文书内容江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏09民终4298号上诉人（原审被告）：张飞，男，1989年12月13日出生，汉族，居民，职业不详，住江苏省盐城市。委托诉讼代理人：张德富（系张飞之父），男，1955年3月13日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市。被上诉人（原审原告）：盐城市洪祥物业管理有限公司，住所地江苏省盐城市西环中路**广益来大厦**。法定代表人：王洪祥，该公司总经理。委托代理人：熊义仁，男，该公司员工。上诉人张飞因与被上诉人盐城市洪祥物业管理有限公司（以下简称洪祥物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（2020）苏0902民初3304号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张飞上诉请求：1.撤销一审判决，改判张飞不支付洪祥物业公司10659.88元物业服务费；2.一、二审诉讼费用由洪祥物业公司负担。事实与理由：1.一审法院没有查清双方是否签订物业服务合同。事实上，洪祥物业公司并未能提交双方的物业合同，仅提交了2016年4月1日洪祥物业公司与尚城嘉园小区业主委员会签订的《物业服务合同》，且无卡缝章印，该合同是虚假的，并且该《物业服务合同》也没有备案，因此一审法院认定该物业服务合同合法有效是错误的。2.《物业服务合同》中约定本合同有效期至本届业委会任期结束，事实上业主委员会在2017年就解散了，因此该物业合同不具有法律效力。3.洪祥物业公司不具有本案原告的诉讼主体资格，因为其与业主委员会签订的物业服务合同可以证明，该双方形成委托关系，洪祥物业公司作为受委托人不具有以其自身名义提起民事诉讼的资格。4.洪祥物业公司提前预收物业费违反合同约定，且提供的物业服务存在重大缺陷，故其无权向张飞主张物业服务费。5.张飞欠交物业费完全是洪祥物业公司的过错造成的，因为该公司在服务期间未能履行与业主委员会的约定义务，从业人员不足、消防及安全设施防护不到位、经常无人值班、摄像监控功能丧失无法正常使用等等，并且在张飞先后丢失两台电动车及汽车被损坏的情况，不积极协助调查，因此，洪祥物业公司无权向张飞收取物业服务费，并应当赔偿经济损失。洪祥物业公司辩称，关于物业服务合同，洪祥物业公司在一审庭审中已经提交给法庭，张飞的上诉请求没有事实和法律依据，因为双方之间已经签订了合同。关于车辆遗失和消防设施问题，其电动车遗失是在2016年9月发生的，洪祥物业公司是2016年3月入住该小区的，当时并没有监控。关于张飞所述的汽车问题，其汽车不服从管理，数次停放在人防出口，被业主划出痕迹，洪祥物业公司要求张飞报警后才能调取监控并无不当。一审法院判决准确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。另，张飞主张洪祥物业公司物业服务不到位及其所提交的证据不符合事实。洪祥物业公司向一审法院起诉请求:1.判令张飞立即支付洪祥物业公司物业管理费用、公摊水电费用、逾期交费违约金计11421.3元;2.诉讼费用由张飞承担。一审法院认定事实：张飞购买了盐城市亭湖区尚城嘉园6号楼501室，面积173.05平方米。2016年4月1日，张飞所在的盐城市亭湖区尚城嘉园小区业主委员会与洪祥物业公司作为合同甲乙双方签订了《物业服务合同》，其中涉案内容如下：物业服务费（包括物业公共服务费、公共设施运行电费、公共照明费、公共水费等代收代交费用）按下列标准收取：住宅暂1.10元/平方米。物业服务费实行按年预收，起始时间为2016年3月16日。合同签订之后，洪祥物业公司一直服务于尚城嘉园小区，根据2016年2月2日居委会和原景祥物业公司对小区物业费交付情况共同张贴的公示证实，张飞已交物业费至2016年7月19日，其后张飞未再交纳物业服务费。一审法院另查明，该小区业主委员会于2016年2月19日成立，并在盐城市亭湖区住房和城乡建设局备案。洪祥物业公司营业执照的营业期限为2008年12月23日至2028年12月22日，经营范围包含物业服务。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”本案中，张飞对尚城嘉园小区业主委员会的存在和洪祥物业公司的资质表示质疑，经审查，尚城嘉园小区业主委员会已成立并备案，洪祥物业公司具备物业服务资质，故尚城嘉园小区业主委员会与洪祥物业公司签订的物业服务合同合法有效，且物业服务合同并不以备案为生效的必备要件。根据物业管理条例规定，业主委员会的决定，对业主具有约束力，故小区全体业主应自觉履行该合同。洪祥物业公司提供了物业服务，张飞应当交纳物业服务费。