广西壮族自治区钦州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂07民终1478号 上诉人（一审被告）：广西中地置业有限公司。住所地：钦州市永福东大街**中地滨江国际**楼****。 法定代表人：许辉煌，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄瑜，广西政大律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：杨颜宇，男，1976年1月11日出生，汉族，住钦州市钦**。 上诉人广西中地置业有限公司与被上诉人杨颜宇因商品房预售合同纠纷一案，上诉人不服钦州市钦北区人民法院（2020）桂0703民初2021号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人广西中地置业有限公司上诉请求：一、撤销钦州市钦北区人民法院作出的(2020)桂0703民初2021号民事判决，驳回被上诉人的一审诉讼请求；事实和理由：一、一审判决认定事实错误1、上诉人及售楼人员在与被上诉人的沟通过程中，没有作任何的虚假陈述，一审判决认定“被告的售楼人员向原告推销时用了一些‘稳赚’的词”，属于事实认定错误。被上诉人是自行到上诉人的售楼部咨询购房事宜，而不是上诉人主动向其推销；被上诉人提交的与售楼人员的聊天记录显示，售楼人员没有没有做出任何的虚假陈述和宣传。因被上诉人所意向购买的8-107商铺出租，且平均租金8600元/月，故售楼人员告知其该商铺有稳定的收益，这完全属于对客观事实的陈述。售楼人员从未有“稳赚”之类的表述。2、关于贷款利率优惠的问题，上诉人在向被上诉人介绍的有营业执照可以享受优惠利率的情 2 况，也是客观存在的事实。在优惠利率政策调整之后，售楼人员也在第一时间通告知了被上诉人。因此，上诉人也没有在贷款利率优惠方面做虚假宣传。3、上诉人已同意被上诉人将商铺带租出售等内容以签订补充协议的方式予以确定。一审判决认定上诉人拒绝被上诉人要求的把商铺带租约出售等内容写到商品房买卖合同的事实是错误的，被上诉人提交的聊天记录显示，2019年10年26日，上诉人的售楼人员答复被上诉人称“已经帮你补充协议，补充说明该铺面的租约情况了”，但被上诉人仍拒绝签订商品房买卖合同。4、需要特别说明的是，一审判决认定的“被告销售人员及被告户外广告用了一些夸大的词语进行营销”，与被上诉人拒绝签订商品房买卖合同之间并没有因果关系。被上诉人在起诉状及庭审的陈述中，对于要求撤销《定金单》的理由，称是其不能享受售楼人员承诺的优惠利率及带租出售的内容不能加入合同条款中，被上诉人从未提出因售楼人员对租金收益存在夸大宣传而拒签合同。而且，上诉人提交的证据明确显示，售楼人员所称的带租出售、租金收益是客观存在的。一审判决对被上诉人将被上诉人拒签合同的理由认定为上诉人夸大营销，显然是错误的。二、商品房买卖合同未能订立的责任在被上诉人一方。1、贷款利率并非《商品房买卖合同》的内容，被上诉人以贷款利率变更为由拒绝签订合同，不能成立。从双方所签署的定金单上可以看出，双方对于合同的总价款、购房款的支付方式（即支付首付款和通过银行按揭贷款支付余款）均予以明确，故被上诉人在签订定金单时知道或者应当知道，其需要向申请银行贷款支付部分购房款。被上诉人向银行申请贷款，贷款的合同条款如何约定，执行什么样的利率，由被上诉人与贷款银行另行约定，并不包含在上诉人与被上诉人将要签订的《商品房买卖合同》的内容中。对于贷款的事宜，被上诉人理应自行了解相关政策，理性作出选择，并自行承担后果。因此，被上诉人以贷款利率过高为由拒绝签订合同的理由，非常荒谬。