广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤14民终1936号上诉人（原审被告）：刘志坚，男，汉族，1965年6月20日出生，住址：梅州市梅县*******刘屋窝。身份证号码：441************912。上诉人（原审被告）：张兰利，女，汉族，1965年7月22日出生，住址：梅州市梅县*******刘屋窝。身份证号码：441************923。上诉人（原审被告）：刘永贵，男，汉族，1987年2月22日出生，住址：梅州市梅县*******刘屋窝。身份证号码：441************91X。上诉人（原审被告）：刘永彬，男，汉族，1989年2月10日出生，住址：梅州市梅县*******刘屋窝。身份证号码：441************912。上述四上诉人的共同委托诉讼代理人：郭丹妮，广东永庆律师事务所律师。上述四上诉人的共同委托诉讼代理人：张嘉华，广东永庆律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：龚志海，男，汉族，1971年9月4日出生，住址：梅州市梅江区江南新中苑**。身份证号码：441************017。委托诉讼代理人：黄金荣，广东砝码律师事务所律师。原审被告：广东省梅州市梅县*******民委员会，住所地：梅州市梅县*******。统一社会信用代码：544**********473X0。负责人：刘立群，该村村委会主任。上诉人刘志坚、张兰利、刘永贵、刘永彬因与被上诉人龚志海、原审被告广东省梅州市梅县*******民委员会（以下简称“车陂村委会”）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省梅州市梅县区人民法院（2020）粤1403民初1770号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。刘志坚、张兰利、刘永贵、刘永彬上诉请求：1、撤销广东省梅州市梅县区人民法院作出的（2020）粤1403民初1770号民事判决第二项；2、改判龚志海承担50%的责任；3、案件受理费由龚志海负担。事实和理由：一审法院认定上诉人承担90%的责任明显过高，显失公平。1、龚志海是城镇居民，非本集体经济组织成员，其到农村购房，所签订的合同无效。2、上诉人卖给龚志海的房屋为毛坯房，总建筑面积为535m²，价格为350000元，单位面积价格为654元/m²，实际为建造成本的价格，可见上诉人并非以营利为目的。3、龚志海也明知上诉人卖给他的房屋没有任何证件，且上诉人对龚志海亦没有隐瞒该情况，不存在欺骗。因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，龚志海作为具有完全民事行为能力的人，在签订《房屋买卖合同》之时，在上诉人告知了风险的情况下，龚志海应当预知购买违章建筑所带来的风险及后果。本案中即使上诉人存在过错，上诉人最大也不应超过50%的责任，一审法院认定上诉人承担90%的主要责任不符合公平原则，依法应予改判。龚志海辩称：一审判决认定事实清楚，处理正确，应当驳回上诉，维持原判。车陂村委会经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。龚志海向一审法院起诉请求：1、判令解除龚志海与刘志坚、张兰利、刘永贵、刘永彬签订的《房屋买卖合同书》；2、判令刘志坚、张兰利、刘永贵、刘永彬退还龚志海房屋转让款350000元，并自2017年1月4日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息，直至付清完毕；3、判令刘志坚、张兰利、刘永贵、刘永彬赔偿龚志海维权律师费损失30000元；4、判令车陂村委会对刘志坚、张兰利、刘永贵、刘永彬应当承担的上述责任承担连带责任；5、案件受理费由刘志坚、张兰利、刘永贵、刘永彬、车陂村委会承担。一审法院查明，刘志坚与张兰利系夫妻关系，两人育有两子，即刘永贵、刘永彬。龚志海与刘志坚、张兰利、刘永贵、刘永彬于2017年1月4日签订了一份《房屋买卖合同书》，在合同中约定，刘志坚、张兰利、刘永贵、刘永彬将位于梅州市梅县******************自建房（三层框架结构，毛坯）出售给龚志海，总价款为350000元。龚志海足额支付了该房款，刘志坚、张兰利、刘永贵、刘永彬亦已将房屋交付。刘志坚是时任梅州市梅县********委主任，擅自使用该村村民委员会的公章，在上述合同中盖章确认。涉案合同的签订并未通过相关村民会议讨论决议。龚志海与刘志坚、张兰利、刘永贵、刘永彬在一审庭审中明确，龚志海要求刘志坚在合同中加盖村民委员会的公章予以见证。对涉案房屋，梅州市梅县区国土资源局于2018年8月29日对刘志坚作出梅县区国土资执法（罚）字第[2018]第39号《国土资源行政处罚决定书》，处罚决定如下：一、责令其退还非法占用的土地；二、限其十五日内拆除在非法占用的土地上新建的房屋。