广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终21002号上诉人（原审原告、原审反诉被告）：邱晓军，男，汉族，1971年3月26日出生，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：古嘉敏，广东合盛律师事务所律师。被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：中万益生态农场（广州）有限公司，住所地广州市番禺区大石街北联村中万益耕地。法定代表人：郑惠莹，职务：经理。委托诉讼代理人：王**，广东丰信律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘清山，广东丰信律师事务所律师。上诉人邱晓军与被上诉人中万益生态农场（广州）有限公司（以下简称中万益公司）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初10815号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人邱晓军向本院上诉请求：1.撤销一审判决第三、四、五项，改判中万益公司立即向邱晓军支付违约金34000元；损失52000元；返还租金2129元；2.一、二审案件诉讼费用由中万益公司负担。事实与理由：一、一审法院对于本案争议焦点中“淤泥何人堆放”的事实认定不清，错误配置举证责任，适用法律不当。首先，根据一审证据可确定，中万益公司将涉案地块交付邱晓军使用时，地块状况已是平整完毕的。中万益公司在58同城租赁界面上发布的出租信息明确涉案地块是“空地”，后在双方签订的《场地使用协议》中第2.1条及附件经营规划图中一再明确“涉案地块现状交付。集装箱摆放位置已平整并铺设暗渠。”上述证据均形成于双方纠纷发生之前，其证明该时刻的土地状况的客观真实性远高于两年后一审法院组织到现场查勘的结果。一审法院中万益公司与北联村村委相关人员是利益关联体的情况下，依然以“中万益公司与北联村陈述相符”为由，忽视客观的书面证据，推定出涉案地块的淤泥是邱晓军堆放的，属于认定事实不清。其次，根据我国民事诉讼中举证规则的“谁主张，谁举证”，中万益公司一审反诉请求中要求邱晓军支付涉案土地上的建筑垃圾的清运费10530O元。但是，中万益公司作为出租人，对涉案土地交付时的状况既未举证说明，对“邱晓军在涉案土地上堆放建筑垃圾”事实又无客观证据。相反，邱晓军作为承租人，在众多租赁土地中择优选择涉案地块的原因，必定是该地块已完全具备立即放置集装箱的条件，无须另行整修。而且，若邱晓军违反约定对涉案土地进行堆填，则中万益公司作为出租人，其所派驻现场的人员必定制止并向出租人反映，但是中万益公司直至双方进入诉讼阶段，仍无任何证据证明邱晓军有堆填行为。所以，邱晓军对于其并无在涉案土地上堆放碎石和淤泥这一事实，属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》中的第十条“根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实”的情况，邱晓军无须举证证明。二、一审法院对“淤泥何人堆放”这一争议焦点的客观事实认定错误，导致对本次租赁合同无法继续履行的法律后果归责失衡，请求二审法院予以调整并改判。双方所签订的《场地使用协议》合法有效，中万益公司作为出租人已足额收取邱晓军租金，应保障出租人正常使用涉案场地。但是，由于中万益公司对于涉案土地的状况认知不详，当得知相关政府部门发出整改通知后又消极对待，邱晓军为保障自身合法利益，被迫撤出涉案场地，产生巨额的经济损失，这才是本案纠纷的引发点。根据《场地使用协议》第6.1.2条规定，“如有违约，违约方需向对方支付2倍保证金的罚金，本协议终止。”该条款未违反法律禁止性规定，是双方的真实意思表示。中万益公司未能继续提供涉案场地，导致合同无法继续履行，构成根本违约，邱晓军依据上述条款主张获得赔付违约金是符合合同约定及法律规定的。另外，因中万益公司的过错导致邱晓军产生巨额的搬运费和停放费，相关费用亦应由过错方中万益公司承担。最后，就中万益公司多收取邱晓军的租金2129元应依法予以返还。综上，邱晓军请求二审法院依法改判并支持邱晓军的所有上诉请求。被上诉人中万益公司答辩称：一审法院认定事实正确，说理充分，中万益公司同意一审判决，邱晓军的上诉请求不能成立。一、一审法院综合中万益公司提交的证据以及法院调查的证据进行全面分析，最后认定涉案土地上的碎石、建筑垃圾由邱晓军堆放的事实是正确的。