江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏08民终3699号上诉人（原审被告）：淮安市朗德斯羽绒制品有限公司，住所地淮安市淮安区苏嘴镇工业园区。法定代表人：朱洪仕，该公司经理委托诉讼代理人：朱万丰，该公司员工。委托诉讼代理人：邵军，江苏曙东律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：淮安市淮安区苏嘴镇人民政府，住所地淮安市淮安区苏嘴镇苏家嘴居委会境内。法定代表人：周志勇，该镇镇长。委托诉讼代理人：胡孟军，淮安市淮安区茭陵法律服务所法律工作者。上诉人淮安市朗德斯羽绒制品有限公司（以下简称朗德斯公司）因与被上诉人淮安市淮安区苏嘴镇人民政府（以下简称苏嘴镇政府）房屋租赁合同纠纷一案，不服淮安市淮安区人民法院（2020）苏0803民初2822号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人朗德斯公司上诉请求：撤销一审民事判决，发回重审或改判驳回被上诉人一审诉讼请求，由被上诉人承担诉讼费用。事实与理由：1、一审判决认定事实错误。（1）一审以推定的方式认定案涉租赁土地厂房交付起始时间点是合同签订日即2017年3月20日错误，事实是上诉人在2018年2月27日才与淮安供电分公司签订了计量装置管理协议和供电安全协议书等文件，被上诉人于2018年4月将案涉的租赁土地厂房中的小部分（约2000平方米）交付给上诉人，实际交付时间严重迟于合同约定的交付时间。一审在查清被上诉人交付案涉租赁土地厂房事项上存在严重违约的事实后，仍以推定的方式认定案涉租赁土地厂房交付起始时间。（2）上诉人实际使用的1号厂房在租赁合同中的面积应当为2000平方米，一审判决将不在合同内的322平方米计入上诉人的承租面积没有事实依据，双方应当以2000平方米核算租金。（3）被上诉人将案涉房屋屋顶租赁给太阳能公司导致屋顶漏水，无法进行正常生产，上诉人为了生产只能先进行维修，产生的维修费用应以租金抵消，一审判决却未提及。（4）新冠疫情期间上诉人的生产经营受到严重影响，长达3个月实际未能经营，根据文件精神，对疫情期间的租金应当予以减免。2、一审判决适用法律错误。一审已经查明双方在合同中有用完成税收奖励指标款抵扣租金的约定，但却没有支持上诉人提出的用完成税收奖励指标款抵扣租金的主张，系适用法律错误。综上，一审认定事实不清，适用法律错误，请求二审查明案件事实，支持上诉人的诉讼请求。被上诉人苏嘴镇政府辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的诉讼请求。1、双方合同签订日期为2017年3月20日，合同履行时间应该自合同约定时间起；营业执照载明上诉人成立日期为2017年10月24日，按照惯例成立日期必须是在租赁日期之后，且上诉人无证据证明其观点。2、租赁房屋漏水并不影响上诉人正常生产，上诉人亦未进行维修，是被上诉人进行维修，故不存在维修费用抵消租金。3、上诉人未缴纳的是自2017年3月20日至2020年3月20日期间的租赁费，疫情期间并未影响上诉人的生产。4、上诉人并未按照合同约定完成税收指标，庭审中上诉人亦未提供完税票据来证明，庭后提供的票据复印件，亦不能作为证据使用，故不存在冲抵租金。5、合同约定上诉人完成税收指标实行奖励条款严重损害国家利益和集体利益，该条款应属无效条款。苏嘴镇政府向一审法院起诉请求：朗德斯公司支付苏嘴镇政府三年租金98万元（年租金36万元×3年-保证金10万元），并承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2017年3月20日，苏嘴镇政府与朗德斯公司签订房屋租赁合同，约定苏嘴镇政府将坐落在苏嘴镇工业集中区1、2、3、6号标准化厂房计6000平方米租赁给朗德斯公司经营，期限10年（自2017年3月20日起至2026年3月19日止）。年租金36万元，每年12月31日前一次性交清下一年租金。朗德斯公司在15日内交纳保证金10万元；2017年4月30日前完成企业注册，同年5月30日前设备安装到位并试生产，2017年5月30日前必须新上一套羽绒水洗设备，服装加工设备不得低于80台套；2017年6-12月朗德斯公司开票如达2000万元（含2000万元），税收达50万元（含50万元）年底奖励12万元（可冲抵厂房租金），如开票达3000万元（含3000万元），税收达80万元（含80万元）年底奖励18万元（可冲抵厂房租金）；从2018年起，年开票3000万元以上（含3000万元），税收达80万元（含80万元）年底奖励12万元（可冲抵厂房租金），年开票4000万元以上（含4000万元），税收达120万元（含120万元）年底奖励18万元（可冲抵厂房租金）等。合同签订后，朗德斯公司即进行机器安装、企业注册、生产。但苏嘴镇政府仅将1号标准化厂房计2322平方米交付朗德斯公司使用，对合同约定的2、3、6号标准化厂房苏嘴镇政府未能交付。因原审被告自租赁后一直未交租金，引起诉讼。审理中，朗德斯公司未举出羽绒制品受损是房屋漏水导致的，且未将受损的羽绒制品损害程度及具体金额予以确认。另查明，朗德斯公司成立日期为2017年10月24日；2018年1月1日至1月31日，朗德斯公司实缴（退）税额573.57元。一审法院认为，房屋租赁合同是出租人将租赁房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告签订的房屋租赁合同合法有效。承租人应当按照约定的期限支付租金。