广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终23503号上诉人（原审被告、反诉原告）：广州合生怡晖房地产有限公司，住所地广州市天河区中山大道华景路华景街****。法定代表人：刘华，该公司董事长。委托诉讼代理人：罗小珊，广东南方福瑞德律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚含，该公司员工。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市海云轩海鲜风味酒家有限公司，，住所地广州市天河区天河北路**202自编202A、203铺法定代表人：黎沛通，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘家锡，该公司员工。上诉人广州合生怡晖房地产有限公司（以下简称合生公司）因与被上诉人广州市海云轩海鲜风味酒家有限公司（以下简称海云轩公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2020）粤0106民初12614号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人合生公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回海云轩公司全部诉请，支持合生公司全部反诉请求。事实和理由：一、一审判决缺乏事实依据和法律依据。（一）海云轩公司不享有合同解除权，其单方提出解除涉案租赁合同构成违约。因海云轩公司违法解除涉案租赁合同，一审法院调低合生公司没收租赁保证金比例与事实认定相互矛盾且缺乏依据。（二）海云轩公司应向合生公司支付的租金和占用费不属于新冠××疫情不可抗力所带来的风险，海云轩公司应按照合同约定向合生公司支付租金。一审法院以不可抗力风险共担为由调低租金和占用费标准缺乏依据。（三）即便法院认为合生公司应分担海云轩公司因疫情遭受的经济损失，一审法院认定的租金减免期间也超出了疫情防控措施对合同履行的实际影响，这一认定缺乏事实依据。（四）海云轩公司迟延支付租金的违约行为和违约责任不以其违约故意为违约要件的构成要件，且迟延支付行为持续时间已超过新冠××疫情影响期间，一审法院免除海云轩公司全部迟延支付租金违约金超出不可抗力免责范围。（五）海云轩公司未举证证明其受新冠××疫情影响的情况以及相应的损失，其理应承担举证不能的不利后果。二、一审判决结果显失公平。（一）一审法院忽视合生公司在新冠××疫情中所遭受的影响和损失。（二）一审判决大幅度减免海云轩公司的责任，严重损害了合生公司的合法权益，显失公平。海云轩公司作为涉案商铺独立经营主体，对涉案商铺享有全部经营收益，理应自行承担经营风险、市场风险以及受疫情冲击的不利后果，自负盈亏。合生公司与海云轩公司之间是房屋租赁合同关系，并非合作经营关系，没有与海云轩公司共担经营风险的义务。即使一审法院基于公平原则，由双方共同分担疫情风险，酌情对租金、逾期支付租金的违约金及租赁保证金在双方之间进行分配，也应尊重海云轩公司是涉案商铺独立经营主体，应当自负盈亏这一基本事实。本案中，一审法院减免没收一半保证金、调低一半租金并减免了海云轩公司延迟支付租金的全部违约责任，减免责任的金额高达合生公司应得全部合法权益的65%，已经突破违约责任的范围。三、一审判决违反最高人民法院相关指导意见。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》明确规定“继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持”。据此，法院不能在变更合同约定价款的同时又免除当事人部分和全部违约责任。本案中，一审法院既变更了涉案租赁合同约定的租金和占用费标准，又免除了海云轩公司迟延支付租金的全部违约责任，于法不符。综上所述，合生公司上诉请求依法改判，支持其上诉主张。被上诉人海云轩公司二审答辩：不同意合生公司的上诉主张。一审法院已经对本案事实进行了查明，合生公司提起上诉，认为一审判决对其不公，但海云轩公司认为一审判决对合生公司事实上是有所偏颇的。疫情对海云轩公司造成很大影响，海云轩公司提出减租要求，但合生公司明确表示不同意，海云轩公司才会提起本案诉讼。本次疫情的确属于不可抗力且对海云轩公司经营造成了不利的影响，本案租金应当全部予以免除。