海南省海口市中级人民法院   民事判决书   （2020）琼01民终5261号   上诉人（原审原告）：康沛良，男，1967年4月11日出生，汉族，中国香港居民，香港身份证号：H373503(8)，港澳居民来往内地通行证号H0561749401，住深圳市福田区。   委托诉讼代理人：王明，广东龙浩律师事务所律师。   委托诉讼代理人：刘媛，广东龙浩律师事务所律师。   上诉人（原审被告）：陈玉和，男，1953年5月8日出生，汉族，住海口市美兰区，公民身份号码：XXX。   上诉人（原审被告）：陈碧云，女，1972年2月12日出生，汉族，住海口市龙华区，公民身份号码：XXX。   以上两上诉人委托诉讼代理人：董亚竹，海南瑞来律师事务所律师。   原审第三人：宋昕，男，汉族，现为海南新阳外语培训学校法定代表人，联系地址：海口市。   上诉人康沛良与上诉人陈玉和、陈碧云及原审第三人宋昕委托合同纠纷一案，不服海口市龙华区人民法院（2018）琼0106民初6748号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。   康沛良上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持康沛良的全部诉讼请求；2.本案一审和二审诉讼费由陈玉和、陈碧云承担。事实与理由：一、陈玉和、陈碧云尚欠康沛良拍卖款差额证据确凿。2008年12月2日至22日，康沛良为购买涉案房屋向陈玉和、陈碧云指定账户汇入人民币111.56万元，港币238万元（折合人民币共3214423.36元），2009年1月15日，陈玉和向湖南省衡东县人民法院缴纳拍卖涉案房产的购房款共计270万元，支付拍卖佣金5.4万元，律师费5万元，经计算，陈玉和、陈碧云应返还康沛良拍卖款差额410423.6元。以上事实已由一审法院在（2018）琼0106民初6748号民事判决书中予以确认。二、康沛良请求陈玉和、陈碧云返还拍卖款差额未过诉讼时效。（一）法律规定。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定:“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年。法律另有规定的，依照其规定。”《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条规定：“具有下列情形之一的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的“当事人一方提出要求”，产生诉讼时效中断的效力：……(二)当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的;……”（二）一审法院认定事实及适用法律均错误，返还拍卖款差额的诉讼时效已中断。首先，康沛良与陈玉和、陈碧云20**年7月解除委托后，双方一直未就委托关系期间的权利义务、款项收支等进行结算，因此，拍卖款差额返还的诉讼时效尚未开始计算，并不存在超过诉讼时效的问题。其次，2009年1月至今，康沛良多次不间断地与陈玉和、陈碧云沟通委托事项所产生的有关权利义务问题，包括拍卖款差价问题，只是双方尚未进行最终结算而已。因此，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条之规定，即使诉讼时效已开始计算，亦应构成时效中断并重新计算。一审法院认定康沛良的该项诉讼请求已超诉讼时效属认定事实及适用法律错误。三、一审法院认定的陈玉和、陈碧云所欠租金金额偏少。康沛良起诉主张陈玉和、陈碧云返还租金1216100元，一审判决仅支持951700元，一审判决支持的租金金额偏少，不符合客观事实。请求二审法院依法予以核查，依法支持康沛良的全部诉讼请求。四、康沛良向陈玉和、陈碧云预付的款项不但包括了购房款，还包括了房产过户税费，而陈玉和、陈碧云未完成房产过户缴税工作时双方已解除委托关系，因此该差额款的诉讼时效应自双方解除委托之日（2017年6月15日）起计算，康沛良的起诉并未超过诉讼时效期间。一审判决将康沛良的预付款仅理解为购房款，并认为应从缴纳购房款时（2009年1月15日）开始计算诉讼时效错误。1.康沛良委托陈玉和、陈碧云的事项不仅包括购买房产，还包括办理房产过户及缴纳税费，因此康沛良的预付款包括购房款及税费，康沛良诉请的预付款差额实际上为预付的税费，一审关于该差额款诉讼时效起算点的认定错误。根据康沛良一审提交的第五组证据《委托书》、《公证书》可知，2009年3月9日，康沛良公证委托陈玉和、陈碧云购买涉案房产及到房产管理相关部门办理房产过户手续。2013年5月20日，康沛良公证委托陈碧云的委托书载明：委托其“就位于海南省海口市国贸大道49号中衡大厦四楼整层及铺面房产，到税务局和房产管理相关部门办理缴税和上述房产过户到委托人康沛良名下的一切手续。”因此，康沛良委托陈玉和、陈碧云代理涉案房产事宜的内容包括：购买、办理过户、缴纳税费等。相对应，康沛良预付的款项既包括了购房款，也包括了过户税费，康沛良在本案中诉请的预付款差额，实际上是预付的税费。一审判决第10页认证部分将康沛良预付的款项全部认定为“购房款”，并认定康沛良“于2009年1月15日（支付购房款之日）已明确知道应返还多支付的购房款”、康沛良“要求返还多付购房款请求”已过诉讼时效，是严重错误的。