北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京02民终11949号上诉人（原审原告）：北京万泉谊和投资有限公司丰台分公司，住所地丰台区地铁**线首经贸站**。法定代表人：慕万学，总经理。委托诉讼代理人：何鹏，男，北京万泉谊和投资有限公司丰台分公司职员。委托诉讼代理人：闫慕，女，北京万泉谊和投资有限公司丰台分公司职员。被上诉人（原审被告）：北京毅彤悦达餐饮管理有限公司，，住所地大兴区欣雅街**院**楼**613法定代表人：熊义国，总经理。委托诉讼代理人：廖志诚，男，北京毅彤悦达餐饮管理有限公司职员。委托诉讼代理人：丁嵩平，男，北京毅彤悦达餐饮管理有限公司职员。上诉人北京万泉谊和投资有限公司丰台分公司因与被上诉人北京毅彤悦达餐饮管理有限公司租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院(2020)京0106民初23232号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。北京万泉谊和投资有限公司丰台分公司（下称万泉谊和公司）上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判北京毅彤悦达餐饮管理有限公司（下称毅彤悦达公司）支付2020年6月15日至2020年10月15日的租金84619.08元、商场管理费9763.74元，并按照每日0.3%的标准支付逾期给付租金、商场管理费的违约金（滞纳金），或将本案发回重审；2.本案一审、二审诉讼费由毅彤悦达公司承担。事实和理由：一、一审法官酌减租金数额错误，应依据《商铺租赁合同》（下称《租赁合同》）约定的数额支付。案涉《租赁合同》明确约定了付款期限及付款金额，截止2020年10月26日毅彤悦达公司仍然占用该商铺未交还我公司，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，毅彤悦达公司应支付2020年6月15日至2020年10月26日（共计134天）欠缴租金92186.64元。因疫情原因，毅彤悦达公司已于2020年3月17日及5月28日签署《商铺租赁合同之减免协议》，我公司已减免毅彤悦达公司2-4月份租金共计19399元，我公司同意将该减免金额抵扣毅彤悦达公司欠缴租金。二、毅彤悦达公司违反《租赁合同》约定的义务，依法应承担合同约定的违约责任，一审判决因疫情原因免除毅彤悦达公司的违约责任，于法无据，违背了合同契约原则。三、一审法院判决的毅彤悦达公司应支付的商场管理费金额错误，对我公司要求毅彤悦达公司按照合同约定支付违约金的请求不予支持，于法无据。综上，请求二审法院依法改判支持我公司的上诉请求。毅彤悦达公司辩称，同意一审判决。关于撤场问题，我公司收到一审判决后与万泉谊和公司沟通要求撤场，对方不允许，不撤场是万泉谊和公司造成的。关于租金减免问题，万泉谊和公司未减免过我公司的租金，亦未告知租金减免金额，国家规定减免3个月租金，三个月租金是7万元，而非万泉谊和公司计算的1万多元。关于违约责任问题，我公司不存在违约行为，新冠疫情属于不可抗力，前两天我公司去商场查看，案涉商铺所在场所营业状况非常惨淡，50%-60%都关闭了。万泉谊和公司向一审法院起诉请求判令毅彤悦达公司：1.给付租金（2020年6月15日至2020年10月15日）84619.08元；2.按照每日0.3%的标准给付逾期（2020年6月15日至2020年10月15日）给付租金违约金31224.44元；3.给付商场管理费（2020年6月15日至2020年10月15日）9763.74元；4.按照每日0.3%的标准给付逾期（2020年6月15日至2020年10月15日）给付商场管理费违约金3602.82元；5.给付租金违约金62776.35元；6.给付商场管理费违约金10000元；7.给付装修免租期租金18720元及商场管理费2190元；8.诉讼费用由毅彤悦达公司承担。