湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终12998号上诉人（原审被告）：宁锋，男，1985年10月21日出生，汉族，住湖南省长沙市望城区。委托诉讼代理人：黎也，女，1984年10月27日出生，汉族，住湖南省隆回县，系宁锋之妻。被上诉人（原审原告）：湘潭金世纪物业发展有限公司，住所地湖南省湘潭市岳塘区丝绸中路金侨世纪苑。法定代表人：戈清莲。委托诉讼代理人：陈飞，湖南弘一律师事务所律师。委托诉讼代理人：林伟，湖南弘一律师事务所实习律师。上诉人宁锋因与被上诉人湘潭金世纪物业发展有限公司（以下简称金世纪物业公司）物业合同纠纷一案，不服湖南省长沙市望城区人民法院（2020）湘0112民初2411号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人宁锋上诉请求：1、请求法院依法判决上诉人宁锋免交2018年1月8日前的物业费，此期间产生的物业费由金世纪物业公司向湖南报业发展有限责任公司追索；2、请求法院依法判决上诉人宁锋2018年1月8日至2020年3月31日期间的物业费进行减免（请求按3折交纳）；3、请求公示广告收益明细以及收益冲减物业费；4、由物业带头请求政府组织具有相关资质的第三方机构鉴定16栋楼体建筑安全；5、因物业失职造成的本人小孩门牙摔断，保留追偿权利。事实与理由：1、上诉人宁锋并非无故恶意拖欠物业管理费，事实为金世纪物业服务期间的服务存在重大瑕疵，对业主家人生活造成恶劣影响。本人2016年3月9日收房装修后居住期间，因临时问题导致电梯停运无法运行，本人妻子带着小孩起码有三次爬上下楼的情况，大家身心疲惫。对此多次向物业抗争无果。2、因本人房屋墙面多处开裂，自装修后多次反映物业人员无果，物业工作人员工作严重失职多次触发火警警报，致使本人小孩受到惊吓慌乱回家途中磕坏门牙，在医院花费一千多元勉强保住牙根，至今房屋开裂，渗水问题也未接到物业人员整改信息。3、本人所居住的房屋一楼商铺与二楼、三楼打通了三个楼板破坏了承重墙结构，有严重的安全隐患。还违法侵占16栋住宅与商铺连结的南北公用平台搭建超200平米的棚屋且采用的易燃材质，消防隐患重重。物业在此业主进行违建时视而不见。对此物业负有不可推卸的责任。以上充分说明金世纪物业公司未履行管理责任，未履行其与湖南报业房地产开发有限责任公司签订的《湖南报业文化城．金[米]地亚家园物业服务合同》。同时，依照金世纪物业公司与湖南报业房地产开发有限责任公司签订的《湖南报业文化城．金[米]地亚家园物业服务合同》第五条（一）第2条约定“物业存在不符合法律法规规定的条件和购房合同约定的条件，整改期间的物业服务费由甲方（即开发商）交纳”，金世纪物业公司应该向湖南报业房地产开发有限责任公司收取2018年1月8日以前的所有物业费。上诉人宁锋对被上诉人金世纪物业公司不诚信的行为令人心寒，故请二审法院查清事实，依法予以纠正，支持上诉人的诉讼请求。被上诉人金世纪物业公司辩称:一、一审法院原审适用程序正当、认定事实正确；二、金世纪物业公司于2019年12月22日与湖南报业文化城业主委员会解除了前期物业服务合同，后因新冠疫情影响，由金世纪物业公司继续提供物业服务至2020年4月20日；而2020年4月20日至2020年5月21日，系鹏基居业物业公司为小区提供服务期间，后因鹏基居业物业公司与湖南报业文化城业主委员会提前解除合同，湖南报业文化城小区临时工作领导小组、开发商临时指派金世纪物业公司继续临时物业服务至7月31日。金世纪物业公司并非拒不移交资料，有权向业主收取提供事实物业服务期间的物业费；三、一审法院适用法律准确，金世纪物业公司不存在违反物业相关法律法规的行为，且一审法院所作判决系综合考量相关法律法规与实际情况后的结果。上诉人宁锋的上诉没有事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。