福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽06民终3165号 上诉人（原审原告、原审反诉被告）：漳州市芗城区城市建设开发总公司，住所地漳州市芗城区钟法路**，统一社会信用代码：913506021566119911。 法定代表人：高志毅，总经理 委托诉讼代理人：胡先文，福建三和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴育林，福建三和律师事务所律师。 上诉人（原审被告、原审反诉原告）：漳州市芗城百家物业有限公司，住所地漳州市芗城区南昌路小商品城**内**店面，统一社会信用代码：91350602782169512A。 法定代表人：黄鸿裕，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：朱江辉，福建中仑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴婷婷，福建中仑律师事务所实习律师。 上诉人漳州市芗城区城市建设开发总公司（以下简称城市建设公司）因与上诉人漳州市芗城百家物业有限公司（以下简称百家物业公司）委托合同一案，不服福建省漳州市芗城区人民法院（2020）闽0602民初6030号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年11月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。 上诉人城市建设公司及其委托诉讼代理人吴育林、上诉人百家物业公司的委托诉讼代理人朱江辉、吴婷婷到庭参加诉讼。现已审理终结。 城市建设公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持城市建设公司的一审诉讼请求并驳回百家物业公司的反诉请求；一、二审诉讼费均由百家物业公司承担。事实和理由：城市建设公司与百家物业公司签订《委托物业临时代管协议》属委托合同关系，城市建设公司享有任意解除权，两公司解除委托合同关系不影响百家物业公司与其他业主之间的物业服务合同关系的稳定，百家物业公司基于实施受托行为，与涉案小区其他业主建立起物业服务合同关系，是独立于其建立的基础法律关系之外，不受基础法律关系的存在、变更、消灭等影响。百家物业公司的物业管理服务不规范及拖欠停车场管理费的行为已构成违约。本案不应认定的2017年6月30日之前的停车费超过诉讼时效。城市建设公司系金峰小区的建设者，按照《委托物业临时代管协议》的约定及《物业管理条例》的规定，对百家物业公司收承的2018年至2019年金峰花园小区业主占用小区共有道路和共有停车场停车而收承的费用1646828元有权监管；百家物业公司未提零花证据证明将该笔费用在扣除物业服务企业的经营管理费用后，存入专项维修资金专户，即百家物业公司直接占用该笔费用属违约行为。由百家物业公司承担金峰花园小区空置房物业管理，符合《合同法》及《民法典》第五百一十一条第（六）项“履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担”，双方当事人在《委托物业临时代管协议》中就金峰花园空置房物业管理费承担没有约定，故应由应当预见到存在此费用的百家物业公司承担，同时也符合商业惯例、《物业管理条例》的要义及百家物业公司多年来没有追讨的沉默予以证明。 百家物业公司辩称：1、《委托物业临时代管协议》性质上属前期物业服务合同，城市建设公司作为建设单位，不享有任意解除权。金峰花园7-10幢停车场属于非机动车地面停车场，属于小区业主共同的部分。2、金峰花园7-10幢楼停车场属于非机动车地面停车场，属于小区业主共同部分，其经营应当经过业主的同意，收益属于业主。《委托物业临时代管协议》第二条虽约定答辩人每月支付7-10幢停车场的停车费3000元，但该经营管理的约定未经业主和业主大会的同意，且关于经营收益归属的约定也违反了《物业管理条例》的规定，侵害全体业主的权益，应属无效，2006年3月双方建立物业管理委托关系起直至起诉之日，城市建设公司均未向物业公司主张过停车费，故一审法院认定城市建设公司自起诉之日起，往前反推超过3年部分的停车费超过诉讼时效，有事实和法律依据。3、依据《物权法》第七十四条、《福建省物业管理条例》第六十三条之规定，2018-2019年间，百家物业公司收取的停车费包括场地使用费、停放服务费，用于百家物业公司提供物业服务的费用，归百家物业公司所用。因此，城市建设公司无权主张收取地面停车费。4、金峰花园小区安置房整体尚未安置完毕，即百家物业公司应支付的前期物业费整体尚未确定，城市建设公司诉请被上诉人支付物业费的诉讼时效尚未起算，本案不存在一审法院认定的2017年7月之前的物业费超过诉讼时效的问题。 