湖北省宜昌市夷陵区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0506民初2451号原告(执行案外人)：付静，女，1986年1月10日出生汉族，住深圳市南山区。委托诉讼代理人：付高文(付静之父)，男，1961年5月12日出生汉族，住宜昌市夷陵区。特别授权代理。被告(申请执行人)：谭虹，男，1985年1月17日出生汉族，住宜昌市猇亭区。委托诉讼代理人：胡良燕、揭振韬，湖北诚昌律师事务所律师。特别授权代理。被告(被执行人)：席旺，男，1987年1月7日出生汉族，户籍地宜昌市夷陵区，住宜昌市夷陵区。因犯假冒注册商标罪服刑。被告(被执行人)：胡镜(席旺之妻)，女，1987年6月1日出生汉族，户籍地宜昌市夷陵区，住址同上。被告席旺、胡镜共同委托诉讼代理人：席祖云(席旺之父)，男，1964年11月10日出生汉族，教师，住宜昌市夷陵区。特别授权代理。原告付静与被告谭虹、席旺、胡镜案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月11日立案受理后，依法适用普通程序，于同年12月27日作出（2019）鄂0506民初3390号民事判决书，被告谭虹不服提起上诉。2020年9月14日宜昌市中级人民法院作出（2020）鄂05民终1229号民事裁定，以原判基本事实不清，撤销原审判决，发回本院重审。该案发回后，本院于2020年10月19日登记立案，同年11月26日，本院依法另行组成合议庭，对本案公开开庭进行了审理。原告付静的委托诉讼代理人付高文，被告谭虹及其委托诉讼代理人胡良燕，被告席旺、胡镜的委托代理人席祖云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告付静向本院提出诉讼请求：1、解除对位于夷陵区小溪塔街办明珠四巷78号房屋(所有权证号：夷陵区房权证小溪塔字第**)的查封，并停止该房屋的评估、拍卖；2、确认前述房屋归付静所有。事实及理由：2015年5月28日，付静与席旺、胡镜签订《房屋买卖合同》，约定席旺夫妻将明珠四巷78号的房屋出售给付静，付静已按合同约定支付了全部房款，付静在接收房屋后将房屋出租给他人，只是未完成房屋过户手续。付静在找席旺父亲席祖云办理房屋过户手续时，被告知该房屋由席祖云于2010年购买，原系廖在洪自建房屋一栋的第三层，因宅基地系土地划拨性质，当时政策不允许转让，土地使用证还在廖在洪名下，而不能过户。此后，由于政策规定两证合一允许办证时，又涉及土地出让金由谁承担的分歧，此事就搁置了。谭虹因与席旺、胡镜民间借贷纠纷一案，法院于2018年4月13日作出(2018)鄂0506民初398号《民事判决书》，执行中以(2018)鄂0506执970号《执行裁定书》，裁定评估、拍卖涉案房屋。付静得知后提出执行异议，但法院在给予付静举证期限尚未届满之前就以(2018)鄂0506执异24号《执行裁定书》，裁定驳回了我的执行异议。为维护我的合法权益，特提起诉讼，请求支持我的诉讼请求。被告谭虹辩称：付静不是(2018)鄂0506执970号《执行裁定书》执行标的物涉案房屋的权利人，也未实际占用该房屋。故不能排除本案强制执行。1、对付静与席旺之间的房屋买卖合同的真实性存疑。付静的母亲席凤秀是席旺的姑妈，两人系亲属关系，约定的房价明显低于市场价，且席凤秀曾作为见证人于2017年调停席旺夫妻与其父母的矛盾，载明涉案房屋的房产证交由席旺处理，外债与父母无关。付静又称2015年就与席旺签订了房屋买卖合同，实属荒谬。2、付静没有全部支付房屋价款。从付静提供的银行交易明细显示，其与胡镜之间的款项来往频繁，款项有进有出，符合借贷的交易习惯，不符合购房付款的交易习惯。3、付静没有实际占有房屋，在2017年仍由席旺出租。4、该房屋并非买受人自身原因未办理过户登记。租房合同是无效合同。出租人付高文既未经房屋所有权人席旺同意或授权，也没有取得付静的同意或授权的书面证明材料。综上所述，付静与席旺恶意串通，抗拒法院执行，请求驳回其诉讼请求。被告席旺、胡镜辩称，房屋确实是卖给付静了，由于房屋土地性质是划拨，且还在原房主廖在洪名下，当时不能过户。经审理查明：席祖云、黄新华夫妻于2010年购买廖在洪位于夷××区小溪××明珠××（××、明珠××）的自建房屋1栋后，于同年8月23日将该房屋第3层的《房屋所有权证》登记为席旺所有(房产证号：夷陵区房权证小溪塔字栋**；建筑面积：104.73㎡)。由于该房屋之宅基地为划拨性质，土地需要办理出让手续后才能交易，故席祖云只办理了房产证的变更登记手续，未办理国有土地使用权的变更登记手续，该房屋的土地使用权仍在廖在洪名下。此后，席旺因其外欠债务较多，欲将其房屋出售。经与付静协商，席旺、胡镜与付静于2015年5月28日签订《房屋买卖合同》。合同约定：席旺夫妻将位于明珠四巷78号第3层以价值42万元出卖给付静所有，付静定于2017年7月30日前分3期付清房款；双方于2016年5月30日以前向房地产登记机关办理网签，在付清房款之日起15日内办理完所有房屋过户手续。合同还就逾期交房、逾期付款、不能办证违约责任进行了约定。合同签订后，付静于2015年6月30日支付席旺夫妻现金10万元(付静汇款给父亲付高文，再由付高文转付)；2016年4月24日汇款给胡镜8万元；同年5月8日汇款给胡镜9万元；同年5月21日汇款给席旺3万元；同年5月25日汇款给席旺7万元；2017年7月19日汇款给胡镜5万元，共计42万元。至此，席旺将其房屋所有权证、廖在洪的国有土地使用证原件交给付静。2016年8月10日至2018年5月28日，付高文(付静父亲)将购买房屋以每月租金600元出租给张方贵、施练英承租；自2018年6月29日起以年租金4800元长期出租给吴金波使用。