湖北省汉江中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂96民终848号上诉人（原审原告）：范民强，男，1969年7月14日出生，汉族，住湖北省天门市。上诉人（原审原告）：刘华容（范民强之妻），女，1974年3月4日出生，汉族，住湖北省天门市。被上诉人（原审被告）：天门市大汉隆城置业开发有限公司。住所地：湖北省天门市经济开发区天门中学南状元路西。法定代表人：梅红英，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：章杰，湖北维力律师事务所律师。委托诉讼代理人：高丽君，湖北维力律师事务所律师。上诉人范民强、刘华容因与被上诉人天门市大汉隆城置业开发有限公司（以下简称大汉隆城公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省天门市人民法院（2020）鄂9006民初1548号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月15日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。范民强、刘华容上诉请求：撤销原判，依法变更或改判大汉隆城公司1.按照合同约定标准支付自2015年12月30日起至2020年8月6日止的逾期交房违约金；2.承担违约交房期间的物业费，并交付交费单据；3.赔偿各项经济损失共计76990元。事实和理由：一、一审判决计算逾期交房违约金有误。根据涉案《商品房买卖合同》第九条约定，逾期交房违约金应当从2015年12月31日起计算至实际交房之日止，一审判决按范民强、刘华容诉请的暂定违约天数1613天（2015年12月31日至2020年5月31日）计算，不符合合同约定，至少应当计算至一审判决之日，即2020年8月6日，按1680日计算比较合理。二、一审判决驳回范民强、刘华容的其他诉讼请求不当。1.一审判决以涉案商品房还未交付，大汉隆城公司未超过合同约定期限办理不动产权证为由驳回范民强、刘华容要求大汉隆城公司支付逾期办证违约金的诉讼请求不当。首先，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条的规定，只有房屋和不动产权证一起交付才能视为商品房交付。一审判决对合同约定的商品房交付理解错误；其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条对于超过办证日期未交房的并未规定不能同时计算违约金，涉案合同中也无不能同时计算违约金的约定；第三，涉案合同是大汉隆城公司提供的格式文本，大汉隆城公司按约定期限交房是合同的核心目的，也是保证商品房和房屋产权证交付的前提条件，违约条款也是为保障开发商能按期交付商品房设置，大汉隆城公司逾期交房和逾期办证均构成违约，判令其分别承担违约责任符合公平原则。2.一审判决对范民强、刘华容要求大汉隆城公司承担违约交房期间物业费的请求不予支持不当。范民强、刘华容在要求看房时，物业公司工作人员要求需要交纳物业费或押身份证才能拿钥匙看房，说明涉案商品房存在物业债务纠纷，大汉隆城公司交付的房屋违反了涉案合同第十二条的约定和《物业管理条例》第四十一条的规定。一审判决认定大汉隆城公司逾期交房违约，且未办理房屋交接手续，因此大汉隆城公司应当承担其违约逾期交房期间（暂定53个月）的物业费3418.71元。3、一审判决对范民强、刘华容要求大汉隆城公司赔偿因不能使用房屋所造成经济损失的诉请不予支持不当。首先，范民强、刘华容在庭审时提供了同小区同户型房屋的租房合同的原件，能够证明范民强、刘华容因大汉隆城公司逾期交房损失的房租金额，可以作为法院定损的参考标准，一审判决认为该证据与本案不具备关联性错误。其次，范民强、刘华容一审时认为违约金低于自己的实际损失是按照房屋租金收益计算的，未考虑办证延期经济损失、装修材料及人工费上涨造成的损失等情况，现在二审一并提出。范民强、刘华容的损失主要包括租金收益损失48000元（参照同小区同户型月租金标准1000元，计算4年）、装修材料费和人工费上涨损失16000元（根据相关部门发布的造价信息计算）、不动产权证满5年后房产交易可享受的增值税和个人所得税减免损失11499.02元、维权损失1500元（包含交通费、误工费、律师费和调查取证费）。以上损失共计76999元，而按照合同约定标准计算的逾期交房违约金仅为8119.50元，明显低于实际损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，范民强、刘华容有权要求法院予以调整。4、本案系大汉隆城公司违约引起的纠纷，范民强、刘华容不存在违约行为，因此本案的一、二审案件受理费均应由大汉隆城公司承担。大汉隆城公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回范民强、刘华容的上诉请求，维持原判。范民强、刘华容向一审法院起诉请求：1.大汉隆城公司赔偿逾期交房违约金8119.50元；2.大汉隆城公司赔偿逾期办证违约金1677.94元；3.大汉隆城公司为其办理房屋交接、验房手续，交接房屋钥匙，提供《住宅质量保证书、住宅使用说明书》；4.大汉隆城公司承担逾期交房期间的物业费3418.71元；5.大汉隆城公司退还办证费620元；6.大汉隆城公司赔偿不能使用该房屋的经济损失费38000元；7.