广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终25160号上诉人（原审原告）：沈莹，女，1983年11月1日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：冯树斌，广东格士律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广州市花都城镇建设开发有限公司，住所地广州市花都区花城街建设北路**恒昌商务大厦****。法定代表人：梁丽甜，该公司总经理。委托诉讼代理人：李建辉，广东金科律师事务所律师。上诉人沈莹与上诉人广州市花都城镇建设开发有限公司（以下简称城镇公司）因商品房预约合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2020）粤0114民初10113号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月25日立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用独任制普通程序审理。本案现已审理终结。沈莹上诉请求：1.撤销一审判决；2.城镇公司立即与沈莹签订《商品房买卖合同》并办理网签手续；3.城镇公司协助沈莹办理广州市花都区花山镇平龙路15号5栋702房的不动产产权证，并将产权登记权属人为沈莹的不动产产权登记证交付给沈莹（房屋价值约582780元）；4.本案的诉讼费、保全费、担保费由城镇公司承担。事实和理由：涉案认购书是双方真实意思表示，合法有效，双方应恪守合同约定。签订认购书的最终目的是由城镇公司将涉案房屋出售给沈莹并办理过户，根据认购书第3.1条约定，沈莹已履行支付全部房款的义务，城镇公司应当与沈莹签订《商品房买卖合同》。一审法院认为签订《商品房买卖合同》及网签是双方的意思自治范畴不宜干涉，并据此驳回了沈莹的诉讼请求，明显损害了沈莹的合法权益。沈莹已经支付了全部购房款并实际接收了房屋，一审法院的处理明显没有结合实际情况，增加了沈莹的诉累。另外，根据《中华人民共和国合同法》的平等原则、公平原则、诚实信用原则、依合同履行义务原则等规定，在沈莹已经履行认购书中的付款义务且涉案房屋已实际交付的情况下，城镇公司违反约定不履行合同义务、不与沈莹签订《商品房买卖合同》的行为严重损害了相对方沈莹的合法权益，其已构成违约，并非城镇公司所称的意思自治范畴。法院判令城镇公司履行认购书义务才符合《中华人民共和国合同法》的规定。综上，一审判决认定事实正确但处理有误，应支持沈莹的全部诉讼请求。二审庭询期间另补充，与本案相同情况的另案生效案件中，法院认定认购书合法有效，本案的全部材料及事实与该生效案件一致，所以涉案认购书亦是合法有效的。一审法院于2020年11月20日作出的（2020）粤0114民初13533号-13538号六案民事判决，亦认定认购书合法有效，并认为购房个体没有能力甄别，法律不能苛求购房者去核实开发商之间的内部关系。根据前述案件的认定来看，城镇公司的内部纠纷不影响城镇公司承担相应的合同责任，因此，沈莹上诉的理由合法，城镇公司应当继续履行认购书的义务，与沈莹签订商品房买卖合同并且为沈莹办理涉案房屋的产权证。城镇公司二审答辩称，不同意沈莹的上诉理由，请法院予以驳回。关于沈莹提到的生效判决问题，该案与本案并不相同，虽然也是签订认购书，认购书的标题都一致，但印章是两个不同的印章。本案的印章与其他案件的印章有两处差别，一是本案的印章有广州市花都城镇建设开发有限公司的，其他认购书是没有的，二是本案的认购书的印章是荣翠轩项目，其他认购书是有个“部”字的，所以沈莹认为其他生效判决与本案一致是误导二审法院。城镇公司上诉请求：1.一审法院关于涉案认购书合法有效、双方应恪守合同约定的认定错误，应予纠正；2.一、二审诉讼费由沈莹承担。事实和理由：沈莹于2018年3月20日签订的认购书的合同相对方并非城镇公司，而是“广州市花都城镇建设开发有限公司荣翠轩项目”，该荣翠轩项目印章并非城镇公司刻制，也非城镇公司授权刻制。荣翠轩项目是非法人或其它经济组织机构。“荣翠轩项目”印章是案外人谢坚智、何伟成私自刻制的，其二人犯合同诈骗罪于2020年9月21日由广州市人民检察院提起公诉，现该案已开庭审理，案号为（2020）粤01刑初273号，城镇公司现申请从该刑事案件中调取证据。沈莹与城镇公司没有签订认购书，城镇公司也没有授权任何人代表城镇公司与沈莹签订认购书，更未收到沈莹的房款，没有授权任何人收取沈莹的房款，故城镇公司并非涉案认购书的合同相对方。