广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终2300号上诉人（一审被告）：陆炳同，男，1972年7月20日出生，澳门特别行政区居民，澳门特别行政区永久性居民身份证号码：7******（9），港澳居民来往内地通行证号码：M0******1。委托诉讼代理人：张晶晶，北京德恒（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：包为，北京德恒（珠海）律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：郭嘉团，男，1961年1月8日出生，澳门特别行政区居民，澳门特别行政区永久性居民身份证号码：7******（6）。委托诉讼代理人：薛鹏，北京大成（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘瑞，北京大成（珠海）律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：珠海摩尔百货有限公司，住所地：珠海市*************至三层及地下室夹层，统一社会信用代码：914************268。法定代表人：陆春莲，总经理。委托诉讼代理人：张丽，广东德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：李钦宇，广东德赛律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：罗盛宗，男，1959年8月3日出生，澳门特别行政区居民，澳门特别行政区永久性居民身份证号码：********（2），港澳居民来往内地通行证号码：M0******0。委托诉讼代理人：让玉成，广东玉成律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜玉，广东玉成律师事务所实习律师。被上诉人（一审被告）：戴丽，女，汉族，1981年10月13日出生，身份证住址：广东省珠海市香洲区**********，公民身份号码：510************148。委托诉讼代理人：张丽，广东德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：李钦宇，广东德赛律师事务所律师。一审被告：珠海正邦房地产开发有限公司，住所地：珠海市*******岭秀城WS2商业街224号，统一社会信用代码：914************130。法定代表人：尹某1。委托诉讼代理人：李露，广东华大律师事务所律师。委托诉讼代理人：李霁，广东华大律师事务所律师。一审被告：黎瑞祥，男，汉族，1984年10月1日出生，身份证住址：广州市荔湾区******，公民身份号码：440************13X。委托诉讼代理人：让玉成，广东玉成律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜玉，广东玉成律师事务所实习律师。一审被告：郑丽君，女，汉族，1989年9月30日出生，身份证住址：海南省海口市美兰区，公民身份号码：460************620。委托诉讼代理人：张晶晶，北京德恒（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：包为，北京德恒（珠海）律师事务所律师。一审被告：陆春莲，女，壮族，1962年7月2日出生，身份证住址：广西钦州市钦北区**********，公民身份号码：452************422。委托诉讼代理人：张丽，广东德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：李钦宇，广东德赛律师事务所律师。上诉人陆炳同因与被上诉人郭嘉团、珠海摩尔百货有限公司（以下简称摩尔公司）、罗盛宗、戴丽，一审被告珠海正邦房地产开发有限公司（以下简称正邦公司）、黎瑞祥、郑丽君、陆春莲房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省珠海市香洲区人民法院（2019）粤0402民初9625号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。陆炳同上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.驳回郭嘉团要求陆炳同承担责任的全部诉讼请求；3.本案受理费全部由郭嘉团、摩尔公司、罗盛宗、戴丽承担。事实与理由：1.一审判决基于《承诺书》认定陆炳同承担补充清偿责任没有事实与法律依据，依法应予改判。首先，一审判决判令陆炳同向小业主承担补充清偿责任不符合合同相对性原则。《承诺书》是陆炳同、罗盛宗、戴丽基于政府维稳需要，共同向政府作出的承诺，承诺的相对方是政府，而非各小业主，即《承诺书》的履行对象是政府而非小业主。