湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终13046号上诉人（原审原告、反诉被告）：湖南盈兴地产发展有限公司，住所地宁乡市玉潭镇一环西路富豪山庄**2T501。法定代表人：詹毅，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘应中，广东立友律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：唐超，男，1976年5月24日出生，汉族，住宁乡市××乡楚沩东路××号。被上诉人（原审被告、反诉原告）：胡兰，女，1978年3月23日出生，汉族，住宁乡市菁华××乡××和平组××号。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：宋志军，湖南严明律师事务所律师。上诉人湖南盈兴地产发展有限公司（以下简称盈兴地产公司）与被上诉人唐超、胡兰商品房预售合同纠纷一案，均不服湖南省宁乡市人民法院作出的（2020）湘0124民初2695号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人盈兴地产公司上诉请求：1、撤销一审判决第四项、第五项，改判由唐超和胡兰支付违约金102100.45元；2、判令由唐超和胡兰承担盈兴地产公司因本案支付的律师费30000元；3、唐超和胡兰承担本案的全部诉讼费用、保全费用。事实和理由：一、一审认定事实不清，二被上诉人未按合同约定及时支付剩余购房款的事实，已经构成根本性违约。二、一审判决错误理解买卖合同中双方的履约义务，将“盈兴地产公司未提供证据证明按揭贷款未通过的原因在于唐超、胡兰”作为认定本案被上诉人是否违约的前提，该认定片面的理解了双方合同义务，进一步导致认定事实错误。综上，因被上诉人的违约行为，导致合同目的无法实现，希望二审法院查明事实，依法改判支持上诉人的上诉请求。被上诉人唐超、胡兰答辩称：1、关于未能办理按揭的原因，上诉人在2019年8月29日给被上诉人发出的通知书已写清，系基于各种原因，而并非是被上诉人的原因。据被上诉人了解的原因是上诉人资金链断裂，银行不予办理按揭贷款。2、通知书同时写明，被上诉人若无意继续购买，上诉人是同意解除合同的。被上诉人曾反诉要求上诉人承担违约责任，但一审判决后，现被上诉人只要求退房、退款。上诉人盈兴地产公司向一审法院起诉请求：1、请求判令解除盈兴地产公司与唐超、胡兰签订的编号为201700611-111号《宁乡县商品房买卖合同》；2、判令唐超、胡兰在合同解除后7日内配合盈兴地产公司办理涉案房屋网签备案预告登记的注销手续；3、判令唐超、胡兰向盈兴地产公司支付逾期付款违约金102100.45元；4、判令唐超、胡兰支付盈兴地产公司因本案产生的律师代理费30000元；5、由唐超、胡兰承担本案的诉讼费、保全费等。被上诉人唐超、胡兰向一审法院反诉请求：1、解除201700611-111号《宁乡县商品房买卖合同》及补充协议；2、盈兴地产公司返还唐超、胡兰购房款1024938元；3、盈兴地产公司立即支付唐超、胡兰占用购房款期间的利息损失160626元（按年利率6％自缴款之日计算至起诉之日，后段继续计算至实际返还之日）；4、由盈兴地产公司承担本案诉讼费用。一审审理过程中，唐超、胡兰申请将其第一项诉讼请求变更为：依法判决确认双方签订的201700611-111号《宁乡县商品房买卖合同》及补充协议已经解除。一审法院认定的事实：2017年8月6日，唐超、胡兰向盈兴地产公司支付房屋认购定金120000元。2017年10月26日，盈兴地产公司与唐超、胡兰签订编号为201700611-111的《宁乡县商品房买卖合同》，双方约定：1、唐超、胡兰（买受人）购买盈兴地产公司（出卖人）开发的位于××乡××街道××路××路××广场××号房屋，总价款2042009元；2、买受人应于合同签订之日向出卖人交付首付款1022009元，剩余房款1020000元向湖南宁乡农村商业银行股份有限公司营业部申请贷款，出卖人应协助办理。买受人应在接到出卖人通知之日起3日内，将申请办理银行按揭所需的全部资料提交，在接到出卖人或贷款人通知后3日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用，若买受人逾期履行前述义务，逾期超过90日的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按总房款5％向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之次日起是实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付总房款万分之三的违约金；3、非因归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在7日内以自有资金或其他方式支付。逾期，任何一方均可单方解除合同，自合同解除后30日内，出卖人应将已付款及同期银行活期存款利息退还给买受人。合同签订后，唐超、胡兰于2019年10月26日向盈兴地产公司支付了首付款902009元及办理不动产权证书等的手续费1244元。