黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终8211号上诉人（原审被告）：韦志君，男，1969年4月30日出生，汉族，无固定职业，现住哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：韦志凯，男，1964年12月30日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市香坊区。被上诉人：哈尔滨景阳物业管理有限公司，住所地哈尔滨市松**松北大道与进江路交口美域江岛小区**楼**。法定代表人：冯欣，董事长。委托诉讼代理人：梁曼，黑龙江明正律师事务所律师。上诉人韦志君因与被上诉人哈尔滨景阳物业管理有限公司（以下简称景阳物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服哈尔滨市香坊区人民法院（2020）黑0110民初2829号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。韦志君上诉请求：1.驳回一审判决；2.必须退还我们四年的广告费；3.必须退还多收我们业主的车位费；4.必须退还多收我们业主的物业费；5.必须把暖气给我们恢复原样；6.将河畔花园的绿地恢复原样。事实与理由:一、一审法院不采纳业主的证人证词和有关证据、视频错误。景阳物业公司从接手河畔花园五年来着了11次火，4个月管丢了28个供暖阀门，给河畔花园造成了历史以来最大的水灾等事实，在一审法院的审理中仅认定属于服务有瑕疵错误。二、景阳物业没跟韦志君签过任何合同，也没有履行过任何义务，所有的问题都是我们通过市长热线、市政府信访部门解决的，景阳物业公司没资格，也没有权利收我物业费。三、韦志君进户六年间，小区多次发生火灾,消防栓里一滴水没有,消防设施从来就没验收过。景阳物业公司说消防栓从他们接手就是不合格的，从来就没验收过，整个小区六陈楼的消防设施全是残品，有视频为证。明知道消防栓不合格、没有经过验收,景阳物业公司接手一个消防设施全是残品的小区，把河畔花园全体居民的生命当儿戏，没有资格收费。四、在业主进户时香投公司给派来了两任物业。第一任光华物业公司(是黑物业，没有营业执照等手续)在没有经过任何业主的允许、没有任何审批手续、没有经过任何部门的报备，私自将楼梯走廊里的暖气卸下私自变卖，小区的单元门损坏，长期不维修。景阳物业公司接手三年来1号楼挂了两年多门帘。五、小区没有活动广场、活动室，更没有任何配套设施，景阳物业公司跟香投公司签的不履行义务的合同，没有理由向业主追缴物业费。六、业主进户时交的就是8毛，因为业主告景阳物业公司，物业就直接降到7毛，物业让管家肖云艳收8毛钱的物业费，业主都没交,我们有语音为证。七、电梯常年不维修，经常滑梯，经常困人，最近1号楼发生了很多次，省医院有记录。1号楼是三部电梯，从景阳物业接手一直开两部电梯，去了滑梯的7户X26层也就剩下一部电梯，几乎年龄大的业主都走步梯。八、从景阳物业接管河畔花园，小区从来就没有封闭过，外来的车把小区业主给撞了，外来的狗(藏獒)把小区的老人咬了，铁东派出所都有记录。九、关于地库收费的问题。景阳物业公司在小区门前挑大沟，对小区进行了破坏性服务，给河畔花园全体业主在生活上造成了极其不利，尤其是老弱病残的患者给他们的生命带来了极大的危险，有病往外抬，120、119都进不来。小区地库车位租金是景阳物业公司自己定的，收费标准不一。十、在小区1号楼和2号楼之间搭鱼棚，腥臭味满天飞，造成低区居民不敢开窗户。小区1号楼大墙上绿化垃圾装进上百个黑塑料袋子，让雨浇的恶臭，楼前楼后垃圾成山。十一、景阳物业公司为了省钱把小区原有的绿地和花坛都改造成板道，原来的景色一点都不见了。十二、景阳物业公司侵吞了广大业主四年的广告费。最后河畔花园全体业主强烈要求：1.景阳物业公司必须退还我们四年的广告费；2.必须退还多收业主的物业费和车位费；3.景阳物业公司将滥改、滥修的小区外恢复原样；4.景阳物业公司把暖气给业主安上；5.安装上消防设施；6.将2020年以前的物业费清零，2020年以后的按没有义务的服务收取每平米3毛钱。综上，恳请二审法院为河畔花园全体居民伸张法律的正义，给予公开、公正、公道的判决。景阳物业公司辩称，景阳物业公司为韦志君提供了物业服务管理，韦志君作为该小区业主享受了相应的物业服务，理应对其受益服务支付对价。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当维持一审判决，驳回韦志君上诉请求。景阳物业公司向一审法院起诉请求：1、韦志君给付物业费2703元、电梯费1044元，合计3747元；2、韦志君负担诉讼费用。一审法院认定事实：哈尔滨市香坊区木材东街副2号河畔花园小区开发建设单位为哈尔滨市香坊投资有限公司（以下简称香投公司）。景阳物业公司进驻该小区时，物业服务公司为哈尔滨市光华物业有限责任公司香坊分公司（以下简称光华物业）。2016年10月20日，因该小区未成立业主委员会，香投公司（甲方）与景阳物业公司（乙方）签订了《前期物业服务合同》，该合同第二条约定了物业管理服务事项包括：1、物业共用部位的维修养护和管理；2、物业共用设施设备的运行，维修养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集，清运及雨，污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护，安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理。