贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终8799号上诉人（原审被告）：阳艳，女，1976年1月30日出生，汉族，住贵州省赫章县。被上诉人（原审原告）：陈弟光，男，1964年2月7日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。上诉人阳艳因与被上诉人陈弟光房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院（2020）黔0111民初4227号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人阳艳向本院上诉请求：一、撤销原判，并依法改判为1、解除上诉人与被上诉人之间的租赁合同；2、依法判令上诉人向被上诉人支付租金16500元。二、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院认定事实不清，证据不足。2019年3月11日，上诉人与被上诉人签订房屋租赁合同，约定合同一年一签，年租金51600元。因为疫情原因，上诉人生意遭受到打击，上诉人与被上诉人协商解除房屋租赁合同，上诉人向被上诉人支付5个月的租金21500元，房屋押金5000元用来抵充。当时被上诉人同意与上诉人解除房屋租赁合同，于是上诉人便回老家至今。由于疫情原因上诉人委托其朋友将房屋钥匙归还给被上诉人，被上诉人发信息要求上诉人支付房屋租金，上诉人一再强调与被上诉人解除合同一事，被上诉人皆称双方没有解除合同。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第二项，“疫情或者疫情防控措施导致合同履行困难的，当事人可以协商解决”。上诉人认为，上诉人与被上诉人已经就解除房屋租赁合同达成一致意见，只是因为疫情原因没有签订书面解除协议，房屋租赁合同已协商解决，被上诉人不能出尔反尔。因此，上诉人不应向被上诉人支付租金，仅需向被上诉人支付5个月租金21500元，押金5000元用于抵扣。综上，一审法院认定事实不清，证据不足，依法应予撤销并改判。被上诉人陈弟光二审答辩称：上诉人称三个月前就告知我方解除租赁合同，我方不清楚具体时间从什么时候起算。2020年1月5日上诉人通过电话告知我方不想租用门面了，并将房屋转租出去，如果不能转租则退还我方。答辩人认为，因双方已签订合同，应按照合同约定履行。原审原告陈弟光向一审法院起诉请求：1.判令被告支付2020年3月11日至2021年3月11日的租金51600元，并支付违约金（按年租金51600元的1%/日计算，从2020年2月12日计算至租金付清为止）；2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院经审理认定事实如下：案涉房屋位于贵州省贵阳市花溪区，建筑面积71.65平方米，规划用途为住宅，原告系上述房屋所有权人。2019年3月11日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《房屋出租合同》，主要约定：1.甲方将其位于花溪区房屋出租给乙方；2.租赁期限3年，自2019年3月11日至2022年3月11日止；3.租金每月4300元，年租金51600元，合同期内租金不变，押金5000元；4.每年2月11日之前乙方须将年租金一次性支付给甲方，如乙方逾期支付，甲方将加收乙方违约金，违约金按年租金1%每天加收，直至年租金交清为止；5.在合同期内，水、电、气、税费等一切杂费，由乙方承担，如乙方不及时交纳上述一切费用，产生的滞纳金由乙方自行承担；6.本合同自甲乙双方签字之日起生效，甲乙双方均严格遵守执行，双方均不得违约，违约方承担对方的一切经济损失。双方还对其他事项进行了约定。原被告在合同尾部签字按印。《房屋出租合同》签订后，原告将案涉房屋交付给被告，被告缴纳了2019年3月11日至2020年3月10日的年租金51600元，并支付了押金5000元。原、被双方一致认可房屋租赁用途系被告用于经营“家庭美容”。2020年1月5日，被告阳艳向原告陈弟光发送短信：“陈哥：由于我的合伙人回家带孩子，我要搬回总店，这个店就不开了，我能转就转出去，转不出去，我就做到租期到搬走，可以吗”，当日原告未在短信回复。2020年2月5日，原告向被告发送短信：“欧阳，交房租的时间到了，每年2月11日之前交付”、被告回复：“陈哥，我不租了，这个非常时期，现在在老家，那天我回去把钥匙给你”、原告回复：“你这个要求不正确，一切要按合同来执行。我不能答应你的要求，希望你执行合同，照合同办事”。双方还有多次短信往来，被告均表达了无钱付房租不再租房；原告均表示仅同意被告进行转租，但不同意被告不租。2020年2月19日，被告向原告发送短信：“陈哥晚上好，钥匙我放在花溪朋友那里，185…….，打这个电话他会送给你”。原告回复：“合同有效期内，我没有权利收钥匙”。被告回复：“随你吧，我饭都吃不上，那有钱交房租，我是提前给你讲好不做的”。