文书内容黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终6740号上诉人(一审被告)：杨丽荣，女，1967年12月27日出生，汉族，住哈尔滨市阿城区。委托诉讼代理人：关洋洋（系杨丽荣的女儿），女，1986年10月7日出生，汉族，住哈尔滨市阿城区。被上诉人（一审原告)：哈尔滨市金超物业管理有限公司，住所地哈尔滨市阿披区金都街道办事处办公楼101室。法定代表人：吴迪，经理。委托诉讼代理人：季巍岩，男，该公司职员。上诉人杨丽荣因与被上诉人哈尔滨市金超物业管理有限公司（以下简称金超物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨阿城区人民法院（2020）黑0112民初3361号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨丽荣上诉请求：1.撤销黑龙江省哈尔滨市阿城区人民法院(2020）黑0112民初3361号民事判决，并依法改判或发回重审;2.金超物业公司承担本案诉讼费及相关费用。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一审判决认定杨丽荣与金超物业公司签订物业服务合同至今，金超物业公司一直为杨丽荣及所在的小区提供物业服务属事实认定错误，双方的物业服务合同属双务合同，杨丽荣享有同时履行抗辩权，一审判决适用法律错误。杨丽荣与金超物业公司虽然签订了物业服务合同，但金超物业公司并未按约定及法律规定完成物业服务合同所规定的义务。入住哈尔滨市阿城区金河铭苑小区G13号楼1单元1703室时，杨丽荣按约定支付了多年的物业费，但自支付物业费期间，上述房屋便发生了漏水的情况，杨丽荣向金超物业公司反应上述情况，金超物业公司仅派其工作人员到上述房屋中观察漏水情况，便再无下文，即金超物业公司拒绝履行物业服务的义务，拒绝为杨丽荣的漏水房屋实施维修。因其拒绝维修案涉房屋，杨丽荣的房屋多年间在雨季均未改善漏水的情况，杨丽荣只能以器皿接水，以减小因漏水所造成的损失。期间每次房屋漏水，杨丽荣都会通知金超物业公司，但结果只是金超物业公司的工作人员到杨丽荣家中观察一下，而不采取维修等物业服务措施。因金超物业公司拒绝履行物业服务合同，杨丽荣支付了多年的物业费，在其拒绝履行物业服务、拒绝履行合同的情况下，杨丽荣拒绝支付物业费不违反法律规定。金超物业公司既拒绝履行合同，又要求杨丽荣支付物业费，是在侵害杨丽荣的合法权益。其诉讼请求缺乏事实及法律依据，一审判决在未查清事实的情况下，判令杨丽荣给付物业费及违约金，侵害杨丽荣的合法权益。据杨丽荣了解，杨丽荣所在的小区顶楼的房屋多数都有漏水的情况，金超物业公司及其工作人员并不否认该事实，但其却利用自身的优势地位，既不提供物业服务，又要求业主支付物业费，造成极坏影响。因其上述行为，很多业主都拒绝支付物业费，但其却一直以此种方式一直侵害者广大受服务对象的合法权益。本案中，案涉房屋已多年失修，在金超物业公司未履行物业服务义务的情况下，杨丽荣在给付物业费的情况下，有权要求其同时履行合同义务，即根据《合同法》第六十六条，杨丽荣享有同时履行抗辩权，在金超物业公司拒绝覆行物业服务合同的情况下，有权拒绝履行相应的履行要求。综上，金超物业公司不提供物业服务义务，反而要求杨丽荣支付其物业费，侵害杨丽荣合法权益，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求支持杨丽荣的上诉请求。金超物业公司辩称，1、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应维持一审判决。2、杨丽荣在上诉状中承认签订了物业服务合同，并交付了两年物业费，合同中的第四条第五项管理服务缴费，缴纳时间进户时一次性交清两年物业物业管理费，两年期满以后的次月10日前缴纳下一年度的物业管理费，以后以此类推，但杨丽荣进户缴纳两年物业费后，金超物业公司多次催缴催费催收，杨丽荣拒不履行合同约定，拒不缴费，金河铭苑小区3187户业主，都签订了物业服务合同，3187户业主都按照合同约定履行，唯有杨丽荣不履行合同，杨丽荣所称房屋漏水事实不存在，请求驳回杨丽荣的上诉请求，维持一审判决。金超物业公司向一审法院起诉请求：1.杨丽荣立即给付从2014年6月8日至2020年12月31日的物业费15395元；2、杨丽荣支付滞纳金15401元；3.杨丽荣承担诉讼费。一审法院认定事实：2012年6月8日，金超物业公司与杨丽荣签订了《物业管理服务协议》。《物业管理服务协议》主要约定，根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，双方就物业管理服务达成如下协议，杨丽荣的房屋系高层住宅用房，面积105.72平方米，位于金河铭苑小区G13号楼1单元1703室。