江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏02民终4520号上诉人（原审被告）：肖建良，男，1972年5月28日生，汉族，住无锡市新吴区。委托诉讼代理人:张静雨（受无锡市法律援助中心指派），江苏正太和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：董兴阳,男,1969年12月3日生,汉族,住江苏省沭阳县。上诉人肖建良因与被上诉人董兴阳房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市新吴区人民法院（2019）苏0214民初3473号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。肖建良上诉请求：撤销原判第二项、第三项，依法改判其无需返还购房款或裁定驳回被上诉人的起诉。一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、本案属于因借款纠纷引发的房屋买卖纠纷。按最高院司法解释，应驳回被上诉人起诉。其与被上诉人之间根本不存在房屋买卖合同关系，真实的法律关系是民间借贷。1.本案中其与被上诉人于2017年1月20日签订的《房屋买卖协议》是为担保在先的借款所签订，并不是一个单纯的房屋买卖协议。借款纠纷是本案的基础法律关系。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条第1款规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”一审中被上诉人承认借款事实。结合被上诉人提供的《收条》及双方的陈述等证据，完全可以认定该《房屋买卖协议》为借款合同的担保。2.是否存在房屋买卖的基础法律事实，应当综合当事人陈述及举证予以判断。本案事实是被上诉人借款给其，其本意并非真正出售诉争房屋，而被上诉人也仅是想通过签订《房屋买卖协议》从而获得实现债权的保障，用诉争房屋为其履行还款义务作担保。双方除履行借贷义务外，并未实际履行《房屋买卖协议》约定的其他义务。该协议以买卖的方式规避了《担保法》第四十条关于禁止约定抵押物的所有权转移为债权人所有的相关规定，存在以合法形式掩盖非法目的行为。因此，其与被上诉人之间系名为房屋买卖实为民间借贷的民事法律关系，双方于2017年1月20日签订的《房屋买卖协议》属无效合同。3.其提供涉案房屋的安置单给被上诉人，是应被上诉人要求以房产抵押，只是由于其对法律的无知和急于借钱的原因，被上诉人让其签什么就签什么，在被上诉人根本未向其说明合同性质和内容的情况下，被诱骗加胁迫而签的。二、退一步讲，即使认定被上诉人主张的合同关系存在，该合同也应属无效。1.结合一审中双方的陈述，该房屋买卖合同实质是其如不能按时归还借款，则以房屋抵债的意思表示，该协议以买卖的方式规避了《担保法》第四十条关于禁止约定抵押物的所有权转移为债权人所有的相关规定，双方于2017年1月20日签订的《房屋买卖协议》属无效合同。2.认定本案中房屋买卖事实的过程，不应当仅仅依据书证，更应该结合整个交易的过程及履行情况，即房款的履行、房屋的交接、房产证及付款收据的交接等。本案中，其从未表示想将涉案房屋卖给被上诉人，只是提到想将房子卖了还钱给被上诉人。3.因被上诉人从未向其给付购房款，所以，被上诉人要求返还24万元及主张违约金的诉求不合理。4.被上诉人未支付合理对价。《最高人民法院适用若干问题的解释(二)》中对“明显不合理的低价”做了说明：“对于合同法第74条规定的明显不合理的低价，人民法院应当以交易当地一般经营者的价格判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价”。根据《房屋买卖协议》房价28万元来看，该对价与市场同期同类房屋差价悬殊，根据日常生活经验足以判断该对价是“明显的不合理”。5.其未收到租金。其签署《房屋买卖协议》和打24万元的收条，都是在被上诉人的胁迫下签的，从未收取过租金，也未收到过购房款24万元。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律有误。其和董兴阳之间是借贷关系而不是房屋买卖关系，恳请二审法院依法查明事实，判允所需。董兴阳辩称：一审判决正确，请求驳回上诉。董兴阳向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除董兴阳与肖建良签订的《房屋买卖合同》；2.