湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘03民终1629号上诉人（原审原告，反诉被告）：何昕蓉，女，汉族，1977年10月1日出生，住湘潭市雨湖区。委托诉讼代理人：冯金花，湖南惟明律师事务所律师。上诉人（原审被告，反诉原告）：陈志宇，男，汉族，1993年1月13日出生，住湘潭市雨湖区。委托诉讼代理人：蔡芳，湖南岩铮律师事务所律师。上诉人何昕蓉与上诉人陈志宇房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2020）湘0304民初1181号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。何昕蓉上诉请求：1.撤销一审法院作出的（2020）湘0304民初1181号的判决，依法改判；2.本案的一、二审诉讼费用全部由陈志宇承担。事实和理由：一、陈志宇应当向何昕蓉支付全部欠付的房屋租金186900元，一审判决调整为150000元没有事实依据和法律依据。1.何昕蓉从业主余威龙处承租案涉门面，该门面之前是一家火锅店租用，火锅店将二楼的几间包房用作员工宿舍，何昕蓉承租之后，用门面一楼的一部分开了“客满堂”面馆，原火锅店的几个员工留下来在何昕蓉的面馆上班，继续住在二楼的宿舍里。何昕蓉与陈志宇签订的《租赁合同》中明确约定陈志宇的租赁范围为一楼50㎡，二楼220㎡，何昕蓉留二楼原洗手间旁几间房自用，另卫生间共同，合同约定的租金标准也是根据这个租赁范围确定的。因此，陈志宇自愿按照现状承租场地并签订合同，且合同中关于租赁范围的约定并不违反法律法规的强制性规定，故合同是合法有效的，双方应当按照合同履行。一审判决认为何昕蓉将几间房作为员工宿舍对陈志宇后续经营使用大厅会产生一定影响，进而认定何昕蓉承担一定的责任，该认定违反了当事人意思自治原则，且“对于陈志宇后续经营使用大厅会产生一定影响”属于主观推断，没有事实基础。事实上，何昕蓉将二楼几间房作为员工宿舍只有几个月时间，后来因陈志宇要招租，何昕蓉便要员工搬离了。从2018年6月陈志宇承租，到何昕蓉将二楼的几间房退出直到现在，陈志宇都没有将二楼大厅用于经营活动。直到租赁合同解除，一审判决认为会发生的事情都没有发生，故该认定毫无事实基础可言。2.一审判决认为何昕蓉的员工使用二楼宿舍过程中存在占用二楼大厅作为生活区域晾晒衣物的行为，进而认定何昕蓉承担一定的责任，该认定没有事实依据。陈志宇仅提交了一张照片，照片显示二楼大厅角落有根棍子上挂着一件衣服和几块布，该照片没有拍摄时间，没有人物，无法证实是何人于何时挂的衣服，一审判决据此认定是何昕蓉的员工在占用二楼大厅，明显没有证据支持。陈志宇承租场地时计划二楼做茶座，后因合伙人意见不合没有将二楼的场地经营使用起来。陈志宇没有将原火锅店遗留的废弃物搬离也没有搞卫生，即便有他人临时在大厅挂点东西也不会对陈志宇产生影响，基于相邻关系应该也是可以包容的。陈志宇承租场地后没有将之封闭或者管理起来，任由他人进出，所产生的后果应当由其自行承担。3.一审判决将陈志宇拖欠的租金予以调减严重不公平。陈志宇承租后，从第二个季度开始就没有按照合同约定及时支付租金，到2019年9月30日已拖欠41100元，此后再未支付过租金，陈志宇拖欠租金导致了本案的诉讼。一审判决对于拖欠的租金进行没有依据的裁减导致陈志宇的严重违约行为不但没有受到惩罚反而获利的局面，对恶意拖欠租金行为将产生不良的示范效应。违约方除了应当履行合同义务之外，还应当给予其惩罚方能体现公平正义，何昕蓉保留向陈志宇主张资金占用损失等违约责任的权利。陈志宇拖欠的租金共计186900元，何昕蓉已经全部按季度支付给了出租人，一审判决随意减掉36900元，将导致该36900元由何昕蓉承担，作为守约方的何昕蓉不但合法权益没有得到维护，反而要承担莫名的责任。