湖南省岳阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘06民终2475号 上诉人[原审原告(反诉被告）]：湖南岳阳湘岳电力有限公司，住所地:岳阳市岳阳楼区工农路**。 法定代表人:张立雄，公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人:肖罗梦雪，湖南天地人律师事务所律师。 委托诉讼代理人:黄思敏，湖南天地人律师事务所律师。 上诉人[原审被告（反诉原告）]：岳阳市宏蕾酒店经营管理服务有限公司，住所地:岳阳市岳阳楼区站前路东路电力大厦**。 法定代表人:王友良，公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人:孟静，湖南唯平律师事务所律。 上诉人湖南湘岳电力有限公司(以下简称湘岳公司)与上诉人岳阳市宏蕾酒店经营管理服务有限公司(以下简称宏蕾公司)租赁合同纠纷一案，双方均不服岳阳市岳阳楼区人民法院（2019）湘0602民初2797号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年7月8日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人湘岳公司委托代理人肖罗梦雪、黄思敏，上诉人宏蕾公司法定代表人王友良、法定代表人孟静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 湘岳公司上诉请求： 一、改判由被上诉人宏蕾公司向上诉人湘岳公司一次性支付前期拖欠的租金1013330元，并由被上诉人宏蕾公司以1013330元为基数承担逾期付款违约金； 二、撤销一审判决第四项，改判上诉人湘岳公司不需要向被上诉人宏蕾公司支付房屋维修费用127500元; 三、撤销一审判决第五项，改判上诉人湘岳公司不需要向被上诉人宏蕾公司支付鉴定费1562元； 四、本案一审、二审诉讼费用均由被上诉人宏蕾公司承担。 事实和理由: 上诉人湘岳公司与被上诉人宏蕾公司租赁合同纠纷一案，一审判决认定事实、适用法律错误，应予改判。具体事实与理由如下： 一、自2012年1月1日至2018年9月30日，被上诉人宏蕾公司共欠租金应当为1013330元，而不是一审判决认定的423226元。 二、依据上诉人湘岳公司与被上诉人宏蕾公司双方合同的约定房屋维修费用127500元，即使确实发生了，也应当由被上诉人宏蕾公司自行承担，一审法院判决上诉人湘岳公司承担上述费用系明显的认定事实、适用法律错误。 三、被上诉人宏蕾公司单方申请了对租赁标的物进行的消防改造、房屋漏水改造、亮化工程改造工程造价进行评估鉴定，且上述项目即使发生了费用依据合同约定也不应当由上诉人湘岳公司承担，故鉴定费不应当判决由上诉人湘岳公司承担。因此，应当撤销一审判决第五项，改判上诉人湘岳公司不需要向被上诉人宏蕾公司支付鉴定费1562元。 宏蕾公司上诉请求： 1、请求撤销(2019)湘0602民初2797号判决第一项、第二项、不服金额为2627510元。 2、本案的诉讼费用由被上诉人承担。 事实和理由： 一、宏蕾公司于2004年通过竞标方式取得电力大厦的经营权，共投资1800余万元对电力大厦进行提质改造，现尚欠装修款及货款1000余万元。经过15年的苦苦经营，酒店经营在2018年正在逐步走上台阶，在此之际，电力公司提出解除合同，有违公平。宏蕾公司将原本破败不堪的电力大厦打造成“沁园春”良心品牌企业，投入了全体二百多人员15年的全部心血和精力让电力大厦走上良性经营。根据十三届全国人大三次会议的重要指导精神，首先要让民营企业活下来，解决“民生”问题，倡导国有企业应对民营中小企业予以帮扶。在此疫情大环境下，电力公司应当考虑几百号人员和家庭的生计问题，而不应草率地解除合同。一审法院应当支持上诉人与被上诉人继续续签合同。 