广西壮族自治区资源县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0329民初767号 原告：蒋为先，男，1970年7月21日出生，汉族，住所地：广西资源县。 被告：莫艳珍，女，1976年12月1日出生，汉族，住所地：广西资源县梅溪镇三茶村石坛冲****（现住原资源县）。 委托代理人：莫美阳（莫艳珍堂妹），女，38岁，住所，住所地：广西资源县div> 原告蒋为先与被告莫艳珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月30日受理后，依法适用简易程序，于2020年11月26日公开开庭审理了本案。上列当事人及委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蒋为先向本院提出诉讼请求：一、判决解除《房屋认购协议书》；二、判决被告退还原告房屋预付款1万元并按年利率6%支付2019年11月12日-2020年11月12日的利息600元，之后至付清之日止；三、案件诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年11月，原告听说被告在原县医院集资房有一套房屋出售，双方看房后，2019年11月12日，通过微信达成了口头《房屋认购协议》，双方约定房屋转让总价款30万元，原告先预付1万元购房款，待被告办理完毕全部房产手续后，原告支付尾款。协议当天，原告经微信转账支付被告1万元预付款，并告知被告房产证办好后及时通知原告，2020年7月，被告电话通知原告其开始办理房产证，但要求原告增加2万元房款，原告不同意，要求被告退还1万元预付款，解除双方的房屋买卖协议，但遭到被告的拒绝。根据合同法的规定，被告单方违约，应当退还原告预付房款，并支付利息，故此，具状法院，请求判如所诉。 原告蒋为先为支持其主张，向本院提供了以下证据：1、2019年11月12日，原、被告微信聊天截屏；2、银行转账记录查询；3、2019年12月6日，原、被告微信聊天记录截屏。前述证据1-3，原告拟证明原、被告就房屋买卖达成了口头协议；原告已支付被告房屋预付款1万元；被告要求增加房款，拒绝履行协议构成违约的事实。 被告莫艳珍辩称：一、原告支付被告1万元，纯属原告购买被告房屋的定金，按照合同法规定，原告一年后不履行购房义务，定金只能作为补偿被告卖房不成的损失，原告无权要求退回；二、合同法规定，购房一方支付的定金，支付定金的一方违约后，无权要求返还定金；三、原告诉称“返还预付款1万元，并支付利息”说明原告支付被告1万元为购房定金，而今原告已经违约，并造成被告近15万元的损失，反而要求被告退回定金，没有任何理由，因此，请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告莫艳珍为支持其辩解，向本院提供了以下证据： 1、2020年9月3日，银行现金缴款单；2、原、被告微信聊天截屏打印件；3、不动产权证及商品房买卖合同补充协议。前述证据1-3，被告拟证明房价30万元未变，但让原告办证，原告不予办理，致使被告办证多花了2万元；原告增加房款1万元，被告不同意出售。 经过开庭举证、质证，被告对原告提供的证据1-3的真实性没有异议，但对原告证明的目的有异议；原告对被告提供的证据1-3的真实性没有异议，但证据1证实的是房子的尾款没有交清；证据2证明被告拒绝履行房屋买卖协议。前述证据，原、被告对真实性均无异议，只是主张不同的证明目的，证据的证明目的，即证据对双方主张证明不同的案件事实有无证明力及证明力的大小，取决于证据与案件事实之间的联系，对此，在本院认为中再与评述。 综合全案证据，本院确认以下法律事实：2019年11月12日，蒋为先与莫艳珍经微信就房屋买卖进行协商，约定：蒋为先购买莫艳珍位于资源县，先付订金1万元，待房屋的产权证办好后，蒋为先再支付14万元，同时签订房屋转让合同，之后，蒋为先持房屋产权证办理过户，待房屋产权证办理至蒋为先名下，蒋为先持产权证向住房公积金管理中心贷款，贷款到账后，及时支剩余房款15万元，总计30万元。其他事蒋为先不管。协议当天，蒋为先通过微信转账的方式，向莫艳珍支付购房定金1万元。协议后约一个月，莫艳珍告知蒋为先，有人愿出价32万元购其房屋，问蒋为先是否还购买，蒋为先表示莫艳珍愿将房屋卖与他人，但应退回其1万元。莫艳珍办理房屋产权证后，蒋为先出价31万元购买，并承担其应承担的过户费用，如果莫艳珍不卖，则将1万元订金退还蒋为先，但双方没有达成协议。 另查明，位于资源县，该房竣工时间为：2016年4月21日。