湖北省通城县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1222民初978号原告：黎旭，男，1987年8月22日生，汉族，湖北省通城县人，住通城县。原告：向丽娜，女，1990年7月15日生，汉族，湖南省溆浦县人，住址同上。与原告黎旭系夫妻关系。委托诉讼代理人：黎霞，湖北宁华律师事务所律师。被告：湖北玉立海润置业有限公司（以下简称玉立海润置业公司）。法定代表人：杜旺华，公司经理。住所地：隽水镇玉立大道**。统一社会信用代码：9142122259715436X7。委托诉讼代理人：李三明，湖北泰元律师事务所律师。委托诉讼代理人：王锋，公司财务总监。原告黎旭与被告湖北玉立海润置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告黎旭及其委托诉讼代理人黎霞、被告湖北玉立海润置业有限公司委托诉讼代理人李三明、王锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黎旭、向丽娜向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行合同编号为TCX13000244的《商品房买卖合同》；2、判令被告向原告支付已付房款的逾期交房违约金64813.6元；3、判令被告向原告支付逾期办理产权登记的违约金404.3元；4、判令被告返还面积差价4999元；5、判令被告按《商品房买卖合同》附件三的标准，对阳台、电梯两项进行完善；6、由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2013年11月25日，原告与被告签订了一份合同编号为TCX13000244的《商品房买卖合同》及附件，二原告共同购买被告开发建设的隽水镇民主路海润·玉秀苑小区第3幢1604号住宅，房屋建筑面积135.88平方米，总价款404327元。约定买受人于签订本合同当日向出卖人支付首期款204327元，余款人民币20万元，贷款20万元已支付至被告公司账户。被告未按合同约定在指定的时间内向原告交付房屋。其行为构成违约，应当承担违约责任。依合同第八条约定，被告应于2014年9月8日前交付房屋，交付的房屋应经验收合格。而据原告了解到，该房屋于2019年1月28日验收合格，并办理竣工验收备案，则房屋逾期1603天，合同第九条约定，被告逾期交房应当按已收房款总额的日处万分之一支付违约金。被告应当承担64813.6元的违约责任。依合同第十五条约定，逾期办理产权登记的，买受人不退房，出卖人按已付房款的0.1%支付违约金，则被告应承担404.3元违约责任。依合同第五条约定，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以房管局颁发的房屋产权证登记面积为准，据实结算房价，多退少补。产权登记面积为134.2平方米，面积差为1.68平方米，差价为4999元，被告应按合同约定返还4999元的义务。依合同第十三条约定，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，否则买受人有权要求出卖人按设计要求及时予以完善。而出卖人交付使用的商品房阳台、电梯两项不符合附件三的标准，出卖人有义务完善。由于双方协商未果，原告遂向法院起诉。被告玉立海润置业公司辩称，对于原告诉求一，不应支持，房子已交付，已办证，不存在继续履行的情况。对于诉求二，逾期交付的时间段为2014年9月8日至2015年2月20日。逾期时间164天，违约金额为6630.96元。对于原告诉求三，逾期办证是由于政策的原因，不存在违约的情形，没有事实依据。对于原告诉求四，返还面积误差，已经通知原告领取，不是被告的责任。对于原告诉求五，没有事实依据，诉讼请求不具体、明确，应当驳回。经本院审理查明，2013年11月25日，原告黎旭、向丽娜与被告玉立海润置业公司签订了一份《商品房买卖合同》及附件。二原告共同购买被告开发建设的隽水镇民主路海润·玉秀苑小区第3幢1单元1604号住宅，房屋建筑面积135.88平方米，单价每平方米2975.62元，总价款404327元。原告黎旭、向丽娜于签订本合同当日支付首期款204327元，余款人民币20万元，贷款20万元，2014年6月22日通过银行按揭已支付至被告玉立海润置业公司。在合同第八条约定，出卖人应当在2014年9月8日前该商品房经验收合格后交房。但如遇下列特殊情况，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因市政工程或政府行为而导致开发建设周期延长的；3、遇雨雪天、台风天气，交付期限相应顺延。第九条第一款第②项“逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。”依合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，双方同意按下列方式处理：1、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金；2、出卖人将相关资料报产权登记机关备案后，因产权登记机关的工作流程或其他原因导致买受人不能取得房屋权属证书的，买受人不能向出卖人追究违约责任。