根据合同的相对性原则，小业主无权依据《承诺书》向陆炳同主张支付租金。因此，根据《承诺书》的约定，陆炳同、罗盛宗、戴丽付款的对象是政府的监管账户，而不是小业主个人。其次，陆炳同承担责任未达到《承诺书》的约定条件。根据《承诺书》，陆炳同及罗盛宗、戴丽保证小业主租金收入的条件是“摩尔广场经营收入在扣除正常运营费用后，与应支付给小业主的租金之间的差额”，因此，陆炳同承担责任的条件是运营收入与租金存在差额，一审判决在未查明是否存在租金差额或差额具体金额的情况下，判令陆炳同对摩尔公司欠付小业主的租金承担补充责任，既没有合同依据，也与摩尔公司原股东签署《承诺书》的背景和真实意思相悖，依法应予改判纠正。再次，小业主与摩尔公司已经达成新的解决方案，《承诺书》已经失效，一审判决错误引用《承诺书》导致错判。《承诺书》只是在政府监督下对小业主租金问题进行的前期的、临时性的安排，目的在于为寻求解决方案提供缓冲时间。《承诺书》约定“在形成新的解决方案前，保证金每半年支付一次，每次提前一个月汇入政府指定的第三方监管账户”。目前，在政府的监督下，摩尔公司已经提出“5+1方案”及“7成方案”，绝大多数小业主也已根据新方案与摩尔公司达成协议，小业主与摩尔公司按新的协议履行即可，《承诺书》已经失效。退一步讲，《承诺书》承诺保证的是“剩余六年委托期内小业主合同条件下的租金收入”，小业主与摩尔公司达成新的协议后，新的协议实际已经变更了原《委托经营合同》的约定，《承诺书》存在前提已不复存在。《承诺书》保证的“剩余六年委托期内小业主合同条件下的租金收入”，所谓合同即《委托经营合同》只约定了前三年的租金，并没有约定剩余六年的租金标准，所以《承诺书》本身不具有可执行性。2.陆炳同早在2014年3月就退出了摩尔公司，且不存在《公司法》规定的股东应承担补充清偿责任的情形，一审法院判令陆炳同对其退出后摩尔公司的租金承担补充清偿责任没有法律依据。2014年3月9日，陆炳同与戴丽、罗盛宗签订《退股协议书》，退出了珠海市华绪投资有限公司（以下简称华绪公司）和摩尔公司的经营，受陆炳同委托持有华绪公司和摩尔公司股份的郑丽君也将全部股份转给戴丽指定的人持有，陆炳同在2014年3月之后已经不是摩尔公司的股东。根据《中华人民共和国公司法》第三条，公司应以自己独立的法人地位对外承担责任。在政府监督指导下，小业主代表和陆炳同、戴丽、罗盛宗已共同委托审计机构对摩尔公司进行了审计，《审计报告》显示，陆炳同对摩尔公司实缴足额出资，不存在抽逃出资或出资不实的情形，且陆炳同、罗盛宗在退股时计提了1亿元（币种为人民币，以下同）的风险资金留给戴丽继续经营，摩尔公司完全有自己独立的财产及能力对外承担责任。在摩尔公司及其实际控制人戴丽未能证明摩尔公司巨额款项去向、摩尔公司和戴丽不能证明而一审法院又未查明摩尔公司对小业主租金支付存在差额的前提下，无任何合同和法律依据要求陆炳同对其退出后的摩尔公司租金承担责任。综上所述，一审法院既然已经认定陆炳同退出摩尔公司的事实，则应按照公司与股东相独立的基本原则，判令陆炳同对摩尔公司应承担的责任不负任何责任。一审法院仅以一份失效的、不具有可履行性的《承诺书》作为依据，严重违背了公司法的基本精神和各方当事人真实的意愿，恳请二审法院查明案件事实，依法改判如陆炳同所请。郭嘉团答辩称，应依法驳回陆炳同的上诉请求，维持原判。一、陆炳同对《承诺书》的辩解自相矛盾，一审判决判定的租金标准低于《承诺书》中的标准（一）陆炳同对《承诺书》的被承诺方的解释自相矛盾。一方面，陆炳同自称《承诺书》“履行的对象是政府而非小业主”，另一方面又辩称“小业主与摩尔公司按新的协议履行即可，《承诺书》已经失效”。（二）陆炳同一方面自称《承诺书》履行的对象是政府而非小业主，另一方面又认为“《承诺书》本身不具有可执行性”，意即《承诺书》对政府作出时就不具有可执行性。难道陆炳同是在忽悠政府吗？对政府都敢作出无效的、无法执行的承诺，陆炳同将政府的地位和权威置于何地呢？对小业主还可能完全履行合同约定吗？对其自己还有诚信和契约精神可言吗？（三）实际上，《承诺书》的字面意思是按照前三年的租金标准执行后六年的租赁合同，且实际经营收入无法覆盖需支付给小业主的租金时，戴丽、罗盛宗、陆炳同三位股东须按照原持股比例补足兜底。一审判决判定按照“5+1方案”向小业主支付租金，已经降低了《承诺书》中的支付标准。二、陆炳同形式上已退股，但其与戴丽、罗盛宗合谋瓜分巨额利益并注销公司逃避责任，依法应刺破公司面纱，由其三人承担连带责任，而不仅是一审判决认定的补充责任陆炳同与罗盛宗、戴丽作为摩尔公司的实际控制人与隐名股东，不仅公司账簿与股东账簿不分，股东自身收益与公司盈利不加区分，致使双方利益不清，造成股东人格与公司人格混同；而且，陆炳同、罗盛宗、戴丽先从原华绪公司抽走资金，然后再成立经营目的相同或者类似的摩尔公司，逃避原华绪公司债务的行为，属于明显的过度支配与控制。参照《全国法院民商事审判工作会议纪要》第十一条第二款之精神，陆炳同、罗盛宗、戴丽应当与摩尔公司承担连带清偿责任，而不仅是补充清偿责任。