广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终25479号上诉人（原审被告）：麦桂英，女，1966年3月29日出生，汉族，住广州市越秀区。上诉人（原审被告）：伍永康，男，1992年8月15日出生，汉族，住址同上。上诉人（原审被告）：伍倩仪，女，1996年8月28日出生，汉族，住址同上。以上三上诉人共同委托诉讼代理人：贾施平，广东瀛真律师事务所律师。以上三上诉人共同委托诉讼代理人：陈斯希，广东瀛真律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：伍强国，男，1959年8月1日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：罗颖彤，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁紫欣，广东广信君达律师事务所律师。原审被告：伍艳玲，女，1968年3月23日出生，汉族，住广州市荔湾区。上诉人麦桂英、伍永康、伍倩仪因与被上诉人伍强国、原审被告伍艳玲所有权确认纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初5303号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人麦桂英、伍永康、伍倩仪上诉请求：1.撤销一审判决，改判伍强国一审的全部诉讼请求；2.本案一、二审案件全部诉讼费用由伍强国承担。事实和理由：（一××一审在本案没有证据显示存在吴国强与梁x、梁x、梁x、李x（以下简称原审产权人××就广州市越秀区x号首层和广州市越秀区x号铺（以下简称涉案房屋××买卖达成合意，即认定伍强国在拆迁补偿合同订立前已于原产权人就买卖房屋达成一致意见，属于认定事实错误。（二××一审在没有证据证明伍强国与伍艳玲、伍权国之间存在借名买房的合意的前提下，认定本案存在借名买房的可能，属于认定事实错误。1.涉案房屋是伍强国与伍艳玲、伍权国的父母用家庭经营资金出资购买所得，过户时明确为伍强国与伍艳玲、伍权国各占三分之一，为个人名下的财产，不存在借名买房的情况，且房产证一直由按份共有人各自保管。2.房产证具有公示力的权利证明，属于伍权国的部分产权的房产证一直由伍权国和麦桂英保管，因此，伍权国应为涉案房屋的所有权人之一，且伍强国至今也没有提出收回其所为借名买房的房产证。3.一审没有查明合同订立时麦桂英委托文件的签发情况。一审在已经查明存在转委托情况的前提下，又质疑麦桂英不认识原产权人的解释，前后逻辑矛盾，在此基础上并认定本案存在借名买房错误。4.涉案房屋在过户登记之后，由伍强国代表全体产权人负责对外出租管理，并非由伍强国单独占有使用。伍权国从未放弃过涉案房屋的所有权，伍权国获取租金收益属于其享有所有权的表现，因此，伍权国对伍强国负责出租的行为没有异议，符合常理。伍权国去世后，伍强国拒绝向麦桂英、伍永康、伍倩仪分配租金收益，其多次提出异议，并就上述纠纷提起诉讼，要求伍强国及伍艳玲就涉案房屋支付租金收益和进行分割。5.吴x签署放弃伍权国份额继承权的声明书，说明涉案房屋具有属于伍权国的部分，并非伍强国一人所有。（三××一审没有审查伍强国提出的因规避自我交易而借名买房的合理性，即认定本案存在借名买房的可能，认定事实不清。（四××一审认定伍强国以个人名义支付涉案房屋的房款错误。1.伍强国提交的收据均为手写，且来源和形式上均存在重大瑕疵，不具有真实性及合法性。关于2004年二次购房的房款支付，当时涉案房屋仍登记在原产权人名下，伍强国仅作为代理人的身份交付房款，并非以个人名义支付购房款。2.一审认定的证人证言不能证明交易的真实性和伍强国的购房能力。（五××由于涉案房屋的购房款属于大额资金，伍强国没有证据证明其购买涉案房屋资金来源和经济实力，一审在收据存在重大瑕疵的情况下，没有审查伍强国的资金来源及经济实力情况，属于认定事实不清。