福建省龙岩市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽08民终1534号 上诉人（原审被告）：湖北天牧莱服饰有限公司，住所地湖北省天门市黄潭镇黄潭大道**，统一社会信用代码91429006MA493TUN7Q。 法定代表人：李黎军，总经理。 委托诉讼代理人：严祥平，福建博广律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：福建天守纺织新材料有限公司，住，住所地福建省长汀县腾飞二路**一社会信用代码91350821759392601M。 法定代表人：洪缝纫，执行董事。 委托诉讼代理人：曾献勇，福建金磊律师事务所律师。 上诉人湖北天牧莱服饰有限公司（以下简称湖北天牧公司）因与被上诉人福建天守纺织新材料有限公司（以下简称福建天守公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省长汀县人民法院（2020）闽0821民初1169号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 湖北天牧公司上诉请求：1.撤销长汀县人民法院(2020)闽0821民初1169号民事判决书，发回重审或查明事实后改判驳回福建天守公司的诉讼请求;2.本案一、二审诉讼费用由福建天守公司承担。事实和理由：一、一审判决审理程序违法。一审判决认定福建天守公司取得了涉案房屋的所有权证，但一审庭审中原告并未提供包括案涉房屋所有权证在内的能够体现合法合规出租的证明材料，湖北天牧公司及其诉讼代理人至今也没有见过一审判决所谓的房屋所有权证，更不用说对此进行过质证。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十八条规定：“证据应当在法庭上出示，并由当事人互相质证。”一审判决违反民事诉讼法的规定，属于程序违法。二、一审判决认定事实错误、适用法律不当、判决结果错误。第一、一审原告诉讼请求依据的第一份、第二份《厂房租赁合同》己实际废除，己由第三份合同文本所取代，而案涉第三份《厂房租赁合同》也并未成立或生效。一审原告提供的落款日期2019年12月1日《厂房租赁合同>>(即第一份）、落款曰期12月2日《厂房租赁合同》(即第二份)，该两份合同虽有签署，但己实际废除，双方合意重新签订，由第三份合同文本所取代。为此，一审原告也以快递方式向湖北天牧公司寄送其单方加盖公章落款日期2019年12月4日的合同文本(即第三份）。湖北天牧公司于2019年12月8日收到第三份合同文本后，并不能全部接受合同文本的内容，而是在签署时明确提出合同的第三条等条款不明确、不合理，要与出租方再协商确定。湖北天牧公司的管理人员李芬与福建天守公司的负责人程娟娟的微信往来中也明确“合同还有点问题，被行政部拿去给律师看过，律师说合同都是按出租方的利益来的，内容需要修改一下。我们在等律师事务所的调整。”湖北天牧公司同时也并未将第三份合同文本签字盖章后回寄给福建天守公司。根据法律规定，采用书面形式订立合同需经当事人签署后方能成立或生效，未经签署或附条件签署均不能视为成立或生效。采用书面形式订立合同，双方当事人签字或者盖章不在同一时间的，最后签字或者盖章的时间为合同成立的时间。结合本案，湖北天牧公司在收到福建天守公司快递的第三份合同文本后，因不能接受该合同文本的全部内容并提出协商修改意见。足以证实双方案涉房屋租赁事项仍处在磋商阶段，第三份合同文本在法律性质上仍属于要约，第三份合同依法也并未成立或生效。第三份合同文本与第一份合同文本比较，除了落款日期不同之外，尚有如下不同。其一、载明的承租方名称不同、承租方通信地址和联系电话不同。第一份合同文本载明的承租方为“梁学俊”承租方通信地址和联系电话为“梁学俊”的地址和手机号码:第三份合同文本载明的承租方为“湖北天牧公司”，通信地址和联系电话为该公司注册登记地址和该公司人员的手机号码。其二、合同文本条款的内容也有差异。