贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔01民终1405号上诉人（原审原告）：王凯旋，女，1981年11月11日生，苗族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：郭进，贵州贵达律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏远成，贵州贵达律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）:绿地集团（贵阳高新）房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市高新区金阳科技产业园创业大厦**。法定代表人：王瑞，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈澈（公司员工），男，1987年12月27日出生，苗族，住贵州省贵阳市金融城金融****。上诉人王凯旋因与被上诉人绿地集团（贵阳高新）房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市白云区人民法院（2019）黔0113民初8605号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王凯旋上诉请求：1、撤销原判，改判被上诉人支付逾期交房违约金51642元、逾期办证违约金7454元、预告登记费550元；2、被上诉人向上诉人交付高新区金苏大道346号绿地·新都会第13栋22层17号房屋；3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审程序严重错误，主要表现在以下几个方面：1、一审庭审时被上诉人对其逾期交房和逾期办证的事实没有异议，所以一审法院归纳本案焦点为逾期办证及逾期交房期间如何确定、违约金标准如何确定。但一审判决时原判将庭审时归纳的争议焦点变更成“被上诉人未按合同约定的时间交房并将办理商品房转移登记的有关文书交付给上诉人是否构成违约”。上述焦点变更属于严重程序错误；2、被上诉人一审时没有证据证明其将收到的550元款项交到不动产交易中心，也没有证据证明其办理了案涉房屋预告登记，原判在没有质证调查情况下认定该550元已交给不动产交易中心办理不动产预告登记，属于严重程序错误；3、一审法院对测绘报告、商品房现房销售证明书、预告备案登记等证据未经法庭调查和质证，属于严重程序错误。二、一审判决认定事实错误，主要表现以下几个方面：1、被上诉人一审没有提交商品房预售许可证证明案涉房屋销售合法，原判认定被上诉人销售行为没有违反规定属事实认定错误；2、被上诉人庭审时对逾期办证和逾期交房的事实予以认可，但原判认定被上诉人没有违约属事实认定错误；3、原判认定《商品房买卖合同》签订2019年2月28日错误，实际签订时间为2015年12月27日。同时系被上诉人没有按照合同约定办理合同备案、房屋预告登记手续，才导致上诉人银行按揭贷款至今办不下来，一审以补充协议第八条第1款的约定认定上诉人存在逾期付款违约行为明显错误。并且该补充协议系格式条款，且免除了被上诉人义务，应属无效。三、被上诉人在报纸上刊登公告仅能证明被上诉人通知业主办证的事实，不能证明被上诉人已经获得初始登记，更不能证明被上诉人已履行转移登记义务。绿地集团（贵阳高新）房地产开发有限公司答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，恳请二审法院驳回上诉，维持原判。王凯旋向一审法院起诉请求：1.判令被告立即将高新区金苏大道342号绿地·新都会第13栋22层17号房屋交付给原告；2.判令被告向原告支付迟延交房违约金51642元（违约金以涉案商品房每月2100元的租金为准，自2017年10月2日起计算至实际交房之日止，暂计算至2019年10月20日，为2100×748天/365×12=51642元）；3.判令被告向原告支付迟延办证违约金7454元（违约金以原告已付购房款99439.5元为基数，按银行同期贷款利率4.75%，加收罚息50%计算，自2018年10月1日起计算至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，暂计算至2019年10月20日，为99439.5×4.75%×（1+50%）/365×384天=7454元，后续逾期办证违约金按前述方式计算至被告实际办证之日止）；3.判令被告退还原告的预告登记公告费550元；4.判令被告承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实，2019年2月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于贵阳市高新区，房屋总价款198879元。