陕西省西安市中级人民法院     民事判决书     （2020）陕01民终15712号     上诉人（原审被告）：西安市西华置业有限责任公司兆瑞华美达酒店，营业场所西安市莲湖区北大街79号。   负责人：陈壁，该酒店经理。   委托诉讼代理人：王文建，男，1976年4月5日出生，汉族，西安市西华置业有限责任公司兆瑞华美达酒店员工，住西安市新城区韩森寨三十街坊13楼1门3层15号。   被上诉人（原审原告）：蔡风娥，女，1972年4月23日出生，汉族，住陕西省子长县瓦窑堡镇永坪路社区团结小区11号。   委托诉讼代理人：翁婧，陕西大唐律师事务所律师。   委托诉讼代理人：陈玮珏，陕西大唐律师事务所律师。   上诉人西安市西华置业有限责任公司兆瑞华美达酒店（以下简称华美达酒店）因与被上诉人蔡风娥租赁合同纠纷一案，不服西安市新城区人民法院(2020)陕0102民初8149号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月13日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼繁简分流改革试点工作的决定》，本案由审判员陈帅独任审理。本案现已审理终结。   华美达酒店上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判支付租金5212.5元；2.撤销一审判决第三项，改判驳回蔡风娥关于违约金的诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费由蔡风娥负担。事实和理由：1.一审判决华美达酒店应支付租金金额不符合客观事实，应予改判，受新冠肺炎疫情影响，华美达酒店于2020年1月26日停业，直至2020年4月中旬恢复经营，停业期间未使用房屋且国家亦提倡疫情期间房租减免，2020年2月1日至4月30日期间房租应予免除，一审仅认定免除两个月房租与华美达酒店停业受损实际情况不符；恢复营业后，疫情尚未得到控制，酒店经营受到影响，2020年5月至7月，营业额仅为正常经营营业额的10%至20%，无法负担房租，华美达酒店全额支付该期间房租有违公平原则，应减半支付。2.一审判决华美达酒店支付违约金错误，华美达酒店已支付截至2020年1月31日租金，欠付租金自2020年2月1日起算，但2020年1月即已爆发疫情，华美达酒店未及时付租系因疫情不可抗力所致，不应承担违约金，且蔡风娥与华美达酒店关于合同解除、房租减免事宜正在商议未有定论，在此情况下华美达酒店未及时付租不构成违约。   蔡风娥辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。双方签订合同合法有效，华美达酒店理应按照合同约定支付租金，一审已考虑新冠疫情影响减免2020年1月、2月租金，华美达酒店于2020年4月恢复正常营业，一审认定有事实依据。华美达酒店恢复营业后并未向蔡风娥支付租金，存在违约情形，一审判决华美达酒店支付一个月租金作为违约金未有不妥。   蔡风娥向一审法院起诉请求：1.解除蔡风娥、华美达酒店之间签订的《协议书》；2.华美达酒店支付租金14598.36元（暂计算至2020年8月）；3.华美达酒店立即向蔡风娥腾交涉案房屋；4.华美达酒店支付违约金12512.87元。   一审法院认定事实：2010年8月4日蔡风娥与陕西兆瑞华美达酒店管理有限公司签订《房屋租赁合同》，约定蔡风娥将坐落于西安市北大街79号的华美达国际公寓8层10817号房屋租赁给陕西兆瑞华美达酒店管理有限公司，租期10年，自2011年 1月1日至2020年12月31日，租金为每平米65元，租金月付。2016年9月27日蔡风娥、华美达酒店签订《协议书》，约定华美达酒店自愿承接陕西兆瑞华美达酒店管理有限公司在《房屋租赁合同》项下权利和义务，双方同意自2015年4月1日起对原《房屋租赁合同》租金和违约金条款做整体变更，原约定的房屋每平米租金变更为45.15元，即月租2085.48元，年租金25025.74元；双方违反原《房屋租赁合同》的，违约金为半年租金。2020年1月份之前的租金华美达酒店按约支付。2020年2月初，为加强新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作，西安政府下发关于延迟企业复工上班的通知，并相应的采取禁止营业等防疫管控措施，3月初，西安市各企业、商业场所逐渐复工复产。文化和旅游部通知，7月15日起全国各省、区、市可恢复旅行社及在线旅游企业经营跨省（区、市）团队旅游“机票+酒店”业务。   一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。《协议书》是蔡风娥、华美达酒店双方在平等、自愿的基础上签订的，协议内容合法，意思表示真实，依法有效，双方当事人均应按照协议约定全面履行各自义务。本次新冠肺炎疫情对于双方当事人均是无法预见、不可避免且不能克服的不可抗力事件。