广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1303民初2548号原告（反诉被告）：黄晓文，女，汉族，1973年1月6日出生，住址：广东省惠州市惠阳区*************之一，身份证号码：441**1*********222。委托诉讼代理人：俞永，魏小琴，广东鸿浩（惠阳）律师事务所律师。被告（反诉原告）：梅子能，男，1956年4月26日出生，住址：广东省惠州市惠阳区*******，香港居民身份证号码：C270658（8）。委托诉讼代理人：李巧珍，广东日升（大亚湾）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘兴斌，广东智仕律师事务所律师。第三人：深圳市大唐房地产营销顾问有限公司，地址：深圳市龙岗区街道南联社区*********805。法定代表人：唐某1。委托诉讼代理人：唐振升，系第三人员工。原告（反诉被告）黄晓文与被告（反诉原告）梅子能、第三人深圳市大唐房地产营销顾问有限公司（以下简称“大唐房地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案受理，被告（反诉原告）梅子能在诉讼过程中提起反诉，本院依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）黄晓文的委托诉讼代理人俞永，被告（反诉原告）梅子能及其委托诉讼代理人李巧珍、刘兴斌，第三人大唐房地产公司的委托诉讼代理人唐振升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄晓文向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告继续履行与原告签订的《房地产转让协议书》，并在本判决生效之日立即协助原告将位于惠州市惠阳区*******的房屋所有权【房产证号：粤房地权证字第C3632498号】及土地使用权【惠土证字（1988）00761号】过户至原告名下；2、判令被告向原告支付2018年10月30日至2019年10月30日期间租金人民币420000元；3、判令被告承担本案件诉讼费用。事实与理由：2017年2月28日原告通过深圳市大唐房地产营销顾问有限公司与被告达成购房意向，并与当日签订了《房地产转让协议书》，协议约定被告将位于惠州市惠阳区*******的房屋所有权【房产证号：粤房地权证字第C3632498号】及土地使用权【惠土证字（1988）00761号】以人民币1050万元包过户的价格转让给原告。协议签订后原告向被告交付了定金及首付款共计人民币355万元给被告，被告向原告出具了收据。按照《房地产转让协议书》约定被告应在2018年3月1日前将案涉房屋及土地使用权过户至原告名下，但在约定的时间内被告未能办理完毕过户手续，2018年1月13日原被告双方又签订了《补充协议》，约定将过户期限延长至2018年10月30日，如在该期限内仍未办理完毕过户手续的，被告则同意2018年10月30日至2019年10月30日期的租金由原告收取。上述两份协议签订后，被告一直怠于履行《房地产转让协议书》中约定的卖方义务，致使原告在支付了定金及首期转让款项后，不能在约定的时间内取得案涉房屋及土地的使用权，严重损害了原告的合法权益。原告认为，原被告签订的《房地产买卖及居间合同》是双方真实的意思表示，不存在欺诈、胁迫或重大误解。被告不能在约定的时间内办理房产过户手续已构成违约。原告黄晓文向本院提交如下证据：1、房屋转让协议书；2、银行转账记录、收据；3、补充协议；4、租赁合同；5、房地产权证。被告梅子能答辩称：从原告黄晓文表面证据看合情合理，但事实并非如此，当初在签订买卖合同的协商过程中，原告黄晓文手中持有案涉房产土地证，其明知土地权属目前还在案外人惠阳县木材公司名下，这也导致过户障碍，原告黄晓文在证据中也未提交该土地证。