安徽省来安县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1122民初4334号原告：中国银行股份有限公司来安支行，住所地安徽省滁州市来安县塔山中路**，统一社会信用代码913411225872216109。负责人：陈安明，该行行长。委托诉讼代理人：袁先刚，安徽会峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晓秀，安徽会峰律师事务所律师。被告：张进亮，男，1979年9月6日生，汉族，住江苏省淮安市淮安区。被告：蔡玉利，女，1980年9月29日生，汉族，住江苏省淮安市淮安区。被告：来安县兴汇广通房地产开发有限公司，住所，住所地安徽省来安县汊河镇经济开发区黄文路南侧4国道东侧，统一社会信用代码91341122MA2N2K6U0L。法定代表人：赵威，该公司总经理。委托诉讼代理人：袁丹华，女，该公司员工。原告中国银行股份有限公司来安支行（以下简称中国银行来安支行）与被告张进亮、蔡玉利、来安县兴汇广通房地产开发有限公司（以下简称兴汇广通房产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国银行来安支行的委托诉讼代理人王晓秀、被告兴汇广通房产公司委托诉讼代理人袁丹华到庭参加诉讼，被告张进亮、蔡玉利经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。中国银行来安支行向本院提出诉讼请求：1.立即解除原被告之间签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（编号200007127934）；2.判决被告张进亮、蔡玉利立即偿还借款本金686013.27元、利息及罚息（截至2020年7月10日拖欠利息2605.14元、罚息4.85元），并按合同约定的利率计算支付至实际清偿之日止；3.判决被告兴汇广通房产公司对上述债务承担连带清偿责任；4.判决原告对抵押的位于来安县汊河镇新江北孔雀城·学府印象11幢1单元501室房屋的不动产在担保范围内享有优先受偿权；5.判决被告承担本案全部诉讼费用及律师费。审理中，中国银行来安支行明确第二项诉讼请求中利息标准为：截至2020年7月10日拖欠的利息和罚息按照4.557%计算，2020年7月10日至2020年8月24日利息按照4.557%计算，自2020年8月25日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清时止。事实和理由：张进亮与蔡玉利系夫妻关系。2017年7月26日，其与张进亮签订《个人一手住房贷款合同》，约定：张进亮因购买孔雀城·学府印象11幢1单元501室的房屋向其借贷72万元，贷款期限为360个月，贷款偿还方式为每月等额本息，合同第三条约定了贷款利率、结息和罚息等内容，合同附件一第五条约定了张进亮、蔡玉利以案涉房屋进行抵押担保，兴汇广通房产公司作为保证人提供阶段性担保的内容，合同附件二第三条还约定了若借款人未按期归还贷款本息则为违约，其有权采取解除合同、宣布贷款提前到期、行使抵押权等措施。其依约向张进亮、蔡玉利指定的账户发放了72万元的贷款，履行完合同义务。张进亮、蔡玉利于2017年8月28日办理了涉案房屋的预告登记【皖（2017）来安县不动产证明第0014679号】。根据合同的约定，张进亮、蔡玉利应自2017年8月3日起开始每月的还款。张进亮、蔡玉利自2019年10月起便未按期还款，存在多起逾期还款行为。为维护自身的合法权益，故诉至法院。张进亮、蔡玉利未作答辩。兴汇广通房产公司辩称，中国银行来安支行应当先要求张进亮办理所有权登记进而办理抵押权登记，从而就案涉商品房优先受偿，不应当直接要求其承担保证责任，理由如下：1.以不确定是否发生的办妥抵押登记手续这一事件为其结束保证责任的条件，为附解除条件的保证；2.案涉房屋已经具备办理所有权登记进而办理抵押权登记的条件，中国银行来安支行作为抵押权预告登记权利人，不积极履行督促张进亮办理所有权登记进而办理抵押权登记的义务，不正当阻止其保证责任解除条件的成就，应当视为解除条件已经成就，中国银行来安支行直接要求其承担保证责任，使其面临追偿权无法实现的风险，有违公平原则；3.其承担的阶段性连带保证责任不同于一般的连带保证责任，不能当然得出中国银行来安支行可以选择要求其承担保证责任，而不受其他担保权利影响的结论。另如果法院认为其应当承担保证责任的，应当在判决中明确其享有向张进亮追偿的权利。经审理查明：张进亮与蔡玉利系夫妻关系。2017年7月26日，中国银行来安支行为贷款人，与张进亮为借款人，张进亮、蔡玉利为抵押人，兴汇广通房产公司为保证人签订了一份《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，约定：张进亮、蔡玉利为购买孔雀城·学府印象11幢1单元501室房产，向中国银行来安支行贷款72万元；贷款期限为360个月；贷款利率：参考利率为中国人民银行公布的相应期限贷款基准利率，利率定价方式浮动利率，在参考利率基础上下浮7%，浮动周期每12个月为一个浮动周期，付息方式按月付息，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%；还款方式等额本息；担保类型：所购房产抵押、开发商阶段性担保，兴汇广通房产公司提供阶段性保证担保，按照本合同约定承担连带保证责任，保证期间自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再承担新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务及该日之前发生保证人或/及借款人违约而引起的本合同项下债务，保证人仍应承担相应的违约责任或/及保证责任。张进亮、蔡玉利作为抵押人以本合同项下贷款所购房屋学府印象11-501室房产向贷款人提供抵押担保。合同附件二约定了借款人违约事件及处理：借款人未按期归还贷款本息，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期,终止或解除本合同，要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费、诉讼费等相关费用损失等。张进亮为借款人、中国银行来安支行为贷款人、兴汇广通房产公司作为保证人、张进亮、蔡玉利为抵押人在合同上签名或加盖公章。2017年8月28日,张进亮、蔡玉利将位于来安县汊河镇新江北孔雀城·学府印象11幢1单元501室房产在来安县不动产登记局办理了预购商品房预告及抵押预告登记，领取《不动产登记证明》［皖（2017）来安县不动产证明第0014679号］,权利人为中国银行来安支行，义务人为张进亮、蔡玉利。