襄阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0691民初2859号原告：襄阳致力物业服务有限公司，住所地：襄阳市长虹北路**。法定代表人：杨扬，该公司总经理委托诉讼代理人：王兰、刘晓波，该公司员工。代理权限：一般授权。被告：李先章，男，1983年4月15日出生，汉族，住襄阳市。被告：刘花，女，1989年5月11日出生，汉族，住址同上。系李先章之妻。原告襄阳致力物业服务有限公司（以下简称致力物业公司）与被告李先章、刘花物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告致力物业公司的委托诉讼代理人王兰、刘晓波，被告李先章、刘花到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告致力物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令李先章、刘花向致力物业公司支付自2017年7月1日至2020年7月31日期间的物业费及垃圾处置费等共计6443元，并自2020年8月1日起，按照物业服务费1.4元/㎡/月，垃圾处置费4元/月的标准向致力物业公司支付物业服务费及垃圾处置费直至付清之日止；2.判令李先章、刘花向致力物业公司支付违约金1933元（按欠费总额的30%计算）；3.案件受理费由李先章、刘花负担。诉讼中，原告变更诉讼请求：1.判令李先章、刘花向致力物业公司支付自2017年7月1日至2020年7月31日期间的物业费及垃圾处置费等共计4194.9元（物业费0.9元/㎡/月、垃圾处置费4元/月），并自2020年8月1日起，按照物业服务费0.9元/㎡/月，垃圾处置费4元/月的标准向致力物业公司支付物业服务费及垃圾处置费直至付清之日止；2.判令李先章、刘花向致力物业公司支付违约金1258.48元（按欠费总额的30%计算）。事实与理由：2013年3月28日，被告办理位于襄阳市樊魏路11号艺苑·景观豪庭9号楼2单元6楼2室房屋的交接手续，房屋建筑面积为121.53㎡。后被告正常向原告交纳物业服务费及垃圾处置费至2017年6月30日。自2017年7月1日起，被告未再向原告交纳任何费用，原告通过电话、律师函等方式向被告催交欠费无果。被告的行为已给原告造成损失，按照《前期物业管理服务协议》的约定，被告应向原告支付欠交的物业服务费、垃圾处置费外，每日还应按照应交额的3%向原告支付违约金。被告李先章、刘花辩称，1、其与原告之间并没有签订书面的物业服务合同，原告的起诉没有依据；原告的物业服务合同是其与他人所签订，与致力物业公司不是同一主体，故原告无权起诉并要求被告支付物业费；2、原告要求其按1.4元/平方米缴纳物业服务费及其他的诉讼请求，无事实和法律依据，依法应当予以驳回。本院经审理认定事实如下：被告李先章、刘花系襄阳市高新区艺苑?景观豪庭********的房屋所有权人，系艺苑?景观豪庭小区的业主，其房屋建筑面积为121.53㎡。2011年2月21日，原告致力物业公司（乙方）与艺苑?景观豪庭小区的建设单位湖北艺苑房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业管理委托合同》一份。双方约定，甲方将艺苑?景观豪庭小区委托乙方实行前期物业管理，委托管理期限自合同生效之日起至物业管理区域业主委员会与其选聘的物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效之日止；合同有效期内，若物价部门批准调整物业管理服务费收费标准，从批准执行之日起，乙方按调整标准向甲方、业主、使用权人收取。2013年3月28日，被告李先章与原告致力物业公司签订了艺苑?景观豪庭《前期物业管理服务协议》，协议约定：业主交纳费用的起始时间为开发商通知交房之日开始计费，一次缴纳一年费用；每次物业服务费到期前三十日内一次性缴纳，物业服务费及其他费用按实际发生额据实结算；物业服务费多层住宅按建筑面积0.9元/㎡/月收取、固定垃圾处置费按每月每户4元代收；物业管理服务费用标准按襄阳市物价局核定的收费标准执行；业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，致力物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起交纳违约金，违约金每天按应交额的3%收取，等等。2012年12月31日，原告致力物业公司经襄阳市物价局审核批准，办理了物业服务收费副本号为2013-259的《监审证》，载明：根据襄价服规（2012）214号规定，艺苑?景观豪庭小区多层收费标准为0.9元/㎡/月。后被告李先章即代表其与妻刘花按照该收费标准向原告致力物业公司交纳物业服务费及垃圾处置费，直至2017年6月30日，后未再向原告继续交纳。经致力物业公司向被告催收并发送《律师函》后，被告仍未再交纳。故原告提起本案诉讼。另查明，2017年6月11日，襄阳市艺苑·景观豪庭小区业主委员会（下称艺苑业委会）选聘长城物业公司作为该小区新的物业服务企业，双方并签订了《物业管理服务合同》，但因原告致力物业公司未退出该小区，致长城物业公司至今尚未进驻该小区从事物业管理及服务。