湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终6965号上诉人（原审原告）：吴香林，女，1992年4月12出生，汉族，户籍地湖南省岳阳县，居住地长沙市天心区。委托诉讼代理人：丁春桃，湖南言顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：旷泽琼，湖南言顺律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：长沙市天心区三王丽都大厦第二届业主委员会，住所地长沙市天心区解放西路**三王丽都大厦**。负责人：孙桂香，主任。委托诉讼代理人：王玉萌，湖南秉言律师事务所律师。委托诉讼代理人：周纯，湖南秉言律师事务所律师。上诉人吴香林因与被上诉人长沙市天心区三王丽都大厦第二届业主委员会（以下简称三王丽都业委会）业主撤销权纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初9514号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。吴香林上诉请求：1、依法撤销一审判决；2、改判撤销长沙市天心区三王丽都大厦业主大会作出的选举产生长沙市天心区三王丽都大厦第二届业主委员会的决定，撤销长沙市天心区三王丽都大厦业主大会作出的审议通过《三王丽都大厦管理规约》、《三王丽都大厦第二届业主大会和业主委员会议事规则》的决定；3、依法判令本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、三王丽都大厦业主大会作出的成立长沙市天心区三王丽都大厦第二届业主委员会，并通过《管理规约》《议事规则》的决定，其选票中投赞成票的专有部门面积未超过建筑物总面积的半数，业主大会的决定应为无效决定，此外，业主大会作出决定的程序存在大量严重违法的情形。二、三王丽都大厦业主大会的决定因程序违法损害了上诉人作为业主应有的建议权、投票权、被选举权、监督权、知情权、共同决定权等实体权益，同时业主大会作出决定前的程序严重违法，没有进行相应的公示公告、筹委会成立不合法、投赞成票的专有部门建筑面积未过半等情形，均违反了相关规定，因此，上诉人基于实体权益及程序权益受到侵害的情形，有权提起撤销涉案决定的诉讼。三、基于立法本意即保障真正的小区物业自治，涉案决定损害了业主的合法权益，应予撤销。被上诉人三王丽都业委会辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持原判。吴香林向一审法院请求：1.撤销长沙市天心区三王丽都大厦业主大会选举产生长沙市天心区三王丽都大厦第二届业主委员会的决定；2.撤销长沙市天心区三王丽都大厦业主大会审议通过的《三王丽都大厦管理规约》、《三王丽都大厦第二届业主大会和业主委员会议事规则》；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：吴香林系三王丽都大厦2108房业主，房屋建筑面积为56.65平方米。涉案小区共有住宅以及商业、办公用房269套，另外登记在开发商湖南跃伟豪房地产开发有限公司名下的房产有地下车库、地、地下人防车库筑面积2967.59平方米）以及物业管理用房及会所，享有投票权的业主人数为254人。经房产部门测绘，该小区建筑面积共计46767.85平方米，其中-201、-101层为车库（所有权人为开发商湖南跃伟豪房地产开发有限公司），-301层为人防地下车库（所有权人为开发商湖南跃伟豪房地产开发有限公司），-302、-303为人防设施用房（未进行产权登记），1至4层为商业，5层为办公（1、2、5层登记在唐艳平名下、3、4层登记在熊家红名下）、转换层01为物业管理用房、02为物业管理用房、03为会所（01、02、03转换层登记在湖南跃伟豪房地产开发有限公司名下）、6到28层为业主住宅。该小区住宅、商业、办公用房专有部分建筑面积37817.58平方米、转换层面积为413.79平方米、地、地下车库及人防设施用房与人防车库面积为83568平方米。其中，登记在唐艳平、熊家红名下的建筑面积为9779.46平方米。2018年8月8日，三王丽都大厦业主志愿者向全体业主发起成立业主大会，并建立业主微信群，并由29名业主联名签署《成立业主大会申请人签名表》，于2018年8月28日向坡子街办事处提交成立业主大会筹备组的申请，并将筹备组人员名单进行公示。