湖北省黄石市黄石港区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0202民初1684号原告：张华，男，1977年12月5日出生，汉族，住湖北省黄石市黄石港区。被告：陈希平，男，1963年2月28日出生，汉族，户籍登记住址湖北省黄石市。委托诉讼代理人：周斌，男，1975年5月26日出生，汉族，住湖北省黄石市。原告张华与被告陈希平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张华，被告陈希平的委托诉讼代理人周斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张华向本院提出诉讼请求：1.判令被告陈希平从2020年2月1日起按1440元/月的标准支付租金至付清之日止，并按每日千分之八的标准支付逾期违约金5182元；2.判令被告继续履行《产权委托经营合同》；3.判令本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告于2010年投资48万元购买了湖滨大道138号曼晶大酒店1201-2号房屋。2016年5月1日，原告与被告签订《产权委托经营合同》，约定租赁期限从2016年5月1日起至2026年4月30日止，租金按48万元的3.6%计算年租金，租金按月支付，于每月25至31日提前支付下月租金，若逾期一个月支付租金，还应按日千分之八支付逾期利息，超过一个月，原告有权解除合同并有权要求赔偿损失。2020年2月至4月，被告以疫情为借口拒绝支付租金。尔后，被告继续拒付租金并单方解除合同拒不履行合同义务，故原告诉至法院。陈希平辩称，原告诉称与事实不符，其不应当承担责任。原告与黄石市欣曼晶酒店管理有限责任公司（以下简称欣曼晶公司）签订《产权酒店委托经营合同》，约定原告将其在湖滨大道138号曼晶酒店的房屋租赁给欣曼晶公司用于经营。虽陈希平在合同中的乙方处签字，但其在签订合同时系受欣曼晶公司法定代表人翁武华委托，管理欣曼晶酒店。其签字的行为属于职务行为，代表欣曼晶公司，欣曼晶公司也在合同中加盖了公章。根据《中华人民共和国民法总则》第六十一条规定，该《产权酒店委托经营合同》的合同双方为原告与欣曼晶公司，其不应当承担责任。因此，请求法院驳回原告的诉讼请求。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年2月24日，张华、胡云霞、张堃与湖北联创房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买黄石市黄石港区湖滨大道138号曼晶酒店1201-2号房屋，建筑面积59.69平方米。2015年5月5日，欣曼晶公司登记成立，法定代表人为张先梅，后于2016年3月11日变更法定代表人为翁武华。2016年3月23日，翁武华出具《委托书》，载明其委托陈希平全权管理欣曼晶公司及经营实体欣曼晶酒店日常事务。2016年5月1日起，陈希平作为实际经营者，以“欣曼晶酒店”的名义对外经营，并出资60万元向黄石市欣曼晶酒店业主委员会代表支付担保金，由业主代表明瑞林以自己的名义存入银行。2016年5月1日，张华（委托方、甲方）与陈希平、翁武华（受托方、乙方）签订《产权酒店委托经营合同》，约定：甲方将黄石市湖滨大道138号曼晶酒店1201-2号房屋租赁给乙方用于经营；委托经营期限自2016年5月1日起至2026年4月30日止；乙方按48万元的3.6%向甲方交付年租金（税后），租金按月支付，于每月25日至31日期间支付下月租金；在委托经营期内，乙方若逾期一个月支付甲方租金，除应付甲方的租金外，每逾期一天，乙方按当月应付租金的千分之八支付逾期利息给甲方，逾期超过一个月，视为乙方违约，甲方有权解除本合同，并有权要求乙方赔偿损失；乙方将六十万资金以业主代表身份存入银行作担保，如乙方违约，则甲方有权将此款变现，抵作业主租金；如遇不可抗力致使本合同无法履行，可以中止本合同的履行，不可抗力的影响超过三个月仍不能消除时，双方可终止本合同，双方均不再追究对方责任。翁武华、陈希平在合同上签名，欣曼晶公司加盖了公章。