广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终3495号上诉人（一审被告、反诉原告）：珠海市东环电子有限公司。法定代表人：薛惜妆，总经理。委托诉讼代理人：徐吉亭，北京德恒（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛颖茹，北京德恒（珠海）律师事务所律师。被上诉人（一审原告、反诉被告）：珠海市翠微物业管理有限公司。法定代表人：黄院生，董事长。委托诉讼代理人：李昕芫，广东中晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：许思雅，广东中晟律师事务所律师。上诉人珠海市东环电子有限公司（以下简称东环电子公司）因与被上诉人珠海市翠微物业管理有限公司（以下简称翠微物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2019）粤0402民初16467号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。东环电子公司的委托诉讼代理人徐吉亭，翠微物业公司的委托诉讼代理人李昕芫、许思雅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东环电子公司上诉请求：1．请求法院撤销珠海市香洲区人民法院（2019）粤0402民初16467号民事判决书第一至八项，改判驳回翠微物业公司的诉讼请求；2．请求法院撤销珠海市香洲区人民法院（2019）粤0402民初16467号民事判决书第十项，改判支持翠微物业公司向东环电子公司返还超标准收取的2,269,052.55元物业管理费；3．翠微物业公司承担本案一审、二审的诉讼费用。事实及理由：一、一审法院事实认定不清，东环电子公司有权拒绝向翠微物业公司缴纳物业管理费。一审法院在审理过程中并未查明翠微物业公司是否按《物业管理协议》的约定向东环电子公司提供物业管理服务，且翠微物业公司也未举证证明其向东环电子公司提供了物业管理服务，一审法院事实认定不清。多年来，翠微物业公司并未按照约定对合同范围内的物业区域提供物业服务，翠微物业公司仅仅在翠微综合大厦设置了一个小办公室，也没有招聘具体负责物业服务的人员，工业区一直处于无人管理的脏乱差状态。东环电子公司为招商工作需要，只能自己聘请保安、保洁人员，对上述区域提供基本的物业服务，换言之，东环电子公司租赁的物业服务区域内都是东环电子公司在自行管理。东环电子公司认为，翠微物业公司并未向东环电子公司提供物业管理服务，尤其是在2019年8月27日，翠微物业公司发出所谓“搬迁通知”以后，不但没有提供服务，还围蔽了东环电子公司租赁场地。因此东环电子公司有权拒绝向翠微物业公司缴纳物业管理费。同时恳请法院结合翠微物业公司停开电梯、拆除水表、围蔽场地等行为综合考虑，翠微物业公司是否向东环电子公司提供相应的物业管理服务。二、翠微物业公司的物业收费标准不统一，违反合理、公开及费用与服务水平相适应的原则。根据《珠海经济特区物业管理条例》第六十四条：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定”和第六十七条：“物业服务企业应当在物业管理区域内显著的固定位置，将服务内容、服务标准、收费项目、收费标准有关情况进行长期公示”的规定，物业服务企业应当遵循合理、公开及费用与服务水平相适应的原则，并将服务内容、服务标准、收费项目、收费标准有关情况进行长期公示。实际上，翠微物业公司从未将收费标准进行公示，不仅收费不合理，收费与服务水平不能相适应，同一区域内的收费标准也不一致。根据《东环电子缴费统计表》显示，东环电子公司承租的B号4楼中物业管理费月标准（7元/平方米•月），而东环电子公司承租的B区1楼南数第5间南向楼中，物业管理费月标准最高至（50元/平方米•月），同一区域内的收费标准不一致，大大超过了合理标准，翠微物业公司物业收费标准完全不统一，也没有任何合理解释，纯属自相矛盾。三、翠微物业公司的物业服务收费过高，与实际提供的服务质量不符，翠微物业公司应当降低收费标准，并向东环电子公司返还超标准收取的物业管理费。