山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁14民终4175号上诉人（原审被告）：张连祥，男，1971年9月16日出生，汉族，住山东省乐陵市。委托诉讼代理人：庞坤，天津云舜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡威，男，1981年6月17日出生，汉族，住山东省乐陵市城区。委托诉讼代理人：李洪华，乐陵意达法律服务所法律工作者。上诉人张连祥因与被上诉人胡威确认解除通知无效纠纷一案，不服山东省乐陵市人民法院（2020）鲁1481民初2372号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张连祥上诉请求：1.撤销由山东省乐陵市人民法院作出的（2020）鲁1481民初2372号民事判决书；2.改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；3.本案一审、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实有误。上诉人于2020年7月1日向被上诉人邮寄送达了《解除合同通知书》，通知送达之日应视为合同解除。而上诉人与被上诉人所签订的租赁合同解除的原因之一是由于租赁的大棚年久失修，自然老化，已经严重毁损，尤其是竖梁断裂，随时有坍塌的危险。在一审庭审中上诉人提交了大棚毁损的照片及视频录像，足以证明大棚毁损，并已无法正常使用的现实。另由于上诉人所租赁大棚占用的土地为缴家村民所有，系缴家村民出租给被上诉人，被上诉人又转租给上诉人的。现多位村民均认为被上诉人的转租行为未经其同意，明确表示不允许上诉人进行承租该大棚所占用土地，并阻拦上诉人继续使用。在一审中，上诉人提出了调取另案（2020）鲁1481民初1522号民事裁定书的卷宗（案情一致），一审法庭予以调取，其中有一位缴家村民出庭作证，主张被上诉人的转租行为没有经过其同意，违反了其租赁合同的约定，在作证期间明确表示不允许上诉人继续使用该土地。该证人的土地系整个大棚所占用的其中之一，其不允许使用直接导致上诉人的合同目的无法实现。以上两点，上诉人均提供了充分的证据，但一审在审理中却认为上诉人没有确凿的证据证实其主张，实数误判。二、一审法院适用法律错误。在该租赁合同中，双方并未对大棚的维修责任进行约定，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十条的规定，“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”该法律明确了在合同没有明确约定维修义务的时候理应由出租人也就是被上诉人承担维修义务，而被上诉人拒不进行维修。规定如此明确的法律条款，上诉人亦曾多次在一审庭审过程中向法官明示该法律条款，但一审判决仍拒不援引该法律条款进行判决，此为严重的适用法律错误。又依据《合同法》第二百三十一条的规定“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。”《合同法》第二百三十三条的规定“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同”。通过原告所提供的租赁物照片以及视频来看，并且原告也建议法庭可以现场查勘，本案大棚的毁损系自然老化导致，致使合同目的无法实现，且大棚的竖梁均已严重倾斜并多处断裂，如原告继续使用将有随时坍塌的可能性，届时将严重危及原告的人身安全，原告基于上述情形可以解除合同。再依据《合同法》第九十四条的规定，由于被上诉人的违约行为致使合同的根本目的无法实现，符合合同的法定解除条件，上诉人有权解除该租赁合同。综上，一审法院认定事实有误，适用法律错误。现上诉人依据《民事诉讼法》第一百六十四条的规定，向贵院提起上诉，望贵院依法查明事实，维护上诉人的合法权益。胡威辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。胡威向一审法院起诉请求：1.依法确认被告提出的解除租赁合同通知书无效；2.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年7月13日，胡威与张连祥签订《租赁合同》，约定胡威租赁给张连祥位于乐陵市的大棚22个及土地十余亩，租赁期限自2017年7月14日至2022年7月13日，租金一年一交纳，如遇国家征用土地，合同无条件解除等内容。2020年7月1日，张连祥向胡威邮寄送达了《解除合同通知书》，要求解除租赁合同。上述事实有原、被告的陈述、租赁合同、解除合同通知书、EMS特快专递回执一份为证。一审法院认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合同合法有效，应受法律保护，双方应当按照合同约定享有权利、履行义务。在租赁期限届满前，被告单方提出解除租赁关系，向原告邮寄送达了《解除合同通知书》，内容为：“由于所租赁大棚年久失修，自然老化，已经严重毁损，尤其是竖梁断断裂，随时有坍塌的危险，已经无法正常使用。我自2019年初便与你多次沟通联系维修事宜，你均不予以维修。