广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终23459号上诉人（原审被告）：利志华，女，身份证地址：广州市荔湾区。委托诉讼代理人：赵善凌，与利志华系夫妻关系。被上诉人（原审原告）：广州日报报业经营有限公司销售分公司，营业场所：广州市越秀区。负责人：文武军。委托诉讼代理人：马兴旺，广东广之洲律师事务所律师。上诉人利志华因与被上诉人广州日报报业经营有限公司销售分公司（以下简称广州日报分公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初18506号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理本案。上诉人利志华及其代理人赵善凌，被上诉人广州日报分公司代理人马兴旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。利志华上诉请求撤销一审判决，依法改判驳回广州日报分公司的诉讼请求。事实与理由如下：1.利志华于1997年入住涉案房屋至今已有23年，在广州日报分公司工作期间，未享受过福利分房，没有住房补贴，且广州日报分公司也未按国家规定以利志华的收入比例缴纳住房公积金。故涉案房屋属于单位福利分房租赁性质，利志华应该拥有该房屋的永久居住权。2.至于租赁合同问题，1997年利志华被分配居住涉案房屋时，没有说是租赁关系也未签订租赁合同。自2007年起，为了便于管理，要求所有在此租赁的员工均要签订租赁合同（因有外来工在此居住，但租金比利志华的高）。因时任广州日报分公司的领导及工会主席称签订租赁合同只是形式上的，并承诺不会影响利志华日后居住，故利志华才签订了租赁合同。3.利志华名下拥有的另一套房屋是继承而来，涉案房屋是在继承上述房屋之前由广州日报分公司分配所得。4.自2020年11月19日起广州日报社对涉案房屋进行停水、停电以此进行逼迁。对利志华及其家人造成极大的精神损害，望法院对其予以谴责，并责成其按照每天100元给予利志华精神损害费。利志华于2013年对涉案房屋进行了装修，若要求利志华尽快搬迁则广州日报分公司应酌情考虑给予利志华经济补偿。5.一审判处利志华自2020年5月起按该地段租金标准计付租金不合理，应按之前收取租金标准，即按12元/月/平方米计付租金。广州日报分公司二审答辩称：利志华的上诉请求不合理，其所依据的事实理由与法院已查明的事实不符，且没有新的证据提交给法院。广州日报分公司认为一审认定事实准确，适用法律正确，也适当的进行了判决，符合法律规定。因此，广州日报分公司请求二审法院依法维持一审判决。广州日报分公司于2020年7月17日向一审法院起诉请求：1.确认广州日报分公司、利志华签订的《房屋租赁合同》于2020年5月1日解除；2.利志华向广州日报分公司腾退房屋；3.利志华向广州日报分公司向支付房屋占有使用费（按照每月1000元标准，自2020年5月计至实际退还场地之日止）；4.诉讼费由利志华承担。一审法院认定事实：涉案房屋坐落于白云区××××号自编楼，权属人广州日报社，钢筋混凝土结构4层，基建面积461.29平方米。中共广州市委宣传部广州市交通管理委员会发出穗交综【1989】5号《关于广州市邮政局报刊服务社转移归属广州日报社管理的通知》载明：将主要承担《广州日报》投递任务的原由广州市邮政局管理的“广州市邮政局报刊服务社”从1990年1月1日起转移归属广州日报社管理，并改名为“广州市报刊发行服务社”。1995年8月28日，广州日报社发出穗报【1995】14号《关于报刊发行服务社并入报刊发行公司的决定》载明：1995年8月26日，广州市报刊发行服务社并入广州市报刊发行公司，由广州市报刊发行公司接收广州市报刊发行服务社的全部企业财产和现职、离退休职工，承担处理其债权、债务。1998年10月31日，广州日报社社务委员会办公室发出《关于租借房屋给发行公司的通知》载明：罗冲围松南小区后面平房10个套间，租借给广州市报刊发行公司作为员工宿舍，房租按报社现有最低房租的七折计收。2007年7月25日，广州日报分公司（甲方）与利志华（乙方）签订《广州市报刊发行公司房屋租赁合同》约定，甲方同意将座落在广州市白云区松鹤街30号307房单元房屋出租给乙方作住宅使用，房屋建筑面积32.53平方米。乙方愿意承租。甲乙双方应共同遵守国家、省、市有关法律、法规及广州市报刊发行公司宿舍管理条例的各项规定。甲乙双方议定上述房屋租金为139.09元。租期自2007年8月1日至2009年7月31日止，租金按月结算，由乙方在每月10日前缴付租金给甲方或甲方在乙方工资中扣除。2015年10月20日，广州日报分公司（甲方）与利志华（乙方）签订《广州日报报业经营有限公司销售分公司房屋租赁合同》约定，甲方同意将座落在广州市白云区松鹤街30号307房单元房屋出租给乙方作住宅使用，房屋建筑面积32.53平方米。乙方愿意承租。甲乙双方应共同遵守国家、省、市有关法律、法规及广州市日报报业经营有限公司销售分公司宿舍管理条例的各项规定。甲乙双方议定上述房屋租金为195.18元。租期自2015年1月1日至2016年12月31日止，租金按月结算，由乙方在每月10日前现金缴付租金给甲方或甲方在乙方工资中扣除。双方约定的其他事项：此房屋只作为临时性安排住房：1、因广州日报社需要甲方按期归还以上房屋，乙方需在规定时间内无条件退还，互不补偿。2、乙方不在甲方企业服务的，需无条件退还房屋。2020年1月23日，广州日报报业集团资产运营中心向广州日报分公司发出《通知书》载明：广州日报分公司承租的白云区罗冲围松鹤街24号、26-28号、30号共8套物业租赁期限已于2019年12月31日届满。请利志华于2020年3月31日前搬出租赁房屋。