双方之间属于正常解除合同，并非海云轩公司违约，所以保证金亦应全部退还。海云轩公司所谓的违约金是不存在的。本案诉讼是由合生公司引起的，因此本案有关诉讼费用及财产保全费应当由合生公司负担。海云轩公司于2020年4月20日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.合生公司按不可抗力事件免除海云轩公司在新冠××疫情期间即2020年2月至3月的租金；2.合生公司按不可抗力事件立即全额退还海云轩公司所交租赁保证金556152元；3.合生公司承担本案诉讼费用。合生公司反诉请求法院判令：1.海云轩公司支付涉案商铺2020年2月1日至3月20日期间的租金418659元；2.海云轩公司支付租赁合同期内迟延支付上述租金的违约金（以各月欠付的租金为本金，其中2月1日至2月29日期间租金为254479元，3月1日至3月20日期间的租金为164180元，自各月6日起计至实际支付之日止，按每日1%的标准计算）；3.海云轩公司承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明：合生公司持有房地座落为天河区天河北路XX号XX房的房地产权证，该房地产权证载明建筑面积为2464.66平方米。2017年8月31日，合生公司（甲方，出租方）与海云轩公司（乙方，承租方）签订《商铺租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定甲方将坐落于帝景苑商业中心XX号的商铺（以下简称涉案商铺）出租给乙方使用；该商铺的计租面积（建筑面积）为2284.48平方米；本合同租赁期间自2017年9月1日至2023年8月31日止；乙方在该商铺经营的字号名称为海云轩酒家，该商铺经营范围为餐饮，乙方如改变商铺名称或经营范围，须经甲方的书面同意及工商管理部门的许可；其中2019年9月1日至2020年8月31日期间月租金额为254479元；乙方承租该商铺首期租金及租赁保证金（标准为租期最后两个月租金）应在本合同签署时支付；在整个租赁期内，除第一个月外，乙方须于5日前，将租金以转账方式支付到甲方指定的以下银行账号或到甲方指定地点（华景新城租赁中心）缴纳当期租金，租金以1个月为一个支付期；乙方应在签署本合同时，向甲方缴交租赁保证金，该租赁保证金专门用于确保乙方遵守本合同项下义务；若乙方存在违反合同明确规定违约行为的，甲方有权没收或不予退还乙方缴交的租赁保证金，乙方违约行为同时造成甲方损失的，甲方还有权要求乙方赔偿全部损失；租赁保证金金额为租期最后两个月的租金，计556152元；在甲方应退还租赁保证金之前，甲方无须向乙方支付保证金的利息；在乙方无任何违约行为的情况下，甲方自乙方按本合同约定将该商铺返还于甲方且结清本合同项下所有应付甲方款项之日起30日内，把保证金无息退还乙方；在乙方违约的情况下，甲方接受乙方支付的租金或其他应付费用时，不能视为甲方放弃追究乙方违约责任的权利，乙方支付的租金或其他应付费用不足本合同之约定金额时，或甲方接受金额不足的租金或其他应付费用，均不能视为甲方同意乙方少付租金或其他应付费用，也不影响甲方追索欠租欠费的权利以及根据本合同及法律规定的其他权利，此外，甲方未能或延迟行使本合同项下的任何权利不以为放弃该等权利，甲方任何权利的放弃均以甲方签署的书面明确表示为准；乙方须按时缴交租金、租赁保证金、管理费等本合同约定的乙方应付费用，逾期支付的，每逾期一日，则应按欠缴金额的1%向甲方支付违约金，乙方逾期支付本合同约定的应支付费用超过15日或在租赁期内累计达3次的，甲方或物业公司有权提前3日告知乙方而采取适当手段（包括但不限于有权停止有关水、电等相关能源、设施、设备等的供应或禁止乙方使用），因此造成的一切后果由乙方自行承担；乙方有下列违约行为之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同，且不予退还乙方所交租赁保证金，乙方违约行为同时给甲方造成损失的，甲方有权要求乙方赔偿全部损失，（1）无合同依据，乙方单方解除合同的，（2）逾期支付租金或本合同约定的其他应付费用，超过30日的（无论甲方是否正式通知催缴）……（7）乙方不履行本合同的其他约定，经甲方书面通知后七日内，乙方仍未改正的；在租赁期内由于自然灾害或任何其他不可抗力事件（因甲方或乙方的故意、疏忽或过失除外）导致该商铺被损毁及不能正常使用时，双方同意可按照该商铺所受损坏程度，视情节轻重减免租金直至该商铺经修复而适合使用时止，但合同终止期不因上述情况而后推等。