广西壮族自治区钦州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂07民终1322号 上诉人（原审原告）：苏树福，男，1974年8月6日出生，汉族，住钦州市钦**。 委托诉讼代理人：苏泽辉，男，1997年9月28日出生，汉族，住钦州市钦**。系上诉人苏树福的儿子。 被上诉人（原审被告）：钦州市钦南区犀牛脚镇炮台村民委员会大匡村第六村民小组。住所：钦州市钦**犀牛脚镇炮台村民委员会大匡村。 负责人：裴通，该村民小组组长。 委托诉讼代理人：劳强，广西环洋律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：钦州市钦南区犀牛脚镇炮台村民委员会大匡村第十五村民小组。住所：钦州市钦**犀牛脚镇炮台村民委员会大匡村。 负责人：裴钦廷，该村民小组组长。 委托诉讼代理人：劳强，广西环洋律师事务所律师。 上诉人苏树福因与被上诉人钦州市钦南区犀牛脚镇炮台村民委员会大匡村第六村民小组（以下简称第六村民小组）、钦州市钦南区犀牛脚镇炮台村民委员会大匡村第十五村民小组（以下简称第十五村民小组）租赁合同纠纷一案，不服钦州市钦南区人民法院（2020）桂0702民初789号民事判决，于2020年7月30日向本院提出上诉。本院于2020年10月20日立案受理后，依法组成合议庭于2020年11月13日公开开庭进行了审理。上诉人苏树福及其委托诉讼代理人苏泽辉，被上诉人第六村民小组组长裴通、第十五村民小组组长裴钦廷及其委托诉讼代理人劳强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人苏树福上诉请求：1、撤销原判；2、判令解除上诉人苏树福与被上诉人第六村民小组、第十五村民小组签订的《租用合同》；3、判令被上诉人第六村民小组、第十五村民小组共同退还租金12.5万元及利息3万元（利息计算方式：以12.5万元为基数按年利率6%计算从2015年3月1日起计至2019年3月1日，以后顺延至清偿为止）；4、本案一切诉讼费用由两被上诉人共同负担。事实和理由:一、两被上诉人与上诉人所签订的《租用合同》系双方的真实意思表示，没有违反法律的禁止性规定，双方的租赁合同关系合法有效，对此，双方对合同的效力均不持异议，且对双方均具有法律约束力，据此，谁不履行合同规定的义务应由谁负责，被上诉人未正常交付租赁场地的行为，已构成严重违约，应由两被上诉人承担违约责任。2015年3月1日，上诉人与两被上诉人签订了《租用合同》，双方约定两被上诉人将龙岗岭（山权证证号20-66-26，其面积以炮台大队第六生产队的山权证四至界限面积为准，同时包括第十五村民小组的面积在内）及石塘出租给上诉人使用。合同签订后两被上诉人并未采取任何措施交付所出租的全部场地给承租人使用。二、出租人未采取有效措施有效阻止甲方对承租人的侵权行为。合同对租用期限5年（从2015年3月1日至2020年3月1日止)、租金12.5万元（2.5万元/年×5年）、权利及责任（六、甲方的责任：乙方在承包甲方该龙岗岭使用后，甲方不得以任何理由阻扰乙方的生产。甲方要全力协助乙方维护社会治安工作，若遇到界址纠纷，甲方要出面协助乙方处理解决。八、乙方在承包后若得不到正常使用租用场地即遇到纠纷或其他阻碍等问题甲方必须一次性全额退还乙方的所有租金）。合同中明确规定，在出租人并未有采取任何措施交付租赁场地的情况下，承租人在使用合同承包的山界林权证登记的四至界限时，多次遭到被上诉人多数村民出面阻拦及强占土地多年，在此过程中，甲方未采取有效措施阻止其村民及第三方的侵权行为，已构成实质违约，致使上诉人在承包土地之后无法正常使用所承包土地的使用权，无法实现其合同目的。被上诉人放纵其村民强占土地及阻拦上诉人使用所承租土地的行为，构成对合同的实质违约，因此,甲方对所出租土地的使用权得不到正常使用负有不可推卸的责任。