梅州市梅县区国土资源局向广东省兴宁市人民法院申请强制执行上述处罚事项。广东省兴宁市人民法院于2019年1月15日作出（2019）粤1481行审67号《行政裁定书》，审理查明，刘志坚在2013年3月未经批准，占用梅州市梅县**********民小组坳口的集体土地93平方米兴建住宅，占用地类为农村居民点，现已建成三层框架结构住宅。该用地未依法办理用地手续。处罚决定书依法送达后，刘志坚逾期未履行处罚决定规定的义务，在法定期限内亦未申请复议和提起诉讼。现该处罚决定已发生法律效力，刘志坚经催告仍拒绝履行处罚决定中确定的处罚事项。兴宁市人民法院审理认为，梅州市梅县区国土资源局作出的上述处罚决定认定事实清楚、证据确实充分、程序合法、适用法律法规正确,裁定如下：“一、对申请执行人梅州市梅县区国土资源局作出的梅县区国土资执法（罚）[2018]第39号《国土资源行政处罚决定书》中确定的处罚事项，准予强制执行。二、本案的强制执行由梅县区南口镇人民政府组织实施。”该强制执行已经履行完毕。一审法院认为，本案争论的焦点在于合同的效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，涉案房屋属于违章建筑，龚志海与刘志坚、张兰利、刘永贵、刘永彬签订的房屋买卖合同，违反了法律、行政法规的强制性规定，损害了集体利益，因此，双方所签订的合同依法应认定为无效。关于合同无效后的责任承担问题。《中华人民共和国合同法》第五十八规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”刘志坚、张兰利、刘永贵、刘永彬非法占用集体土地，违反法律、行政法规的强制性规定建房并出售，存在主要过错，应当承担主要责任；龚志海明知违章建筑而购买，未尽审慎购房义务，亦存在一定过错，应当承担相应的责任；车陂村委会并未参与涉案房屋的买卖，与其无关，不存在过错，无需承担责任。综上，刘志坚、张兰利、刘永贵、刘永彬应返还龚志海购房款350000元×90%=315000元。至于龚志海诉请资金占用期间的利息，因龚志海属于明知违章建筑而购买，不能视为因此所造成的相关损失，于法无据，不予支持。至于龚志海诉请的律师费，因双方并无相关约定且龚志海未提交足够的证据予以证实，不予支持。案经调解无效，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、龚志海与刘志坚、张兰利、刘永贵、刘永彬于2017年1月4日签订的《房屋买卖合同书》无效；二、刘志坚、张兰利、刘永贵、刘永彬应返还龚志海购房款315000元，限于自判决生效后十日内履行；三、驳回龚志海的其他诉讼请求。案件受理费7000元，按规定减半收取为3500元，由刘志坚、张兰利、刘永贵、刘永彬负担3000元，由龚志海负担500元。二审中，双方未提交新证据。本院查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。本案二审争议焦点是：一审认定的责任比例是否正确。本案中，涉案房屋已经被梅州市梅县区国土资源局作出的梅县区国土资执法（罚）字第[2018]第39号《国土资源行政处罚决定书》以及广东省兴宁市人民法院作出的（2019）粤1481行审67号《行政裁定书》认定为建造在非法占用的土地上，未依法办理用地手续，属于违章建筑，因此根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，龚志海与刘志坚、张兰利、刘永贵、刘永彬签订的房屋买卖合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十八规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”刘志坚、张兰利、刘永贵、刘永彬非法占用集体土地，违反法律、行政法规的强制性规定建房并出售，对导致合同无效存在主要过错，应当承担主要责任；龚志海作为非该村集体组织成员，明知违章建筑而购买，未尽审慎购房义务，亦存在一定过错，应当承担相应的责任。龚志海一审时诉请上诉人返还全部购房款并要求上诉人支付资金占用期间的利息，一审法院已经根据其过错程度未支持该项利息请求并认定其应当承担10%的购房款损失，上诉人认为龚志海应承担50%的购房款损失并未提供充分证据证明，因此，一审判决并无不当，应予维持。综上所述，上诉人刘志坚、张兰利、刘永贵、刘永彬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7000元（该款已由上诉人刘志坚、张兰利、刘永贵、刘永彬预交），由上诉人刘志坚、张兰利、刘永贵、刘永彬负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄伟玲审 判 员 叶自辉审 判 员 罗锡芳二〇二〇年十二月二十九日法官助理 苏建东书 记 员 钟利花