呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终3817号上诉人(原审被告)：李早霞,女，住内蒙古自治区托克托县。委托诉讼代理人：刘霞，呼和浩特市法律工作者协会法律服务一所法律工作者。被上诉人（原审原告）：呼和浩特市大盛魁物业管理有限公司。法定代表人:石德寿,公司执行董事。委托诉讼代理人:赵军,北京振荣律师事务所律师。上诉人李早霞因与被上诉人呼和浩特市大盛魁物业管理有限公司（以下简称大盛魁公司）物业服务合同纠纷一案，不服托克托县人民法院（2020）内0122民初961号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。大盛魁公司上诉请求：依法撤销一审判决,并依法改判。事实和理由：一审法院认为:业主委员会与大盛魁公司签订的物业合同对业主有约束力,业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。1、大盛魁公司擅自在院内挖污水池,造成环境污染,直接影响了李早霞的居住环境,造成了李早霞身体受到伤害。再则关于小区的用水问题,在与大盛魁公司签订服务合同约定用水是双水入户，李早霞也按合同约定交付费用,但是在签订合同后,一直到现在李早霞也没有享受到双水入户的好处,该行为属于大盛魁公司严重违反合同,没有按合同提供服务,属于严重违约。2、摊贩占用消防通道经营(这一事实李早霞虽无直接证据证实系大盛魁公司的出租行为所致,但消防通道被摊贩占用系不争的事实,大盛魁公司作为物业公司无论是依法还是依据《前期物业管理服务协议》都有不可推卸的管理职责),导致消防通道阻塞,且该通道系李早霞进入小区的必经通道,不仅直接阻碍了李早霞的通行,还严重威胁到李早霞的人身、财产安全。大盛魁公司将小区楼道砌墙出租,改变了原始结构,造成危险,也直接损害了李早霞的权益。由上可见,大盛魁公司的行为(已构成不作为)不仅损害了全体业主的共同权利,同时也直接损害了李早霞的个人利益。据此,李早霞依法完全可以以个人的名义主张相关权利。3、大盛魁公司在业主不知情的情况下将属于业主所拥有的公用面积出租,在取得收益的时候,大盛魁公司应将收益用于小区的维护,剩余部分用于业主物业费抵顶。在本案中大盛魁公司没有将取得的收益用于小区维护,也没有将收益抵顶业主物业费，违背国家物业管理法,属于侵占行为。应将大盛魁公司利用小区的公用面积取得的收益用于抵顶物业费。大盛魁公司辩称，第一，关于李早霞所述的污水池的问题，事实上并不存在，大盛魁公司尽职尽责的履行了自己的义务。第二，关于双水入户的问题。这个是开发商和业主之间的承诺，并不是物业服务合同的范围，后来据了解当初每户收过100元，最后这个钱了大部分已经退还。第三，关于摊贩占用消防通道经营的问题，这是无中生有的事实，并不存在。第四，大盛魁公司将小区楼道砌墙出租，也不存在，是开发商将楼梯底下的一小块用墙封堵，出于何种考虑大盛魁公司无权过问，不属于物业合同服务的范围。第五，业主所拥有的公用面积出租收费的问题，这个不存在。综上，李早霞所述的几点事实均无事实依据和无证据支持，请求二审法院驳回上诉，维持原判。大盛魁公司向一审法院起诉请求：一、判令李早霞立即给付2015年9月1日至2020年8月31日物业费7391元。二、诉讼费用由李早霞承担。一审法院认定事实：2015年9月1日，大盛魁公司与大盛魁小区开发商呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司托县分公司签订《前期物业服务合同》，合同约定大盛魁公司负责大盛魁德胜园小区物业管理，服务内容为：物业共用部分及设施设备的维修、养护、管理；物业共用部分的卫生清洁，垃圾收集；公共绿化的养护管理；车辆的停放管理；停车场、配套商业设施等公共物业管理；公共秩序维护、安全防范等事项协助。物业服务费收费标准为多层住宅0．9／元／月／平方米。服务期限为2015年9月1日至2019年8月30日。2019年9月1日，大盛魁公司与大盛魁小区业主委员会签订《物业服务合同》，合同约定服务内容为小区共用部分维修、养护、管理；公共绿地、场所的花木养护管理；公共环境卫生管理等。服务期限为2019年9月1日至2022年8月31日止。物业费收费标准为：1、2、4、6、7、8、9号楼0.9／元／月／平方米。2015年9月1日、2016年9月1日、2017年3月15日、2018年7月10日、2019年8月15日、2020年5月28日，大盛魁公司向欠缴物业费的业主发出催费单催缴物业费。李早霞于2015年9月1日起欠缴物业费，至2020年8月31日，李早霞共计欠缴物业费7391元，该笔费用至今尚未缴纳。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，大盛魁公司与呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司托县分公司及与大盛魁小区业主委员会签订的两份物业服务合同系双方当事人之间真实的意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，该合同对物业服务企业及全体业主均具有法律约束力，双方均应遵照履行。大盛魁公司已经按照合同约定为小区提供了物业服务，李早霞亦应按照合同约定履行缴纳物业费的义务，李早霞以自己对合同签订情况不知情和大盛魁公司服务不到位为由拒绝缴纳物业费不符合法律规定，不予支持。同时，对于李早霞主张商业住房单位安装空调产生噪音、拉运污水车辆产生噪音和气味、职工车辆出入停放影响居民正常生活以及未能使用井水问题拒绝缴纳物业费的抗辩理由，上述内容不属于物业服务合同范围，对此不予支持。对于缴纳物业费的具体数额，大盛魁公司所提供的物业服务直接影响到业主的生活环境，业主作为物业服务的对象能够直接感受到物业服务的质量。综合同期审理的大盛魁小区业主物业服务合同纠纷系列案件中业主的共同陈述及李早霞提供的小区物业相关照片，可认定大盛魁公司所提供的物业服务存在瑕疵，服务水平有待于进一步提高，依法应当予以扣减。一审法院对大盛魁公司主张的物业服务费酌情予以调整，酌定支持原物业费的95％，即7021．45元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：被告李早霞在判决生效后10日内给付原告呼和浩特市大盛魁物业管理有限公司物业费7021.45元。案件受理费25元，由李早霞负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了举证质证。经二审审理，本院查明事实与一审一致。本院认为，本案的争议焦点是李早霞是否应支付大盛魁公司7021.45元物业费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，大盛魁公司与呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司托县分公司及与大盛魁小区业主委员会签订的两份物业服务合同对业主具有约束力，李早霞应承担缴纳物业费的义务。一审按照95%计算物业费已酌情考量了物业服务瑕疵的问题，该认定适当，本院予以确认。关于双水入户的问题，李早霞无证据证明该问题属于物业服务范围，本院对李早霞的该项主张不予采纳。关于李早霞提出的环境污染造成其身体损害，大盛魁公司擅自占用消防通道及将公用面积出租等问题，《中华人民共和国物权法》第八十三条规定，“业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定，“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”李早霞可依据上述法律规定向人民法院起诉，但不能据此免除缴纳物业费的义务。综上所述，李早霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由李早霞负担。本判决为终审判决。审判长 张蒙江审判员 姜 怡审判员 蔡世杰二〇二〇年十二月十八日法官助理 齐兴宇书记员 葛丽媛