2017年3月21日，黄石裕达酒店管理有限公司（以下简称裕达公司）登记成立，法定代表人为陈希平，后于2020年5月15日变更法定代表人为黄伟。黄石裕达酒店管理有限公司丽晶酒店（以下简称裕达丽晶酒店）系裕达公司的分支机构，于2019年8月6日登记成立，负责人为周斌。因陈希平实际经营期间均按约支付业主收益，自2016年7月起众多业主陆续与陈希平另行签订了委托经营合同，为便于经营，黄石市欣曼晶酒店业主委员会于2018年8月15日作出《关于变更酒店物业经营管理公司的决定》，决定解除与欣曼晶公司的委托经营协议。2019年9月7日，黄石市欣曼晶酒店业主委员会向欣曼晶公司发出《解除委托经营合同告知函》，称自2019年1月起至今，欣曼晶公司未按约向业主支付租金（实由裕达公司向业主支付租金），其决定解除与欣曼晶公司签订的《产权酒店委托经营合同》，该合同自通知到达之日解除。2016年9月1日至2018年12月31日期间，欣曼晶公司按1440元/月的标准向张华支付租金；2019年1月1日起至2020年1月31日期间，裕达公司继续按1440元/月的标准向张华支付租金；自2020年2月1日起至今，张华再未收到租金。2020年1月25日，黄石市新型冠状病毒××疫情防控指挥部发出1号令，全市所有营业性文化娱乐场所暂停营业。2020年3月22日，黄石市新型冠状病毒××疫情防控指挥部发出第45号通告，自2020年3月23日零时起，人员、车辆恢复正常出行；限制清单内的市场主体，包括人员聚集度高、场所相对密闭的市场主体，疫情解除前不得复工复产。疫情期间，裕达丽晶酒店继续经营，并收到了包括鄂东医疗集团在内的多家单位支付的疫情期间租用酒店费用209万元。2020年1月27日，周斌以“黄石丽晶酒店”的名义在微信曼晶业主群内发出通知，称酒店已于2020年1月26日暂停营业，员工已放假，具体开业时间视疫情控制情况而定。故二月份业主收益无法按时发放，待开业上班后与三月份收益一起发放。2020年3月30日，裕达丽晶酒店向黄石丽晶酒店业主委员会及全体业主发出《关于解除丽晶酒店通知书》，称本次疫情属不可抗力且影响超过三个月无法消除，导致经营方无法履行合同，现其正式向甲方通知其决定依法终止合同，请甲方自2020年4月1日起30日内安排交接事宜。2020年4月12日，裕达丽晶酒店发出通知，称其决定依法终止合同，于2020年4月25日正式停业，4月26日至28日与各位业主办理交接手续。2020年7月15日，众多业主因租金问题向本院提起诉讼。2020年7月21日，裕达丽晶酒店在报纸上刊登公告，称受新型冠状病毒疫情影响，其依据《产权酒店委托经营合同》第六款第2条的约定，决定依法解除与（曼晶酒店）业主的合同关系，并于2020年4月25日正式退出酒店经营，对于2020年4月25日之前应由其承担的债权债务，其将继续承担清偿责任。自2020年11月1日起，翁武华以黄石瑞达酒店管理有限公司的名义租用部分客房，继续对外经营。本院认为，一、关于合同效力与性质。张华与陈希平、翁武华、欣曼晶公司签订的《产权酒店委托经营合同》，系各方当事人真实意思的表示，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效。《产权酒店委托经营合同》虽名为委托经营合同，但从合同内容实质来看，合同约定的权利义务为张华向陈希平、翁武华、欣曼晶公司提供租赁房屋，陈希平、翁武华、欣曼晶公司向张华按期支付固定数额的租金，实质为房屋租赁合同。二、关于合同主体。《产权酒店委托经营合同》系由陈希平、翁武华签名，欣曼晶公司加盖公章。经庭审查明，2016年9月1日至2018年12月31日期间，欣曼晶公司向张华等业主支付租金；2018年8月15日起，黄石市欣曼晶酒店业主委员会决定解除与欣曼晶公司之间的委托经营协议；自2019年1月1日起，由裕达公司向张华等业主支付租金。至此，翁武华与欣曼晶公司已实际退出酒店经营，其二者已实际解除与酒店业主的房屋租赁关系，不应继续承担支付租金的合同义务。陈希平作为欣曼晶酒店的实际经营者，其注册成立裕达公司继续租赁使用涉案房屋，经营裕达丽晶酒店，并由裕达公司向张华等业主支付租金，陈希平作为承租人应继续履行合同约定的权利义务。对陈希平主张其系履行职务行为、不应承担合同义务的答辩意见，本院不予采纳。三、关于合同解除。