广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终21440号上诉人（原审原告）：劳柱杰，男，住广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：钟健辉，广东尚道律师事务所律师被上诉人（原审被告）：欧阳可桂，男，住广东省广州市花都区。委托诉讼代理人：欧阳效栋，系欧阳可桂的儿子。上诉人劳柱杰因与被上诉人欧阳可桂租赁合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2020）粤0114民初3839号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月21日立案受理后，采用独任制对本案进行了审理。上诉人劳柱杰本人及其委托诉讼代理人钟健辉、被上诉人欧阳可桂本人及其委托诉讼代理人欧阳效栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人劳柱杰上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判欧阳可桂赔偿损失43000元给劳柱杰，返还押金2000元、租金13000元给劳柱杰；3.本案全部诉讼费用由欧阳可桂承担。事实和理由：一、一审判决认定本案合同无效，但不支持劳柱杰请求欧阳可桂赔偿损失、返还押金、租金的诉讼请求，违反了《中华人民共和国合同法》的相关规定。二、本案因欧阳可桂过错导致合同无效。1.欧阳可桂在一审开庭时才让劳柱杰看到1999年《承包合同》第五条（2）规定，擅自改变土地用途（农田）以及其他违法行为，由欧阳可桂承担相应的法律责任的约定。2.欧阳可桂已经被城管部门多次谈话，下达整改通知，2018年以前欧阳可桂所建涉案场地猪栏是违建，要拆除。但是欧阳可桂故意隐瞒上述情况，欺骗劳柱杰承租涉案场地。三、2019年4月欧阳可桂未通知亦无经过劳柱杰或者劳柱杰的合伙人同意，突然拆除、移走、损毁涉案场地及劳柱杰的物品，收回场地，欧阳可桂应当赔偿损失、返还押金。被上诉人欧阳可桂辩称：同意一审判决处理，不同意劳柱杰的上诉请求。事实与理由：一、一审法院已经到现场进行测量和查看经营状况。因劳柱杰经营时没有营业执照，应城市管理局要求拆除临时建筑物，欧阳可桂曾通过电话与劳柱杰联系，但是无法联系劳柱杰，欧阳可桂为避免劳柱杰的财物因拆除造成更大的损失把劳柱杰的物品安置好，已经尽到了合理保管义务，至于购置生产设备等损失，属于劳柱杰投资经营所应承担的风险损失或者可取回循环利用的动产。二、劳柱杰尚未缴清租金和水电费，劳柱杰一直占有使用涉案场地，劳柱杰主张退还租金没有依据。劳柱杰以其投资涉案标的利益受损为由，一直未支付剩余租金，构成违约，2000元押金应视为违约金予以没收。三、涉案租赁合同无效，请求法院责令劳柱杰清理放置在涉案场地的动产，腾空交还欧阳可桂，并且要求劳柱杰支付房屋占用费及水电费。劳柱杰于2020年2月19日向一审法院提起诉讼，请求判令：欧阳可桂赔偿劳柱杰经济损失45000元，包括：1.水泥及沙石费共7620元；2.铺地人工费6000元；3.水电材料费2880元及人工费800元；4.雇请钩机平整土地费800元；5.盖顶棚费4000元；6.宿舍装修费1500元；7.蒸粉筛费2000元；8.购置大米费2940元（245元×12包）；9.拆墙人工费600元；10.围布费300元；11.押金费2000元；12.设备损耗费13560元，包括煤气炉等工具生锈及搬运人工费。一审法院认定事实：欧阳可桂于1999年1月与花山镇五星村第三经济合作社签订《农村山地承包合同书》，承包位于石井的38.32亩水田，种植果树及建设临时建筑物。欧阳可桂与劳柱杰于2018年9月1日签订合约，约定：欧阳可桂向劳柱杰出租位于广州市花都区花山镇五星村三队猪栏两座，用于经营米面食品，租赁期限自2018年9月1日起至2023年12月30日止，每年租金12000元，先交租金后使用，每年1月1日前支付当年度租金，欧阳可桂收租金后应出具收条。劳柱杰于签订合同当日支付押金2000元，租期届满时，如劳柱杰没有违约情况，欧阳可桂不计利息，向劳柱杰退还押金。欧阳可桂将现有380伏电及220伏电提供劳柱杰经营使用，劳柱杰支付税费、电费。