江苏省邳州市人民法院民 事 裁 定 书（2020）苏0382民初2425号原告：高林华，女，1979年11月27日出生，汉族，居民，住邳州市。委托诉讼代理人：刘颖，江苏大运河律师事务所律师。委托诉讼代理人：李新超，江苏大运河律师事务所律师。被告:冯联印，男，1987年1月2日出生，汉族，居民，住邳州市。委托诉讼代理人：宋杰，江苏魏东律师事务所律师。原告高林华与被告冯联印财产损害赔偿纠纷一案，本院于2020年4月24日立案受理后，依法适用简易程序于同年7月21日公开开庭进行了审理。后转为普通程序依法组成合议庭于2020年11月25日公开开庭进行审理。第一次开庭时，原告高林华及其委托诉讼代理人刘颖、李新超，被告冯联印及其委托诉讼代理人宋杰到庭参加诉讼。第二次开庭时，原告高林华的委托诉讼代理人刘颖、李新超，被告冯联印及其委托诉讼代理人宋杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高林华向本院提出诉讼请求：1、判令被告冯联印将位于邳州市最南头共计632.26平方米房屋返还给原告继续租赁使用；2、依法判令被告冯联印赔偿原告各项财产损失暂计30位于（最终以司法部门出具的鉴定结论为准）；3、被告承担诉讼费。事实及理由：2014年9月6日，案外人王为强与王宏伟、王为清、王修瑞签订租赁合同，约定王为强租赁王宏伟房屋327.8平方米、租赁王修瑞房屋304.46平方米、租赁王为清房屋443.51平方米用作经营使用，每年租金10万元，租赁期限自2014年9月6日至2034年9月5日止，另约定其他事项若干。2014年9月20日，案外人王为强与原告签订合伙协议，约定以其自有房屋及上述房屋，与原告合伙经营餐饮业。原告投资现金约140万元装修并购置物品在上述房屋内经营餐饮业。2019年9月1日，被告通过淘宝司法拍卖网将原告承租的案外人王宏伟、王修瑞的两处房产共计632.26平方米竞拍成功。2020年3月16日，原告发现被告竞买的四间房屋被毁损，原告的装修及物品均有严重损毁，随即报警，经查为被告所为。原告认为，被告虽然通过司法拍卖竞拍到涉案房屋的所有权，但仍不能对抗原告在先的合法使用权。被告在未经原告同意的情况下，擅自拆除原告正在租赁使用的房屋，并毁损原告合法所有的房屋内财物，给原告造成了很大的财产损失。被告上述行为已经严重侵害了原告的财产权益。为维护原告合法权益，特具状起诉，请求判如所请。被告冯联印辩称：一、原告所诉与事实不符。首先，原告诉讼主体不适格。原告高林华并非诉争房屋的承租人，根据合同相对性原理，原告和涉案原房屋所有人王修瑞、王宏伟不存在租赁关系。原告高林华即便和王为强存在合伙关系，也不能当然的成为涉案房屋的承租人，其无权起诉要求被告将该房产返还给其继续租赁使用。其次，涉案房产在竞拍时显示的是空置状态，并不是带租拍卖，被告如果当时知道该房产上还有租赁权就不会竞买。再次，如果原告高林华认为其对涉案房屋享有租赁权，其应当根据《民事诉讼法》第225条、227条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条规定，在执行程序终结前向法院提出执行异议。原告在该案执行过程中一直参与其中，却从未对法院的执行行为提出异议，该行为应视为视为原告已经放弃提起执行异议的权利。现在法院将涉案房产交付给被告使用后，原告再对涉案房产主张租赁权，没有法律依据。二、被告不应对原告高林华的损失负赔偿义务。被告冯联印是通过司法拍卖取得涉案房屋所有权，该房产在拍卖前，邳州市人民法院已经委托评估部门对房屋现状价值进行估价，根据估价结果报告显示，该涉案房产的评估范围包括房产的房屋建筑物、土地使用权、装饰装修设施、配套设施、附属设施等不可移动部分。因此，被告在取得涉案房屋后，该房屋内所有不可移动部分财产均为被告所有。被告对该房屋进行装修改造是基于自己物权所享有的法定权利，并不存在损坏原告财产之说，更没有任何赔偿义务。三、该涉案房产在拍卖时，显示现状用途是空置状态。在法院将房屋交接给被告时，也已经明确告知原告限期搬出其原来占据该房产用于经营的桌椅板凳，如不搬出后果自负。时至今日，原告高林华仍未搬出，原告的行为已经给原告造成一定的经济损失，现被告就此向原告提出反诉，要求原告赔偿被告的损失。综上，原告的诉请无事实和法律依据，请求依法驳回原告的诉请，并支持被告的反诉请求。