湖南省株洲市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘02民终2310号 上诉人（原审原告）：谢浩，男，1995年6月23日出生，汉族，住湖南省醴陵市。 委托诉讼代理人：谢永明，系谢浩之父，男，1972年10月20日出生，汉族，住湖南省醴陵市，代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉或者上诉等。 被上诉人（原审被告）：株洲华宇房地产开发有限公司，住所地：醴陵市西山办事处江源村**。 法定代表人：朱玲华。 委托诉讼代理人：李发佑，系公司员工，男，1962年4月19日出生，汉族，住湖南省醴陵市，代理权限为特别授权，即代为提起、承认、放弃、变更诉讼请求，进行和调节，提起上诉撤诉等诉讼权利。 委托诉讼代理人：刘汉西，湖南弘一律师事务所律师，代理权限为一般代理。 原审第三人：宁超然，男，1963年1月18日出生，汉族，住湖南省邵东县。 原审第三人：醴陵市新辉房地产开发有限责任公司，，住所地醴陵市陶瓷花炮大市场内 法定代表人：宁超然。 上诉人谢浩因与被上诉人株洲华宇房地产开发有限公司（以下简称“华宇房地产公司”）、原审第三人宁超然、醴陵市新辉房地产开发有限责任公司（以下简称“醴陵新辉公司”）合同纠纷一案，不服株洲市天元区人民法院（2020）湘0211民初1943号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 上诉人谢浩上诉请求：一、一审判决认定事实不清、适用法律错误，程序违法，请求二审法院撤销一审判决，依法改判被上诉人在抵押物的价值范围内，对第三人应偿还谢浩70万元本金及利息836266元（按本金70万元，以年利率5.6%的4被，自2015年1月21日期计算至2020年5月20日止），合计1536266元，承担连带偿付责任或发回原审法院重审；二、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定事实不清，案涉房屋系第三人挂靠被上诉人开发的商品房项目，被上诉人是经行政许可的，处置该房屋的合法主体单位，由于被上诉人未尽到审慎的管理义务，导致上诉人未能实现债权，而一审判决认定第三人承担全部责任，偏袒被上诉人一方；二、一审判决适用法律错误，本案符合《民法通则》第106条的规定，而一审错误的适用《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条的规定，适用法律错误；三、一审判决程序违法，一审经理了简易程序转普通程序，未按照民诉法规定变更开庭时间、告知合议庭组成成员、未按期送达判决书，程序严重违法。 被上诉人华宇房产公司答辩称：一、上诉人的主张属于一案多诉的重复诉讼，应当驳回其诉讼请求；二、上诉人直接提起让与担保合同纠纷请求，依法只能按照借款合同案由审理，而华宇公司不是借款的当事人，不应当承担责任；三、本案系上诉人与第三人之间的让与担保，与被上诉人不相关联，且他们之间的让与担保合同是违法的，被上诉人不是让与担保合同的当事人，不属于以房抵债合同，仅为协助办理手续而已；四、上诉人的承诺书载明了宁超然的借款债务并不发生转移；五、被上诉人与上诉人订立购房合同之后，双方并未完成付款的交割手续；六、上诉人只是想促成宁超然还款，而并非真正购房，且上诉人没有在约定期限内付款，被上诉人有权解除合同，且该合同已经法院确认解除；七、购房合同的解除并未造成上诉人的损失。 上诉人谢浩一审诉讼请求：1、判令被告华宇房地产公司在抵押物（2015年1月26日网签到谢浩名下的银苑山庄第20栋别墅）的价值范围内，对第三人应偿还谢浩70万元本金及利息（利息以本金70万元为基数，按照年利率5.6%的4倍，自2015年1月21日起计算至实际清偿之日止）承担连带偿付责任；2、被告承担本案诉讼费用。 一审法院经审理查明：2015年1月21日，醴陵新辉公司的法定代表人宁超然以个人名义向谢浩借款70万元，用于醴陵新辉公司挂靠华宇房地产公司所开发的“银苑山庄”项目。