江苏省徐州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏03民终5977号 上诉人（原审被告、反诉原告）：徐州国恒房地产开发有限公司，住所地徐州市湖北路体育馆行政中心**。 法定代表人：张代廷，该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵丽，江苏钟鼓楼律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶文娟，江苏钟鼓楼律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：潘志梅，女，1973年2月1日生，汉族，住徐州市云龙区。 委托诉讼代理人：张仲炜，江苏胜家律师事务所律师。 委托诉讼代理人：崔可，江苏胜家律师事务所实习律师。 上诉人徐州国恒房地产开发有限公司（以下简称国恒公司）因与被上诉人潘志梅商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省徐州市泉山区人民法院（2019）苏0311民初4670民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。 国恒公司上诉请求：1、撤销一审判决书第一项判决，依法改判驳回被上诉人诉讼请求；2、由被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定事实错误，适用法律错误，上诉人交付房屋的符合现行法律、法规的规定，不应承担违约责任。1、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。根据该行政法规的规定，房屋经竣工验收合格，也就具备交付条件，可以交付。上诉人已经于2015年12月21日取得涉案房屋的竣工验收备案表，交付房屋的标准已经满足合同约定的实质交付条件。上诉人于2015年12月28日以挂号信方式通知潘志梅上房，2015年12月29日在徐州日报公告上房时亦再次明确通知业主因114号政府令被废止，住宅项目上房条件变更为开发企业以取得《房屋建筑工程的市政基础设施工程竣工验收备案表》为准，被上诉人对涉案房屋具备交付条件是知悉的，上诉人履行了通知义务，上诉人不存在违约行为。2、2015年9月11日徐州市人民政府颁发141号令决定废止《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法》(简称114号令)，并于2015年11月1日生效。该令废止后上诉人去办理国恒公司知不需办理，又因徐州市建设局再办理住宅项目交付使用批准手续已无法律依据，故一审法院认定的上诉人“取得商品住宅交付使用批准文件”并非客观上不能履行不能成立。二、商品房的验收为综合验收或分期综合验收，并没有单项竣工验收之说，上诉人交付给被上诉人的商品房为分期综合验收，故一审法院判决中认定上诉人以项目建设通过单项竣工验收备案作为交付条件不能成立。上诉人于2015年12月21日在徐州市建设局办理了“房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案手续”。“房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表”除了能够反映工程竣工验收报告的内容外，还反映了规划验收、消防验收、环保验收、绿化验收等许可文件的内容，上诉人能够取得该竣工验收备案表，证明涉案商品房综合验收合格，按现行法律、法规的规定，达到了商品房交付条件，符合交付标准。因此，上诉人认为一审法院认定的涉案商品房以项目建设通过单项竣工验收备案作为交付条件不能成立。三、关于一审诉讼费负担问题，根据《诉讼费用交纳办法》，被上诉人的诉讼请求部分得到支持，上诉人只能按法院实际判决支持的数额承担诉讼费用，一审判决由上诉人承担的诉讼费用不符合法律规定。基于上述事实和理由，为维护公平正义和法律的权威，维护上诉人合法权益，恳请贵院依法裁判。 潘志梅辩称，一审认定事实清楚、适用法律正确，上诉人的上诉没有事实和法律依据，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。 潘志梅向一审法院提出诉讼请求：1、判令国恒公司向潘志梅支付逾期上房违约金36070.37元(计算至2016年11月8日)；2、国恒公司按潘志梅已付购房款的日万分之一违约标准支付违约金至国恒公司符合合同约定的上房条件止；3、国恒公司承担本案全部的诉讼费用。 国恒公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令潘志梅向国恒公司支付违约金8490元；2、案件受理费由潘志梅负担。 一审法院认定事实：国恒公司系涉案的金域华庭小区的开发企业。2012年10月29日，潘志梅、国恒公司签订了商品房买卖合同，约定由潘志梅购买国恒公司开发的位于徐州市，建筑面积共98.03平方米，总价为1156656元。付款方式：买受人于2012年10月28日付首付款人民币356656元整，余款800000元整，买受人办理银行桉揭于2012年11月22日前付清。