按照合同约定物业服务费实行按年预收，则自2016年7月20日至2021年3月15日期间，张飞应交纳的物业费应为10659.88元，对洪祥物业公司主张的11421.3元诉讼请求，一审法院予以部分支持。由于物业管理服务具有公共性和综合性，使其有别于为单一客户提供的专项特约服务，而受益主体的广泛性和差异性，难以实现所有业主的认识完全一致，少数或个别业主拒交物业费容易形成对其他已交纳物业服务费的业主不公平的局面。此外，物业服务还具有即时性、无形性、持续性、长期性等特点，如果业主对物业服务质量不满，可以向业主委员会或物业服务行业行政管理部门反映，由业主委员会、物业服务行业行政管理部门督促物业服务企业进行整改。若整改不到位，业主委员会或业主可以采取合法有效的方式理性维权。业主如果有证据表明因物业服务企业的服务造成业主损失，可另行主张赔偿，而不是拒绝交纳物业服务费。洪祥物业公司在物业管理服务过程中，可能存在一些令业主不满意的地方，但物业服务合同属于公共服务合同，对于服务是否存在缺陷的判断，不应以个别业主的感受为标准，业主拒绝交纳物业费的正当理由，应限定在物业服务企业不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵，一般情况下的服务瑕疵不应成为业主拒绝交纳物业服务费的理由。洪祥物业公司在今后的物业管理服务中也应当积极改善物业服务质量，严格按照物业管理服务等级标准提供质价相符的服务，与业主共同创造幸福家园。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条，《物业管理条例》第七条第五项、第十二条第三款、第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、张飞应于判决生效之日起十日内支付洪祥物业公司物业管理综合服务费10659.88元。二、驳回洪祥物业公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费86元，依法减半收取43元，由洪祥物业公司负担10元，张飞承担33元。二审中，张飞提交图片一组，证明：洪祥物业公司在一审法院判决后至今没有将服务质量整改到位，进一步证明张飞不应当交纳物业服务费。洪祥物业公司未提交新证据。经本院组织当事人证据交换与质证，洪祥物业公司对张飞提交的图片经质证后认为，该证据不能作为张飞不交物业费的依据。经本院审核，张飞提交的图片证据可以证明洪祥物业公司在物业服务过程中存在着对车辆管理不严乱停乱放的情况，对此其应当予以整改，但就本案而言，并不能作为张飞拒绝交纳物业服务费的充分理由，故对其证明目的不予认定。二审经审理查明的事实与一审相同，对一审认定的事实本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。2016年4月1日，张飞所在小区业主委员会与洪祥物业公司签订的物业服务合同，系当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，并对当事人具有法律约束力。该合同签订后，洪祥物业公司即在该小区提供物业服务，张飞作为小区业主接受物业服务，其应当按约交纳物业服务费。据现有证据能够证明，张飞对自2016年7月20日至2021年3月15日期间的物业费10659.88元未能交纳，其行为不符合合同约定也无法律规定，依法应承担相应的民事责任。对此，一审法院作出的判决并无不当。就张飞所提上诉理由，本院认为，1.如上所述，洪祥物业公司与尚城嘉园小区业主委员会签订的《物业服务合同》应认定为合法有效，并对当事人具有约束力。张飞主张案涉物业服务合同是虚假的并无事实依据，同时，物业服务合同是否备案并不是合同生效的必备要件，故张飞以案涉物业服务合同虚假及未备案为由，主张物业服务合同无效并无法律依据，本院不予采信。2.张飞虽主张其所在小区业主委员会在2017年即解散，但并未能提交相关有效证据证实，同时，张飞在接受洪祥物业公司提供物业服务的情况下，亦应当交纳相应的物业服务费。3.经查，案涉物业服务合同明确约定，物业服务费实行按年预收，起始时间为2016年3月16日，故洪祥物业公司主张案涉2016年7月20日至2021年3月15日期间的物业费不违反合同约定，依约应当支持。4.由于无证据证明洪祥物业公司在提供物业服务过程中，因其服务行为给业主造成损害，故关于张飞所提其电动车被盗及汽车被划伤等问题，可依法另行处理。综上，张飞的上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费86元，由上诉人张飞负担。本判决为终审判决。审判长  王迎付审判员  孙曙光审判员  郑娟娟二〇二〇年十二月二十五日书记员  周 洋