辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽06民终1930号 上诉人（原审被告）：王雪，女，1989年1月6日出生，汉族，住丹东市振兴区。 委托诉讼代理人：贾方，辽宁中天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李璐，辽宁中天律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：丹东天博物资贸易有限公司，住所地丹东市滨江中路****。 法定代表人：宋军延，经理。 委托诉讼代理人：管苏祥，辽宁万鹏律师事务所律师。 上诉人王雪因与被上诉人丹东天博物资贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服丹东市元宝区人民法院（2020）辽0602民初625号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王雪的委托诉讼代理人贾方，被上诉人丹东天博物资贸易有限公司的委托诉讼代理人管苏祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王雪上诉请求：依法撤销（2020）辽0602民初625号民事判决，并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定被上诉人通过拍卖方式取得涉案房屋所有权无事实及法律依据。第一，依据《物权法》第十九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定除外。第二，没有法律规定可以通过拍卖就能取得房屋所有权。丹东市元宝区人民法院（2017）辽0602行初32号行政判决，并未认定被上诉人对涉案房屋享有所有权，行政判决也无权对涉案房屋进行确权，该判决仅认定涉案房屋由丹东证券公司通过法院裁定取得所有权并办理了登记，是被上诉人取得所有权的来源，并未确定被上诉人已取得案涉房屋所有权，该行政案件仅是恢复了丹东证券公司房屋所有权证，所以该判决不能证明案涉房屋已发生自丹东证券公司至被上诉人的物权变动。所以，一审判决认定被上诉人取得案涉房屋所有权无事实及法律依据。第三，丹东市元宝区人民法院（2019）辽0602行初10号行政判决和丹东市中级人民法院（2019）辽06行终126号行政判决，均证明法院驳回了被上诉人要求办理产权证的请求。第四，被上诉人与丹东国际酒店有限公司签订协议书不能成为被上诉人收取租金的依据。因为该协议书上已经注明案涉房屋尚未办理产权，故租赁协议应为无效。且该协议约定的租期至2019年6月30日，那么被上诉人仅有权收取2019年6月30日之前的租金，在此之后被上诉人无权再收取租金。综上，案涉房屋所有权未因拍卖而发生物权变动，拍卖合同及拍卖成交书只是债权凭证，不能证明被上诉人对案涉房屋享有所有权，其无权收取房租。 丹东天博物资贸易有限公司辩称，一审判决认定事实和适用法律均正确，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回，请求维持原判。 丹东天博物资贸易有限公司向一审法院起诉请求：被告支付房屋租金58043元。 一审法院认定事实：2018年1月1日，原告作为出租方即甲方、被告作为承租方即乙方，双方签订《房屋租赁协议》一份，第一条房屋基本情况，甲方房屋(以下简称该房)一楼酒吧，建筑面积约200平方米，以现状为准。第二条房屋用途，该房屋用途为出售洋酒、简餐(不得使用明火)用房，乙方不得任何改变房屋用途，不得转租，如发现合同自动解除。合同到期后租金上不超过10%，同等乙方优先承租。第三条租金、租期、交付方式、交付期限，租赁期限：租期3年。2018年1月1日至2020年12月30日止。在此期间，甲乙双方要求终止合同，须提前3个月通知对方，方可终止合同。该房租金每年为人民币95000元，乙方如开据发票税费由乙方承担，保证金10000元。租金上纳租，每半年交纳一次，金额为47500元，逾期10天不交纳租金，合同自动解除。乙方租赁期间，水费每吨5.28元，电费每度1.3元，制冷、取暖乙方自己解决。其他由乙方租赁而产生的费用由乙方承担。租赁结束时，乙方须结清各种费用，欠费在保证金中扣除。附：丹东国际酒店大楼的安全、消防、维修等管理工作，甲方委托丹东国际酒店有限公司代行管理。物等管理工作，物业维修费用每年5000元和水电费，乙方向丹东国际酒店有限公司交纳。合同签订后，被告在涉案房屋经营。2018年因房屋漏水，造成被告经营商品损失，经双方协商，原告同意在2019年房租中抵顶被告损失61957元，被告尚欠2019年1月1日至2020年4月30日房屋剩余租金64715元。另查，2010年12月16日，原告系通过拍卖的方式取得了涉案房屋的房屋所有权。 一审法院认为，本案的争执焦点一是原告是否具有涉案房屋处置权。二是被告应否支付拖欠房屋租金。本案中，在原告提供的该院(2017)辽0602行初32号行政判决书及原告提供的其他证据，均能证实原告于2010年12月16日通过拍卖的方式取得了涉案房屋的所有权，故原告对该房产具有处置权。关于被告应否给付拖欠租金一节，原、被告签订《房屋租赁合同》后，双方均应按照合同履行各自的义务，被告应将租金及时交付原告，且被告在房屋漏水造成其损失后，被告亦曾为此找原告对损失的处理进行了协商，故根据合同的相对性原理，被告以自己已向案外人交纳了租金为由抗辩原告要求给付租金的请求，于法无据，该院不予支持。原告要求给付租金58043元的请求符合法律的相关规定，应予保护。