江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0311民初6846号原告：李黎，男，1977年11月10日生，汉族，住徐州市泉山区。原告：杨炎炎，女，1979年8月1日生，汉族,住址同上。以上两原告共同委托诉讼代理人：杨新华，男，1950年12月12日生，汉族，住徐州市泉山区。被告：江苏华厦融创置地集团有限公司，住所地徐州市泉山区金山南路润华广场。法定代表人：陈晓非，总经理。委托诉讼代理人：宋函儒，女，1991年3月12日出生，汉族，该公司员工，住。原告李黎、杨炎炎与被告江苏华厦融创置地集团有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年11月20日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年12月10日公开开庭进行了审理。原告李黎、杨炎炎的共同委托诉讼代理人杨新华、被告江苏华厦融创置地集团有限公司的委托诉讼代理人宋函儒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李黎、杨炎炎向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告延期交房及地下室交付迟延违约金69921.40元；2、判决暖气开口费、物业费从被告应支付违约金中扣除；3、被告支付原告逾期办证费用1042.06元；4、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2014年8月14日签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于徐州市房屋一套，房屋价款为1006674元，被告应于2016年1月28日前交付房屋。原告已依约交付了全部房款并收到被告开具的不动产统一发票，但被告直到2017年11月30日才交付房屋。根据原告与被告签订的《商品房买卖合同》第九条的约定，被告应当承担延期交房的违约责任，另对于被告要求的逾期上房违约金与暖气开口费进行置换，被告不同意。为维护原告合法权益，原告遂诉至法院。被告江苏华厦融创置地集团有限公司辩称，1、原告所述与事实不符，被告存在不可抗力，根据合同约定，被告不承担逾期上房的违约责任；2、关于二原告提出的逾期时间，根据合同约定，应从逾期之日次日也就是是从2016年1月29日开始计算逾期时间；3、关于诉状中暖气开户费问题，根据双方签订的商品房买卖合同，补充协议第八条约定，开户供暖费由买受人向经营管理单位办理开通使用并缴纳相关费用，故以上费用由被告承担无事实与法律依据，请法院驳回原告的诉请；4、原告主张的逾期金额不予认可，诉讼请求中主张的违约金原告包含地下室，根据商品房买卖合同第九条约定，上房违约金仅指已付房款的万分之一，并不包含地下室；5、关于诉状中提到的物业费从违约金扣除与本案是不同法律关系，不具有关联性，请求予以驳回；6、本案已超过诉讼时效，原告明知从2016年1月29日起可以要求被告支付延期交房违约金，但怠于行使自己的诉讼权利，故延期交房的违约金的诉讼时效应从2016年1月29日开始计算，由此，诉讼时效已超。本案的争议焦点为：原告在本案中主张的各项违约金计算的方式和起算时间是否有依据，是否符合合同约定？原告李黎、杨炎炎为支持自己的诉讼主张，向本院提交了商品房买卖合同、购房发票原件各一份、地下室的协议以及收据、被告在2020年9月份发布的告知三份、物业费收据，以此证明原告的诉讼主张。经质证，被告江苏华厦融创置地集团有限公司对原告提交的商品房合同和发票及地下室协议及收据真实性无异议，原告提供的2020年9月份告知以及物业费收据与本案无关，不予质证。对于保利物业收款收据没有提供原件，真实性不予认可。保利物业与被告无关，对于物业费被告无权处置。被告江苏华厦融创置地集团有限公司为支持自己的抗辩意见，向本院提交了如下证据：1、提供编号201xxx建设工程规划许可证及编号为2017xxx建设工程施工许可证，证明2015年5月28日因政府规划变更为涉案商品房重新办理编号2015xxx建设工程许可证及2017年3月16日编号2017xxx号建设工程施工许可证，被告系因政府行为直接导致工程延期，同时根据商品房买卖合同补充协议第三条第二项及商品房买卖合同补充协议第六条第三项，故出卖人不承担违约责任。经质证，原告李黎、杨炎炎陈述并不知道被告所举的证据，认为不应该是政府的原因，如果是政府的原因，则是被告和政府之间的关系，因为被告承诺是对双方有效，被告存在违反政府法规的地方，不然政府不会无缘无故撤销或者作废规划许可，被告的违规违法不应当由业主来承担。本院经审理认定事实如下：2014年8月14日，原告李黎、杨炎炎与被告江苏华厦融创置地集团有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的徐州市天山绿洲小区四期第x幢x单元xxx号的房产，该商品房的用途为住宅，建筑面积共103.46平方米。