北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初35338号原告：吴凡迅，男，1957年9月21日出生，汉族，自由职业，住北京市朝阳区。原告：北京隆源鑫利厨房设备有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：吴凡迅，执行董事。二原告共同委托诉讼代理人：郭广平，北京市华泰律师事务所律师。被告：周纪堂，男，1961年4月5日出生，汉族，住河北省保定市涞水县。被告：李彦凤，女，1959年1月16日出生，汉族，住北京市通州区。被告：陈伟，男，汉族，1971年9月1日出生，汉族，自由职业，住北京市朝阳区。被告：陈杰，男，1957年10月4日出生，汉族，北京开关厂退休职工，住北京市朝阳区。被告：李顺香，女，1968年11月8日出生，汉族，北京金城源投资有限公司退休员工，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：张荣忠（李顺香之夫），男，1968年5月20日出生，汉族，住北京市丰台区。原告吴凡迅、北京隆源鑫利厨房设备有限公司（下称二原告，分述时称姓名、隆源鑫利公司）与被告周纪堂、李彦凤、陈伟、陈杰房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法追加李顺香（与周纪堂、李彦凤、陈伟、陈杰合称五被告，分述时分别简称姓名）作为本案共同被告参加诉讼，适用普通程序，公开开庭进行了审理。吴凡迅及二原告共同委托诉讼代理人郭广平、李彦凤、陈伟、陈杰、李顺香及其委托诉讼代理人张荣忠均到庭参加诉讼，周纪堂经本院公告传唤未到庭，本院依法缺席审理，现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：1.判令五被告共同支付二原告位于北京市朝阳区XXXX乡XXX村隆源鑫利公司所在地拆迁补偿款527947元；2.判令周纪堂退还原告租金320305.7元；3.本案诉讼费由五被告承担。事实与理由：2001年11月27日，北京市朝阳区XXXX乡XXX村第一生产队作为出租方，陈某2作为承租方，签订《出租土地协议书》。该协议约定第一生产队出租6.3非耕地一块给陈某2，陈某2自筹资金自建房屋；租赁期50年，租金每亩每年4000元。2014年6月10日，第一生产队与陈某1、李彦凤、陈杰、陈伟签《补充修改出租土地协议》，写明因陈某22013年11月11日去世，由上述陈某2继承人继续履行原《出租土地协议书》，陈某1作为代表人。陈某1于2018年1月去世。2002年5月17日，陈某2与周纪堂签订《租赁协议书》，陈某2将4.53土地转租给周纪堂，租期48年，租金每亩每年6000元，周纪堂自筹资金自建房，产权归周纪堂。后双方2011年4月25日签订《补充修改租赁协议书》，约定租金交纳时间由每年5月31日起至6月15日止，改为每年元月1日至4日交齐；拖期超过10个工作日，视为自行解除协议。2004年9月7日，周纪堂与吴凡迅签订《房屋租赁合同》，约定周纪堂将房屋若干的4.53亩院落一处租赁给吴凡迅使用，租期15年，每年房租90000元。如遇国家征地或房地产开发征地，吴凡迅享有营业费用、损失赔偿权利。吴凡迅在此处注册隆源鑫利公司，办理营业执照，合法经营至今。2013年11月14日，周纪堂与吴凡迅签订《房屋租赁合同补充协议》，周纪堂认可吴凡迅已经将租金交付至2014年10月1日；到2019年10月1日的租金为57万元。并约定吴凡迅支付3万元住房补贴款给周纪堂。吴凡迅已经按约定支付30万元给周纪堂。