借条上记载：今借到谢浩人民币柒拾万元，借款期限到2015年6月30日止，利率按人民银行基准利率的四倍计息，此借款本人同意用“银苑山庄”20号别墅作抵押，该栋房号2011-2115号，并将该栋房网签到谢浩名下，借款付清后谢浩退出网签和其他有关手续。如未按期归还借款，本人同意该栋别墅作价80万元给谢浩，并协助办理有关手续。 2015年1月26日，谢浩与华宇房地产公司签订《醴陵市商品房认购协议》，约定：买受人谢浩认购华宇房地产公司开发的位于醴陵市××组××栋别墅，建筑面积为365.89平米，每平米2186.45元，总金额为人民币捌拾万元；签订协议时，买受人应支付认购金肆拾万元；买受人应在2015年6月30日之前与出卖人就本协议所指商品房签订《商品房买卖合同》；如因买受人原因未能在上述期限之前与出卖人签订《商品房买卖合同》，出卖人有权解除本协议；如因出卖人的原因未能在2015年6月30日前与买受人签订《商品房买卖合同》，出卖人必须如数退还买受人所交认购金（不含利息）。同日，谢浩还向华宇房地产公司出具了承诺书，承诺内容如下：本人谢浩，自愿购买银苑山庄别墅20号栋，购房的所有购房款均没有通过华宇房地产公司，直接交给宁超然个人，如果以后需要退房，所有退房费用由宁超然承担，与华宇房地产公司概无关系。另本人欠华宇房地产公司购房款贰拾万元整（房屋办理房产证、国土证所需税费、办证费等）。认购协议签订当日，“银苑山庄”Ｃ型20号别墅于办理了商品房认购网签手续，认购人为谢浩。 另查明：2016年12月18日，株洲市荷塘区人民法院作出（2015）株荷法民一初字第1965号民事判决书，判决认定张升钦与醴陵新辉公司法定代表人宁超然于2013年12月21日签订的《商品房买卖合同》合法有效，认定谢浩与华宇房地产公司签订的《商品房认购协议》非真实意思表示，谢浩与华宇房地产公司之间并非商品房买卖合同关系。谢浩作为第三人不服判决，上诉于株洲市中级人民法院。2017年5月31日，株洲市中级人民法院作出（2017）湘02民终718号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。谢浩仍不服中院终审判决，向湖南省高级人民法院申请再审。2017年11月1日，湖南省高级人民法院作出（2017）湘民申2626号民事裁定书，认为张升钦与醴陵新辉公司法定代表人宁超然签订的《商品房买卖合同》、谢浩与华宇房地产公司签订的《商品房认购协议》均合法有效的情形下，张升钦作为真实购房人，签订购房合同并支付价款在先，其合法权益应优先得到保护，原判决认定张升钦的购房合同有效并应当继续履行，并无不当，故裁定驳回谢浩的再审申请。 2018年6月，谢浩以华宇房地产公司、醴陵新辉公司和宁超然为被告起诉至株洲市天元区人民法院，要求解除《醴陵市商品房认购协议》，由三被告共同返还原告购房款70万元及资金占用期间的利息。2018年7月31日，株洲市天元区人民法院作出（2018）湘0211民初1245号一审民事判决，判决解除原告谢浩与被告华宇房地产公司2015年1月26日签订的《醴陵市商品房认购协议》，宁超然、醴陵新辉公司、华宇房地产公司共同偿还原告借款70万元，并按照人民银行同期基准贷款利率的四倍计息至借款还清之日止。华宇房地产公司对上述判决不服，向株洲市中级人民法院提起上诉。2018年12月19日，株洲市中级人民法院作出（2018）湘02民终1788号二审民事判决，驳回上诉，维持原判。华宇房地产公司对株洲市中级人民法院的二审判决不服，向湖南省高级人民法院申请再审。2019年6月19日，湖南省高级人民法院依法作出裁定，提审该案。2019年9月12日，湖南省高级人民法院依法作出（2019）湘民再514号《民事判决书》，再审查明的事实与原审认定的事实一致，再审的争议焦点是华宇房地产公司应否承担还款责任。再审认为：认购协议所涉银苑山庄20号栋别墅已经人民法院生效判决归案外人张升钦合法取得，认购协议所约定的合同目的实际已无法实现，根据当事人的约定及合同法第九十四条第（四）项、第九十七条之规定，对谢浩要求解除《醴陵市商品房认购协议》以及由宁超然、醴陵新辉公司返还其70万元购房款本息的诉讼请求，应予支持。