广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终21543号上诉人（原审被告）：黄伟健，男，1977年1月5日出生，汉族，住广州市黄埔区。被上诉人（原审原告）：广州安地物业管理有限公司，住所地广州市天河区车陂路**办公楼**708（仅限办公）。法定代表人：刘仕儒，该公司总经理。委托诉讼代理人：林仕军，广东太平洋联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈汝曦，广东太平洋联合律师事务所律师。上诉人黄伟健因与被上诉人广州安地物业管理有限公司（以下简称安地公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初5166号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。黄伟健上诉请求：1.撤销一审判决，驳回安地公司的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由安地公司承担。事实和理由：（一）一审判决对签订物业服务合同的主体即涉案小区业委会是否依法成立、是否经过涉案小区业主大会依法选聘物业公司等基本事实未能查清，一审默认业委会依法成立而支持安地公司的诉讼请求，缺乏事实和法律依据。（二）涉案小区业委会是否合法、选聘物业公司是否符合《中华人民共和国物权法》第七十六条规定的要求，相应的举证责任应由安地公司承担，一审判决判令由黄伟健承担举证责任，违背了举证责任的法律规定，也缺乏法律依据，应予纠正。安地公司关于涉案物业服务合同对黄伟健有约束力的主张，其应举证证明涉案小区在签订合同前已依法成立业主大会并选举业委会、涉案小区依法成立业主大会且双过半业主同意选聘安地公司为物业服务企业、业委会是受小区业主大会委托与安地公司签订合同。一审判决将前述举证责任强加给黄伟健，违反了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条规定，明显不当，显失公平。（三）一审判决认定事实错误。1.黄伟健一审已充分阐述涉案小区业委会非法成立的过程，一审判决在安地公司未能举证证明业委会依法成立的前提下，作出“没有证据证明原业主委员会的成立程序违反有关规定”的认定，缺乏事实依据，显属错误。安地公司作为专门提供物业服务的单位，应当知道相关法律、地、地方性法规案中，安地公司在业委会未能提供合法有效证明的情况下与其签订合同，一审判决认定安地公司无审核业委会是否合法的义务不当，违反了《广东省物业管理条例》第四十四条第一款规定。涉案业委会是非法成立的，安地公司并非小区业主大会选聘的物业服务企业，对黄伟健不具有约束力。2.一审判决认定“没有证据证明原业主委员会选聘安地公司时没有满足上述条件，且该条款规定了选聘物业服务企业的程序，属于管理性强制性规定，并不必然导致涉案合同无效”，缺乏事实根据和法律根据。安地公司主张与涉案业委会签订的合同对黄伟健具有约束力，就有责任举证证明选聘其符合《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，其未提供相关证据予以证明，其主张不应成立，即不应由黄伟健举证证明原业委会选聘安地公司时是否满足上述条件。3.据前所述，安地公司与涉案业委会签订的服务合同对小区业主不具有约束力，因此无论是合同约定的期限内，还是期满后“以实际行动延长的期限”对黄伟健均无约束力。4.退一步讲，即使涉案业委会是依法成立且选聘安地公司经业主大会决定，一审判决以安地公司提供的《关于停车费价格调整征询函结果公示》认定黄伟健每月应支付停车费260元也是错误的，安地公司2015年7月1日调高涉案小区停车费未经小区双过半业主的同意，属于违法、违规提价行为，对业主也不具有约束力。5.安地公司未举证证明涉案小区9号梯自来水管在2018年10月存在需维修的事实，且未举证证明维修人的真实身份，在此情况下，一审判决以该维修人出具的收据认定黄伟健应分摊35元，缺乏事实依据，显属不当。（四）退一步讲，即使合同对黄伟健有约束力，一审判决对黄伟健在答辩状、一审庭审中提出的诉讼时效抗辩未予审查，违反了相关法律规定，一审法院故意偏袒安地公司，损害了黄伟健的合法权益，应驳回安地公司的诉讼请求。安地公司二审答辩称，2010年7月2日新景花苑首届业主委员会成立时，已向广州市白云区新市街齐富社区居民委员会提交过新景花苑业主委员会备案，安地公司与业主委员会签订的物业服务合同真实有效，黄伟健应对安地公司提供的物业管理服务支付相对应的费用。安地公司作为物业公司，提供的物业服务具有延续性、持续性的特点，安地公司一直为涉案小区进行服务，且物业服务合同并未终止，物业服务始终属于持续状态，黄伟健欠缴物业费、停车费等相关事实亦处于持续状态，所以并未超过诉讼时效。