湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)湘07民终2213号上诉人（原审被告）：肖锋，男，1968年11月20日出生，汉族，住湖南省津市。被上诉人(原审原告)：常德宝悦物业管理有限公司，住所地湖南省津市市三洲驿办事处柏枝林社区九澧大道宝悦城商业**楼。法定代表人：周小平，该公司经理。委托诉讼代理人：张银鄂，湖南正泰律师事务所执业律师。上诉人肖锋因与被上诉人常德宝悦物业管理有限公司(以下简称宝悦物业公司)物业服务合同纠纷一案，不服湖南省津市市人民法院(2020)湘0781民初375号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。肖锋上诉请求：依法撤销一审判决第一项，并由宝悦物业公司负担一、二审案件受理费。事实与理由：1.原审对肖锋提交的“证据2”、“证据5”不予确认，违背了我国《物业管理条例》中公平原则，在同一小区有两种物业收费标准，侵害物业买受人的合法权益。《前期物业管理服务协议》中主要条款发生了变更，应该判定所签订合同作废或按更改后的条款执行，原审判决适用法律错误。肖锋提交的《前期物业管理服务协议》是物业公司提供的格式化条款，按照法律规定，提供格式条款的一方应当遵循公平原则。合同中关于物业费收取的时间及标准，因开发商在交房初期达不到交房条件而引发了广大业主的愤恨，进而于2017年5月10日在津市市信访局进行了上访。经市有关领导和职能部门协调，开发商也明确了先期所收取的物业费、垃圾转运费和装修押金，物业费是在综合验收后次月开始计算，是预收。《前期物业管理服务协议》中收费时间及标准这二个主要条款在2017年先期收房且预缴了物业费的部分业主中进行了由物业公司签字盖章的变更说明，对于这样的承诺，格式条款提供方即宝悦物业公司应该对提供服务的同一小区的广大业主同等公平对待。2.原审法院对物业公司张榜的物业费收取公告不予认可，有失司法公正。公告中明确说明了物业费收取的依据和收费标准，并明确了部分业主前期已预缴物业管理费的自2019年5月1日开始抵扣。这个公告表明，由物业公司告知的，收取物业费的时间与标准是按照物业公司与业主所签订的《前期物业管理服务协议》来决定的，与该协议变更后的条款一致，并且也与2017年信访时开发商及物业公司所承诺的条款相吻合。3.肖锋提交的新证据悦玺1717房水表、电表开通安装的时间证明，水电是一个家庭赖以生存的基本生活保障，电力公司证明电表开户日期为2017年12月7日，自来水公司证明水表开户安装时间为2018年4月。按照常理，综合验收的部门不可能在商品房还没有通水、电、燃气等保障基本生活需要的条件下，开具出住宅工程验收合格的证明，所以开发商所提供的用以证明达到交房条件的竣工验收日期为2016年10月20日的竣工验收单不具备真实性。4.宝悦乐城住宅楼的有关验收文件能证明宝悦乐城住宅楼的建设验收工作是在2018年5月后才完成。《建设工程规划验收合格证》时间为2017年7月19日、《住宅工程质量分户验收汇总表》时间为2017年8月10日至2018年6月1日、《宝悦东城住宅楼预验收备案表》时间为2018年5月18日、《宝悦乐城竣工验收备案表》时间为2018年6月22日，众多证据指向宝悦住宅建设工程综合验收工作在2018年6月份才得以完成。5.肖锋从收房到装修、到入住，没有收到物业公司对物业费的任何催收通知，只是在2020年4月份收到物业公司的催收单，但是计算方式严重错误，无法缴纳。物业费的缴纳应按照物业公司所公示的收费时间及标准来缴纳，即从2019年5月1日起到2020年12月底共计20个月，共计2919.6元。宝悦物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，判决结果适当，应予维持。宝悦物业公司在津市市宝悦乐城小区(以下简称宝悦乐城小区)统一适用一个收费标准，统一从2017年1月1日起收取物业费，根本不存在有两种物业收费标准。