湖北省随州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂13民终901号上诉人（原审被告）：余红伟，男，1987年7月5日出生，汉族，住孝感市孝**。被上诉人（原审原告）：尹华明，男，1972年12月5日出生，汉族，住广水市。委托诉讼代理人：吴开明（尹华明姨兄），住广水市。上诉人余红伟因与被上诉人尹华明租赁合同纠纷一案，不服湖北省广水市人民法院（2020）鄂1381民初1466号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。余红伟上诉请求：1.改判余红伟不承担2019年3月1日至2020年3月1日的租金5000元；2.扣减重复计算的租金3020.40元；3.改判余红伟不承担2020年3月27日至尹华明向余红伟交付租赁房屋期间的房屋租金；4.解除《房屋租赁合同》；5.一、二审诉讼费由余红伟、尹华明合理分担。事实和理由：一、一审判决判非所诉。尹华明起诉要求解除合同，余红伟也没有坚持继续履行合同，只是要求追究尹华明的违约责任，一审判决继续履行合同不当。二、一审判决认定事实不清，重复计算房屋租金，判决余红伟补交第一年度租金5000元不符合公平公正原则。1.经协商，尹华明口头同意减免2019年3月1日至2020年3月1日租金5000元，余红伟已交纳2019年3月1日至2020年3月1日租金100000元，尹华明的母亲邓崇芳出具收条，收条载明“满一年收房租拾万元整。第二年按合同收费。”一审判决认定余红伟拖欠第一年度租金5000元，有失公道。2.一审判决余红伟承担2020年1月25日至2020年3月1日期间30%租金3020.40元，该租金已包含在第一年度租金中，属重复计算。三、因疫情期间，余红伟没有开展经营活动，且政府出台了房租减免政策，余红伟与尹华明正通过社区协商减免房租，故2020年3月1日后余红伟未交纳第二年度租金110000元。尹华明于2020年1月4日在涉案房屋上张贴空门面出租广告，2020年3月27日更换涉案房屋门锁并锁门，导致余红伟无法使用涉案房屋，一审法院判决余红伟支付租金5955.40元，显失公正。四、涉案房屋被尹华明锁着，余红伟无法正常使用，租赁合同失去了履行的基础，一审判决余红伟给付承租房屋后至租金期限届满的房屋租金，缺乏事实和法律依据。尹华明辩称，一、一审判决不公。除不可抗力外，余红伟应承担主要违约责任，一审判决酌定余红伟自2020年1月25日至2020年3月15日期间房屋租金免除70%，明显不公，尹华明的房屋是贷款购买，要还本付息。余红伟欠付第一年度租金5000元发生在疫情之前，不能免除责任，且疫情发生后，余红伟也没有及时通知尹华明。一审判决2020年3月15日至2020年3月27日期间房屋租金损失，余红伟、尹华明各自承担50%，判决不公，未能达成一致意见的责任在余红伟。一审判决认定以每年租金105000元进行计算不妥，合同约定第二年度租金标准是110000元。二、尹华明母亲出具收条，并没有减少第一年度租金的意思，余红伟应当支付欠付第一年度租金5000元。余红伟的诚信缺失和反复无常，严重动摇合同履行的基础，余红伟直至二审才提出解除合同。余红伟首先违约，一是欠付、拒付第一年度租金5000元，二是未按约定的时间、金额支付第二年度租金，也未请求尹华明给予展期，同时对续租与否的问题反复无常。余红伟违反合同约定，理应承担违约责任，赔付给尹华明带来的经济损失。尹华明向一审法院起诉请求：1.判令解除房屋租赁合同；2.判令余红伟搬除留存物，返还租赁房屋；3.判令余红伟向尹华明付清2019年3月1日至2020年3月1日期间欠付的房屋租金5000元，给付2020年3月1日至2020年3月25日应付租金7534.25元（按照原合同约定年租金110000元标准计算到日）；4.判令余红伟赔偿因物品留存给尹华明造成的房屋出租收益损失，按合同约定年租金110000元标准计算至日，从2020年3月26日计算至余红伟搬除留存物品之日止。一审法院认定事实：2018年8月10日，出租人尹华明与承租人余红伟签订一份房屋租赁合同。合同约定出租人尹华明将其所有的位于广水市××山办事处东××室（房产权证号为：广水市房权证应山字第**）门面屋出租给承租人余红伟，期限5年，从2019年3月1日至2020年3月1日，房租为105000元整。2020年3月1日至2021年3月1日房租为110000元。每年承租人必须提前1个月交房租给出租人。租赁期间的房屋税费、水电费由承租人负担，水管安装由承租人承担。租赁期间，承租人有权转让或短期租赁他人必须一同整体出租，必须经过出租人签字同意才能转让，承租人不能收取他人转让费。承租人在租赁期间，如涨房价，视为违约。出租人不得擅自终止合同，否则每年房租加倍偿还。合同期满，承租人无条件退出门面。若承租人续租，由承租人优先，房价随行就市。承租人在租赁期间，必须遵纪守法，若有违法事情发生，一切后果和损失由承租人承担。若承租人不想租门面房必须提前2个月通知出租人，必须保持房屋原来的结构面貌，不得向别人收取转让费、装修费。