（六××一审没有审查伍艳玲陈述的真实性及合理性。伍艳玲与伍强国在日常生活往来密切，且伍艳玲在麦桂英、伍永康、伍倩仪另案提起的诉讼中，与伍强国共同作为被告，与伍强国具有相同的义务。因此，伍艳玲本案所做的陈述是虚假的。（七××一审没有审查伍强国一直未将所谓的借名买房过户回其个人名下的原因。涉案房屋自2005年过户至伍强国、伍权国、伍艳玲名下后，伍强国至今没有要求其他所谓的代为持有人办理过户回其个人名下，但在伍权国去世后，才提出涉案房屋存在借名买房的情形，有意利用虚假的理由侵占麦桂英、伍永康、伍倩仪的权益。（八××涉案房屋登记在所有当事人名下，由当事人共有，涉案房屋是麦桂英、伍永康、伍倩仪拥有合法产权，本案不存在借名买房的直接证据。根据《中华人民共和国物权法》第六条、第十四条的规定以及《不动产权证书》的登记，麦桂英、伍永康、伍倩仪为合法产权人之一，一审以借名买房之待证事实足具高度盖然性为由，推翻具有公示效力的不动产登记错误。（九××伍强国提供的证据证明借名买房的事实与其主张自相矛盾，与客观事实和生活常理不符，其主张的借名买房的起因、逻辑有悖常理。伍强国称并非用家族共同经营的财产购买涉案房屋，其母亲吴x也知晓该情况，且其也让吴x协商解除代持关系。但吴x并没有解除代持关系，并通过公正声明放弃遗产份额的继承，该行为足以否定伍强国主张的借名买房的事实。另外，伍强国也曾还按月定期向麦桂英一家支付出租物业的收益。（十××伍强国以代理原产权人与第三方诉讼、购买物业收据及出租物业缴纳税款，强行解释其为实际购买人，混淆了外部代理行为和内部关系。因此，一审事实认定不清，使用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，驳回伍强国的全部诉讼请求。被上诉人伍强国二审辩称，不同意麦桂英、伍永康、伍倩仪的上诉请求，同意一审判决的处理。具体理由如下：（一××一审认定事实清楚，本案存在借名买房的事实，认定存在借名买房的合意正确。伍强国在一审已通过举证购买借名经过以及涉案房屋的过户情况，证明涉案房屋一直处伍强国的占有、使用，伍强国是涉案房屋的所有权人。（二××一审认定伍强国是涉案房屋的实际付款人，证据充分，关于购房款支付经过、资金来源均已作出充分举证，一审认定购房款是由伍强国支付符合客观事实。（三××一审不存在未查明事实问题，麦桂英、伍永康、伍倩仪提出的质疑不符合事实，前后矛盾，且其无法提供证据证明，应承担举证不能的责任。（四××关于麦桂英、伍永康、伍倩仪提到无法显示伍强国与原产权人就房屋买卖达成合意，其口头质疑涉案房屋的来源，却无法举证相关的材料，而伍强国提出的关于原址房屋的购买经过已经通过收据、判决书、证人证言、产权置换的经过形成完整的证据链。因此，一审认定伍强国是涉案房屋的所有权人正确。（五××麦桂英、伍永康、伍倩仪主张涉案房屋是由家族经营资金出资购买。由于不存在家族生意，因而也不存在家族资金。麦桂英、伍永康、伍倩仪无证据证明购买涉案房屋是伍x、吴x的意思，其在庭审中明确表示不知道该购房资金的来源，但又主张是家族资金，前后矛盾。因伍权国、伍艳玲认可涉案房屋登记在“伍强国、伍权国、伍艳玲”三人名下，实际上属于伍强国所有。自办理过户登记后，伍权国、伍艳玲均对房产的权属没有争议，均没有对涉案房屋主张过权利。麦桂英、伍永康、伍倩仪已在一审庭审中自认不认识原产权人，其确认了伍强国提交的证据四是其签名，但对涉案房屋购买的经过完全不知情，其无法证明其主张，单方面否认伍强国的主张，因此，一审法院对其主张不予认定是正确的。（六××关于麦桂英、伍永康、伍倩仪主张伍强国向其支付租金收益，伍强国已作出充分的解释。伍强国向伍权国资助，仅仅因为伍权国卧病在床且其一家经济状况不佳，没有收入来源，而对其的生活补助。且在一审庭审中，伍艳玲亦表明因伍权国一家经济状况不好，伍艳玲也会不时给钱其一家。（七××关于吴x签署《放弃继承声明书》说明其确认涉案房屋归属，麦桂英、伍永康、伍倩仪存在严重的逻辑错误。