文书内容江西省南昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣01民终2581号上诉人（原审被告）：江西耀焱玻璃制品有限公司，住所地：江西省赣江新区直管区慈姑路（江西白云汽车板簧有限公司厂内**厂房第**），统一社会信用代码：91360108MA365JE144。法定代表人：谢永红，系该公司总经理。委托诉讼代理人：邓觐忠，江西觐忠律师事务所律师。委托诉讼代理人：王小惠，江西乐盈坤卓律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江西白云汽车板簧有限公司，，住所地：江西省南昌市桑海开发区桑海南大道**统一社会信用代码：91360127698164463X。法定代表人：陈观连，系该公司总经理。委托诉讼代理人：樊应玲，江西金槌律师事务所律师。委托诉讼代理人：于秋燕，江西金槌律师事务所律师。原审被告：谢永红，男，1969年12月1日出生，汉族，住江西省南昌市新建县，江西省赣江新区直管区慈姑路（江西白云汽车板簧有限公司厂内-1＃厂房第一层）。上诉人江西耀焱玻璃制品有限公司（以下简称“耀焱玻璃公司”）因与被上诉人江西白云汽车板簧有限公司（以下简称“白云板簧公司”）、原审被告谢永红房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌经济技术开发区人民法院（2020）赣0192民初1280号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭采用阅卷、笔录的形式进行了不开庭审理，本案现已审理终结。耀焱玻璃公司提出上诉请求：1、请求法院依法裁撤一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，或发回重审。2、本案一、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实和理由：1、一审认定事实不清，适用法律错误。本案双方当事人签订了两份合同，应采信2017年6月27日签订的合同，一审法院采信的合同是虚假的，嫁接而成的。本案应该适用合同法107条。2、上诉人按合同约定的租金足额支付了被上诉人厂房租金，不存在欠被上诉人租金问题。3、本案中，被上诉人通过合同获取租金的合同目的完全得以实现，上诉人在合同履行中不存在构成根本违约。4、根据最高院相关新冠疫情的指导意见，明确了被上诉人因疫情没有按照期限支付租金为由请求解除租赁合同应不予支持，况且上诉人并没有欠被上诉人租金。5、所谓被上诉人于2020年4月15日邮寄上诉人解除厂房租赁合同通知书，上诉人根本就没有收到。6、从被上诉人实际向上诉人交付的厂房来看，上诉人正式租赁前，被上诉人将厂房租赁给田友生化有限公司，田友公司直到2017年10月份才搬离，上诉人正式接手也是在2017年10月份。综上，请求二审法院能够纠正一审法院的判决。白云板簧公司辩称：1、两份合同的内容基本一致，只是对租期进行了变更，所以在7月27日重新签订了一份合同。上诉人目前仍然在占用厂房，租金应当从合同签订时间计算，上诉方从签订合同起，从未按约定时间付租金，严重影响了租赁合同的实现，构成了根本违约。2、上诉人应付租金时间为2019年6月27日-7月27日，此时疫情还未发生，上诉方没有理由拖欠。3、白云方为保护自己合法权益，正当行使合同约定解除权，为保留证据而选择邮寄通知谢永红。4、上诉人认为合同伪造，不提出司法鉴定，完全是强词夺理。谢永红称：在租赁期间无论是我缴纳租金的金额还是时间都是征得了对方的同意，上诉人的上诉合法合理。白云板簧公司向一审法院起诉请求：1、确认原审原、被告双方2017年7月27日签订的《厂房租赁合同》于2020年4月14日解除，并判令原审被告于合同解除后十天内腾空租赁厂房归还原审原告。合同总金额：￥264万元；2、判令原审被告立即支付租金80000元，并赔偿利息损失16000元（暂计至今，以80000元为基数，按年利率24%支付至实际付清之日止）；3、由原审被告承担诉讼费用。一审法院认定事实如下：2017年6月27日，原审原、被告就租赁原审原告厂房签署了一份《厂房租赁合同》，合同约定：租期9年，自2017年11月1日至2026年10月30日止，合同对租金的约定为：第一个三年，每年租金26万元；第二个三年，每年租金30万元；第三个三年，每年租金32万元。同时还约定，每年租金一次性足额支付，以先交租后用房，第一期租金可分两次付清，以后每满11个月必须支付下一期租金。双方对违约责任也进行了约定：“如被告未按约及时足额支付租金，则原告有权按年利息36%收取利息损失并有权解除合同”。