自2015年起，夷陵区不动产登记中心成立后，房屋国有土地所有权、房屋所有权证两证合一，将原由国土资源局、房地产管理局分别办证划归由不动产登记中心集中统一办理不动产权证书。付静在办理房屋权属变更登记时，先需席旺要将划拨土地转变为国有土地出让，变更登记至席旺后，再过户给付静，涉及两次缴纳土地出让金，因该费用有谁承担存在争议，故至今未办理房屋过户手续。席旺出售房屋后，因其外债较多，为应付债权人，私自伪造了明珠四巷78号第三层的《房屋所有权证》，交由债权人联系他人抵押借款，但未获成功。该伪造的《房屋所有权证》已被本院当庭收缴。同时查明，席旺因资金周转困难向谭虹借款，谭虹于2015年10月6日向席旺转款40000元，于同年10月8日向席旺转款20000元，于2016年9月9日向胡镜转款80000元，于2016年9月28日向席旺转款10000元，另替席旺向武汉市江岸区添翼副食经营部垫付其赊欠货款30000元，而后席旺向谭虹分次通过微信转账方式支付利息合计10000元。2016年12月5日，席旺向谭虹出具借条一张，载明：今有席旺向谭虹借到人民币180000元，上述借款约定于2016年12月30日之前还清。2018年1月31日，本院受理谭虹与席旺、胡镜民间借贷纠纷一案，应谭虹提出的财产保全申请，作出准予保全的民事裁定，对明珠四巷69号原登记为席旺所有的房屋予以查封。2018年4月13日，本院作出(2018)鄂0506民初398号《民事判决书》，判决席旺、胡镜立即偿还谭虹借款本金163600元并承担利息。该判决生效后，因席旺、胡镜未自觉履行，谭虹遂于2018年8月20日向本院申请强制执行，本院于2019年6月10日作出(2018)鄂0506执970号《执行裁定书》，裁定评估、拍卖涉案房屋。案外人付静得知后，于2019年9月6日向本院提出书面异议，本院于2019年9月26日作出(2019)鄂0506执异24号《执行裁定书》，裁定驳回异议申请人付静的异议。另查明，在2016年4月29、5月21日付静向席旺付部分房款后，席旺曾向付静转款，双方均不能做出合理解释。上述事实，有原告付静提供的《房屋买卖合同》、《收条》及银行账户交易明细，《个人住房租赁合同》及《租房合同》，《国有土地使用证》及《房屋所有权证》原件，本院(2019)鄂0506执异24号《执行裁定书》；有被告谭虹提供的席旺与张雨的聊天记录，席凤秀(付静母亲)于2017年12月参与调解席旺与其父母之间矛盾的《协议书》，证人鄢某的出庭作证；有被告胡镜代理人席祖云当庭提供的《房屋所有权证》(伪造件，已被本院收缴)，席祖云向张雨核实谭虹、鄢某、陈诚商讨拍卖房屋事宜的电话录音及光盘；以及双方当事人的当庭陈述在卷佐证。经庭审质证，足以认定。本院认为：本院在执行申请执行人谭虹与被执行人席旺、胡镜民间借贷纠纷一案中，依法裁定对涉案房屋评估、拍卖。根据付静的诉请以及被告的辩称，本案争议的焦点为付静对涉案房屋是否享有足够排除执行的民事权益。席祖云将其购买的廖在洪房屋的第三层之产权证登记为席旺所有，虽没有办理土地使用权变更登记手续(涉及划拨土地的出让，仍在廖在洪名下)，席旺享有该房屋的处分权。席旺、胡镜与付静于2015年5月28日签订的《房屋买卖合同》，系双方的真实意思表示，且付静已在2017年7月19日前付清全部购房款，并由其父亲付高文将房屋出租给他人，付静合法占有席旺、胡镜房屋第3层，行使对该房屋的占有、收益权利，应受法律保护。虽然付静购买房屋后没有办理房产变更登记，但其主要原因系被告席旺、胡镜出售的房屋长期未进行土地使用权变更登记所致，变更登记还涉及两次土地出让金的缴纳，而双方在出让金的负担上存在争议，故付静并无过错。且在本案重审中，原告付静愿意将有争议的房屋差价款补足75000元交给本院。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记的，如果第三人没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中。买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分借款且将剩余借款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，付静对涉案房屋享有足够排除执行的民事权益。综上所述，付静提出的诉讼请求理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、第三百一十三第（一）款的规定，判决如下：一、不得执行位于宜昌市夷陵区小溪塔街办明珠四巷78号房屋的第三层(所有权证号：夷陵区房权证：夷陵区房房权证小溪塔字第**>div id='2'  style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>确认上述第一项的房屋归付静所有。三、被告付静补交的购房差价款75000元，交给被告谭虹用于抵付被告席旺、胡镜欠谭虹的民间借贷纠纷一案的执行款。四、本院(2018)鄂0506执970号执行裁定、(2019)鄂0506执异24号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。案件受理费7600元，由原告付静负担3800元、被告席旺、胡镜负担3800元(付静已预交，应由席旺、胡镜在履行本判决确定义务时一并支付给付静)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审 判 长  李 焦人民陪审员  许青青人民陪审员  江文成二〇二〇年十二月二十九日书 记 员  王 红