湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘07民终2132号上诉人（原审原告）：朱泳铭，男，汉族，1987年7月24日出生，住湖南省常德市武陵区。委托诉讼代理人：袁先双，湖南合策律师事务所律师。委托诉讼代理人：伍顺，湖南合策律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：常德市恒美物业服务有限公司，住所地湖南省常德市柳叶湖旅游度假区。法定代表人：黄近悦，该公司总经理。原审被告：刘杰，男，汉族，1982年3月11日出生，住湖南省常德市鼎城区。上诉人朱泳铭因与被上诉人常德市恒美物业服务有限公司（以下简称恒美公司）及原审被告刘杰返还原物纠纷一案，不服湖南省常德市武陵区人民法院（2020）湘0702民初1291号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月27日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。朱泳铭上诉请求：1.撤销一审判决第一项中括号注释内容，即“（预测建筑面积分别为62.27平方米、172.27平方米）；2.由恒美公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：1.一审法院部分事实认定不清，一审法院多次阐述朱泳铭享有的权利面积为234.54平方米，与生效文书确认的事实相违背，且未能考虑该裙楼面积的不可分性；2.一审法院遗漏重要事实，未就恒美公司无权处分行为进行审理；3.本案中的“原物”为X-02裙楼，属不动产，被侵权时该物处于什么状态，返还时应当保持什么状态，一审判决括号注释表述不当，与生效文书、客观事实均不符，应当予以撤销。恒美公司、刘杰均未予答辩。朱泳铭向一审法院起诉请求：1.请求刘杰将位于常德市柳叶湖旅游开发区七里桥东方××期××房腾空并交还给朱泳铭；2.请求恒美公司协助刘杰将位于常德市柳叶湖旅游开发区七里桥东方××期××房腾空并交还给朱泳铭；3.请求判令本案诉讼费用由刘杰承担。一审法院认定事实：2012年6月20日，朱光华（朱泳铭之父）受朱泳铭的委托和常德市美景房地产开发有限公司（2013年7月10日更名为常德市美丽房地产开发有限公司，以下简称美丽公司）签订了两份《常德市商品房预售合同》，约定购买东方美景二期X-02幢裙楼，预测建筑面积分别为62.27平方米、172.27平方米，美丽公司向朱泳铭出具了交纳全部购房款的收据，“开票人”一栏落款为张丽。2013年8月20日，朱泳铭之母杨丽华经柳叶湖市场和质量监督管理所核准，在东方美景二期X-02幢裙楼经营常德柳叶湖旅游度假区泓逸茶楼（以下简称泓逸茶楼），面积200平方米。2013年8月，恒美公司收取该茶楼自2012年6月20日-2014年6月20日的物业费5000元。2016年2月26日杨丽华代朱泳铭将门面租赁给苏新心使用，并与苏新心签订了《门面租赁合同》，租期五年。后苏新心将泓逸茶楼更名为常德柳叶湖旅游度假区泓逸茶餐厅（以下简称泓逸茶餐厅），面积300平方米。因恒美公司与美丽公司于2010年10月1日签订了《商品房预售合同》，恒美公司购买美丽公司开发的东方美景二期2-02幢裙楼一层、二层房，预测建筑面积为298平方米（合同附件《房屋分层分户平面图》中产权面积为234.34平方米）。2017年9月，恒美公司向常德市仲裁委员会申请仲裁，要求被申请人美丽公司协助办理常德市东方美景小区X-02栋裙房一层、二层房屋的过户登记手续；2018年6月6日，常德市仲裁委员会作出（2017）常仲裁字第1137号《裁决书》：在裁决送达之日起15日，美丽公司将办理房屋初始登记和分户登记的相关资料提交常德市不动产登记中心，协助恒美公司办理东方美景小区2-02栋裙房一层、二层房屋的权属登记手续。