黑龙江省大兴安岭地区中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑27民终219号上诉人（一审原告）：苏志刚，男，1971年5月8日出生，汉族，农民，住黑龙江省大兴安岭地区加格达奇区。委托诉讼代理人：苏超，男，1992年4月7日出生，汉族，与苏志刚系父子关系。委托诉讼代理人：吴红，黑龙江兴安律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：徐桂敏，女，1969年11月26日出生，汉族，住黑龙江省大兴安岭地区加格达奇区。委托诉讼代理人：王程,黑龙江正旗律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：郭旭山，男，1959年3月4日出生，汉族，住黑龙江省大兴安岭地区加格达奇区。上诉人苏志刚因与被上诉人徐桂敏、第三人郭旭山案外人执行异议之诉一案，不服加格达奇区人民法院（2019）黑2701民初207号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人苏志刚委托诉讼代理人苏超、吴红，被上诉人徐桂敏及其委托诉讼代理人王程，原审第三人郭旭山到庭参加诉讼，本案现已审理终结。苏志刚上诉请求：1.撤销加格达奇区人民法院（2019）黑2701民初207号民事判决书；2.撤销加格达奇区人民法院（2018）黑2701财保1号民事裁定书；3.撤销加格达奇区人民法院（2018）黑2701执异6号执行裁定书；4.判决由被上诉人承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：一审判决认定第三人交付土地及交付土地后租赁行为明显不符合常理，没有法律依据。上诉人在一审举示的土地转让合同、收条、银行业务凭证、土地交付确认书等可以证实，双方签订土地转让合同时就约定先交定金10万元，余款在办完过户手续后给付，因当时第三人有贷款没有还清，为促进其及时还款，保证合同履行，上诉人要求其先交付土地并签订土地交付确认书。后因第三人欲通过继续耕种获得收益，而协议租种一年。双方合同都是在自愿协商的基础上达成的，一审认为不符合常理是错误的。结合上诉人银行业务凭证、承包经营权转让审批表、承包费专用发票等可证实双方是按约持续履行合同。在法院查封之前，上诉人已将合同价款给付第三人，并共同到登记部门办理了变更手续，登记部门受理并签署了同意意见，同时收取了4214.00元承包费，而此后十多天一审法院才作出（2018）黑2701财保1号裁定书。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产》第17条规定，被执行人将其所有的需要办理过户的财产出卖第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产但没有办理过户手续的，如果第三人对此没有过错人民法院不得查封扣押冻结。同时根据《办理执行异议和复议案件规定》第28条，上诉人在法院查封之前就已经实际占有该土地，并经营管理订立了租赁关系，缴纳了全部费用。过户手续未能办理的原因是由于第三人牵扯其他债务纠纷，不存在因自身原因未办理登记的问题。涉案土地已经交付双方没有争议，一审判决所谓的不符合常理没有事实和法律依据。徐桂敏辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。郭旭山述称，我卖的地是苏志刚现钱买的这是事实。苏志刚向一审法院起诉请求：1.判决撤销加格达奇区人民法院（2018）黑2701财保1号民事裁定书；2.解除对第三人郭旭山所有的位于64公里处大兴安岭林业管理局岭南生态示范区管理委员会管理的“旭山农场”【土地承包合同号：1323-10-273.8-7】的土地地籍查封；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年11月13日依被告申请加格达奇区人民法院下达（2018）黑2701财保1号民事裁定书，对第三人郭旭山位于64公里处大兴安岭林业管理局岭南生态示范区管理委员会管理的“旭山农场”【土地承包合同号：1323-10-273.8-7】的土地地籍查封。2018年11月23日，原告苏志刚对被告徐桂敏的执行标的提出书面异议，加格达奇区人民法院于2019年1月29日作出（2018）黑2701执异6号执行裁定书，驳回苏志刚的异议。原告认为该裁定书驳回原告异议及加格达奇区人民法院（2018）黑2701财保1号民事裁定书财产保全错误。