安徽省淮南市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖04民终1439号 上诉人（原审原告）：吴佩玲，女，1971年12月31日出生，汉族，律师，户籍地安徽省淮南市谢家集区，经常居住地安徽省淮南市谢家集区。 上诉人（原审原告）吴佩闯：男，1978年8月20日出生，汉族，住安徽省淮南市谢家集区, 委托诉讼代理人：吴佩玲（系吴佩闯姐姐），即上列上诉人吴佩玲。 被上诉人（原审被告）：安徽省文一控股集团西部置业有限公司，住所地安徽省寿县蜀山现代产业园区办公楼内，统一社会信用代码91340422MA2NOMQX7L。 法定代表人：胡明龙，该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵宴宾，安徽繁星律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张冬梅，安徽繁星律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：合肥前世行房地产代理有限公司，住所地合肥市蜀山区潜山路蔚蓝商务港城市广场****，统一社会信用代码91340103MA2TGUF60M。 法定代表人：邵柯柯，该公司执行董事。 委托代理人：刘紫良，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。 原审被告：安徽省文一物业管理有限公司，住所，住所地安徽省合肥市瑶海区龙岗经济开发区长江批发市场对面办公楼**社会信用代码91340122783097960D。 法定代表人：罗其芳，该公司负责人。 上诉人吴佩玲、上诉人吴佩闯因与被上诉人安徽省文一控股集团西部置业有限公司（以下简称文一公司）、被上诉人合肥前世行房地产代理有限公司（以下简称前世行公司）、原审被告安徽省文一物业管理有限公司（以下简称文一物业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省寿县人民法院（2020）皖0422民初544号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月15日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人吴佩玲并代理上诉人吴佩闯，被上诉人文一公司委托诉讼代理人赵宴宾，被上诉人前世行公司委托诉讼代理人刘紫良到庭参加了诉讼，原审被告文一物业公司经本院传唤正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴佩玲、吴佩闯上诉请求：请求撤销一审判决，改判支持吴佩玲、吴佩闯一审诉讼请求。事实和理由：一、本案系购房合同纠纷，两上诉人委托代理销售关系是本案基础法律关系，一审未予查明。二、一审对案涉1014#等四套商品房备案价格及原总价32万余元等重要事实未予查明。三、一审认定事实不清，未依法认定被上诉人是广告主，未依法认定被上诉人存在着虚假宣传的欺诈行为。四、一审对6万元居间费的价格欺诈事实认定不清，本案居间合同因无原件不具备生效要件而无效，一审认定居间合同是上诉人真实意思表示无合同及法律依据。一审放纵了被上诉人违反行业标准、交易习惯、违反法律强制性规定收取高达27.3%的居间费的严重违法行为。 文一公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确,请求驳回上诉，维持原判。事实和理由：1.本案文一公司不存在欺诈的事实。2.上诉人的上诉请求无法律依据，本案基础法律关系是商品房买卖合同，吴佩玲、吴佩闯要求解除合同及退一赔三没有事实和法律依据。3.淮南市中级人民法院（2020）皖04民终942号田静与文一公司、前世行公司商品房预售合同纠纷中，除当事人不同外，证据完全相同。一、审法院驳回田静诉讼请求，二审维持原判。依据同案同判原则，本案应驳回上诉人上诉请求，维持一审判决。 前世行公司辩称，1.一审法院查明事实清楚，适用法律允当。2.吴佩玲、吴佩闯是完全行为能力人，具有购房置业的正常判断能力，吴佩玲甚至拥有高于社会大众平均水平的法律知识，根本谈不上欺诈之事实存在。 吴佩玲、吴佩闯向一审法院起诉请求：1.判令解除或撤销〔有关位于寿县蜀山现代产业园蜀山大道与永乐路交口西南侧“文一·蜀溪湾”B2幢10层10-办公14号（以下简称蜀溪湾B2幢1014室）的〕商品房买卖合同、前期物业服务合同、居间合同；2.判令文一公司、前世行公司返还吴佩玲购房款280091元；3.