辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终7706号上诉人（原审被告）：潘磊，女，汉族，1987年4月3日出生，住址沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：吴文来，辽宁正时律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李霞，女，汉族，1969年7月9日出生，住址沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：王丹，上海市海华永泰（沈阳）律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：侯卓达，男，1980年4月4日出生，住址沈阳市。被上诉人（原审第三人）：莊佩君，女，1961年1月20日出生，住址沈阳市沈河区。被上诉人（原审第三人）：段登光，男，汉族，1961年3月14日出生，住址沈阳市。上诉人潘磊与被上诉人李霞、侯卓达、莊佩君、段登光房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2019）辽0106民初8820号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。潘磊上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实与理由：一、一审法院法律理解错误，判决没有法律依据。依据法律规定定金超过20%部分不能支持双倍返还，不是转变为其他性质。二、被上诉人未履行完毕给付义务，一审法院的判决帮助了被上诉人不当得利。一审法院查明房屋总价款为408854元，在被上诉人仅给付25万元情况下，判决房屋归被上诉人所有，属于不当得利。三、一审法院以上诉人不做鉴定为由，判决上诉人承担不利法律后果，没有法律依据。上诉人房屋没有作为资产进行任何投入，没有必要进行鉴定，鉴定需要提供原件，被上诉人没有提供原件，不符合鉴定条件。李霞辩称：同意一审判决。李霞向一审法院起诉请求：1、请求判令被告履行房地产经纪合同，配合原告办理位于沈阳市铁西区房屋产权登记手续；2、判令被告向原告支付滞纳金20万元；3、请求法院判令第三人协助为原告办理位于沈阳市铁西区房屋产权登记手续；4、诉讼费被告承担。一审法院经审查查明，位于沈阳市铁**（建筑面积107.03平方米）案涉房产为沈阳东发房屋开发有限公司开发，登记备案在被告潘磊名下，备案时间2004年8月17日。沈阳东发房屋开发有限公司公司成立于2000年4月7日，于2011年7月4日注销，第三人莊佩君、侯卓达、段登光为该公司股东，公司清算报告上载：“公司注销后若出现债权债务纠纷，由原股东按照原出资比例承担相应的责任。”原告李霞与被告潘磊于2005年6月2日签订房地产经纪合同，约定原告购买被告名下位于沈阳市铁西区（建筑面积107.03平方米）案涉房产。双方分别提供了打印字迹相同的房地产经纪合同，双方对手写部分的成交金额有分歧。原告提供的合同上载：“甲方（卖方）：潘磊，乙方（买方）：李霞，丙方（中介方）：温某，根据《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和《城市房地产中介服务管理规定》，在平等、自愿、协商一致的基础上，甲、乙、丙三方就甲、乙双方房屋买卖事项，订立本合同。一、甲方自愿将坐落于沈阳市铁西区凌空二街2甲6号楼2单元4层2号建筑面积107.03平方米产权房屋出售给乙方，盖房朝向竣工于年月日两水两气。二、建筑面积每平方米元，成交金额合计人民币总计贰拾陆万元整（其中壹万元为税费）三、甲、乙双方商定，定金（人民币大写：25万贰拾伍万元整）于合同签订之时由乙方付给甲方。乙方于2005年6月2日前将购房款全部付给甲方。于年月日由甲方将上述房屋正式交付给乙方。四、本合同签订后，由甲方负责办理交易手续。五、甲方保证上述房屋权属清楚，并结清房屋交接前采暖费、煤气费、水费、电费等费用。