首先，中万益公司在一审中提交的证据能够证明其在交付土地时，涉案场地没有建筑垃圾，且多份证据之间能够相互印证。其次，一审法院为查明案件事实，于2020年5月7日组织双方到涉案场地进行勘察，并制作了视频资料。该视频资料可以对中万益公司主张邱晓军堆放建筑垃圾的事实进行补强。最后，中万益公司没有堆放建筑垃圾的动机。若中万益公司在涉案土地上堆放建筑垃圾长达5个月，一定会被土地卫星监控系统检测到的，因此可以排除中万益公司堆放建筑垃圾的可能。二、基于一审法院认定邱晓军堆放建筑垃圾的事实，《场地租赁协议》无法继续履行的法律后果理应由邱晓军承担，邱晓军的相关上诉请求均不成立。1.本案中，中万益公司作为土地使用权租赁合同的出租人，已按照协议约定将涉案土地交付邱晓军使用9个月之久，已经履行了合同的全部义务。由于邱晓军的不当使用行为造成了合同的履行不能，责任不在中万益公司，中万益公司不存在违反合同约定的情形，没有承担支付违约金的责任。至于邱晓军要求返还5月22日至6月2日租金2129元的理由也不成立。因为造成合同无法继续履行的原因是邱晓军堆放集装箱被责令搬离导致的，该损失应由其自行承担。2.邱晓军要求中万益公司向其赔偿52000元损失的上诉请求不成立。首先，邱晓军没有充分的证据证明其52000元的损失。其次，邱晓军主张违约金及损害赔偿金没有法律依据。《场地租赁协议》只约定了违约金并没有约定损失赔偿金。根据《合同法》第114条规定，邱晓军可以在违约金或定金两者之间进行选择，不能同时主张。最后，无论邱晓军主张违约金还是损失赔偿金都没有事实根据和法律依据，因为承担违约金和赔偿金的责任方是违约方。本案中，邱晓军违反《协议》3.5条约定擅自堆放建筑垃圾，最终导致合同无法履行，违约方是邱晓军。3.邱晓军请求撤销一审判决第三项、第四项的主张均不能成立。水费184.8元、电费643.2元是邱晓军在使用租赁场地期间产生的实际费用，理应由其承担。另外，邱晓军在租赁期间擅自堆放建筑垃圾，对涉案土地表面造成了硬化，对涉案土地造成了损害，依据《合同法》第223条规定，中万益公司作为出租方有权要求邱晓军恢复原状或赔偿损失，在邱晓军怠于恢复原状的情况下，一审法院酌定判决其支付30000元的清运费用于法有据。综上所述，一审法院认定事实清楚，邱晓军的上诉请求不能成立。故请求二审法院依法驳回邱晓军的上诉请求全部。邱晓军向一审法院起诉请求：1.判令解除邱晓军与中万益公司签订的《土地使用协议》，由中万益公司退还保证金、水电杂费押金27000元；2.判令中万益公司向邱晓军支付违约金34000元；3.判令中万益公司赔偿邱晓军损失52000元；4.判令中万益公司退还租金2129元（2019年5月22日至2019年6月2日共计11日，月租金6000元除以31天得出193元/天，乘以11天计算得出2129元）；5.判令本案诉讼费由中万益公司承担。在案件审理过程中，邱晓军明确，若法院认定《土地使用协议》无效，则变更诉讼请求为：1.判令中万益公司退还邱晓军交付的保证金、水电杂费押金27000元；2.判令中万益公司赔偿邱晓军损失52000元；3.判令中万益公司退还多收取金额2129元；4.判令本案诉讼费由中万益公司承担。中万益公司明确即使合同无效，其反诉请求也不变更。中万益公司向一审法院提出反诉请求：1.判令解除中万益公司与邱晓军于2018年8月2日签订的《场地使用协议》；2.判令中万益公司无须向邱晓军退还保证金和押金共27000元；3.判令邱晓军向中万益公司支付违约金（罚金）34000元；4.判令邱晓军向中万益公司支付水费184.8元（28吨*6.6元/吨）、电费643.2元(402度水*1.6元/度);5.判令邱晓军向中万益公司支付涉案场地上的建筑物垃圾清运费105300元；6.邱晓军向中万益公司支付自2019年6月1日起至实际清运完毕涉案土地上的建筑垃圾、恢复涉案土地原状之日止，以《场地使用协议》第4.2.3条的约定使用费为标准（即2019年6月1日至2019年7月31日为6000元、2019年8月1日至2020年7月31日为每月6300元、2020年8月1日至2021年7月31日为每月6620元）计算的土地使用费及利息损失（计算方法：自2019年7月1日至实际清偿之日止，2019年8月20日之前的利率按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算，2019年8月21日之后的利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），暂计至2019年11月25日，土地使用费为37200元，利息损失为412.75元，暂合计37612.75元；7.判令本案诉讼费用由邱晓军承担。