河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终16205号上诉人(原审被告)：赵少仁，男，汉族，1982年9月2日出生，住河南省清丰县。委托诉讼代理人：王国华，河南龙大律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：郑州威利实业有限公司，住所地郑东新区白沙镇镇兴路北侧、青年路南侧宽豪斯**楼112铺。法定代表人：金小兵，该公司总经理。委托诉讼代理人：李东东，男，该公司员工。原审第三人：中国工商银行股份有限公司郑州陇海路支行，住所地郑州市中原区陇海西路与华山路交汇处（龙源世纪花园**楼）。负责人：李仌，该行行长。上诉人赵少仁因与被上诉人郑州威利实业有限公司（以下简称威利公司）及原审第三人中国工商银行股份有限公司郑州陇海路支行房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2020）豫0104民初6385号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月2日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，公开开庭审理了本案。上诉人赵少仁的委托诉讼代理人王国华、被上诉人威利公司的委托诉讼代理人李东东到庭参加诉讼，原审第三人中国工商银行股份有限公司郑州陇海路支行经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。赵少仁上诉请求：一、撤销郑州市管城回族区人民法院(2020)豫0104民初6385号民事判决书，对本案进行改判，判令驳回威利公司在一审中的诉讼请求；二、判令威利公司承担本案的一切诉讼费。事实与理由：一、原一审法院判决解除上诉人与被上诉人之间的商品房买卖合同缺乏事实依据和法律依据，应予以撤销。本案中被上诉人是上诉人偿还贷款的连带责任人，并非是贷款的主债务人，根据原审第三人提供的贷款偿还记录，上诉人共计偿还贷款99期，其中迟延支付的十三期是被上诉人垫付的，剩余八十六期是上诉人自主偿还，所以本案上诉人并非是恶意拖欠，而是因为受疫情影响资金周转困难，暂时无力偿还。且被上诉人诉请与上诉人解除合同，应先向上诉人催告，上诉人在合理期限内仍未履行，被上诉人可请求解除合同。被上诉人称其向上诉人发送过通知函，但上诉人并未收到过被上诉人发送的任何形式的通知，且被上诉人提供的通知函也没有上诉人的签收。上诉人在2014年与被上诉人签订商品房买卖合同，合同签订后，上诉人一直按时履行合同，仅房屋贷款利息已经支付有20万元，如果按照2014年的购买价格解除合同，明显对上诉人显失公平，也不利于市场交易的稳定与安全。原一审法院判决解除合同确属缺乏事实依据和法律依据，应予以撤销。二、原一审法院判决上诉人向被上诉人支付违约金缺乏事实依据和法律依据，应予以撤销。上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同系格式条款，且被上诉人在提供格式条款时并未向上诉人作出提示或合理的解释，上诉人虽然是成年人，但对合同条款并不尽然明白，签合同之初也并没有违反合同的主观意图。违约金的约定过高，且上诉人并不清楚有此项约定。被上诉人在房屋交付之后并未及时与上诉人办理房屋产权证书，属于违约在先。原一审法院判决上诉人向被上诉人支付违约金时应予以扣除被上诉人逾期办证的违约金。故原一审法院判决上诉人向被上诉人支付违约金缺乏事实依据和法律依据，应予以撤销。上诉人与被上诉人签订合同后一直按时偿还贷款，迟延履行并非是故意拖欠，上诉人希望继续履行合同并偿还被上诉人垫付的贷款。威利公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回赵少仁的诉讼请求。威利公司向一审法院起诉请求：1．判令解除原被告双方签订的编号为ZM140××××****的《商品房买卖合同》，被告协助原告办理位于中牟县××沙镇康庄大道西侧、郑信路东侧，规划路南侧B座3单元8层802号房屋的商品房买卖合同备案登记注销、商品房预告登记注销手续等相关退房手续；2．判令被告向原告支付解除合同违约金56,984.75元；3．判令被告归还原告为其代偿的贷款本息共计52,851.79元（此数额暂计至2020年6月10日，具体数额以原告代偿的银行凭证为准计算至实际偿还之日止）；4．判决被告立即返还位于中牟县××沙镇康庄大道西侧、郑信路东侧，规划路南侧B座3单元8层802号指定房屋，与原告完成房屋交接；5．请求判令被告配合完成《个人购房借款/担保合同》解除手续以及位于中牟县××沙镇康庄大道西侧、郑信路东侧，规划路南侧B座3单元8层802号的抵押预告登记注销手续；6．本案诉讼费、财产保全费、保函费等费用由被告承担。诉讼中，原告明确第三项诉讼请求为：判令被告归还原告为其代偿的贷款本息71,804.18元、违约金7,210元（代偿本息暂计算至2020年10月19日，应以原告代偿的银行凭证为准，计算至实际归还之日；违约金以代偿本息为基数自代偿之日以日万分之五为标准计算至本息付清之日）。一审法院认定事实：2014年11月7日，原告威利公司（出卖人）与被告赵少仁（××）签订《商品房买卖合同》（合同编号为：ZM140××××****），主要约定：被告购买位于中牟县××沙镇康庄大道西侧、郑信路东侧，规划路南侧B座3单元8层802号房产，房屋建筑面积共150.07平方米；房屋总价款为1,139,695元，被告应于2014年11月7日前以现金方式交纳购房首付款349,695元，剩余房款790,000元以商业贷款方式支付；违约责任：（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付之日止，××按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，××按累计应付款5%向出卖人支付违约金，××愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，××按日向出卖人支付逾期应付款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。