包头市九原区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内0207民初2365号 原告：包头市新晓物业服务有限公司，住所地内蒙古自治区包头市九原区沙河街道办事处工农街**巨力时代小区12-115。统一社会信用代码91150207061644109X。 法定代表人：陈新晓，总经理。 委托诉讼代理人：袁晓凯，内蒙古维创律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王蕾，内蒙古维创律师事务所律师。 被告：白月英，女，1956年5月28日出生，汉族，退休人员，住内蒙古自治区包头市。 委托诉讼代理人：吕来福（被告白月英的丈夫），住内蒙古自治区包头市。 原告包头市新晓物业服务有限公司（以下简称新晓物业公司）与被告白月英物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新晓物业公司的委托诉讼代理人袁晓凯，被告白月英的委托诉讼代理人吕来福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告新晓物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付欠缴物业费4677.01元（2015年1月1日至2020年3月31日）及违约金1403.10元，共计6080.11元；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与包头市九原区新春小区业主委员会签订了《新春小区物业服务合同》，服务期限从2015年1月1日至2019年12月31日，收费标准为0.60元/月/㎡。合同到期后，原告又与包头市九原区沙河街道办事处黄金社区签订《物业服务合同》，继续为新春小区提供物业服务，服务期限从2020年1月1日至2020年3月31日，收费标准为0.60元/月/㎡。被告为新春小区*户业主，房屋面积123.73㎡，每年的物业费为890.86元，被告自2015年起至物业服务终止之日未缴纳物业费，原告与被告多次协商解决未果，故诉至法院。 被告白月英辩称，首先，新春小区业主委员会与新晓物业公司签订的合同为无效合同。新春小区业主委员会并非业主大会选举产生，该业主委员会不具备代表性，业主委员会的五名成员也认可未经业主大会选举，故物业服务合同属无效。其次，新晓物业公司于2015年6月开始提供服务，之前没有安排工作人员进驻，向业主收取进驻前的物业服务费没有事实依据。新晓物业公司在历时三年半的老旧小区改造工程期间，没有做任何有效的工作，同时还享受政府给予的补贴，没有理由要求业主交纳物业费。最后，新晓物业公司的物业服务与合同约定不符。一是没有履行绿化义务。其中2015年6月至2016年6月期间，新春小区没有绿化，从2016年6月开始，政府对新春小区进行老旧小区改造，其中包括绿化工程，工程直至2019年年底，政府绿化办在2020年3月还在管理小区绿化，新晓物业公司并未履行绿化义务，收取相应的费用不合理。二是小区照明亮化未达到合同约定。2015年6月至2018年10月期间无任何照明设施，2018年10月之后仅设了几盏路灯，在如此大的小区里几乎可忽略不计。三是保洁服务不到位。新春小区环境卫生脏乱，垃圾清运不及时，2015年6月至2016年6月期间，小区垃圾成山，楼道卫生清理不达标。虽然倒了垃圾、清理了楼道，但是保洁服务质量不达标。四是公共秩序管理服务差。安保人员无证上岗，人员数量少，仅有两人，同时兼任保洁员，而且偷盗业主的物品，经常与业主发生冲突，工作随意性大，实际上物业公司没有提供安保服务，导致小区业主财产被盗事件经常出现，而物业公司仅是在主大门安装了监控，但经常出现故障属于摆设。同时新晓物业公司以全封闭管理为由，对小区进行简单粗陋的封闭，随后向业主收取门禁卡、车辆蓝牙卡费用，但封闭的大门不久就全部损坏，业主购买的门禁卡和蓝牙卡并没有发挥作用。五是项目经理无证执业，经常与业主发生争吵、打架等事件。六是物业公司没有对小区的共用设施、共用部位履行维护义务，存在不疏通排污管道、楼栋外墙被电信公司破坏、落水管和房顶漏水、小区出入口破烂不堪的问题。 本院经审理认定事实如下：包头市九原区新春小区业主委员会曾就新春小区物业管理服务事宜与新晓物业公司签订《新春小区物业服务合同》，合同约定：选聘新晓物业公司为新春小区提供物业管理服务，服务期限自2015年1月1日至2019年12月31日止。物业管理服务费用标准为0.60元/㎡/月。合同第十条约定：“业主或物业使用人应于物业交付使用之日起承担物业的服务费用。物业费为预交费，物业服务费应按年交纳，即每年度初次交费应一次性在一月至六月收缴，逾期则为违约，应承担违约责任。”合同期限届满后，包头市九原区沙河街道办事处黄金社区居民委员会于2020年1月7日与新晓物业公司签订《物业服务合同》，委托新晓物业公司为新春小区提供物业服务，约定服务期限自2020年1月1日至2020年3月31日止，住宅物业服务费用标准为0.60元/月/㎡，业主或物业使用人于合同签订后半月交纳。上述合同签订后，新晓物业公司为新春小区提供了物业服务，于第二份物业服务合同期限届满后撤出了新春小区。白月英系新春小区*户房屋业主，约于*年收房，房屋面积123.73㎡，2015年1月1日至2020年3月31日期间的物业服务费经催要未给付。白月英拒付物业服务费的事由为：1.新春小区业主委员会与新晓物业公司签订的《新春小区物业服务合同》无效；2.新晓物业公司进驻新春小区的时间为2015年6月，非2015年1月，索要的物业服务费超出实际服务期间；3.