安徽省亳州市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）皖16民终2874号 上诉人（原审被告）：亳州市中远物流有限公司，住所地安徽省亳州市木兰大道以东药都大道（东段）南侧。 法定代表人：李雪峰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王磊，北京金诚同达（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：祁克东，北京金诚同达（合肥）律师事务所律师。 被上诉人：孙辉辉，男，1983年12月12日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。 委托诉讼代理人：邓颜静，安徽黄金律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙海中，系孙辉辉父亲。 上诉人亳州市中远物流有限公司（以下简称中远公司）与被上诉人孙辉辉合同纠纷一案，不服安徽省亳州市谯城区人民法院（2020）皖1602民初1594号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人中远公司的委托诉讼代理人祁克东，被上诉人孙辉辉的委托诉讼代理人邓颜静、孙海中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中远公司上诉请求：1．撤销一审判决，驳回孙辉辉的诉讼请求；2．孙辉辉负担本案一二审案件受理费、财产保全费。事实和理由：一、案涉《房屋使用权转让合同书》合法有效，孙辉辉主张该合同无效和一审判决确认该合同无效均没有法律依据。孙辉辉向中远公司支付2283260元（两套房屋使用权转让费总额的90%），中远公司依约将案涉房屋交付被上诉人使用至今。从上述合同约定内容可见，该合同条款涉及两种法律关系，即：（1）先期合同价款的90%作为房屋使用权转让费支付后，双方之间形成房屋使用权转让关系，房屋使用权转让期限截至该房屋占用土地使用期限届满；（2）该房屋使用权转让期间，如果受让方要求取得房屋所有权，则双方配合办理房屋过户登记，受让方补交合同价款10%余款，双方之间形成房屋买卖关系。案涉《房屋使用权转让合同书》签订于2017年2月13日，对该合同效力应当依据当时有效实施的《民法通则》、《合同法》、《物权法》及相应司法解释的规定进行审查。退一步讲，即便孙辉辉主张案涉房屋产权不能转让过户理由成立，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，孙辉辉以案涉房屋不能办理产权过户为由主张涉案合同无效的诉讼请求，人民法院也不应支持。二、一审判决援引《最髙人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》确认案涉《房屋使用权转让合同书》无效，系适用法律错误。根据《最髙人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条的规定，中远公司作为转让方无论是转让其房屋使用权，还是转让其房屋所有权，均不适用该商品房买卖合同司法解释，中远公司转让案涉房屋所有权无需申请商品房预售许可。三、案涉纠纷系房屋使用权转让纠纷，而非房屋所有权转让（即房屋买卖）纠纷。本案合同签订前，中远公司已经完成涉案房屋产权分户登记，取得了涉案房屋的《不动产权证书》，只是按土地使用权出让合同约定仍将土地使用权登记由各房屋分割户共有。我国现行法律、行政法规没有限制该类房屋转让的规定。案涉合同也没有约定转让方应当为受让方分割转让房屋所在物流市场的土地使用权。因此，案涉房屋产权转让并无法律上的障碍，涉案合同无论是转让房屋使用权的条款，还是转让房屋所有权的条款，均不违背中远公司取得土地使用权时所签《建设用地出让合同》的约定，涉案《房屋使用权转让合同书》所涉房屋产权过户条款能够履行，依法能够办理该房屋不动产权证书。四、孙辉辉违背诚实信用的民法原则，一审判决认定案件事实有失客观公正。1．涉案合同约定的房屋使用权转让价格明显低于当地物流仓储市场每月每平方米10元的租赁价格，可见双方当事人签订本案合同转让房屋使用权公平合理。而孙辉辉无视合同这一事实，在当前物流市场暂时萧条情况下，试图通过诉讼主张涉案合同无效，转嫁商业风险，达到使用中远公司房屋长达三年多不支付费用，获取返还房屋使用权转让费及利息、赔偿房屋装修费、房屋增值收益等不当利益。其这一做法，明显违背“诚实信用”的民法原则。2.2017年2月10日中远公司在亳州晚报刊登的公告为通知相关客户到其公司办理房屋的相关手续，而一审判决将该通知内容篡改为“到其公司办理购房相关手续”。另外，一审判决将被中远公司单方委托作出的房屋装修费、房屋价格鉴定报告作为判决依据，明显有失公正。一审判决在确认合同无效系双方过错的前提下，判决中远公司向孙辉辉返还合同价款、赔偿所谓装修损失和房屋升值收益。那么，孙辉辉占有使用中远公司房屋多年为什么不支付使用费呢？孙辉辉改变案涉房屋主体结构、拆除消防设施进行破坏性装修给中远公司造成的损失为什么不承担赔偿责任呢？孙辉辉违反合同约定单方终止合同履行，为什么还享有房屋增值收益呢？