金世纪物业公司向一审法院起诉请求：1、宁锋向金世纪物业公司支付物业管理服务费7138元（截止2020年3月31日），并向金世纪物业公司支付相应的逾期付款违约金（自2017年4月1日起，以7138元为基数按照每日万分之五的标准计算至费用付清之日止）；2、宁锋承担诉讼费。一审法院经审理查明：2015年11月3日，宁锋与湖南报业房地产发展有限责任公司签订《长沙市望城区商品房买卖合同》，购买了位于长沙市望城区××镇报业文化城二期（金地亚）第高16幢30层3001号房屋，房屋面积133.97平方米。在该房屋买卖合同中双方对物业服务进行约定：出卖人依法选聘的物业服务企业为金世纪物业公司，物业服务收费方式为包干制，服务期限自通知买受人交房之日起至物业成立业主委员会重新签订物业管理合同止，物业服务收费价格为1.48元／月／平方米（建筑面积），收费起始时间从通知办理入伙手续时间为准。物业服务企业按照半年收取物业服务费，买受人应当在每年的2月1日和7月1日前缴费。2016年3月9日，宁锋在与金世纪物业公司签订的《前期物业管理协议》尾部业主处签名，约定将自有房屋金（米）地亚家园****房委托金世纪物业公司实行物业服务管理。2017年9月1日，金世纪物业公司与案外人湖南报业房地产发展有限责任公司签订《湖南报业文化城.金【米】地亚家园物业服务合同》，约定由金世纪物业公司为湖南报业文化城.金【米】地亚家园提供前期物业管理服务，物业管理费收费标准为小高层住宅带电梯1.48元／平方米／月，物业服务费按半年交纳，业主或者物业使用人应在每半个年度的第一个月履行交纳义务，业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起向业主和物业使用人按每日应交纳物业服务费的万分之五收取违约金；物业管理期限自2017年9月1日起至业主委员会成立或湖南报业房地产发展有限责任公司提出合同终止止。一审法院另查明，金世纪物业公司在案涉小区服务期间，包括公共秩序维护的协助管理、垃圾清洁管理、安全保障管理、消防管理等方面存在服务瑕疵。自2017年4月1日至2020年3月31日止，宁锋拖欠共计7138元的物业管理费未交。一审法院再查明，2019年12月28日，金世纪物业公司向案涉小区湖南报业文化城小区业主委员会发送工作联系函，载明：“因我司与相关合作单位合同到期时间为2019年12月31日，我司拟在2020年1月9日全面停止物业服务”。2020年1月21日，该业主委员会向包括宁锋在内的业主发出《关于春节期间物业服务有关工作报告》，载明“2020年1月20日下午，在金山桥街道、黄金社区的组织下，在黄金社区召开了由业委会与金世纪物业参加的物业管理联席会议，协商并明确春节期间保障物业服务有关工作安排。金世纪物业代表表示落实春节期间物业服务工作，承诺保障物业服务持续到2020年2月8日，后续物业移交工作以进一步协商为准。业主理应配合积极交纳2020年2月8日之前的物业费和水电费”。后因该业主委员会新聘请的物业公司未能及时进驻小区，加之突发新冠肺炎疫情，金世纪物业公司未及时退出小区，在2020年2、3月期间，仍为案涉小区持续提供了安保服务、公用设施维修养护服务等物业服务。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”。金世纪物业公司与湖南报业房地产发展有限责任公司签订《湖南报业文化城.金【米】地亚家园物业服务合同》，对金世纪物业公司、宁锋均具有约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。虽金世纪物业公司原拟于2020年1月退出案涉小区，但因客观原因金世纪物业公司在其主张的收费期间内持续为小区提供服务，该小区业主也实际接受服务，二者形成事实上物业服务合同关系，交纳物业费用的义务仍应由宁锋负担。物业管理费是物业公司提供物业服务的经济基础，是维系物业公司正常运转的前提条件，也系业主应当承担的合同义务。故金世纪物业公司要求宁锋支付物业管理费用的主张成立，一审法院予以支持。