四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川15民终2270号 上诉人（原审原告）：马志平，男，1977年6月出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：廖建麒，宜宾市叙州区南广法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：张选隆，宜宾市叙州区南广法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：四川宜宾吉星物业有限公司，住所地宜宾县城北新区英才街成中大厦，统一社会信用代码91511521717514949E。 法定代表人：郭茜。 委托诉讼代理人：汪姝羽，公司员工。 被上诉人（原审被告）：徐秀英，女，1977年12月出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 上诉人马志平因与被上诉人徐秀英、四川宜宾吉星物业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省宜宾市翠屏区人民法院（2020）川1502民初5120号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 马志平上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持马志平在一审的全部诉讼请求；2.一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.吉星公司并未在上诉人告知的2020年4月25日异议期内请求人民法院确认解除合同行为无效，即双方签订的《二手房交易购房意向书》已经依法解除；2.支付方式的区别不影响卖房方收到购房款的实质行为，马志平在本案中没有违约行为。综上，一审认定事实不清，适用法律错误，请求依法予以改判。 四川宜宾吉星物业有限公司辩称，一审法院程序清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 徐秀英辩称，请求法院依法裁判。 马志平向一审法院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法撤销当事人双方所签订的《二手房交易购房意向书》；2、请求判令被告返还购房定金20000元现金给原告，并向原告承担因其违约双倍赔偿金中应付的20000元，合计40000元。3、本案的诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实如下:2018年6月25日，宜宾县工商行政管理局向四川宜宾吉星物业有限公司（下称：吉星物业）发出《营业执照》，载明经营范围“……二手房信息服务……”。2018年8月1日，吉星物业与第三人徐秀英签订《劳动合同》，载明“现任岗位：增值服务客户经理；合同期限：2018年8月1日起至2021年7月31日止”，《劳动合同》首页铅笔注明“18091御园徐秀英”。合同签订后，徐秀英在紫金城御园物业服务中心工作。2019年11月10日，马志平微信向第三人徐秀英表示“二次装修工程量更大，给他说按7000一个平方算，88.8万卖不？现金”，徐秀英回复“一般来说二手房计价按套计算，当然单价也要作为参考，但是你说的单价算下来90万都不到，如果你可以加到93万我还是有信心去谈的”。2019年11月11日，马志平与第三人徐秀英签订《二手房交易购房意向书》，载明“甲方（买方）：马志平，乙方（中介方）：徐秀英”，约定“本人现委托乙方代为交易房屋类别为【住宅】，坐落于宜宾市南岸叙洲区××栋××房，产权面积127.77平方米”，并约定价款为888888元，付款方式为“甲方于2019年11月11日向乙方支付定金20000元，于2019年11月20日向卖方支付房款人民币元，并办理完整过户手续”，“于2019年11月20日前办理【产权／土地过户】【公证】”。该《二手房购房意向书》末尾载明“经纪人：徐秀英”，并加盖有四川宜宾吉星物业有限公司紫禁城物业服务中心公章。同日，徐秀英向马至平出具编号ＮＯ.0044235《收据》，载明“客户名称：马志平，商品名称及规格：骏逸江南Ｂ1802购房定金，金额20000元，经手人徐秀英”，并加盖有四川宜宾吉星物业有限公司紫禁城物业服务中心公章。