山东省平度市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0283民初5977号原告：姜振永，男，1969年12月19日出生，汉族，住平度市。委托诉讼代理人：孙玉仁，平度天柱法律服务所法律工作者。被告：青岛鼎耀房地产开发有限公司，住所地平度市云山镇驻地仙山街**,统一社会信用代码:913702835797879990。法定代表人:王洪楠,经理。委托诉讼代理人：韩宝礼，山东天正平律师事务所律师。原告姜振永向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告就龙居、香舍里东区内3号楼2单元1层102户房屋的顶帐协议；2、判令被告退还原告顶帐款192000元及向原告支付自2014年1月7日至2020年7月7日以192000元为基数按全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的房款利息61152元；3、判令被告向原告支付自2020年7月7日至实际支付日以192000元为基数按全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告在开发建设位于平度市香舍里小区时原告为其提供水泥砖。2014年1月7日，被告将该小区东区内3号楼2单元1层102户房屋以192000元抵顶（砖款）给原告。原告将其出卖给姜佳佳，协助姜佳佳办理房产证，被告与姜佳佳签订购房协议书。后因被告不能为姜佳佳办理房产证，姜佳佳向法院提起诉讼，平度市人民法院以（2019）鲁0283民初2775号民事判决书解除姜佳佳分别与原被告签订的购房协议，并判令原告返还购房款及利息给姜佳佳。原告依该判决给付姜佳佳购房款及利息。综上，被告至今不能为原告办理房产证，致使合同目的不能实现，请求法院判如所请。被告青岛鼎耀房地产开发有限公司辩称：一、答辩人与被答辩人之间不存在房屋买卖关系，因此该案的案由不应定为房屋买卖合同纠纷。2013年答辩人在平度市郭家寨社区建设施工时，被答辩人要求为答辩人提供水泥及建筑用砖，为此双方口头约定：总货款的一半为货币结算，另一半为用房产抵顶。后经结算被答辩人共计供货约为120多万元，为此，答辩人除货币结算外另向其支付3套房产。分别为龙居香舍里5号楼1单元2层201室、龙居香舍里5号楼1单元1层101室、龙居香舍里3号楼2单元1层102室。答辩人向其交付房屋的目的是为了消灭债务，被答辩人接受房屋的目的是为了实现自己的债权，双方交易的目的不是房屋买卖而是为了结清货款。虽然答辩人与被答辩人签订过《房屋购买协议书》，但是该合同签订的目的只是为了证明被答辩人已经实际取得房产的所有权，便于被答辩人将来对外转让。因此该案的案由不应定为房屋买卖合同纠纷。当然如果被答辩人不同意以房抵债的话答辩人也不会购买其建筑材料。二、被答辩人以答辩人不能办理房产证为由要求解除双方龙居香舍里东区内3号楼2单元1层102户房屋的顶帐协议是错误的。第一、首先说涉案的房屋坐落在平度市郭家寨社区，属政府的社区建设房，已获得平度市城乡规划局的规划许可，平度市国土局批准、平度市发改局批准、已经办理了《中华人民共和国不动产权证》，平度市人民政府批准同意，房产来源合法，并非是法律意义的小产权房，社区范围内的居民在此社区购房完全合法。第二、涉案房产是答辩人抵顶给姜振永的顶账房，顶账行为是双方真实意思的表示完全合法，无欺诈及胁迫的行为。2014年1月份姜振永将涉案的房产卖给平度市宋庄村的村民姜佳佳，之后姜佳佳以该房产是小产权房，无法办理产权登记为由要求解除合同。在（2019）鲁0283民初2775号民事判决中，原审法院认定：1.姜振永未取得房屋产权不是房产所有人；2.