广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终25811号上诉人（原审原告、原审反诉被告）：广州市高德美居置业有限公司，住所地广州市天河区奥体南路****。法定代表人：李岩峰,该公司经理。委托诉讼代理人：禤蕴菁,广东胜伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑智冰,广东胜伦律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、原审反诉原告）：广东合舜荟健康产业投资有限公司，住所地广州，住所地广州市天河区花城大道**首层**>法定代表人：周小军，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张勇，广东晟晨律师事务所律师。委托诉讼代理人：关慧雅，广东晟晨律师事务所实习律师。上诉人广州市高德美居置业有限公司（以下简称高德公司）因与上诉人广东合舜荟健康产业投资有限公司（以下简称合舜荟公司）租赁合同纠纷一案，不服广东自由贸易区南沙片区人民法院（2020）粤0191民初10896号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月2日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案依法进行独任审理，现已审理终结。高德公司上诉请求：1.撤销一审判决；改判驳回合舜荟公司全部反诉请求；2.改判支持高德公司全部一审诉讼请求；3.案件诉讼费用由合舜荟公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。合舜荟公司发出的《终止物业租赁合同通知书》，高德公司于2020年2月26日收到后已及时于3月2日回复不同意提前解除合同，要求合舜荟公司继续履行，合舜荟公司收到复函后未予以回复。自疫情爆发以来，合舜荟公司一直没有营业，亦未办理交接手续，广州市天河区花城大道84号首层至4层二层自编216商铺（以下简称案涉商铺）一直保持着办公状态，从高德公司提供的收回场地视频可以看出，场地内仍存放大量合舜荟公司的办公用品、家具及员工私人物品，高德公司有理由相信合舜荟公司仍由继续履行合同的意愿，同时，合舜荟公司自行在案涉商铺店铺上加装门锁的行为，可以表明其并无把场地交还给高德公司的意思表示，因此，案涉商铺仍被合舜荟公司实际占有使用。因此，一审法院认定案涉租赁合同在合舜荟公司提出解除合同的日期时即解除，与事实不符。二、一审判决适用法律错误。合舜荟公司应按约支付其实际占有使用案涉商铺期间的租金、迟延付款违约金及律师费。一审法院将合舜荟公司违法解除合同的违约责任酌定减免50%，于法无据。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》明确租金可依据公平原则进行调整，但并未规定违法解除合同的违法责任也能一并适用，一审法院扩大使用公平原则，把合舜荟公司违法及其要求解除合同的行为合理化，在判决减免了诉争期间租金金额的情况下，同时将合舜荟公司违法解除合同的违约责任再次进行减免，对高德公司不公平，且已超过法律规定的范围。综上，请求法院依法支持高德公司的上诉请求。合舜荟公司上诉请求：1.改判高德公司退回合舜荟公司租赁保证金239760元；2.案件诉讼费用由高德公司承担。事实和理由：合舜荟公司因新冠疫情原因无法正常开展经营活动，为减少经济损失，向高德公司发函要求在2020年2月29日终止租赁合同及租赁协议，并于2020年2月24日将案涉商铺退还高德公司。故案涉租赁合同与租赁协议已于2020年2月29日解除。合舜荟公司将案涉商铺退还高德公司后亦未再实际使用，因此，高德公司应将收取的租赁保证金239760元退还合舜荟公司。请求二审法院支持合舜荟公司上诉请求。高德公司向一审法院起诉请求：1.判令合舜荟公司支付拖欠的2020年3月1日至4月30日的租金291429.78元（每月租金为145714.89元）及迟延支付租金的违约金（以当月欠缴的租金为本金，分别自当月6日起计算至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款基准利率上浮50%的标准计算，以本金为限）；2.判令合舜荟公司支付高德公司为实现债权所支付的律师费5000元；3.判令合舜荟公司承担案件诉讼费。