西安市莲湖区人民法院民事判决书 （2020）陕0104民初3417号原告：陈哲密，女，1978年3月1日出生，汉族，住西安市未央区。委托诉讼代理人：马春丽，陕西瑞森律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘洋，陕西瑞森律师事务所实习律师。被告：陕西天竹置业有限公司，住所地陕西省西安市莲湖区。法定代表人：胡立军，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙士斌，男，1964年3月8日出生，汉族，住西安市莲湖区，系该公司法务。委托诉讼代理人：胡盼阳，女，1993年4月6日出生，汉族，住陕西省XX城县，系该公司法务。原告陈哲密诉被告陕西天竹置业有限公司(以下简称“天竹置业公司”)商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，本案适用普通程序，由审判员李娟独任审判，公开开庭进行了审理。原告陈哲密及其委托诉讼代理人马春丽、刘洋、被告天竹置业公司委托诉讼代理人孙士斌、胡盼阳均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告陈哲密向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还已付购房款140058元，并支付逾期利息，利息以140058元为基数按照银行同期贷款利率，自付款之日起计算至实际履行完毕之日止；2.判令被告因违约给原告造成的房屋差价损失663882.77元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年2月7日，原告与被告签订水滴Uhome商品房认购协议书，协议约定：原告认购被告位于西安市XX路XX幢XX层XX号，建筑面积为53.33平方米，认购时该商品房单价为5051.42元/平方米，总房款269392元。原告依据协议约定于签订之日支付首付款140058元，占总房款的52%，协议还约定被告于2012年12月31日前与原告签订正式《商品房买卖合同》，2013年12月31日前交付房屋给原告使用。但至今被告未履行任何协议义务，擅自将房屋转售案外人，导致原告重大损失，故诉至法院，请求被告返还购房款、支付利息，并承担给原告造成的损失。被告天竹置业公司辩称，一、被告同意给原告退还已付购房款，可按照认购协议书第四条的约定以固定存款利率向原告补偿2012年7月至2015年6月14日已付购房款的利息，从2016年6月15日至2018年4月24日按照银行同期贷款利率向原告支付已付购房款的利息，2018年4月24日以后原告已付购房款利息因原告未能按照被告发出通知要求的时间前来办理退款手续，责任则由原告自行承担。2、认购协议书是原告于2015年6月14日自愿解除的，并非被告无故解除或未按合同向原告交付房屋，该认购协议解除时，房地产市场低迷，直至两年多后，房价才开始回暖。该认购书解除后，被告所承担的仅仅是未退款的法律责任，即违约利息，不应承担房屋差价的损失。因此，原告要求被告承担其房屋差价的损失没有事实和法律依据。3、认购协议解除后，案涉房屋的所有权仍在被告名下，被告有权对该房屋占有、使用和处分的权利，认购协议解除两年多后，被告由于经营的需要于2018年将该房屋出售给了他人，被告处分自己名下的财产并无过错。综上，原告要求被告赔偿其高额利息和房屋差价的损失，没有事实和法律依据,请求依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，经审理本院认定事实如下：2012年2月7日，原告陈哲密作为乙方（认购方）与被告天竹置业有限公司作为甲方（出卖方），双方签订编号：C030《水滴Uhome商品房认购协议书》，乙方认购甲方开发的位于西安市XX路XX幢XX层XX号房屋一套，建筑面积53.33平方米，认购单价5051.42元/平方米，总房款269392元（该价格未含契税、维修基金等政府单项收费），原告选择银行按揭付款，应缴购房首付款149392元，乙方于2012年2月7日交纳首付款140058元，首付尾款将于签定正式商品房买卖合同时依据银行按揭要求补齐，方可办理银行按揭手续，其余129334元将于签定正式商品房买卖合同（网签）之时以银行按揭形式支付被告，合同约定甲方应在2012年12月31日之前与乙方签定正式《商品房买卖合同》，否则乙方有权要求甲方退还已交房款，同时甲方补偿乙方2012年7月至2012年12月共计6个月已交房款款项利息，以银行同期固定存款利率计算。在甲方取得《商品房预售许可证》后，需按照乙方在协议中提供的联系方式通知乙方，乙方本人应在甲方通知之日起15日内携带本协议书、交款收据及身份证原件与甲方签署《商品房买卖合同》并办理完相关按揭手续，否则甲方有权将该商品房另行出售给他人。甲方定于2013年12月31日前将该商品房交付乙方使用，如遇人力不可抗拒的自然灾害、其他非甲方所能控制的因素可延期交付使用。认购协议签订后认购的商品房乙方不得转让、抵押，否则后果自负。协议自双方签字盖章之日起生效，至双方正式签订《商品房买卖合同》后失效，并交回甲方注销。2012年2月7日，原告向被告缴纳首付款140058元，被告出具了收款收据。2015年6月14日，原告向被告提交申请，称其于2012年2月7日认购的案涉房屋，于2012年2月7日交纳首付款140058元，因交房时期推迟，特申请退房。