广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初22963号原告深圳市某某交通有限公司,住所地:龙岗区法定代表人谢某某。委托代理人薛世峰,广东宏泰律师事务所律师。委托代理人巫双文，广东宏泰律师事务所实习律师。被告深圳市某某科技有限公司，住所地:深圳市龙岗区法定代表人肖某。委托代理人王徐伟，广东商达（龙岗）律师事务所律师。原告深圳市某某交通有限公司与被告深圳市某某科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月22日立案后，依法公开开庭进行了审理。原告的委托代理人薛世峰到庭参加诉讼，被告的法定代表人肖某和委托代理人王徐伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求：1、被告支付涉案商铺2019年11月份、12月份、2020年1月份、2月份的租金，共计56956元(人民币，下同)；2、被告支付涉案商铺2020年3月份的占用费14239元；3、被告从2020年4月1日至搬离之日止，支付涉案商铺双倍租金的赔偿金给原告（暂计算至2020年4月30日，共计28478元）；4、原告无须返还被告支付的租赁保证金20554元。事实和理由：一、本案涉案商铺的产权属深圳市龙岗区某某集团有限公司，区投控集团已将该物业委托给原告经营管理和收益。二、原告与深圳市某某管理服务有限公司(简称承租方)于2018年3月1日签订了《深圳市房屋赁合同书》，将涉案商铺出租给承租方，其中约定：1、将涉案商铺出租给承租方使用，租期2年，自2018年3月1日起至2020年2月29日止。2018年3月1日起至2018年6月30日止的每月租金总额为10277元，2018年7月1日起至2019年2月28日止的每月租金总额为13561元，2019年3月1日起至2020年2月29日止的每月租金总额为14239元。承租方必须在每月5日前向原告交付租金。2、承租方负责缴交租赁期间的物业管理费等因租赁房屋产生的费用。3、承租方拖欠租金达30天以上的，原告可不予退还租赁保证金，并与承租方解除合同，解除合同通知书一经送达给承租方即发生法律效力。4、合同终止后，承租方逾期不搬离或不返还租赁房屋的，原告有权依法律规定或依合同约定收回租赁房屋，并就逾期部分向承租方收取当于双倍租金的赔偿金。三、2018年9月11日原告与被告、承租方签订《三方协议书》，约定将2018年3月1日签订的《深圳市房屋赁合同书》的承租方变更为被告,由被告取得承租方的权利义务。四、被告违约的事实：1、2019年11月起至2020年3月20日，被告未按合同约定支付租金，拖欠原告2019年11月1日至2020年2月29日共四个月的租金，累计金额56956元。2、2020年3月20日，原告向被告发出了《关于收回东都花园二区B栋119.120.121号商铺的通知》，要求被告在收到通知的10日内缴清拖欠的租金以及合同期满后的房屋占用金，并将涉案商铺腾空交还给原告。但被告至今拒不将涉案商铺交回给原告，也未支付租金和合同期满后的占用费，以及租赁期间产生的物业管理费，已经构成实质性违约，严重损害了原告的合法权益。根据法律规定及双方签订的《深圳市房屋赁合同书》、《三方协议书》的约定，双方签订的房屋赁合同已经到期终止，双方也未达成续租协议，被告有义务结清费用，并按合同约定将租赁房屋恢复原状并交还给原告。被告拒不按合同约定交清拖欠的费用和将租赁房屋交还给原告，原告依法有权要求被告限期搬离腾空，返还涉案商铺，并支付拖欠的租金、占用费共计71195元、逾期搬离的赔偿金(暂计算至2020年4月30日，共计28478元)、租赁期间产生的物业管理费(暂计算至2020年4月30日，共计8999.74元)，并无须退还租赁保证金。被告辩称：一、被告与原告之间租赁合同已于2020年2月29日止到期终止，被告已于租赁合同到期前搬离所承租的商铺，同时也告知了次承租人李某某和江某某，其与被告的转租合同也已于2020年2月29日到期，通知2019年5月入住的次承租人李某某和江某某要么搬走，要么向原告续租，次承租人当时告知被告说“某某交通（原告）公司的工作人员通知过她俩，在租赁期满之的不要再向被告交租金＂。被告听她俩这样说，便不再管了。由此可见，被告与原告之间的租赁合同已经期满终止，终止之后不存在2020年3月之后租金的问题，原告可以向实际使用人李某某和江某某主张占用费，原告的租房巡查员刘华晨139××××****每周都要到他们公司的出租的房屋去查看房屋的使用情况。二、被告已经向原告表示过用押金（相当于两个月租金）抵2020年1月、2月的租金。退一步说，假设被告欠交一个月租金，根据今年疫情期间的政府相关文件，原告作为国有企业免除了周边其他所有商铺2、3月的租金，被告2月的租金也应当免除。经审理查明，2018年6月13日，原告作为甲方、案外人深圳市某某管理服务有限公司作为乙方，双方签订了《深圳市房屋租赁合同书》，约定：甲方将位于深圳市龙岗区方使用，建筑面积共计193.73平方米；租期自2018年3月1日起至2020年2月29日止（共2年）；其中2019年3月1日起至2020年2月29日止的每月租金14239元；每月5日前交租；租赁保证金20554元；乙方未结清租金及其他乙方应支付的各项费用的，甲方可不予返还租赁保证金；乙方拖欠租金达30天以上、或擅自将租赁房屋转租给第三人的，甲方可不退还租赁保证金；合同终止后，乙方应于3日内迁离并返还租赁房屋，并保证租赁房屋及附属设施的完好（属正常损耗的除外），同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续，乙方逾期不迁离或不返还租赁房屋的，甲方有权依法律规定或依合同约定收回租赁房屋，并就逾期部分向乙方收取相当于两倍租金的赔偿金。