2018年7、8月，曹友华从苏新心手中接手了泓逸茶餐厅，接手后将名称改成了美满茶楼（未办理营业执照），并与夏伟石、文柯一起合伙经营该茶楼。2018年9月，恒美公司自称为茶楼的所有权人，故夏伟石与恒美公司签订了一份《门面商铺承包合同》，租期五年。2018年9月18日，朱泳铭与杨丽华在茶楼前主张权利，双方发生争执，民警处警至现场。2018年9月26日，恒美公司依据常德仲裁委员会（2017）常仲裁字第1137号裁决，向湖南省常德市中级人民法院（以下简称常德中院）申请执行。朱泳铭不服常德仲裁委员会（2017）常仲裁字第1137号裁决，向常德中院提出书面异议。因常德仲裁委员会作出（2017）常仲裁字第1137号裁决存在恒美公司在仲裁过程中提供的《预售合同》存在美丽公司倒签合同，合同计算房款面积与《房屋分层分户平面图》面积明显不一致等问题以及恒美公司2013年还向朱泳铭收取诉争房屋物业管理费等事实。故2019年3月8日，常德中院作出（2018）湘07执异36号《执行裁定书》裁定：不予执行常德仲裁委员会（2017）常仲裁字第1137号裁决。2019年5月16日，湖南省高级人民法院（以下简称湖南高院）作出（2019）湘执复97号《执行裁定书》裁定：驳回恒美公司的复议申请，维持常德中院（2018）湘07执异36号执行裁定书。2019年6月24日，恒美公司与刘杰签订了一份《美满茶楼租赁经营协议》,恒美公司将3层共380平方米的茶楼出租给刘杰。朱泳铭因与美丽公司发生商品房买卖纠纷，向常德仲裁委员会申请仲裁。2019年12月5日，常德仲裁委员会作出（2018）常仲裁字第1212号裁决：裁决美丽公司在裁决送达后15日内协助朱泳铭办理位于常德市柳叶湖旅游开发区七里桥东方××期××房的不动产证。2020年5月13日，美丽公司向常德中院申请撤销常德仲裁委员（2018）常仲裁字第1212号裁决，2020年7月1日，常德中院作出（2020）湘07民特26号民事裁定：驳回美丽公司的申请。在本案审理过程中，刘杰已将租赁房屋返还给了恒美公司。一审法院认为，朱泳铭与美丽公司签订了《常德市商品房预售合同》，且美丽公司已将预售房屋交付给了朱泳铭作为茶楼经营，朱泳铭暂未办理该房屋的不动产权证，常德仲裁委员会于2019年12月业已作出裁决确认朱泳铭为该诉争房屋的合法买受人，美丽公司应协助朱泳铭办理不动产权证，虽然美丽公司向常德中院申请撤销常德仲裁委员（2018）常仲裁字第1212号裁决，但常德中院已作出（2020）湘07民特26号民事裁定：驳回美丽公司的申请，故朱泳铭为该诉争房屋的合法买受人，朱泳铭从2013年美丽公司将预售房屋交付时开始即为有权占有人。虽然常德仲裁委员会曾作出（2017）常仲裁字第1137号裁决书裁决美丽公司协助恒美公司办理不动产权登记手续，但常德中院和湖南高院均裁定不予执行该仲裁裁决，且2019年12月5日，常德仲裁委员对诉争房屋重新作出裁决书确定美丽公司有义务协助朱泳铭办理不动产权证，常德中院驳回了美丽公司申请撤销该裁决的申请，故对于诉争房屋，恒美公司为无权占有人。现刘杰已将争议房屋返还给了恒美公司，诉争房屋被恒美公司实际占有，刘杰已返还不能，朱泳铭作为有权占有人当然有权要求无权占有人恒美公司返还争议房屋，故对于朱泳铭要求恒美公司返还争议房屋的诉讼请求，予以支持。对于朱泳铭的其他诉讼请求，因无相关证据证实，不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、常德市恒美物业服务有限公司于本判决生效之日起三十日内向朱泳铭返还位于常德市柳叶湖旅游度假区七里桥东方××期××幢××楼（预测建筑面积分别为62.27平方米、172.27平方米）；二、驳回朱泳铭其他诉讼请求。