湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终11491号上诉人（原审被告、反诉原告）：何嘉为。委托诉讼代理人：李忠孝，湖南旷真律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：湖南高桥大市场股份有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区东二环一段**高桥大市场西大门**。法定代表人：罗映红，董事长。委托诉讼代理人：余小波，北京浩天信和（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王凡，北京浩天信和（长沙）律师事务所律师。原审被告（反诉原告）：何特贤。上诉人何嘉为与被上诉人湖南高桥大市场股份有限公司(以下简称高桥公司)、原审被告（反诉原告）何特贤房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2020）湘0111民初3084号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。何嘉为上诉请求：1.撤销长沙市雨花区人民法院（2020）湘0111民初3084号民事判决并发回重审；2.诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.一审认定事实不清、证据不足。一审未查明诉争门面的所有权，被上诉人无合法的租赁权；公证提存的货物清单与上诉人实际所有的货物不符，而一审未查明不符的情况，径直认定提存债务消灭，没有事实依据，证据不足；上诉人与被上诉人的合同到期时间是2019年12月31日，而一审错误认定为2019年8月5日，上诉人亦没有私自转租和店外经营行为，一审证据不足；2.一审适用法律错误。被上诉人在合同期内对上诉人经营门面断电，拒绝收取房租，破坏上诉人正常经营，违反了出租方对租赁物的瑕疵担保义务，构成根本违约，而一审判决双方解除合同并支付房屋占用费系法律适用错误；即使合同到期，依据交易习惯及格式合同规则，上诉人在同等条件下有优先租赁权；被上诉人及相关人员对上诉人的门面装潢及其他财产进行暴力破坏，涉嫌构成破坏财产罪，一审判决违反“先刑后民”的原则径行民事判决系适用法律错误。因此，何嘉为请求二审法院支持其上诉请求。高桥公司辩称，一审法院认定事实清楚，何嘉为称一审法院认定有误没有任何依据。1.湖南高桥大市场为高桥公司主要项目之一，为省市重点工程，国家重点扶持的项目，是由高桥公司自行开发和运营。其次，双方于2014年就存在租赁关系，并且已经于2019年到期履行完毕，高桥公司享有出租诉争房屋是不争的事实；2.合同并无约定优先承租权，并且合同到期的前后，经高桥公司多次催告，何嘉为始终拒不腾出房屋，造成高桥公司严重损失，故而清退房屋内的财物，依法进行了提存，并通知了何嘉为，系合法合理自救措施，该过程有公证机关全程公证、拍摄，公开透明；3、整个租赁纠纷处理的过程，高桥公司始终依法依规办事；4、一审法院事实认定清楚，法律适用正确，请求驳回何嘉为的上诉请求。何特贤未陈述意见。高桥公司向一审法院起诉请求：1、何特贤、何嘉为返还××市场××栋××号门面；2、何特贤、何嘉为支付场地占用费366122.1元（暂计算至2020年4月14日，之后的占用费计算至何特贤、何嘉为实际返还门面之日）；3、何特贤、何嘉为支付高桥公司水电费及其他费用5万元；4、高桥公司无需退还何特贤、何嘉为押金40万元；5、何特贤、何嘉为承担本案全部诉讼费用。一审审理过程中，高桥公司将第三项诉讼请求变更为58408元。