包头市九原区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内0207民初2368号 原告：包头市新晓物业服务有限公司，住所地内蒙古自治区包头市九原区沙河街道办事处工农街**巨力时代小区12-115。统一社会信用代码91150207061644109X。 法定代表人：陈新晓，总经理。 委托诉讼代理人：王蕾，内蒙古维创律师事务所律师。 被告：郭丰收，男，1965年3月19日出生，汉族，*工作人员，住内蒙古自治区包头市。 原告包头市新晓物业服务有限公司（以下简称新晓物业公司）与被告郭丰收物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新晓物业公司的委托诉讼代理人王蕾、被告郭丰收到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告新晓物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付欠缴物业费4677.01元（2015年1月1日至2020年3月31日）及违约金1403.10元，共计6080.11元；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与包头市九原区新春小区业主委员会签订了《新春小区物业服务合同》，服务期限从2015年1月1日至2019年12月31日，收费标准为0.60元/月/㎡。合同到期后，原告又与包头市九原区沙河街道办事处黄金社区签订《物业服务合同》，继续为新春小区提供物业服务，服务期限从2020年1月1日至2020年3月31日，收费标准为0.60元/月/㎡。被告为新春小区*户业主，房屋面积123.73㎡，每年的物业费为890.86元，被告自2015年起至物业服务终止之日未缴纳物业费，原告与被告多次协商解决未果，故诉至法院。 被告郭丰收辩称，新春小区业主委员会没有经过业主大会的选举，业主委员会成员也签名认可此事，故新春小区业主委员会与新晓物业公司签订的合同违法无效。新晓物业公司履行物业服务合同的时间为2015年6月初，之前并没有工作人员提供服务，所以不应收取之前的物业服务费。新晓物业公司于2015年6月开始提供简单的物业服务，政府于当月对新春小区进行老旧小区改造，在此期间新晓物业公司只有两名保安，其他人员什么工作也没做，其中小区绿化全部由政府绿化部门承担，并且在三年半的工程期内保证成活率，新春小区的绿化在此期间与新晓物业公司没有任何关系，所以不应当向业主收取相应的物业服务费。新春小区环境卫生脏乱，新晓物业公司没有按照合同约定对楼道卫生进行清扫擦洗，并且存在保洁员偷盗业主楼道内物品的情况，同时安保人员少且无证上岗，经常与业主发生冲突，而且偷盗业主财物。物业公司没有在小区安装监控设施，业主车辆频繁被人破坏，小区铁栅栏仅是用木棍捆绑将就，在推行封闭管理过程中收取业主门禁卡费用，但没多久就不再启用，未将收取的费用退还业主。在共用部位、共用设施维护方面，新晓物业公司五年来没有按照合同约定疏通污水管道，实际是由业主自费进行维护，同时落水管漏水造成被告房屋窗户受损，新晓物业公司拍照后没有进行解决，被告无奈自行花费进行维修。新晓物业公司没有履行合同义务，2017年的业主满意度很低，被告因上述原因拒绝交纳物业服务费。 本院经审理认定事实如下：包头市九原区新春小区业主委员会曾就新春小区物业服务事宜与新晓物业公司签订《新春小区物业服务合同》，合同约定：选聘新晓物业公司为新春小区提供物业管理服务，服务期限自2015年1月1日至2019年12月31日止。物业管理服务费用标准为0.60元/㎡/月。合同第十条约定：“业主或物业使用人应于物业交付使用之日起承担其物业的服务费用。物业费为预交费，物业服务费应按年交纳，即每年度初次交费应一次性在一月至六月收缴，逾期则为违约，应承担违约责任。”合同期限届满后，包头市九原区沙河街道办事处黄金社区居民委员会于2020年1月7日与新晓物业公司签订《物业服务合同》，委托新晓物业公司为新春小区提供物业服务，约定服务期限自2020年1月1日至2020年3月31日止，住宅物业服务费用标准为0.60元/月/㎡，业主或物业使用人于合同签订后半月交纳。上述合同签订后，新晓物业公司为新春小区提供了物业服务，于第二份物业服务合同期限届满后撤出了新春小区。郭丰收系新春小区*户房屋业主，房屋面积123.73㎡，2015年1月1日至2020年3月31日期间的物业服务费经催要未给付。郭丰收拒付物业服务费的事由为：1.新春小区业主委员会与新晓物业公司签订的《新春小区物业服务合同》无效；2.新晓物业公司不作为，在绿化、保洁、公共秩序管理、共用部位和共用设施维护上未履行服务义务，具体包括落水管漏水造成室内装修部分受损、车辆被他人划伤，新晓物业公司没有妥善解决，导致业主自行支付维修费用。 