新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新23民终2045号 上诉人（一审被告、反诉原告）：张晓婷，女，1990年2月10日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区石河子市。 委托诉讼代理人：王金风（系张晓婷的母亲），住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 委托诉讼代理人：李雪梅，新疆联明律师事务所律师。 被上诉人（一审原告、反诉被告）：张添增，男，1972年3月27日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。 被上诉人（一审原告、反诉被告）：路红灌，男，1967年5月17日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。 委托诉讼代理人：张新民，新疆新靖律师事务所律师。 上诉人张晓婷因与被上诉人张添增、路红灌房屋租赁合同纠纷一案，新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院于2016年8月23日作出（2016）新2301民初35号民事判决书，张晓婷不服该判决，向本院提起上诉，本院于2016年11月28日作出（2016）新23民终1679号民事判决。判决已经发生法律效力。张晓婷申诉信访，本院经审判委员会讨论决定于2019年10月19日作出（2019）新23民监5号民事裁定，本案由本院再审。提起再审后本院另行组成合议庭于2020年3月26日作出（2020）新23民再10号民事裁定书，撤销本院（2016）新23民终1679号民事判决及新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院（2016）新2301民初35号民事判决，发回新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院重审。2020年9月8日，新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院作出（2020）新2301民初1456号民事判决，张晓婷不服该判决向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，依法组成合议庭，于2020年12月2日公开开庭进行了审理。上诉人张晓婷的委托诉讼代理人王金风、李雪梅，被上诉人张添增，路红灌的委托诉讼代理人张新民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张晓婷上诉请求：依法撤销新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院（2020）新2301民初1455号民事判决第一项，第二项，改判张晓婷不支付张添增、路红灌房屋使用费93000元，支持张晓婷一审的反诉请求（一、张添增、路红灌赔偿张晓婷经济损失424068元；二、张添增、路红灌承担鉴定费17500元）。事实与理由：一、张添增、路红灌行为违反《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款及《中华人民共和国安全生产法》第十七条，双方签订的《宾馆转让承租协议》无效，涉案房屋也是违法建筑，张添增、路红灌不能获利。二、新疆维吾尔自治区鉴定中心出具的鉴定报告漏水原因是建筑方的建筑物不符合国家质量标准造成17间无法正常使用。原审未考虑张晓婷使用涉案房屋因房屋破损严重所遭受的客观重大损失的事实。原审认定涉案合同无效，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，按照合同中租金约定其向张添增、路红灌支付房屋占用费，明显对张晓婷不公平。三、原审法院违反法律程序，剥夺了张晓婷依司法鉴定获取有效证据的权利。一审法院否定张晓婷提交维修后宾馆房间出现更严重的裂损照片和光盘（地基下沉根本无法维修的事实）。一审法院对新疆维吾尔自治区司法鉴定中心出具的鉴定书中涉案房屋漏水原因是建筑物不符合国家质量标准的事实已经确认，涉案建筑方的违法建筑缺陷，法律未规定承租方承担损失。张晓婷经营的涉案宾馆一年的成本就是800000多元，而一审法院酌情确定张添增、路红灌赔偿张晓婷的经济损失仅30000元不符合案件事实。 张添增、路红灌辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，张晓婷一直在使用涉案宾馆，使用电，应当支付房屋使用费及电费。一审没有支持违约金，显失公平。张添增、路红灌没有上诉是不想浪费司法资源。张晓婷的上诉理由是按照其主观意见，请求驳回上诉，维持原判。 张添增、路红灌向一审法院起诉请求：判令张晓婷向张添增、路红灌支付房屋占有使用费93000元、支付违约金26521.48元，合计119521.48元。张晓婷反诉请求：一、张添增、路红灌赔偿张晓婷经济损失424068元；二、张添增、路红灌承担鉴定费17500元。 一审法院认定事实：2014年4月25日，张添增、路红灌（甲方）与张晓婷（乙方）双方签订《宾馆转让承租协议》一份，协议约定张添增、路红灌将昌吉市亚中对面爱尚家商务宾馆经营权及宾馆现有室内的可移动物品一并转让给乙方（张晓婷），转让费共计1350000元，包括至2014年8月30日期间的房屋租金100000元整，房屋租赁期限共8年4个月，自2014年4月25日至2022年8月30日止。