广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民再28号再审申请人（原审原告、二审上诉人）：陶志辉，男，1986年5月29日出生，汉族，户籍所在地：广东省惠东县。再审申请人（原审原告、二审上诉人）：罗彩丽，女，1989年8月7日出生，汉族，户籍所在地：广东省惠东县。共同委托诉讼代理人：杨创铄，广东奔犇律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：丘坚，广东奔犇律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：惠东县泛华房地产开发有限公司，住所地：惠东县平山华侨城西枝江畔怡景湾第**（J及**）**第**，统一社会信用代码：914413236615436945。法定代表人：罗远球。委托诉讼代理人：周惠丽，广东仁康律师事务所律师。再审申请人陶志辉、罗彩丽因与被申请人惠东县泛华房地产开发有限公司（以下简称泛华公司）商品房预售合同纠纷一案，不服本院（2019）粤13民终2732号民事判决，向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院于2020年2月26日作出（2019）粤民申12153号民事裁定指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人陶志辉、罗彩丽及其共同委托诉讼代理人杨创铄、被申请人泛华公司的委托诉讼代理人周惠丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陶志辉、罗彩丽申请再审称：（一）原审法院认定被申请人于2016年3月29日具备交房条件错误，实际符合交房条件的时间是2017年7月5日。（l）根据《广东省建设工程质量管理条例》第二十七条：“建设工程竣工验收合格后，建设单位应当在规定的时间内到颁发施工许可证的住房建设主管部门办理工程竣工验收备案，住房城乡建设主管部门对不符合备案条件的，应当责令改正。”的规定，被申请人在原审中提交的竣工验收报告是未经主管部门备案的文件，验收条件不符合法律的规定。再审申请人认为未经备案的竣工验收报告，并且在没有其他证据，例如消防、电梯的验收报告相佐证的情况下，是无法证明案涉房屋是否真正具备交房条件的。二审期间，再审申请人提交从惠东县住房和城乡规划建设局调取的新证据，该证据显示案涉商品房实际符合交房条件的时间是2017年7月5日。原审法院认定的具备交房条件的时间是2016年3月29日，明显与事实不符。并且再审申请人拿两份《验收报告》对比发现，监理单位和勘察单位负责人处的签名前后两份明显不一致，再审申请人认为被申请人提交的验收报告是虚假的。（2）对于被申请人在原审庭审中抗辩说案涉工程进行过两次验收，案涉房屋在第一个地块上，并且第一个地块的工程已经在第一次也就是2016年3月29日验收完毕了，2017年7月5日是对整体工程的形式验收。再审申请人认为，首先商品房的工程不可以分开验收，被申请人的主张没有事实和法律依据。其次，被申请人提供的材料中的规划红线无法看出工程分为两个地块，也无法证明案涉房屋就在第一个地块上。最后，案涉房屋涉及1号、2号、3号、4号楼、l栋、2栋的房屋，被申请人无法举证证明案涉所有的房屋都在第一个地块上，并且已于2016年3月29日验收完毕，应当对自己的主张承担举证不能的法律后果。（二）退一步讲，即便法院认定案涉房屋在2016年已具备交付条件，原审法院认为案涉房屋已于2016年4月1日交付，但是再审申请人认为案涉房屋的交付时间也应为2016年5月2日。原审法院认为再审申请人于2016年4月l日收到被申请人的收楼通知，再审申请人一直是否认有收到上述材料，也否认被申请人提供的情况说明和邮件查询表的真实性的。退一步讲，即便再审申请人有收到被申请人寄出的EMS材料，但是根据双方签订的《房地产买卖合同补充协议书》第二条“买受人没有按期收楼的，自出卖人另行通知起第31日，视为房屋已经交付使用。”根据本案情况，即便认定被申请人已于2016年4月1日通知再审申请人收楼，但根据协议约定也应往后推算31天，也既是2016年5月2日才属于真正的交楼时间。根据双方签订的《房地产买卖合同补充协议书》第三条约定“由于交楼可能会受一些不确定因素的影响，买受人同意出卖人延迟交付商品房不超过三个月的，不视作出卖人违约。”