广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终25417号上诉人（原审被告）：广州美博市场开发有限公司，住所地广州市荔湾区站前路****8028铺。法定代表人：高子贞，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄伟斌，该公司职员。被上诉人（原审原告）：广州万铭投资管理有限公司，，住所地广州市荔湾区站前路****法定代表人：鄞伟立，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘博，广东百言律师事务所律师。上诉人广州美博市场开发有限公司（以下简称美博公司）因与被上诉人广州万铭投资管理有限公司（以下简称万铭公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初7148号民事判决，向本院提起上诉。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员李娜独任审理，现已审理终结。上诉人美博公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判美博公司无需向万铭公司返还履约保证金；2.撤销一审判决第二项，依法改判驳回万铭公司退还涉案商铺内物品的诉讼请求；3.本案一审、二审诉讼费用由万铭公司承担。事实与理由：美博公司认为一审判决适用公平原则错误，请求二审法院依法改判。一、涉案《广州市房地产租赁合同》《补充协议》合法有效，双方均应信守履行。万铭公司未按合同约定及时履行交付租金及其他费用的义务，已经违反合同约定，美博公司有权依据合同约定没收租赁保证金6801元、综合服务费履约保证金6801元、物业管理费履约保证金5439元。2019年3月2日，双方签订《广州市房地产租赁合同》《补充协议》，租赁期限自2019年3月2日至2020年2月28日。期限届满后，双方于2020年2月28日续签了租赁合同，期限自2020年3月1日至2021年2月28日，双方还约定了租金的金额及递增幅度、租金支付方式、违约责任等。涉案租赁合同及补充协议系双方真实意思表示，双方应当信守履行。根据租赁合同第四条第1款的规定，租金支付周期为按月支付，万铭公司应在每月5日前支付下一月的租金，万铭公司应在2020年3月5日前缴清当月租金及其他费用，但万铭公司未按双方合同约定支付上述租金及其他费用，尚欠美博公司租金及管理费共6347元未付，且经美博公司多次催促仍未支付上述费用。截至2020年4月15日，万铭公司已拖欠租金及管理费共9521元。万铭公司逾期支付租金及其他费用且经美博公司多次催促，仍拒绝支付的行为已经严重违反了双方合同约定。美博公司经多日催收未果，于2020年4月10日向万铭公司发送《告知函》，再次催促万铭公司支付租金。万铭公司拖欠租金的行为严重违反了双方合同约定，依据补充协议第六条第1款的约定，美博公司有权对万铭公司的商铺采取上锁措施，暂停其经营活动。另外，依据租赁合同第三条第2款、补充协议第一条第3款、第三条第1款的约定，美博公司有权没收租金履约保证金、综合服务费履约保证金、物业管理费履约保证金。二、涉案合同签订于2020年2月28日即疫情爆发后、防控等级已降低的时期，全国已逐步复工复产，万铭公司没有任何证据证明其因为疫情影响导致其经营困难，一审法院在万铭公司明显违约的情况下适用公平原则判令美博公司退还部分履约保证金显属不当。三、基于万铭公司的违约行为，且其未在合理期限内腾退商铺，万铭公司留置于涉案商铺内所有物品所有权因双方合同约定而无偿归美博公司所有，万铭公司无权要求退还。2020年4月16日，美博公司向万铭公司邮寄《告知函》，依法解除双方签订的租赁合同、补充协议，并告知万铭公司收回涉案商铺的使用权。万铭公司既不按时交付租金及其他费用，也未及时清退涉案商铺内的物品。根据双方签订的租赁合同第七条第2款约定，万铭公司未在合同期限内清退商铺，涉案商铺内所有物品依约应无偿归美博公司所有，万铭公司无权要求退还。综上所述，请求二审法院改判美博公司无需退还履约保证金，驳回万铭公司要求退还涉案商铺内物品的诉讼请求，以维护美博公司的合法权益。被上诉人万铭公司二审答辩称：关于履约保证金的问题，万铭公司认为一审判决认定正确。对于涉案商铺内的物品，根据租赁合同第七条约定，美博公司应当先行通知万铭公司取回物品、清退场地，但美博公司未按照合同约定处理，径直将万铭公司物品扣押，因此美博公司无权没收涉案商铺内物品。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回美博公司的全部上诉请求。