云南省楚雄彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云23民终1733号上诉人（原审原告）：李金富，男，1984年12月18日生，彝族，住大姚县。委托诉讼代理人：曹有安，云南兴彝律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告）：刘世海，男，1978年11月14日生，汉族，住大姚县。委托诉讼代理人：潘学娅，云南佳信律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告）：陈建祥，男，1964年10月10日生，汉族，住大姚县，现住楚雄州大姚县。原审第三人：李金凤，女，1969年7月20日生，汉族，住大姚县。陈建祥、李金凤共同委托诉讼代理人：余梦琳，云南精益律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原审第三人：大姚县百草岭蜂业有限责任公司，住所地：楚雄州大姚县金碧镇环城西路（工业大道），统一社会信用代码：91532326917565783U。法定代表人：陈建祥，该公司董事长。上诉人李金富因与被上诉人刘世海、陈建祥，原审第三人李金凤、大姚县百草岭蜂业有限责任公司（以下简称百草岭蜂业公司）案外人执行异议之诉一案，不服云南省大姚县人民法院（2019）云2326民初429号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李金富上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实及适用法律错误，判决不当，依法应予改判。第一，上诉人与被上诉人陈建祥、李金凤在人民法院查封涉案房屋之前已签订合法有效的书面买卖合同。李金凤在一审庭审时对涉案房屋的交易进行了追认，故《房屋转让协议》自始有效。该协议签订时间为2018年7月5日，早于人民法院首次查封涉案房屋时间2018年11月20日。第二，上诉人在人民法院查封涉案房屋之前已合法占有该不动产。首先，上诉人提供的租房合同等证据足以说明上诉人在与被上诉人陈建祥达成书面协议后（2018年5月29日）即合法占有涉案房屋，被上诉人陈建祥、李金凤在一审庭审时也认可交易当时已向上诉人交房。上诉人基于合法有效的房屋买卖合同占有涉案房屋，且系出卖人自愿交付，故上诉人对涉案房屋的占有为合法占有、有权占有。其次，上诉人已对涉案房屋进行装修，并实际使用至今，已形成难以拆分的添附价值，一审法院执行该房屋对上诉人的正常生活造成了巨大影响。第三，上诉人已按照合同约定支付部分价款且随时可以将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。上诉人于2018年5月29日向被上诉人陈建祥付款50万元，于同年10月29日又支付28万元，合计付款78万元。如果不是本案执行的介入，合同早已履行完毕，上诉人愿意将剩余购房款交付执行。第四，涉案房屋非因上诉人自身原因未办理过户登记。上诉人已多次催促被上诉人陈建祥、李金凤协助办理过户手续，并多次到当地房屋交易部门申请办理过户，但涉案房屋因不具备办证条件未能过户，并非上诉人自身原因造成。综上，上诉人的以上情况完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，享有足以排除本案执行的权利。刘世海答辩称，上诉人的上诉理由不能成立，其情形不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，其不享有足以排除强制执行的权利，请求驳回上诉，维持原判。一、上诉人李金富与被上诉人陈建祥签订的《房屋转让协议》属无效合同。1.案涉房屋系被执行人陈建祥与李金凤共同购买，而上诉人与陈建祥所签订的《房屋转让协议》并未征得房屋共同买受人李金凤的同意，根据《物权法》第九十七条规定，李金富与陈建祥签订该协议的行为侵害了其他不动产共有人的权益。2.该房屋虽为陈建祥购买，但尚未取得不动产权属证书，根据《房地产管理法》第三十八条第（六）项之规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，故双方的转让无效。依据《合同法》第五十二条及《物权法》之规定，李金富与陈建祥所签订的《房屋转让协议》应属无效合同。