责任，属于事实认定不清，证据不足。3.上诉人大田物流公司出具《租赁合同续签沟通函》及《仓储租赁合同续签申请函》承诺任何一方拥有提前三个月通知解除合同免责的合同的权利后，被上诉人诚联物流公司又向上诉人大田物流公司出具《作废函》对免责条款进行废除并最终签署《仓库租赁协议》，自此被上诉人诚联物流公司不再享有免责权。二、一审法院举证责任分配不当。1.被上诉人诚联物流公司应对提前解除协议的合法性进行举证，如其未提供证据支持的，依法应承担不利后果。《最高院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律规定另有规定的除外。首先，被上诉人诚联物流公司主张提前解除协议的依据是《深圳市房屋租赁合同书》附页关于任何一方提前三个月通知解除合同的免责条款，对于该免责条款上诉人大田物流公司已提供《作废函》及之后双方签订的《仓库租赁协议》，证明该免责条款已经废除。在这种情况下，被上诉人诚联物流公司应进一步举证证明其单方提前解除的依据及合法性，但被上诉人诚联物流公司未进一步举证证明。其次，双方约定的可单方提前解除协议的合同依据是《仓库租赁协议》第6条，被上诉人诚联物流公司亦未就其单方提前解除行为符合该条的任何一款约定进行举证证明，应承担不利后果。2.一审法院未结合全案证据，全面、客观地审核证据。本案一审法院对被上诉人诚联物流公司是否合法单方提前解除合同的基本事实的认定，未全面理清本案事件的脉络和全面结合本案证据，本案的基本脉络和证据即：1.2016年6月21日，上诉人大田物流公司因与被上诉人诚联物流公司原仓库合同即将到期，向被上诉人诚联物流公司出具了《租赁合同续签沟通函》，其中表示已明知租赁房屋续租期限具有不确定性和认同被上诉人诚联物流公司要求任何一方提前三个月通知解除合同的保障性条款。2.2016年7月18日，上诉人大田物流公司为满足三年期海关备案的条件，向被上诉人诚联物流公司出具《仓库租赁合同续签申请函》，表示将在收到贵司（被上诉人）书面改造通知的三个月内及时搬离，并自行承担因此引起的一切后果。3.2016年7月14日，双方签署海关备案的《深圳市房屋租赁合同书》标准版本，并于2016年7月22日办理了备案登记，并将上述提前三个月通知解除合同的保障性条款作为附页进行签署。4.2016年7月29日（或更往后的日期），双方续租洽谈的局面发生变化，被上诉人诚联物流公司向上诉人出具《仓储租赁合同补充协议作废函》，明确说明《深圳市房屋租赁合同书》附页关于提前三个月通知解除合同的免责性条款即日起废除。5.双方签署实际操作适用的《仓库租赁协议》，其中第6.7条约定：“任何一方要求提前终止本合同，须提前三个月通知对方并征得对方的书面同意”。一审法院在事实认定时仅关注到了其中第1至3环节，而未关注到关键性的第4环节，一审法院据此认定被上诉人诚联物流公司为合法单方提前解除合同与事实不符。三、上诉人大田物流公司所主张的损失与被上诉人诚联物流公司的违约行为具有因果关系。根据《仓库租赁协议》第6.7条约定，违约方需向守约方支付一个月的租金作为违约罚金，同时赔偿给守约方所造成的损失。本案上诉人大田物流公司因被上诉人诚联物流公司违约行为遭受的损失包括诚联（旧）仓库的装修损失，两仓并行的租金损失、新旧仓库租金差额损失，租赁新仓库的转让款损失及搬迁费用损失，上述损失均因被上诉人诚联物流公司违法解除合同直接引起，根据《仓库租赁协议》第6.7条及《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，被上诉人诚联物流公司应承担上述损失的赔偿责任。被上诉人诚联物流公司二审辩称，一、被上诉人诚联物流公司解除《仓库租赁协议》（简易仓）符合政府文件要求，符合双方的约定。二、被上诉人诚联物流公司单方解除《深圳市房屋租赁合同书》、《仓库租赁协议（三楼整层及304房）》符合双方真实的约定，不存在任何违约行为，上诉人大田物流公司要求被上诉人诚联物流公司承担违约赔偿，无合同与法律依据。综上，一审法院认定事实清楚，判决合法合理，适用法律正确，请依法驳回上诉人大田物流公司的上诉请求。