北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终14695号上诉人（原审被告）：蒋国栋，男，1960年9月19日出生，汉族，住内蒙古兴安盟乌兰浩特市。委托诉讼代理人：韩春花（系蒋国栋之妻），1963年3月9日出生，蒙古族，住内蒙古兴安盟乌兰浩特市。被上诉人（原审原告）：北京平房青年路汽车商贸城市场有限公司，住所地北京市朝阳区姚家园路东口**。法定代表人：王晓京，董事长。委托诉讼代理人：程志鹏，1983年9月10日出生，汉族，北京平房青年路汽车商贸城市场有限公司法务。上诉人蒋国栋因与被上诉人北京平房青年路汽车商贸城市场有限公司（以下简称汽车商贸城公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初51120号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蒋国栋上诉请求：一、撤销一审判决第三项，依法改判为蒋国栋给付汽车商贸城公司三个月的租金即26994元，及判决生效之日起至实际腾退之日的占用费；撤销一审判决第五项，驳回汽车商贸城公司该项诉请；二、汽车商贸城公司退还蒋国栋广告推广费用215350元，退还燃气表押金3万元、电表押金3750元、电卡押金200元、营业执照押金5000元。事实与理由：蒋国栋在2019年7-9月份还有继续经营的想法，所以同意补交3个月租金。但是递交了申请后汽车商贸城公司故意拖延，迟迟不签。2020年1月疫情爆发后，国家也有对商户减免租金的政策。腾退日期应改为判决生效之日，因为汽车商贸城公司在判决没有下来之前根本不许蒋国栋动任何物品，因此从2020年8月5日后收蒋国栋的占用费没有依据。蒋国栋于2019年5月20日已关店，甲方停止各项物业服务。三、一审明确提出对汽车商贸城公司主张的广告推广费不支持的意见，汽车商贸城公司没有履行广告推广的义务，因此多收的费用应该退还。四、汽车商贸城公司收取蒋国栋的燃汽表押金3万元，电表押金3750元，电卡押金200元，营业执照押金5000元，合计38950元，应予以退回。有押金收据为证。关店停业形成欠缴租金是有客观原因的，不是蒋国栋主观故意所为，是由于汽车商贸城公司不作为，故意拖延，利用合同霸王条款来进行绑架。汽车商贸城公司辩称，同意一审判决，不同意蒋国栋的上诉请求，亦不同意蒋国栋二审新增的诉讼请求。汽车商贸城公司向一审法院起诉请求：1.确认汽车商贸城公司与蒋国栋之间签订的《商铺租赁合同（预售卡类）》已于2020年5月31日解除；2.蒋国栋支付汽车商贸城公司2019年6月30日至2020年5月31日拖欠的租金101198元；3.蒋国栋支付2019年6月30日至2020年5月31日期间欠缴的物业费222405元、能源费202185元、推广服务费202185元、垃圾清运费16500元、消杀费2200元、油池清理费5500元；4.蒋国栋支付汽车商贸城公司逾期支付租金的违约金56652元；5.蒋国栋支付逾期支付物业费、能源费、推广服务费、垃圾清运费、消杀费、隔油池清理费的滞纳金，其中2020年5月31日之前424783元，2020年5月31日之后，按每日300元计算至实际给付之日；6.蒋国栋立即将租赁房屋腾退，并将其在租赁房屋中注册的活力兴安（北京）餐饮有限公司的住所地变更或迁移；7.蒋国栋支付房屋腾退以及活力兴安（北京）餐饮有限公司的住所地变更或迁移之前的使用费，自2020年5月31日起至实际腾退、迁移之日止，按每月9442元的标准计算。一审法院认定事实：1.