二、上诉人欠租的部分仅为187916元，并非至2018年9月30日欠租423226元，一审作出的认定有违事实真相，超判部分为235310元。 三、一审认定自2018年10月1日起至2020年3月31日止的占用费705400元不符合疫情下国家对企业的扶持政策规定应当减免一季度占用费11.75万元。 根据2020年2月18日湖南省人民政府关于印发《应对××影响促进企业健康发展的若干政策措施》的通知湘政发（2020）3号之规定;对受疫情影响严重的重点企业，各级政府要“一对一”帮扶，逐一走访解决问题。对承租国有资产类生产经营用户的中小企业免1个月租金，减半收取2个月租金。据此一审法院认定疫情期情金额支付占用费（房租）是违背国家对企业扶持政策的，应当予以酌情减免一个季度房租。 四、在一审中应当支持上诉人的反诉请求 上诉人为外墙亮化工程支付的1128700元，是政府强行提质改造工程理所应当由电力公司承担，不应由上诉人承担，一市应当支持上诉人的反诉诉求。消防改造费用33万元在上诉人与被上诉人租赁合同中有约定，而不应由上诉人自行承担。关于变压器维护费及值班人员费用应由电力公司承担，因为电力公司的变压器在宏蕾公司承租范围，如果不派专人守护，恐引起火灾，宏公司也多次向电力公司协商此事，一直未予解决，此笔费用为816000元。 宏蕾公司答辩认为，1.宏蕾公司并不存在欠租1013330元的情况，湘岳公司对自己委托的律师事务所所承办的律师事务矢口否认，有违民法“诚实信用”原则；2.一审法院认定湘岳公司承担维修基金127500元合法合理；3.湘岳公司理应承担评估所发生的相关费用。 湘岳公司答辩认为，1.宏蕾公司无权就续签合同进行上诉；2.宏蕾公司欠租1013330元，宏蕾公司主张仅欠187916元与事实不符；3.宏蕾公司无权就减免占用费进行上诉；4.原判驳回宏蕾公司的反诉请求，二审应予维持。 湘岳公司向一审法院提出诉讼请求:1、判令被告立即返还占用的岳阳电力大厦主楼1-3层、附楼1、2、7层及3层4间、6层2间、车库2间，岳阳电力大厦员工餐厅及上述房屋内的所有资产(含动产、不动产、易耗品);2、判令被告支付欠缴的租金1013330元及违约金224583元(违约金按人民银行同期贷款利率4.75％暂计算至2019年3月31日，实际要求计算至租金清偿之日)；3、判令被告支付租赁期届满后占用房屋进行经营的占用费235400元及逾期付款违约金2306元(按照合同约定的租金标准从2018年9月30日租赁合同期届满计算至2019年3月31日，实际要求计算至停止占用之日);4、由被告承担本案诉讼费、保全费。 宏蕾公司向一审法院提出反诉请求:1、判令反诉被告向反诉原告支付租赁房产的外墙标准化亮化工资费1128700元、消防改造费用330000元、停车场硬化107000元、房屋渗漏维修费用158000元、更换电梯费用160000元、天然气设备及开户费370000元;2、判令反诉被告支付反诉原告变压器维护费及值班人员费用、线路损耗费合计816000元；3、判令反诉被告支付反诉原告电路起火损失及配电设施改造费合计325000元;4、判令反诉被告赔偿反诉原告违约损失470000元;5、由反诉被告承担本案全部诉讼费用。 原审对事实的认定，判决理由及结果： 2009年6月17日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《岳阳电力大厦房产租赁合同》(以下简称租赁合同一，双方约定甲方将岳阳电力大厦中的员工餐、主楼第一层餐饮大厅、主楼第二层、附楼第一、二、七层及第三层四间、第六层二间、车库三间出租给乙方从事经营，经营项目为餐饮、休闲足浴。租赁期限自2009年6月18日起至2017年6月17日止。租赁及管理费总额为每年150000元。租金支付方式及时间为12500元/月，每月的最后一个工作周内，由乙方递交经甲方开户银行签的缴款单据给甲方。乙方应在本合同签订之日，向甲方支付合同保证金人民币10000元待本合同终止且结清双方往来账目后，甲方须在一个工作周内将该合同保证金退还乙方。该合同保证金不计息。