2019年10月22日，四川宜宾吉星物业有限公司出具吉星物业【2019】20号《关于完善相关管理制度及操作流程的补充规定》，载明“各小区必须在醒目位置公示‘本小区收费均提供税务专用票据或该有公司收费专用章的票据’”。2019年11月20日，徐秀英在微信上向马志平表示“房东的价格坚持不低于888888全款”，马志平表示“这个价格看能不能帮我弄个按揭”，徐秀英表示“按揭房东又不卖，价格便宜了房东老婆又不卖，你们家人又没商量好，怎么办呢？”，马志平表示“实在不行就只能算了呗”，后又表示“实在不愿意卖就只能放弃了，卖现金和卖按揭本来对房东就没什么利弊关系，我是出于无赖才想按揭的”。2019年11月20日，魏再春向徐秀英出具《收条》，载明“今收到徐秀英交来房款定金20000元现金”，并签字捺印。2019年11月23日，马志平在微信上向徐秀英表示“1802房东确定不卖了，能不能先把我的那个诚意金退给我了”，徐秀英表示“房东不是不卖，是只接受全款，原来就说好的，如果你不买的话定金不退，你们要商量好”。2020年4月16日，马志平向吉星物业出具《通知》，载明“从本通知送达你公司之日起，解除我与你公司于2019年11月11日签订的《二手房交易购房意向书》，请你公司在2020年4月25日前将收取我的定金两万元退还给我，并依法赔偿我两万元”，并将该《通知》通过申通快递送达四川宜宾叙州区城北新区英才街成中大厦吉星物业有限公司，签收人显示“门卫代签”。 一审法院认为：本案的争议焦点为1.第三人徐秀英的行为是否属于职务行为；2.吉星物业是否应承当相应的法律责任。针对焦点1，房屋中介服务在工商注册登记时，通常登记的经营范围为“信息服务”。吉星物业的经营范围内，包括了二手房信息服务，即房屋中介服务。第三人徐秀英系吉星物业的员工，马志平在签订合同时，没有能力也无法去审查其工作职责和范围是否包括二手房中介服务，且结合马志平与第三人徐秀英的微信聊天记录可以看出，马志平与第三人徐秀英大多数联系时间均处于正常工作日的正常工作时间。虽然在《二手房交易购房意向书》上加盖的公章为“四川宜宾吉星物业有限公司紫禁城物业服务中心”，但不能苛求原告知悉公司内部印章的分别对外效力；吉星物业辩称在2019年12月5日第三人徐秀英已离职，仍在为马志平协调该居间购买房屋的事项，但没有证据证实马志平在其时知晓第三人徐秀英已离职；在签订《二手房交易购房意向书》的过程中，马志平对自己的居间方是吉星物业始终确信无疑，且处于善意、无过失的状态。因此，即使第三人徐秀英从事居间的行为吉星物业不知情或拒绝追认，也不阻碍在本案中构成表见代理，该《二手房交易购房意向书》中的一方当事人是吉星物业而非第三人徐秀英。马志平与吉星物业签订的《二手房交易购房意向书》，系双方真实意思的表示，既没有重大误解，也无显失公平的情形，对马志平诉请撤销该《二手房交易购房意向书》的诉讼请求，一审法院不予支持。针对焦点2，该《二手房交易购房意向书》系典型的居间合同，庭审中，原告明确表示知悉第三人徐秀英曾向其转告房东要求一次性付款888888元；2019年11月10日，马志平在与第三人徐秀英的微信聊天中表示“二次装修工程量更大……88.8万卖不？现金”，对该意思表示，应符合正常的交易习惯，理解为原告通过居间方向卖方提出一次性付款88.8万买房的要约。2019年11月20日，马志平在已缴纳定金的情况下，向第三人徐秀英的微信聊天中表示“……这个价格看能不能帮我弄个按揭吧……实在不行就只能算了呗”，要求变更购房款的交付方式，且卖方拒绝同意，应视作马志平违约，故已缴纳的定金不予退还，对马志平的第二项诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十四条、第六十条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十八条之规定，判决：驳回马志平的全部诉讼请求。案件受理费800元，减半收取计400元，由马志平承担。 二审期间，马志平向本院提交新证据一组：微信聊天记录截图一份，拟证明：马志平与吉星公司的经理已经进行了协商，徐秀英表示要退2万元。四川宜宾吉星物业有限公司质证认为，房东是和徐秀英只是房东和徐秀英的委托关系，和我们吉星物业公司没有关系。房东没有委托我们吉星公司。