2018年9月11日，原告作为甲方、被告作为丙方、及案外人深圳市某某管理服务有限公司作为乙方，三方共同签订《三方协议书》，约定：甲、乙、丙三方同意将甲、乙双方于2018年6月13日签订的《深圳市房屋租赁合同书》和《物业租赁安全生产管理协议》中的承租方由深圳市某某管理服务有限公司变更为被告，由被告履行《深圳市房屋租赁合同书》和《物业租赁安全生产管理协议》中乙方有关权利和义务。之后，由被告使用涉案房屋，并向原告每月支付租金。但从2019年11月1日起的租金，被告至今未支付。另查，2020年3月20日，原告在涉案房屋现场粘贴《关于收回东都花园二区B栋119、120、121号商铺的通知》，称因被告拖欠其2019年11月至2020年2月共计四个月的租金共计56956元，故通知被告不再续签新租赁合同，且要求被告于10天内缴清租金及占用费，并于3月30日前将租赁房屋交还。被告确认该通知书，并称原告去涉案房屋现场粘贴时可以看到涉案房屋是由经营木子服装店的江某某、李某某在实际使用，实际上在此之前原告一直知晓涉案房屋是由江某某、李某某使用。被告为此提交了：1、《合作合同》、《欠条》，显示被告将涉案房屋一楼店面长10.5米宽7.6米用于江某某、李某某经营木子品牌服装专卖店，合作期自2019年6月1日起至原租赁合同到期为止，江某某、李某某固定每月5号前支付12000元（含租金和水电管理费）；2、李某某与被告的微信聊天记录，显示李某某于2020年9月29日提出两天内将店铺交还给被告，被告回复称2020年2月-9月份租金未交；3、某某公司江小姐与被告的微信聊天记录，显示江小姐于2019年12月30日发催款通知书给被告，被告回复其下午转，并于下午转账两笔各14239元；2020年9月29日被告发微信称她们今天要搬走，是否通过公司的人来交接？把店铺还给你们？2020年10月5日被告再次发微信称“被告在2020年1月便不再使用店铺，实际占用人是江某某、李某某，实际占用人有无向原告交租金其不清楚，反正其没有收取过租金，江某某、李某某已于2020年9月29日搬离，其已尽了告知义务，原告有权也有义务收回店铺，拒不接收店铺导致损失扩大的与其无关。”江小姐于2020年10月9日发微信给被告要求办理移交，结清水电费和管理费；被告回复称江某某、李某某已将钥匙放在门缝里，稍后被告再回复钥匙已交刘主任……原告提交了《房屋交还确认书》，显示涉案房屋119、120、121已验收并办理了退房手续，物业管理费及水电费均已交清，附属设施及水电设施均完好；落款处手写字样“实际使用人江某某、李某某已于2020年9月30日搬出，见证人肖某。”原告称其从未收取过江某某、李某某任何租金。再查，涉案租赁物登记权利人系深圳市龙岗区建设局工会委员会，从2018年2月1日起至2021年1月31日由原告统租管理。本院认为，原被告与案外人深圳市某某管理服务有限公司签订及达成的《深圳市房屋租赁合同书》、《三方协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按照合同约定严格履行各自义务。关于租金。被告未向原告支付从2019年11月1日开始的租金，即便如被告主张转租合同原告已知晓，但也是被告与次承租人之间的租赁合同关系，由被告与次承租人之间履行支付租金及交付租赁物的义务，被告仍应履行其与原告之间的租赁合同义务，即按约定支付租金及到期向原告返还涉案租赁物的义务；原被告均以《房屋交还确认书》确认涉案租赁物于2020年9月30日清场搬离，至清场搬离之前的租金或占用费均应由被告向原告支付。原告诉请被告支付从2019年11月1日至2020年2月29日合同到期之日止的租金56956元（14239元/月×4个月），有事实及合同依据，本院予以支持。2020年3月1日之后，被告未履行向原告返还涉案租赁物的义务，直到2020年9月30日原告收回涉案租赁物，原告主张从2020年3月1日至2020年9月30日原告收回涉案租赁物期间按双倍租金标准赔偿过高，双倍租金属于被告违约时所应负的违约责任，租期到期后，原告未积极尽出租人之管理义务查实涉案租赁物到期后的真实占用情况、明确告知且督促被告返还涉案租赁物，对导致被告到期后延迟交付的后果亦有责任，且鉴于今年疫情情况，能保持正常租赁，原告除了租金或占用费之外并无其他实际损失，且被告违约原告可没收租赁保证金作为其弥补损失，故根据上述情况，本院依法酌情予以支持按照合同约定的14239元/月租金标准支付2020年3月1日至2020年9月30日期间的193.73平方米占有使用费99673元（14239元/月×7个月）。关于租赁保证金。由于被告存在拖欠租金的违约行为，根据合同约定，原告可不予返还租赁保证金。故原告诉请无需返还被告租赁保证金20554元，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告深圳市某某科技有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告深圳市某某交通有限公司支付从2019年11月1日至2020年2月29日止的租金56956元；二、被告深圳市某某科技有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告深圳市某某交通有限公司支付从2020年3月1日至2020年9月30日期间193.73平方米的占有使用费99673元；三、原告深圳市某某交通有限公司无需返还被告深圳市某某科技有限公司租赁保证金20554元；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2884元（原告已预交），由原告承担1067元，被告承担1817元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  刘春秀二〇二〇年十二月二十日书记员  罗 韵