福建省龙岩市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽08民终1853号 上诉人（原审原告）：肖燕飞，男，1984年4月6日出生，汉族，经商，住福建省长汀县。 委托诉讼代理人：李刚博，福建一止律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：刘龙辉，男，1972年7月20日出生，汉族，公务员，住福建省长汀县。 委托诉讼代理人：刘腾荣、谢增忠，福建力涵律师事务所律师。 上诉人肖燕飞因与被上诉人刘龙辉房屋买卖合同纠纷一案，不服福建长汀县人民法院（2020）闽0821民初2132号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月30日受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人肖燕飞的委托诉讼代理人李刚博、被上诉人刘龙辉的委托诉讼代理人刘腾荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 肖燕飞上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判刘龙辉向肖燕飞支付违约金人民币80666.4元（购房款总金额人民币268888元×30%）；2.判决刘龙辉承担本案一审、二审全部诉讼费用。其上诉理由主要是：一、一审判决肖燕飞向刘龙辉支付房屋补偿款60000元、尚差的购房款1000元明显违背民事诉讼法基本原则之“处分原则”，违反了“不告不理”的审判规则，本案依法应当改判支持肖燕飞的上诉请求。本案中，肖燕飞与刘龙辉就址在福建省长汀县××路××＃房屋的买卖达成《房地产买卖合同书》的时间系2008年4月10日，双方之间约定的总购房款金额系根据当事人意思自治共同商定而成，合法有效、并无不当，对双方当事人均具有法律效力。房屋买卖完成之后，房屋的升值利益依法由房屋买受人享有、房屋的贬值损失同样依法由房屋买受人承担，与房屋出卖人无关。一审法院在被上诉人刘龙辉未就房屋交易价格提出异议进行抗辩或提出反诉请求补偿的情况下，滥用“公平原则”，擅作主张判决上诉人肖燕飞应向被上诉人刘龙辉支付房屋转让款60000元，明显违反了《民事诉讼法》第十三条“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利”的规定，违背了“处分原则”，与“不告不理”的审判规则不相符。一审法院关于“公平原则”的适用、“房屋转让补偿款”的判决于法无据、于理不符，明显偏袒被上诉人刘龙辉一方。二、本案证据足以证明刘龙辉存在违约行为，肖燕飞有权要求被上诉人刘龙辉支付违约金80666.4元，本案依法应当改判支持肖燕飞的上诉请求。在一审诉讼过程中，肖燕飞向一审法院提交了与刘龙辉的微信聊天记录。在微信聊天中，肖燕飞多次要求刘龙辉协助、配合将本案房屋过户至肖燕飞名下，但作为房屋出卖人的刘龙辉由始至终均未表示要协助、配合，甚至还谎称房屋不具备过户条件、自称没有去关心土地证的事情、多次请求肖燕飞将本案房屋退还。可见，刘龙辉为人不诚信，卖了房、收了房款，十几年来，却屡次借故推脱、拒不配合办理房屋过户手续。刘龙辉的前述一系列行为明显构成违约，根据本案《房地产买卖合同书》的约定，上诉人有权要求被上诉人刘龙辉支付违约金80666.4元。一审法院在肖燕飞已提供合法有效证据足以证明刘龙辉存在违约行为且刘龙辉未提供任何合法有效证据证明其抗辩意见的情况下，竟偏信刘龙辉一方毫无依据的说辞，导致作出的一审判决明显有失偏颇、存在严重错误。为此，恳请二审法院综合审查本案事实，作出合法、公平、公正的认定，以改判支持肖燕飞的上诉请求。三、刘龙辉的不诚信行为，不应当得到法律的支持，本案依法应当改判支持肖燕飞的上诉请求。我国《民法总则》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”本案中，作为房屋买受人的肖燕飞，在签署《房地产买卖合同书》后，依约按时足额向被上诉人刘龙辉交付了占总购房款99.63%的购房款267888元，不存在任何违约行为。且在2008年至今长达十几年的时间里，肖燕飞多次与沟通房屋过户事宜，但均无果。