安徽省安庆市大观区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0803民初2116号原告:安庆生命科技园发展有限公司,住所地安徽省安庆市大观区高新区皇冠路**。法定代表人:张玮,该公司总经理。委托诉讼代理人：杨友利，安徽百草园律师事务所律师。委托诉讼代理人：梅鹏，安徽百草园律师事务所（实习）律师。被告：安庆卡尔特压缩机有限公司，住所地安徽省安庆市大观区十里乡腈北路**。法定代表人：徐冉，该公司总经理。委托诉讼代理人：殷飙，该公司员工。委托诉讼代理人：汪秀峰，安徽国誉律师事务所律师。原告安庆生命科技园发展有限公司（以下简称“生命科技园公司”）与被告安庆卡尔特压缩机有限公司（以下简称“卡尔特公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告生命科技园公司的委托诉讼代理人杨友利、梅鹏，被告卡尔特公司的委托诉讼代理人殷飙、汪秀峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告生命科技园公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付拖欠原告的租金1268334.45元以及滞纳金（HG20150003号《安庆凤凰科技产业园厂房租赁合同》项下的滞纳金：租金25763.4元的滞纳金自2016年1月25日起至实际付清之日止，按日千分之五计算；租金77290.2元的滞纳金自2016年4月25日起至实际付清之日止，按日千分之五计算；租金77290.2元的滞纳金自2016年7月25日起至实际付清之日止，按日千分之五计算；租金77290.2元的滞纳金自2016年10月25日起至实际付清之日止，按日千分之五计算；租金77290.2元的滞纳金自2017年1月25日起至实际付清之日止，按日千分之五计算；租金77290.2元的滞纳金自2017年4月25日起至实际付清之日止，按日千分之五计算；租金77290.2元的滞纳金自2017年7月25日起至实际付清之日止，按日千分之五计算；租金77290.2元的滞纳金自2017年10月25日起至实际付清之日止，按日千分之五计算；租金157553.1元的滞纳金自2018年1月25日起至实际付清之日止，按日千分之五计算；租金83235.6元的滞纳金自2018年4月25日起至实际付清之日止，按日千分之五计算；租金83235.6元的滞纳金自2018年7月25日起至实际付清之日止，按日千分之五计算；租金84226.5元的滞纳金自2018年10月25日起至实际付清之日止，按日千分之五计算；租金86208.3元的滞纳金自2019年1月25日起至实际付清之日止，按日千分之五计算；租金172416.6元的滞纳金自2019年4月25日起至实际付清之日止，按日千分之五计算；HG20150004号《安庆凤凰科技产业园厂房租赁合同》项下的滞纳金：租金15122.7元的滞纳金自2016年3月25日起至实际付清之日止，按日千分之五计算；租金15122.7元的滞纳金自2016年6月25日起至实际付清之日止，按日千分之五计算；租金15122.7元的滞纳金自2016年9月25日起至实际付清之日止，按日千分之五计算；租金15122.7元的滞纳金自2016年12月25日起至实际付清之日止，按日千分之五计算；租金15122.7元的滞纳金自2017年3月25日起至实际付清之日止，按日千分之五计算；租金10081.8元的滞纳金自2017年6月25日起至实际付清之日止，按日千分之五计算）；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年9月1日，原、被告签订编号为HG20150003号《安庆凤凰科技产业园厂房租赁合同》、HG20150004号《安庆凤凰科技产业园厂房租赁合同》，两份合同中均约定了租赁地点、租赁面积、租赁期限、租金的计算依据、合同的解除条款、违约责任等内容，且在合同中明确约定未经原告书面同意，被告不得变更租赁厂房的用途或转租给第三方。合同签订后，原告按约将两份合同中约定的厂房交付给被告使用。