山西省晋城市城区人民法院执 行 裁 定 书（2020）晋0502执异128号异议人（被执行人）：山西安邦房地产开发有限公司，住所地晋城市文昌西街（市技术监督局对面）。法定代表人：宋爱光，该公司总经理。委托代理人：祁国强，山西华真律师事务所律师。申请执行人：王志超，男，1989年3月17日生，汉族，山西省高平市人，自由职业，现住高平市。本院在执行王志超与山西安邦房地产开发有限公司（以下简称“安邦地产”）抵押借款合同纠纷一案中，被执行人安邦地产对晋华房评报字【2020】第H164号评估报告提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行书面审查，现已审查终结。异议人安邦地产诉称：请求依法撤销晋华房评报字【2020】第H164号评估报告，并重新评估。事实和理由：1、评估公司在异议人未派员在场的情况下作出的评估报告，严重失实；2、人民法院委托评估财产范围不明确，导致评估报告评估的财产超出了晋城市房晋市他字第0000497号房屋他项权证登记的抵押物范围。委托评估的财产范围描述为“南环路南侧建筑”，该描述过于笼统，且“南环路”的名称已不存在。估价对象序号13的水塔不在抵押范围，评估报告存在超范围评估的问题；3、评估报告的整体评估价较市场价严重偏低，未对室内装修进行评估，存在重大遗漏现象；4、估价对象序号3对结构描述错误，该建筑物为框架加工，报告中描述为砖混结构，导致估价严重失实；5、估价对象图片不能正确反映建筑物整体现状；6、评估报告应根据他项权证记载的抵押物进行评估，但报告中却没有这一重要文件。针对其主张提供的证据有：1、山西华城房地产评估有限公司出具的晋华房评报字【2020】第H164号评估报告；2、2011年6月16日，晋城市琨仲房地产估价有限公司出具的晋琨仲估字【2011】第0642号房地产估价报告；3、晋城市房晋市他字第000497号《房屋他项权证》；4、晋城市旧城区改建（原泽州药业区域）房屋征收补偿与安置协议书；5、晋城市土地收购储备中心委托书；6、晋城市泽州路西、文昌街南（原泽州药业及周边居民）土地上房屋征收补偿与安置方法及照片5张。同时针对山西华城房地产评估公司的书面说明回复意见称：委托评估我公司位于南环路南侧建筑物，已于2011年被市政府列入拆迁范围，晋城市国土资源局土地收购储备中心拟对该建筑物所占土地收储，并于2011年6月委托晋城市琨仲房地产估价有限公司对该宗房地产进行了评估，评估总价为3994.8956万元，该评估报告作为政府拆迁补偿的依据，具有非常高的客观性、公正性，此报告双方已确认。而再次委托评估的评估总价为540.16万元，价格显然明显偏低，该宗房地产已纳入市政府拆迁范围，可在我公司获得的拆迁利益中予以执行，再行评估没有意义。申请执行人辩称：晋华房评报字【2020】第H164号评估报告是按照晋城市中级人民法院（2014）晋市法民再终字第10号判决书判决内容规定的财产优先受偿范围进行的评估，符合法律规定。事实和理由：1、晋城市城区人民法院（2013）城民初字第841号民事判决书和晋城市中级人民法院（2014）晋市法民再终字第10号民事判决书显示：原告中银投资有限公司在上述债务范围内对2003年晋市中银抵字1号《最高额抵押合同》中约定的抵押财产享受有限受偿权；2、2003年晋市中银抵字1号《最高额抵押合同》中约定的抵押财产为晋市房字000752号、000753号、0007**共计10235.36平米建筑物及水塔、空调；3、评估报告没有超范围评估，评估范围只需按终审判决书内容规定的范围进行评估，无需按他项权证记载的抵押物进行评估；4、评估报告客观反映了该抵押物的市场价值，本次的评估是晋城市城区人民法院依法系统抽选的评估公司进行的专业评估，山西华城房地产评估有限公司作出了公平、公正的评价。