湖北省黄石市黄石港区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0202民初1617号原告：冯萍，女，1968年12月23日出生，汉族，住湖北省大冶市。委托诉讼代理人：黄元钦（系原告之弟），男，1970年9月11日出生，汉族，住湖北省大冶市。被告：黄石裕达酒店管理有限公司，住所地湖北省黄石市黄石港区湖滨大道****，统一社会信用代码91420200MA48XH9G63。法定代表人：黄伟，该公司执行董事。委托诉讼代理人：周斌，男，该公司员工。被告：黄石裕达酒店管理有限公司丽晶酒店，住所地湖北省，住所地湖北省黄石市黄石港区湖滨大道****代码91420200MA49A47TR1L。负责人：周斌。被告：陈希平，男，1963年2月28日出生，汉族，住湖北省黄石市。委托诉讼代理人：周斌，男，1975年5月26日出生，汉族，住湖北省黄石市，受黄石裕达酒店管理有限公司推荐。被告：周斌，男，1975年5月26日出生，汉族，住湖北省黄石市。原告冯萍与被告黄石裕达酒店管理有限公司、黄石裕达酒店管理有限公司丽晶酒店、陈希平、周斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月30日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄元钦，被告黄石裕达酒店管理有限公司、陈希平的共同委托诉讼代理人周斌到庭参加诉讼。原告于开庭审理前申请撤回对被告黄石裕达酒店管理有限公司丽晶酒店、周斌的起诉。经审查，该申请系当事人的真实意思表示，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条之规定，口头裁定准许原告撤回对被告黄石裕达酒店管理有限公司丽晶酒店、周斌的起诉。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告陈希平立即支付其2020年2月1日至2020年7月31日的租金8100元、并自2020年8月1日起至房屋腾退之日止、按每月1350元的标准支付租金；2.判令被告按照1350元/月的每日8‰的标准从2020年2月1日起至返还房屋之日止支付违约金（暂计算6922.8元）；3.判令被告按照《产权酒店委托经营合同》第三条第五项约定内容向原告返还住宿房卡折价款3936元（12天×328元/天）；4.判令被告退还曼晶酒店1402号房屋并确保房屋内部设施完好；解除双方签订的《产权酒店委托经营合同》；5.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告于2009年6月投资45万元购买黄石市湖滨大道138号曼晶大酒店1402号房屋一套。2016年5月1日，被告陈希平与翁武华在原告不知情的情况下将原告的房屋按20万元的3.6%作为年租金签订《产权酒店委托经营合同》，委托期限十年，给原告造成了巨大的经济损失。2016年5月至2019年1月，原告酒店房屋被占用期间，被告陈希平以原告不按其拟定的合同签订为由，拒不支付任何租金。无奈之下，原告于2018年11月28日选择与被告陈希平、黄石裕达酒店管理有限公司签订合同期限为十年的《产权酒店委托经营合同》，合同期限从2016年7月1日计算。签订合同时，被告陈希平表示因其已与翁武华将原告的房屋按照20万元的3.6%的年租金标准签订了一份《委托经营合同》，为了与房屋总价格45万元相衔接，故与原告只能按照25万元的3.6%的年租金标准签订合同，其承诺合同签订后按房屋实际价格45万元的3.6%的年租金标准向原告支付租金。合同主要约定，被告按25万元的3.6%向原告支付年租金，按月支付；无论被告经营情况如何，原告有权按合同约定向被告收取租金；委托经营期间内，被告若每逾期一个月支付租金，除应支付租金外，每逾期一天，被告按当月应付租金的8‰向原告支付逾期利息；逾期超过一个月视为违约，原告有权解除本合同，并有权要求被告赔偿损失。