湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终10322号上诉人（原审被告）：武汉诗诺科技有限公司，住所地武汉东湖新技术开发区华师园北路**光谷科技港******，******，统一社会信用代码：91420100090813012P。法定代表人：李金舫，该公司总经理。委托诉讼代理人：袁柯，男，公司员工。委托诉讼代理人：翟成林，女，公司员工。被上诉人（原审原告）：武汉利汇物业管理有限公司，住所地武汉，住所地武汉东湖新技术开发区华师园北路******用代码：91420100333520581T。法定代表人：宋东明，该公司总经理。委托诉讼代理人：梁畅华，湖北正苑律师事务所律师。委托诉讼代理人：李玲，湖北正苑律师事务所律师。上诉人武汉诗诺科技有限公司因与被上诉人武汉利汇物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2020）鄂0192民初1858号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员王阳独任审理，本案现已审理终结。武汉诗诺科技有限公司的上诉请求：1、撤销（2020）鄂0192民初1858号判决第一项；2、依法改判上诉人按照2.5元/建筑平米/月的标准作为物业服务费的计算基础；3、依法改判上诉人支付物业费的期间为12个月零23天（2017年12月9日至2017年12月31日（23天），以及2019年1月至2019年12月）；4、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审庭审中被上诉人提交的证据未在举证期间内全部送达至上诉人的合法授权代表人，违反法定程序。本案的立案通知书并未寄给上诉人的法定代表人李金舫本人，收件人并非上诉人公司的合法授权人，导致上诉人并未在法定期间内收到相应的立案通知与举证通知等文书。并且，（2020）鄂0192民初1858号判决第二页倒数第12行写到，“原告已经提供相应证据证明上涨物业费通过了业主双过半同意”，然而上诉人并未收到相关任何业主大会会议通知、事项表决等任何与“业主双过半同意”相关的证据。故一审程序剥夺了上诉人的诉权，违反法定程序。二、上诉人所持有的物业一直未达到法定竣工验收的标准，直至2017年12月8日才竣工验收备案完成。在此之前，被上诉人无权向上诉人主张收取物业费。《中华人民共和国建筑法》第61条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”故上诉人持有物业的实际交房日期为竣工验收备案完成日即2017年12月8日。并且，依照《武汉市物业服务收费管理实施细则》第7条规定，“前期物业服务合同生效之日至房屋交付之日的物业服务费，由建设单位承担；房屋交付之日后的物业服务费，由业主承担。”故被上诉人无权向上诉人主张收取2017年12月8日之前的物业服务费。三、被上诉人于2019年6月单方面提出调整物业费，却从未经过业主大会法定程序表决，不符合法定程序，应属无效。依照《物业管理条例》第十条物业服务合同期内，物业服务主体不得擅自调整物业服务收费标准。确需调整的，应当征得业主大会同意。征求意见前，应当在物业管理区域内按幢公示拟调价方案及理由、成本变动情况等资料，公示时间不少于十五日。依照《物业管理条例》第十四条规定，召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。上诉人持有涉案园区的两层物业，身为园区业主却从未收到过参加业主大会的通知，园区亦从未选举或成立过业主大会，上诉人未参与过任何有关物业费事宜的事项表决，亦未参加列席业主大会。在价格上调之前，被上诉人没有对拟调价事宜进行通知或公告，在调价之前也未聘请任何第三方机构对物业价格进行合理评估，更未经过业务大会投票同意，不符合法定程序。依照《物权法》第七十六条规定，涉及物业费价格上涨的事项属于有关共有和共同管理权利的其他重大事项，故应当满足“经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”（以下简称双过半）的法定条件。