广西壮族自治区来宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂13民终1926号 上诉人（一审被告、一审反诉原告）：广西来宾泰禾运输有限公司象州汽车总站，住所：广西象州县象州镇温泉大道**，统一社会信用代码：914513228998406130. 负责人：覃宝东，该站经理。 委托诉讼代理人：刘芳，广西典哲律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏颖斌，广西典哲律师事务所律师。 被上诉人（一审原告、一审反诉被告）：广西壮族自治区象州公路养护中心，住，住所：广西象州县象州镇鸡沙村民委沙岗坪村**一社会信用代码：12450000499048459G。 法定代表人：何李江，该中心主任。 委托诉讼代理人：陆仕平，广西瀛聪律师事务所律师。 一审被告：广西来宾泰禾运输有限公司，住所：，住所：广西来宾市兴宾区翠屏路**会信用代码：914513007512060932. 法定代表人：谭艺，该公司董事长。 一审被告：广西来宾泰禾运输有限公司象州石龙客运站，住所：象州县，住所：象州县石龙镇中学路代码：0145132266972983X0. 负责人：韦怀琥，经理。 一审第三人：广西壮族自治区桂中公路发展中心，住所：柳州市，住所：柳州市柳**航银路**代码：12450000499008879A。 法定代表人：石海滨，主任。 委托诉讼代理人：周民，该中心法制监督科副科长。 上诉人广西来宾泰禾运输有限公司象州汽车总站（以下简称“象州汽车总站”）、因与被上诉人广西壮族自治区象州公路养护中心（以下简称“象州公路养护中心”）、一审被告广西来宾泰禾运输有限公司（以下简称“泰禾公司”）、广西来宾泰禾运输有限公司象州石龙客运站（以下简称“石龙客运站”），一审第三人广西壮族自治区桂中公路发展中心（以下简称“桂中公路发展中心”）租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区象州县人民法院（2020）桂1322民初450号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月10日立案后，依法组成合议庭，经阅卷和询问当事人，认为案件事实清楚，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 广西来宾泰禾运输有限公司象州汽车总站上诉请求：一、撤销象州县人民法院作出的(2020)桂1322民初450号民事判决第一、四项，改判被上诉人向上诉人支付补偿费用86.79万元后享有租赁场地内增建物使用权；二、撤销象州县人民法院作出的(2020)桂1322民初450号民事判决第二项中上诉人“应按77356元/年的标准计算支付2020年1月1日至实际返还租赁物时的占用费”给被上诉人，改判上诉人不承担占用费；三、本案二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审未按照合同约定处理建筑物，导致上诉人利益受损，裁判不公。一审认定“经营10年租赁期的经营完全可以收回成本并有盈利”、“客运站楼等是根据承租人的运行需要所建，一般很难适合出租人日后需要”、“一般只有在合同履行过程中当事人存在违约行为导致合同无法履行的情况下，才考虑增建物的赔偿和补偿问题”完全没有依据，仅为法官主观臆断。第一，双方在合同第六条已经明确约定承租期满后……如乙方（上诉人）不愿再继续承租，则所新建房屋产权问题由甲乙双方妥善协商解决"，即说明双方均认可增建物是有价值且适宜留用的，因此才并未约定上诉人要拆除建筑物或者是无偿留给被上诉人使用，而是双方协商解决补偿留用的具体方式。一审法院判令上诉人拆除增建物，违背合同签订双方的本意，且浪费资源不符合经济原则。第二，从被上诉人与廖德佳签订的《租赁合同》看，场地内的房屋是给予承租人使用的，是租赁的一部分，再次说明增建物是有价值并且对后续场地使用方是合用的。二、一审判令上诉人按77356元/年的标准计算支付2020年1月1日至实际返还租赁物时的占用费不当，应予改判。 一审参照被上诉人与廖德佳签订的《租赁合同》约定的租金标准要求上诉人支付占用费，但是，廖德佳合同约定的费用包含有场地费用和增建物的使用费用，而增建物是属于上诉人的，上诉人在使用自己的增建物时，不可能按照廖德佳的合同标准来支付相应的费用。