河北省廊坊经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1091民初578号 原告：梁严，女，1969年6月12日出生，汉族，住河北省廊坊市广阳区。 委托代理人：张文强，河北律仁律师事务所律师。 委托代理人：马宁，河北律仁律师事务所律师。 被告：辛朝阳，男，1969年3月16日出生，汉族，住河北省廊坊市经济技术开发区。 被告：廊坊银行股份有限公司开发区支行，住所地河北省廊坊市经济技术开发区祥云道。 负责人：赵维新，支行行长。 委托代理人：辛颖，河北律绎律师事务所律师。 被告：付丽斌，女，1965年12月4日出生，汉族，住河北省廊坊市经济技术开发区。 原告梁严与被告辛朝阳、廊坊银行股份有限公司开发区支行、付丽斌执行异议之诉一案，本院于2020年5月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告梁严的委托代理人马宁、被告廊坊银行股份有限公司开发区支行的委托代理人辛颖到庭参加诉讼，被告辛朝阳、被告付丽斌经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 梁严向本院提出诉讼请求：诉讼请求：1、请求停止对被告辛朝阳、付丽斌共有的坐落于廊坊市开发区房屋（产权证号：廊开字第××号）的强制执行：2、确认原告对廊坊市开发区房 —2— 屋在2034年11月6日前享有租赁权；3、如继续强制执行上述房屋。原告在最终拍卖、变卖、折抵成交价的同等条件下享有优先购买权。事实与理由：2014年11月3日原告梁严与被告付丽斌、辛朝阳签订了《房屋租赁合同》，合同约定被告辛朝阳、付斌将坐落于廊坊市开发区祥云道祥泰别墅（房屋所有权证号为：廊开字第A8013号；土地证号为廊开国用（2008》第0**，地号为01-09-12-0014-30）出租给原告。租赁期限为20年，自2014年11月7日至2034年11月6日止，年租金为72750元。二十年租金共计1455000元整。合同签订后，被告付丽斌、辛朝阳向原告交付了房屋。原告于2014年11月7日通过银行转账方式向其支付了租金1455000元，原告基于承租关系占有使用房屋至今。原告与被告付丽斌、辛朝阳签订的《房屋租赁合同》合法有效，原告的租赁权，对房屋的占有、使用权益等应当得到保护。被告廊坊银行与辛朝阳、付丽斌、廊坊市盛阳辉业包装装潢有限公司借款合同纠纷一案廊坊经济技术开发区人民法院立案执行，并欲对原告承租的上述房屋采取强制执行措施。原告依法提出执行异议。贵院对执行异议审查后认为“案涉房屋所有权确为辛朝阳、付丽斌所有，人民法院执行处置被执行人的财产系合法行使国家公权力。案外人梁严提出要求我院停止对案涉房屋的强制执行不符合法律规定，本院不予支持。案外人梁严没有提供证据佐证其与被申请执行人辛朝阳、付丽斌签订《房屋租赁合同》的签订时间：且，该《房屋租赁合同》的内容与履行方式不符合一般社会常识：另，经我院执行人员现场勘查。案涉房屋未有任何居住痕迹，可以说明案外人梁严无证据证明其于2014年占有使用该房屋至今。故对于该《房屋租赁合同》的真实性，本院不予认可。案外人梁严对于案涉房屋不具有合法承租权”。原告认为异议审查对 —3— 于事实的认定和证据的采纳及结论均错误。理由如下：首先，原告与被告辛朝阳、付丽斌之间是否存在房屋租赁关系贵院应当首先向房屋租赁合同当事双方进行核实，而贵院并未向被告辛朝阳、付丽斌进行核实、确认。其次，原告在异议程序中提交了《房屋租赁合同》支付租金的银行转账凭证、《告知书》水电费收据、装修押金收条等证据证实原告的权益主张，而且上述证据彼此之间均可相互印证。再次，贵院认为房屋租赁合同的内容与履行方式不符合一般社会常识，这一认定没有任何基础。原告基于自身所需而租赁房屋不违反社会常识。租赁别墅的建筑面积达292.71平方米，而且具有小院落和停车位。每月的租金为6062元不违反社会常识。被告辛朝阳、付丽斌因自身商业经营资金短缺而出租房屋并要求一次性支付租金以便获取自身的便宜也不违反社会常识。