江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终4753号上诉人（原审原告）：陈栋，男，1983年12月16日生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：李梦玲，广东智洋律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：无锡科尔信商贸有限责任公司，住所地无锡市惠山区惠钱路**。法定代表人：李燕华，该公司总经理。委托诉讼代理人：李锡华。被上诉人（原审被告）：无锡市黄巷调味食品厂，住，住所地无锡市惠钱路**/div>投资人：浦纪良。委托诉讼代理人：周静康，无锡市锡山区华光法律服务所法律工作者。上诉人陈栋、上诉人无锡科尔信商贸有限责任公司（以下简称科尔信公司）因与被上诉人无锡市黄巷调味食品厂（以下简称黄巷厂）房屋租赁合同纠纷一案，分别不服无锡市惠山区人民法院（2019）苏0206民初5399号民事判决，均向本院提起上诉。本院于2020年10月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈栋上诉请求：一、撤销一审判决第二项；二、改判支持其一审全部诉讼请求。事实和理由：一审法院认定事实错误，根据现有证据无法证实科尔信公司已经收取黄巷厂租赁期内的全部租金。黄巷厂应当向其支付租金，黄巷厂逾期支付租金的行为已构成根本违约。一、结合合同的约定，拍卖公告表述的应是年租金交清，也就是2017年及以前的租金已全部付清。在本案第一次开庭时，科尔信公司对收取租金的陈述是已一次性收齐租金，而在判决前的一次开庭中，又根据黄巷厂提交的租金流水证据改口称是逐步收取，由此可见，科尔信公司与黄巷厂就租金收取的事实进行了虚假陈述。二、黄巷厂提交的转账流水无法证明租期内的租金已经全部缴清，根据其中的备注，反而更能证明在2017年10月，案涉不动产拍卖前只结清了2017年的房租。首先2016、2017年10月转账凭证上的手写文字，均注明是结清至当年5月份的房租。而2017年10月9日是黄巷厂最后一次支付费用，此后再无交租金的凭证，故双方的房租仅结清至2017年5月1日。其次，转账流水的内容上无法全部体现与本案有关联，即便转账是黄巷厂向科尔信公司支付的房租，金额也无法对应全部租赁期间内的租金。第三，转账金额与合同不对应，转账凭证手写注明的内容也不对应。转账凭证上手写部分表示为老厂房租、也有注明新车间房租的。2017年9月4日支付的4万元费用注明是新车间房租，而2016年8月18日、2016年10月24日、2017年1月24日、2017年4月29日、2017年6月19日则注明老厂房租。由此可见，双方租赁的场地面积和房屋租金不仅仅只有案涉合同上约定的4万元/年，黄巷厂显然是使用新、老房租的租金流水相加，来填平剩余租赁期内租金缺口。黄巷厂辩称：其已经将合同期内的全部租金支付给了科尔信公司，故其无需再次支付给陈栋，一审法院程序合法，适用法律正确。请求维持原判。科尔信公司辩称：一、拍卖公告明确写明租金已全部付清，并提醒竞拍者充分了解情况，陈栋在竞拍时应已知悉相关情况。二、租金不单单是房屋土地的租金，还包括无证房产、水电、道路、交通、门卫、安保、环境等方面的费用，陈栋仅对土地及有证房产有所有权，显然租金部分不应该全由其收取。科尔信公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。二、由陈栋承担本案上诉费。事实和理由：陈栋在竞拍时，应已知晓租金已全部由科尔信公司收取，否则，拍卖价格应远高于竞拍价格。陈栋仅对土地及有证房产有所有权，租金不应全归陈栋所有。一审法院认定其提前收取的黄巷厂租金属于不当得利，没有事实依据和法律依据。陈栋辩称：一、按常理，公告注明的租金已全部付清应指拍卖之前的租金已经全部缴清。科尔信公司在无锡市惠山区人民法院(2018)苏0206民初的682号案件中陈述，案涉场地现有七个租赁户，到2019年为止的租金均已收取，这个表述也可以说明租赁期内租金未全部缴纳。二、租金的内涵本身就包括承租人在租赁期内能够正常使用、经营的费用，科尔信公司将租金拆分为水电、道路等内容没有事实和法律依据。三、执行过程中进行评估的是不动产的客观价值，无须把租金收益的减损考虑在评估范围之内，而且拍卖公告以及评估报告也没有说明评估的价值已经剔除了租期内的全部租金收益，故科尔信公司关于租金全部收齐，所以评估价才这么低的主张亦无事实和法律依据。