综上，陆炳同的上诉请求没有事实与法律基础，应予驳回。摩尔公司、戴丽答辩称：1.本案是房屋租赁合同纠纷，三位投资人的责任不应在本案予以处理。2.一审判决依据《承诺书》判定陆炳同承担补充清偿责任，但《承诺书》只是一份阶段性文件，最后确定的是三位投资人退回全部销售分红，陆炳同未依约退还全部销售分红，其应当在应退还的销售分红限额内对小业主的租金支付承担清偿责任。《承诺书》作为解决摩尔小业主租赁纠纷过程中的阶段性文件，陆炳同、罗盛宗、戴丽均承诺保证小业主后六年合同条件下的租金收入，并同意按照持股比例承担相应的义务。在后续协商中，三方与小业主最终同意按照各自持股比例将分得的摩尔广场商铺的全部销售分红返还至共管账户，以保证小业主的租金收入，同时以此了结三方的责任承担问题。摩尔广场商铺销售分红为1.728亿元，按照三方的持股比例，罗盛宗为35%，陆炳同为25%，戴丽为40%，即三方分得的以及应退还的销售分红为：戴丽退还6912万元，罗盛宗退还6048万元，陆炳同退还4320万元。罗盛宗、戴丽均已全部退还，无需再承担任何责任。陆炳同未履行全部退还销售分红的义务，仅退还300万元，剩余的4020万元未予退还，因此，陆炳同仍应在其应退还的销售分红限额内对小业主的租金支付承担清偿责任。3.陆炳同关于其已退出摩尔公司经营并计提了1亿元的风险资金的上诉意见不成立。首先，案涉的《退股协议书》没有实际履行，且无法履行，三方的合伙关系仍存续。其次，根据《退股协议书》约定，陆炳同、罗盛宗需计提1亿元风险资金，但事实并未履行，正是由于未按约定计提1亿元的经营风险基金，才导致无法支付小业主租金，进而引发摩尔百货小业主群体性事件。事至如今，陆炳同仍未按约定退还4020万元的销售分红，其应在退还限额范围内对小业主的租金支付承担责任。罗盛宗答辩称，同意戴丽的答辩意见。本案争议的焦点是小业主与摩尔公司的租赁纠纷，陆炳同上诉主张的有关股东之间的投资及合同的履行争议与本案不是同一法律关系，况且陆炳同已就有关争议另案起诉，因此，陆炳同的上诉缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回。正邦公司述称，同意摩尔公司的意见。对陆炳同的上诉，黎瑞祥的意见与罗盛宗的答辩意见相同。郑丽君述称，同意陆炳同的上诉意见。对陆炳同的上诉，陆春莲的意见与摩尔公司、戴丽的答辩意见相同。郭嘉团向一审法院提出以下诉讼请求：1.摩尔公司向郭嘉团支付2016年7月至2019年4月期间欠付的租金合计202368元（5952元/月×34个月）；2.摩尔公司承担逾期支付上述租金的违约金（自2016年7月1日起暂计至2019年4月30日为14161.92元，之后以202368元为基数，按年利率4.75%计至付清之日止）；3.正邦公司、罗盛宗、陆炳同、戴丽、黎瑞祥、郑丽君、陆春莲与摩尔公司承担连带清偿责任；4.诉讼费用由摩尔公司、正邦公司、罗盛宗、陆炳同、戴丽、黎瑞祥、郑丽君、陆春莲承担。一审法院审理查明：一、郭嘉团购买涉案商铺及委托经营管理基本情况2013年1月4日，郭嘉团（认购方）与华绪公司［出售方（代理人）］签订一份《岭秀城F1栋商铺认购书》，约定：郭嘉团认购珠海市****************，建筑面积约为19.84平方米，认购价为1009650元；上述商铺郭嘉团采用于2013年1月30日或之前一次性付款；由于认购方委托出售方办理所购物业的产权证书，认购方需于2013年1月10日前将本次交易按购买方申报价格所应缴交的全部税费交给出售方，否则视为逾期付款；认购方须于2013年1月10日前携带本认购书、身份证等资料到指定地点签署《珠海市商品房买卖合同》；如双方向交易登记机关申报的物业交易价格与本认购书有差异的，以本认购书约定的价格为准，且双方确认，本认购书约定的认购价格为出售方的实收价格，因本次交易所应缴交的全部税费由认购方承担；认购方按约定付清房价款及办证税费后，出售方承诺于2013年6月30日前将该物业交付认购方使用；该物业为带租约出售，在认购方签署本认购协议前，出售方已告知全部租赁信息并提供了租赁合同，认购方承诺在购买该物业后仍按原租赁合同履行出租方的权利义务；出售方展示的样板间、大堂、模型、照片、图纸、售楼书、广告等资料，仅供参考，不作为对认购方交付标准、交付设施及环境的承诺；双方签订商品房买卖合同后，如合同条款与本认购书条款相抵触时，以本认购书为准等。2013年1月26日，郭嘉团（买受人）与正邦公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，约定：正邦公司将2209号商铺以198400元的价格出售给郭嘉团；该商品房为现房，正邦公司在2013年6月30日前交付该商铺；郭嘉团在签署本合同时一次性付清其它承担的税费予正邦公司，用于代办产权证。2013年7月17日，郭嘉团取得了上述2209号商铺的房地产权证。