大田物流公司向一审法院起诉请求：1.被告双倍退还原告履约保证金417345.92元（即被告退还原告押金208672.96元和支付原告相当于一个月租金208672.96元的违约金）及逾期退还滞纳金417.35元（以应退还履约保证金417345.92元为基数，按照每日0.1%标准计算，从2018年5月4日起计算暂计至2018年6月4日，最终以实际清偿之日为准）；2.被告赔偿原告诚联仓库装修损失147816元（以城联仓库的建仓成本1478156.77元的百分之十残值计算）（以法院最终的评估结论为准）；3.被告赔偿原告中海仓库装修损失220643元（以中海仓库的建仓成本2206427.79元的百分之十计算）（以法院最终的评估结论为准）；4.被告支付原告自2018年1月1日至2018年4月30日期间新、旧仓库并行产生的费用796619.28元；5.被告赔偿原告2018年5月1日至2019年7月31日新、旧仓库租金差额147844.7元、办公室租金差额60694.12元；6.被告向原告支付转让补偿款298760元；7、被告支付因冻库水塔损坏造成原告损失21276元；8、被告向原告支付搬迁费用损失82022.60元；（以上一至八项合计金额为人民币2193438.97元）；9、被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实，2006年9月开始，原告开始承租被告位于福田保税区蓝花道6号的仓库。承租上述仓库后，原告陆续对仓库进行了装修，并在征得被告同意后将部分面积转租他人使用。2016年上半年，因租赁合同即将到期，原告于2016年4月7日向被告发出《租赁合同续签沟通函》，称原告有部分仓库在海关备案的时间为4月下旬，所以需要与被告尽快续签合同以便原告到海关办理仓库备案；同时原告的正常业务开展也需要被告的明确租期答复。之后，双方就合同续期进行了会谈，之后因为一直未能续签合同。原告于2016年6月21日向被告发出《租赁合同续签沟通函》，该函针对会谈中的问题做出回应称：对被告提出的保税区未来规划的不确定性提出了任何一方都可以提前三个月通知对方解除合同，作为承租方原告认同被告的这一缺乏保障的条款，要求被告尽快与原告续签合同或者如有其他规划书面告知原告。此后，双方续签租赁合同，租赁合同共三份：落款日期为2016年7月14日的《房屋租赁合同》，该合同办理了备案登记手续；无落款日期的《仓库租赁协议》两份。其中《房屋租赁合同》约定：原告为承租方（乙方）、被告为出租方（甲方），甲方将位于深圳市福田区方使用，租赁房屋面积4482.56平方米；单位租金每平方米每月41元，月租金总额183784.96元；乙方应于2016年8月1日前交付首期租金，金额为183784.96元；乙方应于每月5日前向甲方交付租金；租赁房屋的期限自2016年8月1日至2019年7月31日止（该处期限有涂改并加盖被告公司公章情形）；甲方交付房屋时可向乙方收取一个月租金数额的租赁保证金183784.96元；甲方无正当理由单方要求提前解除合同的，乙方有权要求甲方双倍退还租赁保证金。该合同附页中约定：合同期内，任何一方要求提前终止本合同的，须提前三个月书面通知对方，提出方无需向另一方支付违约金，除双方另行协商的终止时间外，自收到合同终止通知书之日起计，双方需在三个月内对租赁区域进行退租移交，并不得逾期。否则，提出方有权就逾期部分向另一方收取相当于三倍租金的赔偿金；乙方应于终止之日或租赁期限届满之日，除甲方同意保留的设施外，乙方需将租赁区域的装修、办公家具及其他自用物资等，进行恢复原状以及将物品全部搬离租赁园区，并将租赁区清扫干净后交还给甲方。没有落款日期的两份《仓库租赁协议》分别约定：1.