广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终3948号上诉人（原审被告、反诉原告）：陈永冠，男，1987年11月7日出生，汉族，住恩平市****************。委托诉讼代理人：郑伟京，广东结信律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：恩平海富置业有限公司，住所地恩平市恩城飞鹅新区燕华广场****之二，统一社会信用代码914***********140M。法定代表人：唐炳辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：郑一鸣，广东金硕律师事务所律师。上诉人陈永冠因与被上诉人恩平海富置业有限公司（以下简称海富公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省恩平市人民法院（2019）粤0785民初1139号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。陈永冠上诉请求：1.撤销一审判决第六项、第七项、第九项；2.变更一审判决第四项为海富公司向陈永冠赔偿损失437509.69元；3.判决海富公司退还2018年2月15日至2018年8月底租金83850元给陈永冠；4.本案一、二审诉讼费用由海富公司承担。事实和理由：一、一审判决确认涉案《租赁合同》自2018年2月15日起无效正确。正是因为海富公司的违约，导致合同无效，海富公司应当承担违约责任。陈永冠此前并非从事汽车美容维修行业，只是在租赁了涉案房屋后才从事该行业，退租后也不会再从事。因此。对于房屋中的所谓可移动的广告牌、LED屏、门面装潢以及机器设备等对陈永冠而言已经没有价值，海富公司理应承担该部分47562.54元损失，以及相关汽车美容、维修设备等216665元损失。二、一审判决陈永冠将涉案房屋移交海富公司并支付占有使用费不当。涉案房屋在2018年2月15日起已经是非法的，陈永冠已经支付给海富公司的83850元租金，海富公司应当返还。一审判决判令陈永冠将涉案非法建筑返还给海富公司，等于变相确认该违章建筑属于海富公司所有，并确认其物权。海富公司辩称，涉案租赁物的使用期限经政府主管部门批准，已延长至2019年2月14日，本案租赁合同在2019年2月15日前是有效的，陈永冠应支付2018年9月至2019年2月14日的租金给海富公司。陈永冠在订立《租赁合同》时对租赁房屋属于临时建筑物使用期限为两年的情况是清楚的，且自该通知书发出之日陈永冠仍实际占有租赁物，其生产经营没有受到通知书的任何不利影响，理应支付占有使用费。其他意见与一审意见一致。海富公司向一审法院起诉请求：1.确认海富公司与陈永冠于2017年5月16日签订的《租赁合同》自2017年6月1日起至2019年2月14日止有效，自2019年2月15日起无效；2.确认租赁保证金25800元归海富公司所有；3.陈永冠立即将位于恩平市恩城飞鹅新区燕华广场F区1号之一、之二的土地及房屋移交给海富公司；4.陈永冠立即支付租金70950元（租金从2018年9月1日计算至2019年2月14日）、房屋占有使用费80625元（房屋占有使用费从2019年2月15日起参照合同约定的租金标准计算，暂计至2019年8月15日房屋占有使用费为80625元）；5.本案的诉讼费由陈永冠承担。陈永冠向一审法院反诉请求：1.确认海富公司与陈永冠签订的《租赁合同》2018年2月14日后的部分无效；2.海富公司退回租赁保证金25800元以及2018年2月15日至2018年8月的租金83850元给陈永冠；3.海富公司赔偿陈永冠513851.89元；4.本案一切诉讼费用由海富公司承担。一审判决查明事实：位于恩平市恩城飞鹅新区燕华广场****之一、之二临时建筑**（**）的建设单位为海富公司，其建设工程规划许可证[编号：恩规临建字（A2016018）]的发证时间为2016年2月15日，临建工程许可使用期限为二年。恩平市自然资源局于2019年10月21日《关于广东省恩平市人民法院协助调查函的回复》称，海富公司曾向该局申请续期手续，该局同意恩规临建字A2016018号的建设工程规划许可证续期至2019年2月14日。2017年5月16日，海富公司（出租方/甲方）与（承租方/乙方）陈永冠签订《租赁合同》，合同主要条款约定：一、甲方出租给乙方的房屋地址：恩平市恩城飞鹅新区燕华广场F区1号之一、之二（国有土地证号：008**）地址上兴建的一间钢结构临时建筑物。