四川省达州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）川17民终1643号上诉人（原审原告）：唐诗维。委托诉讼代理人：李华，四川绥定律师事务所律师。上诉人（原审原告）：李绍敏。委托诉讼代理人：李华，四川绥定律师事务所律师。上诉人（原审被告）：开江县住房和城乡建设局。法定代表人：郭小林，局长。委托诉讼代理人：于强，机关支部书记。委托诉讼代理人（特别授权）：肖启福，四川蜀江律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：四川三罗房地产开发有限公司。法定代表人：蒋红，总经理。委托诉讼代理人：邓承展，四川共法律师事务所律师。上诉人唐诗维、李绍敏、上诉人开江县住房和城乡建设局因与被上诉人四川三罗房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服四川省开江县人民法院(2019)川1723民初623号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。唐诗维、李绍敏上诉请求：1、撤销一审判决；2、确认上诉人与开江县住房和城乡建设局2012年4月10日签订《房屋征收补偿安置协议》第三条征收安置中第2条、第3条无效；3、两被上诉人在“金都大厦”底层安置拆迁门市向上诉人补足房屋面积142.2m'或按市场价格向上诉人支付赔偿款；4、两被上诉人将“金都大厦”B栋2层全部房屋交付上诉人所有；5、开江县住房和城乡建设局向上诉人支付自2016年5月1日起至2017年11月20日3倍过渡期费用以及上述第3、4项请求中应补足面积的过渡期安置费用；6、被上诉人共同向上诉人赔偿因更改设计图纸，交付上诉人的第24号门市狭小无法正常使用的经济损失。事实和理由：1、一审判决认定《房屋征收补偿安置协议》合法有效继而认为第三条征收安置中第2条、第3条有效的事实和法律依据不足，判决认定错误。《房屋征收补偿安置协议》系第一被上诉人提供的格式合同条款。其合同中明确认定了上诉人的房屋面积、类型。而第三条中的第2条、第3条约定的内容明显侵犯上诉人的财产权利。不但安置门市不是上诉人原有门市面积，且二楼房屋面积剥夺了上诉人应享有的全部安置权利。第一被上诉人明知上诉人的房屋拆迁面积和应当安置类型，却严重违背《合同法》第52条第5项违反法律行政法规的强制性规定，违背国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第21条规定，没有提供用于产权调换的房屋给上诉人安置。同时，该协议此条款约定明显违背公平原则，将上诉人拆迁房屋面积认定后却在安置中严重缩小上诉人应享有面积，属于严重侵犯和排除上诉人享有的安置房屋面积。2、一审判决认定《对账单》是上诉人同意互不补差行为，是对协议安置的变更之词错误。2017年11月20日，上诉人在《对账单》签字的内容仅仅是对《对账单》上列明的安置房屋同意互不补差的行为，并非对整个协议的认可或变更。实际收到被上诉人安置的门市和2层营业用房远远低于安置标准，其中门市尚有142.2㎡未予安置，二层被上诉人出售了480㎡房屋，上诉人与被上诉人均十分清楚，并且也是共同对交付给上诉人的房屋部份进行核算和交付，并未对下差门市和2楼营业用房进行安置和补足。上诉人仅仅是对《对账单》上的内容签字认可。而原审人民法院以此签字内容认定原告认可全部协议变更的理由明显不充足，仅凭《对账单》上的签字扩大影响到整个协议的认可或变更，是缺乏事实和法律依据的。3、原审人民法院判决认定上诉人接收24号门市未提出异议即视为同意之词错误。上诉人的原有房屋，其中门市为7间240㎡。而签订的安置协议已经明确约定门市7个240㎡的房屋产权性质。而该协议却标明安置门市为23、24、25号共120㎡、该安置面积不但严重缩水，更侵犯了上诉人安置门市应享有240m'的合法权利。上诉人接收被上诉人交付的门市仅有24号，且仅有97.8㎡，尚不足240㎡安置门市，即使按协议约定也有20多㎡未安置。上诉人有理由相信被上诉人会继续安置会补足面积，并且双方《对账单》上也注明为97.8㎡门市。