综上，一审法院不顾基本的事实，不尊重合同约定妄自判决，恳请二审法院依法予以改判。 被上诉人象州公路养护中心答辩：1.驳回上诉，维持原判，诉讼费用由上诉人承担；2.上诉人在仅有十年租赁期的租赁地上建筑客运站，必须要考量自身经营成本，做好租赁期满无偿归还出租人或被拆除的心理准备，一审判决维护了公平正义，应予维持；3.一审法院判决上诉人按照新的中的标价支付占用费合理合法。 一审第三人广西壮族自治区桂中公路发展中心答辩，同意象州公路养护中心答辩意见。 一审被告广西来宾泰禾运输有限公司、广西来宾泰禾运输有限公司象州石龙客运站未进行答辩。 广西壮族自治区象州公路养护中心向一审法院起诉请求：1.判令三被告将坐落于象州县（原石龙大桥旁公路养护站仓库）的场地及地上构筑物交还给原告（具体详见附图——《石龙汽车客运站》“停车场”、“售票厅”、“出入通道”、“鞋厂”、“电动车城”范围约4777.00平方米场地及地上构筑物）；2.判决三被告向原告支付场地占用费（场地占用费按竞价成交价格77356元／年计算，自2020年1月1日起计算至被告实际交还场地之月止，暂计至2020年3月31日为19339元）；3.判决被告赔偿原告原合同期满至竞价成交前（即2015年10月31日合同期满后至2019年12月31日）的租金损失16000元（按每三年调整一次，每年增加3000元的标准计算，2015年11月1日至2018年10月31日应补交9000元，2018年11月1日至2019年12月31日共14个月，应补差价7000元）；4.判决被告赔偿原告其他经济损失50000元；5.本案诉讼费由被告承担。 象州汽车总站向一审法院提起反诉请求：判令本诉原告和第三人共同赔偿承租人客运站建设资金86.79万元。 一审法院认定事实：广西来宾泰禾运输有限公司原名广西来宾中兴汽车运输有限公司，2018年9月13日变更为现名，其分支机构亦相应更名；象州汽车总站系泰禾公司的分支机构、石龙客运站系象州汽车总站的分支机构。广西壮族自治区桂中公路发展中心原名广西壮族自治区桂中公路管理局，2019年11月更为现名，系广西壮族自治区象州公路养护中心（原名象州县公路管理局）的上级主管部门，2019年3月4日之前桂中公路局统一管理辖区内下属公路管理部门的国有资产。原石龙大桥仓库坐落在象州县，土地总面积8383.16平方米，象州公路局于2001年11月4日办理了《国有土地使用证》，土地使用权类型为划拨。2005年11月1日，桂中公路局与象州汽车总站签订《场地租赁合同》，约定：一、将石龙大桥仓库出租给象州汽车总站作为石龙客运站使用；二、租赁期限为2005年11月1日至2015年10月31日；三、2005年11月至2008年10月的租金为32000元／年，2008年11月至2011年10月的租金为35000元／年，2011年11月至2015年10月的租金为37000元／年;……六、承租期满后，如乙方愿意继续承租此场地时，则在同等条件下，甲方优先考虑给乙方；如乙方不愿再继续承租，则所新建房屋产权问题由甲乙双方妥善协商解决；等。合同签订后，象州汽车总站向桂中公路局交付了合同押金30000元，桂中公路局也将租赁场地交付给象州汽车总站使用；在取得桂中公路局的同意后，象州汽车总站进行了石龙客运站工程项目报建，并取得《建筑工程施工许可证》，随后开始建设石龙客运站客运大楼等房屋并硬化了停车坪（《建筑工程施工许可证》注明合同价格为80万元），石龙客运站于2006年8月建成并投入使用。此后双方当事人均依照合同约定履行各自义务，直至2015年10月合同期满。2012年8月24日桂中公路局曾向象州汽车总站发送《关于原石龙大桥仓库场地合同期满不再续鉴的函》，告知合同期满后不再续签《场地租赁合同》，象州汽车总站随后也多次与出租方协商希望继续租赁，同时也向政府有关部门申请协调安排石龙客运站新场地问题，但由于多种原因至今未能落实。2015年10月31日租赁期满后，象州汽车总站继续按照37000元／年交纳租金至2019年12月31日，出租方（包括桂中公路局和象州公路局）也照样收取了租金，石龙客运站也正常运行至今。2019年3月4日桂中公路局作出《关于将原石龙大桥仓库场地交还象州公路管理局管理的通知》，将案涉场地交还给了象州公路局管理。接管之后，象州公路局多次告知象州汽车总站，要求其交还场地，并进行网上招租，2020年1月14日通过北部湾产权交易中心对案涉场地进行网上竞租，案外人廖德佳以77356元／年的价格竞得，并于随后与象州公路养护中心签订了租赁合同。