上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终10951号上诉人(原审被告、反诉原告)：李静微，女，1989年1月18日出生，汉族，住北京市。被上诉人(原审原告、反诉被告)：孙成虎，男，1985年9月19日出生，汉族，户籍地山东省聊城市。上诉人李静微因与被上诉人孙成虎房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2020)沪0114民初11077号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李静微上诉请求：1．撤销一审判决第一项，改判押金不予退还，押金不能覆盖损失部分，孙成虎赔偿其他损失共计人民币(以下币种均为人民币)800元；2．撤销一审判决第二项，改判孙成虎支付自2020年4月5日至2020年4月9日5天期间房屋占有使用费466.67元；3．判令孙成虎支付租金及逾期违约金共计4000元。事实和理由：1．孙成虎在租赁期间未经李静微同意转租房屋，构成违约，依据合同约定孙成虎应当支付违约金2000元。孙成虎未按约定提前一个月通知退租，仅提前三天通知退租构成违约，依据交易习惯，押金不退。孙成虎在租赁期间由于不当使用，造成房屋损毁损失至少1500元、冰箱和电视丢失损失400元、房屋空置费10，000元和装修费损失4000元、未结清水电费13.1元、换锁损失120元。根据约定李静微收取的押金是用于抵扣孙成虎应承担的费用，现孙成虎给李静微造成的损失超过押金金额，故李静微有权不退押金，同时李静微有权请求孙成虎赔偿押金不能覆盖的损失800元。2．双方约定，合同到期未交付房屋的3天内按日租金算，超过3天按日租金200％支付，孙成虎迟延交付房屋5天，应支付房屋占用费共计446.67元。3．合同约定，孙成虎每期租金应当提前五日支付，每逾期一天，孙成虎需向李静微支付日租金百分之百作为逾期违约金，逾期累计超过五日的，孙成虎应向李静微支付相当于一个月租金的违约金。孙成虎累计逾期34天，故应支付违约金共计3876.3元。被上诉人孙成虎未做答辩。孙成虎向一审法院提起诉讼，请求判令：李静微退还租房押金2000元。审理中，孙成虎增加一项诉讼请求：要求减免自2020年2月1日起至2020年3月1日期间一半的租金1000元。李静微提出反诉，请求判令：1．孙成虎支付逾期支付租金违约金4000元；2．孙成虎支付自2020年4月5日至2020年4月9日期间的房屋占有使用费466.67元；3．孙成虎支付违约金2000元，并要求孙成虎赔偿损失800元(具体为门换锁200元、漏水造成的墙面和地板损失1500元、冰箱和电视机费用400元，酌定800元)。一审法院认定事实：系争房屋为李静微所有。2017年3月31日，李静微(甲方，出租方)与孙成虎(乙方，承租方)在中介居间介绍下签订一份《房屋租赁合同》，约定乙方向甲方承租系争房屋，租赁期限自2017年4月5日起至2018年4月4日止；月租金为2000元，该房屋租金12个月内不变，三个月为一期支付，先付后租，乙方每期租金应提前5日支付。租赁保证金为2000元，甲方收取该租赁保证金(押金)后应向乙方出具收款凭证，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金(押金)除用于抵充本合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息返还乙方。租赁期间内发生的水、电、燃气费、电话(通讯)费、电视收视费等房屋使用费用由乙方负担。第6条甲方权利义务部分约定：甲方保证在租赁期内，该房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态。