呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终4069号上诉人(原审原告、反诉被告)：刘浩然，男，呼和浩特市赛罕区税务局干部，住呼和浩特市。被上诉人（原审被告、反诉原告）：内蒙古昌翰物业管理有限公司。法定代表人：安福成，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘书岑，内蒙古蒙信律师事务所律师。上诉人刘浩然因与被上诉人内蒙古昌翰物业管理有限公司（以下简称昌翰物业公司）物业服务合同纠纷呼和浩特市玉泉区人民法院（2020）内0104民初861号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘浩然，被上诉人昌翰物业公司的委托诉讼代理人刘书岑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘浩然上诉请求：1.请求二审法院撤销一审所有判决，依法改判，支持刘浩然全部诉讼请求，驳回昌翰物业公司的所有诉讼请求。2.一、二审诉讼费用全部由昌翰物业公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足。刘浩然只与昌翰物业公司双方因物业服务合同纠纷产生债务关系，刘浩然与林达物业公司在本案中根本不存在任何物业费用的问题。主要是由于昌翰物业公司拒不履行双方签订的物业合同所致。名为昌翰物业公司怠于物业管理工作，早于2018年11月26日就被呼和浩特市成智房屋开发有限公司（以下简称成智公司）解除了物业管理工作，并诏告小区全体业主，这是一种套路“骗”，其实他们都是一家人。致使昌翰物业公司迟迟没有退出小区物业管理工作长达五个月之久，经业主多次讨要也不予退还装修保证金，其目的是为日后携巨款潜逃做铺垫，因此疏于物业管理工作导致刘浩然的房屋大面积被灌水。直到昌翰物业公司于2019年4月8日突然退出小区物业管理工作携巨款潜逃，小区业主也已经电话报警。针对银泰花园小区的物业管理工作没有办理任何移交手续，昌翰物业公司也没给刘浩然退还装修保证金，及其物业费等费用，因此造成了昌翰物业公司恶意侵占刘浩然装修押金和物业费及未补修被水淹房屋的事实。给刘浩然造成了重大的经济损失，生活极其不便，刘浩然请求二审判令昌翰物业公司依照他们的算法必须尽快如数返还刘浩然装修保证金及各种费用合计34785元，追诉费用直至实际给付之日止。并承担全部诉讼费与其他相关费用。证据和证据来源，由昌翰物业公司开据的收据原件复印、房屋被水淹影印件和告知书通告为凭，所有证据都已向一审法院提供和展示。一审法院并未查明昌翰物业公司和林达物业公司的合法身份地位及债权债务转让的不合法性。一审判决刘浩然支付昌翰物业公司物业费3754元无事实与法律依据。二、一审判决在适用法律上存在错误，故意偏袒昌翰物业公司。刘浩然并未欠昌翰物业公司任何物业费。一审法院仅凭昌翰物业公司一方之词及没有证明内容的录音即认定刘浩然欠物业费，偏袒昌翰物业公司。按照相关规定，刘浩然已经提交了相关证明，完成了举证责任，该相关证明的目的和性质应由昌翰物业公司承担相应举证责任。一审法院以昌翰物业公司主张的债权债务转让，故对该争议可另案解决的认定完全属错误适用法律。三、一审在错误判决刘浩然支付昌翰物业公司物业费3754元同时，判令驳回刘浩然的其他诉讼请求更是错上加错。相关法律明确规定物业费的收取没有约定2%的“滞纳金”视为无任何违约。即使刘浩然欠昌翰物业公司物业费，因无明确约定2%的“滞纳金”违约，刘浩然也不应承担所谓的2%的“滞纳金”约定。一个有过犯罪嫌疑的物业管理公司没有权力设置滞纳金条款。首先，其不是国家的任何征收机关，昌翰物业公司的合法主体地位早已经消亡;其二，是因成智公司对昌翰物业公司疏于监管，在长达4个多月的时间迟迟没有退出，在毫无征兆的情况下恶意携款潜逃已经是错上加错。