江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终4372号上诉人（原审原告）：陈晓峰，男，1963年1月8日生，汉族，住无锡市滨湖区。被上诉人（原审被告）：百脑汇（无锡）电子技术开发有限公司，住所地无锡市人民西路**。法定代表人：许昆泰，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴斌，江苏崇宁律师事务所律师。委托诉讼代理人：周叶弢，江苏崇宁律师事务所律师。上诉人陈晓峰因与被上诉人百脑汇（无锡）电子技术开发有限公司（以下简称百脑汇开发公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市梁溪区人民法院（2019）苏0213民初456号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈晓峰向本院上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其一审诉讼请求。事实及理由：1.业主取得房屋所有权，同时享有专有部分所有权、共有部分的共有和共同管理权，该两项权利都为合同主权利且不可拆分。法律明确该两项权利不得约定单独转让或放弃。因此，双方签订的《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》（以下简称补充协议）约定百脑汇开发公司保留共有部分权利，其不享有共有部分的权利、不承担义务，明显违反了法律效力性强制性规定。2.业主对共有部分享有共同管理的权利，要服从小区统一管理、缴纳物业费和公共维修基金的义务，属于对多数人的权利义务，双方签订协议转让权利放弃义务对抗全体业主，明显损害所有业主的利益。3.百脑汇开发公司未就格式合同中排除法定物权、无偿创设新物权等相关条款内容进行合理提示和说明，明显违反公平原则和物权法定原则。因此，附件四补充协议的相关约定属无效条款。百脑汇开发公司二审未作答辩。陈晓峰向一审法院起诉请求：确认其与百脑汇开发公司于2008年7月25日签订的商品房买卖合同附件补充协议为无效条款。一审查明事实如下：陈晓峰与百脑汇开发公司于2008年7月25日签订《商品房买卖合同》，约定陈晓峰购买由百脑汇开发公司开发的百脑汇大厦1幢25单元802室办公用房（以下简称案涉办公用房），建筑面积74.32平方米，售价为每平方米9322元。合同同时约定了付款、交房、违约等其他权利义务条款。合同第十八条载明：买受人的房屋仅作办公使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。该合同同时签署附件，附件四为补充协议，载明：双方就《商品房买卖合同》（即主合同）第二十条的约定达成以下协议：一、商品房外墙面及屋面屋顶及公共活动场地（包括建筑及裙楼前面的广场、、地上地下停车场等的使用权、收益权和广告发布权专属出卖人或裙楼业主所有。买受人不享受由此产生的任何权益，不承担由此产生的义务。二、、地下停车场系出卖人自有的产权。地下人防工程系出卖人独自投资未进入整体大楼销售成本计算出卖人依据相关法律规定使用并享有全部的收益。三、裙楼一楼与塔楼门厅连接处走廊的墙面使用权和收益权由出卖人或裙楼业主享有。四、主合同第十八条有关公共部位和设施，本协议有特别约定的部分不再适用。主合同的约定与本协议不一致的，以本协议为准。该合同及附件由房产管理部门予以备案登记。2010年11月8日，陈晓峰取得案涉办公用房的所有权证。一审中，陈晓峰表示其所购房屋作为自用商业办公用房，但需向该物业服务管理单位交纳物业服务费；近几年其与百脑汇开发公司及物业公司就公共部分收益的分配、物业费涨价、代收电费私自定价等问题发生较大矛盾；合同附件四补充协议内容与法律规定相悖，属无效条款。百脑汇开发公司表示，其作为房屋开发销售单位，为房屋的整体销售及有利于商业运作与管理，故在合同中特别约定了补充协议所载条款，该协议内容系双方自愿签订，不违反法律规定，属有效协议；该房屋的物业服务管理单位虽系其聘请的前期物业，但属独立法人；其对房屋公共部位享有权利，也同时履行了义务；陈晓峰提起本案诉讼的本意，系为达到减少履行物业义务之目的。上述事实，有商品房买卖合同、合同附件、房屋所有权证、商品房预（销）售许可证及双方当事人的陈述等证据在卷佐证。一审法院认为：陈晓峰购买了百脑汇开发公司开发销售的案涉办公用房，作为业主，也依法享有了对该房屋整体区域内公共部位的共有权利，而公共部位的权利也包含了占有、使用、收益。