河北省承德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀08民终355号 上诉人（原审原告、反诉被告）：北京禾裕顺程房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区阜通东大街**院**楼****130508。 法定代表人：张佳伟，总经理。 委托诉讼代理人：罗海涛，河北意祥律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：承德琚源房地产开发有限公司，，住所地河北省平泉市平泉镇八沟大街**老检察院对面）。 法定代表人：李颖，总经理。 委托诉讼代理人：胡雪超，男。 委托诉讼代理人：崔玉强，河北强合律师事务所律师。 上诉人北京禾裕顺程房地产经纪有限公司（以下简称禾裕公司）因与上诉人承德琚源房地产开发有限公司（以下简称琚源公司）合同纠纷一案，不服河北省平泉市人民法院（2019）冀0823民初1390号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，2020年3月13日因执行新冠肺炎疫情防控措施，作出（2020）冀08民终355号民事裁定书，本案中止诉讼。本院于2020年12月10日依法恢复审理本案，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人禾裕公司的法定代表人张佳伟及其委托诉讼代理人罗海涛、上诉人琚源公司的委托诉讼代理人胡雪超、崔玉强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 禾裕公司上诉请求：一、撤销原审判决，依法改判琚源公司向禾裕公司支付酬金1908617.06元及滞纳金或发回重审。二、一、二审诉讼费由琚源公司承担。事实和理由：一审法院认定事实不清。一、经过一审对双方当事人提交证据的核对，应认定禾裕公司销售商业共25套，一审法院对禾裕公司销售商业的数量及价款认定错误。对琚源公司委托销售的商业数量及价款问题，在一审阶段，双方经过核对，分为三种情况：第一种情况是琚源公司完全认可的共12套，价款共25622628.00元；第二种情况是琚源公司认可是禾裕公司销售，且经过核对，购买者以及销售价款全部匹配的8套，琚源公司认为这8套商业的销售时间超出了约定的销售期限；第三种情况是琚源公司完全不认可是禾裕公司销售的6套。经过禾裕公司提交的《购房协议》与琚源公司提交的《商品房买卖合同》进行核对，这6套商业中有4套，购买者及销售价款完全吻合，可以证明这4套是禾裕公司代理销售的。另外1套SW4-W12禾裕公司将其销售给宁静，宁静也已经交付了首付款，但由于该套商业存在抵押情况，导致无法网签备案，后琚源公司又将该商业出售给田志伟。还有另一套是购买者及价款均不一致的情况，禾裕公司现放弃对这一套商业主张酬金。综上，禾裕公司共计代理销售完成商业25套（一审禾裕公司主张26套，现放弃琚源公司已经转卖的1套）。一审判决对以上三种情况的认定为：第一种情况对双方没有争议的12套数量上予以认定，但总价款上却扣除了450000.00元。因琚源公司一审提出反诉，认为禾裕公司将两个车库共计450000.00元包含在底商中予以销售，但其对于两个车库的价款以及是禾裕公司自作主张销售的事实没有提供任何证据予以证明，一审法院对其反诉请求未予支持。禾裕公司认为一审法院扣除这450000.00元没有依据，禾裕公司销售商业包括两个车库的这一行为，是在琚源公司的指示下进行的，且琚源公司已经与相应的购买者签订了商品房买卖合同，也明确将两个车库赠予给购买者，这是琚源公司的行为，与禾裕公司无关。尤其450000.00元这一数据是没有证据予以体现的。对于销售价款应以合同记载的总价款为准。琚源公司完全认可的这12套，就应该以合同总价款予以计算。第二种情况对8套商业的数量及总价款均予以认可，但认为其中的4套超过了销售期限。第三种情况对购买者及价款均一致的4套仅认可了1套，同时也没有说明另外3套有什么特殊原因而未被认可，一审法院对于这部分的认定是错误的。鉴于一审法院对禾裕公司销售商业数量上及价款上认定错误，请二审法院予以查明并重新认定。二、一审法院认定按照1%的比例结算酬金错误，按照合同约定，销售酬金的结算比例应为2%。1、合同约定“甲方按每套房屋销售总金额的2%支付乙方代理酬金”，双方签订的营销服务合同7.1.1条约定：甲方按每套房屋销售总金额的2%支付乙方代理酬金。在销售考核期内，如乙方完成当期任务的50%即住宅138套、商业25套，则甲方按每套房屋销售金额的1%向乙方支付代理酬金；如完成当期任务的50%以上（包含50%）到75%即住宅138套、商业25套以上至住宅207套、商业38套，则甲方按每套房屋销售总金额的1.5%向乙方支付代理酬金；如完成当期任务的75%以上，则甲方按每套房屋销售总金额的2%向乙方支付代理酬金。该条明确约定双方结算酬金的比例是2%，而对于之后出现的以完成一定销售比例作为条件计算不同的销售酬金的方式，其约定没有实际履行。整个合同没有具体再界定“销售考核期”，也就是说所谓的“考核期”到底是多长时间，从什么时候开始计算，在合同的其他部分是没有约定的，所以“考核期”这一条款是无法适用的。2、一审法院主观认为合同的整个销售期限6个月应该认定为“销售考核期”，是错误的。首先，这在言语概念上是错误的，合同的整个销售期限与考核期明显不是一个概念。众所周知，“考核期”一定是短于合同期限的一个时间段。如果合同的本意是整个销售期限6个月就是销售考核期，那么7.1.1条不必再约定“销售考核期”这个概念，直接陈述整个销售周期就可以了。而且合同中约定的是在销售考核期内完成“当期”任务的50%，这个“当期”的字眼可以证明销售考核期应该被分为几个部分，而不可能是整个销售期限。其次，合同9.1.4条约定：本协议履行过程中若出现下述情况之一的，本协议项下的销售期限与下述情况发生时所在的考核期的截止时间相应顺延，直至相关情况消失为止。根据这条约定可以明确，销售期限与考核期是两个单独的概念。而不可能是一审法院主观理解的，整个销售期限就是一个销售考核期。再次，双方签订合同约定销售期限6个月，这6个月的含义应该是开发商希望代理商能够在6个月内完成全部商品房的销售。而考核期内约定的50%、75%以上或以下，明显约定的只是一种考核，这里的50%、75%指的不可能是整个销售期限应该完成的比例。所以从比例约定上来说，考核期也不应该被理解为是整个销售期限。因此，对于本案双方之间争议的酬金结算比例，禾裕公司认为合同当中能够明确而没有争议的表述就是7.1.1条第一句话。而对于之后的表述属于不明确而不能适用，一审法院将不明确的考核期认定为整个销售周期是主观推断，是对合同内容的扩大解释。请二审法院予以纠正。三、即便存在销售考核期，合同中约定的也是住宅与商业分别计算。禾裕公司完成销售住宅数量达到95.7%以上，应该按照2%标准计算酬金。一审法院将住宅和商业一并按照1%计算是错误的。1、按照合同约定，考核期应单独计算。合同7.1.1条中约定的“如乙方完成当期任务的50%即住宅138套、商业25套......”，因为文本表述所用的标点是“、”其含义为“或者”，即住宅138套或者商业25套。2、住宅与商业开盘日期不同，单独销售，考核期应单独计算。本案住宅与商业的开盘日期不同，是分开销售的。住宅的开盘日期为2016年12月17日，商业的开盘日期为2017年5月7日。二者的开盘日期相差半年，在住宅销售完成75%以上时，商业才刚刚开始销售，二者不可能在同样的销售考核时间里同时达到50%或75%，而且，合同7.1.1条约定的是“当期任务的50%”，可见，对于住宅与商业，就应该按照当期的任务而分别计算。琚源公司委托禾裕公司销售住宅256套，按照一审法院认定的禾裕公司销售完成住宅共计245套，禾裕公司完成销售比例在95.7%以上。3、按照合同约定，每个考核期结束后即结算当期的酬金，住宅酬金应单独计算。合同7.1.2条约定：在销售任务考核期内结算时，甲方暂时按照1%对乙方进行结算，待考核期结束时，如乙方完成当期任务额的50%或75%以上，则按照本合同条款约定比例对乙方进行佣金差价部分进行补齐，甲方在考核期结束后5个工作日内核算并支付乙方佣金补差额部分。本案中，由于住宅与商业开盘日期不同，一审法院认定住宅于2017年6月17日期满，商业于2017年11月7日期满（一审判决本院认为部分第二点）。那么按照合同7.1.2条的约定，在住宅期满后的5日内琚源公司应按比例2%向禾裕公司支付住宅部分的酬金。所以，一审法院既然认定了销售考核期是整个销售周期6个月，而且也认定了住宅与商业单独各自的销售届满期限，那么一审法院应该同时适用合同7.1.2条，判决琚源公司在住宅销售期满后5个工作日内向禾裕公司支付住宅部分的酬金，且比例应该为2%，但一审法院却认为商业的销售比例没有达到50%，而将住宅与商业合并计算后按照1%的比例来计算销售酬金，这种计算方式明显违反了合同约定，这种计算方式大大降低了住宅部分的酬金，对禾裕公司来说是不公正的。四、即便销售考核期存在，禾裕公司所完成销售的商业也达到了50%以上的标准，对商业部分应该按照1.5%标准计算酬金。1、琚源公司委托禾裕公司销售的商业共计39套。对于委托销售的商业套数问题，由于双方实际履行合同过程中，没有正式的书面委托销售房源表，但是，禾裕公司提交了商业开盘前一天公司总经理夏子筠与琚源公司法人李颖的微信聊天记录。夏子筠向李颖发送了《琚源金街商业价格表》，在该表格中将不能销售的商业用黄色进行了标记，没有标记的共计32套。该32套即为当时开盘时琚源公司实际委托可以销售的商业套数。在发送这一表格当时，夏子筠还向李颖发送了以下内容“如果您需要我让周燕把纸质送一份给您......目前有个很大的问题是我们排号数量够了，房源比预计少了一半，80人30个铺，也就是说即使全卖掉大多数人是买不到的。”通过夏子筠与李颖的微信聊天记录可以证实，在商业开盘时琚源公司委托禾裕公司销售的商业是32套，否则所发送的表格中不可能用黄色标注来区分，也不会存在“80人30个铺”这种说法。另外，针对这一争议，双方都提交了施长燕发送给夏子筠的4号楼及5号楼共计33套商业由于已经出售、开发商留房或者存在抵押情况而不能销售的情况。那么总商业套数68套减去不能销售的33套是35套，再结合禾裕公司提交的证据，在开盘时，实际委托32套的数量是符合实际情况的。开盘销售之后，琚源公司又将之前存在抵押或者已售情况的7套房屋解除抵押后委托对外销售。所以，琚源公司共计委托销售商业39套。2、琚源公司实际销售完成商业25套，达到了50%以上的标准，对商业部分的酬金，应该按照1.5%的比例计算。开盘时琚源公司委托销售的商业共32套，一审法院认定商业销售周期为2017年5月7日至2017年11月7日，在委托的这32套商业里禾裕公司销售的4套超出了这一期限。在开盘后琚源公司又委托销售的7套房屋，由于之前存在抵押、已出售给他人或者留房的情况，在委托销售时间上本来就滞后且具体无法查证实际委托时间，而且由于抵押情况的存在而不能及时办理网签备案，所以对该7套应该认定禾裕公司完成销售了任务。共计销售的25套当中扣除超出期限的4套，禾裕公司在销售考核期（一审法院认定的销售期限）里完成了21套，占全部委托商业39套的53.85%，达到了50%以上。所以，即便一审法院认定存在销售考核期，对于商业部分也应按照1.5%的比例计算酬金。