广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终9594号上诉人（一审被告）：东莞市乐客汇商业物业管理有限公司,住所地：广东省东莞市樟木头镇翠樱街**新动力中心**,统一社会信用代码：914419003381574193。法定代表人：刘良采，该公司总经理。委托代理人：蔡明靖，该公司员工。被上诉人（一审原告）：叶炜平，男，1983年9月18日出生，汉族，住广东省东莞市。委托代理人：陈锦涛，广东康麒律师事务所律师。上诉人东莞市乐客汇商业物业管理有限公司（以下简称东莞乐客汇公司）因与被上诉人叶炜平房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2020）粤1972民初4840号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。叶炜平起诉请求：1.东莞乐客汇公司向叶炜平返还款项208000元。2.东莞乐客汇公司向叶炜平退还2020年1月23日至2020年1月31日的租金和管理费15096.77元。3.东莞乐客汇公司向叶炜平返还位于东莞市大朗镇长盛南路10号盛景汇生活广场负一层叶炜平所经营商铺内所有的健身器械等经营物品。4.东莞乐客汇公司向叶炜平支付律师费5000元。东莞乐客汇公司反诉请求：1.要求叶炜平与东莞乐客汇公司继续履行租赁合同。2.叶炜平向东莞乐客汇公司支付自2020年2月至2020年4月的租金78000元、管理费78000元、水费132元、电费4,822.4元、滞纳金（计至清偿之日止，暂计为16273.05元）。3.叶炜平向东莞乐客汇公司支付律师费10000元。一审法院依据《中华人民共和国民法通则》第四十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2020年9月1日判决：一、确认叶炜平与东莞市乐客汇商业物业管理有限公司于2017年10月2日签订的《盛景汇生活广场租赁合同》已于2020年3月13日解除，叶炜平在判决发生法律效力之日起十五日内自行搬离案涉位于东莞市大朗镇长盛南路10号盛景汇生活广场负一层所经营商铺内所有的健身器械等物品，东莞市乐客汇商业物业管理有限公司应予以配合及放行。二、驳回叶炜平的其他诉讼请求。三、驳回东莞市乐客汇商业物业管理有限公司的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2524元，由叶炜平负担；反诉受理费2022元，由东莞市乐客汇商业物业管理有限公司负担。一审法院认定的事实和理由详见广东省东莞市第二人民法院（2020）粤1972民初4840号民事判决书。东莞乐客汇公司不服一审判决，上诉请求：1.请求撤销一审判决第一项。2.撤销一审判决第三项，改判支持东莞乐客汇公司一审反诉中全部诉讼请求。事实与理由：一、（一）一审法院认定事实不清，一审法院认为叶炜平、东莞乐客汇公司双方签订的《租赁合同》已于2020年3月13日解除是错误的。东莞乐客汇公司员工蔡经理及易盛仅是东莞乐客汇公司在东莞大朗盛景汇生活广场物业管理处的员工，包括叶炜平在内的商户都知道他们是日常物业管理中的联系人，凡是需要达成书面协议，必须要上报东莞乐客汇公司审核和决定结果。因此本案中蔡经理或易盛无权代理东莞乐客汇公司来决定《解除合同协议书》是否签订，一审法院将履行职务认定为代表公司的行为，将履行职务和有权代理的概念混淆，事实认定不清。东莞乐客汇公司与叶炜平约定以书面的形式解除合同，《解除合同协议书》中规定自双方签章之日起生效。但该份《解除合同协议书》不是东莞乐客汇公司制定的，而是叶炜平与东莞乐客汇公司员工私底下协商制定的，这从叶炜平在一审提供证据二第35页及第36页的聊天记录内容可以得到佐证。从叶炜平提供的证据看来，此《解除合同协议书》根本就没有双方的签名、盖章、捺印，一审法院对此案的关键事实认定有误。一审法院认定叶炜平已经按照《解除合同协议书》履行付款义务是不正确的。支付拖欠费用的付款义务本来就是叶炜平必须履行的，而且叶炜平支付的金额低于其所欠的租金及管理费等，叶炜平明显存在违约行为。（二）一审法院适用法律错误。本案适用的法律应当是《中华人民共和国合同法》，而不是《中华人民共和国民法通则》。因《解除合同协议书》中的方案未得到东莞乐客汇公司领导的签章，合同没有成立生效，一审法院适用《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定是错误的。因此，一审法院适用法律错误。二、东莞乐客汇公司与叶炜平之间的《租赁合同》因没有在2020年3月13日解除，东莞乐客汇公司也没有任何违约，况且也没有叶炜平可解除的情形，叶炜平仍应自2020年2月1日起继续履行合同至2020年9月9日，自觉履行合同中的支付义务。