一审法院认定事实如下：2017年11月7日，万泉谊和公司（甲方）与毅彤悦达公司（乙方）签订《租赁合同》，毅彤悦达公司承租A04号商铺，租期自2017年11月15日至2020年12月14日，其中免租期自2017年11月15日至2017年12月14日。合同第十九条约定“19.1乙方逾期支付租金、租赁保证金等其他费用的，应自逾期之日起，每逾期一日，按逾期交付金额的0.3%支付违约金、19.2因乙方有本合同第19.3条约定的违约行为，甲方有权单方解除本合同并收回该出租店铺，对乙方应支付的租赁保证金、所有租金或其他费用（无论该等租金或其他费用所对应的租赁期间是否届满）均不予退还，并向乙方索取乙方在本合同规定的装修期内所免去的所有租金等费用。此外，乙方还应向甲方支付相当于3个月租金的违约金。19.3乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除本合同，收回该商铺，并按照本合同19.3条的约定要求乙方承担违约责任……19.3.5拖欠支付租金及其他费用连续超过15日或1年内累计超30日（无论甲方是否正式追索）……”。同日，万泉谊和公司（甲方）与毅彤悦达公司（乙方）签订《商场管理服务协议》（下称《服务协议》），约定万泉谊和公司为A04号商铺提供物业服务，期限自2017年12月15日至2020年12月14日。协议第一条约定“自觉遵守地铁尚城的各项规章制度、办法和规定，按时足额向甲方缴纳物业管理费及各种相关费用，乙方不按规定交纳相关费用，每逾期一日，应按逾期金额的千分之三支付违约金”；第五条约定“凡有违反本合同相关规定，乙方须向甲方支付10000元违约金并承担全部赔偿责任……”2020年9月10日，毅彤悦达公司向万泉谊和公司送达《撤店申请函》，大意为因疫情原因于2020年9月12日终止合同并撤店。万泉谊和公司收到该申请后表示只有在满足公司提出的结算条件后才同意解除，但毅彤悦达公司不同意万泉谊和公司提出的结算条件。万泉谊和公司主张毅彤悦达公司未依约于2020年5月15日前给付2020年6月15日至2020年12月14日的租金及商场管理费，故要求毅彤悦达公司给付2020年6月15日至2020年10月15日的租金、商场管理费，依照《租赁合同》第19.1条、《服务协议》第一条按日给付违约金，依照《租赁合同》19.2条给付违约金、免租期内租金及商场管理费，依照《服务协议》第五条给付违约金。毅彤悦达公司认可未依约给付租金及商场管理费，但称受疫情影响无法正常经营，故不应当属于违约。另，毅彤悦达公司称发出《撤店申请函》后，即自行停止经营，但A04号商铺并未返还。庭审中，经法院询问，双方均认可毅彤悦达公司承租A04号商铺用于经营池田寿司。万泉谊和公司称A04号商铺从案外人承租而来，案外人仅是对2020年2、3、4月的租金进行减免，毅彤悦达公司称不清楚之后是否还有减免政策。双方一致认定，2020年6月15日至2020年12月14日的租金标准为125552.7元，商场管理费标准为14487元。一审法院认为，《租赁合同》《服务协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效，双方均应依约履行。双方对于毅彤悦达公司承租A04号商铺用于经营池田寿司不持异议，法院予以认定。同时，双方均称毅彤悦达公司未依约给付2020年6月15日至2020年12月14日租金、商场管理费，法院亦予以认定。虽然疫情及防控措施作为不可抗力显然会对毅彤悦达公司使用A04号商铺开展业务以及经营业绩产生影响，但法院认为尚无法达到合同目的无法实现的程度，故法院认定毅彤悦达公司发出的《撤店申请函》无法达到解除合同的效力。虽然毅彤悦达公司已经停止经营，但依其自述可知停止经营系因其自身原因且并未返还A04号商铺，故毅彤悦达公司仍然应当继续给付2020年6月15日至10月15日的租金及商场管理费。但如前所述，疫情及防控措施对毅彤悦达公司使用A04号商铺开展业务产生影响，故法院结合公司经营业态、防控等级等因素酌情确定毅彤悦达公司应当给付2020年6月15日至10月15日的租金64000元。