福建省永安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0481民初3535号 原告：福建鑫九洲物业管理有限公司永安分公司，营业场所福建省永安市含笑大道永乐佳房D区20幢首层，统一社会信用代码91350481665067605D。 负责人：方与龙，总经理。 委托诉讼代理人：曹秀兰，女。 被告：李国华，男，1966年11月28日出生，汉族，住福建省永安市。 原告福建鑫九洲物业管理有限公司永安分公司（以下简称鑫九洲永安分公司）与被告李国华物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鑫九洲永安分公司的委托诉讼代理人曹秀兰到庭参加诉讼。被告李国华经传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鑫九洲永安分公司向本院提出诉讼请求：1．判令李国华支付自2017年4月1日至2019年7月31日期间的物业管理费3,508.4元、违约金236.82元及公共能耗1,281.11元，合计5,026.33元；2．本案诉讼费用由李国华承担。诉讼中，鑫九洲永安分公司将诉讼请求第一项变更为：判令李国华支付2017年4月1日至2017年6月5日的物业管理费271.6元、2017年3月1日至2017年5月31日的公共能耗费160.46元，并放弃主张违约金236.82元。事实与理由：2014年12月3日，鑫九洲永安分公司与李国华签订了《云顶美墅前期物业管理服务协议》。合同约定：由鑫九洲永安分公司提供物业管理服务，李国华按建筑面积每月每平方米0.7元交纳物业管理服务费。如果李国华拖欠物业管理服务费，应当按欠费总额每日3‰的标准向鑫九洲永安分公司交纳违约金。签订合同后，鑫九洲永安分公司依约履行了合同约定的管理服务事项和义务。李国华系永安市云顶美墅48幢2单元1002室房产的业主，房产建筑面积为178.95平方米，其每月应交物业管理服务费125.3元。鑫九洲永安分公司多次向李国华催讨，李国华均未交纳。 李国华未作答辩。 鑫九洲永安分公司围绕诉讼请求依法提交如下证据：营业执照复印件、企业负责人身份证明、证明、公民身份证复印件、内资企业登记基本情况表、接楼单、《云顶美墅前期物业管理服务协议》、照片、短信截图、福州鑫九洲物业管理有限公司云顶美墅管理处2020年08月收费通知单、鑫九洲永安分公司云顶美墅2020年08月违约金计算表、福州鑫九洲物业管理有限公司永安分公司已收款分户分项明细表、永安市房产登记信息查询结果证明及不动产登记证等各一份。李国华未提交证据。本院组织当事人进行了质证。李国华未到庭参加诉讼，视为放弃质证和答辩的权利。经审查本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月3日，福州鑫九洲物业管理有限公司永安分公司（甲方）与李国华（乙方）签订了《云顶美墅前期物业管理服务协议》。约定：前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订《物业服务合同》生效时止的物业管理；物业名称为永安云顶美墅；物业管理服务费用（不含公共能耗分摊费用）小高层按建筑面积每月每平方米0.7元，乙方交纳费用时间为每月10日前；受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费等代收代缴收费服务。该协议还对其他事项作了约定。协议签订后，鑫九洲永安分公司依约为李国华提供物业服务。 另查明，福州鑫九洲物业管理有限公司永安分公司于2016年9月28日更名为鑫九洲永安分公司。永安市云顶美墅48幢2-1002室房屋的业主系李国华，建筑面积为178.95平方米，用途为住宅，登记时间为2014年12月1日，于2017年6月6日交易过户他人，每月应交纳物业管理费125.3元。李国华拖欠2017年4月1日至2017年6月5日的物业管理费271.6元。该房屋2017年3月1日至2017年5月31日期间的公共能耗费160.46元已由鑫九洲永安分公司先行垫付。 本院认为，鑫九洲永安分公司与李国华签订的《云顶美墅前期物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对业主李国华具有约束力。李国华作为永安市云顶美墅48幢2-1002室房屋的业主理应向鑫九洲永安分公司支付相应的物业服务费用。鑫九洲永安分公司的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，予以支持。鑫九洲永安分公司放弃主张违约金236.82元，是对自己权利的处分，不违反法律规定。李国华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十二条第一款、第四十五条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 李国华应于本判决生效后十日内支付福建鑫九洲物业管理有限公司永安分公司物业管理费271.6元及公共能耗费160.46元，合计432.06元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由李国华负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  朱荣增 二〇二〇年十二月一日 书记员  范琦镕 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 第四十五条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。 物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。 第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。