第三份合同文本第五条第1项“水电费”部分，增加规定“乙方不得擅自在未计量处私用水源(含消防水〉电源，否则每使用一次甲方有权处罚人民币二千元”，其三、合同附件不同。第三份合同文本的附件增加了“承租方营业执照及开户许可证各壹张”第三份合同文本附件平面图载明“2019-12-4出租厂房平面示意图”第一份合同文本后未附“原状、原貌照片壹拾三张”第三份合同文本后附有“原状、原貌照片壹拾三张”。前述事实进一步证明福建天守公司的真实意思是以2019年12月4日《厂房租赁合同》及其附件取代前两份合同，以解决前两份合同不够完美，达到使合同从形式到内容更加完美的目的;也进一步证实双方就案涉厂房租赁合同尚处于磋商完善过程之中。一审判决对案涉厂房租赁磋商过程中短短几天内先后有三份《厂房租赁合同》的原因和合同效力的认定，无视福建天守公司以快递寄送其单方加盖公章的第三份合同文本的行为本身就表明要重新签订合同的事实，无视合同文本条款确实存在不明确、不合理及霸王条款的严重问题，也无视湖北天牧公司就第三份合同文本第二条等条款的修改向福建天守公司提出交涉，福建天守公司拒绝协商修改，从而福建天守公司也并未将第三份合同文本回寄给福建天守公司的事实。在无其他证据证明的情况下，偏信福建天守公司的单方陈述，从而作出先后三份合同文本均成立并生效的错误认定。第二、一审判决认定福建天守公司的经济损失不仅缺乏证据证明，而且明显违背常情常理，依法应当纠正。其一、一审庭审中原告并未提供任何证据证明其为了履行合同遭受搬迁、铺设道路等经济损失。一审判决一方面认定福建天守公司未举证证明其为了履行合同所造成损失的具体数额，同时判决福建天守公司支付厂房租金损失(面积6900平方米)175950元(6900㎡X8.5元/㎡X3个月〉、搬迁费损失6000元、道路硬化投入资金的利息损失30000元等损失。属于判决认定的基本事实缺乏证明的情形，且明显违背常情常理。其二、案涉厂房原本并不具备对外招租的条件，福建天守公司作为出租方不允许承租方利用该厂区的原有出入道路通行，必须要铺设道路形成新的出入通道才能具备起码的对外出租条件。无论谁来承租，出租方都得铺设道路形成新的出入通道，都得搬迁拟出租房屋内的原有物品。出租方创造对外出租条件，是其获得租金收益必须支付的成本。一审判决既判决赔偿租金损失，又判决赔偿搬迁费用和铺设道路投入资金的利息损失，系违背常情常理的重复计算，明显不公。其三、在起租期到来之前，湖北天牧公司己及时明确告知福建天守公司不再承租，福建天守公司完全可以将案涉厂房另行对外招租，并未造成福建天守公司实际租金损失。福建天守公司也未举证证明其为了履行合同遭受了其他经济损失。三份《厂房租赁合同》的文本载明租赁起租日期为2020年2月1日，即出租方获取租金权益的起算时间是2020年2月1日，此前近两个月期间是不计租金的。在租赁合同条款磋商过程中，为避免福建天守公司遭受经济损失，湖北天牧公司在2019年12月21日之前，即起租日期尚未到来之前，就己明确告知福建天守公司不再承租，福建天守公司在起租期到来之前尚有一个多月的时间，完全可以对外重新招租。案涉厂房也未曾实际交付湖北天牧公司使用过，并未造成福建天守公司的任何租金损失，且福建天守公司也未举证证明其为准备履行合同遭受了其他经济损失。 福建天守公司辩称，一、原审判决认定事实清楚，适用法律正确。1.本案案涉2019年12月1日和12月2日的《厂房租赁合同》都有双方的签名和盖章，真实性也得到了当事人双方的确认，是真实合法有效的。而湖北天牧公司提供的12月4日的《厂房租赁合同》，虽然福建天守公司没有，但12月4日的《厂房租赁合同》约定的租赁场地、范围、用途、交付时间、租期、租金及租金的计算方法、租金的支付方式、权利义务、免责条款、违约条款等所有的内容和12月2日签订的《厂房租赁合同》一模一样，两份合同除了字体不一样外，其余一模一样，而且同样也都盖有湖北天牧公司和福建天守公司的公章。湖北天牧公司上诉主张12月4日的《厂房租赁合同》里有其法定代表人李黎军在2019年12月8日手写的：“本合同第三条等条款不明确、不合理，要与出租房再协商确定”，但是福建天守公司自始至终没有被告知，福建天守公司甚至到现在都没有接到湖北天牧公司说的不合理、需要修改的地方在哪，湖北天牧公司的主张是虚假陈述，是事后编制自行添加的。