江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终5264号上诉人（原审原告）：马彩云，女，1972年12月30日生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：卢晓峰，江苏宜欣律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：无锡远东置业有限公司，住所地宜兴市高塍镇远东路**。法定代表人：祝肖，该公司执行董事。委托诉讼代理人：戎晓霞，江苏路漫律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘丽鸿，江苏路漫律师事务所实习人员。上诉人马彩云因与被上诉人无锡远东置业有限公司（以下简称远东公司）商品房销售合同纠纷一案，不服宜兴市人民法院（2020）苏0282民初6526号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。马彩云上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判远东公司赔偿其损失54904689元。事实和理由：1.一审法院对合同内容的理解错误。案涉《商品房买卖合同》第十二条约定：“出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，该违约金数额累计不超过1万元，合同继续履行。”一审法院认为，该条款中万分之一计算的金额约为261.45元，远低于1万元，故该条款应理解为双方约定的违约金数额累计不超过1万元。一审法院的该理解错误，因为，该条款中约定的每日万分之一并不是总额万分之一，而是远东公司逾期交房约851天，按照每日承担万分之一计算的违约金261.45×851=222493.95元，该金额远高于1万元。因此，上述约定的违约金应理解为每日累计不超过1万元。2.一审法院适用错误。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。该规定针对双方买卖合同没有约定违约金，而本案中双方约定了违约金，所以，该条款不适用本案。并且其在购买该房屋时，已经是现房，但由于远东公司的原因逾期交房两年多，造成装修材料、人工工资等均已涨价，其损失已远远不是同地段房屋租金标准可以衡量的。3.一审法院违背了公平原则。其在一审中提供了银行贷款合同，用于证明房款大部分都是贷款支付的，所以其损失至少也应是银行同期贷款利息损失，该损失远高于一审法院认定的1万元的违约金，根据法律的规定，其已申请一审法院增加相应的请求，但一审法院坚持要求按照同地段房屋以评估价格来确定损失，显失公平。远东公司辩称：1.马彩云存在逾期付款事实，按照合同约定，其有权拒绝交付房屋，故其无需承担逾期交房违约金。2.案涉《商品房买卖合同》第十二条约定的违约金应为违约金额数额累计不超过1万元。3.马彩云未能举证证明自己的实际损失，无权要求调高违约金。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审驳回上诉，维持原判。马彩云向一审法院起诉请求：1.远东公司赔偿马彩云因延期交房带来的经济损失549046.89元（以房屋总价款为基数，自2018年1月1日起至2020年4月30日止，按中国人民银行同期贷款利率暂定6%的1.5倍计算）。2.本案诉讼费用由远东公司承担。一审法院认定事实：2017年5月31日，马彩云与远东公司签订《商品房买卖合同》一份，约定马彩云购买远东公司预售的洑溪府住宅三期B2幢null单元2层203号房屋，房屋总价款2614509元。马彩云应于2017年5月31日前支付首期房款534509元，余款208万元向银行申请贷款支付。马彩云逾期付款的，按日向远东公司支付逾期应付款万分之一的违约金，违约金累计不超过1万元；逾期超过15日或逾期支付金额超过1万元的，经催告后马彩云仍不履行合同，远东公司有权解除合同；远东公司解除合同的，马彩云按购房款总额的20%向远东公司支付违约金。远东公司应当在2017年12月31日前向马彩云交付商品房，除不可抗力外，远东公司未按约定的时间将商品房交付马彩云的，远东公司按日向马彩云支付已交付房价款万分之一的违约金，该违约金数额累计不超过1万元，合同继续履行。同日，双方签订《合同补充协议》一份，协议中约定：马彩云选择按揭付款方式的，马彩云向银行申请按揭贷款，且马彩云保证该按揭贷款于本合同签订后45日内支付至远东公司银行账户，否则视为马彩云逾期付款，马彩云应承担相应的违约责任；马彩云没有按照补充协议约定的期限支付全部房款的，视为马彩云付款违约，远东公司有权解除本合同，并要求马彩云按承担合同约定的违约责任。合同约定的房屋交付时间为2017年12月31日之前，具体时间以远东公司签发的入伙通知书载明的交房时间为准，在商品房达到交付条件后，远东公司可以通过电话、邮寄等任一方式向马彩云发出入伙通知书，马彩云应在远东公司入伙通知书送达之日起5日内到远东公司售楼中心所在地或远东公司通知指定的地点办理房屋交付手续，包括签署房屋交接单、支付应付未付房款和该房屋的各类费用。如在买卖合同约定的交房期限届满之日，马彩云尚有应付款或违约金未付清的，则房屋交付日期相应顺延，远东公司不再另行通知办理交付手续。如发生本合同约定的不可抗力或以下情形之一的，远东公司可据实顺延交房日期，无需承担违约责任：（1）因政府部门政策变化或为遵守政府法令而引起房屋延期交付；（2）因政府部门、市政能源部门进行与该房屋所在项目相关联的市政干线工程或采取临时措施而引起房屋延期交付；（3）因政府部门根据法律法规采取某项重要措施、调整规划或遇到目前技术水平暂时无法解决的重大技术问题而导致开发建设期延长；（4）政府部门公布的公共卫生事件或其他社会突发事件导致延期交付；（5）马彩云在房屋交付前仍有到期应付房款、违约金或其他费用尚未付清；（6）任何其他非远东公司所能控制或不可抗力因素导致的情形。