广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终23956号上诉人（原审被告）：陈志君，男，1974年9月19日出生，汉族，住广东省广州市南沙区。委托诉讼代理人：张乐伟，广东南滨律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱小明，广东南滨律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:广州南沙围垦开发公司,住所地广东省广州市南沙区万顷沙镇新港大道**。法定代表人:钟惠彪。委托诉讼代理人：彭媛，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄秋源，北京大成（广州）律师事务所律师。上诉人陈志君因与被上诉人广州南沙围垦开发公司（以下简称围垦公司）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市南沙区人民法院（2020）粤0115民初4606号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。上诉人陈志君向本院上诉请求：1.撤销一审判决第一、三、四项，变更一审判决第二项为陈志君向围垦公司缴纳从2020年4月1日起至实际交还案涉土地（鱼塘）之日止的租金（按年租金每亩1802元的标准减半收取）；2.一、二审诉讼费合理分担。事实和理由：一、陈志君连续多年来承租围垦公司的土地（鱼塘）从事水产养殖的基本情况。本系列案纠纷涉及130余家水产养殖户，大多长期以来连续每年从围垦公司处承租位于南沙沙尾垦区的鱼塘从事水产养殖，其中陈志君从2007年连续承租至今。合同是一年一期的签，每期合同期满后，履约保证金、环保保证金等直接顺延至下一期合同中。每期合同期满前，会走一个招投标流程，围垦公司发布下一期合同的招租公告，完成招租和续签。中标的农户就同围垦公司续签书面合同直接顺延，长期以来都是这样操作的。二、本案纠纷的由来及基本情况。2019年8月，围垦公司向陈志君发出《通知》，称对陈志君租赁的农用土地在合同期满按规定实行公开招租。2019年11月，围垦公司以《广州市南沙区池塘养殖水治理三年计划二年完成工作方案》（穗南农〔2019〕124号）文件，要求陈志君等农户签《南沙区池塘养殖水治理委托书》委托广州众宝环保科技有限公司对池塘养殖水进行治理，以便双方2020年期土地租赁合同的签订顺利，该广州众宝环保科技有限公司治理养殖水后，领取了治污补助金。2019年12月，围垦公司称为推广青蟹养殖项目，2020年期的合作要改革，并召集农户代表洽谈，让农户以“农户＋合作社＋公司”的模式进行新一轮的土地承租，并承诺按6年期限租赁给原农户，以便更好对接管理从而把青蟹养殖项目做好，陈志君等农户同意按该模式，并与广州市南沙区益农渔资专业合作社商谈了委托。因碰上新冠××疫情，围垦公司没有组织招投标。疫情缓解后，陈志君等多位农户与围垦公司负责人陈建华商谈续租事宜。陈建华答复，现在疫情之下无法办理交地和退押金、保证金手续，并表示青蟹养殖项目推广及委托合作社模式的相关事宜也谈的差不多，陈志君等农户可以续租。陈志君等农户提出要交租金，但围垦公司称在签书面合同之间不好收取租金，这也是至今未交租金的一个原因。陈志君得到围垦公司做出可以续租的承诺后，加上种苗有季节性，政府也鼓励复工复产，遂才在原租赁土地鱼塘投放了新种苗，实际上，双方已形成了事实上的租赁合同关系。后围垦公司与陈志君因故未能签订书面租赁合同，围垦公司要求陈志君马上清场撤离，将土地归还，并于2020年7月1日向一审法院起诉陈志君等农户。三、陈志君没有违反双方约定，涉案土地没有办理交还手续不能归责于陈志君。首先，2019年11月，围垦公司以续签租赁合同为筹码，让陈志君签委托书给广州众宝环保科技有限公司治理养殖场污水。2019年12月，围垦公司为推广青蟹养殖项目，提出让陈志君采用委托（挂靠）合作社的方式均可以看出双方有继续合作意向，并就续约事宜进行过沟通。其次，租赁合同到期前后，因新冠××疫情不可抗力因素，围垦公司招租、双方续签书面合同事宜存在履行障碍。再次，陈志君在得到围垦公司做出可续租的承诺后，才在涉案土地投放了新种苗，双方已经形成了事实上的租赁合同关系。至于未交租金，则是围垦公司拒收。