汽车商贸城公司是北京市朝阳区姚家园路**汽车交易市场的房屋所有权人，于2006年6月8日取得京房权证朝其06字第XXXX号房屋所有权证，登记的房屋建筑面积为63520.45平方米。2.2018年4月11日，汽车商贸城公司作为甲方（出租方）与蒋国栋（乙方、承租方）签订了《商铺租赁合同（预售卡类）》，约定乙方承租甲方位于朝阳区姚家园路东口甲1号活力东方奥特莱斯购物广场四层商铺295平方米（以下简称涉案商铺）用于开设并经营“馋火炉鱼”，相关约定为：租期为五年，自2018年5月1日至2023年4月30日；甲方应于双方合同盖章后5日内向乙方交付所租的场地，场地交付时双方应派代表到现场检查场地情况，并办理场地交接手续；甲方同意给乙方自场地按本合同约定的交付之日起60天的免租期，合同盖章后6日内乙方进场装修，无论此时乙方是否进场，免租期即开始计算；免租期内甲方除收取乙方实际发生的水、电费、垃圾清运费、物业费、能源费、推广费及本合同双方约定的装修管理费和装修保证金费用外，不再领取收取其他费用；乙方需承担水电费及其他费用，双方同意乙方按照双方确定的使用面积295平方米来向甲方支付租金费用，其中乙方应付租金费用如下：第一年8973元/月，人民币107675元/年，第二年8998元/月，人民币107970元/年，第三年9442元/月，人民币113059元/年，第四年9442元/月，113059元/年…本合同“租赁年度”，均系指自起租日起，向后推算，满一十二个月为一个租赁年度；付款方式为先付后租。第一次租金乙方应于合同盖章后3日内向甲方支付三个月租金，以后乙方每三个月支付一次租金，乙方应于上一支付期限最后一个月的15日前向甲方支付下一支付期限的租金；双方确认，乙方不得以经营及物业管理服务纠纷或时间或其他任何理由拒绝向甲方缴纳租金等相关费用，如涉及争议，乙方应按照本合同约定的争议解决办法处理，在安置争议解决办法处理期间，乙方应继续履行本合同项下各项交费义务，否则应按照本合同承担逾期付款的违约责任；乙方应在本合同签订后三个工作日内向甲方支付履约保证金人民币142454元，甲方同时开具等额收据，若乙方不按期交付该保证金，在接到甲方书面通知日起三个工作日内仍不交付的，甲方有权解除本合同；租赁期间，除本合同有相关约定外，乙方无权要求将缴纳的租赁保证金用于抵交乙方应缴纳的租金及其他费用；租赁期限届满，甲乙双方办理完交接手续之日起一年内，保证金无息退还乙方；如乙方出现下列情形之一时，保证金不予退还：1.租赁期限内，乙方未经甲方书面同意擅自提前终止本合同的；2.未经甲方同意，乙方擅自将租赁物场地该做其他用途的；3.未经甲方书面同意擅自将租赁场地进行转租、转包、转让、转借给第三方的；4.乙方违法经营的；乙方场地租赁期间每年应交物业费与租金一起交纳；乙方场地租赁期间每年应交空调能源费与租金一起交纳；乙方租赁场地期间每年应交的推广费与租金一起交纳；租赁期限内，乙方在租赁场地内所发生的外购能源包括税费、电费、燃气费、网络通信费、通讯费及有限电视费用由乙方承担；甲乙双方约定乙方支付电费的价格为1.6元/度，水费的价格标准为10.35元/吨；乙方须向甲方支付垃圾清运费，收费标准为/元/月，乙方应按季度与租金一并交纳垃圾清运费；乙方设置招牌和广告应当事先取得甲方书面确认，严格遵守甲方和物业管理公司的规章制度，并缴纳相关费用；乙方招牌和广告的制作、审批、安装、材料、维护及使用期间的一切相关费用以及由此产生的责任均由乙方自行负责；乙方未能按本合同约定向甲方支付租金的，如乙方逾期超过30日以上的，则甲方有权解除本合同（合同解除之日为甲方而基础本合同的书面