广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0405民初1313号 原告：梧州市三祺投资有限公司，住所广西梧州市长洲区兴龙路**。统一社会信用代码：91450400MA5KM2CY4B。 法定代表人：曾冰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈艳萍，广西桂海天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦倩，广西桂海天律师事务所律师。 被告：陈盛国，男，1990年7月16日出生，汉族，，住广西梧州市长洲区 第三人：伍红梅，女，1968年10月7日出生，汉族，住广西 梧州市万秀区西江二路8号。公民身份号码：4504021968××××××××。 原告梧州市三祺投资有限公司(以下简称三祺公司)诉被告陈盛国，第三人伍红梅商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告三祺公司的委托诉讼代理人陈艳萍、韦倩，第三人伍红梅到庭参加诉讼，被告陈盛国经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告三祺公司向本院提出并变更诉讼请求：1.判令解除原、被告于2014年2月20日签订的编号为WZ2014034999的《梧州市商品房买卖合同》；2.依法判决被告在本案判决生效7日内腾空房屋退回给原告并向原告支付折旧费87973.25元（以351893元为基数，按5%的年折旧率计算，自2015年9月24日至被告办理完各项登记注销手续之日止，现暂计至2020年9月24日）；3.依法判令被告在本案判决生效7日内与原告到相关部门办理好房屋抵押登记注销手续、合同备案登记注销、预告登记注销等相关手续（相关费用由被告承担）；4.判令被告向原告支付代偿款项8734.66元及资金占用费（以4890.94元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年5月29日计至还清之日止；以1214.32元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年6月30日计至还清之日止；以1314.70元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年8月31日计至还清之日止）；5.本案的律师费16886.90元由被告承担；6.本案的诉讼费、保全费由被告承担。 事实和理由：2014年2月20日，原告与被告签订《梧州市商品房买卖合同》，约定被告向原告购买梧州市，该商品房建筑面积共88.71平方米，套内面积73.33平方米，按建筑面积计算每平方米3966.78元，总金额351893元；买受人选择按揭付款方式付款。合同附件四补充协议第三条第二项约定买受人以银行按揭贷款或个人住房公积金贷款支付房款的，在出卖人担任买受人贷款担保人期间，办理完房屋产权证之前，如买受人不能按借款合同约定如期偿还贷款本息，导致银行要求出卖人承担担保责任的，出卖人有权解除本合同。出卖人解除本合同的，买受人应于发出书面解约通知7日内，与出卖人到相关部门办理好房屋抵押登记注销手续、合同备案登记注销、预告登记注销等相关手续。如买受人已入住的，须在签署时间内腾空房屋退回给出卖人并支付自办理入住手续之日起至办理完各项登记注销手续之日止的房屋折旧费（折旧费按总价款5%的年折旧率计算）。同时，出卖人有权在承担担保责任的范围内向买受人追偿损失，出卖人因实现该债权所支付的诉讼费、律师费及其他费用全由买受人承担，且出卖人因此遭受的一切损失由买受人承担。该条款不影响出卖人依据其他条款约定向买受人追究其他的违约责任。本案由于被告不按约定如期偿还贷款本息，中国工商银行股份有限公司梧州分行要求原告承担担保责任，分别于2020年5月29日、2020年6月30日、2020年7月31日、2020年8月31日从原告账户上扣收被告所欠的逾期贷款本息共8734.66元，被告逾期还贷的违约行为导致原告向银行承担担保责任，原告解除合同的条件已成就。被告于2015年9月24日办理入住手续，按合同约定，被告应腾空房屋退回给原告并按总价款5%的年折旧率支付2015年9月24日起至办理完各项登记注销手续之日止的房屋折旧费给原告，还应赔偿因其逾期还贷的违约行为给原告造成的各项损失。 