广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终13173号上诉人（原审被告）：姚建梅，女，1964年2月15日出生，汉族，身份证住址广东省梅州市梅江区。委托诉讼代理人：钟宇明，广东启源律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡颖珠，广东启源律师事务所律师。上诉人（原审被告）：刘记房，男，1977年3月21日出生，汉族，身份证住址广东省广州市从化区。委托诉讼代理人：李东璧，广东华瑞兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚石，广东华瑞兴律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：武巨均，男，1965年8月18日出生，汉族，身份证住址广东省广州市从化区。委托诉讼代理人：黄彪，广东唯杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪莹，广东唯杰律师事务所实习律师。原审第三人：刘鉴荣，男，1969年7月13日出生，汉族，身份证住址广东省广州市从化区。原审第三人：刘金晃，男，1954年10月6日出生，汉族，身份证住址广东省广州市从化区。原审第三人：广东泰扬律师事务所，住所地：广东省佛山市南海区桂城街道简平路**天安南海数码新城****。法定代表人：林迎星，该所主任。委托诉讼代理人：戴勤，广东金桥百信（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱天养，广东金桥百信（佛山）律师事务所律师。上诉人姚建梅、上诉认刘记房因与被上诉人武巨均及原审第三人刘鉴荣、刘金晃、广东泰扬律师事务所房屋买卖合同纠纷一案，均不服广东省广州市从化区人民法院（2019）粤0117民初1949号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。姚建梅上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回武巨均的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由武巨均承担。事实和理由：（一）一审法院认定事实不清，适用法律错误。案涉标的物属于违法建筑物，一审法院应当对违法参与者进行制裁。买受人武巨均作为违法的参与者，其购买违法建筑物的行为同样应受制裁，其应当承担相应的法律后果，包括但不限于房屋违法被没收、拆除及购房款损失等。一审法院应以武巨均主张的权益不具有正当性和不属于法律保护的正当利益为由驳回武巨均的全部诉讼请求。一审法院判决出卖方返还全部购房款并支付资金占用利息，有违公平原则，也严重损害了司法的权威和公正。（二）一审判决未查清案涉土地权属人及土地提供者及案涉房屋的投资建设者，导致承责主体不清。其一，根据武巨均提供的证据，广州市xx区xx镇xx村xx经济合作社于2014年1月8日出具的证明，可知案涉土地权属人为刘监丰、刘金晃、刘记房。《合资建房协议书》也载明刘记房是代表该三人全权负责案涉项目相关事宜，在一审开庭时，刘记房、刘鉴荣、刘金晃均表示刘监丰另有其人。因此，一审法院未查明案涉合同主体、案涉土地权属人及提供者。其二，案涉房屋的投资建设者中除了本批次系列案的当事人姚建梅、钟建雄、蔡茂辉、杨敬周外，还包括张某武、张某洲、张某等人。同时，一审法院未查明案涉房屋的建筑成本以及原审被告与投资建设者之间在建房纠纷中分别投入的资金和实际获益的情况。据此，一审法院若认定本案承担责任的主体包括案涉土地权属人、土地提供者及投资建设者，则应当查明共同承担责任的主体，即便武巨均不同意追加该等人作为被告，但相关事实也应当查明。（三）一审法院查明事实不清。首先，一审法院未查明案涉房屋在施工建设和拆除过程中如城管部门、国土规划部门是否存在监管不力、行政违法的情形以及行政部门对武巨均主张的损失是否存在过错。其次，本批次系列案中，一审法院未对主张装修款的案件进行相关举证质证，对于当事人提供的装修收据是否真实、是否实际支付以及装修损失情况等均未予审查，直接按照当事人主张的装修费单据进行认定，显属不当也与事实不符。再次，在一审案件审理过程中已经发现本案有伪造律所印章的行为，一审法院仅要求广东泰扬律师事务所自行报案，未将嫌疑线索、材料移送公安机关查处。