湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘03民终1519号上诉人（原审原告）：陈建国，男，1971年4月24日出生，汉族，住湖南省韶山市。委托诉讼代理人：苏迎美，北京浩天信和（长沙）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：庞卫中，男，1965年9月3日出生，汉族，住湖南省韶山市。上诉人（原审被告）：胡金莲，女，1963年4月27日出生，汉族，住湖南省韶山市，系庞卫中妻子。上诉人庞卫中、胡金莲共同委托诉讼代理人：张小虎，湖南典明律师事务所律师。上诉人陈建国因与上诉人庞卫中、胡金莲房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省韶山市人民法院（2020）湘0382民初349号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。陈建国上诉请求：一、撤销一审判决第一项中关于庞卫中、胡金莲向陈建国支付房屋装饰装修补偿费59046.8元的内容，改判由庞卫中、胡金莲向陈建国支付房屋装饰装修补偿费295234元；维持一审判决第一项中扩建房屋造价的补偿费44421元、搬迁费3657元的判决内容。二、由庞卫中、胡金莲承担本案诉讼费、保全费。事实和理由：一、一审法院认为案涉《房屋租赁合同》中关于装修补偿款的分配约定不明是错误的。1.《房屋租赁合同》第五条约定“如遇房屋拆迁，甲方（出租房）无条例配合乙方（承租方）取得房屋装修的有关赔偿”，该约定内容意思表示明确，不存在岐义；2.即使双方对上述内容存在不同理解，也应按《合同法》第六十一条的相关规定确定。从《房屋租赁合同》第二条“乙方在不改变甲方房屋主体结构的前提下，可对房屋进行装修改造”可判断，出租人已作出放弃房屋原有装饰装修的意思表示，庞卫中、胡金莲应将装饰装修补偿款按照合同约定支付给陈建国；3.庞卫中、胡金莲称只是配合陈建国向征拆机构取得装饰装修补偿款明显是对约定内容进行缩小解释以逃避自己的合同义务；二、一审法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）进行裁判，属于法律适用错误；三、一审法院对装饰装修补偿款和未登记面积补偿款均适用公平原则进行认定，对于未登记面积补偿款陈建国享有60%的分配权，对于装饰装修款陈建国却仅享有20%的分配权，显失公平；四、即使《房屋租赁合同》未对装饰装修补偿款的分配进行约定，一审法院已查明陈建国对涉案房屋重新进行了装饰装修，根据发生了实际损失应当获得相应补偿的原则，征拆机构支付的装饰装修补偿款也应当由陈建国获得。庞卫中、胡金莲辩称：不同意陈建国观点。庞卫中、胡金莲上诉请求：一、撤销一审判决，驳回陈建国的全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用全部由陈建国承担。事实与理由：一、庞卫中、胡金莲与陈建国签订的《房屋租赁合同》第五条约定“如遇房屋拆迁，甲方（出租方）无条件配合乙方（承租方）取得房屋装修的有关赔偿”，从该条约定可以明确，是庞卫中、胡金莲配合陈建国向征拆部门取得房屋装修的赔偿，而不是从庞卫中、胡金莲的装饰装修补偿款中进行分配或分割，庞卫中、胡金莲无给付义务，征拆部门是否给陈建国赔偿，与庞卫中、胡金莲无关。《房屋租赁合同》第二条约定“合同期满后，乙方对已安装好的玻璃、门窗等不得进行拆除或破坏，乙方添置的所有设备由乙方自行处理。”而陈建国搬离后将房屋中所有的门窗、玻璃、楼梯间扶手以及其他物品破坏、撤除并变卖，所得价款陈建国已全部拿走，故庞卫中、胡金莲不存在对装修另行补偿。二、庞卫中、胡金莲是征收房屋的所有权人，关于房屋补偿款除有明确约定外，应当属于庞卫中、胡金莲所有，一审判决庞卫中、胡金莲支付陈建国扩建房屋造价补偿费44421元、搬迁费3657元是错误的。陈建国辩称：一、庞卫中、胡金莲依法应当向陈建国支付因征收拆迁获得的装饰装修补偿款。1.陈建国就案涉房屋的原有装饰装修价值支付了对价；2.2014年10月16日，陈建国与庞卫中、胡金莲重新签订的租期为十年的《房屋租赁合同》（时间从2015年3月31日至2025年3月31日），其主要目的旨在确保陈建国投入装修后的相关权益，特别是房屋拆迁后装修装修补偿款的取得权；3.装饰装修补偿款是针对陈建国改造装修房屋而直接投入损失的补偿，陈建国有权就该部分款项向庞卫中、胡金莲主张权利；4.根据“发生了损失应当获得补偿”的原则，案涉房屋相应的装饰装修补偿款应当由陈建国获得。二、搬迁费系征拆机构支付的腾空房屋内所经营饭店的费用，该笔费用依法应当支付给陈建国。三、扩建房屋是陈建国利用庞卫中、胡金莲的土地加建的，建议二审法院判决扩建房屋造价补偿费按7：3分配，即由陈建国享有70%，庞卫中、胡金莲享有30%。