甲方将深圳市福田区保税区蓝花道6号诚联仓储楼三层整层（面积4482.56平方米、单位租金41元）及办公楼304房（面积170平方米、单位租金55元）出租给乙方使用，乙方将所租的仓库用于货物存储及简单加工；第一年月租金合计193134.96元；从第二年开始，租金在第一年的基础上逐年递增3%，即第二年月租金为198929元、第三年月租金为204896.88元；出租期限自2016年8月1日至2019年7月31日；乙方应于合同签署之日起5天内向甲方交纳相当于一个月租金金额的租赁保证金及一个月租金，共计386269.92元，租金每月结算一次，乙方核实无误后，应该在每月5日前将合同内租赁租金全额一次性汇入甲方指定的银行账户；租赁保证金作为乙方承诺执行合同相关条款的保证，可用于违约补偿等用途，合同期满后可用于冲抵合同规定的应付账款，余额无条件无息退还；任何一方要求提前终止合同的，须提前三个月通知对方并征得对方的书面同意。若一方违约单方提前终止合同，违约方应就提前终止本合同的行为所造成守约方的损失进行赔偿，并向守约方支付一个月租金作为违约罚金；若因政府有关租赁行为的法律法规的修改或政府行为导致甲方无法继续履行本合同时，甲方免责；租赁保证金除违约补偿及抵冲应付款项外，甲方应于协议终止或租期届满之后3个工作日内无息退还保证金予乙方，否则，逾期乙方有权按照每日0.1%标准收取滞纳金。若本合同与到行政机关办理租赁登记（备案）之合同条款存在不一致之处，相关条款的履行应以本合同为准。对于上述合同中约定的单方提前终止合同的违约条款，被告做出解释称原告一直存在将租赁物业转租的情况，续租涉案物业时，原告表示需要继续对承租物业进行转租，但如果转承租人发现原告的租赁期具有不确定性，不利于物业的转租。为配合原告的继续转租，被告同意签署合同中不显示“被告可随时单方终止租赁协议”的真实约定。原告则称该合同系双方对于原租赁合同的合意变更。甲方将诚联仓库的仓储楼负1层413平方米及仓储楼简易房出租给乙方使用。其中仓储楼负一层面积413平方米，仓储楼简易房150平方米，租赁面积共计563平方米；租赁期限自2016年8月1日至2019年7月31日止；地下室租金26元/平方米/月；简易房为32元/平方米/月，月租金共计15538元；从第二年开始，租金在第一年的基础上逐年递增3%，即第二年月租金16004.14元，第三年月租金16484.26元。该仓库为简易仓，如因政府行政原因需拆除或整改，租赁期限自行政通知拆除或整改执行之日起终止合约，双方均无需承担任何责任。乙方须严格按通知的时间期限内将一切物品搬离租赁库区。否则，造成丢失、损坏等一切损失需由乙方自行承担。2016年7月18日，原告向被告发出《仓库租赁合同续签申请函》，称鉴于双方签订的《仓库租赁合同》将于2016年7月31日到期，作为海关监管仓库，原告租赁的仓库必须提前到海关进行EDI系统备案。为了不影响备案，请被告协助先签订三年期限官方租赁备案合同作为原告向海关进行备案使用。后续，原告会配合被告的整体改造计划，尽快寻找合适租赁仓库，在收到被告书面改造通知的三个月内及时搬离。同时，原告自愿全力配合被告的整体租赁事宜，并承诺自行承担因此引起的一切后果。2016年7月22日，双方前往租赁备案机关办理了租赁备案登记手续，租赁期限为2016年6月1日至2019年7月31日。2016年7月29日，被告向原告发出《仓储租赁合同补充协议作废函》，函件称2016年7月14日双方签订合同附页条款：合同期内，任何一方要求提前终止本合同的，须提前三个月书面通知对方，提出方无需向另一方支付违约金，除双方另行协商的终止时间外，自收到合同终止通知书之日起计，双方需在三个月内对租赁区域进行退租移交，并不得逾期。否则，提出方有权就逾期部分向另一方收取相当于三倍租金的赔偿金；该附页为本合同的一部分，经双方签字盖章后与本合同具同等法律效力。以上条款从即日起全部作废。被告确认上述函件真实性，发出该函件的原因是因为被告在签订租赁合同后发现该合同的附页约定了任何一方均可提前终止合同，而根据双方之前往来的函件来看，实际上，双方仅约定原告明知租赁期限具有不确定性，承诺被告可提前单方通知并解除合同。被告认为合同附页与约定不符，故向原告发出了该通知。但上述函件无原告的签字确认，仅是被告单方意思表示，不能构成双方合意对合同条款的变更。2016年8月22日，被告向包括原告在内的城联大楼全体租户发出通知，告知各租户，被告自2016年9月开始委托深圳（福田）国际互联网金融产业园有限公司（以下简称互联网金融公司）代为收取租金及相关服务费用。