销售人员告知被上诉人贷款利率的相关优惠政策，并协助被上诉人办理，并非销售人员应尽的义务，而是为被上诉人争取利益的帮助行为。在银行利率政策调整的情况下，不应要求销售人员承担任何担保义务。况且，销售人员在一开始就明 3 确告知被上诉人，其只是向被上诉人传达银行的优惠利率政策及办理条件，是否办理应当由被上诉人自行判断。2、被上诉人要求《商品房买卖合同》条款提出的更改要求，完全是被上诉人为拒签合同寻找的借口。其一，上诉人提供的《商品房买卖合同》，系上诉人严格按照法律规定和住房管理部门的要求拟定，并报送审批部门审批通过的。上诉人一直将通过审批的《商品房买卖合同》范本备置于售楼部的显要位置，以便购房人查看。被上诉人在签订定金单之前，已经对购房的流程、合同的内容进行详细的了解，其同意签订定金单，证明其接受即将签署的合同条款。然而，被上诉人在定金单约定的最后期限届满的当日又对合同条款提出异议，显然不符合常理，明显是被上诉人为了逃避责任寻找借口。其二，根据操作流程，购房人确定购买商品房后，开发商只能在钦州市住建局指定的“商品房合同网签备案管理系统”上输入购房人及房价款的具体信息，系统将自动生成合同供当事人买卖双方签署，无法进行任何修改。对此，销售人员已一再向被上诉人进行解释和说明。其三，被上诉人提出的修改合同的意见明显不合理、不合法。关于被上诉人提出的如银行贷款不足以支付购房余款，则由开发商借款补足差额的修改意见，上诉人没有义务借款给作为购房人的被上诉人，通过审批的合同条款中也不允许作出这样的约定；关于被上诉人提出的由于其原因造成银行不发放贷款，不应视为其违约的修改意见，上诉人认为被上诉人原因造成的银行不发放贷款，显然应由被上诉人承担相应的违约责任，被上诉人的修改意见无疑是意图逃避责任；关于被上诉人提出的上诉人要书面明确商铺是带租出售、其享有相应权利的问题，上诉人认为被上诉人自称熟知法律，应该知道“买卖不破租赁”的法律原则，无需再另行约定，况且在上诉人已同意另行签订补充协议对此问题进行约定的情况下，被上诉人仍拒绝签订合同；关于被上诉人提出的允许办证前更名的修改意见，上诉人认为在被上诉人已作为购房主体签订购房合同的情况下，又提出办证前更名的要求，显然有炒房之嫌，上诉人没有权力，也没有责任对此不合法行为向其作出承诺。由此可以看出，被上诉人明知提出的修改意见不合法、不合理，仍要求上诉人对合同进行修改，目的是为了逃 4 避其拒绝签订《商品房买卖合同》应承担的责任。被上诉人的行为违反了诚实信用原则，不应得到支持。由此可见，被上诉人拒签商品房买卖合同的理由均不能成立，导致双方未能订立商品房买卖合同的责任应由被上诉人承担。三、一审判决适用法律错误被上诉人的诉讼请求是要求撤销《定金单》、返还定金及赔偿损失，理由是上诉人存在虚假宣传、欺诈的行为。可见，被上诉人是对《定金单》的法律效力提出异议，其诉讼请求是要求撤销合同，法院应依法对合同是否具备可撤销的法定条件进行审查，并作出是否撤销合同的判决。一审庭审中，上诉人也是针对《定金单》是否可撤销进行答辩，然而一审判决在认定被上诉人撤销合同的理由不成立的情况下，却又判决解除合同，明显属于适用法律错误。综上所述，一审判决在认定事实和适用法律方面均存在错误，依法应予撤销，并驳回被上诉人的诉讼请求。 被上诉人杨颜宇答辩认为一审法院认定事实正确，上诉人称一审法院认定事实错误没有任何依据的理由不成立。1、上诉人称，上诉人及售楼人员在与被上诉人的沟通过程中，没有作任何的虚假陈述，一审判决认定被告的售楼人员向原告推销时用了一些“稳赚”的词，属于事实认定错误。实际情况是:从一审证据微信聊天记录里可以看到置业顾问对被上诉人极尽蛊惑，其中截图16蛊惑有3个优惠名额、截图19明确说到“还有递增”上述事实在一审法院判决书中得到了确认，并无对事实认定错误。