西安市莲湖区人民法院民事判决书 （2020）陕0104民初11259号原告：商洛市鑫利信息服务有限公司西安分公司，营业场所西安市。负责人：凤丹英，该公司客服主管。委托诉讼代理人：杨辉，陕西灜久律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡唯，陕西灜久律师事务所律师。被告：李玉龙，男，1986年2月7日出生，汉族，住西安市未央区。原告商洛市鑫利信息服务有限公司西安分公司（以下简称鑫利公司）与被告李玉龙租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鑫利公司委托诉讼代理人杨辉、胡唯、被告李玉龙均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法确认原被告签订的《房屋租赁合同》于2020年9月16日终止；2.依法判令被告向原告返还2020年9月16日租赁合同终止后剩余房屋租金47510.12元；3．依法判令被告向原告返还租赁合同保证金38008.10元；4．依法判令被告向原告返还租赁附属物（详见《固定资产清单》和其他可拆除物品清单），如被告不能返还，则应向原告赔偿66685元；5．本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年3月13日，原被告之间签订《房屋租赁合同》，合同约定：1、原告租赁被告位于西安市莲湖区用于办公；2、每月租金65元/平方米，租赁面积292.37平方米，月租金合计19004.05元；3、合同租期三年（2019年6月1日至2022年5月31日）；4、租金按半年结算，先付后用。该合同于2019年3月13日成立并生效，双方应按照合同约定内容执行。合同签订后，原告即向被告支付了合同保证金38008.10元，并陆续支付18个月租金342072.90元。2020年4月28日原告经西安康融房地产营销策划有限公司第六分公司居某某介绍并经被告同意，与次承租人西安朝燃天成影视文化传播有限公司签订承租合同，将房屋租给次承租人。2020年7月24日原告转租的房屋因次承租人违法犯罪被白银市公安局查封，并在2020年8月9日解封。2020年9月16日，被告向原告送达《解除租赁合同通知书》，以次承租人违法经营为由解除与原告的房屋租赁合同。原告同意与被告在2020年9月16日解除租赁合同关系，但原告已交纳18个月房租，而实际承租期限为15.5个月（从起租日2019年6月1日至2020年9月16日），原租赁合同因双方一致同意而解除，被告应返还原告剩余的2.5个月的租金合计47510.12元。原告按约支付租金,已履行合同义务，次承租人的违法行为并未导致原告违反合同主义务，房屋已于2020年8月9日恢复完全权利状态，在权力受限期间原告也已支付了租金，被告并未受到任何损失，根据租赁合同2.7条，被告应当全额返还合同保证金38008.10元。原告在承租后自行装修，并购买办公设备放置于承租房内，转租后也一并将相关物品租赁给次承租人使用，现原告多次与被告沟通要求被告返还装修物品和办公设备，但被告拒绝。经原告计算，以上物品共计66685元，如被告不予返还，应赔偿原告66685元。综上，请法院依法受理并支持原告诉请。被告李玉龙辩称，第一、9月16日我给原告发了《解除租赁合同通知书》后，对方一直未回复，也未搬离物品，故我不能确定合同是否解除；第二、原告和次承租人的租赁合同继续进行，我的解除通知并未导致房屋租赁关系解除；第三、我多次通知原告搬离，原告截止今日也未搬离，故房屋仍由原告占用，我认为合同截止今天并未解除，依据合同第5.7条之规定，我要求原告于2020年11月30日前将所有物品搬离，恢复租赁前的状态，向我交还房屋并完成相关注销、变更手续后终止合同；第四、返还房屋租金问题，依据合同第5.7条之规定房屋租赁合同未解除，房屋仍在使用中不能返还房屋租金。次承租人仍支付相应租金给原告，并未对原告造成损失；第五、我同意按照合同2.7条退还保证金，但要求被告承担相关费用：1.2019年3月13日签订合同后，3月21日向原告交付房屋，4月25日原告使用，要求原告支付4月25日至6月1日实际发生的租赁费用22171.9元；2.2020年10、11月物业费6057.9元；3.因次承租人违法导致的8月9日开锁费160元和8月11日保洁费200元；4.告知入户门密码锁原始密码，如不能提供需承担换锁费700元；5.违约金17104.5元（剩余租期内的总额19004.5元乘以18个月，乘以0.5，共计17104.5元）；第六、同意原告搬离房屋内的物品，但要求原告将物品一次性全部搬完，恢复原状不影响继续使用，做出在承租期内引起的法律问题承担由此给房东造成损失的承诺，完成相关注销、变更手续后向被告交还房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合举证质证及庭审查明情况，本院认定事实如下：2019年3月13日，原告鑫利公司（合同乙方）与被告李玉龙（合同甲方）签订《房屋租赁合同》。