2017年9月18日，福田区环境保护和税务局及福保街道办事处向城联物业管理处及小区业主发出《关于福田区排水管网正本清源工程改造施工的函》，函件中注明涉案物流大厦已纳入正本清源管网改造第五期名单，目前已经完成项目勘察设计、监理、施工等工作，近期将进入小区开展勘查设计及施工工作。2017年11月6日，中国十九冶集团有限公司福田保税区项目部向城联物业公司物业管理处发出《Y8-Y5雨水管道安装的函》，告知涉案大厦排水管网改造施工期限为2017年10月28日至2017年11月27日，施工过程中发现物业公司大楼后面1条DN300雨水管道要穿过1栋一层楼房底下过，现状无法施工，需要对该楼房拆除并清走。2017年11月15日，互联网金融公司向原告发出《关于城联大厦改造需大田物流公司配合的函》，函件中载明：1.城联大厦地下室，于本月17日交付给该司（经产业园与大田协商确定，原协议里租赁的413平方米地下室于2017年10月31日终止。对于原告在地下室的文件资料于2017年11月1日起储存在城联仓储5楼区域，租金为41元/平方米/月，租金生效日期为2017年11月1日。存放货物后再确定租赁面积）；2.城联大厦3楼整层，于2018年5月1日前将仓库交予该司（根据合同约定，若一方提出终止协议，需提前三个月向另一方提出，基于搬仓工作量大，该司提前通知，让原告有充足的时间来做好搬迁前的准备工作）；3.城联大厦东面板房，因市政污水管改造施工，于本月19日前拆除。收到上述函件中，原告向被告回函就上述函件的相关问题进行反馈。被告2017年11月17日回函原告称：1.被告曾通知原告自2016年9月开始将城联大厦的管理、租金及其他费用的收取委托给互联网金融公司负责处理；2.因市政管网改造，城联大厦东侧的临时板房需拆除施工的内容属实，请原告予以协助，互联网金融公司将协助原告安排其他经营场所。2017年12月4日，互联网金融公司向原告发出调仓的函件，改制原告地下室的物品搬迁至城联仓5楼，合同租金单价保持不变，生效日期为2017年12月6日至2018年5月1日。2017年12月11日，被告向原告发出《关于城联大厦改造需大田物流公司配合的函》，函件中称：1.原告租用被告地下室负一层413平方米的物品，请原告于12月13日前自行搬迁至仓储楼5层。5层仓库租金单价与地下室租金一致，以原告搬迁的该批物品存放使用的建筑面积计算租金，该5层仓库租赁期限自2017年12月13日至2018年5月1日止；2.原告租用的仓储楼3楼整层仓库4482.56平方米即办公楼304房办公室170平方米。因被告业务需要，被告将于2018年5月1日收回，原告与被告就租赁库区签订的《房屋租赁合同》、《仓库租赁协议》将于2018年5月1日终止，请原告于2018年5月1日迁离并将租赁库区交付被告（根据原告与被告签订的租赁合同的约定，任何一方要求提前终止租赁合同的，需提前3个月向另一方提出，基于原告搬仓工作量大，被告特提前通知，让原告有充足的时间来做好搬迁的准备工作）。收到上述函件后，原告配合将地下室负一层的物品搬至5楼存储，并另行承租其他的仓库与办公室使用，签订的合同为：1.原告与中海物业（深圳）有限公司（以下简称中海公司）签订《仓库租赁合同》，向中海公司承租中海仓库六层南区及北区面积为3319.56平方米的仓位，租金标准为每月每平方米3.5元；有效期从2018年1月1日至2018年12月31日。因上述仓库现有承租人为深圳市天玙商贸物流管理有限公司，为取得仓库的承租权，原告遂与该公司签订《仓库租赁转让协议》，向该公司支付补偿款298760元。原告庭审中主张，因为海关报关需要，需要提前承租仓库并向海关备案，原告租赁上述中海公司仓库后进行了装修，4月份才正常使用，且中海公司并未给予原告免租装修期。2.原告与深圳市吉链供应链管理有限公司签订了一份《仓库租赁合同》，向该公司租赁中海仓库5层北区仓位，面积为1772.52平方米，月租金77990.88元，合同有效期为2018年1月1日至2018年12月31日。3.