贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终10153号上诉人（原审被告）：贵州中泓房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市。法定代表人：侯思军，该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨兴灵，男，1985年3月16日出生，苗族，住贵州省贵阳市云岩区，该公司员工。委托诉讼代理人：张菁，女，1995年7月28日出生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区，该公司员工。被上诉人（原审原告）：孙玲，女，1970年2月24日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：杨军，男，1973年11月13日出生，布依族，住贵州省贵阳市南明区，系孙玲丈夫。上诉人贵州中泓房地产开发有限公司（以下简称中泓房开）因与被上诉人孙玲商品房销售合同纠纷一案，不服贵阳市南明区人民法院(2020)黔0102民初824号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年11月11日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序简繁分流改革试点工作的决定》，由审判员刘妍独任审理。上诉人中泓房开的委托诉讼代理人张菁，被上诉人孙玲的委托诉讼代理人杨军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中泓房开上诉请求：1、撤销原判，改判驳回被上诉人一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人提交的《财务报告》、《财务报表附注》均载明三通费并未计入商品房成本，而是作为其他应收款列为对购房客户的一项债权。上述证据足以证明，上诉人在房价款之外另行收取三通费完全是会计核算的安排，并无价外收费、重复收费的情况，一审法院对上述事实也进行了查明。2、既然主合同约定房价款不包含三通费，而三通费又属于购房人应承担的费用，上诉人通过《补充协议》约定收取三通费，不存在免除自身责任，加重对方责任的情形。一审判决认定《补充协议》无效明显适用法律错误。3、《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》的性质是地方性法规，不能作为认定《补充协议》无效的依据，故双方签订的《补充协议》合法有效。孙玲辩称，1、根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款以及《关于有关问题询问的答复》的规定，案涉费用应当包含在商品房销售价格中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者另行收取，以上地方性法规系针对法律、行政法规尚无明确规定的特定领域范围制定的规范性文件，具有法律约束力并适用于本案。2、案涉《商品房买卖合同》与《补充协议》中将本应包含在房屋价格成本中的费用转嫁给被上诉人承担，明显属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第五十二条第五款、第五十六条、第五十八条之规定，案涉《商品房买卖合同》与《补充协议》中关于案涉费用的内容理应无效。3、上诉人提交的《财务报告》与本案无关，《财务报告》仅为上诉人自身经营的内部决策问题，不能对抗《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》的规定。4、请求参照同类案件公平判决。孙玲向一审法院起诉请求：1、判决被告退还原告人民币3882元；2、判令被告支付原告资金占用费，占用费自2011年12月21日起，以3882元为基数，按照同期贷款年利率4.9%基数至退还款项为止（截止2019年10月，共计1490.04元）；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，2010年9月7日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定买受人（原告）购买的商品房为南明区房屋，总房价款为504399元；买受人于2010年9月7日支付购房首付款154399元，余款30万元以按揭贷款方式支付。合同第十四条约定“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件1、供电、供水在该房屋交付使用时达到使用条件；2、电话、数字电视、宽带网接入点已预留（但开通及安装使用费由买受人承担，直接向供应商支付），使用时间以买受人自行办理相关手续后所涉相关部门的通知为准；3、煤气，入住后煤气公司负责开通，其费用由买受人承担；开通使用时间以煤气公司通知为准。……”合同附件四为《补充协议》，《补充协议》第1.1条约定“《商品房买卖合同》约定的购房总价款不包含独立电表、数字电视、独立煤气表开户等费用。以上费用在签订购房合同时由出卖人一次性代收。该房屋交付使用后，买受人须自行承担独立水表、通讯、宽带网等有关设施开通及使用所产生的相关费用。”合同签订后，原告于2011年12月20日向被告支付了3882元，被告于当日出具了书面《收据》，内容为“代收煤气开通费2988元、电表629元、电视265元”。审理中，被告中泓房开提交了以下证据天职京ＳＪ（2012）313号《贵州中泓房地产开发有限公司审计报告》、贵州汇隆会计师事务所有限公司出具的黔汇隆会审字（2013）第210号《审计报告》、《贵州省地方税务局通用机打发票》1张、银行转账支票存根及银行进账单若干，拟证明其已实际向贵州省广播电视信息网络股份有限公司贵阳市分公司支付了小区数字电视用户新装费及工本费（每户265元），向贵阳鸿源燃气建设发展有限公司支付了燃气户外集中抄表系统费（普通户每户290元），向贵州燃气（集团）有限责任公司支付了燃气户外集中抄表系统费（每户2400元），向贵阳安宝燃气防爆安全设备有限公司支付了防爆器费（每户298元），且上述各项费用并未计入商品房销售成本。