江西省上饶市广信区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1121民初3759号原告：彭耀军，男，1972年12月3日出生，汉族，初中文化，无业，住江西省上饶市广信区。委托诉讼代理人：钱建华，江西尚饶律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐志松，江西尚饶律师事务所律师。被告：徐海昌，男，1969年6月16日出生，汉族，初中文化，无业，住浙江省衢州市柯城区。原告彭耀军与被告徐海昌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告彭耀军的委托诉讼代理人钱建华、徐志松，被告徐海昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。彭耀军向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告赔偿原告各项损失共计人民币232,960元；2、本案的诉讼费用由被告承担。原告主张232,960元包括以下费用：转让费（含七个月房租）138,000元，装修费61,700元，广告费3,000元，预先支付的半年的房租35000元；以208,000元为基数，按照年利率24%，要求被告支付从2018年12月份至2020年9月25日的逾期利息24,960元。在审理过程中，原告主张：其于2020年10月13日起诉，要求被告赔偿损失的前提是解除原、被告之间的租赁合同。由于其是于2018年12月5日腾空店铺的，故请求确认原、被告之间的租赁合同于2018年12月5日解除。事实和理由：2018年4月18日，姚太胜由于开办餐饮需要，与被告徐海昌签订租房协议，协议约定：被告将上饶县旭日北大道1号4栋101的营业用房承租给姚太胜，租期为两年（2018年4月18日至2020年4月17日），租金为每年柒万元整。2018年9月15日，姚太胜由于个人原因经徐海昌同意将上饶县旭日北大道1号4栋101的营业性用房转让给原告彭耀军使用，并签订了转让协议。随后彭耀军将转让费13.8万元于同日支付给姚太胜。2018年10月18日，原、被告之间签订租房协议，协议约定：被告将上饶县旭日北大道1号4栋101的营业用房承租给彭耀军，租期为两年（2018年10月18日至2020年10月17日），租金为每年柒万元整。协议签订以后，原告立即联系装修公司装修房屋，用于生产经营，并支付了6万多元装修费。2018年12月5日，衢州市衢江区人民法院发布（2015）衢执民字第218号公告，公告表明由于执行人衢州市衢江区农村信用合作社与徐海昌金融借款合同纠纷一案申请强制执行，决定对上饶县旭日北大道1号14幢101号房产进行拍卖，并限令相关租赁人员在2019年2月15日腾退。现该房产已经被法院查封。由于被告违反租赁合同在先，因此原告多次联系被告，要求被告退还租金及赔偿各项装修损失共计232,960元，但被告以各种理由推诿。为了维护自己的合法权益，原告特提起本案诉讼。被告徐海昌辩称，姚太胜将涉案店面转让给原告我不清楚，原告支付转让费我也不知情，也没有支付给我，我是2018年10月初来上饶发现老板换了，才知道店面转租给了原告，所以原告要求我支付转让费不合理；2、根据原、被告的租赁协议，在租赁合同中明确了假如涉案房屋买卖或者拆迁等因素造成原告不能继续营业的，则我只返还未使用部分的房屋租金。原告于2019年10月份以后才搬走，不存在返还租金的情况。3、原告根本没有进行装修，门、地砖等都是我以前装修的。姚太胜也没有装修，就是做了一个小吧台，挂了几幅画，其他都是我装修的。我跟原告是2018年10月份才签订协议，但是装修合同是在2018年9月份就签订了。店面的状态还是我之前的状态，涉案的房屋新房东已经出租给别人了。即使是装修了，我们并没有约定要赔偿装修费。本院经审理认定事实如下：2018年4月18日案外人姚太胜与被告签订《租房协议》，约定：被告将上饶县旭日北大道1号4栋101的营业用房承租给姚太胜用于开办餐饮。承租期限为两年，自2018年4月18日至2020年4月17日。租金每年7万元，每年一次性付清。房屋租期到后姚太胜享有优先租赁权。姚太胜租期未满如遇拆迁、改造道路拓宽及其他不可抗拒的因素造成姚太胜不能继续正常使用，则被告应退还姚太胜未使用的部分房屋租金，如在合同期间内须经被告同意才可转让。2018年9月15日姚太胜将上饶县旭日北大道1号14栋101的营业用房转让给彭耀军使用。原告支付了姚太胜转让费（含七个月房租）共计138000元。原告主张姚太胜向被告交纳了2018年4月18日至2019年4月17日期间一年的租金，上述转让费中七个月房租应为2018年9月15日至2019年4月17日期间的房租。被告认可收到了姚太胜一年的租金。原告受让店面后，原、被告于2018年10月18日签订了协议书。双方约定被告将上饶县旭日大道14幢101室的营业用房出租给原告用于开办餐饮。