福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终6918号 上诉人（原审被告）：孙甜甜，女，1988年9月18日出生，汉族，住江西省抚州市临川区。 委托诉讼代理人：罗国文，福建福兴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱晓华，福建福兴律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：福州善德润企业管理有限公司，住所地福建省福州市长乐区鹤上镇湖尾村湖西路（福建省长乐市宝顺羽绒服装有限公司内）。 法定代表人：林梦婷，总经理。 委托诉讼代理人：刘增明，福建智君律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈鸿铿，福建智君律师事务所律师。 上诉人孙甜甜因与被上诉人福州善德润企业管理有限公司（以下简称善德润公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市长乐区人民法院（2020）闽0112民初2195号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 孙甜甜上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实和理由：一、合同解除时间应为2020年7月13日，并非2020年8月2日。2020年7月13日之前孙甜甜就向善德润公司提出解除合同，善德润公司同意，2020年7月13日孙甜甜将店中货物打包好准备撤场，善德润公司以孙甜甜未结清租金为由将店锁住，不让撤场。从善德润公司锁店门时起，孙甜甜就无法经营，店完全由善德润公司掌控。此外，善德润公司于2020年7月7日将店出租给了林晓华，并收取定金5万元。故合同解除时间应为2020年7月13日。二、由于合同解除时间为2020年7月13日，故租金应从2020年5月21日计算至2020年7月13日，欠租约5446元。运营费是善德润公司为孙甜甜在经营中提供的运营费用，性质是服务费用，疫情前后善德润公司未提供此服务，其也未提供证据证明其有提供相关服务。一审判决支持此项费用缺乏依据。三、关于占用费。2020年7月13日善德润公司上锁行为就是对店的接管、管领与控制，孙甜甜已失去了对店的掌控与支配，直到2020年9月10日善德润公司才允许孙甜甜撤场。该期间的占用费不应得到支持，造成的损失应由善德润公司承担。四、关于履约保证金。疫情不可预见，属于不可抗力，影响各行各业。孙甜甜无法经营，正是基于疫情。撤场是无奈之举，故解除合同，双方均不承担违约责任，保证金应返还孙甜甜。 善德润公司辩称，一、一审法院判决合同于2020年8月2日解除，是正确的。孙甜甜主张其2020年7月13日前向善德润公司提出解除合同、善德润公司同意，与事实不符。双方从未就解除合同事宜达成一致。孙甜甜主张善德润公司于2020年7月7日将店出租给林晓华，违背事实。双方之间的租赁关系未解除且店面内物品还未搬离，善德润公司不可能将店面出租给第三人。善德润公司于2020年8月1日向孙甜甜发出解除合同函，孙甜甜于次日收到解除合同函，未提出异议，故一审法院认定合同于2020年8月2日解除，是正确的。二、一审法院认定孙甜甜未按约定期限支付租金及物业运营管理费构成违约，判决孙甜甜按约给付截至2020年8月2日的租金和物业运营管理费，是正确的。孙甜甜从2020年3月25日开始未按约足额缴纳经营场地租金、物业运营管理费，双方解除租赁关系时间为2020年8月2日，孙甜甜应按合同约定支付该期间的租金及物业运营管理费。孙甜甜主张租金计算至2020年7月13日、物业运营管理费不应支持，缺乏依据。三、一审法院判决孙甜甜向善德润公司支付场地占用费，是正确的。孙甜甜于2020年8月2日解除合同，但拒不支付拖欠的租金以及物业运营管理费，也拒不与善德润公司签订相关撤场协议，租赁场地内物品未搬离，未将店面交还。2020年9月10日双方签订《商铺腾退确认书》，孙甜甜明确其于2020年9月12日将物品搬离并腾空、交还商铺。因此，一审法院判决孙甜甜支付场地占用费，合法有据。四、一审法院认定善德润公司有权没收合同履约保证金，是正确的。孙甜甜未按约缴纳租金及物业运营管理费不属于不可抗力，善德润公司不予退还履约保证金，符合合同第三条、第八条约定。另外，一审法院已酌定免除孙甜甜半个月的租金及物业运营管理费，酌定降低场地占用费计算标准，并不予支持善德润公司的律师费损失主张。 