广西壮族自治区玉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂09民终2670号 上诉人（原审原告）：梁树培，男，1966年1月15日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 被上诉人(原审被告)：广西东臻置业开发有限公司，住所玉林市城站路**。 法定代表人：李晓梅，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王宏，北京大成律师事务所律师。 上诉人梁树培因与被上诉人广西东臻置业开发有限公司（以下简称东臻公司）商品房销售合同纠纷一案，不服玉林市玉州区人民法院（2020）桂0902民初2659号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。 梁树培上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判被上诉人支付租金16030.8元给上诉人；3.改判被上诉人支付逾期支付租金的违约金（违约金的计算：以16030.8元为基数，从2018年8月30日起至实际履行支付之日止，按日万分之四计付）给上诉人；4.改判被上诉人承担本案一审和二审诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实错漏，适用法律错误。上诉人与被上诉人的商品房销售合同由《招商海报》、《玉林市商品房买卖合同》和《补充协议》构成，被上诉人没有履行包租十年也违约。2012年以来，上诉人与玉林市百美酒店管理有限公司没有发生租金以外的纠纷，上诉人的房子也没有不再租赁给该公司，上诉人至今也没有与该公司解除《房屋租赁合同》，是该公司单方面停发租金。按《补充协议》约定，玉林市百美酒店管理有限公司不支付8万多元租金和逾期支付租金的违约金由被上诉人承担连带保证责任。租金损失的诉讼时效是三年，按《补充协议》和《房屋租赁合同》约定，被上诉人要对2016年6月至2018年8月上诉人的租金损失承担连带保证责任。按《房屋租赁合同》约定，2016年6月至2018年8月，上诉人应得租金为：27个月×934元=25218元，由于被上诉人违约，上诉人在这期间得到的租金只有9187.2元，被上诉人应承担16030.8元，并按《房屋租赁合同》第九条第1款约定，支付逾期支付租金的违约金（违约金计算：以16030.8元为基数，从2018年8月30日起至实际履行支付日止，按日万分之四计付）。 东臻公司辩称，原审法院认定事实清楚，证据充分，请求二审法院予以维持，驳回梁树培的上诉请求。 梁树培向一审法院起诉请求：1、判令被告按合同约定设独立水表、电表（头表）给原告；2、判令被告按合同约定支付违约金80000元给原告；3、本案的诉讼费由被告承担。 一审认定事实：2008年1月16日，原告梁树培与被告东臻置业公司签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买位于玉林市。合同约定：第四条、该房建筑面积37.17平方米，每平方米3349.02元总价款为124483元。第八条、交付期限为2008年8月30日。第九条、逾期交房则按以下方法处理：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限届满至第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同......买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限届满之第二天起至实际交付之日止，出卖人向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。第十三条、出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准（见附件三）。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照第2种方式处理：2、买受人及时通知出卖人，经双方确认属实后，出卖人在20天内进行维修及其他措施，使该装饰、装修达到双方约定的标准（附件三），费用由出卖人承担。第十四条、出卖人承诺与该商品房正常直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日起达到使用条件：1、水在交付时达到使用条件；2、电在交房时达到使用条件。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按本合同第九条第1种方式处理。2008年3月28日，原告与案外人玉林市百美酒店管理有限公司签订《房屋租赁合同》，将该房屋出租给玉林市百美酒店管理有限公司用于商业经营，该合同约定：租赁期限2008年8月30日至2018年8月29日。随后，原告收取了几年玉林市百美酒店管理有限公司的租金。2012年原告等财富100业主与玉林市百美酒店管理有限公司发生纠纷，原告的房子不再租赁给玉林市百美酒店管理有限公司。2014年3月1日，原告又与广西香都大酒店签订《财富100大厦房屋租赁合同》将房屋出租给香都大酒店经营使用。原告称其于2011年即已发现被告没有按照合同约定安装独立的水电表，经多年交涉无果，为此起诉要求被告为其安装独立的水电表并按合同约定支付违约金80000元。在庭审的最后陈述中，原告又放弃要求被告为其安装水电表，但坚持要求被告赔偿违约金。 一审法院认为，原告梁树培与被告东臻置业公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，为合法有效合同。原告在购买被告房屋后，将房屋先后出租给百美酒店和香都酒店经营使用。按照原告的诉称，其在2011年就已经发现被告没有按照约定给房屋安装独立的水电表，意味着原告早在2011年就知道其权利被侵害，其在2019年起诉，无论是要求被告安装水电表还是要求被告赔偿违约金，均已超过了法律规定的诉讼时效。被告所辩理由成立，该院予以采信，对于原告的诉请依法应予驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，判决：驳回原告梁树培的全部诉讼请求。 二审中，当事人没有提交新的证据。经审理查明，一审认定的事实属实，本院予以确认。二审另查明，一审庭审中，上诉人梁树培已明确其诉请的违约金主要为租金损失。再查明，财富100大厦的招商广告载明“投资财富100全新投资型公寓，即可获得：1.酒店每年支付总房款8%收益！2.每年获得8天酒店的免费入住权！3.10年包租无需月供无需打理，获取总房款80%收益！ 本院认为，梁树培在一审庭审中已经明确所诉请的违约金实质为依据其与东臻公司签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》以及招商海报等主张的租金损失，二审中进一步明确所主张租金损失期间为2016年6月至2018年8月，对该期间因违约造成的损失请求并未超过诉讼时效。一审笼统地认定为安装独立水电表及由此造成的违约金诉请并就此认定超过诉讼时效与上诉人的起诉本意不符，本院予以纠正。根据双方所签订的《补充协议》，东臻公司是对玉林百美酒店管理公司拖欠租金造成的违约承担连带责任，该连带责任的对象及范围是明确的。本案中，上诉人已于2014年3月1日自行与广西香都大酒店签订《财富100大厦房屋租赁合同》，玉林百美酒店管理公司对上诉人已无支付租金的义务，故诉请东臻公司承担玉林百美酒店管理公司不负支付义务的租金的连带责任没有事实及法律依据，本院不予支持。上诉人主张东臻公司未履行销售房屋作出的包租及租金收益的承诺，上诉人与广西香都大酒店签订租赁合同的行为并非在东臻公司的指引下进行，也无证据证明东臻公司对该合同的签订认可并对该合同中的租金作出承诺，事实上该物业已经不受东臻公司的管理，梁树培以自己的行为终止了其与东臻公司就租赁事宜所达成的协议，故诉请东臻公司对其并不参与且没有管理权利的租赁合同承担有关的违约责任，没有依据。至于上诉人向广西香都大酒店出租案涉物业后的租金问题，受其与广西香都大酒店所签订的合同约束，所主张的在此期间因东臻公司的侵权行为导致的租金损失，亦不属于本案审理的范围。 综上所述，梁树培的上诉请求不能成立，予以驳回；一审判决虽对诉讼时效的认定有误，但裁判结果正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费318元（上诉人已预交），由上诉人梁树培负担。 本判决为终审判决。 审判长  吕海欢 审判员  谭泉清 审判员  姚 莉 二〇二〇年十二月七日 书记员  庞世旺