北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终13807号上诉人(原审被告)：范庆红，女，1974年10月1日出生，汉族，无业，住北京市昌平区。被上诉人(原审原告)：北京合和红灯笼餐饮管理有限公司，住所地北京市朝阳区工人体育场北路**楼**2095、2096。法定代表人：侯亮，总经理。委托诉讼代理人：孟祥进，男，1975年12月30日出生，汉族，公司行政部副总监，住北京市朝阳区。原审第三人：北京麦田房地产经纪有限公司，，住所地北京市朝阳区望京东园****楼**301法定代表人：缪寿建，总经理。委托诉讼代理人：朱政先，男，1987年4月4日出生，汉族，公司员工，住北京市朝阳区。上诉人范庆红因与被上诉人北京合和红灯笼餐饮管理有限公司（以下简称合和公司）、第三人北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初66340号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人范庆红，被上诉人合和公司的委托诉讼代理人孟祥进，第三人麦田公司的委托诉讼代理人朱政先到庭参加诉讼。本案现已审理终结。范庆红上诉请求：1.撤销一审判决；2.二审依法判令合和公司承担合同违约责任，立即偿还拖欠范庆红的各项水电燃气费1143.52元，并且赔偿房屋设施损坏的全部费用，承担全部诉讼费用。事实与理由：一、原审法院判决认定事实不清，实体违法，枉法裁判。原审法院认为范庆红提出的合和公司违约问题：双方并未在《租赁合同》中设立使用人数限制，故范庆红主张合和公司违反了涉诉房屋用途违约缺乏事实依据，不予支持。范庆红认为：范庆红及第三方在庭审中向法庭举证并陈述了房屋实际使用人和使用用途。第三方向法庭举证提交的《关于庭后核实问题的书面答复》及2018年3月30日范庆红与合和公司签订的《补充协议》中明确约定了使用人为林湘静，使用用途为办公。此《补充协议》做为《租赁合同》的附加条款与主合同具有同等法律效力。但法庭没有认定此《补充协议》的法律效力。2019年3月15日麦田业务员陈业伟带新客户看房时拍摄的室内实况图片反馈给范庆红证实并不是林湘静办公使用而是多人居住的宿舍。向二审法院申请开庭时陈业伟出庭作证。合和公司在起诉状和庭审中诉称：涉案房屋当时签订的时候就是作为高管宿舍或员工宿舍使用。合和公司严重违反《补充协议》约定，不是用于林湘静办公，严重违反《租赁合同》第9条1款6项中（2）（3）（5）条规定。至今合和公司欠范庆红水电，燃气费1143.52元未付。二、原审法院审判程序违法。经与主审法官核对，合和公司于2019年3月28日送交起诉状，法院于2019年4月3日进入调解程序，2019年8月12日正式登记立案，然而2019年7月31日就进行了简易程序开庭审理，先开庭后立案。8月2日递交证据说明后法庭再无音信，直至2020年7月22日直接进入普通程序开庭独任审理。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第163条规定，人民法院在审理过程中，发现案件不宜适用简易程序的，裁定转为普通程序。然而，范庆红至今没有接到程序转换的书面裁定。原审法院审判程序严重违法。合和公司辩称，同意一审判决，不同意范庆红的上诉请求。麦田公司述称，不发表意见。合和公司向一审法院起诉请求：判令范庆红退还房屋租赁押金7328元。一审法院认定事实：1、（1）2018年3月范庆红与林湘静签署《北京市房屋租赁合同》由林湘静向范庆红承租涉诉房屋。（2）2018年3月20日合和公司与范庆红就涉诉房屋重新签订编号为BJZL1205381的《北京市房屋租赁合同（商业租赁经纪版）》（以下简称《租赁合同》）及附件《房屋交接清单》，《租赁合同》约定合和公司向范庆红承租涉诉房屋，用途为自用，租赁期为2018年3月22日至2019年3月21日，2018年3月17日交验签字、移交房门钥匙和门禁卡即视为交付完成；涉诉房屋租金为8500元／月，按季支付；2018年3月17日需支付租赁押金8500元，租赁期满或合同解除后租赁押金除抵扣应由合和公司承担的费用、租金以及违约责任外，剩余部分无息返还；租赁期间的水电、燃气费由合和公司承担；合和公司归还房屋时应与范庆红共同交接该房屋及附属设施，经范庆红验收认可后视为归还。《房屋交接清单》中范庆红与合和公司签约经手人林湘静签字进行了《交房确认》。2、范庆红提交的照片证据：（1）范庆红与林湘静的短信内容，范庆红指认合和公司曾发送“范女士您好：因为这套房子主要是当时林小姐居住所用，后期林小姐不住了，经过我们公司老板确认后，到期后就不续住了，非常感谢您”的短信表明承诺仅由林湘静一人使用涉诉房屋。（2）地）地板箱等物品照片，范庆红据此证实涉诉房屋受损情况，合和公司否认照片真实性。一审法院认为，合和公司与范庆红自愿签署《租赁合同》，合同约定内容不违反相关法律法规禁止性规定，为有效合同。《租赁合同》中写明合和公司的地位为乙方、承租人，且签署时间发生于林湘静合同之后，故《租赁合同》的签署变更了前合同参与人，林湘静不再是涉诉房屋承租人，依据《租赁合同》合和公司与范庆红之间形成了房屋租赁合同关系，租赁期满后租赁押金除抵扣应由合和公司承担的费用、租金以及违约责任外，剩余部分应予返还。