广西壮族自治区南丹县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1221民初1489号 原告：华彩荣，女，1963年4月6日生，壮族，农民，住东兰县。 委托诉讼代理人：卢炳基，河池市法律事务中心法律工作者。 被告：丘昭彪，男，1967年9月14日生，汉族，农民，现住现住南丹县。 被告：钟昭伟，男，1962年12月4日生，汉族，农民，现住现住南丹县。 被告：林瑞平，女，1974年8月13日生，汉族，农民，现住现住南丹县。 三被告共同委托诉讼代理人：黎祖周，广西周道律师事务所律师。 三被告共同委托诉讼代理人：黎默默，广西周道律师事务所律师。 第三人：王会运，男，1981年9月21日生，壮族，农民，住天峨县。 原告华彩荣诉被告丘昭彪、钟昭伟、林瑞平，第三人王会运确认合同无效纠纷一案，本院于2020年11月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华彩荣及其委托诉讼代理人卢炳基，被告钟昭伟及三被告委托诉讼代理人黎祖周、黎默默到庭参加诉讼，第三人王会运经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告华彩荣向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决原告及第三人与三被 告于2012年3月22日签订的《宅基地转让协议》无效；2、判令三被告共同退还宅基地转让费9万元给原告；3、本案的诉讼费由三被告承担。事实和理由：2012年3月份，原告和第三人经别人介绍得知三被告在位于南丹县浪坡平（地名）有一块宅基地转让，经原告和第三人王会运与三被告共同协商并于2012年3月21日签订了《宅基地转让协议书》一份，协议约定：“该宅基地面积280平方米左右，转让费18万元整，其中华彩荣支付9万元，王会运支付9万元”。协议签订后，原告和第三人按照协议约定向三被告支付了18万元宅基地转让费。现原告认为，该《宅基地转让协议书》违反我国相关法律法规的规定，该《宅基地转让协议书》无效，三被告应当将原告已支付的9万元转让费退还给原告。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求人民法院支持原告的诉讼请求。 原告华彩荣对其陈述的事实在举证期限内提交的证据有：1.《宅基地转让协议书》1份；2.收条1份。 被告丘昭彪、钟昭伟、林瑞平辩称，1.双方签订的宅基地转让协议书合法有效，其转让的土地使用权依法可以进行流转，没有违反法律法规的强制性规定，故该协议书有效；2.协议书有效，被告不应退还转让费给原告，也不承担本案的诉讼费。 第三人王会运未到庭，未提交答辩意见，也没有向法庭提交任何证据。 经庭审质证，被告方对原告方提供的证据2没有异议，本院依法予以认定，并在卷佐证。被告方对原告提供的证据1的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为不能证明协议书无效。本院认为，该《宅基地转让协议书》是原被告及第三人自愿签订的，对其真实性，合法性本院依法予以确认，协议书约定转让的为农村宅基地，违反了法律的强制性规定，该转让协议书无效，因 此对其关联性本院予以确认。 本院经审理认定事实如下：2012年3月份，原告和第三人经别人介绍得知三被告在位于南丹县浪坡平（地名）有一块宅基地转让，经原告和第三人王会运与三被告共同协商并于2012年3月21日以丘昭彪、钟昭伟、林瑞平为甲方，以华彩荣、王会运为乙方签订了一份《宅基地转让协议》，协议内容为：“一、甲方有一块宅基地地点:拉议屯浪坡平（地名）四至范围，东接壤丘昭彪房头，南接拉仪屯基耕路，西接玉米地，北接菜地。二、甲方负责协调好邻居与村民的关系，如涉及其他费用由甲方负责承担确保转让的宅基地前后左右与签字协议时的面积相符，否则甲方必须退还所得金额转让金，并支付给乙方转让总价的20%的违约金。三、甲方必须为乙方协调解决好生活用电、用水、道路通行及排污管道等附属设施的安装及走向问题，建设产生的问题由甲方负责理顺安装，费用由乙方负责。乙方用电从丘昭彪、钟昭伟、林瑞平三家接电。四、经乙方验证该地符合规定后，由乙方一次性付清，该地块转让后由乙方无限期拥有对该地的绝对处置权任何人不得干涉。五、该地块转让后如发生生产队、村民及其他干涉使用和其他纠纷等问题，甲方必须负责协调解决。