广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终25486号上诉人（原审原告）：潘玉卿，女，1953年6月6日出生，汉族，住广州市白云区。委托诉讼代理人：曹强华，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎家学，广东法制盛邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：曾淑兴，男，1940年1月23日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：韩钰，广东金桥百信律师事务所律师。上诉人潘玉卿因与被上诉人曾淑兴物权保护纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初15171号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人潘玉卿上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令曾淑兴（含同住人员）九十日内将广州市x房（以下简称案涉房屋）腾空交还给潘玉卿；3.判令曾淑兴向潘玉卿支付从2020年3月27日至实际迁出交还房屋之日止的上述房屋的使用费（按34.75平方米及使用费标准参照房管部门公布的同时期同地段同类住宅租金参考价计算）；4.本案的诉讼费用由曾淑兴承担。事实和理由：（一）潘玉卿在一审提出的诉讼请求是主张曾淑兴立即迁出案涉房屋，而曾淑兴一审缺席，且未提交书面的答辩状或证据，也没有提出反诉请求主张要求确认其可暂住案涉房屋两年，一审判令曾淑兴可在案涉房屋暂住两年属于审非所诉，缺乏法律依据。曾淑兴可继续合法使用案涉房屋两年是没有任何法律依据。即使法院认为曾淑兴可在案涉房屋继续居住一定时期或者给予合理时间搬迁的，也应判令曾淑兴在居住期届满后或合理期限后迁出并交还案涉房屋。曾淑兴没有任何依据无限期使用居住案涉房屋，其是案涉房屋的使用人而非被拆迁房屋的产权人回迁。曾淑兴与广州越通房地产发展有限公司（以下简称越通公司）的租赁期限早已届满，其未提供证据证明原产权人同意其永久使用原址房屋或回迁房屋。因此，一审至少应判令曾淑兴限期迁出，而非只是判令其可暂住一定时期。（二）曾淑兴即使作为租户回迁至案涉房屋，其与越通公司的租赁合同早已届满且一直无偿使用案涉房屋多年。根据一审法院作出的（2010）越法民三初字第140号民事判决书的查明内容，曾淑兴与越通公司于2007年10月17日签订《房屋租赁合同》约定租赁期限从2007年10月17日起至2009年10月17日及约定原《广州市房屋拆迁安置协议》和《回迁安置补充协议》失效。曾淑兴从2007年11月2日开始就没有交纳相应的租金。在该案件中，越通公司主张要求曾淑兴迁出且支付相应的租金。但上述判决书作出后，曾淑兴与越通公司未签订新的租赁合同，曾淑兴不是善意的承租人或回迁户。即使曾淑兴作为回迁户入住案涉房屋，但其无偿使用案涉房屋超过13年足以抵偿其作为租户的一切权益。曾淑兴已无任何依据可继续暂住案涉房屋。现潘玉卿明确不能就案涉房屋的租赁与曾淑兴协商一致订立租赁合同，潘玉卿作为房屋所有权人有权收回案涉房屋。（三）根据《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条规定，案涉房屋已登记在潘玉卿的名下，潘玉卿作为所有权人依法对案涉房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。曾淑兴并非原被拆迁房屋的产权人而是承租人，现有证据显示出案涉房屋并非作为与被拆迁房屋进行产权调换的房屋，且曾淑兴基于承租的房屋被拆迁而安置入住案涉房屋，其入住案涉房屋时仍属于承租人。曾淑兴与越通公司就案涉房屋所签订租赁合同租赁期限早已届满，而曾淑兴与潘玉卿之间并无签订租赁合同，曾淑兴从未向越通公司或潘玉卿交纳过租金。