河北省唐山市路北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0203民初3195号 原告（反诉被告）：唐山柒麟正东房地产开发有限公司。住所地：唐山路**光明西里****北侧。 法定代表人：孙彦来，该公司总经理。 诉讼代表人：唐山柒麟正东房地产开发有限公司管理人。 诉讼代表委托代理人：武丛芳。 诉讼代表委托代理人：刘硕。 被告（反诉原告）：石家庄铭泰企业管理咨询服务有限公司。住。住所地：河北省石家庄市晋州市中兴街南馨家园）。 法定代表人：贺丙启，该公司执行董事。 委托代理人：兴百良，河北拓坤律师事务所律师。 委托代理人：刘美伶，河北拓坤律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陈新良，男，1982年8月7日生，汉族，户籍地河北省晋州市。 委托代理人：兴百良，河北拓坤律师事务所律师。 委托代理人：刘美伶，河北拓坤律师事务所律师。 被告（反诉被告）：唐山市鸿禧建筑材料有限公司。住。住所地：唐山市路**老唐丰路东侧正东大厦**商业**/div> 法定代表人：高春辉，该公司经理。 委托代理人：刘敬强，河北东明律师事务所律师。 唐山柒麟正东房地产开发有限公司（下简称柒麟正东公司）与陈新良、石家庄铭泰企业管理咨询服务有限公司（下简称铭泰咨询服务公司）、唐山市鸿禧建筑材料有限公司（下简称鸿禧公司）与破产有关的纠纷一案，本院于2020年8月18日立案，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。柒麟正东公司诉讼代表的委托代理人武丛芳、刘硕，陈新良、铭泰咨询服务公司的共同委托代理兴百良、刘美伶，鸿禧公司的委托代理人刘敬强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 柒麟正东公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告陈新良、鸿禧公司于2015年04月10日签订的《个人借贷抵房协议》；2、判令被告配合原告撤销其名下柒麟湾房产的网签备案；3、因本案产生的诉讼费等相关费用均由被告承担。事实与理由：2018年7月16日，贵院裁定受理唐山柒麟正东公司进入破产重整程序。2018年8月8日，依法指定北京市炜衡律师事务所担任柒麟正东公司管理人（以下简称管理人）。原告与被告陈新良、鸿禧公司于2015年04月10日签订了《个人借贷抵房协议》，约定将“唐诗里项目”住宅**，总房款5485322元，9折后计4936790元，用于抵顶被告鸿禧公司向被告陈新良借款本金4936790元。上述抵房协议涉及不动产为原告开发“唐诗里项目（柒麟湾二期）”在建工程，至今尚未申请不动产权属登记，亦不可能发生产权变更，根据《中华人民共和国企业破产法》第三十条之规定，其应为原告破产财产。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行……”现原告已进入破产重整程序，原告与被告的以房抵债协议不能阻止原告的其他债权人对抵债物主张权力。以物抵债协议是以消灭金钱债务为目的，而物的交付仅为以物抵债的实际履行方式，其同基于买卖而产生的物权期待权具有基础性的区别。被告仅能基于以房抵账协议而拟受让所抵房产，但在完成物权变更之前，该以房抵债协议不足以形成优先于一般债权的利益，亦不能侵犯其他债权人对抵债房产所享有的权利。原告认为，上述以房抵债协议符合《合同法》一百一十条规定的除外情形之一，在事实上或法律上均不能实际履行。若继续履行上述协议，对原告及其所有债权人是显失公平的，且有悖于诚实信用原则。鉴于此，原告于2019年12月9日向被告陈新良发出了解除以房抵债协议书的《通知》，并明确说明：原告解除与被告陈新良于2015年04月10日签订的《个人借贷抵房协议》，原告与被告陈新良之间的债权债务关系应按原债权债务关系处理，即被告陈新良有权对原告柒麟正东公司主张债权47859055元。综上，管理人为维护破产企业债权人权益，依照最高人民法院《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十八条与《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定诉至贵院，请依法支持原告诉请。 陈新良、铭泰咨询服务公司共同辩称：二被告不同意解除《个人借贷抵房协议》，不同意撤销涉案9套房屋网签手续，诉讼费由原告承担。《个人借贷抵房协议》并不是以物抵债协议，该《个人借贷抵房协议》是涉案9套商品房买卖的有效组成部分。表明被告购买涉案9套房屋支付原告购房款。该抵偿协议依据约定的双方的权利义务，双方已经办理了网签备案手续，也签订了商品房买卖合同。该协议主要内容原被告已经履行完毕。