HG20150004号《安庆凤凰科技产业园厂房租赁合同》中约定6#楼（北）1层用于压力容器设备生产，但被告并未按照合同中约定的用途使用该厂房，该合同于2017年8月14日解除。HG20150003号《安庆凤凰科技产业园厂房租赁合同》项下租赁的部分厂房被告擅自转租给安庆邦博金属制品有限公司使用，按照合同中第5.2.1条的约定，HG20150003号《安庆凤凰科技产业园厂房租赁合同》于2019年10月31日解除。被告承租原告两处厂房后，并未按约支付租金，截止目前尚欠原告租金合计1268334.45元，原告多次向被告催要，被告以各种理由拖延支付租金。原告为维护自身的合法权益，诉至法院，请求判如所请。被告卡尔特公司辩称，一、原告诉称内容与事实不符。1.被告是安庆高新区的招商引资项目单位，2014年8月被告与高新区管委会签订《项目投资合作协议》，协议第八条8.2项明确约定：甲方（高新区管委会）负责协调落实安庆市相关规费减免政策。2015年9月，当时涉案厂房刚刚完工，相关基础设施并未完善，道路都未硬化。在高新区政府的强烈要求下，原告2015年9月1日进驻并与安庆高新区委派的安庆华高置业有限公司签订了两份厂房《租赁协议》，其中，一份协议租赁6号楼北1层西侧，该合同于2017年8月份协议解除。另一份租赁协议租赁4号楼一至三层。该合同于2018年2月以补充协议的方式变更，变更为：仅租赁第一层及第二层北侧，第三层及第二层南侧退租，租赁面积由5945.4平米，减少为2774.52平米。2.因2015年安庆市人民政府对财政投资厂房及各区投资标准化厂房租赁优惠政策是先交后返，故被告缴纳了第一期房租。从2016年开始，安庆市人民政府宜政发（2016）6号文件第10条：“减免标准化厂房租金”规定：对入驻市财政（同安公司）和各区政府出资建设的标准化厂房的生产加工型企业免收租金。此后，连续几年安庆市政府文件均有类似规定。因被告等均为符合条件的生产加工型入驻企业，此后高新区管委会针对被告等六家入驻园区的生产加工型企业的政策均为直接免收。所以，自2016年起园区内六家企业都未再交租金，原告及高新区相关部门也从未要求被告等六家企业缴纳租金。2018年2月，原告与华高置业签订了《凤凰科技园空压机项目租赁补充协议》，协议缩减了租赁面积。但协议对房租只字未提。如果需要缴纳房租，在补充协议中必定要提及房租缴纳及结算问题。故原告诉称被告违约拖欠租金没有事实依据，并非被告等企业不交，而是已经免收。2020年之前，原告从未催收租金，但对水电费、物业费积极催收。在各企业撤离前，原告还召集相关企业开会，明确表示不会收租金，动员各企业积极撤离。3.安庆邦博金属制品有限公司本是被告的钣金车间，后来高新区相关领导要求被告再成立一个公司，邦博公司系应要求设立的子公司，实际控制人均为被告公司股东。邦博公司与被告实际是一套人马两块牌子，使用的场地也在被告租赁的4号楼范围内，办理营业执照时，原告还给予在办理工商登记的租赁协议上盖章配合。2019年被告借故要求安庆邦博金属制品有限公司支付房租，从原告的该行为也可以看出，被告自己并不需要支付房租。否则，原告无权要求安庆邦博金属制品有限公司支付房租。因为同一厂房不可能支付双份房租。此后，原、被告解除了协议，被告实际于2019年4月30日搬离，安庆邦博金属制品有限公司的牌子也随即搬离。被告搬离前，原告也明确表示不会收被告房租，否则，被告也不会轻易搬走。二、原告的诉讼请求没有事实和法律依据。1.原、被告之间的HG20150004号合同2017年8月14日解除属实，但属于协商解除，租赁期间的房租属于免租金政策范围。且原告并未要求缴纳房租，只用结清水电费、物业费就行。假定需要收房租，该合同解除至原告起诉时，已经超过了诉讼时效。另原告于2020年10月才起诉要求房租，HG20150003号合同项下2017年10月之前的全部房租，由于已经超过诉讼时效，不应支持。因为房租属于定期付款，每个付款期限都是独立的，不属于同一合同的分期付款，诉讼时效应从每个定期付款的到期之日计算。2.租金计算没有事实依据，假定需要计算租金，合同约定租金标准是前三年1层5元每平米，2-3层4元每平方。第四年起双方根据市场价协商。