江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣07民终4671号上诉人（原审被告）：陈祥滨，男，1963年2月21日生，汉族，住江西省赣州市章贡区。上诉人（原审被告）：罗玉贞，女，1938年8月15日生，汉族，住江西省赣州市章贡区。共同委托诉讼代理人：刘天高，江西南芳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：丁章英，女，1963年12月25日生，汉族，住江西省赣州市章贡区。被上诉人（原审原告）：华叙林，男，1963年12月1日生，汉族，住江西省赣州市章贡区。原审第三人：蔡建勋，男，1948年9月23日生，汉族，住江西省赣州市章贡区。原审第三人：崔国柱，男，1956年11月29日生，汉族，住江西省赣州市章贡区。上诉人陈祥滨、罗玉贞与被上诉人丁章英、华叙林及原审第三人蔡建勋、崔国柱房屋买卖合同纠纷一案，上诉人不服江西省赣州市章贡区人民法院（2019）赣0702民初55号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。陈祥滨、罗玉贞上诉请求：撤销一审判决,并判决驳回被上诉人的诉讼请求;本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由:原审法院认定罗玉贞、陈某、蔡建勋2005年3月15日签订的《房屋买卖合同》已成立是错误的。1、原审法院认定2005年3月15日签订《房屋买卖合同》的主体为华叙林、丁章英、罗玉、陈某、蔡建勋。根据蔡建勋的答辩及崔国柱的陈述,被上诉人与上诉人罗玉贞签订《房屋买卖合同》时,陈某并不在场。在合同上签字时,甲方“陈某”系罗玉贞代签,所盖的“陈某”私章也不是陈某本人所盖。2、陈某2005年3月15日出具的《委托书》无效。该委托书不是陈某本人书写、签名,而是由蔡建勋手写、罗玉贞代签,委托书不具有法律效力。3、2005年3月13日签订的《房屋买卖协议书》买方为华叙林，而《房屋买卖合同》的买方为丁章英,特别是附加条款约定房产转让给第三人蔡建勋。买房主体多次发生重大变化，涂改部分也未经手印确认。综上所述,被上诉人华叙林、原审第三人蔡建勋与上诉人罗玉贞签订的《房屋买卖合同》,不能体现房屋所有权人陈某真实的意思表示,且买房的主体多次发生改变,该《房屋买卖合同》未成立。二、上诉人罗玉贞将夫妻共同财产私自处分给被上诉人,属于无权处分,不应发生物权变动的效力。原审法院根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》第十七条的规定,能够取得案涉房屋的产权是错误的。本案中,涉案房屋系陈某和罗玉贞的夫妻共同财产,所有权登记在陈某名下。上诉人罗玉贞于2005年3月15日在未征得陈某的同意下,与被上诉人及原审第三人蔡建勋签订《房屋买卖合同》,擅自将夫妻共同共有的房屋出售给被上诉人的行为,侵害了陈某的共有权利,构成无权处分。从本案事实分析,被上诉人及原审第三人蔡建勋在签订房屋买卖合同时,已明确知道涉案房产系罗玉贞夫妻共同财产，登记房屋所有人为陈某,而上诉人罗玉贞未提交由陈某同意出售房屋的书面意见或授权委托书,对作为房产所有人陈某的意见未作谨慎注意义务，放任罗玉贞代替陈某签名、盖章，有悖正常的房屋买卖交易行为。三、被上诉人不能适用善意取得制度,其无法取得案涉房屋。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(三)》第十一条的规定,本案被上诉人购买涉案房屋并未办理产权登记手续,不符合善意取得的构成要件。案涉房屋产权自2017年9月陈某去世后,上诉人陈祥滨通过继承方式取得涉案房产产权,上诉人陈祥滨有权追回涉案房产。被上诉人与上诉人罗玉贞签订《房屋买卖合同》后，未经法定程序办理房屋所有权并未发生转移。上诉人认为,陈某系共有权人,对该房产享有法定的平等的处分权，购买涉案房产没有取得陈某的书面同意。