江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终5980号上诉人（原审被告）：徐州国恒房地产开发有限公司，住所地徐州市湖北路体育馆行政中心**。法定代表人：张代廷，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵丽，江苏钟鼓楼律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶文娟，江苏钟鼓楼律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王雪，女，1983年8月5日生，汉族，徐州市妇幼保健院护士，住徐州市泉山区。被上诉人（原审原告）：张峥（系王雪配偶），男，1978年11月25日生，汉族，徐州开达精细化工有限公司职工，住徐州市泉山区。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：张仲炜，江苏胜家律师事务所律师。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：崔可，江苏胜家律师事务所实习律师。上诉人徐州国恒房地产开发有限公司（以下简称国恒公司）因与被上诉人王雪、张峥商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省徐州市泉山区人民法院（2019）苏0311民初4681号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。国恒公司上诉请求：1、撤销一审判决书第一项判决，依法改判驳回被上诉人诉讼请求；2、由被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定事实错误，适用法律错误，上诉人交付房屋的符合现行法律、法规的规定，不应承担违约责任。1、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。根据该行政法规的规定，房屋经竣工验收合格，也就具备交付条件，可以交付。上诉人已经于2015年12月21日取得涉案房屋的竣工验收备案表，交付房屋的标准已经满足合同约定的实质交付条件。上诉人于2015年12月28日以挂号信方式通知钟鼎、赵晶晶上房，2015年12月29日在徐州日报公告上房时亦再次明确通知业主因114号政府令被废止，住宅项目上房条件变更为开发企业以取得《房屋建筑工程的市政基础设施工程竣工验收备案表》为准，被上诉人对涉案房屋具备交付条件是知悉的，上诉人履行了通知义务，上诉人不存在违约行为。2、2015年9月11日徐州市人民政府颁发141号令决定废止《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法》(简称114号令)，并于2015年11月1日生效。该令废止后上诉人去办理国恒公司知不需办理，又因徐州市建设局再办理住宅项目交付使用批准手续已无法律依据，故一审法院认定的上诉人“取得商品住宅交付使用批准文件”并非客观上不能履行不能成立。二、商品房的验收为综合验收或分期综合验收，并没有单项竣工验收之说，上诉人交付给被上诉人的商品房为分期综合验收，故一审法院判决中认定上诉人以项目建设通过单项竣工验收备案作为交付条件不能成立。上诉人于2015年12月21日在徐州市建设局办理了“房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案手续”。“房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表”除了能够反映工程竣工验收报告的内容外，还反映了规划验收、消防验收、环保验收、绿化验收等许可文件的内容，上诉人能够取得该竣工验收备案表，证明涉案商品房综合验收合格，按现行法律、法规的规定，达到了商品房交付条件，符合交付标准。因此，上诉人认为一审法院认定的涉案商品房以项目建设通过单项竣工验收备案作为交付条件不能成立。基于上述事实和理由，为维护公平正义和法律的权威，维护上诉人合法权益，恳请贵院依法裁判。王雪、张峥辩称，一审认定事实清楚、适用法律正确，上诉人的上诉没有事实和法律依据，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。王雪、张峥向一审法院提出诉讼请求：1、判令国恒公司支付逾期上房违约金37873元（计算至2016年11月8日）；2、判令国恒公司按王雪、张峥己付购房款的日万分之一违约标准支付违约金至国恒公司符合合同约定上房条件止；3、国恒公司承担全部的诉讼费用。一审法院认定事实：国恒公司系涉案的金域华庭小区的开发企业。2015年4月3日，王雪、张峥与国恒公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定由王雪、张峥购买国恒公司开发的位于徐州市房屋一套，建筑面积共123.72平方米，总价为1210000元。合同第八条约定，出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得商品房住宅交付使用批准文件的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、包括但不限于政策法规或行政命令的改变、市政因素（水、电、采暖、燃气、道路等）、文物考古、挖掘等非因出卖人能力所及的情况。合同第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任，逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。在签订合同的当日，王雪、张峥支付首期购房款710000元。2015年5月8日，王雪、张峥向国恒公司支付剩余购房款500000元。王雪、张峥在购买涉案房屋时，国恒公司通过规划设计图和销售沙盘均显示该小区的东侧入口为主入口，但该入口并未开通。2015年12月29日，国恒公司在报纸上刊登上房公告，告知已购买金域华庭房屋的业主于2015年12月30日至31日集中办理上房手续，并以挂号信的方式向王雪、张峥邮寄了上房通知书。王雪、张峥以国恒公司交付的房屋不符合合同约定的交付条件拒绝上房，后以诉称理由起诉来院。国恒公司认为因徐州市人民政府于2015年9月11日废止了《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法》（市政府第114号令），故无需再办理双方合同项下的住宅交付使用批准文件，国恒公司通知王雪、张峥交付的房屋符合规定，不存在违约行为，且已经积极采取方式解决政府规划设计的东出入口问题，该东出入口系政府因素导致，属于不可抗力。