辽宁省朝阳市龙城区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1303民初1545号原告：苏凤权，男，1968年7月10日出生，汉族，个体，住朝阳市双塔区。委托诉讼代理人：孙立军，辽宁明睿律师事务所律师。被告：朝阳吉源房地产开发有限公司，住所地朝阳市龙城区和平街四段****。法定代表人：曲利梅，总经理。委托诉讼代理人：张志宏，辽宁东宝律师事务所律师。原告苏凤权诉被告朝阳吉源房地产开发有限公司（以下简称吉源房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人孙立军、被告委托诉讼代理人张志宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。苏凤权向本院提出下列诉讼请求：1、请求依法解除原、被告签订的《商铺认购协议书》，判令被告返还购房款（认购金）人民币15万元及利息（自2013年8月20日起按中国人民银行同期同类贷款利息计算）；2、请求依法判令被告给付购房款项人民币537,321元及违约金（按协议书约定自2015年3月29日起按每日100元计算）；3、要求被告返还摊位费5,500元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年8月20日，原告与被告分别签订了《商铺认购协议书》三份，约定原告购买被告开发的“万国国际城广场A区-中国化石古玩文化艺术城”三套商铺，当即原告支付了三套商铺认购金，共计人民币15万元。然而，时至今日被告也没有按照承诺将商铺建成投入使用，原告合同目的无法实现。2013年11月15日，原告与被告再次签订了《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的万商国际广场第401C栋1、2层113、213号房屋，建筑面积157.78平方米。2015年3月18日，原、被告再次协商解除已经签订的《商品房买卖合同》，并签订了《解除商品房买卖合同协议书》，同时在朝阳市世元公证处办理了公证手续。综上所述，被告至今没能退还原告已付的以上房款，给原告造成了较大的经济损失，故诉至法院，望判如所请。吉源房地产公司辩称，2013年8月20日三份商铺认购协议书确实签署了，每套收取认购金5万元，但原告没有按认购协议书约定在交付认购金的10日内交清首付款，所以原告存在违约，应按合同法及约定向被告承担违约责任。2013年11月15日双方签订商品房买卖合同一份，原告购买被告的401C栋113、213房屋，2015年3月18日应原告的请求双方签订解除商品房买卖协议书，原告请求的理由是享受房交会的政策，解除后的2015年5月19日就上述房屋双方签订一份商品房买卖合同并办理了网签备案手续，原告欠的43万购房款至今未付清，该份合同被告不同意解除并保留随时诉讼追讨购房款及合同约定违约金的权利。另被告认为双方是2015年3月18日签订的解除买卖合同协议书，原告请求返还购房款及违约金已经过了法定最长诉讼时效，不同意返还。返还摊位费与本案不同案由，不同意在本案中一起审理。本院经审理认定事实如下：2013年8月20日，苏凤权与吉源房地产公司签订了三份《商铺认购协议书》，约定苏凤权购买吉源房地产公司开发的“万国国际城广场A区-中国化石古玩文化艺术城”商铺三套（分别为9栋1-20、9栋1-21、10栋1-01），优惠后价格分别为614,190元、441,922元、629,983元，每套需缴纳认购金为5万元，余款自签订认购协议之日起10日内付清。签订协议当日，苏凤权向吉源房地产公司交纳认购金共计15万元。后苏凤权未向被告交付余款，其所认购的三套商铺至今未建。2013年11月15日，苏凤权与吉源房地产公司签订《商品房买卖合同》一份，约定苏凤权购买被告开发的坐落在万商国际城市广场第401C幢1层113及2层123号商网，建筑面积共157.78平方米。付款方式为按揭支付，首付款合计为510,821元，按揭43万元。合同签订后，苏凤权向吉源房地产交纳购房首付款498,199元，贷款保证金21,500元，专项维修基金12,622元，其他费用5,000元，合计537,321元。2015年3月18日，双方以吉源房地产公司为甲方与苏凤权为乙方签订了《解除协议书》，约定因乙方原因要求退房，双方在协商一致的基础上解除于2013年11月15日签订的《商品房买卖合同》。