一审法院认定事实：2017年7月3日，广州市番禺区大石街北联村股份合作经济社作为出租人（甲方）与魏志平作为承租人（乙方）签订《耕地租赁合同》，约定：甲方将位于广州市番禺区大石街道北联村股份合作经济社中万益土地，其中面积为82亩、其中的耕地、鱼塘等（集体土地所有证号440113013015JA00002）的土地（附土地宗地图），出租给乙方用于种植、农业、水产、养殖、休闲生态等符合法律、法规、规章规定的租赁物土地使用范围的农作物。租赁物土地现状有青树苗、鱼塘等。土地租赁期限为9年6个月，从2017年8月1日起，至2027年1月30日止。该合同还约定了其他事项。2018年3月8日，广州市番禺区大石街北联村股份合作经济社作为甲方、魏志平作为乙方、郑惠莹作为丙方签订《承包耕地补充协议书》，载明：乙方魏志平承包位于“广州市番禺区大石街北联村股份合作经济社中万益土地”，面积82亩，集体土地所有证号440113013015JA00002，承包时间2017年8月1日起到2027年1月30日。现乙方同意把上述地块承包权和原合同（包括合同保证金）转让给丙方郑惠莹，丙方同意接收。大石街北联村股份合作经济社加盖公章，魏志平、郑惠莹签名确认。2018年3月29日经核准，郑惠莹在广州市番禺区大石街北联村中万益耕地上登记成立中万益公司。2018年8月2日，中万益公司作为甲方和邱晓军作为乙方签订《场地使用协议》，约定：甲方提供中万益土地中部一农地（详见位置示意图和经营规划图），由乙方付费使用，乙方将在该园内经营集装箱民宿项目。该农地按现状交付使用。乙方不得在未经甲方书面同意的情况下在该园内进行任何形式的建设行为。该园大门统一管理，乙方不得在该园围墙或栅栏上私自开门。乙方须遵守该园统一的营业时间。乙方须按时缴纳各项费用，如出现逾期，甲方可采取包括但不限于停水、停电等措施，连续逾期超过30天，甲方有权解约。使用期限为8年6个月，即从2018年8月2日起，至2027年1月30日止。双方约定该土地计费面积为1000平方米，其中2018年8月1日至2019年7月30日月使用费单价为6元/㎡，月使用费为6000元；2019年8月1日至2020年7月30日月使用费单价为6.3元/㎡，月使用费为6300元。水费及公摊水费均为6.6元/吨，电费及公摊电费均为1.6元/度。每月5号前，乙方向甲方缴纳当月的土地使用费和杂费。如逾期须缴纳0.5%/天的滞纳金，各项费用的缴纳逾期视为违约。缴费从2018年9月2日起开始缴纳。本协议签署后3日内，乙方向甲方交纳租赁保证金17000元，水电等杂费押金10000元。为了保证乙方全面履行本合同，乙方向甲方交付保证金和押金。上述保证金和押金不折抵租金和任何费用。合同期乙方不按本合同约定履行义务或有违约行为，甲方有权单方面扣除保证金和押金。本协议期满不再续约或遇不可抗力终止，双方在结清各项费用后，甲方在3个工作日内将已收到的保证金和押金无息退还乙方。除不可抗力外，违反本协议约定的行为视为违约，如出现违约，违约方须向对方支付2倍保证金的罚金，本协议终止。本协议到期不再续约或因不可抗力或因违约等原因终止，乙方须在15天之内清理场地退还甲方，且不得破坏、拆除该房及该空地内已建成的各项设施。此外，在第九条其他的后面书写有：9.4乙方摆放现场集装箱房归乙方所处置；9.5同意乙方按规划集装箱面积移除草木。甲方处由中万益公司加盖公章，且有郑惠莹加盖签名章。邱晓军在乙方处签名。同日，中万益公司将土地交付给邱晓军使用。2018年8月6日，邱晓军向中万益公司缴纳民宿押金17000元，中万益公司出具收据予以确认。2019年1月15日，邱晓军向中万益公司缴纳水电押金10000元，中万益公司出具收据予以确认。庭审中双方确认邱晓军已缴清2019年6月2日前的租金。2019年5月17日，广州市番禺区洛浦街城市建设服务中心在涉案园区张贴《告知书》，载明：你单位（人）在洛浦街广州碧桂园南侧江边进行违法建设。该行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第三十六条的规定。根据《中华人民共和国土地管理法》第七十六条的规定，现责令你单位（人）自收到本告知书之日起立即进行整改，恢复土地现状，否则将移送相关部门进行管理，并依法追究法律责任（责任自负）。邱晓军称其于同日看到该告知书，并于2019年5月22日搬离涉案土地。中万益公司称其没有收到该告知书。2019年6月21日，邱晓军委托律师向中万益公司的工商登记地址发出律师函，称因中万益公司违约导致双方签订的场地使用协议无法继续履行，要求中万益公司退还保证金及水电杂费押金27000元并赔偿费用52000元及支付54000元作为违约罚金。邮寄单号为1038490317828，该邮件于2019年6月29日由他人签收。