合同中租赁标的物的设备设施的改造、维修保养由乙方负责并承担费用。经营期问乙方对租赁标的物的改造须经甲方书面同意，未经同意擅自改造的由乙方恢复原状，不能恢复原状的乙方必须赔偿损失。甲方可因此解除本合同。乙方在租赁期间，对租赁标的物中原有资产设备需要处置、改造、报废的，必须报甲方和相关行政管理部门(消防、环保等)批准、备案后方可实施。更新换下来的废旧物品的处置要书面报经甲方同意，并报核减清单。经营期满合同终止时，不动产及改造的水电系统、空调系统设备不得损坏，全部无偿移交甲方。合同执行期间甲方原有资产(以甲、乙双方交接的资产数量价值清单为准)如有损坏的由乙方照价赔偿给甲方。乙方必须承担对租赁标的物的消防改造主体部分费用的二分之ー，乙方承租区域内的消防设施改造及日后的维修、管理、养护费用由乙方负责，并与其他租赁单位共同协商取得消防验收合格证。租赁标的物内的水、电、气、有线、宽带、电话等，乙方可以使用现有户名，也可以根据自身经营需要另行立户。如使用现有户名，乙方不承担开户费用。如乙方另行立户，所有相关费用由乙方自行承担。乙方协议期内发生的水、电、气、有线、宽带、电话等相关费用及维护费由乙方自行承担，相关责任由乙方自行承担。本合同有效期届满，乙方需要续租房产的，应于有效期满之日三个月内向甲方提出续租要求，甲方需将房产继续出租，在同等租赁条件下乙方享有优先租赁权。本合同届满前三个月时，如双方不能达成续租协议，应将所有资金(含动产、不动产、易耗品)清理清册交甲方备案;甲方应在届满时按乙方使用房屋的实际面积收回房屋，乙方投入的所有动产、不动产无偿移交给甲方。在结清双方往来费用账目后，乙方如有损坏甲方租赁标的物的，乙方应及时予以修复或赔偿。在乙方退场后，乙方投资建设的所有设备、设施、易耗品未经甲方许可不得任意转移带走，否则视同违约，甲方有权要求赔偿。甲方违约责任包括:1、无正当理由单方面提前终止合同;2、租赁场地因甲方原因有产权纠纷或债务纠纷，导致甲乙双方合同无法履行;3、不履行本合同中甲方的义务，造成本合同无法实施。如甲方出现上述违约形式之一，乙方有权终止协议，甲方应负责赔偿乙方相关的一切经济损失。甲方没有履行合同约定的其他义务给乙方造成损失也属违约，甲方应按有关法律法规之规定赔偿乙方相关的一切经济损失。乙方违约责任包括:1、无正当理由单方面提前终止合同;2、甲方没有违约，而乙方逾期10天未能全额上交甲方本应收取的租金等合同约定的相关费用;3、不履行本合同中乙方的义务，造成本合同无法实施。如乙方出现上述违约形式之一，甲方有权采取扣除租赁保证金、终止合同等措施。凡因乙方违约提前终止合同，乙方应赔偿甲方相关的一切经济损失。乙方拖欠租金等合同的其他相关费用时，另须按日向甲方交纳千分之一的滞纳金。如合同签订后，乙方不履行本合同规定而取消租赁行为，乙方支付给甲方的租赁保证金将作为乙方对甲方的赔偿，并应赔偿甲方因未履行本合同而发生的一切经济损失。乙方没有履行合同约定的其他义务给甲方造成损失也属违约，乙方应按有关法律、法规之规定赔偿甲方相关的一切经济损失。合同签订后，被告陆续投入资金，对室内进行了装饰装修、门头、楼顶招牌进行了制作安装。同时出资铺设消防工程、天然气，并购置了电梯等设备。在经营初期被告亦按约定支付相应租金。2011年12月1日，原、被告再次签订《岳阳电力大厦房产租赁合同》(以下简称租赁合同二)，该合同在租赁合同一承租范围之外，将电力大厦主楼(第三层列入承租范围，租赁期限自2012年1月1日起至2018年9月30日止。租赁及管理费用总额470000元/年。租赁支付方式及时间为:每年1月份租金39900元，每年2至12月份租金为39100元。每月的最后一个工作周内，由乙方递交经甲方开户银行签证的缴款单据给甲方。同时，因装修改造等因素，甲方同意减免乙方2012年1-6月租金235400元。除上述事宜发生变更外，租赁合同二的其他条款与租赁合同内容基本一致。租赁合同二签订后，被告继续在承租房屋内进行经营，并按约定支付相应租金。 