广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂04民终561号 上诉人（原审被告）：陈华，男，汉族，1977年2月20日出生，住梧州市龙圩区。 上诉人（原审被告）：苍梧县帝皇娱乐城，住所地梧州市龙圩区龙圩镇苍梧大道运通大厦**。注册号：450421600060148。 经营者：陈华。 两上诉人共同的委托诉讼代理人：胡敏坚，广西益远律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：苍梧县农村信用合作联社，住，住所地梧州市龙圩区龙圩镇政贤路**一社会信用代码9145040679974523XM。 法定代表人：梁涛，理事长。 委托诉讼代理人:李俭，该社员工。 委托诉讼代理人:李富章，广西富章律师事务所律师。 上诉人陈华、苍梧县帝皇娱乐城因与被上诉人苍梧县农村信用合作联社房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区梧州市龙圩区人民法院（2019）桂0406民初1201号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年3月9日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人陈华、苍梧县帝皇娱乐城不服一审判决，上诉请求：一、请求撤销广西壮族自治区梧州市龙圩区人民法院作出的(2019)桂0406民初1201号民事判决，改判驳回被上诉人全部诉讼请求，诉讼费由被上诉人承担。补充诉讼请求为：本案或者发回重审。事实和理由：上诉人与被上诉人不存在任何合同关系，被上诉人无权要求上诉人主张案涉租金，一审判决认定事实不清和适用法律错误。1.邬武王去世后，《帝王大酒店合同》出租人主体权利义务已依 2 法由邬武王继承人受让。上诉人亦已按《帝王大酒店租赁合同》向邬武王继承人履行合同义务，且存在超付租金情形。前述合同到期后，上诉人与邬武王继承人之间存在不固定租赁合同关系，邬武王继承人从未向上诉人发出解除合同通知，上诉人有权继续使用案涉物业。2.被上诉人享有苍梧县帝龙大酒店经营权不可扩大解释为邬武王所享有的对外债权。被上诉人在(2013)苍法执字第238-15号执行裁定书仅系通过取得苍梧县帝龙大酒店（下称“帝龙大酒店”）经营权实现其债权，邬武王（继承人）连带承担帝龙大酒店还款义务仅系基于邬武王作为帝龙大酒店经营者身份，邬武王对外实施的法律行为与帝龙大酒店系相互独立的，且并无生效法律文书确认被上诉人可受让邬武王在《帝王大酒店租赁合同》合同主体的权利义务，被上诉人亦从未就租赁事宜向上诉人发出要约，被上诉人从未与上诉人建立租赁合同关系。因此现一审法院将被上诉人所得帝龙大酒店经营权任意扩大为被上诉人有权取代邬武王在《帝王大酒店租赁合同》合同主体系事实认定不清和缺乏法律依据，根据合同相对性，被上诉人无权向两上诉人主张腾交案涉物业和支付租金。二、被上诉人因经营权消灭所导致的损失，上诉人不存在过错，一审法院要求上诉人承担赔偿责任没有事实和法律依据。因帝龙大酒店法人死亡、法院查封原因，帝龙大酒店被依法核准注销，即被上诉人对帝龙大酒店所享有经营权自2018年8月29日消灭。被上诉人无法行使经营权引致的租金、营业等经营损失，被上诉人的一审诉讼请求实为帝龙大酒店注销导致其经营权损失，上诉人对帝龙大酒店的注销事实均不存在过错，一审法院要求上诉人承担赔偿责任没有事实和法律依据。上诉人陈华已经将租赁的租金全部交给邬武王的继承人，上诉人现在要求上诉人交租金不符合法律的规定；陈华不是适格的被告，法院应该追加邬武王的继承人参加本案诉讼，没有追加是遗漏了当事人，本案应发回重审。 被上诉人苍梧县农村信用合作联社辩称，一、被上诉人与上诉人之间存在房屋租赁合同关系。1、2007年10月18日，邬武王与苍梧县货物运输服务站签订租赁合同，租赁客运服务中心大楼开办苍梧县帝龙大酒店。