五、琚源公司应向禾裕公司支付拖欠酬金1908617.06元，并按合同约定支付滞纳金。禾裕公司完成销售住宅共245套，总价款共计159661215.00元，按照2%计算酬金，酬金应为3193224.30元；禾裕公司完成销售商业共25套，总价款共计60769638.00元，按照2%计算酬金，酬金应为1215392.76元。两项合计酬金4408617.06元，琚源公司已支付250万元，还应向禾裕公司支付1908617.06元。由于琚源公司逾期不支付，应按照合同约定向禾裕公司支付滞纳金。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院支持禾裕公司的上诉请求。 琚源公司辩称，禾裕公司的上诉请求无事实和法律依据，理由如下：一、2016年10月15日，琚源公司与禾裕公司双方签订了《承德琚源房地产开发有限公司琚源公馆住宅项目独家委托代理营销服务合同》，由禾裕公司代理销售琚源公司的住宅及底商。上述合同对合同双方均负有法律约束力，双方均应遵守履行。禾裕公司未按照约定完成合同所约定的硬性指标，应承担相应的后果，即不存在完整的酬金请求权。故原审法院依据实际完成情况而进行核定，判决禾裕公司返还多余的款项是符合法律规定的。另外，禾裕公司作为承担举证责任的一方，其提供的证据不能支持其全部诉讼请求，应承担举证不能的法律后果，原审法院依据现有证据对整体案件事实进行认定和判断，禾裕公司的上诉请求明显缺乏法律依据。另外，禾裕公司对一审判决的事实和内容并没有理解清楚，一审法院并没有在总价中扣除禾裕公司所称的“车库款”450000.00元。二、对于禾裕公司的销售完成标准原审法院认定并无不当，禾裕公司单方面否认没有事实和法律依据。双方签订合同明确约定“6.1.1购房者与甲方就本协议项下某套房屋首期付房款20%以上并签订《商品房买卖合同》进行备案后，并提交贷款资料即视为乙方销售完该套房屋”，由此可见，合同对完成标准已经进行了明确约定，完成标准的认定应具备多种条件，且多种条件为并行关系，均具备的情况下才符合要求。既然双方在合同中对于房屋的销售期限予以约定，就应当予以遵守，对禾裕公司销售的房屋应基于合同约定的“完成标准”而进行判断，故原审法院对本部分房屋进行的事实认定，符合法律规定。三、对于禾裕公司关于酬金的上诉理由不能成立，客观事实上双方已经对酬金的结算方式进行了细致且复杂的约定，酬金计算方式也极度依赖于禾裕公司实际完成的硬性指标，原审法院结合现有证据，依据有证据支持的事实从而采用公平的酬金计算标准，是极为公平、合理的，禾裕公司单方面否认原审法院判断结果，又不能对其全部主张进行举证证明，明显缺乏法律依据。且合同“7.1酬金计取及结算方式”已经对酬金的结算方式进行了相当细致的约定，禾裕公司单方面称“约定没有实际履行”明显无法律支持。对于合同约定的“考核期”，结合整个合同条款综合判断，考核期即应当为约定的“销售期限”，禾裕公司称此约定不明，明显缺乏逻辑支持，“酬金计取及结算方式”及“销售完成标准”二者的相互结合，明显是对双方权利义务的明细化、关联化和突显化，这也是符合商业惯例和常理逻辑的。琚源公司制定“酬金计取及结算方式”及“销售完成标准”两个合同模块，更是为了二者有效结合以完成最大化的收益，禾裕公司仅因用词不一致就否认“酬金计取及结算方式”及“销售完成标准”的关联性没有依据。于此同时，合同法意义上的“约定不明”判断标准极高，立法者也是认定将“高度模糊性难以鉴别双方权利义务”的严重不明情况才判定为“约定不明”的，禾裕公司又称“约定不明”就是“无效约定”，严重违反合同法原则及精神。另一方面，对于原审法院认定的考核期起始，琚源公司认为原审法院认定公平合理，根据禾裕公司提供的证据及合同表明，住宅开盘时间应为2016年12月17日，商业开盘时间应为2017年5月7日。同时，根据双方合同约定“房屋的销售期限自甲方取得该批房屋的商品房预售许可证，并具备以下销售条件后双方书面确认的开盘日期起算”，故住宅于2017年6月17日期满，商业于2017年11月7日期满，此即为约定的考核期，一审法院认定准确、合法、合乎正常逻辑，琚源公司予以认可。四、禾裕公司在上诉状中将商业、住宅分别计算酬金的主张没有事实和法律依据。双方在合同第七条7.1.1款中约定了酬金基数，禾裕公司必须在销售考核期内同时完成住宅、商业的销售数量才能按照约定的相应标准计算酬金。禾裕公司在销售期内仅完成商业12套，所以原审法院认定禾裕公司在销售周期内所销售的房屋不足50%，按照房屋销售总价的1%计算酬金符合法律规定及客观情况。合同含义的认定应依据常理，而非片面追求文字、标点的文学含义，法律事实不是文学事实，法律事实依据的是客观公平的原则、对等一致的权利义务和双方真实的意思表示，禾裕公司一再的咬文嚼字恰恰说明了其从法律层面上无法寻求法律依据，只能从文学上狡辩真实事实。同时，合同约定并没有“分别计算”的意思表示，对合同文本的解释就应当结合客观情况，依据公平原则，依托合同目的进行解释。禾裕公司将本就明确的权利义务关系复杂化，自行改变合同约定的酬金计算标准，明显违背合同目的，缺乏法律及法理支持。故禾裕公司此点意见不应得到支持，原审法院依据合同法原则及精神认定酬金比例为1%并无不当。综上，禾裕公司上诉请求无事实和法律依据，请求人民法院依法驳回并维持原判。 琚源公司上诉请求：一、撤销原审判决第二、四项；二、依法改判禾裕公司返还琚源公司超付的销售酬金444433.84元及利息；三、依法判令禾裕公司向琚源公司返还房款3050000.00元及利息；四、依法判令禾裕公司赔偿琚源公司经济损失450000.00元；五、本案一、二审诉讼费及与诉讼相关的费用均由禾裕公司承担。事实和理由：一、本案基本事实：琚源公司与禾裕公司于2016年10月15日签订《琚源房地产开发公司琚源公馆住宅项目独家委托代理营销服务合同》，就琚源公司开发的琚源公馆住宅项目独家委托禾裕公司营销。《合同》对于销售周期、销售内容、佣金结算方式及比例、权利义务及违约责任等均作了明确、具体的规定。合同履行期届满后，因禾裕公司未完成销售任务同时在销售过程中存在过错致琚源公司利益严重受损，双方产生争议。二、一审判决关于酬金计算部分存在错误。合同第六条6.1.1明确约定：购房者与甲方（琚源公司）就本协议项下某套房屋首期付房款20%以上并签定《商品房买卖合同》进行备案后，并提交贷款资料即视为乙方（禾裕公司）销售完该套房屋。甲方即应按本协议第八条之约定向乙方核算该套房屋销售额应计取的销售酬金。据此，禾裕公司完成销售房屋的标准应同时具备以下条件：1、首付20%以上；2、签定《商品房买卖合同》；3、备案，上述条件缺一不可，在合同期内全部完成方可向琚源公司要求酬金。一审审理中，琚源公司与禾裕公司经反复核对账目，确认自合同签订之日起至2017年6月30日内，禾裕公司销售的住宅为235套、商业12套，合计销售金额为176193867.00元。据此，禾裕公司因商业部分的销售远未达到约定的任务，仅可向琚源公司主张按照1%支付酬金。2017年7月1日至禾裕公司撤场前累计销售住宅10套，销售金额为8639976.00元；商业8套，销售金额为20722773.00元，以上合计销售额为205556616.00元。对于上述合同期外的销售额，琚源公司仍同意按1%向禾裕公司支付酬金。一审判决认定的SW4-W12及SW5-W25两处商业均为禾裕公司撤场之后由琚源公司自行销售的房屋，不应计算佣金。综上，合同期内与期外禾裕公司对于住宅与商业的销售总额为205556616.00元，琚源公司均按合同约定向禾裕公司支付1%的酬金计2055566.16元。一审庭审中经双方确认琚源公司已经向禾裕公司支付酬金2500000.00元。因此，禾裕公司应向琚源公司返还444433.84元。一审判决无视《合同》对于销售完成标准的约定，将并非由禾裕公司销售完成的房屋计算佣金。同时，因禾裕公司严重违约，琚源公司委托销售的商业部分大量滞销，致使琚源公司资金无法回笼，公司一度陷入资金紧张的境地。三、一审判决对于禾裕公司收取的3070000.00元性质未作明确表述及认定，严重侵害了琚源公司的合法权益。禾裕公司在协议履行过程中，为销售房屋制定了一系列优惠政策，其中包括出售购房代金券（即住宅部分房款1万抵2万、底商部分3万抵6万），房款抵扣后，再区分贷款和全款不同程度打折优惠。一审庭审中，禾裕公司认可因出售房屋收取代金券3070000.00元（琚源公司主张返还3050000.00元），但是认为此款系根据合同4.2.2项约定收取的电商服务费。合同4.2.2乙方（禾裕公司）的工作内容第（6）项具体内容为：“本项目电商推广，向客户收取电商服务费并制定推广优惠政策（根据受众程度制定，例如5000抵1万或1万抵4万）并负责整盘推广期间的活动物料、活动执行及客户到方礼品等相关费用不低于50万元（如甲方特殊要求有特大型活动的，费用由甲方另行支付）及客户转介结等相关费用”。据此，很显然禾裕公司收取的款项系购房款。具体理由为：1、向客户收取电商服务费并制定推广优惠政策并负责整盘推广期间的活动物料......，上述内容为并列关系而非涵盖关系，也就是说禾裕公司向客户收取电商服务费与制定推广优惠政策及整盘推广期间的活动等均为并列关系。2、禾裕公司收取电商服务费的对象应为客户而非琚源公司，同时收取的前提是须以乙方名义收取并获得客户明确认可的房款以外费用。合同4.2.2第（9）项约定：琚源公司授权禾裕公司对外以琚源公司名义开展销售工作，同时对“销售工作”作了具体解释：即组织签订商品房认购书、商品房销售合同这两项内容。禾裕公司在向客户出售房屋的整个过程从未提及过“电商服务费”这一称谓，该笔费用获得购房者认可也就无从谈起；“1万抵2万、3万抵6万”的优惠政策外在表现形式为：其向客户出具的凭证中明确载明为“购房代金券”，在代金券的使用说明一栏第3项内容明确表示：本券在选房时按售楼处价格标注的当套房总价中扣除，不可转让不可兑换现金。禾裕公司向客户宣称的也是此款用于充抵房款；第5项为：本购房代金券最终解释权归开发商所有。显然，禾裕公司作为代金券的制作方对于代金券的性质及使用并不具有解释权。3、“电商服务费”实为“中介费”，《住房和城乡建设部关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》（建房[2016]223号）第二条明确规定：依法查处房地产开发企业不正当经营行为（六）商品房销售不予明码标价，在标价之外加价出售房屋或者收取未标明的费用；《商品房销售管理办法》第二十八条规定：受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。据此，禾裕公司作为房产经纪公司，在以琚源公司名义对外售卖房屋时，被明令禁止不得收取佣金以外的其他费用。综上，从合同约定内容看，禾裕公司在未取得琚源公司授权的情况下，无权以琚源公司名义向客户收取电商服务费；从客观事实看，禾裕公司制定并实施的售房优惠政策根本性质是房款的优惠，而以琚源公司名义向客户收取的所谓优惠权利款实为代收的房款；从法律规定层面看，禾裕公司作为经营数年、专业的房产经纪公司，对于法律规定项下“不得收取佣金以外的其他费用”这一规定显然是明确知悉的。故而，在禾裕公司明确认可此款系以琚源公司名义向购房者收取、相应证据及证人证言均可证实此款系优惠的房款，“电商费”系明令禁止收取的费用，禾裕公司应向琚源公司返还3050000.00元购房款及利息。四、因禾裕公司在销售过程中出现事故，应按市场价赔偿由此给琚源公司造成的损失450000.00元及相应利息。