湖北省黄石市黄石港区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0202民初2140号原告：黄石市水明物业服务有限公司，住所地黄石市黄石港区花湖大道****楼**。法定代表人：王健，总经理。委托诉讼代理人：张明星，男，黄石市水明物业服务有限公司法律顾问。被告：江明勇，男，1968年4月26日出生，汉族，居民身份证登记住址黄石市黄石港区，现住黄石市黄石港区。原告黄石市水明物业服务有限公司与被告江明勇物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄石市水明物业服务有限公司的委托诉讼代理人张明星，被告江明勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄石市水明物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2018年8月至2020年7月所欠的物业费1288元；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：自2018年8月1日原告与黄石坤宝房地产开发有限公司签订《物业服务合同》并接手小区物业服务后，物业服务质量有较大改善，受到小区大多数业主的好评，得到社区的肯定。2019年8月31日，原告向被告下达了书面缴费通知，但被告逾期未交费。因此，原告诉至法院，望判如所请。被告江明勇辩称，1、被告没有接到原告通过短信、微信方式发送的欠费通知。2、被告房屋外墙漏水问题已多次向原告反映，目前仍未解决，致使屋内多处水渍、出霉。3、原告长期未对外墙、楼顶排水管道进行疏通，造成下雨堵塞、下水管道倒灌，致使被告房屋客厅、餐厅大面积进水，地板损毁，，地板损毁置之不理。4、小区环境脏乱差，污水横流、绿化面积严重损坏。小区外面的门面在小区内开后门，导致外来车辆和人员随意进出小区，给小区带来治安隐患，但原告对此置之不理。5、小区监控设施无法使用，被告的车辆被损坏后无法找到肇事车辆，给被告造成了经济损失。6、原告必须公开、公示其营业执照、物业管理人员上岗证件、与业主签订管理小区的物业合同等级和物业服务标准。7、被告并非涉案房屋的业主，原告起诉被告主体有误。综上，原告未与被告签订物业服务合同，属于非法进入小区，且其在入驻小区期间未履行服务义务，给被告造成了经济损失，故被告有权拒交物业费。本院经审理认定事实如下：江明勇系黄石市黄石港区宝石名城小区5栋2单元601室（房屋面积为107.36㎡）业主，其所购商品房的开发商黄石坤宝房地产开发有限公司，指定武汉贵阁物业管理有限责任公司作为宝石名城小区的前期物业管理公司。2008年3月18日，江明勇与武汉贵阁物业管理有限责任公司签订了一份《前期物业管理服务协议》，约定：由武汉贵阁物业管理有限责任公司向江明勇所在的宝石名城小区提供前期物业服务；物业公司对物业共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；物业服务费用标准为，多层住宅用房按建筑面积0.5元/平方/月，按年交纳，自2008年3月20日起开始计费，交费时间为第二年对应第一年交费时间收取。此后，宝石名城小区更换了多个物业公司。2018年8月1日，宝石名城小区的开发商黄石坤宝房地产开发有限公司与黄石市水明物业服务有限公司签订《物业服务合同》，约定：黄石坤宝房地产开发有限公司同意将宝石名城项目由黄石市水明物业服务有限公司进行物业管理，物业管理期限从2018年8月1日起至2021年7月31日止；合同的生效需征得宝石名城项目业主同意，此工作由黄石市水明物业服务有限公司负责，并与业主委员会签订相关协议；从合同生效之日起，黄石坤宝房地产开发有限公司在与宝石名城项目业主签订的《物业管理合同》中，所约定的权利、义务一并转移给黄石市水明物业服务有限公司。2018年8月1日起，黄石市水明物业服务有限公司开始为宝石名城小区提供物业服务。江明勇自2018年8月起未交纳物业费。2020年6月18日，黄石市水明物业服务有限公司向手机号为181××××****的机主（庭审中江明勇称系其家人手机号）发送催缴物业费的短信通知。