一审法院错误认定本案合同性质，违背当事人意思自治原则，错误认定案件事实，作出有失公正的判决，严重损害中远公司的合法权益，造成双方当事人利益严重失衡。综上，请求二审法院判如所请。 孙辉辉辩称，中远公司上诉称《房屋使用权转让合同》合法有效，孙辉辉不予认可。《房屋使用权转让合同》实际为房屋买卖合同关系，从中远公司自2015开始即向孙辉辉预售房屋，收取房屋定金。至2017年2月10日公开在亳州晚报上刊登房屋已竣工验收，前期缴纳定金的客户前来办理房屋所有权益的《公告》。根据日常生活经验和逻辑。孙辉辉不可能在房子未交付时就预付房屋使用费。且其向孙辉辉出具的收据中也包含了已经支付的购房定金。明显孙辉辉与中远公司之间达成的系房屋买卖合同关系。涉案合同是中远公司明知无法即刻为孙辉辉办理过户登记，又希望孙辉辉交付绝大部分购房款才想出的欺骗手段。但即使如此该《房屋使用权转让合同》上已明确提出过户登记，该合同性质根本不具有同时满足是房屋使用权转让关系，又是房屋买卖关系的谬论。购买并享有房屋的所有权才是孙辉辉的真实意思表示。根据建设部令第131号《城市商品房预售管理办法》第六条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，中远公司作为经营范围不包括房地产开发的法人企业，其在明知其没有经营权限，未取得《商品房预售许可证》的情况下，仍向孙辉辉预售房屋，收取房屋定金，已违反了法律强制性规定，《房屋使用权转让合同》当然无效。即使依中远公司所述以合同签订的时间为准，合同约定转让标的不是尚未建成或者已竣工的房屋，而是已经取得不动产产权证书的房屋，那也不是能够作为合法出售的现房，所谓现房是已领取房产证和土地证的房子才能称得上是现房，且依旧要取得商品房销售许可证具有房地产开发资质的法人企业。显然中远公司也不具备该资质与许可证。更何况在中远公司向孙辉辉出具的定金收据上已经明确了预购房屋的坐落位置及价格，之后签订的名使用权转让合同实为购房合同只是再次对房屋坐落位置及价款的确认。二、中远公司违背诚实信用原则，应依法赔偿孙辉辉损失。中远公司向孙辉辉隐瞒其未取得房屋预售许可资质的事实，向孙辉辉隐瞒其土地为整体受让而不得分割销售的事实，向孙辉辉隐瞒无法为孙辉辉办理房产过户登记的事实都足以说明上诉人严重违背诚实信用原则。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的内容，本案中远公司显然违反了上述规定，应返还已付购房款及利息、赔偿损失，孙辉辉并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。一审已按照过错程度，减轻了中远公司的责任。综上，一审判决事实清楚，适用法律正确，应维持原判。另补充：2015年12月13日交了20万元是定金，定金是通过孙辉辉账户转到李云锋账户上的，2017年2月13日通过孙海中账户转中远物流账上965960元，2017年4月17日孙辉辉账户转入中远物流账户1177300元。 孙辉辉向一审法院起诉请求：1．确认孙辉辉、中远公司签订的《房屋使用权转让合同书》无效；2．中远公司返还孙辉辉购房款2283260元；3．中远公司支付孙辉辉资金占用利息，截止起诉之日止421513.22元（分别以100000元为基数自2015年12月13日起至2017年2月13日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算；以100000元为基数自2015年12月13日起至2017年4月16日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算；以1065960元为基数自2017年2月13日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至房款付清完毕之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算资金占用利息；以1273000元为基数自2017年4月17日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至房款付清完毕之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算资金占用利息）；4．中远公司赔偿孙辉辉对房屋装修损失费380000元及房屋增值部分的差价损失987000元；5．本案诉讼费、评估费、保全费等由中远公司承担。后孙辉辉申请将第三项诉讼请求变更为：中远公司支付孙辉辉资金占用利息截至2020年2月19日起诉之日止421513.22元至全部履行完毕之日止（分别以100000元为基数自2015年12月13日起至2017年2月13日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算；以100000元为基数自2015年12月13日起至2017年4月16日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算；以1065960元为基数自2017年2月13日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至房款付清完毕之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算资金占用利息；以1273000元为基数自2017年4月17日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至房款付清完毕之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算资金占用利息）；将第四项诉讼请求变更为：中远公司赔偿孙辉辉对房屋装修损失费146600元及房屋增值部分的差价损失987658元。 