2017年2月21日，因被告存在拖欠租金的情况，原告通过湖南祈安律师事务所向被告发出律师函，内容为为“2011年12月1日”，湖南岳阳湘岳电力有限公司与贵公司签订了一份《岳阳电力大厦房产租赁合同》。合同第四条约定:租赁及管理费用总额470000元/年。合同第八条约定:乙方的违约责任:2、甲方没有违约，而乙方逾期10天未能全额上交甲方本应收取的租金等合同约定的相关费用。上述是乙方违约的主要形式，凡出现上述违约形式之一者，甲方有权采取扣除租赁保证金、终止合同等措施。凡因乙方违约提前终止合同，乙方应负责赔偿甲方相关的一切经济损失。乙方拖欠租金等合同约定的其他相关费用时，另须按日向甲方交纳千分之一的滞纳金。据查实，贵公司拖欠2015年底前租金357896元，拖欠2016年度租金人民币292701元，拖欠2017年1月租金人民币39900元。贵公司的拖欠租金行为已构成违约。湖南岳阳湘岳电力有限公司依合同约定，有权采取扣除租赁保证金、终止合同等措施。凡因乙方违约提前终止合同，乙方应负责赔偿甲方相关的一切经济损失。乙方拖欠租金等合同约定的其他相关费用时，另须按日向甲方交纳千分之一的滞纳金。现受湖南岳阳湘岳电力有限公司委托，本律师特致函贵公司，请慎重对待鉴于前述事实与理由，本律师特函告贵公司：请在接到本函之日起5个工作日内与湖南岳阳湘岳电力有限公司协商支付所欠租金相关事宜。否则，湖南岳阳湘岳电力有限公司有权终止合同。因此产生的相关损失概由贵公司承担。”被告收到上述律师函后，陆续向原告支付相应租金，具体时间及金额为:2017年3月1日支付79000元、2017年3月31日支付39100元、2017年5月22日支付39100元、2017年6月29日支付39100元、2017年9月7日支付39100元、2017年10月23日支付39100元2017年12月18日支付78200元、2017年12月29日支付78200元、2018年1月17日支付1000元、2018年2月11日支付131382元、2018年6月15日支付80000元、2018年7月2日支付34504元、2018年11月15日支付78200元上述金额合计854986元。此外，2017年10月31日，被告因经营困难，向原告申请减免部分租金，经双方协商后，原告同意减免被告2017年度租金140319元。同时，原告在被告经营期间，曾多次在被告处进行消费，被告在签署消费确认单确认消费金额时，同意消费金额抵扣被告应交租金，具体时间及金额为:2017年10月31日至2018年6月2日消费41896元、2018年11月14日消费9197元、2019年3月21日消费3673元。上述消费金额合计54766元。 2018年4月25日，原告邀请被告参加电力大厦到期不再续租告知会议，被告法定代表人应邀参加会议，会议过程中，原告向被告送达《关于到期不再续租岳阳电力大厦房产的函》，告知被告于2011年12月1日签订的《岳阳电力大厦房产租赁合同》将于2018年9月30日到期，根据国家电网公司有关要求，在合同到期后，不再对外租赁岳阳电力大厦房屋资产。要求被告严格按照合同第七款的规定，在2018年6月30日以前做好所有资产(含动产、不动产、易耗品清理造册交原告公司备案，在合同到期后全部无偿移交给原告，并做好租金清算清缴工程。但被告在获悉上述情况后并未将资产进行清理造册，也未在合同期限届满后，向原告移交租赁房屋及相应资产，并继续在租赁房屋内进行经营。2018年10月26日，原告再次向被告送达《关于限期移交租赁标的物和清算清缴租金的函》，要求被告在2018年10月31日以前停止在岳阳电力大厦的一切营业活动，并在2018年11月1日至2018年11月10日与原告办理租赁标的物移交和租金结算手续。但被告仍拒不返还租赁房屋并移交相应资产。