二、上诉人在人民法院查封之前并未合法占有该不动产，而是在得知被上诉人对该房屋采取查封保全措施后才强行占有该房屋（被上诉人于2018年11月20日申请保全查封，上诉人于2019年1月才占有该房屋）。三、上诉人未向陈建祥支付全部购房价款，也未按照合同约定支付价款，且将剩余价款交付执行。上诉人与陈建祥于2018年7月25日签订《房屋转让协议》约定，涉案房屋以160万元价款转让给上诉人，于双方签订合同当日支付70万元，2018年12月30日前支付30万元，2019年5月以前支付40万元，剩余20万元待房产过户至上诉人名下后支付。但是，上诉人未按照合同约定支付购房款，仅在2018年5月29日支付50万元，2018年10月29日支付28万元。陈建祥答辩称，应撤销一审判决，改判解除对涉案房屋的查封措施，上诉费用由被上诉人刘世海承担。事实及理由：一、被上诉人刘世海申请查封房屋的时间是2018年11月20日，而上诉人李金富与被上诉人陈建祥签订书面合同的时间是2018年7月25日，实际双方达成买卖合意的时间是2018年5月，不管从签订书面合同的时间还是实际达成买卖合意的时间都早于查封时间；二、2018年5月，上诉人李金富向陈建祥支付50万元后陈建祥就交付钥匙给李金富，李金富又依法出租给其他人，李金富已实际占有涉案房屋；三、李金富和陈建祥在买卖合同中约定了付款时间，首付70万元，2018年12月30日支付第二笔款，李金富在查封之前已按合同约定支付了78万元，查封时后续付款时间还未到，且李金富也愿意将剩余的款项按照法律的规定支付；四、因开发商的原因才使陈建祥未办到房产证，当时李金富与陈建祥沟通购买该房屋时已向地产公司申请将商品房购销合同进行更名，但地产公司因与陈建祥还有其他争议诉至法院，不同意进行合同更名，故本案未进行备案登记是因地产公司的原因。综上，上诉人的上诉理由已满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的四个要件，应当解除对该房屋的查封措施。李金凤述称，其意见与陈建祥的答辩意见一致。百草岭蜂业公司未向本院陈述意见。李金富向一审法院起诉请求：1.中止对位于大姚县金碧镇县城西河印象西河盛世-南第2幢1-2层房屋(合同备案号：XHYX2014B02-47号)的强制执行，并解除对房屋采取的查封措施；2.本案诉讼费由刘世海、陈建祥承担。一审判决认定事实：2018年4月，陈建祥与李金富口头协商一致，陈建祥以160万元的价款将陈建祥与其妻李金凤共同向大姚伟光房地产公司购买的位于大姚县金碧镇西河印象西河盛世-南第2幢1-2层房屋（合同备案号：XHYX2014B02-47号，未办理房屋所有权证）出售给李金富。2018年5月29日，李金富给付陈建祥购房款50万元后，陈建祥将该房屋交由李金富管理使用。2018年7月25日李金富与陈建祥签订书面的《房屋转让协议》，陈建祥之妻李金凤在《房屋转让协议》上未签字，但李金凤是知道清楚的，且李金凤在本案第二次庭审中认可该《房屋转让协议》的效力。2018年10月29日李金富给付陈建祥购房款28万元。李金富与陈建祥签订《房屋转让协议》至今，未到房屋登记管理部门办理备案登记手续，且该房屋至今未将所有权登记在陈建祥和李金凤名下。同时查明：刘世海与陈建祥、百草岭蜂业公司民间借贷纠纷一案，2018年11月20日刘世海申请对陈建祥购买的位于大姚县金碧镇西河印象西河盛世-南第2幢1-2层房屋（合同备案号：XHYX2014B02-47号）予以诉讼保全，查封该房屋，查封期限三年。后经一审法院审理作出(2018)云2326民初1181号民事调解书，确定由陈建祥、百草岭蜂业公司于2019年6月30日前偿还刘世海借款本金人民币1,609,480元，其中：于2018年12月30日前偿还借款本金100,000元，于2019年1月30日前偿还借款本金300,000元，于2019年2月28日前偿还借款本金100,000元，于2019年3月30日前偿还借款本金300,000元，于2019年4月30日前偿还借款本金300,000元，于2019年5月30日前偿还借款本金300,000元，剩余借款本金209,480元于2019年6月30日前还清。如百草岭蜂业公司按上述约定时间偿还借款本金，则刘世海自愿放弃借款利息，如百草岭蜂业公司未按上述约定的时间偿还借款本金，则百草岭蜂业公司自愿对未偿还的借款本金部分按照月息2%支付利息至还清时为止，陈建祥对上述借款本息承担连带清偿责任。2019年2月27日刘世海对到期的418,613元，向一审法院申请强制执行。