广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂02民终4180号 上诉人（原审原告）：谭某玲，女，汉族，住广西壮族自治区柳州市。 委托诉讼代理人：黄某（系谭某玲丈夫），男，住广西柳州市。 被上诉人（原审被告）：韦某，男，壮族，住广西壮族自治区柳州市。 被上诉人（原审被告）：黄某荣，女，汉族，住广西壮族自治区柳州市。 被上诉人（原审被告）：广西某某房地产经纪股份有限公司，住所地：柳州市新柳大道。 法定代表人：吴某，该公司经理。 委托诉讼代理人：欧聪，广西广正大（鹿寨）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨斌斌，广西广正大（鹿寨）律师事务所律师。 上诉人谭某玲因与被上诉人韦某、黄某荣、广西某某房地产经纪股份有限公司（以下简称某某公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院（2020）桂0203民初3544号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人谭某玲上诉请求：一、撤销一审判决第二项；二、请求法院判令韦某、黄某荣依据《房产买卖合同》11.4条，共同支付违约金：124890元整（定金20000元，双倍返还；基本违约款92500元整、居间服务费损失1万元整、房屋评估费2360元整、绘图费30元整）；三、请求法院判定某某公司退回缴纳的居间服务费1万元整，代收银行评估费2360元整，并支付服务费10%违约金1000元，共13360元；四、请求法院判定韦某、黄某荣、某某公司共同承担一审以及本案诉讼费。事实和理由：一、一审判决认为韦某对于其房子被查封是不知情的，由此造成韦某无法履行合同义务属不可抗力系认定事实不清，适用法律法规错误，请求撤销。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条“发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。”等规定，人民法院对当事人的房产进行查封的前提是当事人拒绝履行生效法律文书，也即是在房子被查封前，韦某己收到由于借款合同纠纷己和另一方当事人孙亮有关的法律文书，知悉需要履行某一债务，不履行将面临房产被申请强制执行，且收到法律文书的时间应该在房子查封前1个月内，或许更长时间，但肯定在签订《房产买卖合同》前。退一万步说，即使没有任何裁决等法律文书，韦某对借款事宜也是清楚的,包括其还款时限等，也能预期不能还款房子被申请强制执行的后果。因此，一审判决认为韦某对于其房子被查封是不知情的，由此造成韦某无法履行合同义务属不可抗力，这完全偏离常人思维，系认定事实不清，当然适用法律法规也错误，请求撤销。 二、谭某玲有购房需求，通过58同城软件联系上某某房公司帮忙寻找房源，在某某公司的推介下，2018年7月21日看了位于柳州市鱼峰区某路3号某小区房屋，经核实，该房屋的登记所有人为韦某。某某公司、黄某荣、韦某在看房的过程中均向谭某玲承诺房子手续齐全，可以过户买卖。听完某某公司对房屋的承诺，谭某玲放心的提出了购买意向，在某某公司指导下谭某玲和韦某、黄某荣签订了《房产买卖合同》，并且向韦某的母亲黄某荣支付了定金2万元。2018年7月24日，某某公司约了谭某玲、韦某、黄某荣一同到他们位于凯旋门的分店进行合同后续事宜，某某公司提出按照他们公司规定谭某玲需缴纳《房产买卖合同》约定的居间服务费才能继续进行服务，经协商谭某玲在当天当场向某某公司缴纳了1万元的居间服务费，并向某某公司支付了其所称的代收的房屋评估费2360元。2018年7月31日，在某某公司带领下谭某玲、韦某、黄某荣前往柳州市二手房交易市场，办理了《柳州市存量房买卖合同》，2018年8月2日谭某玲作为买方支付了18万元首付款，同步完成了按揭的手续，谭某玲完成了《房产买卖合同》约定的所有关于买方的责任。依据谭某玲、黄某荣、韦某以及某某公司签订的《房产买卖合同》5.3条约定，甲乙（黄某荣、韦某及原告）双方于按揭申请审批通过后三个工作日内，须到房产部门办理产权过户手续。