2019年2月2日上午九时许，原告邀请岳阳市湘北公证处公证人员一起向被告送达《依法收回岳阳电力大厦及全部资产的告知函》，要求:1、被告按2018年9月30日前的现状交回电力大厦现有的不动产、装饰装修、设施设备等全部资产;2、拖欠的租金须按日交纳千分之一的滞纳金，并在收到告知函后十日内交清租金及滞纳金;3、对于租赁期满后非法占用电力大厦的行为，应按市场租金100元/平方米/月标准支付逾期占用费;4、被告在2019年2月20日前处理好相关的餐饮及客户预订事项，并终止2019年2月20日以后的全部餐饮、客户及其他经营行为，在2019年2月20日后收回电力大厦的全部电力资产和供水资产后，因此造成的损失及引发的社会矛盾原告概不负责;5、原告将于近期在岳阳电视台、报纸刊登和发布公告，告知所有社会人士:电力大厦原告依法收回，并在2019年2月20优先收回电力资产与供水资产。由此造成的损失及引发的社会矛盾原告概不负责;6、因被告违反合同约定导致原告后期收回电力大厦造成的相关损失、责任及引发的社会矛盾等全部由被告负责和承担，原告概不负责。被告工作人员拒绝签收，原告工作人员将该函留置于被告的办公场地内。岳阳市湘北公证处对送达行为进行了公证。但此后，被告仍不履行返还租赁物并支付拖欠租金的义务，并占用租赁物继续经营至今，原告遂向人民法院提起诉讼。 另查明，2011年10月16日被告(甲方)与懿得安防信息科技岳阳有限公司(乙方，以下简称懿得公司)签订《消防安装工程施工合同书》一份，约定乙方采用包工包料包验收的方式承包甲方租赁房屋内的消防工程。工程施工完毕后，被告于2013年12月14日向懿得公司支付了全部工程款。2013年4月10日被告(甲方)与岳阳市精彩光电广告有限公司(乙方，以下简称精彩公司)签订《合同》一份约定由乙方为被告制作招牌。工程完工后，被告于2013年5月18日向精彩公司支付了最后一笔工程款。2014年8月1日，被告(甲方)与精彩公司签订《合同》一份，约定由乙方为被告制作楼顶招牌。工程完工后，被告于2014年9月15日向精彩公司支付了最后一笔工程款。2013年2月25日被告(甲方)与湖南维多利亚装饰公司(乙方，以下简称多利亚公司)签订《工程合同》一份，约定由乙方承包被告制作门头及外墙装饰装修工程，工程总造价为1100000元。工期自2013年3月1日起至4月15日止。2017年6月8日，被告(甲方)与岳阳市岳阳楼区聚源防水材料经营部(乙方，以下筒称聚源公司)签订《建筑防水工程施工合同书》，约定出乙方承包被告租赁房屋屋面防水工程。工程光工后，被告于2017年10月29日向聚源公司支付了最后一笔工程款。 在诉讼过程中被告申请对租赁标的物进行的消防改造房屋漏水改造、亮化工程改造工程造价进行评估鉴定。经鉴定部门认定，被告进行的消防改造工程金额为330425元(全部为承租区域内工程)，房屋漏水改造工程金额为127500元，亮化工程改造金额为1174423元。被告为此支付20000元鉴定费用。 上述案件事实有原告提交的不动产权证、2011年12月1日签订的《岳阳电力大厦房产租赁合同》、《关于到期不再续租岳阳电力大厦房产的函》、《关于限期移交租赁标的物和清算清缴租金的函》、《依法收回岳阳电力大厦及全部资产的告知函》、岳阳市湘北公证处出具的《公证书》，被告提交的《律师函》、银行汇款凭证、减免租金协议书、消费确认单《消防安装工程施工合同书》、电梯产品定制合同、《供电合同书》、门头楼顶招牌工程《合同书》、《建筑防水施工合同》、2009年6月17日签订的《岳阳电力大厦房产租赁合同》、照片若干及庭审笔录、质证笔录、价格评估结论书在卷佐证，本院予以确认。 本院根据查明的事实，将各方当事人争议的焦点概括为下列四个方面: 一、被告是否应向原告返还租赁标的物，并移交房屋内的所有资产(含动产、不动产、易耗品)。本院审査认为，原、被告于2011年12月1日签订的《岳阳电力大厦房产租赁合同》约定的租赁期限至2018年9月30日已届满，且双方未签订续租合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，被告应向原告返还所承租的标的物。根据合同约定被告在经营期间购置的所有动产、不动产应在和货期限届满时无偿移交给原告，故被告在返还原告租赁物的同时，应将房屋内的所有资产(含动产、不动产、易耗品)一并移交给原告。 