江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏02民终4593号上诉人（原审被告）：范寅生，男，1976年7月18日生，汉族，住盐城市城南新区。委托诉讼代理人：陆婷，江苏雅言律师事务所律师。上诉人（原审被告）：无锡融置不动产经纪有限公司，住所地无锡市惠山区惠山大道108-4-1106-4（地铁西漳站区）。法定代表人：吴玮，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘浩芳，北京市京师（无锡）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈仕华，女，1976年3月27日生，汉族，住无锡市惠山区。委托诉讼代理人：许海艳、杨佳玲，江苏瑞莱律师事务所律师。原审被告：薛春琪，男，1963年5月30日生，汉族，住无锡市惠山区。原审被告：吴玉娟，女，1975年7月27日生，汉族，住无锡市惠山区。上诉人范寅生、无锡融置不动产经纪有限公司（以下简称融置公司）因与被上诉人陈仕华、原审被告薛春琪、吴玉娟房屋买卖合同纠纷一案，均不服无锡市惠山区人民法院（2019）苏0206民初6629号民事判决，均向本院提起上诉。本院于2020年10月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。范寅生上诉请求：撤销原判决主文的第二项，依法改判其只返还25万元，不承担差价损失。一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1.一审认定其需返还36万存在金额错误，其仅需返还25万元已收款。根据合同相对性及本案所有当事人陈述，其仅收到房款25万元。其余2万元由陈仕华直接支付给薛春琪，9万元由陈仕华直接支付给吴玉娟。因此，在认定返还购房款时，应由各收款人各自返还购房款。收条由吴玉娟签字，而非其。其不对代签的36万元承担责任。在买卖双方均在现场，且购房人陈仕华同意将9万元转账至吴玉娟账户，就可以看出陈仕华对于其只拿25万元，其余为吴玉娟等人平分作为中介费的情况，知悉并同意。既然本案合同目的无法履行，薛春琪、吴玉娟作为收款人，就应将所收款项立即返还陈仕华。法律的目的在于维护公平正义，本案对于多方收款已然清晰，若判处各方返还已收款项，更加清晰，减少另案诉讼的诉累，且能更好地解决本案矛盾。而本案判决让其承担36万元返还义务，对其不公，也对其家庭造成了长期困扰。2.一审认定其需承担房屋差价损失有错误。本案的侵权人为薛春琪，根据侵权责任的对应关系，应由薛春琪承担17.94万元的差价损失，其也同样是受害者，不需要承担差价损失8.97万元。案涉的安置房虽然已经可以上市，鉴定报告显示市价为55.94万元，但属于有价无市，真的买卖的时候，达不到鉴定的价格，不能以正常商品房的价值来定义。陈仕华实际上并没有上述房价的差价损失。其对于案外人李兴及陆凤龙购房款一事，也不知情。多年来，李兴及陆凤龙从未上门索要房屋。所以，不存在其与中介或薛春琪恶意串通，故意坑害被上诉人的情形。其作为受害者，不应扩大其损失。薛春琪一房多卖，涉嫌刑事诈骗，应将此案移送公安，让薛春琪承担相应的法律责任，而非逍遥法外，以没钱这种理由就脱身在外，让受害者其承担责任。综上，请求二审依法撤销原审判决主文第二项，依法改判其只返还25万，不承担差价损失。陈仕华答辩称：1.案涉房屋买卖合同的相对方为范寅生与其。范寅生委托吴玉娟出售案涉房屋，且范寅生在一审中认可授权委托吴玉娟卖房的事实，吴玉娟作为范寅生的受托人，吴玉娟签字行为及收取9万元的行为，均可视为范寅生的行为。范寅生在一审中自认，2018年6月8日房屋买卖合同的签订方虽然是其与薛春琪，但是实际履行双方是范寅生与其。因此，根据合同相对性原则，应由范寅生向其退还全部购房款。现因案涉房屋已过户给他人，导致案涉合同不能履行，也应由范寅生向其承担违约责任和赔偿责任。至于范寅生因其他人的行为遭受损失，范寅生可另行提起诉讼主张权利。2.一审鉴定报告程序合法，鉴定结论正确。范寅生在一审中未对鉴定报告提出异议，如范寅生对鉴定报告的结论有异议，应在二审举证期限内提供足以推翻该鉴定报告的新证据。因此，范寅生的上诉理由不成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求法院驳回。融置公司陈述：其对范寅生的上诉意见中，一审法院对于房屋差价的损失认定有错误，予以认可。其他的由法院依法认定。薛春琪、吴玉娟未作陈述。融置公司上诉请求：撤销原判决主文的第三项，依法改判驳回陈仕华对其的诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一审法院适用合同法第四百二十五条规定，判决其退还信息服务费1.2万元及赔偿损失3.588万元。