江苏省南通市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0612民初4042号原告：南通朝晖物业管理有限公司，统一社会信用代码91320602722823834J，住所地南通市崇川区世伦路**世伦名苑**。法定代表人：白北燕，总经理。委托诉讼代理人：薛祖望，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王鑫，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。被告：南通叁和地产投资发展有限公司，统一社会信用代码91320612752047602B，住所，住所地南通高新技术产业开发区银河路**div>法定代表人：陆建冲，董事长。委托诉讼代理人：高丽，女，该公司员工。委托诉讼代理人：刘站，上海瀛东律师事务所律师。原告南通朝晖物业管理有限公司（以下简称朝晖公司）与被告南通叁和地产投资发展有限公司（以下简称叁和公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月27日、9月8日公开开庭进行了审理。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，并组成合议庭，于2020年11月19日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人、被告委托诉讼代理人到庭参加了诉讼（其中被告委托诉讼代理人高丽参加了第二次、第三次庭审）。本案现已审理终结。原告朝晖公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付原告2010年1月1日至2020年5月31日期间已经到期的物业费1276881.76元；2.请求判令被告支付原告2020年5月31日止的逾期付款滞纳金1500000元，并支付自2020年6月1日起至实际付清之日止，以本金1276881.76元为基数，按每日万分之五计算的逾期付款滞纳金；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告根据2006年8月15日《叁和名都城前期物业管理服务合同》为被告开发的叁和名都城（后更名为江海皇都)提供前期物业管理服务，合同约定：合同有效期三年，自2006年10月1日起至2009年9月30日止。被告未售空置房从合同生效原告接管物业的当月起至物业出售并交付给物业买受人之日止的物业服务费用由被告承担。原告接管区域内已竣工但尚未出售的物业以及被告未交付给业主的物业，在原告接管后的六个月免交物业管理服务费，第七个月起按50%交纳，直至房屋出售并交付买受人之日止。该前期物业合同己经履行完毕，双方没有争议。2010年，南通市通州区江海皇都业主管理委员会（以下简称江海皇都业委会）成立，原告经与江海皇都业委会签订2010年1月28日《江海皇都物业管理服务合同》及后续合同共六份，自2010年1月1日起至今连续为案涉小区提供后期物业管理服务。自2010年1月1日起至今的十余年中，原告连续为被告提供后期物业管理服务无中断。被告未售出商品房从347套逐年出售减少至现在的12套，被告每出售一套房屋，都将商品房入户联系单交给原告，由原告为被告向购房户办理交房手续，购房户收房前的物业管理费由被告承担，收房后的物业管理费由购房户承担。经结算，从2010年1月1日至2020年5月31日，被告应付原告己经到期的物业管理费1276881.76元，按照每日万分之五的逾期付款违约金（合同约定为每日千分之五）计算，被告还应支付原告逾期付款违约金1500000元。被告至今拖延不付。特此具状诉讼，请求法院依法支持原告的全部诉讼请求。被告叁和公司辩称，1.被告不结欠原告物业费，原因在于物业费少于原告应付的水电费用，按照双方之间的结算惯例，被告主张抵销。经抵销，原告仍结欠被告，且在本次诉讼之前长达近十年的时间，原告并未向被告要求单独结算物业费。2.鉴于原告不接受被告要求双方之间互欠费用同时结算的要求，被告在收集证据后发现双方已在2009年对水电费的费用、物业费结算标准、结算流程做出了明确确认。且在2010年双方进行了实际的对账及抵销过程。因此，被告要求在本案中行使抵销权。3.原、被告之间关于物业费的结算不适用江海皇都业委会与原告签订的物业管理合同，而应按照双方之间对费用结算的约定，空关房物业费按照《叁和名都城前期物业管理服务合同》约定的50%支付。