案件受理费200元，减半收取100元，由常德市恒美物业服务有限公司负担。二审中，恒美公司、刘杰没有提交新证据。朱泳铭提交了一份证据，即（2020）湘07民终1863号民事判决书一份，拟证明朱泳铭系本案房屋所有权人，恒美公司继续侵占着朱泳铭的房屋，按照293.24平方米涉案房屋面积来认定损失的事实。恒美公司、刘杰未进行质证。本院认定如下：（2020）湘07民终1863号民事判决书属于已经发生法律效力的法律文书，且该文书认定的事实与本案具有关联性，故对该证据予以采信。本院经审理查明，（2020）湘07民终1863号民事判决书认定：关于涉案房屋的面积，因常德市规划局柳叶湖分局于2014年8月29日核发了《建设工程规划验收合格单》，该合格单载明涉案房屋总面积为293.24平方米，层数为二层。常德仲裁委员会作出的（2018）常仲裁字第1212号裁定书亦认定，《常德市商品房预售合同》房屋总面积是234.54(62.27＋172.27)平方米和《建设工程规划验收合格单》房屋面积293.24平方米存在误差，美丽公司对超出面积的合法权益可以向朱泳铭另行主张权利。故本案涉案房屋的面积应认定为293.24平方米，且涉案房屋系不能分割的整体。二审查明的其余事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：朱泳铭是否对本案所涉及的X-02裙楼享有权利，具体面积是多少；恒美公司是否应当将该X-02裙楼整体返还给朱泳铭。经审理查明，朱泳铭因与美丽公司发生商品房买卖纠纷，向常德仲裁委员会申请仲裁。2019年12月5日，常德仲裁委员会作出（2018）常仲裁字第1212号裁决：裁决美丽公司在裁决送达后15日内协助朱泳铭办理位于常德市柳叶湖旅游开发区七里桥东方××期××楼的不动产证。该裁决已经发生法律效力。位于常德市柳叶湖旅游开发区七里桥东方××期××楼即为本案涉案房屋，朱泳铭因此成为本案涉案房屋的合法买受人和有权占有人。现刘杰已将本案涉案房屋返还给了恒美公司，因恒美公司非本案所涉房屋的有权占有人，故恒美公司应当将位于常德市柳叶湖旅游开发区七里桥东方××期××楼返还给朱泳铭。关于本案所涉及的2-02裙楼的具体面积如何确定的问题。经查，已经发生法律效力的（2020）湘07民终1863号民事判决书认定2-02裙楼的面积为293.24平方米，且系不能分割的整体。故恒美公司应当将X-02裙楼整体返还给朱泳铭，具体面积为293.24平方米。一审判决“常德市恒美物业服务有限公司于本判决生效之日起三十日内向朱泳铭返还位于常德市柳叶湖旅游度假区七里桥东方××期××幢××楼（预测建筑面积分别为62.27平方米、172.27平方米），存在不当，本院依法予以纠正。综上所述，朱泳铭的上诉请求成立。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省常德市武陵区人民法院（2020）湘0702民初1291号民事判决第二项，即：驳回朱泳铭其他诉讼请求；二、变更湖南省常德市武陵区人民法院（2020）湘0702民初1291号民事判决第一项为常德市恒美物业服务有限公司于本判决生效之日起三十日内向朱泳铭返还位于常德市柳叶湖旅游度假区七里桥东方××期××幢××楼。一审案件受理费200元，减半收取100元，由常德市恒美物业服务有限公司负担；二审案件受理费200元，由朱泳铭负担。本判决为终审判决。审判长  朱梅安审判员  李 浚审判员  詹险峰二〇二〇年十二月四日法官助理于琇书记员樊佩附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉，第二审人民法院不得再次发回重审。