江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏05民终8657号上诉人（原审原告）：太仓万宇资产管理有限公司，住所地江苏省太仓市城厢镇惠阳路****。法定代表人：吴樟开，该公司经理。委托诉讼代理人：唐建东，江苏广浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：王逸静，江苏广浩律师事务所律师。上诉人（原审被告）：吴秋生。委托诉讼代理人：翟嘉彬，江苏周瑞昌律师事务所律师。上诉人太仓万宇资产管理有限公司(以下简称万宇公司)、吴秋生因房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省太仓市人民法院作出的（2020）苏0585民初1434号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月15日立案受理后，依法进行了审理。本案现已审理终结。万宇公司上诉请求：撤销原审判决并依法改判或者发回重审。事实与理由：本公司提交的与案外人的租赁合同，租赁物及租赁场地大小面积、地处位、地处位置等情况均与案涉租赁物一致为1277100元，约等于27.38元/平方米/月、0.9元/平方米/日，与一审法院咨询价格基本一致，符合市场价格。本公司为第三方提供市场管理服务与市场设施租赁服务，以收取租金获利。一审法院调整租金标准过低，有失公允。吴秋生上诉请求：撤销原审判决并依法改判或者发回重审。事实与理由：案涉租赁协议期满后，双方当事人之间成立不定期租赁关系。万宇公司行使单方解除权，加之疫情影响，应给予本人合理的腾退期，并在该期间内按照原租金标准计算占有使用费。非专业司法鉴定机构的意见，不能客观反映案涉房屋市场实际租金价格。一审法院也未予考虑疫情影响。一审法院认定的占有使用费过高。万宇公司未能举证市场租金标准，应承担举证不能的责任。增容后电力设备的权属属于万宇公司，本人支出电子增容费18750元，应由万宇公司承担，在本案中予以抵扣。万宇公司向一审法院起诉请求：1.判令吴秋生腾退租赁物（位于太仓市浮桥镇沪太新路**的厂房及相关场地，具体见附件宗地图）并交还万宇公司。2.判令吴秋生支付万宇公司逾期腾退占有使用费（自2020年2月11日起至实际腾退交付之日止，按照年租金1277100元计算）。一审法院认定事实：坐：坐落于太仓市浮桥镇沪太新路**的厂房及土地屋建筑面积7775.34平方米，4#建筑面积3887.67平方米，5#建筑面积3887.67平方米，使用权面积66719.4平方米）登记在江苏浙申投资管理有限公司（以下简称浙申公司）名下。2015年8月31日，浙申公司（出租方、甲方）与万宇公司（承租方、乙方）签订《房租租赁协议》一份，约定浙申公司将位于土地（房屋建筑面积合计21739.12平方米，土地面积合计113161.6平方米）出租给万宇公司出租及管理，租金为200万元/年，租赁期限为20年，自2015年10月1日至2035年9月30日止。该合同还约定了其他事项。2015年1月15日，万宇公司（出租方、甲方）与吴秋生（承租方、乙方）签订《租赁协议》一份，约定“第1条，万宇公司将位于太仓市浮桥镇金浪沪浮璜公路24号（浙申公司内）的浙申（苏州）工业园区东侧厂房一栋建筑面积3887.67平方米及相关场地（东厂房西第一个南大门东侧2米水泥硬化由甲方，往东8米由乙方水泥硬化）出租给吴秋生。第2条，厂房租赁用途为经营生产加工木材制品、木材半成品的堆放及相关办公。第3条，租赁期限为5年，租期从2015年2月11日至2020年2月10日止，租期第四年、第五年时，乙方因经营上的转型而放弃木材经营生产的厂房时，乙方应提前6个月通知甲方停租的，不构成违约。第4条，第一至三年租金为50万元/年，第四年起在上年基础上逐年递增年租金5%；租金一年一付，先付后用。