三、原判关于“苏树福所称的裴易家族是否对其构成侵权，这是另一个法律关系的问题”的表述认定是错误的，理由是:裴易家族及被上诉人的另外村民阻拦承租人正常使用所租赁土地使用权所实施的侵权行为，均可视为第三人所实施的侵占行为，正是如此发包方应当依照合同履行制止义务，而且被上诉人在多次庭审中都承认第三方的侵权是知道并了解的，并且多次进行协调解决，既然协调不成功，就不能看成已经履行了合同的该项义务，因此，原判的认定是错误的，应予纠正。四、《中华人民共和国合同法》中并无规定行使合同解除权的时限，在合同有效期内，上诉人依法享有合同解除权。原判认为不管是何原因，苏树福在其所称的撤场时间近三年后才要求解除合同，至少是有重大过失的过错的，未及时行使合同解除权必定导致损失扩大的说法缺乏法律依据，应按照《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四条的规定，依法判令被上诉人违约。综上所述，原审法院适用法律错误，认定事实不符，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四条第四项之规定，请求依法撤销原审裁判后改判。 被上诉人第六村民小组、第十五村民小组答辩称：一、场地权属没有争议，答辩人已履行相关义务。林权证清楚记载了龙岗岭的四至及面积，但由于近年来开采花岗岩倾倒渣土和私人修建码头，龙岗岭地形地貌发生了巨大改变，围绕龙岗岭周围，除了龙岗岭西面以外的地方，都是新填海而成的陆地，超过了龙岗岭林权证记载的范围。上诉人能使用的土地面积比林权证面积还大，充分保障了上诉人的使用权。上诉人租赁土地以后，清理了场地，在水塘中养鱼，利用码头装卸螺苗，出租场地给他人作沙场等，已经正常使用租赁物。上诉人在合同履行过程中没有向答辩人反映其不能正常使用租赁物，也没有向答辩人提出解除合同。现上诉人提出答辩人没有采取有效措施交付全部土地给其使用，放纵其他村民强占土地及阻拦上诉人使用土地，没有任何证据，与客观事实不符。二、上诉人可正常使用租赁物，不妨碍实现合同的目的。龙岗岭原本是一个完整的花岗岩山体，在开采之后，遗留的现状为中间是水塘，水塘外围是防护林，防护林下面就是平地。整个龙岗岭能利用的地方是水塘和平地。上诉人租赁土地主要目的是利用龙岗岭作为简易码头在春季短期内运输螺苗，过了这个季节，场地对上诉人没有任何利用之处。因防护林受保护不能砍伐，上诉人不会利用防护林占用的土地。里面原有的几间瓦房或简易板房并不妨碍其实现目的。至于水塘，在租赁前有其他村民闲置的鱼排，但上诉人在实地查看后没有提出任何异议。在上诉人租赁后，没有其他村民继续养殖。由于水塘盐度低，不适合养殖，上诉人养殖不成功后闲置。上诉人在实地查看后与被上诉人签订合同，说明上诉人对租赁物的状况是清楚的，土地上原有的堆积物或建筑物并不妨碍其正常使用租赁物。现上诉人提交的图片上的板房、管道、工程设备等物件，是海洋局建设海洋监测站临时放置，现已经运走。还有其他村民暂时借场地使用是上诉人疏于管理和闲置场地的结果，不能证明其他村民侵占土地。三、裴易家族侵权行为与本案无关。龙岗岭北面有水泥硬化的海防路，海防路连接私人码头。海防路属于国防设施，在签订合同之前就已经建好。裴易是否设卡收费，是另一法律关系，与本案无关。上诉人以此为由解除合同不符合法律规定，上诉人不能利用海防路后，自己平整了南边的场地，运输螺苗的车辆改从南边经过同样能利用场地。四、答辩人没有违约，上诉人的合同目的可以实现，其不充分管理和利用场地造成场地闲置，与答辩人无关，现合同期限已经届满，合同终止。上诉人没有约定和法定解除合同权利，其自己的行为造成的损失应当由其自行承担。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 上诉人苏树福向一审法院起诉请求：l、解除原、被告签订的《租用合同》；2、二被告共同退还租金12.5万元及利息3万元（利息计算方式：以12.5万元为基数按年利率6%计算从2015年3月1日起计至2019年3月1日，以后顺延）；3、诉讼费用由被告负担。 