4.原告在被告出现经营困难时落井下石恶意提起本案诉讼，违反了诚信原则。5.根据原告提交的序号为293号的102东1702室和序号为335号的66西1101室物业费收取的证据，上述证据是在被告提交了序号为335号的66西1101室业主的相应证据后，原告才做出修改。因为被告的举证让原告做出两次修改，说明原告在提起本起诉讼的时候存在巨大恶意。请求法院依法驳回原告的全部诉请。本院经审理认定事实如下：2006年8月15日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《叁和名都城前期物业管理服务合同》一份，约定乙方为甲方开发的叁和名都城（后更名为江海皇都)前期物业提供物业管理服务。第七条收费标准约定，乙方按建筑面积向业主收取物业服务费：小高层、高层0.95元/月·平方米，多层0.5元/月·平方米，联体别墅0.8元/月·平方米，叠加别墅0.7元/月·平方米，商业用房1元/月·平方米。第八条中约定，本合同生效之日后，乙方接管物业的当月至物业出售并交付物业买受人之日的当月发生的物业服务费用，由甲方承担。…甲方向购房户发出入住通知书，同时送达乙方备份，以便确认物业管理费计算起始时间。物业出售合同未约定或者约定不明确的，由甲方承担。乙方接管区域内已竣工但尚未出售的物业以及甲方未交付给业主的物业，在乙方接管后的六个月免交物业管理服务费，第七个月起按50%交纳，直至房屋出售并交付买受人之日止。第二十九条第一款约定，经全体业主所持投票权（按首次业主大会会议的投票权计算规定确定）2/3以上通过解除本合同的，甲方应当解除合同。第三十八条约定，本合同为期三年，自2006年10月1日起至2009年9月30日止。本合同期限未满，若业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，本合同终止。第三十九条约定，本合同期限届满前1个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，乙方应在本合同期限届满后1个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业。双方另约定了其他事项。物业服务合同签订后，原告根据合同约定为案涉小区提供物业管理服务。2009年10月26日，原、被告签订“关于江海皇都前期物业合同期满的有关事宜”协议一份，内容为：双方签订的前期物业合同于2009年9月30日到期，江海皇都业委会于2009年9月已成立。根据有关法律规定，开发商不再与物业签订物业管理合同，由业委会负责选聘物业公司。目前双方之间还有些具体事宜，协商暂时约定如下：一、关于江海皇都绿化养护，被告负责养护到2010年3月30日，原告自2010年4月1日负责养护，费用由原告支付。二、关于一、二、三期的地下车库及人防车库，经协商，地下车，地下车库所产生的费用费）由被告报支，原告负责日常保洁。三、关于一、二、三期空关房的计算方法，参照前期物业管理合同，被告每月支付物业费的50%给原告，由被告工程部负责审核，双方确认后交被告财务部支付空关费用。2010年1月28日，江海皇都业委会（甲方）与原告（乙方）签订《江海皇都物业管理服务合同》一份，约定甲方将案涉小区委托给乙方进行管理服务。第二条约定，乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。第四条约定，委托管理期限为1年，自2010年1月1日起到2010年12月31日止。第五条中约定，按本合同规定收费标准收取物业管理服务费，不得擅自加价和增加收费项目，对所收取的物业管理服务费实行包干制，自负盈亏。第八条管理服务收费（按建筑面积）约定，多层住宅为0.5元/月·平方米，小高层、高层的一、二层为0.5元/月·平方米，小高层、高层的三层以上（含三层）为0.95元/月·平方米，叠加别墅为0.7元/月·平方米，别墅（含联体）为0.8元/月·平方米，单体别墅为1元/月·平方米。双方另约定了其他事项。2011年1月1日，江海皇都业委会（甲方）与原告（乙方）签订《江海皇都物业管理服务合同》一份，约定甲方继续委托乙方为案涉小区提供物业服务。委托管理期限1年，自2011年1月1日起至2011年12月31日止。收费标准同双方2010年签订的物业合同。双方另约定了其他事项。