《房产买卖合同》6.1条还约定甲方（黄某荣、韦某）应在2018年8月15日前向个人还清欠款并办理完成交易房屋他项权证的注销手续。但是在2018年8月24日谭某玲按揭通过后，但是黄某荣、韦某却迟迟没有协助谭某玲办理过户手续，也一直没有向原房产抵押借款银行提出还款申请。黄某荣、韦某种种行为导致房屋过户停滞,谭某玲多次催促某某公司要求黄某荣、韦某进行过户。2018年8月28日在谭某玲的不断追问下，某某公司告知谭某玲房子目前无法完成过户，原因是房子被法院查封了，买卖交易无法继续履行，为了避免损失扩大，谭某玲在某某公司的指导下于2018年9月4日向韦某、黄某荣发出了解除通知，谭某玲和韦某、黄某荣在某某公司陪同下再次前往柳州市房产交易所签订了解除《存量房买卖合同》协议书拿回监管的首付款。黄某荣、韦某也同意解除《房产买卖合同》，并退还了谭某玲定金2万元。但就《房产买卖合同》的违约赔偿及某某公司的服务费退还问题，三方经协商未达成一致意见。 由于韦某、黄某荣个人原因导致交易的房屋被查封，同时某某公司没有做好房源的合法性基础检查工作，存在隐瞒欺骗行为，导致谭某玲损失重大，为了追回交易房屋的钱花费了大量的时间、精力，截止目前，谭某玲只拿回了首付款18万元以及定金2万元。居间服务费、银行评估费、制图费、以及合同违约金等费用没有办法索要。 三、一审判决认为某某公司己为甲乙双方提供房地产咨询、促成双方签订合同，己履行完义务，应收取居间服务费。某某公司作为中介，不但要促成双方签订合同，还要提供必要帮助，保障房子顺利过户，还有房子交付等工作都应由中介来履行。不然作为中介方就仅为双方提供一个平台，让买方知道卖方，就可拿到中介费，也不用负任何违约责任，这显失公平。虽然合同里有约定，但这属于格式合同条款，合同由其拟定，根据《中华人民共和国民法典》第四百九十六条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。居间合同约定意思就是该房屋买卖必须成交，否则买方必须承担违约责任，而房产中介公司却对自己没有约定，不管中介的居间行为是否成功，都可以得到相应的报酬，此约定明显与当事人需遵守公平原则确定各自的权利和义务的法律法规相悖，所以该条款无效。根据《中华人民共和国民法典》规定：居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬：居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。所以居间公司可以向买方主张其进行居间活动所支出的合理经济损失，包括通讯费用、交通费用等实际支出。因此一审判决认定错误，请求法院判定某某公司退回缴纳的居间服务费1万元，代收银行评估费2360元。并支付服务费10%违约金1000元，共13360元。 被上诉人韦某辩称，一、上诉人提出的上诉请求1和请求2，要求韦某、黄某荣依据《房产买卖合同》的第三条定金、第11.4条，共同支付违约金，双倍返还的要求不合理。上诉人系基于诉争房屋被司法查封无法继续履行为由，主张解除合同，而韦某已经与查封房屋的债权人沟通，只要买房人愿意继续履行合同，债权人愿意配合解除查封完成房屋交易，这并不影响房屋买卖交易的进行。并将情况告知某某公司和上诉人，但上诉人仍坚持主张解除合同。韦某也配合上诉人完成了退还上诉人的定金和首付款，并与上诉人、某某公司到柳州市房产交易所办理解除《存量房买卖合同》。至此，在某某公司与上诉人和被上诉人共同签署的《房产买卖合同》已经事实解除。那么，在本可以继续履行合同的情况下，上诉人要求解除合同，那么带来的后果应由上诉人自行承担和负责。 二、房子被查封并没有影响到卖房人履行自己的合同义务，买房人是没有权利解除合同，并没有法律规定或者房屋买卖合同约定只要房子被查封，买房人就可以立即解除合同。虽房子被查封，但是买房人立即采取措施，与查封的债权人沟通，只要买房人愿意继续履行合同，债权人愿意配合解除查封完成房屋交易，这并不影响房屋买卖交易的进行。反之，卖房人可以要求买房人继续履行合同，但买房人已经自动放弃履行合同义务，对卖房人也不存在继续履行的义务了。 