禾裕公司在销售过程中，分别将3个（每个市场价值为250000.00元）车库向客户宣称赠送与20-1-203、20-1-204两套商业进行捆绑销售（实际在签署购房协议时每个车库作价100000.00元），并将该款计入商业销售金额中。因禾裕公司以琚源公司名义对外与客户签署了购房协议，客户在发现所交房款与售价不符后向琚源公司反映情况，琚源公司为维护自身的声誉不得不追认购房协议的效力并最终签署了商品房买卖合同。禾裕公司的上述行为给琚源公司造成直接经济损失450000.00元。综上所述，一审判决认定事实错误，侵害了琚源公司的合法权益。请二审法院查明事实，依法公正裁判。 禾裕公司辩称，琚源公司不仅无权要求禾裕公司返还销售酬金，反而仍欠付禾裕公司销售酬金。1、销售期限应自实际开盘日期开始计算，且住宅与商业开盘日期不同，应分别单独计算销售期限。针对销售期限，双方签订的《承德琚源房地产开发有限公司琚源公馆住宅项目独家委托代理营销服务合同》第2.1.2的实际约定为：本项目住宅和商业销售周期为6个月，在2017年6月30日前完成所有销售任务。房屋的销售期限自甲方（琚源公司）取得该批房屋的商品房销售许可证，并具备以下销售条件后双方书面确认的开盘日期起算；（1）取得商品房销售（预售）许可证并具备签约条件；（2）具备银行按揭贷款条件或甲方确定分期付款方案内容及协议并允许执行；（3）甲方按照现行标准交付售楼处给乙方使用；（4）甲方书面签署的开盘时间及确认相关事宜解决方案。因此，琚源公司陈述的销售期限截止至2017年6月30日，是片面的。合同中虽然约定了6个月的销售期限，但同时明确约定自商品房满足销售条件后的开盘之日起计算。本案住宅的开盘日期为2016年12月17日，有琚源公司法人及相关销售人员发布的朋友圈宣传信息为证。而且，禾裕公司在本诉中出示的销售证据中也可以显示，2016年12月17日开盘当天，签订了大量了认购合同。本案代理销售底商的开盘日期为2017年5月7日，通过琚源公司法人及销售人员发布的朋友圈宣传信息，以及微信群中的聊天记录可以证实。本案住宅与商业的开盘日期不同，依据合同约定的“销售期限自开盘日期起算”，应该分别计算住宅及商业的销售期限。而不是琚源公司所谓的住宅及商业的销售期限“自合同签订之日起至2017年6月30日止”。2、禾裕公司销售完成住宅共245套、商业共25套。 住宅争议情况明细序号客户姓名原名房号房款（元）被告意见合计价款一审认定233套认可149328752认可234李秀丽19-1-702824879认可1692487认可235刘君华19-1-402867608236李金泽19-2-402665845已转卖，不认可665845不认可237郑永全韩玉珠19-2-1602688334认可购买者及价款，但超出销售期限8639976认可是禾裕公司代理销售238温爱民廖志成温秀艳9-1-1801947500239张金令9-1-1802862212240姚慧芳9-2-1801975625 241刘井芳杨翠华9-2-1802907498242杨晓晶20-1-18021233731243祁凤泉王淇19-1-1002878464244李桂玲20-1-1202779175245任长城苏青申19-2-1001679894246付铁强19-2-901687543 1刘继伟刘凤琴20-1-1502811544已转卖，不认可3316419不认可2张树新1-1-10025127223周立军9-1-140××××8464刘继宏刘凤琴20-1-150××××4715程坤9-1-7017278366王立军19-2-1101694161网签显示可售3491392不认可7赵振坤20-1-9027892738张雪平20-1-3015646239董凤鹏20-1-130278771010唐守政19-2-902655625禾裕公司一审最初主张代理销售住宅共计256套，经过琚源公司提交《商品房买卖合同》进行核对。琚源公司对于其中的245套认可是禾裕公司销售，但其中有10套超出了琚源公司主张的2017年6月30日的销售期限。剩余11套（5套名字变更、5套网签显示可售、李金泽1套名字变更）认为不是禾裕公司代理销售。最终一审法院采纳琚源公司意见判定认可禾裕公司共代理销售住宅245套。现禾裕公司对于住宅代理销售数量予以认可，但认为一审法院将住宅与商业一并按照1%的比例计算销售酬金错误。住宅销售期限至2017年6月17日，此时商业仅仅开盘（2017年5月7日）41天，住宅部分的销售期限届满时，住宅销售量远远高于75%，应就住宅部分销售酬金进行结算。该245套住宅的销售总价款，应该按照2%计算销售酬金，即3193224.30元（159661215.00元×2%）。 商业争议情况明细序号认购日期客户姓名原名房号总价（元）琚源意见总额一审认定9套认可20151334认可102017.5.11李小雨sw10-1042706699认可2706699认可112017.5.7薛海鹏温雅珺20#-031397222认可购买人及价格，但认为车库事故2764595认可但价款扣除45万122017.5.7乔国瑞20#-04136737312017.11.11郑紫艺郭金生SW10-1111968000认可购买人及价格，但超出销售期限20722768超期22017.11.17李艳燕SW5-W292950789超期32017.5.14孟凡宁SW**-110期限内42017.6.13石江雪SW5-W272664411期限内52017.10.7回兴文SW5-W263245901有抵押、算期限内62017.5.7王得新张淑稳张淑稳SW4-W132969156有抵押、算期限内72017.5.7吴志平SW10-1072686699超期82017.11.21孙红光SW10-1142133030超期12017.10.27宁静SW4-W123561355认为超期且其中3套名字有误16392889有抵押，算原告销售购买者变为田志伟，价款为384152022017.5.7王岩松王殿海SW4-W143030858不认可购买者变为黄君华、王殿海，价款为303285832017.5.7吴献辉SW10-1151970652不认可购买者变为刘月平，价款未变42017.12张晓东SW10-1172149093不认可购买者及价款均一致52017.5.7刘宏娟SW5-W252859191有抵押，算原告销售购买者不变，价款为282919162017.5.8龚丽萍刘莹莹SW4-W102821740不认可购买者及价款均一致对于商业部分，暂且不论销售期限和销售比例。在禾裕公司一审主张的共计26套中，仅有2套在网签备案的显示中购买者姓名发生了变更，宁静变更为田志伟、吴献辉变更为刘月平；而对于SW4-W14原本签认购协议的为王殿海，后变为王岩松，最终网签又变回黄君华与王殿海，这三个人之间本身就是父子、夫妻关系，不能视为购买者的实质性变更。所以对于购买者一致的24套，应该予以认定，另外原为宁静购买的房屋存在抵押情况才无法办理备案，属于琚源公司原因导致的未完成备案而最终更名。对于宁静这1套仍然应认定禾裕公司完成销售认为。因此，禾裕公司共计代理销售商业25套。琚源公司实际委托销售商业39套，禾裕公司在销售期限内共销售21套，完成比例达到50%以上，即便不按照原合同约定的2%支付，退一步讲也应就商业部分按照1.5%计算销售酬金，一审法院认定住宅与商业全部按照1%计算酬金错误。3、琚源公司仍欠付禾裕公司销售酬金1908617.06元。禾裕公司所代理销售的245套住宅及25套商业的销售酬金，按照原合同约定的2%比例计算，共计4408617.06元。琚源公司已向禾裕公司支付共2500000.00元，剩余1908617.06元，应由琚源公司继续支付。二、禾裕公司按照合同约定收取电商费，并非琚源公司的房款。1、禾裕公司向购房者收取费用，是双方协商一致的事项。双方签订的《承德琚源房地产开发有限公司琚源公馆住宅项目独家委托代理营销服务合同》4.2.2条明确约定禾裕公司有权向客户收取费用。同时，禾裕公司有权为了收取该笔费用自行制定推广优惠政策。即购房者向禾裕公司支付一定数额的费用，在正式购房并签订合同时，可以享受优惠，这种优惠直接体现在购房款中。所以说，向购房者以电商费的名义收取用于冲抵一定购房款的费用，是双方在签订合同时就协商一致的事项。该条约定的本质，是琚源公司赋予了禾裕公司制定优惠政策的权利，赋予了在施行该优惠政策过程中向购房者收取费用的权利，这些费用是琚源公司自愿让渡给禾裕公司收取，属于禾裕公司因为代理服务而应得的另外一种酬劳。2、禾裕公司实行优惠政策，并未损害琚源公司收取房款的权益。双方签订的合同中约定整盘普宅销售均价不低于每平方米5560元。只要满足销售均价不低于每平方米5560元，禾裕公司的销售行为就符合合同约定。为了达到高效销售的目的，初步确定标价同时制定优惠政策，最终优惠之后达到合同价格，这是正常的销售策略。而且合同中已经明确约定禾裕公司具有制定优惠政策的权利，因此禾裕公司制定并实行优惠政策均符合合同约定。最重要的是，禾裕公司住宅部分的销售均价为每平方米6125.09元（167154871元/27290.21平方米），底商部分的销售均价为每平方米16484.64元（62785057元/3808.7平方米），因此，琚源公司称禾裕公司的优惠政策导致其少收取了房款是错误的，琚源公司实际收取的房款远远高于最初约定的底价。3、按照合同约定，禾裕公司收取购房者费用的同时需要支付成本。现禾裕公司已经支付了成本，更无需返还任何费用。按照合同4.2.2条乙方（禾裕公司）权利中的第（6）约定，禾裕公司收取电商服务费并制作优惠政策的同时还需要负责整盘推广期间的活动物料、活动执行及客户到访礼品等相关费用不低于500000.00元及客户转介结等费用。禾裕公司在代理销售期间，为销售制作广告宣传，支付广告制作费367396.40元，为购房者赠送扫地机器人等花费物料费共88060.00元，办公费共计805953.51元，以上成本共1261409.91元。另外，合同中约定的“客户转介结费用”实际指的是“客户转介绍费”，即社会上任何人带购房者到禾裕公司处，最终成功销售房屋的，需要向该客户支付酬金。禾裕公司代理销售的住宅中有288套是经过客户介绍购房者的，每套需要向其支付5000.00元酬金，共1140000.00元。商业部分有19套是客户介绍购房者的，每套需要向其支付15000.00元酬金，共285000.00元。向客户支付的酬金共1425000.00元。也就是说，禾裕公司的成本共计2686409.91元，禾裕公司共计收取了电商费3070000.00元，扣除成本，禾裕公司实际所得的酬金并不多。禾裕公司的上述成本已经实际支出，现琚源公司要求返还电商费没有依据。4、琚源公司收取的购房款数据应以《商品房买卖合同》为准，其主张禾裕公司收取了额外购房款没有依据。禾裕公司共计代理销售住宅245套，底商25套，琚源公司已经与相应的购房者签订了书面的商品房买卖合同，并且已经按照买卖合同的约定收取了房款并向购房者出具了发票。本案房屋的购房款数据应该以所有的商品房买卖合同中记载的数据、发票中显示的数据为准，这个数据是本案房屋相关管理部门都认可的数据。现在琚源公司认为多出来3070000.00元购房款，是完全没有依据的。另外，琚源公司在反诉状中陈述，禾裕公司“代收”了购房款，而双方之间不存在任何琚源公司委托禾裕公司代理收取购房款的约定，且购房款都是购房者直接交付给琚源公司，不存在禾裕公司代收的部分。