据2016年《关于珠海市住宅物业服务收费政府指导价和物业服务收费参考标准（试行）的通知》中对物业管理服务收费项目进行了详细划分，主要包括综合管理服务、物业共用部位和公用设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护等五个项目并通过分级确定收费标准，且在物业管理公司提供以上五项服务的最高收费标准为3元/平方米•月。虽本案所涉物业并非住宅，但上述文件的住宅物业服务收费应是所有类型物业中的最高物业服务收费标准。一直以来，翠微物业公司的物业服务质量均未能达到合格标准，尤其是公共秩序维护和保洁服务都无法让东环电子公司满意，东环电子公司更是自行管理租赁的物业服务区域。在此情况下，即使参照最高的服务标准，翠微物业公司更无权取得比3元/平方米•月更高的物业管理服务费。东环电子公司认为，翠微物业公司的物业服务收费过高，与实际提供的服务质量不符。东环电子公司同意翠微物业公司最高3元/平方米•月的收费标准支付物业管理费，但翠微物业公司理应向东环电子公司返还2017年至2019年期间超标准收取的物业服务费合计人民币2,269,052.5元。为维护东环电子公司的合法权益，恳请二审法院查明事实，依法改判。东环电子公司当庭补充事实和理由：案涉场地的租赁纠纷一审香洲区人民法院已经作出判决确认了东环电子公司与翠微股份公司的租赁合同是自2019年9月30日解除，因此，相关的物业服务东环电子公司认为也应当自2019年9月30日终止，对之后的服务费用东环电子公司不应支付。翠微物业公司辩称：一、翠微物业公司一直向东环电子公司提供物业服务，东环电子公司应当按约定支付物业管理费。（一）翠微物业公司一直对翠微综合大厦外部提供安保、巡查和公共区域清洁等物业服务，从未停止。（二）涉案物业一直供电正常，翠微物业公司从未切断供电。翠微物业公司一审提交的2020年4月13日的现场照片显示，东环电子公司承租的翠微综合大厦一楼、二楼正常营业，还有许多人在内购物；大厦其余楼层楼梯、走廊的灯也是亮的，没有停电。（三）一审已查明，涉案物业所在的翠微综合大厦水表严重漏水数月，业主翠微股份公司因此承受了数十万元的水费损失，遂于2020年3月报停水表以止损，并非为驱赶东环电子公司。（四）翠微综合大厦电梯系因电缆被割断盗走，自2020年2月起由业主翠微股份公司关闭。根据东环电子公司与翠微股份公司的《租赁合同》约定，东环电子公司逾期1个月不按时交纳租金、其他费用（包括物业管理费、水电费等），翠微股份公司有权停止供电、供水、停用电梯，损失由东环电子公司承担。东环电子公司拖欠翠微物业公司和翠微股份公司数月的物业管理费和租金，业主翠微股份公司本就有权停用电梯。事实上大厦各处楼梯仍可通行，东环电子公司出入完全不受限制。（五）拆迁人奥园公司因拆迁改造而对翠微综合大厦进行围蔽，也并未影响东环电子公司使用涉案物业，翠微物业公司一审提交了拍摄于2020年4月13日的现场照片亦有所体现。（六）一审判决东环电子公司支付截止至2020年3月25日的物业管理费，是东环电子公司在停水、停电梯前就已经拖欠的物业管理费，东环电子公司理应支付。二、涉案物业属于非住宅物业，翠微物业公司与东环电子公司协商确定物业管理费标准符合法律规定，东环电子公司无权要求翠微物业公司返还已收取的物业管理费。（一）涉案物业系非住宅物业，翠微物业公司与东环电子公司协商确定物业管理费标准，符合法律规定。根据广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅《关于物业服务收费管理办法》第七条第二款规定：“业主大会成立之前的住宅（含自有产权车位、车库）物业服务收费实行政府指导价，别墅、业主大会成立之后的住宅（含自有产权车位、车库）及其他非住宅物业服务收费实行市场调节价”、第九条第二款规定：“实行市场调节价的物业服务收费，由物业服务企业与业主双方协商确定”，涉案物业的物业管理费已有明确约定，应当严格遵照履行。（二）2016年《关于珠海市住宅物业服务收费政府指导价和物业服务收费参考标准（试行）的通知》是对我市住宅物业服务收费实行政府指导价，且该规定形成于本案《物业管理协议书》签订之后，对本案非住宅物业的物业管理管理费不具有约束力。