广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终23999号上诉人（原审被告）：梁超彬，男，1977年5月15日出生，汉族，住广西。上诉人（原审第三人）：吴少峰，男，1973年5月27日出生，汉族，住广东省东莞市。两上诉人共同委托诉讼代理人：朱小明，广东南滨律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：张乐伟，广东南滨律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州南沙围垦开发公司,住所地：广东省广州市南沙区万顷沙镇新港大道**。法定代表人:钟惠彪。委托诉讼代理人：彭媛，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄秋源，北京大成（广州）律师事务所律师。上诉人梁超彬、吴少峰因与被上诉人广州南沙围垦开发公司（以下简称围垦公司）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市南沙区人民法院（2020）粤0115民初4592号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，根据全国人民代表大会常务委员会《关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审普通程序，由审判员独任审理。现已审理终结。上诉人梁超彬、吴少峰上诉请求：1.撤销一审民事判决书第一、三、四项；变更民事判决第二项，改为梁超彬缴纳从2020年4月1日起至实际交还涉案土地（鱼塘）之日止的租金（按年租金每亩1802元的标准减半收取）；2.一、二审诉讼费合理分担。事实与理由：一、至围垦公司起诉时双方未办理土地交还手续不能归责于梁超彬、吴少峰。首先，围垦公司经办人曾承诺梁超彬、吴少峰可以使用涉案土地至围垦公司正式用地之时。在梁超彬、吴少峰2019年投标前，围垦公司的经办人侯经理告诉梁超彬、吴少峰，如果届时合同到期不发包，梁超彬、吴少峰可以使用土地至围垦公司正式使用土地才交回。2019年中旬，梁超彬、吴少峰收到不再发包通知后，再次向侯经理确认交地时间，其仍然答复可以使用至正式用地时。合同期满后，梁超彬、吴少峰也没有再投放新的种苗。经了解，围垦公司之所以不再发包给梁超彬、吴少峰是要把涉案土地的给旅游区用于扩建公路。后用途变了，要租给广州市水鸟世界农业科技有限公司（简称水鸟世界公司）。从2020年6月12日广州南沙现代农业产业集团公司发布的《协议招租结果公示》，可以看出在2020年5月18日至2020年5月29日期间，围垦公司已经与水鸟世界公司就涉案土地达成了招租协议，此时围垦公司已经把梁超彬、吴少峰起诉到法院。其次，因为新冠××疫情的不可抗力因素，导致双方办理土地交还手续的具体时间存在不确定性。合同期满前后，新冠××疫情势头迅猛，各地升级防控措施，全国水产市场大面积关停，梁超彬、吴少峰之前的水产品滞销，难以正常交地。疫情缓解后，梁超彬、吴少峰在努力地清塘，但因为新冠××疫情影响巨大，尚需不少时日，具体交地时间不确定。此时围垦公司也没有派经办人找梁超彬、吴少峰确定办理交地手续时间，也没有办理退还梁超彬、吴少峰的保证金和押金之事。大约至2020年5月份，梁超彬、吴少峰已基本完成清塘，实际上完成了撤离事宜，不会影响到围垦公司的招租或者使用，围垦公司可以主动即时收回土地，行使对涉案土地占有、使用、管理等权利。虽然此时围垦公司也已完成涉案土地的招租工作，但却把梁超彬、吴少峰和其他农户一起起诉到法院，双方办理交地手续被搁置。此前，梁超彬、吴少峰曾找围垦公司要求单独交地，围垦公司则以需一起交地才肯收，后经多次沟通，吴少峰于2020年9月24日交回自己耕作的那部分土地给围垦公司。二、一审法院给予梁超彬、吴少峰延迟交地的时间较少，延迟交地时间应不少于三个月。春节前后的新冠××疫情对公众的生活、工作都造成了很大不利影响，也对水产养殖业造成巨大不利影响，全国水产市场大面积关闭，餐馆、饭店生意冷清，导致梁超彬、吴少峰的水产品滞销，需要较长时间消化。综合考虑实际情况，应该至少给梁超彬、吴少峰延迟三个月交地才比较公平合理。三、梁超彬、吴少峰没有违反合同的主要义务，没有办理交地手续不会影响到围垦公司对土地的正式使用，不构成根本违约，一审法院判决梁超彬、吴少峰所交履约保证金归围垦公司所有导致双方利益严重失衡，对梁超彬、吴少峰极其不公平。