广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终23493号上诉人（原审原告、反诉被告）：罗雨萱，男，1995年9月16日出生，汉族，身份证住址江西省新余市渝水区。委托诉讼代理人：雷剑兵，广东仲权律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁烁，广东仲权律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：谭领光，男，1968年5月7日出生，汉族，身份证住址广东省广州市番禺区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：林秀环，女，1971年9月13日出生，汉族，身份证住址广东省广州市番禺区。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：曾凯旋，广东威戈律师事务所律师。上诉人罗雨萱因与被上诉人谭领光、林秀环房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2020）粤0113民初9137号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。罗雨萱上诉请求：1.撤销一案判决第二、三项；2.改判谭领光、林秀环向罗雨萱双倍返还定金20万元；3.改判谭领光、林秀环承担上述律师费10000元，居间服务费36888元；4.本案诉讼费、反诉费、保全费均由谭领光、林秀环承担。事实和理由：（一）一审法院适用法律错误。其一，一审法院对于合同是否解除和房屋交付的法律适用错误。罗雨萱从未向谭领光、林秀环发出过合同解除通知，案涉房屋买卖合同仍处于履行阶段。补充协议的磋商不能免除合同双方的权利或义务，谭领光、林秀环仍应按照合同约定履行房屋交付义务。谭领光、林秀环怠于履行交房义务时，罗雨萱是否尽到了诚实善意的提示，不影响双方在房屋买卖合同中关于怠于履行合同义务十五日可以解除合同的约定。一审法院认为罗雨萱提出解除合同、未主动提出交房的情况下，谭领光、林秀环未履行交付房屋合理，属于认定错误。其二，一审法院以交易习惯认定本案事实，属于法律适用错误。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六条规定，属于未穷尽法律规则的前提下，迳行适用法律原则判决本案，有违法律精神。本案中，双方当事人明确约定在交付10万元定金后的7天内交房，该约定并未违反法律法规的强制性规定，系双方当事人的共同意思表示，双方应当依照合同的约定履行合同义务。且依据民事法律的相关规定，交易习惯应在合同约定不明时方能适用，同时，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第七条之关于交易习惯的认定的规定，可知对于交易习惯，由提出主张的一方当事人承担举证责任。其三，一审法院判决罗雨萱承担反诉费用，属于适用法律错误。根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院应当按具体情况决定当事人各自负担的数额。本案中，谭领光、林秀环已认可合同的解除，其没有提出反诉要求罗雨萱支付逾期付款违约金53万元的依据和必要，其应仅就没收10万元定金进行主张，其反诉的其他诉讼请求的败诉完全系其自身原因所致。一审法院已认定谭领光、林秀环败诉，但仍判定罗雨萱承担该反诉费，不符合法律规定。（二）一审法院事实认定不清、错误。首先，一审法院未查明罗雨萱系违反法律或合同的何种规定而违约。其次，一审法院未查明谭领光、林秀环是否履行交房义务，该事实属于本案关键事实。