湖北省咸宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂12民终1839号上诉人（原审原告）：代春,女,汉族,1975年1月28日出生,住湖北省武汉市武昌区。委托诉讼代理人:李玉芳,湖北尊而光律师事务所律师。委托诉讼代理人:何群菲，湖北尊而光(汉阳)律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖北联置碧桂园梓山湖房地产开发有限公司，住所地：湖北省咸宁市咸安区贺胜桥镇贺胜村北街。法定代表人:吴迪，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张超，湖北宁华律师事务所律师。上诉人代春与被上诉人湖北联置碧桂园梓山湖房地产开发有限公司（以下简称碧桂园梓山湖公司）商品房预约合同纠纷一案，不服湖北省咸宁市咸安区人民法院（2019）鄂1202民初5490号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。代春上诉请求：1.请求二审法院依法撤销（2019）鄂1202民初5490号民事判决书，改判被上诉人碧桂园梓山湖公司向上诉人代春返还认购定金10万元及支付逾期返还的资金占用利息。2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院事实认定错误，法律适用错误，应依法改判。上诉人与被上诉人于2019年8月22日签订的二份《碧桂园梓山湖认购书》系商品房预约合同，非《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同。二、一审法院将未在约定缴款签约时间内付款并签订商品房买卖合同的全部责任归于代春一方，既无事实依据，也无法律依据，裁判不公，应依法改判。被上诉人销售顾问李鸿在上诉人代春签订认购书前后，并未向上诉人提示、告知过认购书中第五条第1款和第六条第1款的内容。认购书签订后，双方本应就商品房买卖合同应具备的主要条款进一步协商，直至签订商品房买卖合同。但本案系因被上诉人未充分尽到诚信告知义务，双方就签订正式的商品房买卖合同的合同条款在磋商时无法达成一致意见，最终未能按约签订正式的商品房买卖合同。恳请二审法院依法查明事实，支持上诉人的上诉请求。被上诉人碧桂园梓山湖公司辩称：一、上诉人与被上诉人之间签订的《碧桂园梓山湖认购书》系双方真实意思表示，主要内容不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，对各方当事人具有法律约束力。该认购书属于预约合同，内容为双方将来签订房屋买卖合同，并预先确定房屋坐落、面积、价款、付款时间及权利义务等基本内容。二、录音证据的取得不合法、内容不真实，不应采信。《碧桂园梓山湖认购书》的效力远远大于录音证据，并且上诉人没有主张《碧桂园梓山湖认购书》无效或者撤销《碧桂园梓山湖认购书》。三、上诉人知悉并接受合同条款以及不签订合同的法律后果，定金不予退还。《碧桂园梓山湖认购书》第六条第7款:因乙方未在本认购书约定的时间到碧桂园梓山湖销售中心与甲方签约，或因乙方违反约定或其它任何原因导致上述合同文件未在签约时间届满前未能签署，甲方不予返还乙方已付的定金，并有权不在通知乙方而将被认购书约定的认购物业另行出售，乙方对此已充分知悉并无异议。因此，上诉人对此已充分知悉并无异议，上诉人未在2019年8月30日签约时间签约，被上诉人不予返还定金。综上所述，请求二审依法驳回上诉人的诉讼请求，维持原判。代春向一审法院起诉请求：1、判令碧桂园梓山湖公司立即返还认购定金100000元及逾期返还利息(利息以100000元为本金,按同期银行贷款利率从2019年9月20日计算至清偿之日止)；2、本案的诉讼费由碧桂园梓山湖公司承担。一审法院认定的事实：2019年8月22日，代春（作为乙方）与碧桂园梓山湖公司（作为甲方）签订了二份《碧桂园梓山湖认购书》，认购书约定:代春认购碧桂园梓山湖公司位于咸宁市××区××滨湖村碧××湖××街××、××（Ｇ257型）两套联体住宅，其中22号住宅认购价为1706688元,26号住宅认购价为1657957元。认购书第五条约定，碧桂园梓山湖公司在本认购书约定的签约时间届满前与代春签署碧桂园梓山湖公司明示的下列文件：《商品房买卖合同》等（统称合同文件）。认购书第六条第一款约定：代春在本认购书约定的时间与碧桂园梓山湖公司签署本认购书第五条第一款约定的合同文件。代春确认，在签订本认购书之前，已仔细阅读并理解碧桂园梓山湖公司明示的双方将签署的上述合同文件的全部条款内容，并认为上述合同文件的约定全面具体，不存在有异议及需要进一步明确事项，代春同意接受上述合同文件的全部条款内容并将按时签署。