因此，潘玉卿与曾淑兴就案涉房屋形成不定期租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，潘玉卿提出本案诉讼前已向曾淑兴发出律师函，明确要求曾淑兴迁出及支付占用费，包含解除双方不定期租赁关系之意，曾淑兴已无继续占用案涉房屋的依据。因此，法院只应根据曾淑兴户的家庭情况以及入住案涉房屋的缘由，给予其搬迁的时间。（四）2009年10月之后，曾淑兴没有与越通公司或其他权属人签订案涉房屋的租赁合同，其是依据租赁合同占用案涉房屋，并非基于拆迁安置合同居住案涉房屋。曾淑兴与越通公司签订的《房屋拆迁安置协议》约定曾淑兴回迁的9层08房也并非案涉房屋。越通公司不是公房管理部门，双方的拆迁安置协议也没有约定曾淑兴可安置使用房屋的期限。且曾淑兴与越通公司存在的房屋拆迁安置补偿合同已终止，《广州市房屋拆迁安置协议》和《回迁安置补充协议》已失效。曾淑兴与越通公司之间的房屋拆迁安置补偿合同纠纷法律关系不能约束潘玉卿，更不能成为曾淑兴可暂住两年的依据。上述房屋拆迁安置补偿合同纠纷法律关系与本案物权保护纠纷并非同一法律关系。曾淑兴基于拆迁安置已无偿使用案涉房屋超过十三年，越通公司已履行全部的安置义务。曾淑兴与越通公司之间的房屋拆迁安置补偿合同纠纷法律关系，曾淑兴可另行主张。关于曾淑兴腾退后的住房问题，近年来政府已经制定了相关的公共租赁住房保障政策，其如果符合条件，可通过向政府申请社会保障用房解决。曾淑兴的住房问题不应由潘玉卿负责解决。（五）曾淑兴不是公租房的租户，法院判令其迁出案涉房屋没有损害公共利益。广州市东山区房地产管理局立新房管站于2001年3月30日出具《证明》已证明曾淑兴原承租的房屋已于1999年4月发还业主管业，曾淑兴交纳租金至1999年3月底止。该证明证实曾淑兴1999年3月底之后不属于公租房的租户，曾淑兴的公租房租客关系已终止。曾淑兴也没有提交证据可证明1999年3月底之后属于公租房租户。一审认为其回迁案涉房屋不同于一般的租赁合同关系，属于认定错误。曾淑兴作为案涉房屋的一般承租人，即使法院认为其可暂住两年，期间的使用费标准也应按照一般租赁关系而认定，按照同期同地段同类型住宅租金参考价标准计算使用费。案涉房屋为潘玉卿的合法个人财产，潘玉卿没有义务为社会国家承担公租房的相应义务。一审判决的租金标准属于牺牲潘玉卿的合法权益。请求二审法院判如所请。被上诉人曾淑兴二审辩称，同意一审判决，不同意潘玉卿的上诉请求、事实和理由，请求维持一审判决。潘玉卿于2020年3月27日向一审法院起诉请求：1.判令曾淑兴及其同住人员停止侵占潘玉卿所有的位于广州市越秀区x房的房屋，马上搬离上述房屋。2.判令曾淑兴赔偿因其非法侵占潘玉卿房屋期间的占有使用费（自潘玉卿起诉之日，即2020年3月27日起计算至曾淑兴实际搬离房屋之日止，每月按照广州市房地产租赁管理所公布的《2019年广州市房屋租金参考价》中的“越秀区大塘街大东门华庭”的租金参考价为65元/建筑面积平方米/月，即每月2258.75元/月）。一审法院认定事实：越通公司经广州市房地产管理局以98延房拆许字002号《城市房屋拆迁许可证》批准，拆除广州市x号地下房屋。曾淑兴是该房屋的承租人。1998年4月2日，越通公司（甲方）与曾淑兴（乙方）签订《房屋拆迁安置协议》，其中约定：乙方同意1998年4月23日前迁出原址房屋，自行解决临时搬迁；甲方从乙方搬出之月起，发放乙方临时搬迁补助费每月409.6元，至甲方通知乙方回迁之月止；甲方应于2002年4月30日前在越秀北路越通大厦第九层08房，使用面积20.48平方米的单元安置给乙方回迁居住等。协议签订后，曾淑兴依约将房屋交由越通公司拆除。2007年10月17日，越通公司和曾淑兴签订《房屋租赁合同》，约定越通公司将自有的广州市x房，建筑面积34.5162平方米，套内面积27.4372平方米（此面积属预测面积，实际面积以有关部门测量为准），出租给曾淑兴作居住使用，租赁期限从2007年10月17日起至2009年10月17日止，从2007年10月17日至2007年11月1日为装修免租期；双方议定在本合同期限内，按广州市房屋管理部门同等、同类公房出租单位面积租金标准计算每月租金；现因房管部门所执行的租金标准要对每一户进行评估后才能确定；为方便管理，现该房暂定租金标准为每平方米6元（待房管部门实测后的面积及收费标准出台后再多还少补），计每月租金为207元，由曾淑兴在当月5日前交纳给潘玉卿，先付后用；曾淑兴逾期交付租金，除仍应补交欠租外，并每天按所欠租金金额的3％收取滞纳金，拖欠租金三个月或空置三月的，潘玉卿可以终止合同，并收回房屋；本合同签订后，原《广州市房屋拆迁安置协议》和《回迁安置补充协议》自动失效并互不追究相关责任等。