最后，一审法院未查明谭领光、林秀环是否履行解除抵押的还贷申请义务，依据合同约定，罗雨萱第一笔首付款在2020年6月3日前交付，但该首付款义务是后履行义务，应当在谭领光、林秀环履行交房与解除抵押的还贷申请的先履行义务完毕后进行。（三）即便罗雨萱的母亲肖某可以代表罗雨萱的意思表示，根据案件事实，谭领光、林秀环也已构成根本违约。依据合同约定，在2020年7月3日支付完首付款155万元及5月3日支付的10万元定金，共计165万元后，至12月30日办理权属转移登记手续的近6个月的期间，罗雨萱承担了过大的交易风险以及房屋交易诸多的不确定性风险，包括房屋处于抵押状态或被法院查封的可能，最终使合同根本目的无法实现。罗雨萱母亲在察觉该风险后，为使交易更加公平，于5月3日向中介方表示有反悔的意愿，并于次日与谭领光、林秀环磋商补充协议，谭领光、林秀环起初也表示愿意配合，但在后续磋商过程中，谭领光、林秀环的陈述可证明，本案房屋交易确实存在诸多的不可确定的风险，谭领光、林秀环于5月18日表示：没那么多时间来耗着，大家按原合同约定来办就算了。据此，即便依据原合同，谭领光、林秀环应在5月10日交房，逾期交房15日后，合同可以解除，谭领光、林秀环在5月18日作出继续履行原合同的表示后，即存在履行交房的义务。罗雨萱及其母亲自此均未再主张解除合同，而是通知中介要求谭领光、林秀环履行交房义务。谭领光、林秀环拒绝交房的行为，已经构成根本违约。综上，恳请二审法院判如所请。谭领光、林秀环二审答辩称，不同意罗雨萱上诉请求、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。罗雨萱于2020年5月26日向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的房屋买卖合同；2.谭领光、林秀环向罗雨萱双倍返还定金20万元；3.谭领光、林秀环承担罗雨萱律师费10000元，居间服务费36888元；4.本案诉讼费由谭领光、林秀环承担。谭领光、林秀环向一审法院提出反诉请求：1.罗雨萱向谭领光、林秀环支付逾期付款的违约金530000元；2.罗雨萱承担谭领光、林秀环因本案支付的律师费10000元；3.罗雨萱赔偿谭领光、林秀环应支出的居间服务费22000元；4.本案反诉费用由罗雨萱承担。一审法院认定事实：罗雨萱1995年9月16日出生，肖某是罗雨萱的母亲。肖某、罗雨萱与谭领光、林秀环均是完全民事行为能力人。罗雨萱在本案庭询中称其于2017年参加工作，目前在广州市做水利工程，是肖某的独生子，罗雨萱是靠其自有工资收入购房，其需要到2020年8月中下旬才能取得广州市购房资格。谭领光、林秀环位于广州市番禺区大石镇富丽家园丽水湾丽泽居一梯402房（以下简称“涉案房产”）系谭领光、林秀环名下的房产，建筑面积91.29平方米。罗雨萱母亲通过中介认识谭领光、林秀环，并前往涉案房屋现场看房。2020年5月3日，在罗雨萱母亲肖某在场的情况下，谭领光、林秀环与罗雨萱在第三人的居间下签订了《存量房买卖合同》一份，约定：罗雨萱以2650000元的价格向谭领光、林秀环购买位于广州市xx区xx镇富xx湾xx梯xx房，罗雨萱应当在签订合同的当天向谭领光、林秀环支付定金100000元，应当在2020年6月3日前向谭领光、林秀环支付第一笔首付款900000元，应当在2020年7月3日前向谭领光、林秀环支付第二笔首付款650000元，剩余1000000元购房款以商业贷款的方式支付。上述《存量房买卖合同》同时约定谭领光、林秀环在收齐10万元定金后7天内将涉案房屋交付给罗雨萱。上述《存量房买卖合同》还约定合同双方若构成根本性违约，则违约方需向守约方双倍返还定金或没收定金，或按房屋成交价20%的标准支付违约金；出售方与购买方在合同履行过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张权利的，违约方须承担守约方所支出的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费及交通费等相关费用，并赔偿守约方支出的居间服务费。