贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终4417号上诉人（一审原告）：袁霞，女，1975年8月13日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：王莎，贵州宏贯律师事务所执业律师。被上诉人（一审被告）：陆安贤，男，1967年4月15日出生，侗族，住贵州省黎平县。委托诉讼代理人：吴学通，贵州省黎平县龙额镇法律服务所法律工作者。上诉人袁霞因与被上诉人陆安贤租赁合同纠纷一案，不服贵州省黎平县人民法院(2020)黔2631民初1271号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。袁霞上诉请求：1.撤销（2020）黔2631民初1271号民事判决书；2.改判解除上诉人与被上诉人2014年5月3日签订的《房屋租赁合同》以及2014年11月25日签订的《补充协议》；3.改判被上诉人向上诉人返还租金400000元；4.改判被上诉人按6%/年支付资金占用损失，暂计至2020年5月25日，计132000元。5.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、《房屋租赁合同》第三条第（一）款对案涉租赁物的交付方式做了明确的规定，即“房屋交割清单经双方交验签字盖章并移交房门钥匙后视为交付完毕”。被上诉人至今未提交上述交割清单，亦未提交向上诉人移交房门钥匙的证据，应视为其没有履行交付租赁物的义务，理应承担相应法律后果。原审不顾合同约定，强行推定“可以看出”“原告是知晓房屋能够交付，是其没有按照约定去接收钥匙、经营和管理房屋”，并认定被上诉人已经向上诉人交付房屋有悖常理，属于认定事实及适用法律错误，依法应予纠正。二、《房屋租赁合同》第三条第（一）款对上诉人交付租金的起算时间做出了明确的规定，即“房租至交付完成之日起开始计算”。因被上诉人没有履行交房义务，房屋至今没有交付，所以租金尚不具备起算条件。被上诉人理应将已经收取的10年租金返还上诉人，并承担相应的资金占用费。三、被上诉人没有交房的原因是当地政府的政策发生了变化，导致其无法修建新的房屋，也无法搬离出租物，也客观导致上诉人租赁房屋的合同目的无法实现。四、本案的争议焦点应当为被上诉人是否实际向上诉人履行了交房义务，以及未能交房是由谁造成的?上诉人是否经营房屋获得商业利益并不是本案的争议焦点，原审法院认定上诉人没有收房的原因是因为涉案房屋不能实现经营收益，应当属于上诉人承担的正常商业风险，明显属于主观臆断，认定事实及适用法律错误。五、上诉人主张解除合同是因为被上诉人一直没有履行交房义务，导致合同目的不能实现。原审认定本案不存在解除合同的条件，属于适用法律错误。陆安贤答辩称，一、答辩人与被答辩人之间签订的《房屋租赁合同》合法有效，被答辩人应当继续履行合同义务。二、被答辩人实际已经对租赁房屋进行占有、使用和处分，并不存在房屋未交付的情况。袁霞向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告双方于2014年5月3日签订的《房屋租赁合同》以及2014年11月25日签订的《补充协议》；2.判令被告向原告返还租金400000元；3.判令被告按6%/年向原告支付资金占用损失，暂计至2020年5月25日，计132000元；4.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年5月3日以原告袁霞作为乙方，被告陆安贤作为甲方，双方签订了《房屋租赁合同》，合同约定原告袁霞租赁被告陆安贤位于黎平县木质结构房屋一幢（面积约200平方米）经营客栈，房屋租金35000元／年，租期15年，原告在2014年10月15日前支付第一期6年的租金210000元给被告，被告于2015年6月15日前将房屋交付给原告，房租自交付完成之日起开始计算。同时约定了合同终止和违约等条款：“第八条：合同终止：1、若甲方比约定交房日延迟交付房屋达60日，乙方有权单方解除合同，并要求退还全部已付租金；2、若发生地震、水灾、火灾等自然灾害或不可抗力导致房屋毁损不能正常使用，则乙方有权提前终止合同；3、若租赁期内，本合同约定的房产被政府征收、征用，乙方有权提前终止合同；4、以上原因引起的合同终止，甲方应将已收取的剩余期限所有对应的房屋租金退还乙方，另外除因不可抗力因素导致的合同终止双方互不承担责任外，甲方须补偿或者要求第三方补偿乙方对房屋装修装饰以及改扩建折旧的剩余价值；6、在本合同期内，除出现以上条件或乙方连续三次未按期交房租外，甲方不得以任何理由解除乙方对上述房屋的使用权，否则甲方应赔偿乙方因此而遭受的一切实际发生的和可预估的损失，须补偿乙方对房屋装修装饰以及改扩建折旧的剩余值，且甲方应赔偿乙方租赁期15年租金总额的30%的违约金。