最后，围垦公司因被广州南沙现代农业产业集团公司吸收合并，新的管理层对围垦公司之前的承诺与规划不予认可，单方撕毁与陈志君的口头租赁合同，违背诚实信用原则，损害陈志君的利益。因此，违反约定的是围垦公司与广州南沙现代农业产业集团公司，广州南沙现代农业产业集团公司应该承继围垦公司的义务，遵守围垦公司之前的承诺。四、一审法院判决陈志君已缴纳的履约保证金归围垦公司所有，违背公平原则。1.一审法院遗漏查明陈志君没有交回鱼塘的原因这一事实。陈志君是基于双方能够续签合同的情况下投放的种苗，种苗收益有生产周期，如在生产周期届满前收回土地会造成严重的损失，对陈志君极为不公平。因新冠××疫情和双方进入新合同磋商，土地移交时间因视新情况而定，因此陈志君并不构成违约。2.一审判决陈志君已缴纳的履约保证金归围垦公司所有无法律依据。履约保证金是为了保证陈志君履约，本质上所有权仍然属于陈志君。陈志君于2019年度所交的履约保证金因2020年度双方形成了事实上的租赁合同关系，直接顺延用于该年度的合同履行。围垦公司单方要求解除合同，应当全额退还履约保证金给陈志君。五、一审判决陈志君承担围垦公司支付的律师费不合理。1.围垦公司利用其优势地位企图单方解除合同以达到己方目的，滥用诉讼权利，诉称陈志君违约，才引发本案诉讼，且律师费并非围垦公司起诉时所必需支出的费用。2.《农用地租赁合同》中承担律师费条款是格式条款，是围垦公司预先拟定，其未与农户协商并尽提示、说明义务。故律师费应由围垦公司负担。综上所述，陈志君请求二审法院依法查明事实，支持陈志君的上诉请求。本案二审审理期间，上诉人陈志君补充上诉意见如下：1.围垦公司与陈志君之间多年以来没有先交地后签约的行为，长期以来的交易习惯是围垦公司采用内部招标方式，绝大多数农户都会投到自己承租的土地而后再正式签订书面合同连续耕种，有个别不租或者没有投到的农户待新租户用地时再交地退出即可。实际履行中没有先把土地交回给围垦公司，而后再由围垦公司组织招投标这样的情况，不然就会造成土地无人利用的闲置期，造成国有资产的流失和经济效率的降低。2.2019年11月，围垦公司以池塘外河涌的水质不达标为由要求众农户签订《池塘养殖水治理委托书》，承诺农户若签该委托书就把下一年的案涉土地优先租给农户，否则下一年不能继续承租。治理水质的工作到今年2-3月仍在进行。后来治理单位按照每亩400元的标准领取补助金，本来该金额是属于农户的。围垦公司的行为都表达了其将涉案鱼塘继续发包给农户及到期后农户可以继续使用鱼塘。3.围垦公司对广州市诚一水产科技有限公司、广州市南沙区益农渔资专业合作社均撤回起诉，允许他们补交租金后继续耕种，没有没收他们的保证金，并达成新的6年期的租赁合同。4.围垦公司除了对18东围上间3号田的梁超彬、吴少峰，18东围下间3号田的冯锐明、林树群发过不再发包的通知外，其余农户都没发过。被上诉人围垦公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。陈志君既作为长期承租围垦公司土地进行水产养殖的完全民事行为能力人，并清楚围垦公司需在合同期满后收回涉案土地、进行重新招租、签订合同等一系列程序步骤，故应能充分认知合同的内容以及违约的影响、后果，陈志君在围垦公司于合同期满后发出通知文件催促交还土地的情况下仍拒不清地撤离、交还土地，称新冠××疫情影响其履行交还土地义务，却又在未通知围垦公司并与围垦公司协商一致的情况下，恢复甚至加大在涉案土地上的投产活动，强行认为与围垦公司已形成事实上的租赁合同关系，并以水产品养殖周期长等理由要求围垦公司延长租赁期限、减半收取租金及退还履约保证金等，该等行为实则已违反合同自由、公平、诚实信用原则。综上所述，陈志君的上诉请求缺乏事实和法律依据，围垦公司请求二审法院依法维持原判。围垦公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令陈志君立即将位沙尾垦区18东围下间10号田（堤围不属于租赁范围）的94.87亩土地自行清场后归还给围垦公司；2、判令陈志君向围垦公司支付自2020年2月1日起至实际归还租赁土地之日止的场地占用费（按租赁合同所约定的租金标准的3倍计算为14.81元/亩/天，从2020年2月1日起暂计至2020年7月1日的土地占用费为212158.73元）；3、判令围垦公司有权没收陈志君的履约保证金47000元；4、判令陈志君向围垦公司支付因追究陈志君的违约责任而产生的律师费1414.30元；5、本案诉讼费由陈志君承担。