2、上诉人称，关于款利率优惠的问题，上诉人在向被上诉人介绍的有营业执照可以享受优惠利率的情况，也是客观存在的事实。实际情况是:上诉人在向被上诉人承诺亲属的营业执照也可以享受优惠，微信截图47，上诉人明确承诺“你老婆父母一样可以”，诱导被上诉人去办理了老婆母亲的营业执照，实际情况是直系亲属的营业执照不能享受优惠，本人的营业执照才能够享受优惠。在中国银行的调查视频里，银行信贷科工作人员已经明确告知。上诉人一审证据“中国银行的贷款利率说明”也未有直系亲属的营业执照能够享受优惠的表述，因此，上诉人在贷款利率优惠方面的宣传与实际不一致是虚假的。3、上诉人认为，已同意被上诉人将商铺带租出售等内容以签订补充协议的方式予以确定，一审判决认定上诉人拒绝被上诉人要求的 5 把商铺带租约出售等内容写到商品房买卖合同的事实是错误的。实际情况是:聊天记录显示在签定合同沟通过程中上诉人多次明确拒绝签订补充协议，导至无法签定购房合同。被上诉人被逼无耐于2019年10月25日寄出了《退款通知书》，上诉人2019年10月26日才给上诉人发来微信(截图102)讲到“我听经理说已经帮你补充协议”对其拒绝签订补充协议行为进行扰乱视听，并不是上诉书里说的“已经帮你补充协议”。这是明显的断章取义，实际上未补充过任何协议，也未通知被上诉人去签合同，而且发生纠纷后钦北市场监督管理局介入进行调解(证据P41、P100)，上诉人明确表示拒绝调解。证据说明上诉人根本不想解决题，是签不下合同的主要原因。因此原一审认定的事实是正确的。4、上诉人认为，一审判决认定的“被告销售人员及被告户外广告用了一些夸大的词语进行营销”，与被上诉人拒绝签订商品房买卖合同之间并没有因果关系，一审判决被上诉人拒签合同的理由认定为上诉人夸大营销，显然是错误的。实际情况是，上诉人户外和户内广告均夸大了广告宣传，钦北市场监督管理局已经认定和处罚不容辩解，被上诉人正是受到了这些假广告欺骗以及在置业顾问的蛊惑下才做出了要购房的错误意思表示，对这件事情有直接的关联。所以一审判决认定的事实正确。二、商品房买卖合同未能订立的责任在被上诉人一方，理由不能成立。1、贷款利率题。被上诉人从未以贷款利率变更为由拒绝签订合同。上诉人是无中生有和捏造事实。相反，被上诉人在得知受到蛊惑欺骗利益受损后，仍然诚实守信，积极与上诉人协商、并且继续筹款、履行约定。2、被上诉人要求对《商品房买卖合同》条款进行更改的要求，合理合法。(1)上诉人称，一直将通过审批的《商品房买卖合同》范本备置于售楼部的显要位置，以便购房人查看。这说法完全是捏造事实，微信记录和对话录音里置业顾问已经是明确告知，交了首期才能看合同，侵犯了被上诉人对合同条款的审阅知情权，钦州市住房和城乡建设局文件(钦市建房函【2020】45号)已经对其不公示行为进行了责令整改，管理部门已经认定，不容争辩。(2)上诉人称，被上诉人在定金单约定的最后期限届满的当日又对 6 合同条款提出异议。这个说法是完全错误的，证据微信、录音、视频里，被上诉人10月12、14、15日多次去售楼部协商合同，均提出修改要求，不知上诉人“期限届满当日”从何而来，完全睁眼说瞎话，而且直到2019年12月钦北市场监督管理局介入调解还有2个月时间，上诉人均未同意协商、未更改合同条款，被上诉人不存在不合常理的情况。(3)上诉人称，根据操作流程，系统将自动生成合同供当事人买卖双方签署，无法进行任何修改。实际上被上诉人只是要求以附件的形式增加更改部分合同条款内容，并不是修改在房管局备案的主合同，以此保障自己的合法权益，要求合理合法。上诉人武断拒绝，是剥夺双方对合同条款搓商权利，应当负签约不能责任。