安徽省亳州市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）皖16民终2864号 上诉人（原审被告）：亳州市中远物流有限公司，住所地安徽省亳州市木兰大道以东药都大道（东段）南侧。 法定代表人：李雪峰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王磊，北京金诚同达（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙涛，北京金诚同达（合肥）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李远远，男，1981年1月14日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。 委托诉讼代理人：邓颜静，安徽黄金律师事务所律师。 上诉人亳州市中远物流有限公司（以下简称中远公司）与被上诉人李远远合同纠纷一案，不服安徽省亳州市谯城区人民法院（2020）皖1602民初1590号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人中远公司的委托诉讼代理人王磊、孙涛，被上诉人李远远及其委托诉讼代理人邓颜静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中远公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回李远远的诉讼请求；2.李远远负担本案一、二审案件受理费、财产保全费。事实和理由：一、一审认定事实错误。1.中远公司与李远远虽未签订书面合同，但双方实际进行的是案涉房屋使用权转让，并非房屋所有权转让。李远远主张其以总价款1316000元的90%即1170000元的价格受让上诉人物流中心5栋102号面积329平方米房屋使用权，但实际上仅支付了52万元。从双方的口头约定内容和实际履行行为可见，双方之间的交易内容涉及两种法律关系，即：（1）先期合同价款的90%作为房屋使用权转让费支付后，双方之间形成房屋使用权转让关系，房屋使用权转让期限截至该房屋占用土地使用期限届满；（2）该房屋使用权转让期间，如果受让方要求取得房屋所有权，则双方配合办理房屋过户登记，受让方补交合同价款10%余款，双方之间形成房屋买卖关系。据此，被上诉人向上诉人转付的52万元，系支付房屋使用权转让款。一审无视双方约定交易内容和收款收据明确记载的房屋使用款的事实，将双方之间的房屋使用权转让行为认定为房屋买卖行为显属错误。2.一审将中远公司在亳州晚报刊登的公告作为认定双方实施的是房屋买卖行为，系事实认定错误。3.李远远实际向中远公司支付的房屋使用权转让费为52万元，而非117万元，一审认定李远远已付款117万元显属错误。4.一审将被上诉人单方委托的房屋装修费、房屋价格鉴定报告作为判决依据，违背民事证据规则。5.一审认定案件事实违背当事人意思自治和诚实信用原则。二、一审判决援引《最髙人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》确认案涉买卖行为无效，系适用法律错误。中远公司作为转让方无论是转让其房屋使用权，还是转让其房屋所有权，均不适用该商品房买卖合同司法解释，中远公司转让案涉房屋所有权无需申请商品房预售许可。三、案涉房屋可以办理不动产权利变更登记，案涉房屋转让行为应当继续履行。2013年8月8月,中远公司与亳州市国土资源局所签订的《国有得建设用地使用权出让合同》中补充条款记述“该地块产权不分割出售”，是对土地使用权分割转让所设定的限制，该土地使用权可以整体转让。案涉产权证号为皖（2016）亳州市不动产权第××号的房屋，不动产登记权属证书记载共有宗地面积29170.1平方米，房屋建筑面积329平方米，如果交易双方申请，不动产登记部门应当将案涉房房屋权利人由中远公司变更为李远远，向李远远颁发不动产权证书，其他记载事项不变。而李远远并未向一审法院提交证据证明案涉房屋不能办理产权过户登记。综上，一审判决认定事实、适用法律和判决结果均存在明显审错误。请求二审法院依法撤销原判决，改判驳回被上诉人的原审诉讼请求。 李远远辩称，从中远公司自2015开始即向李远远预售房屋，收取房屋定金，至2017年2月10日公开在亳州晚报上刊登房屋已竣工验收，前期缴纳定金的客户前来办理房屋所有权益的《公告》。根据日常生活经验和逻辑，李远远不可能在房子未交付时就预付房屋使用费，且其向李远远出具的收据中也包含了已经支付的购房定金，明显李远远与中远公司之间达成的系房屋买卖合同关系。正因为中远公司明知无法即刻为李远远办理过户登记，又希望李远远交付绝大部分购房款才想出的欺骗手段，购买并享有房屋的所有权才是被上诉的真实意思表示。根据建设部令第131号《城市商品房预售管理办法》第六条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，中远公司作为经营范围不包括房地产开发的法人企业，其在明知其没有经营权限，未取得《商品房预售许可证》的情况下，仍向李远远预售房屋，收取房屋定金，已违反了法律强制性规定，该买买行为当然无效。二、中远公司违背诚实信用原则，应依法赔偿李远远损失。中远公司向李远远隐瞒其未取得房屋预售许可资质的事实，向李远远隐瞒其土地为整体受让而不得分割销售的事实，向李远远隐瞒无法办理房产过户登记的事实都足以说明上诉人严重违背诚实信用原则。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的内容，本案中远公司显然违反了上述规定，应返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。