原被告之间是买卖合同关系，商品房买卖及个人抵债协议合法有效，双方应按已签订的合同继续履行。履行个人借贷抵债协议与商品房买卖合同在法律和事实上均具有可行性，因被告已经支付全部购房款对价，继续履行合同不侵害原告公司利益，也不侵害其他债权人利益。即便经过审理，双方关系被认为以房抵债，但根据最高院相关规定，被告请求交付房屋的，人民法院应予以支持。涉案房屋属于特定物买卖，根据最高院关于审理破产案件的71条第五项，本案涉案房屋不属于原告的破产财产。涉案房屋已经办理网签备案手续，应予以确认，将其列为破产财产，违反公平信用原则。 鸿禧公司辩称，原、被告之间签订的抵房协议，是三方真实自愿签订，合法有效。原告主张解除，既不符合合同约定，也没有明确的法律依据，该诉请应予以驳回。 陈新良、铭泰咨询服务公司反诉称：1、请求判令被反诉人继续履行2015年4月10日签订的《个人借贷抵房协议》；2、请求判令被反诉人待条件成就时，向反诉人立即交付九套房屋，并办理相应9套房屋的不动产权证书；{商品房买卖合同编号分别为唐柒麟正东【2014】预字第20150412130号（A03楼02单元2门1801号房屋）、【2014】预字第20150412131号（A13楼02单元2门302号房屋）、【2014】预字第20150412132号（A03楼01单元1门601号房屋）、【2014】预字第20150412133号（A03楼01单元1门801号房屋）、【2014】预字第20150412134号（A03楼01单元1门1304号房屋）、【2014】预字第20150412135号（A03楼01单元1门1001号房屋）、【2014】预字第20150412136号（A07楼01单元1门1103号房屋）、【2014】预字第20150412137号（A03楼01单元1门1301号房屋）、【2014】预字第20150412138号（A07楼01单元1门1203号房屋）}，3、本案诉讼费、反诉费由被反诉人承担。事实和理由：2015年4月10日，反诉人陈新良与被反诉人签订《个人借贷抵房协议》，约定将被反诉人开发建设“唐诗里项目”9套住宅总计4936790元房款抵顶唐山市鸿禧建筑材料有限公司向反诉人借款本金4936790元。该协议由反诉人、被反诉人柒麟正东公司及被反诉人鸿禧公司三方签字盖章合法有效。该协议签订后，依据协议反诉人陈新良即享有自主支配9套抵顶商品房的权利。2015年4月12日，依据上述协议被反诉人柒麟正东公司与反诉人铭泰咨询服务公司签订了合同编号分别为唐柒麟正东【2014】预字第20150412130号（A03楼02单元2门1801号房屋）、【2014】预字第20150412131号（A13楼02单元2门302号房屋）、【2014】预字第20150412132号（A03楼01单元1门601号房屋）、【2014】预字第20150412133号（A03楼01单元1门801号房屋）、【2014】预字第20150412134号（A03楼01单元1门1304号房屋）、【2014】预字第20150412135号（A03楼01单元1门1001号房屋）、【2014】预字第20150412136号（A07楼01单元1门1103号房屋）、【2014】预字第20150412137号（A03楼01单元1门1301号房屋）、【2014】预字第20150412138号（A07楼01单元1门1203号房屋）的九套商品房买卖合同。最高人民法院法（2019）254号全国法院民商事审判工作会议纪要第44条规定“当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，人民法院要着重审查以物抵债协议是否存在恶意损害第三人合法权益等情形，避免虚假诉讼的发生。经审查，不存在以上情况，且无其他无效事由的，人民法院依法予以支持。”。本案符合上述规定，并且反诉人早已支付对价，信守合同。如果合同解除对反诉人及其不公平，且违反市场交易秩序。为维护反诉人的合法权益，故依法向贵院提起反诉，望贵院支持反诉人的诉请。 柒麟正东公司反诉辩称：1、2015年4月10日签订的《个人借贷抵房协议》属于以房抵债协议，当事人之间没有签订《商品房买卖合同》，双方也不是真正的房屋买卖关系。2、根据我国物权法规定，案涉房屋仍属在建工程，物权并未发生变动，产权人仍属原告公司。3、本案于2018年7月16日进入破产重整程序，在之后管理人对原告公司的债权债务进行梳理，被告的债权数额和性质已经得到确认，并由法院认可。被告债权性质，属于普通债权，不能获得优先于其他普通债权人的物权。公平原则应当在此时就得到体现。4、案涉房屋不属于特定物，案涉房屋应以双方签订个人借贷抵房协议当时来认定状态，仍属于在建工程，不具有使用价值，也不适用于关于特定物的相关法律规定。纪要44条不适用本案，因本案是进入破产程序情况下产生的，与纪要44条记载的情形不同。 