天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0104民初11692号原告：中海物业管理有限公司天津分公司，住所地天津市河**黑牛城道与洞庭路交口五福里配建六302。负责人：丁东，总监。委托诉讼代理人：孙雪珍，天津冠达律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔志平，天津冠达律师事务所律师。被告：熊孙飞，女，1982年1月15日出生，汉族，无职业，住天津市河**。原告中海物业管理有限公司天津分公司（以下简称中海物业天津分公司）与被告熊孙飞物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人崔志平，被告熊孙飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中海物业天津分公司向本院提出诉讼请求：1．依法判令被告支付原告自2012年9月16日至2020年5月31日期间的物业管理服务费用共计16142.18元及违约金8789.88元；2.本案的全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2008年10月28日原告与南开区御湖花园小区的开发商天津中海兴业房地产开发有限公司签订《天津市前期物业管理服务合同》，约定由原告向该小区提供物业服务。被告为该小区6-1617业主，房屋建筑面积是49.86平方米，物业管理服务费用总额为每建筑平米每月3.5元，被告每月应缴纳物业费为174.51元。原告一直依协议履行服务义务，但被告自2012年9月16日至2020年5月31日期间欠缴92个月15天的物业服务费，故成讼。被告熊孙飞辩称，被告是原告所述房屋的所有权人，房屋建筑面积、欠费期间、物业费收费标准均属实。未交纳物业费的原因是：1.2009年入住时预缴了一年的物业费，房屋为精装修的房屋，拎包入住，2010年入住后一直正常缴纳物业费，当时有一个老带新的活动，介绍一人买房享受1年物业费减免和2000元购物卡的活动，被告符合老带新活动，原告也对1年物业费物业进行了减免，但是原告承诺的2000元的购物卡一直未给。2.在入住后不久发生了厨房下水水管爆裂，漏水导致地板被泡，被告联系原告，其工作人员承诺由被告自行维修，修复后赔付租住酒店的费用2000元，以及维修费用（工钱、材料费等）实报实销。随后租住酒店的费用原告已赔付，但维修费用没有赔付。所以，针对2000元购物卡和维修费用的问题被告一直找原告沟通，但一直没有解决，故被告没有缴纳物业费。如果原告将上述问题解决问题后，同意缴纳物业费。关于违约金的问题，被告不同意缴纳，因原告未解决问题，并非被告不缴纳物业费。本院经审理认定事实如下：原告系物业管理企业，于2008年10月28日与建设单位天津中海兴业房地产开发有限公司签订《天津市前期物业管理服务合同》，约定由原告对天津市南开区红旗南路御湖花园进行前期物业管理服务，服务期限自2008年10月28日开始，至本物业首次业主会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日终止。竣工验收合格交付业主后的物业管理服务费，非住宅房屋按建筑面积每月每平方米2.44元由业主交纳；配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米1.06元由业主交纳。业主于每月10日前交纳物业管理服务费，业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的万分之五交纳滞纳金。2010年10月6日原、被告签订《前期物业服务协议》，约定原告对被告所有天津市南开区红旗南路与简阳路交口西北侧御湖花园6号楼1门1617室进行物业管理服务，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准为每平方米每月3.5元。首次一次性交纳一年的物业服务费，以后应当按季度交纳。被告自2012年9月16日至2020年5月31日期间未向原告交纳物业服务费共计16142.18元。庭审中，原告主张于2014年7月5日向被告邮寄挂号信，邮寄地址为“天津市南开区保山道江川里”，内容为催缴欠缴的物业费；原告另主张于2014年8月、2016年7月、2018年6月、2020年5月将催费函张贴于被告中海御湖6-1-1617房屋的大门上。被告对此不予认可，其表示并未见过原告的催收信件及催费函。另查，坐落天津市南开区××路××路××花园××号楼××号房屋权利人为被告，非居住，房屋建筑面积49.86平方米。原告于2018年2月27日就与被告物业服务合同纠纷一案向本院提起诉讼，后提出撤诉申请，本院于2018年2月27日作出（2018）津0104民初2727号民事裁定书，准许原告撤诉。另，被告向本院提交书面申请书，请求依法对原告诉请不予采纳，理由为2012年9月16日至2017年6月30日的物业费已经超过3年的诉讼时效。本院认为，原告与天津市南开区红旗南路御湖花园小区的开发建设单位签订的《天津市前期物业管理服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效。合同对物业管理服务标准、物业服务费用的交纳等事项均有明确的约定，其对原告和包括被告在内的小区全体业主具有约束力，均应自觉遵守和履行。原告作为物业服务企业履行了对该小区提供服务的义务，被告作为房屋所有权人即为该小区业主，理应受前述合同的约束，履行交纳物业管理服务费的义务。关于被告抗辩原告未给予2000元购物卡及水管维修费用问题，无事实依据且与本案非同一法律关系，本案不予涉及。关于诉讼时效，根据《中华人民共和国民法总则》的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。原告于2018年2月27日提起诉讼，诉讼时效中断，故2015年2月28日至2020年5月31日均在诉讼时效内。另原告虽于2014年7月5日以挂号信方式向被告邮寄信函催缴物业费，但该信函地址非有效地址且原告未能提供证据证实该信函实际送达被告；原告提交的2014年、2016年张贴于涉案房屋大门的催费函，亦不能证实其向被告主张权利的实际日期，故关于原告2012年9月16日至2015年2月27日的诉讼请求已超过诉讼时效，本院对原告该期间的诉讼请求不予支持。鉴于本院在审理该小区其他物业服务合同纠纷案件中查明，原告向该小区提供的物业服务存有瑕疵，故可酌减被告需交纳的物业服务费用数额，同时对原告主张违约金的请求不予支持。故被告应给付原告2015年2月28日至2020年5月31日期间的物业服务费10449元。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起十五日内，被告熊孙飞给付原告中海物业管理有限公司天津分公司2015年2月28日至2020年5月31日期间的物业服务费10449元；二、驳回原告中海物业管理有限公司天津分公司其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费423元，减半收取计211.5元，由原告中海物业管理有限公司天津分公司负担122.5元，被告熊孙飞负担89元。被告熊孙飞负担部分于本判决生效之日起十五日内直接给付原告中海物业管理有限公司天津分公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  康哲二〇二〇年十二月十日书记员  刘奕附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。