最后，一审认定蔡某辉是本案的共同侵权人，但武巨均在一审中同意对其免责，参照人身损害赔偿法的相关司法解释，如权利人放弃了对部分侵权人的诉请，其他共同侵权人对权利人放弃的部分不承担连带责任。因此，武巨均放弃了要求蔡茂辉承担责任，即表示其亦放弃了要求其他被告承担责任。（四）一审法院程序错误。其一，武巨均主张的是合同无效的缔约过失责任，但法院以侵权法律关系予以认定，一审法院同时审理合同纠纷及侵权纠纷，法律关系混乱。在庭审过程中，一审法院未向当事人释明法律关系，也没有要求姚建梅对相关的法律关系进行辩论、质证、举证。其二，一审中姚建梅要求追加房屋的建设者、投资者等相关当事人作为本案被告，一审法院在28件案中部分追加，部分不追加，导致本案出现了28件案中有9种判决结果的情形。综上，恳请二审法院判如所请。武巨均二审答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。一、一审法院认定姚建梅、刘记房之间法律关系与法律责任划分正确。其一，一审法院审理程序合法。武巨均与姚建梅之间属于合同关系，而姚建梅与刘记房同时作为共同侵权人与武巨均之间存在侵权关系，武巨均选择以合同之债起诉姚建梅，不影响武巨均同时追究刘记房的侵权责任。武巨均在一审明确提出刘记房存在恶意欺诈的侵权行为，一审法院根据武巨均的诉请作出相应判决并无不妥。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十三条、第五十六条，《最高人民法院关于印发修改后的的通知》第三条第三款、第三条第六款可知，基于同一事实引发的纠纷，不合并审理无法查清当事人之间的法律关系，法院应当共同审理；经当事人在诉讼过程中增加或变更诉讼请求导致当事人之间讼争的法律关系发生变更的，人民法院应当相应变更案由。本案即属于上述情形，姚建梅、刘记房等之间的法律关系和责任范围需要共同审理予以查明。另，（2015）郑民三终字第1545号民事判决也认定其原审法院以合同纠纷及交通事故责任纠纷一并审理并无不当。其二，一审法院认定姚建梅、刘记房等之间的承责比例正确。姚建梅、刘记房作为共同侵权人均对武巨均的财产权益构成共同侵权，对武巨均的损失应承担连带责任。姚建梅作为案涉房屋的承建者多次承诺案涉房屋正在办理相关报建手续，虚假承诺案涉房屋为合法建筑，其应当对案涉房屋被认定为非法建筑后的法律后果承担主要过错责任，而刘记房作为案涉宅基地业主对本案承担补充责任属于权利人武巨均对诉权的自由处分。至于上述侵权人能否向刘鉴荣、刘金晃等追偿，与武巨均无关。其三，一审法院判决姚建梅承担资金占用费，符合合同法的相关规定与民法所确认的诚实信用、公平原则。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第五十九条之规定，合同无效之后，除去双方应当各自返还的财产，有过错的一方应当赔偿对方的损失。购房款资金占用费属于武巨均的损失范围，武巨均购买房屋后已经入住，由此产生了房屋占有使用费，根据诚实信用原则，武巨均在一审中也陈述愿意将购房款资金占用费与房屋占有使用费相抵。但一审法院判决武巨均承担房屋占有使用费，则姚建梅承担购房款资金占用费符合公平原则。二、一审法院对双方损失计算以及双方赔偿范围无误。武巨均的购房行为与案涉房屋被认定为违法建筑而拆除之间没有因果关系，不应分担案涉房屋的建筑成本。刘记房认为武巨均应当承担购房款的40%，于法无据。根据法院依职权调取的《土地违法案件行政处罚决定书》中载明的事实，案涉地块为刘记房非法占用，土地性质为集体农用地。而姚建梅与武巨均签订案涉合同时，载明其与刘记房签订的《合资建房协议书》中明确案涉土地是刘记房自有，姚建梅也承诺案涉地块属于建设用地，案涉大厦属于能够合法报建的合法建筑，只是产权无法切割。且姚建梅为促成案涉买卖合同的成立，利用律师见证、村委证明等多种手段促使武巨均相信案涉合同的合法性。姚建梅属于合同优势方，其对“小产权房”买卖风险及了解程度、控制能力远胜于武巨均。据此，姚建梅、刘记房存在恶意串通欺诈武巨均，对于案涉土地的性质作了虚假陈述，姚建梅属于合资建房的主体，其明知案涉土地为非法占用的集体农用地，仍建成案涉大厦，故其应当对房屋被拆除承担全部责任，姚建梅应返还武巨均购房款以及赔偿武巨均的信赖利益损失和添附损失。三、关于姚建梅认为一审法院未查明的相关事实。其一，关于其他投资建房者的问题，武巨均在一审庭审中明确要求刘记房承担赔偿责任是武巨均对其权利的自由处分。