辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽04民终2667号上诉人（原审被告）：刘忠元，男，1968年10月25日出生，汉族，住所地抚顺市望花区。委托诉讼代理人：孟芳芹，辽宁天威律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：抚顺金磊物业管理有限公司，住所地抚顺市顺城区戈布东街**。法定代表人：班静，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘海涛，辽宁必达律师事务所律师。上诉人刘忠元与被上诉人抚顺金磊物业管理有限公司（以下简称“金磊物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2020）辽0411民初1858号民事判决向本院提起上诉，本院于2020年12月7日立案后，依法组成合议庭，对案件进行了审理。本案现已审理终结。刘忠元上诉请求：1、撤销原判，依法改判驳回被上诉人诉讼请求或发回重审；2、被上诉人承担一审、二审诉讼费用。事实及理由：一、原判决事实不清、证据不足，判决无事实依据和法律依据。1、原判未查明双方产生矛盾原因、车库漏水原因等问题，作出判决严重缺乏事实依据；2、车库上部绿化带是公共设施，不是上诉人专有使用。上诉人车库漏水原因是金磊物业公司管理的地面绿化部分出现泄漏和车库质量出现问题，已由开发商撤出时移交金磊物业接管。原审认定“原告对此不尽维修义务不属于根本违约”无事实与法律依据；3、金磊物业公司自2012年期就未向上诉人收取物业费，金磊物业公司的主张已超过诉讼时效，双方从未协商过物业费减免问题。自2017年物业公司没有任何授权在此管理，2018年1月无权收取物业费用；二、一审经审理明知上诉人车库漏水是因金磊物业公司对其关联上诉人车库的地面绿化出现泄漏而不尽维修、维护义务，仍判令上诉人给付服务费，违反相关法律规定；三、一审判决程序违法。一审开庭时只有法官助理赵亮进行审理，开庭过程中赵亮也未就审判员未到庭的情况对上诉人进行释明。金磊物业公司辩称，上诉人的部分事实与本案不属于同一法律关系，应当另行起诉。一审法院认定事实清楚，程序合法，请求驳回上诉人的上诉请求。2007年我公司入驻园区后依法依规履行物业合同，不可否认我们在工作中一定会存在服务不到位，服务不及时和不当之处，但根据最高人民法院《关于审理物业服务合同案件若干问题的解释》，结合现实生活中具体情况及类案检索，对正当理由的认定仅限于没有履行或不履行物业合同，或者履行合同存在重大缺陷构成根本违约，除此之外不应当以物业有瑕疵为由拒交物业费。物业公司与业主委员会签订的集体合同就是为了避免个别业主用自己的标准来判断物业公司服务质量，每个业主应当以大多数业主能够接纳服务的标准作为其缴纳物业费的标准。一审以对诉讼时效进行了审理，上诉人所述不符合交易习惯也不符合生活逻辑。金磊物业公司向一审法院起诉请求：1、判令刘忠元给付自2012年1月至2020年6月拖欠物业管理费16018.10元；2、诉讼费由刘忠元承担。一审法院认定事实：刘忠元系顺城区“水岸东城”小区15号楼2单元902号房屋及3区6号车库的业主。其中，房屋建筑面积101.34㎡，车库建筑面积25.50㎡。2007年10月，金磊物业公司为案涉小区提供物业服务，2007年10月27日，刘忠元、金磊物业公司双方签订了《前期物业管理服务协议》，约定物业费按住宅建筑面积每月1.2元交纳。协议签订后，双方按协议内容履行。2013年1月22日、2015年9月1日，金磊物业公司与“水岸东城”小区业委会分别签订了《物业管理委托合同》，自2013年1月起住宅按原有收费标准基础上每月上调0.2元/㎡，即按每月1.4元/㎡，另，车库物业费自2013年1月起按原每月0.6元/㎡上调至每月0.7元/㎡，并现已实际按此标准向该园区内业主收取。2012年1月至2020年6月期间，刘忠元欠付物业服务费共计16018.24元（房屋物业费：101.34㎡*1.2元/月*12个月+101.34㎡*1.4元/月*90个月，即14228.14元；车库物业费25.50㎡*0.6元/月*12个月+25.50㎡*0.7元/月*90个月，即1790.10元）。刘忠元对上述事实无异议，并以其车库顶棚漏水问题未予解决为由拒绝支付。双方经多次协商无果，现金磊物业公司以诉称理由来院告诉。