湖北省武汉市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鄂01执异905号 案外人：涂博，男，1990年12月22日出生。 申请人:武汉同辉智泽商务咨询合伙企业（有限合伙）,住所地：武汉市东湖新技术开发区民族大道**光谷资本大厦3030-110。 执行事务合伙人：武汉九天同辉商务咨询有限责任公司。 法定代表人（负责人）：戴辉。 被申请人：武汉市宇信置业有限责任公司，住所地：武汉市硚口区沿河大道**。 法定代表人：翟波。 被申请人：武汉市天乾天宇置业有限公司，住，住所地：武汉市硚口区解放大道**附****楼******/div> 法定代表人：刘曙东。 被申请人：武汉市时代天宇置业有限公司，住所地：，住所地：武汉市硚口区沿河大道**丽水康城咖啡厅v> 法定代表人：翟波。 被申请人：翟波，男，1963年11月3日出生。 被申请人：郑玉君，女，1963年8月8日出生。 被申请人：翟凯，男，1987年7月25日出生。 被申请人：黄黎，女，1985年9月20日出生。 本院在执行申请人武汉同辉智泽商务咨询合伙企业（有限合伙）与被申请人武汉市宇信置业有限责任公司、武汉市天乾天宇置业有限公司、武汉市时代天宇置业有限公司（以下简称时代天宇公司）、翟波、郑玉君、翟凯、黄黎借款合同纠纷一案诉前财产保全过程中，案外人涂博向本院提出异议申请。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人涂博称：案外人于2018年7月21日与时代天宇公司签订《武汉市商品房买卖合同》，购买了时代天宇公司投资建设的2807号的房屋（以下简称涉案房屋），同日时代天宇公司开具购房款的收据，2018年办理涉案房屋的交接手续，将房屋交付给案外人实际使用。现因武汉同辉智泽商务咨询合伙企业（有限合伙）与时代天宇公司之间的纠纷案件，本院查封了案外人购买的上述房屋，导致案外人无法进行后续的网签及房屋产权证明办理事宜。为维护案外人的合法权益，特请求解除对涉案房屋的查封。 本院查明，申请人武汉同辉智泽商务咨询合伙企业（有限合伙）因与被申请人武汉市宇信置业有限责任公司、武汉市天乾天宇置业有限公司、时代天宇公司、翟波、郑玉君、翟凯、黄黎发生借款合同纠纷，向本院申请诉前财产保全。本院于2019年12月31日作出（2019）鄂01财保492号民事裁定，查封包括涉案房屋在内的、被申请人时代天宇公司位于武汉市硚口区的不动产。 嗣后，本院作出（2020）鄂01执保2号协助执行通知书，要求武汉市不动产登记中心协助查封包括涉案房屋在内的被申请人时代天宇公司位于武汉市硚口区的不动产，查封期限为三年（自2020年1月6日起至2023年1月5日止）。 根据武汉市不动产登记管理中心查询信息，2019年9月6日，武汉市硚口区人民法院(以下简称硚口区法院)以（2019）鄂0104执3121号执行裁定书和协助执行通知书查封了包括涉案房屋在内的时代天宇公司名下位于武汉市硚口区的不动产。 另查明，2020年7月2日，案外人涂博向本院提出执行异议，请求中止对涉案房屋的执行。本院以（2020）鄂01执异471号立案审查。本院经审查认为，本院于2020年1月6日以（2019）鄂01财保492号民事裁定书和（2020）鄂01执保2号协助执行通知书对涉案房屋的查封，系轮候查封。轮候查封是一种等候效力，其对采取轮候查封措施的财产的效力变动取决于前一查封措施。在转化为正式查封之前，轮候查封仅是一种效力待定的执行措施，并未产生查封涉案房屋的法律效力，不影响案外人的实体权利，案外人涂博针对轮候查封提起的执行异议，不属于执行异议审查受理范围。同年7月21日，本院作出（2020）鄂01执异471号执行裁定，驳回案外人涂博的异议申请。涂博不服，向湖北省高级人民法院（以下简称省高院）申请复议。省高院以（2020）鄂执复761号立案受理。省高院查明，涂博向硚口区法院就涉案房屋提出排除执行异议申请，硚口区法院经审查后予以支持，于2020年9月24日作出（2020）鄂0104执异50号执行裁定，中止对涉案房屋的执行。2020年11月13日武汉市不动产查封信息单显示，（2020）鄂01执保2号协助执行通知书已经发生法律效力。