湖北省利川市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂2802民初7704号原告利川市怡家物业服务有限公司所住地：利川市南滨大道66号统一社会信用代码：914228025597319986。法定代表人郭程，该公司董事长，委托诉讼代理人覃黎，湖北丽川律师事务所律师，特别授权。被告向冬明，男，生于1955年11月27日，土家族，湖北省利川市人，市税务局退休干部，中共党员，户籍地利川市，现住本市。原告利川市怡家物业服务有限公司诉被告向冬明物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月13日受理立案后，依法由审判员向仁才独任审判，于2020年12月23日公开开庭进行了审理。原告利川市怡家物业服务有限公司委托诉讼代理人覃黎，被告向冬明到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告利川市怡家物业服务有限公司诉讼请求：1、判令被告支付物业服务费用9130元（2016年11月17日至2020年11月16日期间）；2、判令被告承担违约责任，并从2016年11月17日起以1843元为基数按日3‰支付违约金；从2017年11月17日起以2429元为基数按日3‰支付违约金；从2018年11月17日起以2429元为基数按日3‰支付违约金。从2019年11月17日起以2429元为基数按日3‰支付至付清欠款之日止。3、由被告承担本案诉讼费用。事实及理由：原告是一家专业的物业管理服务公司，2014年5月1日原告与利川市力拓置业发展有限公司签订了《前期物业服务协议》，委托原告对利川市南滨花园小区进行物业管理并收取物业费。被告是该小区业主，房号5栋1单元1101室，房屋面积139.61㎡。被告于2015年11月17日入住小区时，与原告单独签订了《南滨花园前期物业服务协议》，合同约定住宅物业服务费按1.80元/月/㎡计收，按年度收取，如果业主或物业使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费3‰交纳违约金。是经过双方多次协商后，以前期物业管理委托合同的形式，确定了双方的权利与义务关系，是按照法律规定的程序和方式成为南滨花园小区的物业服务公司。我们所主张的都是按1.45元收取的，第一年多收的0.35元都在后面的诉讼请求中进行了扣减。原告提供物业服务至今，被告仅支付物业服务费至2016年11月16日。拒不缴纳后期物业服务费，经原告多次催收未果。原告利川市怡家物业服务有限公司为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：1、前期物业管理委托合同。证明原告系被告所居住小区开发商依法聘请的物业服务公司，签订的合同对全体业主具有约束力。被告质证：对此证据没有意见，自有公论，在这里不需要说。2、原、被告签订的物业管理服务合同1份。证明合同对物业费的缴纳时间、缴纳方式、收取标准、违约条款进行了约定，说明原告向被告按照诉请的标准和金额主张的物业费、违约金都是合法的。被告质证：情况属实，是原告制作的格式条款，法律有规定，我不需要作解释，在服务行业是不适用格式条款的。3、原告向被告发出的物业费催缴单、通过邮政快递的物业费催缴单，邮政的装箱清单复印各1份，证明原告通过多种书面方式，快递、短信张贴通知单等方式催缴物业费，但被告未交。并且已经长达五年之久，其行为侵犯了原告的权益。被告质证：原告的催缴单我都清楚，说明一点我是有理由未缴，不是拒缴，催收人员到我家里也催了一两次。被告向冬明辩称：1、我认为是物业公司违法、违规、违约在先；2、法院判了再说，依法行使权利。现在的怡家物业服务公司入住南滨花园进行物业管理没有召开过业主大会，如果按照现在的经营服务模式，不可能运转得下去。四年未缴纳，没有争议。物业公司的杨金春到我家里去了一次。因为前面法院已经判决了有样本，我不多加评价。我不仅知道，而且之前也参与了，对此不加以评论。接房是在2015年11月18日，到今年已入住5年。房产证拿到几天了，入住第一年交了物业费，按1.8元/m2交了3015元，之后再没有交过。对于这个违约金的算法我不加以评论。本着大家和谐把物业服务搞好，我没有违约，不存在交违约金，我去交了多次物业费，他们不收，我是不交物业费的人吗？不交物业费就是因为利川市发改局这个批复，上次我给谭向辉当代理人已经说过了，不再重复。如果达到不交违约金的条件，我马上去交物业费。我没有证据提交，法院判了后依法主张权利。本院经审理认定本案基本事实如下：2014年5月1日，原告（乙方）与利川市力拓置业发展有限公司（甲方）签订了南滨花园《前期物业管理委托合同》，合同约定甲方将南滨花园小区委托乙方进行物业管理，乙方提供服务的受益人为委托物业的全体业主和物业使用人，委托物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。该委托合同第二章还详细约定了物业委托管理事项。第三章约定管理期限为自本合同生效之日起至物业管理区域业主委员会成立后，重新签订的《物业管理委托合同》生效之日止。第四章约定了双方的权利、义务。第五章和第六章分别约定了物业管理服务质量，物业管理服务费用、收费标准。第七章约定了违约责任等内容。此后，被告向冬明购买了利川市南滨花园小区5栋1单元1101号房屋，其建筑面积为139.61㎡。原、被告于2015年11月18日签订了《南滨花园前期物业服务协议》（主要内容与原告和利川市力拓置业发展有限公司签订的合同一致），约定物业服务费的标准为住宅1.8元/月/㎡，被告房屋139.61㎡，由原告直接向被告按年收取。延迟支付物业费的违约金为日3‰。协议对物业费的缴纳时间、缴纳方式、收取标准、违约条款进行了约定。其中管理事项约定为甲方（即利川市怡家物业服务有限公司）的权利和义务为：对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安管、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；建立、健全本物业管理档案资料；委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务。