2017年11月16日，原告向被告认购协议中所留地址邮寄通知书，称被告未按照双方约定时间退还原告已支付的购房款，原告要求撤回退房申请。如果被告同意交房和赔偿，原告不追究责任，否则原告保留诉讼权利，请被告在接到本函五日内回复。2018年4月24日，被告向原告认购协议中所留地址邮寄通知书，称陈哲密于2015年6月14日向被告公司递交了自愿退房申请书，要求公司退回首付款，解除双方签订的《水滴Uhome商品房认购协议书》，本公司已于当日同意退还首付款，解除《水滴Uhome商品房认购协议书》。时至今日本公司已多次电话及微信告知通知其来公司办理退款手续，但其仍未来本公司办理退款手续。本公司再次郑重通知其在收到此通知三日内前来办理退款手续，逾期后果自负。2018年4月27日该通知书送达原告。原告为支持其诉讼请求，提交在乐居、网易房产网站检索页面，证明案涉房屋目前单价比2012年购买时增加约12500元，其房屋差价损失为663882.77元。另查，2017年8月31日，涉案房屋取得预售许可证明。本院认为，原、被告在自愿、平等基础上订立《水滴Uhome商品房认购协议书》，其内容不违反法律及行政法规，合法有效。认购协议约定了房屋的建筑面积、房款及支付方式、房屋交付时间及签订正式的《商品房买卖合同》等相关事项，但是在被告未取得商品房预售许可证明的情况下对于按揭贷款如何支付、房屋面积差异的处理方式、产权登记办理方式等均未协商一致，故双方订立的认购协议属于商品房预约合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项对当事人一方可以解除合同的情形规定有“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，第九十六条第一款规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，被告不能按约定时间与原告订立《商品房买卖合同》，构成违约，双方合同目的已不能实现，原告作为守约方依法享有解除权。2015年6月14日原告提交申请，认为被告交房时期推迟，特申请退房，该申请系原告要求与被告解除合同、承担违约责任的意思表示，被告收取申请，并未在三个月期限提出异议并向人民法院诉讼确认解除合同的效力，依据上述法律规定，应视为原、被告《水滴Uhome商品房认购协议书》于2015年6月14日解除。关于原告于2017年11月16日向被告发出的告知函的效力，《中华人民共和国民法总则》第一百十四条规定“行为人可以撤回意思表示。撤回意思表示的通知应当在意思表示到达相对人前或与意思表示同时到达相对人。”结合上文已述，原、被告认购协议已于2015年6月14日解除，因此原告于2017年11月16日再主张撤回其退房申请、继续履行认购协议不能产生法律效力。2015年6月14日，原告向被告提交退房退款申请，被告未提出异议，亦未向人民法院主张权利，双方认购协议解除，原告就有权以债权请求权保护自身合法利益，向被告主张退还已经支付的房款及违约金，截至本案诉讼，原告未曾向被告主张过任何权利，现以涉案时间与其购买时间案涉房屋的市场差价主张损失，显属不当。虽被告于2018年4月24日向原告发出办理退款手续通知原告未去办理，但至今，被告还未退还原告房款。鉴于双方认购协议约定的违约金过低，本院结合实际情况调整为：以已付房款140058元为基数，自2012年2月7日起至2019年8月20日按照中国人民银行同期贷款利率计算；2019年8月21日起至款项退还日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于原告要求被告返还已付购房款140058元，原、被告《水滴Uhome商品房认购协议书》解除，被告应退还原告已支付的购房款。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十五条、第十六条之规定，判决如下：一、被告陕西天竹置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告陈哲密购房款140058元；二、被告陕西天竹置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告陈哲密违约金（以140058元为基数，分段计算为：自2012年2月7日起至2019年8月20日按照中国人民银行同期贷款利率计算；2019年8月21日起至款项退还日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告陈哲密其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍支付的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息，一般债务利息根据本判决确定的方法计算；加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务本金×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费12445元，由原告承担9557元，由被告承担2888元（原告已预交，被告在履行本判决时一并支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审  判  员    李 娟  二○二○年十二月八日  书  记  员    种文康 1