三、韦某通过多家房地产中介机构推广出售位于柳州市鱼峰区某路3号某小区房产，某某公司带上诉人到韦某房屋看房，上诉人看中并跟韦某母亲黄某荣核实房屋情况后，提出购买意向。当时韦某在外地并不在柳州，某某公司和上诉人提议先让韦某母亲先代签《房产买卖合同》，等韦某赶回柳州后再在合同上补签名字，韦某母亲黄某荣代收了上诉人交付的定金2万元整。事后黄某荣告知韦某后，韦某于2018年7月22日请假乘坐下午17:00、18:00从深圳观澜发车发往柳州的夜班车大巴赶回柳州。 2018年7月24日，在某某公司带领下，上诉人、韦某、黄某荣前往柳州市二手房交易市场进行查档，有一笔南宁市某小额贷款有限公司的抵押，无查封，上诉人也知晓查档结果。并在某某公司安排下，就如何解除抵押确定了方案，韦某将通过某某公司介绍的第三方公司进行垫资解除抵押，于房子过户当日在房产局先解除抵押然后再过户给买主，解除抵押和完成过户再同一天进行并完成，某某公司预计了买主谭某玲得到批复按揭的时间，于是定下在2018年8月15日完成解押。三方了解房屋状况和落实了方案后并合同上签字。此查档文件由某某公司保存，某某公司拿出《房产买卖合同》，让韦某在合同上补签名。2018年7月31日，在某某公司带领下，上诉人、韦某、黄某荣、南宁市某小额贷款有限公司工作人员前往柳州市二手房交易市场，办理了《柳州市存量房买卖合同》。2018年8月2日，在某某房地公司带领下上诉人、韦某、黄某荣、南宁市某小额贷款有限公司工作人员前往中国建设银行柳州航惠路支行办理按揭手续。航惠路支行工作人员告知上诉人的大额信用卡套现导致负债率过高，需尽快处理负债才不会影响按揭通过。在2018年8月15日前后，韦某、黄某荣多次询问某某公司上诉人的按揭审批是否通过，均被告知上诉人因要筹钱处理大额信用卡的负债，需要一些时间,告知韦某、黄某荣耐心等候银行的审批结果。因为《房屋买卖合同》6.1条约定甲方(韦某、黄某荣)应在2018年8月15日前还清抵押欠款并办理完成交易房屋他项权证的注销手续，是基于上诉人讲有信心能通过按揭审批，和某某公司根据经验而定的时间，并预算了多了一些时间空间。而韦某与抵押公司协定是在上诉人确定通过按揭审批后，在办理过户手续当日，同时办理解押和注销他项权证手续，完成上诉人的过户手续。但是截至2018年8月15日，上诉人审批也迟迟未能审批下来，所以上诉人并未能按合同约定如期履行合同约定。在韦某多次催促下，2018年8月18日某某公司凯旋门店店长告知因上诉人于2018年8月18日才还清信用卡欠款，按揭审批才能正常走下去，韦某才能履行合同约定。所以，上诉人在2018年8月15日之前，甚至在2018年8月20日房屋被查封之前都是不具备任何可以办理过户的条件和资质的。而被上诉人在此之前也都是具备随时可以过户条件的。故上诉人指出韦某没有向原房产抵押房提出还款申请，导致房屋过户停滞是没有充分依据的。2018年8月24日上诉人按揭审批通过后，某某公司也告知韦某和黄某荣。韦某于2018年8月27通过手机app查档，发现韦某出售的房屋于2018年8月20日被查封，于是告知某某公司韦某房屋被查封一事，并请某某公司将韦某房屋情况如实转告上诉人，征求上诉人意见。同时，韦某也跟查封人沟通就解除查封事宜，查封人得知韦某正在通过卖房偿还债务的意愿后，也同意只要买主愿意继续买房，查封人同意配合解除查封。经过某某公司与买主沟通后，告知韦某，上诉人提出要去退出房产买卖合同，去购买其他房产。韦某，黄某荣均同意上诉人退出合同。期间韦某和黄某荣曾打电话给买主欲沟通此事，但谭某玲均未接电话，仅有一次的电话答复是说她上班忙，没时间，有什么要韦某去找某某公司谈，并不予沟通。出于无奈，韦某只能催促某某公司，等某某公司和谭某玲的通知办理退出合同。所以，对于上诉人提出如何经过努力和催促才拿回首付款和定金一事，并不符实。经韦某和黄某荣多次询问某某公司，2018年8月31日晚上，某某公司李秋明陪同上诉人来到韦某，黄某荣家中来退还定金，韦某、黄某荣就房屋的状况征求上诉人意见，上诉人执意要求退出，去购买其他房产。韦某、黄某荣也同意解除交易合同。韦某退还定金2万元给上诉人，上诉人也写了收据给韦某。