第一次开庭时，原告高林华为证明其诉讼请求，向法院提交的证据有：1、《租赁合同》原件一份共5页，证明2014年9月6日，案外人王为强与王宏伟、王为清、王修瑞签订租赁合同，约定王为强租赁王宏伟房屋327.8平方米、租赁王修瑞房屋304.46平方米、租赁王为清房屋443.51平方米用作经营使用，每年租金10万元，租赁期限自2014年9月6日至2034年9月5日止，另约定其他事项若干。2、《合伙协议》原件一份，证明2014年9月20日，案外人王为强与原告签订合伙协议，约定以其自有房屋以及证据1中租赁的房屋，与原告合伙经营餐饮业，由原告出资现金，另约定合伙事项若干。3、淘宝网司法拍卖涉案房产信息打印件一份共11页、营业执照复印件一份，证明2019年9月1日，被告冯联印通过淘宝司法拍卖网将原告承租的案外人案外人王宏伟房屋327.8平方米、王修瑞房屋304.46平方米，共计632.26平方米竞拍成功，在拍卖网页的“标的物介绍”中拍摄图片即为原告高林华经营的“邳州市幸福农庄酒店”。4、照片一组共7张，证明被告冯联印损坏原告的一部分财产情况，其中第1张系原告经营的幸福农庄未被损坏前的总体原貌，第2-7张系原告被损坏的部分财产，包括灯具、自动转盘大餐桌、墙壁软包、地板、吊顶均被破坏，空调被拆除，部分内墙被切毁，三楼露台的花园中植被、回填土、垒花墙等均被破坏情况。被告冯联印对上述证据的质证意见为：对证据1租赁合同的真实性由于承租方没到庭，无法确定该租赁合同的真实性，即便该合同是真实的，涉案房屋的承租人是王为强，而不是本案原告，这也说明了原告主体不适格。同时王为强也不能证明其已按照合同约定每年向原出租人按期支付房租，根据该合同第9条的规定，如承租方逾期支付房租超过60日，出租方有权收回房屋，若承租方没有履行支付租金的义务，则其也不享有对房屋进行占用使用的权利。该证据的第3条还约定了自承租后两年每年租金上浮不得超过租金的5%，据此可以推算出在2019年当年的年租金应为12万元。对证据2被告无法确定该合伙协议的真实性，该合伙协议明显存在用水浸泡做旧的痕迹，不能证明该协议签订于2014年9月20日。即便该协议是真实的，原告也仅享有和王为强进行合伙的权利，但该房屋的承租人仍然是王为强，该合伙协议仅对王为强和原告之间有效，对房屋原出租人以及答辩人没有约束力，不能因为原告签订了该合伙协议就当然的成为涉案房屋的承租人，从而对涉案房屋享有租赁权。对证据3的三性不持异议，但该证据的第4页第4条显示，变卖标的以现状进行变卖，其外观结构、固定装修以及内在质量以移交时的现状为准。被告在取得涉案房屋后对房屋现状进行装修改造，是被告享有的法定权利，且该拍卖信息上没有显示该房屋具有租赁的情况。该拍卖并非是带租拍卖，被告取得房屋不包含房屋租金部分。对证据4的真实性不持异议，但不认可原告的证明观点，被告取得涉案房屋后，对属于被告享有权益面积的部分进行装修、改造，是被告的合法权利，并不存在损坏原告的财产情况。被告冯联印为证明其抗辩主张，向本院提交的证据有：1、邳州市人民法院（2018）苏0382执恢1482号执行裁定书复印件一份，证明涉案房屋经被告竞得以后，法院裁定将该房屋交付给被告，被告对该房屋依法享有占有、使用、收益、处分的全部权益。2、房地产估计报告复印件一份，证明涉案房产的评估范围包括该房产的建筑物、土地使用权、装饰装修设施、配套设施、附属设施等不可移动部分，被告在取得涉案房屋后该房屋内所有不可移动财产均为被告所有，被告有权对其进行装修改造。被告不存在损害原告财产情况。3、2019年11月9日邳州市人民法院对涉案房屋进行执行的视频光盘以及附录文字一份，证明2019年11月9日法院对涉案房屋进行执行时已告知原告限期在2019年12月10日前搬出涉案房屋，将房屋交由被告，被告有对该房屋进行装修使用的权利。原告没有向法院提交租赁证据，也没有向法院提出书面的执行异议，在法院将房屋交付被告执行结束后，原告已丧失了申请执行异议的权利（当庭播放视频光盘）。原告高林华对上述证据的质证意见为：对证据1执行裁定书真实性无异议，但是该裁定书的内容中明确查明邳州市人民法院是于2018年1月30日查封了被执行人的涉案房产，而原告的租赁权在先，查封在后，因此其后的查封执行行为不能对原告在先的租赁权产生影响。2、对房地产估计报告真实性无异议，但该房地产估计报告是以执行裁定为依据的，因此房产的评估范围应为被告执行人的合法财产，而不应包括原告所出资购买的财产。对证据3视频光盘的整理文字资料里明确说明原告已经在现场提出异议，已经与王为强签订协议，提出对涉案房产享有租赁权，而没有提出执行异议是因为对涉案房产的所有权没有争议，而在执行过程中已经明确向被告和执行人员提出原告对执行房产有在先的租赁权。