又次，贵院称现场勘查时未发现任何居住痕迹，只能表明当日没有人居住，而不能认定之前和此后均没有人居住，更不能以此否定租赁事实。被告辛朝阳、付丽斌自租赁发生之初就向原告交付了房屋，自原告接收房屋钥匙那一刻起，原告便对房屋实施了法律上的占有（见物权法第二百四十一条），没有任何法律规定要求房屋的承租方必须日日实际占有、使用房屋。承租人实际使用房屋、暂时闲置房屋甚至转租（如约定允许）均是承租人对租赁权的合法行使。并不应当因为房屋短时未居住而承担不利后果，这就如同购房后不因不居住而丧失房屋所有权是一样的道理。贵院勘查当日房屋内无人居住，不影响原告对房屋的法律意义上的占有。最后，贵院在异议审查中认定原告与被告辛朝阳、付丽斌之间的合同不具真实性，原告不享有合法租赁权，原告对此实在无法认可。《房屋租赁合同》是伪造的吗？贵院的如此认定不仅否定了合同的真实性，否认了原告的承租权，连原告依据 —4— 合同要求出租人退还租金、赔偿损失的权利都没有了。原告如此说并不是表明要退租，而是在做事实和逻辑分析，原告坚持主张承租权。综上所述，原告现提起异议之诉，请求贵院支持原告的诉求，保护原告的合法权益。 原告针对己方主张，向法庭提交如下证据：1、《房屋租赁合同》、网银转账交易记录，证明2014年11月3日双方签订租赁合同后，梁严于2014年11月7日交付租金1455000元。原告自2014年11月7日起至2034年11月6日止对涉案房屋享有合法租赁权、租期内的占有、使用权，有权在租期内继续占有、使用房屋，如因合法事由而对房屋进行处置，原告在实际成交的同等价格下享有优先购买权。2、《装修改造工程合同》，河北耐思装饰工程有限公司出具的证明一份，河北耐思装饰工程有限公司出具营业执照复印件一份，中国光大银行网银转账电子回单一份，证明2015年7月1日原告与河北耐思装饰工程有限公司签订了装修改造工程合同，由河北耐思装饰工程有限公司对原告承租的祥泰别墅4幢C3-1房屋进行装修改造，原告通过网银转账方式支付了装修款10万元，该款转入了河北耐思装饰工程有限公司法定代表人邹康寿银行账户中，河北耐思装饰工程有限公司在2020年6月9日为上述事实出具了书面证明一份，并提供了其持有的装修改造工程合同及营业执照复印件。上述事实证明原告与被告辛朝阳、付丽斌的租赁关系真实、合法，且双方实际履行了租赁合同，原告基于租赁权对房屋进行了实际的占有、使用，并对房屋进行了添附（即装修改造），原告的租赁权合法、有效，应予保护。3、2015年10月30日《告知书》一份、2016年6月5日收条一份、水电费收据9份，证明原告在入住使用涉案承租房屋时，因房屋管道出现堵塞等问题，曾多次催促廊坊开发区祥泰物业管理有限公司进行维 —5— 修，为此，原告在2015年10月30日向廊坊开发区祥泰物业管理有限公司发出了书面告知书。因原告装修涉案房屋，在廊坊开发区祥泰物业管理有限公司交纳了装修押金2000元，装修完毕后，因原告方处置垃圾问题与物业方发生争执，直至在2016年6月5日廊坊开发区祥泰物业管理有限公司退还给原告装修押金1800元，因垃圾处置不当扣留200元装修押金。原告为此向廊坊开发区祥泰物业管理有限公司出具了收据一份。在原告2014年11月7日入住后至今，一直由原告因使用房屋而自行承担水电费，应原告请求，物业公司提供了其留存的相关水电费收据。上述事实进一步证明，涉案的房屋自2014年11月7日起至今，一直由原告实际占有、控制并使用，原告的租赁权合法、有效。4、《董监事对外投资及任职报告》一份，证明梁严及其夫高吉伟经营过多家企业并担任董事、监事等，为公司经营需要租赁房屋实属正常。 辛朝阳辩称，2014年11月初我和付丽斌将涉案房屋出租给梁严。因当时从事商业经营需要资金，要求梁严一次性支付了20年租金共计1455000元。我是房东，我有钥匙，出租房屋后我曾带银行工作人员看过房子，当时房子里没人，我也没有告诉梁严。后来梁严换锁了，我就进不去了。 付丽斌辩称，我和前夫辛朝阳在2014年的时候因为经营公司需要资金，就把别墅出租给了梁严，并要求一次性支付了20年的租金一百四十五万多，辛朝阳收的房租。合同签订完，我们交付了房屋，房子梁严使，费用自己负责，大概2015年夏天梁严对房屋进行了装修。