辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)辽04民终1435号上诉人（原审被告）：陈常杰，男，1962年7月31日出生，汉族，住抚顺市望花区。委托诉讼代理人：郝雷，辽宁益众律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：抚顺市阀门厂破产管理人，住所地抚顺市望花区朝阳路东段**。负责人：彭玉璋。委托诉讼代理人：张凤玲，破产管理人成员。委托诉讼代理人：王华，辽宁铭鉴律师事务所律师。原审被告：赵清山，男，1965年11月18日出生，汉族，现住抚顺市望花区。上诉人陈常杰因与被上诉人抚顺市阀门厂破产管理人（以下简称阀门厂破产管理人）、原审被告赵清山租赁合同纠纷一案，不服抚顺市望花区人民法院（2019）辽0404民初1167号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈常杰上诉请求：请求撤销一审判决，改判驳回阀门厂破产管理人的诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：两份临时性租赁协议是在被上诉人方欺诈或蒙骗的情况下签订的。上诉人与阀门厂之前签订的不是租赁合同是联营合同。退一步讲两份临时性租赁协议有效，曾经拍卖两次通知陈常杰优先购买权，陈常杰租赁在先，后有优先购买权，优先购买权是法定的不是合同赋予的。再次强调两份协议有效，我也不能腾退。阀门厂破产管理人辩称，一、签订两份临时性资产租赁合同的背景。抚顺市阀门厂经法院宣布破产还债，陈常杰拒收债权申报材料并申请继续使用。两份临时性资产租赁合同经过陈常杰与管理人、企业厂长几次商讨才最后签字。二、租赁合同的解除与腾迁问题。单从阀门厂破产前与上诉人所签订的三份租赁协议约定的期限看，至2018年6月所签订协议已全部到期，其权利与义务关系终止。2018年9月和11月，破产管理人向陈常杰及赵青山正式送达了关于限期腾退租赁资产通知书，告知解除陈常杰与破产管理人签订的一车间二车间的临时性资产租赁合同书，并限期30日内予以腾退。无论从上诉人与破产管理人签订两份临时性资产租赁合同看，还是从抚顺市阀门厂破产前存在的合同讲首先这些合同都是在双方平等自愿基础上签订的。其次，上诉人在几份合同中均承诺保证待企业破产、转制及动迁时无条件迁出，其资产归阀门厂所有。即使没有企业破产情况发生，上诉人的租赁及转租期限也已到期，按照条款约定也应无条件腾退走人。上诉人至今强占不走，期间两次拍卖均通知陈常杰参加但不见其人，自动放弃优先购买权利。上诉人的行为严重影响破产工作的进行，职工因得不到及时安置批次上访，引发社会不安定因素，故请贵院依据事实和法律驳回上诉人的上诉请求，维持原判。阀门厂管理人一审起诉请求：1、解除被告陈常杰与原告签订的两份临时性《资产租赁合同书》，并判令两被告立即腾退占用的抚顺市阀门厂的厂房及设备；2、被告付清2019年1—8月份的租金13333.28元；3、要求被告给付滞纳金；4、诉讼费用由被告承担。一审法院查明,1997年1月1日，抚顺市阀门厂与被告常杰货运处签订《厂房租赁协议》，约定：将阀门厂闲置厂房（位望花区南地区）无偿交由陈常杰使用，并由陈常杰出资进行改造翻新、改造和加固……厂房改造后，陈常杰无偿使用20年……阀门厂每年收取1万元管理费，每年为一个收款期，即每年一月份由陈常杰交纳，协议期限为1997年1月1日至2017年12月31日。阀门厂在协议在盖章、签字，陈常杰在协议上签字。2003年6月12日，抚顺市阀门厂（甲方）与常杰货运处（乙方）签订抚顺签订《抚顺市阀门厂厂房改造协议》，约定：阀门厂一车间厂房因年久失修现已变成危房，……通过招商的办法对一车间厂房进行改造，经和平街道和阀门厂批准，由常杰货运处（乙方）出资对市阀门厂一车间厂房进行改造，由乙方负责将甲方的一车间厂房翻建、围墙加固，乙方负责包工、包料，厂房改造后，乙方对厂房有使用权，无偿使用20年之后甲方收回，期满后乙方有优先承包权。协议时限由2003年7月1日起至2023年7月1日止。甲方一车间由乙方一家使用，每年场地使用费6000元，每一年为一个交款期，每年10月交付。2012年8月1日，阀门厂（甲方）与陈常杰（乙方）签订《补充协议书》，协议约定：乙方出资对厂房进行维修，并保证对原有厂房的建筑面积不许改动，如有国家政府用地动迁及企业转制土地和厂房无条件上交时，乙方无条件迁出阀门厂，对所有厂房、门窗、房盖等建筑及附属设施没有甲方负责人同意不准拆动。乙方使用时间从协议签字后生效，在此期间每三年签署一次协议并协商是否上调租金。在这段使用期间内，乙方不准将厂房对外出租，如想对外出租，必须经甲方负责人同意后再办理出租手续，如有违约租赁协议自动作废并扣全部保证金。