判令肖建良返还24万元，并支付利息（以24万元为基数，自起诉之日起至法院判决生效之日止，按照年利率6%计算）；3.判令肖建良承担违约金4.80万元；4.判令肖建良支付该房屋的市场差价损失24万元；5.诉讼费由肖建良承担。事实和理由：2014年9月起，董兴阳租住在肖建良所有的无锡市××号××室房屋。此后董兴阳与肖建良熟悉，肖建良开始向董向阳借钱，同时表达出将房屋卖给董兴阳的意思。至2016年4月15日，双方达成口头协议以21万元将案涉房屋卖给董兴阳。后来肖建良屡次想抬高价款，2017年1月20日，董兴阳与肖建良签订房屋买卖协议，将房屋出卖价格确定为28万元。现董兴阳已经支付了24万元，双方约定房屋过户后，董兴阳支付剩余的4万元。协议签订后，董兴阳催促肖建良过户，但是肖建良不予配合。2019年1月，肖建良将案涉房屋出卖给徐凤云。现董兴阳诉至法院，要求判如所请。肖建良一审辩称：同意解除合同，同意返还款项，但款项性质不是购房款而是借款。房屋买卖协议是被董兴阳逼迫签署的，双方曾说好，如果其能还款，则房屋买卖协议作废，因此双方并非房屋买卖合同关系，现在肖建良仅同意归还19.20万元（其中借款12.90万元、赌债6.30万元），因为董兴阳住了这么多年没付房租，故不同意承担利息。且双方签订的房屋买卖合同的价格远低于当时市场价，故也不承担违约金、损失。一审法院认定事实：2007年11月30日，肖建良与无锡市新安街道拆迁办签订拆迁安置协议书1份，约定肖建良所有的位于××街道××路庄××巷××号的房屋被拆迁安置，置换得无锡市新吴区新安花苑92号602室、308号1101室房屋、19号201室房屋。2013年开始，董兴阳向肖建良租住新安花苑一区92号602室房屋（以下简称案涉房屋）。因肖建良陆续向董兴阳借款又无法清偿，双方拟将案涉房屋出售给董兴阳。2017年1月20日，肖建良与董兴阳签订房屋买卖协议1份，约定:1.由肖建良将案涉房屋以28万元的价格出售给董兴阳，房屋价格包括了包括阁楼在内的附属设施设备、装饰装修、相关物品等其他与该房屋相关的所有权利；2.付款方式为买方向卖方支付24万元购房款（已于2017年1月25日以前全部支付完毕），该房屋过户到买方名下后，买方向卖方支付成交总价中剩余的4万元；3.卖方保证该房屋无产权纠纷，因卖方原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷，卖方支付房价总款20%的违约金并承担其他赔偿责任；4.本合同签订以后，卖方再将该房屋出卖给第三人，导致买方不能取得房屋所有权证的，买受人有权解除本合同，卖方应当自收到解除通知之日起2日内退还买方全部已付款，并按买方已付房款的一倍支付违约金；5.本合同自双方签字之日起生效，合同解除应以书面形式。另外，合同尾部备注载明卖方已经收到买方24万元。同日，肖建良向董兴阳出具收条1份，言明收到董兴阳交来的92号602室房款24万元，总价28万元，还欠余款4万元。2019年7月8日，肖建良将房屋过户给案外人徐凤云。2019年10月15日，董兴阳向肖建良户籍地邮寄解除通知书，通知其解除房屋买卖合同，返还购房款，赔偿损失。但因投递未成功该通知书被退回。肖建良称户籍地早已拆迁，其系诉讼后才知道董兴阳要解除合同。诉讼中，双方一致确认案涉房屋含装修在内的现值为70万元。上述事实，有当事人陈述及董兴阳提供的安置单复印件、购房协议、收条、房屋登记簿证明等证据在卷佐证。一审诉讼中，双方关于借款及购房经过存有争议。董兴阳称：其自2013年开始共出借给肖建良24万元，不存在预扣利息和赌债的情形，每次的借款时间和金额都记不清了，1万元、2万元都有，每次借款都要求肖建良写借条；大约借到8万元时，肖建良称案涉房屋楼层较高，自己又腿脚不便，让其将案涉房屋买下来，其称自己没有这么多钱，并谈好如肖建良需要继续借款并达到24万元时，就配合董兴阳办理过户；借满10万元的时候，肖建良就将案涉房屋的安置单交给其，表示案涉房屋确定要卖给其；2016年下半年，借款金额累计到了20万元，肖建良拿着自己打印好的买卖合同找到其，双方签订了房屋买卖合同，但是后来肖建良又后悔了，称合同价格低于市场价，要求作废该份合同；2017年1月20日，其子当着肖建良的面起草了案涉房屋买卖协议，肖建良当场要求将房价提高到28万元，协商后二人签订了案涉房屋买卖协议。肖建良则称：1.