若发生与甲方有关的产权纠纷或债务，由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任。因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。六、甲方悔约，甲方应将定金退还给乙方，另付给乙方等同于定金数额的违约金。乙方悔约，乙方不得向甲方索还定金。如甲方不能按期向乙方交付房屋或乙方不能按期向甲方付清购房款，每逾期一日，由违约方向对方给付相当于上述房屋款1%的滞纳金。甲方：潘磊郭丽签字，乙方李霞签字，丙方温某签字，2005年6月2日。”上述合同第二、三项“总计贰拾陆万元整（其中壹万元为税费），25万贰拾伍万元整，2005年6月2日，1‰”均为手写。被告提供的合同成交总金额及交房日期滞纳金均为空白，第二、三项为：“二、建筑面积每平方米元，成交金额合计人民币元，三、甲、乙双方商定，定金（人民币大写：25万贰拾伍万元整）于合同签订之时由乙方付给甲方。”。双方对于房款总成交金额有分歧，原告陈述该房产为顶账房，房款总金额为26万元。被告陈述25万元是定金，房款总金额48万元。原告于2005年6月2日向沈阳和新房屋开发有限公司交付26万元购房款，沈阳和新房屋开发有限公司于2005年6月2日出具《专用收款收据》上载：“代收被告潘磊售房款26万元”加盖沈阳和新房屋开发有限公司财务专用章。被告承认收取了原告25万元。原告取得了该房产的《商品房买卖合同》、《诗波特生活园商品房准住通知》、《沈阳市物业共用部位共用设施设备专项维修基金专用收据》、《中华人民共和国契税完税证》、《辽宁省商品房销售（结算）统一发票》的原件，案涉房屋购房发票金额为408854元。原告自2005年6月入住后，实际占有使用该房屋，并缴纳水、电、煤气、电话网络、采暖等费用。郭丽与温某及陈广斐三人间因花海路建设工程存在纠纷经生效判决确认。原告陈述，温某与被告母亲郭丽、陈广斐签订共同投资协议，并出示了补充说明，上载：“甲方：庄河粮食建筑公司（陈广斐），乙方：沈阳和新房屋开发有限公司（温某），丙方：沈阳宝丽斯服装有限公司（郭丽），丙方增加商品房一套，具体说明如下：六、商品房一套，产权人：潘磊地址：铁西区凌空二街2甲62-4-2面积107303平方米，单价4000元/平方米，房款428,120元（肆拾贰万捌仟壹佰贰拾元整），契税：6，132.81元。共计金额：434,252元（肆拾叁万肆仟贰佰伍拾贰元整）。七、丙方总计投入实物总计资金：5,734,396元（伍佰柒拾叁万肆仟三佰玖拾陆元整）。甲方：陈广斐乙方：温某丙方：郭丽签字，2005年3月17日”。被告承认郭丽与温某相识，否认郭丽与温某之间有投资生意往来，否认说明上郭丽签字为本人书写，并拒绝进行笔迹鉴定。一审法院认为，一、当事人对自己提出的主张，有责任提供证据证明；主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；对负有举证证明责任方提供的证据，经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在;1、案涉房屋购房发票金额408854元，原告支付26万元，超过房屋总价值的60%，不符合定金不得超过总价的20%的规定，对被告辩解原告支付的为定金，不予采信；2、被告提供的合同上总价款为空白，视为被告出卖价格约定不明，原告提供的合同上价款虽为手书，但结合被告承认收取25万元情况，原告完成了基本举证义务；且在原告只付定金的情况下，被告将房屋相关手续全部交付原告，且由原告实际占有使用案涉房产不符合房屋买卖的交易习惯，被告主张原告补足房款，但对该房屋出售给原告的房款总价陈述不清，被告未提供足够证据反驳原告诉讼请求，应承担不利后果。3、案涉房产由原告于2005年入住，原告持有购房发票等房屋相关手续，被告母亲郭丽与温某及陈广斐存在建设工程投资纠纷经生效判决确认，被告提供的合同首页上亦有丙方温某的名字，被告方否认郭丽与温某存在生意往来，否认在补充说明上签字为郭丽本人亲笔，但拒绝鉴定；综上所述，原告的证据存在优势，应予支持。二、关于滞纳金，原告于2005年实际入住房屋，故对原告主张逾期交房滞纳金不予支持；三、沈阳东发房屋开发有限公司注销，其股东承担配合办理产权登记的义务。