甘肃省高级人民法院民事判决书（2020）甘民终692号上诉人（原审被告、申请执行人）：庆阳市博华盛典家居有限公司，住所地甘肃省庆阳市西峰区兰州东路。法定代表人：于庆生，该公司董事长。委托诉讼代理人：贺昆仁，该公司监事。被上诉人（原审原告、案外人）：姚正普被上诉人（原审原告、案外人）：赵文科二被上诉人共同委托诉讼代理人：帅昊，甘肃君科律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：庆阳市诚鑫房地产开发有限责任公司，住所地甘肃省庆阳市西峰区广场南路**。法定代表人：万磊，该公司总经理。上诉人庆阳市博华盛典家居有限公司（以下简称博华公司）因与被上诉人姚正普、赵文科，原审第三人庆阳市诚鑫房地产开发有限责任公司（以下简称诚鑫公司）案外人执行异议之诉一案，不服甘肃省庆阳市中级人民法院（2020）甘10民初32号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2020年11月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人博华公司委托诉讼代理人贺昆仁，被上诉人姚正普、赵文科及其委托诉讼代理人帅昊，原审第三人诚鑫公司法定代表人万磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。博华公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.发回重审或改判允许对案涉房屋的执行；3.全部诉讼费由姚正普、赵文科承担。事实和理由：1.依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，邵云星与赵祝君以及赵祝君与姚正普、赵文科签订的协议，不符合商品房买卖合同的合法要件，况且诚鑫公司与姚正普、赵文科并没有签订《商品房买卖合同》，诚鑫公司与赵祝君签订的合同并不能代表与姚正普、赵文科签订合同。我国法律规定物权变动实行“债权合意加登记”，诚鑫公司和姚正普、赵文科之间没有债权关系，没有物权变动的基础法律关系。邵云星以370万元转让给石小林，石小林又转让给赵祝君，赵祝君又以390万元转让给姚正普、赵文科，所有人都存在非法避税和炒房的行为，进一步证明合同无效。2.姚正普、赵文科未向诚鑫公司支付价款。按照诚鑫公司与赵祝君签订的《商品房买卖合同》，房屋价款为2649094元，支付方式为一次性付清，但诚鑫公司未收到该房款。姚正普、赵文科也没有向赵祝君支付390万元价款，赵祝君收到的是甘肃庆东工程设计有限公司（以下简称庆东公司）的款项。3.如果诚鑫公司用房屋抵顶工程款也应当抵顶给华厦公司，因为华夏公司是工程项目的承包人，而邵云星只是委托代理人，邵云星无权处分华夏公司的资产，况且华夏公司与诚鑫公司也没有签订商品房买卖合同。4.未办理登记过户手续赵文科、姚正普存在过错责任，从石小林到赵祝君再到姚正普、赵文科，谁都没有积极行使物权登记请求权。姚正普、赵文科与赵祝君签订的协议约定在协议签订后20日内，但姚正普、赵文科并没有主张过该权利。赵文科、姚正普辩称，1.赵文科、姚正普已经依约支付了房屋价款，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，无过错不动产买受人只要付出一定的对价即可，并未规定无过错不动产买受人支付价款的对象一定是被执行人，因为被执行财产一直处于交易流转过程中。证据能够证明赵文科、姚正普是房屋最终买受人且已支付对价。2.赵文科、姚正普的物权期待权所依据的基础法律关系合法有效，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定对合同签订主体并没有要求，只要案外人取得涉案不动产具有合法来源即可，并不限定合同必须由买受人和被执行人签订。合同是否有效并不依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》和房地产税收有关法律规定。3.邵云星的身份为实际施工人，且邵云星的出卖行为显然为授权行为，赵文科、姚正普属于主观臆断，并没有证据支持。4.