江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终8982号上诉人(原审原告)：苏州创凯自动化设备有限公司。法定代表人：黄伏兰，该公司总经理。委托诉讼代理人：顾雨挺，江苏正盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦瑜培，江苏正盛律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：常熟兰生和腾工业地产开发有限公司。法定代表人：陆建芳，该公司董事长。委托诉讼代理人：尤卫忠，江苏泰实律师事务所律师。上诉人苏州创凯自动化设备有限公司（以下简称创凯公司）因与被上诉人常熟兰生和腾工业地产开发有限公司（以下简称兰生公司）房屋买卖合同纠纷一案不服江苏省常熟市人民法院（2019）苏0581民初11231号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。创凯公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审。事实和理由：一、一审法院违背了“不告不理”的审判原则，一审中创凯公司的第一项诉讼请求为：判令兰生公司无偿为创凯公司维修常熟市高新区厂房出现的梁体部位及地坪的多处裂缝。此项请求是要法院按照案件事实、诉讼请求进行审理和判决，判决兰生公司履行其应该的维修义务，而非全部笼统的给付义务。二、一审法院对于上诉人第二项空置费的诉求直接驳回，要求另行主张，于法无据，且增加了创凯公司的诉累。创凯公司与兰生公司签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效；在一审法院经过鉴定机构的专业鉴定，已查明涉案房屋因兰生公司施工质量存在问题，造成交付的涉案房屋质量不符合合同约定，导致创凯公司无法装修使用，发生了空置损失，因该项损失由于兰生公司的违约行为导致，故兰生公司理应赔偿。综上，原审判决未查明事实，片面裁判，请二审法院支持创凯公司的请求。兰生公司辩称，一、案涉厂房出现裂缝的重要原因是创凯公司委托无资质装修公司野蛮施工、使用大型磨光机打磨楼面直接导致，创凯公司对房屋发生裂缝存在重大过错。在对房屋裂缝原因进行鉴定时，由于装修公司的磨光机已不在现场，无法就其破坏性进行模拟实验，鉴定结论就磨光机施工对房屋裂缝的危害只能作大致的评估。因房屋裂缝是两方面综合因素导致，双方对此均应承担责任。二、一审法院判令创凯公司自行维修并无不当。由于房屋裂缝原因系双方原因导致，创凯公司自身也有维修的义务。审理过程中，创凯公司也申请法院对维修费用进行了鉴定，可以认为，该鉴定是为委托第三方进行维修施工工程价款的审定。创凯公司在最后一次庭审时强调一定要兰生公司进行维修，兰生公司虽系项目开发商，但本身并不具备施工资质，也无相应的工程技术人员，由兰生公司施工显然是不合适的。即使维修义务必须由兰生公司全部承担，但《合同法》第一百一十条规定“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事实上不能履行；……”鉴于兰生公司的实际施工能力及资质，兰生公司属于不能履行。三、一审法院驳回上诉人空置费的诉求并无不当。按照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，民事案件的诉讼除了有明确的诉讼请求外，还需该诉讼请求有具体的事实、理由支持。创凯公司向人民法院起诉时，并未提供关于空置费用的相关证据，在庭审中又表述曾试图出租，但又未发布任何租赁告示，也未订立任何租赁意向书。一审法院要求创凯公司对维修期间确实无法使用造成损失的另行主张，并无不当。综上，创凯公司的上诉无法律和事实依据，请求法院驳回上诉，维持原判。创凯公司向一审法院起诉请求：1.判令兰生公司无偿为创凯公司维修常熟市高新区厂房出现的梁体部位及地坪的多处裂缝；2.判令兰生公司按每天770元支付第三层的空置费至实际维修结束之日，暂计从2019年3月18日至2019年8月21日起诉之日共计117810元。3.诉讼费用、保全费用均由兰生公司承担。