安徽省太和县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1222民初9147号 原告:付钦星（案外人）,男,1969年5月21日生,汉族,住安徽省太和县。 委托诉讼代理人：项磊，太和县城关镇法律服务所法律工作者。 被告:陈亚明（申请执行人）,男,1976年10月16日生,汉族,住安徽省太和县。 委托诉讼代理人：李冰清，安徽天联天律师事务所律师。 第三人:付玉（被执行人）,男,1968年10月9日生,汉族,住安徽省太和县。 原告付钦星诉被告陈亚明、第三人付玉案外人执行异议之诉一案，本院于2020年11月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告付钦星的委托诉讼代理人项磊，被告陈亚明的委托诉讼代理人李冰清，第三人付玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告付钦星向本院提出诉讼请求：1、确认被告申请执行第三人位于太和县户房产的所有权归原告所有,并停止对上述财产的执行。2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告（案外人）收到太和县人民法院（2020）皖1222执异109号执行裁定书,原告认为法院驳回执行异议缺乏事实与法律依据:1、被告所申请执行的房产为原告所有,而不属于第三人所有,该房屋在2017年3月9日原告与第三人付玉夫妇签订房屋买卖合同,并支付全部房款42万元整,同年3月16日原告又与和谐家园物业服务中心签订了物业服务合同,并以业主身份交纳了各种费用。2.对于登记在被执行人名下的房产,无过错不动产买受人的物权期待权可以排除强制执行,人民法院应予支持,本案原告与第三人付玉夫妇在法院对涉案房屋查封前就签订了书面买卖合同,并支付全部购房款,且实际占有使用,原告并不知道该房产设有抵押登记。法院认为原告明知该房产未取得产权登记证书且设有抵押登记缺之事实与法律依据。 综上事实,法院对原告提出的执行异议不予采纳是完全错误的,该行为损害了原告对涉案财产所有权,为此根据有关法律规定,请求贵院依法作出公正判决。 被告陈亚明辩称，一、对于涉案的房屋现登记在第三人付玉名下，付玉依法对该房屋具有所有权，太和县人民法院根据答辩人与第三人付玉之间的纠纷诉讼结果作出的太和县人民法院（2020）皖1222执异109号执行裁定书，认定事实清楚，适用法律正确。二、原告不存在其诉称的买受人享有的物权期待权，也不存在排除不动产强制执行的民事权益。首先，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条之规定“下列房地产，不得转让之第二项规定司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；第六项规定未依法登记领取权属证书的房屋不得转让。以及根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定，不动产物权的转让，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。原告明知涉案房屋办理有抵押登记，明知在较长的时间内不能办理甚至存在完全不能办理权属证书的风险，原告仍然购买，故原告对涉案房屋可能不能办理权属证书自身存在过错，属于自身原因，由此产生的风险由其自己承担。因此双方的买卖合同系买卖双方的真实意思表示，虽然有效，但不能产生物权的效力，原告仅依据合同享有债权，该债权的效力仅及于买卖双方，对买卖双方具有约束力，但无法对抗房屋买卖之外金钱之债的债权人的查封。其次，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。原告的购房行为并不满足该规定第四项“非因买受人自身原因未办理过户登记”这一条件，如前所述，其自愿购买第三人办有抵押登记，对其自身今后办理过户登记，取得权属证书存在较大风险，存在很多不确定因素的房屋，该风险应由其自己承担。 综上所述，请求法院依法驳回原告诉讼请求。 第三人陈述，我和原告的房屋买卖，是在我给付钦伟担保之前，陈亚明是借款人，我是付钦伟的担保人，付钦伟和陈亚明借贷关系发生之前，我就把房子卖给了原告，我和原告都已经完成了房屋的买卖合同，有他的付款方式，他的付款凭证可以作为证明。水电费，包括很多东西都能证明这个房屋是在陈亚明的借款担保发生之前完成的，我认为这个房屋应该属于原告，法院不应该进行查封。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月9日，经张红、刘维丽介绍，付钦星和付玉、周艳丽签订协议，内容为：“甲方：付玉、周艳丽乙方：付钦星一、甲方有住房一套，位置和谐家园6#楼301转让给乙方。二、乙方一次性付甲方肆拾贰万元正。三、甲方协助乙方办理过户手续，费用有乙方承担。甲、乙方分别签名2017.3.9号”。即日，付钦星之妻王玲玲名下转入付玉名下350000元，另付现金70000元。周艳丽出具收条，内容为：“收条今收到付钦星位于和谐家园6#楼301室房款肆拾贰万元整（420000元）收款人：周艳丽2017.3.9号”。张红、刘维丽从该款中收取了部分中介费。2017年3月16日，甲方（物业服务企业）和谐家园物业服务中心乙方（购房户、业主）付钦星签订前期物业服务合同，即日，付钦星交纳装修垃圾清运费、物业费，2020年10月6日又交纳物业费至2021年3月30日。付钦星于2019年3月2日付燃气费172元，2020年7月27日付燃气费40元。 位于太和县户涉案房屋于2017年5月17日办理不动产权证书，权利人周艳丽、付玉，共同共有，系皖（2017）太和县不动产权第0001731号。