贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔26民终3901号上诉人（原审被告）：徐建军,男,汉族，1983年1月18日生，住贵州省施秉县。被上诉人（原审原告）：曾桂秀，女，1964年5月7日生，汉族，住贵州麻江县。委托代理人:甘期猛，男，1962年12月30日生，布依族，住址同上，系曾桂秀之夫。上诉人徐建军因与被上诉人曾桂秀房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省麻江县人民法院(2020)黔2635民初433号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。徐建军上诉请求：依法撤销麻江县人民法院（2020）黔2635民初433号民事判决；2、驳回被上诉人在一审中的诉讼请求，或者发回重审；3、判决被上诉人承担一、二审案件受理费。事实和理由：1、原审法院认定事实不清，适用法律错误，判决被上诉人承担5000元违约金明显不当，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十九条第一款：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”之规定，因徐建军由于经营不善，无法继续经营该门面。于2019年10月之前，徐建军打电话给曾桂秀提出解除其双方租赁合同，曾桂秀认可后，列举出剩余的租金及水电的结算单给徐建军，但该结算单上多收取了2018年5月至2018年11月租金5280元。同时曾桂秀要求徐建军一次性付清所有租金后才愿意与徐建军办理解除协议的相关手续。因曾桂秀多收取了5280元租金，徐建军不愿将剩余的租金支付给曾桂秀，曾桂秀因此一直扣押徐建军的货物。结合徐建军的实际事实、合同履行情况等因素，徐建军不应当承担违约责任。即使应当承担违约责任，徐建军所需付的租金仅为14896元，一审法院判决徐建军承担5000元违约金过高，违约金应以实际损失为基础，且曾桂秀没有因此造成任何损失，即使损失也仅仅是利息。因此，一审法院判决缺乏事实和法律依据。曾桂秀辩称，1、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回徐建军上诉请求，曾桂秀与徐建军之间本着公平原则自愿协商签订了房屋租赁合同，合同约定的违约金对双方都有约束作用，徐建军既然已经违约，就应当依据合同约定，承担违约责任；2、徐建军提出“2019年10月前打电话给曾桂秀提出解除协议，当时曾桂秀认可后，列出剩余租金及水费的结算清单给徐建军，但是该份结算单上多收取了5280元租金。”的理由，纯属胡搅蛮缠，是为了赖着不付房租找借口，对于这个问题，曾桂香确实是列出了徐建军应付的房租费，由于当时记账的手机坏了，没有了之前的信息，所以多列了该笔租金，但徐建军一直没有付房租，也没有向曾桂秀提出多算了5280元的问题，该笔多出来的房租在一审时已经被核减，所以该理由不成立；3、曾桂秀没有权利也没有必要扣押徐建军的东西，在徐建军久拖不付房租，协议到期前曾桂秀还多次催促徐建军来交房租费，并叫徐建军把他的东西都拿走，协议到期当天，曾桂香还催促徐建军来搬东西，协议到期第二天，经徐建军同意后，曾桂秀才从徐建军的售货员处得到钥匙开门，同时还联系徐建军过来搬东西，当时在社区主任、邻居等人在场见证下，搬出到门面后面，并且电话联系徐建军来拿他的东西，否则丢了不负责，曾桂香不可能无偿将自己的房屋给徐建军存放东西，因此徐建军说东西被扣押，事实不成立。曾桂秀一审诉讼请求：1.判令徐建军支付房屋租金及违约金等29679元;2.本案诉讼费由徐建军承担。一审法院认定事实如下：2017年5月2日，曾桂香与徐建军以甲、乙双方名义签订《门面租赁协议》，约定：“1、甲方将位于麻江县的临街门面租赁给乙方作经营使用，协议期满时，乙方必须保证以完整的门面和物件交给甲方；2、乙方需改造装修房屋等必须经甲方同意，退租后无偿归甲方所有，为确保甲方收回完整门面，乙方需交给甲方押金壹千（仟）元（1000.00）人民币，合同期满后，若房屋及物品经甲方检验后完好，及水电费交付清楚，退还押金给乙方；3、乙方在租赁期间要维护现有物件物品，如有损坏由乙方自行恢复或赔偿；4、租凭（赁）期限：2017年5月10日至2020年5月9日，期限3年，从租赁之日起所发生的电费由乙方自行向供电局交付，水费交甲方，甲方再向水厂交付；5、门面租金及付款方式:房屋租金为第一年捌佰元（800元／月），第一年之后每年租金在上一年的基础上递增百分之十，租金交付以半年交付，先交房租后使用；6、乙方在租赁期间发生的民事纠纷、安全事故由乙方自行负责，乙方不得在门面内存放危爆物品，如若违反，因此而造成的所有损失和责任由乙方全部负责；7、协议一经签定（订），甲、乙双方必须共同遵守，如一方违约，另一方有权按照有关规定追究违约方的违约责任，并处以违约金伍千（仟）元人民币；8、本合同自签订之日起付款后生效，本合同一式二份，甲、乙双方各执一份。