合同第七条“买受人逾期付款的违约责任”约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。第八条约定：出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得商品住宅交付使用批准文件的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、包括但不限于政策法规或行政命令的改变、市政因素（水、电、采暖、燃气、道路等）、文物考古、挖掘等非出卖人能力所及的情况。合同第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任，逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过60日后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。 后根据涉案商品房实际建筑面积97.67平方米，双方将房屋总价调整为1152408元。 潘志梅在购买涉案商品房时，国恒公司通过规划设计图和销售沙盘均显示该小区的东侧入口为主入口，但该入口并未开通。 2015年12月29日，国恒公司在报纸上刊登上房公告，告知已购买金域华庭商品房的业主于2015年12月30日至31日集中办理上房手续，2015年12月28日以挂号信的方式向潘志梅邮寄了上房通知书。 2016年10月26日，一审法院就王飞诉国恒公司商品房销售合同纠纷一案作出（2016）苏0311民初589号民事判决书。该案在审理过程中，金域华庭小区业主向徐州市城乡建设局提出了“金域华庭住宅小区是否具备上房条件的问题”。经该局调查核实，答复称：“金域华庭小区于2015年12月21日在我局办理了1#-7#号楼的竣工验收备案手续，并未办理住宅交付使用手续。开发商并未向我局提出以办理竣工验收备案手续为上房的依据，我局也未同意开发商仅以此就可以通知业主上房”，“由于《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法》（徐州市人民政府令第114号）废止后，以114号令为主要依据制定的徐建规（2014）2号文件应随之失效。《商品房建筑和市政基础施工工程竣工验收规定》是对建设主管部门如实监督建筑工程，对工程竣工验收的组织形式、验收程序、执行验收标准等情况进行现场监督作出的具体规定，并不是住宅项目交付使用的依据。根据业主和开发商签订的《商品房买卖合同》，约定住宅项目以出卖人取得‘商品房住宅交付使用批准文件’为交付条件，已经明确了买卖双方的权利义务，开发商作为商品房住宅出卖人，有责任和义务履行合同，应按照合同约定将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。因为金域华庭住宅项目是在114号令废止之前开发的，可以按照原有的规定办理住宅项目交付使用手续。为保证《商品房买卖合同》中交付条件的履行，保障购房业主权益，114号令废止前已经签订《商品房买卖合同》的房地产开发住宅项目，由开发商提出申请，在符合条件的情况下我局为其办理住宅项目交付使用手续”。 对该案一审法院认为，双方在《商品房买卖合同》第八条约定“将取得商品房住宅交付使用批准文件的商品房交付买受人使用”，该约定明确了交付标准，虽然114号令已经废止，但根据作为办理交付使用批准文件主管行政机构的徐州市城乡建设局已经对金域华庭业主反映问题的答复意见中明确，114号令废止前已经签订《商品房买卖合同》的房地产开发住宅项目，由开发商提出申请，在符合条件的情况下可为其办理住宅项目交付使用手续，故国恒公司未按合同约定履行商品房交付义务应属违约，其关于政策性变化属于不可抗力因而应免除其责任的抗辩意见也缺乏事实和法律依据。根据双方合同第九条约定，自2016年1月1日至2016年1月20日，以已付房款1742230元按日万分之一计算20日，计款3484.46元，遂判决国恒公司向王飞支付逾期上房违约金3484.46元。 该案一审判决后，国恒公司不服向徐州市中级人民法院提起上诉，二审在审理过程中查明，2015年12月17日徐州市规划局向国恒公司颁发编号为2015050的《建设工程竣工规划核实证明》。该证明认定涉案小区金域华庭A1-A7住宅楼、配电室、地下车库符合规划要求。2016年5月19日，徐州市规划局向国恒公司颁发编号为建字第320300201601110号的建设工程规划许可证，认定涉案小区金域华庭A1-A8住宅楼、商业楼、配电室、地下车库符合规划要求。二审认为，2015年11月28日国恒公司通知王飞上房时，涉案小区金域华庭A1-A7住宅楼、配电室、地下车库虽然获得了《建设工程竣工规划核实证明》并通过了各项分项验收，但该核实证明并不具有双方合同约定的商品房住宅交付使用批准文件的效力，故一审认定涉案商品房不具备上房条件并无不当，遂于2018年10月23日作出（2016）苏03民终6628号终审判决，驳回上诉，维持原判。 2016年6月22日，王飞以徐州市规划局为国恒公司出具建设工程竣工规划核实合格证并为国恒公司换发了建设工程规划许可证（正本）行为违法为由，诉至徐州市铁路运输法院，请求撤销徐州市规划局于2016年5月19日颁发给国恒公司的建字第320300201601110号《建设工程规划许可证（正本）》，该院于2016年12月30日作出（2016）苏8601行初269号行政判决，驳回王飞的诉讼请求。 