产生费用由甲方支付，如因违反国家法律法规及村民阻碍而造成该宅基地无法建房使用甲方必须全部负责，乙方所出的一切费用。六、甲方该宅基地面积约280平方米左右，转让费为壹拾捌万元整（￥：180000.00）。其中华彩荣支付玖万元（90000元），王会运支付玖万元（90000元）。乙方一次性付给甲方宅基地转让费人民币壹拾捌万元整（￥：180000.00）后，此宅基地使用权永久性属于乙方所有。七、此宅基地平均分为四份，其中丘昭彪的舅舅（卢廷铭）占四分之一，其余的四分之三归王会运和华 彩荣所有。王会运的宅基地靠近卢廷铭然后到华彩荣。……”。协议签订后，原告按照协议约定于2012年3月23日向三被告支付了9万元宅基地转让费，第三人王会运也向三被告支付了9万元的宅基地转让费，三被告出具了一份收条给原告及第三人王会运。之后，原告准备建房并到相关部门办理建房手续，因购买的宅基地无证无法办理建房审批手续，原告无法建房，原告认为双方签订的协议违反法律规定特向本院起诉，引发本案诉讼。 另查明，原告华彩荣、第三人王会运及三被告均不是南丹县村民小组成员，三被告出售的宅基地是跟拉义屯村民小组购买的集体土地，该土地性质尚未改变，仍是农民集体所有集体土地。 根据原告起诉及被告答辩，本院归纳双方争议焦点为：1、原告华彩荣及第三人王会运与三被告签订的《宅基转让协议书》是否合法有效？2、三被告是否应退回转让款90000元给原告？ 本院认为，原告华彩荣及第三人与被告丘昭彪、钟昭伟、林瑞平签订的《宅基地转让协议》中的宅基地系三被告从南丹县村民小组购买得来的，根据《中华人民共和国土地管理法》第四十四条的规定“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”该地块到原告起诉前尚未取得人民政府的审批同意、未办理有土地使用权证书。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”三被告均不是拉要社区拉义屯村民小组成员，却出售拉义屯的集体土地。根据《中华人民共和国土地管理法》第八十二条的规定“擅自将农民集体所有的土 地通过出让、转让使用权或者出租等方式用于非农业建设，或者违反本法规定，将集体经营性建设用地通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用的，由县级以上人民政府自然资源主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。”三被告与拉义屯村民小组购买村集体土地在未取得县人民政府同意的情况下，擅自将农民集体所有的土地转让使用权给原告及第三人建房，该协议违反了法律的强制性规定。根据合同法第五十二条的相关规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效及起诉前未能取得出让土地使用权证书或经人民政府同意的应认定为无效，因此，原告华彩荣及第三人与三被告签订的《宅基转让协议书》应为无效合同。被告方主张协议书合法有效，其转让的土地可以自由流转的辩解，却不提供证据证明，本院不予支持。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。庭审中双方均没有提出造成的损失，则原告请求三被告返还转让款90000元的请求，符合法律规定，本院予以支持。原告华彩荣也应将《宅基转让协议书》项下土地退回给被告丘昭彪、钟昭伟、林瑞平。 综上所述，依据《中华人民共和国合同》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、第六十二条、第八十二条的规定，判决如下： 一、原告华彩荣及第三人王会运与被告丘昭彪、钟昭伟、林瑞平于2012年3月22日签订的《宅基转让协议书》无效； 二、由被告丘昭彪、钟昭伟、林瑞平于本判决生效之日起十日内退回转让款90000元给原告华彩荣；原告华彩荣于本判决生效之日起十日内将《宅基转让协议书》项下土地退回给被告丘昭彪、钟昭伟、林瑞平。 本案案件受理费2050元，减半收取1025元，由被告丘昭彪、钟昭伟 、林瑞平负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院。 审 判 员 卢文兰 二〇二〇年十二月二十九日 法官助理 龙蓉蓉 书 记 员 王书婕