作为房屋出卖人的刘龙辉，在收取了占总购房款99.63%的购房款267888元后，本就负有在本案房屋满足过户条件的第一时间将房屋过户至肖燕飞名下的义务。然而，刘龙辉多次借故推脱、不予协助配合过户、谎称本案房屋不具备过户条件，甚至向肖燕飞提出退换房屋的无理请求，可见刘龙辉有失诚信，刘龙辉的一审抗辩意见不应当得到支持。 刘龙辉答辩称，一、一审判决上诉人肖燕飞向答辩人刘龙辉支付房屋转让补偿款60000元、尚差的购房款1000元，合法合理。一审中，答辩人答辩称，由于涉案房屋是单位集资房，答辩人将涉案房屋转让给上诉人，违反了单位文件规定，因此，应认定无效。一审法院认为，为维护市场交易安全，依法认定讼争《房地产买卖合同书》合法有效，在此情况下，由于双方交易时仅有房屋所有权证，一审中上诉人也自认“购买涉案房屋时，知道房屋是只有一本房产证的”，一审法院以房屋出让后、过户登记前增加取得土地使用权证，房屋价值明显升值为由，依公平原则，酌情判决上诉人补偿答辩人损失60000元，属法官行使自由裁量权，没有违反法律规定，合法合理。二、上诉人称，答辩人刘龙辉存在违约行为，上诉人有权要求答辩人支付违约金80666.4元，答辩人认为，这是不符合事实、没有道理的。一审中，答辩人已详细陈述本案发生的缘由，是由于涉案房屋交给上诉人后，房屋水电费多次迟交，影响答辩人征信，由于上诉人电话发生变化，房地产买卖合同书签订时的电话号码已无法联系，于是答辩人主动通过集资建房管理人员才联系到上诉人肖燕飞，肖燕飞才提出过户要求，在此情况下，答辩人也没有拒绝，称不予过户，只是回复要了解一下是否可以过户，因此，上诉人称答辩人十几年来，借故推脱、拒不配合办理房屋过户手续的说法，是完全不符合事实的。此外，双方签订的《房屋买卖合同书》并没有约定办理过户登记的时间，仅约定“变更登记过户时甲方必须给予乙方无偿的协助”，显然，答辩人并未违反合同约定，无须承担违约责任。综上所述，长汀县人民法院一审判决上诉人肖燕飞向答辩人刘龙辉支付房屋转让补偿款60000元、尚差的购房款1000元，合法合理，上诉人称答辩人刘龙辉存在违约行为，上诉人有权要求答辩人支付违约金80666.4元，这是不符合事实、没有道理的。为此，请求二审法院驳回上诉人肖燕飞的上诉，维持原判。 肖燕飞向一审法院起诉请求：1.判决确认肖燕飞与刘龙辉于2008年4月10日签订的《房地产买卖合同书》合法有效；2.判决刘龙辉立即配合、协助肖燕飞办理坐落于福建省长汀县××路××＃房屋的产权变更登记手续，将该房屋过户至肖燕飞名下；3.判决刘龙辉向肖燕飞支付违约金人民币80666.4元（购房款总金额268888元×30％）。 一审法院认定的事实：刘龙辉与案外人游秀章原系夫妻关系，双方在夫妻存续期间共同出资取得了坐落于福建省长汀县××路××＃房屋一套（该房屋系长汀县交通警察大队城区中队的单位集资房），并于2006年6月间取得汀建房权证城字第0××5号《房屋所有权证》（房屋所有权人登记为刘龙辉）。2008年3月14日，刘龙辉与游秀章在一审法院的主持调解下双方同意离婚，游秀章并同意将出资建房取得的涉案房屋归刘龙辉所有。2008年4月间，刘龙辉、肖燕飞经协商，刘龙辉同意将涉案房屋出让给肖燕飞。2008年4月10日，刘龙辉与肖燕飞签订《房地产买卖合同书》一份，合同主要约定如下内容:1、刘龙辉所有的坐落于福建省长汀县××路××＃房屋同意转让给肖燕飞，房地产成交价格为268888元。乙方（肖燕飞）于2008年4月18日前分两次付清购房款给甲方（即被告刘龙辉），即2008年4月10日乙方付给甲方购房款170000元，2008年4月18日前乙方付给甲方购房款98888元；2、变更登记过户时甲方必须给予乙方无偿的协助；3、双方如有一方违约，违约方负责赔偿对方上述购房款的30％。《房地产买卖合同书》签订的当日，肖燕飞即向刘龙辉支付了购房款170000元和人民币97888元。刘龙辉在收到前述购房款后，于当日分别向肖飞燕出具了《收条》二份，并在其中一份《收条》上载明“另:剩壹仟元，待办完过户手续后交给刘龙辉”。尔后，刘龙辉将涉案房屋交由肖燕飞使用，并将《房屋所有权证》交由肖燕飞收执。2020年2月间，刘龙辉因工作调动后，在原单位居住的公房被要求退还。于是，刘龙辉通过电话和微信方式主动与肖燕飞协商，请求肖燕飞将涉案房屋退还给刘龙辉，并愿意承担违约责任。