湖北省黄石市黄石港区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0202民初1609号原告：明辉，男，1982年11月4日出生，汉族，身份证登记住址。委托诉讼代理人：余俊、宋丞，均系湖北风劲律师事务所律师。被告：张磊，男，1990年6月6日出生，汉族，户籍登记住址。委托诉讼代理人：吴云博，湖北众炎律师事务所律师。原告明辉与被告张磊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月30日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭审理了本案。原告明辉及其委托诉讼代理人宋丞、被告张磊委托诉讼代理人吴云博到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告明辉向本院提出诉讼请求：1、被告依法返还房屋押金40000元；2、被告依法返还疫情管控期间的房屋租金28500元（即2020年1月24日至2020年3月17日止的房屋租金（7/30+1+17/30）×190000÷12=28500元）；3、本案全部诉讼费由被告承担。事实及理由：2019年2月，原告欲寻一店面经营服装生意，通过熟人介绍得知被告有一店面正对外出租，遂联系被告商谈店面租赁事宜。双方达成租赁合意后，原告于2019年2月27日向被告转账20000元作为定金。2019年3月2日，双方签订《房屋租赁合同》，约定由被告将位于黄石××区交通路××号磊琪鞋业旁的共一层60平方米店面出租给原告，租赁期限自2019年3月18日起至2020年3月17日止，房租每半年一付，房屋租金为每年190000元，房屋押金为40000元。合同签订后，原告于2019年3月2日、2019年3月11日分别向被告账户转账65000元、30000元（共计95000元）作为第一期房屋租金（第一期租赁期间为2019年3月18日至2019年9月17日）。2019年3月21日双方约定，原告于2019年2月27日转账的20000元定金转为房屋押金，同日，原告亦将剩余20000元房屋押金转账至被告银行账户，至此原告已完成房屋押金交付义务。2019年6月17日经被告同意，原告将承租店面分租给他人经营副食产品。2019年8月18日，原告依约向被告指定收款账户转账95000元作为第2期房屋租金（第2期租赁期间为2019年9月18日至2020年3月17日）。至此，原告已向被告支付店面押金40000元及2019年3月18日至2020年3月17日的店面租金190000元。2020年1月起，因“新冠××”疫情影响，本市对居民出行、公共交通实施管控措施，致使原告店铺无法正常开业经营，原告租赁房屋经营服装生意的根本目的无法实现。在此疫情下，考虑到高额租金的成本压力，原告就租金减免事宜与被告进行多次协商，被告未予同意。双方另就合同解除事宜进行协商，被告同意解除合同，并要求原告及时清退房屋，原告按被告要求清退房屋后，请求被告退还房屋押金及剩余租金，被告始终不予退还，故而成讼。原告认为，《房屋租赁合同》合法有效，因此次新冠××疫情影响，本市于2020年1月24日对道路客运等实施停运措施，致使原告与被告签订的《房屋租赁合同》从事服装经营生意的根本目的无法实现，对原告履行《房屋租赁合同》而言，该疫情已构成不可抗力，在合同解除后，被告理应退还剩余房屋租金。同时，双方在《房屋租赁合同》第七条第三款及第九条第一款中对房屋押金的性质及用途有明确约定，在原告没有违反上述条款的情况下，被告理应退还房屋押金。现解除合同后被告无故不退还房屋押金及剩余租金的行为严重侵犯原告合法权益，原告为维护自身合法权益，诉至本院，请求判如所请。被告张磊答辩称，一、原告诉状的陈述不实，双方并未就合同的解除达成合意，原告有其联系方式，但直到其接到法院送达的起诉状，才知道原告通知解除合同的意思表示；二、原告多处违反了合同的约定，构成违约，应当承担违约责任：1、未按合同约定的期限支付租金，从2020年2月起至法院送达诉状之日止未支付租金，构成了违约，2、原告擅自将房屋转租给他人，构成转租，触发合同转租罚则条款（甲方有权对已收取的租金、押金不予退还），3、本合同租赁期限为3年，原告擅自要求解除合同，构成违约；三、其将涉案出租后，由原告自行经营处置，经营状况与其无关，没有合同约定的事由或法定事由，原告均不享有合同的解除权，擅自解除的都属于违约，应当承担违约责任。综上所述，请求驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：对于原告提交的通话录音及通话时长截图，本院认为无法达到原告的证明目的，不予采信；对于原告提交的其他证据材料均予以采信。