文书内容重庆市云阳县人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0235民初7345号原告：重庆逸合物业服务有限公司，住所地：重庆市南岸区南滨路******，统一社会信用代码91500235305143619D。法定代表人：赵军，该公司经理。委托诉讼代理人：邓丽，重庆洲同律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：林晨，重庆洲同律师事务所实习律师，一般代理。被告：霍登琼，女，1975年10月8日出生，汉族，住重庆市云阳县。被告：毕勇，男，1973年5月18日出生，汉族，住重庆市云阳县。原告重庆逸合物业服务有限公司（以下简称逸合物业公司）与被告霍登琼、毕勇物业服务合同纠纷一案，本院于2020年12月3日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告逸合物业公司的委托诉讼代理人邓丽、林晨,被告霍登琼到庭参加诉讼，被告毕勇经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告逸合物业公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付原告物业服务费（不含公共耗能）共计3391.71元（暂时从2018年5月1日计算至2020年11月30日止），并按月利率百分之二支付违约金（暂计算至2020年11月30日约2102.86元）；２.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：重庆结美亚有限公司（以下简称结美亚公司）开发了逸合.两江未来城物业，小区建设完工并验收后，结美亚置业有限公司与原告签订了《逸合.两江未来城前期物业服务合同》，并在云阳县国土资源和房屋管理局进行备案登记。之后，原告进驻小区进行物业服务相关工作。被告向结美亚公司购买了位于重庆市云阳县双江街道创业大道558号9幢1单元9层8号高层住房一套，建筑面积72.94平方米。之后，原告与被告签订了《逸合.两江未来城前期物业服务合同》，合同约定：被告接受原告的物业服务，并按照房屋建筑面积计算物业服务费（不含公共能耗），高层按建筑面积每月1.50元/平方米等。之后，原告履行了物业服务的各项义务，被告也按约向原告交付物业服务费用，但从2018年5月1日起至起诉之日止，被告一直拖欠物管费，原告向被告发出了《催告函》，被告仍拒绝缴纳。原告合法权益无法得到维护，特依据民诉法规定提起诉讼。被告霍登琼辩称，物业服务费计算正确，但是原告没有按照合同履行物业管理服务，小区环境卫生脏乱差，乱搭乱建，公共设施设备维修不及时，消防通道堵塞，绿化未补栽，安保工作不到位，装修验收不到位，水井漏水造成被告房屋墙面长霉。综上，原告物业管理混乱，违约在先，不应要求被告支付物业费，且原告请求的违约金标准过高。本院经审理认定事实如下：2014年9月15日，重庆逸合物业服务有限公司（乙方，简称逸合物业公司）与案外人结美亚公司（甲方）签订《逸合.两江未来城前期物业服务合同》，合同约定：甲方选聘乙方对逸合两江未来城实施前期物业管理服务的事宜。物业类型为：住宅、商业；占地面积48313平方米；建筑面积：152302.43平方米；东至稻场路，南至世纪星城，西至创业大道，北至创业大道。服务主要内容：物业共用部位的小修、养护和管理；物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政共用设施（不属市政部门的）和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；附属配套建筑和设施、设备的维修、养护和管理；公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道、化粪池的疏通等；交通与车辆停放秩序的管理等等；物业费用：高层住宅：1.50元/月·平方米，洋房住宅：1.90元/月·平方米，商业物业4.50元/月·平方米，幼儿园：1.60元/月·平方米，住宅改为商业：4.50元/月·平方米。共用的专项设备运行的能源消耗，公共部位共用能耗，按建筑面积向业主、物业使用人据实分摊计收以及违约责任等等。2015年10月21日，逸合物业公司就《逸合两江未来城（依山郡）前期物业服务合同》向云阳县国土资源和房屋管理局办理了备案登记。合同签订后，逸合物业公司开始为逸合.两江未来城提供物业服务。被告霍登琼与被告毕勇系夫妻关系。二被告购买了结美亚公司位于重庆市云阳县双江街道创业大道XX号X幢X单元X层X号高层房屋一套，建筑面积72.94平方米。2017年7月30日，被告毕勇与原告逸合物业公司签订《逸合两江未来城（依山郡）前期物业服务合同》。合同约定：前期物业管理是指自逸合两江未来城（依山郡）出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业管理。甲方权利义务：在管理范围内的整体公共区域，依据国家建设部及重庆市有关物业管理法规对物业共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安全防范、交通等项目进行维护、修缮、服务；遵守与结美亚公司签订的《前期物业服务合同》的内容，并承担合同内所提的责任及义务，制止违反物业管理制度的行为并及时向相应行政部门报告，不得擅自占用物业的共用部位、共用设施设备维修资金的使用功能，向乙方提供房屋自用部位、自用设施、设备维修养护等有偿服务等；乙方的权利义务：监督甲方物业管理服务行为，就物业管理有关问题向甲方提出意见和建议；遵守物业管理制度和《临时管理规约》，向甲方按时交纳物业管理费用；不得占用、损坏物业的共用部位、共用设施设备或改变使用功能，造成损失的，应予赔偿等。