湖北省黄冈市黄州区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1102民初2289号原告：中国建设银行股份有限公司黄冈分行，住所地黄冈市黄州区新港大道**，统一社会信用代码：914211008803142185。负责人：胡林惠，行长。委托诉讼代理人：刘俊，湖北鄂东律师事务所律师。代理权限一般代理。被告：申诚，男，1989年10月2日出生，汉族，住湖北省浠水县，被告：申加胜，男，1962年12月10日出生，汉族，住湖北省浠水县，被告：黄冈金家房地产开发有限公司，住所黄冈市黄州区明珠大道**金家上城5-1-1201。统一社会信用代码：91421100767429398D。法定代表人：吴美华，经理。委托诉讼代理人:谢凤,公司员工。代理权限特别授权。原告中国建设银行股份有限公司黄冈分行与被告申诚、申加胜、黄冈金家房地产开发有限公司（以下简称“金家房地产公司”）借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘俊，被告申诚，被告金家房地产公司的委托诉讼代理人谢凤到庭参加了诉讼，被告申加胜经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令原告与被告申诚、申加胜间签订的《个人住房（商业用房）借款合同》提前到期，并判令被告申诚、申加胜立即共同偿还原告全部贷款本金309006.28元、利息1240.58元，罚息0，本息合计310246.86元（利息、罚息暂计至2020年4月26日，实际利息及罚息计算至被告付清本息时日止，利息、罚息、复利按合同约定的标准计算）；2、判令原告对被告申诚、申加胜购买的位于黄冈市××明珠大道××家××城××单元××号房屋及土地使用权享有优先受偿权，有权以该房屋土地折价或者以其拍卖、变卖的价款优先受偿；3、判令被告黄冈金家房地产开发有限公司在保证范围内承担连带偿还责任；4、由上述三被告共同承担原告的律师费15512.34元、诉讼费、保全费、执行费及其他费用。事实与理由：被告申加胜为申诚的共同借款人。2017年3月3日，被告申诚、申加胜与原告签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，约定申诚、申加胜向原告借款360000元，借款期限为壹佰捌拾个月，即2017年2月17日至2032年2月17日止，借款逾期的、罚息为本合同所执行的贷款利率的水平上上浮50%。申诚、申加胜应按月向原告偿还借款本息，如申诚、申加胜不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，原告有权宣布贷款立即到期，要求申诚、申加胜立即清偿全部借款并计收利息、罚息，以及原告以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用，同时由申诚、申加胜以其购买的位于黄冈市××明珠大道××家××城××单元××号的房屋作抵押担保，并办理了房屋预告抵押登记。同时，被告黄冈金家房地产开发有限公司为该笔贷款提供了保证。。合同还约定争议管辖的法院为贷款人住所地人民法院合同签订后，原告依约向被告申诚、申加胜发放了贷款360000元。但被告申诚、申加胜未能按合同约定偿还借款本息，截止2020年4月26日，累计拖欠本息2806.94元。被告不按合同约定还本付息，严重违反合同约定。原告多次催要无果，鉴此，原告为了维护自己的合法权益，特具状至人民法院。被告申诚辩称，对原告的诉请及事实与理由无异议，对原告主张的后期利息及罚息、复利无异议，原告对房屋折价变卖后享有优先受偿权，请法院依法处理。被告金家房地产公司辩称，对原告诉请无异议，请法院依法处理。被告申加胜未作答辩。经审核，对原告提交的证据分析认定如下：证据1.原告营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人的身份证复印件及证据2.申诚、申加胜身份证复印件、申诚、申加胜户口本复印件和证据3.黄冈市碧桂园房地产开发有限公司工商登记信息，予以采信。证据4.个人住房（商业用房）借款合同、证据5.个人贷款支付凭证、证据6.鄂20**黄冈市不动产证明第0005690号、证据7.中国建设银行个人贷款对账单，与本案有关联，其真实性予以采信。证据8.委托代理协议，证据不充分，不予调整。被告申加胜未到庭质证，被告申诚、申加胜、金家房地产公司未向法院提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月3日，被告申诚、申加胜与原告签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，约定申诚、申加胜向原告借款360000元，借款期限为壹佰捌拾个月，即2017年2月17日至2032年2月17日止，贷款利率以中国人民银行公布的贷款利率为基准利率上浮0%，本合同项下贷款利率于每年1月1日调整，还款方式为按月等额本息，合同还约定，被告未按约定按期偿还本息则按借款利率加收50％罚息；以金家上城房产（面积112.02平方米）作抵押拆财产。将款项一次性划入金家房地产公司账号4200……2708。借款人未按期足额偿还合同项下应付款的，贷款人有权划收相应款项，无须通知借款人。借款人未能在约定还款日足额还款的，贷款人有权开始计收逾期罚息和复利。保证人在保证范围内承担连带保证责任，保证期间自合同生效后至抵押登记已办妥且抵押财产他项权证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人之日止届满之后两年止。借款人未按合同约定足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权宣布贷款提前到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告依约将贷款转入合同指定的账户，被告偿还了部分本息，余下本息未依约偿还，故原告诉至人民法院。还查明，2017年4月被告申诚办理了商品房不动产预告登记证明（鄂20**黄冈市不动产证明第0005690号，其他：土地及房屋抵押预告登记）。截至2020年11月25日被告下欠原告贷款本金296294.81元。2020年11月20日、12月21日，全国银行间同业拆借中心公布的5年以上贷款市场报价利率4.65%。本院认为，原告与两被告签订的《个人购房借款/担保合同》系双方真实意思表示，符合法律规定，真实、合法、有效，本院依法予以确认，双方均应按合同约定履行义务和享有权利。原告依约发放了贷款本金360000元，被告理应按约每月偿还贷款本息，其未足额偿还本息构成违约，应承担相应的民事责任。现原告主张借款合同提前到期由被告偿还余下借款本息及相关费用，符合约定及法律规定，依法予以支持。原告未提交抵押财产他项权证，被告金家房地产公司自愿为本案借款提供连带责任保证，其依法应对本案借款本息、罚息等承担连带保证责任。被告申诚、申加胜自愿以不动产为借款抵押，并办理了不动产预告登记，根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。原告作为房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对争议房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对争议房屋的处分，但并非对争议房屋享有抵押权。故原告同时主张对被告申诚、申加胜的房屋享有优先受偿权的诉讼请求，本院依法不予支持。原告诉请被告承担律师费，证据不充分，不予调整。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、第一百三十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告申诚、申加胜于本判决发生法律效力之日起二十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司黄冈分行余下贷款本金296294.81元及承担后期利息（以296294.81元为本金，自2020年11月26日起按全国银行间同业拆借中心公布的5年期以上贷款市场报价利率4.65%加收50％罚息计算至实际给付之日止）；二、被告黄冈金家房地产开发有限公司对上述债务承担连带责任；三、驳回原告中国建设银行股份有限公司黄冈分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费6186元减半收取3093元，由被告申诚、申加胜、黄冈金家房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审判员  李宝红二〇二〇年十二月二十三日书记员  罗玉梅