王飞对上述行政判决不服上诉至徐州市中级人民法院，徐州市中级人民法院审理后于2018年12月6日作出（2017）苏03行终108号行政判决，认为根据《中华人民共和国城乡规划法》《江苏省城乡规划条例》《徐州市城乡规划条例》规定，作出建设工程竣工规划核实是被上诉人的法定职责，且建设工程必须经过规划核实方可进行竣工验收。本案中，徐州市规划局于2012年5月3日为国恒公司颁发建设工程规划许可证（副本），注明“建设工程规划许可证副本仅为工程前期工作的证明文件，不得领取商品房产权证。工程竣工经验收合格后，凭此副本换领正本，再凭正本领取商品房产权证”;“本证所需附图与附件由发证机关依法确定，与本证具有同等法律效力”等。通过比对，该许可证副本建设规模记载内容与所附规划定点图载明的内容存在差异，附图中明确标注小区东出口，规划880平方米，有绿化带及临时停车场等。2015年12月17日徐州市规划局的验收工作人员曾因规划条件中东出口条件未完成对该小区作出部分项目核实验收。之后，在小区东出口规划条件仍未完成的情况下，徐州市规划局于2016年5月19日为国恒公司出具徐建规核字（2015）050号建设工程竣工规划核实合格证，同日为国恒公司换发了建设工程规划许可证（正本）。故，徐州市规划局为国恒公司出具建设工程竣工规划核实合格证、换发建设工程规划许可证（正本）的证据不足，采取局部核实方式不当，与上述规定相悖，依法应当予以撤销。但鉴于该小区几百户居民已经上房，部分居民已经办理了商品房权属登记，且目前东出口问题短期内尚不能解决，如果判决撤销，则会引发新的社会矛盾，因此本案采取确认违法不撤销的判决方式。综上，遂判决：撤销徐州铁路运输法院作出的（2016）苏8601行初269号行政判决；确认被上诉人徐州市规划局为国恒公司出具建设工程竣工规划核实合格证并换发建设工程规划许可证（正本）行为违法。 另查明，国恒公司在2016年6月20日取得了土地分割转让证，在2016年6月27日取得了房屋所有权初始登记证明。潘志梅于2016年2月25日办理上房手续，2016年7月8日办理了案涉房产房屋产权证。 再查明，潘志梅向国恒公司支付购房首付款后，于2013年2月2日支付500000元，于2013年2月20日支付房款300000元。 本案的争议焦点在于：1、国恒公司就交付涉案商品房是否存在违约行为？应否承担相应的违约责任？2、逾期上房违约金计算的起止时间？3、国恒公司向潘志梅主张逾期付款违约金是否已超过诉讼时效？ 争议焦点一，国恒公司就交付涉案商品房是否存在违约行为？应否承担相应的违约责任？ 该争议焦点关键在于涉案商品房交付条件如何确定的问题。根据双方签订的商品房买卖合同第八条约定，国恒公司应当在2015年12月31日前，将取得商品住宅交付使用批准文件的商品房交付给潘志梅。国恒公司认为，在徐州市人民政府废止了114号令后，即从2015年11月1日之后，不再强制要求开发商必须办理《交付使用通知书》，其以商品房通过竣工验收备案作为交付条件并于2015年12月31日前通知潘志梅上房，不存在逾期上房违约行为。一审法院认为，国恒公司的该抗辩主张不能成立。理由如下： 首先，以通过单项竣工验收备案作为交付条件，显著降低了商品房交付标准，与双方当事人在合同中约定的交付条件不符，亦损害了购房人的预期利益。114号令第十二条规定，开发商申请《交付使用通知书》应提交：1、市建设行政主管部门出具的竣工验收备案表、拆迁安置补偿已落实的证明；2、市规划行政主管部门出具的规划条件全部落实的验收认可文件；3、市市政公用事业部门出具的供水、燃气、排水、道路及其照明等配套设施准予交付使用的证明；等等，9项证明。住宅项目的功能是满足购房人的生活需要，除了建筑物本身质量符合安全要求外，水、电、绿化、出行等亦为生活之必须。现开发商国恒公司主张以通过单项竣工验收备案作为交付条件，显著降低了商品房交付标准，与双方当事人在合同中约定的交付条件不符，亦损害了购房人的预期利益。 其次，双方当事人约定的商品房交付条件，国恒公司并非客观不具备履行条件。交付符合约定的商品房，为国恒公司的合同义务，国恒公司应当积极全面履行合同义务。114号令虽然被废止，但为了保障合同的履行，对于买卖合同约定以取得商品住宅交付使用批准文件作为交付条件的，已经具备114号令规定的交付使用条件或者取得相应的批准文件、证明的，经开发商自愿申请，市建设行政主管部门亦为开发商办理交付使用手续。即政策虽发生变化，国恒公司在不增加负担的情况下，亦能取得合同约定的商品住宅交付使用批准文件。 最后，即便住宅交付使用批准文件，国恒公司客观上已不能取得，交付具备办理交付使用批准文件的商品房应为双方当事人合同约定的应有之义。根据双方当事人的约定，商品房交付条件为取得商品住宅交付使用批准文件，在该批准文件客观不能取得的情况下，将具备办理交付使用批准文件实质要件作为商品房交付标准，并不违反当事人的真实意思表示，既不加重国恒公司的合同义务，也满足当事人的预期利益。 据此，国恒公司未以约定交付条件在约定时限内向潘志梅交付涉案商品房，存在逾期交付商品房的违约行为，应承担相应的违约责任。 争议焦点二，逾期上房违约金计算的起止时间。 