内蒙古自治区高级人民法院民事判决书（2020）内民终418号上诉人（一审被告）：岳圆，男，满族，住内蒙古自治区赤峰市。委托诉讼代理人：董青山，巴林左旗林东镇法律服务所法律服务工作者。被上诉人(一审原告）：潘毅和，男，汉族，住辽宁省沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人:孙洪文，辽宁开宇律师事务所律师。委托诉讼代理人:刘杨飞，辽宁开宇律师事务所律师。一审第三人：赤峰京和房地产开发有限公司。法定代表人:冯海涛,总经理。上诉人岳圆因与被上诉人潘毅和及一审第三人赤峰京和房地产开发有限公司（以下简称京和公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服内蒙古自治区赤峰市中级人民法院（2019）内04民初261号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人岳圆的委托诉讼代理人董青山，被上诉人潘毅和的委托诉讼代理人孙洪文、刘杨飞到庭参加诉讼，一审第三人京和公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。岳圆上诉请求：1.请求撤销一审判决,判令不得执行(2018)内04民初90号之一民事裁定所查封的9个车库;2.潘毅和负担本案诉讼费。事实和理由：一审判决认定事实不清、适用法律错误。一审法院以岳圆所购车库实际价格与评估价格不符、没有实际占有使用、没有办理产权登记为理由,排除岳圆的申请强制执行没有事实和法律依据。理由如下:一、岳圆购买了京和公司9个车库系客观事实,双方签订了正式商品房买卖合同,也经过房产部门办理了网签,该商品房买卖合同合法有效,能够证明岳圆是因为商品房买卖获得了案涉车库权属，符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定。二、岳圆通过银行转账的方式将涉案车库价款全部支付给京和公司,京和公司出具相应收据,岳圆已按合同约定履行了最主要义务,不存在不能占有车库情形。三、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第（三）项规定“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”,岳圆与京和公司已签订商品房买卖合同,且交纳车库款,具备合法占有条件。一审法院认定未“实际使用”与法条所规定的“合法占有”不属同一概念,不能以此否认岳圆未合法占有,且在岳圆与京和公司签订的商品房买卖合同没有被依法确认无效或者撤销亦或改变性质情况下,能够说明岳圆已合法占有案涉车库。潘毅和于2018年7月4日申请财产保全,2018年7月5日法院作出(2018)内04民初90号之一民事裁定查封涉案车库,而岳圆于2017年5月26日购买涉案车库,符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第（三）项之规定。四、岳圆购买涉案车库系因京和公司急于出售回笼资金以低价出售车库,岳圆以每个车库五万元的价格购人,购买的目的为增值赚取差价，此种经营方式并不被法律禁止和限制。因案涉车库、楼房等工程尚未竣工验收及京和公司纠纷不断导致没有办理产权证,并非岳圆过错。一审法院委托评估车库的价值14万元或者15万元,并不是实际出售价格，出售时达不到评估价值。五、潘毅和享有的普通债权不具有优先性,其所称供应钢筋不是用于涉案车库或者楼房,且岳圆购买在前,查封在后,案涉车库不能作为执行标的。潘毅和辩称，请求驳回岳圆的全部上诉请求，维持原判。一、岳圆所提异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的要件，不具有排除执行的权益。本案没有合法有效的书面买卖合同，《商品房买卖合同》约定的车库价格仅为市场价的三分之一，其名为买卖，实则以买卖合同为借贷提供担保，但因为未办理抵押登记而无效。本案非个案而是系列性案件，无论是京和王府政府推进工作组的反馈，还是本次系列执行异议之诉其他案件当事人自认，亦或是一审法院庭审查明的事实，均确认了五万元一个车库系假买卖真借款的事实。岳圆对涉案车库未办理预告登记或转移登记，该合同是否已网签对本案没有影响，因网签只是行政机关的管理措施，不具有物权期待权属性。岳圆所称车库评估价格过高，出售时达不到评估价格与事实不符，京和公司以往销售中达到评估价格的很多。二、岳圆未在查封前合法占有不动产。岳圆在一审庭审中自认没有使用案涉车库，在一审法院现场勘验时已自认“9个车库没有使用，也没有车库钥匙”，岳圆不能提供任何物业费凭证、京和公司出具的交房手续，再次印证在查封前其未合法占有案涉车库。三、岳圆所提供的证据中汇款凭证所载明的金额是49万元,高于合同约定的价格45万元,印证本案并非真实的买卖,转账凭证的金额与购房收据中的金额也不一致。汇款凭证显示的汇款时间是2017年5月9日、5月23日和6月3日,而合同约定日期为2017年5月26日,明显不合常理。另外,汇款收据所载明的收款人为王萍和孙志伟,不是京和公司，无法证明岳圆已经缴纳全部购房款。四、岳圆对没有办理不动产登记具有过错。潘毅和曾向一审法院提交了一审法院执行局在巴林左旗不动产登记中心的调档材料，该材料显示在查封之时，案涉小区至少有39套不动产已经办理了正式的不动产登记手续，并已经取得了独立的不动产权证书，证明案涉小区已经具备办理不动产产权手续的条件。但岳圆至今未依法缴纳契税和维修基金，未着手办理不动产产权手续，对于案涉车库未办理过户登记，明显存在过错。根据《最高人民法院关于印发的通知》第127条规定，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。但岳圆并未举证其有前述行为，因此应当认定岳圆对没有办理过户登记存在过错。潘毅和向一审法院起诉请求:1.恢复对巴林左旗东至富河路、西至迎宾路、南至沙里街的京和王府地下19-9-09-110、19-9-09-111、19-9-09-13、19-9-09-14、19-9-09-16、19-9-09-15、19-9-09-17、19-9-09-18、19-9-09-19号车库的执行;2.