江苏省扬州市广陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1002民初2111号原告：许华伟，男，1989年10月3日出生，汉族，住扬州市广陵区。原告：顾婷婷，女，1990年11月5日出生，汉族，住兴化市。共同委托诉讼代理人：朱祥，江苏盛祥律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：陈恺，江苏盛祥律师事务所律师。被告：扬州美凯置业发展有限公司，住所地扬州市江都南路******。法定代表人：李正妹，董事长。委托诉讼代理人：景安明，公司员工。被告：扬州九韵奥莱商业运营管理有限公司，住所地，住所地扬州市开发东路**东方国际商业广场****iv>法定代表人：张均元。原告许华伟、顾婷婷与被告扬州美凯置业发展有限公司（以下简称美凯公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。后本院依法追加扬州九韵奥莱商业运营管理有限公司（以下简称九韵公司）为本案被告，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告许华伟、顾婷婷的共同委托诉讼代理人朱祥，被告美凯公司的委托诉讼代理人景安明到庭参加诉讼。被告九韵公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。许华伟、顾婷婷向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》【合同号：SP201807080001】于2020年5月14日解除；2.被告退还购房款148万元、维修基金7149元，并承担利息（以1237149元为基数，自2018年7月8日起至2019年5月30日止；以1487149元为基数，自2019年5月31日起至被告实际支付之日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率）；3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2018年7月8日签订了《商品房买卖合同（预售）》，原告购买被告开发的奥特莱斯城市广场A区8-303号，合同第七条约定贷款方式付款，第十一条约定出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付商品房。但涉案房屋贷款因被告原因无法办理，并且严重逾期交付，承诺的售后包租的租金也不能按期支付，联系该公司也无人理睬，无奈之下原告于2020年5月14日通知被告解除涉案合同。为了维护原告的合法权益，特向贵院起诉，判如所请。美凯公司辩称，合同并未约定办不成按揭贷款原告有权要求退房。相反，原告应当按照合同及补充协议约定立即履行付清剩余房款的义务。按揭贷款未能办理成功的原因是因为银行的政策不断变化，控制按揭贷款，优先办理公务员和事业单位人员的按揭贷款。案涉商铺已经交付，不存在逾期交付事实。租金支付与被告没有关系。请求驳回原告的诉请。九韵公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2018年7月8日，原告许华伟、顾婷婷与被告美凯公司签订《商品房买卖合同》（预售）〔合同号SP201807080001〕，原告向被告美凯公司购买本市奥特莱斯城市广场A区8-303号不动产，房款226万元。合同第五条房屋权利状况承诺约定：1.出卖人对该商品房享有合法权利；2.该商品房没有出售给除本合同买受人以外的其他人；3.该商品房没有司法查封或其他限制转让的情况。如该商品房权利状况与上述情况不符，导致不能完成本合同登记备案或房屋所有权转移登记的，买受人有权解除合同。合同第七条付款方式及期限约定：买受人采取商业贷款方式付款，2018年5月11日前支付首期房价款123万元，余款103万元向（贷款机构）申请贷款支付。合同第九条商品房交付条件约定该商品房交付时应当符合下列条件：1.已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.已取得房屋测绘报告；3.已取得《扬州市区商品房交付使用备案证明》。合同第十一条交付时间和手续约定：出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。合同第十二条逾期交付责任约定：出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人己付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的0%向买受人支付违约金。合同第二十条房屋登记约定：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人己付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价万分之0.5的违约金。原告分别于2018年7月7日、2018年7月8日、2019年5月31向被告美凯公司交付房款123万元、维修基金7149元、房款25万元。