其认为该条款在本案中不适用。1.其在案涉房屋交易过程中，不存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况的情节。一审中陈仕华提供的录音证据中，也不能证明其存在隐瞒事实或提供虚假情况的行为。首先，案涉房屋涉及的交易，买卖双方对房屋的状态、性质均明确知晓，《房屋买卖合同》及补充协议由买方陈仕华、薛春琪、范寅生共同签署。案涉房屋交易后，陈仕华实际占有并进行了对外出租使用。其作为中介服务机构，即完成了向陈仕华提供订立案涉房屋买卖合同的媒介服务，促成交易。其次，一审中，录音证据是陈仕华非正常手段录取，对该录音形成时间、地点、在场人员均无法核实，该录音是在陈仕华购房前还是购房后录制的，均无法明确。房屋交易属于大宗交易，因此，不能由该录音得出陈仕华购买案涉房屋的结论。且该录音所反映的内容中，相关人员也只是进行了购房流程上的解答，作为中介方，其在购房交易后，是会协助买卖双方办理产证的，正常购房流程中，相应产证的交付也确实是通过找中介公司进行办理和交付的。因此，从录音的内容上也反映不出中介人员隐瞒与订立房屋买卖合同有关的事实或提供了虚假情况。2.陈仕华的损失应由薛春琪承担。《房屋买卖合同》及补充协议由陈仕华、薛春琪、范寅生所签署，房屋买卖合同中载明如发生违约行为，由违约方支付违约金，实际损失超过违约金的，责任方应据实赔偿。该协议无法履行是由于薛春琪拒不配合，并将房屋一房多卖的违约行为导致的，根据合同相对性原则，陈仕华的损失自然应该由薛春琪承担。薛春琪的行为是恶意的，且涉嫌构成刑事犯罪，这种情况是范寅生与其均无法预知的，本案也不存在其与薛春琪、范寅生恶意串通的情形，因此，一审法院判决范寅生与其承担相应损失，明显是不公平的，是对薛春琪恶意行为的纵容。综上所述，请求依法改判支持其上诉请求。陈仕华答辩称：首先，根据录音，可以明确看出因融置公司的虚假描述、夸大宣传，导致其产生错误理解，以致签订了合同，且融置公司在案涉房屋可以过户时，也没有及时协助其过户，导致房屋被过户给他人，融置公司对于其房屋过户不能，存在过错责任。另外，对于一审中提交的录音是其在与融置公司沟通时的正常录音行为，此时并没有纠纷。综上，因合同现在无法履行，涉案房屋交易也没有达成，融置公司应退还中介费，并因虚假描述、夸大宣传造成其的损失承担赔偿责任。综上，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求法院依法驳回融置公司的上诉请求。范寅生陈述：首先，其跟融置公司不存在直接的接触，都是由吴玉娟与融置公司沟通。其次，其不存在与融置公司互相勾结、隐瞒情况的情形，不存在任何的过错。同意融置公司关于损失不应由其和融置公司承担的上诉意见，应由薛春琪承担侵权责任，承担所有的差价损失。薛春琪、吴玉娟未作陈述。陈仕华向一审法院提出诉讼请求：1.请求解除陈仕华与薛春琪、融置公司于2018年6月8日签订的《房屋买卖合同》以及陈仕华与薛春琪、范寅生、融置公司于2018年6月20日签订的《堰新苑81-2002室补充协议》；2.判令薛春琪、范寅生立即返还陈仕华购房款36万元；3.判令薛春琪、范寅生向陈仕华支付违约金7.6万元；4.判令薛春琪、范寅生、融置公司共同承担陈仕华损失18.581万元；5.判令融置公司退还陈仕华支付的信息服务费1.2万元；6.本案诉讼费用由薛春琪、范寅生、融置公司承担。诉讼中，陈仕华追加吴玉娟为本案被告，并变更诉讼请求为：1.请求解除陈仕华与薛春琪、融置公司于2018年6月8日签订的《房屋买卖合同》以及陈仕华与薛春琪、范寅生、融置公司于2018年6月20日签订的《堰新苑81-2002室补充协议》；2.判令范寅生立即返还陈仕华购房款36万元，薛春琪在36万元范围内对范寅生返还购房款的义务承担连带责任，吴玉娟在9万元范围内对范寅生返还购房款的义务承担连带责任；3.判令范寅生向陈仕华支付违约金7.6万元，薛春琪对此承担连带责任；4.判令范寅生承担陈仕华损失17.94万元（55.94万元-38万元），薛春琪、融置公司对此承担连带责任；5.判令融置公司退还陈仕华支付的信息服务费1.2万元；6.本案诉讼费由范寅生、薛春琪、融置公司、吴玉娟承担。事实及理由：2018年6月8日，陈仕华与薛春琪签订房屋买卖合同，向其购买位于无锡市惠山区××号房屋（以下简称案涉房屋）。陈仕华向薛春琪支付定金2万元后，因薛春琪曾将案涉房屋出售给范寅生，故陈仕华、薛春琪、范寅生签订了《特此申明》及《堰新苑81-2002室补充协议》。后，陈仕华按约支付了36万元购房款。但薛春琪却将案涉房屋过户给了李兴，在案外人持产权证上门要求租客搬离时，陈仕华才知道薛春琪曾将案涉房屋出售给李兴且现已办理了过户手续。陈仕华认为，薛春琪隐瞒案涉房屋一房数卖的事实，欺骗陈仕华签订房屋买卖合同，现案涉房屋已登记在李兴名下，房屋买卖合同已无法履行，薛春琪应退还购房款并承担违约责任。