金超物业公司为杨丽荣提供物业管理服务，服务内容有，房屋共用部位的维护和管理，房屋共用设施及其运行的维护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理等……杨丽荣交纳物业管理服务费的标准为，高层住宅按建筑面积每月每平方米1.20元。物业管理服务费和电梯费的交纳时间为，进户时一次性交清两年物业管理费用。两年期满后的次月10日前缴纳下一年度的物业管理费，以后以此类推。业主不按规定期限缴纳物业费、电费等各项费用，应承担相应的法律责任。……杨丽荣违反本协议，不按约定的收费时间交纳有关费用，金超物业公司有权要求杨丽荣补交并逾期之日起每天加收3‰的滞纳金。……。协议签订后，金超物业公司一直为杨丽荣及所在的小区提供物业服务。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，金超物业公司与杨丽荣签订的《物业管理服务协议》系双方的真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，应予保护。金超物业公司已经按合同约定为杨丽荣提供了多年物业服务。杨丽荣未按合同约定履行给付物业费的义务，已经构成违约，应当承担违约责任。从双方签订的合同内容来分析，合同中约定的滞纳金应认定为违约金。故金超物业公司主张的物业费和违约金金额均未超出合同的约定，有事实和法律依据，予以支持。杨丽荣拒不到庭应诉，视为放弃自己的诉讼权利，应承担对己不利的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，缺席判决：一、杨丽荣自判决生效之日起十日内，给付哈尔滨市金超物业管理有限公司2014年6月8日至2020年12月31日的物业费15395元；二、杨丽荣自判决生效之日起十日内，给付哈尔滨市金超物业管理有限公司逾期给付物业费的违约金15326元；三、驳回哈尔滨市金超物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费285元，由哈尔滨市金超物业管理有限公司负担1元，杨丽荣负担284元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。杨丽荣提交证据一组，照片12张、微信截图16张、视频两份，拟证明杨丽荣的房屋漏水，金超物业公司不进行维修。杨丽荣并申请证人关某出庭作证，证人证实杨丽荣的该处房屋主卧、客厅、厨房一直漏雨，客厅三处漏点，厨房整个吊顶都漏水，多次找物业公司，物业公司人员查看后也没有解决。金超物业公司质证认为，对照片有异议，情况不属实，不能证明照片是案涉房屋的照片，对微信聊天记录有异议，与本案无关，对视频的真实性无异议、对证明问题有异议，不能证明物业公司没有按照合同约定不进行服务及维修，视频中物业公司积极为杨丽荣解决问题，并在杨丽荣到物业公司报修时，物业公司积极联系施工人员到其家中查看。对证人证言有异议，证人所说此处房屋多次漏水，但是提供的证据只有2019年和2020年的，视频是在物业公司起诉要求杨丽荣及证人履行合同缴纳物业费时录制，拒不履行合同，不缴纳物业费，该处房屋只缴纳了两年的物业费，再没交过费。金超物业公司提交拍摄的照片7张，证明金超物业公司多次在杨丽荣进户单元门处及房屋防盗门处粘贴催缴通知，多次向杨丽荣催缴物业费。杨丽荣对照片的真实性有异议，杨丽荣没有在此房屋居住，不知道金超物业公司是否在此房屋粘贴催缴物业费通知单。本院认为，杨丽荣提交的证据及证人证言，能够证明案涉房屋存在漏水情况并要求金超物业公司维修，但不能证明金超物业公司未按照物业管理服务协议约定履行物业管理服务义务。金超物业公司提交的照片，能够证明向向杨丽荣催缴物业费，本院予以采信。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。金超物业公司与杨丽荣签订的物业管理服务协议系双方自愿签订的，合法有效。协议签订后，金超物业公司按照双方签订的物业管理服务协议，提供物业服务，杨丽荣作为案涉房屋的权利人，依据双方签订的物业管理服务协议，负有交纳物业管理服务费的义务。杨丽荣多年未按合同约定给付物业费，属违约行为，应承担违约责任。一审判决杨丽荣给付金超物业公司拖欠的物业费及违约金并无不当，本院予以维持。杨丽荣上诉主张其房屋多年来存在漏水的情况、金超物业公司查看漏水情况拒绝履行物业服务的维修义务，杨丽荣提出的其房屋漏水、给其造成损失的问题，对此杨丽荣应向金超物业公司另行主张权利，其以房屋存在漏水为由拒不交纳金超物业公司物业费不当，本院不予支持。综上所述，杨丽荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费284元，由杨丽荣负担。本判决为终审判决。审判长  董茂建审判员  王爱军审判员  王梦薇（）二〇二〇年十二月二十八日法官助理刘向坤书记员刘晶