但上诉人拿到现金后并不当面点清，而是直接放进她包里，要求韦某和某某公司的李秋明陪同她去附近建行存款。于是韦某、谭某玲、李秋明三人骑电动车一同来到柳州市建设银行白云支行的ATM存款机，谭某玲从其包里拿出钱款存钱，存完的时候说韦某给的钱款不够，少了1500元。钱款是黄某荣从银行取回，在交付谭某玲之前韦某也清点过，确定是2万元整，由黄某荣保管，并未有任何人动过。韦某当时出门并未带任何钱款，于是打电话跟黄某荣告知发生的一切。按一般情况来讲，任何人收到钱款都会当面点清，对于身担店长工作的谭某玲来说更加会深谙此规则，而谭某玲不点钱的这一操作是反常态的。韦某和黄某荣也考虑到谭某玲此举动的目的，如果韦某不给，那么谭某玲很可能会上门闹事，因为韦某的父亲有心脏病和心绞痛，考虑到如果发生吵架可能会引发韦某父亲情绪激动，危及到身体安危，韦某也只能吃哑巴亏，大事化小，小事化了。于是韦某叫谭某玲和李秋明在银行等候，韦某独自一人回家又拿了1500元现金给付谭某玲后，他们才离去。2018年9月4日，某某公司，上诉人、韦某、黄某荣、南宁市某小额贷款有限公司工作人员前往柳州市房产交易所，韦某和黄某荣在柳州市房产交易所办理解除《存量房买卖合同》前，还再次征求上诉人意见，是否愿意继续进行房屋买卖合同的交易，如果愿意，韦某则去办理解封事宜并完成过户手续，上诉人以要去购买其他房屋为由，执意退出交易。于是韦某、黄某荣，上诉人办理了解除《存量房买卖合同》协议书，上诉人也于当日拿回监管的首付款。双方的合同约定实际上就此已经事实解约了。2018年11月2日，韦某再次通过EMS特快专递快递给上诉人工作单位地址寄出解除《房产买卖合同》通知书，书面通知谭某玲十五日内来履行合同，办理房屋买卖和过户手续，逾期不履行则自动解除，后果自负，快递查询单号：XXXXXXXXXXXXXXXX。同时韦某也亲自拿了一份交给给某某公司，让某某公司通知谭某玲。谭某玲签收并收到韦某通知后，既不给予回应，也不在有效期限内前来履行合同，视为已经自动放弃。而上诉人在自动放弃后，反而以诉争房屋被查封而无法继续履行为由要求被上诉人赔付违约金，径直诉至广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院，缺乏事实和法律依据。韦某于2019年找到新买主后，与查封人于2019年9月27日签订协议解除查封，2019年9月29日完成房屋解封，并于2019年12月与新买主完成了房屋买卖交易的所有全过程。可证这样一个事实，即使房屋在查封状态下，只要房产人采取措施与债权人达成一致协议，是可以解除查封，完成房产交易的。 被上诉人黄某荣辩称，上诉人所陈述的不符合事实，是上诉人自己提出不买的，并不是黄某荣要求她不买的，中介就让黄某荣、韦某把定金退回给上诉人，8月31日黄某荣就把20000元定金退给上诉人了。黄某荣通知韦某回来办理，韦某就与上诉人协商退回了网签的首付款。因上诉人的定金和首付款已经给回上诉人了，上诉人没有任何损失，是上诉人自己不愿意买韦某的房子，黄某荣也没有办法，且钱也退了，实际上双方已经解除了合同。 被上诉人某某公司辩称，坚持一审答辩意见，即谭某玲诉请要求某某公司返还居间报酬，代收银行评估费没有事实和法律依据。某某公司作为中间人，在接受谭某玲的委托并促成与韦某、黄某荣签订《房产买卖合同》，即有权根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定以及合同中第9.3条的约定，向谭某玲收取居间报酬，对其他费用，照合同第9.4条约定，应当由违约方承担。请求人民法院驳回谭某玲对某某公司的诉讼请求。 谭某玲向一审法院起诉请求：1.判令韦某、黄某荣支付违约金104890元（基本违约款92500元、居间服务费损失10000元、房屋评估费2360元、绘图费30元）；2.判令某某公司退回缴纳的居间服务费10000元、代收的银行评估费2360元；3.判令韦某、黄某荣、某某公司共同承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：一、某某公司原名称为广西某某房地产经纪有限责任公司，于2019年8月20日更名为广西某某房地产经纪股份有限公司。