且何昕蓉经营的小小面馆支撑着整个门面近三万元的月租金已经近一年时间，特别是受疫情影响，更加入不敷出，一审不公的判决结果对面馆来说可能会是致命的打击。二、一审判决确定从2020年7月1日起按16200元/月计算合同解除后的房屋占有使用费，该计算标准错误。根据《租赁合同》关于租金标准的约定，2020年6月22日至2021年6月21日的租金标准为17400元/月。法院判决解除《租赁合同》后，如陈志宇不按判决搬离房屋仍然占用房屋，该无权占用房屋所产生的使用费应当不低于双方约定的租金标准，否则会出现无权占用房屋比合法租赁房屋费用还低的局面。三、何昕蓉主张的陈志宇支付使用房屋期间的物业费和水电费的诉请应当得到支持。根据《租赁合同》约定，陈志宇应当自行承担租赁期间所租门面产生的一切费用，故陈志宇应当向何昕蓉支付物业费和水电费。一审庭审中已经查明了物业费和水电费的计算标准和金额，以及陈志宇拖欠的时间，但未依照该标准进行计算和判决，而要求何昕蓉另行主张，这将增加当事人的诉讼成本，浪费司法资源。综上所述，请求二审法院查明事实，依法改判，以维护何昕蓉的合法权益。陈志宇答辩称：一、何昕蓉在合同签订后，没有将门面二楼大厅物品搬离，没有将案涉门面腾空并交给陈志宇使用。何昕蓉违反合同约定，未全面履行合同义务。二、何昕蓉没有提供证据证明其对案涉门面具有出租的权利，不排除何昕蓉因对案涉门面不具有出租的权利从而导致其无法履行向陈志宇交付案涉门面的义务。三、陈志宇向何昕蓉共计支付265000元，在扣除应付租金后超出部分应当由何昕蓉返还。陈志宇上诉请求：1.撤销湖南省湘潭市岳塘区人民法院作出的（2020）湘0304民初1181号民事判决，依法改判或发回重审；2.本案一审、二审诉讼费用由何昕蓉承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律不当，判决结果错误。一、一审法院认定《租赁合同》系双方真实的意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，属合法有效合同，该事实认定错误。何昕蓉在与上诉人磋商租赁事宜前期，隐瞒、欺骗陈志宇将并非其所有的案涉门面谎称为其自己所有，陈志宇在联系好合作伙伴、签订好合作协议、完成好槟榔店加盟费缴纳等筹备工作后，正式与何昕蓉签订租赁合同时，陈志宇要求何昕蓉出示房屋所有权属证书，何昕蓉方才告知陈志宇其是案涉门面的承租人而非所有权人。何昕蓉的此种行为严重违背诚实信用原则，属于欺诈行为。除此之外，何昕蓉又谎称其对案涉门面具有转租的权利，将其以26000元/月承租的两层220m2的门面谎称以30000元/月承租，与陈志宇协商双方各承担门面费用的50%，变相地以营利为目的转租门面给陈志宇赚取利润，也是违背诚实信用原则的欺诈行为。在本案诉讼过程中，何昕蓉没有举证证明其是案涉房屋的所有权人或者对案涉房屋享有订立转租合同的权利，一审法院也没有对何昕蓉作为合同一方是否具有订立合同的实质性权利进行审查。二、一审法院主观臆断，认定何昕蓉己按约交付案涉房屋供何昕蓉使用，陈志宇应按约支付何昕蓉房屋租金，陈志宇欠付租金的行为己构成违约，应当承担相应的责任，从而得出何昕蓉有权解除租赁合同的结论，该认定存在严重错误。何昕蓉自与陈志宇签订租赁合同之前就在使用二楼门面，将包间作为员工宿舍，在大厅堆放杂物，晾晒衣服、桌布、毛巾等，在与陈志宇签订租赁合同后也没有将二楼门面腾空交付陈志宇使用。陈志宇多次要求何昕蓉搬走二楼门面的杂物，何昕蓉均予以推脱，陈志宇表示其将自行处理何昕蓉堆放在二楼门面的杂物时，何昕蓉又以堆放的物品仍需使用为由阻拦陈志宇。直到2019年10月29日，何昕蓉仍未交付二楼门面，陈志宇无奈之下以书面方式要求何昕蓉腾出二楼门面并交付给陈志宇。