江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终10322号上诉人（原审被告）：徐世中，男，1964年8月29日生，汉族，住南京市浦口区。委托诉讼代理人：樊华，江苏冠文律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：钱考晨，男，1989年5月23日生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：张冕，江苏高瞻律师事务所律师。上诉人徐世中因与被上诉人钱考晨房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2020）苏0111民初1184号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员张卓慧独任审理，于2020年12月4日公开开庭审理了本案，上诉人徐世中及其委托诉讼代理人樊华，被上诉人钱考晨的委托诉讼代理人张冕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐世中上诉请求：1、依法撤销南京市浦口区人民法院作出的（2020）苏0111民初1184号民事判决书，发回重审或者依法改判驳回钱考晨的一审诉讼请求。2、一审、二审诉讼费用由被上诉人钱考晨承担。事实与理由：一、一审法院认定案涉房屋系钱考晨自建与事实不符。在本合同签订之前，徐世中曾经与钱考晨的父亲钱玉铭于2007年12月10日签订了涉案房屋的租赁合同，并且向其缴纳了租金，而且涉案房屋的土地所有权属于一家台湾企业。一审法院应当追加钱考晨父亲钱玉铭以及土地的使用权人作为第三人到庭参与审理，否则程序违法。虽然一审钱考晨提交了盘城街道城建科证明，该证明不能证明涉案房屋属钱考晨。盘城街道城建科是政府部门的内设机构，没有权力对外出具证明。盘城街道城建科只能认定违法建筑，并对违法建筑进行处罚，其认定违法建筑与其职责不符，属行政违法行为，不具有法律效力。盘城街道城建科对于房屋是谁自建也没有提供相应的证据证明。2008年8月22日，徐世中因办理营业执照需要，涉案房屋所在地的盘城社区居委会向浦口区工商局出具的证明，可以证明涉案房屋由钱玉铭修建，盘城街道城建科根本不了解事实情况。钱考晨只是钱玉铭的代理人，一审法院认定涉案房屋系钱考晨修建，进而认定钱考晨是适格主体，与事实不符。虽然案涉房屋的租赁合同是以钱考晨名义签订，但是钱考晨只是作为钱玉铭的代理人。二、一审法院没有考虑案涉房屋己于2017年被列入征收范围，且自2020年1月开始，因新冠疫情导致涉案房屋无法使用，一审法院将房屋占有使用费完全参照租金标准不予以调整，不符合法律规定，且显失公平。一审未结合疫情实际情况，对房屋占有使用费进行调整，不符合最高人民法院规定。三、按照租赁合同约定，涉案房屋列入征收范围内，属于徐世中的装修等设施赔偿金，钱考晨应该给予徐世中。因钱考晨未按照租赁合同约定将装修赔偿金、补偿款等征收费用支付给徐世中，徐世中暂不返还房屋，行使的是同时履行抗辩权，在钱考晨未履行约定前，徐世中完全有权拒绝返还房屋。本案中，钱考晨有将装修赔偿金、补偿款等征收费用支付给徐世中的义务，现钱考晨要求徐世中返还房屋，双方应当同时履行，在钱考晨履行约定前，徐世中完全有权拒绝返还房屋。钱考晨辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一、案涉租赁合同是徐世中与钱考晨双方签订，系合同相对方，虽然因为钱考晨未能取得案涉房屋的主管部门建设许可，导致租赁合同无效，但是钱考晨有权请求徐世中在确认合同无效后返还房屋，并且参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。二、徐世中从2019年10月开始拖欠房租，钱考晨进行合理催告后，徐世中仍拒绝交付租金，也拒绝返还房屋，直到现在还在占用该房屋正常经营使用，因徐世中原因不断产生房屋占用使用费，即扩大其损失，不应由钱考晨承担。案涉租赁合同是于2018年签订的，双方都充分了解房屋情况以及附近拆迁情况，仍然自愿签订合同，不应因此调整使用占用费的标准。三、钱考晨上诉理由与本案无关，截止至2020年12月1日，案涉房屋尚未拆迁，也未签订拆迁协议，徐世中仍在正常使用。钱考晨向一审法院起诉请求：1、判令徐世中返还浦口区盘城陆楼30号房屋；2、判令徐世中向钱考晨支付房屋占有使用费（自2019年10月15日起参照原租赁合同约定的租金标准计算至实际返还房屋时止）；3、判令徐世中承担本案诉讼费用。一审法院查明事实：案涉南京市浦口区1栋22间房屋系由钱考晨自建，徐世中自2007年起承租涉案房屋用于经营宾馆，该房屋租赁面积620平方米、使用面积600平方米，双方签订的末期租赁合同约定租赁期限自2018年4月15日至2023年4月15日，月租金6666元。庭审中，钱考晨、徐世中对以下事实进行确认：1、涉案房屋在本案法庭辩论终结前未取得主管部门批准建设许可，亦未领取房屋产权证；2、徐世中已实际支付房屋占有使用费至2019年10月14日。另，南京市浦口区鑫来宾馆于2008年8月26日注册，类型为个体工商户，经营者为徐世中，经营场所位于浦口区。徐世中陈述：南京市浦口区鑫来宾馆的实际经营地址为陆楼30号，因该房屋没有建设许可证及房产证，所以无法办理营业执照，后钱考晨托人将营业执照上经营场所登记在了陆楼15号。一审法院认为，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。