广西壮族自治区贺州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂11民终1312号 上诉人（原审被告）：伍炳河，男，1984年5月12日出生，汉族，住湖南省江**瑶族自治县。 委托诉讼代理人：盘枫，湖南省江**瑶族自治县华峰法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：潘忠良，男，1976年3月1日出生，瑶族，住广西贺州市八步区。 委托诉讼代理人：李汝幸，广西致恭律师事务所律师。 第三人：邹金荣，女，1991年10月10日出生，瑶族，住广西钟山县。 上诉人伍炳河因与被上诉人潘忠良、第三人邹金荣房屋租赁合同纠纷一案，不服钟山县人民法院（2020）桂1122民初740号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年10月20日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 伍炳何上诉请求：1、请求撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判上诉人不承担房租支付义务。2、一审和二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：1、 一审法院审理程序违法。本案第二次审理是在之前审理（2020）桂1122民初925号案件休庭后，马上转入到本案的第二次审理。开庭之前，上诉人未收到任何的追加邹金荣为本案第三人参加诉讼及需在2020年8月6日第二次开庭审理的传票、举证通知书、答辩通知书等法律文书，直接剥夺了上诉人的答辩期和举证期，程序明显违法。2、一审已经查明涉案房产所有人钟山县税务局对于该局财产一律不得对外出租。故与该局签订租赁协议案外人董国强的将涉案房屋租赁给被上诉人无效，上诉人与被上诉人签订的协议也无效。3、涉案房屋无规划证、房屋竣工验收备案证及消防合格证等资质，属于违法建筑，故上诉人与被上诉人签订的租赁协议无效。4、一审法院认为房屋面积与案涉房屋租赁合同约定面积基本相符的观点也是错误的。合同约定出租给上诉人的房屋门面面积108㎡,2020年7月29日一审法院组织当事人各方进行了现场勘测，但实质门面建筑面积只有56㎡，其余面积都是被上诉人没有取得合法使用资质而用铁棚等违法搭建的临时建筑，上诉人根本未合法合理地使用到租赁合同中约定的房屋面积，故上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同也属无效合同。5、最高院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》（法发【2020】17号）的通知第六点明确规定，出租人请求免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。涉案出租房屋的所有权人是国家税务总局钟山县税务局，上诉人获得的承租权是被上诉人经案外人董国强转租而来，虽然国家税务总局钟山县税务局复函表示无减免房租措施，但若产生了纷争，则应当适用最高院特别时期作出的特别规定，一审法院的理解却是在混淆最高院的裁判观点。而第三人邹金荣也提供了房屋所有权属地贺州市人民政府关于减免房租的相关文件，也是倡导应减免房租的。6、当事人各方已于2019年12月19日重新签订了《房屋转租合同》，明确了涉案门面承租人自签订合同后就是第三人，被上诉人也接收了第三人邹金荣交纳的2020年1-3月的租金45000元，因此，上述各方当事人的行为表 现均可证实了上诉人的行为不是房屋转租行为，而是房屋承租权的转让行为，故剩余的租金应由第三人支付。 潘忠良答辩称，一、原审判决认定的事实清楚，证据充分，审判程序合法，适用法律正确，请求维持原判。二、上诉人提出的上诉请求和理由不能成立，且与本案事实不符。1、一审法院审判程序合法，上诉人提出一审程序违法的事实并不存在；2、上诉人提出税务局对房屋不得对外出租出借，但在涉案的租赁合同履行过程中，钟山县税务局以及董国强均未提出异议，房屋租赁合同合法有效；3、上诉人提出出租房屋没有规划证竣工验收备案证等不是认定合同无效的条件；4、上诉人提出房屋出租面积不符，在一审中法官与当事人在现场丈量的面积基本相符；5、上诉人提出涉案房屋因新冠××疫情免除租金的理由一审法院依据钟山县税务局的回复意见不予减免，一审判决不予支持上诉人的主张是正确的；6、上诉人提出重新签订了房屋转租合同应当由邹金荣支付被上诉人的租金，理据不足，因为上诉人与被上诉人以及第三人邹金荣签订房屋转租合同后，原上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同继续有效，上诉人应当履行双方签订的房屋租赁合同的义务，向上诉人支付租金。 邹金荣答辩称，一、董国强属于涉案房屋的共同使用人之一，潘忠良单方出租属于无权处分。二、潘忠良将房屋出租给伍炳何的合同效力待定。三、房屋多次转租董国强应当知道，但是没有追认，合同应当无效。四、答辩人非合同当事人，不应列第三人。 潘忠良一审诉讼请求：1判令被告支付2020年4月1日至12月31日共计9个月的门面租金135000元；2、本案诉讼费由被告承担。 