至围垦公司向法院提起起诉前后，梁超彬、吴少峰实际已完成撤离，只是没有办理正式的土地移交手续，作为处于合同优势地位的围垦公司完全可以主动派出经办人员与梁超彬、吴少峰办理交地手续。后因围垦公司诉至法院，致双方交地事宜一直被搁置。综上所述，一审法院未查明案件有关事实，没有遵循公平的法律原则和精神，单纯适用合同违约条款，导致判决对梁超彬、吴少峰极其不公平。请求二审法院查明案件事实，依法支持梁超彬、吴少峰的上诉请求。围垦公司辩称：一、虽然相关的法律司法解释规定，无独立请求权的第三人被判决承担民事责任的，有权提起上诉，但本系列案的吴少峰作为无独立请求权的第三人，仅被一审法院判决负有协助梁超彬交还涉案土地给围垦公司的义务，因此除一审判决第一项内容外，吴少峰对其余判决内容均无上诉权，也无诉的利益。二、梁超彬系作为长期承租围垦公司土地进行养殖的完全民事行为能力人，并清楚围垦公司须在合同期满后收回涉案土地进行重新招租，签订合同等一系列的程序步骤，故应能充分认知合同的内容以及违约的影响和后果。梁超彬、吴少峰在围垦公司于合同期满后发出通知文件，催促交还土地且提起诉讼的情况下，仍拒不清理撤离交还土地，称受新冠××影响其履行交还土地的义务，却又在未通知围垦公司并与围垦公司协商一致的情况下，自行恢复，甚至加大在涉案土地上的投产活动，单方面认为与围垦公司已形成事实上的租赁合同关系，并以水产品养殖周期长等理由要求围垦公司延长租赁期限，减半收取租金以及退还履约保证金等。有违合同自由、公平诚信原则。围垦公司向一审法院起诉请求：1.梁超彬及吴少峰立即将位于沙尾垦区18东围上间3号田的95.05亩土地自行清场后归还给围垦公司；2.梁超彬向围垦公司支付自2020年2月1日起至实际归还租赁土地之日止的场地占用费（按租赁合同所约定的租金标准的3倍计算为14.81元/亩/天，从2020年2月1日起暂计至2020年7月1日的土地占用费为212561.27元）；3.围垦公司有权没收梁超彬的履约保证金47500元；4.梁超彬向围垦公司支付因追究梁超彬的违约责任而产生的律师费1414.30元；5.本案诉讼费由梁超彬承担。一审法院认定事实：2019年3月12日，围垦公司作为甲方（出租方）、梁超彬作为乙方（承租方），共同签订《农用地租赁合同》，约定甲方将座落于沙尾垦区十八东围上间3号田（堤围不属于租赁范围）的95.05亩土地(以下简称涉案土地)出租给乙方从事水产养殖；租赁期限1年（2019年2月1日至2020年1月31日）；乙方按承租报价1802元/亩/年向甲方支付租金，年总租金171280元；乙方在签订合同时须一次性向甲方缴交500元/亩履约保证金，共47500元。合同履行期满，乙方无违约行为，甲方无息退还给乙方；合同期满，甲方无须通知乙方，乙方须自行清地撤离。乙方逾期撤离的构成违约，甲方有权没收乙方所交履约保证金，处理乙方租赁地内剩余产品，清理构筑物、附着物，强制退场。同时乙方须按最后合同年租金标准的3倍，交纳土地占用费至甲方实际收回此地为止；甲、乙双方应自觉履行本合同，任何一方不能履行本合同约定的义务均属违约，守约方有权要求违约方赔偿损失，包括但不仅限于差旅费、合理的律师费、调查取证费用等。该合同第十一条“不可抗力”约定：任何一方由于不可抗力且自身无过错造成的不能履行本协议的义务，不视为违约；如果发生不可抗力事件，履行协议受阻的一方应以最便捷的方式毫无延误地通知对方，受到不可抗力影响的一方应当采取所有合理行为消除不可抗力的影响及减少不可抗力对各方造成的损失。围垦公司为证明律师费，提交了《民事诉讼委托代理合同》、发票以及《情况说明》。《民事诉讼委托代理合同》和发票显示，因围垦公司与刘广旭等70人（包含梁超彬）土地租赁合同纠纷案件，广州南沙现代农业产业集团公司聘请北京大成（广州）律师事务所的律师作为围垦公司的代理人，北京大成（广州）律师事务所委派律师彭媛、黄秋源为围垦公司提供诉讼代理服务，律师费共99000元,且广州南沙现代农业产业集团公司已向北京大成（广州）律师事务所支付律师费99000元。《情况说明》载明：围垦公司将被广州南沙现代农业产业集团公司吸收合并，围垦公司资产已移交广州南沙现代农业产业集团公司管理，相关登记手续正在办理当中，故围垦公司与梁超彬等人土地租赁合同纠纷案件，由广州南沙现代农业产业集团公司与北京大成（广州）律师事务所签订《民事诉讼委托代理合同》，聘请北京大成（广州）律师事务所指派的律师作为围垦公司的诉讼代理人，并由广州南沙现代农业产业集团公司以围垦公司移交管理的资金，向北京大成（广州）律师事务所支付相应律师费。