沈阳市铁西区人民法院民 事 判 决 书(2020)辽0106民初11903号原告：中国建设银行股份有限公司沈阳铁西支行，住址：辽宁省沈阳市铁**兴华南街**。负责人：李佩歧委托代理人：李兵宇，男，汉族，1974年7月27日出生，，住址：沈阳市和平区系该单位员工。被告：王富强，男，汉族，1993年9月10日出生，，住址：黑龙江省海伦市被告：辽宁郡达房地产开发有限公司，，住址：沈阳市于洪区沙岭镇沙岭小区法定代表人：周玉平，系该公司经理。委托代理人：裴晓玲，女，汉族，1987年8月20日出生，，住址：沈阳市铁**系该公司员工。原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁西支行与被告王富强、辽宁郡达房地产开发有限公司（以下简称郡达公司）借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及被告郡达公司到庭参加诉讼，被告王富强经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告王富强于2016年11月28日与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》，借款金额为人民币30万元整，用于购买位于沈阳市于洪区之房屋，借款期限为20年，并将位于沈阳市于洪区的房产抵押给原告，作为借款合同的担保，已经办理抵押预告登记。同时被告辽宁郡达房地产开发有限公司作为保证人，对被告王富强的借款承担连带保证责任。原告按约定发放了贷款，但被告多次拖欠原告贷款，虽经原告多次催要，被告却拒不偿还债务。原告认为，借款合同一经成立，即具有法律约束力，借贷双方应严格遵守。被告长期多次拖欠借款不予清偿，因此原告有权利要求解除合同，并要求被告立即偿还剩余贷款本金、利息、罚息，并承担相关费用，对抵押给原告的房产原告享有优先受偿权。基于以上事实，特诉至贵院，请求法院支持原告的诉讼请求。诉讼请求：1.依法判令解除原告与被告王富强之间的《个人住房（商业用房）借款合同》；2.判令被告王富强偿还贷款本金260004.97元、利息986.17元、共计260991.14元人民币(利息、罚息暂记至2020年12月21日）以及从2020年12月22日起至全部贷款清偿之日止所产生的全部利息、罚息；3.判令被告辽宁郡达房地产开发有限公司对欠款承担连带保证责任;4.判令原告对被告王富强抵押给原告的房产（沈阳市于洪区)享有优先受偿权；5.判令被告承担本案全部诉讼费用。被告王富强未答辩。被告郡达公司辩称，我公司对被告的还款情况不知情，欠款余额请法庭核实，原告诉讼请求之利息、罚息、违约金的计算方式、计算期间均不明确，请法庭核实。根据物权法第176条和担保法第28条之规定，同一债权既有保证又有债务人提供物的担保的，保证人只对物的担保以外的债权承担保证责任。本案中，原告的债权有被告的房屋抵押担保，应先以抵押房产清偿原告的债权，且抵押房产价值远大于原告债权，我公司不应承担保证责任。原告诉讼请求第四项已要求对抵押房产优先受偿，应以抵押房产清偿原告债权。经审理查明，原告、二被告三方于2016年11月28日共同签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定由原告为被告王富强提供个人购房贷款人民币30万元整，用于购买位于沈阳市于洪区房屋，贷款期限自2016年11月28日起至2036年11月28日止，贷款利率以中国人民银行贷款基准利率下浮10%确定，还款方式为按月等额本息还款。借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。合同签订后，原告依约将30万元贷款发放给被告，并办理了预购商品房抵押权预告登记。被告王富强自2020年3月20日起数次未按约定足额还款，直至原告起诉时仍拖欠到期贷款未能还清。依据借款合同第十六条和第十七条约定，借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用、解除与借款人的借贷关系。截至2020年12月21日，被告王富强欠付原告借款本金260004.97元、利息986.17元。另查明，《个人住房（商业用房）借款合同》第十二条保证条款中约定：“保证人在本合同项下提供的保证为连带责任保证。保证范围包括借款本金、利息、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用。无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、是否为借款人自己所提供、贷款人是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担本合同项下的全部或部分债务，保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人依照合同约定在其保证范围内承担保证责任”。第三十六条约定：“保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止”。被告郡达公司在合同落款“保证人”处加盖公章。再查明，截至本案辩论终结时，案涉抵押房屋尚未办理房产证，亦未办理抵押权登记。上述事实，有当事人陈述、《个人住房（商业用房）借款合同》、个人贷款支付凭证复印件、中国建设银行个人贷款对账单、结清试算截图、预售商品房抵押权预告登记证书复印件等证据在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告王富强经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩和质证的权利，本院依法缺席审理。原、被告之间的《个人住房（商业用房）借款合同》合法有效，受法律保护，被告王富强应按约定履行按期还款义务，否则应承担违约责任。但被告王富强多次发生逾期还款行为，已构成违约，原告依合同约定主张被告王富强提前还清全部借款本金及利息，理由正当，本院予以支持。原告主张对位于沈阳市于洪区房屋享有优先受偿权，该房屋已办理抵押权预告登记，原告系预告登记权利人，故对于该房屋处分后所得的价款，原告享有在合同约定的担保范围内优先受偿的权利。被告郡达公司系案涉借款的连带保证责任人，保证条款中约定在借款人提供物的担保时，债权人仍可直接要求保证人承担保证责任，且被告王富强的违约行为发生于合同约定的郡达公司承担保证责任的期间内，故郡达公司应在保证范围内承担连带保证责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁西支行与被告王富强签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、被告王富强于本判决生效后七日内给付原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁西支行借款本金260004.97元；三、被告王富强于本判决生效后七日内给付原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁西支行截止至2020年12月21日的利息986.17元；四、被告王富强于本判决生效后七日内给付原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁西支行借款利息（自2020年12月22日起至实际给付之日止，按中国人民银行贷款基准利率下浮10%计算）及罚息（自2020年12月22日起至实际给付之日止，按贷款合同约定的贷款利率上浮50%计算）；五、原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁西支行对位于沈阳市于洪区房屋拍卖、变卖后所得价款在上述判决主文第二项至第四项确定的数额范围内享有优先受偿权；六、被告沈阳郡达房地产开发有限公司对被告王富强的上述债务向原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁西支行承担连带清偿责任，沈阳郡达房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告王富强追偿；七、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费5305元、保全费4020元，由被告王富强、沈阳郡达房地产开发有限公司承担；公告费400元，由被告王富强承担（原告已垫付，由被告直接付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李治审 判 员  宫婷人民陪审员  邱颖二〇二〇年十二月二十四日法官助理张鑫书记员李悦萌