河北省秦皇岛市海港区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)冀0302民初2003号 原告秦皇岛鹏基物业服务有限公司，住所地秦皇岛市海港区 法定代表人杨万波，总经理。 委托代理人孙秀梅，现住秦皇岛市经济技术开发区。 委托代理人吴凤英，现在秦皇岛市海港区。 被告王永芳，现住秦皇岛市海港区。 原告秦皇岛鹏基物业服务有限公司诉被告王永芳物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人孙秀梅、吴凤英，被告王永芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，原告是一家经营物业管理的公司，对于天洋翠堤湾小区的住宅，由原告提供物业管理服务，被告是天洋翠堤湾小区1-1-2301王永芳业主，原告与被告就物业服务的相关事宜进行了明确规定，双方约定由原告提供物业管理服务，被告按规定缴纳物业管理服务费及相关费用。原告一直按照约定履行物业管理服务，但被告从2017年4月15日起开始拖欠物业管理费用，经原告多次催缴，被告仍拒不支付。为此特向法院起诉。1、请求判令被告1-1-2301王永芳立即支付给原告自2017年4月15日至2019年12月31日止物业费4293元，违约金920元，共计5213元。2、判令被告承担本案的诉讼费用。 被告辩称，我认为原告主体不对，我原来交物业费是煜明物业不知道什么时候是鹏基物业；物业达不到物业收费标准。 原告为支持其诉讼请求出示如下证据： 证据一、前期物业服务合同6页；证明事项：2017年4月15日，原告与秦皇岛致盛房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定负责天洋翠堤湾小区的物业服务，同时约定了缴费时间。 2 证据二、物业服务收费准予备案表1页；证明事项：2017年4月15日，针对翠堤湾小区的物业服务收费，原告向秦皇岛市海港区物价局备案，物价局同意原告的收费标准。 证据三、原告2017年-2019年保洁工作安排笔记及照片1本；证明事项：2017年-2019年原告安排保洁对翠堤湾小区进行日常的保洁工作，履行了工作义务。 证据四、原告2017年-2019年保安交接班记录薄、巡查记录笔记、进入小区车辆登记本、访客登记表及照片等7本； 证明事项：原告安排保安白天、晚间日常巡逻，外来人员及车辆登记等项工作，履行了安保职能。 证据五、原告2017年-2019年绿化工作安排日志及照片1本；证明事项：原告安排绿化人员日常工作，春季补苗、修剪花草、养护等项工作，履行服务义务。 证据六、原告2017年-2019年工程部派工单及维修照片部分照片；证明事项：原告安排工程部维修人员及时更换零配件和维修，履行对小区公共部位维护与保养工作。 证据七、原告向被告发放的物业费催款通知书；证明事项：2017年4月15日至2019年12月31日期间进行了催缴。 被告对原告所出示证据质证意见为： 证据一、无异议； 证据二、有异议，评价标准材料是否有人核对、验收，收费标准是怎么来的提出质疑； 证据三至证据七、都是他们自己内部做的看不出真假，而且没有公章，也没有日期，也许他们干过这些活，没有人去验收何不合格，没有审核单位，不能作为证据，没有公章都是手写的并且有改动，所做的过程没有人去检查，自己做的东西不能作为证据在法庭出示。 被告为证实其主张出示证据如下： 证据一、光盘一张，证明物业达不到标准收费不合理，对个人造成损失。 原告对被告所出示证据质证意见为： 证据一、对被告王永芳照片不予质证，没有时间地点不知道从哪照的；对于充电、水说明书：说明书里没有写到因不缴物业费而停水、电，关于充水购电服务说明书，间接告诉他们我们是有偿服务，并提醒尽快缴纳物业费；关于物业服务不达标拒不缴纳物业费，物业公司是质价相符的服务，执行的是保障房的政府指导价，是三星级服务标准物业公司的服务不是完美不缺的，不可能达到100%满意，如果物业公司服务不到位业主可以善意的向物业公司提出改进意见，如物业公司不进行整 3 改业主可以维权，这是两个法律概念。