合同第八条约定“付款方式为分期付款，买受人应当在2016年5月8日前分期支付购房款，预付款50681元，剩余房款148198元于2019年5月31日前付清”；合同第十一条约定“出卖人应当在2017年10月1日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当取得建筑工程竣工合格证明文件和有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，并满足合同第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件”；合同第十二条对该商品房的相关设施、设备的交付时间与使用条件进行了具体的约定；合同第十三条对逾期交房的违约责任及违约金的计算方式作出了具体的约定，即“逾期在180日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起180日内向买受人支付违约金，合同继续履行”；合同第二十二条约定“（一）出卖人承诺于2018年9月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起360日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之零点一／天承担违约责任；2、约定日期起360日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列约定处理：买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之零点一／天的违约金。该合同附件十二补充协议第八条约定“1、因下列情况之一，导致房屋逾期交付的，可据实予以延期，且出卖人不承担延期交房的违约责任：（1）因气候、自然灾害、国家地方政策法规或行政命令变化···（2）买受人未付清应付款项，包括但不限于购房款（含按揭款项）、违约金、配套设施费、税费、专项维修资金等。（3）……”；补充协议第十一条第4项约定“在商品房达到交付使用条件后，如买受人未付清房价款或违约金的（包括按揭付款的买受人欠缴银行按揭欠款、出卖人代垫付款项及相应违约金等），出卖人有权拒绝交付房屋且直至买受人付清款项，同时无须承担延迟交付的责任。买受人在已付清应付款或违约金后十日内自行前往出卖人处办理房屋交接手续……”。经查，原告先后于2014年9月30日支付维修基金1989元及房款39879元（其中包含定金转房款10000元，ＰＯＳ29879元），2015年7月29日支付购房款802元及预告登记费550元，2016年5月8日支付房款59198元。另查明，2017年4月20日，被告就案涉项目取得贵阳市测绘院出具的《贵阳市房屋建筑面积测绘报告》，2017年9月29日，被告就案涉项目取得贵阳国家高新技术产业开发区规划建设局盖章同意备案的《贵阳市建筑工程竣工验收备案表》，2018年9月17日，被告就案涉项目取得《商品房销售现房证明书》，2018年12月25日，被告就案涉项目取得《不动产权证书》，2018年12月27日，被告在《贵州都市报》刊登《公告》，公告内容为“尊敬的绿地新都会业主：我公司已于2018年12月27日取得绿地新都会（二期12栋、13栋、15栋、16栋、17栋、18栋）房屋的《不动产权证书》，请尚未办理产权的业主到本公司办理产权相关手续，特此告知”。另，案涉房屋被告已申请向不动产登记管理中心办理预告登记手续，目前正在审核当中。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，双方当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的相关规定，双方应当按照约定履行各自的义务。本案的争议焦点是被告未按照合同约定的时间交房并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告是否构成违约，对此，一审法院分析认为，《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定，“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”，就本案双方签订的《商品房买卖合同》而言，向被告支付购房款是原告的主要合同义务，将案涉房屋交付给原告是被告的主要合同义务。本案原告未按合同约定向被告支付房款，根据双方合同约定原告有权解除合同，即原告未付清房款前，双方的买卖合同是否应继续履行尚不确定，结合双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第八条约定，原告未付清购房款（含按揭款项）导致房屋逾期交付的，可据实予以延期，且出卖人不承担延期交房的违约责任，原告至起诉之日（2019年11月4日）尚未按照合同约定支付完毕所有购房款，此时房屋已经符合交付条件，原告可以按照补充协议的约定在付清购房款以后十日内自行前往出卖人处办理交接手续，被告并不存在逾期交房的违约情形，因此对于原告主张被告立即交付案涉房屋并承担逾期交房违约金的诉请，一审法院不予支持。关于交付办理商品房转移登记的相关文书，商品房转移登记是履行买卖合同转移占有案涉房屋的后续、附随义务，如前所述，原告未付清房款前双方买卖合同是否继续履行尚不确定，原告未付清房款、未转移占有案涉商品房而要求被告履行后续、附属义务并据此主张违约责任没有事实和法律依据，加之被告已于2018年12月25日取得案涉项目《不动产权证书》并于2018年12月27日在《贵州都市报》刊登《公告》通知买受人办理产权转移登记，因此对于原告诉请被告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，一审法院不予支持。关于预告登记费，原告交付该费用后，被告已申请向不动产登记管理中心办理预告登记手续，目前正在审核当中，原告诉请被告返还该费用没有事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告王凯旋的诉讼请求。案件受理费646元（已减半，原告已预交），由原告王凯旋负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人提交（2018）高新区（白）不动产权第002419号证书原件一份，该证据一审已提交，但未加盖公章；上诉人质证称该证据只有复印件，虽加盖有公章，但没注明是否与原件一致，且没有经办人签字。