广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂02民终3735号 上诉人（原审被告）：广西三江众鑫房地产开发有限公司，住所地:广西三江侗族自治县古宜镇桐漏坪，统一社会信用代码：91450226664847087G。 法定代表人：秦尚德，该公司董事长。 上诉人（原审被告）：广西三江众鑫房地产开发有限公司融水分公司，住所地：广西融水苗族自治县融水镇桥西开发区****，统一社会信用代码：91450225593217888G。 法定代表人：朱定伟，该分公司总经理。 二上诉人共同委托诉讼代理人：吴华，广西至和律师事务所律师。 二上诉人共同委托诉讼代理人：莫仙，广西至和律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：曾宁，男，1956年5月15日出生，汉族，住广西融水苗族自治县。 被上诉人（原审原告）：陈金花，女，1957年6月25日出生，汉族，住广西融水苗族自治县。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：韦华忠，广西佳卓律师事务所律师。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：莫伟贤，广西佳卓律师事务所律师。 上诉人广西三江众鑫房地产开发有限公司（以下简称众鑫房开）、广西三江众鑫房地产开发有限公司融水分公司（以下简称众鑫房开融水分公司）因与被上诉人曾宁、陈金花商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区融水苗族自治县人民法院（2020）桂0225民初1199号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人众鑫房开、众鑫房开融水分公司的委托诉讼代理人吴华、莫仙、被上诉人曾宁、陈金花的委托诉讼代理人莫伟贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人众鑫房开、众鑫房开融水分公司上诉请求：依法撤销广西壮族自治区融水苗族自治县人民法院（2020）桂0225民初1191号民事判决第一项，改判驳回被上诉人要求上诉人支付逾期办证违约金的诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实及适用法律均有错误，案涉房屋未能在合同约定的期限内办理备案登记手续不能归责于上诉人，上诉人不应当因此承担逾期备案违约金，因此一审判决上诉人向被上诉人支付逾期备案违约金错误。《关于苗韵水乡A3号楼办理规划核实的情况说明》及（2017）桂0225行初字第33号、（2018）桂02行终75号行政判决书共同证实，案涉房屋所在的“苗韵水乡”项目因涉及规划变更而引发行政诉讼，且该规划变更与上诉人无关，融水苗族自治县住建局因此暂缓了案涉房屋相关材料的接受和受理，导致案涉房屋整个楼盘无法进行首次登记。《关于苗韵水乡A3号楼办理规划核实的情况说明》系私文书证，说明人广西三江众鑫房地产开发有限公司融水分公司在说明上盖章，融水苗族自治县住建局盖章并确认该说明内容的真实性，符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十二条之规定，应当予以采信。而一审法院却以该情况说明没有单位负责人及制作证明材料的人员签字或盖章，且上诉人除提交上述情况说明外未提交其他证据为由，对该情况说明不予采信，属于认定事实与适用法律错误，应予纠正。请求二审法院予以改判，支持上诉人的上诉请求。 被上诉人曾宁、陈金花辩称，上诉人主张不应当向被上诉人支付逾期备案违约金无事实与法律依据。一、行政诉讼并不必然导致规划的变更。规划变更时间在2013年，2017年7月龚昭莲发现自己所要的案涉苗韵水乡A3第三层商品房已经变更为商业用房而提起行政诉讼，此时规划变更已经完毕，行政诉讼涉及确认合同有效的问题，并不涉及规划变更所需要进行的审批程序问题。2015年9月7日上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》，规划变更已经审批，不存在因为规划的变更影响整个楼盘的备案登记，即使存在也是由于上诉人的原因所致。二、上诉人作为格式条款的制作方，在约定“出卖人应当在商品房交付使用后180日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”时，应当预见到可能因规划、设计的变更、审核、批准等因素而延期备案登记的风险，该风险在上诉人可控制的范围内，上诉人在2019年12月将整个楼盘进行首次登记，明显违反双方的合同约定，构成违约。三、上诉人提交的《关于苗韵水乡A3号楼办理规划核实的情况说明》不符合《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十五条的规定：“单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。”