即日，甲方（卖方）:周艳丽付玉乙方（买方）:付钦星签订购房合同，甲方周艳丽、付玉在太和县户有住房一套，建筑面积94.89平方米。房产证号:皖（2017）太和县不动产权第0007**，甲方自愿出售，乙方付钦星自愿购买，经双方充分协商，达成协议如下，以供双方严格遵守。约定：一、该套住房共作价人民币参拾捌万元整。二、乙方于ニＯ一七年三月九日一次性将全部房款参拾捌万元整交付给甲方。甲方收到上述房款后，已将房屋及有关产权证明交付乙方。三、乙方理房产过户手续时，费用由乙方承担。甲方需提供办理房产过户所需的一切手续，在房屋未办理过户手续前，甲方不得以任何理由挂失或注销房产证书。四、甲方保证上述房屋属于自己所有，与别人无争议无纠纷，没有设立抵押担保，没有被法院査封、扣押，无规避法律及逃避债务之情形，无第三人主张所有权，否则承担相应违约责任，并賠偿乙方相应的经济损失，双方家人不得以任何理由发生任何纠纷。五、上述房屋甲方交给乙方后，该房屋所有权利属乙方所有，乙方对该房屋享有、占有、使用、收益、处分等权利，甲方不得以任何理由干涉。六、以后乙方过户或转卖等，需甲方提供手续和签字的甲方不准拒绝。七、本协议自甲、乙双方字后生效。生效后双方不得反悔。八、本协议生效后，甲乙双方若任何一方违约，违约方应向守约方支付20％的违约金，守约方并可要求继续履行协议。九、本协议一式三份，甲、乙双方各执一份，公证处留存份。甲、乙双方分别签名。 2018年3月3日，付钦伟、王红艳向陈亚明借款300000元，并出具借条，付玉作为担保人在借条上签名，陈亚明转至付钦伟2865000元。因付钦伟、王红艳、付玉逾期未履行还款义务，陈亚明以付钦伟、王红艳、付玉为被告诉讼来院。在案件审理期间，依陈亚明的财产保全申请，本院以（2019）皖1222民初1418号民事裁定书，于2019年2月19日查封了登记在付玉名下位于太和县户房屋的所有权。于2019年4月22日作出（2019）皖1222民初1418号民事判决书，该判决书主文为:一、被告付钦伟、王红艳于本判决生效之日起十日内向原告陈亚明偿还借款本金2825761元、利息3462元:2018年10月27日之后的利息按本金2825761元、月利率2％计算至本利还清时止。二、被告付玉对上述债务担连带清偿责任;三、驳回原告陈亚明的其他诉讼请求。该案经二审终审，阜阳市中级人民法院于2019年1月27日作出（2019）皖12民终3829号民事判决书，判书主文为：一、维持安徽省太和县人民法院（2019）皖1222民初1418号民事判决主文第二项、第三项;变更安省太人民法院（2019）1222民初1418号民事判决主文第一项为付钦伟、王红艳于本判决生效之起十日内偿还陈亚明借款本金2745296.87元及其利息（利息按月利率2％自2018年10月28日起计算至还清之日止）。因义务人未履行该生效法律文书确定的义务，陈亚明向本院申请执行，在执行过程中本院于2020年5月13日作出（2020）院1222执215号执行裁定书，对该房产予以拍卖、变卖处理。案外人付钦星提出异议，请求排除对该房屋的执行。本院于2020年10月25日作出（2020）皖1222执异109号执行裁定书，驳回异议人付钦星的异议请求。付钦星不服，诉讼来院。 另查明，该房屋于2016年3月7日办理了一般抵押登记，抵押人周艳丽，该抵押登记未有注销抵押业务信息，2018年3月26日该房屋办理了最高额抵押登记，抵押权人为周艳丽、付玉，该抵押登记亦未注销。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案的争议焦点为：1.付钦星请求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求应否支持；2.付钦星对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。2017年3月9日，经张红、刘维丽介绍，付钦星和付玉、周艳丽签订了房屋买卖协议；2017年5月17日办理不动产权证书，权利人周艳丽、付玉，共同共有，系皖（2017）太和县不动产权第0001731号。甲方（卖方）:周艳丽付玉乙方（买方）:付钦星又签订购房合同。上述协议、合同是双方的真实意思表示，合法有效，且按约定义务分别履行完毕。涉案民间借贷关系发生在2018年3月3日，本院以（2019）皖1222民初1418号民事裁定书，于2019年2月19日查封了登记在付玉名下位于和县户房屋的所有权。民事诉讼法设立执行异议之诉的目的在于保护相关民事主体对标的财产所享有的足以排除强制执行的合法权益，保护其不因标的财产被强制执行而遭受不可逆的损害。在执行异议之诉案件的审理过程中，根据个案的具体情况，比较有关权益的形成时间和权益的内容、性质、效力以及对权益主体的利害影响等，是执行异议之诉案件的审理范围。因此，判断本案中付钦星就案涉房产所享有的民事权益是否足以排除强制执行，就应从权利的形成时间、权利内容、权利性质以及对权利主体的利害影响等方面进行分析。综上，付钦星的诉讼请求合法，本院予以支持。陈亚明辩称，理由不足，本院不予采信。第三人陈述，理由正当，本院予以采信。依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下： 一、确认位于太和县户，即皖（2017）太和县不动产权第0001731号房屋属于原告付钦星所有； 二、停止对位于太和县户，即皖（2017）太和县不动产权第0001731号房屋的强制执行。 案件受理费7600元，由被告陈亚明负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审 判 长  吴仲文 人民陪审员  陈 露 人民陪审员  滑宣宣 二〇二〇年十二月十四日 书 记 员  王佳利 附：本判决所引用的相关法律条文 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。