合同期内房屋或房屋内设施由于老化原因所发生的需维修事项，乙方应及时通知甲方，甲方自接到乙方通知后5个工作日内上门维修或提供相应替代物；如遇特殊情况，双方协商处理，甲方拒不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担，乙方有权根据合同约定直接从租金中扣除相关费用。第7条乙方权利义务部分约定：乙方无权将该房屋转租；在乙方承租期内，发生的水、电、煤／燃气费、卫生费、公摊费等相关费用由乙方自行负担的情况，乙方应在期满(退租)时自行结清；乙方应保留承租期内的所有缴费单据，期满(退租)提交给甲方进行核对，如乙方未及时结清的，甲方有权根据合同约定直接从押金中扣除相关费用。租赁期间，乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施，因乙方使用不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修；乙方拒不维修的，甲方可代为维修，费用由乙方承担，甲方有权根据合同约定直接从押金中扣除相关费用。第8条约定租赁期满，乙方应在本合同的租赁期限届满之后的1日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还该房屋，每逾期一日，乙方应以日租金的100％向甲方支付该房屋占用期间的使用费。租赁期届满，甲乙双方未续签租赁合同，乙方继续支付租金而甲方未表示拒绝的，则按法律相关规定，双方之间成立不定期租赁关系，在不定期租赁关系中，甲方有权提前一个月通知乙方租赁关系终止。第9.3条约定如乙方逾期支付租金的(非乙方因素除外)，每逾期一天，须向甲方支付日租金100％作为逾期违约金。第9.4条约定乙方擅自转租该房屋或转让该房屋承租权的，甲方可书面通知乙方解除本合同，且乙方应向甲方支付违约金，违约金的数额相当于1个月的租金，给对方造成损失，支付的违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。合同另作了其他约定。合同签订后，孙成虎支付李静微租赁保证金2000元。2017年4月1日，李静微将系争房屋交付孙成虎，双方签订一份《房屋租赁合同之三项附件》，列明随同房屋一同交付的包括一张门卡，4把钥匙以及电视机、冰箱等家电。合同到期后，双方逐年口头商定续租事宜，未签订书面房屋租赁合同；双方约定2018年4月5日至2019年4月4日租金为1900元／月，2019年4月5日至2020年4月4日租金为2000元／月。租赁期间，孙成虎除两笔租金于2018年1月5日、2019年10月5日支付外，其余租金均在租赁使用的当季度第一个月的4号之前(含4号)支付。2019年，孙成虎经李静微同意将系争房屋内闲置的冰箱和电视机出售。同年6月22日，孙成虎通过微信红包方式支付李静微60元。2020年3月3日，孙成虎通过微信向李静微反映“因疫情管控，夜间禁止出入小区，这情况也是个大问题”。2020年3月11日，孙成虎取得系争房屋所在小区的出入证。2020年4月1日，孙成虎通过微信告知李静微称其因工作调动无法继续承租系争房屋。2020年4月3日，李静微因身在外地，故签署一份《授权书》，书面委托中介人员张定华代为办理房屋交接手续及收房。2020年4月9日，孙成虎(乙方)与李静微委托的代理人张定华(甲方)办理房屋交接，双方签署书面交接协议，载明：乙方交接物品含一张门卡和5把钥匙，乙方已结清房屋内的水、电、燃气费用，并列明房屋交接时的家具、家电明细(其中并无电视机、冰箱)；本确认书自甲、乙双方签字之日起生效，双方对上述事宜再无争议；附：乙方承诺钥匙没有私配。代理人张定华在当天收房时发现该房屋存在卫生间漏水，卧室衣柜壁木板腐烂，与卫生间相邻的卧室墙面脱落、木地板受损，餐厅进门处门后墙面脱落露出墙砖，卧室一处木地板破损等问题，并拍摄现场照片通过微信发送给李静微。孙成虎租金付至2020年4月4日。2020年6月25日，中介人员发现系争房屋两个卧室顶灯丢失，并微信告知李静微；李静微于同日委托中介人员更换了系争房屋大门的锁并支付120元换锁费用。