辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽04民终2310号上诉人：马宏伟，男，1955年10月29日出生，汉族，住址：抚顺市顺城区。委托诉讼代理人：秦亚东，男，1981年3月25日出生，汉族，住抚顺市顺城区。委托诉讼代理人：王海艳，女，1975年1月11日出生，汉族，住抚顺市新抚区。被上诉人：抚顺德创置业有限公司（以下简称：德创置业）,住所地：抚顺市顺城区将军北街**。法定代表人：杨洪山，该公司总经理。委托诉讼代理人：于岩，北京市炜衡（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：于天宇，北京市炜衡（沈阳）律师事务所律师。上诉人马宏伟因与被上诉人抚顺德创置业有限公司（以下简称“德创置业”）商品房销售合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2020）辽0411民初33号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。马宏伟上诉请求：1、一审法院判决认定事实不清，对于此案债务类型理解有误，对于此案债务计算日期有误，判令被上诉人德创置业除支付一审法院支持赔偿金和赔偿日期外，承担自2015年07月01日起至2016年09月24日期间的违约金，合计：5992.16元。2、请求二审法院判令德创置业承担一审、二审诉讼费用。事实和理由：一审法院判决书中称：“被告（被上诉人）违约达到条件既可以准确计算出违约金的具体数额，原告（上诉人）主张的违约金范围是明确的，非持续性债权，与被告违约行为超过365日后的持续时间没有关联性，所以要求被告公司支付违约金，应当使用诉讼时效制度（三年）。”被上诉人（一审被告）关于“诉讼时效”在一审法院时答辩称：法院立案日期倒推三年的方法，上诉人（一审原告）完全不予认同。首先，在产权证办理通知之前，上诉人被侵权的事实持续存在，违约金每天都在增长，每天都在变化。因此，本案所涉及到的债权类型属于典型的“继续性债权”，继续性债权诉讼时效的起算时间应该从债权人停止被侵权之日开始计算，所以，上诉人所主张的计算时间并未超出此案的诉讼时效。其次，上诉人和被上诉人所签订的《商品房买卖合同》中只约定了因逾期办理产权证所产生的赔偿金的计算方式，并未约定赔偿金的给付日期。没有履行期限的债务请求权，以债权人主张权利时作为起算点计算。所以，此案诉讼时效的起算日期应该是上诉人主张权利日期开始计算。另外，根据上诉人提交的录像和业主委员会会议纪要显示：2017年12月05日，远洋城小区业主委员会、监督委员会、楼长代表和业主代表在远洋城售楼处二楼会议室与德创置业（远洋地产）负责人、工程项目负责人、物业公司经理、远洋客服负责人在远洋城社区书记和街道信访办主任的协调下召开的工作会议。会上，业委会己经代表全体业主向地产公司主张自己的权利，其企业负责人王飞，王旭在广大业主及业主委员会面前公开承诺，德创置业公司会对逾期办理产权证书承担法定的合同责任，并在2018年6月30日之前启动办理产权证的程序。根据《合同法》第十条规定：口头承诺属于合同的一种表达方式，在不违反法律、法规规定的情况下，具有相同的法律效力，其内容也属于双方真实意愿的表示。所以，企业负责人在公开场合下做出有利于业主的承诺也将视为合同的一部分。以此说明，远洋城小区的业主对于产权证违约赔偿的维权行为，从未停止过履行自己的权利。证据二：根据上诉人提供的录音证据可以证明：本小区业主代表曾到顺城区法院立案的证据。顺城区法院当时并未予立案，同时顺城区立案庭庭长对“诉讼时效”的概念已经给予业主代表明确的答复，并告知业主，此案件已经由顺城区法院通知市政府、市委和住建主管部门备案，不会因为未来业主立案的时间而受“诉讼时效”的影响。截至今日，还有上千份符合立案材料的业主一直联系德创置业协商寻求解决方案，但赔偿方案始终未能达成一致。所以，导致包括上诉人在内的大量业主迫不得己而使用诉讼程序。而被上诉人所提及的“诉讼时效”的计算日期是以立案日期为基准倒推三年，与顺城法院立案庭工作人员给予业主的答复发生冲突，使顺城区法院立案庭无端牵扯进入此案，增加了顺城法院立案庭的连带责任。违约金的产生是对违约人的一种处罚方式，其在违约行为发生之日才产生，而带有继续性债权的诉讼时效功能是为了保证违约金的实现而在其无法实现时启动的。