江西省靖安县人民法院 执 行 裁 定 书 (2019)赣0925执恢81号之一 申请执行人：陕西航安德远置业有限公司，住所地：陕西省宝鸡市渭滨区经二路**院**（天同国际）******。统一社会信用代码：91610302MA6XJ3NC46。 法定代表人：陈涛，该公司总经理。 委托代理人：吴美珍，江西求正沃德律师事务所律师。 债权人：宝鸡坤达华兴置业有限公司。住所。住所地：宝鸡市渭滨区经二路**院********社会信用代码：91610302MA6XJ2JH7N。 法定代表人：何永波，该公司执行董事兼总经理。 被执行人：陕西宝太房地产开发股份有限公司【原名陕西均利（国际）实业发展有限公司】,住所地:陕,住所地:陕西省宝鸡市渭滨区经二路**用代码：916100007099172380。 法定代表人:郑军乾,该公司总经理。 本院在执行申请执行人陕西航安德远置业有限公司（以下简称陕西航安公司）与被执行人陕西宝太房地产开发股份有限公司（以下简称陕西宝太公司）借款合同纠纷案件中，责令被执行人陕西宝太公司履行江西省高级人民法院作出的已发生法律效力的（2016）赣民初38号民事判决书确定的义务，但到期后被执行人陕西宝太公司仍未履行。在执行过程中，本院依法查封并裁定拍卖被执行人陕西宝太公司所有的位于宝鸡市渭滨区经二路160号的土地使用权及地上在建工程【土地使用权证号分别为：宝市国用（2000）第259号；宝市国用（2004）第239号；宝市国用（2004）第249号；宝市国用（2005）第005号；宝市国用（2005）第008号；宝市国用（2015）第096号；地上在建工程有；地上在建工程有、5号楼、6号楼、7号楼、9号楼（现更名为8号楼罗马花园）、10号楼、11幢。其中1号楼、2号楼均属于改造楼，已明确销售给他人的房产不包括在内；9号楼（现更名为8号楼罗马花园）不包括住宅，仅为商业部分，包括地下-1层、地上1、2层；、地上**-1层111、121、124、126、132、144、202、223、282、283、285、323号等12套计建筑面积182.6平方米】。经委托淘宝网司法网络拍卖平台两次拍卖流拍后进行变卖，变卖起拍价为第二次拍卖流拍的起拍价（保留价）为562，598，519.00元。变卖期结束后仍无人竞买。变卖程序结束后，申请执行人陕西航安公司、债权人宝鸡坤达华兴置业有限公司（以下简称宝鸡坤达公司）均向本院书面申请以物抵债。 经查明，上述处置拍卖、变卖的财产被不同案件采取了查封措施，并不同程度办理了抵押登记，具体情况如下： （一）查封顺序情况：浙江省东阳市人民法院（2015）东商初字第6803号案首次查封9号楼（现更名为8号楼罗马花园）中的地下-1层1-108号（88号、102号除外，共计查封建筑1405.21平方米）；江西省高级人民法院（2016）赣民初38号案即本案首次查封剩余其它所有财产。 （二）抵押登记情况：1号楼、2号楼办理了抵押登记，第一顺位抵押权人为中国信达资产管理股份有限公司陕西省分公司（现抵押权人已变更为陕西卡罗尔房地产开发有限公司，以下简称陕西卡罗尔公司），第二顺位抵押权人为中航信托股份有限公司（现抵押权人已变更为申请执行人陕西航安公司）；9号楼（现更名为8号楼罗马花园）地上1、2层办理了）地上1，抵押权人为中航信托股份有限公司（现抵押权人已变更为申请执行人陕西航安公司）；11幢办理了抵押登记，抵押权人为中航信托股份有限公司（现抵押权人已变更为申请执行人陕西航安公司）。 （三）相关案件所涉金额情况：本案中，被执行人应清偿申请执行人陕西航安公司借款本息460124629.23元（该息计算至2019年12月31日）、违约金14990000.00元、迟延履行期间的债务利息57449175.00元，诉讼费2000000.00元，其中借款本息460124629.23元在上述抵押登记的担保财产（其中9号楼和11幢在建工程系第一顺位抵押登记，1号楼、2号楼即房产证号为宝鸡市房权证渭滨区字第××号、00××52号的房产系第二顺位抵押登记）中享有财产变现后的优先受偿权。陕西省高级人民法院（2018）陕民初55号案中，被执行人应清偿债权人宝鸡坤达公司建设工程款109980347.58元、履约保证金950000.00元及利息603250.00元（该息计算至2019年12月31日）、工程款利息损失24785260.46元、迟延履行期间的债务利息8153380.50元，诉讼费735732.00元，其中建设工程款109980347.58元在处置在建工程价款中享有优先受偿权。浙江省东阳市人民法院（2015）东商初字第6803号案中，被执行人应清偿债权人浙江省东阳市南方建筑工程有限公司（以下简称东阳建筑公司）执行款3893599.5元、诉讼费80900元、保全费5000元，合计3979499.5元。 另债权人宝鸡坤达公司因其对在建工程继续进行现场维护所产生的后期维护费用，已将陕西宝太公司作为被告向陕西省宝鸡市中级人民法院提起诉讼，并申请了财产保全。