山东省菏泽市牡丹区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁1702民初6744号原告：山东银座购物中心有限公司菏泽银座和谐广场，住所地：山东省菏泽市牡丹区牡丹街道办事处人民北路以东长城路以北鲁商凤凰城，统一社会信用代码：91371702MA3CTM677N。法定代表人：王玮。职务：总经理。委托诉讼代理人：王瑞，国浩律师（济南）事务所律师。委托诉讼代理人：何艳平，女，1981年1月4日出生，汉族，住山东省成武县，（系公司员工）被告：张志杰，男，1988年3月24日出生，汉族，住山东省菏泽市牡丹区。委托诉讼代理人：王子昊，山东君诚仁和律师事务所律师。原告山东购物中心有限公司菏泽银座和谐广场与被告张志杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告山东购物中心有限公司菏泽银座和谐广场委托诉讼代理人王瑞、何艳平到庭参加诉讼，被告张志杰经合法传唤，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。山东购物中心有限公司菏泽银座和谐广场向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告支付从2018年2月1日至2020年7月25日欠付的租金100380.72元，物业管理费193719.90元，宣传推广费64570.38元，合计358671元，提成租金94.72元，网络费1800元，固话费623.70元，电费20014.54元，水费10544.40元，总计391748.36元。2.请求判决被告支付原告违约金115133.98元3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年9月61日，原告与被告双方签订了《租赁合同》，约定被告承租原告位于菏泽市牡丹区人民北路和谐广场4楼409室房屋，租赁期限为3年，合同履行至2018年2月，被告开始拖欠租金，原告多次发函催缴，但被告未回应，根据合同约定，被告严重违约，原告于2020年7月25日发函解除合同，但被告至今未支付租金等相关费用，为维护原告合法权益，请人民法院依法判决，支持原告诉讼请求。被告张志杰庭后答辩称，1.原告的诉讼请求没有合同和法律依据。依据《租赁合同》第4.1条约定，原告开业日开始计租，而不是试营业日开始计租，原告因消防工程未施工完毕，一直到2018年9月才验收合格。依据《中华人民共和国消防法》第十三条第三款规定，和谐广场消防工程未验收合格不得使用。原告因违规试营业，多次被消防部门责令停业，造成商场内各商铺极大的损失。因此从2017年10月1日到直至2018年9月前应属于试营业期间，被告不应支付租金。2.原告于2017年10月1日开始试营业，直至2017年10月30日原告才给被告租赁房屋接通了天然气，原告合同中明确要求被告必须配备相应的工作人员和开门时间，因为被告经营的是餐饮行业，未接通天然气被告无法经营，致使被告受到巨大的损失，被告支付了了当月租金3万元，工作人员工资7万元。及当月的经营性损失。因此，被告与原告商议自2018年1月起暂停支付租金及各项费用，以弥补被告的损失。被告不欠原告水电费和通讯费。且原告收取的电费没有标明单价及计算方式。无法认定证据的真实性。3.被告向原告银座广场交纳了保证金88830元。在租赁期间，并不是被告不缴纳租金，这是被告因前期刚开始试营业期间未给被告通天然气致使被告无法营业，加上被告支付的人员工资。被告与原告协商，用后期租金对被告的弥补。虽然被告有违约行为，但是原告也有违约行为，且故意放任损失扩大，被告交纳的保证金，原告应当予以返还。如不返还，应当在原告的主张的租金中扣减或者冲抵。4.原告主张的违约金过高，应当调整，被告超过30日未付保底租金等款项，原告应当依据《租赁合同》第6.4.2条及时行使合同解除权，但原告实际没有行使，而是放任损失扩大，存在过错。且原告主张以银行间同业拆借中心的利率的4倍支付违约金与实际损失相比明显过高。请求法院予以调整。且原、被告签订的合同为格式合同，期间对于原、被告之间的违约条款，全部都仅仅约束了被告的违约责任，而未约定相应的原告的责任，属于不对等条款。应当属于不对等条款，应当属于格式条款，应当无效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。现查明：2017年9月6日，原、被告双方签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：原告将位于山东省菏泽市牡丹区人民北路和谐广场4层409室共计282平方米租赁给被告，租赁期限为3年，自计租日至次年同月同日的前一日为第一个租赁年度届满日。以后每个年度均按此计算，直至租赁期届满。合同所述“计租日”为原告方和谐广场开业日即租赁期为2017年10月1日至2020年9月30日。房屋租金为第一年至第一年，被告每日应向原告支付的保底租金、宣传推广费、物业管理费等费用共计人民币987元，其中保底租金为1.00元/平方米/日、宣传推广费为0.67元/平方米/日、物业管理费为1.83元/平方米/日。第二年至第二年，被告应每日向原告支付的保底租金、宣传推广费、物业管理费等费用共计人民币1071.60元，其中保底租金为1.18元/平方米/日、宣传推广费为0.79元/平方米/日、物业管理费为1.83元/平方米/日。