上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终10781号上诉人(原审被告)：张念鹏，男，1997年7月1日出生，汉族，户籍所在地河南省。委托诉讼代理人：魏萍，上海市百良律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海宝龙康晟房地产发展有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：许华芳，执行董事。委托诉讼代理人：高树升，上海申有律师事务所律师。委托诉讼代理人：张驰，上海申有律师事务所律师。上诉人张念鹏因与被上诉人上海宝龙康晟房地产发展有限公司(以下简称“宝龙公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2020)沪0118民初7026号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张念鹏上诉请求：撤销一审法院判决，改判驳回宝龙公司在一审中的诉讼请求。事实和理由：1．一审判决认定事实错误，张念鹏并非适格主体。张念鹏已经将上海市青浦区新府中路XXX号虹桥宝龙城市广场S6号楼第1-2层编号为042(编号为S6-1F-042)的商铺(以下简称“涉案商铺”)转让给了案外人，所以应当由涉案商铺的受让人承担义务。2．一审违反法定程序，影响案件正确判决。由于涉案商铺的受让人羁押在监狱中，因疫情无法出庭作证，也无法会见。张念鹏向一审法院申请延期审理，但一审法院未给予张念鹏充分的举证时间，导致未能查清事实。3．一审举证责任分配有误，张念鹏联系了涉案店铺受让人，受让人明确表示与宝龙公司签订过文件的情况下，张念鹏已经完成了举证义务，应由宝龙公司承担未向法院举证的不利后果。被上诉人宝龙公司答辩称，不同意张念鹏的上诉请求。宝龙公司并不知晓张念鹏已经转让了涉案商铺，也没有与受让人签订过书面的协议。涉案商铺经营过程中的招牌和营业登记信息均没有变化。一审审理中，张念鹏与案外人刘某某的电话沟通中，刘某某明确表示过没有合同，后张念鹏强行引导刘某某说签过变更协议。一审法院判决正确，请求二审予以维持。宝龙公司向一审法院提起诉讼，请求判令：1．确认宝龙公司与张念鹏签订的商业街商铺租赁合同于2019年5月1日解除；2．张念鹏向宝龙公司支付从2018年10月1日至2019年4月30日的租金人民币(以下币种均同)55，899.72元(2018年10月1日至2019年2月25日月租金12，911.4元，2019年2月26日至2019年4月30日月租金14，202.54元)；3．张念鹏向宝龙公司支付租金逾期付款违约金(均按照每日千分之一标准，以18，405.08元为本金自2018年9月26日起计算至实际付清之日止；以25，376.44元为本金自2018年12月26日起计算至实际付清之日止；以12，118.20元为本金自2019年3月26日起计算至实际付清之日止)；4．张念鹏向宝龙公司支付2018年11月、2019年1月、2019年3月的综合物业管理费7，746.84元；5．张念鹏向宝龙公司支付综合物业管理费逾期付款违约金(均按照每日千分之一为标准，以2，582.28元为本金自2018年9月26日起计算至实际付清之日止；以5，164.56元为本金自2018年12月26日起计算至实际付清之日止)；6．张念鹏向宝龙公司支付合同解除损失赔偿金25，822.80元(按照月租金12，911.4元的2倍计算)。一审法院认定事实：2016年1月21日，宝龙公司(出租方、甲方)与张念鹏(承租方、乙方)签订租赁合同，约定甲方将涉案商铺出租给乙方，面积为215.19平方米，经营品牌为乡村情地锅炖，该广场由上海宝瞻商业经营管理有限公司(以下简称“宝瞻公司”)进行统一的物业管理及广场经营秩序管理，租赁期限为5个租赁年度，租期自2016年2月25日至2021年2月24日，第1年月租金5，917.72元，第2年月租金11，835.45元，第3年月租金12，911.40元，第4年月租金14，202.54元，第5年月租金15，708.87元。乙方应积极向经营管理公司支付综合物业服务费，标准为12元／月／平方米。乙方应根据甲方的付款通知要求按自然季度支付租金、综合物业服务费，应于每个自然季度末月的25日或之前向甲方支付下一个自然季度的费用。日租金=当年度年租金额／360天。