另外，本案一些客观证据也能够证明是湖北天牧公司编造的事实，第一，在12月2日合同签订后6天，即在2019年12月8日，湖北天牧公司主动向福建天守公司履行了缴交20万租赁保证金的合同约定义务，这就根本上否认了湖北天牧公司上诉主张的合同第三条第三款租金、保证金约定不明不能履行合同的说法。另外本案中还有一个客观事实，就是在2019年12月8日，湖北天牧公司的实际负责人李黎军在主动将20万元保证金汇款给福建天守公司后，在微信上主动发截图告知福建天守公司其履行了保证金缴交的义务，并且还在微信上向福建天守公司发微信要求：“你仓库的东西要安排人员搬出去”，要求福建天守公司抓紧搬离厂房内部货物的实际要求。由此可以，湖北天牧公司的上诉主张完全是无理取闹，没有任何事实依据，本案案涉租赁合同自双方签字盖章后即已经成立生效，并且符合法律规定，合法有效，双方均应当全面履行《厂房租赁合同》项下的权利和义务。鉴于湖北天牧公司在合同约定的时间内拒不支付租金及保证金，但是又从拒不和福建天守公司联系，福建天守公司主动联系也拒接电话，经福建天守公司发送催告后仍然拒不理睬，严重违反了《厂房租赁合同》的约定，而福建天守公司积极履行了合同约定义务，在限定的时间内铺设水泥硬化道路，搬离了10350平方米的生产线，也预订了修建食堂的材料（彩钢瓦、琉璃瓦等），以上这些工作也都用微信告知了湖北天牧公司，本案中湖北天牧公司已经全面履行了合同约定的义务，没有任何过错，依据《厂房租赁合同》第六条约定，湖北天牧公司应当承担合同约定的具体违约金额。二、一审法院主动将违约金的具体金额从834975元降低为211950元，虽然极大的减少了福建天守公司的主张，但符合法律规定。1.本案中《厂房租赁合同》第六条第2款约定：“甲乙双方任何一方违反本合同约定，另一方均视为违约并有权解除合同，任何一方违约应当向守约方支付相当于本合同中第三条第3款的合同保证金的叁倍金额作为违约金并承担追回权益为发生的费用，造成守约方损失超过违约金损失的不再承担赔偿责任（第四条第6款除外），且守约方有权终止本合同”，根据这一条款的约定，是双方约定了违约后具体的损失赔偿金额的具体数值，违约金额是明确具体的，为834975元，如果实际损失有举证证明超过834975元的，也不得再另行主张（第四条第6款除外）。而一审法院适用的违约金条款，而不是适用约定损失条款，但福建天守公司迫于时间成本以及累诉的考量没有提出上诉，用实际行动也认可了这一判决。2.具体本案中，收取租金是福建天守公司获得收益的唯一来源，也是福建天守公司可以清楚明计算的到的全部可得收益。对于福建天守公司而言，3个月的租金损失实际上已经是看的到的非常少的实际利益损失了，本案《厂房租赁合同》租期5年，即60个月，福建天守公司收取的保证金（即押金）只有3个月，在厂房、仓库出租行业内，押三付一是租赁行业的惯例，是日常实践的最低要求。因此，湖北天牧公司主张3个月的租金过高，没有任何事实规律可循，而且，案涉合同是双方经过反复磋商的合意，福建天守公司已经在磋商的过程中作出了极大的让步，租赁合同的签订是前后共经过了3个多月的反复磋商确认，最后在当地政府的协调反复磋商下（同意规划批准建立食堂），湖北天牧公司经过考量后才作出了巨大让步，这一点也可以从一审提供的的微信聊天记录中证实，在签约的时候福建天守公司是相对弱势方，放弃了许多机会成本。福建天守公司本有机会将案涉厂房租赁给康乐美公司，但是湖北天牧公司作为政府招商引资的一个重点项目，被迫将康乐美公司看重的场地出租给湖北天牧公司而另寻场地，最后因为湖北天牧公司的出尔反尔，而且骗回保证金后就拒不沟通就跑路的行为，极大的违背了诚实信用基本原则，为此福建天守公司花费了极大力气才批准规划下来的建立食堂的规划，也草草收场。客观事实上，福建天守公司为了全面履行合同，购买材料铺设水泥道路和聘请他人搬迁10350平方米的厂房以及生产线是铁一样的事实，花费了至少20万元人民币用于道路以及3.5万元人工费，何况还有搬迁厂房流水线造成的停产停业损失，一审法院对此仅适用3万元资金占用费和6000元搬迁费，已经是极低了，连停产停业损失都没有计取。