2013年1月21日，郭嘉团（委托方、甲方）与摩尔公司（受托方、乙方）就上述商铺签订《委托经营管理合同》，主要内容包括：鉴于乙方向华绪公司整体承租了珠海市***************裙楼的商业（推广名为MOMALL），现华绪公司带租约将该部分物业转让给甲方，为维护本项目的统一经营和管理，提升商业价值，甲乙双方就商业用房委托经营管理合作达成如下条款：甲方就其拥有的本项目2209号商铺的全部经营管理权委托给乙方，由乙方合法经营，提升该被委托商业项目的行业地位及市场价值，租赁合同期内乙方有权将该商业房转租给第三方；委托期限起始于《珠海市商品房买卖合同》约定的交付之日起，即2013年6月30日，止于2022年6月29日；甲乙双方同意在委托经营管理期限内，本委托为不可撤销的委托；在委托期内每三年签订一次租赁合同；本次租赁合同期限为三年，即2013年6月30日至2016年6月29日，每月租金为5952元；双方约定每月30日前支付下月租金，乙方应于2013年6月30日前向甲方交纳一个月的租金作为押金；前一次租赁合同期届满前的三个月，由项目全体业主推选的业主委员会委托第三方做出租金评估并制定下阶段租金标准并提出上调或者下调租金的方案，该租金方案通过后，双方签订下阶段租赁合同，届时如确需下调的，则原则上幅度不能超过10%；在委托期内（不含已经签订的租赁合同期内），如甲方认为委托租金与乙方达不成一致，甲方可以不予委托，直接与商家签订租赁合同，如甲方需自行出租或自营的，其所经营的业种必须符合商场要求，并以书面形式报批通过，如经营业种不符合要求，乙方有权不同意该商家进场经营；乙方应当严格、良好地履行本合同约定的委托事项，按时支付租金，如乙方逾期支付租金的，甲方有权以同期银行贷款利率计收违约金，逾期超过三个月的，甲方有权解除合同等。二、摩尔百货纠纷由来及相关协调处理经过2016年6月22日，摩尔公司向全体商铺业主发出书面通知，称：摩尔公司存在亏损，在接下来的三年里，由于现有商家在合同期内的租金不会有提升，而支付给全体业主的租金负担太过沉重，难以为继……在下一个三年期间将租金标准下调至现有租金的50%，要求业主在2016年7月15日前决定是否按下调后的租金标准和摩尔公司继续签订下一个三年的租赁合同等。由于业主不同意上述降租方案并与摩尔公司发生纠纷，相关部门介入协调。2016年7月2日，摩尔公司就2016年6月30日与业主代表就下一个三年的租赁合同面谈一事向全体业主发出通知，称：一、摩尔公司决定撤场，不再对摩尔广场项目进行受托经营……根据《委托经营管理合同》第六条的约定，摩尔公司不能就下一个三年的租赁与业主达成一致意见并签署《租赁合同》，在现有租赁合同期限已经届满的情况下，该公司退出摩尔广场项目的经营管理，不再对项目受托经营。针对业主代表提出的我司对业主存在“九年包租”的承诺，我司在此郑重声明：我司从未作出此承诺……九年是委托经营管理期限，在九年的委托期限中，如我司能不间断与业主签署每一个三年期的《租赁合同》，则在每一个租赁合同有效期内，业主对我司的委托为不可撤销的委托……三、特别说明。针对面谈时业主提出的华绪公司存在高价售楼的问题，我司认为，如业主认为有法律依据可以向华绪公司主张权利的，我司愿意在能力范围内尽可能的提供协助等。2017年4月7日，澳门日报刊登了一份以“珠海市摩尔广场签约业主”身份出具的声明，其中称，声明人作为摩尔广场珠海、内地及海外业主，经过反复谈判已和摩尔公司及原华绪公司股东戴丽、罗盛宗达成和解方案，并重新签订新的六年期合同（2016-2022）等。在澳门特别行政区陈明金议员办事处的见证下，2017年5月20日，郭嘉团（出租方、甲方）与摩尔公司（承租方、乙方）、罗盛宗（担保方、丙方）签订一份《协议书》，载明：鉴于甲方是2209号商铺业主，2013年1月21日甲方与乙方签订了《委托经营管理合同》，合同约定委托管理的期限为2013年6月30日至2022年6月29日，委托期限内每三年签订一次租赁合同，首三年的租金为每月5952元，现前三年的租期已满，甲方已经收到协议约定的前三年全部租金。第一个三年租期届满前，乙方向甲方提出因经营管理不善，无法按照《委托经营管理合同》约定继续支付租金，经三方友好协商就2016年7月1日至2022年6月29日期间委托管理及房款返还事宜达成以下条款：一、委托管理期限。委托管理期限为2016年7月1日至2022年6月29日……二、房款返还。因乙方自身原因导致无能力继续按照原《委托经营管理合同》规定向甲方支付租金，经双方在善意及公平原则下协商，乙方同意在符合下列A条件情况下，并受原商铺出售方华绪公司投资者的委托向甲方返还购房款。A.乙方必须在2017年5月30日前一次性向甲方返还房款214272元（以首三年每月租金金额5952元×72×50%作为计算标准）；收到此项赔偿当日，此协议才正式生效，若未收到，仍以《委托经营管理合同》约定为准，按该合同履行……若乙方或乙方的权利义务承受方违反本协议约定的，甲方有权按原《委托经营管理合同》向乙方及丙方作出追讨，丙方须以连带方式承担所有责任……三、甲方收到上述约定款项后30个工作日内向有关部门申请撤销对戴丽、罗盛宗的所有投诉、控告、信访等维权措施，如乙方认为有必要，甲乙双方可共同登报澄清双方已达成和解协议……本协议履行过程中产生的纠纷均与戴丽无关。