四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终16490号 上诉人（原审被告）：周禄昌，男，1941年8月31日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 委托诉讼代理人：芶邦俊，女，1946年11月10日出生，汉族，住四川省成都市金牛区，系周禄昌之妻。 被上诉人（原审原告）：成都兴荣源物业管理有限公司，住所地四川省成都市金牛区茶店子西街**********。 法定代表人：张明群，总经理。 委托诉讼代理人：罗煜，四川瀛领禾石律师事务所律师。 上诉人周禄昌因与被上诉人成都兴荣源物业管理有限公司（以下简称兴荣源公司）物业服务合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2020）川0106民初7714号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人周禄昌上诉请求：撤销一审判决，本案一、审诉讼费用由兴荣源公司承担。事实和理由：2016年1月15日签订的《物业管理服务合同》无业委会成员半数以上委员签字同意。2018年4月18日签订的《物业管理服务合同》签字人员不确定是否是业委会委员且业委会委员违反规定在兴荣源公司任职，上述两份《物业管理服务合同》的真实性、有效性存疑，故兴荣源公司主体不合法，遂提起上诉。 被上诉人兴荣源公司二审未提交书面答辩意见。 被上诉人兴荣源公司向一审法院起诉请求：1.判令周禄昌支付物业服务费1962元及违约金；2.判令周禄昌支付水费1781.15元、垃圾清运费360元。 一审法院认定事实：2016年1月15日，青羊区××苑第三届业主委员会（甲方，以下简称××苑业委会）与兴荣源公司（乙方）签订了《物业管理服务合同》，合同约定了委托管理事项、期限、双方权利义务、物业管理费用、违约责任等等，物业服务费按0.5元/平方米/月的标准收取，垃圾清运费按每户8元每月收取。委托管理期限从2015年2月10日至2018年2月10日。2018年4月18日，××苑业委会与兴荣源公司（乙方）签订了《物业管理服务合同》，该合同上有青羊区××苑业主大会和××苑业委会印章，张某印章，另有尹某、伍某、黄某签字。合同约定了委托管理事项、期限、双方权利义务、物业管理费用、违约责任等等。双方约定物业服务费收费按多层住宅0.5元/平方米/月的标准收取。乙方对无理由拒交物业服务费和机动车停车费的业主、物业使用人有权从逾期30日起按应缴纳费用百分之五加收滞纳金，对无理由拒交物业服务费和机动车停车费的业主、物业使用人，乙方可通过法律途径并按相关规定收取千分之五滞纳金。该合同的期限为自2018年2月11日至2021年2月10日止。一审法院另查明，成都市青羊区××北路××号××栋××单××楼××号房屋登记的所有权人为周禄昌，面积为87.14平方米。周禄昌对水费和垃圾清运费的时间无异议。周禄昌提交了2017年1-2月、2019年1-4月的费用收取单据，显示周禄昌已缴纳此期间的物业服务费261.6元、水费223.62元和垃圾处理费48元，物业服务费每月43.6元。周禄昌还提交了两份案涉小区的物业服务合同，拟证明签订合同未经过业主同意；提交了一份由四川省邮政公司成都分公司于2014年9月24日出具的邮政信报箱安装证明，载明为了方便小区居民邮件接收，为案涉小区安装邮政信报箱。周禄昌提交了一份青羊邮政投递分局于2014年11月14日出具的情况说明，显示因业委会人员反映，分局人员实地进行了解后发现该小区16个单元，每个单元的14个信报箱格口已经被拆除，其后到府南新区派出所进行报案，该所予以受理，拟证明兴荣源公司拆卖案涉小区的邮箱；周禄昌提交了照片，拟证明案涉小区停车位被外来车辆侵占，兴荣源公司提供的物业服务质量不符合合同约定。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，兴荣源公司与××苑业委会签订《物业管理服务合同》对案涉小区的业主具有约束力。参照《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……。”的规定，根据双方提供的票据结合兴荣源物业公司的诉讼请求，认定周禄昌应当交纳2016年1月至2016年12月、2017年3月至2018年12月、2019年5月至2020年4月的物业服务费2005.6元（43.6元/月×46月），兴荣源公司主张1962元，处分自己的部分权利，不违反法律规定，予以支持。