甲方将其所有的该房屋其中建筑物为645㎡出租给乙方使用。二、租赁期限为5年（自2017年6月1日起至2022年6月1日止），甲方应于2017年5月16日按该房屋的现状移交给乙方使用。三、租金的约定：1.合同期内租金：合同期内第一年该房屋每月每平方米20元计算租金，每月总租金12900元。合同期内第二年该房屋按每月每平方米20元计算租金，每月总租金12900元。合同期内第三年该房屋按每月每平方米22元计算租金，每月总租金14190元。合同期内第四年该房屋按每月每平方米24.20元计算租金，每月总租金15609元。合同期内第五年该房屋按每月每平方米26.60元计算租金，每月总租金17157元。本合同约定的租金为不含税租金，应缴纳的税费由乙方承担。2.乙方应在每个月的5号前付清当月的租金给甲方。乙方应将租金划入甲方指定账户。3.甲方指定收租金账号：户名：骆金海；开户行：中国工商银行恩平支行；账号：621*************406；4.乙方使用该房屋内发生的水电费、卫生费等由乙方承担，乙方应准时付清，逾期的视为乙方违约。四、乙方应在签订本合同之日交纳25800元给甲方作为本次租赁的保证金。该保证金是对乙方在使用该房屋因保养不当使用所致的损害而产生的赔偿及租赁期间乙方可能拖欠的水电费、卫生费、租金等作为担保。在双方解除或终止合同之日，并在乙方按约移交该房屋给甲方没有违约、付清应付租金等费用的情况下，三日内由甲方一次性无息退还保证金给乙方。五、合同期内甲方应当履行以下义务，否则视甲方违约，乙方可以依约解除本合同。若乙方违约，甲方有权没收押金：1.若第三方就该房屋提出权属异议的，甲方应负责排除，保障乙方正常使用该房屋不受影响，若异议成立，造成乙方不能使用该房屋的，视甲方违约。2.乙方在办理使用该房屋进行经营所需的各种证照时，甲方应提供该房屋的权属资料（甲方只提供土地使用证）给乙方作协助。六、乙方应履行以下义务，否则，视为乙方违约：1.乙方应依法和依本合同的约定使用该房屋，若乙方违法使用该房屋的，视乙方违约，甲方有权单方面解除合同。乙方使用该房屋进行经营所产生的债权、债务、劳动纠纷以及防火、安全责任等由乙方承担，与甲方无关。2.乙方应按本合同约定的用途正常使用该房屋，若有使用不当或人为破坏造成房屋损失的，应赔偿甲方因此而造成的一切经济损失。3.乙方应按约定的时间交清租金给甲方并付清应缴的水电费、卫生费、出租屋管理税等。若乙方逾期交纳租金或水电费、卫生费、出租屋管理税的，逾期一个月内的，甲方有权单方面解除本合同，没收乙方所交保证金，即时无偿收回该房屋，留置该房屋内乙方的物品。4.合同期内，非经甲方书面同意，乙方无权将该房屋转租或分租给他方。5.合同期内，未经甲方同意，乙方无权改变房屋的主体结构，但乙方有权在不影响该房屋的结构、安全的情况下自由对房屋进行装修。6.本合同租赁期间，该房屋、公共部分建筑物及附属设备、设施的全部维修责任由乙方承担。七、1.在合同期内，如遇国家征收，甲、乙双方应服从，本合同自然终止，双方不负违约责任。2.在合同期内，乙方应该按房屋价值约300万购买火灾保险。八、合同期内，未经甲方同意，乙方不得向第三方透露本合同里的条款规定。九、违约责任：合同期内，若甲方违约单方解除合同收回该房屋的，或若乙方违约单方解除合同退租的，均应给付对方未履行合同总租金的10%比例的违约金，造成对方的损失大于上述违约金的，还应赔偿对方的实际损失。十、租赁期满，在同等条件下，乙方有优先续租该房屋的权利；如双方不续租的，乙方应将该房屋按当时的现状完好移交给甲方接受。另查明，陈永冠于签订《租赁合同》的当日向海富公司支付了合同约定的保证金25800元，并开始占有使用该租赁物。恩平市城乡规划局于2018年9月4日作出《责令改正违法行为通知书》，认定租赁标的物超过批准使用期限没有自行拆除，并责令海富公司于2018年10月8日前自行拆除，恢复土地原状。陈永冠至今仍然实际占有使用该租赁物，并付清了2018年8月份之前(包括8月份)的租金及占有使用费。一审法院在审理本案过程中，根据陈永冠的申请，委托广东诺诚房地产土地评估工程咨询经济鉴证有限公司对案涉位于恩平市恩城飞鹅新区燕华广场F区1号之一、之二（国有土地证号：008**）地址上兴建的一间钢结构临时建筑物内的汽车美容设备、汽车维修设备、油漆部设备等资产的残余价值进行鉴定，鉴定结论为：于评估基准日2020年5月14日，该临时建筑物内的汽车美容设备、汽车维修设备、油漆部设备等资产的残余价值为人民币216665元。本次鉴定费为3000元。