四、如乙方未按协议约定足额返还房款，则甲方有权自行采取相关的维权方式，乙方按本协议约定付清上述款项后，甲乙双方就此事及有关维权的全部事宜互不追究责任，包括但不限于购房时应出具的购房发票及前三年合同期间代缴租赁税的税票等……六、丙方以个人名义对乙方履行本协议（包含《委托经营管理合同》）项下的所有义务（包括但不限于租金的支付、对甲方及商铺承租方的违约责任、其他费用等）承担不可撤销的连带保证责任……八、甲方及甲方依法成立的业主委员会有权委托会计、审计人员对乙方的财务情况进行查核……如本次委托管理期间乙方的经营发生明显改善，乙方必须积极增加支付给甲方的租金……十、本协议履行期间，如甲方认为乙方与其他业主达成的协议条款比本协议约定的条款更优越的，甲方有权选择适用优越条款，乙、丙方对此表示认可……十四、本协议一式五份，陈明金议员执一份，甲、乙双方各执一份，丙方执二份。2017年9月27日、10月30日，郭嘉团就2209号商铺分别出具两份收据，载明收到“罗盛宗（原华绪公司及摩尔广场股东代表）交来本人购买2209号铺，由2016年7月至2022年6月按原租金之50%计算的返还购房款”第一期款项83328元以及第二期款项83328元（收据附注：原合同租金5952元，现50%即2976×72=214272元，扣除已收到2016年8月至2017年9月共14期租金及按金合计47616元，即还购房款总额为214272-47616=166656元）。2017年9月30日，摩尔公司、罗盛宗刊登公告，主要内容包括：根据珠海市政府协调组的要求，就目前已取得的成果公告如下：一、2017年5月，在香洲区领导的主持下，我们与380多个铺位的珠海、澳门和香港小业主达成和解意向，并签署了协议，约定在2016年7月至2022年6月期间，每月返还50%的退铺款和支付20%租金（均以前三年的月租金为基础并按月支付）。该方案为“珠海、香港版和解协议”，此方案之款项从香洲区政府指定的摩尔百货共管账户中每月支付。（此为“方案一”）；二、2017年7月底，在澳门立法会议员陈明金、施家伦、宋碧琪的协调下，我们与珠海及澳门190个铺位的小业主达成和解意向，并签署了协议，约定自2016年7月至2022年6月期间（每月返还50%退铺款按前三年的月租金为基础，一次性分2笔支付）另支付10%月租金（退还购房款亦按前三年月租金作基础）该方案为“澳门版和解协议”。（此为“方案二”）……等。关于案涉纠纷调解情况。根据摩尔公司提交的珠海市香洲区人民政府于2018年7月28日出具的《关于摩尔百货纠纷处理经过的说明》，内容载明：摩尔公司业主与摩尔公司经营者因租金产生纠纷，珠海市委市政府非常重视，成立协调小组，组织内地、澳门及香港业主联合澳门陈明金先生、施家伦先生等议员及香港工联会分别搭建平台与摩尔公司原股东进行协商。在各方共同努力下，2016年12月18日，摩尔公司原投资公司华绪公司股东戴丽、罗盛宗、陆炳同将1.3255亿元的分红转入摩尔公司的三方共管账户（其中戴丽6912万元，罗盛宗6048万元，陆炳同300万元，按原分红数额，陆炳同仍有4020万元未退）。经协商，内地、澳门及香港三部分655个商铺的业主代表分别与摩尔公司达成二个方案：一、按原租金70%发放，已签约235个商铺，其中有香港业主和内地业主；二、《5+1》方案，以原租金标准一次性发放六年租金的50%给业主，后期每月再按原租金10%的标准发放。现在完全签订《5+1》方案有271个铺。另外有128个澳门及部分内地业主，在澳门陈明金议员办协调下签订50%退商铺款协议，但该部分业主收取了50%商铺款后，一直没有按调解方案来签订10%的合同。为确保在澳门陈明金议员办协商下所签订195个商铺50%退商铺款协议的顺利履行，罗盛宗替陆炳同垫付了4020万元。至今在655个商铺中，有21个商铺没有签约。根据摩尔公司提交的澳门特别行政区立法会施家伦、宋碧琪议员服务处于2018年8月31日出具的《有关珠海摩尔百货铺位租赁纠纷协调情况的说明》，内容是：有关珠海摩尔百货铺位租赁纠纷发生以来，时任澳门立法会议员的陈明金先生、施家伦议员及服务团队等有关方面应邀进行调解，并积极搭建有关责任方与业主的沟通协调平台，期间在澳门、珠海两地共举行了30多次的协调会议。在各方的共同努力协助下，由摩尔商场原投资公司华绪公司三位原投资人戴丽、罗盛宗及陆炳同于2017年10月31日与铺位业主代表共同协商并达成了相关解决协议。三位原投资人戴丽占股40%、罗盛宗占股35%及陆炳同占股25%同意将2014年摩尔广场销售项目分红172800000元退还给摩尔公司在珠海华润银行之共管账户上，用作支付摩尔公司与业主调解协商之租金合约款项，各原投资人共需退款分别为：戴丽6912万、罗盛宗6048万、陆炳同4320万。