在当初关于房屋买卖协商时，被告梅子能、原告黄晓文、第三人大唐房地产公司是有进行充分协商，共同委托第三人大唐房地产公司办理过户手续，当时大概评估土地出让金一百多万元，房屋过户费用也是一百多万元，在此情况下，三方共同签订协议，为1050万元。合同签订后，由于案涉土地目前还属于国有划拨用地，过户明显存在障碍，经过多方共同努力，目前根据政策等原因，确定补交土地出让金达到560万元，另外估计土地交易税100多万元，另外其他税费也需100多万元，也即所有交易费用共约700多万元。对于以上事实黄晓文未曾描述，由于政策导致现在的问题，因此不可将责任归责为双方，由于土地属于国有资产，根据政策原因导致土地转让费用大幅增加，我方认为这种属情势变更的情况，三方多次协商无法达成一致。鉴于此种情况，被告梅子能也提出过中止合同，但未有结果。根据双方补充协议约定，因此原告黄晓文的诉求没有事实与理由，请法院驳回。关于涉案土地未能及时办理过户手续，除却政策情况外，我方已履行所有能履行的义务，该范畴都属于政府职能范畴，这些并非双方当事人能左右。被告梅子能与原告黄晓文的转让协议中，约定“即梅子能将相应的证件过户至黄晓文的名下的前提是，房屋土地的性质为住宅”，而从被告梅子能提交的证据12、16均可反映梅子能与黄晓文签订的合同土地性质已经发生变更，而变更是非被告梅子能因素产生，现今涉案土地为商住用地，无法按照原有协议履行，双方签订的补充协议仅能说明，针对2019年10月30日之前的办证过户事宜进行协商，在这之后双方另行协商未果。因此原告黄晓文不能单方要求继续履行合同，因为被告梅子能在签订该协议的原始初衷（土地性质为划拨用地）目的不能实现，也就会造成被告梅子能的履约成本明显加大，明显不公平，请法院驳回原告黄晓文诉求。被告梅子能向本院提交如下证据：1、房地产权证；2、承包办证过户协议；3、授权委托书；4、付款凭证及收款收据；5、土地使用证；6、新建房屋许可证；7、房屋共有权保持证；8、信访事项交办情况告知单；9、惠阳区城区建设用地审批表；10、广东省惠阳区房地产集团公司出具申请书、征地证明；11、关于淡水镇南门南路82号建房用地情况告知函；12、申请书、建设用地规划条件；13、惠州12345热线诉求拟办单；14、惠阳国资复[2019]69号复函；15、关于暂缓受理国有划拨土地补办出让手续业务的通知；16、惠阳建用字[2020]2号会议纪要；17、微信聊天记录。反诉原告梅子能向本院提出如下反诉请求：1、解除反诉原告与反诉被告于2017年2月28日签订的《房地产转让协议书》及2018年1月3日签订的《补充协议》；2、本案本诉、反诉等全部诉讼费及保全费由反诉被告承担。事实与理由：2017年，反诉原告欲出售涉案房地产，经案外人李立雄和第三人深圳市大唐房地产营销顾问有限公司介绍结识反诉被告。由于案涉土地权属目前还在案外人惠阳县木材公司（该公司为国有企业）名下，涉及到补缴土地出让金等事宜，经反诉原告、反诉被告以及第三人共同打听预估，办理过户手续（含补缴土地出让金、补办土地使用证、房产证和土地证过户及税费等）的总费用不超过250万。基于以上前提，反诉原告和反诉被告才通过第三人于2017年2月28日签订《房地产转让协议书》，与此同时，在反诉被告在场的情况下，与李立雄及第三人签订《承包办证过户协议》，约定由李立雄和第三人共同办理涉案房产和土地的过户手续，总费用为250万元。签订《房地产转让协议书》和《承包办证过户协议》后，反诉原告和代办人均积极办理房产过户手续，已经尽到了相应的勤勉义务。在办理补缴出让金手续过程中，因存在房产证面积超出国土使用证面积、土地规划用途发生变化及政策原因暂停受理国有划拨土地补办出让手续业务等非因反诉原告主观原因导致的情况，致使补缴土地出让金并完成过户手续无法按时完成。