但原告在计算租金时，擅自将租金标准从2018年2月1日起调整为1层按14元每平方每月计算，2层按10元每平米每月计算，根本没有约定及法定依据。3.违约金没有事实依据，且明显过高。违约金的计算是在一方严重违约的情况下才能计算的。5年来，由于遵循安庆市政府的标准化厂房的免收租金政策，原告从来未向被告收过租金。原告违约金的计算明显过高，日千分之五，则月15%，年180%。4.目前包括被告在内的这些企业，由于受新冠疫情影响，损失本来就巨大。再加上撤离园区的停产、搬迁损失更是雪上加霜，目前基本都没有能力支付所谓的巨额房租。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据：原告的营业执照复印件、安庆华高置业有限公司章程修正案、变更登记公告、被告的企业信用信息查询记录、安庆市同安实业有限公司出具的情况说明、《安庆高新区管委会关于印发〈安庆高新区标准化厂房管理办法〉的通知》、土地证、规划许可证、水电费发票2页、HG20150003号《安庆凤凰科技产业园厂房租赁合同》、《凤凰科技园空压机项目租赁补充协议》、厂房退租验收交接单、关于凤凰科技园2018-2020年租赁事宜的通知、关于责令安庆邦博金属制品有限公司限期搬离的通知、关于限期恢复租赁厂房设施的函、HG20150004号《安庆凤凰科技产业园厂房租赁合同》、关于解除《压力容器生产项目租赁合同》的通知、《安庆市2016年加快工业发展政策实施细则》、《安庆市2017年加快工业发展政策实施细则》、《安庆市2018年加快工业发展政策实施细则》、《安庆市2019年加快工业发展政策实施细则》、卡尔特拖欠租金统计表、卡尔特租金及押金收款明细表、支付凭证10页、企业文件签收表、《关于解除投资合作协议相关事宜的通知》、《关于解除〈凤凰科技产业园厂房租赁合同〉的通知》。被告提交了如下证据：被告的营业执照、法定代表人身份证明书、被告与安庆高新区管委会签订的投资合作协议、2016-2019年度安庆市工业发展政策文档、安徽靓妍服饰的情况说明书复印件、安徽靓妍服饰的负责人与高新区招商局黄海波的微信记录、安徽汇东机械有限责任公司的工作人员朱某（股东、常务副总）和原告的法定代表人张玮的电话录音及文字稿、证人张某、李某、朱某的证言。本院组织当事人进行质证。对原告提交的证据认定如下：关于凤凰科技园2018-2020年租赁事宜的通知、关于责令安庆邦博金属制品有限公司限期搬离的通知、关于限期恢复租赁厂房设施的函，该三份证据均系原告单方通知，原告未提供证据证明已经送达给被告，达不到原告的证明目的；卡尔特拖欠租金统计表，系原告单方制作，本院不予认定；企业文件签收表、《关于解除投资合作协议相关事宜的通知》和《关于解除凤凰科技产业园厂房租赁合同的通知》，该三份证据的真实性无法确认，本院不予认定，即使该证据是真实的，签收人未填写签收时间，亦达不到原告的证明目的；对原告提交的其他证据的三性予以确认。对被告提交的证据认定如下：对情况说明书复印件、微信记录、电话录音及文字稿的真实性无法确认，不予认定，另对该证据的关联性及证明目的亦不予认定；证人张某、李某、朱某与本案有利害关系，对证人证言不予认定；对被告提交的其他证据的三性予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月5日，甲方安庆高新技术产业开发区管委会（以下简称“高新区管委会”）与乙方卡尔特公司签订《关于年产3600台节能型空压机及空压机能源回收设备项目的投资合作协议》。2015年9月1日，甲方安庆华高置业有限公司与乙方卡尔特公司签订《安庆凤凰科技产业园厂房租赁合同》（HG20150003号），约定：1.依据高新区管委会与乙方签订的投资协议，甲乙双方就乙方租用安庆凤凰科技产业园（高新区标准化厂房）有关事宜达成一致，订立本房屋租赁合同；2.乙方租赁厂房用于年产3600台节能型空压机及空压机能源回收设备生产项目，厂房位于安庆市高新区皇冠路8号，乙方租赁4#楼（南）1-3层，总面积5945.4平方米；3.租期为5年，自2015年2月1日至2020年1月31日，租金标准为：前3年月租金为1层5元/平方米，2-3层4元/平方米，合计25763.4元/月，其中第一个月免租金，从第4年起，租金根据市场价另行商议；租金每3个月支付1次，先支付后入住；租赁保证金118908元，租赁期满，经甲方验收房屋合格后于5个工作日内退还保证金；5.