另查明，新晓物业公司法定代表人陈新晓在本院就新春小区绿化情况询问过程中称，政府部门对新春小区的绿化改造从2018年5月开始，为期共三年，至2020年9月份，工程内容包括种树、浇水等，新晓物业公司在绿化改造工程中发挥了配合作用，包括提供水井、支出水费。除陈述外，新晓物业公司未就履行绿化服务情况提交其他证据。 再查明，在之前本院以及包头市中级人民法院就新春小区相关物业服务合同纠纷案件所作出的一审、二审民事判决中，确认包头市九原区新春小区业主委员会与新晓物业公司签订的《新春小区物业服务合同》合法有效，新晓物业公司于2015年1月1日开始为新春小区提供物业服务。因新晓物业公司在路灯维护等方面与合同约定不符，本院因此对涉诉业主2018年4月30日之前应交纳的物业服务费用酌情减免10%，二审对于本院减免物业服务费的裁量予以维持，二审同时查明2014年11月21日，包头市九原区新春小区业主委员会在包头市九原区住房保障和房屋管理服务中心进行了备案，取得业主委员会备案证，有效期限自2014年11月21日至2017年11月20日。 本院认为，关于新春小区业主委员会与新晓物业公司签订的《新春小区物业服务合同》效力问题，新春小区业主委员会经依法备案的事实已被生效裁判所确认，该业主委员会有权对外与物业公司签订物业服务合同，《新春小区物业服务合同》的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，此合同的效力亦经生效裁判所确认，郭丰收以业主委员会成立违法为由否定该合同效力，相关证明材料并不能证实，本院对郭丰收就合同效力所提出的抗辩主张不予支持。关于新晓物业公司向新春小区提供物业服务的起始时间，相关生效裁判已认定新晓物业公司于2015年1月1日开始为新春小区提供物业服务，郭丰收并无相反证据能够予以推翻，郭丰收主张新晓物业公司收取2015年6月之前物业服务费无事实依据的抗辩依法不能成立。郭丰收主张在政府对新春小区改造期间，新晓物业公司未提供有效物业服务，提交的证据不能证实，本院不予支持。 关于新晓物业公司是否按照合同约定提供了物业服务问题，生效判决已认定新晓物业公司在2018年4月之前的物业服务与约定不符，结合生效判决的核减比例，本院对郭丰收2018年4月30日之前应给付的物业服务费减免10%。郭丰收主张新晓物业公司在诸多服务项目上存在缺失、提供的服务存在严重瑕疵，应承担相应的举证证明责任。郭丰收所作陈述和提交的证据并不能证实小区绿化的具体情况，根据查明的案件事实，能够确认2018年5月起，以及第二份物业服务合同履行期限内，小区绿化由政府部门出资进行改造、管理和维护，尽管新晓物业公司提供了一定的支持和配合，但仅是停留在共用设施设备的维护配合上，所作陈述不能证实在绿化服务上另行进行了管理养护并产生了人财物的支出，可认定新晓物业公司2018年5月起至2020年3月期间在公共区域绿化服务上存在缺失，本院对新晓物业公司主张的该段期间的物业服务费酌情减免10%。郭丰收关于物业服务在保洁、公共秩序管理、共用设施和共用部位管理维护上未依约履行、怠于履行义务的主张，提交的照片尚不足以证实物业服务在相关服务项目上存在严重瑕疵，所反映出的问题尚不能成为业主当然拒交或减交物业服务费的事由。郭丰收主张新晓物业公司安保人员无职业资格证书，因职业资格证书属行政管理范畴，非物业服务合同当事人可拒交或减交物业服务费的事由，并且《物业管理条例》已将服务资质这一规定进行了删除，国务院住房城乡建设部也已对《物业服务企业资质管理办法》作出了废止决定，郭丰收以此拒付物业服务费无事实及法律依据。郭丰收作为接受物业服务的业主，核减相应比例物业服务费后，应给付2015年1月1日至2020年3月31日期间的物业服务费共计4209.29元。新晓物业公司关于违约金的主张，因物业服务存在瑕疵，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《最高人民法院》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告郭丰收于本判决生效之日起十日内给付原告包头市新晓物业服务有限公司2015年1月1日至2020年3月31日期间的物业服务费共计4209.29元； 二、驳回原告包头市新晓物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元（原告已预交），由原告包头市新晓物业服务有限公司负担8元，被告郭丰收负担17元。 本判决为终审判决。 审判员 巴 图 二〇二〇年十二月四日 书记员 娄晓鸣 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 《最高人民法院》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。