中万益公司提交收据6份及2019年7月份拍摄的涉案场地的水表、电表照片，拟证明涉案场地用水28立方米，应付水费184.8元(28立方米×6.6元/立方米)，用电402度，应付电费643.2元(402度×1.6元/度)，中万益公司已实际代为缴纳涉案场地2019年4月至2019年9月的水费。邱晓军对此予以确认，但认为若本案合同无效，中万益公司没有依据收取相关费用。双方当事人对于以下证据和事实存在争议：一、交付时的土地情况。邱晓军陈述，交付时的土地与双方签订合同时附件的布局图一致，图上长方形的地面均是平整的，小长方形是列明集装箱摆放的位置，其余位置可用于停车场，大长方形周边的小圆圈是树木的情况。从图纸上可以看出，交付所在区域中有暗渠，没有水塘和洼地，涉案土地是已经用泥土和其他材料平整好的土地。邱晓军清楚树木不可以乱砍，所以才和中万益公司沟通协商后，在《场地使用协议》中加上“同意乙方按规划集装箱面积移除草木”的内容，但该约定仅仅针对零散的树木，而非大面积树木的砍伐。邱晓军称自其进场至离场期间涉案场地均存有建筑类废弃物料，相关建筑类废弃物料不但存在于本案所涉场地，更遍布于中万益公司所控制的整个控制区域，也包括江边的机动车道及区域内侧与农田交接的道路。除涉案场地外，其他区域因未有重物放置，长有绿色草类植被以作掩盖。退一步说，涉案土地一千多平方米，邱晓军不可能在短期内将大量的建筑物垃圾堆放在涉案土地，从客观常理和事实上不存在可能性。中万益公司则认为交付时不存在邱晓军陈述的涉案土地填埋建筑垃圾的情况，当时摆放集装箱的位置有种植树木。图纸仅是示意图，是表示双方关注的位置，并非面面俱到，不能把涉案土地上的一草一木标注上去。根据《场地使用协议》可知这个仅仅是规划图，按集装箱的面积铲除树木再堆放建筑垃圾可以看出，应该是先有树木后有集装箱。现场堆放建筑垃圾的面积约为200-300平方米。涉案土地交付时未平整，还有树木。涉案土地周边是杨桃地，不见洼地，约200米处有一口形成多年的鱼塘，鱼塘是在农用地上挖掘而成，《耕地租赁合同》中明示郑惠莹租赁的土地上是有鱼塘的。二、合同没有继续履行的原因。邱晓军主张中万益公司明知涉案土地性质为耕地，不能用于经营活动，导致租赁合同无法继续履行，存在过错。中万益公司则主张邱晓军私自在涉案土地上堆放建筑垃圾，破坏土地地表构成违约。邱晓军为此提供了广告截图拟证明中万益公司在招租广告中明确提及涉案场地可用来开设集装箱酒店，可进行集装箱的摆放，其虚假宣传导致邱晓军误认为该涉案场地确实可合法摆设集装箱。该招租广告载明，2018年4月起，中万益公司在58同城上发布出租广告，载明有番禺南浦土地60000方可以分租，可放集装箱，位置位于南浦地铁口A口，租赁方式为整租，所有权为集体土地，规划用途为农业用地，房源描述处载明招租类型为：结合园区氛围，园区内有池塘，湿地，杨桃公园，紧靠江边，水电配套齐全。所以想各类有特色的行业进驻！如宠物乐园，特色民俗，集装箱酒店，马术场，婚礼场地，轰趴场地，农家乐，拓展基地，攀岩基地，运动训练场地，农业观光类。经质证，中万益公司对该截图确认，但认为是要约邀请，且明确土地是农业用地，中万益公司不存在欺诈。中万益公司认为，虽然在《场地使用协议》中没有明确约定不能堆放建筑垃圾，但该协议3.5条约定，邱晓军要进行任何形式的建设行为要经过中万益公司的书面同意。我公司派驻该场地看场人许财源证实，邱晓军租下该宗土地后，就开始联系挖机、货车司机等人从其他地方运来建筑垃圾，并在涉案土地上进行堆土垒台的工作，前前后后持续了几个月，许财源多次制止，甚至吵架，但邱晓军没有停止，直至形成一个长约100米、宽约50米、高约2米的建筑垃圾平台。此外，中万益公司没有对涉案场地进行管理，去现场也很少，都是邱晓军自行管理。因为涉案场地只有一条路，也没有设置出入口管理，中万益公司无法对此进行管理，因此邱晓军承租涉案场地后若要搬运大量物品进场不需要事先取得我方允许。中万益公司为此提供了图片、番禺区大石街道北联村股份合作经济社出具的《证明》和案外人许财源出具的《证明》拟证明涉案土地原本是农用地，运营集装箱民宿项目可以不破坏土地表面，但邱晓军擅自在涉案土地上堆放建筑垃圾。其中，2020年1月2日北联村盖章的《证明》载明，位于广州市番禺区大石街道北联村股份合作经济社中万益的土地（共82亩，集体土地所有证号440113013015JA00002）原系承包给魏志平的，魏志平于2018年3月8日经本经济社同意将该地转包给了郑惠莹。在魏志平将该地转给郑惠莹时，该土地全部种植有杨桃树，不存在堆放任何建筑垃圾的情形。2019年12月31日案外人许财源出具的《证明》载明，本人许财源，受魏志平的委托（后受中万益公司委托），从2017年8月9日开始至今，看护位于广州市番禺区大石街道北联村股份合作经济社中万益的土地（场地）。