反诉被告在清楚办证遭遇障碍的情况下，于2018年1月3日与反诉原告签订《补充协议》约定，如延长过户期限（2019年10月30日）过后仍未办好过户手续，则双方另行协商。在上述约定最后期限经过后，因政策原因仍未完成过户，后反诉原告多次提出要与反诉被告进行协商因《补充协议》约定期限过户的合同履行问题，但至今双方未能达成一致。2020年4月17日，惠阳区建设用地领导小组作出惠阳建用字[2020]2号会议纪要，确认涉案土地完善国土手续（补出让、出让、改变土地使用条件）共需补交地价款5600947.81元（不含契税、发证、测量、数字化图等费用）。反诉原告认为，反诉原被告双方签订的《补充协议》已明确约定延长过户期限过后双方应另行协商合同的后续履行方式，但双方一直未能协商一致，故合同已实际无法继续履行。此外，因双方在签订《房地产转让协议书》时均未能预见的客观原因以及政策原因，涉案土地一直未能完成过户手续，现继续履行合同的条件已发生重大变化，导致涉案土地出让金大幅增加，情势变更，如继续履行合同对反诉原告而言显失公平，故反诉原告不同意继续履行合同。再退一步说，《房地产转让协议书》第六条已约定了解约定金条款，明确反诉原告在收取定金后不依协议条款将该房地产售予反诉被告，则反诉原告须返还双倍定金及已付款给反诉被告，反诉被告不可要求进一步赔偿或逼使反诉原告继续履行合同。反诉原告梅子能向本院提交的证据与本诉提交的证据一致。原告（反诉被告）黄晓文对被告（反诉原告）梅子能反诉答辩称，双方应按照合同约定继续履行合同，双方签订的房地转让协议书不具备法定或约定的解除条件，反诉人诉请解除该协议没有事实和法律依据，因此请求法庭依法查明本案事实，判决驳回反诉人的全部反诉请求。反诉被告黄晓文向本院提交的证据与本诉提交的证据一致。第三人大唐房地产公司述称，案涉标的物转让的税费是在三方知道的情况下签订合同的，现在出让条件的变化是大家都没办法控制的，继续履行对梅子能不公平，对代办人也是不公平，我方对此无法控制。第三人大唐房地产公司未向本院提交证据。经法庭质证，对上述无异议的证据，本院予以采信。对有异议的证据，本院将根据上述已确认的证据，结合原被告的质证意见、庭审笔录等进行综合予以认定，并将采信的证据作为本案认定事实的依据。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年2月28日，黄晓文通过经纪方第三人大唐房地产公司与梅子能签订《房地产转让协议书》，约定梅子能将位于惠州市惠阳区*******的房屋所有权【房产证号：粤房地权证字第C3632498号】及土地使用权【惠土证字（1988）00761号】以1050万元转让给黄晓文，此款包含：补办国土证、房产证、国土使用证等过户至黄晓文名下，梅子能承担补办证及过户所需的一切税项等费用。协议第二条中第2至5点主要约定双方签订协议之日，黄晓文向梅子能支付购房定金100万元、2017年5月28日黄晓文向梅子能支付250万元、在梅子能办出新国土证且双方到国土所办理该土地使用权证手续并拿到受理回执当天黄晓文支付梅子能250万元、双方办理房产证并拿到受理回执当天黄晓文支付梅子能250万元及到银行监管时付余款200万元等。第6点约定梅子能承诺在合同签订之日至2018年3月1日内将房地产过户到黄晓文名下，如因梅子能原因未能完成上述手续，则梅子能按已付购房款的0.3%月利息赔付黄晓文。（若因国家或地方政策因素导致以上手续不能顺利完成，则时间顺延至所有手续完成为准）。第六条违约责任约定梅子能收取定金后不依协议条款将该房产出售给黄晓文，则梅子能须返还双倍定金及已付款给黄晓文方以补其损失，黄晓文不可要求进一步赔偿或逼使梅子能履行合同等。协议签订后，黄晓文支付了定金及购房款共计350万元给梅子能、支付案外人唐振升5万元用于办理案涉土地补出让等。2018年1月13日，黄晓文、梅子能双方签订《补充协议》，约定将过户期限由2018年3月1日延长至2018年10月30日，如在该期限内仍未办理完毕过户手续的，梅子能则需从2018年11月1日起将该物业的房屋租赁权交付给黄晓文，即由黄晓文收取该物业的租金，梅子能需无条件协助黄晓文与租客的交接手续。