商场管理费系用于公共区域的管理，在毅彤悦达公司未主张及举证证明万泉谊和公司怠于履行相应义务的情况下，上述费用不予调整。考虑疫情原因，法院对万泉谊和公司主张的逾期给付租金、商场管理费的违约金，以及万泉谊和公司第六项诉讼请求不予支持。万泉谊和公司依照《租赁合同》第19.2条主张第五、七项诉讼请求，因该条款系建立在万泉谊和公司解除合同的基础上，而万泉谊和公司现并未提出解除合同的主张，故法院对上述两项请求不予支持。综上所述，一审法院于2020年10月判决：一、北京毅彤悦达餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内给付北京万泉谊和投资有限公司丰台分公司二〇二〇年六月十五日至二〇二〇年十月十五日的租金64000元；二、北京毅彤悦达餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内给付北京万泉谊和投资有限公司丰台分公司二〇二〇年六月十五日至二〇二〇年十月十五日的商场管理费9735.89元；三、驳回北京万泉谊和投资有限公司丰台分公司其他请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院查明的事实与一审基本一致。二审补充查明，《租赁合同》后附的《商铺租金支付明细表》及《服务协议》后附的《商场管理费支付明细表》载明案涉A04号商铺2020年6月15日至2020年12月14日的租金为125552.7元，商场管理费为14487元。另查明，2012年12月20日北京市规划委员会向北京地铁十号线投资有限责任公司发出2012规竣市政字0038号《建设工程规划核验（验收）意见（合格告知书）》，载明规划行政主管部门于2012年12月17日对丰台区看丹路与张新路相交路口建设的北京地铁十号线樊家村站车站地下主体进行了规划核验（验收）工作，经核验符合2010规建市政字0373号《建设工程规划许可证》批准的内容。2015年10月23日，万泉谊和公司与北京城投地下空间开发建设有限公司签订《地铁十号线二期首经贸站地下空间项目租赁协议》，约定万泉谊和公司承租北京地铁十号线地铁首经贸站B1层与车站站厅层平层，其中包括地下空间主体、配套出入口和相关连接通道。本院认为，万泉谊和公司与毅彤悦达公司签订的《租赁合同》《服务协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。合同履行中，毅彤悦达公司经营的场所及经营的项目池田寿司受疫情影响显著，毅彤悦达公司的经营陷入困境，原审法院结合经营业态、防控等级因素依法酌减毅彤悦达公司2020年6月15日至10月15日期间的租金，并无不妥，本院予以维持。同理，毅彤悦达公司因疫情原因造成经营困难，并非无理由恶意拖欠租金及管理费，故对于万泉谊和公司要求毅彤悦达公司支付逾期支付租金、管理费的违约金的请求，本院不予支持。关于管理费，原审法院依据《商场管理费支付明细表》载明2020年6月15日至2020年12月14日的商场管理费14487元的标准，取整月平均的方法计算2020年6月15日至2020年10月15日的管理费，经核算并无错误，本院予以确认。关于2020年2月、3月、4月租金减免问题，原审法院并未将减免租金数额与2020年6月15日至2020年10月15日所欠租金进行折抵，双方可另行解决。因万泉谊和公司本案中未明确提出要求解除合同的诉请，考虑到毅彤悦达公司目前仍然占用案涉商铺，双方合同亦未实际解除，万泉谊和公司基于解除合同所提出要求毅彤悦达公司承担解约违约金、补缴免租期内租金及管理费的诉请，本案不予处理，双方可另行解决。综上所述，万泉谊和公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3108元，由北京万泉谊和投资有限公司丰台分公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王军华审 判 员 白 松审 判 员 刘慧慧二〇二〇年十二月二十三日法官助理 黄 骏书 记 员 张晓鸥