江西省吉安市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）赣08执异101号之二异议人（申请执行人）：江西井冈山农村商业银行股份有限公司，住所地井冈山市新城区映山红路**，统一社会信用代码91360800598871862J。法定代表人：黄家强，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘发，该公司员工。被执行人：江西遂川万家福家居建材广场有限公司，住所地江西省遂川县商贸城**中心区。法定代表人：郭建华，该公司董事长。被执行人：江西远梦房地产开发有限公司，住所地江西省南昌市东湖区洪都北大道**江中花园******。法定代表人：郭建华，该公司董事长。被执行人：郭建华，男，1975年8月13日生，汉族，住江西省遂川县。被执行人：刘流，男，1963年6月1日生，汉族，住江西省遂川县。被执行人：肖汉平，男，1971年7月20日生，汉族，住江西省遂川县。被执行人：郭晓春，男，1958年3月21日生，汉族，住江西省遂川县。被执行人：郭建平，男，1973年10月29日生，汉族，住江西省遂川县。第三人：肖玉君，男，1988年12月3日生，汉族，住江西省遂川县。在本院执行江西井冈山农村商业银行股份有限公司（以下简称井冈山农商行）与被执行人江西遂川万家福家居建材广场有限公司（以下简称万家福公司）、江西远梦房地产开发有限公司（以下简称远梦公司）、郭建华、刘流、肖汉平、郭晓春、郭建平金融借款合同纠纷一案中，申请执行人井冈山农商行向本院提出书面异议，请求远梦公司名下位于遂川县去除租赁权拍卖。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。井冈山农商行称，请求吉安市遂川县阳光华苑小区七套住宅（第一次拍卖）的公告中遂川县去除租赁权拍卖。事实与理由:1、根据贵院于2017年12月21日判决的关于申请人与万家福公司的案号为【2017】赣民初85号民事判决书内容，申请人重新申请了对该案号的强制执行，对该案号下抵押人远梦公司名下7套房产进行了评估，贵院执行局于2020年10月28日出具的关于吉安市遂川县阳光华苑小区七套住宅（第一次拍卖）的公告，其中遂川县带了租赁权拍卖，承租人分别为刘贞梅、肖玉君、刘奕凌。但根据申请人2014年8月4日委托江西遂川乐意房地产价格评估有限责任公司出具的关于以上房产的评估报告中的第7页写明估价对象为毛坯房，至估价基准日2014年8月4日止，评估对象不存在抵押权、租赁权、担保权等他项权利，未发生其他权属纠纷，具有完整的房地产权益，房地产估价师知悉的估价对象在估价时点的法定优先受偿款为零。上述3套存在租赁权争议的租赁户刘贞梅、肖玉君、刘奕凌提供的三份租赁合同申请人认为是在抵押合同签订后签订的，执行标的上申请人的抵押权设立在先，被异议人租赁权成立在后，如租赁权继续存在于拍卖标的上，对在抵押权实现有影响，贵院应将租赁权除去后进行拍卖，即租赁权不能对抗在先设立的抵押权。2、刘云梅、肖玉君、刘奕凌每人仅提供了一份租赁合同，租赁合同中未见承租人的身份证复印件等详细身份信息，不符合租赁合同签订的常理，同时也未提供租赁合同成立生效应存在的其他真实交易凭证，例如：银行转账流水，收据，发票等。以上证据被异议人及承租人均未提供，故申请人认定该租赁合同系在抵押权设立后被异议人与承租人后补签的，用来对抗申请人抵押权的实现。为维护自身权益，申请人向贵院提出异议申请，恳请贵院依据我国《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国物权法》之规定，支持申请人的全部异议请求。远梦公司称，1、遂川县阳光华苑小区**室，因我公司拖欠了承租人的工资，由我公司以房屋租赁抵债(抵偿工资)的方式将上述房屋租赁给承租人了。在租赁后，承租人也对房屋进行了装修，并在使用。承租人所享有的租赁权，应当依法给予保护。