未办理过户登记不是赵文科、姚正普的过错，对《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“非因买受人自身原因未办理过户登记”应理解为明知或因重大过失无法办理过户登记，以及符合办理过户登记条件而不办理过户登记。诚鑫公司已经认可未办理过户登记系其原因，即便赵文科、姚正普与赵祝君有协议约定，但诚鑫公司不配合，赵文科、姚正普也无可奈何。博华公司认为赵文科、姚正普为了逃税不办理过户登记纯属主观臆断，无证据支持。诚鑫公司述称，诚鑫公司将案涉房屋抵顶出去了，赵文科、姚正普属于购买房屋的善意第三人，应当得到支持，案涉房屋没有过户登记是因为诚鑫公司与华厦公司未办理结算，工程项目也没有验收备案，但是这属于诚鑫公司与华厦公司之间的问题。姚正普、赵文科向一审法院起诉请求：1.对庆阳市西峰区岐黄大道诚鑫世纪城小区1号公寓楼6层房屋不予执行，并解除对该房屋的查封；2.确认庆阳市西峰区岐黄大道诚鑫世纪城小区1号公寓楼6层房屋归姚正普、赵文科所有；3.诉讼费由博华公司承担。一审法院认定事实：博华公司与诚鑫公司房屋买卖合同纠纷一案在诉讼中，依据博华公司的申请，一审法院于2018年10月8日作出（2018）甘10民初145号之二民事裁定书，查封了诚鑫公司名下“世纪城”1号公寓楼4、6、7、8、9、10、11层约4312.34平方米以及2号住宅楼1-1101号房屋约136.73平方米房屋，查封期限三年。2019年2月20日一审法院作出（2018）甘10民初145号民事判决书：1.解除博华公司与诚鑫公司签订的商品房买卖合同；2.诚鑫公司返还博华公司房款1200万元及利息（利息自2013年10月25日起按年利率24%支付至实际还款之日止）。该判决生效后诚鑫公司未主动履行生效法律文书确定的义务，博华公司申请法院强制执行。一审法院执行时，案外人姚正普、赵文科于2020年1月3日对一审法院查封的诚鑫公司名下“世纪城”1号公寓楼6层575.89平方米房屋提出异议。一审法院作出（2020）甘10执异16号执行裁定书，驳回姚正普、赵文科的异议请求。姚正普、赵文科不服该裁定，遂提起案外人执行异议之诉。另查明，诚鑫公司开发的“世纪城”1号公寓楼于2013年7月19日取得商品房预售许可证。该公寓楼由浙江**厦建设集团有限公司（以下简称华厦公司）承建，华厦公司的委托代理人为邵云星。2013年4月25日，诚鑫公司与邵云星签订买卖协议，将1号酒店式公寓五、六、七层出卖给邵云星抵顶邵云星工程款，以邵云星出具收据为准，单层面积大约570㎡（以将来政府职能部门测绘面积为准）约1710㎡，单价6400/㎡，约10944000元。2015年4月15日邵云星与赵祝君签订《协议书》约定：诚鑫公司确认其为1号酒店式公寓的建筑承包人，诚鑫公司因拖欠工程款将该楼六层抵顶给邵云星，该楼房已由石小林以370万元从邵云星处购买，预付楼房款200万元，下欠170万元。邵云星知道并确认赵祝君与石小林2015年1月4日签订的“转让协议”，承认双方的房屋买卖关系，邵云星同意按照赵祝君与石小林的约定，直接从赵祝君手中收取石小林下欠的购房款170万元，同时给赵祝君办理相关购房手续。协议签订后，赵祝君分别于2015年4月15日、4月20日，向邵云星中国邮政储蓄银行账户转款52万元、88万元，于2015年4月17日向赵存利账户转款20万元（邵云星认可并出具收条）、以上共计160万元，邵云星向赵祝君出具收条3份，收条注明现金付款10万元。后在邵云星的配合下，2015年5月22日，赵祝君与诚鑫公司重新签订了《商品房买卖合同》，约定买受人赵祝君所购买房屋为1#公寓楼6层，建筑面积575.79平方米，付款方式为一次性付清，诚鑫公司向赵祝君出具了维修基金缴纳收据。2016年4月9日，赵祝君与赵文科、姚正普签订《房屋买卖协议》，将案涉1号酒店式公寓六层房屋以390万元的价格出卖给赵文科、姚正普，协议对房屋情况、价款、付款方式等事项进行了约定，协议还约定2016年4月16日之前付清200万元后，赵祝君将房屋交付赵文科、姚正普。协议签订当日，赵文科、姚正普向赵祝君交付房款30万元，2016年4月15、16日分3次向赵祝君转款170万元，2016年9月9日至2018年11月19日期间共向赵祝君转款95万元，支付现金95万元。2016年4月21日赵文科、姚正普开始装修案涉房屋，并从2016年5月3日起以业主身份缴纳物业水电费用办公居住使用至今。