被上诉人与上诉人罗玉贞签订购房协议的行为系无权处分,事后也未得到陈某的追认,涉案房产权属没有发生变更,被上诉人的行为不适用善意取得。四、本案房屋已经由上诉人陈祥滨继承取得，并取得行政确权登记,未经撤销始终具有效力。因此,被上诉人通过民事起诉程序不当。综上所述,原审判决事实认定不清,法律适用错误,程序不当。请求二审法院撤销原判,支持上诉人的上诉请求。丁章英、华叙林答辩称，2005年3月,丁章英、华叙林夫妇,因单位破产下岗失业,拟在章贡区购买一处房产居家养老。3月13日,华叙林在房产中介“金苹果信息部”工作人员带领下查看了东门井x号x房,当时是第三人蔡建勋来开的门,蔡当时自称是房主亲戚。看房后,华叙林满意房屋状况,当即返回房屋中介“金苹果信息部”协议,经协商一致,由三方共同签订了《房屋买卖协议书》,华叙林当场缴纳了购买定金和中介服务费,并约好3月15日去房主罗玉贞家中签订《房屋买卖合同》,办理房屋交接手续。3月15日上午,在罗玉贞、陈某夫妇家中,华叙林、罗玉贞、蔡建勋三方就房屋交易进行了充分协商,由华叙林当场手书,签订了《房屋买卖合同》、协助房屋过户的《委托书》。交谈中,被上诉人了解到:陈某系原xx学校校长,时任xx校长;罗玉贞时任xx干部;长子(陈祥滨)时任某银行领导;次子(名不详)系赣州xx法人:长女(名不详)留学xx。获悉上述情况后,华叙林认为:陈祥滨一家均为在职公职人员,人品绝对没有问题,尽管该房产当时不能办理过户(政策原因),但有房屋所有权人的承诺、有合同条款的约定以及签有书面的过户委托书,将来应该能正常过户。出于对房主全家的信任,打消了房屋需要延期过户的担心,放心地和房主签署了《房屋买卖合同》,当天进行了款物的交接,完成了涉案房屋的交易。特别强调的是:罗玉贞丈夫陈某老先生当时也在家中,虽无直接参与合同条款的拟定,但在最后,是他亲自递来其本人印签,由罗玉贞签字、盖章完成了合同和委托书的签订。十几年来,丁章英、华叙林夫妇一直在使用和管理该房产,因外出打工谋生等各种原因,房屋过户的事情一直没有得到解决。期间先后对该房屋门窗、地板、自来水分户以及柴间进行过装修和修缮。2018年4月8日,陈祥滨辗转联系到华叙林,之后互加微信,开始有了联系。4月28日,根据之前的约定,答辩方夫妻二人与陈祥滨在章江北大道“xx茶馆”面谈。交谈中,我们得知房主之一陈某过世之事，为此请求陈祥滨协助进行房屋过户遭拒。陈说,不能无偿协助过户。交谈中,双方还曾这样商议各找一家评估公司,对涉案房产进行评估,根据评估价格再议。同年8月3日,陈祥滨在微信中抛出:“我给你六万,你腾出房子交还给我…如果你不愿我们只有走诉讼程序”,被上诉人没有同意腾房建议,而是同意双方按目前房屋的市场行情进行反交易。但之后没有下文。2018年11月,丁章英、华叙林因上述事由,以房屋买卖合同纠纷为案由,向一审法院提起诉讼,要求陈祥滨、罗玉贞履行合同,协助完成房产过户。一审法院经过多方调查取证以及多次开庭审理,查明:陈某、罗玉贞2005年初,将案涉房产卖给了崔国柱,后崔国柱家人不满意该房产,于是委托蔡建勋在房屋中介市场出售,华叙林在通过中介看过该房后,先是和中介、蔡建勋签了买房协议,二天后又与房产证载明的房主陈某、罗玉贞签了《房屋买卖合同》、过户《委托书》,完成了该房屋的第二次交易。一审法院认为:2005年3月15日签订的《房屋买卖合同》系各方当事人的真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合同依法成立,合法有效,对合同当事人均具有法律约束力。2020年7月16日,一审法院依法判决陈祥滨、罗玉贞协助将案涉房产过户到丁章英、华叙林名下。上诉人认为:1、《房屋买卖合同》、《委托书》、《房屋买卖协议书》均是各方真实意思的表示。该房产物权发生实际转移已达15年之久,根据《合同法》、《民法通则》等相关法律、法规,该交易合法有效,应得到确认,并受到法律保护。