故被上诉人提出的物业费调价行为应属无效，在园区成立并召开业主大会、经过法定程序“双过半”表决通过新的物业费调整方案以前，被上诉人应依照双方签署的《前期物业管理服务协议》约定的费用继续履行合同（即2.5元/建筑平方米/月。四、被上诉人提供的物业服务具有严重瑕疵，且其提出的调价后的物业费价格超出相关规定的标准，应依法减损上诉人的物业费支付义务。虽然被上诉人提供了部分物业服务，但被上诉人提供的服务具有严重瑕疵。上诉人所持有6栋9层的物业屋顶漏水发霉严重，洗手间经常因为水压不足而停水，一直无法解决。并且直至今年7月，上诉人所持有物业的大楼一层的大门才修缮完毕，在此之前均无法从正门进入电梯及写字楼，只能从侧面小门绕一大圈进入写字楼，日常员工出行遭受极大的阻碍。并且，因为园区物业管理不善，一楼入驻了许多餐饮店，平日里油烟四散，走道油腻脏污，每层楼的公共厕所异味弥漫，一楼甚至还加装了一个巨大的烟囱，不伦不类，不符合园区“光谷科技港”作为武汉高新科技园区的应有外观，亦十分影响企业办公环境与形象。依照2019年武汉市人民政府第82次常务会议原则通过的《武汉市物业服务收费管理实施细则》中规定了“武汉市中心城区住宅前期物业服务收费政府指导价标准”，写字楼、办公楼、工业园区、商业区、宾馆饭店、学校校区等非住宅物业，参照本细则相关规定执行。细则对于有电梯的物业服务基准价（标准最高可上浮20%）分别为：一星级物业服务为1.2元/米2·月，二星级物业服务为1.6元/米2·月，三星级物业服务为2.1元/米2·月，四星级物业服务为2.6元/米2·月，五星级物业服务为3.2元/米2·月。被上诉人所提供的服务连三星级物业服务标准都难以达到，更遑论五星级物业服务标准，却擅自抬高物业费至至少4元/米2·月，既不合理亦不合法。但考虑到被上诉人确实提供了部分物业服务，上诉人请求依照双方签署的前期物业服务合同约定的物业费标准（2.5元/米2·月）计算物业费。武汉利汇物业管理有限公司辩称，1、武汉诗诺科技有限公司被有效送达后，无合理理由缺席一审审理，浪费司法资源，应当承担相应不利法律后果；2、武汉诗诺科技有限公司于涉案物业竣工验收前即要求进驻使用并与武汉利汇物业管理有限公司签订《前期物业管理服务协议》，应根据合同约定支付物业费；3、涉案物业管理区域系商业写字楼，并未成立业主委员会，武汉利汇物业管理有限公司物权组织召开业主大会。武汉利汇物业管理有限公司有权根据协议约定调整物业费标准且已得到园区业主“双过半”同意；4、一审法院已就可能存在的物业服务瑕疵依法减损了武汉诗诺科技有限公司的物业费支付义务，武汉诗诺科技有限公司仍要求按照前期服务合同标准计算没有法律和合同依据。综上所述，请求驳回武汉诗诺科技有限公司的所有上诉请求，维持原判。2020年5月，武汉利汇物业管理有限公司向一审法院提起诉讼，请求判令：1、武汉诗诺科技有限公司支付拖欠的物业服务费161275.25元；2、武汉诗诺科技有限公司支付违约金3730元（自2017年12月31日起暂计至起诉之日）；3、本案诉讼费由武汉诗诺科技有限公司负担。一审法院查明，武汉诗诺科技有限公司购买了位于武汉东湖新技术开发区华师园北路18号6栋8层1至9号、6栋9层1至10号房屋，房屋建筑面积1695.94平方米。武汉利汇物业管理有限公司为该房屋所在的武汉光谷科技港产业园提供物业服务。武汉利汇物业管理有限公司与武汉诗诺科技有限公司分别于2016年9月26日签订6栋9层1-10号房的《前期物业管理服务协议》、2016年11月30日签订6栋8层1-9号房的《前期物业管理服务协议》，约定由武汉利汇物业管理有限公司对武汉诗诺科技有限公司购买办公楼所在的武汉光谷科技港产业园提供物业服务，并约定物业服务费用按买受人拥有的建筑面积交纳，2.5元/米2·月。双方约定的违约责任合同条款为：因乙方原因，不能在规定的期限内交纳物业服务费，甲方有权釆取必要措施，其造成的所有损失由乙方承担；经甲方催告乙方仍然不交物业服务费的，甲方有权按每曰五元的标准向乙方收取违约金。双方还对其他的权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、物业管理服务费用、违约责任等进行了约定。