一审法院在审理本案过程中，根据陈永冠的申请，委托广东诚安信工程造价咨询有限公司对案涉位于恩平市恩城飞鹅新区燕华广场F区1号之一、之二（国有土地证号：00830）地址上兴建的一间钢结构临时建筑物装修、广告牌、LED屏、门面装潢等进行工程造价鉴定，鉴定结论为：1.[装修部分（不可移动）]鉴定造价351908.53元，鉴定剩余残值149561.13元；2.[广告牌（不可移动）]鉴定造价55814.16元，鉴定剩余残值23721.02元；3.可移动部分鉴定造价47562.54元。本次鉴定费为26546.11元。陈永冠对广东诚安信工程造价咨询有限公司的鉴定结论提出异议,并在收到书面答复后仍有异议,但陈永冠经一审法院通知未在指定期限内预交鉴定人出庭费用。一审法院认为，本案属于租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十八条第一款“当事人在收到鉴定人的书面答复后仍有异议的，人民法院应当根据《诉讼费用交纳办法》第十一条的规定，通知有异议的当事人预交鉴定人出庭费用，并通知鉴定人出庭。有异议的当事人不预交鉴定人出庭费用的，视为放弃异议”的规定，陈永冠对广东诚安信工程造价咨询有限公司的鉴定结论有异议,并在收到书面答复后仍有异议,但经一审法院通知未在指定期限内预交鉴定人出庭费用,视为放弃异议。上述两鉴定结论鉴定程序合法，依据充足，鉴定结果客观公正，一审法院予以采信。一、关于《租赁合同》的效力问题《租赁合同》于2017年5月16日签订时意思表示真实，符合法律，依法成立并自成立时生效。租赁标的物属于临时建筑，原建设工程规划许可的使用期间为2016年2月15日至2018年2月14日，因此《租赁合同》在2017年5月16日至2018年2月14日的租赁期间有效。恩平市城乡规划局于2018年9月4日作出的《责令改正违法行为通知书》认定租赁标的物超过批准使用期限没有自行拆除，并责令海富公司“于2018年10月8日前对上述违法行为自行拆除，恢复土地原状，并将改正情况书面报告本机关。逾期不改正的，我局将依法予以行政处罚或采取强制措施”。海富公司在庭审中自认在收到《责令改正违法行为通知书》之后才向主管机关申请续期，因此，在行政主管机关已经作出的关于认定2018年2月15日至2018年9月4日期间对租赁物的使用属于违法行为的具体行政行为有效成立的前提下，即使之后依申请同意续期至2019年2月14日，续展期不可能包括已被认定为违法使用的2018年2月15日至2018年9月4日之间的期间，续展期的起始日只能从海富公司收到《责令改正违法行为通知书》并向主管机关提出续期使用申请之后开始起算。而海富公司在本案中未能提供证据证明向行政机关申请续展的申请时间，也未提供其他证据证明行政机关同意续期至2019年2月14日的续展期的起始时间，因此海富公司关于2018年2月15日至2019年2月14日的租赁期间有效的主张理据不足，一审法院不予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“出租人就未经批准或者未按批准内容建设的的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效”的规定，从2018年2月15日开始《租赁合同》无效。二、关于陈永冠是否构成违约的问题《租赁合同》第六条第5点约定陈永冠有权在不影响房屋结构、安全的情况下自由对房屋进行装修，陈永冠在有效的合同租赁期内按期交纳租金并合法使用租赁物，陈永冠无违约情形。因此,海富公司应退还保证金25800元给陈永冠。2018年2月15日至2018年8月的房屋占有使用费已由陈永冠实际支付。2018年9月至2019年5月的占有使用费为：645㎡×20元/㎡×9个月=116100元；2019年6月至2020年5月的占有使用费为：645㎡×22元/㎡×12个月=170280元；2020年6月至2021年5月的占有使用费为645㎡×24.2元/㎡×12个月=187308元；2021年6月至2022年5月的占有使用费为：645㎡×26.6元/㎡×12个月=205884元。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，因本案租赁物至今陈永冠仍实际占有使用，因此陈永冠应向海富公司按合同约定的租金标准支付从2018年2月15日至标的物实际交付给海富公司之日止的占有使用费，其中2018年9月至2020年5月的占有使用费为286380元（116100元+170280元）。