同时，原、被告双方在附件四《合同补充协议》第二条办理贷款的约定作出补充约定：在出卖人承担担保责任期间，因××未按期偿还到期贷款本息、罚息及相关费用，导致出卖人承担担保责任的，××应在出卖人发出缴费通知三日内将出卖人代其向贷款银行偿还的全部款项支付给出卖人，并从出卖人代偿之日起，按出卖人代其向贷款银行还款金额每日万分之五的标准向出卖人支付违约金，如因××未按期偿还到期贷款本息、导致银行终止借款合同并要求出卖人承担担保责任的，或者因××连续或累计三次未能按期归还银行贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，出卖人有权随时以通知方式解除《商品房买卖合同》，且××须向出卖人支付房款总额百分之五的违约金，并承担相关费用。2020年7月2日，原告向被告出具《交纳代偿通知函》一份，主要载明：2014年11月7日，原告与被告签订了商品房买卖合同，并办理了银行按揭贷款，同时，原告为被告与银行间的借贷合同提供了担保。现因被告未能如期偿还银行到期贷款本息，导致原告承担担保责任已向银行代偿的贷款本息共计49,623.79元（此数额暂计至2020年6月10日，具体数额以原告代偿的银行凭证为准计算至实际偿还之日止）。同时告知被告请于收到本函后3日内前往原告处交清以上代偿款及利息，逾期将通过法律途径予以解决。截至2020年10月19日，原告自2019年9月9日至2020年9月25日已向第三人代偿被告赵少仁所欠的贷款本息、罚息等共暂计71,804.18元。一审法院认为，原告与被告赵少仁签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，各方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，《商品房买卖合同》附件四中约定，××不履行贷款还款义务而导致出卖人承担担保责任的，出卖人有权单方解除合同。现因被告赵少仁未按约定向第三人偿还银行按揭借款，导致原告承担相应的担保责任，代被告赵少仁向第三人偿还了相应款项，该代付款项经过通知催要，被告赵少仁至今未付给原告，故原告请求解除其与被告赵少仁签订的《商品房买卖合同》，有事实和法律依据，该院予以支持。因案涉房屋在贷款银行办理有抵押预告登记手续，而且第三人述称时明确表示在贷款本息及相关费用未清偿完毕前，不同意解除《商品房买卖合同》和《个人购房借款/担保合同》，因此，综合考虑本案实际情况，为维护交易安全，切实保障当事人合法权益，该院酌定待涉案房屋抵押预告登记注销后解除原告与被告赵少仁签订的《商品房买卖合同》。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中即为：被告赵少仁应当返还涉案房屋，协助原告办理商品房买卖合同备案登记及商品房预告登记的注销手续，按照合同约定支付违约金56,984.75元；同时，原告亦应将被告赵少仁已经支付的购房款予以返还（据实结算）。关于原告代偿款项，原告称系因履行《个人购房借款/担保合同》过程中产生，但原告未提交该合同且该合同履行的前提即为《商品房买卖合同》，现《商品房买卖合同》处于附条件解除状态，并且被告赵少仁的贷款本息及相关费用现未清偿，且处于持续状态，目前无法确定合同解除时的确切状况，故本案对于原告该项诉讼请求暂不予处理。原告主张第三人配合完成涉案房屋的解除抵押预告登记注销手续，条件不成就，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、待位于中牟县××沙镇康庄大道西侧、郑信路东侧，规划路南侧B座3单元8层802号房屋的抵押预告登记注销后当日解除原告郑州威利实业有限公司与被告赵少仁签订的编号为ZM140××××****的《商品房买卖合同》；二、编号为ZM140××××****的《商品房买卖合同》解除后十日内，被告赵少仁将位于中牟县××沙镇康庄大道西侧、郑信路东侧，规划路南侧B座3单元8层802号房屋返还给原告郑州威利实业有限公司；三、编号为ZM140××××****的《商品房买卖合同》解除后三十日内，被告赵少仁协助原告郑州威利实业有限公司办理《商品房买卖合同》备案登记注销手续及预告登记注销手续；四、编号为ZM140××××****的《商品房买卖合同》解除后十日内，被告赵少仁向原告郑州威利实业有限公司支付违约金56,984.75元；五、编号为ZM140××××****的《商品房买卖合同》解除后十日内，原告郑州威利实业有限公司返还被告赵少仁已经支付的购房款，具体购房款数额双方应据实结算；六、驳回原告郑州威利实业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,497元，减半收取计1,249元，保全费5,000元，由被告赵少仁负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，被上诉人威利公司与上诉人赵少仁签订的《商品房买卖合同》及威利公司与赵少仁、原审第三人中国工商银行股份有限公司郑州陇海路支行签订的《个人购房借款／担保合同》，均系双方当事人真实意思表示，合法有效。由于赵少仁未按约定向原审第三人偿还银行按揭借款，导致威利公司承担了相应的担保责任，代赵少仁向偿还了相应款项，该代付款项经过通知催要，赵少仁至今未付给威利公司，按照合同约定赵少仁存在违约行为，其应承担相应的违约责任，故威利公司请求解除其与赵少仁签订的《商品房买卖合同》，有事实和法律依据，原审法院予以支持并无不当。关于违约金问题，双方在附件四《合同补充协议》第二条办理贷款的约定作出补充约定：在出卖人承担担保责任期间，……如因××未按期偿还到期贷款本息、导致银行终止借款合同并要求出卖人承担担保责任的，或者因××连续或累计三次未能按期归还银行贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，出卖人有权随时以通知方式解除《商品房买卖合同》，且××须向出卖人支付房款总额百分之五的违约金，并承担相关费用。一审据此判决赵少仁支付违约金56984.75元并无不当。赵少仁上诉称违约金过高的理由不足，本院不予支持。综上所述，赵少仁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2497元，由赵少仁负担。本判决为终审判决。审判员  马增军二〇二〇年十二月十日书记员  李 杨