由于石龙客运站一直正常运行，因此象州公路养护中心与廖德佳的租赁合同无法履行。象州公路养护中心于2020年4月23日向原审法院起诉，诉讼过程中象州汽车总站提出反诉。 一审法院认为，：一、关于本案案由。2005年至2015年本诉第三人(反诉被告）与本诉被告（反诉原告）象州汽车总站之间签订有书面租赁合同，是一种定期租赁关系；2015年10月31日定期租赁合同期满后，双方虽然没有续签书面租赁合同，但承租人一直在交付租金，出租人也一直收取承租人的租金至2019年12月31日并且将租赁物交由承租人使用，故2015年11月1日至2019年12月31日双方之间实为一种不定期的租赁关系，本案是基于租赁合同关系引发的纠纷，因此本案的案由应当变更为“租赁合同纠纷”。二、关于本诉原告的诉讼请求。2015年10月31日书面合同期满之后，2015年11月1日至2019年12月31日双方是一种不定期的租赁关系，根据合同法规定，双方都可以随时要求解除不定期租赁合同，只要提前合理时间告知对方即可。本诉原告2019年3月4日接管涉案场地之后就已多次通知承租人不再续租并要求返还租赁物，2020年1月14日又在事先告知本诉被告象州汽车总站之后进行了网上招租，本诉被告象州汽车总站没有参加竞租，而且本诉被告象州汽车总站自2020年1月1日起就不再交付租金，上述事实证明双方已经事实上解除租赁合同关系。租赁合同解除后，承租人有义务返还租赁物给出租人，由于客运站的搬迁较为复杂，涉及面广、需要的时间较长，因此原审法院酌情认为应当给本诉被告象州汽车总站一年时间来搬迁客运站、返还租赁物。本诉被告象州汽车总站应当按照网上招租中标价77356元/年的标准计算支付2020年1月1日至实际返还租赁物时的占用费给本诉原告。在本诉被告象州汽车总站返还租赁物给本诉原告之后，本诉原告应当返还合同押金30000元给本诉被告象州汽车总站。本诉原告的其他诉讼请求没有事实依据，原审法院不予支持。三、关于本诉被告（反诉原告）象州汽车总站的反诉请求。法律对租赁过程中添附和增建物的处置问题未作明确具体规定，应当根据案件的实际情况，依法公平合理处理。首先，从租赁双方当初签订合同的本意和目的分析，签订合同前，出租人出租涉案场地的目的是出租闲置场地为单位增加一些收入，并没有期望承租人为其建设房屋待租赁期满后无偿取得；承租人租赁场地的目的是为了生产经营和盈利，承租人建设客运站楼房和硬化场地是为了方便自己生产经营，是其生产经营成本的一部分，在签订租赁合同之前承租人必定经过论证，认为投资数十万元建设客运站楼房和硬化场地，经营10年租赁期的经营完全可以收回成本并有盈利；而且本案承租人实际使用租赁物及增建物多达15年之久，完全达到并远超过了其合同目的。其次，从添附和增建物的现实情况分析，客运站楼房等是根据承租人的运行需要所建，一般很难适合出租人的日后需要，甚至让出租人日后支出较大费用来清除增建物，因此强行要求出租人支付承租人的建设费用而承接不适合出租人使用的客运站楼房等建筑物显失公平。再次，一般只有在合同履行过程中当事人存在违约行为导致合同无法履行的情况下，才考虑增建物的赔偿和补偿问题，现2005年签订的租赁合同2015年10月已经履行完毕，双方当事人均不存在违约，双方均达到了各自的合同目的，因此不应存在增建物的赔偿和补偿问题。综上理由，本诉被告（反诉原告）象州汽车总站的反诉请求缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。综上所述，经原审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十七条、第九十八条、第九十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、本诉被告（反诉原告）广西来宾泰禾运输有限公司象州汽车总站应当于本判决生效之日起一年内自行拆除其在租赁场地内建造设置的建筑物及其他物品，将租赁物返还给本诉原告（反诉被告）广西壮族自治区象州公路养护中心；本诉被告（反诉原告）广西来宾泰禾运输有限公司象州汽车总站逾期不拆除的，上述涉案建筑物及其他物品则由本诉原告（反诉被告）广西壮族自治区象州公路养护中心自行处置；二、本诉被告（反诉原告）广西来宾泰禾运输有限公司象州汽车总站应当按77356元/年的标准计算支付2020年1月1日至实际返还租赁物时的占用费给本诉原告（反诉被告）广西壮族自治区象州公路养护中心；本诉原告（反诉被告）广西壮族自治区象州公路养护中心应当将合同押金30000元返还本诉被告（反诉原告）广西来宾泰禾运输有限公司象州汽车总站；上述两项款项应当于实际返还租赁物后十日内相互抵扣之后支付完毕；本诉被告广西来宾泰禾运输有限公司对本诉被告（反诉原告）广西来宾泰禾运输有限公司象州汽车总站的债务承担补充给付责任；三、驳回本诉原告（反诉被告）广西壮族自治区象州公路养护中心的其他诉讼请求；四、驳回本诉被告（反诉原告）广西来宾泰禾运输有限公司象州汽车总站的反诉请求。 