广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终25700号上诉人（原审被告）：广州新华汇昌房地产开发有限公司，住所：广州市越秀区寺右新马路******铺。法定代表人：范志强。委托诉讼代理人：潘春容，广东百高律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐盛强，广东百高律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：任祺，男，1979年6月2日出生，汉族，身份证住址：广州市天河区。被上诉人（原审原告）：何嘉凌，女，1980年7月15日出生，汉族，身份证住址：广州市天河区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：赵宁，广东润广律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：杨李媛，广东润广律师事务所实习人员。上诉人广州新华汇昌房地产开发有限公司（以下简称新华汇昌公司）因与被上诉人任祺、何嘉凌房屋买卖合同纠纷一案，不服广东自由贸易区南沙片区人民法院作出的（2020）粤0191民初9385号民事判决，向本院提起上诉。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审查。现已审理终结。上诉人新华汇昌公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项，依法改判上诉人无需向两被上诉人承担赔偿420000元的责任；2.由被上诉人承担本案全部诉讼费、保全费。事实与理由：新华汇昌公司不同意赔偿任祺、何嘉凌420000元。一审法院判决新华汇昌公司赔偿任祺、何嘉凌420000元，缺乏事实与法律依据。首先，新华汇昌公司不存在故意隐瞒抵押的情况。涉案车位为现房，已经办理了确权手续，在双方签订商品房买卖合同之前，任祺、何嘉凌人已经充分了解了涉案车位的现状。涉案车位是否存在抵押等权利瑕疵并非保密信息，均可通过查询得知，新华汇昌公司不可能能够隐瞒该情况。根据交易习惯，在交易之前买受人往往会针对涉案房屋查询相关部门了解清楚权利关系，并且任祺、何嘉凌有能力可以查询到该信息，并据此作出是否签订合同的决定。因此，任祺、何嘉凌称其对涉案车位存在抵押情况不知情，不合常理。根据《商品房买卖合同》第十条第二款约定，若存在权利瑕疵出卖人应在本合同生效之日起30个工作日之内消除瑕疵，超过60天未消除瑕疵，买受人有权单方面解除合同。由此可见，在签订该买卖合同时，双方已经能够预见涉案车位可能存在抵押的情况，据此作出了该条款约定。故此，新华汇昌公司并不存在故意隐瞒涉案车位存在抵押事实的行为。其次，《商品房买卖合同》后，新华汇昌公司已经实际将涉案车位交付给任祺、何嘉凌使用至今，涉案车位存在抵押的情况并未实际影响该车位的使用功能，也未对任祺、何嘉凌造成任何实质性的损失，任祺、何嘉凌在一审过程中也未对其遭受损失提供任何证据予以证明，根据“谁主张，谁举证”原则，任祺、何嘉凌应当承担举证不能的法律后果。然而，一审法院在任祺、何嘉凌完全没有提交任何证据予以证明其受损失的情况下仍径行判决新华汇昌公司承担一倍已付房款的赔偿责任，实属不公。并且，任祺、何嘉凌从接收涉案车位至今，一直在正常使用车位，在此过程中获得了利益，而非遭受损失。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定，赔偿损失数额不能高于因违约造成的损失，故，一审法院判决新华汇昌公司承担赔偿420000元的责任，明显缺乏事实与法律依据。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，特请求二审法院改判新华汇昌公司无需承担向任祺、何嘉凌支付一倍已付房款的赔偿责任。被上诉人任祺、何嘉凌辩称：一、案涉车位为一手车位，不存在购买一手车位前需要提前查询车位的权利状况的情形，且任祺、何嘉凌购买前也无法查询到案涉车位的权利状况。二、新华汇昌公司已经明确保证案涉车位不存在任何权利瑕疵，任祺、何嘉凌不可能通过《商品房买卖合同》第十条第二款的内容预见到案涉车位可能存在权利瑕疵。三、新华汇昌公司故意隐瞒案涉车位已经抵押的事实进行销售的行为，主观恶意严重，且导致任祺、何嘉凌合同目的无法实现，应当依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定适用惩罚性赔偿条款。任祺、何嘉凌向一审法院起诉请求：1.解除任祺、何嘉凌与新华汇昌公司就买卖广州市天河区龙口西路天誉华庭A1栋地下二层B118号车位的《商品房买卖合同》；2.新华汇昌公司向任祺、何嘉凌退还购车位款420000元及利息（以420000元为本金，自2019年3月26日起按中国人民银行同期贷款利率标准计算至2019年8月19日；自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至实际退还之日止）；3.新华汇昌公司向任祺、何嘉凌赔偿已付车位价款一倍的赔偿责任420000元；4、本案诉讼费用由新华汇昌公司负担。一审法院认定事实：2019年3月26日，任祺、何嘉凌（买受人）与新华汇昌公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定买受人向出卖人购买涉案车位，金额420000元，该商品房属于现房，套内建筑面积21.6平方米。买受人应于2019年3月26日前支付全部房价款。出卖人于2019年4月26日前将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人应当保证作为本合同标的商品房转移时不存在权利瑕疵、无赔偿义务，如欠缴税费、出让金等，也不存在被法院或其他国家机关、机构、部门查封的情况。