综上所述，湖北天牧公司的上诉主张没有事实和法律依据，恳请驳回湖北天牧公司的全部上诉请求。 福建天守公司向一审法院起诉请求：1.解除福建天守公司与湖北天牧公司签订的《厂房租赁合同》；2.判令湖北天牧公司向福建天守公司支付违约金834,975元；3.判令湖北天牧公司向福建天守公司支付律师代理费6,000元；4.判令湖北天牧公司向福建天守公司支付保险保函费1,753元和本案诉讼保全费4,695元。 一审法院认定事实：2019年间，湖北天牧公司向福建天守公司租赁厂房事宜经双方充分协商后，最终双方达成一致意见。2019年12月1日，湖北天牧公司书面授权委托代理人梁学俊与福建天守公司签订《厂房租赁合同》、《厂房租赁安全管理协议书》各一份（合同的承租方写明为：梁学俊）。梁学俊将该份合同报送给湖北天牧公司后，湖北天牧公司认为应当以公司的名义再签订一份合同用于公司备案。2019年12月2日，福建天守公司作为出租方与湖北天牧公司作为承租方再次签订与12月1日相同的《厂房租赁合同》（除了抬头承租方由梁学俊改为湖北天牧公司外，其他内容均相同）、《厂房租赁安全管理协议书》，管理协议书后附有“出租厂房平面示意图”、“福建天守公司平面图”，在租赁合同及管理协议书的盖章签字处，福建天守公司（出租方）盖的是公司的公章，而湖北天牧公司（承租方）盖的是公司合同专用章。《厂房租赁合同》主要约定如下内容：福建天守公司（甲方）同意将坐落于长汀县腾飞二路1号厂区内南面中部一栋厂房面积为10350平方米、搭建好简易彩钢板食堂面积480平方米出租给湖北天牧公司（乙方）使用；租赁物的交付的时间为1.南面中部厂房（自编号为7号）靠南面跨面积6900平方米，于双方签订合同之日后15日交付使用。南面中部厂房（自编号为7号）靠北面跨面积3450平方米，于2020年6月30日前交付使用。2.路面及食堂于2020年1月31日交付；厂房面积10350平方米租金按每月每平方米8.5元计租、食堂面积480平方米租金按每月每平方米10元计租，第二年度起逐年按7%递增；合同签订之日乙方应向甲方交纳相当于第一个计租年租金3个月的租金计190350元作为合同保证金（合同签订之日由乙方交甲方，不计息，甲方开具收据）。另厂房北侧一跨3450平方米保证金87975元，在交付使用前一个月收取。租赁期满或解除租赁合同关系时，经甲方验收确认无违反合同行为并结清双方账目后10日内无息退还给乙方；从北环路甲方公寓4栋东侧入口至租赁厂房东南侧门的通道宽约6米长约74米和厂房南侧138米宽5米由甲方负责铺设混凝土路面并将入口打通......；甲乙双方任何一方违反本合同约定，另一方均视为违约并有权解除合同，任何一份违约应当向守约方支付相当于本合同中第三条第3款的合同保证金的3倍金额作为违约金并承担追回权益所发生的费用，造成守约方损失超过违约金损失的不再承担赔偿责任（第四条第6款除外），且守约方有权终止本合同等相关权利义务。2019年12月4日，湖北天牧公司以2019年12月2日双方签订的合同盖的是公司合同章为由，要求福建天守公司再出一份合同让公司备案用。于是，福建天守公司应其要求又出了一份落款时间是2019年12月4日的《厂房租赁合同》交给湖北天牧公司（该份合同湖北天牧公司盖公司公章后未交一份给福建天守公司）。2019年12月8日，湖北天牧公司依合同约定向福建天守公司指定的刘宝全（公司财务人员）个人账户，以转账的方式支付了定金200000元。同日，湖北天牧公司的法定代表人在12月4日《厂房租赁合同》中的承租方代表签字处注明“本合同第三条等条款不明确、不合理，要与出租方再协商”，并要求财务人员先把已支付的定金向福建天守公司要回。2019年12月9日，湖北天牧公司的财务人员李芬通过微信与福建天守公司负责人程娟娟联系。联系后，李芬称因公司支付的定金是汇到个人名下不合规为由，要求福建天守公司先将定金转账回湖北天牧公司，再由湖北天牧公司的账户将定金转账至福建天守公司的账户（即需公对公转账）才合规。福建天守公司负责人认为其说法正当合理。