一审法院认定事实：2019年2月20日，创凯公司（受让方）与兰生公司（出让方）签订一份合同编号为CYZR2018003号的《工业厂房转让合同》，约定兰生公司将案涉厂房（位于常熟市联丰路**，面积2777.25平方米，框架结构，总建筑层数3层）出售给创凯公司，厂房总价款为12290000元……保修责任：厂房自交付使用之日起，按照《厂房使用说明及保修责任书》承诺的内容承担相应的保险责任。在厂房保修期限内发生质量问题，出让方应当履行保修义务。因不可抗力或者非出让方原因造成的损坏，出让方不承担责任，但可协助维修，维修费用由受让方承担……交付标准为：外墙：涂料；内墙、顶棚、地面、卫生间：毛坯；门窗：外部门窗安装到位；电梯：预留电梯井道；其他：……内部需二次装修自行完善。楼梯：毛坯，护栏安装到位。照明：有基本照明，生产区无照明需二次装修安装……此后，兰生公司依约交付厂房（含客户手册、工业厂房使用说明书），创凯公司接收房屋并依约支付相应对价及费用。2019年3月20日，创凯公司开始对案涉厂房进行装修。2019年4月15日，创凯公司向兰生公司发出《告知函》，内容为：“我方向贵司常熟高新区联丰路68号创元产业园购买的24栋厂房，目前处于装修状态，发现楼层有质量问题，存在非常严重的安全隐患，质量问题如下：1、西面楼梯间南北面出现墙体斜向45°整条裂缝；2、一楼发现梁体部位下沉，出现裂痕，地面其它地方高于梁体部位，怀疑桩基不牢；3、三楼楼面所有梁体部位有很多纵向裂纹，目前最宽的已达2mm，并贯穿整个楼层，楼面下沉比梁体部分低2到3公分左右。估计楼顶层也存在质量问题（相关照片文件如附件）。基于以上安全隐患问题，我方认为二三楼存在严重安全隐患，不适合入驻，现已经贴好安全警告标语，请贵司尽快处理”。兰生公司收到创凯公司的《告知函》后于2019年4月19日复函称：“贵公司2019年4月15日及2019年4月17日来函收悉。经我公司及施工总承包单位振华集团（昆山）建设工程股份有限公司共同现场勘察认为：我公司2019年2月28日交付给贵公司的常熟市联丰路68号24幢厂房为验收合格厂房。贵公司反映的情况是贵公司聘请的装修施工单位不规范施工造成，应由贵公司自行承担相应损失，与我公司无关。特此函复”。一审诉讼过程中，创凯公司提交房屋工程质量鉴定申请书，申请事项为：1、对位于常熟市高新区厂房二楼、三楼出现的梁体部位及地坪裂缝的形成原因进行鉴定；2、对应上述所产生的裂缝是否可以修复；如若可以修复，出具修复的实施方案。一审法院依法委托南京东南建设工程安全鉴定有限公司进行鉴定，该鉴定机构于2019年11月26日出具第SF201911204号鉴定报告，载明：五、裂缝原因分析及鉴定意见：根据上述针对性现场检查、检测结果，依据国家相关规范、标准的规定，对常熟市高新区厂房梁板裂缝原因分析及鉴定意见如下：1、涉案房屋楼板及梁表面存在粉刷层裂缝，其产生主要系材料温度收缩变形所致。2、根据涉案房屋混凝土构件上裂缝的形态分布，结合检测数据分析：（1）三层及屋面梁混凝土裂缝、二层和屋面层楼板混凝土裂缝主要系材料温度、收缩变形所致；与混凝土施工工序施工质量控制不当有一定关系；（2）三层楼板混凝土裂缝主要与混凝土施工工序施工质量控制不当有关。3、后期装修施工地面打磨机械振动等对二层、三层粉刷层及混凝土裂缝的产生（或发展）也存在一定的不利影响。六、修复方案：6.1修复原则：根据法院委托，依据国家有关标准，对涉案房屋存在的裂缝指定维修方案。6.2修复方案6.2.1板底和梁表面粉刷层裂缝修复范围：详见附件1和表4-1中所列出的粉刷层裂缝。修复方法：沿裂缝两侧各50mm铲除现有粉刷层，按原建造要求恢复粉刷层。6.2.2板底和梁表面混凝土表面裂缝修复范围：详见附件1和表4-1中所列出板底和梁表面混凝土表面裂缝。注：板底和梁表面混凝土表面裂缝需待板底和梁表面粉刷层铲除后进一步确认范围。修复方法：1、用钢丝刷等工具清除混凝土裂缝表面的灰尘、浮渣及松散等污物，并对裂缝表面清理干净；2、采用压力注射法将高强度的裂缝修补胶注入到裂缝腔内。3、按原设计原建造要求恢复粉刷层。6.2.3三层板面裂缝修复范围：详见附件1所列出三层版面裂缝①板面支座位置处，修复方法：见该鉴定报告示意图。②其余位置处修复方法：1、用钢丝刷等工具清除混凝土裂缝表面的灰尘、浮渣及松散等污物，并对裂缝表面清理干净；2、采用压力注射法将高强度的裂缝修补胶注入到裂缝腔内。6.2.4二层板面裂缝修复范围：详见附件1所列出二层板面裂缝，修复方式：1、用钢丝刷等工具清除混凝土裂缝表面的灰尘、浮渣及松散等污物，并对裂缝表面清理干净；2、采用压力注射法将高强度的裂缝修补胶注入到裂缝腔内。