河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫02民终4006号上诉人（原审被告）：杞县森邦置业有限公司。住所地杞县东关东环路**。法定代表人：刘河亮，该公司总经理。委托诉讼代理人：王传云，河南强云律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨笑笑，河南强云律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李美荣，女，汉族，1968年8月10日生，住河南省开封市鼓楼区。委托诉讼代理人：孙爱兰，河南源翔律师事务所律师。上诉人杞县森邦置业有限公司（以下简称森邦公司）因与被上诉人李美荣房屋买卖合同纠纷一案，不服杞县人民法院（2020）豫0221民初1194号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月24日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。森邦公司上诉请求：依法撤销一审判决第二项。事实与理由：一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误。一审法院判决森邦公司对于李美荣的违约金，应当从2016年8月1日按照已付购房款的每日0.02%计算至实际交付李美荣不动产权证书之日，这一判决有误。2019年11月18日，森邦公司与李美荣双方经协商达成合意，森邦公司并向李美荣出具承诺书一份，承诺在2019年12月31日将李美荣编号为12300008、12300009号的两套商品房办理房产证所需的资料提交到杞县房管局，由其进行审核，办理房产证。根据双方达成的合意，森邦公司已经将李美荣办理房产证所需材料提交到杞县住房建设管理局。至今没有办理出房产证部分原因是杞县住房建设管理局未及时将材料转交到杞县不动产中心。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。上诉人公司的营业执照到期，杞县住房建设管理局不予办理，这属于不可抗力。实际上，森邦公司已经将办理房产证的材料提交给杞县住房建设管理局，但其没有及时移交给杞县不动产中心。故应当部分或者全部免除森邦公司的责任。且2019年11月18日，双方达成了新的合意，并约定提交办理房产证资料的最后期限是2019年12月31日，因此，即使森邦公司需要支付给李美荣违约金，也应当从2020年1月1日起计算。李美荣答辩称：森邦公司的上诉理由不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回森邦公司的上诉，维持原判。李美荣向一审法院起诉请求：1、依法判令森邦公司协助李美荣办理不动产权证书；2、依法判令森邦公司支付给李美荣2016年8月至2020年4月，共计1335天的违约金296370元（2020年4月至实际交付李美荣房产证期间的违约金，以实际交付房产证发生时间为准）。一审法院经审理查明，2015年12月25日和2015年12月26日，李美荣（××）与森邦公司（出卖人）签订了两份《商品房买卖合同》（2015年12月25日和2015年12月26日签订的合同编号分别为：12300008、12300009），合同主要约定：1、李美荣购买位于杞县××东头王××商城小区××单元××室和××单元××室住宅两套，建筑面积均为57.59平方米，付款方式为一次性付款，两套住宅总购房款为1110000元。2、关于产权登记的约定，出卖人应在交付使用后180天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，××不退房，出卖人按已付房价款每日0.02％向××支付违约金。2019年11月18日，森邦公司向李美荣出具承诺书一份，内容为：“承诺书承诺人：杞县森邦置业有限公司承诺内容：承诺人承诺在2019年12月31日前将李美荣编号为12300008、12300009号的两套商品房办理房产证所需的全部资料提交到杞县房管局进行审核，并确保不会出现因承诺人的原因，致使提交材料不符合规定的情况。待房管局审核完毕后由李美荣配合承诺人到相关部门办理有关手续，因李美荣已把办理房产证的相关税费全部交于承诺人，故在办房产证过程中所产生的一切费用均由承诺人承担，双方对此不持异议，如承诺人不按上述约定事项办理，则李美荣保留以房屋买卖合同的约定进行司法途径救济的权利。承诺人：杞县森邦置业有限公司（盖章）2019年11月18日”。2015年12月26日，李美荣向森邦公司分别缴纳X幢X单元101室的契税22200元、测绘费86.39元、交房费1387.50元、工本费400元，共计24073.89元和X幢X单元102室的契税22200元、测绘费86.39元、交房费1387.50元、工本费400元，共计24073.89元。同日，李美荣向杞县中原万商城经营管理有限公司分别缴纳X幢X单元101室的维修基金6910.80元和X幢X单元102室的维修基金6910.80元。2016年1月1日，李美荣向森邦公司缴纳两套商品房的总购房款1110000元。森邦公司至今未为李美荣办理不动产权证书。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务，或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。李美荣、森邦公司签订有《商品房买卖合同》，意思表示真实，合同真实有效。李美荣、森邦公司签订商品房买卖合同后，李美荣按约定支付了购房款，缴纳了维修基金，履行了合同约定的义务，但森邦公司未按约定协助李美荣办理相关房屋的权属证书，已构成违约。现李美荣要求森邦公司继续履行合同，协助李美荣办理不动产权属证书的诉讼请求，一审法院予以支持。因李美荣、森邦公司签订的《商品房买卖合同》明确约定了逾期办理相关权属证书的违约责任及违约金的计算方法，且该约定不违反法律规定，森邦公司应按合同约定向李美荣支付违约金（按已付购房款的每日0.02％计算，从2016年8月1日至实际交付李美荣不动产权证书之日）。森邦公司辩称，没有为李美荣办理产权证书是因森邦公司的营业执照到期杞县住房建设管理局不予办理及违约金应从2020年1月1日计算，证据不足，一审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，一审法院判决：一、杞县森邦置业有限公司于判决书生效后三日内协助李美荣办理中原万商城小区35幢1单元101室和35幢1单元102室的房屋不动产权属证书；二、杞县森邦置业有限公司于判决书生效后三日内支付李美荣逾期办理权属证书的违约金（按已付购房款的每日0.02％计算，从2016年8月1日至实际交付李美荣不动产权证书之日）。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5745元，保全费2000元，共计7745元，由杞县森邦置业有限公司负担。二审查明事实与一审查明的基本事实一致。本院认为，对于森邦公司称其已履行了向杞县住房建设管理局提交材料的义务，因其营业执照到期，杞县住房建设管理局不予办理，属于不可抗力，其不应承担违约责任的上诉意见，没有法律依据，不符合不可抗力的情形，本院对于该项意见不予采信。关于违约金开始计算时间问题，双方合同对于逾期办证违约金有明确约定，一审按照双方合同约定判决从2016年8月1日开始计算违约金符合法律规定。对于森邦公司称应从其出具的承诺书最后期限次日即2020年1月1日计算违约金的上诉意见，该承诺书系森邦公司单方出具，且森邦公司也没有证据证明李美荣放弃主张2020年1月1日之前违约金的权利，故本院对于森邦公司的该项意见不予采信。综上，一审判决认定基本事实清楚，判决结果正确，应予维持。森邦公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5745元，由森邦公司负担。本判决为终审判决。审判长  戴玉峰审判员  孙玲玲审判员  孔德亮二〇二〇年十二月八日书记员  荀文彬