通知送达乙方之日），并视作乙方单方终止本合同，乙方已付的租金、履约保证金和一切费用不予退还，并承担违约责任；有下列情形之一的，甲方有权提前解除本合同，提前收回租赁场地及无偿收回租赁场地内所附全部装修，甲方无需向乙方退还保证金，并有权不予向乙方做任何补偿，同时乙方应向甲方支付相当于当年租金中的六个月租金作为违约金，并赔偿甲方的实际损失：（a）乙方未能按照本合同规定时间支付场地租金、履约保证金、物业管理费、税费、电费等相关费用超过三十日的…；无论本合同因何种原因终止，如乙方以该商铺为地址注册了企业，则乙方必须在本合同终止后三十日内向工商部门申请办理该商铺注册地址或营业地址的工商注销或注册地址变更手续，并将回执证明提交甲方备案，否则，甲方有权向相关部门申请要求注销或变更，乙方不得以被注销或变更为由要求甲方任何赔偿或补偿，由此造成甲方损失的，乙方应负责赔偿，且甲方有权不退还乙方租赁保证金。同日，汽车商贸城公司、蒋国栋签订了《商业管理服务合同》，约定，本合同期限为5年，自2018年5月1日起至2023年4月30日止；双方同意乙方按照双方确定的使用面积295平方米向甲方支付物业费等各项费用：物业服务费第一年人民币19740元/月，人民币236885元/年；第二年人民币19795元/月，人民币237534元/年；第三年人民币20727元/月，人民币248729元/年…能源费第一年17946元/月，人民币215350元/年；第二年人民币17995元/月，人民币215940元/年，第三年人民币18843元/月，人民币226118元/年…推广服务费第一年17946元/月，人民币215350元/年；第二年人民币17995元/月，人民币215940元/年，第三年人民币18843元/月，人民币226118元/年…垃圾清运费为每月人民币1500元，每年人民币18000元，消杀费每月200元，每年人民币2400元；隔油池清理费每月500元，每年人民币6000元；双方同意首期费用乙方于本协议签订后三日内支付，除首期费用外，以后上述费用均按每3个月为一个交付期，乙方应当在每个交付期最后一个月的15日前向甲方一次性支付下个交付期费用，甲方在收到费用后的7个工作日内向乙方开具发票，为免其一，本款中所述的月均为自然月，即每月的第一日至最后一日；租赁期限内，乙方在租赁场地内所发生的外购能源包括水费、电费、燃气费、网络通信费、通讯费以及有限电视费等费用由乙方承担；乙方有权按照合同约定享受甲方提供的物业服务，并按时足额向甲方支付本合同包含的各项费用，每迟延一日按应付金额日千分之三向甲方支付违约金，直至全部费用支付完毕；甲方接受乙方的物业服务费、能源费、推广服务费、履约保证金等全部费用，不得被视作甲方放弃其向乙方追究因乙方违反本合同项下乙方须遵守及履行的任何规定而须负之责任的权利；如果乙方未按时支付水、电等本合同包含的所有应缴费用的，每逾期壹日应按乙方应缴费用总额的3‰向甲方交纳滞纳金，逾期超过30日以上的则甲方有权解除本合同。合同签订后，汽车商贸城公司向蒋国栋交付了商铺，蒋国栋向汽车商贸城公司交纳了租赁保证金142454元，并交纳了2019年6月30日前的租金、水费、电费、物业服务费、能源费、推广服务费、垃圾清运费及隔油池清理费，蒋国栋使用承租的商铺开办了名为“馋火炉鱼”的饭馆，实际经营至2019年5月底。蒋国栋使用承租标的物作为住所地，申请设立了活力兴安（北京）餐饮有限公司，2018年5月30日，该公司获准成立，蒋国栋为法定代表人，登记的住所地为租赁的商铺。