广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终23399号上诉人（原审被告）：曾应均，男，1970年6月6日出生，汉族，身份证住址：广东省中山市石岐区。委托诉讼代理人：熊氢玲，广东雄爵律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市白云区京溪街京溪村白灰场经济合作社，住所地：广东省广州市白云区京溪街京溪村白灰场。负责人：张国栋，职务：社长。委托诉讼代理人：冯志成，国信信扬律师事务所律师。上诉人曾应均因与被上诉人广州市白云区京溪街京溪村白灰场经济合作社（下简称白灰场经合社）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初12860号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人曾应均上诉请求判令：1.撤销原审判决第一项，改判驳回白灰场经合社的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由白灰场经合社承担。事实与理由如下：一、曾应均承租的场地，一部分由自己使用，一部分转租给邓某使用，转租邓某部分的租金由邓某直接缴纳给白灰场经合社，部分通过银行转账支付，部分通过微信转账支付，另有部分通过现金支付。对于白灰场经合社诉请的2017年6月1日至2017年12月31日期间的租金，邓某均有按34000元／月的标准交纳，合计交纳金额是238000元。曾应均确实未向白灰场经合社缴纳2017年6月1日至2017年12月31日期间的租金，因曾应均与白灰场经合社已达成口头约定，即用300000元保证金抵扣。2017年6月1日至2017年12月31日期间的租金总计534828元，扣除邓某交纳给白灰场经合社的租金238000元，曾应均应交纳给白灰场经合社的租金为296828元，用300000元合同保证金抵扣后还有剩余3172元，故曾应均不存在拖欠白灰场经合社租金的情况。白灰场经合社提起本次诉讼，诉请曾应均支付拖欠租金，明显罔顾事实，有悖诚信；二、原审法院对举证责任分配不当，认定事实不清，适用法律错误。其一，曾应均提供了邓某交纳租金的转账记录及邓某的出庭陈述证明上述第一项事实，白灰场经合社虽对此予以否认，但未能提供证据。根据我国《民事诉讼法》第四十六条的规定，白灰场经合社应承担举证不能的法律责任。其二，白灰场经合社对邓某交纳租金的转账记录不予认可，并称是邓某因承租其他物业而交纳的租金，但又提供不了租赁合同等证据，明显是虚假陈述。原审法院虽未采信白灰场经合社的陈述，但却未能结合白灰场经合社刻意狡辩的事实，对本案作全面审查，致使本案原审判决明显错误。其三，根据原审法院作出的(2018)粤011l民初7016号民事判决，涉案《房屋场地租赁合同书》无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。涉案《房屋场地租赁合同书》约定每月租金34000元，管理费34000元，合计68000元，故房屋占有使用费应参考每月34000元的租金标准计付。因此，原审法院参考租金与管理费的合计计算占有使用费，属于适用法律错误。被上诉人白灰场经合社答辩称：不同意曾应均的上诉请求，原审判决查明事实清楚，适用法律正确。其一，曾应均未按照合同约定标准交纳场地使用费，其提供的所谓已经交纳场地使用费的证据仅是证人证言，无法证明其事实主张。其二，合同所约定的租金及管理费实际就是场地使用过程中产生的费用，该费用如同水电费一样客观存在，不因合同是否有效而发生变化，故合同约定的租金标准是每月68000元，原审法院对此予以认定符合客观事实。综上，曾应均的上诉请求缺乏事实根据和法律依据，原审判决应予维持。白灰场经合社于2020年5月14日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.曾应均立即向白灰场经合社支付2017年6月1日至2017年12月31日期间的场地使用费234828元，并以234828元为基数从2018年1月1日起至付清之日止按人民银行同期贷款利率支付利息，暂计算至2019年11月24日为19780元；2.本案诉讼费用由曾应均承担。原审法院经审理查明，2012年11月8日，白灰场经合社作为出租方（甲方），曾应均作为承租方（乙方），双方签署了《房屋场地租赁合同书》，约定：甲方提供位于广州大道北白灰场南路1号京隆大厦10楼给乙方用于办公用途，建筑面积约1500平方米。续租期5年，甲方从2013年1月1日起将出租房屋交付给乙方使用，至2017年12月31日收回。房屋租金每月34000元，管理费每月34000元，合计68000元，第三年起每年递增6%。