原告与中海公司签订《办公用房租用合约》，约定办公地点为中海物流大厦办公楼8层801、802、807、808房，面积共计197.87平方米，每月租金11872.2元。租赁期限自2018年4月1日至2018年12月31日。2018年3月15日，原告向被告发出《关于五楼仓库退租的函》，函件内称2017年12月11日接到被告的通知函，原告于2017年12月11日将地下室物品全部搬迁至被告公司5楼仓库，租用面积为200平方米；现原告于2018年3月15日将5楼原告物品全部搬走，请被告将本月5楼200平方米的租金结算至2018年3月15日止。被告确认原告于该日已搬离，但认为没有将物业清理干净。2018年年初，原告冷库冷却水管发生爆管事故，2018年4月27日，互联网金融公司向原告送达关于原告冻库损坏赔偿的回函，称已收到3月28日原告发出的索赔函，但经该司调查，未发现任何证据表明原告冷库冷却水管爆管是因施工单位截断冷库水塔输水管导致的，也未发现任何施工人员存在关闭原告楼顶水塔水管的行为。4月24日，原告冷库冷却水管再次爆管，该司调出监控视频，逐一排查，经4个多小时的调阅，当日时段近40人进入屋顶检查或作业，无法确定事件真正原因。2018年5月11日，原告向被告及互联网金融公司发出《关于我司移交仓库及办公室回复函》，函称原告于2018年4月30日已经将城联仓库3楼、办公室304房物品全部搬迁完毕，并将场地交付给被告，但至今被告没有完成签收手续。原告原租用被告仓库及办公室的装修均按照正规流程报备，并得到被告同意后装修，由于被告违约在先，导致双方签订的租赁合同无法履行。原告被迫提前搬迁，被告已造成严重违约事实。给原告带来装修损失、搬迁损失、仓库建造损失及租金增加损失等，对此原告保留追诉被告赔付的权利。被告公司员工陈石生于2018年5月15日在该函件下方签字确认已收件。庭审中，被告确认2018年4月30日，原告已搬离，但现场遗留了很多未清运的垃圾以及楼顶水塔等设备，未按照合同约定将租赁物业返还原状。2018年5月15日，被告向原告发出《通知函》，称合同约定任何一方提前三个月通知另一方且取得另一方书面同意的，合同终止。合同终止后，承租人应将租赁仓库恢复原状。被告于2017年12月11日书面通知原告，租赁仓库需要收回，并要求2018年5月1日终止合同。原告于2018年5月7日书面回复被告，已经搬离租赁仓库。根据合同约定，合同已经正式终止。因原告搬离后，未将租赁仓库恢复原状，现告知原告3天内清理仓库内物品，并将仓库恢复原状。若原告逾期不清理租赁仓库内物品，被告将视为原告放弃对仓库内物品的所有权，被告将自行清流。原告于2018年5月18日收到该通知。庭审中，原告确认搬离时垃圾未清运、水塔未拆除。在原告于2018年6月20日向被告支付完毕剩余水电费4183.1元后，6月26日，被告向原告返还租赁保证金208672.96元。原告当庭确认被告的上述返还事实，并将第一项诉讼请求当庭变更为单倍赔偿原告履约保证金208672.96元。另查，双方签署的两份《仓库租赁协议》并无落款日期，《深圳市房屋租赁合同书》落款日期为2017年7月14日。就上述三份合同或协议的签署日期先后问题，双方做出如下陈述并分别提交如下证据材料：1.原告主张无落款日期的两份协议的签署日期为2016年8月1日，《房屋租赁合同书》的落款日期虽为2017年7月14日，但该日仅仅只是签订了一份一年期的合同。原告于2016年7月18日向被告发出《仓库租赁合同续签申请函》向被告提出续租三年的申请，双方才于2016年7月底将该租赁合同的租赁截止日期中2017年修改为2019年，并由被告在上述手写修改处盖章确认，将租赁合同延长为三年。2.第二次庭审时，原告当庭补充提交了八份经公证的电子邮件，主张2016年9月2日-9月6日期间，双方就两份租赁协议的签订问题进行了磋商，2016年9月2日，被告公司员工陈石生向原告发出的邮件附件内的两份租赁协议即是本案中双方签署的没有落款日期的两份租赁协议，9月6日原告公司员工发出的函件中也包含两份租赁协议，还包含一份内容与2016年7月29日，被告向原告发出《仓储租赁合同补充协议作废函》内容一致的，但落款日期为2016年9月2日的作废函。