黄石市下陆区人民法院行 政 判 决 书（2020）鄂0204行初4号原告湖北武全置业有限公司，住所地：黄石市黄石港区黄石大道******。法定代表人方武先，该公司董事长。委托诉讼代理人鄂学勇、李姝，湖北易圣律师事务所律师，一般代理。被告黄石市自然资源和规划局，住，住所地：黄石市下陆区广州路**/div>负责人倪文明，该局局长。委托诉讼代理人潘朝祯，该局员工。一般代理。委托诉讼代理人侯兵，湖北申远律师事务所律师，一般代理。原告湖北武全置业有限公司（以下简称武全置业）不服被告黄石市自然资源和规划局（以下简称市资规局）作出的黄自然资规征（决）[2019]11号土地出让金（违约金）征收决定书，于2020年1月22日向本院提起行政诉讼，本院于2020年4月26日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年6月4日公开开庭进行了审理。原告武全置业的委托诉讼代理人鄂学勇、李姝、被告市资规局的委托诉讼代理人潘朝祯、侯兵到庭参加诉讼。2020年10月12日，原、被告均向本院申请给予一定的调解期限。本案现已审理终结。原告武全置业诉称，2011年5月19日，原告通过招拍挂竞标的方式竞得编号WG（2011）01号地块的国有建设用地使用权，该地块位于南岳村××号，土地面积7529.36平方米，土地用途为商业住宅。该地块成交总价为27200000元。其后，因为被告的原因双方迟迟无法签订《国有建设用地使用权出让合同》。直到2014年9月18日，原、被告签订《国有建设用地使用权出让合同》和《国有建设用地交地确认书》，该确认书陈述“交地方于2014年9月18日将该宗地按‘净地’实际交付给受让方，受让方同意接受”。《国有建设用地使用权出让合同》签订后，原告按照该合同约定在2014年10月17日前缴纳了第一期土地出让价款1360万元，开始进入该地块进行开发建设。但进入该地块后原告发现该地块并非“净地”，存在大量建筑物没有拆除，包括南岳寺、石姓家庭住宅、枫和园小区占地景观等。同时，该地块存在落差为16米的边坡且离地30米处高压线贯穿整块宗地，若不改造，无法达到房地产开发条件。不仅如此，其后原告发现该宗地被下陆法院查封，查封时间为2018年11月21日起至2021年11月20日，后经了解原因系黄石市土地储备中心在收购土地后并未申请土地登记，导致该地块仍在原土地使用权人黄石三六工贸有限公司名下，该公司因涉及诉讼被法院查封。原告多次向下陆法院提出执行异议。2019年8月2日，在原告的多方努力下，下陆法院才裁定解封对该地块的查封。因上述种种原因，原告才在2019年7月11日缴纳了第二期土地出让价款及分期利息。2019年7月30日，被告向原告下达《土地出让金（违约金）征收决定书》，要求原告缴纳违约金1895.84万元。原告认为，双方签订《国有建设用地使用权出让合同》后，原告发现交付的地块并非“净地”且被法院查封。原告以暂缓缴纳第二期土地出让价款的方式确保合同履行，符合《合同法》第六十七条的先履行义务规定。可见原告并无违约的事实，被告认定原告违约且需承担违约金没有事实依据。为维护原告的合法权益，请求撤销市资规局作出的（黄自然资规征（决）[2019]11号）《土地出让金（违约金）征收决定书》。原告武全置业向本院提交如下证据：第一组证据：1、营业执照；2、被告的组织机构代码，拟证明原、被告主体适格。第二组证据：1、黄自然资规征(决)[2019]11号《土地出让金（违约金）征收决定书》，拟证明被告于2019年7月3日作出《土地出让金（违约金）征收决定书》，该决定书认定原告应缴纳违约金的事实不清，证据不足，原告依照行政诉讼法的规定提起行政诉讼。第三组证据：1、成交确认书；2、《国有建设用地使用权出让合同》；3、照片5张；4、《基坑、边坡支护及土石方工程承包合同》；5、《110KV线路工程施工合同》，拟证明1、原告2011年通过竞标的方式竞得南岳村××号地块，因为被告的原因一直未能签订《国有建设用地使用权出让合同》，直至2014年9月18日双方才签订合同；2、被告未按照有关规定及协议约定成交“净地”，该地上大量建筑物没有拆除，包括南岳寺、石姓家庭住宅、枫和园小区占地景观等；该地块存在落差为16米的边坡且离地30米处高压线贯穿整块宗地，若不改造，无法达到房地产开发条件，原告签订合同后进行了边坡高压线的改造。3、被告履行建设用地使用权出让合同违约，原告依据《合同法》第六十七条行使先履行义务，原告并无违约事实，被告认定原告应缴纳违约金没有事实依据，依法应予以撤销。