计租、费时间从2013年1月1日开始，乙方应于每月10日前到甲方收费地点：广州市同和镇京溪村白灰场经合社财务室缴清当月租金、费用。自本合同签订之日起3日内，乙方应向甲方交纳30万元保证金。合同期满，乙方在交回所租赁的房屋及附属设施和交清各项费用后，凭保证金单据、合同书到甲方领回保证金，如保证金单据丢失，其保证金一律不退。等等。该合同甲方处加盖广州市京溪物业管理有限公司京华分公司的公章，未加盖白灰场经合社的公章。曾应均对出租方为白灰场经合社并无异议。白灰场经合社确认已收取了曾应均保证金30万元。曾应均主张其于2017年6月至2017年12月期间通过邓某向白灰场经合社每月缴纳租金48000元，为证明其主张，曾应均申请证人邓某到庭作证。证人邓某在庭上陈述：我的姐夫黄胜学在京隆大厦有一个场地做健身房，因为他赚不到钱，所以2010年的时候他就将健身房给我做，这个场地实际上是曾应均向物业公司承租了十楼整层，其中一半由我来经营健身房，另一半是办公室由其他人使用，具体谁用我不清楚。我从2010年10月开始向物业公司交租直到2017年12月，我一直在交租，因为我跟物业公司关系好，有时拖一个月租金也没有问题。租金标准一直在上涨，我记得最后一期租金是34000元/月，物业公司有开收据，但是收据很多年了我现在找不到了，当年可能有开发票，我一般是让物业公司开发票后送到十楼的前台。2017年6月1日至2017年12月31日的租金我都有缴纳，部分是转账交的，部分是微信转账，还有部分是现金，标准都是34000元/月，我是向张梓莹微信转账支付房租，因为张梓莹是京隆大厦物业公司的经理所以我向她交租。我跟物业公司没有签订过任何租赁合同，也没有与其他人签订租赁合同。曾应均还提交了邓某的银行账户交易明细（2017年1月1日至2018年3月1日），该交易明细显示，2017年8月4日，邓某的个人账户向广州市京溪物业管理有限公司京华分公司转账支付34000元，转账摘要为房租；2017年10月25日，邓某的个人账户向张梓莹的个人账户转账支付34000元；2017年10月30日，邓某的个人账户向张梓莹的个人账户转账支付22000元。白灰场经合社对上述证据的质证意见为：确认张梓莹是我社员工，并确认邓某向张梓莹账户转账的两笔款项为租金，确认张梓莹收取邓某款项的行为是代理我社职务行为，但张梓莹所收取的租金并非涉案租赁物的租金，由于间隔时间比较久，人员更替较多，现在我社也没有办法确定邓某是因为承租哪一块物业而缴纳的租金；确认广州市京溪物业管理有限公司京华分公司是我社委托管理涉案租赁物的物业公司。对于曾应均和证人邓某主张的2017年6月1日至2017年12月31日期间除了转账的款项外，还以现金方式向我社支付过租金的事实我社不予确认。原审另查明，原审法院于2018年8月20日作出（2018）粤0111民初7016号生效民事判决查明，白灰场经合社“出具《场地证明》一份，内容为：兹有白灰场经济社物业京隆大厦，位于广州大道北白灰场路**，因历史问题，错标为白灰场南路1号，现我社将其更正。该大厦原宅基地证地址为京溪村白灰场自然村**，两者为同一物业。广州市白云区京溪街白灰场社区居民委员会和广州市公安局白云区分局京溪派出所在该《场地证明》上标准‘情况属实’并加盖公章。白灰场经合社提交的加盖广州市房地产档案馆查阅资料专用章的编号为穗同字第0022663号《农村（墟镇）宅基地使用证》（存根）显示，位于京溪村白灰场自然村××号的房屋，建筑层数为**，建筑面积7497平方米。涉案租赁物位于京隆大厦10楼，被告（白灰场经合社）确认涉案租赁物系在上述宅基地上扩建，未办理规划报建手续”。原审法院认为，涉案租赁物位于京隆大厦10楼，属于未办理规划报建手续的建筑，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，白灰场经合社与曾应均于2012年11月8日签署的《房屋场地租赁合同书》应为无效合同。根据上述司法解释第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，故白灰场经合社有权要求曾应均参照双方合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。涉案《房屋场地租赁合同书》约定每月租金34000元，管理费34000元，合计68000元，第三年起每年递增6%，上述合同约定的租金和管理费均为曾应均使用涉案租赁物的对价，根据上述约定，白灰场经合社主张本案争议租赁期间的房屋占有使用费的标准应为76404元/月并未超过双方约定，原审法院予以支持，故2017年6月1日至2017年12月31日期间的曾应均应支付的房屋占有使用费为534828元（76404元/月×7月）。