叶炜平答辩称：一、《租赁合同》已于2020年3月13日解除有事实依据和法律依据。东莞乐客汇公司在一审庭审中自认蔡经理、易盛是其员工。叶炜平向一审法院提交的案外人李善梅的民事判决书以及蔡经理和易盛在商铺经营者的微信通知群中的通知，表明蔡经理与易盛有管理权限，有权代表东莞乐客汇公司收取《撤场申请一份》并处理商铺解除租赁合同的一切法律事务。东莞乐客汇公司自认于2020年3月11日通过微信向叶炜平电子送达《解除合同函》（ko健身房）的文档，即《解除合同协议书》（ko健身房）合同成立。根据东莞乐客汇公司所出具的缴费票据显示：东莞乐客汇公司依约定抵扣了叶炜平的装修押金10000元。东莞乐客汇公司与叶炜平已履行了该协议大部分内容。《解除合同协议书》已成立生效，东莞乐客汇公司与叶炜平的租赁合同关系亦于2020年3月13日解除。二、在法院审理期间，东莞乐客汇公司扣押叶炜平的物品，东莞乐客汇公司依法对扩大的损失自行承担。同时也予以证明东莞乐客汇公司的上诉状存在多处虚假陈述。在一审审理期间，叶炜平多次向东莞乐客汇公司主张双方租赁合同已解除，对商铺物品进行搬离以及返还商铺，但东莞乐客汇公司不予以放行，一直扣押叶炜平的物品，导致叶炜平物品损坏。东莞乐客汇公司管理者蔡经理已于2020年9月23日通过电话联系叶炜平，明确告知其在15日内对商铺物品进行搬离以及返还商铺。叶炜平于2020年10月6日完全搬离商铺物品并返还商铺，同时东莞乐客汇公司签收了确认书。东莞乐客汇公司的蔡经理一直都有招商、签约、解除合同等商铺管理职能，东莞乐客汇公司虚假陈述明显。本院经审理查明，对一审查明事实，本院予以确认。另查明，东莞乐客汇公司二审提交：1.《解除合同通知书》和快递单，拟证明双方的租赁关系已于2020年9月10日解除。2.叶炜平与乐客汇公司蔡经理微信聊天记录，拟证明双方仍处于洽谈阶段。3.易盛与叶炜平的聊天记录，拟证东莞乐客汇公司未同意解除租赁合同，仅是洽谈的阶段。叶炜平认为：1.对《解除合同通知书》和快递单关联性不予确认，叶炜平确实收到该通知书，但请法院留意该通知书的邮寄与叶炜平提交的证据2，是由蔡明靖在案涉商场的物业管理处签发快递，所以作为善意的叶炜平，有理由相信蔡明靖有明确的解除合同的职权。2.对其他证明不予确认，因为没有原件，不知有无删减。叶炜平二审提交：1.《合同解除函》和快递单，拟证明在案件审理期间，叶炜平向对方多次主张租赁合同已解除且对商铺内物品进行搬离，但东莞乐客汇公司仍不予放行，一直扣押叶炜平的物品。东莞乐客汇公司依法对损失进行承担。2.快递单、回函、归还商铺确认书，拟证明蔡明靖在案涉商场的物业管理处签发快递，所以作为善意的叶炜平，有理由相信蔡明靖有明确的解除合同的职权。东莞乐客汇公司明确租赁关系是在2020年3月13日解除，确认书中有商场管理者蔡明靖的签名与手印。东莞乐客汇公司认为：1.对于《合同解除函》和快递单，蔡明靖只是快递的签发者，东莞乐客汇公司并未授予蔡明靖解除合同的权利。2.对于快递单、回函、归还商铺确认书，东莞乐客汇公司并未确认租赁合同是在2020年3月13日解除，而是东莞乐客汇公司尊重一审判决，暂时给叶炜平放行。还查明，叶炜平提交的盛景汇通知群聊天记录，显示易盛在群中发布通知原东莞乐客汇公司招商经理何明钢不再担任招商经理职务，所有涉及租金、招商、合同签订、广告续签等工作，大家在工作上需要解决的请联系蔡经理和易经理……。东莞乐客汇公司确认该聊天记录真实性，并确认蔡经理为蔡明靖、易经理为易盛，均为其员工。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院仅对上诉人在上诉中提出的问题予以审查。根据东莞乐客汇公司的上诉及叶炜平的答辩，本院分析如下：关于案涉租赁合同的解除问题。东莞乐客汇公司的员工易盛在通知群上发布通知，对于涉及租金、合同签订等工作，联系易盛、蔡明靖。根据该通知可见，易盛、蔡明靖有权代表东莞乐客汇公司与叶炜平解除合同。叶炜平于2020年2月20日申请撤场，后易盛于2020年3月11日发出了《解除合同协议书》，叶炜平于2020年3月13日表示同意该《解除合同协议书》。一审认定案涉租赁合同于2020年3月13日解除，并无不当，本院予以维持。一审对于后续租金、管理费、水电费、律师费等问题处理正确，本院一并予以维持。综上所述，东莞乐客汇公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4044元，由东莞市乐客汇商业物业管理有限公司负担（已预缴）。本判决为终审判决。审判长  陈加雄审判员  陈文静审判员  徐华毅二〇二〇年十二月十八日书记员  钟燕珊