广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终23490号上诉人（原审被告）：范新兰，女，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：欧石杰，广东满祥律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王玉好，女，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：张静，广东合拓律师事务所律师。上诉人范新兰因与被上诉人王玉好物权保护纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初7626号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人范新兰上诉请求：1.撤销一审判决第一项及第二项，改判驳回王玉好的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由王玉好承担。事实和理由：首先，广州市天河区人民法院在淘宝司法拍卖网络平台发布的《拍卖公告》已经载明涉案房屋属于不交吉拍卖，租赁情况为“有出租，租约不详”，可见涉案房屋是按照不交吉拍卖的程序进行的，王玉好在参加公开司法拍卖时已经清楚知悉涉案房屋之上带有租约。王玉好通过公开司法拍卖并经竞价取得涉案房屋的所有权，其对涉案房屋的相关权利应受到司法拍卖程序和拍卖公告的约束。依据最高人民法院《关于民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款的规定，如果法院认为租赁权的存在对在先的其他权利的实现有影响，可以先行除去该租赁权再进行拍卖。而在上述拍卖之前，法院没有除去范新兰作为承租人的租赁权，直接作不交吉的拍卖，并且在司法拍卖公告中明确了租赁情况，王玉好作为竞拍人清楚知道该事实。涉案房屋不交吉的拍卖方式同样可以确定租赁权不因拍卖而消灭，范新兰作为承租人仍享有占有权及继续履行租赁合同的请求权。涉案房屋上存在的租赁合同关系，已成为拍卖合同内容的一部分，依继受取得的法理，租赁关系对王玉好当然继续存在。其次，范新兰取得涉案房屋的租赁权，是基于2015年10月7日与案外人王婉雯签订的《房屋租赁合同》，该合同签订在上述所有权变动之前，而租赁期限至今尚未届满，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，范新兰可以继续依据租赁合同占有租赁物，并以此有权占有来对抗王玉好作为租赁物新权利人的返还原物请求权。最后，范新兰已经与案外人王婉雯签署《协议书》以本金和利息用于抵扣涉案房屋的租金，范新兰在合同租期内也无需向王玉好支付租金或者占有使用费。综上，一审判决认定事实和适用法律错误，请求二审法院予以纠正。被上诉人王玉好二审辩称：不同意范新兰的上诉请求，请求二审法院驳回范新兰的上诉请求，维持原判。首先，本案不适用买卖不破租赁原则，范新兰与王婉雯之间并非房屋租赁合同关系，即使范新兰提交的合同是真实的，也是属于以物抵债的法律关系，应当另案起诉。其次，本案的抵押权设立是在范新兰与王婉雯签订的房屋租赁合同之前，根据《物权法》第一百九十条的规定，范新兰与王婉雯之间的合同关系不能对抗已经登记的抵押权。因本案纠纷，王玉好于2019年6月18日诉至一审法院，请求判令：1.范新兰立即停止侵害，立即搬出王玉好名下的位于广州市xx区xx街xx路xx号x区x幢xxx房的房屋；2.范新兰依法支付非法占用王玉好房屋期间的占用费10000元（自2019年1月23日起至2019年5月27日止）；3.本案诉讼费由范新兰承担。一审法院经审理查明：涉讼房屋位于广州市xx区xx街xx路xx号x区x幢xxx房，建筑面积82.10平方米，原登记权属人为王婉雯，产权证号为0210276238，发证日期为2014年5月30日；2014年10月8日，涉讼房屋办理了抵押登记，抵押权人为招商银行股份有限公司广州分行；2015年10月19日，涉讼房屋办理了抵押登记，抵押权人为邾根涛。2016年11月16日，涉讼房屋被广州市花都区人民法院查封，其后涉讼房屋被多个案件轮候查封。因王婉雯未履行已发生法律效力的（2016）粤0106民初6175号民事判决书确定的义务，权利人向广州市天河区人民法院申请执行，广州市天河区人民法院以（2017）粤0106执12990号案件立案强制执行。