2018年10月9日，志愿者在三王丽都大厦东、西栋设置了业主委员会候选人报名点，并在公共区域张贴《第二届业主委员会候选人报名公告》；2018年10月31日，筹备组及志愿者在三王丽都大厦公共区域张贴《第二届业主委员会候选人名单公示》，并发布至该微信群；2018年11月23日、11月25日，筹备组工作人员在该群发布业委会候选人名单；2018年12月7日，筹备组工作人员在该群内安排收集业主对成立业委会的意见及资料；2018年12月20日，筹备组工作人员在小区公示栏张贴《第二次业主大会会议讨论事项公告》，载明：“三王丽都大厦定于2019年1月5日-1月14日进行三王丽都大厦业主大会会议投票阶段工作，确定本次业主大会会议的讨论事项如下：一、审议通过三王丽都大厦管理规约；二、审议通过三王丽都大厦业主大会议事规则；三、选举产生第二届业主委员会委员；上述一至三项需投票表决，书面材料已粘贴在大厦主出入口，并已在业主微信群里公布；本次大会以书面征求意见形式召开，投票时间为2019年1月5日至1月14日（上午9：30-11：30，下午14：00-16：30），相应的选票在大会开始当天由筹备组分发至各业主投票，请参加投票的业主，在投票期内到三王丽都投票点（设在西出入口一楼大厅）投票”；2018年12月24日，该群发布《三王丽都大厦小区管理规约（草案）》、《三王丽都大厦业主大会和业主委员会议事规则（草案）》，并将文件张贴在公示栏的照片发布在业主群；同日，筹备组工作人员在业主群中发布信息，载明1月5日在三王丽都大厦5楼架空层召开业主大会，接受现场、委托、邮寄三种投票形式。2019年1月5日,业主大会在三王丽都大厦架空层5楼召开。2019年1月16日，业主大会决议事项的开箱验票及唱票在坡子街办事处进行，同日，《第二届业主大会业主委员会选举结果汇总表》张贴在三王大厦公示栏，并在微信群公示。2019年1月18日，坡子街办事处、三王丽都大厦第二次业主大会会议筹备组出具《长沙市三王丽都大厦第二次业主大会表决事项结果汇总表》，载明业主对《管理规约》、《业主大会议事规则》的投票赞成总人数均为186人，占全体业主比例为70.45%，投票赞成面积均为27623.94平方米，占总面积72.98%。并公布业主委员会候选人孙桂香、陈丹、邹燕、熊家红、张毅、苏芳、周勇、曾辉、彭丹等人各自的赞成票总数、总人数比例以及专用部分的建筑面积与建筑物总面积的比例。2019年2月10日，三王大厦业主大会会议筹备组就业主大会会议讨论事项发布公告，载明：“2019年1月5日上午在三王丽都大厦五楼架空层召开业主大会会议，确定本次业主大会会议的讨论事项包括审议通过三王丽都大厦管理规约、业主大会议事规则、选举产生业主委员会委员。上述三事项需投票表决，书面材料已粘贴在大厦主出入口、并已在业主QQ群、微信群里公布；本次大会以书面征求意见形式召开，投票期为1月5日至1月14日，相应的选票在大会开始当天由筹备组分发至各业主投票；大会当天未参加投票的业主，请在投票期内到三王丽都大厦投票点（设在大厦一楼大厅）投票。会议选出孙桂香等人为业主委员会委员。2019年1月29日举行的业主委员会会议，推选孙桂香为主任……特此公告”。2019年3月28日，坡子街办事处向天心区城乡建设局出具说明，载明“三王丽都大厦第二界业主大会投票选举工作已于2019年1月14日完成，其后因进入2019年春节，筹备组及当选业委会成员多数回家过年，因此当时决定公示选举结果及业委会备案工作延迟到2019年新年后进行，春节后公示期内有三王丽都业主投诉一名当选成员有违章建筑，街道及社区上门核实解决并且15天内未有重复投诉才开始进行备案工作”。2019年4月8日，长沙市天心区城乡建设局向三王丽都业委会出具《业主委员会备案通知书》，给予三王丽都业委会备案，三王丽都业委会成立时间为2019年1月29日，任期五年，业主委员会成员名单为：孙桂香（主任）、陈丹（副主任）、邹燕（副主任）、熊家红（副主任）、张毅、苏芳、周勇。该备案通知书同时抄送坡子街办事处、坡子街社区、坡子街派出所。根据三王丽都业委会向长沙市天心区城乡建设局提交的备案资料，三王丽都业委会填写申报三王丽都大厦物业管理区域占地面积为4025.28平方米，总建筑面积46742.18平方米，总套数264套；业主大会会议时间为2019年1月5日，总业主人数为269人，总建筑面积为3.8万平方米，发放选票230票，收回有效票212票、弃权票0票、弃票0票，通过表决事项业主人数186人，占总人数的70.45%，通过表决事项房屋面积27623.94平方米，占总面积的72.98%；该次业主大会选出孙桂香等七人为业主委员会委员，彭丹为业主委员会候补委员，会议表决通过三王丽都大厦小区管理规约及业主大会和业主委员会议事规则。