2012年3月10日，陈某2作出《关于朝阳区XXXX乡XXX西侧陈某2、周纪堂地租金问题解决办法》，说明因周纪堂习惯性拖欠租金，导致陈某2无法正常向村委会交租金，无法联系到周纪堂本人，陈某2与陈某1商定，周纪堂每年给陈某2交纳的地租金28539元，由吴凡迅交纳(此款由陈某2从周纪堂与吴凡迅租金里扣除还给吴凡迅)。2016年1月1日，陈某1与吴凡迅签《租赁协议书》(初稿)，约定陈某1将地处年庄后街中间原北京兴明工贸有限公司旧址土地4.53亩出租给吴凡迅租期十年。每年每亩租金3.33万元。吴凡迅自筹资金自建地上物，产权归吴凡迅所有；如国家占地，地上物补偿归吴凡迅所有。现有地面建筑，陈某1协助拆除或收购。吴凡迅依照该合同约定履行，在该地上建造房屋400余平方米。2017年，陈某2租赁的XXX村第一生产队上述6.3亩地块因功能疏解发生拆迁。XXX村委会及经济合作社实施拆迁工作。陈某1向XXX村经济合作社作出的《委托付款申请》中写明，拆迁补偿总额3506613元，其中部分补偿款属吴凡迅所有。后来李顺香(系周纪堂合伙人)、吴凡迅、陈某1、李彦凤达成《支付现金协议》，约定李顺香向二原告支付现金补偿450000元。吴凡迅收到现金后，此协议生效。但李顺香未付，拒接电话，失去联系。按照拆迁补偿政策，相关的补偿款(包括自建房屋的补偿、装饰装修补偿、停产停业损失补偿、拆迁补偿及奖励费等)属于二原告。现该地块已经拆迁完毕，但XXX村委会及经济合作社未依法将属于二原告的拆迁补偿支付给二原告，支付给了五被告等人，二原告合法权益受到侵害。相关主体拒绝支付属二原告的补偿。望判如所请。李彦凤辩称：最初是陈某2从村中租了涉案的6.3亩土地，后来李顺香和周继堂从陈某2手中租了涉案的4.53亩土地。该二人承租时土地上无房屋，后来李顺香、周继堂租得土地后建房并将土地连房屋一起出租给吴凡迅，吴凡迅也在承租土地上建房了。我也听说在土地上建了个公司。他们具体怎样签订合同及合同履行情况不清楚。2017年7月左右房屋拆迁，拆除后经济合作社按照解除协议和委托付款申请将具体款项支付清了。陈伟辩称：二原告的诉讼请求及事实与理由不认可，法院作为司法机关应当据实审理，我是陈某1的儿子，陈某2是我二哥。二原告无视法律滥用资源，不能在大街上随便找一个人就起诉，合同我没有参与，XXX的土地是我父亲和二哥经营的，具体情况我不清楚。陈某2下岗后和我父亲开公司，具体的经营情况我都不清楚。二原告起诉无事实和法律依据，请求法院依法驳回。陈杰辩称：我和本案租赁的事情一点都没有关系。李顺香辩称：我与周继堂是合伙关系，实际上还有另一个合伙人是我哥哥李某某。最早是周继堂与陈某2签合同租赁下涉案4.53亩土地，从陈某2处租赁土地后我们在上面建设了房屋。后来周继堂与吴凡迅签订合同，将涉案土地和我们合伙建设的房屋出租给吴凡迅。2013年村里统一涨了土地租金，我们租赁的租金也一并涨了，都超出了我们出租给吴凡迅的租金标准了。而且我租给吴凡迅以后吴凡迅又将房屋出租给了别人。吴凡迅租赁土地和房屋后，在涉案土地上建设了房屋2000多平米。这是为了拆迁才建的，后来我们打了12345以后，国家认定为违法建筑。后来在拆迁前被大队强拆了，拆迁款也给了周继堂。具体给了多少记不清了，都是按照合伙比例给的。周纪堂未到庭，亦未提交书面答辩意见。