上述《存量房买卖合同》还对其他相关事项进行了约定。罗雨萱与谭领光、林秀环在2020年5月3日下午六点左右签订上述《存量房买卖合同》，罗雨萱当即支付了定金10万元给谭领光、林秀环，谭领光、林秀环也出具定金收据给罗雨萱。2020年5月3日晚上10点左右，罗雨萱母亲肖某发送微信给中介人员，并转账5000元给中介，请中介帮忙协调解除上述《存量房买卖合同》，但中介人员未收取肖某转账的支付的5000元。之后，罗雨萱、谭领光双方有多次协商签订补充协议，但最终未能签订补充协议。2020年6月12日，罗雨萱遂将谭领光、林秀环诉至一审法院，要求解除《存量房买卖合同》，双倍返还定金，承担罗雨萱律师费、居间服务费开支。谭领光、林秀环并向一审法院提交了其与中介工作人员黄丁的聊天记录，罗雨萱的母亲肖某与谭领光、林秀环在2020年5月3日至2020年6月9日期间，通过中介沟通签订《补充协议》事宜未果，罗雨萱的母亲肖某并多次向中介方表示担心交易安全，聊天记录中未提及交楼事宜，罗雨萱的母亲肖某仅于2020年5月29日通知中介人员谭领光、林秀环逾期交付房屋构成违约，并委托律师提起诉讼。谭领光、林秀环向一审法院提交的2020年5月19日的《广州市不动产登记查册表》显示涉案房产为谭领光、林秀环共同共有，于2019年11月21日设定债权数额为2834828元的抵押登记，权利人为浙商银行股份有限公司广州分行，没有法院来函摘要内容。谭领光、林秀环到庭应诉，谭领光、林秀环认为本案是罗雨萱违约，谭领光、林秀环并在本案中提起反诉，要求罗雨萱支付逾期付款违约金53万元、承担谭领光、林秀环的律师费、居间服务费开支。谭领光、林秀环并在本案庭询中表示同意解除合同，但应当没收定金，折抵其主张的逾期付款违约金，即只要求罗雨萱支付逾期付款违约金43万元。本案庭审过程中，罗雨萱、谭领光双方均确认未实际支付居间服务费。以上事实，有罗雨萱及谭领光、林秀环提供的证据及本案庭审笔录等可予以证实。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在一审法院作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，并不得侵犯第三人利益。罗雨萱与谭领光、林秀环签订《存量房买卖合同》不违反法律规定，合法有效，依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。一、关于涉案《存量房买卖合同》解除的问题。罗雨萱起诉要求解除涉案的《存量房买卖合同》，谭领光同意解除合同，故《存量房买卖合同》应当予以解除，但该合同的解除并不免除罗雨萱、谭领光、林秀环与经纪方之间的权利义务。二、关于罗雨萱、谭领光哪方违约问题。纵观全案事实，本案争议的焦点为罗雨萱、谭领光哪方违约的问题。罗雨萱主张系谭领光、林秀环未按合同约定交付房屋，谭领光、林秀环主张系罗雨萱悔约想解除合同。一审法院认为，根据逻辑推理和日常生活经验，结合罗雨萱、谭领光双方所提交的证据、庭审诉辩的情况来看，本案系罗雨萱违约具有较高的盖然性，理由如下：1.罗雨萱刚参加工作，且在签订涉案房屋买卖合同时尚未取得广州市购房资格，涉案的房屋买卖合同实际上由罗雨萱母亲肖某履行，罗雨萱、谭领光在签订完涉案房屋买卖合同当天晚上，罗雨萱母亲即向中介提出解除合同，显然本案系罗雨萱悔约。2.房屋的交付是消积事实，罗雨萱作为涉案房屋的接收人，也有义务告知、提醒中介方、谭领光、林秀环及时交付房屋，而并非一定是由谭领光、林秀环主动提出交付房屋。3.在罗雨萱向中介人员提出提前解除合同后，罗雨萱与谭领光、林秀环再协商签订《补充协议》，谭领光、林秀环未再主动提出向罗雨萱交付涉案房屋，合情合理。