案涉南京市浦口区房屋系钱考晨自建房，钱考晨未提交证据证明该房屋已取得合法建设手续，因此钱考晨与徐世中就涉案房屋签订的租赁合同应属无效。关于钱考晨的诉讼请求：1、判令徐世中返还涉案房屋。一审法院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，徐世中、徐世中签订的房屋租赁合同无效，钱考晨主张徐世中返还涉案房屋，符合法律规定，一审法院予以支持。2、判令徐世中向钱考晨支付房屋占有使用费（自2019年10月15日起参照原租赁合同约定的租金标准计算至实际返还房屋时止）。一审法院认为，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。通过庭审查明的事实，徐世中已实际支付房屋占有使用费至2019年10月14日，故钱考晨主张徐世中自2019年10月15日起参照原合同约定的租金标准6666元/月支付房屋占有使用费至实际返还涉案房屋时止，符合法律规定，一审法院予以支持。关于徐世中辩称，钱考晨、徐世中主体不适格，双方均是以代理人的身份与对方签订合同，徐世中系个体工商户并领取了营业执照，根据相关规定本案应以营业执照上登记的字号即南京市浦口区鑫来宾馆为当事人；钱考晨的房屋存在漏水、墙体脱落开裂等质量问题且拒绝维修，徐世中拒绝支付租金系行使先履行抗辩权，待钱考晨将房屋维修完毕后同意支付拖欠的租金。一审法院认为，案涉房屋租赁合同由钱考晨与徐世中签订，钱考晨、徐世中系租赁合同相对方，主体适格；根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”，据此，即使涉案房屋存在质量问题影响徐世中使用，在钱考晨拒绝维修的情况下，徐世中亦应自行维修并主张钱考晨支付相关的维修费用，而非拒付租金。综上，一审法院对徐世中的上述抗辩意见不予采信。关于徐世中要求钱考晨赔偿鑫来宾馆相应的营业损失、装饰装修款、搬家费等以及实际应由鑫来宾馆所得的相关拆迁利益，一审法院认为，徐世中的上述请求明确而且具体，属于独立的诉，徐世中在本案中未提起反诉，南京市浦口区鑫来宾馆亦非本案当事人，故对徐世中的上述请求一审法院不予理涉。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第五十八条、第二百二十一条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、徐世中于判决生效之日起三十日内向钱考晨返还南京市浦口区陆楼30号房屋；二、徐世中于判决生效之日起三十日内给付钱考晨房屋占有使用费（自2019年10月15日起按6666元/月的标准计算至徐世中实际返还涉案房屋时止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7300元，减半收取3650元，由钱考晨、徐世中各负担1825元。徐世中对一审法院查明事实异议之处为，1.对一审法院认定涉案房屋是钱考晨自建有异议，案涉房屋是钱玉铭自建，并非钱考晨自建。2.案涉房屋房间数是26间不是22间，3.对租赁面积为620平米，使用面积为600平米有异议，其第一次和钱玉铭签订合同时，建筑面积标注的是620平方米。双方对一审法院查明的其他事实并无异议，本院二审对一审法院查明的其他事实予以确认。二审中，徐世中提交证据1.2008年8月22日盘城社区居委会向浦口区工商局出具的证明原件一份，拟证明案涉房屋是钱玉铭计划修建的。该证据是因为其办理营业执照向居委会申请，居委会向徐世中出具的。证据2.照片打印件7张，拟证明2020年10月份涉案房屋周围状况。钱考晨质证称，钱玉铭系钱考晨的父亲，案涉房屋系钱玉铭为台企施工后，台企给予土地抵债使用，为了方便徐世中办理工商登记才向其提供的。对照片的真实性认可。钱考晨提交美团APP截图一组，拟证明徐世中经营的鑫来快捷精品宾馆仍在正常经营使用。徐世中对证据的真实性没有异议，认为因为双方对补偿没有谈妥，所以贸然让出会对徐世中的权益维护不利。因当事人对证据的真实性均无异议，本院对上述证据的真实性予以确认，关联性在后统一叙述。以上事实，有照片、证明、当事人陈述在卷为凭。本院认为，本案二审争议焦点为：一审审理程序是否正确，徐世中是否应返还房屋并支付使用费。合同具有相对性，案涉租赁合同的当事人为钱考晨和徐世中，双方因房屋租赁合同发生争议，无论案涉房屋是钱考晨或是钱考晨的父亲钱玉铭所建，钱考晨作为本案当事人提起本案诉讼，符合法律规定，并无不当。双方因租赁合同发生纠纷，徐世中主张应追加案涉房屋的建设人、土地提供方不符合法律规定，本院不予支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。案涉房屋的建设并无相应的建设规划手续，一审法院认定双方之间的租赁合同无效，符合法律规定。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，徐世中应当将案涉房屋返还钱考晨。徐世中上诉主张因未得到补偿，不应返还以及其享有同时履行抗辩权，无任何法律依据，本院不予支持。徐世中自2019年10月起即拒付租金，且一直占用案涉房屋经营，一审法院判决其参照合同约定的租金标准支付使用费，符合法律规定，并无不当。综上所述，徐世中的上诉请求并无事实及法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7300元，由上诉人徐世中负担。本判决为终审判决。审判员  张卓慧二〇二〇年十二月二十四日书记员  曹 洁