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：经二原告申请，本院向北京市朝阳区XXXX乡XXX村经济合作社（下称XXX经济合作社）、北京市朝阳区XXXX乡XXX村村民委员会（下称XXX村委会）调取北京市朝阳区XXXX乡XXX村系X-XX地块疏解腾退补偿档案材料，档案材料显示以下事实：一、2001年11月27日，北京市朝阳区XXXX乡XXX村第一生产队（出租方、甲方）与陈某2（承租方、乙方）签订《出租土地协议书》，约定甲方提供面积6.3亩废地一块（在XXX村和一生产队村西），由乙方自筹资金，自建房屋；租赁期为五十年，自2001年12月1日至2050年11月31日；租金前五年为每年4000元/亩，每五年递增一次5%；如有国家占地，应按国家当时政策解决，应得赔偿，由乙方正常收受；二、2002年5月17日，陈某2与周纪堂签订《租赁协议书》，约定周纪堂承租陈某2土地，自筹资金自建房屋，地上建筑物产权归周纪堂所有；租赁期为48年，自2002年5月31日至2050年4月30日，场地面积4.53亩，租金每年每亩6000元，每五年递增5%；如有国家占地应按国家当时的政策解决，应得赔偿由周纪堂正常收受；三、2004年10月1日，周纪堂、李某某、李顺香签订协议书，约定：三人共同租赁XXXX乡第一生产队废地4.6余亩，租赁期46年2004年10月1日至2050年5月17日，租赁方式（从个人手中既陈某2）、合同与甲方一样；周纪堂投资28万元，李某某投资28万元，李顺香投资21万元，合计11个股份，共建厂房三排，办公室一排，如遇国家占地和不可抗拒的损失，股东三人依据当时的实际情况协商解决；四、2011年1月7日，XXX村委会向陈某2、周纪堂下发《关于坚决制止和查处违法建设工作告知书》，告知称：在未取得建设合法手续的情况下，必须保持现有租赁土地上的建筑现状，不得私自实施改、扩建工程。如擅自施工，村委会将无条件的解除土地租赁合同，造成的损失由承租方自行承担。2011年4月25日，陈某2与周纪堂签订《补充修改租赁协议书》，对2002年5月17日签订的租赁协议作出补充和修改，变更了租金支付方式，并约定执行2011年1月7日村委会下发的《坚决制止和查处违法建设工作告知书》；五、2017年8月21日，周纪堂、李某某、李顺香签署协议，约定：现有地块西X-XX陈某2（已故），陈某2于2002年5月17日与周纪堂签订租赁协议书，后周纪堂、李某某、李顺香于2004年10月1日签订三方协议在该地块共建厂房三排办公室一排；现三人协商结果，周纪堂自愿放弃该地块所有权益及拆迁补偿款，全部归李顺香、李某某所有。2017年8月21日，李某某出具授权委托书，委托李顺香对该地块拆迁腾退补偿的相关手续、领款等事宜进行办理；六、2018年1月31日，陈某3、陈杰、陈伟、李彦凤向XXX村委会出具《情况说明》，内容为：“XXX西X-XX地块，原承租人陈某2已故，后陈某2之父陈某1也已去世，现陈某2之子陈某3、之兄陈杰、之弟陈伟自愿把补偿权益给与陈某2之妻李彦凤。如发生任何纠纷与XXXX乡XXX村委会，拆迁服务公司无关”。七、2018年1月30日，李彦凤以陈某2之妻的身份与李顺香签订解除协议，解除陈某2与李顺香之间的租赁合同和补偿协议；八、2018年1月31日，XXX村委会（出租方、甲方）与李彦凤（承租方、乙方）签订《租赁解除协议书》，约定：双方于2001年11月27日签订的《朝阳区农村集体资产租赁合同》经协商一致，同意于2017年8月22日解除。同日，XXX经济合作社（甲方）与李彦凤（乙方）签订《拆除腾退补偿协议》，约定：甲方拆除腾退乙方租赁的6.3亩土地，其中房屋建筑面积为2710.81平方米；拆除房屋建筑面积2710.81平方米，根据本次拆除补偿标准，补偿款总额为3104196元。棚房面积54.08平方米，根据本次拆除补偿标准，补偿款总额为16224元；除以上补偿外，其他补偿包括提前搬家奖励费406622元，工程配合奖542162元；甲方给予乙方腾退补偿款总额4069204元。同日，李彦凤（申请人）、黄某某（第二人）、李顺香（第三人）向XXX经济合作社出具《委托付款申请》，内容为：“本人承租XXXX乡XXX村西X-XX地块合同号1-44。