陕西省咸阳市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）陕04执异183号 异议人（案外人）：陈伟，男，汉族，1972年9月25日生，住淳化县。 诉讼代表人：张臻臻，女，汉族，1984年8月5日生，延安市公路局职工，系81户业主代表。 诉讼代表人：张海青，男，汉族，1961年10月9日生，延安市公路局职工，系81户业主代表。 诉讼代表人：白冬琴，女，1964年11月8日生，咸阳职业技术学院退休教师，系81户业主代表。 诉讼代表人：韩锋，男，1972年6月2日生，陕西金迪橡胶制品有限公司职工，系81户业主代表。 诉讼代表人：侯红梅，女，1983年8月2日生，秦康人寿集团陕西咸阳云腾区员工，系81户业主代表。 申请执行人：陕西创业建筑劳务有限责任公司（下称创业公司）。住所地，西安市雁塔区雁塔西路**。组织机构代码76256153-3。 法定代表人：何升杰，该公司总经理。 委托代理人：司马刚，北京大成（西安）律师事务所律师。 被执行人：陕西新颐田实业有限公司（原陕西颐田投资有限公司，下称颐田公司）。住。住所地，西咸新区秦汉新城财富中心**织机构代码58352011-1。 法定代表人：王亚军，该公司董事长。 委托代理人：郭军刚，陕西德伦律师事务所律师。 委托代理人：刘悟子，陕西德伦律师事务所律师。 被执行人：陕西中胜实业集团有限公司（下称中胜公司）。住所地，西安市。住所地，西安市碑林区友谊东路**5216602-5。 法定代表人：王凯朗，该公司董事长。 本院在执行创业公司与颐田公司、中胜公司建设工程施工合同纠纷一案中，案外人陈伟对本院执行颐田公司开发的位于咸阳市兰池大道以北、兰池二路以南秦汉新城财富中心项目相关房产提出书面异议，本院受理后依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。 案外人陈伟称，2016年3月5日，案外人与陕西新颐田投资有限责任公司签订《商品房屋买卖合同》，以一次性付清全款方式购买了秦汉新城财富中心项目2栋1单元3层20347号房产。在《商品房屋买卖合同》签订当日，案外人按照颐田公司的要求与颐田公司指定的陕西秦汉国际酒店有限公司签订了《委托经营管理合同》，将涉案房产委托给该酒店经营管理，颐田公司通过占有改定方式完成涉案房屋交付，案外人也收到过涉案房屋的部分收益，案外人合法占有了涉案房产。因颐田公司对秦汉新城财富中心项目部分房产进行分割，导致涉案房产未办理网签及过户登记手续。综上，案外人作为签订合法有效房屋买卖合同、付清全款、合法占有房屋的买受人，对涉案房产的权利能够排除执行。 申请执行人创业公司答辩称，一、全部异议申请人提出执行异议的时间不符合法律规定。二、全部异议申请人并未对涉案房屋进行合法占有，本案中异议申请人提交的《委托经营管理合同》并未实际履行，至今该酒店也未经营。即使支付了部分收益也并非租金收益，而是房屋出卖人的营销手段而已，不构成合法占有的依据。三、部分异议申请人提出涉案房号与查封的房号不一致。四、部分异议申请人签订的书面买卖合同在涉案房屋被查封之后。五、部分异议申请人并未支付全款。综上，异议申请人的异议不能成立，应予驳回。 被执行人颐田公司称，涉案房屋已经卖给案外人，完全同意案外人的意见。至于没有备案过户是因为该房屋还没有竣工验收。 经审查查明,2011年1月13日，本院作出（2016）陕04民初4号民事调解书，调解内容：一、创业公司与陕西颐田投资有限公司于2013年4月25日签订的《建筑施工扩大式劳务承包合同》终止履行；二、陕西颐田投资有限公司在2016年7月10日前一次性偿还创业公司劳务费欠款及各项损失合计人民币4300万元，此外双方再无其他经济纠纷。在该时间内创业公司不得无故影响陕西颐田投资有限公司及中胜公司的正常生产经营活动，否则创业公司承担因此而给陕西颐田投资有限公司及中胜公司造成的经济损失；三、陕西颐田投资有限公司还款需以转账方式支付至创业如下指定账户。账户名：创业公司；账号：91×××62。开户行：西安银行软件园支行；四、中胜公司同意为上述陕西颐田投资有限公司向创业公司承担连带担保责任；五、各方再无其他争议。 该调解书生效后，被执行人陕西新颐田投资有限公司没有按调解书履行义务，创业公司向本院申请执行，本院于2016年8月2日立案执行。2016年8月16日，本院作出（2016）陕04执254号执行裁定书，裁定查封陕西新颐田投资有限公司开发的位于咸阳市××大道以北、××以南秦汉新城财富中心项目房产（西咸房预售字第××号），具体房号如下：一层0210101—0210110。