黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黑01民初515号原告：宋岩，男，1979年9月29日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市松**。委托诉讼代理人：麻志刚，黑龙江达升律师事务所律师。被告：黑龙江省盛恒基房地产开发集团有限责任公司，住所地哈尔滨市松**松北大道**。法定代表人：王志江，董事长。原告宋岩与被告黑龙江省盛恒基房地产开发集团有限责任公司（以下简称盛恒基房地产公司）借款合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宋岩及其委托诉讼代理人麻志刚到庭参加诉讼，被告盛恒基房地产公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋岩向本院提出诉讼请求：1.解除《房屋借小额贷款抵债协议》，判令盛恒基房地产公司立即偿还宋岩本息2136.76万元（其中欠款本金739.65万元，利息1397.11万元，利息暂计算至2019年1月11日，2019年1月12日起至实际清偿之日的利息，按年利率24%计算），清偿次序先息后本；2.判令盛恒基房地产公司协助宋岩办理盛世家园L08栋104号别墅房屋（建筑面积233.2平方米）产权过户手续，将该房屋产权证办理到宋岩名下；3.由盛恒基房地产公司承担诉讼费用，包括诉讼费、诉讼保全费、诉讼保全担保费等。事实和理由：双方系民间借贷关系，宋岩于2011年3月、4月借给盛恒基房地产公司900万元，约定月利率约为3.5%。2019年1月26日，双方签订《房屋借小额贷款抵债协议》，约定以房还债，双方确认欠款本金900万元，利息按年利率24%计算，截止2019年1月11日利息为1700万元，本息合计2600万元。协议同时约定，盛恒基房地产公司用房屋和债权偿还债务。协议签订后，盛恒基房地产公司给付宋岩300万元和一套价值163.24万元的房屋（盛世家园L08栋104号别墅，建筑面积233.2平方米），宋岩占有使用该别墅房屋至今，但未办理过户手续。协议约定其他事项盛恒基房地产公司未按约履行。盛恒基房地产公司偿还上述债务本息合计463.24万元，按协议约定冲抵本息，则偿还本金463.24万元×900万元÷2600万元=160.35万元，偿还利息463.24万元×1700万元÷2600万元=302.89万元，剩余本金900万元-160.35万元=739.65万元，剩余利息1700万元-302.89万元=1397.11万元。因双方确认的利息是截止2019年1月11日的利息，故未偿还的本金739.65万元从2019年1月12日起应按年利率24%计算至实际清偿之日止。盛恒基房地产公司未到庭应诉答辩。宋岩提交以下证据：证据一、房屋借小额贷款抵债协议，拟证明双方对欠款偿还达成协议，截止2019年1月11日，盛恒基房地产公司欠款本金900万元，利息1700万元。盛恒基房地产公司用债权清偿300万元，用房屋抵顶163.24万元，但未办所有权变更理登记手续。截止2019年1月11日，盛恒基房地产公司尚欠宋岩739.65万元本金及1397.11万元利息。证据二、情况说明、对账单明细、证人王某出庭作证，拟证明450万元资金所有权人为宋岩，2011年4月13日，450万元资金完成实际支付，收款人为盛恒基房地产公司法定代表人王志江。证据三、客户简易明细查询、电汇凭证，拟证明宋岩2011年4月13日发生支付250万元，盛恒基房地产公司法定代表人王志江于2011年4月13日当天收到宋岩资金250万元，宋岩完成实际支付。证据四、（2018）黑0104民初4873号民事判决一份，拟证明2011年谢晓亮对盛恒基房地产公司确实享有债权，结合证据一其中谢晓亮对盛恒基房地产公司的300万债权转至宋岩名下，盛恒基对此在协议中确认。盛恒基房地产公司未发表质证意见。本院认证意见为对宋岩的上述证据予以采信。本院经审理查明，2011年4月13日，王某转至王志江账户450万元。同日，宋岩转至王志江账户250万元。2019年1月26日，盛恒基房地产公司与宋岩签订一份《房屋借小额贷款抵债协议》，约定盛恒基房地产公司在2011年3月17日从谢晓亮账面转入宋岩账面本金300万元，在2011年4月13日又借给盛恒基房地产公司本金600万元，截至2019年1月11日之前产生利息32,746,666.67元。经双方友好协商减免利息5,114,266.67元，双方共同确认截至本协议签订日盛恒基房地产公司剩余宋岩本金900万元，利息1700万元，总计2600万元。