2017年功能疏解项目腾退补偿总额4069204元，为保证项目的顺利进行，本人李彦凤与黄某某、李顺香达成一致，补偿款4069204元里，预付款1220761元，其中247642元支付给李彦凤，92532元支付给黄某某，880587元支付给李顺香；尾款中577830元全部支付给李彦凤，215910元全部支付给黄某某，2054703元全部支付给李顺香。今后发生任何法律争议与纠纷，均由李彦凤、黄某某、李顺香负责，与拆迁公司无关”。庭审中，二原告提交《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》，用以证明：1.2004年9月7日，周纪堂与吴凡迅签订《房屋租赁合同》，约定周纪堂将房屋若干的3200平米院落一处租赁给吴凡迅使用，租期15年，每年房租90000元，双方约定如遇国家征地或房地产开发征地，吴凡迅享有营业费用、损失赔偿权利；2.2013年11月14日，周纪堂与吴凡迅签订《房屋租赁合同补充协议》，周纪堂认可吴凡迅已经将租金交至2014年10月1日，到2019年10月1日的租金为57万元，并约定吴凡迅支付3万元住房补贴款给周纪堂。经询，李彦凤表示对以上证据真实性无法确认，陈伟、陈杰表示对该证据真实性不清楚，李顺香对该证据真实性不认可。庭审中，二原告提交《关于朝阳区XXXX乡XXX西侧陈某2、周纪堂地租金问题解决办法》、《租赁协议书》（初稿）、收条6张、证明1份、发票若干、收条若干、（2015）朝民（商）初字第03735号民事判决书，用以证明吴凡迅按照与周纪堂的补充协议缴纳了房租及住房补贴35万元，2013年-2017年期间，吴凡迅代周纪堂支付拖欠的租金合计119863.8元，吴凡迅向陈某1支付租金7万元。经询，李彦凤、陈杰、陈伟表示对以上证据真实性无法确认，李顺香对以上证据及二原告主张的事实均未予认可。庭审中，李顺香提交租赁协议书、协议书、房屋租赁合同、收条、录音等证据，用以证明其与周纪堂为合伙关系，吴凡迅在向周纪堂和李顺香交纳租金时均扣除了代周纪堂、李顺香向上一手陈某1、陈某2交纳的租金。二原告对收条真实性不认可，对其他证据真实性认可。庭审中，二原告提交面积图，用以证明吴凡迅在承租涉案的4.53亩土地后在土地上建房405.43平方米。经询，二原告未提交出资建房的其他证据。经询，李彦凤表示吴凡迅确实在涉案土地上建房，具体情况不清楚，李顺香称吴凡迅在涉案土地上建有铁皮棚。庭审中，二原告提交《通知》（复印件）、《委托付款申请》（复印件）、《支付现金协议》，用以证明2017年陈某2租赁的6.3亩土地拆迁，陈某1向XXX经济合作社作出的《委托付款申请》中写明，拆迁补偿总额3506613元，其中部分补偿归属吴凡迅所有；后李顺香、吴凡迅、陈某1、李彦凤共同签订《支付现金协议》，约定李顺香向二原告支付现金补偿450000元。经询，李彦凤称《通知》（复印件）、《委托付款申请》（复印件）没有见过，但对《支付现金协议》的真实性予以认可。李顺香不认可《通知》（复印件）、《委托付款申请》（复印件）的真实性，对《支付现金协议》真实性认可，但称这是拆迁公司要求签订的，因为吴凡迅在涉案土地上建有铁皮棚，与原有的房屋属于同一地块，拆迁公司要求补偿款走一个账户，吴凡迅所建铁皮棚补偿款45万元也要放在一起给，因吴凡迅私建铁皮房，李顺香与其多次协商未果后，打1****电话热线投诉，后来拆迁公司要求把投诉的事撤掉才协商补偿款，后来铁皮棚在腾退前被拆除，故拆迁公司没有给前述45万元的补偿款，所有李顺香也没有义务给。