二层0210201—0210211；三层0210301—0210314;四层02101401—0210414；七层0210704；八层0210801、0210804；九层0210901、0210902；二十二层0212201—0212204；二十三层0212301—0212304；二十四0212401—0212404（共计66套）。同日，本院作出（2016）陕04执254号协助执行通知书，并于8月17日向西咸新区秦汉新城规划建设环保和房屋管理局送达，将上述房产进行了查封。 2016年11月11日，创业公司向本院申请对上述查封的房产进行依法评估、拍卖。本院于2017年5月17日、6月26日两次对上述查封的一、二、三层房产在淘宝网司法拍卖平台进行拍卖，因无人竞买流拍。2017年7月12日，本院作出的（2016）陕04执254-2号执行裁定书裁定，一、将颐田公司上述房产作价4501.816万元抵偿给申请执行人创业公司。所有权自本裁定送达申请执行人时起转移。一层0210101—0210110建筑面积1919.92㎡，作价2312.048万元。二层0210201—0210211建筑面积1622.90㎡，作价1074.88万元。三层0210301—0210314建筑面积2057.29㎡，作价1114.888万元。二、申请执行人创业公司在办证条件具备时可持本裁定到登记机关办理相关产权过户登记手续。届时一并解除对上述房产的查封。于2017年7月13日向双方当事人送达了该执行裁定书。同日向秦汉新城国土资源与房屋管理局送达了执行裁定书和协助执行通知书。2018年1月25日、2020年6月18日本院对陕西颐田投资有限公司开发的位于咸阳市××大道以北、××以南秦汉新城财富中心项目房产（西咸房预售字第××号），具体房号：四层02101401—0210414；七层0210704；八层0210801、0210804；九层0210901、0210902；二十二层0212201—0212204；二十三层0212301—0212304；二十四0212401—0212404查封的房产分别解除了查封。 2020年6月11日，本院组织创业公司和颐田公司双方对上述拍卖的一、二、三层房产现场进行交接，并于当日已将上述一、二、三层房产移交给申请执行人创业公司。 另查明，2016年3月5日，案外人陈伟与颐田公司签订《商品房屋买卖合同》，约定由案外人购买秦汉新城财富中心项目2栋1单元3层20347号房产。该房面积27.82平方米，总价共计222000元。交房时间为2015年12月31日。在《商品房屋买卖合同》签订当日，案外人与陕西秦汉国际酒店有限公司签订了《委托经营管理合同》，将涉案房产委托给陕西秦汉国际酒店有限公司经营管理，委托经营期限自2016年10月1日起计算，共计10年。2016年3月2日、3月5日，案外人支付购房款共计222000元，颐田公司向案外人出具了收款收据。同日，案外人与颐田公司签订的《秦汉财富中心交房补充协议》约定，经买受人同意，出卖人应当在2016年12月31日向买受人交付该商品房。本院查封房产包括案外人所购买房产。 还查明，颐田公司开发的位于咸阳市××大道以北、××以南秦汉新城财富中心项目房产（西咸房预售字第××号）至今未进行竣工验收。 本院认为,本案的争议焦点为案外人所提异议请求是否足以排除本案的强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”结合本案，案外人陈伟虽然在人民法院查封之前与颐田公司签订了《西咸新区商品房买卖合同》，并支付了购房款，但《西咸新区商品房买卖合同》约定的交付房屋时间为2015年12月31日，同日又签订的《秦汉财富中心交房补充协议》，约定交付房屋时间为2016年12月31日，从而说明案外人在人民法院查封之前没有占有该房产，另外涉案房屋至今未进行竣工验收，案外人对涉案房产不构成合法占有。故对案外人异议请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定,裁定如下: 驳回陈伟的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服,认为原判决、裁定错误的,应当依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的,可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  杨党代 审判员  陈建利 审判员  陈寒瑛 二〇二〇年十二月八日 书记员  王丹丹