一审法院查明，2015年3月1日，苏树福与第六村民小组、第十五村民小组签订了《租用合同》，约定两被告将龙岗岭（山权证证号20-66-26，其面积以炮台大队第六生产队的山权证四至界限面积为准，同时包括第十五小组的面积在内）及石塘出租给苏树福使用。合同对租用期限5年（从2015年3月1日至2020年3月1日止）、租金12.5万元（2.5万元/年×5年）、权利及责任（六、甲方的责任：乙方在承包甲方该龙岗岭使用后，甲方不得以任何理由阻挠乙方的生产。甲方要全力协助乙方维护社会治安工作，若遇到界址纠纷，甲方要出面协助乙方处理解决。八、乙方在承包后若不得到正常使用租用场地即遇到纠纷或其他阻碍等问题甲方必须一次性全额退还乙方的所有租金。十五、乙方在合同期内，如甲方某人违约，造成乙方经济上的损失，由乙方追究违约人，赔偿一切损失费。......）等内容作明确约定。合同签订后，苏树福依约支付五年租金12.5万元给被告，被告也按山界林权证登记的四向界址将承包地交付给苏树福使用。苏树福租赁土地后自己对租赁场地组织进行了清理，先后在租赁场地开设沙场、搞海产养殖，但在使用过程中遭到被告个别村民的阻拦。苏树福称其后来于2016年底不再使用石塘养殖，原因是在使用的过程中遭到被告村民裴易家族（包括裴易及其父亲、儿子、堂弟）的阻拦，2016年底裴易家族与苏树福发生严重冲突。苏树福还称在2015至2016年间使用场地运输时，被裴易家族收取过路费约3万元。苏树福不再使用石塘养殖，苏树福认为是因裴易家族的原因而非第六村民小组、第十五村民小组的原因；两被告认为是因苏树福自己的原因。 由于苏树福认为被告个别村民的阻拦行为已导致了原告苏树福无法取得承包地的使用权，无法实现合同目的，造成原告苏树福的经济损失，而两被告应当承担保证租赁物正常使用和保证无第三人主张权利以免影响承租人正常使用租赁物的责任。后经过双方协商解决未果，原告苏树福诉至人民法院提出上述请求。原告苏树福起诉的时间为2019年7月。 一审法院认为，根据现有的证据，苏树福与第六村民小组、第十五村民小组之间的合同约定租赁的期间为5年（从2015年3月1日至2020年3月1日止）。签订合同后，苏树福交付了租金12.5万元，第六村民小组、第十五村民小组也将合同约定的石塘、场地交付给苏树福使用，苏树福也曾经在石塘中养殖及使用过合同约定的场地。苏树福称其后来于2016年底不再使用石塘养殖，原因是在使用的过程中遭到被告村民裴易家族（包括裴易及其父亲、儿子、堂弟）的阻拦，2016年底裴易家族与苏树福发生严重冲突。苏树福不再使用石塘养殖，苏树福认为是因裴易家族的原因而非第六村民小组、第十五村民小组的原因；两被告认为是因苏树福自己的原因。对于涉案的场地，苏树福自己组织进行了清理，也曾经使用过（苏树福称在使用场地运输时，被其他人收过路费，证明苏树福曾经使用过场地），苏树福起诉解除合同时称不能使用指的是2016年底不能使用，苏树福在庭审中解释：其2016年底不能使用石塘及场地但未及时要求与被告解除合同，而是直到2019年7月（合同履行期限过去了约4年4个月，还有约8个月合同履行期间届满）时才提起本案诉讼要求解除合同，原因是自己抹不开面子。 原告被告签订的《租用合同》是否应当解除。根据合同法的规定，除法律或当事人另有约定除外，出租人有保证租赁物符合合同约定正常使用的义务，对租赁物的权利瑕疵有担保责任，即保证租赁物正常使用和保证无第三人主张权利以免影响承租人正常使用租赁物是出租人的义务。在本案中，苏树福欲主张其有合同解除权，必须举证证明租赁合同不能继续履行的原因系因第六村民小组、第十五村民小组导致，并且符合合同解除的条件。现苏树福本人亦主张其不再使用石塘养殖是因遭到裴易家族的阻拦原因而非两被告的原因，另外苏树福也未能举证证实其曾向两被告反映过被阻拦的情况、两被告存在放任裴易家族阻拦苏树福使用租赁场地的行为、两被告提供的租赁场地存在权利瑕疵。