其二，对于建筑成本和实际获益情况，2017年行政部门处罚决定书中有提及，案涉房屋是非法占用土地而成立的违法建筑，武巨均与姚建梅的《合资建房协议书》实质是房屋买卖合同，是在违法建成之后才成立的房屋买卖。故该建筑成本实际上是姚建梅本人因为违法占用土地而建设房屋的损失，与武巨均无关。其三，关于姚建梅认为本案应适用《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件若干问题的解释》第五条的问题，该司法解释第一条明确了该司法解释的适用范围，该司法解释不适用于本案的审理。其四，关于一审程序的问题，姚建梅提出一审并未释明合同无效和缔约过失的法律关系，姚建梅可以查阅一审的庭审笔录。刘鉴荣、刘金晃、广东泰扬律师事务所经本院合法传唤，未到庭发表意见。刘记房上诉请求：1.撤销一审判决第四项；2.改判刘记房无须对一审判决第二、三项确定的姚建梅的债务不足部分承担补充清偿责任；3.本案的所有诉讼费用由武巨均承担。事实和理由：（一）一审法院适用《中华人民共和国侵权责任法》判令刘记房承担补充清偿责任属于适用法律错误。本案案由为房屋买卖合同纠纷，应适用合同法及相关司法解释确定刘记房是否对武巨均承担赔偿责任。本案中，武巨均仅与姚建梅具有直接合同关系，双方签署《合资建房协议书》后，武巨均直接转账给姚建梅，姚建梅是利益享有者，合同无效的损失应当由签署合同的双方承担。刘记房既没有与武巨均签订任何房屋买卖合同，也没有收取武巨均的任何房款。即使武巨均存在购房损失，也应当在分清与其签订《合资建房协议书》的姚建梅的双方过错基础上由姚建梅负责单独承担。一审法院突破合同相对性原则判决刘记房承担责任，缺乏法律依据。（二）一审判决违背民事诉讼法处分原则。根据民事诉讼法相关规定，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。侵权责任和合同责任是相互独立且竞合的，认定侵权责任以当事人行为是否符合侵权责任法的构成要件为必要，并不以合同无效为前提，武巨均以合同之债提起诉讼，一审法院应当适用合同无效后的处理规则对本案予以认定。武巨均未诉请175000元的资金占用费，一审法院超出其诉讼请求作出裁判，违背了民事诉讼法的相关规定。（三）一审判决关于退还购房款本金认定有误。一审适用侵权法律关系，则购房款175000元应纳入武巨均损失范畴。依据一审认定姚建梅承担责任比例为60%，武巨均承担40%，即一审判决第二项姚建梅应赔偿的金额应为111000元而非181000元。另，一审法院结合震通大厦系列案件装修情况认定本案房屋装修费为50000元，显属不当。因当事人未提供证据证明其的装修费，其提供的装修款清单、收据清单等均为自行制作的单据，不具备证据的真实性、合法性和关联性。综上，恳请二审法院判如所请。武巨均二审答辩称，与前述答辩意见一致。刘鉴荣、刘金晃、广东泰扬律师事务所经本院合法传唤，未到庭发表意见。武巨均于2019年4月30日向一审法院起诉请求：1.确认武巨均与姚建梅签订的《合资建房协议书》无效；2.姚建梅、刘记房返还武巨均购房款175000元；3.姚建梅、刘记房赔偿武巨均支付的房屋装修费用共计63423元；4.本案诉讼费由姚建梅、刘记房承担。庭审中，武巨均当庭变更第三项诉讼请求为：3.姚建梅、刘记房赔偿武巨均房屋装修费用共计65923元，其中500元为水电周转费，2000元为电梯维修基金。一审法院认定事实：根据2015年12月2日见证单位为“广东泰扬律师事务所”、见证律师为“陈某原”，并盖有“广东泰扬律师事务所律师见证专用章”的（2015）泰律见字第1206号《律师见证书》，该见证书后附广东泰扬律师事务所《律师事务所执业许可证》及陈某原律师执业证复印件，姚建梅与武巨均于2015年12月2日签订的《合资建房协议书》已经律师见证，该《合资建房协议书》约定，武巨均委托姚建梅新建从化太平村xx经济社合资楼712房，总造价为175000元。同时，该《律师见证书》里还附有：1.从化市xx镇xx村xx经济合作社于2014年1月8日出具的《证明》（复印件），内容为“兹有广州从化太平村xx经济社开发区旁边自留用地合计约1500平方米，权属刘监丰、刘金晃、刘记房所有使用”。2.刘记房于2014年2月19日出具的《全权委托书》（复印件），内容为刘记房委托蔡某辉、姚建梅全权处理合资楼一切事宜“1.受委托人全面负责本项目设计、报建、施工、监理、产权登记、物业管理等全部工作。2.受委托人全面负责本项目建设的一切相关事宜，全权委托受托人办理归属受托人本人所分得的该合资楼进行出租、转让与第三方签订合建房协议书，收取合资款等相关事宜。