2019年12月10日，福建天守公司财务人员刘宝全通过自己的账户（预付的定金也是汇至该个人账户）向湖北天牧公司账户返还了已支付的定金200000元。但是，湖北天牧公司在收到返还的定金后，并没有履行承诺再将定金支付给福建天守公司。福建天守公司的负责人通过微信的方式分别向湖北天牧公司负责人及财务人员追讨，要求履行支付保证金的义务并履行合同，但均遭到拒绝。2019年12月14日，湖北天牧公司工作人员李芬在与福建天守公司的负责人程娟娟进行微信聊天时，其才告知程娟娟“合同有点问题，内容需要修改一下”。2019年12月23日，福建天守公司以书面方式向湖北天牧公司邮寄了“逾期付款告知函”，在该告知函中载明“要求贵司于2019年12月26日12：00时前将上述合同保证金缴入我司账户。如你方再次逾期，我司将按《厂房租赁合同》约定解除本合同，并要求贵司承担相关经济损失”。湖北天牧公司在收到该份告知函后，没有对告知函的内容进行答复。2019年12月27日，福建天守公司又以书面方式向湖北天牧公司邮寄了“解除合同通知书”，在该通知书中明确表明解除与湖北天牧公司签订的《厂房租赁合同》。湖北天牧公司在收到该通知书后，也未向福建天守公司提出任何的处理意见，致使福建天守公司诉至一审法院。另查明，福建天守公司取得了涉案房屋的房屋所有权证（证号：汀建房权证城字第2××6号）。为了准备合同的履行，福建天守公司将原放置在租赁厂房内的物品进行了搬移。同时，购买了砂石、水泥等材料，聘用施工人员对通往出租厂房区域中的道路浇注了混凝土水泥硬化约一公里。福建天守公司在本案起诉前向一审法院提出了诉前保全申请，一审法院于2020年4月2日作出（2020）闽0821财保7号民事裁定书，冻结了湖北天牧公司在银行的存款，保全价值以834975元为限。福建天守公司为此向大家财产保险有限责任公司支付了诉讼财产保全责任保险费1753元、向一审法院交纳了诉讼保全申请费4695元。因本案提起诉讼聘请了代理律师作为诉讼代理人，福建天守公司向福建金磊律师事务所支付了律师服务费6000元。 一审法院认为，一、福建天守公司与湖北天牧公司之间签订的《厂房租赁合同》是否生效问题。本案虽然双方签订了三份厂房租赁合同，但是三份合同约定的内容完全一致（除有一份合同没有附件外），说明双方对合同的签订是经过充分协商并达成了一致意见后才签订。2019年12月4日签订的《厂房租赁合同》，虽然湖北天牧公司在合同处签字说明“要与出租方再协商”，但是其并没有明确向出租方提出要求变更合同的意思表示，仅在出租方要求支付定金时，才由其工作人员在聊天中说明了不再支付合同定金的原因。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条第一款规定，当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依此规定，2019年12月1日签订的《厂房租赁合同》，是湖北天牧公司委托梁学俊代表公司与福建天守公司签订，该合同的双方当事人对租赁的标的物及数量，租金支付的时间、方式等合同的基本要素均在合同中已约定，而且内容符合法律和行政法规的规定，在合同的签名处均有双方签名或盖章，故依法应认定自双方签字后合同即已成立。而2019年12月2日、12月4日签订的《厂房租赁合同》并没有改变或补充合同的内容，并不影响合同的成立。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。因此，双方当事人签订的厂房租赁合同是其真实的意思表示，依法应认定合同已成立并生效。虽然湖北天牧公司签订合同后，对合同条款提出了异议，但其并没有向出租方作出明确地表示，故对湖北天牧公司认为合同未成立或未生效的辩解，一审法院不予采纳。二、如果合同已生效，湖北天牧公司是否应当承担合同未履行的违约责任的问题。如前所述，本案双方当事人签订的《厂房租赁合同》已生效，双方当事人均应当按合同约定全面履行自己的义务。依据合同约定，合同签订之日湖北天牧公司应向福建天守公司交纳相当于第一个计租年租金3个月的租金计190,350元作为合同保证金。对此，湖北天牧公司在2019年12月8日确实依约支付了定金200,000元。