广西壮族自治区玉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂09民终3010号 上诉人(原审被告)：广西中浩置业有限公司，住所陆川县城城东新区三峰东路北面**第**B1商铺。 法定代表人：温南，该公司总经理。 委托诉讼代理人：徐建海，广西业丰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：谢法金，男，1983年4月9日出生，汉族，，住深圳市龙岗区 被上诉人（原审原告）：吉萍，女，1985年5月4日出生，汉族，，住深圳市龙岗区 上诉人广西中浩置业有限公司（以下简称中浩公司）因与被上诉人谢法金、吉萍商品房预约合同纠纷一案，不服陆川县人民法院（2020）桂0922民初3168号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 中浩公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三项，改判驳回被上诉人谢法金、吉萍的诉讼请求；2.本案一、二审受理费由被上诉人谢法金、吉萍负担。事实和理由：一、一审判决认定本案法律事实部分不清。一审认定上诉人在未取得商品房预售许可证的情况下，通知被上诉人交购房首付款并认定虽双方没有签订商品房买卖合同，但双方已形成事实上的商品房买卖关系，是没有事实和法律依据的，亦是一审法院对上诉人一方发给包括被上诉人在内的客户的短信内容的误解。首先，从该短信的内容来看，其主要意思及目的是提醒包括被上诉人在内选择5、6栋商品房的业主可以选择在2019年9月22日-9月24日交付首付款享受额外优惠0.99折，并非要求客户交付首付款的限定期限。其次，被上诉人选择按照上述优惠期交付款项之后，上诉人并没有正式通知其与上诉人签订《商品房买卖合同》及确定交纳购房首付款的具体期限，上诉人与被上诉人之间商品房买卖关系确立的各方面手续尚未完全完成，不能单凭上诉人发出的购房优惠短信认定双方之间形成事实上的商品房买卖关系。二、一审法院已经认定，上诉人与被上诉人之间签订的《购房意向协议书》依法有效，那么任何一方都应按照意向协议书的条款全面履行，任何一方不得随意解除。虽然被上诉人在2020年曾向上诉人提出过要求解除，但双方并没有达成解除协议的一致意见，意向协议书亦没有单方解除协议的约定条款。而在上诉人没有任何违约行为的情况下，一审判决解除该意向协议书及判决上诉人返还被上诉人交纳的意向金和预交的部分优惠首付款和相关利息损失是没有事实和法律依据的。三、一审判决适用法律错误。如上所述，上诉人与被上诉人之间签订的《购房意向协议书》依法有效，在上诉人没有任何违约情况下，双方亦没有达成解除协议的一致意见，被上诉人单方要求解除是没有依据的，一审法院适用《中华人民共和国合同法》第九十四条和第九十七条作出本案判决是错误的。其次，由于一审法院错误的认定上诉人与被上诉人之间已形成事实上的商品房买卖关系而适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条作出本案判决也是适用法律错误。 谢法金、吉萍辩称，上诉人通过短信要求被上诉人交首付，还强调三天内交首付就有优惠，所发的通知属于交首付性质的通知，而且有上诉人公司盖章的收据载明是首期。所签订的意向协议书的内容并没有跟被上诉人方一对一地协商签订，对购房者是极不公平的。根据意向协议书第二条及收款收据的内容，足以证明双方已由预约购买转为实质的商品房买卖关系。2018年我们就交了第一笔意向金，后来又通知交首付款，直到现在都没有取得商品房预售许可证，导致无法签订商品房买卖合同，所以开发商要将我们已付的款项返还。要求驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。 谢法金、吉萍向一审法院起诉请求：1.请求判令解除双方签订的购房意向协议书，请求判令被告返还原告房屋首付款人民币112862元;2.请求判令被告按人民银行发布的同期（1-5年期）银行贷款年化利率：4.75%承担原告己支付房款的利息损失约人民币10132元（待根据最终执行日期重新核算）；3.请求判令被告向原告支付违约赔偿人民币112862元;4.请求判令被告承担本案的诉讼费。 一审法院认定事实：2018年4月29日，原告谢法金、吉萍在被告广西中浩置业有限公司的“中浩•龙腾学府”售楼部，经了解后，原告和被告签订了《“中浩•龙腾学府”购房意向协议书》并且交了80000元意向金给被告。《“中浩•龙腾学府”购房意向协议书》约定的内容包括:原告意向购买被告的“中浩•龙腾学府”5栋2单元604号商品房，建筑面积暂定为118.93平方米；该商品房的具体朝向、销售面积、销售价格以双方订立的《商品房买卖合同》所约定为准等内容。第六条第二款约定：“如乙方在甲方正式通知之日的7个工作日内未与甲方签订该商品房的《商品房买卖合同》的，视为乙方单方面违约，本意向协议书自动解除，甲方有权自行处理乙方已认购的该房产而无需另行通知乙方，乙方已支付的购房意向金不予返还，由此产生的全部责任由乙方承担。”在未取得陆川商品房预售许可证的情况下，于2019年9月21日12时13分，被告通知原告交购房首付款，2019年9月23日，原告按被告要求交了首付款112862元（包含之前的80000元意向金），当天被告出具收款收据给原告收执，收款收据载明：今收到吉萍、谢法金交来的龙腾学府-5栋-2-604首期壹拾壹万贰仟捌佰陆拾贰元整（￥112852.00）。