贵州省印江土家族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0625民初1550号原告（反诉被告）：印江土家族苗族自治县自然资源局，地址：印江土家族苗族自治县龙津街道解放路。统一社会信用代码：11522226MB1631234J。负责人：旷永高，系该局局长。委托诉讼代理人：熊光强，贵州宜民律师事务所律师。被告（反诉原告）：贵州印江现代商贸物流置业有限公司，住所：贵州省铜仁市印江土家族苗族自治县峨岭街道坪兴寨。统一社会信用代码：91520625078469183L。法定代表人：李全晖，男，1975年11月13日出生，侗族，住湖南省怀化市鹤城区。系该公司董事长。委托诉讼代理人：丰栋，贵州乾锦律师事务所律师。原告（反诉被告）印江土家族苗族自治县自然资源局（以下简称自然资源局）与被告（反诉原告）贵州印江现代商贸物流置业有限公司（以下简称物流公司）建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案后，被告（反诉原告）贵州印江现代商贸物流置业有限公司于法庭辩论终结前提起反诉，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告印江土家族苗族自治县自然资源局的委托诉讼代理人熊光强，被告贵州印江现代商贸物流置业有限公司的委托诉讼代理人丰栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告自然资源局向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告违约金695.111万元；2.诉讼费由被告承担。事实及理由：2014年8月29日，原告与被告签订了《国有建设用地使用权出让合同》，将位于印江土家族苗族自治县高速公路互通连接线以南，规划客车站以西、印德路以东，甲山居住片区以北的编号为2013-××4号，面积为54880平方米的一宗国有土地出让给被告，该合同约定：地价款为54340000元；付款期限为合同签订之日起30日内一次性付清；逾期则每日按延迟支付款总额的1‰向原告缴纳违约金，延期付款超过60日，经出让人催交后仍不能支付土地价款，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可要求受让人赔偿损失。从2014年7月22日至2015年7月22日，被告分4次付清地价款5434万元。因被告没有按合同约定的时间，即2014年9月29日前付清地价款，按合同的约定，被告应支付延迟付款的违约金695.111万元。原告多次要求被告支付违约金及利息，可被告拒不支付。为此，特向人民法院提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。被告物流公司辩称，1.我公司截止2015年7月22日分期支付完毕全部土地款是事实，我公司逾期支付的原因是因出让土地存在部分房屋未征收和补偿致使我公司不能完全使用土地，我公司并非恶意拖欠出让款；2.原告于2019年12月5日向我公司发出交款单，金额为50万元，我公司已将50万元滞纳金交到印江财政局，对于已支付的金额应当扣除；3.原告主张按千分之一每天主张违约金过高请人民法院调整降低违约金计算标准。反诉原告物流公司向本院提出反诉请求：1.判决反诉被告向反诉原告支付延期交地违约金7091370元；2.本案反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：2013年9月1日，反诉原告与印江县人民政府签订《印江自治县西南国际商贸城建设项目合同书》，约定由反诉原告在原印江县造纸厂片区投资开发建设印江县西南国际商贸项目，印江县人民政府完成该片区的拆迁工作后将土地按照法定程序出让给反诉原告用于投资修建。2014年8月9日，反诉原告通过招、拍、挂竞得编号2013-××4地块的国有建设用地使用权，并按约定交纳了27170000元定金。2014年8月29日，反诉原告与反诉被告共同签订《国有建设用地使用权出让合同》，土地出让价款为54340000元，土地出让面积54880平方米，出让土地应于2014年11月26日前完成交付，建设项目约定于2015年2月25日之前全面开工，2017年2月24日之前竣工。出让合同签订后，因出让宗地范围内仍有大部分土地及房屋的征收补偿等问题未落实到位，宗地范围内现场仍存在大量土地及房屋未征收或拆除完毕，出让合同无法正常履行，反诉被告无法按照合同约定时间完全交付土地。2015年8月17日反诉被告第一次向反诉原告交付了部分土地，而其余土地继续由相关部门进行土地及房屋征收工作。截止2016年4月7日，印江自治县征收补偿办公室才完成地块内所有厂房及房屋的征收补偿合同的签订，而宗地范围内所有被征收房屋，直至2018年4月4日通过政府组织多部门联合执法方式才予以全部拆除完毕。反诉原告认为，反诉被告作为建设用地出让人，在土地拍卖成交并签署土地出让合同后，未按合同约定的期限和数量向反诉原告交付土地完成土地的转移占有，其行为造成反诉原告无法按照项目原建设计划全面进场施工，迫使整体建设工程不得不分为先后二期进行建设，其中二期工程建设被推迟至2017年2月才正式开工，与合同约定的2015年2月25日的全面开工时间延迟长达24个月。