且户口不属于社区范围内；3.被答辩人无权将房产过户在姜佳佳名下；4.无建设用地许可证为由解除其与姜佳佳的《协议书》。该判决对事实的认定显然存在许多错误的地方。其一因为答辩人与被答辩人存在顶账协议，所以被答辩人通过该方式取得房产实际产权合法有效，只是该房产没有确权登记。没有登记并不是没有实际产权人。第二、被答辩人虽然不在社区内，但是答辩人与被答辩人之间不是房屋买卖关系，被答辩人所取得的房屋是基于材料买卖关系，顶账仅是支付材料款的一种方式，这是不违法的。第三、该社区房平度市国土资源局已经为该批房产办理了不动产权证，证件号：鲁（2017）平度市不动产权第0007807号，这怎能是无建设用地许可呢？退一步讲如果说被答辩人出售给社区范围外的姜佳佳无效的话，那么他出售给社区范围内的居民不就是合法有效吗？答辩人与被答辩人之间的顶账协议是否合法难道受第三者对象的不同而在变化吗？三、被答辩人的诉讼请求是错误的。由于被答辩人要求解除顶账协议的理由不成立，其诉讼请求缺乏基本的事实依据，依法不应得到支持。综上，被答辩人的诉讼请求无事实及法律依据，请求法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。原告姜振永围绕其诉讼请求提供以下证据：1、（2019）鲁0283民初2775号判决书，证明被告将涉案房屋抵顶给原告，原告将其出售给姜佳佳，被告不能给姜佳佳办理不动产登记，姜佳佳提起诉讼解除了姜佳佳与原被告分别签订的购房协议;证明涉案房屋是由被告抵顶给原告，同时证明被告不能为原告和姜佳佳办理不动产登记。2.姜佳佳与姜振永购房协议书一份，证明当时原告将涉案房屋3号楼2单元102户出售给姜佳佳。该房屋系被告抵顶给原告的。3.姜佳佳与青岛鼎耀房地产开发有限公司购房协议一份，证明被告为协助姜佳佳办理不动产登记，姜佳佳与被告签订该协议。该协议的涉案房屋系3号楼2单元102户，姜佳佳与原告签订的协议一致。4.青岛市统一收款收据一份，证明被告为姜佳佳出具了购房款为19.2万元，该款也是被告用涉案房屋抵顶原告砖款的款项。被告质证意见：对于证据1的真实性无异议，但是对其关联性有异议，该判决书主要是解决原告与姜佳佳之间的权利义务，该判决书确认了原告与姜佳佳存在房屋买卖关系，被告与姜佳佳没有任何法律关系，协议的签订只是为了配合姜佳佳办理房屋确权，本案而言原告与被告之间不存在房屋买卖关系，故该判决书不能支持原告的主张。证据2的真实性无异议，但对关联性有异议，该证据是原告与姜佳佳之间签订的房屋买卖协议书，它与被告无任何关系；证据3的真实性无异议，但对合法性有异议，该证据并非是被告与姜佳佳的真实的购买协议，该协议的目的是为了配合房屋确权，该协议签订后姜佳佳没有向被告支付购房款，证据4的真实性无异议，该房屋以19.2万元抵顶原告的材料费。被告青岛鼎耀房地产开发有限公司提交以下证据:1、中共青岛市委办公厅、青岛市人民政府办公厅《关于扎实推进2013年新型农村社区建设的意见》【青办发（2013）2号】，证据来源：中共青岛市委办公厅，证明目的：建设新型农村社区是经过青岛市市委、青岛市人民政府批准的，通过该文件可以清楚地看出建设新社区的目的、目标任务、建设要求、保障措施等，说明涉案小区的建设符合政策要求；2、《关于提报全市新型农村社区建设新的进展情况的通知》，证据来源：平度市新型农村社区建设工作领导小组办公室，证明目的：在2012年平度市人民政府就对涉案的郭家寨小区建设推进进行督查，说明小区建设获得政府批准许可；3、《关于重新确认新型农村社区土地用地规划有关情况的紧急通知》，证据来源：平度市新型社区建设工作领导小组办公室，证明目的：涉案的小区用地已经过土地利用规化确认；4、《关于对新型农村社区工作进行督查的通知》，证据来源：平度市新型农村社区工作领导小组办公室，证明目的：平度市郭家寨社区是新型农村典范，属于政府重点考核的社区之一，设区的建立合乎政策的规定。