承租期限为两年。自2018年10月18日至2020年10月17日止，租金每年7万元整。每年一次性付清。房屋租期到后原告享有优先租赁权。店面装修，原告应在不影响房屋结构的情况下进行装修，如有损坏按市场价予以赔偿。原告租期未到如遇拆迁、改造道路拓宽、房屋买卖等因素造成原告不能继续正常营业的，则被告应退还原告未使用的部分房屋租金。在合同期限内须经被告同意后方可转让给他人。原告分别于2018年9月29日向被告支付了1万元现金，于2018年10月底支付了25000元，共计35000元用于续交租金。原告主张该35000元是用于支付2019年4月至10月的租金，并且姚太胜向其转让店面时于2018年9月15日电话告知了被告，所以被告才和原告签订了租房协议。被告则主张姚太胜向原告转让时其不知情，原告交纳的租金没有约定该35000元是用于支付何时段的租金。2018年12月5日，衢州市衢江区人民法院在涉案店面张贴（2015）衢执民字第218号公告，因申请执行人衢州市衢江农村信用合作联社与被执行人浙江昌泽商贸有限公司、徐海昌、仇雪琴金融借款合同纠纷一案，该院于2014年11月15日作出的（2014）衢巡商初字第150号民事判决书已经发生法律效力。现被执行人未履行生效法律文书所确定的义务，经申请执行人申请，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条第一款规定，该院决定对上饶县旭日北大道1号14幢101号房地产（房产证号：12××57、12××57-1，土地证号：2012-×**）拍卖。限徐海昌、仇雪琴及相关租赁人员在2019年2月15日前腾退出在上饶县旭日北大道1号14幢101号房地产，逾期拒不迁出，该院依法强制执行。如有异议，请在张贴公告之日或送达之日起十五日内向该院提出。此后，原告以其作为承租人，之前并不知道租赁物有抵押情况，而且租赁期未到期为由向浙江省衢州市衢江区人民法院提出执行异议。2019年5月31日，该院作出（2019）浙0803执异8号执行裁定书。该裁定书查明了上述房地产于2012年6月8日设立抵押并登记。该法院认为，本案中案外人彭耀军所主张的租赁关系发生在涉案房地产设立抵押之后，且租赁期限较长，势必对担保物权的实现造成影响，因此，应当对该房地产不负担租赁权等进行变现执行。本案执行依据确认申请执行人对该房地产享有抵押优先受偿权，案外人所主张的租赁权亦不能对抗申请执行人。案外人理由不成立，其对该房地产不享有足以排除强制执行的权益。故该院裁定：驳回案外人彭耀军的异议请求。庭审中，被告主张涉案店铺具体被抵押的时间其记不清楚了，其没有告知原告，也没有告知姚太胜涉案店铺被抵押的事实，而且原告也没有问他。在本案的审理过程中，双方当事人对原告是否对涉案的店面进行了装修及店门口是否制作了门牌广告，原告何时搬离涉案店铺存在争议。原告主张其进行了店面装修花费了装修费用共计61,700元，也制作了店门口广告牌花费了4,800元，被告应赔偿原告的损失。为证明自己的主张，原告提交了上饶市衍午装饰工程有限公司出具的工程承包报价单原件及收据原件一份和上饶县创业广告店出具的4,800元收据复印件一张，证明原告对涉案的承租店面进行了重新装修和制作广告牌。另法院于2018年12月5日发布公告要求2019年2月15日前搬空，原告是于2018年12月5日没有再经营，原告将东西搬空了。被告则主张，上饶市衍午装饰工程有限公司出具的工程承包报价上显示原告对大厅区域地面瓷砖使用800*800的瓷砖，但根据现场勘测显示，现在店面内的大厅区域地面瓷砖还是600*600，原告根本没有对涉案的店面进行装修，都是其原来的装修。另广告牌是否制作不清楚。原告是于2019年10月份以后才搬离涉案店铺的。不是原告所主张的2018年12月5日，为证明自己的主张，被告要求开完庭之后去涉案店面进行现场勘测。被告提交了涉案店铺2019年1月至2019年12月的电费表，证明每个月该店铺还在产生电费，其中2019年12月用电量最低，为167度；2019年10月份用电量最高，为1002度。对原、被告的上述争议，本院于2020年11月19日本案开庭后，组织了原告的委托诉讼代理人钱建华、徐志松，被告徐海昌共同前往涉案店铺进行了现场勘测。到达现场后，涉案店铺已被锁门，正在装修中。透过玻璃门里看大厅和靠近马路外边的一个包厢内的瓷砖。发现两个区域的瓷砖颜色都是一致的，尺寸都是60*60厘米，而非80*80厘米。故本院认为，上饶市衍午装饰工程有限公司出具的工程承包报价上显示原告对大厅区域地面瓷砖使用了800*800的瓷砖，是不属实的。原告提交该公司出具的报价单和收据不能证明其主张对涉案店面进行装修花费了61,700元。对原告是否制作了广告牌花费了4,800元，在征询原、被告同意的情形下，本院通过拨打广告费收据上显示的上饶县创业广告店的电话进行了调查。该广告店的工作人员陈述：2018年我确实给彭记农家菜（原告经营期间的店名）做过广告牌。店铺在香港名城的对面。当时我做了门面广告和发光字。