若乙方未按期支付租金、水电、物业费等费用，甲方按日千分之五收取滞纳金。2018年2月6日，甲方安庆华高置业有限公司与乙方卡尔特公司签订《凤凰科技园空压机项目租赁补充协议》，约定：乙方租赁房屋由凤凰科技园4号楼1-3层，总面积5945.4平方米，变更为4号楼第1层及第2层北侧，租赁面积减至2774.52平方米，以上约定自2018年2月16日执行。生命科技园公司认可收到该公司房租344447.1元。2015年9月1日，甲方安庆华高置业有限公司与乙方卡尔特公司签订《安庆凤凰科技产业园厂房租赁合同》（HG20150004号），约定：1.依据高新区管委会与乙方签订的投资协议，甲乙双方就乙方租用安庆凤凰科技产业园（高新区标准化厂房）有关事宜达成一致，订立本房屋租赁合同；2.乙方租赁厂房用于压力容器设备生产项目，厂房位于安庆市高新区皇冠路8号，乙方租赁6#楼（北）1层（西侧），总面积1008.18平方米；3.租期为5年，自2015年7月1日至2020年6月30日，租金标准为：前3年月租金为1层5元/平方米，合计5040.9元/月，其中第一个月免租金，从第4年起，租金根据市场价另行商议；租金每3个月支付1次，先支付后入住；租赁保证金20163.6元，租赁期满，经甲方验收房屋合格后于5个工作日内退还保证金；5.若乙方未按期支付租金、水电、物业费等费用，甲方按日千分之五收取滞纳金。2017年8月14日，安庆华高置业有限公司向卡尔特公司发出《关于解除〈压力容器生产项目租赁合同〉的通知》，安庆华高置业有限公司根据合同第5.2条约定，解除双方签订HG20150004号租赁合同。2018年2月15日双方办理了厂房退租验收交接手续。另查明，2018年6月安庆华高置业有限公司更名为安庆生命科技园发展有限公司。2019年4月10日，高新区管委会向管委会各部门、化建投公司印发《安庆高新区标准化厂房管理办法（试行）》，该办法规定，高新区管委会委托安庆化工建设投资有限公司对标准化厂房进行资产和物业管理。2020年7月17日，高新区管委会向管委会各部门、生命科技园公司印发《安庆高新区标准化厂房管理办法（试行）》，该办法规定，高新区管委会委托生命科技园公司对标准化厂房进行运营管理和企业服务，另还规定该办法自2020年7月1日起施行，2019年4月10日印发的办法同时废止。2020年10月20日，安庆市同安实业有限公司出具情况说明，称安庆凤凰科技产业园（高新区标准化厂房）由本公司投资建设，所有权归本公司所有，现因该不动产尚未竣工验收完毕，不动产权证尚未办理。安庆凤凰科技产业园建成后，由高新区管委会代为经营管理，高新区管委会可自行委托给投资成立的子公司或其他独立法人承担具体管理事务。另2014年安庆市同安实业有限公司取得了安庆高新产业园A区工业标准化厂房建设用地规划许可证以及1#至7#厂房建设用地规划许可证。2014年安庆市同安实业有限公司取得坐落于安庆高新区、地号340803004001GB00353的土地使用权证[庆国用（2014）第25275号]。2015年安庆市同安实业有限公司取得坐落于安庆高新区、地号340803004001GB00359的土地使用权证[庆国用（2015）第00021号]。再查明，安庆市分别于2016年、2017年、2018年、2019年发布加快工业发展政策及实施细则，其中关于减免工业标准化厂房租金政策规定，入驻市财政（同安公司）和各区政府出资建设的标准化厂房的生产加工型工业企业免收租金，但该企业与同安公司和各区签订投资协议必须按期投资到位，未按期到位投资的不予免收租金；另实施细则规定，关于减免工业标准化厂房租金的，入驻市财政（同安公司）出资建设的标准化厂房的生产加工型工业企业到安庆市同安实业有限公司等办理免收租金手续。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。两份《安庆凤凰科技产业园厂房租赁合同》系原、被告的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，故该两份合同合法有效。