范寅生帮助薛春琪欺骗陈仕华并收取部分购房款，且明知薛春琪将案涉房屋出售他人的情况下，在陈仕华多次向其核实该房屋有无纠纷时，均告知无纠纷，应与薛春琪承担连带赔偿责任。融置公司未尽职查明案涉房屋的权属是否存在争议，并协同薛春琪、范寅生共同欺骗陈仕华，且在案涉房屋可以办理过户手续时，未及时告知陈仕华，导致陈仕华现无法办理过户手续，应退还信息服务费并对陈仕华的损失承担连带赔偿责任。诉讼过程中，陈仕华变更部分事实及理由为：范寅生将案涉房屋出售给陈仕华并收取了购房款，范寅生与陈仕华之间存在房屋买卖关系。现薛春琪已将案涉房屋过户给了李兴，范寅生与陈仕华之间的房屋买卖合同无法履行，陈仕华有权解除合同，范寅生理应退还购房款并承担违约责任及赔偿损失，薛春琪承担连带责任。吴玉娟收取了9万元购房款，应在该金额范围内承担连带责任。薛春琪一审辩称：2012年，薛春琪、薛巧珍、薛泳虎将案涉房屋出售给陆凤龙；因陆凤龙是薛泳虎的朋友，故陆凤龙同意案涉房屋让薛春琪住几年；后，薛春琪向他人借了3万元水钱，出借人薛浩德逼迫其卖房；薛春琪于2015年3月8日以17.3万元的价格将案涉房屋出售给范寅生，收到购房款后将案涉房屋交付范寅生；2015年，陆凤龙得知薛春琪不再住在案涉房屋后提起诉讼，法院判决薛春琪、薛巧珍和薛泳虎返还购房款30万元；2017年，薛泳虎至案涉房屋找范寅生讨要房屋并报警，警察认为范寅生有居住权；薛泳虎、陆凤龙、薛春琪也曾一起去找范寅生，告知其2012年已将案涉房屋出售给陆凤龙的事，想要回房屋，范寅生不同意；2018年，范寅生出售案涉房屋时，时某找到薛春琪，让其签字，薛春琪因可以拿到钱而签字；因薛春琪、薛巧珍和薛泳虎无力返还购房款，且陆凤龙又将剩余购房款4.5万元给了薛春琪，薛春琪于2019年8月23日将案涉房屋过户给了陆凤龙的老婆李兴；薛春琪未告知陈仕华、范寅生、时某及中介公司2012年出售案涉房屋的事，否则范寅生不会买的，也怕被薛浩德打；同意解除与陈仕华签订的房屋买卖合同及补充协议；陈世杰也是中介；2万元定金只是由薛春琪拿着拍照后又还给了邱海燕、陈世杰、时某等人；陈仕华、时某、陈世杰等至医院质问薛春琪时，薛春琪提出只拿了7500元，在场人员均未提异议，足以证明整个过程中，薛春琪只拿了7500元；愿意在7500元范围内承担责任，购房款、违约金及陈仕华的损失与薛春琪无关。范寅生一审辩称：自始至终都不知道薛春琪在2012年出售案涉房屋的事，否则不会购买案涉房屋的，购房后即实际入住；2017年，薛春琪、薛泳虎和案外人一起找过范寅生一次，薛泳虎主张案涉房屋系其所有而讨要房屋，范寅生认为案涉房屋系薛春琪及薛巧珍出售给其而拒绝并报警；2018年3月，范寅生因离开无锡而将案涉房屋放到网上出售；吴玉娟与范寅生联系并自称中介，范寅生遂委托吴玉娟出售房屋；案涉房屋的出售事宜系吴玉娟等人操作的，范寅生只拿了25万元，其他事均未参与，9万元给了吴玉娟，用途不知，未收到定金，从录音及《购房定金收据》来看，2万元定金给了薛春琪；未在房屋买卖合同上签字，知道有合同，但不知合同的签署时间及内容，补充协议及收条系吴玉娟代签；认可房屋买卖行为，系按陈仕华要求由薛春琪签字，房屋买卖合同实际由陈仕华和范寅生履行，过户手续由薛春琪、融置公司办理；不同意解除房屋买卖协议及补充协议，案涉房屋不能过户系薛春琪的原因，应由其承担侵权责任，范寅生不承担责任；范寅生已诉至法院，要求撤销薛春琪将案涉房屋过户给李兴的行为，该案在审理过程中，申请中止审理本案；同意案涉房屋占有使用费按1500元/月计算。融置公司一审辩称：已向陈仕华、范寅生、薛春琪提供了订立合同的机会及相应的媒介服务，包括带领陈仕华实际看房、促进各方签订房屋买卖合同、补充协议及完成款项交接，且陈仕华实际使用案涉房屋，融置公司有权收取信息服务费；房屋交易是陈仕华与范寅生的真实意思表示，融置公司已将案涉房屋涉及的拆迁所有权人、中间的购买方情况如实告知了陈仕华，并让被安置人薛春琪、实际居住人范寅生与陈仕华签订了房屋买卖合同及补充协议，且房源信息准确、真实，融置公司已尽到了中介的职责，不存在隐瞒、欺骗的情况；案涉房屋是拆迁安置房，只有薛春琪办理产权证后，融置公司才能免费协助双方办理过户手续；陈仕华的损失及房屋买卖合同无法履行是薛春琪一房多卖导致的，融置公司对薛春琪的恶意欺诈行为无法预知，法律后果应由薛春琪承担；合同约定，任何一方违约解除合同，信息服务费不予退还，陈仕华无权以无法办理过户手续为由要求退还信息服务费；陈仕华提供的视频可以证实，交易过程中，陈仕华夫妇、薛春琪父子、范寅生及其代理人吴玉娟就房屋情况进行了充分了解、核实，陈仕华对购买此类房屋的风险也应有相应判断力；陈仕华提供的录音的形成时间、各方当事人身份无法确认，录音不完整且系非正常手段录制，即使是陈仕华与融置公司工作人员形成的谈话录音，录音内容反应的也仅是对陈仕华咨询的回复，对工作人员超过融置公司服务范围的陈述不认可，录音中关于发证的陈述，指的是中介帮助陈仕华代办产证后代为转交；从（2014）惠民初字第02516号民事判决书可以看出，陆凤龙仅享有对薛春琪的30万元债权，薛春琪将案涉房屋过户给李兴的行为属可撤销行为，案涉房屋买卖合同的目的并非不能实现，请求法院核实情况后，中止审理本案。