徐秀英质证认为，一审开庭时法官看了我手机上的微信记录，约定见面的视频是有的，12月9日约定在红旗茶楼那里，但是马志平没有过来，我和房东到了紫禁城当面和他协调的，当时协商不成，要求退还的金额和房东退还的金额达不成一致，马志平就放弃协调说要打官司。 针对上诉人提交的证据，被上诉人均有异议，本院将结合案件事实予以综合评议。 本院查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为：四川宜宾吉星物业有限公司是否应当返还购房定金20000元给马志平？ 关于争议焦点，徐秀英系四川宜宾吉星物业有限公司的员工，徐秀英与马志平进行沟通协商时，亦是以四川宜宾吉星物业有限公司员工身份与其沟通协商。吉星物业辩称在2019年12月5日第三人徐秀英已离职，但没有证据证实马志平在其时知晓第三人徐秀英已离职，且在签订《二手房交易购房意向书》的过程中，马志平对自己的居间方是吉星物业始终确信无疑，且处于善意、无过失的状态。马志平与吉星物业签订的《二手房交易购房意向书》，吉星物业系该《二手房交易购房意向书》的相对方。根据双方签订的《二手房交易购房意向书》载明：“付款方式与期限：1.甲方于2019年11月11日向乙方支付定金20000元，于2019年11月20日向卖方支付房款人民币元，并办理完整过户手续。”该条款并未就付款方式进行约定，即只对定金支付及购房款付款期限进行约定，并未约定系一次性付款或按揭付款。马志平向四川宜宾吉星物业有限公司支付了定金20000元。之后，双方对付款方式产生争议，马志平认为应采取按揭付款的方式，四川宜宾吉星物业有限公司予以否认。付款方式的区别与否，关乎该《二手房交易购房意向书》实际履行，系该《二手房交易购房意向书》主要构成要件。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”第六十二条“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。“双方对付款方式约定不明，应按照有利于实现合同目的的方式履行。马志平要求按照按揭付款方式支付价款。按揭付款方式与一次性现金付款相比，对合同标的物及总价款并未产生实质性影响，且马志平愿意按揭支付价款，但房主坚持现款支付房款，中介方四川宜宾吉星物业有限公司又不能说服房主，致使房屋的买卖目的不能实现。因此，四川宜宾吉星物业有限公司与马志平所签订的《二手房交易购房意向书》不能达到合同目的，马志平请求解除《二手房交易购房意向书》的请求应予支持。 关于四川宜宾吉星物业有限公司是否应当返还双倍定金的问题。定金罚则其立法本意主要是惩罚主观上恶意违约的当事人，是对不履行合同的当事人一方的制裁，是一种民事责任方式，民事责任的承担以过错为原则。四川宜宾吉星物业有限公司一直具有履行合同的意愿，因付款方式与马志平产生争议，一直在通过积极与马志平协商房屋付款事宜。买卖交易中，买卖双方均存在利益最大化的合理期待，因此在交易过程中对约定的交易方式进行反复磋商、适当调整等符合正常交易习惯。综合双方交易的全过程以及本案客观实际，本院充分考虑本次交易过程、实际损害后果等因素，判定四川宜宾吉星物业有限公司没有期待合同目的落空的主观故意，不应适用定金罚则。本案所涉《二手房交易购房意向书》应予以解除，所涉房屋没有发生交易，且不适用定金罚则，故四川宜宾吉星物业有限公司应当退还马志平交纳的购房定金20000元。对马志平要求支付双方定金的请求，为了维护公平的契约交易，建立诚实守信的交易环境，本院不予支持。 综上所述，马志平的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销四川省宜宾市翠屏区人民法院（2020）川1502民初5120号民事判决； 二、解除马志平与四川宜宾吉星物业有限公司签订的《二手房交易购房意向书》； 三、由四川宜宾吉星物业有限公司本判决生效之日起十日内将收取的定金20000元退还马志平； 四、驳回马志平的其他诉讼请求。 一审案件受理费800元，减半收取计400元，由马志平承担200元，四川宜宾吉星物业有限公司负担200元。二审案件受理费800元，由马志平承担400元，四川宜宾吉星物业有限公司负担400元。一、二审案件受理费四川宜宾吉星物业有限公司承担的部分由四川宜宾吉星物业有限公司在履行本判决生效义务时一并支付马志平，本院不再退缴。 本判决为终审判决。 审 判 长  胡 勇 审 判 员  越太强 审 判 员  林 涛 二〇二〇年十二月十日 法官助理  罗劲松 书 记 员  田 倩