《公证书》只是说明麦桂英、伍永康、伍倩仪侵犯了伍强国对涉案房屋的所有权。该《公证书》是基于麦桂英、伍永康、伍倩仪提供的房屋产权证作出，而本案的争议焦点正是涉案房屋的所有权属问题，一审根据事实和证据作出判决，认定该涉案房屋的所有权是归伍强国所有。因此，该《公证书》上记载的内容不能作为房屋产权的依据。（八××关于麦桂英、伍永康、伍倩仪质疑伍强国的经济实力，伍强国已充分举证，而伍权国一家主要的资金来源于伍强国的资助，可反推其没有经济能力，伍x、吴x亦全职在单位内工作领取微薄的工资，无法经营生意，只有伍强国有足够的资金购买涉案房屋。（九××关于伍艳玲陈述的真实性。伍艳玲是被借名人之一，也是知晓当年借名买房事实的关键人物，其对于事实的陈述符合自认的构成要件，麦桂英、伍永康、伍倩仪的质疑没有依据。（十××关于产权办理问题。在办理房产证时，是因相关工作人员告知伍强国曾作为原产权人的委托人，若直接过户到伍强国名下，则存在自我交易的道德风险，因此，伍强国通过转委托麦桂英让其成为新的委托人，同时考虑到伍强国当时在做生意，存在经营风险，在办理房产借名登记时，伍强国与伍权国、伍艳玲三人一起登记涉案房屋，以便顺利取得房产证，且三个房产证均由伍强国持有。几年前，伍权国以儿子出国要担保为由，将其中登记在伍权国名下的房产证借走，没有归还。实际在办理登记后，涉案房屋一直由伍强国占有、使用、收益支付房屋日常支出，证明涉案房屋是伍强国所有。（十一××关于伍强国财产来源问题。伍强国自1985年就开始陆陆续与朋友经营摩托车配件、餐椅、房产中介等项目，证明其有合理的资金来源，有能力购买涉案房屋。根据当时的交易习惯，伍强国以现金的方式支付房款是合法合理的，其提供的收据及相关证人证言充分说明了其已支付了全部购房款的经过和事实。（十二××关于家族资金和家族收益问题，伍x和吴x是国企职工，退休仅有几十元的工资，没有证据证明各当事人父母有合法的资金来源，在有限的收入中不存在家族资金和家族收益的来源和基础。（十三××关于伍权国的收入来源和资助问题，麦桂英、伍永康、伍倩仪无法举证，且承认伍权国儿子出国款来自吴x，吴x仅有微薄的退休金，其账户的资金是伍强国暂时存放到其户口，而伍权国中风，伍强国处于对弟弟的关怀照顾，自数十年每个月给弟弟的生活补助是其在综合收益中给弟弟，每个月有多有少，并非麦桂英、伍永康、伍倩仪所称每月固定支付，不是伍权国对涉案房屋的收益，且伍权国的妹妹也有资助过伍权国。原审被告伍艳玲述称，同意一审判决，不同意麦桂英、伍永康、伍倩仪的上诉请求、事实和理由。确认涉案房屋购房款是伍强国出的。当时一家人都没钱，伍艳玲没钱购买一百多万的房子，全部是伍强国出钱购买的，伍艳玲从未收过房屋的收益。整个借名买房的过程伍艳玲很清楚，大家均没有异议。伍强国于2020年1月14日向一审法院起诉请求：1.依法确认广州市越秀区东华西路启正上街1号首层（建筑面积92.65平方米××及广州市越秀区x号铺（建筑面积180.13平方米××为伍强国一人所有；2.麦桂英、伍永康、伍倩仪、伍艳玲协助伍强国办理不动产变更登记手续。一审法院认定事实：原座落在本市x号砖木结构的房屋属案外人梁x、梁x、梁永健、李x（原产权人××所有。1995年5月25日，案外人梁x出具手写《收据》一份，写明：“兹收到伍强国先生交来之房屋款人民币￥壹佰柒拾捌万元正此据”。该收据另有见证人张某的签名。2004年2月13日，广州市东山城市建设开发总公司（以下简称东山城建××出具《收据》，写明：今收到伍强国交来购买x号铺购房款87.1506平方米，5500元/平方米，金额479328元。2005年8月22日，麦桂英作为原产权人的委托代理人与伍强国、伍艳玲、伍权国签订《广州市房地产买卖合同》两份，分别约定：房地产座落于广州市东山区××路××正××街××号首层，建筑面积92.65平方米以及东山区××路××楼××号铺，建筑面积180.1315平方米；买卖双方议定交易价为750000元及450000元。等等。