2012年3月2日，江海皇都业委会（甲方）与原告（乙方）签订《江海皇都物业管理服务合同》一份，约定甲方继续委托乙方为案涉小区提供物业服务。委托管理期限2年，自2012年1月1日起至2013年12月31日止。收费标准约定：多层住宅为0.7元/月·平方米，小高层、高层的一、二层为0.7元/月·平方米，小高层、高层的三层以上（含三层）为1.2元/月·平方米，叠加别墅为0.85元/月·平方米，联体别墅为0.95元/月·平方米，单体别墅为1.15元/月·平方米。双方另约定了其他事项。2014年4月28日，江海皇都业委会（甲方）与原告（乙方）签订《江海皇都物业管理服务合同》一份，约定甲方继续委托乙方为案涉小区提供物业服务。委托管理期限1年，自2014年1月1日起至2014年12月31日止。收费标准同双方于2012年3月2日签订的物业合同。双方另约定了其他事项。2015年3月29日，江海皇都业委会（甲方）与原告（乙方）签订《江海皇都物业管理服务合同》一份，约定甲方继续委托乙方为案涉小区提供物业服务。委托管理期限3年，自2015年1月1日起至2017年12月31日止。收费标准为：多层住宅为0.8元/月·平方米，小高层、高层的一、二层为0.9元/月·平方米，小高层、高层的三层以上（含三层）为1.4元/月·平方米，叠加别墅为1元/月·平方米，联体别墅为1.1元/月·平方米，单体别墅为1.2元/月·平方米。双方另约定了其他事项。2017年12月12日，江海皇都业委会（甲方）与原告（乙方）签订《江海皇都物业管理服务合同》一份，约定甲方继续委托乙方为案涉小区提供物业服务。委托管理期限3年，自2018年1月1日起至2020年12月31日止。收费标准同双方于2015年3月29日签订的物业合同。双方另约定了其他事项。江海皇都业委会与原告签订的上述6份《江海皇都物业管理服务合同》中均约定，《江海皇都物业管理服务合同》订立后，原告于当年的3月31日前收取该年上半年的物业管理服务费，9月30日前收取该年下半年的物业管理服务费。原告对于业主和物业使用人拖欠的物业管理服务费按每日千分之五加收滞纳金。在原告为案涉小区提供物业服务的过程中，被告作为开发商开发的房屋陆续对外出售。被告对外销售后，向购买人即业主出具商品房入户联系单，由业主持商品房入户联系单与原告办理入户手续，同时将商品房入户联系单交原告备份，以此作为物业服务费计算的起算时间。商品房入户联系单上均加盖有被告公司财务部及销售部印章，并加盖“费用已清”、“手续已办”，同时由相关人员签字。被告出具给业主的商品房入户联系单中载明的具体交房时间为：99西803为2010年1月3日；88中301为2010年1月4日；87东101为2010年1月4日；98西702为2010年1月6日；88西1401为2010年1月10日、76别墅为2010年1月11日；98西402为2010年1月12日；98西403为2010年1月12日；98西602为2010年1月12日；87西1301为2010年1月12日；88中902为2010年1月18日；88西1402为2010年1月19日；95东1102为2010年1月19日；87西1202为2010年1月19日；98西902为2010年1月27日；88西401为2010年1月28日；99西102为2010年1月31日；90西601为2010年2月2日；101西1202为2010年2月4日；100东502为2010年2月6日；88东1001为2010年2月10日；99西702为2010年2月9日；95东203为2010年2月10日；99西601为2010年2月21日；87东401为2010年2月21日；88中1101为2010年2月21日；98西203为2010年2月22日；87东1401为2010年2月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102西301为2013年10月17日；99东1102为2013年11月12日；66东1002为2013年11月15日；102西201为2013年12月16日；102东201为2014年1月9日；102中101为2014年11月13日；102东102为2014年12月31日；66西402为2014年2月24日；99西1102为2014年6月5日；87西1401为2014年7月21日；102中402为2014年8月18日；102中1702为2014年12月23日；102东1402为2014年9月28日；102东401为2014年9月29日；66西102为2015年1月8日；102中302为2015年1月22日；102中501为2015年3月3日；102中1701为2015年10月29日；91C联排为2015年6月12日；66西202为2016年2月29日；101西1302为2017年2月21日；102东302为2017年11月24日；66东102-202为2018年7月12日。