2015年12月17日，徐州市规划局向国恒公司颁发了编号为2015050的《建设工程竣工规划核实证明》，认定徐州市金域华庭A1-A7住宅楼、配电室、地下车库符合规划要求。2016年5月19日，徐州市规划局向国恒公司颁发了编号为建字第320300201601110号的《建设工程规划许可证》，认定徐州市金域华庭A1-A8住宅楼、商业、配电室、地下车库符合规划要求。2016年6月20日，国恒公司取得了涉案房产的土地分割转让证，于2016年6月27日取得了房屋所有权初始登记证明。在类案（2016）苏0311民初589号原告王飞与被告国恒公司之间商品房销售合同纠纷一案民事判决书中，一审法院经审理查明以下事实：金域华庭小区业主向徐州市城乡建设局提出了“金域华庭住宅小区是否具备上房条件的问题”。经该局调查核实，答复称：“金域华庭小区于2015年12月21日在我局办理了1#-7#号楼的竣工验收备案手续，并未办理住宅交付使用手续。开发商并未向我局提出以办理竣工验收备案手续为上房的依据，我局也未同意开发商仅以此就可以通知业主上房”，“由于《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法》（徐州市人民政府令第114号）废止后，以114号令为主要依据制定的徐建规（2014）2号文件应随之失效。《房屋建筑和市政基础施工工程竣工验收规定》是对建设主管部门如实监督建筑工程，对工程竣工验收的组织形式、验收程序、执行验收标准等情况进行现场监督作出的具体规定，并不是住宅项目交付使用的依据。根据业主和开发商签订的《商品房买卖合同》，约定住宅项目以出卖人取得‘商品房住宅交付使用批准文件’为交付条件，已经明确了买卖双方的权利义务，开发商作为商品房住宅出卖人，有责任和义务履行合同，应按照合同约定将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。因为金域华庭住宅项目是在114号令废止之前开发的，可以按照原有的规定办理住宅项目交付使用手续。为保证《商品房买卖合同》中交付条件的履行，保障购房业主权益，114号楼废止前已经签订《商品房买卖合同》的房地产开发住宅项目，由开发商提出申请，在符合条件的情况下我局为其办理住宅项目交付使用手续”。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，王雪、张峥、国恒公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。本案中，国恒公司存在逾期上房违约行为。理由如下：首先，国恒公司以通过单项竣工验收备案作为交付条件，显著降低了房屋交付标准，与双方当事人在合同中约定的交付条件不符，亦损害了购房人的预期利益。徐州市人民政府第114号令第十二条规定，开发商申请《交付使用通知书》应提交：1、市建设行政主管部门出具的竣工验收备案表、拆迁安置补偿已落实的证明；2、市规划行政主管部门出具的规划条件全部落实的验收认可文件；3、市政公用事业部门出具的供水、燃气、排水、道路及其照明等配套设施准予交付使用的证明；等等九项证明。住宅项目的功能为满足购房人的生活需要，除了建筑物本身质量符合安全要求外，水、电、绿化、出行等亦为生活之必须。现开发商国恒公司主张以通过单项竣工验收备案作为交付条件，显著降低了房屋交付标准，与双方当事人在合同中约定的交付条件不符，亦损害了购房人的预期利益。其次，双方当事人约定的房屋交付条件，国恒公司并非客观不具备履行条件。交付符合约定的房屋，为国恒公司的合同义务，其应当积极全面履行合同义务。114号令虽然被废止，但为了保障合同的履行，对于买卖合同约定以取得商品住宅交付使用批准文件作为交付条件的，已经具备114号令规定的交付使用条件或者取得相应的批准文件、证明的，经开发商自愿申请，市建设行政主管部门亦为开发商办理交付使用手续。即政策虽发生变化，国恒公司在不增加负担的情况下，亦能取得合同约定的商品住宅交付使用批准文件。最后，即便住宅交付使用批准文件，国恒公司客观上已不能取得，交付具备办理交付使用批准文件的商品房应为双方当事人合同约定的应有之义。根据双方当事人的约定，房屋交付条件为取得商品住宅交付使用批准文件，在该批准文件客观不能取得的情况下，将具备办理交付使用批准文件实质要件作为商品房交付标准，并不违反当事人的真实意思表示，既不加重国恒公司的合同义务，也满足当事人的预期利益。综上，国恒公司未以约定交付条件在约定时限内向王雪、张峥交付涉案商品房，存在逾期交付房屋的违约行为，应承担相应的违约责任。依据合同中关于逾期交房违约责任的约定，王雪、张峥要求国恒公司自合同约定的交房日期之次日即2016年1月1日起按照每日已付房款的万分之一向其支付违约金，符合法律规定，一审法院予以支持。至于违约金给付的截止日期，王雪、张峥主张计算至符合上房条件之日。一审法院认为，国恒公司分别于2016年6月20日取得了土地分割证，于2016年6月27日取得了房屋所有权初始登记证明，此时，国恒公司交付房屋的标准已经满足合同约定的实质交付条件，且众多购买人已经接收房屋，王雪、张峥也应在一定的合理期限内办理上房手续，而王雪、张峥怠于办理的行为不符合法律规定，故一审法院酌情确定王雪、张峥的逾期上房违约金计算至2016年7月31日。按照其交付的购房款1210000元为基数，经计算逾期上房违约金为25652元（1210000×212天×0.1‰/天）。遂判决：一、国恒公司于判决发生法律效力后十日内向王雪、张峥支付逾期上房违约金25652元；二、驳回王雪、张峥的其他诉讼请求。案件受理费750元，由王雪、张峥负担309元，国恒公司负担441元。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院查明事实与二审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人国恒公司与被上诉人王雪、张峥在商品房买卖合同第八条约定，国恒公司应当在2015年12月31日前，将取得商品住宅交付使用批准文件的商品房交付被上诉人王雪、张峥。国恒公司在2015年12月份通知业主上房时并不具备合同约定的交付条件。对于国恒公司有关其交付房屋行为符合现行法律、法规及规章规定，不应承担违约责任的上诉理由，本院不予采信。综上，国恒公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费750元，由徐州国恒房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 史善军审 判 员 王素芳审 判 员 汤孙宁二〇二〇年十二月二十八日法官助理 赵迎超书 记 员 魏天玥