审理中，双方均确认合同系汽车商贸城公司、蒋国栋签订，合同权利义务由汽车商贸城公司、蒋国栋享有和承担，汽车商贸城公司于审理中申请撤回了对活力兴安（北京）餐饮有限公司的起诉。蒋国栋未交纳2019年6月30日以后的租金及各项费用，对于租金未按期交纳，蒋国栋解释称，对于物业服务费等费用，蒋国栋解释称，但因商场设施和服务差，客流不够，而商场取费又太高，导致经营亏损，这是原因之一。原因之二是其曾与汽车商贸城公司时任的刘总商议过，希望将承租面积减少以节省成本，继续经营，刘总答应自己让等消息，但迟迟未回复，直至2019年9月，审理中，蒋国栋提到疫情对租赁合同履行构成影响，汽车商贸城公司于审理中陈述可以考虑疫情因素，减免两个月租金。汽车商贸城公司于2020年5月底向一审法院提交了本案起诉状，一审法院于2020年8月4日向蒋国栋送达了起诉状。另查，审理中双方确认，目前租赁标的物内仍存放有蒋国栋的餐厨用具等，尚未腾退。审理中，双方均同意自行对标的物进行交接，蒋国栋自述将于近期内完成活力兴安（北京）餐饮有限公司的工商注销登记。双方争议的事实和证据：1.关于合同中约定的租赁年度及相应租金数额问题，双方发生争议，汽车商贸城公司称合同约定的关于租金及其他费用的租赁年度是自然年度，即每个自然年，跨年则为第二年度，并据此计算、主张租金及相关费用，蒋国栋则称租赁年度系指自起租日起，向后推算，满一十二个月为一个租赁年度。对此，结合合同约定一审法院认定，蒋国栋所述符合合同约定。理由为：双方合同中明确约定了租赁年度的含义，且双方确认的汽车商贸城公司作为证据提交的《商铺租赁合同（预售卡类）》中，关于租赁年度汽车商贸城公司方手写进行了备注，其备注的年度起算及截至时间与蒋国栋所述及合同约定一致。汽车商贸城公司于本案审理中不按照合同明确约定自行解读租赁年度并据此主张相关费用，计算方法缺乏依据，一审法院不予采纳。2.物业费、能源费、推广费等构成及依据蒋国栋称，上述费用的收据依据的《商业管理服务合同》相关内容是霸王条款，不同意交纳2019年6月30日以后的相关费用；汽车商贸城公司称实际上有物业服务，包括安保、停车管理、保洁、美化绿化等，对能源费，汽车商贸城公司解释称主要是中央空调运转的相关费用，汽车商贸城公司称也对蒋国栋进行了广告推广，蒋国栋未否认物业服务，但质疑费用标准过高；对中央空调运行费用，蒋国栋称空调在2019年7、8月时停用，自行出资安装了空调，以未实际使用中央空调为由对能源费不予认可。另，蒋国栋否认汽车商贸城公司对其有过广告或推广。汽车商贸城公司对上述费用收取的合理性还有一个解释，称因为物业费标准远远低于市场价格，故上述费用的收取有弥补租金的意思，部分费用实际上是租金的构成部分，蒋国栋对此不予认可。3.关于合同是否解除相关事实蒋国栋称其于2019年9月向汽车商贸城公司的刘总提出解除合同，刘总称要帮助自己将饭馆出兑，以减少损失，于是就一直等着，直到被起诉。汽车商贸城公司确认此前公司有一个叫刘庆华（音）的副总，称该人现已离职，这些都说不清楚，目前还在任的管理人员说蒋国栋从未提出过撤场及解除合同的事。蒋国栋未对其关于和汽车商贸城公司刘总沟通的事提交任何证据。汽车商贸城公司称双方合同于2019年5月31日解除，但于审理中确认其于起诉前未向蒋国栋提出过解除合同的意见。一审法院认为，《商铺租赁合同（预售卡类）》系汽车商贸城公司、蒋国栋共同签订，系真实意思表示，本案判决引用部分的合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，属有效合同，双方应照此履行。蒋国栋未按合同约定及时、足额交纳租金，构成违约。