东环电子公司反诉要求翠微物业公司返还已收取的物业管理费，缺乏法律依据，一审判决予以驳回，二审应当维持一审原判。（三）结合涉案物业的租金水平，东环电子公司承租涉案物业的价格远低于市场价，基于公平合理的原则，本案物业管理费不能减少。东环电子公司以超低价格承租翠微综合大厦的7处物业：每月租金加物业费最低仅为11元/月/平方米，最高也不过80元/月/平方米，此价格远低于寸土寸金的前山商圈的平均租金水平，且本案7处物业管理费系翠微物业公司与东环电子公司双方协商确定、一直履行至今。加之翠微综合大厦系翠微村的集体资产，大厦的租金和物业管理费收入均是翠微村集体的经济收入，也是翠微一千多名村民股东的经济收入。降低本案物业管理费标准，既损害翠微一千多名村民股东的利益，也有违合同法公平合理、意思自治的原则，故本案物业管理费标准不能降低。东环电子公司一直占用经营涉案物业对外经营，直到2020年10月25日才退场交还涉案物业，在此期间翠微物业公司亦一直对涉案物业提供物业服务，物业费应当计至东环电子公司退场之日止。一审法院判决本案物业费仅计至2020年3月25日止，翠微物业公司认为不足。但翠微物业公司为使本案尽快进入执行，未有上诉。东环电子公司在停水、停电梯前就已经拖欠的物业管理费，东环电子公司理应足额支付，不应有所扣减。综上所述，东环电子公司上诉理由与事实不符、缺乏法律依据，本案物业管理费系双方协商一致确定的，符合法律规定，东环电子公司无权要求翠微物业公司返还已收取的物业管理费。恳请法院驳回东环电子公司的上诉，维持原判。翠微物业公司回应东环电子公司当庭补充上诉理由：虽然东环电子公司的租赁合同一审法院认定至2019年9月30日解除，但基于东环电子公司继续占用转租该场地，因此一审判决东环电子应当按照原租金标准支付场地占用费至退场之日止。即便是被法院认定解除的租赁合同也会基于东环电子公司的占有使用的行为而应当支付租金标准的占有使用费。东环电子公司与翠微物业公司的合同关系也是同理可推，基于东环电子公司的持续的占有使用，也应当继续按照原物业管理费的标准支付物业管理费。其他没有补充、变更。翠微物业公司向一审法院起诉请求：一、东环电子公司支付拖欠的物业管理费：1．明珠南路3021号工业区A号1、3楼和B号1楼：按每月40,371元计，自2019年7月1日起计至退场之日止（暂计至2020年3月31日为363,339元）；2．明珠南路3021号工业区B号1楼南数第5间南向：按每月2,650元计，自2019年8月1日起计至退场之日止（暂计至2020年3月31日为21,200元）；3．明珠南路3021号工业区B号4楼：按每月4,044元计，自2019年7月1日起计至退场之日止（暂计至2020年3月31日为36,396元）；4．明珠南路3021号工业区A号5楼和B号5楼：按每月11,075元计，自2019年7月7日起计至退场之日止（暂计至2020年4月6日为99,675元）；5．明珠南路3021号工业区A号2楼：按每月9,195元计，自2020年1月15日起计至退场之日止（暂计至2020年4月14日为9,195元）；6．明珠南路3021号工业区A号1楼中（原前进厂）：按每月13,079元计，自2019年7月1日起计至退场之日止（暂计至2020年3月31日为117,711元）；7．明珠南路3021号工业区A号1楼西侧手机街：按每月15,240元计，自2019年9月1日起计至退场之日止（暂计至2020年3月31日为106,680元）；二、东环电子公司支付逾期付款违约金：1．以每月当月拖欠的明珠南路3021号工业区A号1、3楼、B号1楼的物业管理费为本金，按每日万分之七，每笔自应付之日即当月10日起计至清偿之日（暂计至2020年3月15日只请求32,131元）；2．以每月当月拖欠的明珠南路3021号工业区B号1楼南数第5间南向的物业管理费为本金，按每日万分之七，每笔自应付之日即当月10日起计至清偿之日止（暂计至2020年3月15日为1,647.24元）；3．以每月当月拖欠的明珠南路3021号工业区B号4楼的物业管理费为本金，按每日万分之十，每笔自应付之日即当月10日起计至清偿之日止（暂计至2020年3月15日为4,598.03元）；4．