湖南省衡阳市珠晖区人民法院民 事 判 决 书(2020)湘0405民初1309号原告：刘某某，男，汉族，1967年4月9日出生，住衡阳市珠晖区。委托诉讼代理人：陈某某，系刘某某妻子，住衡阳市珠晖区。委托诉讼代理人：刘某某，衡阳市珠晖区兴盛法律服务所法律工作者。被告：阳某某，男，汉族，1966年12月31日出生，住衡阳市蒸湘区。委托诉讼代理人：周某，衡阳市石鼓区北方法律服务所法律工作者。原告刘某某与被告阳某某合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用普通程序，于2020年11月17日公开开庭进行了审理。原告刘正生及其诉讼代理人陈秀英、刘国初，被告诉讼代理人周波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘正生向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿原告商品住房一套118平方米，如不能按承诺赔偿房屋，应责令被告赔偿原告购房款80万元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年12月，被告因开发位于衡阳市珠晖区的凯旋名都项目需要资金，原告出于同乡友情，将在该项目定购的118平方米住房一套交由被告出售变卖，变卖的房款由被告作开发资金，被告承诺在其下期开发的俪原国际项目赔偿原告一套118平方米的商品房。2019年10月份，原、被告双方签订协议书一份，并约定如被告承诺没有到位，被告拿出80万元给原告自主购房。但一直以来，被告言而无信。鉴于被告目前的现状，原告请求人民法院维护原告的合法权益。被告阳宣华辩称：刘正生和陈秀英夫妇在凯旋名都以陈秀英的名义首付17万元购买了顶楼118平方米的房屋一套，后因他们怕漏雨天热，要被告帮他们退房，当时从凯旋公司退回首付款17万元，他们把这笔款借给了被告，被告写了一张借陈秀英17万元的借条给他们。2013年12月26日，原告夫妻催被告还款，被告没钱，只好按他们的要求，将原出具给陈秀英的17万元的借条改写为收到刘正生20万元的收条（其中包括利息），并根据他们的强烈要求承诺在俪原国际项目给一套118平方米的住房。2019年10月8日，他们又逼被告写下一份协议书，强要被告在俪原国际给他们118平方米的住房一套或给他们80万元。因没有达到预期目的，他们于2019年11月份将被告原来借他们的260万元、以及这17万元退房款一并起诉到了衡阳市雁峰区人民法院。该院已就这二笔借款作了明确的判决：1.归还刘正生和陈秀英借款本金260万元及法定利息；2.归还刘正生和陈秀英退房的借款17万元本金及利息。原告夫妻将已经由衡阳市雁峰区人民法院作出判决的同一笔退房款再次起诉到衡阳市珠晖区人民法院，纯属恶意欺诈，请求法院驳回原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定双方无异议的事实如下：2010年，原告刘正生在被告阳宣华参与开发的位于衡阳市珠晖区广西路“凯旋名都”项目购买建筑面积118平方米的商品房一套，支付了部分房款。其后双方通过协商，约定由原告委托被告将该房退掉，退得的房款由被告收取、持有，被告则在其负责开发的另一个商品房项目“俪原国际”10楼以上交付给原告一套建筑面积同样118平方米的商品房，面积超过部分则由原告补交房款。为此，被告在收取房款后于2013年12月26日向原告出具一份收据，其主要内容有：“今收到刘正生退凯旋名都118㎡住房一套，现金贰拾万，本人承诺在俪原国际赔给刘正生住房一套118㎡，若多余面积按现价补齐，层次十层以上。本来三年内落实，后因政策原因到目前还未落实赔房118㎡。”2019年10月8日，原告（甲方）与被告（乙方）再次签订一份《协议书》，主要内容有：“一、乙方属凯旋房地产公司凯旋名都和俪原国际房地产开发有限公司俪原国际股东。二、乙方因急需资金房产开发，经双方协商，甲方愿将2010年珠晖区广西路凯旋名都购买一套商品房118㎡由乙方处理出售变卖的房款由乙方持有（注：甲方2010年把购房合同和购房收据全部给了乙方收回）。三、乙方承诺在俪原国际（船山路七号）原南亚公司汽摩大厦36%的股份中赔偿给甲方商品房住房一套118㎡，但如果超过118㎡的部分面积由甲方出钱购买（临街十层以上，设计图出来选房和签订购房合同）。四、若乙方承诺没到位，乙方愿拿出捌拾万给甲方自主购房。”另查明，2016年11月27日，被告阳宣华向原告妻子陈秀英出具一张借条，主要内容为“今借到陈秀英现金壹拾柒万元，月息贰分”。