湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘06民终4239号上诉人（原审被告）：任文祥，男，汉族，1982年1月3日出生，岳阳市人，住湖南省岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：曹乔华，湖南湘智律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林志元，男，汉族，1974年12月28日出生，莆田市人，住福建省莆田市荔城区。委托诉讼代理人：张鸿儒，湖南金球律师事务所律师。上诉人任文祥因与被上诉人林志元租赁合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2020）湘0602民初3151号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年12月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了书面审理。本案现已审理终结。任文祥上诉请求：1、依法撤销岳阳市岳阳楼区人民法院(2020)湘0602民初3151号民事判决全项，发回重审，或者依法改判，驳回被上诉人的全部诉讼请求。2、本案一审、二审或者其他法定费用均由被上诉人承担。事实与理由:一、判决认定被上诉人违约并应当承担合同违约责任，但却丝毫没有考虑双方合同中已有明确约定的“若乙方违约，本合同押金不予退还，一切损失由乙方负责”契约条款，无视《中华人民共和国合同法》第113条关于违约责任的规定，在未查明被上诉人的违约给上诉人造成直接和间接的经济损失(包括合同履行后上诉人可以获得的利益)的情况下，轻率认定双方“违约金约定过高”。从而导致错误判决“解除上诉人与被上诉人的租赁合同合法，上诉人应当退还被上诉人押金216667元……”原判决认定基本事实不清、适用法律错误。二、一审法院判决认为“被上诉人没有使用占有门面，故不应当承担房屋租金，上诉人应当退还门面租金330000……”，但双方租赁合同第六条“租赁物业的交付及维修”第1款明确约定“甲乙双方在本合同一经签字即视为交割完毕合格合法”。且，租赁合同第二条明确约定被上诉人进场时间应当为2020年4月1日，但正是因为被上诉人违约逾期迟迟不进场，迫使上诉人不得已依法行使法律规定己方的合同止损义务，在向业主方支付房屋占用费用后不得已将该租赁房屋退回业主方。前述被上诉人的严重违约行为，是导致本案合同解除的唯一原因。故被上诉人当然应当承担合同约定的房屋租金。三、上诉人因自身法律意识等主观方面的原因，在本案中没有能够向被上诉人提起反诉，要求被上诉人承担前述相关法律责任。但上诉人已于2020年6月22日就前述要求向一审法院提起了诉讼，要求被上诉人承担违约责任并赔偿上诉人各项损失276.6万元。该于2020年7月23日已开庭待判决。四、本上诉案件与上诉人另案起诉被上诉人、尚在一审的案件，系基于同一民事法律关系而引起的不同诉争，故上诉人认为，诉请二审法院将本案发回并入另案中一并重新审理，或者二审法院在査明本案事实后直接予以改判决支持上诉人的诉请理由，则才能体现法律公正。被上诉人林志元答辩认为，原被告之间的租赁合同应予解除，且事实上已于2020年3月23日解除；被告应当退还原告预交的租金及押金，无需支付违约金及赔偿损失；任文祥与新蓝天商贸有限公司的合同要到2020年8月31日才到期；原告愿意支付被告一定的补偿款，但不应按合同约定的违约金计算方式计算。被上诉人林志元向一审提出诉讼请求：“1、判令解除原告与被告任文祥之间签订的门面租赁合同;2、判令被告向原告返还预付租金330000元及资金占用费(自2020年3月23日起按照年利率6％的标准计算至实际付清之日止):3、判令被告向原告返还预付押金500000元及资金占用费(自2020年3月23日起按照年利率6％的标准计算至实际付清之日止）；4、判令被告承担本案诉讼费用。