广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终3071号上诉人（一审原告）:林飞飞，女，汉族，1977年8月10日出生，住广东省珠海市香洲区*****************。公民身份号码：440************720。委托诉讼代理人：肖志锋，广东益诺众承律师事务所律师。委托诉讼代理人：张鹏，广东益诺众承律师事务所实习律师。上诉人（一审被告）：珠海市恒大海泉湾置业有限公司，住所地：珠海市平沙镇海泉湾**办公室****。法定代表人：李泽雄，总经理。委托诉讼代理人：黄凯，女，该公司员工。上诉人林飞飞与上诉人珠海市恒大海泉湾置业有限公司（以下简称恒大海泉湾公司）房屋买卖合同纠纷一案，双方均不服珠海市金湾区人民法院(2020)粤0404民初1775号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。林飞飞的上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持林飞飞的一审全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由恒大海泉湾公司承担。事实和理由如下：一、恒大海泉湾公司将不符合质量标准的房屋强行交楼以逃避逾期交付的违约责任。林飞飞首次验房时，经检验该房存在诸多质量问题，恒大海泉湾公司是将不符合质量标准的房屋强行交楼以逃避逾期交付的违约责任，林飞飞要求恒大海泉湾公司修复至合同约定的验收标准后再交付房产。恒大海泉湾公司对该房维修一年有余才勉强达到交付标准，最终于2019年11月23日向林飞飞交付，此时距离约定交房时间已逾期511天。二、恒大海泉湾公司向林飞飞交付的商品房具有严重的质量问题，影响正常使用，导致林飞飞无法实现合同目的。案涉海泉湾项目存在严重的房屋质量问题，目前已经出现集体诉讼，因逾期交房及房屋质量问题业主集体起诉开发商维护自身权益。恒大海泉湾公司为逃避逾期交楼及房屋质量问题等违约责任，统一与业主签订补充协议。涉案《商品房买卖合同(预售)补充协议》第三条约定:“双方同意本合同第九条变更如下:(一)出卖人应当依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用;(二)该商品房验收合格是指:由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位(子单位)工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》。”该补充协议及前述条款，使得恒大海泉湾公司交付房屋仅需通过政府验收合格的标准，而枉顾达到业主使用标准，无视业主验房收楼的权利，是为恒大海泉湾公司免除其责任，加重对方责任，排除对方主要权利的格式条款，应属无效条款。《合同法》规定：提供格式条款的一方应采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求对该条款予以说明。格式条款和约定条款不一致时，应当采用约定条款。恒大海泉湾公司未充分提示林飞飞，林飞飞基于对交易及品牌的信任基础，签署该补充协议，使得恒大海泉湾公司通过格式条款免除自身责任，该补充协议无效。恒大海泉湾公司交付的房屋即使通过了竣工验收，也不意味着符合合同约定的交付标准。政府单位竣工验收属于工程建设管理环节，而真正履行完毕涉案合同，还需要林飞飞验收通过，双方完成房屋交付工作。事实上恒大海泉湾公司所交付的房屋存在严重的质量问题，恒大海泉湾公司经过一年半的时间才将房屋修缮完毕，可见当初交付房屋时，房屋的状态不是一般的质量瑕疵，而是存在重大的质量问题，导致林飞飞无法使用该房屋。事实上，林飞飞一审补充提交的第一次通知交楼的照片，已经客观反映了当时房屋的状况：多处墙壁渗水坍塌污迹斑斑、院子没有草坪堆满垃圾、窗户玻璃破损、金属部分锈迹斑斑、木质部分发霉长菌。这样的房屋，虽然在主体结构、消防安全等方面通过行政部门验收，但是，却不能符合林飞飞作为买受人的合同目的的实现。参照《江西省高级人民法院关于印发开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引的通知》第三条的规定：开发商通知购房人接收房屋，购房人有证据证明房屋有明显质量问题，影响到正常使用的，可以拒绝接收并要求开发商维修。因房屋质量问题导致迟延交付的，开发商应承担逾期交房的违约责任。根据《合同法》第一百零七条违约责任的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，恒大海泉湾公司交付的房屋明显不符合使用标准，也不能达到林飞飞的合同目的，恒大海泉湾公司应承担赔偿损失的违约责任。恒大海泉湾公司已经采取了补救措施，但是由于补救行为导致林飞飞无法按时使用房屋，必然产生其他居住成本的损失。从这一层面而言，林飞飞要求恒大海泉湾公司承担相应的违约金，并无不当。