劳柱杰租用猪栏经营米面制品要按照国家环保法律经营，违法自负。劳柱杰租用期间不准作其他使用或者转让，只准经营米面制品，租用期有损坏的，劳柱杰负责维修及维修费用。劳柱杰先交付2018年9月1日至同年12月30日的租金。此合约签订之日起生效，租赁期由于国家征用等原因，双方随时无条件终止合约。劳柱杰于2018年8月24日向欧阳可桂支付押金2000元，同年8月31日向欧阳可桂支付租金4000元。广州市花都区花山镇人民政府因五星村三队猪舍，违反《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条的规定，根据《中华人民共和国行政处罚法》第二十三条、《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条和《广州市违法建设查处条例》第十七条的规定，2019年6月28日作出花山府城责字[2019]3172号责令限期改正通知书，责令立即停止违法行为，在2019年6月30日前自行拆除违法建设，逾期将依法采取强制拆除措施。欧阳可桂确认涉案土地是集体所有的农田，没有取得建设规划许可证。在一审诉讼过程中，劳柱杰、欧阳可桂均确认，涉案土地上是原具有石棉瓦的猪栏，劳柱杰租赁用途是生产山水河粉。一审法院于2020年5月14日组织勘查，劳柱杰与欧阳可桂参与勘查及均确认：劳柱杰另已向欧阳可桂支付租金9000元，尚欠欧阳可桂电费545元及水费104.4元；劳柱杰加盖铁棚约50平方米及铺设水泥地约108平方米；劳柱杰添置的水槽、灶台、蓄水桶等物品在现场归堆置放；劳柱杰与欧阳可桂均未提出解除或者终止合约。劳柱杰主张，欧阳可桂损毁铁棚后重建，拆除水管、电表，砍花砧板及挪用水槽；欧阳可桂抗辩，铁棚只是被加高立柱，没有电表，水管在现场置放，没有使用砧板及水槽。劳柱杰于2020年5月15日向一审法院明确不申请鉴定。一审法院认为，劳柱杰与欧阳可桂签订合约的标的，系位于广州市花都区花山镇五星村三队的猪栏两座，花山镇人民政府依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条的规定，已责令拆除该违法建设，系在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证的违法建设。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《城镇房屋租赁合同解释》）第三条第一款规定，“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条第一款规定，“诉讼过程中，当事人主张的法律关系性质或者民事行为效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当将法律关系性质或者民事行为效力作为焦点问题进行审理。”在诉讼过程中，一审法院将民事行为效力作为焦点问题进行审理，劳柱杰与欧阳可桂均主张合约有效，与一审法院根据案件事实作出的认定不一致，一审法院依法认定劳柱杰与欧阳可桂签订的合约无效。《城镇房屋租赁合同解释》第九条第一款规定，“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”，第二款规定，“已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”一审法院于2020年5月14日勘查现场见，劳柱杰在租赁标的装饰装修，已形成附合的有铁棚及水泥地；其他物品中的部分经拆除，其他物品均未形成附合，均属于动产，归堆置放于现场。上述物品中部分经拆除，本应由劳柱杰承担，已拆除并未减损劳柱杰的权益。欧阳可桂归堆置放上述动产在现场，客观上履行了合理保管义务。劳柱杰主张，欧阳可桂砍花砧板及挪用水槽，没有证据证明，与欧阳可桂已履行的合理保管义务也不具有等值性。劳柱杰主张水电材料费2880元及人工费800元，蒸粉筛费2000元，购置大米费2940元，拆墙人工费600元，围布费300元，设备损耗费13560元，系其本身投资经营应当承担的风险损失或者可取回循环利用的动产。