山东省乳山市人民法院执 行 裁 定 书（2020）鲁1083执异162号案外人姜秀建，男，1964年3月30日出生，汉族，住乳山市。申请执行人威海嘉信房地产开发有限公司。住所地：乳山市府前路**。法定代表人王辉，总经理。委托诉讼代理人常大杰，山东北斗星辰律师事务所所律师。被执行人威海市华达房地产开发有限公司。住所地：乳山市青山路北首**。法定代表人孙保民，总经理。被执行人威海市华达房地产开发有限公司。住。住所地：乳山市青山路北首**/div>法定代表人孙保民，经理。被执行人孙保民，男，汉族，1970年2月7日出生，住乳山市城区。被执行人李斐，女，汉族，1972年8月17日出生，住乳山市城区。被执行人李维广，男，汉族，1949年6月7日出生，住乳山市。本院在执行申请执行人威海嘉信房地产开发有限公司与被执行人威海市华达房地产开发有限公司、孙保民、威海市华达房地产开发有限公司、乳山市华达汽车经销有限公司、李斐、李维广民间借贷纠纷一案过程中，案外人姜秀建于2020年11月10日对执行标的向本院提出书面异议。本院受理后，依法进行了审查，现已审查终结。案外人姜秀建称：我与被执行人威海市华达房地产开发有限公司（以下简称华达公司）于2017年10月23日签订《商品房预定协议》，约定被执行人华达公司将其开发的华府名居小区6-315号房产一栋卖给我，建筑面积约为47.31平方米，单价7500元/平方米，总房款354825元；付款方式为一次性付款；2017年10月23日前付清全部房款；自2018年3月26日起租金归乙方（姜秀建）所有等内容。上述合同签订后，我按照合同约定于2017年10月23日将全部房款354825元支付给被执行人华达公司；同日，被执行人华达公司将上述房产交付给我，由我占有使用至今。我于2019年2月13日将涉案房产出租给山东省圣达地理信息测绘工程有限公司乳山分公司。我购买涉案房产后，多次要求被执行人华达公司办理案涉房产过户登记，但因被执行人华达公司将案涉房产抵押给山东乳山农村商业银行，至今无法为我办理案涉房产过户登记。乳山市人民法院根据申请执行人威海嘉信房地产开发有限公司的申请，于2018年8月9日作出（2018）鲁1083民初4307号民事裁定，查封被执行人威海市华达房地产开发有限公司名下位于乳山市××路东、商业街北××房产××（××别是商业街××号、××号）及项下土地使用权（土地证号：乳国用2013第**）。我购买的华府名居小区6-315号房产为上述查封房产其中的一部分。综上所述，根据上述事实和中国人民共和国《民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第27条之规定，我申请中止对案涉华府名居小区6-315号房产的执行。为维护我的合法权益，恳请乳山市人民法院予以支持。申请执行人威海嘉信房地产开发有限公司辩称：一、我公司对异议人购买的涉案房产具有担保物权，对该房产在拍卖、变卖价款范围内享有优先受偿权，故对异议人提出的执行异议申请依法应予驳回。被执行人乳山市华达汽车经销有限公司（以下简称华达汽车）向山东乳山农村商业银行股份有限公司（以下简称乳山农商行）借款，被执行人威海市华达房地产开发有限公司（以下简称华达房地产）以包括案涉房产提供抵押并办理了抵押登记，乳山农商行取得了上述房产的抵押权。2019年2月15日我公司与乳山农商行签订了债权转让协议，乳山农商行将债权转让给我公司，我公司同时取得了抵押权。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。依据该法律规定，对异议人提出的执行异议申请应当予以驳回。二、即使异议人姜秀建与被执行人华达房地产存在真实的商品房买卖合同关系，其提起的执行异议申请也不应得到支持。异议人姜秀建提供的证据不足以证实其已和华达房地产签订合法有效的商品房买卖合同，尤其是异议人提供的证据不能证实已将购房款支付给被执行人华达房地产。双方是否存在真实的商品房买卖合同关系的证据并不充分。即使姜秀建与被执行人华达房产签订了商品房买卖合同，依据最高人您发元在2019年11月发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条的规定，案外人系商品房消费者的应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定来认定是否能排除强制执行。该司法解释第二十九条规定的适用范围室仅针对其购买的登记在作为被执行人的开发商名下的住房商品房，且限定为案外人的唯一住房。姜秀建购买的涉案房产现登记在被执行的房地产开发企业名下，姜秀建属于商品房消费者，所购房产系商业性用房，但其用于经营为目的，而不是为了居住，不涉及消费者生存权的问题，不符合司法解释第二十九条之规定排除强制执行的条件。故姜秀建作为商品房买卖的买受人提起执行异议申请排除强制执行不应得到支持，依法应当予以驳回。