创凯公司为此花费鉴定费60000元。创凯公司因对上述鉴定结论有异议，申请鉴定人员出庭接受质询，为此花费鉴定人员出庭交通费、出庭费等1500元。创凯公司在对鉴定人员质询后再次提出房屋工程质量补充鉴定申请，事项为：1、对第SF201911204号《鉴定报告》中表4-1梁开裂现状检查结果中第17-18、20-26、28、30-31项中粉刷层开裂再进一步打开粉刷层对其混凝土表面是否开裂进行补充鉴定。2、《鉴定报告》附件中第13页、14页中下方标注：未注明处均为粉刷层表面裂缝，现需进一步确认是否均为混凝土本体裂缝或贯穿性裂缝进行补充鉴定。3、《鉴定报告》修复方案中，修复方法采用压力注射法将高强度的裂缝修补胶注入到裂缝腔内，以及结构性裂缝修复方案工艺的时效性及后期楼板承载是否安全有效需进一步确认。一审法院依法再次委托南京东南建设工程安全鉴定有限公司进行鉴定，该鉴定机构于2020年4月1日出具第SF202004037号鉴定报告，载明：四、修复方案：4.1修复原则根据法院委托要求，依据国家有关标准，对涉案房屋存在的裂缝制定维修方案。4.2修复方案根据上述针对性的检查结果，结合裂缝出现部位、长度及宽度，以上梁板表面混凝土裂缝主要系材料温度、收缩变形所致，修复方法如下：1、用钢丝刷等工具清除混凝土裂缝表面的灰尘、浮渣及松散等污物，并对裂缝表面清理干净；2、采用压力注射法将高强度的裂缝修补胶注入到裂缝腔内；3、按原设计原建造要求恢复粉刷层。创凯公司为此花费鉴定费20000元。一审诉讼过程中，创凯公司申请对第SF201911204号《鉴定报告》中修复方案之工程造价进行鉴定，一审法院依法委托华建工程咨询（苏州）有限公司进行鉴定，该鉴定机构于2020年5月22日出具造价鉴定报告（征求意见稿），创凯公司随后对第SF201911204号《鉴定报告》、第SF202004037号《鉴定报告》中，附件中所标注的二层楼板裂缝、三层楼板板面裂缝、楼板板底裂缝、屋面层楼板板底裂缝分布示意图中裂缝条数的数量是否和现场实际测量、检查的条数数量一致，是否为1:1比例请鉴定机构给予书面说明，如若缺少及时书面补正。南京东南建设工程安全鉴定有限公司对此出具异议答复函，答复如下：1、因涉案工程三层板面裂缝开裂较为严重，因此对该处裂缝修复方式为凿除局部范围内全部混凝土，故第一份SF201911204号报告中该部分区域裂缝长度标注为示意裂缝位置，不涉及到裂缝长度对后续造价影响。2、为判断钢筋混凝土构件表面是否有裂缝，需要当事人配合铲除钢筋混凝土构件表面粉刷，我们现场勘查时告知当事人，并要求当事人将其认为有疑问的粉刷缝均铲除判断是否存在混凝土裂缝，因此在第二份SF202004037号补充鉴定报告中，对涉案房屋中的部分混凝土结构表面裂缝是根据现场申请方所铲除表面粉刷后实际情况进行逐一记录的，且现场检查内容已经过当事人书面签字确认。华建工程咨询（苏州）有限公司于2020年6月24日出具造价鉴定报告，鉴定结论为：经鉴定，根据南京东南建设工程安全鉴定有限公司出具的第SF201911204号、第SF202004037号鉴定报告中的修复方案计算，鉴定造价为174816.61元。创凯公司为此花费鉴定费3000元。一审诉讼过程中，创凯公司确认2019年4月12日开始对案涉厂房的三楼进行装修，4月13日停止施工，截至庭审之日，案涉厂房的一楼、二楼由创凯公司自行使用，三楼仍是毛坯状态，准备出租，但未招租也未实际出租，对于诉请中要求按照每天770元计算的空置费的依据是根据同地段的房屋租金每月每平25元，三楼共计925.75平方米计算得出。以上事实，有营业执照、工业厂房转让合同、工业厂房质量保证书、收据、告知函、工程备案资料、房屋验收表、客户手册、工业厂房使用说明书、承诺书、函、常熟市自然资源和规划局关于土地使用权转让的审查意见、南京东南建设工程安全鉴定有限公司出具的鉴定报告及发票、出庭人员费用发票、南京东南建设工程安全鉴定有限公司的异议答复函、华建工程咨询（苏州）有限公司的造价鉴定报告、当事人陈述及本案的庭审笔录等在卷佐证。一审法院认为，双方当事人均系法人，双方之间签订的《工业厂房转让合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律或社会公共利益，应具有法律效力，对双方当事人均产生法律约束力。兰生公司交付案涉厂房时，创凯公司虽进行了验收，但并不必然免除兰生公司在本案中出现的厂房问题所应承担的责任。