广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤09民终2779号上诉人（原审被告）：茂名市富林实业发展有限公司，住所地：广东省茂名市电白区**********。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：李小奇，广东奇强律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：邵小春，女，汉族，1980年1月28日出生，住广东省茂名市电白区*************。委托诉讼代理人：陈锐寿，广东尚情律师事务所律师。委托诉讼代理人：李华连，广东尚情律师事务所律师助理。上诉人茂名市富林实业发展有限公司因与被上诉人邵小春商品房预售合同纠纷（立案案由为：商品房销售合同纠纷）一案，不服广东省茂名市电白区人民法院（2019）粤0904民初4416号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人茂名市富林实业发展有限公司上诉请求:一、撤销广东省茂名市电白区人民法院(2019)粤0904民初4416号民事判决，改判驳回被上诉人邵小春的诉讼请求。二、被上诉人邵小春承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：原审法院作出(2019)粤0904民初4416号民事判决，由于在计算时间上出现错误，导致判决错误，依法应予撤销。2014年11月28日上诉人与被上诉人签订《广东省商品房买卖合同》，该合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2015年11月20日被上诉人签署了《业户资料登记表》，确认上诉人同日将涉案商品房交付被上诉人使用。根据原审法院到茂名市电白区房产交易所调取的御林景园商住小区A1、A2、A3、A4、A5、A6幢《产权登记表》，表中记裁涉案商品房“办房产权证日期”为2017年7月4日，该日期为上诉人向产权登记部门提交涉案商品房办证资料日期，上述事实原审法院均与认定。根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》第十五条约定，上诉人只要在涉案商品房交付给被上诉人使用后的720天内将办证资料交付给产权登记部门，上诉人就不存在违约。至于买受人实际何时取得房屋权属证书，是由发证部门控制，不属于出卖人掌控范围。2015年11月20日涉案商品房已交付被上诉人使用，应从2015年11月21日起计算720日，即是到2017年11月9日前应将办理权属登记需由上诉人提供的资料报产权登记机关备案，上诉人在2017年7月4日已将办证资料交给产权登记机关，是在2017年11月9日前，显然没有违约。原审法院计算时间是2015年11月21日起计算720日是2017年1月9日，明显是计算时间错误，才认定上诉人违约，由于计算时间错误才导致判决错误，依法应予改正。综上，请二审法院依法撤销原审判决，支持上诉人的上诉请求。被上诉人邵小春辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，程序合法，恳请二审法院依法驳回茂名市富林实业发展有限公司的所有诉讼请求。邵小春向一审法院起诉请求：一、判令茂名市富林实业发展有限公司向邵小春支付逾期取得房地产权属证书违约金，违约金自2017年5月21日起，以房屋总价712365元为基数，按照6%的年利率暂计算至2019年10月1日，暂计违约天数为863天，违约金暂计101058.24元；二、判令茂名市富林实业发展有限公司在判决书生效之日起30天内向邵小春交付茂名市电白区*****************屋合法的房地产权属证书；三、本案诉讼费用、财产保全费用由茂名市富林实业发展有限公司承担。一审法院认定事实：2014年11月28日，邵小春与茂名市富林实业发展有限公司签订《商品房买卖合同》，约定邵小春向茂名市富林实业发展有限公司购买位于茂名市电白区*********************的商品房一套，该商品房合同约定建筑面积170.44平方米，其中套内建筑面积146.53平方米，分摊建筑面积23.91平方米。该商品房按套内建筑面积计算，单价为每平方米4869.87元，总金额为712365元。其中《商品房买卖合同》第六条约定涉案商品房的付款方式为银行按揭付款，邵小春在签定《商品房买卖合同》时须交足首期房款(含定金)30%，余下70%房款办理银行按揭或住房公积金按揭，……；第十五条约定：茂名市富林实业发展有限公司应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由茂名市富林实业发展有限公司提供的资料报产权登记机关备案。