由于被申请人实际交付房屋的时间是2016年5月2日，合同约定交房时间是2015年12月31日，被申请人逾期交房已经超过3个月，仍然构成违约，被申请人应当向再审申请人承担违约责任。综上，原审判决存在主要事实缺乏证据支持的情形，事实认定错误直接导致判决结果错误。请求：1、依法撤销（2019）粤13民终2732号判决书；2、判令被申请人向再审申请人支付逾期交房的违约金404443元【858691×0.0005×942=404443元(从2016年1月1日暂计至2018年7月31日共计942天）】，并向再审申请人交付涉案商品房。被申请人泛华公司答辩称，（一）涉案商品房是否按合同约定经验收合格？双方签订《商品房买卖合同》约定，泛华公司应当于2015年12月31日前将经验收合格的商品房交付再审申请人使用。合同交房条件是“商品房经验收合格”，而不是综合验收合格。在合同附件四《商品房买卖合同补充协议书》的第三条约定：交付条件的含义为该商品房经建设单位、施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位共同组织的竣工验收合格。双方在补充协议中对交付条件做了补充解释说明为五方验收合格，再审申请人在签订商品房买卖合同和补充协议时同意上述交付条件，系其真实意思表示，且符合《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《城市房地产开发经营管理条例》第17条和《建设工程质量管理条例》第三条、第十六条、第四十六条、第四十九条规定。本案中，泛华公司已经组织建设、监理、施工、勘察、设计相关单位对涉案工程进行了验收，《工程竣工验收报告》的结论为：一致同意验收，质量合格。故原审法院认定泛华公司交付的案涉商品房经竣工验收合格符合交楼条件，并无不当。（二）商品房验收合格是否以取得《竣工验收备案表》为必要条件？结合《建筑法》等相关法律法规的规定，建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。可见建筑工程交付使用的条件并非取得《工程竣工验收备案表》后才可交付使用。《广东省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收及备案管理实施细则（试行）》第七条规定：“竣工验收备案是一种程序性的备案检查制度，是对工程建设参建各方质量行为进行规范化、制度化约束的强制性控制手段，竣工验收备案不免除参建各方的质量责任。办理竣工验收备案是指工程竣工验收后建设单位向备案机关报送国家规定竣工验收备案的有关文件，接受监督检查并取得备案机关收讫确认的行为。”由此可见，建设工程竣工验收合格与取得《竣工验收备案表》是两个不同的程序，建设工程经验收合格后就可交付使用，而《竣工验收备案表》是在工程竣工验收合格后向行政机关所进行的备案登记。因此，以取得《竣工验收备案表》才视为商品房验收合格的主张没有法律依据，原审判决予以驳回，并无不当。（三）案涉商品房验收合格的时间认定。案涉房屋竣工验收及具备交房条件时间是2016年3月29日，而不是2017年7月5日。从“建设用地规划界限图”可知，泛华公司开发涉案楼盘被一条市政道路为PS-41-03和PS-42-05大小两个地块，是可以分割的两个单体工程，采取一起报建、分期开发、分期验收交楼，整体竣工验收备案的形式进行，泛华公司在申请竣工验收时征求建设主管部门的意见，惠东县住房和城乡建设局函复意见是整个工程项目虽一起报建，但对工程竣工验收业务不存在执行一起报建就必须一起验收，而不能单独竣工验收，只要工程项目符合规划设计条件，建设单位就可以组织竣工验收。根据《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》第十条分期建设的住宅小区，可以实行分期验收，待全部建成后进行综合验收。在本案中，案涉房屋所在的楼盘属于PS-41-03大地块的工程项目，该工程项目取得《建设工程规划许可证》符合规划设计条件，泛华公司按照合同约定的交房条件对符合竣工验收要求的单体工程在完成建设后有权组织分期竣工验收，并于2016年3月29日取得《竣工验收报告》，而2017年7月5日取得《竣工验收报告》是在备案时建设主管部门要求对整体工程完成建设再组织一次竣工验收，两份报告均真实合法，均能证明泛华公司交付房屋完成竣工验收，符合合同及补充协议关于竣工验收合格的约定。