在该案执行过程中，广州市天河区人民法院于2018年11月28日在淘宝司法拍卖网络平台发布《拍卖公告》，主要内容为：涉讼房屋起拍价为1158675元，保证金120000元，增加幅度为5000元及其倍数；本拍品按现状拍卖，房屋的腾退、迁出、接收或后续产权登记事项等问题由买受人自行解决，法院不负责标的物的清场交付；因未能联系到被执行人，故本标的无法组织室内看样，请竞买人自行察看及到物业管理处了解相关情况；标的物过户登记手续由买受人自行办理，并承担权属变更手续所涉及的买卖双方所需承担的一切税、费和所需补交的相关税、费；买受人应自行办理水、电、气等户名变更手续，相关费用自理，可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人承担，未明确缴费义务人的费用也由买受人承担，具体费用请竞买人在竞买前自行到相关职能部门咨询确认；等等。另外，淘宝拍卖页面载明涉讼房屋的“拍品现状”中“租赁情况”为“有出租，租约不详”。经竞价，买受人王玉好于2018年12月18日以1158675元的最高价竞得涉讼房屋。随后，广州市天河区人民法院依法作出（2017）粤0106执12990号《执行裁定书》，裁定解除对登记在王婉雯名下的涉讼房屋的查封；注销原房产证；涂销涉讼房屋的抵押登记及他项权证；涉讼房屋的所有权及相应权利归买受人王玉好所有；王玉好可持本裁定书到财产管理机构单方办理涉讼房屋的过户及完税手续。2019年1月23日，广州市天河区人民法院出具《协助执行通知书》[（2017）粤0106执12990号）]，请广州市番禺区国土资源和规划局协助解除对涉讼房屋的查封、注销原房产证、涂销该房屋的抵押登记及他项权证，涉讼房屋的所有权及相应权利归买受人王玉好所有；王玉好可持本裁定书到财产管理机构单方办理涉讼房屋的过户及完税手续。2019年3月26日，广州市国土资源和规划委员会向王玉好核发了涉讼房屋的《不动产权证》，权利人为王玉好，不动产权证号为粤（2019）广州市不动产权第07205889号。2019年6月18日，王玉好主张其已拍卖取得涉讼房屋所有权，但范新兰却以租赁合同为由拒绝搬离涉讼房屋，因而诉至一审法院，引致本案纠纷。诉讼中，王玉好称其竞拍前在法院的拍卖资料中标的调查表看到涉讼房屋是无人使用的，虽然拍卖公告写有出租，但不详，其了解到涉讼房屋至少三年无人居住，其竞得涉讼房屋并取得房产证后，曾前往涉讼房屋收楼并换了门锁，但后来再去房屋时发现门锁被换，其报警后警察敲门，但无人开门，因此找人撬锁，打开门后发现里面有人，自称范新兰的表弟，并向其方出示了范新兰和王婉雯签订的《房屋租赁合同》，称范新兰承租了涉讼房屋，其方怀疑该合同的真实性，且该租赁合同签订时间在涉讼房屋抵押权设立后，不适用“买卖不破租赁”原则，现在涉讼房屋由三个男人居住，具体人员身份其方不清楚，其方怀疑是黑社会人员，因此提诉至法院。王玉好对其上述主张，提交了涉讼房屋不动产登记查册表、范新兰和王婉雯签订的《房屋租赁合同》、拍卖公告、王玉好为权属人的不动产权证予以证实。其中《房屋租赁合同》载明出租方（甲方）王婉雯，承租方（乙方）范新兰，合同签订时间为2015年10月7日，主要内容为：甲方愿意将涉讼房屋出租给乙方居住，租期为20年，从2015年10月7日至2035年10月6日止；租金为2400元/月，并交按金7200元，期满后结清全部费用后，甲方将按金退还乙方；乙方于每月1-10号前支付租金，现金结算；换锁费用290元由乙方支付；等等。范新兰对上述证据真实性无异议，但认为拍卖涉讼房屋的执行案件申请执行人并非抵押权人，其方在承租时并不清楚涉讼房屋是否存在抵押，其方与王婉雯签订租赁合同后，其方表弟一直居住在涉讼房屋至今，此前也有人到涉讼房屋询问情况，涉讼房屋门口粘贴了上述《房屋租赁合同》，其方也曾于拍卖前向法院提交《房屋租赁合同》进行申报，涉讼房屋司法拍卖资料中现状租赁情况明确注明有租约，租约不详的信息，王玉好在竞拍涉讼房屋时已明确知悉涉讼房屋存在租约，在此情况下仍竞买涉讼房屋，应视为王玉好接受涉讼房屋的现状，包括房屋存在租赁的现状；其方已按合同约定向王婉雯支付了首月租金、按金及换锁费用合计9890元，因王婉雯在2015年1月19日-2015年10月12日期间以做生意需要资金为由向其方借款合计189000元，其方于2015年12月23日与签订了一份《协议书》，约定：王婉雯按月利率1%计算借款利息，由于王婉雯经济状况变化无力向范新兰偿还借款本金（189000元）和利息（月利率1%），王婉雯自愿用涉讼房屋的120个月的租金抵扣其拖欠范新兰的借款本金以及利息，在此期间范新兰也无需向王婉雯支付租赁涉讼房屋的租金，王婉雯在2025年10月6日向范新兰偿还借款本金12万元后双方债权债务结清。