2009年1月15日之时，双方均未知道到底要交多少税费，直至双方委托关系解除，过户税费也还没确定。因此，一审判决以2009年1月15日作为本案差额款（预付的税款）的诉讼时效起算点错误。2.陈玉和、陈碧云在委托关系存续期间未能办理涉案房产的过户手续及税费缴纳手续，故本案差额款（预付税款）的诉讼时效应自委托关系解除之日起计算。依据康沛良一二审证据可知，在涉案房产的过户税费事宜上，陈玉和、陈碧云代理康沛良自2009年至2014年期间多次向衡东县人民政府、海口市地税局、龙华区地税局反映、沟通涉案房产的税款缴纳问题，但直至双方委托关系解除前，其均未能妥善解决涉案房产的过户税费缴纳问题，换言之，涉案房产的过户税费直至双方委托关系解除时尚未确定，故本案预付款差额（即预付税款）的诉讼时效应从双方委托关系解除之日（即2017年6月15日陈玉和、陈碧云收到康沛良解除委托的律师函之日）起计算，康沛良的起诉并未超过诉讼时效期间。值得注意的是，陈玉和2017年6月16日发送给康沛良的《律师函》【颂律函（2017）字第009号】中，关于预付费用差额问题，其抗辩为：康沛良应承付陈玉和及陈碧云自2008年11月至2015年7月期间的佣金等费用（如拍卖佣金；从别人手里拿过来的“违约金”及成本；打赢了两场官司还组织打一场官司；跑了几年的缴税柜台及区、市、省税务以及政务中心和住建局、办证中心等……）。可见，直至2017年6月16日，其仍未确定差额款应扣除哪些费用，其《律师函》中所提应扣除的费用均毫无依据。因此，涉案预付款的差额款不存在超过诉讼时效的问题。五、一审判决遗漏认定陈玉和、陈碧云私自收取的中衡大厦第四层自2015年8月至2016年5月期间的十个月每月1万元租金共10万元。2015年7月1日，康沛良向陈玉和、陈碧云发出《关于房产出租说明》，终止其租赁授权，并另行授权吴志铎先生全权处理涉案房产的租赁事宜。但陈玉和、陈碧云在收到康沛良发送的上述文件后，自2015年8月至2016年5月期间，以非法手段逼迫中衡大厦第四层租户宋昕将本应向康沛良支付的每月3万元租金分拆出每月1万元支付给陈玉和、陈碧云。直至康沛良以解除合同为由以宋昕交涉后，宋昕才从2016年6月起将全部每月3万元租金支付给康沛良。陈玉和、陈碧云非法获取了中衡大厦第四层十个月每月1万元的租金共计10万元，其依法应返还给康沛良。对上述事实，一审判决遗漏而未进行任何审查认定。请求二审法院依法予以查明，并支持康沛良的请求。六、陈玉和、陈碧云拖欠康沛良租金共1106000元，押金共66000元，并非一审法院认定的租金1036700元，押金61500元，一审法院认定事实及计算均错误。扣除被康沛良已返还的85000元，陈玉和、陈碧云仍拖欠康沛良租金1021000元，押金66000元。1.依据陈玉和自书的《备忘》，本案中衡大厦第一层两商铺至2015年6月15日的租金为154000元。详见陈玉和自书的《备忘》第一点“收入”的第2项“房租”中的“两间商铺”租金内容。此为陈玉和的自认，请求二审法院径行以其自认的该租金数据进行判决。2.即使按照一审判决的计算逻辑，本案中衡大厦第一层两商铺的租金亦应为141700元，该两商铺押金应为6000元。一审民事判决书第12页“本院认为”部分释明：关于中衡大厦第一层大厅前右半侧房屋的租金，自2009年1月至2010年1月，月租金为500元；自2010年1月至2011年1月，月租金为900元；自2011年1月至2015年7月，月租金为600元。即自2009年1月至2015年7月，陈玉和、陈碧云代为收取该房租金应为49800元（12个月×500＋12个月×900＋55个月×600=49800元），房屋押金1000元。并非一审法院认定的租金48600元，押金1000元，一审法院计算错误。一审民事判决书第12页“本院认为”部分释明：关于中衡大厦第一层大厅前左半侧房屋的租金，原告提交的康沛良与案外人马考杰的《协议书》系陈玉和代康沛良与马考杰签署的，原件在陈玉和手上，陈玉和已在该复印件上签名确认该复印件与原件一致，亦可认定该复印件与原件效力相同，故该商铺自2011年1月至2015年7月的房租为每月1500元。依据陈玉和提交的《租房合同》认定该商铺自2009年1月至2010年1月的租金为每季度900元，康沛良对此无异议。2010年2月至2010年12月的租金，因双方均未提交证据予以证明，一审法院酌定每月租金500元，康沛良无异议。综上，陈玉和、陈碧云代为收取该房租金应91900元（13个月×300＋11个月×500＋55个月×1500=91900元），房屋押金5000元。并非一审法院认定的租金36100元，一审法院认定事实及计算均错误。综上，一审判决没有支持康沛良返还拍卖款差价的诉请错误，判决陈玉和、陈碧云返还的租金金额偏少。请求二审法院依法查清事实、依法改判支持康沛良的全部诉讼请求。   陈玉和、陈碧云辩称，一、关于税费部分，在一审中曾向一审法院提交了案外人吴志铎曾向陈碧云、陈玉和书写承诺函，该承诺函是当着陈玉和、陈碧云二人的面，向康沛良电话同意后书写，该承诺函的内容说明了税费是由康沛良承担，并且康沛良委托吴志铎将中衡大厦4楼这是一个房产，还有中衡大厦403号房，中房高级公寓204房，由吴志铎一块办证，并且将中衡公寓的403号房和中高级公寓204号房的房产证交至陈玉和，而且该承诺书与康沛良向吴志铎书写的委托书权限一致。因此，该承诺书可以说明所有的税费应当是由康沛良来承担，与陈玉和、陈碧云无关。