而竣工验收报告是否备案、建设单位对整体工程项目最后的综合竣工验收均不属于合同约定交付条件的范畴，亦不影响竣工验收报告的效力，同时也不影响业主的交付使用。如房屋交付之日以取得《商品房竣工验收备案表》日期或取得整体工程《竣工验收报告》即2017年7月5日为有效交付时间，无异于增加泛华公司的义务，商品房项目的竣工验收合格至取得竣工验收备案表通常需要6个月不等时间，而双方签订合同时，泛华公司基于约定的条件估算可以交付的时间并约定于合同中，当时并未将取得竣工验收备案表作为交付条件进行约定，因此并未将取得竣工验收备案表所需时间算在交付期限内，有悖于合同的公平性和平等性。因此，二审判决认定泛华公司在2016年3月31日通知再审申请人收楼时，案涉商品房已达到交付条件，并无不当。（四）案涉房屋实际交付之日的认定。再审申请人根据《商品房买卖合同补充协议书》第二条：买受人应在《商品房买卖合同》第八条约定的交付日期或出卖人另行通知或公告收楼日期起30日内到物业管理中心办理收楼手续。买受人没有按期收楼的，自《商品房买卖合同》第八条约定的交付日期或出卖人另行通知或公告日期起的第31日，视为房屋已交付使用。本案涉案房屋是泛华公司于2016年3月31日通过EMS的形式书面通知告知收楼，再审申请人签收收楼通知的时间是2016年4月1日，并在《入伙通知书》上限定办理收楼时间为2016年4月1日至4月5日。而《补充协议》第二条是对迟延办理收楼买受人实行不再另行通知的约定，于交付日期或出卖人另行通知、公告日期起第31日视为房屋已交付。再审申请人认为案涉房屋的交付时间为2016年5月2日是错误理解该条款的含义，纯属断章取义。因此二审法院认定再审申请人于2016年4月1日收到泛华公司的收楼通知并无不当。（五）案涉房屋是否逾期交楼。根据双方签订的《补充协议》第三条约定“由于交楼可能会受一些不确定因素的影响，买受人同意当出卖人迟延交付商品房不超过三个月的，不视作出卖人违约。”该《补充协议》是双方根据实际情况，自愿协商后签订的合同补充条款，是对《商品房买卖合同》有关条款的解释和说明，并无导致格式条款无效的情形，并未违反法律的禁止性规定，合法有效。且泛华公司提供《工作联系单》及监理单位发出《监理工程通知单》证实房屋迟延交付系由于施工中遇到重大技术问题不能马上解决，需停工整改三个月消除临近小区及道路沉降的安全隐患。按照合同约定，泛华公司应于2015年12月31日前交房，由于发生上述情况属于非出卖人的过错原因造成的延期，泛华公司可据实予以延期三个月，故交房时间应顺延至2016年3月31日。而涉案房屋符合交房条件时间为2016年3月29日，符合《补充协议》三个月宽限期的约定，迟延交楼并未超过三个月，该约定合法有效。原审判决认定涉案房屋交付宽限期属特殊约定，不违反法律规定，并无不当。（六）是否应当承担逾期交房违约责任？1、若依据合同约定的交房条件为五方竣工验收合格，泛华公司在宽限期内交房，不应承担逾期交房的违约责任。二审判决认定涉案房屋符合双方约定的交付时间，不存在逾期交楼的违约事实，并无不当。2、若依据省高院的再审裁定书，认定涉案商品房买卖合同约定的交付条件低于法定条件，交付使用商品房应当经过竣工验收合格并已在当地行政建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。泛华公司认为应结合实际贯彻执行。首先，以取得《竣工验收备案表》作为案涉房屋达到交付条件，超越了双方在合同中约定的交付标准，结合行政法规、部门规章的相关规定，可以认定双方签订《商品房买卖合同》约定的“商品房经验收合格”是指质监机构确认的五方竣工验收合格，而无需以建筑工程竣工验收备案即行政备案作为附加条件。其次，案涉房屋所在的大地块项目是在2014年12月预售，双方在2015年签署的合同，惠东县房管部门适用的是广东省建设厅、广东省工商行政管理制订旧商品房买卖合同版本，合同约定交房条件为“五方竣工验收”，而小地块是在2015年1月预售，2016年签订的商品房合同，从2016年起签署的合同实行网签备案后，适用2014年修订新商品房买卖合同版本，合同约定的交房条件为“竣工验收备案”，故以新合同版本的内容适用双方签订在先的旧合同中的约定，没有事实和法律依据。