安徽省淮北市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖06民终1357号 上诉人（原审被告）：张辉，男，1973年12月23日出生，汉族，住安徽省濉溪县。 上诉人（原审被告）：赵娟，女，1978年10月5日出生，汉族，住安徽省濉溪县。 以上二位被告共同的委托诉讼代理人：董娟，安徽启宇律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：合肥宁巨物业管理有限公司淮北分公司，住所地安徽省淮北市相山区古城路与孟山路交口和协大厦**。 负责人：包建，该分公司总经理。 委托诉讼代理人：刘文文，安徽亚星律师事务所律师。 上诉人张辉、赵娟因与被上诉人合肥宁巨物业管理有限公司淮北分公司（以下简称宁巨物业淮北分公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省淮北市相山区人民法院（2019）皖0603民初3739号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张辉及其与赵娟的共同委托诉讼代理人董娟，被上诉人宁巨物业淮北分公司的委托诉讼代理人刘文文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张辉、赵娟上诉请求：1.撤销原判，改判驳回宁巨物业淮北分公司一审诉讼请求。2.一、二审诉讼费用由宁巨物业淮北分公司承担。事实和理由：1.一审判决认定张辉、赵娟从2017年4月1日拖欠物业费,系认定事实错误，2017年3月22日张辉、赵娟通过安徽相广建设工程有限公司账户支付至2018年4月的物业费、装修垃圾清运费共计31260元，后由于宁巨物业淮北分公司的违约等行为未付物业费。2.一审认定支付物业费的终止时间为该判决生效之日,属适用法律错误。宁巨物业淮北分公司诉称要求支付物业费至2019年5月，显然一审判决超出了宁巨物业淮北分公司的诉讼请求。3.一审判决适用法律错误，一审查明宁巨物业淮北分公司2018年12月11日停止了公共耗能费、物业保洁服务，而且宁巨物业淮北分公司一审也提交证据证明其在2018年12月11日停止了公共耗能费、物业保洁服务，张辉、赵娟不应当支付2018年12月11日之后的上述费用。4.一审判决认定了宁巨物业淮北分公司不按约定履行合同存在违约,而一审判决仅减少物业费每平米0.2元，显然与宁巨物业淮北分公司提供的服务违约责任不符。在案涉房屋交付使用后，宁巨物业淮北分公司提供物业服务质量非常差，影响业主单位形象和工作效率，上诉人多次督促宁巨物业淮北分公司进行改善均未见丝毫改善。宁巨物业淮北分公司未提供约定的物业服务内容和质量标准，存在违约行为，且宁巨物业淮北分公司未能提供经过物价管理部门审批的收费依据，故无权要求支付物业费。5.一审法院对于张辉、赵娟提出的要求宁巨物业淮北分公司赔偿维修及漏水造成的损失的反诉请求,未合并审理，系适用法律错误。6.一审判决要求拆除电梯口玻璃门及消防安全疏散没有事实和法律依据,宁巨物业淮北分公司存在混淆视听。张辉、赵娟在电梯口加装的玻璃门早已自行拆除，消防电梯或消防通道是专用通道,该通道未设置任何障碍物，宁巨物业淮北分公司对该主张并无诉讼主体资格。7.请求法院支持张辉、赵娟要求宁巨物业淮北分公司提供在物价局备案的价格证明及在有关行政机关备案的服务标准证明。综上,一审判决认定事实和适用法律均存在错误，请求依法改判。 宁巨物业淮北分公司辩称，1.认可张辉、赵娟支付物业费至2018年4月。2.一审判决认定的物业费交纳截止时间符合法律要求，宁巨物业淮北分公司要求支付物业费的截止时间是上诉人履行完毕的时间。3.关于公共耗能费，宁巨物业淮北分公司并未停止提供公共耗能的服务，停止保洁服务是因为张辉、赵娟未缴纳物业费，及在公共区域部分加了玻璃门，宁巨物业淮北分公司无法派保洁人员去打扫，一审法院酌定减少物业费宁巨物业淮北分公司予以认可。 宁巨物业淮北分公司向一审法院起诉请求：1.