辽宁省阜新市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽09民初83号原告（案外人）：刘羽，男，1986年10月15日出生，汉族，现住阜新市细河区。委托诉讼代理人：李庆宇，阜新市海州区韩家店镇法律服务所法律工作者。被告（申请执行人）：阜新市海州区荣丰小额贷款有限责任公司，住所地阜新市海州区滨河路****。法定代表人：李忠民，该公司董事长。被告（申请执行人）：阜新蒙古族自治县增益小额贷款有限公司，住所地阜，住所地阜新蒙古族自治县民族街中段（阳光新城小区**楼网点**）v>法定代表人：牟殿科，该公司经理。委托诉讼代理人：付晓磊，该公司员工。被告（申请执行人）：彰武县晨科小额贷款有限责任公司，住所地彰武县，住所地彰武县南环路26-5门法定代表人：田雨，该公司经理。委托诉讼代理人：郑彩凤、李欣蓉，辽宁方祥律师事务所律师。被告（申请执行人）：王素清，女，1970年5月10日出生，汉族，住阜新蒙古族自治县。被告（被执行人）：阜新海罗恒基房地产有限公司，住所地阜新经，住所地阜新经济开发区迎宾大街**法定代表人：胡宝全，该公司董事长。被告：胡宝全，男，1963年6月25日出生，阜新海罗恒基房地产有限公司董事长，住阜新市海州区。原告刘羽与被告阜新市海州区荣丰小额贷款有限责任公司（以下简称荣丰小贷公司）、被告阜新蒙古族自治县增益小额贷款有限公司（以下简称增益小贷公司）、被告彰武县晨科小额贷款有限责任公司（以下简称晨科小贷公司）、被告王素清、被告阜新海罗恒基房地产有限公司（以下简称海罗恒基公司）、被告胡宝全案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘羽委托诉讼代理人李庆宇、被告增益小贷公司委托诉讼代理人付晓磊、晨科小贷公司委托诉讼代理人郑彩凤到庭参加了诉讼。被告海罗恒基公司法定代表人胡宝全通过网络视频远程参加了诉讼。被告王素清、荣丰小贷公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘羽向本院提出诉讼请求：1.立即停止对原告所有的坐落于阜新市细河区房屋的强制执行。2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：涉案房屋阜新市细河区系海罗恒基公司开发，建筑项目经理是靳永信，2012年进工地施工，施工后开发商用房屋顶工程款材料费，双方在2014年9月14日经双方核算该房顶靳永信材料费277564元。2014年9月15日靳永信转给刘羽，并签订商品房买卖合同，该房单价为2500元，建筑面积99.13平方米，总价款247825元，房款一次性付清。当日刘羽缴纳了电梯费570元、拆改押金1000元、预收电费600元、垃圾清运费500元、物业费8921.70元、配套费1400元、供热费2626.9元，总计15618.6元。2014年10月24日刘羽与阜新万恒物业有限公司签订了房屋装修管理服务协议开始装修房屋。一直居住至今。2020年6月24日海罗恒基公司给刘羽补开了247825.00元购房发票。依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定，一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第286的规定，认定建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。从以上规定可以看出，交付购买商品房的全部或大部分款项后，消费者的权利要优先于建筑工程承包人的优先受偿权，而建筑工程承包人的优先受偿权又优于抵押权人和其他债权。本案中申请执行人对被执行人享有债权，依据以上规定，其债权不得对抗买受人原告刘羽。本案中，涉案房屋2012年开始承建，开发商顶承包人工程款材料费，也是用于楼房建设。申请执行人对被执行人的债权不能对抗建筑工程承包人的优先受偿权，而建筑工程承包人的优先受偿权又不能对抗消费者优先受偿权。增益小贷公司辩称，1.依据原告陈述内容，能够说明签订的商品房买卖合同是基于建筑款项的抵顶行为发生，对于上述款项抵顶行为是否为建筑款，该款项是否属于优先权范围没有经过确认。2.涉案房屋没有办理不动产登记，购房发票也没有后补，即不产生物权效力，也不能对抗被告债权。晨科小贷公司辩称，刘羽对案涉房屋不享有实体权利，不能排除案件执行。1.案涉房屋于2014年8月5日裁定查封，刘羽提供的《商品房买卖合同》签订时间为2014年9月15日，签订合同是在查封之后。同时刘羽未能提供缴纳房款的有关证据。2.刘羽主张案涉房屋系顶账,首先顶账时间为2014年9月14日，也已经是案涉房屋被查封之后，该处置行为无效，不受法律保护；其次，无论是最高人民法院关于工程价款优先受偿的批复还是关于执行异议复议的若干规定中，保护的商品房消费者都是为了解决生存需要而购买房屋的真正的消费者，而不是顶账行为。因此，刘羽主张的优先受偿无事实及法律依据。3.案涉房屋于2013年9月9日在阜新市房地产信息中心进行了备案登记，因此刘羽无法完成对案涉房屋的善意取得。综上，刘羽不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八、二十九条之规定，刘羽的诉求应予驳回。海罗恒基公司、胡宝全辩称，只能通过与原始合同、票据比对，才能确定当事人提交的合同、票据真伪。王素清、荣丰小贷公司未作答辩。本院经审理查明：案外人刘羽向本院提供其与海罗恒基公司签订的《商品房买卖合同》，合同载明，2014年9月15日，刘羽购买位于阜新市细河区建筑面积99.13平方米房屋，约定价款247825元。刘羽交纳了物业费、供热费、配套费等费用，并实际占有使用。本院于2014年8月5日作出（2014）阜民一初字第11号民事裁定书、2014年11月4日作出（2014）阜民三初字第83号民事裁定书、2015年6月29日作出（2015）阜执一字第64号执行裁定书，查封了被执行人海罗恒基公司位于细河区商品房）。（2014）阜民一初字第11号民事裁定书的查封期限到期时，本院又于2016年8月2日作出（2014）阜执一字第68-1号执行裁定书续查封了上述房产。2019年8月1日本院作出（2014）阜执一字第68号之二十五执行裁定书，继续查封了阜新市细河区房屋。本院在执行申请执行人荣丰小贷公司、增益小贷公司、晨科小贷公司、王素清与被执行人海罗恒基公司、胡宝全、阜新市海州区三鑫小额贷款有限责任公司、阜新三鑫融资担保有限公司、胡涛借款合同纠纷系列案件中，刘羽于2020年6月22日提出书面异议，同年6月28日，本院作出（2020）辽09执异41号执行裁定书，驳回案外人刘羽的异议申请。上述事实有《商品房买卖合同》、收款收据、（2020）辽09执异41号执行裁定书等证据在卷佐证。本院认为，本《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”因刘羽与海罗恒基公司签订《商品房买卖合同》的日期为2014年9月15日，系在人民法院查封之后签订的书面买卖合同，刘羽提供的证据不能证明在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定之情形，其不享有足以排除强制执行的民事权益，不能够阻却对本案诉争房产的执行。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下：驳回原告刘羽的诉讼请求。案件受理费100元，由原告刘羽负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。审判长  李祥彬审判员  金树密审判员  万孝全二〇二〇年十二月三十一日书记员  田 芳