再次，关于法律适用，《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件指引》第三十条虽然对“交付条件”作出规定，但仅是法院为了统一审判标准，对广东省辖区内审判实践的一种指导。即使被适用于该案作为审判参考，也应结合实际，不能机械适用法律条文或裁判规则，应结合实际来贯彻执行，主要判断（1）合同签订时间（2）合同使用版本（3）合同约定的条件是否符合法律法规。（4）通过法律类案检索可知晓，高院也有相关的案例支持。且《案件指引》是在2017年9月12日公布施行，根据法不溯及既往的原则，该指导意见也不应完全适用于本案。因此，建议法庭结合实际情况、判断合同签订时的约定是否违反法律、行政法规的强制性规定。（七）若以《竣工验收备案表》为法定交付条件，是否需要支付逾期交房违约金，恳请法庭在查明事实的基础上，准确适用法律，平衡双方的利益，有效地解决本案的纠纷。再审申请人已在竣工验收备案前已办理收楼入住，实现房屋的转移占有。从“喜洲花园业主办理收楼入住及竣工验收时间表”、收楼流程单、入住协议等证据材料显示：再审申请人在取得《竣工验收备案》2017年9月21日之前与泛华公司办理收楼手续和装修申请，签收了收楼流程单和入住协议书、领取房屋钥匙，双方进行验收交接时，泛华公司出示案涉房屋所在地块工程《竣工验收报告》证明文件，提供《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》，应视为泛华公司完成有效交付。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”。虽然当时泛华公司并未取得《竣工验收备案表》，但是，再审申请人在明知泛华公司未完全具备上述文件的情况下仍然签收商品房，表明再审申请人认可泛华公司交房条件，同意变更法定条件，双方当事人已达成合意，且案涉房屋也经过竣工验收合格，在购房人于2018年10月向一审法院提起诉讼时早已取得《竣工验收备案表》。依据《广东省高级人民法院审理商品房买卖合同案件指引》第三十二条，买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持。但买受人可以请求出卖人依据法律规定或者合同约定完善商品房交付条件，并赔偿因此造成的实际损失。故再审申请人以实际行动确认了和变更了合同约定的交房条件和交房期限，购房人自收房后不得再以交付时的商品房未取得竣工验收备案表或未经竣工验收为由，向开发商主张延期交房的违约责任，应不予支持。（八）若判定泛华公司承担违约责任，合同约定违约金过高，且再审申请人未能提供证据证实造成其实际损失，请求法庭予以调整。1、即使泛华公司迟延取得竣工验收备案，但并未实际影响购房人接收商品房后对房屋的占有、使用、收益和处分，再审申请人实际上并没有损失，而且案涉房屋的出售价格从原来约4500元／平方上涨至现在约8500元／平方，房产价值不断增长，在再审申请人未提供证据证明造成损失的前提下，而严格依照《商品房买卖合同》约定逾期违约金的标准进行评判显然有失公平，容易造成恶意诉讼，谋取不正当利益。2、根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之五的违约金。而根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以减少”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”、第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或损失赔偿额计算方法，违约金数额或损失赔偿额可以参照以下标准确定……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，约定的违约金过高，应予以调整。泛华公司为证实约定的违约金过高提供了第三方惠州市中项房地产土地评估机构对同地段同类房屋在逾期交付期间的租金标准的评估报告，从该评估报告显示：涉案房屋毛坯租赁单价3元／平方米·月，因此违约金的计算标准应结合房屋逾期交付期间再审申请人的实际损失予以考量更符合法律法规的规定。