被告在2020年2月至4月期间，以疫情为借口拒绝支付租金。但曼晶酒店在疫情期间接收参与抗疫的医护人员入住，政府为此给予酒店补偿，其完全有能力支付租金。原告认为，被告拖欠租金的行为损害了原告的合法权益，理应承担相应的违约责任。被告黄石裕达酒店管理有限公司、陈希平辩称，原告诉称与事实不符，被告陈希平不应当承担责任。原告与黄石裕达酒店管理有限公司签订《产权酒店委托经营合同》，约定原告将其在湖滨大道138号曼晶酒店的房屋租赁给黄石裕达酒店管理有限公司用于经营。陈希平虽在合同中乙方处签字，但其在签订合同时系黄石裕达酒店管理有限公司的法定代表人，其作为法定代表人签字的行为属于职务行为，代表黄石裕达酒店管理有限公司，该公司也在合同中加盖了公章。根据《中华人民共和国民法总则》第六十一条规定，该《产权酒店委托经营合同》的合同双方为原告与黄石裕达酒店管理有限公司，其不应当承担责任。因此，请求法院驳回原告对其的诉讼请求。因受疫情影响，根据与业主签订的产权酒店委托经营合同第六款第二条：如遇不可抗力且不可抗力影响超过三个月，双方均可解除合同，且互不追究责任。其于2020年4月1日通过微信群向业主发出解除合同通知书，并通过微信及短信通知业主4月26日至28日到酒店办理解除合同及退房手续。其于2020年4月26日正式退出酒店经营管理，同时向所在社区、所在地派出所、黄石港公安分局、消防支队等单位送交了退出酒店经营及停业的通知，并应业主要求于7月21日在东楚晚报上刊登相关声明。双方合同关系在2020年4月26日就已终止。在2020年2月至4月疫情期间，酒店有接待医护人员，同时也有一定的收入。但是三个月只有正常水平的40%，只够维持必要的支出，主要是能耗、员工工资、易耗品、防疫用品等，实在无力负担疫情期间业主的租金。原、被告围绕诉讼请求提交了证据材料。本院组织当事人进行了证据交换及质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系位于黄石市黄石港区湖滨大道****房屋的所有权人。2016年5月1日起，陈希平作为实际经营者，以“欣曼晶酒店”的名义对外经营，并出资60万元向黄石市欣曼晶酒店业主委员会代表支付担保金，由业主代表明瑞林以自己的名义存入银行。2018年11月28日，原告作为甲方与被告陈希平、黄石裕达酒店管理有限公司作为乙方签订《产权酒店委托经营合同》。合同主要约定，甲方将案涉房屋租赁给乙方用于经营；委托经营期限自2016年7月1日起至2026年4月30日止；乙方按25万元的3.6%向甲方交付年租金（税后），租金按月支付，于每月27日至31日期间支付下月租金；在委托经营期内，乙方若逾期一个月支付甲方租金，除应付甲方的租金外，每逾期一天，乙方按当月应付租金的千分之八支付逾期利息给甲方；乙方以六十万资金以业主代表身份存入银行作担保，如乙方违约，则甲方有权将此款变现，抵作业主租金；如遇不可抗力致使本合同无法履行，可以中止本合同的履行，不可抗力的影响超过三个月仍不能消除时，双方可终止本合同，双方均不再追究对方责任。原告在合同尾部注明：“乙方按全款数额向甲方付款后，如有联创或曼晶公司等债权人主张租金收益，则其法律后果由本人承担。同时，如经确定甲方无权全款收租的，甲方愿退还多收部分租金。”合同签订后至2018年11月底，被告每月通过黄石市欣曼晶酒店管理有限责任公司的账户按照购房款45万元的千分之三即1350元向原告支付租金；从2018年12月1日起至2020年1月期间，通过黄石裕达酒店管理有限公司的账户按1350元/月向原告支付租金；2020年2月起，被告未再支付租金。另查明，2017年3月21日，黄石裕达酒店管理有限公司登记成立，法定代表人陈希平；2020年5月15日，该公司法定代表人变更为黄伟。黄石裕达酒店管理有限公司丽晶酒店作为黄石裕达酒店管理有限公司的分支机构于2019年8月6日登记成立，负责人为周斌。再查明，2020年1月25日，黄石市新型冠状病毒××疫情防控指挥部发出1号令，全市所有营业性文化娱乐场所暂停营业。