关于地上车位费的：该小区是三千户，现有车辆两千左右，地下配套车位600左右，地上不是规划的车位是临时车位大约300左右，在物业公司新老班子交替时，部分业主就地上车位管理不好乱停乱放等问题物业公司在2018年致全体业主一封公开信，对于地上停车管理意见大多数业主同意人车分流，地上不允许乱停乱放，不存在违法现象物业公司没有收取费用只是顺应大多数业主民意，有其在今年春节疫情期间，社区居委会代表政府通知物业，无论小区大小只开通一门，任何车辆不允许进入（包括搬家、装修等）只有特殊情况开入小区地上；关于绿化头几年是地产负责维护和养护，结束后由物业公司接管，已经提供日志和照片证明提供了绿化服务，在此服务期间派专人打药、补苗等，绿化是持续性连续性动态的管理，不能以几张照片否定全盘工作；对于视频部分：首先发生时间是夜间客服人员已经下班留守的监控值班电话，监控人员对于这问题不是专业人员只是负责汇报工作，坚守岗位。 经本院审核认定:原告提供的证据一至证据七及被告提供证据一因其具备证据的真实性、合法性和关联性，本院均予以采信。原告、被告与上述证据相一致的当庭陈述，本院予以采信，一并认定为本案的诉讼证据。 综合以上诉讼证据的认证情况和当事人在庭审中的陈述，对本案的事实认定如下：原告（乙方）与秦皇岛致盛房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》约定，…，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对秦皇岛市海港区，提供前期物业管理服务事宜，订立本合同。…，第三章第五条本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式；物业费由产权人缴纳，并按照国家有关规定执行；服务费用具体标准如下（业主按其拥有物业的建筑面积交纳）；住宅0.85元／月.㎡。…。另电梯费115元／年／户（一层为基数）增加一层加13元；二次供水费：低区一层至五层50元／户／年，中区6层至22层100元／户／年，高区23层以上130元／户／年。垃圾清运费：36元／户／年；公共照明费：40元／户／年。 被告王永芳系秦皇岛市海港区翠堤湾小区1-1-2301号业主。该房屋建筑面积95.53平方米，原告为该小区物业管理单位。被告拖欠原告2017年4月15日至2019年12月31日期间物业费2641.72元（0.85元/㎡/月×95.53平方米×32个月零16天），垃圾清运费97.6元（3元/月×32个月零16天），电梯费1086.9元{（115元+13元×22）÷12×32个月零16天}，二次供水费 4 352.37元（130元/户/年÷12×32个月零16天），公共照明费108.42元（40元/户/年÷12×32个月零16天）。 本院认为，原告与秦皇岛致盛房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示且不违反法律规定，合法有效，对双方具有约束力。原告依合同约定为翠堤湾小区提供物业管理服务，被告亦应按合同约定向原告交纳物业费、电梯费、二次供水费、垃圾清运费、公共照明费。考虑原告、被告举证情况，原告的物业服务存在一定瑕疵，对原告向被告请求给付的2017年4月15日至2019年12月31日期间物业费酌情予以扣减5%较为合理。原告的其他诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第四十一条之规定，判决如下： 一、被告王永芳于本判决生效之日起十日内向原告秦皇岛鹏基物业服务有限公司给付2017年4月15日至2019年12月31日期间物业费2509.63元（2641.72元×95%）、垃圾清运费97.6元、电梯费1086.9元、二次供水费352.37元、公共照明费108.42元，合计4154.92元。 二、驳回原告秦皇岛鹏基物业服务有限公司其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告王永芳负担；于本判决生效之日起十日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审 判 长  范晓春 人民陪审员  高永霞 人民陪审员  张立敏 二〇二〇年十二月四日 书 记 员  杜飞非