兰州新区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘0191民初1615号 原告:绿地集团兰州新区置业有限公司。 法定代表人:李蓟。 委托诉讼代理人：毛轩。 被告:张希真。 被告:张廷程。 被告：汤雅歆。 原告绿地集团兰州新区置业有限公司（以下简称绿地置业公司）诉被告张希真、张廷程、汤雅歆执行异议之诉纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序公开开庭进行了审理，绿地置业公司委托诉讼代理人毛轩与被告张希真、张廷程、汤雅歆均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 绿地置业公司向本院提出诉讼请求:1.判令不得执行位于兰州新区××幢××单元××号的房屋;2.判令解除兰州新区人民法院对该房屋的查封；3.判令确认原告系该房屋的合法物权人。4.案件受理费等由被告承担。事实与理由:一、涉案房屋的物权属于原告所有，网签备案系统中虽然显示张廷程、汤雅歆系该房屋的买受人，但备案登记仅为一种行政管理方式，不是物权登记，不能产生物权效力。在该房屋物权登记至张廷程、汤雅歆名下前，原告系该房屋唯一合法的物权人，法院不得对原告的财产采取执行措施，该房屋依法不属于法院执行的范围。根据《中华人民共和国物权法》第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”，由此可知，原告作为开发商对该房屋拥有合法的物权。同时，根据《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。《物权法》第十六条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产登记簿由登记机构管理”。因此可知，不动产物权登记，是指不动产登记机关依据当事人的申请，将不动产物权设立、变更、转让、消灭的事实记载于不动产登记簿上的过程。不动产登记簿是物权归属和内容的根据。因此，除法律有规定外，记载于不动产登记之上是不动产物权变动的生效要件。商品房网签备案是政府部门依托其建立的商品房网上签约备案平台，用来规范房地产开发企业、房屋中介公司等相关主体进行商品房预售管理的网上备案登记行为，并不具有物权变动性质。因此，仅办理网签备案不符合物权变动的公示原则。涉案房屋的物权属于原告所有，依法不能作为新区法院的执行标的。二、张廷程、汤雅歆与绿地置业公司就购买涉案房屋所签订的《商品房买卖合同》已被兰州市中级人民法院（2020）甘01民终1717号民事判决书判决解除，该判决已发生法律效力，新区法院执行该房屋没有事实和法律依据。因张廷程、汤雅歆的违约行为，原告已向新区法院提起诉讼，新区法院于2019年12月9日作出（2019）甘0191民初3041号判决书，判决：1.张廷程、汤雅歆于本判决生效之日起十日内共同向绿地置业公司偿还代偿款17168.8元，并以该款为基数，按年利率6%承担自2019年10月18日直至清偿之日的资金占用利息;2.驳回绿地置业公司的其他诉讼请求。绿地置业公司对该判决不服，遂提出上诉。兰州市中级人民法院于2020年5月7日作出（2020）甘01民终1717号判决书，判决:1.维持（2019）甘0191民初3041号民事判决第一项及诉讼费负担部分；2.撤销民事判决第二项；3.解除绿地置业公司与张廷程、汤雅歆于2015年11月9日签订的《商品房买卖合同》（合同编号:2015预＊＊＊）号；4.驳回绿地置业公司的其他诉讼请求。由于张廷程、汤雅歆与绿地置业公司签订的《商品房买卖合同》已被兰州市中级人民法院作出的生效判决解除，因此新区法院执行该房屋没有事实和法律依据。三、原告已向新区法院提出执行异议申请，新区法院于2020年6月8日作出（2020）甘0191执异21号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求，该裁定书于2020年6月11日向绿地置业公司送达，绿地置业公司提起诉讼符合法定程序。综上，为保护原告的合法权益不受侵害，恳请法院在查明所有事实的基础上支持原告的全部诉讼请求。 被告张希真辩称，绿地置业公司一直强调自己系被查封的房屋所有权人，故而认定人民法院不得查封、执行的观点是错误的。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条明确规定：被执行人购买第三人的财产已经支付部分或全部价款的人民法院可以查封、扣押、冻结，第三人依法解除合同的，人民法院应当准许已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。