乙方应于每期开始前1一个月内履行付款。如出现逾期，在甲方催要后一个月内仍未履行，甲方有权单方解除租赁合同，由此造成的损失由乙方承担。第5条，本协议签订之日，乙方向甲方交付5万元作为履约保证金，协议到期不计息退还乙方，如乙方不完全履行协议，则保证金不予退还。第6条，乙方应当缴纳物业管理费15000元/年、卫生费300元/月，随租金一起支付。水电费由乙方承担，甲方按乙方每月实际用电、用水量结算，电费按1.2元/度，水费按3.5元/吨计算（含变压器折旧、电损公摊外线维护管理，及其他能耗损失），并在次月10日前交清。甲方在10日内与乙方执行电表、水表对账记录，并开具收款收据，并在次月10日内前交清。第7条，乙方如对所租厂房装修或变动结构时，须事先征得甲方书面同意，所有费用由乙方承担。乙方在实施上述工程前，须与甲方及时联系，将装修方案及材料报经甲方审查通过并签章同意。工程完毕后应通知甲方检查，乙方违反本合同上述规定的，甲方有权要求恢复原状，赔偿甲方损失。”该合同还约定了其他事项。双方当事人一致确认截至2020年2月10日，上述《租赁协议》中约定吴秋生应支付万宇公司的所有费用都已结清，吴秋生支付万宇公司的保证金5万元尚未退还，水电费已结清至2020年3月。2019年9月25日，吴秋生向万宇公司（毛小敏先生）发送《续租通知函》一份，内容为“本人（吴秋生）于2015年1月15日与贵公司签订了租期五年的租房合同，合同有效期自2015年2月11日至2020年2月10日。我方正式通知贵公司，合同租赁期满我方将继续租赁该房屋。根据合同约定，我方享有优先租赁权。请贵公司尽快与我方签订续租合同。如到期前一个月贵公司没有续签，也没有书面回复，我方视为贵公司同意原合同自动延续。”万宇公司向一审法院提交其于2019年9月26日复函吴秋生的函件及邮件交寄单，函件内容为“通知函收到，本公司与你2015年1月15日签订的位于太仓市浮桥镇金浪沪浮璜公路24号，现更改地名：浮桥镇沪太新路433号，位置：南大门口浙申（苏州）工业园区东侧厂房一栋，建筑面积3887.67平方米及相关场地。期限5年，即自2015年2月11日至2020年2月10日止。万宇公司经研究决定，对你处厂房及相关场地期满后不予续租。”交寄单显示寄件人为万宇公司，收件人为吴秋生，电话为135××******，地址为，地址为太仓市浮桥镇沪太新路**南大门口iv>吴秋生表示其未收到该份复函，但认可交寄单上的电话系其本人电话，地址为租赁，地址为租赁物所在位置>经查询上述交寄邮件投递情况为“妥投，他人收。投递员为黄桂彪。”一审法院于2020年6月12日向邮政投递员黄桂彪进行调查，其表示万宇公司复函吴秋生的邮件由其投递，其手机显示2019年9月27日上午10点39分给135××××****打过电话，通话时长一分多钟，当时接电话的人说不在，然后叫了一个人出来签收。黄桂彪向一审法院出示该通话记录，并提供通话记录截屏。万宇公司向一审法院提交其与案外人昆山元贵木业有限公司、魏文荣于2019年12月17日签订的《租赁合同》一份，合同约定“出租房屋坐落在浙申工业园区内西南角，房屋面积约为3887.67平方米。租赁用途为经营木制品、木材半成品的加工、堆放及办公。租赁期限为5年，即自2020年2月1日至2025年1月31日止，房屋的交付日期为2020年1月31日。年租金为1277100元（不含税）。”该合同还约定了其他事项。吴秋生表示对上述合同的真实性不清楚，并认为租赁标的位置、附属设施设备以及承租方的使用目的都会影响租赁价格，不能单从租赁合同价格中推导出案涉标的物的租赁市场价格。据吴秋生了解，该合同承租方租赁标的比吴秋生租赁标的多出1.8亩土地，并且有集装箱地钩，这些附属的标的和设施都会影响租赁物的价格。针对目前案涉房屋的租金市场价格，一审法院向两家专业房产中介进行咨询，中介陈述的市场租金价格分别为25元至30元/平方米·月（含税）、20元至25元/平方米·月（不含税），0.85元至0.9元/平方米·日（含税）、0.78元至0.85元/平方米·日。