是否属于超过行政许可使用期限的违法使用不影响海富公司作为出租人收取占有使用费，因此，陈永冠诉请海富公司退回2018年2月15日至2018年8月的租金83850元，理据不足，一审法院不予支持。三、关于海富公司是否构成违约及违约责任的承担的问题《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定用途将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。《租赁合同》约定的租赁期限为5年，结合合同第五条第1点“若第三方就该房屋提出权属异议的，甲方应负责排除，保障乙方正常使用该房屋不受影响，若异议成立，造成乙方不能使用该房屋的，视甲方违约”的约定，海富公司作为临时建筑物的建设单位和出租人，在许可使用的两年期届满前（即2018年2月14日前）应向主管行政机关申请续期以保证租赁合同朝着合同当事人约定的5年期正常继续履行而不中断，避免因违法使用而被责令拆除并导致租赁期间无效，是海富公司负有的排除妨碍的合同义务和保持租赁物符合约定用途的法定义务。如果海富公司在许可使用的两年期届满前向主管行政机关提出续期申请并获得批准续期，则租赁期间持续有效，主管机关亦不会于2018年9月4日作出《责令改正违法行为通知书》认定租赁标的物超过批准使用期限。如果海富公司在许可使用的两年期届满前向主管行政机关提出续期申请未获得批准续期，则未获得批准续期因不属于海富公司自身的原因而海富公司不构成违约。海富公司作为出租方有在许可使用的两年期届满前向主管行政机关提出续期申请的合同义务和法定义务而未按期提出申请，导致2018年2月15日至2018年9月4日期间租赁标的物的使用被行政主管机关认定为超过批准使用期限的违法使用，进而导致超过临时建筑使用期限的合同租赁期间无效，海富公司的行为已构成违约，应当承担违约责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项规定，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。本案因海富公司的违约行为导致租赁合同的租赁期间无效，海富公司应承担以下违约责任：1.向陈永冠支付违约金67957.2元：合同无效后未实际履行支付租金或占用使用费的总金额为679572元（116100元+170280元+187308元+205884元）。按《租赁合同》第九条约定的违约金计算标准计算为679572元×10%=67957.2元。2.向陈永冠赔偿损失173282.15元+29546.11元:根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当回复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”的规定，本案陈永冠在未改变房屋结构和安全的情况下可对租赁物自由装修。对租赁物的装饰装修，因海富公司不同意利用，建筑物内的汽车美容设备、汽车维修设备、油漆部设备等资产（残余价值鉴定为216665元）属于未形成附合的装饰装修物，应由陈永冠自行拆除。建筑物装修、广告牌、LED屏、门面装潢等（鉴定造价为47562.54元）可移动部分的装饰装修物由陈永冠自行收回。建筑物装修、广告牌、LED屏、门面装潢等装饰装修物不可移动部分的现值损失合计173282.15元[装修部分的不可移动部分（鉴定剩余残值149561.13元）＋广告牌的不可移动部分（鉴定剩余残值23721.02元）]，因海富公司违约，应由海富公司赔偿173282.15元给陈永冠，并赔付鉴定费29546.11元（3000元+26546.11元）给陈永冠。综上所述，海富公司应向陈永冠赔付合计296585.46元（保证金25800元+违约金67957.2元+装饰装修物不可移动部分的现值损失173282.15元+鉴定费29546.11元）。陈永冠应向海富公司移交租赁物并支付从2018年2月15日起占有租赁物占有期间占有使用费[其中2018年2月15日至2018年8月份的占有使用费已经以支付租赁费的形式实际履行，2018年9月至2020年5月的占有使用费为286380元（116100元+170280元），从2020年6月1日起至租赁物实际移交之日止的占有使用费应参照合同约定的24.2元/㎡/月计付。