从2018年8月，邱晓军承租了该土地中一部分后，便开始该地上堆放建筑垃圾，对方建筑垃圾的行为持续了几个月。为此，我明确表示反对，甚至和他吵架。在邱晓军承租该土地以前，该土地上只种植有杨桃树等，没有建筑垃圾。经质证，邱晓军认为，对中万益公司提供的图片不予确认，若我方摆放的集装箱位置与合同不一，中万益公司却从未提出异议，与常理不符。对北联村出具的证明，北联村与中万益公司存在利益关系，其出具的证明不存在客观公正性，且与本案无关，该证明仅能确认在2018年3月8日种有杨桃树，但中万益公司在2018年5月5日更新的招租信息显示，中万益公司在招租前已平整土地。对许财源出具的证明三性不予认可，该人员是中万益公司的人员，其出具的证明不具有客观公正性，且证明内容也不符合客观逻辑，若邱晓军存在违反要求的行为，中万益公司的工作人员不可能在长达几个月的时间里只是表示反对或吵架，而未上报给中万益公司及采取任何禁止措施。中万益公司提交绿川新环保资源科技（广州）有限公司出具的《建筑垃圾清运报价函》拟证明清运涉案土地上建筑垃圾费用为105300元。该报价函载明，经现场考察测算清运建筑垃圾1350立方米，每立方清理费用78元，合计105300元。中万益公司表示没有实际清运建筑垃圾，建筑垃圾仍堆放在涉案土地。经质证，邱晓军不确认该证据的三性，并认为该报价函仅显示所考察区域的清运报价，并不能证明是本案的涉及区域，而且仅仅显示报价，不能显示中万益公司为该行为支付相应的报价；从该报价可以看出清理所谓的垃圾，价格就高达10万元，若要平整土地是一个客观的市场报价，邱晓军作为承租人在承租涉案土地后若像中万益公司陈述所说在涉案土地进行了2米高的建筑垃圾填埋工程，则可推断邱晓军的行为所付出的总金额不低于20万元，由此可推断中万益公司此前所要证明的事实是不符合常理的，因为邱晓军作为承租人不可能为了承租一个场地而做出高达20万元的前期平整工程。中万益公司认为，邱晓军陈述称若由其堆放建筑垃圾需要20万元与事实不符，处理建筑垃圾的费用会高于一般垃圾，从建筑工地拉回建筑垃圾堆放在涉案土地的成本是很低的。邱晓军陈述，黄先生（电话135××******）是代表中万益公司与邱晓军进行沟通的负责人，邱晓军通过58网站到现场看场地、签合同及沟通都是和黄先生联系，合同是邱晓军签名后由黄先生拿去中万益公司加盖公章后，再给邱晓军一份。搬离涉案土地前，邱晓军（电话137××******）曾于2019年5月17日打电话给黄先生，黄先生一直不接，邱晓军与跟洛浦街沟通后意识到问题严重，就在2019年5月22日搬离涉案场地。后来邱晓军通过电话和短信联系黄先生时，其说将押金和保证金都退回给邱晓军。为此，邱晓军提交了其通过手机号码137××××****与黄先生的手机短信往来截图，其中显示，2019年5月30日，邱晓军发送消息“黄生，我的押金你这边还没退回给我”，黄先生回复“终止协议签了，全部退你”。经质证，中万益公司对此不予确认。中万益公司称邱晓军是在2019年5月下旬搬离，但具体哪一天不清楚。邱晓军提及的黄先生名叫黄志彬，是负责处理涉案土地租赁事宜的中间人。黄志彬不是我公司的股东，也不是我公司的员工。涉案土地的租赁合同是在黄志彬的介绍下与邱晓军协商达成，但中万益公司并没有授权给黄志彬处理邱晓军退场事宜，也没有和邱晓军达成退场的任何协议。邱晓军另称，2019年5月后，据当地农户告知，涉案场地已中满香蕉树苗。三、关于邱晓军主张的损失问题。邱晓军提交2019年1月份拍摄的涉案场地图片拟证明现场已摆放集装箱，自己已投入金钱对相关设施进行装修、对水电进行修缮。经质证，中万益公司对该图片予以确认。邱晓军提交收据4份拟证明其在2019年5月22日、23日将集装箱搬离涉案土地而产生装卸及运输费用共43000元。经质证，中万益公司对该证据的真实性不予确认，对关联性有异议。邱晓军提交《土地租赁合同》和收据2份拟证明邱晓军不得不租赁新的场地放置集装箱，产出额外费用支出。该土地租赁合同载明，2019年5月22日，邱晓军作为承租方与案外人赵夕舒作为出租方签订土地租赁合同，约定邱晓军向赵夕舒租赁广州市花都区花山镇和郁村一队62号的300平方米土地。赵夕舒出具收据确认收到邱晓军的租地押金4500元及5月22日至6月22日的租金1500元。经质证，中万益公司认为除了出租方的姓名以外没有其他信息，无法核实，故对该证据的三性不予确认。此外，一审法院依法向广州市规划和自然资源局发函就涉诉土地的情况进行调查。该局复函载明，涉诉土地所在的地块所有权登记为广州市番禺区大石街北联村股份合作经济社用地。土地利用现状为该地块范围内大部分为果园及坑塘水面用地，小部分为村庄用地。