2、购房合同签订当天,华叙林一次性缴清了购房款,房主也交付了房屋钥匙,对房产的过户,除了口头约定,还以合同条款、委托书的形式进行了约定整个购房过程合理、合法、形式完整,并有第三人蔡建勋知晓并见证。3、被上诉人从房屋中介处获得房屋信息,去房产所有人家中协商,以合同条款的形式约定过户方式,用合理的市场价受让该房产,符合不动产善意取得的各项要件,是完全的市场行为。4、陈祥滨隐瞒事实真相,歪曲事实,用不正当手段“继承”父母已经售出的房产,并去相关部门违规获取新的不动产权证,不履行其父母售房的合同约定、拒绝配合过户,甚至提出有偿协助过户,违背诚实信用原则,违背社会公序良俗。综上所述,请求法院根据事实,依法公平公正的判决,切实保护当今社会弱势群体中一名下岗职工,同时也是一名退役军人的合法权益不受侵害。为此,请求法院:1、依法驳回陈祥滨、罗玉贞的上诉请求,维持原判。2、本案诉讼费由上诉人承担。蔡建勋答辩称，房子大概2000年左右，中介介绍崔国柱买房子，崔国柱付款后买了房，没有签订协议书。过了几天，崔国柱的妻子知道了，说房子无法过户为何要买。崔国柱就找到我，当时我在做房产买卖介绍，我就说房东是否愿意退，但他说房东肯定不愿意退。崔国柱就全权委托我卖房，他把房子的钥匙和所有证件全部交给了我。我在信息部登记了四五家，再加上我自己的一些顾客，就在卖房。带了很多人去看，都因为房子无法过户不想要。在一家信息部有一家卖主华叙林，我带他去看了房子，他也了解了房子的情况，有点想买。华叙林说如果要买房要找到房东签订协议，我马上通知崔国柱这个情况，崔国柱同意马上找房东。崔国柱带我去就找到房东，房东不知道崔国柱不要这个房子，房东以为是崔国柱叫华叙林来签协议。罗玉贞也知道我们的来意是签协议，后来我没有进门，罗玉贞也看了华叙林写的协议书后在上面签了字，当时就我和华叙林、罗玉贞在场，罗玉贞的爱人不在场，但当时房子过不了户，由罗玉贞代表签字完全可以，那时罗玉贞的爱人还拿了私章给罗玉贞盖了章，卖房是双方夫妻都商量好了的，如果没有商量好肯定无法买卖。如果是不想卖房，就让罗玉贞退回钱给华叙林就可以。房子是花钱买来的，不存在什么欺骗情形。这个房子已经是在华叙林手上，无论如何要与华叙林协商来解决这个事情。在当时来讲，这个房子是相当难卖的，房子过不了户。所以，华叙林才找到房东签订了协议。丁章英、华叙林向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告陈祥滨、罗玉贞继续履行2005年3月15日双方签订的《房屋买卖合同》，协助原告完成章贡区和平路东门井1号604室房屋的过户手续；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2005年2月份，第三人崔国柱向被告罗玉贞购买坐落于赣州市章贡区房屋。第三人崔国柱支付了购房款，被告罗玉贞交付了房屋，但双方未签订书面房屋买卖合同。后第三人崔国柱委托第三人蔡建勋出售坐落于赣州市章贡区的房屋。2005年3月13日，原告华叙林（乙方）与第三人蔡建勋（甲方）、赣州市金果房屋信息部（中介方）签订《房屋买卖协议书》1份，约定：经甲乙双方一致协商，甲方同意将市东门井x号x房全产权房出售给乙方，乙方对甲方所出售的房屋做了充分的了解并愿意购买。房屋售价为48000元，办理过户所需的一切费用由乙方负责。签订协议时，乙方预付定金1000元给甲方，甲方收到定金后，必须积极协助乙方办理过户手续，待双方到房产交易所办理好交易手续后，乙方必须将剩余房款47000元一次性付给甲方。协议后甲方必须在15天内将房屋转交给乙方，室内原有设备设施（如防盗门、水电、煤气、闭路）甲方应完好交给乙方。甲方必须保证上述房屋产权所属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，甲方必须处理好，由此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。