江苏省昆山市人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏0583执异254号异议人（案外人）：刘正秋，男，汉族，1979年8月31日生，住江苏省兴化市。申请执行人：平安普惠融资担保有限公司昆山分公司（曾用名富登投资信用担保有限公司昆山分公司）,统一社会信用代码91320583697903364K,住所地江苏省昆山开发区伟业路**楼**。被执行人：陈选明，男，汉族，1969年1月1日生，住所地昆山市玉山镇怡景湾****。被执行人：李怀凤，女，汉族，1982年7月14日生，住所，住所地昆山市div>本院在执行申请执行人平安普惠融资担保有限公司昆山分公司与被执行人昆山市民本食品有限公司、陈选明等追偿权纠纷一案即（2019）苏0583执恢931号执行一案中，案外人刘正秋向本院提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人刘正秋向本院提出异议：1、请求贵院撤销江苏省昆山市人民法院作出的(2019)苏0583执恢931号之一执行裁定书：涤除昆山市××镇江南××楼××室不动产上的租赁。2、请求裁定中止执行(2019)苏0583执恢931号之一及(2019)苏0583执恢930号案。事实与理由：贵院于2020年5月21日作出(2019)苏0583执恢931号之一公告，拟对被执行人陈选明名下位于昆山市××镇江南××楼××室不动产进行拍卖。申请人认为贵院拍卖该房产侵犯异议申请人的合法承租权，现依法提出异议。申请人实际于2009年9月1日已开始租赁被执行人陈选明位于昆山市张浦镇江南春堤花苑XX号楼房产，当时租赁的是三楼、四楼、五楼共三层。双方约定租期为10年，自2009年9月1日起至2019年8月31日，申请人租赁该处房产用于开设浴场，工商登记名称为昆山市张浦镇水云天浴场，至今浴场仍在经营。第一次租赁合同由申请人的合伙人浦小军与被执行人陈选明签订，10年租期到期后续租合同由申请人与被执行人陈选明签订，合同期限自2019年9月1日起至2023年8月31日。而中国民生银行股份有限公司苏州分行的抵押权产生于2013年，申请人与被申请人的租赁关系实际早于抵押权的设立时间。申请人系合法占有并使用被执行房产。依据《物权法》第一百九十条：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。《担保法》第四十八条：抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。《合同法》第二百二十九条：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十五条：抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。以上法律规定均认定了租赁合同发生在抵押权之前的，租赁合同继续有效，效力及于受让人。如前所述，申请人与被执行人签订了租赁合同，为被执行房产的承租人，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财“拍卖财产上原有的租赁权及其他产的规定》第31条第2款规定，用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”根据《最高人民法院关于人民法院办理执“承租人请求在行异议和复议案件若干问题的规定》第31条规定：租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院”贵院于2020年5月21日发出的公告拍卖被执行房产，应予支持。并作出(2019)苏0583执恢931号之一民事裁定，裁定涤除昆山市××镇江南××楼××室不动产上的租赁权，不符合法律规定，贵院将被执行房产拍卖，将侵犯了申请人的合法权益。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第225条以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条，现向贵院提出执行异议，请求裁定中止执行(2019)苏0583执恢931号之一及(2019)苏0583执恢930号案，请贵院依法审查后中止执行。经审查查明：本院（2014）昆商初字第2593号民事判决书已发生法律效力，依该裁判:“一、被告昆山市民本食品有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告富登投资信用担保有限公司昆山分公司支付代偿款19949586.81元及违约金（以19949586.81为基数，自2014年10月29日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.95倍计算）；二、被告李怀凤、陈选明、昆山市兴华房产有限公司、昆山市张浦镇中心农贸市场有限公司对被告昆山市民本食品有限公司的上述债务承担连带清偿责任。