该协议第二条约定了物业管理服务内容为：物业共用部位、场地的维护和管理；物业共用设施设备及其运行的维护和管理；环境卫生管理；公共秩维护；交通秩序与车辆停放管理；房屋装修管理；有偿服务；代表小区业主联络政府有关部门及协调工作；在小区合适地方设立公告栏。第三条约定了物业管理服务质量……等内容。物业管理费按约定由乙方交纳：住宅按建筑面积1.8元/月/㎡的标准计算（按建筑面积计，房产证未办理出来前，按商品房买卖合同中的预售面积计，房产证办理后，按房产证面积计；收费标准如遇政府政策调整，则做相应的调整）；逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费3‰交纳违约金……等内容。合同签订后，利川市发展和改革局于2016年7月4日下发《市发改局关于南滨花园住宅小区普通住宅前期物业服务收费标准的复函》，规定该小区综合管理服务费（按住宅建筑面积计收）不含二次供水1.45元/㎡/月，被告于2015年11月18日给原告支付了2015年11月18日至2016年11月17日止的物业服务费3015元（按住宅建筑面积139.61㎡计应收2429元，按1.8元/月/㎡标准计算多收取的586元已在诉讼请求中冲抵）。南滨花园《前期物业管理委托合同》到期后，因被告及小区的所有业主并没有组织成立业主委员会，故被告也没有与原告解除原《南滨花园前期物业服务协议》。但原告至今一直按照原合同约定在持续地给被告及小区其他业主提供物业服务。经原告多次催收，被告拒绝支付物业服务费及违约金。原告遂于2020年8月13日诉至本院。庭审中原告将诉讼请求变更为：1、判令被告支付2016年11月17日至2021年11月16日期间的物业服务费用11559元；2、判令被告承担违约责任：从2016年11月17日起以1843元为基数按日3‰支付违约金至付清欠款之日止；从2017年11月17日起以2429元为基数按日3‰支付违约金至付清欠款之日止；从2018年11月17日起以2429元为基数按日3‰支付至付清欠款之日止。从2019年11月17日起以2429元为基数按日3‰支付违约金至付清欠款之日止。从2020年11月17日起以2429元为基数按日3‰支付违约金至付清欠款之日止。3、被告承担诉讼费。被告表示对已经缴纳的物业费的起止时间无争议,但不愿意缴纳违约金。上述基本事实，有原告提交的书证及双方当事人庭审陈述等证据在卷为证，能够认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人具有法律约束力。原、被告之间签订的《南滨花园前期物业服务协议》对双方均具有法律约束力。原告按照合同提供了物业管理服务，被告就应当按照合同交纳物业服务费用。因原、被告在合同中明确约定了物业费具体缴纳时间为每年年底预交下个年度的物业服务费用，故原告在被告逾期缴纳后向被告主张权利是合法行为。且被告拖欠物业费是持续性的行为，原告并没有放弃主张权利。《合同法》第三十六条规定：“法律、法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”因原、被告的合同到期后，被告及小区全体业主并没有成立业主委员会与原告解除合同，而原告至今仍然持续在为小区业主提供物业管理，被告及所有业主也继续按照以前的服务协议在享受原告提供的物业服务。故原、被告之间存在事实上的物业服务合同关系，被告应当给原告交纳物业服务费。原告所举证据能够证明原、被告自签订合同以来，一直在为被告提供物业管理服务，被告作为小区业主享受了原告的物业服务。双方签订的书面协议对物业费收费标准、收取时间、违约责任等进行了约定，原告已按合同约定实际履行物业服务义务，也通过短信、邮寄等方式向被告进行了催收，被告逾期缴纳物业服务费已构成违约，应当承担违约责任。自2016年11月18日至2020年11月17日，被告应支付物业服务费9130元，原告要求被告及时支付物业费及承担违约金的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告自违约之日起按日3‰支付违约金直至缴清时止的诉讼请求，因原、被告在协议中约定的违约金过高，对原告的该项请求，本院根据案件具体情况结合《合同法解释（二）》第二十九条调整为按违约总值9130元的20％支付违约金1826元。原告增加诉讼请求2020年11月16日至2021年11月17日期间的物业服务费2429元，不予计算违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第三十六条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百零八条，《物业管理条例》第七条第（五）项，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条的规定，判决如下：一、被告向冬明于本判决生效之日起十五日内一次性支付给付原告利川市怡家物业服务有限公司从2016年11月17日至2021年11月16日期间的物业服务费11559元。二、被告向冬明于本判决生效之日起十五日内一次性支付原告利川市怡家物业服务有限公司从2016年11月17日至2020年11月16日期间迟延缴纳物业服务费按违约总值9130元的20％计算应支付的违约金1826元。上列应付款项13385元，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告利川市怡家物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费138元减半收取68元，由被告向冬明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用支付办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  向仁才二〇二〇年十二月三十日书记员  胡宪华