《租赁合同》签订后，海云轩公司向合生公司支付了租赁押金556152元，并支付租金至2020年1月31日。2020年1月23日，广东省人民政府办公厅发布通告，内容为：根据《广东省突发公共卫生事件应急预案》，结合我省当前新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，省新型冠状病毒感染的××疫情防控工作领导小组决定，启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年2月1日，海云轩公司工作人员通过微信的方式向合生公司工作人员发送如下内容“我们是位于天河北路XX号帝景商业中心二楼的海云轩公司，受本次疫情影响，我们已于2020年1月27日开始暂停营业，具体恢复营业时间现在也无法确定。自武汉封城后，我们损失巨大，年前为了准备迎战春节，大量的备货，疫情一起，原有的订单基本都取消了，加上没有生意暂停营业，基本上所有的原材料都得浪费了。加上这么长时间无法营业，恢复后的市场行情也肯定不行。所以，希望贵公司能特殊情况特殊处理，让我们能有一个喘息的机会，酌情对本公司2、3、4这三个月的租金进行减免，让我们能一起共度时艰！因为现在我们全店已经放假，所以只能以微信来与您这边沟通，希望您能向公司这边反馈一下。另外，受本次疫情的影响，银行也无法正常对公办理业务，因此，本月的租金希望可以正常恢复生产后再来交付，谢谢您啦！”合生公司确认海云轩公司最早于2020年2月1日向其提出减免租金申请。2020年2月12日，广州市天河区新型冠状病毒感染的××疫情防控指挥部办公室发出《广州市天河区新型冠状病毒感染的××疫情防控指挥部办公室关于进一步加强疫情防控期间餐饮单位工作要求的通告》，通告称全区各餐饮单位（含饮品店、小吃店、早餐店等）暂停大厅、堂食服务，可提供到店自取、网络或电话等外卖订餐服务；禁止一切聚集性用餐活动（单位食堂除外），禁止餐饮单位或个人承接或为聚集性用餐提供服务……本通告自发布之日起实施，本通告紧急措施的解除时间将另行通知。2020年2月15日，海云轩公司向合生公司发出《因新冠××影响申请减免租金》，函称：受新冠××疫情影响，我司已于2020年1月27日开始暂停营业至今，特别是天河区政府已发通告，要求所有餐饮服务单位不得提供堂食，所以我司更不能敢确定恢复营业时间；自疫情开始后，我司损失巨大，年前为了准备迎战春节，大量的备货，疫情一起，原有的订单基本都取消了，加上暂停营业这么久，基本上所有的原材料都无法使用，只能报废，即使疫情过后，恢复营业后的市场行情也肯定不乐观；自2009年来与合生公司合作一直非常融洽，我司一直准时缴交各项费用，并积极支持合生公司各项工作的开展；因此，在这个特殊时期内，希望合生公司能特殊情况特殊处理，酌情对我司本年度2、3、4这三个月的租金进行减免等。合生公司已于同日收到该函件。2020年2月21日，海云轩公司向合生公司发出《因新冠××影响特申请减免租金、停车月保费及物业管理费》，函称在特殊时期内，希望合生公司能特殊情况特殊处理，酌情对我司本年度2、3、4这三个月的租金、停车月保费、物业管理费进行减免等。合生公司已于同日收到该函件。2020年2月21日，广州市防控新型冠状病毒××疫情工作指挥部办公室发布《广州市防控新型冠状病毒××疫情工作指挥部办公室关于印发推动餐饮业有序复工复业指引（试行）的通知》，通知称本市餐饮业面临防疫情和保民生双重任务，应坚持疫情防控和复工复业两不误，在新冠××疫情期间，为推动餐饮业有序复工复业，指引如下：一、分区分级防控……二、复工复业条件……三、实施属地管理等。2020年3月4日，海云轩公司向合生公司发出《再次暂停营业的函》，函称：受新冠××疫情影响，我司之前已于2020年1月27日至2020年2月29日暂停营业达一个多月时间；后于2020年3月1日开始恢复营业，但营业三天以来，迫于各方压力，我司疲于应付、不堪重负，决定于2020年3月4日下午开始，再次暂停营业，具体恢复营业时间暂无法确定，届时将提前与合生公司沟通；鉴于此，再次恳请合生公司在我司暂停营业期间，能酌情减免租金、停车月保费及物业管理费等。合生公司已于同日收到该函件。2020年3月10日，海云轩公司向合生公司发出《因新冠××影响提出解除承租合同的函》，函称：自2020年1月新冠××疫情发生以来，整个餐饮行业受到巨大冲击，受疫情直接影响及疫情直接冲击，我司自2020年1月27日以来就暂停营业，到现在还是未能正常恢复生产经营，导致损失巨大。