广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终9268号上诉人（原审被告）：深圳市业勤投资发展有限公司，住所地：深圳市光明新区马田街道新庄社区****************，统一社会信用代码：914***************。法定代表人：张某1，总经理。委托诉讼代理人：曾溢太，北京德恒（东莞）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：东莞市东城街道石井股份经济联合社，住所地：广东省东莞市东城区*****，代码：61********。法定代表人：彭某1，理事长。委托诉讼代理人：罗海龙，广东君政律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡子华，广东君政律师事务所律师。上诉人深圳市业勤投资发展有限公司（以下简称“业勤公司”）因与被上诉人东莞市****石井股份经济联合社（以下简称“石井经联社”）租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初17921号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。石井经联社向一审法院提出诉讼请求：一、确认石井经联社与业勤公司于2013年7月5日签订的《租赁合同》无效；二、业勤公司支付场地使用费613372.5元及逾期利息（从起诉时起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，计至款项付清之日止）；三、本案一审诉讼费由业勤公司承担。庭审中，石井经联社增加诉讼请求，要求业勤公司立即交回东莞市东城区*********市场综合楼，并支付从2020年5月15日至实际交回场地前的占有使用费（每月按94365元计算）。一审法院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认石井经联社与业勤公司于2013年7月5日签订的《租赁合同》无效；二、业勤公司于判决发生法律效力之日起十日内支付石井经联社场地占有使用费610227元及利息（利息以610227元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年7月13日起计至实际清偿之日止）；三、驳回石井经联社本案的其他诉讼请求。本案一审受理费4966.87元（已由石井经联社预交），该款石井经联社承担49.66元，业勤公司承担4917.21元。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初17921号民事判决书。业勤公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：一、依法撤销一审判决书第二项，改判业勤公司仅需支付场地占有使用费405819.5元（石井经联社拒绝出具场地证明等行为应当至少扣减两个月场地占用使用费188730元；每月租金应当从每月6日起算，即应当再扣减5天占有使用费15727.5元）及无需支付利息。二、本案一、二审诉讼费由石井经联社承担。事实与理由：一、石井经联社存在长期拒绝向分租户出具场地使用证明、拒绝维修房屋以及租赁期强迫追加押金等恶意行为，一审法院未适当扣减场地占有使用费显失公平。二、一审判决根据《租赁合同》约定的租期来计算场地占用使用费是明显错误的，应当根据业勤公司实际占有使用物业的期间即从2013年7月6日起开始进行计算。三、一审判决业勤公司支付利息是明显没有法律依据的，且石井经联社有超过565000元的押金未退还。四、本案案涉物业，即使石井经联社有权收租，其也仅占一半份额，其余份额属于东莞市嘉润实业投资有限公司，且二者份额无法区分，本案遗漏必要诉讼参与人东莞市嘉润实业投资有限公司，应当发回重审。五、由于案涉《租赁合同》无效，双方签订的补充协议书当然无效，因此本案应当扣减业勤公司在《补充协议》中多支付的553936元款项。六、因为案涉物业是东莞市嘉润实业投资有限公司与石井经联社共同出资给业勤公司，且无法区分份额，本案应当与（2020）粤1971民初10665号案以及（2020）粤1971民初17075号案合并审理。七、石井经联社无权单方强行驱逐业勤公司工作人员，并占有控制全部物业，由此导致的业勤公司租金损失应当在本案中予以扣减。被上诉人石井经联社答辩称：一、业勤公司请求扣减两个月的占有使用费没有依据。石井经联社并没有拒绝出具场地证明，且是否出具场地证明与交付场地占有使用费没有关系；二、业勤公司请求减免五天的占有使用费没有依据，虽然租赁合同被认定无效，但双方关于交付租金起始时间的约定，是可以作为计算占有使用费的依据的，且业勤公司一直未提出异议。三、业勤公司提出的其他上诉理由，例如退还押金等，其已经另案提起诉讼，本案中业勤公司没有提起反诉，不应处理。本院二审期间，上诉人业勤公司围绕上诉请求依法提交如下新证据：案涉租赁物共有人东莞市嘉润实业投资有限公司在（2020）粤1971民初17075号案中提交的包括租赁合同在内的证据材料；拟证明：一、东莞市嘉润实业投资有限公司与石井经联社共同共有案涉租赁物，且无法区分份额；二、石井经联社无权单方强行收回物业；三、在业勤公司之前，是陈一鹏承租案涉物业，陈一鹏于2013年7月5日终止租赁合同，并返还物业。被上诉人石井经联社未提交新证据。本院组织当事人对新证据进行了证据交换和质证，本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，2008年1月7日，东莞市东城区石井蓢基湖股份经济合作社（已注销）与东莞市嘉润实业投资有限公司签订《合作经营开发合同》，约定双方合作开发综合市场项目，案涉租赁物属于该开发项目。2013年7月5日，业勤公司与东莞市嘉润实业投资有限公司签订《租赁合同》，约定由其承租东莞市东城区*********市场综合楼中东莞市嘉润实业投资有限公司所拥有的份额。以上事实，有业勤公司二审提交的合作经营开发合同、租赁协议等附卷为证。本院认为，本案系租赁合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，本院依法对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。结合诉辩意见，本案的争议焦点在于：一、一审程序是否合法；二、一审法院认定的场地使用费的金额是否正确。关于焦点一，案涉租赁物确系东莞市东城区石井蓢基湖股份经济合作社（已注销）与东莞市嘉润实业投资有限公司合作开发，但石井经联社与东莞市嘉润实业投资有限公司分别与业勤公司签订租赁合同，约定将租赁物中自己享有的份额出租给业勤公司，因此，二者与业勤公司的租赁关系是独立的，石井经联社有权单独提起诉讼。业勤公司称本案应追加东莞市嘉润实业投资有限公司为必要诉讼参与人，或与另外二案合并审理，缺乏事实和法律依据，本院不予支持，一审审理程序合法，本院予以确认。关于焦点二，石井经联社与业勤公司签订的租赁合同中明确约定租期自2013年7月1日起算，虽然合同无效，但关于租金起算时间的约定可以作为占有使用费起算时间的依据，业勤公司主张其前手陈一鹏是2013年7月5日才将租赁物交还给出租方，但业勤公司只提交了陈一鹏和东莞市嘉润实业投资有限公司间租赁关系的相关证明材料，并不能证明陈一鹏与石井经联社之间租赁关系的情况。因此，业勤公司的主张缺乏事实依据，本院不予采纳。至于业勤公司称，因为石井经联社没有出具场地证明，进而应当抵扣两个月的场地使用费，其理由缺乏事实和法律依据，本院亦不予采纳。此外，业勤公司二审上诉提出的退还押金等其他上诉理由，因其在本案中并未提起反诉，本院不予处理。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费4366.11元，由深圳市业勤投资发展有限公司负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  陈娟娟审判员  陈美苑审判员  黄宇齐二〇二〇年十二月一日书记员  张冠杰