判令张辉、赵娟立即支付拖欠的物业管理费32033元，违约金40842.075元（暂计算至2019年5月31日，请求至全部款项付清之日止）；2.判令张辉、赵娟支付拖欠的公共耗能费7247.09元（自2017年4月1日至2019年4月30日）；3.判决张辉、赵娟立即停止侵占三间空置房（2502/2503/2504室）、公共走廊和公共安全消防通道等区域，并将其恢复原状；4.因本案产生的案件受理费等诉讼费用均由张辉、赵娟负担。 一审法院认定事实：2015年2月，张辉、赵娟购买国购公司开发的淮北市国购广场（商业）3#A座2501室、2505-2523室。 2017年3月23日，宁巨物业淮北分公司（甲方）与张辉（乙方）签订《国购广场前期物业服务协议》，约定：国购公司通过公开招标方式选聘甲方为淮北市国购广场项目提供前期物业管理服务，乙方所购房屋坐落位置在国购广场金融中心3A幢25层01.05-23（合计20间），建筑面积1270.6平方米（最终以产权证登记，含附记标注的建筑面积为准）。甲方为本物业管理区域内全体业主和物业使用人提供服务，根据政府相关规定和协议约定按时向乙方足额收取物业管理服务费用及其他相关费用，并将物业管理服务收费标准、特约服务收费项目和标准在本物业管理区域内公布。乙方不得占用、损坏本项目的共用部位，共用设施设备或改变其使用功能。物业管理服务内容包括：一、房屋共用部位的维护和管理；二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；三、环境卫生；四、公共秩序维护；五、交通秩序与车辆停放；六、在物业管理区域内，物业服务企业提供的其他服务；七、单个业主可委托甲方对其物业的共有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方商定；八、房屋装饰装修管理；九、协助开发建设单位做好房屋及配套设施设备保修期内维修管理登记和联络协调工作。物业管理综合服务收费办公物业为1.80元/㎡·月，非住宅（如公寓、办公、商业）、别墅及其他物业类型的公共耗能费，由相关业主据实分摊，甲方违反协议，未达到管理服务约定目标的，乙方有权要求限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任，乙方违反协议，不按约定的收费标准和时间交纳相关费用，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天按应缴总额的0.3%交纳违约金等内容。同时，宁巨物业淮北分公司向张辉出具了《业主临时管理规约》，约定业主禁止占用或者损坏物业共有部分，擅自组装房屋共用设施等、物业服务费实行预交制度，第一次物业服务费按照物业发展商发出的《入住通知书》中注明的交费起始日和交费金额按时足额交纳不少于全年的物业服务费，期满后次月预付下年度费用。欠交物业服务费或者有《业主临时管理规约》规定的任何费用时，自应付之日起至实际支付日按每日0.3%计收违约金等内容。2017年7月23日，张辉签署承诺书，同意遵守并倡导、督促其他业主及物业使用人遵守《业主临时管理规约》及前期物业服务协议。 张辉、赵娟入住国购广场3#A座2501室、2505-2523室后，即进行了装修，并在25层电梯口公共走廊处安装玻璃门，封堵了消防安全疏散通道等。宁巨物业淮北分公司在提供物业服务中，时有不能及时完成等情况，张辉、赵娟房屋漏水问题向物业公司反映，亦未能解决。张辉、赵娟于2017年4月1日起未再交纳物业费。按照张辉、赵娟房屋面积1270.60平方米，每月每平方1.8元计算，每月物业费为2287.08元，同时，张辉、赵娟欠交2017年4月1日起至2019年4月30日期间的公共能耗费7247元。2018年12月11日，宁巨物业淮北分公司向张辉所属安徽相广建设工程有限公司发出《停止服务通知函》，称因其拖欠物业费、公共能耗费暂停保洁服务等。 一审法院认为，宁巨物业淮北分公司与张辉签订《国购广场前期物业服务协议》、《业主临时管理规约》是双方真实意思的表示，符合法律规定，为有效合同，双方均应如约履行。张辉自2017年4月1日起一直拖欠物业费、公共能耗费未交纳，显系违约，应当承担本案的违约责任。