广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终24775号上诉人（原审被告）：刘宁心。委托诉讼代理人：张茅盾，广东瑞丰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李凌云。委托诉讼代理人：尹军，广东深和律师事务所律师。原审被告：李千慧。委托诉讼代理人：陈兆方，广东海埠律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘枫虹，广东海埠律师事务所实习律师。第三人：深圳市乐有家房产交易有限公司。法定代表人：杜艳花，总经理。委托诉讼代理人：张翔宇。委托诉讼代理人：赵晓凤。上诉人刘宁心因与被上诉人李凌云、原审被告李千慧及第三人乐有家公司房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2019）粤0305民初25279号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。刘宁心的上诉请求：判令撤销一审判决第一项、第二项和第三项，改判驳回李凌云的诉讼请求，并由李凌云承担本案诉讼费。李凌云辩称，一审判决正确，请求维持原判。李凌云向一审法院起诉请求：1.解除李凌云与李千慧于2019年8月13日签订的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》；2.判令李千慧、刘宁心连带支付李凌云违约赔偿金939000元；3.判令李千慧、刘宁心支付李凌云律师费5万元；4.判令李千慧、刘宁心承担本案全部诉讼费(包括受理费、保全费、担保费等费用）。一审法院认定事实：位于深圳市南山区（涉案房产）于2003年7月28日核准登记在李千慧名下。刘宁心以李千慧代理人的名义（卖方）与李凌云（买方）签订《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》（合同落款时间为2019年8月13日），约定：卖方自愿将涉案房产转让给买方，转让成交价939万元；交易定金70万元，本合同签订时，买方向买方支付定金5万元，本合同签订后7日内，买方向卖方支付剩余定金65万元，上述定金建议交由买卖双方约定的银行第三方账户监管，买方将定金在合同约定期限内存入监管账号，即视为买方收讫，定金在买卖双方办理过户手续时可自动转为楼款，但另有约定的除外；及其他条款。该合同卖方处仅有代理人刘宁心的签名。庭审中，李凌云及李千慧均表示签订该合同的时间为2019年8月11日。签订合同当日，刘宁心与李凌云签订价格确认书，确认交易物业的转让总价款为939万元整。刘宁心出具《代理人关于代理权的承诺书》，承诺已取得委托人的合法授权，并保证在签约后5个工作日内提交委托人亲笔签字的《授权委托书》或公证的《授权委托书》，若因本人违反上述承诺，导致合同无效或合同无法履行的，本人同意承担相应法律责任。2019年8月11日，李凌云在乐有家公司处支付定金5万元。刘宁心向李凌云出具收到定金5万元的收据。为证明李千慧确认、知晓本次房屋买卖，并确认刘宁心对房屋买卖进行有权代理的认可，李凌云向法庭提交了杨某及黄X出具的证人证言及杨某的通话记录截图予以证实。因证人未出庭作证，李千慧对证人证言的真实性不予确认，且认为其大部分内容也是不真实的：1.杨某不是卖方中介，杨某和黄X都是受买家委托为李凌云服务的，系乐有家公司的工作人员，他们与本案李凌云有明显的利害关系，不符合证人证言客观公正的基本要求；2.刘宁心并非证人证言所称的李千慧的产权代理人；3.证人证言所称李凌云7月份看房时，李千慧在场，不是事实，李千慧整个七月都在西安，不可能出现在看房现场；4.2019年8月11日下午15点29分，杨某与李千慧通话6分49秒，通话内容主要是杨某不停试探李千慧的价格底线，想说服李千慧以较低价格出售涉案房屋，李千慧明确告知如果买家出价没有940万元以上的话，没有必要谈。证人证言却将该段通话内容描述为告知李千慧交易谈妥，准备签约，这与事实不符；5.对于证人证言所称的2019年8月11日下午5点，乐有家公司撮合李凌云与刘宁心擅自签订买卖合同，并由乐有家公司收取定金的事情，李千慧并不知情；6.2019年8月12日，杨某单方建立售后服务群，李千慧仅仅以为是达成了交易意向，需要回深圳最终确认交易条件后再签订合同办理后续事宜；7.2019年8月22日杨某在微信群里要求李千慧把合同手续补齐，然后买方支付定金，并非证人证言描述的要求李千慧把后续手续办完。对通话记录截图的真实性予以认可，但认为实际的通话内容仅仅是李凌云委托的乐有家公司工作人员杨某不停试探李千慧的出售意向，未与李千慧达成一致。