本院二审期间，各方当事人未提交新证据。 本院对一审查明的相关事实予以确认。 另查明，2018年12月25日，泰禾公司发函给广西桂中公路管理局，该函中载明“为保证石龙客运站持续正常运营，现向贵局申请继续租用该场地，并完善租赁合同。如需招投标，我公司愿意参加招投标。” 再查明，2020年1月14日，被上诉人通过北部湾产权交易中心对案涉场地进行网上竞租，其招租文件《象州县石龙镇养护站大院部分土地招租（5年）项目交易公告》中载明：招租的标的类型是4777ｍ2土地，且该宗地内有原承租人修建建筑物不属于本次招租范围，承租人不可使用。2020年3月2日，被上诉人（甲方）与案外人廖德佳（乙方）签订《租赁合同》，其中约定甲方将标的物象州县402—1号（原石龙汽车客运站租用场地）出租给乙方；并约定租赁期满，甲方收回租赁大院土地及属于出租前给乙方现有的房屋厂棚等附着物。 本院认为，关于被上诉人是否应对案涉租赁场地增建的建筑物及其他物品进行补偿的问题。2005年11月1日，桂中公路局与象州汽车总站签订《场地租赁合同》。2015年10月31日，合同日到期后，双方在未就象州汽车总站优先承租权协商一致的情况下，象州汽车总站以不定期租赁涉案场地的方式继续使用租赁物至今。2018年12月25日，上诉人的总公司泰禾公司发函给被上诉人的上级主管部门桂中公路发展中心（原广西桂中公路管理局），明确表示被上诉人若通过招投标形式出租涉案场地时，泰禾公司愿意参加招投标。2020年1月14日，被上诉人对涉案场地进行网络竞租，但上诉人或其总公司未出价进行竞租，后涉案场地被案外人廖德佳竞得。现被上诉人要求上诉人返还涉案场地，上诉人要求被上诉人、原审第三人共同赔偿其客运站建设资金86.79万元。虽然桂中公路局与象州汽车总站签订《场地租赁合同》中约定“如乙方不愿再继续承租，则所新建房屋产权问题由甲乙双方妥善协商解决”，但上诉人、被上诉人、原审被告、原审第三人多年来就上诉人在案涉场地新建房屋等物的处理协商不下，同时，法律对此情形下赔偿无法律明文规定，故，上诉人要求被上诉人和原审第三人共同赔偿其客运站建设资金86.79万元，因无法律规定，一审法院不支持上诉人的赔偿请求并无不当，本院予以维持。上诉人主张可依据公平原则进行赔偿，因双方合同已经到期5年，双方亦未就上诉人的优先承租权达成一致意见，而上诉人亦以不定期租赁合同的形式使用涉案场地至今，且上诉人亦未按其承诺参与竞租，若有经济损失，其对造成的经济损失亦有过错的，故对其该主张不予支持。 关于上诉人应按什么标准支付被上诉人的场地占用费（2020年1月1日至实际返还租赁场地期间）的问题。经网络竞租，案外人廖德佳以77356元/年的价格竞得涉案场地的承租权，一审法院考虑实际承租情况，确定上诉人以该价格标准即77356元/年标准支付被上诉人场地占用费（2020年1月1日至实际返还租赁场地期间）并无不当，本院予以维持。上诉人提出上述竞价中包括案涉场地租赁费以及其所建建筑的租赁费的主张，虽然廖德佳与被上诉人的租赁合同中写明廖德佳在合同到期后应返还房屋厂棚等附着物，但《象州县石龙镇养护站大院部分土地招租（5年）项目交易公告》以及被上诉人与案外人廖德佳签订的《租赁合同》都明确了出租的标的物为案涉场地，尤其《象州县石龙镇养护站大院部分土地招租（5年）项目交易公告》中明确表示涉案场地上原承租人修建建筑物不属于本次招租范围，承租人不可使用，故，廖德佳的竞价77356元/年不包括上诉人承建房屋等物的租赁费。 综上所述，广西来宾泰禾运输有限公司象州汽车总站的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7490元，由上诉人广西来宾泰禾运输有限公司象州汽车总站负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审 判 长 罗永森 审 判 员 田宁芳 审 判 员 张 祥 二〇二〇年十二月二日 法官助理 张 茜 书 记 员 李 璐