善德润公司向一审法院起诉请求：1.确认善德润公司与孙甜甜于2018年12月13日签订的《租赁管理合同》、《补充协议》于2020年7月31日解除；2.孙甜甜向善德润公司支付经营场地租金、物业运营管理费合计56500元及逾期付款违约金暂计3390元（逾期付款损失以56500元为基数，按照日利率万分之五计算，从2020年3月25日暂计至2020年7月24日为3390元，实际计算至还清全部款项之日）；3.孙甜甜向善德润公司支付水电费3788元及违约金暂计303元（违约金以3788元为基数，按照月利率2%计算，从2020年3月25日暂计算至2020年7月24日为303元，实际逾期付款违约金计算至还清全部还款之日）；4.孙甜甜向善德润公司支付场地占用费（场地占用费按照实际占用天数以经营场地租金和物业运营管理费的两倍计算，从2020年8月1日计算至被告实际腾退场地之日止）；5.孙甜甜已支付的合同履约保证金15708元不予退还，归善德润公司所有；6.孙甜甜支付善德润公司因此次诉讼产生的律师费损失4500元。诉讼过程中，善德润公司变更第二项诉讼请求为：要求孙甜甜支付租金和物业运营管理费57024元及违约金（以57024元为基数按照日万分之五从2020年3月25日起计算至实际还清款项之日）；变更第四项诉讼请求为：孙甜甜向善德润公司支付场地占用费（场地占用费按照实际占用天数以经营场地租金和物业运营管理费的两倍计算，从2020年8月3日计算至孙甜甜实际腾退场地之日止）。 一审法院认定事实：福州市长乐区鹤上镇桃坑村、环东湖村的商业用地由权利人福建闽福投资有限公司（以下简称闽福公司）单独所有［不动产权证号：闽（2019）长乐区不动产权第0××0号］，2018年12月15日，闽福公司（甲方，出租方）与善德润公司（乙方，承租方）签订一份《租赁合同》，甲方将坐落于福州市长乐区鹤上镇桃坑村、环东湖村的45300平方米房屋出租给乙方，租赁期限2018年12月25日起至2021年6月24日止，期满后根据调整续租；租赁物的租金为300万元，每年按5%递增收取。租金每半年支付一次。2018年12月19日，善德润公司（出租方，甲方）与孙甜甜（承租方，乙方）签订一份编号为ＸＹＭ30009的《租赁管理合同》，该合同约定甲方将位于长乐区××镇××路××号××广场××号楼××层商铺号××平方米范围的经营场地（含公摊面积）租赁给乙方；乙方租赁甲方经营场地自2018年12月25日起至2021年6月24日止，为期30个月。本合同所约定的经营场地租金每月3142元，乙方应在本合同签订之日一次性向甲方交付经营场地总租金94260元，先付后用；若乙方未按期足额支付租金，则甲方有权提前解除本合同、收回乙方的租赁经营场地，乙方无权要求返还合同履约保证金。本合同所约定的经营场地物业运营管理费为每月12566元，乙方应在本合同签订之日一次性向甲方交付经营场地总物业运营管理费376980元，先付后用。若乙方未按期足额支付经营场地管理费，则甲方有权提前解除本合同、收回乙方的租赁经营场地，乙方无权要求返还合同履约保证金。为保证本合同的全面履行，乙方应在本合同签订之日一次性向甲方交付履约保证金15708元，乙方应在本合同签订之日一次性向甲方交付水电费保证金3000元，以上费用乙方应在本合同签订之日一次性付清。为维护消费者的合法权益，甲方的财产安全及良好信誉，乙方应在本合同签订之日一次性向甲方支付先行赔付质量保证金20000元；乙方应在本合同签订之日一次性向甲方缴纳服务质量承诺押金1000元整，押金使用范围为服务质量承诺书之营业管理规范条款，当乙方聘用人员违反相关条款时，甲方有权从该保证金中直接扣除相应的款项，并通知乙方，乙方必须在甲方通知后6日内，向甲方补足该款项；以上质量保证金的适用范围：1.甲方处理乙方与消费者之间的纠纷的先行赔偿金；2.乙方违反甲方制定的有关安全、治安、消防、商品质量、服务承诺商场管理等方面的规章制度而产生的赔偿金或违约金；3.乙方因违反法律法规而受到行政执法部门的罚款处罚；4.乙方未在规定时间交纳税款或者有关管理费用；5.损坏甲方公共设施的赔偿金；6.其他应当由乙方承担的各项费用；发生以上情形，甲方均有权从该保证金中直接扣除相应的款项并通知乙方，乙方必须在收到甲方通知后6日内向甲方补足该款项。乙方全面履行本合同，不承担违约责任和发生上述规定的合同履约保证金使用范围规定的情形，自本合同履行期满终止之日起，乙方向甲方所缴纳的合同履约保证金及本合同第四条第7款追加的保证金自动转为售后质量保证金，该保证金期限为一年，从合同终止之日起一年内乙方如有售后服务等问题，需乙方支付的费用，甲方有权在该保证金中相应扣除，乙方须在6天内将该费用支付给甲方，以补足该质量保证金；如无乙方需支付的费用，该保证金一年期满全额退还乙方，但不计息。