但适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十三条第二款之规定，判令华宇房地产公司与宁超然、醴陵新辉公司共同向谢浩偿还70万元借款不当，本院予以纠正。综上，华宇房地产公司提出其不应承担本案还款责任的理由成立。原审认定基本事实清楚，但适用法律错误，处理不当，应予纠正。依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，判决如下：一、撤销湖南省株洲市中级人民法院（2018）湘02民终1788号民事判决和湖南省株洲市天元区人民法院（2018）湘0211民初1245号民事判决第二、第三项；二、维持湖南省株洲市天元区人民法院（2018）湘0211民初1245号民事判决第一项；三、宁超然、醴陵新辉公司在本判决生效后十五日内共同返还谢浩购房款70万元，并自2015年1月26日起按人民银行同期基准贷款利率的四倍计息至还清之日止；四、驳回谢浩的其他诉讼请求。 现原告认为华宇房地产公司曾多次以不同方式为宁超然的借款提供担保，并将案涉银苑山庄20号别墅办理网签至谢浩名下系让与担保行为，而该别墅现已经由案外人张升钦所有，导致担保目的不能实现的原因在于华宇房地产公司，被告华宇房地产公司应当在抵押物即银苑山庄20号别墅的价值范围内对宁超然、醴陵新辉公司应偿还的借款本息承担连带清偿责任。故原告特诉至法院，请求判如所请。 一审法院认为：本案系合同纠纷，本案的争议焦点为：一、原告的起诉是否构成重复起诉；二、被告华宇房地产公司与原告谢浩签订商品房认购协议并办理网签，是否构成华宇房地产公司对于第三人宁超然、醴陵新辉公司向原告谢浩借款70万元本息进行让与担保。现综合分析如下： 一、关于本案是否构成重复起诉的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条第一款之规定，“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。”就本案而言，首先，本次起诉与前诉的当事人不完全相同，第一次起诉是以宁超然、醴陵新辉公司及华宇房地产公司为共同被告，案由为商品房销售合同纠纷，本案起诉案由为保证合同纠纷，被告系华宇房地产公司，宁超然与醴陵新辉公司为第三人；其次，本诉与前诉的诉讼标的也不尽相同。前诉原告谢浩向被告华宇房地产公司主张承担共同还款的责任，而本诉原告谢浩向被告华宇房地产公司主张担保责任。虽然是基于同一事实提出，但非基于同一法律关系；最后，前诉与本诉的诉讼请求不同，且原告本次的诉请是要求被告承担担保责任，与生效判决书确认被告华宇房地产公司不承担共同还款责任是两个不同的法律关系。湖南省高级人民法院作出的生效判决就被告华宇房地产公司是否应对2015年1月21日的70万元借款本息承担共同还款责任进行了论述和认定，并以原审法院适用法律错误，作出了华宇房地产公司不应与宁超然、醴陵新辉公司共同向原告谢浩偿还70万元借款本息的判决。湖南省高级人民法院的再审判决书未就被告华宇房地产公司是否对案涉70万元借款有抵押担保的意思表示进行论述和评判，也未作出任何实质性认定。综上，原告本次起诉要求被告华宇房地产公司在抵押物价值范围内对借款70万元本息承担连带清偿责任的诉讼，不构成重复起诉。本院依法应当进行审理。 二、关于被告华宇房地产公司与原告谢浩签订商品房认购协议并办理网签，是否构成华宇房地产公司对于第三人宁超然、醴陵新辉公司向原告谢浩借款70万元本息进行让与担保的问题。 让与担保是指债务人或者第三人为担保债务的履行，将标的物转移给他人，于债务不履行时，该他人就标的物受偿的一种非典型担保。最高人民法院法［2019］254号《全国法院民商事审判工作会议纪要》第71条规定：“债务人或者第三人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期清偿债务，债权人将该财产返还给债务人或第三人，债务人到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权的，人民法院认定合同有效。合同如果约定债务人到期没有清偿债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该部分无效，但不影响合同其他部分的效力。