福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终5107号 上诉人（原审原告）：苏伟红，男，1964年5月27日出生，汉族，住福建省厦门市同安区。 委托诉讼代理人：蔡明礼，福建合贤律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：厦门雅丽中英文幼儿园，住所厦门市同安区银湖路**。 法定代表人：张雅丽，负责人。 委托诉讼代理人：余清凉，福建银江律师事务所律师。 委托诉讼代理人：洪鸿，福建银江律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：吴顺发，男，1975年10月31日出生，汉族，住厦门市同，住厦门市同安区> 委托诉讼代理人：康志杰，福建英合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶梓琦，福建英合律师事务所律师。 上诉人苏伟红因与被上诉人厦门雅丽中英文幼儿园（以下简称雅丽幼儿园）、吴顺发案外人执行异议之诉一案，不服厦门市同安区人民法院（2020）闽0212民初855号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 苏伟红上诉请求：撤销一审判决，改判苏伟红享有银莲路编号313、315号店面使用权。事实和理由：苏伟红善意取得店面使用权应受法律保护。理由如下:一、雅丽幼儿园与吴顺发于2011年9月30日签订《土地使用权合作开发有偿转让合同》，苏伟红受让店面时，吴顺发向苏伟红出示了《土地使用权合作开发有偿转让合同》，依照合同约定，吴顺发可以就其自行开发的部分自主转让，据此，苏伟红完全有理由信赖吴顺发具有相应的权利。二、苏伟红与吴顺发在签订《店面(间)使用权转让合同书》时，吴顺发已按《土地使用权合作开发有偿转让合同》约定，向雅丽幼儿园支付全部转让款870万元。且案涉店面也是由吴顺发出资承建。故苏伟红无理由质疑吴顺发转让行为的合法性。三、苏伟红与吴顺发在签订《店面(间)使用权转让合同书》时，雅丽幼儿园与吴顺发之间并没有产生纠纷、没有诉讼，更不存在进入强制执行程序。厦门市中级人民法院于2015年5月30日作出的(2015)厦民初字第161号判决，也是在苏伟红受让店面之后。苏伟红无从知晓雅丽幼儿园与吴顺发之间的合同会产生无效的法律后果。四、苏伟红已实际支付了转让款，并已实际使用六七年之久。期间没有任何人提出异议。综上理由，苏伟红认为《店面(间)使用权转让合同书》是双方的真实意思表示，苏伟红已依约支付了转让款并实际取得了店面使用权，该项实体权利属于足以排除强制执行的民事权益，理应受到法律保护，请求支持上诉请求。 雅丽幼儿园辩称，一、《土地使用权合作开发有偿转让合同》经生效民事判决认定为无效合同，因此吴顺发自始未取得对案涉地块的相关权利。雅丽幼儿园与吴顺发签订的《土地使用权合作开发有偿转让合同》已经被厦门市中级人民法院于2015年5月30日作出的（2015）厦民初字第161号生效民事判决确认为无效合同，并判决吴顺发应当向雅丽幼儿园返还《土地使用权合作开发有偿转让合同》项下土地。因《土地使用权合作开发有偿转让合同》已经被生效的判决文书认定无效，则吴顺发自始未取得对案涉地块的相关权利，因此吴顺发无权对案涉土地和房屋进行处分。故而吴顺发将案涉房屋转让给苏伟红的行为系无权处分，无权处分无法发生物权变动的效力，且厦门鑫天骐顺发贸易有限公司不是《土地使用权合作开发有偿转让合同》的合同主体，其无权与苏伟红签订《店面(间)使用权转让合同书》。因此苏伟红无法依据《店面(间)使用权转让合同书》获得案涉房屋的使用权。二、苏伟红主张其受让使用权系善意取得，缺乏事实和法律依据。1.适用物权法第106条规定的善意取得制度的前提：案涉权利必须为物权。依据物权法第5条物权法定的规定，当事人不得自行创设物权或变更物权。单独的店面使用权转让不属于法定物权的范畴，不能适用善意取得制度。2.结合《店面(间)使用权转让合同书》以及苏伟红所提及的各项理由均不能证明苏伟红具有善意取得制度规定的“善意”：（1）一审过程中，苏伟红并未提供证据证明其支付合理的对价。（2）案涉土地自2004年12月15日起便登记在雅丽幼儿园名下，而苏伟红2013年12月31日签订《店面(间)使用权转让合同书》时，没有对房屋权属进行查验，也没有对权属进行确认（或者是有意忽略权属问题），苏伟红没有尽到房屋买受人的合理注意义务，属于重大过失。