第四组证据：1、本院（2018）鄂0204民初1194号之一民事裁定书；2、本院（2018）鄂0204民初1194号之一协助执行通知书；3、财产保全异议申请书；4、黄不动产函[2019]31号《黄石市不动产登记中心关于解除黄石三六工贸有限公司土地查封的函》；5、（2018）鄂0204民初1194号之三民事裁定书，拟证明1、原告竞得南岳村××号地块因黄石市土地储备中心在收购土地后并未申请土地登记，该地块仍在原土地使用权人黄石三六工贸有限公司名下，该公司涉及诉讼被下陆法院查封，查封时间为2018年11月21日起至2021年11月20日。2、原告多次向下陆法院提出执行异议。2019年8月2日，下陆法院裁定解封对该地块的查封。3、被告履行建设用地使用权出让合同违约，原告依据《合同法》第六十七条行使先履行义务，原告并无违约事实，被告认定原告应缴纳违约金没有事实依据，依法应予以撤销。被告市资规局辩称，原告没有根据合同约定的时间缴纳土地出让金，已构成违约，应当按照合同约定承担违约金、分期付款利息。2011年5月19日，原告通过拍卖方式竞得黄石××区××号7526.36平方米商住用地国有土地使用权。2014年9月18日，原告与被告签订了《国有建设用地使用权出让合同》，合同约定：总土地面积7529.36平方米，土地出让金2720万元，分二期支付。原告应当于2014年10月17日前缴纳第一期土地出让价款1360万元，2015年9月16日前缴纳第二期出让价款1360万元。原告按照约定已于2014年10月9日缴清第一期土地出让金1360万元。根据出让合同第十条约定，第二期土地出让价款1360万元付款时间是2015年9月16日前，而原告未按合同约定时间缴纳土地出让金，已构成违约。根据出让合同第三十条约定，原告不能按时支付土地出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰缴纳违约金，2015年11月31日和2016年4月7日，被告已按规定向原告送达了催办函，要求共缴纳第二期土地出让金及分期付款利息和违约金，该公司拒签。2017年8月28日,被告再次向原出催办函，要求原告缴纳第二期土地出让金及分期利息和违约金，但原告仍未在规定期限内办理。2019年7月11日，原告付清二期土地出让金及分期付款利息。根据出让合同第三十条约定，原告应当缴纳自2015年9月16日起至2019年7月11日止产生的违约金1895.84万元。2019年7月30日，被告向原告送达了黄自然资规征（决）[2019]11号土地出让金（违约金）征收决定书。综上，因原告没有按照合同约定的时间及时缴纳土地出让金，已构成违约，应当依据合同的约定履行相应的违约金缴纳义务。被告市资规局向本院提交如下证据：第一组证据：1、国有建设用地使用权出让合同；2、成交确认书，拟证明1、合同中约定明确的付款期限；2、合同中明确约定了逾期付款的违约责任。第二组证据：1、武全置业缴费票据；2、违约金、分期付款利息统计表，拟证明武全置业超过合同约定期限付款，应当承担违约金、分期付款利息。第三组证据：1、催办函；2、土地出让金征收决定书，拟证明已按规定向武全置业送达了催办函和征收决定书。第四组证据：交地确认书一份，拟证明双方于2014年9月18日将该宗地按净地实际交付给受让方，受让方同意接受。适用法律：1、财政部国土资源部中国人民银行关于印发《国有土地使用权出让收支管理办法》的通知（财综[2006]68号）；2、国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知（国办发[2006]100号）。庭审质证中，原告武全置业对被告市资规局提交证据的质证意见为：第一组证据三性均无异议，对证明目的有异议。原被告双方签订的建设用地使用权出让合同，原告是否违约没有经过司法判决或者裁决进行确认。被告主观认定原告违约没有事实依据。原告是因为被告未按照合同约定履行交地的条件，按照合同法第67条规定行使先履行抗辩权。第一组证据虽然被告提交了出让合同和成交确认书，只能证明土地的出让情况，不能证明合同的履行情况。第二组证据的三性均无异议，对证明目的有异议。理由同第一组证据。第二组证据中违约金统计表不能作为证据使用。第三组证据，催办函一共有三份，对于前两份催办函的三性有异议，原告没有收到这两份催办函。对2017年的这份催办函无异议，原告签收了。对土地出让金征收决定书三性无异议，证明目的有异议。被告是在没有查清事实的情况下就做出了征收决定。第三组证据征收决定书形式上合法理由不足，行政征收有三性，单方性、强制性、无偿性，国家的征收是基于公共利益的需要，本案中争议的是出让合同中由于原告违约，被告追究行政责任的问题，是否能以行政征收的形式请法庭审查。对被告提供的法律依据无异议，但是违约金收取没有事实依据，这个法律规定是违约金计算标准，对于这个事实我们不认可。对第四组证据，该证据超过了法定的举证期限，是否采信由法庭裁决。这份交地确认书的签订时间与出让合同是同一时间，我方有理由怀疑交地行为的真实性，我方认为可能存在形式交付，缺乏实质交付证据。