一审法院认定事实：2019年1月29日，围垦公司作为甲方（出租方）、陈志君作为乙方（承租方），共同签订《农用地租赁合同》，约定甲方将座落于沙尾垦区18东围下间10号田（堤围不属于租赁范围）的94.87亩土地(以下简称涉案土地)出租给乙方从事水产养殖；租赁期限1年（2019年2月1日至2020年1月31日）；乙方按承租报价1802元/亩/年向甲方支付租金，年总租金170956元；乙方在签订合同时须一次性向甲方缴交500元/亩履约保证金，共47000元。合同履行期满，乙方无违约行为，甲方无息退还给乙方；合同期满，甲方无须通知乙方，乙方须自行清地撤离。乙方逾期撤离的构成违约，甲方有权没收乙方所交履约保证金，处理乙方租赁地内剩余产品，清理构筑物、附着物，强制退场。同时乙方须按最后合同年租金标准的3倍，交纳土地占用费至甲方实际收回此地为止；甲、乙双方应自觉履行本合同，任何一方不能履行本合同约定的义务均属违约，守约方有权要求违约方赔偿损失，包括但不仅限于差旅费、合理的律师费、调查取证费用等。该合同第十一条“不可抗力”约定：任何一方由于不可抗力且自身无过错造成的不能履行本协议的义务，不视为违约；如果发生不可抗力事件，履行协议受阻的一方应以最便捷的方式毫无延误地通知对方，受到不可抗力影响的一方应当采取所有合理行为消除不可抗力的影响及减少不可抗力对各方造成的损失。围垦公司为证明律师费，提交了《民事诉讼委托代理合同》、发票以及《情况说明》。《民事诉讼委托代理合同》和发票显示，因围垦公司与刘广旭等70人（包含陈志君）土地租赁合同纠纷案件，广州南沙现代农业产业集团公司聘请北京大成（广州）律师事务所的律师作为围垦公司的代理人，北京大成（广州）律师事务所委派律师彭媛、黄秋源为围垦公司提供诉讼代理服务，律师费共99000元,且广州南沙现代农业产业集团公司已向北京大成（广州）律师事务所支付律师费99000元。《情况说明》载明：围垦公司将被广州南沙现代农业产业集团公司吸收合并，围垦公司资产已移交广州南沙现代农业产业集团公司管理，相关登记手续正在办理当中，故围垦公司与陈志君等人土地租赁合同纠纷案件，由广州南沙现代农业产业集团公司与北京大成（广州）律师事务所签订《民事诉讼委托代理合同》，聘请北京大成（广州）律师事务所指派的律师作为围垦公司的诉讼代理人，并由广州南沙现代农业产业集团公司以围垦公司移交管理的资金，向北京大成（广州）律师事务所支付相应律师费。围垦公司主张包含陈志君在内共70件案总律师费99000元，平均每件案的律师费为1414.30元。陈志君提交落款日期为2019年8月1日的《通知书》1份、2019年8月1日的《通知书》1份、2018年12月12日的《农用地招租公告》1份，以证明：1、围垦公司在2019年8月1日向陈志君及第三人发出招租通知，但是围垦公司没有履行通知内容，误导耕户在涉案土地投放鱼虾蟹种苗，因鱼虾蟹生长周期未到，导致无法交还土地给围垦公司；2、围垦公司有意向将涉案土地继续出租给陈志君。前述通知均系围垦公司发出，其中《通知书》载明：“沙尾垦区18东围下间10号田承租户：我公司管理的沙尾垦区2019年底和2020年初合同期满的农用土地按规定实行公开招租，请您合理安排生产。有关土地公开招租事宜，我公司将另行公告。”另一份《通知书》载明：“沙尾垦区18东围下间3号田承租户：贵方承租我司的沙尾18东围下间3号田在2020年1月31日合同期满后不再发包，请您合理安排生产”庭审中，陈志君确认有交纳履约保证金47000元给围垦公司，并确认自2020年1月31日合同期满后，涉案土地由其继续使用至今，没有其他第三人使用涉案土地。另，围垦公司提交《说明》，陈述其司鉴于2020年初新冠××疫情影响，根据上级有关文件精神，其司于2020年2月10日起复工复产。另查，根据广东省人民政府于2020年1月28日发布的《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》载明，广东省行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时。一审法院认为：围垦公司、陈志君签订的《农用地租赁合同》是双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定切实履行合同义务。