连云港市赣榆区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0707民初6525号原告（反诉被告，下同）：孙红，女，1981年6月26日出生，居民身份证号码3207211981********，汉族，住连云港市赣榆区青口镇汪家巷**。原告（反诉被告，下同）：蒋红生，男，1970年6月25日出生，居民身份证号码3207211970********，汉族，住连云港市赣榆区青口镇汪家巷**。委托诉讼代理人：陈茹、徐田园，江苏海郡律师事务所律师。被告（反诉原告，下同）：连云港赣榆金茂源房地产开发有限公司，住所地连云港市赣榆区青口镇金海路**。法定代表人：张俊客，执行董事。委托诉讼代理人：刘杰，江苏公善民律师事务所律师。原告孙某、蒋某与被告连云港赣榆金某房地产开发有限公司（以下简称“金某公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，被告金某公司在答辩期内提出反诉，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告孙某及两原告的共同委托诉讼代理人陈茹、徐田园，被告金某公司的委托诉讼代理人刘杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孙某、蒋某向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付延期交付房屋的违约金15496元（以已付购房款104万元为基数，按照日万分之零点五计算，从2019年10月31日起暂计算至2020年8月24日，298天，以取得竣工验收备案表之日止）；判令被告支付因水电配套未正常入户的配套损失金2980元（按照10元/天计算，从2019年10月31日起，暂计算至2020年8月24日，以被告达到水电等配套交付标准为止）；判令被告支付逾期办证违约金3120元（以已付购房款104万元为基数，按0.3%计算）；合计人民币21596元；2.判令被告完成水电、天然气、道路及绿化等配套设施正式入户安装、建设；判令被告完成整体工程竣工验收，并取得竣工验收备案表，完成商品房的初始登记，协助原告办理房屋不动产权属证书；3.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2019年7月31日，原告与被告就位于的房屋签订《房屋买卖合同》。合同约定，原告以合同总价104万元购买该房屋，并约定被告在2019年10月31日前，依照国家和地方政府的有关规定将验收合格的商品房交付给原告，交付以取得工程竣工验收备案表为准。如逾期交付，由被告向原告按日万分之零点五支付逾期交房违约金。另，双方在购房合同中对房屋产权登记亦作出约定。合同签订后，原告按照约定支付了购房款并履行了合同的其他义务，但被告一直未按合同约定交付房屋，直到2019年11月4日，被告在不具备房屋交付手续的情况下，强行要求原告接受根本不具备交付条件的房屋，并捆绑物业缴费。原告在收房后发现房屋根本不具备交付条件，没有正常的水电、天然气等基础设施，经常性停水、停电、天然气没有入户，使得原告至今无法正常居住。截至目前为止，被告未按照约定向产权登记机构提供产权初始登记资料亦未取得竣工验收备案表，导致原告不能办理产权登记手续，无法正常进行商品房交易及融资抵押，子女上学、户籍入驻等事项均无法实现。原告认为，被告的行为严重侵害了原告的合法权益，请求依法判令支持原告的诉讼请求。被告金某公司辩称，1.涉案小区最早由江苏鼎亚置业发展有限公司（以下简称“鼎亚公司”）开发，因资金问题导致烂尾，后该公司将小区打包转让给连云港市创联投资发展有限公司（以下简称“创联公司”），创联公司又将涉案地块转让给被告。鼎亚公司在开发的时候，住建局规划小区的容积率为2.2，到答辩人接手的时候，相关政府部门又将容积率调整为1.63。涉案小区因此停工一年半左右的时间。双方合同约定，因政府原因造成停工，出卖人可据实予以延期。2.答辩人已经于2019年11月4日向原告交付了商品房，因供电公司方面的原因，导致小区至今未通电。被告金某公司向本院提出反诉请求：1.请求依法判令反诉被告支付反诉原告逾期付款违约金10080元；2.反诉费由反诉被告承担。事实和理由：反诉被告与反诉原告在2019年7月31日签订《商品房买卖合同》，合同第六条约定买受人须于合同签订后5日内办理好银行按揭手续，如因买受人的原因不能办理银行按揭手续，买受人最迟应于合同签订后45日内自筹资金付清剩余房款，否则承担违约责任。合同附件四第二条第（二）项亦约定买受人在办理好银行按揭贷款手续后40日内将贷款的款项全部到账，未按约定期限将贷款款项到账，也未能一次性付清余款的，需承担违约责任。反诉被告在2019年10月12日才支付剩余购房款，已逾期付款28天，应承担相应的违约责任。请求依法判令支持反诉原告的反诉请求。原告孙某、蒋某针对被告金某公司的反诉主张辩称，反诉被告是依据反诉原告通知的时间和要求提交办理银行贷款的材料，不存在违约问题。银行放款时间并非反诉被告所能控制，放款迟延属于反诉原告与第三方原因造成的，与反诉被告无关。