广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终24804号上诉人（原审原告）：深圳市凯锐得机械有限公司，住所地：深圳市龙华区大浪街道新石社区浪荣路**411，统一社会信用代码：91440300695593104E。法定代表人：郑中震，总经理。委托诉讼代理人：陈吉元，广东鹏鼎律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市昱南通电气有限公司，住所地：深圳市龙华区大浪街道新石社区浪荣路**401-404（301-304），统一社会信用代码：9144030070842911XT。法定代表人：欧阳峰，执行董事。委托诉讼代理人：刘学，广东斯明律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈欣妤，广东斯明律师事务所实习律师。上诉人深圳市凯锐得机械有限公司（以下简称凯锐得公司）因与被上诉人深圳市昱南通电气有限公司（以下简称昱南通公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙华区人民法院（2019）粤0309民初10857号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。凯锐得公司的上诉请求：一、判令撤销一审判决；二、判令昱南通公司返还凯锐得公司厂房合同保证金、宿舍合同保证金、厂房宿舍水电押金等合计186432元及同期银行贷款利息（利息自起诉之日起计付至实际还款之日止）；三、判令昱南通公司返还凯锐得公司未实际发生的厂房租金46915元及同期银行贷款利息（利息自起诉之日起计付至实际还款之日止）；四、判令昱南通公司承担本案的诉讼费用。事实与理由：一、因涉案厂房未办理房地产证，未取得建设工程规划许可证，双方签订的《房屋租赁合同》《退租恢复协议》无效，故相互取得的财产应当返还，凯锐得公司仅要求返还保证金、押金的诉求合情合理。二、一审判决认定《退租恢复协议》有效无法律依据。上述《房屋租赁合同》到期后，在不拖欠费用情况下，凯锐得公司有权选择不再续租并搬离，但昱南通公司利用其物业保安阻止凯锐得公司搬离。凯锐得公司提供的报警回执、深圳市龙华区大浪街道信访办《不予受理告知书》等可以证实，凯锐得公司是在报警、向当地街道信访部门求助均无效情况下，被迫按昱南通公司要求签订了《退租恢复协议》。另《退租恢复协议》源于上述《房屋租赁合同》，在《房屋租赁合同》认定为无效合同情况下，《退租恢复协议》也应为无效。三、从双方提交的厂房照片可以证实，昱南通公司出租的厂房为简易框架结构大通间厂房，在凯锐得公司搬离后，整个大通间厂房与凯锐得公司租赁前的状态一致。在不需要恢复的情形下，一审判决凯锐得公司向昱南通公司支付恢复原状费用120000元及恢复期租金46915元无事实依据，且显失公平。综上，为维护凯锐得公司的合法权益，现依法向二审法院提起上诉，请求二审法院支持凯锐得公司的诉讼请求。昱南通公司辩称，一审判决查明事实清楚、适用法律正确，应当维持。凯锐得公司向一审法院起诉请求：1.昱南通公司返还凯锐得公司厂房合同保证金、宿舍合同保证金、厂房宿舍水电押金等合计186432元及同期银行贷款利息（利息自起诉之日起计付至实际还款之日止）；2.昱南通公司返还凯锐得公司未实际发生的厂房租金46915元及同期银行贷款利息（利息自起诉之日起计付至实际还款之日止）；3.昱南通公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2016年6月25日，昱南通公司作为出租人即甲方与凯锐得公司作为承租人即乙方签订《房屋租赁合同》一份，约定昱南通公司将深圳市龙华区“大浪街道大浪社区华荣路XX厂房1栋1楼”以及“宿舍楼412、413房”出租给凯锐得公司使用，合同期限为2016年7月1日至2019年6月30日，厂房租金每月58174元、宿舍租金每月3000元、卫生费每月500元、基本电量电费每月1200元，上述费用合计每月62874元，凯锐得公司须向昱南通公司缴纳厂房租赁保证金116348元、宿舍租赁保证金6000元、厂房水电保证金58174元，同时约定了其他条款。上述合同签订之后，凯锐得公司向昱南通公司缴纳厂房租赁保证金116348元、宿舍租赁保证金6000元、厂房水电保证金58174元。昱南通公司将涉案房产交付凯锐得公司使用。2018年3月27日，凯锐得公司向昱南通公司缴纳5422房水电押金650元及合同保证金1300元，昱南通公司向凯锐得公司出具收款收据。2018年6月29日，凯锐得公司向昱南通公司缴纳5706房合同保证金1900元及水电押金950元，昱南通公司向凯锐得公司出具收据。2018年11月7日，凯锐得公司向昱南通公司缴纳大门押金1110元，昱南通公司向凯锐得公司出具收据。2019年6月26日，凯锐得公司作为乙方与昱南通公司作为甲方签订《退租恢复协议》一份，载明双方于2016年7月1日签订的《房屋租赁合同》将于2019年6月30日到期，乙方到期退租，约定“现因乙方在租赁过程中对租赁物产生严重的破损，乙方无法在租赁合同约定的期限内将房屋恢复原状。经甲方聘请的专业施工单位估算，预计恢复工期为25天，施工金额人民币169800元”，第一条第1项约定“乙方同意用厂房和宿舍合同押金人民币186462元抵扣厂房和宿舍恢复费用人民币120000元，同时缴纳合同逾期恢复工期25天的厂房租金人民币46915元”，同时约定了其他事项。凯锐得公司于2019年6月29日搬离涉案房屋，并向昱南通公司支付《退租恢复协议》约定的租金46915元。