广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民初1615号原告（案外人）：广州市金道股份有限公司，住所地：广州市荔湾区黄沙大道粤南大街****。法定代表人：王文，该公司董事长。委托诉讼代理人：谢开玫、苏家颍，分别为广东海际明律师事务所律师、实习律师。被告（申请执行人）：罗伟亮，男，汉族，1971年6月17日出生，身份证住址广州市荔湾区。委托诉讼代理人：田思浩、徐华文，均为北京观韬中茂（广州）律师事务所律师。被告（被执行人）：广州市荔华房地产开发有限公司（原名称：广州市荔华房产经营公司），住所，住所地：广州市荔湾区西华路**div>法定代表人：欧阳小进，该公司董事长。委托诉讼代理人：石仁松，男，该公司职员。第三人（被执行人）：广州市华丰房产发展有限公司，住所地：，住所地：广州市荔湾区西华路**v>法定代表人：林建峰。原告广州市金道股份有限公司（以下简称金道公司）因与被告罗伟亮、广州市荔华房地产开发有限公司（以下简称荔华公司），第三人广州市华丰房产发展有限公司（以下简称华丰公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用普通程序，公开进行了审理。原告金道公司的委托诉讼代理人谢开玫、苏家颍，被告罗伟亮的委托诉讼代理人徐华文，被告荔华公司的委托诉讼代理人石仁松到庭参加诉讼。第三人华丰公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告金道公司向本院提出诉讼请求：一、确认广州市荔湾区西华路132号房屋归金道公司所有；二、停止强制执行广州市荔湾区西华路132号房屋，并解除查封；三、本案诉讼费用由罗伟亮负担。事实和理由：因荔华公司拖欠金道公司借款款项31700620.74元本金未还，金道公司向法院申请支付令【（2004）穗荔法民二督字第3号、（2011）穗荔法民二督字第3号】，且均已生效。经过（2011）穗荔法执字第2743号执行，荔华公司未能还款。2013年11月，荔华公司与金道公司签订了《抵债协议》，将其名下不存在任何查封抵押的、位于广州市西华路**的房屋（以下简称涉案房屋）作价883.47万元抵作拖欠金道公司的价款。双方为此签订了《商品房购房合同》，荔华公司出具了购房发票（交易金额为8834662元）。后因荔华公司原因，过户手续一直未办理。2020年5月16日，广州市中级人民法院发出（2020）粤01执恢71号公告，拟将涉案房屋作为荔华公司的被执行财产进行处理。鉴于：1.涉案房屋已在罗伟亮于2018年查封之前且没有任何抵押或查封的情况下被荔华公司抵债转让给了金道公司，该抵债协议没有违反法律规定，也未侵害第三方权益，应合法有效。2.荔华公司已经开具交易发票，视为房款已经全部支付。3.涉案房屋已交付给金道公司实际使用多年等事实，故金道公司已完成购房合同义务，且对于房屋至今未过户不存在任何过错，因此，涉案房屋的所有权应归金道公司所有，请求法院根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，支持金道公司全部诉讼请求。被告罗伟亮辩称：一、金道公司对荔华公司的债权是普通债权，并没有抵押担保等优先权。二、金道公司与荔华公司签订的抵债协议属于恶意串通、损害第三人合法权益的协议，应被认定无效。1.金道公司与荔华公司的大股东相同，均属于荔湾区建设局，故二者是关联公司。2.金道公司在签订涉案抵债协议之前就已申请过执行，其明知涉案房屋属于被查封的状态。3.金道公司与荔华公司在明知房产被查封的情况下，仍然签订抵债协议，明显恶意。4.荔华公司上述签约行为是为了逃避执行且损害了其他债权人的合法权益，应为无效。综上，请求驳回金道公司的诉讼请求。被告荔华公司辩称：一、荔华公司和金道公司签订的抵押协议真实、合法且有效。1.基于荔华公司欠金道公司的债务，金道公司已向广州市荔湾区人民法院申请了支付令，且该支付令一直在执行中。当时罗伟亮还没有购买银行资产包。2.签约后，荔华公司与金道公司已缴清了销售税。3.荔华公司与金道公司之间以房抵债的行为并未针对罗伟亮。4.由于荔华公司是国企，当时因公司自身原因变动较大，且当时本市政府向荔华公司发了一份《限制荔华公司办理相关业务的函》（主要内容是以荔华公司没有配合小业主办理房产证，故决定对荔华公司采取一些行政制约措施，包括办理规划报建、进行商品房预售、办证等业务），故荔华公司没有为金道公司办理买卖合同的鉴证手续。荔华公司在签约时对此并不知情，后续于2018年办理相关手续时才知道，故在签约时没有也无法将此事告知金道公司。