租金标准：2014年8月30日至2016年8月30日每年租金280000元，2016年8月30日至2019年8月30日每年租金308000元，2019年8月30日至2022年8月30日每年租金338800元，直到租期截止。租金支付时间为每年7月30日之前一次性缴清下一年的租金。协议还约定如张晓婷逾期交纳租金及相关费用，张添增、路红灌有权按每日加收千分之三滞纳金。协议签订后张晓婷按照协议履行租金义务，协议约定2015年8月30日至2016年8月30日的租金为280000元，于2015年7月30日前交纳，但张晓婷于2015年7月30日前仅支付租金72000元，于2015年9月1日支付租金85000元，于2015年9月5张晓婷累计支付租金187000元，剩余93000元的租金未付。2015年12月8日，张晓婷向张添增、路红灌发出催告通知书和检查报告、认为所承租的张添增、路红灌宾馆中有12间严重漏水，依据相关法律规定，施工单位及出租方应当履行维修责任和维修义务。张添增、路红灌起诉后张晓婷向昌吉市人民法院提出反诉，张晓婷自行委托新疆依诺华工程造价咨询有限公司出具维修工程预算书，支出鉴定费1500元。2016年3月2日，张晓婷向昌吉市人民法院提出鉴定申请，要求对宾馆漏水原因进行鉴定，昌吉市人民法院于2016年3月15日委托新疆维吾尔自治区司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心进行鉴定，该所于2016年4月6日出具鉴定意见书，对14间客房漏水原因分析为：一是部分卫生间地漏口防水处理不符合要求（密封不严）；二是部分卫生间地面倒坡门口未设止水档；三是部分卫生间上部下水管处开裂。备注：卫生间防水上翻高度不符合要求也有一定影响。此次鉴定张晓婷支出鉴定费16000元。在本案原一审（2016）新2301民初35号案件审理过程中，张添增、路红灌于2016年6月23日将宾馆漏水房间维修好并进行粉刷。根据本院现场调查，102室、206室、302室房间漏水比较严重，从昌吉市爱尚家商务宾馆住宿登记本反映，从2016年5月21日至7月13日，除了206室和302室，其余房间都有住宿记录。另查明：涉案房屋是张添增、路红灌在案外人张严誉个人宅基地上修建，该宅基地是昌吉市建国路街道办事处八工一村集体土地。张添增、路红灌修建的房屋共四层，35个房间，于2013年建成，张添增、路红灌在建房时未办理建设工程规划许可证，该栋楼房已于2019年拆迁。昌吉回族自治州中级人民法院向昌吉市自然资源局发函，2019年10月9日昌吉市自然资源局回函，内容为：1．张添增、路红灌未向我局提交过修建房屋的申请；2．位于昌吉市××区居委会的“爱尚家商务宾馆”未办理建设工程规划许可证；3．诉争土地属于昌吉市行政区域规划范围，属于城镇区域。一审法院认为，本案争议焦点为双方签订的《宾馆转让承租协议》是否有效？《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款规定“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。”第四十一条第二款规定“在乡、村庄规划区内使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的规划管理办法，由省、自治区、直辖市制定。”《新疆维吾尔自治区乡村建设规划许可管理办法》第三条规定“在乡、村庄规划区内进行建设活动的，建设单位或者个人应当向乡、镇人民政府提出申请，由乡、镇人民政府报城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。”最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。”第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”第五条第一款规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”根据上述规定，张添增、路红灌租赁给张晓婷的宾馆，张添增、路红灌在建房时未办理建设工程规划许可证，涉案房屋所涉土地属于城镇区域，张添增、路红灌与张晓婷签订的《宾馆转让承租协议》因违反上述规定而无效。张添增、路红灌与张晓婷给付房屋占有使用费93000元，张晓婷辩解“合同无效，只同意承担房屋占用期间的使用费，应当根据当时的主管部门规定的标准计算，而不应当以双方在合同中约定的租金标准计算。”本院认为双方签订的房屋租赁合同无效，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，张晓婷使用宾馆期间应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。合同约定2015年8月30日至2016年8月30日期间年租金280000元。张晓婷欠付张添增、路红灌该年度租金93000间房屋的转让费损失，此部分损失无法计算，合同确认无效后，张晓婷可针对全部转让费损失另案主张权利，本院在本案中对转让费损失不作处理。张晓婷要求张添增、路红灌承担鉴定费17500元，张晓婷自行委托新疆依诺华工程造价有限公司出具卫生间维修工程预算书，张添增、路红灌对预算书不认可。本院认为该预算书系张晓婷单方委托，非正式文本，无编制时间和鉴定机构、鉴定人员的资质证书，张添增、路红灌在原审过程中已对漏水问题进行了维修，本院对该预算书不予采信，由此产生的1500元咨询费由张晓婷自行承担。在原审诉讼过程中，本院对漏水原因委托鉴定，张晓婷交纳鉴定费16000元，根据鉴定意见书对漏水原因的分析和认定，不能证实是张晓婷使用不当造成，张晓婷租赁房屋后未二次装修且张添增、路红灌作为出租人有维修房屋的义务，因此鉴定费16000元由张添增、路红灌承担。