凯锐得公司主张涉案房屋租赁合同为无效合同，主张昱南通公司威胁不让凯锐得公司搬离，凯锐得公司被胁迫签订《退租恢复协议》，要求昱南通公司退还厂房租赁保证金116348元、宿舍租赁保证金9200元、水电押金59774元、大门押金1110元，共计186432元及自起诉之日起的利息；要求昱南通公司返还实际未发生的租金46915元及自起诉之日起的利息。昱南通公司不予认可，主张《退租恢复协议》为双方真实意思表示，合法有效，理应履行。昱南通公司认为应当扣除厂房恢复费用120000元、厂房水电费5782.43元、宿舍水电费1966元、宿舍灯具损坏及清理垃圾费用2000元、8张未交还的出入卡扣款240元等费用合计129988.43元后，其可向凯锐得公司退还剩余押金。凯锐得公司不予认可，主张其2019年6月底搬离时确实未缴纳该月水电费，其对具体数额不清楚。另查，凯锐得公司、昱南通公司均未能提供涉案房屋的房产证、建设工程规划许可证或其他合法报建手续。一审法院认为，凯锐得公司与昱南通公司于2016年6月25日签署《房屋租赁合同》，约定昱南通公司将深圳市龙华区“大浪街道大浪社区华荣路XX厂房1栋1楼”以及“宿舍楼412、413房”出租给凯锐得公司使用，各方均未提供涉案房屋的房产证、建设工程规划许可证或其他合法报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。因此凯锐得公司与昱南通公司签订的《房屋租赁合同》违反了法律的强制性规定，为无效合同。根据无效合同的处理原则，依据无效合同取得的财产应当各自返还。故昱南通公司应当向凯锐得公司退还收取的厂房租赁保证金116348元、宿舍租赁保证金9200元、水电押金59774元、大门押金1110元，合计186432元。凯锐得公司、昱南通公司于2019年6月26日签订的《退租恢复协议》，系双方对凯锐得公司退出涉案房屋租赁合同关系后保证金的退还、恢复原状费用等事项作出的约定，并未违反相关法律规定。凯锐得公司主张该协议系被胁迫所签署，提供的证据并不足以证明该主张，一审法院不予采信。因此，该协议为双方真实意思表示，合法有效，一审法院对此予以确认。根据《退租恢复协议》的约定，凯锐得公司需向昱南通公司赔偿房屋恢复原状费用120000元及相应施工期间租金46915元，凯锐得公司已向昱南通公司赔偿该项租金46915元。凯锐得公司现要求昱南通公司退还该项租金，缺乏事实依据，一审法院不予支持。根据上述查明的事实，抵扣恢复原状费用后，应当退还保证金及押金总额的差额为66432元（186432元-120000元）。昱南通公司主张上述还应当扣除厂房水电费5782.43元、宿舍水电费1966元，由于凯锐得公司确认确实未缴纳2019年6月水电费，故一审法院对昱南通公司该主张予以支持，昱南通公司应当向凯锐得公司退还保证金及押金总额的差额58683.57元（66432元-5782.43元-1966元）。昱南通公司主张应当扣除宿舍灯具损坏及清理垃圾费用2000元、8张未交还的出入卡扣款240元等费用，缺乏事实依据，一审法院不予支持。由于涉案房屋租赁合同无效，故凯锐得公司请求昱南通公司支付上述款项利息，缺乏事实依据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条之规定，判决：一、凯锐得公司与昱南通公司于2016年6月25日签订的《房屋租赁合同》为无效合同；二、昱南通公司应当于判决生效之日起十日内向凯锐得公司退还保证金及押金总额的差额58683.57元；三、驳回凯锐得公司的其他诉讼请求。案件受理费2400元凯锐得公司已预缴，由凯锐得公司负担1796元、昱南通公司负担604元。本院查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据凯锐得公司的上诉理由，二审争议的焦点在于：一、双方当事人于2019年6月26日签订的《退租恢复协议》是否有效；二、昱南通公司向凯锐得公司退回的保证金及押金是否应当扣除房屋恢复原状费用120000元；三、昱南通公司是否应当返还凯锐得公司相应施工期间租金46915元。关于第一个争议焦点，双方当事人于2019年6月26日签订的《退租恢复协议》，系双方对凯锐得公司退出涉案房屋租赁合同关系后保证金的退还、恢复原状费用等事项作出的约定，并未违反相关法律规定。凯锐得公司主张该协议系被胁迫所签署，但其提交的报警回执、深圳市龙华区大浪街道信访办《不予受理告知书》仅能证明其曾经报警及投诉，并不足以证明胁迫的事实，本院对其上述主张不予采信。关于第二个争议焦点，根据《退租恢复协议》的约定，凯锐得公司需向昱南通公司赔偿房屋恢复原状费用120000元，因此昱南通公司向凯锐得公司退回的保证金及押金应当扣除房屋恢复原状费用120000元。关于第三个争议焦点，根据《退租恢复协议》的约定，凯锐得公司需向昱南通公司赔偿相应施工期间租金46915元。凯锐得公司已向昱南通公司赔偿该项租金46915元。故凯锐得公司要求昱南通公司退还该项租金，不符合双方的约定，本院不予支持。综上所述，凯锐得公司的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3794元，由深圳市凯锐得机械有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 唐    毅审判员 刘  灵  玲审判员 蔡  妍  婷二〇二〇年十二月十六日书记员 姚玉瓶（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。