而且位于负二层车库的仓库、员工饭堂等再次接到政府相关部门限期整改的通告，更加无法让我司正常有效的进行生产经营。自我司暂停营业开始，曾多次通过微信、正式发函等方式与合生公司沟通关于我司暂停营业期间的租金、停车月保费及物业服务费等费用的减免问题，但时至今日仍未能收到合生公司确切的回复。鉴于上述情况，我司实难继续支撑下去，特提出与合生公司解除承租合同，希望合生公司能退回我司所预交的所有押金（含承租押金、物业服务押金、水电费押金等）。因为自2020年1月27日起，我司便已停止营业，故请一并退回我司所交2020年2月份、2020年3月份的停车月保费44800元，同时租金与管理费均计算至2020年1月截止等。合生公司已于同日收到该函件。2020年3月15日，海云轩公司将涉案商铺钥匙交还给合生公司，海云轩公司于商铺内仍遗留部分物品，后遗留物品于2020年3月20日清理完毕。2020年3月16日，合生公司向海云轩公司发出《关于租金减免申请的复函》（落款时间为2020年3月13日），函称：一、对于海云轩公司在来函中提及的因受疫情影响所面临的种种困难和压力，我司深表同情、身受同感，疫情当前，同为经营者，我司与海云轩公司一样，同样面临经营困难，还需承担员工薪资、物业维护成本、税负等，艰难时刻，望予以理解。二、双方签订的租赁合同合法有效，本次疫情并未影响双方租赁合同的履行，双方均应遵照租赁合同约定履行义务。三、疫情防控已取得较好成效，全国各地正陆续有序复工，各行业亦陆续有序恢复经营，望海云轩公司攻克时艰、再创佳绩，降低疫情对经营造成的影响。2020年3月20日，合生公司向海云轩公司发出《关于提前解除租赁合同申请的复函》（落款时间为2020年3月19日），函称：双方于2017年8月31日签订的《租赁合同》合法有效，双方均应遵照合同约定履行义务。新冠××疫情并未影响上述合同的履行，海云轩公司至今未缴纳2020年2月、3月租金已违反上述合同约定，请海云轩公司及时清缴应付未付租金。海云轩公司提出单方解除上述合同，我司予以同意，我司根据合同约定不予退还海云轩公司交纳的租赁保证金。请海云轩公司于2020年3月25日前与我司和物业公司办理提前退租相关结算手续，并于2020年3月25日前清场完毕将承租商铺交还我司，若海云轩公司逾期未清场的，我司有权在相关独立第三方的见证下清离商铺内所有非属于我司的财物，由此可能引起的相关财物毁损灭失风险由海云轩公司自行承担。对于海云轩公司在函件中提及的物业服务费押金、水电费押金、停车月保费等并非由我司收取，我司无权就相关问题予以答复，请海云轩公司自行与相对方沟通协调处理。目前我国疫情防控已取得较好成效，广州大部分企业已复工复产，各行业亦陆续有序恢复经营，望海云轩公司攻克时艰，再创辉煌。本案一审过程中，海云轩公司提交显示由合生公司（出租方）与案外人卢家伦（承租方）签订的《帝景商业中心租赁补充合同》（约定租期自2009年9月1日至2017年8月31日）及显示由合生公司（出租方）与案外人黎沛通（承租方）于2011年9月8日签订的《帝景商业中心租赁补充合同》（约定租期自2009年9月1日至2017年8月31日）予以证明其自2009年开始承租涉案商铺。合生公司对上述合同的真实性予以确认，亦确认合同中约定的租赁标的即为本案涉案商铺。海云轩公司另提交广州市城市管理综合执法责令限期改正通知书及询问通知书（共三份，均系向海云轩公司发出）,内容分别为：1.你（单位）于2019年9月22日在广州市天河区天河北路XX号XX自编202A地下车库进行改变原建筑物使用性质用途作仓库，违反了《广州市城市规划条例》第三十八条的规定……现责令你（单位）立即停止违法行为，在2020年3月18日09:00时前自行恢复负二层车库房使用用途；2.你（单位）于2020年3月3日在广州市天河区天河北路XX号XX自编202A地下车库进行改变建筑物原使用性质用途作仓库，请你（单位）于2020年3月5日17时00分派员携带有关资料到执法机关接受询问调查及听取处理意见等（海云轩公司于2020年3月3日签收上述两份通知后即将通知以微信方式发送给合生公司的工作人员）；3.你（单位）于2010年在天河北路XX号进行摆放桌椅涉嫌改变原车库使用功能，请你（单位）于2018年11月8日14时30分派员携带有关资料到执法机关接受询问调查及听取处理意见……携带资料包括房屋产权证明、租赁合同、规划平面图等（海云轩公司于2018年11月9日将该通知以微信方式发送给合生公司的工作人员）。