黄某荣与韦某系母子关系。 二、位于柳州市鱼峰区某路**某小区******的房屋原属韦某所有，2018年7月谭某玲在某某公司的推介下，拟向韦某拟购该房屋。 三、2018年7月21日，黄某荣作为甲方（出卖方）、谭某玲作为乙方（买受方）、某某公司作为丙方（居间方），三方经协商一致就上述房屋买卖签订《房产买卖合同》一份，该合同第一条约定，出售的房屋位置、用途、建筑面积等基本状况。第二条约定，甲乙双方商定房屋成交总价为945000元。第三条约定，合同签订当日，乙方应向甲方支付购房定金20000元。第五条约定，乙方以按揭贷款的方式给付除购房定金、交房保证金之外的购房款925000元。在甲方配合乙方前往银行申请按揭贷款的当日，乙方将不低于180000元的首付金额存入银行，并向银行申请按揭贷款720000元。第6.1条约定，甲方向个人借款并设定抵押的，甲方承诺在2018年8月15日前向个人还清欠款并办理完该房屋他项权证的注销手续。第9.1条约定，甲方和乙方认可，丙方的居间义务是为甲乙双方提供房地产咨询、居间服务，促成甲乙双方签订合同；本合同签订完毕，则丙方履行完毕居间义务，甲乙双方必须按合同约定全额支付房地产咨询、居间服务费给丙方。第9.2条约定，甲方在签订本合同的当日应按出售房屋价格的1%的比例向丙方支付房地产咨询、居间服务费9450元。第9.3条约定，乙方在签订本合同的当日应按出售房屋价格的1.5%的比例向丙方支付房地产咨询、居间服务费14175元。第9.4条约定，因甲方或乙方违约导致本合同不能履行的，守约方的损失（包括守约方已支付的房地产咨询、居间服务费）由违约方承担，甲、乙双方均不得要求丙方退还已支付的房地产咨询、居间服务费。第9.5条约定，甲、乙双方未经丙方同意，自行解除本合同或不履行本合同的，则甲、乙双方均不得要求丙方退还已支付的房地产咨询、居间服务费。第11.4条约定，甲、乙双方任何一方不按本合同任一条款办理相关业务，逾期超过X日视为根本违约，守约方有权终止本合同，违约方须向守约方支付房屋总价款的10%作为违约金并赔偿违约方包括但不限于已支付的房地产咨询、居间服务费损失，其他因此而产生的诉讼费、律师费、交通费等费用在内的损失。第11.5条约定，甲方或乙方违约，守约方按照本合同约定解除合同的，须向对方送达解除合同通知书（包括邮件、公告形式），对方应在收到解除合同通知书后十五日内提出异议或按照本合同第十二条的约定向人民法院或仲裁机构申请裁决，否则合同解除。第十二条约定，本合同在履行过程中发生争议，三方应协商解决，协商不能解决的，三方同意任何一方均可以向房屋所在地人民法院提起诉讼。第十三条约定，本合同各方的有效文书送达地址以本合同记载的为准（无记载联系地址的，则以相关登记证件为准），自邮寄之日起5个工作日内视为送达（包括拒签和退回）。合同还对三方当事人的其他权利义务作了约定。2018年7月21日，谭某玲向黄某荣支付购房定金20000元，黄某荣向谭某玲出具《收据》一份。2018年7月24日，韦某在该合同的甲方名称处和签章处补签了名字并捺了指印。 四、2018年7月24日，韦某、黄某荣与谭某玲、某某公司到柳州市不动产登记中心查询涉诉房屋的登记信息，柳州市国土资源局出的《查档结果证明书》载明该房屋有1笔抵押登记，无查封登记，无预告登记。谭某玲在该证明书下方空白处书写了“已知晓查档结果，并同意转付定金贰万元整（¥20000.00）”的内容并签名，韦某在谭某玲签名下方空白处书写了“已收到定金贰万元整（¥20000.00）”的内容并签名。同日，谭某玲向某某公司支付购房中介服务费10000元，某某公司向谭某玲出具《收款凭据》一份。谭某玲另通过微信转账，向某某公司凯旋门的店长支付了房屋评估费2360元。 五、2018年7月31日，谭某玲与韦某签订《柳州市房屋存量买卖合同》一份。2018年8月2日，谭某玲向柳州市房产交易所存量房交易结算资金监管专户缴存了购房首付款182000元，并于同日向柳州市精诚房地产服务事务所支付了房屋买卖的制图费30元。 