2020年3月22日，黄石市新型冠状病毒××疫情防控指挥部发出第45号通告，自2020年3月23日零时起，人员、车辆恢复正常出行；限制清单内的市场主体，包括人员聚集度高、场所相对密闭的市场主体，疫情解除前不得复工复产。疫情期间，黄石裕达酒店管理有限公司丽晶酒店继续经营，并收到了包括鄂东医疗集团在内的多家单位支付的疫情期间租用酒店费用209万元。又查明，2020年3月30日，黄石裕达酒店管理有限公司丽晶酒店向黄石丽晶酒店业主委员会及全体业主发出《关于解除丽晶酒店通知书》，称本次疫情属不可抗力且影响超过三个月无法消除，导致经营方无法履行合同，现其正式向甲方通知其决定依法终止合同，请甲方自2020年4月1日起30日内安排交接事宜。2020年4月13日，黄石裕达酒店管理有限公司丽晶酒店通过短信方式向包括原告在内的业主发出通知：“请各位业主于4月26-28日来酒店办理房屋钥匙交接手续，并携带房产证（或购房合同），本人身份证或户口本原件及复印件，如房屋所有人不能亲至办理可签署委托书委托他人办理，具体时间早上8:00-11:30，下午14:00-17:00[丽晶酒店]”。2020年7月21日，黄石裕达酒店管理有限公司丽晶酒店在报纸上刊登声明：“受新型冠状病毒疫情影响，黄石裕达酒店管理有限公司丽晶酒店依据《产权酒店委托经营合同》第六款第2条的约定，决定依法解除与（曼晶酒店）业主的合同关系，并于2020年4月25日正式退出酒店经营。对于2020年4月25日之前应由我公司承担的债权债务，本公司将继续承担清偿责任。”本院认为，原告与被告黄石裕达酒店管理有限公司签订的《产权酒店委托经营合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效并生效。该合同虽名为委托经营合同，但根据合同内容，双方主要约定原告向被告陈希平提供租赁房屋，被告向原告按期支付固定数额的租金，故该合同实为房屋租赁合同。签订涉案合同时，被告陈希平担任黄石裕达酒店管理有限公司的法定代表人，故其辩称在合同上签名系代表该公司履行职务行为的意见具有事实依据，本院予以采信。被告陈希平代表黄石裕达酒店管理有限公司签订合同所产生的的法律后果由该公司承担。原告请求被告陈希平承担责任缺乏法律依据，本院不予支持。关于原告要求解除双方签订的产权酒店经营合同的诉讼请求。被告黄石裕达酒店管理有限公司辩称其认为疫情原因属不可抗力，已通过其下属机构丽晶酒店向包括原告在内的业主送达解除合同的通知，双方合同已解除。本院认为，在案涉租赁合同关系中，被告黄石裕达酒店管理有限公司应履行的义务是向原告支付租金，该义务并不因疫情影响而不能履行，故疫情原因并不构成不可抗力。结合已查明事实，黄石裕达酒店管理有限公司丽晶酒店在疫情期间并未停止经营，其在此期间接待了包括鄂东医疗集团在内的多家单位等医务人员而收到209万元营业款，故疫情并不是合同约定的因不可抗力可以解除合同的情形，黄石裕达酒店管理有限公司不享有合同约定的解除权。本院对被告的该项辩称意见不予采信。本案所涉项目系商业地产租赁，被告作为大型酒店承租人及经营者，其不仅要履行支付租金的义务，还要按约履行使用租赁物、对租赁物进行实际管理经营的义务。酒店在对外经营时为整体经营，且租赁合同为继续性合同，合同义务的履行具有相当程度的人合性，有赖于双方之间的信任关系。因受疫情影响，酒店经营困难，故被告及黄石裕达酒店管理有限公司多次通知业主解除合同，要求业主办理退租手续；部分业主已领取房屋钥匙、收回房屋。换言之，被告以实际行动表明不再继续履行合同。欣曼晶酒店众多业主从2020年7月15日起因房屋租金问题陆续向本院提起诉讼，要求被告支付租金至返还房屋之日止，亦表明其并不要求继续履行合同。可见，双方之间的信任基础已然丧失，而案涉合同的未履行期限尚有五余年，并非短时间内即可履行完毕。故本院认为双方当事人继续履行合同已陷入僵局，若强制要求被告继续履行对酒店行使经营管理的行为并履行支付租金的义务显失公平。本院根据已查明事实，并结合欣曼晶酒店众多业主于2020年7月15日就租金问题向本院提起诉讼的情况，确认被告黄石裕达酒店管理有限公司与原告之间的房屋租赁合同关系于2020年7月15日解除。