由于原审被告提前于2017年7月开始进入租赁厂房，原审原、被告于2017年7月27日重新签订了一份《厂房租赁合同》，将租赁期更改为2017年7月28日至2026年7月27日，其余合同内容没有更改。合同签订后，原审原告履行了交付厂房义务，原审被告却经常未按约按时支付租金，至今，原审被告仍欠付租金共计30000元。原审原告分别于2020年4月15日和4月20日向原审被告送达了《催交租金并解除合同通知书》，催促原审被告付清租金并通知原审被告即日起解除租赁合同。另查明，谢永红在租赁场所以“南昌耀焱玻璃制品有限公司”名义对外独立经营，2020年6月2日，南昌耀焱玻璃制品有限公司更名为“江西耀焱玻璃制品有限公司”。一审法院认为：本案争议焦点有三：一、案涉两份《厂房租赁合同》，哪份应认定为有效合同。二、原审被告是否构成违约。首先，原审原、被告分别于2017年6月27日、2017年7月27日签订的《厂房租赁合同》是双方真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，均是有效合同，当事人就同一标的分别作出不同约定的，内容不冲突，后一合同视为对前一合同的补充；如前后两合同约定有冲突，则视为后合同对前合同的变更，合同法第七十七条规定，当事人协商一致的，可以变更合同。故，本案中，原审原、被告双方于2017年7月27日签订的《厂房租赁合同》应认定为对2017年6月27日签定合同的变更，应视为有效合同。另，原审被告辩称2017年7月27日的合同只有原审原告单位的盖章而没有同时签字，一审法院认为，合同中约定签字盖章后生效，并非指签字且盖章才生效，原审原告作为单位，在合同书上盖章即成就了生效的条件。其次，原审被告是否构成违约。在《厂房租赁合同》一、2条约定，“租费：乙方（即承租方谢永红）每年厂房租金按合同（每年租金）约定一次性足额支付。先交租后用房租金必须在签订合同后一次性付清（不含开票税金），注明：满11个月，必须付第二年租金，以此类推。第一年可分两次付清，每次付50%”。审理查明，除第一年的租金26万元，原审被告按合同约定分两次各付款13万以外，其余第二年、第三年的租金均没有按合同约定支付，全部都是零星支付方式，截止到本案起诉后，原审被告支付了最后一笔租金5万元，原审被告付清了2017年7月26日至2020年7月25日三年的租金总数78万元，原审被告的行为仍构成违约，《厂房租赁合同》第四、6条规定：乙方（即谢永红）每年必须给甲方交清租金，乙方未及时足额付清给甲方的款项，甲方有权解除本合同…，至此，原审原告诉请解除双方签订的《厂房租赁合同》，理据充分，一审法院予以支持；一审法院认定原审原告邮寄给原审被告的有关催缴租金和解除厂房租赁合同通知书于2020年4月15日送达之日，即为双方《厂房租赁合同》解除之日；原审原告诉请原审被告支付至起诉之日尚欠8万元租金及利息损失1.6万元，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。另，因疫情影响，不能及时复工，原审被告向一审法院申请免除部分给原审原告的租金，原审被告的申请符合国家有关扶持企业发展政策，一审法院予以支持，鉴于原审被告没有提供具体的复工时间，一审法院酌情免除原审被告一个月租金2.16万元（一年26万元/12个月=2.16万元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决如下：一、确认江西白云汽车板簧有限公司与谢永红、江西耀炎玻璃制品有限公司签订的《厂房租赁合同》于2020年4月15日解除；二、谢永红、江西耀炎玻璃制品有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内将上列第一项判决的合同项下租赁物腾空并将其返还予江西白云汽车板簧有限公司；三、江西白云汽车板簧有限公司应于本判决生效发生法律效力之日起免除谢永红、江西耀炎玻璃制品有限公司租金2.16万元（该笔租金可在后续发生的租金中扣除）。四、驳回江西白云汽车板簧有限公司的其他诉讼请求。案件受理费27920元，减半收取13960元，由谢永红、江西耀炎玻璃制品有限公司负担。二审期间，上诉人耀焱玻璃公司向本院提交银行转账一份，证明向上诉人支付了2020年11月1日到2021年5月30日的租金，上诉人是一个诚信的承租人，解除合同不合理不合法。被上诉人对证据的真实性无法确认，由于上诉人是2020年10月19日才转账，我们要回去核实，我们约定租金是一年一交，这份证据恰巧证明了上诉人未按照合同约定支付租金。被上诉人提交了两组新证据：证据一：2019年10月份陈观连和江西耀焱玻璃制品有限公司股东王根金的录音一份和2019年5月2日、10月22日、23日、2020年1月27日陈观连与江西耀焱玻璃制品有限公司前股东王桂连微信聊天记录4张。证明上诉人一直没有按照约定支付租金，我方一直在催促。