河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终10234号 上诉人（原审被告）：河北广坤房地产开发有限公司，住所地河北省石家庄市长安区广安大街美东国际**。 法定代表人：霍素忠，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陶淑彬，该公司员工。 上诉人（原审被告）：陶淑彬，女，1963年10月5日出生，汉族，住河北省石家庄市裕华区。 被上诉人（原审原告）：李**，男，1986年10月2日出生，汉族，住河北省石家庄市新华区。 委托诉讼代理人：朱桂玲（李**母亲），女，1963年4月19日出生，汉族，住石家庄市新华区。 上诉人河北广坤房地产开发有限公司（以下简称“广坤公司”）、陶淑彬因与被上诉人李**商品房预约合同纠纷一案，不服河北省石家庄市鹿泉区人民法院（2020）冀0110民初2263号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人广坤公司的委托代理人陶淑彬、上诉人陶淑彬、被上诉人李**的委托代理人朱桂玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 河北广坤房地产开发有限公司、陶淑彬上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：（一）一审原告李**告我广坤公司及陶淑彬负连带责任，收取了他的房屋买卖款，要求退回他所谓的购房款212916元及利息；双方签订的《商品房内部认购协议》无效，广坤公司及陶淑彬对一审判决全部不服。（二）李**买卖房屋事件并非我公司所为，我公司也没有收取李**的款项，如下所述：（1）李**买卖房屋行为，不是在我公司进行的，所交款额也未打入我公司账户上；（2）李**为图所购房产价格便宜，相信了社会上的房产销售人员的欺骗，当他进行交易时所面对的人员也没有我公司开具的委托书及委托收款书，就信其将款打入了对方的个人账户；（3）陶淑彬更不应负连带责任。综上，石家庄市鹿泉区法院所作的判决不当，特向你院上诉，请求撤销全部原判，依法改判。 李**答辩称，上诉状中所述的李**买卖房屋事件并非上诉人广坤公司所为，上诉人广坤公司也没有收取到李**的款项，这个是不符合事实的。当时我交的房款就是交到上诉人广坤公司，另外我刷卡的记录也是交到广坤公司，包括他的章都是对应的。上诉人所述李**为图所购房产价格便宜，相信了社会上的房产销售人员的欺诈，这个情况也是不存在的，当时我们就是交到广坤公司的。陶淑彬应当负连带责任，因为她当时给我打了欠条，她当时就跟我说，如果公司还不了钱我来还，不要怕。 李**向一审法院起诉请求：1、请求依法确认原告和被告河北广坤房地产开发有限公司之间签署的《商品房内部认购协议》无效；2、要求被告河北广坤房地产开发有限公司返还原告已付购房款212916元（含定金4万），并支付前述款项的利息（利息从2017年8月29日起至被告还清之日止，利率按年息6%计算）；3、要求被告陶淑彬对上述第二项款项及利息承担连带还款责任；4、本案诉讼费均由二被告承担。 一审法院认定事实：2017年8月29日原告李**（乙方）与被告广坤公司（甲方）签订两份《商品房内部认购协议》。协议约定：乙方自愿认购甲方开发的位于鹿泉区“盛世天下城”项目2-2-602房屋，建筑面积87.21平米，总价575586元，2017年8月29日交付首付款175586元；2-2-702房屋，建筑面积87.21平米，总价577330元，2017年8月29日交付首付款177330元，剩余房款均向银行做按揭贷款，交房时间是2020年1月31日；在签订本协议时乙方对甲方开发、销售手续尚未完备的情况知悉并认可。在甲方取得该项目《商品房预售许可证》后通知乙方，乙方自通知日起20日内与甲方签订正式的《商品房买卖合同》。合同还约定其他内容。合同签订前2017年8月26日，原告通过中信信用卡汇款至被告名称户下4万元。签订合同当日，原告以银联商务刷卡方式通过中国银行分别汇款155586元、157330元至被告名称户下，被告同时向原告出具了收款收据。该项目至今尚未办理商品房预售许可证。原告认可广坤公司已经退还14万元，剩余212916元房款至今尚未退还。 2018年6月2日陶淑彬出具承诺书，承诺书载明“从即日起到2018年6月18号之前退清购房款贰拾壹万贰仟玖佰壹拾陆元整，并自愿付给朱桂玲利息叁万元整，作为长期不开工的补偿，立据为证”。落款由陶淑彬签字。2018年7月11日陶淑彬出具欠条，欠条载明“今欠李**（盛世天下城2-2--602,2-2-702室）购房款贰拾壹万贰仟玖佰壹拾陆元整。在2018年7月20日之内一次性归还给李**，并自愿另外付给李**叁万伍仟元整作为补偿并在2018年7月20日之内一次性归还李**。如不能按时归还，淘淑彬因（应）承担所产生的一切法律责任，并向李**支付违约金人民币按月息2分算起，李**永久享有追讨权及向法院诉讼追讨权利”。落款由欠款人陶淑彬签字。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案原告与被告广坤公司签订《商品房认购协议》，原告缴纳部分房款，但被告至今未取得商品房预售许可证，因此双方签订的认购协议应当无效。合同无效，因合同所取得的财产应当返还，故原告主张返还已付购房款212916元，本院予以支持。