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，双方当事人均未提交证据证实宝石名城小区已成立业主委员会。自2018年8月1日起，原告作为建设单位黄石坤宝房地产开发有限公司所聘请的物业服务企业，已实际进驻宝石名城小区并提供了相应的物业服务；被告作为业主，接受了原告提供的物业管理服务。故双方自2018年8月1日起已实际形成物业服务合同关系，双方的权利义务应当参照《前期物业管理服务协议》进行认定。关于被告提出因房屋外墙漏水、下水道堵塞、小区环境脏乱差、小区监控设施无法使用等问题，其对原告提供的物业服务不满意，故拒交物业服务费的抗辩意见。本院认为：1、关于房屋外墙漏水及下水道堵塞问题。房屋保修期内出现的外墙渗漏应由开发建设单位负责维修，保修期满后由物业负责向有关部门申请启动维修基金进行维修。根据被告提供的照片和视频显示，其家中客厅进水属实，视频中原告工作人员亦到场协助排水，但原告未能及时启动维修基金对房屋外墙进行维护，其在提供物业服务方面确存在瑕疵。2、关于小区监控设施无法使用，致使被告的车辆受损后无法找到肇事方的问题。因被告并未提供相应证据证明其车辆受到损坏，故本院对于该项抗辩意见不予支持。3、关于环境、卫生、安保等问题。首先，物业管理具有综合性。物业管理活动既属于小区业主的共同管理权利，又属于小区业主的共同维护义务。业主委托物业服务企业对小区进行服务管理，并不意味着小区业主就不再行使管理权利也可不履行相应义务。小区物业管理质量优劣与物业服务费的收取标准、交费率以及小区业主自觉遵守法律及公共秩序意识和行为相关。同时，因物业服务企业履行义务的性质属于服务性，其在履行管理和劝导职责后，业主不服劝导或继续行不文明行为时，物业服务企业对以上行为不具有强制性、处罚性。故不能将小区存在的环境、卫生、安保等问题全部归责于物业服务企业。对小区物业的管理，物业服务企业、小区业主及业主委员会，均应积极履行相关义务，通过行使各自的权利，共同参与物业管理和监督。各方主体需相互配合、相互协调、相互促进，才能促使小区物业管理及环境秩序达到良好的状态。其次，物业服务具有持续性、长期性、整体性等特征，不能因一时一处的问题，或者某个业主对物业服务质量的评价，来认定物业服务企业的整体服务质量的优劣。物业服务质量是否达标，应当依据合同约定标准以及物业服务企业提供服务的常态性和整体情况进行评判。最后，即使存在被告主张的环境卫生问题，属原告的服务瑕疵，业主应当依据法律和合同约定，采取正确的方式维权，可要求和督促物业服务企业提高物业服务质量。若物业服务企业的服务质量仍未达到合同要求，业主还可通过业主委员会或召开业主大会，行使就有关物业管理事项提出建议、重新选聘物业服务企业等权利。而被告以此为由随意拒不交纳物业服务费，该行为不属于正当行使权利的行为，属于不履行合同义务的行为。随意拒不交纳物业服务费，会影响物业服务企业正常运转费用的收取和开支，可能导致物业服务标准随之降低，进而影响物业服务工作质量，形成恶性循环，亦对其他正常交纳物业服务费的业主的利益造成一定的侵害。综上所述，本院根据原告提供的物业服务，依法酌减被告应当交纳的物业费数额，本院认为由被告按欠费金额的80%向原告交纳物业费较为合理，即被告应向原告支付2018年8月1日至2020年7月31日期间的物业服务费1030元（107.36㎡×0.5元/㎡/月×24月×80%）。对原告主张超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告江明勇于本判决生效之日起十日内向原告黄石市水明物业服务有限公司支付2018年8月1日至2020年7月31日期间的物业服务费1030元。二、驳回原告黄石市水明物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告江明勇负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审判员 田 田二〇二〇年十二月八日书记员 桂丽婷