山西省长治市中级人民法院民事判决书（2020）晋04民终2691号上诉人（原审原告）：沁源县沁河源商贸有限公司，住所地为山西省沁源县沁河镇胜利路**。法定代表人：贾万红，系该公司经理。被上诉人（原审被告）：曹庆恩，男，汉族，1967年3月27日出生，山西省沁源县人，现住沁源县。委托诉讼代理人:段雪梅,山西中吕(长治)律师事务所律师。上诉人沁源县沁河源商贸有限公司（以下简称沁河源公司）因与被上诉人曹庆恩房屋租赁合同纠纷一案，不服山西省沁源县人民法院(2020）晋0431民初473号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。上诉人沁河源公司上诉请求：撤销原审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求。事实和理由：案涉租赁房屋和场地的权利人为上诉人；本案为房屋租赁合同纠纷，而非房屋权属纠纷，合同双方应当按照合同约定全面履行各自义务；合同期满，房屋租赁合同是否有效，不影响被上诉人将房屋和场地返还上诉人；被上诉人在租赁期间增加的西房和彩钢房，未经上诉人同意，被上诉人的补偿主张不是本案处理范围。被上诉人曹庆恩辩称：原审认定事实清楚，判决正确。原审原告沁河源公司一审诉讼请求：1.判令将承租原告到期后的房屋及其承租期间改造后的不动产部分全部无偿交归原告；2.判令被告赔偿因迟交房屋给原告造成的经济损失每月3000元；3.诉讼费用全部由被告承担。一审法院查明的事实：沁源县沁河源集贸中心于2001年12月成立，性质为国有企业，对原沁河源集贸市场进行经营管理，2016年7月更名为沁源县沁河源商贸有限公司。2005年4月2日，沁源县沁河源集贸中心与曹庆恩签订《房屋租赁合同》，合同的主要内容为：租赁财产为北门街2号五间二层楼；租赁期限为15年，从2005年6月1日起至2020年6月1日止；租金每年1万元，15年共计15万元。其中出租方为承租方剔除50000元，用于设施改造，不足部分由承租方补齐，租赁期满改造后的不动产部分全归出租方。在签订合同时一次交清10年实付租金；租赁方要爱护财产，如损坏要照价赔偿，承租方在租赁期间所有增加的不动产（如装潢、、地面门窗等）期满后都归出租方所有，动产的可由承租方自行处理；承租方如因特殊情况，将租用财产转让给第三方承租使用，必须事先征得出租方的同意。合同签订后，原被告双方均依约履行了该合同，期间2007年期间被告曹庆恩在该五间二层楼以西空地修建上下共4间房屋。2019年4月在该五间二层楼以北空地临街搭建彩钢瓦房，并于2019年5月将该彩钢瓦房连同五间二层楼及西房两层楼全部出租，租期为一年。原告沁源县沁河源商贸有限公司2018年8月15日与案外人方薛斌签订房屋租赁协议，协议约定将沁河镇北门街2号的五间二层房屋租赁给方薛斌，租赁期限为从2020年6月1日起至2040年5月31日止（20年整）。2020年5月原告通知被告腾房，因补偿等问题未能达成一致意见，故原告诉至法院。原审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。不动产的权利人可以请求返还原物。房屋租赁系不动产租赁，出租人应对出租房屋享有所有权或使用权，本案原告沁源县沁河源商贸有限公司现提供证据不足以证明其对沁源县北门街2号5间二层楼享有所有权或使用权，沁源县沁河源集贸中心与被告曹庆恩于2005年4月2日签订的《房屋租赁合同》是否有效亦无法证明，被告曹庆恩于2007年修建的西房、2019年搭建的彩钢房所占用的土地的土地使用权人是否为本案原告亦无证明。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：“当事人对自己提出的主张，由责任提供证据”及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负举证责任的当事人承担不利后果”的规定，本案由原告承担不利后果，对其主张判令将承租原告到期后的房屋及其承租期间改造后的不动产部分全部无偿交归原告及请求被告赔偿因迟交房屋给原告造成的经济损失每月3000元的诉讼请求，不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十六条、第十七条、第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告的诉讼请求。案件受理费100元，由原告沁源县沁河源商贸有限公司自行负担。二审过程中，上诉人提交的证据：1.沁源县商业贸易服务中心的证明，证明案涉房屋及场地因政府行为由原沁源县商业局和原沁源县工商局接收后交沁源县沁河源集贸中心经营管理，沁源县沁河源集贸中心作为国有企业，将所属房屋场地出租给曹庆恩，双方签订的租赁合同是有效的；2.沁源县工业和信息化局出具的证明，证明案涉租赁房屋及场地属于国有资产，权利人是上诉人；3.原沁源县沁河源集贸中心法定代表人王庆明出具的证明，证明被上诉人在租赁期间修建西房等未经出租人同意，没有任何补偿的约定，合同到期，双方权利、义务按照原合同履行；4.被上诉人与案外人乔利轩签订的房屋租赁合同,证明被上诉人明知租赁合同已经到期,其在未经出租人同意的情况下把租赁物转租,造成国有资产流失和房屋难以收回的后果。被上诉人质证称均不予认可。原审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为,上诉人沁河源公司成立于2016年7月,其系沁源县沁河源集贸中心改制后成立的,属于全资国有制公司，其经沁源县工业和信息化局授权，依法享有沁源县沁河源集贸中心与被上诉人曹庆恩签订的租赁合同所涉标的物的处分权。沁源县沁河源集贸中心与被上诉人签订的《房屋租赁合同》约定租赁期至2020年6月1日，合同已经期满，被上诉人依约应当返还房屋和场地。关于被上诉人租赁期间改造的不动产的处理，《房屋租赁合同》第三条明确约定：“租金每年壹万，15年共计壹拾伍万元。其中出租方为承租方剔除50000元，用于设施改造，不足部分由承租方补齐，租赁期满，改造后的不动产部分,全归出租方。在合同签订时一次交清10年实付租金。”关于租赁期间承租人对不动产实施的添附行为，添附物的归属，有约定的依约定，没有约定原则上归出租人所有。故上诉人所提被上诉人将承租到期后的房屋及其承租期间改造后的不动产全部无偿交归上诉人的主张，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于上诉人所提由被上诉人赔偿因迟交房屋给上诉人造成的经济损失的主张，因被上诉人明知合同期满，还对外转租，其延期交房，导致上诉人新签订的出租合同违约，被上诉人应当承担赔偿上诉人损失的责任，上诉人的该主张成立，应予支持。关于具体损失数额，被上诉人转租的租金是每年28000元，上诉人出租合同约定的租金是每年30000元以及合同违约金为退还金额的20%，上诉人主张每月3000元的损失，符合实际情况，本院予以采纳。关于被上诉人所提对加盖的西房和彩钢房进行补偿的主张，因其没有反诉，不是本案处理范围。综上，上诉人沁河源公司的上诉请求成立，应予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销山西省沁源县人民法院(2020）晋0431民初473号民事判决。二、被上诉人曹庆恩于本判决生效之日立即将承租到期的房屋及其承租期间改造的不动产全部无偿移交给上诉人沁源县沁河源商贸有限公司。三、被上诉人曹庆恩自本判决生效后五日内赔偿上诉人沁源县沁河源商贸有限公司损失（按照每月3000元计算，从2020年6月2日起至本判决第二项履行完毕之日止）。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，共计200元，由被上诉人曹庆恩负担。本判决为终审判决。审判长 张国刚审判员 郭玉霞审判员 姬国强二○二○年十二月二十四日书记员 李颖铭