3.受委托人在受托权限内的一切行为决定，本人均予以确认。4.受委托人履行受托行为所形成的债权债务不涉及委托人部分由受托人负责承担。”3.《合资建房协议书》（甲方为刘记房，乙方为姚建梅、蔡某辉，2014年2月19日签订）（复印件），内容为甲方提供自有的从化xx镇xx村xx社的1500平方米宅基地，地块，地块权属刘金晃丰、刘记房三人所有，三人一致同意由刘记房代表三人全权负责项目相关事宜；乙方提供楼房建设所需要的资金，新建楼房13层，建成后，甲方分得第1、2、5、9整层，乙方分得第3、4、6、7、8、10、11、12、13整层。4.《合建房股份部分分割协议书》（三方签名是蔡某辉、钟建雄、姚建梅，2015年1月9日签订）（复印件），内容为在合建房十二层半主体工程已完成正进入装修阶段，因资金问题经三方合建人协商，按合建房投资比例分割各自部分产权，其中蔡某辉分得第6层整层，姚建梅、钟建雄二人共同分得第7、8层整层，其余楼层房屋产权按各股东份额共同所有。5.《分房协议书》（双方签名为姚建梅、钟建雄，见证人张某）（复印件），内容为根据蔡某辉、姚建梅、钟建雄于2014年12月5日、2015年1月9日签订的三方协议书，姚建梅、钟建雄二人共同分得第7、8、11、12层整层，经姚建梅、钟建雄协商约定分割各自产权，其中，姚建梅分得第7、12层整层，钟建雄分得第8、11层整层。以及刘记房、蔡某辉、姚建梅、钟建雄身份证复印件。6.《小区管理协议》（甲方为姚建梅，乙方为武巨均，2015年12月2日签订），约定每套收取水电周转金500元，电梯维修基金2000元等。2015年12月2日，武巨均配偶岑金容于其中国工商银行广州东环支行账户支取现金200000元。同日，姚建梅出具收据，内容为“兹收到武巨均交来太平开发区回归三巷震通大厦701房712房购房款人民币合计叁拾伍万元整，两套房房款已一次性付清。特此据。”2016年2月26日，武巨均通过其中国银行股份有限公司广州水荫路支行账户转账150000元给张某。2016年5月2日，姚建梅分别出具震通大厦701房、712房4000元（2×2000元）电梯维修基金、1000元（2×500元）水电周转金的两张三联收据。另，武巨均提供收据12份、发票6份、送货单1份以证明其房屋装修款项共计63423元。岑金容与武巨均于1990年8月21日登记结婚。又查，岑金容就震通大厦701房房屋买卖合同纠纷另行向一审法院提起诉讼，案号为（2019）粤0117民初1950号。另查，2017年12月4日，广州市国土资源和规划委员会对刘记房、刘鉴荣、刘金晃作出穗从国土规划资罚【2017】724号《土地违法案件行政处罚决定书》，其中查明刘记房、刘鉴荣、刘金晃三人在2012年9月始，未经土地行政主管部门批准，擅自在xx区xx镇xx村xx土名“蔡元冚”地段占地进行建设房屋，非法占用土地面积682.48平方米。以上被占用土地在2011年土地变更调查成果中，土地利用现状为果园682.48平方米，从化市土地利用总体规划（2010-2020年）中规划为城市682.48平方米。处罚如下：责令退还非法占用的土地，没收在非法占用682.48平方米土地上新建的房屋；并处罚款12967.12元。同日，刘记房、刘鉴荣、刘金晃缴纳罚款12967.12元。2019年6月18日，刘记房向广东省自然资源厅提出行政复议申请，2019年7月15日，广东省自然资源厅作出粤自然行复【2019】307号《不予受理决定书》，以刘记房超过法定60日的复议申请期限，不符合行政复议申请的受理条件为由，不予受理刘记房的行政复议申请。2019年4月2日，广州市从化区城市管理和综合执法局向刘记房、刘鉴荣、刘金晃发出穗综从告字【2019】第1300009号《告知书》，查实存在下列违法事实：2014年6月开始，三人在未取得建设工程规划许可证的情况下，擅自在广州市xx区xx镇xx村xx土名“蔡元冚”地段建设一幢13层房屋并于2014年12月建设完成，上述建设占地总面积为766.43平方米，属于无法采取改正措施消除对规划实施影响的情形，依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定将对上述的违法建设行为作出限期拆除违法建设的行政处罚。在作出行政处罚决定前，要求听证的，请在接到告知书之日起三日内提出举行听证的申请。