三、恒大海泉湾公司应承担逾期交房的违约责任，应向林飞飞支付违约金。由于恒大海泉湾公司交付的商品房具有严重质量问题，导致林飞飞无法按期居住使用该房，另外还需耗费大量时间精力关注督促维修进度，期间已达511天。根据《合同法》第107条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《合同法》第112条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”四、恒大海泉湾公司交楼时，燃气及可视系统、有线电视并不完备，这也是影响林飞飞合理使用房屋的重要因素。恒大海泉湾公司辩称，一、林飞飞与恒大海泉湾公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》是双方的真实意思表示，林飞飞对该协议的内容均完全清晰及理解，在签订之前恒大海泉湾公司已经从各个方面进行特别提示及作详细说明，双方是在自愿、平等并充分了解的基础上签订的，不存在任何违反法律和行政法规的强制性规定的情形，是合法、有效的协议。双方之间的权利、义务均应以《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》为准。对于《补充协议》第四条约定，首先，《补充协议》首尾进行了特别注明和特别标注，充分实现了充分提示和详细说明；其次，该条款并没有排除林飞飞验收房屋的权利。一审法院认定涉案合同及补充协议合法有效，事实认定清楚，适用法律正确。林飞飞主张《补充协议》部分条款无效无事实及法律依据。二、合同约定交付期限届满前，涉案房屋已满足法定和约定的交付条件，一审法院认定恒大海泉湾公司对涉案房屋进行维修属于保修义务范围，涉案房屋不存在房屋地基基础和主题结构问题，林飞飞不得拒绝收楼正确。《补充协议》第五条第（五）款约定，“买受人在接收房屋时，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题严重影响居住使用外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋，否则，从出卖人书面通知的买受人办理房屋交接手续之日起，视为出卖人已经交付房屋。但买受人接收房屋的，不视为出卖人所应当承担的保修义务予以免除，出卖人仍然应当按照法律、法规、规章的规定和合同的约定对该房屋的质量问题进行整改和报修。买受人主张地基基础和主体结构存在质量问题的，应当取得广东省有资质的建设工程质量检测机构出具的质量检测结论性鉴定意见，否则视为不存在质量问题。”广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十一条规定：“出卖人交付的商品房符合合同约定及法定交付条件，买受人以商品房质量存在瑕疵为由拒绝接收，并要求出卖人承担逾期交房违约责任的，不予支持。买受人接收商品房不影响出卖人对商品房质量问题承担保修义务。商品房符合合同约定的交付条件，且合同约定的交付期限届满，出卖人已经依约通知买受人接收商品房，买受人无正当理由拒绝接收的，视为办理交付手续的期限届满之日商品房已经交付。”因此，涉案商品房已经取得竣工验收备案表和补充协议第四条约定的文件，主体验收合格，符合法律规定和合同约定的交付条件，在交付期限届满前恒大海泉湾公司已按合同约定通知林飞飞办理收楼手续，在交付时除非是以“案涉房屋存在房屋地基基础和主体结构质量问题严重影响居住使用”的，否则林飞飞无权拒绝接收房屋，至于房屋交付以后出现的瑕疵，由林飞飞报修后，恒大海泉湾公司按照合同约定履行保修义务即可，但不能以案涉房屋存在瑕疵为由拒绝收楼。林飞飞以房屋存在瑕疵为由迟迟未办理收楼手续，为此，恒大海泉湾公司又于2018年8月1日再次通知其尽快办理收楼手续。林飞飞应当为其自身原因没有及时办理收楼手续承担相应的后果。三、如前所述，恒大海泉湾公司并不存在逾期交付行为，林飞飞要求恒大海泉湾公司承担逾期交付违约金没有事实和法律依据。而且，林飞飞既主张逾期交付违约金，又主张违约金的利息，既不符合合同的约定，也不符合合同法的基本原则，明显属于重复求偿，没有事实和法律依据，依法应予驳回。综上所述，林飞飞的上诉请求毫无事实和法律根据，恳请二审法院依法判决驳回。恒大海泉湾公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回林飞飞一审全部诉讼请求。事实和理由如下：一审法院认定恒大海泉湾公司逾期交房和逾期交房的违约金计算期限有误。涉案房屋符合法定和约定的交付条件毋庸置疑，一审法院认定林飞飞不得拒绝收楼正确，但认为“恒大海泉湾公司应当提前10天通知林飞飞收楼，本院认定恒大海泉湾公司逾期交房天数为10天”属事实认定有误。涉案房屋在合同约定的交付日前具备交付条件，根据《商品房买卖合同（预售）》第十一条第（二）款约定：“买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。”