何特贤、何嘉为向一审法院反诉请求：1、高桥公司按其他商户同等条件与何特贤、何嘉为续签门面租赁合同；2、高桥公司赔偿何特贤、何嘉为自2019年8月6日起至今的经营损失300万元；3、高桥公司赔偿何特贤、何嘉为因砸坏门窗玻璃、货架、店内瓷器物品等损失100万元；4、高桥公司向何特贤、何嘉为返还因撬门拖走的全部物品，包括货物、条据等资料；5、高桥公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定如下事实：2014年3月13日，高桥公司（甲方）与何特贤（乙方）签订《门面（铺位）租赁合同》，约定：1、甲方商铺坐落地址：××市场××栋××号，租赁期限五年，从2014年8月15日起至2019年8月14日止；2、押金为70万元，合同期满90日内，退还押金本金（不计息），如双方续签合同，则押金转入下一轮合同；3、合同期满后，本合同自动终止。之后，何特贤向高桥公司提出请求，要求将诉争《门面（铺位）租赁合同》的承租人变更为何特贤的儿子即何嘉为，2018年9月10日，高桥公司（甲方）与何嘉为（乙方）另行签订《门面（铺位）租赁合同》，约定：1、甲方商铺坐落地址：××市场××栋××号，门面租赁面积为120平方米，租赁期限五年，从2014年8月6日起至2019年8月5日止；经营项目为酒店用品；2、押金为40万元，合同期满90日内，退还押金本金（不计息），如双方续签合同，则押金转入下一轮合同；租金（含市场管理费）：共计为260元／㎡／月，其中租金为169元／㎡／月，管理费为91元／平方米／月（不包含财产保险及垃圾处理费等），租金和管理费从第二年开始递增，按每年递增7%的标准计算；3、乙方未经甲方许可擅自将经营的门面转让、转借、转租或将门面私自分割为数个门面，甲方有权提前终止解除合同，收回门面，甲方已收取的门面押金和租金（含市场管理费）、装修费用不退，并在甲方规定的时间内腾空门面，对合同期内门面的所有装修等费用甲方不作任何赔偿；4、合同期满后，本合同自动终止。租赁合同到期后，高桥公司与何特贤、何嘉为就续租事宜协商未果，何嘉为未向高桥公司返还诉争门面。2019年8月8日，高桥公司向何嘉为送达《郑重通知》，该通知载明：根据双方签订的门面租赁合同，租赁期至2019年8月5日，合同期满，该租赁合同自动终止解除。何嘉为收到本通知之日起三日内，结清所有应缴款项和费用，将商铺内物品搬离并腾空门面，否则，高桥公司将采取强制清场措施。何嘉为收到该通知后未及时清退门面，高桥公司又向何嘉为送达腾退通知和《律师函》，再次催促何嘉为腾空并交付门面未果。2020年3月19日，高桥公司在湖南省长沙市华湘公证处的公证下对诉争门面进行清理，并将门面内的物品清点好后运至长沙县黄兴镇湖南黄兴投资置业有限公司兴云物流园1栋3号仓库。随后，高桥公司告知何嘉为到市场交清门面租赁、水电费、货物清运费用、货物保管费用等费用后到物流园取回货物。何嘉为未按照上述通知履行相关事宜，高桥公司诉至法院，请求依法裁决。一审法院于2020年4月17日向何特贤、何嘉为送达了起诉状和证据副本。何特贤、何嘉为于2020年5月7日向一审法院提起反诉，请求依法裁决。一审审理过程中，高桥公司明确其场地占用费的起止时间为2019年8月5日起至2020年4月24日，具体的计算标准为：260元/平方米/月×120平方米÷30天×1.07的五次方×261天。高桥公司陈述诉争门面现已另行出租，何嘉为交纳了40万元押金，尚未退还。何特贤、何嘉为称其已通过中间人从高桥公司处领回了40万元。高桥公司为证明其在公证处的公证下腾空诉争门面，租赁场地储存腾空物品，支付了相关费用，提供了电费票据、《仓储服务合同》、搬运费和仓储费发票、公证费发票。何特贤、何嘉为质证认为，对真实性、合法性和关联性均有异议，因发票上无户主，也没有具体的门面号，未注明缴款义务人，电费票据与本案无关，《仓储服务合同》和票据与本案无关，签订时间为2020年3月18日，何特贤、何嘉为对租赁的用途不知情，货物从门面搬出是2020年3月19日，不能证明该仓库用来存放何特贤、何嘉为的货物。尽管何特贤、何嘉为对上述证据不予认可，但未提供证据予以反驳，上述证据中《仓储服务合同》、搬运费和仓储费的发票、公证费发票与原件核对无异议，结合本案审理查明的事实，一审法院予以采信。