同时约定甲方同意于2015年3月28日前将全部价款退还乙方；无论任何一方违约，自违约之日起每逾期一日向对方支付违约金100元。协议签订的当天双方将此协议在朝阳市世元公证处办理了公证。但此后吉源房地产公司未向苏凤权退还已付的购房款。2015年5月18日，原被告双方就上述《解除协议书》中所涉及的房屋再次签订了《商品房买卖合同》（预售），再次约定由苏凤权购买该房屋，其中关于房款事项双方约定“余款自本合同签订之日起45日内，买受人汇入出卖人指定账户”。现原告因要求与被告解除《商铺认购协议书》，由被告返还认购金15万元及利息，并且退还已付购房款及违约金等问题，与被告协商未果，故诉至法院。庭审中，原告增加诉讼请求，另要求被告返还摊位费5,500元。上述事实，有《商铺认购协议书》、《商品房买卖合同》、《解除协议书》、收款收据、万商国际城市广场商品房认购单、朝阳吉源房地产开发有限公司万商国际城市广场货款到账及贷款保证金账单等证据及当事人陈述载卷佐证，经庭审质证、认证，能够证明本案事实，本院予以采信。本院认为，根据我国相关法律规定，依法成立的合同对当事人具有法律拘束力，当事人均应按照约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。首先，原被告双方签订的《商铺认购协议书》合法有效，但因原告所认购的商铺至今未建，以至合同目的不能实现，现原告要求解除该协议并请求被告返还其认购金15万元，被告亦无异议，对此本院予以确认。关于原告主张被告支付15万元认购金的利息，因双方当时对于利息并未作相关约定，故对于原告该利息的请求，依法不予支持。其次，原被告双方签订的《解除协议书》是双方在协商一致的基础上达成的协议，是双方的真实意思表示，且该协议已经公证机关进行公证，对双方当事人具有法律约束力，吉源房地产应依此协议向原告退还购房款。协议中约定苏凤权已交付房款928,199元，并同意以此作为退房的总价款，但在庭审中，原告自认已付款项为537,321元，对于其中首付款部分的510,821元及贷款保证金21,500元被告均无异议，对于其他费用5,000元，被告称需庭后核实，但庭后被告对此亦未提出异议或反驳，故对于此费用，本院亦予以确认，上述原告已付的款项537,321元，被告应依据协议予以退还。协议中关于“任何一方违约，自违约之日起每逾期一日向对方支付违约金100元”的约定，不符合法律规定，且经本释明后，被告要求调整为依法不超过损失额的30%，被告此主张符合法律规定，故违约金数额应为被告应退还款项的30%，即161,196元。被告辩称不同意返还购房款及违约金，理由是原告的请求已超过诉讼时效，对此本院认为，在双方履行合同过程中，因本案被告单位自身原因，致使经营过程中出现一系列众所周知的状况，从而使原告的请求客观上无法得以实现，因此，被告不能以时效对抗原告的诉讼请求。此外，被告还称双方就《解除协议书》中的房屋于2015年5月18日再次签订了《商品房买卖合同》，用原告之前的已付款项抵顶了本次合同中的未付款项，但原告对此予以否认，且被告未提供证据予以证明，依据合同相对性，故对于被告的辩解意见，本院不予采纳。双方于2015年5月18日签订的《商品房买卖合同》是双方发生的另一个合同关系，被告对此若有异议，应另行主张权利。再次，关于原告要求被告返还摊位费的诉讼请求，与本案不是同一法律关系，被告亦不同意与本案一同审理，故本案对于该请求不作处理，原告应另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告苏凤权与被告朝阳吉源房地产开发有限公司于2013年8月20日签订的《商铺认购协议书》；二、被告朝阳吉源房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还原告苏凤权商铺认购金150,000元；三、被告朝阳吉源房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还原告苏凤权购房款537，321元,并支付违约金161,196元，计698,517元；四、驳回原告苏凤权的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5，469元，由被告朝阳吉源房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。审判员  朱晓琨二〇二〇年十二月二十九日法官助理尹秀梅书记员闵敏