上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终10353号上诉人(原审被告)：林慧，女，1979年8月4日出生，汉族，户籍地上海市虹口区。委托诉讼代理人：樊佳强，上海筑业律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：徐芸香，女，1983年9月29日出生，汉族，户籍地江苏省南京市。委托诉讼代理人：杨东，上海星图律师事务所律师。委托诉讼代理人：季鹏飞，上海星图律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：吴芳，女，1972年7月15日出生，汉族，户籍地上海市宝山区。被上诉人(原审被告)：钱劼，男，1976年11月9日出生，汉族，户籍地上海市虹口区。上诉人林慧因与被上诉人徐芸香、吴芳、钱劼房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2020)沪0113民初4185号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人林慧上诉请求：撤销一审判决，改判驳回徐芸香对林慧的诉讼请求，或由钱劼承担责任。事实和理由：钱劼在《房屋租赁合同》上增加签字的行为应视为徐芸香同意林慧、吴芳将上海市宝山区美丹路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)承租权转让给钱劼的行为。1.2017年2月，林慧、吴芳承租系争房屋用于经营。2018年8、9月期间，林慧多次通过电话、微信告知徐芸香其将公司及承租房屋一并转让给钱劼。钱劼在《房屋租赁合同》上增加签字的行为应认定为林慧将系争房屋承租权转让给钱劼，徐芸香表示同意的行为。徐芸香关于增加投资人的主张不合常理，增加投资人无需告知出租人，也无需在《房屋租赁合同》上加名。钱劼在《房屋租赁合同》上增加签字也未通知林慧。2．林慧承租系争房屋是用于公司经营，徐芸香知晓并同意。根据工商登记信息，林慧于2018年10月将公司转让给钱劼，与系争房屋承租权转让给钱劼的时间吻合。之后钱劼对公司名称进行了变更，对系争房屋进行了装修，徐芸香也知晓。3.2018年10月之前的租金由林慧支付，之后的租金则由钱劼支付。在租金严重拖欠的情况下，徐芸香仅通知没有履约能力的钱劼一人，从未联系具有支付能力的林慧。在徐芸香收回房屋时，也仅联系钱劼办理交接，而未通知林慧。这些行为也与徐芸香关于增加投资人的主张不符，应认定为承租权的转让。4．林慧是通过电话和微信与徐芸香协商，并征得徐芸香同意后，才将系争房屋承租权转让给钱劼。一审中，林慧多次要求徐芸香本人到庭当面对质，并申请徐芸香提供与林慧、钱劼的完整微信聊天记录，但一审法院未予准许。5．承租权转让时并未签订书面协议是因为林慧怀孕不方便到场，且《房屋租赁合同》是通过中介签订的。综上所述，虽然钱劼在《房屋租赁合同》上增加签字的行为从形式上看是增加承租人，但实质上是承租权转让。希望二审法院进行充分调查，或者从高度盖然性的证明标准进行判断。另，2017年林慧与徐芸香签订《房屋租赁合同》时，其尚未取得系争房屋产权证。被上诉人徐芸香辩称，不同意林慧的上诉请求。1．林慧将公司转让给钱劼，徐芸香并不知情，也不需要经过徐芸香的同意。2．系争房屋虽然是经营地址，但不是注册地址。3．一审中，徐芸香已经提供完整的微信聊天记录，正是钱劼在微信中提出林慧也签订了《房屋租赁合同》，徐芸香可以向林慧主张租金以及物业费。4．林慧主张怀孕不方便到场签订书面协议，但林慧在同一时间段与钱劼办理了股权转让手续，说明林慧可以办理相关手续，即便林慧因怀孕不方便签约，也可以委托他人办理，该理由不能成立。5．退而言之，即便认定为转租关系，林慧也应当承担相应的合同义务。被上诉人吴芳辩称，同意林慧的上诉请求，吴芳未参与经营，不应当承担责任。2017年，吴芳与林慧有意合作经营琴行，故共同签订《房屋租赁合同》。但系争房屋装修期间，吴芳与林慧发生冲突，吴芳退出经营。因吴芳未持有《房屋租赁合同》，且缺乏相关经验，故未办理相关撤销手续。被上诉人钱劼未作辩称。徐芸香向一审法院起诉请求：1．判令解除徐芸香和吴芳、林慧、钱劼签订的《房屋租赁合同》；2．