2、井冈山农商银行要求去除租赁权拍卖的实质还是对租赁合同无效的异议，是对实体事由、实体权利的异议，该异议成立的前提是租赁合同无效。故井冈山农商银行的异议不属于执行异议审查的范围，其提出的去除租赁权拍卖的异议请求不能成立。而且贵院2020年7月8日作出的（2020）赣08执异44号执行裁定书，也已经驳回了井冈山农商银行的异议申请。3、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》中关于“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，…….”的规定，由于我公司与承租人的租赁关系成立在先，法院查封在后，而且承租人是善意的第三人，故我公司与承租人的租赁关系应当得到法律的保护。4、对承租人的身份，我公司予以认可，租赁合同不存在身份信息上的瑕疵。公司的资料因其他案件移交给法院了，本案提供不了租赁合同。综上，我公司请求贵院审查后，依法对井冈山农商银行的异议请求不予支持。并请维持贵院拍卖公告中对上述房屋带租赁权拍卖的内容。肖玉君称，同意远梦公司的意见。井冈山农商行与远梦公司的纠纷我不清楚。我在远梦公司做事，公司没发工资，郭建华就说拿一套房子租赁给我，租期20年。租金是现金交给郭建华，没有收据，2018年装修后入住，与刘奕凌、刘贞梅的情况相同。并提交了租赁合同。本院查明，井冈山农商行与万家福公司、远梦公司、郭建华、刘流、肖汉平、郭晓春、郭建平金融借款合同纠纷一案，本院于2017年11月21日作出的（2017）赣08民初83号民事判决：一、被告江西遂川万家福家居建材广场有限公司应在本判决生效之日起二十日内归还原告江西井冈山农村商业银行股份有限公司垫付款14977748.71元及逾期利息（从2016年2月5日起，以垫付款9985165.37元为本金，按日万分之五计付利息计算至付清之日止；从2016年2月6日起以垫付款4992583.34元为本金，按日万分之五计付利息计算至付清之日止）；二、被告江西遂川万家福家居建材广场有限公司应在本判决生效之日起二十日内支付原告江西井冈山农村商业银行股份有限公司违约金（从2016年2月5日起以垫付款20000000元为基数，按日万分之一计付违约金计算至付清之日止；从2016年2月6日起以垫付款10000000元为基数，按日万分之一计付违约金计算至付清之日止）；三、被告江西远梦房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任；四、原告江西井冈山农村商业银行股份有限公司对被告江西远梦房地产开发有限公司抵押登记的国有土地使用权证号为0**6，房屋所有权证号为**号的房产享有优先受偿权；五、被告郭建华、郭建平、郭晓春、刘流、肖汉平对被告江西远梦房地产开发有限公司的国有土地使用权证号为0**6，房屋所有权证号为**号的房产抵押担保以外的债权承担连带保证责任；六、驳回原告江西井冈山农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。案件受理费142159元，由被告江西遂川万家福家居建材广场有限公司、江西远梦房地产开发有限公司、郭建平、郭晓春、郭建华、刘流、肖汉平共同负担。因被执行人万家福公司、远梦公司、郭建华、刘流、肖汉平、郭晓春、郭建平未履行生效法律文书确定的义务，经申请执行人井冈山农商行申请，本院于2018年1月22日立案，执行案号为（2018）赣08执72号。2018年3月30日，本院作出（2018）赣08执72号执行裁定和协助执行通知书，查封被执行人远梦公司国有土地使用权（证号0**6）、房产（证号为**号），查封期限三年，2018年4月9日起至2021年4月8日止。2018年12月24日，井冈山农商行申请撤销本案的执行，本院依法裁定终结（2017）赣08民初83号民事判决的执行。2020年5月13日，经井冈山农商行申请恢复执行，执行案号为（2020）赣08执恢36号。