江苏省常州市新北区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0411民初5958号原告：丁建平，男，1968年10月10日生，汉族，住江苏省常州市新**。委托诉讼代理人：徐柯，江苏常联律师事务所律师。被告：江阴兰星房地产开发有限公司，住所地江苏省江阴市璜土镇澄路**，统一社会信用代码91320281730705264E。法定代表人：张小园，该公司总经理。被告：江阴市华厦建设工程有限公司，住所，住所地江苏省江阴市澄江西路**社会信用代码91320281142231023K。法定代表人：徐登福，该公司董事长。两被告共同委托诉讼代理人：谢鑫，江苏博爱星（江阴）律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：施文，江苏博爱星（江阴）律师事务所实习律师。原告丁建平与被告江阴兰星房地产开发有限公司（以下简称兰星公司）、江阴市华厦建设工程有限公司（以下简称华厦公司）民间借贷纠纷一案，本院于2020年10月14日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年12月10日公开开庭进行了审理。原告丁建平及其委托诉讼代理人徐柯、两被告共同委托诉讼代理人谢鑫、施文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告丁建平向本院提出诉讼请求：1、判令二被告归还原告借款104万元，并支付自起诉之日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；2.判令原告对被告兰星公司名下房产拍卖所得优先受偿；3判令二被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告与兰星公司系民间借贷关系。2015年4月，兰星公司因经营需要向原告借款60万元，原告通过向江苏信悦典当有限公司抵押房产的方式获取资金，并由江苏信悦典当有限公司直接向兰星公司指定的赵蓉账户实际交付了借款60万元。之后，因兰星公司未能归还原告借款，原告被江苏信悦典当有限公司起诉至法院，最后原告清偿了借款本金、利息等。此外，兰星公司还向原告借款25万元，其中18万元系原告代兰星公司向他人支付的补偿款。兰星公司还向原告女儿丁琪借款39万元及利息，已经归还24万元。2017年12月，因兰星公司开发的江阴市璜土镇的龙城福地项目资金链断裂，兰星公司濒临破产，于××镇人民政府的主导下接盘兰星公司的债权债务，在××镇××的见证下，原告与兰星公司、华厦公司签订了《以房抵债还款协议》，协约确定原告债权金额为104万元（丁琪的债权包含在内），后以房抵债方案也经全体债权人会议审议通过，华厦公司接盘。华厦公司接盘后，二被告进行了交接，华厦公司控制了兰星公司的所有材料及资金，华厦公司对兰星公司的项目继续开发，并顺利拿到了房屋的预销售许可，现建造的房屋均已销售完毕，华厦公司已经陆续清偿了大部分的债务。原告曾多次向华厦公司要求归还借款，但华厦公司在可以履行《以房抵债还款协议》的情况下一直以各种理由拖延。华厦公司的行为违背了《以房抵债还款协议》，构成违约，应承担违约责任。为此，原告特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定向贵院提起诉讼，望判如所请。被告兰星公司、华厦公司辩称，请求驳回原告的所有诉请。理由是：1、原告和兰星公司之间的借贷关系没有充分的证据予以证明；2、原告要求华厦公司承担还款责任没有事实和法律依据；3、根据以房抵债还款协议，即便原告和兰星公司之间存在债权债务关系，也只能通过以房抵债的方式来抵偿，而不能直接索要款项本金；4、还款协议还明确在接盘期间原告方不能通过诉讼方式向兰星公司进行主张，这符合在政府监管主导下对烂尾房产项目进行重整的客观需要。本院经审理查明：丁建平与兰星公司原法定代表人钱建东是亲戚关系。兰星公司因经营需要，经常向丁建平借款用于资金周转。兰星公司在开发江阴市璜土镇龙城福地项目时，因资金链断裂濒临破产，经江阴市××镇××协调，由施工方华厦公司接盘上述项目，并与兰星公司的债权人（丁建平为债权人之一）签订以房抵债还款协议。2017年12月3日，兰星公司作为开发商（甲方）、丁建平作为债权人（乙方）、华厦公司作为接盘方（丙方）、江阴市××镇××作为见证方（丁方）签订以房抵债还款协议，协议确认截止2017年9月30日欠丁建平的借款金额为104万元；协议另约定“四、根据接盘方案实施计划，项目1地块将向政府主管部门进行规划方案调整，调整后的联排别墅开发建筑面积为4.1万平方米，除部分开发面积销售收入用于支付建设成本、费用、税费及偿还银行贷款外，剩余开发面积均将用于抵偿债务。五、综合测算各项成本、费用等影响因素后，用于抵偿的房源为联排别墅。