如乙方逾期支付履约保证金、预付租金、预付管理费、装修保证金、装修管理费、租金、综合物业服务费或其他乙方应向甲方或经营管理公司支付的费用(包括但不限于利息、违约金、赔偿金等)，每逾期一日，乙方向甲方或经营管理公司支付应付未付款项的千分之五作为违约金。乙方应在签订本合同后5日内向甲方支付28，835.46元作为履约保证金。任何因乙方违约导致甲方提前解除本合同的，甲方有权在提前解除合同时，没收该履约保证金而不予退还。未经甲方书面同意，乙方不得将租赁场所的任何部分或全部转租、转借、转让、承包、合作或者以其他任何方式使第三方拥有实际控制权。除合同另有约定外，如发生以下任何情形之一，均视为乙方根本违约，甲方有权提前解除合同：……乙方逾期超过30天未能支付、不支付或者延迟支付租金、综合物业服务费或其他任何应付给甲方或经营管理公司的费用……如有第12.3条款的违约情况发生，本合同于甲方送达解除合同的通知之日起终止，且甲方有权没收乙方所支付的履约保证金及预付租金和预付管理费，并有权向乙方追索本合同项下的全部违约责任，并要求乙方按本合同第十二条的约定退还租赁场所。本合同任何一方根本违约或存在其他严重影响对方利益之行为导致本合同提前终止的，违约方除应按本合同其他约定承担相应违约责任外，还应向守约方支付相当于违约时月租金标准两倍的违约金。任何根据本合同发往本合同任何一方的通知或其他文件应当以书面方式，按该方在本合同中列明的地址、传真号及联系人发送给该方。本合同各方之问依据本合同进行的任何通知应当在下列所述情况时视为已经送达被通知方……如以信函方式或特快专递邮寄，按上述地址投邮后第二日中午12时……乙方确认，租赁期限内，租赁场所也是乙方有效通知地址。甲方有权选择将本合同项下的通知张贴于租赁场所的门窗或墙面上；该等通知一经张贴即视为已经向乙方送达了通知，并视为乙方已经知悉。2015年12月26日，双方完成了涉案商铺的交接验收。2019年11月15日，宝瞻公司出具《通知函》，内容为“张念鹏：对于你方在承租上海市新府中路XXX号虹桥宝龙广场S6号楼第1层的编号为S6-F1-042的商铺，拖欠我公司自2018年11月1日至2019年6月30日的综合物业服务费15，493.68元。我公司将上述债权及相应的从权利全部转让给上海宝龙康晟房地产发展有限公司，由上海宝龙康晟房地产发展有限公司直接向你主张上述权利。”2019年3月21日，宝龙公司向张念鹏在租赁合同中预留的地址邮寄《催款函》，表示拖欠租金及物业服务费合计53，265.86元，要求张念鹏于2019年3月29日前缴清拖欠的款项。该信件因“查无此人”而未妥投。2019年4月26日，宝龙公司向张念鹏在租赁合同中预留的地址邮寄《解约函》，表示因拖欠租金及综合物业管理费，经发函催告但仍未支付，故函告张念鹏：一、双方签署的租赁合同于2019年5月1日解除；二、宝龙公司不退还已付未用的履约保证金28，835.46元、物业管理公司不再返还质量保证金3000元；三、2019年5月1日前一次性支付拖欠的租金(计至2019年4月30日)59，721.56元及逾期付款违约金(计至实际支付日)；四、2019年5月1日前一次性向物业管理公司支付拖欠的综合物业服务费(计至2019年4月30日)10，329.12元及逾期付款违约金(计至实际支付日)；五、2019年5月1日前一次性支付合同解除损失赔偿金25，822.08元；……该信件因“查无此人”而未妥投。宝龙公司与张念鹏确认，张念鹏支付过的28，835.46元履约保证金及3000元经营保证金，同意在本案中一并处理。一审审理中，张念鹏表示，《通知函》《催款函》《解约函》均未收到过，自己2017年就不在合同约定的地址了，但未通知宝龙公司。转租的下家叫“慧慧”，是原来店长的女朋友，《解约函》快递上的电话就是“慧慧”的电话，证明宝龙公司清楚转租的情况。2018年7月后就是案外人支付租金等，故对是否有欠付费用及欠付金额不清楚。为此，提供：1.2018年7月张念鹏与宝龙公司的工作人员钱立嘉关于店铺转让的微信聊天记录、与受让方的聊天记录及受让方收取转让款的聊天记录。证明张念鹏2018年7月已经将店铺转让给第三方，且按照宝龙公司的要求办理流程，在宝龙公司所在地签署合同，宝龙公司应向案外人而不是张念鹏主张权利。宝龙公司应该有变更后的合同协议，不能提供则应该承担举证不利的后果。对此，宝龙公司质证称，的确有一个叫钱立嘉的工作人员负责营运，但是2019年9月已经离职，与钱立嘉的聊天记录不能证明已经完成了变更协议，钱立嘉也不能代表公司做出变更的法律行为。经与钱立嘉核实，钱立嘉表示具体细节记不清楚了，但最后未签订任何变更协议，应当是张念鹏与案外人自某某让，并未涉及宝龙公司。