湖南省凤凰县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘3123民初1554号原告（反诉被告）：黄昌基，男，住湖南省凤凰县。委托诉讼代理人：周再军，湖南知来律师事务所律师。被告（反诉原告）：向秀平，女，住湖南省凤凰县。被告（反诉原告）：喻玲，女，住湖南省凤凰县。被告（反诉原告）：龙慧芳，女，住湖南省凤凰县。以上三被告共同委托诉讼代理人：徐峙，湖南延群律师事务所律师。原告(反诉被告)黄昌基与被告(反诉原告)向秀平、龙慧芳、喻玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年12月4日公开开庭进行了审理，原告黄昌基的委托诉讼代理人周再军，被告向秀平、喻玲、龙慧芳及三被告的共同委托诉讼代理人徐峙到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告黄昌基向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行《房屋租赁协议》并按照约定支付2020年5月1日至2021年4月30日期间租金100000元；2、判令被告承担本案诉讼费、保全费、保全担保保险费、鉴定费。事实及理由：凤凰县××镇××街××号房产属原告所有，2013年原告筹集资金对文星街40号房产进行改建，将该房屋打造成民俗客栈，内有客房8间，室内设施一应俱全。2016年被告向秀平承租该房屋作为苗绣经营场地，2019年2月26日原告与三被告签订了凤凰县××镇××街××号房屋租赁协议，租赁期限为十二年，自2019年5月1日至2031年4月30日。三被告承租该房屋后，未征得原告同意的情况下，雇佣民工私自拆除房间板壁、窗户、卫生间及卫浴设施，将原告具有独立使用功能的房间打通成通间，擅自改变房屋主体结构，将正屋预制现浇板和承重砖柱全部损毁，致使原告投入巨资精心打造的民俗客栈丧失了客栈应有功能，且导致租赁物存在重大安全隐患。三被告的行为严重违反了房屋租赁协议第二条、第四条之约定。另外，该房屋租赁协议刚履行届满一年，2020年初三被告便以疫情影响无法继续经营为由，自行腾空房屋，对被严重损坏的房屋及设施不但不予恢复，反而将室内灯具全部拆除，致使租赁物面目全非。综上所述，原告认为三被告未按约定使用租赁物，造成租赁物严重损坏及以疫情影响导致合同目的无法实现，单方终止房屋租赁协议是没有道理的。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，提出前述诉请。原告黄昌基为证明自己的主张，向本院提交如下证据证实：1、《房屋租赁协议》，拟证明三被告于2019年5月1日承租原告房屋的事实；2、房产证、土地证，拟证明案涉房屋及土地取得产权证书，原告系房屋的所有权人，原、被告之间房屋租赁协议合法有效的事实。三被告共同口头答辩称，在疫情期间，三被告曾经与原告协商减租的事宜但未果，原告要求被告继续履行合同，现三被告已经搬离承租的房屋，三被告已无实际履行的必要，应予以解除双方签订的《房屋租赁协议》。三被告为支持其答辩意见，向本院提交如下证据材料：1、设计图纸、微信聊天截图、短信截图，拟证明第一、被告在签约前（2019年2月17日）已将施工图纸通过微信告知原告代理人，并非擅自改变房屋结构；第二、被告承租的门面因新冠疫情导致经营出现严重亏损，合伙人散伙，合同无法继续履行；第三、被告要求降低租金无望的情况下，提出解除合同，退还门面遭拒的事实；2、现场照片，拟证明被告承租的门面因新冠疫情长期歇业，导致合同目的根本无法实现的事实。反诉原告向秀平、龙慧芳、喻玲提出反诉称，2019年2月26日反诉人与被反诉人在双方协商、平等自愿的基础上签订了《房屋租赁协议》，合同约定反诉人承租被反诉人位于凤凰县××镇××街××号房屋作为苗绣体验馆，聘请非遗传承人在馆内研习传艺，欲将该馆打造成为外界到湘西接触苗绣、欣赏苗绣的首选，为苗绣提供重要的展演空间和消费节点。合同约定租赁期限为12年，自2019年5月1日至2031年4月30日，首次租金每年10万元，后每4年租金按15%递增。