依合同第五条约定，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以房管局颁发的房屋产权证登记面积为准，据实结算房价，多退少补。原告黎旭、向丽娜鄂（2019）通城县不动产权第0001932号不动产权证号，房屋建筑面积为134.2平方米，面积差为1.68平方米，差价为4999元。在2018年3月12日通城县国土资源局隽土资信（2018）11号“关于答复隽水居民卢雄飞等信访事项答复意见书”中，玉秀苑买房户不能及时办理房产证的原因为省委巡视组进驻通城后，对隽水城区开发建设项目全部冻结，进行清理整顿。2017年9月13日，通城县整治违法建设和违法用地工作领导小组办公室隽两违办（2017）46号发文，解除玉秀苑项目冻结。2019年1月28日，海润·玉秀苑工程项目验收合格，并办理竣工验收备案。2018年9月29日，在通城县隽水镇白沙社区的组织下选举成立了玉秀苑业委会，并报通城县房地产管理局备案。2019年5月25日，海润·玉秀苑小区业主委员会就延期交房违约金、房屋面积补差及物业费、停车费的收取经会议讨论作出决议,其中延期交房违约金的决议为，延期交房违约金的结算兑现原则上合同约定执行，结算起止时间界定为，起始时间为合同约定的交房时间，截止时间为2015年2月20日。据此，被告玉立海润置业公司向原告黎旭、向丽娜逾期交付房屋165日。原告黎旭、向丽娜至今未办理入住手续。2014年6月14日，武汉科技大设计研究院根据玉立海润置业公司对商品房阳台原设计危险性的反映，对设计进行了变更，改为除注明凡室外栏杆及扶手均采用锌钢栏杆制作。电梯未贴墙面砖。由于双方协商未果，原告遂向法院起诉。本院认为，2013年11月25日，原告黎旭、向丽娜与被告玉立海润置业公司签订了一份《商品房买卖合同》及附件，不违反法律规定，原、被告应当遵守合同规定，履行相应法律义务。2018年9月29日，在通城县隽水镇白沙社区的组织下选举成立了玉秀苑业委会，并报通城县房地产管理局备案。2019年5月25日，海润·玉秀苑小区业主委员会就延期交房违约金、房屋面积补差及物业费、停车费的收取经会议讨论作出决议,其中延期交房违约金的决议为，延期交房违约金的结算兑现原则上合同约定执行，结算起止时间界定为，起始时间为合同约定的交房时间，截止时间为2015年2月20日。《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”。原告黎旭、向丽娜提出业委会成立的程序违法，所形成的决议不应有法律效力，却未提供相应的事实依据加以证明，其理由不能成立，本院不予支持。2017年9月13日，通城县整治违法建设和违法用地工作领导小组办公室隽两违办（2017）46号发文，解除玉秀苑项目冻结。被告海润·玉秀苑工程项目至2019年1月28日验收合格，并办理竣工验收备案，具有客观因素。关于阳台、电梯两项进行完善的问题。2014年6月14日，武汉科技大设计研究院根据玉立海润置业公司对商品房阳台原设计危险性的反映，对设计进行了变更，改为除注明凡室外栏杆及扶手均采用锌钢栏杆制作。该设计变更出于公共安全的需要，并未损害买受人的利益。电梯部分墙面贴瓷砖的问题，双方约定不明，原告请求由被告进行完善，内容不具体，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第七十八条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、由原告黎旭、向丽娜与被告湖北玉立海润置业有限公司继续履行双方签订的《商品房买卖合同》；二、由被告湖北玉立海润置业有限公司向原告黎旭、向丽娜支付已付房款的逾期交房违约金6671元（404327元×0.0001×165天）；三、由被告湖北玉立海润置业有限公司向原告黎旭、向丽娜支付房屋面积差价款4999元；四、由被告湖北玉立海润置业有限公司向原告黎旭、向丽娜交付房屋产权证书；五、上述履行款项，由被告湖北玉立海润置业有限公司在判决生效后三十日内履行完毕；六、驳回原告黎旭、向丽娜的其他诉讼请求。案件受理费1500元，由原告黎旭、向丽娜负担750元，被告湖北玉立海润置业有限公司负担750元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共二份，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院，并向咸宁市中级人民法院预交上诉案件受理费1500元（开户银行：农行咸宁市金穗支行，账号：17×××50，户名：湖北省咸宁市中级人民法院，用途：诉讼费）。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。本判决生效后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可在规定履行期间的最后1日起计算，2年内向本院书面申请执行，否则，按自动放弃执行申请权处理。审判员  王仲明二〇二〇年十二月二十三日书记员  卢 群附：相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条【合同的生效】依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。