陈晓峰对其本应享有的公共部位权利，以补充协议的方式确定由百脑汇开发公司予以享有，表明陈晓峰对此权利明确让与。而陈晓峰对其享有的该部分权利处置，并不损害他人利益，未出现无效合同情形，属权利的合法处置，因而对双方具有法律约束力。陈晓峰在签订补充协议时，应当对此协议签署所产生的后果予以评判。而具有约束力的补充协议一旦签订，将约束协议双方。陈晓峰主张合同附件四补充协议系格式条款，百脑汇开发公司未就该格式条款向其特别提示说明，因为商品房买卖合同与附件四补充协议系整体，只有在提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任、排除对方主要权利的情形下，该格式条款才应被认定无效。依据合同附件四补充协议中的约定，不存在免除百脑汇开发公司责任，加重陈晓峰责任的情形。至于是否“排除对方主要权利”，结合商品房买卖合同的性质，买受人的主要权利系取得符合合同约定的房屋，本案中相应合同条款的约定尚不构成排除陈晓峰的主要权利，故对陈晓峰该意见不予采纳。关于陈晓峰主张主合同与合同附件四补充协议的条款部分冲突的意见，补充协议明确约定合同与补充协议不一致的以补充协议为准，陈晓峰该主张与事实不符，不予采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，作出判决：驳回陈晓峰的诉讼请求。一审案件受理费80元，由陈晓峰负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院已查明的事实依法予以确认。本案二审争议焦点：合同附件四补充协议的效力如何认定。本院认为：一审法院对陈晓峰诉请主张的合同附件四补充协议的约定无效未予支持，并无不当。理由如下：1.本案中，陈晓峰主张案涉附件四补充协议违反了《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）的相关规定，故依据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第五十二条第（五）项的规定应认定无效。但经审查，《物权法》的上述条款并未限制房屋买卖合同中双方当事人通过协议约定的方式对不动产所有权中使用权、收益权等部分权能进行处分。物权的种类和内容系由法律规定，但本案中双方在补充协议中有关外墙面及屋面屋顶、公共活动场地及走廊墙面的使用权、收益权和广告发布权的约定仅是针对所有权中的收益、使用等部分权能行使的约定，并非创设新的物权，故陈晓峰主张补充协议的约定违反物权法定原则，本院不予支持。2.关于协议中有关地下停车场产权的约定，因《物权法》第七十四条第二款已明确规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”，可见就停车场产权的归属，法律亦明确允许通过约定确定。在法律已明确车库、车位归属属于当事人约定范围的情形下，双方当事人在补充协议中对此予以约定，符合法律规定。关于地下人防工程，《中华人民共和国防空法》第五条第二款明确规定“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”，故双方在补充协议中的有关约定亦不违反法律规定。3.《物权法》第七十六条虽规定有关共有和共同管理权利的重大事项需由业主共同决定，但该共有权的行使也是根据专有部分的面积及业主人数来决定，故陈晓峰与百脑汇开发公司在补充协议中就有关业主共有部分作出的约定应视为其作为案涉办公用房业主对建筑区划内事项所作出的表决。即使部分业主对共有部分的收益权、使用权的处置属于无权处分，基于债权行为与物权行为相区分的原则，也不影响涉案合同约定条款的效力。4.陈晓峰另主张该补充协议属于格式条款，根据《合同法》第四十条应认定无效。本院认为，即使该补充协议属于格式条款，亦只有在提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任、排除对方主要权利的情形下，该格式条款才应被认定无效。从补充协议中的约定来看，并不存在免除百脑汇开发公司责任，加重陈晓峰责任的情形。至于是否“排除对方主要权利”，结合商品房买卖合同的性质来看，买受人的主要权利系取得符合合同约定的房屋，本案中相应合同条款的约定尚不构成排除陈晓峰的主要权利。综上，补充协议的相应条款并不存在法律规定的无效情形。综上，陈晓峰的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人陈晓峰负担。本判决为终审判决。审判长  林中辉审判员  李 杨审判员  景 鑫二○二○年十二月九日法官助理周喆菁书记员程夫栎