理由如下：2018年2月6日原告以儿子苏超的名义与第三人郭旭山签订了土地转让合同，约定将郭旭山承包岭南管委会位于加卧公路64公里，道北开发路21公里下道约4公里处的土地69.6亩转让给原告，后第三人郭旭山又将同一位置其他地块的63.8亩转让给原告。合计133.4亩。转让价400,200.00元。原告给付定金200,000.00元，2018年2月13日将转让的土地已经全部交付给原告。2018年10月31日，原告将剩余土地转让款200,200元转账给第三人郭旭山。2018年11月1日，原告与第三人郭旭山到岭南管委会办理过户手续，原告交付管理费4214元。2018年11月15日，岭南管委会收到加格达奇区人民法院（2018）黑2701财保1号民事裁定书，岭南管委会中止原告与第三人的过户手续。原告认为，转让土地已经交付，且合同已经实际履行，原告将转让款全部支付，承包土地承包权已经属于原告。原告与第三人到岭南管委会办理过户手续时，岭南管委会因故没有办理，导致没有过户，责任不在原告。故原告提出执行异议诉讼，请求撤销保全裁定解除对旭山农场土地地籍的查封。原告当庭增加诉讼请求，要求一并确认本案涉案林地的承包经营权归原告所有。一审法院认定事实：2018年2月6日原告苏志刚的儿子苏超与第三人郭旭山签订了一份《土地转让合同》，约定将第三人郭旭山所有的位于加卧公路64公里道北，开发路21公里下道约4公里处的土地69.6亩转让给原告苏志刚，土地转让价格为208,800.00元，合同约定原告苏志刚先给付第三人郭旭山定金100,000.00元，剩余108,800.00元待办理完过户手续后付清。第三人郭旭山于2018年2月6日出具100,000.00元的收条一张，载明“今收到苏志刚买地款100,000.00元”。2018年2月8日，郭旭山与吕丽萍签订了一份《土地转让合同》，约定转让给吕丽萍63.8亩，先付定金100,000.00元，余款91,400.00元办理完过户手续后付清。第三人郭旭山于2018年2月6日出具100,000.00元的收条一张，载明“今收到吕丽萍买地款100,000.00元”。2018年2月13日，原告与第三人签订《土地交付确认书》，约定将上述土地交付给原告苏志刚，该确认书自双方签订后生效。2018年3月15日原告与第三人郭旭山签订了一份《土地出租合同》，双方约定将上述土地租赁给第三人郭旭山，承包期限为一年，自2018年3月至2018年年末，租金总额为35,000.00元，第三人郭旭山于2018年3月15日付清。2018年10月31日，原告苏志刚给付第三人郭旭山205,800.00元。2018年11月1日，第三人郭旭山向大兴安岭林业管理局岭南生态农业示范区管理委员会提交上述土地承包经营权转让的申请，原告苏志刚与第三人郭旭山当日签订《宜农林地承包经营权转让协议书》，将上述土地的承包经营权转让给原告。对其提出的申请，大兴安岭林业管理局岭南生态农业示范区管理委员会地产科在上述土地承包经营权转让审批表中签署了同意意见，当日收取了旭山农场273.8亩宜农林地承包费8,214.00元。2018年11月13日，被告徐桂敏向本院申请诉前财产保全，本院依法作出（2018）黑2701财保1号民事裁定书，对郭旭山所有的上述土地予以查封。2018年11月23日，原告苏志刚对被告徐桂敏的执行标的提出书面异议，本院于2018年12月17日作出（2018）黑2701执异7号民事裁定书，驳回原告苏志刚的异议。原告苏志刚遂于2019年2月21日向本院提起案外人执行异议之诉。另查，涉案土地为第三人郭旭山个人所有，是其于1997年之前获得，郭旭山与于萍是2000年之后登记结婚，于萍并非涉案土地的共同共有人。一审法院认为,本案争议的焦点是原告苏志刚作为案外人对涉案土地主张的权利是否能够阻却法院的强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据该规定，排除本案的查封，需要同时满足上述四个条件。对于是否具备条件（二），即本院查封之前，原告是否已合法占有涉案土地问题，原告与第三人虽签订了《土地交付确认书》，但在原告只给付少部分购地款的情况下，第三人就将涉案土地交付给原告，双方的行为明显不符合常理和交易习惯，双方在签订《土地出租合同》后，原告在欠付购地款的情况下，第三人另行给付原告土地租金，也不符合常理，且第三人当庭不能说清其向原告交付35,000.00元租金的款项来源，故原告关于第三人已实际将涉案土地交付的主张，本院不予采纳。综上，涉案土地一直由第三人郭旭山耕种，并未实际交付给原告，对原告提出的第1、2项诉讼请求，因不符合上述司法解释第（二）条，本院不予支持。