百家物业公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回城市建设公司的一审诉讼请求，并支持百家物业公司的一审反诉请求。事实和理由：金峰花园7-10幢楼停车场停车管理费的收取依法应经过全体业主决定，收取的停车费归业主所有，《委托物业临时代管协议》关于金峰花园7-10幢楼停车场的收费约定侵害业主的权利，违反法律法规规定应属无效，城市建设公司不得据此主张收取停车费。金峰花园属安置小区，受益者系安置业主，双方当事人居于合情合理早已同意不实际履行7-10幢每月3000元的停车费，的其余内容与百家物业公司针对城市建设公司的答辩内容第4点内容一致。 城市建设公司辩称，城市建设公司与百家物业公司双方有明确合同约定物业公司每月应向城市建设公司支付7-10幢楼停车场停车管理费3000元，该费用系百家物业公司承包7-10幢楼停车场的管理费用，而非涉案小区公用部分的停车费用的提成；百家物业公司没有在实际经营的过程中将该部分费用单独区分，以表明其来源于涉案小区公共部分停车收费。每一套安置房的物业费承担主体在前期物业服务合同签订时，不确定；安置房安置出去，城建公司的义务免除，城建公司每一套安置房物业费的结束时间是确定，百家物业公司没有证据存在诉讼时效中断情形。综上，百家物业公司上诉缺乏事实与法律依据，依法应驳回其上诉请求。 城市建设公司一审诉讼请求：1、判令解除城市建设公司与百家物业公司于2006年2月l日签订的《委托物业临时代管协议》；2、判令百家物业公司向城市建设公司缴纳2006年3月一2020年5月期间金峰花园7-10幢停车场管理费人民币510000元；3、判令百家物业公司将2018-2019年金峰花园小区业主占用小区共有道路和共有场地停车而由百家物业公司收取的停车费1646828元交付给城市建设公司；4、一审诉讼费用由百家物业公司承担。 百家物业公司一审反诉请求：判决城市建设公司向百家物业公司支付金峰花园小区自2006年1月起至2020年4月期间的前期物业服务费617083.2元。 一审判决查明：2006年2月1日，城市建设公司（甲方）与百家物业公司（乙方）签订一份《委托物业临时代管协议》，双方约定（摘要）：1、金峰花园物业在甲方直接领导下，临时委托乙方代管，甲方有权检查、监督。如因需要收回物业管理的经营权，乙方应无条件无偿归还并交还剩余物业管理费，为方便甲方管理监督，乙方应设立金峰花园的物业独立账户便于核算管理；2、甲方委托乙方对金峰花园7-10幢停车场临时经营管理，乙方每月上缴叁仟元人民币给甲方；3、乙方代管事项包括：......车辆行驶及停泊......。 2018年至2019年度，百家物业公司共计收取“金峰花园”小区地面停车费1956326元。“金峰花园”小区7幢-40幢楼房自2006年交房以来，有部分房屋业主未能及时到百家物业公司办理交房手续，自2017年7月17日（百家物业公司提起反诉日往前推三年）至2020年4月30日共计产生物业服务费53290.66元。 一审法院认为，关于城市建设公司与百家物业公司签订的《委托物业临时代管协议》能否解除的问题。城市建设公司与百家物业公司签订的《委托物业临时代管协议》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方当事人应当依约严格履行。城市建设公司主张按照合同约定，如因需要收回物业管理的经营权，百家物业公司应该无条件无偿归还，但是一审法院认为本案签订的协议的名称虽然为《委托物业临时代管协议》，属于委托合同的一种，但是其协议的实质内容为物业服务合同，其解除需要有严格的条件。《物权法》第七十六条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人由业主共同决定。中金峰花园尚未成立业主委员会，由建设单位与物业服务公司签订物业管理协议。但金峰花园已经交付使用多年，除了建设单位还有其他业主也与百家物业公司签订物业管理委托合同。如果城市建设公司单方解除物业管理委托合同，势必直接影响到金峰花园其他业主的利益。因此城市建设公司无权单方解除涉及金峰花园公共利益的物业管理委托合同。如果金峰花园业主确实需要重新选聘物业服务公司，可以通过召开业主大会，选举产生业主委员会，授权业主委员会进行。如果任由一方随意解除合同，必然会造成金峰花园物业管理的无序或不稳定，从根本上造成对全部业主利益的损害，激化社会矛盾。因此城市建设公司主张解除双方签订的《委托物业临时代管协议》，不予支持。二、关于百家物业公司是否应该支付停车场管理费及停车费的问题。城市建设公司主张百家物业公司按照协议约定支付7-10幢停车场管理费每月3000元，百家物业公司抗辩，7-10幢停车场是占用共有场地，停车场的收益属于业主，服务费属于物业公司。