贵州省天柱县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2627民初2460号原告：杨衡，男，1988年出生，苗族，住贵州省天柱县。被告：天柱县金湘房地产开发有限公司，住所地天柱县凤城街道擎天路。法定代表人：刘良智，总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：舒姜秀，男，1987年生，侗族，住湖南省新晃侗族自治县。原告杨衡与被告天柱县金湘房地产开发有限公司（以下简称“金湘房地产公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨衡、被告金湘房地产公司的委托诉讼代理人舒姜秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨衡向本院提出诉讼请求：1、判令被告为原告办理天柱县凤城街道水岸星城xx号商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告；2、判令被告向原告支付逾期办理上述商品房转移登记的有关文书的违约金24821.5元（2017年8月15日暂计至2020年9月30日，每天按交付房款的0.5?计算）,2020年9月30日之后的违约金以交付房款为基数，按日0.5?算至交付办理房屋产权转移登记有关文书为止；3、判令被告将有线电视线路铺设到户，并向原告支付违约金434元；4.本案受理费由被告承担。事实与理由：2015年8月1日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，双方约定，被告将天柱县凤城街道水岸星城xx号房售予原告，该房建筑面积132.18平方米，成交总价434707元。原告截至2015年10月8日向被告付清了含首期房款134707元和银行按揭贷款300000元合计434707元的总购房款以及被告承诺代办房产证所需的契税、公共维修基金、产权登记费、测绘费、银行按揭办理抵押登记费交易服务费、无房证明等费用合计16950元，以上总计45165元。被告在2017年2月15日向原告交付了上述房屋，根据《合同》第二十二条第二款“初始登记”中约定出卖人在房屋交付使用之日起90日内负责为原告办理商品房所有权初始登记。同时第二十二条第三款“转移登记”中明确约定在约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书同时原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付房款万分之一的违约金(依据当地判例原告主张按合同约定万分之一折半计算)。截至目前被告仍未为原告办理商品房产权初始登记证，也未将商品房转移登记的有关文书交付原告，原告诉请法院判令被告为原告办理该房屋的产权初始登记证，并将商品房转移登记的有关文书交付原告。按照合同违约责任的约定,被告应当支付原告违约金24821.5元(自2017年8月15日起暂计至2020年9月30日，434707*1142*0.05‰)，2020年9月30日之后的违约金按交付房款的0.05‰计算至交付办理商品房所有权转移登记有关文书之日止。根据《合同》第十二条第一款(6)项约定“有线电视:交付时线路铺设到户；….如在约定期限内未达到交付使用条件，双方同意按照下列第2种方式处理即出卖人向买受人一次性支付相当于总房款0.1%的违约金，….”，原告所接收房屋至今没有有线电视线路接入,原告诉请法院判令被告支付原告违约金434元(434707*0.1%)。鉴于上述理由,原告为维护其合法权益，特向法院提起诉讼。被告天柱县金湘房地产开发有限公司辩称：1、我公司现已取得了商品房所有权初始登记，商品房转移登记的相关文书预计在2021年5月能交付给原告，违约金应计算到取得初始登记之日（2020年8月21日）止。2、原告主张有线电视铺设到户违约金434元的诉讼请求已超过诉讼时效；主张逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的诉讼请求，部分已超过诉讼时效，起算时间应是起诉之日往前倒推三年，即2017年10月9日。经审理本院认定事实如下：2015年8月1日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发位于天柱县房屋一套，房屋建筑面积132.18平方米，房屋总价434707元。同时约定：1.“出卖人负责商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。”；2.“……约定之日起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，出卖人自约定日期至实际交付办理房屋产权转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金……”；3.“有限电视：交付时线路铺设到户；……。如果在约定期限内未达到交付使用条件出卖人向买受人一次性支付相当于房屋总价款0.1％的违约金，……。”合同签订后原告向被告支付了购房屋434707元，被告向原告收取了办理房屋转移登记产生的契税、公共维修基金、测绘费、交易服务费、产权登记费等相关费用。被告于2017年2月15日将房屋钥匙交付给原告，于2020年8月21日取得该商品房所有权初始登记。因被告未向行政机关缴纳相关税费，截至起诉之日，被告仍未能将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，也未按照合同约定将有限电视路线铺设到户。以上事实有原告陈述、被告辩称，及《商品房买卖合同》等证据予以佐证，足以认定。本院认为，本案的争议焦点有两点：一是计算逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的截止时间如何认定；二是原告的诉讼请求是否存在超过诉讼时效情形。关于争议焦点一。虽原、被告签订的《商品房买卖合同》并未明确约定取得该商品房房屋权属证书的具体时间，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日……”之规定，本案应按第（二）项“商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日”的规定，确认2017年5月15日前为本案办理房屋权属证书的时间。被告虽已于2020年8月21日取得该商品房所有权初始登记，但因其未向行政机关缴纳相关税费，导致原告至今未能取得办理商品房转移登记的有关文书，其行为已构成违约，故原告要求被告按《商品房买卖合同》第二十二条第三项内容承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金至文书实际交付之日止的请求，本院予以支持。关于争议焦点二。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。”1.被告未按合同约定在交房之日（2017年2月15日）前将有线电视铺设到户，构成违约，因合同明确约定了逾期办理有线电视入户违约金数额，故其性质为一时性债权，应从约定期限届满之日的次日（2017年2月16日）起算诉讼时效。原告2020年10月9日才向法院提起诉讼，期间已三年有余，且未能提供证据证明存在诉讼时效中断情形，故被告关于有线电视铺设到户违约金434元已超过诉讼时效的抗辩意见，本院予以采信。2.被告于2017年2月15日向原告交付本案商品房，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，确认2017年5月15日前为办理房屋权属证书的时间。被告在此之前未能办理房屋权属证书，构成违约，违约时间从2017年5月16日起算。合同中约定以日为单位累计计算逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金数额，其性质属于连续性债权，对每个个别的债权分别使用诉讼时效，即2017年5月16日至2017年10月8日期间违约金已超过诉讼时效，被告主张从起诉之日向前倒推三年，即从2017年10月9日起算该项违约金，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，判决如下：一、被告天柱县金湘房地产开发有限公司于本判决生效之日起三个月内将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告杨衡。二、被告天柱县金湘房地产开发有限公司在本判决生效之日起三十日内一次性支付原告杨衡2017年10月9日至2020年9月30日期间逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金23626元；2020年10月1日至实际交付商品房转移登记有关文书之日，以434707元为基数，按日0.5?计算违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、被告天柱县金湘房地产开发有限公司于本判决生效之日起一个月内将有线电视线路铺设到原告杨衡户。四、驳回原告杨衡的其他诉讼请求。案件受理费215元（已减半收取），由原告杨衡、被告天柱县金湘房地产开发有限公司各负担107.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力，原告可在本判决书确定的履行期限届满之日起二年内申请人民法院依法强制执行。审判员  杨秀华二〇二〇年十二月七日书记员  杨琳琪