广西壮族自治区凌云县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1027民初1471号 原告：广西荣福物业服务有限公司（原南宁市荣福物业服务有限公司），住所地：广西南宁市青秀区厢竹大道**天立.东方大厦****。 法定代表人：钟祖宾，总经理。 委托诉讼代理人：骆爱曼，女，右江区法律服务所法律服务工作者。 被告：潘秋云，女，1981年12月8日出生，壮族，居民，住广西凌云县，系广西凌云县金城湾花园小区7栋1101号房业主。 委托诉讼代理人：黄尤忠，男，系被告潘秋云之夫。 原告广西荣福物业服务有限公司（下简称荣福物业公司）与被告潘秋云物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告荣福物业公司的委托诉讼代理人骆爱曼、被告潘秋云的 2 委托诉讼代理人黄尤忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告荣福物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业管理服务费946.68元（其中物业综合服务费601.44元、电梯维护费210元、公共维修金100.24元、代收生活垃圾处理费35元）及滞纳金75.46元；2.由被告承担诉讼费用。事实与理由：凌云县金城湾花园小区是由百色市浩元房地产有限公司（下简称百色浩元公司）开发，2016年7月1日，原告根据《物业管理条例》有关规定，与百色浩元公司签订了凌云县金城湾花园小区前期物业管理服务合同，约定由原告向凌云县金城湾花园小区提供物业管理服务。合同期限从2016年7月1日至该小区业主委员会成立时止。合同对该小区物业的管理服务费等收费标准进行了明确约定，业主按各自住房建筑面积向原告缴纳物业管理费，缴费的方式为半年缴纳一次。合同约定如逾期不缴纳费用的从逾期之日起按所欠的费用总额每天千分之三交纳滞纳金。合同签订后，原告严格按照合同所约定为被告提供了优质高效的物业管理服务，但被告并未按合同约定履行支付物业管理服务费等义务。经原告多方、多次催促被告履行支付义务，但被告一直不履行支付义务，给原告的工作带来极大负面影响及经济损失。为维护原告合法权益，特向人民法院提起诉讼。 被告潘秋云辩称：一、金城湾房地产开发建设单位所开发的楼盘和根本还没有竣工验收，未取得三书一证一表（住宅质量保证书、住宅使用说明书、建筑工程质量认定书、房地产开发建设项目竣工综合验收合格证、竣工验收备案表）属未竣工开发项目，未达到交房条件，只是开发商为了规避延期交房违约责任，擅自将未竣工验收的房子交给业主装修入住。原告在承接物业服务前，未严格审查、查验该项目是否竣工，是否达到进驻条件就贸然与开发商签订《前期物业管理合同》强行 3 事实物业管理，强行违规收取物业费，属违法行为，严重侵犯所有业主的合法权益。原告与被告之间没有签订有任何合同、协议。被告唯一与开发商签订的售房合同中约定的前期请物业管理服务公司为百色市建顺物业服务公司，时间是从2016年8月1日到2018年12月31日。故原告向被告收取物业管理费不符法律规定。二、被告从2017年4月入住金城湾花园小区至今，从未收到催告函快递一事，不知原告从何而来一张快递单，纯属伪造行为。三、原告进驻期间未履行物业服务职责，违反合同条例的相关规定。被告根本不知道有广西荣福物业服务有限公司的存在，也没有享受过物业服务。原告从来没有真正履行服务职责。小区实情：小区内没有看到一花一草，一树一木，也没有活动场地。在小区的出入通道没有设有保安亭、值班岗、一车一杆等设施，电梯楼梯出入通道没有安装门禁，没有围墙属开放小区，项目建设未完善属建设未竣工。四、原告起诉被告支付物业服务费没有法律依据，更没有列有费用清单依据，只有金额数字，收费不合理，被告不认可。原告在没有获取相关物价部门审批、备案，也没有取得被告认可和同意就贸然进驻实施相关物业服务收费，属于违法乱收的行为。由于金城湾花园小区藏乱差、臭等无人管理，广大业主多次去找开发商处理未果。2019年8月26日，因广大业主不满开发商损害全体业主的合法权益，未按设计要求、未完善相关设施、未按时交房，物业公司未履行职责违法乱收费行为等，集体上访县政府房产管理局信访办公司，后经政府信访办领导协调，浩元房地产开发商负责人覃志阳总经理，签字承诺，在七个工作日内协调组织完善相关设施，如未能履行则自动默认条款，业主不承担之前所欠物业费，由开发商自己承担。但是，时至今日开发商仍未作出任何处理完善，故开发商应履行承诺承担责任，支付前期物业费。五、之前被告与浩元房地产开发有限公司签订的售房合同约定的前期物业管理公司时百色市建顺物业服务公司，而后未经广大业主 4 同意，荣福物业服务公司非法进驻实施物业管理，今后是否只要能与浩元房地产开发有限公司签订《前期物业管理合同》的物业公司都可以要求金城湾花园小区的业主们支付无中生有，非法收取的各种费用？综上所述，被告请求法院查明事实，依法驳回原告的诉请。 