吉林高新技术产业开发区人民法院执 行 裁 定 书（2020）吉0291执异27号案外人：钟铁飞，女，1975年11月19日出生，汉族，无职业，住吉林省龙井市。申请执行人：宋国君，男，1974年5月25日出生，汉族，无职业，住吉林市。被执行人：于玲，女，1970年6月21日出生，汉族，无职业，住吉林省吉林市船营区。被执行人：永吉县北大壶镇北来顺商场，住所地吉林省永吉县。法定代表人:许新龙，总经理。被执行人：吉林市鑫诚小额贷款有限公司，住所地吉林市船营区。法定代表人：江门辉，总经理。案外人：马云峰，男，1972年7月17日出生，汉族，无职业，住吉林市船营区。本院在执行申请执行人宋国君与被执行人于玲、永吉县北大壶镇北来顺商场、吉林市鑫诚小额贷款有限公司民间借贷纠纷一案中，案外人钟铁飞对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人钟铁飞向本院提出异议请求：1.解除对坐落于延吉市XX街XX号XX园XX号楼XX号建筑面积1259.67平方米房屋中第XX层房号为XX号，建筑面积为419.89平方米房屋的查封，停止对该房屋的评估、拍卖等执行程序。事实及理由：贵院因申请执行人宋国君与被执行人于玲、永吉县北大壶镇北来顺商场、吉林市鑫诚小额贷款有限公司民间借贷纠纷执行一案，于2017年12月14日作出（2016）吉0291执266号之八执行裁定书，查封了“中共延边朝鲜族自治洲机关工作委员会名下的马云峰所有的坐落于延吉市XX街XX号XX园XX号楼XX号，建筑面积1259.67平方米的房屋”。异议人认为：查封的1259.67平方米房屋中第XX层房号为XX号、建筑面积为419.89平方米的房屋，异议人享有可以排除执行的物权期待权，故对该执行行为提出异议。首先，异议人早在2011年1月28日就该房屋已于延吉市宇航房地产开发有限公司（以下简称：宇航公司）签订了《商品房买卖合同》，并办理了商品房买卖合同备案手续；其次，异议人已支付全部房款4198900元，宇航公司在2011年1月28日向异议人出具了收款收据；第三，2014年宇航公司向异议人交付了涉案房屋，异议人即占有涉案房屋，后又与马利斌共同出资对该房屋进行了装修，并持续占有；第四，非因异议人的过错，导致房屋不能更名过户至异议人名下。综上，异议人已在院査封前签订了《商品房买卖合同》，支付了全部房款，并占有使用该房屋，非因异议人原因导致过户登记至今未能办理。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，异议人对涉案房屋的权益能排除执行行为。故特提出异议，请求贵院解除对上述房屋的查封，停止对案涉房屋的执行。申请执行人宋国君辩称：钟铁飞申请的异议不成立，应予裁定驳回。一、钟铁飞与宇航公司之间不存在案涉房屋的买卖关系。钟铁飞提供的2016年11月16日宇航公司出具的《证明》载明:“本公司在延吉市建设开发的XX园小区XX号楼房屋序号原来设计院是按西向东排序，序号为XX，面积419.89平方米，后房产局测绘标准由南向北向西排序，南面为XX号，一层为419.89平方米，房号序号是XX，因此XX和XX是同一套房屋”，钟铁飞基于该证据主张其购买了XX园XX号楼XX号即XX号房屋是虚假的主张。吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院于2020年3月2日作出已经生效的(2018)吉24民终2010号民事裁定书审理查明中(第7页第二自然段)已经确认“另查明，因宇航公司向钟铁飞借款410万元，宇航公司用诉争房屋一层作抵押担保，双方于2011年1月28日签订商品房买卖合同，合同约定钟铁飞购买宇航公司XX幢XX号房屋建筑面积419.89平方米，房屋价格为4198900元，房屋交付期限为2011年6月30日，并备案登记。签订合同后，宇航公司给钟铁飞出具购房款收据”的事实，在第10页第二自然段，吉林省延边朝族自治州中级人民法院对该事实予以确认，即“本院对一审认定的事实予以确认”。综上，钟铁飞与宇航公司之间不存在房屋买卖关系，双方签订商品房屋买卖合同是为了对债务进行担保的事实已经吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院生效的民事裁定书予以确认，钟铁飞以与宇航公司存在房屋买卖关系提出异议不成立，应予以驳回。钟铁飞作为吉林省延吉市人民法院审理的(2017)吉2401民初5237号案件中的第三人，其在当时即知道吉林高新人民法院对案涉房屋进行查封，其于知道时不申请异议而在吉林省高级人民法院于2020年11月2日做出驳回马利斌的再审申请后才向吉林高新人民法院申请执行异议，明显是以虚假的购买房屋行为对宋国君的合法权益进行侵害。