江西省万安县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0828民初1456号原告：李云峰，男，1973年10月22日出生，汉族，住江西省万安县。委托诉讼代理人：罗人锴，江西五云律师事务所律师。委托诉讼代理人：李功民，男，1946年12月16日出生，汉族，住址同上，系原告李云峰父亲。被告：胡黎明，男，1972年5月30日出生，汉族，住江西省万安县。委托诉讼代理人：谢水云，江西祥昀律师事务所律师。被告：万安县百嘉镇人民政府。法定代表人：肖天宏，系镇长。原告李云峰与被告胡黎明、万安县百嘉镇人民政府（以下简称“百嘉镇政府”）建设用地使用权合同纠纷一案，本院于2020年9月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人罗人锴、李功民，被告胡黎明及委托诉讼代理人谢水云到庭参加诉讼，被告百嘉镇政府经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李云峰向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行《土地使用权转让合同书》，立即为原告办理土地使用权登记发证手续并承担发证费用；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2006年1月9日，原告与被告胡黎明订立了一份《土地使用权转让合同书》，被告胡黎明转让百加镇圩镇上的土地120平方米给原告建房。合同订立后原告按《土地使用权转让合同书》履行了自己的义务，现在房屋也建好了，但被告胡黎明就是不为原告办理土地使用权登记发证手续。因为被告胡黎明是从被告百嘉镇政府手中得到的土地开发权，故被告百嘉镇政府也应该为被告胡黎明没有为原告及时办理土地使用权登记发证手续承担责任。被告胡黎明辩称，原告没有取得土地使用权就违法建房，至今无法单独办理为原告国有土地使用权证，依法应当驳回起诉。理由如下：一、根据《不动产登记暂行条例》第五条的规定，只有十项不动产权利，可以依照本条例的规定办理登记，但没有规定土地使用权可以办理不动产登记。二、根据《不动产登记暂行条例》第五条第五项，建设用地使用权办理不动产登记。依据《中华人民共和国物权法》第135条规定建设用地使用权是指“建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施”。因此建设用地使用权有权使用国家所有的土地的权利，但土地还没有使用。现在原告已经建房，就不属于单独办理建设用地使用权登记范围。三、《不动产登记暂行条例实施细则》第三十三条“依法取得国有建设用地使用权，可以单独申请国有建设用地使用权登记。依法利用国有建设用地建造房屋的，可以申请国有建设用地使用权及房屋所有权登记”。从这一规定可知，利用国有建设用地建好房屋的，是申请办理国有建设用地使用及房屋所有权登记，而不能仅办理国有建设用地使用权转让登记。四、根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条“土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让”及第二十五条“土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当依照规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记”规定，如果现在办理土地使用权即国有建设用地使用权转让登记，应当和地上物一并转让并办理过户登记，但由于原告在没有取得土地使用权的前提下，擅自建房，地上建设物也没有取得房屋登记，因此目前不能办理国有建设用地使用权转让登记。因此根据《合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”的规定，本案原告要求单独办理土地使用权在法律上不能履行，依法应当驳回原告的起诉。被告百嘉镇政府辩称，一、百嘉镇政府不是本案的适格被告。百嘉镇政府与李云峰、胡黎明没有签订任何形式的合同，根据合同相对性原则，百嘉镇政府不是本案的适格被告。李云峰称其建房使用的土地是从百嘉镇政府手中取得的土地开发权，这不是客观事实。事实是被告胡黎明根据县人民政府相关文件，通过公开挂牌交易，并与万安县自然资源局（原万安县国土资源局）签订《国有土地使用权出让合同》后依法取得。二、李云峰2006年1月9日取得土地使用至今十几年了，其主张的权利已过诉讼时效，不利后果应由其本人承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的被告胡黎明出具的收条。被告对该收条无异议，但辩称原告实际上没付清，还欠其3800元。本院认为，被告对该收条无异议，本院予以采信。2、被告提交的原告出具的欠条。本院认为，原告对该欠条无异议，但辩称钱已经还给被告，欠条没有撤掉，对该辩解意见原告未提供证据来证实，故对该欠条本院予以采信。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2005年10月24日，万安县人民政府批复同意《万安县百加新墟镇等两宗国有土地使用权公开出让实施方案》，同意出让万安县百加新墟镇2005-16地块（面积2760平方米），挂牌交易工作由县国土资源局负责。此后，被告胡黎明通过竞买拍得万安县百加新墟镇2005-16地块。