本院经审理认定事实如下：被告潘秋云系广西凌云县金城湾花园小区7栋1101号房屋的业主。2014年8月29日，百色浩元公司与百色市建顺物业服务有限公司 签 订 《 前 期 物 业 管 理 服 务 合 同 》 ， 约 定 由 百色市建顺物业服务有限公司为金城湾花园小区提供前期物业管理服务。2015年，被告潘秋云与百色浩元公司签订《商品房买卖合同（预售）》，购买百色浩元公司在凌云金城湾花园小区第7栋1101号房作为住宅用途，房屋建筑面积为143.15㎡。2015年8月19日，凌云县房产管理局对被告潘秋云预购房予以预售登记备案。2016年4月30日，百色浩元公司同意建顺物业服务有限公司于2016年5月30日解除 《 前 期 物 业 管 理 服 务 合 同 》 。 2016 年 7 月 1 日 ， 百色浩元公司 与 原 告 荣福物业公司 签 订 《 前 期 物 业 管 理 服 务 合 同 》 ， 约 定 由 原 告 荣福物业公司为金城湾花园小区提供前期物业管理服务，期限 自 2016 年 7 月 1 日 开 始 至 业 主 委 员 会 成 立 之 时 止 。双方 就 原 告 为 凌云金城湾花园小区 提 供 前 期 物 业 服 务 管 理 事 宜 进 行 了 约 定 ， 其 中 第 二 十 条 第 2 点 约 定 ： 本 物业管理综合服务费，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅物业服务费 0 . 6 元 / 月 . 平 方 米 … … ; 第 3 点 约 定 ： 本 物 业 管 理 综 合 服 务 费 按 半 年 交 纳 ， 每 次 交 纳 费 用 时 间 为 每 年 12 月 15 日 至 12 月 底 交 纳 下 一 年 上 半 年 物 业 管 理 综 合 服 务 费 ， 6 月 15 日 至 6 月 底 交 纳 下 半 年 物 业 管 理 综 合 服 务 费 ； 第 8 点 第 2 项 约 定 ： 业 主 和 物 业 使 用 人 逾 期 交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按所欠费用的总额以每天千分之三交纳滞纳金 。 5 2018 年 7 月 31 日，原告 荣福物业公司终止为金城湾花园小区提供物业管理服务。 被 告 潘秋云自 2017 年 6 月 1 日 以 来 ， 以 其 与 原 告 荣福物业公司不存在物业服务合同关系 、 原告未经竞标、没有通过备案、没有资质证而非法进驻、原告无权收取物业管理服务费、没有履行物业服务管理职责，服务不到位，造成小区脏乱差 、 原告从未催告被告交费等 为 由 ， 至 今 未 交 纳 2018 年 1 月 1 日 至 2018 年 7 月 31 日 的 物 业 服 务 费 。 2019年10月间， 原 告 荣福物业公司通过EMS快件书面催告被告潘秋云交纳尚欠的物业管理费，但被告潘秋云仍拒不交纳。 原 告 荣福物业公司 遂 向 本 院 提起诉讼。 另 查 明 ， 1 、 原 告 荣福物业公司经工商行政管理部门登记备案，依法领取营业执照，具备物业管理服务的经营资质和独立的法人资格 。 2 、 凌云金城湾花园小区至今 未 成 立 业 主 大 会 、 未 能 通 过 业 主 大 会 选 举 产 生 业 主 委 员 会 聘 请 物 业 服 务 企 业 对 小区进行管理。 本 院 认 为 ， 建 设 单 位 依 法 与 物 业 服 务 企 业 签 订 的 前 期 物 业 服 务 合 同 对 业 主 具 有 约 束 力 。 《 物 业 管 理 条 例 》 第 二 十 一 条 规 定 ： “ 在 业 主 、 业 主 大 会 选 聘 物 业 服 务 企 业 之 前 ， 建 设 单 位 选 聘 物 业 服 务 企 业 的 ， 应 当 签 订 书 面 的 前 期 物 业 服 务 合 同 。 ” 最 高 人 民 法 院 法 释 （ 2009 ） 8 号 《 关 于 审 理 物 业 服 务 纠 纷 案 件 具 体 应 用 法 律 若 干 问 题 的 解 释 》 第 一 条 规 定 ： “ 建 设 单 位 依 法 与 物 业 服 务 企 业 签 订 的 前 期 物 业 服 务 合 同 ， 以 及 业 主 委 员 会 与 业 主 大 会 依 法 选 聘 的 物 业 服 务 企 业 签 订 的 物 业 服 务 合 同 ， 对 业 主 具 有 约 束 力 。 ” 本 案 中 ， 在 被 告 潘 秋 云 居 住 小 区 未 成 立 业 主 大 会 、 未 能 通 过 业 主 大 会 选 举 产 生 业 主 委 员 会 聘 请 物 业 服 务 企 业 对 小 区 进 行 管 理 之 前 ， 建设单位百色浩元公司选聘原告荣福物业公司 6 作为前期物业服务企业，并签订《前期物业管理服务合同》，由原告荣福物业公司向包括被告在内的业主提供前期物业服务，符合相关法律法规规定 ，合法有效，对 凌 云 金 城 湾 花 园 小 区 的 业 主 均 具 有 约 束 力 。 