陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书 （2020）陕01民终13676号上诉人（原审被告）：周辉，男，1990年6月24日出生，汉族，住湖南省安仁县城关镇老正街。委托诉讼代理人：王娟，陕西瑞拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯琴，陕西瑞拓律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：西安首创新开置业有限公司，住所地西安市凤城十二路与文景路交汇处首创国际城销售中心。法定代表人：袁华庆，该公司董事长。委托诉讼代理人：付颖哲，上海市锦天城（西安）律师事务所律师。原审第三人：王**，男，1988年1月19日出生，汉族，住陕西省渭南市富平到贤镇西城村****。上诉人周辉因与被上诉人西安首创新开置业有限公司（以下简称首创公司）及原审第三人王**房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院(2020)陕0112民初3454号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周辉上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判确认双方之间签订的《商铺租赁合同》于2019年4月解除。首创公司应向周辉返还租赁保证金25619元及装修押金5000元。2.撤销一审判决第二、四项，改判驳回首创公司相应诉讼请求；3.本案一审、二审诉讼费由首创公司承担。事实和理由:涉案店铺自2018年10月开始营业至2019年除，因为首创公司宣传不利及商铺水电等问题导致周辉投入与预期回报严重不符。自2019年3月起周辉多次告知首创公司工作人员，周辉将不再租赁涉案商铺并将店面转让给王**。2019年4月1日周辉向首创公司递交了转让申请。故周辉与首创公司之间的《商铺租赁合同》已于2019年4月1日解除。首创公司应当向周辉返还租赁保证金25649元及装修押金5000元。首创公司要求确认双方合同于2020年12月28日解除应不予支持。2020年4月4日周辉与王**及案外人蒋辉等签订《门面转让协议》，并且自2020年4月4日开始，涉案商铺的实际使用人、实际经营人均为王**，周辉已完全退出原有租赁关系。首创公司也一直在收取王**交纳的租金、物业费等。因此自2020年4月4日起，首创公司与周辉之间形成租赁合同关系。由此产生的权利义务应当由首创公司和王**承担。一审判令周辉向首创公司支付商铺租金、管理费、推广费共计86721.14元及违约金5000元，缺乏事实和法律依据。因王**及首创公司原因一直未能将店内相关物品清理，一审判决要求周辉承担相应占有使用费缺乏事实和法律依据。首创公司辩称，周辉向首创公司出具的承诺书仅能说明王**与周辉之间的关系，并不能说明周辉和首创公司之间的租赁关系已经终止。周辉和首创公司之间仍存在有效的租赁合同关系。周辉不能以王**为由对周辉自己应当承担的违约责任予以抗辩。涉案租赁合同第3.2条明确约定涉案商铺不予转租，周辉并未有首创公司同意转租的书面文件。周辉提出上诉请求于法无据，应当予以驳回。首创公司向一审法院起诉请求：1、请求依法确认首创公司、周辉之间的《商铺租赁合同》于2019年12月28日已经被解除；2、请求依法判令周辉向首创公司支付欠缴的租金、管理费、推广费合计人民币86721.14元，以及迟延支付租金、管理费、推广费的违约金人民币49915.9元（违约金暂计算至2020年1月7日，之后以86721.14元为基数每天增加0.3%）；3、请求依法判令周辉立即返还《商铺租赁合同》项下租赁房屋陕西省西安市未央区凤城十二路66号首创禧悦里71-1-10215室；4、请求依法判令周辉支付合同解除之日起，至返还租赁房屋之日为止的占有使用费，暂计至2020年1月7日的占有使用费金额为人民币4543.1元（自2020年1月8日（含）之日起，每日支付占有使用费人民币454.31元）；5、请求依法判令周辉支付首创公司就本案支付的律师费人民币10000元整；6、请求依法判令周辉承担本案的案件受理费。一审法院认定事实：2018年6月26日，首创公司与周辉签订《商铺租赁合同》，约定首创公司将坐落于西安市未央区凤城十二路66号首创禧悦里71-1-10215号商铺出租给周辉做东海宫品牌经营使用，经营品类包括餐饮及相关配套服务；该商铺建筑面积暂定为197.30平方米；租赁期限为5年，计租日暂定为2018年10月1日；第一、二年每月租金为每平方米65元，第一、二年每月管理费为每平方米5元，第一、二年每月推广费为每平方米5元。