第九条、违约责任：3、除本合同明确约定的解除终止条款外，任何单方面终止合同均视为违约，违约方应向对方赔偿因本合同提前终止而遭受的一切直接损失及可预期利益，并承担一切直接损失及可预期利益30%的违约金”。后双方于2014年11月25日又签订《补充协议》，《补充协议》约定房屋租金变更为40000元／年，租期变更为20年，原告于2014年11月26日前向被告一次性支付10年房屋租金400000元，以后房屋租金每半年一付，其他条款不变。《房屋租赁合同》和《补充协议》签订后，原告袁霞于2014年5月3日向被告陆安贤支付定金5000元，于2014年11月26日向被告转账支付395000元，10年的房屋租金400000元已付清。同时查明，原告袁霞于2013年至2019年期间在肇兴镇从事旅游服务工作。2020年7月8日原告袁霞以被告陆安贤未能在合同约定的期限内交付房屋给原告为由，向法院提起诉讼。另查明，被告陆安贤涉案房屋于2008年修建完成，修建完成后由被告陆安贤一家人居住，为将该房屋租赁给原告使用，被告已在涉案房屋旁边重新建好房屋居住，该涉案房屋已经腾空闲置，未有进行装修。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告袁霞与被告陆安贤签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。依据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人可以解除合同，但应严格按照法律规定或合同约定，不得擅自变更或解除。本案中，原告袁霞诉称被告陆安贤未有按照约定时间交付房屋，从双方提供的证据及庭审查明的事实来看，被告陆安贤于2008年已将涉案房屋修建完成并由一家人居住，并且双方在签订合同时也考虑到被告腾房需要时间，原告给予被告一年多的时间腾房，被告房屋不存在交付不能的可能。同时，从原、被告双方签订的合同来看，合同为2014年5月3日签订，交房日期为2015年6月15日前，原告袁霞在2013年至2019年期间一直在肇兴镇从事旅游服务工作，显然，原告袁霞知晓被告的房屋情况，且从双方约定的交房日期至今已有五年的时间，如在此期间被告未有通知原告交付房屋或者未向原告交付房屋，原告亦未向被告主张权利明显不符合常理，综上，可以看出原告是知晓涉案房屋已经能够交付，是自己没有按照约定去接收钥匙、经营和管理房屋，应视为被告陆安贤已按照约定将房屋交付给了原告袁霞，原告袁霞诉称被告陆安贤未有按照约定时间交付房屋的理由不能成立，不予采信。双方当事人在合同第八条中也明确约定了合同终止的条件，原告请求解除合同的事实和理由不符合双方合同的约定。对于法定解除，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”上述五种情形，归结为不可抗力、预期违约、根本违约构成守约方解除合同的法定条件。原告袁霞与被告陆安贤签订的系房屋租赁合同，被告陆安贤的义务系按约定腾空房屋交付给原告袁霞，原告袁霞的义务系依约支付房屋租金。该案中，被告陆安贤已按照约定交付了房屋，只是原告袁霞没有去接收钥匙并经营和管理房屋而已，不影响合同的履行，原告袁霞亦按期支付了房屋租金，双方均已履行了合同的主要义务。在本合同履行过程中，不存在因不可抗力不能履行或预期违约、根本违约致使合同目的无法实现的法定解除合同情形。原告袁霞因自身原因没有经营租赁房屋实现其经营收益，应当属于正常的商业风险，该商业风险不能转移给被告陆安贤，应当由原告袁霞自己承担。本案未存在《中华人民共和国合同法》九十四条规定的解除合同的法定条件，亦未存在租赁合同约定解除的情形，为此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，案经审判委员会讨论决定，判决：驳回原告袁霞的全部诉讼请求。案件受理费9120元，减半收取4560元，保全申请费3242元，共计7802元，由原告袁霞负担。本院二审期间，袁霞提交证据通话录音光盘，拟证明上诉人通过电话形式于2015年5月12日与被上诉人确认能否按时交房，被上诉人明确表示，因当地政策限制不准建房，没有地方居住，因此无法按合同约定交付涉案房屋，且无法确认交房时间。