广东省高级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤民申3931号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：袁作明，男，1967年9月20日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：李晖，广东度明律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢梦琪，广东度明律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：陈联盛，男，1953年10月12日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：王恩慈，广东创顺律师事务所律师。一审被告：李贤英，女，1974年7月11日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。再审申请人袁作明因与被申请人陈联盛、一审被告李贤英租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市中级人民法院（2019）粤06民终5567号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。袁作明申请再审称，（一）一、二审判决适用法律错误。袁作明与陈联盛签订的《补充合同》第六条约定合法有效，一、二审判决适用《经营场地出租承包合同》（下称承包合同）的约定，并未审查《补充合同》第六条约定，导致错误判决租赁合同终止的时间。《补充合同》第六条属于附解除条件合同的条款，合同约定袁作明每月1日支付租金，若袁作明逾期七日未支付，租赁合同自动终止，该约定未违反法律禁止性、强制性规定，属于有效条款，应当得到法律保护。袁作明直至2016年11月7日未能支付租金，解除合同条件已经成就，故租赁合同应于2016年11月8日自动终止。且一审已经认定涉案房屋于2016年12月8日已经解封，属于陈联盛不及时弥补自己的损失，其过错不应由袁作明承担。本案应适用合同法第九十三条协商解除的约定，认定本案涉案合同终止时间应当是2016年11月8日。（二）一、二审判决认定事实不清。1.根据涉案房屋《国有土地使用证》《房屋所有权证》显示，涉案土地为谢永辉、陈荣新、陈联盛共同使用，属于谢永辉、陈联盛共有，但承包合同只有陈联盛一人签名，属于无效租赁合同。根据合同法第五十一条规定，陈联盛对于涉案房屋无单独处分权，承包合同应当认定为无效。2.根据涉案房屋《国有土地使用证》《房屋所有权证》显示，使用用途均为住宅，不属于商业性质。根据物权法第七十七条、《商品房屋租赁管理办法》第六条第三项规定，陈联盛擅自改变房屋性质及用途，承包合同应当认定为无效。3.依据《商品房屋租赁管理办法》第六条第二项的规定，出租酒店应当符合《消防安全检查报告》的规定，该规定属于法律强制性规定，涉案房屋虽然在建设时通过了消防验收，但作为酒店出租的房屋，应当每年获得《消防安全检查报告》，出租时应当将《消防安全检查报告》作为附本，否则不能出租，涉案房屋未获得《消防安全检查报告》，不符合消防规定，承包合同应认定为无效。（三）1.一审法院确认租赁合同于2017年3月终止错误。涉案房屋于2016年12月8日解封后，李贤英与袁作明弟弟多次要求交付涉案房屋钥匙，由袁作明弟弟承接继续经营酒店和取回袁作明私人物品，但遭到陈联盛多次拒绝，造成袁作明损失进一步扩大，损失结果应由陈联盛自行承担。袁作明不应承担2016年11月8日以后的租金、土地使用税等相关费用。2.佛山市公安局南海分局与官窑派出所出具的《情况说明》对涉案房屋解封时间表述不一致，官窑派出所是佛山市公安局南海分局的派出机构，当两份《情况说明》的陈述出现冲突时，应当以等级较高的佛山市公安局南海分局的《情况说明》为准，解封之日应为2016年12月8日。根据一审查明的事实，涉案租赁合同最迟应当在涉案房屋解封之日解除。二审判决对佛山市公安局南海分局出具的《情况说明》事实不予确认，属于事实认定错误。3.一、二审法院未审查涉案房屋自2016年11月2日查封后的电费实际使用者，造成对于电费事项判决错误。（四）二审严重违反法定程序。本案二审法庭调查时只有一个法官，袁作明的二审代理人多次向合议庭提交代理意见，但法官根本未审阅该代理意见并予以认定。综上，请求再审本案。陈联盛提交意见称，（一）本案一、二审判决认定事实清楚、适用法律正确。1.涉案房屋《国有土地使用证》《房屋所有权证》已不再使用。且根据不动产权证书显示，案涉房屋系陈联盛和陈荣新共有，谢永辉所占的1/3份额已经通过诉讼和执行程序过户到陈联盛名下，而陈荣新系陈联盛的儿子，对陈联盛将其共有的房屋对外出租的行为系予以确认的。因此承包合同虽仅有陈联盛一人签名，并不影响其效力。2.