上诉人收到门市是否提出异议与被上诉人是否会继续安置或继续补足面积无关，不是原审人民法院认定的收到就提出异议或拒收才是有道理，同时上诉人已经通过诉讼行为表明提出异议要求继续安置或补足面积。原审人民法院判决仅以上诉人未提出异议或拒收从而认定交付有效完毕是错误的。4、原审人民法院判决认定三倍支付过渡费不支持的理由明显违背法律规定。第二被上诉人出具的欠条，是充分说明下欠上诉人过渡费。但是，根据《四川省国有土地上房屋征收及补偿条例》规定的拆迁过渡期为24个月，逾期一年以上按三倍发放。第二被上诉人虽然下欠过渡期费用，已经核算，应当按此规定向上诉人三倍支付。原审人民法院明知此规定，却未依法支持上诉人的请求，显然是错误的。5、原审人民法院审理程序违法。未按6个月审理案件规定审理。该案件未对上诉人一审中主张的各项损失释明鉴定。未对上诉人获得的门市狭小进行调查和审理查明。也未对上诉人应获得的二楼营业用房其中已出售部份进行审理查明。适用法律错误，原审人民法院对行政法规规定视而不见，对侵犯上诉人合法权益行为却故意庇护。开江县住房和城乡建设局上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判由被上诉人四川三罗房地产开发有限公司给付下欠的过渡费；3、上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一、下欠过渡费已转移被上诉人四川三罗房地产开发公司，应是债务履行主体。本案所涉被征收房屋的“三罗金都”项目的土地系《城市房屋拆迁管理条例》实施期间进行了土地出让，为毛地出让，征迁安置费用由土地受让方（开发商）承担，在拆迁实施过程中，《城市房屋拆迁管理条例》废止，《国有土地房屋征收补偿办法》实施，须由政府实施征收，这就出现由政府指定原开江县住房和城乡规划建设局作为征收部门，与被征收人签订《房屋征收补偿安置协议》，但安置、补偿仍由开发商三罗房地产开发公司承担，因此该项目的被征收人的安置房屋及过渡费均由开发商实际负责履行。因此，被征收人的拆迁安置房屋及过渡费由四川三罗房地产开发公司于2017年11月20日与唐诗维进行了结算，安置房屋进行了交付，过渡费截止到算账之日，下欠过渡费235748元，由三罗房地产开发公司与唐诗维签订了两份《对账单》，就房屋安置时行了结算，明确“同意此方案，互不补差”，对2016年5月1日至2017年11月20日期间的过费出具领条。由于三罗房地产公司无钱给付，对应付过渡费235748元，由三罗房地产开发公司向唐诗维出具欠条，唐诗维予认可，并接受欠条。事实表明，下欠过渡费已转移由三罗房地产开发公司，作为债权人予以接受和同意，初审判决由上诉人承担不当。二、初审判决承担违约金错误。1、2016年5月1日至2017年11月20日期间的逾期过渡费双方于2017年11月20日进行结算，被征收人唐诗维未提出要求承担违约金的主张，双方对下欠逾期过渡费的结算予以认可和同意。2、《房屋征收补偿安置协议》第九条违约责任的约定，是针对协议第六条补偿金额给付时间及方式的约定履行，逾期付款应承担的违约金，而对逾期过渡费协议未约定具体给付时间，是按月给、还是按年给，还是安置房屋交付结算时一次性给付，未予约定，但对逾期安置房屋的，过渡费加倍给付，作为逾期安置的违约处罚。因此，不再存在按日千分之3承担违约金。初审判决与协议约定不符。3、初审原告的诉讼请求中，没有对违约金的诉请主张，判决超出了诉讼请求范围。四川三罗房地产开发有限公司辩称，上诉人唐诗维、李绍敏上诉请求不应支持，对账单是最终约定。唐诗维、李绍敏向一审法院提出诉讼请求：1、确认原告与被告开江县住房和城乡建设局于2012年4月10日签订《房屋征收补偿安置协议》第三条“征收安置”中第2条、第3条无效；2、两被告向原告在第二被告四川三罗房地产开发有限公司建设开发的“金都大厦”底层安置拆迁门市补足面积142.2㎡，或按市场价格向原告支付赔偿款；3、两被告应当将“金都大厦”B栋2层全部建设开发房屋交付原告所有；4、被告开江县住房和城乡建设局、四川三罗房地产开发有限公司向原告连带支付自2016年5月1日起至2017年11月20日过渡期过渡费用以及前2、3项应补足面积的过渡期安置费用，即逾期一年以上的，本逾期时间内按照三倍标准计算过渡费，计707244元（235748元X3），至今未安置门市142.2㎡和二层建筑480㎡，从2017年11月20日起至2019年5月20日期间过渡费以三倍计算为319188.6元。