2019年9月5日，李凌云及乐有家公司向刘宁心发出催告函，催告其履行办理公证委托、产权人办理补齐合同的义务。该催告函于2019年9月6日由李千慧代为签收，签收关系为家人。为证明李千慧、刘宁心与乐有家公司员工的买卖交易的交流以及对买卖房屋的相关事实的确认，以及李千慧对刘宁心处理涉案房屋买卖事实的认可，李凌云提交了微信对话截图予以证明。李千慧对该证据真实性予以认可，但是从内容看，李千慧并未通过微信确认过涉案房屋买卖合同的内容，也未通过微信授权刘宁心签署房屋买卖合同。并且2019年8月14日，杨某还在微信里告知李千慧，如果不方便的话，可以把房屋买卖合同寄到西安给她签字，因此李千慧一直以为尚未签署过房屋买卖合同。2019年8月23日，杨某将刘宁心代签的涉案合同送到涉案房屋后，李千慧才知道有刘宁心代签合同一事，合同中的交易价格及定金数额、首期款支付时间等细节，李千慧并不知晓，因此李千慧没有追认。2019年8月27日，杨某在微信里要求李千慧补签追认合同，告知只有李千慧追认后，李凌云才能继续支付65万元定金，反映出李凌云认可涉案合同未经李千慧追认之前，不发生法律效力。2019年9月1日，李千慧通过微信告知杨某，其未授权任何人签署房屋买卖合同，刘宁心对涉案房屋没有任何产权，明确拒绝追认涉案房屋。为证明李凌云为此次买卖交易造成的损失即李凌云把原有的房产卖出，准备购买涉案房屋，现李凌云无固定住所居住，李凌云提交了《深圳市二手房买卖合同》《深圳市不动产登记中心业务受理通知书》予以证明。李千慧认为《深圳市二手房买卖合同》是李凌云与案外人签署，真实性由法庭核实。从内容上看，该房屋有租约，租赁期限自2018年8月25日至2020年8月25日，这与李凌云所称卖房后全家居无定所的事实不符，且该房屋是市场价出售，并非李凌云所称低价出售。并促成该宗交易的也是乐有家公司，乐有家公司与李凌云有密切的利害关系。对《深圳市不动产登记中心业务受理通知书》真实性予以确认，但认为与本案无关。为证明因此次维权支出的相关律师费用，李凌云提交了委托代理合同及律师费发票予以证实。李千慧对上述证据真实性予以认可，但认为相关费用没有理由要求其承担。李凌云向法庭提交了8月2日至8月28日李千慧与中介小杨微信对话录音视频、文字和截屏，以及签约当天的录音和文字，拟证明李千慧、刘宁心及乐有家公司对涉案房屋的买卖的交流、工作的交接，以及李千慧确认、知晓本次房屋买卖，确认刘宁心为其家属（李千慧称其为“我先生”）及刘宁心对房屋的买卖事实，对房屋买卖后续进行核实与跟踪。李千慧对上述微信对话证据的真实性予以确认，但从内容上看李千慧并未通过微信确认过涉案买卖合同的内容，也未通过微信授权刘宁心签署房屋买卖。李凌云所称李千慧称刘宁心为“我先生”这是中国人对前夫的习惯性称呼，不是证明两人真实关系的依据。对签约当天录音及文字真实性无法确认，因为李千慧不在现场，并且从李凌云提供的录音文字来看，李凌云及其中介人员杨某、黄X均知晓刘宁心对涉案房屋的出售没有决定权。李千慧向法庭提交了《深圳市房屋委托合同》及链家房地产公司关于涉案房屋挂牌的信息，拟证明李千慧唯一委托的售房中介方是深圳市链家房地产经纪有限公司，乐有家公司及其工作人员都是李凌云的中介方，且李千慧对涉案房屋的出售有较高的价格预期。李凌云认为上述合同真实性无法核实，因为李千慧没有提供原件，且与本案没有任何关联性，其可以委托多家中介公司进行房屋买卖。该合同签订时间是2019年6月13日，与我方在不动产登记中心调取的交易日期2019年9月12日严重不符。通过李千慧认可的与乐有家公司杨某的通话信息及微信聊天记录可以确认其有委托乐有家公司进行房屋买卖。为证明李千慧、刘宁心在2011年4月6日就已登记离婚，涉案房屋是李千慧的个人财产，李千慧提交了离婚协议书及离婚证予以证实。该离婚协议书载明离婚后双方购有的位于深圳市南山区的房产归女方所有。李凌云对上述证据真实性、合法性、关联性不予认可，认为双方离婚不排除离婚后复婚，离婚并不能证明李千慧没有授权刘宁心处理涉案房屋。刘宁心只是代理人，并且在催告函签收中，李千慧确认刘宁心是其家人。根据李凌云提交的证据19-21，李千慧也确认刘宁心是其丈夫即刘宁心有权处理此事，特别是2019年8月20日下午1点11分，李千慧正式确认已经知晓刘宁心代理权限以及对此次房屋买卖进行跟进。另查，涉案房屋已于2019年9月12日转移登记至案外人蔡伟芳名下。再查，李千慧、刘宁心、乐有家公司于2019年11月7日收到本案起诉状等应诉材料。