黄巷厂辩称：其的租金已全部缴清，无需再承担责任。陈栋向一审法院起诉请求：一、黄巷厂支付2018年1月1日至2019年12月31日的租金80000元；支付自2020年1月1日起至实际搬离之日止，按年租金40000元的标准计算的租金；支付逾期付租金的滞纳金80000元；二、科尔信公司在黄巷厂上述支付租金范围内承担共同清偿责任；三、其与黄巷厂之间的租赁合同关系自2019年7月14日起解除，黄巷厂自判决生效之日起搬离占用的无锡市惠山区××街道××路××号土地及房屋。一审法院认定事实：2010年7月7日，科尔信公司与中国建设银行股份有限公司无锡分行（以下简称建行无锡分行）签订最高额抵押合同一份，约定：科尔信公司以其所有的坐落于无锡市惠山区××街道××路××号房产及土地（以下简称206号房产及土地），对无锡喜洋洋企业管理顾问有限公司（以下简称喜洋洋管理公司）2010年7月7日至2013年7月6日期间向建行无锡分行的借款、银行承兑、信用证开证等提供抵押担保，最高额为1000万元，同时办理了抵押登记、他项权证，房产、土地抵押担保的债权数额分别为500万元。借款期间，建行无锡分行发现喜洋洋管理公司涉及诉讼，遂依合同约定宣布贷款立即到期，并于2012年2月向原无锡市南长区人民法院提起诉讼，该院经审理后，于2012年6月13日作出（2012）南商初字第1293号民事判决，判令解除2011年7月29日建行无锡分行与喜洋洋管理公司签订的借款合同，喜洋洋管理公司于判决生效后三十日内归还建行无锡分行借款800万元及相应利息；建行无锡分行有权以科尔信公司的206号房产及土地折价、变卖或拍卖的价款优先受偿。审理过程中，该院于2012年2月对206号土地进行了查封。上述判决生效后进入执行程序，无锡市南长区人民法院于2016年4月22日查封了206号房产。后因区划调整，该案由无锡市梁溪区人民法院继续执行，该院于2017年3月28日作出（2016）苏0203执574号执行裁定书，裁定评估、拍卖、变卖206号房产。经委托测绘、评估，206号房产及土地状况为：1.工业房产12267.90㎡（本次评估总建筑面积），其中有证房产共18幢，合计建筑物面积为6429.10㎡；无证房产共23幢，合计建筑面积为4462.09㎡；13幢有证房产测绘面积大于登记面积的，合计建筑面积为1376.71㎡。其余28幢为简易房、棚房，归类到附属物中，合计面积1199.69㎡。2.工业用地使用权面积14090.8㎡，终止日期2053年4月29日。根据评估价值时点2017年7月6日房地产总价为1683.64万元其中土地使用权评估价值为794.52万元、有证房屋评估价值为450.73万元、无证房屋评估价值为330.3万元、超出房产证面积的房屋评估价值为56.5万元、附属物评估价值为51.59万元。评估报告出具日期2017年8月2日。2017年9月1日，无锡市梁溪区人民法院发出公告，限科尔信公司及206号房产及土地的承租人、使用人在公告之日起三十日内搬出。2017年9月7日，无锡市梁溪区人民法院发出拍卖公告，确定于同年10月8日--9日、10月24日--25日进行一拍、二拍（一拍起拍价948万元、二拍起拍价759万元）。公告特别提醒：拍卖标的物以实物现状为准，法院不承担本标的瑕疵保证；有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的物现状的确认，责任自负。同时，公告对标的物作出了如下公示：厂房内有租赁，法院不负责清场交付，按现状挂拍；现厂房有7个租赁，提供租赁合同的有五家，租赁最长期的有15年，租金已全部付清；本次拍卖不包含无证房产价值。2017年10月8日第一次拍卖中，陈栋以最高价1200万元竞得。为此，无锡市梁溪区人民法院于2017年10月18日分别出具了执行裁定书、协助执行通知书、拍卖成交确认书，陈栋于2017年12月27日取得了206号房产及土地的不动产权证书［编号苏（2017）无锡市不动产权第0××5号］。2019年1月8日，陈栋以无锡豪强企业管理有限公司、惠山区钱桥金洋冰块经营部、黄巷厂、无锡市福滋食品厂为被告，起诉至一审法院要求四被告迁出惠钱路206号，后陈栋申请撤回该起诉。2019年7月9日，陈栋委托广东智洋律师事务所向黄巷厂邮寄律师函，载明：“（陈栋）是通过司法拍卖的途径购买所得该房产，贵厂的租赁关系在前，根据买卖不破租赁的原则，由买受人承继原租赁合同关系继续履行，故在贵厂继续租赁占有使用土地及房屋的情况下，贵厂应当支付租金。