其总计欠董兴阳的款项本息22万元，后又变更陈述为欠本金19.20万元，其中包括（1）借款12.90万元，即自2013年2月至2017年1月期间，其共计向董兴阳借款14次，每次借款1万或2万元，借款金额总计为15万元，但董兴阳每次都会预扣一部分，实际共交付给其现金12.90万元；（2）赌债6.30万元，分别为2014年3月26日，其到董兴阳的朋友（外号小四，具体叫什么不清楚）处的赌场里输了4万元，因为是和董兴阳一起赌的，其就认了2万元；2015年7月23日，其在董兴阳家里赌钱输给了别人，董兴阳借给其4.30万元。2.案涉房屋买卖协议是被迫所签，其之前想将房屋出卖，但董兴阳阻挠中介看房，无奈之下只得签订房屋买卖协议。3.此后，因其向徐凤云的男朋友借款而无力偿还，就将案涉房屋出售、过户给了徐凤云。为此，肖建良提供了与董兴阳、案外人王旭的部分聊天记录打印件，聊天记录中载明，董兴阳多次找肖建良询问“人呢”、“你地下室来一趟！他们晚上可能去你家！你看着办吧”等。后经法院反复询问，肖建良又自认未受到董兴阳的暴力、胁迫。董兴阳对于聊天记录称系因为肖建良与王旭之间存在借款纠纷，肖建良要求其担保，但王旭催债时肖建良一直避而不见，其遂帮二人互相联系，与房屋买卖毫无关联，之所以阻挠中介看房是因为当时肖建良已经答应将房屋出售给自己，其不认可肖建良的该种不诚信行为。一审法院认为：董兴阳与肖建良签订的房屋买卖合同合法、有效。肖建良抗辩董兴阳阻挠中介看房，其系在不情愿的前提下签订的房屋买卖合同，但肖建良同时又自认未受到董兴阳的暴力、胁迫，且董兴阳称系因肖建良早与其说好房屋出售给其，故其认为肖建良应当守信，不可以再带人来看房。即便董兴阳作为租户不配合肖建良带人看房，但此与肖建良将房屋以28万元的价格出卖给董兴阳之间并无必然的因果关系。故对肖建良的此项抗辩意见，法院不予采信。关于肖建良抗辩签订房屋买卖合同时，签订价格远低于市场价，其对自己的陈述并无证据证明，法院对其抗辩意见亦不予认可。现肖建良将房屋出售并过户给案外人徐凤云，已构成根本违约，董兴阳据此解除双方之间的房屋买卖合同符合合同约定，于法有据，法院予以支持。肖建良于2019年7月18日收到本案诉状等应诉材料，故案涉合同解除时间为2019年7月18日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。董兴阳有权要求肖建良返还已付购房款并支付相应利息、承担违约金及差价损失。关于已付购房款的金额，肖建良已向董兴阳出具金额为24万元的收条，虽肖建良辩称与房款相抵的实际欠款不足24万元，但不论是其第一次庭审所称的连本带息欠款22万元的陈述或是后变更的欠款金额为19.20万元且其中含有赌债的陈述，均未提供证据证明，董兴阳对此不予认可，双方亦认可款项的交付全部是以现金形式，因并无初步证据推翻出具收条的确认行为，故法院对肖建良的抗辩意见不予采纳，认定已付购房款的金额为24万元。因利息为已付购房款的孳息，双方在合同中约定，卖方应当自收到解除通知之日起2日内退还买方全部已付款，故房款的返还时间应为2019年7月20日前。肖建良未按约退还房款，应当支付相应的利息。对于董兴阳主张利息的合理部分法院予以支持，故法院认定由肖建良返还董兴阳以24万元为基数，自2019年7月21日起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率为基础，自2019年8月20日起，至判决生效之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。关于董兴阳主张的违约金及差价损失，符合合同约定，且双方一致认可房屋现值为70万元，故其主张的违约金4.80万元及差价损失24万元亦低于实际产生的房屋差价损失，故对董兴阳的违约金、差价损失的诉讼请求法院亦予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决:一、确认董兴阳与肖建良于2017年1月20日签订的关于无锡市新吴区新安花苑一区92号602室的《房屋买卖协议》于2019年7月18日解除。二、肖建良于判决发生法律效力之日起十日内返还董兴阳购房款24万元，并支付利息（自2019年7月21日起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率为基础，自2019年8月20日起至判决生效之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、肖建良于判决发生法律效力之日起十日内支付董兴阳违约金4.80万元。