综上，一审法院认定涉案认购书属于沈莹与城镇公司于2018年3月20日签订的有效合同是错误的，应予纠正。沈莹二审答辩称，不同意城镇公司的诉讼请求，请求法院驳回。城镇公司所提出的上诉请求并非针对本案判决的判项进行上诉，而是针对认定事实的某句话进行上诉，并非属于上诉请求的范围，法院不应予以审查。对于两个公章的问题，沈莹一方并不存在误导法院的行为，与沈莹提交所有材料都一致且公章亦一致的案件，已被法院认定认购书合法有效，而一审法院中公章为“荣翠轩项目部”的案件中，所认定的合同相对方均为城镇公司，该案件中亦认定认购书合法有效，所以沈莹主张城镇公司履行合同并无不当。沈莹向一审法院起诉请求：1.城镇公司立即与沈莹签订《商品房买卖合同》并办理网签手续；2.城镇公司协助沈莹办理广州市花都区花山镇平龙路15号5栋702房的不动产产权证，并将产权登记权属人为沈莹的不动产产权登记证交付给沈莹；3.本案的诉讼费由城镇公司承担。一审法院认定事实如下：涉案房屋位于广州市花都区花山镇平龙路15号荣翠轩5栋702房，初始登记于城镇公司名下。2018年3月20日，沈莹（乙方、认购方）与荣翠轩项目部（甲方、出售方）签订认购书，约定乙方向甲方认购涉案房屋，认购物业总房款为582780元，乙方应在签订本认购书的同时向甲方支付订金100000元。付款方式为全额付款，2018年4月30日前付清582780元（含已支付订金）。甲乙双方确认，本认购书签订后十二个月内，甲方通知乙方签署正式《商品房买卖合同》。如无法在十二个月内签署正式的《商品房买卖合同》，乙方同意再给予甲方六个月的宽展期。如在宽展期满后仍无法签订《商品房买卖合同》，乙方有权退房，甲方自收到乙方退房申请后三十日内通过银行转账形式将乙方已付订金及购房款全额退回，并按照已付房款年化4%的标准向乙方支付利息作为给乙方的补偿。（如乙方选择不退房，在宽展期届满后逾期二个月签订《商品房买卖合同》，甲方承诺免除乙方二年的物业管理费用作为补偿。）合同还对其他事项进行了约定。合同落款处甲方加盖了“广州市花都城镇建设开发有限公司荣翠轩项目”的公章。2018年1月23日，沈莹支付了购房定金100000元，2018年3月20日支付了购房款482780元，销售人员为其开具了相应的收据并加盖了“广州市花都城镇建设开发有限公司荣翠轩项目”的公章。一审诉讼中，双方关于认购书的签订情况、收款情况、涉案房屋的交付使用情况各执一词。沈莹认为，沈莹前往楼盘首层的售楼现场查看，于销售中心内找到中介签订了佣金合同，后陆续将10万元定金转给中介广州市昌建房地产代理有限公司，由中介转给城镇公司确定人员，之后在2018年3月20日当天到售楼部签订了认购书，在销售中心由销售人员操作POS机分多次刷卡支付了482780元，事后沈莹才得知收款主体是广州市花都区狮岭伟义五金商行，2020年6月份至7月份沈莹收楼，房屋现由沈莹控制。城镇公司认为，其没有与沈莹签订认购书也没有授权他人与沈莹签订认购书，没有授权他人收取沈莹的房款，对沈莹购买房屋的事宜不知情，涉案房屋现在还没有交付使用，5号楼整栋楼处于空置状态。一审诉讼中，沈莹向一审法院申请财产保全，请求对涉案房屋进行查封，一审法院依法作出（2020）粤0114民初10113号民事裁定，查封了涉案房屋。一审诉讼中，城镇公司要求追加广州市昌建房地产代理有限公司、何伟成作为本案第三人参加诉讼。一审法院认为，涉案认购书签订于荣翠轩售楼部，认购书及收款收据均加盖有“广州市花都城镇建设开发有限公司荣翠轩项目”的印章，印章中均冠有“广州市花都城镇建设开发有限公司”的名称，而涉案房屋亦确权于城镇公司名下，因此沈莹完全有理由相信与其签订合同的主体为城镇公司。至于涉案房屋实际由谁开发建设，实际由谁对外出售，属于城镇公司与其他主体之间的内部关系，沈莹作为购房个体没有能力去甄别，法律也不能苛求购房者去核实开发商之间的内部关系，故对城镇公司抗辩其非合同相对方的意见，一审法院不予采纳。城镇公司与沈莹于2018年3月20日签订的认购书，是双方之间的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定。沈莹诉请要求城镇公司与其签订《商品房买卖合同》并办理网签手续，由于网签商品房买卖合同涉双方的权利义务约定，属于双方意思自治范畴，法院作为公权力机构不宜干涉此类民事法律行为，故对沈莹的诉讼请求，一审法院不予支持。对于沈莹诉请城镇公司协助其办理及交付不动产权证的诉讼请求，该请求应以网签合同为前提，由于双方尚未签订正式的《商品房买卖合同》，故一审法院亦不予支持。