之后，因双方就押金退还问题协商未果，遂诉至一审法院。一审法院另查明，1．系争房屋为李静微于2016年向案外人购某的带装修的二手房，李静微取得该房屋后直接将房屋出租给孙成虎居住使用。2.2020年1月24日，上海启动重大突发公共卫生事件一级响应机制，实行最严格的科学防控措施。一审审理中，孙成虎自认与案外人签订房屋租赁合同，合租系争房屋。1．关于私配钥匙问题，孙成虎承认曾自行配过一把大门钥匙，但已在房屋交接时返还李静微，故一共返还了5把钥匙；李静微则认为孙成虎并未返还全部的钥匙，结合孙成虎曾在微信中告知其自配了一套钥匙，而且之后系争房屋卧室内顶灯丢失，怀疑是孙成虎所为，故李静微才决定更换门锁。2．关于漏水问题，双方一致确认孙成虎自2017年承租以来曾就系争房屋内卫生间漏水问题向李静微报修过，李静微自认报修过两次，当时其表示因自身不在上海，故要求孙成虎直接向物业报修或自行维修，若维修后产生费用可在租金中予以扣减。3．关于租金减免问题，孙成虎称其于2020年1月18日回老家准备过年，年后因疫情防控需要单位开具工作证明以证明在上海有固定工作并出示健康码绿码才可返沪，故其直到2020年3月3日才得以返沪；其于2020年3月11日取得系争房屋所在小区的出入证，才得以进入小区并使用系争房屋，之前无法实际居住，要求减免自2020年2月1日起至2020年3月1日期间一半的租金1000元。李静微则不同意减免租金，认为法律并未强制要求个人房东减免租金。一审法院认为，孙成虎与李静微签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应按约履行。孙成虎在租赁期限于2018年4月4日届满后继续使用租赁物，李静微未提出异议，双方亦未签订书面续租协议，原租赁合同继续有效，但租赁期限应为不定期。关于本诉，根据合同约定，房屋租赁保证金(押金)除用于抵充相应费用外，剩余部分无息返还，现租赁期限已届满，孙成虎亦已搬离系争房屋，李静微应当返还孙成虎所支付的押金2000元。关于租金减免问题，孙成虎虽称其因疫情管控措施直至2020年3月3日才返沪，其在2020年2月1日至2020年3月1日期间无法实际使用系争房屋，但未提供相应证据予以证明，故其要求减免自2020年2月1日起至2020年3月1日期间一半租金即1000元的诉请一审法院不予支持。关于反诉，关于逾期支付租金违约金的诉请，虽合同约定三个月为一期支付，先付后租，每期租金应提前5日支付，但孙成虎自2017年4月5日承租以来，除了两笔租金于2018年1月5日、2019年10月5日支付外，其余租金均在租赁使用的当季度第一个月的4号之前(含4号)支付，而期间李静微并未提出异议，应视为双方实际变更了有关租金支付期限的约定，故李静微要求孙成虎支付逾期支付租金违约金的诉请缺乏事实依据，一审法院不予支持。关于房屋占有使用费，不定期租赁合同的当事人可以随时解除合同，孙成虎在2020年4月1日已通知李静微2020年4月4日后不再续租，双方于2020年4月9日办理交接，孙成虎未提交证据证明其在交接前已搬离且系争房屋已符合交接条件，故孙成虎继续占用系争房屋，应向李静微支付房屋占有使用费，李静微要求孙成虎支付自2020年4月5日至2020年4月9日期间房屋占有使用费的诉请于法有据，但计算有误，应为333.33元。关于违约金，孙成虎在庭审中自认与案外人签订合同合租系争房屋，其未经李静微同意转租的行为构成违约，孙成虎应承担违约责任；且在不定期租赁中，虽双方均可随时解除合同，承租人退租亦应给予出租人必要的准备时间，孙成虎仅提前3天通知退租，并未给予李静微必要的准备时间，亦会影响李静微后续出租。综上，李静微主张的违约金于法有据，一审法院予以支持。关于损失赔偿问题，租金中已包含了物品自然使用过程中正常的损耗补偿，出租人对合理范围内的设施、设备以及物品损耗应有一定的容忍。只有承租人未合理使用对租赁物造成损失的，才应承担赔偿责任。