江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终9270号上诉人（原审原告）：杨秀珍，女，1948年8月20日生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：王辛，江苏钟山明镜律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹佳佳，江苏钟山明镜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京中建孚康置业有限公司，住所地在南京市浦口区江浦街道凤凰大街**。法定代表人：江岩，该公司董事长。委托诉讼代理人：戴欢，男，该公司职员。上诉人杨秀珍因与被上诉人南京中建孚康置业有限公司（以下简称中建孚康公司）商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省南京江北新区人民法院（2020）苏0192民初589号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月16日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员殷源源独任审理。本案现已审理终结。杨秀珍上诉请求：撤销一审判决，改判支持我方原审全部诉讼请求。一、二审诉讼费用由对方承担。事实和理由：一、一审法院认为上诉人与被上诉人双方在签订房屋买卖合同时签订的《装饰装修标准协议书》对案涉房屋的装修施工项目及装修用材品牌等事项有明确约定，即被上诉人南京中建置业公司向上诉人杨秀珍交付的房屋符合上述装修标准，属于事实认定错误。1、双方签订的《装饰装修标准协议书》中未对涉案房屋装修质量要求相关的装修设计、装修施工、装修材料以及材料价格、部品型号、生产厂家用、材数量等进行具体明确的约定，在合同中也没有约定装修单价及总价，而且被上诉人也未在广告宣传中对装修价格作明示。根据江苏省高院《商品装修房买卖合同装修质量纠纷案件审理指南》第8条的规定，当事人没有对装修质量要求作出明确约定并且买卖合同没有约定装修价格的、也没有广告宣传价格的，以备案装修价格为依据。故本案应当以备案的装修价格5164元/㎡作为涉案房屋套内装修价格的基准依据。2、被上诉人在补充协议中列有“样板间和宣传资料不作为交付标准”等免除被上诉人义务的格式条款，该合同条款概括性排除样板房、广告宣传对装修质量要求约定的，违反了江苏省高院《商品装修房买卖合同装修质量纠纷案件审理指南》第6条的规定，应为无效条款，应当不予支持。二、一审法院认为，涉案房屋备案装修价格不作为被上诉人履行装修义务的依据，属于法律造用错误。理由如下：1、被上诉人在销售涉案房屋时，设置有c2户型106㎡的样板房，且其销售人员告知上诉人，上诉人购买的户型C1户型92㎡的房屋装修标准及设施与c2户型样板房基本一致，这也与被上诉人在物价部门公示的两个户型的房屋装修价格均为5164元/的基本事实一致。根据江苏省高院《商品装修房买卖合同装修质量纠纷案件审理指南》第6条规定，商品房装修房销售时，出卖人设置样板房的，交付房屋的装修质量应当与样板房的装修质量相同。样板房装修的部品材料、施工量要求的认定依据，因此被上诉人质量和品质档次，应当作为装修质交付房屋的装修质量应当与样板房的装修质量相同，但在被上诉人交付房屋时，该样板房已经被拆除。被上诉人的行为违反了江苏省高院《商品装修房买卖合同装修质量纠纷案件审理指南》第10条的规定，如被上诉人不能提交样板房的施工资料如装修合同、施工图纸、材料采购合同等书面材料证明样板房的装修情况，则应以被上诉人在物价作为认定本案房屋套内装修价格的局申报的备案资料即5164元/㎡的基准依据。2、上诉人在一审中出示了与本案相同的92㎡C1户型的工程造价报告书，从该报告书中的结论可知，被上诉人交付的房屋装修部分的价值与被上诉人公示承诺的不符，其差价达到1508.06元/㎡,故上诉人在一审中主张以工程造价报告书的鉴定结果要求被上诉人赔偿装修差价，理由充分，应当予以支持。三、上诉人在本案中主张要求整改的装修瑕疵，具体为阳台连接处未设推拉门及欧派柜体材质低劣。就推拉门问题，被上诉人在楼盘销售时设置了106㎡C2户型的样板房，上诉人在一审中提交的样板房图片中显示阳台连接处设有推拉门。被上诉人虽未单独设置本案C1户型的样板房，但当时现场销售人员陈述C1户型和C2户型仅存在面积的差异，具体内饰和装修标准是一致的。