新晓物业公司的物业服务在绿化、保洁、公共秩序管理、共用部位和共用设施维护上未履行服务义务，其工作人员无相应资质。白月英庭审中称，新晓物业公司在包头市住房和城乡建设局公布的包头市物业服务企业信用评价结果中被列入黑名单。为此本院对该情况进行了进一步的确认，新晓物业公司在包头市住房和城乡建设局2019年12月公布的包头市物业服务企业信用评价结果中被列入黑名单等级，在评价异议申请期结束后，包头市住房和城乡建设局于2020年2月公布了全市物业服务企业正式的信用评价结果，其中新晓物业公司已不在黑名单等级中，本院就最终信用评价情况向白月英进行了询问，白月英表示不清楚。 另查明，新晓物业公司法定代表人陈新晓在本院就新春小区绿化情况询问过程中称，政府部门对新春小区的绿化改造工程从2018年5月开始，为期共三年，至2020年9月份，工程内容包括种树、浇水等，新晓物业公司在绿化改造工程中发挥了配合作用，包括提供水井、支出水费。在与本案同时受理的其他系列案件中，新晓物业公司称新春小区绿化由政府部门负责三年。除陈述外，新晓物业公司未就新春小区绿化情况提交其他证据。 再查明，在之前本院以及包头市中级人民法院就新春小区相关物业服务合同纠纷案件所作出的一审、二审民事判决中，确认包头市九原区新春小区业主委员会与新晓物业公司签订的《新春小区物业服务合同》合法有效，新晓物业公司于2015年1月1日开始为新春小区提供物业服务。因新晓物业公司在路灯维护等方面与合同约定不符，本院因此对涉诉业主2018年4月30日之前应交纳的物业服务费用酌情减免10%，二审对于本院减免物业服务费的裁量予以维持，二审同时查明2014年11月21日，包头市九原区新春小区业主委员会在包头市九原区住房保障和房屋管理服务中心进行了备案，取得业主委员会备案证，有效期限自2014年11月21日至2017年11月20日。 本院认为，关于新春小区业主委员会与新晓物业公司签订的《新春小区物业服务合同》效力问题，新春小区业主委员会经依法备案的事实已被生效裁判所确认，该业主委员会有权对外与物业公司签订物业服务合同，《新春小区物业服务合同》的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。此合同的效力亦经生效裁判所确认，白月英以业主委员会成立违法为由否定该合同效力，相关证明材料并不能证实，本院对白月英就《新春小区物业服务合同》效力所提出的抗辩主张不予支持。而包头市九原区沙河街道办事处黄金社区居民委员会与新晓物业公司签订的《物业服务合同》亦合法有效，对业主具有约束力。关于新晓物业公司向新春小区提供物业服务的起始时间，相关生效裁判已认定新晓物业公司于2015年1月1日开始为新春小区提供物业服务，白月英并无相反证据能够予以推翻，白月英关于新晓物业公司收取2015年6月之前物业服务费无事实依据的抗辩主张依法不能成立。白月英主张在政府对新春小区改造期间，新晓物业公司未提供有效物业服务，提交的证据不能证实，本院不予支持。 关于双方当事人诉争的物业服务内容与质量与合同约定是否相符问题，生效判决已认定新晓物业公司在2018年4月之前的物业服务与约定不符，结合生效判决的核减比例，本院对白月英2018年4月30日之前应给付的物业服务费减免10%。白月英主张新晓物业公司在诸多服务项目上存在缺失、提供的服务存在严重瑕疵，依法应承担相应的举证证明责任。白月英提交的小区楼栋长签字的证明并不能证实小区绿化的具体情况，根据查明的案件事实，能够确认2018年5月起，以及第二份物业服务合同履行期间内，小区绿化由政府部门出资进行改造、管理和维护，即便新晓物业公司提供了一定的支持和配合，但仅是停留在共用设施设备的维护配合上，所作陈述不能证实在绿化服务上另行进行了管理养护并产生了人财物的支出，可认定新晓物业公司2018年5月起至2020年3月期间在绿化服务上存在缺失，本院对新晓物业公司主张的该段期间的物业服务费酌情减免10%。白月英关于新晓物业公司在保洁、公共秩序管理、共用部位和共用设施管理维护上未依约履行义务的主张，相关照片和文字证明不能证实物业服务存在严重瑕疵，所反映出的瑕疵尚不能成为业主当然拒交物业服务费的事由。关于白月英主张新晓物业公司工作人员无职业资格证书问题，有无职业资格证书属行政管理范畴，非物业服务合同当事人可拒交或减交物业服务费事由，并且《物业管理条例》已将服务资质这一规定进行了删除，国务院住房城乡建设部也已对《物业服务企业资质管理办法》作出了废止决定，白月英以此拒付物业服务费无事实及法律依据。白月英作为接受物业服务的业主，核减相应物业服务费后，应给付2015年1月1日至2020年3月31日期间的物业服务费共计4209.29元。新晓物业公司关于违约金的主张，因物业服务存在瑕疵，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院》第一条之规定，判决如下： 一、被告白月英于本判决生效之日起十日内给付原告包头市新晓物业服务有限公司2015年1月1日至2020年3月31日期间的物业服务费共计4209.29元； 二、驳回原告包头市新晓物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元（原告已预交），由原告包头市新晓物业服务有限公司负担8元，被告白月英负担17元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。 审判员 巴 图 二〇二〇年十二月三日 书记员 娄晓鸣 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。