若出租人造成承租人不能正常经营，出租人应赔偿承租人的一切损失。上述协议签字生效。2019年2月2日余红伟向尹华明尾号为5069的银行卡支付100000元房屋租金（合同约定房屋租金为105000元）。2020年1月23日晚，湖北省新型冠状病毒感染××疫情防控指挥部发布决定启动湖北省重大突发公共卫生事件1级响应通告，全省所有居民实行全封闭管理，不允许外来人员进入。2020年3月15日广水市新型冠状病毒××疫情疫情防控指挥部发布统筹推进疫情防控和有序恢复生产生活秩序的通告，该通告自2020年3月15日零时起执行。尹华明与余红伟为是否续签房屋租赁合同及疫情期间租赁费是否减免发生争议。2020年3月24日至3月27日，经广水市××山街道办事处北正街社区居民委员会肖志才、周恬协调，双方未能达成一致意见。2020年3月27日，尹华明将出租房屋大门换锁，余红伟营业停止。一审法院认为，尹华明与余红伟签订的房屋租赁合同，是双方真实意思的表示，不违反法律强制性规定，属于有效合同。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”《中华人民共和国合同法》第一百一十八条规定：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条规定：“三、依法妥善审理合同纠纷案件。受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的合同纠纷案件，除当事人另有约定外，在适用法律时，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小，按照以下规则处理：（一）疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。当事人对于合同不能履行或者损失扩大有可归责事由的，应当依法承担相应责任。因疫情或者疫情防控措施不能履行合同义务，当事人主张其尽到及时通知义务的，应当承担相应举证责任。（二）疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。合同依法变更后，当事人仍然主张部分或者全部免除责任的，人民法院不予支持。因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持。”《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条第一款规定：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”根据上述司法解释规定，参照《湖北省高级人民法院关于审理涉及新型冠状病毒××疫情商事案件若干问题的解答》第二条规定，根据湖北省及广水市的疫情防控措施，对于因此不能履行合同或及时行使权利的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，应当认定为不可抗力。故尹华明以余红伟未履行按期交付房屋租金为由请求解除合同的，不予支持。同理根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和上述司法解释规定，酌定余红伟自2020年1月25日至2020年3月15日期间房屋租金予以免除70%。2020年3月15日至2020年3月27日因双方未能就减免房屋租金及交纳第二年的房屋租金达成一致意见，期间房屋租金损失，各自承担50%。从2020年3月27日至租赁房屋交付给余红伟期间房屋租金损失，因尹华明锁门导致余红伟不能营业，这段时间房屋租金损失，由尹华明承担70%,由余红伟承担30%。自尹华明将租赁房屋交付余红伟之后的房屋租金至租金期限届满的房屋租金由余红伟承担。上述房屋租金的计算标准以每年房屋租金105000元进行计算。因尹华明未明确表示减免余红伟第一年房屋租金尚欠的5000元，余红伟仍应向尹华明支付。据此计算2020年1月25日至2020年3月1日房屋租金为10068元（105000元÷365天×35天），根据不可抗力免除余红伟房屋租金7047.60元（10068元×70%），余红伟应该承担房屋租金为3020.40元。2020年3月1日至2020年3月15日房屋租金为4027元（105000元÷365天×14天），同理，免除余红伟房屋租金2818元（4027元×70%），余红伟应该承担房屋租金为1209元。2020年3月15日至2020年3月27日房屋租金为3452元（105000元÷365天×12天），因为疫情双方未能就免房屋租金及交纳第二年的房屋租金达成一致意见，双方均有过错，双方各自承担50%的责任，免除余红伟房屋租金1726元，余红伟应该承担房屋租金为1726元。余红伟应减免的房屋租金为11591.60元（7047.60元＋2818元＋1726元）。