社区的建设必须有建设用地规划许可证、建设工程许可证、土地使用证；5、（1）平度市城乡规划局文件【平城规函字（2014）88号】，证据来源：平度市城乡规划局，证明目的：涉案的平度市郭家寨社区符合云山镇的总体规划；（2）青岛市人民政府征地（使用、划拨）批件【青政地字（2014）330号】，证据来源：青岛市人民政府，证明目的：证明涉案的土地属于建设用地范围；6、《乡村建设规划许可证》，证据来源：平度市城乡规划局，证明目的：证实平度市城乡规划局已为涉案的平度市郭家寨小区颁发乡村建设规划许可证，说明涉案小区建设合法；7、《关于进一步完善新型农村社区建设方案的紧急通知》，证据来源：平度市新型农村社区建设工作领导小组办公室，证明目的：证实涉案的小区被要求完善建设方案具备7项内容；8、平度市人民政府《关于集体建设用地使用权（地（地块编号016集-1）供地方案的批复》【平政地字（2016）69号】，证据来源：平度市人民政府，证明目的：平度市人民政府已批准将涉案的土地转为建设用地；9、平度市环境保护局文件【平环审（2015）232号】，证据来源：平度市环境保护局，证明目的：涉案的小区已获得平度市环保局同意建设的批复；10、平度市发展和改革局《关于平度市郭家寨社区项目建议书（代可行性研究报告）》的批复【平发改字（2015）406号】，证据来源：平度市发展和改革局，证明目的：证实涉案小区的建设已获得平度市发改局的同意建设的批复。涉案小区建设的目的就是推动农村居民居住地由分散向集中转变，促进人口向城镇集中，推动新农村建设；11、《关于云山镇郭家寨社区有关情况的说明》，证据来源：平度市新型农村社区建设工作领导小组办公室，证明目的：证实涉案的小区符合青岛市新型农村社区建设的有关要求；12、平度市国土资源局《关于云山镇郭家寨社区项目用地预审意见》【平国土规字（2015）21号】，证据来源：平度国土资源局，证明目的：证实涉案小区的土地已经过青政地字【2014】330号文批准农转用，符合平度市土地利用总体规划（2006-2020年）；13、《用电申请报告》，证据来源：平度市人民政府，证明目的：证实云山镇人民政府已为社区申请用电，社区生活保障逐步完善。14、《用水申请报告》，证据来源：平度市人民政府。证明目的：证实云山镇人民政府已为社区申请用水，社区生活保障逐步完善；15、《中华人民共和国不动产权证》，证据来源：平度市国土资源局，证据目的：证实涉案的土地权利人登记在平度市云山镇政府，土地的权利类型为集体建设用地，用途属城镇住宅用地，说明涉案小区建设合法；16、《证明》，证明来源：平度市人民政府，证明目的：涉案的房产可以办理房产登记手续，现在处在文审阶段。原告姜振永质证意见：对于被告提供的1-15证据真实性无异议，证明内容无异议。证据16的真实性无异议，关联性和客观性有异议，被告是为原告办理不动产登记系其基本义务，平度市人民政府只是协助被告办理不动产登记，应该由不动产登记机构出具证明，同时该证明没有明确给业主办理不动产证的时限，该证明不能作为定案的证据。根据当事人无异议的证据，结合当事人的陈述，本院确认以下事实：根据青岛市委市政府及平度市市委市政府建设宜居幸福新农村的要求，平度市人民政府决定拆除平度市郭家寨村周边村庄集中建设郭家寨社区，并报上级政府部门批准，相关政府部门也为郭家寨社区建设项目办理了乡村建设规划许可证、不动产权证等手续，其中，鲁（2017）平度市不动产权第0007807号不动产权证载明：权利人：平度市人民政府（郭家寨社区），权利类型：集体建设用地使用权，用途：城镇住宅用地。