广西壮族自治区凌云县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1027民初1460号 原告：广西荣福物业服务有限公司（原南宁市荣福物业服务有限公司），住所地：广西南宁市青秀区厢竹大道**天立.东方大厦****。 法定代表人：钟祖宾，总经理。 委托诉讼代理人：骆爱曼，女，右江区法律服务所法律服务工作者。 被告：陈晨，男，1967年6月28日出生，壮族，居民，住广西凌云县。 原告广西荣福物业服务有限公司（下简称荣福物业公司）与被告陈晨物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告荣福物业公司的委托诉讼代理人骆爱曼、被告陈晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告荣福物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业管理服务费769.84元（其中物业综合服务费449.86元、电梯维护费210元、公 2 共维修金74.98元、代收生活垃圾处理费35元）及滞纳金62.38元；2.由被告承担诉讼费用。事实与理由：凌云县金城湾花园小区是由百色市浩元房地产有限公司（下简称百色浩元公司）开发，2016年7月1日，原告根据《物业管理条例》有关规定，与百色浩元公司签订了凌云县金城湾花园小区前期物业管理服务合同，约定由原告向凌云县金城湾花园小区提供物业管理服务。合同期限从2016年7月1日至该小区业主委员会成立时止。合同对该小区物业的管理服务费等收费标准进行了明确约定，业主按各自住房建筑面积向原告缴纳物业管理费，缴费的方式为半年缴纳一次。合同约定如逾期不缴纳费用的从逾期之日起按所欠的费用总额每天千分之三交纳滞纳金。合同签订后，原告严格按照合同所约定为被告提供了优质高效的物业管理服务，但被告并未按合同约定履行支付物业管理服务费等义务。经原告多方、多次催促被告履行支付义务，但被告一直不履行支付义务，给原告的工作带来极大负面影响及经济损失。为维护原告合法权益，特向人民法院提起诉讼。 被告陈晨辩称：原告所述不是事实。被告等业主和开发商签订的前期物业服务合同中提供物业服务的物业公司是百色市建顺物业服务有限公司，而不是本案的原告，所以被告没有义务向原告支付物业费。原告并没有给被告等业主提供服务，其诉请无事实和法律依据。原告提供的催告函上面没有日期，而上面盖的章应该是公章，也应该要被告签字确认，被告并不知道这件事，所以被告不应该承担滞纳金。 本院经审理认定事实如下：被告陈晨系广西凌云县房屋的业主。2014年，被告陈晨与百色浩元公司签订《商品房买卖合 3 同（预售）》，购买百色浩元公司在凌云金城湾花园小区1栋501号房作为住宅用途，房屋建筑面积为107.11㎡。2014年8月29日，百色浩元公司与百色市建顺物业服务有限公司 签 订 《 前 期 物 业 管 理 服 务 合 同 》 ， 约 定 由 百色市建顺物业服务有限公司为金城湾花园小区提供前期物业管理服务。2014年9月17日，凌云县房产管理局对被告陈晨预购房予以预售登记备案。2016年4月30日，百色浩元公司同意建顺物业服务有限公司于2016年5月30日解除 《 前 期 物 业 管 理 服 务 合 同 》 。 2 0 1 6 年 7 月 1 日 ， 百色浩元公司 与 原 告 荣福物业公司 签 订 《 前 期 物 业 管 理 服 务 合 同 》 ， 约 定 由 原 告 荣福物业公司为金城湾花园小区提供前期物业管理服务，期限 自 2 0 1 6 年 7 月 1 日 开 始 至 业 主 委 员 会 成 立 之 时 止 。双方 就 原 告 为 凌云金城湾花园小区 提 供 前 期 物 业 服 务 管 理 事 宜 进 行 了 约 定 ， 其 中 第 二 十 条 第 2 点 约 定 ： 本 物 业 管 理 综 合 服 务 费 ， 由 业 主 按 其 拥 有 物 业 的 建 筑 面 积 交 纳 ， 高 层 住 宅 物 业 服 务 费 0 . 