约定由被告李玉龙将其所有的，位于西安市莲湖区建筑面积292.37平方米的房屋出租给原告办公，租赁期3年，自2019年6月1日起至2022年5月31日止，租金按建筑面积计付，每月租金为65元/平方米/月，月租金合计为19004.05元，年租金合计为228048.6元，租赁期内总租金为684145.8元，租金按半年结算，先付后用。并约定租期内的物业管理费、水费、电费等因使用房屋而产生的一切费用由原告自行缴付，不纳入租金，物业费10元/平方米/月，由原告按照物业合同约定方式缴纳。此外，合同第2.7条约定：“乙方在合同签订当日须向甲方缴纳保证金38008.1元。租赁期满或合同终止或解除后，甲方在乙方交还该房屋并完成相关注销、变更手续后，且扣除乙方依据本合同约定应承担的违约金款项后，将剩余保证金不计息一次性返还乙方。”第4.4条约定：“经甲方同意，乙方可以将房屋转租、分租、合营或以其他任何形式提供给第三方使用。”第4.10条约定：“乙方不得在房屋中从事任何违法活动。否则，甲方有权立即解除本合同、收回房屋，乙方承担导致本合同提前终止的违约责任。”合同第五条双方就违约责任作了约定，其中第5.1条约定：“除本合同另有约定外，任何一方未履行或未完全履行本合同条款或者违反政府法律、法规，以致不能实现合同目的的，另一方有权提前解除本合同，造成的损失由责任方承担。”第5.7条约定：“甲方依据本合同约定解除合同，收回房屋的，乙方应当根据甲方要求搬迁完毕并交回房屋。否则，甲方有权要求乙方在指定期限内迁出和补交占用期内租金，乙方未按要求迁出的，每逾期一日应向甲方支付租期内租金总额5‰的违约金。乙方逾期3个自然日仍未迁出的，甲方有权采取停电等措施，同时有权处理乙方遗留在房屋内的物品。” 2019年3月14日，原告向被告交纳了保证金38008.1元和半年租金114024.3元。后期，原告又两次通过银行转账的方式向被告支付租金228048.6元，原告共计向被告支付18个月租金（房租付至2020年11月30日）。2020年4月28日，原告经被告同意，通过西安康融房地产营销策划有限公司第六分公司居某某介绍将涉案房屋转租给西安朝燃天成影视文化传播有限公司（以下简称：朝燃影视公司）使用，并签订《房屋租赁合同》，约定：租期1年，自2020年5月8日起至2021年5月7日止，租金21343元/月，半年计付。次承租人朝燃影视公司在向原告支付了保证金21343元和半年房租128058元后搬入涉案房屋内办公。2020年9月16日被告李玉龙向原告发出《解除租赁合同通知书》，通知原告终止房屋租赁关系。2020年12月11日，原被告办理完租赁房内物品交接手续后，原告鑫利公司向被告李玉龙交还房屋。庭审中，被告表示向原告发出《解除租赁合同通知书》是因为次承租人朝燃影视公司从事违法活动导致租赁房屋于2020年7月24日被白银市公安局查封，按照双方签订的《房屋租赁合同》第4.10条“乙方不得在房屋中从事任何违法活动。否则，甲方有权立即解除本合同、收回房屋，乙方承担导致本合同提前终止的违约责任。”之规定，以原告违约为由解除的租赁合同。原告认可租赁合同解除，但否认违约，认为从事违法活动的主体并非原告而是次承租人。此外，原告表示租赁房屋已于2020年8月9日解封，在房屋解封后双方就解除租赁合同、搬离房内物品等事宜进行过多次协商，但因为双方就房屋内物品处置事宜存在分歧，致使协商未果，租赁房屋一直保持查封前的状态，涉案房屋2020年10月、11月的物业费也未缴纳。案件审理过程中，原、被告就第四项诉讼请求“判令被告向原告返还租赁附属物，如被告不能返还，则应向原告赔偿66685元。”达成和解，双方于2020年12月11日办理了室内物品交接手续，原告向本院申请撤回第四项诉讼请求。以上事实有《商品房买卖合同》、2份《房屋租赁合同》、《解除租赁合同通知书》、《物业服务协议》、物业服务中心出具的《情况说明》及庭审笔录、谈话笔录等证据材料在卷佐证。本院认为，合法的租赁关系受法律保护，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应认定为有效合同，双方均应依约履行。2020年9月16日被告以次承租人违法导致租赁房屋被查封为由向原告发出《解除租赁合同通知书》，要求终止房屋租赁关系，原告收到通知后向法院起诉要求确认原被告签订的《房屋租赁合同》于2020年9月16日终止，原被告签订的《房屋租赁合同》因双方均同意解除而终止，故对原告要求确认原被告签订的《房屋租赁合同》于2020年9月16日解除的诉求，本院予以支持。