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。双方合同已明确约定涉案土地的租赁期限，并明确约定在合同期满时，陈志君应依约自行清地撤离。故，陈志君作为承租人，在2020年1月31日租赁期限届满后，负有自行清场并返还涉案土地给围垦公司的义务。由于2020年初发生新冠××疫情，该疫情属于不可抗力，在疫情严控期间客观上虽然会影响陈志君履行清场交地的义务，但并不能免除陈志君的交地义务，陈志君可在疫情防控缓解后继续履行清场交地义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，法律另有规定的除外。综合国家和各省市的疫情防控措施，考虑疫情在本地的实际影响情况，一审法院酌定将陈志君的清场交地时间合理延长2个月至2020年3月31日，即陈志君最迟应在2020年3月31日前将涉案土地交回给围垦公司，在此期间免除陈志君支付土地占用费的责任。应当指出，《农用地租赁合同》第十一条不可抗力条款已经明确约定如果发生不可抗力事件，履行协议受阻的一方应以最便捷的方式毫无延误地通知对方，故，若陈志君在新冠××疫情缓解后仍难以履行清场交地义务的，应通知围垦公司并与之协商，但陈志君在本案并未提交相应证据证明其已按上述合同约定履行通知义务且与围垦公司协商一致，故陈志君抗辩不同意交地无理，一审法院不予采纳。如上所述，陈志君在新冠××疫情防控缓解后未履行交地义务，已构成违约，应按合同约定承担违约责任。围垦公司诉请要求陈志君交还涉案土地及支付相应的土地占用费且有权没收陈志君履约保证金的诉求，符合合同约定，一审法院予以支持，但合同约定按租金的3倍支付土地使用费的标准过高，在围垦公司未能举证证明其因陈志君逾期交还涉案土地造成其他损失的情况下，一审法院从公平合理角度考虑，酌定土地占用费按合同约定的租金标准缴纳。另，合同已明确约定守约方有权要求违约方赔偿合理的律师费，围垦公司基于陈志君逾期交地的违约行为而聘请律师提起本案诉讼，且由此支出本案的律师费合理，考虑围垦公司支付的律师费99000元包含了陈志君在内的70人纠纷，合理平均分配后一审法院酌定陈志君应支付围垦公司律师费1414元。至于陈志君的抗辩理由，一审法院认为，围垦公司于2019年8月1日发出的《通知书》只是告知陈志君涉案土地合同期满后将按规定实行公开招租，并未与陈志君达成续租合意，且陈志君亦答辩称新冠××疫情缓解后其有与围垦公司工作人员商谈续租事宜，故，围垦公司、陈志君双方只是就涉案土地合同期满后是否继续建立新的租赁合同关系而进行磋商，该磋商并不能免除陈志君履行《农用地租赁合同》约定的清场交地义务，且围垦公司是否对涉案土地进行公开招租，亦不能免除陈志君履行清场交地责任。新冠××疫情只会影响陈志君清场交地的合理时间，并不能免除陈志君清场交地的合同义务，在全国均已逐步全面复工复产的情况下，陈志君仍未履行清场交地义务，已构成违约。陈志君在未与围垦公司就涉案土地达成续租协议的情况下，自行在涉案土地的鱼塘投放种苗养殖，显属不当。陈志君提供的《农用地招租公告》、《通知书》、疫情属不可抗力、商议续租记录等证据，并不能证实其不构成违约，故，陈志君抗辩无理，一审法院不予采信。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十七条、第二百三十五条之规定，作出判决：一、陈志君应于本判决发生法律效力之日起十五日内，将位于广州市南沙区沙尾垦区18东围下间10号田（堤围不属于租赁范围）的94.87亩土地清场并交还给广州南沙围垦开发公司管业。二、陈志君应于本判决发生法律效力之日起十五日内，向广州南沙围垦开发公司缴纳从2020年4月1日起至实际交还上述土地之日止的土地占用费（按年租金每亩1802元的标准计算）。三、陈志君应于本判决发生法律效力之日起十五日内，向广州南沙围垦开发公司支付律师费1414元。四、陈志君已缴纳的履约保证金47000元归广州南沙围垦开发公司所有。五、驳回广州南沙围垦开发公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2604.3元，由广州南沙围垦开发公司负担285.3元，由陈志君负担2319元。二审审理期间，陈志君向本院提交如下证据：1.