对于上述咨询结果，万宇公司认为与其主张的价格差不多。吴秋生认为价格略高，并认为目前处于疫情期间，疫情对租赁市场及各行业影响较大，实际成交价低于法院咨询的价格。审理中，吴秋生表示租赁协议到期后，万宇公司对吴秋生的租赁物进行停水、停电至今；在租赁过程中，吴秋生应万宇公司的要求，与其他租赁户共同出资对厂区进行了电力增容，支出18000元的增容费，万宇公司应将该部分款项支付吴秋生。对吴秋生的上述意见，万宇公司表示为解决各企业超负荷用电问题，万宇公司召集各家企业协商，最终得出解决方案，即对电力进行增容，各家分摊费用。在2017年5月，扩容用电设备投资总费用90余万元，经双方协商由16家加工户共同负担30万元，其中吴秋生分摊18750元。2020年3月份起政府部门多次到园区执法检查，主要涉及消防、安监、环保、“三合一”等，并向包括吴秋生在内的多数业主发出整改通知，但包括吴秋生在内的数家业主无实际整改行动，影响到了整个园区的正常经营。万宇公司为了整体利益，对吴秋生零星采取断电措施限制其无序生产，督促其采取整改措施。以上事实有万宇公司提交的租赁协议、不动产权证书、房屋租赁协议、租赁合同、照片、续租通知、回函、情况说明，吴秋生提供的收据、照片，一审法院调取的通话记录截屏及一审法院所作调查笔录，到庭当事人陈述等在卷佐证，一审法院予以认定。一审法院认为：万宇公司与吴秋生签订的《租赁协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效。协议签订后，万宇公司按约将案涉租赁物交付吴秋生使用，吴秋生按约支付万宇公司相应的费用，双方一致确认租赁期间上述协议约定吴秋生应支付万宇公司的所有款项均已结清，该租赁协议双方已履行完毕。吴秋生于2019年9月25日向万宇公司发出续租通知书，要求续租案涉租赁物，万宇公司则表示其于2019年9月26日复函吴秋生明确表示案涉租赁协议到期后不予续租。虽然吴秋生不认可收到万宇公司于2019年9月26日的复函，但吴秋生认可万宇公司提供的邮件交寄单记载的收件人电话系吴秋生的电话、地址系吴秋、地址系吴秋生承租房屋的地址交寄单中的邮件投递结果为妥投、他人收，结合一审法院对该邮件投递员的调查及该邮件投递员提供的其与吴秋生的通话记录，可以证明吴秋生收到万宇公司的上述复函。因万宇公司已对吴秋生继续使用租赁物明确提出异议，吴秋生主张其与万宇公司之间就案涉房屋形成不定期租赁关系缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。双方当事人之间的租赁协议到期后，吴秋生应及时将案涉租赁物腾退并交还万宇公司，考虑到吴秋生需要一定的时间腾退案涉租赁物，一审法院确定吴秋生应于本判决生效之日起三十日内腾退案涉租赁物并交还万宇公司。双方之间的租赁协议到期后，因吴秋生逾期腾退租赁物给万宇公司造成的损失，万宇公司有权要求吴秋生予以承担。关于万宇公司主张的占有使用费标准，一审法院认为，双方当事人之间并未形成不定期租赁关系，吴秋生主张按照租赁协议约定的租金标准支付占有使用费缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。万宇公司提供的租赁合同不足以证明案涉租赁物的租金市场价格为1277100元/年，经一审法院向两家专业中介机构咨询目前案涉房屋的市场租金价格（不含税）约为933040元/年至1189627元/年之间。考虑到案涉纠纷系双方租赁协议到期后吴秋生未及时将案涉租赁物腾退并交还万宇公司而引发，并结合吴秋生逾期腾退期间遇新冠××疫情等因素可能对租金市场价格产生的不利影响，一审法院酌情确定吴秋生自2020年2月11日起按照114万元/年的标准支付万宇公司占有使用费至吴秋生实际腾退并交还案涉租赁物之日止。