由此给反诉原告造成包括不能如期进场施工建设、迟延开盘销售、房地产市场价格下滑等因素导致的收入预期降低、融资成本增加、开发成本增加等方面的重大经济损失。因此，反诉被告在双方合同履行过程中存在严重的违约行为，应当承担相应的延期交地违约责任。现因反诉被告起诉要求反诉原告承担逾期付款违约金，基于反诉被告的违约行为给反诉原告造成重大损失，特依法提出反诉请求，请依法裁判，以维护反诉原告的合法权益。反诉被告自然资源局对反诉原告物流公司的反诉辩称，我们认为被告的反诉违约金过高，合同约定交付土地是现状交付，没有约定净地交付，在土地交付的时候只有小部分房屋未拆迁。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对双方当事人无异议的以下证据：对原告（反诉被告）提供的统一社会信用代码证、印江土家族苗族自治县人民代表大会常务委员会文件（印人干﹝2019﹞4号）、负责人身份证、印府【2010】78号批复、国有建设用地使用权出让合同、规划设计条件通知书、国有建设用地使用权交地书、贵州省行政事业性收费通用票据、缴款通知书、催缴通知书、土地管理公文送达回证、自然资源文书送达回证、承诺书；被告（反诉原告）提供的营业执照、法定代表人身份证、印江自治县西南国际商贸城建设项目合同书、印江县2013-××4号建设用地规划红线图、房屋征收与补偿协议书、建设用地批准书、贵州省行政事业性收费通用票据、国有土地出让金交款通知书、国有土地出让金（滞纳金）交款单、一般缴款书；上述证据经庭审质证，双方均无异议，本院予以确认并在卷佐证；对自然资源局提供违约金统计表，该统计表与本案事实相关联，予以确认；对物流公司提供照片10张，其真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年3月1日，以印江土家族苗族自治县人民政府为甲方与印江西南现代商贸物流置业有限公司为乙方，签订了“印江自治县西南国际商贸城建设项目合同书”，合同对项目名称，项目建设选址，项目建设内容及规模，以及对权利义务明确进行了约定。后物流公司通过招、标、拍获得坐落于高速公路互通连接线以南，规划客车站以西，印德路以东，甲山居住片区以北的国有土地使用权。2014年8月29日,原告自然资源局与被告物流公司，签订合同编号为：2013-××4号的《国有建设用地使用权出让合同》，合同约定：将上述宗地出让给被告使用，出让宗地编号为：2013-××4。面积为：54880平方米。出让价款为54340000元。出让价款从合同签订之日起30日内一次性支付。原告于2014年11月26日前将出让宗地交付给受让人，交付土地时该宗地应达到现状土地的条件。宗地使用权限为40年。合同第三十条约定：受让人应当按照本合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款。受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付价款项1‰向出让人缴纳违约金，延期付款超过60日，经出让人催缴后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿。第三十七条约定：受让人按本合同支付国有建设用地使用权出让价款的。出让人必须按照本合同约定按时交付出让土地。由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按照受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向受让人给付违约金等约定。合同签订后，物流公司分别于2014年8月27日向自然资源局支付宗地出让价款27170000元，2015年6月8日支付15000000元，2015年7月9日支付9000000元，2015年7月22日支付3170000元。自然资源局于2015年8月17日向物流公司出具了交地通知书，其交付的土地为现状土地。同时查明，因物流公司未按《国有建设用地使用权出让合同》中约定的时间支付宗地出让款，自然资源局于2014年10月14日向物流公司发出逾期缴款通知书，并将该通知书送达物流公司，物流公司于2019年12月5日向自然自愿局缴纳了宗地出让款滞纳金500000元，自然资源局于2020年1月2日再次向物流公司发出“印江自治县自然资源局关于2013-××4号宗地违约金的催缴通知书”，并将该通知书送达物流公司。庭审中，经原、被告双方当庭对自然资源局迟延交地所产生的违约金核算为6250000元，现双方违约金予以抵扣后，物流公司还应支付自然资源局违约金201110元。另查明，2019年3月13日，印江自治县国土资源局变更为印江自治县自然资源局，其负责人为旷永高。本院认为，自然资源局与物流公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，是双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属于合法有效，双方当事人应当按照合同的约定全面履行义务。