针对其主张提供的证据有：1、2003年晋市中银抵字1号《最高额抵押合同》；2、晋城市城区人民法院（2013）城民初字第841号民事判决书及晋城市中级人民法院（2014）晋市法民再终字第10号民事判决书。根据申请人及被申请人举证，本案对证据的认定如下：晋城市城区人民法院（2013）城民初字第841号民事判决书；晋城市中级人民法院（2014）晋市法民再终字第10号民事判决书；山西华城房地产评估有限公司出具的晋华房评报字【2020】第H164号评估报告；；2003年晋市中银抵字1号《最高额抵押合同》；晋城市房晋市他字第000497号《房屋他项权证》，该组证据的真实性本院予以确认。2、晋城市琨仲房地产估价有限公司出具的晋琨仲估字【2011】第0642号房地产估价报告，该报告中第十四条记载，“估价报告应用的有效期为自完成估价报告之日起计为半年”，即2011年6月16日至2011年12月15日，该评估报告已过应用的有效期，不能作为证据使用，本院不予采用。3、晋城市旧城区改建（原泽州药业区域）房屋征收补偿与安置协议书，系空白协议书，无任何一方的签字捺印，不能作为证据使用。4、晋城市土地收购储备中心委托书，与本案无关，本院不予采用。5、晋城市泽州路西、文昌街南（原泽州药业及周边居民）土地上房屋征收补偿与安置方法，系空白文本，无任何一方的签字捺印，不能作为证据使用。6、照片5张，仅能证明政府公示相关拆迁事宜，与本案无关，本院不予采用。本院查明，2014年5月9日，本院作出（2013）城民初字第841号民事判决书，判决安邦地产于本判决书生效之日起十五日内归还中银投资借款本金353万元及相应利息至本息还清之日止（按照借款合同约定计算）；中银投资公司在上述债权范围内对2003年晋市中银抵字1号《最高额抵押合同》中约定的抵押财产享有优先受偿权。判决作出后，安邦地产不服提起上诉。2014年9月25日，晋城市中级人民法院作出（2014）晋市法民再终字第10号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2016年7月6日，中银投资公司申请强制执行，本院以（2016）晋0502执516号立案执行，在执行过程中，经本院穷尽财产调查措施，除查封安邦地产所有的南环路南侧建筑面积9582.51m2房屋外，未发现安邦地产有其他可供执行的财产，且申请人也未提供被执行人可供执行的财产，该执行案件终结本次执行，申请执行人发现被执行人有可供执行财产的，可以再次申请执行。2019年11月31日，本院出具（2019）晋0502执异107号执行裁定书，裁定变更王志超为（2016）晋0502执516号执行案的申请执行人。2020年4月3日，王志超申请恢复执行，本院以（2020）晋0502执恢53号立案执行。在执行过程中，本院依法通知王志超、安邦地产前来本院就评估原山西泽圣堂药业有限公司名下的位于南环路南侧建筑面积9582.51m2的房屋的手续。经通知，安邦房地产未到庭，本院根据法律规定，通过执行系统电子摇号选取了评估机构山西华城房地产评估有限公司，并于2020年8月14日向该评估公司出具了《委托书》，并有依法告知王志超、安邦房地产公司于2020年9月3日前往现场进行现场勘查。经通知，安邦房地产公司当日无正当理由，拒不到场，但于2020年9月15日、9月16日、10月14日多次以短信方式与执行法官取得联系，询问评估一事。2020年10月26日，山西华城房地产评估有限公司出具晋华房评报字【2020】第H164号评估报告，项目名称为山西泽圣堂药业有限公司（现安邦地产房地产）位于晋城市南环路南侧13项建筑、构筑物房地产市场价格评估。