上述证据用于证明在海云轩公司向合生公司承租涉案商铺时，合生公司还交付了位于涉案商铺地下二层的仓库供其作为财务办公室、员工餐厅等配套设施使用，在其使用该仓库的过程中，政府行政执法部门认为其存在改变原车库使用功能的情况，要求提供相关使用凭证，在2020年3月3日行政执法部门再次到场检查，发现其将负二层车库实际用作仓库和饭堂的情况，故要求其联系业主方提供改变原使用功能的凭证，如未提供，则限期恢复原使用功能，其及时将该情况反映给合生公司，但合生公司一直未能提供凭证，该配套设施能否正常使用直接影响到海云轩公司的经营状况。经质证，合生公司对上述证据的真实性没有异议，但认为该执法文件中涉及的负二层车库不在《租赁合同》约定的租赁范围内，且并非合生公司交付给海云轩公司使用，与本案没有关联，不属于本案审查范围，海云轩公司使用相关车库是向物业公司支付月保费，并不包括在《租赁合同》约定的租金中，该执法行为针对的是海云轩公司摆放桌椅影响车库规划功能的实现，并非针对合生公司，海云轩公司2018年收到的执法文件，根据其表述并未对其经营产生实质影响，其在2020年3月3日签收了通知书，但其实际并未进行整改，且海云轩公司在3月4日向合生公司发函明确再次暂停营业，可见也并未对其经营产生实质影响。海云轩公司就此回应称负二层车库是属于合生公司的产权，当时海云轩公司把涉案商铺承租下来时，合生公司将负二层车库一起打包给海云轩公司使用，负二层车库的费用是与停车月保费一起向康景物业公司支付，在2018年海云轩公司收到城管部门发出的通知书后向城管部门提供了合生公司向海云轩公司出具的负二层车库的产权证明，所以继续使用该车库，在2020年3月城管要求海云轩公司提供车库的规划图纸，但合生公司并未提供，所以导致海云轩公司无法继续使用负二层车库。另，海云轩公司对于其经营涉案商铺的情况作出如下陈述：我方经营的是中高端的海鲜及精品粤菜餐厅（我方的经营范围决定了客户群体都是进行堂食的，故疫情防控部门限制堂食的措施对我方经营的影响很大），为了准备春节期间的消费潮，我方在年前大量备货，但因为疫情原因，年夜饭取消订单的比例达到了40%，按照往年的情况，一直到正月十五之前生意都会非常的好，但今年大年初一营业额只有往年的20%左右，大年初二全天的客人只有十桌，大年初三（1月27日）我方就停止营业了；2月24日开始我方为复市做准备，向街道部门提交防控的档案资料，3月1日重新启市，3月1日、2日、3日每天全天都只有4、5桌客人，且还不时有城管人员来涉案商铺要求我方对负二层车库进行整改，我方被迫无奈于3月4日停止营业，我方在此期间多次与合生公司就租金减免进行沟通；我方在涉案商铺经营海鲜酒家共招聘人员120人左右，正常来说每月的员工工资支出大约为60万元，疫情暴发以来，1月27日期间所有员工全部在岗，在3月1日至3月3日期间有八成左右的员工回来上班，在3月15日之后结束经营事项，并向合生公司交还场地后，我方已妥善安置全部员工，对于在广州的员工，我方已按照劳动合同法的相关规定与其解除了劳动合同关系，并支付了遣散费用，对于未在广州的员工，也通过微信沟通，简易的办理解除劳动合同关系的手续并支付了遣散费用，共支付遣散费用80余万元。关于新冠××疫情对海云轩公司履行《租赁合同》的影响问题，海云轩公司表示因为采取防控措施，导致其经营状况恶劣，即使是限制堂食，对其影响也非常大，因为场地内的桌椅就这么多，还要求入座率不高于50%，同时对可同时就餐的客人人数也有限制，且每位就餐的顾客需测量体温，提供穗康码才可进入餐厅，这对其正常经营产生了很大的障碍。海云轩公司为证明其复市之前对于废弃食材的处理情况向一审法院提交了照片（已出示原始载体，海云轩公司称拍摄时间为2020年2月29日）显示厨房内操作台面、铁桶、篮子内堆放有大量的食品原材料。合生公司表示对于海云轩公司陈述的停业或复市情况不清楚，对于海云轩公司提交的照片也无法确认，但认为海云轩公司作为一家经营多年的，经验丰富的酒家，对于食材的保存应该是经验丰富，按照生活常理，大部分肉类都是可以冷冻存放的，所以其无法确认海云轩公司是否已采取积极措施妥善保管、存放其经营备用的原材料以减少损失，且海云轩公司所主张的废弃食材损失与其无关，另涉案商铺现仍处于空置状态，没有另行出租。