一审已按照过错程度，减轻了中远公司的责任。综上，一审判决事实清楚，适用法律正确，应维持原判。 李远远向一审法院起诉请求：1、确认原、被告的房屋买卖行为无效；2、被告返还原告购房款1170000元；3、被告支付原告资金占用利息，截止起诉之日止323951.59元（分别以650000元为基数自2015年1月18日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至房款付清完毕之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算资金占用利息；以520000元为基数自2017年6月8日起按照亳州市药都农村商业银行贷款利率8.613%计算至房款付清完毕之日的资金占用利息）；4、被告赔偿原告为购房而支付的担保费每年5200元，共计15600元及对房屋装修损失费400000元及房屋增值部分的差价损失493500元；5、本案诉讼费、评估费、保全费等由被告承担。后原告申请将第三项诉讼请求变更为：被告支付原告资金占用利息截至2020年2月19日起诉之日止323951.59元至全部履行完毕之日止（分别以650000元为基数自2015年1月18日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至房款付清完毕之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算资金占用利息；以520000元为基数自2017年6月8日起按照亳州市药都农村商业银行贷款利率8.613%计算至房款付清完毕之日的资金占用利息）；将第四项诉讼请求变更为：被告赔偿原告为购房而支付的担保费15600元及对房屋装修损失费230100元及房屋增值部分的差价损失493829元。 一审法院认定事实：被告亳州中远物流公司成立于2013年7月4日，经营范围为道路普通货物运输、仓储服务、货物中转、农产品加工、农副产品购销、农作物种植。2013年8月8日，被告亳州中远物流公司作为受让人与作为出让人的亳州市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：3416002013ＧＧ023），该合同项下的出让宗地坐落于木兰大道以东、药都大道（东段）南侧。宗地编号为：2013-23，出让宗地面积为29170.10平方米。《国有建设用地使用权出让合同》第五条约定：本合同项下出让宗地用途为：仓储用地（物流仓储）。另外，补充条款中约定：该地块产权不得分割出售。后，被告亳州中远物流公司向原告出售在上述宗地上所建造的房屋，并允诺为原告办理所购买房屋的房屋产权证书。2015年1月18日，原告向被告交纳购买房屋定金650000元。2017年2月10日，被告亳州中远物流公司在亳州晚报刊登声明，声明称：亳州中远物流公司已办理完毕房屋的竣工验收相关手续，所有已交付定金的客户，应于2017年3月10日前到亳州中远物流公司办理购房相关手续，逾期不办理视为自动放弃该房屋的所有权益，亳州中远物流公司将房屋另行处理。原告得知该消息后，遂与被告交涉购房一事，并于2017年6月8日通过银行贷款方式向被告亳州中远物流公司支付房款520000元。原告共将购房款1170000元交付给被告亳州中远物流公司，尚差146000元未支付。被告已将案涉房屋（权利人为亳州中远物流公司，坐落于307省道东侧、昌升中药城南侧亳州市中远.中药农产品物流中心5＃物流配送102，产权证号为：皖（2016）亳州市不动产权第××号，建筑面积为329平方米）交付原告，原告装修后一直居住，但至今案涉房屋未办理产权变更登记手续。依原告申请，本院于2020年1月20日作出（2020）皖1602财保78号民事裁定书，裁定：查封被申请人亳州市中远物流有限公司名下位于307省道东侧、昌升中药城南侧亳州市中远中药农产品物流中心5＃物流配送102号（产权证号：皖20**亳州市不动产权第××号）不动产，期限为三年。保全费5000元，由申请人李远远预付；2020年4月29日，本院作出（2020）皖1602民初1590号民事裁定书，裁定：查封被申请人亳州市中远物流有限公司位于307省道东侧、昌升中药城南侧亳州市中远中药农产品物流中心5＃物流配送104号房屋【产权证号：皖（2016）亳州市不动产权第0009005号】房产一处，期限三年。 另查明：案涉房屋权利人为被告亳州中远物流公司，产权证号为：皖（2016）亳州市不动产权第009007号，权利类型为：国有建设用地使用权／房屋所有权；权利性质：出让／市场化商品房；用途：仓储用地／原证书用途。案涉房屋经安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司评估：位于亳州市谯城区东侧、昌升中药城南侧亳州市中远.中药农产品物流中心5＃物流配送102的仓储用房及装修（建筑面积329.00平方米）在价值时点的客观市场价值为203.99万元（其中房屋市场价值180.98万元，房屋装修市场价值：23.01万元），鉴定费12200元。 一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第十条：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式”。第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证的，可以认定有效”。