重庆市彭水苗族土家族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0243民初5527号原告：彭水苗族土家族自治县教育委员会，住所地：重庆市彭水苗族土家族自治县汉葭街道商贸园，统一社会信用代码115002430091502086。法定代表人：付美兵，系该委主任。委托诉讼代理人：任永东，重庆力隆律师事务所律师。被告：张文容，女，1975年2月16日出生，汉族，住重庆市璧山区。委托诉讼代理人：赖朝军，男，住重庆市彭水苗族土家族自治县。原告彭水苗族土家族自治县教育委员会（以下简称彭水教委）与被告张文容租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告彭水教委的委托诉讼代理人任永东、被告张文容及其委托诉讼代理人赖朝军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭水教委向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告房屋租金303519元、违约金40368.6元、追加房租费38799.44元，共计382687.04元；2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告是行政机关，经请示职权部门得到批复后，于2015年5月，将属于自己管理的门面一间按规定程序通过重庆联合产权交易所集团股份有限公司渝东南分所彭水支所出租给了被告，双方于2015年5月25日签订了合同编号为PSJWXXXX-XX的《房屋租赁合同》一份。该合同规定，房屋租赁期间为三年，即从2015年5月22日起至2018年5月21日止；三年总租金300500元，分摊在三年分三次缴清；双方均不得违约，违约方要向守约方按当年租金的10%支付违约金；租赁期满，乙方应如期交还租赁房屋，如乙方未经甲方同意逾期交还，在补足同类房屋租金的前提下，甲方有权要求乙方按当年租金每天千分之一的比例支付追加房租费。被告在接收房屋使用后缴清了第一年租金，但第二年、第三年均未缴纳，而且合同到期后拒不交还房屋，在原告无数次交涉下，被告于2009年6月1日才将房屋交回，但仍拒绝按合同缴纳房屋租金、违约金和追加房租费。之后，原告又以多种形式数次找被告交涉，被告总是以各种理由仍然拒不承担合同义务。故此，原告为了维护国家利益不受侵犯，为了维护法律及合同尊严，特依法提起诉讼，请求依法判决支持原告的诉讼请求。被告张文容辩称，1、诉请的租金不合理、不合法，租赁合同中租赁期为三年，即2015年5月22日至2018年5月21日，被告在签订合同后立即缴清了租房押金和第一年的租金，但在2016年2月28日起县政府封老乌江大桥，因不可抗力因素及情势变更导致双方未有协商好减房屋租金的情况下，还有二年房租未达成共识而没交纳，而原告诉称还有三年未交房租是不合理的。2、关于违约金，被告是因县政府封桥这一不可抗力因素及情势变更导致双方未有协商好减租金的情况下而未交房租，原告作为行政领导机关，本应该为民办实事，但对被告的诉求未能及时回应和答复，三番五次的推诿、拖延，这样才导致被告暂时未交租金，所以被告不存在违约行为，不应支付违约金。3、关于追加房租费，被告于2018年5月21日三年合同到期时集体到教委交钥匙了的，但由于双方就减房租没有达成共识，对方收回钥匙交给国资委，而后者以双方房租没有弄清楚不收钥匙，对方以国资委说从人道主义出发让被告继续处理余货为由，又把钥匙还给了被告，从而误导了被告在等待领导批示减房租的过程中拖到了2019年，这不是被告的主观意愿，原告要负主要责任，所以追加房租费也是不合情、不合理的。关于诉讼费，被告一直都在积极找领导申请减房租，对方一直推诿、拖延调解才导致房租没有及时交，被告不是故意不交房租的，所以责任不在被告方，诉讼费用应该由原告承担。本院经审理认定事实如下：2015年5月20日，原告彭水教委（甲方）与被告张文容（乙方）签订房屋租赁合同，主要内容：“甲方委托重庆联合产权交易所渝东南分所彭水支所对本合同第一条所述房屋进行公开挂牌招租。乙方于2015年5月14日取得了上述房屋承租权。并根据《中华人民共和国合同法》的有关规定，双方特订立本合同。一、租赁房屋描述甲方将其拥有的位于彭水县XX街道XXXXXXX号（县XXXX中心入口X侧第X间）房屋，出租给乙方使用。该房屋建筑面积约16.5平方米（若实际面积有差异，不影响本合同的订立和执行）。二、租赁期限租赁期三年，即2015年5月22日至2018年5月21日止。三、租金、保证金及交付方式（一）租金数额：租赁期三年总租金305500元。（二）交付方式：租赁期总租金平均按三年交付。租赁后所发生的一切费、税由乙方自行负责。1.第一年：在签订合同时一次性缴清100167元。2.第二年：2016年4月21日前一次性缴清100167元。3.第三年：2017年4月21日前一次性缴清100166元。（三）保证金：租赁期内、签订合同时，一次性缴纳保证金5000元。租赁期结束，乙方无违约行为全额退还（不计息）。有违约行为，甲方有权按本合同第六条执行。……六、违约责任（一）本合同一经签订即具有法律效力，双方均不得违约。违约方要向守约方按当年租金的10%支付违约金，违约金不足赔偿损失的，还应当补足。如果是乙方违约，除按前款规定执行外，其所缴保证金不予退还。（二）租赁期满，乙方应当如期交还房屋。如乙方未经甲方同意逾期交还，在补足同类房屋租金的前提下，甲方有权要求乙方按照当年租金每天1‰的比例支付追加房租费。