荔华公司一直努力整改，但由于政府部门的要求比较高，且荔华公司的经营情况较差，故一直未给金道公司办理房产过户手续。荔华公司的管理不好，至今还有七八百个房产证没有办。二、荔华公司与金道公司签订涉案协议时有欠外债。当时荔华公司申请了执行支付令，因金道公司无力还债，故双方签订了协议以房抵债，但未将此事告知执行法院。目前有关支付令的执行案还没有结案。第三人华丰公司未到庭发表意见，亦未向本院提交书面意见或举证。经审理查明：广州市荔华房产经营公司于1995年12月改组转制为广州市荔华房地产开发有限公司。据查询自国家企业信用信息公示系统的工商信息显示：1.金道公司为其他股份有限公司（非上市），股东包括广州市荔湾区园林绿化建设工程公司、广州市荔湾湖公园、广州市荔湾区建筑设计院、广州市荔湾区建筑装饰工程总公司、广州市荔湾区第三建筑工程公司、广州市荔湾区荔建拆建公司、广州市荔湾区中信置业服务公司；2.荔华公司为其他有限责任公司，股东包括广州市荔湾投资公司、广州市荔湾区建设和园林绿化局、广州市荔华房地产开发有限公司工会委员会；3.广州市荔湾区中信置业服务公司为集体所有制企业，主管部门为广州市荔湾区建设和市政局，现已停止经营并清理债权债务。关于中国建设银行广州第三支行与荔华公司、华丰公司借款合同纠纷一案，本院于2000年9月22日作出（2000）穗中法经初字第387号民事判决书，判决如下：一、荔华公司在本判决发生法律效力之日起十日内清偿中国建设银行广州第三支行本金1550万元及利息（自1997年12月26日起至清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率计付），并按中国人民银行规定计收复息；二、中国建设银行广州第三支行对华丰公司提供的抵押物（即穗房他证字第00098**、0009834、0009835号房屋他项权证中记载的房产）享有抵押权，有权在该物业的变价所得中优先受偿；三、驳回中国建设银行广州第三支行的其他诉讼请求。该民事判决书发生法律效力后，由于荔华公司、华丰公司未履行上述生效判决所确定的义务，中国建设银行广州第三支行向本院申请强制执行，本院以（2001）穗中法执字第34号立案执行。执行过程中，本院于2008年10月21日作出（2001）穗中法执字第34号恢字1号裁定书，裁定变更中国东方资产管理公司广州办事处为该案债权的申请执行人。2011年3月18日，本院再次作出裁定，裁定变更罗伟亮为该案的申请执行人。2018年4月23日，本院作出（2001）穗中法执字第34号执行裁定书及协助执行通知书，查封登记在被执行人荔华公司名下位于广州市荔湾区西华路132号首层以及132号2-5层的房产，查封期限为2018年4月26日至2021年4月25日。2020年2月18日，本院以（2020）粤01执恢71号恢复执行，并于2020年4月10日在上述房屋张贴公告，拟依法处理（评估、拍卖等）上述房产。对此，金道公司提出案外人执行异议，请求本院中止对广州市西华路132号房屋的拍卖措施，并依法解除对涉案房屋的查封措施。2020年9月8日，本院作出(2020)粤01执异500号执行裁定书，裁定驳回金道公司的执行异议请求。2020年10月9日，金道公司以其司已实际支付购房款并使用涉案房屋多年为由，提起本案诉讼。另查明，一、广州市荔湾区人民法院于2004年4月30日作出（2004）荔法民二督字第3号支付令，判令荔华公司收到本支付令之日起十五日内，返还借款本金人民币1567万元给金道公司，该支付令于2004年5月12日生效。广州市荔湾区人民法院于2011年6月8日作出（2011）穗荔法民二督字第3号支付令，判令荔华公司应当自收到本支付令之日起十五日内，归还欠款16030620.74元给金道公司，该支付令于2011年7月1日生效。广州市荔湾区人民法院于2011年11月17日作出（2011）穗荔法执字第2743号执行裁定，查明被执行人荔华公司在该院有多件被执行案，该院依法采取执行措施，对被执行人荔华公司的房产、车辆登记及银行存款进行调查，未发现被执行人有可供执行的财产。被执行人荔华公司在广州市荔湾区西华路132号的房产，由于已被其他法院查封，该院已依法予以轮候查封，需要等待处理，案件在短期内难以执结，据此裁定申请执行人金道公司依照该院（2011）穗荔法民二督字第3号支付令申请执行的金额终结本次执行。