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条、第九十一条、第九十三条、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，一审法院判决如下：一、被告潘磊、第三人侯卓达、莊佩君、段登光于本判决生效后十日内将位于沈阳市铁西区（建筑面积107.03平方米）房屋产权登记办理至原告李霞名下；二、驳回原、被告的其他诉讼请求。案件受理费10800元，由被告潘磊承担，公告费560元，由第三人侯卓达、莊佩君、段登光承担。（原告已交纳，由被告及第三人直付原告）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人潘磊提供：借条，用以证明温某曾欠潘磊母亲郭丽一万元，对方举证称案件中温某拿了一万元交物业费。被上诉人李霞对该份证据的真实性有异议，认为与本案无关。被上诉人李霞提供：1、温和义的书面证言，用以证明证言所陈述事实；2、证人温某，用以证明2005年6月2日，房地产经纪合同中总价款为26万元，李霞已经全额支付，潘磊和郭丽对房屋价款没有异议，潘磊应负责更名过户。上诉人潘磊对温和义书面证言真实性有异议，证人没有出庭，委托和新公司出售房屋，和新公司没有定价权，1万元和新公司代缴属于债务相抵。上诉人对证据温某的证人证言，认为陈述不属实，李霞本人陈述将房款现场交给潘磊，与二审陈述不一致。温某在本案中有作伪证的嫌疑，其对公司及限制消费部分的陈述可以看出其故意回避事实，选择性遗忘。潘磊投入房产价值四十余万，温某承认签订两份合同，案涉房屋价格并未与潘磊和其母亲郭丽商量，因此价格并非当事人真实意思表示。被上诉人错列了被告或遗漏了被告应向温某主张权利和退还价款。本院认为，对于该证据应结合全案证据予以综合考查，对该组证据记录在卷。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，当事人对自己的主张应及时提供证据予以证明。潘磊二审主张案涉房屋以51万元出售给李霞，李霞辩称房屋交易价格为25万元，合同中注明定金25万是由于疏忽造成。本案争议的焦点问题是案涉房屋的价款数额。2005年6月2日，上诉人潘磊与被上诉人李霞签订房地产经纪合同，抬头部分均注明甲方（卖方）潘磊、乙方（买房）李霞、丙方（中介方）温某三方主体。当日，沈阳和新房屋开发有限公司为李霞出具案涉房屋26万元的收款收据。因此可以认定温某是合同主体之一，其对案涉房屋购房款的陈述可以作为证据采信。温某二审庭审中证实，案涉房屋以25万元出售给李霞。再结合2005年潘磊已经将房屋购房发票等相关手续交付，当时即将房屋一并交付，从2005年至今从未向李霞主张继续给付购房款，可以认定李霞辩称房屋为25万元，应予采信。潘磊主张房屋以51万元出售给李霞，该价格与一审陈述不一致，且没有证据证明，故本院不予采信。一审法院认定李霞以25万元购买案涉房屋正确，应予维持。但由于案涉房屋的原买受人为潘磊，李霞购买的为二手房屋，因此应按照相关法律规定先后办理房屋过户。如果潘磊与温某之间存在纠纷可以另案解决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二款之规定，判决如下：一、撤销沈阳市铁西区人民法院作出的（2019）辽0106民初8820号民事判决；二、原审第三人侯卓达、莊佩君、段登光于本判决生效后十日内将位于沈阳市铁西区（建筑面积107.03平方米）房屋产权登记办理至潘磊名下；三、潘磊于上述房屋更名至潘磊名下之日起10日内，配合李霞将沈阳市铁西区房屋更名过户至李霞名下；四、驳回当事人的其他诉讼请求。一审案件受理费10800元，由潘磊承担，公告费560元，由侯卓达、莊佩君、段登光承担；二审案件受理费10800元，由上诉人潘磊承担。本判决为终审判决。审判长  单立审判员  周濛审判员  杨帆二〇二〇年十二月二十四日法官助理勾雪峰书记员刘园芳本案裁判所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。