但是，事后却又以定金是支付至个人账户为由，要求福建天守公司先退还后再支付至其公司账户，误导福建天守公司返还了已给付的定金。湖北天牧公司在收到返还的定金后，却未按约定再履行支付定金的义务，福建天守公司要求其履行合同后，却以合同需要再协商为由仍然拒绝支付定金的义务，而对合同的内容如何进行协商或修改又未提出具体的意见，其行为已明显表明不想履行合同。相反，福建天守公司为了履行合同，在合同签订后即对存放在租赁物内的货物进行了搬迁，并将通往厂房的道路进行了水泥硬化，可以认定福建天守公司为合同的履行做了积极的准备。综上，一审法院认为，导致本案合同未履行的主要原因是湖北天牧公司在签订合同后，考虑到各种因素不想在长汀县境内租赁厂房办厂，这才导致涉案合同未履行。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。由于湖北天牧公司在签订合同后又不履行合同约定义务，导致本案的租赁合同未履行，故湖北天牧公司依法应承担不履行合同义务的违约责任。三、福建天守公司主张承担违约责任的数额是否符合法律规定的问题。福建天守公司主张要求湖北天牧公司承担违约责任的数额，依据的是《厂房租赁合同》第六条第2款的约定，即履约保证金的三倍计算[（190,350元+87,975元）×3倍]。一审法院认为，其一、经一审法院查明，福建天守公司为了准备履行合同，除已将通往厂房的道路进行了水泥硬化及将原存放在出租厂房内的货物进行了搬迁有造成直接经济损失外，并没有举证证明还有其他损失的证据。而且该两项已发生的经济损失，福建天守公司也未向一审法院举证证明损失的具体数额。对通往租赁物道路进行水泥硬化即使合同不履行，受益者仍然是福建天守公司；其二、另一幢出租的厂房（面积为3450平方米，三个月租金计87,975元）合同约定交付的时间是在2020年6月30日，福建天守公司却仍然要求对该厂房的租金承担违约责任，明显有悖公平。综上，福建天守公司主张的违约金过高且不符合法律规定，一审法院应予以调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。据此，一审法院认为，虽然福建天守公司未举证证明其为了履行合同所造成损失的具体数额。但是，可以确定的是因合同未履行造成了福建天守公司如下经济损失：1.租金损失（面积6900平方米的厂房），因双方自签订合同起至福建天守公司通知湖北天牧公司不再履行合同，这一过程的时间是在将近一个月的时间内。不再履行合同后，租赁物重新对外招租肯定是需要一定的时间，该部分产生的租金损失是完全可以预见的。对此，双方在合同中约定的履约保证金是以三倍的租金进行计算，该约定符合本案实际，一审法院予以采纳。因此，对于租金损失的计算酌情可按三个月租金计算即175,950元（6900㎡×8.5元/㎡×3个月）。而3450平方米的厂房合同约定是在2020年6月30日才交付，该部分未造成租金的损失，一审法院不予认定；2.福建天守公司原在租赁物内存放了物品，为了履行合同将租赁物内的物品进行搬移，福建天守公司为此支付了搬迁费损失与事实相符。鉴于要对存放物品的厂房面积是10350平方米进行搬迁的实际，一审法院酌情认定搬迁存放在厂房内的物品所造成的搬迁费损失为6,000元；3.福建天守公司为履行合同对道路进行了水泥硬化，虽然最终的受益人是其公司。但是，如果不是因为湖北天牧公司拟要租赁厂房，福建天守公司就可以不要对道路进行水泥硬化，或者即使要对道路进行水泥硬化也不是在签订合同之时，而是在需要真正使用的时候。因此，可以认定福建天守公司因对道路进行水泥硬化至少造成了投入资金的利息损失，故综合本案的实际情况对该部分的损失酌情按30,000元计算。综上所述，福建天守公司与湖北天牧公司签订的《厂房租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反国家有关法律法规的规定，依法应认定合同已成立并发生法律效力。湖北天牧公司在合同生效后，未按合同约定履行支付定金的合同义务，已构成了违约，依法应承担违约责任。