同年11月16日，原广州市国土资源和房屋管理局核发为编号为粤房地共证字第××号的《房地产权共有（用××证》，其中载明座落在东山区××路××正××街××号首层房屋，用途为商业，房屋所有权来源为购买，共有（用××权人为伍强国、伍艳玲、伍权国各占1/3的产权份额。同年12月29日，原广州市国土资源和房屋管理局核发为编号为粤房地共证字第××号的《房地产权共有（用××证》，其中载明座落在东山区××路××楼××号铺房屋，用途为商业，房屋所有权来源为购买，共有（用××权人为伍强国、伍艳玲、伍权国各占1/3的产权份额。2018年6月22日，广州市国土资源和规划委员会核发编号为粤（2018××广州市不动产权第x、x号《不动产权证书》，其中记载前述两套商铺的权属人变更为伍强国、伍艳玲各占2/6的产权份额，麦桂英占有1/6的产权份额，伍永康、伍倩仪共有1/6的产权份额。另查明，上世纪90年代房屋拆迁前出租予广州市岭南饼干厂作仓库使用。1995年因该房屋涉拆迁补偿安置纠纷，东山城建作为申请人与原产权人向广州市房地产仲裁委员会申请仲裁，该案审理过程中，伍强国及案外人张税堃作为原产权人的委托代理人参与诉讼。1995年9月28日，该仲裁委员会作出（1995）穗房仲征字第××号《仲裁书》。该裁决作出后，伍强国作为原产权人的诉讼代理人与东山城建发生诉讼。1996年5月17日，原广州市东山区人民法院作出（1995）东法房初字第××号《民事判决书》。判后，原产权人向广州市中级人民法院提起上诉。案经广州市中级人民法院审理，该院于1997年6月27日作出（1996）穗中法房终字第××号《民事判决书》，判决：二、变更广州市东山区人民法院（1995）东法房初字第××号民事判决书第三项为：广州市东山城市建设开发总公司于1998年12月31日前，在本市x号地段新建大楼首层东北方位划出建筑面积80.76平方米，在该地段新建大楼2楼西北方位划出建筑面积185.16平方米（含按规定应分摊的共用面积××，上述2处房屋的建筑面积合计265.92平方米补偿安置给梁x、梁x、梁永健、李x回迁使用，并作为对其原有房屋产权的调换补偿。广州市东山城市建设开发总公司逾期安置回迁的，则依法承担违约责任。等等。前述判决作出后，诉辩双方均不服终审判决，并向广东省高级人民法院提请再审。1998年6月18日，广东省高级人民法院作出（1997××粤民申字第60号民事判决书，判决：二、变更广州市中级人民法院（1995）穗中法房终字第××号民事判决第二项为：广州市东山城市建设开发总公司于1998年12月31日前，在广州市x号地段新建大楼首层东北方位划出建筑面积140平方米，在该新建大楼二楼西北方位划出建筑面积125.92平方米（均含按规定应分摊的共用面积××，共265.92平方米补偿安置给梁x、梁x、梁永健、李x回迁使用，并作为对其原有房屋产权调换补偿。等等。2004年2月13日，伍强国作为原产权人（乙方××的代理人与东山城建（甲方××签订《房屋拆迁补偿调解书》，约定：二、双方同意将座落在东山区东华西路伟超置业大厦首层东北方位商铺（由较场西路与启正上街至楼梯止；往南平行延伸的房屋划出建筑面积：92平方米（见附图××及在东华西路189号二楼西北方位47号商铺划出建筑面积97.1187平方米（见附图××。经法院调解作为甲方对乙方拆除x号（旧门牌××房屋的拆迁补偿及产权调换。在补偿过程中房屋如出现面积有增大或减少，乙方应以首层建筑面积以每平方米（人民币××25000元，二楼建筑面积以每平方米（人民币××5500元补偿甲方或甲方以上述数字补偿乙方。等等。再查明：2018年5月11日，广东省广州市广州公证处出具编号为（2018××粤广广州第061776、061777号的《公证书》，其中载明：被继承人伍权国于2016年5月3日在广东省广州市死亡；被继承人伍权国生前和妻子麦桂英的夫妻共同财产为座落在广州市东山区××路××正××街××号首层以及x号铺的三分之一产权；吴x已于2018年4月11日在广州市广州公证处签署《放弃继承权声明书》，表示自愿放弃被继承人伍权国上述房屋的继承权利；被继承人伍权国的上述遗产应由伍倩仪、伍永康二人共同继承。