广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1303民初4310号原告：钟炳鸿，男，****年*月*日出生，汉族，住址：广东省普宁市*************，公民身份号码：440************716。委托诉讼代理人：曾端娇，广东鸿浩（惠阳）律师事务所律师。被告：惠州市安隆房地产开发有限公司，住所：惠阳区秋长老建安市场**（仅作办公使用）。法定代表人：谢博名，董事长。委托诉讼代理人：王泓胜，广东铸铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈子科，广东铸铭律师事务所律师。原告钟炳鸿诉被告惠州市安隆房地产开发有限公司（以下简称安隆公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人曾端娇到庭参加诉讼。被告安隆公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告钟炳鸿向本院提出诉讼请求：1、双方2017年6月5日签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议继续履行；2、被告向原告交付房屋；3、被告向原告支付逾期交房违约金21853元（567607×万分之一/天×385天）（2019年7月1日至实际交付房屋之日止，暂计算至2020年7月20日）；4、被告协助原告办理银行按揭手续；5、被告立即履行办理预售合同备案和房屋预告登记；6、本案诉讼费、保全费等费用由被告承担。事实与理由：2017年6月5日被告与原告签订了《顺祥花园认购协议书》，协议约定，原告购买被告位于惠州市惠阳区***********交汇处“顺祥花园”******商铺，签订认购书时交付定金5万元。2017年6月5日，双方签订《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，合同约定房屋总价款为1127607元，付款方式为贷款方式付款，买方于2017年6月7日支付首期款567607元，余款560000元向银行申请贷款支付。房屋交付时间为2019年6月30日。同日，双方还签订了《预购商品房预告登记约定书》，约定被告应于商品房买卖合同签订之日起30日内向房地产登记机构申请办理预售合同备案和预购商品房预告登记。原告于2017年6月5日向被告支付了定金50000元、房款517607元、维修基金2751元、政府代办费3299元，2017年6月16日向被告支付了公证费360元、见证费1200元。合同签订后，原告于2017年6月16日向银行提供了相关的按揭资料，但因被告原因导致原告至今未能办理按揭贷款。被告既没有按时向房地产登记机构申请办理预售合同备案和预购商品房预告登记，也没有按时将房产交付给原告。经原告多次催促其履行，其均以各种理由拖延、塘塞。2020年6月9日，被告在其诸多违约事实的前提下，向原告发出《催收函》，要求原告限期支付剩余房款560000元，逾期将依法解除合同。综上，原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议真实、合法、有效，被告在未履行先合同义务的情形下，要求原告限期付款没有事实依据。为维护原告的合法权益，向贵院提出诉讼，望准如所请。被告安隆公司书面答辩称，原告没有依约履行付款义务在先，原告要求被告交付房屋、支付逾期交房违约金及承担本案诉讼费用没有合同依据。相反，应属原告构成违约，原告应及时向被告足额支付购房款并向被告承担违约责任。一、涉案房屋已满足合同约定的交付条件，但因原告并未依约足额支付全部购房款，被告依法依约均有权拒绝交付涉案房屋，并相应顺延房屋交付时间，而无需承担任何责任。1.关于合同约定的付款条件。根据《商品房买卖合同（预售）》(惠阳（2017)******)第七条约定，原告应当在2017年6月7日前支付首期房款567607元，余款560000元由原告向银行申请贷款支付。同时，双方在附件十一《补充协议》中第二条第2项明确约定，“买受人（即原告）须于签订《商品房买卖合同》后7天内，向按揭银行申请办理按揭贷款手续……不论基于何种原因导致买受人银行贷款申请未获批准或获批额度不够的，买受人需在接到审批结果后10日内向出卖人补足未获批准部分的楼款，买受人逾期支付的，出卖人有权追究买受人逾期付款的违约责任”。根据上述约定，原告在银行贷款未获批准的情况下，应当及时履行补足购房款的义务。1.原告并未充分履行合同约定的付款义务，被告依约有权拒绝向原告交付该商品房，并相应顺延房屋交付时间。合同签订后，被告仅收到了原告支付的首期房款567607元，尚有余款560000元未按约定及时足额支付。2020年6月9日，被告向原告书面送达《催款函》，催促原告在2020年6月23日前支付剩余的购房款560000元，但原告至今没有支付。根据《补充协议》中第三条第3项约定，“买受人逾期付款的（包括房价款、住宅专项维修资金等），除承担约定的违约责任外，出卖人有权将本合同第十一条约定交付时间和第二十条约定办证期限相应顺延”以及第十一条第3款：“买受人须付清全部房价款（包括银行按揭付款方式和非银行按揭付款方式）及《惠州市****各项收费标准》中相关费用，方可要求出卖人交付该商品房；否则双方约定的交付时间相应顺延”等约定，在原告未付清涉案房款的情况下，是原告违约在先，被告依约有权拒绝向原告交付该商品房，并相应顺延房屋交付时间，原告要求被告交付房屋、支付逾期交房违约金不具备事实和合同依据。