2019年4月15日，广州市从化区城市管理和综合执法局向刘记房、刘鉴荣、刘金晃作出《关于撤销穗综从告字【2019】第1300009号告知书的通知》，认为该案尚存遗漏违法主体的可能，需进一步核实，故决定撤销《告知书》，《告知书》所涉的听证会不再举行。2019年4月4日，广州市从化区人民政府办公室向太平镇人民政府、区城市管理和综合执法局作出从府办复【2019】204号《关于强制拆除震通商务大厦问题的复函》，区政府原则同意由太平镇人民政府、区城市管理和综合执法局组织实施，区规划和自然资源分局、区公安分局协助强制拆除刘记房、刘鉴荣、刘金晃在xx镇xx队地段占地建设的（震通商务大厦）违法建筑物。2019年4月5日，广州市从化区太平镇人民政府向刘记房、刘鉴荣、刘金晃等震通商务大厦全体住户发出《公告》，根据《广州市从化区人民政府办公室关于强制拆除震通商务大厦问题的复函》要求，该镇近期将对震通商务大厦实施强制拆除，对于该违法建筑物上的住户，自公告发出3日内（即2019年4月8日前）自行从该违法建筑物搬走，否则将承担相关法律责任。根据“广州从化发布”微信公众号发布的新闻信息，2019年4月22日，太平镇人民政府等相关部分对震通商务大厦启动强制拆除程序，震通商务大厦占地面积约766.43平方米、建筑面积约9567平方米，拆除前在大厦居住的127套房、5间商铺共132户住户已全部搬离。再查，根据从化区太平镇人民政府提供的《住户信息调查统计表》显示，案涉的712房，登记信息一栏为空。又查，广东泰扬律师事务所负责人林迎星以陆续收到广东省惠东县人民法院及广州市从化区人民法院应诉材料，发现案涉《律师见证书》上加盖的“广东泰扬律师事务所律师见证专用章”等印章均非该所印章，律师见证费收款人亦非该所员工为由，认为有人伪造该所印章并假冒该所名义非法从事律师见证义务，骗取他人见证费，先后向有关公安机关报案，2019年5月14日佛山市公安局南海分局桂城派出所、2019年7月10日惠东县公安局亚婆角派出所先后出具报警回执。2019年5月16日，广东泰扬律师事务所在南方日报刊登声明。庭审中，武巨均自述，是姚建梅、张某带其去钟新中名片上广州市白云区太和镇的地址签订《律师见证书》的，案涉712房于2015年12月2日交付使用，于2016年5月装修，未入住。另查，根据广州市房地产租赁管理所公布的2016年、2017年、2018年广州市房屋租金参考价，广州市xx区xx镇xx村xx经济社楼梯楼每月租金分别为9元、9元、7元/建筑面积平方米，均没有电梯楼租金参考价。一审法院认为，武巨均持《合资建房协议书》等证据提起本案诉讼，并将协议相对方姚建梅列为第一被告，因武巨均与姚建梅签订《合资建房协议书》时，案涉震通商务大厦已经建成，故两人所签协议名为合资建房，实为房屋买卖，因此，本案案由应为房屋买卖合同纠纷。一、关于武巨均与姚建梅签订《合资建房协议书》的效力问题案涉712房所在的震通商务大厦已经被国土部门认定为非法占用土地并处没收，及后又被有关部门强制拆除，因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，武巨均与姚建梅签订《合资建房协议书》无效。二、关于《合资建房协议书》无效后，武巨均、姚建梅责任认定问题《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”关于相互返还问题。一般而言，房屋买卖合同被认定无效后，买受人应当将房屋返还给出卖人，并支付房屋占有使用费；出卖人应当将收取的价款返还给买受人，并支付贷款利息。本案中，姚建梅已经收取的购房款175000元，应予以返还，并计付资金占用费。武巨均分两笔支付购房款，因此，关于资金占用费支付应分段计算：第一段姚建梅以购房款100000元为本金，从资金占用之日即2015年12月2日起至2016年2月26日止按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计付；第二段应以175000元为基数，从2016年2月26日起计算，又因自2019年8月20日起中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，因此，自2016年2月26日起按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清款项之日止。因案涉房屋已被强制拆除，房屋无法返还，姚建梅主张折价补偿，一审法院认为，虽然《中华人民共和国合同法》第五十八条在规定相互返还规则时并未明文设置例外规定，但其适用存在事实上的限制，行为违法性的严重程度将直接影响返还与否，其原理是，在违法程度较重时，诚信或公平无法与制裁不法的需要相比，此时，应适用“不法得利不得返还”原则，排除当事人的返还请求权。