2008年7月17日邬武王与上诉人签订《帝龙大酒店租赁合同》，将客运服务中心大楼部份物业（附楼3-5层）出租给上诉人使用，出租期限至2018年7月31日止，邬武王与上诉人形成房屋租赁 3 合同关系。2、在租赁期内，邬武王因交通事故于2011年5月17日死亡。由于邬武王生前向被上诉人借贷1000万元没有归还，被上诉人依法提起诉讼，法院判决邬武王的继承人在继承邬武王的遗产范围内承担责任，但邬武王的继承人没有为邬武王清偿该债务，于是苍梧县人民法院在执行过程中将邬武王生前取得的帝龙大酒店经营权包括出租给上诉人使用的物业评估、拍卖。由于流拍，苍梧县人民法院于2015年7月28日作出裁定，将帝龙大酒店的经营权包括出租给上诉人使用的物业以852万元交给被上诉人抵偿债务。3、被上诉人依据法院的裁定取得帝龙大酒店的经营权后，继续履行邬武王与苍梧县货物运输服务站签订的租赁合同，每年支付租金给苍梧县货物运输服务站，租金包括上诉人使用的附楼3-5层。4、上诉人不仅在租赁期限内使用租赁物，租赁期满后仍使用租赁物，至今仍没有将租赁物交付给被上诉人。从上述事实，被上诉人认为从2015年7月28日起，与上诉人就形成房屋租赁合同关系，上诉人否认双方的合同关系是无事实与法律依据的。二、一审判决正确，一审庭审中，上诉人明确至今仍没有将租赁物交还给被上诉人，也没有支付过租金给被上诉人。支付租金是承租人必须履行的义务，租赁期满后将租赁物交还给出租人也是承租人必须履行的义务，但上诉人均没有履行，因此，一审判决其履行完全符合法律规定。上诉人认为交清租金给邬武王是不符合事实的，在执行涉案酒店时，法院的裁定书已经清楚要求上诉人陈华将租金交给被上诉人，上诉人如果私自交给邬武王的弛承人的话，应由上诉人自行承担责任。上诉人要求追加邬武王的继承人参加诉讼不符合法律规定，本案是房屋租赁合同纠纷，承租方是上诉人，所以上诉人陈华是本案适格的被告。一审判决认定事实清楚、证据确实充分、适用法律正确、程序合法，上诉人上诉无理，请二审法院驳回上诉人的上诉，维持一审判决。 苍梧县农村信用合作联社向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告搬出帝龙大酒店附楼的客运中心楼上第3-5层房屋，将房屋交给原告；2.判令被告从2016年10月1日起支付租金至将房屋交给原告止（暂计至2019年6月30日租金为751200元）；3.诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2007年10月18日，邬武王与苍梧县货物运输服务站签订《苍梧县客运服务中心大楼租赁合同》，租用服务中心大楼及场地开办个体户性质的苍梧县帝龙大酒 4 店。2008年7月17日，邬武王与被告陈华的代理人潘琛签订《帝龙大酒店租赁合同》，邬武王将苍梧县帝龙大酒店附楼的客运中心楼上第3-5层出租给被告陈华，租赁期限10年，从2008年8月1日起2018年7月31日止，2010年8月1日起至2018年7月31日止以年租金132000元为基数每年递10%(计算至百位数)。被告陈华租用帝龙大酒店附楼的客运中心楼上第3-5层开办了苍梧县帝皇娱乐城。2011年1月26日，苍梧县帝龙大酒店与原告签订《固定资产借款合同》，向原告借款1000万元用于支付装修材料款及购买设备。2011年5月17日，邬武王因交通事故意外死亡。由于苍梧县帝龙大酒店逾期还款，2012年7月26日原告向苍梧县人民法院提起诉讼，苍梧县人民法院于2013年6月19日作出(2012)苍民初字第653号民事判决书，判决苍梧县帝龙大酒店归还借款本息1026万多元，邬武王的继承人对借款本息承担连带清偿责任或在继承邬武王遗产范围内承担清偿责任。该判决生效后，苍梧县帝龙大酒店及邬武王的继承人不履行该生效判决所确定的义务，原告申请法院执行，在执行过程中，经梧州市中级人民法院委托广西桂科资产评估有限公司对苍梧县帝龙大酒店的经营权和所属财产进行评估。上述评估报告证实：由于酒店的经营权是依附于实物资产上而存在，因此帝龙大酒店经营权内涵包括苍梧县客运服务中心大楼整体使用权、1200平方米停车场的使用权、邬武王投入的室内装修在有效期租赁期内的所有权。