2.因原告欠付的购房款已接近总房款的50%，被告依法享有先履行抗辩权。根据《合同法》第六十七条的规定，“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”因此，无论双方在《补充协议》中是否约定了原告逾期付款时被告可以顺延交房期限，在原告未能依约支付购房尾款，且欠付房款接近总房款的50%的情况下，被告依法亦有权行使先履行抗辩权，拒绝原告交付房屋的要求，同时不应承担逾期交房的违约责任。3.目前涉案房屋已满足合同约定的交付条件，且被告亦依约履行了通知交楼的义务。《商品房买卖合同（预售）》第九条约定：“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告”。本案商品房于2020年1月15日经惠州市惠阳区住房和城乡建设局竣工验收备案并取得《竣工验收备案表》，于2020年3月20日取得经惠州市惠阳区房地产测绘所出具的《（实测）报告书》。被告于2020年3月23日通过EMS专递方式向原告送达了《顺祥花园一期交楼通知书》，敦促原告尽快缴清全部房款后办理交楼手续，但原告一直未履行足额付清全部购房款的义务。据此，本案商品房已满足合同约定的交付条件，被告亦依约履行了通知交楼的义务，但因原告未能依约支付房屋尾款，被告依法依约均有权顺延相应的交房期限。二、关于银行按揭贷款手续及房屋预告登记事宜。关于银行按揭贷款手续，无论是根据双方合同约定还是根据日常交易习惯，银行按揭贷款的贷款人均为买受人（即原告），原告是否能办理相应按揭贷款、获批的额度多少主要由银行根据原告的征信情况、偿还贷款的能力等进行综合审查。被告承诺在必要时可提供相应协助，但若原告的贷款申请未获批准或获批额度不够的，原告应依约自行补足购房尾款。关于房屋预告登记，原告提交的证据三“预购商品房预告登记约定书”中，双方约定原告可以按照《不动产登记暂行条例实施细则》第八十六条的规定，单方向登记机构申请办理预购商品房预告登记。同时，被告承诺，如原告自行向登记机构申请办理预购商品房预告登记的，届时将向原告退回相应的代办费用。综上，被告认为，原告应依约足额向被告支付欠付的购房款，否则，被告保留向其追究逾期付款违约责任的权利。在原告未充分履行付款义务的情况下，被告恳请贵院驳回原告要求被告交付房屋、承担逾期交房违约金等所有诉讼请求。为维护被告的合法权益，请人民法院在查明事实的基础上依法作出公正判决。本院经审理查明：2017年6月5日，原告与被告安隆公司签订《顺祥花园认购协议书》购买案涉房产，其中第四条第5款中约定“待《广东省商品房买卖合同》生效后，本协议书的效力即行终止”等。同日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》约定，原告向被告安隆公司购买位于惠州市惠阳区*****************，房屋总价款为1127607元，原告应当在2017年6月7日前支付首期房价款567607元，余款560000元向银行申请贷款支付。该合同第九条商品房交付条件约定，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。该合同第十一条交付时间和手续约定，被告安隆公司应在2019年6月30日前交付案涉商品房。该合同第十九条预售合同登记备案约定，（一）出卖人应当自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人。（二）有关预售合同登记备案的其他约定如下：买受人应当及时提供登记机关要求的证件资料；如因买受人原因导致不能在上述期限内办理登记备案手续的，出卖人不承担责任。合同附件十一《补充协议》第二条关于贷款方式付款的补充协议约定：“2、买受人须于签订《商品房买卖合同》后7天内，向按揭银行申请办理按揭贷款手续，并督促按揭银行代买受人将剩余购房款支付至出卖人账户。不论基于何种原因（包括但不限于法律、法规、政策变化或银行贷款政策调整等）导致买受人银行贷款申请未获批准或获批准额度不够的，买受人需在接到审批结果后10日内向出卖人补足未获批准部分的楼款，买受人逾期支付的，出卖人有权追究买受人逾期付款的违约责任。”该《补充协议》第三条关于逾期付款的补充约定：……3、买受人逾期付款的（包括房价款、住宅专项维修资金等），除承担约定的违约责任外，出卖人有权将本合同第十一条约定交付时间和第二十条约定办证期限相应顺延。同日，原告（乙方、预购人）、被告（甲方、预售人）还签订《预购商品房预告登记约定书》载明，原告预购被告开发的惠州市惠阳区*****************，双方同意按照以下方式办理预购商品房预告登记：乙方委托甲方办理及领取预告登记证明，甲方应于商品房买卖合同签订之日起30日内向房地产登记机构申请办理预售合同备案和预购商品房预告登记，若甲方未在上述约定的期限内与乙方申请预告登记或者未依乙方委托代为申请预告登记的，乙方可以按照《不动产登记暂行条例实施细则》第八十六条的规定，单方向登记机构申请办理预购商品房预告登记等。