确认书里明确规定按净地交付，本案的实际情况是这块地并不是净地而是毛地，因此交地行为的真实性值得怀疑。被告市资规局对原告武全置业提交证据的质证意见为：第一组证据三性无异议。第二组证据三性无异议，对证明目的有异议。该征收决定书事实清楚，内容合法。第三组证据成交确认书、土地出让合同三性无异议。国土局复函真实性无异议。照片应当有拍摄时间、地点、地点和拍摄人片上反映的内容来看均可以证明原告已实际进场施工，包括南岳村住宅等均在红线范围外，因此不存在被告交地违约的情形。两份合同是原告作为房地产公司在项目建设中应当进行的，与交地行为没有关系。对于证明目的，确实是在2011年竞得的，2014年签订的合同。第四组证据三性均无异议，证明目的有异议。根据原告提交的材料中不动产函及附件明确说明了下陆区法院查封的土地，该土地证已经注销，只是因为土地信息没有及时更新导致的误查封，并不影响被告的交地行为和原告的进场施工。对双方当事人无争议的证据，本院依法予以采信。对双方有争议的证据，本院认证如下：被告市资规局提交的第三组证据系行政机关为了更好实现行政管理目标，维护公共利益，在行政协议中，行政机关享有一定的监督权、优益权。这一优益权体现在行政机关在符合法定条件的情况下，有权作出行政征收决定，但必须遵循正当程序。故该第组证据符合证据的形式，依法应予以采信。第四组证据，该组证据虽在庭审中提供，但原告武全置业也未提供其他证据予以反驳，故该组证据符合证据形式，依法予以采信。经审理查明，2011年5月19日，武全置业与黄石市国土资源交易中心签订《成交确认书》，确认内容如下：1、武全置业竞得位于南岳路36号、土地面积为7529.36平方米、土地用途为商业住宅、编号WG（2011）01号地块的国有建设用地使用权，该地块成交总价为27200000元。2、WG（2011）01号地块规划用地性质为商业、居住用地，总建筑面积不大于36288平方米。竞得人在开发建设过程中如需迁移电力线路和高压线塔的，由竞得人自行负责并承担相关费用。2014年9月18日，原黄石市国土资源局（以下简称原市国土局，出让人）与武全置业（受让人）签订《国有建设用地使用权出让合同》，合同约定：1、出让人出让给受让人的宗地位于黄石××区××号，宗地总面积为8059.16平方米，其中出让宗地面积为7529.36平方米。2、出让人同意在2014年9月25日前将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地应达到本条第（二）项规定的土地条件：（二）现状土地条件。3、受让人同意按照分二期向出让人支付国有建设用地使用权出让价款，第一期人民币13600000元，付款时间为2014年10月17日之前；第二期人民币13600000元，付款时间为2015年9月16日之前。分期支付国有建设用地使用权出让价款的，受让人在支付第二期及以后各期国有建设用地使用权出让价款时，同意按照支付第一期土地出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率，向出让人支付利息。4、受让人应当按照本合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款，受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金。2014年9月18日，武全置业（受让方）与黄石市国土资源局黄石港区分局（交地方）签订《国有建设用地交换确认书》，该确认书内容为：根据国有建设用地使用权出让合同（合同电子监管号：4202002014B05668）受让方取得了宗地编号为2020030010051地块的国有建设用地使用权。交地方于2014年9月18日将该宗地按“净地”实际交付给受让方，受让方同意接收。该确认书中受让方由武全置业的法定代表人方武先签字并盖章。2012年3月8日，武全置业交纳土地出让价款801万元。2014年10月9日，武全置业交纳土地出让价款559万元。2015年11月31日，原市国土局土地利用科向武全置业出具催办函，通知武全置业及时缴清二期土地出让价款以及分期付款利息和违约金。2016年4月7日，原市国土局土地利用科向武全置业出具催办通知，通知武全置业于60日内缴清二期土地出让价款以及分期付款利息和违约金（据实核算）。逾期未缴清，按合同第三十条的约定，解除与武全置业签订的《国有建设用地使用权出让合同》。2017年8月28日，原市国土局向武全置业出具《关于缴纳土地出让价款的函》，函告武全置业在3日内缴清剩余土地出让价款、分期付款利息及逾期付款违约金，若逾期将根据合同约定解除出让合同，由此产生的法律后果由武全置业自行承担。该函武全置业于2017年8月29日收到。2019年7月11日，武全置业分两次交纳土地出让价款1360万元、757067元。