上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终10213号上诉人(原审原告、反诉被告)：上海希途海飞网络科技有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：高志刚，总经理。委托诉讼代理人：张引娟，上海尊丰律师事务所律师。上诉人(原审被告、反诉原告)：上海驰景投资管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：施东平，经理。委托诉讼代理人：陈亮，上海创远律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏西庚，上海创远律师事务所律师。上诉人上海希途海飞网络科技有限公司(以下简称“希途公司”)因与上诉人上海驰景投资管理有限公司(以下简称“驰景公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2019)沪0114民初8387号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。希途公司上诉请求：撤销一审判决第五项，依法改判希途公司支付驰景公司损失人民币(以下币种均为人民币)3，455，059元。事实和理由：一审法院将驰景公司已付配电房增容费用1，290，000元既作为驰景公司已付租金，又计算在工程造价中，属重复计算，应从工程造价中予以扣除。请求支持希途公司的上诉请求。针对希途公司的上诉请求，驰景公司辩称，希途公司在上诉状(变更诉求)中计算的金额有误，依据其变更诉求的事实理由计算希途公司应支付驰景公司损失应为3，526，234元。根据鉴定意见书(补充)，残值计算系数为0.7。故1，290，000元配电房增容工程费用残值应为903，000元。根据一审判决书确认，经鉴定装修工程造价残值为9，431，486元，设计费为287，100元，合计9，718，586元，其中3，887，434元由希途海飞公司承担。经计算，希途公司应承担全部装修损失的40％，即其承担了配电房增容工程费用残值的40％，361，200元。则依据希途公司变更诉求的事实理由计算，希途公司应支付驰景公司损失应为3，526，234元(3，887，434-361，200)，而非3，455，059元。驰景公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，合同无效的责任分配明显不公，希途公司应对合同无效承担全部责任或绝大部分责任。一审判决认定“本案租赁合同无效，系希途公司与驰景公司出租、承租不具有合法性的改建扩建房屋所致，对此双方均存过错，故法院确定上述损失9，718，586元中的3，887，434元由希途公司承担，其余损失5，831，152元由驰景公司自行承担。”据此计算，一审判决将合同无效责任按希途公司承担40％，驰景公司承担60％进行划分。驰景公司认为，该责任划分主次颠倒、显失公平。1．一审判决忽略了希途公司作为出租方明知上海市嘉定区华江路XXX号一、二、三层共计5260平方米的房屋(以下简称“系争房屋”)系违章搭建，刻意隐瞒的事实，甚至直至本次诉讼之中希途公司仍坚持其具有合法出租权利。希途公司作为出租方应当保证出租房屋的合法性。出租方在进行出租之前，取得租赁物有关的必要手续，让租赁物处于适合租赁的状态，是出租方应当尽到的基本义务，也是租赁合同有效的前提条件。根据希途公司一审提交的原动迁厂房房地产权证及希途公司自行改扩建原动迁厂房至本案系争房屋且并未获得相关许可事实，证明希途公司明知系争房屋系违章搭建。但希途公司在向驰景公司出租系争房屋期间忽略驰景公司发函索要房产合法性材料办理商用相关事项要求及一审中提交证据、庭审意见中都坚称系争房屋不存在产权瑕疵。故，希途公司违反出租方基本义务，刻意隐瞒系争房屋系违章搭建事实，违反诚实信用原则，应在合同无效过错责任中承担全部责任或绝大部分责任。2．一审判决忽略了希途公司具有合法出租的商事外观，驰景公司合理信赖希途公司出租行为合法有效性，驰景公司已经尽到作为承租方合理注意义务。希途公司完全控制系争房屋，并与上海市嘉定区江桥镇沙河村村民委员会(以下简称“沙河村委会”)保持紧密合作的外观(系争房屋所在地的村委会)。因系争土地不存在产权纠纷，并且希途公司承诺尽快办理产权变更并办理商用相关手续，因此驰景公司合理信赖希途公司具有完全的商事租赁外观，并签订《租赁合同》。