天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0116民初12412号原告：天津临港豪之英物业服务股份有限公司，住所地天津市滨海新区临港经济区珠江道****厂房，统一社会信用代码91120116MA05WNC059。法定代表人：蔡永文，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱晓丽，北京盈科（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：白云楠，北京盈科（天津）律师事务所律师。被告：天津飞眼飞行器制造有限公司，住，住所地天津市滨海新区临港经济区泰港工业园****厂房一社会信用代码91120116MA05Q4QMXC。法定代表人：张文宇，该公司总经理。委托诉讼代理人：郝博文，国浩律师（天津）事务所律师。委托诉讼代理人：夏振生，男。原告天津临港豪之英物业服务股份有限公司（以下简称“临港公司”）与被告天津飞眼飞行器制造有限公司（以下简称“飞眼公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告临港公司的委托诉讼代理人白云楠，被告飞眼公司的委托诉讼代理人郝博文、夏振生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。临港公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付2017年11月4日至2020年3月31日的物业管理费389715.33元，以及逾期付款违约金64269.17元（自欠费之日起至2020年3月31日按照每日万分之三计算）并要求按照日万分之三的标准支付违约金至实际给付之日止；2.依法判令被告向原告支付能源费428314.11元，（其中电费412899.58元、水费15414.53元），以及逾期付款违约金57094.27元（欠费之日起至2020年3月31日止按照日千分之三计算）并要求按照日千分之三的标准支付违约金至实际给付之日止；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告系物业管理服务合同关系，原告系天津市滨海新区临港经济区泰港工业园的物业服务单位，双方于2017年11月4日签订《泰港工业园物业服务合同》，被告使用的物业为泰港工业园10号、11号厂房，面积7613.92平方米。原告提供物业管理服务，但被告始终未足额支付自2017年11月4日至2020年3月31日的物业管理费和能源费，至今仍拖欠物业管理费389715.33元和能源费428314.11元。经原告多次向被告催交未果。故原告起诉至法院，请求依法判如所请。飞眼公司辩称，对双方的物业合同关系没有异议，被告也曾按照合同约定支付过220000元的费用，还缴纳过100000元的保证金，被告认为该部分费用应当冲抵欠款。另外被告对于原告主张的物业费和能源费的欠费数额不予认可，需要与原告进行核算。被告不同意支付违约金，如果法院判决被告支付违约金，对于原告违约金的计算标准被告认为远高于原告的损失，请求法院依法调低违约金的标准。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。对双方主张的事实和提交的证据本院认定如下：2017年临港公司与飞眼公司签订《泰港工业园物业服务合同》，约定由临港公司为飞眼公司就临港经济区珠江道669号泰港工业园10、11号厂房提供物业服务，其中10号厂房面积为4141.06平方米，11号厂房面积为3472.86平方米。双方在合同中关于物业服务费约定为2.9元/平方米/月，交费方式为预付，每三个月支付一次，时间为第一个月22日前，逾期则从逾期之日起每天交纳千分之三违约金；关于其他服务费约定为自来水费8.1元/吨，电费1元/度，基础容量电费17元/KVA，其中10、11号厂房用电基础容量为各400KVA。后经双方协商，物业服务费自2019年4月1日起调整为2.6元/平方米/月，2019年1月之后自来水费调整为7.9元/吨，2019年1月基础容量电费调整为12.13元/KVA，2019年2月基础容量电费调整为10.2元/KVA。2019年1月11日飞眼公司向临港公司出具《物业相关费用交费承诺函》，确认拖欠临港公司2017年11月4日至2018年12月31日期间物业服务费305919.93元、违约金35306.5元、自来水费11680.2元、电费46483.94元、基础电费188518.36元，并承诺交纳100000元保证金（2019年1月10日已交付），就拖欠款项分两次给付，第一次时间为2019年5月15日前，数额为150000元，第二次为2019年6月15日前，数额为302602.43元，如按时给付，则100000元保证金抵扣第二笔款项，并免除违约金35306.5元。飞眼公司还承诺按时于2019年6月15日前交纳2019年1月1日至2019年6月30日期间的物业费、基础电费及水电费用，如未按上述时间交费，则不再退还100000元保证金且不再减免2018年度违约金。后飞眼公司先后于2019年5月17日向临港公司支付物业服务费50000元、于2019年5月31日支付物业服务费50000元、于2019年6月28日支付物业服务费50000元、于2019年8月1日支付物业服务费50000元、于2019年8月16日支付物业服务费10000元、于2019年9月9日支付物业服务费10000元，共计220000元。经询问，飞眼公司未能明确交费期间，临港公司在诉讼请求中对该220000元物业费未予主张。