辽宁省高级人民法院民 事 裁 定 书（2020）辽民申3883号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司。住所地：辽宁省沈阳市大**小东路**，统一社会信用代码91210100738658781L。法定代表人：王晓萍。委托诉讼代理人：刘伟，辽宁卓政律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：刘畅，女，1988年8月31日出生，汉族，住辽宁省鞍山市铁**。原审被告：沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司鞍山人民路分公司。住所地：辽宁省鞍山市铁**人民路**。负责人：李振东，该公司经理。委托诉讼代理人：刘伟，辽宁卓政律师事务所律师。再审申请人沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司（以下简称沈阳大商公司）因与被申请人刘畅及原审被告沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司鞍山人民路分公司（以下简称沈阳大商鞍山分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服辽宁省鞍山市中级人民法院（2020）辽03民终1573号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，本案现已审查终结。沈阳大商公司申请再审称：一、一二审判决超出原告诉讼请求裁判。刘畅一审所提的诉讼请求为要求支付租金160,154.88元，诉讼请求中并没有支付违约金。原一审法院在审理期间并未要求重新确定诉讼请求，刘畅原审中亦未变更诉讼请求，原一法院判令支付违约金超出诉讼请求。申请人二审上诉理由中明确指出一审超诉讼请求裁决，二审庭审也已经明确被申请人并未主张违约金，在此情况下，二审法院仍未要求明确诉讼请求，直接由法院替选择违约金，审判程序严重违法。二、原审将第一次庭审辩论结束之日认定为合同解除日期，缺乏事实依据。根据《合同法》第九十六条的规定，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。合同解除权是形成权，自解除通知到达相对人时生效。若相对人有异议的，应当请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。申请人是否享有合同解除权，是判断是否应当承担违约责任的依据，但不导致解除合同通知书无效。刘畅没有要求法院确认解除合同通知书无效，而是要求法院判令支付剩余租期的全部租金。可见，其对解除合同没有异议。因此，案涉租赁合同解除时间为2018年12月29日，不是2019年3月5日。三、即使刘畅主张的金额为违约金，本次判决确定的金额亦明显超过其所遭受的损失且与司法实践掌握标准不一致。1、本案为房屋租赁纠纷，不能将购房的成本转嫁由申请人承担。本案为房屋租赁合同纠纷，不是房屋买卖合同纠纷，购房成本不应寄望通过向申请人出租房屋而全部收回，否则申请人直接将房屋买下将更节省成本。案涉《房屋租赁合同》履行了近10年从未发生拖欠租金的违约行为。该合同解除系因受大的经济环境影响及电子商务对实体商业的冲击所致，持续亏损达7000余万元无力继续经营才被迫停业，属情势变更而导致，并非被申请人恶意违约。案涉房屋同一地段房屋租金均价1.01-1.37元，本案房屋租赁均价3.96元。被申请人购买案涉房屋花费158,440元，十年来申请人应向其支付房租118,867.54元，被申请人收到的租金远高于其他房屋收到的租金，其已高额获利。在被申请人已经比其他小区业主获利较多的情况下，申请人无力续租的情况下，所应承担的责任应当减轻。2、司法实践中通常确定另行寻找新承租人房屋闲置期间一般不超过六个月，重审前一审依据此司法实践确定的期限正确司法实践中通常推定因另行寻找新承租人房屋闲置期间的租金是其实际损失，但最长一般不超过六个月。本案重审前一审判决以案涉房屋的六个月租金的1.3倍确定申请人向被申请人支付的金额，申请人予以认可。3、本次一、二审在未认定案涉房屋寻租闲置期间及被申请人损失数额的情况下，认为按4年判令申请人支付违约金并未髙于被申请人所遭受的损失，没事事实依据和法律依据。《最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。本次一、二审判决并未认定被申请人因寻找新的承租导致房屋闲置的期限及被申请人的损失数额，在此的情况下自然无法判断4年租金是否高于被申请人的损失，原判不考虑本案客观事实，主观臆断，缺乏事实依据和法律依据。4、原判未考虑被申请人扩大的损失，法律适用错误。《合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。申请人认为，对于房屋租赁合同等长期性履行的合同，承租人违约解除合同应当承担赔偿损失的违约责任，但出租人作为守约方也负有避免损失扩大的法定义务。被申请人在合同解除后不收房，不寻找新的承租人，超过六个月房屋闲置期间的租金损失，为其自身原因扩大的损失，不应由申请人承担。原判推定4年房屋闲置期间为出租人的实际损失，没有法律依据。5、本案为系列案件之一，原判未统筹考虑案件情况，孤立处理，严重损害申请人企业的生存，可能造成社会不稳定因素与本案相同的商铺共162户，这些出租人购买商铺的购房款总额为2,439万元，从合同约定起租口至2018年12月29日合同解除，出租人收到租金总额为1,806万元，此时商铺业主的房屋投入未收回的购房款总额为2,439万元-1,806万元=633万元。如果法院将这些房屋全按4年的租金判决申请人支付，则根据合同中第二个五年的每年租金标准207万元计算，申请人需向出租人支付207万元X4年=828万元。如此一来，则购房人不仅通过租赁合同全额收回了成本还多盈利828万元-633万元=195万元。这明显与房屋租赁合同的目的不符，如此申请人完全可以购买这些房屋以节省成本，这是将购房成本全部转嫁给申请人，有失公平。综上，本次一、二审判决超诉讼请求裁判，认定合同解除日期没有证据支持，在未查明被申请人的损失的情况下便主观认定以4年租金作为违约金为合理数额，在确定申请人责任时未考虑被申请扩大损失的因素，导致案件裁判不公，加之与本案相同的其他案件一并处理，按此判决申请人累计赔偿金额近900万元，出租人已经超额收回购房成本并严重影响申请人企业生存，引发社会不稳定。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二、六、十一项的规定，请求再审本案。刘畅提交材料称，1、原审裁判没有超出诉讼请求。2、原审将第一次庭审辩论结束时间为合同解除日即2019年3月5日完全正确。3、原审对解除合同后租金损失赔偿金额，综合考虑租赁合同第九条的约定，原审购买租赁房屋所支付的房屋价格、租赁房屋已获得的收益、被告单方解除合同的主客观原因以及原审在解除合同后再行租赁获得收益等诸多因素后确定的，是全面科学、合理合法的。4、本案是系列案件，由于原告未与其他出租业主同案诉讼，形成独立的案件，但一、二审统筹兼顾本案是系列案的因素，与其他案件同时开庭审理，原审已经对此予以考虑。综上，请求驳回其再审申请。本院经审查认为，与本案相同的租赁纠纷案件存在系列案件，对此，一审法院与二审法院已经生效的判决之间存在裁判尺度不统一的问题，故本案应予指令再审。再审期间应根据最高人民法院关于类案同判的指导意见，结合本案的实际情况与类似案件的判例作出具体裁判，以统一司法尺度。综上，沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）、（六）项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条、第二百零六条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第一款的规定，裁定如下：一、指令辽宁省鞍山市中级人民法院再审本案；二、再审期间，中止原判决的执行。审判长 罗         建         华审判员 王建柱审判员燕妮二Ο二Ο年十二月二十五日法官助理李华书记员杨悦