因此，2018年6月30日前林飞飞没有收到恒大海泉湾公司交付通知书的，应按2018年6月30日作为办理交付手续的时间，因林飞飞自身原因未到场办理交付手续的，也应视为涉案房屋已经交付林飞飞，恒大海泉湾公司不存在逾期交付行为。且恒大海泉湾公司遭遇了不可抗力，2017年8月22日，台风天鸽登陆珠海市，此时，涉案房屋正在建设过程中，按照补充协议第五条第（一）款约定，如遭遇不可抗力，除双方协商同意解除合同或变更合同外，恒大海泉湾公司可据实予以延期交付，延期交付时间为不可抗力发生至消失的相应期间。恒大海泉湾公司至少应当可以据实延期30天交付，但是恒大海泉湾公司依然按照合同约定在约定交楼时间通知林飞飞办理收楼手续，恒大海泉湾公司不存在逾期交楼行为。林飞飞辩称，一审针对恒大上诉内容的事实认定及法律认定均符合客观实际，请求二审法院维持林飞飞向一审法院起诉请求：1.恒大海泉湾公司向林飞飞支付逾期交付房屋违约金246445.74元（以总房款4822813元为基数，从约定交房日2018年6月30日至实际交房日2019年11月23日，按每日万分之一计算）；2.恒大海泉湾公司按贷款市场报价利率支付应付违约金产生的利息4371.2元（按年利率4.15%从实际交房日2019年11月23日暂计至2020年4月27日，实际计算至清偿完毕日止）；3.恒大海泉湾公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2017年7月27日，林飞飞、恒大海泉湾公司签订《商品房买卖合同》。合同约定林飞飞向恒大海泉湾公司购买位于平沙镇海辰路77号3栋101房，购房总价4822813元。合同第九条约定：商品房交付条件为商品房取得房屋测绘报告和建设工程竣工验收备案证明文件。第十一条约定：（一）恒大海泉湾公司应当在2018年6月30日前向林飞飞交付该商品房；（二）商品房达到交付条件后，恒大海泉湾公司应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达林飞飞。林飞飞未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。……（三）1.办理交付手续前，林飞飞有权对该商品房进行查验，恒大海泉湾公司不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为林飞飞查验和办理交付手续的前提条件；2.林飞飞查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由恒大海泉湾公司按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起60日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗、地面渗漏或开裂等管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用；第十二条约定：除不可抗力外，恒大海泉湾公司未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：按逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在180日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，恒大海泉湾公司按日向林飞飞支付全部购房款万分之一的违约金。（2）逾期超过180日后，林飞飞有权解除合同。……林飞飞要求继续履行合同的，合同继续履行，恒大海泉湾公司按日计算向林飞飞支付全部购房款万分之一的违约金。第十七条约定：保修责任。（一）商品房实行保修制度。该商品房为住宅的，实行自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。（二）下列情形，恒大海泉湾公司不承担保修责任：1.因不可抗力造成的房屋及其附属设施的损害；2.因林飞飞不当使用造成的房屋及其附属设施的损害。（三）在保修期内，买受人要求维修的书面通知送达出卖人，出卖人既不履行保修义务也不提出书面异议的，买受人可以自行或委托他人进行维修，维修费用及维修期间造成的其他损失由出卖人承担。第二十八条约定：对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由恒大海泉湾公司承担的责任，或不合理的加重林飞飞责任、排除林飞飞主要权利内容的，仍以本合同为准。《商品房买卖合同（预售）》附件十一《补充协议》第四条约定：双方同意本合同第九条变更如下：（一）恒大海泉湾公司应当依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付林飞飞使用；（二）该商品房经验收合格是指：由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》。