被上诉人质证称，对光盘内容真实性予以认可，但是录音的对话发生的时间不予认可，应发生在2014年。因该录音系手机自动生成的时间，且上诉人在庭询中出示了装载该录音的原始手机，而被上诉人对真实性无异议，本院对该录音的真实性予以确认。本院二审查明的事实与一审认定一致，依法予以确认。补充查明，2014年5月3日双方签订的《房屋租赁合同》第九条违约责任约定，（二）甲乙双方任何一方违反本合同约定的主要义务，除本合同另有约定外，都应赔偿守约方因此遭受的损失，并额外承担损失金额30%的违约金。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审查。综合袁霞的上诉请求和理由，本案二审争议焦点为：一、陆安贤是否实际向袁霞履行了交房义务；二、是否应支持袁霞的一审全部诉请。依法成立的合同，对合同双方均具有法律约束力，合同双方应当按照约定履行自己的义务。袁霞与陆安贤签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，合同约定的内容未违反法律强制性规定，属有效合同。关于焦点一，本案中，双方当事人于2014年5月3日签订《房屋租赁合同》，并于当日，袁霞向陆安贤交付定金5000元，尔后，于2014年11月25日达成《补充协议》，于2014年11月26日向陆安贤转账支付395000元，计付十年租金，且考虑到陆安贤腾房需要时间，双方在涉案合同中约定陆安贤应于2015年6月15日前交房，根据涉案合同约定：“若甲方比约定交房日延迟交付房屋达60日，乙方有权单方解除合同，并要求退还全部已付租金”。上诉人袁霞自2015年6月15日至起诉之日已经时隔5年之久，其未有因延迟交房提出异议，且袁霞在二审期间提交的双方录音对话内容，证实对于陆安贤存在不能按期交房是明知的，陆安贤提出延迟交房一段时间，袁霞并未提出反对意见，应视为双方对交房时间做了合理变更，根据一审查明的事实，陆安贤为将涉案房屋租赁给袁霞使用，已在涉案房屋旁边重新建好房屋居住，涉案房屋已经腾空闲置，袁霞未有使用租赁房屋，责任不在陆安贤一方。上诉人上诉提出被上诉人未实际交付租赁房屋的主张意见，不符合客观事实，事实依据不足，理由不充分，本院不予采信。关于焦点二，本案中，双方签订涉案长期性的房屋租赁合同后，袁霞并未实际进入涉案房屋进行装修使用，双方的合同履行已经出现僵局状态，事实上已不可能实现继续履行合同目的，因此，一审法院认定应继续履行涉案合同，对双方当事人都不利，本院对此予以纠正改判。双方签订的涉案合同于本院作出判决之日即2020年12月17日解除。故袁霞租赁涉案房屋的时间应为2015年6月15日至2020年12月17日（共计2012天），产生的租金为220493元（40000元/年÷365天×2012天）。合同解除后，陆安贤应退还剩余租金179507元（400000元-220493元）。因解除合同的原因系袁霞不想继续履行所导致，其应当承担违约责任。根据涉案合同约定“第九条违约责任（二）甲乙双方任何一方违反本合同约定的主要义务，除本合同另有约定外，都应赔偿守约方因此遭受的损失，并额外承担损失金额30%的违约金。”因陆安贤并未向本院提交遭受损失的有关证据，且双方约定的违约金过高，本院综合考虑，酌情认定袁霞承担违约金29507元，抵扣陆安贤应退还的部分租金后，则陆安贤最后应退还给袁霞的剩余租金15万元。袁霞上诉要求改判支持返还租金400000元，并按6%/年支付资金占用损失，事实依据不足，理由不充分，对于请求超过租金15万元部分，本院不予支持。综上所述，袁霞的上诉请求部分成立，一审判决存在适用法律错误，导致判决错误，应予以改判纠正。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省黎平县人民法院（2020）黔2631民初1271号民事判决；二、解除袁霞与陆安贤于2014年5月3日签订的《房屋租赁合同》以及2014年11月25日签订《补充协议》；三、由陆安贤于本判决生效后十日内一次性退还袁霞交付的租金15万元；四、驳回袁霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9120元，减半收取4560元，保全申请费3242元，合计7802元，由袁霞负担5602元，陆安贤负担2200元；二审案件受理费9120元，由袁霞负担6540元，陆安贤负担2580元。本判决为终审判决。审判长 刘 琴审判员 陆小平审判员 欧阳樟二〇二〇年十二月十七日法官助理谢杰凰书记员龙欢