判决：被告王雪于本判决生效之日起十日内给付原告丹东天博物资贸易有限公司房屋租金58043元。案件受理费1252元，减半收取626元，由被告王雪承担。 本院二审期间，王雪围绕上诉请求依法提交如下证据： 证据1、2017年11月4日丹东国际酒店有限公司与上诉人签订的租赁合同，证明上诉人是先与丹东国际酒店有限公司签订的合同，而且合同金额低于上诉人与被上诉人签订的合同，期限长于与被上诉人签订的合同。上诉人由于不知道房屋真正产权是谁，在被上诉人的误导下，才与被上诉人于2018年1月1日签订了案涉房屋租赁合同。 证据2、（2019）辽0602行初10号判决，丹东市中级人民法院（2019）辽06行终126号判决，证明丹东市元宝区人民法院（2017）辽0602行初32号判决，驳回被上诉人就国际酒店大厦1－4层办理产权证的请求后，被上诉人再次向丹东市元宝区人民法院和丹东市中级人民法院提起诉讼，经二审判决最终还是驳回了被上诉人的诉讼请求，进一步证明被上诉人没有取得涉案房屋的房屋所有权证。 证据3、辽宁省高级人民法院（2020）辽执复105号执行裁定书，丹东国际酒店房产项目移交协议书，证明辽宁省高级人民法院以（2018）辽06执异106号执行案件未审查丹东国际酒店房产项目移交协议书是否取得华融资产公司辽宁分公司、金合公司以及其他债权人确认为由，认定该执行裁定事实认定不清，并据此撤销该执行裁定。因被上诉人基于资产转让书和移交协议书作为其是案涉房屋所有权人的依据，现因移交协议书效力待定，进一步证明被上诉人对案涉房屋不享有所有权。 丹东天博物资贸易有限公司的质证意见为，对证据1的真实性有异议，一审时从未提出过存在房屋租赁协议，而且该租赁协议同该房屋的流转过程是自相矛盾的，上诉人并不是从国际酒店手中租赁涉案房屋的，可以详见第一次庭审过程中上诉人代理人在一审时涉及房屋租赁过程的陈述意见。该证据显然是事后伪造，且不是新证据。对证据2的真实性没有异议，但该组证据无法证明上诉人要证明的问题，涉案房屋属于被上诉人所有，被上诉人将涉案房屋直接租赁给本案上诉人，双方签订租赁协议，上诉人也缴纳了租金。对证据3的真实性没有异议，但需要说明的是，上诉人代理人故意混淆了该二份证据的关联性，本案被上诉人通过竞拍的方式从汇达资产公司购买了四项债权，其中实物资产即涉案争议标的物的所在地元宝区新安街88号4069平方米的房产，剩余三处标的物是债权，上诉人提供的（2020）辽执复105号执行裁定书是关于债权部分的恢复执行，同房产交接没有任何关联性。该恢复执行指的是丹东环球大厦国际酒店尚欠4000余万元的债务，应向本案被上诉人偿还，该执行裁定涉及的执行标的和执行内容与本案涉案房产没有任何关联性。涉案房产是辽宁证券公司转让给汇达资产公司，经拍卖由被上诉人取得。该组证据所涉及执行标的与本案不具有关联性。 综合双方的举证、质证意见，本院的认证意见为，上诉人提供的证据1虽系上诉人与案外人签订的案涉房屋租赁合同，但并不能据此否定上诉人与被上诉人签订案涉房屋租赁合同的合法性，故对证据1不予采信。证据2可以证明被上诉人通过行政诉讼要求办理案涉房屋产权证未得到支持，系因其并不属于单方申请的情形，所以未支持其办理产权证的请求，不能就此否定被上诉人通过拍卖竞得涉案房屋的事实，故本院对证据2不予采信。证据3与本案不具有关联性，本院不予采信。 依据双方当事人一审提供的证据，经过审理查明，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2010年12月16日，被上诉人以竞买的方式竞得涉案房屋。2016年7月1日，丹东天博物资贸易有限公司与丹东国际酒店有限公司签订《协议书》，该协议约定丹东天博物资贸易有限公司将元宝区新安街88号房屋中的1层、4层租赁给丹东国际酒店有限公司，租赁期限：2016年7月1日至2019年6月30日，租金按实收租金3比7分配，即丹东天博物资贸易有限公司7，丹东国际酒店有限公司3。2017年5月30日，丹东天博物资贸易有限公司与丹东国际酒店公司签订《协议书》，该协议就双方租赁协议终止一事约定如下，因丹东国际酒店有限公司经营年限至2017年1月14日，现尚未办理经营年限延期手续，为此双方同意终止原租赁协议。待丹东国际酒店有限公司办理好经营延期后，甲乙双方另行协商租赁天博公司房屋事宜。 本院除对一审法院查明的“2010年12月16日，原告系通过拍卖的方式取得了涉案房屋的房屋所有权”的事实外，对其他事实予以确认。 本院认为，本案二审期间的争议焦点为上诉人应否给付被上诉人尚欠房屋租金。上诉人主张被上诉人并非案涉房屋所有权人，其不应向被上诉人支付租金。首先，从双方签订的租赁协议来看，系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效。其次，上诉人主张被上诉人不是案涉房屋所有权人，无权对外出租房屋。本案中，被上诉人经拍卖竞得案涉房屋，虽其就案涉房屋办理的不动产登记被撤销，但不能据此否定被上诉人对案涉房屋享有收益权，且签订案涉租赁协议时上诉人对被上诉人就案涉房屋享有收益权并无异议，其也按租赁协议交纳了部分租金。上诉人提供的证据也不足以否定被上诉人对案涉房屋享有收益权，现被上诉人以双方签订的租赁协议要求上诉人交纳租金具有事实和法律依据，上诉人主张不应向被上诉人交纳租金的上诉主张不能成立。 综上所述，王雪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1252元，由王雪负担。 本判决为终审判决。 审判长 吕 姝 审判员 于 军 审判员 康 璐 二〇二〇年十二月十八日 书记员 王晓宇