在执行过程中，李金富对一审法院2018年11月20日作出（2018）云2326财保17号民事裁定查封陈建祥名下的大姚县金碧镇西河印象西河盛世-南第2幢1-2层房屋不服，于2019年3月12日向一审法院提出书面执行异议，请求一审法院解除对大姚县金碧镇西河印象西河盛世-南第2幢1-2层房屋（合同备案号：XHYX2014B02-47号）采取的查封，中止对该房屋的强制执行，一审法院受理后于2019年4月2日作出（2019）云2326执异2号执行裁定，裁定驳回李金富的异议请求。李金富于2019年4月3日向一审法院提起执行异议诉讼，请求中止对位于大姚县金碧镇县城西河印象西河盛世-南第2幢1-2层房屋(合同备案号：XHYX2014B02-47号)的强制执行，并解除对房屋采取的查封措施。一审法院认为，根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已经支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，由于李金富与陈建祥从签订《房屋转让协议》后至今，未到房屋登记管理部门办理备案登记手续，且该房屋至今未将所有权登记在陈建祥和李金凤名下。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”涉诉房屋（大姚县金碧镇县城西河印象西河盛世-南第2幢1-2层）因未经依法登记，故不发生变更、转让的效力，虽然李金富与陈建祥于2018年7月25日签订的《房屋转让协议》是合法有效的，且李金富于2018年5月29日给付陈建祥购房款50万元后就管理使用该涉诉房屋，但因李金富并未取得该涉案房屋的所有权，不是合法占有，李金富不享有足以排除强制执行的民事权益，其请求中止对该涉案房屋的强制执行，并解除对房屋采取的查封措施的诉讼请求不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件规定》第二十八条规定，一审法院不予支持，依法予以驳回。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决：驳回李金富的诉讼请求。本案诉讼费19,200.00元，由李金富负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。经征询双方当事人对一审判决认定事实的意见，上诉人李金富和被上诉人陈建祥、原审第三人李金凤对一审认定“2018年4月，陈建祥与李金富口头协商一致”的事实有异议，认为当时李金凤也在场，应为陈建祥、李金凤与李金富口头协商一致。对其余一审认定的事实无异议。被上诉人刘世海对一审认定“2018年7月25日李金富与陈建祥签订书面的《房屋转让协议》，陈建祥之妻李金凤在《房屋转让协议》上未签字，但李金凤是知道清楚的，且李金凤在本案第二次庭审中认可该《房屋转让协议》的效力。”的事实有异议，认为李金凤事后才知道陈建祥与李金富签订《房屋转让协议》，其不认可160万元低价转让，也不认可该协议的效力。对其余事实无异议。故对双方当事人均无异议的事实，本院予以确认。对双方当事人提出异议的事实，本院认为，根据在案证据及李金凤在一审法院第二次开庭过程中的陈述，一审法院对该部分事实的认定并无不当，异议不成立。归纳诉辩双方的主张，本案的争议焦点是：李金富对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的权益。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，陈建祥向大姚伟光房地产公司购买涉案房屋和将该房屋转让给李金富均未办理产权登记，不能发生物权变动的效力，诉争房屋至今仍然登记在大姚伟光房地产公司名下，李金富对涉案房屋仅享有基于《房屋转让协议》产生的一般债权，不具有优先性，并不能排除人民法院的强制执行，故李金富依据该条规定提起执行异议之诉缺乏前提条件，一审法院认为李金富对涉案房屋未取得所有权，不是合法占有的说理不当，但判决驳回李金富的诉讼请求具有事实及法律依据。综上所述，上诉人李金富的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19,200元，由李金富负担（已交）。本判决为终审判决。审判长  陈翠连审判员  龚艳波审判员  李发连二〇二〇年十二月十七日书记员  张潇予