该情况说明并没有融水苗族自治县住建局及上诉人的单位负责人及制作证明材料的人员签名，一审法院不予采信该证据正确。综上，上诉人的上诉请求不成立，请求法院依法驳回。 曾宁、陈金花向一审法院起诉请求：一、判令众鑫房开、众鑫房开融水分公司向曾宁、陈金花支付逾期交房违约金36229元(2016年7月1日至2017年6月8日共343天，528131元×2?×343天），2020年4月1日以后的违约金计算至融水苗族自治县融水镇滨江路“苗韵水乡”楼盘通过整体竣工验收并获得建设行政主管部门批准的《商品房竣工验收备案表》之日止；二、判令众鑫房开、众鑫房开融水分公司向曾宁、陈金花支付逾期办证违约金125695.2元(2017年1月1日至2020年4月1日共1190天，528131元×2?×1190天），2019年4月1日以后的违约金计算至将办理融水苗族自治县融水镇滨江路“苗韵水乡”1栋3单元702号房不动产权证须由提供的资料报送融水苗族自治县不动产登记局备案之日止；三、一审诉讼费由众鑫房开、众鑫房开融水分公司承担。 一审法院认定事实：2015年9月7日曾宁、陈金花与众鑫房开签订《商品房买卖合同》，约定曾宁、陈金花购买众鑫房开出售的位于融水苗族自治县。该商品房建筑面积共123.8平方米，总金额528131元。合同约定：第七条买受人逾期付款的违约责任：买受人如未按本合同规定的时间付款，按逾期时间，分别处理（1）逾期在60日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款2?违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付预期应付款2?的违约金。第八条交付期限：出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备经勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位共同验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……2.气象部门的气象记录连续2日以上下雨的；第九条出卖人逾期交房的违约责任：按逾期时间，分别处理:（1）出卖人逾期交房不超过160日，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款2?的违约金，合同继续履行；（2）出卖人逾期交房超过160日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款2?的违约金。第十一条交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签收房屋交接单。所购商品房为住宅时，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，中途退房，按总房款3%付违约金给出卖人。买受人应在出卖人发出房屋交付通知之日起30日内，与出卖人办理房屋交付手续，逾期不来办理则视为出卖人已将房屋正式交付买受人并被接收，该房屋的权利义务与风险责任也随即转移给买受人。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。 合同签订后，曾宁、陈金花履行了全部付款义务，部分房款进入众鑫融水分公司账户。众鑫房开于2017年6月8日将曾宁、陈金花所购房屋交付曾宁、陈金花使用。曾宁、陈金花曾因未按约定的期限交付商品房与其协商赔偿事宜，双方约定由向曾宁、陈金花一次性支付7980元的赔偿款，曾宁、陈金花不得再以延期交付为由要求任何赔偿。 另查明，众鑫房开于2019年12月4日将办理房屋首次登记的总材料交到融水苗族自治县不动产登记中心。曾宁、陈金花认为众鑫房开逾期交房及逾期办证的行为违反了合同的约定，为此曾宁、陈金花提起本案诉讼。 一审法院认为，关于众鑫房开通知交房时间如何确认的问题。曾宁、陈金花认为没有取得《竣工验收备案表》，没有达到交付条件，房屋至今没有交付。一审法院认为，双方约定交付的条件是达到“五方”验收合格，现该条件已经成就，故房屋已经具备双方约定的交付条件。根据双方合同的约定，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，但未能提供相关证据证实，其自认于2017年6月8日通知交房，具体由物业公司与曾宁、陈金花进行联系，而曾宁、陈金花的证据证明其与物业在2017年6月8日办理交房手续，并交纳了相应的费用领取房屋钥匙，这与自认的时间一致，故一审法院确定本案的实际交房时间为2017年6月8日。 关于逾期交房违约金如何确定，是否应当调整的问题。一审法院认为，双方曾因逾期交房事宜进行过协商，并形成书面的赔偿单，约定赔偿金由一次性支付给曾宁、陈金花，曾宁、陈金花不得再以延期交付为由要求任何赔偿。