湖北省咸宁市咸安区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1202民初4026号原告：中国工商银行股份有限公司咸宁分行（以下简称工行咸宁分行），住所地：咸宁市银泉大道璟湖世纪城**。统一社会信用代码：91421200881212811U。法定代表人：刘杨，系该行行长。委托诉讼代理人：朱文浩，湖北海舟律师事务所律师，代理权限：一般代理。被告：周林，男，汉族，1973年7月15日出生，住咸宁市咸安区。被告：湖北钰硕置业有限公司（以下简称钰硕置业公司），，住所地：咸宁市温泉路**统一社会信用代码：91421200052634910U。法定代表人：杨晓霞，系该公司总经理。原告工行咸宁分行与被告周林、钰硕置业公司借款合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告工行咸宁分行的委托诉讼代理人朱文浩到庭参加了诉讼，被告周林、钰硕置业公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工行咸宁分行向本院提出诉讼请求：1、判令被告周林立即偿还贷款本金217824.84元，并至实际清偿之日止的利息、复利、罚息；2、判令被告钰硕置业公司对上述债务承担连带偿还责任。3、确认原告对贷款抵押的房产享有优先受偿。4、判令三被告承担原告为实现债权而产生的费用（包括但不限于：诉讼费、财产保全费、评估费、执行费、拍卖费、律师费等）。事实和理由：2016年3月24日，原告与被告签订《个人购房借款/担保合同》，合同约定：“借款人未按合同约定日期（包括宣布提前到期）偿还贷款的，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；借款人连续三个月或者累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部份贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同；由于借款人和担保人没有按照合同约定履行各自的义务，贷款人为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由借款人承担；发生纠纷向贷款人所在地人民法院提起诉讼。”原告依合同约定，于2016年4月1日向被告发放个人住房贷款240000元，并于2016年3月29日办理了抵押预告登记。截止至2020年8月18日，被告尚欠原告贷款本金217824.84元及相应的利息、罚息、复利等，累计逾期17期未按时归还。被告无力偿还贷款本息，原告催讨未果。同时被告钰硕置业公司在《个人购房借款/担保合同》中以保证人身份签字盖章，约定其承担全程连带责任保证。为此，原告诉至法院，请求依法处理。原告工行咸宁分行围绕诉讼请求依法提交了相关证据。对原告工行咸宁分行提交的证据，本院认定如下：原告提交的证据1.原告的营业执照、被告身份信息，是相关职能部门制发的证件和出具的证明，能证实原告、被告的身份情况及诉讼主体资格，故对证据1本院予以采信。原告提交的证据2中个人购房担保借款合同、共同还款承诺书是原告与被告周林签订的担保借款合同，是双方当事人真实意思表示，双方签字或签章予以确认；商品房预售抵押预告登记证是房管部门制发，对其真实性、合法性、关联性本院予以确认，故对证据2本院予采信。原告提交的证据3借款凭证是被告周林向原告出具的借据，被告周林在借据上签字确认，故对证据4本院予以采信。原告提交的证据5.按揭贷款业务合作协议是原、被告双方真实意思表示且签章认可，故对证据5本院予以认定。原告提交的证据6被告的还款的明细，能够证明原告发放贷款之后，被告每个月所还的本金及利息，此利息包含利息、罚息、复利，故对证据6本院予以采信。原告提交的证据7，委托代理合同及发票证明代理人所在律师事务所与工行咸宁分行已签订了一份打包合同，每件案件收取代理费700元。本院予以确认。根据依法认定的证据，本院认定如下事实：2015年11月5日，工行咸宁分行与被告钰硕置业公司签订一份按揭贷款业务合作协议，协议约定：合作项目为咸安区向阳湖镇铁铺村吉祥小区项目，在房屋他项权证未办妥之前，被告钰硕置业公司为原告向项目的购房人发放的个人住房贷款提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证担保。担保的范围为购房人与原告签订的借款合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金以及贷款人实现债权的费用。保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年；贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。被告周林因购买被告钰硕置业公司开发的吉祥小区4幢1单元1001号住房一套向原告工行咸宁分行申请按揭贷款，2016年2月24日工行咸宁分行与被告周林签订个人购房借款／担保合同，合同约定：被告周林向工行咸宁分行借款240000元，还款周期为一个月，执行年利率4.9%,借款期限为240个月，到期日为2036年4月1日，还款方式为等额本息还款。双方还约定了违约责任及违约采取的措施。该合同第9.1条约定，借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率在本合同约定的借款执行利率基础上加收30%确定。第14.2条第二项约定，借款人未按约定按期足额偿还借款，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期，立即收回未偿还的款项。贷款人有权提前收回已放借款。同年4月1日，被告周林向原告工行咸宁分行出具借款凭证，原告工行咸宁分行支付了借款240000元。被告周林从2016年4月1日至2020年12月23日偿还借款本金22171.16元和利息32822元。被告周林未按期偿还借款本金及利息，并已连续逾期21期，经原告多次催讨无果。另查明：2020年8月18日，原告工行咸宁分行与湖北海舟律师事务所签订委托代理合同，原告在代理人完成代理合同所涉案件立案后支付前期代理费700元／笔，并已经按约支付。本院认为，借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。被告周林与原告工行咸宁分行签订的个人购房担保借款合同经双方当事人签字盖章，系双方当事人真实意思的表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，对双方当事人具有法律约束力，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。