黑龙江省鹤岗市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑04民终751号上诉人（原审原告）：孙胜君，男，1954年9月25日出生，汉族，住黑龙江省鹤岗市向阳区。委托诉讼代理人：吴慧，黑龙江恒通律师事务所律师。上诉人（原审原告）：胡秀华，女，1954年9月13日出生，汉族，住黑龙江省鹤岗市向阳区。委托诉讼代理人：吴慧，黑龙江恒通律师事务所律师。上诉人（原审被告）：鹤岗市宏基房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省鹤岗市向阳区振兴花园**楼。法定代表人：才化雨，职务公司经理。委托诉讼代理人：关玉春，公司法律顾问。被上诉人（原审被告）：鹤岗市龙鹤房地产开发有限责任公司，，住所地黑龙江省鹤岗市向阳区振兴花园**楼**法定代表人：刘辉，职务公司经理。上诉人孙胜君、胡秀华、鹤岗市宏基房地产开发有限责任公司（以下简称宏基公司）因与被上诉人鹤岗市龙鹤房地产开发有限责任公司（以下简称龙鹤公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服鹤岗市向阳区人民法院（2020）黑0402民初393号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。经合议庭合议，本案不开庭审理。本案现已审理终结。孙胜君、胡秀华上诉请求：撤销（2020）黑0402民初393号判决，依法改判宏基公司、龙鹤公司给付孙胜君、胡秀华已付购房款一倍的赔偿责任。事实和理由：本案案涉房屋虽然是被向阳区法院执行交付他人，但是向阳区法院将该房屋执行交付于他人的行为，也是基于宏基公司、龙鹤公司与他人产生债权债务关系，宏基公司、龙鹤公司欠他人债务，用该房屋抵偿债务的行为本身也是宏基公司、龙鹤公司将该房屋出卖给本案之外的第三人行为。宏基公司、龙鹤公司的行为是故意将本案案涉房屋作为公司财产以物抵债的方式出卖给第三人，应当承担过错责任并予以赔偿，应当依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，应当承担已付购房款一倍的赔偿责任。宏基公司上诉请求：请求撤销（2020）黑0402民初393号判决，依法改判宏基公司不承担给付购房款责任。事实和理由：孙胜君、胡秀华不是与宏基公司签订的商品房买卖合同，且也没有向宏基公司交纳购房款，案涉房屋归龙鹤公司所有，不应判决宏基公司对返还购房款及定金承担连带责任。孙胜君、胡秀华向一审法院起诉请求：1、请求判令履行合同交付鹤岗市向阳区第八社区17委振兴花园40幢03单元1702室；2、如不能履行合同交付房屋，请求返还交付的购房款24.5万元，支付自交付房款之日至实际给付之日的利息，并承担24.5万元的赔偿责任；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：孙胜君、胡秀华系夫妻关系。2009年2月25日，孙胜君、胡秀华与宏基公司签订了商品房买卖合同，合同约定，孙胜君、胡秀华购买位于向阳区房屋，建筑面积98.87平方米，商品房单价为人民币每平方米2,022.86元，总金额20万元，双方同时在合同中约定了购买房屋的其他相关事项，该合同加盖了宏基公司振兴花园40号、41号楼财务专用章，买受人孙胜君签字。同时，程小雨（与孙胜君、胡秀华系亲属关系）与宏基公司签订了商品房买卖合同，购买位于向阳区房屋，总金额30万元，两户房屋合计50万元。当日，姜洪岩（与程小雨系母女关系、与孙胜君、胡秀华系亲属关系）交纳了定金1万元，程小雨、江洪涛（与程小雨系舅甥关系）交纳了03-17-03、03-17-02室购房款50万元，2015年8月17日，龙鹤公司要求补交两户房屋的价款，程小雨补交房款9万元，以上合计程小雨与孙胜君、胡秀华共同交纳了两户房屋的定金1万元，购房款59万元，其中包含1702室房屋定金5,000.00元，购房款24.5万元，1703号房屋定金5,000.00元，购房款34.5万元。龙鹤公司表示认可收到上述款项，并出具了收据，收据中均加盖了宏基公司振兴花园40号、41号楼财务专用章。经查，本案所涉及的振兴花园40**楼****房屋已于2015年3月25日经鹤岗市向阳区人民法院执行交付于他人。另查明，振兴花园40、41#楼系由宏基公司、龙鹤公司合作开发建设，龙鹤公司享有售楼权，本案中商品房买卖合同的实际出卖人为龙鹤公司。审理中，原告明确诉讼请求，要求解除商品房买卖合同、返还购房款并支付利息，承担已付购房款一倍的赔偿责任，返还定金。龙鹤公司经传票传唤，无正当理由未到庭应诉。一审法院认为，龙鹤公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉、质证，视为对诉讼权利的放弃，依法可以缺席判决。