但肖燕飞不同意退还涉案房屋，而且要求刘龙辉协助办理房屋过户登记。而刘龙辉则以涉案房屋是单位集资房，单位不同意办理过户登记为由，拒绝了协助肖燕飞要求办理过户登记的请求，致使肖飞燕诉至法院。 另查明，坐落于福建省长汀县环北路吕屋口房屋是长汀县公安局交通警察大队城区××队××房××房，其中房屋第一、二层是办公用房，第三、四、五、六层为干警集资房。1997年1月15日，长汀县公安局交通警察城区中队在出台的“集资建房实施方案”中规定：集资建房资金不予退还，住房只限于干警、职工及其配偶居住，不得转让、出租。“集资建房实施方案”公布后，刘龙辉分别向单位交纳了保证金及集资款共计32000元。2005年8月10日，刘龙辉按单位要求再次补交了尚差的集资建房尾款16274.17元。2006年4月6日，长汀县公安局交通警察大队出台“关于城区交警中队集资建房的补充通知”，补充通知中第四条、第五条规定：四、根据《福建省城镇集资建房管理规定》“集资建房一般住用五年后可以依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有”。但城区交警中队集资建房系办公、住宿一体的综合楼，所以本集资房不得进入市场，只限于乙方本人及其配偶、子女居住，不得转让、出售或改变居住用途；五、违反本合同有关规定的，甲方予以收回集资建房，退回乙方支付的集资建房本金。乙方不需要本集资房时，由甲方收回并退还集资建房本金。2006年6月8日，刘龙辉取得了涉案房屋的《房屋所有权证》（证号：汀建房权证城字第0××5号）。2014年12月5日，长汀县人民政府向刘龙辉颁发了涉案房屋《土地使用权证》（证号：汀国用2014第3××9号）。 上述事实有肖燕飞向一审法院提供了《房地产买卖合同书》、汀建房权证城字第0××5号《房屋所有权证》、（2008）汀民初字第366号《民事调解书》、刘龙辉出具的“收条”二张、刘龙辉与肖燕飞微信聊天记录截屏三张，刘龙辉向一审法院提供了长汀县公安局交通警察城区中队出具的“集资建房实施方案”、长汀县公安局交通警察大队出具的“关于城区交警中队集资建房的补充通知”、集资建房缴费凭证（交纳尾款16274.17元凭证）及“城区交警中队集资建房登记表”、长汀县人民政府向刘龙辉颁发的《土地使用权证》等证据在卷佐证以及肖燕飞的委托诉讼代理人、刘龙辉在法庭上的陈述相互印证。 一审法院认为，双方当事人争议的焦点是：刘龙辉与肖燕飞签订的《房地产买卖合同书》是否有效，刘龙辉是否应当协助肖燕飞办理房屋过户登记。对此，一审法院分析认为，刘龙辉出让涉案房屋时虽然未住满五年，其就将涉案房屋转让给肖燕飞，违反了《福建省城镇集资建房管理规定》“集资建房一般住用五年后可以依法进入市场”的规定。但是，其一、《房地产买卖合同书》是双方当事人真实的意思表示，买卖行为未损害国家、社会公共利益或者他人利益，无须国家权力对当事人意思自治行为予以干涉，且合同已实际履行了十多年的时间，明显已超过了《福建省城镇集资建房管理规定》可以依法进入市场的时间规定；其二、涉案房屋在先取得了房屋所有权证后，再获得了长汀县人民政府批准取得了涉案房屋的土地使用权证，故刘龙辉已取得了涉案房屋的物权。因此，为维护市场交易安全，依法应认定双方当事人签订的《房地产买卖合同书》合法有效。因双方买卖行为合法有效，刘龙辉当然有义务依照合同的约定协助肖燕飞办理涉案房屋过户变更登记，故对肖燕飞要求刘龙飞配合、协助其办理涉案房屋产权变更登记手续的诉讼请求，一审法院予以支持。刘龙辉认为，集资建房不得转让给他人应认定合同无效的辩解，不符合法律规定，一审法院不予采纳。但是，肖燕飞没有任何证据证明刘龙辉有无故不协助其办理涉案房屋过户登记的行为，导致本案诉讼也是由于刘龙辉主动与肖燕飞联系，拟要解除双方签订的买卖合同才引起诉讼，故刘龙辉不存在有违反合同约定的违约行为，肖燕飞主张要求刘龙辉承担违约责任的主张，一审法院不予支持。涉案房屋在转让时仅有房屋所有权证，与有两本证齐全的房屋交易价格相比较，必然产生比有两本证齐全的房屋交易价格较低的情况，这是符合市场交易习惯的。涉案房屋的交易是肖燕飞在房屋仅有所有权证前提下向刘龙辉购买，在交易时相对于有两本证房屋的交易价格更低是肯定的。涉案房屋在出让后，已经取得了土地使用权证，相对于仅有一本证的房屋价值明显已升值。