提交陈观连与谢永红的微信聊天记录4张、2020年7月17日接警登记表，证明双方因为欠缴租金的事情一直有纠纷。证据二：提交一份赣江新区自然资源局派驻中医药科创城分局出具的通知一份。证明涉案房屋的土地被征用了，即将被拆除。上诉人质证意见：对证据一：录音、微信聊天记录真实性无异议，对关联性有异议，证据恰恰证明了双方关系并没有相当恶劣，从微信中的称呼可以看出，从内容也可以看出，对方只是要求给点钱，并不是催要租金。疫情期间，我方也努力支付了租金。对报警记录真实性、合法性无异议，对关联性有异议，报警是在诉讼之后，恰恰证明了我方支付了租金。对证据二：对证据的真实性合法性无异议，对证明目的的关联性有异议，异议是这个通知恰恰是被上诉人急于解除合同的根本原因，因为这个诉争房屋被征用，就涉及到拆迁补偿款，我们建厂房花了大量资金，合同签订了9年，实际使用了3年，所以我们不同意解除合同。原审被告的质证意见和上诉人一致。被上诉人白云板簧公司对一审查明的事实无异议和补充，上诉人耀焱玻璃公司和原审被告谢永红对2017年7月27日签订了租赁合同的有异议，对其他事实无异议和补充。上诉人提出的异议亦为本案的争议焦点，本院将在本院认为部分予以阐述。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院另查明：自耀焱玻璃公司租赁案涉房屋以来，于2017年7月27日向白云板簧公司支付保证金50000元、于2017年10月31日支付租金130000元、于2018年6月20日支付租金130000元、于2018年12月15日支付租金50000元、于2019年1月22日支付租金80000元、于2019年5月29日支付租金130000元、于2019年11月28日支付租金70000元、于2019年12月5日支付租金10000元、于2019年12月18日支付租金20000元、于2020年2月19日支付租金20000元、于2020年4月15日支付租金10000元、于2020年4月28日支付租金80000元、于2020年7月20日支付租金50000元、于2020年10月19日支付租金150000元。本院认为，本案的焦点为：1、白云板簧公司与耀焱玻璃公司于2017年7月27日签订的《厂房租赁合同》是否合法有效？2、白云板簧公司要求解除与耀焱玻璃公司之间的房屋租赁合同是否有事实和法律依据；3、白云板簧公司要求耀焱玻璃公司支付欠付的租金，并赔付利息损失是否有事实和法律依据。关于第一个争议焦点，白云板簧公司与耀焱玻璃公司分别于2017年6月27日、2017年7月27日分别了签订的《厂房租赁合同》，《中华人民共和国合同法》第七十七条规定，当事人协商一致的，可以变更合同。2017年7月27日签订的《厂房租赁合同》有双方当事人盖章，应认定为合法有效。耀焱玻璃公司主张该份合同系嫁接，并非其真实意思表示，但未提供证据证明，本院不予采信，故上诉人耀焱玻璃公司主张2017年7月27日签订的《厂房租赁合同》为无效合同的上诉理由，本院不予采信。关于第二个争议焦点，白云板簧公司与耀焱玻璃公司在《厂房租赁合同》中约定，除第一年可分两次付清外（每次付50%），耀焱玻璃公司每年厂房租金按合同（每年租金）约定一次性足额支付，即满11个月，必须付第二年租金。从耀焱玻璃公司交纳租金的情况来看，耀焱玻璃公司从未按照合同约定按时交纳租金，而白云板簧公司亦未对此提出过异议；虽耀焱玻璃公司一直存在逾期支付租金的情况，但直至云板簧公司起诉之日，耀焱玻璃公司仅欠付租金8万元，租期内绝大多数的租金已支付完毕，且2020年2月-4月属于疫情期间。本院认为，双方在合同中虽约定耀焱玻璃公司如未及时足额付清租金，白云板簧公司有权解除合同，但从耀焱玻璃公司近三年交付租金的方式及违约程度来看，耀焱玻璃公司不存在根本性违约，也不影响白云板簧公司合同目的的实现，故白云板簧公司以耀焱玻璃公司未及时足额支付租金为由要求解除双方之间的租赁合同，本院不予支持。上诉人要求不予解除双方之间租赁合同的上诉请求成立，本院予以支持。关于第三个争议焦点，2020年2月以来，突如其来的新冠××疫情，给企业的生产经营确实带来不利影响，耀焱玻璃公司向法院申请免除部分租金符合国家有关扶持企业发展政策，一审法院酌情免除耀焱玻璃公司一个月租金2.16万元，并无不当。耀焱玻璃公司于2020年10月19日向白云板簧公司支付租金15万元，租金已支付至2021年1月27日。白云板簧公司要求耀焱玻璃公司支付欠付租金的事实情况已不存在，本院不予支持，但耀焱玻璃公司逾期支付租金的情况属实，应承担相应地违约责任。双方签订的合同约定，如耀焱玻璃公司未及时足额支付合同租金，白云板簧公司有权按年利率36%收取利息损失，白云板簧公司向法院主张24%的利息损失，耀焱玻璃公司对此提出异议，表示违约金过高，请求法院予以调整。