本案《商品房买卖合同》系格式条款，合同约定的逾期付款违约金日万分之五与逾期交房违约金日万分之零点五及逾期办证违约金百分之零点三明显不对等，属于霸王条款，请求法院依法予以调整。综上，反诉原告的反诉请求不应得到支持。本院经审理认定事实如下：2019年7月31日，原告孙某、蒋某（买受人）与被告金某公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的位于连云港市赣榆区，商品房总价款为1040000元。合同第六条约定，买受人按下列第三种方式按期付款：3.买受人应在本合同签订之日首付32万元，以银行按揭方式支付出72万元，并须于合同签订后5日内办理好银行按揭手续，如因买受人原因不能办理银行按揭贷款的，买受人最迟应于本合同签订后45日内自筹资金付清余款，否则出卖人有权要求买受人按本合同第七条承担违约责任。第七条约定，买受人如未按合同规定的时间付款，按下列第一种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在15日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第八条约定，出卖人应当在2019年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力且出卖人在发生之日起10日内告知买受人的；2.因买受人原因，阻止出卖人正常施工或办理各种验收的；3.遭遇国家和政府及有关部门的有关规定造成延期建设和停工或遭遇对本地具有普遍影响的因素，出卖人可根据影响的时间相应顺延交付时间。第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之零点五的违约金。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交房时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人需在出卖人规定的时间内办理交房手续，逾期30日以内的，买受人应向出卖人按日支付总房款的万分之五作为违约金，合同继续履行。逾期在30日以上的，出卖人有权解除合同，出卖人可按购房款的千分之五要求买受人支付违约金。第十四条约定，出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1.水电安装到户；2.道路、绿化于小区全部竣工后完工。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1.保证在90天内将达不到约定标准的项目进行整改并达到约定标准；2.若不能实现上述保证，则出卖人赔偿买受人10元/天的配套损失金，直到达到约定标准之日止。第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.3%向买受人支付违约金。合同签订后，原告通过按揭贷款的方式付清了购房款。被告于2019年11月4日向原告交付了涉案商品房的钥匙，但被告至今未将电安装到户并完成供电验收，亦未进行天然气验收备案。因涉案小区暂不具备竣工验收条件，被告无法为原告办理权属证书，双方因此产生诉争。另查明，《商品房买卖合同》附件四第二项第2款规定，无论何种原因买受人申请贷款额度与银行批准额度产生差额，则自接到出卖人通知之日或合同签署之日起的第46日（以较先日期为准）起10日内买受人应自筹资金补足差额款项，如买受人未能在前述10日的期限内自筹资金补足差额的，买受人违约责任按本合同正文第七条第1款及第2款约定执行。该条款未加粗加黑，被告亦未提供证据证明已向原告履行了提示说明义务。庭审中，被告金某公司向本院提交了建设银行的《个人贷款支付凭证》，证明原告的按揭贷款发放时间为2019年10月12日。因按揭贷款的办理需要原、被告及银行三方的共同配合，本院向被告释明，放款时间不能证明逾期付款的原因是原告造成的，被告应进一步完成举证责任，但被告未再补充提交证据。本院认为，原告孙某、蒋某购买被告金某公司开发建设的观澜幸福里小区商品房，并签订《商品房买卖合同》，双方之间的商品房买卖合同关系成立。原告依约付清了购房款，被告应当按期将商品房交付给原告，并协助原告办理产权手续。关于逾期交房问题，《商品房买卖合同》第八条约定交房时间在2019年10月31日前。作为买受人的原告在收到交房通知后应根据合同的约定，要求被告出具符合约定交付条件的证明文件，否则有权拒绝接受房屋，但原告已经于2019年11月4日领取了涉案商品房的钥匙，应视为对被告交房行为的认可。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。故本案的实际交房日期应为2019年11月4日，被告存在逾期交房4天的情形，被告应向原告支付逾期交房违约金208元（1040000元×0.00005×4天）。原告如有证据证明涉案商品房不符合合同约定或法定的交付条件，并给其造成损失的，其可就损失部分向被告另案主张赔偿。关于配套损失金，因《商品房买卖合同》第十四条约定，出卖人应当将水电安装到户以达到使用条件，超过90日未能达到约定标准的，应赔偿买受人10元/天的配套损失金，直到达到约定标准之日止。