依照《关于人民法院推行立案登记制改革的意见》“五、制裁违法滥诉。(一)依法惩治虚假诉讼。当事人之间恶意串通，或者冒充他人提起诉讼，企图通过诉讼、调解等方式侵害他人合法权益的，人民法院应当驳回其请求，并予以罚款拘留;构成犯罪的，依法追究刑事责任。”之规定，人民法院应对钟铁飞进行处罚。另外，钟铁飞以虚假的房屋买卖关系向法院申请异议，属于对人民法院作出虚假陈述。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十三条第三款之规定，对钟铁飞进行处罚。二、假设钟铁飞主张的房屋买卖关系成立，其请求亦不能得到支持。1.钟铁飞签订的房屋买卖合同不能对抗房屋拆迁产权调换协议，其异议申请应予以驳回。案涉房屋是宇航公司拆迁设备厂的房屋后，按照拆迁产权调换协议回迁给设备厂的。设备厂接受回迁房屋后处理给被执行人。该事实已经由吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院作出已经生效的(2018)吉24民终2010号民事裁定书确认，即裁定书中第5页第四自然段“2006年9月20日，设备厂的房屋被宇航公司拆迁，双方签订了产权调换协议书。2009年末，宇航公司将回迁房即本案诉争房屋交付给了设备厂。千日辉系设备厂原负责人。2011年3月22日千日辉给马云峰出具收到300万元购房款的收据，当日也签订了内容与4月1日内容一样的房屋买卖合同。2011年4月1日，千日辉与马云峰签订房屋买卖合同，千日辉将案涉房屋以672万元的价格出卖给马云峰，并约定当日千日辉向马云峰交付诉争房屋。2011年3月20日，马云峰与宇航公司签订房屋买卖合同”。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补像安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”之规定，钟铁飞的房屋买卖协议不能对抗宇航公司拆迁设备厂的产权调换协议，设备厂享有优先权，该房屋原始上归设备厂所有。因设备厂对房屋有优先权，且双方已经实际进行了产权调换协议，钟铁飞的异议主张不成立，应予驳回。2.按照钟铁飞主张适用的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条亦不能成立。依照该规定，钟铁飞的主张如能得到成立需同时具备四个条件。第一，钟铁飞未占有案涉房屋。钟铁飞提供落款日期为2016年11月16日加盖宇航公司印鉴的《证明》内容是2014年5月18日宇航公司将案涉房屋钥匙交给钟铁飞，自该房屋交付之日起，钟铁飞占有使用该房屋。该《证明》是虚假证据，理由：按照交易习惯，开发商向购买人交付房星需要购房人签署房屋交接单，并在领取房屋钥匙的时候在领取表上签字，而宇航公司没有给钟铁飞复印房屋交接单及领取房屋钥匙薄，却出具《证明》，明显与日常生活经验法则不符;该《证明》内容中有“购买人钟铁飞占有使用该房屋”，通常情况下买房人不必然自己使用所购买的房屋，可通过出租、借用等方式将房屋使用权让渡与他人。社区委员会或物业组织基于对人口或物业管理方能知道房屋的现实使用人是谁，而开发商知道房屋向谁交付，却无法知道房屋具体由谁使用。吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院作出已经生效的(2018)吉24民终2010号民事裁定书已经确认宇航公司已于2009年末将案涉房屋交付给设备厂，马云峰购买该房屋后于2015年8月22日将房屋交付给马利斌。裁定书中第5页第四自然段:“2009年末，宇航公司将回迁房即本案诉争房屋交付给了设备厂…”第6页第3自然段:“2015年4月22日，马利斌与马云峰签订房屋买卖合同…马云峰于同年8月22日将合同约定的房屋交付给马利斌”。综上，钟铁飞主张2014年5月18日宇航公司将案涉房屋交付给她明显是假的，其提供的宇航公司《证明》明显是为了诉讼、申请异议而特殊制作，该证据是虚假的，不能起到证明作用。钟铁飞并未占有案涉房屋。第二，钟铁飞未交付购房款。吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院于2020年3月2日作出已经生效的(2018)吉24民终2010号民事裁定书中已经确认“另查明，因宇航公司向钟铁飞借款410万元，宇航公司用诉争房屋一层作抵押担保，双方于2011年1月28日签订商品房买卖合同，宇航公司给钟铁飞出具购房款收据”的事实(裁定书中第7页第二自然段)，根据该事实可知钟铁飞虽持有购房款收据，但并未向宇航公司交付购房款。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，假设钟铁飞与宇航公司存在真实的房屋买卖关系，因其未占有房屋和交付购房款，其主张仍不能成立，依法应予裁定驳回其请求。