江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏09民终4641号上诉人（原审被告）：东台哈马碧置业有限公司，住所地江苏省东台市城东新区东进大道****。法定代表人：丁元祥，该公司总经理。委托诉讼代理人：张进，东台市东台法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：冯兴高，东台市东台法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：何海康，男，1962年6月26日出生，汉族，东台市第一中学教师，户籍地江苏省东台市，现住江苏省东台市。上诉人东台哈马碧置业有限公司(以下简称哈马碧公司)因与被上诉人何海康商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省东台市人民法院（2020）苏0981民初835号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。哈马碧公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判哈马碧公司不承担利息损失；2.一、二审诉讼费用由何海康负担。事实和理由：1.《商品房买卖合同(预售)》约定，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分),并自买受人付款之日起，按照/%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。一审法院据此认为何海康在本案中主张利息损失不违反法律规定错误，案涉《商品房买卖合同(预售)》并未约定逾期交付的利息问题，仅仅约定了违约金，一审法院作出的类似案件中（2019）苏0981民初4747号生效判决已经认定该种利息的约定视为没有约定，但本案一审法院仍然援引该内容判决支持何海康的利息请求，有违统一裁判标准的同案同判理念。2.何海康在哈马碧公司出现逾期交房情形时，应当按照合同的约定处理，其既要求退房又不按合同约定解决，有违契约精神。双方约定，逾期交房超过60天以上，何海康可以选择不退房或退房，如其认为退房违约金过低，可以选择不退房，领取总购房款的1%违约金，而房价上涨的价差完全可以覆盖其利息损失，其如选择不退房，则没有损失，既然其选择退房，就应该按合同的约定，承担退房造成的利息损失。3.本案中，哈马碧公司因疫情影响导致交房时间拖延，属于法定免责事由，一审法院对此未予认定错误。双方约定案涉商品房的交付时间为2019年9月30日前，哈马碧公司确实没有如期交房，存在过错，但是造成逾期交房的原因是哈马碧公司发包的电力施工单位出现了质量问题所致。2020年1月，全国因新冠疫情的影响而停滞了所有的工作进程，特别是哈马碧公司的法定代表人及主要负责人均为湖北武汉人，根本无法出城，由此产生近四个月的时间停工，属于法定免责事由，一审法院即使计算利息，也应相应减少计算该四个月的利息，但一审法院以逾期交房发生在疫情出现之前，对此后的愈期交房因疫情又拖延的原因一概不予考虑，有违公平。4.一审审理过程中，哈马碧公司提交了税务机关文件，载明哈马碧公司作为房地产销售单位，有对赔偿款按20%标准代扣税款，代缴税务机关的义务，根据规定，如哈马碧公司未能代扣，则承担该应扣税款的责任，一审法院在有相关文件规定的情况下，未判决何海康承担纳税义务，与税务机关的文件精神相悖。何海康辩称，1.本案中《商品房买卖合同》是由哈马碧公司拟定、反复使用的合同，哈马碧公司在签订合同前未与何海康协商，也未向何海康提示说明，私自填入/%，明显排除了何海康的主要权利。哈马碧公司占用何海康资金应当支付费用。案涉商品房买卖合同第11页第2条中的（不低于中国人民银行公布同期贷款基准利率）是对/%的补充说明。何海康在一审中已经放弃了违约金，仅主张利息，事实上按合同的理解是哈马碧公司在支付利息的同时也要支付违约金。2.本案中，不具备契约精神的是哈马碧公司，其未能按照约定交房是因为电缆偷工减料，供电部门查出后要求哈马碧公司进行整改，哈马碧公司因为电缆问题整改了一年多，电缆整改成功后又出现消防不过关的情形。3.哈马碧公司认为由于疫情原因延迟交房，但疫情是2020年的事情，合同约定的交房时间是2019年9月30日，何海康要求退房的时间是2019年12月1日，向一审法院提起诉讼的时间是2019年12月17日，均与疫情无关。4.哈马碧公司要求在支付违约金的同时扣除20%税金，在一审时哈马碧公司并未提出，该税金如果是由哈马碧公司交纳的，应由纳税部门向哈马碧公司征收，如果是由何海康交纳，应当由纳税部门向何海康征收。对于一审判决的利息标准何海康实际上是有异议的，2019年12月1日以后的利息应当按中国人民银行同期同类贷款利率1.5倍计算，但何海康为了解决纠纷没有上诉。