欧派橱柜柜体材质低劣，上诉人虽无书面证据证实，但情况客观存在。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。中建孚康公司辩称，上诉人的上诉请求不能成立。一、关于装修单价的问题。预售合同没有约定装饰装修单价，补充协议第24条也明确了销售单价为综合单价，并未区分装修单价和房屋的毛坯价格。被上诉人因行政监管的需要向相关行政主管部门履行价格报备手续，其对象并非是针对上诉人，不构成向上诉人作出的承诺，不能据此认定涉案房屋的装修价格标准。补充协议第24条也约定，甲方应政府要求部分项目报备案的价格仅作为备案之用，不作为双方结算的依据。二、关于装修质量的问题。《商品装修房买卖合同装修质量纠纷案件审理指南》第8条采用的是举例式的表述，并不表明双方合同必须约定列举的所有内容。只要双方合同约定内容具有可实施性即可。装修标准和装修价格并非同一概念，上诉人应当提供装修标准存在差异的证据，而本案当中上诉人未能提供其主张的装修标准，且根据合同约定被上诉人也仅是承担维修和整改的义务，而不是承担赔偿装修价格差价的责任。销售价格与装修成本也属于不同的概念。销售价格由人工造价，材料成本，税费，利润，市场的供求管理等多种因素构成，不能等同于装修成本；销售价格也应当遵循市场交易的原则，服从双方当事人形成的议价。被上诉人应当以合同约定的装修标准和装修质量向上诉人承担责任，而不应当以上诉人所认为的装修价格向其承担责任。三、案涉房屋系C1户型，面积为92平方米，套内面积约71平方米，空间较为狭小，如在阳台连接处安装推拉门将影响客厅使用功能，设计图纸上也未设置推拉门。该户型无样板间，阳台推拉门也不在《装饰装修标准协议书》约定之中，故上诉人的这一理由不能成立。杨秀珍向一审法院起诉请求：1.判令中建孚康公司赔偿杨秀珍房屋装修差价，具体金额以装修造价评估鉴定结果为准；2.中建孚康公司以样板房为准，对建熙花苑17幢1单元1801室房屋的装修瑕疵进行整改；3.中建孚康公司承担本案全部诉讼请求。案件审理过程中杨秀珍将诉讼请求第一项变更为：判令中建孚康公司赔偿杨秀珍房屋装修差价：（5165元-3665.94元）*71.16平方米=107323.55元。一审法院认定事实：2017年11月3日，杨秀珍（合同称“乙方”）与中建孚康公司（合同称“甲方”）签订了《南京市商品房预售合同》，合同主要约定：乙方从甲方处购买《南京市商品房预售许可证》证载范围中的南京市浦口区江浦街道建熙花苑17幢1单元1801室商品房；商品房以建筑面积计价，单价为30012.99元/平方米，总价款为2718577元，甲方应于2018年12月30日前向乙方交付房屋；房屋交付时应当已取得《建设工程规划核实合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料，商品房为住宅的，甲方还应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。合同附件4中对装饰装修及设备标准约定，外墙为局部石材、一体板，内墙、顶棚等装饰装修详见《装饰装修标准协议书》。上述合同签订当日，双方签订了《合同补充协议》，对部分事项进行了补充约定：……甲方销售的装修成品房融合了人性化设计、节能理念、品牌价值等无法具体定价的专有化服务，双方商品房预售合同约定的商品房销售单价为该商品房的综合销售价格；甲方应政府要求就部分项目报备案的价格，仅为备案之用，不作为双方结算的依据……此外，双方还签署了《装饰装修标准协议书》，对上述房屋的装修分项内容以及装修用材品牌等事项进行了书面确认，并约定：基于优化设计或改进施工或因其他不可归因于甲方的原因，甲方有权在不降低质量标准的情形下，变更所使用的建筑、装修材料，但此类变更不得影响乙方对房屋的使用。甲方有权在不影响使用功能的前提下，对可见面、不可见面以及其他局部区域对材料适用的部位、范围区域、工艺等进行细节调整……上述协议签订后，杨秀珍按照约定向中建孚康公司支付了购房款。中建孚康公司取得房屋的《建设工程规划核实合格书》，并通过工程竣工验收备案后，通知杨秀珍于2018年11月25日办理交房手续。杨秀珍接到通知后，于2019年7月13日实际收房。另查明，2016年6月18日，中建孚康公司委托第三方苏信评估公司出具《装饰工程估价报告》，估价项目名称：中建孚康公司位于南京市浦口区价值评估。