大汉隆城公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2015年5月28日，范民强、刘华容与大汉隆城公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：TM15003164）1份，合同约定：范民强、刘华容购买大汉隆城公司开发建设的位于天门市经济开发区××大道××号（天城明珠）10幢2单元2504号房；房屋建筑面积为57.86m2，单价为2900元/m2，总价款为167794元；大汉隆城公司应当在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合合同约定的商品房交付范民强、刘华容使用；大汉隆城公司逾期交房的，逾期不超过30日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，大汉隆城公司按日向范民强、刘华容支付已交付房价款万分之0.3的违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，范民强、刘华容有权解除合同。范民强、刘华容愿意继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，大汉隆城公司按日向范民强、刘华容支付已付房价款万分之0.3的违约金；大汉隆城公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由大汉隆城公司提供的资料报产权登记机关备案；如因大汉隆城公司的责任，范民强、刘华容不能在规定期限内取得房地产权属证书且不退房的，大汉隆城公司按已付房价款的1%支付违约金。合同还对房屋交接、保修责任等事项进行了约定。合同签订当日，范民强、刘华容向大汉隆城公司支付购房款167794元。2015年12月26日，大汉隆城公司向范民强、刘华容邮寄《入伙须知》1份，通知其接收房屋。同年12月30日，范民强、刘华容到小区接收房屋时，发现涉案房屋的天燃气未通气使用、消防工程未通过验收，认为未达到合同约定的交房条件，遂拒绝收房。2019年1月30日，大汉隆城公司开发建设的天城明珠8、9、10号楼经消防验收合格。2019年4月8日，天门市自然资源和规划局为天城明珠8、9、10号楼出具建设工程竣工验收规划条件核实证明。2019年10月29日，大汉隆城公司工作人员电话联系范民强、刘华容，要求其补缴因房屋面积增加产生的差价款及房屋维修基金、契税、办证费，范民强、刘华容遂于当日向大汉隆城公司交纳房屋差价款2262元、维修基金4105元、契税1701元、办证费1000元。范民强、刘华容拿钥匙察看涉案房屋时，发现栏杆和门有生锈痕迹，因与大汉隆城公司工作人员交涉无果，故至今未办理房屋交接手续。2020年1月，范民强、刘华容取得涉案房屋的不动产权证书。一审法院认为，本案系一起因商品房销售引发的纠纷。争议焦点如下：一、大汉隆城公司是否存在逾期交房行为？是否应支付逾期交房违约金？是否应承担逾期交房期间的物业费？范民强、刘华容与大汉隆城公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合法有效，对当事人双方均有约束力。合同签订后，范民强、刘华容依约履行了合同义务，大汉隆城公司应依合同于2015年12月30日前将验收合格的商品房交付范民强、刘华容。大汉隆城公司虽于2015年12月26日邮寄《入伙须知》通知范民强、刘华容接收涉案房屋，但未依约出示相关证明文件，且涉案房屋于2019年4月8日才取得建设工程竣工验收规划条件核实证明等文件，故范民强、刘华容有权按照合同约定拒绝接收房屋，由此产生的延期交房责任由大汉隆城公司承担，故大汉隆城公司应依约承担逾期交房违约金。在涉案房屋达到交付条件后，大汉隆城公司至今未书面通知范民强、刘华容办理交付手续，亦未按照合同约定，与范民强、刘华容进行验收交接，故对范民强、刘华容要求大汉隆城公司为其办理房屋交接、验房手续，交接房屋钥匙，提供《住宅质量保证书、住宅使用说明书》及支付自2015年12月31日起至2020年5月31日止的逾期交房违约金，合计8119.50元（167794元×0.3÷10000×1613天）的诉讼请求，依法予以支持。物业服务费是由物业服务企业提供对房屋相关配套设施、场地进行维修、养护、管理并维护本区域内环境卫生后，由业主支付的报酬。按照交易习惯，范民强、刘华容在接收大汉隆城公司交付的商品房后，即与物业服务企业形成物业服务关系，需履行缴纳物业服务费的义务。本案中，大汉隆城公司至今未与范民强、刘华容办理交接手续，范民强、刘华容一直未对涉案房屋进行占有、使用，且其并未提交证据证明已实际缴纳过物业服务费，故对范民强、刘华容要求大汉隆城公司承担逾期交房期间的物业费的诉讼请求，依法不予支持。二、大汉隆城公司是否应向范民强、刘华容支付逾期办证违约金？双方签订的《商品房买卖合同》中约定，大汉隆城公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，以便范民强、刘华容能在规定期限内取得房地产权属证书。本案中，涉案房屋并未交付使用，大汉隆城公司为范民强、刘华容办理不动产权证的时间并未超出合同约定的期限，不构成违约，故对范民强、刘华容要求大汉隆城公司赔偿逾期办证违约金的诉讼请求，依法不予支持。三、大汉隆城公司是否应退还原告多收取的办证费？范民强、刘华容向大汉隆城公司预交办证费1000元，在扣除大汉隆城公司代为支付的不动产权证工本费80元、测绘费300元后，实际应退还办证费620元，故对原告的该项诉讼请求，依法予以支持。四、大汉隆城公司是否应赔偿原告因不能使用房屋的经济损失费38000元？双方签订的《商品房买卖合同》中已明确约定了大汉隆城公司逾期交房的违约责任，且范民强、刘华容未提交证据证明双方约定的违约金低于其实际损失，属举证不能。故对范民强、刘华容要求大汉隆城公司赔偿因不能使用房屋的经济损失费38000元的诉讼请求，依法不予支持。