交付使用期间为一年，如一年后梅子能仍未办理完毕过户手续的，则双方再另行协商。因梅子能至今未能将案涉房屋及土地使用权过户至黄晓文名下，黄晓文遂提起诉讼。另查明，梅子能与黄晓文签订案涉合同后，为履行案涉合同约定的包过户义务与案外人李立雄以总价250万元签订《承包办证过户协议》，梅子能为履行该协议已支付款项150万元给第三人。案涉《房地产转让协议书》所涉标的物惠州市惠阳区*******的房屋【房产证号：粤房地权证字第C3632498号】登记在梅子能名下，但土地使用权【惠土证字（1988）00761号】至今登记在案外人惠阳县木材公司名下，土地性质为国有。梅子能为完善土地使用权过户手续，与信访及惠州市惠阳区国有资产管理办公室、广东惠阳房地产集团公司等多部门沟通，2020年4月17日形成的惠州市惠阳区建设用地领导小组会议纪要（惠阳建用字[2020]2号），载明会议同意惠州市惠阳区区木材发展总公司位于惠阳区淡水街道南门南路地段344.41平方米住宅、办公楼划拨用地〔土地证号：惠土证字（1988）007**，面积329平方米，房地产权证：粤房地证字第C3632498号〕补出让手续、超建15.41平方米出让手续及改变土地使用条件（调整土地用途）方案。经核算，完善国土手续（补出让、出让、改变土地使用条件）共需补交地价款5600947.81元（不含契税、发证、测量、数字化图等费用）等。梅子能认为案涉合同继续履行成本明显加大，对其明显不公平，依据情势变更原则反诉请求解除案涉合同。再查明，黄晓文提交《临时租房合同》（合同落款日期为2017年9月17日）载明梅子能将淡水南门南路86号房屋一至三楼租给杨仕强，每月租金17500元等。梅子能对该《临时租房合同》的三性无异议。还查明，2020年5月19日，黄晓文向本院申请财产保全，本院依法作出（2020）粤1303民初2548号之一民事裁定书，裁定对梅子能名下位于惠州市惠阳区******的房屋（产权证明号：C3632498）进行查封，查封期限为三年，查封金额以1060万元为限。庭审时，梅子能确认收到黄晓文定金100万元、第二笔款250万元，但对黄晓文支付给支付案外人唐振升的5万元，不认可是属于黄晓文支付给梅子能的购房款；第三人大唐房地产公司表示该5万元是代办人给黄晓文提出建议让其出5万元走关系。上述事实有房地产转让协议书、银行转账记录、收据、补充协议、房地产权证、房地产证、承包办证过户协议、授权委托书、付款凭证及收款证据、土地使用证、新建房屋许可证、信访事项交办情况告知单、惠阳区城区建设用地审批表、广东省惠阳区房地产集团公司出具申请书、征地证明、关于淡水镇南门南路82号建房用地情况的告知函、申请书、建设用地规划条件、惠州12345热线诉求拟办单、惠阳国资复[2019]69号复函、关于暂停受理国有划拨土地补办出让手续业务的通知、惠阳建用字[2020]2号会议纪要及庭审陈述等为据。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，黄晓文、梅子能签订的《房地产转让协议书》及《补充协议》系双方真实意思表示，且内容未违反法律法规的强制性规定，本院依法确认其合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行。根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：1、案涉《房地产转让协议书》及《补充协议》应否继续履行；2、梅子能是否需要向黄晓文支付2018年10月30日至2019年10月30日期间租金420000元。对于上述争议焦点,本院具体分析如下:关于案涉《房地产转让协议书》及《补充协议》应否继续履行的问题。