广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终28647号上诉人（原审被告）：谭卫国。被上诉人（原审原告）：深圳市龙汇佳购物广场有限公司。法定代表人：王辉铭。委托代理人：陈焕如，广东宝城律师事务所律师。委托代理人：张艺婷，广东宝城律师事务所实习律师。原审被告：深圳市龙岗区嘟嘟儿童乐园。法定代表人：张杰。原审被告：张杰。上诉人谭卫国因与被上诉人深圳市龙汇佳购物广场有限公司（以下简称龙汇佳公司）、原审被告深圳市龙岗区嘟嘟儿童乐园（以下简称嘟嘟乐园）、原审被告张杰房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2020）粤0307民初725号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。谭卫国的上诉请求：1.撤销一审民事判决，查清事实，审核双方争议事项；2.撤销张杰、嘟嘟儿童乐园作为被告，龙汇佳公司返还谭卫国向龙汇佳公司缴纳的52000元质保金和品牌推广费40000元（三年）中的一半20000元，合计72000元；3.撤销判决第二项，改为2019年9月至2019年11月13日租金共计63266.67元；4.龙汇佳公司补开所欠谭卫国2018年4月18日至2019年11月13日期间的租金发票，金额合计494866.67元，一次性缴纳的广告宣传费用发票40000元；5.重新核算逾期费用年利率24%的计算标准。龙汇佳公司向一审法院起诉请求：1、解除龙汇佳公司与谭卫国租赁合同关系，并立即向龙汇佳公司返还租赁的场地；2、嘟嘟乐园、谭卫国、张杰支付龙汇佳公司2019年9月份起至实际返还之日止的租金占用费（每月租金为26000元，为此暂计到11月份为78000元）；3、嘟嘟乐园、谭卫国、张杰支付龙汇佳公司2019年8月份起电费、人员管理费各项费用合计5637元（其中2019年8月电费1177元；2019年9月电费1364元、管理费600元；2019年10月份电费1296元、管理费600元；2019年11月电费1418元、管理费600元；2019年12月电费1309元、管理费600元）；4、嘟嘟乐园、谭卫国、张杰向龙汇佳公司支付逾期支付租金及电费、管理费滞纳金至付清欠款之日（按拖欠的总天数乘以拖欠费用总额的千分之二的标准计算，其中8月份费用1177元，滞纳金从2019年9月7日起算；9月份租金为26000元及管理费600元，滞纳金从2019年9月7日起算，9月份电费1364元从2019年10月7日起算；其中10月份租金为26000元及管理费600元，滞纳金从2019年10月7日起算，10月份电费1296元，从2019年11月7日起算；11月份租金26000元及管理费600元，滞纳金从2019年11月7日起算，均暂计至2019年11月18日暂为4969.4元）；4、本案案件受理费、公告费等诉讼费用由嘟嘟乐园、谭卫国、张杰承担。一审法院认定事实：龙汇佳公司与谭卫国于2018年4月17日签订《深圳市龙汇佳购物广场有限公司租赁合同书》，约定由谭卫国承租龙汇佳公司位于深圳市龙岗区，租赁期限自2018年4月18日至2021年4月17日止，合同第三条第三款约定，谭卫国专柜租金为26000元／月，谭卫国必须在每月的6号前交清本月专柜租金和上月水电费，每逾期一天，龙汇佳公司按谭卫国欠租金及费用总额的2‰收取滞纳金，逾期15天未交清的，属于谭卫国严重违约，龙汇佳公司有权解除合同，合同保证金不予退还，并且龙汇佳公司有权采取强制措施将谭卫国清理出场（包括但不限于对谭卫国专柜停水停电等措施）。合同第五条第三款约定，自合同签订之日，谭卫国向龙汇佳公司交纳52000元的质保金。在该合同之后，龙汇佳公司又与谭卫国在2018年4月17日签订了《补充协议》，约定由龙汇佳公司收取谭卫国人员管理费600元／月，谭卫国一次性缴纳品牌推广费40000元／三年。谭卫国在2019年9月之后就存在租金未交的情况，经龙汇佳公司催收，谭卫国仍未行支付。2019年11月11日，谭卫国向龙汇佳公司提出《终止合同申请》，谭卫国希望将两个月押金和剩余2万元的推广费及乐园设备折抵9月、10月租金，但龙汇佳公司否认收到该申请。2019年11月12日，龙汇佳公司向谭卫国发出《解除租赁合同通知书》，谭卫国于2019年11月13日签收。一审庭审中，龙汇佳公司、谭卫国确认谭卫国一直占用龙汇佳公司商铺场地直至2019年12月31日才将设备全部清空。另查，嘟嘟乐园为个体工商户，经营者为张杰，实际经营者为谭卫国。一审法院认为，龙汇佳公司、谭卫国存在房屋租赁合同关系。根据龙汇佳公司、谭卫国在《深圳市龙汇佳购物广场有限公司租赁合同书》中第三条第三款的约定，谭卫国逾期15天未交清专柜租金和上月水电费的，属于谭卫国严重违约，龙汇佳公司有权解除合同，合同保证金不予退还，并且龙汇佳公司有权采取强制措施将谭卫国清理出场。谭卫国在2019年9月之后就存在逾期未交租金、水电费的情况，经龙汇佳公司催促，谭卫国仍未支付，龙汇佳公司有权依据合同约定向谭卫国提出解除合同的主张。龙汇佳公司在2019年11月12日向谭卫国发出《解除租赁合同通知书》，经谭卫国签收，应认为龙汇佳公司已向谭卫国发出解除通知，龙汇佳公司、谭卫国之间的租赁合同关系于2019年11月13日解除。谭卫国认为，商场在与其签订合同时是知晓地铁修建，却未将此告知谭卫国为由主张构成合同欺诈，由于缺乏证据支持，一审法院不予认可。