6 元 / 月 . 平 方 米 … … ; 第 3 点 约 定 ： 本 物 业 管 理 综 合 服 务 费 按 半 年 交 纳 ， 每 次 交 纳 费 用 时 间 为 每 年 1 2 月 1 5 日 至 1 2 月 底 交 纳 下 一 年 上 半 年 物 业 管 理 综 合 服 务 费 ， 6 月 1 5 日 至 6 月 底 交 纳 下 半 年 物 业 管 理 综 合 服 务 费 ； 第 8 点 第 2 项 约 定 ： 业 主 和 物 业 使 用 人 逾 期 交 纳 物 业 管 理 服 务 费 的 ， 从 逾 期 之 日 起 按 所 欠 费 用 的 总 额 以 每 天 千 分 之 三 交 纳 滞 纳 金 。 2 0 1 8 年 7 月 3 1 日 ， 原 告 荣福物业公司终止为金城湾花园小区提供物业管理服务。 被 告 陈晨自 2 0 1 7 年 7 月 1 日 以 来 ， 以 原 告 荣福物业公司不是业主和开发商签订的前期物业服务合同中提供物业服务的物业公司 而 无 权 收 取 费 用 、 没 有 实 际 履 行 管 理 服 务 为 由 ， 至 今 未 交 纳 2 0 1 8 年 1 月 1 日 至 2 0 1 8 年 7 月 3 1 日 的 物 业 服 务 费 。 2019年10月间， 原 告 荣福物业公司通过EMS快件书面催告被告陈晨交纳尚欠的物业管理费，但被告陈晨仍拒不交纳。 原 告 荣福物业公司 遂 向 本 院 提 起 诉 讼 。 4 另 查 明 ， 1 、 原 告 荣福物业公司经工商行政管理部门登记备案，依法领取营业执照，具备物业管理服务的经营资质和独立的法人资格 。 2 、 凌云金城湾花园小区至今 未 成 立 业 主 大 会 、 未 能 通 过 业 主 大 会 选 举 产 生 业 主 委 员 会 聘 请 物 业 服 务 企 业 对 小 区 进 行 管 理 。 本 院 认 为 ， 建 设 单 位 依 法 与 物 业 服 务 企 业 签 订 的 前 期 物 业 服 务 合 同 对 业 主 具 有 约 束 力 。 《 物 业 管 理 条 例 》 第 二 十 一 条 规 定 ： “ 在 业 主 、 业 主 大 会 选 聘 物 业 服 务 企 业 之 前 ， 建 设 单 位 选 聘 物 业 服 务 企 业 的 ， 应 当 签 订 书 面 的 前 期 物 业 服 务 合 同 。 ” 最 高 人 民 法 院 法 释 （ 2 0 0 9 ） 8 号 《 关 于 审 理 物 业 服 务 纠 纷 案 件 具 体 应 用 法 律 若 干 问 题 的 解 释 》 第 一 条 规 定 ： “ 建 设 单 位 依 法 与 物 业 服 务 企 业 签 订 的 前 期 物 业 服 务 合 同 ， 以 及 业 主 委 员 会 与 业 主 大 会 依 法 选 聘 的 物 业 服 务 企 业 签 订 的 物 业 服 务 合 同 ， 对 业 主 具 有 约 束 力 。 ” 本 案 中 ， 在 被 告 陈 晨 居 住 小 区 未 成 立 业 主 大 会 、 未 能 通 过 业 主 大 会 选 举 产 生 业 主 委 员 会 聘 请 物 业 服 务 企 业 对 小 区 进 行 管 理 之 前 ， 建设单位百色浩元公司选聘原告荣福物业公司作为前期物业服务企业，并签订《前期物业管理服务合同》，由原告荣福物业公司向包括被告在内的业主提供前期物业服务，符合相关法律法规规定 ， 合 法 有 效 ， 对 凌 云 金 城 湾 花 园 小 区 的 业 主 均 具 有 约 束 力 。 原 告 荣福物业公司 提 供 了 物 业 服 务 ， 有 向 包 括 被 告 陈 晨 在 内 的 业 主 收 取 物 业 服 务 费 的 权 利 ， 包 括 被 告 陈 晨 在 内 的 业 主 应 向 原 告 荣福物业公司支付相关物业管理服务费用，逾期未付的，则应依照合同约定及相关法律规定支付滞纳金 。 