上述证据载明如下内容：1、《仓储服务合同》系高桥公司（乙方）与案外人湖南黄兴投资置业有限公司（甲方）于2020年3月18日签订，载有如下内容：（1）乙方自愿租赁甲方的仓库用于储存货物，位置：长沙县黄兴镇湖南黄兴投资置业有限公司兴云物流园1栋3号仓库477平方米，乙方不得擅自转让或做其他用途；（2）租赁期限：从2020年3月18日至2020年5月31日止；（3）收费标准：仓库面积为480平方米、费用计算方式（含税）：每月40元/平方米，费用合计38400元；（4）水电费：电费单价为1.2元/度，水费单价为3.7元/吨；2、高桥公司因腾空诉争门面支付搬运费16200元和公证费3160元，并向案外人湖南黄兴投资置业有限公司支付仓储服务费38400元。一审法院认为，高桥公司与何嘉为签订的《门面（铺位）租赁合同》系当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人均应严格依约履行各自的权利义务。尽管何嘉为在签订该合同时未满十六周岁，但在合同履行过程中，双方无异议，且自2018年10月22日起，何嘉为已年满十六周岁，且以自己的劳动收入作为主要经济来源，视为完全民事行为能力人。1、关于诉争门面的返还。高桥公司主张何特贤、何嘉为返还诉争门面，根据审理查明的事实，高桥公司已于2020年3月19日腾空诉争门面且现已另行出租，亦未提供证据证明何特贤、何嘉为在其腾空门面后又占用了诉争门面至今，故高桥公司请求何特贤、何嘉为返还诉争门面，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持；2、关于占用费。高桥公司于2020年3月19日将诉争门面腾空，并告知何嘉为，故高桥公司请求何嘉为支付自2019年8月6日起至2020年3月19日的门面占用费，即何嘉为应支付原告场地占用费331114.4元（260元/平方米/月×120平方米÷30天×227天×1.07×1.07×1.07×1.07×1.07），一审法院予以支持，对其超过的诉讼请求不予支持；何嘉为辩称高桥公司在诉争门面租赁合同到期后便对其门面停水停电，故不应支付该费用，但未提供证据证明，且何嘉为应在合同到期后双方未续签合同的情况下及时返还诉争门面，故一审法院对其辩解意见不予采纳；3、关于水电费和其他费用。何嘉为经高桥公司多次通知后未腾空诉争门面，高桥公司在公证机关的见证下将门面内的货物清理并另行租赁场地存放货物，为此支付搬运费16200元、公证费3160元和仓储服务费38400元，提供了正式票据予以佐证，故高桥公司请求何嘉为支付其他费用57760元，一审法院予以支持，因高桥公司未提供充分的证据证明其因此支付了水电费，且提供的水电费收据无原件核对，故一审法院不予支持；4、关于押金的退还。高桥公司确认其已收取何嘉为押金40万元尚未退还，尽管何嘉为确认其已收到40万元，但未提供依据证明已收到款项为押金。高桥公司主张因其不遵守市场经营秩序，进行店外经营，且将承租门面私自转租给案外人，违反了合同约定，故不应退还何嘉为押金40万元，尽管提供了案外人何晋洁、徐春梅的申请书予以佐证，何嘉为对此不予认可，因该证据不足以证明高桥公司的主张，且根据合同约定约定，合同期满后90日内，高桥公司退还何嘉为押金本金（不计息），故高桥公司请求不退还何嘉为押金40万元，缺乏事实依据，一审法院不予支持；5、关于诉争门面租赁合同的续签。根据高桥公司与何嘉为签订的《门面（铺位）租赁合同》的约定，诉争门面的租赁期限为2014年8月6日至2019年8月5日，合同期满后，合同自动终止。合同到期后，高桥公司与何特贤、何嘉为未就续签门面租赁合同达成一致意见，故何嘉为主张高桥公司应按照其他商户同等条件与其续签门面租赁合同，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持；何嘉为辩称高桥公司拒绝与其续签合同的行为违反了反垄断法的规定，缺乏事实和法律依据，一审法院不予采纳；6、关于何嘉为的经营损失和门面内财产损失。（1）经营损失。何嘉为主张高桥公司应支付其自2019年8月6日起至今的经营损失300万元，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持；（2）门面内财产损失。