陈志宇承租一楼50㎡和二楼220㎡的门面，何昕蓉仅交付一楼50㎡门面的使用权，陈志宇按照15000元/月的租金价格向何昕蓉支付租金到2019年9月30日，没有违约行为，何昕蓉没有权利要求支付其没有交付给陈志宇的220㎡门面租金。何昕蓉长达1年零3个月之久没有完全履行合同约定的义务，未将租赁物完全交付给陈志宇且拒绝补偿陈志宇损失的情况下，陈志宇有权依照合同法第六十七条的规定拒绝支付2019年10月1日之后的租金，陈志宇不存在违约责任。何昕蓉在履行合同过程中根本违约，没有单方解除合同的权利。三、一审法院认定陈志宇应缴租金以及已经支付的款项金额错误。1.何昕蓉将其以26000元/月承租的门面谎称为30000元/月，从而骗取陈志宇的租金。陈志宇在从门面所有权人处得知门面的实际租金为26000元/月之后，再三要求何昕蓉将与门面所有权人签订的租赁合同拿出来给陈志宇确认，何昕蓉为掩盖其骗取陈志宇租金的事实予以推脱。一审法院在未审查何昕蓉与门面所有权人签订的租赁合同的情况下，如何能断定何昕蓉是否有权利对租金递增收取。即使不论何昕蓉履行合同违约的情况，陈志宇也只需以13000元/月向何昕蓉支付租金。2.陈志宇支付的款项总计为260000元，其中押金40000元、基础装修费20000元、租金200000元，一审法院认定陈志宇仅支付租金155000元错误。一审法院既然己经查明陈志宇已支付押金40000元，又判决解除陈志宇与何昕蓉之间签订的租赁合同，就应当将陈志宇支付的押金与应缴租金予以冲抵。对于20000元装修补偿金，在何昕蓉没有举证证明其对案涉房屋有订立合同的权利以及基础装修是何昕蓉所作而非房屋所有权人所作的情况下，该20000元也应当与应缴租金予以冲抵。因何昕蓉违法转租，陈志宇只认可在房屋所有权人出租房屋时约定两层220㎡门面租金26000元/月的限额内支付何昕蓉已交付的50㎡门面的租金。自2018年7月1日起到2020年6月30日止，陈志宇应付的租金数额为96000元（4000元/月×24个月）。而陈志宇实际己向何昕蓉支付260000元，超出应缴租金部分164000元应当由何昕蓉向陈志宇返还。四、何昕蓉应当对陈志宇承担损失赔偿责任。陈志宇在承租门面时投入48680元对何昕蓉己经交付的一楼50㎡的门面进行了装修，还投入槟榔店加盟资金，何昕蓉在不具有单方解除租赁合同法定条件的情况下提出解除租赁合同，必然导致陈志宇遭受损失，根据合同法第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，何昕蓉在解除合同的同时应当对陈志宇承担损失赔偿责任。综上，一审法院认定事实错误，适用法律不当，陈志宇特向贵院提起上诉，请求依法予以改判。何昕蓉针对陈志宇的上诉，答辩称：一、关于案涉房屋出租权问题。何昕蓉从房东处整体租赁案涉门面，自己只使用一楼一部分场地开设一家面馆，何昕蓉将一楼门面剩余部分和二楼整个门面转租给陈志宇，房东知情并明确同意，而且房东提供了产权证明给陈志宇办理工商登记。陈志宇在该门面一楼开设槟榔店、长期拖欠租金导致本案诉讼，房东对此均知情，并且支持何昕蓉。陈志宇没有证据证明本案租赁合同存在无效情形，该合同合法有效。二、关于租赁场地的交付问题。陈志宇租赁的一楼、二楼门面是相连的整体，不需要分别交付，陈志宇在一楼开设槟榔店，且支付了近一年的一、二楼租金，表明其已经全部接受并使用场地。二楼场地的物品是何昕蓉承租前的火锅店留下的，何昕蓉没有搬离义务，陈志宇应自行清理。三、关于陈志宇已支付租金问题，其应提供确实、充分证据予以证明，该举证责任在陈志宇一方。何昕蓉向一审法院起诉请求：1.判令解除何昕蓉与陈志宇签订的《租赁合同》；2.判令陈志宇立即搬离湘潭市岳塘区宝塔街道福星中路盘龙名府君泽府9栋0201005号附2号门面并将租赁物恢复原状返还何昕蓉；3.