5、第一被告开江县住房和城乡建设局应当赔偿原告因擅自与第二被告四川三罗房地产开发有限公司更改设计图纸，交付原告的第24号门市（开间仅1.4米宽）无法正常使用的经济损失；6、诉讼费由两被告承担。开江县住房和城乡建设局一审中辩称，1、原告被征收安置补偿协商工作由拆迁办公室开展工作，如何协商，当时工作人员是否许诺被告不清楚，也无任何承诺；2、三罗金都项目是开发商承担，其全程介入，所有的拆迁安置补偿都是协商好了的与三罗公司有直接利益关系；3、针对过渡期费用结算是原告与三罗公司的结算，双方是确认了过渡费按双倍计算，现在按三倍计算不成立；4、原告主张第一、第二协议无效需举证，通过举证情况确认第三条是否无效，通过了解现在二楼面积与设计的二楼面积有差异；5、针对6000元是协议安置，根据案件事实来认定，对三罗公司与原告结算的过渡费予以认可。综上，其不合法的超出拆迁方案的请求依法不予支持。四川三罗房地产开发有限公司一审中辩称1、答辩人不是本案适格被告，只应作为第三人参加诉讼。按照合同相对性原则，被告是开江县住房和城乡规划建设局，承担合同义务的也是开江县住房和城乡规划建设局。答辩人即使承担义务也应按照拆迁安置方案来界定，与本案无关。2、原告与被告开江县住房和城乡规划建设局针对原告被拆迁房屋，分别于2012年3月3日和2012年4月10日签订了两份《房屋征收补偿安置协议》，2012年4月10日签订的协议的安置补偿条件明显更有利于原告，但损害了答辩人的合法权益。3、原告诉请《房屋征收补偿安置协议》第三条“征收安置”中第2条、第3条无效，无任何法律依据。原告签订《房屋征收补偿安置协议》是其真实意思表示，从签订该协议7年来，原告从未主张协议无效或者要求解除协议，也未向人民法院起诉主张协议无效。在已经收到补偿款和安置的房屋门市后，才在7年后提出该主张，明显不合常理，原告也没有举证证明该2条违背了法律的效力性强制性规定，其该项诉请依法不能成立。4、在开江县住房和城乡建设局的参与下，2017年11月20日，原告与答辩人达成一致意见，交付B1-23、B-1-24、B-1-25号门市，额外交付B-1-31号门市及B-2-2商业面积1109.8平方米。在对账单中答辩人的代表罗良俊备注：拆迁安置合同全部履行完毕。原告唐诗维备注：收到拆迁办及三罗公司交来门市97.8平方，二楼1109.8平方米，互不补差，同意此方案。该对账单清楚表明：拆迁安置协议已经履行完毕。原告也按照对账单载明的内容接收了相应的门市、二楼商业面积并已对外出租收益。答辩人将原协议中应当由原告出资6000元/平方米的价格购买的1109.8平方米的二楼商业面积（价值665.88万元）无条件补偿给原告。5、过渡费双方已结算，答辩人已向原告出具欠条，双方的法律关系已经从过渡费的法律关系转变为欠款关系。请求依法驳回原告的全部诉讼请求。一审法院认定事实：2011年6月8日，开江县人民政府出台开江府发【2011】6号文件，作出关于对橄榄大道运管所片区和五路口北侧规划红线范围内旧城改建房屋及构建筑物予以征收的决定，原告唐诗维、李绍敏所有的房屋在该征收范围内。2012年4月10日，开江县原住房和城乡规划建设局（甲方）与原告唐诗维、李绍敏（乙方）签订了《房屋征收补偿安置协议》，该协议约定：二、被征收房屋基本状况确认：乙方在征收范围内有房屋一幢36间，建筑面积1386㎡，其中住房面积115㎡；经营用房1031㎡；门市7个，面积240㎡。三、征收安置：1、住房安置在三罗金都大厦********，建筑面积102.91㎡。2、调换门市安置在三罗金都大厦B栋底层23、24、25号，建筑面积120㎡。3、乙方购买三罗金都大厦B栋第2层全部，单位价格为6000元/㎡，其面积以最终实测为依据进行结算。四、补偿：（一）产权调换补偿：补偿总额为348340元。五、搬迁期限：乙方在2012年4月15日前将被征收房屋内财物全部搬迁腾空，并将房屋移交给甲方进行拆除。六、补偿金额给付时间及方式：甲方在2012年4月10日前按本协议第四条规定的补偿结算总额一次性支付给乙方。七、被征收户签字人（或委托人）的界定：乙方家庭全部成员同意唐诗维作为其代表人，授权他在协议和其他文件上签字，甲方给付乙方的各项费用一律由唐诗维领取。