一审查明的事实，认定的理由及判决结果：2019年12月19日，原告林志元与被告任文祥签订了一份门面租赁合同，合同约定:甲方（即被告任文祥）将位于岳阳市××楼××号门面出租给乙方（即原告林志元），租赁期自2020年4月1日至2025年3月30日止，年租金1700000元；押金500000元，租赁期满或终止时，如乙方不再续租且无违约行为，甲方全额无息返还给乙方，若乙方违约，押金不予退还，一切损失由乙方承担;因不可抗力而不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。合同签订当日，原告向被告支付了押金500000元，租金300000元。2020年1月19日，原告向被告付租金30000元。后因出现新冠肺炎疫情，原告向被告提出解除合同。2020年3月23日，被告发微信问原告“你们公司是不是确定2020年4月1日不接手商铺了”，原告明确回答:“是的”。被告回复:“好的”。2020年3月31日，原告向被告送达了一份解除合同通知书，称因新冠肺炎疫情导致合同目的无法实现，依法通知被告解除合同。原告未实际占有使用过诉争门面。另查明，被告租赁给原告的门面系被告从岳阳市新蓝天商贸有限公司（以下简称蓝天商贸公司）承租而来。2020年6月23日，蓝天商贸公司出具证明:被告任文祥与蓝天商贸公司的租赁合同至2026年3月31日止，任文祥转租给原告林志元已经蓝天商贸公司同意;原告林志元单方面于2020年3月底解除合同，被告任文祥对外招租了一个多月未果后，于2020年5月7日与蓝天商贸公司解除租赁合同并将诉争门面退还给了蓝天商贸公司，蓝天商贸公司已将任文祥的押金全部退还。一审法院认为，原告林志元与被告任文祥签订的门面租赁合同系双方真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的规定，是合法有效的合同。原告已于2020年3月31日通知被告解除合同，被告收到解除通知后已于2020年5月7日将诉争门面交还给了蓝天商贸公司，该租赁合同已经解除，对原告要求解除合同的诉讼请求，不再处理。新冠肺炎疫情虽属于不可抗力，但只在特定时期对租赁合同的履行造成影响，并不必然导致合同目的不能实现，原告通知被告解除合同，应承担相应的违约责任。考虑被告已于2020年5月7日向蓝天商贸公司归还门面，蓝天商贸公司退还了被告全部押金的情况，原、被告约定的原告违约，押金不予退还的违约金约定过高，酌情认定原告应按两个月租金标准向被告承担违约责任，即283333元，其余押金216667元，被告应予退还。原告没有占有使用过租赁门面，不应承担门面租金，被告应退还原告预交的租金330000元。原告要求被告从2020年3月23日起按照年利率6％的标准计算资金占用费至实际付清之日止，双方的合同解除后，被告应当及时向原告返还租金及扣除违约金后剩余的押金，逾期应承担资金占用期间的利息，但原告通知被告解除合同、退还押金及租金的时间为2020年3月31日，因此计算利息的时间应从2020年4月1日开始。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，判决如下:一、被告任文祥在本判决生效后十日内向原告林志元退还押金216667元、预交的门面租金330000元，合计546667元，并从2020年4月1日起按照年利率6％支付资金占用期间利息至实际付清之日止；二、驳回原告林志元的其他诉讼请求;如未按期履行，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定办理。本案案件受理费减半收取6050元，由原告林志元承担2065元，由被告任文祥承担3985元。本院二审查明：1.根据周六福珠宝股份有限公司在2020年2月20日出具的不予授权加盟通知书，以及上诉人任文祥与被上诉人林志元签订的2019年12月19日签订的《门面租赁合同》，足以认定，被上诉人林志元在取得授权之前即已签订租赁合同，且租赁合同并未确定承租物必须经营何种商品。2.根据二审上诉人任文祥提供的周六福珠宝股份有限公司2020年4月20日对岳阳楼区周勇珠宝店的《加盟授权书》、《商业特许经营合同》，本院确认被上诉人林志元被周六福珠宝股份有限公司不予授权并非疫情这一不可抗力之原因。3.根据本院赴深圳周六福珠宝有限公司的调查，并经双方质证，本院确定周六福公司对林志元不予授权的真正原因是周勇申请在先，周六福公司不可能在同一地段同时对两家以上予以加盟授权。4.