第三，一个早已经消亡了的责任主体就不具备合法者地位。在逃匿长达一年多之后再回笼与林达物业公司虚构债权债务转让，属于呼和浩特市人民检察院现向全市范围内征集虚假诉讼案件线索的涉黑条款。第四，刘浩然与林达物业公司没有签订过任何物业合同，刘浩然与林达物业公司的债权根本不存在。林达物业公司与昌翰物业公司共同捏制债权转让合同参与到本次诉讼中来，是想借助昌翰物业公司的反诉绑架物业费的问题，没有债权的债权转让是无效的，也是不成立的。所以说林达物业公司与昌翰物业公司临时组合签订债权转让合同属于民事虚假诉讼案件线索。第五，业主有自主选择物业的权利，何况林达物业公司并未履行入住之前任何承诺，业主也没有与林达物业公司没有签订过任何物业合同，林达物业公司本身地位没有得到全体业主的默许和认可，试用期三个月后应该自行退出银泰花园小区的物业服务工作。第六，林达物业公司自己的权益不主张，与一个不具备合法者身份地位的责任主体相互勾结，并且是早已经消亡的物业管理公司共同虚构债权债务转让合同，以此来绑架物业费，本身就是一种犯罪。物业合同不签订本身就是一种放弃，在企业维权中根本就没有任何话语权。第七，物业费的收取方式必须与业主共同协商同意解决，物业费分四个档次，分别是:1.00元/每平方米，0.75元/每平方米，0.50元/每平方米，0.35元/每平方米;在业主未入住之前只允许收取与业主共同协商同意的70%，根本也用不着物业管理公司给优惠30%的补偿，这是物业法中的明文规定。昌翰物业公司于2015年4月4日按照2.00元/每平方米自定条款已经收取了刘浩然2017年11月1日-2018年10月31日期间的物业费3084元，物业费就已经包含了装修垃圾清运费、二次垃圾转运费和装修临时用水用电费用。昌翰物业公司再次收取装修垃圾清运费350元、二次垃圾转运费60元、装修临时用水用电350元，实属于二次重复收费。这就已经不是2.00元/每平方米的标准了，而是高达3.00元/每平方米，其实这就是一种明显的欺诈行为。关于一审判决中的“对于林达物业公司与昌翰物业公司之间的物业费债权转让行为不违反法律规定和力挺林达物业公司、昌翰物业公司的二次垃圾转运费60元、及楼道公共照明费20元”的无理表述更是无稽之谈。刘浩然入住之后一直都是“灯下黑”，等到楼道有了公共照明的时候都是用刘浩然自己的用电卡在消费，这与林达物业公司没有任何关系”。综上，一审法院认定事实不清，证据有失偏颇不足，适用法律错误，请求二审法院撤销一审所有判决，依法改判，驳回昌翰物业公司的一审所有诉讼请求，维护刘浩然的合法权益。昌翰物业公司辩称，上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回。一审法院事实认定清楚，判决正确。判决考虑到了社会效果，是合理的，所以昌翰物业公司没有上诉。一审判决是综合考虑小区的情况作出，请求二审法院驳回上诉请求。刘浩然向一审法院起诉请求：1.返还2018年4月4日昌翰物业公司收取刘浩然银泰花园3号楼3单元7楼东户装修押金3500元、物业费925.2元（3084×70％=925.2），共计4425.2元。2.请求判令昌翰物业公司承担诉讼费用。昌翰物业公司向一审法院反诉请求：1.判令刘浩然支付昌翰物业公司物业管理费4140元；2.判令刘浩然向昌翰物业公司支付滞纳金（按每日0.6％计算）直至实际给付之日止。3本案本诉与反诉的诉讼费由刘浩然承担。一审法院认定事实：刘浩然购买了由成智公司开发的位于呼和浩特市××区的房屋一套。该房屋系国税系统的团购房屋，2017年9月22日成智公司向呼市四区国税局发出通知：“银泰花园住宅小区1号楼、3号楼定于9月30日开始办理交房事宜，2号楼定于10月10日开始办理交房事宜，请购房人携带相关证件及资料前来我公司办理交房手续”。昌翰物业公司于2017年9月30日入驻该小区，为小区进行物业管理服务工作，2019年4月8日退出该小区的物业服务。