合舜荟公司向一审法院反诉请求：1.判令高德公司退还租赁保证金239760元；2.判令案件受理费由高德公司承担。一审法院认定事实：高德公司（出租人、甲方）与合舜荟公司（承租人、乙方）就案涉商铺签订了《租赁合同》及《补充协议》，约定租赁期限为2015年8月20日起至2020年8月19日止；2019年8月20日至2020年8月19日月租金为145714.89元，乙方应在每月五日前向甲方支付当月应付租金，租赁保证金为239760元。同时，还约定：“3.3.1……租赁保证金在本协议期满并且乙方明确表示不再续约时或本协议终止且乙方无任何违约的情况下，甲方在十个工作日内全部无息返还乙方……11.1.1如乙方迟延缴交租金及其他应缴之费用，须向甲方支付迟延支付违约。从迟交日起，按日加收所欠缴金额千分之五的迟延违约金。……如乙方逾期缴付达三十日（无论是否已获得甲方的正式通知催缴），视为乙方已构成根本性的违约行为，甲方有权单方通知乙方终止原合同及本协议并没收乙方的租赁保证金……11.1.3如乙方在租赁期内非法定或约定理由单方终止原合同及本协议的或因乙方原因造成原合同及本协议终止，乙方承诺其已支付的租赁保证金和其在租赁物业内的物品、装修及安装的设施、设备等将作为对甲方损失的补偿……13.1不可抗力……任何一方无需对因不可抗力事件而停止或迟延履行义务致使另一方招致的任何损害、费用增加或损失承担责任。上述停止或迟延履行义务不应被视为违约……13.7由于乙方欠费导致甲方通过发送律师函或诉讼途径追索欠费的，由乙方承担甲方委托律师等所产生的合理费用，包括但不限于发送律师函费用（每封50元）、律师代理费、交通费……”合舜荟公司陈述其租赁案涉商铺用作健康产品展示中心，无法开展线上销售经营，而疫情防控导致其员工无法正常上班、物流和客流受到严重影响。2020年2月17日，合舜荟公司支付了2月份租金145714.89元。2月23日，合舜荟公司发出《终止物业租赁合同通知书》，内容为：“……2020年1月底以来，全国性新型冠状病毒感染事件爆发。我公司严格按照政府部门要求，闭店防疫。因受疫情影响，无法正常开展经营，我公司经济损失惨重。至今，疫情仍处于高峰阶段，无法预估何时得以结束，我公司该项目经营已无以为继。……我公司决定于2020年2月29日正式终止以上物业租赁合同，请贵司知悉并认可。”高德公司于2月26日收到该通知书后，于3月2日作出《关于提前解除租赁合同关系沟通函的复函》，载明：“1.……给予贵公司从2020年1月25日至2020年2月8日（年初一至年初十五）期间的租金减半的优惠支持……2.此次疫情虽然确实对贵司乃至各行业现阶段的经营造成了影响，但该影响属于暂时性、且可终结的……因此，我司认为现有疫情并不能直接导致合同完全不能履行，也不能作为贵司提出立即解除合同的依据。……综上，我司不同意贵司提前解除合同……”2020年5月13日，高德公司出具《关于解除合同的通知》，以合舜荟公司逾期未交2020年3月1日至5月31日的租金等而通知于5月15日解除合同，并没收租赁保证金等。在庭审中，合舜荟公司表示案涉商铺是使用密码锁开门，其没有对案涉商铺另外上锁，其在2020年2月24日已经清空了案涉商铺的物品（仍有一些家具），并口头告知高德公司其要搬走，并在该日之后没有再使用过案涉商铺。高德公司不予确认，表示其于2020年5月22日才收回案涉商铺，并提交其于该日所拍摄的视频。该视频显示案涉商铺大门有上锁，经打开后，铺内有一些家具和个人物品等。高德公司确认其已经收到了合同约定的租赁保证金，但认为案涉的租赁保证金应当予以没收。一审法院认为：高德公司与合舜荟公司就租赁案涉商铺用作健康产品展示中心而签订的《租赁合同》及《补充协议》是当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，为合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。结合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：双方之间的租赁合同关系的解除和相应的法律责任如何确定，合舜荟公司支付的租赁保证金如何处理。对此，一审法院阐述如下：1.本案为涉疫情不动产租赁合同纠纷，应当秉持损失共担、利益衡平的原则进行处理。合舜荟公司在案涉商铺所经营的健康产品展示中心，因受疫情及疫情防控措施等不可抗力因素并未导致案涉合同完全无法履行，合舜荟公司以此为由要求解除合同，理据不足。