该证据取得时间为2018年12月25日，比合同约定的办证时间2018年9月30日延迟3个月，证明被上诉人有违约行为。二审审理查明的事实与原判认定的部分事实一致。另查明：1、房屋于2016年6月28日取得面积测绘报告，原判认定2017年4月20日取得测绘报告错误；2、被上诉人二审中认可未向一审法院提交房屋面积测绘报告和《商品房销售现房证明书》，原判认定案涉房屋于2018年9月17日取得《商品房销售现房证明书》没有相关依据。3、案涉房屋至今未办理预告登记和合同备案。双方当事人在二审中一致确认案涉房屋欠付尾款99000元。上述事实有当事人庭审陈述及相关证据在卷佐证，且经质证，本院依法予以确认。本院认为，关于案涉房屋的合同签订时间及付款方式问题，上诉人虽然主张合同实际签订时间为2015年12月27日，且约定的付款方式为首付款+银行贷款方式。但根据书面合同显示该合同签订于2019年2月28日，同时合同约定的付款方式为分期付款，2016年5月8日前预付50681元，余款148198元于2019年5月31日付清。故本院认为原判认定案涉合同正式签订时间为2019年2月28日，付款方式为分期付款并无不当，本院予以维持。本案合同约定交房时间为2017年10月1日，被上诉人主张上诉人至今未付清款项，故根据补充协议第十一条的约定被上诉人有权拒绝交房，但根据主合同约定的分期付款时间来看，第一期款于2016年5月8日前支付，第二期款于2019年5月31日前支付，即合同约定的交房时间在第一期款付清之后、第二期款付款之前，而上诉人截至2016年5月8日止已付款99879元，已超过第一期款的付款金额，按照主合同约定被上诉人应予交房。由于补充协议是被上诉人拟定的格式条款，即便按照补充协议第十一条约定，在上诉人款项付清前被上诉人有权拒绝交房，那么也应作出对被上诉人不利的理解，即理解为在第一期款项付清前被上诉人有权拒绝交房。由于上诉人已超额支付完第一期款项，被上诉人没有理由再依据补充协议第十一条的约定拒绝交房，故本院认为上诉人主张被上诉人交付房屋和逾期交房违约金应予支持。逾期交房违约金按合同约定的日万分之一标准，从2017年10月2日起计算至起计算至本案起诉之日2019年11月4日，共计764天的逾期交房违约金为：99879元×764天×0.0001=7631元；后续逾期交房违约金以已付款99879元为基数，按日万分之一的标准计算至实际交房之日止。同理主合同约定2018年9月30日取得初始登记，并将房屋转移登记有关文书交付买受人，上述约定的时间也是在第一期款付清之后，第二期款付清之前，那么在上诉人第一期款已超额支付的情况下，被上诉人亦没有理由拒绝将办理商品房转移登记的有关文书交付给上诉人，本院认为上诉人主张逾期办证违约金应予支持。逾期办证违约金按合同约定的日万分之零点一标准，从2018年10月1日起计算至本案起诉之日（2019年11月4日），共计400天，逾期办证违约金为：99879元×400天×0.00001=400元；后续逾期办证违约金以已付款99879元为基数，按日万分之零点一的标准计算至将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人之日止。关于预告登记费550元是否退还的问题，二审中被上诉人向本院提交的预告登记证，可以证实被上诉人为上诉人办理了案涉房屋的预告登记，故上诉人要求退还预告登记费550元的主张不能成立，对该主张本院不予支持。关于上诉人提到一审程序违法问题，一审法院在部分证据（面积测绘报告、商品房现房销售证明书）未提交质证的情况下认定相关事实存在瑕疵，但由于上述证据对本案的处理不具直接关联，不属于严重程序错误。另，开庭过程中，案件争议焦点应在法庭调查、质证结束后，法庭辩论前向各方当事人总结确认。但本案一审法院在法庭调查阶段就将本案争议焦点总结为“逾期交房、办证违约金及标准如何确定”的确存在错误，本院予以指出。但根据庭审笔录记载，一审法庭辩论阶段被上诉人实际发表了“付清款项前有权拒绝交付房屋”的辩论意见，即当事人对此问题发表了相关意见，故亦不应认定一审程序严重错误。据此，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市白云区人民法院（2019）黔0113民初8605号民事判决；二、绿地集团（贵阳高新）房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付王凯旋至2019年11月4日逾期交房违约金7631元，后续逾期交房违约金以已付款99879元为基数，按日万分之一的标准计算至实际交房之日止；三、绿地集团（贵阳高新）房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付王凯旋至2019年11月4日的逾期办证违约金400元，后续逾期办证违约金以已付款99879元为基数，按日万分之零点一的标准计算至将办理商品房转移登记的有关文书交付给王凯旋之日止；四、绿地集团（贵阳高新）房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向王凯旋交付高新区金苏大道346号绿地·新都会13栋22层17号房屋；五、驳回王凯旋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费440元，由王凯旋负担352元，由绿地集团（贵阳高新）房地产开发有限公司负担88元；二审案件受理费880元，由王凯旋负担704元，由绿地集团（贵阳高新）房地产开发有限公司负担176元。本判决为终审判决。审判长  符黎音审判员  黄 新审判员  邓禹雨二〇二〇年十二月三日书记员  曹 然