从视频内容来看，被告冯联印当时也在场，原告已经明确其对执行的标的享有使用权，且执行标的被用于经营幸福农庄酒店，对此能够确认被告应该知道执行标的存在争议，被告置该争议于不顾，强行破坏房屋内的财产，主观上是有过错。第二次开庭时，原告高林华、被告冯联印均没有证据向法院提交。本院依法出示从邳州市港上派出所调取的涉案材料一组，双方阅读后发表质证意见。原告高林华对该组证据的质证意见为：一、对高林华、孔某常询问笔录的真实性、关联性及合法性予以认可，对冯联印询问笔录除“她不给我钱，让我问王文强要钱”、“高姓老板当时也认可了”法院告知两个月搬离物品的陈述、“他给我发信息说，要拆就拆，我赔偿她损失就行”及冯联印陈述没有损坏饭店装修不予认可其真实性外，其余陈述真实性予以认可。对纪某强询问笔录除“高林华表示时间太紧，我们又给她一个月时间，后期高林华一直没清走属于她的东西”外，其余陈述真实性予以认可。二、该四份笔录能证明以下事实：1、涉案房屋在被查封及执行拍卖前已经存在租赁合同关系，原告对涉案房屋享有合法有效的使用权，该权利依法应予保护。2、涉案房屋在执行拍卖程序中，未披露该房屋存在租赁的事实。3、涉案房屋拍卖成交时，在已知该房屋存在租赁的情况下，未能按照“买卖不破租赁”的法律规定，依法保护原告对该房屋享有的合法使用权。4、被告冯联印对涉案房屋中原告的部分财产实施了拆除损毁侵权行为。被告冯联印对上述证据的质证意见为：对证据真实性无异议，但该证据不能证明被告有损坏原告财物的行为。无论是从法院拍卖涉案房屋的公告还是从涉案房屋的评估报告都显示被告所竞买的房屋包括装饰装修设施、配套设施、附属设施等不可移动部分。被告在取得该房屋后，该房屋内所有不可移动的财产均为被告所有，被告有权对其装修改造。纪某强法官所作的证言中，也认可被告在装修过程中向法庭进行电话汇报。从被告提交给法庭的执行现场的光盘中能够体现冯某勇法官在执行时已告知原告房屋交给被告后，被告可以进行装修和改造，这是人家的权利，给你限定一个时间，你该清的清，你不清的后果自己承担，这是确定无疑的，谁给你造成的损失，你和合同相对方解决，这也证明了被告对涉案房屋进行装修改造具有合法性。本院依法组织双方进行举证、质证。对原告提交的四组证据，被告冯联印提交的三组证据，本院依法调取证据的真实性予以认定，对其关联性及证明效力进行综合认定。原告高林华提交的证据2《合伙协议》明显存在外观瑕疵，在没有其他证据予以印证的情况下，本院难以确认其真实性。根据当事人陈述，综合法庭调查，可以认定如下事实：被告冯联印通过淘宝网依法取得位于邳州市.26平方米房屋所有权后，对该房屋行使所有人权利期间，原告高林华以其对该涉案房屋享有租赁权为由，诉至本院。原告高林华主张对涉案房屋享有租赁权，其提交的租赁合同当事人并非原告高林华，也没有其他取得涉案房屋租赁权的证据予以印证，故原告高林华对涉案房屋享有租赁权的主张证据不足，本院不予支持。关于原告高林华主张其在涉案房屋内的财产受到损毁，是因其在法院执行涉案房屋清除过程中怠于履行义务导致，风险应由其自行承担。原告高林华向被告冯联印主张侵权损害的依据不足，本院不予支持。本院认为：根据《中华人民共和国民法通则》第七条民事活动应当尊重社会公德，不得损害社会公共利益，扰乱社会经济秩序。原告高林华与他人合伙进行经营签订合伙协议，自身要尽到相应谨慎审查权属瑕疵义务，合同是平等主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，都具有相对性，不得非法限定相对人以外的民事主体权利行使。被告冯联印依法通过拍卖取得涉案房屋所有权，依法行使相应权利，不受他人非法限制。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六条、第七条、第二百一十条第二百二十八条，《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第八条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，裁定如下：驳回原告高林华的起诉。案件受理费5800元，由本院退还给原告高林华。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长 李 振人民陪审员 孙 莉人民陪审员 姜 玲二〇二〇年十二月十二日书 记 员 张宜军