总规情况为该地块部分位于限建区，不涉及禁建区及“四线。”土规情况为该地块大部分为城镇建设用地，其余部分为园地、林地、其他农用地、耕地。现行控规情况为该地块涉及控规导则地块农林用地E2、水域E1、远景公园绿地G1、远景二类居住用地R2，上述远景规划用地位于2010年城市建设用地范围线外。2020年5月7日，一审法院组织了邱晓军、中万益公司双方当事人到现场进行查勘，北联村村长何汉明也有到场。经查看，涉案土地西侧种植有杨桃树，相较涉案土地有一定的高度差，涉案土地上现存有碎石，上盖种有香蕉树。何汉明陈述，涉案土地性质为农用地，北联村不清楚中万益公司出租部分土地给邱晓军的情况。北联村第一次得知现场堆放有集装箱的情况是通过国土部门分管大石片区的巡查员获知。国土部门通过卫星监测发现涉案土地上有违法填土的行为，通知洛浦街道后，洛浦街城建部门发通知告知使用人要求复绿。北联村收到通知后曾到现场查看，看到现场有很多砖碎及淤泥，还有一些旧集装箱。北联村询问了郑惠莹聘请的现场看管一名许姓人员后，其称是租户堆放的。北联村未与租户进行沟通，集装箱搬走大概是发通知之后十天内，否则会被城管部门吊走。集装箱吊走之后马上种回香蕉树了，不然从卫星图片看到的话会被认定为违法用地，北联村也有告知郑惠莹要尽快复绿，否则会对其进行处罚。土地上的砖碎及淤泥还在。邱晓军本人陈述，承租土地时，中万益公司称左右两侧低地会因天气问题进水，只有现在这块土地不会进水，可用于放集装箱经营民宿，附近土地也有很多建筑垃圾，中万益公司用建筑垃圾填了很多路出来。中万益的工作人员许财源称，中万益公司承租土地后一直由其负责现场看管，现场的碎石是邱晓军拉来的，陆陆续续填了几个月，每天晚上十二点钟来填，香蕉树是邱晓军搬走后一两个月内种植的。周边都是泥土而非碎石。邱晓军称，其向当地街道及周边村民了解，涉案土地由黄先生找何先生安排回填的，该项目村长也有份参与，负责回填的何生就是村长弟弟，故现场调查过程中相关人员的陈述不能单独作为本案事实认定的依据，涉案土地在我方进场前已经进行了土地表面硬化的处理。根据《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第22条规定，当事人非法出让、转让、出租农村集体土地的非法所得，人民法院不应给予法律保护。如果行政主管部门没有对违法行为人进行行政处罚的，人民法院可以依照民法通则第134条第三款及最高人民法院关于贯彻执行民法通则若干问题的意见（试行）第163条的规定对其进行民事制裁，或者向行政主管部门发出司法建议书，建议行政主管部门依法处理。本案中，中万益公司隐瞒土地用途，导致双方签订的场地使用协议存在无效不被法律保护的风险，却又以此收取邱晓军的高额租金。其后又通过构建虚假事实，将涉案土地的硬化责任强加于原告。请求法院对其不法行为依法进行处理。本案中，涉案土地的硬化过错责任完全在于中万益公司，但经过本次纠纷及案件庭审的相关普法，邱晓军亦认识到其作为承租人在经济活动中亦应对承租土地情况具有谨慎义务。若最终法院基于邱晓军作为承租人未对中万益公司的违法行为进行制止及举报因而需承担相应的过错责任的，该责任也不应高于本案场地使用协议中违约金金额的一半即17000元整，且为了防止中万益公司再次基于其非法行为获得经济收益，本案的复绿费用应统一由负责对涉案土地进行复绿的相关部门领取而非中万益公司。一审法院认为：本案争议焦点在于一是合同效力问题；二是涉案土地上的碎石、淤泥由何人堆放；三是合同无法继续履行的法律后果。首先，关于合同效力问题。一审法院认为，中万益公司发布招租广告时明确涉案土地为农用地，双方签订的《场地使用协议》也载明租赁的是中部一农地，由邱晓军经营集装箱民宿项目。故双方对涉案土地的性质为农用地应当明确知悉。中万益公司将涉讼场地出租给邱晓军，属于将集体所有的土地使用权出租用于非农业用途的情形。但经对比双方签订的合同附图及国土部门的复函，涉案土地位于限建区，不涉及禁建区及“四线”，原《中华人民共和国土地管理法》(2004年修正)第六十三条规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”而2020年1月1日起实施的修正后的《中华人民共和国土地管理法》（2019年修正）第八十二条对上述条款修改为：“擅自将农民集体所有的土地通过出让、转让使用权或者出租等方式用于非农业建设，或者违反本法规定，将集体经营性建设用地通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用的，由县级以上人民政府自然资源主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。”