二、荔华公司与金道公司于2013年11月20日签订一份《抵债协议》，其中约定：荔华公司、金道公司同意以穗信诚评字【2013】1650号评估报告的评估价883.47万元（西华路132号房屋）抵荔华公司欠金道公司的部分借款，剩余部分由荔华公司继续筹款偿还；由于需办理房屋过户手续，故双方同意以抵顶价款为交易价格，即荔华公司销售房屋给金道房屋，在交易过程中所产生的所有税费由各自承担。荔华公司、金道公司于2013年11月18日签订两份《商品房购房合同》，分别约定金道公司向荔华公司购买广州市荔湾区西华路132号首层（购房款104.6896万元）、广州市荔湾区西华路132号2-5层房产（购房款778.7766万元）。对此，金道公司提交了荔华公司于2013年11月21日开具的十张售房款发票复印件，以及缴款单位均为荔华公司、填发日期均为2013年12月6日的七张《中华人民共和国税收通用缴款书》复印件（缴费名称分别为地方教育附加收入、其他个人所得税、其他土地增值税、其他印花税、教育费附加收入、股份制企业城市维护建设税、一般营业税）。荔华公司、金道公司均确认如下事实：1.双方均未将签订上述《抵债协议》、《商品房购房合同》事实告知前述执行法院。2.双方没有办理购房合同的鉴证备案手续。3.双方已实际交接涉案房屋，但没有办理书面交接手续。4.签约时，金道公司清楚知道荔华公司当时有很多外债，还有被执行案件。金道公司还表示其在签约时没有考虑房屋能否过户的问题。关于签约后的房屋交付问题。金道公司与荔华公司均表示签约后双方以返租合同的方式交接了涉案房屋的1-4层，并将涉案房屋的5层交付给金道公司使用，除此之外没有其他书面交接材料。罗伟亮认为涉案房屋从未被交付给金道公司，而是由荔华公司使用至今。金道公司为此向本院提交了如下证据材料复印件：1.金道公司与荔华公司签订的落款时间为2013年12月16日的《广州市房屋租赁合同》（无租赁备案），其中载明金道公司同意将坐落在荔湾区西华路132号一至四楼出租给荔华公司作办公用途，租赁期限为2014年1月1日至2023年12月31日。金道公司确认荔华公司因经济原因未向其支付该合同约定的租金，并称涉案房屋的五楼由其自用至2017年3月，此后因其他原因将5楼借给关联公司使用。2.广州市荔建房产物业管理公司于2017年5月9日向金道公司开具的金额为26146元的发票，及荔华公司于2017年4月6日向金道公司出具的《电费结算通知》，其中载明金道公司应对其办公的西华路132号五楼房屋向荔华公司支付2014年1月至2017年3月的电费26146元。经本院组织质证，罗伟亮表示：不认可证据1租赁合同的真实性、合法性和关联性，该合同损害了其他债权人合法权益，当属无效；认可证据2的真实性，但不能证明金道公司的主张。荔华公司则表示对上述举证均无异议，并确认金道公司的陈述意见。关于金道公司与荔华公司未办理涉案房屋过户手续的原因。金道公司称其于2013年底向荔华公司口头提出办证主张，但荔华公司拖延不办，后于2014年向其口头解释其办证受限，并表示会积极解除被受限情况，其基于信任及房屋已交付的原因而一直等待至今，没有通过其他方式维权，故未办证原因在于荔华公司。荔华公司确认金道公司的说法，并称其签约时并不知道办证受限，其是后来在办理某次行政审批手续时才知道的，其未协助金道公司办证。金道公司为此向本院提交了一份落款时间为2011年8月1日、盖有“广州市解决历史遗留的办理房地产证问题办公室专用章”、编号为穗房办证函〔2011〕241号的《关于限制广州市荔华房地产开发有限公司办理相关业务的函》复印件，其中载明：因荔华公司不配合小业主办证，故请市解决历史遗留的办理房地产证问题办公室各成员单位协助联合对其采取“三停止”行政制约措施，即停止办理规划报建、停止商品房预售、停止其他所有行政许可，以督促其配合小业主办理房产证。荔华公司对该函没有异议。罗伟亮认为该函与本案无关，涉案房屋是因查封原因而未能过户，并非其他原因。三、根据查册时间为2020年9月28日的两份《广州市不动产登记查册表》，载有如下内容：荔湾区西华路132号首层及2-5层房屋现均登记在广州市荔华房产经营公司名下；2004年2月20日广州市荔华房地产经营公司、中国农业银行广州市城南支行申请涂销抵押；2003年9月24日被广州市海珠区人民法院查封，2004年1月12日解封；2004年1月16日、2006年3月3日被广州市荔湾区人民法院查封（继续查封期限从2006年2月28日至2007年2月27日止）；2008年1月22日被广州市荔湾区人民法院查封（查封期限从2008年1月23日至2010年1月22日止）；2011年3月17日被本院以（2001）穗中法执字第34号恢字1号协助执行通知书及执行裁定书查封（查封时效从2011年3月17日至2013年3月16日）；2011年11月16日被广州市荔湾区人民法院轮候查封；2018年4月26日，本院以（2001）穗中法执字第34号协助执行通知书及执行裁定书查封上述物业（查封期限从2018年4月26日至2021年4月25日止）。