以每月当月拖欠的明珠南路3021号工业区A号5楼的物业管理费为本金，按每日万分之十，每笔自应付之日即当月10日起计至清偿之日止（暂计至2020年3月15日为12,592.28元）；5．以每月当月拖欠的明珠南路3021号工业区A号2楼的物业管理费为本金，按每日千分之一，每笔均自应付之日即当月10日起计至清偿之日止（暂计至2020年3月15日为956.28元）；6．以每月当月拖欠的明珠南路3021号工业区A号一楼中（原前进厂）的物业管理费为本金，按全国银行间同业拆借中心发布的贷款基础利率，每笔均自应付之日即当月10日起计至清偿之日止（暂计至2020年3月15日为1,714.28元）；7．以每月当月拖欠的明珠南路3021号工业区A号1楼及空地（手机街）的物业管理费为本金，按全国银行间同业拆借中心发布的贷款基础利率，每笔均自应付之日即当月10日起计至清偿之日止（暂计至2020年3月15日为1,177.08元）。三、东环电子公司承担翠微物业公司一审、二审及反诉律师费等维权费用（目前已产生一审律师费49,000元、一审反诉律师费44,000元）。四、一审案件诉讼费用由东环电子公司承担。东环电子公司向一审法院反诉请求：1．翠微物业公司返还自2017年1月1日——2019年11月14日期间超标准收取的物业管理费合计2,269,052.55元；2．反诉费由翠微物业公司承担。一审法院认定事实：东环电子公司向翠微股份公司租赁了翠微综合大厦A区一楼和A区三楼、B区一楼，B区一楼南数第五间南向，B号工业厂房四楼、A号工业厂房五楼（包括B号198平方米）、A座二楼、A号一楼西侧手机街、A号一楼中（原前进厂）几处房屋。翠微物业公司未能出示A区一楼和A区三楼的租赁合同原件，只提供了两页复印件，东环电子公司对真性不认可。翠微物业公司出示了翠微股份公司与东环电子公司签订的部分物业《租赁合同》原件如下：1.2013年4月1日《租赁合同》约定，翠微股份公司将翠微综合大厦B区一楼南数第五间南向出租给东环电子公司，租赁期从2013年4月1日至2016年3月31日，东环电子公司每月20日前支付租金1,590元，东环电子公司连续2个月或一年内累计3次不按时交租付费或者有其他严重违约行为的，翠微股份公司有权宣告解除合同，收回厂房及用地，租赁保证金不退还，东环电子公司不但应支付拖欠的租金、其他费用、逾期付款违约金，还应赔偿翠微股份公司为实现债权而产生的所有费用。2.2014年4月1日《租赁合同》约定，翠微股份公司将明珠南路3021号（翠微综合大厦）B号工业厂房四楼出租给东环电子公司，租赁期从2014年5月1日起至2017年4月30日，东环电子公司于每月10日前支付当月租金，东环电子公司逾期交租，翠微股份公司有权停止供电供水、停用电梯、收回场地、不退还保证金并可要求东环电子公司另行缴纳保证金，并有权向东环电子公司追讨拖欠的租金、其他费用和违约金。3.2014年4月7日《租赁合同》约定，翠微股份公司将明珠南路3021号（翠微综合大厦）A号工业厂房五楼（包括B号198平方米）出租给东环电子公司，租赁期从2014年4月7日起至2017年4月6日，东环电子公司于每月10日前支付当月租金，东环电子公司逾期1个月不交租，拖欠款项自拖欠之日起按每日万分之十计算逾期付款违约金，翠微股份公司有权停止供电、供水、停用电梯或收回厂房及用地，且履约保证金不予退还、其他费用和违约金。4.2018年6月29日《租赁合同》约定，翠微股份公司将明珠南路3021号（翠微综合大厦）A号二楼出租给东环电子公司，租赁期从2018年7月15日起至2020年7月14日，东环电子公司于每月10日前支付当月租金，东环电子公司连续两个月不按时交租付费或有其他违约行为的，翠微股份公司事先在租赁物张贴通知告知后，有权停电、停水、停用电梯，一切损失和责任由东环电子公司自负，且有权不退还租赁保证金及水电费押金，并有权要求东环电子公司清偿原欠款及另行缴纳保证金、押金，东环电子公司不清偿或不缴的，翠微股份公司有权宣告解除合同、立即收回物业，东环电子公司不但应支付原拖欠的租金、其他费、逾期付款违约金，损失赔偿款，还应赔偿翠微股份公司所有的债权实现费用（包括但不限于律师费、公告费、快递费等）。翠微物业公司与东环电子公司就东环电子公司租赁的部分物业签订了物业合同：1.2011年1月份，签订的关于翠微综合大厦A区一楼、三楼、B区一楼的《物业管理协议书》。