吉林省吉林高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0291民初1096号 原告：李利，男，1967年8月5日出生，汉族，农民，住吉林省吉林市高新**。 原告：范中波，男，1970年7月28日出生，汉族，农民，住吉林省吉林市高新**。 原告：张丹峰，男，1993年1月10日出生，汉族，农民，住吉林省吉林市高新**。 三名原告共同委托诉讼代理人：李旭，吉林北豪律师事务所律师。 三名原告共同委托诉讼代理人：周韦志，吉林北豪律师事务所律师。 被告：李万忠，男，1973年7月25日出生，汉族，农民，住吉林市丰满区。 被告：徐媛，女，1980年11月12日出生，满族，农民，住吉林市丰满区。 原告李利、范中波、张丹峰与被告李万忠、徐媛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告李利、范中波、张丹峰及其委托诉讼代理人李旭、周韦志到庭参加诉讼，被告李万忠、徐媛经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李利、范中波、张丹峰向本院提出诉讼请求：1.要求确认李利、范中波、张丹峰与徐媛签订的房屋租赁协议无效；2.要求李万忠支付2019年7月29日至2020年7月29日尚欠的房屋占有使用费2万元；要求李万忠、徐媛立即腾退案涉房屋，并支付自2020年7月30日至房屋实际腾退之日期间的房屋占有使用费（按照3.5万元／年标准计算）；4.要求将房屋恢复原状；5.诉讼费用由李万忠、徐媛承担。事实与理由：李利、范中波、张丹峰在吉林高新技术产业开发区三道岭子村一社共同出资建设了面积为696平方米的二层楼房一处（尚未办理相关建设审批手续）。2017年3月7日，李利、范中波与李万忠签订房屋租赁协议，约定由李万忠以每年3.5万元价格承租案涉房屋，租期一年，自2017年7月29日至2018年7月有29日，上打房租。租期届满后，李万忠指示徐媛与李利、范中波签订房屋租赁协议，约定以年租金3.5万元价格续租，租赁期间为2018年7月29日至2021年7月29日，租金按年计付，次年租金提前2个月交纳。合同签订后，2018年7月29日至2019年7月29日房屋租金已交付；2019年7月至2020年7月的租金至今没有全部交付。截止起诉日，李万忠、徐媛尚欠2019年7月至2020年7月租金2万元。李万忠先后以出具欠条、承诺书、保证书等方式对上述欠付房屋占有使用费的事实予以确认，并作出付款承诺。李利、范中波、张丹峰多次向其主张上述债权，但李万忠、徐媛以种种理由搪塞拖延至今，不予给付。同时，李万忠、徐媛在使用案涉房屋期间，将房屋的楼梯、棚面及窗户等做了不同程度的改造，其行为严重侵害了李利、范中波、张丹峰的合法权益，故提起诉讼。 李万忠、徐媛未到庭参加诉讼，放弃了当庭答辩及举证、质证的权利。 经审理查明：2008年6月，范中波、李利、张丹峰在位于吉林市高新区新北街道三道岭子村一社（珲春北街、街东松花江电厂墙外南角）共同出资建设了面积为696平方米的二层楼房一处，未办理相关建设审批手续。2017年3月7日，李利、范中波与李万忠签订房屋租赁协议，约定由李万忠以每年3.5万元价格承租案涉房屋，租期一年，自2017年7月29日起至2018年7月29日止。协议签订后，李万忠按约定将交付房款，李利、范中波、张丹峰将房屋交付李万忠使用。合同到期后，李万忠表示续租，2018年7月29日，徐媛与李利、范中波签订房屋租赁协议一份，约定年租金为3.5万元，按年支付，租期为三年，自2018年7月29日起至2021年7月29日止。协议签订后，李万忠继续使用房屋，2018年7月29日至2019年7月29日租金已交付，2019年7月29日至2020年7月29日的租金没有全部交付。李万忠分别于2019年10月26日、2019年11月6日出具承诺书和保证书，承诺付清2.5万元房费。后李万忠又出具保证协议书，承诺在2020年5月2日付清2.5万元，如房费不到位，立即搬出，扣除租金后拿走，附加押金2万元，恢复原样，如不恢复，2万不给了。后李万忠给付2019年7月29日至2020年7月29日的租金5000元，尚欠2万元。另查明，李利、范中波、张丹峰于2020年8月3日起诉李万忠、徐媛房屋租赁合同纠纷一案，因其坚持按房屋租赁合同有效并主张权利，本院作出（2020）吉0291民初682号民事判决书，判决驳回李利、范中波、张丹峰的诉讼请求，该判决书确认李万忠委托徐媛与李利、范中波签订房屋租赁协议。 以上事实有李利、范中波、张丹峰提交的证明、房屋租赁协议、（2020）吉0291民初682号民事判决书、承诺书、保证书、保证协议书等证据及当事人陈述在案佐证。 本院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款：“乡村规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可参照本解释处理。”第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”之规定，案涉房屋未经批准建设，不具有合法性，故双方签订的房屋租赁合同无效。 根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”之规定，虽然双方签订的房屋租赁协议无效，但李利、范中波、张丹峰要求支付房屋占用费用的请求应予支持。对于承担责任的主体，本院认为，2017年3月7日的第一份房屋租赁协议系李万忠作为承租人签订的，在期限届满需要续租时，李万忠委托徐媛与李利、范中波签订房屋租赁协议，这一事实在（2020）吉0291民初682号生效判决书中予以确认，李利、范中波、张丹峰在诉状中亦自认“租期届满后，李万忠指示徐媛与李利、范中波签订房屋租赁协议。”故2018年7月29日的房屋租赁协议系李万忠委托徐媛签订，实际承租人为李万忠，李万忠应当支付房屋占有使用费。双方约定的年租金为3.5万元，日租金折合为95.89元（35000元÷365天），故李万忠应当支付2019年7月29日至2020年7月29日尚欠的房屋占有使用费2万元，并按合同约定按照95.89元/日支付自2020年7月30日起至房屋实际腾迁之日时止的房屋占有使用费。 关于李利、范中波、张丹峰要求将房屋恢复原状的请求，本院认为，在李万忠出具的保证协议书中载明，若不恢复原状，押金2万元不用返还。在李利、范中波、张丹峰已经收取押金2万元的情况下，李万忠能否将房屋恢复原状尚不明确，故本案不予审理，双方可根据实际履行情况另行解决。 综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告李利、范中波与被告徐媛于2018年7月29日签订的房屋租赁协议无效； 二、被告李万忠于本判决生效之日立即给付原告李利、范中波、张丹峰2019年7月29日至2020年7月29日尚欠的房屋占有使用费2万元。 三、被告李万忠于本判决生效之日立即给付原告李利、范中波、张丹峰自2020年7月30日起至房屋实际腾迁之日时止的房屋占有使用费，给付标准按照95.89元/日计算。 四、驳回原告李利、范中波、张丹峰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费247元，由被告李万忠负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审判员  吴庆莹 二〇二〇年十二月八日 书记员  衣彦舒