四川省会东县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川3426民初2336号 原告：会东县明阳开发建设有限公司，住所地：会东县鲹鱼河镇金沙街北段，统一社会信用代码91513426563275913D。 法定代表人：汪成先，职务：总经理。 委托诉讼代理人：刘先海，四川华敏律师事务所律师。（代理权限系特别授权） 被告：赵阳琼，女，1985年5月6日出生，汉族，四川省会东县人，公务员，本科文化，住四川省会东县。 被告兼被告赵阳琼的委托诉讼代理人：罗建（系被告赵阳琼之夫），男，1988年2月27日出生，汉族，四川省会东县人，公务员，本科文化，住四川省会东县,（代理权限系特别授权） 第三人：黄勇，男，1979年8月12日出生，汉族，四川省会东县人，个体户，本科文化，住四川省成都市成华区，现羁押于四川省荞窝监狱。 第三人：肖梅（第三人黄勇之妻），女，1980年12月28日出生，汉族，四川省会东县人，村民，初中文化，住四川省会东县，现羁押于四川省凉山监狱。 原告会东县明阳开发建设有限公司（以下简称“明阳公司”）与罗建、赵阳琼商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月11日立案后，于2019年12月24日适用简易程序第一次公开开庭进行了审理，原告明阳公司之委托诉讼代理人刘先海、被告罗建到庭参加诉讼；被告赵阳琼未到庭参加诉讼。为查明案件事实，本院依职权分别于2019年11月18日、28日追加黄勇、肖梅为本案第三人参加诉讼，并于2020年1月13日裁定本案转为普通程序审理，于2019年12月27日、2020年1月15日与本院(2019)川3426民初2335号案件公开开庭进行了合并审理，原告之委托诉讼代理人刘先海，被告罗建，第三人黄勇、肖梅均到庭参加诉讼；被告赵阳琼未到庭参加诉讼。本案在审理过程中，因受新冠肺炎疫情影响，诉讼活动不能正常进行，依法办理了审理暂停。本案现已审理终结。 原告明阳公司向本院提出诉讼请求：1、判令罗建、赵阳琼立即支付原告购房款本金260000元，逾期付款利息82680元（自2015年6月17日起暂计算至2019年10月31日），合计342680元；2、本案诉讼费由罗建、赵阳琼承担。事实与理由：2015年3月16日，罗建、赵阳琼向原告购买了明阳文苑项目的商品房一套，并签订了《商品房买卖合同》。合同约定：罗建、赵阳琼购买“明阳文苑”项目4幢2单元第19层03号房屋（以下简称明阳文苑小区4-2-1903号房屋），建筑面积104.95平方米，总价375721元。罗建、赵阳琼的付款方式为首付加按揭贷款的方式支付。协议签订后，罗建、赵阳琼仅支付了首付款115721元后，其余房款260000元至今未付，但却占有使用房产至今。原告向罗建、赵阳琼催收时，罗建、赵阳琼以罗建与案外人田井超、第三人黄勇已达成了债权转让、以房抵债协议为由，拒不支付。暂不论罗建、田井超、黄勇之间的债务的真实性。单论黄勇不是明阳公司的股东或管理人员，也无权代表明阳公司用明阳公司的房子来抵偿黄勇的个人债务。明阳公司不认可被告与黄勇之间的所谓抵偿行为。综上，为维护原告的合法权益，故诉至人民法院请求判如所请。 被告罗建、赵阳琼辩称，2015年3月16日，第三人肖梅代表原告将明阳文苑小区4-2-1903号房屋以375721元的价格出售给罗建、赵阳琼（系罗建之妻），双方签订了《商品房买卖合同》（但原告未向被告交付该合同）。当日，第三人肖梅与罗建、赵阳琼签订《商品房认购协议书》，罗建、赵阳琼支付首付款115721元。