围垦公司主张包含梁超彬在内共70件案总律师费99000元，平均每件案的律师费为1414.30元。梁超彬和吴少峰共同提交落款日期为2019年8月1日的《通知书》1份，以证明围垦公司已经通知不再发包，在不发包的情况下，围垦公司应该退回履约保证金和其他的押金给梁超彬及吴少峰。《通知书》系围垦公司发出，内容载明：“沙尾垦区18东围上间3号田承租户：贵方承租我公司的沙尾18东围上间3号田在2020年1月31日合同期满后不再发包，请您合理安排生产。特此通知。”庭审中，梁超彬确认有交纳履约保证金47500元给围垦公司。梁超彬和吴少峰共同确认由梁超彬与围垦公司签订涉案土地的《农用地租赁合同》，实际由梁超彬和吴少峰共同耕作使用涉案土地至今。吴少峰确认没有与围垦公司就涉案土地签订租赁合同。另，围垦公司提交《说明》，陈述其司鉴于2020年初新冠××疫情影响，根据上级有关文件精神，其司于2020年2月10日起复工复产。另查，根据广东省人民政府于2020年1月28日发布的《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》载明，广东省行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时。一审法院认为，围垦公司、梁超彬签订的《农用地租赁合同》是双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定切实履行合同义务。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。双方合同已明确约定涉案土地的租赁期限，并明确约定在合同期满时，梁超彬应依约自行清地撤离。且根据梁超彬提交的《通知书》可知，围垦公司在2019年8月1日已明确告知梁超彬合同期满后不再发包涉案土地给梁超彬。故，梁超彬作为承租人，在2020年1月31日租赁期限届满后，负有自行清场并返还涉案土地给围垦公司的义务。由于2020年初发生新冠××疫情，该疫情属于不可抗力，在疫情严控期间客观上虽然会影响梁超彬履行清场交地的义务，但并不能免除梁超彬的交地义务，梁超彬可在疫情防控缓解后继续履行清场交地义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，法律另有规定的除外。综合国家和各省市的疫情防控措施，考虑疫情在本地的实际影响情况，一审法院酌定将梁超彬的清场交地时间合理延长2个月至2020年3月31日，即梁超彬最迟应在2020年3月31日前将涉案土地交回给围垦公司，在此期间免除梁超彬支付土地占用费的责任。应当指出，《农用地租赁合同》第十一条不可抗力条款已经明确约定如果发生不可抗力事件，履行协议受阻的一方应以最便捷的方式毫无延误地通知对方，故，若梁超彬在新冠××疫情缓解后仍难以履行清场交地义务的，应通知围垦公司并与之协商，但梁超彬在本案并未提交相应证据证明其已按上述合同约定履行通知义务且与围垦公司协商一致，故梁超彬抗辩要求在2020年12月1日前交还土地无理，不予采纳。如上所述，梁超彬在新冠××疫情防控缓解后未履行交地义务，已构成违约，应按合同约定承担违约责任。围垦公司诉请要求梁超彬交还涉案土地及支付相应的土地占用费且有权没收梁超彬履约保证金的诉求，符合合同约定，予以支持，但合同约定按租金的3倍支付土地使用费的标准过高，在围垦公司未能举证证明其因梁超彬逾期交还涉案土地造成其他损失的情况下，从公平合理角度考虑，酌定土地占用费按合同约定的租金标准缴纳。另，合同已明确约定守约方有权要求违约方赔偿合理的律师费，围垦公司基于梁超彬逾期交地的违约行为而聘请律师提起本案诉讼，且由此支出本案的律师费合理，考虑围垦公司支付的律师费99000元包含了梁超彬在内的70人纠纷，合理平均分配后酌定梁超彬应支付围垦公司律师费1414元。吴少峰与围垦公司不存在租赁合同关系，在围垦公司明确要求吴少峰交还土地的情况下，吴少峰对梁超彬的上述交地义务应予以配合。至于梁超彬和吴少峰的抗辩理由，梁超彬在未与围垦公司就涉案土地达成续租协议的情况下，自行在涉案土地的鱼塘投放种苗养殖，显属不当，且梁超彬未履行交地义务构成违约，围垦公司有权没收履约保证金。故，梁超彬和吴少峰抗辩无理，不予采信。