江苏省盐城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏09民终4622号 上诉人（原审被告）：蒋为成，男，1954年5月25日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市亭湖区。 上诉人（原审被告）：孙桂银，女，1955年3月29日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市亭湖区。 两上诉人共同委托诉讼代理人：郭慧，江苏一正律师事务所律师。 两上诉人共同委托诉讼代理人：蒋艺，江苏一正律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：蒋维波，男，1963年9月1日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市亭湖区。 被上诉人（原审原告）：魏锦荷，女，1968年7月1日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市亭湖区。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：王加龙，江苏新苑律师事务所律师。 上诉人蒋为成、孙桂银因与被上诉人蒋维波、魏锦荷确认合同效力纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（2020）苏0902民初2956号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月23日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 蒋为成、孙桂银共同上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.一、二审诉讼费由蒋维波、魏锦荷承担。事实和理由：蒋维波、魏锦荷并非案涉房屋所在的集体经济组织成员，故双方当事人于2013年7月29日签订的房屋转让协议违反了有关法律规定，应确认为无效合同。 蒋维波、魏锦荷共同辩称，1.双方当事人于2013年7月29日签订的房屋转让协议有效，该协议签订时，双方均具有完全的民事行为能力，并且有人民调解委员会组织调解，是在村领导、妇女主任见证下签订的，该协议没有违反法律和行政法规的强制性规定；2.蒋为成、孙桂银认为蒋维波并非案涉房屋所在集体经济组织成员，违反了有关法律规定，其理由不能成立，案涉土地属于国有土地，而非集体土地，因此无论蒋维波是否是房屋所在集体经济组织的成员，均不影响所签订合同的效力。 蒋维波、魏锦荷共同向一审法院起诉请求：1.确认蒋为成、孙桂银与蒋维波、魏锦荷于2013年7月29日签订的《房屋买卖协议》有效；2.判令蒋为成、孙桂银协助办理土地使用证的变更登记手续；3.诉讼费由蒋为成、孙桂银负担。 一审法院查明的事实：蒋维波与魏锦荷是夫妻关系，蒋为成与孙桂银系夫妻关系，蒋维波与蒋为成系兄弟关系。 位于盐城市亭湖区院内原有房屋七间，其中门朝南主房三间，门朝东副房两间，门朝西厨房两间，系蒋维波、蒋为成父母所有。1978年春，其父母口头将该七间房屋进行分家，具体为：长子蒋为俊分得门朝西厨房两间，次子蒋为成分得门朝东副房两间，三子蒋维波分得门朝南主房三间，院内的所有土地使用权除原有房子外，由弟兄三人均分。 2013年7月29日，蒋为成、孙桂银（甲方）与蒋维波、魏锦荷（乙方）经盐城市先锋街道办事处人民调解委员会调解签订一份《房屋转让协议》，载明：“甲、乙双方系兄弟，甲方在乙方院落内曾有父母分得的面积约50平方米（土地面积70.1平方米）的房屋一幢，现已年久失修，无法使用。为解决双方对该房屋的相关矛盾，经村、组调解，双方达成一致协议：一、甲方同意将上述房屋及土地转让给乙方所有，今后乙方对该房屋进行拆建、维修等一切活动甲方均不得干涉。二、乙方一次性给付甲方人民币捌万元整，于本协议签订时付清，同时甲方该房屋的所有权属登记证交付给乙方，甲方对该房屋及宅基不再享有任何权利。三、此房屋如遇拆迁，拆迁补偿的各项费用归乙方所有，拆迁的安置房源无论大小由甲方自行出资购买，甲方要补偿乙方的政府拆迁安置房屋的差价。四、甲乙双方一致同意本协议的内容，自双方在协议书上签名或捺印后生效，如一方违约，则承担违约金叁万元，并赔偿另一方的全部损失。”