该条对于原法第六十三条的效力性禁止性规定作出了修订。根据法律适用的基本原则，原则上应适用行为之时的法律和行政法规的规定认定合同效力，但如果在判决作出之前，根据新颁布的法律、行政法规的规定认定合同有效而根据原有法律、行政法规认定无效的，根据从宽例外、持续性行为例外的基本法理，应适用新颁布的法律、行政法规的规定认定合同效力。因此，邱晓军与中万益公司之间的《场地使用协议》合法有效。关于涉案土地上的碎石、淤泥由何人堆放问题。首先，邱晓军、中万益公司双方签订的场地使用协议中约定“同意邱晓军按规划集装箱面积移除草木”可看出该部分出租面积原本种植有草木。其次，邱晓军确认签订协议后中万益公司即将土地交付其使用，其未能证明交付土地时即存在碎石及淤泥，而在其搬走集装箱后土地上存在碎石及淤泥，一审法院认为，涉案土地由邱晓军控制管理期间，邱晓军未能提供证据证明是其他人堆放，故可推定碎石及淤泥由邱晓军堆放。最后，结合北联村村长的陈述以及现场查看的情况来看，邱晓军租赁土地范围以外，均为黄色泥地并种植有果树等农作物，与中万益公司以及北联村的陈述相符，与邱晓军的陈述不一致，故一审法院认为，涉案土地上的碎石、淤泥由邱晓军堆放具有高度可能性，对邱晓军的主张，一审法院不予采纳。关于合同无法继续履行的法律后果。邱晓军在涉案土地上堆放碎石、淤泥及集装箱用于经营集装箱民宿，中万益公司虽主张曾提出异议，但未能提供证据予以佐证，且在该期间正常收取邱晓军的租金，故可视为中万益公司对此知情且同意。现因邱晓军堆放的集装箱被责令搬离导致合同无法继续履行，双方对此均存在过错，故对邱晓军、中万益公司双方要求解除合同的诉讼请求，一审法院予以支持。对邱晓军、中万益公司双方向对方主张的违约金，一审法院均不予以支持。合同解除后，中万益公司应向邱晓军退还押金17000元及水电押金10000元。邱晓军使用场地期间产生的水费184.8元、电费643.2元，应由邱晓军支付给中万益公司。同时，邱晓军将集装箱搬离涉案土地后，负有及时将土地恢复原状的义务，综合考虑现场碎石、淤泥的堆放情况及合同的履行情况，一审法院酌定邱晓军向中万益公司支付清运费用30000元，对中万益公司主张的超出部分，一审法院不予支持。对邱晓军主张中万益公司退还2019年5月22日至2019年6月2日共计11日的租金2129元的请求，一审法院不予支持。中万益公司作为涉讼场地的转租方，在明知涉讼合同目的不能实现，且邱晓军并未继续使用场地的情况下，负有在合理期限内收回场地及时止损的义务，中万益公司主张邱晓军支付2019年6月1日后的租金，一审法院不予支持。至于邱晓军要求中万益公司赔偿损失52000元的诉讼请求，邱晓军以中万益公司存在虚假宣传的行为认为合同应当无效，但一方面邱晓军在合同中已明确表示清楚和接受该土地的现状，故视为其并非受蒙骗而签订合同；另一方面宣传广告仅作为宣传招租的活动形式，并非确定的合同内容，属于要约邀请范畴，而租赁经营行为本身具有一定的商业风险，邱晓军作为具有完全民事行为能力人，应对租赁及经营项目进行充分的了解和预判，签约后则应承担经营项目所带来的商业风险。因此，邱晓军以受欺诈主张合同无效及要求支付违约金及赔偿亦缺乏法律依据。由于邱晓军承租涉诉场地时对土地性质及能否从事集装箱民宿未尽审慎审查的义务，且在接收场地后对部分土地使用碎砖及淤泥进行填充，其对于合同解除存在过错。因此对其搬离场地的费用，应由其自行负担。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条、第九十四条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、第九十一条的规定，于2020年7月10日作出判决：一、解除邱晓军与中万益生态农场（广州）有限公司于2018年8月2日签订的《场地使用协议》；二、中万益生态农场（广州）有限公司应于判决发生法律效力之日起五日内向邱晓军退还押金17000元及水电押金10000元；三、邱晓军应于判决发生法律效力之日起五日内向中万益生态农场（广州）有限公司支付水费184.8元、电费643.2元；四、邱晓军应于判决发生法律效力之日起五日内向中万益生态农场（广州）有限公司支付清运费用30000元；五、驳回邱晓军的其余诉讼请求；六、驳回中万益生态农场（广州）有限公司的其余诉讼请求。如中万益生态农场（广州）有限公司未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6402元，由邱晓军负担3201元，由中万益生态农场（广州）有限公司负担3201元。反诉案件受理费3201元，由邱晓军负担1600.5元，由中万益生态农场（广州）有限公司负担1600.5元。