该案尚在审理中，争议标的额为27，577，498.84元。债权人宝鸡坤达公司主张了该部分工程款的优先受偿权，并要求本院在处置在建工程财产时予以提存与争议标的额相应的款项份额。 另查明，陕西省高级人民法院（2017）陕民初42号案件中，被执行人应清偿债权人陕西卡罗尔公司偿债资金本金177240000.00元、重组补偿金53458824.26元、自2015年10月18日起至2017年4月30日止的违约金66287760元（2017年5月1日起至实际支付之日止以17724万元为基数按年利率24%计算违约金），此债权在在上述抵押登记的担保财产（1号楼、2号楼即房产证号为宝鸡市房权证渭滨区字第××号、00××52号面积共计74271.05㎡的房产系第一顺位抵押登记）中享有财产变现后的优先受偿权。故本院在收到申请执行人陕西航安公司及债权人宝鸡坤达公司的以物抵债书面申请后，征求了债权人陕西卡罗尔公司是否接受以物抵债的意见，但其向本院表示不接受以物抵债并出具了书面意见。 再查明，2010年3月26日，渭滨区人民法院受理陕西均利（国际）实业发展有限公司（以下简称陕西均利公司）破产重整案件，并批准了该公司的《重整计划草案》，后陕西均利公司变更名称为陕西宝太公司。根据宝鸡市渭滨区人民政府《化解五洲中央公园项目遗留问题专题会议记录》显示，该破产重整案尚有未清偿的破产重整债务1088.2万元，涉本案标的物退购房款2120.3万元及拖欠过渡费300万元等事宜未处理，为了顺利实现以物抵债，要求接受以物抵债的债权人先行垫付。 2020年10月16日，申请执行人陕西航安公司作为甲方与债权人宝鸡坤达公司作为乙方签订一份《五洲中央公园项目以物抵债协议》，主要约定双方在债权总额中所占份额（比例)及土地及房屋分割方案等具体内容。同月30日，申请执行人陕西航安公司与债权人宝鸡坤达公司到本院就以下事项书面达成一致：1、本案诉讼费2，000，000.00元、执行费601，963.00元、评估费400，000.00元、债权人东阳建筑公司对部分财产首封的已决债权3，979，499.50元、涉破产重整债务10，881，078.57元、退购房款21，203，230.00元、过渡费3，000，000.00元，以上合计42，065，771.07元，申请执行人陕西航安公司同意先行垫付31，013，021.31元，债权人宝鸡坤达公司同意先行垫付11，052，749.76元；双方垫付的上述款项可依法向相关责任主体追偿；2、申请执行人陕西航安公司同意债权人宝鸡坤达公司先予提存并保管其后续诉讼的建设工程款27，577，498.84元所占份额，占抵债财产比例4.9018%，待诉讼结束后，根据生效判决内容再行确定抵偿权人，如判决宝鸡坤达公司建设工程款享有优先受偿权，则该提存份额优先抵偿该判决确定的宝鸡坤达公司优先受偿债权，抵偿后有剩余的，用于抵偿陕西航安公司的债权，其抵偿债权所占该部分的财产份额由宝鸡坤达公司负责返还或支付相应价款给陕西航安德远置业有限公司；3、由债权人宝鸡坤达公司在债权总额范围内抵偿120，244，850.34元，占抵债财产份额比例21.3731%，加上述暂提存代持份额4.9018%，即债权人宝鸡坤达公司暂持抵债财产份额比例为26.2749%；抵债财产剩余份额414，776，169.82元抵偿申请执行人陕西航安公司债权，占抵债财产份额比例为73.7251%；4、抵债财产份额比例对应的具体财产分割，以双方上述签订的《五洲中央公园项目以物抵债协议》为准等内容。 本院认为，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条“建设工程承包人的优先受偿权优先于抵押权和其他债权”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五百一十六条“执行法院就执行变价所得财产，在扣除执行费用及清偿优先受偿的债权后，对于普通债权，按照财产保全和执行中查封、扣押、冻结财产的先后顺序清偿”及《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十九条“拍卖时无人竞买或者竞买人的最高价低于保留价，到场的申请人执行人或者其他执行债权人申请或者以该次拍卖所定的保留价接受拍卖财产的，应当将该财产交其抵债。有两个以上执行债权人申请以拍卖财产抵债的，由法定受偿顺位在先的债权人优先承受；受偿顺位相同的，以抽签方式决定承受人。承受人应受偿的债权额低于抵债财产的价额的，人民法院应当责令其在指定的期间内补交差额”之规定，本案拍卖标的物未变价成功，导致无法对各债权进行分配处置，但对拍卖标的物仍可以采取其他执行措施进行强制执行，即本案的以物抵债执行。债权人陕西卡罗尔公司不接受以物抵债的行为，不能阻却其他执行债权人对本案拍卖标的物按以物抵债的执行措施继续强制执行，申请执行人陕西航安公司及其他执行债权人宝鸡坤达公司的以物抵债申请依法有据，应予以支持；且对应的债权数额大于本案标的物的处置数额，故无需补交差价。 