合同约定，翠微物业公司享有对大厦物业管理的权利，物业管理期限为租赁合同期限，即从2011年1月1日起至2015年12月31日，2014年1月之前东环电子公司每月缴纳物业管理费36,701元，2014年1月1日起为每月40,371元，于每月10日前交清，若逾期交纳，则自拖欠之日起每日按应缴额的万分之七计付逾期付款违约金。该合同双方都只能出示合同第一页、第二页的复印件，均未能出示原件及合同其他内容。2.2013年4月1日签订的关于翠微综合大厦B区一楼南数第五间南向房屋的《物业管理协议书》。合同约定，翠微物业公司物业管理期限从2013年4月1日起至2016年3月31日，东环电子公司每月向翠微物业公司缴纳管理费、卫生费、治安费合计2,650元，该费用应在当月10日前交清，若逾期交纳，则自拖欠之日起每日按应缴额的万分之七计付逾期付款违约金，本协议未尽事宜，租用《租赁合同》的约定，翠微物业公司可行使《租赁合同》中翠微股份公司对东环电子公司享有的权利。3.2014年4月1日签订的明珠南路3021号（翠微综合大厦）B号四楼《物业管理协议书》。合同约定，翠微物业公司物业管理期限从2014年5月1日起至2017年4月30日，东环电子公司每月向翠微物业公司缴纳管理费、卫生费、治安费合计4,044元，该费用应在当月10日前交清，若逾期交纳，则自拖欠之日起每日按应缴额的万分之十计付逾期付款违约金，本协议未尽事宜，适用《租赁合同》的约定，翠微物业公司可行使《租赁合同》中翠微股份公司对东环电子公司享有的权利。4.2014年4月7日签订的关于明珠南路3021号（翠微综合大厦）A号工业厂房五楼1476.6平方米的厂房（其中包括B号198平方米）的《物业管理协议书》。合同约定，翠微物业公司物业管理期限从2014年4月7日起至2015年4月6日，东环电子公司每月向翠微物业公司缴纳管理费、卫生费、治安费合计10,336元，从2015年4月7日起至2017年4月6日止调升为11,075元，该费用应在当月10日前交清，若逾期交纳，则自拖欠之日起每日按应缴额的万分之十计付逾期付款违约金，本协议未尽事宜，适用《租赁合同》的约定，翠微物业公司可行使《租赁合同》中翠微股份公司对东环电子公司享有的权利。5.2018年6月29日签订的明珠南路3021号（翠微综合大厦）A座二楼《物业管理协议书》。合同约定，翠微物业公司的物业管理期限从2018年7月15日起至2020年7月14日止，东环电子公司每月10日前向翠微物业公司缴纳当月物业管理费9,195元，逾期则自拖欠之日起每日按拖欠金额的千分之一计付逾期付款违约金，本协议未尽事宜，适用《租赁合同》的约定，翠微物业公司可行使《租赁合同》中翠微股份公司对东环电子公司享有的权利。上述《物业管理协议书》，部分期满后双方未续签合同，但翠微物业公司仍继续为翠微综合大厦提供物业管理，东环电子公司也按原标准继续向翠微物业公司支付物业管理费。此外，东环电子公司自2013年开始向翠微股份公司承租翠微综合大厦A号一楼原前进厂和A号一楼西侧手机街的房屋，同时由翠微物业公司提供物业管理服务。东环电子公司一直按每月13,079元的标准支付A号一楼原前进厂的物业管理费，按每月15,240元的标准支付A号一楼西侧手机街的物业管理费。翠微物业公司和东环电子公司确认东环电子公司已缴付以下物业管理费：1.A区一楼和A区三楼、B区一楼，东环电子公司已支付2017年1月1日至2019年6月30日物业管理费1,170,759元。2.B区一楼南数第五间南向，东环电子公司已支付2017年1月1日至2019年7月31日物业管理费79,500元。3.B号工业厂房四楼，东环电子公司已支付2017年1月1日至2019年6月30日物业管理费117,276元。4.A号工业厂房五楼（包括B号198平方米），东环电子公司已支付2017年1月7日至2019年7月6日物业管理费321,175元。5.A座二楼，东环电子公司支付了2018年7月15日至2019年11月14日物业管理费137,925元。此外，东环电子公司继续支付此房屋的物业管理费至2020年1月14日。6.A号一楼及西侧手机街，东环电子公司支付了2017年1月1日至2019年7月31日物业管理费457,200元。