余红伟应该负担房屋租金为5955.40元（3020.40元＋1209元＋1726元），加上余红伟拖欠第一年的房屋租金5000元，余红伟应该给付尹华明房屋租金10955.40元（2020年1月25日至2020年3月27日房屋租金及第一年拖欠房屋租金5000元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、尹华明与余红伟签订的房屋租赁合同为有效合同；二、尹华明自判决书生效之日七日内将租赁房屋交付余红伟承租；三、余红伟应该给付尹华明房屋租金10955.40元（2020年1月25日至2020年3月27日房屋租金5955.40元，余红伟第一年拖欠5000元房屋租金）；四、2020年3月27日至尹华明向余红伟交付租赁房屋期间房屋租金，由余红承担30%（按照每年房屋租金105000元计算），由尹华明承担70%；五、余红伟承租房屋后至租金期限届满的房屋租金，由余红伟承担；六、驳回尹华明其他诉讼请求。上述给付金钱义务，于判决书生效之日起七日内一次性履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费113元，由尹华明负担56.50元，由余红伟负担56.50元。本院经依法核实确认的事实和一审认定的事实一致。另查明，2020年6月19日，经一审法院主持调解，尹华明、余红伟达成如下调解协议：一、尹华明自愿将出租房屋门打开，余红伟自愿将其空调、电脑、货架、衣架、照明灯、门头招牌字、墙面板等搬走，上述租赁房屋货物转移在2020年6月19日至2020年6月20日24时转移，尹华明配合将出租房屋门打开。二、其他争议由法院判决。2020年6月20日，尹华明将涉案房屋门打开，余红伟将其剩余物品全部搬离。尹华明母亲邓崇芳向余红伟出具收条，载明“今收到2019年3月1号至2020年3月1号至满一年收房租拾万元整。第二年按合同收费，收费人邓崇芳2019年2月1号收”。一审判决第六页第八行至第十二行内容“酌定被告余红伟自2020年1月25日至2020年3月20日期间房屋租金予以免除70%。2020年3月20日至2020年3月27日因双方未能就减免房屋租金及交纳第二年的房屋租金达成一致意见，期间房屋租金损失，各自承担50%”，根据一审判决该页下文计算内容及一审判决结果，两处“3月20日”均系笔误，应为“3月15日”，本院予以纠正。本院认为，关于余红伟是否欠付第一年度租金5000元。从尹华明母亲邓崇芳向余红伟出具收条内容看，邓崇芳认可余红伟支付的10万元房租系2019年3月1号至2020年3月1号满一年的房屋租金，按照通常理解，即余红伟支付10万元已交齐第一年度租金。该收条内容与尹华明、余红伟签订的《房屋租赁合同》约定2019年3月1日至2020年3月1日房租为105000元不一致，应视为对合同该项约定的变更。邓崇芳作为尹华明的母亲向余红伟出具收条，应当经过其子尹华明的授权。尹华明二审认为其母亲邓崇芳出具收条仅表明收到余红伟房租10万元，尹华明并未对邓崇芳出具收条的行为提出异议。根据诚实信用原则，本院认定余红伟已经交齐2019年3月1日至2020年3月1日期间房屋租金。尹华明主张余红伟尚欠付2019年3月1日至2020年3月1日期间房屋租金5000元，与其母亲出具收条字面意思明显不符，不予支持。关于尹华明、余红伟签订的《房屋租赁合同》解除时间。二审中，余红伟主张2020年6月20日尹华明自愿将门打开，余红伟自愿将东西搬出，合同解除；尹华明主张2020年3月25日，余红伟将部分货物拖走，以行为解除了合同。尹华明一审提交了《关于调解尹华明余红伟房屋租赁纠纷情况的说明》，该说明加盖有广水市××山街道办事处北正街社区居民委员会公章，并有两名社区调解人员签名。上述调解情况说明中载明：2020年3月24日社区到涉案房屋现场进行调解，尹华明、余红伟未协商一致，余红伟表示合同终止；2020年3月25日社区调解人员跟余红伟说，余红伟愿意终止合同，就尽快把物品搬走，余红伟说东西一趟拖不完，当天，除房屋内剩下的空货柜、打包的衣架、电脑、空调外，其他物品余红伟全部自行搬走；2020年3月27日，尹华明反映余红伟没有归还房屋钥匙，社区调解工作人员到涉案房屋现场，打余红伟电话问：尹华明愿意房租少收1万元，余红伟愿不愿意继续租？余红伟说已确定不租了，合同就算了。同日，在社区调解工作人员见证下，尹华明更换涉案房屋门锁；2020年4月30日，社区参与调解，尹华明、余红伟未协商一致。《中华人民共和国城市居民委员会组织法》第三条第一款第三项规定，居民委员会的任务包含调解民间纠纷。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十四条规定：“国家机关或者其他依法具有社会管理职能的组织，在其职权范围内制作的文书所记载的事项推定为真实，但有相反证据足以推翻的除外。必要时，人民法院可以要求制作文书的机关或者组织对文书的真实性予以说明。”余红伟二审提交了其与广水市××山街道办事处北正街社区居民委员会工作人员的谈话录音及文字说明，拟证明上述调解情况说明系尹华明书写，内容不真实。本院认为，余红伟提交的录音文字说明中，广水市××山街道办事处北正街社区居民委员会工作人员陈述调解情况说明内容属实，也没有明确陈述存在内容虚假情况。