赵娟与张辉为夫妻关系，二人系国购广场3#A室2501室、2505-2523室的共同所有权人。宁巨物业淮北分公司起诉要求赵娟共同承担本案民事责任，符合法律规定，予以支持。张辉、赵娟在国购广场3#A座25层电梯口公共走廊处安装玻璃门，客观上造成宁巨物业淮北市分公司提供保洁服务的不便，并拖欠物业费不付，应当承担本案的主要责任。宁巨物业淮北分公司在提供物业服务时有不及时等问题，并从2018年12月起暂停了保洁服务，亦有责任，故物业费本院酌定按每月每平方1.6元计算，按照房屋面积1270.60平方米计算，每月物业费应为2032.96元。张辉、赵娟在国购广场3#A座25层电梯口公共走廊处安装了玻璃门，并封堵了消防安全疏散通道，违反了《国购广场前期物业服务协议》和《业主临时管理规约》和相关法律法规规定，宁巨物业淮北分公司要求予以拆除，并恢复原状，理由充分，予以支持。关于宁巨物业淮北分公司要求支付违约金问题。双方合同约定逾期按每日0.3%计算，约定过高，同时，宁巨物业淮北分公司在履行合同中亦有责任，故对该诉讼请求，不予支持。关于宁巨物业淮北分公司要求张辉、赵娟停止侵占国购广场3#A座2502室、2503室、2504室问题。因宁巨物业淮北分公司非所涉房屋所有权人，其无权对此予以主张。诉讼中，张辉、赵娟提出反诉，要求宁巨物业淮北分公司赔偿其因漏雨造成的经济损失，与本案物业服务合同非同一法律关系，不予合并审理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第八十二条、第八十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条、第六条规定，判决：一、张辉、赵娟于判决生效之日起十五日内给付合肥宁巨物业管理有限公司淮北分公司物业费（按照每月2032.96元标准从2017年4月1日计算至本判决生效之日止），同时支付公共能耗费7247.09元；二、张辉、赵娟于判决生效之日起十五日内拆除淮北市国购广场3#A座25层电梯口加装玻璃门及消防安全疏散通道障碍物；三、驳回合肥宁巨物业管理有限公司淮北分公司的其他诉讼请求。案件受理费1803元，由张辉、赵娟负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 张辉、赵娟提交以下证据:证据1.拍摄维修后屋顶的照片，拟证明物业服务差，一审后才对屋顶进行维修；2.消防通道照片，拟证明消防通道通畅，消防电梯口的玻璃门已拆除。3.交付物业费票据，拟证明物业费已交至2018年4月。4.《关于督促物业改善服务的函》、《重要通知》，拟证明宁巨物业淮北分公司收费没有公示收费标准。 宁巨物业淮北分公司质证意见：证据1的真实性无异议，但不能达到证明目的，屋顶不是宁巨物业淮北分公司进行的修复，而是开发商进行的修复；对证据2真实性有异议，照片不能显示拍摄时间，不能全面展示拍摄地点真实情况，即便该组照片真实，也不能达到证明目的，从照片上能看出使用了公共通道并且阻挡了消防通道;对证据3认可；对证据4中的《关于督促物业改善服务的函》真实性有异议，宁巨物业淮北分公司没有收到该函，无法核实真实性，即使真实，也达不到证明目的，该函没有说明物业公司存在违约的行为，对《重要通知》的真实性无异议，不能达到证明目的，反而能证明宁巨物业淮北分公司将重要的事项已公布给业主。 本院认证意见：张辉、赵娟提供的证据1、4达不到证明目的，不予认定，对证据3予以认定，对证据2的真实性及证明目的，结合本院勘验情况，综合进行认定。 二审审理期间，本院于2020年12月10日，组织宁巨物业淮北分公司、张辉到案涉国购广场B座25层进行现场勘验，并邀请当地社区居委会工作人员见证勘验过程，现场制作勘验笔录一份、勘验现场图一份。现场情况如下：勘验案涉楼层前，对该建筑21层、23层构造进行了解并拍照、录像。后通过客用电梯到达25层电梯间区域，可见电梯间区域两侧分别加装电动玻璃移门，勘验时均处于打开状态。