江苏省建湖县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0925民初5054号原告：李某，男，1973年3月17日生，汉族，居民，住盐城市亭湖区。原告：徐某某，女，1971年10月2日生，汉族，居民，住盐城市亭湖区。上列两原告共同委托诉讼代理人：冷雪琴，上海申云律师事务所律师。上列两原告共同委托诉讼代理人：王锴，北京京云（上海）律师事务所律师。被告：建湖某某广场运营有限公司，住所地建湖县明珠西路**。法定代表人：孙玉梅，该公司总经理。委托诉讼代理人：马睿，建湖县经济开发区法律服务所法律工作者。原告李某、徐某某诉被告建湖某某广场运营有限公司（以下简称中利运营公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李某、徐某某及其共同委托诉讼代理人冷雪琴、王锴，被告中利运营公司的委托诉讼代理人马睿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李某、徐某某向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告支付原告租金661767.34元；2、请求判令被告支付原告违约金99143.8元；3、请求判令解除原、被告双方于2014年7月4日签订的《建湖中利哥伦布广场商铺委托经营管理协议书》。中利运营公司辩称，案涉房屋的主体工程未经验收，实际承租人滔搏公司无法对外正常营业，无法产生租金，该原因是原告方导致的；原、被告签订涉案的协议后，原告未向被告交付房屋，已构成违约，被告保留向原告追究违约责任的权利；案涉房屋尚未进行产权登记，根据法律规定，原、被告签订的租赁协议是无效的。经审理查明，2014年7月4日，原告李某、徐某某与江苏中利世纪置业有限公司签订《商品房买卖合同》，原告购买江苏中利世纪置业有限公司位于建湖县城某某商业广场Ｃ区房屋，用途为商用，建筑面积65.57㎡，单价56500.66元/㎡，总价款3704748元。合同签订后，原告于当日支付了购房款。2014年7月4日，原告李某、徐某某（甲方）与建湖哥伦布商业运行管理有限公司（乙方，现名称变更为建湖某某广场运营有限公司）签订《建湖中利哥伦布广场商铺委托经营管理协议书》，协议约定：甲方购买江苏中利世纪置业有限公司开发的建湖中利哥伦布广场商铺，现自愿将C区1009号商铺委托乙方进行出租、管理；委托时间自2015年8月1日起至2025年7月31日止；在委托经营起始后前2年，甲方放弃向乙方索取任何形式经营收益权利，乙方所取得的一切收益，均作为乙方的策划、管理费用；委托期限第3年乙方按甲方所购商铺商品房买卖合同中载明成交价的8%向甲方支付租金，如果第3年实际租金超出商品房买卖合同中载明成交价的8%，超出部分乙方将提取10%作为商业广场发展服务费，其余90%归甲方所有；第4年起至委托经营期结束，乙方提取年租金10%作为商业广场发展服务费，其余90%归甲方所有，乙方每季度向甲方支付相应的租金；如果商铺与其他业主的商铺共同出租同一承租户的，实际收取的租金收益按照各业主商品房买卖合同中载明的购铺总价的比例进行分配；违约责任，委托管理期间，甲方提前终止协议的，应提前90天书面通知乙方，并征得乙方同意，乙方同意终止的，甲方按剩余未履行期间的预计总租金的50%向乙方支付违约金，并赔偿由此造成乙方的其他损失；委托管理期间，乙方提前终止协议的，应提前90天书面通知甲方，并征得甲方同意，甲方同意终止后，乙方按剩余未履行期间的预计总租金的50%向甲方支付违约金，并赔偿由此造成甲方的其他损失；一方迟延支付对方款项的，每迟延一天，按照应付金额的万分之三计算违约金；委托管理期间一方不履行本协议所约定的义务及责任，造成对方损失的，违约方应当向守约方赔偿实际损失，如因甲方违约，导致乙方不能出租上述委托管理的商铺，而导致乙方向第三人违约的，或者从而阻碍和影响本商铺或相关商铺出租的，甲方应赔偿由此造成的全部损失。