原 告 荣福物业公司 提 供 了 物 业 服 务 ， 有 向 包 括 被 告 潘 秋 云 在 内 的 业 主 收 取 物 业 服 务 费 的 权 利 ， 包 括 被 告 潘 秋 云 在 内 的 业 主 应 向 原 告 荣福物业公司支付相关物业管理服务费用，逾期未付的，则应依照合同约定及相关法律规定支付滞纳金 。 被告潘秋云主张其与原告荣福物业公司不存在物业服务合同关系、原告荣福物业公司未经竞标、没有通过备案、没有资质证而非法进驻、原告荣福物业公司无权收取物业管理服务费、 没 有 实 际 履 行 管 理 服 务 、 被告未享受到相关服务、原告从未催告被告交费等抗辩，与本院查明的事实不符，亦被告潘秋云所提供的照片无法证明该小区脏、乱、差的现象系发生在原告荣福物业公司提供物业服务期间发生的事实，故对其主张，本院不予采纳。 被 告 潘秋云主张原告荣福物业公司收取物业费用过高，但未能提供相关证据予以证明，其主张本院不予采纳。对于 被 告 潘秋云主张因物业公司未履行职责违法乱收费行为等问题业主上访后，百色浩元公司负责人承诺业主不承担之前所欠物业费，由开发商自己承担的辩解，该承诺是开发商对业主的承诺，并不是开发商对原告荣福物业公司的承诺，二者属不同的法律关系，故对其主张，本院不予采纳。对于 被 告 潘 秋 云 主 张 原 告 荣福物业公司未尽到物业管理服务责任、管理服务差，其拒交物业费理由正当 的 抗辩，对此本院认为，若小区业主认为物业服务公司不履行或不完全履行合同约定的物业服务义务的，可依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务 7 企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，另行依法通过诉讼途径维护权利，而不能以拒交物业服务费的行为予以对抗。 被 告 潘秋云 作 为 小 区 业 主 ， 在 接 受 物 业 管 理 服 务 的 同 时 ， 有 按 照 约 定 按 时 交 纳 物 业 服 务 费 ， 因 被 告 潘秋云 未 按 时 交 纳 物业综合服务费、电梯维护费 等 费 用 ， 构 成 违 约 。 故 原 告 荣福物业公司 请 求 被 告 潘秋云 支 付 物 业 服 务 费 、电梯维护费 及 支 付 逾 期 物业费 的 违 约 金 ， 具 有 事 实 和 法 律 依 据 ， 本 院 予 以 支 持 。 被 告 潘秋云的房屋面积为143.15㎡，凌云金城湾花园小区物业收费标准为 高层住宅物业服务 费 0. 6 元 / 月 / ㎡，被告潘秋云未向原告荣福物业公司支付 201 8 年 1 月 1 日 至 2018 年 7 月 31 日 的物业费， 原 告 荣福物业公司主张被告潘秋云拖欠的 物 业 服 务 费 为601.44元（143.20㎡×0.6元/月/㎡×7月），但 原告 荣福物业公司认定被告潘秋云的住房面积有误，其计算结果错误，本院确认601.23元（143.15㎡×0.6元/月/㎡×7月），超出部分不予支持；电梯维护费210元（30元/月×7月）， 原 告 荣福物业公司的计算有事实和法律依据，本院予以支持；原告荣福物业公司主张要求被告潘秋云支付滞纳金75.46元的请求中，其请求数额未超出合同约定范围，符合法律规定，本院予以支持。对于原告荣福物业公司主张的公共维修金和生活垃圾处理费，因该两项费用属于代收费用，原告荣福物业公司对其不享有所有权和处分权，亦无证据证实原告荣福物业公司已垫付或代为缴纳该费用，且原告荣福物业公司现已终止《前期物业管理服务合同》，故对其该主张，本院不予支持。 综 上 所 述 ， 依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民 8 共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第七条、第 二十一条 、第四十一条第一款、第四十四条、《最高人民法院》第一条、第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和第一百六十二条之规定，判决如下： 一 、 被 告 潘秋云应于本案判决生效之日起十日内向 原 告 广西荣福物业服务有限公司 支 付 201 8 年 1 月 1 日 至 2018 年 7 月 31 日的物业服务 费 601.23元、电梯维护费210元，滞纳金75.46元； 二、驳回原告 广西荣福物业服务有限公司 的其他诉讼请求。 如 果 未 按 本 判 决 指 定 的 期 间 履 行 给 付 金 钱 义 务 ， 应 当 依 照 《 中 华 人 民 共 和 国 民 事 诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理 费 50 元，减半收 取 25 元，由被告 潘秋云 负担。 本判决为终审判决。 审判员  黄成桦 9 二〇二〇年十二月二十五日 书记员  杨 新