楼层南侧、西侧区域内公用走廊与专有区域之间的墙体已拆除，东南侧办公区域在原走廊墙体位置基础上后撤2米左右加装玻璃隔断墙，封闭构成办公区域，西南侧及西侧均为开放式办公区域。楼层北侧东侧走廊均正常，北侧办公区域正常。楼层西半部分的北开口消防通道及消防电梯，未见阻挡，楼层东半部分的南开口消防通道，未见阻挡，该楼层内消防门均可正常打开，从24层及以下楼层通过消防步梯到达顶层平台均通畅，未见阻挡。双方当事人对上述勘验情况进行确认。 本院二审另查明，2017年3月22日，安徽相广建设工程有限公司向宁巨物业淮北分公司交纳了2017年4月1日-2018年3月31日合计1年的物业费及装修垃圾清运费共计31260元。案涉商品房买卖合同中提到的国购广场3#A座现名称为国购金融中心B座（以下简称B座）,该栋建筑25层为顶楼，由安徽相广建设工程有限公司占有并用作办公使用，该楼层没有其他业主居住或使用。通过现场勘验查明，B座25层客用电梯口之间区域两侧设置了电动玻璃移门，该楼层南侧及西侧原属走廊区域与办公区域之间的墙体打掉，原公用走廊区域未发现被阻挡现象。 除张辉、赵娟交纳物业费的截止期限及一审认定的加装玻璃门封堵了消防安全疏散通道等事实本院不予确认外，本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为，1.宁巨物业淮北分公司是否存在物业服务不到位的违约行为，一审法院酌定物业费收取标准是否合理；2.公共耗能费数额应当如何认定；3.一审法院判决拆除玻璃门及消防安全疏散通道障碍物有无依据；4.一审判决是否超出宁巨物业淮北分公司诉讼请求范围及一审法院未合并审理张辉、赵娟的反诉请求，程序是否违法。 关于争议焦点1，物业服务机构收取物业费目的是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目开支，是物业管理服务机构为业主提供必要服务的基本保障。交纳物业费是业主的基本义务，宁巨物业淮北分公司在履行了相关的物业服务后，作为案涉建筑物业主之一的张辉、赵娟，应按约及时交纳物业费。本案中，宁巨物业淮北分公司虽然在B座25层的保洁服务方面未能完全按照合同约定履行，但不可否认，其持续为整栋建筑提供了物业服务，且服务的内容不仅包含保洁服务，也包括大楼各项设施运行、安保等方方面面。张辉、赵娟以宁巨物业淮北分公司停止提供保洁服务、服务质量差、未提供收费依据等为由拒绝支付物业服务费没有依据，该上诉理由不能成立，一审法院综合考虑双方违约行为程度，酌定按照每月每平方1.6元计算物业费，并无不当，本院予以维持。 关于争议焦点2，宁巨物业淮北分公司在一审中提交了案涉房屋公共耗能费的计算依据，公共耗能是整栋楼产生的公共区域的耗能，并非仅指某一层公共区域耗能，张辉、赵娟以宁巨物业淮北分公司未公开收费标准及依据等为由，认为不应当缴纳公共耗能费，该上诉理由没有事实及法律依据，本院不予采信。 关于争议焦点3，一审法院判决张辉、赵娟拆除玻璃门及消防安全疏散通道障碍物是否具有依据的问题。第一，经过本院对现场进行勘验，并未发现案涉楼层消防通道存在设置阻碍、消防门加锁现象，至于在宁巨物业淮北分公司提供的其在2018年11月20日向淮北市相广建设工程有限公司出具整改通知函中提到“消防通道加装玻璃门，导致消防电梯口被封闭”的情况，经本院勘验，并未发现该楼层消防电梯口加装有玻璃门，现场勘验时，宁巨物业淮北分公司认可该消防电梯口加装的玻璃门已被拆除,拆除时间未知。第二，关于在电梯间区域两侧加装玻璃门的行为是否影响到消防安全。该楼层均由淮北市相广建设工程有限公司办公使用，在装修时已经进行整体规划，楼层南侧及西侧区域实行开放式办公，办公区域与原走廊部分未有墙壁阻挡，现场较为空旷。通过现场勘验难以确定加装玻璃门是否违反消防规定，消防部门对此也未对此进行认定，宁巨物业淮北分公司虽然主张该加装行为违反消防规定，但其并未提供证据证明其已向消防部门或上级主管部门反映有关情况，也未提供证据证明消防部门认定该加装行为违反了消防规定。第三，宁巨物业淮北分公司一审中认为，张辉、赵娟在客用电梯口加装玻璃门的行为违反物业服务合同约定，影响其开展物业服务，客观上导致保洁员无法提供25层的保洁服务，对此，宁巨物业淮北分公司并未提供证据证明其主张的事实。