一审认定事实：被告与原告潘忠良就钟山县城东16号（县农贸中心市场对面 国税局门面移动右起第六、七间）平等自愿协商，原告以租用门面钟山县城东16号（县农贸中心市场对面国税局门面移动右起第六、七间）租给被告伍炳河使用，并于当日签订《房屋租赁合同》。合同约定主要内容：1.转租期一年六个月，自2019年7月1日至2020年12月31日止。2.被告伍炳河租用原告潘忠良门面必须先交伍万元给原告潘忠良作为保证金，租金定为每月壹万伍仟元整，年租金为壹拾捌万元整。房租每年12月5日前交第二年房租，被告伍炳河如不按时交租金，原告潘忠良有权单方面终止合同，并不退押金。被告伍炳河直接向原告潘忠良支付房屋租金至2019年12月31日，共计90000元。2019年12月21日，第三人邹金荣向原告潘忠良支付45000元，并备注：“2020年1月2月3月铺租”。2020年7月29日，该院组织各方当事人到场进行现场调查，经实地测量，案涉房屋已清空，房屋面积与案涉房屋租赁合同约定面积基本相符。 另查明，2019年12月19日，经被告与第三人邹金荣平等自愿协商，伍炳河同意把2019年7月租用的潘忠良的钟山县城东16号（县农贸中心市场对面国税局门面移动右起第六、七间）转租给第三人邹金荣使用，并于当日签订《房屋转租合同》，原告潘忠良在“业主”一栏签字。该合同约定主要内容：转租期一年，自2020年1月1日至2020年12月31日止。邹金荣租用须预交三个月（2020年1月至3月）的铺租肆万伍仟元整给业主潘忠良。以后每月租金为壹万伍仟元整，年租金为壹拾捌万元整。房租按季度交，每季度月未5日交下季度租金。同时约定，如果邹金荣不按时交租金，伍炳河有权单方终止合同，并由邹金荣支付后面剩下月数的全部租金。该合同需经潘忠良签字确认才可生效。 原告与案外人董国强于2017年签订《房屋门面合作经营协议》，应协议约定主要内容：1.合作期限为自2017年7月1日至2020年12月31日。合作 期内，董国强如因城市规划或国税局明文规定需要终止合同，潘忠良应在规定的时间内无条件将房屋归还董国强。2.出资额及出资方式，董国强以位于钟山县城钟山市场对面原国税分局办公楼整栋楼及门面的使用权为入股出资额。潘忠良负责以现金方式出资，为方便经营管理，由潘忠良自主经营，潘忠良自愿以每年包干给董国强利润肆拾柒万元，董国强不得干涉潘忠良经营管理。3.门面使用期间，潘忠良如需改变店铺装修和结构，需经董国强文字签字同意，如潘忠良擅自处理，将承担相应的经济责任。 再查明，案涉房屋钟山县城东16号（县农贸中心市场对面国税局门面移动右起第六、七间）产权为国家税务总局钟山县税务局所有。经函询国家税务总局钟山县税务局，该局反馈：钟山县城东16号（县农贸中心市场对面国税局门面）房屋建成于1981年，该局于2008年1月5日与案外人董国强个人签订房屋租赁协议，约定租期为：从2020年1月1日起到2020年12月31日止，租期为壹拾叁年，每月租金为肆万元整。根据税务系统相关固定资产管理办法规定，该局资产一律不得对外出租出借，已签订协议的在租期结束后立即回收资产，所以不存在有疫情期间房租减免措施。 该院认为：关于合同效力问题。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告于2019年5月20日签订的《房屋租赁合同》以及被告与第三人于2019年12月19日签订的《房屋转租合同》是各方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，依法应认定为有效合同。 案涉房屋系国家税务总局钟山县税务局所有，原告潘忠良经层层转租而拥有租赁权，租赁合同的期限均未违反法律和行政法规的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”，可见，对于承租人未经出租人同意转租的，其救济途径应是解除原租赁 合同，而非宣告转租合同无效。再者，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”，本案中，国家税务总局钟山县税务局、董国强、潘忠良之间所签订合同涉及的房屋门面众多，且以打包形式出租，其知道或者应当知道承租人分包或分租他人的可能性。合同签订至今，上述案外人均未向原、被告或第三人主张过该项权利，应视为其默认承租人的转租行为。原告潘忠良依法转租房屋，与法不悖，被告与第三人的主张与本案实际不符，该院不予支持。 该院认为，出租未经房屋竣工验收和消防验收合格的房屋违反了《消防法》等关于房屋使用条件的强制性规定，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三款的规定，在该种情形下导致房屋无法使用时，承租人请求解除租赁合同的，法院应予支持。房屋是否经过房屋竣工验收和消防验收合格与房屋租赁合同的效力没有必然联系，且合同双方当事人并未明确约定其为租赁合同的生效要件，被告也没有举证证实该房屋因此而无法使用的情形实际发生。