蒋国栋虽对其未交纳2019年6月30日以后租金的行为进行了辩解，但其未对主张的诸如商场设施和服务差等事由提交证据，且其所谓上述理由也不构成不支付租金的对等或合理抗辩，现汽车商贸城公司起诉要求蒋国栋继续履行，支付未付租金有事实及法律依据，一审法院予以支持。一审法院结合合同约定，对汽车商贸城公司主张的租金中的合理部分，在考虑汽车商贸城公司关于疫情影响免除2个月租金（参照第二年的租金标准）的意见基础上，对蒋国栋应缴纳的租金予以确定，由蒋国栋支付汽车商贸城公司。蒋国栋迟延支付租金构成违约，蒋国栋以上行为导致汽车商贸城公司合同目的已无法实现，汽车商贸城公司据此单方行使解除权有事实及法律依据，一审法院根据相关规定确认载有汽车商贸城公司解除合同意思表示的起诉状送达蒋国栋之日为双方合同解除之日。汽车商贸城公司起诉要求一审法院确认双方租赁已于2020年5月31日解除缺乏依据，一审法院不予支持。合同解除后，依据合同取得的物应予返还。审理中查明，蒋国栋在租赁商铺内仍存放有经营用品，汽车商贸城公司主张蒋国栋腾退并交还租赁标的物有事实依据，一审法院予以支持。但需要指出的是，蒋国栋如自觉腾退，汽车商贸城公司需予以配合，否则由此产生的迟延交付房屋相关损失，应由汽车商贸城公司自行承担。关于工商登记地址变更及迁移事项，双方合同虽有约定，但上述事项是否符合规定及能否完成，涉及工商行政管理范畴，汽车商贸城公司诉请蒋国栋将活力兴安（北京）餐饮有限公司住所地从租赁场所迁移或注销的请求，不属于人民法院民事诉讼主管范围，一审法院对其该部分诉讼请求不予支持。蒋国栋迟延支付租金，汽车商贸城公司据此主张违约金有合同依据，一审法院根据合同约定，对蒋国栋应支付的违约金在汽车商贸城公司主张范围内予以确定，由蒋国栋支付汽车商贸城公司。双方签订的《商业管理服务合同》系蒋国栋单方拟定的格式合同，从内容看，其中主要内容均系蒋国栋作为承租人交纳相关费用的义务，并未约定承租人的权利、作为出租人的汽车商贸城公司收取相关费用对应的义务，蒋国栋于诉讼中称该合同系霸王条款，无法认可该合同效力的意见，一审法院予以采纳。汽车商贸城公司虽称，收取的物业服务费、能源费、广告推广费有弥补租金较低的意图，但该合同中并未对此进行约定，汽车商贸城公司依据该合同主张相关费用一审法院难以支持，但考虑到汽车商贸城公司、蒋国栋租赁合同实际履行，汽车商贸城公司作为业主实际提供了物业服务、中央空调服务等，对蒋国栋已缴纳的相关费用，一审法院确认已实际发生，不再退还；对汽车商贸城公司于本案中主张的物业服务费、能源费、垃圾清运费、消杀费和油池清理费，一审法院根据实际情况结合双方确认的蒋国栋实际使用期间酌情予以支持。对汽车商贸城公司主张的广告推广费，一审法院不予支持，同时对汽车商贸城公司主张的物业服务费、能源费及广告推广费的滞纳金，一审法院不予支持。一审判决如下：一、确认北京平房青年路汽车商贸城市场有限公司和蒋国栋于2018年4月11日签订的《商铺租赁合同（预售卡类）》已于2020年8月4日解除；二、蒋国栋于判决生效后十日内将承租的朝阳区姚家园路东口甲1号活力东方奥特莱斯购物广场四层商铺295平方米（具体以租赁合同为准）腾退并交还北京平房青年路汽车商贸城市场有限公司；三、蒋国栋于判决生效后十日内给付北京平房青年路汽车商贸城有限公司2020年8月4日以前的租金十万一千五百六十九元及2020年8月5日至实际腾退之日的使用费（按每月九千四百四十二元的标准计算）；四、蒋国栋于判决生效后十日内支付北京平房青年路汽车商贸城有限公司逾期支付租金的违约金五万六千六百五十二元；五、蒋国栋于判决生效后十日内给付北京平房青年路汽车商贸城有限公司物业服务费、能源费、垃圾清运费、消杀费及隔油池清理费共计五万元；六、驳回北京平房青年路汽车商贸城市场有限公司的其他诉讼请求。