陈建国向一审法院起诉请求：1、判令庞卫中、胡金莲共同向陈建国支付装修及附属设施补偿款295234元、搬迁费3657元、未登记面积补偿款74035元，共计372926元；2、由庞卫中、胡金莲承担本案诉讼费、保全费。一审法院认定的事实：庞卫中、胡金莲系夫妻，于2006在韶山市××镇××组建有一栋住宅，属于划拨用地，土地使用证号为韶国用（2009）第09431号。庞卫中、胡金莲将整栋房屋出租给他人开饭店，2009年陈建国从他人手中转租经营饭店。直至2014年10月16日，双方重新订立了租赁合同，合同的内容：一、甲方（出租方庞卫中、胡金莲）向乙方（承租方陈建国）出租整栋二层楼房，甲乙双方协商议定租期为十年（时间从2015年3月31日至2025年3月31日），租金为21800元／年，租金不变。十年后再根据同地段当时行情双方协商适当调整，但甲方不得为了提前解除合同过分提高租金。二、乙方在不改变甲方房屋主体结构的前提下，可对房屋进行装修改造，合同期满，乙方对已安装好的玻璃、门窗等不得进行拆除或破坏；乙方添置的所有设备由乙方自行处理。三、租金支付方式和日期：租金每年3月31日一次性付清21800元。四、考虑甲方房屋前坪太小，如果车多甲方应配合乙方做好周边邻居的工作，解决允许停车、排污等问题。五、如遇房屋拆迁，甲方无条件配合乙方取得房屋装修的有关赔偿。六、违约责任：乙方中途毁约，不得向甲方索还已支付的租金，但可对添置的所有设备自行处理；若甲方中途毁约，甲方需退还已支付的租金，并合理赔偿甲方的损失。七、本合同双方签字后生效，未尽事宜双方另行议定，其补充协议书经双方签字后与本合同具有同等效力。八、本合同一式两份，甲乙双方各持一份。之后，陈建国对承租的整栋楼进行了装修，并在外墙与围墙之间搭建了两层房屋，将二楼的露天凉台搭建成厨房。2018年4月18日，庞卫中、胡金莲与拆迁事务所订立了《房屋征收补偿协议书》，该协议的第三条第（二）项为“被征收房屋装饰装修、附属设备及其他补偿金额（人民币）295234元”，该条第（三）项为“搬迁费（人民币）3657元”，拆迁事务所制作的《国有土地上房屋征收货币补偿汇总表》记载：未登记面积77.12平方米、按每平方补偿960元，补偿金额74035元。被征收房屋装饰装修、附属设备及其他补偿金额（人民币）295234元”，是按面积补偿，各分项没有明细。直至2019年7月1日，庞卫中、胡金莲将该屋腾空。2019年7月4日，陈建国向法院起诉请求：1.解除合同；2.要求庞卫中、胡金莲补偿装修及附属设施补偿款295234元、搬迁费3657元、未登记面积补偿款74035元。庞卫中、胡金莲反诉请求：1.解除合同；2.支付租金；3.恢复原状。一审法院受理后，于2019年8月16日作出（2019）湘0382民初388号民事判决，认定该房屋拆迁补偿款未到位等理由，驳回双方诉求，双方未上诉。之后，该房屋被拆除，补偿费已到位。陈建国于2020年5月21日再次诉至法院，要求庞卫中、胡金莲补偿装修及附属设施补偿款295234元、搬迁费3657元、未登记面积补偿款74035元。一审法院认为，庞卫中、胡金莲与陈建国订立的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应严格履行各自的义务。上述《房屋租赁合同》在履行过程中，因遇到政府征收拆迁，导致合同无法继续履行，双方均无过错。《房屋租赁合同》约定“如遇房屋拆迁，甲方（出租方）无条件配合乙方（承租方）取得房屋装修的有关赔偿”。但双方对本条的理解存在重大争议，属于约定不明，没有对房屋征收情况下承租人扩建房屋等补偿具体分配约定，根据承租人陈建国发生了实际损失应获得相应补偿的原则，庞卫中、胡金莲应当对陈建国因拆迁遭受的损失予以补偿。（一）装修及附属设施补偿款295234元。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项之规定，“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定”，陈建国有权诉请庞卫中、胡金莲分担装饰装修残值损失。现在未履行的租赁期内的装饰装修残值损失，包含在拆迁补偿项目即所得装修及附属设施补偿款295234元之内。该项目未具体细分，且涉及到《房屋租赁合同》订立时，涉案房屋并非是毛坯房，有基础装修，承租人陈建国对房屋重新进行装修，未提供证据证明装修投入的费用，也未在拆除前对在剩余租赁期内的装饰装修残值损失进行评估。一审法院根据租赁合同的期限、租赁的面积、拆迁前装修照片及总金额等情况，综合认定剩余租赁期内的装饰装修残值占该项补偿的20%。庞卫中、胡金莲应补偿陈建国在剩余租赁期内的装饰装修残值59046.8元。（二）未登记的建筑面积的补偿款74035元。