广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2072民初5765号原告：区明浩，男，1955年8月18日出生，汉族，住广东省中山市***********。委托诉讼代理人：李艳清，广东广诚信律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢志华，广东广诚信律师事务所律师。被告：喻建军，男，1973年7月22日出生，汉族，住湖南省沅江市***************。原告区明浩与被告喻建军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告区明浩本人及其委托诉讼代理人李艳清、被告喻建军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。区明浩向本院提出诉讼请求：1.判令解除区明浩、喻建军签订的《房屋租赁合同》，并于合同解除后十日内腾空案涉租赁物归还房屋于区明浩；2.判令喻建军支付自2020年2月1日起至返还租赁物之日期间的租金（18000元/月计算），从2020年2月1日起暂计算至2020年4月30日为54000元，另从2020年5月1日起至租赁物实际交付之日止按18000元/月支付占用费；3.判令押金90000元归区明浩所有。事实和理由：区明浩位于中山市******************房屋，2014年建成。2014年7月1日，区明浩与第一任承租人王运英签订《房屋租赁合同》，约定区明浩将该房屋的二、三、四、五、六层约1100平方米出租给王运英使用，租期为2014年7月1日至2020年12月30日，每月租金30000元，押金90000元；承租人需于每月25日前支付下月租金，如逾期支付，区明浩有权单方终止合同并没收缴纳的押金。后该租赁物先后转租3次，喻建军为第四任承租人。经区明浩同意，喻建军于2019年7月与区明浩重新签订《房屋租赁合同》，租金、押金、租赁期及违约条款等与之前签订的合同相同。喻建军于2019年7月6日支付了8月、9月的租金合计40000元，2019年10月至2020年1月喻建军支付区明浩租金18000元。自2020年2月至今，喻建军未再支付租金，仅付清水电费用。经区明浩多次沟通，喻建军既不交纳租金亦不愿腾空房屋归还区明浩。为维护权益，区明浩提起诉讼，请依法裁决。喻建军辩称，因疫情原因，希望区明浩从2020年2月1日起租金按12000元/月计算，其同意解除合同，但要求退还押金。本院经审理认定事实如下：中山市*************的土地使用权人为区明浩，该土地上已建成6层建筑，其中1至4层区明浩已办理建设工程规划许可证，该部分建筑规模为952平方米，第5至6层未进行报建。2014年7月1日，区明浩（甲方）与喻建军（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其位于中山市*********物业的二、三、四、五、六层约1100平方米租赁给乙方，用途为居住；租赁期限为2014年7月1日至2020年12月30日止；乙方每月向甲方缴纳租金30000元，双方于签订合同当日，乙方先付甲方当月租金，之后，乙方须于每月25日前支付下月租金，每推迟一天，甲方有权按月租金收取乙方5‰滞纳金，若超过15天，甲方有权单方终止合同并没收乙方缴纳的押金；第四条（二）规定，合同签订当日，乙方向甲方垫付押金90000元，出租期限届满后或合同解除后，押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金及违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方。合同还约定了其他条款。双方均确认涉案《房屋租赁合同》中约定的1100平方米实际是上述房屋的第1层90平方米、2至5层全部每层230平方米、第6层90平方米，合计1100平方米。喻建军出租上述房屋系用于出租屋出租。合同签订后，区明浩交付涉案租赁物给喻建军，双方就租金进行了变更，约定租金变更为每月18000元，喻建军已缴纳押金90000元并缴纳租金至2020年1月底，自2020年2月1日起未再缴纳租金。2020年1月31日喻建军发微信问区明浩“现在政府天天通知不准返程，怎么办”并发送租客给其发送的要求减免租金的文件给区明浩，区明浩称“可以告知，住房要交钱，免费只有路边及桥下”2月中旬，区明浩再次发送“房东不是土豪，倡导免租别成道德绑架”等文章给喻建军，并催促喻建军缴纳房租，喻建军称其2月房租至今未收到，尤其是湖北的，都要求免，并称所有工厂都不能正常上班、娱乐场所不能营业，现在只有退房没有租房，不是自己不肯交租，只是无能为力，希望就现状双方商量如何交租，决定方案后再交。区明浩同意2020年2月份的租金按12000元计算，其余月份仍按18000元每月计算。喻建军称疫情一直在继续，故要求一直按12000元计算租金。