如因茂名市富林实业发展有限公司的责任，邵小春不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、茂名市富林实业发展有限公司缴纳销售税，邵小春缴纳1.5%或3%契税，印花税和房产局办证及按揭所需要的费税，如因邵小春不能按时提供所需要证件和办证资料拖延办证期限的，茂名市富林实业发展有限公司则不承担任何责任。涉案《商品房买卖合同》签订后，邵小春交清首期房款222365元，余款由邵小春向银行贷款并已支付给茂名市富林实业发展有限公司。2014年12月1日，涉案《商品房买卖合同》登记备案。2015年11月20日，茂名市富林实业发展有限公司将涉案商品房交付邵小春使用，邵小春于同日签署了《御林景苑住宅交付验收表》，确认收楼日期为2015年11月20日。一审法院根据茂名市富林实业发展有限公司的调查取证申请，向茂名市电白区房产交易所调取了御林景园商住小区A1、A2、A3、A4、A5、A6幢《产权登记表》，该登记表中记载涉案商品房“办房产权证日期”为2017年7月4日，庭审中茂名市富林实业发展有限公司确认该日期是茂名市富林实业发展有限公司向房产交易所提交办证资料的日期。2018年11月8日，茂名市电白区自然资源局颁发涉案商品房的不动产权证书[证号：粤(2019)电白区不动产权第xxxx号]。现该不动产权证书原件在茂名市富林实业发展有限公司处保管，茂名市富林实业发展有限公司称因邵小春未还清涉案商品房的按揭贷款，故不动产权证书要交付给银行，不同意交付给邵小春。一审法院认为，邵小春、茂名市富林实业发展有限公司双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当严格按照合同的约定全面履行自己的义务。本案双方争议的是茂名市富林实业发展有限公司是否存在致邵小春逾期取得房屋权属证书的违约行为，应否承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”根据上述规定和涉案《商品房买卖合同》第十五条的约定，因茂名市富林实业发展有限公司的责任导致邵小春逾期取得房屋权属证书的，茂名市富林实业发展有限公司承担违约责任。由此可推定，如茂名市富林实业发展有限公司已尽了自身的责任，则无需承担违约责任。如何界定茂名市富林实业发展有限公司已尽了自身的责任，一审法院认为，商品房买卖合同的出卖人在买受人取得房屋权属证书的过程中，其应尽的义务是在合同约定或法律规定的期限内向产权登记机关提交办理权属登记需由其提供的资料进行备案，之后，买受人实际于何时取得房屋权属证书，由发证部门控制，不属出卖人的掌控范围。故应认定茂名市富林实业发展有限公司在约定期限内将办理权属登记需由茂名市富林实业发展有限公司提供的资料报产权登记机关备案，就完成了其自身的办证义务。涉案《商品房买卖合同》第十五条约定，茂名市富林实业发展有限公司应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由茂名市富林实业发展有限公司提供的资料报产权登记机关备案，由此可见，双方对茂名市富林实业发展有限公司履行办证义务的期限进行了明确的约定，该约定合法有效，茂名市富林实业发展有限公司应依约履行。本案中，对茂名市富林实业发展有限公司何时将办理权属登记需由茂名市富林实业发展有限公司提供的资料报产权登记机关备案，茂名市富林实业发展有限公司应承担举证责任。根据目前证据，茂名市电白区房产交易所的《产权登记表》记载，涉案商品房的“办房产权证日期”为2017年7月4日，且茂名市富林实业发展有限公司认可该日是其向产权登记机关提交办证资料的日期，一审法院予以认定。涉案商品房于2015年11月20日交付给邵小春使用，故茂名市富林实业发展有限公司应从2015年11月21日起720日内即于2017年1月9日前将办理权属登记需由茂名市富林实业发展有限公司提供的资料报产权登记机关备案，茂名市富林实业发展有限公司于2017年7月4日才向产权登记机关提交资料，在茂名市富林实业发展有限公司不能举证证明其逾期提交资料可排除自身责任的情况下，应认定茂名市富林实业发展有限公司构成违约，应承担违约责任。关于违约金的计算问题。涉案《商品房买卖合同》没有约定逾期办证违约金的计算方法，邵小春亦未能举证证实因茂名市富林实业发展有限公司的违约行为给其造成的损失数额。