山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1091民初1880号 原告：烟台方正建业有限公司，统一社会信用代码913706006894617549，住所地山东省烟台市高新区科技大道**创业大厦。 法定代表人：郝明松，经理。 委托诉讼代理人：李超红，山东优梵律师事务所律师。 被告：威海市金威房地产开发有限公司，统一社会信用代码913710027939432437，，住所地威海市顺河街**-5 法定代表人：吕作伟，董事长。 委托诉讼代理人：王海明，山东胶东律师事务所律师。 被告：威海志诚房地产开发有限公司，统一社会信用代码913710007498518946，住所，住所地威海火炬高技术产业开发区西钦村村委办公楼**div> 法定代表人：宋汝海，总经理。 被告：威海珑源电子商务有限公司，统一社会信用代码91371000312824607A，住所，住所地山东省威海经济技术开发区青岛中路附****div> 法定代表人：梁永奇，执行董事兼总经理。 被告：胡刚，男，住址山东省威海。 委托诉讼代理人：成杰，山东三格律师事务所律师。 被告：程壮，男，住址辽宁省大连市。 委托诉讼代理人：王海明，山东胶东律师事务所律师。 被告：葛惠云，女，住址山东省威海。 原告烟台方正建业有限公司（以下简称“方正公司”）与被告威海市金威房地产开发有限公司（以下简称“金威公司”）、威海志诚房地产开发有限公司（以下简称“志诚公司”）、威海珑源电子商务有限公司（以下简称“珑源公司”）、胡刚、程壮、葛惠云合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告方正公司之委托诉讼代理人李超红、被告金威公司、程壮之共同委托诉讼代理人王海明、被告胡刚之委托诉讼代理人成杰、被告葛惠云到庭参加诉讼，被告志诚公司、珑源公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。 方正公司向本院提出诉讼请求:1、被告金威公司、志诚公司支付原告工程款6073806元；2、被告珑源公司、胡刚、程壮对被告金威公司、志诚公司的付款义务承担连带责任；3、被告葛惠云在购买房的范围内应当将房屋款支付给原告。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1、被告金威公司、志诚公司赔偿原告损失4967130元；2、被告珑源公司、胡刚、程壮对被告金威公司、志诚公司的付款义务承担连带责任；3、被告葛惠云在购买房的范围内应当将房屋款2223032元支付给原告。后又变更诉讼请求为：1、被告金威公司、志诚公司赔偿原告损失264.87万元（某某某小区B1213、B1505、B1802、B2007四套房屋）；2、被告珑源公司、胡刚、程壮对被告金威公司、志诚公司的付款义务承担连带责任；3、被告葛惠云在购买房的范围内应当将房屋款188万元支付给原告。事实和理由：原告原名称为烟台圣皓建筑工程有限公司。2010年2月9日，原告与金威公司签订《合作协议》约定：1、合作方式：原告与被告共同开发位于威海某地方500号“某某某”项目，合作方式为双方按照约定的比例分得建成房屋的方式合作开发。2、房屋分配：原告分得物业用房及住宅部分的面积为建筑面积的46%。金威公司实际借用志诚公司名义进行某某某项目开发。2010年5月20日，原告与金威公司签订《补充协议》，约定将之前签订的《合作协议》中第五条1项住宅部分的分配比例变更为原告55.45%，金威公司44.55%。2015年10月9日，原告与金威公司签订《协议书》确认项目分配方案，约定原告应分得的面积对应的具体房号及位置抽签决定并记载于合同附件，其中包括某某某小区B1XX3、B1XX5、B1XX8、B1802、B2007号房屋归原告所有，被告胡刚以个人身份对该协议的履行提供担保。2019年1月27日，被告胡刚及案外人孙彩红将金威公司所有股权转让给珑源公司，约定胡刚对金威公司的应付款项、债务、税款及应向第三方支付的房屋已经告知，应由金威公司负责履行的，珑源公司按照约定继续履行。同时协议还约定程壮对股权转让协议中珑源公司应履行的各项责任承担连带保证责任。2019年11月14日，原告向威海火炬高技术产业开发区人民法院提起诉讼，要求：1、确认原告与被告于2015年10月9日签订的《协议书》及附件二约定的剩余房源分配方案明细合法有效；2、被告协助原告办理某某某小区B1XX3、B1XX5、B2XX7号房屋产权登记手续。