四、肖建良于判决发生法律效力之日起十日内赔偿董兴阳损失24万元。五、驳回董兴阳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9080元，保全费3520元，合计12600元，由肖建良负担。二审查明事实与一审已查明事实一致。另二审中，肖建良申请证人李某到庭作证，证明当时签订房屋买卖合同之前是为了卖房将钱还给被上诉人。李某陈述，其是中介。2016年时安置房还未上市，肖建良要卖房，去其店里，当时其跟肖建良算了一下房屋的价格，后来跟肖建良去看房，看房时肖建良跟其说房屋里有人，敲门就可以，后来我们敲门，里面的人不让我们进，之后，其就告诉肖建良租客不让我们进无法看房，肖建良就告诉其因为欠钱需要等还完。一直拖到2017年安置房可以上市可以办理房产证，其就又找了肖建良一次，肖建良还说需要再等等，但之后就一直没有消息了。其他事情其就不清楚了。董兴阳质证认为，证人所陈述的事情其不清楚。本院认为：综合当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、肖建良与董兴阳签订的《房屋买卖协议》是否名为签订买卖合同实为民间借贷合同的担保。二、肖建良是否应返还董兴阳购房款24万元及利息和违约金。关于争议焦点一。《中华人民共和国民法总则》第一百三十四条规定，民事法律行为可以基于双方或者多方的意思表示一致成立，也可以基于单方的意思表示成立。本案中，2017年1月20日，肖建良与董兴阳签订了《房屋买卖协议》，该协议系双方真实意思表示，且内容并不违反法律规定，应认定为有效。虽然肖建良称与董兴阳存在借款关系，但并非存在有借款关系就不能有买卖关系。肖建良用卖房款来还债务，也符合常理，也不违反法律规定。从董兴阳一审中提供的证据及二审中肖建良申请的证人证言可以认定，早在2016年时安置房还未上市时，肖建良就有卖房意思表示，并委托中介到案涉房屋看房。因此，肖建良将案涉房屋出卖给董兴阳，双方签订的《房屋买卖协议》应认定为肖建良的真实意思表示。肖建良上诉称，与董兴阳签订的《房屋买卖协议》是名为签订买卖合同实为民间借贷合同的担保，对此，本院认为，以签订房屋买卖合同为借款提供担保，应当首先甄别当事人签订买卖合同是否具有担保的意思。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。即使是双方约定将借款转化为买卖合同标的物的对价的情形，当事人签订合同的主要目的也就是买方为获得标的物的所有权，卖方为获得金钱，则应认定为买卖合同。如果双方当事人转移所有权只是让与担保的外在表现形式，双方的本意乃是以此设定担保，双方在签订买卖合同的当时并无真正转移标的物所有权的意思，而设定担保却是双方真实的效果意思。则应认定为当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保。本案中，肖建良确实存在将案涉房屋出卖获得金钱的真实意思，且肖建良也已向董兴阳出具金额为24万元的房款收条，即使该24万元原本属于借款，也应认定为双方约定将借款转化为买卖合同标的物的部分对价。此外，肖建良也无据证明双方在签订买卖合同的当时并无真正转移标的物所有权的意思，而设定担保却是双方真实的效果意思。因此，对于肖建良的“《房屋买卖协议》是名为签订买卖合同实为民间借贷合同的担保”上诉理由，无事实依据，本院不予采信。关于争议焦点二。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，由于肖建良的违约，导致双方签订的《房屋买卖协议》解除，董兴阳有权要求肖建良返还已付购房款并支付相应利息、承担违约金及差价损失。因此，肖建良“不应返还董兴阳购房款24万元及不承担利息、违约金”的上诉请求，无事实和法律凭据，本院不予支持。此外，关于肖建良上诉称，案涉房屋对价“明显的不合理”问题，因买卖合同系双方自愿协商签订，因此，对于肖建良而言，不存在“对价明显的不合理”的问题。关于肖建良上诉称，未收到租金问题，因案涉房屋租金与本案并非同一法律关系，故本院对租金问题，不予理涉，肖建良可另行主张。综上所述，肖建良的上诉请求，不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4900元，由肖建良负担（本院决定免交）。本判决为终审判决。审判长  蔡利娜审判员  潘晓峰审判员  仓 勇二〇二〇年十二月二十五日书记员  徐冬晖