（3）一审中，苏伟红提交的《店面(间)使用权转让合同书》约定的期限（合同约定至2064年止）远超出土地出让的时限（土地出让至2051年10月11日），结合一审过程中苏伟红的陈述，足以说明苏伟红受让房屋的时候明知吴顺发不是房屋权属人，苏伟红不具有善意。（4）房屋的取得应当进行登记。苏伟红自签订合同之日起，没有取得相应的房屋登记，则即便其具有占有的权利表征，也不能因此证明其取得了房屋的所有权。综上，苏伟红的上诉请求忽视了吴顺发或鑫天骐公司无权处分案涉房屋及土地的行为，其占用案涉房屋的行为不能构成善意取得，苏伟红基于《店面(间)使用权转让合同书》主张的各项权利均没有法律依据。雅丽幼儿园依据生效的民事判决申请执行有事实和法律依据，因此苏伟红的上诉理由缺乏事实和法律依据，应当予以驳回。 吴顺发辩称，一、与苏伟红签订《店面(间)使用权转让合同书》的主体是鑫天骐公司，店面也是由鑫天骐公司移交，吴顺发是以公司法定代表人的身份履行职务行为，根本不是合同当事人。二、苏伟红主张享有案涉店面使用权没有合法依据，其不具有足以排除强制执行的民事权益。《土地开发合同》被认定无效，鑫天骐公司无法依据前述合同获得案涉土地的使用权，则苏伟红未能通过《店面(间)使用权转让合同书》取得案涉店面使用权，不享有足以排除强制执行的民事权益。 苏伟红向一审法院提起诉讼，请求判令：1.撤销厦门市同安区人民法院于2020年2月20日作出的（2020）闽0212执异4号执行裁定书；2.确认苏伟红享有银莲路编号为313、315号店面使用权，不得执行该二处店面。 一审法院认定事实：2002年7月25日，雅丽幼儿园与原厦门市同安区土地管理局签订《国有土地使用权出让合同》（划拨土地使用权补办出让合同），取得位于同安区银湖路17312平方米的土地使用权，土地出让年限至2051年10月11日止，土地用途为教育用地。2004年12月15日，雅丽幼儿园取得上述出让土地的《厦门市土地房屋权证》（厦地房证第同0××2号）。2011年9月30日，雅丽幼儿园与吴顺发签订《土地使用权合作开发有偿转让合同》，约定雅丽幼儿园将其依法取得使用权的教育用地的一部分，即位于厦门市同安区银湖路同安第二实验小学南侧约4000平方米地块的使用权有偿转让给吴顺发。后雅丽幼儿园与吴顺发因土地使用权转让发生纠纷，雅丽幼儿园诉至法院。厦门市中级人民法院于2015年5月30日作出（2015）厦民初字第161号生效民事判决，以《土地使用权合作开发有偿转让合同》名为合作开发，实为转让土地使用权，而雅丽幼儿园该转让土地使用权的行为未经政府有权部门批准为由，确认雅丽幼儿园与吴顺发于2011年9月30日签订的《土地使用权合作开发有偿转让合同》无效，同时判决吴顺发应向雅丽幼儿园返还《土地使用权合作开发有偿转让合同》项下土地。因吴顺发未自觉履行上述判决确定的义务，雅丽幼儿园于2017年6月2日向厦门市中级人民法院申请强制执行。后厦门市中级人民法院指定一审法院执行。执行过程中，苏伟红向一审法院提出执行异议，一审法院于2020年2月20日作出（2020）闽0212执异4号执行裁定书，驳回苏伟红的异议请求。 一审另查明，2017年7月18日，雅丽幼儿园更换出让土地的权属证书，分别为闽（2017）厦门市不动产权第0××9号不动产权证书，坐落同安区××路××号综合楼；闽（2017）厦门市不动产权第0××7号不动产权证书，坐落同安区××路××号多媒体综合楼；闽（2017）厦门市不动产权第0××1号不动产权证书，坐落同安区××路××号××活动中心。上述地块权利人均为雅丽幼儿园，用途均为科教用地-教育用地。案涉房屋登记于闽（2017）厦门市不动产权第0××7号以及闽（2017）厦门市不动产权第0××1号不动产权证书中，位于雅丽幼儿园与吴顺发签订的《土地使用权合作开发有偿转让合同》项下土地之内。 一审诉讼中，苏伟红举示一份《店面（间）使用权转让合同书》复印件。《店面（间）使用权转让合同书》显示：2013年12月31日，吴顺发担任法定代表人的厦门鑫天骐顺发贸易有限公司与苏伟红签订《店面（间）使用权转让合同书》，约定厦门鑫天骐顺发贸易有限公司将案涉店面的使用权转让给苏伟红，使用权期限为协议签订之日起至2064年12月31日止，苏伟红对店面享有合法占有、使用、收益的权利，店面使用权转让价款为人民币3750000元。