判令吴芳、林慧、钱劼共同支付徐芸香从2019年9月8日至2020年2月29日的租金人民币(以下币种均为人民币)90，698元，按照每月15，750元的标准；3．判令吴芳、林慧、钱劼支付徐芸香逾期支付租金的违约金89，000元，按照每日500元的标准，从2019年9月4日起算至2020年2月29日；4．判令吴芳、林慧、钱劼共同支付徐芸香2019年4月至2019年12月的物业费23，713.2元；5．判令吴芳、林慧、钱劼共同支付徐芸香2019年9月至2020年2月的水电费3095元。一审审理中，徐芸香增加诉讼请求，要求判令吴芳、林慧、钱劼共同支付解除合同违约金15，000元。一审法院认定事实：2017年，徐芸香(出租方，甲方)与吴芳、林慧(承租方，乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方使用，建筑面积188.3平方米。租赁期限自2017年4月8日起至2022年4月7日止，月租金15，000元，按3个月为一期支付，每期租金支付时间应为该期首月的3日前。2017年4月8日至2019年4月7日房租不变，2019年4月8日至2022年4月7日每年递增房屋租金的5％。如乙方逾期支付租金，则每逾期一日，乙方应按日租金的一倍向甲方支付逾期违约金。租赁期限内，水费、电费、煤气费、电话费、电视收视费、物业管理费由乙方承担。租赁期限内，未经甲方书面同意，乙方不得将该房屋全部或部分转租给第三人，亦不得将其对该房屋的承租权转让给第三人，否则，甲方有权单方面解除本合同，并依据本合同第9条追究乙方违约责任。合同第9条约定，如任何一方未按本合同约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方需支付守约方违约金，违约金数额为月租金的1倍。2018年，钱劼在该合同乙方处补签了姓名及手机号码。吴芳、林慧、钱劼累计支付租金至2019年9月7日，另付押金15，000元。徐芸香为证明己方主张，向一审法院提供了以下证据：1．物业费及水电费发票、转账凭证，发票备注处写明付2019年4-12月物业费及付至2020年2月水电费，证明徐芸香已代为缴纳了相应水电费、物业费。2．徐芸香与钱劼的微信聊天记录，证明徐芸香自2019年11月起多次向钱劼催讨租金，其中2020年3月15日钱劼回复“我里面的东西都不要了谢谢”，证明钱劼在系争房屋内一直有物品未搬离。林慧对上述证据的质证意见为：证据1，真实性无异议，但据林慧了解前几年物业公司对于物业费和水电费是免除的。林慧也没有实际使用系争房屋，相应费用应由钱劼承担。证据2，该聊天记录与林慧无关，该记录显示仅向钱劼一人催讨房租，从未向林慧催讨，说明徐芸香认可转租行为。一审法院审理中，林慧提供了准予设立开业登记通知书、股权转让协议、营业执照，证明林慧在2018年10月将公司转让给钱劼，林慧表示当时已经将公司转让情况口头告知徐芸香，徐芸香亦口头同意林慧将系争房屋转租给钱劼，但对此没有书面证据可以提供，当时双方仅让钱劼在租赁合同上加了名字。针对林慧的陈述，徐芸香表示其对林慧将公司转让给钱劼的情况之前并不知情，林慧从未告知过徐芸香，该转让是内部行为，与徐芸香无关。林慧在2018年6、7月曾向徐芸香提出过不想继续承租系争房屋，当时徐芸香表示如果违约要支付相应违约金。后林慧提出在租赁合同上增加一个承租人，徐芸香表示同意，但徐芸香从未同意林慧将系争房屋转租给钱劼，如果是转租，钱劼在合同上签名时，应当直接将吴芳、林慧的名字划去。一审法院审理中，徐芸香表示押金15，000元同意返还。徐芸香实际于2020年2月底收回了系争房屋，3月15日已和案外人另某订立了租赁合同。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案林慧辩称其在《房屋租赁合同》签订后又将系争房屋转租给了钱劼，后续纠纷与其无关，但根据审理查明的事实，钱劼并未与徐芸香重新签订租赁合同，徐芸香亦表示其对林慧转租或转让事宜并不知情，根据双方合同约定，未经出租方书面同意，承租方不得将房屋全部或部分转租给第三人，亦不得将其对该房屋的承租权转让给第三人。故对于林慧的抗辩意见，一审法院难以采信，林慧作为合同一方当事人，应当按照约定履行自身义务。