山东省阳谷县人民法院执 行 裁 定 书（2020）鲁1521执异143号异议人（案外人）：山东鑫苑置业有限公司。住所地：济南市天桥区小清河北路**。统一社会信用代码：913701007892667296。法定代表人：侯广军，总经理。委托诉讼代理人：刘潇艺，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙晨，山东众成清泰（济南）律师事务所实习律师。申请执行人：阳谷万泰塑编有限公司。住。住所地：阳谷县定水镇石海村一社会信用代码：913715211579385682H。法定代表人：房进祥，董事长。被执行人：林玉娇，女，1963年2月7日出生，汉族，居民，住浙江省温岭市，本院在执行申请执行人阳谷万泰塑编有限公司（以下简称阳谷万泰公司）与被执行人林玉娇等人追偿权纠纷一案中，异议人山东鑫苑置业有限公司（以下简称山东鑫苑公司）对本院作出的（2015）鲁1521执1740-2号执行裁定提出书面异议申请，本院立案后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人山东鑫苑公司称：1.请求停止贵院(2015)阳执字第1740-2号案件中对位于鑫苑名家2号楼3-701室的执行；2.请求解除贵院(2015)阳执字第1740-2号案件中对位于鑫苑名家2号楼3-701室的保全措施。事实和理由：贵院在办理被申请执行人诉厉丛富、林玉娇、阳谷县宏泰阀门配件制造有限公司、孟繁和、李玉芳金融借款合同纠纷、追偿权纠纷案时，查封了位于鑫苑名家2号楼3-701室(以下简称“涉案房产”)，异议人现对该查封行为提出异议。一、贵院查封的涉案房产归异议人所有，贵院无权查封。2011年5月22日，异议人与林玉娇签订《商品房买卖合同》(合同编号：销售(字)201132130)并网上备案，合同约定异议人将位于涉案房产出售给林玉娇，该房屋总价款为802631元。合同约定林玉娇应于2011年5月22日付房款242631元，剩余房款560000元向银行申请贷款，并委托银行将全部贷款支付给异议人。林玉娇支付首付款后，与本案第三人签订了《个人购房借款/担保合同》合同编号A：[一手贷]字[01602]行[00019]支行[2011]年[0000188]号。林玉娇贷款560000用于购买上述该房屋，异议人为林玉娇承担阶段性保证责任。上述《商品房买卖合同》签订后，林玉娇没有按照与银行的约定接时归还贷款本息，导致异议人承担了担保责任，代林玉娇偿还剩余全部借款本息。异议人依据《商品房买卖合同》中关于异议人承担保证责任后有权要求解除合同的约定，将林玉娇诉至济南市天桥区人民法院(以下简称“天桥法院”)。天桥法院依法开庭审理后，作出(2018)鲁0105民初1247号民事判决书，判决解除了异议人与林玉娇签订的《商品房买卖合同》，后林玉娇上诉，济南市中级人民法院作出(2018)鲁01民终8494号民事判决书，判决驳回上诉、维持原判，现判决书已经生效。根据物权法定、未经登记不发生效力的规定，涉案房产系由异议人开发建设，现产权仍登记在异议人名下，虽然林玉娇与异议人签订了涉案房产的买卖合同，但异议人持有的生效判决书已经解除了异议人与林玉娇签订的《商品房买卖合同》，林玉娇已经丧失了要求办理涉案房产产权过户登记的权利，故根据《物权法》的相关规定，涉案房产的所有权人仍为异议人。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押冻结财产的规定》第十八条的规定，“第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除”。异议人已依法解除就涉案房屋与林玉娇签订的《商品房买卖合同》，贵院应解除对涉案房屋保全措施。贵院预查封的涉案房产指向的并非正式的物权，而是种期待的权利或指向的是涉案房产《商品房买卖合同》中的债权权利。因申请执行人与林玉娇之间存在合同纠纷，贵院在审理期间对异议人所有的涉案房产进行了预查封。预查封指向的标的并非正式的物权，在涉案房产未办理物权登记的前提下，预查封的标的尚未明确，只能是一种期待的权利或指向的是步案房产《商品房买卖合同》中的债权权利。虽然贵院预查封了涉案房产，但在未办理产权过户登记的情况下，所有权不能认定为归林玉娇所有，故贵院不能对登记在异议人名下的涉案房产采取强制执行措施，在异议人已与林玉娇解除《商品房买卖合同》的情况下，贵院应当终止并解除对涉案房产的执行、保全措施。三、根据《全国法院民商事审判工作会议纪要(法〔2019〕254号)》第124条规定，异议人依据的是生效裁判文书认定的以转移所有权为目的合同解除，享有的是物权性质的返还请求权，可以排除金钱债权的执行。综上所述，涉案房产系异议人所有，贵院对涉案房产的查封行为损害了异议人的合法权益，恳请贵院依法查明事实，终止并解除对涉案房产的执行、保全措施。本院查明：申请执行人阳谷万泰公司与被执行人林玉娇等人追偿权纠纷一案，本院于2016年8月23日作出（2015）鲁1521执1740-2号执行裁定，裁定：查封被执行人林玉娇所有而位于济南市天桥区水屯北路鑫苑名家2号楼3-701室房产（房产证号、天246599）。2018年5月28日，本院依据该裁定查封了预售登记在林玉娇名下位于济南市天桥区水屯北路鑫苑名家2号楼3-701室房产一套。另查明，2011年5月22日，山东鑫苑公司作为出卖人，与林玉娇签订《商品房买卖合同》一份，约定林玉娇购买山东鑫苑公司开发建设的位于济南市天桥区水屯北路鑫苑名家2号楼3-701室房产，房屋首付款242631元，剩余房贷560000元由买受人向银行申请按揭贷款。林玉娇支付首付款后与工商银行济南分行签订了《个人购房借款/担保合同》，林玉娇向工商银行济南分行贷款560000元，山东鑫苑公司为林玉娇提供阶段性连带责任保证。贷款发放后，因林玉娇未按约偿还银行贷款本息，导致山东鑫苑公司累计承担保证责任21次。山东鑫苑公司诉至济南市天桥区人民法院，2018年7月8日，济南市天桥区人民法院经审理作出（2018）鲁0105民初1247号民事判决书，判决：解除山东鑫苑公司与林玉娇签订的《商品房买卖合同》，林玉娇将涉案房屋返还给山东鑫苑公司……。林玉娇不服该判决，向济南市中级人民法院提起上诉，2018年12月15日，济南市中级人民法院作出（2018）鲁01民终8494号民事判决，驳回上诉，维持原判。还查明，济南市天桥区水屯北路鑫苑名家2号楼3-701室房产登记所有权人为山东鑫苑公司，房产证号为天246599，预售登记人为林玉娇，预售证号为济建预许2011168。本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第二款“第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。”山东鑫苑公司与林玉娇签订的《商品房买卖合同》已经济南市天桥区人民法院（2018）鲁0105民初1247号民事判决予以解除，并经济南市中级人民法院（2018）鲁01民终8494号民事判决予以维持。商品房预售合同解除后，林玉娇即丧失了房屋所有权转移登记请求权，本院基于商品房预售合同而对涉案房产进行的预查封亦丧失了事实和法律基础，对涉案房产的查封措施，依法应予解除。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第二项之规定，裁定如下：解除对预售登记在林玉娇名下位于济南市天桥区水屯北路鑫苑名家2号楼3-701室房产的查封。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可自本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。审判长  张学山审判员  张保山审判员  孙培民二〇二〇年十二月三十日法官助理王艳书记员杨鸿珊