内蒙古自治区高级人民法院民事判决书（2020）内民再308号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：王爱萍，女，1963年8月6日出生，汉族，无固定职业，住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：庞军，内蒙古辩证律师事务所律师。委托诉讼代理人：张磊，内蒙古辩证律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：内蒙古盛业房地产开发有限责任公司。法定代表人：陈乃新，该公司董事长。委托诉讼代理人：乌玲，内蒙古泽铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈志峰，内蒙古泽铭律师事务所律师。再审申请人王爱萍因与被申请人内蒙古盛业房地产开发有限责任公司（以下简称盛业房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院（2019）内01民终555号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年12月13日作出（2019）内民申4112号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人王爱萍及其委托诉讼代理人张磊，被申请人盛业房地产公司的委托诉讼代理人乌玲、陈志峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王爱萍申请再审称，请求：1.撤销呼和浩特市中级人民法院（2019）内01民终555号民事判决中第二项，维持呼和浩特市新城区人民法院（2016）内0102民初2915号民事判决；2.依法驳回盛业房地产公司的诉讼请求。事实与理由：（一）《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，承担逾期办理产权证书的违约金按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算。二审法院自由裁量权过大，不仅未按法定的利率计算，且酌定计算2年所得金额的15%，也无法律依据，违约金的计算方法错误。（二）类案不同判，审判标准不一。盛业城市广场小区数十户购房人与盛业房地产公司因逾期办理房屋产权证书的纠纷经过一审、二审及再审，均与本案一审判决结果一致，但二审却进行改判，属于类案不同判。盛业房地产公司辩称，（一）盛业房地产公司未能按期办理房屋权属证书系因规划调整等政府相关政策原因，并非盛业房地产公司主观恶意拒绝办理。（二）未能按期办理房屋权属证书并不影响王爱萍对房屋进行占有使用收益，二审法院综合考虑相关因素，审理认定的事实符合法律规定，应依法予以维持。王爱萍向一审法院起诉请求：1.判令盛业房地产公司为其办理呼和浩特市新城区盛业城市广场1号楼3单元18层西户房屋权属证书；2.判令盛业房地产公司从2014年6月1日起以总房款为基数，以中国人民银行同期同类贷款利率为标准，按日赔偿其延期办理房屋权属证书违约金，直至办理完房屋权属证书止，计算至2016年5月31日为44656元；3.判令盛业房地产公司返还其物业维修基金等费用共计25942元，并从2012年2月13日起按中国人民银行同期贷款利率标准支付其利息直至全部返还之日止。一审法院认定事实：对无争议的证据和事实，认定如下：2009年7月，王爱萍认购盛业房地产公司开发的新城区车站南街盛业城市××楼西户房屋，房屋面积暂测为129.64平方米。2012年2月13日，王爱萍向盛业房地产公司交付购房款436080元，维修基金、契税等费用共计25942元。同日，双方签订了《商品房买卖合同》。对有争议的证据和事实，认定如下：1.2014年8月5日，呼和浩特市住房保障和房屋管理局发出《关于禁止内蒙古盛业房地产开发公司代收业主物业维修基金的公告》，对已向业主收取物业维修基金，未按规定向维修金基金专户移交的，由物业管理处责令其限期移交。盛业房地产公司对此不予认可。2.盛业房地产公司出具五方验收合格材料，证明本案诉争房屋是经竣工验收合格的房屋，符合合同约定的交付条件，房屋交付时消防验收合格，消防通道没有堵塞。业主防火责任书、领取销匙装修申请书、住宅小区室内装饰装修管理服务协议、室内装饰装修管理补充协议，证明盛业房地产公司已告知业主装修消防注意事项，包括不得堵塞消防通道等。高层住宅房屋装修验收清单，住户崔国华、蒋华国、李强等堵塞逃生门消防通道。王爱萍办理本人房证委托书，证明其自愿委托盛业房地产公司在手续完备的条件下办理产权证，并自愿交纳相关税费，现盛业房地产公司手续不完备，不应承担迟延办证违约金。王爱萍对以上证据不予认可。一审法院判决：一、盛业房地产公司于判决生效之日起三十日内协助王爱萍办理新城区盛业城市××楼西户房屋的所有权证，办证费用按国家规定执行；二、盛业房地产公司于判决生效之日起十日内给付王爱萍逾期办证违约金65412元，并返还王爱萍维修基金等费用25942元，及物业维修基金等费用的利息，自2012年2月13日至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率；三、驳回王爱萍的其他诉讼请求。案件受理费减半收取883元，由盛业房地产公司承担。盛业房地产公司不服一审判决，上诉请求：1.撤销内蒙古自治区呼和浩特市新城区人民法院（2016）内0102民初2915号民事判决，依法改判；2.驳回王爱萍的全部诉讼请求。