根据上诉人任文祥提供的其与岳阳市新蓝天商贸有限公司2020年3月23日所签《房屋租赁合同》，上诉人任文祥每月应向新蓝天商贸有限公司交纳租金10.5万元，又根据上诉人任文祥与被上诉人林志元的《门面租赁合同》，被上诉人林志元应向上诉人任文祥每月交纳租金141667元（1700000元/12月），两份合同月租金之差为36667万元。此月租金差，上诉人任文祥认为是其预期收益，因林志元的违约而导致预期利益的损失应予赔偿。5.上诉人任文祥已于2020年6月22日就本案租赁合同解除一事向岳阳市岳阳楼区人民法院提起诉讼，请求被上诉人林志元支付违约金、赔偿损失（包括月租金差220万元）。一审法院已于2020年10月28日作出判决，认定其诉讼请求没有事实和法律依据，驳回任文祥全部诉讼请求。上诉人任文祥再次提起上诉，二审仍在审理之中。本院认为，本案有如下争执焦点，分别予以评述。焦点一，被上诉人林志元构成根本违约，但非恶意违约。根据周六福珠宝股份有限公司授权给周勇加盟经营的事实，周六福不予授权给被上诉人林志元，并非疫情因素，且争讼双方合同并未约定一定是经营周六福珠宝。一审鉴于双方已解除租赁合同，不予处理解除合同一事正确。对此林志元没有提出上诉，应视为对上述事实的认可。任文祥与林志元的租赁合同实际上是转租合同，已取得产权人同意。焦点二，一审法院根据上诉人任文祥的同时履行抗辩作出判令一审原告、被上诉人林志元支付违约金是否适当。一般情况下，被告如果没有提出反诉，人民法院根据“不告不理”的原则，不会对被告的请求作出实体裁判。但根据最高人民法院《九民会议纪要》第36条之规定，人民法院在对当事人予以释明以后，对双务合同一方提起诉讼，另一方提出同时履行抗辩的，应当对被告的抗辩作出实体裁判。这样，既避免浪费司法资源，也助于平衡当事人的利益，体现公平正义。因此一审对林志元应支付违约金的实体判决，在形式上并无不妥。至于本案上诉人同时履行抗辩的理由是否全部成立，本院将在下一个焦点问题阐述。焦点三，上诉人任文祥损失的认定。根据双方在合同中的约定，本院在法理上确认上诉人任文祥已于2020年4月1日将争讼门面交付给被上诉人林志元，在林志元提出解除合同，任文祥继续转租给第三人无望的情况下，任文祥已于2020年5月7日将门面交给产权人岳阳市新蓝天商贸有限公司，并已按月租金105000元标准支付了2020年4月1日至2020年5月7日的租金，且后者并没有追究上诉人任文祥的违约责任。如此，按照争讼双方所签租赁合同，一审以两个月租金为标准，判令林志元支付任文祥违约金283333元。上诉人任文祥认为，该判决没有查清因解除合同所造成的直接损失、特别是预期利益损失。本院认为，根据上诉人任文祥与新监天商贸有限公司的租赁合同及任文祥与林志元的租赁合同之比，在理论上确实存在220万元的租金差，但该预期利益是否能够实现，是有实际风险的，而完全不考虑预期利益，对上诉人也确实不公平。一审以双方约定的两个月租金作为违约金，已经考虑了预期利益，二审对此予以维持。焦点四，被上诉人林志元应否承担2020年4月1日至5月7日之间已由任文祥对新蓝天商贸有限公司的租金。正是由于林志元的违约，导致上诉人任文祥解除了其与前任次承租人的租赁合同关系，而直接交纳了2020年4月1日至2020年5月7日的租金124274元（1260000元/年÷365天×36天）。综上所述，原审认定基本事实清楚，但实体处理有失偏颇，应予纠正。上诉人任文祥上诉理由部分成立，应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）、（二）项之规定，判决如下：一、撤销湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2020）湘0602民初3151号民事判决；二、改判由上诉人任文祥在本判决生效后十日内向被上诉人退还押金92393元，预交的门面租金33万元，合计422393元，并从2020年4月1日起按照年利率6%支付资金占用期间利息至实际付清之日止；三、驳回被上诉人林志元其他诉讼请求。如未按期履行，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定办理。一审案件受理费维持不变，二审案件受理费9266元，由上诉人任文祥承担4266元，由被上诉人林志元承担5000元。本判决系终审判决。审判长  何石朝审判员  王欣辉审判员  曹 维二〇二〇年十二月三十日书记员  方晶晶