陕西省西安市中级人民法院民  事  判  决  书（2020）陕01民初864号原告（执行案外人）：朱建春，女，1977年12月20日出生，汉族，住陕西省咸阳市杨凌区，现住西安市未央区。委托诉讼代理人：郭霞光，陕西一元律师事务所律师。委托诉讼代理人：李解放，陕西一元律师事务所律师。被告（申请执行人）：西安金鹰国际购物中心有限公司（原西安金鹰雁塔购物中心有限公司），住所地西安市。法定代表人：邵健，该公司总经理。委托诉讼代理人：李红红，陕西丰瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：周曙光，陕西丰瑞律师事务所律师。被告（被执行人）：西安中登房地产开发有限公司，住所地西安市未央区。法定代表人：宋玉庆，该公司董事长。被告（被执行人）：陕西中登实业（集团）有限公司，。法定代表人：李红梅，该公司董事长。原告朱建春与被告西安金鹰国际购物中心有限公司（以下简称金鹰公司）、被告西安中登房地产开发有限公司（以下简称中登房地产公司）、被告陕西中登实业（集团）有限公司（以下简称中登实业公司）案外人执行异议之诉一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱建春委托诉讼代理人郭霞光，被告金鹰公司委托诉讼代理人李红红到庭参加诉讼；被告中登房地产公司、中登实业公司经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱建春向本院提出诉讼请求：1.立即停止对朱建春所有的坐落于西安市XX区XX城XX路XX幢XX单元XX层XX号房屋的查封等强制执行措施；2.诉讼费用由金鹰公司、中登房地产公司、中登实业公司负担。事实与理由：2014年4月7日，朱建春与中登房地产公司签订《商品房买卖协议》，朱建春购买了位于西安市XX区XX城XX路XX幢XX单元XX层XX号房屋，房屋总价款375748元。朱建春已向中登房地产公司支付全部购房款，中登房地产公司出具了收款收据。2014年5月12日，中登房地产公司已将涉案房屋交付朱建春，后朱建春对涉案房屋进行装修并实际占有使用至今。 朱建春对涉案房屋享有的权利符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件,可以排除享有担保物权等优先受偿权的申请执行人的强制执行。被告金鹰公司辩称，朱建春提交的中登房地产公司与朱建春签订的《商品房买卖协议》非商品房网签备案协议，且未记载签订日期，不符合在人民法院查封之前已签订了合法有效的书面买卖合同的条件。朱建春应提交证据证明其在人民法院查封之前已合法占有案涉房产。朱建春虽提供有中登房地产公司出具的房款首付款收据1张，但无转款凭证相佐证，不能判断朱建春已支付房款的真实性。在涉案房屋已取得预售许可证的情况下，朱建春未提交证据证明其积极要求中登房地产公司办理涉案房屋的网签备案手续，也未提供证据证明其曾积极向中登房地产公司主张办理房屋过户登记手续，朱建春怠于行使自己的权利，是因其自身原因未办理过户登记。朱建春提交证据不能同时满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件，涉案房屋不应予以解封，请求驳回朱建春的诉讼请求。被告中登房地产公司、中登实业公司经传票传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面陈述意见。经审理查明，金鹰公司因与中登房地产公司、中登实业公司借款合同纠纷一案，本院于2015年6月3日作出（2014）西中民三初字第00290号民事判决：一、中登房地产公司在本判决生效后15日内偿还西安金鹰雁塔购物中心有限公司借款本金2000万元；二、中登房地产公司在本判决生效后15日内支付西安金鹰雁塔购物中心有限公司利息损失（该款自2014年1月1日至判决给付之日按每日10000元计付）；三、中登实业公司对中登房地产公司所欠西安金鹰雁塔购物中心有限公司的本案债务本金及利息损失承担连带清偿责任，中登实业公司向西安金鹰雁塔购物中心有限公司承担保证责任后，有权向中登房地产公司追偿。该判决已发生法律效力，因义务人中登房地产公司、中登实业公司未履行法律文书确定的义务，权利人金鹰公司于2016年8月17日向本院申请强制执行，本院依法立案执行。上述案件审理中，本院于2015年2月12日作出（2014）西中民三初字第00290号民事裁定、（2014）西中民三初字第00290号协助执行通知书，依法查封了被执行人中登房地产公司名下位于西安市XX区XX城XX路中登文景时代项目（商品房预售证号：201XXXX号）第3幢2单元3-21301号等共计47套房产。