在案件审理过程中得知，被告已将涉案房产B1XX3、B1XX5、B2XX7、B1XX2分别卖给葛惠云、张陆。法院作出（2019）鲁1091民初2736号民事判决，认定原告与被告于2015年10月9日签订的《协议书》及附件二约定的剩余房源分配方案明细合法有效。被告在明知上述房屋已经约定应分配给原告的情况下，不履行约定将上述房屋另行处置，导致原告无法取得上述5套房屋所有权，严重损害了原告的合法权益，故对原告依据协议应当分得的房屋面积，因无法交付房屋（面积共计604.47平方米），按每平方米9800元市场价格（暂定）计算为5923806元，该面积有129.81平方米系精装修，价值15万元。既然无法实际交付协议约定的面积，应转换为被告向原告支付对应的款项6073806元。 金威公司认可应承担违约责任，但辩称双方未约定价格，原告主张没有依据。 志诚公司未作答辩。 珑源公司未作答辩。 胡刚辩称，原告怠于行使合同权利，已经超过担保期限。（2019）鲁1091民初2736号民事判决已经驳回了原告要求胡刚承担责任的诉讼请求，故不同意承担责任。 程壮辩称，其并非合作开发的主体，亦非担保方，原告要求其承担责任没有法律依据，故不同意其诉讼请求。 葛惠云辩称，其早已付清房款，本案与其无关，不同意原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。据此认定如下事实：原告原名为烟台圣皓建筑工程有限公司、烟台圣辰建筑工程有限公司。珑源公司原名为威海隆源投资有限公司。2010年2月9日，原告（乙方）与被告金威公司（甲方）签订《合作协议》，约定：由于某某某项目的土地登记在志诚公司名下，但甲方享有实际的开发权利，现经甲乙双方协商一致，就合作开发威海某某某项目的相关事宜达成如下一致意见:……二、合作项目基本情况……7、项目现状：本合作开发协议甲乙双方约定共同合作开发威海“某某某”项目，该项目土地与志诚公司的“帝景文院”项目的土地合为一个大土地证，登记在志诚公司名下，现因该土地已办理抵押登记，现暂不能办理土地解封及过户事宜，为了使“某某某”项目尽快开工建设，可能以志诚公司的名义进行开发，但实际是甲方实际运作，本合同所指的甲方是指金威公司或者志诚公司。甲方向乙方提供与本项目有关的全部合法手续，并对所提供的项目文件包括上述土地使用证、建设规划许可证等的真实性、合法性及有效性承担全部责任……三、合作方式双方协商一致采取甲方负责取得本项目土地使用权，办理本项目立项等前期手续，乙方负责组织施工建设……五、房屋分配：本项目商业部分全部由甲方享有，乙方参加分配房屋的部分仅为可确权的住宅及地下一层车库部分，乙方具体分配的面积如下：1、乙方分得物业用房及住宅部分的面积为建筑面积的46%……。 2019年11月14日，本院立案受理原告方正公司与被告金威公司、志诚公司、胡刚及第三人葛惠云合资、合作开发房地产合同纠纷一案，于2020年4月9日作出（2019）鲁1091民初2736号民事判决，该判决已生效。该案中，原告方正公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告方正公司与被告金威公司于2015年10月9日签订的《协议书》及《协议书》中附件二约定的剩余房源分配明细合法有效；2、被告金威公司及志诚公司协助办理位于威海市某路500号某某某小区B1505、B1213、B2007号房屋产权登记手续；3、被告胡刚对上述房屋确权及产权登记承担连带保证责任；4、诉讼费、保全费、诉讼保全担保费由被告承担。该判决认定事实如下：原告原名为烟台圣辰建筑工程有限公司。2015年10月9日，原告（乙方）与被告金威公司（甲方）之间签订了一份《协议书》，约定：经甲乙双方协商一致，就宫松岭500号（金威•怡园）项目合作分配以及合作协议履行过程中的相关事宜，达成如下一致意见：一、按照甲乙双方签订的合作协议、补充协议的约定，经双方财务人员核对，并确认以下金威•怡园项目合作的分配方案：1、房屋销售分配……3、剩余房屋分配：在合作协议、补充协议约定的分配范围和计算方法，暂时按双方约定的分配比例（甲方44.55%，乙方55.45%），剩余房屋甲方应分得住宅3584.03平方米，乙方应分得住宅2852.16平方米，实测面积确定后，调整分配比例和分配面积。甲乙双方应分的面积对应房屋的具体房号及位置由双方抽签确定，详见合同附件，最后分得面积不足一套的，由双方协商由取得房屋的一方向对方找补差价……。