同年4月28日，会东县房产管理局对该《商品房买卖合同》进行了备案登记。 因案外人田井超欠罗建、赵阳琼借款70万元未还，双方达成协议：（1）田井超将案外人杨正辉、王永存于2013年12月5日向第三人黄勇购买的鲹鱼人家小区6-1-403号房屋换购给罗建，杨正辉、王永存已支付的首付款123358元抵偿给罗建，由罗建支付剩余房款28万元；（2）田井超借给黄勇的50万元债权转让给罗建。后第三人黄勇与罗建达成口头协议：（1）田井超对黄勇的50万借款债权转让给罗建；（2）罗建以受让的50万元借款债权抵偿明阳文苑4-2-1903号房屋和鲹鱼人家小区6-1-403号房屋欠付的部分购房款。此后，2015年6月16日，杨正辉将鲹鱼人家6-1-403号房屋换购给罗建，原告向罗建出具了首付款收据（金额123358元）；原告还以撤销、备案《房屋买卖合同》需收费为由，向罗建收取了5000元手续费，但至今未给付相关票据和清单。黄勇亦将上述两套房屋交付给了罗建、赵阳琼。罗建、赵阳琼虽多次找黄勇要求出具收到50万元房款的凭证，黄勇均答复待原告内部账务处理清楚后再出具，但至今仍未向罗建、赵阳琼出具。 综上，罗建、赵阳琼向原告购买了明阳文苑小区4-2-1903号房屋及鲹鱼人家小区6-1-403号房屋是事实，两套房屋共应支付原告购房款779079元，现已给付739079元（1903号房屋首付款115721元＋403号房屋首付款123358元＋以房抵债50万元），尚欠原告4万元也是事实，但原告至今未向二被告出具购房合同，50万元的房款收据及5000元的手续费收据，也未向二被告催收过所欠的4万元房款，二被告不存在违约行为，不应当支付原告主张的利息违约金。二被告同意在原告履行相关手续的前提下结清欠原告的4万元房款。 第三人黄勇述称，被告所陈述是事实。因黄勇欠案外人田井超的钱，田井超又欠罗建的钱，所以三方达成协议：用黄勇欠田井超的50万元借款来抵偿罗建应付的部分房款。黄勇、肖梅与原告是投资入股合作关系，原告向肖梅出具了《全权委托书》，代表明阳公司办理卖房事宜。廖明阳分了房子及20个车位给黄勇，让黄勇收购小股东的股份，其中就包含了诉争的鲹鱼人家小区6-1-403号房屋；因原告欠黄勇借款，原告就将明阳文苑的部分房屋抵偿给黄勇，其中就包含了诉争的明阳文苑小区4-2-1903号房屋。综上，既然明阳公司将房屋分给了黄勇，黄勇怎么处理，明阳公司无权过问，现在明阳公司来起诉罗建是不诚信的行为。黄勇认为明阳公司有可能是想侵占黄勇、肖梅的财产。黄勇、肖梅与明阳公司之间的问题，不应该牵扯罗建。况且诉争的房屋，黄勇已交付给罗建多年了，按照常理，不可能拖欠购房款5年之久现在才来追究。 第三人肖梅述称，同意黄勇的意见。明阳公司是给肖梅出具了全权委托书，案涉房屋也是分给黄勇、肖梅的，明阳公司不应该再来起诉罗建支付购房款。 各方当事人围绕诉辩意见举出了相关证据，本院组织各方当事人进行了证据交换与质证。对双方无异议的证据：原告的营业执照复印件、法定代表人身份证明书，被告身份证复印件，《商品房买卖合同》《收据（明阳文苑小区）》《收据（参鱼人家小区）》《销售退（换）房审批表》《商品房认购协议书》《“明阳文苑”房屋买受方委托出让方代缴税清单》《四川省会东县人民法院（2018）川3426民初1114号民事判决书》《转让协议》等本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据和事实，认定如下： 1、被告对原告所举《接房承诺书》不予认可，认为该承诺书本是应该撕掉的，复印件也是假的，上面没有明阳公司盖章；黄勇对该承诺书不予认可，认为上面写的是让黄勇负责，但当时黄勇已经因涉刑事案件被限制人身自由了，复印件上也没有明阳公司印章；肖梅对承诺书不予认可，认为其复印件上没有明阳公司盖章。 