另查明，2003年晋市中银抵字1号《最高额抵押合同》中约定的抵押财产有：1、南环路6183.59平方米的房产，权利证证书号为晋市房字00075**登记结构均为混合结构；2、南环路1433.75平方米的房产，权利证书证书号为晋市房字00075**记结构为2层463.65平方米和1层54.24平方米的结构为砖木结构、2层732.95平方米和2层182.91平方米为混合结构；3、南环路2618.02平方米的房产，权利证书号证书号为晋市房字00075**结构均为混合结构；4、南环路的水塔及空调。在异议审查过程中，本院根据法律规定，要求山西华城房地产评估有限公司就异议人提出的异议作出书面说明。评估公司于2020年12月11日作出说明称：1、此次评估的范围描述依据《晋城市城区人民法院委托书》及《房屋所有权证》，现场勘查过程中，依据法院工作人员及申请人要求，将水塔纳入了评估范围，是否属于评估范围，可以咨询法院；2、公司的估价人员本着客观、公正、合理、负责任的工作态度及严谨的工作作风，对估价对象进行现场勘查、充分了解，采用适宜的方法进行评估。根据现场勘查的实际状况及产权登记状况，估价对象12幢建筑物建成时间较早，在1978年至1998年之间，其中9幢建筑物建成时间在1978年至1982年之间，且闲置时间较长，缺乏维护与保养。中华人民共和国国家标准GB/T50291-2015《房地产估价规范》中“房屋建筑物参考寿命年限，砖混结构生产性用房的寿命年限为40年、砖木结构生产性用房的寿命年限为30年”。估价对象大部分建筑物已超过建筑物可使用寿命年限，建筑物成新率极低，室内装修作为建筑物不可分割的一部分，装修已包含在评估价值里；3、晋市房、晋市房字00075**有权证》记载第3幢建筑物结构为混合，依据《房地产估价规范》中的“合法原则”，此次评估第3幢建筑物建筑结构以证载内容为准；4、公司估价人员在现场勘查过程中，已拍摄并留存了估价对象的大量影响资料，能够全面反映建筑物的整体现状；5、《涉执房地产处置司法评估指导意见》第九条规定，“房地产估价机构应当根据评估委托书和委托评估材料等情况具体明确界定评估对象的财产范围”，故他项权证记载的抵押物是否作为评估范围不是由评估公司确定的。本院认为，通过双方举证、证据的审查及评估公司的书面说明，本案中，1、在现场勘查后，安邦地产多次与执行法官短信联系，足以证明本院已通知到异议人现场勘查时间，该公司在规定的时间内无正当理由未到场，应由其自行承担法律后果；2、评估报告中不存在评估财产范围不明确、超范围评估及估价对象序号3的结构描述错误的现象；3、该评估报告中第四条第（三）项，就建、构筑物的概况已明确记载了室内的装修情况，且评估公司已明确表示评估价格中已包含有装修，故不存在未对室内装修进行评估的现象；4、报告中的估价对象照片及位置图，仅系对现场的部分提取及参照，本案的估价结果在评估报告中第十一条已明确记载，系综合诸多因素，经过科学计算得出估价对象在估值时点2020年9月3日的评估价格；5、因水塔无产权，根据法律规定，无法办理他项权证，本案的评估对象应以判决书中判决的以2003年晋市中银抵字1号《最高额抵押合同》中约定的抵押财产为主，故不存在水塔不在抵押范围的现象，且本案无需根据他项权证进行评估；6、异议人辩称该宗房地产已纳入市政府拆迁范围，可在公司获得的拆迁利益中予以执行，再行评估没有意义的主张，不属于执行异议审查的范围。综上所述，异议人所提异议均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条；《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条、第二十三条；《最高人民法院》第十二条、第十六条第一款、第十七条之规定，裁定如下：驳回异议人山西安邦地产开发有限公司的请求。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内，向晋城市中级人民法院申请复议。审 判 长  郝婷婷人民陪审员  吴盼盼人民陪审员  陈亚美二〇二〇年十二月三十日法官 助理  柴宇奇书 记 员  程 璨