首期租金为三个月租金计38473.5元，于合同生效后30日内支付，后期租金每三个月为一期，周辉应于每期租金到期前一个月的25日前交纳下一期租金；月租金结算期间不满整月的，按照实际租赁天数×【月租金÷30.4天】。周辉于合同生效之日起10日内向首创公司交纳履约保证金25649元。该合同第十一条第一款第一项约定：违反本合同约定致周辉无法按约定的用途使用该商铺或妨碍该商铺正常营业达到30日的，周辉有权单方面解除合同。第十二条第五款第三项、第六项约定：周辉有下列违约行为之一的，首创公司有权单方面解除合同，收回商铺，并有权要求周辉赔偿因此受到的全部损失：周辉将商铺转租、分租、转让、转借他人或将商铺与其他商户调换使用；周辉拖欠支付租金、装修管理费及其他费用之一或全部，逾期达到15日。第十二条第六款约定：首创公司依据本合同第十二条第五款单方解除合同的，应当书面通知周辉并要求周辉3日内迁离和交还商铺；本合同自首创公司书面通知送达周辉之日解除。周辉交付的履约保证金不予退还，同时周辉应于合同解除之日起3日内另行支付相当于履约保证金3倍数额的等值金额作为违约金赔偿给首创公司。第十二条第八款约定：首创公司因向周辉催付租金或其他费用而引起的所有费用和开支（包括律师费）由周辉承担。合同履约之初，首创公司、周辉尚能依约履行各自义务。周辉因个人原因于2019年4月4日与案外人蒋辉签订《门面转让协议》，约定将涉案商铺转让给蒋辉使用。同日王**与案外人陈文勇、张志雷、姜河达成《东海宫海鲜烤吧经营协议》，约定店面经营权由王**所有，王**转让款由蒋辉代出，店面转让款的总资金由蒋辉代转于周辉。经法庭询问王**，其述称店铺转让与蒋辉没有关系，蒋辉替其出钱，故由蒋辉代为与周辉签订转让合同，涉案商铺实际经营人是自己。周辉亦确认涉案房屋实际经营人系王**。2019年5月，王**在经营涉案店铺时发现烟道存在问题，故拒绝支付租金、管理费、推广费。另，周辉也曾经就油烟问题向首创公司方进行过反映。后首创公司以周辉未按时缴纳2019年5月15日至10月14日的租金以及2019年4月15日至10月14日的推广费、管理费，分别于2019年9月22日、10月10日向周辉发出《缴费通知单》，要求周辉缴纳以上费用。2019年10月11日，首创公司再次向周辉发出《违约函》，告知周辉逾期缴纳租金、管理费、推广费的行为已构成严重违约，并要求周辉于2019年10月22日缴清上述款项。庭审中，周辉认可收到上述《缴费通知单》、《违约函》。2019年12月28日，首创公司向周辉发出《解约函》，载明因周辉一直未按合同约定缴纳租金、管理费、推广费共计86721.14元，经首创公司多次催要仍未缴纳，周辉已严重违约，故首创公司有权依约单方解除《社区商铺租赁合同》，扣收租赁保证金25649元；并限周辉在三日之内搬离并恢复原状，同时首创公司保留追究周辉违约责任的权利。2019年12月28日，首创公司将《解约函》张贴于涉案商铺并对商铺进行上锁。首创公司为主张自己的权益聘请律师花费10000元。庭审中，周辉对欠付首创公司租金、管理费的计算方式及数额均认可，对推广费表示异议，其认为首创公司没有进行推广。本案因首创公司不同意调解，致调解无基础。一审法院认为，诚实信用原则是市场经济主体在履约过程中应当遵循的一项基本原则。本案中，依约向出租方即本案首创公司缴纳租金、管理费、推广费是作为承租方的周辉应当承担的一项基本义务。周辉称其已将涉案商铺转租，不应当由其承担责任，但依据庭审查明事实，周辉与案外人实为签订转让协议，且双方当事人在合同中明确约定了不得转让的事项，周辉的转让行为亦未得到首创公司的书面同意，故对周辉的辩解不予认可，周辉应作为《商铺租赁合同》的承租方承担相应法律责任。现周辉在首创公司多次催缴下仍拒绝缴纳租金、管理费、推广费，其行为已经构成根本违约，且符合合同法有关通知解除合同的规定，故对首创公司关于确认首创公司、周辉之间的《商铺租赁合同》已于2019年12月28日解除的诉请依法予以支持。对于首创公司主张周辉欠付的租金、管理费、推广费86721.14元，周辉认可租金和管理费，虽对推广费的收取表示异议，但未提交证据予以证明，故对首创公司的主张予以支持。对于首创公司主张的违约金，作为出租方的首创公司在接到涉案商铺存在油烟问题的反映后应及时派人查看并进行修理，而周辉方未经首创公司同意违反合同约定转让的行为也存在过错，且周辉亦提出违约金过高，综合本案实际，酌情将违约金调整为5000元。