一审法院认为，案件争议的焦点问题为：赵文科、姚正普对案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，本案中，赵文科、姚正普与赵祝君签订的《房屋买卖协议》及赵祝君与诚鑫公司签订的《商品房买卖合同》均系合同双方当事人的真实意思表示，《房屋买卖协议》及《商品房买卖合同》合法有效，签订日期均在人民法院查封案涉争议房屋之前；邵云星以工程款抵顶涉案房屋价款的形式向诚鑫公司全额支付了房屋价款，邵云星将案涉房屋转让给赵祝君时，赵祝君向邵云星支付了房屋价款，赵祝君又将案涉房屋转让给了赵文科、姚正普，赵文科、姚正普亦向赵祝君全额支付了房屋价款；2016年4月份，案涉房屋由赵祝君交付于赵文科、姚正普，赵文科、姚正普随即装修管理使用至今，由此可认定赵文科、姚正普在人民法院查封前已经合法占有了案涉房屋；诚鑫公司当庭陈述案涉房屋未办理过户登记手续系公司原因，并非赵文科、姚正普的过错，且现有证据亦不能证明赵文科、姚正普对此负有过错，故案涉房屋未办理过户非因买受人自身原因。故赵文科、姚正普对案涉房屋享有足以排除人民法院强制执行的权利。综上，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决：1.不得执行庆阳市诚鑫国际商住区1号公寓楼6层房屋，一审法院（2020）甘10执异16执行异议裁定于判决生效时自动失效。2.驳回赵文科、姚正普的其他诉讼请求。案件受理费38000元，由姚正普、赵文科负担12666元，由博华公司负担12666元，由诚鑫公司负担12668元。本院二审期间，博华公司提交了华厦公司的工商登记信息，拟证明邵云星既不是华厦公司的经理也不是股东，邵云星无权处分华厦公司的事务。经质证，姚正普、赵文科对该证据的真实性和合法性无异议，但对关联性和证明目的有异议，案涉工程的中标人虽然是华厦公司，但邵云星是实际施工人。诚鑫公司认为华厦公司当时对邵云星的身份是认可的，2016年以前华厦庆阳分公司的负责人是邵云星，房屋抵顶都在2016年以前完成，华厦公司给邵云星出具过授权委托书，买卖协议是经过华厦公司认可的，房屋买卖协议也向华厦公司备案过。赵文科、姚正普提交了庆东公司的营业执照，拟证明姚正普、赵文科是庆东公司股东，姚正普是法定代表人，庆东公司支付购房款就相当于赵文科、姚正普支付购房款，博华公司认为赵文科、姚正普没有支付购房款不能成立。经质证，博华公司对该证据的真实性和合法性无异议，但对证明目的有异议，公司法人和自然人是两个概念，庆东公司支付购房款说明购买人是庆东公司，与股东个人无关。诚鑫公司对该证据的合法性、真实性、关联性和证明目的均认可。本院认为，华厦公司的工商登记信息能够证明邵云星不是华厦公司的股东，在华厦公司也没有任何职务。关于赵文科、姚正普和诚鑫公司陈述的邵云星是案涉工程的实际施工人，华厦公司对邵云星实际施工人身份认可，邵云星在2016年以前是华厦庆阳分公司负责人，华厦公司给邵云星出具授权委托书，华厦公司认可和备案邵云星的房屋买卖协议等，均无证据证明，赵文科、姚正普和诚鑫公司对自己陈述的事实和主张的权利具有举证证明的义务，否则应承担举证不能的法律后果。庆东公司的营业执照能够证明赵文科、姚正普是庆东公司的股东，但不能证明庆东公司支付购房款相当于赵文科、姚正普个人支付购房款。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点为：姚正普、赵文科对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”在金钱债权执行中，买受人如果对登记在被执行人名下的不动产提出异议，必须同时满足以上四项条件，才能排除执行，故法院审查的重点也是以上四项条件。第一，关于签订合同。不动产若存在流转的情况，则流转过程中的每个环节都要有合法有效的书面买卖合同。根据当事人的陈述，案涉房屋流转的过程应该是诚鑫公司抵顶给邵云星，邵云星又转让给石小林，石小林又转让给赵祝君，赵祝君又转让给姚正普、赵文科。经查明，2013年4月25日，诚鑫公司与邵云星签订《买卖协议》将案涉房屋抵顶给邵云星。2015年4月15日，华厦庆阳分公司与赵祝君签订《协议书》确认案涉房屋的所有权归华厦庆阳分公司，确认石小林从华厦庆阳分公司购买了案涉房屋，确认赵祝君与石小林签订“转让协议”双方存在房屋买卖关系，确认赵祝君向华厦庆阳分公司交清石小林拖欠的房屋尾款后对案涉房屋享有所有权。