时任该村民调主任陈某、妇女主任凌某在该协议上见证方处签名，盐城市先锋街道办事处人民调解委员会在该协议上加盖印章。 同日，蒋维波向蒋为成、孙桂银支付8万元，蒋为成、孙桂银出具了收条，载明：“今收到蒋维波房屋补赔款计人民币8万元整。”同时，蒋为成、孙桂银将上述房屋的国有土地使用证交给蒋维波，该证载明土地使用者为蒋为成，地址清源路，用地面积70.1平方米。 蒋维波、魏锦荷购买房屋后，将上述房屋拆除重建，并一直居住。 2020年6月2日，蒋维波与盐城市亭湖区住房和城乡建设局、盐城市亭湖区人民政府先锋街道办事处、盐城市房屋征收服务中心签订《盐城市国有土地上房屋征收补偿协议书（货币补偿）》一份，该协议书显示被征收入为（蒋为成）蒋维波。协议载明：“被征收房屋坐落于，不动产权利人为蒋为成，土地面积70.1平方米，房屋现状面积77.78平方米，补偿面积77.78平方米（其中补偿安置面积56.72平方米，只补偿不安置面积21.06平方米）；征收房屋补偿费用：1.征收房屋价值补偿442910元，2.装饰装修、附属设施等补偿120297元，3.搬迁和临时安置补偿7134元，4.让房奖励、疾病补助等99709元。合计670050元。”案涉房屋目前已拆除。 一审中，蒋维波、魏锦荷撤回要求蒋为成、孙桂银协助办理土地使用证的变更登记手续的诉讼请求，一审法院予以准许。 一审法院认为：民事法律行为应当尊重当事人的真实意思表示，并依此确定民事行为的性质。关于蒋维波、魏锦荷与蒋为成、孙桂银于2013年7月29日签订的《房屋转让协议》是否有效的问题。经审查，案涉《房屋转让协议》是合同双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规强制性规定，为有效合同。理由如下：1.案涉《房屋转让协议》是经过双方所在的人民调解委员会主持调解下签订，且有村民调主任及妇女主任的见证，不存在蒋为成、孙桂银所述受胁迫所签的情形，且在协议签订后，双方均按协议约定履行了交付房款及房屋、房屋土地使用权证的义务；2.双方在协议中对所转让房屋被拆迁的可能性已有所预见，对拆迁时的补偿及安置的方式均作了明确约定，而在实际履行过程中，拆迁征收部门亦是依据该《房屋转让协议》与蒋维波签订了《征收补偿协议书》；3.《中华人民共和国土地法》第六十二条规定的“一户一宅”是指农村居民一户只能申请一处宅基地，此系管理性规定，而非效力性规定。蒋维波非本村村民及其有宅基等事由均不能构成本案房屋买卖合同无效的法定事由。综上所述，蒋维波、魏锦荷的诉讼请求应予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：蒋维波、魏锦荷与蒋为成、孙桂银于2013年7月29日签订的《房屋转让协议》有效。案件受理费1800元，依法减半收取900元，由蒋维波、魏锦荷负担450元，蒋为成、孙桂银负担450元。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 二审对一审查明的事实予以确认。 二审另查明，1998年8月1日，盐城市国土管理局就案涉土地向蒋为成发放的国有土地使用证，载明用途为住宅用地，城镇土地面积柒拾点壹平方米。 二审中，蒋为成陈述，除案涉房屋外，其与孙桂银在本村另有一处房屋。 本院认为，案涉房屋原系蒋为成、蒋维波父母的房产，后在分家中由蒋为成分得，蒋维波在分家时亦分得了相邻三间房屋；除案涉房屋外，蒋为成、孙桂银家庭在另有一处房屋。关于蒋为成、孙桂银将案涉房屋出卖给蒋维波、魏锦荷所签订的房屋转让协议效力如何认定的问题。蒋为成、孙桂银认为蒋维波、魏锦荷并非案涉房屋所在的村民，故双方之间的房屋转让协议无效；蒋维波、魏锦荷认为案涉房屋所在土地系国有土地，双方之间的协议不存在无效情形。对此，本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条系针对农村宅基地管理的法律规范，而蒋为成就案涉房屋所在土地取得的国有土地使用权证能够证明案涉房屋所在土地在双方买卖案涉房屋时已属国有土地性质，故蒋维波、魏锦荷是否村民并不影响双方之间房屋转让协议的效力。蒋为成、孙桂银提出蒋维波、魏锦荷并非村民，故案涉房屋转让协议无效的上诉理由没有法律依据，本院不予支持。综上，蒋为成、孙桂银的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1800元，由上诉人蒋为成、孙桂银负担。 本判决为终审判决。 审判长 郑 治 审判员 张晨阳 审判员 周 陇 二〇二〇年十二月二十三日 书记员 施凯钰