当事人根据上述合同约定，已经完成权利变动的公示方式转让至债权人名下，债务人到期没有清偿债务，债权人请求确认财产归其所有的，人民法院不予支持，但债权人请求参照法律关于担保物权的规定对财产拍卖、变卖、折价优先偿还其债权的，人民法院依法予以支持。债务人因到期没有清偿债务，请求对该财产拍卖、变卖、折价偿还所欠债权人合同项下债务的，人民法院应依法予以支持。”本案中，在案涉借款发生时，被告华宇房地产公司与第三人醴陵新辉公司系挂靠关系，醴陵新辉公司挂靠在华宇房地产公司名下进行“银苑山庄”项目的开发。从借款协议的内容并综合生效判决的庭审笔录内容来看，原告谢浩正是基于对上述事实的明知才向宁超然出借款项，当时被告醴陵新辉公司的法定代表人宁超然也是以“银苑山庄”项目的实际所有人的身份和名义作出了以银苑山庄20号别墅作抵押并网签至谢浩名下，如届时不能及时偿还借款，同意将该栋别墅作价80万元给原告并办理有关手续的承诺。同时，法庭注意到，早在2013年也就是案涉借款发生之前，第三人就已将案涉别墅出售给了案外人张升钦并收取了相关费用。现生效判决已经确认了张升钦与宁超然签订的购房合同合法有效，并将银苑山庄20号别墅过户至案外人张升钦名下。由此可见，第三人宁超然在明知其早就将案涉房屋出卖给案外人的情况下，仍然向原告作出让与担保的意思表示，并要求华宇房地产公司配合将房屋网签至原告名下。也正是第三人宁超然的失信行为导致原告的期待利益（债权保障利益）落空。被告华宇房地产公司在该项目上仅是名义上的开发商，案涉项目对内主要由醴陵新辉公司进行投资运营和销售管理。故此，本案中，被告华宇房地产公司与原告谢浩签订商品房认购协议并办理网签的行为实际上系帮助第三人履行协助义务，被告对银苑山庄20号别墅没有实际支配权，不存在将案涉房屋让与给原告提供担保的处分基础。案涉房屋虽网签在原告名下，但未签订正式的购房合同，最后经生效判决房屋归于案外人张升钦。导致原告客观上对案涉房屋不能享有物上期待权的过错在第三人宁超然。综上所述，原告在第一次起诉商品房买卖合同纠纷案件中，从未向被告华宇公司主张过保证责任，且在其出具的承诺书中明确表示“如果以后需要退房，所有退房费用由宁超然承担，与株洲华宇房地产有限公司概无关系”。现原告认为被告与其签订认购协议和办理网签的行为构成对第三人向原告借款本息的让与担保，缺乏充分有效的证据予以佐证，该院依法不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告谢浩的全部诉讼请求。本案案件受理费18,626元，由原告谢浩负担。 二审中，上诉人提交七组新证据：（均为复印件，原件当庭核对后退还），证据一、宁超然的情况说明，拟证明被上诉人基于宁超然的意思表示为其向上诉人借款提供让与担保，因华宇公司掌管了宁超然的财产；证据二、2009年元月15日收据，拟证明宁超然向五里牌村油榨组缴纳了征地款200万元；证据三、众兴彩绘厂有偿转让协议书，拟证明登记在被上诉人名下的540平米的国有出让土地在银苑山庄项目的范围内；证据四、国有建设用地使用权出让合同，拟证明宁超然以被上诉人名义受让了因苑山庄项目的所有土地，540平米的国有出让土地也在其中；证据五、2009年5月21日土地出让金缴款书，拟证明宁超然以被上诉人名义缴纳了土地出让金；证据六、收费式算表及2010年5月13日缴款书，拟证明宁超然以被上诉人名义缴纳了基本建设项目的各种费用；证据七、不动产登记信息表，拟证明宁超然所有的540平米的国有出让土地登记在被上诉人名下。 被上诉人华宇房产公司质证认为：证据一核对原件后发表意见如下：对三性均有异议，且落款有一年了，对形成时间有异议，是事后补的，是造假，证人没有出庭作证，对三性均有异议；对其余的证据因没有原件，对三性均有异议，且上诉人都是证明新辉公司在华宇公司有财产，这是新辉公司与华宇公司的债权债务关系，与本案无关。 本院对上诉人提交的证据一，因宁超然系本案当事人，且其未出庭，故对该证据的三性均不予采信，对证据二到七，均系复印件，且证明的事实与本案并无关联，故对上述证据本院亦不予采信。 