最终，双方签订了两个解决方案，在总共655个铺位中，有399名业主同意并签立“《5+1》方案”（以原租金标准一次性发放六年租金的50%给业主，后期每月再按原租金10%的标准发放）的协议方案；另有235个商铺选择了按原租金收取70%租金方案；有21个商铺未签约。而在“《5+1》方案”落实执行过程中，有271个商铺完全签约，但有128个澳门及部分内地业主在收取了50%商铺款后，一直没有按调解方案签订10%的合同。三、摩尔公司、正邦公司、罗盛宗、陆炳同、戴丽、黎瑞祥、郑丽君、陆春莲在涉案交易过程中的关系2011年12月28日，正邦公司（出卖方）与珠海市秉承织造有限公司（买受方，以下简称秉承公司）签订一份《珠海正邦广场整体商业销售合同》，约定：买方向卖方购买位于珠海市***********（一、二、三层总建筑面积17444.78㎡、夹层建筑面积5617.4㎡），价款合计292922948元；如在买方按期交款并签订《珠海市商品房买卖合同》及附件后需更名，卖方可协助买方办理更名手续等。合同签订后至2012年4月，秉承公司分期付清了上述房款。2012年11月13日，罗盛宗、陆炳同、戴丽三人签订一份《投资合作协议书》，约定：三人作为合作投资人收购位于珠海市***********（正邦岭秀城）F1栋一、二、三层和夹层商业物业（地库一）；该物业建筑面积23062.18平方米，现房，未办理房地产权证，开发商为正邦公司，目前权利人秉承公司已向发展商付清该商铺全款，现有意以约3.8亿元予以转让；罗盛宗、陆炳同出面与卖家签署购买协议后，即可将所购物业对外转让，转让所收定金或房款均属三方所有，由三方共同收执及监管，收益分配比例定为罗盛宗占35%、陆炳同占25%、戴丽占40%。同日，三方还签订《合作备忘录》，约定：三方合作经营了华绪公司、摩尔公司以及珠海市荻加若物业管理有限公司，现三方一致同意将上述三个公司的股权比例均调整为：罗盛宗占35%的股权、陆炳同占25%的股权、戴丽占40%的股权，合作各方按该比例依法享有三公司的股东权利并相应履行股东义务等。2012年11月15日，秉承公司（出卖方）与华绪公司（买受方）签订《珠海正邦广场F1商业裙楼买卖合同》，约定：买方向卖方购买珠海市***********商业物业（一、二、三层及夹层总建筑面积23062.18㎡），总房价3.8亿元，由买方分期支付；双方同意买方与正邦公司签订的《珠海市商品房买卖合同》及附件仅作为该物业的办理房地产权证所用；卖方同意买方以指定第三人的名义签署《珠海市商品房买卖合同》及附件，物业产权过户到买方指定的第三人名下，过户产生的税费由正邦公司及买方各付各税。2012年12月27日、2012年12月28日，罗盛宗、陆炳同、戴丽共同设立华绪公司和摩尔公司。2014年3月9日，戴丽、罗盛宗、陆炳同及黎瑞祥、陆春莲、郑丽君共同签订《退股协议书》，约定：罗盛宗、陆炳同、戴丽共同出资设立的华绪公司和摩尔公司，三人为两公司的隐名股东和实际投资人，股权比例为：戴丽占40%、罗盛宗占35%、陆炳同占25%，三人分别委托他人代持公司股权，其中戴丽的受托人为陆春莲，罗盛宗的受托人为黎瑞祥，陆炳同的受托人为郑丽君；自本协议生效之日起，罗盛宗、陆炳同从两公司退股，在两公司中委托他人持有的股权全部转给戴丽。2014年3月15日前，罗盛宗、陆炳同两方应将委托持有的股权协助变更登记至戴丽或戴丽指定的第三方名下。关于经营管理，该协议第二条约定：本协议签署时，华绪公司的经营业务已基本完成，本协议生效后，华绪公司停止办理除本协议约定事项外的新的对外业务，待股权变更登记完成后，戴丽负责办理华绪公司的注销手续，华绪公司不再存续经营；本协议生效后，罗盛宗、陆炳同不再参与摩尔公司的任何经营管理，两公司的任何经营行为均与两方无关；戴丽承诺会按约履行摩尔公司已经及将要签署的所有合同，包括但不限于和商户签署的租赁或合作合同，和小业主签署的三年承租合同及九年委托经营管理合同……华绪公司注销后的全部债权债务由戴丽承接……本协议三方合作投资的MOMALL商场是由三方以华绪公司的名义向秉承公司买受后再分拆出售给707户小业主并整体返租运营，在华绪公司成立前，三方以罗盛宗、陆炳同的名义和秉承公司签订协议，在履约过程中由罗盛宗、陆炳同两方的私人账户支付交易款。在投资经营的过程中，罗盛宗将自己的私人账户免费提供给华绪公司和摩尔公司使用，该账户收入及支出的所有资金均为两公司的现金流，纳入两公司的财务管理体系，按公司规定和本协议三方的约定使用及分配等。罗盛宗、陆炳同、戴丽、陆春莲、黎瑞祥、郑丽君均在《退股协议书》上签名。2014年3月19日，罗盛宗、陆炳同、戴丽、陆春莲、黎瑞祥、郑丽君签订《补充协议》，对《退股协议书》的部分条款内容进行了修改，其中约定：罗盛宗、陆炳同、戴丽均应对己方持股受托人的行为承担连带责任。2014年3月19日，摩尔公司办理工商变更登记，股东由郑丽君、黎瑞祥、陆春莲变更为卓正琼一人，企业类型变更为有限责任公司（自然人独资）。