判令陈志宇支付至实际搬离并返还门面之日止的场地使用费及使用期间的物业费（租金和物业费暂计算至2019年12月31日分别为89700元和4461.5元）；4.判令陈志宇承担本案诉讼费用。.陈志宇向一审法院反诉请求：1.判令变更双方签订的《租赁合同》，重新签订新的租赁合同，陈志宇承租门面一楼，面积50㎡，租金4000元/月，押一付三，租金季付；2.判令何昕蓉返还《租赁合同》签订之日（2018年7月1日）起截至2020年3月31日占用二楼门面的租金、物业费、基础装修费等共计71000元，押金及基础装修费60000元，两项合计131000元，用于抵扣2020年4月1日以后32个月（2023年2月28日）一楼门面租金；3.若判令解除《租赁合同》，则请求何昕蓉退还以上金额及赔偿部分装修费用共计151000元；4、判令何昕蓉承担本案全部诉讼费用。一审法院认定的事实：2018年6月22日，何昕蓉与陈志宇签订了一份《租赁合同》，合同约定：何昕蓉将位于湘潭市岳塘区××路××栋××号××号××栋××号××号门面）出租给陈志宇，出租范围为一楼50㎡，二楼220㎡，其中二楼何昕蓉留原洗手间旁几间房自用及卫生间共用。租赁期限为6年，自2018年7月1日至2024年6月30日。租金为15000元／月，自第二年起每年比上年递增8%至合同期满，租金按季度支付，押金为4万元，租期满后，如无违约等情况可退还。租赁期内，不得转让，在取得何昕蓉同意后可转租，租赁期间，陈志宇自行承担所租门面产生的一切费用，且陈志宇进场后补偿何昕蓉基础装修费2万元，约定此款不退。陈志宇承租后，其在一楼门面开设“胖哥的槟榔店”，对二楼的门面陈志宇向何昕蓉提出对外转租，何昕蓉同意陈志宇转租，但要求陈志宇不能招租餐饮行业。何昕蓉在一楼陈志宇“胖哥的槟榔店”旁开设了一家“客满堂”面馆，何昕蓉将二楼自留的几间包间作为客满堂面馆的员工宿舍，客满堂面馆的员工在二楼占用陈志宇承租的大厅作为生活区域晾晒衣物等，后陈志宇提出异议，何昕蓉遂腾退包间的员工宿舍，但仍留厕所旁一间房上锁自用。另外，陈志宇在二楼门面张贴了招租广告，注明“招租美容、美甲、沐足美体、按摩行业”。陈志宇承租门面后，未按合同约定每季度及时支付租金，根据陈志宇举证其至今仅交纳租金155000元，何昕蓉主张截至2019年9月30日陈志宇欠付租金41100元，之后陈志宇未再支付租金。何昕蓉多次催要未果，遂诉至法院，提出诉称之请求。陈志宇应诉后，提出相应反诉请求。根据双方当庭确认，陈志宇的水电费已交至2020年4月，物业费从2019年1月欠缴至今。一审法院认为，何昕蓉与陈志宇签订的《租赁合同》系双方真实的意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，属合法有效合同，应受法律保护，双方当事人均应全面履行合同义务。陈志宇对于本案合同效力的抗辩，并未提交房屋所有权人相关异议的证据，法院不予采纳。何昕蓉已按约交付涉案房屋供陈志宇使用，陈志宇应按约支付何昕蓉房屋租金，陈志宇欠付何昕蓉租金的行为已构成违约，应当承担相应责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十四“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同”的规定，何昕蓉要求解除与陈志宇签订的《租赁合同》并搬离案涉房屋的诉讼请求，法院予以支持。但何昕蓉要求陈志宇恢复房屋原状，由于合同中并没有约定需要由承租人予以恢复原状，且涉案房屋在出租时的状态不明确，故恢复原状的诉请缺乏依据，法院不予支持。对于陈志宇请求变更现有租赁合同的内容并重新签订新租赁合同的反诉请求，因合同内容的变更需当事人的合意，现何昕蓉明确要求解除合同，故陈志宇主张变更合同内容，理据不足，法院不予支持。