第五条第（五）项约定：买受人在接收房屋时，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题严重影响正常使用的情形外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋，否则，从出卖人书面通知的买受人办理房屋交接手续之日起，视为出卖人已经交付房屋。但买受人接受房屋的，不视为出卖人所应当承担的保修义务予以免除，出卖人仍然应当按照法律、法规、规章的规定和合同的约定对该房屋的质量问题进行整改和保修。第六条约定：双方同意本合同第十二条补充如下：逾期超过180日后，林飞飞要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付总额最高不超过房屋总价的2%。第十二条其他约定的第11款：买卖双方一致确认，双方已根据各自的要求和实际情况对本合同之所有条款予以充分协商，双方对本合同及补充协议条款中免除或限制对方责任、权利的内容，在签订本合同时已向对方进行特别解释说明。买受人进一步确认，已知悉并认可本合同及本补充协议之全部条款内容，且本合同及本补充条款为其真实意思的反映。第十四条约定：本合同内容与本补充协议内容不一致的，以本补充协议为准。补充协议还约定了其他内容。合同签订后，林飞飞向恒大海泉湾公司支付购房款共计4822813元。2018年3月27日珠海市公安消防局对涉案楼栋进行了消防验收该工程验收消防备案复查合格。恒大海泉湾公司提交的《单位（子单位）工程竣工验收备案表》及珠海市不动产测量报告（首页）显示，涉案住宅楼栋（规划许可：101#住宅）于2018年6月22日取得竣工验收备案表。2018年6月29日，珠海恒大海泉湾物业服务中心作出《珠海恒大海泉湾花园收（验）楼通知书》，请业主于2018年6月30日至珠海市金湾区***恒******会所一层办理现场验、收楼。林飞飞认可于2018年6月29日收到上述验房通知，并于2018年7月19日验房，现场验房记录表显示，涉案房屋存在多处空鼓、腻子不平、地板不、地板不平整差等诸多问题，恒大海泉湾公司物业服务中心出具维修单进行维修。客户访谈记录表显示，2019年11月23日，恒大海泉湾公司工作人员对林飞飞进行访谈，林飞飞当相关内容反馈并作记录，同日，林飞飞填写收楼物品信用登记表，领取了涉案房屋的钥匙。一审法院认为，林飞飞与恒大海泉湾公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及其附件《补充协议》，是双方的真实意思表示，没有违反国家法律及行政法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以确认，双方当事人均应依合同约定行使权利、履行义务。涉案楼栋于2018年3月27日取得《建设工程消防验收意见书》，于2018年6月22日取得竣工验收备案表，此时，涉案房屋达到《补充协议》第四条约定的房屋交付条件——由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》。《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定了恒大海泉湾公司应在2018年6月30日前交付房屋，故逾期交房违约金从2018年7月1日起计算。恒大海泉湾公司对涉案房屋进行维修属于保修义务范围，涉案房屋不存在房屋地基基础和主体结构有问题，林飞飞不得拒绝收楼。合同第十一条第（二）项约定恒大海泉湾公司应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达林飞飞，因此恒大海泉湾公司应当提前10天告知林飞飞收楼，一审法院认定恒大海泉湾公司逾期交房天数计为10天。综上，违约金以总房款4822813元为基数，按合同约定的日万分之一计逾期交房天数10天，违约金计为4822.81元。关于林飞飞主张的按贷款市场报价利率计算逾期交房的违约金产生的利息，在本判决之前违约金的支付与否尚不确定，林飞飞主张违约金产生的利息依据不足，一审法院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审法院判决如下：一、恒大海泉湾公司于判决发生法律效力之日起十日内向林飞飞支付逾期交房违约金4822.81元；二、驳回林飞飞的其他诉讼请求。如果按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费因适用简易程序减半收取为2531元，保全费1774元，共计4305元，由林飞飞负担4280元，由恒大海泉湾公司负担25元。二审期间，林飞飞提供如下证据：房屋交付时的照片共计十四张，证明案涉房屋交付时玻璃破碎、多处渗水，天花板有霉菌和蘑菇，小院子没有植被，建筑和生活垃圾遍布满地，墙体的装饰板已经发霉，案涉房屋交付时存在重大质量瑕疵，林飞飞根本无法合理使用房屋，购买房屋的合同目的不能按时得到实现。