本院经审理查明的案件是与一审一致无异。 本院认为：本案系保证合同纠纷。本案二审争议的焦点是：上诉人的上诉请求是否成立，是否有事实与法律依据？本院分析如下:首先，关于被上诉人华宇房地产公司与上诉人谢浩签订商品房认购协议并办理网签，是否构成华宇房地产公司对原审第三人宁超然、醴陵新辉公司向原告谢浩借款70万元本息进行让与担保的问题。让与担保是指债务人或者第三人为担保债务的履行，将标的物转移给他人，于债务不履行时，该他人就标的物受偿的一种非典型担保。后让与担保，是指债务人或第三人为担保债权人的债权，与债权人签订不动产买卖合同，约定将不动产买卖合同的标的物作为担保标的物，但权利转让并不实际履行，于债务人不能清偿债务时，须将担保标的物的所有权转让给债权人，债权人据此享有的以担保标的物优先受偿的担保物权。后让与担保与让与担保，均属于非典型担保，功能和性质相同，适用同样的处理规则。本案中，被上诉人华宇房产公司明知上诉人谢浩并无购房意愿,且亦知与上诉人签订商品房认购协议及办理网签是为保障谢浩向原审第三人宁超然、醴陵新辉公司的借款70万元本息的安全，才要求上诉人谢浩签署承诺书一份，承诺：本人谢浩，自愿购买银苑山庄别墅20号栋，购房的所有购房款均没有通过华宇房地产公司，直接交给宁超然个人，如果以后需要退房，所有退房费用由宁超然承担，与华宇房地产公司概无关系。另本人欠华宇房地产公司购房款贰拾万元整（房屋办理房产证、国土证所需税费、办证费等）。意即，如若，原审第三人将欠款偿还后，上诉人要求退房，相关费用被上诉人不承担责任，如若，原审第三人不能偿还欠款，该商品房即由上诉人受偿。故该行为构成华宇公司对原审第三人宁超然、醴陵新辉公司向原告谢浩借款70万元本息进行后让与担保。其次，该银苑山庄别墅20号栋因原审第三人先于该让与担保行为发生之前已出卖给案外人张升钦，对此上诉人与被上诉人均不知情，造成上诉人在与案外人张升钦之间的商品房买卖合同纠纷案败诉，而上诉人无法对该商品房行使受偿权，故被上诉人华宇房产公司应承担相应担保责任；再次，醴陵新辉公司虽然系挂靠华宇房产公司开发银苑山庄项目，但对外均是以华宇房产公司名义，故华宇房产公司与醴陵新辉公司之间的关系，不影响华宇房产公司对外应承担的相应责任，华宇房产公司在本案中应当承担担保责任；最后，根据最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，本案中，双方之间签订的商品房定购协议，相当于以该商品房作为抵押物提供担保，但未能办理抵押手续，现抵押物被案外人依法取得，致抵押物流失，故本案被上诉人华宇房产公司应当在抵押物在债权实际清偿时的价值范围内，对原审第三人宁超然、醴陵新辉公司向上诉人谢浩借款70万元本息承担补充赔偿责任。华宇公司主张依《承诺书》不承担责任，但各方签订商品房买卖合同时的真实意思是以该房屋作为借款债权的担保，并非直接转移房屋的所有权，即如果宁超然直接归还了借款，则可能产生额外的房屋所有权转移登记费用，该承诺书中“所有退房费用由宁超然承担，与华宇房地产公司概无关系”的前提是“如果以后需要退房”，但本案并非因谢浩需要退房引起，华宇公司的担保责任不能免除。 综上，一审判决认定事实清楚，但适用不当，处理错误，应予纠正。上诉人的上诉理由成立，其上诉请求，本院予以部分支持。依照最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销湖南省株洲市天元区人民法院（2020）湘0211民初1943号民事判决； 二、就宁超然、醴陵市新辉房地产开发有限责任公司对谢浩所负的70万元借款的本息，株洲华宇房地产开发有限公司以银苑山庄第20栋别墅在上述债权实现时的价值为限，承担补充赔偿责任。 三、驳回上诉人谢浩的其他诉讼请求。 本案一审案件受理费18626元，由被上诉人株洲华宇房地产开发有限公司承担14900元，由上诉人谢浩承担3726元；二审案件受理费18626元，由被上诉人株洲华宇房地产开发有限公司承担14900元，由上诉人谢浩承担3726元。 本判决为终审判决。 审 判 长 易文胜 审 判 员 李少华 审 判 员 张晓玲 二〇二〇年十二月三十一日 法官助理 曾海燕 书 记 员 罗茜琼