三王丽都业委会在备案资料中提交了三王丽都大厦项目业主投票权人数和专有部分面积汇总表，写明：“项目规划总面积为46742.18平方米、项目专有部分面积37853.91平方米，项目总户数269户，项目投票权总人数264人”，该项目开发建设单位湖南跃伟豪房地产开发有限公司对该汇总表出具意见为“情况不明”，物业服务单位长沙三王丽都物业管理有限公司出具意见为“本公司全程并未参与，对投票真实性及程序是否合规保留意见。本公司不承担由此带来的任何风险和法律责任”，所属街道坡子街办事处出具意见为“情况属实”。另查明，根据三王丽都业委会提交的业主委员会委员选票及《管理规约》（草案）、《业主大会议事规则》（草案）表决事项选票，上述选票共计207张，其中有604、610、805、1006、2001号房屋的5张选票无业主或委托代理人签字，一审法院对该5张选票的真实性、合法性不予认可。根据剩余202张选票记载的房号以及长沙市房地产测绘队出具的《户室面积对照表》，该202张选票的专有建筑总面积为30378.20平方米。还查明，第一届业主委员会成立于2009年6月2日，任期三年，经业主大会审议通过的《议事规则》第七条规定“已送达的征求（表决）意见单，业主在规定的时间内不反馈，或不书面提出反对意见的，视为同意多数业主意见”。一审法院认为,本案系业主撤销权纠纷,依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款的规定:“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”吴香林诉请要求撤销2019年1月长沙市天心区三王丽都大厦业主大会作出的投票表决决定（选举产生第二届业主委员会以及审议通过《三王丽都大厦管理规约》、《三王丽都大厦第二届业主大会和业主委员会议事规则》）,故本案的争议焦点系上述事项的表决程序以及投票表决结果是否侵害了吴香林的合法权益，是否应予撤销。关于涉案业主大会的表决程序是否合法的问题。案涉业主大会经业主联名申请成立，并在天心区××街街道××街社区××组××组，公示筹备组成员，并由筹备组公示业主委员会候选人名单以及相关文件，依法拟定、确定业主委员会候选人、《管理规约》、《议事规则》，确定了业主大会召开的时间、地、地点式、内容等，并将上述材料在业主大会召开15日前以书面形式在三王丽都大厦依法进行了公示公告。筹备组在法定期限内依法组织以书面征求意见的形式召开业主大会，并在社区、街道的指导下统票、计票，并公布选票结果与业主大会作出的上述三个事项的决定，并经天心区城乡建设局对上述三个事项的表决结果进行备案登记。涉案小区召开业主大会的程序以及表决程序合法。涉案三项投票表决结果是否符合“应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的规定，是否应予撤销的问题。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定:“下列事项由业主共同决定:(一)制定和修改业主大会议事规则;(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;决定前款第五项和第六项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”本案中三项表决事项表决结果是否符合“双过半”的问题，分述如下：关于本案地下车库、人防车库以及物业管理用房、会所未计入投票专有面积中的问题。涉案小区第一届业主大会审议通过的议事规则对登记在开发商名下的地下车位以及转换层、会所是否计入专有面积未进行规定，涉案业主大会表决结果未将地下车位及转换层、会所计入专有部分，经一审法院审查，登记在开发商名下的经规划属于物业用房的转换层01.02层以及登记在开发商名下的地下人防车库、未计入产权面积的人防设施，不属于开发商的专有部分，不应计入专有部分建筑面积，计入专有部分的总建筑面积为43464.51平方米（46767.85平方米-28.97平方米-34.68平方米-137.33平方米-134.77平方米-2967.59平方米）。关于吴香林主张的选票存在造假的问题。涉案业主大会系在政府部门指导、监督下召开,在召开业主大会投票表决前有提前通知,在业主大会投票、计票时有现场监督,投票表决结果进行了公示,相关政府部门对涉案表决结果进行了备案。吴香林提出有部分选票由委托代理人签名，但三王丽都业委会未提交业主出具的授权委托书以及委托人、受托人的身份证信息，该部分选票应属于无效选票，经一审法院审查，在选票上无代理人签名或业主签名的604、610、805、1006、2001号房屋的5张选票，一审法院确认该5张选票无效，统计表决结果时该5张选票的业主人数及专有部分的面积应予扣减。有部分选票由委托代理人签名，但吴香林未提供相应证据证实该部分选票存在造假的情形，一审法院不予支持。