本案中，案涉房屋具有非法性质，被强制拆除，故不具有返还的正当性，也就不存在折价补偿问题。因此，姚建梅该项主张，一审法院不予采纳。关于房屋占有使用费，由于同期同地段并没有电梯房租金参考价数据，故一审法院在广州市房地产租赁管理所公布的广州市xx区xx镇xx村xx经济社楼梯楼租金参考价基础上酌情上浮至10元/平方米作为同期同地段电梯房的租金参考价。案涉房屋已被拆除无法测量面积，武巨均主张其与（2019）粤0117民初1950号案岑金容夫妻二人购买的701、712房购房款均为175000元，每立方米的单价相同，两套房房屋面积一致，均为60平方米。一审法院根据从化区太平镇人民政府提供的《住户信息调查统计表》调查数据，案涉震通大厦不同楼层同一房号的412、512、812等房屋面积均为60平方米，且（2019）粤0117民初1950号案涉及的701号房购房款亦为175000元，面积为60平方米，因此一审法院认定案涉房屋面积亦为60平方米。案涉712房于2015年12月2日交付给武巨均使用，至2019年4月5日公告强制拆除，共40个月。也即，武巨均应支付的房屋占有使用费为：10元/平方米×60平方米×40个月=24000元。关于双方损失问题。《合资建房协议书》无效，因房屋是先建成后出售的，作为出卖人一方明知案涉房屋是建设在非法占用土地上，不具备合法产权仍然出售，应承担主要责任；作为买受人一方未对房屋所有权尽必要的注意义务，应承担次要责任。结合双方过错程度，姚建梅应承担60%的赔偿责任比例，武巨均应自负40%的赔偿责任比例。案涉房屋被拆除所涉及的直接经济损失为房屋建筑成本和装修款等。但因案涉房屋是先建成后出售的，并非武巨均与姚建梅双方协议合建的，故武巨均是否购买案涉房屋对房屋被拆一事并无影响，该房被拆与武巨均之审慎注意义务之间并无因果关系，故案涉房屋的建筑成本不属于武巨均与姚建梅应予分担赔偿之范围。至于装修费，属于房屋添附，案涉房屋被拆除，装修费为武巨均实际损失。从化区太平镇人民政府提供的《住户信息调查统计表》显示，案涉房屋未入住，武巨均提供了装修单据，姚建梅对装修单据有异议，但已装修是事实，故结合震通大厦系列案件装修情况认定本案房屋装修费为50000元。根据过错责任，武巨均应自负40%，姚建梅应赔偿装修费损失的60%即30000元。综上，姚建梅应赔偿武巨均的损失为：181000元（购房款175000元+装修费30000元-房屋占有使用费24000元）以及购房款175000元的资金占用费。超出部分，缺乏理据，一审法院不予支持。至于2000元电梯维修基金、500元水电周转金，因均为案涉712房物业管理相关费用，属于另一个法律关系，武巨均应另循其他法律途径解决，本案不作审查。三、关于刘记房的责任问题案涉震通商务大厦已经被国土部门认定为非法占用土地并处没收，也即震通商务大厦的建设、转让、出售均被限制、禁止，因此，震通商务大厦的土地提供者、投资建设者、转让、出售、购买等各环节的参与者，均有过错。对于前述一审法院认定之武巨均损失，属于武巨均的财产权益，案涉房屋的土地提供者、投资建设者、转让出售者均构成对武巨均财产权益的侵权，为共同侵权人，根据《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、第八条，对武巨均损失应当承担连带责任。武巨均诉讼请求刘记房承担补充责任，是对其民事权利的自由处分，一审法院予以支持。四、关于刘鉴荣、刘金晃、广东泰扬律师事务所的责任问题如前所述，刘鉴荣、刘金晃是案涉房屋的土地提供者，为共同侵权人，根据《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、第八条，对武巨均损失应当承担连带责任。本案中，武巨均认为根据合同相对性，只要求合同相对方姚建梅、刘记房承担责任，根据《中华人民共和国侵权责任法》第十三条之规定，是其对民事权利的自由处分，一审法院予以支持。至于广东泰扬律师事务所的责任问题，广东泰扬律师事务所已经就案涉《律师见证书》上加盖的律师见证专用章等印章为伪造及律师见证费收款人亦非该所员工为由，向有关公安机关报案。这里涉及两个主要问题，一是，广东泰扬律师事务所是否需要承担责任；二是，若广东泰扬律师事务所无需承担责任，那陈某原律师是否需要承担责任。因此，本案暂不予审查。