海云轩公司对合生公司上述意见作出如下回复：因为我方是经营多年的酒家，对于食材的保鲜度是有非常高的要求，特别是肉类，如果冷冻时间过长，会对食材的本质和口感产生很大的影响，我方为对顾客负责，对该方面的要求是很严格；且因为春节期间供货商放假，餐厅生意会比较好，所以我方需提前大量备货；在防控期间，如果到店自取的话基本是不可能的，因为政府呼吁市民尽量不要出门；从开始到最后，我方与合生公司协商减免租金事宜并非是转嫁租金成本，而是与合生公司协商减免2、3、4月租金，但经过我方多次催促，合生公司才在3月16日向我方发送不同意减免租金的函件，该期间长达一个半月，鉴于合生公司回复时间非常的晚且防控措施一直在持续，所以我方在3月10日向合生公司发出了解除租赁合同的函件，既然合生公司复函同意我方解除租赁合同，就代表《租赁合同》是双方协商一致而解除，则合生公司无权扣押我方已支付的租赁保证金；合生公司陈述我方违约，单方解除合同，既然此次疫情属于不可抗力，则我方提出解除租赁合同是有合同依据的。合生公司还发表如下答辩意见：我方只知道海云轩公司是经营餐饮行业，但具体经营的范围不清楚；对于海云轩公司陈述我方没有立即回应其租金减免申请的问题，疫情发生后，我方也面临着商铺交租困难，承租方要求减免租金的经营压力，我方出租的商铺不仅只有涉案商铺一家，疫情发生后，不少租户向我方申请租金减免，我方需要合理时间结合自身经营情况对租户的租金减免事宜进行商议决策，故未能立刻对海云轩公司的租金减免申请做出明确回应；实际上目前针对租户的租金减免事宜，我方是考虑到租户难处，作出了适当的让步，同意在租赁合同约定的租赁期限的基础上免费延长一个月的租期，该方案也获得了广大承租人的认可；因为海云轩公司在申请中直接向我方提出减免2-4月租金的要求，不仅不符合法理和情理，更超出了我方接受范围和承受能力；对于海云轩公司陈述单方解除合同的问题，我方认为海云轩公司解除合同明显不具备法律规定和合同约定的解除条件，其因受疫情影响，经营活动遇到暂时性的困难，为减少损失，单方提出提前解除《租赁合同》，根据合同约定，我方有权没收海云轩公司的租赁保证金，《租赁合同》约定租赁截止日期是2023年8月31日，海云轩公司2020年3月向我方提出解除合同时，合同还有41个月才到期，我方在履行合同中不存在任何过错，且并未就涉案商铺进行招租，我方没有理由与海云轩公司协商一致解除合同，且我方在回函中提出海云轩公司是没有依据单方解除合同，本案中海云轩公司不具备单方解除权，其向我方提出解除合同的通知到达我方并不必然发生解除合同的效力，我方需要合理的时间确认；回应海云轩公司认为其因不可抗力有权向我方要求减免疫情期间所有租金以及单方解除合同的问题，2020年4月20日最高人民法院印发了审理涉新冠××疫情民事案件的指导意见，明确要求要依法准确适用不可抗力规则，严格把握适用条件，准确把握疫情或疫情防控措施，与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小，本案中我方已依约将涉案商铺交付给海云轩公司使用，且疫情防控措施并未禁止海云轩公司开业，并未影响海云轩公司对涉案商铺的占有使用，即《租赁合同》目的已实现，更不足以导致合同直接或根本无法履行，海云轩公司的经营活动确实受到了疫情的不利影响，但是暂时存在困难不等于《租赁合同》客观上无法继续履行，海云轩公司作为涉案商铺的经营主体，在本案中要求我方免除租金，将商铺租赁成本全部转嫁给已履行交铺义务的我方承担，对我方不公平。一审法院认为：海云轩公司与合生公司签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应依约履行。本案中双方争议焦点在于海云轩公司于2020年3月10日向合生公司发出《因新冠××影响提出解除承租合同的函》时是否具备其所主张的基于不可抗力事由而享有的合同解除权，就此一审法院作出如下认定：根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款及《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项规定，因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。2020年初暴发的新冠××疫情确属于上述不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。