安徽省淮南市田家庵区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0403民初5366号 原告：淮南市万树物业管理有限公司，住安徽省淮南市田家庵区国庆中路湖滨公园城，统一社会信用代码913404006614084175。 法定代表人:吴怀伟，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李师，该公司员工。 被告:徐霞，女，1964年3月15日出生，汉族，大专文化，安徽省淮南市人，住安徽省淮南市田家庵区。 原告淮南市万树物业管理有限公司(以下简称：万树物业公司)与被告徐霞物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万树物业公司的委托诉讼代理人李师、被告徐霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 万树物业公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付物业服务费5630.00元、违约金793.00元、合计6423.00元;二、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：被告于2015年8月12日入驻湖滨公园城7号楼1202室,与原告签订了《前期物业服务合同》。原告为湖滨公园城并提供了物业管理服务,投入了大量的人力、物力,已尽到了物业管理与服务的义务受到业主的广泛称赞,湖滨公园城多次荣获淮南市优秀住宅小区称号。被告于2016年7月1日至2020年5月31日,没有履行业主义务,没有向原告交付物业服务费,原告多次通过多种形式催要,被告都没有履行交费义务,现被告拖欠物业服务费5630.00元(95.83㎡×1.25元/㎡/月×47个月)。物业服务是公共性服务,被告不履行业主义务,也侵犯了其他业主的合法权益,使该住宅小区的质量会受到损害与降低。为维护原告的权益,特提起诉讼。 徐霞辩称1、原告起诉的主体不对，这个房子不是我的，是我父母的，房产证是我父亲名字；2、不交物业费是有缘由的，室内对讲机坏了五年一直未修；3、原告服务不到位，收费偏高。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的原告提交的营业执照、服务价格登记证2份、被告身份证复印件本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1、原告提交的领物品单。证明被告入住领用上述7份物品。被告对真实性无异议，称我是代父母领的。本院对该份证据的真实性予以确认。 2、原告提交的住户基本情况登记表。证明被告的基本情况，起诉主体无错误。被告称物业公司自己没有审查清楚，我不是业主。本院对该份证据的真实性予以确认。 3、原告提交的交房通知书。证明被告是业主。被告称我不是业主，拆迁协议上写的代，我只是代父母签字。本院对该份证据的真实性予以确认。 4、原告提交的临时管理规约。证明被告签署这个规约应当履行。被告称签署主体不对，属于无效合同，与房产证上拆迁户名字不符。本院对该份证据的真实性予以确认。 5、原告提交的前期物业管理服务合同。证明原被告签订物业服务合同。被告称属于无效合同。本院对该份证据的真实性予以确认。 6、原告提交的装修提示。证明告知被告注意事项。被告称属于原告管理不善，跟我无关，只是让我签字没有共同去验房。本院对该份证据的真实性予以确认。 7、原告提交的装饰装修管理协议。证明原告告知被告装修事项。被告称签是我们签的，但是当时为了让我们交垃圾清运费缴纳的，至今押金未退。本院对该份证据的真实性予以确认。 8、原告提交的关于改变进户门方向的协议（被告与门邻签订）。证明被告是业主。被告称我代母亲去商量的，母亲年纪大了。本院认为该份协议系邻里间的约定，与本案不具关联性，不予确认。 9、原告提交的催交物业服务费通知、存根(照片)。证明原告已催收物业费通知。被告称未收到。本院对该份证据的真实性予以确认。 10、原告提交的（2019）皖0403民督356号支付令。证明原告已通过法律程序催收物业服务费。被告称没收到，不知道这件事。本院对该份证据的真实性予以确认。 11、原告提交的淮房地[2011]198号、淮房联[2016]30号、田文明委[2017]13号文件。证明涉案小区所涉服务项目多次获奖。被告称没听讲过，也不知道。本院对该份证据的真实性予以确认。 12、原告提交的淮南市田家庵区国庆街道办事处湖滨社区居委会出具的情况说明。证明社区对所涉项目的评价。被告称不知道这件事，也不觉得原告服务得好。本院对该份证据的真实性予以确认。 13、原告提交的（2018）皖0403民初1599号民事判决书。证明被告承担物业费及违约金。被告称别的案件与本案无关。本院对该份证据的真实性予以确认，对证明观点不予确认，与本案不具关联性。 14、被告提交的房产证。证明房主不是我。原告称房产证不是涉案房屋，是建工大院，与本案无关。本院对该份证据的真实性予以确认，证明观点不予确认，被告无法证明房产证中的坐落房屋与本案相关联。 15、被告提交的照片一组。证明原告服务不到位。原告称（1）、不予质证，已经过了举证期限；（2）、有的不是涉案小区项目；（3）、拍的没有注明场所，有失真实性。本院对该份证据的真实性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：徐霞系安徽省淮南市田家庵区湖滨公园城7号楼1单元1202室房屋实际住户，该房屋建筑面积95.83平方米。原被告于2015年8月12日签订了《前期物业管理服务合同》，约定：“甲方：淮南市万树物业管理有限公司乙方：徐霞物业项目名称：湖滨公园城小区，坐落位置：7号楼1单元12层02室，建筑面积：95.83㎡，物业服务费：高层住宅1.25元∕㎡/月，交纳时间：每年的1、7月的15日前预交半年的物业管理服务费，违约条款：乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天应交物业服务费的3‰缴纳违约金”，合同生效后，淮南市万树物业管理有限公司已对安徽省淮南市田家庵区湖滨公园城提供了前期物业管理服务，但从2016年7月1日起徐霞未按时交纳物业管理服务费，遂成讼。 本院认为，原、被告签订的《前期物业管理服务合同》是双方当事人真实的意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，不损害社会公共利益，合同合法有效，应当受到法律的保护。