乙方分得剩余住宅房屋应在2017年10月31日之前或税务机关清算前处理完毕（以条件先满足的时间为准），到期乙方未能及时处理的，乙方应将其房屋确权至乙方或乙方指定公司或个人名下，因乙方原因超过约定的期限甲方不再协助办理相关的房屋确权手续。甲乙双方应本着诚实信用原则进行协商履行，由于本协议清税、乙方处理剩余房屋、计算面积及税收差额等均需要延续，为保证本协议的后期履行，甲乙双方的法定代表人以个人身份为本协议的履行提供担保。合同附件二为乙方剩余房源分配明细，在该明细中包含涉案三套房屋。上述协议签订后，原告称2017年10月31日到期时其曾要求被告金威公司交付涉案房屋，但被告金威公司一直拖延，法定代表人胡刚的手机无法取得联系等等，故至今未拿到房屋钥匙。2019年8月21日，被告金威公司（甲方）与葛惠云（乙方）及威海珑源电子商务有限公司（丙方）签订了一份《购房协议书》，约定：第一条、房屋情况：乙方自愿购买甲方其所有房产3套，1、坐落于威海市某路****，面积以网签合同为准；2、坐落于威海、坐落于威海市某路****合同为准；3、坐落于威海市某路500、坐落于威海市某路****上房产甲方与丙方已签订股权收购协议，目前虽在甲方名下，但实际为丙方所有，扣除相关税费后，收益归属丙方，丙方应保证该房屋所有权证及土地使用证产权清晰（无纠纷无债务无抵押）及出售该房屋已征得房屋共有权人的同意，如因丙方提供的信息不实由此产生后果视为丙方违约，由丙方承担违约责任；第二条、房屋价格：1、双方协商房屋（房号）1505总价款为550000元；2、1、双方协商房屋（房号）2007总价款为880000元；3、双方协商房屋（房号）1213总价款为450000元，以上三套总计1880000元。乙方自本合同签订之日支付甲方购房定金100000元，并于支付定金当日交付该房屋；第三条、付款方式：分期付款方式，乙方分三次支付该房款。1、2019年8月27日前，丙方负责协调该房屋的抵押权人解除该房屋的抵押权，解除抵押后乙方向甲方一次性支付房款840000元；2、于2019年9月20日前向甲方一次性支付房款840000元；3、该房款余款10万元，乙方于三套房屋全部签订网签合同后支付给甲方，定金冲抵房款，若乙方未按时支付房款视为乙方违约。甲方指定账户：户名：威海市金威房地产开发有限公司，账号：73736101828********，开户行：中信银行威海文化中路支行；第四条、过户手续办理：因甲方房屋未办理房证，仍在甲方名下三方共同约定：1、甲方及丙方应全程无条件按乙方要求的时间及要求与乙方或乙方指定人员签订房屋现售合同（合同金额不得超过本合同约定金额，如超出则由乙方承担该超出部分的全部税费包括房地产开发税费），并办理权属证书，否则视为甲方违约；2、甲方及丙方共同指定赵爽为该房产办理过户手续的经办人，电话：18669******；第五条、房屋配套设施：水、电、暖、天然气、物业。乙丙双方在交接房屋时，丙方应将交付日期前所发生的水、电、暖、天然气、电视、网络及物业管理费全部结清；第六条、办理产权过户费用及税费按国家相关法律要求由甲方承担的房地产开发税费由丙方承担，乙方负担乙方税费；第七条、其他：如丙方在此房屋内有户口应于房屋交接前迁走，否则视为丙方违约；第八条、违约责任：1、三方约定违约金为该房屋总房款的20%，签订本协议以后，甲、乙、丙三方应自觉履行本协议约定，甲、乙、丙三方任何一方出现本协议约定违约行为均按该违约金数额进行赔偿，造成更大损失应依法追偿；2、一方收到该房屋后进行装修，若甲方无法按乙方要求与乙方或乙方指定的人员签订商品房现售合同并办理全部证书，乙方1000元/平米的装修费用由甲方、丙方承担，并追究其违约责任；第九条、协议履行过程中若发生争议，甲、乙、丙三方协商不成的，任何一方均可向该房屋所在地人民法院提起诉讼，并由违约方承担为此支付的诉讼费、律师费及其他实现债权的费用。上述协议签订后，葛惠云于2019年8月21日通过银行转账方式向被告金威公司交付定金10万元，被告金威公司出具了定金收据。2019年9月20日，葛惠云通过银行转账方式向被告金威公司支付房款168万元，被告金威公司出具了房款收据。2019年8月21日，被告金威公司与葛惠云在某某某房屋交接单上盖章签字确认，交接单对房屋状态、水、电、燃气、物业及钥匙数量等进行了记载，双方对房屋状态确认无误，不存在任何纠纷，无任何遗留问题。