该报告显示，案涉Ｃ1户型的装修价值评估单价为5240元／平方米；于装修价格总汇表下方注明：“本估价报告仅为委托人了解估价对象的装饰工程市场价值提供参考依据，运用于其他方向本估价报告无效”。中建孚康公司在销售案涉楼盘前，向相关政府职能部门办理价格申报时，提交的《南京市商品住房价格申报价格表》中列明案涉房屋装修单价为5164元／平方米。另查明，案涉小区17幢一单元301室业主曾向南京市浦口区人民法院提起诉讼，经法院委托，2020年1月13日，江苏建瑞工程咨询有限公司出具工程造价咨询报告书，认定房屋套内交付装修实体工程部分单方造价3655.94元/平方米。本案杨秀珍参照该报告主张中建孚康公司赔偿装修差价。以上事实，有双方的陈述，杨秀珍提供的商品房预售合同及补充协议、装饰装修标准协议书、商品房预售方案、商品房价格申报价格表、装饰工程估价报告、工程造价咨询报告书、视频光盘等；中建孚康公司提供的工程规划核实合格书、竣工验收备案表及快递面单等证据在卷予以证实。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务。本案中，双方在签订商品房预售合同时还签订了《装饰装修标准协议书》，对案涉房屋的装修施工项目及装修用材品牌等事项进行了书面约定，该约定系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。即，中建孚康公司向杨秀珍交付的房屋应当符合上述装修标准约定。从现有证据看，杨秀珍未举证证明中建孚康公司存在《装饰装修标准协议书》约定的违约情况。至于杨秀珍主张按照中建孚康公司向房地产有关职能部门进行备案的材料履行装修义务，一审法院认为,本案双方当事人在补充协议中明确约定了中建孚康公司就部分项目报备案的价格,仅作为备案之用,不作为双方结算的依据,且双方还在《装饰装修标准协议书》中对装修内容、装修材料用材品牌等事项进行了约定,中建孚康公司应当按照双方约定履行装修义务,杨秀珍主张以备案装修资料作为确定装修质量依据，一审法院不予支持。杨秀珍由此主张中建孚康公司赔偿装修备案价格与实际造价之间的差价,依据不足,一审法院不予支持。关于杨秀珍主张中建孚康公司以样板房为准对案涉房屋装修瑕疵进行整改的问题，由于杨秀珍未举证证明中建孚康公司存在合同约定的违约情况，故对杨秀珍该项诉请，一审法院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，一审判决：驳回杨秀珍的全部诉讼请求。一审案件受理费减半收取计25元，由杨秀珍负担。二审中，双方当事人没有提交证据。对于一审查明的事实双方均无异议，本院予以确认。本院认为，当事人对自己的主张，有责任提供证据。上诉人上诉称《南京市商品房预售合同》、《装饰装修标准确认书》等未对装修质量要求作出明确约定，并应以报备的装修价格作为装修标准。对此本院认为，当事人对装修质量要求相关的装修设计、装修施工、装修材料以及材料价格、部品型号、生产厂家、用材数量等约定具体确定，买受人主张以约定装修价格、宣传装修价格或者备案装修价格作为装修质量要求依据的，不予支持。上诉人与被上诉人签订的《南京市商品房预售合同》合法有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。双方在签订《南京市商品房预售合同》时还签订了《装饰装修标准协议书》，对案涉房屋的装修施工项目以及装修用材品牌等事项进行了书面约定，上诉人主张双方未对装修质量要求作出明确约定，本院不予采信。在此情况下，上诉人主张以被上诉人在售楼处公示的装修价格以及被上诉人为销售房屋满足行政管理的需要向相关行政主管部门报备的装修价格作为装修标准，无事实和法律依据。上诉人申请对案涉房屋装修造价进行司法鉴定并要求被上诉人赔偿装修备案价格与实际造价之间的差价，本院不予支持。上诉人还上诉称应以样板房为准，对涉案房屋具有阳台连接处未设推拉门、欧派橱柜柜体材质低劣两处装修瑕疵进行整改。对此本院认为，双方签订的《装饰装修标准确认书》中未明确约定阳台连接处设有推拉门，涉案户型亦未设置样板房，上诉人虽认为当时销售人员曾有口头承诺，但对此未能提交证据证明；就欧派橱柜柜体材质问题，上诉人亦未能提交证据证实，故本院对上述理由，不予支持。综上，杨秀珍的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由杨秀珍负担。本判决为终审判决。审判员  殷源源二○二○年十二月二十四日法官助理滕文欣书记员朱亚芳