而且上诉人称合同无法进行任何修改，与第一部分第3点、上诉人认为，已同意被上诉人将商铺带租出售等内容以签订补充协议的方式予以确定的说法自相矛盾，请问上诉人:合同无法进行任何修改为什么又能够以签订补充协议的方式予以确定?(4)被上诉人提出的修改合同的要求，事出有因，依据充分，合理合法。①关于上诉人提出，被上诉人提出的如银行贷款不足以支付购房余款，则由开发商借款补足差额的修改意见问题。证据微信截图19、33、34上诉人明确承诺“可以借款给你首付”对被上诉人进行了借款承诺。上诉人为了达到售房目的，教唆被上诉人采取制作假流水的方法进行骗取银行贷款，被上诉人事后才知道这是违法犯罪行为，所以就和上诉人提出修改合同条款，如果教唆制作的假银行流水不通过或者放贷额度不足就由上诉人借款补足，保证购房合同能够顺利履行。如果没有上诉人的教唆犯罪行为就不会存在被上诉人提出修改合同条款补足差额的要求，在这里我保留继续追究上诉人教唆犯罪行为的权利，也再次请法院追究上诉人的教唆犯罪责任。②关于上诉人提出，“由于被上诉人由于其原因造成银行不发放贷款，不应视为其违约的修改意见”，意图逃避责任题。证据(微信截图P94)，被上诉人原文是“不是我原因造成放不下贷款的，不应该算我违约，不应对此负责，应该按照不属于本人责任，无法履约进行处理”上诉人明显撰改证据字面文字，扭曲意思，其真正意图是:教唆被上诉 7 人制作假流水后，把不能放贷的责任推给被上诉人，让被上诉人承担风险。被上诉人在这里只是要求在合同里说明不承担上诉人教唆犯罪行为带来的风险责任，很合情合理。③被上诉人提出的上诉人要书面明确商铺是带租出售、其享有相应权利的问题。这是合同当事人享有的对合同磋商权利，一审法院已经认定不在重复。相反上诉人广告宣传和微信记录里承诺带租出售，但是又不敢写到合同里进行明确，说明上诉人广告宣传与事实不符，是虚假的，是心虚的表现。(5)上诉人认为，被上诉人自称熟知法律，请拿出证据。(6)上诉人认为，已同意另行签订补充协议对此问题进行约定的情况下，被上诉人仍拒绝签订合同。前面已经答辩上诉人明确表示拒绝调解，说明上诉人根本不想解决问题，在此不在重复。(7)上诉人认为，被上诉人提出的允许办证前更名的要求有炒房嫌疑。这是在对合同条款进行搓商，并没有实际的行动，是巨额购房后预防家庭急需用钱，把名字转为亲属周转资金的应急办法，如上诉人认为有炒房嫌疑请提供被上诉人炒房证据。由此可见，被上诉人拒签商品房买卖合同的理由均合法合理，导致双方未能订立商品房买卖合同的真正原因是上诉人存在广告宣传与事实不符、虚假承诺、教唆违法犯罪行为拒绝补充修改合同条款，所以商品房买卖合同未能订立的责任在被上诉人一方，理由不能成立。签约不能责任应由上诉人承担，一审判决适用法律正确。一审判决虽然认定被上诉人撤销合同的理由不成立，但是大量事实证明，签约不能的责任在上诉人，判决解除合同合情合理，适用的法律正确。而且一审法院没有追究上诉人虚假广告、教唆犯罪责任，在此请求法院对上诉人以上责任进行认定追究和处罚，补偿被上诉人的损失。综上所述，一审判决在认定事实和适用法律方面均正确，请依法驳回上诉人的诉讼请求，维持原判，并且追加处罚上诉人，补偿被上诉人的损失。 被上诉人即一审原告杨颜宇向一审法院提出诉讼请求：一、请求撤销原、被告之间签订的《中地滨江国际定金单》；二、请求判令被告返还原告购房款50000元，并赔偿损失50000元；三、请求依法判令被告返还原告的定金占用期间利息3150元（以实际占用时间，按年利率6.765%计算）。 8 案经一审法院审理查明：2019年8月10日，原告与被告签订一份《中地滨江国际定金单》，原告并支付了50000元定金，双方约定原告购买被告开发的中地滨江国际8号楼07商铺，于10月15日签订商品房买卖合同，并支付首付款。