法庭询问是否截止2016年9月2日，双方并未实际签署两份租赁协议，原告答复称备案的合同已签订，两份租赁协议签署日期应该是2016年9月3日或者是4日。法庭继续询问为何在原告提交的邮件中，2016年9月6日，原告还向对方发出邮件称合同已审核，详情见附件。原告又否认之前所述的9月3日或者4日双方已签署两份租赁协议，称9月3日和4日签署的是备案合同，不是两份协议。被告则主张两份协议与合同均是2016年7月14日签署。至于原告提交的邮件，不能证明相对方的邮箱使用人就是被告公司的员工陈石生，且原合同约定的租赁到期日为2016年7月31日，为何9月份还在沟通合同签订事宜，与事实不符。被告公司之前与原告协商续签事宜的法务工作人员已离职，对于合同的签署细节问题，因为时间久远，无法核实。一审法院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》、就3楼整层、办公楼304房签署的《仓库租赁协议》均系双方的真实意思表示，内容合法有效。原告与被告之间成立房屋租赁合同关系。被告主张双方租赁合同及协议均系2016年7月14日签署，但该主张明显与事实不符。如该日双方合同及协议均已签署完毕，不可能出现原告于2016年7月18日向被告发出合同续签申请的情形；原告主张租赁备案合同是2016年7月底签署，但在庭审中又主张是9月初签署，对于租赁协议，原告先是主张是2016年8月1日签署，后又主张系2016年9月6日之后才签署。对于上述合同及协议的签署日期，双方均无法对于自身主张的签署日期提供合理的说明以及对应的证据。但从原告提交的邮件可以看出，双方截止2016年9月初仍采取邮件往来的方式对租赁协议的签署进行磋商，可以认定双方签订的租赁协议的实际日期应晚于2016年9月6日。双方权利义务按照该协议予以确认。根据该协议约定任何一方提前终止合同，须提前三个月通知对方并征得对方的书面同意，若任何一方违约单方提前终止合同，违约方应就提前终止合同行为造成守约方的损失进行赔偿，并向守约方支付一个月租金作为违约罚金。被告于2017年12月即已提前4个多月告知原告合同将于2018年5月1日解除，原告收到该通知后，并未提出异议，同时按照该通知的约定另行寻找承租的仓库并在被告指定的期限前完成了搬离工作。在原告搬离完毕后再提起本案诉讼，要求被告承担提前解约的违约责任，赔偿原告城联仓库装修损失、中海仓库装修损、新旧仓库并行费用、新旧仓库租金差额、新仓库承租权转让补偿款、搬迁费用，无合同依据，不予支持。原告虽抗辩称原告并未以书面形式回函同意被告提前解约的情形，但从双方续签该协议的前提来看，原告在原合同到期之前向被告提出续签的意思表示，但被告一直未予答复。最终，原告向被告发函同意了任意一方提前三个月通知解除合同免责的条款的前提下，被告才同意原告的续租申请，续签了租赁合同。也就是说，原告在续签涉案合同之前，已清楚明确的知悉被告可能会在合同期限内提前解除合同，并自愿承诺任何一方拥有提前三个月通知解除合同免责的合同权利；其次，从合同履行过程中来看，双方在2017年7月14日签署了租赁合同的情况下，因该合同未满足原告的三年期海关官方租赁备案的条件，原告又再一次向被告发出申请，确认收到被告书面改造通知三个月内及时搬离，并自行承担因此引起的一切后果。发出该申请后，被告才配合原告于2016年7月22日办理了租赁备案登记，取得三年期的备案登记证书。再次，如确如原告所述的，在合同之后的履行过程中，被告已函告原告解除了该提前三个月通知解除的免责条款，被告在2017年12月11日向原告发出改造需原告配合的函件至原告搬离涉案仓库之间，原告未提交任何证据证明原告对于上述函件中被告指出的双方存在任何一方提前三个月通知提前解除合同的约定提出过异议。常理上来说，如被告已发函单方解除或双方合意解除该提前三个月通知解除合同免责条款，原告应就该函件中被告的主张提出异议；最后，被告虽在2016年7月29日向原告发出补充协议作废函，但被告主张系配合原告对外转租才出具的该函件。原告并未对于原告2016年9月6日发出的邮件中，仍要求被告重新出具一份落款日期为2016年9月2日的与2016年7月29日内容一致的补充协议作废函做出合理解释。