具体花费了多少钱我忘记了，当时我开具了收据。我的客户我是有印象的。原告对上述意见三性无异议。被告则质证认为真实性存在异议，原告可能与上饶县创业广告店存在串通。因为具体花费了多少广告费其表示不清楚。对此，本院认为，原告要经营彭记农家菜，制作店面招牌是合情合理的，而且由于是2018年制作的广告招牌，上饶县创业广告店工作人员表示不记得具体是多少钱，也合乎情理。被告并没有提交任何相反的证据来证明原告没有制作广告牌，故本院对原告因制作广告牌花费了4,800元的事实予以确认。对于原告是何时搬离涉案店铺，被告提交的电费表可以显示在2019年1月至2019年12月份期间，涉案店铺一直在产生电量。2019年1月至2019年10月份该段时间的平均电量均有500-600度左右。2019年11月用电量为300度，2019年12月用电量为167度，故原告主张其于2018年12月份就搬离了涉案店铺，与事实不符，本院不予认定。据此本院采信被告主张原告于2019年10月份以后才搬离涉案店铺。由于2019年12月份还产生了电量167度，故本院认定，被告应于2019年12月才搬离涉案店铺。本院认为，原、被告于2018年10月18日签订的租房《协议书》系双方当事人真实的意思表示，内容不违法律法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应按约定享有权利和承担义务。根据该份租房协议，被告应当按约将租赁物交付原告，并在租赁期间即2018年10月18日至2020年10月17日保持租赁物符合约定用途，现该店铺因2012年6月8日被设立了抵押被法院查封拍卖，原、被告之间的租赁合同无法继续履行，应当予以解除。由于本院已认定被告应于2019年12月才搬离涉案店铺，故本院确认原、被告之间的店铺租赁合同于2019年12月予以解除。被告作为出租方，在出租涉案的店铺时，不仅对案外人姚太胜，而且对原告均隐瞒了涉案店铺被设立抵押的事实，致使原告在租赁期间承租店铺被拍卖无法继续承租，被告对合同目的不能完全实现存在主要过错，本院酌定被告对原告的损失承担85%的赔偿责任。原告作为承租方，在承租店面时，未主动向被告及房产登记部门了解涉案店铺的所有权及抵押情况，亦存在一定的过错，本院酌定其对自己的损失承担15%的责任。原告的损失包括：1、除七个月店铺租金40,833元外，原告向姚太胜支付的转让费97,167元；原告在2018年9月15日至2019年12月期间均使用承租店铺，原告从姚太胜处受让了七个月房屋租金，原告自己向被告交纳了35,000元共六个月的租金，原告不存在店面租金损失。2、原告为制作店面广告牌花费了广告费4,800元，本院已予以认定。原告另主张其为装修店面花费了617,000元，由于原告提交的证据不足以证明其主张，本院不予支持。原告从姚太胜处受让了店铺，以及原告和被告签订店铺租赁协议，约定的租赁期限均为两年，租期届满后原告具有优先承租权。可见原告在支付转让费给姚太胜时和原告与被告签订租赁合同之初具有租赁2年零1个月的预期（2018年9月15日姚太胜将涉案店铺转让给原告使用，原告于2018年10月18日与被告签订了为期两年即2018年10月18日至2020年10月17日止的房屋租赁协议），并按此预期投入资金支付转让费及店面门牌广告装修。故本案应以2年零1个月即25个月为标准来计算转让费和广告费残值。原告已使用店面15个半月，还有9个半月因拍卖未能使用。故转让费和广告费残值共为（97167+4800）÷25×9.5≈38747元。本院已酌定被告对原告的损失承担85%的赔偿责任，故被告应该赔偿原告损失32,935元。对原告多主张的损失，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决如下：一、确认原告彭耀军与被告徐海昌于2018年10月18日签订的店铺租赁协议于2019年12月解除；二、被告徐海昌在本判决生效之日起十日内向原告彭耀军赔偿损失32,935元;三、驳回原告彭耀军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,794元，减半收取2,397元，由被告徐海昌负担340元，由原告彭耀军负担2,057元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。在递交上诉状同时向江西省上饶市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行：农业银行江西省上饶市饶东支行，账号：36×××14）；上诉期满后七日内仍未预交，则按自动撤回上诉处理。本案申请执行的期间为二年，从判决规定履行期限的最后一日起计算。审判员  周秋化二〇二〇年十二月十日书记员  杨 郡判决生效后，请于履行期限届满前将执行款交本院（开户行：上饶银行城西灵山支行，账号：20×××75）。法律附页：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。