承接门面后，反诉人在征得被反诉人同意后投资50万元对原经营场地进行了重新装修，但是2020年国家遭遇罕见的新冠疫情，反诉人响应政府号召从1月至4月关店，后来政府宣布凤凰古城对外开放，但是又遇古城管线改造，门口古街无法行走，5月1日反诉人才开门营业，但是来凤凰古城旅游的客人锐减，反诉人没有收入无力支付高昂的租金和装修费，被迫于7月18日关门歇业。期间，反诉人从4月便开始和被反诉人协商房租事宜，请求参照周边房价将三年内租金减至5万／年，但多次被拒。7月初反诉人又多次向被反诉人提出变更合同但再次被拒，反诉人考虑无钱支付房租，但不能长期占着房屋，所以7月18日主动搬离，并微信和短信告知被反诉人。事后反诉人仍和被反诉人积极协商退房善后事宜，但是被反诉人不理不睬，竟然于11月2日起诉反诉人要求继续履行合同，支付迟延履行租金并同时要求恢复原状。现原、被告双方签订的合同目的无法实现，无奈只有诉至贵院维护其权益。提出反诉请求：1、依法解除反诉人和被反诉人之间的《房屋租赁协议》；2、反诉费由被反诉人承担。反诉原告向秀平、龙慧芳、喻玲为支持其反诉请求，向本院提交的证据材料与本诉提交的证据材料一致。反诉被告答辩称，反诉原告认为疫情是不可抗力，诉请解除合同，新冠疫情仅仅只是导致被告经营困难，不属于不可抗力，反诉原告主观上存在违约，现要求解除合同，不符《全国法院民商审判工作会议九民纪要》的规定，请依法驳回反诉原告的诉讼请求。反诉被告为支持其答辩意见，向本院提交如下证据材料：1、凤凰县金水岸宾馆分店、凤凰县金水岸宾馆企业查询，拟证明新冠疫情并不导致合同目的无法实现，通过查询显示向秀平承租的其他地方还在继续经营的事实；2、凤凰县等你来客栈、凤凰县三生三世客栈企业查询，拟证明新冠疫情并不导致合同无法实现，通过查询显示喻玲承租的其他地方还在继续经营的事实；3、凤凰县凤凰城老四合院客栈企业查询，拟证明新冠疫情并不导致合同无法实现，通过查询显示龙慧芳承租的其他地方还在继续经营的事实。当事人质证意见和本院对证据的分析与认定：一、原告黄昌基提交的证据。经庭审质证，三被告对证据1真实性、合法性没有异议，对关联性及证明目的有异议。经审查，本院对证据1真实性予以认定；对证据2真实性、合法性、关联性均没有异议，本院对证据2的予以认定。二、被告（反诉原告）向秀平、龙慧芳、喻玲提交的证据。经庭审质证，原告（反诉被告）对证据1中的设计图纸认为与本案无关联性，对微信聊天截图、短信截图，认为无法确定证据的真实性，经审查，本院认为设计图纸与本案无关联性，对微信聊天截图、短信截图，本院对原、被告双方曾经沟通的事实予以认定。对证据2真实性无异议，但认为无法反映承租门面是因为新冠疫情而无法经营，达不到被告的证明目的。对反诉原告提交的微信和短信的聊天截图，经质证，反诉被告有异议，无法反映出反诉原告无法实现合同目的是因不可抗力导致的。其他的质证意见与本诉的质证意见一致。经审查，本院对证据2的真实性予以认定。三、反诉被告黄昌基提交的证据。经质证，反诉原告对反诉被告提交的证据1、2、3的真实性没有异议，但认为与本案没有关联性，达不到其证明目的。本院对反诉被告提交的3份证据的真实性予以认定。依据本院认定的有效证据，结合双方当事人的当庭陈述，本院查明案件事实如下：2019年2月26日，原告（反诉被告）黄昌基与被告（反诉原告）喻玲、龙慧芳、向秀平签订一份《房屋租赁协议》，合同约定：喻玲、龙慧芳、向秀平承租黄昌基所有的位于湖南省凤凰县××镇××街××号房屋。租赁期限为2019年5月1日至2031年4月30日。签订协议后的前4年，按每年人民币100000元。以后每四年按15%比例递增一次。即2019年5月1日-2023年4月30日，每年租金为：100000元；2023年5月1日-2027年4月30日，每年租金为：115000元；2027年5月1日-2031年4月30日，每年租金为132250元；支付方式：被告在签订《房屋租赁协议》三日内支付原告人民币120000元，其中第一年房屋租金100000元，房屋押金20000元，以后每年4月1日前支付原告租金，合同到期，验收合格费用结清，退还押金（不计息）；被告因使用需要，在不影响房屋结构，且遵循历史文化名城保护有关规定的前提下，可以对房屋进行装修装饰，但其设计规模、范围、工艺、用料等方案应事先征得原告的同意下方可施工，合同终止时，依附于房屋的装修归原告所有，被告不得拆除；在租赁期间，被告有下列行为之一的，原告有权终止协议，收回该房屋，扣除所交纳的房屋租赁保证金外，被告还应向原告支付该房屋租赁期内总租金20%的违约金，若支付的违约金不足弥补原告损失的，被告还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。