如乙方已结清水电费、电话费的，甲方将乙方所交纳的水电费，电话费等押金如数退还乙方，但不计息。本合同终止，在缴清所欠甲方的一切费用后，乙方应自动归还承租的经营场所。……本合同终止时，乙方如不能按时将经营场地归还，自合同终止日的次日起直到场地归还为止，由乙方向甲方支付场地占用费，占用费按实际占用天数以原经营场地租金和经营场地管理费、物业管理费的两倍计收。由此造成甲方其他损失的，由乙方一并予以赔偿。乙方未能按照本合同第三条所约定的期间缴纳各项费用的，甲方有权单方面解除本合同中。乙方所缴纳的合同履约保证金不予退还。自逾期付款之日起，乙方应按照未缴款项的万分之五／日向甲方支付违约金……。同日，孙甜甜与善德润公司又签订一份《补充协议》，将编号为ＸＹＭ30009的《租赁合同》第三条1中的经营场地租金收费标准改为季度支付，将合同第三条2中的经营场地物业运营管理费收费标准改为季度支付。 合同签订后，孙甜甜缴纳了履约保证金15708元、水电费保证金3000元、质保金20000元、服务质量押金1000元。孙甜甜按约缴纳租金及经营场地物业运营管理费至2020年3月25日，2020年5月20日缴纳10000元租金，后孙甜甜停业，亦未缴纳租金及经营场地物业运营管理费。 2020年8月1日，善德润公司向孙甜甜邮寄一份《解除通知函》，在函件中载明：“由于贵方未根据合同编号为XYM30009《租赁管理合同》第三条及《补充协议》相关约定按时足额缴纳经营场地租金、经营场地物业运营管理费、水电费，我司多次向贵方催收，但贵方至今未支付上述费用，同时贵方未依据《租赁管理合同》第五条的相关约定擅自停业，贵方的行为已经构成违约。故我司有权单方面依法解除《租赁管理合同》并追究贵方的违约责任。自您收到本通知函之日，解除贵我双方于2018年12月19日签订的《租赁管理合同》及《补充协议》，贵方已缴纳的合同履约保证金15708元依约归我司所有，不予退还；贵方于收到本通知函之日起3日内，一次性缴足尚欠我司的经营场地租金13303元，经营场地物业运营管理费43197元，水电公摊费3424元，电费364元；按《租赁管理合同》第八条第1款的约定，贵方于收到本函之日起3日向我司支付逾期付款违约金2400元（逾期付款违约金以37124元为基数，按未交款项的万分之五/日的金额，从2020年4月13日计至2020年6月24日，逾期付款违约金以56500元为基数，按未交款项的万分之五/日的金额，从2020年6月25日计至2020年7月31日。）请您于收到本函之日起3日内将场地归还我司并将所有物品撤离场地，否则我司将依据《租赁管理合同》第六条第2款及第六条第4款的约定代为清场和收取场地占用费（占用费按实际占用天数以原经营场地租金和经营场地管理费、物业管理费的两倍计收），所产生的费用及损失将由贵方承担。”孙甜甜于2020年8月2日收到该函件。后善德润公司因讨款未果，于2020年8月3日诉至一审法院。 另，2020年2月27日，善德润公司在商户微信群中发出一份《告知函》：“公司决定对商场商户给予以下支持政策：减免1个月的租金、管理费。具体减免办法详见补充协议；请商户速与招商运营负责人联系，完成减免补充协议的签订。”在补充协议中，善德润公司承诺如承租方继续履行原合同且不存在拖欠租金、管理费等费用的前提下，可以在第二季度免交半个月租金和管理费、第三季度免交半个月租金和管理费。孙甜甜对此方案不予认可，故未与善德润公司签订该《补充协议》。 一审法院认为，善德润公司与孙甜甜作为本案租赁关系的双方当事人，主体适格，双方对租赁讼争商铺的意思表示真实，协议约定的内容未违反法律法规的禁止性规定，该租赁协议合法有效，双方均应按约履行各自的义务。孙甜甜未按约缴纳租金及运营管理费，善德润公司于2020年8月1日向孙甜甜发出解除合同函，孙甜甜于2020年8月2日收到善德润公司发出的解除合同函，未提出异议，一审法院确认，双方之间的租赁合同关系已于2020年8月2日解除。 关于孙甜甜应当给付的租金和管理费的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十八条规定：合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。