经营权期限为14.25年。苍梧县人民法院于2015年7月28日作出(2013)苍法执字第238-15号民事裁定书。裁定将苍梧县帝龙大酒店经营权以第三次拍卖保留价852万元交给原告抵偿债务。2016年5月12日除被告使用的苍梧县帝龙大酒店附楼的客运中心楼上第3-5层房屋外，苍梧县人民法院将苍梧县帝龙大酒店执行移交给原告。2018年7月31日，被告与邬武王签订的《帝龙大酒店租赁合同》到期，但被告却没有将客运中心楼上第3-5层苍梧县帝皇娱乐城的设施搬走，也没有将客运中心楼上第3-5层交回给原告，从原告取得苍梧县帝龙大酒店经营权起至原告提起诉讼，被告没有支付任何租金给原告。 一审法院认为，苍梧县人民法院于2015年7月28日作出(2013)苍法执字第2 5 38-15号民事裁定书，裁定将苍梧县帝龙大酒店经营权以第三次拍卖保留价852万元交给原告抵偿债务，苍梧县帝龙大酒店的经营权从2016年5月12日起属于原告苍梧县农村信用合作联社所有。根据梧州市中级人民法院委托广西桂科资产评估有限公司对苍梧县帝龙大酒店的经营权和所属财产进行评估作出的评估报告证实：由于酒店的经营权是依附于实物资产上而存在，因此帝龙大酒店经营权内涵包括苍梧县客运服务中心大楼整体使用权、1200平方米停车场的使用权、邬武王投入的室内装修在有效期租赁期内的所有权。经营权期限为14.25年。故邬武王出租给陈华使用的副楼第3-5层房屋的使用权属苍梧县客运服务中心大楼整体使用权的一部分，应当包含在上述评估范围内。2016年5月12日，除被告使用的苍梧县帝龙大酒店附楼的客运中心楼上第3-5层房屋外，苍梧县人民法院将苍梧县帝龙大酒店执行移交给原告。2018年7月31日，被告与邬武王签订的《帝龙大酒店租赁合同》到期，但被告却没有将客运中心楼上第3-5层苍梧县帝皇娱乐城的设施搬走，也没有将客运中心楼上第3-5层交回给原告，从原告取得苍梧县帝龙大酒店经营权起至原告提起诉讼，被告没有支付任何租金给原告，侵犯了原告的合法权益，原告要求被告搬出帝龙大酒店附楼的客运中心楼上第3-5层房屋，将房屋交给原告，并从2016年10月1日起至将房屋交给原告之日止，参照邬武王与陈华签订《帝龙大酒店租赁合同》约定的租金计算方式，即从2010年8月1日起至2018年7月31日止，以年租金132000元为基数每年递10%(计算至百位数)计付租金损失的诉讼请求，合理合法，该院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第一款第四、八项的规定，判决：一、被告陈华、苍梧县帝皇娱乐城在本判决生效之日起十日内搬出帝龙大酒店附楼的客运中心楼上第3-5层房屋，将房屋交给原告苍梧县农村信用合作联社；二、被告陈华、苍梧县帝皇娱乐城在本判决生效之日起十日内向原告苍梧县农村信用合作联社支付从2016年10月1日起至将房屋交给原告之日止房屋租金损失(租金损失以年租金132000元为基数每年递10%计算)。案件受理费11312元，由被告陈华、苍梧县帝皇娱乐城承担。 6 二审期间上诉人向本院提供了以下证据材料：1、（2019）桂04民终625号《民事判决书》，拟证明生效的法律文书已认定黄某收到了陈华关于涉案租赁合同约定的所有租金，一审判决陈华从2016年10月1日起支付租金没有事实根据；2.《房屋租赁合同》、傅朝劲的《询问笔录》2份，拟证明被上诉人在一审期间没有通知上诉人陈华的情况下，将涉案房屋租给他人，导致上诉人陈华放在涉案房屋的1000多斤茶叶、音响、空调等物品被变卖，造成上诉人陈华巨大的损失。上诉人还申请了证人黄某作证，拟证明陈华已经向邬武王的继承人黄某支付了包括合同期内的租金还有超出199万元，该款项是续租的租金。 被上诉人对上述证据材料质证后，认为对证据1判决书的真实性没有异议，但对上诉人拟证实的事实有异议，认为该判决书只是对邬武王的继承人要求陈华支付之前到2012年的租金进行了审理，并没有审理2012年后的租金，不涉及被上诉人主张的租金，与本案无关；对证据2，认为合同的第三页第二条说明了没有将涉案的房屋交付给傅朝劲，询问笔录里的陈述是证明租赁位置范围是主楼的2-5层，不涉及涉案房屋。