广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终11487号上诉人（原审原告、反诉被告）：唐秋云，男，汉族，1975年9月24日出生，住江西省新余市分宜县。委托诉讼代理人：何金宝，广东创晖律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡国华，广东创晖律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市精彩无限商场管理有限公司，住所地深圳市罗湖区南湖街道东门南路**华都园大厦****;东门街道湖贝路2139号湖润大厦2、3、4楼、1楼之1，统一社会信用代码914403005538810200。法定代表人：孙明，总经理。委托诉讼代理人：白昕，广东广和律师事务所律师。上诉人唐秋云因与被上诉人深圳市精彩无限商场管理有限公司（以下简称精彩公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院(2019)粤0303民初35554号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人唐秋云上诉请求：1、请求依法判令撤销一审判决第二项；2、请求依法判令精彩公司承担本案一审、二审受理费。事实与理由：鉴于涉案商铺真正权利人于2018年11月23日发出公告书禁止涉案商铺进行装修、转租或转让，但是该份公告书实际上己经明确表明了涉案商铺因为拆迁事宜不能正常经营，在事实上造成了涉案租赁合同无法继续履行。针对该事由造成涉案租赁合同无法继续履行的责任应当由精彩公司承担，涉案租赁合同应当自2018年11月24日予以解除，而不是按照原审判决认定的2019年6月10日精彩公司停水停电的时间来确定；鉴于拆迁事宜，涉案商铺实际自2019年1月份开始就己经实际无法正常运营，且发生全部会员退费的情况，唐秋云无任何经营收益，唐秋云也因此实际造成巨大经济损失，在这样的条件下判决唐秋云按照原租赁合同标准支付租金，不符合实际情况。被上诉人精彩公司未提交答辩意见。唐秋云向一审法院起诉请求：1.请求判令撤销双方于2018年10月17日签订的《深圳市精彩无限儿童天地租赁合同》;2.判令精彩公司返还租赁保证金108000元，水电周转金2000元；3.判令精彩公司按照中国人民银行同期贷款利率4.35%自2018年10月14日起支付上述租赁保证金和水电周转金的利息至实际付清款项之日止(计算至2019年7月14日，暂计利息3588.75元，以上本息合计113588.75元）；4.判令精彩公司返还唐秋云租金372945.81元；5.判令精彩公司承担本案受理费。以上金额合计486534.56元。精彩公司向一审法院反诉请求：1.判令唐秋云支付所欠费用192586.88元（包括2019年3月1日-2019年6月10日的租金等费用171637.69元，以上欠费所产生的滞纳金20949.19元);2.本诉与反诉的费用由唐秋云承担。一审法院认定事实：一、涉案租赁房产为深圳市罗湖区湖贝路2139号精彩无限天地儿童某商铺，该房产系湖润大厦内商铺。湖润大厦由深圳市罗湖区湖贝村委投资建设，取得了建设工程规划许可，并经竣工验收。湖贝村委委托精彩公司对涉案房产出租管理。唐秋云（承租方）与精彩公司（出租方）于2018年10月17日签订《深圳市精彩无限儿童天地租赁合同》，约定：1.唐秋云承租深深圳市罗湖区湖贝路2139号精彩无限天地儿童某商铺，商铺建筑面积540平方米，经营用途为健身。租赁期限自2018年10月1日至2022年9月30日止。首年首月租金43200元。2.唐秋云签订合同当日需向精彩公司支付167400元，包括保证金108000元，首月租金43200元，首月管理费8100元，首月空调费8100元。唐秋云另需一次性缴纳水电周转金2000元。租赁期满后一个月内，在唐秋云无违约的情况下，精彩公司将无息归还租赁保证金和水电周转金。3.唐秋云应在每月的5号前缴纳该月的租金、管理费等，每逾期一天，按当月所应缴费用总额的3%。