二、被告拖欠的租金的具体金额及占用租赁标的物期间的占用费如何确认。根据本案查明的事实，被告2015年底前拖欠租金357896元，2016年度拖欠租金人民币292701元，2017年1月拖欠租金人民币39900元。上述拖欠租金金额共计690497元。自2017年2月起至2018年9月30日止，被告应支付租金金额为782800元。两项合计1473297元。减去被告已实际支付的854986元、原告同意减免的2017年度租金140319元及原告消费金额54766元后，被告尚欠截止2018年9月30日止的租金423226元。自2018年9月30日租赁期间届满时起，被告拒不履行返还租赁标的物的义务，应向原告支付占用租赁标的物期间的占用费，占用费标准本院酌定参照租金47000元/年予以计算，自2018年10月1日起至2020年3月31日止，被告应向原告支付占用费705400元。自2020年4月1日起至被告实际返还租赁标的物期间的占用费仍按470000元/年标准予以计算。 三、被告是否应向原告支付逾期付款违约金。本院审查认为，被告未按合同约定及时向原告支付租金，应按合同约定向原告支付逾期付款违约金。合同约定逾期付款违约金按拖欠租金日千分之一计算，现原告主动调低违约金标准，请求按年利率4.75％计算违约金，属自主处分自身合法权益本院予以准许。鉴于原告存在消费抵扣租金及同意减免部分租金进而导致所欠租金金额不明确的情况，本院酌定以截止2018年9月30日止被告所欠租金423226元为基数，按年利率4.75％标准计算自2018年10月1日起至租金实际支付之日止的期俐款地约金。 四、而被告在租赁期限届满后继续占用租赁物期间的占用费，也应以月为单位，以实际欠付占用费金额为基数，按年利率4.75％的标准计算自2018年10月1日起至占用费实际支付之日止的逾期付款违约金被告的各项反诉请求是否超过诉讼时效。被告的各项反诉请求是否应予支持。被告反诉请求原告支付租赁房产的外墙标准化亮化工资费1128700元、消防改造费用330000元、停车场硬化107000元、房屋渗漏维修费用158000元、更换电梯费用160000元、天然气设备及开户费370000元、变压器维护费及值班人员费用、线路损耗费合计816000元、电路起火损失及配电设施改造费合计325000元、赔偿反诉原告违约损失470000元。本院审查认为，1、关于外墙亮化费用问题。外墙亮化工程款(包括门头、楼顶招牌、外墙装饰装修)至迟已于2014年9月15日支付完毕，且被告未提交证据证实曾向原告主张该项费用等存在诉讼时效中断的情形，因此，至2019年4月17日原告起诉时止，被告的该项反诉请求已超过诉讼时效。即使被告的该项反诉请求未超过诉讼时效，被告所进行的亮化工程改造也是根据自身经营需要而进行的投入，且在双方签订的合同中未约定该笔费用应由原告承担，也没有证据证实原告曾承诺承担该笔费用，故对被告的该项反诉请求，本院不予支持。2、关于消防改造费用问题。原、被告对该笔费用的支付时间未进行约定，故被告的该项反诉请求并未超过诉讼时效。但根据价格平估结论书的结论可以确认，被告进行的消防改造工程均在承租区域内，依据双方合同约定，该笔费用应由被告自行承担，故对被告的该项反诉请求，本院不予支持。3、关于停车场硬化问题。被告未提交有效证据证实对停车场进行了硬化改造并支付了相应工程款，故被告的该项反诉请求，本院不子支持。4、关于更换电梯费用问题。根据合同约定，被告在经营期间购置的所有动产、不动产应在租赁期限届满时无偿移交给原告.因此，在租赁期限届满后，被告应将购置的电梯无偿移交给原告，而原告不应为此向被告支付电梯购置费用。故对被告的该项反诉请求，本院不子支持。5关于天然气设备及开户费的问题。根据合同约定，被告另行立户开通天然气，所有相关费用由被告自行承担，故对被告的该项反诉请求，本院不予支持。6、关于变压器维护费及值班人员费用、线路损费问题。