本案执行期间，肖玉君、刘贞梅、刘奕凌提出分别租赁远梦公司的**房（遂房权证泉江镇字第**）、**房（遂房房权证泉江镇字第**）**房（遂房权房权证泉江镇字第**）年。2020年9月3日江西省中唐房地产评估顾问有限公司出具的房地产估价报告中特别提示：依据委托方提供的资料及估价人员现场查勘，估价对象遂川县阳光华苑小区*室（第八层）存在租赁权，租赁期为2013年6月20日至2033年6月19日、遂川县*8室（第八层）存在租赁权，租赁期为2012年10月25日至2032年10月24日、遂川县*室（第七层）存在租赁权，租赁期为2011年2月20日至2031年2月5日；本次评估已考虑上述租赁期对估价结果的影响。本院于2020年10月20日作出（2020）赣08执恢36号之一执行裁定，拍卖案涉房产在内的7处房产；于2020年10月28日发布拍卖公告，公告中载明：目前标的物**室三处房产在用，未腾空，存在租赁。另查明，遂川县乐意房地产价格评估有限公司接受万家福公司的委托，于2014年8月5日出具的《房地产抵押估价报告》（遂房评估2014--0699号）载明“估价作业日期：2014年8月4日-8月5日。估价项目：江西远梦房地产开发有限公司位于遂川县井冈山大道万福家居商城一楼Ｃ区；遂川县阳光华苑小区七套住宅房地产抵押估价报告。估价对象权益状况：房屋所有权证号遂房权证房权证泉江镇字第**、×84号、00××85号、00××86号、00××87号、00××88号、00××89号；房屋所有人江西远梦公司房地产开发有限公司；法定用途住宅、实际用途住宅；至估价基准日止，评估对象不存在抵押权、租赁权、担保权等他项权利，未发生其他权属纠纷，具有完整的房地产权益，房地产估价师知悉的估价对象在估价时点的法定优先受偿款为零”。案涉三套房产于2014年8月11日办理抵押登记，抵押权人为井冈山农商行。在本案审查过程中，井冈山农商行与第三人刘奕凌、刘贞梅就案涉房产去除租赁权拍卖问题自愿达成和解协议，井冈山农商行向本院提出撤回对远梦公司名下位于遂川县去除租赁权进行拍卖的异议申请，本院已准许。本院认为，在执行程序中对符合保护条件的承租人的租赁权，人民法院要予以保护，但承租人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，被执行人承认其对执行标的享有足以排除强制执行的实体权益并不能免除其举证证明责任。本案中，被执行人远梦公司与第三人肖玉君签订的房屋租赁合同载明的时间是2012年10月25日，但遂川县乐意房地产价格评估有限公司出具的《房地产抵押估价报告》证实至估价基准日止（估价作业日期2014年8月4日-8月5日），案涉房产不存在抵押权、租赁权、担保权等他项权利；远梦公司和肖玉君辩称系以租来抵扣工资，但房屋租赁合同中并未约定此事，却约定了月租金数额及交纳租金的方式，而双方又不能提供交付了租金等相关证据，因此，现有证据不足以证实远梦公司与肖玉君签订房屋租赁合同的时间是在2012年10月25日，是先于抵押权登记时间和人民法院查封的时间，且不排除双方存在串通、倒签房屋租赁合同。综上，肖玉君享有的租赁权不符合法律规定的保护条件，且剩余租赁期还有10余年，该权利继续存在于拍卖财产上，对异议人井冈山农商行在先的担保物权的实现有影响，井冈山农商行提出案涉房产去除租赁权拍卖的请求，符合法律规定，予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第一款、第十七条第（二）项、第三十一条之规定，裁定如下：江西省吉安市中级人民法院将江西远梦房地产开发有限公司名下的遂川县阳光华苑小区C幢2单元603室房产去除租赁权后进行拍卖。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内向江西省高级人民法院申请复议。审判长  周敏安审判员  肖幼新审判员  李 娟二〇二〇年十二月十五日书记员  方 娟