收取滞纳金；逾期十五天，除必须缴清欠款及滞纳金外，精彩公司有权单方解除合同，没收保证金并立即收回商铺。唐秋云应承担全部违约责任。4.租赁期内如遇不可抗力或政府征地行为导致损失者，由双方自行承担，互不赔偿。双方还就其他权利义务进行了约定。唐秋云于签合同当日缴纳了租赁保证金108000元和水电周转金2000元。二、2018年11月23日，唐秋云收到《提前启动湖润大厦拆迁工作告知书》，该告知书载明：“自湖贝城市更新统筹项目(以下简称“项目”）启动以来，各项工作均稳步推进，按照原计划湖润大厦属最后一期改造范围。……根据地铁集团最新施工计划，东门站将最快于2019年上半年启动建设，为配合站点施工进度，项目对原拆迁计划进行了调整，拟于近期提前启动湖润大厦私人房屋确权、签约和收楼等拆迁安置工作。请各位房屋使用人、承租人、经营者支持配合，从即日起不再对湖润大厦房屋进行装修、转租或转让，并请自行梳理租赁关系，以保证拆迁安置工作顺利进行。……”三、精彩公司于2019年6月13日向唐秋云发出《湖润大厦物业收回通知书》，告知唐秋云涉案租赁房屋属于需要拆迁的房屋，东门站将于2019年开工建设，需要拆除湖润大厦，请唐秋云提前做好搬迁准备：1.精彩公司决定于2019年12月31日之前收回租赁房屋；2.在此期间，租金、管理费、水费、电费一律正常交付。如有拖欠，物业管理公司将作停水停电处理。3.请务必于2019年10月31日前将租赁房屋内的所有人员和所有物品全部搬离并将房屋交还精彩公司移交拆除。逾期仍未清离的物品视为废弃物，如有遗失或者损坏，精彩公司概不承担赔偿责任。四、2019年6月15日，湖润大厦张贴了《关于2019年湖润大厦全面拆除的公告》，主要内容是，东门站将最快于2019年9月启动建设并在年内完工，为使得连通空间能配合地铁站点施工进度，湖润大厦整栋大楼须于年内拆除完毕。湖润大厦拆迁属于湖贝城市更新项目，该项目于2013年列入深圳市城市更新单元计划。五、精彩公司于2019年5月17日向唐秋云发出《工作联系函》，载明：截至2019年5月17日，贵商铺尚欠费用总额为155827.66元。因贵商铺长期恶意欠租金等费用，现我司正式发函通知贵商铺，我司将不再免除滞纳金，请商铺于2019年5月18日缴清所有欠款及滞纳金。若贵司逾期未缴，我司有权单方面解除本合同，没收保证金及立即对贵商铺进行清场并收回商铺，一切责任由贵商铺承担，我司将不再另行通知。六、精彩公司于2019年6月10日对租赁房屋停水停电。截至2019年6月10日，唐秋云尚欠精彩公司租金、管理费、水电费等共计171637.69元，其中，2019年3月欠费金额20000元，4月欠费金额64253.18元，5月欠费金额63395.49元，6月1日至10日欠费金额23989.02元。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。唐秋云认为精彩公司故意隐瞒租赁房屋所在的湖润大厦即将拆迁的事实，导致唐秋云在违背真实意思的情况下签订涉案租赁合同。精彩公司的行为属于欺诈。唐秋云主张撤销涉案租赁合同。从本案证据来看，湖贝城市更新项目于2013年就已列入深圳市城市更新单元计划，并向社会公布。随着该项目的启动，项目范围内的湖润大厦可能面临拆迁。但湖润大厦具体的拆迁时间精彩公司并不知悉。从唐秋云举证的《提前启动湖润大厦拆迁工作告知书》来看，湖润大厦的拆迁确实比预定计划提前了。因此，精彩公司在签订涉案租赁合同过程中，并未故意隐瞒湖润大厦即将拆迁的事实，不构成欺诈。唐秋云、精彩公司签订的涉案租赁合同合法有效。唐秋云主张撤销涉案合同，理由不成立，一审法院不予支持。唐秋云据此要求精彩公司返还租金372945.81元的请求，缺乏依据，一审法院亦不予支持。在合同履行过程中，唐秋云拖欠租金、管理费、水电费，违反了涉案租赁合同的约定，精彩公司有权单方解除合同并收回商铺。精彩公司于2019年6月10日对租赁房屋停水停电，双方的房屋租赁关系于当日解除。精彩公司主张唐秋云支付欠缴的租金、管理费、水电费171637.69元，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。