另根据鉴定报告，创凯公司在案涉厂房所出现的问题中亦存在一定过错，一审法院综合判断，酌定创凯公司自行承担20%的责任。案涉厂房修复所花费的造价费用经创凯公司申请，已经专业机构进行鉴定，造价为174816.61元，按责任比例由创凯公司自担34963.32元。创凯公司要求兰生公司无偿为其维修案涉厂房出现的梁体部位及地坪的多处裂缝，因该厂房已实际处于创凯公司控制中，修复造价亦已进行评估，兰生公司虽是出售方，但不是建造方，实际由创凯公司自行修复更为有利，故一审法院认定由创凯公司对案涉厂房出现的问题自行修复，兰生公司给付修复造价的80%即139853.29元。对于创凯公司要求兰生公司支付每天按770元计算的自2019年3月18日起至实际维修结束之日止的第三层楼的空置费（暂计算至2019年8月21日为117810元）的主张，因案涉厂房第三层对外出租系创凯公司自行陈述，其并未提供证据证明该事实，故对创凯公司的该项主张不予支持，但创凯公司在维修期间确系无法实际使用，对于该部分的合理损失可待实际发生后另行主张。综上，创凯公司诉请中的合理部分，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条规定，一审法院判决：一、、位于常熟市高新区（公安编号**厂房出现的案涉问题由苏州创凯自动化设备有限公司自行修复。二、常熟兰生和腾工业地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付苏州创凯自动化设备有限公司因维修上述第一项厂房问题产生的费用139853.29元。三、驳回苏州创凯自动化设备有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2656元、鉴定费用（含鉴定人员出庭费用）84500元（已由苏州创凯自动化设备有限公司交纳），合计诉讼费87156元，由苏州创凯自动化设备有限公司负担12031元（含鉴定费用11500元），由常熟兰生和腾工业地产开发有限公司负担75125元。二审创凯公司提供常熟668网页创元高新产业园厂房出租价格网页打印件3份，证明案涉厂房同地段的租金价格，一楼为40元/平方米，四楼为30元/平方米（南面）、25元/平方米（北面）。兰生公司在本院指定的期限内未发表质证意见。本院认定的其余事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，一审中创凯公司申请对案涉房屋裂缝出现的原因进行鉴定，一审法院依法委托南京东南建设工程安全鉴定有限公司进行鉴定，根据该鉴定机构出具的鉴定意见，案涉房屋的裂缝与混凝土施工工序、施工质量控制不当有一定关系，后期装修施工对裂缝的产生（或发展）也存在一定不利影响。一审法院据此认定双方当事人对案涉厂房出现的裂缝问题均有一定过错，并酌情认定由兰生公司承担80%的责任，创凯公司自行承担20%的责任并无不当，本院予以确认。考虑到双方对裂缝产生的原因均负有一定过错、兰生公司虽是厂房出售方，但本身不具备建筑资质、案涉厂房现已经由创凯公司接收并进行装修等客观情况，结合《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，创凯公司要求兰生公司进行维修应视为不适于强制履行的债务，一审法院根据双方当事人的责任比例，直接判决兰生公司向创凯公司给付修复费用有效避免了当事人诉累，并无不当，本院予以维持。关于创凯公司要求兰生公司支付空置损失的诉请，创凯公司认为其本拟将案涉房屋的三层出租，但并未提供其拟进行出租的证据，相关租金损失并未实际发生，创凯公司据此主张空置损失缺乏事实依据，本院不予支持。但考虑到创凯公司接受厂房进行装修后不久，案涉房屋就出现裂缝并需要进行维修，损失客观存在。创凯公司应在合理期间内组织维修，鉴于目前维修期间尚未确定，因案涉房屋存在质量问题需要维修而产生的空置损失，创凯公司可另案主张。综上，创凯公司的上诉理由不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2656元，由上诉人苏州创凯自动化设备有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  沈军芳审判员  郭 锐审判员  孙楚楚二〇二〇年十二月十三日书记员  陈闵悦