被告未向本院提交证据材料。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月2日原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于黄石市黄石××区交通路××号磊琪鞋业旁共1层建筑面积约60平方米的房屋（以下简称“整体门面”）出租给原告用于经营服装店，租赁期限从2019年3月18日至2022年3月17日，每年租金为190000元，每半年一付，于每个付款周期前一个月内付清，第一期于合同签订之日起3日内付清；自合同签订之日其由原告向被告支付押金40000元；未经被告同意，原告不得擅自转租，擅自转租的被告有权对已经收取的租金、押金不予退还并解除合同；任何一方违反本合同规定，按年度向对方交纳四个月租金作为违约金。合同签订后至今，原告向被告支付了截至2020年3月17日的租金190000元及押金40000元。原告在其承租期内，经被告同意，将所承租门面中的17.43平方米（以下简称“门面2”）转租给“大众胖子副食店”（以下简称“副食店”），未约定租赁期限，该副食店向原告支付租金至2020年3月18日。原告主张其因疫情原因导致经营困难，于2020年3月17日腾退了其分租后实际用于经营的门面（以下简称“门面1”），随即该副食店收到了门面1的钥匙，将整体门面用于经营，并表示欲承租整体门面。2020年8月1日被告与该副食店胡红花签订《房屋租赁合同》，约定其出租的房屋即为上述整体门面，租赁期限从2020年8月1日至2023年8月1日，年租金为190000元，每半年交付租金一次。合同签订后，该副食店向被告交纳了租金。本院认为，“新冠××”疫情对原告经营的生意造成了一段期间经营十分困难的影响，而双方约定的租赁期限为三年，疫情缓解后，原告可逐步恢复正常经营，故以该不可抗力致使合同目的不能实现为由请求解除合同的，本院不予支持。对于原、被告双方是否是协商一致解除合同，本院认为通过原告提交的证据材料及向原告所提供的多名人员核实，并无充分证据证明原告已与被告协商一致解除合同，即使其将腾退的意思表示通知了“磊琪”的工作人员，但合同主体是被告，并无证据证明被告对原告要求解除合同一事知晓并予以认可，也无证据证明其工作人员已取得了被告对于该解除合同事宜的授权，综上，在租赁期限尚未届满前，原告在无法定解除或协商解除的情形下单方腾退门面，系违约行为，但随即副食店收到了门面1的钥匙，将整体门面用于经营，并表示欲承租整体门面，此时被告理应知晓原告腾退、副食店使用门面的事实，而其并未明示提出异议，且其事后也确实与副食店签订了租赁合同，通过以上事实可以看出，原告腾退后，被告再无与原告继续履行原合同的意思表示，故双方租赁合同于此时解除，但该合同解除后，被告的违约责任不能因解除合同而减少或免除，其仍应当承担赔偿损失等违约责任，对于该损失，本院认为除了可能面临的空置期租金损失外，被告无充分证据证明还有其他直接损失和可预期利益损失，故原告应赔偿被告空置期的租金损失，该损失应结合实际情况判断空置期的长短予以认定，而不应机械地适用双方租赁合同中约定的四个月租金。本案中，副食店在原告腾退后即使用了整体门面，且被告事后也确实与副食店签订了租赁合同，故并未给被告造成空置期的损失，虽然被告与副食店的书面租赁合同于2020年8月1日签订，但在原告腾退后至书面租赁合同签订前的这段期间，被告如何处理与副食店之间的关系，系其自行处分的权利，对于该期间的租金损失，不应要求原告予以赔偿。关于原告主张2020年1月24日至2020年3月17日期间的租金应予返还，本院认为原告提前腾退门面系违约行为，在一般情况下，承租人在疫情期间腾退门面，很有可能会导致出租人短时间内无法再出租进而造成出租人的损失，鉴于原告的该违约行为，根据公平原则予以衡量，本院对原告要求被告返还上述期间租金的诉讼请求不予支持。关于原告已向被告支付的押金40000元，该押金仅是对履行合同义务的一种金钱担保，不能成为违约行为的惩罚方式，故被告应当向原告返还该押金40000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、被告张磊于本判决生效之日起十五日内向原告明辉返还押金人民币40000元；二、驳回原告明辉的其他诉讼请求。案件受理费1512元，由原告明辉负担712元，被告张磊负担800元。如果被告张磊未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审 判 长  姜蕾人民陪审员  刘勇人民陪审员  刘玉二〇二〇年十二月二十一日书 记 员  张琼