具体抵偿房源的抵偿价格分别为：联排别墅暂定为16500元／平方米，半地下室抵偿价格8000元／平方米（该价格是在除支付建设成本、费用、税款及偿还银行贷款外，目前甲方申报的以房抵债4.2亿元债务的基础上确定的，如核实实际以房抵债的债务小于4.2亿元，抵偿价格相应下调，如债权人最终要求将双方确认的抵偿金额打折后现金支付或用其他房源抵偿，由乙方与丙方另行商定折扣率和其他房源抵偿价格）。（1）债权人按摇号顺序进行摇号后确定；（2）中签房源进行结算后如不足抵偿债权金额的，差额在10万元以内的，则由甲方现金结算给乙方；超出此金额的则需再次进行摇号直至覆盖需抵偿金额；（3）如结算金额超过了抵偿债权金额的，则由乙方结算补差；（4）债权金额低于别墅抵偿金额的由债权人自由组合，组合不成的由工作小组指定组合。具体的以房抵债的方案细则待接盘工作小组进一步完善和补充”。嗣后，龙城福地项目由华厦公司接盘，兰星公司、华厦公司按接盘方案实施计划履行协议并对抵偿债务进行清理。由于兰星公司、华厦公司对丁建平的债权存在异议，原告经多次催要未着，遂诉来我院。上述事实，有原告提交的以房抵债还款协议，以及原、被告双方当庭陈述予以证实。庭审中，丁建平围绕争议焦点，提交了借款说明1份、转账凭证1份、还款协议1份、收条3份、借条2份、归还部分欠款注销商品房网上备案登记协议书1份、丁琪出具的情况说明1份、兰星公司的工商信息及江苏信悦典当有限公司起诉丁建平及其配偶的诉状等证据材料，以证明涉案借款104万元的组成，具体为：1、丁建平向江苏信悦典当有限公司借款本金60万元给兰星公司使用，该笔款项转账给当时兰星公司的股东赵蓉名下；2、丁建平代兰星公司向第三人支付的搬迁补偿款18万元；3、丁建平借给兰星公司用于日常的经营，包括支付菜金和工人工资等共计7万元；4、丁建平的女儿丁琪向兰星公司出借39万元，后兰星公司归还了24万元，结算时以借款本金15万元、利息1万元合计16万元，直接转让给了丁建平。兰星公司、华厦公司对此质证认为，以房抵债还款协议类似于破产债权申报，是统一打印签字盖章后交乙方自行填写，华厦公司接盘后将进行后续的审核；对丁建平提交的上述证据以证明的相应借款均不予认可。本院认为：合法的借贷关系受法律保护，债务应当清偿。本案中，兰星公司因资金链断裂导致龙城福地项目被华厦公司接盘，为保证接盘方案的顺利实施，在江阴市××镇××的见证下，原、被告三方签订以房抵债还款协议，该协议系三方的真实意思表示，合法有效，原、被告均应按照合同的约定履行自己的义务。现兰星公司、华厦公司以丁建平的债权缺乏证据材料，且签订以房抵债还款协议类似于破产债权申报，自己有权进行审核为由拒绝履行协议，违反诚实信用原则；本案所涉债务，原系丁建平与兰星公司的债务，现兰星公司已被华厦公司接盘，法定代表人也被更换，华厦公司利用自身的优势地位，对兰星公司原法定代表人钱树忠、钱建东（两人系父子关系，且钱建东目前仍是兰星公司股东）所出具的证据材料和认可的债权均予以否认，违反公平原则。故本院对于兰星公司、华厦公司的上述答辩意见，依法不予采纳。以房抵债还款协议系兰星公司、华厦公司提供的合同，其格式条款第七条排除了合同相对方的主要权利，依法应属无效，故本院对于兰星公司、华厦公司提出丁建平无权提起诉讼的辩称，依法不予采纳。由于兰星公司已被华厦公司接盘，意味着华厦公司对兰星公司的资产和负债一并接收，且本案所涉以房抵债还款协议主要由华厦公司负责执行，故华厦公司对本案所涉债务，负有共同清偿责任。鉴于兰星公司、华厦公司违约在先，现丁建平要求兰星公司、华厦公司立即归还借款的诉讼请求，符合以房抵债还款协议第五条的约定，本院依法予以支持。对于丁建平要求兰星公司、华厦公司支付自起诉之日起的逾期还款利息，符合相关法律规定，本院依法予以支持。对于丁建平要求对兰星公司名下房产拍卖所得优先受偿的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第九十条、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第四十条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条的规定，判决如下：一、被告兰星公司、华厦公司于本判决生效之日起十日内归还原告丁建平借款人民币104万元，并支付逾期还款利息（自2020年10月14日至实际付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二、驳回原告丁建平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14160元，减半收取7080元，保全费5000元，合计人民币12080元，由被告兰星公司、华厦公司负担（此款原告已预交，被告负担部分于本判决生效之日起十日内直接支付给原告，本院不再退回）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  钱利东二〇二〇年十二月十八日书记员  胡宇婷