吴玉娟一审辩称：吴玉娟是从事房屋中介行业的；薛春琪与范寅生之间的住房转让协议书上的见证人朱某的老婆与范寅生是同事，与吴玉娟是小姊妹；范寅生委托吴玉娟挂售案涉房屋并给了钥匙，中介是共享房源的，陈世杰是中介，因其中介机构豪邸不动产离案涉房屋近，故案涉房屋的钥匙一直放在豪邸不动产；时某是融置公司和豪邸不动产找的联系薛春琪的人，陈世杰与融置公司可能会对房源信息进行结算，吴玉娟未收取中介费；吴玉娟未参与签订案涉房屋买卖合同，但看到过该合同；吴玉娟电话征得范寅生同意后代其在补充协议上签字；交房及付尾款时，吴玉娟以朋友身份陪同范寅生，在场的有薛春琪、时某、陈世杰及融置公司的人；各方说好25万元以外的钱给薛春琪，薛春琪因此才配合签字；交接购房款时，因薛春琪无法办理银行卡，而吴玉娟带包了，陈仕华等人就让其帮薛春琪收款，故薛春琪和吴玉娟均在收条上签字；收款后，吴玉娟随薛春琪、时某、陈世杰至工商银行将9万元取现后交给了薛春琪，因时某、陈世杰都在场，吴玉娟未让薛春琪出具收条。一审法院认定事实：薛春琪、陈仕华签订《购房定金收据》一份。该收据载明：薛春琪收到陈仕华购买案涉房屋购房定金2万元，房屋总价38万元，特立此据；双方约定余下34万元由陈仕华在2018年6月20日前支付；薛春琪不得涨价卖房，不得改变房内装修及设施；另2万元过户当日由陈仕华支付薛春琪作为物业押金；如薛春琪违约，薛春琪赔付总房款20%给陈仕华，如陈仕华违约，陈仕华赔付总房款20%给薛春琪。陈世杰、邱海燕作为见证人在收据上签字。2018年6月8日，陈仕华、薛春琪、融置公司签订《房屋买卖合同》一份。该合同载明：薛春琪自愿将案涉房屋出售给陈仕华，陈仕华对该房屋已充分了解并实地看房，对房屋现状无异议，愿意购买；房屋性质为住宅，所有权人为薛春琪；双方协商后的实际成交价为38万元，该房屋产权过户产生个人所得税等费用均由陈仕华承担；签订合同时，陈仕华须向融置公司交纳信息服务费1.2万元；陈仕华于2018年6月20日前交付房款36万元，于过户当天交付房款2万元于融置公司作为房屋物业交割保证金，待陈仕华的所有权证下发，双方确认房屋费用交接清楚、迁户完毕且物业交割完毕、三方结件单签署完毕4个工作日，融置公司向薛春琪结清余款；合同签署完毕，薛春琪须将房屋所有权证、共有权证及国有土地使用证权交融置公司保管；融置公司为双方提供交易机会，融置公司应如实传递薛春琪或陈仕华所提供的信息，就有关政策法规进行咨询，并协助双方办理过户手续，双方须提供相应的合法证件；薛春琪承诺于2018年6月20日前腾空房屋，将房屋（钥匙）交付于陈仕华；薛春琪须保证该房屋权属无争议，同时保证该房屋共有人无异议，若发生该房屋共有人有异议或发生与薛春琪有关的权属纠纷、债务纠纷，由薛春琪负责解决，由此造成的经济损失，由薛春琪负责全额赔偿，若导致合同无法履行或陈仕华无法取得产权证，薛春琪应于10日内退还陈仕华已支付的全部购房款并承担一切后果及违约责任；如任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生违约责任，均由违约方向另一方支付合同确定的房款总额的10%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且融置公司所收取的信息服务费一律不予退还；其他约定事宜为，薛春琪承诺无产权纠纷，陈仕华承诺符合购房资格，双方配合融置公司办理过户手续，薛春琪、融置公司承诺此房不能一房两卖，只能卖给陈仕华。关于购房的过程，陈仕华提供其与融置公司工作人员奚雷钧的谈话录音光盘一份。陈仕华问：“比如说，我们这套房子，在你这边买卖的，买卖之后呢，就是你所谓的就已经备过案的，他就不能再卖给别人呢，是不是的？”奚雷钧答：“所有的买卖出现都会有标记的，你放心好了。或者说你这个房子还没卖，是你自己的。打个比方，自己有套房子，您卖给他。除非是你们私下交易的，只要走我们中介的，这个资料全部都调到我们那边去或是友谊那边去，只调这两个地方。以前是调社区的，但是现在社区、整个惠山所有的都是卖给我们友谊和福满居的。所以说，到时候，你不管是什么资料也好、办证也好，包括他房产证下来都不到原房东手上。这个是一个重点。原房东是拿不到房产证。”陈仕华丈夫问：“我再有一点要问一下。比方说，他在这个房子的话已经私下交易给了他，然后过了两天就通过你们这边交易给了他以后，他这个私下交易是不是属于无效？”奚雷钧答：“属于无效。