被告徐霞作为合同签订方应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。关于被告是否具有诉讼主体资格，被告提交了房地产权证［权证字号：房地权淮田字第××号，权利人：徐丽生，房屋坐落：田区国庆街道湖滨社区建工大院2栋304室（2单元3层西户），房屋面积：27.36㎡］，称涉案房屋系其父亲徐丽生的拆迁还原房，业主是父亲徐丽生，与涉案房屋相关的材料均系代父母所签。本院认为，被告所提交的房地产权证中的房屋坐落位置与本案并不一致，不具关联性，亦无其他证据予以佐证，本院对被告称本案业主系父亲徐丽生以及原告起诉主体错误的辩论观点不予采纳。本案中，原告要求被告支付2016年7月1日至2020年5月30日拖欠的物业费5630元的诉讼请求，本院认为，《前期物业管理服务合同》中约定：“每年的1、7月的15日前预交半年的物业管理服务费”，被告徐霞未能按照合同约定支付物业服务费已构成违约，因被告徐霞当庭认可自2016年7月起未交纳物业费，且万树物业主张按照每月每平方1.25元的标准计收物业费也未超过服务价格登记证的约定,故本院依法予以支持。 对于原告要求被告徐霞支付违约金793元的诉讼请求，本院认为，原告虽然给小区有保安、保洁等基本配备，庭审中也提交了淮房地[2011]198号、淮房联[2016]30号、田文明委[2017]13号文件，以及淮南市田家庵区国庆街道办事处湖滨社区居委会出具的情况说明，但通过被告徐霞提供的小区照片看，万树物业公司提供的物业服务存在诸多不全面不完善的地方，服务质量有待进一步提高，故本院对该项诉讼请求不予支持。物业服务企业应注重提升自身的服务意识与服务品质，用实际的服务行动使业主享受并感受到良好的物业服务。原告万树物业公司作为物业服务企业，对业主反映的物业服务方面不满意的因素，也应加强管理、改善服务，提高品质，以期在物业服务企业与业主之间建立互信和谐的良性关系，减少物业服务合同纠纷。若万树物业公司积极改善该小区的物业服务质量后，徐霞未能按时交纳物业服务费，原告则有权要求被告徐霞支付相应的违约金。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，参照国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款、第六十七条之规定，判决如下： 一、被告徐霞于本判决生效后十日内一次性支付原告淮南市万树物业管理有限公司2017年6月1日至2020年5月31日期间的物业服务费5630元。 二、驳回原告淮南市万树物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元（原告已预交），减半收取计25元，由被告徐霞负担（于本判决书生效之日起十日内一次性交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  崔化冰 二〇二〇年十二月十日 法官助理王丽梦 书记员陶梦梦 附１：本案证据目录 一、原告淮南市万树物业管理有限公司提交证据： 1、营业执照。证明原告的主体资格; 2、服务价格登记证(2份)。证明收费经过行政部门批准; 3、被告身份证复印件。证明被告诉讼主体资格 4、领物品单。证明被告入住领用上述7份物品 5、住户基本情况登记表。证明起诉主体无错，被告的基本情况。 6、交房通知书。证明被告是业主 7、临时管理规约。证明被告签署这个规约应当履行 8、前期物业管理服务合同。证明原被告签订物业服务合同; 被告：属于无效合同 9、装修提示。证明告知被告注意事项 10、装饰装修管理协议。证明原告告知被告装修事项 11、关于改变进户门方向的协议（被告与门邻签订）。证明被告是业主 12、催交物业服务费通知、存根(照片)。证明原告已催收物业费通知; 13、（2019）皖0403民督356号支付令。证明原告已通过法律程序催收物业服务费; 14、淮房地[2011]198号、淮房联[2016]30号、田文明委[2017]13号文件。证明涉案小区所涉服务项目多次获奖; 15、淮南市田家庵区国庆街道办事处湖滨社区居委会出具的情况说明。证明社区对所涉项目的评价； 16、（2018）皖0403民初1599号民事判决书。证明被告承担物业费及违约金。 二、被告徐霞提交证据： 1、房产证（拆迁前的房产证，拆迁后的未办）。证明房主不是我； 2、照片一组。证明原告服务不到位。 附２：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 国务院《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务: (一)遵守管理规约、业主大会议事规则; (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度; (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定; (四)按照国家有关规定交纳专项维修资金; (五)按时交纳物业服务费用; (六)法律、法规规定的其他义务。 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 法官提示： 一、法律文书履行提示 （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件，履行款存入以下账户开户单位：淮南市田家庵区人民法院。开户行：徽商银行淮南龙湖支行，账号18×××89，支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人、姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到本院诉讼服务中心15号窗口现场缴款并领取票据，也可按上述银行账户转入或存入。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。 二、申请执行履行提示 （一）《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期限为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 （二）本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。