双方在租赁合同中约定了日3%的滞纳金，该滞纳金实为违约金，但标准过高，一审法院依法调整为中国人民银行同期贷款利率（2019年8月20日之后，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。涉案商铺租赁合同的期限为四年，在合同履行尚不足一年的时间，商铺所在的湖润大厦就已张贴了2019年年内拆除的公告，势必影响唐秋云的经营。从公平的角度出发，精彩公司应当退还唐秋云已付的保证金108000元和水电周转金2000元。精彩公司亦同意该款项与唐秋云拖欠的租金、管理费、水电费相抵扣。因此，唐秋云要求精彩公司退还租赁保证金108000元、水电周转金2000元的请求，一审法院予以支持。一审判决：一、精彩公司应于判决生效之日起十日内返还唐秋云租赁保证金108000元，水电周转金2000元；二、唐秋云应于判决生效之日起十日内向精彩公司支付拖欠的租金、管理费、水电费171637.69元并支付违约金（其中，以20000元为基数，自2019年3月6日开始计算；以64253.18元为基数，自2019年4月6日开始计算；以63395.49元为基数，自2019年5月6日开始计算；以23989.02元为基数，自2019年6月11日开始计算。以上违约金均按照中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日计算至款项还清之日）；三、驳回唐秋云的其他诉讼请求；四、驳回精彩公司的其他诉讼请求。本诉受理费4299元，由唐秋云负担3327元，精彩公司负担972元；反诉受理费2075.87元，由唐秋云负担1850元，精彩公司负担225.87元。本诉受理费唐秋云已预交，一审法院退回唐秋云9**元，精彩公司深圳市精彩无限商场管理有限公司应于判决生效之日起七日内向一审法院缴纳案件受理费972元。反诉受理费精彩公司已预交，一审法院退回精彩公司1850元，唐秋云应于判决生效之日起七日内向一审法院缴纳案件受理费1850元。经本院二审审理查明，一审查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案二审争议焦点在于双方签订的房屋租赁合同解除时间的认定。首先，湖贝城市更新项目于2013年就已列入深圳市城市更新单元计划，并向社会公布，但湖润大厦具体的拆迁时间精彩公司并不知悉。而《提前启动湖润大厦拆迁工作告知书》显示湖润大厦的拆迁比预定计划提前，该情况属于不可抗力，不足以证明精彩公司存在故意隐瞒湖润大厦即将拆迁的事实，双方签订的租赁合同合法有效。其次，《提前启动湖润大厦拆迁工作告知书》《关于移交胡润大厦集体物业的函》系告知湖润大厦于2019年年内拆除，并于2019年12月31日前将湖润大厦集体物业移交开发商，但无证据显示在此期限之前，湖润大厦已无法正常营业，唐秋云主张自2019年1月因拆迁事宜导致其实际停业缺乏事实依据。再次，唐秋云主张涉案租赁合同应于2018年11月24日解除，但对此未能提供充分有效的证据予以证明，且在涉案租赁商铺运营的健身房亦未实际搬离，故唐秋云的该项主张亦缺乏事实依据。综上，因唐秋云在租赁期间长期拖欠租金、管理费、水电费，已构成根本违约，精彩公司于2019年6月10日单方解除合同，于法有据，故双方签订的房屋租赁合同解除时间应为2019年6月10日。一审判决唐秋云应向精彩公司支付欠缴的租金、管理费、水电费171637.69元并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人唐秋云的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3732.75元，由上诉人唐秋云承担（已预交）。本判决为终审判决。审判长 冼 朝 暾审判员 张 永 彬审判员 徐 玉 婵二〇二〇年十二月十六日书记员 孙巍（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。