原告不因与第三人签订的《土地转让合同》而产生不动产物权的效力，故对原告主张确认涉案土地承包经营权归原告所有的诉请，缺乏法律依据，故不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项、第二款之规定,判决：驳回原告苏志刚的诉讼请求。本院二审期间，上诉人苏志刚提交2019年12月26日大兴安岭岭南宜农林地承包费专用票据一张，证明其2019年交纳土地承包费5508.00元；申请证人李某出庭作证，证实2018年10月31日苏志刚、郭旭山到岭南管委会办理土地过户申请，经其审核在宜农林地承包经营权转让审批表上签字同意。2018年宜农林地承包费由苏志刚、王政军、郭旭山一同到岭南管委会交纳。本院组织当事人进行了证据交换和质证，被上诉人徐桂敏质证认为，对承包费专用票据的真实性没有异议，但该证据只能证明上诉人交纳了郭旭山名下土地的承包费，票据注明由苏志刚代交，该证据不能证明其他待证事实。第三人郭旭山质证提出，我的土地已经卖给苏志刚了，就得由苏志刚去交承包费。对证人李某的证言，经上诉人质询后，其他当事人未发表质证意见。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人苏志刚提交的宜农林地承包费专用票据，因第三人郭旭山认可，能够证明当年承包费交纳人，但票据注明苏志刚代交，仅以该票据不足以证明其已经实际占有该部分土地的事实。因此，对该证据予以部分采纳。证人李某对苏志刚与郭旭山共同到岭南管委会办理土地转让手续及其在审批表中签字同意的证实具有客观性，但对于缴纳土地承包费的事实，因缴纳过程并非其亲眼见证，且土地承包费票据显示缴款单位（缴款人）为旭山农场（郭旭山），因此，对其证言可予以部分采纳。本院认为，本案争议焦点是第三人郭旭山转让的土地是否已经交付，在一审法院查封案涉土地前上诉人苏志刚是否已经合法占有该地，并依法取得该地经营使用权。对此，苏志刚与郭旭山签订的《土地转让合同》《土地交付确认书》及《土地出租合同》均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，应确认双方土地转让行为合法有效。本案为案外人执行异议之诉，即苏志刚请求撤销徐桂敏与郭旭山债务纠纷案件中的诉前保全裁定，应否予以支持。因此，苏志刚对案涉土地主张权利能否排除法院强制执行，也是本案审理的焦点问题。苏志刚与郭旭山签订的上述合同，能够证实双方交易行为符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，一审法院从常理和交易习惯上判断双方交易的合理性，缺乏事实根据和法律依据。另外，一审法院认为，苏志刚不因与郭旭山签订《土地转让合同》而产生不动产物权的效力，故对苏志刚主张确认涉案土地承包经营权归其所有的诉请不予支持。那么徐桂敏对郭旭山享有的债权能否通过该土地得到优先受偿，应当审查其是否在该土地上设定权利。依据《担保法》规定，以土地使用权作为财产抵押的，应在土地管理部门办理抵押登记，且抵押合同自登记之日起生效，未经登记的抵押合同不能对抗善意第三人。经查，郭旭山在与徐桂敏债务形成时，确实承诺以十垧（公顷）地作为保证，但由于该地已经银行贷款抵押，双方亦未订立担保合同，且不能办理抵押登记，因此，徐桂敏在另案中不具有担保物或抵押物优先受偿权，且徐桂敏亦未主张担保物权和抵押权。依据《物权法》第一百七十条，担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。本案被上诉人徐桂敏不具备担保物权人条件，也就不具有对该土地变卖、拍卖所得价款优先获得清偿的权利。苏志刚与郭旭山之间的土地转让为物权期待权，而徐桂敏与郭旭山之间的债是典型的相对权，只在债权人与债务人之间发生效力，原则上双方债的关系不能对抗第三人。因此，一审判决以不符合常理和交易习惯为由，否定土地转让双方当事人转让行为的真实性，显属不当，应予纠正。综上所述，苏志刚的上诉请求成立，予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销加格达奇区人民法院（2019）黑2701民初207号民事判决书；二、不得执行郭旭山名下位于加区64公里处，大兴安岭行署岭南管委会管理的“旭山农场”土地133.4亩（地号为：7-870/50.8亩，7-220/18.8亩，7-223/63.8亩），并解除对以上地块的查封措施。二审案件受理费7303.00元（上诉人苏志刚已经预交），由被上诉人徐桂敏负担。本判决为终审判决。审判长  王云涯审判员  温 津审判员  郭志川二〇二〇年十二月十一日法官助理武冬梅书记员王鸣岐本判决所依据的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。