综上所述，再审申请人在合同和收楼通知书约定的时间内拒不前来办理收楼验房手续，直到需装修时才办理收楼入住，现房屋实现转移占有后，又以交付房屋时未取得竣工验收备案表为由，主张房屋不符合交付条件主张逾期交房违约金，这明显存在减损义务的嫌疑，如果法庭支持这种局面，也无异于减轻购房者责任，增加出卖人的义务，有悖于合同的公平性和法律的严肃性。为避免造成恶意诉讼，遏制一些买受人钻法律空子谋取不正利益，恳请法院依法公正审理，以维护泛华公司的合法权益。陶志辉、罗彩丽向一审法院起诉请求：1、判令泛华公司向陶志辉、罗彩丽支付逾期交房的违约金404443元【858691×0.0005×942=404443元(从2016年1月1日暂计至2018年7月31日共计942天）】，并向陶志辉、罗彩丽交付涉案商品房；2、本案诉讼费由泛华公司承担。一审法院认定事实：泛华公司为经营房地产开发业务的有限责任公司（自然人投资或控股），成立于2007年6月26日。2015年11月25日，陶志辉、罗彩丽作为买受人与泛华公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：HT0008674),约定陶志辉、罗彩丽向泛华公司购买泛华公司开发的位于惠东县**花园**号楼**单元**号房，该商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为：惠东房预许字第2**9号。合同约定：“一、该商品房合同约定建筑面积共149.06平方米，套内建筑面积121.58平方米，分摊共有建筑面积27.48平方米。二、该商品房的价款按建筑面积计算，单价为每平方米5760.71元，总价款858691元整，买受人在2015年9月21日前支付房款30%人民币258691元，余款70%人民币600000元由买受人提供资料申请银行按揭。三、出卖人应当在2015年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件（该商品房经验收合格)，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、政府职能部门延误办理有关文件，批准手续等原因；3、施工遇到重大技术问题不能马上解决的；4、其他非因出卖人的过错原因造成的延期;5、买受人未按合同约定付清所有房款及其他购房费用的。四、除上述规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：（1)逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；（2)逾期超过30日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比率应不小于第（1)项中的比率）的违约金。五、商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足上述约定交付条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。五、出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机构备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：1、买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金；2、买受人自愿委托出卖人办理房地产权证，并积极主动交纳办证所需各项费用，因买受人的原因造成延误或不能办证，其责任由买受人承担。”上述合同于2015年10月13日在惠东县房产管理局办理了预售登记备案手续。陶志辉、罗彩丽与泛华公司签订的《商品房买卖合同》附有四个附件：附件一是案涉房屋楼层平面图；附近二是公共部分与公用房屋分摊建筑面积构成说明；附件三喜洲花园交楼标准；附件四《商品房买卖合同补充协议书》，上述附件陶志辉、罗彩丽与泛华公司于签订《商品房买卖合同》的同一天即2015年9月22日签名盖章、捺印。合同附件四《商品房买卖合同补充协议书》约定：“第一条出卖人、买受人双方同意《商品房买卖合同》中所列买受人地址和买受人委托代理人地址，为买受人有效的联系地址。买受人如需变更其已确认的联系地址，应以书面形式通知并送达出卖人后，方对出卖人发生效力。