新冠肺炎疫情的发生及政府针对疫情采取的防控措施对双方均造成损失，本着保护当事人合法权益并兼顾民事活动中应遵循的公平原则，对于因新冠肺炎导致的损失双方予以分担。酒店经营受旅游业行情影响较大，旅游业复工时间晚于其他行业，酌情给予2个月租金予以免收，华美达酒店应支付蔡风娥2020年4月1日至2020年8月31日期间的租金（按双方协议计算）；关于违约金，华美达酒店辩称因疫情未按约支付租金不能完全采信，疫情缓解后华美达酒店应正常支付当月租金，华美达酒店未付构成违约，协议约定违约金为半年租金显失公平，给予1个月租金作为违约金予以支持。关于解除协议及华美达酒店腾交房屋，鉴于华美达酒店同意予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百一十三条之规定，判决：一、原告蔡风娥与被告西安市西华置业有限责任公司兆瑞华美达酒店签订的《协议书》予以解除；被告于本判决生效之日起十五日内向原告腾交位于西安市北大街79号的华美达国际公寓8层10817号房屋。二、被告西安市西华置业有限责任公司兆瑞华美达酒店于本判决生效之日起十日内支付原告蔡风娥2020年4月1日至2020年8月31日租金（按双方协议书计算）。三、被告西安市西华置业有限责任公司兆瑞华美达酒店于本判决生效之日起十日内支付原告蔡风娥违约金2085.48元。四、驳回原告蔡风娥其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费478元，减半收取239元由西安市西华置业有限责任公司兆瑞华美达酒店负担（随款直付蔡风娥）。   二审经询，双方当事人对一审已查明事实无异议，本院依法予以确认。   本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。华美达酒店与蔡风娥于2016年9月27日签订的《协议书》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应依约履行。根据华美达酒店及蔡风娥确认约定内容，涉案房屋每月租金2085.48元，支付方式为月付。蔡风娥根据双方约定，要求华美达酒店向其支付2020年2月至8月租金 14598.36元，然自新冠肺炎疫情发生以来，酒店营业确因疫情或疫情防控措施受到一定影响，在此情况下仍要求华美达酒店继续按照约定支付全部租金显系不妥，一审法院结合本案查明疫情防控以及复工复产的实际情况，根据公平原则酌情减免两个月租金，较为适当，本院不再予以调整，华美达酒店上诉关于减免三个月租金以及四个月租金减半的请求依据不足，不予采纳。唯一审判决华美达酒店支付蔡风娥租金金额表述不明确，本院予以纠正，根据双方约定月租金标准计算，华美达酒店应向蔡风娥支付2020年4月1日至2020年8月31日租金10427.4元。   当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。华美达酒店在恢复经营后仍未及时履行付租义务，而支付租金系属华美达酒店作为承租人应当履行的合同根本义务，其以疫情影响为由长期不履行付租义务构成违约。虽双方约定华美达酒店违约应当支付半年租金作为违约金，但考虑华美达酒店逾期付租给蔡风娥造成的实际损失以及合同履行情况、当事人的过错程度等，根据公平原则和诚实信用原则综合衡量，一审法院酌情华美达酒店支付一个月租金作为违约金，并无不当。   当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行。蔡风娥主张解除合同并要求华美达酒店向其腾交房屋，华美达酒店亦表示同意，一审法院据此解除蔡风娥与华美达酒店之间协议书并判决华美达酒店向蔡风娥腾交房屋，符合法律规定。   综上所述，华美达酒店上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决第一项、第三项、第四项应予维持，第二项应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：   一、维持西安市新城区人民法院（2020）陕0102民初8148号民事判决第一项、第三项、第四项；   二、变更西安市新城区人民法院（2020）陕0102民初8148号民事判决第二项为：西安市西华置业有限责任公司兆瑞华美达酒店于本判决生效之日起十日内支付蔡风娥2020年4月1日至2020年8月31日租金10427.4元。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   一审案件受理费478元（蔡风娥已预交），减半收取239元，由西安市西华置业有限责任公司兆瑞华美达酒店负担；二审案件受理费478元（西安市西华置业有限责任公司兆瑞华美达酒店已预交），由西安市西华置业有限责任公司兆瑞华美达酒店负担。   本判决为终审判决。         审 判 员   陈   帅     二〇二〇年十二月十四日     书记员     刘书方            1