何海康向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除何海康与哈马碧公司于2018年4月10日签订的《商品房买卖合同(预售)》(合同备案编号20180326062)；2.判令哈马碧公司向何海康退还全部房款876454元(不含何海康向上海常盈房地产经纪事务所支付的20000元);3.依据2019年8月19日前银行同期贷款利率，2019年8月20日起银行间同行业拆借利率，判令哈马碧公司按年利率4.9%支付2019年12月15日前房款利息69390元(其中：①2018年3月17日至2019年12月15日，基数30000元，639天的利息2574元；②2018年3月26日至2019年12月15日，基数396454元，630天的利息33530元；③2018年6月13日至2019年12月15日，基数450000元，551天的利息33286元)；4.判令哈马碧公司向何海康支付按年利率4.9%的1.5倍，即年利率7.35%，支付2019年12月16日至结清房款之日(恶意拖延退还房款期间)，基数为876454元的利息，每日利息为：876454元×0.0735÷365=177元；5.本案诉讼费用由哈马碧公司负担。一审法院认定事实：2018年4月10日，何海康与哈马碧公司签订《商品房买卖合同(预售)》(合同备案编号20180326062)1份，向哈马碧公司购买4号楼601室商品房及152号地下车库，总价款876454元。第七条约定买受人于2018年4月26日分两期支付全部房款(2018年3月26日前支付426454元，2018年4月26日前支付450000元)。第八条约定买受人逾期付款在60日之内，按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。第十一条约定出卖人应当在2019年9月30日前向买受人交付该商品房。第十二条约定出卖人逾期交房60日之内，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人、出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分)，并自买受人付款之日起，按照/%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。后何海康于2018年3月17日、2018年3月26日分别向哈马碧公司支付30000元、396454元，于2018年6月13日向哈马碧公司支付450000元。哈马碧公司向何海康出具江苏增值税普通发票2张，票面金额合计876454元。2019年9月30日哈马碧公司未能按约交付房屋。2019年11月4日，哈马碧公司向何海康支付逾期交房违约金557.01元(以哈马碧公司应支付2019年10月份逾期交房违约金2717.01元，扣减何海康逾期支付房款违约金2160元)。2019年12月17日，何海康向一审法院提起诉讼，要求哈马碧公司退还房款并支付违约金、利息等，一审法院组织当事人诉前调解，因双方未能协商一致，后一审法院于2020年3月4日立案。一审审理中，何海康曾要求哈马碧公司支付逾期交房违约金8765元，后撤回该项诉求。双方一致认定，哈马碧公司已向何海康支付逾期交房违约金557.01元(已扣减何海康逾期付款违约金)。一审法院认为，公民合法的权益受法律保护。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第一，关于何海康要求解除《商品房买卖合同(预售)》的诉讼请求。案涉合同第十二条约定哈马碧公司应在2019年9月30日前向何海康交付房屋，延期交房超过60日，何海康有权解除该合同。哈马碧公司未能按期交付房屋，亦未能提交可延期交房的合理证据，故何海康主张解除《商品房买卖合同(预售)》，哈马碧公司亦认可该主张，故对何海康主张的该项诉讼请求，一审法院依法予以支持。第二，关于何海康要求哈马碧公司返还全部购房款876454元的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。案涉《商品房买卖合同(预售)》解除后，对各方当事人不再具有约束力，原则上应当恢复原状，出卖人应当返还买受人全部购房款。何海康提供的交易凭条及增值税发票能证明其向哈马碧公司交付购房款876454元，哈马碧公司亦同意返还上述房款，故对何海康要求返还房款的诉讼请求，一审法院依法予以支持。第三，关于何海康要求哈马碧公司给付利息损失的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。