《南沙区池塘养殖水治理委托书》《池塘养殖水治理补助资金发放公示》，拟证明2019年11月至2020年4月期间，围垦公司指定农户治污的行为表达了遵照以往惯例把渔塘继续发包给农户的意思；2.《委托书》，拟证明围垦公司指定委托益农渔资合作社统一签约的行为表达了围垦公司遵照以往惯例把渔塘继续发包给农户的意思；3.《录音光盘》一份(含2020年8月10日和2020年8月25日两份录音）、《录音文字整理》两份,拟证明围垦公司与农户就合作青蟹养殖项目达成了口头协议，围垦公司工作人员误导农户投放新的种苗，对造成本案纠纷负有责任，围垦公司承诺只要农户同意交地交租，围垦公司可以撤诉，并且退回保证金和其他押金；4.《调解书》一份，拟证明另案双方达成调解协议，围垦公司延迟收地一年多，退回履约保证金，免除土地占用费；5.《土地承包经营合同》、《农用土地承包经营权出租合同》、发票，拟证明十多年来，双方就同一块地存在承包或者租赁关系，已经形成了每次承租同一块地的交易惯例；6.《收据》两份，拟证明另案两位当事人已交还土地。对当事人二审争议的事实，本院二审期间查明的事实与一审法院查明的事实一致，对一审法院查明的事实本院予以确认。另查明，《农用地租赁合同》第十三条记载“乙方已详尽了解本合同的内容，对合同内容没有异议，尤其是对乙方权利义务、违约责任、特别约定项下条款，有充分、详尽的理解，明白其内容含义，清楚违反合同的约定可能要承担的违约责任。”本院认为，本案系土地租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。综合当事人的诉、辩意见，本案二审的主要争议焦点为陈志君是否应清场交地以及支付土地占用费、律师费、履约保证金。关于土地续租问题，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”续租必须有双方明确的意思表示，陈志君主张双方已经达成续租协议，但对此提交的证据不能证实围垦公司有明确的续租意愿且已实际履行，即使围垦公司有引领农户进行环境治理和经营方式变革探索，但双方并未就延续租期进行明确约定，而双方就交地问题进行磋商并不能免除陈志君履行《农用地租赁合同》约定的清场交地义务，至今未有证据证实双方就涉案土地形成新的租赁合同，而围垦公司未就涉案土地组织公开招租直至提起本案诉讼，明确没有继续出租原地块的意愿，陈志君在租赁期限届满后对涉案土地系临时占用，其以逾期交地的违约行为主张双方达成继续履行的合意，并不能成立。故本院对其该上诉主张不予采信。《农用地租赁合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行，现合同约定的租赁期限已届满，陈志君应依约自行清场并交回土地。关于减半交租的问题，陈志君上诉请求按照合同约定租金标准减半缴纳租金，对此，《农用地租赁合同》的租赁期限已经届满，陈志君在租赁期限届满后并未及时腾空并向围垦公司交还涉案土地，根据双方合同约定，陈志君需向围垦公司交纳土地实际收回前的土地占用费，合同约定的土地占用费标准是年租金标准的3倍，一审法院已经酌情调整为按合同约定的租金标准计算，且考虑疫情因素，酌定土地占用费自2020年4月1日起算，符合公平原则。合同约定的租赁期限已经到期，围垦公司提起本案诉讼明确没有续租的意愿，陈志君在租赁期限届满后对涉案土地系临时占用，调整租金标准也没有任何意义，故本院对陈志君该意见不予采纳。关于履约保证金和律师费的问题，《农用地租赁合同》第十三条记载陈志君已清楚了解违约将承担的违约责任，陈志君亦确认十多年来律师费等合同条款都相同，其再上诉主张围垦公司对格式条款未尽提示说明义务，在无其他证据反驳合同条款记载的情况下，本院不予采信。陈志君上诉认为其无违约行为，围垦公司无权没收其履约保证金，但《农用地租赁合同》明确约定了租赁期限，且约定逾期撤离构成违约，围垦公司有权没收履约保证金，故一审判决陈志君缴纳的履约保证金归围垦公司所有，有充分的合同依据。至于律师费，《农用地租赁合同》亦明确约定守约方有权要求违约方赔偿包括律师费在内的损失，本案律师费亦属合理，一审法院予以支持依据充分，应予以维持。综上所述，陈志君的上诉理由不成立，本院不予支持。本院对其上诉请求予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2079元，由上诉人陈志君负担。本判决为终审判决。审判员  林旭群二〇二〇年十二月二十四日法官助理欧翘书记员林丽敏