上述协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的规定，双方应当按约定履行自己的权利义务，即一次性支付赔偿款7980元，曾宁、陈金花不得再以延期交付为由要求赔偿。本案中，曾宁、陈金花陈金花在赔偿单上签字，且庭审中双方均确认已按赔偿单约定的金额支付了赔偿款7980元，故对曾宁、陈金花诉请要求支付逾期交房违约金的请求，一审法院不予支持。 关于曾宁、陈金花诉请要求众鑫房开支付逾期办证违约金如何理解、其起算日和曾宁、陈金花主张调整违约金计算方式如何确定及是否支持后续逾期违约金的问题。首先，从合同第十五条的约定的内容和曾宁、陈金花的本次诉请内容看，曾宁、陈金花主张的违约金应该系因出卖人过错，导致买受人不能取得相关权属产权证书产生，该违约金是因出卖人逾期提交相关办证材料备案所导致，因此该损失一审法院按逾期备案违约金处理。其次，按合同约定，众鑫房开2017年6月8日交房后180日内（即2017年12月6日前）未将应由其提供的材料向办理产权的登记机关备案，故逾期备案违约金起算日确定为2017年12月7日。 另外，曾宁、陈金花认为合同约定逾期备案的违约金明显过低，该违约金应该按日以已付房价款2?进行调整。一审法院认为，原则上逾期备案违约金应该根据合同约定来计算，现曾宁、陈金花主张调整该违约金，但未能提供相关的具体损失的证据，其损失一审法院难以确定，结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，对于损失额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。故一审法院酌情将该违约金利率调整为按曾宁、陈金花已付房款的年利率计算。至逾期备案起算时，曾宁、陈金花已付清全部购房款528131元，故自逾期备案之日即2017年12月7日起至2019年12月4日向不动产登记部分提交办理房屋首次登记的总材料止，众鑫房开共计违约727天，其应支付的逾期备案违约金为528131元×727天×1%÷360天=10665.31元，对曾宁、陈金花诉请超出部分，一审法院不予支持。 关于曾宁、陈金花要求众鑫融水分公司共同赔偿相关逾期交房违约金、逾期备案违约金并提交办理不动产备案资料的请求。一审法院认为，该分公司虽然不是直接合同相对人，其不具备法人资格，但是其收取了部分房款，根据权利义务相一致原则，该分公司应承担相应义务，故该分公司应当与众鑫房开共同向曾宁、陈金花支付相关违约金。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第二款、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第二款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、广西三江众鑫房地产开发有限公司、广西三江众鑫房地产开发有限公司融水分公司共同向曾宁、陈金花支付逾期备案违约金10665.31元；二、驳回曾宁、陈金花的其他诉讼请求。案件受理费5356元，减半收取2378元（曾宁、陈金花已预交），由曾宁、陈金花负担2574元，由广西三江众鑫房地产开发有限公司、广西三江众鑫房地产开发有限公司融水分公司共同负担104元。 本院二审期间，二上诉人向本院提交了广西壮族自治区融水苗族自治县人民法院（2017）桂0225行初字第33号行政判决书及本院（2018）桂02行终75号行政判决书，拟证实案涉房屋所属的“苗韵水乡”1栋因涉及行政诉讼事宜，导致整栋楼房无法办理产权登记，无法按期办理产权备案登记与二上诉人无关。 本院对上诉人提交证据的分析和认定：二上诉人提交的广西壮族自治区融水苗族自治县人民法院（2017）桂0225行初字第33号行政判决书及本院（2018）桂02行终75号行政判决书系在一审举证期限届满之前形成，依法不属于新证据。上述两份行政判决书是案外人龚昭莲诉融水苗族自治县房屋征收与补偿办公室房屋征收行政协议纠纷的一、二审判决书，本院对其真实性予以认可。但上述证据是否能证实二上诉人的证明观点需结合本院依职权调取的其他证据进行综合评析。 本院依职权向融水苗族自治县住房和城乡建设局就上诉人一审期间提交的《关于苗韵水乡A3号楼办理规划核实的情况说明》的真实性及案涉苗韵水乡工程项目办理规划核实、竣工验收备案的情况进行调查，制作了《调查笔录》，调取了《关于苗韵水乡工程项目规划核实的批复》（融住建规划核实[2019]020号）及融水苗韵水乡A3楼《竣工验收备案表》，并组织双方当事人进行质证。二上诉人质证认为，对上述三份证据无异议，与二上诉人提交的《关于苗韵水乡A3号楼办理规划核实的情况说明》的内容是相互印证、吻合的，可以作为认定本案事实的依据。被上诉人质证认为，对《关于苗韵水乡工程项目规划核实的批复》及《竣工验收备案表》的合法性和真实性无异议，对其关联性有异议，该两份证据与二上诉人依照合同约定按期交房与办理产权证书没有关联性。