辽宁省丹东市振兴区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0603民初3473号 原告：闫某某，男，1966年7月8日出生，锡伯族，住辽宁省丹东市元宝区。 被告：丹东市振兴区某某房屋中介所，住所地：丹东市振兴区江城大街******。 法定代表人：鄂某某。 委托代理人：朱霞，丹东市振兴区中欣法律服务所法律工作者。 委托代理人：张国民，丹东市振兴区中欣法律服务所法律工作者。 被告：宫某某，女，1985年5月13日，汉族，住辽宁省丹东市振安区。 原告闫某某诉被告丹东市振兴区某某房屋中介所（以下简称金钥匙房屋中介）、被告宫某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告闫某某、被告金钥匙房屋中介的委托代理人张国民、被告宫某某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告终止房屋买卖合同；2判令被告宫某某退回原告定金1万元，并按合同赔付原告违约金2万元；支付应由原告承担的中介费用5300元，合计35300元。事实和理由：2020年6月24日，原告在被告丹东市振兴区某某房屋中介所介绍下，与被告宫某某达成买卖房屋的意向，并于当日在丹东市振兴区某某房屋中介所中宝店与被告宫某某及丹东市振兴区某某房屋中介所签订了房地产居间服务合同。原告于同日交付定金1万元，定金由被告丹东市振兴区某某房屋中介所代收。《合同》第一条：“买、卖双方通过居间方出售及购买位于辽宁省振兴区教育局小区*#号单元*室”。被告带原告到拟出售房屋现场核对情况如下：该房屋楼号振七北街*单元号为*单元、没有房号，该房屋门口张贴电费收款单显示该住户地址为振七北街*号楼**（兴二路*-33)；被告宫某某房证显示地址振兴区教育局小区*#号单元*室；被告宫某某户口本显示地址丹东市振兴区振七北街*号***室。被告宫某某拟出售房屋的《合同》地址、实际地址、房产证地址、户户籍地址、不一致，且被告拒绝提供被告本人房产证、户口本、结婚证、身份证复印件及联系电话。被告不能提供《合同》出售房产的真实性法律文件。《合同》附加条款：“1.卖方承诺此房在过户前为实验学区房，且六年内无学龄儿童上学”。丹东实验小学确认学区、学额，需确认入学儿童“五证”一致（房产证、户口本、父母结婚登记证、身份证、出生证），且房产证6年无过户（6年无学苗）。被告《合同》出售房屋为被告2020年4月份以后购置的房产，即该房屋过户不足一年，该条款不符合实验小学确认学额的房产证使用年限。履行该条款1.需被告提供该房屋原住户房产证，户口本、身份证、结婚证复印件等相关文件，到丹东实验小学确认是否6年内无学龄儿童上学，被告不能提供上述法律文件。综上所述，鉴于被告不能提供履行《合同》的相关法律文件，使“《合同》第一条及《合同》附加条款1.条”无法落实。原告为了维护自己的合法权益，现依法向贵院提起诉讼，恳请法院支持原告诉讼请求。 被告金钥匙房屋中介辩称：不同意原告的诉请，合同约定三方签字形成合同之后，居间义务完成，其他服务都是无偿的，据此原告与被告宫某某都应该按约定支付金钥匙居间服务费，原告应该支付中介费用5300元，本案中被告金钥匙房屋中介当庭不提出反诉意见，被告金钥匙房屋中介保留诉权；另外，本案中涉及到的学区房地名房号问题，因房屋买卖双方不积极解决，从而影响本合同的继续履行，这与被告金钥匙房屋中介无关。综上所述，应驳回原告的诉讼请求。 被告宫某某辩称：不同意原告的诉讼请求；第一，开始时原告说是要给其儿子买学区房，但是我们签完合约之后，被告听见原告与金钥匙房屋中介的工作人员说让他帮忙把这个房子过完户之后再卖掉，所以原告购买房屋是作为投资用的。第二，原告说这个房子有四个地址我完全否认，因为现在该房屋确实存在两个地址的问题，但是这两个地址是户户口本上的地址和房本上的地址，告已经到地名办查询过了，这两个地址为一个房屋地址，原告所谓的第三个地址和第四个地址，这是完全不存在的。第三，双方签订的买卖合同中已经约定了违约方付双方中介费，本案被告认为原告是违约方，故中介费应该全部由原告支付，被告是不会承担中介费，并且被告没有收到原告交付的1万元定金，1万元定金一直由被告金钥匙房屋中介保管，现在被告要求金钥匙房屋中介将1万元定金返还给被告。