六、韦某因与案外人孙亮因其他民事案件，涉诉房屋于2018年8月20日被柳州市鱼峰区人民法院查封，该案执行过程中，双方达成执行和解协议，孙亮同意解除对涉诉房屋的查封，该院于2019年9月19日作出（2019）桂0203执606号之二裁定，解除对涉诉房屋的查封。 七、2018年8月28日，谭某玲得知涉诉房屋因被法院查封无法办理按揭贷款及过户手续，据此遂向韦某提出要解除《房产买卖合同》。2018年8月31日，韦某向谭某玲退回购房定金20000元，谭某玲向韦某出具《收据》一份。 八、2018年9月4日，韦某与谭某玲签订《解除〈存量房买卖合同〉协议书》一份，主要约定：双方同意解除双方于2018年7月31日签订的《柳州市房屋存量买卖合同》，该合同权利义务终止；双方同意柳州市房产交易所按《柳州市存量房交易结算资金委托监管划转协议书》的约定退回乙方的交易监管资金182000元。同日，柳州市房产交易所向谭某玲退回交易监管资金182000元。 九、诉讼中，谭某玲提供2019年1月2日解除合同通知书及邮寄凭单各一份，拟证实2019年1月2日向黄某荣、韦某发出解除合同通知书，要求解除《房产买卖合同》，黄某荣、韦某于2019年1月5日收到该解除通知。韦某、黄某荣亦提供解除合同通知书及快递单照片一份，拟证明韦某2018年11月2日通过EMS特快专递快递给谭某玲工作单位地址寄出该通知书。经庭审质证，双方均称未收到对方邮寄的解除合同通知。因谭某玲与韦某、黄某荣、某某公司对《房产买卖合同》的违约赔偿及费用退还问题未能达成协议，故酿成本案纠纷。 一审法院认为，谭某玲与韦某、黄某荣、某某公司签订的《房产买卖合同》，是谭某玲与韦某、黄某荣在平等协商的基础上自愿签订的，系各方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，对各方具有约束力。 关于合同责任主体的问题。因黄某荣不是涉诉房屋的所有权人，其系受韦某的口头委托与谭某玲、某某公司签订了《房产买卖合同》，韦某于2018年7月24日在该合同补签了名字，视为对黄某荣代理签名行为的追认。根据法律规定，黄某荣代理签名及代收定金行为所产生的法律后果应由被代理人韦某承担，故本案《房产买卖合同》的责任主体是谭某玲、韦某及某某公司。因此，谭某玲要求黄某荣承担对该合同承担民事责任，该院不予支持。 关于合同的解除问题。2018年9月4日，韦某与谭某玲签订《解除〈存量房买卖合同〉协议书》一份，双方同意解除2018年7月31日签订的《柳州市房屋存量买卖合同》，柳州市房产交易所已向谭某玲退回交易监管资金182000元。韦某亦在签订该协议前（即2018年8月31日）向谭某玲退回购房定金20000元。对三方签订的《房产买卖合同》，谭某玲与韦某均称向对方邮寄了解除合同通知书，某某公司亦认为该合同目的已无法实现、没有履行的必要，故该院认定本案《房产买卖合同》经当事人协商一致实际已解除。 关于韦某的责任问题。韦某在《房产买卖合同》补签字的当日（即2018年7月24日），与谭某玲、某某公司一起到柳州市不动产登记中心查档，《查档结果证明书》载明该房屋无查封登记。涉诉房屋于2018年8月20日被查封，导致无法正常办理按揭贷款及过户。涉诉房屋是在三方签订合同之后，在韦某不知情的情况下因其他案件被查封的，不能办理按揭贷款及过户是韦某所控制之外的原因造成的，因此事由造成韦某无法履行合同的义务，属不可抗力。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”谭某玲在得知涉诉房屋被查封之后，有解除合同的意向，经与韦某协商一致，双方均同意解除《房产买卖合同》。谭某玲提交的2018年9月4日的解除合同通知书，并无主张韦某承担违约责任的内容。故谭某玲以韦某已构成根本违约为由，要求韦某按《房产买卖合同》第11.4条按房屋价款的10%支付违约金该院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因涉诉房屋被查封导致合同不能履行，谭某玲因履行合同受到的经济损失，可以主张韦某予以赔偿，故谭某玲要求韦某赔偿居间服务费10000元、房屋评估费2360元、绘图费30元经济损失合计12390元，该院予以支持。 关于某某公司的责任问题。