维修厂房等一些设施所发生的经济费用都由乙方负担，与甲方无关……乙方每三年交一次使用费（暂定一年一万元，合计三万元，一次性交清），保证金1万元，缴费日期截止在每年5月20日前，如逾期三个月不交，所签协议自动作废，甲方有权收回厂房。乙方在接到动迁通知后必须在标注日期内无条件迁出阀门厂，搬迁所需的费用由乙方承担，与甲方无关。协议有效日期从2012年6月1日至2018年5月30日止，为期6年。协议上有阀门厂盖章、法人签章、陈常杰签字、担保人宋莲英签字、证明人张宝芝签字。2014年4月8日，陈常杰与赵清山向阀门厂出具《申请转租报告》一份，向阀门厂申请将金工一车间及变电所转租给他人，具体转租要求如下：一、转租时间自2014年2月至2018年2月28日止，到期后如还想再续租重新签订协议。……三、如在转租期间有国家用地、动迁、企业破产转制政府收回阀门厂所有产权时，我保证接到通知后在一个月内无经济补偿、无条件迁出阀门厂，金工一车间及变电所。特请示阀门厂否同意转租请批复。陈常杰在原租用人处签字，赵清山在现使用人处签字，阀门厂批示：同意转租，但必须按转租要求严格执行。阀门厂在该申请转租报告上盖章。2016年9月25日，一审法院受理抚顺市阀门厂破产清算一案，并于2016年11月25日指定望花区破产清算事务所担任抚顺市阀门厂管理人。2016年12月2日，抚顺市阀门厂破产管理人作出《解除资产租赁合同（协议）决定书》（2016）抚望清（破）字第1-1号，决定：决定书下达之日起解除你与该企业的资产租赁合同（协议）关系，并立即偿还你从2006年以来拖欠的租金124000元，……倘若你单位愿意继续承租该资产，务于2016年12月9日前与破产管理人重新签订临时租赁合同方可继续使用，不再承租的须在30日内迁出退让，……，并于2016年12月5日将该决定书送达给陈常杰。2016年12月30日，抚顺市阀门厂破产管理人（甲方）与陈常杰（乙方）分别就一车间、二车间签订了两份《资产租赁合同书》，一车间合同约定：甲方将阀门总厂的一车间房屋、场地及其配套设施租赁给乙方用于饭店经营使用。租赁期限：临时性，租金额及交纳方式：租金每年壹万元，交纳方式：实行上打租，本合同签订之日乙方需向甲方交纳2017年上半年的租金伍仟元……乙方必须依合同按时交纳租金，如有拖欠每日将按拖欠租金总额的5%加收滞纳金，同时，甲方有权随时终止合同，并追究违约责任。……租用期间乙方享有资产使用权，甲方不得转租第三方……因租赁的资产属于甲方的破产财产，乙方对现有的资产及附属物不得私自拆改、拆除，待甲方对该破产财产进行依法处理时，甲方有权随时解除本临时合同，并不负责任何经济损失补偿或赔偿，乙方应在接到甲方告知搬迁通知后30天内撤离场地，将租赁资产完整无损的交付给甲方……本合同签订后，乙方与破产企业此前所签的租赁合同一律解除，法律效力灭失。……待该租赁资产依法公开拍卖时，乙方依法享有同等条件优先购买权。阀门厂破产管理人在出租方（甲方）处盖章、签字，陈常杰在承租方（乙方）处签字。二车间合同约定：甲方将阀门总厂的二车间房屋、场地及其配套设施租赁给乙方用于饭店经营使用……（其他内容同一车间的租赁合同内容）。2018年9月1日，抚顺市阀门厂破产管理人下发《抚顺市阀门厂破产管理人关于限期腾退租赁资产的通知书》（2018）抚阀管破字第0008号，“资产承租者：陈常杰……破产管理人现依法对破产企业财产进行公开拍卖和处置，依据你与破产管理人签订的临时性《资产租赁合同书》第十二条的特别约定，经管理人研究决定，特向你发出书面通知如下：一、解除你与破产管理人签订的一车间、二车间的临时性《资产租赁合同书》……”。破产管理人于2018年9月3日将该通知书送达给陈常杰，陈常杰拒绝在送达回证上签字。2018年11月5日，抚顺市阀门厂破产管理人下发《抚顺市阀门厂破产管理人关于限期腾退租赁资产的通知书》（2018）抚阀管破字第0009号，“资产承租者：赵清山……2014年2月陈常杰将原租赁的抚顺市阀门厂金工一车间及变电所转租给赵清山从事山鹏酒店营业使用，并使用至今。根据《申请转租报告》陈常杰及赵清山转租期限现已到期……经管理人研究决定，特向你发出书面通知如下：一、接到本通知书15日内赵清山须对抚顺市阀门厂金工一车间及变电所予以腾退……。破产管理人于2018年11月5日将该通知书送达至山鹏酒店，代收人江某接收，但拒绝在送达回证上签字。另查，原告与被告陈常杰庭审中均认可陈常杰租金交至2018年年底，自2019年起的租金未付，对此予以确认。原告称陈常杰未交纳租金，陈常杰辩称向原告交纳租金原告不收。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。合法有效的合同关系受法律保护。原告阀门厂与被告陈常杰分别签订了五份协议：《厂房租赁协议》、《抚顺市阀门厂厂房改造协议》、《补充协议书》、申请转租报告、《资产租赁合同书》，上述协议系双方真实意思表示，且不违反法律法规的规定，应确认有效。