2019年11月7日，陈秀英就上述借条中载明的17万元借款及其他借款向衡阳市雁峰区人民法院提起诉讼，请求衡阳市富春房地产开发有限公司、阳宣华、许红丽（阳宣华妻子）偿还980万元及相应的利息，偿还17万元及相应的利息。2020年2月4日，该院作出（2019）湘0406民初2410号民事判决，该判决除对陈秀英主张的其他债权作出认定和处理外，对上述借条中载明的17万元认定为实际系陈秀英购房款转为借款，并判令阳宣华、许红丽偿还陈秀英借款本金17万元，支付自2016年11月27日起至借款清偿之日止以17万元为基数按年利率24%计算的逾期还款利息。该判决已发生法律效力，陈秀英已向人民法院申请执行。对于双方当事人有争议的事实，本院作如下认定：1.被告收取原告退房款或其他款项的数额。本院认为，本案原告提交的被告出具给原告的收据及双方签订的协议，足资认定被告在2013年12月26日已经收取了原告的退房款或其他现金20万元，被告关于其只收取原告17万元退房款的事实，没有充分的反驳证据证实，本院不予认定。2.本案原告起诉是否系重复诉讼。本院认为，原告提交的收据及协议与衡阳市雁峰区人民法院审理的（2019）湘0406民初2410号案件中陈秀英提交的17万元借据均为阳宣华出具的字据，两案字据出具的时间及其载明的款项来源、数额、性质，以及偿还方式等均不一致，但鉴于衡阳市雁峰区人民法院于2020年2月4日作出的（2019）湘0406民初2410号民事判决已经发生法律效力，该生效判决确认被告出具给陈秀英的借据中载明的17万元借款即为退房款，且原、被告双方均确认被告只收取过原告方一笔退房款，因此，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条第一款第六项的规定，本院确认原告主张的20万元款项中的17万元及该17万元款项自2016年11月27日开始计算的利息已经人民法院作出了处理，原告本案请求中涉及前案已作出处理的17万元部分，视为重复诉讼，应予驳回，但对于本案与前案确认的本金差额部分3万元，以及前案17万元本金自2013年12月26日起至2016年11月26日止被被告占用期间对原告所造成的损失，因前案未予处理，原告在本案的主张中涉及上述方面损失的请求，不能认定为重复诉讼。综上所述，本院认为，原、被告通过协商，原告委托被告将其在“凯旋名都”购买的房屋办理退房、转让手续，并将退还或转让房屋所得的价款及其他款项交付给被告，被告则在其负责开发的“俪原国际”交付一套10层楼以上、建筑面积118平方米的房屋给原告，并承诺由原告选房后，另行再签订购房合同，原、被告之间的上述约定应认定为涉及房屋买卖的预约合同，该预约合同不违反法律的规定，应当认定为有效合同。被告关于其受胁迫签订该协议的意见，本院不予认定。该预约合同不能实现的责任在于被告，原告因此请求被告承担赔偿损失的责任，本院予以支持。双方在协议中约定房屋买卖合同如不能实现，则由被告赔付原告80万元（包括20万元购房本金），该协议约定的赔偿额过高，本院酌情以被告收取的20万元购房款为基数，参照原告起诉时一年期贷款市场报价利率的四倍计算被告占用原告资金期间对原告造成的收益损失。鉴于其中的17万元本金及利息已经由衡阳市雁峰区人民法院作为民间借贷关系作出了判决，本院则仅就前案未予处理的部分进行处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、被告阳宣华于本判决生效后10日内返还原告刘正生购房款3万元，并以3万元为基数，按原告起诉时一年期贷款市场报价利率的四倍，赔偿原告自2013年12月26日起计算至清偿之日止的资金占用期间利息损失；二、被告阳宣华于本判决生效后10日内赔偿原告刘正生以17万元为基数，按原告起诉时一年期贷款市场报价利率的四倍，自2013年12月26日起计算至2016年11月26日止的资金占用期间利息损失。三、驳回原告刘正生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币11800元，由原告负担8700元，被告负担3100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 长  屈建国人民陪审员  罗 宁人民陪审员  黄 畅二〇二〇年十二月二十五日法官助理洪彪书记员杨媛婷附相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。