您听我讲，一，只看合同。第二，只看谁去拆迁办调，懂吗？就是说，比如说，他这个资料现在在拆迁办或者征收办对吧？他是干净的，他什么都没动过。但一旦我们中介接手把他拉出来了，就已经证明这套房子在买卖了。”陈仕华说：“如果说，这套房子在我买这套房子之前在友谊房产卖过了。然后再拿到你这边来再来卖一遍。那两边都有这个资格，那怎么办呢？”奚雷钧说：“我们中介签你这套房子的时候已经在拆迁办小朱那边查过了，没有任何人去动过那套房子。所以，我才能把资料到时候才能调到我们这边。不然的话，我们要去问友谊拿资料，是要经过社区政府的。那个很麻烦的，所以就是这个情况。还有一点就是说为什么虽然说你们觉得安置房风险很大但其实你们很少能够听到这样的纠纷，是因为产证作为原房东按理来说办完证那你房产证应该给我的，对吧，不能。我们这边只要有买卖的房子，全都是放在我们中介发证的，发证方、发证公司也就是我们福满居。”陈仕华说：“你这个上面没有说到时候陪我们免费去过户的。”奚雷钧说：“过户的话，这就是我们中介的服务之一，帮你过户，帮你办证。除了国家交的税或者你要加急，我们不会问你收任何费用，你这个放心好了。你听我讲，你6月20日付完中介费，我们中介方也会给你开收条的。就是我们已经拿到所有款，不涉及问你要一分一厘的。然后这个呢就是房屋的原本的复印件，这个是原房东薛春琪的复印件。这个是特此声明。”陈仕华问：“你这个当时都有法律效应呢？万一，他以后走了以后，到时候可不可以直接过户到我的名下？”奚雷钧答：“都有法律效应。只要他死了，就可以。他没死，就不行。”陈仕华丈夫问：“换句话说，这个东西，万一他不在了，这个相当于一个遗嘱吧？”奚雷钧答：“这个不是遗嘱，这个就是执行书了。因为为什么呢？你们有一个误区，这个跟商品房不一样，为什么呢？商品房是当初买卖一家人有可能一起拿钱的，分不清，对吧？安置房不一样的。安置房就是比如人家分了三套，有一套划给父母的，一套是办儿子，一套是办孙子的。所有办产权上面的人完全拥有这套房子的主权性。百分百的主权因为当时划的时候，这张上面的字就代表他已经是主权了。这个和配偶、子女、任何人都没有关系。你可以看到很多这样的事情。一家人拆三套房子，有一套是父母的名字，有一套是儿子的名字。他父母买卖，儿子是阻止不了的。除非是他父母死了，他这套房子还是没有买卖，他儿子可以走继承。只要这套房子是有买卖的，那就是买卖方，这个你放心。”2018年6月20日，薛春琪、陈仕华、范寅生签订《堰新苑81-2002室补充协议》一份。该协议载明：陈仕华已知悉薛春琪在之前将此房屋卖与范寅生；目前范寅生通过居间方融置公司和薛春琪将此房屋出卖给陈仕华；薛春琪、陈仕华、范寅生承诺自陈仕华交纳购房定金之日起，该房屋所产生的增值或贬值均与薛春琪、范寅生无关，且薛春琪不得以协助过户为由要求陈仕华进行协商的除尾款以外的经济补偿；薛春琪、融置公司承诺在该小区可以办理不动产权的二周内相约去办理不动产权证；薛春琪、陈仕华、融置公司承诺在拿到不动产权证的二周内配合陈仕华变更所卖房屋不动产权的所属人姓名；薛春琪承诺拿到该房屋不动产权证的当天将该房屋不动产权证放于融置公司，要求融置公司委托保管，且在融置公司的免费协助下办理过户手续。范寅生、吴玉娟、陈仕华一致确认，上述协议上范寅生的签字为吴玉娟代签。奚雷钧、时某、陈世杰在上述协议上的见证人处签字。同日，陈仕华在农业银行交易大厅向范寅生转账25万元，向吴玉娟转账9万元，转账附言均为购买案涉房屋房款。吴玉娟向陈仕华出具《收条》。《收条》载明：“今收到陈仕华购买堰新苑81-2002房款，计叁拾陆万元（包含贰万定金）。收款人：范寅生吴玉娟。房东：薛春琪，见证人：时某，中介方：殳文涛”。以上各方人员姓名上均按捺有手印。陈仕华、范寅生、吴玉娟一致确认，《收条》上范寅生的签字系吴玉娟代签，吴玉娟主张手印系范寅生自己按捺，范寅生主张手印亦是吴玉娟按捺。融置公司员工殳文涛向陈仕华出具《收据》。《收据》载明：融置公司收到陈仕华购买案涉房屋中介费1.2万元，中介费含以后双方过续等相关手续。上述转账、出具《收条》的过程，陈仕华儿子录制了相应视频。视频中显示，在场人员有陈仕华、范寅生、薛春琪、吴玉娟、殳文涛、时某、陈仕华儿子、陈仕华丈夫等。先是薛春琪使用农业银行客户终端办理银行卡。然后，陈仕华使用农业银行客户终端向范寅生、吴玉娟转账。陈仕华转账过程中，吴玉娟向陈仕华出具了《收条》。范寅生围观了整个过程，吴玉娟书写《收条》时，范寅生因接听手机而走出视频范围，视频中未涉及《收条》上各方按捺手印的过程。转账过程中，陈仕华问吴玉娟和范寅生，听说薛春琪赌博，是否属实。吴玉娟回答，薛春琪不赌博，是因其儿子被骗钱所以才卖房。范寅生也回答，薛春琪不赌博，是个老实人所以才向其买房子的。转账结束后，吴玉娟将案涉房屋的钥匙、水电费卡、范寅生与薛春琪签订的房屋转让协议原件等交给了陈仕华，陈仕华撕毁了范寅生与薛春琪签订的房屋转让协议。