盛恒基房地产公司以位于盛世家园L08栋104号别墅一套建筑面积233.2平方米，别墅总价格为163.24万元；以盛恒基房地产公司在哈尔滨市水务投资公司享有的债权300万元背书回款后偿还给宋岩；以盛世天地房产14套的房屋总价值为10,724,418元，抵顶上述本息。剩余本息10,643,182元，双方商定另行选定房源予以抵顶，宋岩同意该给顶方式。盛恒基房地产公司已抵顶房屋按照每建筑平方米8000计算，坐落及具体位置如下：第一期抵偿房屋房源表详见本协议附件（一），该附件（一）所列房源中14套房产为盛恒基房地产公司2016年4月29日与宋岩签订的《借房协议》中，盛恒基房地产公司借给宋岩的22套中的房产，待宋岩处置完毕该14套房产后，宋岩保证所借剩余8套房产退回盛恒基房地产公司。第二期抵偿房屋房源表详见附件（二），上述房产的抵顶总额双方一致同意凑整按照2300万元进行抵顶，互不找补。签订本协议时，盛恒基房地产公司将附件一中的房屋交付给宋岩所有，出具该房屋的相关手续，并且保证能够办理登记及过户手续。盛恒基房地产公司需保证此房屋产权为盛恒基房地产公司单独所有，没有贷款、抵押、法院查封、租赁等情况。本协议签订，双方以本协议作为最终结算债权债务依据，本协议签订前的其他债权债务文书、文件作废（但2016年4月29日双方签订的《借房协议》自宋岩退还回除本协议抵顶的14套房产剩余8套房产时作废）。协议签订后，宋岩表示盛恒基房地产公司给付300万元和一套位于盛世家园L08栋104号,建筑面积233.2平方米,价值163.24万元的房屋，该房屋由宋岩占有、使用至今，但未办理产权过户手续。《房屋借小额贷款抵债协议》约定的其他条款盛恒基房地产公司未履行。本院认为，盛恒基房地产公司与宋岩于2019年1月26日签订的《房屋借小额贷款抵债协议》是双方之间的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行义务。因盛恒基房地产公司未履行《房屋借小额贷款抵债协议》的主要义务，现宋岩诉讼请求解除该协议，本院予以支持。因双方合同约定盛恒基房地产公司以位于盛世家园L08栋104号价格为163.24万元房屋抵顶欠款本息，且该房屋已由宋岩占有、使用至今，盛恒基房地产公司应按协议约定为宋岩办理该套房屋的产权过户手续。庭审中，宋岩认可盛恒基房地产公司给付300万元及位于盛世家园L08栋104号的一套房屋用于偿还借款，因宋岩未能举证证明给付的具体时间，其放弃2019年1月11日起至实际给付之日止的利息系当事人对自己的权利的处分，本院予以准许。双方在协议中仅约定“抵顶本息”，关于清偿顺序约定不明，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十一条规定，应按“先息后本”的顺序进行清偿，即偿还的463.24万元用于抵充利息。现宋岩诉讼主张偿还本金739.65万元，视为对自己权利的处分，本院对此予以准许。根据《房屋借小额贷款抵债协议》第一条的约定“截至2019年1月11日之前产生利息32,746,666.67元”，双方约定的利率超过法律规定，超过部分的利息约定无效，现宋岩按年利率24%主张支付逾期利息，不违反法律规定，对此本院予以支持。盛恒基房地产公司经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，视为放弃抗辩权利，并自行承担由此产生的不利法律后果。综上所述，本院对宋岩诉讼请求的合理部分予以支持。依照《中国人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第二百零六条、第二百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告宋岩与被告黑龙江省盛恒基房地产开发集团有限责任公司于2019年1月26日签订的《房屋借小额贷款抵债协议》；二、被告黑龙江省盛恒基房地产开发集团有限责任公司于本判决生效后十日内给付原告宋岩借款本金739.65万元；三、被告黑龙江省盛恒基房地产开发集团有限责任公司于本判决生效后十日内给付原告宋岩借款利息（至2019年1月11日止利息为1236.76万元，并以739.65万元为基数，自2019年1月12日起至实际给付之日止的利息按年利率24%计算）；三、被告黑龙江省盛恒基房地产开发集团有限责任公司于本判决生效后十日内将位于盛世家园L08栋104号,建筑面积233.2平方米房屋的产权过户至宋岩名下；四、驳回原告宋岩的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费148,638元，由被告黑龙江省盛恒基房地产开发集团有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。审判长 贾 楠审判员 荆 丛审判员 王琦玮（）二〇二〇年十二月十八日书记员 赵宇航