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，涉案商品房逾期办证违约金应以购房款712365元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算，从茂名市富林实业发展有限公司逾期提交资料之日即2017年1月10日起计至茂名市富林实业发展有限公司提交资料之日即2017年7月4日止，茂名市富林实业发展有限公司违约天数为176天，茂名市富林实业发展有限公司应向邵小春支付违约金19424.73元(712365元×4.35%×130%÷365天×176天)。邵小春主张违约金按年利率6%从2017年5月21日起计算至2019年10月1日，理据不足，一审法院不予支持。邵小春、茂名市富林实业发展有限公司双方约定邵小春支付购房款的方式为银行按揭付款，茂名市富林实业发展有限公司提供的《楼宇抵押贷款合作协议》载明办理按揭贷款的商品房的房地产权证和他项权利证需交银行保管。故在邵小春未举证证实其已向银行还清贷款、注销抵押的情况下，茂名市富林实业发展有限公司主张涉案商品房的房地产权属证书要交付给银行，不能交给邵小春，一审法院予以采信。本案邵小春诉请茂名市富林实业发展有限公司交付涉案商品房的房地产权属证书，理据不足，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、限茂名市富林实业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向邵小春支付违约金19424.73元；二、驳回邵小春的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1160.58元，由茂名市富林实业发展有限公司负担223.08元；邵小春负担937.5元。二审中，当事人没有提交新证据。本院审理查明，确认一审法院认定的事实。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。争议焦点是：茂名市富林实业发展有限公司是否违反其与邵小春2014年11月28日签订的《商品房买卖合同》第十五条约定。对争议焦点，评判如下：茂名市富林实业发展有限公司与邵小春2014年11月28日签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：茂名市富林实业发展有限公司应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由该公司提供的资料报产权登记机关备案。如因茂名市富林实业发展有限公司的责任，邵小春不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.茂名市富林实业发展有限公司缴纳销售税，邵小春缴纳1.5%或3%契税，印花税和房产局办证及按揭所需要的费税，如因邵小春不能按时提供所需要证件和办证资料拖延办证期限的，茂名市富林实业发展有限公司则不承担任何责任。根据茂名市电白区房产交易所《产权登记表》记载，案涉商品房的“办房产权证日期”为2017年7月4日。茂名市富林实业发展有限公司认可该日期是其向产权登记机关提交办证资料的日期，本院认定该事实。案涉商品房于2015年11月20日交付给邵小春使用，故茂名市富林实业发展有限公司应从2015年11月21日起720日内即于2017年11月9日前将办理权属登记需由茂名市富林实业发展有限公司提供的资料报产权登记机关备案。茂名市富林实业发展有限公司于2017年7月4日向产权登记机关提交资料，没有违反上述约定，故不应承担违约责任。邵小春请求茂名市富林实业发展有限公司向其支付逾期取得房地产权属证书违约金，没有事实依据，本院不予支持。一审判决对双方当事人约定的茂名市富林实业发展有限公司应当将办理权属登记需由该公司提供的资料报产权登记机关备案的期限的截止日期的确定有误导致适用法律错误，应予纠正。综上所述，上诉人茂名市中晟实业有限公司的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律错误，应予撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省茂名市电白区人民法院(2019)粤0904民初4416号民事判决；二、驳回被上诉人邵小春的诉讼请求。一审案件受理费1160.58元、二审案件受理费446.16元，由被上诉人邵小春负担。上诉人茂名市富林实业发展有限公司预交的二审案件受理费446.16元，不予退还；由被上诉人邵小春迳付给上诉人茂名市富林实业发展有限公司。本判决为终审判决。审 判 长 徐忠圣审 判 员 罗 文审 判 员 欧卫慧二〇二〇年十二月十日法官助理 阮树本法官助理 陈 苗书 记 员 郑子妍附相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。