宝悦物业公司于2016年12月就经津市市房管局、津市市发展和改革局现场勘察、审核，取得了津市市部门的收费审批。根据国务院《关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》第83项规定，群体性住宅小区的综合验收行政审批明确取消了，只有建设、设计、勘察、施工、监理五方主体责任单位组织竣工验收，也就是综合验收。宝悦乐城小区房屋的验收于2016年10月20日就完成了，也达到了交房条件，这一点已被湖南省常德市中级人民法院(2020)湘07民终592号民事判决已经确认。宝悦物业公司出具的《物业收费公告》是应津市市信访局、三洲驿街道办、柏枝林居委会的协调后，以免收2017年1月1日至2019年5月1日期间的物业费抵销开发商多收取办证费及逾期办证违约金，以平息宝悦乐城小区部分业主的上访而出具的，前提条件是为了息诉息访，和平解决矛盾。此《物业收费公告》贴出后，基本得到宝悦乐城小区800多户居民的认可，只有包括肖锋在内的200户业主起诉索要多收取的办证费和逾期办证违约金。所以针对起诉的业主，宝悦物业公司坚决要求收取2017年1月1日至2019年5月1日期间的物业费，公司从未放弃收取该期间物业费的权利。现在的情况是200户起诉的业主，99%的都与公司和解了，认可与800多户业主一样以办证费、逾期办证违约金冲减物业费，只有包含肖锋在内的二名业主拒绝和解。肖锋提供的悦玺1717房水表、电表开通证明，只是证明肖锋个人自愿开通水、电的时间，不能够证明宝悦乐城小区的通水、电的时间。宝悦乐城小区的水、电在五方主体责任单位竣工验收时就纳入了城市管网，安装了水、电表。根据《物业管理条例》第四十一条规定，物业公司自入住小区，对小区公共物业提供物业服务时开始，就要收取物业费，肖锋不能以没有入住小区而拒交物业费。宝悦物业公司向一审法院起诉请求：判令肖锋支付物业费7007.04元、滞纳金3836.35元，合计10843.39元。一审法院认定事实：肖锋系津市市宝悦乐城小区悦玺栋1－1717室业主，住房面积为121.65平方米。2018年8月28日，宝悦物业公司与肖锋签订《前期物业管理服务协议》，约定宝悦物业公司为小区提供物业管理服务，物业管理费每月每平方米1.5元，肖锋缴纳费用时间为2017年1月1日—12月31日物业费用。每次交纳费用时间为：本年10月—12月缴纳下一年物业费用。因肖锋原因空置房屋每月每平方米1.5元。肖锋不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，宝悦物业公司有权要求肖锋补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金。同时约定，物业管理服务内容：房屋共用设施设备及其运行的维护和管理。共用设施设备是指共用的上下水道管、落水管、水箱、电梯、绿地等。已经发生法律效力的(2020)湘07民终592号湖南省常德市中级人民法院民事判决书确认事实如下：2015年6月28日，肖锋与湖南宝悦置业有限公司签订《津市市商品房买卖合同》，肖锋支付了购房款，交纳了物业专项维修资金。涉案建设工程于2016年10月20日经勘察、设计、施工、工程监理、建设单位验收合格，达到了交付条件。2016年11月起，湖南宝悦置业有限公司通知宝悦乐城房屋买受人收受房屋。2018年8月28日，湖南宝悦置业有限公司向肖锋交付房屋，肖锋在《宝悦乐城房屋交接书》上签署名字。2016年11月1日，经津市市发展和改革局审核，宝悦乐城前期物业服务收费标准为建筑面积每平方米1.2元。宝悦乐城业主王志新等6人曾因宝悦小区没燃气和电入户、水压不足、电线乱拉等问题向津市市信访局反映。2020年5月18日，津市市市场监督管理局向宝悦物业公司发出特种设备安全监察指令书，指出存在的问题为电梯的维保记录不全，并责令于2020年5月25日前对其使用的特种设备进行定期自行检查并作出记录。