省高院认为，本案在省高院复议期间，发生了新的事实，致使本院（2019）鄂01财保492号民事裁定书和（2020）鄂01执保2号协助执行通知书对涉案房屋的轮候查封行为发生法律效力。本院查封涉案房屋的执行行为对涂博的实体权利产生影响。本院应当对涂博提出的执行异议进行审查。2020年11月26日，省高院作出（2020）鄂执复761号执行裁定，撤销本院（2020）鄂01执异471号执行裁定；指令本院对涂博提出的执行异议进行审查。 还查明，硚口区法院在2020年9月18日立案审查的（2020）鄂0104执异50号一案中查明，硚口区法院在执行郭俊杰申请执行“翟波、郑玉君、时代天宇公司借款合同纠纷一案中，于2019年9月6日，以(2019)鄂0104执3121号执行裁定书，对涉案房屋予以查封。硚口区法院经审查认为，案外人涂博与被执行人时代天宇公司经过充分协商，实施购买房产的行为不违反法律规定，其在硚口区法院查封之前签订了买卖合同，并支付了对价，接收了房产并实际占有和使用，符合相关市场规律及相关法律规定。案外人涂博虽暂未能办理房产产权证照转移，但不影响其民事行为的法律效力。硚口区法院强制执行的债权为普通债权，对异议标的并不享有优先权。案外人取得了该房的相关权益，享有足以排除其他强制执行的效力。对案外人涂博提出的执行异议该院予以支持。同年9月24日，硚口区法院作出（2020）鄂0104执异50号执行裁定中止对涉案房屋的执行。同年11月4日硚口区法院作出（2019）鄂0104执3121号之五执行裁定，解除对涉案房屋的查封。 再查明，据案外人提交的《商品房买卖合同》载明，2018年7月21日，案外人涂博（买受人）与时代天宇公司（出卖人）签订该合同，出卖人以出让方式取得的地块的土地使用权（面积为30608.08平方米）。出卖人经批准，在上述地块上投资建设商品房。双方约定：买受人购买的2807号的房屋。该商品房的用途为住宅，建筑面积共103.42平方米，每平方米13551.02元，总金额1401446元。出卖人时代天宇公司应当在2018年2月28日前将该房屋交付买受人涂博使用。2018年7月21日，时代天宇公司出具收据载明，涂博支付2-2807号房房款1401446元。另，时代天宇公司出具证明载明：“涂博为我公司所开发项目2807业主，房屋面积103.42平方米，总价1401446元。该房屋为我司于2018年6月16日抵款给中太建设集团股份有限公司的房源，并于2018年6月19日确定买受人为涂博”。 本院认为，本案的焦点问题是案外人对案涉房产享有的权利是否能够排除执行。 首先，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人在本院采取查封措施之前，已与时代天宇公司签订房屋买卖合同。且在查封之前案外人已实际占有该不动产，并已支付全部房款。未办理过户登记也不能归责于案外人自身原因,其对执行标的之物权期待权符合法律保护条件。另，根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”之规定，案外人基于案涉房屋享有的权利及于该房屋项下占用的土地使用权。故，案外人对案涉房屋项下占用的土地享有的权利能够排除执行。 其次，关于案外人要求解除查封的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十六条规定，案外人对执行标的提出异议的，人民法院经审查后认为异议理由成立的，应裁定中止对该标的的执行；申请执行人在法律规定的期限内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内解除对该执行标的采取的执行措施。故本案中不能直接裁定解除查封，只能中止对标的物的执行。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项之规定，裁定如下： 中止对2807号房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  谌玲 审判员  周浩 审判员  吴利 二〇二〇年十二月二十四日 书记员  王珊