湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂06民终4012号上诉人（原审被告）：余辉，女，1972年4月30日出生，汉族，住襄阳市襄州区。被上诉人（原审原告）：湖北华谊彩城物业服务有限公司，住所地襄阳市襄州区钻石大道**华立·凤凰城******。委托诉讼代理人：张新伟，女，汉族，1991年12月15日出生，住湖北省枣阳市，系该公司员工。上诉人余辉因与被上诉人湖北华谊彩城物业服务有限公司（以下简称华谊彩城物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服襄阳市襄州区人民法院（2020）鄂0607民初3913号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人余辉、被上诉人华谊彩城物业公司的委托诉讼代理人张新伟到庭接受询问。本案现已审理终结。余辉上诉请求：1、依法撤销襄阳市襄州区人民法院（2020）鄂0607民初3913号民事判决，查清事实，审核双方是否存在物业服务合同关系，驳回被上诉人要求上诉人支付物业费请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人华谊彩城物业公司承担。事实和理由：一、上诉人于2010年5月14日于襄樊天润房地产公司签订了买房合同，接受其选定的浙江绿城物业武汉分公司（以下简称绿城物业公司）作为小区前期物业服务公司，并于2010年12月28日与绿城物业公司正式签订了前期物业服务协议。此后8年，上诉人按时交纳物业费，也物业公司和开发商无任何纠纷。上诉人与华谊彩城物业公司没有签订过任何物业服务合同，也不知道它何时就成了小区的物业服务公司。通过一审上诉人才知道华谊彩城物业公司于2018年3月14日与开发商签订了《前期物业服务合同》，半个月后张贴《公告》，2019年11月18日到房管部门备案，且此物业服务公司与开发商的法人代表为同一人。在小区业主已基本入住8年之后，开发商不经小区业主同意不进行公开招标，就强行换成自家的物业服务公司，根据《国务院物业管理条例》、《湖北省物业服务和管理条例》等规定，小区业主入住后，业主或业委会才是选聘、委托物业的权利方，建设单位（开发商）只能在物业出售前根据法律规定选聘物业，房屋出售后，开发商无权在业主入住后更换物业公司。故被上诉人在华立凤凰城小区内的存在和服务不合法，与上诉人不存在物业服务关系。一审判决以《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件应用法律若干问题的规定》的第一条规定作为判决依据，没有实事求是。二、被上诉人把小区原有绿化，公共设施弄得破败不堪，大门入口坑凹泥泞，小区无监控，经常有失窃，门禁形同虚设，楼道长期无人打扫，小贩、拾荒者出入自由，占有小区公共场地引入商家，不公示收支明细，骗取维修基金，收费只给收据，不开发票，偷税漏税，完全把小区当成自留地，业主没有任何质疑的权利。华谊彩城物业公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，依法维持原判。一、上诉人与被上诉人双方存在物业服务合同关系，小区尚未成立业主委员会，原提供物业服务的绿城物业公司离开后，被上诉人签订前期物业服务至今，上诉人接受了被上诉人提供的物业服务，应承担费用。法律明确规定签订有前期物业合同对业主具有约束力，被上诉人签订的前期物业合同对业主有约束力。二、上诉人称开发商与被上诉人法定代表人为同一人，法律并未规定不可以，与上诉人不交物业费没有任何联系。三、关于上诉人反映小区存在的问题，被上诉人已在一审中提交证据，证明被上诉人已履行物业服务，被上诉人将提交新证据证明。但上诉人至今未交纳一分钱物业费，作为业主不缴纳物业费如何要求被上诉人不断提高服务质量。小区近1300户业主都已按时交纳物业费，上诉人不缴纳物业费的原因是房屋墙面漏水，应属房屋质量问题，被上诉人曾帮助其解决，但上诉人要求被上诉人支付房屋修理费被拒绝，这是引发矛盾的原因。被上诉人认为一审法院认定事实清楚，请求维持原判。华谊彩城物业公司向一审法院起诉请求：1.依法判令余辉向华谊彩城物业公司支付从2018年3月15日至2020年5月31日的物业管理费3033元；2.本案的诉讼费用由余辉承担。一审法院认定事实：2018年3月14日，华谊彩城物业公司与华立·凤凰城小区的建设单位襄阳华琛房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》一份，约定由华谊彩城物业公司为华立·凤凰城住宅小区提供物业管理服务，服务内容为：房屋建筑本体共用部位的维修、使用、管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，共用绿化、花木、建筑小品等的维护与管理，附属配套建筑及其设施的维修、养护和管理，公共环境卫生，交通与车辆停放秩序的管理，确保小区车辆停放有序，并确保消防通道畅通，协助公安部门维护物业管理区域内的公共秩序等。物业收费标准为：多层花园洋房0.9元／㎡·月；小高层1.4元／㎡·月；高层1.4元／㎡·月，商业2元／㎡·月。物业服务期限到业主委员会成立为止。该《前期物业服务合同》还约定了其他事项。依据《前期物业服务合同》，华谊彩城物业公司于2018年3月15日接替华立·凤凰城之前的绿城物业公司，开始为华立·凤凰城业主提供以后的物业服务。2018年3月29日华谊彩城物业公司将其入驻华立·凤凰城小区提供物业服务的事实以张贴书面《公告》方式向全体业主公示。2019年11月18日，该《前期物业服务合同》在襄阳市××区住房和城乡建设局依法进行了备案。2019年4月1日，为了清收物业费，华谊彩城物业公司向华立·凤凰城小区全体业主发出《2018年物业费清欠通知》，要求业主交纳2019年1月1日之前的物业费。截止到2020年8月20日，华立·凤凰城小区共有1240户向华谊彩城物业公司交纳了物业服务费，仅有119户尚未交纳。