湖南省衡阳市蒸湘区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0408民初1645号原告：衡阳高新技术产业开发区新未来文化教育培训学校有限公司，住所地衡阳市高新区融冠恋城**商业北门**。法定代表人：王辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：王一龙，湖南秦湘律师事务所律师。被告：彭雁，女，汉族，1987年12月28日出生，住湖南省衡阳市石鼓区。原告衡阳高新技术产业开发区新未来文化教育培训学校有限公司（以下简称新未来公司）与被告彭雁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新未来公司法定代表人王辉及其委托诉讼代理人王一龙，被告彭雁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新未来公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2018年11月8日签订的《商铺租赁合同》（联营协议）；2、判令被告返还原告租赁商铺；3、判令被告支付原告拖欠的房屋租金220562.5元（自2019年2月8日至2020年4月28日）；4、判令被告支付原告违约金48081元；5、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2018年11月8日原告与被告签订《联营协议》（实为租赁合同），合同约定原告将融冠恋城10栋404室出租给被告，租赁面积为341平方米，租赁期限为2018年9月18日至2028年9月17日，租赁价格为16027元/月，押金32000元，每季度开始前10日交付下一季度租金。但自合同签订日起，被告只支付了30000元押金。自2019年2月8日至2020年4月28日，被告累积租金235063元，交纳租金14500.5元，拖欠租金220562.5元元；同时《联营协议》第十条明确约定了违约责任为3个月租金，因被告违约应当向原告支付违约金48081元。经原告多次催收，被告仍未交纳租金。原告诉至法院。在本案开庭时，原告增加一项诉讼请求为判令被告向原告按原租金标准支付自2020年4月28日起至实际腾房日止的房屋使用费。原告为支持其诉讼主张，特提交如下证据：1、衡阳市泰融置业有限公司（以下简称泰融置业）与王余燕2018年9月10日签订的《房屋租赁合同》，证明泰融置业将案涉房屋出租给王余燕，租赁期内王余燕对该房拥有使用权；2、原、被告于2019年4月2日签订的《联营协议》，证明原告将案涉房屋出租给被告，租金为16027元/月，双方约定被告逾期交纳租金超过20日，原告有权解除合同，同时被告还应支付原告三个月租金的违约金；3、（2019）湘0408民初2521号民事判决书，证明经法院查明确认了原告的转租合同是合法有效的；4、催缴房租通知书，证明被告逾期交租一年多，经过原告催收仍未交租；5、泰融置业发送的函，证明原告与泰融置业的租赁合同关系在2020年4月20日解除，泰融置业同意2020年4月20日后由其与被告签订《租赁合同》。被告辩称：2019年房租全部交清，被告方于2018年12月19日向新未来公司股东胡伟由微信转账及现金支付35634.5元，有微信转账记录及收据，所欠房租是2020年2月起，因疫情原因没有交纳。被告为支持其抗辩主张，特向本院提交如下证据：1、联营补充协议，证明被告方以四楼整体装修完开始计算房租；2、2019年房租已支付，证明被告方将2019年全年房租已支付给新未来公司股东胡伟（也是招商负责人）；3、未支付房租明细表，证明被告尚欠房租明细。双方当事人围绕诉讼请求提交的证据，本院组织双方当事人进行了质证。当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对原告提供的证据，被告质证认为，对证据2有异议，原告违约在先，被告方不承担违约金。本院认为该证据客观真实，合法有效，可以证明原、被告就案涉房屋签订了《联营协议》，约定了房屋租赁相关事项以及解除合同的条件，客观真实，与本案待证事实相关联，对该证据本院予以采信；被告对证据4的证明目的有异议，认为原告违约在先，被告方一直与原告协商未达成调减租金协议。本院认为该证据客观真实，合法有效，可以证明原告向被告催缴房租的事实，对该证据本院予以采信。对被告提供的证据，原告质证认为，对证据1的证明目的有异议，原告认为该补充协议真实意思表示是从原告装修完4楼公共区域部分开始计算租金，原告是2019年3月9日开始完成公共区域装修，4楼所有租赁户内部装修是2019年7月8日完成。本院认为补充协议系双方真实意思表示，协议明确约定所有商家装修完后计算房租。