本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当进行审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，可以向人民法院提起诉讼。金道公司在执行过程中提出执行异议，本院以（2020）粤01执异500号案《执行裁定书》裁定驳回其异议请求后，金道公司对该裁定不服而提起本案诉讼。因此，本案为案外人执行异议之诉案件。对于金道公司主张的以物抵债问题，实践中并不禁止，但应根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条，并参照第二十八条的规定，审查金道公司是否对执行标的物享有权益且该权益能否排除执行行为。具体分析如下：虽然金道公司以其与荔华公司签订的《抵债协议》及《商品房购房合同》为由，主张涉案房屋归其所有，还为此提交了《支付令》、荔华公司开具的购房款发票及缴税发票等证据以证明双方之间以物抵债的真实性。但首先，涉案房屋目前仍登记在荔华公司名下，在荔华公司与金道公司并未办妥涉案房屋的办证过户登记手续的情况下，金道公司要求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求，并不符合《中华人民共和国物权法》第九条的规定。其次，从上述协议的签约背景看，涉案以物抵债协议欠缺正当性。在涉案以物抵债协议签订前，金道公司已就涉案抵债债权向法院申请强制执行，而执行法院在查明荔华公司除涉案房屋外并无其他财产可供执行，且涉案房屋已被查封等事实的情况下，作出（2011）穗荔法执字第2743号《执行裁定书》，裁定终结该次执行。此后，金道公司与荔华公司自行达成抵债协议，且并未将上述以物抵债协议提交执行法院予以确认。本案中，经本院询问，金道公司与荔华公司均确认双方在签订抵债协议时清楚知道荔华公司存在许多外债，且有其他被执行案件。由此可见，金道公司与荔华公司的上述以房抵债行为显然有损其他债权人的利益，不具有正当性，不能对抗本案执行。最后，金道公司现有证据并不足以证明其实际占用涉案房屋的事实，亦不能证明其对房屋不能过户无过错。一方面，关于房屋交付问题。金道公司确认除了一份租赁合同外，其与荔华公司没有其他书面交楼材料。而该租赁合同仅针对涉案房屋的一至四层，且并未办理租赁备案手续，荔华公司亦无实际支付租金行为，故本院难以认定该租赁合同是否真实且已履行。《电费结算通知》系荔华公司单方出具，有关缴纳电费的发票亦非供电部门或荔华公司出具，以上证据均不足以证明金道公司已实际接收并使用了涉案房屋的事实。另一方面，关于未过户原因。虽然金道公司称是荔华公司办证受限等原因而导致其无法办理涉案房屋的办证过户手续，但其并未举证证明存在双方签约后曾前往房管部门办证不能的情形，而其提交的《关于限制广州市荔华房地产开发有限公司办理相关业务的函》的落款时间为2011年8月1日，明显早于涉案以房抵债协议的签订时间，且如前所述，金道公司与荔华公司在签约时清楚知道荔华公司的欠债及被执行情况，由此可见，金道公司在明知荔华公司存在办证不能的风险下仍与荔华公司签订涉案抵债协议，且至今未办理过户手续，存在过错。基于上述分析，金道公司要求确权及停止执行的理由并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本院予以驳回。第三人华丰公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面意见或举证，本院依法对其缺席进行审理。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，判决如下：驳回原告广州市金道股份有限公司的诉讼请求。案件受理费73643元，由原告广州市金道股份有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。当事人上诉的，应在交纳上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省高级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判长 刘 卉审判员 赵云川审判员 戴俊英二〇二〇年十二月二十三日法官助理张冰玲书记员李逸丹