天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津03民终4544号上诉人（原审被告）：天津星波广告有限公司，住所地天津市滨海新区塘沽珠江里6-5-503。法定代表人：刘从田，总经理。被上诉人（原审原告）：北方国际集团天津医药保健品进出口有限公司，住所地天津市和平区大理道**（现**）**。法定代表人：付斌，董事长。委托诉讼代理人：王滨，天津景元律师事务所律师。原审被告：刘从田，男，1975年11月6日出生，汉族，住天津市开发区××街××号。上诉人天津星波广告有限公司（以下简称星波公司）因与被上诉人北方国际集团天津医药保健品进出口有限公司（以下简称北方集团）、原审被告刘从田房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2020）津0116民初1819号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月25日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。星波公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项、第二项，以及第三项2020年1月至2020年6月30日前租金64166元和违约金50000元或发回重审；二、本案两审诉讼费由北方集团承担。事实与理由：一、北方集团将房屋租赁给星波公司时，破旧不堪，是星波公司花巨资装修完成使用，星波公司一直守约交纳租金。2018年因政府环境治理，一年中多次要求停止施工，经营严重受损失，为此，已与当时的北方集团领导沟通，同意免交租金。但直至2019年经营也未见好转，当时的北方集团领导也同意缓交。现北方集团领导更换，诉请解除合同，会造成星波公司巨额财产损失，现经营已有好转，星波公司会补交拖欠的租金，但必须给予一定的时间，故不同意解除合同腾房。二、一审判决超出诉讼请求，一审中北方集团诉请租金暂计算截止到2019年12月31日，而判决截止到2020年6月30日，超出北方集团诉请，依法应予纠正。另，违约金50000元并非星波公司认可，星波公司系附条件承认二个月内支付租金，并没有认可承担违约金。北方集团辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。刘从田述称，同意星波公司的上诉请求。北方集团向一审法院起诉请求：1．判令解除北方集团与星波公司签订的《房屋租赁合同》，并责令其搬出天津市开发区××街××号房屋；2．判令星波公司、刘从田支付北方集团自2018年7月1日起至实际腾房之日所拖欠的租金，共计397500元（暂计算至2019年12月31日）；3．判令星波公司、刘从田支付星波公司逾期违约金427200元（暂计算至2019年12月31日）；以上合计824700元。4．本案诉讼费由星波公司、刘从田承担。一审法院认定事实：北方集团系天津市开发区××街××号房屋的所有权人。北方集团与星波公司于2014年10月20日签订《天津市房屋租赁合同》一份，约定北方集团将其名下坐落于天津市开发区××街××号房屋出租给星波公司用于工业使用，面积2738.6平方米。合同租赁期为10年，自2014年11月1日至2024年10月31日，双方约定2015年至2017年租金为350000元／年，2018年至2019年租金为367500元／年，2020年至2024年租金为385000元／年。按半年支付，约定付款时间为上下半年首月10日前支付半年租金。逾期被告将按照400元／天向北方集团支付违约金，双方还约定了其他权利义务。另查，经双方核对，星波公司截至2019年12月31日，欠付租金397500元，2020年1月1日至2020年6月30日期间，按照“国资委疫情期间房租减免政策”，免除2020年2月1日至2020年4月30日的房屋租金，减半收取2020年5月1日至2020年6月30日的租金，2020年欠付租金合计64166元。一审法院认为，北方集团与星波公司签订的《天津市房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。本案中，关于本案争议焦点一，双方租赁合同是否应当解除。北方集团主张星波公司自2018年7月10日起无故拒绝支付租金，北方集团以发送《催告函》、当面通知星波公司法定代表人刘从田、发出《律师函》等形式多次催缴欠付费用，并明确告知若不缴清欠款将依约解除《租赁合同》，且经一审法院询问星波公司，星波公司陈述仍无法在短期内向北方集团付清拖欠租金。依据双方签订的合同第三条3.2第三项的规定，欠付租金超过应交付日期一个月的，北方集团可解除合同。星波公司主张2018年因安全问题其租赁的房屋施工受到影响，且前期装修投入巨大，不同意解除《租赁合同》，但无法提供证据证明其抗辩意见成立。故星波公司属于违约方，根据合同约定，北方集团请求判令解除北方集团与星波公司签订的《房屋租赁合同》，并责令其搬出天津市开发区××街××号房屋的诉讼请求应予以支持。对于北方集团主张的欠付租金，星波公司认可支付，一审法院予以支持，共计461666元。对于2020年7月1日以后的租金或房屋占用费，因双方对于租赁房屋的交接时间无法确定，且后续租金标准或者减免政策并不确定，故本案中不宜处理，双方可以在涉诉房屋交接后，对于2020年7月1日之后的租金或房屋占用费，据实结算，如果仍有争议，可另案解决。