原告在开庭时已经自认4楼所有租赁户内部装修是2019年7月8日完成，故而对4楼所有租赁户内部装修在2019年7月8日完成的事实，本院予以确认，对该证据本院予以采信；对证据2三性均无异议，但要被告提交支付给胡伟房租的相应依据。本院认为，被告提交的微信聊天记录已经显示被告微信转账25634.5元，现金交付租金10000元，共计35634.5元给原告方胡伟。对该事实，本院予以确认故而对该证据本院予以认定。对证据3的关联性有异议；本院认为泰融置业发出的《租赁合同终止通知函》，客观真实、来源合法，与本案待证事实相关联，可以证明泰融置业已经宣布于2020年4月20日解除与王余燕签订的房屋租赁合同的事实，故而对该证据本院予以采信。根据双方当事人举证、质证的情况及庭审查明的情况，本院认定案件事实如下：2018年9月18日，原告公司股东王余燕与案外人泰融置业作为甲方签订了《房屋租赁合同》。该合同约定：原告公司股东王余燕租赁案外人泰融置业位于衡阳市蒸湘区××道××号××栋××商业用房共计1152.08平方米，租赁期为2018年9月18日至2028年9月17日（其中：2018年9月18日至2019年12月17日为免租期）。2018年11月8日，原告与被告彭雁签订了《联营协议》，约定：甲方提供与乙方联合经营的商铺位于衡阳市蒸湘区××道××号××栋××，建筑面积共计341平方米，双方联营期限共10年，自2018年11月8日至2028年9月17日止；该房屋使用费47元／Ｍ2·月，第一年使用费为16027元／月，48081元／季度，192324元／年度，前5年不递增，第6年开始每两年递增百分之三；使用费按每3个月作为一个季度结算，由被告于每个季度开始前10日将使用费交付给原告，被告应向原告支付联营保证金32000元；逾期20日未支付本合同所述之乙方应付的各项费用或逾期未补足保证金，经原告限期要求支付后10日内仍拒不支付的，原告有权立即解除本合同，被告应支付相当于3个月租金的违约金给原告，被告的押金不予退还；因法定不可抗力原因致使本协议不能继续履行而造成的损失，原、被告双方互不承担违约责任。同时原告（甲方）与被告（彭雁）签订的《补充协议》明确约定“甲方承诺四楼所有商家在2019年2月8日之前必须全部装修完，以便于乙方开展经营活动，如有甲方未做到，乙方有权从所有商铺全部装修好日子开始计算房租。”。合同签订后，被告缴纳了30000元联营押金给原告。2018年12月18日，原告方股东胡伟通过与被告结算，向被告发微信称：“房租两个月，16027×2＝32054，加上三个月物业管理费3×3.5×341＝3580.5，合计35634.5。”。同年12月19日，被告通过微信转账支付25634.5元，现金交付租金10000元，共计35634.5元给原告方胡伟，原告方出具了收据。2019年6月11日，原告向被告送达缴费催款通知书，通知被告尚欠款项58373元；2020年4月28日，原告向被告再次送达缴费催款通知书；2019年8月18日，被告合伙人蒋飞亚向原告通过支付宝支付房租14500.5元。2020年5月30日，被告向原告送达《协议终止及违约责任告知函》，载明“2020年4月20日衡阳泰融置业有限公司向你公司法定代表人王余燕发出租赁合同终止通知函，在此之前衡阳泰融置业有限公司已对你公司提出诉讼并将终止租赁一事通知了我公司，你我公司之间的租赁合同关系事实上已经终止。”。原告就涉案房屋转租事项提起的另外一起民事案件，即（2020）湘0408民初1644号原告诉被告谭进房屋租赁合同纠纷案件的证据显示：2020年6月16日，案外人泰融置业向原告股东王余燕送达《关于同意404室租户继续租赁的函》，该函约定“我司与你方在2018年9月0日签订的融冠恋城10栋304室、404室《房屋租赁合同》已于2020年4月20日终止，因你方在租赁期间已经将10栋404室转租给湖南彩虹魔法舞蹈文化传媒有限公司、彭雁、谭进，现我司自2020年4月21日起与404室实际承租人签订房屋租赁协议，特此函告。”。原告认为2019年3月8日至2020年4月28日止13个月，被告无故拖欠租金208351元，原告多次催促，被告仍未依约交纳，故而酿成此案。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原告股东王余燕与案外人泰融置业签订的《房屋租赁合同》未违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效。原告与被告签订的《联营协议》，名义上是原、被告联合办学的联营协议，但实际上是原告将租赁的房屋转租给被告的房屋租赁合同。涉案的房屋系王余燕租赁房屋，作为涉案房屋的承租人，在房屋发租人泰融置业未同意的情况下，原告对案涉房屋的应无权处分。但在后续的房屋转租合同履行过程中，近一年时间，泰融置业没有提出异议，应视为已经默认了原告的房屋转租合同有效。