余辉是华立·凤凰城小区6幢3单元201室房屋业主，其房屋面积为127.19平方米，属于多层花园洋房。从华谊彩城物业公司入驻华立·凤凰城小区提供物业服务开始，余辉未交纳过物业费用。为此，华谊彩城物业公司提起诉讼，要求余辉交纳从2018年3月15日至2020年5月31日的物业管理费3033元（127.19㎡×0.9元×26.5个月）。另查明，华谊彩城物业公司于2018年1月9日经工商登记成立，具有独立的企业法人资格，经营范围为：物业管理及相关咨询服务等。襄阳华琛房地产开发有限公司于2007年7月4日经工商登记成立，也具有独立的企业法人资格。华立·凤凰城小区的一、二、三期房屋已经襄阳华琛房地产开发有限公司建设完毕并交付业主使用。该小区第四期工程尚在建设中。该小区尚未成立业主委员会。一审法院认为，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件应用法律若干问题的规定》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”2018年3月14日，襄阳华琛房地产开发有限公司在华立·凤凰城小区尚未成立业主委员会的情况下与华谊彩城物业公司签订《前期物业服务合同》并在行政职能部门进行了依法备案。依据该合同，华谊彩城物业公司入驻华立·凤凰城小区提供物业服务，并于2018年3月29日将其为华立·凤凰城小区提供物业服务的事实在小区内向全体业主书面公示，小区业主未提出异议，且绝大部分业主向华谊彩城物业公司交纳了物业服务费。据此，一审法院依法认定2018年3月14日华谊彩城物业公司与襄阳华琛房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》内容合法，对华立·凤凰城小区全体业主有效。华谊彩城物业公司按照合同约定为小区业主提供了物业服务，余辉作为小区业主应当按照合同约定交纳物业管理费用。华谊彩城物业公司诉请，余辉向其给付从2018年3月15日起至2020年5月31日的物业费3033元，合法有据，一审法院予以支持。余辉拒绝交纳物业费的理由依法均不能成立，一审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：余辉于判决生效之日起十日内向华谊彩城物业公司支付从2018年3月15日起至2020年5月31日的物业费3033元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人余辉提交一组照片，证明物业的服务质量差。被上诉人华谊彩城物业公司质证称关于大门的照片，已对大门进行了升级改造。交物业费是先开收据，后统一更换发票。关于服务质量的照片，被上诉人的物业服务质量不断提高，有照片证明，水系已经全部清理，地面已经维，地面已经维修面已重新整理，楼道的卫生因不停有人走动，保洁也在不断的清扫。被上诉人华谊彩城物业公司提交二份新证据：证据一为7张图片，证明物业服务质量在不断提高和完善；证据二为发票复印件，证明被上诉人收取物业费并非只开收据偷税漏税，是有开发票的。上诉人余辉质证称，对证据一照片的真实性没有异议，对照片的拍摄时间有异议。修6号楼门禁是在一审开庭前几天，修大门是在二审开庭前几天。都是上诉人这种业主提出问题后不断督促才改善；证据二发票是后补的。本院对上诉人余辉提交的照片以及被上诉人华谊彩城物业公司提交的照片的真实性予以认可。被上诉人华谊彩城物业公司提交的发票复印件，与本案无关。对一审查明的事实本院予以确认。本院认为,本案争议的焦点为：一、上诉人余辉与被上诉人华谊彩城物业公司之间是否存在物业服务合同关系；二、被上诉人华谊彩城物业公司提供的物业服务是否符合合同约定。本院评议如下：一、上诉人余辉与被上诉人华谊彩城物业公司之间是否存在物业服务合同关系。上诉人余辉上诉称被上诉人华谊彩城物业公司在小区业主已基本入住8年之后，不经业主同意不进行公开招标，与开发商签订前期物业服务合同进驻小区服务不合法，上诉人与被上诉人之间不存在物业服务关系。因案涉小区尚未成立业主委员会，2018年3月14日，案涉小区开发商襄阳华琛房地产开发有限公司与华谊彩城物业公司签订《前期物业服务合同》并在行政职能部门进行了备案。依据该合同，华谊彩城物业公司入驻华立·凤凰城小区提供物业服务，并于2018年3月29日将其为华立·凤凰城小区提供物业服务的事实在小区内向全体业主书面公示。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件应用法律若干问题的规定》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”根据上述事实及司法解释的规定，一审法院认定2018年3月14日华谊彩城物业公司与襄阳华琛房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》内容合法，对华立·凤凰城小区全体业主有效，并无不当。上诉人余辉上诉称其与被上诉人之间不存在物业服务合同关系的上诉理由不能成立，本院不予采信。华谊彩城物业公司为小区业主提供了物业服务，余辉作为小区业主应当按照合同约定交纳物业管理费用。二、被上诉人华谊彩城物业公司提供的物业服务是否符合合同约定。上诉人余辉认为被上诉人华谊彩城物业公司提供的物业服务不符合合同约定，并提交了照片证明，被上诉人华谊彩城物业公司认为其提供了符合合同约定的服务，其服务质量在不断改善，也提交了照片予以证明。双方对对方提交的照片真实性无异议。从双方的陈述及举证可知，被上诉人提供的服务在某个时间段确有瑕疵，但物业服务是一个持续的过程，被上诉人亦在不断改善服务质量，仅凭现在证据不能充分证明上诉人余辉的主张，故对余辉的该项上诉理由，本院不予采信。但被上诉人华谊彩城物业公司应不断加强和改进服务，为小区业主提供符合标准的物业服务。综上所述，余辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人余辉负担。本判决为终审判决。本判决为终审判决。审判长  刘茂强审判员  王剑波审判员  余以祥二０二０年十二月七日书记员  闫梦颖