湖北省鄂州市鄂城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0704民初2928号原告:鄂州市吴都古肆花园道物业管理有限公司，住所地鄂州市吴都古肆步行街****。法定代表人：翁方桂，系公司总经理。委托诉讼代理人：王建国，男，1963年1月25日出生，汉族，鄂州市人，身份证登记住址湖北省鄂州市鄂城区，系公司职工，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：苏顺波，系鄂州市葛店法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。被告：鄂州市源缘园房地产发展有限公司，住，住所地鄂州市古城路东侧吴都古肆**楼/div>法定代表人：何卫东，系公司董事长。委托诉讼代理人：陈学文，系湖北思普润律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告鄂州市吴都古肆花园道物业管理有限公司(以下简称花园道物业)诉被告鄂州市源缘园房地产发展有限公司(以下简称源缘园公司)物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案受理后，依法由主审法官邹志勇适用简易程序公开开庭进行了审理。原告花园道物业的委托诉讼代理人王建国、苏顺波，被告源缘园公司的委托诉讼代理人陈学文到庭参加了诉讼。本案现已依法审理终结。花园道物业向本院提出诉讼请求：1、判令源缘园公司立即偿付物业管理费299，618.88元；2、本案诉讼费用由源缘园公司承担。事实与理由：2013年7月15日，源缘园公司对吴都古肆物业管理相关人员突然撤离，吴都古肆处于无物业管理状态，垃圾遍地、污水四溢，媒体纷纷批评报道。2013年8月，花园道物业在街道办，社区、房管局、文体局、城管局等相关部门监管下，正式接管吴都古肆物业管理。2013年9月30日，吴都古肆业主委员会与花园道物业分别签订“招商运营协议”、“委托经营管理协议”、“物业管理服务委托合同”。委托经营协议明确约定：“甲方同意将监管的原开发商遗留商铺委托乙方经营出租管理”、“租金和周期由乙方与承租方自主协商约定，租金收入在扣除物业服务管理费后，可用于支付前物业所欠垃圾费及步行街的设施维修，账款收支受业主委员会监督。”2014年5月16日，无锡市中级人民法院向本公司下达（2013）锡执字第519号、523号协助执行通知书，将上诉16套房产交由花园道公司维护和管理。嗣后，花园道物业根据业主和业委会的要求对吴都古肆基础设施设计缺陷及损毁严重部分投入大量资金进行改造，为进行正常的物业管理活动创造条件；同时亦根据业委会的委托经营协议和无锡市中级人民法院协助执行通知书对被告的16间商铺进行修缮以利出租经营，自2013年8月至2016年5月原告受托经营期间，无论门面出租或闲置均产生物业管理费用，但缘源园公司只愿享受收取租金的权利，拒绝履行缴纳物业管理费的义务，并于2018年10月17日就租金起诉我公司，法庭未采纳我公司从收取的租金中抵扣物业管理费的要求，主持调解仅确认我公司应付缘源园公司租金98万元，缘源园公司拒绝办理结算手续并片面起诉索要租金达成目的。为维护原告的合法权益，鉴于上述事实和理由，特向法院提起诉讼。源缘园公司辩称：1.吴都古肆原业委会与花园道物业签订的三份合同均属于无效合同，自始无效，对我公司不具有拘束力，花园道物业反而应当返还我公司房屋租金并赔偿损失；2.花园道抢占商铺期间的物业管理费，依据其与租户签订的《房屋租赁合同》约定，该费用应当由租户承担，与我公司无关；3.原告诉讼请求已超过诉讼时效，请法院驳回其全部诉请。双方提交的2013年9月30日签订的《招商运营协议》及《物业管理服务委托合同》、江苏省高级人民法院（2015）苏执复字第00153号执行裁定书及无锡市中级人民法院履行债务通知书、鄂州市鄂城区人民法院（2018）鄂704民初2954号民事调解书，方当事人对上述五份书证的真实性均无异议，且与本案有关联，本院对上述证据予以认定。根据原被告所举证据和陈述及本院认证情况，本院确认如下案件事实：源缘园公司鄂州市古城××了××古××商业步行街街，并由其自行成立的物业公司对吴都古肆商业街进行物业管理服务。后源缘园公司由于陷入民事纠纷，其上述房屋商铺被无锡市中级人民法院已生效的裁定书予以查封。2013年7月，商铺被查封后源缘园公司退出了对吴都古肆商业街的物业管理服务，吴都古肆商业街自此陷入无物业管理的状态。2013年8月份，在壕塘社区与吴都社区的共同监督下，引入了花园道物业接手吴都古肆商业街的物业管理。