一审法院认为：本案中，刘宁心以李千慧代理人的身份与李凌云签订《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》，而在签订该合同时刘宁心并未取得李千慧的授权，亦未依照其承诺在签约后5日内提交李千慧的授权委托书，且李千慧对于刘宁心代为出售涉案房产的行为并未予以追认，故刘宁心签订合同的行为为无权代理，李凌云主张李千慧对涉案合同的签订系认可并授权刘宁心进行签订未能提交证据予以证明，依法承担举证不能的不利后果，故涉案房屋买卖合同对李千慧不发生法律效力，李凌云要求李千慧连带承担违约金责任、支付律师费的诉求，无法律依据，本院不予支持。现涉案房屋已转移登记至案外人蔡伟芳名下，涉案合同未能继续履行，致使李凌云的合同目的无法实现，刘宁心作为无权代理人，其应按照涉案买卖合同的约定向李凌云承担相应的违约责任。根据合同约定，如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求买方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金，买方因维权所支出的律师费、诉讼费等由卖方承担，故李凌云有权要求李千慧、刘宁心承担违约金，虽李凌云将违约金自愿调整至合同价款的10%，但结合其支付定金的情况以及李凌云作为买方亦有核实李千慧、刘宁心是否有代理权的义务等，本院酌情将违约金调整至50万元，另因李凌云已提交了委托代理合同及发票证明律师费的产生，李凌云要求刘宁心支付律师费5万元有事实及合同依据，本院予以支持。因刘宁心违约，致使合同目的无法实现，李凌云有权要求解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。因本案起诉状等应诉材料于2019年11月7日送达刘宁心，故本院确认当事人之间的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》于2019年11月7日解除。综上，刘宁心及乐有家公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未进行答辩、举证、质证，本院视为其对自身权利的自由处分，由此产生的不利法律后果，由其自行承担。一审法院判决：一、确认李凌云与刘宁心签订的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》于2019年11月7日解除；二、刘宁心于本判决生效之日起十日内向李凌云支付违约金50万元；三、刘宁心于本判决生效之日起十日内向李凌云支付律师费5万元；四、驳回李凌云的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6845元，由李凌云负担2195元，刘宁心负担4650元。本院对一审查明的事实予以确认。二审补充查明，2019年8月11日刘宁心（卖方代理人）、李凌云（买方）与肖X（第三人）签订了一份《主体变更确认书》，主要内容为：三方协商一致同意由肖X履行原合同及附件有关买方权利义务的约定，将房产过户到肖X名下，同时李凌云保证肖X具有购房资格，能顺利履行合同，否则李凌云为此承担连带责任，须按照原合同承担违约责任。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷案件。合同法第四十八条第一款规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。在本案中，刘宁心以李千慧代理人名义与李凌云签订涉案房屋买卖合同，但李千慧在合同订立后包括在本案诉讼中都明确表示从未授权刘宁心签订涉案合同，刘宁心在本案中也未能举证证明其代理行为得到了李千慧的追认，一审法院认定刘宁心系无权代理，在李千慧拒绝追认的情况下，判决刘宁心承担责任，符合合同法的上述规定。至于李凌云在签订合同时是否明知刘宁心未取得授权，并不影响对刘宁心责任的认定。刘宁心上诉还认为其与李凌云、肖X签订了《主体变更确认书》，涉案合同主体已经变更为肖X，李凌云已不是合同当事人，无权要求其承担责任，也无权提起本案诉讼。本院认为，从三方所签《主体变更确认书》的内容来看，虽然三方同意由肖X履行合同，但李凌云仍需承担合同责任，李凌云并未退出合同关系，刘宁心有关李凌云已不是合同当事人的主张与上述内容不符。且刘宁心在一审无故不参加诉讼，到二审才提出上述意见。对刘宁心的上述意见，本院不予采纳。综上所述，刘宁心的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费9300元，由上诉人刘宁心负担。本判决为终审判决。审判长 马    龙审判员 周    敏审判员 路  德  虎二〇二〇年十二月七日书记员 刘尹琳(兼)附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。