本案为商品房预约合同纠纷，广州市昌建房地产代理有限公司、何伟成并非合同主体，城镇公司要求追加广州市昌建房地产代理有限公司、何伟成作为第三人参加诉讼，一审法院不予准许。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，于2020年9月23日作出如下判决：驳回沈莹的全部诉讼请求。案件受理费50元，财产保全费3433.9元，由沈莹负担。本院二审期间，各方当事人未提交新的证据。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，一审期间，城镇公司称其公司曾通过书面公告和花都电视台重播公告等方式告知市民不要购买涉案房屋。二审期间，城镇公司称：其没有委托中介公司代为销售涉案物业；涉案物业所在楼盘的用地是蔡荣周出钱购买并将土地使用权挂靠登记在该公司名下，由谢坚智、陈映山出资开发建设，一共建成5栋，约定1-4栋是住宅，归谢坚智、陈映山所有，第5栋归蔡荣周所有，城镇公司提供开发资质、负责报建验收、销售办证并按建筑面积以25元/平方米收取管理费；涉案楼盘是按照三方合作协议，由谢坚智、陈映山负责经营、进行建设并经该公司同意后销售房屋；2015年销售1-4栋时有设立售楼部，之后售楼部卖给案外人了，沈莹一审期间提供的照片显示不是售楼部而是“I公馆销售中心”，这个销售中心并非城镇公司设立，而是由谢坚智、何伟成等人设立的；城镇公司在2018年4月份开始知道谢坚智等人想卖其公司房屋，所以于2018年4月27日在现场张贴公告；2018年4月份之前不清楚销售中心在售楼，涉案楼盘建好后城镇公司没有人在现场管理或看守，是由谢坚智管理。关于涉案《认购书》的性质。沈莹认为该《认购书》属于商品房买卖合同，理由是其已经付清全部购房款且其已经接收房屋；城镇公司认为该《认购书》系谢坚智以诈骗沈莹的方式所签，应属无效，但从形式上看，该《认购书》属于预约合同。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审的争议焦点在于：一、涉案《认购书》对城镇公司是否具有约束力；二、沈莹诉请城镇公司与其签订《商品房买卖合同》，协助其办理网签及不动产产权证，并将不动产权证交付给沈莹，能否成立。关于争议焦点一。根据本案现有证据以及当事人的陈述来看，涉案房屋所在楼盘系以城镇公司名义开发建设，城镇公司自称涉案楼盘由谢坚智、陈映山负责经营、进行建设并经该公司同意后销售房屋，该楼盘内设立“I公馆销售中心”并以“广州市花都城镇建设开发有限公司荣翠轩项目”的名义销售房屋、签订《认购书》、收取购房款，沈莹于售楼中心签订涉案《认购书》的时间在于城镇公司所主张的告知市民不要购买涉案房屋的公告时间之前，故沈莹完全有理由相信与其签订合同的主体为城镇公司，一审法院认定认购书对城镇公司具有约束力，并无不妥，本院不作赘述。城镇公司认为该《认购书》对该公司没有约束力，依据不足，本院不予支持。城镇公司二审申请本院调取相关刑事案件的起诉书以及司法鉴定意见书，因上述证据材料对本案处理并无影响，本院对该调查申请不予接纳。关于争议焦点二。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，涉案《认购书》仅约定交易房屋的房号、面积、价格、付款方式，但对于交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺、面积差异的处理方式、办理产权登记的有关事宜等并无约定，尚不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，故涉案《认购书》不应认定为商品房买卖合同，而仍属于预约合同的性质。涉案《认购书》仅为预约合同，而网签商品房买卖合同是双方意思自治范畴，在城镇公司不主动履行自身权利的情况下，法院无权予以干涉，法院无权强行要求双方缔约，沈莹诉请要求城镇公司与其签订《商品房买卖合同》并办理网签手续，依据不足，本院不予支持。沈莹、城镇公司尚未签订商品房买卖合同，对于如何办证、何时办证未作约定，沈莹要求城镇公司协助其办理及交付不动产权证，理据不足，本院不予支持。综上所述，沈莹、广州市花都城镇建设开发有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人沈莹、广州市花都城镇建设开发有限公司各负担100元。本判决为终审判决。审判员  李静二〇二〇年十二月十六日书记员  贾妍苏劲丹