贵厂不予交纳租金的行为已构成违约……郑重函告贵司：1、请贵厂在接到本律师函之日起三日内向委托人付讫2018年即2019年租金8万元。2、若贵厂仍逾期不交租金的，委托人与贵司的租赁关系自本函件送达之日起三日后即行解除。……”。2019年7月10日，该律师函被签收。为查明事实，一审法院调取了无锡市梁溪区人民法院执行卷宗。2017年6月科尔信公司向该院提交租赁合同如下：1、无锡黄巷调味食品厂（2009年1月3日签订，租赁期限2009年1月1日至2025年12月30日，年租金40000元，每年分两次支付。第一次自合同签订之日起10日内支付20000元，余款半年后支付。先付后用。在约定时间内不按时缴纳房租及水电费的，每逾期一天加收3%的滞纳金）2、无锡市福滋食品厂（2015年12月签订续租6年，自2016年1月1日至2022年12月底，年租金30000元，合同期满租金另行协商）3、无锡科力安安全设备有限公司（2013年1月签订合同，租赁期限2013年1月1日至2022年12月底，年租金25000元）4、张宏、金锡兴（租赁期15年，2010年4月1日至2025年3月底，利用闲置空地自建，投资费用逐年抵扣土地房屋租赁费，15年内全部抵完）5、汤相清（无锡市可尔特食品公司与汤相清2011年10月签订租赁协议，租赁期2011年11月10日至2013年11月10日，年租金8000元）6、无锡市浩天电仪机械有限公司（2011年8月15日签订，租赁期2011年7月1日至2013年6月30日）。科尔信公司向梁溪区人民法院执行局提交情况说明一份，载明：“2005年无锡市福滋食品厂就确立了租赁关系，黄巷厂2002年来租用厂房。”一审中，黄巷厂认为其已经缴纳了合同期内的租金，提供黄巷厂投资人浦纪良2015年底至2017年10转账记录12笔，证明黄巷厂在上述期间内向袁方、李锡华、李昂转账合计37.4万元。黄巷厂陈述：科尔信公司外面有很多债务，并还要支付管理人员的工资和日常开支，故经常向黄巷厂讨要租金，黄巷厂认为反正要支付的，故从2016年2月开始到2017年10月转账支付了35.4万元，还有支付了现金和承兑，故黄巷厂已经将合同期内的租金全部支付给科尔信公司。经质证，陈栋认为转账记录部分没有显示付款人和收款人，也没有备注款项用途；支付给李昂的与本案没有关联；转账记录备注的手写记录上有老厂房新车间区别，存在将新老车间租金相加充数的可能；有转账记录手写分别备注房租结至2016年5月1日和2017年5月1日，可见房租只是支付到2017年5月；转账记录无法覆盖合同期内租金总额，故无法证明黄巷厂已经支付完毕租期内全部租金。而且法院拍卖公告载明的“租金已全部付清”按常理应当理解为2017年前租金付清，且法院拍卖过程中的资料也显示除了租期最长15年的租户是以投资费用抵扣房租外，其他租户应当是按年缴纳的。执行过程中并未核查全部租金是否缴纳，也没有向陈栋表明租赁期内的租金已全部结清。第三人代理人李锡华对证据真实性没有异议，并陈述：“袁方是代理人李锡华妻子，李昂是李锡华儿子，当时打到这两个人卡上的钱以及打给李锡华的钱都属于支付给第三人科尔信公司的房租。当时科尔信公司的这些房租都是我出面去要的。我和几个房西都认识很多年了，因为房产被拍卖前，公司资金困难，要付工人工资、欠债、拖欠税收和社保，所以我就向承租方提前收取租金。因为双方的租赁关系已经很多年了，想着和这几个承租方之间一直租赁到房产拆迁时，所以我提出来提前收租金，承租方也愿意给我。我缺钱的时候就问他们去收了几万块钱，在16、17年时收的次数比较多，除了银行转账还有现金和承兑，所以当时我和承租方都知道已经把合同期内的租金都收完了。所以当房产要拍卖的时候，执行法官向我了解情况，我除了提交租赁合同以外，也向执行法官反映这几个承租人租金已经全部结清。”一审法院认为，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。关于本案陈栋能否行使租赁合同解除权问题。具体分析如下：1、从黄巷厂2009年租赁合同看，黄巷厂租赁关系先于建行无锡分行抵押权设立，现陈栋购买惠钱路206号土地房屋成为产权人，该产权变动不影响黄巷厂租赁关系的效力。2、黄巷厂提供了交付部分租金的转账凭证，2016年至2017年转账的35.4万按照租赁合同年租金来看已经覆盖了2016年至2024年10月的租金。而且第三人明确表示黄巷厂已经支付完毕租期内全部租金，虽然陈栋对转账凭证提出异议，但并未提供充分相反证据予以反驳，也未提供黄巷厂与第三人恶意串通的证据，故一审法院对陈栋认为租金未结清的主张不予采信。