截至2020年6月30日，陈志宇应缴纳的租金为374400元，陈志宇仅举证交纳155000元租金，未举证证明其余219400元租金已交纳。根据何昕蓉主张，陈志宇在2019年9月欠付租金41100元，按照合同约定每年递增8%的标准自2019年10月1日起至2020年6月30日租金标准为16200元/月，故自2019年10月1日至2020年6月30日陈志宇应支付何昕蓉租金共计145800元，陈志宇共欠何昕蓉租金为186900元，该数据低于陈志宇自己举证所需承担的租金，故本院根据“谁主张、谁举证”结合当事人自认的举证规则，认定何昕蓉主张的欠付租金数额是正确的。合同解除后的房屋占有使用费按16200元/月的标准计算至陈志宇实际搬离之日止。对于何昕蓉主张的物业费，由于租赁合同中并未约定具体物业费的负担标准，且何昕蓉并未举证证实其已垫付，物业费发生于物业服务企业与物业使用人之间，该部分费用可由物业服务企业直接向陈志宇主张，或由何昕蓉垫付后再行向陈志宇主张，故对何昕蓉要求陈志宇直接向其支付物业费用的诉讼请求，法院不予支持。陈志宇的水电费已交至2020年4月，2020年5月及之后的水电费数额并不明确，故相应水电费何昕蓉可另行主张。另外，根据何昕蓉、陈志宇提供的证据，结合本案实际情况，本案租赁合同履行引发的纠纷，何昕蓉、陈志宇均存在一定因素。首先双方在合同中约定二楼门面的包间由何昕蓉使用，而二楼的包间与作为经营性质使用的大厅属于密不可分的整体，何昕蓉将包间作为员工宿舍使用对于陈志宇后续经营使用大厅会产生一定影响，且在何昕蓉的员工使用过程中存在直接占用二楼大厅作为生活区域晾晒衣物的情形，故何昕蓉应当承担一定责任。另外，陈志宇因承租门面的使用等方面与何昕蓉协调未果后，采取拖欠租金的方式，是本案纠纷的直接原因，故陈志宇也应当承担相应责任。考虑双方的实际情况，兼顾各方的利益，根据公平原则及诚实信用原则，法院对上述陈志宇欠付何昕蓉截至2020年6月30日的租金186900元调整为由陈志宇支付何昕蓉租金150000元，后续房屋占有使用费按16200元/月的标准计算至陈志宇实际搬离之日止。对陈志宇要求何昕蓉返还租金、物业费、基础装修费等费用及赔偿装修损失的反诉请求，于法无据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除何昕蓉与陈志宇于2018年6月22日签订的《租赁合同》；二、陈志宇应于本判决生效之日起十日内搬离湘潭市岳塘区宝塔街道福星中路盘龙名府君泽府9栋0201005号附2号门面；三、陈志宇应于本判决生效之日起十日内支付何昕蓉截至2020年6月30日的租金共计150000元（后续房屋占有使用费自2020年7月1日起按16200元/月的标准计算至实际搬离之日止）；四、驳回何昕蓉的其他本诉诉讼请求；五、驳回陈志宇的全部反诉诉讼请求。一审本诉案件受理费2160元，减半收取1080元，反诉案件受理费1950元，共计3030元，由何昕蓉负担680元，由陈志宇负担2350元。二审期间，双方当事人均提交了新证据。本院组织当事人进行了质证，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1.根据双方提交的款项往来记录及陈述，可以证实陈志宇转账支付给何昕蓉共计235000元，其中，押金40000元，基础装修费15000元。另有现金5000元计入基础装修费。何昕蓉实收租金180000元，押金40000元，基础装修费20000元，一审认定陈志宇缴纳租金15.5万元不正确，本院根据二审查明的事实予以纠正。2.何昕蓉将部分门面转租给陈志宇后，向其提供了房屋产权证明用于办理工商登记。何昕蓉在一审庭审中确认房屋的整体租金为26000元/月。3.陈志宇在2020年7月22日交了一片钥匙至何昕蓉“客满堂”面馆前台，但双方未办理房屋交接手续。