三、禾裕公司的销售行为均得到了琚源公司的认可，禾裕公司未给琚源公司造成车库损失。禾裕公司作为代理销售房屋的一方，任何销售行为均是按照琚源公司的要求开展。对于20-1-203、20-1-204两套底商的销售方式，均获得琚源公司认可，琚源公司系自愿与购买者签订商品房买卖合同，现琚源公司认为禾裕公司擅自低价销售车库没有任何依据。综上，禾裕公司认为琚源公司欠付销售酬金，无权要求禾裕公司退还任何款项。请二审法院查明事实，依法驳回琚源公司的上诉请求。 禾裕公司向一审法院起诉请求：一、依法判令解除原、被告于2016年10月15日签订的《琚源房地产开发公司琚源公馆住宅项目独家委托代理营销服务合同》；二、依法判令被告立即向原告支付销售酬金2098798.56元；三、依法判令被告向原告支付滞纳金（以2098798.56元为基数，每日5‰，2018年1月1日起计算至实际付清销售酬金之日止）；四、本案诉讼费、保全费由被告承担。 琚源公司反诉称，1、要求被反诉人返还多支付的销售酬金444433.84.00元及利息；2、要求被反诉人返还代收房款3050000.00元及利息；3、要求被反诉人赔偿因销售事故造成的450000.00元直接经济损失；4、本案诉讼费由被反诉人承担。 一审法院认定事实：2016年10月15日，以琚源房地产开发公司为甲方，禾裕顺程房地产经纪公司为乙方签订《承德琚源房地产开发有限公司琚源公馆住宅项目独家委托代理营销服务合同》，合同约定：甲方委托乙方提供独家营销代理服务；受托物业名称为琚源公馆住宅项目，位于平泉市双桥区地块琚源公馆项目；受托物业类型：商品房、商业；受托代理销售的内容为该项目经批准的276套可售建筑面积及待售商业约50套（以实际交付套数为准）；本合同服务时间为7个月，自双方签订本合同之日起或甲方要求乙方开展工作之日起算；本项目住宅和商业销售周期为6个月，在2017年6月30日前完成所有销售任务。房屋的销售期限自甲方取得该批房屋的商品房销售许可证，并具备以下销售条件后双方书面确认的开盘日期起算：......（4）甲方书面签署的开盘时间及确认相关事宜解决方案。代理期限届满双方视具体情况再行协商后续合作事宜，并以书面形式确认。甲方保证委托乙方代理销售的房源没有进行在建工程抵押或其他方式抵押。销售完成标准：购房者与甲方就本协议项下某套房屋首期付房款20%以上并签订《商品房买卖合同》进行备案后，并提交借款资料即视为乙方销售完该套房屋。甲方即应按本协议第八条之约定向乙方核算该套房屋销售额应计取的销售酬金。酬金计取：根据约定的销售周期及甲方提供给乙方的销售房源表，乙方销售酬金计取如下：乙方的销售代理酬金基准数为：甲方按每套房屋销售总金额的2%支付乙方代理酬金。在销售考核期内，如乙方完成当期任务的50%即住宅138套、商业25套，则甲方按每套房屋销售总金额的1%向乙方支付代理酬金；如完成当期任务的50%以上（包括50%）到75%即住宅138套、商业25套以上至住宅207套、商业38套，则甲方按每套房屋销售总金额的1.5%向乙方支付代理酬金；如完成当期任务的75%以上，则甲方按每套房屋销售金额的2%向乙方支付代理酬金。在销售任务考核期内结算时，甲方暂时按照1%对乙方进行结算，待考核期结束时，如乙方完成当期任务额的50%或75%以上，则按照本合同条款约定比例对乙方进行佣金差价部分进行补齐，甲方在考核期结束后5个工作日内核算并支付乙方佣金补差额部分。乙方销售过程中，经乙方接待过，但甲方因关系需打折的，不计入整盘销售均价范围，并正常对乙方结算销售酬金。营销策划服务费，该费用乙方提供发票并将在项目结盘前进行返还，甲方可以在项目结盘前1个月未对乙方结算的佣金中扣除；如甲方原因未能进行后续合作，该项服务费不予返还。结算方式：进入销售阶段，甲方按套对乙方进行佣金结算，乙方按每套首付款到账或贷款放贷的客户与甲方进行结算，按15天累计总销售额，计算出当期应结代理费并制表报给甲方。甲方在收到应结代理费报表之日起3日内将应结代理费一次性支付给乙方，乙方在收到代理费后按月给甲方开具当月佣金票据。如因甲方未能按本协议约定付款超过20日的，乙方有权单方解除本协议；本合同生效后，如甲方未按照本合同规定的时间向乙方支付代理费用，则被视为违约方，除需在10日内支付当期应付合同款外，另需按当期应付合同款以日5‰的标准向乙方支付滞纳金。合同签订后，被告委托原告对其开发建设的住宅及底商进行了销售。 同时查明，经原、被告双方核对，被告对原告为其在销售周期内销售的住宅房屋235套计151021239.00元、商业房屋12套计25172628.00元（未包括车库款），合计176193867.00元应结算销售酬金无异议。被告已向原告支付酬金2500000.00元。另外，原告在为被告销售房屋过程中，依据合同约定的销售政策，住宅一万抵两万元、商业三万抵六万元向购房户收取了相关费用3070000.00元，原告收取该费用，除给商户相应数额的代金券外，未向商户出具其他手续，且该费用未在住宅及商业购房协议、商品房买卖合同中标注的总房款中。 另查明，原告于2019年5月8日向本院提出诉讼保全申请，要求将被告的银行存款冻结2500000.00元，或查封同等价值的财产。本院经审查后依法采取了保全措施，为此原告向本院交纳保全费5000.00元。 对上述事实，原、被告双方均无异议，本院予以确认。 本案的争议焦点为：一、原、被告双方所签订的琚源公馆住宅项目独家委托代理营销服务合同现是否应当解除；二、现被告是否拖欠原告售房佣金及拖欠的具体数额，应否向原告支付滞纳金及如何支付；原告是否应返还被告售房佣金及应返还的具体数额；应否支付利息；三、原告向购房户收取的307万元款项的性质；被告要求原告返还上述款项305万元，并支付利息的主张，是否符合法律规定或合同约定；四、被告要求原告赔偿因销售车库造成损失的事实和法律依据。 对第一争议焦点的法庭调查：对此原告称，我们认为解除合同达到了解除条件，被告没有向原告支付佣金，且被告提出反诉，我们认为双方均同意解除合同。根据合同9.2.1规定，甲方不能按照约定支付佣金，乙方可以解除合同。我们已经完全履行完毕，事实上合同可以终止了，只是没有清算。证据就是双方所签订的代销合同。被告对原告提交的合同无异议，并称我方同意解除合同，但是不是我方迟延给付佣金，而是原告私自撤场。不好卖的商业放置，给我公司造成损失。 对第二个争议焦点的法庭调查：对此原告称，本案的争议就是被告到底向原告交付的住宅房屋数和商业房屋数、销售数额、开盘日期、双方是否约定了考核期。我们认为原、被告双方没有约定考核期，销售的底价符合合同约定。被告向原告交付房屋是以实际交付为准，并不是合同约定的276套住宅和50套商业房屋。原告认为被告向原告交付256套住宅和32套商业房屋。合同2.1.2条约定的销售周期6个月，是前置条款，应当以后面的条款为准，房屋的销售期限应从具备销售条件开始，应当以开盘日起算销售周期，并不是合同约定的日期。住宅开盘日期是2016年12月17日，商业开盘日期是2017年5月7日。应当自上述时间顺延6个月，销售住宅的结束时间是2017年6月17日，销售商业的结束时间是2017年的11月7日。合同第五条约定了整盘普宅销售均价不低于5560元／平方米，实际我们销售住宅的均价是6125.09元，商业是16484.64元，符合合同。被告应按照合同第七条约定的基数2%给付原告销售酬金。在销售考核期内，如乙方完成当期任务的50%即住宅138套、商业25套，则......。但是实际上没有约定考核期，因此我们认为应该按照2%计算销售酬金。即使被告认为销售考核期为6个月，我们也实际完成75%的销售目标。在6个月内我们完成销售住宅256套，商业26套，商业实际交付我们32套，也超过了75%。我们说的是销售周期，我们不认可考核期。被告没有按照合同约定履行，应按合同第十条10.1.1约定支付滞纳金。根据合同第九条9.1.4的约定，销售期限是可以顺延的，尤其是第4项，甲方应当确保房屋没有进行抵押，这是甲方的责任。但是甲方没有保证这一点，存在不履行合同的情形，导致无法销售，销售期应当顺延，应当向原告支付违约金。原告销售最后一个房屋时间是2017年12月30日，所以被告应从2018年1月1日起计算给付滞纳金。为此原告向本院提交证据如下：1、20份房屋销售协议、贷款发放凭证、被告法人的朋友圈信息3页，证明经双方核对无异议外的房屋是原告销售的，亦证明住宅实际开盘日期是2016年12月17日。该20套住宅有14套是全款、2套公积金贷款、4套商业贷款，销售金额是15478007.00元。唐守政这套19－2－902号房屋也是原告销售的，有付款确认单证明。以上证据证明，原告自开盘之日起，将256套住宅全部销售完毕，金额是167154871.00元，应给付原告代理酬金3343097.42元。2、提交购房协议14份，证明所涉商业房屋是由原告代理销售、被告接收并签订合同的，价款为37115657.00元。3、提交房源表及开盘前一天夏子筠给李颖的能分清是否能销售的新表，标黄色的是不能销售的，未标记的是能销售，能销售的是32套，但是在这32套中也有被抵押的，是我们后来发现的。由于抵押，预售后无法签订正式的售房合同，签订合同是1年以后。4、李金泽琚源公馆购房协议、李金泽付款确认单，证明2017年2月24日，李金泽全款购买琚源公馆19＃-2-402室，2017年2月28日，李金泽向被告支付全部价款665845元，被告财务人员签字确认。5、更名申请（韩玉珠-郑永全）1份、韩玉珠付款确认单3份，原由韩玉珠购买的19＃-2-1602室，更名为郑永全，二人为夫妻关系。由韩玉珠分三次在2017年6月17日前付清首付款共计418343元，被告财务人员签字确认。6、廖志成付款确认单2份，证明原由廖志成购买的9＃-1-1801室，后更名为温爱民，廖志成于2017年5月22日前支付共90万元，被告财务人员签字确认。7、张金令付款确认单1份，由张金令购买的9＃-1-1802室，于2017年11月交付全款。8、姚慧芳付款确认单2份，姚惠芳购买的9＃-2-1801室，于2017年8月18日付清首付款，被告财务人员签字确认。9、更名申请（杨翠华-刘井芳）、刘井芳付款确认单1份，原由杨翠华购买的9＃-2-1802室，后更名为刘井芳，刘井芳于2017年8月19日付清全款，被告财务人员签字确认。10、杨晓晶付款确认单1份，由杨晓晶购买的20＃-1-1802室，于2017年10月30日前付清首付款共373731元，被告财务人员签字确认。11、更名申请（王淇-祁凤泉）、祁凤泉付款确认单1页、中国工商银行借款凭证1页，证明原由王淇购买的19＃-1-1002室，后更名为祁凤泉，于2017年7月5日交清首付款共268464元，2017年9月11日，银行贷款发放完毕。12、更名申请（宋玉淑-李桂玲）、付款确认单1份，证明原由宋玉淑购买的20＃-1-1202室更名为李桂玲，李桂玲在2017年8月7日前共支付房款369175元，被告财务人员签字确认。13、任长成个人贷款支付凭证，证明任长成所购买的19＃-2-1001室，中国建设银行于2017年12月8日完成贷款支付。14、付铁强付款确认单2份，证明付铁强购买的19＃-2-901室,2017年10月23日，付铁强已交清首付款，被告财务人员签字确认。15、刘凤琴琚源公馆购房协议、更名申请（刘凤琴-刘继伟）、刘继伟付款确认单2份，原由刘凤琴购买的20＃-1-1502室，更名为刘继伟，双方为母女关系。刘继伟于2017年9月7日已经交付全款，被告财务人员签字确认。