万铭公司于2020年7月7日向一审法院起诉，请求：1.美博公司立即向万铭公司退还租金履约保证金6801元、综合服务费履约保证金6801元、物业管理费履约保证金5439元；2.美博公司立即向万铭公司退还2月份租金及管理费5877元；3.美博公司立即向万铭公司退还A7010-A7011号写字楼内的文件资料、电脑、办公桌椅、实木茶几、沙发、绿植等物品；4.美博公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院经审理查明：2020年2月28日，万铭公司（承租人、乙方）与美博公司（出租人、甲方）签订《房地产租赁合同》，约定：甲方将广州市xx路xx号楼层内第七层第A7010-11号商铺/写字楼铺出租给乙方作写字楼之用；涉案房屋建筑面积约为83.964平方米。租赁期限自2020年3月1日起到2021年2月28日止。租金为2267元/月；乙方于合同签署时向甲方交付6801元作为租金履约保证金；租金支付周期为按月支付，合同签订时乙方向甲方支付租金2267元，乙方应在每月5日前向甲方支付下一月的租金。乙方应按照本合同约定的时间及时足额向甲方交纳租金及其它款项。任何一方未能履行合同规定的条款或违反有关法律、法规，守约方有权要求违约方承担违约责任，违约方赔偿守约方遭受的所有损失。租赁期间，乙方拖欠甲方租金视为违约，每逾期1天，按拖欠金额总额1%计算违约金；拖欠时间超过5天，甲方有权采取对乙方停水停电的措施，直至乙方交清拖欠费用，期间乙方遭受的损失由乙方自行承担。如乙方拖欠时间超过10天，甲方有权单方解除合同并收回商铺或写字楼，乙方已支付的所有费用及全部履约保证金不予退还；乙方按照甲方的要求及时清退，如未能及时清退的，涉案房屋内所有物品视为无偿归甲方所有，甲方有权处置，乙方自行承担所有损失。租赁期间，由于乙方原因（除不可抗力外）致使合同终止或解除的，甲方不予退还租金履约保证金。合同解除或终止时，乙方须将涉案房屋相关所有门窗钥匙交还甲方，并将场地内固定装置及所有设施设备交回甲方，甲方对乙方装修的投资不予补偿。因不可抗力（如战争、自然灾害、国家征用、接管、政府政策的重大变动等）等原因，造成本合同无法继续履行或造成的损失，双方互不承担责任；如出现不可抗力，本合同可以解除，主张解除合同的一方应提供不可抗力存在的证据给对方；因不可抗力解除合同后，乙方付清欠费，甲方无息退还租金履约保证金，双方终止合同。签订《房地产租赁合同》当日，双方还签订了《补充协议》，约定：合同期内，乙方应按2267元/月的标准向甲方支付综合服务费，综合服务费包括提供市场信息平台、促销活动信息、租赁服务信息咨询等费用。乙方支付综合服务费的方式和周期、支付时间与合同约定的租金支付方式相同。本补充协议签订时，乙方向甲方支付6801元作为综合服务费履约保证金，在合同届满时由甲方无息退还；如乙方出现违约，综合服务费履约保证金无偿归甲方所有，不予退还。合同期内涉案房屋物业管理费包括公共清洁、公共保安、公共水电、公共设备设施维护等费用，1813元/月。物业管理费支付周期为按月支付，合同签订时乙方向甲方支付物业管理费1813元，乙方应在每月5日前向甲方支付下一月的物业管理费。本补充协议签订时，乙方向甲方支付5439元作为物业管理费履约保证金，在合同届满时由甲方无息退还；如乙方出现违约，物业管理费履约保证金无偿归甲方所有，不予退还。乙方拖欠甲方租金、综合服务费、物业管理费等费用视为乙方违约，每逾期1天，需向甲方支付尚欠费用总额的1%的违约金，拖欠超过5日的，甲方可以暂时停止对乙方的水电供应，所有损失由乙方承担；如拖欠时间超过7日，乙方同意甲方在其租赁的房屋大门上加锁，暂停乙方的经营活动，在此期间租赁合同仍然有效，但乙方仍应依合同约定向甲方支付租金；如乙方拖欠时间超过10日，甲方有权单方解除合同并收回涉案商铺，乙方已支付的所有费用和所有履约保证金不予退回。合同签订后，美博公司将场地交付给万铭公司使用。万铭公司按照合同约定支付了租金履约保证金、综合服务费履约保证金、物业管理费履约保证金。因万铭公司未按前述合同约定支付租金，美博公司在2020年3月间进行了催告交租。2020年3月6日，万铭公司依照双方当事人2019年的合同向美博公司支付了2020年2月份租赁费5877元。2020年4月10日，美博公司向万铭公司发出告知函明确：万铭公司应在2020年3月5日前向美博公司缴清当月租赁费6347元，经多次沟通，仍未向美博公司缴纳3月份租赁费合计4080元，已构成违约；美博公司将依合同约定解除涉案房屋租赁合同，收回涉案房屋。同日，美博公司对涉案房屋上锁。2020年4月15日，美博公司向万铭公司发出解除告知函，载明：经多次沟通，万铭公司仍未向美博公司缴纳3至4月份租赁费合计8160元，已经构成违约；美博公司依照合同约定，即日起解除双方合同，收回涉案房屋。