为此，艺苑业委会曾于2018年6月4日向本院起诉致力物业公司，要求其退出艺苑·景观豪庭小区、移交物业管理用房和相关设施，并移交物业服务所必需的相关资料。2018年11月19日，本院作出（2018）鄂0691民初1407号民事判决，以艺苑业委会未依法定程序选聘新的物业服务企业，违反《物业管理条例》相关程序性规定为由，驳回了艺苑业委会的诉讼请求。艺苑业委会不服，向襄阳市中级人民法院提起上诉，市中院于2019年3月19日作出（2019）鄂06民终375号民事判决，驳回上诉，维持原判。现艺苑·景观豪庭小区的物业管理服务仍由原告致力物业公司在继续负责。上述事实，有《前期物业管理委托合同》、《湖北省服务价格监审证》、《艺苑?景观豪庭前期物业管理服务协议》、《收据》、（2018）鄂0691民初1407号《民事判决书》、（2019）鄂06民终375号《民事判决书》及当事人陈述等证据证实，足以认定。本院认为，原告致力物业公司作为具有物业管理服务资质的企业，其依据与建设单位湖北艺苑房地产开发有限公司签订的《前期物业管理委托合同》，向艺苑?景观豪庭小区提供前期物业管理服务，后又与被告李先章签订《前期物业管理服务协议》并提供相关服务，故原、被告双方依法建立前期物业管理服务合同关系。根据《前期物业管理委托合同》约定，原告致力物业公司对艺苑?景观豪庭小区前期委托管理的期限自合同生效之日起至本物业管理区域业主委员会与其选聘新的物业服务企业签订《物业管理委托合同》生效之日止。故该《前期物业管理委托合同》系附终止期限的合同，新的《物业管理委托合同》生效之日即为该《前期物业管理委托合同》终止之日。现艺苑业委会因未遵循《中华人民共和国物权法》及《物业管理条例》等法律法规的规定选聘新的物业服务企业，并依据新的《物业管理委托合同》要求原告退出该小区物业管理的诉讼请求，已被本院及市中院生效判决予以驳回；且原告致力物业公司依据其《前期物业管理委托合同》至今仍在该小区从事物业管理活动，系提供物业服务的现任企业。故对原告继续提供物业服务的事实，本院予以确认；其依据与被告李先章签订的《前期物业管理服务协议》并主张由房屋所有人李先章、刘花继续按照协议约定的标准支付物业服务费及垃圾处置费的请求，亦具有事实依据，本院予以支持，被告李先章、刘花应继续向原告致力物业公司支付物业服务费及垃圾处置费。被告辩称与原告并未签订书面的物业服务合同、原告无权向其收取物业服务费的理由，与被告李先章与原告致力物业公司签订《前期物业管理服务协议》的事实不符，本院不予支持；其又辩称原告提供的物业服务不达标、其不应支付物业服务费的理由，诉讼中虽列举相关物业服务质量存在瑕疵的事项，但并未提供证据予以证实，且即物业使服务质量不达标属实，因双方协议中并未明确约定其有权拒交物业费，故对其拒绝支付物业费及垃圾处置费的抗辩理由，缺乏证据证实，本院亦不予支持。关于物业服务费及垃圾处置费的标准，双方《前期物业管理服务协议》约定“物业服务费多层住宅按建筑面积0.9元/㎡/月收取、固定垃圾处置费按每月每户4元代收”，被告李先章至2017年6月30日前亦一直按该标准交纳物业服务费及垃圾处置费，故原告致力物业公司主张被告按0.9元/㎡/月支付物业服务费及4元/月支付垃圾处置费共计4194.9元的请求，事实清楚、证据充分、符合双方合同约定及法律规定，本院予以支持。原告又要求被告自2020年8月1日起，按照物业服务费0.9元/㎡/月，垃圾处置费4元/月的标准继续支付物业服务费及垃圾处置费直至付清之日止的请求，因双方《前期物业管理服务协议》约定的相关费用为“一年一交”，其后期物业服务的事实尚未实际发生，且存在不确定因素，故原告的该项请求不符合双方约定，本院不予支持，其待实际发生后有权另行主张。原告还主张被告按照欠费总额的30%支付1258.48元违约金的请求，虽未超过双方《前期物业管理服务协议》约定的标准，但该主张过分高于其实际造成的损失。本院依法综合考虑合同履行情况、当事人过错程度等因素，酌情将违约金标准调整为以被告所欠4194.9元为基数按年利率6%计算，被告李先章、刘花应支付违约金252元；原告超过部分的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告李先章、刘花于本判决生效之日起十日内向原告襄阳致力物业服务有限公司支付自2017年7月1日至2020年7月31日期间的物业费及垃圾处置费共计4194.9元；二、被告李先章、刘花于本判决生效之日起十日内向原告襄阳致力物业服务有限公司支付违约金252元;三、驳回原告襄阳致力物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告李先章、刘花负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提出上诉状时预交上诉案件受理费，款汇至湖北省襄阳市中级人民法院，开户行：中国农业银行襄阳市万山支行，账号：17×××56，户名：湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  姜 勋人民陪审员  时金爱人民陪审员  刘爱华二〇二〇年十二月二十四日法官助理吴怡帆书记员田传蕊