恒大海泉湾公司提交如下证据：1.商品房买卖合同附件，证明有线电视、燃气线路由买受人自行申请开通并缴纳费用，非因出卖人原因导致上述基础设施在交付后不具备使用条件或未能投入使用的，出卖人不承担违约责任。（详见附件五）；2.《珠海恒大海泉湾花园有线电视安装工程施工合同》，证明恒大海泉湾公司与广东省广播电视网络股份有限公司珠海分公司于2017年12月6日签订《珠海恒大海泉湾花园有线电视安装工程施工合同》，有线电视在合同约定的交楼日期前已经敷设到位；3.管道燃气验收监督情况告知书，珠海市****工程质量验收监督报告，证明涉案房屋的燃气已经验收合格，业主需自行申请开通，燃气公司收到业主申请后进行安全检查，符合条件的给予开通点火；4.广东省安全技术防范系统验收表，证明案涉房屋出入口控制等系统验收合格，可视门铃需业主自行预约安装，据物业反馈，涉案房屋门铃已安装。本院依职权从本院（2020）粤04民终869号案中调取2020年6月24日珠海港兴管道燃气有限公司向本院发出的《复函》。该复函具体内容如下：恒大海泉湾小区为毛坯验收、精装交付，因此我司对该小区在竣工验收前进行了安全检查，在该小区精装交付前再进行一次安全检查。因该小区楼栋装修交付前检查是否合格存在先后顺序，因此我司根据该小区的申请分六次开通管道燃气，具体如下：……4、珠海恒大海泉湾公园A地块燃气工程，该小区已开通A4区1-13栋及A1区34-44栋，此次开通A2区及A4区7户（A2-8-102，A2-14-101，A4-23-101，A4-28-102，A4-29-102，A4-30-101，A2-8-102，）别墅。该小区楼栋在安全检查合格后，我司在2019年1月28日受理通气点火业务……6、珠海恒大海泉湾花园A地块燃气工程（别墅区），此次开通别墅区，共计248户。该小区楼栋在安全检查合格后，我司在2019年6月14日受理通气点火业务。本院经审理查明，2018年10月23日，珠海市金湾区建设工程质量监督检测站向恒大海泉湾公司出具《管道燃气验收监督情况告知书》，称恒大海泉湾公司于2018年8月8日组织设计、施工、监理等单位对恒大海泉湾花园A地块燃气工程进行验收，验收范围为庭院管、户内管（不包含表后阀部分，共2552户）。在我站监督下，验收组织、验收程序和验收执行标准符合要求。验收组认为该项目技术资料基本完整、工程质量合格、一致同意通过验收。另查明，《商品房买卖合同（预售）》第十一条：（三）2、……（5）买受人在接收房屋时，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题以及《住宅工程质量分户验收结果表》认为不得交付的情形等其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋，否则，从出卖人书面通知的买受人办理房屋交接手续之日起，视为出卖人已经交付房屋。但买受人接收房屋的，不视为出卖人所应当承担的保修义务予以免除，出卖人应当按照法律、法规、规章的规定和合同的约定对该房屋的质量问题进行整改和保修。买受人主张房屋地基基础和主体结构存在质量问题或存在其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题，应当取得广东省有资质的建设工程质量检测机构出具的质量检测结论性鉴定意见，否则视为不存在该质量问题。《商品房买卖合同（预售）》附件五关于本项目内相关设施、设备的具体约定：（一）双方同意本合同第十条变更如下：出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：……2.电话、有线电视、燃气线路在商品房交付使用时安装完毕，由买受人自行申请开通，并按当地政府有关文件及收费标准缴纳费用。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1.非出卖人自身原因导致上述基础设施在商品房交付后不具备使用条件或未能投入使用的，出卖人不承担违约责任。2.出卖人有责任有义务协调相关单位解决存在问题，直至上述基础设施、公共配套达到使用条件。《补充协议》第五条第（一）项约定：双方同意本合同第十一条第（一）款补充如下：如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期交付，延期交付时间为下列情形发生至消失的相应期间：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；……经查中国气象局的网站，2017年8月23日，台风“天鸽”在广东珠海登陆，登陆时中心附近最大风力14级，与1991年第11号台风“Fred”并列成为1949年8月以来登陆广东的最强台风。本院经审理查明的其他事实与一审判决认定事实一致，本院对此予以确认。本院认为，林飞飞与恒大海泉湾公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。