此后，范寅生、吴玉娟、薛春琪、时某等离开农业银行。此后，陈仕华将案涉房屋出租给他人使用。2019年8月23日，薛春琪将案涉房屋过户至李兴名下。因案外人至案涉房屋向租客主张权利，陈仕华得知案涉房屋产权人已变更为李兴。2019年8月26日，陈仕华与时某、陈世杰等一起至惠山区××人民医院住院部10楼36床找到薛春琪质问此事，并对谈话进行了录音。录音中，陈仕华问薛春琪：“你这套房子不是说你给我过户之后，我20000元钱当时就给你的，你现在什么情况？”薛春琪答：“因为有超前的事情。我卖给前面一个的事情，你们不知道。因为卖给你的人和另一个人有关系。上次我卖给上一个人只有173000元，怎么卖给他的。我是借了30000元钱。他要钱，给我卖掉了。”薛泳虎说：“观军，我那时有没有讲过，这套房子谁买谁有问题的。我有没有说过，不要卖了。这套房子，闹过很多次的。派出所里有记录的，报警了很多次的。”时某答：“你爸自己去签字的。”薛泳虎问：“谁找我爸的？”时某答：“我去找的。”陈仕华说：“签字的时候，你不好签字的。你就说房子已经卖掉了。”薛春琪答：“我只要钱。我只拿到了7500元钱。”陈仕华问：“谁给你的7500元钱？”薛春琪说：“我只拿到了7500元钱。”陈仕华说：“那么说明你们之间全知道这个事情了？”薛春琪答：“这个要问他们了。我只拿到了7500元钱。”陈仕华说：“这个事情就是你们没有调查好。中介和百分百中介、时某等，你们当时都说没有问题。”陈仕华儿子问：“那我现在问你，你说你的房子卖给了李兴了。那么为什么一直没有进来过？我们买了之后我们倒一直在里面。”薛泳虎答：“我和李兴老公是朋友。李兴是安徽人。2012年卖给他之后，我们一直没有房子住。他的意思是等房产证下来之后，让我们先住几年。因为他有一笔钱没有付清。等过户好他把一笔钱给我们，房子再交给他。那时候是我，我妈，我爸签字。后来14年，我爸又把这套房子卖掉了，我根本不知道。后来被我朋友知道了，把我爸我妈告到了法院。买房子之前你不调查他是什么人呀？”陈仕华儿子说：“我问他们的。他们、中介方说他们没有问题的。”薛春琪答：“你要怪拿你钱的。卖给你的那个人、他们一起骗你的。”薛泳虎说：“上一个人买了170000元拿了260000元，我爸拿了7500元，还有一个人拿了95000元，不要太开心。二房东那里我去闹过很多次。我一直去敲门、去闹，他一直报警。因为二房东知道这个事情，所以他急着出来卖了。别人又不是笨蛋，他一直住在里面。”一审另查明：2014年10月22日，陆凤龙将薛巧珍、薛春琪、薛泳虎诉至法院。法院于2015年6月30日作出（2014）惠民初字第02516号民事判决书。该判决书载明：“2012年8月8日，薛巧珍、薛春琪、薛泳虎作为甲方与陆凤龙作为乙方签订房屋买卖协议书，约定，甲方自愿将堰桥堰新苑三期一套六十平米的拆迁安置房以34.5万元的价格出卖给乙方，待乙方拿到房屋后再将余款4.5万元支付给甲方等……；陆凤龙与薛春琪、薛巧珍、薛泳虎签订房屋买卖协议，就尚未符合上市交易条件的拆迁安置房予以买卖，该房屋买卖协议因违反法律、行政法规的强制性规定而应当被认定为无效。现双方签订的房屋买卖协议无效，薛春琪、薛巧珍、薛泳虎应当向陆凤龙返还30万元购房款……判决如下：薛春琪、薛巧珍、薛泳虎于本判决发生法律效力之日起十日内返还陆凤龙购房款30万元。”一审诉讼中，范寅生向法院提供了2015年3月8日其与薛春琪、薛巧珍签订的《住房有偿转让协议书》、2015年3月9日薛春琪出具的《收条》、2015年3月16日薛春琪出具的《特此申明》、薛春琪及薛巧珍身份证，均系照片打印件。《住房有偿转让协议书》载明：薛春琪、薛巧珍将案涉房屋以总价17.3万元的价格出售给范寅生。《收条》载明：收到范寅生购房款17.3万元。《特此申明》载明：薛春琪自愿将案涉房屋出售给范寅生，将来房产证办理过户的一切事宜都由薛春琪和范寅生协商解决；若薛春琪在房产证过户前已不在人世，房产证将直接过户给范寅生，任何人（包括本人妻子子女在内）都无权干涉此事。2017年11月29日，无锡市公安局惠山分局堰桥派出所接到报警称案涉房屋内有人闹事。经查，系薛春琪在2015年3月8日，将案涉房屋作价17.3万元转卖给范寅生。当日，薛春琪带了其儿子薛泳虎至该屋，要求赎回该房，范寅生不同意，双方发生争执。后，民警出警后，对薛春琪及薛泳虎进行了法律宣传，两人即离开。一审再查明：2020年5月6日，范寅生诉至法院，要求撤销薛春琪将案涉房屋过户给李兴的行为，确认该案涉房屋归范寅生所有。经陈仕华申请，法院委托江苏天圣房地产土地资产评估测绘有限公司对案涉房屋的进行市场价值评估。该公司于2020年5月29日出具《房地产估价报告》，认为案涉房屋在2019年12月5日满足各项假设限制条件下的市场价值为55.94万元（包含房屋以及房屋对应的土地使用权、包含室内装修价值，不包括土地出让金）。