广水市××山街道办事处北正街社区居民委员会履行居民委员会调解职能参与调解尹华明、余红伟租赁合同纠纷，并在调解情况说明签名盖章，根据上述规定，上述调解情况说明内容推定为真实。余红伟并未提交足以推翻上述调解情况说明的相反证据，本院对上述调解情况说明予以采信，并据此认定余红伟明确做出不再继续租赁的意思表示，于2020年3月25日将涉案房屋内部分物品搬离，尹华明于2020年3月27日在广水市××山街道办事处北正街社区居民委员会见证下更换门锁的事实。《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第二项规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。余红伟在租赁合同约定的支付租金期限2020年2月1日届满后未支付租金，在广水市有序复工复产之后仍未交纳租金，后又做出不再继续租赁的意思表示并将部分物品搬离涉案租赁房屋，行为已构成违约，符合上述法律规定的“明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”情形，尹华明依法享有合同的法定解除权，有权解除合同。2020年3月27日，尹华明在广水市××山街道办事处北正街社区居民委员会见证下更换涉案房屋门锁，系以行为行使合同法定解除权，双方签订的《房屋租赁合同》于此日解除。关于租金及房屋占用费的承担。第一，2020年1月25日至2020年3月15日期间房屋租金的计算。疫情期间，湖北省全省所有居民实行全封闭管理，余红伟租赁涉案房屋无法正常经营。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第二款规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。《中华人民共和国合同法》第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”疫情期间，因涉案房屋无法经营使用，承租人余红伟、出租人尹华明均有损失，对于疫情期间的房屋租金14356元［2020年1月25日至2020年3月1日共计37天，租金计算为10137元（100000元÷365年/天×37天），2020年3月2日至2020年3月15日共计14天，租金计算为4219元（110000元÷365年/天×14天），2020年1月25日至2020年3月15日期间租金计14356元（10137元+4219元）］，本院参照上述规定依据公平原则予以分担，一审法院酌定余红伟承担30%租金，比例恰当，本院对该比例予以确认。其中，2020年1月25日至2020年3月1日期间房屋租金10137元余红伟已给付尹华明（包含在余红伟支付的2019年3月1日至2020年3月1日期间100000元房屋租金内），不应重复计算。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第49条第二款规定：“双务合同解除时人民法院的释明问题，参照本纪要第36条的相关规定处理。”第36条第二款规定，第一审人民法院未予释明，第二审人民法院认为应当对合同不成立、无效或者被撤销的法律后果作出判决的，可以直接释明并改判。依据上述规定，为减少当事人诉累，本院一并处理。故扣减余红伟应承担的30%租金外，尹华明应退还余红伟2020年1月25日至2020年3月1日期间70%房屋租金7095.9元（10137元×70%）。余红伟应支付尹华明2020年3月2日至2020年3月15日期间30%房屋租金1265.7元（4219元×30%）。上述债务相互抵销后，尹华明还应退还余红伟房屋租金5830.2元（7095.9元-1265.7元）。第二，2020年3月16日至2020年3月26日期间房屋租金的计算。广水市有序复工复产之后，余红伟已经能够恢复经营，其应当积极履行交纳房屋租金的义务。余红伟并未交纳租金，并做出不再继续租赁的意思表示、将部分物品搬离租赁房屋，构成违约。故此期间的租金3315元（110000元÷365年/天×11天）应当由余红伟全额承担。第三，2020年3月27日至2020年6月20日余红伟将剩余物品全部搬离期间的房屋占用费。尹华明以更换涉案房屋门锁的行为行使合同法定解除权，合同就此解除，涉案房屋由尹华明掌控，故上述期间内房屋占用费应由尹华明自行负担。综上，尹华明应返还余红伟房屋租金2515.2元（5830.2元-3315元）。综上所述，余红伟的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖北省广水市人民法院（2020）鄂1381民初1466号民事判决；二、尹华明与余红伟于2018年8月10日签订的《房屋租赁合同》解除；三、尹华明于本判决生效之日起十日内返还余红伟2515.2元；四、驳回尹华明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费113元，由尹华明负担；二审案件受理费50元，由尹华明负担。本判决为终审判决。审判长 刘 莹审判员 李 超审判员 周 鑫二〇二〇年十二月二十五日书记员 赵曼曼