天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津03民终5421号上诉人（原审原告）：赵宇，男，1987年3月26日出生，汉族，住天津市滨海新区。被上诉人（原审被告）：天津中铁深投置业有限公司，住所地天津滨海高新区塘沽海洋科技园新北路**创新创业园**商务楼**。法定代表人：位强，总经理。委托诉讼代理人：熊增涛，男，该公司员工。委托诉讼代理人：张天玉，天津四方君汇律师事务所律师。上诉人赵宇因与被上诉人天津中铁深投置业有限公司（以下简称中铁深投公司）商品房销售合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2020）津0116民初14801号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。赵宇上诉请求：判决解除赵宇、中铁深投公司签订的位于诺德名苑商品房买卖合同。事实和理由：1.2016年12月22日赵宇、中铁深投公司签署关于天津市滨海新区塘沽诺德名苑11-1-701房产《买卖合同》，约定于2017年2月22日前交付合格的商品房。赵宇2017年1月19日验房时发现商品房时发现质量问题，并多次上报物业与开发商协商，要求彻底解决验房后发现的房屋质量问题，可是开发商没有认真履行其修理义务，致使早应该解决的问题拖至今日还没有为赵宇维修好。2．开发商经过多年多次的维修后始终存在问题，最后一次维修后现场仍存在多处不符合规范的现象致使漏雨问题不能够彻底解决，而且多年的顽疾也没有重新彻底的给赵宇维修，只是片面的维修不能够起到根治。3．在经过3年的连续不间断和开发商的持续沟通中，开发商始终懈怠自己应该履行的责任，导致赵宇购买的一手新房经过多次多年维修后仍然影响赵宇的入住，开发商一直是糊弄、低标准维修房屋，只是想拖过房屋的质保期就彻底撇清与赵宇的责任，致使赵宇购买的新房无法入住和得到应有的延期保障。中铁深投公司辩称，一审法院事实认定清楚，适用法律正确，应驳回赵宇的全部请求。赵宇向一审法院起诉请求：1．解除赵宇、中铁深投公司签订的《天津市商品房买卖合同》。2．诉讼费由中铁深投公司承担。一审法院认定事实：2016年12月22日，中铁深投公司（甲方）和赵宇（乙方）签订《天津市商品房买卖合同》约定，赵宇购买中铁深投公司开发建设的坐落于天津市滨海新区××路××道××号楼××号房屋，建筑面积141.11平方米，每平方米价格21042.54元，总价款2969313元。合同第三条约定，中铁深投公司应于2017年2月22日前向赵宇交付竣工、验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》的商品房，未经验收或验收不合格的，不得交付使用。合同第四条约定，赵宇应于2016年12月29日前一次性支付首付款899313元，剩余价款办理贷款。合同签订后赵宇按照合同约定支付了首付款并办理了贷款。2016年8月31日诺德名苑小区11号楼取得建设工程竣工验收备案，2016年9月2日取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。2017年2月中铁深投公司向赵宇交付了商品房，2018年赵宇就涉诉房屋办理了不动产权证。赵宇提交的《天津市新建商品住宅质量保证书》记载，涉诉商品房屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面防渗透的保修期至2021年9月1日。2017年2月19日中铁深投公司向赵宇交付商品房时，赵宇在《验房确认单》中提出了“客厅窗户防水胶不全、阁楼三个风道未做防水、露台未做防水、楼顶风道未用防水、卫生间窗户未做防水发泡剂、房顶有漏水痕迹”等问题。2018年7月11日赵宇、702号房屋业主与中铁深投公司及施工单位签订了三方维修方案，但赵宇、中铁深投公司对维修方案的履行发生争议，中铁深投公司认为维修方案涉及改变建筑外檐，违反《天津市城乡规划条例》的规定，无法按三方维修方案施工。中铁深投公司在对赵宇房屋维修过程中将涉诉房屋内的装修、设施进行了部分拆除。2019年4月1日赵宇诉中铁深投公司要求赔偿其房屋室内维修费130000元、物业费损失14223.9元、车位管理费损失3600元、采暖费损失10558.3元、中铁深投公司维修施工使用赵宇的水电费450元、延期租房损失135000元、三年各种损失费（购房款利息损失）100000元，并承担诉讼费和律师费。案件审理过程中，经赵宇申请，一审法院委托天津市滨海房地产工程造价咨询有限公司对涉诉房屋恢复至符合施工图纸交房标准的造价进行评估，评估结果为：涉诉房屋恢复至上述标准的费用为73876元。2019年9月24日（2019）津0116民初24580号民事判决书，判令中铁深投公司赔偿赵宇房屋修复费用及鉴定费83876元、物业费14223.9元、采暖费7505.3元、租房损失75000元，合计180605.2元；诉讼费3604元，由中铁深投公司负担1956元。2019年10月12日中铁深投公司主动向赵宇履行了判决书确定的赔偿款项及诉讼费共计182561.2元。2019年夏季涉诉房屋出现漏雨情况。2019年11月19日赵宇诉讼中铁深投公司，要求赔偿其房屋维修费311037.44元、物业费4741.3元、车位管理费3600元、采暖费损失3053元、延期租房损失54000元，合计376431.7元；诉讼费和律师费由中铁深投公司负担。赵宇于2019年12月10日撤诉。2019年12月中铁深投公司对涉诉房屋进行了维修。2020年7月涉诉房屋出现漏雨现象。