江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终8839号上诉人（原审原告）：李益，男，1992年11月1日出生，汉族，住江苏省苏州市平江区。委托诉讼代理人：蔡萍，江苏乐士律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜听桐，江苏乐士律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李杭娟，女，1983年7月12日出生，汉族，住江苏省滨海县。委托诉讼代理人：郁翔，江苏五洲信友律师事务所律师。原审被告：昆山市玉山镇建明金属材料经营部，住所地江苏省昆山市玉山镇震川西路**，工商注册号3205833013023。法定代表人：朱建明，该经营部总经理。上诉人李益因与被上诉人李杭娟、原审被告昆山市玉山镇建明金属材料经营部（以下简称建明经营部）房屋租赁合同纠纷一案，不服昆山市人民法院(2019)苏0583民初13355号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月21日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。李益上诉请求：1.撤销江苏省昆山市人民法院作出的(2019)苏0583民初13355号民事判决，查明事实，依法改判；2.本案一审、二审诉讼费用由李杭娟承担。事实和理由：1.一审判决认定事实不清。关于装修损失的认定上，一审法院出现了严重的事实认定错误。李益的实际装修损失应为1012785元，李益在一审过程中已提供相应的装修合同、转账凭证、收据作为证明，且装修合同、转账凭证、收据等证据彼此之间可以相互印证。因李益经营的特殊性，需要铺设特殊的适用于羽毛球训练的场地，即需在投入大量资金用于购买地胶和悬浮地板，包括向昆山开发区飞凡文化体育用品商行购买价值100735元的地胶、向衡水途安塑胶制品有限责任公司购买的价值59200元的悬浮地板等，而该部分的装修投入不包含在一审判决认定的总价为58万元的装修合同中。在一审中，案外人石纬作为与李益签订装修合同的施工方，在出庭作证时也明确了灯具及地胶不包含在装修合同之中，材料是由李益负责购买的，弱电工程也不包含在装修合同中。一审法院无视这一事实，仅凭一份装修合同来确定李益的损失，属于严重的事实认定不清。退一万步讲，即使一审法院在转账凭证、收据、证人证言都能互相印证的情况下，仍不予认可李益投入的除装修合同外所涉的必要装修费用与涉案房屋存在紧密的关联性，仅凭装修合同来确定李益的损失，损失也应当为58万元而非445000元。因为该装修合同的装修费用支付时间为两年，不能因为李益还未付清尾款，就片面地认为这部分损失不存在，否则，李益向装修公司支付尾款后，又如何救济自己这一部分的装修损失？2.一审判决法律适用错误。首先，李杭娟作为出租方，明知涉案房屋是违建房屋，仍将涉案房屋出租给李益使用，自身存在严重过错，其次，李益在承租涉案房屋时，厂房现状正常，且一直是由李杭娟正常使用的，从李杭娟提供的相关资料和信息来看，根本看不出来是违建厂房，李益已经尽到了合理的审慎义务，自身不存在过错。即使一审法院认为签订租赁合同的双方都有过错，李杭娟的过错程度也远远大于李益。李杭娟答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。一审法院判决李杭娟应当赔偿李益15万的装修损失，其中已经包含了双方在签订合同当中各自的过错责任比例，以及李益装修所产生的折旧，并且参照了双方签订的合同的期限以及履行的期限，综合各方面进行了考虑，才酌定15万的损失，符合法律规定，请求法院驳回上诉请求。李益向一审法院起诉请求：一、判决李杭娟、建明经营部共同赔偿李益装饰装修损失1012785元；二、本案诉讼费用由两被告承担。一审法院认定事实：2017年1月13日，李杭娟（甲方）与李益（乙方）签订《厂房租赁合同》一份，约定：甲方将民新路238号厂房内面积约800平方米租赁给乙方使用，乙方租用该厂房期限为3年，自2017年1月13日至2020年2月1日。厂房与宿舍每年租金20万元，双方签订合同时，乙方向甲方支付全年资金20万元，一次性付清，乙方应于每年前一个月向甲方支付租金。甲方为乙方提供用电用水，乙方需缴纳甲方水电费即可。乙方应保持厂房和宿舍的原貌，不得随意拆改建筑物、设施、设备。如乙方需改建或维修建筑物，须经甲方同意方能实施。