本院根据当事人的损失情况、过错情况等综合考虑，酌定按年利率6%计算逾期付款的损失。经计算（详见附表），耀焱玻璃公司应向白云板簧公司支付逾期付款的利息损失为27607元。综上所述，上诉人的上诉请求成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持江西省南昌经济技术开发区人民法院（2020）赣0192民初1280号民事判决第三项；二、撤销江西省南昌经济技术开发区人民法院（2020）赣0192民初1280号民事判决第一、二、四项；三、江西白云汽车板簧有限公司与谢永红、江西耀炎玻璃制品有限公司签订的《厂房租赁合同》继续履行；四、谢永红、江西耀炎玻璃制品有限公司于本判决生效之日起三日内向江西白云汽车板簧有限公司支付逾期支付租金的损失27607元。五、驳回江西白云汽车板簧有限公司其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费27920元（江西白云汽车板簧有限公司已预缴），减半收取13960元，二审案件受理费27920元（江西耀焱玻璃制品有限公司已预缴），由江西白云汽车板簧有限公司负担40000元，江西耀焱玻璃制品有限公司、谢永红负担1880元。本判决为终审判决。审判长 龚 江审判员 沈 莉审判员 陈大奎二〇二〇年十二月二十三日法官助理王超迁书记员钟万友附表：            计算时间              计算基数（万元）              计息天 数              年利率              应付利息（元）                  2017年7月28日——2017年10月31日              13              95              6%              2058                  2018年1月28日——2018年6月20日              13              143              6%              3098                  2018年6月28日——2018年12月15日              26              170              6%              7367                  2018年12月16日——2019年1月22日              21              37              6%              1295                  2019年1月23日——2019年5月29日              13              126              6%              2730                  2019年6月28日——2019年11月28日              26              153              6%              6630                  2019年11月29日——2019年12月5日              19              6              6%              190                  2019年12月6日——2019年12月18日              18              12              6%              360                  2019年12月19日——2020年2月19日              16              62              6%              1653                  2020年2月20日——2020年4月15日              14              55              6%              1283                  2020年4月16日——2020年4月28日              13              12              6%              260                  2020年4月29日——2020年7月20日              5              82              6%              683                  总计                                                        27607