江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终8903号上诉人（原审原告、反诉被告）：戴伟民。委托诉讼代理人：朱建中，江苏政纬律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）刘许。被上诉人（原审被告、反诉原告）：张辉。委托诉讼代理人：陈文，江苏新苏律师事务所律师，代理上述两被上诉人。委托诉讼代理人：徐海林，江苏新苏律师事务所律师，代理上述两被上诉人。上诉人戴伟民因与被上诉人刘许、张辉房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省苏州市姑苏区人民法院(2019)苏0508民初6873号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年9月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人戴伟民上诉请求：撤销原审判决并改判支持我方诉讼请求，驳回刘许、张辉的反诉请求，诉讼费由刘许、张辉承担。事实与理由：1.涉案房屋拍卖成交后，法院未向我方发送通知，我方不知道买受人的情况。虽张辉联系我方称其系买受人，但拍卖平台登记的买受人是刘许。我方基于对张辉的信任与其多次协商，但协商不代表我方有拒绝支付租金的意思。我方发现买受人是刘许而非张辉时，便暂停支付租金要求对方提供竞买资料以确定其身份，应属合理要求，但被上诉人未提供证据证明其已向我方告知张辉的身份。2.张辉、刘许在未向我方发出任何解除通知的情况下，便直接占有涉案房屋并将房屋内的设施予以拆除，行为恶意明显。另外，张辉、刘许竞拍的涉案房屋存在承租人，竞拍价格较低，其因此获益，那么在其取得房屋后理应维持租赁关系的延续。张辉、刘许则表示服从原审判决。戴伟民向一审法院起诉请求：判令张辉、刘许归还苏州市姑苏区乔司空巷28-38号305室房屋。审理中，戴伟民增加一项诉讼请求：判令张辉、刘许赔偿戴伟民经济损失15200元（2019年6月至2019年9月期间的转租收益）。张辉、刘许向一审法院提起反诉请求：1.判决确认双方间的房屋租赁关系已经在2019年7月14日张辉、刘许收回房屋之日解除；2.判令戴伟民向张辉、刘许支付2018年6月23日至2019年7月14日期间的租金（按照36000元主张）；3.判令戴伟民返还张辉、刘许实际垫付的电费3245元、水费3596.54元、物业管理费1122元，合计7963.54元。一审法院认定事实如下:苏州市姑苏区乔司空巷28-38号305室不动产本登记在案外人蒋黎明名下，因其结欠他人借款，上述不动产被徐州市泉山区人民法院依法拍卖；刘许在2018年6月23日的拍卖中竞得该不动产。徐州市泉山区人民法院在2018年7月10日作出执行裁定并要求苏州市不动产登记中心协助将上述不动产过户至刘许名下，后案涉房屋在同年7月26日登记至刘许及其配偶张辉名下（共同共有）。在上述司法拍卖过程中，徐州市泉山区人民法院执行法官曾在2018年4月8日至案涉房屋实地查看并向戴伟民进行调查，戴伟民明确其自蒋黎明处承租案涉房屋，租期至2026年8月5日，月租金3000元、一年一付，租赁押金15万元，并提交房屋租赁合同一份。该房屋租赁合同约定，租期自2011年8月6日至2026年8月5日，月租金3000元，一年一付，戴伟民承担相关费用（包括水电费等），房屋租赁押金为15万元；徐州市泉山区人民法院遂告知享有优先购买权，并向其送达协助执行通知书告知停止支付租金（扣留、提取租金）。最终，戴伟民并未参与司法拍卖。另查明，张辉及刘许取得上述不动产权属后，曾多次与戴伟民进行沟通，具体沟通过程如下：1.2018年11月24日至2019年7月14日期间，张辉先后五次向戴伟民发送短信息，前三次以家中老人希望入住房屋、房屋群租存在安全隐患的原因，表示希望能够提前终止合同收回房屋；第四次（2019年4月9日）向戴伟民发送银行账号要求其支付租金；第五次（2019年7月14日），张辉通知戴伟民其已经自行自次承租人处收回房屋，并指出其在4月就已经提供账号和房产证，而其仍未支付房租故已经违约，其有权收回房屋并已经实际收回。上述沟通过程中，戴伟民并未回复张辉任何信息。2.2018年12月30日双方电话沟通过程中，戴伟民表示如果张辉能够赔偿损失，其可以提前终止合同，如果不行那就继续履行向张辉支付租金，并要求见面协商具体赔偿金额。3.2019年2月14日双方见面协商过程中，张辉向戴伟民介绍自己的配偶，且告诉戴伟民成交确认书在办理产证的时候被收掉了，只有房产证；2019年3月24日双方再次见面协商未能成功。