河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀04民终4734号 上诉人（原审被告）：张玲玲（张玲），女，1970年3月6日出生，汉族，住河北省邯郸市邯山区。 被上诉人（原审原告）:赵献民，男，1968年10月29日出生，汉族，住邯郸市邯山区。 委托诉讼代理人：姜应民，河北十力律师事务所律师。 上诉人张玲玲因与被上诉人赵献民房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省邯郸市邯山区人民法院（2020）冀0402民初1198号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 张玲玲上诉请求：1、撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；2、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实错误，采用证据不当，导致错误判决，应当予以撤销。一、一审判决要求上诉人支付4500元及自2020年3月1日之后的房屋租金与事实不符，上诉人于2019年12月支付了被上诉人2019年12月至2020年2月29日的租金4500元，不应再支付4500元，一审判决让上诉人再支付被上诉人4500元是错误的。二、被上诉人2020年2月通知上诉人不能干了，且疫情期间无法正常经营。上诉人被迫将饭店钥匙交给被上诉人，且多次要求与被上诉人商谈饭店扩建费用处理问题均遭到拒绝。故一审判决2020年3月1日后产生的房租事宜不能成立。上诉人在被上诉人处自建了扩建房共100多平方米，投资价值21万元，这部分资产理应归上诉人所有，或作价给上诉人，或由上诉人拆除，但一审判决未对此予以查明判决实属错误。 赵献民辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，判决公平合理，应予以维持原判，驳回被上诉人的上诉请求。1、一审判决上诉人支付4500元租金是正确的。其与张玲玲2017年6月1日签订房租合同时规定三个月付一次房租，张玲玲第一次应付房租时未付，要求延迟三个月付房租，以后一直延迟3个月付，2019年12月付的是上三个月的房租，2019年12月1日至2020年2月29日的租金4500元实际未付。2、一审判决上诉人支付自2020年3月1日起至腾清房屋之日按照每月1500元计算租金的判决正确；3、上诉人上诉说自建了扩建房共100多平米与事实不符。 赵献民向一审法院起诉请求：1．请求法院依法判令解除原被告签订的房屋租赁合同，被告向原告支付所欠租金4,500元（按每月1,500元计算，自2020年3月1日起至被告腾清租赁房屋止）；2．本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：赵献民与张玲玲胞兄张振江系朋友关系。赵献民父亲赵林的在位于邯郸市有一处房产。2016年，赵献民、张振江、张玲玲协商在该处房产合伙经营饭店，后因故未成就。2017年6月1日，赵献民与张玲玲签订《租房合同》一份，内容为：“出租方（甲方）赵献民，承租方（乙方）：张玲，甲、乙双方就房屋租赁事宜，达成如下协议：一、甲方将位于邯郸市邯山区方，租赁期限自2017年6月1日。二、本房屋月租金为人民币壹仟伍佰元整（￥1500元），按每季度结算。每季度10日前，乙方向甲方支付季度租金。三、乙方应于签合约时交付甲方人民币（无）作为房屋的押金，租赁期满乙方如不续租，应交清所有租赁期间发生的费用且乙方无权转租，交清后，甲方应无息退还押金。四、乙方租赁期间，水费、电费、电视费、电话费、物业费、房屋维护以及其他由乙方居住而产生的费用由乙方负担，租赁结束时，乙方须交清欠费。五、乙方不得随意损坏房屋设施，如需装修或改造，需先征得甲方同意，乙方并承担装修改造费用。租赁结束时，乙方装修改造费用不得顶用租赁期间的房屋租金且不得随意改变房屋设施，乙方租赁期间不得私自转租、改变经营内容，如有变动，甲方有权收回房屋，乙方无条件接受。六、租赁期为1年，租赁期满后，如乙方要求继续租赁，则须提前1个月向甲方提出，如同意继续租赁，则续签租赁合同。同等条件下，乙方享有有限租赁的权利。七、租赁期间，如发生不可抗拒因素（地震、拆迁等），则租房合同自动终止，甲乙双方互无补偿赔偿。八、发生争议，甲、乙双方友好协商解决。协商不成时，提请由当地人民法院仲裁。九、本合同一式2份，自双方签字之日起生效。甲方：赵献民（签字）、乙方：张玲（签字）日期：2017年6月1日。”张玲玲按季度向赵献民支付租金至2019年12月因张玲玲未按时支付租金，经赵献民催讨，导致双方产生矛盾。张玲玲支付租赁费至2020年3月1日。