湖北省高级人民法院民 事 裁 定 书（2020）鄂民申5009号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：随州市康顺达房地产开发有限公司。住所地：湖北省随州经济开发区熊家村。法定代表人：陈小邦，董事长。委托诉讼代理人：何东风，湖北季梁律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄河巍，湖北季梁律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：冷培珍，女，1972年4月6日出生，汉族，住湖北省随州市曾都区。再审申请人随州市康顺达房地产开发有限公司（以下简称康顺达公司）因与被申请人冷培珍商品房预售合同纠纷一案，不服湖北省随州市中级人民法院（2020）鄂13民终421号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。康顺达公司申请再审称，（一）关于规划变更的问题。1.销售广告和宣传资料中关于红星美凯龙家具MALL的内容描述应认定为要约邀请，二审判决书就此问题的评述实属适用法律错误。本案中，康顺达公司在《商品房买卖合同补充协议》第十五条提醒，就是为了被申请人能够了解《商品房买卖合同补充协议》中的相关信息。同时，被申请人对此也未提出反对意见。康顺达公司已经尽到合理提醒和说明的义务，该补充协议第十五条关于要约邀请的规定应为有效，二审法院属适用法律错误。2.被申请人并未提出有效证据证明其因规划变更遭受了损失，且红星美凯龙家具MALL的规划变更实际提升了案涉商铺的价值。3.二审法院认定购房款3%的规划变更违约金，缺乏证据证明和法律依据，过度运用了自由裁量权。在无证据证明规划变更损失，也无法律法规明确规定赔偿依据和相关计算标准的情况下，二审法院不应盲目地酌定以购房款的3%为标准确定规划变更违约金。（二）关于逾期办证的问题。1.康顺达公司不存在逾期办理初始登记的违约行为，《商品房买卖合同》和相关法律法规并未限定康顺达公司办理初始登记的期限。被申请人所主张的逾期办证违约金所针对的是康顺达公司逾期办理房屋初始登记的违约行为，《商品房买卖合同》第十五条只是要求康顺达公司在90日内提交权属登记备案材料，并不是要求康顺达公司在90日内办理完初始登记，提交备案材料也是初始登记的必要程序，且康顺达公司在90日内提交了备案材料。2.康顺达公司不存在逾期办理不动产权属证书的违约行为。办理不动产权属证书的期限应为案涉房屋交付且被申请人缴清相关税费后的365个工作日内，而不是案涉房屋交付后90日内，二审判决就此问题的评述属适用法律错误。被申请人未能缴清税费及其自身的不配合行为导致其未能获取不动产权属证书。3.被申请人并未因所谓的逾期办理不动产权属证书而蒙受损失。4.二审判决认定的1%购房款的逾期办证违约金，超出了被申请人的诉讼请求范围，且1%购房款的逾期办证违约金缺乏法律依据。康顺达公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项、第十一项之规定申请再审。本院经审查认为，申请再审争议焦点为：1.康顺达公司应否对规划变更承担违约责任；2.康顺达公司应否承担逾期办证的违约责任。（一）康顺达公司应否对规划变更承担违约责任。本案中，依据原审查明的事实，康顺达公司在与购房者签订《商品房买卖合同》时，其发放的宣传资料中关于红星建材博览中心8大产品系依托红星美凯龙的品牌影响力和号召力等规划设施的宣传内容，属康顺达公司对开发规划范围内的房屋及相关设施所作出的说明和允诺，该允诺和说明具体确定，其改变红星美凯龙家居MALL等商业建筑为住宅建筑，对购房人的购房合同订立及价格存在重大影响。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。原审法院关于商品房销售广告和宣传资料的相关内容构成要约，而非要约邀请的认定，具有事实和法律依据。要约和要约邀请均系对当事人某种表意法律行为的法律定性，而非属当事人之间权利义务范畴，根据《中华人民共和国合同法》第十四条、第十五条规定，是否构成要约或要约邀请应依据相关主体发出表意的内容和法律规定确认，而非当事人之间约定事项。原审判决依据双方当事人的合同约定及上述法律规定，认定补充协议该条款无效具有事实与法律依据，并根据本案的具体情况，酌定康顺达公司按照购房人购房款的3％支付该项违约金，并无不妥。康顺达公司关于补充协议中已明确将商品房销售广告和宣传资料约定为要约邀请，并作出适当提示，商品房销售广告和宣传资料对其不具有约束力的申请再审理由不能成立。（二）康顺达公司应否承担逾期办证的违约责任。《房屋登记办法》第三十条规定，因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，预售商品房购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。案涉《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人原因，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人在不退房的情况下，出卖人按照已付房款的万分之五，按日支付违约金。《补充协议》第六条第一项约定，买受人已收房并按照房管部门规定交清税费，提供办证资料后，在365个工作日内出卖人将该商品房的办证资料提交给房管部门备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人在不退房的情况下，出卖人按照已付房款的万分之五向买受人，按日支付违约金；买受人在退房的情况下，出卖人按照已付房款的1％支付违约金，并退房款。房屋竣工验收合格符合交付条件后，开发商应及时向有关机关备案房屋所有权初始登记所需资料，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定表明按照一般办理周期和条件，开发商完全有能力在90日内将所需资料备案完毕，就此事项双方在合同中已作出90日期限约定的情况下，康顺达公司在补充协议中将其单方民事附随义务扩充为双方义务，并在未明示原因的情况下大幅延长时限，亦未以适当方式向相对方提示，故该约定对冷培珍不具有约束力。康顺达公司未能按期取得《竣工验收备案书》，影响了案涉房屋权属证书的办理，康顺达公司于2016年12月31日向冷培珍交房，至2018年2月1日取得房屋初始登记，康顺达公司存在初始登记逾期的违约行为，原审法院依据合同约定，兼顾合同的履行情况及冷培珍的实际损失综合考量，调减康顺达公司按购房人购房款的1％支付该项违约金，并无不当。因冷培珍诉讼请求包括要求康顺达公司支付逾期办理房屋产权登记违约金，原审判决对此诉请作出判决亦无不当。因此，康顺达公司关于应适用补充协议约定确定逾期办证问题，其不应承担逾期办证违约责任以及原审判决对此存在超出诉请判决的申请再审理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回随州市康顺达房地产开发有限公司的再审申请。审判长  张乐喜审判员  杨豫琳审判员  毛向荣二〇二〇年十二月二十八日法官助理夏伟书记员占小惠