2014年3月21日，华绪公司办理变更登记，股东也由郑丽君、黎瑞祥、陆春莲变更为郭静一人，企业类型变更为有限责任公司（自然人独资）。2014年10月11日，华绪公司办理注销手续。2016年7月14日，罗盛宗、陆炳同、戴丽共同出具《承诺书》，就摩尔广场小业主租金的信访事件，在各级政府的协调下，三方承诺如下：在剩余的六年委托期内保证小业主合同条件下的租金收入。摩尔广场经营收入在扣除正常运营费用（员工工资、保安保洁、公共区域物管和水电费用）后，与应支付给小业主的租金之间的差额，由三方按原股权比例承担并由政府监管支付。2016年7月19日前，三方应先行按目前预估的六个月的租金差额共2400万元汇入政府指定的第三方监管账户作为履约保证金，其中戴丽应汇入960万元、罗盛宗应汇入840万元，陆炳同应汇入600万元。租金的具体支付方式及金额，由三方和业主代表达成一致意见后，在政府的监管下支付。在形成新的解决方案前，保证金每半年支付一次，每次提前一个月汇入政府指定的第三方监管账户。上述资金汇入后，戴丽承诺于2016年7月31日前将摩尔公司成立至今的会计账目及经营收支凭证交由罗盛宗及陆炳同委托的具有资质的会计师事务所进行审计。三位股东应于审计结果出来后的90日内就摩尔公司的后续经营进行协商。协商不一致的，戴丽承诺无条件退出摩尔的经营，由罗盛宗及陆炳同继续经营或与小业主协商共同经营的方案等。一审法院认为：郭嘉团与摩尔公司就涉案商铺签订的《委托经营管理合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案争议的焦点在于：一、郭嘉团于2017年5月20日与摩尔公司、罗盛宗签订《协议书》并收取协议约定的“返还房款”后，前述《委托经营管理合同》所涉委托经营管理期限后六年，即2016年7月1日至2022年6月29日期间的商铺租金该如何计付的问题；二、摩尔公司、正邦公司、罗盛宗、陆炳同、戴丽、黎瑞祥、郑丽君、陆春莲的责任问题。一、关于租金计付问题。其一，郭嘉团与摩尔公司、罗盛宗签订《协议书》约定的“返还房款”的性质。首先，虽然协议载明摩尔公司是受原商铺出售方华绪公司的委托向郭嘉团返还购房款，但从协议的签订背景来看，各方是在摩尔公司提出因经营管理不善无法按照《委托经营管理合同》约定继续支付租金的情况下经协商达成的协议，即协议侧重解决后六年委托经营管理期间的租金支付问题。其次，根据协议书第二条的约定，“返还购房款”的具体金额是以《委托经营管理合同》约定的前三年每月租金金额为基数计算，而非以双方签订的《岭秀城F1栋商铺认购书》以及《商品房买卖合同》之间的房款价差为计算依据。同时，根据《协议书》第二条A款的约定：郭嘉团收到返还的房款当日，此协议才正式生效，若未收到，仍以《委托经营管理合同》约定为准，按该合同履行。该条款内容可以理解为《协议书》在生效后具有变更及替代《委托经营管理合同》中原租金支付约定的作用。最后，结合《协议书》第四条有关郭嘉团收款后双方互不追究责任的约定以及香洲区政府、澳门方面组织调解的实际情况来看，包括“5+1方案”、“7成方案”在内的各种具体调解方案，均为解决业主诉求的一揽子方案，并非仅仅针对房款差价的退还。因此，郭嘉团与摩尔公司等签订的《协议书》所约定的“返还房款”实际上具有双重属性，既涉及商铺价款的诉求，但更侧重于解决后六年委托经营管理期间的租金支付争议，具有租金支付补偿的属性。其二，鉴于《协议书》约定的“返还房款”具有租金补偿性质，郭嘉团在收取该款的情况下，又要求按照《委托经营管理合同》约定的前三年租金标准全额计付租金，缺乏依据，与事实不符。对于涉案商铺后六年租金计付标准，一审法院综合考量如下：首先，从香洲区政府及澳门议员办公室出具的情况说明来看，在协调摩尔百货纠纷过程中，各方经协商仅达成了“7成方案”及“5+1方案”两种后续租金支付办法，除此之外，并无其他解决方案，郭嘉团签署了《协议书》，并按前三年月租金标准一次性收取了后六年租金的50%，其应该知悉该协议书仅是“5+1”方案的组成部分。其次，郭嘉团虽然未与摩尔公司就后续租金支付事宜签订《补充协议》，但从该纠纷涉及的655个商铺来看，经协商有235个商铺业主选择了“7成方案”，271个商铺业主签订了完整的“5+1方案”，由此可见，目前摩尔广场77.3%的商铺业主所收租金最高亦未超过前三年月租金标准的70%。鉴于本案当事人在本案中均不申请对涉案商铺的市场租金标准进行评估，则摩尔公司现行支付的租金标准可作为本案衡量涉案商铺租金收益的重要依据。最后，对比接受“7成方案”的商铺业主，郭嘉团已一次性收取了50%的后六年租金补偿，较快实现了商铺收益，为平衡各方权益，一审法院酌定摩尔公司按照前三年租金标准的60%支付涉案商铺剩余委托经营管理期间的租金，郭嘉团已按《协议书》收取的原租金标准的50%款项应当按月予以冲抵，则摩尔公司应当从2016年7月起按原租金标准的10%（即5952元/月×10%=595.2元/月）支付剩余部分的租金至委托经营管理期限届满。