2020年4月12日，赵献民向张玲玲邮寄“解除房屋租赁合同通知书”一份，张玲玲拒收。导致本案诉讼。 另查明，赵献民所诉张玲，根据张玲提供的身份证为张玲玲。双方所签合同中张玲玲本人所签名均为张玲，并且本人在合同中所写身份证号码相同。 一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。赵献民与张玲玲签订《租房合同》，张玲玲承租赵献民父亲赵林的名下位于邯郸市邯山区房屋经营饭店，租期一年，月租金1500元。租赁合同到期后，双方在未续签合同的情况下，张玲玲继续承租该房屋经营并按时交纳房屋租赁费，双方形成不定期租赁合同。2019年12月后因张玲玲未按时交纳租赁费，导致纠纷，显属不妥，赵献民要求解除双方租赁合同，并主张张玲玲腾清房屋的请求，本院予以支持。截止2020年3月1日，张玲玲尚欠赵献民租赁费4500元，应予支付，并应支付至张玲玲自上述房屋腾清之日止的房屋租金。庭审中，张玲玲辩称，其与赵献民系合伙关系，赵献民应将其合伙期间装修饭店的钱抵顶租赁费。合伙纠纷与本案并非同一法律关系，且双方所签租赁合同中约定：“租赁结束时，乙方装修改造费用不得顶用租赁期间的房屋租金。”故其辩称理由，于法无据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十条、第二百二十六条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞》第九十条之规定，判决：一、解除赵献民与张玲玲于2017年6月1日签订的《租房合同》；二、张玲玲于本判决生效之日起十五日内将赵献民父亲赵林的名下位于邯郸市邯山区房屋腾清，并支付租赁费4500元及自2020年3月1日起至腾清房屋之日止按照每月1500元计算的房屋租金。案件受理费50元，减半收取25元，由张玲玲负担。 二审期间，张玲玲提交以下证据：证据一，微信转账聊天记录，证明上诉人于2019年12月2日已将2019年12月至2020年2月底房租付清，故不拖欠被上诉人房租；证据二，上诉人与被上诉人聊天记录，证明上诉人多次找被上诉人协商建房赔偿的相关问题，但被上诉人消极对待不见面；证据三，现场照片一张，证明上诉人2020年4、5月份已全部腾清房屋，另证人石会民作证，证明2020年5月份已腾清房屋。赵献民质证认为：证据一中显示的房租是2019年9月、10月、11月的房租，12月后的房租上诉人没有付；对证据二的真实性有异议，证明目的不认可；证据三真实性不认可，不能证明上诉人已将房屋腾清且交付被上诉人。对证人证言不予认可，证人证明的内容与本案争议焦点没有关系。赵献民提交案涉房屋照片四张，证明案涉房屋是老房，上诉人称是其建房不属实。张玲玲质证对该证据的证明目的不认可，上诉人是在被上诉人老房的旁边扩建的一百多平的新房。 二审对一审查明的事实予以确认。 本院认为，赵献民与张玲玲签订的租房合同中约定“每季度10日前，乙方向甲方支付季度租金。”赵献民在起诉状中请求“被告向原告支付所欠租金4,500元（按每月1,500元计算，自2020年3月1日起……）”，在事实和理由部分明确“……截至2020年3月份原告再次联系被告要求续签租赁合同，支付下一季度租金，被告不但明确表示不再支付原告租金，而且还继续占有并使用该房屋。……”，赵献民二审辩称张玲玲在2019年12月所付租金为2019年9、10、11月的没有充分依据。一审经审理查明，张玲玲支付租赁费至2020年3月1日，又认定截止2020年3月1日张玲玲尚欠赵献民租赁费4,500元，显属不当，应予纠正。张玲玲关于支付租金至2020年2月29日的主张本院予以支持。张玲玲对于腾退租赁房屋之前产生的租金应予支付。关于张玲玲上诉所提自建扩建房屋的投资问题，因张玲玲一审并未提起反诉，本案不予处理。 综上所述，张玲玲的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持河北省邯郸市邯山区人民法院（2020）冀0402民初1198号民事判决第一项； 二、撤销河北省邯郸市邯山区人民法院（2020）冀0402民初1198号民事判决第二项； 三、张玲玲于本判决生效之日起十五日内将赵献民父亲赵林的名下位于邯郸市邯山区房屋腾退，并支付自2020年3月1日起至腾退房屋之日止按照每月1500元计算的房屋租金。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件案件受理费50元，减半收取25元，由赵献民负担12.5元，张玲玲负担12.5元。二审案件受理费50元，由上诉人张玲玲负担25元，赵献民负担25元。 本判决为终审判决。 审判长  张艳芬 审判员  米秉华 审判员  张树刚 二〇二〇年十二月十六日 书记员  杜 淼