此外，东环电子公司继续支付此房屋的物业管理费至2019年8月31日。7.A号一楼中（原前进厂），东环电子公司已支付2017年1月1日至2019年5月31日物业管理费366,212元。此外，东环电子公司继续支付此房屋的物业管理费至2019年6月30日。2019年9月30日，广东中晟律师事务所李昕芫律师向东环电子公司发出《律师函》，就东环电子公司拖欠涉案物业的租金及物业管理费、拒不退还租赁物指出，翠微物业公司与翠微股份公司在2019年8月27日已向东环电子公司送达关张贴了《搬迁通知》，要求东环电子公司在三十日内退还租赁物并结清租金及管理费，但东环电子公司拒不搬迁，翠微股份公司和翠微物业公司再次告知东环电子公司，该两公司已有效解除与东环电子公司的租赁合同关系及物业管理合同关系，要求东环电子公司于2019年10月9日前如数支付拖欠的2019年5月至9月的租金及物业管理费697,974元，并要求东环电子公司在接函三十日内腾退全部租赁物业并办理交接手续。东环电子公司的代理律师于2019年10月23日复函表示不认可，并提出如要东环电子公司退场，需提前半年书面通知东环电子公司，并与东环电子公司协商解决，支付合理赔偿，给予适当搬迁时间，方可退场。2020年1月份，东环电子公司承租的涉案物业电梯停运。翠微物业公司表示是因为大厦有九成的承租人退场，半夜有人去拿遗留的物品，2020年1月份的时候，翠微公司工作人员发现电梯电缆被割掉，导致电梯无法运行，但大厦有宽大的楼梯可供行走，不影响东环电子公司使用。东环电子公司提供了翠微综合大厦外围的照片，主张珠海奥园华富置业有限公司在2020年1月1日接管了涉案场，将涉案场地围蔽，翠微物业公司未能按约定提供物业服务。翠微物业公司主张珠海奥园华富置业有限公司的围蔽行为是基于翠微旧村改造进度采取的合法的必要措施，且围蔽离大厦有相当远的距离，不影响东环电子公司的经营，所有出入口基本正常通行，个别出入口临时被封，仍可通过其他出入口自由出入。2020年3月17日，翠微物业公司与翠微股份公司在翠微综合大厦张贴了一份《解约及退场通知》。通知是发给珠海市名城物业管理有限公司、珠海市商会及东环电子公司。内容为：“鉴于贵方拖欠我司的租金、管理费数月有余，欠费金额巨大，根据此前的合同约定，已构成解约条件，现我司正式通知如下：解除与贵方的所有租赁合同关系、物业管理关系，解除与东环电子公司A号二楼的《租赁合同》、《物业管理协议》。请贵方于2020的4月15日前，将所有承租物业、场地清退场地、交还予我司，办理合同终止手续，结清欠费。在贵方清退之前，所有租金、管理费仍依约计收。”2020年3月25日，经翠微物业公司向供水公司申请，涉案物业停止供水。翠微物业公司表示，因为大厦水管严重漏水，为避免更大损失所以申请停水。翠微物业公司委托广东中晟律师事务所律师代理本案的诉讼，支付了本案本诉的律师费49,000元，反诉律师费44,000元。一审法院认为，翠微物业公司与东环电子公司就翠微综合大厦A区一楼和A区三楼、B区一楼，B区一楼南数第五间南向，B号工业厂房四楼、A号工业厂房五楼（包括B号198平方米）、A座二楼的房屋分别签订的《物业管理协议书》合法有效。A区一楼和A区三楼、B区一楼，B区一楼南数第五间南向，B号工业厂房四楼、A号工业厂房五楼（包括B号198平方米）的《物业管理协议书》约定的合同期满后，双方虽未续签合同，但翠微物业公司继续提供物业管理，东环电子公司没有退场且继续按原合同标准支付物业管理费，由此可见，双方均有按原合同继续履行的意思表示，因此，翠微物业公司要求东环电子公司按上述协议继续支付这几处物业的物业管理费并承担逾期付款的违约责任，一审法院予以支持。A座二楼的《物业管理协议书》至2020年7月14日才期限届满，东环电子公司在翠微物业公司仍然提供物业管理服务期间，也应当按合同约定向翠微物业公司支付物业管理费，并承担逾期交费的违约责任。翠微物业公司要求东环电子公司支付物业管理费至腾退房屋之日止，但翠微物业公司与东环电子公司建立的是物业管理服务关系，东环电子公司是否应当支付物业管理费，应以翠微物业公司是否提供物业管理服务为凭，而不是以东环电子公司是否占用场地为据。