被上诉人对证人黄某的证言不认可，认为其陈述的不符合事实，在2014年6月10日法院已经做出裁定书通知陈华不要再支付租金，之后黄某与陈华之间的交易不应是租金，黄某的证言不能作为定案根据。 被上诉人在二审期间没有向本院提供新的证据材料。 综合各方当事人的质证意见，本院认证如下：上诉人提供的（2019）桂04民终625号《民事判决书》真实合法，与本案有一定的关联性，可以作为本案事实认定的参考，本院予以确认。上诉人提供的其他证据材料与本案缺乏关联性，本院不予认定。对证人黄某的证言，其中与（2019）桂04民终625号《民事判决书》认定一致的方面可以作为本案事实认定的参考，其他陈述没有其他证据予以佐证，本院不予采纳。 本院经审理查明，在上诉人陈华、苍梧县帝皇娱乐城因与上诉人邬炎忠、邬森忠、邬新忠、邬文保、侯超华，被上诉人苍梧县农村信用合作联社，一审被告黄某、邬昀谕、苍梧县帝龙大酒店房屋租赁合同纠纷一案即本院（2019）桂04民终625号案件中，上诉人陈华、苍梧县帝皇娱乐城在上诉中认为苍梧县农村信用合作联社在2016年5月12日接收帝龙大酒店， 7 作为受让人承继房屋租赁合同相关权利义务，在租赁合同期间，在接收帝龙大酒店后，向陈华承担相关义务；该案中，黄某自认收取陈华关于租赁合同的全部租金，包括2012年2月22日前及之后期间的租金。本案中，黄某自认收取了陈华关于租赁合同的全部租金，还多收取了199万元作为之后续租的租金。其余一审法院查明的事实清楚，证据充分，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：上诉人是否应搬出涉案房屋，并向被上诉人支付从2016年10月1日起的租金。 被上诉人苍梧县农村信用合作联社于2016年5月12日依法取得苍梧县帝龙大酒店的经营权，该经营权附着在实物资产而存在，则被上诉人取得对客运服务中心大楼整体的使用权，其中也包括上诉人租赁的涉案房屋（客运服务中心大楼第3-5层）的使用权，被上诉人有权就该使用权转让获得相应收益。在法院将苍梧县帝龙大酒店执行移交给被上诉人苍梧县农村信用合作联社时，并没有将上诉人尚在使用的涉案房屋进行移交。上诉人陈华没有将涉案房屋中的设施物品搬走，也没有将涉案房屋交回给被上诉人，上诉人使用租赁物应支付相应租金给权利人，从被上诉人得到帝龙大酒店的经营权开始，被上诉人就是涉案租赁合同收取租金的权利人，对于这一事实，上诉人在知道被上诉人取得帝龙大酒店的经营权的时候就应当知道，但上诉人并没有向被上诉人支付租金，侵犯了被上诉人的合法权益，现被上诉人要求上诉人搬出租赁物，并支付从2016年10月1日起的租金，租金的计算参照上诉人原来租赁合同的计算方式计算合理合法，一审法院予以支持正确，本院予以认可。上诉人认为与被上诉人没有签订租赁合同，没有租赁合同法律关系，不需要向被上诉人缴纳租金的主张于法不符，租赁合同虽不是上诉人与被上诉人签订，但自被上诉人合法拥有涉案租赁物的使用权开始，被上诉人就有权收取因该使用权产生的收益，故对该主张，本院不予采纳。上诉人认为其已经向黄某支付租赁合同期间的租金还超付了租金，无需再向被上诉人支付的主张于法不符，本院不予采纳。本案查明的事实已经证明上诉人没有向被上诉人支付相应租金，即使上诉人已经向黄某支付，也不能就此免除上诉人应向被上诉人支付租金的义务，至于上诉人陈华与黄某之间因该部分租金的问题，可另外处理。 8 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11312元（上诉人已预交），由上诉人陈华、苍梧县帝皇娱乐城负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 朱卓慧 审 判 员 李庆春 审 判 员 莫 芮 二〇二〇年十二月三日 法官助理 韦钦仁 书 记 员 梁美兰 9 附法律条文如下： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。