后唐超、胡兰向合同约定的湖南宁乡农村商业银行股份有限公司营业部递交了申请按揭贷款的资料，未获审批通过。2019年8月29日，盈兴地产公司向唐超、胡兰送达了《签约及补交资料通知书》，该通知书载明：1、因唐超、胡兰在预售合同项下提交的资料已经不符合贷款银行现房按揭审批要求，特通知其在收到该通知之日起7日内重新与盈兴地产公司签订现房买卖合同（收回原预售合同）以及提供符合要求的按揭贷款申请资料（如唐超、胡兰不选择按揭贷款，可直接向盈兴地产公司一次性付清购房款）；2、如唐超、胡兰已无意继续购买涉案房屋，请在收到该通知起7日内与盈兴地产公司协商解除《商品房买卖预售合同》事宜；3、若收到该通知后，唐超、胡兰既不同意与盈兴地产公司签订现房买卖合同（收回原预售合同）并提供符合要求的按揭资料或一次性付清余款，又不与盈兴地产公司协商解除《商品房买卖预售合同》事宜，盈兴地产公司将于通知期限届满之日起即行单方解除合同，并将该合同另行出售。2019年9月26日，唐超、胡兰向盈兴地产公司补交了涉案房屋实际面积与合同约定面积的差价1685元。一审法院另查明，1、经该院向湖南宁乡农村商业银行股份有限公司营业部调查，该单位现亦无法确定唐超、胡兰的贷款申请未获通过是何原因；2、盈兴地产公司因本案支出律师代理费30000元。一审法院认为，该案争议焦点为：唐超、胡兰是否应当向盈兴地产公司支付违约金，盈兴地产公司是否应当向唐超、胡兰支付资金占用利息。根据审理查明的事实，唐超、胡兰在与盈兴地产公司签订合同后，即向银行递交了按揭贷款申请资料但未获审批通过,现双方均未提供证据证明贷款未获通过的原因是什么，而经一审法院向贷款银行调查，亦无法确定原因，则从公平角度出发，该院认为该贷款申请未获批准应当认定为非因归责于双方的原因。根据双方所签《宁乡县商品房买卖合同》之第六条的约定，非因归责于双方的原因导致唐超、胡兰未能获得贷款的，唐超、胡兰应在7天内以自有资金或其他方式支付，现其未付，则双方均有权单方解除合同，盈兴地产公司需在合同解除后30日内将已付款及同期银行活期存款利息退还给唐超、胡兰。2019年9月26日，盈兴地产公司给唐超、胡兰发出了《签约及补交资料通知书》，通知书中载明如唐超、胡兰在收到该通知之日起7日内无任何回复，则自7日期限届满之日起单方解除合同，现唐超、胡兰对盈兴地产公司要求解除合同无异议，故该院确认双方签订的《宁乡县商品房买卖合同》已于2019年9月26日解除。合同解除后，依照双方约定，盈兴地产公司应在30日内退还购房款1023694元及办证费用1244元并支付相应利息。关于利息，唐超、胡兰自愿放弃要求盈兴地产公司支付120000元定金部分从2017年8月6日至2017年10月25日期间及面积补差1685元部分的利息的权利，此系其对自身权益的合法处分，该院予以准许。则以1022009元为基数，按中国人民银行活期存款年利率0.35％的标准，从2017年10月26日起暂计算至2020年4月8日止为8774元。盈兴地产公司并未提供证据证明按揭贷款未通过的原因在于唐超、胡兰一方，故对其要求唐超、胡兰支付违约金及律师费的诉讼请求，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、确认盈兴地产公司与唐超、胡兰签订的201700611-111号《宁乡县商品房买卖合同》于2019年9月26日解除；二、唐超、胡兰于本判决生效之日起10日内协助盈兴地产公司办理××乡××街道××路××路××广场××号房屋的合同备案及预购商品房预告登记的注销手续；三、盈兴公司于判决生效之日起10日内退还唐超、胡兰购房款1023694元及办证费用1244元；四、盈兴地产公司于判决生效之日起10日内支付唐超、胡兰购房款利息8774元（已计算至2020年4月8日，后段按照合同约定标准继续计算至购房款退还之日）；五、盈兴地产公司及唐超、胡兰的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费2942元，由盈兴地产公司负担；一审反诉案件受理费7725元，由唐超、胡兰负担。本院二审查明的事实与一审查明的事实无异。本院认为，2019年9月26日，上诉人盈兴地产公司给被上诉人唐超、胡兰发出《签约及补交资料通知书》，通知书载如被上诉人在收到该通知书之日起7日内无任何回复，则自7日期限届满之日起单方解除合同。上诉人要求解除合同，被上诉人对上诉人要求解除合同并无异议，一审法院依法确认解除合同正确，本院予以维持。合同未能履行，双方均没有过错，上诉人也没有提交被上诉人贷款没有批准具有过错的证据，故本院对上诉人要求被上诉人承担违约责任以及承担律师费等的上诉请求不予支持。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2942元，由上诉人盈兴地产公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 刘 英审判员 金新贵二〇二〇年十二月二十四日法官助理叶伟志书记员刘峙宏附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。