等等。一审庭审中，伍强国申请证人郭某、王某出庭作证。其中证人郭某称其与伍强国无亲属及利害关系，二人均是从事配件生意故相识。其到庭是证明在20年前左右的某个夏天，伍强国曾拿着钱叫他一同去饼干厂路口向人购买较场路的商铺，当时伍强国拿个袋子装了钱出来，他也看到收款人点钱，但具体数额及收款人是谁不清楚。至于伍x、吴x其知道是伍强国的父母，但二人另有工作并没有参与配件生意经营，伍强国本人是从事配件生意，且生意很好。证人王某称其在伟超大厦案件中代理公司与伍强国有多次诉讼，故而相识。其到庭是证明伍强国因房屋纠纷与其所在公司有接触，包括买大面积、支付款项都是伍强国办理的，具体房屋门牌号不清楚。由于其受公司委托负责处理案涉商铺所在楼盘的遗留问题，故对相关情况比较清楚，伍强国买大面积房款约40多万元，是通过现金交易的。伍强国当时已在案涉楼盘从事摩托车配件生意，生意规模比较大。此外，伍强国为证明涉案房屋为其一人所有，由其实际占有将涉案房屋对外出租收益，并由其支付租赁税费、物业管理费用等，向一审法院提交了如下证据：1.契税缴款单据，其中显示伍强国在2005年到2020年期间向广州市越秀区大东街流动人员和出租屋管理服务中心支付案涉的两套房屋的租赁税。2.伟超大厦管理处出具的《证明》，称案涉的东华西路启正上街1号商铺的业主为伍强国，在2020年4月份前未欠水电费及管理费。3.案外人刘创民、辛宝国出具的《证明》，称前述启正街1号商铺以及189号二楼47号铺由其自2013年、2012年向伍强国承租；4.伍强国、伍艳玲、伍权国与黄x于2019年1月18日签订的《广州市房屋租赁合同》，约定的租赁地址为启正上街1号首层自编之二，月租金3500元等。5.伍强国、伍艳玲、伍权国于2017年8月8日与高铿签订的《广州市房屋租赁合同》，约定的租赁地址为x号，月租金3000元等。对此，伍艳玲质证认为：对于伍强国提交的上述证据的三性均无异议，案涉的两套房屋确实是由伍强国出资购买。麦桂英、伍倩仪、伍永康质证认为：对于证据1的真实性、合法性予以确认，但不同意伍强国的证明内容，该税费凭证载明的情况是在房屋买卖前的纳税人是原产权人，买卖后的纳税是伍强国、伍艳玲、伍权国三人。由此充分说明涉案房屋是由三人共有。对于证据2的真实性、合法性无异议，该证明并未确认伍强国为该房屋的唯一产权人，麦桂英经向伟超大厦物管咨询，物管回复称该证明仅说明伍强国办理房屋的水电缴费事宜，并用于其与新租户证明结清水电费之用。对于证据3的三性均不予确认，且该证据的内容也无法说明伍强国是唯一产权人。对于证据4、5的真实性予以确认，合法性不予确认。该两份租赁合同仅能作为伍强国与伍艳玲与承租方办理租赁登记、工商登记之用，载明的租金数额明显低于正常的市场水平，并非真实的交易数额。伍强国为证明伍权国因经营不善而经济困难，由伍强国通过吴x向其以房产收益的名义补贴其生活。向一审法院提交了如下证据：1.《广东国际信托投资公司证券部A股委托授权书》、《代理配售新股申购协议书》、《上海证券交易所股票账户》以及《广东国际信托投资公司证券营业部保证金转入凭证》。2.中国农业银行个人结算业务申请书。3.中国农业银行银行卡交易明细清单。伍艳玲质证认为：对于伍强国提交的上述证据的三性均无异议，案涉的两套房屋确实是由伍强国出资购买。麦桂英、伍倩仪、伍永康质证认为：对于证据1的真实性、合法性予以确认，但该证据并不能证明吴x名下的银行账号、证券账户为伍强国的资产。对于证据2、3的真实性、合法性予以确认，吴x确曾于2017年5月11日转款377832.56元给麦桂英，但该款项系为赠予伍永康留学之用，且该款项通过吴x名下银行账号转入，为吴x的财产。根据证券理财交易规定，吴x肯定是赎回自己个人名下证券账户基金，然后将款项转给麦桂英。而从证据1的情况反映，伍强国的资产是由其自行开立的账号进行投资，并未委托吴x开立吴x名义的账号进行投资。