广西壮族自治区贵港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂08民终2785号 上诉人(原审被告)：桂平市鑫盛投资实业有限公司，住所地：桂平市桂金路口中山南路东侧鑫盛家园，统一社会信用代码：91450881687785413U。 法定代表人：杨正新，该公司总经理。 委托诉讼代理人：屈建国，广西和清律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑燕君，广西佑成律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈炯松，男，1991年12月3日出生，汉族，住桂平市。 委托诉讼代理人：黄亮，广西诚济（桂平）律师事务所律师。 上诉人桂平市鑫盛投资实业有限公司（以下简称鑫盛公司）因与被上诉人陈炯松商品房预售合同纠纷一案，不服桂平市人民法院（2020）桂0881民初2424号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 鑫盛公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实与理由：一、没有证据表明被上诉人委托上诉人办理产权登记手续，上诉人只有提交资料备案的义务，上诉人所收取的办证费，仅为根据不动产部门的要求代收代缴，未经买受人许可和提供相应的材料，出卖人单方无法完成申请不动产登记。根据法律规定以及合同约定，上诉人仅有资料备案的义务，资料备案之后，是否申请不动产登记以及申请之后，不动产部门是否核发不动产权属证书，这都不是上诉人单方可以决定和掌控的事情。上诉人主张违约金直至权属登记至其名下为止，一审法院判决支付违约金直至各被上诉人名下止，没有事实依据。二、本案双方所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示和协商后的结果，样本为建设部和工商总局所制定，不存在“格式霸王合同”，双方应恪守合同约定，包括对逾期办证违约金的选择。双方非常明确约定的办证期限为500个工作日（约730天）+90天＋365天。《商品房买卖合同》已用粗体、黑字、划横线标示。即使法院认为上诉人构成违约，应当计算违约金，也应当是交房后500个工作日（约730天）+90天＋365天之后起算。三、关于产权登记的违约金，双方并未作出选择，被上诉人作为购房人，对于出卖人未在约定期限内提交相关资料导致逾期办理不动产权属证书的法律后果，即出卖人不承担支付违约金的违约责任，是知晓并认可的。《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定条款中，是有空格需要双方填写百分之几的违约金的，也有选项的，但双方在空格处均填写“X”、也不做选择，可以视为双方对于逾期产权登记不追究违约金。故本案不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”中规定的没有约定的情形。涉案小区未能如期办证，属于政府部门的原因所致，可以构成阻却违约的法定构成事由。 政府职能部门对于涉案小区的违规修建地下车库的问题，耗时三年的时间才进行处理，事实上导致了涉案项目无法完成竣工验收备案，致使上诉人履行不能。四、被上诉人主张的违约金数额过高，计算方式不公，显失公平。被上诉人应当提供相应的证据证实确实存在损失。被上诉人以购房款总额，按日计算违约金，直至办理房屋权属证书至其名下，必将导致双方的权利义务失衡。1.涉案房屋已经交付被上诉人，实现了双方合同的根本目的和房屋的最大价值功效；2.根据现行的户籍制度，是可以凭借购买合同等实现户口的迁移的，不会对购房人的户口、小孩读书教育产生影响；3.被上诉人所购买的房屋，基本都系通过抵押贷款的方式实现的购房，且被上诉人已经获得了银行金融机构的贷款，即使取得了房产证，在尚未归还完毕贷款的情况下，也不能上市交易。故而没有取得房产证，并不会对购房人的上市交易或者经济上产生任何的损失；4.双方的合同已经在房管部门备案登记，也就是说，在房管部门的权属登记簿上，于房屋的权属已经清晰，不会发生权属不清或者权利纠纷的事情。 陈炯松辩称，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。 陈炯松向一审法院提出诉讼请求：1、判令鑫盛公司支付迟延办证违约金（违约金计算方式：从2017年4月24日起计算至鑫盛公司为陈炯松办讫房屋所有权登记之日止，以全部房价款406436元为基数，按日万分之零点五计算给陈炯松），现暂计算至2020年5月24日为37595.33元；2、本案诉讼费用由鑫盛公司负担。 一审法院经审理查明，2013年4月5日，陈炯松与鑫盛公司签订商品房买卖合同，约定陈炯松购买鑫盛公司开发的位于桂平市，总房款406436元；其中合同第十五条约定鑫盛公司应当在交房后500个工作日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的， 双方同意按下列第3项处理……3、本条所称的“规定期限”是指《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期届满后超过一年。由于买受人的原因，交付后在约定期限内不能取得房地产权属证书的，由买受人自行承担责任。