一审法院认为，业主按约向物业公司交纳物业费用，是物业公司提供物业服务的必要条件，业主拖欠物业费用势必影响物业公司的正常经营和服务质量，从而影响整个小区业主的利益。本案磊物业公司向刘忠元居住小区提供物业管理，根据权利义务对等原则，刘忠元实际接受服务后应按法律规定缴纳物业费。经金磊物业公司向其主张缴费后，刘忠元仍未交纳自2012年1月起至2020年6月期间的物业服务费，现金磊物业公司起诉请求支付，该院予以支持。关于刘忠元辩称其购买的地下车库顶棚漏水，经多次报修后仍未予修缮，故不同意支付服务费一节，因该区域范围属于刘忠元专有部分使用，金磊物业公司有义务区分情况进行维修或积极协调、督导，双方应对此多进行有效沟通或刘忠元也可选择另行起诉主张权利。故上述问题不属于金磊物业公司的根本违约行为，刘忠元以此拒付全部物业费的理由依据不足，该院对其辩称理由不予采纳。关于刘忠元辩称金磊物业公司自2012年起未向其催缴支付物业费，本案已过诉讼时效一节，公民向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。刘忠元虽否认金磊物业向其催缴的事实，但其自认双方曾于2019年因车库漏水问题关于物业费的减免进行协商，故金磊物业公司因就此向刘忠元提出履行请求而导致诉讼时效因此发生中断，该院对其辩称理由不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《物业管理条例》第七条第一款（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：刘忠元于本判决生效后立即支付抚顺金磊物业管理有限公司2012年1月至2020年6月物业服务费，共计16018.10元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费200元，减半收取100元（抚顺金磊物业管理有限公司预交131元），由刘忠元负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院查明的事实与一审法院相同。本院认为，关于刘忠元主张金磊物业公司对其车库漏水问题未予及时维修故不同意交纳车库物业费一节。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定,业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由,一般限于物业服务企业不履行物业服务合同,或者履行合同存在重大瑕疵等情形。本案中,金磊物业公司履行了物业服务合同的主要义务，刘忠元所诉不足以构成业主拒交物业服务费的理由，故对其该项上诉主张，本院不予支持。关于刘忠元提出一审法院审理程序违法一节，一审法院虽可能在审理程序上存在瑕疵,但并未影响上诉人的实体权利。最高人民法院《关于适用的解释》第九十条，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据相关法律规定，公民向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定，诉讼时效从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案金磊物业公司未能提供充分有效证据其曾向刘忠元催收物业费用，故金磊物业公司无有效证据证明诉讼时效处于中断状态，金磊物业公司应承担举证不能的法律后果。刘忠元关于诉讼时效的抗辩成立，应予支持。金磊物业公司于2020年6月10日第一次交纳一审案件受理费，故刘忠元应当给付2017年6月至2020年5月三年的物业费用。综上所述，刘忠元上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销抚顺市顺城区人民法院（2020）辽0411民初1858号民事判决；二、刘忠元于本判决生效后立即给付抚顺金磊物业管理有限公司2017年6月至2020年5月的物业服务费5750.13元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费100元，刘忠元承担25元，抚顺金磊物业管理有限公司承担75元；二审案件受理费200元，刘忠元承担50元，抚顺金磊物业管理有限公司承担150元。本判决为终审判决。审 判 长 尹立威审 判 员 张 秦审 判 员 刘晓菲二〇二〇年十二月十八日法官助理付晶代书记员 康 美