为此，陈仕华垫付评估费7325元。陈仕华和范寅生一致确认，案涉房屋出售时装修的现状就是评估报告载明的现状。一审庭审中，陈仕华陈述：奚雷钧、邱海燕、殳文涛都是融置公司的员工；吴玉娟与陈世杰系亲戚关系，陈世杰也是中介，中介名称为百分百，陈世杰与时某是好朋友；为了后期过户方便，在中介公司的要求下与薛春琪签订房屋买卖合同，与薛春琪、范寅生签订补充协议，并收取了范寅生与薛春琪间的转让协议、收条及声明原件；吴玉娟称范寅生在苏州，没空过来，其能全权代理范寅生，吴玉娟都是电话联系范寅生后才签字的；2万元定金是邱海燕带着陈仕华到堰新家园负一楼的车库里给的现金，在场人员有时某、陈世杰、薛春琪及吴玉娟，吴玉娟给范寅生打电话征得其同意后，陈仕华才付钱的，付给谁记不清了；案涉房屋的租金为1500元／月；虽范寅生已提起诉讼，但诉讼有风险，即使范寅生能取得案涉房屋的所有权，也要求解除合同，不同意本案中止审理。以上事实，由《房屋买卖合同》、《堰新苑81-2002室补充协议》、《购房定金收据》、《收条》、超级柜台客户回执、《收据》、不动产产权证、（2014）惠民初字第02516号民事判决书、录音光盘及文字整理资料、录像光盘、微信转账记录、《房地产估价报告》及当事人陈述等在卷佐证。一审法院认为：薛春琪、融置公司、吴玉娟经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃相关诉讼权利。各方一致确认，虽2018年6月8日的《房屋买卖合同》系陈仕华与薛春琪签订，但系范寅生将案涉房屋出售给陈仕华，且补充协议上也载明系范寅生通过融置公司和薛春琪将案涉房屋出售给陈仕华，故案涉房屋买卖合同的相对方应为范寅生和陈仕华。范寅生、吴玉娟、陈仕华、融置公司一致确认，范寅生委托吴玉娟出售案涉房屋。陈仕华提供的视频显示，《收条》系吴玉娟出具、9万元购房款支付给吴玉娟、案涉房屋的钥匙及水电费卡由吴玉娟交给陈仕华，范寅生全程在场且未提出异议，也可证明上述事实。因此，虽2018年6月20日的《堰新苑81-2002室补充协议》及2018年6月20日的《收条》上范寅生的签字系吴玉娟代签，但因吴玉娟系范寅生的受委托人，故上述协议及收条对范寅生有约束力，因此，法院认可范寅生收到购房款36万元。现案涉房屋已过户给李兴，虽范寅生已提出诉讼，要求撤销该过户行为，确认案涉房屋为其所有，但诉讼结果待定，且陈仕华明确即使范寅生能取得案涉房屋的所有权，也要求解除合同，故案涉房屋买卖合同的合同目的现无法实现，陈仕华有权解除合同，法院对范寅生提出的中止本案审理的请求不予准许。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方间的合同解除后，范寅生需向陈仕华返还购房款36万元，因案涉房屋现登记在李兴名下，故陈仕华无法返还房屋，但应支付使用案涉房屋期间的使用费1500元/月×14个月=21000元。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《房屋买卖合同》载明，如发生违约责任，由违约方向另一方支付合同确定的房款总额的10%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。《购房定金收据》载明，如薛春琪违约，薛春琪赔付总房款20%给陈仕华。上述约定均是对违约责任的约定，不可重复主张，且违约金应以陈仕华的实际损失即房屋差价损失55.94万元-38万元=17.94万元为限，故法院对陈仕华提出的要求范寅生支付违约金7.6万元的诉讼请求不予支持。居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应承担损害赔偿责任。从陈仕华提供的录音中可以看出，融置公司在向陈仕华陈述案涉房屋买卖风险时，明显做出了夸大和虚假陈述，以致陈仕华对该风险有了错误的认识，故不得要求支付报酬并应承担损害赔偿责任，法院对陈仕华提出的要求融置公司退还信息服务费1.2万元的诉讼请求予以支持。同时，陈仕华有权主张解除其与融置公司之间的居间服务合同，且融置公司需对陈仕华的损失承担20%的责任，即17.94万元×20%=3.588万元。陈仕华在购买案涉房屋时，明知范寅生尚未取得案涉房屋的产权证，故应对自身的损失承担30%的责任，即17.94万元×30%=5.382万元。当事人一方因第三人的原因造成违约的，应向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。虽案涉房屋买卖合同无法继续履行系薛春琪将房屋过户给李兴所致，但案涉房屋买卖合同发生在陈仕华和范寅生之间，相应违约责任应由范寅生承担。范寅生承担责任后，可另行向薛春琪主张权利。故范寅生应对陈仕华的损失承担50%的责任，即8.97万元。