4.2019年3月27日，张辉电话联系戴伟民告知“我回来跟我老婆考虑了以下，然后我老婆说现在手里也没有这么多钱，不行就先继续呗”，戴伟民同意；张辉告知其2018年7月28日取得房产证，要求戴伟民支付2019年3月的房租3000元，戴伟民表示蒋黎明曾表示过如果要出租金就由蒋黎明负担，故需要与蒋黎明商量下并要求过一周再联系。5.2019年4月19日，张辉再次联系戴伟民，戴伟民要求见面。6.2019年4月21日，双方再次通话，戴伟民提出蒋黎明想和张辉见面协商，张辉要求支付房租，戴伟民提出他有点不太记得自己和蒋黎明之间的租赁合同是如何约定的了，也不记得15万元租赁押金是否抵扣房租的事情，执行法院虽然给他做过笔录，但是他都不太记得，要求张辉提供执行法院给他做的笔录；4月28日，张辉答复称其并非执行案件当事人，法院告知其无法调取相关材料。再查明，戴伟民与其前妻刘春兰在2010年结婚，2011年10月10日离婚，戴伟民陈述称其与刘春兰离婚后仍然共同居住。2016年9月27日，刘春兰与案外人于超签订房屋租赁合同，将案涉房屋转租给于超，租期自2016年10月1日至2019年9月30日，月租金6800元，于超承担水电费及物业费。于超承租房屋后将该房屋提供给一培训班学员作为宿舍进行使用，房屋内居住人数从几名到十几名不固定。庭审中，戴伟民陈述其向于超收取了2018年9月份之前的房屋租金。审理中，一审法院向于超进行调查，其述称：1.已经向戴伟民（刘春兰）支付房屋租金至2019年6月30日；2.张辉在2018年下半年开始到房屋查看并告知其是新的产权人，在2019年春节以后告知其与戴伟民存在纠纷，并要求其搬离房屋；3.经其了解系因张辉要求提前解约，但戴伟民因与前一产权人之间的纠纷要求张辉赔偿，双方未能协商成功且戴伟民未能支付租金，其还组织过双方见面协商，在未能协商成功的情况下其不胜其扰也不想参与纠纷，就在2019年7月1日前搬离了（具体日期不清楚）。嗣后，张辉实际控制案涉房屋，开始对房屋进行重新装修且已经拆除原有装修，并支付了2019年4月1日至6月30日期间的物业费1122元、2019年4月及6月抄表的电费共计3245元、2018年10月至2019年6月抄表的水费共计3343.24元，以上合计7710.24元。张辉在庭审中表示拆除装修时保存了房屋内原有家电但并无证据显示是戴伟民添置且案涉房屋评估价有考虑装修价值，故不同意向戴伟民返还家电或折价赔偿。审理中，戴伟民陈述：我在2005年与蒋黎明达成过购买案涉房屋的合同并实际支付了购房款90万元，后因蒋黎明配偶不同意房屋未能过户（戴伟民在第一次庭审中陈述系因案涉房屋上存在抵押），遂在2011年签订租赁合同由蒋黎明承诺将房屋提供给我使用20年，且可以转租获益（转租月租金在5、6000元左右），上述收益在15年左右的时间里足以抵冲击我已经支付的90万元；合同中明确租赁押金为15万元，该款项实际并未支付，系90万元在租期内产生的利息；执行法院向我调查的时候我有说过房子我买下了，但是因为不懂所以没有提出执行异议，执行法官告知我不要再向蒋黎明支付租金了，自2019年1月1日起向新的产权人支付租金。2018年11月24日张辉跟我短信联系要求我支付租金，我在2019年4月才想起来他应该出示拍卖成交确认书，但是对方也没有提供，我就没有支付租金。一审法院认为，不动产权属转移并不影响原设定于不动产上的房屋租赁合同的履行，不动产权利人应当履行原有租赁合同、继续将房屋提供给承租人使用。本案中，戴伟民承租案涉房屋的事实在徐州市泉山区人民法院司法拍卖过程中得到确认，张辉、刘许通过司法拍卖取得案涉房屋不动产权属，应当继续履行租赁合同，将房屋提供给戴伟民使用，双方自2018年7月26日张辉、刘许取得案涉房屋不动产权属时即建立房屋租赁合同关系，张辉、刘许应当将案涉房屋提供给戴伟民使用，戴伟民应当支付租金。双方虽然在2018年11月至2019年3月期间多次协商提前解除该租赁合同关系，但未能达成协议，故合同应当继续履行。双方合同未约定租金先付后用抑或先用后付，一审法院根据双方沟通过程及租赁合同交易习惯认定案涉房屋租金系先付后用，理由如下：1.戴伟民在徐州市泉山区人民法院2018年调查时明确案涉房屋租金系一年一付，且在庭审中自认执行法官要求其自2019年1月1日起向新产权人支付租金并愿意向张辉、刘许支付；2.双方沟通过程中（包括张辉开始要求其支付租金时），戴伟民从未以先用后付进行抗辩，仅表示蒋黎明愿意支付租金；3.戴伟民陈述其系以原房款先行支付了租期内全部90万元租金，后使用房屋。结合戴伟民与蒋黎明租赁合同约定的起租日期为2011年8月6日的事实，一审法院认定戴伟民应当在2018年8月6日前支付2018年8月6日至2019年8月5日期间的租金，且张辉、刘许自2018年7月26日取得案涉房屋产权，故其应向张辉、刘许支付该租金。