在执行异议审查过程中，办案法官根据以上法律规定给绿地置业公司耐心的做了解释。绿地置业公司的确已经解除了与张延程之间的《房屋买卖合同》，但如果要解除该房屋的查封措施，绿地置业公司就应当将张延程因购买该房屋支付的全部价款交付至兰州新区人民法院。 被告张廷程辩称，没有意见，同意解除查封，同意房屋所有人是绿地置业公司的。 被告汤雅歆辩称：汤雅歆与张廷程离婚后，协议约定涉案房屋归张廷程所有，汤雅歆已经对涉案房屋没有任何权利和义务，也不同意用该房屋去抵押与汤雅歆毫不相干的其他债务。张廷程和汤雅歆离婚后，在汤雅歆毫不知情的情况下将房屋出售给张希真，如果现在用涉案房屋去抵债，将汤雅歆卷入与绿地置业公司更大的债务之中，对汤雅歆有压榨嫌疑。其次汤雅歆已经和绿地置业公司解除了房屋买卖合同，涉案房屋的使用权是绿地置业公司的，一面让汤雅歆对涉案房屋负责，一面又抵押给与汤雅歆毫不相干的其他人，对汤雅歆来说是没有道理的。汤雅歆也没有居住过涉案房屋，现在汤雅歆在内蒙古成立了新的家庭以后也不可能居住。因此，张廷程和张希真的债务由其自己解决，和汤雅歆没有关系。 本院经审理查明事实如下：2015年11月9目，张延程，汤雅歆与绿地置业公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：2015预39840号），由张延程、汤雅歆购买绿地置业公司开发的位于兰州新区××幢××单元××号商品房××，总价款559424元。合同签订后，张廷程、汤雅歆支付了首付款，剩余房款办理了公积金贷款，也进行了备案登记。 2018年4月12日，张廷程以69万元的总价将上述房屋出售给张希真。张希真按照约定于2018年4月12日向张廷程支付了购房款260709元，张廷程将公积金贷款转移给张希真。因张廷程未按合同约定向张希真交付房屋，张希真于2019年8月16日将张廷程诉至本院，并在诉讼中申请了财产保全。2019年9月18日，本院作出（2019)甘0191民初2318号民事裁定书，裁定冻结张廷程名下的银行存款418404.21元或查封其他等值财产、房产，本院遂于2019年9月30日查封了涉案房屋。2019年9月30日，本院作出（2019)甘0191民初2318号民事调解书，确定张希真与张延程签订的《房屋转让协议》于2019年9月30日解除，张延程支付张希真购房款、垫付的贷款本金及违约金共计349695.21元，并承担案件受理费、保全费等9210元。 2019年10月28日，因张廷程、汤雅款逾期还贷，绿地置业公司向公积金中心代偿后，将张延程、汤雅歆诉至本院要求解除双方签订的合同，并承担相应费用。本院审理后作出（2019)甘0191民初3041号民事判决书，因绿地置业公司不服提起上诉。兰州市中级人民法院于2020年5月7日作出（2020)甘01民终1717号民事判决书，判决解除双方签订的《商品房买卖合同》(合同编号：2015预****号）。2020年5月26日，绿地置业公司以与张廷程的商品房买卖合同经生效判决确认解除为由，要求解除对案涉房屋的查封，为此提出执行异议。本院于2020年6月8日作出（2020）甘0191执异21号执行裁定书，驳回绿地置业公司的异议请求。2020年6月16日，绿地置业公司向本院提出执行异议之诉。 另查明，张廷程与汤雅歆于2015年7月14日登记结婚，于2019年1月10日协议离婚。双方约定涉案房屋归张廷程所有。 认定以上的事实证据有： 一、绿地置业公司出具的证据：1.《国有土地使用权证》2份、《建设用地规划许可证》2份、《建设工程施工许可证》1份、《兰州新区商品房预售许可证》2份；2.《竣工验收备案表》1份、《建设工程规划竣工验收合格书》1份；3.《借款合同》1份、收据1份、中国银行流水清单1份、《商品房买卖合同》1份；4.兰州住房公积金管理中心向绿地置业公司出具的兰住金函[2019]39号、兰住金函[2020]2号《关于承担担保责任的函》2份；5.（2019)甘0191民初3041号民事判决书1份、(2020)甘01民终1717号民事判决书1份，(2020)甘0191执异21号执行裁定书1份；6.《解除商品房买卖合同告知函》1份、《解除商品房买卖合同协议》1份；7.(2018)甘0191民初1258号民事判决书1份、(2019)甘0191执409号《限制消费令》2份。 二、张希真提供的证据：1.《商品房买卖合同》1份；2.（2019）甘0191民初2318号民事调解书、民事裁定书1份；3.