2018年2月1日，中利运营公司（甲方，出租人）与江苏滔搏体育用品有限公司（乙方，承租人）签订《某某广场商铺租赁合同》，主要内容为：甲方依据某某广场内编号为C栋1008、1009、1010号商铺所有权人授权，作为出租代理人与乙方订立商铺租赁合同；甲方将其位于建湖县城某某广场C栋1008、1009、1010号商铺出租给乙方；租赁期限自2018年5月1日（暂定）至2021年4月30日止，2018年5月1日至2019年4月30日年租金254936元，2019年5月1日至2020年4月30日年租金254936元，2020年5月1日至2021年4月30日年租金356910元，以一个季度为一个交租期，乙方应在每个租赁期七日前向甲方一次性足额支付本交租期租金。2019年4月30日，中利运营公司向原告支付租金10000元。2019年7月18日原告向被告邮寄律师函，追要租金及违约金，被告未予支付。审理中，李某、徐某某向本院提出财产保全申请，本院于2019年10月23日作出（2019）苏0925民初5054号民事裁定：冻结被申请人建湖某某广场运营有限公司银行存款637486.13元，或查封、扣押被申请人建湖某某广场运营有限公司所有的价值637486.13元的其他财产。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告李某、徐某某与被告中利运营公司签订《建湖中利哥伦布广场商铺委托经营管理协议书》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。关于原告主张解除《建湖中利哥伦布广场商铺委托经营管理协议书》。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。本案中，原、被告签订的委托经营管理协议虽有“甲方提前终止协议的，应提前90天书面通知乙方，并征得乙方同意”的约定，但被告将案商铺有偿出租给第三人，仅向原告支付租金10000元，在原告发律师函追要后仍未履行给付义务，因此，被告的行为已构成根本违约，原告主张解除《建湖中利哥伦布广场商铺委托经营管理协议书》，本院予以支持。关于原告主张租金及违约金。根据委托经营管理协议，由被告自2015年8月1日至2025年7月31日对案涉商铺进行出租、管理。2018年2月1日，被告与第三人江苏滔搏体育用品有限公司签订《某某广场商铺租赁合同》，将包括原告在内的共计三间商铺有偿出租给第三人。被告接收原告委托的商铺后在约定的期间未能出租，2018年后出租给第三人的三间商铺年租金分别为254936元、254936元和356910元，综合被告实际经营状况以及已对相关物业的管理，本院对违约金酌情支持5000元，租金以被告实际收取每间商铺年租金的90%支付给原告，2018年5月1日至2019年4月30日为76480元，2009年5月1日至2020年4月30日为76480元，2020年5月1日至解除协议之日为71382元。被告提出双方签订案涉协议后，原告未交付房屋已构成违约及协议是无效的答辩意见，没有事实和法律依据，本院不予采信。被告辩称实际承租人无法对外正常营业是原告导致的，在诉讼中被告未能提供相关证据证明自己的事实主张，故本院对其该项辩称不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，第六十条，第九十四条第（二）项、第（三）项，第一百一十四条，第二百一十二条的规定，判决如下：一、解除原告李某、徐某某与被告建湖某某广场运营有限公司（原建湖哥伦布商业运行管理有限公司）于2014年7月4日签订的《建湖中利哥伦布广场商铺委托经营管理协议书》；二、被告建湖某某广场运营有限公司于本判决生效后15日内支付原告李某、徐某某租金214342元（已扣减10000元），违约金5000元，合计219342元；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告告李某、徐某某的其余诉讼请求。案件受理费11509元，财产保全费3707元，合计15216元，由原告李某、徐某某负担6769元，被告建湖某某广场运营有限公司负担8447元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本2份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  徐一峰人民陪审员  孟艳萍人民陪审员  孔春梅二〇二〇年十二月三十一日书 记 员  赵晓仙