关于水费和垃圾清运费的问题，周禄昌认可交纳，予以认定。周禄昌欠缴的垃圾清运费为368元（8元/月×46月），兴荣源公司主张360元，处分自己的部分权利，不违反法律规定，予以支持。兴荣源公司主张水费1781.15元不包括周禄昌已经交纳的部分，提交了票据为证，予以支持。关于违约责任问题，由于周禄昌提出了答辩意见并提交了证据，证明周禄昌未交纳物业服务费事出有因，基于合同法的公平原则考虑，一审法院对兴荣源公司的违约金诉讼请求，不予支持。周禄昌辩称物业服务合同无效，该合同上有青羊区××苑业主大会和××苑业委会印章，系双方真实意思表示，合法有效。无效合同应当根据《中华人民共和国合同法》第五十二条进行认定，并无证据证明《物业管理服务合同》存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，尹某、伍某、黄某签字不影响合同效力。物业服务费的收取主要是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支。无法按时足额收取物业服务费的情况，客观上可能会影响物业服务公司的服务水平和质量，会损害小区全体业主的共同利益。周禄昌称兴荣源公司拆卖邮箱、服务质量差等问题，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，周禄昌可以通过起诉要求兴荣源公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的方式维护自己的合法权益，但直接拒交物业服务费没有法律依据。综上，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条第一款之规定，判决：一、周禄昌于判决生效之日起十日内向兴荣源公司支付物业服务费1962元、水费1781.15元、垃圾清运费360元；二、驳回兴荣源公司的其他诉讼请求。案件受理费25元，由周禄昌负担。 二审中，当事人未提交新证据。二审查明事实与一审法院一致。 本院认为，2016年1月15日，青羊区××苑第三届业主委员会与兴荣源公司签订的《物业管理服务合同》，2018年4月18日，青羊区××苑第三届业主委员会与兴荣源公司签订的《物业管理服务合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，也未有法律规定合同无效的情形，前述两份《物业管理服务合同》应属合法有效，对包含周禄昌在内的案涉小区业主均有约束力，双方均应当按约履行。周禄昌上诉称2016年1月15日青羊区××苑第三届业主委员会与兴荣源公司签订的《物业管理服务合同》无业委会成员半数以上委员签字同意，2018年4月18日青羊区××苑第三届业主委员会与兴荣源公司签订的《物业管理服务合同》签字人员不确定是否为业委会委员且案涉业委会委员违反规定在兴荣源公司任职，兴荣源公司主体不合法，但并未提供证据证明其观点，本院不予支持。若周禄昌发现兴荣源公司违规招聘业委会委员等情形，宜通过及时告知、督促改正等方式解决，兴荣源公司也应当根据业主的反映，积极改正自身的不足，优化物业服务内容；若问题仍然得不到解决，业主可通过行使《中华人民共和国物权法》所赋予的权利通过召集业主大会重新选聘物业服务企业的方式行使权利而不能动辄拒交物业费。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，若周禄昌认为兴荣源公司不履行或不完全履行物业合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范规定的维修、养护、管理和维护义务的，有权请求兴荣源公司承担继续履行或者采取补救措施等违约责任，但不能以此为由拒缴物业费。本案中，兴荣源公司提供了物业服务，周禄昌应依据合同约定缴纳物业费，周禄昌逾期未支付物业费的行为构成违约，一审法院据此判决周禄昌向兴荣源公司支付欠缴的物业服务费、水费、垃圾清运费，并无不当。 综上，上诉人周禄昌的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元由上诉人周禄昌负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  喻小岷 二〇二〇年十二月十日 书记员  陈 悦