对于原告要求被告向其返还2020年9月16日租赁合同终止后剩余房屋租金47510.12元的诉求，本院认为，合同解除后，原告已无占有、使用租赁房屋的合法依据，应尽快腾房并向被告交还租赁房屋，但原告于2020年12月11日才搬离物品交还房屋，侵占了被告对租赁物的使用权，理应比照租金标准向被告支付逾期占用费。对于原告提出的“未及时办理交接手续的主要责任在被告，被告未采取减损措施，应自行承担损失”的意见，本院认为，涉案房屋内的所有物品是在原告承租期间搬入的，在合同解除时，原告有义务按照《房屋租赁合同》第5.7条约定将房内所有物品搬离，但原告只愿搬离自己物品，不愿按照被告要求腾空并交还房屋，导致房屋交接手续迟迟未办理，原告理应对被告的损失承担赔偿责任。原告的租金付至2020年11月30日，而房屋却实际占用至2020年12月11日，产生逾期占用费55112.12元。多付的47510.12元租金尚不足以支付逾期占用费，故对原告要求被告退还剩余房屋租金47510.12元的诉求，本院不予支持。对于原告要求被告向其返还租赁合同保证金38008.10元的诉求，庭审中，被告表示同意向原告返还保证金，但要求扣除租金、开锁费、保洁费、物业费、违约金等相关费用。对于被告要求扣除2019年4月25日至2019年6月1日期间房租22171.9元的意见，因原被告并未在合同中约定该期间须支付租金，故对被告要求扣除该笔租金的意见，本院不予采信，但被告可于保证金中扣除2020年11月31日至2020年12月11日的占用费7602元；对于被告要求扣除开锁费160元、保洁费200元答辩意见，本院认为，依据合同法第二百二十四条第一款“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”开锁费和保洁费是在原告承租期间产生的，且系因次承租人朝燃影视公司被公安机关立案侦查，涉案房屋被查封而导致的实际损失，原告作为承租人理应对其承担赔偿责任；对于被告要求扣除2020年10月、11月物业费6057.9元的意见，按照《房屋租赁合同》第2.2条，租期内的物业费是由承租人缴付的，并不包括在房租内，租赁合同解除后，原告继续占用该房屋，理应比照合同中物业费缴付办法缴纳物业费，但原告在办理交接手续时并未缴纳物业费，被告要求扣除，于法有据，本院予以采信；对于被告要求按照合同第4.10条和5.2条扣除违约金17104.5元的答辩意见，本院认为，原告将房屋转租于次承租人朝燃影视公司是经过被告李玉龙同意的，转租行为合法有效。次承租人朝燃影视公司在租赁房屋内从事违法活动与原告并无关联，原告并未从事违法活动，故不应承担违约责任。且合同提前终止是由于被告率先向原告发出《解除租赁合同通知书》要求终止房屋租赁关系，原告同意，双方达成一致而解除的合同，并非因为原告过错导致，故对被告要求扣除违约金的意见，本院不予采信。综上，被告在扣除逾期占用费7602元、开锁费160元、保洁费200元、物业费6057.9元后仍须一次性向原告退还保证金23988.2元。诉讼过程中，原告申请撤回第四项诉讼请求，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条、第二百二十四条第一款、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条之规定，判决如下：一、原告商洛市鑫利信息服务有限公司西安分公司与被告李玉龙签订的《房屋租赁合同》于2020年9月16日解除；二、被告李玉龙向原告商洛市鑫利信息服务有限公司西安分公司退还保证金23988.2元；三、驳回原告商洛市鑫利信息服务有限公司西安分公司要求被告李玉龙返还合同解除后剩余房屋租金47510.12元的诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息（加倍支付的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息，一般债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律确定的金钱债务本金×全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价年利率4.15%×延迟履行期间；加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务本金×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费3344元，本院减半收取1672元，由原告商洛市鑫利信息服务有限公司西安分公司负担836元，被告李玉龙负担836元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审    判    员    朱海燕 二〇二〇年十二月二十六日 书    记    员    王  琳 1