第四条物业管理服务内容：房屋共用部位、共用设施设备的维护、维修；物业管理区域内公共场所清扫、道路保洁；物业管理公共区域内巡视；交通秩序和车辆管理、消防管理等；第五条物业管理服务质量：房屋外观整体美观、无违章搭建公共设施设备运行良好，专人保洁，定期检查，跟踪服务，环境整洁、无污染；绿化养护得当，定期修剪；停车场内道路畅通有序等；第六条物业服务收费：乙方首次交纳须预付一年物业服务费，业主应于每月15日前交纳物业服务费和相关的能源费用等。标准：高层住宅按建筑面积每月1.50元/平方米，洋房按建筑面积每月1.90元/平方米，商业物业按建筑面积每月3.00元/平方米等。第八条违约责任：甲方违反协议，未达到管理服务质量目标，乙方有权要甲方限期改正，逾期未改正造成乙方损失，甲方承担相应法律责任；擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金。乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量目标，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应法律责任；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金；如连续半年滞交，甲方除正常催缴外，还采取张榜公布业主名单方式；滞交一年以上的，物业管理公司有权将乙方诉讼至法院。二被告自2017年7月31日接房后，缴纳了九个月（2017年8月-2018年4月）的物业服务费，从2018年5月1日起未再向原告缴纳物业服务费，截止2020年11月，二被告共计下欠缴物业服务费3391.71元（1.50元/月/平方米×72.94平方米×31个月）。原告多次催收无果，原告向被告邮寄了《关于催缴物业费的函》，并委托重庆洲同律师事务所向被告发出《律师函》进行催收，被告仍未缴纳，原告遂向本院提起诉讼。另查明，小区内有业主违章施工、违规装修现象存在，原告向侵权人发出了整改通知，亦向云阳县城市管理综合行政执法大队进行了反映。2020年11月20日，全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率为3.85%。上述事实,有原告营业执照、被告身份信息、原告与结美亚公司签订的《前期物业服务合同》、《前期物业合同备案登记证明》、原告与被告签订的《前期物业服务合同》、电梯维保合同、消防系统维保合同、秩序维护外包合同、绿化养护合同、清结服务承包合同、考勤表、电子监控记录、签到记录表、刷卡记录表、环境工作检查记录表、照片、律师函、违章施工整改通知书、违规施工报告等证据在卷佐证。上述证据客观真实，并能互相印证，本院予以采信，对其证明的事实，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”本案原告逸合物业公司具有合法的物业服务管理资格，其与建设单位结美亚公司签订的前期物业合同，以及与业主签订的前期物业服务合同均系双方的真实意思表示，且不违反相关法律规定，合法有效，对物业公司和业主具有法律约束力，原、被告双方均应按照合同的约定行使权利和履行义务。原告举示的电梯维保合同、消防系统维保合同、秩序维护外包合同、绿化养护合同、清结服务承包合同、考勤表、电子监控记录、签到记录表、违章施工整改通知书、违规施工报告等证据能够证明原告履行了相应的物业服务义务，故二被告应当按约定缴纳物业服务费。根据合同约定，业主应于每月15日前交纳物业服务费，而二被告从2018年5月1日起未再支付物业服务费，其行为已构成违约，除应支付下欠的物业服务费3391.71元外，还应按合同约定承担相应的违约责任。虽然合同中约定，若被告未按时缴纳相关费用，则应从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金，现原告仅主张按月利率2%计算，但被告抗辩该违约金仍然过高，要求进行调整。因原告并未举示其损失的相关依据，故根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，本院酌情确定原告主张的违约金以每月应缴金额为基数，从逾期之日起按照原告起诉时全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（3.85%）的四倍，即15.4%计算。被告霍登琼举示的证据虽表明原告的物业服务存在一定的瑕疵，但此类瑕疵并不足以证明原告履行物业服务存在根本违约的情形。因物业服务具有动态性、公共性和广泛性，物业公司在实施物业服务中可能会存在问题，业主可以向其提出改正意见，或依法成立业主委员会，由业主委员会提出改正意见，或向房地产行政主管部门反映，直至解聘该公司，但不能成为业主拒交物业服务费的理由和依据。而且拒交物业服务费也起不到制衡物业公司的效果，事实上可能还会降低物业公司后续服务的积极性，损害了包括自己在内的全体业主的利益。同时，原告作为物业服务者，也应当根据约定及法律规定和相关行业规定，积极主动履行自己的职责，采纳业主提出的合理化建议，提高服务质量。业主与物业管理公司之间也应当加强沟通，各方需要共同努力，互相尊重、支持与理解，共同创建和谐、文明的小区环境。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告霍登琼、毕勇于本判决生效后十日内支付原告重庆逸合物业服务有限公司2020年5月1日至2020年11月30日期间的物业服务费3391.71元以及违约金（违约金以每月应缴金额为基数，从逾期之日起按照年利率15.4%计算至付清时止）；二、驳回原告重庆逸合物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50.00元，减半收取计25.00元，由被告霍登琼、毕勇负担。本判决为终审判决。审 判 员  胡 钰二〇二〇年十二月十六日法官助理  余 洋书 记 员  汪小珊