本案中没有证据证实原告要求被告派专人对变压器进行看守及维护，并承诺向被告支付相应费用，亦没有证据证实原告曾承诺按民用电计价标准收取被告的电费，或在按经营用电计价后原告给予被告差额偿，故对被告的该项反诉请求，本院不予支持。7、关于电路起火损失问题。本案中没有证据证实被告在租赁期间存在电路起火现象及因此所造成的损失的具体金额，故对被告的该项反诉请求，本院不予支持。8、配电设施改造费用的问题。本案中没有证据证实被告投入资金对配电设施进行了改造，即使被告对配电设施进行了改造，根据合同约定，被告在经营期间购置的所有动产、不动产应在租赁期限届满时无偿移交给原告。故对被告的该项反诉请求，本院不予支持。9、关于违约损失问题。本案中没有证据证实原告存在违约行为，即使原告存在违约行为，被告也未提交证据证实因此而造成的损失的具体金额。故对被告的该项反诉请求，本院不予支持。10、关于房屋渗漏维修费用问题。根据本案査明的事实，房屋渗漏维修工程款的最后支付时间为2017年10月29日，至2019年4月17日原告向本院起诉时止，被告的该项反诉请求并木超过诉讼时效。而根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”的规定，在租赁物需要维修而原告未履行维修义务的情况下，被告对租赁物进行维修而产生的费用应由原告承担。但被告主张的房屋渗漏维修费用158000元过高，本院以评估鉴定部门认定的127500元作为计算维修费用的依据。故对被告的该项反诉请求，本院予以部分支持。此外，本案中没有证据证实维修工程影响了被告对租赁物的正常使用，故不应减少租金或延长租期。 本院认为，根据对焦点问题的分析，原告的诉讼请求部分合法，本院予以支持。被告的反诉请求，部分合法，本院予以支持。此外，被告在庭审中提出曾向原告交纳100000元合同保证金，但未提交有效证据证实向原告交纳合同保证金的事实，且原告对被告交纳了100000元合同保证金的事实不予认可，故对被告所称100000元合同保证金的问题在本案中不作处理。被告如有相应证据，可以另案向原告主张权利。同时，被告支付的鉴定费20000元，根据本院支持的房屋漏水改造费用127500元在价格评估结论总金额1632348元中所占比例，应由原告承担1562元，应由被告自行承担18438元.据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二一条、第二百二十六条、第百三十五条、《最高人民法院关于通用中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、限被告(反诉原告)阳市宏蕾酒店经营管理服务有限公司在本判决生效后十五日内将承租的电力大厦员工餐厅、主楼第一层餐饮大厅、主楼第二层、第三层、附楼第七层及第三层四间、第六层二间、车库三间及房屋内的所有资产(含动产、不动产、易耗品)一并返还、移交给原告(反诉被告)湖南岳阳湘岳电力有限公司; 二、限被告(反诉原告)岳阳市宏蕾酒店经营管理服务有限公司在本判决生效后十日内向原告(反诉被告)湖南岳阳湘岳电力有限公司一次性支付前期拖欠的租金423226元，并以423226元为基数，按年利率4.75％的标准承担自2018年10月1日起至租金实际支付之日止的逾期付款违约金。 三、限被告(反诉原告)岳阳市宏蕾酒店经菅管理服务有限公司在本判决生效后十日内向原告(反诉被告)湖南岳阳湘岳电力有限公司一次性支付自2018年10月1日起至2020年3月31日止的占用费705400元。自2020年4月1日起的占用费按470000元/年的标准计算至被告(反诉原告)岳阳市宏蕾酒店经营管理服务有限公司实际返还租赁物时止。并以月为单位，以实际欠付占用费金额为基数，按年利率4.75％的标准计算自2018年10月1日起至占用费实际支付之日止的逾期付款违约金。 四、限原告(反诉被告)湖南岳阳湘岳电力有限公司在本判决生效后十日内一次性支付被告(反诉原告)岳阳市宏蕾酒店经营管理服务有限公司房屋维修费用127500元。