陈炯松在合同签订后已按约付清房款，鑫盛公司亦已收取陈炯松的办证费2000元。鑫盛公司于2016年1月24日将上述商品房交付陈炯松，鑫盛公司至本案庭审辩论终结时止尚未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2020年6月15日，桂平市自然资源局对鑫盛公司未按照建设工程规划许可证的规定进行建设商住楼地下室的违法行为作出【2020】3186号行政处罚决定书。 双方争议的焦点是：违约天数如何认定？违约金应否予以调整？鑫盛公司主张由于政府部门的原因导致不能及时办证的合理期间应否予以扣除？陈炯松的起诉是否超过了诉讼时效？ 一审法院认为，1、根据鑫盛公司公司的同类案件判决情况，鑫盛公司为陈炯松办理房屋产权登记证的期限是455天，即交房之日起455天内办讫房屋产权登记证给陈炯松。双方没有约定逾期办证违约责任的承担方式，比照逾期付款、逾期交房的违约责任，以陈炯松已付购房款为基数，按年利率3%计算。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，鑫盛公司认为违约金过高应由法院调整，没有提供事实证明，故对鑫盛公司的主张不予采纳。根据公平原则，逾期办证违约金的总额不能超过陈炯松已付购房款总额的30%为宜。 2、根据查明的事实，由于涉案商品房地下车位比例不符合规划，无法取得竣工验收备案材料，造成鑫盛公司不能在合同约定的期限内向登记部门提交备案登记的证明文件及资料，逾期办证是出卖人的原因造成的。鑫盛公司主张应按照自治 区高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件逾期办证违约责任若干问题的指导意见》第五的规定，扣除不能及时办证的合理期间，与事实不符，一审法院不予采纳。 根据相关法律规定，权利人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，陈炯松于2020年6月16日才向一审法院提起诉讼【立诉前调案件，案号：（2020）桂0881民诉前调172号，立案时间：2020年6月16日】要求支付迟延办证违约金，故陈炯松要求鑫盛公司支付逾期办证违约金诉讼请求中的2017年6月16日之前的逾期交房违约金因超过了三年的诉讼时效，一审法院不予保护，并予以驳回该部分的诉讼请求。 依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条、第六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条、第二百一十九条之规定，一审法院判决：一、桂平市鑫盛投资实业有限公司应当支付迟延办证违约金【以 购 房 款 4 0 6 4 3 6 元 为 基 数 ， 自 2 0 1 7 年 6 月 1 6 日 起 至 鑫 盛 公 司 将 涉 案 商 品 房 的 产 权 证 书 办 理 至 陈 炯 松 名 下 之 日 止 ， 按 年 利 率 3 % 计 算 ， 且 违 约 金 的 总 额 不 能 超 过 购 房 款 4 0 6 4 3 6 元 的 3 0 % 】 给 陈 炯 松 ； 二 、 驳 回 陈 炯 松 的 其 他 诉 讼 请 求 本案受理费369元（陈炯松已预交），由桂平市鑫盛投资实业有限公司负担。上述给付义务，鑫盛公司应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。 二审期间，当事人未提交新的证据，对一审法院查明的上述事实，本院予以确认。 本院认为，关于逾期办证违约责任的承担问题，双方签订的《商品房买卖合同》只是约定了出卖人提供资料报产权登记机关备案的时间，但对出卖人的违约责 任及违约金计算并未作出具体明确的约定，应认定双方未约定违约金计算标准。一审法院认定双方没有约定逾期办证违约责任的承担方式，以购房款为基数，按年利率3%计算符合事实和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，应当维持。同时，该解释第一款规定的是“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”，换言之，买受人取得房屋权属证，出卖人才能免于承担逾期办证的违约责任。因此，上诉人与被上诉人虽约定的是“在交房后500个工作日内由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，但上诉人的违约责任仍应计算至买受人取得房屋权属证时止。一审法院判决计算至鑫盛公司将涉案商品房的产权证书办理至被上诉人名下之日止并无不当，应当维持。上诉人称被上诉人委托其办理产权登记手续、逾期办理房产权证对被上诉人未造成影响、双方对于逾期产权登记不追究违约金，与事实不符，本院不予采纳。上诉人主张违约金过高、涉案小区未能如期办证是政府部门的原因所致，但未能就此提供证据证实，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费729元（上诉人已预交），由上诉人桂平市鑫盛投资实业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈香妙 审 判 员 苏洁平 审 判 员 黄钰雄 二〇二〇年十二月二十三日 法官助理 韦江转 书 记 员 梁永欣