16、张树新琚源公馆购房协议、张树新付款确认单2份，证明张树新购买的琚源公馆1＃-1-1002室，于2016年12月28日交付52722元，于2017年5月5日交付20万元。17、周立军琚源公馆购房协议、周立军付款确认单2份，证明周立军购买的琚源公馆9＃-1-1402室，于2016年12月31日交清首付款，被告财务人员签字确认。18、刘凤琴琚源公馆购房协议、更名申请（刘凤琴-刘继宏）、刘凤琴付款确认单2份、刘继宏付款确认单1份，证明原由刘凤琴购买的琚源公馆20＃-1-1501室，后更名为刘继宏，双方为母子关系。刘继宏于2017年9月10已交付全部房款，被告财务人员签字确认。19、王立军琚源公馆购房协议、王立军付款确认单1份，证明由王立军购买的19＃-2-1101室，于2016年12月21日交付首付款5万元。20、赵振坤琚源公馆购房协议、赵振坤付款确认单1份，证明由赵振坤购买的20＃-1-902室，于2016年12月24日交付首付款共计157273元。21、张雪平琚源公馆购房协议、张雪平付款确认单5份，证明由张雪平购买的20＃-1-301室，分三次于2016年12月30日交清全款。22、董凤鹏琚源公馆购房协议、董凤鹏付款确认单1份，证明由董凤鹏购买的20＃-1-1302室，于2016年12月17日交付首付款5万元。23、唐守政琚源公馆购房协议、唐守政付款确认单3份，证明由唐守政购买的19＃-2-902室，分三次于2017年4月27日交清全款，被告财务人员签字确认。24、郑紫艺付款确认单2份，证明由郑紫艺、郭金生购买的ＳＷ10-111室，2017年11月15日前交清首付款，被告财务人员签字。25、孟凡宁付款确认单3份、延期申请1份，证明由孟凡宁购买的ＳＷ10-110室，经过延期申请，已于2017年8月11日交清全款，被告财务人员签字确认。26、石江雪付款确认单1份，证明由石江雪购买的ＳＷ5-Ｗ27室，于2017年8月5日交清首付款，被告财务人员签字确认。27、回兴文付款确认单2份，证明由回兴文购买的ＳＷ5-Ｗ26室，于2017年11月9日交清首付款，被告财务人员签字确认。28、王得新、张淑稳付款确认单1份，证明由王得新、张淑稳购买的ＳＷ4-Ｗ13室，于2017年5月12日交清首付款，被告财务人员签字确认。29、吴志平付款确认单7份，证明由吴志平购买的ＳＷ10-107室，于2017年11月30日前交清全款，被告财务人员签字确认。30、隋红光付款确认单1份，证明由隋红光购买的ＳＷ4-Ｗ13室，于2017年11月27日交清首付款，被告财务人员签字确认。31、宁静购房协议、付款确认单1份，证明宁静于2017年10月27日签订购房协议，购买ＳＷ4-Ｗ12室，签订合同当日，宁静交付225219元，被告财务人员签字确认。32、王岩松购房协议、王殿海购房协议、更名申请、付款确认单4份，原由王殿海购买的ＳＷ4-Ｗ14室，后更名为王岩松。王岩松于2017年11月17日付清全款，被告财务人员签字确认。33、吴献辉购房协议、付款确认单1份，2017年5月7日吴献辉签订购房协议，购买ＳＷ10-115室，其于2017年5月12日交清首付款，被告财务人员签字确认。34、张晓东购房协议、交款延期申请，证明张晓东于2018年1月3日签订购房协议，购买ＳＷ10-117室，实际购买人为张志平。张志平针对本商铺申请延期交款，经过被告法人李颖同意并签字。35、刘宏娟购房协议、付款确认单2份，2017年5月7日，刘宏娟签订购房协议，购买ＳＷ5-Ｗ25室，其于2017年5月17日前交清首付款，被告财务人员签字确认。36、刘莹莹购房协议、更名申请、付款确认单，证明原由刘莹莹购买的ＳＷ4-Ｗ10，后更名为龚丽萍，龚丽萍于2017年10月28日交清首付款，被告财务人员签字确认。37、申请证人周某出庭证实：2016年10月中旬我担任琚源公馆项目的销售经理，所有的工作对接与催款都是我来完成，对接人是琚源公馆的李颖。琚源公馆项目合同委托房源276套住宅，但实际委托销售是256套。其中3套是2017年8月份之后委托的，开盘期间给出的253套房源于2017年4月30日前全部认购完成，签订了认购协议。2017年6月30日前其中234套房屋付款签约完成，签订了商品房买卖合同，19套房屋是公积金客户，因房屋工程问题未及时办理贷款，已向李总申请沟通。其中有3套9-2-1801、9-2-1802、20-1-1802，这三套房源是8月份之后李颖交给我们销售的。被告有20套房屋没有给我们，可能是自己留房或进行拆改。商业给我们的是32套房源，合同约定的是50套，因为有一部分有抵押情况，一部分是开发商自留的，我们已经销售完成26套。商业开盘时间是2017年5月7日，住宅是2016年12月17日，当时我们商业储客量是80多户，但是房源数量有限，造成大部分客户流失，剩余大面积的底商曾积极找李总进行交流、沟通销售政策，但是李总以各种理由拒绝，没有结果。住宅的销售数额一亿六千七百多万元，商业是六千两百多万元，实际开发商应结的佣金应该是400多万元，但是只给了250万元，剩余将近200万元，多次沟通均未回复，甚至回避。发票给开具300万元的，均已交给被告财务。开盘时间是由我们和开发商沟通，开发商确定开盘时间，我们执行。销售公司与客户签认购协议前，住宅1万抵顶2万元、商业是3万抵6万元的钱用于客户的转介费，给介绍客户的介绍人，住宅给5000元，商业给15000元。商业20-1-203,20-1-204商业包含车库销售是李总找到我，说这两个底商包含车位销售，怎么告诉我怎么执行，当时的价格也是按他们的要求销售的。没听说合同约定考核期，在销售过程中开发商也没有通知我方停止销售。电商费我知道，我们收取1万元，5000元给转介费，5000元买礼品了，这个钱是签认购协议前收的。因开发商的房源有抵押的情况，所以开盘时间推迟。我没见过营销服务合同，但有李总给的房源销售表。底商我不太清楚，就是给我哪个房子我卖哪个房子，胡雪超给过我有抵押房子的单子。商业房源给我纸质版的房源，但是具体的记不清了，可以卖的房源给我了，依据给我的表我进行销售，一共给我32套，具体哪套记不清了，开盘前几天给我的，具体时间记不清。当时向商户收款，一是买一个优惠的权利，二是反馈客户礼品，三是制作广告的费用。这费用只是理解不一样，实际是一个电商费用。我们收取的1万元抵2万，3万抵6万的电商费，开发商的李颖、胡雪超、刘琦、郝某、施某都知道，是经开发商同意的，至今开发商也没人提过此钱。我们收钱也未向客户出具手续。 被告对原告提交的上述证据的质证意见为，对原告提交的证据不予认可，购房协议是由我公司在空白合同上盖章后，由原告方签订的认购意向。最终售房应以网签的、备案的售房合同为准。目前双方有争议的14套商业房屋都签订了正式的商品房买卖合同，但是有6套是原告撤场后签订的。刘月平这套还欠98万元，首付款交了990652.00元。目前商业还有一套贷款未完成。我们认可是我方给原告方提供的部分房源，ＳＷ4、ＳＷ5楼销售情况表复印件的两张表合计是33套，其中我们在交给原告之前，被告已经卖出8套，抵押了10套，这些在33套中扣除，实际是15套房源可销售。虽然抵押了10套但是也可以销售，只是我们没算在50套房屋的房源内。而且原告提交的表中，原告也销售了。ＳＷ5-Ｗ26、ＳＷ4-Ｗ13是原告方销售的抵押房屋。除了原告提供的房屋表中的注明抵押是抵押的外，没有其他的底商是抵押的。对于33套房屋的两张表，是没有异议的，是我们提供房源表的一部分。原告说给李颖的房源表我方不认可。关于开盘日期，不能证明原告的证明目的，我们在合同中明确约定了销售周期。开盘日期我们不负责不干涉。证人周某与原告存在雇佣或劳动关系，是原告工作人员，与原告存在切实利害关系，其证言是孤立的，陈述内容有部分是主观臆测，与事实不符，因此该证言不具有真实性，不能作为裁判依据。 对第二争议焦点被告则称，19－2－902、19-2-1101、20-1-301、20-1-1302、20-1-902这五套住宅没有完成销售合同签订，在住建局显示是可售状态。20-1-902是回迁户，是拆迁办协调签订的合同，但是没有备案，被告手中没有这份合同；其中10套住宅被告认可是原告销售的，价格双方也无争议，但是是原告在销售周期后销售的，即在2017年7月1日到2017年12月31日期间销售的。这10套房屋分别为，19-1-1002、9-2-1802、19-2-1001、9-2-1801、19-2-1602、19-2-901、20-1-1802、9-1-1802、9-1-1801、20-1-1202；另外的5套房屋：（1）1-1-1002，价格512722.00元，合同名是张梅梅，合同签订时间是2018年8月22日。（2）9-1-701，价格712982.50元，合同名是刘玉和曹**祥，合同签订时间是2019年3月1日。（3）9-1-1402，价格654846.00元，合同名是王金华，合同签订时间是2019年1月29日。（4）20-1-1501，价格609471.00元，合同名是王银，合同签订时间是2018年2月5日签订合同。（5）20-1-1502，价格811544.00元，合同名是闫志超，合同签订时间是2018年1月18日。这五套住宅是原告2017年年末撤场后，被告自已出售并签订的合同，与原告无关。对于商业部分，ＳＷ5-Ｗ27,购买人石江雪，价格2664416.00元，合同签订时间为2017年8月5日；ＳＷ10-110，购买人孟凡宁、李小宁，价格2104782.00元，合同签订时间为2017年8月11日；ＳＷ10-111,购买人郭金生、郑紫艺，价格1968000.00元，合同签订时间为2017年11月16日；ＳＷ5-Ｗ29，购买人李艳燕，价格2950789.00元，合同签订时间为2017年11月17日；ＳＷ5-Ｗ26，购买人回兴文，价格3245901.00元，合同签订时间为2017年11月21日；ＳＷ4-Ｗ13,购买人王德新、张淑稳，价格2969156.00元，合同签订时间为2017年11月22日；ＳＷ10-114,购买人隋红光，价格2133030.00元，合同签订时间为2017年11月27日；ＳＷ10-107，购买人吴志平，价格2686699.00元，合同签订时间为2017年11月30日。这8套商业房屋是原告在2017年7月1日至2017年12月31日期间销售的。双方争议的其余的6套商业房屋：ＳＷ10-115，购买人刘月平，价格1970652.00元，合同签订时间为2018年8月27日，原告提交的购房协议书购买人是吴献辉，双方价格一致；ＳＷ4-Ｗ10，购买人龚丽苹，价格2821740.00元，合同签订时间为2019年1月29日，购买人、价格与原告提交的购房协议一致；ＳＷ4-Ｗ14,黄君华、王殿海，价格3032858.00元，合同签订时间为2019年1月8日，与原告提交的购房协议是王岩松，双方价格一致；ＳＷ4-Ｗ12，购买人田志伟，价格3841250.00元，合同签订时间为2018年11月8日，原告提交购买协议是宁净，价格是3561355.00元；ＳＷ10-117，购买人张晓东，张玉萍，价格2149093.00元，合同签订时间为2018年4月16日，与原告提交购房协议购买人与价格均一致；ＳＷ5-Ｗ25,购买人刘宏娟，价格2829191.00元，合同签订时间为2018年5月5日，与原告提交的购房协议购买人、价格均一致。这6套是原告撤场后被告自己销售签订的合同，与原告无关。被告向原告发了房源表。为此被告提交证据如下：1、住宅《商品房买卖合同》（预售）14份。