且泰融置业在2020年6月16日发函给王余燕，对王余燕及原告转租行为进行了追认。故而原、被告签订的《联营协议》为有效协议。原、被告签订合同后，原告依约履行了将涉案房屋交付给被告彭雁使用的义务，被告彭雁自2019年3月8日接受涉案房屋后，未依约按期足额支付房租给原告，已构成违约，被告彭雁依法应承担违约责任。因原告（甲方）与被告（彭雁）签订的《补充协议》明确约定“甲方承诺四楼所有商家在2019年2月8日之前必须全部装修完，以便于乙方开展经营活动，如有甲方未做到，乙方有权从所有商铺全部装修好日子开始计算房租。”，且原告方在法庭陈述四楼商铺在2019年7月8日装修完毕,故而本院确认被告彭雁应从2019年7月8日开始支付租金给原告。又因为案外人泰融置业已经在2020年4月20日宣布解除了与被告签订房屋租赁合同，此后由泰融置业自行与被告等人签订房屋租赁合同，收取租金。自此日起，原告即丧失了对涉案房屋的处分权，再不能收取后续房租。2019年7月8日至2020年4月20日，共计9个月12天，被告应支付原告租金为150653.8元[16027元/月×（9个月+(12天÷30天/月)]。但被告于2018年12月19日通过微信及现金方式向原告校长胡伟支付了2个月房租32054元及2019年8月18日被告合伙人蒋飞亚通过支付宝支付了房租14500元，共计46554元，被告已经缴纳的房租应予以扣除。考虑到今年全国新冠肺炎疫情的原因，导致被告商铺在2020年4月20日之前存在无法正常经营的客观情况，对于被告抗辩请求免除部分租金的诉请，综合考量涉案租赁合同的实际履行情况以及被告的违约情形，本院酌情认定原告应当减免被告应承担涉案房屋的1.5个月租金24040.5元（16027元/月×1.5个月）为宜；本院确认被告应向原告支付租金80059.3元（150653.8元-46554元-24040.5元）。对于原告诉请判令解除与被告签订的涉案《联营协议》的诉讼请求，因案外人泰融置业于2020年6月16日向原告股东王余燕发送《关于同意404室租户继续租赁的函》时，明确表示已经于2020年4月20日解除原告与案外人泰融置业签订的涉案房屋租赁合同，自2020年4月21日起与404室实际承租人（湖南彩虹魔法舞蹈文化传媒有限公司、彭雁、彭雁）签订房屋租赁协议，故而原告与被告签订的涉案房屋《联营协议》已经于2020年4月20日解除。原告再请求判令解除该《联营协议》，已经没有必要，故对该项诉讼请求，本院不予支持。原告诉请判令被告返还租赁房屋及支付2020年4月28日后的房屋占用费两项诉讼请求，因涉案房屋系原告转租房屋，自2020年4月20日起原告已丧失了对涉案房屋的使用权，被告要返还涉案房屋及支付2020年4月20日后的房屋占用费，也是向泰融置业履行相应义务。原告该两项诉讼请求，于法无据，本院不予支持。对于原告诉请判令被告支付逾期付款违约金48081元的问题，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案原告诉请的该项违约金的总额明显过高，涉案原告未向本院提交实际损失的具体证据，本院无法确认原告由此遭受实际损失的具体金额，本院酌情认定被告彭雁应向原告支付的违约金以实际应支付一个月租金16027元为宜。至于被告交纳给原告的30000元联营保证金，从联营协议约定在该协议期满后，如乙方（被告）无违约行为，则甲方（原告）在3日内将保证金全额无息返还给乙方（被告）来看，该保证金没有约定是履约定金，原告不能适用定金规则，在被告违约时将该联营保证金作为履约定金进行罚没。联营协议解除后，原告已经诉请判令被告承担违约金，则应退还联营保证金给原告。但鉴于被告须支付原告房屋租金，故而原告对该联营保证金予以抵扣后，被告应实际支付原告租金50059.3元（80059.3元元-30000元）。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第五十一条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告彭雁于本判决生效之日起十日内支付原告衡阳高新技术产业开发区新未来文化教育培训学校房屋租金50059.3元，违约金16027元，共计66086.3元；二、驳回原告衡阳高新技术产业开发区新未来文化教育培训学校的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取2665元，由被告彭雁负担726元，由原告衡阳高新技术产业开发区新未来文化教育培训学校负担1939元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审判员  廖治波二〇二〇年十二月二十七日书记员  贺运梅附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。