莫艳珍系转让案外人阮新力的购房指标而购买，购房款均为莫艳珍实际交付。2020年9月2日，阮新力与广西鸿德房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（预售）补充协议条款2、该房屋的合同预测面积92.43平方米，其中套内建筑面积为78.35平方米；条款3、经资源县房产、不动产等相关部门及资源县土地勘测规划设计室最终测绘确定，该房屋最终产权登记总建筑面积为98.4平方米，其中房屋套内面积83.26平方米；条款8、结算后应补交原少交房款20324.6元，2020年9月3日，莫艳珍以阮新力的名义交纳了该房款。2020年9月24日，莫艳珍办理了位于资源县的《不动产权证书》，产权证号：（2020）资源县不动产权第0003532号。 本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”，而该解释适用于房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同，涉案房屋买卖合同发生在自然人之间，因此，不适用前述解释认购的规定。蒋为先与莫艳珍就涉案房屋的买卖经微信聊天的方式，对房屋价款、价款支付方式、价款支付时间、过户手续的办理等进行了协商，并达成了部分共识，但在房屋面积、过户费用、房款交付时间上，虽经多次协商，但未能达成一致意见，且根据蒋为先提供的与莫艳珍的微信协商记录“…待你医院处的新房子产权证办好后，我再交14万给你，同时签好新房子转让合同…”的约定来看，双方应签订书面转让合同，但因双方意见不一，并没有签订书面转让合同，《中华人民共和国合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”因此，即使蒋为先支付了房屋预付款，但因未签订书面房屋买卖合同，故合同不成立。《全国法院民商事审判工作会议纪要》32“《合同法》第58条就合同无效或者被撤销时的财产返还责任和损害赔偿责任作了规定，但未规定合同不成立的法律后果。考虑到合同不成立时也可能产发生财产返还和损害赔偿责任问题，故应参照适用该条的规定”，《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故此，蒋为先请求返还房屋预付款1万元，具事实及法律依据，本院予以支持。莫艳珍抗辩蒋为先支付的1万元为合同定金，因其违约并造成其迟延卖房损失，故定金不予返还。定金是合同履行的债权担保，因本案合同不成立，故不适用定金罚则，且从双方协商记录“我先打1万元订金给你…待你医院处的新房子产权证办好后，我再交14万给你，同时签好新房子转让合同…”来看，蒋为先支付的1万元应为房屋预付款，故此，莫艳珍的抗辩理由，本院不予支持。《全国法院民商事审判工作会议纪要》34“双务合同不成立、无效或者被撤销时，标的物返还与价款返还互为对待给付，双方应当同时返还。关于应否支付利息的问题，只要一方对标的物有使用情形的，一般应当支付使用费，该费用可与占有价款一方应当支付的资金占用费相互抵销，故在一方返还原物前，另一方仅须支付本金，而无须支付利息”，本案蒋为先支付了房屋预付款，但未占有或使用房屋，因此，蒋为先请求支付资金占用期间的利息，本院予以支持，但其请求按年利率6%计算过高，调整为按全国银行间同业拆借中心每月公布的市场报价利率计算。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，判决如下： 被告莫艳珍返还原告蒋为先房屋预付款10000元，并自2019年11月12日起至实际给付之日止，每月按一年期贷款市场报价利率计算支付利息。 本案诉讼费66元，减半收取33元，由被告莫艳珍负担。 上述债务，义务人应于本判决书生效之日起十五日内履行完毕，逾期则应 加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时预交上诉受理费66元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。上诉人在上诉期限届满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。本判决即发生法律效力。 审 判 员 谢惠勋 二〇二〇年十二月三日 法官助理 陈千苗 书 记 员 宋 丽 附：法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没 7 有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。