在《租赁合同》中，希途公司也在第八条“手续处理”中明确承诺将在两个月内得到嘉定区、江桥镇相关职能部门及沙河村委会同意设立各类时尚家居装饰用品电子商务线下展示体验中心。驰景公司认为作为承租方已经尽到了合理的注意义务，在希途公司刻意隐瞒系争房屋权利瑕疵并一再口头承诺及在合同中书面承诺办理相关商用手续的情况下，一审判决认为就合同无效驰景公司应当承担60％的过错责任，明显不合理，加重了驰景公司的注意义务。3．出租方应就出租房屋权利瑕疵导致合同无效承担主要责任。根据《最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见》，驰景公司提交了类案检索结果。在(上级法院)上海市第二中级人民法院同一年(2019年)的类案裁判中［文号(2019)沪02民终7736号，详见附件］，即使承租人知情并且合同明确约定“乙方知悉无法办理产证，乙方愿意租赁”(该案判决书第3页)，最终判决仍然让出租方承担主要责任(该案判决书第9页)，并支持了可预见的损失赔偿责任(该案判决书第9-10页)。此外，还有其他类案裁判均认定出租方承担主要责任。举重以明轻，一审判决承租人承担主要责任明显不公、不利于适法统一工作，应当予以纠正。综上，希途公司应对合同无效承担全部责任或绝大部分责任，应赔偿驰景公司已经支付的建设配电房、变压器增容费用；赔偿驰景公司全部或绝大部分装修现值损失；应赔偿因合同无效导致驰景公司经济损失，包括需向其承租方租金返还及违约金支付损失，腾退费用损失等。二、一审判决认定事实及适用法律错误，驰景公司应返还无效合同取得财产，但这并不等同于依据双方《租赁合同》租金标准计算的房屋使用费。1．一审判决遗漏重要事实：在华瑞家居广场投入使用前，驰景公司不能就系争房屋取得任何收益，即2018年3月28日前，驰景公司未就本案无效合同取得财产。根据合同法第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。驰景公司提交的开业图片及光盘证明华瑞家居广场开业于2018年3月28日开业；驰景公司提交的与上海耀旋电子商务有限公司(以下简称“耀旋公司”)的《租赁合同》及耀旋公司与商户《场地租赁合同书》第二条第二款第五项均有“商场正式开业／营业开始计算租金”约定，证明商户的租赁合同约定租金自华瑞家居广场开业后开始计算。一审法院(2019)沪0114民初11861号判决书对开业图片证据进行确认，并认定“2018年3月，系争房屋所在的华瑞家居广场开业”。故2018年3月28日为华瑞家居广场开业日，驰景公司正式就系争房屋获得相关租金收益，驰景公司认为一审法院的房屋使用费起算点错误。2．一审判决忽略希途公司的过错对商场的正常运营存在重大且实质的影响，导致驰景公司按原租赁合同租金标准承担的相关房屋使用费明显不合理。租赁合同的目的系开办商场，希途公司隐瞒系争房屋非法状态，拖延办理商用手续，并且未完全交付系争房屋配套设备(包括停车场等以及相关设施不完整)导致事实上租赁合同开始履行时就具有巨大瑕疵。而后，驰景公司无耐只能暂停支付相关租金也是由于希途公司无视驰景公司要求希途公司履行关键性的合同义务(证照办理等保障性义务)，将房屋完整交付并办理相关证照事项等合理诉求。故，驰景公司认为直接参照原租赁合同租金标准要求驰景公司承担相关期间的房屋使用费明显不合理。3．一审判决错误认定停电事实无法证明，导致驰景公司按原租赁合同租金标准承担的相关房屋使用费明显不合理。驰景公司提交了2018年11月27日《催告函》，2018年9月27日实际控制人上海拉谷谷时装有限公司(以下简称“拉谷谷公司”)的《回复函》、编号为XXXXXXXXXXXXXXXXXXX3《上海公安局案(事)件接报回执单》，年月日《告知函》及一审法院(2019)沪0114民初11861号判决书，《催告函》《回复函》希途公司及其实际控制人明确书面表示要实施停电、停水，现场图片清晰证明希途公司实施停电行为，《上海公安局案(事)件接报回执单》清晰记录租金问题，配电房门锁被撬，电闸被拉。上述证据环环相扣，形成完整的证据链证明希途公司对租赁房产的经营活动进行了毁灭性的破坏。但是一审对上述证据均没有审查确认在案。同时《回复函》证明，拉谷谷公司有权对本案房产存在的问题进行答复和管控，足见拉谷谷公司是希途公司的实际控制人。一审法院(2019)沪0114民初11861号判决书认定“拉谷谷公司曾于2018年9月26日采取临时停电措施，后驰景公司自行送电，2018年11月30日拉谷谷公司继续对系争房屋实施停电”。实际控制人拉谷谷公司对华瑞家居广场的破坏，是全局性、整体性的破坏。