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿；三、被告昆山市民本食品有限公司未按上述内容履行的，原告富登投资信用担保有限公司昆山分公司有权就被告李怀凤、陈选明位于昆山市××镇江南××室、××室、××室、××室的房产折价或拍卖、变卖该房产的价款优先受偿，原告富登投资信用担保有限公司昆山分公司有权就被告昆山市兴华房产有限公司位于昆山市××楼××室的房产折价或拍卖、变卖该房产的价款优先受偿。”因前述判决未能得到履行，申请执行人平安普惠融资担保有限公司昆山分公司向本院申请执行。本院曾于2016年3月2日立案执行,于2017年4月28日终结本案本次执行程序;于2019年10月8日依法恢复执行。在执行过程中，本院执行过程中发出(2019)苏0583执恢931号之一执行公告，拍卖位于昆山市××镇江南××楼××室房屋。案外人刘正秋主张其租赁了该房屋。位于昆山市××镇江南××楼××室不动产抵押给另案申请执行人中国民生银行股份有限公司苏州分行，该案执行案号(2019)苏0583执恢**，中国民生银行股份有限公司苏州分行申请涤除被执行人不动产的租赁。本院审查作出(2019)苏0583执恢931号之一裁定，涤除位于昆山市××镇江南××楼××室不动产上的租赁权。刘正秋不服该裁定提出执行异议。刘正秋提供了如下材料主张其租赁权：房屋租赁合同、协议书、营业执照、收条、转账凭证等。刘正秋提供的房屋租赁合同记载：2009年陈选明将位于昆山市××浦镇××村××春堤××楼××、××、××楼1500平方米房屋租赁给浦小军。租期自2009年9月1日至2019年8月31日。租期满后乙方如需继续承租该房屋时有优先续租权。十年租金140万元。2018年12月6日，陈选明与刘正秋签署租赁协议，主要内容为甲方房屋位于昆山市××镇××春堤××楼××室约500平方米出租给乙方。甲乙双方约定房屋租赁期到2019年9月1日至2023年8月31日共计四年，租赁期满后乙方如需继续承租该房屋时有优先续租权。四年租金36万元。刘正秋提供其与浦小军于2015年签署的协议书，主要内容为：甲乙双方于2009年9月开始合伙开设浴场，浴场工商登记为昆山市张浦镇水云天浴场，实际于2010年11月26日开始营业，由甲乙双方合伙经营。现本着友好协商、平等互利原则，就甲方对浴场占有的份额转让给乙方事宜，达成如下协议：一、自本协议签订之日起甲乙双方终止合伙经营水云天浴场。二、原水云天浴场房屋由甲方与房东陈选明签订租赁合同，甲乙双方解除合伙协议后，租赁合同由乙方继续股行，租金由乙方维续向房东缴纳，乙方保证不得拖欠房东租金，因房屋产生的租赁纠纷与甲方无关。三、水云天浴场由乙方继续经营，由乙方自担盈亏，自签订本协议之日起，浴场的所有债权债务与甲方无关。四、由乙方一次性支付甲方185000元浴场转让款，于签订合同之日起一个月内支付，乙方支付完上述款项后甲方不得再向乙方主张有关水云天浴场的任何权益。另查明，昆山市××镇××春堤××楼××室房屋于2009年8月7日办理了产权登记，登记权利人为陈选明。2013年8月23日办理了抵押登记，抵押权人为民生银行苏州分行。2015年3月10日，陈选明因涉及诉讼该房屋即被本院查封。此后，陈选明因涉及多宗诉讼，该房屋存在查封和多次轮候查封。本院认为，本案所涉房屋所有权系被执行人所有，本院有权拍卖。案外人主张其与被执行人之间存在租赁合同关系，租赁合同关系只有在符合法律规定的情形下才能适用“买卖不破租赁”规则，即拍卖后仍维持原有租赁合同关系。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已经设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。从前述法律规定可以看出，在抵押或查封之后形成的租赁合同不适用“买卖不破租赁”规则，即承租人无权要求带租拍卖。本案中，案外人异议人主张的自2019年形成的租赁发生在抵押之后，也发生查封之后，案外异议人无权要求带租拍卖，更无权要求中止拍卖。故异议人提出的异议请求不成立。关于案外人主张其自2009年即已经形成了租赁关系，2019年为续租的主张。本院认为，其主张续租的时间为2019年，陈选明已经涉及大量诉讼，包括抵押权人在内多位权利人均在申请执行，该房屋已因多个案件被查封，其此时进行续租不能排除执行，也不能适用“买卖不破租赁”规则而要求带租拍卖。据上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，裁定如下：驳回案外人刘正秋的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向江苏省苏州市中级人民法院申请复议。审判长 徐 琰审判员 张 若审判员 欧 平二〇二〇年十二月七日书记员 杨云凤