综上，钟铁飞采用虚假主张的方式滥用诉权，恶意损害申请人的利益，依法应予裁定驳回其请求，并应依法处理。被申请执行人马云峰辩称：诉争房屋所属延吉市XX路XX园，是2006年由延吉市宇航房地产开发公司(延边州党工委集资楼)开发建设，2009年交付使用的。本案诉争房屋即延吉市XX路XX侧XX园XX号楼厢房XX1、XX2、XX3号房屋，建筑面积为1259.67平方米，此房系延吉市智能设备厂回迁安置房。2009年末，宇航公司按照2006年订的回迁安置协议，把该房屋作为回迁调换房交付于延吉市智能设备厂。2011年3月20日，马云峰与延吉市智能设备厂签订房屋买卖协议，并交付定金后，现场把房屋交付于马云峰使用。2011年9月8日，马云峰与装修公司签订装修合同，对整体房屋进行装修，使用至2015年案外人马利斌非法强占该房屋，并起诉马云峰与开发公司确认该房屋权属。2020年3月2日，延边州中级人民法院驳回马利斌确认合同之诉，证明该处房产与马利斌没有关系。2020年11月2日，吉林省高级人民法院驳回马利斌的申请再审。根据钟铁飞作为第三人参加马利斌诉宇航公司与马云峰合同确认纠纷一案所提交的证据与自述，钟铁飞与延吉市宇航房地产开发有限公司之间是借贷关系，2011年宇航公司作为借款担保给钟铁飞开出购房合同。2020年12月8日，不动产管理局房产信息查询系统里针对该房产没有任何备案登记信息。当事人只能查询，无法调取。本院经审查认为：钟铁飞作为案外人要求解除房屋的查封，停止对房屋的评估、拍卖等执行程序，是基于实体权利提出排除执行异议，该异议不成立。第一、钟铁飞要求解除的房屋系延吉市XX街XX号XX园XX号楼建筑面积1259.67平方米三层房屋中的第XX层，房号为XX号，建筑面积为419.89平方米。而针对该XX号楼建筑面积1259.67平方米的XX1号、XX2号、XX3号房屋的所有权问题，马云峰与马利斌之间亦存在争议并进行诉讼，马利斌要求确认宇航公司与马利斌签订的房屋买卖合同有效，并要求宇航公司协助马利斌办理房屋产权证书，钟铁飞亦作为第三人参加诉讼。延边州中级人民法院于2020年3月2日作出（2018）吉24民终2010号民事裁定书，裁定书对一审法院查明的：“2006年9月20日，设备厂的房屋被宇航公司拆迁，双方签订了产权调换协议书。2009年末，宇航公司将回迁房即本案诉争房屋交付给了设备厂。千日辉系设备厂原负责人。2011年3月22日千日辉给马云峰出具收到300万元购房款的收据，当日也签订了内容与4月1日内容一样的房屋买卖合同。2011年4月1日，千日辉与马云峰签订房屋买卖合同，千日辉将案涉房屋以672万元的价格出卖给马云峰，并约定当日千日辉向马云峰交付诉争房屋。2011年3月20日，马云峰与宇航公司签订房屋买卖合同。”这一事实以及“另查明，因宇航公司向钟铁飞借款410万元，宇航公司用诉争房屋一层作抵押担保，双方于2011年1月28日签订商品房买卖合同，合同约定钟铁飞购买宇航公司XX幢XX号房屋建筑面积419.89平方米，房屋价格为4198900元，房屋交付期限为2011年6月30日，并备案登记。签订合同后，宇航公司给钟铁飞出具购房款收据予确认”的事实予以确认，故钟铁飞与宇航公司签订的房屋买卖合同是宇航公司为借款而提供的担保，并非实质意义上的房屋买卖合同。该生效裁定书同时认为：马云峰与马利斌之间签订的房屋买卖合同是为了借款而作的担保，并非借款关系转化为房屋买卖合同关系。马利斌请求宇航公司履行房屋买卖合同没有事实及法律依据，应按民间借贷关系审理，裁定驳回马利斌的起诉。第二，钟铁飞本人在延吉市人民法院（2016）吉2401民初1165号案件中作为有独立请求权第三人自认：“2011年1月28日，其与宇航公司签订房屋买卖合同购买位于延吉XX路XX园栋号为XX栋XX号建筑面积419.89平方米房屋，2015年8月，其在查看房屋时已知房屋由马利斌占据。”故钟铁飞始终未实际占有案涉房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：“（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，钟铁飞称其于2014年即占有涉案房屋，并持续占有该房屋的主张与其本人自认的事实和生效判决认定的事实不符，钟铁飞对涉案房屋不享有排除执行的权益，故对钟铁飞的异议申请应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：驳回案外人钟铁飞的异议申请。如不服本裁定，可自本裁定送达之日起十日内，向本院提起诉讼。本裁定送达后立即生效。审 判 长  吴庆莹人民陪审员  温 杰人民陪审员  郭建军二〇二〇年十二月二十二日书 记 员  衣彦舒