事实上，吴x已于2018年去世，本证据形成于2020年4月，可见吴x的银行账户资料现由伍强国掌握。麦桂英、伍倩仪、伍永康为证明涉案房屋的购房款来源于家族资金，以及伍权国生前通过分配获得的家族资金购置房屋，不存在生活困难需要伍强国给予经济支持，向一审法院提交了如下证据：1.广州市海珠区新昌盛贸易商行工商档案、广州市海珠区行运商行工商档案，其中显示伍权国曾在上世纪80、90年代即申请开设新昌盛贸易行、行运贸易行。2.海珠半岛帝景阁15楼H及丽景阁17楼A购房合同、凭证，其中显示伍权国曾在1998年、2008购买两套房屋。伍强国质证认为：对于证据1与本案无关，不具有合法性。新昌盛商行因伍权国经营不善，一年后即转给伍艳玲继续经营，如果是家族生意就不必要互相转名；行运贸易行一开始是伍权国、关x及伍艳玲经营，约一年后伍权国、关x两人退出，伍艳玲一人继续经营。这两份证据均无法证明存在所谓的家族生意。对于证据2与本案无关，并不存在家族企业，麦桂英、伍倩仪、伍永康主张该两套房屋的购房款是家族基金购买，而非麦桂英、伍倩仪、伍永康自有资金购买，伍强国会另行起诉确定所有权。伍艳玲同意伍强国的质证意见。一审庭审中，伍强国就一审法院询问为何要“借名买房”作出回复称：因为涉案房屋属于拆迁，跟开发商还存在纠纷，伍强国支付房款购买该涉案房屋后，本来也可以自己身份跟开发商进行诉讼，但是因为当时拆迁政策，如果依然用原产权人身份，原产权人是华侨，就不需要承担相应回迁的义务。所以在办理相关手续的时候有优惠。所以当时就依然以原产权人的身份跟开发商进行诉讼，原产权人因为已经把房产卖给了伍强国，所以也就给了伍强国全权代理的身份去完成相应诉讼。诉讼进行了八年，最后由省高院判决。判决后开发商还依然不执行，所以当时是伍强国向东山区法院提了十次的强制执行，后来才终于得以办理相应手续。在准备办理变更登记手续时，咨询了相应公证处等机构，公证处查阅材料后认为伍强国在之前的诉讼是以全权代理方式参与跟开发商的诉讼。现在又以直接业主的身份，这种形式有道德风险，与政策不相符，因此不同意。伍强国迫于无奈，经协商后可以增加两个名字可以完成相应变更，才找来伍艳、玲伍权国共同完成相应变更手续。因其有原产权人的授权，所以在办理过户登记时就出具了转委托授权给麦桂英。麦桂英称其不认识原产权人，至于前述两项买卖合同项下的购房款是否支付、如何支付均不清楚，因当时是由吴x通知其去签名的。虽然两套房屋登记在伍权国名下，但伍权国从未实际使用过，都是由伍强国对外出租收益。伍强国也曾每月给10000多元的收益，2010年后由吴x每月给13500元。伍艳玲称案涉的两个商铺都是由伍强国使用，其从未收取过租金收益。由于伍权国经济困难，故其与伍强国有时候都会给一些生活费给伍权国家庭，有时候也会通过母亲吴x给钱伍权国。一审法院认为：本案争议焦点在于案涉两套商铺是否存在借名买卖之实。对此，一审法院作如下分析：一、是否存在借名买房的合意首先，现无证据显示伍强国与伍艳玲、伍权国曾就借名买房签订书面合同。虽然借名买房契约一般应为要式合同，但并不能仅因未签订书面合同而排除当事人基于口头形式或其他方式达成借名买房的意思表示一致。其次，案涉的两个商铺主要为拆除原产权人座落于x号砖木结构房屋的产权调换房屋。伍强国作为原产权人的委托诉讼代理人，参与原产权人与东山城建的多轮诉讼，并最终与东山城建达成和解，取得产权调换补偿房屋。结合伍强国提供的案外人梁x1995年5月25日出具的收据，一审法院对于伍强国诉称原产权人实际于拆迁补偿合同订立前已与其就买卖前址被拆除房屋达成一致的意见，予以采信。再次，2005年8月22日为办理案涉两个商铺的交易手续，麦桂英作为原产权人的代理人参与《广州市房地产买卖合同》的签订，而其丈夫伍权国同时作为买受人之一参与合同签订，麦桂英既称其不认识原产权人，又以其是由吴x通知参与合同订立，故不清楚该合同签订的具体情况。那么，麦桂英何以取得原产权人的授权委托？麦桂英关于其参与该合同签订的解释，一审法院实难采信。