但金世纪物业公司提供的物业服务存在瑕疵，相应的物业管理费用收取标准应进行调整，一审法院对金世纪物业公司主张的物业服务费收费标准酌情核减10%，确定按照合同约定标准的90%计算物业服务费，即从2017年4月1日至2020年3月31日止，宁锋应向金世纪物业公司缴纳物业费6424元（7138×0.9,四舍五入取整）。对金世纪物业公司要求宁锋支付物业管理费7138元的诉讼请求，一审法院予以部分支持。关于金世纪物业公司诉请逾期付款违约金的主张，考虑到案涉小区实际情况，宁锋未予交纳物业费用系认为物业公司服务存在瑕疵，虽其以拒交物业费的方式进行对抗并不妥当，但并非恶意拖欠。故对金世纪物业公司的该诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：一、宁锋于本判决生效后十日内向湘潭金世纪物业发展有限公司支付自2017年4月1日起至2020年3月31日止的物业管理费6424元；二、驳回湘潭金世纪物业发展有限公司其他的诉讼请求。一审案件受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由宁锋负担。本院二审期间，双方当事人未提交新的证据。二审查明：2017年9月1日，金世纪物业公司与湖南报业房地产开发有限责任公司签订的《湖南报业文化城．金[米]地亚家]地亚家园物业服务合同》第五条物业管理服务费第一款收费标准第物业管理服务费第2点约定“业主在查验收房时物业存在不符合法律法规规定的条件和购房合同约定的条件，整改期间的物业服务费由甲方交纳。”本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，结合庭询以及双方诉辩情况，本案二审争议焦点为：一审法院酌定的宁锋应交物业费金额是否正确。关于一审法院酌定的宁锋应交物业费金额是否正确的问题。据已查明的事实，2015年11月3日，宁锋与湖南报业房地产发展有限责任公司签订《长沙市望城区商品房买卖合同》。该买卖合同第十九条对物业服务进行了约定，出卖人依法聘请的物业服务企业为金世纪物业公司，买受人同意由出卖人依法选聘的物业企业提供前期物业服务。2016年3月9日，宁锋在与金世纪物业公司签订的《前期物业管理协议》尾部业主处签名，约定将自有房屋金（米）地亚家）地亚家园****房委托金世纪物业公司实行物业服务管理7年9月1日，金世纪物业公司与湖南报业房地产发展有限责任公司签订《湖南报业文化城.金【米】地亚家园物业服务合同》，约定由金世纪物业公司为湖南报业文化城·金【米】地亚家园提供前期物业管理服务，双方对物业费标准、收取方式、服务期限等进行了约定。宁锋入住后，自2017年4月1日起一直未缴纳物业管理费。本院认为，在物业服务公司履行了基本的物业服务后，宁锋享受了物业服务公司提供的物业服务，应当按照约定缴纳物业费。双方合同终止后，因客观原因，金世纪物业公司在其主张的收费期间内持续为小区提供服务，该小区业主也实际接受服务，二者形成事实上物业服务合同关系，交纳物业费用的义务仍应由宁锋负担。一审法院在查明金世纪物业公司履行有瑕疵的基础上，按所欠物业费的90%判决宁锋缴纳物业费，本院认为该处理并无不妥，应予维持。另关于宁锋二审提出要求金世纪物业公司公示广告收益及由物业公司带头请求政府组织具有相关资质的第三方机构鉴定16栋楼体建筑安全等主张，与本案并非同一法律关系,不属于本案审理范围，本院不予审理。对于当事人的其他诉辩主张，本院并非忽视或默认，而是该部分诉辩主张并不影响本院依据前述认定和分析对本案依法作出判决，故对其他诉辩主张本院不在此赘述。综上所述，宁锋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费50元，由宁锋承担。本判决为终审判决。审判长  王力夫审判员  周 坤审判员  何 鑫二〇二〇年十二月二十三日法官助理黄毕莅书记员王嘉翌附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。