本案房屋建成于1981年，而建设工程规划许可证制度是《中华人民共和国城市规划法》颁布后于1990年4月1日才开始施行，《中华人民共和国城乡规划法》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》施行生效的时间也均在涉案房屋建成之后，根据法不溯及既往的原则，亦不应认定案涉房屋为违法建筑。从《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条第一款、第六十四条规定的内容来看，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二、三条的规定，导致合同无效的,是指违反了城市规划实施、导致所建房屋为不合法建筑物。而本案没有证据证明涉案房屋存在违反城 市规划实施的情况,或经有关政府职能部门认定为违章建筑或违法建筑。故对被告该项主张，该院不予支持。 关于被告是否《房屋租赁合同》当事人的问题。该院认为，被告与第三人于2019年12月19日签订的《房屋转租合同》，从合同的标题及其形式上看，应是双方对房屋转租合意的真实意思表达。从合同的内容看，《房屋转租合同》虽有原告潘忠良签字，但该转租合同约定的权利义务仍归第三人、被告所有，并没有概括性转移给原告，且《房屋转租合同》中并未约定解除原、被告签订的《房屋租赁合同》。根据合同的相对性，被告仍应严格继续履行其与原告签订的《房屋租赁合同》。被告经释明未主张解除合同，该院不予处理。故原告主张被告继续履行合同，并支付房租135000元，于法有据，该院予以支持。 本案中，被告承租的房屋虽属行政单位房屋，但最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六点所指的行政事业单位房屋，应理解为承租人直接从行政事业单位承租而来，而非经层层转租而来。且房屋产权人国家税务总局钟山县税务局亦复函明确表示无减免房租措施，根据该指导意见或者相关行政文件判令被告承担减免义务，不符合公平原则。然而，鉴于原告亦同意被告或第三人按季度交纳房租，本案未到期房租应变更为按季度交纳。因此，被告主张原告一次交纳剩余房租，该院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第八条、第十六条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条、第六十四条之规定，判决：被告伍炳河应向原告潘忠良支付房租135000元，已到期部分于本判决生效之日起十日内支付，未到期房租于每季度首月的5日前支付。 伍炳何对一审法院认定涉案房屋实际租赁面积与协议相符有异议。认为有部分属于乱搭乱建。潘忠良对一审认定的事实无异议。伍炳何二审期间向本院提交网络截图一组，拟证明其在网上向有关部门反映涉案租赁的房屋属于乱搭乱建建筑。潘忠良向本院提交照片六张和微信截图三张，拟证明伍炳河现在仍在管理使用和控制该门面，张贴转租公告和上诉人将门面转租的事实。潘忠良认为伍炳何提交的证据无关，也不能证明涉案租赁合同无效。伍炳何对潘忠良提交的证明有异议，认为不能证明伍炳何在管理租赁涉案房屋。本院认为，伍炳何以及潘忠良提交的证据均不足以证明其要证明的事实，本院不予确认。对于涉案房屋的面积，伍炳何与潘忠良在承租之前已经实地查看过，仍签订相应的合同，且与一审法院勘查的情况基本相符，对伍炳何的异议，本院不予采信。综合全案证据，本院对一审查明的事实予以确认。但一审查明涉案房屋钟山县税务局租给董国强的租赁期间从2020年1月1日起应当为笔误，本院更正为从2008年1月1日起。 本院认为，上诉人伍炳何与被上诉人潘忠良签订的租赁合同，是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制规定，合法有效，双方均应当根据合同的约定履行自己的义务。对于上诉人主张一审程序违法的问题，在一审法院第二次开庭时到庭应诉，并未对程序问题提出异议，且上诉人到庭应诉，故其该项主张不能成立。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”的规定，现钟山县税务局、董国强并未对转租行为请求解除合同或者请求认定无效，且亦无任何证据证涉案房屋为不合法建筑物，上诉人主张合同无效于法不符，故本院不予支持。双方签订合同以后，潘忠良已经将涉案房屋交付给了伍炳何，伍炳何也已经 使用，之后转租，应当承担支付租金的义务。故一审法院判决伍炳何给付租金潘忠良于法有据，本院予以支持。至于伍炳何将涉案房屋转租给第三人，是其与第三人之间的合同关系问题，并不能免除其支付租金的责任。对上诉人提出因为新冠疫情应当减免房租的请求，本院认为，本案疫情发生的时间段承租人已经交付了租金，后续欠付租金的行为发生时，我国已经处于全面复工复产阶段，且涉案房屋所在地属于低风险地区，在原始的出租人不同意减免租金的情形下，一审未予减免并无不当。 综上所述，上诉人伍炳何的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3000元（上诉人伍炳何已预交），由上诉人伍炳何负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄献年 审 判 员 周成才 审 判 员 张依传 二〇二〇年十二月七日 法官助理 蒙晓华 书 记 员 黄诗芬