《中华人民共和国民法总则》第六条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。依此规定，依据公平原则并参照本县当地房屋的交易价格，一审法院认为，肖燕飞应酌情补偿刘龙辉损失60000元，当然尚差的购房款1000元也应支付给刘龙辉。综上所述，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百三十三条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条规定,作出如下判决:一、2008年4月10日肖燕飞与刘龙辉签订的《房地产买卖合同书》合法有效。二、刘龙辉应于本判决生效之日起十日内配合、协助肖燕飞将坐落于福建省长汀县××路××＃房屋的登记所有权人由刘龙辉变更登记为肖燕飞。三、肖燕飞应于本判决生效之日起十日内向刘龙辉支付房屋转让补偿款60000元、支付尚差的购房款1000元，合计61000元。 如果被告未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5333元，减半收取计2666.5元，由肖燕飞负担1000元，刘龙辉负担1666.5元。 二审期间，当事人均未提交新证据。二审庭审中，双方认可刘龙辉于2014年取得案涉房屋土地使用权证，房屋所有权证交房时已一同交由肖燕飞收执。对一审查明的事实，当事人均无异议，本院予以确认。 本院认为，综合当事人的上诉及答辩意见，本案的争议焦点为刘龙辉应否承担未协助办理过户登记手续的违约责任，一审判决是否违背“不告不理”原则。 肖燕飞与刘龙辉于2008年4月10日签订的《房地产买卖合同书》系双方真实意思表示,内容不违反法律、法规的强制性规定,应为合法有效,双方均有按约定履行的义务。根据合同约定的付款方式,肖燕飞已在2008年4月10日支付了267888元，预留了1000元作为刘龙辉协助物权变更登记的担保。《房地产买卖合同书》未对案涉房屋何时办理过户登记手续作出约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项规定:“履行期限不明确的,债务人可以随时履行,债权人也可以随时要求履行,但应当给对方必要的准备时间。”本案中，刘龙辉与肖燕飞的2020年7月5日微信聊天记录内容证实，刘龙辉虽要求解除案涉合同、退回案涉房屋，肖燕飞拒绝解约、退房并明确向刘龙辉提出协助办理案涉房屋过户登记手续要求后，刘龙辉以“问问同事”去了解情况表态，并未明确拒绝履行协助义务，肖燕飞未给刘龙辉必要的准备时间，便于2020年7月24日诉至一审法院要求刘龙辉协助办理案涉房屋过户登记。又，肖燕飞未能举证之前曾要求刘龙辉协助办理案涉房屋过户登记手续。据此，肖燕飞要求刘龙辉依照双方所订《房地产买卖合同书》承担相应违约责任的主张没有事实和法律依据，本院不予支持。一审法院在当事人未主张对案涉房款予以调整的情况下作出肖燕飞对刘龙辉作出房款补偿的判决，有违民事诉讼“不告不理”处分原则，适用法律不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第(二)项的规定,判决如下: 一、维持福建省长汀县人民法院（2020）闽0821民初2132号民事判决第一、二项，即“一、2008年4月10日肖燕飞与刘龙辉签订的《房地产买卖合同书》合法有效。二、刘龙辉应于本判决生效之日起十日内配合、协助肖燕飞将坐落于福建省长汀县××路××＃房屋的登记所有权人由刘龙辉变更登记为肖燕飞。” 二、撤销福建省长汀县人民法院（2020）闽0821民初2132号民事判决第三项，即“三、肖燕飞应于本判决生效之日起十日内向刘龙辉支付房屋转让补偿款60000元、支付尚差的购房款1000元，合计61000元。” 三、驳回肖燕飞的其他诉讼请求。 二审案件受理费3133元，由肖燕飞负担1833元，刘龙辉负担1300元；一审案件受理费按原判计收。 本判决为终审判决。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 詹跃忠 审 判 员 许培清 审 判 员 杨志炜 二〇二〇年十二月二十九日 法官助理 黄晓燕 书 记 员 罗定申