福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽04民终2620号 上诉人（原审被告）：三明市碧桂园房地产开发有限公司，住所地三明市梅列区碧桂园******，统一社会信用代码91350400075048201M。 法定代表人：龚文博，执行董事。 委托诉讼代理人：张丽莉，福建闽中律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：钟天发生，男，1975年10月10日出生，汉族，住三明市梅列区。 被上诉人（原审原告）：罗小英，女，1978年3月16日出生，汉族，汉族，住三明市梅列区。 上诉人三明市碧桂园房地产开发有限公司（以下称碧桂园公司）因与被上诉人钟天发生、罗小英房屋买卖合同纠纷一案，不服三明市梅列区人民法院（2020）闽0402民初144号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月7日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。现已审理终结。 碧桂园公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回钟天发生、罗小英全部诉讼请求，一、二审案件受理费由钟天发生、罗小英承担。事实和理由：1.依据《城市房地产开发经营管理条例》规定，未经验收承担的是补办验收手续的责任，并不影响交付行为本身的效力，在合同约定交房日前已履行通知收房义务后，不应再承担逾期交房违约责任；2.开发商迟延取得竣工验收备案表未实际影响买受人接收商品房，未对其后对房屋的占有、使用、收益和处分产生不利后果，而买受人未能提供因逾期交房行为给其造成损失情形下由开发商承担逾期交房违约责任显失公平；3.逾期办理讼争商品房权属登记系因国家调整了产权登记制度，改变为统一办理《不动产权证书》，在办理《不动产权证书》时，还增加了一项必备资料，即《不动产权籍调查报告》。且《商品房买卖合同》双方在政策调整之前关于办理权属证书的责任约定，在没有重新协商达成一致的情况下，并不能直接约束政策调整之后出现的情形。因此，逾期办理不动产权证责任不能归责于碧桂园公司，逾期办理不动产权证的违约责任也不应由碧桂园公司承担。一审判决以房屋产权登记制度的变化，没有增加碧桂园公司的负担，且对前置的“权籍调查成果”工作时限30日未予扣除，与事实和法律相悖。 钟天发生、罗小英未答辩。 钟天发生、罗小英向一审法院起诉请求：1.请求判令碧桂园公司支付逾期交房违约金23691.92元（按已支付全部房款616977元为基数，每日0.03%计，从2017年7月1日起计算至2017年11月5日止，共128天）；2.请求判令碧桂园公司支付逾期办理房屋所有权证书违约金10750元（按每逾期1天50元计算，从2017年11月1日起至2018年6月3日止，共逾期215天）；3.本案的诉讼费用由碧桂园公司负担。 一审法院认定事实：2015年8月9日，钟天发生、罗小英与碧桂园公司签订《商品房买卖合同》、《补充协议》，主要约定：钟天发生、罗小英向碧桂园公司购买三明市××号××幢××室商品房，碧桂园公司应当在2017年6月30日前将验收合格的商品房交付给钟天发生、罗小英使用，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之三的违约金，但该违约金最高不超过合同约定总房价款的15%。因出卖人的原因，买受人未能在房商品房交付之日起90日内取得房商品房的房屋所有权证书，每逾期一天出卖人应向买受人支付人民币50元的违约金。商品房合同签订后，钟天发生、罗小英支付了全部房款616977元。碧桂园公司于2017年6月27日向钟天发生、罗小英交付商品房。2018年5月4日，碧桂园公司通知钟天发生、罗小英办理产权登记手续。涉案房屋于2017年11月6日办理竣工验收备案手续。 一审法院认为，关于碧桂园公司是否应承担逾期交房违约责任的问题。《商品房买卖合同》、《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。除不可抗力外，碧桂园公司应于2017年6月30日前将商品房交付给业主，否则应当承担相应违约责任。碧桂园公司于2017年11月6日才申请并获批案涉房产所涉工程项目竣工验收备案，2017年6月27日，碧桂园公司通知钟天发生、罗小英收房的行为，显然不符合前述约定，已构成违约。故钟天发生、罗小英要求碧桂园公司支付逾期交付房屋违约金的诉讼请求，予以支持。违约金以已付房款616977元为基数，按每日万分之三，自2017年7月1日计算至2017年11月5日。碧桂园公司认为违约金过高要求调整的辩解意见，于法无据，不予采纳。鉴于钟天发生、罗小英未举证证明因碧桂园公司的上述违约行为导致其对房屋的占有、使用、收益和处分产生不利后果，并未造成实际损失，故酌情确定逾期交房违约金按上述计算出的数额的80%计。关于碧桂园公司是否应承担逾期办理商品房权属登记违约责任的问题。《不动产登记暂行条例》于2014年11月24日发布，自2015年3月1日起施行，而在三明市实施不动产登记是在2016年10月，碧桂园公司作为专门从事房地产开发与销售的专业市场主体，对该条例实施后房屋权属登记方面所产生的变化，应当有所预见并做好充分的准备。在案涉商品房买卖合同的履行中，碧桂园公司始终没有提出过房屋权属登记改为不动产登记对其履行合同的不利影响及要求确认房屋产权登记制度的变化属于情势变更的问题。