涉案商品房逾期上房时间起算时间应自2016年1月1日（商品房买卖合同约定的交房日期之次日），而截止时间应为实际上房的2016年2月25日。理由如下： 首先，根据潘志梅、国恒公司签订的《商品房买卖合同》第九条第一款第1项第（2）目关于逾期交房违约责任的约定：“逾期超过60日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”该约定虽为格式条款，但该条约定的逾期交房违约责任程度与该合同第七条买受人逾期付款违约责任程度相当，且未违反法律的强制性规定，应为合法有效，国恒公司若以上述约定承担相应违约责任，并不产生减轻责任的后果，故逾期上房的起始时间应为约定的交房期限之次日，终止时间应为实际交付之日。 其次，根据潘志梅、国恒公司签订的《商品房买卖合同》第十一条的约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署商品房交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或证明不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”在交接涉案商品房时，作为买受人有权以无商品房交付使用批准文件为由拒绝受领。如前所述，国恒公司在2015年12月31日前通知潘志梅上房时，涉案商品房并不具备交付条件，其通知上房的行为并不产生相应的法律效力，潘志梅彼时予以拒绝，符合法律规定。但2016年2月25日，国恒公司将涉案房屋实际交付给潘志梅时，彼时涉案房屋仍未取得商品房使用批准文件，潘志梅属于明知涉案房屋不具备约定交付条件仍同意接收房屋，遂后又以房屋不具备约定交付条件为由主张实际交房之后的逾期上房违约金，不仅有悖合同约定，而且缺乏法律依据。本案应以实际交付商品房时间作为逾期上房违约金终止时间为宜。 据此，本案逾期上房违约金计算的起始时间应为合同约定的交房日期之次日（即2016年1月1日），终止时间应为实际交付商品房时间（即2016年2月25日）。经核算，自2016年1月1日至2016年2月25日为55天，以已付房款1152408元为基数按日万分之一计算，国恒公司应支付给潘志梅逾期上房违约金6338.24元（1152408元×0.0001×55天）。 争议焦点三，国恒公司向潘志梅主张逾期付款违约金是否已超过诉讼时效？ 潘志梅对国恒公司主张逾期付款违约金计算的起止时间及数额无异议，但对国恒公司诉请的诉讼时效提出抗辩，认为其主张已超过诉讼时效。对潘志梅以上抗辩主张，一审法院认为，双方在《商品房买卖合同》约定，购房余款800000元整，买受人办理银行按揭于2012年11月22日前付清。合同第七条“买受人逾期付款的违约责任”约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过60日后，双方合同如继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。因潘志梅逾期交纳购房余款，国恒公司依据该条约定提起反诉，符合双方合同约定，应依法予以支持。对于潘志梅提出国恒公司诉请已超过诉讼时效，一审法院认为，双方纠纷始于国恒公司通知交付房屋之时，国恒公司陈述其曾向潘志梅主张逾期付款违约金，潘志梅均以交房条件不具备予以拒绝，国恒公司虽未提交充足证据，但考虑到双方纠纷长期存在，国恒公司的陈述具有一定的合理性，故潘志梅提出的诉讼时效抗辩，法院不予采信。遂判决：一、国恒公司于判决生效后十日内向潘志梅支付逾期上房违约金6338.24元；二、潘志梅于判决生效后十日内向国恒公司支付逾期付款8490元；三、驳回潘志梅的其他本诉请求。本诉受理费700元，由国恒公司负担；反诉受理费25元，由潘志梅负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 一审法院查明事实与二审法院查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，上诉人国恒公司与被上诉人潘志梅在商品房买卖合同第八条约定，国恒公司应当在2015年12月31日前，将取得商品住宅交付使用批准文件的商品房交付被上诉人潘志梅。国恒公司在2015年12月份通知业主上房时并不具备合同约定的交付条件。对于国恒公司有关其交付房屋行为符合现行法律、法规及规章规定，不应承担违约责任的上诉理由，本院不予采信。 《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定，诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。本案中，潘志梅的诉讼请求部分得到支持，一审法院判决由国恒公司承担全部诉讼费用，不符合法律规定，本院依法予以调整。 综上，国恒公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审本诉受理费700元，由潘志梅负担600元，国恒公司负担100元；二审案件受理费700元，由徐州国恒房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 史善军 审 判 员 王素芳 审 判 员 汤孙宁 二〇二〇年十二月二十八日 法官助理 赵迎超 书 记 员 魏天玥