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案争议的焦点是：原、被告签订的《商品房买卖合同》的附件四《补充协议》中的第1.1条是否违反了相关行政法规的规定，应当认定为无效？被告是否应当退还向原告收取的“三通费”？根据贵州省人大常委会制定并于2009年5月1日起施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款的规定，以及贵州省人民代表大会法制委员会作出的《关于有关问题询问的答复》，新建商品房配套水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者另行收取。上述地方性法规系针对法律、行政法规尚无明确规定的特定领域范围制定的具有强制效力的规范性文件，其具有当然的法律约束力，应当予以适用。本案中，案涉《商品房买卖合同》系于2010年9月7日签订，在《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》实施之后，该条例对案涉《商品房买卖合同》具有当然的法律约束力，因此，案涉《商品房买卖合同》所约定的商品房销售价格应当包含商品房配套水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用，被告不得再向原告另行收取。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”第五十六条：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；……”之规定，案涉《商品房买卖合同》的附件四《合同补充协议》中的第1.1条关于“三通费”的约定违反了行政法规的强制性规定，应当认定为无效，被告依据该约定收取的“三通费”应当予以返还。故，原告诉请被告退还向其收取的“三通费”于法有据，一审法院依法予以支持。同时，由于被告收取上述费用缺乏合法依据，其资金占用行为必然会给原告造成一定的损失，因此，应以同期存款利率为标准支付原告的资金占用损失。对于被告中泓房开的辩解意见，因《贵州省城镇房地产开发经管管理条例》等规范性文件已经明确规定商品房价款应当包含水、电、燃气、通信、有线电视等设施建设安装费用，至于被告是否将其纳入开发建设成本并计入房价，完全属于其自身商业决策和经营风险范围，不能以此对抗规范性文件的规定，故一审法院对该抗辩意见不予采信。对于被告中泓房开提出的诉讼时效抗辩意见，因被告收取“三通费”违反了前述规范性文件的规定，其与原告就此订立的《补充协议》亦属无效，因此，一审法院对被告提出的诉讼时效抗辩不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第五款、第五十六条、第五十八条、第六十条、《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条之规定判决：一、贵州中泓房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内退还孙玲独立电表费629元、燃气开通费2988元、有线电视费265元，合计3882元；二、贵州中泓房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向孙玲支付资金占用费（以3882元为基数，从2011年12月21日起按照中国人民银行同期存款利率标准计算，至第一项确定的款项清偿之日止）；三、驳回孙玲的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由贵州中泓房地产开发有限公司负担（因此款孙玲已预交，由贵州中泓房地产开发有限公司在支付上述款项时一并支付孙玲）。二审期间，双方均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审一致。本案事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、《补充协议》、发票等证据在卷佐证，并经庭审质证、核实，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：一、《商品房买卖合同》及《补充协议》中关于三通费条款的约定是否有效；二、上诉人要求退还三通费的主张是否超过诉讼时效。关于焦点一，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，该《商品房买卖合同》第十四条明确约定承担水、电、数字电视的开通及安装使用费用由买受人承担，双方同时在《补充协议》第1条第1款再次约定“购房总价款不包括独立电表费、独立燃气费、有线电视费，以上费用在签订购房合同时由出卖人一次性代收。主合同条款与补充协议意思一致，并不存在相互冲突的约定。房屋交付后，买受人自行交纳独立水表、通讯、宽带网等有关设施开通及使用所产生的相关费用，且多年未提出异议。买受人人作为具有完全民事行为能力人，应能够理解上述条款的内容及履行后的法律后果。即便案涉的合同系由上诉人提供的格式文本，但是合同内容系双方协商一致的结果，且合同不存在违反法律法规等强制性规定的情形，应认定为合法有效，对双方当事人均有约束力。关于焦点二，买受人于2011年12月20日根据双方约定向中泓房开支付独立电表费、独立煤气费及有线电视费3882元，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”和《最高人民法院适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”之规定，买受人前述主张已超过诉讼时效。本院对此不予支持。综上所述，上诉人贵州中泓房地产开发有限公司的上诉请求成立，应予支持。一审判决适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，以及《最高人民法院适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销贵阳市南明区人民法院(2020)黔0102民初824号民事判决；二、驳回孙玲的诉讼请求。一审案件受理费用25元，二审案件受理费用50元，均由孙玲负担。（一审案件受理费用25元，孙玲已预交；二审案件受理费用50元，贵州中泓房地产开发有限公司已预交。诉讼费具体给付结算由当事人双方在执行中解决。）本判决为终审判决。审判员 刘 妍二〇二〇年十二月十日书记员 李连睿