1.被告是否需要交纳房租。原告已经按照合同约定履行交付房屋的义务，被告也应当按照合同约定缴纳房租。被告辩称根据安庆市发布的加快工业发展政策的规定，被告作为入驻园区标准化厂房的生产加工型工业企业不需要缴纳房租。根据安庆市发布的上述政策及实施细则规定，入驻市财政（同安公司）出资建设的标准化厂房的生产加工型工业企业免收租金，但该企业与同安公司签订的投资协议必须按期投资到位，未按期到位投资的不予免收租金，另该企业还需到安庆市同安实业有限公司等办理免收租金手续。本案中，被告未提供证据证明其已经办理免收租金手续，故对被告辩称其无需缴纳房租的辩护意见不予采纳。2.关于本案房租的诉讼时效。其中关于HG20150004号租赁合同项下的房租是否超过诉讼时效。原、被告均认可该租赁合同于2017年8月份解除，原告于2020年9月15日诉至法院要求被告支付该房租，已过三年的诉讼时效，故对被告辩称该房租已过诉讼时效的辩护意见予以采纳，对原告要求被告支付HG20150004号租赁合同项下的房租及滞纳金的诉讼请求不予支持。关于HG20150003号租赁合同项下的房租是否超过诉讼时效。双方当事人存在长期房屋租赁合同关系，约定分期支付租金，虽然各期租金的支付具备一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性。如果诉讼时效从每一期租金债务履行期限届满之日分别计算，将会割裂同一租赁合同的整体性，还将会导致债权人频繁主张权利，动摇双方之间的互信，故该合同的诉讼时效应从最后一期租金履行期限届满之日起计算，原告主张的HG20150003号合同项下的房租并未超过诉讼时效，对被告辩称该合同项下2017年10月之前的全部房租已经超过诉讼时效的辩护意见不予采纳。3.关于HG20150003号租赁合同的解除时间、租金标准、欠缴的房租数额、滞纳金。原告提供的证据不足以证明HG20150003号租赁合同于2019年10月31日解除，被告认可该租赁合同于2019年4月30日解除，本院认定该合同于2019年4月30日解除。根据HG20150003号租赁合同约定，前3年月租金为1层5元/平方米，2-3层4元/平方米，合计25763.4元/月，从第4年起，租金根据市场价另行商议。本案中，原告对于第4年、第5年房租并未与被告协商，而是单方决定房租标准，该两年的房租并非双方合意，本院不予采纳，本院认定第4年、第5年的房租仍按照1层5元/平方米，2-3层4元/平方米标准执行。原告认可已收到被告13个月的房租344447.1元，即自2015年2月1日至2016年3月31日（其中第一个月房租免收）。故被告仍需向原告支付2016年4月1日至2019年4月30日的租金共724942元（25763.4*22.5+1981.8*5*0.5+792.72*4*0.5+1981.8*5*14）。原、被告双方对于被告是否需要缴纳房租存在争议，被告认为其作为入驻园区标准化厂房的生产加工型工业企业不需要缴纳房租而未缴纳房租，被告主观上没有恶意拖欠房租的故意，故对原告要求被告缴纳滞纳金的诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告安庆卡尔特压缩机有限公司于本判决生效之日起十日内向原告安庆生命科技园发展有限公司支付房租724942元；二、驳回原告安庆生命科技园发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16215元，保全费5000元，合计21215元，由原告安庆生命科技园发展有限公司负担10000元，由被告安庆卡尔特压缩机有限公司负担11215元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审 判 长  何晶晶人民陪审员  江志凤人民陪审员  赵龙燕二〇二〇年十二月八日书 记 员  查何俊附本案所适用相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决，判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。