本案中，被告亳州中远物流公司在无房地产开发销售资质、未取得商品房预售许可证的情况下,将其开发的仓储用房销售给原告李远远，且在原告起诉前仍未取得商品房预售许可证明,原、被告之间的该房屋买卖行为因违反法律、行政法规的强制性规定而无效，故原告要求确认原、被告的房屋买卖行为无效的诉讼请求，符合法律规定,该院予以支持。对被告“原告所购房屋是物流用房，工业用地，不是商品房，不适用商品房销售有关法律规定的制约”抗辩理由，因与事实不符，该院不予采信。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“无效合同或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。故对原告要求被告返还原告购房款1170000元的诉讼请求，该院予以支持。本案中，被告亳州中远物流公司于2015年因出售案涉房屋而收取原告李远远定金650000元，并于2017年2月10日在亳州晚报发表声明，其公司已办理完毕房屋的竣工验收相关手续，已交付定金的客户及时到被告处办理购房相关手续。此时，被告亳州中远物流公司对其无房地产开发销售资质是明知的，对其于2013年8月8日与亳州市国土资源局所签订的《国有建设用地使用权出让合同》中补充条款“该地块产权不得分割出售”的内容是明知的，对其所持有的皖（2016）亳州市不动产权第××号房屋所有权证中的内容亦是明知的。同时，原告李远远作为案涉房屋的购买人，其在购买案涉房屋时未对被告是否具有房地产开发销售的资质、是否取得商品房预售许可证明未尽到审慎义务亦存在一定的过错。因原、被告双方均存在过错，故，该院酌情认定原告李远远对其所受到的损失承担20%的责任、被告亳州中远物流公司对原告所受到的损失承担80%的责任。经安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司鉴定，案涉房屋在价值时点的客观市场价值为180.98万元，原告李远远所购房屋增值部分的价值为：444420元【90%×（1809800-1316000）】。被告亳州中远物流公司应当承担的房屋增值部分的差价损失为355536元（444420×80%），应当承担的房屋装修损失费为：184080元（230100×80%）。因原告购房款已用于购买案涉房屋且案涉房屋增值部分的差价已由被告按照责任比例负担。故，原告要求被告支付资金占用利息的诉讼请求的时间起点，应从安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司对案涉房屋的价值鉴定时点之次日起算。对原告要求被告承担“评估费”的诉讼请求，因该评估行为是查清涉案房屋实际价值的必经程序，对原告该诉讼请求，该院予以支持。关于原告主张被告亳州中远物流公司承担担保费之诉求，因该担保费系原告为购买被告亳州中运物流公司房屋向亳州药都农村商业银行借款并由亳州市金地融资担保有限公司进行担保而产生的担保费。事实上，该笔担保费系原告购买案涉房屋的融资成本，而非其必然产生的损失，故该院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第十条、第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定,判决:一、确认原告李远远与被告亳州市中远物流有限公司之间就案涉房屋（权利人为亳州中远物流公司，坐落于307省道东侧、昌升中药城南侧亳州市中远.中药农产品物流中心5＃物流配送102，产权证号为：皖（2016）亳州市不动产权第××号，建筑面积为329平方米）所实施的买卖行为无效；二、被告亳州市中远物流有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告李远远购房款1170000元及利息（以1170000元为基数，自2020年3月31日起至购房款付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息）；三、被告亳州市中远物流有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告李远远房屋装修损失费184080元、房屋增值部分的差价损失355536元及评估费12200元；四、驳回原告李远远的其他诉讼请求。如果被告未在本判决指定的期间内履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24765元,保全费5000元，合计29765元。由原告李远远负担4469元,由被告亳州市中远物流有限公司负担25296元。 本院认为，虽然中远公司与亳州市国土资源局所签订的《国有建设用地使用权出让合同》中补充条款约定“该地块产权不得分割出售”，但案涉房产实际已经分割并单独办理了皖（2016）亳州市不动产权第××号权属登记证书。该房产能否交易及办理产权变更登记，需相关行政主管部门作出认定后,再依法处理。在有关行政主管部门作出处理前，李远远径行提起本案诉讼不当，本案纠纷暂不属于人民法院受理案件的范围,已经受理的应当驳回起诉。据此,依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条的规定,裁定如下: 一、撤销安徽省亳州市谯城区人民法院（2020）皖1602民初1590号民事判决; 二、驳回李远远的起诉。 一审李远远预交的案件受理费24765元予以退还，保全费5000元由李远远负担;二审亳州市中远物流有限公司预交的案件受理费24765元予以退还。 本裁定为终审裁定。 审判长 刘 强 审判员 朱晓非 审判员 李红波 二〇二〇年十二月二十三日 法官助理欧阳萍 书记员 王若博