关于物流公司是否应支付本诉原告违约金695.111万元的问题。首先应明确物流公司是否对宗地出让价款迟延支付。本案中，自然资源局与物流公司在签订的《国有建设用地使用权出让合同》中约定，物流公司应当于合同签订之日起30日内支付宗地出让价款（即2014年9月28日前支付宗地出让价款），但其在2014年8月27日仅仅支付了27170000元，虽然物流公司截止2015年7月22日已将全部宗地出让价款支付给自然资源局，但其行为已违反合同的约定迟延支付宗地出让价款，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，物流公司应当承担违约责任。其次，结合本案事实，自然资源局与物流公司签订的《国有建设用地使用权出让合同》第三十条约定：受让人应当按照本合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款。受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付价款项1‰向出让人缴纳违约金，延期付款超过60日，经出让人催缴后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿。该约定符合《中华人民给共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定违约产生的损失赔偿额的计算方法”之规定。本案中，物流公司于2015年7月22日将宗地出让款支付完毕，所以其要求的违约金应当分段计算为：2014年9月28日至2015年6月8日应以未支付27170000元出让款为基数按照合同约定计算违约金即：27170000元×253天×1‰=6874010元，2015年6月9日至2015年7月9日应以未支付1217万元出让款为基数计算违约金即：12170000×30天×1‰=365100元，2015年7月10日至2015年7月22日应以未支付3170000元出让款为基数计算违约金即：3170000元×12天×1‰=38040元，以上违约金合计为：7277150元。自然资源局要求物流公司支付6951110元的违约金，是其实对实体权利的处分，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。”之规定，本院予以支持。关于自然自愿局是否应支付反诉原告违约金7091370元的问题。根据合同约定，自然资源局应当在2014年11月26日前将宗地交付予物流公司使用，但由于物流公司迟延支付宗地出让价款，自然资源局于2015年8月17日才向物流公司出具交地通知书，其行为也应当构成违约。庭审中，经原、被告双方进行核算，自然资源局现应当支付物流公司的违约金62500000元，核算的金额系双方的真实意思表示，本院予以确认。同时，物流公司在迟延支付宗地出让款后自然资源局向其发出了缴费通知书，物流公司于2019年12月5日向自然资源局支付500000元的迟延付款的滞纳金。在庭审中，自然资源局与物流公司均提出由于约定违约金过高，请求法庭予以调整。约定的违约金是否应当调整，应根据违约方给守约方造成的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，以及当事人的过错程度来予以衡量。本案中，双方均存在违约行为，但双方并未提供证据证明其实际造成损失的证据，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以主张其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”之规定。故对原、被告要求调整违约金的主张，本院不予采纳。综上，本案本诉违约金与反诉违约金抵扣之后，物流公司还应当向自然资源局支付违约金201110元。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告贵州印江现代商贸物流置业有限公司应支付原告印江土家族苗族自治县自然资源局逾期付款违约金（扣除已支付的滞纳金500000元）6451110元；二、原告印江土家族苗族自治县自然资源局应支付被告贵州印江现代商贸物流置业有限公司逾期交地违约金6250000元；上述两项相抵扣后，被告贵州印江现代商贸物流置业有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付原告印江土家族苗族自治县自然资源局违约金201110元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费60458元，由印江现代商贸物流置业有限公司负担2158元，印江土家族苗族自治县自然资源局负担58300元；反诉受理费67440元，由印江现代商贸物流置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审 判 长  胡友忠审 判 员  杜彦强人民陪审员  陈运琴二〇二〇年十二月七日法官助理朱亚运书记员徐芳琼