吴芳、钱劼经一审法院传唤未到庭参加诉讼，应视为放弃其答辩和质证的权利。现吴芳、林慧、钱劼逾期支付租金多月，徐芸香据此要求解除双方租赁合同，合法有据，一审法院予以支持。合同解除后，吴芳、林慧、钱劼应当支付拖欠的相应费用。现徐芸香根据其实际收回系争房屋时间要求吴芳、林慧、钱劼支付2019年9月8日至2020年2月29日的租金90，698元，合法有据，一审法院予以支持。关于违约金，虽然合同同时约定了逾期付款违约金和解除合同违约金，但约定的违约金标准过高，一审法院综合考虑徐芸香的损失情况和吴芳、林慧、钱劼的违约程度，酌情确定应支付徐芸香违约金18，000元。物业费23，713.2元、水电费3095元，系吴芳、林慧、钱劼拖欠的费用，徐芸香代为缴纳后要求吴芳、林慧、钱劼予以承担，于法有据，一审法院予以支持。押金15，000元，徐芸香同意返还，一审法院予以确认。一审法院判决：一、解除徐芸香与吴芳、林慧、钱劼就上海市宝山区美丹路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋租赁合同》；二、吴芳、林慧、钱劼于判决生效之日起十日内，支付徐芸香租金90，698元；三、吴芳、林慧、钱劼于判决生效之日起十日内，支付徐芸香违约金18，000元；四、吴芳、林慧、钱劼于判决生效之日起十日内，支付徐芸香物业费23，713.2元；五、吴芳、林慧、钱劼于判决生效之日起十日内，支付徐芸香水电费3095元；六、徐芸香于判决生效之日起十日内，返还吴芳、林慧、钱劼押金15，000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。二审中，徐芸香提供系争房屋产权证复印件一份。林慧发表如下意见：真实性认可，但《房屋租赁合同》签订时并未取得产权证，取得产权证后徐芸香也未通知林慧，导致林慧无法办理公司注册地址变更。吴芳发表如下意见：真实性无法确认，《房屋租赁合同》签订时徐芸香并未提供产权证。钱劼未发表意见。以上事实有当事人提供的证据、当事人陈述、本院审理笔录佐证证实。本院认为，本案二审争议焦点在于林慧、吴芳是否应就徐芸香主张的租金、违约金、物业费、水电费等承担责任。林慧上诉主张其于2018年10月将系争房屋承租权转让给钱劼，徐芸香知晓并同意，故其不再承担原房屋租赁合同项下义务；徐芸香对此不予认可。对林慧该上诉意见，本院分析如下：首先，林慧在一审庭审中明确主张其于2018年10月将系争房屋转租给钱劼，林慧前述意见显然与其在一审中的陈述矛盾。其次，林慧主张其承租系争房屋用于公司经营，后于2018年10月将公司及承租房屋一并转让给钱劼。然，涉案《房屋租赁合同》载明的承租方为林慧、吴芳，且并未体现由林慧设立的公司继受该合同项下承租人权利义务的意思表示，因此，林慧主张的公司转让情况与本案租赁主体的认定并无关联性。最后，涉案《房屋租赁合同》约定：未经出租方书面同意，承租方不得将该房屋全部或部分转租给第三人，亦不得将其对该房屋的承租权转让给第三人。本案中，徐芸香未书面同意林慧将系争房屋承租权转让给钱劼，各方也未就原房屋租赁合同主体的变更签订书面协议。虽然钱劼在涉案《房屋租赁合同》上增加签字并实际承担2018年10月之后的租金等相关费用的支付义务，但该自愿加入和履行债务的行为并不必然免除林慧、吴芳在原房屋租赁合同项下的义务。在徐芸香未明确同意变更原房屋租赁合同主体或免除林慧、吴芳在原房屋租赁合同项下债务的情况下，林慧、吴芳仍应当继续履行原房屋租赁合同项下的义务。综上所述，林慧关于其已将系争房屋承租权转让给钱劼、其不再承担原房屋租赁合同项下义务的上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。林慧其余上诉主张，亦无事实和法律依据，本院均不予采纳；一审法院就本案所作处理，并无不当，本院认同，不再赘述。综上所述，林慧的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2710元，由上诉人林慧负担。本判决为终审判决。审 判 长 丁康威审 判 员 王 伟审 判 员 徐 庆二〇二〇年十二月四日法官助理 沈 宸书 记 员 夏 倩附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……