如蒋国栋未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费15902元，由汽车商贸城公司北京平房青年路汽车商贸城市场有限公司负担14479元（于判决生效后七日内交至一审法院），由蒋国栋负担4423元（于判决生效后七日内交至一审法院）。本院二审期间，蒋国栋提交以下证据：证据1，水电费收据复印件，证明汽车商贸城公司没有给蒋国栋开具发票；证据2，缴费收据，证明汽车商贸城公司没有给蒋国栋开具发票；证据3，押金收据，证明汽车商贸城公司收取的押金没有退还；证据4，餐厅物品清单，证明蒋国栋已盘点货物，但商场不允许撤出；证据5，与汽车商贸城公司招商经理沟通的微信记录，证明蒋国栋与汽车商贸城公司联系腾退事宜。证据1、证据2、证据3真实性认可，对关联性及证明目的不认可；证据4与本案无关不予质证；证据5真实性不认可。汽车商贸城公司未向本院提交新证据。本院经审理查明的事实与一审经审理查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。根据本案查明的事实，蒋国栋未按合同约定及时、足额交纳租金，构成违约。蒋国栋主张其未交纳2019年6月30日以后租金系因诸如商场设施和服务差等原因，但未提交充分证据证明，其上述理由亦不构成蒋国栋不支付租金的对等或合理抗辩，本院不予采纳。因蒋国栋迟延支付租金构成违约，导致汽车商贸城公司合同目的已无法实现，汽车商贸城公司据此单方行使解除权，具有事实及法律依据，一审法院根据在案事实及证据，确认双方之间租赁合同于2020年8月4日解除，综合考虑合同约定及疫情影响，判决蒋国栋支付租金及房屋占有使用费，处理并无不当，本院予以维持，蒋国栋的上诉主张，本院不予采纳。但需要指出的是，蒋国栋如自觉腾退，汽车商贸城公司需予以配合，否则由此产生的迟延交付房屋相关损失，应由汽车商贸城公司自行承担。考虑到双方租赁合同已经实际履行，一审法院确认蒋国栋已缴纳的相关费用已实际发生不再退还，处理并无不当，蒋国栋要求退还已交纳的广告推广费，本院不予支持。关于汽车商贸城公司本案中主张的物业服务费、能源费、垃圾清运费、消杀费和油池清理费，一审法院根据本案实际情况结合双方确认的实际使用期间酌情予以支持，处理并无不当，蒋国栋的上诉意见，本院不予采纳。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条规定，在第二审程序中，原审汽车商贸城公司增加独立的诉讼请求或者原审蒋国栋提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。关于蒋国栋要求汽车商贸城公司退还燃气表押金3万元、电表押金3750元、电卡押金200元、营业执照押金5000元的上诉请求,经本院审查，蒋国栋在一审诉讼中未提起明确的反诉请求，本案二审中，蒋国栋诉请汽车商贸城公司退还押金，汽车商贸城公司不同意调解，亦不同意由本院一并审理，故蒋国栋的该项上诉请求，本院不予处理，蒋国栋可另行主张。综上所述，蒋国栋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费31804元，由蒋国栋负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  张 弘审 判 员  申峻屹审 判 员  杨 夏二〇二〇年十二月二十三日法官助理  吴 琳书 记 员  王 艳