吴顺发质证认为，对《店面(间)使用权转让合同》的真实性、合法性无异议,但关联性存在异议。首先能够明确的是,与苏伟红签订合同的是厦门鑫天骐顺发贸易有限公司,吴顺发作为公司法定代表人只是在履行职务行为,其并非是《店面(间)使用权转让合同》的合同当事人,该证据恰好证明了本案吴顺发作为被告是主体不适格。其次该合同不足以证明其享有排除强制执行的民事权益。雅丽幼儿园与厦门鑫天骐顺发贸易有限公司签订的合同已被生效法律文书确认无效,无法依据前述转让合同获得案涉土地的使用权。厦门鑫天骐顺发贸易有限公司无法依据前述转让合同获得案涉土地的使用权,则苏伟红未能通过《店面(间)使用权转让合同书》取得案涉店面使用权。雅丽幼儿园质证认为，对上述证据，三性均不予认可。合同载明实际超出土地出让时间，也超出法律规定时间，不具有合法性。苏伟红没有提供付款证据，合同约定的价格远超出当时价格，不符合常理。该合同书与本案没有关联性。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十一条：“对书证、物证、视听资料进行质证时，当事人应当出示证据的原件或者原物。”本案中，苏伟红据以提出异议的《店面（间）使用权转让合同书》未能提供相应原件予以核对，应承担相应的法律责任。退一步，即使《店面（间）使用权转让合同书》系真实存在的，但根据庭审查明的事实，案涉店面及其所在地块均登记于雅丽幼儿园名下，苏伟红及吴顺发未举示证据证明该不动产登记簿确有错误。苏伟红主张其对案涉店面享有使用权的依据是苏伟红与吴顺发担任法定代表人的厦门鑫天骐顺发贸易有限公司签订的《店面（间）使用权转让合同书》以及吴顺发与雅丽幼儿园签订的《土地使用权合作开发有偿转让合同》。由于上述《土地使用权合作开发有偿转让合同》已被生效裁判文书认定无效，并判令吴顺发返还该合同项下土地，故吴顺发及厦门鑫天骐顺发贸易有限公司基于该合同取得案涉店面使用权也失去了合同及法律依据。进而吴顺发及厦门鑫天骐顺发贸易有限公司向苏伟红转让案涉店面使用权的行为系无权处分，且该民事行为未获得权利人雅丽幼儿园的追认。综上，苏伟红主张其对案涉店面享有足以排除强制执行的使用权，没有事实与法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十一条的规定，判决：驳回苏伟红的全部诉讼请求。案件受理费100元，由苏伟红负担。 各方当事人对一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。 二审中，苏伟红表示一审判决后其找到了《店面（间）使用权转让合同书》的原件，并向雅丽幼儿园与吴顺发出示。雅丽幼儿园质证认为，对该合同其不清楚，真实性等无法确认。吴顺发质证认为，该原件与一审提交的复印件内容一致，真实性无异议。 本院认为，本案争议焦点为苏伟红是否因其签订讼争《店面（间）使用权转让合同书》并实际占有讼争店面而享有足以排除强制执行的民事权益。首先，吴顺发与雅丽幼儿园签订的《土地使用权合作开发有偿转让合同》已被生效法律文书认定为无效，该合同项下的土地吴顺发应交还雅丽幼儿园。因合同无效属自始无效，吴顺发自始未取得合同项下土地的任何权益，无权利用《土地使用权合作开发有偿转让合同》项下土地建设包括讼争店面在内的房屋。因此，讼争《店面（间）使用权转让合同书》不论是否有效均已无法得到实际履行，苏伟红上诉称因其签订《店面（间）使用权转让合同书》善意取得店面使用权并已实际使用六七年之久而足以排除强制执行，缺乏法律依据。其次，善意取得制度的目的是为保护交易安全，促进财产流转，因此，善意取得的财产是能够在市场上自由流通的财产。本案讼争土地的用途为教育用地，对讼争土地使用权的转让开发已被认定为无效。因该土地转让而建设的房屋均不属可在市场上自由流通的财产，因此本案不适用善意取得制度。本案二审中，苏伟红虽提供讼争《店面（间）使用权转让合同书》的原件，但并不影响本案的处理结果。综上，苏伟红的上诉请求缺乏事实与法律依据，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由苏伟红负担。 本判决为终审判决。 审判长  颜映红 审判员  陈 璟 审判员  章 毅 二〇二〇年十二月十五日 书记员  罗仁冰 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。