本案中，双方的交房时间为2019年11月4日，被告在交房后的90日至今未能将电安装到户已构成违约，其应自2020年2月3日起至电安装到户之日止，按照10元/天的标准向原告支付配套损失金，其中截止至起诉之日（2020年11月2日），被告应向原告支付配套损失金2740元。关于逾期提供资料备案的违约责任，《商品房买卖合同》第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，在买受人选择不退房的情况下，出卖人按已付房价款的0.3%向买受人支付违约金。涉案商品房已于2019年11月4日交付，被告在交房使用后365日内未履行上述义务，故应当向原告支付违约金3120元（1040000元×0.3%）。原告还要求被告完成水电、天然气、道路及绿化等配套设施正式入户安装、建设，完成整体工程竣工验收，并取得竣工验收备案表，完成商品房的初始登记，协助原告办理房屋不动产权属证书。因涉案小区何时能通电、通天然气并完成竣工验收备案等手续需要相关部门的审查，存在诸多不确定因素，原告的上述请求不具备强制履行性和可替代履行性，且被告未按合同约定履行义务，原告已通过主张违约损失的方式维护自身合法权益，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于反诉请求，因按揭贷款的发放需要原、被告及银行的三方配合，贷款支付迟延的原因亦需结合被告金某公司通知原告递交贷款申请材料的时间、银行审批流程及放款额度等因素进行审查。被告提供的《个人贷款支付凭证》仅能证明贷款放款时间，不能就此推定贷款支付迟延的过错在原告，且《商品房买卖合同》附件四第二项第（2）款的规定属于加重买受人责任的格式条款，被告亦未提供证据证明已就该格式条款履行了提示说明义务，故对被告的反诉请求，本院不予支持。综上，对原告孙某、蒋某诉讼请求中合理合法的部分，本院予以支持；对被告金某公司的反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十四条，《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款、第四十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第六条、第十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十一条第一款、第十八条之规定，判决如下：一、被告连云港赣榆金茂源房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告孙红、蒋红生支付逾期交房违约金208元；二、被告连云港赣榆金茂源房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告孙红、蒋红生支付截止至2020年11月2日的配套损失金2740元，自2020年11月3日至电安装到户之日止，继续按照10元/日的标准支付；三、被告连云港赣榆金茂源房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告孙红、蒋红生支付逾期将办理产权登记的资料提交产权登记机构备案的违约金3120元；四、驳回原告孙红、蒋红生的其他诉讼请求；五、驳回被告连云港赣榆金茂源房地产开发有限公司的反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费420元，减半收取210元，由原告孙红、蒋红生负担185元，被告连云港赣榆金茂源房地产开发有限公司负担25元（两原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内将上述费用支付给原告）。反诉案件受理费52元，减半收取26元，由被告连云港赣榆金茂源房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审判员  李秋红二〇二〇年十二月二十八日书记员  房树芬法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国物权法》第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。（二）《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。（三）《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第六条提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称“采取合理的方式”。第十条提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。（四）《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第十一条第一款对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。（五）《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。