最后，案涉两个商铺在办理权属登记后至今长达近15年的时间里一直由伍强国占有、使用，伍权国、伍艳玲对此并未提出过异议。综上，伍强国陈述的关于借名买房的理由具有客观上的可能性。二、案涉两套商铺购房款的实际付款人如前所述，案涉的两个商铺主要包括了原产权人被拆除的原址房屋的产权调换部分以及2004年二次购买的面积部分。首先，如前所述，基于现有证据来看，伍强国早在1995年即已向原产权人购买前址被拆除房屋并支付了相应的对价。虽然麦桂英、伍永康、伍倩仪否认伍强国提供的收据的证明效力，但该收据虽非原产权人出具，但其中所列见证人张某亦曾作为原产权人的委托代理人参与诉讼。其次，二次购买的面积部分也是由伍强国支付相应的购房款项，并由东山城建出具相应的收款收据收取。虽然伍强国前述两次交易的款项均是以现金的方式支付，但伍强国既提供了相应收款收据到庭，又提请了证人到庭作证证明对应交易真实存在以及其具有付款的能力。因而，一审法院对于伍强国述称案涉两个商铺的购房款系由其支付的意见，予以采信。反观所述两次交易款项是从家族生意中支出的家族资金支付，但其既无证据证明存在家族生意的事实，也无证据证明该款项来自家庭内部共同出资，故的该项辩解意见，一审法院不予采信。因此，基于伍强国、麦桂英、伍永康、伍倩仪、伍艳玲双方的举证，虽然并无直接证据证明伍强国与伍艳玲、伍权国曾就借名买房达成过一致意见，但伍强国所提举之证据对于借名买房之待证事实足具高度盖然性，一审法院对于伍强国关于借名买房的意见予以采信，即案涉的两个商铺实际系由伍强国以其个人资金购买，借用伍艳玲及伍权国之名义进行登记，分由伍强国及二人各占有1/3的产权份额。因此，伍强国诉请确认涉案房屋为其所有，一审法院予以支持。现因伍权国已死亡，其所占有的产权份额由麦桂英、伍永康、伍倩仪依法办理继承。因此，伍艳玲、麦桂英、伍永康、伍倩仪应协助伍强国办理案涉两个商铺的产权过户登记手续。至于麦桂英、伍永康、伍倩仪辩称伍强国之诉请已超过时效的意见，因本案纠纷属所有权确认纠纷，非属债权请求权，不应适用诉讼2年的普通时效。考虑到涉案房屋于2005年办理不动产权属登记，伍强国于2020年1月提起本案诉讼，亦未超过20年的最长时效期间，故麦桂英、伍永康、伍倩仪的该项辩解意见，一审法院不予采信。至于一审案件受理费，鉴于案涉的两套房屋系由伍强国借用伍艳玲及伍权国之名登记，故一审案件受理费应由伍强国自行负担。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国物权法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条之规定，于2020年7月14日作出如下判决：一、确认座落在广州市越秀区东华西路启正上街1号首层商铺（建筑面积92.65平方米××以及广州市越秀区x号铺（建筑面积180.13平方米××为伍强国所有；二、伍艳玲、麦桂英、伍倩仪、伍永康应自判决发生法律效力之日起十五日内协助伍强国办理广州市越秀区东华西路启正上街1号首层商铺（建筑面积92.65平方米××以及广州市越秀区x号铺（建筑面积180.13平方米××的不动产权属变更登记至伍强国名下的手续。一审案件受理费32328元，由伍强国负担。上诉人伍强国与被上诉人麦桂英、伍永康、伍倩仪、原审被告伍艳玲对一审法院查明事实没有异议，本院予以确认。二审另查明，伍强国在起诉状中称，考虑到借用了伍艳玲、伍权国的名字购买房产，以及伍权国的经济情况困难并反复要求，所以同意将房产的部分收益补贴给伍权国。因此，每月租户支付租金后，伍强国均会将13500元给母亲吴x，由母亲转交给伍权国。二审庭询中，麦桂英、伍永康、伍倩仪陈述，一审判决对涉案商铺的经营和管理查明不够清晰，伍艳玲称其没有参与过经营管理，但从伍强国一审提交房屋租赁合同变更登记备案申请表、广州市房屋租赁合同的证据中，可以看出出租人签章上有伍艳玲的签名。说明涉案房屋并非伍强国一人在经营管理，至少伍艳玲参与了经营管理。