濮阳市华龙区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0902民初7004号原告：刘焕霞，女，汉族，1985年4月25日出生，住河南省濮阳县。委托诉讼代理人：郝利民，河南若澍律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗鸣，河南若澍律师事务所实习律师。被告：濮阳市益利置业有限公司，住所地濮阳市京开道帝豪大厦**，统一社会信用代码：91410900561013450M。法定代表人：王红霞，系该公司总经理。委托诉讼代理人：朱瑞丽，河南金谚律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐志博，男，汉族，1992年10月9日出生，住濮阳市华龙区。系该公司员工。第三人：中国银行股份有限公司濮阳分行，住所地濮阳市华龙区京开大道**，统一社会信用代码：91410902873951112U。负责人:王浩，系该行行长。委托诉讼代理人：楚西智，河南众孚律师事务所律师。原告刘焕霞与被告濮阳市益利置业有限公司（以下简称益利置业）、第三人中国银行股份有限公司濮阳分行（以下简称中行濮阳分行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘焕霞的委托诉讼代理人郝利民、罗鸣，被告濮阳市益利置业有限公司的委托诉讼代理人朱瑞丽、徐志博，第三人中国银行股份有限公司濮阳分行的委托诉讼代理人楚西智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘焕霞向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告益利置业签订的《商品房买卖合同》；2、被告益利置业返还原告购房款及支付的截至2020年7月15日的贷款本息共计416081.73元；3、判决解除原告与第三人中行濮阳分行签订的《贷款合同》，由被告直接向第三人偿还尚欠贷款；4、本案诉讼费、保全费、担保保险费等所有费用由被告承担。事实和理由：2015年11月16日，原告与被告益利置业签订《商品房买卖合同》，并且经过了房地产管理部门的备案登记。合同约定，原告购买被告开发的位于濮阳市市辖区××大道××春天小区××单元××号房屋，房款696630元，原告支付首付款286630元，剩余41万元办理银行贷款。被告应于2016年9月30日前交付该房屋。为了购买该套房屋，原告与第三人签订《贷款合同》，约定原告为购买商品房，以所购商品房抵押，向第三人贷款41万元，用以支付购房款，并约定了还款方式和还款金额等。合同签订后，原告依约按月向第三人偿还贷款，现已偿还127992.86元，还需还款383742.30元。被告未依约按期交付房屋，经原告了解，时至今日，该房屋仍未竣工验收，原告有权要求解除合同，退还购房款，并要求其赔偿损失。商品房合同解除后，贷款合同的目的亦无法实现，故故诉至法院，请求法院依法支持原告诉讼请求。被告益利置业辩称，自己与原告间并无真实的房屋买卖交易，双方签订商品房买卖合同是为了从第三人处贷款，系恶意串通，以合法形式掩盖非法目的，且侵害了他人利益，故双方间的商品房买卖合同系无效合同，贷款合同也无效，原告应与自己对未偿还的银行贷款本息承担连带清偿责任。第三人中行濮阳分行述称，涉案商品房买卖合同及抵押合同为有效合同，主体合法，系当事人真实意思表示，第三人已依约履行了给付义务，原告应履行按期还款的责任，若法院判决合同解除，则请求如下：1、判令原告偿还所欠本金382618.09元（截至2020年9月10日）及利息，并多支付一个月利息作为违约金，被告益利置业承担连带清偿责任。2、判令第三人对涉案房产享有优先受偿权。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：刘焕霞（××）与益利置业（××）签订合同编号为NO00083808的《商品房买卖合同》，刘焕霞以696630元的价格购买益利置业开发的巴黎春天第001幢1单元18层1801号房。合同第六条约定，××已于2015年11月16日付清房屋首付286630元，余款410000元办理银行按揭。第八条约定，××应当在2016年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用：1.该商品房经验收合格。……2015年11月16日，益利置业出具收款收据，显示收到刘焕霞286630元。另查明，2015年12月1日，刘焕霞（借款人、抵押人）与中行濮阳分行（贷款人、抵押权人）、益利置业（保证人、开发商）签订编号为2015年个房借字527号的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，刘焕霞从中行濮阳分行处贷款410000元用于购买涉案房屋，贷款发至益利置业账户，还款账户为刘焕霞账户，贷款期限360个月，同时约定若提前还款，补偿金标准为提前还款本金一个月利息，担保类型为抵押+开发商阶段性担保。贷款每月偿还2362.78元至今，截至2020年9月10日，该笔贷款已还本息共计132718.42元，未还本金382618.09元。