安地公司向一审法院起诉请求：1.黄伟健向安地公司支付自2012年7月1日起至2020年2月29日的物业管理费3128元及上述物业管理费逾期支付的滞纳金（滞纳金以每日应交管理费，按日万分之三的标准从逾期之日起计算至实际清偿之日止，滞纳金总额以拖欠物业管理费的本金为限）；2.黄伟健向安地公司支付自2014年5月1日起至2020年2月29日止的垃圾处理费350元；3．黄伟健向安地公司支付自2015年7月1日起至2020年2月29日止的停车费14560元；4.黄伟健向安地公司支付自来水管维修分摊费用35元；5.黄伟健支付自起诉之日起至实际支付之日止的利息（以人民币14910元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算）；6．黄伟健承担案件受理费。一审法院认定事实：安地公司系成立于2011年3月22日，经营范围为物业管理。黄伟健系广州市白云区齐富路新景花苑小区业主。2012年7月1日，安地公司（乙方）与新景花苑业主管理委员会（甲方）签订《新景花苑物业服务委托合同》约定，第一条，甲方同意将新景花苑委托乙方对其提供物业管理服务。第十七条，委托管理期限为3年，自2012年7月1日至2015年6月30日止。如果本合同期限届满三个月，任何一方未提出异议，则本合同有限期至本小区物业所有权人委托甲方与乙方签订下一份合同生效之日止。第二十条，乙方须按下列约定，实现目标管理：公共环境干净整洁、美观舒适；交通秩序标志明显、畅通有序、停放整齐；安排专门人员指挥停放车辆，并做好车辆的防损防盗的保管工作；等等。第二十一条，业主自主物业由乙方按建筑面积每月按每平方米0.5元向业主收取。业主和物业的使用人逾期未缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交的管理费的万分之三交纳滞纳金。非政府原因，乙方在合同期内不能提供物业服务费。第二十二条，车位使用及车辆保管费由乙方按照下标准向车位使用人收取，根据市场调价经业主委员会同意后调整，物业公司不得擅自调整车位保管费。露天车位200-300元/每月（业主车位收200元/月）。2012年12月22日，安地公司（乙方）与新景花苑业主管理委员会（甲方）签订《新景花苑物业维修合同补充协议》约定，小区公共设施的日常维修费，500元以下费用由物业公司承担，超出500元以上费用由受益业主承担，乙方先垫资按照相关标准完成，按质量符合使用要求，业委会协助工作，由相关业主将费用支付乙方。现时住宅大楼的门禁系统不能正常使用，为保障业主住宅安全，便于公司有序管理，由乙方出资更换小区的门禁设备，甲方同意原物业管理委托合同期限自2015年6月30日顺延2年，即合同期自2015年7月1日起至2017年6月30日止，在管理期限内，甲方提供101房给乙方代管经营，经营所产生的收益用于小区门禁系统维护。2015年6月13日，安地公司出示《关于停车费价格调整征询函结果公示》，汽车停车费在原基础上增加60元/月，由原来的200元/月上调为260元/月。征询意见结果为业主户数、面积双过半数同意，可以调整车价。如对上述公示的结果有任何异议可到管理处查询，否则7月1日起会实施新的停车收费标准。安地公司主张黄伟健欠付2012年7月1日至2020年2月29日的物业管理费3128元；2014年5月1日至2020年2月29日的垃圾处理费350元；2015年7月1日至2020年2月29日的停车费14560元。黄伟健确认2012年7月之后没有交付过物业管理费；2015年7月之后在小区内停车，无支付停车费。安地公司主张黄伟健所住9号梯因为自来水管维修支出800元，该9号楼总共有9层，每层有4户，故黄伟健应分摊自来水装修分摊费用35元。为此，安地公司提交案外人钟国良于2018年10月1日出具《收据》载明，新景花园9号梯楼顶更换自来水管包工料800元。黄伟健主张原新景花苑业主管理委员会系非法成立的，《新景花苑物业服务委托合同》《新景花苑物业维修合同补充协议》违反《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，应属无效。为此，安地公司提交了《成立业主大会申请书》《送达回证》《关于公示首次业主大会筹备组成员名单通知》《关于成立首次业主大会会议筹备组的公告》《刻章申请书》《刻章许可证》《表决同意由黄伟健成员担任筹备组资料保管员的确认书》《新景花苑筹备组资料移交表》等证据证明，2015年9月14日新景花苑业主自发向街道办事处首次申请成立业主大会；2015年12月15日经街道办事处审核批准成立广州市白云区新景花苑业主大会筹备组；2016年1月18日公安机关批准依法刻制了筹备组印章；原新景花苑业主管理委员会根本不存在，从未依法成立。