一审判决：一、被告张晓婷支付原告张添增、路红灌房屋占有使用费93000元；二、反诉被告张添增、路红灌向反诉原告张晓婷赔偿经济损失30000元；三、原告张添增、路红灌支付被告张晓婷鉴定费16000元；四、驳回原告张添增、路红灌及反诉原告张晓婷其他诉讼请求。 二审中张晓婷及张添增、路红灌均未提交新证据。 二审查明事实与一审查明事实一致，本院对一审查明事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点，一、张晓婷是否应向张添增、路红灌缴纳房屋使用费，数额应如何确定？二、张添增、路红灌是否应向张晓婷赔偿经济损失，数额应如何确定？ 关于争议焦点一、本案中，张添增、路红灌与张晓婷签订的《宾馆转让承租协议》涉及的房屋是张添增、路红灌在案外人张严誉个人宅基地上所建的房屋。张添增、路红灌在庭审中认可建房时，未取得建设规划许可手续。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因涉案房屋属于昌吉市行政区域规划范围，属于城镇区域，未办理建设工程规划许可证，故双方签订《宾馆转让承租协议》无效，但涉案房屋双方已实际交付使用，张添增、路红灌向张晓婷交付房屋，张晓婷事实上占有并使用涉案房屋，也已取得使用收益。张晓婷向张添增、路红灌累计支付租金187000元，剩余93000元租金未付，一审法院按照实际履行情况参照合同约定的租金标准判令张晓婷向张添增、路红灌支付剩余93000元房屋占有使用费，并无不当，本院予以支持。张晓婷认为涉案房屋的使用费应按主管部门规定标准计算的上诉理由不能成立，本院不予采信。 关于争议焦点二、新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院委托新疆维吾尔自治区司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心对涉案房屋进行鉴定，鉴定张晓婷租赁的宾馆中105号、202号、205号、206号、208号、301号、302号、303号、305号、306号、308号、401号、402号共计13间房屋存在漏水现象。张晓婷称14间房屋漏水要求法院支持其经济损失共424068元，其中包括14间房自2014年4月24日至2016年8月30日共28个月的房租264000元，14间房屋的转让费140000元及两年暖气费16056元，但张晓婷对其提出的经济损失并未提交相关证据予以证实。本院考虑房屋漏水系事实，且必会造成经济损失，可参照双方约定租金及实际支出费用酌定张晓婷的经济损失：涉案宾馆共有35间房屋，2014年8月30日至2016年8月30日每年租金280000元，一间房年租金8000元（280000÷35件房屋），一间房一个月租金损失为667元（80000元÷12个月）。张晓婷于2015年12月8日向张添增、路红灌书面通知张添增、路红灌维修房屋，张添增、路红灌于2016年6月23日维修完毕约7个月时间，13间房屋漏水影响经营，在7个月时间内张晓婷的房屋使用收益损失为60697元（667元×13件房屋×7个月＝60697元）。另，张晓婷交付2015年冬季采暖费19198元，一间房屋暖气费为549元，13间房屋的暖气费7137元（19198元÷35件房屋×13＝7137元）。故，张晓婷的经济损失酌定为67834元（60697元＋7137元＝67834元）。本案中，宾馆房屋漏水并非张晓婷行为所致，一审法院让张晓婷自行承担经济损失50%，缺乏事实依据。本院予以纠正，即张添增、路红灌向张晓婷承担上述经济损失67834元。因鉴定费16000元是为查明涉案房屋漏水原因而支出合理费用，虽已由张晓婷交纳，但张晓婷对房屋漏水并不存在过错行为，该鉴定费应由房屋出租人张添增、路红灌负担，一审法院对鉴定费的认定正确，本院应予以确认。 综上所述，上诉人张晓婷的上诉请求部分成立。本案经合议庭评议并报请本院2020年第13次审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款、第四十一条第二款，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院（2020）新2301民初1456号民事判决第一、第三项，即“一、被告张晓婷支付原告张添增、路红灌房屋占有使用费93000元；三、原告张添增、路红灌支付被告张晓婷鉴定费16000元；” 二、撤销新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院（2020）新2301民初1456号民事判决第二、第四项，即“二、反诉被告张添增、路红灌向反诉原告张晓婷赔偿经济损失30000元；四、驳回原告张添增、路红灌及反诉原告张晓婷其他诉讼请求；” 三、被上诉人张添增、路红灌向上诉人张晓婷赔偿经济损失67834元； 四、驳回上诉人张晓婷其他诉讼请求； 五、驳回被上诉人张添增、路红灌其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费2690元，二审案件受理费8970.68元（免交）。一审案件受理费由张添增、路红灌负担597元。反诉费3844元，由张晓婷负担3268元，由张添增、路红灌负担576元。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘 秀 春 审 判 员 郑  延 审 判 员 帕提扎提 二〇二〇年十二月二十九日 法官助理 毛 春 艳 书 记 员 马 汇 敏