4.双方在一审庭审中确认2018年度的物业费为1.28元/平方米，何昕蓉称2019年起调整为1.5元/平方米，但其二审提交的收费标准为1.5元/平方米的物业费缴费凭证上，缴费期间为2019年8月1日至2020年7月31日，故何昕蓉主张2019年1月至7月按1.5元/平方米计算物业费的依据不足，该期间的物业费本院按1.28元/平方米计算，2019年8月至2020年6月30日按1.5元/平方米计算，由此计算陈志宇应承担的物业费为6874.2元〔（220平方米＋50平方米）×1.28元/平方米/月×7个月＋（220平方米＋50平方米）×1.5元/平方米/月×11个月〕。5.关于水电费，双方在二审中确认陈志宇已支付了2020年5月、6月的水电费684元，又双方在一审庭审中确认水费按50元包干，则陈志宇支付的该两个月水电费中水费为100元，剩余584元应为陈志宇支付的电费。双方在二审中共同确认，陈志宇在2020年4月结算电费后至7月22日期间用电621度，每度电1.25元，据此计算电费为776.25元（621度×1.25元/度），扣除陈志宇已支付的5月、6月份电费584元外，至2020年7月22日陈志宇还应支付电费192.25元。本院还查明：何昕蓉起诉请求第三项为“判令陈志宇支付至实际搬离并返还门面之日止的场地使用费及使用期间的物业费和水电费（……）”，一审判决漏写“水电费”，本院予以纠正。此外，一审认定的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题如下：一、关于《租赁合同》的法律效力。何昕蓉从房屋所有权人处租赁了案涉门面之后，将自己使用面积之外的一楼约50平方米、二楼约220平方米的门面转租给陈志宇，并提供房屋产权证明给陈志宇用于办理工商登记，至双方发生纠纷之日，房屋所有权人并未以何昕蓉无转租的权利而要求解除其与何昕蓉的租赁合同、收回门面。何昕蓉、陈志宇签订的《租赁合同》并无违反法律的强制性规定而导致合同无效的情形，故一审认定《租赁合同》合法有效正确。陈志宇认为何昕蓉没有转租权利却提高租金标准，将部分门面面积转租给陈志宇使用而营利，属于违背诚实信用原则的欺诈行为，进而对合同效力提出异议。本院认为，关于转租是否有效前文已经作出阐述，何昕蓉与陈志宇经协商一致而签订租赁合同，法律并未禁止承租人以高于其应付租金标准转租房屋，故本院对陈志宇就合同效力提出的异议不予采纳。二、关于违约责任。陈志宇承租房屋但未按约支付租金，其欠付租金的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。陈志宇主张因何昕蓉未全面交付出租的房屋，其有权拒付租金。本院认为，双方签订租赁合同时，并未明确约定搬空何昕蓉前手承租人遗留在案涉租赁场地的废弃物品由哪一方负责，陈志宇基于现状承租门面，何昕蓉将门面交付其使用后，陈志宇根据自已经营的需要可以自行清理处置现场的废弃物品，故陈志宇认为何昕蓉未完全履行合同约定的交付义务的理由不能成立。至于其承租门面后，何昕蓉的员工在一段时间内有占用空置的二楼大厅晾晒衣物的行为，一审对此作出了相应的评价，并在确定陈志宇应付的租金时作出了调整，故陈志宇认为其可以拒付租金的理由不能成立，本院不予采纳。三、关于陈志宇应付租金的核定问题。陈志宇应缴纳2018年7月1日至2019年6月30日止的租金为180000元（15000元/月×12个月），2019年7月1日至2020年6月30日止的租金194400元〔15000元/月×（1＋8%）×12个月〕，两项合计374400元。陈志宇实际支付180000元，欠付租金为194400元。