判令文一公司、前世行公司按三倍购房款赔偿吴佩玲840273元；4.判令文一公司、前世行公司赔偿吴佩玲其他损失10000元；5.本案诉讼费由各被告承担。 一审法院认定事实：2019年11月10日，吴佩玲订购文一公司开发的蜀溪湾B2幢1014室，吴佩玲在加盖文一公司公章的定购单上的“定购人”栏签名并捺指印，周斌和张娜在该订购单的“经办人”栏签名。该定购单的手写文字记载，蜀溪湾B2幢1014室建筑面积54.67平方米，原单价5891.55元每平方米，总价322091元，订购人是吴佩玲，应付定金20000元，实付定金20000元。交付定金后，该商品房保留至2019年11月17日。定购单的“优惠”栏的手写文字如下：“交6万抵8万，按时签约3000，当月认购3000，看房团2000，一次性2000，额外申请12091”。定购单的“备注”栏有手写文字如下：“已享受交6万抵8万优惠，6万不计入总房款，且于2019.11.17交齐，否则不享受优惠。” 2019年11月17日，吴佩玲与文一公司采用国家工商局和国家住房和城乡建设部制定的《商品房买卖合同（预售）》示范文本签订了有关蜀溪湾B2幢1014室的预售合同（该预售合同已办理备案登记，合同备案编号为201911170015）。合同书第一章对合同的当事人记载：蜀溪湾B2幢1014室的出卖人是文一公司，买受人是吴佩玲、吴佩闯，房屋产权属共同共有；合同书第二章对商品房的基本状况记载：该套房屋的规划用途为办公楼（写字楼），编号为“B2幢X单元10层10-办公14号”，预测建筑面积54.67平方米，其中套内面积37.49平方米，分摊共有建筑面积17.18平方米，层高4.8米。该章还记载了商品房所在的项目名称、地块、地块的国有土地使用证号工程规划许可证号、预售许可证号。合同书第三章对商品房价款记载:该套房屋价款按建筑面积计算，单价为每平方人民币4025.81元，总价款为220091元；买受人签订本合同前已向出卖人支付定金2万元，定金于本合同签订时抵作商品房价款。买受人应当于2019年11月17日前支付该商品房全部价款。合同书第九章对前期物业管理记载：文一物业公司是文一公司选聘的前期物业服务企业，物业服务时间从2018年12月31日到2019年12月20日，物业服务期间，物业收费计费方式为包干制，物业服务费按建筑面积计算，每月每平方米1.5元。该合同书的买受人签名处有“吴佩玲”和“吴佩闯”的手写签名和所捺指印。《商品房买卖合同（预售）》的附件一是房屋平面图，平面图以文字标注蜀溪湾B2幢1014室用途是办公，平面图上有“吴佩玲”和“吴佩闯”的手写签名和所捺指印。附件六是关于装饰装修及相关设备标准的约定，记载：样板房仅供参考，实际交房标准为毛坯房。附件六上有“吴佩玲”和“吴佩闯”的手写签名和所捺指印。《商品房买卖合同（预售）》的附件十一是补充协议，以加粗、加黑字体打印的补充协议前言文字内容如下：为确保买受人充分理解《商品房买卖合同》及本补充协议各条款，出卖人特提示买受人在签订前，详细阅读并充分理解本合同及相关补充条款、附件等全部合同条款及内容。若有解释或说明要求，请买受人在签约时间向出卖人提出，出卖人将依法给予解释或说明。本合同一经签订即对双方均有约束力。黑体字下方的买受人签名处有“吴佩玲”和“吴佩闯”的手写签名和所捺指印。签名栏下方是补充协议条款。补充协议第二十五条记载：“买卖双方之间的权利义务以本合同及其附件为准。出卖人在广告和宣传资料中对商品房作出的广告宣传和宣传资料中已明示不构成邀约或者不属于交付标准或交易条件或以政府相关部门批准为准的，不构成合同内容，双方不受其约束。”补充协议第三十条记载:“买受人确认，出卖人在签订本合同及相关补充条款、附件前，已就合同条款中免除或者限制出卖人责任的条款做出来特别提示，买受人已充分理解并同意其全部内容。买受人在商品房买卖合同和补充协议上签字、捺指印，即视为买受人已经充分了解了合同内容，出卖人已经尽到了合理、谨慎注意及提示义务。为此，双方一致同意所签合同文件对双方均不产生格式合同的法律后果。该补充协议尾部的买受人签名处有“吴佩玲”和“吴佩闯”的手写签名和所捺指印。 2019年11月17日，吴佩玲与文一物业公司签订《文一·蜀溪湾前期物业服务合同》，该物业服务合同附有《文一·蜀溪湾临时管理公约》和业主的《承诺书》，《承诺书》上有“吴佩玲”和“吴佩闯”的手写签名和所捺指印及落款日期。 吴佩玲与前世行公司签订过一份没有落款时间的《居间服务合同》，合同书记载的委托方（甲方）是“吴佩玲”和“吴佩闯”，居间方（乙方）是前世行公司。双方达成如下协议：1.甲方欲购商品房的基本情况：（1）蜀溪湾项目B2-1014商品房。（2）项目开发商：文一。（3）该商品房的原价款为：322091元。