一审法院认为，赵宇和中铁深投公司签订的《天津市商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效。合同双方当事人均应按照合同约定履行己方义务。本案争议焦点为，赵宇所购商品房存在的漏雨问题能否要求解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十三条和第九十四条规定了合同的法定解除和协议解除，解除合同应有法定事由或合同双方当事人的一致意思表示。协议解除合同是指合同当事人双方在协商一致的基础上，终止合同的权利义务。协议解除合同的前提条件是当事人双方对终止合同权利义务的意思表示一致。赵宇、中铁深投公司双方在合同中并未约定房屋漏水可解除合同、退房的内容，事后双方亦未能就解除合同达成合意，不符合协议解除合同的情形。法定解除指合同生效后，没有履行或者未履行完毕前，当事人在法律规定的解除条件出现时，行使解除权而使合同关系消灭。原、被告之间的商品房销售合同主要义务已履行完毕，原告履行了支付商品房价款义务；涉诉商品房经竣工验收合格并取得了新建住宅商品房准许交付使用证，被告将符合合同约定交付条件的商品房交付原告；原告办理了房屋不动产权登记。涉诉商品房屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面防渗透的保修期至2021年9月1日，目前尚在保修期内。商品房买卖合同关系中，如商品房销售方交付的标的物质量存在瑕疵，应当根据法律规定及合同约定承担维修义务。赵宇所购商品房出现漏水问题双方可通过维修解决，赵宇对中铁深投公司的维修方案和维修方法不认同，可主张中铁深投公司对其实际维修商品房造成的损失承担赔偿责任，但直接以漏水主张解除合同，一审法院不予支持。故，对赵宇解除合同的诉讼请求，一审法院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：驳回原告赵宇的全部诉讼请求。案件受理费40元，由原告赵宇负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院依法组织了当事人进行证据交换和质证。赵宇提交如下证据：证据1，房屋买卖合同的条款，证明中铁深投公司的施工的时候擅自变更了设计方案，也没有通知赵宇，赵宇及时向中铁深投公司申诉了，但是中铁深投公司没有理睬。证据2，设计修改单及照片，证明在维修的时候中铁深投公司有设计变更，并且未按规定进行现场施工。证据3，原设计方案图纸中的设计要求及照片，证明现场施工不达标，存在偷工减料的情况。证据4，验房确认单、报修单、施工方案、聊天记录，证明2020年7—9月经过多年多次施工维修后依然漏雨。证据5，照片一组，证明2020年之前现场施工不达标。证据6，滨海新区建设工程质量安全监督管理支队《滨海新区房屋建筑工程质量投诉终止调解书》，证明建委要求开发商进行维修，但是开发商不予理睬。证据7，三方协议，2018年时开发商、赵宇及702业主达成的协议，中铁深投公司并未履行协议。中铁深投公司的质证意见如下：对证据1的真实性没有异议。对证据2的真实性、合法性、关联性均不予认可。对证据3的真实性、合法性、关联性均不予认可。对证据4不予质证。对证据5的真实性、合法性、关联性均不予认可。对证据6的真实性认可，但不认可证明目的。对证据7的真实性认可，但因该协议中第三条、第四条违反了相关条例，赵宇要求单就自身的阁楼顶部改变其外檐形式，属于不合理的要求。中铁深投公司提交如下证据：鉴定意见书一份，证明赵宇在2019年起诉的时候，其主张的维修费的依据以及房屋的现状。赵宇的质证意见为：对真实性没有异议，对证明目的不认可。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：赵宇、中铁深投公司双方签订的《天津市商品房买卖合同》是否应当解除。赵宇应当基于合同解除权主张解除其与中铁深投公司签订的《天津市商品房买卖合同》，赵宇、中铁深投公司在合同中并未约定房屋漏水可解除合同、退房的内容，事后双方亦未能就解除合同达成合意，不符合协议解除合同的情形。赵宇、中铁深投公司之间的《天津市商品房买卖合同》主要义务已履行完毕，赵宇履行了支付商品房价款义务；涉诉商品房经竣工验收合格并取得了新建住宅商品房准许交付使用证，中铁深投公司将符合合同约定交付条件的商品房交付赵宇；赵宇办理了房屋不动产权登记。涉诉商品房屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面防渗透的保修期至2021年9月1日，目前尚在保修期内。商品房买卖合同关系中，如商品房销售方交付的标的物质量存在瑕疵，应当根据法律规定及合同约定承担维修义务。赵宇提交的证据可以证明案涉房屋存在漏雨的情形，但并不能证明《天津市商品房买卖合同》具有应当解除的情形。赵宇所购商品房出现漏水问题双方可通过维修解决，赵宇对中铁深投公司的维修方案和维修方法不认同，可主张中铁深投公司对其实际维修商品房造成的损失承担赔偿责任，但直接以漏水为由主张解除合同理据不足，本院不予支持。赵宇申请证人张某出庭作证，张某曾系赵宇与中铁深投公司公司诉讼案件之委托代理人，且其欲证明之事实对本案之处理结果并无影响，故对于该申请本院不予准许。综上所述，赵宇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人赵宇负担。本判决为终审判决。审判长 王 欣审判员 阎 涛审判员 姜腾飞二〇二〇年十二月二十三日法官助理王洪飞书记员高志扬附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……