首先双方在2006年签订合同时，明确载明了金峰花园7-10幢停车场的停车费，却没有约定其他地方的停车费，可以推定金峰花园7-10幢楼下应该属于建设单位在建设小区时规划用于停放车辆的地方，并非改变业主共有部分用途，从事经营性活动，且金峰花园的房屋性质为安置房，相比较正常市场的商品房，属于中低价位的商品房，双方约定百家物业公司每月支付7-10幢停车场的停车费3000元，合情合理，应予以支持。但从2006年起直到起诉之日，城市建设公司都未向百家物业公司主张过停车费，百家物业公司抗辩该部分的停车费超过诉讼时效，予以采信。根据双方约定7-10幢停车场的停车费是按月支付的，因此城市建设公司起诉之日起往前反推3年的停车费未超过诉讼时效，城市建设公司主张的2006年3月至2020年5月期间的停车费部分超过诉讼时效，但百家物业公司应该按照协议约定支付2017年7月至2020年5月的金峰花园7-10幢停车场停车费3000元/月×35个月=105000元。城市建设公司主张百家物业公司支付2018年-2019年由百家物业公司收取的停车费，百家物业公司认为该停车费系占用小区共有道路和共有场地用于停放汽车而收取的停车费，收益属于业主，服务费属于物业公司。根据《中华人民共和国物权法》第七十三条：“建筑区划内的道路，属于业主共有......建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”，《物业管理条例》第二十七条：“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分”的规定，参照《福建省物业管理条例》第六十三条：“物业服务企业利用物业管理区域内属于业主共用部位、共用设施设备所产生的公共收益归全体业主所有。前期物业服务期间，物业管理区域内公共收益在扣除物业服务企业的经营管理费用后，应当存入专项维修资金专户。经营管理费用支出不得超过公共收益的百分之三十......”的规定，2018年-2019年期间百家物业公司收取的地面停车费共计1956326元系占用小区共有道路和共有场地而收取的停车费，该收益不应该属于城市建设公司所有，因此城市建设公司主张该部分的停车费于法无据，不予支持。 三、关于城市建设公司是否应该支付空置房物业管理费的问题。百家物业公司要求城市建设公司支付2006年1月至2020年4月空置房所产生的物业费。参照《福建省物业管理条例》第四十六条：“......已竣工未出售或者已出售未交付物业的服务费由建设单位承担。买受人无正当理由拒绝接收达到交付条件物业的，自出售人送达物业通知之日起承担物业服务费”的规定，城市建设公司未能举证证实空置房的买受人无正当理由拒绝接收房屋，因此空置房在空置期间所产生的物业费应该由城市建设公司承担。但物业费支付的方式要么按月，要么按年，因此百家物业公司主张的物业费部分超过诉讼时效，以百家物业公司提起反诉之日起反推3年以内的物业费未超过诉讼时效，因此城市建设公司应向百家物业公司支付2017年7月至2020年4月的物业费56860.66元。综上所述，城市建设公司与百家物业公司签订的《委托物业临时代管协议》合法有效，且涉及到金峰花园广大业主的利益，不应予以解除。而城市建设公司所主张的金峰花园7-10幢停车场管理费及百家物业公司所主张的空置房物业管理费，部分已经超过诉讼时效，依法予以部分支持。至于城市建设公司所主张的占用小区共有道路和共有场地用于停放汽车而收取的停车费，因小区共有道路和共有场地属于小区业主共有，该部分收益不属于城市建设公司所有，因此城市建设公司的该项主张，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条第（四）款，《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十四条，《物业管理条例》第二十七条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，参照《福建省物业管理条例》第四十六条、第六十三条规定，判决：一、漳州市芗城百家物业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向漳州市芗城区城市建设开发总公司支付2017年7月至2020年5月金峰花园小区7幢-10幢停车场停车费105000元；二、漳州市芗城区城市建设开发总公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向漳州市芗城百家物业有限公司支付2017年7月至2020年4月的物业管理费56860.66元；三、驳回漳州市芗城区城市建设开发总公司的其他诉讼请求；四、驳回漳州市芗城百家物业有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费24054.6元，减半收取12027.3元，由漳州市芗城区城市建设开发总公司负担11442.3元，由漳州市芗城百家物业有限公司负担585元；反诉费4985.4元，由漳州市芗城百家物业有限公司负担4526.4元，由漳州市芗城区城市建设开发总公司负担459元。 