2、商业《商品房买卖合同》（预售）14份。3、琚源公馆1号、9号、19号、20号价格表。4、被告申请证人施某出庭证实：客户到我们售楼处买房子，住宅交1万抵2万、商业交3万抵6万元，这个政策售房处的人都知道，是经理周某告诉我们的，我也没提过反对意见。客户看中房子，交1万元优惠政策钱，等房款定下来时就顶房款钱。我们培训时说过转介费这个事，但是住宅、商业给多少记不清了。我在售楼处时，商业可销售房源大概五六十套。我在被告公司有5%股份，在琚源公司上班是担任采购、接待部长。我与李颖是本溪的从小同学。5、被告申请证人郝某出庭证实：我出庭证实优惠政策住宅一万房款抵两万房款，商业三万抵六万房款，此款是签订购房协议之前收的，收钱之后给客户一个ＶＩＰ卡。当时商业都可以卖，有六十七八套。2010年至现在我在琚源公司上班，我到售楼处是销售主任。我原来在被告处上班，建多少商业我知道。住宅开盘时间是2016年12月17日，商业开盘时间是2017年5月17日。矫帅、施某和我原来是被告公司人，为挣钱去原告处上班的。售完房我回去上班，另外二人没有。被告派驻原告处的有刘琦，负责收款。6、被告申请证人矫帅出庭证实：2016-2017年我在售楼处上班的时候，客户交1万元顶2万房款，给客户一个代金券。收的钱在签订协议时在总房款里减2万元。比如房子80万元减了2万元，协议写的是78万元，买房的交78万元，原来的1万元没在合同里。我们卖商业时有40-50套，都可以卖，有多少套就能卖多少套，是售楼处的经理告诉我的。我去售楼处上班前，在琚源公馆公司上班1个多月，我来公司上班的时候，因为工资少，所以我跟李颖说的说去售楼处卖房子。7、被告申请证人白某出庭证实：我受王晓玉委托，在琚源公馆售楼处购买20号楼2单元1102室房屋，购房时在售楼处交1万现金，然后售楼处给我一张代金券，1万顶2万元，我现在带着代金券。还有一张申请表，当时售楼处没有出具收据，说这就是房款了。我是王晓玉公司的员工。我将这1万元交给售楼处了，当时就说是房款，没有开收据。我买的这套房子签订商品房买卖合同了，是开发公司通知的。8、提交代金券的另一部分，也就是背面，从代金券内容看，也是标注的当套房总价中扣除。且使用说明第5项标明解释权在开发公司，因此原告不具有解释权。9、商品房预售许可证明复印件两份及ＳＷ4、ＳＷ5楼销售房源表中除10套抵押、8套已销售外的15套是给原告商业的部分房源，另外35套是通过邮箱发的商业房源。 原告对被告提交的证据质证意见为：对被告提交的1、2号证据《商品房买卖合同》（预售）的真实性无异议。对于被告提出的5套住宅房屋的价格认可，此5套房屋，当时的购买人已经支付了全款，钱都打给了被告。但被告在签订合同过程中，由本案中的买受人变更为了现在实际购房合同的购买人。依据购房协议9-1-701室是程坤、1-1-1402室是周立军、20-1-1501室是刘继宏、刘风琴、20-1-1502是刘继伟。被告认为与我公司无关的，也应计算给付我公司酬金。被告认可其中8套商业是原告销售的，原告无异议。另外6套商业被告认为不是原告销售的，其中3套商业与原告提交的协议购买人、价格均一致，请法院判定。另外3套商业，原告坚持与住宅一样的意见，购买人已经给付了相应的房款，贷款50%，房款已经在签订购房预约书时将房款的50%打入被告的账户，我们认为已经履行了销售房屋的义务，这3套商业房屋原、被告提供证据显示两套购买人不同，但价格一致、一套购买人及价格均不一致，但也应该认定是原告销售的。因被告商业房屋有的办理过抵押，解除抵押后才能签订合同。被告提交的3号证据房源表是预售的表，那时房子还没有完全盖完，上面的面积是预测的面积。4号证据证人的证词部分真实。电商费的陈述符合合同约定，证人是公司派到售楼处的，是虚假陈述，我公司没有给证人发工资。售楼处双方的人都有，她是去监管售楼处的。证人陈述的优惠钱我们认可，也说清优惠政策及客户交钱之间的关系。但是明显在说假话，她和李颖是同学又是股东，与公司没有沟通不符合常理。证人证言的真实请法庭作出判断。合理的推销应该是有的。对于5号证人证言同4号证据质证意见，证人郝某作为被告公司一直的员工，证明开盘时间是正确的。6号证据证人矫帅的身份请法院应当考虑，是被告公司的法人安排到售楼处上班的。而且证人对有多少套商业需要销售，他说有多少销售多少，他说销售的套数是听经理说的，而售楼经理是周某，周某陈述可售商业是32套，因此我们认为商业可售是32套。关于交1万顶2万的问题，希望法院根据案情考虑。7号证据证人的陈述基本客观真实。对8号证据代金券的真实性、合法性、关联性认可。销售商准备卖给业主只是预计价，业主花1万元买到优惠券。最后房屋成交的价格是业主签订买卖合同的价格，也是开发商给业主发票的价格。我们收取，不否认。不能说1万元是房款由被告收取。如果全部被告收取的话，那么全部合同都得全部修改，明显不现实。对9号证据中预售许可证明复印件无异议，但表中的33套已20套办理了房本，13套进行了抵押，这些房子是不可销售的。邮件内容并非被告发给原告的销售房源。2017年5月6日，夏子筠向李颖发送的《琚源公馆商业价格表》，即为第二天商业开盘实际可以销售的商业情况，其中明确显示实际委托销售商业32套。 对第三个争议焦点的法庭调查：对此被告称，我方认为原告在委托代理销售房屋过程中所有的行为均是以被告的身份进行的，原告收取305万元房款确实不是电商费，也没有和客户说是电商费，恰恰说明的是交1万抵2万房款、交3万抵6万房款。优惠政策和电商费在合同中是独立的项目，不能混为一谈。整个购房过程中，原告承认收取307万元，甚至比这多，但我公司要求被告返还305万元。矫帅是销售主任，并非被告公司员工。为此被告提交如下证据：1、1万抵2万房款，3万抵6万房款的代金券复印件，证明这2万元或者6万元都是房款，并不是其他费用，购房户交的这1万元或2万元的性质就是房款。2、原告公司与客户签订的购房协议及优惠确认单，优惠确认单中有优惠政策即交1万抵2万元，有经理周燕的签字。3、张小翠、李响微信朋友圈截图复印件及照片。 原告对被告提交的上述证据的质证意见为：对被告提交的1号证据代金券真实性没有异议，但达不到被告证明目的。在双方所签订的合同中4.2、2项下有相关约定，这是个优惠政策；被告提交的2号证据购房协议及优惠确认单明确写了三项优惠政策，是个组合优惠政策；对被告提交的3号证据朋友圈复印件的真实性无法确认，不予认可。另外，两个朋友圈的人是我公司员工，但与本案无关。 对此调查事项原告提交如下证据：1、《承德琚源房地产开发有限公司琚源公馆住宅项目独家委托代理营销服务合同》，证明合同4.2.2条乙方（被反诉人）权利中的第6）项约定了向购房者收取费用是被反诉人的权利。购房者向被反诉人交付费用后可以享受一定优惠政策也是合同明确约定的内容。2、被反诉人收取电商费详单，证明被反诉人共收取307万电商费用，其中住宅部分232万元，底商部分75万元。3、河北增值税专用发票74页（广告制作费）。4、河北增值税专用发票4页（物料费）。5、河北增值税专用发票76页（办公用品）。3-5号证据证明被反诉人在代理销售期间，为销售制作广告宣传，支付广告制作费367396.40元，为购房者赠送扫地机器人等花费物料费共88060.00元，办公费共计805953.51元，以上成本共1261409.91元。6、琚源公馆项目推广费（个人介绍房源）费用支付明细，证明被反诉人在代理销售期间共支付推广费（个人介绍房源）1425000.00元。7、还有38.5万元的其他开支。 被告对原告提交上述证据的质证意见：对原告提交的1号证据条款真实性认可，但不认可证明目的，这是一个并列的关系；关于原告提交的2号证据，原告收取优惠政策的款项肯定比这多，因为有些房屋没有给原告算；对于原告提交的发票与本案无关，大部分都是2017年7月份的，大部分销售都已经结束了。因原告在平泉代理好几个销售项目，整个公司支出这些费用不能证明给被告公司项目用了，而且这些支出费用应在自己的代理费中出。原告给客户出具的认购书及确认单中均没有电商费的明确列项，原告收费是违法的，琚源公馆项目没有电商项目。 对第四个争议焦点的法庭调查：对此被告则称，车库不在委托销售的范围内，但原告私自与商户谈了，并且严重脱离市场价格，给被告造成损失。因原告已经签了协议，被告没法不认可。被告公司基于维持公司声誉签订了购房合同，但不代表认可原告销售车库行为合法，被告虽然盖章并不代表认可原告的行为。因原告超出委托范围，给被告公司造成损失，应在本案中一并审理。关于两个带有车库的商业房屋合同我们签订了，房款也收到了。为此被告提交如下证据：被告公司出售其他车库的交款凭证，证明车库的市场价是25万元，原告私自与客户签的，现在也只能这样。原告10万元就把车库卖出了，给被告造成每套15万元的损失。原告质证并称：对被告认为乔国瑞、薛海鹏房款没异议，但是销售带车库是被告同意的。我方提供2017年5月6日开盘前一天，夏子筠与李颖的微信记录载明这2套商业是带车库销售。即使原告超出委托范围，被告应另案起诉，本案应驳回被告对该部分的反诉。被告对原告提交的微信记录质证意见，不认可原告陈述，经核对该微信是李颖的，因为不认可所以将原图发回。 根据原、被告双方的陈述，并综合分析上述相关证据，就本案能认定如下法律事实： 本案所涉琚源公馆项目住宅房屋销售开盘日期为2016年12月17日，商业开盘日期为2017年5月7日。 对于被告认为原告超过销售周期在2017年7月1日至2017年12月31日销售并主张按1%标准支付销售酬金的住宅：19-1-1002，9-2-1802、19-2-1001、9-2-1801、19-2-1602、19-2-901、20-1-1802、9-1-1802、9-1-1801、20-1-1202的总价款为8639976.00元；认为超过销售周期销售并主张按1%标准支付销售酬金的商业房屋：SW5-W27，合同签订时间2017年8月5日、SW10-110，合同签订时间2017年8月11日、SW10-111，合同签订时间2017年11月16日、SW5-W29，合同签订时间2017年11月17日、SW5-W26，合同签订时间2017年11月21日、SW4-W13，合同签订时间2017年11月22日、SW10-114，合同签订时间2017年11月27日、SW10-107，合同签订时间2017年11月30日，该8套商业总价款为20722773.00元。 下列住宅：19－2－1101、20－1－902、20－1－301、20－1－1302、19－2－902号，原、被告双方均未提交相应商品房买卖合同，在住建局显示处于可销售状态。其中王立军于2016年12月21日签订购买住宅19－2－1101室《琚源公馆购房协议》，并交付首付款5万元；赵振坤于2016年12月17日签订购买20－1－902室《琚源公馆购房协议》，并于同年12月24日交付首付款共计157273.00元；张雪平于2016年12月22日签订购买20－1－301室《琚源公馆购房协议》，于2016年12月30日前分三次交清全款564623.00元；董凤鹏于2016年12月17日签订购买20－1－1302室《琚源公馆购房协议》，并于当日交付首付款5万元；唐守政于2016年12月30日签订购买19－2－902室《琚源公馆购房协议》，并分别于2016年12月30日、2017年3月18日、4月27日交清全部购房款655625.00元。 