福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽06民终3266号 上诉人(原审被告)：中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行，住所地福建省漳州市芗城区胜利东路**，统一社会信用代码913506028565938195。 负责人：杨炜强，行长。 委托诉讼代理人：卢琤，福建泾渭明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈典，福建泾渭明律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：蔡东伟，男，1978年2月7日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：张闽成，漳州市芗城区金辉法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：陈惠珍，女，1967年10月26日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：吕丽萍，福建衡评律师事务所律师。 委托诉讼代理人：薛毅辉，福建衡评律师事务所律师。 原审被告：漳州市国立金属制品有限公司，住所地福建省漳州市金峰开发区万亩园，统一社会信用代码91350602746375108M。 法定代表人：陈惠珍。 原审被告：漳州市永立工贸有限公司，住所地福建省漳州市芗城区金峰工业区（漳州市国立金属制品有限公司内之二），统一社会信用代码913506007395190465。 法定代表人：于国永，总经理。 原审被告：于国永，男，1968年10月27日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 原审被告：于国忠，男，1968年10月27日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 漳州市国立金属制品有限公司、漳州市永立工贸有限公司、于国永、于国忠的共同委托诉讼代理人：吕丽萍，福建衡评律师事务所律师。 漳州市国立金属制品有限公司、漳州市永立工贸有限公司、于国永、于国忠的共同委托诉讼代理人：薛毅辉，福建衡评律师事务所律师。 原审被告：福建向荣大芹山茶业发展有限公司，住所地福建省平和县小溪镇河滨路第****，统一社会信用代码91350628749078192J。 法定代表人：朱元文。 原审被告：朱元文，男，1966年6月3日出生，汉族，住福建省平和县小溪镇河滨路第****。 上诉人中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行（以下简称农行芗城支行）因与被上诉人蔡东伟、陈惠珍，原审被告漳州市国立金属有限公司、漳州市永立工贸有限公司、于国永、于国忠、福建向荣大芹山茶业发展有限公司、朱元文案外人执行异议之诉一案，不服漳州市芗城区人民法院(2020)闽0602民初1336号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月19日立案后，依法组成合议庭，以书面审并通过调查、询问当事人的形式进行了审理。本案现已审理终结。 农行芗城支行上诉请求：撤销一审判决，改判驳回蔡东伟的一审诉讼请求；一、二审诉讼费用均由蔡东伟负担。事实和理由：一审认定事实不清，蔡东伟主张的事实不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定可以排除执行的情形。蔡东伟与陈惠珍未在查封涉案店面前签订合法有效的书面买卖合同，涉案店面交易价每平方米17850元，明显低于市场价格，双方签订《房地产买卖协议书》时，涉案店面尚未办理《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》，约定蔡东伟在办理两证之前就支付全额购房款，未保留部分房款作为日后办证的担保，与正常的店面交易习惯严重不符。蔡东伟未实际支付合同约定的购房款。蔡东伟提供的相关汇款凭证不足以证明其向陈惠珍支付合同约定的全部价款。涉案店面被查封时间是2017年7月11日，蔡东伟提供的店面租赁合同签订时间为2018年2月5日，其未能举证证明其在法院查封前占有涉案店面，因此应认定蔡东伟未在法院查封前占有涉案店面。蔡东伟在明知未办理两证的情况下，未尽到审慎义务，涉案店面未办理过户系其自身原因造成的。 蔡东伟辩称，驳回上诉，维持判决，诉讼费由农行芗城支行承担。事实与理由：与一审起诉状一致；其补充提交的高淑华的流水账，可以证明该300万元为本案讼争店面的购房款。 陈惠珍、漳州市国立金属制品有限公司、漳州市永立工贸有限公司、于国永、于国忠共同答辩称，农行芗城支行认为本案房屋买卖合同属虚假合同的理由不能成立，蔡东伟一审时提供的2012年陈惠珍的收据和蔡瑞花通过其邮政储蓄银行账户转账给高淑华的300万元的银行转账明细，证明其已于2012年5月2日支付全部购房款，并在2017年3月17日在芗城联合人民调解委员会达成调解协议，证明蔡东伟支付购房款及讼争店面已交付其使用；蔡东伟通过其母亲蔡瑞花的银行账户转账300万元购房款给高淑华（陈惠珍的亲戚）系支付购房款；2017年3月前，蔡东伟已实际占有使用讼争房屋并居住至今；不能办理产权证的原因系开发商所致并非蔡东伟的过错。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 福建向荣大芹山茶业发展有限公司、朱元文均无提交书面答辩意见。 