希途公司及其实际控制人对华瑞家居广场的停电、堵门、张贴公告驱赶租赁客户的行为，均对驰景公司的占有收益产生巨大破坏，使得希途公司无法充分、完整的使用租赁物。故，驰景公司不应按原租赁合同租金标准承担房屋占用费。4．一审判决中机械使用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷司法解释的理解与适用》第五条中“参照合同约定的租金标准支付房屋占用费”，未考虑承租方实际占有利益。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷司法解释的理解与适用》民一庭在答记者问中对“第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用费的，人民法院一般应予支持。”进行的解答认为：合同无效后，承租人支付占有房屋期间的使用费，是返还依无效合同取得的财产的一种方式，并不是按照合同履行支付的租金。依照无效合同的处理原则，承租人应返还依无效合同取得的财产，包括占有租赁的房屋和实际占有房屋所获取的占有利益。对于房屋使用费按照何种标准确定，实践中做法很多。合同约定的租金标准，与合同签订时的市场行情相符，易于双方当事人认可，且标准明确，有利于人民法院判断掌握，亦可避免采用评估方式确定房屋使用费，加重当事人诉讼成本，延长案件审理期间的弊端。考虑到实践中存在因房屋质量问题或其他原因影响承租人使用房屋的情形，完全参照合同约定的租金标准确定承租人支付使用费可能与其获取的占有利益不符，有失公平，本条规定“当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”将是否支持的裁量权交由人民法院，根据承租人对房屋的实际使用状况确定是否参照、如何参照合同约定的租金标准确定占有使用费。综上，驰景公司认为，驰景公司应当以2018年3月28日作为房屋占有使用费的起算点，占有使用费标准应当在原租赁合同标准上予以降低。三、一审判决遗漏了驰景公司的其他直接经济损失，例如驰景公司腾退系争房屋承担的费用损失、驰景公司向其承租相对方返还租金损失及支付违约金损失。根据合同法第五十八条规定，合同无效后有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。1．驰景公司腾退房屋费用应当由希途公司全部承担或承担绝大部分。因希途公司应就租赁合同无效承担全部或绝大部分过错责任，现因合同无效，驰景公司需腾退房屋，故希途公司应就驰景公司腾退房屋费用全部承担或者承担绝大部分。2．因合同无效，驰景公司需要向承租相对方退还相应租金，并按合同约定支付违约金，赔偿承租方相应损失，上述损失应当由希途公司全部承担或者承担绝大部分。根据驰景公司提交与耀旋公司的《租赁合同》约定，驰景公司违反合同的，应支付实际月租金的三倍，并赔偿给耀旋公司造成的全部损失；根据耀旋公司与商户的《场地租赁合同书》，均约定耀旋公司擅自终止出租的，除退还剩余租金和场地物业管理费外，还应赔偿2个月租金及场地物业管理费，综合保证金双倍返还。现希途公司应就租赁合同无效承担全部或绝大部分过错责任，故就驰景公司需要向承租相对方退还相应租金、支付违约金及赔偿承租方相应损失的经济损失应当由希途公司全部承担或者承担绝大部分。请求支持驰景公司的上诉请求。针对驰景公司的上诉请求，希途公司未提供书面答辩意见。希途公司向一审法院起诉请求：1．要求解除希途公司与驰景公司签订的《租赁合同》并要求驰景公司返还系争房屋；2．要求驰景公司支付2017年11月1日至2020年4月30日期间拖欠的租金9，047，360元；3．要求驰景公司支付房屋使用费(自2020年5月1日起按照每日11，046元的标准计算至房屋实际返还之日止)；4．要求驰景公司支付违约金946，800元。驰景公司向一审法院提出反诉请求：1．确认希途公司与驰景公司签订的《租赁合同》无效；2．要求希途公司返还保证金350，000元；3．要求希途公司返还租金610，000元；4．要求希途公司支付建设配电房及变压器增容费、装修费等损失13，760，651元；5．要求希途公司支付因其停电、堵门行为造成的租金损失7，240，733元；6．要求希途公司支付违约金946，800元。一审法院认定事实：位于上海市嘉定区华江路XXX号(现门牌号为华江路XXX号)的土地及5，761.6平方米的房屋(包括5幢1层建筑及2幢2层建筑)原登记于上海沪泰电焊机制造有限公司(以下简称“沪泰公司”)名下，用途为工业。