本案从2016年7月计至2019年4月，摩尔公司应支付租金合计20236.8元（595.2元/月×34个月）。至于违约金方面，由于郭嘉团与摩尔公司签订的《委托经营管理合同》以及《协议书》均未对后六年委托经营管理期间的租金支付标准作明确约定，双方由此发生争议并进行协商，且一直未能达成一致，不宜完全归责于摩尔公司单方违约，郭嘉团要求按原租金标准计算逾期支付违约金，缺乏依据，一审法院不予支持。二、关于摩尔公司、正邦公司、罗盛宗、陆炳同、戴丽、黎瑞祥、郑丽君、陆春莲的责任问题。郭嘉团与摩尔公司签订的《委托经营管理合同》实际上具有租赁合同的性质。摩尔公司是该合同约定的租金支付主体，也是摩尔项目的运营商，理应承担租金的支付责任。正邦公司仅为案涉商品房买卖合同约定的出卖人，与本案租赁合同并无直接法律关系，郭嘉团要求正邦公司承担租金支付责任，理据不足，一审法院不予支持。罗盛宗、陆炳同、戴丽合作投资经营和销售摩尔广场项目，为摩尔公司的实际控制人，摩尔广场信访事件处置期间，三人于2016年7月14日出具《承诺书》，共同承诺：在剩余的六年委托期内保证小业主合同条件下的租金收入；摩尔广场经营收入在扣除正常运营费用后与应支付给小业主的租金之间的差额，由三方按原股权比例承担并由政府监管支付。此外，罗盛宗还作为协议签订方自愿对于《协议书》的履行提供担保。虽然罗盛宗、戴丽与陆炳同之间对于向监管账户汇入履约保证金事宜尚有争议，但从其承诺来看，三人应按其承诺对于摩尔公司剩余六年的租金支付义务承担补充清偿责任。至于郭嘉团在本案要求罗盛宗、陆炳同、戴丽各自对应的名义持股人黎瑞祥、郑丽君、陆春莲承担相应责任，缺乏依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决如下：一、摩尔公司于判决发生法律效力之日起十日内向郭嘉团支付2016年7月至2019年4月期间的租金合计20236.8元；二、罗盛宗、陆炳同、戴丽对于摩尔公司应负担的上述租金支付义务共同承担补充清偿责任；三、驳回郭嘉团的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4548元，由郭嘉团负担2274元，由摩尔公司负担2274元。二审中，各方当事人均未向本院提交证据。经审理，本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，郭嘉团、罗盛宗、陆炳同均为澳门特别行政区居民，本案系涉澳房屋租赁合同纠纷案件，应参照我国有关涉外民事关系法律适用的相关规定选择解决本案争议的准据法。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”的规定，因涉案商铺位于内地，内地与涉案租赁合同有最密切联系，故一审法院适用内地法律作为审理本案争议的准据法正确。各方当事人对一审判决第一项均未提起上诉，本院径行予以维持。本案二审争议的焦点在于陆炳同是否应对摩尔公司的案涉债务承担责任，对此，本院评析如下：首先，案涉纠纷系因摩尔公司欲变更《委托经营管理合同》约定的租金标准而引发，纠纷的当事人为商铺业主与摩尔公司等，地方政府仅是居中对当事人之间的纠纷进行协调。《承诺书》旨在解决摩尔公司应支付的商铺租金的资金来源，是就各方当事人在案涉纠纷中的权利义务达成的合意，陆炳同主张《承诺书》的履行对象是政府理据不足，本院不予采纳。其次，陆炳同、罗盛宗、戴丽出具《承诺书》的目的是保证剩余的六年委托经营期内业主合同条件下的租金收入。从商铺业主与摩尔公司所达成的协议的内容来看，新协议并未否定商铺业主收取租金的权利，且新协议所约定的租金标准也未超过《委托经营管理合同》约定的金额。同时，陆炳同、罗盛宗、戴丽并未明确表示解除《承诺书》或者明确表示以关于三方责任的新约定取代《承诺书》。陆炳同主张《承诺书》在商铺业主与摩尔公司达成新的协议后已经失效理由不成立，本院不予支持。再次，即使如陆炳同所言其在退股时与罗盛宗已经计提了1亿元的风险资金，但陆炳同依然在其已经不再担任摩尔公司股东的2016年7月14日出具《承诺书》，可见，《承诺书》系陆炳同、罗盛宗、戴丽就其三人对摩尔公司的租金支付义务承担责任所作的意思表示，且其三人履行《承诺书》约定的义务并不以其仍为摩尔公司股东为前提。最后，根据《承诺书》的内容，陆炳同、罗盛宗、戴丽对摩尔公司应付租金中超过摩尔广场经营收入（扣除正常运营费用后）的部分应承担支付义务，据此，一审判决判令陆炳同与罗盛宗、戴丽共同承担补充清偿责任符合《承诺书》的约定，并无不当，本院予以维持。综上所述，陆炳同的上诉理由没有事实及法律依据，对其上诉请求应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币100元，由陆炳同负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 莹审 判 员  郭建勇审 判 员  唐育萍二〇二〇年十二月十六日法官助理  韦政敏书 记 员  黎明华