二、关于遗漏的10万元，该遗漏的10万元并非是遗漏款，根据合同约定，宋昕与康沛良所签的房屋租赁合同月租金为2万元，而向陈碧云每月多转的1万元并非是租金款项，而是辛苦费，原因是因为在宋昕租赁该房屋之前曾有案外人刘大卫恶意的霸占房屋，宋昕为了能承租涉案房屋，多次与陈碧云沟通，陈碧云在多次出力的情况下才将刘大卫搬离了涉案房屋。并且给其寻找了新的租赁场所为中衡大厦19楼，所以宋昕在租赁到房屋之后，向陈碧云承诺其儿子可以在其培训机构免费培训，但陈碧云并没有让其儿子在培训机构进行培训，所以宋昕才每月向陈碧云支付了1万元作为辛苦费用。同时需要说明的是，在宋昕租赁之前，确实有刘大卫租赁该房屋，并且陈碧云为了将刘大卫搬离该房屋，还特意支付了2万元作为维修基金。三、关于租金的具体金额，一审中，康沛良所提交的证据均是租赁协议，而且多份并不是原件，我方了解康沛良与各租户的租赁协议签订后，所以的租金均是通过转账的方式支付，康沛良应当承担租金的具体金额的举证责任，但是康沛良在一审中仅通过租赁协议，并没有实际的在一审法院提交转账凭证，因此应当承担其举证不能的法律后果。四、关于诉讼时效，我方认为上述诉讼时效应当适用的是民法通则的关于诉讼时效的约定，因为涉案的所有金额及确定金额均是在2017年10月1日也就是民法总则颁布之前，根据最高人民法院关于适用中华人民共和国民法总则诉讼时效制度若干问题解释的第3条的规定，应当适用民法通则关于诉讼时效1年或者2年的适用。   宋昕未出庭亦未作陈述。   陈玉和、陈碧云上诉请求：依法将海口市龙华区人民法院作出的（2018）琼0106民初6748号民事判决发回重审或依法改判。事实与理由：一、一审法院对康沛良的身份信息描述不清。一审法院在一审判决书中表述“原告：康沛良，男，1981年6月20日出生，汉族，1967年4月11日出生，中国香港居民……”，以上内容认定康沛良具有两个出生年月，是对其身份信息描述不清，无法确认康沛良的身份信息。该错误对判决的效力存在影响，应当将本案发回重审予以纠正。二、一审法院认定事实错误，适用法律错误。1、一审法院认定“2015年7月起，被告陈玉和不再代收房屋租金也就是说原告与被告于2015年7月解除委托关系，解除委托关系后双方一直未就房租收益结算达成一致，遂于2018年5月2日起诉至我院，并未超过诉讼时效的规定。”康沛良自始至终都未向陈玉和出具过代收房屋租金的委托书，而是向陈碧云出具的委托代收房租的委托书，以上一审法院认定事实错误。2、即便陈玉和与康沛良存在委托关系，那么委托关系也从2015年7月便已解除，同时2015年7月1日康沛良便向陈玉和作出了《关于房产出租的说明》，说明中明确说到2015年7月1日以前的经济账务由康沛良及袁宝宝核对结算，其中并未提及需要上诉人与康沛良共同对涉案租金进行结算。但在一审的判决书中却认定为是因解除委托关系后双方一直未就房租收益结算达成一致，才导致诉讼时效未超过，这明显是不符合本案的真实事实情况。因此一审法院认定事实错误。一审法院认为因解除委托关系后上诉人与康沛良之间一直未就房租收益结算达成一致，才导致诉讼时效未超过。但是诉讼时效是一种权利，但是康沛良明知自己的权利受到侵害时并未积极的与上诉人核对租金金额，结算房租收益，也并未向上诉人主张租金，要求上诉人返还租金。而是放任自己的权利超过了一年的诉讼时效才向一审法院提起诉讼，康沛良便应当承担怠于行使权利所应当承担的法律后果。所以一审法院适用法律错误。三、本案关于租金应当适用《民法通则》中一年的诉讼时效，押金应当适用两年的诉讼时效，康沛良的诉讼时效已过。本案的诉讼时效应当自2015年7月1日康沛良向上诉人出具《关于房产出租的说明》时开始计算，同时适用一年的诉讼时效。民法总则与民法通则关于诉讼时效分别规定三年与一年（租金的诉讼时效）的普通诉讼时效期间，但是依据《民法通则》第一百三十七条之规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，本案中要求支付的2009年1月至2015年7月间的租金的诉讼请求的诉讼时效起算时间应为2015年7月。又依据《民法通则》第一百三十六条之规定，延付或者拒付租金的，诉讼时效期间为一年，因此，至2016年7月，要求支付2015年7月以前租金的诉讼时效已到期。原告起诉时间为2018年5月2日，在此之前一年的诉讼时效已过。虽然根据2017年10月1日生效的《民法总则》规定，诉讼时效已经变更为三年。但是依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释第三条的规定“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼期间规定的，人民法院不予支持”。由此可以看出，2016年7月康沛良关于租金的诉讼时效已经届满，而康沛良于2018年5月2日才向法院提起诉讼，因此应当适用租金一年的诉讼时效。关于押金部分，在2015年7月18日，陈碧云已向康沛良退还了押金82500元，同时三笔押金的支付时间均为2011年业主花仙子公司支付的押金为5000元，2010年业主谭业锋支付的押金1000元，2013年宋昕支付的押金6万元，无论是适用《民法总则》还是适用《民法通则》，押金部分的诉讼时效也早已届满。即便是按照2015年7月进行计算，那么同理以上诉讼时效的推论，诉讼时效也早已届满，也应当适用二年的诉讼时效。四、一审法院的判决超出了诉讼请求。