根据《商品房买卖合同（预售）》第十一条第（三）款第2项的约定，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题以及《住宅工程质量分户验收结果表》认为不得交付的情形等其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋。根据林飞飞提供的2018年7月19日验房记录表所记载的内容，涉案房屋存在诸多装修瑕疵，但均不属于严重影响正常居住使用的质量问题，因此林飞飞以此为由拒绝收房，要求将逾期交房违约金计算至2019年11月23日，不符合法律规定和合同约定，不应予以支持。对于案涉房屋的质量问题，林飞飞可以根据合同约定要求恒大海泉湾公司承担保修责任，林飞飞认为恒大海泉湾公司未在合同约定的期限内积极履行保修义务，造成其损失的，可另行主张权利。对于林飞飞上诉主张恒大海泉湾公司2018年6月29日通知收楼时，燃气及可视系统、有线电视不具备交付条件，其有正当理由拒绝收楼，对此本院认为，根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十条及附件五第2条第（一）项第2点的约定，恒大海泉湾公司交付涉案房屋时除应具备竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告外，燃气应完成管道敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，电话、有线电视、宽带网络线路安装完毕，但根据恒大海泉湾公司二审提供的证据，涉案房屋的燃气工程于2018年10月23日经珠海市金湾区建设工程质量监督检测站验收通过，且根据珠海港兴管道天然气有限公司向本院作出的复函，该公司于2019年6月14日受理涉案房屋的通气点火业务，即恒大海泉湾公司于2018年6月29日通知林飞飞收楼时，涉案房屋并不具备合同约定的交付条件，因此林飞飞2019年6月14日前以涉案房屋不具备交付条件为由拒绝收楼，有事实和法律依据，应予支持，但2019年6月15日起，涉案房屋已具备合同约定的交付条件，林飞飞拒绝收楼，应自行承担由此造成的损失。对于恒大海泉湾公司以2017年8月22日天鸽台风为由上诉请求延期30天交房，本院认为，《气象灾害预警信号发布与传播办法》纳入管理的橙色预警信号以上台风和红色预警信号以上暴雨，出现几率较少，一般是根据现有的技术难以预见的，符合不可抗力的“不能预见”要件。而且中国气象局通过气象灾害预警信号的发布，明确规定一般企业应在该类天气下“停业”，可见该类恶劣天气一般也是“不能避免”和“不能克服”的。故橙色预警信号以上台风、红色预警信号以上暴雨同时满足“不能预见”、“不能避免”和“不能克服”三个因素，2017年8月23日台风“天鸽”应认定为造成恒大海泉湾公司延迟交楼的不可抗力。至于台风“天鸽”的影响天数，恒大海泉湾公司主张涉案房屋因台风“天鸽”影响可顺延交付30天，未提交相应证据证明，但台风“天鸽”与1991年第11号台风“Fred”并列成为1949年8月以来登陆广东的最强台风，严重影响珠海市金湾区，结合台风“天鸽”对珠海市金湾区的财产损害、道路交通以及相关救灾安排，本院酌定台风“天鸽”的影响天数为15天，即恒大海泉湾公司的交房期限可以相应顺延至2018年7月15日。如上分析，因涉案房屋于2019年6月14日前尚不具备合同约定的交付条件，林飞飞有正当理由拒绝收楼，且恒大海泉湾公司没有证据证明涉案房屋于2019年6月14日具备受理通气点火的条件，系因恒大海泉湾公司以外的其他第三方原因造成，故恒大海泉湾公司应向林飞飞支付2018年7月16至2019年6月14日期间的逾期交房违约金，共334天，合计161081.95元（4822813×0.0001×334）。综上所述，一审判决认定事实部分不清，导致实体处理错误，本院予以改判。上诉人林飞飞上诉部分有理，本院对其有理之诉求予以支持，对其无理之诉求予以驳回。恒荣公司上诉理据充分，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项的规定，判决如下：一、撤销珠海市金湾区人民法院（2020）粤0404民初1775号民事判决；二、珠海市恒大海泉湾置业有限公司于本判决生效之日起十日内向林飞飞支付逾期交房违约金161081.95元；三、驳回林飞飞的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2531元及保全费1774元，合计4305元，由林飞飞负担1491元，珠海市恒大海泉湾置业有限公司负担2814元。林飞飞上诉部分的二审案件受理费5062元，由林飞飞负担1753元，珠海市恒大海泉湾置业有限公司负担3309元。珠海市恒大海泉湾置业有限公司上诉部分的二审案件受理费50元，由林飞飞负担。本判决为终审判决。审判长  李烈斌审判员  王 芳审判员  李 灵二〇二〇年十二月七日书记员  程 敏