4.根据目前房地产买卖的交易习惯，一般是在收齐全部房款之后才完成房屋的交付，也有部分房屋交易是在卖方收到首期房款或大部分房款时才将房屋交付给买方，而本案中罗雨萱仅支付了10万元定金，即约定交付房屋，显然有违交易习惯，也不符合公平合理原则。三、关于违约责任的承担问题。综上分析，本案应当系罗雨萱方违约，但谭领光、林秀环在签订涉案《存量房买卖合同》时也有考虑不周之处，故谭领光方在本案合同签订过程中也有其过失，并不可全责于罗雨萱违约。一审法院从公平合理、诚实信用等原则予以考量，酌情确定如下：在由罗雨萱承担本诉及反诉的全部诉讼费用的基础上，再由谭领光、林秀环没收罗雨萱交纳的10万元定金，罗雨萱的其他诉讼请求及谭领光、林秀环的其他反诉请求，一审法院则均不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，于2020年9月3日判决如下：一、解除罗雨萱与谭领光、林秀环就广州市xx区xx镇xx湾xx梯xx房签订的《存量房买卖合同》（该合同的解除并不免除罗雨萱、谭领光、林秀环与经纪方之间的权利义务）；二、罗雨萱已经支付的定金10万元，谭领光、林秀环不予退还；三、驳回罗雨萱的其他诉讼请求；四、驳回谭领光、林秀环的其他反诉请求。一审案件受理费14000元、反诉受理费4710元、财产保全费1754元，均由罗雨萱负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。本院二审另查明：根据一审谭领光、林秀环提供的微信聊天记录显示，2020年5月3日后，因罗雨萱母亲肖某认为双方签订的《存量房买卖合同》存在不平等条款和交易风险，遂与谭领光、林秀环以及房屋中介人员协商沟通签订《补充协议》事宜。其中肖某与中介人员微信聊天中，2020年5月8日肖某提出：“房子的总价可以谈，但是底线是一手交钱，一手交货。”“现在的合同明显是一份不平等合同，如卖家硬要强行往下走，只能说明他们另有隐情。你咨询一下你们的法务，如何保障你们的利益或者解除合同。作为中介方，你们也希望能签订补充协议，这样才能保障你我的利益。”中介人员：“现在是业主很烦了，您说该补充协议，业主同意，业主都搞怕了。”肖某：“不是才签合同几天就否定了所有的事情，是我太相信你了，给我弄出这么大的坑的合同。”中介人员：“我们跟您把风险降到0，您也不愿意配合，业主也说了，都很配合，现在是业主不愿意配合了，也是我们总是担忧”“补充协议对您就很有利，您还是不放心。”肖某：“原来的补充协议还是没有解决这个房产被限制转让的风险呀。”中介人员：“才签合同几天您就否定了所有的事情，所以业主也不想做其他的事情了，业主说让人这么怀疑，已经很不舒服了。也没关系的，您想要安全就出垫资费用，就不用给首付，过户费，也可以做按揭。”2020年5月11日，肖某提出：“待办理完过户更名手续后，第三方监管资金再支付给卖家。”中介人员：“我们去沟通，我们也不能一再让业主让步，大家都综合一下方案，业主情绪失控就麻烦，都希望事情圆满完成，把大家的顾虑都降到最低。”“我们去沟通，您的想法业主不一定能接受，我们尽量把事情做好。”“首先业主从来没有担心您不给他首付，业主也没有担心收不到尾款，现在只是您这边单方面担心而已，没有关系，等到过户当天给也行，现在唯一的问题是业主只要能收到265万，您想怎么做都行，都没有问题，我们去沟通一下。”2020年5月15日，肖某：“黄某，补充协议什么时候拟好？该房产去不动产登记机构查册的情况什么时候反馈给我？”中介人员：“下周吧，这周业主出去了。”5月21日，中介人员：“阿姨，休息了吗，这周会过来吧。”肖某：“来不了，下星期吧。”中介人员：“好的。”5月29日，肖某：“黄某，向你通报下：根据合同第七条房屋交付的约定和第十一条违约责任的约定，出售方已构成根本违约。