因被告未能与原告签订商品房销售合同，2020年7月21日，原告向被告提出解除购房意向协议通知书，被告没有理会。之后，原告吉萍向陆川县信访局信访，2020年8月25日，陆川县住建局作出陆川县住建局关于吉萍信访事项处理情况答复意见书。2020年8月20日，原告向该院提起诉讼。 一审法院认为，原告谢法金、吉萍与被告中浩公司签订的《“中浩•龙腾学府”购房意向协议书》，双方的意思表示真实，内容没有违反法律法规的强制性规定，依法有效，该院予以确认，合同对双方具有法律约束力，双方应严格按约定履行义务。《“中浩•龙腾学府”购房意向协议书》第六条第二款约定：“如乙方在甲方正式通知之日的7个工作日内未与甲方签订该商品房的《商品房买卖合同》的，视为乙方单方面违约，本意向协议书自动解除，甲方有权自行处理乙方已认购的该房产而无需另行通知乙方，乙方已支付的购房意向金不予返还，由此产生的全部责任由乙方承担。”被告于2019年9月23日在未取得商品房预售证的情况下（至今也未取得），要求原告交了首付款，虽然双方没有签订商品房买卖合同，但双方已形成商品房买卖关系，因被告至今尚未取得其所销售房屋的商品房预售证，该商品房买卖行为依法无效。因此原告要求解除双方签订的购房意向协议书，请求判令被告返还原告房屋首付款人民币112862.00元，该院予以支持。原告请求被告按人民银行发布的同期（1-5年期）银行贷款年化利率：4.75%承担原告己支付房款的利息损失，因原告未与被告签订有商品房买卖合同也未向银行办理有关按揭手续，其请求的利息损失为其所交首付的利息损失，按中国人民银行的规定，同期银行贷款年利率已不再适用，改为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。因原、被告双方均没有违反《“中浩•龙腾学府”购房意向协议书》，原告请求被告支付违约赔偿112862元，没有事实和法律依据，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《最高人法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决：一、解除原告谢法金、吉萍与被告广西中浩置业有限公司于2018年4月29日签订的《“中浩•龙腾学府”购房意向协议书》；二、被告广西中浩置业有限公司返还原告谢法金、吉萍房屋首付款112862.00元;三、被告广西中浩置业有限公司支付原告谢法金、吉萍首付款的利息损失（计算方法：以首付款112862元为基数，从2019年9月23日计至付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、驳回原告谢法金、吉萍的其他诉讼请求。 二审中，当事人未提交有新的证据。经审理查明，一审认定的事实中除了“于2019年9月21日12时13分，被告通知原告交购房首付款”表述不准确，应为“于2019年9月21日12时13分，上诉人中浩公司通知被上诉人5、6栋定于2019年9月22日，23日，24日交首付，如在这三天交首付可额外享受一定的折扣，过期不再享受此优惠。”，以及“收款收据载明：今收到吉萍、谢法金交来的龙腾学府-5栋-2-604首期壹拾壹万贰仟捌佰陆拾贰元整（￥112852.00）”应为“收款收据载明：今收到吉萍、谢法金交来的龙腾学府-5栋-2-604首期壹拾壹万贰仟捌佰陆拾贰元整（￥112862.00）”外，其他认定的事实无误，本院予以确认。 本院认为，上诉人中浩公司与被上诉人谢金法、吉萍签订的《“中浩•龙腾学府”购房意向协议书》虽对房屋的基本情况、房屋价格进行了约定，但没有对房屋交付条件及时间、违约责任及办证等事项作出明确具体的约定，不具备商品房买卖合同的主要内容，且约定了该协议书在签订商品房买卖合同后自行失效，故认定意向协议书为商品房预约合同。签订意向协议后，上诉人与被上诉人未签订商品房买卖合同，亦没有对商品房买卖合同的主要内容以其他形式达成合意，一审仅以被上诉人交付了首付款的事实认定双方之间存在事实上的商品房买卖关系并适用商品房买卖行为无效的法律规定不当，本院予以纠正。虽然意向协议书没有约定签订商品房买卖合同的时间，亦没有约定交房的时间，但自双方签订意向协议书至今已有两年多，被上诉人所意向购买的商品房尚未取得商品房预售许可证，仍不具备签订《商品房买卖合同》的法定条件，双方已丧失了继续签订正式的商品房买卖合同的基础，上诉人已构成违约，被上诉人诉请解除双方签订的意向协议书的请求符合法律规定，一审予以支持并无不当。双方签订的意向协议书解除后，上诉人应返还被上诉人已交付的购房首付款并承担相应的违约责任。因意向协议书没有对上诉人违约责任予以约定，一审以被上诉人已交购房首付款的利息损失认定为上诉人承担违约责任的范围并无不当。 综上所述，中浩公司的上诉请求不能成立，予以驳回；一审对基础法律关系认定不当，但裁判结果正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4838元（上诉人已预交），由上诉人广西中浩置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  吕海欢 审判员  谭泉清 审判员  姚 莉 二〇二〇年十二月二十一日 书记员  庞世旺