经审核，原告提交的《接房承诺书》原件与复印件不一致，原件正文第一条横线处为空白且《接房承诺书》中加盖有明阳公司的印章；复印件无明阳公司印章且正文第一条横线处有手写的大小写金额及“以按揭贷款”字样。明阳公司对此的说明是“2017年8月30日罗建就鲹鱼人家6-1-403号房签署《接房承诺书》，我公司未及时填写房屋基本信息和加盖公章。2019年10月因罗建未支付6-1-403号房剩余购房款，我公司提起诉讼。诉前我公司工作人员在准备起诉材料时，复印了《接房承诺书》，并填上了所购房产的地址、房号、价款……工作人员又将《接房承诺书》原件加盖了我公司公章……”。从上述说明中可见，明阳公司对《接房承诺书》进行了篡改，该份证据已不具有合法性，对其证明力本院不予确认。 2、原告对被告提交的《授权委托书》有异议，认为：（1）该份证据系复印件，无法核实真实性。（2）原告为了协调与会东县东方浩远开发公司关于鲹鱼河项目的事情，确实于2013年7月向肖梅出具过一份授权委托书，但在2014年3月1日已经书面解除全部授权，即自2014年3月1日后，明阳公司不存在任何授权肖梅代理鲹鱼河项目事务。（3）案涉两套房屋均在在明阳公司所购，首付款也是付给明阳公司的，与明阳公司对肖梅有无授权没有任何的因果关系。（4）即便授权委托书真实有效，但从其内容来讲也是授权肖梅处理与会东县东方浩远开发公司的相关事务，与被告向明阳公司买房没有必然联系。 经审核，该份证据虽系复印件，但结合原告、第三人的陈述和原告提交《终止授权委托》的内容“原会东县明阳开发建设有限公司与会东县东方浩远开发公司联合开发的‘鲹鱼河人家’项目工程管理、建设、销售等日常工作授权肖梅全权代理即日终止”，可以认定：2013年7月23日原告向肖梅出具《授权委托书》的事实存在具有高度可能性，本院对此予以确认。该份《授权委托书》所反映的是明阳公司曾委托肖梅作为其全权代理人的事实与本案争议的事实有关联，故本院对该份证据的证明力予以确认。 3、原告对本院依职权调取的证据中的卷内文书目录、明细表的合法性有异议，认为案涉房屋并不包含在明阳公司分给黄勇的33套房屋之内，虽然这33套房屋拿给黄勇销售，但是购房款也应到明阳公司的账户里，再按照股份来分红，应是由公司统一销售，而非以黄勇个人名义销售；对询问笔录与讯问笔录的真实性、合法性无异议，但认为与本案无关联性；对（2018）川3426民初1114号案件的证据材料的“三性”均不予以认可，认为与本案无关。被告对上述证据的“三性”无异议。黄勇、肖梅对卷内目录及分配住房明细表不予认可，认为上面的日期为2019年5月27日不符合事实，对其余证据无异议。经审核，上述证据反映了原告与肖梅、黄勇之间存在合伙关系及明阳公司分配房子和房款给肖梅、黄勇的事实与本案争议的事实有关联，故本院对上述证据的证明力予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，可以认定如下事实： 二被告系夫妻关系；第三人肖梅与黄勇系夫妻关系。原告为明阳文苑小区和鲹鱼河小区的建设单位。 2015年3月16日，第三人肖梅代表原告将明阳文苑小区4-2-1903号房屋以375721元的价格出售给罗建、赵阳琼，双方签订了《商品房买卖合同》。当日，肖梅与罗建、赵阳琼签订《商品房认购协议书》，罗建、赵阳琼支付首付款115721元。同年4月28日，会东县房产管理局对该《商品房买卖合同》进行了备案登记。 案外人田井超系四川通惠非融资担保有限公司（以下简称通惠公司）的实际经营者，通惠公司向罗建借款70万元未还。