根据何昕蓉主张，陈志宇在2019年9月欠付租金41100元，加上陈志宇应支付2019年10月1日起至2020年6月30日的租金145800元，陈志宇共欠何昕蓉租金为186900元，该金额低于陈志宇实际欠付的租金额，故本院根据何昕蓉的主张确定陈志宇欠付的租金为186900元。关于何昕蓉主张的2020年7月1日起陈志宇应当按17400元支付场地占有使用费的上诉理由，本院认为，在法院已经判令解除租赁合同的情况下，何昕蓉要求再按租赁合同约定的租金递增条款支付占有使用费依据不足，一审按解除前的租金标准判令陈志宇支付解除之后的房屋占有使用费并无不当。四、关于物业费和水电费的问题。何昕蓉在一审中已主张了物业费、水电费，一审以何昕蓉可以另行主张及数额不明确为由未予以处理，本院认为，该部分费用依附于租赁合同而产生，宜在本案中一并处理。为与计算租金的截止时间保持一致，本院在计算物业费和水费时均截止2020年6月30日止的金额，之后如果还有物业费和水费发生，双方可另行解决。截止2020年6月30日陈志宇应支付的物业费为6874.2元。因陈志宇已支付2020年5月、6月份的水费，该期间的水费陈志宇无需重复支付。因为双方在二审中已经确认了截止2020年7月22日陈志宇所用电量，故陈志宇应缴纳的电费本院计算至该日止，计192.25元。五、押金和基础装修费应否抵扣租金以及租金是否调整的问题。陈志宇在反诉中请求以押金抵扣欠付的租金，并诉请如果法院判令解除租赁合同，则何昕蓉应当退还押金。一审查明了押金数额，但未对此作出处理不当。本院认为，解除租赁合同时应当对当事人交纳的押金一并作出处理。根据双方的约定，租赁期满，如无违约等情况可退还押金。本案中，陈志宇未及时支付租金的行为构成违约，何昕蓉转租门面后也存在员工占用二楼大厅晾晒衣物的现象，对陈志宇使用二楼门面产生了一定的影响。另外，何昕蓉承租门面后提价转租给陈志宇，而陈志宇承租门面后实际仅使用了一楼的门面，二楼一直闲置。本院综合以上情况，酌情认定何昕蓉退还押金10000元，在陈志宇欠付的租金总额中调减25000元。陈志宇主张基础装修费20000元应抵扣租金没有合同依据，本院对陈志宇的该项主张不予支持。根据本院对事实的分析认定，本院认定陈志宇应支付截止2020年6月30日的租金为161900元〔租金186900元－租金（调减）25000元〕。陈志宇还需支付截止2020年6月30日止的物业费6874.2元，截止2020年7月22日止的电费192.25元。何昕蓉应退还陈志宇押金10000元。综上，何昕蓉、陈志宇的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2020）湘0304民初1181号民事判决第一项、第二项；二、撤销湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2020）湘0304民初1181号民事判决第三项；三、陈志宇在本判决生效之日起十日内支付何昕蓉截止2020年6月30日的租金共计161900元，后续房屋占有使用费自2020年7月1日起按16200元/月的标准计算至实际搬离之日止；四、陈志宇在本判决生效之日起十日内支付何昕蓉截止2020年6月30日的物业费6874.2元，截止2020年7月22日止的电费192.25元；五、何昕蓉在本判决生效之日起十日内退还陈志宇押金10000元；六、驳回何昕蓉的其他诉讼请求；七、驳回陈志宇的其他反诉诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费2160元，减半收取1080元，反诉案件受理费1950元，共计3030元，由何昕蓉负担680元，由陈志宇负担2350元。二审案件受理费2883元，由何昕蓉负担883元，陈志宇负担2000元。本判决为终审判决。审判长 任 莉审判员 曾波毅审判员 周 粤二〇二〇年十二月十七日法官助理王**书记员何腊冬