物权法第七十七条规定并非强制性规定，不是绝对禁止住改商，而是应在遵守法律、法规以及管理规约的基础上，经有利害关系的业主同意可以住改商，而陈联盛和陈荣新系整栋楼的业主，案涉房屋也系整栋楼出租，视为有利害关系的业主同意出租行为。而根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第十四条、《商品房屋租赁管理办法》规定，双方签订的合同并未违反法律和行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效的合同。3.根据《商品房屋租赁管理办法》规定，并未强制要求消防部门必须出具书面的《消防安全检查报告》，陈联盛在二审期间已提交了证据予以证明涉案房屋已经相关部门进行消防验收，可正常开业经营。其次，根据承包合同第六点的约定，作为承租人的袁作明系消防安全责任人之一，《消防安全检查报告》应当存放在袁作明处。袁作明主张案涉房屋未获得《消防安全检查报告》即合同无效的说法没有事实和法律依据。（二）陈联盛于2017年4月1日正式收回案涉租赁房屋，承包合同正式解除。1.《补充合同》第六条约定应视为自动放弃经营不能等同为解除条款，也需履行一定的法定程序解除，需向对方作出解除合同的意思表示。陈联盛在2017年3月26日发函通知袁作明商讨解除合同事宜，并不能随意认定从2016年11月起从袁作明逾期交租后双方的租赁合同关系已解除。2.虽然公安机关出具的《情况说明》表述不一致，但陈联盛已经提交证据可予以证明案涉场地确实被公安机关查封至2017年3月底，陈联盛于2017年4月1日收回涉案房屋钥匙才正式收回租赁物。3.由于袁作明从事犯罪行为导致涉案房屋被查封，致使陈联盛无法收回案涉场所，在此期间所产生的场地占有费、税费及电费等应由袁作明承担。4.一、二审判决对于电费的认定合法合理。案涉房屋被查封后，双方均不能进入涉案房屋，根本无法及时去关总闸，部分用电设备因未关闭总电源仍在耗电，直至场地被解封期间所产生的电费由袁作明承担合法合情合理。（三）二审并未违反法定程序。综上，请求驳回袁作明的再审申请。本院经审查认为，根据当事人双方的申请再审和答辩意见，本案审查的焦点为：（一）关于案涉租赁合同的法律效力问题；（二）关于公安机关解除查封及合同解除的时间认定问题。（一）关于案涉租赁合同的法律效力问题。案涉《经营场地出租承包合同》是由陈联盛与袁作明签订，是双方当事人真实的意思表示。针对袁作明在申请再审中提出的理由，本院认为，1.案涉租赁房屋《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》权属人与出租人不一致，并不影响租赁合同的法律效力；2.《中华人民共和国物权法》第七十七条“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意”的规定，并非效力性强制性规定，不应作为认定租赁合同无效的依据；3.《中华人民共和国消防法》(2008修订)第十五条规定：“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。”案涉租赁物用于酒店经营，在投入使用前应通过消防安全检查，在合同签订时未申请消防安全检查并不影响租赁合同的效力。据上，袁作明主张案涉合同无效的事由不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效事由，其主张案涉合同为无效合同理由不成立。（二）关于公安机关解除查封及合同解除的时间的认定问题。案涉租赁合同履行期间，因袁作明利用租赁物业提供色情服务，租赁物业被公安机关查封。虽然佛山市公安局南海分局复函一审法院说明2016年12月8日对案涉场所解封，但经二审法院查明，案涉场所在2017年4月1日前未能与经办民警办清交接手续，未能正常使用。故二审认定出租人陈联盛于2017年4月1日收回案涉物业，具有相应的事实依据。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”案涉合同因袁作明违法经营而无法继续履行，承租人袁作明是违约方，并无合同解除权，合同是否解除仍应以解除权人陈联盛作出相应的意思表示为依据。袁作明申请再审主张依据《补充合同》第六条关于袁作明逾期七日未支付租金，合同自动终止的约定，认定合同解除时间为2016年11月8日，缺乏充分的法律依据。案涉合同因袁作明在租赁场地违法经营，致其本人被公安机关羁押，租赁物被查封，合同无法继续履行而解除，一、二审法院确认租赁物被解除查封并由陈联盛收回的时间为合同解除的时间，并认定合同解除前的相关费用由袁作明负担，并无不当。综上，袁作明的再审申请不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的再审事由。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：驳回袁作明的再审申请。审判长 赵 虹审判员 赖尚斌审判员 王 凯二〇二〇年十二月一日书记员 陈 欣