陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书 （2020）陕01民终15584号上诉人（原审被告）：孟进，男，1978年7月9日出生，汉族，无业，住西安市未央区。委托诉讼代理人：张虎强，陕西学进律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴婷婷，陕西学进律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：王扣兵，男，1987年1月26日出生，汉族，深圳盒子科技信息有限公司员工，住陕西省西安市未央区。原审被告：西安瑞梦吉酒店管理有限公司，住所地西安市碑林区。法定代表人：王苗苗，该公司经理。委托诉讼代理人：宋林，男，1985年11月18日出生，汉族，该公司负责人，住山西省榆社县。上诉人孟进因与被上诉人王扣兵及原审被告西安瑞梦吉酒店管理有限公司（以下简称瑞梦吉公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2020）陕0103民初2593号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。      孟进上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或改判为驳回王扣兵的起诉；2.一、二审诉讼费由王扣兵负担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。在签订合同时，王扣兵知晓涉案房屋系其转租。其对涉案房屋有使用权，涉案房屋的转租不影响本案租赁合同的效力，合同依法成立并生效，王扣兵在2019年12月2日提出解除合同，不符合合同约定的解除条件，应承担违约责任。签订合同时，双方就房屋内物品进行了交接，王扣兵在房屋配置交割表上进行了签字确认。王扣兵提出解除合同后未办理任何交接手续，交割表上所记载的物品亦未全部交还其，一审未查清该事实。其认为9000元为租房押金，不应退还王扣兵，且在王扣兵实际占有使用房屋期间，已明确使用水电、网络、布草等，一审判令其退还5000元该项费用明显不当。 王扣兵辩称，涉案房屋其未使用过，从签合同至孟进收回房屋，只有三天时间，不存在产生的费用。房屋交割表上载明的物品都是标准配备，如果其未交付，孟进不可能不到一周时间再次将房屋转租。其支付的9000元是签合同时通过微信转的部分房费，而孟进认为是押金无依据。5000元是双方协商一致的水、电、网络、布草等费用，而此款项并未实际产生。当其向孟进提出退房时孟进已把网络密码及经营平台权限修改，此动作表明孟进已确认收回房屋。涉案房屋并非孟进所有，但孟进姐弟俩均称房屋是二人购买，因限购挂于亲戚名下。孟进姐弟俩与一千零一夜公司及孟进与房东的两案均由一审法院审理，其中一千零一夜公司的案件已调解，确定孟进违约，孟进与房东的案件未判决。 王扣兵向一审法院起诉请求：1.解除其与孟进、瑞梦吉公司签订的房屋租赁合同，孟进返还其交纳的租金及水电物料等各项费用，共计14000元；2.诉讼费由孟进负担。一审法院认定事实：2019年11月28日，王扣兵(乙方)与孟进（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定孟进作为出租方将坐落在西安市碑林区XX路XX小区XX栋XX房XX号为：416、817、1016、1229、1729、2929、1730、1816、1830、12510、2616共计11间房屋出租给王扣兵，租赁期限为36个月，自2019年12月1日（以本合同起租日为准）起至2022年12月30日止。租金标准约定为月租金1500元、1800元（不含物业费），付款方式为季度付、全年付（1450元、1750元）。同时约定合同生效后三个工作日内，王扣兵向孟进支付三个月的房屋租金及押金，共计73200元，租金支付方式为：合同生效日起支付四个月租费（含押金），第二次租金需在合同约定付款方式的最后一月支付，约定支付时间为当月20日，超过付款时间即为逾期。双方约定租赁期内由王扣兵承担水电费、物业费、网络费。双方合同中约定违约责任为：租赁期内，甲方需提前收回房屋的，应提前三十日通知乙方，并按3个月租金标准支付违约金，同时退还押金；租赁期内，乙方需提前解除租赁的，应提前三十日通知甲方，并按三个月租金标准支付违约金，甲方收取的押金不予退还。王扣兵与孟进签订合同后，于2019年11月28日向孟进支付了9000元，并于2019年11月29日支付了5000元水电、网费、布草等费用。孟进于2019年11月29日向王扣兵交付了上述11间房屋。2019年12月2日，王扣兵以孟进无法提供房产证、该房屋所在小区禁止经营及对物业费收取标准有异议为由，向孟进提出要求解除合同，孟进于当日收回上述房屋。庭审中，王扣兵与孟进确认双方签订的《房屋租赁合同》于2019年12月2日解除，并确认上述案涉11间房屋每月租金共计18300元。庭审中，王扣兵与孟进、瑞梦吉公司均认可本案所涉房屋租赁协议系王扣兵与孟进签订，费用也系孟进收取，与瑞梦吉公司无关。另查，2017年6月1日，陕西一千零一夜酒店管理有限公司(甲方)与孟进、何磊（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落在西安市碑林区XX路XX小区的多间房屋出租给乙方使用，其中包括本案所涉的11间房屋，租赁期限为12年，自2017年6月2日至2029年6月1日。该合同第四条中约定：“乙方不得将租赁的房屋转租给他人，如有违约，甲方立即收回房屋，房屋内一切设施归甲方所有”。据陕西一千零一夜酒店管理有限公司法定代表人郑媛所述，本案所涉房屋出租给孟进时就明确约定禁止转租，其公司并不知晓也坚决反对孟进将房屋转租给王扣兵，其公司现因租赁合同纠纷已将孟进诉至法院，要求解除租赁合同并要求孟进承担违约责任。一审法院认为，本案争议的焦点系孟进的转租行为效力问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同”，本案中，王扣兵与孟进庭审中确认双方签订的《房屋租赁合同》于2019年12月2日解除，不违反法律规定，予以确认。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”该法第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。本案中，王扣兵与孟进签订的《房屋租赁协议》中所涉的11间房屋系孟进从陕西一千零一夜酒店管理有限公司处承租，孟进作为承租人，未经原出租人同意，擅自将涉案房屋转租给王扣兵，且原出租人并未追认并另案提起了解除合同之诉，故依法认定孟进的转租行为无效。对王扣兵请求孟进返还其已缴纳的租金、水电物料等费用合计14000元请求，有事实和法律依据，予以支持。关于王扣兵实际占有使用涉案房屋期间产生的费用，孟进未主张，本案对此不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第九十三条、第二百二十四条规定，判决：一、确认原告王扣兵与被告孟进2019年11月28日签订的《房屋租赁协议》于2019年12月2日解除；二、被告孟进于本判决生效后十日内返还原告王扣兵14000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，由孟进负担(该费用王扣兵已预交，孟进于本判决生效后十日内支付王扣兵)。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，孟进从陕西一千零一夜酒店管理有限公司处承租涉案11间房屋后，又将该11间房屋转租给王扣兵，王扣兵共计支付孟进14000元。经查，孟进系未经出租人同意转租涉案房屋，故对王扣兵要求解除双方签订的租赁合同及要求孟进退还其已付款项的诉讼请求，本院依法予以支持。综上所述，孟进的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由孟进负担。本判决为终审判决。  审 判 长  姜 亦 君审  判  员  赵 羽 嘉审  判  员  林   瀚 二Ｏ二Ｏ年十二月二十二日 法官助理    高  喜  平书 记 员  朱  琳  婧