本合同有效期限内，如国家或甲方、乙方有新规划时，双方应配合新的规划执行，甲方须提前三个月通知乙方，甲、乙双方协商解决。本合同有效期内，任何一方违约，对方都有权提出解除本合同。由此造成的经济损失，付一个月房租由违约方负责赔偿。上述合同签订后，李益于2017年1月13日通过支付宝向李杭娟转账1万元，于2017年1月23日通过李坚向李杭娟转账7万元，于2017年4月13日通过李坚向李杭娟转账11万元，于2018年3月12日通过李坚向李杭娟转账5万元，于2018年4月2日通过李坚向李杭娟转账5万元，上述款项共计29万元。2017年2月12日，李坚（甲方）与乙方（石玮）签订《装饰工程合同》一份，约定：甲方将位于昆山内装修（南栋）发包给乙方，工期50天自2017年2月12日至3月31日，工程总造价58万元。李益的合伙人李坚于2017年2月28日通过微信转账石玮2万元、于2017年3月5日通过微信转账石玮2万元、于2017年3月6日通过微信转账石玮1万元、于2017年3月7日通过银行转账支付石玮10万元、于2017年3月9日通过银行转账支付石玮5万元、于2017年3月31日通过银行转账支付石玮15万元、于2017年4月24日通过银行转账支付石玮4万元、于2017年5月27日通过微信转账石玮2万元、于2019年3月21日通过微信转账石玮2万元、于2019年4月10日通过微信转账石玮1万元、于2019年4月22日通过微信转账石玮5000元；综上，李坚共计支付石玮装修款445000元。涉案房屋于2018年9月15日因属于违章建筑被拆除。另查明：2014年6月1日，建明经营部委托朱钢就昆山市玉山镇民新路238号的厂房进行对外出租。2016年7月7日，朱钢（出租方，甲方）与李杭娟（承租方，乙方）签订“关于民新路238号《厂房租赁合同》补充协议”，内容：根据《合同法》及其它有关法律的规定，甲、乙双方在自愿、平等、互利的基础上就甲方将其合法拥有的厂房租赁给乙方使用的有关事宜，双方达成共识，并签定合同如下：情况说明：由于该厂房租赁合同已作过2次补充协议，由于乙方经营方面的问题，乙方承租人金炜峰无力支付房租，已违约70天以上，甲方有权解除合同。现有茆柱通一人来承担租房合同，由于实际经营人是茆柱通妻子李杭娟，且房租也是由李杭娟支付，所以此补充协议由实际经营人李杭娟签字执行。一、租赁厂房情况：甲方将位于高新区的整个厂区打包租赁给乙方。二、厂房起付日期和租赁期限1、厂房租赁自2016年4月20日起至2019年10月20日止，租赁期为3.5年。2、租赁期满，甲方有权收回出租厂房，乙方应如期归还，乙方如需继续承租，应于租赁期满前三个月，向甲方提出书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。三、租金支付方式1、月租金为41666元/月(不含税价)，年租金总额为500000元(不含税价)。协议期内每年以固定租金不递增。2、付款方式为：采用先付后租方式，每半年支付一次，并提前一个月支付。(例如：2016年3月20日支付2016年4月20日至2016年10月20日的租金25万)本期2016年4月20日至2016年10月20日的房租已由李杭娟在2016年7月6日前支付完，所以本次补充协议在2016年7月10日补签。六、厂房转租和归还1、厂房租赁期间，甲、乙双方都应遵守国家的法律法规，不得利用厂房租赁进行非法活动。2、厂房租赁期间，乙方需做好消防、安全、卫生等工作，并由乙方承担相关责任。3、厂房租赁期间，因不可抗拒的原因和市政动迁造成本合同无法履行，双方互不承担责任。4、厂房租赁期间，乙方可根据自己的经营特点进行装修，乙方不得破坏原房结构，因破坏厂房结构而造成安全问题由乙方承担，装修费用由乙方自负，租赁期满后如乙方不再承担，甲方可不作任何补偿。5.厂房租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的费用，如拖欠不付满一个月，甲方有权按照年租金总价增收5%滞纳金，并有权终止租赁协议。6、厂房租赁期满后，甲方如继续出租该房时，乙方享有优先权；如期满后不再出租，乙方应如期搬迁，否则由此造成一切损失和后果，都由乙方承担。再查明：涉案的昆山市玉山镇民新路238号厂房的所有权人为建明经营部。李杭娟支付租金至2018年4月10日,之后的租金未支付。李杭娟、茆柱通系夫妻关系，两人于2009年2月1日登记结婚。上述事实由民事判决书、转账凭证、银行流水、公证书、装饰工程合同及各方当事人在庭审中的陈述予以证实。