天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0104民初13648号原告：天津瀚森物业管理（集团）有限公司，住所地天津市河**万柳村大街富方园6-30-201。法定代表人：洪伟，总经理。委托诉讼代理人：周广宇，男。被告：李雪生，男，1966年3月6日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：李建芳（被告之姐），女，1963年7月5日出生，汉族，住天津市南开区。原告天津瀚森物业管理（集团）有限公司与被告李雪生物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天津瀚森物业管理（集团）有限公司的委托诉讼代理人周广宇、被告李雪生及其委托诉讼代理人李建芳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告天津瀚森物业管理（集团）有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付自2012年1月至2019年12月31日的物业管理服务费共计4777.92元；2.判令被告支付自2020年1月1日至2020年12月31日的物业管理服务费共计955元；3.请求判令被告承担因本案而产生的一切诉讼费用。事实和理由：原告自2012年1月1日起为天津市南开区富祥园小区提供物业管理服务，被告为富祥园小区**房屋产权人，原告依据合同约定提供了物业管理服务，被告自2012年1月1日至2020年12月31日止未缴纳物业费，原告多次催索，被告仍未能缴纳，故成讼。被告李雪生辩称，不同意原告的诉讼请求，请求法院驳回原告诉请，1、不存在被告欠物业费的事实。原告2020年5月21日起诉，根据法律规定，2017年5月21日前的请求已经过诉讼时效。2018年1月1日至2019年9月30日期间，原告没有签订物业服务合同，原告不具有物业管理权，无权收取物业管理费。2019年10月1日至2020年4月底期间，原告未向被告出示物业服务合同，该合同甲方非业主委员会主任，认为原告的物业服务合同无效，对业主无效，无权收取物业费。2、被告未接到原告追索物业费的通知；3、原告称物业服务合格缺乏依据。原告没有实施综合的物业管理，小区办公地门外无物业服务标识及名牌，办公地点无营业执照和物业合同，管理人员不能向被告出示合同，小区内无小区平面图，侵害业主知情权。原告服务违约，未履行合同约定的标准，被告单元门禁损坏，人员自由出入，存在安全隐患。未定期清洁楼道，环境脏乱差。小区楼下地砖破损，砖土混杂，雨雪天泥泞易致业主摔跤。小区路灯损坏一直未修复。小区内广告多，安防不到位，多家业主被盗，违反了《物业管理收费办法》第16条，没有公开收费项目、收费标准、停车收益、广告收益、共用部位的收益及使用情况、及维修基金使用情况等。4、原告物业服务不符合物业服务四级标准。本院经审理认定事实如下：原告系物业管理企业，原企业名称为天津瀚森物业管理有限公司，2019年3月7日变更为天津瀚森物业管理（集团）有限公司。2012年1月1日原告与富祥园业主委员会签订《天津市住宅物业服务合同》。约定原告对富祥园进行物业管理服务。合同约定物业管理服务期限自2012年1月1日至2014年12月31日，物业管理服务费按建筑面积每月每平方米0.5元收取。2015年9月20日原告与富祥园业主大会签订《天津市住宅物业服务合同》。约定原告对富祥园进行物业管理服务。合同约定物业管理服务期限自2015年1月1日至2015年12月31日，物业管理服务费按建筑面积每月每平方米0.5元收取。2016年1月2日原告与富祥园业主大会签订《天津市住宅物业服务合同》。约定原告对富祥园进行物业管理服务。合同约定物业管理服务期限自2016年1月1日至2017年12月31日，物业管理服务费按建筑面积每月每平方米0.5元收取。2018年1月1日至2019年9月30日，原告按2016年1月1日至2017年12月31日的物业服务合同中的约定在富祥园小区提供物业服务，天津市南开区王顶堤街道金典花园社区居民委员会为此出具证明。2019年10月1日原告与天津市南开区富祥园小区业主大会富祥园业主委员会签订《天津市住宅物业服务合同》。约定原告对富祥园进行物业管理服务。合同约定物业管理服务期限自2019年10月1日至2022年9月30日，物业管理服务费按建筑面积每月每平方米0.8元收取。另查，天津市南开区富祥园小区2-2-201号房屋产权所有人为被告李雪生和案外人胡金秀，案外人胡金秀已于2010年4月24日去世，房屋建筑面积99.59平方米，拖欠自2012年1月1日起至2020年12月31日期间物业服务费。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与富祥园业主委员会、富祥园业主大会签订的《天津市住宅物业服务合同》，应认定为双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效，合同对原告及小区全体业主均具有约束力，双方应依照合同约定行使权利并履行义务。2018年1月1日至2019年9月30日原告虽未签订合同，但富祥园小区所在居委会出具证明原告在此期间继续为富祥园小区提供服务,能够证明双方之间存在物业服务合同关系。原告作为物业服务企业履行了对该小区的服务义务，被告作为房屋所有权人即为该小区业主，理应受前述合同的约束，承担给付物业服务费的义务。对于被告辩称原告诉请超过诉讼时效的意见，经查原告于2020年6月向我院诉讼调解中心提出调解申请，在此时间之前原告无其他证据证明时效中断。故原告主张的2012年1月1日至2017年5月物业服务费已超过诉讼时效，对此部分诉讼请求，不予支持；原告主张的2017年6月至2020年12月31日的物业费未超过诉讼时效，此部分诉讼请求本院予以支持。但原告作为物业服务方，其工作上亦存在瑕疵，故本院酌定被告应给付原告自2015年5月至2020年12月31日期间物业服务费共2000元。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本判决生效后十五日内，被告李雪生给付原告天津瀚森物业管理（集团）有限公司2017年6月至2020年12月31日期间物业服务费共2000元；二、驳回原告天津瀚森物业管理（集团）有限公司其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告李雪生负担，于本判决生效后十五日内直接给付原告天津瀚森物业管理（集团）有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员 刘 衡二〇二〇年十二月三十一日书记员 赵爽言附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。