安徽省青阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1723民初2108号原告：汪欢梅，女，1969年6月25日出生，汉族，户籍地安徽省池州市青阳县，经常居住地安徽省池州市青阳县。委托诉讼代理人：顾小兵，安徽修实律师事务所律师。被告：吴**保，男，1946年12月7日出生，汉族，住安徽省池州市青阳县。委托诉讼代理人：王忠诚，青阳县杜村乡法律服务所法律工作者。原告汪欢梅与被告吴**保确认合同无效纠纷一案，本院于2020年10月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汪欢梅及其委托诉讼代理人顾小兵、被告吴**保及其委托诉讼代理人王忠诚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汪欢梅向本院提出诉讼请求：1、依法判决确认《购房合同》无效，吴**保向汪欢梅返还房屋；2、本案诉讼费由吴**保承担。事实与理由：2003年8月1日，汪欢梅与吴**保签订《购房协议》，汪欢梅将陈伟名下的位于木镇路的房屋出售给吴**保，购房款为18000元，购房协议签订后未能办理过户手续。上述房屋系汪欢梅前夫陈伟在丝绸厂的房改房，所有的产权均登记在陈伟名下。汪欢梅是2010年8月5日和陈伟离婚的，但汪欢梅和陈伟之前感情就不好，双方就没有沟通，房产证一直由汪欢梅保管，但公证书在陈伟那里，汪欢梅今天才看到。2010年之前汪欢梅与陈伟在一个养鸡场养鸡，2010年之后双方就分开了，分别在两个养鸡场养鸡。离婚后双方对财产进行了分割，养鸡场一人一半，房子也是一人一半。涉案在离婚协议上没有约定，该房屋登记在陈伟名下，是陈伟父母在其二人结婚前买给陈伟的。因房屋产权登记在陈伟名下，汪欢梅无权代表陈伟将房屋出售，陈伟亦明确反对出售房屋，《房屋协议》属于无效协议。为此，汪欢梅曾多次与吴**保协商房屋的返还问题，但协商未果。综上，诉至法院，请求支持汪欢梅的诉请。2019年5月份，上述房屋面临棚户区改造，吴**保以陈伟名义将房屋剩余20%产权予以购买，根据政策该20%产权仅仅是针对原丝绸厂职工进行分配，吴**保无权购买。吴**保：一、本案汪欢梅主体不适格，按照民事诉讼主体适格要求，主张权利的原告应当是直接利害关系的权利人，应当由陈伟本人主张权利，我方没有看到陈伟的授权委托书，故我方认为汪欢梅主体不适格。二、就汪欢梅诉状所称与事实不符，签订购房协议时没有办理过户，陈伟在2014年找过吴**保要求过户房屋，但是双方到房管部门因为政策原因不能办理。陈伟要求过户是因为想买房子，第二套房子税收高一点，所以想过户这个房屋，买房子税收少一点。从签订协议到汪欢梅起诉时，陈伟从未找过吴**保说不愿卖这个房子，即使是那次要求过户房屋时也没有说不愿出卖房屋，只是讲办理过户。并且汪欢梅本人也从签订协议到开庭为止也从未和吴**保说过不愿出售房屋这个事情。2003年签协议时，上面写了如果拆迁要积极配合拆迁不得无理取闹。2014年陈伟亲自找到吴**保，因为离婚后想买房子，为了税收少一点，就到房管局办理过户，后来没有办成。陈伟的叔叔让陈伟不要参与汪欢梅要拿回房屋的事情，这个房子我从2003年买了到现在已经住了十七年了。三、按照民事诉讼时效的规定，汪欢梅主张时效早已过期。四、汪欢梅出售涉案房产是与前夫陈伟是婚姻关系存续期间，共同居住关系，对出卖房屋这么大的事情，汪欢梅说陈伟不知情在情理上是说不过去的，况且汪欢梅与陈伟协议离婚时并未就涉案房屋作出协议，这足以说明汪欢梅与陈伟当时以涉案房屋已做处理来对待。五、对于涉案房屋20%的产权问题，汪欢梅说是针对丝绸厂职工的，与政策不符，因为这个20%产权只有十八个人享有，这十八个人都是棚户房所有者，那么20%的产权是针对房屋的不是针对职工的，谁享有了房屋谁就享有了这个权益，从蓉城镇拆迁办直接将缴款通知单交到吴**保手上也足以说明，并且双方当时的协议内容上并没有约定是80%的产权，而是将所有权出卖给吴**保。从拆迁办和吴**保签订的一系列手续都是吴**保签订的，足以证明吴**保对涉案房屋的合法所有权。综上，请求驳回汪欢梅的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对汪欢梅提交的三组证据[一、人口信息查询表；二、购房协议以及公证书；三、《申请》照片打印件一份]，本院认证如下：因吴**保对证据一、二的三性及对证据三的真实性均无异议，故本院予以确认并在卷佐证。