案涉房产至今未办理正式抵押登记手续。中国银行来安支行的《借款借据》载明：借款人张进亮，借款金额72万元，借款期限360月，期数360期，还款方式等额本息，借款用途购新江北孔雀城·学府印象11-501，月利率3.7975‰，利率浮动比﹣7%。中国银行来安支行依约将72万元借款转入指定账户。张进亮自2020年6月起便未能按时足额偿还贷款本息。中国银行来安支行的《贷款已还款明细清单》载明：利率为4.557%,本金余额686013.27元，截至2020年7月10日，张进亮累计拖欠利息2605.14元、罚息4.85元。2020年6月29日，为解决个贷、银行卡不良诉讼案件，中国银行来安支行与安徽会峰律师事务所签订《滁州分行个贷、银行卡不良授信诉讼代理合同》，约定滁州分行下各支行进行个贷案件诉讼时，该所指派律师代理诉讼案件，每一个个贷案件收取代理费5800元。为本案诉讼，中国银行来安支行于2020年11月25日支付安徽会峰律师事务所法律咨询、民事代理费5800元。上述事实，有中国银行来安支行、兴汇广通房产公司当庭陈述，中国银行来安支行提交的营业执照复印件、身份证复印件、《个人一手住房贷款合同》复印件、借款借据复印件、《不动产登记证明》复印件、贷款已还款明细清单、代理合同复印件及律师费发票等证据在卷佐证。本院认为,当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。依法成立的合同对当事人具有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。中国银行来安支行与张进亮、蔡玉利、兴汇广通房产公司签订的《个人一手住房贷款合同》，系当事人的真实意思表示，且不违反相关法律规定，是合法有效合同。中国银行来安支行按约发放贷款后,张进亮未按时足额偿还贷款本息，违反合同约定，应承担违约责任。依照合同约定，中国银行来安支行有权要求借款人提前归还剩余全部借款本息及解除合同。同时张进亮与蔡玉利为夫妻关系，该借款系为购买夫妻共有房屋，蔡玉利亦作为抵押人及抵押物共有人在合同上签字，据此认定该借款为张进亮与蔡玉利的夫妻共同债务，对中国银行来安支行要求解除合同并要求张进亮、蔡玉利偿还借款本金、利息及罚息的诉讼请求，本院予以支持。张进亮、蔡玉利以所购房产作为抵押物，向中国银行来安支行按揭贷款，并在来安县不动产登记局办理了预购商品房抵押登记。上述预购商品房抵押登记并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。本案中中国银行来安支行作为预购商品房抵押权人，在未办理房产抵押权设立登记前，其享有的是当抵押登记条件成就时对诉争房产办理抵押权登记的请求权，并可排他地对抗他人针对诉争房屋的处分，但并非享有现实抵押权，故中国银行来安支行提出对上述房产在担保范围内享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。根据《个人一手住房贷款合同》的约定，兴汇广通房产公司为张进亮的贷款提供了连带责任保证；根据庭审查明的事实，因涉案房产至今尚未办理抵押登记，兴汇广通房产公司应按约定对张进亮、蔡玉利的借款承担连带保证责任。故对中国银行来安支行要求兴汇广通房产公司对张进亮、蔡玉利上述债务承担连带清偿责任的诉讼请求，本院予以支持，对兴汇广通房产公司辩称中国银行来安支行应当先要求张进亮办理所有权登记进而办理抵押权登记，从而就案涉商品房优先受偿，不应当直接要求其承担保证责任的理由不予采信，但兴汇广通房产公司可在其承担保证责任后向张进亮、蔡玉利进行追偿。根据贷款合同的约定“贷款人有权要求借款人、保证人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费、诉讼费等相关费用损失等”，故对中国银行来安支行要求张进亮、蔡玉利、兴汇广通房产公司支付律师费5800元的诉讼请求，本院予以支持。张进亮、蔡玉利经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，放弃了诉讼中的相关权利，由此产生的法律后果，由其自负。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十九条、第一百八十条第一款第一项、第五项、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告中国银行股份有限公司来安支行与被告张进亮、蔡玉利、来安县兴汇广通房地产开发有限公司签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》于判决生效之日解除；二、被告张进亮、蔡玉利于判决生效后十五日内偿还原告中国银行股份有限公司来安支行借款本金686013.27元及利息、罚息(其中，2020年7月10日前的利息为2605.14元、罚息4.85元，自2020年7月11日起至2020年8月24日按年利率4.557%计算，自2020年8月25日起至借款实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算利息）；三、被告来安县兴汇广通房地产开发有限公司对被告张进亮、蔡玉利上述借款及利息承担连带清偿责任；四、被告来安县兴汇广通房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告张进亮、蔡玉利追偿；五、被告张进亮、蔡玉利、来安县兴汇广通房地产开发有限公司于判决生效后十五日内支付原告中国银行股份有限公司来安支行律师费5800元；六、驳回原告中国银行股份有限公司来安支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10686元，由被告张进亮、蔡玉利、来安县兴汇广通房地产开发有限公司负担。（上述款项汇至执行款专户：来安县人民法院,账号：34×××62,开户行：中国建设银行来安支行）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 长  付春燕人民陪审员  邹华领人民陪审员  刘景兰二〇二〇年十二月二十八日法官助理纪红林代理书记员  孙 凌附：判决适用的相关法律法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不瞒一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。第一百八十条第一款债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。