以上为基本信息，最终以甲方实际购买的房屋为准。2.乙方服务期限自2019年11月17日起自2019年11月17日止。3.乙方服务费用及服务事项。（1）甲方应向乙方支付居间服务费6万元并括注甲方确认该居间服务费不构成房款的一部分，甲方应在2019年11月17日前一次性付清居间服务费。该处内容后又补充了“签定本合同已交付乙方”的手写文字（吴佩玲庭审时称该段文字是其签订合同时所写）。（2）略。（3）甲方付清服务费后，可享受乙方提供的增值服务。即甲方作为团购客户，通过乙方的居间服务，可享受到开发商给予该商品房8万元的购房价款优惠，即甲方与开发商签订该商品房认购协议约定成交价格为220091元。（4）甲方与开发商签订该商品房认购协议后，即代表乙方已完成了居间服务。（5）若甲方最终未与开发商草签《商品房买卖合同》，经乙方与开发商确认无误后，乙方在15个工作日内无息退还甲方居间服务费。4.甲方的权利义务。（1）甲方根据乙方通知参观房屋。（2）及时与开发商签订商品房买卖合同。（3）甲方不得私下与开发商签订商品房买卖合同。（4）甲方按照本合同约定支付居间服务费。（5）甲方与开发商草签该商品房买卖合同后，甲方无权要求乙方返还居间服务费。若甲方通过任何方式要求乙方返还居间服务费的，则视为甲方放弃乙方通过居间活动为甲方争取的一切购房优惠，甲方确认按商品房原价款322091元购买该商品房，并授权乙方将居间费作为房款直接支付给开发商，作为甲方按该商品房原价款成交的相应房款。5.乙方的权利与义务。（1）乙方应当根据甲方要求代为寻找房源，挑选合适的房屋。（2）乙方提前通知并带领甲方参观房屋。（3）乙方应代为审查开发商及房源的基本情况，并向甲方如实提供开发商、房源及销售的信息。（4）促成甲方与开发商签订商品房买卖合同。6.略。该居间合同书尾部的甲方签名处有“吴佩玲”和“吴佩闯”的手写签名和所捺指印。 吴佩玲提供的POS签购单及加盖文一公司财务专用章的收据1张记载：文一公司于2019年11月17日收到了吴佩玲、吴佩闯交付的“定金及首付款”220091元，收款方式为卡（付）。吴佩玲提供的加盖前世行公司财务专用章的收据1张记载：前世行公司于2019年11月17日收到了吴佩玲、吴佩闯交付的蜀溪湾1014居间服务费6万元。收据记载吴佩玲因购买蜀溪湾B2幢1014室合计付款280091元。 一审法院另查明：文一公司是蜀溪湾建设项目的建设单位，其工商登记的经营范围是房地产开发、销售、物业服务等（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。前世行公司的工商登记的经营范围是房地产营销策划、代理销售等（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。文一物业公司的工商登记的经营范围是物业管理；房屋租赁、销售及修缮服务；停车场管理（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。 一审法院归纳本案的争议焦点为：吴佩玲、吴佩闯购买蜀溪湾B2幢1014室，是否系因文一公司和前世行公司的欺诈行为而作出的错误意思表示。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。吴佩玲提供的证据并不足以证明其签订的有关蜀溪湾B2幢1014室的商品房预售合同、居间合同、前期物业管理合同是受到欺诈的结果，故对吴佩玲、吴佩闯要求撤销上述合同的诉讼请求不予支持。上述合同依法成立后，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。吴佩玲、吴佩闯诉请解除上述合同，但其无证据证明其诉求符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的当事人可以解除合同的下列情形之一：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。对吴佩玲、吴佩闯要求解除上述合同的请求，不予支持。对于吴佩玲、吴佩闯基于合同撤销或解除所提出的返还合同价款、赔偿损失等诉讼请求，也不予支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：驳回吴佩玲、吴佩闯的全部诉讼请求。案件受理费14973元（已预缴14973元），减半收取计7487元，由吴佩玲、吴佩闯负担。 二审中，吴佩玲、吴佩闯向本院提交了如下证据： 证据1.（2020）皖0422民初1681号庭审笔录一份13页； 证据2.