且，武巨均在本案中并未主张广东泰扬律师事务所承担责任，一审法院予以支持。五、关于诉讼主体追加问题关于姚建梅主张追加蔡某辉、钟建雄为共同被告或第三人之意见，一审法院认为，蔡某辉、钟建雄是案涉震通商务大厦的投资建设者之一，根据前述分析，其为共同侵权人，应承担连带责任。但本案武巨均并未对蔡某辉、钟建雄提起诉讼，且蔡某辉已去世，其继承人暂不能确定，根据《中华人民共和国侵权责任法》第十三条、第十四条之规定，武巨均有权请求部分连带责任人承担责任，即使本案不追加蔡某辉、钟建雄为共同被告或第三人，并不影响本案事实的查明及裁判处理，本案各连带责任人仍可根据各自责任大小另行向蔡某辉继承人、钟建雄主张承担相应的赔偿数额。因此，一审法院并未采纳姚建梅该意见。至于，姚建梅主张追加广州市xx区xx镇xx村xx经济合作社为共同被告之意见，一审法院认为，广州市**xx镇xx村xx经济合作社均非案涉《律师见证书》中所涉合同的一方当事人，亦非行政处罚决定书中的行政相对人，并非必要共同诉讼人，因此，一审法院不予采纳姚建梅该意见。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、第八条、第十三条、第十四条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2019年12月31日判决如下：一、武巨均与姚建梅于2015年12月2日签订的《合资建房协议书》无效；二、姚建梅在判决生效之日起10日内向武巨均赔偿损失共计181000元；三、姚建梅在判决生效之日起10日内向武巨均赔偿购房款175000元的资金占用费，该资金占用费支付应分段计算：第一段姚建梅以购房款100000元为本金，从资金占用之日即2015年12月2日起至2016年2月26日止按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计付；第二段应以175000元为基数，自2016年2月26日起按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清款项之日止；四、刘记房对判决第二、三项确定的姚建梅之债务不足部分承担补充清偿责任；五、驳回武巨均其他诉讼请求。一审案件受理费4876元，由武巨均负担1950.4元，姚建梅负担2925.6元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，武巨均向本院提交2019年4月14日其与姚建梅的微信聊天记录，拟证实直至政府告知案涉建筑为违法建筑之日，姚建梅仍承诺房产为合法建筑，并告知武巨均将妥善解决报建问题，姚建梅应对合同无效承担主要过错责任。姚建梅质证认为该微信聊天是在案涉房屋拟拆除时双方协商的情况，姚建梅并未明确承诺或书面确认承担赔偿责任，仅表示会协商解决。刘记房质证表示对该聊天记录的真实性、合法性、关联性均不予确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。综合各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点可归结为：一、本案应审查的法律关系范围；二、武巨均与姚建梅签订的《合资建房协议书》被确定为无效合同后的法律后果问题；三、刘记房应否对案涉债务承担连带清偿责任。关于争议焦点一。本案系因案涉房屋被作为违法建筑强制拆除而引发的纠纷。案涉房屋从合资建设到为武巨均所购买，中间涉及众多参与者。武巨均除要求合同相对方姚建梅承担责任之外，还要求刘记房作为合资建房人共同承担赔偿责任。故本案是仅审查武巨均与姚建梅间的合同所涉法律关系，还是应将各环节所涉法律关系一并纳入审查范畴，各方当事人存在较大争议。因此，本案的处理需以厘清本案要审查的法律关系为前提。首先，如上所述，案涉房屋从合资建设到为武巨均所购买，其间涉及不同法律关系及不同法律主体，且在不同法律关系中相关当事人所获利益各不相同，不宜也无法在本案一并审查处理。其次，从武巨均一审的诉讼请求来看，其所主张的是确认武巨均与姚建梅所签订的《合资建房协议书》无效，以及该合同无效后的财产返还和损失赔偿请求权。因此，武巨均提起本案诉讼的请求权基础为缔约过失责任请求权，而非因侵权行为所导致的损害赔偿责任，故本案的审查不应超出当事人所主张法律关系范畴。因此，本案审查的法律关系应以武巨均与姚建梅间《合资建房协议书》所涉法律关系为限。