关于吴秋生提出的万宇公司未提供物业服务要求退还已支付的物业服务费的抗辩意见，一审法院认为，双方当事人在租赁协议中明确约定吴秋生应支付万宇公司物业管理费15000元/年，吴秋生在租赁期间也已按照协议约定支付万宇公司相应的物业管理费。现租赁协议已履行完毕，吴秋生要求退还其按租赁协议约定支付的物业管理费缺乏事实和法律依据，一审法院对吴秋生该抗辩意见不予采纳。关于吴秋生要求扣除其已支付的电力增容费18000元的主张，一审法院认为，万宇公司认可吴秋生已支付电力增容费18750元，但认为该费用系吴秋生及其他租赁户与万宇公司协商一致后支付万宇公司，在吴秋生未提供证据证明双方对该笔费用负担另有约定的情况下，吴秋生的支付行为应视为其对该笔费用负担的认可，故一审法院对吴秋生该抗辩意见不予采纳。关于吴秋生要求万宇公司就租赁期间形成附着的装修、扩建进行补偿的抗辩意见，一审法院认为，双方当事人之间的租赁期限已届满，且双方在租赁协议中明确约定吴秋生对所租厂房装修或变动结构的所有费用由吴秋生承担，故一审法院对吴秋生该抗辩意见不予采纳。至于吴秋生提出的万宇公司在租赁期限届满后对租赁物停水、停电影响吴秋生使用的抗辩意见，一审法院认为，万宇公司已于2019年9月26日明确告知吴秋生案涉租赁协议到期后不予续租，吴秋生应及时腾退案涉租赁物并交还万宇公司，租赁期限届满后万宇公司的断水、断电行为并不构成违约，亦不影响其向吴秋生主张相应的占有使用费损失，故一审法院对吴秋生该抗辩意见不予采纳。双方当事人一致确认水电费已结清至2020年3月，后续产生的水电费由双方当事人自行结算，双方结算后万宇公司应将吴秋生交纳的押金5万元退还吴秋生。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条、第十四条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决如下：一、吴秋生于本判决生效之日起三十日内将租赁物（位于太（位于太仓市浮桥镇沪太新路**的厂房及相关场地交还太仓万宇资产管理有限公司。二、吴秋生于本判决生效之日起三十日内支付太仓万宇资产管理有限公司占有使用费（自2020年2月11日起至实际腾退之日止，按照114万元/年的标准计算）。案件受理费8564元，减半收取4282元，由太仓万宇资产管理有限公司负担386元，吴秋生负担3896元。二审经审理查明的事实与一审法院一致。本院认为，案涉租赁协议系双方当事人自愿签订，不违反法律法规强制性规定，一审法院认定合法有效正确。租赁合同租期至2020年2月10日，万宇公司在2019年9月26日明确告知吴秋生租赁协议到期后不予续租，给予了吴秋生足够的腾退期。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。吴秋生认为租期到期后形成不定期租赁关系不能成立，其应及时向万宇公司返还租赁物。租赁期间届满，吴秋生拒不返还租赁物，构成严重违约，应向万宇公司支付占有使用费。万宇公司提供的与案外人签订的租赁合同，不能证实市场租金标准。一审法院向两家专业房产中介咨询后，考虑疫情的影响，酌情认定的占有使用费计算标准尚属合理。吴秋生在承租期间因电力增容支付增容费，并未与万宇公司达成约定，故一审法院未予认定由万宇公司承担并无不当。综上所述，万宇公司、吴秋生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10834元，由太仓万宇资产管理有限公司负担3042元，由吴秋生负担7792元（太仓万宇资产管理有限公司预交二审案件受理费8484元，由本院退还5442元。吴秋生预交二审案件受理费8564元，由本院退还772元）。本判决为终审判决。审判员  黄学辉二〇二〇年十二月九日书记员  毛莉莉法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。