逾期履行上述一至四项义务的，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息及迟延履行金。 五、由原告(反诉被告)湖南岳阳湘岳电力有限公司支付被告(反诉原告)岳阳市宏蕾酒店经营管理服务有限公司鉴定费1562元。 六、驳回原告(反诉被告)湖南岳阳湘岳电力有限公司的其他诉讼请求。 七、驳回被告(反诉原告)岳阳市宏蕾酒店经营管理服务有限公司的其他反诉请求。 案件受理费18080元，财产保全费5000元，由原告(反诉被告)湖南岳阳湘岳电力有限公司负担案件受理费7242元，由被告(反诉原告)岳阳市宏蕾酒店经营管理服务有限公司负担案件受理费10838元，财产保全费5000元，两项合计15838元。反诉费18859元，由原告(反诉被告)湖南岳阳湘岳电力有限公司负担62元，由被告(反诉原告)岳阳市宏蕾酒店经营管理服务有限公司负担18237元。 二审查明的事实与一审一致，予以确认。 本院认为，本案有如下争执焦点，现分别予以评析。 焦点一，上诉人宏蕾公司欠租问题。原审对2015年、2016年、2017年1月欠租情况已有详细调查，期间拖欠租金690497元；2017年2月2018年9月底产生租金782800元，上述合计租金1473297元。减去宏蕾公司已交租金、消费折抵、湘岳公司同意减免部分，宏蕾公司至2018年9月30日实欠租金423226元无误。之后产生的租金（或占用费）按470000元/年计算正确。 焦点二、房屋维修费用127500元承担问题。合同规定：“比合同中租赁标的物的设备设施的改造、维修保养由乙方负责并承担费用”。但并未约定屋顶维修费用由宏蕾公司负责，而根据法律规定，除非有特别约定，租赁物的维修应当由出租方承担。故一审判令湘岳公司承担此维修费用127500元正确。 焦点三、关于租赁物外墙标准化亮化费用、消防改造费用、停车场硬化费用、更换电梯费用、天然气设备及开户费用的承担。外墙亮化费用，既有响应政府号召亮化美化的原因，也有酒店改善自身环境的需要。合同对此没有约定，宏蕾公司对此笔费用要求湘岳公司承担，既无证据证明，又已过诉讼时效，因而不能支持。其余几项费用合同均有约定，要求湘岳公司承担没有证据。 焦点四、关于变压器维护及值班人员费用、线路损耗问题。该费用确实已由宏蕾公司承担，但多年以来，宏蕾公司提不出要求湘岳公司承担该笔费用的依据，一审没有支持宏蕾公司的反诉请求并无不安。 焦点五、关于电路起火问题、配电设施改造费用。电路起火的原因损失的大小、责任的归宿，宏蕾公司均提不出由湘岳公司承担责任的依据，一审不予以支持正确。 焦点六、关于疫情期间租金（占用费）的减免。上诉人宏蕾公司与上诉人湘岳公司的租赁合同已经到期，宏蕾公司对租赁物的占有实为非法占用。根据本案的实际情况，本院酌情减免两个月的占用费。 综上所述，原审认定事实清楚，处理恰当，本应予以维持。考虑到本案实际情况，特别是疫情对营业的影响，对疫情期间减免两个月租金也符合常理。上诉人湘岳公司上诉理由不能成立，应予驳回；上诉人宏蕾公司关于疫情期上诉理由予以支持。故此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）、（二）项之规定，判决如下： 一、维持岳阳市岳阳楼区人民法院（2019）湘0602民初2797号民事判决第一、二、三、四、五、六项，撤销第七项。 二、减免上诉人岳阳市宏蕾公司酒店经营管理服务有限公司两个月占用费（470000÷12×2）78333元。 三、驳回上诉人岳阳市宏蕾公司酒店经营管理服务有限公司其他反诉请求。 一审案件受理费财产保全费反诉费的负担维持不变；二审案件受理费35675（27820+7855）元，由上诉人湖南岳阳湘岳电力有限公司承担10000元，由上诉人宏蕾公司酒店经营管理服务有限公司承担25675元。 本判决系终审判决。 审判长  何石朝 审判员  王欣辉 审判员  曹 维 二〇二〇年十二月十六日 书记员  方晶晶