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条之规定，“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。”该条第（二）项未明确对双方无过错的情形的处理，一审法院认为可依照公平原则处理。在本案中，上述扩建面积是庞卫中、胡金莲房屋的土地上实现的，该房屋扩建在庞卫中、胡金莲房屋现有部分墙体，同时，如果没有陈建国的扩建行为，该部分补偿也不可能发生。因此，出租方庞卫中、胡金莲与承租方陈建国欲各自独占对扩建面积的拆迁补偿的理由均不成立。一审法院根据租赁合同未履行期限、扩建投入成本等因素，按照公平原则，认定承租方陈建国对该项补偿分配60%，出租方庞卫中、胡金莲对该项补偿分配40%，陈建国应得补偿款为44421元。三、搬迁费3657元。该笔费用于陈建国解除合同后对房屋的腾空，庞卫中、胡金莲获得该项补偿应补偿给陈建国。综上，庞卫中、胡金莲应向陈建国支付房屋装饰装修费59046.8元、扩建房屋造价费44421元、搬迁费3657元，合计107124.8元，陈建国主张超出部分不予支持。另，陈建国主张财产保全费由庞卫中、胡金莲承担，因财产保全裁定中已确定由陈建国承担，对陈建国的该项主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项、第十四条之规定，一审法院判决：一、被告庞卫中、胡金莲在本判决生效后十五日内向原告陈建国支付房屋装饰装修补偿费59046.8元、扩建房屋造价的补偿费44421元、搬迁费3657元，合计107124.8元；二、驳回原告陈建国的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6894元，由原告陈建国负担3447元，由被告庞卫中、胡金莲负担3447元。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审理查明，原审法院认定事实正确，本院予以确认。本院认为，本案的焦点问题为庞卫中、胡金莲是否应当向陈建国支付涉案装修及附属设施补偿款、搬迁费和未登记面积补偿款，以及如果应当支付，数额如何确定。首先，租赁合同履行过程中，出租房屋被征收，其征收补偿对象是房屋所有权人，承租人并非征收补偿的对象。故，陈建国提出的其应当获得全部被征收房屋装饰装修、附属设备及其他补偿金额、未登记面积补偿款的上诉理由不能成立。其次，《房屋租赁合同》约定，陈建国在不改变甲方房屋主体结构的前提下，可对房屋进行装修改造。陈建国对承租的涉案房屋进行的装修和搭建，属于经出租人同意的装饰装修和扩建，其在合同约定的租赁期内可对装修和搭建物使用收益。由于涉案房屋被征收，陈建国无法再就其进行使用收益。因合同未到期且合同解除的事由不可归责于陈建国，陈建国对装修和搭建物的残值有权主张相应权利。现拆迁部门将剩余租赁期内的装饰装修残值损失和扩建物的补偿均计入了庞卫中、胡金莲所得的补偿款中，而双方在《房屋租赁合同》中仅约定“如遇房屋拆迁，甲方（出租方）无条件配合乙方（承租方）取得房屋装修的有关赔偿”，因承租人并非被征拆人且拆迁部门已就此给予了相应补偿，承租人陈建国不可能再从拆迁部门另行取得补偿。在双方未约定上述费用遇到征收时的归属或损失承担及租赁合同期内未履行租期的相应补偿的情况下，一审法院依据合同法的基本原则和有关规定处理并无不当。陈建国对承租的涉案房屋进行了装修和搭建，出租人庞卫中、胡金莲所获征收补偿款项中的被征收房屋装饰装饰装修、未登记面积补偿，部分溯源于承租人权益，一审判决根据公平原则，考虑到涉案房屋有基础装修，以及租赁合同的期限、租赁的面积等情况，综合认定剩余租赁期内的装饰装修残值占该项补偿的20%，并考虑到扩建面积是在庞卫中、胡金莲房屋的土地上实现的，利用了庞卫中、胡金莲房屋部分墙体，租赁合同未到期、扩建投入成本等因素，认定承租人陈建国对该项补偿分配60%，判决出租人庞卫中、胡金莲应将其收取的相应份额补偿费用支付给承租人并无不当。其次，双方在租赁合同中未就搬迁费归属进行约定，搬迁费系因涉案房屋腾空而获得，陈建国实际腾空了涉案房屋，一审判决认定庞卫中、胡金莲获得的该项补偿应补偿给陈建国，并无不当。财产保全裁定已确定保全费由陈建国承担，一审判决对陈建国主张财产保全费由庞卫中、胡金莲承担不予支持，并无不当。综上所述，双方当事人的上诉理由均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4843元，由上诉人陈建国和庞卫中、胡金莲各负担2421.5元。本判决为终审判决。审 判 长  陈立兵审 判 员  罗蔓莉审 判 员  文仕林二〇二〇年十二月四日法官助理付斯佳代理书记员  彭 晴附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。