现买方黄晓文起诉要求继续履行《房地产转让协议书》并办理过户手续，卖方梅子能反诉要求解除上述《房地产转让协议书》及《补充协议》。根据《中华人民共和国合同法》的规定，主要有两种方式：约定解除和法定解除。约定解除合同主要有各签约方协商一致解除合同和按照合同约定的解除条件解除合同两种方式。案涉《房地产转让协议书》第六条违约责任中对于解除合同的情形进行了约定：梅子能收取定金后不依协议条款将该房产出售给黄晓文，则梅子能须返还双倍定金及已付款给黄晓文以补其损失，黄晓文不可要求进一步赔偿或逼使梅子能履行合同等。即案涉《房地产转让协议书》已约定卖方梅子能享有合同的单方解除权。现梅子能明确拒绝履行《房地产转让协议书》，因此，梅子能反诉要求解除《房地产转让协议书》及《补充协议》，有合同和法律依据，本院予以支持；在梅子能要求解除案涉协议的情况下，黄晓文要求继续履行《房地产转让协议书》与合同约定相悖，本院不予支持。但梅子能在行使解除权后，依照《房地产转让协议书》的约定，需返还双倍定金及已付款给黄晓文。现黄晓文已支付给梅子能定金100万元、购房款250万元，故解除案涉《房地产转让协议书》及《补充协议》后，梅子能需返还黄晓文双倍定金共计200万元、已付购房款250万元。黄晓文支付给案外人唐振升用于办理案涉土地补出让的5万元并非支付给梅子能，梅子能也不认可授权案外人收取该款项，故黄晓文认为该5万元也是支付给梅子能的购房转让款，本院不予支持。关于梅子能是否需要向黄晓文支付2018年10月30日至2019年10月30日期间租金420000元。根据《补充协议》的约定，黄晓文、梅子能将过户期限延长至2018年10月30日，如在该期限内仍未办理完毕过户手续的，由黄晓文收取案涉房产一年（即2018年11月1日至2019年10月30日）期间的租金，现梅子能未能在2018年10月30日前办理完毕过户手续，依据协议约定应由黄晓文收取案涉房产2018年11月1日至2019年10月30日期间的租金。本案中，梅子能并未提交证据证明黄晓文已收取该期间的租金，故黄晓文要求梅子能支付2018年11月1日至2019年10月30日期间的案涉房产的租金，本院予以支持。同时，对于租金的支付标准，根据黄晓文提交的证据《临时租房合同》载明，案涉房产每月现有的租金收入为17500元，双方未提交证据证明案涉房产还有其他租金收入，故本院认为梅子能应支付给黄晓文2018年10月30日至2019年10月30日期间租金210000元（17500元/月×12个月=210000元）。对于黄晓文超出上述金额的租金请求，缺乏事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）黄晓文与被告（反诉原告）梅子能签订的案涉《房地产转让协议书》及《补充协议》。二、被告（反诉原告）梅子能应于本判决生效之日起15日内向原告（反诉被告）黄晓文双倍返还定金共计2000000元、已付购房款2500000元及支付租金210000元。三、驳回原告（反诉被告）黄晓文的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费87320元、保全费5000元（黄晓文已预交）、反诉案件受理费42400元（梅子能已预交），总计134720元，由原告（反诉被告）黄晓文负担本诉案件受理费、保全费、反诉案件受理费76613元，由被告（反诉原告）梅子能负担本诉案件受理费、保全费、反诉案件受理费58107元。被告（反诉原告）梅子能多预交的本诉案件受理费、保全费、反诉案件受理费15707元，由原告（反诉被告）黄晓文于本判决生效之日起十日内迳付被告（反诉原告）梅子能，本院不另行收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  翟雄文人民陪审员  周卫聪人民陪审员  廖宝丽二〇二〇年十二月二十八日法官 助理  胡 旭书 记 员  刘 露