大棚所占用土地的多位承包权人（缴家村的村民）多次明确表示不允许我再占用该土地与使用土地上的大棚，不认可你的转租行为，并阻止我继续使用该土地。”关于《解除租赁合同通知书》是否有效问题。根据《合同法》第九十三条规定，“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。《合同法》第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”原、被告在签订的《租赁合同》第四条中约定可以解除合同的条件为，“如遇国家征用，合同无条件解除”，并非合同约定的可以解除合同的条件。被告主张的大棚无法正常使用、大棚所占用土地的多位承包权人（缴家村的村民）多次明确表示不允许占用的理由，并且被告没有确凿的证据证实其主张，不属于《合同法》第九十四条可以行使法定解除权的情形，因此被告以《解除租赁合同通知书》通知原告解除合同的行为，不发生解除合同的效力。一审法院判决：被告张连祥向原告胡威送达的《解除租赁合同通知书》无效。案件受理费100元，减半收取计50元，由被告张连祥负担。本院二审期间，上诉人提交山东省乐陵市人民法院（2020）鲁1481民初2997、2998、2999、3000、3001、3002、3004号民事判决书，拟证明因胡威违约，土地发包人与胡威解除了土地承包经营权流转合同，并判决将土地恢复原状返还发包人。由此可知胡威已经丧失了涉案土地的承包权，这与之前庭审过程中主张的证人证言相印证，直接导致上诉人租赁合同无法履行。被上诉人针对以上证据的质证意见为：上诉人提交的以上7份判决书，被上诉人已经提起上诉，上述判决书尚未生效，不能作为其主张的依据，建议法庭不予采信。被上诉人提交证据一份，乐陵市人民法院（2020）鲁1481民初3018号民事判决，拟证明被上诉人要求上诉人支付2020年7月至2021年7月大棚及占地租金已经一审判决。上诉人针对以上证据的质证意见为：上诉人针对该份判决已经提出上诉。针对以上双方提交的乐陵市人民法院作出的有关案件的一审判决其真实性本院予以采信。上诉人提交的七份判决书可以证实被上诉人与原土地承包人之间产生纠纷的事实，被上诉人提交的判决书可以证实双方因租赁合同2020年到2021年的租金存在争议。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，双方争议的焦点系涉案《解除租赁合同通知书》的效力认定问题。本案涉案土地系被上诉人与十八户村民签订农村土地承包经营权流转合同后转租上诉人使用。本案中上诉人张连祥在租赁期内向被上诉人发出解除合同通知属于单方解除合同的行为。由于上诉人属于提前解除合同属于违背双方《租赁合同》约定的五年租赁期限的违约一方，依据法律规定违约方不享有单方解除合同的权利。但是本案双方属于长期性的土地租赁合同纠纷，上诉人在2019年7月份始开始与被上诉人协商解除合同的事宜有双方的电话录音证实，虽然针对解除合同没有达成一致意见，但上诉人要求解除合同的意思表示明确，且自2019年至今上诉人并未再使用租赁土地及大棚进行种植，结合上诉人张连祥提交的被上诉人胡威与涉案土地7名土地承包人的乐陵市人民法院民事案件一审判决书，该判决结果为解除承包经营权流转合同、返还土地、恢复原状，虽然以上七份判决被上诉人主张其已经提起上诉，但可以证实被上诉人与土地承包人之间因承包土地的经营权产生纠纷，以上案件纠纷势必影响上诉人作为承租人继续使用土地进行种植的权利。基于以上事实，本院认为上诉人在租赁期限到期前解除合同违反合同约定，但其违约是源于双方对应由哪一方进行维修存在争议造成大棚失修，以及原土地承包人拒绝上诉人使用土地及与上诉人胡威之间承包经营权纠纷，而不存在恶意违约的情形；另一方面上诉人已经在2019年7月份开始与被上诉人协商解除并在有关案件中提出解除合同的抗辩理由，虽然有关（2020）鲁1481民初1522号判决认定上诉人不享有解除权，并判决上诉人向被上诉人支付2019年7月13日至2020年7月12日的大棚租金及大棚占用土地租赁费5.5万元。但本案上诉人在2020年7月1日向被上诉人发出《解除合同通知书》，如认定该解除通知书无效，双方继续履行合同将造成上诉人只履行合同约定的租金交付义务却无法实际进行租赁种植获得收益，明显有失公平，且本案双方对维修大棚没有明确约定的情况下，被上诉人既以双方未明确约定由谁进行维修拒绝上诉人提出的维修请求又拒绝解除合同，有违诚实信用原则。因此结合以上事实，本院认为上诉人可以向被上诉人发出通知要求解除合同，并该解除通知到达被上诉人之后产生相应的通知解除的效力。有关双方应当承担的合同责任不因合同的解除而减少或者免除，就合同解除后果双方可以协商确认或另案主张，本案二审程序不予处理。综上所述，张连祥的上诉请求成立。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销乐陵市人民法院（2020）鲁1481民初2372号民事判决书；二、驳回胡威的诉讼请求。一审案件受理费100元，减半收取50元由胡威负担；二审案件受理费100元由胡威负担。本判决为终审判决。审判长 姜 南审判员 王晓丽审判员 马丽华二〇二〇年十二月二十一日法官助理郝洪丽书记员徐海涛