合同签订后，原告于2017年6月5日前向被告安隆公司支付首期房款共567607元，并缴纳了维修基金2751元、政府代办费3299元。剩余购房款560000元未付，现案涉房产仍登记在被告安隆公司名下。2020年1月15日顺祥花园1栋验收合格取得《竣工验收备案表》。2020年3月20日惠州市惠阳区房地产测绘所出具《房产面积测绘成果（实测）报告书》。2020年3月23日被告安隆公司出具《顺祥花园一期交楼通知书》载明，案涉房产办理交楼手续的时间为2020年3月23日至2020年4月12日；达到交楼条件的业主为：确认已缴清全部房款的业主（1、选择分期付款方式的，需您已付清所有房款；2、选择按揭付款方式的，则需首付款已付清、银行按揭已放款）等。2020年6月9日被告安隆公司向原告出具《催款函》，限原告在2020年6月23日内向被告付清剩余购房款560000元。上述事实有《顺祥花园认购协议书》、《商品房买卖合同（预售）》及补充协议、首期款收款收据、维修基金、政府代办费收据、公证费、律师见证费、《催款函》、《预购商品房预告登记约定书》、竣工验收备案表、房产面积测绘成果（实测）报告书、EMS快递单、EMS快递邮寄查询结果、顺祥花园一期交楼通知书、不动产登记查询结果及庭审笔录等为据。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》及其《补充协议》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，未违背公序良俗，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当严格遵守并执行。根据双方的起诉及答辩意见，本案的争议焦点为原告主张继续履行案涉《商品房买卖合同（预售）》及补充协议、被告向原告交付案涉房产、被告向原告支付逾期交房违约金、被告协助原告办理银行按揭手续等应否予以支持。对于上述争议焦点，本院具体分析如下：关于原告诉请继续履行案涉《商品房买卖合同（预售）》及补充协议应否予以支持的问题。本案中，被告安隆公司并未提出解除案涉《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，原告亦希望继续履行，且未有证据证明案涉《商品房买卖合同（预售）》及补充协议存在履行不能的情形，故原告的该项诉讼请求，本院予以支持。关于原告诉请被告立即履行办理预售合同备案及房屋预告登记的诉请应否予以支持的问题。《不动产登记暂行条例实施细则》第八十六条规定：“申请预购商品房的预告登记，应当提交下列材料：（一）已备案的商品房预售合同；（二）当事人关于预告登记的约定；（三）其他必要材料。预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记，预购人可以单方申请预告登记。预购人单方申请预购商品房预告登记，预售人与预购人在商品房预售合同中对预告登记附有条件和期限的，预购人应当提交相应材料……”。本案中，根据案涉《商品房买卖合同（预售）》及《预购商品房预告登记约定书》的约定，被告作为出卖人应当在限定期限内为原告办理预售合同登记备案，否则原告作为买受人可以单方向登记机构申请办理预购商品房预告登记。上述合同和约定书是同一天签署的，说明原、被告均同意双方均有申请预告登记的权利和义务，但由被告先申请，在被告不申请时，原告可自行申请预告登记且该申请顺序符合《不动产登记暂行条例实施细则》第八十六条的规定。因此，案涉合同备案及房屋预告登记的问题，如被告在合同约定期限内不申请，则原告可单方向登记机构申请办理合同备案及预购商品房预告登记。关于原告诉请被告交付房屋和支付逾期交房违约金的诉请应否予以支持的问题。根据合同附件十一《补充协议》第二、三条的约定，不论因何种原因导致银行贷款申请未获批准或批准额度不够的，原告需在接到审批结果后10日内向出卖人补足未获批准部分的楼款，在原告逾期付款的情形下，被告有权延期交付案涉房产。现原告未办妥银行按揭贷款，应当及时另行向被告支付剩余购房款560000元，在购房款付清前被告有权顺延交房时间，故原告现要求被告交付案涉房产并支付违约金，没有事实和合同依据，本院不予支持。关于原告诉请被告协助原告办理银行按揭手续的问题。由于向开发商支付购房款是买受人应履行的合同义务，银行按揭贷款是买受人选择的付款方式之一，是否可以获得银行按揭贷款及获得按揭贷款的放款额度主要取决于贷款人提交的资料是否齐全及其个人征信条件，本案中原告提交的证据不足以证明其未获得银行按揭贷款是由于被告未履行必要的协助义务所导致，故本院对于原告的该项诉讼请求亦不予支持。被告安隆公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权，应以缺席论处。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告钟炳鸿与被告惠州市安隆房地产开发有限公司签订的案涉《商品房买卖合同（预售）》及其补充协议继续履行。二、驳回原告钟炳鸿的其他诉讼请求。案件受理费173元、保全费5000元，由原告钟炳鸿负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 李杏连二〇二〇年十一月十三日法官助理 张 婷书 记 员 冯梦云