山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁04民终3550号上诉人（原审被告）：刘体新，男，1978年10月17日出生，汉族，住枣庄市市中区。被上诉人（原审原告）：山东恒平物业管理有限公司，住所地枣庄市市中区齐村镇东湖湾小区物业楼，统一社会信用代码913704027892839248。法定代表人：孙亚军，总经理。委托诉讼代理人：侯志然，山东鼎赢律师事务所律师。上诉人刘体新因与被上诉人山东恒平物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服山东省枣庄市市中区人民法院（2020）鲁0402民初4789号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘体新上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人诉讼请求或者发回重申；2、所有诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定基本事实不清，适用法律错误，依据《物业管理条例》第六条之规定：房屋的所有权人为业主，业主享有选举业主委员会（以下简称业委会）成员的权力及被选举的权力；第十一条之规定：下列事项由业主共同决定：（一），选举业委会或更换业委会成员；（二），选聘或解聘物业服务企业；二、与被上诉人签订物业服务合同的业委会未经过业主的选举，业委会主任孙心郎是自封的，不合法；三、被上诉人不是业主共同决定选聘的，签订该物业服务合同的主体不合法，该物业服务合同无效，无效的物业服务合同不产生法律效力，被上诉人无权向上诉人索要物业费，应驳回被上诉人的请求。被上诉人辩称，一、被上诉人与广惠花苑小区签订的《物业管理服务合同》合法有效。广惠小区业主委员会经该小区业主选举产生，2017年1月份在市中区物业管理办公室备案，该小区业主委员会依法成立。至于该小区业主是否参加业主大会，如何选举的是你们业主自己的事，与被告无关。广惠花苑小区业主委员会与被上诉人签订的《物业服务管理合同》合法有效。二、上诉人不支付物业管理费已违约。物业服务管理合同签订后，被上诉人依照合同约定，认真履行自己应尽的物业服务义务。自2017年2月份起，上诉人已享受到被上诉人提供的物业服务，理应按照合同约定足额缴纳物业服务费。该小区大多数业主都主动缴纳物业服务费，部分业主只是欠缴一、两年的物业服务费的事实，说明上诉人提到答辩人没有提供物业服务的主张与事实不符，是站不住脚的。综上所述，一审事实认定客观公正，适用法律正确，程序合法。上诉人上诉理由不能成立，其上诉请求应依法驳回。山东恒平物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付给原告物业管理服务费3220元及滞纳金3526元；2.案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：2017年2月18日，山东恒平物业管理有限公司（乙方）与广惠花苑业主委员会（甲方）签订了《广惠花苑物业服务管理合同》一份，合同约定：乙方提供服务的受益人为本物业区域内的全体业主和使用人；委托管理期限为2017年2月18日起至2020年2月17日止；物业管理服务费用为：住宅房屋物业费：乙方按业主房产建筑面积多层0.38元／平方米／月，高层0.45元／平方米／月；电梯费：以住宅中间层为基准层，电梯费为0.48元／平方米／月，每增减一层，电梯费用增减0.04元／平方米／月；自来水二次加压费：多层自2层起统一按每户3元／月标准收取，高层1至6层按每户3元/月标准收取，6层以上按每户10元/月标准收取。业主或物业使用人应在每年3月1日前履行交纳义务；业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业管理服务费的，应补交所欠费用，并按未交数额每日3‰的比例向乙方支付滞纳金。2020年3月1日山东恒平物业管理有限公司（乙方）与广惠花苑业主委员会（甲方）续签订了《广惠花苑物业服务管理合同》一份。刘体新系枣庄市市中区广济路广惠花苑1号楼1单元801室业主，房屋面积133.11平方米。自2018年3月至2020年2月，刘体新拖欠物业管理服务费3220元，至今未交。山东恒平物业管理有限公司于2018年3月以张贴通知形式向广惠花苑小区业主催收物业费。