鸿禧公司反诉辩称，请法院依法判。 本院经审理认定事实如下：2015年4月10日，鸿禧公司作为甲方、陈新良作为乙方、柒麟正东公司作为丙方签订《个人借贷抵房协议》一份，协议载明：甲乙双方于2014年10月28日签署《借款合同》（以下简称“原合同”），甲方向乙方进行短期借款，经甲乙丙三方协商，乙方同意用丙方名下开发的唐诗里项目相应金额的房产抵顶甲方向乙方借贷的本金中4936790元，剩余未还金额依“原合同”约定的计算方式确定。《个人借贷抵房协议》中对抵顶房源进行了约定，即丙方将其开发建设“唐山诗里项目”：住宅共计**，总房款计5485322元，9折后计4936790元，用于抵顶甲方向乙方借贷的部分本金4936790元。抵顶的商品房具体情况为： 1、房号3-2-1801，建筑面积88.54㎡，单价6574元，总价582062元，9折后总价523856元； 2、房号3-1-0601，建筑面积111.81㎡，单价6403元，总价715919元，9折后总价644327元； 3、房号3-1-0801，建筑面积111.81㎡，单价6563元，总价733809元，9折后总价660428元； 4、房号3-1-1001，建筑面积111.81㎡，单价6673元，总价746108元，9折后总价671497元； 5、房号3-1-1301，建筑面积111.81㎡，单价6733元，总价752817元，9折后总价677535元； 6、房号3-1-1304，建筑面积111.81㎡，单价6643元，总价742754元，9折后总价668479元； 7、房号7-1-1103，建筑面积61.29㎡，单价7016元，总价430011元，9折后总价387010元； 8、房号7-1-1203，建筑面积61.29㎡，单价7023元，总价430440元，9折后总价387396元； 9、房号13-2-0302，建筑面积53.83㎡，单价6528元，总价351402元，9折后总价316262元，合计总价5485322元，9折后合计总价4936790元。 《个人借贷抵房协议》签订后，柒麟正东公司与铭泰公司就上述房屋签订《商品房买卖合同》，并办理网签手续，将上述房屋网签至铭泰咨询服务公司名下。上述房屋现未竣工。 2018年7月13日，我院出具（2018）冀0203破1号民事裁定书，受理唐山市路北区城市建设投资有限公司对柒麟正东公司的重整申请。2018年8月8日，指定北京市炜衡律师事务所担任柒麟正东公司的管理人。管理人于2019年12月9日向陈新良发出了《唐山柒麟正东房地产开发有限公司管理人关于解除以房抵债协议并及时办理解除网签/登记备案手续的通知》，告知解除《个人借贷抵房协议》、解除网签手续，并告知双方的债权债务关系按原债权债务关系处理，双方的债权债务按原债权债务关系处理，即有权对柒麟正东公司主张债权。 因本案当事人意见各异，故未能协议。 本院认为，柒麟正东公司与陈新良、鸿禧公司于2015年4月10日签订的《个人借贷抵房协议》，直至人民法院受理柒麟正东公司的破产申请重整之日，作为抵债物的房屋既未交付，也未办理产权变更登记手续，故仍属于柒麟正东公司的破产财产。在法院已经受理柒麟正东公司破产申请的情况下，如不解除《个人借贷抵房协议》，继续履行的效果就是使作为一般债权人的陈新良及铭泰咨询服务公司在事实上取得了所有权，对其他债权人不公，故柒麟正东公司要求解除2015年4月10日柒麟正东公司与陈新良、鸿禧公司签订《个人借贷抵房协议》，理据充分，本院予以支持。合同解除后，铭泰咨询服务公司应配合柒麟正东公司办理撤销上述案涉9套房产的网签备案。陈新良、铭泰咨询服务公司的反诉请求，理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十条之规定，判决如下： 一、解除唐山柒麟正东房地产开发有限公司与陈新良、唐山市鸿禧建筑材料有限公司于2015年4月10日签订的《个人借贷抵房协议》； 二、石家庄铭泰企业管理咨询服务有限公司于本判决生效之日起7日内配合唐山柒麟正东房地产开发有限公司办理上述“唐诗里项目”中房号为3-2-1801、3-1-0601、3-1-0801、3-1-1001、3-1-1301、3-1-1304、7-1-1103、7-1-1203、13-2-0302号房屋的网签撤销手续； 三、驳回陈新良、石家庄铭泰企业管理咨询服务有限公司的反诉请求。 本诉案件受理费人民币67170元，由石家庄铭泰企业管理咨询服务有限公司、陈新良、唐山市鸿禧建筑材料有限公司共同负担；反诉案件受理费67170元，减半收取33585元，由石家庄铭泰企业管理咨询服务有限公司及陈新良共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审 判 长  张 莉 人民陪审员  李佳琳 人民陪审员  张彦平 二〇二〇年十二月二十九日 法官 助理  刘 宪 书 记 员  梁晶晶