海云轩公司及合生公司通过订立《租赁合同》就涉案商铺成立租赁合同关系，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，租赁合同项下出租人最主要的合同义务即为将租赁标的物交付给承租人占有使用，结合本案查明的事实，合生公司已于双方签订《租赁合同》后履行了交付涉案商铺的义务，海云轩公司亦占有使用涉案商铺直至2020年3月15日交还钥匙及于2020年3月20日腾空所有物品，在此过程中虽有相关行政管理部门要求其对于负二层车库的使用功能予以恢复，但该部位并非双方《租赁合同》中所约定的租赁标的物的一部分，且海云轩公司也未提供证据证明非因其自身原因导致其无法正常占有使用涉案商铺，此外，海云轩公司亦未提交证据证明因涉案商铺所在辖区范围内采取相关疫情防控措施导致其无法占有使用涉案商铺。为了应对新冠××疫情这一突发公共卫生事件，避免疫情扩大，相关部门采取了积极有效的疫情防控及应急处置措施来限制人口流动，积极效果已经显现，疫情正处于有效控制的局面，新冠××疫情对于海云轩公司经营涉案商铺的影响程度存在一定的时效性，即海云轩公司所受影响的程度可能会得到好转，且2020年3月1日已可恢复营业，故新冠××疫情的影响未达到海云轩公司无法实现合同目的并解除合同的程度。基于上述理由海云轩公司关于其在发函时享有合同解除权的主张缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。结合海云轩公司实际于2020年3月15日将涉案商铺的钥匙交还合生公司，一审法院认定双方间就涉案商铺成立的租赁合同关系实际于2020年3月15日解除。关于《租赁合同》解除法律后果的处理问题。如上所述，新冠××疫情的暴发并未导致《租赁合同》完全无法履行，海云轩公司在其不享有合同解除权的情况下单方提出解除合同构成违约，合生公司有权没收其已支付的租赁保证金。但根据查明事实可知，海云轩公司承租建筑面积达到2200多平方米的涉案商铺系经营餐饮，在其于2017年8月签订《租赁合同》后已按约定履行支付租金的义务至2020年1月31日，但广东省于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应，涉案商铺所在辖区天河区则于2020年2月12日发布通告要求各餐饮单位暂停大厅、堂食服务，并禁止一切聚集性用餐活动，在新冠××疫情如此重大的公共卫生事件面前，海云轩公司作为经营餐饮行业多年的从业者，积极响应政府号召停止大厅、堂食服务，其后在政府发布复工复市指引通知后亦积极按照疫情防控要求开展复工复市的工作，但不可否认的是新冠××疫情的暴发确实在很大程度上对于餐饮行业的经营造成了影响，为有效控制疫情、保护公众健康，政府采取了相应疫情防控措施，提倡民众居家隔离、不外出、不聚集，疫情防控措施的贯彻落实对于经营主要业务为客户到店堂食进行聚集性用餐活动的海云轩公司来说更是严重限制其经营业务的开展，在此情况下，从公平原则出发，因新冠××疫情暴发所带来的风险应由租赁双方共同分担为宜。结合本案的审理情况，一审法院酌情对于合生公司可予没收的租赁保证金比例进行调低，判令合生公司按照50%的比例向海云轩公司退还租赁保证金278076元（556152元×50%），对于海云轩公司超出上述金额的诉讼请求不予支持。关于合生公司的反诉请求，双方间就涉案商铺成立的租赁合同关系实际于2020年3月15日解除，其后海云轩公司实际于2020年3月20日腾空涉案商铺，故海云轩公司应向合生公司支付2020年2月1日至2020年3月15日期间的租金及2020年3月16日至2020年3月20日期间的占用费，与上同理，一审法院酌情判令海云轩公司按照127239.5元/月（254479元/月×50%）的标准向合生公司支付2020年2月1日至2020年3月20日期间的租金和占用费共计209329.5元[127239.5元＋82090元（127239.5元÷31日×20日）]，对于合生公司超出上述部分的诉请一审法院不予支持。对于海云轩公司要求全部免除2020年2、3月租金的请求不予支持。至于迟延支付上述租金的违约金，根据《租赁合同》的约定，海云轩公司须于每个租赁周期的5日前向合生公司支付当期租金，而2020年2月租金的约定支付期间恰逢中国传统农历新年假日期间，海云轩公司已于2020年2月1日向合生公司发出减免租金申请及迟延交租申请，其后又于2月15日及2月21日多次向合生公司发出减免租金申请，合生公司一直未予回复，直至2020年3月16日才向海云轩公司发出《关于租金减免申请的复函》对该司的租金减免申请表示不予同意。