综上，姜秀建不能证实与被执行人华达房地产之间形成有效的商品房买卖合同关系，即使双方签订合法有效的书面买卖合同，但案涉房产属于商业用房，并不是用于居住；我公司对涉案房产享有担保物权，对该房产在拍卖、变卖价款范围内享有优先受偿权。据此请法庭依法驳回姜秀建的异议请求。本院查明，申请执行人威海嘉信房地产开发有限公司与被执行人威海市华达房地产开发有限公司、孙保民、威海市华达房地产开发有限公司、乳山市华达汽车经销有限公司、李斐、李维广民间借贷纠纷一案，本院于2018年9月7日作出（2018）鲁1083民初4307号民事调解书，约定：一、被告乳山市华达汽车经销有限公司欠原告人民币2244135.46元及利息（以2244135.46元为本金，自2018年8月7日起按照年利率8.0475%计算至付清为止），被告自2018年10月起每月支付欠款本金10万元及相应利息，于每月的月底前付清，直至全部欠款还清为止；二、被告乳山市华达汽车经销有限公司未按期支付第一项的款项，原告有权要求被告支付全额本金及利息；三、被告威海市华达房地产开发有限公司、孙保民、李斐、李维广对第一项的款项承担连带清偿责任；四、案件受理费减半收取12377元，诉讼保全费5000元，均由五被告负担，担保费3120元，由原告负担。因五被执行人未履行生效判决中确定的义务，申请执行人威海嘉信房地产开发有限公司于2018年11月9日持该生效调解书向本院申请执行，本院于2018年11月12日立案执行【案号（2018）鲁1083执2565号】。诉讼过程中，根据当事人的保全申请，本院于2018年8月9日依法查封威海市华达房地产开发有限公司名下位于乳山市××路东、商业街北××房产××（××别是商业街××号、××号）及项下土地使用权（土地证号：乳国：乳国用2013第**张贴查封公告。执行过程中，案外人向本院提出上述执行异议，并提交《商品房预定协议》一份（甲方为威海市华达房地产开发有限公司，乙方为姜秀建，商品房位置为6#-315，房款总额为354825元，付款方式为一次性付清，日期为2017年10月23）、盖有威海市华达房地产开发有限公司财务专用章收款收据一份(项目分别为6#-315门市和乳山市华昌物资贸易有限公司钢材抵顶，金额为354825元，日期为2017年10月23日)、盖有威海市华达房地产开发有限公司公章的欠条一份【载明：今欠乳山市华昌物资贸易有限公司钢材款人民币壹万捌仟玖佰零伍元壹角伍分（18905.15），日期为2017年10月23日】、《租赁协议》一份（出租方为威海市华达房地产开发有限公司，承租方为刘斌，位置为#315-31#门市，合同期限自2017年3月26日至2022年3月25日，第二条约定租金每年人民币129600元，租金第一年六折计人民币77760元整，租金第二年七折计人民币90720元，租金第三年八折计人民币103680元，租金第四年九折计人民币116640元，租金第五年无优惠，租金根据市场行情而定。日期为2017年2月20日）、《房屋租赁协议》一份（出租方为姜秀建，承租方为山东省圣达地理信息测绘工程有限公司乳山分公司，合同期自2019年3月26日至2024年3月26日，第二条约定租金为年付，于每年3月1日至3月16日付清当年房租。第一年人民币19000元，第二年租金递增10%计人民币20900元，第三年租金递增10%计人民币22990元，第四年租金递增10%计人民币25289元，第五年租金递增10%计人民币27828元整。出租方不提供发票，只提供收据，日期为2019年2月13日）。申请执行人不予认可，提出上述答辩意见。另查，被执行人威海市华达房地产开发有限公司已将涉案房产抵押给山东乳山农村商业银行股份有限公司，并于2017年6月23日在乳山市国土资源局办理了抵押登记（在建工程抵押）。上述事实有执行异议申请书、提交证据材料、法院执行材料、答辩状证据在案为证。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院之前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，案外人对执行标的提出异议，主张权利排除执行，必须符合上述规定的法律情形。本案案外人与被执行人威海市华达房地产开发有限公司虽然在法院查封之前已签订《商品房预定协议书》，但协议约定将来要签订商品房买卖合同，故从形式上来说，该协议属于商品房预约合同而非商品房买卖合同；从实质上来讲，该协议属于以物抵债协议，且该协议签订时案涉房屋作为在建工程已经被设定抵押并在登记机关办理了抵押权登记，其能否作为合法有效的书面买卖合同，当事人争议较大，执行机构不宜进行实体确认，应通过诉讼程序审理认定。故案外人所提异议，不符合上述法律规定的情形，理由不成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：驳回案外人姜秀建的执行异议。如不服本裁定，可自本裁定送达之日起十五日内向乳山市人民法院提起诉讼。审判长 凌 涛审判员 朱爱国审判员 李 振二〇二〇年十二月二十一日书记员 王 伟