一审法院的判决内容是“判令被告陈玉和、陈碧云自本判决发生法律效力之日起二十日内返还租金951700元，押金61500元、垫付税款12305.23元给原告康沛良。”而康沛良一审的诉讼请求中的第四条是要求陈碧云向原告返还原告垫付的各项税费。并未提至陈玉和，因此一审法院的判决超出了诉讼请求。五、租金的具体计算金额。康沛良的证据并未体现出具体的租金金额的数额，一审中康沛良的证据仅有租赁合同，并未有租户向上诉人缴纳租金的凭证，并且多份均未有原件，因此对租赁的具体时间和具体金额并不能认定，同时一审法院在认定某笔租金时是以酌情的方式进行认定的，并未对租金和租赁期限进行调查，也未对租金进行鉴定就做出了主观的认定。而且在正常的租赁中，均有租赁空档期和未出租的情况，但是一审却认定了近二十年来涉案房屋一直处于租赁中，明显不符合常理。为了维护陈玉和、陈碧云的合法权益，请求贵院将本案依法发回重审或依法改判。   康沛良辩称，一、康沛良系1967年4月11日出生，一审判决因笔误错写其身份信息不影响案件事实认定及判决，陈玉和、陈碧云上诉无理。依据康沛良一审提供证据，其本人系1967年4月11日出生，一审判决因笔误错写成两个出生日期，一审法院出具裁定书予以更正或二审法院径行纠正即可，并不影响案件事实认定及判决。二、陈玉和代康沛良收取涉案四层商铺及一层两间店铺租金，构成事实委托，一审法院认定陈玉和承担返还租金的责任于理有据，一审法院认定正确，陈玉和上诉无理，依法应当驳回其全部上诉请求。根据康沛良一审提供证据，陈玉和负责跟进涉案房屋的租赁事宜，已构成事实委托，理由如下：其一，涉案四层商铺及一层两间店铺的出租事宜均是由陈玉和负责联络沟通；其二，涉案一层大厅前左半侧房屋租赁《协议书》也是由陈玉和代康沛良与案外人马考杰签订；其三，依据康沛良一审提交的证据--海南花仙子美容美发学校出具的《说明》表述“……为此从2019年1月至2013年11月的租金支付给康沛良先生代理人陈玉和、陈碧云”，陈玉和已代为收取租金；其四，在康沛良请求陈玉和、陈碧云对涉案款项进行结算时，均是由陈玉和负责出面协调，并以其本人名义出具两份《备忘函》和《律师函》。由此可知，陈玉和全权负责跟进涉案房屋的出租事宜，并收取相应租金，其行为已然构成事实代理，一审法院判决其返还代收租金于理有据，一审法院认定正确，陈玉和对此上诉无理，贵院依法应当予以驳回其上诉请求。三、双方未对租金事宜进行结算，一审判决认定康沛良诉请未过时效正确。1.从事实上看，双方对租金收益确未进行结算。且从一审审理过程中双方关于本案租金数额的争议、陈玉和和陈碧云对租金数额所提出的诸多异议、陈玉和和陈碧云拒绝提供租赁合同等事实可见，康沛良确实无法掌握涉案房产租金的确切数额，从而无法确定知道自身多少利益受到损害，即双方债权债务尚未确定。因此，一审判决以双方未结算为由认为康沛良诉请未超过诉讼时效正确。2.即使以2015年7月1日的《关于房产出租说明》作为诉讼时效起算点，康沛良诉请也没超过诉讼时效。自2015年7月1日康沛良向陈玉和、陈碧云发出《关于房产出租说明》终止其租赁授权后，康沛良多次通过电话、微信沟通等方式追讨租金，并于2017年6月14日向陈玉和、陈碧云致《律师函》追讨租金及预付款差额。依法，本案诉讼时效已中断，康沛良于2018年5月2日提起诉讼并未超过诉讼时效。3、关于本案的租金的诉讼时效适用法律的问题，我方认为对方混淆一个重要的概念，本案双方之间的关系并不是租赁合同关系，而是委托合同关系，也就是说本案的债务名义上是租金，但实际上并不是因为租赁关系产生的租金，而是因为委托合同产生的债权债务，因为本案的债务并不适用民法通则关于诉讼时效1年的规定，而应当适用合同法及民法总则关于2年和3年诉讼时效的规定。也就是说本案在2017年10月1日之前，至少是适用2年诉讼时效的，根据我方的证据，以及陈碧云、陈玉和的上诉，关于租金的起算时间点，即2015年7月1日来计算的话，我方的主张是没有超过诉讼时效期间的。关于押金的诉讼时效，正如刚才所说，双方并不是租赁合同关系，因此押金的诉讼时效并不是从承租人交付押金开始计算，而是应该从双方结算或者说终止租赁的委托这个时点开始计算。因此我方认为，对方关于押金的上述主张是错误的，不成立。四、康沛良并未放弃与陈玉和、陈碧云结算租金。陈玉和就《关于房产出租的说明》中明确说到“2015年7月1日以前的经济账务由康沛良及袁宝宝核对结算，7月1日后的经济账务由康沛良和吴志铎先生核对结算”，该表述的针对对象为“陈玉和”，即2015年7月1日以前的经济账务由康沛良及袁宝宝与陈玉和进行核对结算，7月1日后的经济账务由康沛良和吴志铎先生与陈玉和进行核对结算，其中的“经济账务”包括涉案租金，康沛良并非放弃与陈玉和进行结算租金的权利。   宋昕未出庭亦未作陈述。   康沛良向一审法院起诉请求：一、判令陈玉和、陈碧云向康沛良返还拍卖款差额人民币340423.36元，并自2017年6月15日起按中国人民银行同期同类贷款利率支付逾期付款利息，先暂计至起诉之日为人民币12779.86元（340423.36×4.35%/365×315）；二、判令陈玉和、陈碧云向康沛良返还代康沛良收取的房屋租金共计1216100元，并自2017年6月15日起按中国人民银行同期同类贷款利率支付逾期付款利息，先暂计至起诉之日为人民币45653.72元（1216100×4.35%/365×315）；三、判令陈玉和、陈碧云向康沛良返还代收房屋押金66000元；四、判令陈碧云向康沛良返还康沛良垫付的各项税费共计12305.23元，以上四项暂计人民币1693262.17元；五、本案诉讼费由陈玉和、陈碧云承担。   