2018年3月26日在办理入住手续时刘浩然与昌翰物业公司签订《业主临时管理规约》、《承诺书》、《前期物业服务协议》、《银泰花园住宅小区装修管理规定》等文件，《业主临时管理规约》第二十九条约定：本物业管理区域内，物业服务收费采取包干制。业主应按照前期物业服务合同的约定按时足额交纳如下费用：1.物业费：住宅每平米2元、商业每平米3.5元。3．其他应交费用包括水电费、装修管理费、装修垃圾清运费、装修出入证工本费、装修押金、外墙清洗（或外墙油漆粉刷）费、垃圾处理费、特约服务费等。《前期物业服务协议》中显示，刘浩然的房屋为住宅，建筑面积128.5平方米。第九条第4项约定：甲方（刘浩然）违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，应按月利率2％支付逾期付款利息。双方签订相关协议文件后，刘浩然于2018年4月4日领取钥匙时向昌翰物业公司交纳了装修押金3500元及2017年11月1日至2018年10月31日的物业费3084元。刘浩然于2018年6月开始进行房屋装修，2019年1月装修完毕。刘浩然未向昌翰物业公司交纳2018年11月1日至2019年3月31日的物业费1285元。2019年5月10日呼和浩特市玉泉区昭君路街道办事处恒盛社区居委会向银泰花园小区发出通知，通知2019年5月11日林达物业公司入驻银泰花园小区进行物业管理服务工作，林达物业公司进行物业服务至今，按照每月每平米1.80元收取物业费，刘浩然未向林达物业公司交纳2019年5月11号至2020年5月10日期间的物业费2855元（包括期间二次垃圾清运费60元、楼道公共照明费20元）。2020年5月21日林达物业公司做出“物业管理费债权转让说明”，内容为：“昌翰物业公司原系银泰花园小区前期物业服务企业，林达物业公司自2019年5月接替昌翰物业公司承接银泰花园小区物业服务。两家物业公司办理了小区物业交接手续，双方签订了相关交接协议等文件，其中，林达物业公司将对业主刘浩然（房号：银泰花园1号楼三单元703号）2019年5月11号至2020年5月10日期间的物业管理费2855元（包括期间二次垃圾清运费60元、楼道公共照明费20元，每月每平米1.8元）及相应滞纳金债权转让给昌翰物业公司”。并于2020年5月27日短信、房门张贴等方式通知刘浩然，林达物业公司将刘浩然2019年5月11日至2020年5月10日的物业费2855元及相应得滞纳金债权转让给昌翰物业公司。一审法院认为，综上所述，刘浩然的房屋已装修完毕，昌翰物业公司已退出该小区的物业管理服务，且未向一审法院提交刘浩然的装修存在违反相关装修约定的行为，故昌翰物业公司应依约返还刘浩然装修押金3500元。对于刘浩然返还物业费的请求，刘浩然认为昌翰物业公司承诺其所收取的物业费系用于抵顶之后的物业费，但未向一审法院提供证据予以佐证，故一审法院对于返还物业费的请求不予支持。对于本案昌翰物业公司反诉请求2018年11月1日至2019年3月31日期间的物业费1285元，因昌翰物业公司在此期间的物业服务存在瑕疵，一审法院酌情减免30％，刘浩然应当支付该期间的物业费899元。林达物业公司经大部分业主选择及恒盛社区同意入驻银泰花园小区并履行了物业服务义务，刘浩然未提供充足的证据证明林达公司在该小区的物业服务存在瑕疵，刘浩然应当向林达物业公司支付相应的物业管理费。对于林达物业公司与昌翰物业公司之间的物业费债权转让行为不违反法律规定，且已通知债务人，故刘浩然应当向昌翰物业公司支付2019年5月11日至2020年5月10日期间的物业费2855元。对于昌翰物业公司反诉请求的滞纳金，虽昌翰物业公司与刘浩然之间有合同约定，但刘浩然不存在故意违约行为，故一审法院不予支持。