2019年4月15日，宝悦物业公司发出物业收费公告，主要内容为：我司将于2019年5月1日开始对住宅业主收取物业管理费，前期物业管理费用标准为建筑面积每平方米每月1.2元，未办理入住的空置房屋房物业管理费标准为建筑面积每平方米1.2元。肖锋自入住宝悦乐城小区一直未交纳物业管理费。2020年4月2日，宝悦物业公司将物业费催收通知单张贴在肖锋住宅房门上，要求肖锋自通知三日内交纳自2017年1月1日起2020年12月31日止的物业费7007.04元及滞纳金3836.35元。从2017年1月1日起至2020年12月31日止，按照每平方米1.2元计算物业费为7007.04元。以差欠一年物业费1751.76元为基数，按照每天千分之三计算二年的滞纳金为3836.35元。一审法院认为，本案属物业服务合同纠纷。宝悦物业公司与肖锋签订的《前期物业管理服务协议》真实合法有效，应予以确认。该合同对双方具有约束力。宝悦物业公司在对小区实施了物业管理服务后，有权依物业服务合同的约定向业主收取物业费，肖锋作为小区业主，接受了宝悦物业公司提供的物业管理服务，应当按约支付物业费。本案中，虽肖锋接收住房和签订物业服务协议时间均为2018年8月28日，但宝悦乐城商业综合体住宅于2016年10月20日已符合交付条件，开发商湖南宝悦置业有限公司自2016年11月起通知买受人收受房屋，宝悦物业公司也从2016年10月20日起开始物业服务，且双方在物业服务协议明确约定物业费缴纳时间为2017年1月1日起，因此，宝悦物业公司要求肖锋按照物业服务协议约定支付未缴纳的物业费，合法有据，应予以支持。肖锋以物业收费公告为由抗辩其物业费起缴时间应从2019年5月1日开始，因物业收费公告内容仅为宝悦物业公司将于2019年5月1日开始对住宅业主收取物业费，并没有对2017年1月1日至2019年4月30日产生的物业费承诺放弃，故肖锋的该主张无事实和法律依据，不予支持。肖锋抗辩其与湖南宝悦置业有限公司签订的商品房买卖合同约定的前期物业服务单位是深圳科技工业园物业服务有限公司并不是宝悦物业公司，本案中因与肖锋签订前期物业管理服务协议的是宝悦物业公司，对小区进行了物业服务的也是宝悦物业公司，宝悦物业公司与肖锋形成了物业服务合同法律关系，肖锋以商品房买卖合同约定的前期物业服务单位不是宝悦物业公司为由拒付物业费无法律依据，应不予支持。肖锋提出的2016年10月20日住宅不符合交付条件，不能作为一个合格的商品房交付业主，该主张因与生效法律文书认定的事实不符，不予确认。宝悦物业公司电梯维保记录不全，由于共用设施设备及其运行的维护和管理只是宝悦物业公司提供物业服务的一个方面，而电梯维护也只是物业共用设施设备维护的一个方面，电梯维保记录不全只能说明宝悦物业公司在共用设施维护管理上存在问题，有待整改完善，而不能否认肖锋直接或间接享受了宝悦物业公司提供的安保、环境卫生、公用设施维护等其他物业服务，故电梯维保记录不全不能成为肖锋拒绝交纳物业费的充分理由。但考虑到宝悦物业公司对该小区实施物业管理服务中存在瑕疵，对肖锋应交物业费的数额，予以酌减滞纳金，对宝悦物业公司主张逾期付款滞纳金的请求，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第四十二条第一款规定，经一审法院审判委员会讨论决定，判决：一、肖锋支付常德宝悦物业管理有限公司2017年1月1日至2020年12月31日的物业管理费7007.04元，限于该判决生效后十日内一次性付清；二、驳回常德宝悦物业管理有限公司超出该判决第一项内容以外的其余诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费71元，减半收取36元，由常德宝悦物业管理有限公司负担13元，肖锋负担23元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。肖锋向本院提交以下证据：1.