田井超与罗建达成口头协议：（1）田井超将案外人杨正辉、王永存于2013年12月5日购买的鲹鱼人家小区6-1-403号房屋换购给罗建，杨正辉、王永存已支付的首付款123358元抵偿给罗建，由罗建支付剩余房款28万元；（2）田井超借给黄勇的50万元借款债权转让给罗建。后罗建与黄勇又达成口头协议：（1）田井超对黄勇的50万借款债权转让给罗建；（2）罗建以50万元借款债权抵偿明阳文苑小区4-2-1903号房屋和鲹鱼人家小区6-1-403号房屋欠付的部分购房款。2015年6月16日，杨正辉、王永存将鲹鱼人家小区6-1-403号房屋换购给罗建，杨正辉、王永存向原告交纳的首付款123358元一并转让给罗建。 另查明，1、罗建、赵阳琼已实际占有并使用明阳文苑小区4-2-1903号房屋和鲹鱼人家小区6-1-403号房屋多年。 2、2011年9月19日，被告作为甲方与第三人肖梅作为乙方签订了《土地联合开发协议》，该协议主要条款为：“甲方按照《中华人民共和国城市房地产管理法》等规定，已合法取得会东县国土局拍卖2011-2，面积10691.73平方米的土地的使用权，土地规划用途为商业、住宅用地，甲方又和合法取得2011-1、面积为29622.51平方米的土地使用权的公司，两家合作开发这两宗地，甲占整个合作股份的15%，乙方占整个合作股份的10%（即乙方占甲方股份名下的40%）。第一条：乙方在2011年9月7日已投入第一批项目资金400万元，作为……第二条：在实施过程中，如有土地抵押贷款、预售房定金等，由甲乙双方按入股比例分付使用，房屋开始销售后，销售资金按入股比例分付使用。第三条……”。 3、2013年7月23日，原告向肖梅出具了《授权委托书》，内容为：“在会东明阳开发建设有限公司与会东县东方浩远开发公司联合开发的‘鲹鱼河人家’项目中，会东明阳开发建设有限公司委托肖梅（肖梅身份证号：513426198012××××）为会东县明阳开发建设有限公司的全权代理人。肖梅作为会东县明阳开发建设有限公司的代理人在‘鲹鱼河人家’项目中行使应由会东县明阳开发建设有限公司（以下简称公司）行使的一切权利均由肖梅负责行使。肖梅代表公司行使应由公司行使的‘鲹鱼河人家’项目的权利，负责由公司应尽的该项目的管理、建设、销售等日常工作；代表公司参与‘鲹鱼河人家’项目有关的第三方的谈判并代表公司做出决定；代表公司协调与会东县东方浩远开发公司的合作关系；代表公司协调与‘鲹鱼河人家’项目有关的第三方的关系等。肖梅在本授权委托书签发后对‘鲹鱼河人家’项目有关的行为，法律后果均由会东县明阳开发建设有限公司承担。”。 本院认为，本案中，原、被告对双方就明阳文苑小区4-2-1903号房屋、鲹鱼人家小区6-1-403号房屋所达成的房屋买卖协议没有争议，上述协议不违反法律规定，应为合法有效。双方有争议的是：黄勇与罗建口头达成的“罗建以50万元借款债权抵偿明阳文苑小区4-2-1903号房屋和鲹鱼人家小区6-1-403号房屋欠付的部分购房款”的协议是否有效问题。综合全案证据观之，首先，黄勇与肖梅系夫妻关系；原告系明阳文苑小区、鲹鱼人家小区的建设单位。其次，2011年9月19日，被告作为甲方与第三人肖梅作为乙方签订了《土地联合开发协议》，约定为：“……两家合作开发这两宗地，甲占整个合作股份的15%，乙方占整个合作股份的10%（即乙方占甲方股份名下的40%）……第二条：在实施过程中，如有土地抵押贷款、预售房定金等，由甲乙双方按入股比例分付使用，房屋开始销售后，销售资金按入股比例分付使用。第三条……”。据此约定，明阳公司与肖梅系合伙关系。