对于住宅19－2－402室，原告提交2017年2月24日李金泽购买该住宅《琚源公馆购房协议》，并于2月28日前交清房款665845.00元；而被告提交的2019年4月15日签订的《商品房买卖合同》显示该住宅购买人系赵志成，房屋总价款为665845.00元。 被告提交的《商品房买卖合同》（预售）显示下列住宅：（1）、1-1-1002，金额512722.00元，合同买受人是张梅梅，签订合同时间是2018年8月22日；（2）、9-1-701，金额712982.50元，合同买受人是刘玉和曹**祥，签订合同时间是2019年3月1日；（3）、9-1-1402，金额654846.00元，合同买受人是王金华，合同签订时间是2019年1月29日；（4）、20-1-1501，金额609471.00元，合同买受人是王银，合同签订时间是2018年2月5日；（5）、20-1-1502，金额811544.00元，合同买受人是闫志超，合同签订时间是2018年1月18日。被告主张上述五套住宅房屋是被告在原告2017年12月份撤场后签订的合同，与原告销售无关。而原告提交的《琚源公馆购房协议》、《琚源公馆购房更名申请》、《琚源公馆付款确认单》等证据显示：张树新于2016年12月17日签订购买1#-1-1002室《琚源公馆购房协议》，并于签订协议时交付50000.00元、2016年12月28日交付52722元，于2017年5月5日交付20万元；程坤于2016年12月17日签订购买9－1－701室，琚源公馆认购书，在签订协议时交付定金50000.00元;周立军于2016年12月18日签订购买9#-1-1402室《琚源公馆购房协议》，至2016年12月31日交款233056.00元；刘凤琴于2016年12月31日签订购买20#-1-1501室《琚源公馆购房协议》，后更名其子刘继宏，于2017年9月10日前交付全部房款；刘凤琴于2016年12月31日签订购买20#-1-1502室《琚源公馆购房协议》，后申请更名为其女刘继伟，刘继伟于2017年9月7日前已经交付全款。 被告提交的《商品房买卖合同》（预售）显示下列商业房屋：（1）、SW4-W10，合同买受人龚丽苹，2019年1月29日签订合同，金额2821740.00元；（2）、SW10-117，合同买受人张晓东，张玉萍，2018年4月16日，2149093.00元。（3）、SW5-W25,合同买受人刘宏娟，2018年5月5日签订合同，金额2829191.00元；（4）、SW10-115，合同买受刘月平，2018年8月27日签订合同，金额1970652.00元；（5）、SW4-W14,合同买受人黄君华、王殿海，2019年1月8日签订合同，金额3032858.00元。（6）、SW4-W12，合同买受人田志伟，2018年11月8日签订合同，金额3841250.00元。而原告提交的《琚源公馆购房协议》、《琚源公馆付款确认单》、《琚源公馆购房更名申请》等证据显示：（1）SW4-W10、（2）SW10-117、（3）SW5-W25商业的购买人、房屋总价款与被告提交《商品房买卖合同》载明的一致；原告提交的证据显示（4）SW10-115是由吴献军于2017年5月7日签订《琚源公馆购房协议》，并于2017年5月12日前交付首付款990652.00元；（5）SW4-W14系2017年5月7日王殿海代王岩松签订《琚源公馆购房协议》及王殿海本人签订购买该商业房屋《琚源公馆购房协议》，王殿海与王岩松系父子关系，王殿海、王岩松与黄君华于2017年11月17日前付清房款3032858.00元；（6）SW4-W12是宁静于2017年10月27日签订购买该商业的《琚源公馆购房协议》，并于当日交房款225219.00元。 另查明，SW4-W12、SW4-W13商业房屋被告办理了抵押登记，抵押时间是2016年7月28日至2017年11月16日；SW5-W25、SW5-W26商业房屋被告办理了抵押登记，抵押时间是2016年6月29日至2017年11月16日。 一审法院认为，一、对于原、被告双方所签订的《琚源房地产开发公司琚源公馆住宅项目独家委托代理营销服务合同》的解除问题。因原告起诉要求解除双方代理营销服务合同，现被告同意解除，故本院应予准许。二、对于开盘时间及销售周期期满时间问题。根据原、被告双方的陈述，并结合双方提交的证据综合分析认定，住宅开盘时间应为2016年12月17日，商业开盘时间应为2017年5月7日。因商业开盘时间为2017年5月7日，合同又约定2017年6月30日前完成所有销售任务；同时结合合同约定“房屋的销售期限自甲方取得该批房屋的商品房销售许可证，并具备以下销售条件后双方书面确认的开盘日期起算。”综合分析双方约定的销售周期6个月期满日期应分别为：住宅于2017年6月17日期满、商业于2017年11月7日期满，且符合客观实际。三、对于被告提出现处于销售状态的5套住宅及与原告无关的5套住宅问题和19－2－402室住宅问题。对于现处于销售状态的5套住宅，说明未进行合同网签及备案，虽然有个别购房户已经交付全款，但原告未提交因何原因未签订商品房买卖合同及备案，并结合原、被告双方所签订合同约定的完成条件综合分析，此5套住宅不能视为原告销售完成，现不符合计算酬金条件；对于被告认为与原告无关的5套住宅及19－2－402号住宅销售问题。虽然原告与商户签订了《琚源公馆购房协议》，且有部分买房户交付了全部购房款，但在原告撤场前未督促、组织购房人与被告签订商品买卖合同，亦未提交相关证明被告在符合合同签订条件下不及时签订商品房买卖合同及房屋购买人发生变化原因的相关证据，不能视为原告对上述房屋的销售符合了合同约定的完成条件，故而原告要求被告给付上述房屋销售酬金的诉讼请求，因证据不足，不予支持。四、关于被告认为原告超过销售周期销售的商业房屋SW5－W26、SW4－W13，虽商品房买卖合同签订时间是2017年11月21日和22日，但该两套商业房屋被告办理了抵押登记，且抵押期限至2017年11月16日。综合考虑，上述两套商业房屋应视为原告在销售周期内完成了销售。SW5－W27、SW10－110商业房屋，是在2017年8月5日和8月11日签订的商品房买卖合同，结合前述认定商业销售周期期满时间为2017年11月7日来看，该两套商业房屋应认定原告在销售周期内完成了销售。五、对于被告认为与原告无关的6套商业问题。其中商业SW4－W12、SW5－W25房屋被告办理了抵押登记，且抵押登记时间至2017年11月16日，被告销售后无法及时组织被告及购房户签订商品房买卖合同，应视为原告对该房屋在销售周期内完成销售。虽后被告又以不同价格将SW4－W12商业房屋出售他人，但其未提交因何原因出售他人，按照合同的约定应按原告代销售价3561355.00元进行计算给付原告销售酬金。对于其他4套商业，同上述5套住宅，不能视为原告的销售符合了合同约定的完成条件，要求被告给付销售酬金的诉讼请求，因证据不足，亦不予支持。六、关于按何比例结算酬金的问题。关于该问题，双方争议的主要是被告向原告提供销售商业房源数量问题和合同中酬金计取及结算方式条款中“销售考核期”的理解及适用问题。合同约定酬金计取，根据约定的销售周期及甲方提供给乙方的销售房源表，乙方的销售代理酬金基准数为：甲方按每套房屋销售总金额的2%支付乙方代理酬金。同时合同中又约定在销售考核期内，根据乙方完成当期任务情况按不同比例甲方向乙方支付代理酬金。合同又约定在销售任务考核期内结算时，甲方暂时按照1%对乙方进行结算，待考核期结束时，如乙方完成当期任务额的50%或75%以上，则按照本合同条款约定比例对乙方进行佣金差价部分进行补齐。该合同还就乙方提前完成销售任务进行奖励进行了约定。综合以上几点分析，合同酬金计取及结算方式条款中多项对考核期完成情况进行约定，并约定在考核期内甲方暂时按1%对乙方进行酬金结算，待考核期结束时，如乙方完成当期任务额的50%或75%以上，则按合同约定比例对乙方佣金差价进行补齐。故“考核期”就应理解为合同约定的销售周期，否则双方没有必要采用多条款约定考核期的问题。对于商业房源问题，合同约定以实际交付套数为准，具体详细之《委托销售代理房号明细表》作为合同的附件，但原、被告双方实际履行合同中并未实际确认签署委托销售代理房号明细表，而是相互通过微信或电子邮件方式提供楼销售情况或琚源金街商业价格表等，未明确被告委托原告销售及原告接受委托销售商业房屋的具体房号，导致现原、被告双方对委托销售商业房屋套数发生争议。虽原告提交其发给被告方的《琚源金街商业价格表》，并主张被告实际委托其销售商业房屋32套，即表中未标色的是可以销售的32套，但被告不予认可，且无充分有效证据证明原、被告双方对上述32套商业房屋进行了委托销售确认；同时原告向被告发的表中是68套商业房屋，故而原告认为被告委托其销售商业房屋32套的主张，因证据不足而不能成立。原告发给被告的《琚源金街商业价格表》中商业房屋68套，扣减被告发给原告的SW4、SW5楼销售情况计33套商业房屋，剩余还有35套商业房屋。经过核实双方认可原告在销售周期内销售的商业房屋套数12套及本院认定的在销售周期内完成销售的商业房屋6套，原告在销售周期内完成商业房屋销售计18套。另外，原告所销售的商业房屋亦包括了被告提供给原告的SW4、SW5楼销售情况表中被告已办理抵押的部分房屋。不论按合同约定商业房屋套数，还是按原告发给被告商业套数扣减被告发给原告SW4、SW5楼销售情况表已出售的套数来计算原告在销售周期内按合同约定完成销售标准销售商业房屋情况，均不足50%。据上综合分析，并依照合同的约定，按原告销售房屋总价的1%计算销售酬金为宜。七、关于被告是否拖欠原告销售酬金的问题。根据原告代为被告销售房屋总价款211947162.00元（176193867.00元十8639976.00元十20722773.00元十3561355.00元十2829191.00元),按上述1%的比例计算应付原告销售酬金为2119471.62元。因被告已向原告支付酬金2500000.00元，故而被告现不拖欠原告销售酬金。因原告超付被告销售酬金380528.38元，现被告提出反诉要求原告返还，本院予以支持。因原、被告双方一直未对应付销售酬金进行最后结算，故被告反诉要求原告给付多付销售酬金利息的反诉请求，本院不予支持。八、关于被告要求返还所谓购房款的问题。对于原告方持有的307万元，双方对其性质各执己见。被告主张上述款项系原告代收的房款，应返还给被告。但合同中约定了乙方即原告权责，向客户收取电商服务费并制定推广优惠政策，并负责整盘推广期间的活动物料、活动执行及客户到方礼品等相关费用不低于50万元及客户转介费等相关费用；原告依据销售政策向客户收取的费用既不在与买受人签订的《琚源公馆购房协议》优惠后总房款中，亦不在与买受人签订的《商品房买卖合同》的总价款中；同时，被告向原告提供的琚源公馆1号、9号、19号、20号价格表中注明了：单元、房号、面积、单价、总价、减2万总价、96折单价、全款96折总价、98折单价、贷款98折总价内容，但亦未将商户依据政策交纳的款项列入总房款中。而且原告为被告所销售的房屋优惠后单价均不低于合同约定的整盘单价。据上综合分析，被告认为原告依据销售政策向商户收取的费用系代收房款的主张，因证据不足而不能成立。故被告要求返还的诉讼请求，本院不予支持。九、关于被告要求原告赔偿因销售车库事故赔偿损失的问题。因原告方销售人员在商业开盘前通过微信方式向被告法定代表人李颖发了《琚源金街商业价格表》，之后李颖将表中19号、20号商业价格表部分截图又给原告方人员发回，但未说明认可或否定的意见；同时被告方在售楼处的财务人员在20－1－203、20－2－204号商户当时付清包括车库的全部购房款的确认单中签字确认，并未对车库问题提出异议，且被告就上述两套商业房屋已与购房户签订了商品房买卖合同，合同中包含了车库的相应价款。