辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终7678号上诉人（原审被告）：孙红锦，女，1976年7月27日生，汉族，住大连市普兰店区。被上诉人（原审原告）：大连亿诚物业管理有限公司，住所地：普兰店区经济开发区兴申街**。统一社会信用代码：912102825549918547。法定代表人：张世田，该公司经理。委托诉讼代理人：宋佳之，大连市普兰店区义诚法律服务所法律工作者。上诉人孙红锦因与被上诉人大连亿诚物业管理有限公司（以下简称亿诚物业）物业服务合同纠纷一案，不服大连市普兰店区人民法院（2020）辽0214民初2946号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙红锦上诉请求：1、撤销一审判决，并依法改判驳回亿诚物业的诉讼请求或发回重审。2、亿诚物业承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：前期物业管理服务协议甲方为大连亿城房地产开发有限公司且并未盖章，而本案的原审原告却为亿城物业，两公司是何关系一审并未查清，亿诚物业的主体资格是否适格未予审查。如果是大连亿城房地产开发有限公司委托或者小区业主委托亿诚物业进行物业管理的话就应该有《物业管理委托合同》并在本案中适用此合同，而不是依据前期物业管理服务协议主张前期物业管理费用，如此收费应为违法收费且逃避缴税。2、亿诚物业未完全履行前期物业管理服务协议约定的服务义务，一审中没有提供任何公布物业管理费收支情况、全年维修基金利息收支情况的证明。孙红锦完全可以要求亿诚物业在一定期限内公布收支情况，如未公布孙红锦可以停止缴纳物业费用。2019年6月5日下午14点21分时，孙红锦开车出地下停车场时，因排水渠上的铺板掀开后无人管理，也无任何的警示标牌，车辆掉进停车场排水渠，致车辆损坏，至今未能解决。亿诚物业的服务存在明显瑕疵。前期物业管理服务协议约定的缴费时间为“每季度缴纳额度为该季度三个月的物业管理费”，但一审法院却以“物业费的惯例”认定了每季度缴纳十二个月的物业费。亿诚公司在一审中未提供按合同约定提供物业服务的证据。亿诚物业辩称，不同意孙红锦的上诉请求。《前期物业管理服务协议》一式两份，孙红锦手中留存一份，均加盖了“大连亿诚房地产开发有限公司”公章。孙红锦作为完全民事行为能力人在协议上签字确认并按了手印。因此，亿诚物业依照相关协议实施服务，并收取物业服务费，其作为一审原告，主体适格。亿诚物业在一审中已提供证据证明其切实履行了物业服务职责。亿诚物业的物业服务收费属于“包干制”，根据《辽宁省物业管理条例》第57条规定无需公布收支情况。孙红锦主张的属于业主知情权，其作为个体无法代表全体业主意思表示主张该权利。孙红锦未能提供证据证明车辆损坏系亿诚物业在物业服务上存在过错所致，且与本案非同一法律关系，即使车损真实存在且物业存在过错，也无法在本案中抵顶。亿诚物业在物业费收取伊始，在物业费收取时间段上已经和全体业主口头达成了更改，即按照整年度预付费的方式收取。且孙红锦在购买房屋后，已以整年度付费的方式交了2016年和2017年两年的物业费，以自己的举动默认了物业费的缴纳方式。亿诚物业向一审法院起诉请求：1、孙红锦给付物业费5,940元并承担逾期付款违约金2,000元；2、本案诉讼费由孙红锦承担。一审判决认定事实：2016年4月3日，大连亿诚房地产开发有限公司（甲方）与孙红锦（乙方）签订了《前期物业管理服务协议》和《临时管理规约》，双方约定由亿诚公司为孙红锦实施物业管理服务。在合同中表明了孙红锦所居住的案涉房屋坐落位置：亿诚御景湾67号楼1单元2层1号，使用性质为住宅，建筑面积为126.95平方米。协议中约定物业管理服务内容为房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设备及其运行的维护和管理、环境卫生、安全管理、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理等；亿诚公司收取缴纳物业费的标准和时间为：住宅按建筑面积，不带电梯1.30元/月/平方米，带电梯1.50元/月/平方米，孙红锦家按照1.30元/月/平方米收费。