蔡东伟向一审法院提出诉讼请求：1、解除对芗城区鑫荣嘉园6幢D07店面的查封；2、本案诉讼费由农行芗城支行负担。 一审判决查明：一、2017年2月28日，陈惠珍（甲方）与蔡东伟（乙方）签订房地产买卖协议书，载明（摘要）：“1、甲方自愿将座落在漳州市鑫荣嘉园6幢店面Ｄ07号的房地产，建筑面积56.02㎡，出售给乙方，乙方对甲方所出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产；2、甲、乙双方议定该房地产的总成交价为人民币壹佰万元正；3、首期购房款人民币壹佰万元正于2017年2月28日前乙方支付给甲方；4、甲、乙双方定于2017年2月28日以前办理相关交易手续，超期违约者，参照第九条款处理；6、甲方向乙方保证在收到总房款，将上述房地产正式交付给乙方使用，保持现有的装修。”二、2017年2月28日，蔡东伟通过建设银行向陈惠珍转账100万元。三、2018年2月5日，蔡东伟与案外人赵志杰签订店面租赁合同，约定将址于漳州市芗城区××路××幢××号店面（涉案店面）出租给赵志杰使用。四、2017年3月17日，蔡东伟（申请人）与陈惠珍（被申请人）经漳州市芗城联合人民调解委员会调解达成人民调解协议书（［2017］漳芗人调字第6899号），双方达成如下协议：“1、申请人与被申请人确认，申请人至2017年2月28日已全额支付鑫荣嘉园6幢Ｄ03、Ｄ04、Ｄ05、Ｄ07四间店面的全部购房款；2、被申请人已将上述四间店面交付申请人使用，被申请人确认上述店面的出租、收益等应归申请人所有；3、被申请人同意无条件协助配合申请人进行房产两证办理及过户。”六、陈惠珍在2011年1月6日向福建向荣建设集团有限公司购买涉案店面时，按每平方米10000元，总金额伍拾陆万贰百元价格购买。 一审判决另查明：中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行与漳州市国立金属制品有限公司、福建向荣大芹山茶业发展有限公司、朱元文、陈惠珍、漳州市永立工贸有限公司、于国永、于国忠金融借款合同一案审理过程中，中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行向本院申请财产保全。陈惠珍名下址在漳州市芗城区金峰南路鑫荣嘉园6幢D07号店面于2017年7月11日被一审法院查封。2017年11月9日，一审法院作出（2017）闽0602民初4645号民事判决书：一、漳州市国立金属制品有限公司应于本判决生效之日起十日内支付中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行贷款本金1600万元及至2017年4月24日利息、罚息、复利为172575.82元以及从2017年4月25日起至还款之日止的利息、罚息、复利分别按各自《流动资金借款合同》约定的相关计算方法及标准计算；二、漳州市国立金属制品有限公司应于本判决生效之日起十日内支付中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行支付律师费6600元；三、福建向荣大芹山茶业发展有限公司、朱元文、陈惠珍、漳州市永立工贸有限公司、于国永、于国忠对漳州市国立金属制品有限公司上述判决第一、二项下全部债务承担连带清偿责任，清偿后可以向漳州市国立金属制品有限公司追偿；四、中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行对陈惠珍、于国忠提供的本案抵押物折价或拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权；案件受理费11875元及财产保全费5000元，由漳州市国立金属制品有限公司、福建向荣大芹山茶业发展有限公司、朱元文、陈惠珍、漳州市永立工贸有限公司、于国永、于国忠负担。因上述被执行人未履行生效判决所确定的义务，中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行向一审法院申请执行，2018年1月15日一审法院作出（2018）闽0602执242号执行裁定书，裁定冻结、划拨被执行人应当履行义务部分的存款；扣留、提取被执行人应当履行义务部分的收入；查封、扣押被执行人应当履行义务部分的财产，限被执行人自财产被查封、扣押之日起三日内履行生效法律文书所确定的全部还款义务，逾期予以拍卖或变卖。蔡东伟对上述执行标的向一审法院提出书面异议，一审法院于2020年1月14日作出（2020）闽0602执异7号民事裁定书，裁定驳回蔡东伟的异议请求。 一审法院认为，1、对于陈惠珍与蔡东伟是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同问题。陈惠珍与蔡东伟于2017年2月28日签订了房地产买卖协议书，而讼争房屋被查封的时间为2017年7月11日，签约时间在讼争房屋被法院查封之前。蔡东伟与陈惠珍签订的房地产买卖协议书系双方真实意思表示，故蔡东伟与陈惠珍就讼争房产签订的房地产买卖协议书合法有效。被告中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行不认可该份协议书的真实性，但并未提供相应证据佐证，本院不予采纳。2、对于蔡东伟是否在人民法院查封之前已合法占有该不动产问题。