2017年5月31日，远东公司开具了购买方为马彩云的发票，价税合计金额为534509元。马彩云与中国银行股份有限公司签订《个人贷款抵押合同》一份。2020年4月底，远东公司向马彩云发出《收楼通知书》，告知马彩云溪隐府B02幢203室已验收合格，并通知马彩云按通知书携带相关资料办理收楼手续，办理收楼手续的时间为2020年4月30日至2020年5月1日。2020年5月1日，马彩云办理了B02幢203室房屋的收房手续。一审法院认为：本院争议焦点为：一、远东公司逾期交房是否构成违约。二、双方在《商品房买卖合同》中对逾期交房违约金所作的约定应如何理解。三、马彩云现主张的损失或主张调高违约金应否支持。对于争议焦点一，《中华人民共和国合同法》规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。”本案中，马彩云与远东公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约履行合同约定的义务，马彩云以银行贷款等方式向远东公司支付了《商品房买卖合同》约定的房屋总价款2614509元，即使马彩云的付款存在迟延，远东公司接受相应房款并且直至马彩云收房前，从未以马彩云迟延交付房款为由主张顺延交房，在本案庭审中才提出该抗辩意见，有违诚实信用原则，不予采信。对于远东公司主张因不可抗力及中建一局施工的原因其逾期交房不需承担违约责任的抗辩意见，远东公司对举证的证据复印件并未提供可供核对的证据原件，应由远东公司承担举证不能的后果。即使远东公司可以提供原件，该抗辩意见亦不能成立，理由有三，一是法律规定的不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，一般认为不可抗力是台风、洪水、冰雹等自然事件或者战争、暴乱、骚乱、特定的政府行为等社会事件，远东公司并未提供存在前述不可抗力的证据；二是民事纠纷有多种解决方式，远东公司采用诉讼的方式处理与中建一局之间的纠纷，根据合同关系的相对性，远东公司不能以中建一局的相关行为作为其顺延向马彩云交房而不构成违约的理由。三是远东公司在本案中举证了若干监理日记、监理日志复印件以证明施工过程中存在下雨、中高考等导致工期延误的客观情况，但前述记录的落款日期均在案涉《商品房买卖合同》签订日期之前，应视为远东公司在知道或者应当知道前述客观情况的情形下仍签订案涉《商品房买卖合同》并约定了交房日期和逾期交房违约金，现远东公司在本案中又以监理日志等材料记载的情况作为延期交付房屋的理由，有违诚实信用原则。对于争议焦点二，根据法律规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，双方在《商品房买卖合同》中对出卖人逾期交付商品房的责任约定为“出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，该违约金数额累计不超过壹万元，合同继续履行”，以案涉房屋总价的万分之一计算的金额约为261.45元，该金额远低于1万元，故该条款应理解为双方约定违约金数额累计不超过1万元。对于争议焦点三，《中华人民共和国民事诉讼法》规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”本案中，在双方签订的《商品房买卖合同》中对逾期交房的违约金已做明确约定的情况下，马彩云以其实际损失超过约定违约金为由主张调高违约金的，应由马彩云对此提供证据或者申请对同地段同类房屋相应期限的租金标准进行鉴定。但马彩云经一审法院释明后仍未在该院指定的期间内提出鉴定申请，导致待证事实无法查明，应由马彩云承担举证不能的法律后果。综上，远东公司未按《商品房买卖合同》的约定向马彩云交付案涉房屋已构成违约，应承担相应的违约责任。根据双方在该合同中对逾期交房违约金所作的约定，以房屋总价的万分之一乘以远东公司逾期交付房屋的天数计算的违约金数额累计已超过1万元，而双方约定违约金数额累计不超过1万元，故远东公司应按约向马彩云支付违约金1万元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十一条之规定，判决：一、无锡远东置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付马彩云1万元。二、驳回马彩云的其他诉讼请求。案件受理费9290元减半收取4645元，由马彩云负担4561元，由远东公司负担84元。远东公司应负担的部分已由马彩云预交，远东公司应于判决发生法律效力之日起十日内直接支付给马彩云。二审经审理，对一审认定的事实予以确认。本院认为，案涉《商品房买卖合同》第十二条约定：“出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，该违约金数额累计不超过1万元，合同继续履行。”按该约定每日的违约金为已付房款2614509元的万分之一即261.45元，每日的违约金不存在累计的问题，违约金数额累计应是每日的违约金之和，故一审法院认定远东公司应承担的违约金为1万元并无不当，而马彩云提出的违约金数额累计不超过1万元应为每日的违约金累计不超过1万元的上诉理由显然不能成立。关于违约金应否调高的问题，马彩云虽在一审中主张其实际损失超过约定违约金，并要求调高违约金，但未提供证据证明其实际损失已经超过1万元，故一审法院未支持马彩云的调高违约金的请求并无不当。综上所述，马彩云的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9290元，由马彩云负担。本判决为终审判决。审判长 徐 冰审判员 贾建中审判员 龚 甜二〇二〇年十二月二十五日书记员 王晴雯