在双方签订定金单之前，被告的售楼人员向原告推销时用了一些“稳赚”的词，告知原告其购买的商铺目前处于出租状态，月租金8600元，并告知原告如何办理优惠的按揭贷款。同时，被告在其户外广告也使用了一些夸大的宣传用语，并在原告举报之后，受到了市场管理部门的处罚。在签订定金单之后，因银行政策调整，贷款利率作了微调，被告告知原告该情况。原告要求被告把商铺带租出售等内容写到商品房买卖合同，同时要求在签订合同前审阅修改合同条款，被告予以拒绝。原告要求退回购房定金未果，诉到该院。 一审法院认为，原被告双方签订《中地滨江国际定金单》约定原告购房被告的商铺，将来签订商品房买卖合同，该定金单属于商品房预售合同，被告作为有资质的商品房开发企业，并已经依法取得销售资格，该合同没有违反法律规定，合法有效，双方均应切实全面履行。在履行合同过程中，原告要求被告把商铺带租出售等内容写到商品房买卖合同，同时要求在签订合同前审阅修改合同条款，被告予以拒绝。该院认为原告的上述要求属于合同当事人对于合同的磋商权利，被告予以拒绝，原告有权选择不订立合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”本案双方未能订立商品房买卖合同，不能归责于一方，因此，原告诉请被告将收取原告的定金50000元返还给原告有事实及法律依据，该院予以支持。被告销售人员及被告的户外广告虽然用了一些夸大的词语进行营销，但作为一名投资人，对此应有自己的独立判断，被告的行为不足以构成导致原告作出违背其真实意思表示的欺诈行为，因此 9 原告要求撤销双方签订的《中地滨江国际定金单》，并要求惩罚性赔偿和赔偿利息损失的请求缺乏事实和法律依据，该院不予支持，但因上述理由，原告不再要求订立商品房买卖合同，双方签订的《中地滨江国际定金单》应予解除。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，判决：一、解除原告杨颜宇与被告广西中地置业有限公司于2019年8月10日签订的《中地滨江国际定金单》；二、被告广西中地置业有限公司返还购房定金50000元给原告杨颜宇；三、驳回原告杨颜宇的其他诉讼请求。案件受理费1182元，由原告杨颜宇与被告广西中地置业有限公司各负担591元。 双方当事人在二审中没有提供新的证据，对一审法院审理查明的案件事实，本院予以确认。 本院认为，上诉人与被上诉人双方签订《中地滨江国际定金单》约定被上诉人购房上诉人的商铺的意向，该定金单属于商品房预售合同，该约定没有违反法律规定，合法有效，双方均应切实全面履行。在商定买卖商铺过程中，上诉人向被上诉人提出优惠条件为带租出售及能享受银行贷款的优惠利率，但在履行合同过程中，被上诉人要求把商铺带租出售等内容写到商品房买卖合同，但上诉人予以拒绝。且因银行政策的变动，被上诉人也不能享受银行贷款的优惠利率。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”本案双方未能订立商品房买卖合同，不能完全归责于一方，因此，被上诉人有权选择不订立合同，其诉请上诉人退还收取的定金50000元有事实及法律依据，本院予以支持。上诉人上诉认为不能订立合同的责任在于被上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。一审法院查明事实清楚，判决正确。依照 10 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 上诉案件受理费2363元由上诉人广西中地置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李碧珊 审判员  黄载文 审判员  王英佑 二〇二〇年十二月十六日 书记员  陈齐慧