出卖人有权选择下列一种或多种形式向买受人送达：1、当面递交：买受人或其代理人签收之日为送达之日；2、邮寄、EMS邮寄之日起第二日视为送达之日。第三条：《商品房买卖合同》第八条交付期限中的第1种交付条件的含义为该商品房经建设单位、施工单位、监理单位、设计单位、勘查单位共同组织的竣工验收合格。由于交楼可能会受一些不确定因素的影响，买受人同意当出卖人延迟交付商品房不超过三个月的，不视作出卖人违约。第十条：本补充协议为《商品房买卖合同》的变更及补充，《商品房买卖合同》及双方此前签订的有关合同、协议、文件中的条款，与本协议条款有抵触的，均以本协议补充为准。第十一条:本补充协议一式肆份，经出卖人、买受人双方签字盖章生效。”合同签订后，陶志辉、罗彩丽已按合同约定将首付款258691元及按揭贷款600000元支付给泛华公司，并提供公司出具的收据，银行出具的《个人购房借款/担保合同》予以佐证。2017年5月10日，陶志辉、罗彩丽办理案涉商品房的入住手续，现已装修入住。陶志辉、罗彩丽提出双方在合同中约定的交房时间是2015年12月31日，约定的交房标准是经验收合格，但泛华公司辩称经“五方”验收合格就可以交付使用，其主张与建设部颁布的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》相冲突，竣工验收在五方盖章的情况下并没有完成整个过程，而是要在盖章后向有关行政部门进行备案，并由行政部门进行监督管理，所以陶志辉、罗彩丽交付的房屋不符合交付标准。再者，就算如泛华公司而言已在2016年3月29日取得了竣工验收报告，也已经超过约定的交房时间，泛华公司的行为构成违约。泛华公司向本院提交了一份《建筑工程竣工验收报告》和一份《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，证实案涉商品房所在楼盘于2016年3月29日经过五方（建设单位、监理单位、总承包施工单位、勘察单位、设计单位）验收合格，并于2017年9月21日取得《竣工验收备案表》。泛华公司辩称在涉案商品房验收合格后即通过EMS的方式书面通知陶志辉、罗彩丽收楼，并提供EMS回单（寄件人存）、邮件全程跟踪查询表及惠州市邮政速递物流公司惠东分公司平山业务部出具的快递情况说明予以佐证。EMS回单（寄件人存）及邮件全程跟踪查询表的快递单号均为10137*****119。EMS回单（寄件人存）载明的收件人为陶志辉、罗彩丽，邮件全程跟踪查询表显示2016年3月31日寄出，签收时间2016年4月1日，签收方式为本人签收。泛华公司对于其辩称的因天气原因造成延期交楼的辩解意见，向一审法院提供一份由施工单位中铁建工集团有限公司与建设单位即泛华公司之间的《工作联系单》和自行制作的情况说明予以佐证，该证据证实因2014年5月1日至2014年6月30日遇连续强降雨天气及施工场地本身地质条件差等因素，泛华公司同意施工单位基于连续强降雨天气造成部分基建坍塌的情况而请求延期三个月竣工的申请。一审法院判决：驳回陶志辉、罗彩丽的全部诉讼请求。陶志辉、罗彩丽不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审民事判决内容，改判支持上诉人相应的诉讼请求；2.判令被上诉人承担本案一审、二审的诉讼费用。本院二审确认一审法院认定的基本事实。本院二审认为，本案系商品房预售合同纠纷。双方当事人对签订的《商品房买卖合同》效力没有异议，二审法院予以确认。根据当事人在二审中的诉辩主张，现本案的争议焦点为：被上诉人是否存在逾期交房的违约行为。具体判析如下：根据一审查明的事实，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第八条约定，将五单位出具的《建筑工程竣工验收报告》作为商品房的交付条件，该条是双方真实意思表示，也不违反我国法律法规的强制性规定，应认定合法有效。涉案房屋是在2016年3月29日经五方竣工验收合格，符合双方约定的交付条件。被上诉人在取得《竣工验收报告》后，通知上诉人收房符合相应的法律规定，原审认定涉案房屋符合交付条件的时间为2016年3月29日正确，二审法院予以确认。至于上诉人上诉主张涉案楼盘存在两份竣工验收报告，应以后一份验收报告出具时间作为涉案楼盘的竣工验收时间的问题，被上诉人辩称政府规划部门需对涉案楼盘所在地块与该公司开发的相邻地块作统一备案，故而与后开发的楼盘一起出具了第二份《竣工验收报告》，前一份报告的效力并未消失。