关于吴香林提出的熊家红、唐艳平选票无效的问题。涉案小区1、2、5层登记在唐艳平名下、3、4层登记在熊家红名下，两位业主共计所占建筑面积为9779.46平方米，熊家红、唐艳平两位业主在发放的5张选票的存根联及选票上签名，吴香林提供该两位业主的证言以及证人胥某的证言证实熊家红、唐艳平未授权给胥某签名，但证人未出庭作证，无法核实其真实性，且表决结果以及表决事项均在涉案小区公示，在公示期内熊家红、唐艳平作为小区业主未提出异议，亦未另行主张权利，且业主熊家红被选举为业主委员会副主任，其应知晓投票的结果以及本人投票的情况，故一审法院对吴香林提出的熊家红、唐艳平选票无效的主张不予支持。综上，扣减上述不应计入专有部分的建筑面积以及5张无效选票的专有面积，根据三王丽都业委会对照选票重新统计、核对的业主人数以及专有部分的建筑面积以及总人数、总建筑面积，经一审法院核实，上述三项事项的表决结果亦获得了专有部分占建筑物总面积且占总人数过半数的业主同意。筹备组对选票中的业主人数以及建筑专有面积的统计存在瑕疵，其提交的备案登记资料的建筑面积的统计与业主人数的统计有部分相互矛盾，但该统计瑕疵不影响“双过半”的要求，也不影响选举和表决结果。吴香林主张三王丽都大厦业主大会作出的投票表决结果未达到“双过半”的主张，与事实不符，一审法院不予支持。综合考虑本案的实际情况,本案吴香林提供的证据并不能充分证明三王丽都大厦业主大会表决存在重大程序违法或实体违法问题,也不能证明表决结果损害了业主的合法权益,吴香林要求撤销2019年1月三王丽都大厦业主大会作出的投票表决决定(业主大会通过议事规则、管理规约的决议及业主大会选举产生的业主委员会的决议),依据不足,亦不符合小区多数业主的利益,故对吴香林的提出的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条,《物业管理条例》第十二条、第十四条,《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第八条、第九条、第十二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回吴香林的全部诉讼请求。本案受理费80元，由吴香林负担。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为：一、关于涉案三项投票表决结果是否符合“应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”规定的问题。首先，转换层01、02房屋虽然登记在开发商名下，但规划属于物业用房，系全体业主共有；同时，-301层为人防地下车库，其虽登记在开发商名下，但根据《中华人民共和国人民防空法》第五条“国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”的规定，该地下车库亦不应认定为开发商的专有部分。因此，一审法院未将转换层01.02层以及登记在开发商名下的地下人防车库、未计入产权面积的人防设施等计入专有部分建筑面积，并无不当。其次，虽然在熊家红、唐艳平两位业主发放的5张选票的存根联及选票上系胥某代为签名，但涉案表决结果以及表决事项均在涉案小区公示，而在公示期内熊家红、唐艳平作为小区业主未提出异议，且业主熊家红还被选举为业主委员会副主任，其应知晓投票的结果以及本人投票的情况，因此，一审认定胥某代为投票有效，两人所占专有部分建筑面积纳入同意的范围，并无不当。故表决同意业主专有部分已超过建筑物总面积的半数。因表决同意的人数亦超过了总人数的一半，因此，一审认定涉案三项投票表决结果符合“应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的规定，并无不当。二、关于业主大会表决程序是否合法的问题。业主大会经业主联名申请成立；业主大会会议筹备组系经小区所在街道、社区指导、监督下组建，筹备组成员的公示，业主委员会候选人名单、相关文件以及业主大会召开的时间、地、地点式、内容等的拟定、公示均依法进行，同时，召开业主大会后，统票、计票以及公布相关结果等均在社区、街道的指导下进行，并经天心区城乡建设局将相关结果进行备案登记，因此，一审法院认定涉案小区召开业主大会的程序以及表决程序合法，并无不当。综上所述，吴香林的上诉请求不成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人吴香林负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 刘 英审判员 金新贵二〇二〇年十二月十日法官助理尹宁书记员肖佳敏