综上，苏树福主张其有合同解除权且符合合同解除的条件，苏树福未能完成这方面的举证义务，无法证实租赁合同不能继续履行的原因系因两被告导致，其主张合同解除无法得到法院的支持。至于苏树福所称的裴易家族是否对其构成侵权，这是另一个法律关系的问题。 保证租赁物正常使用和保证无第三人主张权利以免影响承租人正常使用租赁物是出租人的义务。而承租人在使用租赁物的过程中，如果出现第三人主张权利，导致租赁物不能正常使用时，有义务告诉出租人并及时采取措施以免损失扩大。在本案中，如果真如苏树福所称是因裴易家族的原因导致租赁合同不能继续履行，租赁物出现了不能继续使用的瑕疵，要行使合同解除权，也必须遵循及时的原则。苏树福自称撤场的时间是2016年底，其要求解除合同的时间是2019年7月，显然苏树福即便有合同解除权亦未及时行使，苏树福对法院称其怠于行使解除权的原因是抹不开面子。该院认为不管是何原因，苏树福在其所称的撤场时间近三年后才要求解除合同，至少是有重大过失的过错的，未及时行使合同解除权必定导致损失扩大。该院已在庭审中向第六村民小组、第十五村民小组释明，如果第六村民小组、第十五村民小组认为苏树福未及时行使权利的行为导致其损失扩大的，第六村民小组、第十五村民小组有权向苏树福主张，以应返还的租金与损失相折抵。两被告在庭审中表示，坚持主张苏树福不具有合同解除权，即便苏树福有解除权的话其怠于行使的行为已经导致损失扩大故不应返还租金。 综上，苏树福主张合同解除的证据不充分，不予支持其主张合同解除的诉请，苏树福主张被告返还租金支付利息的诉请亦缺乏依据。依照《中华人民共和国侵权责任法》第九十三条、第九十四条、第九十五条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告苏树福的诉讼请求。案件受理费3500元，由原告苏树福负担。 在二审诉讼过程中，上诉人提交了以下证据：1、《2013-2019年龙岗岭卫星影像图》，证明龙岗岭全貌及甲方村民及第三人侵占土地，出租人未能交付土地给承租人正常使用。2、《租赁土地的现状图片》，证明第三人霸占合同范围内的土地，在土地上搭建房屋及在鱼塘内搭建养殖渔排进行渔业养殖。 被上诉人第六村民小组、第十五村民小组质证认为：对上述证据的真实性没有异议，但对关联性和合法性有异议，不能证明有其他村民侵占了案涉租赁的土地，也并不能够证明妨害上诉人正常使用该租赁的土地。 被上诉人第六村民小组、第十五村民小组没有提交新的证据。 本院认为，被上诉人对上诉人提交的上述证据的真实性没有异议，应予确认。 经二审审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。 综合当事人的诉辩意见，本案的主要争议焦点为：上诉人请求解除合同是否符合合同约定的解除条件或者法律规定的解除条件，如果合同解除，应该如何处理。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条规定了当合同约定的解除条件或法定解除条件成就时，享有合同解除权的一方有权通知对方解除合同以及解除权行使的程序。本案中，双方签订合同后，上诉人已经按时支付了租金给被上诉人，被上诉人亦将场地交给上诉人，上诉人在被上诉人的协助下清理了部分场地并使用，但没有清理全部场地，且双方在签订合同后也未到现场划定出租场地的具体界至，导致场地的具体界至未能明确确定。除法律另有规定或者当事人另有约定外，保证租赁物正常使用和保证无第三人以免影响承租人正常使用租赁物是出租人的义务。而承租人在使用租赁物的过程中，如果出现第三人主张权利，导致租赁物不能正常使用时，有义务及时通知出租人并及时采取措施以免损失扩大。根据双方《租用合同》约定，在出现界至纠纷或其他纠纷时，被上诉人有协助上诉人处理解决纠纷的义务。在合同履行过程中，出租场地的界至发生争议，部分村民阻拦上诉人使用部分场地，上诉人与部分村民发生纠纷，被上诉人虽然也出面协调，但未能解决争议，导致上诉人未能正常使用全部场地，对此，被上诉人有过错，根据合同的约定和上述法律规定，上诉人可解除合同。