按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米9730.08元，总金额1006674元。买受人已于2014年8月18日付清房款1006674元。第八条、出卖人应当在2016年1月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得商品住宅交付使用批准文件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、因政策法规变动、政府禁令或电办热电、天然气、自来水、市政道路部门等，非出卖人原因导致工程延期的，出卖人可据实延期并不承担违约责任；3、买受人逾期付款的，除应按本合同第七条承担违约责任外，出卖人有权暂缓向买受人交付该商品房，直至买受人付清全部款项(含逾期付款违约金)为止。第九条、除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过270日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。同日，原告与被告签订《地下室认购协议书》一份，双方约定原告自愿认购华厦樱花小镇地下室，地下室单价为2600元，总价为35386元，原告已按照约定价款实际支付于被告。2017年11月30日，被告向原告实际交付涉案房屋。原告认为，被告应当承担逾期交房的违约责任，遂诉讼来院。本院认为，原告李黎、杨炎炎与被告江苏华厦融创置地集团有限公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。原告按约交付了购房款，被告理应按照合同约定交付涉案房屋；其逾期交付房屋，应向原告承担逾期交房的违约责任。根据《商品房买卖合同》约定，被告应自最后交付期限的第二天（2016年1月29日）起至实际交付之日（2017年11月30日）止，共计671天，按日向原告支付已交付房价款1006674元的万分之一的违约金，为67547元。关于被告辩称因政府规划变更导致工程无法按期完成，其逾期交房存在客观情况，本院认为，其提供的建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证仅能证明其规划获得许可及重新办理了施工许可证，并不能证明其系因政府规划变更导致工程延期，故对于该抗辩，本院不予采纳。对于原告主张的逾期交付地下室的违约金，本院认为，原告自愿从被告处认购地下室，双方已订立了认购协议，协议中对地下室面积及交易价款进行了约定，但并未约定被告交付的具体时间，亦无迟延交付的违约责任条款约定。原告要求被告按照双方订立的《商品房买卖合同》中违约条款来承担违约责任，但商品房买卖合同与地下室认购协议是两个独立的合同，非主从合同关系，商品房买卖合同中违约责任条款不能类推适用于地下室认购协议中，原告要求被告承担逾期交付地下室的违约责任无合同及法律依据，本院不予支持。对于原告要求从被告所应支付的违约金中扣除物业服务费及暖气开口费的问题。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，原告诉请的暖气开口费与物业服务费与商品房买卖合同纠纷非同一法律关系，无法并案处理，故对此诉请本院不予理涉。另外，对于原告诉请的逾期办证违约金有合同约定，按照合同约定时间节点，被告已属违约，其应按照合同约定承担违约责任，原告诉请的逾期办证违约金1042.06元有事实及法律依据，本院予以支持。对于被告抗辩的诉讼时效问题。本院认为，诉讼时效是权利人请求人民法院保护其权利的法定期间，应当从权利人权利受到侵害，权利人能够请求法院保护其请求权开始计算。就本案而言，合同约定被告上房时间在2016年1月28日前，但被告实际上房时间为2017年11月30日，被告逾期时间在2016年1月28日之后。原告虽自2016年1月29日就已知晓自身权利遭受侵害，但被告作为义务人未履行义务之违约状态一直持续至2017年11月30日，原告权益遭受侵害时间的终结点是在2017年11月30日，此时间点应作为请求权的起算时间点。由此来看，原告的违约金诉请未超过诉讼时效，被告抗辩诉讼时效已超过理由不能成立，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告江苏华厦融创置地集团有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告李黎、杨炎炎逾期交房违约金67547元；二、被告江苏华厦融创置地集团有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告李黎、杨炎炎逾期办证违约金1042.06元三、驳回原告李黎、杨炎炎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1489元，减半收取744.50元，由被告江苏华厦融创置地集团有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 员 刘现伟二〇二〇年十二月二十三日法官助理 王鹏里书 记 员 王 恺