协议后，若乙方违约，甲方则有权没收定金，若甲方违约，甲方则必须在不履行2日内将定金退还给乙方并赔偿相当于定金数额的违约金给乙方。甲乙双方房屋的买卖是经金果房屋中介服务中心，中介交易成后，甲方应按成交额的1%即付定金后向中介方缴纳中介服务费。附注：公证、过户费用由乙方负责，甲方违约，甲方双倍返还定金，乙方违约，定金不退还。后因原告要求与坐落于赣州市章贡区登记的房屋所有权人直接签订书面协议，2005年3月15日，甲方陈某、罗玉贞与乙方丁章英、丙方蔡建勋签订《房屋买卖合同》1份，约定：甲方陈某、罗玉贞自愿将东门井x号x室出售给乙方，且子女无异议，出售价为人民币48000元。甲方和丙方庄重承诺，该房产无抵押、无债权债务纠纷，如有前述原因给乙方造成损失，由丙方负责赔偿并全额退还购房款48000元。上述房产因政策原因，目前尚不能过户，待政策明朗可以办理相关手续和过户时，甲方和丙方有义务协助乙方办理，费用由乙方自理。房屋出售后，甲方和丙方不再拥有该房产的使用、处分等一切权利，乙方承担该住房产生的所有费用。本合同签订之日起，乙方一次性付清购房款，甲方则提供全部相关证件及房门钥匙等。本合同一式三份，共二页，原件在乙方，甲方和丙方持复印件。另补充条款：房屋出售后，乙方若将房产抵押贷款并由此产生的债权债务，甲方不负任何责任。该房产由甲方转让给丙方，由丙方收取房款，并向乙方开具收款收据。该合同首页的甲方处有罗玉贞的签名，陈某的私章及罗玉贞代陈某书写的签名，乙方处有华叙林代丁章英书写的签名，丙方处有蔡建勋的签名。合同签订后，原告支付了全部购房款，2005年3月15日，蔡建勋向原告华叙林出具收条1份，载明：今收到华叙林购买东门井1号产权房房款共计48000元（不包含过户价格）。原告亦占有使用合同约定的赣州市章贡区房屋至今。另查明，原告丁章英、华叙林系夫妻关系，于1990年4月30日登记结婚。庭审中，原告丁章英对华叙林于2005年3月15日代其签名的《房屋买卖合同》予以确认。被告罗玉贞与陈某系夫妻关系，于1960年登记结婚。2002年11月4日，陈某取得赣州市章贡区的房屋所有权证，2005年3月15日，罗玉贞代陈某签名出具《委托书》1份，载明：本人陈某是东门井1号604室房屋所有权人，房权证为赣房权证字第**，现全权委托丁章英办理该房过户及相关手续。被告陈祥滨系被告罗玉贞与陈某的儿子。2017年9月2日陈某去世，被告陈祥滨通过继承方式将坐落于赣州市章贡区房屋过户登记至其名下，不动产权证号为赣（2017）赣州市不动产权第××号。一审法院认为，关于2005年3月15日签订的《房屋买卖合同》是否成立及效力的问题，第一，陈某是在与罗玉贞夫妻关系存续期间取得案涉房屋的所有权证，该房屋是陈某与罗玉贞的夫妻共同财产。第二、被告罗玉贞在未与第三人崔国柱签订书面房屋买卖合同的情况下，收取了第三人崔国柱的购房款，并将案涉房屋交付给了第三人崔国柱，崔国柱委托第三人蔡建勋将案涉房屋转卖给原告华叙林、丁章英后，又应原告华叙林、丁章英要求由陈某、罗玉贞作为甲方，丁章英作为乙方、蔡建勋作为丙方，于2005年3月15日共同签订《房屋买卖合同》，在合同中约定陈某、罗玉贞自愿将案涉房屋出售给丁章英，由蔡建勋收取购房款，并向原告出具收款收据，陈某、罗玉贞、蔡建勋待可以办理相关手续和过户时有义务协助丁章英办理过户手续。其中丁章英未到场，其签名系原告华叙林代签，原告华叙林、丁章英为夫妻关系，庭审中丁章英确认华叙林代其签名的效力，可以认定2005年3月15日签订的《房屋买卖合同》的签订主体为原告华叙林、丁章英，陈某、罗玉贞，蔡建勋。第三、被告辩称2005年3月15日签订的《房屋买卖合同》未经各方最后签字确认，合同未成立。《中华人民共和国合同法》第三十二条规定，当事人采用合同书形式订立合同的自双方当事人签字或盖章时合同成立。法律并未规定当事人签字或盖章应在合同的末页。本案中，被告认可罗玉贞在合同首页甲方处签名，而合同首页甲方处亦盖有陈某私章，经庭审询问，被告未否认该私章为陈某本人的，仅表示不知道，故可以认定该私章为陈某所有、所盖。