一审法院认定的事实：陈玉和于挪威旅游期间结识康沛良的妻子袁宝宝。2008年，经陈玉和提议，康沛良同意委托陈玉和作为其代理人参加竞拍湖南省衡东县人民法院拍卖的位于海口市的数套房产。2008年12月3日，陈玉和代理康沛良参与房产拍卖并成功竞买了三套房产，拍卖成交确认书载明房产买受人为康沛良、陈碧云、黄美兰，拍卖标的为中衡大厦第四层（康沛良），成交金额211.7万元；中衡公寓403房（陈碧云），成交金额26.1万元；中房高级公寓204房（黄美兰），成交金额32.2万元。2008年12月2日至22日期间，康沛良向陈玉和及其提供的7个账号汇款港币238万元、向陈玉和在中国建设银行海南省分行营业部6227003525000025953账号汇款人民币111.5万元。买受人于2009年1月15日向湖南省衡东县人民法院缴纳上述三套房产的购房款共计270万元。2009年1月15日，湖南省衡东县人民法院作出（2008）东执字第105-6号裁定书，确认海口市兴衡经济开发公司所有的坐落于海口市国贸大道49号中衡大厦四楼整层的房屋所有权及相应的土地使用权归买受人康沛良所有，该房产因存在欠缴税款情况无法过户，康沛良在缴纳税款后办理了房产过户手续，房产证号为琼（2017）海口市不动产权第XX**。康沛良于2009年3月9日出具两份委托书，第一份委托书委托陈碧云购买位于海口市国贸大道49号中衡大厦四楼整层房产，签署买卖合同及办理过户手续；第二份委托书委托陈玉和购买位于海口市国贸大道49号大道中衡大厦第一层二间铺面和代表其参加2008年12月3日由衡东县人民法院委托亚奥拍卖公司举办的拍卖活动，签署相关文件。2009年1月15日，陈玉和代表康沛良与海口市兴衡经济开发公司签订铺面转让协议，约定海口市兴衡经济开发公司将其占有并租赁给他人的海口市国贸大道中衡大厦一楼二间铺面以七万元价款转让给康沛良，铺面租金从交款之日起由乙方（康沛良）收取。同日，康沛良向兴衡公司支付了7万元铺面转让费，两间铺面因未办理产权登记至今无法过户，康沛良委托陈玉和、陈碧云对上述房产进行管理及出租。2011年1月15日，陈玉和代表康沛良与案外人马考杰签订协议书，约定康沛良将中衡大厦一楼大厅进门左侧铺面租赁给马考杰经营，租期自2011年1月15日至2013年1月14日止，每月租金1500元，马考杰应支付押金5000元。2011年1月16日，陈碧云代表康沛良与案外人谭业锋签订协议书，约定康沛良将中衡大厦一楼大厅进门左侧铺面租赁给谭业锋，租期自2011年1月16日至2013年1月15日止，期满可续约，每月租金500元，应支付押金1000元。   一审法院认为，康沛良为取得涉案房屋所有权委托陈玉和、陈碧云参加房产拍卖与购买铺面，陈玉和、陈碧云接受康沛良委托后参加了拍卖并成功竞买房产，且代表康沛良与案外人签订了铺面转让协议，可以认定双方之间委托合同关系有效且已实际履行，该合同对双方均有约束力。委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托事务的合同。受托人处理委托事务所产生的权利义务最终均应由委托人承受，受托人因处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。涉案房产海口市国贸大道49号中衡大厦四楼整层房屋与海口市国贸大道中衡大厦一楼二间铺面系陈玉和、陈碧云因处理康沛良的委托事务取得的财产，其对价全部由康沛良支付，陈玉和、陈碧云亦对接受康沛良委托购买涉案房产的事实无异议，因此，可以确认涉案房屋系为康沛良所购买。一、关于返还拍卖款差额的问题。康沛良自2008年12月2日至22日期间向陈玉和、陈碧云及其指定账户汇入人民币111.56万元、港币238万元，陈玉和作为康沛良的代理人于2008年12月3日参与竞拍，并于2009年1月15日向湖南省衡东县人民法院缴纳拍卖涉案房产的购房款共计270万元，同时，在竞拍过程中共支付拍卖佣金5.4万元、律师费5万元。即康沛良于2009年1月15日已明确知晓陈玉和应返还其多支付的购房款，但康沛良于2018年5月2日起诉至法院，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算”的规定，康沛良的诉讼请求已超过诉讼时效，对其要求返还多支付购房款请求，一审法院不予支持。二、关于康沛良诉请要求返还房屋租金的问题。首先，自2015年7月起，陈玉和不再代收房屋租金，也就是说康沛良与陈玉和、陈碧云于2015年7月解除委托关系，解除委托关系后双方一直未就房租收益结算达成一致，遂于2018年5月2日起诉至我院，并未超过诉讼时效的规定，因此，陈玉和、陈碧云关于房租已超过时效的抗辩，一审法院不予支持。其次，中衡大厦四楼铺面自2009年1月至2013年11月出租给案外人海南花仙子美容美发学校使用，自2009年1月25至2010年11月24日月租金为7000元，押金60000元；自2010年11月25日至2013年11月24日月租金为8000元，海南花仙子美容美发学校共计支付租金442000元（7000元/月×22个月＋8000元/月×36个月）给和、陈碧云；租赁期间届满后，中衡大厦四楼铺面出租给案外人宋昕，月租金30000元，自2014年3月至2015年7月，陈玉和、陈碧云代康沛良收取租金510000万元（30000元/月×17个月），自2015年7月起，案外人宋昕将租金直接支付给康沛良。