安地公司对上述证据质证认为，上述证据的真实性、合法性由法院认定，但是关联性不予认可，并不能证明涉案物业合同无效。黄伟健提交报警回执及小区日常管理照片及视频，证明2016年3月11日，黄伟健车辆停放在小区内被人划损；小区管理不规范，卫生安全环境比较差，安保人员不尽职等等。安地公司质证认为，该报警回执的真实性认可，但不能证明该小车是在小区内被划损的；其他照片及视频的真实性、合法性、关联性不予认可，安地公司对老旧小区已经做了很多改进工作。一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷，综合双方的诉辩意见，本案的争议焦点为，一是《新景花苑物业服务委托合同》《新景花苑物业维修合同补充协议》是否无效；二是黄伟健是否应支付尚欠费用。关于涉案合同的效力问题。安地公司主张原业主委员会并非合法产生，其无权与安地公司签订物业服务合同；涉案物业服务合同未经过半数业主的同意，违反《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，故《新景花苑物业服务委托合同》《新景花苑物业维修合同补充协议》应属无效。首先，虽然黄伟健提供的证据证明经街道办事处同意成立业主委员会的筹备组，但是没有证据证明原业主委员会的成立程序违反有关规定，且安地公司作为物业服务提供方，无审核业主委员会是否合法之义务，黄伟健以该项理由主张服务合同无效，缺乏法律依据。其次，《中华人民共和国物权法》第七十六条要求选聘物业服务企业应该经过专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。没有证据证明原业主委员会选聘安地公司时没有满足上述条件，且该条款规定了选聘物业服务企业的程序，属于管理性强制性规定，并不必然导致涉案合同无效。最后，虽然《新景花苑物业服务委托合同》《新景花苑物业维修合同补充协议》约定的物业期限已经届满，但是安地公司一直在该小区提供物业服务，其他小区业主也接受了相应的物业服务，应视为双方以实际行动延长了物业服务的期限。综上，《新景花苑物业服务委托合同》《新景花苑物业维修合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律行政法规的规定，内容合法有效，应恪守履行。关于黄伟健应支付费用数额的问题。第一，物业管理费3128元。如上所述，虽然《新景花苑物业服务委托合同》《新景花苑物业维修合同补充协议》期限已经届满，但是双方以实际行动延长合同期限。在双方无证据证明就物业管理费收取标准形成新的一致意见的情况下，安地公司按照《新景花苑物业服务委托合同》约定，主张黄伟健支付2012年7月1日起至2020年2月29日的物业管理费3128元，理由充分，一审法院予以支持。《新景花苑物业服务委托合同》约定了逾期支付物业管理费的滞纳金支付标准，但结合小区服务管理情况，安地公司主张滞纳金标准过高，一审法院酌情调整滞纳金的标准为在2019年8月19日前按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，在2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期市场贷款报价利率计算。因为物业管理费以月为单位交纳，安地公司主张按日计收滞纳金缺乏依据，且双方也没有约定管理费支付的时间，一审法院酌情判令每月物业管理费的滞纳金以当月应缴物业管理费为基数分别自当月25日起算，分别计算至付清之日止，且均以本金为限。第二，垃圾处理费350元。虽然涉案物业服务合同无约定收取垃圾处理费，但是安地公司主张该费用系代街道办事处收取的陈述合情合理，一审法院依法予以支持。第三，自来水维修分摊费用35元。《新景花苑物业维修合同补充协议》约定超过500元的维修费用由受益业主分摊，安地公司提交的《收据》证明支出该项费用，安地公司要求黄伟健分摊该35元，理由充分，一审法院予以支持。第四，停车费14560元。《新景花苑物业服务委托合同》《关于停车费价格调整征询函结果公示》约定黄伟健每月应支付停车费260元，故安地公司主张黄伟健支付2015年7月1日至2020年2月29日的停车费14560元，理由充分，一审法院予以支持。第五，垃圾费、停车费、维修分摊费的利息方面。涉案物业服务合同无约定黄伟健应支付利息，安地公司该项主张缺乏依据，一审法院予以驳回。