被告青岛鼎耀房地产开发有限公司投资开发平度市郭家寨社区（龙居·香舍里小区）项目，原告姜振永为被告的建设工程供应水泥砖，双方并达成以房抵债协议，即被告给付原告部分现金，剩余水泥砖款以开发的龙居·香舍里小区楼房抵顶。其中涉案的3号楼2单元102户房屋，双方达成口头房屋购买协议，约定被告将该房屋用于抵顶原告砖款192000元。2014年1月7日，姜振永将涉案的3号楼2单元102户房屋出售给姜佳佳，总价款为192000元，双方签订了《协议书》一份，并约定姜振永协助将该房产办理姜佳佳名下。对此，姜佳佳还与青岛鼎耀房地产开发有限公司签订了《房屋购买协议书》，青岛鼎耀房地产开发有限公司为姜佳佳出具了购房款为192000元的收据一份，该款系用涉案房屋抵顶姜振永砖款的款项。2019年3月26日，姜佳佳因购买的涉案房屋无法办理产权登记，向本院提起诉讼。请求解除其与姜振永签订的《协议书》，并返还其支付的购房款及利息；解除其与青岛鼎耀房地产开发有限公司签订的《房屋购买协议》。本院受理后，经审理作出（2019）鲁0283民初2775号民事判决书。判决解除姜佳佳与姜振永于2014年1月7日签订的《协议书》,返还姜佳佳支付的购房款及利息；解除姜佳佳与青岛鼎耀房地产开发有限公司签订的《购房协议书》。原告姜振永不是平度市郭家寨社区所涉及村庄的村民。被告青岛鼎耀房地产开发有限公司承认案涉房屋目前不能办理不动产权登记手续。本院认为，本案原、被告之间发生的纠纷是因双方基于买卖合同关系而达成以房抵债协议，被告青岛鼎耀房地产开发有限公司以其开发建设的房屋抵顶给原告姜振永消灭债务，而抵顶的房屋目前不能办理不动产权登记手续而引起的。原、被告争执的焦点是：被告青岛鼎耀房地产开发有限公司不能为原告姜振永购买的房屋办理不动产权登记手续，双方之间达成的房屋购买协议应否予以解除。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，被告青岛鼎耀房地产开发有限公司作为开发商，为房屋买受人办理不动产权登记手续是法定义务。因案涉房屋土地使用权系集体建设用地使用权，而原告姜振永不是平度市郭家寨社区所涉及村庄的村民，根据相关法律法规，案涉房屋不能办理不动产权登记，致使原、被告之间达成的房屋购买协议不能实现合同目的，因此，原告姜振永要求解除其与被告青岛鼎耀房地产开发有限公司达成的房屋购买协议，并要求被告青岛鼎耀房地产开发有限公司退还购房款192000元，符合法律规定，本院予以支持。原、被告达成房屋购买协议时，原告姜振永应当知道案涉房屋不能办理不动产权登记，其对合同的不能履行亦有过错，因此，原告姜振永要求被告青岛鼎耀房地产开发有限公司支付自2014年1月7日至实际支付日以192000元为基数按全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告姜振永与被告青岛鼎耀房地产开发有限公司（涉案的3号楼2单元102户）房屋购买协议；二、被告青岛鼎耀房地产开发有限公司于本判决生效后十日内付给原告姜振永款192000元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告姜振永的其他诉讼请求。案件受理费5097元，由原告姜振永承担1240元，由被告青岛鼎耀房地产开发有限公司承担3857元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  刘文军人民陪审员  王 娟人民陪审员  刘翠霞二〇二〇年十二月十八日书 记 员  程雪红附：平度市人民法院帐户信息：户名：平度市人民法院开户行：青岛农商银行平度李园支行账号：98206205000087800013207