对此，二审法院认为，涉案楼盘虽然存在两份验收报告，但并无证据表明第一份验收报告存在依法撤销的情形，其效力并未被第二份报告所覆盖。被上诉人亦提交了相关的证据证明被上诉人的两个地块需统一备案，故而出具了第二份竣工验收报告中包括了涉案楼盘。上诉人主张的应以后一份验收报告为准没有相应的事实和法律依据，二审法院不予采信。在具备了交付条件后，泛华公司于3月30日发出收房通知，符合双方合同约定的交付时间的约定，据此原审认定被上诉人不存在逾期交房的违约行为正确，二审法院予以维持。二审判决：驳回上诉，维持原判。再审查明，原审查明基本事实清楚，本院再审予以确认。本院再审认为，本案是商品房预售合同纠纷，本案再审的争议焦点是：1.涉案商品房何时具备交付条件；2、关于房屋交付时间的认定问题。关于涉案商品房何时具备交付条件。虽然双方在合同中约定房屋交付条件为商品房经五方验收合格，但根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号）第十一条的规定及《建设工程质量管理条例》第四十九条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案，故应当认定涉案房屋经竣工验收备案即2017年9月21日才符合交付条件。关于房屋交付时间的认定问题。泛华公司虽于2016年3月30日通知业主收楼，但此时其尚不具备交付条件，故该通知行为不产生交楼的法律效果。在涉案房屋办理备案前，再审申请人于2017年5月10日办理了入住手续，双方确认房屋交付。参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条规定：“买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持。但买受人可以请求出卖人依据法律规定或者合同约定完善商品房交付条件，并赔偿因此造成的实际损失”，应认定再审申请人在办理收楼手续后已经收房。泛华公司未在合同约定日期即2015年12月31日前交房，已构成违约，理应按合同约定承担违约责任。泛华公司逾期交房的违约金计算时间段为2016年1月1日至实际收楼时间，具体计算标准为以购房款为本金按日万分之五累计计算（858691元×0.0005×496天=212955.37元）。另，对于泛华公司提出延期三个月交房的问题，附件四补充协议第三条系双方关于泛华公司延迟交付不超过三个月的情况下业主对泛华公司予以免责的意思表示，而非双方对交付期限予以变更的意思表示，故泛华公司主张双方约定交楼时间顺延至2016年3月31日，不予采纳。对于违约金计算标准问题，涉案合同为泛华公司提供的格式文本，违约金为泛华公司自行确定，应予以诚信履行。综上所述，再审申请人陶志辉、罗彩丽的再审请求合理部分，本院予以支持。二审判决适用法律不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第二百零七条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第一款的规定，判决如下:一、撤销本院（2019）粤13民终2732号民事判决及广东省惠东县人民法院（2018）粤1323民初5712号民事判决；二、惠东县泛华房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内向陶志辉、罗彩丽支付逾期交房的违约金212955.37元。一审案件受理费减半收取3683元，由陶志辉、罗彩丽负担1743.75元，惠东县泛华房地产开发有限公司负担1939.25元。二审案件受理费7366.61元（陶志辉、罗彩丽已预交），由陶志辉、罗彩丽负担6977.80元，惠东县泛华房地产开发有限公司负担3878.81元。陶志辉、罗彩丽预缴的上诉费差额部分3878.81元由本院予以退回，惠东县泛华房地产开发有限公司在本判决送达之日起十日内向本院缴纳二审受理费3878.81元，逾期未缴，本院将依法强制执行。本判决为终审判决。审 判 长 李文贞审 判 员 龚 敏审 判 员 胡毅妹二〇二〇年十二月一日法官助理 李小凤书 记 员 张千千附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。