因此，作为守约方的福建天守公司主张要求解除合同并要求湖北天牧公司承担违约责任的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。但是，福建天守公司主张要求承担违约责任的数额过高，不符合法律规定，一审法院应予以调整，依法应以合同未履行所造成的福建天守公司损失为依据，即所造成的损失共计211,950元（租金损失175,950元+造成的搬迁费损失6,000元+道路硬化产生的投资利息损失30,000元）承担违约责任。同时，因本案的诉讼导致福建天守公司造成的律师代理费和产生的诉讼保全费用，依法也应由湖北天牧公司承担。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条第一款、第二十七条、第二十九条规定，判决：一、解除福建天守纺织新材料有限公司与湖北天牧莱服饰有限公司签订的《厂房租赁合同》（包括2019年12月1日、12月2日、12月4日签订的《厂房租赁合同》）。二、湖北天牧莱服饰有限公司应于本判决生效之日起十日向福建天守纺织新材料有限公司支付211,950元的违约金。三、湖北天牧莱服饰有限公司应于本判决生效之日起十日内向福建天守纺织新材料有限公司支付律师代理费损失6,000元。四、湖北天牧莱服饰有限公司应于本判决生效之日起十日内向福建天守纺织新材料有限公司支付造成本案诉讼保全费损失4,695元和诉讼财产保全责任保险费损失1,753元。五、驳回福建天守纺织新材料有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12,227元，减半收取计6,113.5元，由福建天守纺织新材料有限公司负担3,780.5元，湖北天牧莱服饰有限公司负担2,333元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证： 福建天守公司出示长汀县自然资源局出具的不动产权证一份，证明：案涉房屋的不动产权证为2020长汀县不动产权第0××3号。湖北天牧公司质证认为，福建天守公司提供的证据不是新证据，不同意质证。从法律规定的角度，该所谓的不动产权证原本就应该在一审中进行举证质证。一审对该关键案件事实，没有进行举证质证程序，严重违反民事诉讼法关于诉讼程序的规定。一审程序违法，不能通过二审进行弥补。本院经审查认为，福建天守公司提供的证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。 湖北天牧公司认为一审法院对12月1日、12月2日及12月4日三个合同文本的认定完全是偏信原审原告的说法，没有证据证明原审原告对出现三种合同文本的解释是属实的。2019.12.8湖北天牧公司支付了20万元的合同保证金，12.10福建天守公司退回了该20万元的保证金，一审判决认定的原因也是偏信原告的意见。没有相关证据证明。该合同还在磋商过程中。一审判决第8页另查明有异议，关于案涉房屋是否具有出租的合法合规的条件，是否取得房屋所有权证，这个事实没有相关证据证明，相关的损失也没有证据证明。第9页最后三行，载明是湖北天牧公司向一审法院提供照片三张，拍摄时间是2019.11.27，实际上湖北天牧公司没有提供该证据，实际上照片是十三张，是12月4日合同文本的附件。 福建天守公司对一审认定的事实没有异议。补充说明：第8页另查明房产证的问题，房产证是正确的，因为房地一证的情形下，案涉的房产证并入2020长汀县不动产权第0××3号。截止目前为止，现在叫不动产权证，今天带来了原件和复印件供法庭核对。 对一审查明双方无争议的事实，本院予以确认。对当事人二审争议的事实，待本院认为部分予以评析。 本案的争议焦点为：1.一审法院是否程序违法，本案是否发回重审；2.讼争的合同是否成立并生效；3.如果生效，湖北天牧公司是否构成违约，如果违约，湖北天牧公司如何承担违约责任。 一、关于一审法院是否存在程序违法,本案是否发回审的问题。 本院认为，福建天守公司系应一审法院的要求于庭后提供了案涉的房产证。