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第、第五十二条、第五十六条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十八条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条第一款、第九条、第十一条第（一）项以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、海富公司与陈永冠于2017年5月16日签订的《租赁合同》从2017年6月1日起至2018年2月14日止有效，从2018年2月15日起该《租赁合同》无效；二、海富公司在判决生效后十日内退还保证金25800元给陈永冠；三、海富公司在判决生效后十日内向陈永冠支付违约金67957.2元；四、海富公司在判决生效后十日内向陈永冠赔偿损失173282.15元；五、海富公司在判决生效后十日内向陈永冠赔付鉴定费29546.11元；六、陈永冠在判决生效后十日内将位于恩平市恩城飞鹅新区燕华广场F区1号之一、之二的土地及房屋移交给海富公司；七、陈永冠在本判决生效后十日内支付租赁物占有使用费（其中2018年9月至2020年5月的占有使用费为286380元，从2020年6月1日起至租赁物实际移交之日止的占有使用费按24.2元/㎡/月计付）海富公司；八、驳回海富公司的其他诉讼请求；九、驳回陈永冠的其他诉讼请求。本诉案件受理费3847.5元，反诉案件受理费5017.5元，合计8865元，由海富公司负担5695元，陈永冠负担3170元。二审期间，双方当事人没有提交新的证据。一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案是租赁合同纠纷。根据最高人民法院《关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕陈永冠的上诉请求进行审查，对于双方当事人均未提出上诉的问题不予审查。关于海富公司赔偿金额的问题。一审法院在审理期间，根据陈永冠的申请，分别委托广东诺诚房地产土地评估工程咨询经济鉴证有限公司、广东诚安信工程造价咨询有限公司对案涉建筑物内的汽车美容设备、汽车维修设备、油漆部设备以及临时建筑物的装修、广告牌、LED屏、门面装潢等进行工程造价鉴定以及残余价值进行鉴定。相关的鉴定报告已经双方当事人质证。陈永冠虽然对鉴定报告提出异议，但经一审法院通知，未按时缴纳鉴定人出庭费用。一审判决对上述鉴定报告予以采纳并无不当。一审判决判令海富公司向陈永冠赔偿无法拆除、移动的装修物品的残值173282.15元，对于其他可以拆除、回收的部分由陈永冠自行回收，符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当回复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”的规定，本院予以维持。陈永冠以其以后不再从事汽车维修、美容行业，该回收物品对其以无再利用的价值为由，请求海富公司予以赔偿，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于陈永冠请求海富公司退回2018年2月15日至2018年8月的租金83850元的上诉请求应否支持的问题。虽然海富公司作为出租方，未在涉案房屋许可使用的两年期届满前向主管行政机关提出续期申请，导致《租赁合同》自2018年2月15日开始无效，但双方当事人均确认，直至本案二审期间，陈永冠仍然占有使用涉案房屋。陈永冠也未能举证证明《租赁合同》无效对其正常使用涉案房屋以及生产经营造成不利的影响。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，陈永冠理应按照《租赁合同》确定的租金标准，向出租人海富公司缴纳其占有使用涉案房屋期间的占有使用费。陈永冠诉请海富公司退回2018年2月15日至2018年8月的租金83850元，理据不足，一审判决对陈永冠该反诉请求不予支持并无不当，本院予以维持。至于陈永冠称一审判决判令其将涉案房屋退还给海富公司，属于变相确认该违章建筑属海富公司，确认海富公司对涉案房屋享有物权的上诉理由，没有法律依据，本院不予采纳。综上所述，陈永冠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6521.16元（陈永冠已预交9013.59元），由上诉人陈永冠负担。陈永冠多预交的二审案件受理费2492.43元，本院予以退回。本判决为终审判决。审 判 长 李立辉审 判 员 陈 炜审 判 员 杨维国二〇二〇年十二月十七日法官助理 吴碧如书 记 员 梁丹婷