江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0311民初6847号原告：王世伟，男，1974年3月5日生，汉族，住徐州市。原告：陈媛，女，1977年1月1日生，汉族，住址同上。以上两原告共同委托诉讼代理人：陈保卫，男，1951年9月10日生，汉族，住徐州市。被告：江苏华厦融创置地集团有限公司，住所地徐州市泉山区金山南路润华广场。法定代表人：陈晓非，总经理。委托诉讼代理人：宋函儒，女，1991年3月12日生，汉族，该公司员工，住。原告王世伟、陈媛与被告江苏华厦融创置地集团有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年11月20日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年12月10日公开开庭进行了审理。原告王世伟、陈媛的共同委托诉讼代理人陈保卫，被告江苏华厦融创置地集团有限公司的委托诉讼代理人宋函儒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王世伟、陈媛向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告延期交房违约金69865元；2、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2015年1月11日签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于徐州市房屋一套，房屋价款为1005605元，地下室价款为37154元，总价款为1042759元。被告应于2016年1月28日前交付房屋。原告已依约交付了全部房款并收到被告开具的不动产统一发票，但被告直到2017年11月29日才交付房屋。根据原告与被告签订的《商品房买卖合同》第九条的约定，被告应当承担延期交房的违约责任，另合同约定了被告配合办理权属登记的时间及逾期的违约责任。为维护原告合法权益，遂诉至法院。庭审中，原告称计算天数错误，要求按照671天计算逾期交房违约金。被告江苏华厦融创置地集团有限公司辩称，1、原告所述与事实不符，被告存在不可抗力，根据合同约定，被告不承担逾期上房的违约责任；2、原告主张的逾期金额不予认可，诉讼请求中主张的违约金包含地下室，根据商品房买卖合同第九条约定，上房违约金仅指已付房款的万分之一，并不包含地下室；3、明确一下逾期上房天数应按照2016年1月29日开始计算至2017年11月29日；4、本案已超过诉讼时效，原告明知从2016年1月29日起可以要求被告支付延期交房违约金，但怠于行使自己的诉讼权利，故延期交房的违约金的诉讼时效应从2016年1月29日开始计算，故已超过诉讼时效。本院归纳该案争议焦点为：本案原告在本案中主张的各项违约金计算的方式和起算时间是否有依据，是否符合合同约定？原告王世伟、陈媛为证明自己的诉讼主张，向本院提交了购房合同以及发票、地下室收据、协议、个人贷款支付凭证、支付400000元购房款的收据以及住房公积金贷款合同、物业费收据复印件，在2015年1月19日就开始扣款了，原告是2017年11月30日上房的。被告江苏华厦融创置地集团有限公司对于原告提交的上述购房合同及发票、地下室协议以及收据真实性无异议，对于2015年3月31日缴纳400000元真实性无异议，同时可以明确王世伟、陈媛晚于合同约定交付日期才支付房款，个人银行贷款支付凭证真实性无异议，但不能免除原告支付房款逾期的责任。保利物业收据并非原件，真实性有异议，不予认可，关于物业费被告没有处置权。被告江苏华厦融创置地集团有限公司为支持自己的抗辩意见，向本院提交了如下证据：1、提供编号2015xxx建设工程规划许可证及编号为2017xxx建设工程施工许可证，证明2015年5月28日因政府规划变更为涉案商品房重新办理编号2015xxx建设工程许可证及2017年3月16日编号2017xxx号建设工程施工许可证，被告系因政府行为直接导致工程延期，同时根据商品房买卖合同补充协议第三条第二项及商品房买卖合同补充协议第六条第三项，故出卖人不承担违约责任；2、地下室协议，证明原告主张金额包括地下室无事实以及法律依据，地下室合同签订时间晚于商品房买卖合同形成时间，二者系独立的买卖合同，且地下室合同并没有约定交付的日期以及违约条款，不能将商品房约定的违约条款适用于地下室合同中，违反意思自治，且在商品房买卖合同第九条明确约定，按照交付的房款承担违约责任，并不包括地下室，且地下室并不能办证，故原告主张应当不予支持。经质证，原告王世伟、陈媛认为并不知道被告所举的证据，认为不应该是政府的原因，如果是政府的原因，则是被告和政府之间的关系，因为被告承诺是对双方有效，被告存在违反政府法规的地方，不然政府不会无缘无故撤销或者作废规划许可，被告的违规违法不应当由业主来承担。