第三、明阳公司于2013年7月22日向肖梅出具了《授权委托书》，授权肖梅在‘鲹鱼河人家’项目中为明阳公司的“全权代理人”“行使应由会东县明阳开发建设有限公司（以下简称公司）行使的一切权利均由肖梅负责行使”，并表示“肖梅在本授权委托书签发后对‘鲹鱼河人家’项目有关的行为，法律后果均由会东县明阳开发建设有限公司承担。”。第四，明阳公司提交给公安机关的《鲹鱼河黄勇分配住房（33套）明细表及附件》显示，明阳公司分配了部分房屋给黄勇、肖梅销售，明阳公司亦向肖梅分配过购房款。第四、《商品房认购协议书》系肖梅代表明阳公司的名义与被告所签，即明阳文苑小区4-2-1903号房屋系肖梅代表明阳公司出卖给被告，说明肖梅不仅代表原告销售鲹鱼人家小区的房屋，还代表原告销售明阳文苑小区的房屋。第五、案涉两套房屋均已实际交付被告使用多年。综上，虽然黄勇、肖梅不是明阳公司的人员，但是黄勇、肖梅与明阳公司的上述行为结合，足以让罗建相信黄勇、肖梅有权代理明阳公司。故罗建主张其与黄勇口头达成的以房抵债协议有效的辩解意见，符合《中华人民共和国合同法》第四十九条关于“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”之规定，本院予以采纳。则被告与黄勇之间达成的以房抵债协议所产生的法律后果（即被告用50万元借款债权抵销了所欠原告的50万元购房款），由被代理人原告明阳公司直接承担。综上，被告关于已共计向原告支付购房款739,079元（明阳文苑小区4-2-1903号房屋的首付款115721元＋鲹鱼人家小区6-1-403号房屋的首付款123358元＋以房抵债50万元）的事实存在具有高度可能性，本院予以确认。原告主张其对肖梅的授权已终止，虽提交了《终止授权委托》加以证明，但没有证据证明被告知道了《终止授权委托》的内容，故明阳公司关于黄勇无权代理明阳公司的辩解意见，本院不予采纳。 原、被告对明阳文苑小区4-2-1903号房屋的总价款为372721元和鲹鱼人家小区6-1-403号房屋的总价款为406358元无异议，本院予以确认。被告应当支付原告两套房屋的总价款为779079元，扣除已支付的739079元，被告还应支付原告购房款40000元。因无法区分明阳文苑小区4-2-1903号房屋与鲹鱼人家小区6-1-403号房屋各还应支付的购房款数额，本院酌情认定上述两套房屋各还应支付原告购房款20000元。故，原告要求被告给付购房款的诉讼请求，部分符合《中华人民共和国合同法》第一百五十九条关于“买受人应当按照约定的数额支付价款”之规定，本院予以支持。对被告关于待原告完善案涉房屋的手续后再支付剩余房款的辩解意见，因被告已实际占有使用案涉房屋，故不符合《中华人民共和国合同法》第一百六十一条关于“买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。”之规定，不予采纳。 对原告要求被告以拖欠房款为基数支付违约金的主张，因双方对所欠房款的付款期限约定不明，且根据原、被告的陈述和现有证据亦不能确定案涉房屋的交付时间，故对此主张，本院不予支持。 综上原告的诉讼请求，部分符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第一百零九条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下 一、被告罗建、赵阳琼在本判决生效之日起三十日内支付原告会东县明阳开发建设有限公司明阳文苑小区4幢2单元第19层03号房屋的购房款20000元； 二、驳回原告会东县明阳开发建设有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费6440元，由原告会东县明阳开发建设有限公司负担6140元，被告罗建、赵阳琼负担300元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省凉山彝族自治州中级人民法院。 