与下家的聊天记录真实性无法确认。宝龙公司表示，具体的租赁关系以公司内部现存的书面文件为准。变更租赁合同是重大决策行为，应逐层向集团高层审批，经宝龙公司内部核查，并无关于涉案商铺变更主体的相关审批记录。支付租金、物业管理费采取了转账、微信等多种方式，无法辨明具体付款人名称，2018年10月前的相关款项均已付清。快递上的电话可能是店铺工作人员的电话。涉案商铺2019年12月出租给了新的承租人。履约保证金及经营保证金应予没收。一审法院认为，宝龙公司与张念鹏签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，又未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。张念鹏称涉案商铺已经转让给案外人，并在宝龙公司办理了租赁主体变更手续，但宝龙公司对此予以否认，张念鹏也未能提供证据证明，因此对于张念鹏的该项意见，不予采纳。因张念鹏未能按约支付租金及物业管理费，宝龙公司按照约定行使合同解除权，于法无悖，予以确认，双方租赁合同于2019年5月1日解除。宝龙公司诉请要求张念鹏支付2018年10月1日至2019年4月30日的租金及2018年11月、2019年1月、3月的综合物业管理费，张念鹏对此未能提供证据证明已经支付，故对宝龙公司的该两项诉请，予以支持。张念鹏已付的履约保证金，宝龙公司根据合同约定予以没收，予以准许；已付的经营保证金，因双方当事人同意在本案中一并处理，故在张念鹏欠付的租金中予以抵扣。关于宝龙公司诉请主张的逾期付款违约金、合同解除违约金，一审法院综合合同的约定及履行情况、张念鹏的过错程度、宝龙公司的实际损失等，酌情调整逾期付款违约金标准至日万分之三、调整合同解除违约金为12，911.40元。一审法院判决：一、上海宝龙康晟房地产发展有限公司与张念鹏2016年1月21日签订的《商铺租赁合同》于2019年5月1日解除；二、张念鹏应于判决生效之日起十日内支付上海宝龙康晟房地产发展有限公司自2018年10月1日起至2019年4月30日止的欠付租金52，899.72元(已扣除经营保证金3000元)及逾期付款违约金(按日万分之三的标准，以18，405.08元为本金自2018年9月26日起计算至实际付清之日止；按日万分之三的标准，以25，376.44元为本金自2018年12月26日起计算至实际付清之日止；按日万分之三的标准，以12，118.20元为本金自2019年3月26日起计算至实际付清之日止)；三、张念鹏应于判决生效之日起十日内支付上海宝龙康晟房地产发展有限公司2018年11月、2019年1月、2019年3月的综合物业管理费共计7，746.84元及逾期付款违约金(按日万分之三的标准，以2，582.28元为本金自2018年9月26日起计算至实际付清之日止；按日万分之三的标准，以5，164.56元为本金自2018年12月26日起计算至实际付清之日止)；四、张念鹏应于判决生效之日起十日内支付上海宝龙康晟房地产发展有限公司合同解除违约金12，911.40元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，张念鹏向本院提交了一份张念鹏委托诉讼代理人与田某某的会见笔录，证明田某某与宝龙公司签订过门面变更合同，宝龙公司应向田某某主张权利。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宝龙公司与张念鹏签订租赁合同后，双方均应按约履行义务。张念鹏上诉认为其已经将涉案商铺转让给了案外人，由案外人与宝龙公司建立了租赁合同关系。但宝龙公司对此予以否定，而张念鹏仅提供了与案外人田某某的会见笔录与微信聊天记录，并无其他证据予以佐证。此外，如张念鹏退出承租，理应及时与宝龙公司签订终止租赁合同的书面协议并结清租金、押金等费用，但张念鹏并未与宝龙公司办理退租结清费用的手续，故难以认定宝龙公司知晓并同意承租人由张念鹏变更为案外人。综上所述，张念鹏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2，500.40元，由上诉人张念鹏负担。本判决为终审判决。审 判 长 丁康威审 判 员 徐 庆审 判 员 王 伟二〇二〇年十二月二十一日法官助理 张文如书 记 员 陈 晨附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……