喻建军在庭审中又称其方希望继续租赁涉案房屋，希望与区明浩协商。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。区明浩将案涉房屋出租给喻建军使用，但涉案租赁物第1-4层已经办理建设工程规划许可证，第5至6层未进行报建，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”之规定，本院认定案涉《房屋租赁合同》中涉及第1至4层部分有效，涉及第5至6层的部分无效，故对区明浩诉求解除《房屋租赁合同》中涉及第5至6层的部分本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因案涉《房屋租赁合同》中涉及第5至6层房屋的部分被认定无效，故区明浩诉求喻建军返还其涉案第5至6层房屋于法有据，本院予以支持。《房屋租赁合同》约定，每月25日前支付下月租金，逾期支付超过15天，区明浩有权解除合同并没收押金。喻建军自2020年2月1日起未缴纳租金，已构成违约，应承担相应的付款责任及违约责任，故区明浩有权要求解除《房屋租赁合同》中涉及第1至4层房屋的部分并没收该1至4层房屋部分的押金。鉴于双方对喻建军交纳的押金未作有效和无效部分房屋的区分，故本院按合同中有效和无效部分所涉及面积的占比进行确定，即有效部分（第1至4层）涉及面积为780平方米（90平方米+230平方米×3）房屋部分的押金应为63818元。故区明浩应没收喻建军押金的金额为63818元，剩余26182元应返还给喻建军。喻建军辩称因疫情原因，导致其方亏损，其与区明浩协商减免租金，但区明浩不同意，故其方没有交租。但喻建军承租涉案房屋系用于出租屋出租，即该出租屋最终系用于个人居住用途，并非商业经营之用，新冠肺炎疫情防控措施并未限制出租屋的正常经营，并未影响出租屋的正常使用，故本院对喻建军的该辩解意见不予支持。合同解除后，喻建军丧失继续占有使用租赁物的法律基础，故喻建军应返还涉案第1至4层房屋给区明浩，本院对其该项诉求予以支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，合同无效后，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持。因涉案《房屋租赁合同》涉及第5至6层房屋部分无效，区明浩诉求的第5至6层部分的房屋租金实为房屋占用费。喻建军自2020年2月1日起未支付涉案第1至6层房屋的租金及占有使用费，故区明浩诉求喻建军支付其自2020年2月1日起至返还房屋之日止的租金、占有使用费本院予以支持。喻建军主张因疫情原因故希望从2020年2月1日起租金按照12000元/月计算，但其未提交证据证实疫情导致其方经营明显减少，故对其该项主张本院不予支持。鉴于区明浩同意2020年2月份的租金按12000元计算，此系当事人依法行使民事处分权利，不违反法律规定，本院予以准许，故喻建军应支付区明浩2020年2月1日起至同年4月30日止的租金、占用费48000元及自2020年5月1日起至实际返还租赁物之日止的租金、占用费（按每月18000元计算）。另，上述已认定区明浩应返还给喻建军的押金26182元，为减少诉累，根据案涉《房屋租赁合同》第四条（二）的约定，本院认定应返还的押金26182元可作为租金、占用费予以扣减，扣减后，喻建军仍应支付区明浩2020年4月30日之前的租金、占用费21818元及自2020年5月1日起至实际返还租赁物之日止的租金、占用费（按每月18000元/月计算）。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百条、第一百一十七条第一款、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告区明浩与被告喻建军签订的《房屋租赁合同》中关于第1至4层涉及面积为780平方米的房屋部分；二、被告喻建军于本判决生效之日起十日内腾空位于中山市*************的房屋（第1至6层）并返还给原告区明浩；三、被告喻建军于本判决生效之日起十日内支付原告区明浩自2020年2月1日起至实际返还租赁物之日止的租金、房屋占有使用费（暂计至2020年4月30日为21818元，自2020年5月1日起至实际返还之日止按18000元/月计算）；四、被告喻建军已缴纳的押金63818元由原告区明浩没收；五、驳回原告区明浩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3180元，减半收取计1590元，由原告区明浩负担644元，被告喻建军负担946元（原告区明浩已预交，被告喻建军于履行中迳付原告区明浩644元，本院不另收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  郭晓琳二〇二〇年十一月二十五日书记员  郭伟杰