经张辉多次催要后戴伟民未能支付租金，应认定戴伟民违约，张辉有权解除房屋租赁合同关系，一审法院认定张辉收回房屋之日双方间租赁合同关系解除；各方对张辉收回房屋之日陈述不一，一审法院根据于超陈述认定张辉自2019年7月1日起控制案涉房屋，故认定双方租赁合同关系于2019年6月30日解除。戴伟民辩称其未缴纳租金系因张辉未提供产权证明，该意见与双方多次短信、电话、见面沟通的事实不符，一审法院不予采信。关于戴伟民应当支付的租金数额。戴伟民应当向张辉、刘许支付2018年8月6日至2019年6月30日的租金计32900元（3000元/30天*329天），张辉、刘许反诉主张超出部分，一审法院不予支持。戴伟民与蒋黎明签订的租赁合同明确由戴伟民承担房屋使用过程中产生的水电费等费用，且其亦在转租合同中要求次承租人承担物业管理费，故其应承担使用（包括转租）案涉房屋期间的水电费、物业费，其应当向张辉、刘许支付其二人交付的合同解除前的上述费用合计7710.24元，张辉、刘许主张超出部分因无证据证实，一审法院不再支持。戴伟民抗辩认为应当由次承租人承担，但其系本案所涉房屋承租人，应由其依约承担，如并非其实际使用，其可以自行与次承租人结算，与本案无涉。关于戴伟民要求继续使用房屋的诉讼请求。合同解除后，戴伟民要求继续使用房屋没有合同依据，故对其要求张辉、刘许返还房屋给其使用的诉讼请求，一审法院不予支持。至于戴伟民要求张辉、刘许赔偿2019年6月至9月期间未能获得的转租收益转租的诉讼请求，在其与张辉、刘许之间的租赁合同关系解除后，戴伟民已无权继续转租获益，故其无权主张2019年7月1日起的租金，而2019年7月1日之前未取得的转租租金（如有）也应由其自行与次承租人结算，与张辉、刘许无涉，故对其该诉讼请求，一审法院亦难支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十七条、第二百二十七条、第二百二十九条之规定，判决如下：一、戴伟民与张辉、刘许就苏州市姑苏区乔司空巷28-38号305室建立的房屋租赁合同关系于2019年6月30日解除；二、戴伟民于判决生效之日起十日内向张辉、刘许支付租金32900元及承租期间未结付的水电费及物业费共计7710.24元；三、驳回戴伟民诉讼请求；四、驳回张辉、刘许其他反诉请求。如果未按判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5308元，由戴伟民负担；反诉案件受理费490元，由张辉、刘许负担34元，由戴伟民负担456元。二审查明事实与一审查明事实相一致。二审中，戴伟民称已经向蒋黎明支付租金至2026年8月，但无法提供支付凭证；张辉、刘许称涉案房屋内还留有三台空调、一台电视，房屋无人居住，戴伟民表示上述空调、电视系其所有。二审中，当事人未提交新证据。本院认为,张辉、刘许在取得涉案房屋所有权之后多次与戴伟民进行沟通要求其支付租金，双方的沟通过程表明戴伟民对于张辉、刘许夫妻二人购得房屋的情况是知晓的，戴伟民以不清楚张辉身份为由拒付租金，该抗辩理由不能成立。戴伟民自认执行法官告知其应当自2019年1月1日向房屋买受人支付租金，但其经张辉多次要求支付租金的情况下均未支付，其以实际行为表明其不愿意继续履行支付租金的义务，张辉有权依法解除合同。一审认定以张辉从次承租人于超处取回房屋时间作为合同解除时间并无不当。合同解除后，张辉、刘许仍有权要求戴伟民支付未付租金。张辉、刘许自2018年7月26日取得房屋所有权，根据戴伟民与蒋黎明签订的合同中关于租期起始日为2011年8月6日、支付方式为一年一付的约定内容，一审认定戴伟民应当向张辉、刘许支付2018年8月6日之后的租金及未结付的水电费、物业费，并无不当。戴伟民主张其已经支付租金至2026年，但未提供支付凭证，且戴伟民在双方沟通过程中并未否认其应当支付租金，故其该项陈述本院不予采信。因合同已解除，戴伟民主张张辉、刘许向其归还房屋的诉讼请求本院不予支持，其主张2019年6月至9月期间的转租收益无事实依据，亦不应予以支持。另，关于房屋内留有的三台空调、一台电视，戴伟民称系其所有，张辉、刘许未予否认，双方可就此自行交接。综上，戴伟民上诉请求不能成立，应予驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5798元，由上诉人戴伟民负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄源榕审 判 员 徐 辉审 判 员 杨 兵二〇二〇年十二月二十日法官助理 赵 俊书 记 员 杨舒静法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。