一审法院判决认定福建天守公司取得了涉案房屋的所有权证，但未在一审庭审中组织双方当事人对该所有权质证，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十八条：“证据应当在法庭上出示，并由当事人互相质证”规定，一审判决程序违反了上述法律的规定。但根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第四项:“原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十五条：“下列情形，可以认定为民事诉讼法第一百七十条第一款第四项规定的严重违反法定程序：（一）审判组织的组成不合法的；（二）应当回避的审判人员未回避的；（三）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼的；（四）违法剥夺当事人辩论权利的。”的规定，本案不符合上述严重违反法定程序需要发回重审的情形，故湖北天牧公司要求本案发回重审上诉请求，理由不能成立，本院不予支持。 二、关于福建天守公司与湖北天牧公司之间签订的《厂房租赁合同》是否成立并生效问题。 本院认为，本案虽然双方签订了三份厂房租赁合同，但是三份合同约定的内容基本一致，说明双方对合同的签订是经过充分协商并达成了一致意见后才签订。2019年12月1日签订的《厂房租赁合同》，是湖北天牧公司委托梁学俊代表公司与福建天守公司签订，该合同的双方当事人对租赁的标的物及数量，租金支付的时间、方式等合同的基本要素均在合同中已约定，而且内容符合法律和行政法规的规定，在合同的签名处均有双方签名或盖章，应认定自双方签字后合同即已成立。而2019年12月2日、12月4日签订的《厂房租赁合同》并没有改变或补充合同的内容，并不影响合同的成立。2019年12月4日签订的《厂房租赁合同》，虽然湖北天牧公司在合同处签字说明“要与出租方再协商”，但是其并没有明确向出租方提出要求变更合同的意思表示，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条第一款：“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”及《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款：“依法成立的合同，自成立时生效。”的规定，双方当事人签订的厂房租赁合同是其真实的意思表示，依法应认定合同已成立并生效。故湖北天牧公司认为合同未成立和未生效的上诉意见，理由不能成立，本院不予采纳。 三、关于湖北天牧公司是否构成违约，如果违约，湖北天牧公司如何承担违约责任的问题。 本院认为，如前所述，福建天守公司与湖北天牧公司签订的《厂房租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反国家有关法律法规的规定，依法应认定合同已成立并发生法律效力。湖北天牧公司在合同生效后，未按合同约定履行支付定金的合同义务，已构成了违约，依法应承担违约责任。因此，作为守约方的福建天守公司主张要求解除合同并要求湖北天牧公司承担违约责任的诉讼请求，符合法律规定，应予以支持。但是，福建天守公司主张要求承担违约责任的数额过高，不符合法律规定，依法应予以调整，一审法院根据法律规定及合同的约定，作出由湖北天牧公司承担损失共计211,950元（租金损失175,950元+造成的搬迁费损失6,000元+道路硬化产生的投资利息损失30,000元）及承担律师代理费和诉讼保全费用的判决并无不当，本院予以支持。 综上所述，上诉人湖北天牧公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12227元，由上诉人湖北天牧莱服饰有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 吴英琼 审 判 员 郭胜华 审 判 员 童寿华 二〇二〇年十二月二十四日 法官助理 邹 晖 书 记 员 张文婧 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。