江西省上犹县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0724民初1834号原告：刘运粮，男，1979年10月14日生，汉族，住赣州市上犹县。委托诉讼代理人：袁乐毅，江西腾龙律师事务所律师，代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：尹文娟，江西腾龙律师事务所实习律师，代理权限：一般代理。被告：上犹宏发房地产开发有限公司，住所地上犹县东山镇东山大道**，统一社会信用代码913607247814864529。法定代表人：叶齐荣，系公司总经理。委托诉讼代理人：吕泽鑫，江西理公律师事务所律师，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：邹起涌，江西理公律师事务所实习律师，代理权限：特别授权。原告刘运粮与被告上犹宏发房地产开发有限公司（以下简称宏发公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年11月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘运粮的委托诉讼代理人袁乐毅、尹文娟及被告宏发公司的委托诉讼代理人吕泽鑫、邹起涌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘运粮向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交房违约金24829元（违约金以总房款480245.34元为基数，按每日0.01%自2018年1月1日计算至2019年6月1日）；2、判令被告协助原告办理不动产权转移登记手续，并向原告支付逾期办证违约金7588元（违约金以总房款480245.34元为基数，按日利率0.01%自2020年5月27日暂计算至2020年10月31日），并自2020年11月1日起继续以480245.34元为基数按日利率0.01%计付逾期办证违约金直至原告取得不动产权证书之日止；3、判令被告返还原告江西广电有线电视开户材料费350元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2016年11月13日与被告签订《赣州市商品房买卖合同》，购买了被告开发的东城国际楼盘28号楼1-101号房及21栋07号柴间，总价480245.34元。原告按约定支付了住房首付款270000元，余款办理了银行按揭贷款手续，银行也已将按揭贷款全额支付给了被告，柴间全款支付了45755元。按照合同约定，被告应于2017年12月31日前交付商品房，但被告未按约定时间向原告发出交房通知，直至2019年6月1日被告才通知原告办理交房手续。按照合同约定，原告应在房屋交付之日起360日内取得商品房的不动产权证书，但因被告原因，原告至今仍未取得不动产权证书。综上，被告逾期交房517天，逾期办证158天（至2020年10月31日），既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，应承担违约责任。被告宏发公司辩称，1、逾期交房的计算期间应自2018年1月1日起至2019年6月1日止，共计517天；2、对于逾期交房违约金的标准我们认为应调整为按已付房款的每日万分之零点五计算；3、我方不应当承担支付逾期办证违约金的责任。根据上犹县违法用地违法建筑清理整治工作领导小组出具的《情况说明》，案涉小区28#楼内01、02户型存在业主擅自搭建的行为，导致了小区规划变更而无法取得相应的备案手续，进而导致不动产权证办理推迟。即便因前述的逾期交房问题，对于逾期办证违约金应结合无法办理不动产权证书的原因以及办理不动产权证系双方行为，违约金也应酌情调整至每日万分之零点五；4、关于返还江西广电有线电视开户材料费350元的问题。被告已将该费用缴至江西省广播电视网络传输有限公司上犹县分公司，被告仅为代缴方，所以原告无权要求被告返还该费用。本院经审理查明，原告刘运粮购买被告宏发公司开发的位于上犹县东山镇东门大塘面的东城国际28号楼1-101号房，双方于2016年11月13日签订编号为20161102904的《赣州市商品房买卖合同》。合同约定：该房屋建筑面积95.36平方米，单价为4404.36元，总价为420000元；买受人应当于2016年11月15日前支付首期房价款270000元，余额150000元向银行贷款；出卖人应在2017年12月31日前向买受人交付该商品房；买受人应携带交房通知书、身份证、本合同及足额交付购房款凭证及政府规定缴纳费用凭证，在出卖人通知交付日期办理交付手续；除不可抗力外，出卖人未按约定时间交付的，逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；因出卖人的责任，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的不动产权证的，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成不动产权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的不动产权转移登记的，出卖人不承担责任。合同签订后，原告刘运粮按合同约定支付了合同约定的购房款，并于2019年6月13日向被告支付面积补差款14490.34元。同日，原告购买该小区第21栋07号柴间，双方签订编号为20161102897的《赣州市商品房买卖合同》。