何特贤、何嘉为主张因高桥公司于2020年3月25日组织大量人员对其诉争门面内的门窗玻璃、货架和瓷器等财物进行打砸，以致其遭受财产损失100万元，因高桥公司于2020年3月19日将诉争门面已腾空并通知何特贤、何嘉为，故何特贤、何嘉为的该项诉讼请求缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持；7、关于诉争门面内货物等资料的返还。一审法院在本案审理过程中向何嘉为释明，要求其明确该项诉讼请求的具体构成并提供明细，逾期未提供则以审理查明的事实为准。何嘉为未按照上述要求向法院提供相关资料。高桥公司于2020年3月19日将诉争门面腾空后将门面内物品提存在长沙县黄兴镇湖南黄兴投资置业有限公司兴云物流园1栋3号仓库，并已通知何嘉为在交清门面租金等费用后自行取回货物，诉争门面内的物品提存后，毁损、灭失的风险由何嘉为自行承担，故何嘉为请求高桥公司返还门面内货物等资料，一审法院不再另行处理；8、关于何特贤的权利和责任。高桥公司主张何特贤对本案诉争债务承担清偿责任，缺乏事实和合同依据，一审法院不予支持；何特贤向高桥公司提出的反诉诉讼请求，缺乏事实和合同依据，一审法院不予支持。综上，一审法院判决如下：一、何嘉为于一审判决生效后7日内支付高桥公司场地占用费331114.4元；二、何嘉为于一审判决生效后7日内支付高桥公司其他费用57760元；三、驳回高桥公司的其他本诉请求；四、驳回何特贤、何嘉为的反诉请求。一审本诉受理费因适用简易程序减半收取5981元，反诉受理费19400元，合计25381元，由何嘉为负担。二审中，被上诉人高桥公司向本院提交了一份《长沙市城乡规划局工作联系单》、一份《湖南省建设工程规划许可证》、一份《长沙市城乡规划局建设工程规划审批单》，拟证明涉案房屋有权出租。上诉人何嘉为、第三人何特贤认为，该证据不属于新证据，且只能证明工程规划报建阶段的情况，没有施工许可证、预售许可证、房产证等。本院认为，上述证据真实、合法，亦与本案争议事实有关联，本院予以采信。上诉人何嘉为对一审认定的以下事实提出异议，本院分别认定如下：1.上诉人何嘉为认为公证提存的货物清单与案涉房屋中实际所有的货物不符，而一审未查明不符的情况，径直认定提存债务消灭，属事实认定错误。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十九条规定，经过法定程序公证证明的法律事实和文书，人民法院应当作为认定事实的根据，但有相反证据足以推翻公证证明的除外。本案中，何嘉为并未提交足以推翻案涉公证文书及其记载的事实的相反证据，因此，一审对案涉公证书记载的提存有关事实认定清楚。2.上诉人何嘉为认为其与高桥公司的合同到期时间是2019年12月31日，而非一审认定的2019年8月5日，依据是2019年5月18日高桥公司发出的《关于缴纳新一轮租金有关情况的通知》。本院查明，该通知中与“2019年12月31日”这一时间节点有关的内容有：“二、关于酒店用品城提质改造的时间：1、目前，各商户的租金已缴纳至2019年8月5日止，市场考虑到大家经营都不容易，决定继续培育扶持，在2019年8月6日-2019年12月31日期间内租金标准不递增。2、租金缴纳时间为2019年5月19日起至2019年5月29日止。逾期未缴纳租金的，视同该户自愿放弃门面。3、在2019年8月6日-2019年12月31日期间，市场招商部将与本次缴纳租金的商户签订一份补充协议；同时，在2020年元月1日左右，市场再统一签订新一轮合同。”该通知中第四条第3点内容为“3、对于一小部分不适应市场发展、不配合市场管理、经营实力较差、综合素质较低、扰乱经营秩序的商户，本次不收取租金，也不签订补充协议。在2019年8月5日合同到期后，市场将收回门面，逾期未腾空门面的，市场将根据合同采取相关措施。”本院认为，从该通知的内容看，其并非高桥公司向何嘉为发出的合同延期的要约，即高桥公司并无将案涉合同自动延期至2019年12月31日的意思表示，亦无其他证据证明双方当事人存在变更合同期限的合意。因此，何嘉为关于案涉合同到期时间是2019年12月31日的主张不能成立，一审该事实认定清楚。对一审法院认定的其他事实，各方当事人均未提出异议，本院依法予以确认。