被 告 陈 晨 主 张 原 告 荣福物业公司不是业主和开发商签订的前期物业服务合同中提供物业服务的物业公司 而 无 权 收 取 费 用 的 辩 解 ， 因 前 期 物 业 管 理 是 由 建 设 单 位 选 聘 物 业 管 理 企 业 ， 而 现 行 法 律 法 规 未 限 制 或 禁 止 建 设 单 位 更 换 前 期 物 业 管 理 企 业 ， 也 未 规 定 更 换 前 期 物 业 管 理 企 业 必 须 告 知 业 主 或 与 业 主 签 订 合 同 才 发 生 法 律 效 力 ， 故 对 该 辩 解 意 见 ， 本 院 不 予 5 采 纳 。 被 告 陈 晨 主 张 原 告 荣福物业公司 没 有 实 际 履 行 管 理 服 务 的 抗辩，对此本院认为，若小区业主认为物业服务公司不履行或不完全履行合同约定的物业服务义务的，可依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，另行依法通过诉讼途径维护权利，而不能以拒交物业服务费的行为予以对抗。 被 告 陈晨 作 为 小 区 业 主 ， 在 接 受 物 业 管 理 服 务 的 同 时 ， 有 按 照 约 定 按 时 交 纳 物 业 服 务 费 ， 因 被 告 陈晨 未 按 时 交 纳 物业综合服务费、电梯维护费 等 费 用 ， 构 成 违 约 。 被 告 陈晨的房屋面积为107.11㎡，凌云金城湾花园小区物业收费标准为 高 层 住 宅 物 业 服 务 费 0 . 6 元 / 月 / ㎡，被告陈晨未向原告支付 2 0 1 8 年 1 月 1 日 至 2 0 1 8 年 7 月 3 1 日 的物业费共计449.86元（107.11㎡×0.6元/月/㎡×7月），电梯维护费210元（30元/月×7月）， 故 原 告 荣福物业公司 请 求 被 告 陈晨 支 付 物 业 服 务 费 449.86元，电梯维护费210元 并 支 付 逾 期 物业费 的 违 约 金 ， 具 有 事 实 和 法 律 依 据 ， 本 院 予 以 支 持 。 原告荣福物业公司主张要求被告陈晨支付滞纳金62.38元的请求中，其请求数额未超出合同约定范围，符合法律规定，本院予以支持。 被 告 陈 晨 主 张 原 告 荣福物业公司没有催告其交纳物业费的抗辩，其主张与客观事实不符，本院不予采纳。对于原告荣福物业公司主张的公共维修金和生活垃圾处理费，因该两项费用属于代收费用，原告荣福物业公司对其不享有所有权和处分权，亦无证据证实原告荣福物业公司已垫付或代为缴纳该费用，且原告荣福物业公司现已终止《前期物业管理服务合同》，故对其该主张，本院不予支持。 6 综 上 所 述 ， 依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第七条、第 二十一条 、第四十一条第一款、第四十四条、《最高人民法院》第一条、第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和第一百六十二条之规定，判决如下： 一 、 被 告 陈晨应于本案判决生效之日起十日内向 原 告 广西荣福物业服务有限公司 支 付 2 0 1 8 年 1 月 1 日 至 2 0 1 8 年 7 月 3 1 日 的 物 业 服 务 费 449.86元、电梯维护费210元，滞纳金62.38元； 二 、 驳 回 原 告 广西荣福物业服务有限公司 的 其 他 诉 讼 请 求 。 如 果 未 按 本 判 决 指 定 的 期 间 履 行 给 付 金 钱 义 务 ， 应 当 依 照 《 中 华 人 民 共 和 国 民 事 诉 讼 法 》 第 二 百 五 十 三 条 规 定 ， 加 倍 支 付 迟 延 履 行 期 间 的 债 务 利 息 。 本 案 受 理 费 5 0 元 ， 减 半 收 取 2 5 元 ， 由 被 告 陈晨 负 担 。 本判决为终审判决。 审判员  黄成桦 7 二〇二〇年十二月二十五日 书记员  杨 新