此外，虽根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条的规定，业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨碍等相应民事责任的，人民法院应予支持。但在本案中，案涉楼层除安徽相广建设工程有限公司以外，并没有的其他业主使用，该楼层处于该栋建筑的顶层，该电梯间区域两侧的玻璃门未在客观上导致妨碍他人通行，宁巨物业淮北分公司也未提供证据证明其他人员有自由出入该楼层的必要，亦未证明张辉、赵娟使用相关区域妨害了宁巨物业淮北分公司提供物业服务和管理，或其他业主对张辉、赵娟使用该层有关空间提出了异议。第四，张辉、赵娟基于其对专有区域进行装修改造后，为了办公安全需要而安装玻璃门，通过现场勘验问话了解到，该公司正常上班时间前台均有工作人员，夜间亦有公司值班人员值守。虽然该安装玻璃门的行为客观上可能导致其他业主公共区域活动范围的减少，但考虑到案涉房屋处于顶层，该层房屋已进行统一装修规划并均由同一公司用于办公使用，如判决拆除该玻璃门，亦会造成其办公区域处于无安全保障状态，再次进行装修改造产生的代价及对其他楼层业主正常办公造成的影响亦需综合考虑。故，综上分析，一审法院判决张辉、赵娟拆除玻璃门及消防安全疏散通道障碍物的依据不够充分，本院予以纠正，宁巨物业淮北分公司的该项诉讼请求应予驳回。 关于争议焦点4，关于一审判决是否超出原告诉讼请求，一审法院根据酌定后的费用标准认定的每月物业费数额及“计算至本判决生效之日止”的表述并无不当，鉴于一审法院对张辉、赵娟已交纳物业费数额的事实认定存在错误，本院仅对支付物业费起算日期进行纠正。关于张辉、赵娟的反诉未进行合并审理的问题，因张辉、赵娟所提出的赔偿因漏雨造成损失的反诉请求与本案并不完全为同一种法律关系，一审不予合并审理并无不当。 此外，根据张辉、赵娟提供的转账流水，张辉、赵娟已交纳物业费至2018年3月31日，宁巨物业淮北分公司对此予以认可，一审法院对该事实认定错误，本院进行纠正。 需要指出的是，营造和谐社区、良好的商住楼办公环境需要业主管理企业和业主共同建立、治理和维护。提供物业的管理服务的物业公司，应当按照诚实守信的原则，按照约定及有关规定履行自己物业管理义务，提高物业管理水平。作为物业管理服务的接受者，亦应当协助物业公司进行管理，与物业公司共同建设和谐的环境和氛围。 综上所述，张辉、赵娟的上诉请求部分成立，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销安徽省淮北市相山区人民法院（2019）皖0603民初3739号民事判决第二项、第三项，即“张辉、赵娟于本判决生效之日起十五日内拆除淮北市国购广场3#A座25层电梯口加装玻璃门及消防安全疏散通道障碍物；”“驳回合肥宁巨物业管理有限公司淮北分公司的其他诉讼请求。” 二、变更安徽省淮北市相山区人民法院（2019）皖0603民初3739号民事判决第一项即“张辉、赵娟于判决生效之日起十五日内给付合肥宁巨物业管理有限公司淮北分公司物业费（按照每月2032.96元标准从2017年4月1日计算至本判决生效之日止），同时支付公共能耗费7247.09元”为“张辉、赵娟于判决生效之日起十五日内给付合肥宁巨物业管理有限公司淮北分公司物业费（按照每月2032.96元标准从2018年4月1日计算至判决生效之日止），同时支付公共能耗费7247.09元；” 三、驳回合肥宁巨物业管理有限公司淮北分公司其他诉讼请求。 一审案件受理费1803元，由合肥宁巨物业管理有限公司淮北分公司承担1000元，由张辉、赵娟承担803元。二审案件受理费1803元，由张辉、赵娟承担1300元，合肥宁巨物业管理有限公司淮北分公司承担503元。 本判决为终审判决。 审判长  张春茹 审判员  范向阳 审判员  李 森 二〇二〇年十二月二十四日 法官助理董建文 书记员胡雨桐 相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。