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2020年8月20日作出如下判决：一、于本判决生效之日起五日内，黄伟健向广州安地物业管理有限公司支付2012年7月1日至2020年2月29日的物业管理费3128元及滞纳金（自2012年7月开始，每月滞纳金均以当月应缴物业管理费为本金分别自当月25日起算，分别计算至付清之日止，且均以本金为限，滞纳金标准为在2019年8月19日前按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，在2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、于本判决生效之日起五日内，黄伟健向广州安地物业管理有限公司支付2014年5月1日至2020年2月29日的垃圾处理费350元；三、于本判决生效之日起五日内，黄伟健向广州安地物业管理有限公司支付2015年7月1日至2020年2月29日的停车费14560元；四、于本判决生效之日起五日内，黄伟健向广州安地物业管理有限公司支付自来水维修分摊费用35元；五、驳回广州安地物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费246元，由黄伟健负担。本院二审期间，黄伟健向本院提交：1.广州市白云区住房建设和交通局的政府信息公开申请告知书；2.广州市白云区云城街道办事处的政府信息公开申请告知书；3.情况说明，证据1-3拟证明涉案小区业委会没有备案。安地公司经质证认为，对两份政府信息公开申请告知书的真实性、合法性予以确认，对关联性不予确认，即使涉案业委会没有备案，也不一定导致物业服务合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，违反法律法规强制性规定才能确认合同无效，而强制性规定包括管理性强制性规定与效力性强制性规定，管理性强制性规定应指法律及行政法规未明确规定违反此类规范将导致合同无效的规范，效力性强制性规定应指法律及行政法规明确规定，违反该类规定将导致合同无效的规范。只有违反了效力性强制性规定的，才应当认定合同无效。安地公司虽未提供证据证明签订物业服务合同的程序符合《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，但该条规定应属于管理性强制性规定，而非效力性强制性规定。本案不属于《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定的业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的情形，黄伟健认为因业主委员会成立有缺陷而导致合同无效，没有事实和法律的依据；对经过说明的真实性、合法性和关联性不予确认，这是胡超强单方面制作的，安地公司也不知道胡超强与黄伟健之间是因何关系而出的这份经过说明。安地公司向本院提交：1.黄伟健缴纳2013年11月-2014年2月、2014年5月-2015年3月、2015年6月的车辆管理费的收款收据；2.涉案小区业主签名的《关于停车费价格调整的征询函》；3.《新景花苑9梯水管已缴纳维修分摊费业主名单》及水管照片；4.涉案小区出入口的照片。黄伟健经质证认为：对于《关于停车费价格调整的征询函》，经计算，同意调价的业主人数为151人，占业主总人数的43.39%，同意调价的业主的房屋建筑面积合计10311.46平方米，占全体业主房屋总建筑面积43.77%，证明安地公司的调价并未取得双过半业主的同意；对于收款收据的真实性、合法性、关联性不予认可，黄伟健的车辆是临时停在涉案小区，安地公司向黄伟健主张停车费的期间，黄伟健的车辆未停放在涉案小区，黄伟健不需向其支付保管费。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，安地公司于2019年11月4日向一审法院递交诉讼材料主张权利，黄伟健在其一审书面答辩状中提出：“退一步而言，即使合同有效，原告在诉讼前从未向被告主张这些权利，原告主张的清单第六项1、2、3、4项诉讼请求均超过了民法通则规定的诉讼时效，应依法予以驳回”。二审期间，黄伟健确认涉案小区有物业服务，应该是安地公司在提供物业服务，表示愿意缴纳垃圾费。安地公司称其在本案中主张的停车费是按月保车辆收费。黄伟健称其未与安地公司签订停车协议，其车辆应属于临保，并称其的车辆系自2019年7、8月才长期停放在涉案小区内，其期间应该按月保缴费。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审的争议焦点在于：一、安地公司有无权向黄伟健主张物业管理费、滞纳金、垃圾费、停车费、水管维修分摊费用；二、安地公司主张的物业管理费、停车费有无超过诉讼时效。关于争议焦点一。