一审法院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，李杭娟出租给李益的房屋因系违章建筑且已被拆除，故双方之间签订的房屋租赁合同为无效合同。合同无效，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的损失。关于双方之间的过错。一审法院认为，涉案房屋作为违章建筑，搭建在两栋普通房屋之间，具有较普通房屋相对而言显著的外观特色，李益与李杭娟作为具有正常观察能力的成年人，对于该房屋的情况应有准确的判断，双方在明知涉案房屋系临时建筑的情况下仍然签订合同，均有过错，故李杭娟应承担李益装修损失的一半。关于装修损失，装修合同总价为58万元，但截至庭审之日李益仅支付了445000元，考虑折旧及双方的过错程度，一审法院依法酌定李杭娟赔偿李益装修损失15万元。至于李益主张的其他装修损失，由于李益提供的证据无法证明其与涉案房屋之间具有关联性，故一审法院不予支持。李益与建明经营部之间并无合同关系，李益要求建明经营部承担赔偿责任于法无据，一审法院不予支持。综上，按照《中华人民共和国合同法》第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告李杭娟于本判决生效之日起十日内赔偿原告李益装修损失15万元。二、驳回原告李益的其他诉讼请求。（上述款项支付至原告指定账户或昆山市人民法院纠纷款账户：开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部，开户名：昆山市人民法院财务结算中心，账号：3220198643605151526043533）。案件受理费13916元，保全费5000元，共计18916元，由原告负担9458元，由被告李杭娟负担9458元。其中，原告预交的案件受理费和保全费共计9458元，一审法院予以退还，被告李杭娟应当负担的9458元缴纳至一审法院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户；账号：32250198643600000811141312；开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。拒不交纳诉讼费的，一审法院将依法强制执行。二审中当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。李益提交：其它厂房司法鉴定书李益认为，该房屋与涉案房屋一样，均用于开设羽毛球馆，可作参照。一审中李益提交了涉案房屋被拆前的照片，也可看出来涉案房屋针对场地进行了地胶和悬浮地板的铺设费用是客观存在的。从司法鉴定书中可以看出来，地，地胶和悬浮地板的铺设费用是相对高昂的审中李益也提交了相应的转账凭证及收据来证明该笔装修的费用，且在一审中装修公司的老板石伟作为证人出庭，也陈述了地胶、悬浮地板以及屋面防水等都不是其的装修项目，由李益另行采购材料进行装修的。李杭娟质证认为，该厂房司法鉴定书与本案没有任何的关联性，无法起到参考的作用，并且这份评估鉴定书所针对的案件已经被昆山法院所驳回，李益已另案起诉还未开庭。而在评估报告当中所针对的评估的单位也不是本案所涉及的场地，没有可比性。本院对一审查明的其它事实予以确认。本院认为，涉案合同约定李杭娟将位于高新区的整个厂区出租给李益，涉案房屋因系违章建筑且已被拆除，故双方之间签订的涉案房屋租赁关系。李杭娟作为出租人出租房屋时，应提供合法标的；李益作为承租人，亦应查看标的物的权属证书，查看出租面积是否与权属证书一致。一审认定双方在明知涉案房屋系临时建筑的情况下仍然签订合同，均有过错，并无不当。关于李益的装饰装修损失，除装修合同外，李益提供的其他损失依据欠缺有效的，能够证明与本案房屋有关联性的会计凭证。李益提出其他房屋的司法鉴定意见与本案不具有关联性、可比性。因此，一审判决综合考虑后，酌定李杭娟赔偿李益装饰装修损失金额，并无不当。综上，上诉人李益上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13916元，由上诉人李益负担。本判决为终审判决。审判长  杨恩乾审判员  杨 兵审判员  徐 辉二〇二〇年十二月二十一日书记员  姜 瑛法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。