双方当事人应当自觉履行合同义务。租赁期间，承租人应当按照约定的期限支付租金。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，原告与被告陈常杰签订的两份《资产租赁合同书》系双方签订的最后的合同，该合同约定“本合同签订后，乙方与破产企业此前所签的租赁合同一律解除，法律效力灭失”，故双方之前签订的多份协议均自签订该份合同之日起解除，双方应当依据《资产租赁合同书》主张权利和履行义务。该合同中载明“租赁期限为临时性”、“甲方有权随时解除本临时合同”、“乙方应在接到甲方告知搬迁通知后30天内撤离场地，将租赁资产完整无损的交付给甲方”，故原告有权随时解除该合同，原告于2018年9月3日将《抚顺市阀门厂破产管理人关于限期腾退租赁资产的通知书》送达陈常杰，故该两份合同于2018年9月3日解除，被告陈常杰应当按照合同约定将租赁资产完整无损的交付给原告；关于原告诉请被告支付2019年1-8月租金13333.28元一节，两份合同中约定年租金均为1万元，且上述期限内案涉房屋仍由被告实际占有使用，故原告的诉求符合法律和合同约定，应予支持；关于原告诉请被告给付滞纳金一节，原告已于2018年9月3日向被告陈常杰送达《抚顺市阀门厂破产管理人关于限期腾退租赁资产的通知书》解除双方签订的租赁合同，故原告的该项诉求于法无据，无法支持。另，被告陈常杰转租给被告赵清山的金工一车间及变电所租赁期限至2018年2月28日，租期已满，故被告赵清山亦应将租赁的房屋腾出。关于被告陈常杰以合同约定陈常杰享有同等条件优先购买权为由不同意解除合同一节，该理由不能对抗合同的解除，故对其该项辩称，不予采纳。关于被告陈常杰辩称其于2013年对租赁房屋进行投资改造，依据协议无偿使用年限为2013年至2033年一节，该协议已于原、被告双方签订《资产租赁合同书》时解除，被告陈常杰据此提出抗辩无事实和法律依据，故对其该项辩称，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条、第九十六条、第二百一十二条之规定，判决：一、原告抚顺市阀门厂破产管理人与被告陈常杰签订的两份《资产租赁合同书》有效，并于2018年9月3日解除；二、被告陈常杰、赵清山于本判决生效之日起三十日内从原告抚顺市阀门厂破产管理人的租赁房屋中撤出，场地及其配套设施返还原告；三、被告陈常杰于本判决生效之日起三十日内支付原告抚顺市阀门厂破产管理人2019年1月至8月租金共计13333.28元；四、驳回原告抚顺市阀门厂破产管理人的其他诉讼请求。案件受理费133元（原告垫付），由被告陈常杰承担。二审期间，上诉人提交一份赔偿协议书，陈常杰在履行合同过程中发生人员受伤进行赔偿，证明陈常杰是对场地危房出资改造，双方不是租赁合同。被上诉人质证意见为，该证据与本案没有关联性，陈常杰没有履行前期改造协议，到2012年双方签订补充协议表明租赁关系，2014年陈常杰又书面申请将该房屋转租给赵清山。本院经审查认为，上诉人提交的证据与本案缺乏关联性，本院不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的两份临时性资产租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，应作为确定合同各方权利义务的依据。两份合同中特别约定“因租赁的资产属于破产财产，陈常杰对现有的资产及附属物不得私自拆改、拆除，待阀门厂破产管理人对该破产财产进行依法处理时，阀门厂破产管理人有权随时解除本临时合同，并不负责任何经济损失补偿或赔偿，陈常杰应在接到阀门厂破产管理人告知搬迁通知后30天内撤离场地，将租赁资产完整无损的交付给阀门厂破产管理人。”故阀门厂破产管理人终止两份临时租赁合同并要求陈常杰返还租赁财产，有合同依据，一审判决解除双方签订的临时性租赁合同符合法律规定。陈常杰虽主张合同无效，但未提供证据证明，其上诉理由缺乏事实基础及法律依据，本院不予采信。关于陈常杰对租赁物的优先购买权问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”同时双方合同中亦约定“待该租赁资产依法公开拍卖时，陈常杰依法享有同等条件优先购买权。”无论是法律规定还是合同约定，陈常杰均对租赁资产享有优先购买权。诉讼中，阀门厂破产管理人提交证据证明其在租赁资产依法拍卖时通知了陈常杰，陈常杰也自认因不同意拍卖价格拒绝参加资产竞拍，因此陈常杰主张阀门厂破产管理人侵害其优先购买权的请求依据不足，不能成立。综上，陈常杰的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费133元，由上诉人陈常杰承担。本判决为终审判决。审判长 张 帆审判员 郭 爽审判员 张 秦二〇二〇年十二月十五日书记员 王红艳