庭审中，葛惠云主张其接受房屋后缴纳了水、电、燃气及物业费等，并对房屋进行了装修，后又购置了家用电器及家具等，并对该主张提交了《供用水合同书》、用水客户抄表明细表、历月电费明细、家电及家具订购单及房屋现状照片等证据，原告对上述证据的真实性不予认可，但未提供反证。被告对上述证据的真实性无异议。被告胡刚另提交2019年1月27日与威海隆源投资有限公司拟签订的《股权转让协议》及金威负债明细表，股权转让协议约定，被告金威公司股东胡刚（90%股权）及孙彩红（10%股权）将公司股权以2490万元的价格转让给威海隆源投资有限公司，该公司于2019年8月30日前分期分批付清全部转让款等等。负债明细表记载“处置建筑公司资产价值261万元，某路-500号-B2XX7、B1XX2、B1XX5、B1XX3，已实际发生金额为准”。另查，涉案三套房屋已于2019年9月20日及23日办理抵押登记，抵押权人为葛惠云，抵押人为被告志诚公司。该判决认为，原告与被告金威公司签订的《协议书》及协议书附件系双方当事人的真实意思表示且未违反法律及行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。葛惠云与被告金威公司之间签订的《购房协议书》亦系双方当事人的真实意思表示且未违反法律及行政法规的强制性规定，故亦应认定为合法有效。在上述两合同均合法有效的前提下，哪份合同优先履行系本案争议的焦点问题。该判决认为，一般应当遵循以下原则和顺序予以确定：1、办理了所有权登记手续的买受人的权利应当得到优先保护。因为我国《物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力。2、办理了商品房预告登记手续的合同优先履行。不动产预告登记具有公示与公信效力，能够维护交易安全和正常的交易秩序，依法应予支持。3、先行合法占有房屋的买受人的权利应当得到优先保护。虽然房屋交付使用并不具有所有权转移的意义，但是房屋的转移占有与交付使用，仍然具有明显的公示与公信的现实作用。4、先行交付房屋价款的买受人的权利应当得到优先保护。支付对价是房屋买卖合同中主要履行行为，先行支付房屋价款、履行了自己的合同义务的买受人，要求合同相对方履行合同义务的要求理应得到支持，以最大限度地维护正常的市场秩序，促进合同的善意履行，维护合同当事人的合法利益。5、签约在先的合同应当优先履行。因为签约在先的合同成立在先，相对于签约在后的合同而言，签约在先的合同的标的物无瑕疵，签约在后的合同则因出卖人的故意或过失，造成合同标的物在合同成立之前即已存在第三方权利的情况，根据公平原则、诚实信用原则，签约在先的买受人的权利理应得到优先保护。本案中，葛惠云通过签订《购房协议书》支付大部分房款后先获得该房屋，葛惠云已先行合法占有，葛惠云占有在先，原告则一直未实际占有该房屋，原告在《协议书》约定的分配给其的房屋办理确权手续的期限届满后，未举证证实向被告金威公司主张权利，即使如原告所述曾主张过权利，在被告金威公司不予配合的情况下，原告应提起相应的诉讼主张权利，原告均未提出主张，涉案房屋至今仍未交付给原告。综上，葛惠云与被告金威公司的《购房协议书》应优先履行，故葛惠云要求确认与被告金威公司之间签订的《购房协议书》合法有效，继续履行该协议，在房屋具备办理过户条件时，被告金威公司及被告志诚公司协助办理产权登记手续的诉讼请求，合法有据，依法应予支持。原告要求被告金威公司及志诚公司办理产权登记手续以及被告胡刚对办理产权登记承担连带责任的诉讼请求，理由不当，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百五十条规定，判决如下：一、原告烟台方正建业有限公司与被告威海市金威房地产开发有限公司于2015年10月9日签订的《协议书》及《协议书》中附件二约定的剩余房源分配明细合法有效；二、第三人葛惠云与被告威海市金威房地产开发有限公司于2019年8月21日签订的《购房协议书》合法有效；三、被告威海市金威房地产开发有限公司继续履行上述合同义务，在该房屋具备办理产权登记条件时，被告威海市金威房地产开发有限公司与被告威海志诚房地产开发有限公司协助将坐落于威海市某路500号B1XX5室、B2XX7室、B1XX3室过户至第三人葛惠云名下；四、驳回原告烟台方正建业有限公司要求被告威海金威房地产开发有限公司及威海志诚房地产开发有限公司协助办理位于威海市某路500号某某某小区B1XX5、B1XX3、B2XX7号房屋产权登记手续的诉讼请求；五、驳回原告烟台方正建业有限公司要求被告胡刚对上述房屋确权及产权登记承担连带保证责任的诉讼请求。 