七、其他约定甲乙双方在履行本合同过程中发生争议，应协商解决。协商不成，可依法向人民法院提起诉讼。本合同未尽事宜，经甲乙双方协商后，可签订补充协议。补充协议与本合同不一致的，以补充协议为准。……”合同签订后，被告张文容按合同约定交纳了保证金及第一年房屋租金。被告张文容持续经营所租赁门面，至2019年6月1日交回房屋，除前述已交纳的费用之外，被告张文容未支付其他款项。2016年2月19日，彭水县人民政府发布《关于南渡沱乌江大桥加固改造工程项目实施全封闭施工的通告》（彭水府告〔2016〕5号文件），规定在2016年2月28日零时至2017年2月27日24时期间对南渡沱乌江大桥实施全封闭施工，期间禁止所有车辆及行人通行（施工车辆及人员除外），封闭范围为山谷宾馆三叉路口处至原县国土房管局大门处。2019年5月16日，原告彭水教委曾召集部分承租户就案涉门面租赁问题开会，根据原告彭水教委提交的办公室主任和财务科长所作的会议记录内容，承租户的意见为“因乌江大桥封闭维修影响生意，造成收益不好，希望酌减费用”。本院认为，本案系一起租赁合同纠纷。本案争议的焦点在于：一、被告主张减少租金的理由是否成立？二、原告主张的违约金是否成立？三、原告主张的追加房租费是否成立？关于争议焦点一。被告张文容认为，南渡沱乌江大桥全封闭施工影响到门面的经营收益和租金标准降低，这一情形构成情势变更，应当降低门面租金标准，并曾提出降低租金标准的请求，但未能与原告彭水教委协商一致，其在本案中仍坚持构成情势变更应当降低租金标准的观点。本院认为，所谓情势变更，是指合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除的法律制度。结合本案，原、被告双方签订房屋租赁合同后，2016年2月彭水县人民政府发布通告，南渡沱乌江大桥全封闭施工，被告张文容所租赁的门面位于县城两路口至山谷宾馆之间的路段客观属实，但南渡沱乌江大桥封桥施工并未导致该路段形成“断头路”或者“死路”，被告所租赁的门面所处路段距封桥的山谷宾馆桥头距离较远，且该路除了通行于乌江对岸以外，还通行于豆芽湾一线，在两路口三叉路口的另一条路还通行于原老车站方向。另被告所租赁的门面亦处于持续经营的状态。本院认为，封桥虽然对被告的经营在客观上有一定的影响，但不足以构成“客观情况的重大变化”，合同的履行不足以造成“明显不公平”，也不存在“不能实现合同目的”的情形。故此，被告主张的情势变更要求减少租金的抗辩理由不成立，本院不予采纳。在此前提下，被告应当按照合同的约定支付租金，即2016—2017年度应交的租金为100167元、2017—2018年度应交的租金为100166元。对于合同到期后2018—2019年度，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”虽然原告彭水教委举示了其在租赁合同到期前（2018年5月15日）向被告张文容作出的《关于要求收回租赁房屋和结算租金的函》，要求被告张文容在租赁期满后2天内退还租赁房屋并结清房租费用，否则将依法起诉，但被告张文容在到期后继续使用租赁房屋，原告彭水教委并未举示其他证据证明其曾提出异议，且其在本案中明确2018—2019年度的租金是按前三年（也就是租赁合同约定的租赁期间）的平均标准计算的，应当视为其认可原租赁合同继续适用于2018—2019年度。故此，该年度的租金应计算为100166.67元。如前所述，被告张文容共计应交纳的租金为300499.67。关于原告彭水教委主张的违约金。本院认为，本案被告张文容虽未及时交纳租金，如前所述，尽管封桥不构成情势变更，但在客观上对被告的经营存在一定的影响。本院认为，基于前述情况，被告张文容非故意拖延交纳租金，故此，综合考虑本案的情况，对原告彭水教委主张的违约金请求酌情不予支持。关于原告彭水教委主张的追加房租费。根据原告彭水教委的请求，追加房租费即是被告张文容在合同期届满后继续使用租赁房屋的2018—2019年度（2018年5月22日至2019年5月21日期间），按双方签订的房屋租赁合同第六条第二款约定，租赁期满，被告应当如期交还房屋。如被告未经原告同意逾期交还，在补足同类房屋租金的前提下，原告有权要求被告按照当年租金每天1‰的比例支付追加房租费。本院认为，如前所述，虽然原告彭水教委举示了其2018年5月15日向被告张文容作出的《关于要求收回租赁房屋和结算租金的函》，要求被告张文容在租赁期满后2天内退还租赁房屋并结清房租费用，否则将依法起诉，但之后被告张文容到期后继续使用租赁房屋，直至2019年5月16日召集承租户提出收回房屋，原告彭水教委并未举示其他证据证明其对被告张文容在该期间内继续使用房屋提出了异议，应当视为原告彭水教委事实上同意继续履行合同。故此，原告主张的追加房租费亦不能成立，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告张文容向原告彭水苗族土家族自治县教育委员会支付房屋租金共计300499.67元；限本判决生效后十日内付清；二、驳回原告彭水苗族土家族自治县教育委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7040.3元（原告彭水苗族土家族自治县教育委员会已预交3520.15元），减半收取3520.15元，由原告彭水苗族土家族自治县教育委员会负担616.4元，由被告张文容负担2903.75元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。审判员  文元兴二〇二〇年十二月八日书记员  黄文剑