综上分析，被告认为原告未经其许可销售车库，要求原告赔偿损失的反诉请求，本院不予支持。综上所述，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、解除原、被告双方于2016年10月15日所签订的《承德琚源房地产开发有限公司琚源公馆住宅项目独家委托代理营销服务合同》。二、原告北京禾裕顺程房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内返还被告承德琚源房地产开发有限公司超付的销售酬金380528.38元。三、驳回原告其他诉讼请求。四、驳回被告的其他反诉请求。 本院二审期间，双方当事人未提交新证据。一审法院认定的事实具有相应证据予以佐证，本院依法予以确认。 本院认为，本案共有四个争议焦点：一、禾裕公司共计销售商业房的数量及房屋价款；二、对于禾裕公司的代理销售酬金应按何比例计算，禾裕公司主张按销售总金额的2%向其支付代理酬金，即便认定存在销售考核期，住宅与商业房酬金应单独计算能否成立；三、琚源公司主张禾裕公司收取的3070000.00元款项为代收的房款，其要求返还该款项应否予以支持。四、琚源公司主张禾裕公司赔偿因销售车库为其造成的损失450000.00元及相应利息有无事实和法律依据。 一、禾裕公司共计销售商业房的数量及房屋价款。双方当事人对一审法院认定禾裕公司共计销售12套商业房无争议，在一审法院审理过程中，经一审法院与双方当事人核对，禾裕公司对该12套商业房中包含车库款450000.00元无异议，对一审法院认定12套商业房(不包含车库款)共计销售金额为25172628.00元双方均认可。因双方签订的《承德琚源房地产开发有限公司琚源公馆住宅项目独家委托代理营销服务合同》中约定受托物业类型为商品房与商业，不包含车库，故一审法院认定双方无争议的12套商业房价款应扣除出库款450000.00元并无不当。对于禾裕公司销售的8套商业房即Sw5-W27、SW10-110、Sw10-111、Sw5-W29、SW5-W26、SW4-W13、SW10-114、SW10-107，房屋总价款共计为20722773.00元，琚源公司在本院审理中认可该8套商业房由禾裕公司销售，本院认定该8套商业房的房屋价款应计算到禾裕公司的销售总金额之中。对于双方争议的6套商业房即SW4-W10、Sw10-117、SW5-W25、SW10-115、Sw4-W14、SW4-W12，因SW4-W12、SW5-W25办理了抵押登记，抵押登记时间至2017年11月16日，禾裕公司销售会后无法及时组织琚源公司与购房户签订商品房买卖合同，一审法院认定该两套商业房应视为禾裕公司在销售期限内完成销售并无不当。另4套商业房因禾裕公司在撤场前未能组织琚源公司与购房者签订商品房买卖合同，对未签订合同的理由亦未能进行合理说明，且禾裕公司在上诉中主张放弃另4套商业房中其中1套房屋的酬金请求权，但未明确是哪套，故本院对禾裕公司主张该6套商业房中5套房屋由其销售不予支持。琚源公司主张6套商业房均不是禾裕公司销售亦没有事实依据，其抗辩理由不能成立。综上，禾裕公司共计销售商业房屋22套（12套+8套+2套），房屋销售总金额为52285947.00元（25172628.00元+20722773.00元+3561355.00元+2829191.00元）。 二、对于禾裕公司的代理销售酬金应按何比例计算，禾裕公司主张按销售总金额的2%向其支付代理酬金，即便认定存在销售考核期，住宅与商业房酬金应单独计算能否成立。双方签订的合同第七条7.1.1款约定：乙方（禾裕公司）的销售代理酬金基准数为：甲方（琚源公司）按每套房屋销售总金额的2%支付乙方代理酬金。在销售考核期内，如乙方完成当期任务的50%即住宅138套、商业25套，则甲方按每套房屋销售总金额为1%向乙方支付代理酬金；如完成当期任务的50%以上（包含50%）到75%即住宅138套、商业25套以上至住宅207套、商业38套，则甲方按每套房屋销售总金额的1.5%向乙方支付代理酬金；如完成当期任务的75%以上，则甲方按每套房屋销售总金额的2%向乙方支付代理酬金。合同第七条7.1.2款约定：在销售任务考核期内结算时，甲方暂时按照1%对乙方进行结算，待考核期结束时，如乙方完成当期任务额的50%或75%以上，则按照本合同条款约定比例对乙方进行佣金差价部分进行补齐，甲方在考核期结束后5个工作日内核算并支付乙方佣金补差额部分。合同第七条7.3.1约定结算方式：进入销售阶段，甲方按套对乙方进行佣金结算，乙方按每套首付款到账或贷款放贷的客户与甲方进行结算；按15天累计总销售额，计算出当期应结代理费并制表报给甲方。甲方在收到应结代理费报表之日起3日内将应结代理费一次性支付给乙方，乙方在收到代理费后按月给甲方开具当月佣金票据。合同中虽然约定了销售考核期，但对于销售考核期的时间无具体约定。合同第7.1.2条约定在销售考核期内暂时按照1%对禾裕公司进行结算，但合同第7.3.1条结算方式中又约定琚源公司按套对禾裕公司进行佣金结算，并具体约定了计算方法。合同约定内容前后不一致，因此双方当事人对销售酬金的结算比例存在争议。双方当事人在一审法院审理中均认可未进行销售酬金结算，琚源公司分5次转账给付禾裕公司代理酬金2500000.00元，说明双方在履行合同中既未按约定有销售考核期的第7.1.2条款进行结算，亦未按合同第7.3.1条款按套进行结算。鉴于上述情况，结合禾裕公司在上诉请求中主张即便认定存在销售考核期，住宅与商业房酬金应单独计算，本院认为一审法院认定销售考核期应理解为合同约定的销售周期并无不当。合同约定销售周期为6个月，住宅房屋销售开盘日期为2016年12月17日，销售周期应至2017年6月17日，商业开盘日期为2017年5月7日，销售周期应至2017年11月7日。住宅与商业的销售周期不同，考核禾裕公司是否完成了当期销售任务应当将住宅与商业按照两个不同的销售时间段分开考核，对于禾裕公司应得的销售酬金应分别计算。禾裕公司主张住宅与商业房酬金应单独计算具有事实和法律依据，本院予以支持。一审法院按禾裕公司代理销售住宅与商业房屋总价款计算销售酬金没有事实依据，本院予以纠正。 琚源公司委托禾裕公司代理销售住宅256套，禾裕公司在销售周期内销售住宅235套，房屋价款共151021239.00元,完成销售任务的75%以上，应当依据合同约定按照2%计算销售酬金，销售酬金为3020424.78元（151021239.00元×2%）。对于禾裕公司超过销售周期销售的10套住宅即19-1-1002，9-2-1802、19-2-1001、9-2-1801、19-2-1602、19-2-901、20-1-1802、9-1-1802、9-1-1801、20-1-1202，房屋价款为8639976.00元，因房屋超过销售周期后才完成销售，禾裕公司主张按照2%比例计算酬金不能成立，琚源公认可按照1%向禾裕公司支付酬金，该酬金应为86399.76元。以上住宅销售酬金共计为3106824.54元。禾裕公司共计代理销售商业房22套，双方未按照合同约定签署合同附件《委托销售代理房号明细表》，现双方对琚源公司委托销售商业房总数量存在争议，禾裕公司主张委托其销售商业房共计32套，琚源公司不予认可，双方均未能提供充分证据证明实际委托销售的商业房屋数量，本院按照双方约定的最低标准销售总金额的1%计算商业房酬金，销售酬金应为522859.47元（52285947.00元×1%）。综上，琚源公司应向禾裕公司支付销售酬金为3629684.01元（3020424.78元+86399.76元+522859.47元），琚源公司已经支付销售酬金2500000.00元，应再向禾裕公司支付销售酬金1129684.01元。因双方一直未对销售房屋数量及酬金进行结算，所以本院对禾裕公司主张琚源公司支付酬金滞纳金的请求不予支持。 三、琚源公司主张禾裕公司收取的3070000.00元款项为代收的房款，其要求返还该款项应否予以支持。双方签订的合同中约定禾裕公司向客户收取电商服务费并制定推广优惠政策并负责整盘推广期间的活动物料、活动执行及客户到方礼品等相关费用不低于500000.00元及客户转介结等相关费用。合同第四条第4.1.7款约定：客户购房款直接由琚源公司财务收取，由此引起的相关责任问题有琚源公司解决。禾裕公司代理销售的房屋优惠后单价均不低于合同约定的整盘单价，在实际履行中琚源公司已按照与购房者签订的《商品房买卖合同》足额收取了房屋销售价款，故琚源公司主张禾裕公司收取的3070000.00元系代收的房款与事实不符，其反诉请求禾裕公司返还代收房款3250000.00元及利息，上诉请求返还3050000.00元购房款及利息均不能成立。 四、琚源公司主张禾裕公司赔偿因销售车库为其造成的损失450000.00元及相应利息有无事实和法律依据。在售楼处工作的琚源公司财务人员在20-1-203、20-2-204号商业房购房者付清包括车库款的全部购房款的确认单中签字确认，并对车库款问题未提出异议，且琚源公司就该两套商业房屋与购房者签订了商品房买卖合同，该商品房买卖合同的签订系琚源公司的真实意思表示，琚源公司主张禾裕公司将3个车库与两套商业房捆绑销售，应赔偿给其造成的损失450000.00元及相应利息没有事实和法律依据，其主张不能成立。 综上所述，禾裕公司的上诉请求部分成立。琚源公司的上诉请求不能成立，应予驳回。本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持河北省平泉市人民法院（2019）冀0823民初判决第一项（一、解除原、被告双方于2016年10月15日所签订的《承德琚源房地产开发有限公司琚源公馆住宅项目独家委托代理营销服务合同》）； 二、撤销河北省平泉市人民法院（2019）冀0823民初判决第二项、第三项、第四项（二、原告北京禾裕顺程房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内返还被告承德琚源房地产开发有限公司超付的销售酬金380528.38元。三、驳回原告其他诉讼请求。四、驳回被告的其他反诉请求。）； 三、承德琚源房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付北京禾裕顺程房地产经纪有限公司销售酬金1129684.01元； 四、驳回北京禾裕顺程房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。 五、驳回承德琚源房地产开发有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费23590.00元，保全费5000.00元，共计28590.00元，由北京禾裕顺程房地产经纪有限公司负担14295.00元，由承德琚源房地产开发有限公司负担14295.00元；反诉费19178.00元，由承德琚源房地产开发有限公司负担。二审案件受理费47180.00元，由北京禾裕顺程房地产经纪有限公司负担11795.00元，由承德琚源房地产开发有限公司负担35385.00元。 本判决为终审判决。 审 判 长 裴赤博审判员高伶丽审判员应春明 二〇二〇年十二月十八日 法官助理 顾      成      龙 书 记 员 赵      萌      萌 -55-