综上，自2009年1月至2015年7月期间，陈玉和、陈碧云代康沛良共收取中衡大厦四层铺面租金共计952000元、押金60000元。再者，依据双方提交的《租房合同》及康沛良提交的《海南天皓律师事务所询问笔录》可知，中衡大厦第一层大厅前右半侧房屋（电梯旁约25平方米）租给案外人谭业锋使用，自2009年1月至2010年1月，月租金为500元；自2010年1月至2011年1月，月租金为900元；自2011年1月至2015年7月，月租金为600元。即自2009年1月至2015年7月，陈玉和、陈碧云代为收取该房租金共计48600元，房屋押金1000元。第四，关于中衡大厦第一层大厅前左半侧房屋（面积约12平方米）的租金，康沛良提交了康沛良与案外人马考杰的《协议书》的，主张中衡大厦一层大厅进门左侧租金为每月人民币1500元，租赁时间为二十年；陈玉和、陈碧云提交了《租房合同》，主张承租人为海口龙华衡兴商务中心，租金为每季度900元，租赁时间自2009年1月15日至2010年1月15日。关于该项事实一审法院认定如：康沛良提交的《协议书》系复印件，且无其他证据予以佐证，一审法院不予采信，陈玉和、陈碧云提交的《租房合同》中承租人为海口龙华衡兴商务中心，海口市龙华衡兴商务中心系个体工商户，其法定代表人为王录柏，与《租房合同》中乙方签名一致，且对比中衡大厦第一层大厅前右半侧的面积及租金金额，宜认定自2009年1月15至2010年1月15日，租金为每季度900元，房屋押金500元；自2010年1月至2015年7月的租金，因双方未提供其他证据证明，酌情认定为500元/月。即自2009年1月15日至2015年7月，陈玉和、陈碧云代为收取该房租金共计36100元。最后，2015年7月12日，案外人吴志铎做出承诺“经与康沛良前委托人陈玉和先生友好磋商，特达成如下承诺：在上述中衡大厦四楼及中恒大楼一楼南北房铺面的租金，从康沛良先生授权与我的2015年7月份起，打入我指定的账户（姓名：吴志铎，账号：×××）”，即康沛良与陈玉和、陈碧云双方解除委托关系，委托关系解除后，陈玉和、陈碧云转账支付85000元至上述指定账户。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”的规定，本案中，康沛良系中衡大厦四层铺面的所有权人，陈玉和、陈碧云代理康沛良进行房屋出租事宜，租金应由康沛良取得。自2009年1月至2015年7月，陈玉和、陈碧云代为收取中衡大厦四层铺面租金952000元、押金60000元，中衡大厦一楼大厅前右半侧房屋租金48600元、房屋押金1000元，中衡大厦一楼大厅前左半侧房屋租金36100元、房屋押金500元，扣除已经返还的85000元，陈玉和、陈碧云还应返还租金951700元、押金61500元给康沛良，现康沛良诉请要求返还租金951700元、押金61500元，有事实和法律依据，一审法院予以支持，超出部分，不予支持。三、关于康沛良诉请要求陈碧云返还税款的问题。康沛良于2016年9月2日在办理产权证书时代陈碧云缴纳各项税费共计12305.23元，陈碧云应予返还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、判令陈玉和、陈碧云自本判决发生法律效力之日起二十日内返还租金951700元（自2017年6月15日至2019年8月20日，以951700元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息；自2019年8月21日至实际付清之日日，以951700元为本金，按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）、押金61500元、垫付税款12305.23元给康沛良；二、驳回康沛良的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费18478元，由康沛良负担6009.6元，由陈玉和、陈碧云负担12468.4元。   二审期间，康沛良提交新证据，第一组证据：证据1：康沛良、黄美兰、陈碧云向衡东县人民政府的致函；证据2：《关于海口市兴衡经济开发公司的税务调查报告》；证据3：海南省海口市地方税务局关于法院裁定房地产涉税问题的复函；证据4：《关于竞买、法院裁定、取得房地产请求减免因税务政策形成滞纳金的报告》；证据5：《关于法院裁定的房地产涉税问题的请示》；证据6：《海南省海口市龙华区地方税务局关于协助扣缴税款的函》；证据7：《关于不再追缴海口市兴衡经济开发公司税款的报告》。证据1到证据7共同证明内容：康沛良委托陈玉和、陈碧云的事项不仅包括购买房屋，还包括办理过户手续及缴纳过户税费等。康沛良预付的款项包括购房款和税款，本案诉请的差额款实为预付的税款。涉案房产税务问题复杂，陈玉和代理康沛良、陈碧云、黄美兰三人自2009年至2014年多次向衡东县人民政府、海口市地税局、龙华区地税局反映税款缴纳问题。但直至本案委托关系解除，其仍未成功办理涉案房产的过户及税费缴纳手续。故康沛良预付给陈玉和、陈碧云的相关税款（本案差额款）应在委托关系解除后予以退还，即从委托关系解除后开始计算诉讼时效，康沛良的起诉未过诉讼时效期间。第二组证据：证据8：康沛良银行账户流水。