但同时也应当考虑到，合舜荟公司承租案涉商铺所经营的项目，确因受疫情及疫情防控措施的影响而导致收益严重下滑，即便高德公司作出2020年1月25日至2月8日减半收取租金的举措，合舜荟公司仍无力继续付租。故在此情况下，应当根据公平原则,允许合舜荟公司在承担一定违约责任后解除案涉合同,以避免损失扩大。合舜荟公司发出《终止物业租赁合同通知书》，通知高德公司于2020年2月29日解除合同，高德公司于2020年2月26日收到该通知书。据此，一审法院认定双方之间的租赁合同关系于2020年2月29日解除。2.双方的租赁关系已经于2020年2月29日解除，故对于高德公司主张2020年3月1日至4月30日的租金，一审法院不予支持。而且，高德公司在合舜荟公司已经提出解除合同并退场的情况下，未有及时收回案涉商铺，故其亦应当自行承担由此扩大的损失。因一审法院对高德公司主张的租金不予支持，故对高德公司以拖欠租金为由而主张的迟延付款违约金和律师费的诉讼请求，一审法院亦不予支持。3.依据《补充协议》第11.1.3条之约定，高德公司在合舜荟公司单方违约解除合同的情况下，有权没收其所收取的租赁保证金239760元。但如前所述，考虑到本案系因疫情原因导致合舜荟公司经营受到严重影响，无力支付租金，而合舜荟公司亦是在此情况下坚持要求解除合同的事实。一审法院从公平角度出发，对于合舜荟公司所承担的合同解除责任应当予以适当减少。综合本案情况，一审法院酌情认定高德公司没收保证金119880元，余下保证金119880元退还给合舜荟公司。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、驳回高德公司的全部诉讼请求；二、高德公司于判决发生法律效力之日起三日内退还租赁保证金119880元给合舜荟公司；三、驳回合舜荟公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费2873元，由高德公司负担；一审反诉受理费2448.2元，由合舜荟公司负担1224.1元、由高德公司负担1224.1元。经审查，一审法院查明事实基本无误，本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷案件。《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条之规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。结合双方当事人诉辩意见，本案争议焦点主要在于：一是合舜荟公司是否享有合同解除权问题；二是案涉租赁合同解除时间问题；三是案涉租赁合同解除后法律后果问题。关于合舜荟公司是否享有合同解除权及合同解除时间的问题。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中合舜荟公司因疫情及疫情防控措施影响经营，经高德公司减半收取租金仍无力继续支付租金，在此情况下，一概不允许合舜荟公司解除合同，势必形成合同僵局，对双方都不利。故此，一审法院根据公平原则允许合舜荟公司在承担一定违约责任后解除案涉租赁合同，合法合理，本院予以确认。合舜荟公司发出的《终止物业租赁合同通知书》通知高德公司于2020年2月29日解除合同，高德公司已于2020年2月26日收到该通知书，而一审亦已查明合舜荟公司其后并未实际使用案涉商铺，故一审法院认定案涉租赁合同已于2020年2月29日解除，对高德公司主张2020年3月1日至4月30日的租金不予支持，并无不当，本院予以认可。关于案涉租赁合同解除后法律后果问题。如前所述，合舜荟公司在承担相应违约责任的情况下得以解除合同，一审法院基于公平原则，结合查明事实，对双方未及时交接案涉商铺造成的损失、合同解除后对出租方的收益影响等，酌情认定高德公司没收保证金119880元，余下119880元退还合舜荟公司，处理得当，本院予以认可。高德公司上诉主张要求没收全部保证金、合舜荟公司上诉主张要求退回全部保证金，依据不足，本院不予支持。综上所述,合舜荟公司、高德美公司的上诉请求均不能成立。应予驳回。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费共10642元，由广州市高德美居置业有限公司负担5746元，由广东合舜荟健康产业投资有限公司负担4896元。本判决为终审判决。审判员  李志明二〇二〇年十二月二十四日书记员  王嘉宝陈蕴琦