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年1月11日，原告王世伟、陈媛与被告江苏华厦融创置地集团有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的徐州市天山绿洲小区四期第x幢x单元xxx号的房产，该商品房的用途为住宅，建筑面积共117.78平方米。按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米8537.99元，总金额1005605元。买受人已于2015年1月11日付清房款605605元，余款400000元办理按揭，应于2015年1月20日付清。第八条、出卖人应当在2016年1月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得商品住宅交付使用批准文件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、因政策法规变动、政府禁令或电办热电、天然气、自来水、市政道路部门等，非出卖人原因导致工程延期的，出卖人可据实延期并不承担违约责任；3、买受人逾期付款的，除应按本合同第七条承担违约费任外，出卖人有权暂缓向买受人交付该商品房，直至买受人付清全部款项(含逾期付款违约金)为止。第九条、除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过270日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。逾期付款超过10日的，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日买受人按日向出卖人支付逾期付款万分之三的违约金。原告王世伟、陈媛实际支付房款的时间及金额分别为2015年1月11日605605元，2015年3月31日400000元。2017年11月30日，被告江苏华厦融创置地集团有限公司向原告王世伟、陈媛实际交付涉案房屋。原告王世伟、陈媛认为，被告应当承担逾期交房的违约责任，遂诉讼来院。本院认为，原告王世伟、陈媛与被告江苏华厦融创置地集团有限公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。原告王世伟、陈媛已全额交付了购房款，被告理应按照合同约定交付涉案房屋；其逾期交付房屋，应向原告承担逾期交房的违约责任。根据《商品房买卖合同》约定，被告应自最后交付期限的第二天（2016年1月29日）起至实际交付之日（2017年11月30日）止，共计671天，按日向原告支付已交付房价款1005605元的万分之一的违约金，数额为67476元。关于被告辩称因政府规划变更导致工程无法按期完成，其逾期交房存在客观情况，本院认为，其提供的建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证仅能证明其规划获得许可及重新办理了施工许可证，并不能证明其系因政府规划变更导致工程延期，故对于该抗辩，本院不予采纳。对于原告主张的逾期交付地下室的违约金，本院认为，原告自愿从被告处认购地下室，双方已订立了认购协议，协议中对地下室面积及交易价款进行了约定，但并未约定被告交付的具体时间，亦无迟延交付的违约责任条款约定。原告要求被告按照双方订立的《商品房买卖合同》中违约条款来承担违约责任，但商品房买卖合同与地下室认购协议是两个独立的合同，非主从合同关系，商品房买卖合同中违约责任条款不能类推适用于地下室认购协议中，原告要求被告承担逾期交付地下室的违约责任无合同及法律依据，本院不予支持。对于被告抗辩的诉讼时效问题。本院认为，诉讼时效是权利人请求人民法院保护其权利的法定期间，应当从权利人权利受到侵害，权利人能够请求法院保护其请求权开始计算。就本案而言，合同约定被告上房时间在2016年1月28日前，但被告实际上房时间为2017年11月30日，被告逾期时间在2016年1月28日之后。原告虽自2016年1月29日就已知晓自身权利遭受侵害，但被告作为义务人未履行义务之违约状态一直持续至2017年11月30日，原告权益遭受侵害时间的终结点是在2017年11月30日，此时间点应作为请求权的起算时间点。由此来看，原告的违约金诉请未超过诉讼时效，被告抗辩诉讼时效已超过理由不能成立，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告江苏华厦融创置地集团有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告王世伟、陈媛逾期交房违约金67476元；二、驳回原告王世伟、陈媛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1547元，减半收取773.50元，由被告江苏华厦融创置地集团有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 员 刘现伟二〇二〇年十二月二十三日法官助理 王鹏里书 记 员 王 恺