证明内容：2015年8月至2016年5月共10个月期间，宋昕仅向康沛良支付中衡大厦第四层租金每月2万元，陈玉和、陈碧云还另外收取了宋昕每月1万元租金，其收取的该每月1万元租金共10万元，应返还给康沛良。一审判决遗漏审查及认定该租金，请求二审法院予以审查纠正。本案从2014年3月到2015年7月宋昕是按照每个月3万元交租金的，2015年8月到2016年6月该期间3万元租金宋昕是分开两笔支付，其中2万元是直接支付给康沛良，另外1万元是支付给了对方，在2016年7月起，因为我方向宋昕提出了异议，我方说如果再这样分开支付，我们就要解除了，我们以这个理由与宋昕交涉，从2016年7月起，又按照3万元每个月向我方支付了租金，也即2014年至今期间的租金是按照第四层的租金，每个月3万元，从2015年8月到2016年5月每个月期间，对方每个月抽取了1万元，共计10万元，这是事实，对方答辩里面也认可了，只是对方称是开展了相应的工作，把另外的租户刘大卫迁走了，对方认为这是工作报酬，我方认为对方没有任何理由收取工作报酬。第一组证据中证据2，第二组证据中证据8有原件，其他没有原件，我方认为原件在对方手里。   陈玉和、陈碧云质证称：对第一组证据，除了证据2，其他的三性不予认可，第二组证据真实性予以认可，但合法性、关联性不予认可，针对第一组证据，该组证据的证明内容不予认可，康沛良向陈碧云、陈玉和出具的委托事项所有的委托内容并没有包含过户交税，委托内容均是委托进行拍卖，委托办理过户，并没有交税这一项，而且前期所支付的款项在备忘录中陈玉和已经明确说明该笔款项是用于了前期的一些费用，因为涉案的房产当时是已经拍卖给了他人，所以当时为了康沛良能够取得该房产，所以增加了额外的一笔费用。对第二组证据证据8三性予以认可，但是证明内容不予认可，宋昕向康沛良交付租金的行为，具体的金额在2015年7月份之后，就由双方自行来约定，包括2015年7月之前的租金也是由陈碧云与康沛良协商后予以确定，因此，宋昕向康沛良具体支付了多少租金，不能以转账凭证为准。应当以双方签订的租赁合同为准。   宋昕未作质证。   陈碧云、陈玉和提交新证据，证据1：笔录。证明内容：该笔录证明一审中康沛良曾向租户谭业锋所做的笔录中有部分的对事实部分遗漏，因此在二审中我方对谭业锋一审所做笔录的遗漏部分进行了一个补充。证据2：2013年案外人刘大卫在中衡大厦物业所缴纳水电费的记录和2014年宋昕向物业缴纳水电费的记录。在物业复印的单据，因为不给复印，只是这是在中衡拍照的照片。证明内容：该证据证明在宋昕租赁之前确实由案外人刘大卫进行租赁。证据3：关于房屋出租的说明。证明内容：该证据证明我方早已与康沛良进行了结算。我方在备忘录中已经将康沛良涉及到的租金、押金和税费及购房款等所有的款项进行了明确的说明。康沛良也未及时对以上的说明提出异议，而且在该证据中第2条已经明确说明了2015年7月1日前的经济账务由康沛良和袁宝宝进行结算，与陈玉和、陈碧云无关，在2009年1月到2015年7月之前，也未提出关于任何租金具体金额结算的问题。在2015年7月之后，也未提关于具体租金金额的问题。   康沛良质证称：对证据1表面的真实性予以确认，对实质的三性不予确认，笔录实际上属于证人证言，谭业锋没有出庭作证，该笔录不具有证明力，而且笔录里面相关的内容是相互矛盾的，又没有相关的证据予以佐证。对证据2三性不予确认，而且不能证明对方在里面承担何种的工作，也无法证明对方可以收取任何的报酬。对证据3真实性予以确认，对证明内容不予确认。该说明不能证实双方已经就涉案的租金进行了结算，对方出具的备忘录也仅是列明已经发生以及可能发生的一些费用，因为税费问题尚未确定。对方在备忘录中所列的数据如果相关税费真实发生的话，他们认为我方还欠他100多万元，这显然是不可能的，这从另一方面也证明了双方并没有结算一致。所以一审法院认定双方没有结算一致，诉讼时效未过是正确的。关于对方提出我方放弃租金结算的问题，我方在说明中表达的经济账务2015年7月1日前由康沛良和袁宝宝进行结算，所代表的意思是结算对象为陈玉和也就是由康沛良以及袁宝宝和陈玉和进行结算。并非是放弃要求对方支付租金，对方刚才举证证明内容里面说2015年7月前未提出结算的要求，7月后也未提出要求支付租金是错误的。从双方一审提交的备忘录可见，2015年6月份对方出具的备忘录，还有中衡大厦4楼整层等3处房产办证一事的情况说明可以说明双方在2015年7月前有过多次的核对结算，但未达成一致，2015年7月份以后，我方也与对方多次通过电话、短信进行沟通，追收租金。并在2017年6月14日向对方发送律师函，并且对方对我方的律师函进行了回复。   宋昕未作质证。   本院认证认为：康沛良所提交的第一组证据不能证明其与陈玉和约定的委托事项中包含委托办理税款缴纳，亦不能证明其向陈玉和支付的款项中包含税款。康沛良提交的第二组证据不能证明宋昕与康沛良约定2015年7月起的租金即为每月3万元，即无法证明陈玉和收取了属于康沛良的租金。故本院对康沛良二审提交的证据不予采信。陈玉和提交的证据一缺乏其他证据予以佐证，本院不予采信；证据二与本案无直接关联，本院不予采信；证据三并不能证明康沛良在此之后未向其主张过权利，故本院对该份证据亦不予采信。   二审查明：康沛良于1967年4月11日出生。   中衡大厦四楼铺面自2009年1月至2013年11月租给海南花仙子美容美发学校使用，2009年1月25日至2010年11月24日月租金7000元，押金60000元；2010年11月25日至2013年11月24日月租金8000元，上述租金均由陈玉和、陈碧云代为收取。