陈希平与张华之间系房屋租赁合同关系，陈希平应履行向张华支付租金的合同义务。疫情期间裕达丽晶酒店并未停止经营，其在疫情期间接待了包括鄂东医疗集团在内的多家单位等医务人员而收到209万元营业款，故疫情并非合同约定的因不可抗力可以解除合同的情形。陈希平自2020年2月1日起未按约履行支付租金的义务，已构成违约，其作为违约方，亦不享有《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除权。故陈希平以裕达丽晶酒店的名义向包括张华在内的业主发出解除合同通知的行为，不能产生《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定合同解除的法律效力。同时，本案涉及商业地产租赁，被告作为大型酒店承租人及经营者，不仅要履行支付租金的义务，还要按约履行使用租赁物、对租赁物进行实际管理经营的义务。酒店在对外经营时为整体经营，合同义务的履行具有相当程度的人合性，有赖于双方之间的信任关系。而陈希平及裕达公司因疫情影响酒店经营，多次通知业主解除合同，要求业主办理退租手续，部分业主已收回房屋。陈希平及裕达公司实际撤出酒店后，欣曼晶酒店相关业主因租金问题陆续向本院提起诉讼，众多业主表明不要求继续履行合同。由此看来，双方之间的信任基础已然丧失，继续履行合同已陷入僵局，也不能强制被告继续履行对酒店行使经营管理的行为。故对原告主张继续履行涉案合同的诉请，本院不予支持。本案查明的基本事实与2020年7月15日本院受理的（2020）鄂0202民初1303号等数起案件基本一致，基于同案同判原则，本案应适当平衡双方当事人的民事权益。故本院酌情确认原、被告之间的房屋租赁合同关系于2020年7月15日解除。因陈希平及裕达公司已多次通知张华等众多业主办理退房交接手续，而张华未前往办理，且庭审中，张华未举证证明陈希平拒不退出房屋，故本院酌情认定租赁房屋返还时间为2020年8月15日。四、关于租金。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第二款规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”疫情期间，虽陈希平、裕达公司将酒店房间出租给医疗机构获得了一定的收益，但该部分收益系因疫情原因所作的具有一定公益性的行为所得，与酒店日常对外经营在性质以及收费标准上均有所区别，继续按照原租赁合同约定标准支付租金有失公允，根据公平原则，本院对疫情期间的租金酌情予以变更，对租金的数额具体确认如下：本院酌定2020年2月1日至2020年3月22日期间的租金按1440元/月的80%标准计算，即1440元/月×80%×1个月22天=1996.8元；2020年3月23日至合同终止后2020年8月15日返还房屋之日期间，被告仍应按合同约定的1440元/月的标准支付租金，即1440元/月×4个月24天=6912元。故被告应当支付原告2020年2月1日至2020年8月15日期间的租金共计8908.8元。对张华诉请超出部分，本院不予支持。五、关于违约金。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条第一款规定：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”。本案中，被告逾期支付租金主要因疫情影响以及其对解除合同通知的错误认识等因素引起，故对张华提出的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条第二项、第二百一十二条、第二百二十六条规定，判决如下：一、被告陈希平于本判决生效之日起十日内给付原告张华2020年2月1日至2020年8月15日期间的租金8908.8元。二、驳回原告张华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费108元，由被告陈希平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审 判 长  阮 珊人民陪审员  张玉荣人员陪审员刘少琼二〇二〇年十二月二十六日书 记 员  田也塬