根据被上诉人高桥公司提交的新证据，本院另查明，原长沙市城乡规划局针对湖南高桥大市场股份有限公司位于赤新立交桥东北角、项目名称为高桥大市场酒店用品城的1至11栋报建情况进行了审定，并于2017年8月2日出具了意见：凭此单取得长沙市非税收入管理局意见后来我局领取建设工程规划许可证。该联系单记载许可证文号：建2[2017]0112号。2017年8月8日，原长沙市城乡规划局出具了一份《建设工程规划审批单》，对湖南高桥大市场股份有限公司上述楼栋报建出具了审定意见。2018年8月3日，，原长沙市城乡规划局针对上述楼栋颁发了建规[建]字第建2[2017]0112号《湖南省建设工程规划许可证》。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案二审的争议焦点是：一、高桥公司是否有权出租案涉房屋；二、何嘉为关于续租案涉房屋的反诉请求是否应予支持；三.何嘉为应否向高桥公司支付场地占用费。关于焦点1。案涉的《门面（铺位）租赁合同》第一条约定：“甲（高桥公司）、乙（何嘉为）双方对本合同主体之资格和授权互相进行了审查、确认，认定签订人资格和授权有效。”一审中，何嘉为亦未对高桥公司的出租权提出异议。结合一审案卷材料、当事人陈述及市场交易习惯，本院认为，双方签订合同时已对高桥公司的权利主体资格进行了合理审查，且根据高桥公司二审提交的新证据，可以确定涉案房屋建设经过了行政许可并获得建设工程规划许可证，在本案没有相反证据否认高桥公司出租权的情况下，本院对何嘉为关于高桥公司无权出租案涉房屋的主张不予支持。关于焦点2。《中华人民共和国合同法》第三条规定，合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方；第四条规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。经查，本案中，高桥公司并无与何嘉为续签合同的意思表示，案涉的《门面（铺位）租赁合同》亦未对续签事项作出约定。本院认为，案涉合同是否续签需经各方当事人自愿协商一致，何嘉为不得将自己续签合同的意志强加给高桥公司，因此，一审判决驳回何嘉为该反诉请求适用法律正确，应予维持。关于焦点3。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，各方对案涉的《门面（铺位）租赁合同》真实、合法、有效性均无异议，本院经审查，该合同依法成立，不违反法律规定，对各方当事人具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，案涉的《门面（铺位）租赁合同》约定的租赁期限届满日为2019年8月5日，本院认为，在双方无续租合意的情况下，何嘉为应当于租赁期间届满时向高桥公司返还案涉的房屋。《中华人民共和国物权法》第三十七条规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。本案中，租赁合同到期后，何嘉为未依约向高桥公司返还案涉房屋。本院认为，何嘉为强行占用租赁房屋的行为，损害了高桥公司对案涉房屋的所有权及使用权，高桥公司可以要求何嘉为支付逾期腾房的房屋占用费，一审判决何嘉为向高桥公司支付场地占用费并无不当。何嘉为还认为高桥公司腾空房屋的过程涉嫌构成破坏财产罪，本院认为，根据《中华人民共和国公证法》第三十一条规定，申请公证的事项不真实、不合法的，公证机构不予办理公证。本案中，公证机构对腾空房屋的过程进行了公证，在没有其他证据证明高桥公司涉嫌构成破坏财产罪的情况下，何嘉为该主张无事实依据，本院不予支持。综上所述，何嘉为的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费31362元，由上诉人何嘉为负担。本判决为终审判决。审判长  杨文滔审判员  蔡 晓审判员  程 婧二〇二〇年十二月二十九日法官助理闫江欢书记员谢威源附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。