若持续发生的违约金的“诉讼时效”按照顺城区法院判决的结果被支持，那对债务人来说就属于一种保护，违背了司法的公平性原则。抚顺德创置业有限公司辩称：一审认定事实清楚，应维持一审判决。马宏伟向一审法院起诉请求：1，判令德创置业向其支付逾期办证违约金41535.73元，截止日期：2019年05月08日。2，判令德创置业承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2013年12月9日，马宏伟作为买受人与德创公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，合同约定：马宏伟以房屋总价款744368元的价格购买德创置业开发的位于抚顺市顺城区房屋一处；德创置业应当在2014年6月30日前将符合合同约定的商品房交付使用；在本商品房实际竣工使用之日起60日内，由双方向房屋所在地房屋登记机构提出办理本商品房《房屋所有权证》的申请，提交房登记机构规定的相关资料，并记载于抚顺市房屋登记簿；如因出卖人的责任，未能按期向房屋所在地房屋登记机构提交办理本商品房《房屋所有权证》的申请，并记载于抚顺市房屋登记簿的，逾期在365日(含)3之内，自约定向房屋登记机构提交资料并记载于抚顺市房屋登记簿之日起，至出卖人实际提交资料并记载于抚顺市登记簿之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之零点一的违约金；如因买受人的责任，导致出卖人未能按期向房屋登记机构提交办理本商品房《房屋所有权证》的相关资料，并记载于抚顺市房屋登记簿的，出卖人不承担违约责任。同日，双方签订“远洋城”《抚顺市商品房买卖合同》补充协议一份，约定在商品房实际竣工使用之日起365日内，由双方向房屋所在地房屋登记机构提出办理本商品房《房屋所有权证》的申请，提交房屋登记机构规定的相关资料，并记载于抚顺市房屋登记簿；如因出卖人的责任，逾期超过365日后，买受人同意继续履行《合同》，出卖人按买受人已付房款的日万分之零点五支付违约金。合同签订后，马宏伟按约定如期缴纳房款。德创置业亦按照约定将该房屋交付马宏伟使用。2019年5月8日，德创置业向马宏伟发出《抚顺远洋城办理产权证通知书》要求其到德创置业核对材料。庭审中德创置业提出诉讼时效抗辩，马宏伟认为诉讼时效起算之日应为2019年5月8日，并未提出其他证据证明存在诉讼时效中断情形。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护，对当事人具有约束力，当事人应当全面履行自己义务。本案，双方签订的房屋买卖合同及补充协议，系双方当事人真实意思的表示，且内容不违反法律规定，应当认定有效。合同签订后，马宏伟已履行合同约定的支付购房款的义务，但德创置业未能按照合同约定的期限履行己方义务，保证房屋买受人在约定期限内取得房屋所有权证书，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。根据双方约定，如因出卖人的责任，逾期超过365日后，买受人同意继续履行《合同》，出卖人按买受人已付房款的日万分之零点五支付违约金。该约定系违约金的计算方式，德创置业违约达到条件既可以准确计算出违约金的具体数额，马宏伟主张的违约金债权范围是明确的，非持续性债权，与德创置业违约行为超过365日后的持续时间没有关联性，所以，马宏伟要求德创置业支付违约金，应当适用诉讼时效制度（三年）。本案逾期办证的违约金诉讼时效自德创置业交付房屋之日的第366天即2015年7月1日起计算，且按日计付交房违约金的诉讼时效应当分别每一日单独计算。本案中，德创置业已于2014年6月30日前交付房屋，而马宏伟于2019年9月25日向提起本案诉讼，其未提交曾向德创置业主张权利或向有关机关反映逾期办证问题等证据证明存在诉讼时效中断的情形，故其应承担举证不能的责任，其要求2016年9月25日之前的按日计付逾期交房的违约金已超过诉讼时效，一审法院不予支持。关于违约金计算的截止时间，德创置业以取得初始房屋登记即为取得涉案房屋权属登记为由，主张计算至2018年11月29日的抗辩理由于法无据，一审法院不予采信。