另结合陈某与罗玉贞为夫妻关系，罗玉贞代陈某在合同首页的甲方处签名，还将1份委托人处签有“陈某”名字并盖有“陈某”私章的委托书交给第三人蔡建勋，再由蔡建勋交给原告，被告未否认委托书中“陈某”私章，虽被告表示该委托书中的“陈某”签名也是由罗玉贞代签，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条规定，婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：……（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。两原告有理由相信上述行为系陈某、罗玉贞夫妻双方共同意思表示。且案涉房屋移交给原告华叙林、丁章英连续、公开、和平的占有使用了长达十几年，作为房屋所有权人陈某、罗玉贞没有就此主张过权利，与一般房屋所有权人对权利的关注，形成较大反差，明显不符合常理，应当认定2005年3月15日签订的《房屋买卖合同》已成立。被告提交的证据不足以证明2005年3月15日签订的《房屋买卖合同》不是陈某、罗玉贞的真实意思表示，因此，2005年3月15日签订的《房屋买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立，合法有效，对合同当事人均具有法律约束力。原告丁章英、华叙林已按约定支付了购房款，陈某、罗玉贞应当按照约定履行相应的义务。陈某死亡不属于导致合同终止的事由，陈某死亡后，被告陈祥滨作为陈某的继承人继承了案涉房屋所有权的同时也继受了《房屋买卖合同》项下的权利义务，陈祥滨应当继续履行合同。原告有权要求被告陈祥滨、罗玉贞协助办理案涉房屋的过户手续，但产生的相关费用按合同约定应由原告承担。因此，原告要求被告陈祥滨、罗玉贞协助原告办理案涉房屋的过户手续的诉讼请求，予以支持。第三人崔国柱经传票传唤，无正当理由拒不到庭，依法可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条，《中华人民共和国继承法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：由被告陈祥滨、罗玉贞于本判决生效之日起十五日内协助将坐落于赣州市章贡区房屋的不动产权过户登记至原告丁章英、华叙林名下。案件受理费100元，由被告陈祥滨、罗玉贞负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人均未提交新的证据。本院查明事实同一审判决认定事实。本院认为，《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定：夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条规定：婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。本案中，陈某的签名虽然为罗玉贞代签，但是合同及委托书中均盖有陈某的私章，原审第三人亦可证实，且被上诉人已经实际占有使用房屋多年，出卖方及上诉人均未提出异议，可以认定双方房屋买卖合同已经成立并生效，上诉人应当履行协助产权过户义务。上诉人主张合同不成立及不适用善意取得，有违诚实信用原则，没有事实依据。上诉人主张其通过继承已经取得不动产物权，不影响被上诉人主张合同债权请求权。综上所述，陈祥滨、罗玉贞的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人陈祥滨、罗玉贞负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾文俊审 判 员  赖国东审 判 员  王阿婷二〇二〇年十二月十五日法官助理廖勤勤代理书记员  姚冰霞