对于刘浩然拖欠林达物业公司物业费滞纳金的请求，因双方未作约定，一审法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十条、第一百零九条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、被告内蒙古昌翰物业管理有限公司于判决生效后五日内返还原告刘浩然装修押金人民币3500元。二、反诉被告刘浩然于判决生效后五日内支付反诉原告内蒙古昌翰物业管理有限公司物业费人民币3674元、二次垃圾清运费60元、楼道公共照明费20元，合计人民币3754元。三、驳回原告刘浩然的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告内蒙古昌翰物业管理有限公司的其他反诉请求。案件受理费50元，由被告内蒙古昌翰物业管理有限公司负担50元。反诉费90元，由反诉原告内蒙古昌翰物业管理有限公司负担65元、反诉被告刘浩然负担25元。二审中，刘浩然举示四组新证据。证据一：解除小区物业告知函，拟证明：物业公司法人已经消亡。证据二：债权转让及物业管理费催缴通知和债务抵消通知书，拟证明：2020年5月28日虚构债权债务的转让。证据三：小区品质改造提升计划，拟证明：林达物业公司并没有达到承诺的服务。昌翰物业公司被解除物业合同，公司卷款潜逃，主体责任已经消亡，2020年5月28日和林达物业公司虚构债权债务，林达物业公司没有签订物业合同，不具有服务资格。证据四：（2020）内0104民初2676号民事判决，拟证明：一个案件两种结果，是枉法裁判。昌翰物业公司的质证意见为：对证据一不认可，昌翰物业公司是在2019年4月8日撤场，在此之前一直提供服务。对于证据二，法律对债权转让时间没有禁止性规定，两家物业公司对此进行协商提出的方案。对证据三的的真实性、合法性、关联性不予认可，不能证明林达物业公司没有按照该计划进行改造。对于证据四，这个案件昌翰物业公司没有提起反诉，法官让另案起诉，裁判实质结果和其他一样，证明目的不认可。本院二审查明的其他事实与一审认定的事实一致，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、刘浩然请求昌翰物业公司退还的物业费是否有事实和法律依据；二、昌翰物业公司请求刘浩然支付的物业费是否有事实及法律依据。针对第一个争议焦点，涉案房屋系国税系统的团购房屋，2017年9月22日开发商成智公司已向呼市四区国税局发出通知：“银泰花园住宅小区1号楼、3号楼定于9月30日开始办理交房事宜，2号楼定于10月10日开始办理交房事宜，请购房人携带相关证件及资料前来我公司办理交房手续”。昌翰物业公司于2017年9月30日入驻该小区，为小区进行物业管理服务工作。但通知交房后，刘浩然实际于2018年4月4日才办理入住手续，领取钥匙。故刘浩然认为昌翰物业公司违规收取物业费的理由不能成立，对其提出由昌翰物业公司返还2017年11月1日至2018年10月31日期间物业费的上诉请求不予支持。针对第二个争议焦点：一、对于2018年11月1日至2019年3月31日期间的物业费。因昌翰物业公司在此期间的物业服务存在瑕疵，一审法院酌情减免30％并无不当，本院依法予以确认，刘浩然应予支付。二、对于2019年5月11日至2020年5月10日期间的物业费。林达物业公司经大部分业主选择及恒盛社区同意入驻银泰花园小区并履行物业服务义务，刘浩然未提供充足的证据证明林达物业公司在该小区的物业服务存在瑕疵，刘浩然应当向林达物业公司支付相应的物业费。对于林达物业公司与昌翰物业公司之间的物业费债权转让行为不违反法律规定，且已通知债务人，故刘浩然应向昌翰物业公司支付该期间的物业费。综上所述，刘浩然的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由刘浩然负担。本判决为终审判决。审判长 杨蔚堃审判员 戴玉英审判员 姜 怡二〇二〇年十二月十五日法官助理 齐兴宇书记员 翟 玥