至于商场平时空调开放情况不佳，应属于龙汇佳公司合同义务履行情况的认定，不能作为约定合同解除事项的抗辩事由，一审法院不予支持。谭卫国主张，龙汇佳公司对商场格局进行调整，将乐园前商铺整租给“大众服饰”，并允许其重新装修，严重影响了乐园经营状况。龙汇佳公司作为商铺出租方，有权利将空闲商铺出租给其他商铺经营者，并允许其在合理范围内按照约定方式进行装修、改造，而谭卫国所享有的装修和改造的权利只及于本商铺范围内，在未影响谭卫国对所属商铺的正常经营的情况下，谭卫国不能以此作为限制其他商铺经营者装修、改造的理由。谭卫国在2019年11月11日向龙汇佳公司提出的《终止合同申请》，系谭卫国希望以约定的方式（将两个月押金和剩余2万元的推广费及乐园设备折抵9月、10月租金）解除合同的单方主张，龙汇佳公司否认已签收，即使龙汇佳公司已签收，谭卫国亦未提交证据证明龙汇佳公司同意其申请，不应认为龙汇佳公司、谭卫国对合同解除达成合意。而龙汇佳公司在2019年11月12日向谭卫国发出的《解除租赁合同通知书》中，主张依照原合同约定解除事项解除合同，与谭卫国主张的意思表示相反，应认为龙汇佳公司并未赞成谭卫国提出的以约定的方式解除合同的单方主张。此后谭卫国将乐园设备置留在商铺的行为，也不能认定为向龙汇佳公司履行约定的方式解除合同的行为。因此，谭卫国违反合同第三条第三款的规定，符合合同约定解除的情况，龙汇佳公司有权解除合同，并不予退还合同保证金。关于违约租金及水电费、人员管理费等各项费用。谭卫国在2019年9月之后就存在逾期未交租金、水电费的情况，谭卫国应当按照合同约定，向龙汇佳公司支付自2019年9月至12月份逾期未交的租金104000元（26000元×4个月）。谭卫国还应当向龙汇佳公司支付2019年8月至12月份逾期未交的水电费6564元（其中8月份为1177元、9月份为1364元、10月份为1296元、11月份为1418元、12月份为1309元），以及向龙汇佳公司支付人员管理费用2400元（600元×4个月），合计8964元。关于谭卫国逾期支付租金、水电费、管理费的利息。合同约定，谭卫国必须在每月的6号前交清本月专柜租金和上月水电费，每逾期一天，龙汇佳公司按谭卫国欠租金及费用总额的2‰收取滞纳金，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条规定，该利息明显超出法律规定的年利率24%的利息标准，对超出年利率24%的部分，一审法院不予支持。由于龙汇佳公司、谭卫国未在合同及补充协议中约定管理费的逾期支付利息，谭卫国提出支付管理费利息的请求，一审法院不予支持。关于本案责任的承担。嘟嘟乐园是涉案房产的实际使用者，应当承担因房屋租赁产生的所有责任。而嘟嘟乐园为个体工商户，其经营者应承担连带责任。张杰系嘟嘟乐园工商登记的经营者，而实际经营者为谭卫国，根据《关于适用的解释》第五十九条第二款规定，登记经营者和实际经营者不一致的，以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼人。谭卫国作为合同的签订人及实际履行人，应当承担违约责任，张杰作为登记的经营者，应当承担连带责任。一审法院判决：一、确认龙汇佳公司与谭卫国签订的《深圳市龙汇佳购物广场有限公司租赁合同书》已于2019年11月13日解除。二、嘟嘟乐园、谭卫国、张杰于判决生效之日起五日内支付龙汇佳公司2019年9月至12月租金人民币104000元；三、嘟嘟乐园、谭卫国、张杰于判决生效之日起五日内支付龙汇佳公司2019年8月份起水电费、人员管理费共计人民币8964元；四、嘟嘟乐园、谭卫国、张杰于判决生效之日起五日内支付龙汇佳公司逾期支付租金、水电费利息，从每笔款项应付次日起，按年利率24%的标准支付至款项付清之日止。如义务人未按本判决指定的期间履行给付相应款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本案受理费1058元，由嘟嘟乐园、谭卫国、张杰负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，谭卫国占用使用案涉商铺直至2019年12月31日，应当支付占有使用费至2019年12月31日。谭卫国以案涉合同于2019年11月13日解除为由请求无须支付2019年11月13日之后的占有使用费的主张，于理无据，本院不予支持。案涉合同约定，谭卫国迟延支付租金、水电费、管理费的，每逾期一天，按欠租金及费用总额的2‰的标准支付滞纳金。该约定的滞纳金标准过高，一审参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的相关规定，酌定谭卫国按年利率24%的标准支付滞纳金并无不妥，本院予以确认。至于谭卫国主张的返还保证金、品牌推广费、发票等事宜，其在一审中并未提起反诉，不属于本案处理的范畴，本院不予处理。综上所述，上诉人谭卫国的上诉理由不充分，不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费人民币2116元，由上诉人谭卫国负担。本判决为终审判决。审判长 俞    红审判员 吴  春  泷审判员 邓    媛二〇二〇年十二月二十四日书记员 刘尹琳(兼)附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。