因申请执行人陕西航安公司与债权人宝鸡坤达公司的债权总数大于本案标的物的变卖保留价，且本案拍卖标的物不便分割，故双方就各自债权范围内在抵债财产中的所占份额比例等进行协商约定，即双方上述签订的《五洲中央公园项目以物抵债协议》和在本院达成的补充协议，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应认定合法有效。故本院对双方协议约定的在各自债权范围内占抵债财产的份额比例、分割方案、先行垫付数额、提存份额处理等均予以确认，即债权人宝鸡坤达华兴置业有限公司可抵偿债权额120，244，850.34元，代持暂提存债权额为27，577，498.84元，合计147，822，349.18元，占抵债财产份额比例为26.2749%，申请执行人陕西航安公司暂抵偿债权额为414，776，169.82元，占抵债财产份额比例为73.7251%。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五百一十六条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十九条之规定，裁定如下： 一、将被执行人陕西宝太房地产开发股份有限公司的所有的位于宝鸡市渭滨区经二路160号的土地使用权及地上在建工程【土地使用权证号分别为：宝市国用（2000）第259号；宝市国用（2004）第239号；宝市国用（2004）第249号；宝市国用（2005）第005号；宝市国用（2005）第008号；宝市国用（2015）第096号；地上在建工程有：1；地上在建工程有号楼、6号楼、7号楼、9号楼（现更名为8号楼罗马花园）、10号楼、11幢。其中1号楼、2号楼均属于改造楼，已明确销售给其他单位或者个人的非住宅及住宅不包括在内；9号楼（现更名为8号楼罗马花园）不包括住宅，仅为商业部分，包括地下-1层、地上1、2层；11、地上**111、121、124、126、132、144、202、223、282、283、285、323号等共12套计建筑面积182.6平方米】作价562，598，519.00元，交付申请执行人陕西航安德远置业有限公司、债权人宝鸡坤达华兴置业有限公司，抵偿被执行人陕西宝太房地产开发股份有限公司欠申请执行人陕西航安德远置业有限公司与债权人宝鸡坤达华兴置业有限公司的债务合计562，598，519.00元；上述土地使用权及地上在建工程的所有权自本裁定送达申请执行人陕西航安德远置业有限公司与债权人宝鸡坤达华兴置业有限公司之日起转移。 二、本案案件诉讼费2000000元、执行费601963元、评估费400000元、涉破产重整债务10，881，078.57元、退购房款21，203，230.00元及拖欠过渡费3，000，000.00元、债权人浙江省东阳市南方建筑工程有限公司的债权3，979，499.5元，以上共计42，065，771.07元，由申请执行人陕西航安德远置业有限公司先行垫付31，013，021.31元，由债权人宝鸡坤达华兴置业有限公司先行垫付11，052，749.76元。申请执行人陕西航安德远置业有限公司与债权人宝鸡坤达华兴置业有限公司垫付的上述款项可依法向相关责任主体追偿。 三、债权人宝鸡坤达华兴置业有限公司可抵偿债权额为120，244，850.34元，占抵债财产份额比例21.3731%，由其代持暂提存的债权额为27，577，498.84元，占抵债财产比例4.9018%，即债权人宝鸡坤达华兴置业有限公司暂持有的抵债财产份额比例为26.2749%；债权人陕西航安德远置业有限公司暂可抵偿的债权额为414，776，169.82元，占抵债财产份额比例为73.7251%(抵债财产份额比例对应的具体财产分割，以申请执行人陕西航安德远置业有限公司与债权人宝鸡坤达华兴置业有限公司于2020年10月16日签订的“五洲中央公园项目以物抵债协议”约定为准)。 四、债权人宝鸡坤达华兴置业有限公司先予提存并保管的后续建设工程款债权额27577498.84元，待该案判决生效后，根据生效判决内容再确定抵偿权人；如判决确定宝鸡坤达华兴置业有限公司建设工程款享有优先受偿权，则将该提存份额优先抵偿该判决确定的宝鸡坤达华兴置业有限公司的债权；抵偿后有剩余的，用于抵偿陕西航安德远置业有限公司的债权，该部分债权由宝鸡坤达华兴置业有限公司负责返还或支付相应价款给陕西航安德远置业有限公司。 五、申请执行人陕西航安德远置业有限公司与债权人宝鸡坤达华兴置业有限公司可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。 本裁定送达后即发生法律效力。 审判长  余光华 审判员  胡盛烽 审判员  梅国芳 二〇二〇年十二月一日 法官助理夏佳坤 书记员马江艳