2013年1月，因华江路改建工程，上述土地及房屋所在的沙河村委会与沪泰公司签订了《企业拆迁经济补偿包干协议书》，由沙河村委会对上述土地及房屋实施了动迁并支付了补偿款。之后，沪泰公司进行了搬离并将上述土地及房屋移交与沙河村委会，但土地及房屋未办理产权注销或变更，仍登记于沪泰公司名下。2016年1月29日，沙河村委会与希途公司签订《合作意向书》，约定：上述土地由双方合作开发，希途公司对原有建筑进行修缮以便于其作为北虹桥文化创意园的办公、研发、销售及招商租赁之用。之后，希途公司对原有房屋进了改建、扩建后形成了建筑面积为5260平方米的3层建筑(即系争房屋)。2017年4月，希途公司与驰景公司签订《租赁合同》，约定：希途公司将位于上海市嘉定区华江路XXX号一、二、三层共计5，260平方米的房屋(即系争房屋)租赁给驰景公司用于设立各类时尚智能家居装饰用品(高档洁具、地板、五金灯具、瓷砖、橱柜、木制品等配套装饰用品)电子商务线下展示体验中心，建筑物周边围栏内空地免费提供给驰景公司作为停车场；租期10年：2017年5月1日至2027年4月30日，其中装修免租期6个月(2017年5月1日至2017年10月30日)；租金：315，600元／月，前2年租金不变，2019年5月1日以后每年递增5％，租金三个月支付一次(提前15天)，先付后用；保证金：350，000元；驰景公司可根据实际需要将租赁物合理分割并分别招商出租。合同另约定：任何一方违反合同应支付违约金，违约金为实际月租金的3倍；驰景公司未按时缴纳租金超过30天的，希途公司有权解除合同。上述合同签订后，希途公司将系争房屋交付驰景公司，驰景公司对系争房屋进行了分割并装修后于2017年5月28日与耀旋公司签订《租赁合同》，将系争房屋整体转租与耀旋公司，耀旋公司随后进行了招商，将系争房屋的54间商铺分别租赁给多家经营者使用。之后，因驰景公司未支付租金，希途公司多次向其催款，但驰景公司仅支付了610，000元租金，期间，驰景公司曾于2018年10月29日向希途公司发出《关于暂不支付租金的函》，称：希途公司非系争房屋业主且系争房屋无产证，上述因素将影响消防手续的办理，可能致使合同目的无法实现，故暂不支付租金。希途公司则回函称已按合同履行义务，驰景公司使用系争房屋不存障碍。之后，因双方无法达成一致，希途公司诉至一审法院。一审法院另查明：1．希途公司将原沪泰公司动迁厂房改建、扩建成系争房屋时无相关改建、扩建工程的建设许可；2．驰景公司为开设时尚智能家居装饰用品电子商务线下展示体验中心，承租了位于华江路XXX号和1078号的两处房屋，其中华江路XXX号的房屋即向希途公司承租的本案系争房屋，华江路XXX号的房屋系向拉谷谷公司承租。2020年3月1日，一审法院作出(2019)沪0114民初11861号生效民事判决书，判决确定拉谷谷公司与驰景公司间关于华江路XXX号的房屋租赁合同无效，而华江路XXX号的房屋也已由拉谷谷公司收回；3．驰景公司已支付租赁保证金350，000元、租金610，000元，另支付了配电房增容费用1，290，000元、施工费450，000元；4．一审审理中，一审法院委托上海联合工程监理造价咨询有限公司对系争房屋的装修工程进行了司法鉴定，该公司出具鉴定意见书确定：系争房屋公共部位及小商铺(系争房屋内有小商铺经营者51家)室内外装修工程造价为13，473，551元、设计费287，100元，其中装修工程造价按照合同租赁期限及使用时间计算残值为9，431，486元。一审法院认为，一、关于《租赁合同》的效力。系争房屋原系动迁厂房，希途公司通过改建、扩建将其改变为3层建筑物后的房屋现状已与动迁厂房的产证登记状况不符，故希途公司进行上述改、扩建工程理应取得建设许可，但未有证据表明希途公司具备了相关的建设许可。希途公司将未经许可改建、扩建后的系争房屋用于出租违反了相关法律规定，因此，希途公司与驰景公司签订的关于系争房屋的《租赁合同》当属无效。《租赁合同》无效，基于该合同取得的财产应予返还，虽然系争房屋目前已由驰景公司转租并由五十多户小商户经营使用，但驰景公司作为无效合同的承租一方，将系争房屋返还希途公司的责任仍应由其承担，而希途公司则应将收取的租赁保证金350，000元返还驰景公司。二、关于系争房屋的使用费。《租赁合同》虽无效，但驰景公司仍应按照合同约定的租金标准支付占有、使用系争房屋期间的租金(房屋使用费)，本案系争房屋由驰景公司转租他人使用至今，其虽称希途公司存在停电、堵门等影响经营的行为，但未提供充分证据，一审法院不予采信，而希途公司要求驰景公司支付2017年11月1日至2020年4月30日期间的房屋使用费7，307，360元(已扣除驰景公司已支付的租金610，000元、配电房增容费用1，290，000元及施工费450，000元)及承担自2020年5月1日起至房屋实际返还之日止的房屋使用费(按照每日11，046元的标准计算)的诉请，于法有据，一审法院予以支持。