范新兰对其上述主张，提交了《房屋租赁合同》《协议书》《借款合同》《收据》及借记卡账户历史明细清单予以证实。其中《协议书》内容如范新兰上述陈述内容基本一致；《借款合同》共四份，分别为借款人“王婉雯”于2015年1月19日、2015年3月14日、2015年7月2日、2015年10月12日签订，金额分别为35000元、32000元、82000元、40000元；户名为范新兰的借记卡账户历史明细清单载明：2015年1月19日转出35000元（对方户名为空），2015年3月14日转出32000元（对方户名为空），2015年7月2日由郑伟强账户转入48330元和35168元，后范新兰账户转出22000元和60000元（对方户名为王婉雯），2015年10月12日由郑伟强账户转入50168元，后范新兰账户转出40000元（对方户名为王婉雯）。王玉好对上述证据均不予确认，认为王婉雯在2014年10月8日将涉讼房屋设立抵押权，并在明知涉讼房屋将被依法拍卖时恶意与范新兰签订《房屋租赁合同》，后又以借款无法偿还为由以房租抵扣的方式来规避房屋的拍卖，其方认为王婉雯与范新兰是否存在真实的租赁关系和借款关系存在疑点。王婉雯与范新兰之间的转账流水可能是与案件无关的其他资金往来，房屋被拍卖后才后补《协议书》及《借款合同》，存在恶意串通的可能；涉案五笔《借款合同》从2015年1月19日至2015年10月12日跨了10个月，书写方式和借款合同的格式及签名和手指模都是一样的，只有借款金额和借款日期稍作修改，明显是在同一天一次性出具的，范新兰涉嫌伪造证据，其方保留追究其责任的权利；范新兰没有出具任何如微信聊天记录、电话录音等证据证明双方在借款发生争议后有发生用租金抵扣价款的事宜，两人可能存在串通；其方在过户后多次到涉讼房屋想与居住人协商，涉讼房屋不是范新兰在居住，而是三个男人在居住；即便租赁合同是真实的，但租赁合同是在2015年10月7日签订，涉讼房屋的抵押权是在2014年10月8日设立，涉讼房屋的抵押权先于租赁合同成立，虽然拍卖并非由抵押权人提起，但抵押权人通过拍卖实现了其权利，范新兰基于租赁合同享有的权利不能对抗其方。针对范新兰与王婉雯、郑伟强的关系，范新兰称与两人为朋友关系。另查明，王婉雯、郑伟强作为共同借款人或保证人涉及多个借款纠纷案件被起诉，范新兰亦曾作为郑伟强的保证人被起诉涉及借款纠纷案件。一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第七条的规定：“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”故（2017）粤0106执12990号《执行裁定书》《协助执行通知书》可作为王玉好取得涉讼房屋物权的依据，且王玉好亦已取得涉讼房屋的不动产权证，王玉好有权提起本案诉讼。本案争议焦点之一为本案是否适用买卖不破租赁原则。首先，房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议，承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人则是为了收取租金。而本案中，范新兰主张其向王婉雯承租涉讼房屋，但从其在庭审中的陈述来看并非其本人居住。范新兰主张基于王婉雯2015年1月19日至2015年10月12日期间向其借款合计189000元无力偿还，因此《房屋租赁合同》约定的租金部分以欠款和利息抵扣。范新兰提交了《借款合同》和借记卡账户历史明细清单拟证实其借款给王婉雯的情况，但该四份《借款合同》从字体、格式、排版以及内容等均基本相似，借记卡账户历史明细清单中载明的2015年1月19日和2015年3月14日的两笔转出款项未能显示支付给王婉雯，而2015年7月2日和2015年10月12日的款项虽然转至王婉雯账户，但在转账之前均有郑伟强转入相关款项，范新兰虽然表示与王婉雯、郑伟强之间为朋友关系，但鉴于范新兰和郑伟强曾涉及借款纠纷案件，而王婉雯和郑伟强之间也曾涉及多个借款纠纷案件，三人涉及多个款项往来关系，故一审法院对于范新兰和王婉雯之间的借款是否真实存疑。另外，范新兰主张与王婉雯之间已存在高达近二十万元借款未还的情况下，仍向王婉雯支付租金及押金，此后又在合同签订时间后两个月就签署《协议书》以借款和利息抵扣租金，不符合常理，与日常生活法则相悖。故范新兰提出与王婉雯就涉讼房屋存在租赁合同关系并且双方以欠款和利息抵扣租金的主张并提交了上述证据，但以上证据无法完整体现范新兰主张的事实。