常理上来说，如在合同履行过程中，被告已明确书面告知的形式解除了补充协议中关于三个月提前通知解除合同免责条款，原告不可能会在之后的邮件中仍要求被告另行出具措辞及内容一致的作废函。且原告也未提交证据证明被告收到该邮件后有按照原告要求另行出具一份作废函。关于逾期退还履约保证金的滞纳金问题。按照合同约定，除抵偿应付款项外，被告应于协议终止后3个工作日内无息退还保证金。被告确认2018年4月30日双方协议已终止，则原告有权要求支付自2018年5月4日起计算至2018年6月26日止的逾期返还履约保证金的滞纳金，原告主张滞纳金按照日千分之一的标准进行计算，该标准过高，酌情调整为日万分之五的标准进行计算，则滞纳金以204489.86元（合同约定租赁保证金可以抵扣应付的费用，208672.96元扣减原告实际应支付的水电费4183.1元）为计算基数，自2018年5月4日计算至2018年6月26日为5418.98元。对于该项诉讼请求的超出部分，不予支持。原告主张被告支付冻库水塔损坏造成的损失，该损失属于财产损害赔偿，与本案不属于同一法律关系。原告也未提交证据证明其冻库水塔损坏系被告导致，原告对此应承担举证不能的法律后果。对于原告的该项诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告深圳诚联物流有限公司应于判决生效之日起十日内向原告深圳大田物流有限公司支付逾期返还租赁保证金的滞纳金5418.98元；二、驳回原告深圳大田物流有限公司的其他诉讼请求。案件受理费24348元（已由原告预交），由原告负担24285元、由被告负担63元。二审中，上诉人大田物流公司向法院提供以下证据：证据一、2016年8月22日被上诉人诚联物流公司向上诉人大田物流公司发出的通知。拟证明该通知载明了从2010年9月要求包括上诉人大田物流公司在内的租户向互联网金融公司支付租金。证据二、《关于收到深圳（福田）国际互联网金融产业园有限公司“关于诚联大厦改造需大田物流公司配合的函”的回复函件》大田致诚联。证据三、《关于我司租赁贵司平仓拆除告知函》大田物流公司致诚联物流公司。证据二、三拟共同证明大田物流公司表示租赁协议的主体为大田物流公司与诚联物流公司，与互联网金融公司没有任何关系，对互联网金融公司以出租方的名义通知提前解除合同并要求限期搬离的行为不予认可。双方租赁协议仍在有效期内，互联网金融公司的行为造成大田物流公司的经营和履行租赁合同的困扰，要求诚联物流公司严肃对待并及时阻止互联网金融公司的上述行为。证据四、函件-大田物流公司致诚联物流公司。拟证明针对腾邦公司要求大田仓库搬迁事宜，大田物流公司声明目前租赁协议仍在有效期内，在未收到诚联物流公司正式要求单方解除通知前，协议是合法有效的。再次要求诚联物流公司在租赁期限内保障大田物流公司货物的安全，如货物发生任何安全问题，大田物流公司将追究诚联物流公司的违约责任。证据五、《关于我司收到“诚联大厦改造需大田物流公司配合的函件”的第二封问询函》大田物流公司致诚联物流公司。拟证明大田物流公司要求诚联物流公司正面核实答复诚联大厦楼体将进行改造施工的事宜是否属实。证据六、《关于协商解决大田仓沟通会议函》大田物流公司致诚联物流公司。拟证明大田物流公司就互联网金融公司提前解约和限期搬离的通知已向诚联物流公司多次发函询问，均未得到诚联物流公司正式的复函，基于公司运营及客户生产安全考虑，大田物流公司发函要求双方召开正式的高层沟通会。证据七、《会商邀请函》大田物流公司致诚联物流公司。拟证明因诚联物流公司单方终止合同的行为对大田物流公司的正常经营造成极大的影响，为减少各方的损失及如何解决因提前终止产生的后续问题，大田物流公司组织进行开会协商。证据八、《移交函》大田物流公司致诚联物流公司。拟证明大田物流公司于2018年4月30日搬离诚联仓库三楼、办公室304房，向诚联物流公司移交上述物业。证据九、《回函》诚联物流公司致大田物流公司。拟证明诚联物流公司称结清相关水电费后退回大田物流公司的租赁保证金。证据十、邮件往来-大田物流公司致诚联物流公司。