2013年9月12日，被告向原告出具“情况说明”，载明：102中202房屋业主先办理相关手续（物业费等其它费用）及水电表的移交，目前出具收条给业主，待贵公司收到我司出具的入户通知单时一起补办给业主。66东201房屋不动产权证书（通州房权证金沙字第**）载明登记时间为2016年4月19日。以下房屋由业主向原告出具收件、收房清单，出具时间分别为：93西301为2010年11月8日；93西101为2011年5月17日；102东1702为2011年1月1日；101东501为2014年2月26日；66西1101为2013年3月4日。南通四建集团有限公司出具的两份说明载明：被告同意102西402的相关费用自2012年3月20日起结算；被告同意102西1302入户相关费用自2012年4月5日起计算。另外，被告开具下列房屋的“销售不动产统一发票”时间为：87西1002为2010年1月14日；82单体别墅为2010年4月30日；32联排为2010年5月11日；100西1102为2011年2月1日；66东1502为2011年10月10日；66东302为2013年2月20日；95东1001为2013年7月1日。原告主张现尚有空关房12套，分别为：6东1801、102西901、102西1502、51联排、52联排、66西1202、91D联排、101西1102、102东1002、5东1402、10西701、10西702。审理中，原告提供了上述12套房屋的钥匙、写有12套房屋房号的钥匙牌、住宅质量保证书、住宅使用说明书、对讲可视电话机等实物及原件予以证明。被告不予认可，认为原告提供的上述实物及原件无法与12套房屋相对应，即使能与上述12套房屋相对应，也无法证明被告没有完成销售及向买受人出具入户联系单等交房义务。为此，被告提供了上述12套房屋中的6东1801、102西901、102西1502、51联排、66西1202、101西1102、102东1002、10西701、10西702等9套房屋的商品房入户联系单及商品房销售发票；52联排、91D联排、5东1402等3套房屋的商品房销售发票，拟证明上述12套房屋已对外全部销售及相应的交付时间。在上述被告提供的商品房入户联系单中均没有被告公司财务部、销售部加盖的印章及“费用已清”、“手续已办”等字样。原告不予认可，认为均系被告自行制作，上述12套房屋的钥匙、钥匙牌、住宅质量保证书、住宅使用说明书、对讲可视电话机均在原告处，其至今未向上述12套房屋的业主收取过物业费。另查明，1.原、被告之间2009年之前的物业服务费已经结算完毕。2.被告于2010年11月18日支付原告2010年1月1日以后的物业费123108.84元。3.2020年6月22日，原告向被告邮寄“工作联系函”一份，内容为：经了解，贵公司财务情况严重恶化，资产被通州区法院公开拍卖，故请贵公司在收到本联系函后尽快来我公司结清所欠我公司的空关房物业服务费。审理中，被告提供原告于2010年9月至2014年4月期间开具的物业费发票，拟证明被告未按照发票金额支付原告物业费，是根据双方之间形成的惯例，将物业费与被告应收的水电费、原告代收代付费、维修基金等进行抵扣。原告认为其是根据被告的要求开具，但发票开具后，被告未能支付物业费，其后不再向被告开具发票。被告认可双方自2010年以后实际未进行结算抵扣，其曾向原告要求过，但原告没有回应其要求。上述事实，有当事人陈述及提供的证据在卷佐证。本院认为，《物业管理条例》第四十二条第二款规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。本案中，案涉小区业委会于2009年9月成立，其后，案涉小区业委会与原告连续签订了6份《江海皇都物业管理服务合同》，物业服务期限自2010年1月1日起至2020年12月31日止。上述6份物业服务合同系双方真实意思表示，合法有效，对全体业主具有拘束力。被告系案涉小区的开发商，原告作为案涉小区的物业服务企业，有权根据法律规定及物业服务合同的约定要求被告交纳相关的物业服务费。