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，商品房买卖合同显示签订合同的双方为孙胜君和宏基公司，根据合同相对性原则，孙胜君、胡秀华有理由相信，出卖人为宏基公司，该合同符合法律规定，合同真实有效。合同签订后，孙胜君、胡秀华按照合同约定履行了付清房款义务，宏基公司、龙鹤公司未按约定履行向孙胜君、胡秀华交付使用房屋，并将该房屋交付给他人使用，致使商品房买卖合同的目的不能实现，现孙胜君、胡秀华要求解除商品房买卖合同的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。对于孙胜君、胡秀华要求返还购房款并支付利息、返还定金的诉讼请求，宏基公司与龙鹤公司合作开发建设振兴花园40、41#楼，龙鹤公司以宏基公司的名义对外销售房屋，是二者之间的约定，该约定不能对抗第三人，该案商品房的实际出卖人及收受购房款的是龙鹤公司，因此，龙鹤公司对孙胜君、胡秀华负有返还购房款并支付利息、返还定金的义务，宏基公司应对此承担连带给付义务。对于孙胜君、胡秀华要求承担已付房款一倍的赔偿责任的诉讼请求，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。本案孙胜君、胡秀华购买的振兴花园40、41#楼03单元1702室房屋，是经法院执行交付于他人，不符合上述法律规定出卖人承担已付购房款一倍的赔偿责任的情形，对该项诉讼请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告孙胜君、胡秀华与被告鹤岗市宏基房地产开发有限责任公司签订的商品房买卖合同；二、被告鹤岗市龙鹤房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内一次性返还原告孙胜君、胡秀华购房款245,000.00元及利息，利息以本金200,000.00元为基数，自2009年2月25日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至购房款全部返还之日止按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算；以本金45,000.00元为基数，自2015年8月17日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至购房款全部返还之日止按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算；三、被告鹤岗市龙鹤房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内一次性返还原告孙胜君、胡秀华定金5,000.00元；四、被告鹤岗市宏基房地产开发有限责任公司对上述第二、三款项承担连带责任；五、驳回原告孙胜君、胡秀华的其他诉讼请求。本院二审期间，上诉人孙胜君、胡秀华、宏基公司与被上诉人龙鹤公司均未提供新证据。二审审理查明的事实和证据同一审法院。本院认为，一、关于上诉人孙胜君、胡秀华上诉请求及理由的审理。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。窗体底端窗体顶端一房数卖为一物数卖的一种形式，也称二重买卖，是指出卖人就同一房屋订立数个买卖合同，分别出售给数个买受人的行为。包括两种情况，一种是出卖人尚未将房屋所有权转移给前买受人之前，又将该房屋出卖；另一种是出卖人已将房屋交付并转移所有权给前买受人后，又签订买卖合同出卖该房屋。本案诉争房屋是上诉人宏基公司在作为被执行人的其他民事执行案件中，人民法院依据生效民事裁判文书依法强制执行的财物，并非上诉人宏基公司与他人重新签订商品房买卖合同并约定将本案诉争房屋出售给他人，本案不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第（二）项规定的情形。二、关于上诉人宏基公司上诉请求及理由的审理。上诉人孙胜君、胡秀华是向被上诉人龙鹤公司交纳的购房款，在商品房买卖合同被解除的情况下，被上诉人龙鹤公司承担返还购房款及定金的责任并无不当。因被上诉人龙鹤公司系挂靠到上诉人宏基公司开发建设本案诉争房屋项目，被上诉人龙鹤公司对外以上诉人宏基公司名义销售楼房，上诉人宏基公司应当对被上诉人龙鹤公司返还购房款及定金承担连带责任。综上，上诉人孙胜君、胡秀华、宏基公司的上诉请求不能成立，不予支持，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10，100.00元，由上诉人孙胜君、胡秀华负担5，050.00元（上诉人孙胜君、胡秀华已预交），由上诉人鹤岗市宏基房地产开发有限责任公司负担5，050.00元（鹤岗市宏基房地产开发有限责任公司已预交）。本判决为终审判决。审判长 高 琳审判员 刘延霞审判员 刘延鑫二〇二〇年十二月十一日书记员 王培圣