河南省三门峡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫12民终1325号上诉人（原审原告）：水大伟，男，1987年3月5日出生，汉族，住河南省三门峡市湖滨区。委托诉讼代理人:赵栋梁,河南天保律师事务所律师。上诉人（原审原告）：崔红梅，女，1987年10月11日出生，汉族，住河南省三门峡市湖滨区。委托诉讼代理人:赵栋梁,河南天保律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：三门峡市中原置业有限公司。住所地：河南省三门峡市湖滨区虢国公园东侧。法定代表人:肖英，该公司董事长。委托诉讼代理人:郭冠民,男，1962年9月2日出生，汉族,住河南省三门峡市湖滨区，系该公司员工。上诉人水大伟、崔红梅因与被上诉人三门峡市中原置业有限公司（以下简称中原置业）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省三门峡市湖滨区人民法院（2020）豫1202民初20号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。水大伟、崔红梅上诉请求：请求在一审判决数额的基础上,依法改判被上诉人增加支付上诉人违约金16314元;一审、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实与理由:一、双方签订的《商品房买卖合同》第十五条明确了办证期限自“商品房交付使用后”开始计算。该合同合法有效,应当按照合同约定予以认定。二、《民法总则》第一百五十一条明确规定只有在被上诉人“主张显失公平并请求变更撤销”的前提下，人民法院才对此进行审查。而本案中,被上诉人没有主张过“显失公平”,更没有主张过“变更或撤销”。即便被上诉人主张显失公平并请求变更撤销,本案也不符合显失公平变更撤销的法定条件。三、同案不同判,一审法院的裁判规则与同小区同案之前的二审生效判决相矛盾,也与我国其他省市所有逾期办证违约金案件相矛盾。逾期办证违约金办证期限应从“实际交房日期后”开始计算。四、提前交房只会令开发商获益,不会使开发商增加负担,开发商之所以要支付违约金,是因为其没有按照法律规定及合同约定及时提交办证所需材料构成违约,而不是因为其提前交房。五、如果按照“合同约定交房日期”开始计算办证期限,那么在“实际交房日期”晚于“合同约定交房日期”的情况下,则会出现同一时间段既要赔付逾期交房违约金、又要赔付逾期办证违约金的局面,这不符合法理和正常逻辑。六、被上诉人在一审庭审过程中提交了一份《三门峡市****申请表》,该证据不是原件,是复印件的黑白照片打印件，模糊不清,无法辨认其中的字迹。该证据不能认定被上诉人向登记中心提交备案登记资料的时间为2017年9月26日。七、将“计算违约金的终止日期确定为《不动产登记证明》出具之日、违约金的标准确定为年利率3%”，是基于合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则所确定的，相较于法律规定的违约金已经大幅度降低和较少，充分考虑并保护了开发商的利益，如果法院在违约金标准上酌定降低，就不应当在违约时间上再扣减；如果法院在违约时间上扣减，就不应当在违约标准上再扣减。不能一而再、再而三的反复降低违约金，否则必然是侵害了业主的合法权益。中原置业辩称，我公司无过错，也不存在违约行为。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内持办理权属登记需要出卖人提供的资料到产权登记机关备案。该合同已在三门峡市房地产交易中心备案登记，2014年12月底我公司向业主交房，根据合同约定，我公司的义务完成。交房后，我公司一直在申请为业主办理房产证，但由于3、5、6号楼一层下复式问题，无法出具实测报告，后因政府土地政策原因，2016年10月13日我公司在小区公示栏张贴了延期办证公告。2017年9月26日我公司向不动产局窗口递交了16号楼办理不动产证资料，2017年12月12日领取了不动产证初始登记证书。水大伟、崔红梅要求赔偿违约金没有法律依据，延迟办理不动产证是政府部门所致，是不可抗力，一审判决事实清楚，依法有据，请求驳回水大伟、崔红梅的上诉请求。水大伟、崔红梅向一审法院起诉请求：1.请求判令中原置业支付逾期办理房产证的违约金19092元（自2016年4月23日计算至2017年12月12日共598天，按年利率3%的标准，388453×3%÷365×598=19092元）;2.本案诉讼费用由中原置业承担。