审 判 长 杨   林 审 判 员 黄 维 凤 审 判 员 杨 成 位 二〇二〇年十二月十六日 法官助理 靳 雅 心 书 记 员 阿尔莫日呷 附录1：全案证据 一、原告提交的证据 1、《商品房买卖合同》1份——拟证明：（1）原、被告双方之间存在就商品房（商业）买卖合同关系的事实（明阳文苑小区4-2-1903号房屋）；（2）被告应当支付原告的购房款总额、支付时间及逾期付款应承担的违约责任的事实。 2、《收据（明阳文苑小区）》2张——拟证明：（1）被告至今只支付给原告明阳文苑小区4-2-1903号房屋首付款115721元的事实；（2）被告还有260000元购房款未付的事实。 3、《收据（参鱼人家小区）》2张——拟证明：（1）被告至今只支付给原告参鱼人家小区6-1-403号房屋首付款123358元的事实；（2）被告还有280000元购房款未付的事实。 4、《销售退（换）房审批表》1张——拟证明：（1）2015年6月16日，杨正辉将认购的房产转给了被告罗建，并在原告处办理完善了《销售退（换）房审批表》手续，将该套房产换购给被告罗建，杨正辉向原告交纳的首付款123358元一同转给了被告罗建的事实；（2）被告罗建成为购房人，应当向原告支付全部购房款的事实。 5、《接房承诺书》（复印）1份——拟证明：（1）罗建至今仍愿意购买案涉房屋；（2）被告罗建实际也已接收并入住了案涉房屋。 二、被告向法庭提交的证据： 1、《收据（明阳文苑小区）》2张、《商品房认购协议书》1份——拟证明：明阳文苑小区4-2-1903号房屋是从肖梅手里面买的，共支付房款115721元的事实。 2、《收据（明阳文苑小区）》1张、《“明阳文苑”房屋买受方委托出让方代缴税清单》1页——拟证明：明阳公司从未向罗建、赵阳琼发过催缴通知书及其向罗建、赵阳琼承诺的事一直未兑现，购房合同也一直未交给被告，故被告不存在违约的事实。 3、《四川省会东县人民法院（2018）川3426民初1114号民事判决书》1份——拟证明：黄勇、肖梅入股明阳公司，能够代表明阳公司出售房屋。 4、《收据（鲹鱼人家）》1张、《转让协议》1份——拟证明：案涉参鱼人家小区6-1-403号房屋系通过黄勇购买，明阳公司认可并出具收据。 5、《授权委托书》（复印件）——拟证明：明阳公司向肖梅出具了委托书，黄勇有权代表明阳公司与罗建签订以物抵债协议。 三、第三人黄勇、肖梅未向法庭出示证据 四、本院依职权调取的证据： 1、本院（2018）川3426民初1114号案卷中，牟开成向本院提交的证据（即：《商品房买卖合同》及补充协议各1份、《房款催收通知》《土地联合开发协议》《入股投资合作协议》《协议》《押金条》《情况说明》各1份、《收条》2张、《中国农业银行银行卡存款业务回单》等）。 2、本院（2019）川3426刑初110号案卷中的《卷内目录首页》《鲹鱼河黄勇分配住房（33套）明细表及附件（明阳公司交来）》5页、《公安机关对廖明阳的询问笔录》13页、《公安机关对肖梅的询问笔录》8页、《公安机关对黄勇的询问笔录》11页。 附录2：本判决适用的主要法律依据 《中华人民共和国合同法》 第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。 第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。