贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终4350号上诉人（一审被告）：贵州兴恒基房地产开发有限公司，住所地丹寨县原大会场。法定代表人：黄明龙。委托诉讼代理人：王军，贵州省丹寨县中心法律服务所法律工作者。被上诉人（一审原告）：刘昌才，男，苗族，1979年4月9日生，贵州省丹寨县人，原住丹寨县龙泉镇建设北路**，现住丹寨县。被上诉人（一审原告）：韦春芳，女，苗族，1986年3月22日生，贵州省丹寨县人，，原住丹寨县龙泉镇安居路******现住丹寨县。上诉人贵州兴恒基房地产开发有限公司（以下简称“兴恒基公司”）与被上诉人韦春芳、刘昌才房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省丹寨县人民法院（2020）黔2636民初440号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。兴恒基公司上诉请求：1、依法撤销贵州省丹寨县人民法院（2020）黔2636民初440号民事判决，并依法改判驳回一审二原告诉讼请求。2、一、二审案件受理费由二被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，上诉人与被上诉人的确签订《商品房买卖合同》，但二被上诉人完成支付购房款的时间为2016年5月25日。上诉人已于2014年6月16日按《商品房买卖合同》的约定向当时的丹寨县不动产登记中心一丹寨县住房和城乡建设局办理了商品房所有权初始登记，也就是说，从法律上，二被上诉人已实际取得了该房的合法所有权。二、一审判决适用法律不当。综上，恳请二审法院采纳上诉人上诉请求及事实和理由，作出公正判决。韦春芳、刘昌才答辩意见：一、双方当事人签订的《商品房买卖合同》未提及将付款完成时间作为交付商品房转移登记相关文书的前置条件，上诉人所述的付款时间与交付相关文书是不同的法律关系。二、商品房合同备案登记与转移登记文书不是同一概念。因此，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院予以驳回，维持一审判决。韦春芳、刘昌才向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2016年1月1日起至2020年4月26日止，未交付办理商品房转移登记相关文书的违约金45344.46元（按日向买受人支付已交付房价款287354元的万分之一违约金）；2、判令被告向原告支付自2020年4月27日起至实际交付商品房转移登记相关文书之日止的违约金；3、判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年6月7日，原告与被告在兴恒基售楼部签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买的商品房为贵州省丹寨县条）；该商品房单价每平方米3040.78元，总价款287354元（第七条）；买受人以公积金贷款付款的，应于合同签订之日向出卖人交付首期房款87354元，余款200000元以公积金贷款支付（第八条）；出卖人应当在2015年10月30日前向买受人交付该商品房（第十一条）；出卖人承诺于2015年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人，约定日期起60个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金（第二十二条）；买受人同意委托出卖人或出卖人指定的第三方向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担（第二十二条）；产生争议的，依法向房屋所在地人民法院起诉（第二十八条）。2014年6月7日（合同签订之日），原告向被告支付首付款87354元，2016年1月14日支付购房款100000元，2016年5月25日支付购房款100000元。2016年5月25日，被告将约定商品房交付原告。2020年9月15日，丹寨县自然资源局向我院出具《关于贵州兴恒基房地产开发有限公司有关情况说明》载明：“你院丹法介字第100号介绍信收悉。经查，贵州兴恒基房地产开发有限公司办理了国有建设用地使用权首次登记。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。因该宗地上的构筑物未办理不动产首次登记，故我单位不能向买受人办理不动产转移登记，即办理不动产权证。”至今，被告仍未取得该商品房所有权初始登记（首次登记），未将办理商品房转移登记的有关文书交付二原告。一审法院认为：二原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方在自愿、平等的基础上的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务。根据丹寨县自然资源局《关于贵州兴恒基房地产开发有限公司有关情况说明》载明的内容，证明被告未按约定时间取得该商品房所有权初始登记（首次登记）、并将办理商品房转移登记的有关文书交付二原告，已构成违约，使二原告不能在预期的时间对房屋及时享有物权，并及时行使处分权，二原告的利益受损是不争的事实，故被告应依约承担违约责任。根据约定，被告应在2015年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记（首次登记），并将办理商品房转移登记的有关文书交付二原告，而被告未按约定履行，所以被告应从2016年1月1日起按双方约定的被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向二原告支付已交付房价款万分之一的违约金。2016年1月1日至2020年4月26日共计1578天（2016年366天，2017年、2018年、2019年均是365天，2020年1月31天、2月29天、3月31天、4月26天）。2020年4月27日，原告起诉后至今，被告仍未取得该商品房所有权初始登记（首次登记），未将办理商品房转移登记的有关文书交付二原告，继续违约。因此，二原告要求被告支付自2016年1月1日起至2020年4月26日止，未交付办理商品房转移登记相关文书的违约金45344.46元（287354元×1578天×0.0001）及自2020年4月27日起至实际交付办理商品房转移登记相关文书之日止的违约金的诉讼请求，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决：被告贵州兴恒基房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起三十日内，一次性向原告刘昌才、韦春芳支付从2016年1月1日起至2020年4月26日止期间的违约金45344.46元，并按已交付购房款287354元的日万分之一支付从2020年4月27日起至实际交付商品房转移登记相关文书之日止的违约金。如被告贵州兴恒基房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费934元，由被告贵州兴恒基房地产开发有限公司承担。二审期间，上诉人提交了以下证据材料：1、营业执照，拟证明兴恒基公司企业信息。2、法定代表人身份证明书，拟证明黄明龙为兴恒基公司法定代表人。3、身份证，拟证明黄明龙的个人信息。4、收据，拟证明被上诉人最后付清购房款的时间为2016年5月25日，与其计算违约金的时间不一致。5、丹寨县商品房预售合同登记备案表，拟证明兴恒基公司已于2014年6月7日向丹寨县住房和城乡建设局为被上诉人办理兴恒基1单元9层1-9-3号房屋初始登记。被上诉人质证意见如下：对于证据1、2、3，三性均无异议。证据4，付款时间和上诉人没有按约定时间办理商品房转移登记相关文书不是同一个法律关系。证据5，商品房合同备案登记与转移登记文书不是同一概念。综合双方当事人的举证质证，本院认证意见如下：上诉人提交的证据1、2、3，系相关职能部门出具，对其三性均予以认可；证据4、5，因与本案无关，不作为本案事实的定案依据。被上诉人未向本院提交新的证据材料。本院二审查明的事实与一审相同。本院认为，本案的争议焦点为，上诉人是否应支付被上诉人逾期交付商品房转移登记相关文书违约金？首先，根据兴恒基公司与韦春芳、刘昌才签订的《商品房买卖合同》约定，兴恒基公司应在2015年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人即韦春芳、刘昌才，但兴恒基公司至今未能交付办理产权登记的相关文书，已构成违约，故兴恒基公司应按照双方合同约定，自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止、按日向韦春芳、刘昌才支付已交付房价款万分之一的违约金。韦春芳、刘昌才支付完结剩余购房款的时间先后与兴恒基公司应依约交付办理商品房转移登记有关文书的时间没有关联性，兴恒基公司办理的《丹寨县商品房预售合同登记备案表》是为维护预购人的利益而进行的预告登记行为，不能等同于办理转移登记手续，故兴恒基公司的上诉理由不成立，本院不予支持。综上所述，贵州兴恒基房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费934元，由上诉人贵州兴恒基房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  龙步昌审判员  龙集东审判员  王 莉二〇二〇年十二月七日法官助理陆羽婕书记员王凯