关于争议焦点二，北方集团向星波公司主张违约金的事实和法律依据。涉案《租赁协议》4-3条对违约金的起算时间（超过1个月及以上）以及每日违约金的具体金额（400元/日）予以约定，但星波公司认为违约金金额过于高于实际损失，且北方集团未能举证证明自己的损失，一审法院认为违约金是针对星波公司逾期交付房租的违约行为，北方集团主张违约金金额高达427200元，远高于北方集团的实际损失，故一审法院认为应当降低违约金标准，以逾期支付租金利息损失确定北方集团损失为宜，星波公司当庭认可给付5万元违约金，根据双方的过错程度、责任承担、预期利益等情况，依据公平原则，一审法院认为以此确定违约金较为适宜。关于争议焦点三，刘从田是否应当承担连带付款责任。因星波公司为有限责任公司，刘从田并非唯一股东。故北方集团的该项诉讼请求，不符合法律规定，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告北方国际集团天津医药保健品进出口有限公司和被告天津星波广告有限公司签订的关于天津市开发区××街××号房屋的房屋租赁合同；二、被告天津星波广告有限公司于判决生效之日起三十日内将其承租的天津市开发区××街××号房屋腾空并返还原告北方国际集团天津医药保健品进出口有限公司；三、被告天津星波广告有限公司于判决生效之日起十日内给付原告北方国际集团天津医药保健品进出口有限公司截止到2020年6月30日拖欠的租金461666元，违约金50000元；四、驳回原告北方国际集团天津医药保健品进出口有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务内容，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12048元、保全费4643.5元，共计16691.5元（原告已预交），由原告负担6371.5元，由被告天津星波广告有限公司负担10320元，于本判决生效之日起十日内给付原告。二审中，当事人没有提交新证据。经北方集团确认，星波公司尚欠付北方集团2018年房屋租金2万元，北方集团自认上述事实本院予以确认。对一审判决中该部分事实本院予以调整。本院二审经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案因欠付房屋租金成讼，本案的争议焦点为：1．北方集团与星波公司之间的房屋租赁合同是否应当解除；2．星波公司应当给付北方集团租金及违约金数额。关于争议焦点1，依据双方签订的租赁合同约定，星波公司拖欠租金累计达1个月及其以上的，北方集团可以解除合同。北方集团主张星波公司自2018年7月10日起无故拒绝支付租金，北方集团以发送《催告函》、当面通知星波公司法定代表人刘从田、发出《律师函》等形式多次催缴欠付费用，并明确告知若不缴清欠款将依约解除《租赁合同》，且至二审期间星波公司仍不能明确何时可以付清拖欠租金。故，北方集团可以依据合同约定解除租赁合同。星波公司提出的不同意解除合同之抗辩理由没有事实和法律依据，本院不予支持。关于争议焦点2，双方当事人均认可星波公司尚欠付北方集团2018年租金2万元，本院予以确认。2019年全年租金为367500元。2020年1月1日至2020年6月30日期间，按照“国资委疫情期间房租减免政策”，免除2020年2月1日至2020年4月30日的房屋租金，减半收取2020年5月1日至2020年6月30日的租金，2020年欠付租金合计64166元。故截至2020年6月30日，星波公司合计应支付北方集团房屋租金451666元。星波公司于一审时当庭认可给付50000元违约金，根据双方的过错程度、责任承担、预期利益等情况，依据公平原则，一审法院以此确定违约金并无不当，本院予以维持。综上所述，星波公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持天津市滨海新区人民法院（2020）津0116民初1819号民事判决第一项、第二项；二、撤销天津市滨海新区人民法院（2020）津0116民初1819号民事判决第四项；三、变更天津市滨海新区人民法院（2020）津0116民初1819号民事判决第三项“被告天津星波广告有限公司于判决生效之日起十日内给付原告北方国际集团天津医药保健品进出口有限公司截止到2020年6月30日拖欠的租金461666元，违约金50000元”为“天津星波广告有限公司于判决生效之日起十日内给付北方国际集团天津医药保健品进出口有限公司截止到2020年6月30日拖欠的租金451666元，违约金50000元”；四、驳回北方国际集团天津医药保健品进出口有限公司的其他诉讼请求；五、驳回天津星波广告有限公司的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12048元、保全费4643.5元，共计16691.5元，由北方国际集团天津医药保健品进出口有限公司负担6371.5元，天津星波广告有限公司负担10320元。二审案件受理费8916元，由北方国际集团天津医药保健品进出口有限公司负担200元，天津星波广告有限公司负担8716元。本判决为终审判决。审判长 王 欣审判员 阎 涛审判员 姜腾飞二〇二〇年十二月九日法官助理王洪飞书记员高志扬附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……