蔡东伟提供2017年3月17日其与陈惠珍在漳州市芗城区联合人民调解委员会达成调解协议书，该调解协议确认陈惠珍将涉案店面交付蔡东伟执掌使用，调解协议确认的时间在涉案房产被查封之前，应认定蔡东伟在人民法院查封之前已合法占有该不动产。3、对于支付价款问题。2017年2月28日，蔡东伟通过银行转账方式直接转账给陈惠珍100万元，结合转账的时间与蔡东伟和陈惠珍签订的房地产买卖协议书中约定的付款时间一致，可认定为蔡东伟已支付了全部购房款。对于被告中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行认为存在不合理低价购房的抗辩，根据蔡东伟提供的陈惠珍与福建向荣建设集团有限公司签订的商品房买卖合同，陈惠珍购买涉案店面的原始价格为560200元，低于蔡东伟向陈惠珍购房支付的费用，故不存在不合理低价的情形。4、对于非因买受人自身原因未办理过户登记问题。因涉案房产为福建向荣建设集团有限公司开发，涉案的鑫荣嘉园小区房产均尚未能办理房产证，故并非因蔡东伟原因致使未办理过户登记。 综上所述，一审法院认为，蔡东伟符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规定，对于其主张解除查封的诉讼请求，应当予以支持。被告福建向荣大芹山茶业发展有限公司、被告朱元文、被告陈惠珍、被告漳州市永立工贸有限公司、被告于国永、被告于国忠经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决：不得执行址在福建省漳州市芗城区××幢××店面，并解除对该房屋的查封、冻结。福建省漳州市芗城区人民法院（2020）闽0602执异7号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。一审案件受理费13800元，由被告中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行负担。 二审期间，农行芗城支行对一审查明的事实中第二、四部分有异议，提出一审判决遗漏查明讼争店面实际使用情况，补充提出：蔡东伟与陈惠珍未在查封涉案店面前签订合法有效的书面买卖合同，涉案店面交易价明显低于市场价格，双方签订《房地产买卖协议书》时，涉案店面尚未办理《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》，约定蔡东伟在办理两证之前就支付全额购房款，未保留部分房款作为日后办证的担保，与正常的店面交易习惯严重不符。蔡东伟未实际支付合同约定的购房款。从蔡东伟提供的相关汇款凭证不足以证明其向陈惠珍支付了合同约定的全部价款。涉案店面被查封时间是2017年7月11日，蔡东伟提供的店面租赁合同签订时间为2018年2月5日，其未能举证证明其在法院查封前占有涉案店面，因此应认定蔡东伟未在法院查封前占有涉案店面。蔡东伟在明知未办理两证的情况下，未尽到审慎义务，涉案店面未办理过户系其自身原因造成的。农行芗城支行对一审查明的其他事实无异议；蔡东伟、陈惠珍、漳州市国立金属制品有限公司、漳州市永立工贸有限公司、于国永、于国忠对一审查明的事实均无异议。对双方当事人无异议的部分，本院予以确认。 二审中，本案各方当事人均无提交新证据。 对一审法院认定事实中农行芗城支行提出异议部分，分析认定如下：蔡东伟提供的房地产买卖协议书、收款凭证、租赁合同、人民调解协议书、商品房买卖合同、福建省漳州市芗城区人民法院执行裁定书及当事人庭审陈述等证据，可证明一审查明事实中第二、四部分内容。农行芗城支行并无证据予以反驳，故该异议不能成立。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。2017年2月18日，陈惠珍、于国忠与蔡东伟签订址于福建省漳州市芗城区××幢××号房地产的讼争房屋买卖协议，该讼争房屋被查封的时间为2017年7月11日，签约时间在讼争房屋被法院查封之前。陈惠珍与蔡东伟签订的《房地产买卖协议书》系双方真实意思表示，故陈惠珍与蔡东伟就讼争房产签订的《房地产买卖协议书》合法有效。根据蔡东伟提交的房地产买卖协议书、收款凭证、租赁合同、结婚证、人民调解协议书、商品房买卖合同、福建省漳州市芗城区人民法院执行裁定书等证据的证明力，并结合陈惠珍、蔡东伟之间房屋买卖等相关事实，可以确认陈惠珍已于2017年3月17日将讼争房屋交由蔡东伟执掌，蔡东伟实际占有使用该房屋至今的事实，农行芗城支行提出异议，但未提供相关证据予以证实。根据查明的事实，蔡东伟已依房屋买卖协议约定向陈惠珍支付全部购房款。农行芗城支行主张蔡东伟付款不符合常理，未提供相关证据予以证实，本院不予采纳。本案中，并不存在因蔡东伟的过错而不能办理房产过户登记手续的情形。《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。农行芗城支行上诉主张蔡东伟所提执行异议不符合司法解释中可以排除执行的情形，理由不能成立。 综上，中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决适用法律及所作判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13800元，由中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 方**勇 审 判 员 周志梅 审 判 员 郭昭容 二〇二〇年十二月二十一日 法官助理 林秀美 书 记 员 蔡燕玲 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。