2007年10月17日，越通公司安置曾淑兴回迁至新建大楼B栋903房。2007年10月17日，曾淑兴签署《具结书》，其中记载：本人是越通公司建设的大东门华庭的回迁户，属租户，现本人已回迁到x房，贵公司需支付本人拆迁安置费3497.2元及自行安装房门补偿款300元，原与贵公司签定的有关拆迁安置、补偿等的所有协议自动终止，互不追究责任。2010年，越通公司曾以曾淑兴未按时支付租金为由诉至一审法院，要求解除其与曾淑兴之间的租赁合同关系并收回案涉房屋等。案经一审法院审理，一审法院于2010年3月15日作出（2010）越法民三初字第140号《民事判决书》，判决：一、曾淑兴应在该判决发生法律效力之日起15日内向越通公司支付自2007年11月2日起至2009年12月2日止的租金5175元。二、驳回越通公司的其他诉讼请求。2012年5月10日潘玉卿与越通公司签订《房屋买卖合同》，约定潘玉卿向越通公司购买案涉房屋。后潘玉卿于2018年向广州仲裁委员会申请仲裁，要求确认：1、潘玉卿与越通公司签订的《房屋买卖合同》有效；2、越通公司为潘玉卿办理广州市越秀区x房不动产登记至潘玉卿名下的手续等。广州仲裁委员会于2018年6月29日作出《调解书》，订明：一、越通公司自广州市越秀区x号、x号地段大东门华庭房屋项目取得房地产初始登记之日起60个工作日内协助潘玉卿办理广州市越秀区x房的产权登记手续；二、越通公司协助潘玉卿办妥上述房屋产权登记手续后，潘玉卿自行与原租户协商处理弃租及续租有关手续。后潘玉卿经法院申请强制执行于2019年办理了案涉房屋的不动产权证，该证记载房屋建筑面积为34.75平方米。一审庭审中，潘玉卿表示：购买案涉房屋时已得知案涉房屋由租户居住，当时越通公司向潘玉卿出示其与租户签订的租赁合同及优先购买通知书，但租户没有在限期内主张优先购买权，合同约定租期有2至3年，现无法提供租赁合同。一审法院认为，案涉房屋原由越通公司作为回迁房屋用于履行其与曾淑兴签订的拆迁安置合同，曾淑兴作为案涉房屋的回迁户其回迁后就案涉房屋与越通公司形成租赁合同关系并不同于一般的租赁合同，越通公司应以约定的民用公房租金标准（6元/平方米）将案涉房屋出租予曾淑兴租住使用以保障其回迁权利及居住利益。因而，曾淑兴系合法入住至案涉房屋中，并不存在侵害他人权利的侵权行为。潘玉卿与越通公司签订买卖合同后并未就越通公司长期未交付房屋提出过异议，且潘玉卿在购置房屋时未就案涉房屋上的存在的负担充分调查了解，而案涉房屋又是曾淑兴的回迁用房，因而，一审法院对潘玉卿诉请要求曾淑兴腾空交还房屋的请求不予支持，案涉房屋应由曾淑兴暂住两年，暂住期间的房屋使用费标准按6元/平方米的标准计付，在此期间潘玉卿、曾淑兴可就案涉房屋的利用进行协商。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国物权法》第十六条的规定，于2020年9月25日作出如下判决：一、曾淑兴自判决发生法律效力之日起在广州市越秀区中山四路8号B栋903房内暂住两年，自2020年3月27日起至判决生效之日及暂住期间使用费由曾淑兴逐月支付予潘玉卿（按34.75平方米，6元/平方米的标准计付）；二、驳回潘玉卿的其他诉讼请求。一审案件受理费100元，由潘玉卿负担75元，曾淑兴负担25元。上诉人潘玉卿与被上诉人曾淑兴对一审法院查明事实没有异议，本院予以确认。二审庭询中，潘玉卿称一审法院未查明曾淑兴与越通公司之间的租赁关系是否已经到期以及曾淑兴的交付租金情况，也没有查明曾淑兴原承租的涉案房屋性质是否为公房或私房。曾淑兴则表示其一直在按照原租赁合同向越通公司缴纳租金，一直缴纳到2020年9月。二审中，潘玉卿向本院提交如下证据：1.优先购买权通知的公证书。拟证明越通公司在出售案涉房屋之前已通过公证方式向曾淑兴发出是否行使优先购买权的通知。曾淑兴在合理期限没有行使优先购买权。