原告主张要求被告支付从2020年3月25日起至解除合同之日（2020年8月2日）（共4个月零9天）欠缴的租金以及运营管理费57024元（已经扣除2020年5月20日缴纳的10000元），一审法院认为，根据孙甜甜提供的《告知函》并结合双方当事人陈述，基于双方合同于2020年8月2日解除，且本年度孙甜甜承租的商铺所在商场确实受到新冠肺炎疫情影响存在停业的情形，属于不能预见、不能避免并且不能克服的不可抗力。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”现善德润公司曾从本年度疫情原因考虑制定了第二季度免交半个月租金和管理费、第三季度免交半个月租金和管理费的减免方案，而孙甜甜在履行合同过程中未按约给付租金及管理费，亦存在过错，根据民事合同的公平原则，善德润公司应当适度减免租金，分担损失，一审法院酌定免除孙甜甜半个月的租金及管理费即7854元。但在疫情后孙甜甜停业无法按约缴纳租金、管理费而自行停业并不属于不可抗力，孙甜甜作为承租方，未按照约定期限支付租金及运营管理费，已构成违约，孙甜甜应按约给付截至2020年8月2日的租金和管理费57024元-7854元=49170元，双方在合同中约定“自逾期付款之日起，乙方应按照未缴款项的万分之五/日向甲方支付违约金”，对于善德润公司主张的违约金请求，一审法院酌定从孙甜甜最后一次付还租金之日（即2020年5月20日起）以49170元为基数按照万分之五/日的标准计付违约金。 关于善德润公司主张要求孙甜甜支付水电费及该部分违约金的诉讼请求，因善德润公司未提交相关证据予以佐证，一审法院不予支持。 关于善德润公司主张要求孙甜甜按照实际占用天数从2020年8月3日起计算场地占用费的请求，一审法院认为，案涉《租赁管理合同》中亦约定：“本合同终止时，乙方如不能按时将经营场地归还，自合同终止日的次日起直到场地归还为止，由乙方向甲方支付场地占用费，占用费按实际占用天数以原经营场地租金和经营场地管理费、物业管理费的两倍计收。”关于该约定中支付场地占用费的数额,为经营场地租金和经营场地管理费、物业管理费的双倍，其中有一半是孙甜甜应当支付的租金和管理费金额，另一半应认定为违约金，鉴于善德润公司未能举证其实际损失,且本案亦已约定日万分之五的违约金，综合本案案情,一审法院酌定孙甜甜从2020年8月3日起按照原《租赁管理合同》约定的租金、物业运营管理费的标准（即：租金每月3142元，物业运营管理费每月12566元），向善德润公司给付场地占用费，并从2020年8月3日起按日万分之五的标准计算违约金直至孙甜甜还款之日。 关于孙甜甜已经支付的履约保证金15708元、水电费保证金3000元、质保金20000元、服务质量押金1000元如何处理的问题。案涉《租赁管理合同》中约定：“乙方未能按照本合同第三条所约定的期间缴纳各项费用的，甲方有权单方面解除本合同中。乙方所缴纳的合同履约保证金不予退还。”因本案系孙甜甜在租赁期限内未按约缴纳租金及管理费导致合同解除，根据合同约定，孙甜甜缴纳的合同履约保证金，善德润公司有权予以没收。对于水电费保证金3000元以及服务质量押金1000元，善德润公司与孙甜甜均同意用于冲抵租金，故可在本案孙甜甜应付租金、管理费的总额中予以扣除。对于质保金20000元，因《租赁管理合同》中约定该保证金于合同终止一年期满全额退还乙方，故该保证金现无法用于抵扣案涉租金。关于善德润公司主张的律师费损失问题，案涉《租赁管理合同》未对因租金发生纠纷产生的律师费损失负担进行明确约定，对于善德润公司的该项诉讼请求，一审法院不予支持。孙甜甜经合法传唤未到庭参加诉讼，一审法院依法缺席审理和判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百五十九条、第二百二十六条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、确认福州善德润企业管理有限公司与孙甜甜于2018年12月13日签订的《租赁管理合同》、《补充协议》于2020年8月2日解除；二、孙甜甜于本判决生效之日起十日内向福州善德润企业管理有限公司支付经营场地租金、物业运营管理费合计49170元及逾期付款违约金（逾期付款损失以49170元为基数，按照日利率万分之五计算，从2020年5月20日起计至还清全部款项之日），孙甜甜已支付的水电费保证金3000元以及服务质量押金1000元,在上述款项中予以抵扣；三、孙甜甜于本判决生效之日起十日内向福州善德润企业管理有限公司支付场地占用费[场地占用费按照实际占用天数以经营场地租金和物业运营管理费（即：租金每月3142元，物业运营管理费每月12566元）计算，从2020年8月3日起计算至孙甜甜实际腾退场地之日止]及逾期付款违约金（以应付占用费为基数，从2020年8月3日起按日万分之五的标准计算违约金直至孙甜甜还款之日）；四、孙甜甜已支付的合同履约保证金15708元不予退还，归福州善德润企业管理有限公司所有；五、驳回福州善德润企业管理有限公司其他诉讼请求。 