东环电子公司虽然一直未退出其租赁场地，但翠微物业公司对于案外人围蔽租赁物外围未作处理，又陆续于2020年1月开始停用电梯，3月17日发出解除物业管理合同关系通知给东环电子公司，3月25日停水，翠微物业公司实际已未尽其物业管理义务以维护翠微综合大厦的正常运行，因此，翠微物业公司要求东环电子公司支付物业管理费至东环电子公司退场为止，一审法院不予支持，翠微物业公司在2020年3月17日提出解除物业管理关系，并在3月25日停水，东环电子公司的物业管理费应当付至2020年3月25日止。因此，东环电子公司应当支付：1、A区一楼和A区三楼、B区一楼2019年7月1日至2020年3月25日的物业管理费355,525.26元（按每月40,371元计算）；2、B区一楼南数第五间南向2019年8月1日至2020年3月25日的物业管理费20,687.10元（按每月2,650元计算）；3、B号工业厂房四楼2019年7月1日至2020年3月25日的物业管理费35,613.29元（按每月4,044元计算）；4、A号工业厂房五楼（包括B号198平方米）2019年7月7日至2020年3月25日的物业管理费95,387.90元（按每月11,075元计算）；5、A座二楼2020年1月15日至2020年3月25日的物业管理费21,652.74元（按每月9,195元计算）。根据双方在《物业管理协议书》中约定，东环电子公司应当在每月10日前支付物业管理费，东环电子公司未按时支付，翠微物业公司请求东环电子公司按协议约定支付违约金，一审法院予以支持。A号一楼西侧手机街和A号一楼中（原前进厂）虽然未签订书面物业合同，但翠微物业公司一直为翠微物业公司提供物业管理服务，东环电子公司也一直按每月15,240元及13,079元的标准支付物业管理费，双方实际成立了物业管理合同关系，翠微物业公司要求东环电子公司支付其管理期间的物业管理费，符合法律的规定。根据前述理由，这两处物业，东环电子公司的物业管理费也应付至2020年3月25日，东环电子公司还应向翠微物业公司支付A号一楼中（原前进厂）2019年7月1日至2020年3月25日物业管理费115,179.58元（按每月13,079元计算），以及A号一楼西侧手机街2019年9月1日至2020年3月25日物业管理费103,730.32元（按每月15,240元计算）。双方未就此两处物业约定逾期支付物业管理费的违约金，翠微物业公司请求东环电子公司支付违约金，一审法院不予支持。翠微股份公司与东环电子公司签订的A座二楼的《租赁合同》约定对东环电子公司逾期交租等违约行为，东环电子公司需承担翠微股份公司律师费等债务实现费用。而翠微物业公司与东环电子公司签订的A座二楼的《物业管理协议书》约定翠微物业公司可行使《租赁合同》中翠微股份公司对东环电子公司享有的权利。翠微物业公司主张根据上述两份合同的约定，东环电子公司应当承担翠微物业公司相应的律师费，一审法院予以采纳。对于翠微物业公司主张涉案其他物业欠费相应的律师费，相关的《租赁合同》和《物业管理协议书》均未对律师费作明确约定，故一审法院不予支持。翠微物业公司为本案本诉共支付律师费49,000元，翠微物业公司诉请的A座二楼的欠费占其所有诉请的欠费（不包括律师费）约3.45%，故一审法院酌定东环电子公司按此比例承担律师费1,690.5元（49,000元×3.45%）。对于翠微物业公司因东环电子公司反诉所支付的律师费，因东环电子公司反诉请求，不属于翠微物业公司实现债权的范围，故一审法院对翠微物业公司请求反诉的律师费不予支持。东环电子公司根据2016年《关于珠海市住宅物业服务收费政府指导价和物业服务收费参考标准（试行）的通知》的规定，主张翠微物业公司收取物业管理费的标准过高。本案所涉物业并非住宅，不属于上述文件的适用范围，故东环电子公司的主张一审法院不予采纳。