对马宏伟主张违约金计算至德创公司2019年5月8日张贴书面通知为止的诉讼请求，一审法院予以支持，德创置业应当给付马宏伟自2016年9月25日起至2019年5月8日止，以744368元为基数，按照日万分之零点五计算的违约金，即35543.57元（744368元*0.00005*955天）；关于德创置业主张双方约定违约金过高，请求予以适当减少一节，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》十八条二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，现双方约定的日万分之零点五的利率亦未超过法律规定的最低逾期贷款利息标准，一审法院不予调整。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、抚顺德创置业有限公司于本判决生效之日起十日内一次性给付马宏伟延迟办理房屋产权证违约金35543.57元；二、驳回马宏伟其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费838元，减半收取419元，由马宏伟负担75元，抚顺德创置业有限公司负担344元。本院二审期间，上诉人马宏伟提交了证据如下：1、2017年11月30日业主委员会工作纪要及录像，会议纪要记录了业主委员会成员代业主向德创置业负责人主张权利，录像记录主张权利过程。德创公司质证认为，对会议纪要三性均有异议，会议记录没有住建局、业委会等单位盖章签字，不具有真实性，而且该证据不能证明上诉人本人向德创置业主张权利，不具有诉讼时效中断的作用。证据2、录音资料，2018年6月份园区业主到一审法院申请立案，立案庭未予立案，立案庭庭长给予解答未立案原因。德创置业质证认为，上诉人未提交录音的原始载体，该证据也并非上诉人本人主张权利，不能证明诉讼时效中断。证据3、2018年4月24日业主5人到北京远洋集团总部维权的音频和视频，等创公司负责人王菲亲自答复于2018年四季度分两批给业主办理产权证。德创置业质证认为，上诉人未提交录音的原始载体，该证据也并非上诉人本人主张权利，不能证明诉讼时效中断。证据4、业主委员会核准书及业委会刻制公章的备案证明，证明业主委员会是业主大会选定的合法组织，可以代表业主主张权利。德创置业质证认为，该证据与本案没有关系，没有上诉人为其所谓的主张权利的业委会成员提供授权委托书，不能证明诉讼时效中断。因证据的证明力涉及争议焦点问题，将在论理部分予以阐述。本院在审理（2020）辽04民终1364号商品房销售合同纠纷一案中，冯文军作为远洋城爱丁堡业主(一审原告、二审被上诉人)诉讼请求与本案马宏伟相同，审理中也提交了上述证据1、2，拟证明其向德创置业主张过逾期办理房屋产权证违约金，发生诉讼时效中断事由，该案中认定证据1、2与本案待证事实缺乏关联，不予采信。冯文军不服本院（2020）辽04民终1364号判决，向辽宁省高级人民法院申请再审。辽宁省高级人民法院审理过程中，冯文军的委托诉讼代理人为证明案件发生诉讼时效中断的事由，又提交了上述证据1、2、3、4，辽宁省高级人民法院认定，冯文军提交的证据并非其本人向德创公司主张给付逾期办理房屋产权证违约金的权利，不足以证明本案存在诉讼时效中断的情形，冯文军要求德创置业给付2016年9月25日之前的按日计付逾期违约办理房屋产权证的违约金已超过诉讼时效……。裁定：驳回冯文军的再审申请。本院对一审查明其他事实予以确认。本院认为，马宏伟是远洋城山语墅区业主，其代理人是园区业主委员会成员，代理人收集、提交的证据可证明其他业主曾向德创置业或其他部门主张逾期办理产权证的违约金，但这些证据的证明力，正如生效判决认定“提交的证据并非其本人向德创公司主张给付逾期办理房屋产权证违约金的权利”，且无证据证明是代理或者代表马宏伟主张权利，因此，上述证据不足以证明本案存在诉讼时效中断的情形。关于违约金债务性质，商品房买卖合同约定，逾期办理产权证，出卖人按买受人已付房款的日万分之零点五支付违约金。违约金是按“日”持续计算，随着时间的延续而产生，应视为继续性债权，但此期间的违约金数额可以确定，违约金债权与普通的债权性质没有区别，相同时间段违约金数额相同，在计算违约金诉讼时效应当以每一个违约金债权产生的日期分别计算，违约金分段计算诉讼时效符合诉讼时效法律制度。上诉理由是对按“日”为单位计算违约金性质认识错误，不应采纳。综上所述，马宏伟的上诉理由缺乏依据，上诉请求不予支持；一审认定事实并无不当，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元,由马宏伟承担。本判决为终审判决。审判长  尹立威审判员  王冬雨审判员  韩 雪二〇二〇年十二月二十三日书记员  刘 娟