湖北省黄石市黄石港区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0202民初2621号原告：舒建华，女，1954年5月4日出生，汉族，住黄石市黄石港区。原告：缪超，男，1995年11月30日出生，汉族，住黄石市黄石港区。被告：黄石市三江房地产开发有限公司，住所地黄石市大桥南路**。统一社会信用代码：91420200730884055T。法定代表人：欧阳少华，董事长。委托诉讼代理人：谈逍，湖北众焱律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡欢，湖北众焱律师事务所实习律师。原告舒建华、缪超与被告黄石市三江房地产开发有限公司（以下简称三江房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年11月24日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告舒建华、缪超、被告三江房地产公司的委托诉讼代理人谈逍、胡欢均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告舒建华、缪超向本院提出诉讼请求：1、判令履行原、被告于2013年8月16日签订的《黄石市商品房买卖合同》，完成房屋竣工验收并办理不动产证；2、判令被告向原告支付自2014年1月1日起至诉讼之日2020年10月30日止的违约金275842.20元，并按照110.78元/日承担从起诉之日至实际交付验收合格房屋之日止的违约金；3、判令被告向原告支付自2014年1月1日起至诉讼之日2020年10月30日止的物业费15217.28元，并按照1元/平方米/月承担从起诉之日起至实际交付验收合格房屋之日止的物业费；4、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年8月16日，原告就购买位于三江共和城21号住宅楼1单元201号房屋（以下简称诉争房屋）总价款为553900元，事宜与被告签订《黄石市商品房买卖合同》（以下简称购房合同）。合同第九条及第十一条约定被告应在2013年12月30日前将完成竣工验收的房屋交付给原告，若被告逾期交房则按每日万分之贰向原告支付违约金，故被告应向原告支付自违约逾期交房之日起至房屋完成竣工验收并实际交付之日止每日万分之贰的违约金。根据《黄石市物业服务收费管理实施办法》第九条，规范空置房物业服务收费行为。前期物业服务合同生效之日至房屋交付之日的物业服务费，由建设单位承担；房屋交付之日后的物业服务费，由业主承担。业主应承担房屋空置期的物业服务费用。房屋交付后一年内无人入住的，业主按不高于前期物业服务费标准的50%交纳。建设单位将未达到交付条件的新建物业交付给买受人的，应当承担相应的责任，并承担前期物业服务费用。被告应承担自逾期交房之日起至履行合同交付验收合格房屋之日止的物业费。原告多次向被告主张将验收合格房屋交付使用并支付违约金，至今未达成一致协商意见。为维护原告的合法权益，原告故诉至人民法院，请求判如所请。被告三江房地产公司答辩称，1、案涉房屋符合居住条件，水电气均已到户，被告于2014年1月3日向原告交付房屋，原告主张逾期交房违约金的诉讼时效应从其实际收房之日起计算，截至原告起诉时原告的该请求已过诉讼时效，人民法院应依法驳回原告的第二项诉讼请求。2、本案是商品房销售合同纠纷，与物业服务合同纠纷是不同法律关系，原告第三项诉讼请求不是本案的审理范围，不应一并审理，且原告不是有权收取物业费的主体，要求被告向其支付物业费属于主体不适格，人民法院应依法驳回原告的第三项诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确定的证据，本院认定事实如下：2013年8月16日，原告舒建华、缪超与被告三江房地产公司签订了一份《黄石市商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的位于黄石市花湖代家墩三江共和城楼盘21号楼1单元201室（建筑面积为128.96㎡）。该合同主要约定：该商品房价款按建筑面积计算，单价为每平方米4295.13元，总金额553900元；买受人如未按本合同规定的时间付款，按逾期时间分别处理，逾期在15日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金，出卖人应向买受人退还累计已付款，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行；出卖人应当于2013年12月30日前，将符合下列条件房屋交付买受人使用：1、完成规划、单体工程质量、消防、环保、人防等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求；3、供电、给水、排水、燃气等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续。