1、未经原告书面同意，擅自将房屋转租、转借给别人使用的;2、未经原告同意，擅自拆改变动房屋结构或损坏房屋，且经原告通知，在规定期限内仍未纠正并修复的;3、擅自改变本协议规定的使用用途或利用该房屋进行违法活动的;4、中途单方终止协议或拖欠租金累计一个月以上的。合同签订后，原告黄昌基将房屋交付给三被告，三被告支付当年的租金及押金，并对承租的房屋进行了装修，装修完备后，三被告在承租的房屋经营苗绣馆。2020年按合同约定，被告应该支付下年度租金100,000元，但三被告以新冠肺炎疫情影响其生意，亏损严重，请求原告在原租金的基础上减部分租金，协商未果，三被告于2022年7月18日将承租期间内添置的设施全部搬走并腾空了房屋。为此，原告为维护自己的权益，特向本院提起诉讼，提出前述诉请。本案在审理过程中，三被告（反诉原告）提起前述反诉。本院认为，原告黄昌基与三被告喻玲、向秀平、龙慧芳签订的《房屋租赁协议》,是双方真实意思表示,不违反法律法规效力性强制性规定,合法有效,双方均应按照合同约定履行双方义务。1、针对本案本诉部分,原告黄昌基已将房屋交付三被告使用,三被告应当按期支付租金，根据合同约定,三被告应支付2020年5月1日至2021年4月30日的租金100,000元。故对原告黄昌基诉请，本院予以支持，考虑三被告因疫情影响,无法正常营业、收入减少,故本院根据公平原则,减免被告2020年2月、3月、4月的房屋租金,现三被告喻玲、向秀平、龙慧芳需向原告黄昌基支付租金74,997元。2、关于反诉原告喻玲、向秀平、龙慧芳诉请与反诉被告黄昌基解除双方之间的《房屋租赁协议》的问题。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第二项的规定，疫情或疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商;能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。本案中反诉原告向秀平、喻玲、龙慧芳以发生新冠肺炎疫情影响其生意，要求终止租赁关系，本院认为新冠肺炎疫情虽对房屋租赁合同的履行产生了一定的影响，但该影响尚未达到令合同目的不能实现的程度。疫情结束后原告与被告之间的房屋租赁合同可以继续履行，合同目的可以实现，况且凤凰县属低风险地区，加之反诉原告在承租期间改变反诉被告的房屋结构，且租赁期长达十二年之久，故反诉原告向秀平、喻玲、龙慧芳以疫情影响，经营困难为由要求解除合同于法无据，也不符合最高人民法院《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条关于承租人请求解除合同规定的情形。故反诉原告要求解除合同的依据不足，理由不充分，对原告的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下:一、被告向秀平、喻玲、龙慧芳继续履行2019年2月26日与原告黄昌基签订的《房屋租赁协议》；二、被告向秀平、喻玲、龙慧芳在判决生效后五日内支付原告黄昌基租金74,997元；三、驳回原告黄昌基的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告向秀平、喻玲、龙慧芳的诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2,300元，减半收取1,150元，由被告向秀平、喻玲、龙慧芳承担。反诉案件受理费100元，减半收取50元，由反诉原告向秀平、喻玲、龙慧芳承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。审判员  杨红梅二〇二〇年十二月二十一日法官助理彭路遥书记员龙瑶附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同,自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。