视此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、大汉隆城公司于判决生效后十五日内为范民强、刘华容办理房屋交接手续，提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；并支付范民强、刘华容逾期交房违约金8119.50元、退还办证费620元，合计8739.50元；二、驳回范民强、刘华容的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1096元，减半收取548元，由范民强、刘华容负担456元，由大汉隆城公司负担92元。本院二审期间，范民强、刘华容提交了证据，大汉隆城公司未提交证据，本院组织当事人进行了质证。对于范民强、刘华容提交的全部证据，均与本案不具有关联性，且不能达到其证明目的，本院依法不予采信。一审查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，结合双方当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：1.一审判决对范民强、刘华容主张的逾期交房违约金和逾期办证违约金处理是否得当；2.范民强、刘华容要求大汉隆城公司承担逾期交房期间的物业费3418.71元及其他各项经济损失共计76999元有无事实和法律依据。针对上述争议焦点，分析评判如下：一、关于一审判决对范民强、刘华容主张的逾期交房违约金和逾期办证违约金处理是否得当的问题关于逾期交房违约金。《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条规定，在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。范民强、刘华容一审已明确其请求的逾期交房违约金为8119.50元，一审在其请求金额范围内作出判决并无不当。针对范民强、刘华容二审提出的要求增加违约金计算金额的诉讼请求，因大汉隆城公司未表示同意调解或由二审一并审理，范民强、刘华容可另行起诉。因此，范民强、刘华容上诉提出的逾期交房违约金应当计算至一审判决之日（2020年8月6日）的意见不能成立。关于逾期办证违约金。涉案《商品房买卖合同》中约定，大汉隆城公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案。如因大汉隆城公司的责任未按期办理则应按已付房价款的1%向范民强、刘华容支付违约金。同时还约定，大汉隆城公司应当于2015年12月30日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付范民强、刘华容。涉案商品房于2019年4月8日才取得建设工程竣工验收规划条件核实证明，足以说明大汉隆城公司第一次向范民强、刘华容交房时，涉案商品房未经验收合格，范民强、刘华容拒绝收房亦系因大汉隆城公司交付的房屋不符合合同约定。在大汉隆城公司存在违约逾期交房的情况下，如以范民强、刘华容至今未收房为由认定大汉隆城公司的办证期限未届满明显对范民强、刘华容不公，也会导致大汉隆城公司因自己的先行违约行为逃避承担合同约定的逾期办证违约责任。因此，应当以合同约定的商品房交付使用时间确定大汉隆城公司的办证时间，即大汉隆城公司应当于2016年6月27日前为范民强、刘华容办理不动产权证书。范民强、刘华容于2020年1月才取得涉案房屋的不动产权证书，因此大汉隆城公司构成违约，应当依据合同约定向范民强、刘华容支付违约金1677.94元（167794元×1%）。范民强、刘华容的相关上诉理由成立，其该项上诉请求应当予以支持。一审判决对范民强、刘华容的该诉请认定错误，本院依法予以纠正。二、关于范民强、刘华容要求大汉隆城公司承担逾期交房期间的物业费3418.71元及其他各项经济损失共计76999元有无事实和法律依据的问题关于物业费，因范民强、刘华容未提供证据证明其实际发生了该费用及具体金额，一审判决不予支持并无不当。关于范民强、刘华容主张的其他损失，均系其自行计算，亦未提供证据证明该损失已实际发生且系大汉隆城公司的逾期交房行为导致，本院依法不予支持。关于范民强、刘华容提出因其诉请系因大汉隆城公司违约导致，因此一、二审案件受理费应当全部由该公司承担的上诉意见。本院认为，《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定，诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。因范民强、刘华容提出的诉请仅部分得到支持，根据上述规定，本案一、二审案件受理费应当由其与大汉隆城公司分担，本院对该意见依法不予采纳。综上所述，范民强、刘华容的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖北省天门市人民法院（2020）鄂9006民初1548号民事判决第一项，即天门市大汉隆城置业开发有限公司于本判决生效后十五日内为范民强、刘华容办理房屋交接手续，提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；并支付范民强、刘华容逾期交房违约金8119.50元、退还办证费620元，合计8739.50元；二、撤销湖北省天门市人民法院（2020）鄂9006民初1548号民事判决第二项；三、天门市大汉隆城置业开发有限公司于本判决生效后十五日内支付范民强、刘华容逾期办理不动产权证违约金1677.94元；四、驳回范民强、刘华容的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费1096元，由范民强、刘华容负担50元，天门市大汉隆城置业开发有限公司负担1046元。本判决为终审判决。审判长 苏 哲审判员 别瑶成审判员 刘汝梁二〇二〇年十二月九日法官助理丰永闯书记员邵晓