原、被告签订的《叁和名都城前期物业管理服务合同》于2009年9月30日终止。因此，2010年1月1日起的物业服务费应根据案涉小区业委会与原告签订的物业服务合同履行。房屋竣工后对外销售是一个动态的过程，销售时间不一。被告在销售后将不同时间出具给业主的商品房入户联系单交由原告备份，以此作为确定物业服务费的起算时间。审理中，被告对原告提供的商品房入户联系单、其开具的“销售不动产统一发票”、南通四建集团有限公司出具的说明、业主出具的收房、收件清单、被告向原告出具的“情况说明”及66东201房屋不动产权证书的真实性不持异议，本院予以确认，上述证据中载明的时间应作为计算被告交纳物业服务费的依据。被告认为66东201交房时间应为2016年3月29日，但未有证据提供，本院对此不予采信。关于原告主张的12套现仍为空关房的物业服务费。审理中，被告提供了上述12套商品房的入户联系单及商品房销售发票，拟证明上述12套房屋已对外全部销售及相应的交付时间。原告不予认可，并提供现由其保管的上述12套房屋的钥匙、钥匙牌、住宅质量保证书、住宅使用说明书、对讲可视电话机，以此证明上述12套房屋现为空关房。本院认为，根据原、被告之间签订的前期物业合同的约定，被告向购房户发出商品房入户联系书，同时送达原告备份，以便确认物业管理费计算起始时间，物业出售合同未约定或者约定不明确的，由被告承担。根据该约定，被告出售房屋后，应将商品房入户联系单送达原告备份，以确认物业服务费的计算时间。本案中，被告提供的上述12套房屋的商品房入户联系单与原告审理中提供的被告出具的商品房入户联系单具有较大差别，均没有被告公司财务部、销售部加盖的印章及“费用已清”、“手续已办”字样。本院无法确认被告提供的上述商品房入户联系单的真实性，且被告亦未将上述商品房入户联系单送达原告备份。同理，被告将商品房销售后向业主开具的商品房销售发票，不能证明其已向原告送达了商品房入户联系单或告知原告商品房销售时间，以便双方确认物业服务费的计算时间。同时，原告提供的上述12套房屋的钥匙、钥匙牌、住宅质量保证书、住宅使用说明书、对讲可视电话机等原物及原件，亦可证明业主并未与原告办理入户手续，且原告在审理中亦陈述并未向上述12套房屋的业主收取物业服务费。综上，被告未按合同约定履行相应的义务，由此导致的后果应由被告承担。故上述12套房屋，对原告来说应视为空关房，应由被告承担交纳物业服务费的义务。关于物业服务费。根据江海皇都业委会与原告签订的6份物业服务合同约定的物业费收费标准及本院认定的案涉小区商品房交付业主时间，被告结欠原告物业费如下：2010年为429723.34元，2011年为242022.98元，2012年为184603.8元，2013年为96820.88元，2014年为65539.73元，2015年为54872.92元，2016年为46314.87元，2017年为42697.42元，2018年为38218.38元，2019年为36061.27元，2020年1月至5月为14918.49元。以上共计1251794.08元。被告于2010年11月18日支付原告物业服务费123108.84元，尚应支付原告物业服务费1128685.24元。被告辩称应按双方前期物业合同的约定减半收取物业服务费，本院认为，前期物业服务合同终止期限为2009年9月30日，虽然双方在2009年10月份订立了一份协议，但该协议的订立是因为案涉小区业委会已成立，在业委会选聘新的物业公司之前，双方就相关事项达成的过渡方案，且协议中并未明确空关房按50%收取物业服务费的期限。在案涉小区业委会与原告签订物业服务合同，约定服务期限自2010年1月1日起之后，物业服务费应按案涉小区业委会与原告签订的物业服务合同履行。被告该辩称于法无据，本院不予采纳。被告认为，根据原告自2010年9月至2014年4月期间向其开具的物业费发票，证明该期间的物业费已与原告结算完毕。原告认为，其是根据被告的要求开具，但发票开具后，被告未能支付物业费。审理中，被告认可未按照发票金额支付原告物业费，但认为是根据双方之间形成的惯例，是物业费与被告应收的水电费、原告代收代付费、维修基金进行抵扣。对此，本院认为，原告虽然向被告开具了相应的物业费发票，但被告并未实际全额支付，被告亦认可双方之间实际未进行抵扣结算，且在被告向原告提出要求后，原告并未回应被告，同时没有证据表明双方之间就2010年1月1日以后的物业费与水电费等其他费用进行抵扣达成了相关协议。即使双方在2009年存在物业费与水电费等其他费用相抵扣的情形，亦不能代表双方在2010年之后达成了相互抵扣的合意。