第三年至第三年，乙方每日应向甲方支付的保底租金、宣传推广费、物业管理费等费用共计1128元，其中保底租金为人民币1.30元/平方米/日、宣传推广费为人民币0.87元/平方米/日、物业管理费为1.83元/平方米/日。原告提供水、电总表，用于测计被告在该商铺内所使用的水、电总量。被告同意自行承担使用该店铺所发生的水、电、超时空调费等费用，支付标准为原告或其他指定的管理公司即时公布的价格。被告应于每月的10日前按照合同约定向原告支付合同约定的相关费用。逾期付款的违约责任，被告应按照合同约定如期足额支付租金及各项费用等款项。除合同另有约定外，当被告逾期向原告支付本合同约定的任何款项时，不足15日的，每逾期一日，按逾期支付总额的0.5%向原告支付违约金；逾期超过15日（含15日），每逾期一日，按逾期支付总额的1%向原告支付违约金；逾期超过30日（含30日），仍未交纳应付款项的，除应按日计算交纳违约金外，原告有权立即解除本合同，已收租金、费用和保证金不予返还，且不对被告承担任何责任。合同成立并生效后，原告依约交付了房屋，被告依约支付租金及其他费用（宣传推广费、物业管理费、网络费、固话费、电费）至2018年1月，2018年2月至2020年9月，开始陆续拖欠租金及相关费用（宣传推广费、物业管理费、网络费、固话费、电费）的一种或几种。全国银行间同业拆借中心2020年11月公布的一年期贷款市场报价利率为年利率3.85%。本院认为，本案争议的焦点为：1、原、被告签订的租赁合同是否有效？原、被告双方签订的《租赁合同》，系双方真实意思表示，均是双方自愿行为，不存在违反《中华人民共和国合同法》第五十二条的情形。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”未取得消防部门的验收违背的是管理性法律规定，且《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》第二条、第三条、第八条规定，《租赁合同》只有是在违反规划，被认定为是违建、临时建筑时，才能认定《租赁合同》无效，且在一审法庭辩论终结前取得相关手续的，应被认定为合同有效。其他原因导致房屋存在违法性瑕疵的，只有在导致房屋无法使用时，才可以起诉请求撤销合同，而不是合同无效。因此，被告答辩称违反《中华人民共和国消防法》第十五条的规定，租赁合同应视为部分无效部分有效，本院不予采信。原、被告签订的《租赁合同》有效。2、原告要求被告支付拖欠租金、物业管理费、宣传推广费、网络费、固话费、电费数额的事实和法律依据？《租赁合同》有效，被告应按照合同约定支付租赁期间的房屋租金。根据原告提交的宣传资料，2017年10月1日以“银座和谐广场璀璨绽放”为主题盛大开业，因此租赁期限为2017年10月1日至2020年9月30日。被告依据合同支付的费用包括保底租金、物业管理费、宣传推广费，宣传推广费是大型购物中心经营模式下的管理费用，该费用因租赁产生，是租赁费用的组成部分，原告就整个商场的宣传，也给被告带来了客流、人气，且《租赁合同》并未严格约定宣传推广费是只对被告单独进行宣传，故原告尽到了合同约定的宣传推广义务，对原告要求被告支付宣传推广费的诉请，本院予以支持；对被告的宣传推广费没有依据的答辩意见，本院不予采纳。依据《租赁合同》约定，原告向被告主张的租赁期间物业管理费的诉讼请求，本院予以支持。依据原告提交的证据四，被告应支付原告2018年2月、3月、4月、5月、6月、7月、8月及2019年4月、5月、6月、7月、8月、9月的保底租金、宣传推广费、物业管理费分别为27636元、30597元、29610元、30597元、29610元、30597元、30597元及5358元、33219.6元、32148元、18219.6元、33219.6元、27262.2元，计358671元。依据《租赁合同》约定，原告向被告主张的租赁期间固话费、电费、网络费的诉讼请求，本院予以支持。2018年2月份，被告应支付原告水电费、网络费、固话费7595.48元；2018年3月份，被告应支付原告水电费、网络费、固话费7664.08元；2018年4月份，被告应支付原告水电费、网络费、固话费7269.68元；2018年5月份，被告应支付原告水电费、网络费、固话费1271.22元；2018年6月份，被告应支付原告水电费、网络费、固话费1233.22元；2018年7月份，被告应支付原告水电费、网络费、固话费1158.85元；2018年8月份，被告应支付原告水电费、网络费、固话费1507.58元；2018年9月份，被告应支付原告水电费、网络费、固话费1262.96元；2018年10月份，被告应支付原告水网络费、固话费245.94元；2018年11月份，被告应支付原告水电费、网络费、固话费1155.55元；2018年12月份，被告应支付原告水电费、网络费、固话费64.84元；2020年7月份，被告应支付原告水电费、网络费2550.24元，计30432.4元。原告主张被告按照合同约定支付2018年2月份的提成租金，但原告未提供被告该月营业额的相关证据，对于此部分的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。被告自2018年2月开始陆续拖欠租金及相关费用，存在违约行为。