但在解除合同的条件成就后，上诉人因抹不开面子的原因，没有及时提出解除合同，怠于行使合同解除权，上诉人应承担由此产生的法律后果。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，上诉人在向法院提起解除合同诉讼前，没有向被上诉人提出过解除合同，直到2019年7月8日提起解除合同诉讼，被上诉人于2019年7月26日才收到上诉人提出解除合同的民事起诉状，故案涉合同应于被上诉人收到上诉人的民事起诉状之日即2019年7月26日起解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的部分，原给付物存在的返还原物，原给付物为可替代物，可以同一种类物返还。原物为不可替代物，不能恢复或不能返还的，可按解除合同时该物的价款返还。返还原物除原物本身外，还应包括原物所产生的孳息。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失的扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。合同解除后，上诉人应将依据合同取得的对方财产返还给被上诉人，被上诉人也应将依据合同取得的财产返还给上诉人。根据本案租赁合同的性质及综合考虑上诉人已经大部分使用租赁物、怠于行使合同解除权等具体情况，解除合同后，被上诉人对合同解除前已经经过的租赁期间的部分租金不再返还给上诉人。对于解除合同后的部分租金，被上诉人应返还给上诉人。根据双方合同的约定，租金为每年2.5万元，未履行租赁期间为7个月零5天，其租金为14930.55元（25000÷12×7+25000÷360×5），被上诉人应将该部分的租金返还给上诉人。综上，上诉人主张解除合同有事实和法律依据，应予支持，但其请求全额返还租金没有事实和法律依据，被上诉人仅应返还未履行期间的租金，对其他部分不予支持。 综上，上诉人的部分上诉请求成立，部分予以支持，其他诉讼请求不成立，应予驳回。原判认定事实清楚，但判决错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决如下： 一、撤销钦州市钦南区人民法院（2020）桂0702民初789号民事判决； 二、确认上诉人苏树福与被上诉人钦州市钦南区签订的《租用合同》于2019年7月26日解除； 三、被上诉人钦州市钦南区犀牛脚镇炮台村民委员会大匡村第六村民小组、钦州市钦南区犀牛脚镇炮台村民委员会大匡村第十五村民小组返还上诉人苏树福租金14930.55元； 四、驳回上诉人苏树福的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于收到本判决书之日起十日内履行完毕。逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，依法加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决书规定的履行期限的最后一日起二年内向一审法院或与一审法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 一审案件受理费3500元，由上诉人苏树福负担3163元，由被上诉人钦州市钦南区犀牛脚镇炮台村民委员会大匡村第六村民小组、钦州市钦南区犀牛脚镇炮台村民委员会大匡村第十五村民小组负担337元。二审案件受理费3500元，由上诉人苏树福负担3163元，被上诉人钦州市钦南区犀牛脚镇炮台村民委员会大匡村第六村民小组、钦州市钦南区犀牛脚镇炮台村民委员会大匡村第十五村民小组负担337元。 本判决为终审判决。 审判长 陆 斌 审判员 文其谦 审判员 叶枝仁 二〇二〇年十二月二日 书记员 韦光波