故本院对被告该意见不予采纳。同理，被告认为双方已形成了相互抵扣的惯例，要求行使抵销权，但未能提供得到原、被告一致确认的应抵扣的金额，且与审理中查明的事实不符，本院不予采纳。如被告认为原告结欠其水电费等相关费用，被告可另行主张。关于滞纳金。根据江海皇都业委会与原告签订的6份物业服务合同的约定，逾期支付物业服务费应按每日千分之五支付滞纳金，原告自动调整为每日万分之五，该标准不违反法律规定，本院照准，滞纳金根据该标准计算至2019年8月19日；自2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷场市场报价利率的4倍计算。原告统一按照每年的10月1日作为起算滞纳金的时间，本院不持异议。2010年1月1日至2010年11月17日欠交物业费的滞纳金计10313.36元；2010年11月18日至2011年9月30日滞纳金为48598.4元；2011年10月1日至2012年9月30日滞纳金为100400.66元；2012年10月1日至2013年9月30日滞纳金为133816.53元；2013年10月1日至2014年9月30日滞纳金为151486.34元；2014年10月1日至2015年9月30日滞纳金为163447.34元；2015年10月1日至2016年9月30日滞纳金为173936.89元；2016年10月1日至2017年9月30日滞纳金为181914.12元；2017年10月1日至2018年9月30日滞纳金为189706.4元；2018年10月1日至2019年8月19日滞纳金为174049.49元。以上共计1327669.53元。自2019年8月20日至2019年9月30日的滞纳金，以本金1077705.48元为基数，自2019年10月1日至2020年5月31日的滞纳金，以本金1113766.75元为基数，均按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算。原告主张自2020年6月1起至被告实际履行之日止的滞纳金，本院予以支持，应以结欠的物业服务费1128685.24元为基数，标准按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算。关于诉讼时效。物业服务企业要求业主交纳物业服务费用的诉讼时效期间，应从最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算。原告连续为案涉小区提供物业服务至今，原告主张被告支付物业服务费未超过诉讼时效。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第二款的规定，判决如下：一、被告南通叁和地产投资发展有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告南通朝晖物业管理有限公司物业服务费1128685.24元；二、被告南通叁和地产投资发展有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告南通朝晖物业管理有限公司截止2019年8月19日的滞纳金1327669.53元（自2019年8月20日起至2019年9月30日止的滞纳金，以本金1077705.48元为基数，自2019年10月1日至2020年5月31日的滞纳金，以本金1113766.75元为基数，自2020年6月1起至实际履行之日止的滞纳金，以本金1128685.24元为基数，均按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算）；三、驳回原告南通朝晖物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29016元，由原告南通朝晖物业管理有限公司负担340元，被告南通叁和地产投资发展有限公司负担28676元（被告负担部分，原告已垫付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费29016元（该院开户行：中国银行南通市濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65）。审 判 长  季敬飞人民陪审员  张美华人民陪审员  黄 萍二〇二〇年十二月二十八日书 记 员  俞慧慧