武巨均与姚建梅签署的《合资建房协议书》名为合资建房协议，实为房屋买卖合同，武巨均基于该合同无效向一审法院提起诉讼，故本案为房屋买卖合同纠纷。关于争议焦点二。案涉房屋所属的震通商务大厦已被国土部门作出的《土地违法案件行政处罚决定书》认定非法占用土地并处没收，且现已被行政部门作为违法建筑予以强制拆除。武巨均与姚建梅就违法建设的案涉房屋所签订的《合资建房协议书》，违反法律的强制性规定，故一审法院认定该协议为无效合同并无不当，本院予以维持。姚建梅、武巨均均知悉案涉房屋不具备合法产权，仍存侥幸心理订立合同，故双方对于《合资建房协议书》无效均存在过错。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”依据上述法律规定，结合当事人的诉辩主张，本案需要审查以下三个问题：其一，关于购房款的返还。本案中，武巨均与姚建梅签订的《合资建房协议书》无效，基于合同取得的财产应予返还，一审判决姚建梅向武巨均返还已收取的购房款175000元，合法有据，本院予以维持。案涉房屋属于违法建筑且已被行政部门强制拆除，故不存在返还原物的问题。案涉房屋的灭失，系因房屋本身的违法属性，触犯公法法益而被行政部门强制拆除，不构成《中华人民共和国合同法》第五十八条所规定的“不能返还或者没有必要返还”的情形，且武巨均对案涉房屋的灭失既不存在过错也未因此获益，故姚建梅所提折价补偿的主张，不能成立。一审判决不予采纳姚建梅的折价补偿主张处理结果正确，本院予以维持。其二，关于购房款利息的支付。本院认为，案涉房屋被拆除前武巨均已实际占有使用三年有余，武巨均因占有使用案涉房屋而获益，该收益所对应的房屋占有使用费可与购房款占有使用费（即利息）相互抵销，再结合武巨均对案涉合同无效存在过错的情节，故对于武巨均提出的支付购房款利息的请求，应予驳回。其三，关于装修损失的负担。根据从化区太平镇人民政府制作的《住户信息调查统计表》以及武巨均所提供的装修单据，可以确认武巨均对案涉房屋进行了装修的事实。但武巨均装修是在房屋交易完成后的单方添附行为，武巨均在购房时明知房屋不具备合法产权，也知房价低于市场正常价格，对其购买违法建筑可能会被拆除应存在合理预期，仍存侥幸心理购买并进行装修。现案涉房屋已被强制拆除，武巨均因装修所添附财产一并灭失，故由此而产生的装修费损失应由武巨均自行承担。一审对武巨均装修费损失主张的处理，未充分考虑该损失与武巨均个人过错密切关联的情节，欠妥，本院予以纠正。关于争议焦点三。根据前述认定，本案审查的法律关系范畴仅限于房屋买卖合同关系，武巨均与姚建梅所签订的《合资建房协议书》无效，应按照缔约过失责任原则确定承责主体。合同缔约过失责任，是指合同不成立、无效、被撤销或者不被追认时，当事人一方因此受有损失，对方当事人对此有过错时应赔偿受害人的损失。因此，缔约过失责任的承责主体应是合同的缔约方，在确定本案合同无效后果的承责主体时亦应遵循合同相对性原则。现并无证据证明刘记房与姚建梅是案涉房屋的共同出卖人，也无证据证实刘记房实际收取了武巨均的购房款，故姚建梅要求刘记房对案涉债务共同承担清偿责任，事实和法律依据不足，对其该项请求应予驳回。一审判决在已经确定本案案由为房屋买卖合同，且武巨均的请求权基础为缔约过失责任请求权的情况下，又依据侵权法律规范判令刘记房对姚建梅所负案涉债务承担连带责任，缺乏法律依据，处理结果不当，本院依法予以纠正。武巨均二审所提证据材料不属于二审期间形成的新证据，且与本案讼争法律责任的认定无关联，故本院不予采纳。综上所述，姚建梅、刘记房的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。一审判决认定事实清楚，但法律适用有误，导致部分处理结果不当，依法应予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持广东省广州市从化区人民法院（2019）粤0117民初1949号民事判决第一项；二、撤销广东省广州市从化区人民法院（2019）粤0117民初1949号民事判决第二、三、四、五项；三、姚建梅在本判决生效之日起10日内向武巨均返还购房款175000元；四、驳回武巨均其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4914元，由武巨均负担1345元，由姚建梅负担3569元。二审案件受理费4442元，由武巨均负担731元，由姚建梅负担3711元。本判决为终审判决。审判长 莫 芳审判员 余 盾审判员 白小云二〇二〇年十二月十八日书记员 杨 希谢金泽