本案中，原告工行咸宁分行依合同约定发放了贷款，被告周林应按合同约定偿还借款本金及利息。根据个人购房担保借款合同第14条第二项约定，借款人连续三个月或者累计六次未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权宣布本合同和借款人与贷款人签订的其他合同项下未偿还的借款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。此条款系合同双方对借款人预期违约时，贷款方可以在履行期限届满之前要求借款人提前还款、承担违约责任的约定。被告周林连续21期未按期偿还借款本金及利息，其行为已构成违约。故原告工行咸宁分行可依该合同约定条款，提前收回未偿还的款项。为此，原告工行咸宁分行请求判令被告周林按合同约定立即清偿未还款项及产生的利息的诉讼主张，本院予以支持。针对原告工行咸宁分行根据合同约定主张复利、罚息的问题，本院认为中国人民银行公布的《人民币利率管理规定》规定，对短期贷款和中长期贷款，在贷款期限内不能按期支付的利息按贷款合同利率按季或按月计收复利，贷款逾期后改按罚息利率计收复利。按此规定，计收复利为合法行为，但复利不是针对贷款本金计收，而是针对利息计收。为此，对原告工行咸宁分行的该项诉求本院予以支持。关于计收罚息和复利的计算起止时间的问题，本院认为因双方的借款合同目前未到期，原告工行咸宁分行诉请被告立即清偿未还款项的依据是被告预期违约，原告可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。本院确认债权到期日为2020年12月22日。据此，复利、罚息自2016年4月1日起按合同约定的复利、罚息利率计算至债权到期之日即2020年12月22日。2020年12月23日后，合同约定对双方均无约束力，不能再按合同约定计算利息，只能按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息至偿还清借款本金之日止，债权到期之后不计收复利和罚息。被告钰硕置业公司与原告工行咸宁分行签订的按揭贷款业务合作协议经双方当事人签字盖章，系双方当事人真实意思的表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效。按协议约定，被告钰硕置业公司为原告向合作项目的购房人发放的个人住房贷款提供阶段性连带责任保证担保，保证期间自原告工行咸宁分行向购房人发放借款之日起至购房人取得房地产权利证书，并办妥以原告工行咸宁分行为抵押权人的抵押登记手续。购房人被告周林与原告工行咸宁分行到目前为止仍未办妥抵押登记手续，被告钰硕置业公司仍应对购房人被告周林的借款承担连带责任保证，故对原告工行咸宁分行主张被告钰硕置业公司承担连带偿还责任的诉求本院予以支持。关于原告工行咸宁分行请求依法拍卖、变卖被告周林名下的位于吉祥小区4幢1单元1001号住房进行优先受偿的问题，本院认为原告工行咸宁分行与被告周林2016年3月18日虽然就吉祥小区4幢1单元1001号住房抵押担保事宜办理了商品房预售抵押预告登记证书，且将该房进行了预抵押登记，但是根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。从登记行为的性质来看，抵押预告登记属于预备登记，它是未完成正式的物权转移登记之前进行的登记，具有临时性，存在于合同生效后至物权变动条件具备前的时间段内，待物权变动的条件具备后，权利人需积极行使该权利。抵押预告登记也仅仅是准物权效力，即不可能具有同抵押登记一样的效力而具有优先受偿权。要想实现优先权，抵押预告登记的权利人还需要进一步办理抵押登记手续。本案中，被告周林与原告工行咸宁分行并未进一步办理正式抵押登记手续，故预抵押登记不同于抵押登记，不能产生物权法规定的优先权效力，对原告工行咸宁分行请求判令若被告周林不能履行偿还借款时，要求依法拍卖、变卖被告周林名下的位于吉祥小区4幢1单元1001号住房进行优先受偿的主张本院不予支持。关于原告工行咸宁分行请求判令被告周林承担原告为实现债权而产生的律师费700元的问题，因合同第17条约定，由于借款人和担保人没有按照合同约定履行各自的义务，贷款人为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由借款人承担，故本院予以支持。综上，被告周林与原告工行咸宁分行之间签订的个人购房担保借款合同因被告预期违约，原告可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。被告周林应提前偿还借款本金217824.84元，利息、复利、罚息自借款发放日即2016年4月1日起按合同约定利率计算至债权到期之日即2020年12月22日止，积欠利息合计13753.62元。从2020年12月23日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息至偿还清借款本金之日止，且不计收复利和罚息。且不计收复利和罚息。被告钰硕置业公司对被告周林的上述款项承担连带保证责任。被告钰硕置业公司承担保证责任后，依法有权向被告周林追偿。由于原告工行咸宁分行仅将被告周林购买的吉祥小区4幢1单元1304住房办理预抵押登记，未办理正式抵押登记，原告工行咸宁分行对该房屋不享有优先受偿权。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百九十六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告周林于本判决生效之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司咸宁分行偿还借款本金217824.84元、积欠利息（含罚息和复利）13753.62元。后期利息，以未还本金为基数，从2020年12月23日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息至偿还清借款本金之日止，且不计收复利和罚息。二、被告湖北钰硕置业有限公司对被告周林的上述欠款承担连带清偿责任。三、被告周林、湖北钰硕置业有限公司支付原告中国工商银行股份有限公司咸宁分行为实现债权所产生的律师费700元。四、驳回原告中国工商银行股份有限公司咸宁分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2284元，由被告周林、湖北钰硕置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。审判员  何利平二〇二〇年十二月二十九日书记员  钟咸芳