根据《商品房买卖合同(预售)》约定，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分),并自买受人付款之日起，按照/%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。本案中，双方签订的《商品房买卖合同(预售)》中约定的交房时间为2019年9月30日，哈马碧公司逾期交房时间已超过60日，何海康要求解除合同，选择主张哈马碧公司赔偿购房的利息损失(撤回违约金主张)，不违反法律规定。何海康主张哈马碧公司支付付款日至2019年12月15日期间的购房款利息，何海康称其于2019年11月底要求退房，虽充分举证证明，但其于2019年12月17日向一审法院提起诉讼，结合其于2018年3月17日、2018年3月26日、2018年6月13日分别向哈马碧公司支付30000元、396454元、450000元的事实，其主张的利息起止时间不违反法律规定，依法应予支持。何海康主张以876454元为基数从2019年12月16日至结清房款之日计算利息损失，该损失符合法律规定，但何海康主张按照中国人民银行同期贷款利率的1.5倍进行计算利息，无事实和法律依据，对其主张中的上浮部分依法不予支持。鉴于何海康已主张银行贷款利息损失，且贷款利息损失数额已超过约定的违约金数额，故哈马碧公司已向何海康支付的逾期交房违约金557.01元相应扣减。综上，何海康的诉讼请求中合理合法部分，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审法院判决：一、解除何海康与哈马碧公司于2018年4月10日签订的备案编号20180326062《商品房买卖合同(预售)》；二、哈马碧公司于判决生效之日起10日内返还何海康购房款876454元；三、哈马碧公司于判决生效之日起10日内赔偿何海康利息损失(以30000元为本金自2018年3月17日起至2019年8月19日止、以396454元为本金自2018年3月26日起至2019年8月19日止、以450000元为本金自2018年6月13日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；以876454元为本金自2019年8月20日起至判决生效之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，再扣减哈马碧公司已支付的违约金557.01元)；四、驳回何海康的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13477元，由何海康负担47元，哈马碧公司负担13430元。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于何海康主张哈马碧公司赔偿购房款利息损失是否恰当的问题。本案中，何海康因哈马碧公司的违约而根据合同约定要求解除《商品房买卖合同(预售)》，虽然该合同约定如出卖人逾期交房超过60日后,买受人解除合同，则出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。但《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。何海康依据上述规定认为合同约定的违约金过低，要求哈马碧公司赔偿其利息损失，不违反法律规定，一审予以支持并无不当。关于哈马碧公司是否应承担疫情期间利息的问题。经查，《商品房买卖合同(预售)》约定哈马碧公司应在2019年9月30日前向何海康交付房屋，延期交房超过60日，何海康有权解除该合同。哈马碧公司的延期交房的违约行为、何海康向哈马碧公司寄送退房通知书均发生在疫情之前，故哈马碧公司主张其不应向何海康承担疫情期间的利息损失没有依据。关于哈马碧公司主张一审应根据国家税务总局发布的国税函（2006）865号“关于个人取得解除商品房买卖合同违约金征收个人所得税问题的批复”判决其在支付违约金的同时代为扣除何海康20%税金的问题。依法纳税是纳税人的法定义务，国税函（2006）865号批复明确：“商品房买卖过程中，有的房地产公司因未协商好与按揭银行的合作关系，造成购房人不能按合同约定办妥按揭贷款手续，从而无法缴纳后续房屋价款，致使房屋买卖合同难以继续履行，房地产公司因双方协商解除商品房买卖合同而向购房人支付违约金”，本案并不是该情形下双方协商解除合同，故不属于适用该批复的情形。综上，哈马碧公司的上诉理由均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1550元，由东台哈马碧置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李晓平审判员  曹 荣审判员  谢超亮二〇二〇年十二月二十五日书记员  成以琴