一审法院认为《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”本案中，山东恒平物业管理有限公司系依法登记成立的物业公司，自其登记成立起即具有法人资格，广惠花苑业主委员会亦是经过广惠花苑小区业主大会决定成立和在有关部门备案的组织，双方签订的《广惠花苑物业服务管理合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，对原、被告具有法律约束力，原、被告应当按照合同约定全面履行各自的义务。山东恒平物业管理有限公司对广惠花苑小区提供了物业服务，刘体新作为广惠花苑1号楼1单元801室业主享受了其提供的物业服务，应按照物业服务合同约定，按时、足额交纳相应物业服务费用。被告以不知情且其未与原告签订物业管理合同为由，对《广惠花苑物业服务管理合同》不予认可，不支付物业管理费的抗辩理由不成立，一审法院不予采纳。因被告自2018年3月1日至2020年2月29日拖欠物业管理服务费3220元（1、物业费：以住房面积133.11平方，2018年3月1日至2020年2月29日，每月0.45元×133.11平方×24个月计算共计1438元；2、电梯费：133.11平方米×0.52元×24个月共计1661元；加压费：每月5元×24个月共计120元。以上共计3219元），故原告有权要求被告支付以上物业管理服务费3219元。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本案中，《广惠花苑物业服务管理合同》约定，业主或物业使用人应在每年3月1日前履行交纳义务；业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业管理服务费的，应补交所欠费用，并按未交数额每日3‰的比例向乙方支付滞纳金。上述系关于违约金的约定，故刘体新应支付自2018年3月1日起至实际支付之日止的违约金，但其约定的违约金比例明显过高，一审法院酌情调整为2019年8月20日之前按中国人民银行同期同类贷款利率，之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、被告刘体新支付原告山东恒平物业管理有限公司广惠花苑1号楼1单元801室物业管理服务费3219元及违约金（以1610元为基数，自2018年3月1日起至2019年2月28日，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；以3219元为基数，自2019年3月1日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），于本判决生效后十日内付清；二、驳回原告山东恒平物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告刘体新负担。本院二审期间，当事人围绕诉讼请求进行了举证，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人二审中提交被上诉人与小区其他业主签订的物业服务合同复印件一份、枣庄市中区政府信访事项复查复核办公室作出的信访事项答复意见撤销决定一份，想证明广惠花苑业主委员会的成立的合法性目前存疑，且被上诉人未与上诉人签订物业服务合同，提供物业服务的不是被上诉人，故不应向上诉人收取物业费；被上诉人质证认为物业服务合同是复印件，真实性无法确认，即使被上诉人与个别业主单独签订物业服务合同，也不能推翻被上诉人在2017年与广惠花苑业主委员会续签物业服务合同的有效性，广惠花苑业主委员会目前仍是经政府部门备案合法成立的，其代表业主所签订的物业服务合同是合法有效的，物业费也是由被上诉人公司内部管理机构——广惠花苑物业管理服务中心收取，因此被上诉人与上诉人存在合法有效合同关系，上诉人应按合同约定交纳物业费。对一审查明的其他事实，本院予以认定。本院认为，山东恒平物业管理有限公司系依法登记成立的物业公司，自其登记成立起即具有法人资格，广惠花苑业主委员会亦是经过广惠花苑小区业主大会决定成立和在有关部门备案的组织,双方签订的《广惠花苑物业服务管理合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，对上诉人和被上诉人具有法律约束力，双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。上诉人称小区业主委员会产生不合法、物业服务合同应无效，但业主委员会的产生是否合法，不在人民法院案件审理范围，上诉人以此主张物业服务合同无效的主张不成立。上诉人主张系他人提供的物业服务，证据不足，不予认定。综上所述，刘体新的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人刘体新负担。本判决为终审判决。审判长  关光明审判员  陈德山审判员  朱运涛二〇二〇年十二月二十五日书记员  赵 丽