3、惠钱路206号土地房屋在拍卖公告中明确载明：“现厂房有7个租赁，提供租赁合同的有五家，租赁最长期的有15年，租金已全部付清”，上述公告内容明确了厂房内租赁方租金已全部付清，陈栋作为竞买人对此应当是明知的，在明知厂房内租赁方租金已全部付清的情况下，陈栋再以租赁方欠付租金为由解除租赁合同缺乏法律依据。综上，陈栋无权解除租赁合同，也无权要求黄巷厂在租赁期内搬离惠钱路206号，应当继续履行与黄巷厂的租赁合同。关于黄巷厂是否要再次支付陈栋2018年之后的租赁及逾期滞纳金问题。黄巷厂提供的租金交付证据结合科尔信公司的陈述表明黄巷厂租赁期内的租金在房屋拍卖前已全部支付给科尔信公司，在陈栋未提供证据证明双方存在恶意串通的情况下，陈栋要求黄巷厂再次支付租金并承担逾期滞纳金缺乏事实和法律依据，法院不予支持。关于科尔信公司是否承担责任问题。科尔信公司明确表示收取了黄巷厂2018年至2025年租金，因从2017年12月27日起陈栋已系惠钱路206号合法产权人，科尔信公司提前收取黄巷厂2018年至2025年租金损害了陈栋的合法权益，属于不当得利，应当将2018年至2025年租金合计32万元返还给陈栋。本案争议租金由科尔信公司提前收取，逾期支付租金损失应由科尔信公司承担。考虑本案实际情况，酌情由科尔信公司支付陈栋损失标准均应以32万元为基数，自起诉之日（2019年8月5日）起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际支付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，一审法院判决：一、科尔信公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付陈栋32万元及逾期付款损失（均以32万元为基数，自2019年8月5日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际支付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二、驳回陈栋的其他诉讼请求。一审案件受理费6100元，由科尔信公司承担因陈栋、科尔信公司、黄巷厂在二审中均未提交新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：一、陈栋无权解除本案所涉的租赁合同。首先，涉案租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。其次，根据《合同法》相关规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。因此，虽然涉案租赁物的产权人发生变动，但不影响涉案租赁合同的效力，黄巷厂仍有权继续使用租赁物。第三，拍卖公告的公示载明“租赁最长期的有15年，租金已全部付清”，联系上下文之意，此处的租金已全部付清，应为15年的租金全部付清之意。同时，为证明租金已全部缴清，黄巷厂提交了转账凭证予以佐证，科尔信公司亦明确表示收到黄巷厂所缴纳的全部租金，故在无其他相反证据证明的情况下，一审法院认定黄巷厂未拖欠租金并认为陈栋无权解除租赁合同，并无不当，本案所涉租赁合同应继续履行。二、科尔信公司应承担支付租金的民事责任。首先，科尔信公司自认2018年至2025年租金已被其收取，但在陈栋2017年12月27日成为惠钱路206号的合法产权人后，收取黄巷厂相应的租金的权利已从科尔信公司转至陈栋，其应将多收的租金予以返还。其次，当事人应为自己的主张提供证据予以证明，否则应承担不利后果。科尔信公司主张陈栋无权收取全部租金，因为租金不仅是房屋土地的租金，还包括无证房产、水电、道路、交通、门卫、安保、环境等其他方面的费用。但依据涉案租赁合同中明确约定“在约定时间内不按时缴纳房租及水电费的，每逾期一天加收3%的滞纳金”，由此可知，黄巷厂的租金和水电费系分开缴纳的，因此，在未有证据显示租金里还包括其他费用的情况下，科尔信公司认为其无需向陈栋返还已收租金的上诉请求，本院不予支持。陈栋认为应由黄巷厂共同承担支付租金的上诉理由，无充分的事实和法律依据，本院亦不予采信。综上所述，陈栋、科尔信公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12200元，由陈栋负担6100元，由无锡科尔信商贸有限责任公司负担6100元。本判决为终审判决。审判长  潘志江审判员  杜伟建审判员  孙 宏二〇二〇年十二月二十一日书记员  范 洁