退一步讲，即使范新兰所述与王婉雯签订的《房屋买卖合同》以及《协议书》和相关借款真实，根据范新兰在庭审中的陈述，租赁合同的租金部分是由王婉雯的欠款转化而来，范新兰自身并没有居住在涉讼房屋，可见，王婉雯出租房屋的主要目的不是为了获取租金，范新兰租赁涉讼房屋的主要目的也不是为了自身取得房屋的使用权，双方签订该租赁合同的主要目的是为了抵债及借款，不同于普通的租赁合同关系，故不适用《中华人民共和国合同法》第二百二十九条关于“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定。综上，范新兰与王婉雯签订的《房屋租赁合同》对王玉好不具有约束力。王玉好通过法院依法变卖取得涉讼房屋所有权，对涉讼房屋享有占有、使用、收益、处分的物权权利。排它性是物权的基本属性，虽范新兰基于其他债权取得涉讼房屋的使用权，但不能对抗王玉好对涉讼房屋所享有的物权。故范新兰应将涉讼房屋交还给王玉好管业。对于王玉好主张收取自2019年1月23日起的占有使用费的诉请。根据拍卖公告载明的内容，王玉好在竞拍前对于涉讼房屋有人居住、存在租约不详情况知悉并清楚，且竞买价格与竞拍价相同，远低于评估价、交接方式为不清场，王玉好对此愿意接受涉讼房屋，则亦应当接受因此发生的风险，因此，王玉好要求范新兰支付自2019年1月23日起的占有使用费，一审法院不予支持。但自本判决确定范新兰应交还房屋之日起，范新兰未按时交还的，则应当自逾期交还房屋之日起，按照同地段参考租金价格支付占有使用费至实际返还之日。涉讼房屋月租金价格，参考房管部门的价格指引及市场价，一审法院酌情确定为1000元。综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十五条、第三十七条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2020年6月1日作出如下判决：一、范新兰于本判决发生法律效力之日起三十日内将位于广州市xx区xx街xx路xx号x区x幢xxx房交还给王玉好；二、范新兰未按上述第一项判决交还房屋的，自逾期交房之日起按照月租金1000元的标准向王玉好支付占有使用费至房屋实际交还之日；三、驳回王玉好其余诉讼请求。一审案件受理费50元，由范新兰负担。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，范新兰提供了部分电费发票、水费发票及物业管理费发票，其中电费发票记载的房屋地址是涉案房屋，缴纳人为康威军；水费发票和物业管理费发票在备注栏中备注缴交人为范新兰。王玉好对此质证称：对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予确认，涉案的租赁合同签订在抵押权设立之后，范新兰无权以租赁合同为由拒绝搬出。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：本案的争议焦点是本案是否适用买卖不破租赁原则，故关键是要考察范新兰与王婉雯之间是否存在真实的租赁关系。首先，虽然范新兰与王婉雯之间签有《房屋租赁合同》，且王婉雯也向范新兰开具了收取押金和一个月租金的收据，但范新兰提交的向王婉雯转账的银行账户历史明细中未显示相关转账的用途，结合范新兰自述与王婉雯之间存在借款关系，故相关转账不能被特定化为《房屋租赁合同》所对应的押金和租金；同时，范新兰自述王婉雯有接近20万元的借款未归还，在此情况下，范新兰另外再向王婉雯支付押金和租金，不符合一般常理，本院对范新兰和王婉雯之间签订的《房屋租赁合同》的真实性存疑。其次，范新兰与王婉雯在签订《房屋租赁合同》后两个月就签订了《协议书》，约定用涉案房屋的租金抵扣王婉雯拖欠的借款本金及利息。从上述约定的性质来看，实质是范新兰与王婉雯通过涉案房屋的使用权让渡来偿还王婉雯对范新兰的债务，是偿债方式的一种体现，该形式虽然不一定违反法律法规的强制性规定，范新兰也可依据协议占有使用涉案房屋，但是范新兰并不因此获得承租人享有的对抗买受人的权利。结合上述因素，本院认为范新兰与王婉雯之间不存在真实的租赁关系，两人签订的《房屋租赁合同》不能对抗涉案房屋的买受人王玉好。一审法院对王玉好要求范新兰交还涉案房屋并支付逾期交房的房屋占有使用费的请求予以支持，理据充分，本院予以维持。综上所述，上诉人范新兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人范新兰负担。本判决为终审判决。审判长 邓 颖审判员 谭红玉审判员 唐佩莹二〇二〇年十二月三十日书记员 莫善友区敏儿