若存在权利瑕疵，出卖人应在本合同生效之日起30个工作日之内消除瑕疵；超过60天未消除瑕疵，买受人有权单方面解除合同。合同附件四《补充协议》约定，甲方应于乙方签订《商品房买卖合同》之日起360日为乙方办理产权证书，逾期未办理的，乙方有权选择退房或向甲方主张每逾期一日支付万分之一的违约金。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，任祺、何嘉凌于2019年3月26日前向新华汇昌公司支付了全部购车款420000元。同日，新华汇昌公司向任祺、何嘉凌交付涉案车位。根据广州市规划和自然资源局于2020年4月8日出具的《广州市不动产登记查册表》显示，涉案车位登记在新华汇昌公司名下，于2018年6月13日被抵押给案外人，抵押权人为杨明坚。为证明新华汇昌公司销售涉案车位时故意隐瞒涉案车位已经抵押的事实，任祺、何嘉凌提供其与新华汇昌公司工作人员的录音记录。新华汇昌公司对录音记录不予确认，认为无法核实录音人员的身份。双方在2020年7月8日的庭审中确认，涉案车位尚不能办理转移登记手续。新华汇昌公司陈述，其在出售涉案车位时曾口头告知涉案车位被抵押的事实。对此任祺、何嘉凌予以否认，新华汇昌公司未提供证据进一步证明。任祺、何嘉凌同意解除合同后向新华汇昌公司退还涉案车位。另查明，任祺、何嘉凌在诉讼过程中，向一审法院申请财产保全，一审法院于2020年5月18日作出（2020）粤0191民初9385号《民事裁定书》，裁定查封、扣押、冻结新华汇昌公司名下价值858735.5元的财产。为此，任祺、何嘉凌支付保全费4813.68元。一审法院认为：任祺、何嘉凌与新华汇昌公司签订的《商品房买卖合同》及附件是当事人真实意思表示，合同合法有效，当事人均应自觉严格履行。合同签订后，任祺、何嘉凌已经全额支付购房款，履行了买受人义务。房地产的权利交付是出卖方的主要义务，但新华汇昌公司至今未能协助任祺、何嘉凌办理过户手续，未能过户是由于新华汇昌公司方面原因造成的，故任祺、何嘉凌要求解除合同，符合合同约定，一审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”据此，新华汇昌公司应当向任祺、何嘉凌返还已付车位款420000元，任祺、何嘉凌应当向新华汇昌公司返还涉案车位。关于任祺、何嘉凌主张的利息损失，考虑到合同签订后新华汇昌公司即向任祺、何嘉凌交付了涉案车位，此后任祺、何嘉凌一直有使用涉案车位，故对任祺、何嘉凌主张的利息损失，一审法院不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”本案中，新华汇昌公司在与任祺、何嘉凌签订买卖合同之前已将案涉车位抵押给案外人并办理了抵押登记，且新华汇昌公司在商品房买卖合同中承诺涉案车位不存在权利瑕疵，任祺、何嘉凌属于故意隐瞒所售车位已经抵押的事实，故任祺、何嘉凌要求新华汇昌公司承担已付购房款一倍损失的赔偿责任符合法律规定。新华汇昌公司认为其已经告知任祺、何嘉凌涉案车位已经抵押的事实，但没有提供证据证明，一审法院不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决如下：一、解除任祺、何嘉凌诉新华汇昌公司于2019年3月26日签订的《商品房买卖合同》；二、新华汇昌公司应于判决发生法律效力之日起十日内向任祺、何嘉凌返还购车位款420000元；三、新华汇昌公司应于判决发生法律效力之日起十日内赔偿任祺、何嘉凌420000元；四、任祺、何嘉凌于新华汇昌公司履行完毕上述第二项判项的同时，将广州市天河区龙口西路天誉华庭A1栋地下二层B118号车位交还给新华汇昌公司；五、驳回任祺、何嘉凌的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6194元，由任祺、何嘉凌负担135元，新华汇昌公司负担6059元。保全费4813.68元，由新华汇昌公司负担。二审期间,双方当事人均未向本院提交新证据。本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”，根据新华汇昌公司的上诉请求范围，本案二审需要处理以下问题：一、新华汇昌公司是否存在故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。对此，本院分析如下：首先，根据现有证据，新华汇昌公司不能证明任祺、何嘉凌在签订《商品房买卖合同》及附件时就知晓案涉房屋已经抵押的事实，且任祺、何嘉凌作为消费者并没有主动审查房屋是否存在抵押情况的法定义务；其次，新华汇昌公司在《商品房买卖合同》中保证案涉房屋不存在权利瑕疵，新华汇昌公司作为出卖人明知案涉房屋在出售时存在抵押，应当告知任祺、何嘉凌抵押情况而实际并未如实告知，新华汇昌公司的实际销售人员不清楚抵押情况并不能免除新华汇昌公司向任祺、何嘉凌的如实告知义务。故新华汇昌公司应当告知而不告知，可以认定其故意隐瞒，对于新华汇昌公司有关其并未故意隐瞒所售房屋已经抵押的上诉主张，本院不予采信。二、一审判决新华汇昌公司向任祺、何嘉凌支付购房价一倍的赔偿金是否过高？对此，本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。前述司法解释规定出卖人需向买受人承担不超过一倍购房款的赔偿责任是对出卖人的一种惩罚性赔偿责任，故一审法院根据该条规定，判决新华汇昌公司向任祺、何嘉凌支付购房价一倍的赔偿金，并无不当，本院予以维持。综上所述，新华汇昌公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7600元，由上诉人广州新华汇昌房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 俞 颖二〇二〇年十二月二十五日书记员 李思泳刘嘉欣