二审期间，双方当事人均没有提交新证据；且对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。 双方的争议焦点：1、城市建设公司与百家物业公司签订的《委托物业临时代管协议》能否解除。2、城市建设公司是否应该支付空置房物业管理费。3、百家物业公司收取的2018-2018年金峰花园小区业主占用小区共有道路和共有车场停车费用1646828元是否应当交给城市建设公司。4、城市建设公司诉求百家物业公司每月支付其7-10幢楼停车场停车管理费3000元是否应当得到支持。 本院认为，其一，城市建设公司与百家物业公司签订的《委托物业临时代管协议》能否解除的问题。城市建设公司与百家物业公司签订的《委托物业临时代管协议》是双方当事人真实意思表示，合法有效，协议实质属物业服务合同，双方当事人应当依约严格履行，其解除需严格的条件限制。《物权法》第七十六条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人由业主共同决定。金峰花园小区尚未成立业主委员会，由建设单位与物业服务公司签订物业管理协议符合客观实际。金峰花园小区已经交付业主使用多年，建设单位城市建设公司与百家物业公司签订委托物业临时代管协议后，受委托单位百家物业公司与业主签订前期物业管理服务协议。百家物业公司目前行使的物业管理权是依据与业主签订前期物业管理服务协议，城市建设公司无权单方收回物业管理权，故城市建设公司请求单方解除物业管理委托合同，收回物业管理权，与法相悖，不予支持。其二，关于城市建设公司主张百家物业公司向其支付金峰花园7-10幢停车场停车费。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“一般权利人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”城市建设公司于2020年7月起诉至一审法院，诉求百家物业公司支付其停车费，故2017年7月至2020年5月期间的金峰花园停车场停车费共计105000元没有超过诉讼时效，该部分请求予以支持，此外，超过诉讼时效部分的请求，不予支持。其三，依照《中华人民共和国物权法》第七十三条：“建筑区划内的道路，属于业主共有......建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”，《物业管理条例》第二十七条：“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分”的规定，参照《福建省物业管理条例》第六十三条：“物业服务企业利用物业管理区域内属于业主共用部位、共用设施设备所产生的公共收益归全体业主所有。百家物业公司关于2018年-2019年间总计1646828元地面停车费系占用小区共有道路和共有场地用于停放汽车而收取的停车费，该收益依法属于小区业主，服务费属于物业公司。根据前期物业服务期间，物业管理区域内公共收益在扣除物业服务企业的经营管理费用后，应当存入专项维修资金专户。经营管理费用支出不得超过公共收益的百分之三十......”的规定，因此，该总计1646828元地面停车费不属于城市建设公司所有。其四，城市建设公司是否应承担空置房物业管理费的问题。《福建省物业管理条例》第四十六条：“......已竣工未出售或者已出售未交付物业的服务费由建设单位承担。买受人无正当理由拒绝接收达到交付条件物业的，自出售人送达物业通知之日其承担物业服务费”的规定，城市建设公司未能主张空置房的买受人无正当理由拒绝接收房屋，因此空置房在空置期间所产生的物业费应该由城市建设公司承担。百家物业公司主张的物业费，其中自2017年7月1日至2020年4月30日期间，共计物业费56860.66元未超过诉讼时效，予以支持；超过诉讼时效部分，不予支持。城市建设公司对其主张的由百家物业公司承担空置房的物业费符合商业惯例，既无法提供证据予以证明，且与双方签订的合同约定相悖，亦缺乏法律依据，故本院不予支持。 综上，城市建设公司及百家物业公司的上诉请求均不能成立，均应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费共计27591.81元，由上诉人漳州市芗城区城市建设开发总公司承担24054.6元，由上诉人漳州市芗城百家物业有限公司承担3537.21元。 本判决为终审判决。 审 判 长 方**勇 审 判 员 周志梅 审 判 员 郭昭容 二〇二〇年十二月二十四日 法官助理 林秀美 书 记 员 蔡燕玲 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。