九、违约责任：甲方如不按协议规定的日期向乙方支付各种费用，逾期一日，应按照所欠款额的3‰向乙方偿付违约金，乙方如不履行该协议，则按总值3‰向甲方偿付违约金。2017年11月20日，有被告开江县住房和城乡建设局的参与下，原告唐诗维与被告四川三罗房地产开发有限公司的代表罗良俊签订了《四川三罗房地产开发有限公司对账单（门市）》和《四川三罗房地产开发有限公司对账单（住房）》，在《对账单（门市）》上认定原告门市拆迁面积240平方米，门市安置面积71.17平方米，合计：该拆迁户互不补差。确认补偿原告三罗金都大厦B-1-23（39.9㎡）、B-1-24（11.1㎡）、B-1-25（20.17㎡）、B-1-31（26.8㎡）、B-2-2（1109.8㎡），原告唐诗维在该《对账单（门市）》上签署：收到拆迁办及三罗公司交来门市97.8平方、二楼1109.8平方米，互不补差，同意此方案。罗良俊在该《对账单（门市）》上签署：拆迁安置合同全部履行完毕。在《对账单（住房）》上认定原告拆迁面积1146平方米，安置面积108.35平方米，合计：该拆迁户互不补差。确认补偿原告A-1-5-1房屋108.35㎡，原告唐诗维在该《对账单（住房）》上签署：同意此方案，互不补差。2016年4月30日前的过渡费原告唐诗维、李绍敏已领取，2017年11月20日，原告唐诗维填写了过渡费金额为235748元的领款单，被告四川三罗房地产开发有限公司向原告唐诗维出具欠条一张，该235748元过渡费系被告欠原告唐诗维、李绍敏2016年5月1日至2017年11月20日期间的过渡费，该款至今未给付原告唐诗维、李绍敏。审理中，被告开江县原住房和城乡建设局对被告四川三罗房地产开发有限公司与原告签订的两份《对账单》及向原告出具的欠条予以认可。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”，但原告唐诗维、李绍敏没有提供充分的证据证实其与被告开江县住房和城乡建设局在签订《房屋征收补偿安置协议》时存在上述情形，该协议的签订系双方的真实意思表示，被告开江县住房和城乡建设局与原告唐诗维、李绍敏于2012年4月10日签订的《房屋征收补偿安置协议》合法有效，故原告唐诗维、李绍敏请求确认其与被告于2012年4月10日签订《房屋征收补偿安置协议》三：“征收安置”中第2条、第3条无效的诉讼请求依法不予支持。原告唐诗维、李绍敏与被告开江县住房和城乡建设局、被告四川三罗房地产开发有限公司在履行《房屋征收补偿安置协议》过程中，原告唐诗维于2017年11月20日在交付门市和住房的《对账单》上签署收到交付的门市和住房，同意此方案，互不补差的行为，可视为是对《房屋征收补偿安置协议》安置内容的变更，对合同双方均具有法律约束力。被告四川三罗房地产开发有限公司已向原告唐诗维、李绍敏履行完房屋调换的义务，故原告唐诗维、李绍敏要求被告开江县住房和城乡建设局、四川三罗房地产开发有限公司补足门市面积142.2㎡或按市场价格向其支付赔偿款及由被告开江县原住房和城乡建设局、四川三罗房地产开发有限公司将“金都大厦”B栋2层全部建设开发房屋交付其所有的诉讼请求依法不予支持。原告唐诗维、李绍敏已接收被告交付的24号门市，没有证据证实其接收该门市时提出过异议或者拒收，应视为原告唐诗维、李绍敏同意被告交付的该标的物，故对原告唐诗维、李绍敏要求被告开江县原住房和城乡建设局赔偿因其交付的24号门市狭小，造成其经济损失，应当赔偿的诉讼请求依法不予支持。被告开江县住房和城乡建设局作为涉诉《房屋征收补偿安置协议》的合同主体，依法负有向原告唐诗维、李绍敏履行支付下欠的235748元过渡费的义务，故原告要求被告开江县原住房和城乡建设局支付原告唐诗维、李绍敏过渡费235748元的诉讼请求依法予以支持。