关于原告主张利息，原告明知被告没有取得商品房预售许可证而予以购买，也是造成双方签订的《商品房认购协议》无效的原因，考虑到原告确有一定的损失，利息按照中国人民银行同期贷款利率和市场报价利率的60%计算由被告承担，其余利息损失由原告自行承担。被告辩称原告交付的款项实际打入任峰的个人账户，公司不应当承担退款责任。经查，原告支付房款的收款方名称为被告公司，且被告公司出具了收据，即使实际收款人为任峰，也是被告公司内部管理事项，并不影响被告与原告的合同关系。何况被告认可将财务章、法人章交由任峰使用，应视为授权任峰对外从事业务，故本院对广坤公司的答辩意见不予采纳。关于陶淑彬应否承担责任问题。陶淑彬作为具有完全民事行为能力的人，以承诺书和欠条的方式表示向李**表示自愿退还购房款，债权人未明确表示拒绝，结合本案的案情，陶淑彬的行为应属于债的加入，应在其愿意承担的债务范围内和债务人承担连带责任。陶淑彬在庭上表示承诺书和欠条是在受胁迫状况下出具，一方面未提供受胁迫证据，另一方面退一步讲即使存在胁迫行为，依照合同法规定一方以胁迫手段，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求撤销。具有撤销权的当事人自知道或应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。陶淑彬在2018年知道胁迫事实，但其一直未申请撤销权，撤销权已经消灭，故对其辩称意见不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条、第五十五条、第五十八条，《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，一审法院判决如下：一、原告李**与被告河北广坤房地产开发有限公司于2017年8月29日签订的两份《商品房内部认购协议》无效。二、被告河北广坤房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告李**购房款212916元及利息（利息以212916元为基数，自2017年8月29日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率的60%计算；自2019年8月20日起至本判决执行完毕之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的60%计算）。被告陶淑彬承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5020元，减半收取计2510元，由被告河北广坤房地产开发有限公司、陶淑彬连带负担。 本院二审期间，上诉人广坤公司、陶淑彬提交如下证据： 一、长安分局的受案回执，证明是任峰在诈骗李**的房款。 二、李**买房刷的POS机小票的商户号，绑定的是任峰自己的银行卡，证明任峰在诈骗李**的购房款，而非广坤公司所为。 三、广坤公司出具的委托书，证明陶淑彬是受广坤公司委托在承诺书、欠条上签字，陶淑彬不应承担连带责任。 被上诉人李**质证称：对证据一二不看了，跟我没关系，不在今天审理范围。委托书没见过，是原来的还是后补的不能确定。 二审查明的其他事实与一审查明的事实基本一致。 本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，上诉人广坤公司与被上诉人签订的《商品房认购协议》其内容已符合商品房买卖合同的主要特征，应视为双方签订了商品房买卖合同。上诉人广坤公司在与被上诉人签订该合同时尚未取得商品房预售许可证明，且在本案起诉前仍未取得，依照上述司法解释，原审法院认定该合同无效应予支持。上诉人广坤公司据此收取被上诉人购房款应予返还，一审判决并无不妥，本院予以确认。上诉人广坤公司称被上诉人所交款项并未打入上诉人广坤公司账户，其并未收到被上诉人的购房款。被上诉人一审提交的银联商务单显示收款方名称为广坤公司，且广坤公司为被上诉人出具了收据，以上可以证实被上诉人向上诉人广坤公司缴纳部分购房款的事实，上诉人主张并未收到款项理据不足，本院不予采信。上诉人广坤公司所述任峰职务侵占案，系上诉人广坤公司内部管理事务，与本案无关。关于陶淑彬应否承担连带责任的问题。陶淑彬在一审中陈述承诺书与欠条系在被上诉人欺诈胁迫的情形下书写，但在法定期限内未行使撤销权，因此其撤销权已经消灭。二审中陶淑彬称受广坤公司委托向被上诉人出具，自己不应承担连带责任。一方面，陶淑彬二审中提交的广坤公司出具的授权委托书不属于新证据；另一方面，陶淑彬系广坤公司员工，不排除二者存在串通的嫌疑，因此广坤公司出具的授权委托书本院不予采信，陶淑彬主张受广坤公司委托不成立。陶淑彬作为完全民事行为能力人，对其书写欠条的内容及后果是完全明知的，故一审法院认定陶淑彬出具承诺书及欠条的行为属于债的加入，应在其愿意承担的债务范围内和债务人承担连带责任，并无不当，本院予以确认。综上所述，河北广坤房地产开发有限公司、陶淑彬的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5,020.0元，由上诉人河北广坤房地产开发有限公司、陶淑彬负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  张 洁 审 判 员  陈爱民 审 判 员  宋广道 二〇二〇年十二月十七日 法官助理  王 琪 书 记 员  赵浩淼 ——