根据《房产买卖合同》第九条约定，某某公司的居间义务是为甲乙双方提供房地产咨询、居间服务费，促成甲乙双方签订合同，本合同签订完毕，则某某公司履行完毕居间义务，甲乙双方必须按合同约定全额支付房地产咨询、居间服务费；因甲方或乙方违约导致本合同不能履行的，或者甲、乙双方未经某某公司同意，自行解除本合同或不履行本合同的，甲、乙双方均不得要求某某公司退还已支付的房地产咨询、居间服务费。涉诉房屋系在三方签订合同之后被查封的，某某公司并不存在过错。因此，谭某玲认为某某公司未做好房源的合法性基础检查工作，存在隐瞒欺骗行为理由不成立，谭某玲要求某某公司退回居间服务费及房屋评估费无依据，该院不予支持。 综上所述，一审依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十七的规定，判决：一、韦某于本判决生效之日起十日内向谭某玲赔偿居间服务费、房屋评估费、绘图费经济损失共计12390元；二、驳回谭某玲的其他诉讼请求。案件受理费2645元（谭某玲已预交），减半收取1322.5元，由谭某玲负担1177元，韦某负担145.5元。 二审期间，各方当事人均未提交新证据，各方对一审查明的事实亦无异议。经审查，一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为，一、韦某是否存在违约，是否应承担相应的违约责任？二、某某公司是否存在违约，谭某玲请求某某公司退回居间服务费、代收银行评估费及违约金是否有事实和法律依据？ 针对第一个争议焦点，根据本案查明的事实，谭某玲、韦某、某某公司在2018年7月24日一起到柳州市不动产登记中心查档，显示房屋无查封登记，涉案房屋于2018年8月20日被查封，导致无法正常办理按揭贷款及过户手续。谭某玲主张韦某在签订《房产买卖合同》时已经知晓其与他人有借款纠纷在法院处理，因此应知悉房产面临被强制执行的可能，但却不告知谭某玲，韦某的行为属违约行为。本院认为，涉案房屋是在三方签订合同之后被查封，虽然韦某与他人有借款纠纷，但这并不必然导致房屋会被查封，因此，韦某在签订合同时并不存在隐瞒的行为，不构成违约，一审认定韦某在不知情的情况下与谭某玲签订《房屋买卖合同》并无不当，故对谭某玲请求韦某支付违约金的诉请，本院不予支持。 谭某玲、韦某协商一致解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，因涉案房屋被查封导致合同不能履行，谭某玲因履行合同受到的经济损失，韦某应承担赔偿责任，故一审判决韦某赔偿居间服务费10000元、房屋评估费2360元、绘图费30元并无不当，本院予以维持。 针对第二个争议焦点，谭某玲认为某某公司未做好房源的合法性基础检查工作，存在隐瞒欺骗行为，因此要求某某公司某某公司退回居间服务费、代收银行评估费及违约金。本院认为，根据《房产买卖合同》第九条约定，某某公司的居间义务是为甲乙双方提供房地产咨询、居间服务费，促成甲乙双方签订合同，本合同签订完毕，则某某公司履行完毕居间义务，甲乙双方必须按合同约定全额支付房地产咨询、居间服务费；因甲方或乙方违约导致本合同不能履行的，或者甲、乙双方未经某某公司同意，自行解除本合同或不履行本合同的，甲、乙双方均不得要求某某公司退还已支付的房地产咨询、居间服务费。本案中，某某公司已经促成谭某玲、韦某签订了《房屋买卖合同》，谭某玲已办理了房屋首付资金监管及申请贷款的事宜，三方签订的合同已经实际履行，某某公司已完成居间义务。合同未能继续履行系因涉案房屋被查封导致，但涉案房屋系在谭某玲、韦某、某某公司签订《房屋买卖合同》之后被查封的，某某公司在签订合同时并不知道房屋将被查封，因此，某某公司不存在过错，故谭某玲的该主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人谭某玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3065元（上诉人谭某玲已预交），由上诉人谭某玲负担。 审 判 长 覃琪蓉 审 判 员 黄智文 审 判 员 谭皓匀 二〇二〇年十二月十七日 代书记员 覃宝云