本案中，曾应均主张其于2017年6月至2017年12月期间通过邓某向白灰场经合社每月缴纳租金48000元，其为证明该主张申请了证人邓某出庭作证，并提交了邓某的银行账户交易明细，该明细显示邓某个人账户于2017年8月4日向广州市京溪物业管理有限公司京华分公司转账支付34000元(转账摘要为房租)；于2017年10月25日向张梓莹的个人账户转账支付34000元；于2017年10月30日向张梓莹的个人账户转账支付22000元。白灰场经合社确认广州市京溪物业管理有限公司京华分公司系其委托的物业公司，张梓莹系代其收取租金，但否认邓某所支付的上述三笔款项系支付涉案租赁物的租金。鉴于白灰场经合社未能提供证据证实上述三笔款项系邓某基于其他租赁场地所支付的租金，故对曾应均主张上述三笔款项系邓某代其支付的租金的事实予以确认。至于曾应均主张邓某在2017年6月1日至2017年12月31日还通过现金等方式，每月均已代其交纳租金34000元，因曾应均未能提交转账凭证，也未能提供收款收据，白灰场经合社对此亦予以否认，故仅凭邓某的证言并不足以证实上述主张，对曾应均的该项抗辩意见不予采纳。曾应均应当就此承担举证不能的不利后果，原审法院仅确认曾应均支付了2017年6月1日至2017年12月31日的租金90000元，即曾应均还应当向白灰场经合社支付房屋占有使用费444828元，在与曾应均交纳的30万元保证金相互抵扣后，曾应均实际还应当向白灰场经合社支付房屋占有使用费144828元。白灰场经合社主张的超出部分原审法院不予支持。对于白灰场经合社主张的房屋占有使用费的利息，酌情支持以144828元为本金，从白灰场经合社提起本案诉讼之日即2020年5月14日起算，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至付清之日止。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，于2020年8月12日作出判决如下：一、在本判决生效之日起三日内，曾应均向广州市白云区京溪街京溪村白灰场经济合作社支付房屋占有使用费144828元及利息（利息以144828元为本金，自2020年5月14日起算，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至付清之日止）；二、驳回广州市白云区京溪街京溪村白灰场经济合作社的其他诉讼请求。本案受理费5119元，由广州市白云区京溪街京溪村白灰场经济合作社负担1908元，曾应均负担3211元。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是曾应均是否应向白灰场经合社支付欠付的房屋占有使用费及相应利息。无证据反映曾应均承租的涉案广州大道北白灰场南路1号京隆大厦10楼物业的建设有办理规划许可手续，故双方签订的《房屋场地租赁合同书》应无效。在该合同无效的情况下，曾应均仍应参照该合同约定的标准向白灰场经合社支付相应的对价款。而根据查明的事实，曾应均并未依照前述合同约定的标准向白灰场经合社足额支付2017年6月1日至2017年12月31日期间的租金或占有使用费，故白灰场经合社诉请曾应均支付欠付的占有使用费及相应利息合理合法，原审判决对此予以支持并无不当，应予维持。曾应均虽主张其已通过案外人邓某按每月34000元的标准以银行转账及现金方式向白灰场经合社交纳了上述期间的部分租金，但对于其所主张的邓某通过现金方式支付部分租金的事实，除邓某的证人证言外，曾应均并无提供其他证据予以印证，故原审仅认定曾应均通过邓某以银行转账方式向白灰场经合社支付了2017年6月1日至2017年12月31日期间的部分租金90000元并无不当。经核算，曾应均应付白灰场经合社在2017年6月1日至2017年12月31日期间的占有使用费总额为534828元，扣除邓某支付的90000元及可用于抵扣的保证金300000元后，曾应均仍欠付144828元。据此，曾应均上诉认为其已向白灰场经合社足额支付2017年6月1日至2017年12月31日期间的租金，缺乏事实根据，本院不予采纳。曾应均以其仅需参照《房屋场地租赁合同书》约定的每月34000元的租金标准向白灰场经合社支付占有使用费，故其不存在欠付使用费为由，上诉认为其无需向白灰场经合社支付占有使用费及相应的利息，对此，本院认为，《房屋场地租赁合同书》明确约定曾应均在租赁期间需向白灰场经合社支付租金及管理费，该两项费用均系曾应均使用涉案租赁物应支付的对价款，在合同无效的情况下，曾应均亦应参照租金与管理费的合计支付占有使用费，故曾应均的该项上诉理由亦缺乏充分理据，本院亦不予采纳。综上所述，曾应均的上诉请求与理由均不成立，本院均予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3211元，由上诉人曾应均负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  郑怀勇审判员  邓 颖二〇二〇年十二月二十一日书记员  王文杰唐颖琪