收条1份；4.《兰州新区公积金借款合同》1份；5.《房屋买卖诚意金协议》1份；6.《房屋转让协议》1份。 三、张廷程提供的证据：结婚证一份、离婚协议书一份。 本院认为，本案案件焦点问题： 一、执行异议之诉所要解决的问题。首先，从《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十六条规定来看，第二十五条确立了案外人执行异议形式审查的原则，而第二十六条则是为形式审查原则的例外规定。第二十六条适用的前提条件是存在案外人依据另案生效法律文书提出的排除执行异议。该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，即上述两个条文应当同时适用，且以第二十五条为先。而第二十六条规范的目的是防止在人民法院作出查封等执行措施之后，当事人再通过另案裁判确认新的物权归属，以此来对抗人民法院的查封措施的行为；同时敦促案外人向作出查封措施的人民法院提出执行异议之诉来实现物权确认。上述两条规定，均是物权归属的形式审查，而非实质性审查。案外人排查执行的实质性问题则通过执行异议之诉来解决，即确定案涉房屋的所有权归属问题。 二、法院查封行为能否限制绿地置业公司行使其合同解除权。首先，本院查封的效力是禁止张廷程（被执行人）处分其财产，且法律并无明确规定，与被执行人发生交易关系的合同相对人的合同权利也因交易标的物被查封而不得行使。本案中，张廷程向绿地置业公司购买诉争房屋，并办理了房屋预告登记，本院对预告登记在张廷程名下的房屋进行查封，故查封的效力限制的是张廷程处分诉争房屋的行为，而非限制当事人对房屋买卖合同的权利和义务的履行或变更。绿地置业公司与张廷程签订的《商品房买卖合同》中也约定了权利人享有合同解除权的条件，是合同当事人的真实意思表示。另外，绿地置业公司已经通过诉讼程序解除了与张廷程的《商品房买卖合同》的权利义务关系。《物权法》第二十条第二款规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第五条对“债权消灭”进行了概况性规定，其中就包括买卖不动产物权的协议被解除之事项。本案中，案涉房屋已经被生效法律文书确定解除，即张廷程享有的对诉争房屋物权变动请求权因合同解除而消灭，相应的对诉争房屋的预告登记亦归于失效。 三、诉争房屋的权属问题。依据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：其中，(三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”。本院作出（2019）甘0191民初2318号民事裁定书和（2019）甘0191执409号协助执行通知书，据此依法查封涉案房屋并无不当。依据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。由此可知，预告登记系在不动产登记簿中公示的，具有一定物权效力的、以将来物权变动为内容的预先登记。预告登记的效力在于排除或阻却第三人对登记权利人名下不动产物权的取得，从而保证将来本登记的实现。但预告登记权利人并不因办理了预告登记而当然取得预告登记房屋的所有权。本案中，张廷程享有的是向绿地置业公司将来实现涉案房屋的合同履行的请求权，属于合同权利。本院依法查封和将要处置的却是房屋的所有权，即只有当涉案房屋完成了所有权登记后，张廷程才对涉案房屋具有真正意义上的所有权，即张希真才能对诉争房屋进行拍卖、变卖、折价后以满足其债权。因案涉房屋所依据的《商品房买卖合同》被生效的法律文书依法解除，绿地置业公司与张廷程的房屋预售登记也归于消灭，因此案涉房屋仍属于绿地置业公司所有。而张希真与张廷程之间房屋买卖合同关系，也已经解除，形成新的金钱给付之债。该债权的实现与否不能由案外人绿地置业公司承担。 综上所述，对绿地置业公司的诉求本院予以支持。依据《中华人民共和国物权法》第二十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零七条、第三百一十二条的规定，判决如下： 一、绿地集团兰州新区置业有限公司为涉案房屋的合法物权人； 二、不得执行位于兰州新区××幢××单元××号房屋，并解除对上述房屋的查封。 案件受理费100元，由绿地集团兰州新区置业有限公司负担。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。 审判长  马列东 审判员  郭大儒 审判员  郭东霞 二〇二〇年十二月一日 书记员  张 瑞