2013年9月30日，吴都古肆业主委员会（甲方）与花园道物业（乙方）签订《招商运营协议》，约定就甲方拥有处置权的吴都古肆商业房产交由乙方统一招商运营事宜达成一致,甲方商业房产位鄂州市古城北路××古××商业步行街街,甲方将上述房产租赁给乙方使用,再由乙方成立的物业管理公司进行整体规划、改造邻近其他业主房产进行包装、招商，整体出租。同日甲乙双方又另行签订一份《物业管理服务委托合同》，约定吴都古肆业主委员会自愿将吴都古肆商业街委托给花园道物业进行物业管理服务。花园道物业进驻吴都古肆商业步行街后，便将源缘园公司遗留的房产进行出租并收取租金。2014年5月16日，无锡市中级人民法院向花园道物业送达（2013）锡执字第519、523号协助执行通知书，要求花园道公司协助：将收取的源缘园公司所有的坐落于鄂州市古城北路18号吴都古肆步行街相关房产的全部租金支付到无锡市中级人民法院,由无锡市中级人民法院转交债权人。江苏省高级人民法院于2016年出具的（2015）苏执复字第00153号执行裁定书维持了无锡市中级人民法院上述协助执行通知书的内容。同时江苏省高级人民法院在组织该执行案件复议听证过程中，花园道物业自述其从2013年9月通过承租转租收取了近百万元的租金收益，但并未按照协助执行通知书内容向无锡中级人民法院交付租金。2018年10月17日，源缘园公司在本院以不当得利为由向花园道物业提起了诉讼，经过本院开庭审理后，双方在审理阶段自愿达成调解协议，花园道物业应当返还给源缘园公司关于吴都古肆商铺的门面租金98万元，并定于两年内分期付清。截止本案庭审（即2020年5月19日）时，花园道物业未按调解书内容将收取的租金返还给源缘园，亦未移交给无锡市中级人民法院。现在花园道物业以应当在收取的租金中扣除物业管理费为由向本院提示诉讼。本院认为，本案的争议焦点为花园道物业的诉讼请求是否有事实及法律依据？首先，《物业管理条例》第四十一条第二款规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。依照上述法律规定，花园道物业即使有权利向源缘园公司主张物业管理费，也仅只能就尚未出售或者尚未交给物业买受人的房屋，向源缘园公司主张物业费。但是本案中花园道物业向源缘园公司主张物业管理费的事实依据系2013年9月30日吴都古肆业委会与花园道物业签订的《招商运营协议》，协议中第二条约定：吴都古肆业委会将吴都古肆商业步行街（编号及面积见附表）房屋租赁给乙方花园道物业使用……花园道物业享有租赁物的转租收入及整个项目运营的收益,包括但不限于物业管理收益、广告收益等一切收益。依照该协议约定，花园道物业已经将源缘园公司尚未出售或未交给买受人的房屋承租至自己名下，然后再进行转租获取租金。此时花园道物业作为承租人，其已经是实际的物业使用人，则交纳物业管理费的义务由建设单位源缘园公司即转移到物业使用人，故花园道物业再向源缘园公司主张物业管理费于法无据。其次，《物业管理条例》第四十一条第一款规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。依照本条规定，花园道物业将源缘园公司的房屋转租之后，物业费的交纳主体应依据花园道物业与次承租人的书面约定来确定，但是花园道物业将源缘园公司房屋出租后，在本案审理过程中未向本院提交任何其转租时与次承租人的租赁合同，庭审中经本院依法释明，仍旧未能提供其与次承租人的转租合同。相反，源缘园公司庭审中向本院提交了两份花园道物业将源缘园公司退场遗留的房屋转租给他人的《房屋租赁合同》及收据，合同上明确约定租赁期间产生的物业管理费、水电、燃气费等相关费用由次承租人承担，收据中亦显示了花园道物业向次承租人收取了物业管理费。故花园道物业已经就源缘园公司未出售的房屋进行转租，并向次承租人收取了物业管理费，本案中却又向源缘园公司主张物业管理费，其诉请毫无事实依据。再者，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”的规定，物业服务人有义务在合理的催告期限内，以业主知晓或者应当知晓的合理方式，提示业主及时缴纳相关服务费用，而不能直接诉至法院，本案中，花园道物业在起诉时乃至诉讼过程中无证据证明已经尽到该项催告义务，故花园道物业的诉讼请求无法律依据。本院在此提示，花园道物业近年间在毫无事实基础上的情况下多次以不同案由向本院提起诉讼，完全系滥用诉权行为，浪费了大量的司法资源，本院对此予以批评。综上，依照《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回鄂州市吴都古肆花园道物业管理有限公司的诉讼请求。本案案件受理费5794.00元，减半收取为2897.00元，由鄂州市吴都古肆花园道物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。审判员  邹志勇二〇二〇年十二月二十九日法官助理刘义波书记员  张艺敏