对吴**保提交的二组证据[一、离婚登记审查处理表；二、安置协议书复印件、选房登记表复印件、缴纳涉案房屋剩余20%产权的缴款通知单复印件、银行缴款回单复印件、《房屋所有权证》复印件]，本院认定如下：因汪欢梅对上述两组证据的真实性均无异议，故本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：汪欢梅与陈伟原系夫妻关系，陈伟原系青阳县丝绸总厂职工。1994年实行“房改房”时，陈伟购得青阳县丝绸总厂35-45#住房（面积为39.93㎡）的产权并领取了《房屋所有权证》，《房屋所有权证》附记中盖有“房改优惠售房”字样。2003年8月1日，汪欢梅作为甲方与乙方吴**保签订《购房协议》，将上述登记在陈伟名下的房改房即“一室一厅房屋和自建的平房包括小院在内的所有权”卖给吴**保。合同第三条约定，“如果有涉及到房屋拆迁问题，需要甲方出面解决协调的，甲方必须无偿提供各项服务，不得以任何理由予以拒绝或推诿。否则由此给乙方造成损失和不良后果的，由甲方予以赔偿。”合同签订后，吴**保付清购房款，汪欢梅将房屋交付给吴**保居住并将《房屋所有权证》原件交给了吴**保，但双方未办理产权变更登记手续。2010年8月5日，汪欢梅与陈伟在青阳县民政局登记离婚。2019年，上述房产面临拆迁，吴**保了解到该房屋尚有20%的产权属于公有，遂持《房屋所有权证》原件等材料以陈伟名义与其他十七户产权人联名向相关部门递交《申请》，申请补交款项。2019年5月20日，青阳县国有工业资产经营有限公司在《申请》上签署“同意由个人缴纳20%产权”并加盖了该单位印章。2019年5月27日，青阳县住房制度改革领导小组办公室向吴**保出具了缴费通知单，当日吴**保向青阳县财政局缴纳了购房款后，青阳县住房制度改革领导小组办公室在原房屋所有权证附记中签署“此房产的20%产权已补”并加盖印章。2019年6月4日，甲方青阳县人民政府与乙方吴**保签订《青阳县城区（棚户区）塔桥新村及周边地块改造项目房屋征收补偿安置协议书》，协议中约定乙方经认定为合法建筑和参照补偿的面积合计为48.01㎡。2019年6月19日，涉案房屋依法被拆除。2020年10月23日，汪欢梅以涉案房屋登记在陈伟名下，汪欢梅无权代表陈伟出售该房屋等为由，诉至本院。本院认为，虽然涉案房屋登记在陈伟名下，但2003年汪欢梅与吴**保签订《购房协议》并接收了吴**保的购房款后，不仅将涉案房屋交给吴**保居住，同时也将该房屋的《房屋所有权证》原件一并交付给了吴**保，在此后长达十几年的时间里，吴**保一直居住在该房屋内。汪欢梅诉称“一直到2019年涉案房屋需要拆迁时”，“陈伟才知道房子被我卖了”，明显与常理不符。另，汪欢梅庭审陈述其夫妻二人“之前感情就不好”，而双方在2010年协议离婚时达成“养鸡场一人一半，房子也是一人一半”的财产分割条款时，不仅未对登记在陈伟名下的涉案房屋进行处理，同时亦未涉及“一直由汪欢梅保管的《房屋所有权证》”，亦有悖于常理。综上，本院认定陈伟知道且应当知道汪欢梅将登记在陈伟名下的涉案房屋出售给吴**保，该出售行为合法有效。汪欢梅以“其无权代表陈伟将房屋出售，陈伟亦明确反对出售房屋”等为由，主张确认《购房协议》无效、要求吴**保返还房屋的诉讼请求，与事实不符、于法无据，应予驳回。另，本案汪欢梅主张确认合同无效，系确认之诉，属于形成权，不适用诉讼时效的规定。故，对吴**保辩称“按照民事诉讼时效的规定，汪欢梅主张时效早已过期”的辩解，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第八条第二款、《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告汪欢梅的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由汪欢梅负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省池州市中级人民法院。审判员  马新翠二〇二〇年十二月四日书记员  孙文斌附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚实信用原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第八条第二款依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。