出卖人如未按合同约定期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过60日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；如逾期超过60日后，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同附件五关于前期物业服务内容约定物业服务费为1元/月/平方米（按建筑面积计）。合同签订后，原告付清了全部房款553900元，被告于2014年1月3日向原告出具了收据。2013年12月30日，被告未按期交房。2014年1月3日，原告签收了《收楼确认书》，并收取了案涉房屋的钥匙。被告在庭审过程中陈述案涉房屋没有完成消防验收，目前的现状是房屋可以居住使用，但没有达到合同关于符合交付条件的约定。本院认为，商品房验收合格，应包括实质要件和形式要件两个方面。实质要件是指商品房不仅要通过由开发商组织的涉及设计、勘察、施工以及工程监理等部门参与的竣工验收，还要通过规划、消防、人防、环保等法律规定的分项验收。形式要件是指商品房备案登记合格并办理《商品房竣工验收备案证》。商品房买卖合同对商品房交付的条件有约定的，从其约定，但约定不得低于商品房验收合格实质要件。根据《商品房销售管理办法》的相关规定，开发商应按期将具备商品房交付条件的房屋交付给买受人使用，这包括两层含义，一是开发商应按照约定期限将商品房交付使用；二是开发商应交付具备商品房交付条件的房屋，只有这两个条件同时具备，才构成房屋的有效交付。法律对商品房交付条件的规定是强制性的，任何违反法律法规强制性规定的约定均应属无效，即使买受人在开发商交房时做出了同意收房的意思表示，但若交付的房屋不具备交房条件，则不够成全面履行交付义务，交付义务于符合房屋交付条件时才完成，否则开发商仍要承担瑕疵履行的违约责任。本案中，原告与被告签订的《黄石市商品房买卖合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效并生效。双方签订的《黄石市商品房买卖合同》明确约定交付买受人使用的商品房必须符合四个条件：1、完成规划、单体工程质量、消防、环保、人防等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求；3、供电、给水、排水、燃气等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续，交房期限为2013年12月30日前。被告于2014年1月3日向原告交付房屋钥匙，已构成违约，应按双方合同约定承担违约责任。本案中，原告已付清全部购房款，故被告应承担逾期交房违约金的期间为自交房期满的第二天即2013年12月31日起至原告领取房屋钥匙的2014年1月3日止。经核算，逾期交房违约金为443.12元（以已付房价款553900元为基数、按每日万分之二的标准，从2013年12月31日起计算至2014年1月3日止）。关于被告主张违约金超过诉讼时效的意见，本院认为被告交付的房屋至今尚未通过消防验收，属于瑕疵履行，其行为一直持续至原告提起诉讼之日，故原告起诉未超过法定诉讼时效期间，本院对被告的该项抗辩主张不予采纳。结合庭审查明的事实，被告虽于2014年1月3日向原告交付房屋钥匙，但由于案涉房屋所属工程项目至今尚未通过消防验收，该转移占有的案涉房屋不符合约定的完成消防专项验收要求建成的交房条件，故被告于2014年1月3日向原告交付房屋的行为不符合合同约定的交付条件，属于瑕疵履行，应承担瑕疵履行的违约责任。双方签订的合同中对该瑕疵履行的违约责任并无约定，若仍按未转移占有的逾期交房情形以总房价为基数,以日万分之二的标准承担违约金责任，有违公平原则。《湖北省物业服务和管理条例》第四十三条第三款规定，建设单位将未达到交付条件的新建物业交付给买受人的，应当承担相应的责任，并承担前期物业服务费用。根据合同约定，涉案房屋前期物业服务费用标准为1元/平方米/月，故被告应向原告承担从2014年1月4日起至交付案涉房屋符合合同约定的交付条件之日止的瑕疵履行违约金按照每月128.96元（128.96平方米×1元/平方米/月）的标准计算。原告主张的违约金超出部分不符合法律规定，本院不予支持。因诉争房屋至今未办理消防验收，致使无法办理不动产权登记，且双方对继续履行合同并无争议，故本院对原告的第一项诉讼请求不作处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第二百七十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《湖北省物业服务和管理条例》第四十三条之规定，判决如下：一、被告黄石市三江房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告舒建华、缪超逾期交房违约金443.12元，后续瑕疵履行期间的违约金从2014年1月4日起至交付案涉房屋符合合同约定的交付条件之日止按照每月128.96元的标准计算；二、驳回原告舒建华、缪超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2932元（减半收取），由被告黄石市三江房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审判员  胡又林二〇二〇年十二月二十四日书记员  肖 君