经查，二原告提交的支付现金协议内容为：“XXX地块西A32地块陈某2（一包）北京隆源鑫利厨房设备有限公司（吴凡迅，三包），由李顺香（二包）支付吴凡迅（三包）现金补偿450000（肆拾伍万元人民币），此地块的相关事宜与吴凡迅（北京隆源鑫利厨房设备有限公司，三包）无关。吴凡迅与周纪堂和陈某1所有协议自动解除。吴凡迅收到现金后此协议生效。如出现任何法律问题，与拆迁公司无关”。经询，李彦凤及李顺香均称涉案地块拆迁补偿款项均已向其二人支付完毕，涉案土地上房屋已于2017年7月份全部被腾退拆除。经查，隆源鑫利公司的注册地为北京市朝阳区XXXX乡XXX村西侧，吴凡迅系该公司法人及股东，二原告称隆源鑫利公司注册地即在涉案土地及房屋。本院认为，本案存在多手转租、代付租金、抵扣租金、合伙经营等复杂法律关系，但就二原告的诉讼请求来讲，梳理之后不难发现，涉案土地中的4.53亩原由陈某2自XXX村委会承租而来，后转租给周纪堂，而周纪堂与李顺香、李某某系合伙人，共同在涉案土地上建房，后周纪堂又将该4.53亩土地及土地上房屋转租给吴凡迅，吴凡迅在该地块注册隆源鑫利。本案争议焦点有二：一是涉案的XXX村西X-XX地块拆迁腾退安置补偿款项中是否有二原告的利益；二、涉案地块拆迁后，二原告是否有多交或代交的租金，如果有，该由谁来返还？对于争议焦点一，根据李彦凤、李顺香的自认，本院可以认定吴凡迅确实在涉案的4.53亩土地上建设过房屋，并在该地块上注册隆源鑫利公司。根据二原告提交的《支付现金协议》及李顺香的自认，拆迁公司曾确定吴凡迅建设的房屋有45万元的补偿款。李顺香主张吴凡迅建设的房屋后来经李顺香举报后被政府拆除，但其未提交证据证明该事实，本院不予采信。根据本院调取的拆迁档案材料，周纪堂放弃了涉案地块及合伙建设房屋的所有权益和拆迁补偿款，李顺香签订《委托付款申请》，并实际领取了两笔合计2935290元的补偿款，该补偿款系4.53亩土地上全部房屋的补偿及搬迁的补偿，其中应当包含对吴凡迅建房的补偿。吴凡迅认可该补偿款应由二原告享有，本院不持异议，本院结合《支付现金协议》及李顺香的自认，确定李顺香应向二原告支付拆迁补偿款45万元。对于争议焦点二，从庭审查明的事实来看，吴凡迅确有代周纪堂向上一手支付租金的事实，周纪堂未到庭举证证明吴凡迅实际代付的租金金额及其是否已经偿还代付的租金，应自行承担相应不利的法律后果，周纪堂应向吴凡迅返还租金，但二原告提交的证据及当庭的陈述，亦未能证明周纪堂应当返还的租金具体数额与其第二项诉讼请求主张的金额一致，其应承担举证瑕疵的法律后果，本院结合全案情况，酌情确定周纪堂应向二原告返还租金的数额为20万元。周纪堂经本院公告传唤未到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李顺香于本判决生效之日起七日内向原告吴凡迅、北京隆源鑫利厨房设备有限公司支付拆迁补偿款45万元；二、被告周纪堂于本判决生效之日起七日内向原告吴凡迅、北京隆源鑫利厨房设备有限公司返还租金20万元；三、驳回原告吴凡迅、北京隆源鑫利厨房设备有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12283元,由原告吴凡迅、北京隆源鑫利厨房设备有限公司负担4265元（已交纳），被告李顺香负担5551元（于本判决生效后七日内交纳），被告周纪堂负担2467元（于本判决生效后七日内交纳）；公告费560元由被告周纪堂负担（原告吴凡迅、北京隆源鑫利厨房设备有限公司已预交，被告周纪堂于本判决生效之日起七日内向原告吴凡迅、北京隆源鑫利厨房设备有限公司给付）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  王 乐审 判 员  赵 靓审 判 员  甄玉斌二〇二〇年十二月二十四日法官助理  秦 彬书 记 员  庞晓婷