2018年10月22日武汉利汇物业管理有限公司公示新的收费标准，即《关于园区2019年度物业收费标准的方案》，其中写字楼的交费标准为按建筑面积年一次性付清4元/平方米，半年付清为4.5元/平方米，按季度付清5元/平方米。武汉利汇物业管理有限公司为包括武汉诗诺科技有限公司在内的产业园买受人提供了物业服务，被告未交纳2017年物业费59518.85元、2019年全年未交纳物业费101756.4元。一审法院认为，武汉利汇物业管理有限公司与武汉诗诺科技有限公司签订的《前期物业管理服务协议》未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”。依照上述规定，武汉利汇物业管理有限公司、武汉诗诺科技有限公司应当按照上述合同约定全面履行自己的义务。武汉利汇物业管理有限公司已按照约定，为武汉诗诺科技有限公司所在的产业园区提供了物业服务，履行了合同主要义务，武汉诗诺科技有限公司未交纳物业费已构成违约，故对于武汉利汇物业管理有限公司要求武汉诗诺科技有限公司支付拖欠的物业费的诉讼请求，予以支持。但武汉利汇物业管理有限公司提供的物业服务有可能存在服务瑕疵，对武汉利汇物业管理有限公司主张的违约金，不予支持。经计算2017年的物业务费，其中6栋9层1-10号房为33006元（880.16平方米×2.5元×15个月）；6栋8层1-9号房为26512.85元（815.78平方米×2.5元×13个月）；2019年的物业务费为81405.12元（1695.94平方米×4元×12个月）。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，对原告要求武汉诗诺科技有限公司交纳物业费140923.97元的诉讼请求，予以支持；对其他诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：一、武汉诗诺科技有限公司于本判决生效之日起十日内向武汉利汇物业管理有限公司支付物业费140923.97元；二、驳回武汉利汇物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1800元，由武汉利汇物业管理有限公司负担263元，由武汉诗诺科技有限公司负担1537元（此款已由武汉利汇物业管理有限公司预交，武汉诗诺科技有限公司于本判决生效之日起十日内直接向武汉利汇物业管理有限公司支付1537元）。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，首先，武汉诗诺科技有限公司与武汉利汇物业管理有限公司于2016年9月、11月，签订的《前期物业管理服务协议》，系双方当事人的真实意思表示，未违反有关法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法、有效。该合同对双方当事人具有法律约束力。武汉诗诺科技有限公司按时、足额交纳物业服务费是其应履行的合同义务。然而，武汉诗诺科技有限公司未向武汉利汇物业管理有限公司支付2017年及2019年涉案房屋的物业服务费，其行为有违诚信、构成违约，应承担相应的民事法律责任。其次，武汉诗诺科技有限公司主张武汉利汇物业管理有限公司在提供物业服务中具有严重瑕疵及调整物业费未经过业主大会法定程序表决以及调价后的物业费价格超出相关规定的标准，且武汉利汇物业管理有限公司所持有的物业一直未达到法定竣工验收标准等问题。因其既未提交充分的证据予以证实，又未参加一审诉讼在本案中提起反诉主张权利，故其应承担对自己不利的法律后果。同时，也不能构成其拒交物业服务费的理由。因此，一审法院判决武汉诗诺科技有限公司向武汉利汇物业管理有限公司支付2017年及2019年的物业服务费，并无不当。因此，武汉诗诺科技有限公司的上诉请求及理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3118.48元，由武汉诗诺科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  王阳二〇二〇年十二月二十三日法官助理龚燕书记员龚燕