对于首创公司主张周辉应立即返还所租商铺，因该商铺现由王**实际经营使用，故应由王**向首创公司进行返还，时间可确定为15日内。对于首创公司要求周辉按照合同解除之日至实际返还房屋之日按照每天454.31元计算涉案商铺占有使用费的主张，考虑首创公司在通知周辉解除合同之日（2019年12月28日）亦对涉案商铺加锁，造成周辉未能实际占有使用，故该笔费用应按照每日277.155元的标准计算；对于计算占有使用费的期间起点可认定为2019年12月29日，截止时间可计算至实际搬离之日，但考虑到新冠疫情的影响，可酌情减去周辉两个月的占有使用费13629.3元（277.155元×60日）。对于首创公司主张的律师费10000元依法不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条第一款、第一百二十条、第二百一十二条之规定，判决：一、确认原告西安首创新开置业有限公司与被告周辉之间签订的《商铺租赁合同》于2019年12月28日解除。二、被告周辉于本判决生效后十日内支付原告西安首创新开置业有限公司租金、管理费、推广费共计86721.14元，逾期支付上述费用的违约金5000元。三、第三人王**于本判决生效后十五日内将西安市未央区凤城十二路66号首创禧悦里71-1-10215号商铺返还 原告西安首创新开置业有限公司。四、被告周辉于本判决生效后十日内支付原告西安首创新开置业有限公司商铺占有使用费（自2019年12月29日起以每日227.155元为标准计算至实际搬离之日止，减去13629.3元）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费3323元（西安首创新开置业有限公司已预交），由周辉承担，于本判决生效后十日内一并支付给西安首创新开置业有限公司。 二审经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。另查明，首创公司（甲方）与周辉（乙方）签订《商铺租赁合同》第3.2条约定，乙方在租赁期内不得以任何方式转租、分租、转借、调换、转让该商铺或其相关权益。 本院认为，首创公司与周辉签订《商铺租赁合同》，系首创公司与周辉真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，首创公司与周辉均应按照合同约定履行各自义务。本案履行过程中，周辉主张其已将涉案房屋转让给王**。2019年4月1日周辉向首创公司递交了转让申请，故周辉与首创公司之间的《商铺租赁合同》已于2019年4月1日解除。但根据双方《商铺租赁合同》约定，周辉在租赁期内不得以任何方式转租、分租、转借、调换、转让该商铺或其相关权益，且周辉亦未提交充分有效证据证明首创公司同意周辉转让一事。故对于周辉上述主张应不予支持。周辉作为涉案房屋的承租人应当向首创公司支付合同约定的租金、管理费、推广费等费用。因周辉欠付相应费用构成违约，2019年12月28日，首创公司向周辉发出《解约函》，据此一审法院对首创公司要求确认涉案《商铺租赁合同》已于2019年12月28日解除及周辉支付欠付租金、管理费、推广费共计86721.14元的请求予以支持，符合法律规定。因周辉构成违约，一审酌情认定周辉向首创公司支付违约金5000元，符合本案实际情况，应予以维持。合同解除后，首创公司要求租赁合同的相对人周辉返还房屋，并支付合同解除至实际返还房屋之日的占有使用费，与法不悖。但因审理查明涉案房屋现实际由王**占有使用，故一审判令由王**向首创公司返还涉案房屋，并无不妥。周辉以其在承租涉案房屋后，将涉案房屋转让由王**实际使用进行抗辩，主张其不应支付首创公司相应费用，该主张突破了合同相对性，理由不能成立。周辉与王**之间就相关费用承担问题，周辉和王**可另行解决。另，一审中周辉并未提出要求首创公司退还其租赁保证金及装修押金的相应请求，故对于周辉该项上诉请求，本案不予处理。综上所述，周辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2747元，由周辉负担。本判决为终审判决。 审 判 长  刘      琪                    审  判  员  师      婷                        审  判  员  卫 婉 莹   二Ｏ二Ｏ年十二月八日                       书 记 员  张  舒  涵  1