安地公司依据涉案《新景花苑物业服务委托合同》入驻涉案小区并为涉案小区提供了物业服务，黄伟健以新景花苑业主管理委员会未经合法成立为由对该合同的效力提出质疑，但对于安地公司为涉案小区提供物业服务的事实并无提出相反证据予以否定，故安地公司与涉案小区业主之间事实上存在物业服务合同关系。黄伟健作为涉案小区的业主，接受了安地公司提供的物业服务，根据等价有偿、公平合理原则，黄伟健应向安地公司支付相应的物业服务费。至于黄伟健提出的业主委员会产生的程序不合法的问题，不属于本案审理的范围，黄伟健以此为由拒付物业管理服务费，依据不足，本院不予支持。黄伟健无证据证明其缴纳过物业管理费，安地公司有权要求黄伟健支付欠缴的物业管理费。黄伟健因对涉案《新景花苑物业服务委托合同》效力存有质疑欠缴物业管理费，安地公司在本案中并无提供涉案《新景花苑物业服务委托合同》系经法定程序签订的相关证据，业主的质疑具有一定的合理性，故本院对安地公司要求计收滞纳金的主张不予支持。关于停车费，双方的争议在于停车费的计收方式以及计收时间。安地公司主张黄伟健的车辆应自2015年7月1日起按月保车辆计费，安地公司对其该主张负有举证的义务。安地公司提供的证据并不足以证明黄伟健的车辆自2015年7月1日起属于月保缴费的车辆，无充分证据证明黄伟健车辆停放时间，安地公司应承担举证不能的不利后果。黄伟健自认其车辆自2019年7月、8月开始长期停放于涉案小区并认可该期间应按月保车辆收取停车费，黄伟健无证据证明其缴纳了2019年7月起的停车费，故安地公司有权按月保车辆收费标准向黄伟健计收自2019年7月-2020年2月29日的停车费。安地公司提供了《关于停车费价格调整征询函结果公示》以及《关于停车费价格调整的征询函》等证据证明涉案小区的停车费标准经业主同意调整为260元/月，对此黄伟健对此持有异议但未能提供足以反驳的相反证据，本院采纳安地公司关于月保车辆应按260元/月的标准计收停车费的主张，即黄伟健应向安地公司支付2019年7月-2020年2月29日的停车费2080元。关于垃圾费，黄伟健二审期间表示同意缴纳该部分费用，故该部分费用黄伟健应支付给安地公司。关于水管维修分摊费用，安地公司对其该主张提供了支付水管维修费的收据、照片等证据，安地公司提供的照片显示存在新旧自来水水管的差异，黄伟健对安地公司有无维修过水管提出质疑，但未提供相反的证据予以反驳，本院对安地公司关于对新景花园9号梯楼顶自来水管进行过维修的主张予以采信，安地公司要求黄伟健分摊自来水管维修费用，合理有据，本院予以支持。关于争议焦点二。黄伟健在其书面答辩状中已提出诉讼时效的抗辩，一审法院未对安地公司主张的债权的诉讼时效问题进行审查，显属不当。安地公司于2019年11月4日向一审法院递交诉讼材料主张权利，安地公司未提供充分证据证明其在此之前曾向黄伟健主张过物业管理费，故2016年11月之前的物业管理费已超过三年的诉讼时效期间，对安地公司主张的已超过诉讼时效的物业管理费，本院不予支持。据上，黄伟健应向安地公司支付2016年11月至2020年2月29日的物业管理费1360元、垃圾费350元、停车费2080元、水管维修分摊费用35元。综上所述，黄伟健关于安地公司所主张的部分物业管理费已超过诉讼时效的上诉请求成立，本院予以支持；黄伟健的其他上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决认定事实有误，二审予以纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初5166号民事判决第二项、第四项；二、撤销广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初5166号民事判决第五项；三、变更广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初5166号民事判决第一项为：于本判决送达之日起五日内，黄伟健向广州安地物业管理有限公司支付2016年11月至2020年2月29日的物业管理费1360元；四、变更广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初5166号民事判决第三项为：于本判决送达之日起五日内，黄伟健向广州安地物业管理有限公司支付2019年7月至2020年2月29日的停车费2080元；五、驳回广州安地物业管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费252元，由黄伟健负担50元，由广州安地物业管理有限公司负担202元；二审案件受理费252元，由黄伟健负担50元，由广州安地物业管理有限公司负担202元。本判决为终审判决。审判长 李 静审判员 邓 颖审判员 唐佩莹二〇二〇年十二月二十九日书记员 贾 妍苏劲丹