关于原告要求被告腾退返还房屋的诉讼请求。被告黄石裕达酒店管理有限公司已多次通知包括原告在内的众多业主前来办理退房交接手续，而原告未前往办理；同时，原告亦未举证证明被告拒不腾退返还房屋，故双方对于原告的该项请求并无争议，本院对该项请求不予支持。关于原告主张租金的诉讼请求。本院已确认原、被告之间的房屋租赁合同关系于2020年7月15日解除。被告多次通知原告办理房屋腾退交接手续，但原告一直怠于处理。根据公平原则，本院认为从确认合同解除之日起再宽限一个月时间即2020年8月15日前足以让原告办理完毕收房手续。被告应从2020年2月1日起至2020年8月15日止继续向原告支付租金。原告主张的超过该期限即2020年8月15日后的租金属于原告不及时采取措施而扩大的损失，其要求被告承担该损失缺乏法律依据，本院不予支持。关于租金标准问题。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》关于合同案件的审理第6条第二款规定，“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”疫情期间，虽被告将酒店房间出租给医疗机构获得了一定的收益，但该部分收益系因疫情原因所作的具有一定的公益性的行为，与酒店日常对外经营在性质以及收费标准上均有所区别。若要求被告继续按照原租赁合同约定标准支付租金有失公允。根据公平原则，本院对疫情期间的租金酌情予以变更，对租金的数额具体确认如下：2020年2月1日至2020年3月22日期间的租金按1350元/月的80%计算，即1350元/月×80%×1个月22天=1872元；2020年3月23日至2020年8月15日期间的租金仍按双方在履行合同过程中变更的标准1350元/月计算,即1350元/月×4个月24天=6480元。综上，被告应当支付原告自2020年2月1日起至2020年8月15日期间的租金共计8352元。对原告主张的超过上述金额的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告按合同约定标准支付违约金的诉讼请求。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》关于合同案件的审理第5条第一款规定，“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”。本案中，被告逾期支付租金系受疫情影响以及其对解除合同通知的错误认识等因素造成的，不能因此认定被告存在违约行为，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。关于原告要求被告返还住宿房卡折价款的诉讼请求。原告根据《产权酒店委托经营合同》第三条第五项的内容提出上述请求。但原告所提供合同中该条款处的天数前为空白；同时，原告亦未举证其与被告就该事项达成了补充协议，故原告要求按照每年12天、每天328元的标准返还折价款的诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告冯萍与被告黄石裕达酒店管理有限公司于2018年11月28日签订的《产权酒店委托经营合同》于2020年7月15日解除。被告黄石裕达酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告冯萍支付2020年2月1日至2020年8月15日期间的租金8352元。三、驳回原告冯萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费274元，由原告冯萍负担153元、被告黄石裕达酒店管理有限公司负担121元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审 判 长  向淑青人民陪审员  张 景人员陪审员季红麟二〇二〇年十二月二十二日书 记 员  田也塬