因为公司经营需要钱，我们找银行贷款，房子是我们的，我们有权用房子贷款，我认为不需要梁严同意。 辛朝阳、付丽斌针对己方主张未向法庭提交证据。 廊坊银行股份有限公司开发区支行辩称，2016年我方对 —6— 涉案房屋作抵押登记时由辛朝阳、付丽斌带领去现场查看，二人为我方工作人员开的门，且均表述该房屋未出租。（2019）冀1091执异8号裁定书中也载明经我院执行人员现场勘察，案涉房屋未有任何居住痕迹。梁严无法证明其持续占有、使用房屋，不能认定为合法的租赁关系。 廊坊银行股份有限公司开发区支行针对己方主张向法庭提交证据如下：1、《抵押合同》一份、不动产抵押清单一份、《抵押人承诺函》两份、《共同抵押承诺书》一份，证明涉案房屋，并未向外出租。2、（2020）冀1091执异8号执行裁定书，证明原告主张的租赁合同关系以及实际占有使用的事实不具有真实性。 经审理查明，2014年11月3日，梁严与付丽斌、辛朝阳签订《房屋租赁合同》，约定付丽斌、辛朝阳将位于廊坊开发区房屋出租给梁严，租赁期限自2014年11月7日至2034年11月6日，租金共计1455000元一次性付清。2014年11月7日梁严向辛朝阳支付1455000元。租赁期间水费、电费、物业费、暖气费等费用由承租方（梁严）承担。2015年7月1日梁严与河北耐思装饰工程有限公司签订《装修改造工程合同》，由该公司对涉案房屋进行了装修。为此梁严向该公司法定代表人邹康寿支付装修款10万元。2015年10月30日梁严因涉案房屋管道堵塞物业公司维修不及时向物业发出告知书。2016年4月20日、7月11日、8月20日梁严分别向廊坊开发区祥泰物业管理有限公司交付涉案房屋电费1000元、700元、800元，此外2015年12月4日、2017年12月5日、2018年3月18日、2018年9月4日、2020年4月29日梁严因涉案房屋交纳了不等数额的电费。2016年9月29日付丽斌、辛朝阳与廊坊银行股份有限公司开发区支行签订《抵押合同》，将涉案房屋为廊坊市盛阳 —7— 辉业包装装潢有限公司的融资提供担保。 本院认为，梁严与付丽斌、辛朝阳于2014年11月3日签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，应当受到法律保护。本案梁严于2014年11月7日向辛朝阳支付租金1455000元，后随租赁物的交付，梁严于2015月7月又对涉案房屋进行装修。梁严的上述行为明显以长期使用为目的。出租人与承租人约定将20年房屋租赁费一次性支付系其民事权利的自由行使，并无不当。根据合同约定，涉案房屋使用过程中的水电费等由承租方支付。梁严向物业公司交付电费能够证明其实际对涉案房屋进行了长期的使用。基于本案租赁合同关系在前，抵押合同关系在后，且承租人梁严已先行支付了20年租赁费，根据《最高人民法院关于适用的解释》第六十五条规定，抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。抵押权的实现并不影响租赁合同的继续履行，租赁合同的效力及于买受人。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。综上，对原告主张的确认原告对廊坊市开发区房屋在2034年11月6日前享有租赁权，并基于租赁享有同等条件下优先购买权，本院予以支持。对其主张的其他诉讼请求，无相应法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条的规定，判决如下： 一、确认原告梁严对祥泰别墅C3-1号房屋享有的租赁权截至2034年11月6日，并基于上述房屋的租赁事实在2034年11月6日前享有同等条件下优先购买的权利； —8— 二、驳回原告梁严的其他诉讼请求。 案件受理费50元由原告梁严承担，该款于本判决生效之日起五日内由诉讼费预收票据转实收。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审 判 长  周治服 人民陪审员  赵俊玲 人民陪审员  张占满 二〇二〇年十二月十日 书 记 员  孙相楠