在协议中规定物业费为每季度缴纳一次，季度的首月的前5日内为交费日，交费额度为该年度十二个月的物业费。但为了收取方便，通常按照物业收费的惯例是预付费形式并按年收取物业费。同时，孙红锦在《临时管理规约》中的承诺书上签字，明确表示孙红锦确认已阅读该规约内容，同意遵守该规约等内容。在规约中，明确了物业的基本情况、物业的使用、物业的维修养护、业主的共同利益、违约责任等，合同签订后，亿诚公司依照合同的约定履行了相关的物业服务，但孙红锦拒绝交纳物业费。庭审中，亿诚公司称孙红锦交纳了2016年5月1日至2018年4月30日两年的物业费共计3,960元，尚欠2018年5月1日至2021年4月30日三年的物业费5,940元（126.95平方米×12个月×1.3元／月／平方米×3年）。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。亿诚公司与孙红锦签订的《前期物业管理协议》、《临时管理规约》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，应认定为有效。亿诚物业、孙红锦双方应按照协议约定各自履行义务。亿诚公司给孙红锦提供了物业服务，孙红锦理该按照协议约定交纳物业费。亿诚公司要求孙红锦支付拖欠的2018年5月1日至2021年4月30日共计三年的物业费5,940元，具有事实和法律依据，予以支持。亿诚公司自愿放弃对违约金的请求，系对自身权益的合法处分，本院予以准许。综上所述，亿诚公司的诉讼请求，予以支持。判决：孙红锦于本判决生效之日起十日内给付大连亿诚物业管理有限公司自2018年5月1日起至2021年4月30日止的物业费5,940元。如果孙红锦未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元（亿诚公司已预交），由孙红锦负担。二审中，亿诚物业提交了其他小区业主物业费发票三张，拟证明2016、2018、2020年对业主的收费均是整年度的方式收取。本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证。孙红锦对前述证据的真实性没有异议，但对关联性有异议，主张与其本人无关。本院经审查，对一审判决认定事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点为上诉人是否应向被上诉人缴纳物业费及缴费金额。案涉《前期物业管理服务协议》内容不违反法律法规的强制性规定，上诉人亦未对协议中本人签字的真实性提出异议，是双方当事人真实意思表示，应为有效，上诉人应按协议约定履行。案涉《前期物业管理服务协议》及《临时管理规约》对物业费收费标准及缴费时间作出了明确的约定，对于物业费标准，结合上诉人的房屋情况，上诉人应按照1.3元/月/平方米的标准缴纳物业费。对于缴费时间，案涉《前期物业管理服务协议》中明确约定的缴费方式为年缴，即每年首月5日前缴纳；而《临时管理规约》中约定的缴费方式为季缴，即首季度每月5日前缴纳当季物业费，二者约定存在不一致之外。上诉人除案涉《前期物业管理服务协议》外，亦在《临时管理规约》的承诺书上签字，则表示其对前述两种缴费方式均无异议。结合孙红锦在2016年、2017年均以年缴方式缴纳物业费，则可认定孙红锦实则以年缴方式履行缴费义务。鉴于上诉人自2016年5月1日起向被上诉人缴纳物业费，按照缴费年度计算，上诉人应在2020年5月5日前缴纳2020年5月至2021年4月物业费。本案中，被上诉人以诉讼方式向上诉人主张权利的时间为2020年5月29日，已超过当年缴费时限，结合上诉人已缴物业费年限，则一审法院认定上诉人应向被上诉缴纳2018年5月1日至2021年4月30日的物业费并无不当。经本院审查，对一审判决认定的上诉人应缴物业费金额5,940元予以确认。综上所述，孙红锦上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人孙红锦负担。本判决为终审判决。审判长 王 歆审判员 王 迪审判员 王慧莹二〇二〇年十二月四日书记员 曾 悦