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十七条、第二百三十五条之规定，判决：一、梁超彬应于判决发生法律效力之日起十五日内，将位于广州市南沙区沙尾垦区十八东围上间3号田（堤围不属于租赁范围）的95.05亩土地清场并交还给围垦公司管业；吴少峰负有协助交还义务；二、梁超彬应于判决发生法律效力之日起十五日内，向围垦公司缴纳从2020年4月1日起至实际交还上述土地之日止的土地占用费（按年租金每亩1802元的标准计算）；三、梁超彬应于判决发生法律效力之日起十五日内，向围垦公司支付律师费1414元；四、梁超彬已缴纳的履约保证金47500元归围垦公司所有；五、驳回围垦公司的其他诉讼请求。一审案件受理费2611元，由围垦公司负担1696元，由梁超彬负担915元。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院二审期间查明的事实与一审法院查明的事实一致，对一审法院查明的事实本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条规定，“人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务”。一审判决吴少峰对涉案土地负有协助交还义务，吴少峰虽为第三人，但一审判决其承担民事责任，则其享有当事人的诉讼权利义务，有权提起上诉。本案系土地租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。综合当事人的诉、辩意见，本案二审的主要争议焦点为梁超彬、吴少峰是否仍应承担清场交地义务、梁超彬是否可减半缴纳租金以及律师费、履约保证金的问题。对此，根据本案查明的事实，首先，梁超彬、吴少峰主张围垦公司经办人曾承诺可以使用涉案土地至围垦公司正式用地之时，对此，梁超彬、吴少峰并未举证证实，围垦公司对此亦不予确认，梁超彬、吴少峰该上诉主张，因无证据证实，本院不予采纳。其次，梁超彬、吴少峰主张2020年5月份已基本完成清塘撤离事宜，吴少峰已于2020年9月24日交回土地，但对此亦未提交证据证实，其亦确认没有办理正式的土地移交手续，则仅凭现有证据，不能认定梁超彬、吴少峰已经交还土地。第三，《农用地租赁合同》明确约定涉案土地用于水产养殖、租赁期限1年，梁超彬、吴少峰在涉案土地上进行水产养殖时，应当充分考量租赁期限对水产品生长及清场交地的影响，合理进行生产养殖安排。对于2020年初发生的新冠××疫情，围垦公司提交《说明》，陈述其于2020年2月10日起复工复产，一审法院综合国家和各省市的疫情防控措施，酌定将涉案土地清场交地时间合理延长2个月至2020年3月31日，即已考虑疫情在本地的实际影响情况，梁超彬、吴少峰上诉主张延迟三个月交地，理据不足。综合以上分析，本院认为，梁超彬、吴少峰主张已经实际撤离土地的事实并无充分证据证实，其仍应承担清偿交地义务。而其上诉请求按照合同约定租金标准减半缴纳租金，对此，《农用地租赁合同》的租赁期限已经届满，梁超彬、吴少峰在租赁期限届满后并未及时腾空并向围垦公司交还涉案土地，根据双方合同约定，梁超彬需向围垦公司交纳土地实际收回前的土地占用费，合同约定的土地占用费标准是年租金标准的3倍，一审法院已经酌情调整为按合同约定的租金标准计算，且考虑疫情因素，酌定土地占用费自2020年4月1日起算，符合公平原则。合同约定的租赁期限已经到期，围垦公司提起本案诉讼明确没有续租的意愿，梁超彬、吴少峰在租赁期限届满后对涉案土地系临时占用，调整租金标准也没有任何意义，故本院对梁超彬、吴少峰该意见不予采纳。梁超彬、吴少峰上诉认为其无违约行为，围垦公司无权没收其履约保证金，但《农用地租赁合同》明确约定了租赁期限，且约定逾期撤离构成违约，围垦公司有权没收履约保证金，而梁超彬、吴少峰主张实际已完成撤离没有证据证实，其亦确认并未办理土地移交手续，故一审判决梁超彬缴纳的履约保证金归围垦公司所有，有充分的合同依据，并无不当。同理，梁超彬、吴少峰存在违约行为，《农用地租赁合同》亦明确约定守约方有权要求违约方赔偿包括律师费在内的损失，本案律师费亦属合理，一审法院予以支持依据充分，应予以维持。综上所述，梁超彬、吴少峰的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2090元，由上诉人梁超彬、吴少峰负担。本判决为终审判决。审判员  庄晓峰二〇二〇年十二月二十四日书记员  胡 涛肖乔