劳柱杰的该项主张，理据不足，一审法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明”，第二款规定，“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”劳柱杰主张水泥及沙石费7620元、铺地人工费6000元、雇请钩机平整土地费800元、盖顶棚费4000元，为此提供的送货单未见签章，欧阳可桂不予确认该项证据，该项证据也不能证明现值损失。劳柱杰未能提供证据证明其主张，2020年5月15日向一审法院明确不申请鉴定，应当承担不利后果，该项主张，一审法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十七条规定，“合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。”劳柱杰与欧阳可桂尚未清理及结算合约，劳柱杰也没有征得欧阳可桂同意，主张押金2000元，一审法院不予支持。劳柱杰主张宿舍装修费1500元，并非基于双方当事人签订的合约，不属于本案审理范围，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，于2020年5月18日作出判决如下：驳回劳柱杰的全部诉讼请求。一审案件受理费463元，由劳柱杰负担。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。二审中，劳柱杰提供6张现场照片（共2页）作为二审证据，拟证明案涉现场的部分情况。欧阳可桂质证表示：认可第1、2张照片，不认可其余的照片。第1、2张照片是劳柱杰承租的地方，其他照片并非劳柱杰承租部分。整个场地没有2000平方米，劳柱杰承租是其中的两座猪栏，不可能有2000平方米。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案争议焦点在于：1.欧阳可桂是否应向劳柱杰返还押金2000元；2.欧阳可桂是否应向劳柱杰赔偿损失及损失数额的认定。关于争议焦点一。一审法院认定双方租赁合同无效正确，本院予以认可。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因无效合同所取得的财产应予以返还。欧阳可桂收取劳柱杰的押金属于因无效合同所取得的财产，应予返还。一审判决以双方未进行结算为由不予支持劳柱杰返还押金的诉讼请求错误，本院予以纠正。关于争议焦点二。关于装修损失的问题。劳柱杰虽未以书面方式明确不申请鉴定，但根据谁主张谁举证的原则，证明其装修损失是劳柱杰应承担的举证责任，劳柱杰未在举证期限内申请鉴定，应承担相应的法律后果。根据一、二审期间双方的陈述，欧阳可桂确认劳柱杰加厚了水泥地，加盖了铁棚，对劳柱杰主张的其他损失不予认可，故本院认定欧阳可桂就加厚水泥地及加盖铁棚存在损失。欧阳可桂就其损失金额举证不足，本院酌情认定其损失金额为10000元。就该损失的负担问题。出租人负有提供合法租赁物的义务，承租人亦有责任审核租赁物合法性的义务，故双方对合同无效负有同等责任。劳柱杰上诉主张欧阳可桂负有全部过错依据不充分，本院不予采纳。本院酌情认定欧阳可桂应赔偿上述装修损失5000元。至于其他物品损失，因未形成附和，劳柱杰对损失金额亦举证不足，本院不予支持。此外，劳柱杰在二审中上诉请求欧阳可桂向其返还租金13000元，超出其一审诉讼请求的范围，二审欧阳可桂表示不同意，故本院不予调处，双方可另循途径解决。综上所述，上诉人劳柱杰的部分上诉请求成立，本院予以认可。一审判决适用法律有误，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广州市花都区人民法院（2020）粤0114民初3839号民事判决；二、欧阳可桂自本判决送达之日起十日内向劳柱杰返还押金2000元；三、欧阳可桂自本判决送达之日起十日内向劳柱杰赔偿损失5000元；四、驳回劳柱杰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费463元，由劳柱杰负担390元，由欧阳可桂负担73元。二审案件受理费925元,由上诉人劳柱杰负担780元，由被上诉人欧阳可桂负担145元。本判决为终审判决。审判员 闫 娜二〇二〇年十二月十七日书记员 冯冠豪