判令岳圆、京和公司承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：潘毅和诉京和公司、冯秀全买卖合同纠纷一案,潘毅和于2018年7月4日提出保全申请,一审法院于2018年7月5日作出(2018)内04民初90号之一民事裁定,将京和公司、冯秀全名下银行账户内的资金予以冻结或将京和公司、冯秀全所有的其他等值财产予以查封、扣押,保全财产价值6000万元。2018年7月30日,一审法院作出(2018)内04民初90号之一协助执行通知书,查封京和公司的未做转移登记的、预告登记的、但已做买卖合同备案登记给他人的房产合计380套,包含本案所涉车库在内。岳圆不服一审法院作出的(2018)内04民初90号之一民事裁定,向一审法院提出保全异议。一审法院于2019年8月5日作出(2019)内04执异198号执行裁定,中止对巴林左旗东至富河路、西至迎宾路、南至××里地下19-9-09-110、19-9-09-111、19-9-09-13、19-9-09-14、19-9-09-16、19-9-09-15、19-9-09-17、19-9-09-18、19-9-09-19号车库的执行。另查明，2017年5月26日,岳圆与京和公司签订商品房买卖合同,约定岳圆购买京和王府地下19-9-09-110、19-9-09-111、19-9-09-13、19-9-09-14、19-9-09-16、19-9-09-15、19-9-09-17、19-9-09-18、19-9-09-19号车库,车库建筑面积在27.45㎡-33.05㎡区间不等,均为5万元一个，京和公司在合同的甲方处加盖公章并盖有法定代表人冯海涛印章,岳圆在乙方处签字。同日,京和公司为岳圆出具金额为5万元的车库款收据9枚。2017年5月9日、5月26日、6月3日,岳圆分三次向王萍和孙志伟打款10万元、32万元、7万元,合计金额49万元。又查明,关于案涉车库的现状,岳圆称其未使用。再查明,一审法院在执行潘毅和诉京和公司、冯秀全买卖合同纠纷一案中,就京和王府小区19#地下车库的市场价值,一审法院委托内蒙古灵信房地产评估有限责任公司进行评估,内蒙古灵信房地产评估有限责任公司于2019年4月18日出具内灵信法估字[2019]第0025号房地产估价报告书,该报告书中对与岳圆同处京和王府小区的19#76个车库进行了估价,最小面积为26.14㎡,最大面积为58.97㎡,单价均为5500元/㎡,总价款在14万余元-28万余元区间不等。一审法院认为,本案系申请执行人执行异议之诉,争议的焦点是岳圆对案涉车库是否享有足以排除强制执行的民事权益,岳圆对此应当承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据前述司法解释的规定,买受人享有排除强制执行的民事权益，应同时符合签订合法有效合同、合法占有不动产、支付全部价款且无过错四个条件,有一项条件不符合,即不能排除强制执行。本案岳圆主张排除强制执行的理由是其与京和公司之间存在合法有效的商品房买卖关系,该关系依法应受到法律保护。对此,岳圆提交了其与京和公司网签的商品房买卖合同、收据,以证明双方房屋买卖的真实性、合法性。就此一审法院认为,尽管岳圆提供的有关证据证实其与京和公司之间存在商品房买卖关系,但岳圆的行为不符合上述司法解释规定的全部条件,故岳圆不享有足以排除强制执行的民事权益,理由如下:首先,岳圆同时购买9个车库,车库面积从27.45㎡-33.05㎡区间不等,但每个车库的价格均是5万元,而与岳圆同处京和王府小区的同类型其他车库,经评估单价为5500元/㎡,最小面积26.14㎡的总价款是14万余元,由此看来,案涉商品房买卖合同约定的每个车库总价均为5万元明显背离市场行情,不符合客观实际,亦不符合正常的房屋买卖关系应按面积计算房屋总价款的事实,亦证明岳圆没有交付全部购房价款。其次,岳圆也没有实际占有使用案涉9个车库。第三,根据物权法定的基本原则,所有权登记、预告登记等房屋权属登记是物权法、房屋登记办法明确规定的不动产登记情形,具有明显的物权效力。而商品房网签备案虽然也涉及不动产,但这是一种存档备查的行政管理手段,不具有审查、批准的性质,与物权法中的不动产预告登记存在本质区别,登记备案行为不具有登记对抗的效力,不发生物权变动的效果,故岳圆不享有物权请求权。综上所述,岳圆以案涉9车库已网签在其名下并已交付购房款为由,主张其享有足以排除法院强制执行的民事权益,但岳圆并未提供充分的证据证明其满足排除强制执行的全部法定条件,故其应承担举证不能的法律后果,对其主张一审法院依法不予支持。潘毅和的诉讼请求成立,应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零八条，第三百零一十条，第三百一十一条，第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定,判决：准许执行位于巴林左旗东至富河路、西至迎宾路、南至沙里街的京和王府地下19-9-09-110、19-9-09-111、19-9-09-13、19-9-09-14、19-9-09-16、19-9-09-15、19-9-09-17、19-9-09-18、19-9-09-19号9个车库。案件受理费100元,由岳圆负担。二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为岳圆对案涉车库是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，岳圆虽就案涉车库与京和公司签订了《商品房买卖合同》，但其未提交证据证明其在法院查封之前已合法占有案涉车库。另经一审法院委托对案涉小区车库进行评估，车库的评估单价均为每平米5500元，而岳圆以总价5万元购买建筑面积约30平米的车库，价格明显低于市场行情，不符合客观实际。据此，一审判决认定岳圆对案涉车库不享有足以排除强制执行的民事权益并无不当。综上所述，岳圆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17821.96元，由岳圆负担。本判决为终审判决。审判长 徐澎审判员 裴彪审判员 刘杨二〇二〇年十二月四日书记员 胡爽