潘玉卿购买案涉房屋没有损害曾淑兴的任何权利。2.广州市东山区房地产管理局立新房管站于2001年3月30日出具的《证明》，拟证明曾淑兴原承租的x号地下的房屋在1999年4月已发还给业主管业，即租赁关系在当时已经解除，曾淑兴不属于公租房的租户。一审法院判令曾淑兴按照公租房的租金标准支付使用费与事实不符，损害潘玉卿的利益。曾淑兴质证称：1.对于公证书的真实性予以认可，但对其证明的内容不予认可。该公证书中仅有邮寄的凭证，但不能证明邮寄的凭证已经签发，也无法证明曾淑兴已经签收到该优先购买权的通知，无法证明已签收。2.对证据2的真实性、合法性、关联性不与认可，没有原件核对，且该证明仅有公章，无任何证明人签名，而且该证明文件签署日期为2001年，而越通公司与曾淑兴签订的《房屋拆迁安置协议》是1998年。曾淑兴向本院提交收据（2019年1月-2020年8月），拟证明曾淑兴一直按时向越通公司缴纳租金，既然越通公司已经出售房屋，潘玉卿才是真实的业主，为何越通公司还一直收取曾淑兴的租金，这是不合事实逻辑的。潘玉卿质证意见如下：1.对该证据的真实性不予确认，从收款收据的编排的号码，即便是不同的月份，但号码是有连号的，不符合企业收租的情况。在收款收据中号码是连号的，作为一个企业进行收租经营的话，收款收据不同的月份不可能收据是连号的。2.作为收租所谓的经手人，曾淑兴举证的资料显示“黎总托收”并不符合作为一个企业正常财务的处理制度。3.越通公司与曾淑兴在房屋买卖纠纷中进行诉讼以及其他业主之间的处理诉讼过程中，越通公司基本上是没有到庭也很难找到相应的人员进行对接，对于曾淑兴可以去处理交租又可以开具收据既不符合常理，也与越通公司经营状况不符合，且每个月交租仅有收据没有转账记录和支付的原始材料记录，该收据并不能证实曾淑兴是每个月依时或交租给越通公司，就潘玉卿所知，越通公司并没有实际的经营场地，也没有人进行处理和收租。4.即使曾淑兴有进行了交租行为，仅有交租行为但其与越通公司并没有签订相应的租赁合同，就可以证实其与越通公司的租赁合同是不定期租赁关系。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合潘玉卿的上诉请求和理由以及曾淑兴的答辩，本院确定本案争议的焦点是：潘玉卿主张曾淑兴搬离案涉房屋以及按房管部门公布的同期同地段同类租金标准支付房屋使用费应否支持。现评析如下：案涉房屋虽然已登记在潘玉卿名下，潘玉卿依法对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。但曾淑兴是因越通公司拆迁其原承租房屋而被安排回迁入住案涉房屋，且其入住后也与越通公司签订了租赁合同，该租赁合同关系不同于一般租赁合同。虽然上述合同到期后，无证据证明曾淑兴与越通公司续签租赁合同，但考虑到曾淑兴系因拆迁而入住案涉房屋等因素，其居住权益应得到一定的保护。本案中，并无证据证明曾淑兴有可供搬迁去处，即曾淑兴目前不具备搬迁条件，故潘玉卿可给予曾淑兴一段期限的搬迁期，再结合一审查明本案房屋使用人具体情况等相关案情，本院认为，在现阶段一审法院作出不支持潘玉卿要求曾淑兴搬离案涉房屋，案涉房屋由曾淑兴暂住两年，暂住期间按6元每平方米标准计付使用费的认定，并无不妥，本院予以维持。潘玉卿坚持其一审诉请，本院不支持。潘玉卿二审提供的证据不足以支持其诉请，本院不予采纳。对于曾淑兴二审提交的证据，因曾淑兴一方面要求维持一审判决，另一方面越通公司出售房屋给潘玉卿后已无权继续收取租金，越通公司在出售涉案房屋后是否向曾淑兴收取租金，属于他们之间的法律关系，曾淑兴应另循其他途径解决，本院对其拟证明的事实不予调处。此外，需要说明的是，曾淑兴在暂住期间应就案涉房屋的利用与潘玉卿进行协商，如果双方未能协商一致，曾淑兴应积极另寻房屋搬迁，以解决自己居住问题。综上所述，潘玉卿的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费75元，由潘玉卿负担。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 莫 芳审判员 白小云二〇二〇年十二月二十八日书记员 李志康谢金泽