关于租金的认定：租金的交付应按实际租赁的面积进行结算，合同约定年租金36万元，面积为6000平方米。现朗德斯公司实际租赁的面积为2322平方米，故年租金应调整为：13.93万元（=36万元×2322平方米/6000平方米）。关于租赁的起点：朗德斯公司主张是2018年4月份搬进租赁房屋，但其成立日期为2017年10月24日，2018年1月即进行税收缴纳,说明朗德斯公司主张是2018年4月份搬进租赁房屋与事实不符,应当以合同订立的期限为准，即自2017年3月20日起算。关于税收的抵扣：租赁合同约定达到一定的税收给予相应的奖励，并可抵扣租金。因朗德斯公司未能按照年度与苏嘴镇政府进行及时的对接并申报，苏嘴镇政府告难以掌握其缴税的具体数额，待苏嘴镇政府、朗德斯公司确认后，朗德斯公司可按合同约定再行主张。关于漏水的损失：朗德斯公司主张苏嘴镇政府将屋顶租赁给太阳能公司，导致租赁的房屋漏水，羽绒制品受损。庭审中，朗德斯公司未能举出羽绒制品受损是房屋漏水导致的，且未将受损的羽绒制品损害程度及具体金额进行确认，待其进一步举证后可另行主张。综上，苏嘴镇政府要求朗德斯公司支付三年租金应为：13.93万元×3年=41.79万元，除以保证金10万元冲抵外，朗德斯公司仍要支付苏嘴镇政府租金31.79万元。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条规定，判决：一、朗德斯公司于判决生效后十日内支付苏嘴镇政府自2017年3月20日起至2020年3月19日止的房屋租金31.79万元；二、驳回苏嘴镇政府的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13600元，减半收取计6800，保全费5000元，合计11800元，由苏嘴镇政府负担6536元，朗德斯公司负担5264元。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人朗德斯公司提交了两组证据，证据一、2018年至2020年的税收凭证，证明上诉人完成了合同约定的税收额，应当给予抵扣税收金额，分别是2018年为12万元，2019年为10.54万元（70.270159万元/80万元×12万元）,2020年为6.72万元（44.827966万元/80万元×12万元）。证据二、供电安全协议书、计量装置管理协议、电力设施保护安全协议以及预存电费的证明，证明2018年2月27日上诉人才与国网淮安分公司签订用电协议，2018年4月正式通电并预存4000元电费，2018年4月才正式进厂，结合一审时被上诉人未能提供上诉人缴纳保证金的相关凭证，证明双方合同开始时间应当是2018年4月。苏嘴镇政府质证认为，证据一系复印件，对其真实性不予认可，不能证明租赁时间的起算时间。税收抵扣金额应该按照合同第五条第二款，上诉人并没有按照合同履行缴纳租金。证据二系复印件，对其真实性、关联性不予认可。租赁合同签订后，上诉人需要一定的时间办理相关的手续，如购买、组装机器以及其他附属事项。本院对当事人提交的证据认证如下：对证据一、证据二的真实性、合法性予以认可，对其关联性不予认可。本院经审查，确认一审法院查明的事实。本院认为，关于租赁合同起点的问题。双方签订的租赁合同明确约定租赁合同履行期限为2017年3月20日至2026年3月19日，该合同中并未约定从上诉人实际搬进厂房的时间开始计算租金。上诉人一审主张其与被上诉人口头约定以实际搬进厂房为起点无证据证实，租赁期限应自2017年3月20日开始。二审中，上诉人提交供电安全协议书、计量装置管理协议、电力设施保护安全协议以及预存电费等并不能证明案涉租赁合同签订后，被上诉人未将厂房交付上诉人占有、使用的事实，且上诉人于2017年10月取得营业执照，2018年1月即进行税收缴纳，在上诉人无充分证据证明其系因被上诉人过错而导致实际搬进租赁厂房迟延的情况下，一审以租赁合同订立的期限起算租赁起点并无不当。关于租赁厂房面积认定的问题。上诉人主张应按照2000平方米的标准计算房屋租金。本案中，双方合同约定被上诉人将1、2、3、6号标准化厂房6000平方米租赁给上诉人投资兴办羽绒制品加工项目，但并未约定各个厂房具体面积。被上诉人实际交付上诉人使用的只有1号厂房，经一审法院现场勘验，该厂房系双层，总面积为2322平方米，双方当事人均签字予以认可，一审庭审中上诉人也自认其正在使用的厂房共计2322平方米，其他厂房未使用。故一审以上诉人实际使用厂房面积占合同约定租赁总面积的比例来计算上诉人应支付的租金并无不当。故对上诉人所提其实际使用的1号厂房在租赁合同中的面积应当为2000平方米的上诉理由的主张，本院不予支持。关于房屋漏水和租金抵扣的问题。上诉人二审提供的2018年至2020年的税收凭证并未与被上诉人及时对接和申报，且被上诉人不予认可。一审庭审中，上诉人明确表示对上述问题另案起诉，一审判决亦告知上诉人待其进一步举证后可另行主张，并非剥夺其诉权，上诉人可另案起诉。关于新冠疫情租金减免的问题。上诉人在一审中并未向法院提出因新冠疫情减免租金的请求，其二审提出减免租金的上诉请求亦未得到被上诉人认可，故上诉人可待主张房屋漏水损失和税收抵扣租金时或在下一年度支付租金时一并主张减免疫情期间的房屋租金。综上，朗德斯公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13600元，由上诉人淮安市朗德斯羽绒制品有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  田 庚审 判 员  于晓萍审 判 员  马玉宝二〇二〇年十二月二十五日法官助理  毛学梅书 记 员  费婉燕