之后上述铺面出租给宋昕，合同约定月租金20000元，但自2014年3月至2015年7月宋昕实际向陈玉和、陈碧云每月支付30000元。   中衡大厦一楼大厅前右半侧房屋（电梯旁面积约25㎡）租给谭业锋使用，2009年1月至2010年1月，月租金500元；2010年1月至2011年1月，月租金900元；2011年1月至2015年7月，月租金600元；房屋押金1000元。   中衡大厦一楼大厅前左半侧房屋（面积约12㎡），康沛良提交其与案外人马考杰签订的《协议书》约定月租金1500元，租赁时间为二十年；陈玉和、陈碧云提交《租房合同》，主张承租人为海口龙华衡兴商务中心，季度租金为900元，租赁时间为2009年1月15日至2010年1月15日。   2015年7月12日，吴志铎承诺“经与康沛良前委托人陈玉和先生友好磋商，特达成如下承诺：在上述中衡大厦四楼及中恒大厦一楼南北房铺面的租金，从康沛良先生授权与我的2015年7月份起，打入我指定的账户（姓名：吴志铎，账号：×××）”。之后，陈玉和向上述账户转账85000元。   本院二审查明的其他事实与一审查明的一致。   本院认为，涉案房屋由康沛良委托陈玉和购买，双方系委托合同关系。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长”。本案中，康沛良于2008年12月向陈玉和支付款项，2008年12月3日，陈玉和代为参加竞拍，2009年1月15日，陈玉和代为缴纳购房款并支付了佣金、律师费等费用。由上述事实可知，康沛良于2009年1月15日即已经知晓其向陈玉和支付款项多于购买涉案房屋所支付的款项，但直至2018年5月2日，方向一审法院提起诉讼，显然超过诉讼时效，一审对康沛良要求返还购房款差额的请求不予支持并无不妥，本院予以维持。康沛良上诉称其多支付款项为税款，由于其从未向陈玉和提出返还主张，故未超过诉讼时效。由于双方对康沛良向陈玉和支付款项的性质从未进行过约定，故康沛良主张多支付的款项为购房税款缺乏合同依据，本院不予支持。而康沛良关于未超过诉讼时效的主张显然与上述法律规定不符，本院亦不予支持。2015年7月起，陈玉和不再代收房租，即康沛良与陈玉和于2015年7月解除委托关系，但双方未就租房收益达成一致。由于双方就租房收益一致处于协商状态，故康沛良于2018年5月2日向一审法院提起诉讼主张返还房租并未超过诉讼时效。陈玉和、陈碧云关于康沛良诉请返还房租超过诉讼时效的主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审认定并无不当，本院予以维持。   关于康沛良诉请陈玉和、陈碧云返还代收房租、押金及税款是否有依据的问题。涉案大厦四楼铺面由海南花仙子美容美发学校向陈玉和、陈碧云支付租金合计442000元、押金8000元；由宋昕向陈玉和、陈碧云支付租金合计952000元、押金60000元。涉案大厦一楼大厅前右半侧房屋租金约定起止时间有所重叠，一审认定合计48600元并无不当，本院予以维持，康沛良上诉主张为49800元但缺乏事实和合同依据，本院不予支持。同时该房屋租赁人还向陈玉和、陈碧云支付押金1000元。涉案大厦一楼大厅前左半侧房屋租金有康沛良和陈玉和、陈碧云分别提交的两份合同，一方面康沛良提交的协议书为复印件缺乏其他证据佐证，另一方面陈玉和、陈碧云提交的租房合同有租赁商户法定代表人签名并且与前述一楼大厅前右半侧房屋面积对比，季度租金900元，押金500元更符合常理。2010年1月至2015年7月，双方虽均未提交其他证据证实租金收益，但同时双方亦均未证明该处房屋空置，故一审酌情认定月租金500元并无不当，本院予以维持。即2009年1月15日至2015年7月，陈玉和、陈碧云代为收取上述房屋租金合计36100元。由于2015年7月12日，吴志铎作出涉案房屋租金另行向其支付的承诺，故可看作康沛良与陈玉和、陈碧云双方之间的委托关系于当日解除。由于陈玉和、陈碧云代理康沛良购买涉案房屋并代为进行房屋出租，故房屋出租所得租金应由康沛良所得。综合上述认定的租金、押金，扣减陈玉和、陈碧云已经返还的85000元，陈玉和、陈碧云还应向康沛良返还951700元、押金61500元。一审认定并无不妥，本院予以维持。康沛良，陈玉和、陈碧云的上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。   关于一审认定陈玉和、陈碧云共同向康沛良返还税款是否超出康沛良诉请的问题。2016年9月2日，在办理产权证书时，康沛良代陈碧云缴纳各项税费共计12305.23元，故陈碧云应予返还。陈玉和、陈碧云在代理康沛良购买涉案房屋、代为出租涉案房屋过程中，双方均共同进行代理事项。一审认定双方共同向康沛良返还并不会对陈玉和的权利造成实质影响，故本院对该判项亦予维持。   综上所述，康沛良、陈玉和、陈碧云的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费36956元，由康沛良负担18478元，由陈玉和、陈碧云负担18478元。   本判决为终审判决。   审判长 黄玉臣   审判员 王法坚   审判员 周慧娟      二〇二〇年十二月二十四日   书记员 张 洁   速录员 王妍]   附相关法律条文：   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。