许华伟、顾婷婷与九韵公司就案涉商铺签订《商铺委托经营管理协议》，约定：原告自愿将其购买的商铺委托九韵公司经营管理，委托经营管理期限十年；原告委托九韵公司代为向开发商办理收房交接手续，本协议兼做委托书，勿须另行出具书面委托；委托经营期间，九韵公司可以以自己的名义与第三方从事商铺经营管理活动、以自己的名义与第三方签订租赁合同、商业管理合同、联合经营合同；委托经营期间，商铺因买卖、赠与或者继承发生产权转移的，本委托经营合同对新房主继续有效等。2019年12月31日，美凯公司与九韵公司签署了案涉商铺的《房屋交接确认书》，载明2019年12月31日该商铺接受完毕，与此同时业主开始承担与该商铺有关的权利义务。2019年8月12日，深圳市中级人民法院查封了苏（2016）扬州市不动产权第0148794号不动产，后又有轮候查封。另查，被告美凯公司于2020年6月29日收到本院邮寄的起诉状副本。诉讼中，本院向原告告知解除合同的诉讼、执行风险，原告坚持要求解除合同。对有争议的事实和证据，本院认定如下：1.原告提供了向被告美凯公司邮寄《解除商品房买卖合同（预售）通知书》的信笺封面，被告美凯公司辩称未收到该通知。改退批条上载明“原址查无此人、电联公司律师查无此人、拒收”，故该证据不能证明其已通知被告解除了合同。2.原告提供了《解除商品房买卖合同（预售）通知书》及视频资料，2020年5月14日将该通知交给被告美凯公司的张会计，以期证明通知被告解除合同。被告辩称视频中张会计明确表示不能代表公司，拒收了材料，解除合同的理由亦不成立。本院认为，受送达人是法人的，可以由法人的法定代表人，法人的办公室、收发室、值班室等负责收件的人员，法人的委托诉讼代理人、指定代收人签收相关文件材料。原告委托他人将《解除商品房买卖合同（预售）通知书》递交给被告美凯公司公司的会计，该会计明确表示不接受该材料，原告未提供证据证明该会计有权代表美凯公司接受上述文件，故对原告陈述2020年5月14日通知解除合同的意见不予采纳。本院认为，许华伟、顾婷婷与美凯公司签订的商品房买卖合同（预售）系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，当事人均应按约履行合同。《商铺委托经营管理协议》约定许华伟、顾婷婷委托九韵公司代为向开发商办理收房交接手续，该授权委托行为不违反法律规定，合法有效，九韵公司有权代表原告与美凯公司办理案涉商铺收房交接手续。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”《商品房买卖合同》及补充协议约定原告以担保贷款方式支付余款，原告陈述已将贷款资料按照被告美凯公司要求提交但因被告原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行；被告美凯公司辩称并非其原因而是银行贷款政策紧缩优先办理公务员和事业单位人员的按揭贷款故而无法办理。故不论是被告美凯公司原因还是不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行，原告均可要求解除合同。故对原告要求解除合同、被告美凯公司返还购房款本金及相应利息的诉求予以支持。被告美凯公司于2020年6月29日收到诉讼副本，故《商品房买卖合同》（预售）〔合同号SP201805110073〕于当日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《商品房买卖合同》（预售）合同解除后，原告应当配合美凯公司解除该合同的备案手续。因该合同而衍生的《商铺委托经营管理协议》中原告以委托方身份产生的权利义务即不再享受和履行，而由被告美凯公司承继；鉴于涉案商铺系由美凯公司向九韵公司直接交付，原告并未实际执管过商铺，从维护商铺有效经营管理、实现资源有效利用、接受管理便捷角度考虑，由九韵公司按照相关规定向美凯公司返还商铺更为适宜。被告九韵公司未到庭参加诉讼，视为相关权利的放弃，本院依法可以缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定,判决如下：一、原告许华伟、顾婷婷与被告扬州美凯置业发展有限公司于2018年7月8日签订的《商品房买卖合同》（预售）〔合同号SP201807080001〕终止履行；二、被告扬州美凯置业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告许华伟、顾婷婷返还购房款148万元、维修基金7149元并赔偿利息损失（以1237149元为基数，从2018年7月8日起至2019年5月30日，按中国人民银行同期贷款利率计算；以1487149元为基数，从2019年5月31日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期贷款利率计算；以1487149元为基数，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18184元，保全费5000元，合计23184元，由被告美凯公司负担（原告已预交，原告预交的案件受理费于本判决发生法律效力之日起十五日内由本院退还，被告美凯公司应负担案件受理费部分于本判决发生法律效力之日起十五日内向本院交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 长  王 涛人民陪审员  赵松明人民陪审员  祝 瑾二〇二〇年十二月八日法官 助理  康 冰书 记 员  郭 伟