购买方根据合同第十一条违约责任的相关条款，已委托律师向番禺区人民法院递交了民事诉状，具体情况须咨询委托律师。”谭领光与中介人员的聊天记录显示，2020年5月11日，谭领光提出：“那个客户什么情况？”“是按合同办事的了？”“确定是按合同约定来做，那我现在就向银行提出提前还款申请了。”5月15日，中介人员：“谭生，客户现在谈好了，周六下午夫妻双方过来和你聊一下，给你月利息，到时候找垫资帮你还银行欠款，垫资费买家说他们付。”谭领光：“星期六我在外地，其实也没有什么好谈的。”5月18日，谭领光：“买家没有过来是吗？”中介人员：“等你安排时间啊，业主你不在他们过来没用。”谭领光：“不是说今天要去查册签什么补充的吗？”“我没那么多时间来耗着，大家按合同约定来办就算了。”6月5日，谭领光：“那个买我房子的毁约不买啦？”中介人员：“业主，现在那个买家说你们业主违约不交楼。”谭领光与肖某的聊天记录显示，2020年6月10日，谭领光：“罗太下午好，我的房子你们究竟还买不买？之前有叫你们收楼拿回去装修的你们也不收，听中介说你现在还告了我不交房子是不是？”“丽水湾的房子要收楼的话你们随时可以过来收。”再查明，罗雨萱于2020年5月26日向一审法院递交诉状，提起本案诉讼。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合双方诉辩意见，本案二审争议焦点为：1.罗雨萱主张谭领光、林秀环逾期交付房产构成违约，并要求双倍返还定金20万元及赔偿律师费、居间服务费损失是否成立；2.一审判令罗雨萱承担反诉费用是否恰当。罗雨萱与谭领光、林秀环签订的《存量房买卖合同》合法有效。根据合同约定，谭领光、林秀环应在收取10万元定金7天内向罗雨萱交付房屋，即交房期限为2020年5月10日。但根据谭领光、林秀环所提供的双方与中介人员之间的微信聊天记录，足以证实罗雨萱一方在合同签订当天已因担心交易风险而向中介方提出解除合同的主张，在未获得中介机构认可的情况下，双方从2020年5月3日至5月29日一直在中介机构的协调下商谈变更付款方式及签订《补充协议》的相关事宜。其中，在合同约定的交房期届满后，罗雨萱的母亲肖某于5月11日仍提出“待办理完过户更名手续后，第三方监管资金再支付给卖家”的新方案，要求中介机构与业主沟通。5月15日，肖某进一步催促中介机构拟定补充协议和反馈房屋查册情况。5月21日，当中介人员询问肖某有关时间安排时，肖某表示“来不了，下星期吧。”此后罗雨萱及其母亲肖某在未提出任何有关交房主张的情况下，便于合同约定的交房期限逾期15天后，即2020年5月26日提起本案诉讼要求行使合同解除权。以上事实客观全面反映了罗雨萱一方在案涉《存量房买卖合同》订立后即已丧失履约诚意，且在双方仍通过中介人员磋商协调的过程中，即利用合同设定的单方解除权条款恶意促成条件成就拟达成不予履行合同的目的。因此，谭领光、林秀环未在合同约定日期交房完全系因罗雨萱的责任所致，罗雨萱主张谭领光、林秀环构成违约，明显有悖客观事实亦有违诚信。其上诉要求谭领光、林秀环承担定金双倍返还责任并赔偿律师费、居间服务费损失，本院不予支持。至于罗雨萱提出的反诉费用承担问题。根据本院前述认定，案涉《存量房买卖合同》的解除实际是因罗雨萱丧失履约意愿所致，一审法院亦已确定罗雨萱系违约方。按照合同约定，谭领光、林秀环有权选择以房屋成交价20%的标准（即530000元）要求罗雨萱承担违约责任，一审法院系在综合考量合同履行风险的情况下减免了罗雨萱的责任，仅判令其在没收定金范围内承责，同时承担本诉及反诉诉讼费。故一审法院对于反诉费用的调处并无不当之处，本院予以维持。综上所述，罗雨萱的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费6503元，由上诉人罗雨萱负担。本判决为终审判决。审判长 莫 芳审判员 余 盾审判员 白小云二〇二〇年十二月十日法官助理杨希书记员叶小琳