一审法院认定事实如下：中远公司成立于2013年7月4日，经营范围为道路普通货物运输、仓储服务、货物中转、农产品加工、农副产品购销、农作物种植。2013年8月8日，中远公司作为受让人与作为出让人的亳州市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：3416002013ＧＧ023），该合同项下的出让宗地坐落于木兰大道以东、药都大道（东段）南侧。宗地编号为：2013-23，出让宗地面积为29170.10平方米。《国有建设用地使用权出让合同》第五条约定：本合同项下出让宗地用途为：仓储用地（物流仓储）。另外，补充条款中约定：该地块产权不得分割出售。后，中远公司向孙辉辉出售在上述宗地上所建造的房屋，并允诺为孙辉辉办理所购买房屋的房屋产权证书。2015年12月13日，孙辉辉向中远公司交纳购买房屋定金200000元。2017年2月10日，中远公司在亳州晚报刊登声明，声明称：中远公司已办理完毕房屋的竣工验收相关手续，所有已交付定金的客户，应于2017年3月10日前到中远公司办理购房相关手续，逾期不办理视为自动放弃该房屋的所有权益，中远公司将房屋另行处理。孙辉辉得知该消息后，遂与中远公司交涉购房一事，并于2017年2月13日与中远公司签订《房屋使用权转让合同书》。该合同第一条约定：该房屋坐落于亳州市中远．中药农产品物流中心6栋楼102号房，皖（2016）亳州市不动产权第××号，不动产单元号：341602400003ＧＢ00005Ｆ00130002。总共三层，面积329平方米。第二条：房屋使用期限：该房屋由乙方永久使用（按照国家规定的使用期限为准）。如有政策性变动（包括房屋拆迁、征收等），乙方（孙辉辉）应享有该房屋变动的所有权益。第三条：房屋款：该房屋使用权转让费总款为1184400元，人民币大写：壹佰壹拾捌万肆仟肆佰元整，乙方使用时，首先需缴纳使用款总款的90%：1065960元，人民币大写壹佰零陆万伍仟玖佰陆拾元整，下余10%：118440元，人民币大写壹拾壹万捌仟肆佰肆拾元整。甲方将乙方的产权登记手续办妥，乙方一次性交清下余费用。第四条：违约责任：该合同签订后，双方应严格按照合同约定办理，如一方违约，应承担相应的法律责任。孙辉辉于2017年2月13日已将90%的购房款1065960元交付给中远公司，中远公司亦将案涉房屋交付孙辉辉，孙辉辉装修后一直居住，但至今案涉房屋未办理产权变更登记手续。另外，中远公司将坐落于亳州市中远中药农产品物流中心6栋104号，产权证号为皖（2016）亳州市不动产权第0009017号房屋，房屋面积、户型与6栋102号房屋相同的房屋也出售给原告，原告于2017年4月17日支付了全部购房款1217300元（含定金10万），同时约定了中远公司需为孙辉辉办理房产登记手续，只是未签订书面合同。孙辉辉在达成协议时已将约定的购房款支付给中远公司，中远公司也将房屋产权证交付孙辉辉，孙辉辉对房屋装修后一直使用。中远公司至今亦未为孙辉辉办理房屋产权登记手续。依孙辉辉申请，一审法院于2020年1月21日作出（2020）皖1602财保83号民事裁定书，裁定：中远公司名下位于307省道东侧、昌升中药城南侧亳州市中远中药农产品物流中心6＃物流配送102、104（产权证号：皖20**亳州市不动产权第××号、皖20**亳州市不动产权第0009017号）不动产，期限为三年。保全费5000元，由孙辉辉预付；2020年4月29日，一审法院作出（2020）皖1602民初1594号民事裁定书，裁定：查封中远公司位于307省道东侧、昌升中药城南侧亳州市中远中药农产品物流中心物流服务用房102号【产权证号：皖（2016）亳州市不动产权第0010888号】房产一处，期限三年。另查明：案涉两套房屋权利人为中远公司，产权证号为：皖（2016）亳州市不动产权第××号、皖（2016）亳州市不动产权第0009017号，权利类型为：国有建设用地使用权／房屋所有权；权利性质：出让／市场化商品房；用途：仓储用地／原证书用途。案涉房屋经安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司评估：位于亳州市谯城区东侧、昌升中药城南侧亳州市中远．中药农产品物流中心6＃物流配送102的仓储用房及装修（建筑面积329.00平方米）在价值时点的客观市场价值为195.57万元（其中房屋市场价值180.98万元，房屋装修市场价值：14.59万元）；位于亳州市谯城区东侧、昌升中药城南侧亳州市中远．中药农产品物流中心6＃物流配送104的仓储用房及装修（建筑面积329.00平方米）在价值时点的客观市场价值为181.05万元（其中房屋市场价值180.98万元，房屋装修市场价值：0.07万元）。