对于上述短信往来，原、被双方均提供了短信截图予以佐证。原、被告双方未能协商一致，原告遂诉至一审法院。一审庭审中，经一审依法向被告释明是否在本案中提出解除合同的反诉，被告明确表示不提出解除合同的反诉。原告同时表明，坚持要求履行合同，并指出双方协商合同期限时其提议一年一签，但被告的要求签三年期限。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告与被告签订的《房屋出租合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对双方具有约束力。原告已根据合同约定将案涉房屋交付给被告，被告仅支付了2019年3月11日至2020年3月10日期间的租金，根据《房屋出租合同》约定，被告应当在2020年2月11日前支付2020年3月11日至2021年3月11日的租金51600元，但被告未按合同约定支付租金。被告辩称已提前三个月与协商不再租赁，但未取得原告的同意。被告同时辩称，因受疫情影响，加之其丧偶独自抚养两个小孩等原因，已无力续租和经营，但除新冠疫情系客观事实之外，其他主张未举证证明，且根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第（二）项：“疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；……当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持”之规定，即便被告能够证实确因疫情导致履行困难，亦不得擅自变更或解除合同，拒不支付房屋租金。因此，原审法院对被告的相应辩称，不予采信。对原告主张被告支付2020年3月11日至2021年3月11日的租金51600元的请求，一审法院予以支持。关于违约金。根据双方签订的《房屋出租合同》约定，被告逾期支付租金的应当按照年租金54600元的1%每天（即546元/天）计至付清租金之日止，被告辩称该违约金约定过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，结合原告实际损失以及新冠疫情影响等因素，对违约金一审法院酌情予以降低，即被告以年租金54600元为基数，按照年利率12%为标准，从2020年2月11日支付至租金付清之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告阳艳于本判决生效之日起十五日内支付原告陈弟光自2020年3月11日至2021年3月11日的租金51600元；二、被告阳艳于本判决生效之日起十五日内支付原告陈弟光违约金（以年租金54600元为基数，按照年利率12%为标准，从2020年2月11日支付至租金付清之日止）；三、驳回原告陈弟光的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费545元（已减半收取），由被告阳艳负担。二审诉讼中，各方当事人均未提供新证据。经二审审理查明的事实与原判认定事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人阳艳与被上诉人陈弟光签订的《房屋出租合同》系双方真实的意思表示，未违反法律法规禁止性规定，应确认为有效合同，双方均应按照约定全面履行各自的义务。本案中，上诉人阳艳主张由于疫情原因生意遭受打击，双方已经就解除房屋租赁合同达成一致意见。经审查，在双方的微信聊天记录中，上诉人提出因经营困难而要求解除租赁合同的意思表示，但被上诉人陈弟光并未明确表示同意解除房屋租赁合同，双方未就解除租赁合同达成一致意思表示。诉讼中原审法院向阳艳释明是否提出解除租赁合同的反诉请求，其明确表示不提起反诉，系其对自身权利的选择和处分。现陈弟光诉请继续履行租赁合同并要求阳艳支付后续一年租金的请求，符合合同约定和法律规定，原审予以支持陈弟光的诉请，并无不当，本院予以确认。关于租金支付问题，上诉人阳艳主张不应向被上诉人支付一年租金，仅应支付约定的5个月租金21500元并以押金5000元抵扣。经审查，案涉《房屋租赁合同》第三条约定“租金支付方式：每年2月11日之前乙方须将年租金一次性支付甲方，如乙方逾期支付，甲方将加收乙方违约金，违约金按年租金合同1％/天加收，直至年租金交清为止”，因案涉租赁合同并未实际解除，诉讼中阳艳对陈弟光要求继续履行租赁合同的诉请虽存有异议，但又不主动行使诉讼权利，且其移交租赁房屋钥匙亦被被上诉人陈弟光予以拒绝，租赁房屋仍然在阳艳的实际控制之下，故上诉人主张仅需支付五个月租金并以押金抵扣租金的诉讼理由，缺乏事实依据和法律依据，本院不予采信。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1090元，由上诉人阳艳负担。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 颜 云审判员 姜彦宏二〇二〇年十二月十日书记员 雷 迪