依据《中国人民共和共合同法》第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”依据《中国人民共和共合同法》第一百一十四条：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，《租赁合同》中约定，逾期超过15日（含15日），每逾期一日，按逾期支付总额的1%向原告支付违约金，即年利率360%；逾期超过30日（含30日），仍未交纳应付款项的，除应按日计算交纳违约金外，原告有权立即解除本合同，已收租金、费用和保证金不予返还，且不对被告承担任何责任。被告以上诉违约金过高为由请求法院予以适当减少，且原告未提交证据证明被告违约所遭受的损失金额。故原告的损失应当是被告每月所欠保底租金、宣传推广费、物业管理费的总额为基数，按资金占用期间的利息计算，即应当以每月的10日起计算至本判决作出之日（2020年12月10日）止，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条:“出借人请求借款人按照合同约定利率支付利息的，人民法院应予支持，但是双方约定的利率超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍的除外。前款所称“一年期贷款市场报价利率”，是指中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心自2019年8月20日起每月发布的一年期贷款市场报价利率。”全国银行间同业拆借中心2020年10月公布的一年期贷款市场报价利率为年利率3.85%。故，应按照年利率15.4%计算保底租金、宣传推广费、物业管理费占用期间的利息。因被告的违约原告造成的损失为：2018年2月10至2020年9月10日利息是27636×（2+7/12）×15.4%=10994.52元，2018年3月10至2020年9月10日利息是30597×（2+6/12）×15.4%=11779.85元，2018年4月10至2020年9月10日利息是29610×（2+5/12）×15.4%=11019.85元，2018年5月10至2020年9月10日利息是30597×（2+4/12）×15.4%=10994.52元，2018年6月10至2020年9月10日利息是29610×（2+3/12）×15.4%=10259.87元，2018年7月10至2020年9月10日利息是30597×（2+2/12）×15.4%=10209.20元，2018年8月10至2020年9月10日利息是30597×（2+1/12）×15.4%=9816.54元，2019年4月10至2020年9月10日利息是5358×（1+5/12）×15.4%=1168.93元，2019年5月10至2020年9月10日利息是33219.6×（1+4/12）×15.4%=6821.10元，2019年6月10至2020年9月10日利息是32148×（1+3/12）×15.4%=6188.49元，2019年7月10至2020年9月10日利息是18219×（1+2/12）×15.4%=3273.35元，2019年8月10至2020年9月10日利息是33219×（1+1/12）×15.4%=5542.04元，2019年9月10至2020年9月10日利息是27262×1×15.4%=4198.35元，原告实际的损失实际为102266.61元，少于诉讼请求的115133.98元，故，对于原告过高部分的诉讼请求不予支持。在合同履行过程中，被告虽逾期支付租金，但原告在明知被告拖欠租金的同时，仍故意放任损失扩大，被告按照合同约定交纳的保证金88830元应予折抵。综上所述，被告应支付原告保底租金、宣传推广费、物业管理费计358671，网络费、固话费、电费30432.4元，以上共计389103.4元，对于过高部分的诉讼请求，本院不予支持；因违约实际造成的损失为102266.61元，被告交纳保证金88830元应予折抵，故，被告还应向原告支付违约金13436.61元；依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百一十三条、第一款《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》第二条、第三条、第八条、《中国人民共和共合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条的规定，判决如下：一、被告张志杰于判决生效之日后十日内支付原告山东银座购物中心有限公司菏泽银座和谐广场保底租金、宣传推广费、物业管理费、网络费、固话费、电费共计389103.4元。二、被告张志杰于判决生效之日后十日内支付原告山东银座购物中心有限公司菏泽银座和谐广场违约金13436.61元。三．驳回原告山东银座购物中心有限公司菏泽银座和谐广场的其他过高部分的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8869元，减半收取计4434.5元，由原告山东银座购物中心有限公司菏泽银座和谐广场负担911元，被告张志杰负担3523.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审判员  刘昌军二〇二〇年十二月十日书记员  程相润