前述解除告知函由美博公司通过中国邮政快递邮寄到万铭公司法定代表人鄞伟立身份证地址，即广东省陆丰市东海镇土笼街28号；邮件于4月26日被退回到美博公司处。2020年5月18日，万铭公司委托广东百言律师事务所发出律师函，向美博公司明确：美博公司于2020年4月10日向万铭公司发出告知函，解除涉案房屋租赁合同；万铭公司收到告知函后要求清退涉案房屋给美博公司，但美博公司不给万铭公司清场时间，直接对涉案房屋上锁；美博公司于4月10日实际收回涉案房屋并完全控制；鉴于合同关系已解除，万铭公司要求：美博公司退还租赁保证金，退还涉案房屋内的文件资料、电脑、办公桌椅、实木茶几、沙发、绿植等物品，并应退还因写字楼封锁导致万铭公司2月份期间未能使用涉案房屋的租金及管理费5877元。前述律师函通过中国邮政快递邮寄至美博公司的公司住所地，并于5月23日被退回。另查，2020年1月23日，广东省人民政府结合我省当前新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月26日，广东省商务厅在其官网发布《广东省商务厅关于暂停大型经贸活动的紧急通知》，载明：按照《广东省防控新型冠状病毒感染的××疫情工作领导小组办公室关于限制群众性活动的通知》（粤卫明电[2020]7号）要求，一级响应期间，暂停一切大型经贸活动，全力做好新型冠状病毒感染的××疫情防控工作。广东省新冠××防控领导小组（指挥部）决定，自2020年2月24日9时起，将我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年5月9日零点起，广东省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应。涉案房屋所在大楼于2020年3月1日正式开市。经一审法院释明，双方于一审庭后对涉案房屋内万铭公司物品进行清点，确认物品如下：电脑主机1台、台式电脑1台、电脑一体机1台、打印机1台、保险柜1个、电风扇2台、电子秤1台、碎纸机1台、验钞机1台、消毒柜1台、办公桌一套、椅子2张、沙发2套、茶几1个、实木茶台1套、树3棵（枯萎）。美博公司向一审法院陈述双方清点物品当天，由于万铭公司法定代表人不在广州，万铭公司委托到场的人员没有接收物品的书面授权，故双方未能交接物品。一审庭审中，关于合同解除时间问题，万铭公司陈述双方租赁关系是在2020年4月10日解除，该日美博公司收回涉案商铺，美博公司以实际行为表明解除合同。美博公司称合同应于2020年4月15日解除，当天其向万铭公司寄出了解除告知函；4月10日对涉案房屋临时上锁只是督促万铭公司及时履行义务的督促行为，也是一种预警行为。如果此后万铭公司及时缴纳相应费用，美博公司不会视为万铭公司违约的，但经通知后万铭公司长时间不缴纳租金，美博公司只能解除合同。关于万铭公司主张退还2020年2月份租金及管理费，美博公司表示该部分所涉及费用并非涉案合同内容，其不同意在本案纠纷中处理。一审法院认为，万铭公司与美博公司之间签订的《房地产租赁合同》和《补充协议》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有约束力。合同已经约定涉案房屋承租人支付租金、综合服务费及物业管理费的期限，但万铭公司并未按约定向美博公司支付前述各项费用。为此，美博公司按合同约定对房屋大门加锁，并通知万铭公司缴纳租金，然而本案没有证据显示万铭公司采取相关措施，解决租金支付问题。美博公司于2020年4月15日发函给万铭公司表示解除双方租赁关系，属于其行使合同约定权利的表现；虽然前述解除告知函寄出后被退回，但结合双方当事人庭审中关于合同解除时间的意见，可以认定涉案合同于2020年4月15日解除。2020年1月爆发的新冠××疫情，给各行业造成不同程度的影响。广东省自2020年2月24日至5月8日处于重大突发公共卫生事件二级响应期间，且涉案房屋所在大楼亦在3月1日才正式开市。基于政府对疫情的管控实际，万铭公司利用涉案房屋所进行的经营活动会受一定程度的影响，万铭公司迟延支付涉案房屋租金的行为不能完全归责于其个人原因，但万铭公司未以积极行为应对疫情后的租赁问题，特别是在美博公司催缴后仍未支付部分租金，有失妥当。因此在美博公司提出解除合同关系的前提下，万铭公司主张退还租金履约保证金、综合服务费履约保证金及物业管理费履约保证金，一审法院可予部分支持。结合双方的合同履行情况，本案依据公平原则，酌定美博公司退还租金履约保证金3400.5元、综合服务费履约保证金3400.5元及物业服务费履约保证金2719.5元。美博公司的抗辩理由部分成立，一审法院予以相应支持。