合同约定：柴间建筑面积9.76平方米，单价4688元，总价45755元；买受人以分期付款的方式付款，签订合同时缴纳25%以上的首付款，在2017年5月13日前缴纳75%的剩余房款；出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该房屋；出卖人逾期交房超过60日，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之零点伍的违约金；出卖人应当在该商品房交付使用后90日内办妥产权转移登记手续，取得《不动产权证书》，逾期超过180日后，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同签订后，原告依约分期支付了全部柴间款。2019年6月1日，被告宏发公司通知原告刘运粮办理交房手续，之后，原告办理了交房手续，并缴纳有线电视开户材料费350元，江西省广播电视网络传输有限公司上犹县分公司与被告共同向原告出具有线电视开通凭证。2019年11月19日，被告将代收的有线电视开户材料费26600元缴入江西省广播电视网络传输有限公司上犹县分公司的账户。本院认为，原告刘运粮与被告宏发公司签订的《赣州市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。原告刘运粮按约定履行了支付购房款的义务，被告宏发公司未按约定期限向原告刘运粮履行交房及办证义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。被告辩称逾期办证系因案涉小区28#楼01、02户型存在违章搭建问题导致无法办理不动产权证书，被告提交的上犹县违法用地违法建筑清理整治工作领导小组办公室于2020年11月22日出具的《情况说明》仅能证明上犹县城管大队于2019年11月26日发现案涉小区28#楼内01、02户型存在被告所述违法搭建问题，但该证据不足以证明至今未能办证系原告违法搭建造成，故对于被告的该辩称意见，本院不予采纳。对原告刘运粮要求被告宏发公司支付逾期交房、逾期办证违约金及协助办理不动产权证转移登记手续的诉讼请求，本院予以支持。关于商品房逾期交付的期间计算问题。房屋买卖合同约定被告2017年12月31日前交房，被告未按期交房，故逾期交房起算时间应为2018年1月1日。庭审中，双方均认可交房时间为2019年6月1日，逾期517天，故本院确定被告逾期交房的期间为2018年1月1日起至2019年6月1日止，计517天。关于逾期办证违约金计算的起止时间问题。被告交房时间为2019年6月1日，被告在约定的时间内未办理房屋所有权证，应自交房后360日起承担违约责任。原告诉请柴间逾期办证违约金的起算时间与住房一致，本院予以确认。违约金的起止时间本院确定为2020年5月27日直至实际办证之日止。关于违约金的计算标准的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，违约金应当以违约造成的损失为衡量标准，不得过高。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”由此可见，我国法律对违约金采取以填补损失为主、惩罚为辅的原则。1、关于逾期交房的违约金标准问题，房屋的基本功能为居住使用，按照案涉房屋当地同类房屋租金标准计算原告的损失较为客观且合理，亦为双方在订立房屋买卖合同时所能预见。双方所约定逾期交房违约金按已付房款的每日万分之一计算，该计算标准较案涉房屋本地同类房屋租金显然偏高，被告请求予以调整，依法应予以支持。2、关于原告主张逾期办证违约金的标准问题。本案中的涉案房屋现已交付，原告已实现购房合同的主要目的，双方在合同中约定的住房逾期办证违约金计算标准过高，约定的柴间逾期办证违约金计算标准过低，应予调整。依据上述规定，综合考虑原告的实际损失、案涉房屋系毛坯房、本地房地产行业实际情况以及同地段同类型房屋租金标准等因素，根据公平原则，本院酌情调整逾期交房和逾期办证的违约金按已付房款的每日万分之零点五计算。被告逾期交房的期间为517天，以购房款465755元为基数按每日万分零点五计算，其应支付的违约金四舍五入到元为12040元。逾期办证的违约金以购房款480245.34元为基数按每日万分零点五计算，从2020年5月27日计算至2020年10月31日计158天的违约金四舍五入到元为3794元，此后继续计算至原告取得不动产权证书之日止。关于被告应否返还原告江西广电有线电视开户材料费350元的问题。被告收取原告的该费用后，已于2019年11月19日将费用缴至江西省广播电视网络传输有限公司上犹县分公司，故对于原告要求被告返还该费用的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，参照本院同类案件生效判决，判决如下：一、被告上犹宏发房地产开发有限公司于判决生效后十五日内支付原告刘运粮逾期交房违约金12040元；二、被告上犹宏发房地产开发有限公司于判决生效后九十日内协助原告刘运粮办理不动产权转移登记手续；三、被告上犹宏发房地产开发有限公司于判决生效后十五日内支付原告刘运粮截至2020年10月31日的逾期办证违约金3794元，并自2020年11月1日起以购房款480245.34元为基数、按每日万分之零点五继续计算至原告刘运粮取得不动产权证书之日止；四、驳回原告刘运粮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费611元，减半收取计305.5元，由原告刘运粮负担152.75元，被告上犹宏发房地产开发有限公司负担152.75元，限于判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。判决生效后，如未按期履行义务，申请执行的期间为两年。审 判 员  涂将二〇二〇年十二月十六日代理书记员  曾敏附：江西省上犹县人民法院标的款账户户名：上犹县人民法院账号：1360792750030020420005开户行：上犹县农商银行城区支行