对《调查笔录》中被调查人的陈述有异议，案外人龚昭莲的行政诉讼与本案事实并无关联，行政诉讼涉及确认合同有效的问题，并不涉及规划变更所需要进行的审批程序问题。上诉人众鑫房开与被上诉人签订《商品房买卖合同》时规划变更已经完成，不存在因为规划的变更影响整个楼盘的备案登记。 本院认为，本院依法向融水苗族自治县住房和城乡建设局进行调查制作的《调查笔录》及依法调取的《关于苗韵水乡工程项目规划核实的批复》（融住建规划核实[2019]020号）、融水苗韵水乡A3楼《竣工验收备案表》来源合法，且真实有效，本院对以上证据予以确认，并由此查明新的事实：上诉人众鑫房开融水分公司已于2017年7月向融水苗族自治县住房和城乡建设局提交了融水县苗韵水乡A3楼的规划核实所需的全套材料，因该楼盘涉及拆迁户龚昭莲行政诉讼、楼盘规划变更事宜，融水苗族自治县住房和城乡建设局暂缓接收和受理该楼盘的规划核实材料。龚昭莲诉融水苗族自治县房屋征收与补偿办公室房屋征收行政协议纠纷行政诉讼案件于2018年12月终结。 双方当事人对一审查明的事实无异议，经审查，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：二上诉人是否应当向被上诉人承担逾期办证违约责任？ 上诉人众鑫房开与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同当事人均应全面履行合同义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当按照合同约定承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。按照合同约定，众鑫房开应当于2017年6月8日交房后180日内（即2017年12月6日前）将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，根据一审查明的事实，众鑫房开于2019年12月4日将办理房屋首次登记的总材料交到融水苗族自治县不动产登记中心，因此众鑫房开存在违反合同约定逾期备案的情形。众鑫房开上诉主张案涉苗韵水乡工程项目因涉及行政诉讼事宜导致无法办理产权登记，因此无法按期办理产权备案登记与其无关，二上诉人不应当因此承担逾期备案违约金。对此本院认为，根据本院新查明的事实，上诉人众鑫房开融水分公司已于2017年7月向融水苗族自治县住房和城乡建设局提交了融水县苗韵水乡A3楼的规划核实所需的全套材料，因该楼盘涉及拆迁户龚昭莲的行政诉讼、楼盘规划变更事宜，融水苗族自治县住房和城乡建设局暂缓接收和受理该楼盘的规划核实材料。龚昭莲诉融水苗族自治县房屋征收与补偿办公室房屋征收行政协议纠纷行政诉讼案件于2018年12月终结。因此案涉房屋2017年7月至2018年12月期间无法办理产权登记的原因不在上诉人，但2018年12月龚昭莲行政诉讼终结之后，上诉人并无证据证实有正当理由导致其无法办理案涉房屋的产权登记，因此其于2019年12月4日将办理房屋首次登记的总材料交到融水苗族自治县不动产登记中心，仍然存在逾期办证情形，理应承担相应的违约责任。 按照双方《商品房买卖合同》第十五条的约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，若买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。因此二上诉人应当按照合同约定共同向被上诉人支付2640.66元（528131元×0.5%=2640.66元）违约金。一审法院依照被上诉人的申请对双方合同约定的逾期备案违约金进行调整不当，本院对此予以纠正。 综上所述，上诉人的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区融水苗族自治县人民法院（2020）桂0225民初1191号民事判决第二项； 二、变更广西壮族自治区融水苗族自治县人民法院（2020）桂0225民初1191号民事判决第一项为：上诉人广西三江众鑫房地产开发有限公司、广西三江众鑫房地产开发有限公司融水分公司共同向被上诉人曾宁、陈金花支付逾期备案违约金2640.66元。 上述义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定履行期间的最后一日起二年内，向一审法院申请执行。 一、二审案件受理费2445元（上诉人广西三江众鑫房地产开发有限公司、广西三江众鑫房地产开发有限公司融水分公司已向本院预交67元，被上诉人曾宁、陈金花已向一审法院预交2378元），由上诉人广西三江众鑫房地产开发有限公司、广西三江众鑫房地产开发有限公司融水分公司负担39.88元，由被上诉人曾宁、陈金花负担2405.12元。 本判决为终审判决。 审 判 长 庞雪梅 审 判 员 陈广生 审 判 员 孙书文 二〇二〇年十二月二十五日 代书记员 苏阳晶