本院对（2019）鲁1091民初2736号民事判决认定的事实予以确认。 本案诉讼过程中，原告提交在（2019）鲁1091民初2736号民事判决卷宗中调取的胡刚所提交2019年1月27日与威海隆源投资有限公司拟签订的《股权转让协议》复印件，经查询该案卷宗，胡刚在该案中提交了该协议复印件，该协议第五条第二款第3项约定，甲方对目标公司的应付款项，债务、税款，以及应向第三方交付的房屋已经如实列明，并说明情况，应由目标公司负责履行的，乙方应按照约定，继续履行相应的义务。经质证，胡刚对该证据真实性无异议。 原告申请对涉案4套房屋价值进行司法鉴定，威海市正信土地房地产评估咨询有限公司出具报告书认为：涉案4套房屋在本院立案时（2020年8月26日）估价结果为264.87万元，原告支付司法鉴定费9122元。经质证，原告提出异议称价格过低，但未提交相反证据，并按该结论变更了诉讼请求数额。金威公司、胡刚、程壮、葛惠云无异议。志诚公司、珑源公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，依法视为放弃质证的权利，故对该鉴定结论本院予以采信。 本院认为，合同法规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中原告与金威公司签订协议，共同开发房地产，并约定了包括涉案房屋分配给原告，现金威公司违反约定导致原告无法取得涉案房屋，应赔偿原告合理损失，故对原告要求金威公司赔偿损失264.87万元的诉讼请求，本院予以支持。关于其他被告的责任，公司法第三条规定：公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任。股份有限公司的股东以其认购的股份为限对公司承担责任。金威公司是独立承担责任的企业法人，原告要求其他被告承担连带责任等应具有充分的事实和法律依据。其要求志诚公司、程壮、葛惠云承担责任无任何法律依据，故本院不予支持。关于珑源公司，虽然根据胡刚在另案中提交的2019年1月27日与威海隆源投资有限公司拟签订的《股权转让协议》复印件第五条第二款第3项约定，甲方对目标公司的应付款项，债务、税款，以及应向第三方交付的房屋已经如实列明，并说明情况，应由目标公司负责履行的，乙方应按照约定，继续履行相应的义务。但并无证据显示珑源公司成为金威公司股东，进而可以履行相应的义务，故原告请求其承担责任，无充分事实和法律依据，故本院不予支持；关于胡刚，2015年10月9日，原告与金威公司签订的《协议书》约定甲乙双方的法定代表人以个人身份为本协议的履行提供担保，双方未明确约定保证方式和保证期间。担保法第十九条规定：当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。据此，胡刚提供的应推定为连带责任保证。而担保法第二十六条规定：连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。根据上述《协议书》所约定的“乙方分得剩余住宅房屋应在2017年10月31日之前或税务机关清算前处理完毕（以条件先满足的时间为准），到期乙方未能及时处理的，乙方应将其房屋确权至乙方或乙方指定公司或个人名下，因乙方原因超过约定的期限甲方不再协助办理相关的房屋确权手续”，胡刚的保证责任因超过保证期间而免除。故对原告要求胡刚承担责任的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国公司法》第三条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告威海市金威房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告烟台方正建业有限公司损失264.87万元； 二、驳回原告烟台方正建业有限公司其他诉讼请求。 如果被告未按本判决确定的期间履行给付金钱的义务，还应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费27990元，财产保全费5000元，司法鉴定费9122元，均由被告威海市金威房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审 判 长  胡传佳 人民陪审员  姜悦国 人民陪审员  鞠洪娜 二〇二〇年十二月十八日 书 记 员  付连辉