津市市人民政府网2017年7月21日发布的网页截图，内容为2017年市长热线办督办宝悦乐城用电安全工作，拟证明开发商交付的房屋在2017年7月17日尚未通过全面验收，消防通道、燃气管道、临时用点存在重大的安全隐患，宝悦乐城小区的房屋在2017年7月17日仍未通电，不符合居住使用的条件，宝悦物业公司进驻前，没有对所要服务的物业体进行查验等进驻前的必备工作；2.《电表开户证明》，拟证明直到2017年12月7日，宝悦乐城小区才办妥供电手续；3.《水表客户信息》，拟证明直到2018年4月23日，宝悦乐城小区才安装市政水表，房屋才通水，此时房屋才具备正常居住使用的必要条件；4.津市市建设工程竣工验收意见汇总表，拟证明2018年5月24日专项验收部门同意验收，竣工验收备案时间是在2018年6月。经质证，宝悦物业公司对证据1的合法性、真实性、关联性及证明目的都有异议，新闻报道不是证据的形式要件，不是合法证据，内容没有说物业公司没有通水电，临时通电也是通电，证据1不能作为定案的依据；对证据2、3的关联性及证明目的有异议，肖锋个人用电用水信息与本案没有关系，物业公司是对宝悦乐城小区公共提供服务，不是对个人提供服务，肖锋个人用水电信息不能证明宝悦乐城小区没有通水电；对证据4的关联性、证明目的有异议，有关职能部门行政验收已经被取消了，竣工验收只是向有关部门备案，不是验收，备案与是否验收是不同的概念，不影响肖锋收房。宝悦物业公司向本院提交以下证据：湖南省高级人民法院(2020)湘民申3275号民事裁定，拟证明居住小区等群体房地产开发项目竣工综合验收已经取消了行政审批。经质证，肖锋对该真实性没有异议，但认为与本案没有关联性。本院认为，肖锋二审中提交的证据均不能达到其主张的证明目的，因本院另案(2020)湘07民终592号生效民事判决认定宝悦乐城小区于2016年10月20日达到了交付条件，并且开发商自2016年11月份起通知买受人收受房屋，肖锋提交的证据拟证明的事实与该生效判决认定事实不符，故本院不予采信。宝悦物业公司提交了湖南省高级人民法院民事裁定书证明湖南省高级人民法院已驳回了肖锋对(2020)湘07民终592号生效民事判决的再审申请，本院予以采信。一审认定事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点为肖锋应向宝悦物业公司交纳物业费金额为多少。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中，肖锋与宝悦物业公司签订《前期物业管理服务协议》，该协议约定肖锋缴纳物业费的时间为2017年1月1日起，该协议未违反相关法律规定，合法有效。肖锋上诉称宝悦乐城小区综合验收工作在2018年6月份才完成，小区才达到交房条件，因本院作出的另案(2020)湘07民终592号生效民事判决认定宝悦乐城小区于2016年10月20日达到了交付条件，并认定了开发商自2016年11月份起通知买受人收受房屋，肖锋的主张与该生效判决认定不符，故该上诉理由不能成立。肖锋上诉称物业公司按两个不同标准收取物业费，违背了公平原则，因宝悦物业公司与其他业主是达成协议以物业费充抵多收取的办证费等费用，宝悦物业公司并不存在按几种标准收取物业费情形，肖锋的该项上诉理由不能成立。宝悦物业公司提供了物业服务，肖锋应按《前期物业管理服务协议》约定自2017年1月起交纳物业费，肖锋主张应从2019年5月开始交纳物业费的理由不能成立，一审判决肖锋应支付2017年1月1日至2020年12月31日物业费7007.04元正确。综上所述，肖锋的上诉理由不能成立，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费71元，由肖锋负担。本判决为终审判决。审判长  钟科见审判员  孙孝明审判员  张秋岚二〇二〇年十二月二十一日法官助理孙艳慧书记员郭子琪附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。