2005年12月22日，被告胡黎明与万安县国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》，以221000元的土地使用权出让金受让万安县百加新墟镇2005-16地块（面积2760平方米），用途为“商住”；同时约定，受让人取得出让土地使用权后，有权将本合同项下的全部或部分土地使用权转让，土地使用权转让，地上建筑物、其他附着物随之转让，土地使用权转让的，转让双方应在相应的合同签订之日起30日内，持本合同和相应的转让合同及《国有土地使用证》，到土地行政主管部门申请办理土地登记。2006年1月9日，被告胡黎明（转让方，甲方）与原告李云峰（受让方，乙方）签订《土地使用权转让合同书》，双方约定：一、甲方依法取得位于万安县地段土地使用权，部分转让给乙方建房，乙方同意受让；二、甲方负责为乙方办理好国有土地使用权证，并承担相关费用；三、甲方转让给乙方的住宅总面积为120平方米，单价110元／平方米，总价为13200元；四、付款方式，甲乙双方签订合同时，乙方向甲方一次付清所有土地转让价款和上缴镇规划保证金等，甲方负责提供设计施工图纸，由乙方负责设计；五、乙方应严格按照百加镇仿古一条街的要求建造房屋……2006年1月10日，被告胡黎明向原告李云峰出具收条一张，内容为“今收到李云峰交来购房款计人民币壹万叁仟元整。”同日，原告李云峰向被告胡黎明出具欠条一张，内容为“今欠到胡黎明购房金计币叁仟捌佰元正（限2006年4月10号负清）”。之后，原告李云峰在受让的土地上筑基、建房。2012年3月6日，被告胡黎明将原告李云峰上述涉案土地的国有土地使用权证办在自己名下。本院认为，被告胡黎明依法取得了万安县百加新墟镇2005-16地块的国有土地使用权，用途为“商住”，且有权将全部或部分土地使用权转让。被告胡黎明与原告李云峰签订《土地使用权转让合同书》，将其取得的部分土地使用权转让给原告李云峰，该合同合法有效，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。关于涉案土地使用权是否可以办理转移登记问题。被告胡黎明取得的国有土地使用权用途为“商住”，从原被告双方合同约定来看，原告李云峰也是受让土地使用权后用于建房，双方转让的是建设用地使用权，故该合同应认定为建设用地使用权转让合同。依照《不动产登记暂行条例》的规定，建设用地使用权转移登记可以依照该条例的规定办理登记；《不动产登记暂行条例实施细则》规定，因买卖导致不动产权利发生转移的，当事人可以向不动产登记机构申请转移登记，依法取得国有建设用地使用权，可以单独申请国有建设用地使用权登记；被告胡黎明仅是将本案涉案土地的国有土地使用权办在自己名下，并未将原告的房屋所有权办在自己名下，依照我国《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条“土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当依照规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记”的规定，土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，可以依照规定办理过户登记，只不过应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准。故被告胡黎明辩称原告要求单独办理土地使用权在法律上不能履行的意见，本院不予采纳。关于办理本案涉案土地使用权转移登记费用负担问题。依照原被告双方签订的《土地使用权转让合同书》约定，被告胡黎明负责为原告办理好国有土地使用权证并承担相关费用，故被告胡黎明应当负担办理涉案土地使用权转移登记相关费用。虽然双方未约定被告胡黎明为原告办理好国有土地使用权证的期限，但被告胡黎明与万安县国土资源局签订的《国有土地使用权出让合同》明确约定，土地使用权转让的，转让双方应在相应的合同签订之日起30日内，持本合同和相应的转让合同及《国有土地使用证》，到土地行政主管部门申请办理土地登记，故被告胡黎明应当在原被告签订《土地使用权转让合同书》之日起30日内到土地行政主管部门申请办理土地登记，被告胡黎明至今未为原告办理好国有土地使用权证，其行为已构成违约，应继续履行合同义务并承担相关费用。关于被告百嘉镇政府是否承担本案民事责任问题。本案涉案土地使用权系被告胡黎明通过竞拍，与万安县国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》后取得，被告百嘉镇政府并非合同相对方，且原告也无证据证实被告百嘉镇政府应承担本案民事责任，故原告要求被告百嘉镇政府承担本案民事责任的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告胡黎明在本判决生效之日起一个月内为原告李云峰办理本案涉案国有土地使用权转移登记并承担相应费用。二、驳回原告李云峰其他诉讼请求。案件受理费50元（已减半收取），由被告胡黎明负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。当事人一方未在规定的期限内履行义务，另一方要求履行的，应当在规定的履行期限届满后二年内，申请本院强制执行，由此发生的费用，由不履行义务的当事人负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审判员  肖鹰二〇二〇年十二月十六日法官助理谢儒书记员刘博雅