陈仕华主张薛春琪、融置公司、吴玉娟承担连带责任，无法律依据，法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百二十一条、第四百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决:一、解除陈仕华、薛春琪、融置公司于2018年6月8日签订的《房屋买卖合同》以及2018年6月20日薛春琪、陈仕华、范寅生签订的《堰新苑81-2002室补充协议》；二、范寅生于判决生效后10日内向陈仕华退还购房款36万元并赔偿陈仕华损失8.97万元；三、融置公司于判决生效后10日内向陈仕华退还信息服务费1.2万元并赔偿陈仕华损失3.588万元；四、陈仕华于判决生效后10日内向范寅生支付房屋占有使用费2.1万元；五、驳回陈仕华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10274元，财产保全费4020元，合计14294元，由陈仕华负担3772元，由范寅生负担9465元，由融置公司负担1057元。二审查明事实与一审已查明事实一致。本院认为：综合当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、范寅生是否仅需返还陈仕华25万元购房款。二、范寅生是否应承担房屋差价损失。三、案涉房屋的评估价是否过高，四、融置公司是否应向陈仕华退还信息服务费并赔偿陈仕华损失。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于争议焦点一。范寅生将案涉房屋出售给陈仕华，陈仕华支付了购房款36万元，现房屋买卖合同解除，范寅生应将收到的购房款返还陈仕华。虽陈仕华直接向范寅生转账25万元购房款，另向吴玉娟转账9万元，向薛春琪支付了定金2万元，但根据现有证据能够证明，范寅生系委托吴玉娟出售案涉房屋，吴玉娟系范寅生的受托人，在吴玉娟向陈仕华出具的《收条》中，明确载明：“今收到陈仕华购买堰新苑81-2002房款，计叁拾陆万元（包含贰万定金）”。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。故应认定为范寅生收到了陈仕华36万元的购房款。范寅生应返还陈仕华36万元购房款。因此，对范寅生“仅需返还陈仕华25万元购房款”的上诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。至于吴玉娟、薛春琪收到的购房款是否支付给范寅生，范寅生可另行主张。关于争议焦点二。因合同违约解除，守约方有权要求违约方赔偿损失。本案中，范寅生系违约方，应赔偿陈仕华因解除合同所造成的损失。现案涉房屋的市场价值为55.94万元，陈仕华的实际损失即房屋差价损失55.94万元-38万元=17.4万元，一审法院酌情范寅生赔偿陈仕华8.97万元，符合法律规定，并无不当。因此，对范寅生“不承担房屋差价损失”的上诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。关于争议焦点三。人民法院委托鉴定部门作出的鉴定结论，当事人没有证据推翻的情形下，可以认定其证明力。本案中，一审法院委托具有鉴定评估资质的江苏天圣房地产土地资产评估测绘有限公司对案涉房屋的市场价值进行了评估，该公司出具了《房地产估价报告》。虽然范寅生、融置公司认为评估价过高，但并未提供证据证明该评估结论存在错误，范寅生、融置公司应承担举证不能后果，本院对该评估结论确认具有证明力。因此，对范寅生“案涉房屋的评估价是否过高”的上诉请求，本院不予支持。关于争议焦点四。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案中，融置公司作为房屋买卖居间人，从事房地产居间活动的专业机构，陈仕华正是基于对融置公司的信任而委托进行居间活动，融置公司应当就其居间的房屋买卖风险，向陈仕华如实报告，但融置公司在向陈仕华陈述案涉房屋买卖风险时，明显做出了夸大和虚假陈述，以致陈仕华对该风险有了错误的认识，损害陈仕华的利益，应当不得要求支付报酬并承担损害赔偿责任。一审法院根据本案的具体情况，酌定融置公司退还信息服务费1.2万元并赔偿陈仕华损失3.588万元，符合法律规定，本院予以支持。因此，融置公司“不应向陈仕华退还信息服务费并赔偿陈仕华损失”的上诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，范寅生、融置公司的上诉请求，均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5291元，由范寅生负担4294元、融置公司负担997元。本判决为终审判决。审判长  蔡利娜审判员  潘晓峰审判员  仓 勇二〇二〇年十二月二十三日书记员  徐冬晖