第四，房屋买卖合同中附加条款也说明了，如果这个房子不属于实验学区房，或者是六年内有学苗，那么这个合同我们就自动解除，三方免责。现在经查询后，房子确认是实验学区房，并且六年内无学苗，说明涉案房屋完全符合我们签订合同的原则性和真实性。综上，被告认为被告并没有违约，并不需要赔付给原告任何费用，也不需要向被告金钥匙房屋中介支付中介费。 本院经审理认定事实如下：原告因子女就读丹东市实验小学欲购买实验学区房，于2020年6月24日，经被告金钥匙房屋中介居间服务，原告（买方）与被告宫某某（卖房）签订《房地产居间服务合同》，合同约定：原告购买被告宫某某坐落于辽宁省丹东市振兴区房屋，产权为公产房，房屋使用面积39．78平方米，房屋成交价款53万元，被告金钥匙房屋中介代收原告定金1万元，……；附加条款：1、卖方承诺此房在过户前为实验学区且六年内无适龄儿童上学，经居间方核实，如与卖方承诺不符，则三方协商，合同解除，三方免责；……。 另查明：2020年4月2日，被告宫某某取得坐落于丹东市振兴区房屋的使用权。2020年7月1日，被告宫某某的户户籍迁至丹东市振兴区。告宫某某在庭时称丹东市振兴区与丹东市振兴区系同址同室，且称房屋系丹东市实验小学学区房，但未提供相对应的证据证明，被告金钥匙房屋中介亦未提供相应的证据证明。 本院所确认的上述事实，有丹东市公有住宅租赁契约、户口簿、《房地产居间服务合同》、收款收据及原、被告陈述笔录等证明材料在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院的审查，可以采信。 本院认为：原告为解决子女入学问题购买学区房，与被告宫某某、被告金钥匙房屋中介签订的《房地产居间服务合同》的合同内容及附加条款不违反法律禁止性规定，且三方意思表示真实,故三方订立的合同为有效合同，对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，当事人在合同履行中,因涉案房屋是否为丹东市实验小学学区房,丹东市振兴区与丹东市振兴区是否为同一个房屋，涉案房屋在丹东市实验小学六年内是否无适龄儿童上学的问题,双方发生纠纷，原告请求终止《房地产居间服务合同》，被告宫某某、被告金钥匙房屋中介无证据证明涉案房屋系实验学区房，涉案房屋六年内无适龄儿童上学，且被告宫某某提供的公有住宅租赁契约和居民户户口簿的房屋地址不一致，此，依据三方签订合同的附加条款，居间方无法查清核实上述问题，该合同解除，三方免责，故对原告请求终止《房地产居间服务合同》的诉讼请求，本院予以支持。原告向被告金钥匙房屋中介交纳的定金1万元，被告金钥匙房屋中介予以返还原告。关于原告请求被告宫某某赔偿其违约金2万元一节，因在涉案合同中三方均不存在违约问题，故本案不适用定金和违约罚则,原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告请求被告宫某某支付原告应承担的中介费5300元一节，因合同中明确约定因为实验学区问题解除合同的三方免责，故被告金钥匙房屋中介不应收取中介费，原告的该项诉讼请求，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第一款第（七）项、第九十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下: 一、终止原告闫某某、被告丹东市振兴区某某房屋中介所、被告宫某某于2020年6月24日签订的《房地产居间服务合同》； 二、被告丹东市振兴区某某房屋中介所于本判决生效后10日内返还原告闫某某定金1万元； 三、驳回原告闫某某其它诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取391元，原告闫某某负担266元，被告宫某某负担50元，被告丹东市振兴区某某房屋中介所负担75元（原告已预交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，经本院上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。同时预交上诉费。若在上诉期满后7日内不交上诉费，则视为自动放弃上诉权。 审判员  王晓丹 二〇二〇年十二月七日 书记员  王明翠