福建省邵武市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0781民初2966号 原告:福建省邵武新嘉园房地产开发有限公司，住所地邵武市解放东路**。 法定代表人：刘荣珍，总经理。 委托诉讼代理人：康邵菁，女，1966年12月14日，汉族。 被告:周东文，男，1989年6月9日出生，汉族，住邵武市。 被告：邱芳锦，女，1990年1月1日出生，汉族，住邵武市。 原告福建省邵武新嘉园房地产开发有限公司与被告周东文、邱芳锦商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月27日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人康邵菁，被告周东文到庭参加诉讼。被告邱芳锦经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告双方签订的201602392号《商品房买卖合同（预售）》，被告协助原告办理注销合同备案及预告登记手续，并协助办理住房公共维修基金转移手续。二、被告立即将XX城XX幢XX号房返还原告。三、被告立即返还原告从2019年10月30日至2020年9月17日代偿的按揭贷款本息22572.83元及每期银行扣款之日至被告实际清偿之日止，每期代偿本息为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算的资金占用利息（资金占用利息暂计至2020年9月22日为416.29元）。四、被告支付原告违约金80000元及律师费1500元。事实和理由：2016年7月6日，原告与二被告签订《商品房买卖合同（预售）》，被告向原告购买邵武市解放东路XX城XX幢XX号房屋，合同约定：总价款40万元，首付款8万元，按揭贷款32万元；原告同意为被告的按揭贷款提供担保，在担保期间，被告应按期足额向贷款银行归还本息，如因被告原因导致原告承担相应的保证责任（即原告代被告支付银行按揭贷款本息），被告应每日向原告支付代偿款千分之五的违约金。被告逾期不归还银行贷款本息累计或连续超过3个月，视为被告根本性违约，原告有权单方面解除合同，并要求被告支付购房款总价百分之二十的违约金；原告解除合同后，有权要求银行启动提前还款条款，将扣除代偿款处剩余的按揭贷款本息直接返还银行，剩余房款扣除被告应付的违约金和费用（包括但不限于代偿款项、违约金、赔偿金、出卖人为实现债权的合理费用等），在原告办妥注销登记手续后无息返还给被告。2016年9月7日，原告作为保证人与被告及兴业银行邵武支行签订了《个人购房抵押（保证）借款合同》，原告为被告的按揭贷款提供阶段性连带责任保证。2018年11月5日前，被告均有按期归还银行贷款本息，但之后被告未再支付贷款本息，银行多次催讨，被告都未还款。原告作为被告的贷款担保人，从2019年10月30日起至2020年9月17日，银行从原告处将被告未支付的本息22156.54元扣回。原告当天要求被告还款，但被告至今未还款。现被告未按合同约定履行按揭贷款的还款义务，构成违约，原告有权解除合同并追究被告的违约责任。 被告周东文辩称：对原告主张的9个月未还贷款不持异议，由于疫情原因，被告没有上班，不能按时还款。 经审理查明的事实与原告诉称的事实一致。 本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律与行政法规的禁止性规定，合法有效，合同对双方当事人均具有法律约束力，各方当事人应按照约定全面履行自己的义务。二被告依约支付购房首付款后，未按约缴纳按揭贷款本息长达九个月之久，已违反了合同约定，构成违约。原、被告双方在合同中约定“被告逾期不归还银行贷款本息累计或连续超过3个月，视为被告根本性违约，原告有权单方面解除合同，并要求被告支付购房款总价百分之二十的违约金”，该条属于约定解除条款。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”原、被告已经在合同约定了解除合同的条件，故原告依照合同约定的条件行使解除权，符合合同和法律规定，本院予以支持。关于代偿款问题。根据合同约定，被告延期缴纳按揭贷款本息，致使银行从原告账户中扣款，被告应将被扣款项的金额归还原告。本案原告为二被告按揭贷款提供了担保。因二被告未按其与兴业银行邵武支行签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》中约定的期限支付借款本息，致使原告的账户存款被银行扣划。依据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”的规定，作为保证人的原告承担保证责任之后，有权向作为债务人的被告追偿。故二被告应承担偿还原告被扣划款共计22156.54元。关于违约金问题。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》的约定：“如因被告原因导致原告承担相应的保证责任（即原告代被告支付银行按揭贷款本息），被告应每日向原告支付代偿款千分之五的违约金”与“被告逾期不归还银行贷款本息累计或连续超过3个月，视为被告根本性违约，原告有权单方面解除合同，并要求被告支付购房款总价百分之二十的违约金”是在合同未解除与合同解除两种不同情形下分别适用的违约金条款。现原告在诉请中已主张要求解除合同，故原告按照第二种情形主张违约金符合合同约定，本院予以支持。对原告同时主张按照第一种情形计付违约金，不符合合同约定，本院不予支持。故二被告应偿还原告代偿款22156.54元，并支付违约金80000元。对于商品房买卖合同解除后购房款的处理问题，因被告周东文未要求出卖人返还购房款，根据不告不理原则，本院在本案对购房款不作处理，周东文、邱芳锦可以另行主张权益。原告主张被告支付律师代理费1500元，但原告并未委托律师代理本案，故该主张本院不予支持。被告邱芳锦经传票传唤，无正当理由拒不到庭，依法可缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告福建省邵武新嘉园房地产开发有限公司与被告周东文、邱芳锦签订的201602392号《商品房买卖合同（预售）》，被告应于本判决生效后五日内协助原告办理注销合同备案及预告登记手续，并协助办理住房公共维修基金转移手续； 二、被告周东文、邱芳锦应在办理完注销合同备案及预告登记手续后十日内将XX城XX幢XX号房屋返还原告福建省邵武新嘉园房地产开发有限公司； 三、被告周东文、邱芳锦应于本判决生效后十日内一次性偿还原告福建省邵武新嘉园房地产开发有限公司代偿款22156.54元，并支付违约金80000元； 四、驳回原告福建省邵武新嘉园房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费7300元，减半收取3650元，由周东文、邱芳锦负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 李 曦 二〇二〇年十二月二十三日 书记员 蒋长玉 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。