关于范庆红提出合和公司违约的问题：1、双方并未在《租赁合同》中设立使用人数限制，故范庆红主张合和公司违反了涉诉房屋用途约定缺乏事实依据。2、退租后因范庆红对涉诉房屋进行了修复，诉讼后不具备实地勘验可行性，只能结合现场照片评价，但范庆红所举照片显示内容不足以证实发生损坏的原因，故范庆红主张合和公司承租期间造成了房屋损坏证据不充分；但麦田公司证实了合同期满后合和公司未归还全部涉诉房屋钥匙的事实，据此推断范庆红接收房屋后至少会发生更换门锁或配钥匙类损失，故一审法院对此部分损失予以酌定。《租赁合同》约定租赁期间的水电、燃气费由合和公司承担，故依据麦田公司出证的费用总额为1143.52元核减应退押金金额。判决如下：一、范庆红于判决书生效后十日内退还北京合和红灯笼餐饮管理有限公司房屋租赁押金6500元；二、驳回北京合和红灯笼餐饮管理有限公司其他诉讼请求。本院二审期间，范庆红提交以下证据：1、补充协议，证明双方完善主合同，明确此房屋双方是用于合和公司林湘静一人使用，用途是办公；证据2、照片3张，拍摄照片是2019年3月15日麦田房地产业务员拍摄的，证明室内实际使用者不是林湘静一个人，而是用于多人居住的员工宿舍。对上述证据合和公司认为：证据1、是真实的，我们当时完全是为了配合范庆红，我们当时找房子就是为了给公司高管找宿舍，后来为了配合麦田公司在住建委备案，我们对于房子的用途当时是告知了中介公司，中介公司也是按照我们的要求找的；证据2、真实性认可，证明目的不认可。对上述证据麦田公司认为：合同就是按照合同的用途就是办公的用途，不是说为了配合我们的流程，补充协议也是不备案的，我们只是对租赁合同的原件进行备案，合和公司说的原因不是签订补充协议的原因，我们是为了满足双方的要求签订的补充协议；证据2、认可照片是我们员工拍摄的，是双方交接的时候进入房间，发现房间用途和之前约定的不一致，对于房屋物品的损坏未达成一致，2019年3月15日员工带看，因为快到期有租户到房间看房，我们发现房间用途不一致，交接时间是2019年3月21日。本院经审查，结合各方举证质证的意见，认定范庆红二审中提交的补充协议真实有效。本院经审查认定的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为：本案二审的争议焦点为：一、合和公司是否构成违约；二、本案中对范庆红主张的实际损失应如何处理。对于争议焦点一，合和公司是否构成违约。根据法律规定，依法成立的合同受法律的保护。本案中，范庆红与合和公司在双方签订的《租赁合同》中虽未对使用房屋的人数作出限制性约定，但根据范庆红二审中提交的《补充协议》约定，“房屋用于员工林湘静办公”。合和公司在本案中未否定《补充协议》的真实性，但其抗辩称签订该《补充协议》是为了配合麦田公司备案手续，该主张缺乏依据，麦田公司亦不认可，故本院对合和公司的该项抗辩意见不予认可。本院认定《补充协议》属合法有效，双方应当依《补充协议》约定的内容履行租赁合同。然合和公司在履行租赁合同过程中改变涉案房屋的使用情况，违反了《补充协议》的约定，已构成违约，应承担相应的违约责任。对于争议焦点二，本案中对范庆红主张的实际损失应如何处理。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，范庆红主张合和公司构成违约并要求合和公司承担损坏房屋的实际损失，但结合范庆红主张的各项实际损失，本院难以认定全部损失均为合和公司违约所造成。故本院在综合考虑本案实际情况下，对实际损失的数额进行酌情确定，并在此基础上再行扣减合和公司欠付的水电、燃气费用后，对范庆红应退还合和公司的房屋押金数额进行核算。另外，对于范庆红主张本案一审程序违法的问题，经本院审查，一审程序并不存在违反民事诉讼法规定应予发回重审的情形，故对范庆红对的该项主张，本院不予采纳。综上，范庆红的上诉请求部分成立。根据二审中范庆红提交的新证据，本院对一审判决予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：一、撤销北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初66340号民事判决第二项；一、变更北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初66340号民事判决第一项为：范庆红于本判决生效后十日内退还北京合和红灯笼餐饮管理有限公司房屋租赁押金2000元；三、驳回北京合和红灯笼餐饮管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由北京合和红灯笼餐饮管理有限公司负担25元（已交纳），由范庆红负担25元（于本判决书生效后七日内交纳）；二审案件受理费50元，由范庆红负担25元（已交纳），由北京合和红灯笼餐饮管理有限公司负担25元（于本判决书生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  杨 路审 判 员  周艳雯审 判 员  何灵灵二〇二〇年十二月二十三日法官助理  高玉珠书 记 员  王 艳