8、物业档案资料管理。第六条约定：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅每月1．10元／每平方米。第八条约定：物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在每年的1月31日前履行当年交纳义务。景阳物业公司于2016年10月31日开始对该小区进行物业服务。韦志君是该小区2号楼2单元304室房产的业主，韦志君认可按景阳物业公司主张的建筑面积68．27平方米计算，韦志君在景阳物业公司服务期间未缴纳2016年10月31日至2019年10月19日期间的物业服务费2678元（68．27平方米×1．1元×35．66个月）、电梯费1034［25＋（3－1）×2元］×35．66个月。一审法院认为，《物业管理条例》第二十一条规定：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。根据该规定，香投公司作为开发商在小区未成立业主委员会的情况下，有权依法代替所在小区业主签订物业服务合同，该合同对小区业主具有约束力。景阳物业公司系通过招投标方式进驻小区，符合《物业管理条例》的相关规定，故原审法院认定景阳物业公司与香投公司所签订的物业服务合同合法有效。景阳物业公司按该合同提供相应服务，并要求韦志君支付相关费用的诉请，符合法律规定，应予以支持。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。故韦志君抗辩合同无效的理由，原审法院不予采纳。关于韦志君是否应按物业合同约定向景阳物业公司足额支付物业服务费的问题，物业费是物业管理服务企业为维持物业服务的良性运营，提供良好的物业服务的主要经费来源。本案中，景阳物业公司为小区广大业户提供了物业管理服务，韦志君作为该小区的业主享受了相应的物业管理服务，理应对其受益的服务支付对价，由于物业服务具有整体性，涉及全体业主利益，业主如果以服务瑕疵就拒绝交纳物业服务费，会导致物业公司的服务质量因资金不足进一步恶化，只能形成恶性循环，最终损坏的还是全体业主的利益。韦志君抗辩物业服务瑕疵，但并未积极行使业主权利，反以拒交物业费来对抗的行为，应属怠于履行权利，不利于构建业主与物业服务企业间的关系，不交纳物业费，必然影响景阳物业公司的正常运营。基于此，原审法院对景阳物业公司要求韦志君给付拖欠的物业服务费2678元、电梯费1034元的诉讼请求予以支持，景阳物业公司诉请超出部分，原审法院不予支持。另外，景阳物业公司作为物业服务企业应提高物业服务质量，积极与业主沟通，改善物业服务水平和不足，共同营造和谐的小区生活氛围。望双方以小区的和谐为重，秉承宽容理解之念，各司其职、各尽其责，以实现小区服务管理良性、稳定的和谐之道。判决：一、韦志君于判决生效后立即给付景阳物业公司2016年10月31日至2019年10月19日的物业服务费2678元；二、韦志君于判决生效后立即给付景阳物业公司2016年10月31日至2019年10月19日的电梯费1034元；三、驳回景阳物业公司韦志君其他诉讼请求。案件受理费50元（景阳物业公司已预交），原审法院减半收取25元，由韦志君承担，与上款一并给付景阳物业公司。二审中，韦志君申请三名证人出庭作证，证人秦某证明，景阳物业公司不作为、破坏性服务、野蛮性管理，将大门拆除，并且在小区做广告4年。并且物业乱收费，进户时是0.8元。证人刘某证明景阳物业公司不作为，其陈述封闭小区，但是并没有封闭，车辆随便进入，车辆进入将人撞伤，狗将老人咬了，并且业主并没有与景阳物业公司签订合同，但是景阳物业公司却向业主收取费用，并且没有消防设施，消防拴缺失。按每平米1.1元标准收取物业费没有根据。证人郑某证明，景阳物业公司各种手续不齐全，存在不作为、不服务，乱收费等行为。景阳物业公司没有经过发改委备案，没有任何批件，没有与业主签订服务合同。景阳物业公司质证认为：三位证人均是景阳物业公司的业主，并且均未缴纳物业费，与本案存在利害关系，并且三位证人在一审中的作证内容与二审证明的内容基本相似。本院认为，韦志君提供的两位证人证言在一审期间已经提供，郑某的证言虽证实景阳物业公司管理服务的缺失，但不足以否定景阳物业公司对该小区提供管理服务的事实。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案争议焦点为：1.韦志君应否向景阳物业公司交纳物业管理费；2.韦志君上诉请求“景阳物业公司将历年多收全体业主各项费用合理退费”及“利用公共区域内盈利所得归全体业主”是否应予支持。关于韦志君应否向景阳物业公司交纳案涉房产物业管理费的问题。香投公司与景阳物业公司订立的《前期物业服务合同》，对案涉小区全体业主具有约束力，景阳物业公司在签订合同后，为案涉小区提供物业服务，韦志君亦应依据该合同确定的物业管理费标准交纳物业管理费及电梯费。故韦志君以景阳物业公司在履行物业服务合同中存在瑕疵为由，拒绝交纳物业服务费的主张不能成立。关于韦志君上诉请求“景阳物业公司将历年多收全体业主各项费用合理退费”及“利用公共区域内盈利所得归全体业主”是否应予支持的问题。本案一审诉讼期间，韦志君未就上述两项主张提起反诉，其于二审期间提出上述两项诉讼请求，本院依法不予审理。综上所述，韦志君的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由韦志君负担。本判决为终审判决。审判长  董茂建审判员  赵丹晖审判员  马丽娜（）二〇二〇年十二月二十八日法官助理刘向坤书记员刘晶