认购书第六条第2款约定：代春应于2019年8月25日前（统称“签约时间”）携带本认购书、身份证明及本认购书约定的第一期楼款到碧桂园梓山湖公司销售中心与碧桂园梓山湖公司签署上述合同文件及办理相关手续。当日,代春向碧桂园梓山湖公司为两套联体住宅各支付了定金5万元。事后，代春在与碧桂园梓山湖公司签订《商品房买卖合同》等文件过程中，因代春就所购房屋花园及面积、房屋价款、付款方式等问题与碧桂园梓山湖公司不能协商一致，双方虽然将签订《商品房买卖合同》的时间延至2019年8月31日，但仍然不能达成一致，最终未签订《商品房买卖合同》。为此产生纠纷，代春诉至一审法院，请求支持代春的诉讼请求。一审法院认为，双方签订的二份《碧桂园梓山湖认购书》，已经具备《商品房销售管理办法》第十六规定的商品房买卖合同主要内容，双方之间已经形成商品房买卖合同关系，双方签订的《碧桂园梓山湖认购书》，系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应遵循诚实信用原则，按照约定全面履行各自义务。代春在双方约定缴款签约时间届满后，未按约缴款签约，应承担违约责任。双方签订的二份《碧桂园梓山湖认购书》中明确记载代春支付定金10万元，现因代春自己的原因不能够与碧桂园梓山湖公司订立商品房买卖合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条规定：当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立主合同的，应当双倍返还定金。综上，碧桂园梓山湖公司不返还代春所交定金10万元有合同及法律依据，故代春要求碧桂园梓山湖公司返还定金10万元的诉讼请求，依法不予支持。为维护社会正常的经济秩序和守法诚信民事活动原则，依法保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决驳回代春的全部诉讼请求。案件受理费2300元，减半收取1150元，由原告代春负担。本院二审期间，当事人均未提供新证据。一审查明的事实均属实，本院继续予以确认。二审另查明，双方签订的《碧桂园梓山湖认购书》第六条第7款约定:因乙方未在本认购书约定的时间到碧桂园梓山湖销售中心与甲方签约、或因乙方违反本条任一约定、或因乙方其它任何原因导致上述合同文件在本认购书约定的签约时间届满前未能签署的，甲方不予返还乙方已付的定金，并有权不再另行通知乙方而将本认购书约定的认购物业另行出售，乙方对此已充分知悉并无异议。本院认为，根据双方诉辩的基本情况，本案的争议焦点为：一、双方签订的认购书能不能等同于商品房买卖合同的问题。二、双方未签订商品房买卖合同应由谁承担违约责任的问题。本院认为，关于焦点一，本案中上诉人与被上诉人签订的二份《碧桂园梓山湖认购书》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该认购书主要内容为约定双方将来签订房屋买卖合同的时间，并预先确定房屋坐落、面积、价款、付款时间及权利义务等基本内容。该认购书为双方有意在将来一定期限内签订正式的商品房买卖合同，以最终明确在双方之间形成商品房买卖法律关系的协议，故该《碧桂园梓山湖认购书》系预约合同，而非商品房买卖合同。关于焦点二，双方当事人订立的《碧桂园梓山湖认购书》对上诉人及被上诉人的权利义务及违约责任均有明确约定：上诉人应于2019年8月25日前到碧桂园梓山湖销售中心签订商品房买卖合同及附件，否则定金不予退还；被上诉人在认购书约定的签约时间届满前不得将上诉人认购的物业另行出售，否则双倍返还上诉人定金。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”的规定，本案中双方约定的违约责任应当视为对签订《商品房买卖合同》这一可信赖利益的约束性条款，上诉人代春在《碧桂园梓山湖认购书》中约定的时间届满前未到碧桂园梓山湖销售中心签订商品房买卖合同及附件，且不能提供充足的证据证明碧桂园梓山湖公司有违约行为或商品房买卖合同未能订立存在不可归责于当事人双方的事由，应当承担相应的缔约过失责任。综上，上诉人代春的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由代春负担。本判决为终审判决。审判长 徐 庆审判员 胡应文审判员 沈 娟二〇二〇年十二月十五日书记员 李碧云附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（1）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；