经二审审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理”，本案二审仅对邱晓军提出的上诉请求进行审理。针对本案二审的争议焦点，本院综合评判如下：关于争议焦点之一，案涉土地上碎石、淤泥由何人堆放的问题。首先，从邱晓军与中万益公司签订的场地使用协议中相关“同意邱晓军按规划集装箱面积移除草木”约定，足以认定放置集装箱土地上在出租给邱晓军之前种植有草木。其次，一审法院承办法官在案涉现场勘查时，证人许财源作证称，案涉现场的碎石是邱晓军运至现场堆填。许财源的上述证言有上述使用协议的有关摆放集装箱土地上原种植有草木的约定的印证。再次，一审法院承办法官现场勘查显示，在邱晓军租赁范围之外的土地，是种植有果树等农作物的黄色泥地。该现场勘查情况，与中万益公司、许财源的有关邱晓军租赁土地后使用碎石对土地进行堆填的相关陈述相印证。综上，一审法院认为涉案土地上的碎石、淤泥由邱晓军堆放具有高度可能性，故认定邱晓军是堆放人，理据充分，本院予以支持。关于争议焦点之二，《场地使用协议》的效力问题。《场地使用协议》于2018年8月2日签订，于2019年5月22日邱晓军将场地交还中万益公司时终止，因此《场地使用协议》效力的判定应当以当时施行有效的法律为依据。《中华人民共和国土地管理法》于2004年8月28日和2019年8月26日修正，鉴于《场地使用协议》在《中华人民共和国土地管理法》2019年8月26日修正前已经全部履行完毕，故一审法院以2019年8月26日修正的《中华人民共和国土地管理法》作为判断合同效力的依据系适用法律错误，本案判断合同效力应当适用2004年8月28日修正的《中华人民共和国土地管理法》。《中华人民共和国土地管理法（2004年8月28日修正）》第四十四条规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”案涉土地系农用地，无证据显示已经办理农用地转用审批手续和建设用地规划许可，《场地使用协议》违反了上述法律的强制性规定，应认定无效。一审法院对合同效力的认定不妥，本院予以纠正。关于争议焦点之三，中万益公司是否需向邱晓军支付违约金、退还2192元租金、赔偿损失52000元及邱晓军是否支付违约金、水费184.8元、电费643.2元和清运费30000元的问题。因合同无效，故邱晓军及中万益公司主张对方应支付违约金的相关本诉或反诉请求，缺乏法律依据，故本院均不予支持。一审法院的处理适当，本院予以维持。对于2192元租金的返还请求，因邱晓军虽于2019年5月22日搬离案涉土地，但并未将其承租的土地恢复原状后交还中万益公司，故一审法院对邱晓军相关返还2019年5月22日至6月2日租金2129元的相关请求，不予支持，并无不当，本院予以认同。对于邱晓军有关中万益公司赔偿损失52000元的上诉请求，因邱晓军在《场地使用协议》中已明确表示清楚和接受该土地的现状，邱晓军的相关受蒙骗、欺诈而签订合同的相关主张不成立。另外，邱晓军作为经营者，承租案涉场地时对土地性质及能否从事集装箱民宿未尽审慎审查的义务，且在接收场地后对部分土地使用碎石及淤泥进行填充，对于合同无效存在过错。因此一审法院认为其应当自行承担搬离场地的费用及相关经营损失，并无不当，本院予以认同。对于邱晓军使用案涉土地期间产生的水费184.8元、电费643.2元，一审法院判令由邱晓军承担付款责任，合理合法，本院予以支持。对于案涉土地碎石、淤泥的清运费用，一审法院综合考虑相关堆放及合同的履行情况，酌定邱晓军向中万益公司支付清运费用30000元，属自由裁量范围，本院予以尊重。综上所述，上诉人邱晓军的上诉请求部分成立，对成立部分予以支持，对不成立部分，予以驳回。依照《中华人民共和国土地管理法（2004年8月28日修正）》第四十四条、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广东省广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初10815号民事判决第二、三、四项；二、撤销广东省广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初10815号民事判决第一、五、六项；三、邱晓军与中万益生态农场（广州）有限公司于2018年8月2日签订的《场地使用协议》无效；四、驳回邱晓军的其余诉讼请求；五、驳回中万益生态农场（广州）有限公司的其余诉讼请求。本案二审案件受理费2098.93元，由上诉人邱晓军负担。本判决为终审判决。审判长  林旭群审判员  丁阳开审判员  庞智雄二〇二〇年十二月二十九日法官助理欧翘书记员林丽敏