三、关于合同无效所致损失。租赁合同无效后，当事人可主张无效合同所致损失，本案中，系争房屋已由驰景公司进行了装修，装修工程造价现值应以鉴定机构确定的造价款(残值)9，431，486元及设计费287，100元确定，以上合计9，718，586元可作为无效合同所致损失并根据双方的过错责任分别予以承担，而驰景公司主张的租金损失因无相关依据，一审法院不予采纳。本案《租赁合同》无效，系希途公司与驰景公司出租、承租不具有合法性的改建、扩建房屋所致，对此，双方均存过错，故一审法院确定上述损失9，718，586元中的3，887，434元由希途公司承担(应向驰景公司支付)，其余损失5，831，152元由驰景公司自行承担。另因《租赁合同》无效，故希途公司及驰景公司主张的违约金均于法无据，一审法院不予支持。判决：一、上海希途海飞网络科技有限公司与上海驰景投资管理有限公司间签订的《租赁合同》无效；二、上海驰景投资管理有限公司应于判决生效之日起三十日内将位于上海市嘉定区华江路XXX号的房屋返还上海希途海飞网络科技有限公司；三、上海驰景投资管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海希途海飞网络科技有限公司2017年11月1日至2020年4月30日期间房屋使用费7，307，360元及自2020年5月1日起至房屋实际返还之日止的房屋使用费(按每日11，046元标准计算)；四、上海希途海飞网络科技有限公司应于判决生效之日起十日内返还上海驰景投资管理有限公司保证金35万元；五、上海希途海飞网络科技有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海驰景投资管理有限公司损失3，887，434元；六、上海希途海飞网络科技有限公司的其他诉讼请求不予支持；七、上海驰景投资管理有限公司的其他反诉诉讼请求不予支持。负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，希途公司将未经许可改建、扩建后的系争房屋用于出租违反了相关法律规定，一审法院据此确认双方就系争房屋签订的《租赁合同》无效是正确的。驰景公司未尽审慎的注意义务，对于合同的无效，双方均存在过错，应各自承担相应责任。结合本案当事人履约等的实际情况，一审法院对过错责任承担的确定尚属适当。驰景公司的上诉请求缺乏依据和理由，本院不予支持。在将驰景公司代希途公司支付的配电房增容费1，290，000元抵作驰景公司已付租金后，再将该费用计入驰景公司装修的工程造价中属于重复计算，应从中予以扣除。一审法院所作的其余处理并无不当，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：一、维持上海市嘉定区人民法院(2019)沪0114民初8387号民事判决主文第一、二、三、四、六、七项；二、撤销上海市嘉定区人民法院(2019)沪0114民初8387号民事判决主文第五项；三、上海希途海飞网络科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海驰景投资管理有限公司损失人民币3，526，234元。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费减半收取计人民币40，879.50元，由上海希途海飞网络科技有限公司负担人民币10，989.90元，上海驰景投资管理有限公司负担人民币29，889.60元；一审反诉案件受理费减半收取计人民币78，170.50元，由上海驰景投资管理有限公司负担人民币52，500.19元，上海希途海飞网络科技有限公司负担人民币25，670.31元，鉴定费人民币183，300元，由上海希途海飞网络科技有限公司与上海驰景投资管理有限公司各半负担。二审案件受理费人民币83，339元，由上海驰景投资管理有限公司负担人民币81，759元，上海希途海飞网络科技有限公司负担人民币1580元。本判决为终审判决。审 判 长 周刘金审 判 员 徐 庆审 判 员 王 伟二〇二〇年十二月十八日法官助理 朱 敏书 记 员 朱 敏附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。