房屋产权登记制度的变化不会导致继续履行案涉商品房买卖合同产生显失公平的后果，亦不会增加碧桂园公司的负担。办理房屋所有权初始预登记与办理不动产首次登记在性质上是一样的，没有本质区别。综上所述，碧桂园公司关于房屋产权登记制度的变化属于情势变更、其可以免责的抗辩理由不能成立，对其辩解不予采纳。钟天发生、罗小英与碧桂园公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。因碧桂园公司的原因导致钟天发生、罗小英未在交房90日内取得不动产权证书，碧桂园公司构成违约，应承担相应的违约责任。关于逾期办理商品房权属登记违约金如何计算的问题。《商品房买卖合同》约定出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付商品房；如因出卖人原因，买受人未能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，每逾期一天出卖人应向买受人支付人民币50元的违约金。故逾期办理不动产首次登记违约金应从交付商品房日期的次日（即2017年11月7日）起的第91日（即2018年2月5日）起计算至碧桂园公司通知钟天发生、罗小英办理产权登记手续的前一日（2018年5月3日），逾期88天。 综上，一审法院认为，案涉《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系钟天发生、罗小英与碧桂园公司的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。碧桂园公司未按合同约定履行交房和办理商品房权属登记的义务，已构成违约，依法应承担违约责任。因此，钟天发生、罗小英要求碧桂园公司按其已付购房款的日0.03%支付逾期交房违约金及每逾期一天按50元支付违约金的诉讼请求，符合双方的约定及法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、三明市碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三日内向钟天发生、罗小英支付违约金18954元（以616977元为基数，按日0.03%计算，从2017年7月1日计至2017年11月5日止）；二、三明市碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三日内支付给驳回钟天发生、罗小英逾期办理商品房权属登记违约金4400元（按每逾期一日支付违约金50元计算，共计88天）；三、驳回钟天发生、罗小英的其他诉讼请求。案件受理费661元，减半收取331元，由三明市碧桂园房地产开发有限公司负担225元，钟天发生、罗小英负担106元。 本案二审中，当事人没有提交新证据。 双方当事人对一审判决查明认定的事实经过没有异议，本院对没有争议的事实予以确认。 本院认为，碧桂园公司与钟天发生、罗小英签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。《商品房买卖合同（预售）》约定商品房交付条件为，该商品房已取得建筑工程竣工验收备案证明文件和该商品房已取得房屋测绘报告。碧桂园公司虽通知钟天发生、罗小英收房，但所交付的商品房项目尚未取得建设工程竣工验收备案文件，并不符合《商品房买卖合同（预售）》约定的交付条件，依法钟天发生、罗小英有权拒绝办理房屋交接手续，对此，碧桂园公司仍未履行合同约定的商品房交付义务，已构成违约。碧桂园公司提出，其交付的商品房尚未取得建设工程竣工验收备案文件，只是承担补办竣工验收备案手续的行政责任，并不属于逾期交房，没有法律依据。对于逾期交房违约金，《商品房买卖合同（预售）》约定按已付购房款的日万分之三，从约定交房之次日起计算至碧桂园公司取得建设工程竣工验收备案文件之前一日止。因钟天发生、罗小英对一审判决未提出上诉，视为对一审法院确定的违约责任标准没有异议，属于其对自身民事权益的处分，未违反法律规定或者对他人利益造成影响，故对一审判决酌情确定碧桂园公司承担80%的逾期交房违约责任的处理结果，本院不做变更。碧桂园公司以其违约行为未造成钟天发生、罗小英实际损失、要求减少违约金的上诉主张，无事实及法律依据，本院不予支持。《不动产权登记暂行条例》于2014年11月24日发布，三明市不动产统一登记自2016年10月19日开始实施。碧桂园公司作为专业的房地产开发企业，本应及时调整应对房屋权属登记变化后的情况，况且，本案合同约定的交房时间为2017年6月30日前，从该实际情况看在房屋产权登记制度改变后，碧桂园公司仍有充分履行时间办理涉案商品房的首次登记。故碧桂园公司提出，逾期办理讼争商品房权属登记系因产权登记制度改变，当属于情势变更，逾期办理不动产权证责任不能归责于碧桂园公司，碧桂园公司亦不应承担逾期办理不动产权证的违约责任，及应对前置的“权籍调查成果”工作时限30日予以扣除的上诉主张，缺乏相应事实依据，本院不予支持。 综上所述，三明市碧桂园房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费383元，由三明市碧桂园房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张志历 审 判 员 谢明华 审 判 员 吴江** 二〇二〇年十二月十八日 法官助理 简雪凤 书 记 员 张 婕 附本判决所依据的主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。