本案中，需要区别孙成虎对租赁物合理使用的损耗与不当使用的界限，并据此确定修复或赔偿的金额。具体而言，对于餐厅进门处门后墙面脱落露出墙砖、卧室一处木地板破损的问题，虽李静微并未提供证据证明系争房屋在出租前的原始状态，但孙成虎在承租之后从未反映过该问题，孙成虎虽否认系其使用造成，但亦未提供证据证明其返还时系争房屋内该墙面处于完好状态，结合孙成虎确系李静微购房后的第一位租客，故一审法院认定该问题属孙成虎不当使用所致，孙成虎应承担相应的赔偿责任。就卫生间漏水问题，因双方均未提供证据证明卫生间漏水的原因，亦未申请鉴定，故一审法院无法确定卫生间漏水实际形成原因；结合双方庭审陈述，卫生间漏水问题自承租以来多次发生，双方曾协商由孙成虎自行维修或向物业报修，若发生维修费用在租金中予以扣减，且李静微并未提供证据证明系孙成虎不当使用所致，故目前无法认定卫生间漏水系孙成虎不当使用所致。关于卧室衣柜壁木板腐烂，卫生间相邻卧室墙面脱落、木地板受损问题，结合漏水的部位和实际损坏情况，孙成虎在使用期间未及时报修，其对于损失的扩大负有责任。鉴于本案标的较小，为了避免双方诉累，一审法院根据房屋交付时的新旧程度，租赁的期限，损害的部位、大小、程度，并结合前述责任认定和日常经验，酌定孙成虎赔偿李静微损失400元。对于换锁的损失，孙成虎已在房屋交接当日向李静微委托的代理人交还了门禁卡和钥匙(包括自己配制的一把钥匙)，该代理人也并未提出异议，李静微并无证据证明孙成虎并未归还全部的钥匙，故李静微要求孙成虎承担更换门锁的费用缺乏依据。至于冰箱和电视机损失，孙成虎经李静微同意处分了冰箱和电视机，并将出售所得返还李静微，李静微对此明知，且在双方交接时亦未提出异议，现李静微主张冰箱和电视机损失缺乏事实依据，一审法院不予支持。判决：一、李静微应于判决生效之日起十日内返还孙成虎押金2000元；二、孙成虎应于判决生效之日起十日内给付李静微自2020年4月5日至2020年4月9日期间房屋占有使用费333.33元；三、孙成虎应于判决生效之日起十日内给付李静微违约金2000元；四、孙成虎应于判决生效之日起十日内赔偿李静微损失400元；五、孙成虎其余诉讼请求不予支持；六、李静微的其余反诉诉讼请求不予支持。负有给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院审理中，李静微为证明其主张，向法院提交了水费、电费缴费记录、火车票购某记录、微信聊天记录以及房屋损坏的照片。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁合同的当事人可以随时解除合同。李静微与孙成虎签订的《房屋租赁合同》已于2018年4月4日期限届满，期限届满后，双方未再签订书面的租赁合同，应视为不定期租赁合同。李静微上诉提出，由于孙成虎将房屋擅自转租，且仅提前三天通知退租构成违约，要求孙成虎支付违约金4000元，但双方租赁合同约定的违约金为一个月的租金即2000元，故李静微要求孙成虎支付违约金4000元，无事实依据，本院不予采纳。李静微上诉提出的水、电费问题，鉴于2020年4月9日孙成虎与李静微委托代理人办理房屋交接手续时候，已明确孙成虎结清了水、电、燃气费用，双方对上述事宜再无争议，故对李静微提出的关于水、电费用的上诉主张，本院不予支持。关于李静微上诉提出的损失问题，一审法院根据房屋的交付情况和日常生活经验等因素酌情确定损失合情合理，本院对李静微关于赔偿损失的上诉主张亦不予支持。此外，一审判决对于使用费的金额计算正确，本院一并予以维持。综上所述，李静微的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币100元，由上诉人李静微负担。本判决为终审判决。审 判 长 丁康威审 判 员 周刘金审 判 员 王 伟二〇二〇年十二月二十三日法官助理 张文如书 记 员 张文如附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……