2015年5月22日，诚鑫公司与赵祝君签订《商品房买卖合同》将案涉房屋出卖给赵祝君。2016年4月9日，赵祝君与姚正普、赵文科签订《房屋买卖协议》将案涉房屋出卖给姚正普、赵文科。从上述合同签订的过程可以看出，存在诸多问题，诚鑫公司将案涉房屋抵顶给邵云星，邵云星接着转让不动产时主体就变成了华厦庆阳分公司，很显然出现了自然人和法人人格混同的问题，更何况还没有证据证明邵云星能够代表华厦庆阳分公司处分财产。华厦庆阳分公司与赵祝君签订《协议书》转让案涉房屋，涉及到石小林的权利义务，但是《协议书》上并没有石小林的签字确认，也没有证据证明存在石小林与赵祝君签订过所谓的“转让协议”。华厦庆阳分公司与赵祝君签订《协议书》说明案涉房屋是从华厦庆阳分公司转让至赵祝君的，但是诚鑫公司又与赵祝君签订了《商品房买卖合同》将案涉房屋出卖给赵祝君，诚鑫公司将案涉房屋抵顶给邵云星后又将案涉房屋出卖给赵祝君，存在矛盾。综上，案涉合同的签订情况不能反映案涉房屋有效流转的过程，故在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同这一条件不成就。第二，关于合法占有不动产。根据姚正普、赵文科缴纳物业费和电费的票据和房屋现状照片，并结合庆东公司营业执照的住所，能够证明姚正普、赵文科已占有使用该不动产。故在人民法院查封之前已合法占有该不动产这一条件成就。第三，关于支付对价。同样，也应该按照诚鑫公司抵顶给邵云星，邵云星又转让给石小林，石小林又转让给赵祝君，赵祝君又转让给姚正普、赵文科的流转过程，审查每一个环节支付对价的情况。在诚鑫公司向邵云星抵顶的环节，邵云星付出的对价是诚鑫公司拖欠华厦公司的工程款，邵云星是华厦公司和诚鑫公司签订的《建设工程施工合同》中华厦公司的委托代理人，邵云星的代理权限应该仅限于《建设工程施工合同》的内容，并没有证据证明华厦公司委托邵云星可以处理抵顶工程款的事宜，更何况，就算可以抵顶也应当是抵顶给华厦公司，并没有证据证明华厦公司同意将债权或者物权转让给邵云星个人。因此，在诚鑫公司向邵云星抵顶这个环节不能证明存在支付对价。在邵云星向石小林转让，石小林又向赵祝君转让的环节，从华厦庆阳分公司与赵祝君签订的《协议书》内容来看，房屋价款是370万元，石小林从华厦庆阳分公司购房并支付200万元，赵祝君通过与石小林签订“转让协议”再购买房屋，石小林未支付的170万元由赵祝君向华厦庆阳分公司支付。但是从证据来看，赵祝君向邵云星支付了170万元，但是赵祝君向邵云星支付并不等同于向华厦庆阳分公司支付，石小林是否曾向华厦庆阳分公司支付了200万元，赵祝君是否通过“转让协议”向石小林支付200万元，均无证据证明。因此，在邵云星向石小林转让，石小林又向赵祝君转让这个环节不能证明存在支付对价。故已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行这一条件不成就。第四，关于办理过户登记。诚鑫公司陈述之所以不办理过户登记是因为其与华厦公司尚未完成工程结算，诚鑫公司又陈述其用案涉房屋抵顶工程款是因为其与华厦公司就部分工程款完成了结算。诚鑫公司的陈述相互矛盾，既然就部分工程已经完成了结算，也同意用案涉房屋抵顶工程款，诚鑫公司就没有理由不办理过户登记。诚鑫公司以与华厦公司最终结算作为办理过户登记的条件，华厦公司是否愿意结算并不由后续购买人决定，在这种情况下，购买案涉房屋的风险是非常明显的，后续购买人在民事行为中未尽到合理审慎的义务，也没有证据证明邵云星，石小林、赵祝君，姚正普、赵文科曾向诚鑫公司主张过过户登记。故非因买受人自身原因未办理过户登记的条件不成就。本案中，案外人姚正普、赵文科能够排除执行必须同时满足的四项条件中有三项条件都不满足，姚正普、赵文科对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，博华公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销甘肃省庆阳市中级人民法院（2020）甘10民初32号民事判决；二、驳回姚正普、赵文科的诉讼请求。赵文科、姚正普预交的一审案件受理费38000元，由赵文科、姚正普负担38000元；博华公司预交的二审案件受理费38000元，由赵文科、姚正普负担38000元。本判决为终审判决。审判长 刘建军审判员 芦 晨审判员 李元博二〇二〇年十二月七日书记员 杨熙哲