二审中，孙甜甜向本院提交如下证据：1.福州美迪安装群微信聊天记录，证明孙甜甜2020年7月13日将店铺中物品打包，已经腾空店铺。2.上锁图片、与喜盈门楼管李静，物业薛冬微信聊天记录，证明善德润公司2020年7月13日将店铺门锁上，之后只有善德润公司拿钥匙才能开店门，店铺已实际在其掌控中。3.《收款收据》，证明善德润公司2020年7月7日将店铺转租给第三人。4.《商铺腾退确认书》，证明孙甜甜2020年7月13日将店铺腾空。5.光盘、视频。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审查认为，上述证据1和证据4可以证实，2020年7月13日孙甜甜已打包家具但未腾空搬离案涉店铺；证据2与证据5不能证实2020年7月13日善德润公司已将案涉店铺门上锁，但可以证实2020年8月9日案涉店铺已被善德润公司上锁直至2020年9月10日，2020年9月10日双方签订《商铺腾退确认书》，约定孙甜甜于2020年9月12日将物品搬离并腾空店铺，将店铺交还善德润公司。孙甜甜已依上述确认书约定腾空并交还店铺。证据4不能证实善德润公司2020年7月7日已将店铺转租给他人。根据本案现有的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，关于案涉合同的解除时间。善德润公司于2020年8月1日向孙甜甜发出解除合同函，孙甜甜于2020年8月2日收到上述函件未提出异议，故一审法院确认案涉合同于2020年8月2日解除，并无不当。孙甜甜关于其已于2020年7月13日之前就向善德润公司提出解除合同且善德润公司已同意的上诉主张缺乏依据，本院不予采信。孙甜甜关于善德润公司自2020年7月13日起即对案涉店铺上锁的上诉主张亦缺乏证据支持。故对孙甜甜关于案涉合同解除时间为2020年7月13日的上诉主张，本院不予采纳。 关于租金和经营场地物业运营管理费。孙甜甜未按合同约定期限足额支付2020年3月26日起至合同解除前的租金和经营场地物业运营管理费，已构成违约，孙甜甜应按约支付。孙甜甜关于该期间无需支付经营场地物业运营管理费的上诉主张缺乏依据，本院不予采纳。如前所述，合同解除时间为2020年8月2日，孙甜甜主张租金仅需支付至2020年7月13日，缺乏依据，本院不予支持。 关于场地占用费。案涉合同于2020年8月2日解除，合同解除后，善德润公司应给予孙甜甜几天的合理搬离腾空期限，善德润公司在解除合同通知函中亦赋予了孙甜甜3天腾空搬离期限（期间不收取场地占用费）。而从孙甜甜二审提交的证据可知，2020年8月9日案涉店铺已被善德润公司上锁直至2020年9月10日，导致孙甜甜无法及时腾空搬离并交还店铺，善德润公司应自行承担由此产生的扩大损失。故对善德润公司要求孙甜甜支付合同解除之后的场地占用费的诉请，本院不予支持。 关于履约保证金。本案系孙甜甜未按约支付租金及经营场地运营管理费导致合同解除，善德润公司诉请不予退还孙甜甜缴纳的合同履约保证金，符合合同约定。孙甜甜关于案涉合同系因不可抗力解除、其无需承担违约责任的上诉主张不能成立，本院不予采纳。 综上，因孙甜甜在二审中提交了新的证据，其部分上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持福建省福州市长乐区人民法院（2020）闽0112民初2195号民事判决第一项、第二项、第四项； 二、撤销福建省福州市长乐区人民法院（2020）闽0112民初2195号民事判决第三项、第五项； 三、驳回福州善德润企业管理有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回孙甜甜的其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1904.7元，减半收取计952.4元，由福州善德润企业管理有限公司负担476.2元，由孙甜甜负担476.2元；二审案件受理费1904.7元，由福州善德润企业管理有限公司负担952.35元，由孙甜甜负担952.35元。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴一萍 审 判 员 马 青 审 判 员 陈碧珍 二〇二〇年十二月十一日 法官助理 江丽丽 书 记 员 赵力锦