甲方签字：曾桂秀乙方签字：徐建军2017年5月2日”。合同签订后，徐建军预先交纳押金1000元进驻原告门面，并聘用一名叫高小芬（音）的女职员代为销售消防器材。从2017年5月10日至2018年5月9日，徐建军能按时付清租金。2018年7月9日，徐建军微信转账支付了曾桂秀2018年5月10日至11月9日租金5280元，并授意店员高小芬支付了租金1000元。因2018年5月10日至11月9日租金合计5280元是否支付事宜，曾桂秀认为被告未支付，徐建军坚持已支付，双方发生矛盾，被告拒绝支付后期房屋租金。曾桂秀为此向本院提起诉讼，请求判如所请。另查明：徐建军欠曾桂秀房屋租金16896元，即2018年11月10日至2019年5月9日六个月按880元／月为5280元，2019年5月10日至2020年5月9日十二个月按968元／月计算为11616元，合计16896元;欠水电费240元。庭审中，原、被告同意解除《门面租赁协议》，被告认可并同意支付门面水电费240元。一审法院认为，双方在平等、自愿基础上签订的《门面租赁协议》对双方具有法律约束力，双方应当按照合同约定享有权利和履行义务。本案中，曾桂秀已履行交付租赁物（门面）义务，徐建军应当按照约定的期限支付租金，根据《门面租赁协议》第5条的约定，被告应当支付拖欠原告房屋租金为16896元，即2018年11月10日至2019年5月9日六个月按880元／月计5280元，2019年5月10日至2020年5月9日十二个月按968元／月计11616元,减去高小芬已支付的1000元及徐建军交纳的押金1000元,应当再支付租金14896元。徐建军认为曾桂秀不承认收到2018年5月至2018年11月租金5280元，2019年10月已向曾桂秀提出解除合同曾桂秀又不同意解除，以此为由拒付租金,没有提供证据予以佐证，本院不予支持。同时，徐建军未按约定支付租金已构成违约，根据《门面租赁协议》第7条的约定，应当向曾桂秀支付违约金5000元。由于《门面租赁协议》没有约定逾期支付租金应当支付资金占用费,曾桂秀要求徐建军支付资金占用费2224.32元于法无据,不予支持。庭审中,双方当事人同意解除《门面租赁协议》，徐建军认可并同意支付门面水电费240元,系当事人自由处分其民事权利的行为,不违反法律规定,予以支持。对于徐建军提出应当扣除2020年新冠肺炎疫情无法营业期间租金的主张，因为徐建军于2018年11月10日拒付租金，在2020年1月疫情发生之前就已经迟延履行，违约在先，现以2020年新冠肺炎疫情系不可抗力为由主张扣除租金于法无据，不予支持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除曾桂秀与徐建军于2017年5月2日订立的《门面租赁协议》；二、徐建军于本判决生效之日起10日内支付曾桂秀门面租金14896元、水电费240元、违约金5000元，合计20136元；三、驳回曾桂秀其他诉讼请求。二审中，双方当事人未向本院提交新证据。本院二审查明事实与一审一致。本院认为，本案焦点为：1、徐建军是否应承担违约责任？2、5000元的违约金是否应该调整？关于焦点1，《门面租赁协议》在履行过程中，双方因支付租金问题发生纠纷，后虽于2019年10月协商解除该租赁协议，但因徐建军未能付清所欠房租而未果，双方协商解除租赁不成，徐建军仍租用该门面，租赁协议继续有效，徐建军应继续支付租金。徐建军以曾桂秀结算时多列房屋租金、一直扣押其财物为由拒绝支付租金已违反合同约定，其以此拒绝承担违约责任的理由于法无据，本院不予支持。关于违约金数额是否应该调整的问题，《门面租赁协议》关于违约责任的约定并不违反法律规定，签订双方均应遵守，徐建军违约应当支付违约金；徐建军提出违约金应以实际损失为基础、其拒付租金的事实没有给曾桂秀造成损失的理由缺乏证据证明，本院不予支持。驳回上诉，维持原判。二审案件受理费540元，由上诉人徐建军负担。本判决为终审判决。审判长  龙步昌审判员  王家良审判员  王山地二〇二〇年十二月四日法官助理刘光理书记员蒋诚宵