一审法院认定事实：2013年12月19日，水大伟、崔红梅与中原置业签订《商品房买卖合同》，合同约定由水大伟购买位于湖滨区虢国路二街坊中原世纪苑北区16幢1单元3层303号房屋，共有人为崔红梅，房屋建筑面积共计90.93平方米；商品房单价为4272元/平方米，合计388453元；出卖人应该于2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的并符合合同约定的商品房交付给买受人使用；出卖人应该在商品房交付使用后360日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意由于买受人未能按照政府主管部门的要求交齐资料等原因导致买受人不能在规定时间内取得房屋所有权权属证书的，出卖人不承担任何责任”。合同签订后，水大伟、崔红梅支付购房款共计388453元。商品住宅质量保证书中载明：本套商品住宅实际交付使用日期为2015年4月23日，业主签字处有水大伟签字。中原置业提交2018年3月15日其向三门峡市住房和城乡建设局出具情况说明，该单位市场监管科负责人在该说明中签有“情况属实”，欲证明因中原世纪苑小区3、5、6号楼下复式问题导致实测报告在2015年3月初尚未出具，中原置业多次与相关部门协调，在拿到实测报告后，2016年7月又因政府机构变动，未能及时办理初始登记。另查明：1.中原置业向不动产登记中心提交坐落于湖滨区××路××街坊中原世纪××楼备案登记资料时间为2017年9月26日。2.涉案房屋不动产首次登记时间为2017年12月12日,中原世纪苑北区2号楼1单元2层202室的不动产首次登记时间为2017年2月22日。3.同一小区马红恩、潘芳芳和中原置业房屋买卖合同纠纷一案，马红恩、潘芳芳起诉要求中原置业支付逾期提交不动产权备案登记资料违约金，三门峡市中级人民法院（2019）豫12民再35号民事判决认定：中原置业张贴公告通知业主不能办证时间为2016年10月13日。一审法院认为，水大伟、崔红梅与中原置业签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同真实有效。根据该合同中“出卖人应该在商品房交付使用后360日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。”的约定，中原置业负有协助水大伟、崔红梅办理房屋所有权登记手续的义务，且应当在交房后360日内将资料报产权登记机关备案。根据庭审查明情况，涉案房屋于2017年12月12日进行首次登记，该日期已超出实际交房日期及约定的交房日期360日，因此，中原置业存在违约行为，应承担相应的违约责任。因双方签订的商品房，买卖合同对逾期到产权登记机关提交备案资料违约标准未约定，水大伟、崔红梅主张违约金按照年利率3%计算，不违反法律规定，一审法院予以支持。本案的争议焦点为：1.中原置业在约定期限内履行交房义务的情况下，逾期办证违约金计算起点，是以合同约定的最后交房日期的360日确定，还是以实际交房日期的360日确定。2.中原置业逾期办证是否存在免责事由。一、关于逾期办证违约金起点问题。双方合同约定交房日期为2016年6月30日前,中原置业实际交房时间为2015年4月23日，中原置业系提前交付房屋，其提前交房行为符合合同法的诚实守信原则，使购房户早日受益，应当鼓励，如因提前交房而增加中原置业办证负担，则对中原置业显失公平，且不利于房地产市场的良好发展。因此中原置业履行向产权登记机关递交备案资料的期限应当为2016年6月30日起的360日内，即2017年6月25日前，故逾期办证违约金应自2017年6月26日计算。二、关于中原置业逾期办证是否存在免责事由。中原置业辩称因3、5、6号楼下复式问题，导致实测报告不能及时出具，同时因为政府职能部门调整，而影响了不动产证的办理。但根据目前证据显示，该小区的2号楼已经于2017年2月22日办理了不动产首次登记，因此，可以认为在此时，中原置业所述的上述影响提交备案登记资料的因素已经消失。而中原置业应当协助水大伟、崔红梅办理不动产证的最后履行期限为2017年6月25日，系在上述情形消失之后，因此中原置业上述抗辩理由不能成立，一审法院不予采纳。综上，结合中原置业向不动产登记机关提交备案资料时间为2017年9月26日，中原置业逾期向产权登记机关备案违约金计算为388453元×3%÷365天×92天（自2017年6月26日计算至2017年9月26日止）=2937.34元。综上所述，水大伟、崔红梅的部分诉求，有事实和法律依据，一审法院仅支持部分诉讼请求。