2020年4月22日，广州日报分公司向利志华发出《通知书》载明：根据利志华与广州日报分公司签订的《房屋租赁合同》，利志华向广州日报分公司承租的白云区松鹤街30号607房，租赁期限已于2016年12月31日届满。由于租赁期限届满后租赁期限转为不定期，当事人可随时解除合同，经研究决定，广州日报分公司决定自即日起解除合同，2020年5月1日起不再接受广州日报分公司缴纳租金，并于2020年4月30日前搬离租赁房屋，交还钥匙，缴清相关费用，办理退租手续。通知发出后，利志华认为涉案房屋属于福利性房屋，其拥有永久居住权，拒绝搬离。另查明，广州日报分公司属于国有企业。利志华系广州日报分公司退休职工，于1978年8月1日参加工作。目前，利志华在广州拥有其他住宅，房地产地址为荔湾区环市西路44号701房，登记字号为2015登记字1057725，建筑面积53.0275平方米。2020年2月18日，广州市房地产租赁管理所公布《广州市房屋租金参考价》载明：涉案房屋同地段楼梯楼19元/平方米·月。一审法院认为，对于本案广州日报分公司、利志华之间租赁是否属于公房租赁。本案中，广州日报分公司、利志华签订的租赁合同约定，涉案房屋租赁期限为两年，且在其他事项部分明确涉案房屋只作为临时性安排住房，因广州日报社需要广州日报分公司按期归还以上房屋，利志华需在规定时间内无条件退还，互不补偿。据此，本案租赁不符合公房租赁期限长、承租方拥有永久居住权的特点。故广州日报分公司、利志华非公房租赁关系，一审法院依法予以处理。2015年10月20日，广州日报分公司、利志华签订的《广州日报报业经营有限公司销售分公司房屋租赁合同》是双方真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。上述租赁合同约定租赁期限届满后，双方未续签租赁合同。利志华继续使用涉案房屋，广州日报分公司继续收取租金，双方形成不定期租赁关系。依据法律规定，不定期租赁当事人可以随时解除合同，但出租人应在合理期限之前通知承租人。本案中，广州日报分公司于2020年4月22日向利志华发出解除合同的通知，并要求其于2020年5月1日搬离涉案房屋。故广州日报分公司主张广州日报分公司、利志华之前租赁关系于2020年5月1日解除，且要求利志华腾退涉案房屋并支付占有使用费合理合法，一审法院依法予以支持。对于占有使用费计算标准，一审法院参照涉案房屋同地段租金标准计算19元/平方米·月，即每月19×32.53=618.07元，自2020年5月1日起计至本判决作出之日共计3529元【618.07×5+618.07÷31×22≈3529】。其后的占有使用费广州日报分公司可另行主张。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2020年10月22日作出判决：一、确认原告广州日报分公司广州日报报业经营有限公司销售分公司与被告利志华之间租赁关系于2020年5月1日解除；二、本判决生效之日起三十日内，被告利志华及其同住人员向原告广州日报分公司广州日报报业经营有限公司销售分公司腾退广州市白云区松鹤街30号607房；三、本判决生效之日起十日内，被告利志华向原告广州日报分公司广州日报报业经营有限公司销售分公司支付占有使用费3529元；四、驳回原告广州日报分公司广州日报报业经营有限公司销售分公司其他诉讼请求。一审案件受理费75元，由被告利志华承担。经查，一审查明事实无误，本院予以确认。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对利志华的上诉请求与广州日报分公司的答辩意见，分析如下：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉”的规定，因利志华一审未提起反诉，故其二审主张要求广州日报分公司按照每天100元给予利志华精神损害费，广州日报分公司应酌情考虑给予利志华关于装修的经济补偿，属于其反诉请求，本院不作调处。本案二审争议的焦点为涉案房屋是否为利志华因福利分得租赁的房屋及利志华使用涉案房屋的租金标准问题。从利志华陈述可知，利志华虽于1997年入住涉案房屋，但本案并无证据（包括相关福利政策）显示涉案房屋属利志华可永久租赁使用的福利性房屋，利志华提起该上诉主张缺乏依据，本院不予采纳。根据广州日报分公司、利志华签订的租赁合同约定，涉案房屋租赁期限为两年，且在其他事项部分明确涉案房屋只作为临时性安排住房，因广州日报社需要广州日报分公司按期归还以上房屋，利志华需在规定时间内无条件退还，互不补偿。由此可知，涉案房屋并非公房租赁房屋，一审予以受理并无不当。根据一审查明事实可知，双方签订租赁合同在约定的租赁期限届满后，未续签租赁合同，利志华继续使用涉案房屋，广州日报分公司继续收取其缴纳的租金，双方形成不定期租赁关系。依据法律规定，不定期租赁当事人可以随时解除合同，但出租人应在合理期限之前通知承租人。本案广州日报分公司已于2020年4月22日向利志华发出解除合同的通知，并要求其于2020年5月1日搬离涉案房屋，已在合理期限前通知利志华，故，广州日报分公司主张广州日报分公司、利志华之前租赁关系于2020年5月1日解除，且要求利志华腾退涉案房屋并支付占有使用费于法有据，一审法院依法予以支持正确。至于占有使用费的计算标准，因利志华不属公房租赁承租人，一审法院参照涉案房屋同地段租金标准计算19元/平方米·月，即每月19×32.53=618.07元，自2020年5月1日起计至一审判决作出之日共计3529元【618.07×5+618.07÷31×22≈3529】并无不当，本院予以维持。对利志华要求按原租金标准计付租金的上诉主张，本院不予采纳。综上所述，利志华的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由利志华负担。本判决为终审判决。审判员  郑怀勇二〇二〇年十二月十八日书记员  颜旭怀王日平