拟证明在2018年3月14日大田物流公司组织的双方高层讨论会上，大田物流公司提出了索赔要求，但诚联物流公司拒绝就索赔事项进行沟通。经质证，诚联物流公司质证意见如下：对证据一，证明大田物流公司已知晓诚联物流公司将涉案大厦委托给互联网金融公司进行管理、代收租金等事宜，同时证明互联网金融公司对涉案大厦的管理具有合法性。对证据二、证据五，诚联物流公司于2017年11月16日收到大田物流公司的函件后，于2017年11月17日回函明确告知大田物流公司，从2016年9月起诚联大厦由互联网金融公司进行管理、代收租金等请大田物流公司配合互联网金融公司搬仓事宜，互联网金融公司向大田物流公司发函要求配合其搬离仓库租赁房屋具有合法性。对证据三、证据四，可以证明因政府行为要求拆除涉案大厦的简易仓，诚联物流公司单方解除《仓库租赁协议》（简易仓），要求大田物流公司搬离简易仓物品的行为合法合理，且符合简易仓租赁合同第3.1条款的约定。对证据六，该函件内容与实际情况不符，诚联物流公司于2017年11月17日回函明确告知大田物流公司配合互联网金融公司搬仓事宜，且该函件未附有会议内容及仓库人员签名确认。对证据七，仅有一份邀请函，无会议记录及参会人员的签名确认，无法确认会议是否已经举行及会议内容。该证据与本案无关。对证据八，证明大田物流公司在约定的时间内搬离了涉案租赁房屋，实际履行了合同义务，且在搬离涉案仓库前并未对任何一方提前三个月通知对方即可解除租赁合同的真实约定提出任何异议。对证据九，可以证明大田物流公司在搬离涉案租赁房屋时未清理仓库内的物品，未结清水电费，未履行合同约定的涉案租赁房屋的交接义务。对证据十，该邮件内容并非诚联物流公司与大田物流公司之间往来的邮件，与本案无关。被上诉人诚联物流公司在二审中未向法院提供新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，综合当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点可归纳为：诚联物流公司是否有权单方面提前解除涉案租赁合同？是否应承担违约责任？大田物流公司上诉主张诚联物流公司单方面提前解除涉案租赁合同违反双方的合同约定，故应承担相应的违约责任，本院认为，大田物流公司的上述主张没有事实及法律依据，不能成立，具体理由分析如下：一、大田物流公司在与诚联物流公司续签涉案租赁合同前，先后向诚联物流公司发送《租赁合同续签沟通函》、《仓库租赁合同续签申请函》，在函中大田物流公司明确表示认可因保税区未来规划的不确定性，租赁合同任何一方都可以提前三个月通知对方解除合同，大田物流公司会配合诚联物流公司的整体改造计划，尽快寻找合适租赁仓库，自愿全力配合诚联物流公司的整体租赁事宜，并承诺自行承担因此引起的一切后果。故由此可以看出，大田物流公司在与诚联物流公司续签涉案租赁合同前，已预知租赁合同可能会提前解除，且其承诺自行承担合同提前解除的后果。二、大田物流公司在与诚联物流公司续签涉案租赁合同后，诚联物流公司已按照合同约定告知大田物流公司涉案租赁合同要提前解除，大田物流公司虽未书面同意，但其亦未提出异议，而是按照该通知的约定另行寻找承租的仓库并在诚联物流公司指定的期限前完成了搬离工作，故可认定大田物流公司认可提前解除涉案租赁合同，其在搬离完毕后再提起本案诉讼，要求诚联物流公司承担提前解约的违约责任，无合同依据，本院不予支持。综上所述，大田物流公司的上诉请求和理由均不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，判决结果得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20483元，由深圳大田物流有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 飞审判员 袁劲秋审判员 吴 志二〇二〇年十二月二十五日书记员 陈秀丽附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。