被告未到庭参加诉讼，但庭后提交了书面的答辩意见，其于2014年3月20日与原告签订《梧州市商品房买卖合同》，购买案涉房屋，向原告支付了105893元首期房款，其从2014年3月20日起一直按时偿还银行贷款，直至2020年3月，其因经济纠纷导致案涉房屋被法院查封而断供银行按揭。案涉房屋系其唯一的住房，其愿意返还原告代偿款项及承担本案合理的诉讼费用，并即刻办理不动产证。 第三人伍红梅陈述，其于2019年7月25日向长洲法院起诉并申请查封案涉商品房后被告并没有断供，被告在2020年3月法院执行过程中才断供按揭，此段时间被告并不属于恶意断供。原、被告签订的《梧州市商品房买卖合同》合法有效，双方已经办理了商品房预售登记，被告亦支付了105893元首付款，从2014年3月20日按揭至今已经六年多，如果解除《梧州市商品房买卖合同》，明显是损害被告及申请执行人的合法权益，不利于社会稳定。原告早已收回了全部房款，原告作为保证人，其在被告逾期归还银行贷款而支付代偿款项后，对被告享有的只是债权，而不是收回房屋。被告陈盛国并非恶意逾期归还银行贷款，不符合法律规定解除合同的条件，原告要求解除合同明显有侵占房屋差价的嫌疑。 经审理本院认定事实如下：2014年2月20日，原告作为出卖人与作为买受人的被告签订了一份《梧州市商品房买卖合同》，合同约定：1.被告购买原告开发建设的位于梧州市，该商品房建筑面积共88.71平方米，单价为每平方米3966.78元，总金额351893元，被告以按揭付款的方式付款，买受人须在签订本合同当日支付30%合同总价款作为首期房款，计人民币105893元，并在签署合同同时将办理银行按揭手续或公积金贷款手续所需要的全套申请材料提交给出卖人或公积金管理中心，剩余70%房款246000元由买受人向银行申请贷款或向公积金管理中心申请个人住房公积金贷款付清。2.出卖人应当在2015年7月7日前将经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格的商品房交付被告使用。合同附件四即合同补充协议约定：1.如买受人以银行按揭贷款或个人住房公积金贷款支付房款的，在出卖人担任买受人贷款担保人期间、办理完房屋产权证之前，如买受人不能按借款合同约定如期偿还贷款本息，导致银行要求出卖人承担担保责任的，出卖人有权解除本合同。出卖人解除合同的，买受人应于出卖人发出书面解约通知7日内，与出卖人到相关部门办理好房屋抵押登记注销手续、合同备案登记注销、预告登记注销等相关手续。如买受人已入住的，须在前述时间内腾空房屋退回给出卖人并支付自办理入住手续之日起至办理完各项登记注销手续之日止的房屋折旧费(折旧费按总价款5%的年折旧率计算）。同时出卖人有权在承担担保责任的范围内向买受人追偿损失，出卖人因实现该债权所支付的诉讼费、律师费及其他费用全由买受人承担，且出卖人因此遭受的一切损失由买受人承担。2.如买受人以银行按揭贷款或个人住房公积金贷款支付房款的，办理房屋产权证后至办理完毕房屋他项权证、出卖人结束对该商品房抵押贷款的连带保证担保责任之前，如买受人不能按借款合同约定如期偿还贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，出卖人有权向买受人追偿担保责任范围内的款项以及因此支付的诉讼费、仲裁费、律师费、邮费、公告费和其他费用等全部损失。 2014年3月20日，被告作为借款人、抵押人与中国工商银行股份有限公司梧州分行作为贷款人、原告三祺公司作为保证人签订了一份《个人购房借款／担保合同》，约定：被告向中国工商银行股份有限公司梧州分行借款246000元用于购买坐落于梧州市长洲区，贷款期限为360个月，还款按月等额本息还款法。原告作为保证人承担阶段性连带责任保证，保证人不按合同约定履行保证担保责任的，保证人授权贷款人从保证人开立在中国工商银行的所有本外币账户中扣收相应款项用以清偿，直至借款人在合同项下的所有债务全部清偿完毕为止。 上述合同签订后，被告向原告支付了首期房款，并通过银行放款付清了所有购房款。后因被告逾期归还贷款，中国工商银行股份有限公司梧州分行分别于2020年5月29日、2020年6月30日、2020年7月31日、2020年8月31日从原告账户上扣收被告所欠的逾期贷款本息共8734.66元，并向原告发出了扣款通知。 