二审法院认定事实与一审法院查明事实一致。二审法院认为，本案的争议焦点为：1.一审判决盛业房地产公司承担逾期办证的违约责任是否有事实及法律依据。2.一审判决盛业房地产公司向王爱萍返还物业维修基金等费用是否有事实及法律依据。针对第一个争议焦点，首先，王爱萍与盛业房地产公司在2012年2月13日签订的《商品房买卖合同》第二条中约定“买受人购买的商品房为现房”。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起九十日内，由于出卖人的原因，买受人未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。故盛业房地产公司应于2012年5月13日前履行协助王爱萍办理房屋产权证的义务，而盛业房地产公司至今仍未履行，其违约行为一直持续。盛业房地产公司在上诉理由中称，未能办理房屋产权证的原因在于部分住户堵塞消防通道致使消防验收未通过、部分住户擅自改变房屋结构导致测绘被退件，二审法院认为，盛业房地产公司一审提交的《呼市浩特市公安消防支队责任限期整改通知书》的日期为2014年9月18日、呼和浩特市标准房地产测绘所的《退件通知单》的日期为2017年8月11日，均发生在盛业房地产公司的违约行为之后，故盛业房地产公司以此作为不承担违约责任的理由不能成立。此外，堵塞消防通道及变更房屋结构的住户中均不包括王爱萍，盛业房地产公司以他人的以上行为作为不协助王爱萍办理房屋产权证的理由不能成立。其次，涉案项目的政府规划调整发生于2009年，而本案王爱萍与盛业房地产公司的房屋买卖合同签订于2012年，故合同签订之时政府规划调整已经存在，并非盛业房地产公司主张的“不能预见”的不可抗力。第三，内蒙古自治区高级人民法院的指导意见仅能作为审理案件的参考，并不能对抗《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，一审法院适用法律并无不当，出卖人盛业房地产公司应承担逾期办理房屋产权证的违约责任。综合考虑盛业房地产公司逾期办理房屋产权证的情节、过错程度、因逾期办证给王爱萍造成的损失等因素，根据公平原则，将盛业房地产公司承担违约金的数额调整为以王爱萍已付购房款为基数，以中国人民银行同期贷款利率酌定为年利率6%，酌定计算2年所得金额的15%，为7849元（436080元×6%×2年×15%）。针对第二个争议焦点，呼和浩特市房产管理局呼房办［2006］呼房办109号《关于禁止对各开发售楼项目额外收取费用的通知》中明确规定，禁止房地产开发企业收取额外费用，故盛业房地产公司应当向王爱萍退还物业维修基金，并承担占用该部分资金期间的利息损失。综上所述，盛业房地产公司的上诉请求部分成立。二审法院判决：一、维持呼和浩特市新城区人民法院（2016）内0102民初2915号民事判决第一、三项；二、变更呼和浩特市新城区人民法院（2016）内0102民初2915号民事判决第二项为盛业房地产公司于本判决生效之日起十日内给付王爱萍逾期办证违约金7849元，向王爱萍返还物业维修基金25942元并支付占用该资金期间的利息（以25942元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2012年2月13日至实际给付之日止）。二审案件受理费1766元，由盛业房地产公司负担。本院再审查明的事实与二审法院查明事实一致。本院再审认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：盛业房地产公司不能办理房屋所有权证是否构成违约及如何承担违约责任。盛业房地产公司与王爱萍签订的合同未约定产权登记时间，盛业房地产公司已将房屋交付王爱萍使用。盛业房地产公司未能按照法律规定将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，致使王爱萍未能在法定的期限内取得房屋权属证书，构成违约，应承担相应的违约责任。盛业房地产公司辩称未能按期办理房屋权属证书系因规划调整等政府相关政策原因，并非盛业房地产公司主观恶意拒绝办理，经原审法院查明，在双方当事人签订合同时规划调整已经存在，故盛业房地产公司的该项抗辩理由不能成立。盛业房地产公司辩称未能按期办理房屋权属证书并不影响王爱萍对房屋进行占有使用收益，本院认为，作为房屋所有人的王爱萍除占有使用的权利外，还有出售、抵押等权利，故盛业房地产公司的该项抗辩理由亦不能成立。邓恩龙与盛业房地产公司房屋买卖合同纠纷一案，本院作出（2017）内民再103号民事判决并已生效。该判决综合考虑盛业房地产公司逾期办证违约行为的情节、过错程度以及邓恩龙可能获得的预期利益等因素，对于违约金根据公平原则及诚实信用原则，酌定盛业房地产公司承担违约金的数额为邓恩龙已付购房款的15%。一审判决参照同类案件酌定盛业房地产公司承担本案违约金的数额为王爱萍已付购房款的15%并无不当。二审判决改判的依据不足，应予纠正。综上，王爱萍的再审请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销呼和浩特市中级人民法院（2019）内01民终555号民事判决；二、维持呼和浩特市新城区人民法院（2016）内0102民初2915号民事判决。一审案件受理费减半收取883元，二审案件受理费1766元，均由内蒙古盛业房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 庞志军审判员 任来权审判员 魏 英二○二○年十二月二十五日法官助理 张 珮书记员 杨伦奇