对于上述情况，一审法院认为海云轩公司于不可抗力事由发生后已经以合法形式及时向合生公司提出申请，相关政府部门决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应的时间亦在合同约定的2020年2月租金支付期限之前，海云轩迟延支付租金并不具有违约故意，故从公平原则出发，对于合生公司要求海云轩公司承担迟延支付租金的违约金的诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款、《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第九十四条第（一）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十七条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，一审法院于2020年7月22日判决如下：一、被告（反诉原告）广州合生怡晖房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告（反诉被告）广州市海云轩海鲜风味酒家有限公司退还租赁保证金278076元；二、原告（反诉被告）广州市海云轩海鲜风味酒家有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向被告（反诉原告）广州合生怡晖房地产有限公司支付2020年2月1日至2020年3月20日期间租金和占用费209329.5元；三、驳回原告（反诉被告）广州市海云轩海鲜风味酒家有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）广州合生怡晖房地产有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费14386元，由原告（反诉被告）广州市海云轩海鲜风味酒家有限公司负担7193元，被告（反诉原告）广州合生怡晖房地产有限公司负担7193元；反诉受理费3787元，由原告（反诉被告）广州市海云轩海鲜风味酒家有限公司负担1893.5元，被告（反诉原告）广州合生怡晖房地产有限公司负担1893.5元；保全费3300元，由原告（反诉被告）广州市海云轩海鲜风味酒家有限公司负担1650元，被告（反诉原告）广州合生怡晖房地产有限公司负担1650元。本院二审经庭询调查确认一审查明事实。二审期间，双方当事人均无新证据提交。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，归纳二审争议焦点如下：合生公司上诉主张一审判决减免海云轩公司承担违约责任以及租金减半、押金减半的处理显失公平等问题。对此，本院认定如下：因疫情影响，海云轩公司在2020年2月为了减少自身损失单方解除合同，但事实上，海云轩公司与合生公司的租赁合同约定的租赁期限至2023年8月31日止。通过政府采取一系列防控措施，国内疫情得到有效控制，各行各业生产经营亦逐步恢复，因此海云轩公司并不享有因不可抗力导致其租赁合同无法履行合同目的无法实现的法定解除权。一审法院认定海云轩公司应承担单方提前解除合同的违约责任，并基于自2020年1月底至4月期间疫情对于餐饮业产生重大影响的客观事实，综合具体案情以及双方损失的具体情况，依据公平原则酌情认定合生公司退还海云轩公司已付押金总额的一半，依法对租金标准进行调整，认定海云轩公司应向合生公司支付2020年2月1日至3月20日涉案商铺交还之日止一半租金和占用费，并免除了海云轩公司迟延付租的违约责任，充分体现了疫情防控期间，共担风险、共克时艰的原则，亦公平保障了海云轩公司、合生公司的合法权益，可予维持。具体事由，一审法院已作详细阐述，二审不再赘述。合生公司的上诉主张，未提供充分证据证明，本院不予接纳。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人合生公司的各项上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9087元，由上诉人广州合生怡晖房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  柳玮玮审判员  黄春成审判员  李 娜二〇二〇年十二月二十八日书记员  纪惠敏黄晶晶