以上房屋鉴定费22500元。 一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证的，可以认定有效”。本案中，中远公司在无房地产开发销售资质、未取得商品房预售许可证的情况下，将其开发的仓储用房销售给孙辉辉，并与其签订《房屋使用权转让合同书》，且在孙辉辉起诉前仍未取得商品房预售许可证明，该《房屋使用权转让合同书》因违反法律、行政法规的强制性规定而无效，故孙辉辉要求确认《房屋使用权转让合同书》无效的诉讼请求，符合法律规定，应予以支持。因孙辉辉所提交的证据中远公司房产证权利性质一栏中显示“权利性质：出让／市场化商品房”，且《房屋使用权转让合同书》中明确约定中远公司将孙辉辉的产权登记手续办妥，故中远公司“原告所购房屋是物流用房，工业用地，不是商品房，不适用商品房销售有关法律规定的制约”之辩解，一审法院不予采信。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“无效合同或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。故对孙辉辉要求中远公司返还孙辉辉购房款2283260元的诉讼请求，应予以支持。本案中，中远公司于2015年因出售案涉房屋而收取孙辉辉定金200000元，并于2017年2月10日在亳州晚报发表声明，其公司已办理完毕房屋的竣工验收相关手续，已交付定金的客户及时到被告处办理购房相关手续。此时，中远公司对其无房地产开发销售资质是明知的，对其于2013年8月8日与亳州市国土资源局所签订的《国有建设用地使用权出让合同》中补充条款“该地块产权不得分割出售”的内容是明知的，对其所持有的皖（2016）亳州市不动产权第0009017号、（2016）亳州市不动产权第××号房屋所有权证中的内容“用途：仓储用地／原证书用途”亦是明知的。同时，孙辉辉作为案涉房屋的购买人，其在购买案涉房屋时未对中远公司是否具有房地产开发销售的资质、是否取得商品房预售许可证明未尽到审慎义务亦存在一定的过错。因孙辉辉、中远公司双方均存在过错，故，一审法院酌情认定孙辉辉对其所受到的损失承担20%的责任、中远公司对孙辉辉所受到的损失承担80%的责任。经安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司鉴定，案涉房屋在价值时点的客观市场价值为924288元（1155360×80%），孙辉辉所购房屋增值部分的价值为：1155360元【90%×（1809800-1184400）＋（1809800-1217300）】。中远公司应当承担的房屋增值部分的差价损失为355536元（444420×80%），应当承担的房屋装修损失费为：117280元【80%×（700＋145900）】。因孙辉辉购房款已用于购买案涉房屋且案涉房屋增值部分的差价已由中远公司按照责任比例负担。故，孙辉辉要求中远公司支付资金占用利息的诉讼请求的时间起点，应从安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司对案涉房屋的价值鉴定时点之次日起算。对孙辉辉要求中远公司承担“评估费”的诉讼请求，因该评估行为是查清涉案房屋实际价值的必经程序，对孙辉辉该请求，予以支持。一审判决：一、确认孙辉辉与中远公司于2017年2月13日签订的《房屋使用权转让合同书》及就案涉皖（2016）亳州市不动产权第0009017号房屋所实施的买卖行为无效。二、中远公司于本判决生效之日起十日内返还孙辉辉购房款2283260元及利息（以2283260元为基数，自2020年3月31日起至购房款付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息）。三、中远公司于本判决生效之日起十日内赔偿孙辉辉房屋装修损失费117280元、房屋增值部分的差价损失924288元及评估费22500元。四、驳回孙辉辉的其他诉讼请求。案件受理费38800元,保全费5000元，合计43800元，由孙辉辉负担5188元,由中远公司负担38612元。 本院认为，虽然中远公司与亳州市国土资源局所签订的《国有建设用地使用权出让合同》中补充条款约定“该地块产权不得分割出售”，但案涉房产实际已经分割并单独办理了皖20**亳州市不动产权第××号、皖20**亳州市不动产权第0009017号权属登记证书。上述房产能否交易及办理产权变更登记，需相关行政主管部门作出认定后,再依法处理。在有关行政主管部门作出处理前，孙辉辉迳行提起本案诉讼不当，本案纠纷暂不属于人民法院受理案件的范围,已经受理的应当驳回起诉。据此,依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条的规定,裁定如下: 一、撤销安徽省亳州市谯城区人民法院（2020）皖1602民初1594号民事判决； 二、驳回孙辉辉的起诉。 一审孙辉辉预交的案件受理费38800元予以退还，保全费5000元，由孙辉辉负担;二审亳州市中远物流有限公司预交的案件受理费38800元予以退还。 本裁定为终审裁定。 审判长 刘 强 审判员 朱晓非 审判员 李红波 二〇二〇年十二月二十一日 法官助理欧阳萍 书记员刘标