经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：中原置业支付水大伟、崔红梅逾期向产权登记机关提交备案资料违约金2937.34元，限本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费280元，由水大伟、崔红梅负担240元，由中原置业负担40元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。上诉人水大伟、崔红梅向本院提交了两份裁判文书：1.三门峡市中级人民法院（2019）豫12民终2266号民事判决书；2.河南省高级人民法院（2020）豫民申3522号民事裁定书。用以证明：办证期限自商品房交付使用后开始计算。中原置业质证称，对证据的真实性无异议，但认为该证据与本案无关。对上述证据审查认为，水大伟、崔红梅提交的两份裁判文书与本案既不属于同一开发商，也不属于同一小区，与本案不具有关联性，不予采信。2020年12月2日本院依法到三门峡市不动产登记中心调取案涉房屋登记时间的相关材料，三门峡市不动产登记中心向本院出具了《三门峡市不动产登记申请表》、豫（2017）三门峡市不动产证明第1708005800号《不动产登记证明》、《三门峡市不动产登记申请书（表一）》共计5页证据。《三门峡市不动产登记申请表》记载的三门峡市不动产登记中心收取中原置业申请坐落于湖滨区××路××街坊中原世纪××楼的首次登记材料的时间为2017年9月26日；《不动产登记证明》记载的坐落于湖滨区××路××街坊中原世纪××楼××单元××层303的商品房首次登记时间为2017年12月12日；《三门峡市不动产登记申请书（表一）》记载的房屋（构筑物）所有权转移登记时间为2018年5月15日，水大伟、崔红梅在“受让人或权利人”处签字按手印。水大伟、崔红梅对本院调取证据质证认为，对真实性无异议。对《三门峡市不动产登记申请表》的关联性和证明目的有异议，其认为申请登记不代表资料已齐全，开发商须提交的资料有多项，目前无证据证明所有资料提交齐全的时间。违约金应计算至《不动产登记证明》记载的时间即2017年12月12日。《三门峡市不动产登记申请书（表一）》证明办证资料的提交时间为2018年5月15日，此时办证所需材料才全部齐全。中原置业对本院调取证据均无异议。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，本案的争议焦点为：违约金的起止时间和计算标准如何认定。一、关于违约金的起止时间。本案中水大伟、崔红梅与中原置业所签订的《商品房买卖合同》第八条关于房屋交付期限约定，出卖人应当在2016年6月30日前，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人使用。在合同第十五条关于产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。按上述双方约定中原置业履行向产权登记机关递交备案资料的期限应当为2016年6月30日起的360日内，即2017年6月25日前。而涉案房屋实际交付时间为2015年4月23日，中原置业系提前交付房屋，其提前交房行为符合合同法的诚实守信原则，体现了法律所追求的价值取向，提前交房使购房户早日居住受益，应当鼓励和倡导交易双方正确及时地履行合同义务。中原置业作为卖房一方在合同约定的交房日期之前履行了交房的合同义务，不能因其提前交房而承担在提前交房与合同约定的交房期间内“逾期办证违约金”的不利后果。上诉人要求以实际交房日起计算逾期办证违约金的诉求，与诚实守信原则相悖，本院不予支持。同时，根据三门峡市不动产登记中心收取中原置业申请案涉房屋所在的16号楼的首次登记材料的时间为2017年9月26日，中原置业已于2017年9月26日履行了合同约定的“持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案”的义务，故一审判决中原置业承担从2017年6月26日至2017年9月26日的逾期办证违约金并无不当。二、关于违约金的计算标准。一审法院是依据水大伟、崔红梅向一审法院的诉讼请求即按年利率3%的标准判决中原置业支付违约金，并没有依据《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条的规定进行变更，水大伟、崔红梅上诉称一审法院酌定降低违约金标准为3%与事实不符，本院不予支持。综上所述，水大伟、崔红的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费210元，由上诉人水大伟、崔红梅负担。本判决为终审判决。审判长  范敏英审判员  李 琦审判员  张攀峰二〇二〇年十二月四日法官助理胡若楠书记员水文彬