东环电子公司据此主张翠微物业公司多收了物业管理费2,269,052.55元，要求翠微物业公司退还，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，一审判决如下：—、东环电子公司于本判决发生法律效力之日起十日内向翠微物业公司支付翠微综合大厦A区一楼、三楼、B区一楼的物业管理费人民币355,525.26元及其违约金（2019年7月10日计至2020年3月15日为人民币32,103.93元，之后按每日万分之七计算至物业管理费付清之日止）；二、东环电子公司于本判决发生法律效力之日起十日内向翠微物业公司支付翠微综合大厦B区一楼南数第五间南向2019年8月1日至2020年3月25日的物业管理费人民币20,687.10元其违约金（2019年8月10日计至2020年3月15日为人民币1,645.44元，之后按每日万分之七计算至物业管理费付清之日止）；三、东环电子公司于本判决发生法律效力之日起十日内向翠微物业公司支付翠微综合大厦B号工业厂房四楼物业管理费人民币35,613.29元及其违约金（2019年7月10日计至2020年3月15日为人民币4,594.11元，之后按每日千分之一计算至物业管理费付清之日止）；四、东环电子公司于本判决发生法律效力之日起十日内向翠微物业公司支付翠微综合大厦A号工业厂房五楼（包括B号198平方米）的物业管理费人民币95,387.90元及其违约金（2019年7月10日计至2020年3月15日为人民币12,570.84元，之后按每日千分之一计算至物业管理费付清之日止）；五、东环电子公司于本判决发生法律效力之日起十日内向翠微物业公司支付翠微综合大厦A座二楼的物业管理费人民币21,652.74元及其违约金（2019年7月10日计至2020年3月15日为人民币926.62元，之后按每日千分之一计算至物业管理费付清之日止）；六、东环电子公司于本判决发生法律效力之日起十日内向翠微物业公司支付翠微综合大厦A号一楼西侧手机街物业管理费人民币103,730.32元；七、东环电子公司于本判决发生法律效力之日起十日内向翠微物业公司支付翠微综合大厦A号一楼中（原前进厂）人民币115,179.58元；八、东环电子公司于本判决发生法律效力之日起十日内向翠微物业公司支付律师费人民币1,690.5元。九、驳回翠微物业公司其他诉讼请求；十、驳回东环电子公司的反诉请求。一审案件受理费人民币13,004元，财产保全费人民币2,888元，合计人民币15,892元，由翠微物业公司负担人民币1,191元，东环电子公司负担人民币14,701元；反诉费人民币12,476元，反诉财产保全费人民币5,000元，合计人民币17,476元，由东环电子公司负担。二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，上诉人东环电子公司上诉主张被上诉人翠微物业公司服务质量不到位、收费标准不统一、未公示收费标准、收费项目、服务标准等，因此，被上诉人翠微物业公司应降低收费标准。为此，本院认为，首先，上诉人东环电子公司与被上诉人翠微物业公司签订的系列《物业管理协议书》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有法律约束力。双方当事人均应恪守合同约定，行使自己权利，履行自己义务；其次，物业服务合同不同于一般的民事合同，虽然每个业主均有权依据自己的主观标准对物业服务企业进行评价，但物业服务具有一定的公共性。物业服务合同的内容实质，是物业公司为全体业主提供整体服务，而全体业主支付相应费用，单个业主所支付的物业服务费用，所换取的对价是针对服务辖区的整体服务，而不仅仅是针对单个业主的服务。因此，在衡量某一业主是否应当就某一项目交纳费用及是否应当减、免部分费用时，不能仅仅依据某一个业主的主观评价。因此，上诉人东环电子公司以被上诉人翠微物业公司服务质量不到位、收费标准不统一、未公示收费标准、收费项目、服务标准等理由主张不应支付相应物业服务费没有法律依据。如果翠微物业公司服务质量不到位以及有其他损害业主利益的行为，东环电子公司可以主张相应的违约责任，而不是以拒交物业服务费的形式维护自己的权益。综上所述，上诉人东环电子公司的上诉主张没有事实及法律依据，依法应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币31,362.88元，由上诉人珠海市东环电子有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  宋义明审判员  朱文春审判员  杨卫星二〇二〇年十二月十日书记员  苏婉婷