（2020）皖04民终1419号谈话笔录一份三页； 以上两份证据证明证实购房者交不齐房屋全款，是看不到合同的，因此不知道合同的具体内容，不了解房屋的性质，结合一审所举证据，证明文一公司进行了虚假宣传，吴佩玲、吴佩闯只知道房屋是公寓、学区房。 证据3.田检补侦[2020]2号补充侦查决定书一页、补充侦查提纲两页、出庭通知书。证明居间费的行业标准是不超过3%。 文一公司质证认为证据1、证据2与本案无关联性，涉案合同对涉案房屋状况的记载是真实的，合同是当事人签的，不存在欺诈行为。证据3不能证明上诉人的证明观点，居间费的高低也不影响合同效力。 前世行公司对证据1、证据2的真实性无异议，对于相关事实，一、二审法院均在另案判决书中已经查明。对证据3的证明观点和关联性有异议。 本院对证据1、证据2的真实性予以确认。对其证明观点能否成立，将结合案件事实予以论述。对于证据3，与本案无关联性，本院不予采信。 本院对一审法院查明事实予以确认。 本院二审庭审另查明，案外人刘涛（系吴佩玲丈夫）、田静因购买蜀溪湾房屋与文一公司、前世行公司发生纠纷，先后诉至安徽省寿县人民法院，诉讼请求与案情与本案相似，一审被驳回诉讼请求。刘涛、田静不服，上诉至本院，本院二审均驳回上诉，维持原判。 本院归纳本案二审争议焦点为：一审法院认定事实与适用法律是否错误。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。吴佩玲与文一公司签订的蜀溪湾B2#1014商品房定购单载明了房号、面积、单价、总价、享受优惠及交付定金等信息。吴佩玲、吴佩闯与文一公司签订的商品房买卖合同对于房屋性质、面积、价款的约定均清楚无误，并以特别提示的方式对购房人进行了提示。吴佩玲与前世行公司签署的居间合同对于居间服务费60000元的约定以及通过居间服务可享受到开发商给予甲方该商品房80000元的购房价款优惠的约定也是清楚的。上述合同内容表明吴佩玲、吴佩闯对所购商品房原总价是清楚的，其实际所支付的总房款为280091元，确实享受了2万元的优惠。故吴佩玲、吴佩闯主张所购商品房存在欺诈依据不足。吴佩玲、吴佩闯与文一公司签订《商品房买卖合同》中明确写明：该商品房的规划用途为办公楼（写字楼），文一公司实际交付的也是办公楼，吴佩玲、吴佩闯主张文一公司、前世行公司虚假宣传该商品房为公寓依据不足。涉案商品房是否属于学区房并没有在双方签订的合同中作出约定，故吴佩玲、吴佩闯主张文一公司、前世行公司虚假宣传所售商品房为学区房依据不足。虽然前世行公司宣传“交6万抵8万”时并没有明确6万系居间费，但文一公司认可吴佩玲、吴佩闯向前世行公司缴纳的6万元居间费等同于向文一公司缴纳8万元购房款，吴佩玲、吴佩闯实际享受了2万元的购房优惠，其利益并未受到损害，且其签订居间服务合同时也没有提出任何异议，故吴佩玲、吴佩闯主张前世行公司居间费存在欺诈缺乏依据。吴佩玲、吴佩闯与文一公司之间的基础法律关系是商品房买卖合同，文一公司与前世行公司之间的委托代理销售关系与吴佩玲、吴佩闯的诉讼请求并无关联性，故一审法院对该法律关系未审查并无不当，吴佩玲、吴佩闯认为应当对文一公司与前世行公司之间的委托代理销售关系予以审查的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，吴佩玲、吴佩闯与前世行公司签订的《居间服务合同》、与文一公司签订《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款一倍及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；(三)故意隐瞒所售房屋巳经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。吴佩玲、吴佩闯与文一公司签订《商品房买卖合同》及与前世行公司签订的《居间服务合同》合法有效，且并无上述法律规定的情形，不符合撤销、解除的条件，合同双方应当按照约定履行自己的义务。故吴佩玲、吴佩闯要求撤销或解除商品房买卖合同、居间服务合同以及支持其一审诉讼请求，判令被上诉人返还购房款并3倍赔偿的上诉请求依据不足，不予支持，一审判决适用法律并无不当。 综上所述，吴佩玲、吴佩闯的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十四条、第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费14973元，由吴佩玲、吴佩闯负担。 本判决为终审判决。 审判长  岳文超 审判员  代 奇 审判员  李兆杰 二〇二〇年十二月十五日 法官助理朱启凡 书记员王伟龙