关于退还涉案房屋内物品问题。双方于庭后对涉案房屋内的物品进行了清点确认，而且美博公司亦未拒绝万铭公司清空涉案房屋内物品，故一审法院对万铭公司的该项诉讼请求予以支持。美博公司应按照双方庭后清点确认的物品清单向万铭公司返还相应物品。关于2020年2月份租金及管理费退还问题。万铭公司所主张的该费用并非涉案合同约定内容，美博公司亦明确表示不同意在本案中解决该费用问题。因此，一审法院对万铭公司主张的美博公司退还2020年2月份租金及管理费不予调处，当事人可另寻途径解决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2020年9月22日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，美博公司向万铭公司退还履约保证金9520.5元；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，美博公司向万铭公司退还广州市xx路xx号楼层内第七层第A7010-11号商铺/写字楼铺内的物品（电脑主机1台、台式电脑1台、电脑一体机1台、打印机1台、保险柜1个、电风扇2台、电子秤1台、碎纸机1台、验钞机1台、消毒柜1台、办公桌一套、椅子2张、沙发2套、茶几1个、实木茶台1套、枯树3棵）；三、驳回万铭公司的其它诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费211元，由万铭公司负担105.5元，美博公司负担105.5元。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人未提交新证据。本院认为，一审法院认定涉案双方之间签订的《房地产租赁合同》和《补充协议》为合法有效合同，于法有据，本院不作赘述。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，本院归纳二审争议焦点如下：一、涉案租赁合同履约保证金应否退还；二、涉案房屋内万铭公司的物品应否退还。针对前述争议焦点，本院认定如下：一、涉案租赁合同履约保证金应否退还。2020年2月24日我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应，在疫情防控期间，实行最大限度减少公众聚集活动的管制措施，停止存在明显交叉感染风险的公众聚集活动，人民群众尽量居家不外出，多行业的资金周转及营业收入因客流量大幅下降而受到不利影响，客观上造成万铭公司因疫情或者疫情防控措施影响无法经营或者经营困难，不能依约交付租金，万铭公司不存在恶意违约情形，双方本应本着疫情防控期间共担风险、共渡难关的原则对相关费用的支付进行友好协商，但由于双方协商未果以致成讼，现在美博公司主张解除租赁合同且双方的租赁合同已实际解除的情况下，一审结合双方的合同履行情况，依据公平原则，酌定美博公司退还履行保证金共计9520.5元，公平合理，并无不当，本院予以维持。美博公司上诉主张没收全部履约保证金依据不足，本院不予支持。二、涉案房屋内万铭公司的物品应否退还。尽管双方签订的租赁合同约定，在美博公司按照租赁合同约定行使单方合同解除权时，万铭公司应按照美博公司的要求及时清退，如未能及时清退的，涉案房屋内所有物品视为归美博公司无偿所有，美博公司有权处置，万铭公司自行承担所有损失。根据本案查明的事实，首先，如前所述，万铭公司因疫情或者疫情防控措施影响无法经营或者经营困难，不能依约交付租金，其并非恶意违约。其次，按照租赁合同约定，万铭公司应按照美博公司要求及时清退，未及时清退时，涉案房屋内物品才归美博公司无偿所有。本案中，美博公司在涉案租赁合同解除前即已对涉案房屋上锁，在涉案租赁合同解除后也未告知万铭公司在指定的时间内美博公司开锁配合万铭公司进行清退，在此情况下，客观上万铭公司也无法清退。再次，在一审审理过程中，双方已对涉案房屋内万铭公司物品进行清点确认，只是由于万铭公司委托到场的人员没有接收物品的书面授权，双方未能交接物品，这说明美博公司以其实际行为表明万铭公司可以将留置于涉案房屋内的物品搬离。综上，一审判令美博公司向万铭公司退还涉案房屋内万铭公司的相关物品有理据，本院予以维持。美博公司上诉主张万铭公司无权要求退还涉案房屋内万铭公司的物品，该物品属于美博公司所有无依据，本院不予支持。综上所述，美博公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费211元，由上诉人广州美博市场开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  李娜二〇二〇年十二月二十五日书记员  冯韵彭诗敏