淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0812民初8165号原告：中国建设银行股份有限公司淮安分行，住所地淮安市健康东路**。负责人：刘冰，该分行行长。委托诉讼代理人：林太平、陆春海，江苏冠誉律师事务所律师。被告：葛娟，女，1982年11月9日出生，汉族，住淮安市洪泽区。被告：李雨来，男，1983年6月2日出生，汉族，住湖北省天门市。被告：南京城开集团（淮安）投资有限公司，，住所地淮安经济技术开发区科技产业园科技路******统一社会信用代码91320891550242936H。法定代表人：祝刚，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王建交、陈莹，江苏引航律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司淮安分行（以下至简称建设银行）与被告葛娟、李雨来、南京城开集团（淮安）投资有限公司（以下简称城开公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告建设银行的委托诉讼代理人陆春海、被告城开公司的委托诉讼代理人陈莹到庭参加诉讼，被告葛娟、李雨来经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建设银行向本院提出诉讼请求：1、要求被告葛娟、李雨来共同偿还原告借款本金344216.18元、利息9152.69元、利息罚息164.66元、本金罚息430.15元，合计353963.68元（利、罚息暂计算至2020年6月21日）以及此后罚息以353368.87为基数按照年利率4.9%上浮25%再上浮50%计算至实际还款时止；2、要求被告葛娟、李雨来支付原告因实现本案债权而发生的律师代理费29000元（以上两项诉讼请求合计382963.68元）；3、要求被告城开公司对上述债务承担连带责任；4、要求判令原告对位于淮安市清河新区水渡口大道城开御园二期18幢1101室房屋折价或者拍卖、变卖所得价款在抵押担保范围内享有优先受偿权；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年4月23日，原告与被告葛娟、李雨来签订《个人住房(商业用房)借款合同》1份，约定被告葛娟、李雨来向原告借款41万元，贷款期限为120个月，自2018年4月16日至2028年4月16日，借款逾期罚息利率为双方执行的借款利率水平上浮50%，还款方式为等额本息还款法，如被告不按约定按时足额偿还借款本息，原告有权宣布借款立即到期，要求被告立即清偿借款本息及包括但不限于为原告实现占全而发生的诉讼费、律师费等相关费用，被告城开公司承担连带保证责任。被告葛娟、李雨来已将上述房屋办理不动产权登记证明，权利人是原告。后原告依约发放贷款，被告自2020年2月份起未按约还款，被告的行为已构成违约，为维护原告合法权益，故诉至法院。被告葛娟、李雨来未答辩。被告城开公司辩称，被告城开公司保证期间已过，应当免除保证责任，请求驳回对城开公司的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月23日，原告与被告葛娟、李雨来签订《个人住房（商业用房）借款合同》1份，合同约定葛娟、李雨来向原告借款410000元，借款期限为120个月，自2018年4月16日至2028年4月16日，贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮25%，采用等额本金还款法。借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息构成违约时，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系；对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被宣布全部或部分到期的本金和利息），自借款逾期之日起按借款逾期罚息利率计收罚息和复利，借款逾期罚息利率为本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用包括诉讼费、财产保全费、律师费等由借款人承担。合同还约定，被告城开公司为该笔贷款保证人，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。保证范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）以及贷款人为实现债权和抵押权发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师费等）。原告于2018年5月10日向约定账户放款410000元。被告自2020年2月起未按约足额还款。截止至2020年6月21日，被告共欠原告借款本金344216.18元、利息9152.69元、利息罚息164.66元、本金罚息430.15元。另查，2018年5月4日，被告李雨来、葛娟为案涉房屋办理预告登记，预告登记权利人为原告，担保债权数额为41万元。本院认为，原告与被告葛娟、李雨来签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护，当事人应当按照合同约定履行各自义务。原告依约放款后，被告未按约还款，合同约定的提前收回贷款条件成立，故对原告要求被告葛娟、李雨来偿还借款本金344216.18元、利息9152.69元、利息罚息164.66元、本金罚息430.15元，合计353963.68元（利、罚息暂计算至2020年6月21日以及此后罚息以353368.87为基数按照年利率4.9%上浮25%再上浮50%计算至实际还款时止）的诉讼请求，本院依法予以支持。同时，依据双方合同约定，被告城开公司自愿为该笔债务向原告承担保证责任，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。现案涉房屋并未办理他项权证，被告城开公司的保证责任仍在保证期间内，故对于原告要求被告城开公司就上述债务承担连带责任保证的诉讼请求本院予以支持。被告城开公司虽辩称案涉房屋已办理抵押登记，但其未能提供证据证明其主张，因此，本院对其辩称不予采纳。因合同约定，贷款人为实现债权而实际发生的全部费用包括诉讼费、财产保全费、律师费等由借款人承担。故对于原告主张的律师代理费32000元，本院亦予以支持。原告诉请要求对位于淮安市清河新区水渡口大道城开御园二期18幢1101室房屋折价或者拍卖、变卖所得价款在抵押担保范围内享有优先受偿权。本院认为，案涉房屋虽办理抵押权预告登记，但并未办理抵押权设立登记，而抵押权预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力，抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。原告建设银行作为案涉房屋抵押预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时对案涉房屋办理抵押登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对案涉房屋的处分，而并非对案涉房屋享有实现抵押权的权利。因此，对于原告的该项诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告葛娟、李雨来应于本判决发生法律效力之日起10日内给付原告中国建设银行股份有限公司淮安分行贷款本金344216.18元、利息9152.69元、利息罚息164.66元、本金罚息430.15元，合计353963.68元（利、罚息暂计算至2020年6月21日以及此后罚息以353368.87为基数按照年利率4.9%上浮25%再上浮50%计算至实际还款时止）以及律师代理费29000元；二、被告南京城开集团（淮安）投资有限公司对上述债务承担连带保证责任；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7044元，减半收取3522元，由被告葛娟、李雨来、南京城开集团（淮安）投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》向淮安市中级人民法院预交上诉案件受理费。本判决依法生效后，一方当事人拒绝按期履行本判决确定的义务的，对方当事人可以按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十六条、第二百三十九条规定向本院申请执行，申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算;法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算;法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审 判 员 张天二〇二〇年十二月八日法官助理 马珂书 记 员 王天附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期限届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行职务，也可以要求保证人在其保证范围内