另查，2019年3月26日，临港公司向飞眼公司出具《缴费通知单》，对2019年1月1日至2019年3月31日期间物业服务费66241.1元、自来水费2636.23元、电费18641.16元、基础电费26315.12元进行催收。2019年7月22日，临港公司向飞眼公司出具《缴费通知单》，对2019年4月1日至2019年6月30日期间物业服务费59388.58元、自来水费592元、电费6848.9元、基础电费24480元进行催收。2019年7月22日，临港公司向飞眼公司出具《缴费通知单》，对2019年7月1日至2019年9月30日期间物业服务服务费59388.58元进行催收。2019年11月6日，临港公司向飞眼公司出具《缴费通知单》，对2019年7月1日至2019年9月30日期间自来水费189.6元、电费7597.3元、基础电费24480元进行催收。2019年10月25日，临港公司向飞眼公司出具《缴费通知单》，对2019年10月1日至2019年12月31日期间物业服务费59388.58元进行催收。飞眼公司就上述催收的款项未向临港公司交纳。另，2020年1月至3月期间10号厂房产生物业服务费32300.28元，2019年10月至2020年3月10号厂房产生自来水费316元、电费20230.1元、基础电费24480元，2019年10月至2019年12月11号厂房产生电费179.7元、基础电费12240元，飞眼公司未予交纳。再查，2020年3月13日飞眼公司与天津临港园区运营管理有限公司签订《终止协议书》，约定双方于2017年9月27日签订的《临港经济区泰港工业园11号厂房房屋租赁合同》于2019年12月15日解除。2020年3月31日临港公司退出泰港工业园项目。本院认为，临港公司与飞眼公司签订的《泰港工业园物业服务合同》合法有效，对双方均具约束力，双方均应按照合同约定全面履行义务。临港公司为飞眼公司提供了物业服务，飞眼公司应如约交纳物业服务费，并按照双方约定的费用标准交纳水电等费用。关于2017年11月4日至2018年12月31日期间10号、11号厂房的物业服务费305919.93元、自来水费11680.2元、电费46483.94元、基础电费188518.36元，共计552602.43元已经双方确认，飞眼公司已支付物业服务费220000元，临港公司本案中亦未主张，则飞眼公司应支付上述期间内物业服务费85919.93元、自来水费11680.2元、电费46483.94元、基础电费188518.36元，共计332602.43元。关于2019年之后11号厂房费用问题，飞眼公司与天津临港园区运营管理有限公司就11号厂房签订的租赁合同已于2019年12月15日解除，临港公司未提交证据证实飞眼公司2019年12月15日之后仍占有、使用11号厂房，结合11号厂房自2019年9月起未再产生任何自来水费以及临港公司向飞眼公司确认2020年2月份用电量时飞眼公司临港厂区负责人夏振生仅确认10号厂房而未确认11号厂房等情节，本院认定飞眼公司使用11号厂房时间截至2019年12月15日。临港公司主张飞眼公司员工夏晓艳已签字确认11号厂房2020年1月份水电等费用，本院认为，该签字真实性不能确认，且夏晓艳签字的行为不能认定为代表飞眼公司的职务行为，本院对临港公司该项主张不予支持。综上，飞眼公司应支付临港公司11号厂房2019年1月至2019年12月15日期间物业服务费106964.11元、自来水费7.9元、电费2833.57元、基础电费47837.56元。截至临港公司退出泰港工业园项目，飞眼公司一直使用10号厂房，故应支付临港公司10号厂房2019年1月至2020年3月期间物业服务费165228.33元、自来水费3726.43元、电费50663.6元、基础电费62117.56元。关于违约金问题，飞眼公司几经临港公司催收，未按期足额交纳物业服务费及其他费用，构成违约。飞眼公司于2019年1月11日出具的《物业相关费用交费承诺函》系其真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，飞眼公司应按此承诺履行。庭审中飞眼公司主张承诺中有关逾期交纳不再退还100000元保证金的条款无效并无法律依据，本院不予支持。其主张该100000元应予抵扣所欠费用的主张亦无事实及法律依据，本院不予支持。在此情形下，该100000元保证金已足以弥补因飞眼公司违约给临港公司造成的损失，故本院对临港公司有关违约金的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告天津飞眼飞行器制造有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告天津临港豪之英物业服务股份有限公司物业服务费358112.37元、自来水费15414.53元、电费99981.11元、基础电费298473.48元，共计771981.49元；二、驳回原告天津临港豪之英物业服务股份有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13194元，由原告负担2354元，由被告负担10840元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审 判 长  柳 斌审 判 员  范博文人民陪审员  王金菊二〇二〇年十二月十日书 记 员  陈玥希附：法律释明:1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2.《物业管理条例》第七条第（五）项按时交纳物业服务费用。第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。3.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。