还查明，刘焕霞在接受本院询问时自认未向益利置业实际缴纳首付款及前期贷款由益利置业出资偿还，2019年6月开始自行偿还，同时表示自己向益利置业出具借条，但益利置业表示自己处并没有刘焕霞出具的借条。刘焕霞提交银行交易明细显示，2019年6月至2020年7月15日，其共偿还贷款本息32180.95元。再查明，涉案房屋至今未验收合格，未交付。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。争议焦点主要有：一、涉案商品房买卖合同及贷款合同系无效还是应予撤销。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的,合同无效:（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益；(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”，本案中，从各方当事人提交的证据、庭审陈述及查明的事实来看,刘焕霞并未按照《商品房买卖合同》的约定向益利置业支付首付款,前期也未按照《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》的约定向银行偿还贷款,益利置业自认与刘焕霞之间没有买卖涉案房屋的真实意思表示,双方系以签订商品房买卖合同的形式套取银行贷款，该行为危害了国家房地产交易秩序,损害了社会公共利益,双方签订的《商品房买卖合同》应属无效，故对原告解除该合同的诉讼请求不予支持，对被告关于该合同无效的辩称予以采纳。刘焕霞与中行濮阳分行签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》系双方真实意思表示,与法不悖,合法有效。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定,因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使商品房担保贷款合同的目的无法实现,当事人请求解除商品房担保贷款合同的,应予支持。据此,刘焕霞要求解除其与中行濮阳分行签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，应予支持。对被告称该合同亦无效的辩称不予采纳。二、被告是否应返还原告购房款及已偿还贷款，未偿还贷款应有谁偿还。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的,××应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人（银行）和××,故刘焕霞要求益利置业向其返还已交纳的购房贷款及向中行濮阳分行返还自判决生效之日起剩余贷款之请求,应予以支持。对中行濮阳分行要求刘焕霞偿还剩余贷款并由益利置业承担连带责任的请求不予支持。另现有证据足以证实刘焕霞并未实际支付首付款及偿还2019年6月之前的贷款，自2019年6月至2020年7月实际偿还金额为32180.95元，故益利置业应予返还。三、第三人对涉案房产是否具有优先受偿权，本院认为，预售商品房抵押贷款中，虽然银行与购房人对预售商品房做了抵押预告登记，但该预告登记并未使银行获得现实的抵押权，而是待房屋建成交付借款人后银行就该房屋设立的一种预先的排他性保全。如果房屋建成后的产权未登记至借款人名下，则抵押权设立登记无法完成，根据《最高人民法院关于使用若干问题的解释（一）》第五条的规定，此时债权消灭，第三人不享有优先受偿权。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告刘焕霞与被告濮阳市益利置业有限公司签订的编号为NO00083808的《商品房买卖合同》无效；二、解除原告刘焕霞与第三人中国银行股份有限公司濮阳分行签订的编号为2015年个房借字527号的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》；三、被告濮阳市益利置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告刘焕霞已偿还贷款本息32180.95元（自2019年6月至2020年7月，后期刘焕霞如有偿还则予以追加）；四、被告濮阳市益利置业有限公司于本判决生效后十日内向第三人中国银行股份有限公司濮阳分行偿还刘焕霞自判决生效之日起《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》剩余的贷款本金、利息和违约金(具体数额以中国银行股份有限公司濮阳分行出具的还贷明细为准)；五、驳回原告刘焕霞及第三人中国银行股份有限公司濮阳分行的其他诉讼请求。如果被告未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7542元，由原告刘焕霞负担6937元，由被告濮阳市益利置业有限公司负担605元；保全费4770元，由原告刘焕霞负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于濮阳市中级人民法院。审 判 长  宋瑞玲审 判 员  杨 明人民陪审员  赵建松二〇二〇年十二月八日书 记 员  李 凡