伍强国、伍艳玲则回应表示，伍艳玲签订的房屋租赁合同变更登记备案表，是由于伍强国没空，找伍艳玲代办事项，租金是伍强国去收取。另外，伍强国还称，全家人都知道涉案房屋借名买卖一事。二审中，各方当事人均无提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合伍强国的上诉请求和理由以及麦桂英、伍永康、伍倩仪的答辩，本院确定本案争议的焦点是：伍强国主张确认涉案房屋为其一人所有以及要求麦桂英、伍倩仪、伍永康等协助办理涉案房屋过户至伍强国名下的诉请应否支持问题。《中华人民共和国物权法》第十六条第一款规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”本案中，伍强国主张涉案房屋存在借名登记事实，实质上就是要求变更涉案房屋产权证权属人的登记内容，因此，审理本案的关键是伍强国主张借名买卖的事实是否存在。对此，本院分析如下：其一，从一审查明事实可知，涉案房屋在2005年期间登记在伍强国、伍权国和伍艳玲三人名下，上述三人各占该房屋1/3份额。伍强国主张涉案房屋由其一人购买，登记在伍权国、伍艳玲名下份额只是借名登记，伍权国、伍艳玲实际不享有涉案房屋产权，但伍强国并无提供其与伍权国、伍艳玲就涉案房屋产权归属的书面协议，且伍权国的继承人麦桂英、伍永康、伍倩仪均不予确认，伍强国对其上述主张未能提供其他直接证据予以佐证。其二，伍强国认为在办理房产证时，是因相关工作人员告知伍强国曾作为原产权人的委托人，若直接过户到伍强国名下，则存在自我交易的道德风险等，因此，伍强国通过转委托麦桂英让其成为新的委托人，并找来伍艳玲、伍权国共同完成相应变更手续。但在上述办理交易过程中，伍强国却作为《广州市房地产买卖合同》的相对方之一于上述合同中签名，涉案房屋的产权证也显示伍强国是该房屋的共有人之一。由此可见，伍强国有关找伍艳玲、伍权国借名登记的原因与办证事实不相吻合。其三，伍强国认为涉案房屋产权证办理后一直由其保管，几年前，伍权国以儿子出国要担保为由，将其中登记在伍权国名下的房产证借走，但至本案诉讼之前，伍强国没有书面证据证明其曾向伍权国或者伍权国的继承人要求返还，有违常理。其四，伍强国称全家人都知道涉案房屋借名登记的事实，但在伍权国去世后，伍权国的继承人办理涉案房屋继承手续时，伍强国的母亲却出具《放弃继承权声明书》，协助伍权国的继承人办理继承伍权国涉案房屋产权份额的相关手续。伍强国母亲的上述行为显然与伍强国陈述全家人都知道涉案房屋借名登记事实不符。再结合涉案房屋产权证自2005年登记至本案诉讼之前，伍强国未就产权证登记内容提出异议以及其自认曾向伍权国支付了涉案房屋租金收益等事实，本院认为伍强国主张涉案房屋存在借名买卖事实依据不充分，对其该主张不予采纳。至于涉案房屋是否由伍强国出资购买的问题，属于他们之间的债权债务法律关系，该行为不足以认定涉案房屋的产权由伍强国一人享有，鉴此，本院对伍强国主张确认涉案房屋为其一人所有以及要求麦桂英、伍倩仪、伍永康等协助办理涉案房屋过户至伍强国名下的诉请，不予支持。综上所述，麦桂英、伍永康、伍倩仪上诉请求成立，本院予以支持。一审判决实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第十六条第一款、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二××项的规定，判决如下：一、撤销广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初5303号民事判决；二、驳回伍强国的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费32328元、二审案件受理费32328元，均由伍强国负担。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 莫 芳审判员 白小云二〇二〇年十二月二十八日书记员 李志康谢金泽