执行中，本院于2019年10月16日作出（2016）陕01执1240号之三执行裁定，继续查封被执行人中登房地产公司名下的上述共计47套房产，续查封期限为三年。朱建春作为案外人以查封的第3幢2单元13层1301号房屋为其所有为由，向本院提出执行异议，请求终止执行，解除查封。本院经审查认为，朱建春虽主张其与中登房地产公司签订了购买案涉房屋的《商品房买卖协议》，但该协议无签订时间，无法认定朱建春在本院查封之前就涉案房屋已与中登房地产公司签订了合法有效的书面买卖合同，故朱建春的执行异议申请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，其异议理由不能成立，本院于2020年8月18日作出（2020）陕01执异523号执行裁定：“驳回案外人朱建春的异议请求。”朱建春不服该执行裁定，向本院提起案外人执行异议之诉即本案诉讼。另查明，中登房地产公司与朱建春签订《商品房买卖协议》约定，朱建春购买中登房地产公司开发建设的位于西安市未央区XX城XX路XX幢XX单元XX层XX号房屋，单价为4090元/平方米，总价为375748元。2014年4月7日朱建春向中登公司支付现金375748元，中登房地产公司向朱建春出具记载金额为375748元的房款收据。2014年7月22日，中登实业公司房产销售中心向朱建春发出《中登·文景时代3#楼交房通知单》，同日，朱建春签署《房屋验收表》，领取房屋钥匙、业主手册等资料（物品），并与西安中登物业有限公司签订《前期物业管理协议》。2016年4月6日，朱建春签署《装修申报表》，并开始装修涉案房屋。朱建春提交了西安中登物业有限公司出具的物业收费收据2张、中登文景时代小区物业收费系统关于涉案房屋的缴费记录截图，载明业主朱建春交纳了3号楼2单元1301室2017年4月至2020年9月期间的电费公摊、物业服务费、生活垃圾费等各项费用。朱建春提供《西安市房屋情况查询结果证明》显示，截至2020年8月24日，朱建春名下无有效房产信息。以上事实，有西安市中级人民法院（2020）陕01执异523号执行裁定书、《商品房买卖协议》、收据、《中登·文景时代3#楼交房通知单》《房屋验收表》《交房资料（物品）领取清单》、《前期物业管理协议》《装修申报表》、物业费缴费截图、《西安市房屋情况查询结果证明》、房屋现状照片及庭审笔录等在卷佐证。本院认为，本案为朱建春对本院作出（2020）陕01执异523号执行裁定不服提起的案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用的司法解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”的规定，本案审理的焦点问题为，朱建春对人民法院查封的位于西安市XX区XX城XX路XX幢XX单元XX层XX号房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，朱建春应当就其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，朱建春与中登房地产公司签订《商品房买卖协议》，约定朱建春购买中登房地产公司开发建设的位于西安市未央区XX城XX路XX幢XX单元XX层XX号，该合同系双方当事人真实意思表示，与法不悖，为有效合同。结合朱建春提供的购房款收据及交房通知单等证据，可以认定朱建春在人民法院查封涉案房屋之前已签订合法有效的书面买卖合同，并已实际支付全部购房款。根据物业收费收据、涉案房屋的物业费缴费记录截图及交房资料领取清单等证据，可以认定朱建春在法院查封之前已开始占有使用涉案房屋。据此，根据上述法律规定并结合查明的案件事实及相关证据情况，能够认定朱建春对涉案房屋享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。综上所述，本院对朱建春要求不得执行涉案房屋的诉讼请求，依法予以支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，判决如下：不得执行位于西安市未央区XX城XX路XX幢XX单元XX层XX号房屋。案件受理费6936元，由被告西安中登房地产开发有限公司、陕西中登实业（集团）有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。  审 判 长  姜 亦 君审 判 员  赵 羽 嘉审 判 员  林   瀚 二〇二〇年十二月十七日法 官助 理  高 喜 平书 记 员  张 小 赛      20200186419771220620102197712205326916101317502343327669982920200907120001