另查明，原告因本次诉讼，委托了广西桂海天律师事务所代理本案参加诉讼活动，广西桂海天律师事务所向原告开具了一份16886.90元的增值税专用发票。 案件审理过程中，本院对被告作了询问笔录，被告陈述，其不同意解除合同。其同意归还原告代偿款项并向原告支付利息损失。原告诉请的律师费过高，其同意支付部分律师费用。被告逾期归还贷款系因案涉房屋被查封，亦因为新冠肺炎疫情原因没有钱偿还贷款。其已于2020年11月17日与贷款银行协商还款事宜，并表示将积极归还银行贷款。 上述事实，有当事人的陈述，原告提供的《梧州市商品房买卖合同》复印件、中国工商银行股份有限公司个人逾期贷款催收通知书复印件、扣款通知复印件、个人贷款逾期归还凭证复印件、通知复印件、广西增值税专用发票抵扣联复印件、住户信息登记表复印件、《个人购房借款/担保合同》复印件，第三人伍红梅提供的（2019）桂0405民初1164号受理案件通知书复印件、民事裁定书复印件、民事判决书复印件予以佐证，并经当事人质证，本院予以确认。 本院认为，原、被告签订的《梧州市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应当按合同约定履行各自义务。根据合同约定，在原告担任被告贷款担保人期间、办理完房屋产权证之前，如被告不能按借款合同约定如期偿还贷款本息，导致银行要求原告承担担保责任的，原告有权解除本合同。该条款主要为保障原告承担保证担保责任后对被告追偿权的实现。本案中，被告因案涉房屋被查封及疫情影响，出现资金困难，从而逾期归还银行贷款，导致原告承担保证责任，代偿被告银行贷款8734.66元。且被告亦表示同意归还原告代偿款项并向原告支付利息损失等费用。基于被告有归还代偿款的意愿，考虑被告的过错程度及维护契约的稳定性，故对原告要求解除与被告签订的《梧州市商品房买卖合同》的诉请，本院不予支持。 根据合同约定，如被告未依约归还银行贷款导致原告承担担保责任的，原告有权向被告追偿担保责任范围内的款项以及律师费，现原告要求被告支付其代偿款项8734.66元及律师费，合理合法，本院予以支持。但对于律师费的数额，被告认为该收费过高。根据原、被告的约定及《广西壮族自治区律师服务收费管理实施办法》的规定，本院酌情支持1500元。 关于原告要求被告支付代偿款项资金占用费的问题，原告在承担担保责任代被告偿还银行借款本息后，被告应及时向原告归还代偿款项，但被告至今未归还，给原告造成了损失，现原告要求被告按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从原告代偿之日起支付资金占用费至被告还清债务之日止，依法有据，本院予以支持。资金占用费按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2020年5月29日起，以4890.94元为基数计至还清之日止，从2020年6月30日起，以1214.32元为基数计至还清之日止，从2020年8月31日起，以1314.70元为基数计至还清之日止。 综上所述，为保护合同当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告陈盛国于本判决生效之日起十日内向原告梧州市三祺投资有限公司支付代偿款8734.66元并支付资金占用费（资金占用费按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2020年5月29日起，以4890.94元为基数计至还清之日止，从2020年6月30日起，以1214.32元为基数计至还清之日止，从2020年8月31日起，以1314.70元为基数计至还清之日止）； 二、被告陈盛国应于本判决生效之日起十日内向原告梧州市三祺投资有限公司支付律师费1500元； 三、驳回原告梧州市三祺投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6578元，减半收取计3289元，由原告梧州市三祺投资有限公司负担3193元，被告陈盛国负担96元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审 判 员 莫素兰 二〇二〇年十二月八日 法官助理 李晓琳 书 记 员 刘 惠 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。