原告要求被告按照所欠过渡费235748元的三倍计算，依照2012年4月10日原告唐诗维、李绍敏与被告开江县住房和城乡建设局签订的《房屋征收补偿安置协议》中约定的开江县原住房和城乡建设局如不按协议规定的日期向唐诗维、李绍敏支付各种费用，逾期一日，应按照所欠款额的3‰向唐诗维、李绍敏偿付违约金，该约定是合同双方真实意思表示，双方均应当按照约定履行义务，被告四川三罗房地产开发有限公司虽然向原告唐诗维、李绍敏出具了欠到原告过渡费235748元的欠条，但没有证据证实原告唐诗维、李绍敏放弃了2016年5月1日至2017年11月20日期间的235748元过渡费产生的逾期违约金的权利，原告唐诗维、李绍敏依照《房屋征收补偿安置协议》向被告开江县住房和城乡建设局主张逾期给付逾期违约金符合合同约定，故被告开江县住房和城乡建设局依法应当原告支付逾期违约金，即以235748元为基数，按照日3‰从2016年5月1日起计算至2017年11月20日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条第一款、一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、由被告开江县住房和城乡建设局于本判决生效之日起三十日内给付原告唐诗维、李绍敏过渡费235748元及逾期违约金（以235748元为基数，按照日3‰从2016年5月1日起计算至2017年11月20日止）；二、驳回原告唐诗维、李绍敏的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22800元，由原告唐诗维、李绍敏负担12800元，被告开江县住房和城乡建设局负担10000元。二审中，当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，关于合同部分条款效力问题，唐诗维、李绍敏不能举证证明其与开江县住房和城乡建设局于2012年4月10日签订的《房屋征收补偿安置协议》存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，该协议系双方的真实意思表示，合法有效。故唐诗维、李绍敏请求确认该《房屋征收补偿安置协议》中“三、征收安置中第2条、第3条”无效的诉讼请求，一审法院依法不予支持正确，本院予以确认。关于唐诗维在《对账单》上签署同意此方案，互不补差的行为的性质认定问题，唐诗维、李绍敏与开江县住房和城乡建设局、四川三罗房地产开发有限公司在履行《房屋征收补偿安置协议》过程中，唐诗维于2017年11月20日在开江县住房和城乡建设局的参与下，与四川三罗房地产开发有限公司的代表罗良俊签订了《四川三罗房地产开发有限公司对账单（门市）》和《四川三罗房地产开发有限公司对账单（住房）》，在两份对账单上，唐诗维均签署“同意此方案，互不补差”，一审法院认定该行为系各方对《房屋征收补偿安置协议》安置内容的变更，对合同双方均具有法律约束力是正确的，本院予以确认。由于四川三罗房地产开发有限公司已向唐诗维、李绍敏履行完房屋调换的义务，故一审法院对唐诗维、李绍敏要求开江县住房和城乡建设局、四川三罗房地产开发有限公司补足门市面积142.2㎡或按市场价格向其支付赔偿款及由开江县原住房和城乡建设局、四川三罗房地产开发有限公司将“金都大厦”B栋2层全部建设开发房屋交付其所有的诉讼请求依法不予支持并无不当，本院予以确认。同时，因唐诗维、李绍敏在接收24号门市交付时，并未提出过异议或者拒收，现唐诗维、李绍敏要求开江县原住房和城乡建设局赔偿因其交付的24号门市狭小，造成其经济损失，应当赔偿的诉讼请求依法亦不应支持，一审处理正确，本院予以确认。关于开江县住房和城乡建设局主张应由四川三罗房地产开发有限公司给付下欠的过渡费的问题，因开江县住房和城乡建设局系《房屋征收补偿安置协议》的合同主体，其依法负有向唐诗维、李绍敏履行支付下欠的235748元过渡费的义务，且唐诗维、李绍敏也并未明确表示放弃延迟支付过渡费的逾期违约金，故一审法院判令开江县原住房和城乡建设局支付唐诗维、李绍敏过渡费235748元及逾期违约金的处理是正确的，本院予以确认。至于该笔费用最终应由开江县住房和城乡建设局还是四川三罗房地产开发有限公司负担的问题，应由双方依据相互之间的约定另行处理。综上，上诉人唐诗维、李绍敏与上诉人开江县住房和城乡建设局的请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22800元，由上诉人唐诗维、李绍敏负担11400元，由上诉人开江县住房和城乡建设局负担11400元。本判决为终审判决。审判长 杜 谨审判员 古 霞审判员 钟 伟二〇二〇年十二月十七日书记员 张治鹏