2019年7月30日，市资规局向武全置业出具黄自然资规征（决）[2019]11号《土地出让金（违约金）征收决定书》，决定武全置业于30日内自行缴纳违约金1895.84万元。该决定书武全置业于2019年8月1日收到。因武全置业不服，向本院提起行政诉讼。另查明，2018年11月13日，本院作出(2018)鄂0204民初1194号之一民事裁定书，裁定冻结黄石三六工贸有限公司银行存款人民币5200000元或者查封、扣押其同等价值的财产。2018年11月21日，本院作出(2018)鄂0204民初1194号之一协助执行通知书，对黄石三六工贸有限公司在黄石市不动产登记中心登记的三套房产进行查封，查封时间自2018年11月21日起至2021年11月20日止。2019年8月2日，武全置业向本院提出财产保全异议申请书，并提交黄石市不动产登记中心出具的黄不动产函[2019]31号《关于解除黄石三六工贸有限公司土地查封的函》，函称：2009年12月4日，根据黄石三六工贸有限公司变更登记申请，经黄石市人民政府批准，注销了该公司的黄国用（2007）字第1207号土地证，重新颁发黄国用（2009）第2776号土地证，登记面积6668.8平方米。2010年12月30日，黄石市土地储备中心收购了黄石三六工贸有限公司位于牛头山19号的土地，收购面积为6618.22平方米，但黄石市土地储备中心未申请土地登记。2011年1月5日，黄石市土地储备中心向黄石市国土资源局提交了关于收储地块入市交易的报告，要求对包含黄石三六工贸有限公司位于牛头山19号的土地8059.16平方米入市交易。2017年8月29日，黄石市人民政府将该地块出让给武全置业。本院协助执行黄石三六工贸有限公司的黄国用（2007）字第1207号土地证的土地在查封前已被注销，且该土地的登记信息未及时更新，请求解除对该土地的查封，以便更新登记信息和办理武全置业不动产登记申请。2019年8月2日，本院作出(2018)鄂0204民初1194号之三民事裁定书，裁定解除对登记在黄石三六工贸有限公司名下的土地即黄石市黄石港区南岳廟旁牛头山19号土地[不动产权证号：黄国用（2007）字第1207号]的查封、冻结手续。黄石市人民政府实施机构改革，将原市国土局的职能，整合到市资规局，原市国土局不再保留。原市国土局实施的行政行为，由市资规局继续行使职权。本院认为，本案涉案的《国有建设用地使用权出让合同》系行政协议，是行政机关基于行政管理职责与行政管理相对人签订的、为实现行政管理目标的合同。对于行政合同的效力、违约责任等问题在行政法律及法规没有明确规定的情况下，均可参照适用合同法的相关规定。本案中，《土地出让金（违约金）征收决定书》系市资规局依据《国务院办公厅〈关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知〉》规定而制作，而《国务院办公厅〈关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知〉》属于“规范性文件”，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失。当事人可以主张对约定违约金进行调减。本案所涉《土地出让金（违约金）征收决定书》中以每日的1‰的标准征收违约金明显过高应予调减。且就违约金标准已有生效法律文书予以确定。故对原告武全置业提出撤销被告市资规局于2019年7月30日作出的黄自然资规征（决）[2019]11号《土地出让金（违约金）征收决定书》的诉讼请求，本院依法予以支持。同时责令被告市资规局重新作出新的行政行为。综上，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一款第（六）项的规定，判决如下：一、撤销黄石市自然资源和规划局于2019年7月30日作出的黄自然资规征（决）[2019]11号《土地出让金（违约金）征收决定书》；二、责令黄石市自然资源和规划局自收到本判决60日内重新作出征收决定。案件受理费50元，由黄石市自然资源和规划局负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或黄石市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于黄石市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费人民币50元，款汇湖北省黄石市中级人民法院，户名：湖北省黄石市中级人民法院，开户银行：中国农业银行股份有限公司黄石分行团城山支行，账号：17×××18。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  彭亚萍人民陪审员  舒天星人民陪审员  刘海峰二〇二〇年十二月二十五日法官助理汪静书记员王威