江西省余干县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1127民初1651号原告：林兴福，男，1965年3月12日出生，汉族，住浙江省台州市路桥区。委托诉讼代理人：杜红民、杜盛伟（实习律师），江西求正沃德律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：江西久亿房地产开发有限公司，住所地江西省余干县玉亭镇久亿珑廷**楼第**，统一社会信用代码91361127662044299F。法定代表人：章冬保，总经理。委托诉讼代理人：章芳卿、胡平平（实习律师），江西赣通律师事务所律师，代理权限：特别授权。原告林兴福与被告江西久亿房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林兴福的委托诉讼代理人杜红民、杜盛伟，被告江西久亿房地产开发有限公司的委托诉讼代理人章芳卿、胡平平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林兴福向本院提出诉讼请求：1.请求判决解除原被告签订的《商品房买卖合同》；2.请求判决被告返还原告购房款437869元及办证代收费26556元，并赔偿原告的房屋差价损失355537元（截至2020年9月1日久亿珑廷参考均价为6861元每平方米，面积115.64平方米）上述二项共计819962元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年9月2日，经原被告协商一致签订了《商品房买卖合同》。合同第三条，“买受人购买的商品房为该项目中的第2幢1单元1103号房，该商品房的用途为住宅，建筑面积共115.64平方米”。合同第四条，“按在面积计算，该商品房单价为每平方米3786元，金额为437869元人民币”。合同第八条，“出卖人应当在2016年9月30日前，将具备经验收合格条件的商品房交付买受人使用”。合同第九条，“逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日30日内退还全部购房款，并按买受人累计付款的5％向买受人支付违约金”。原告与被告协商同意以应付工程款抵偿购房款。被告同意原告与张小华合伙的墙外漆工程款464425元抵偿购房款437869元及办证代收费26556元，并出具收据。但被告却未按合同履行，不办理合同备案、不向原告交房，不办理房屋权属证书。这些年来，原告一直与被告交涉，要求被告履行合同义务。2019年12月11日，被告向原告出具一份《承诺函》，承诺“2020年3月1日前给予办理完房屋备案手续。如在上述时间内未办理该手续，我司将于7个工作日内办理完成退房退全款手续”。但被告至今未兑现承诺，经交涉仍不能履行，已经构成严重违约，造成原告购房损失。因此，为维护原告合法权益，现依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定提起诉讼，请贵院依法处理。被告辩称，1.原告不是合格的诉讼主体，理由为，该买卖房屋是用来抵偿张小华的工程款，该房屋是张小华用原告的名字签订合同，说明该买卖房屋的签订人仍然是张小华而不是原告；2.原告解除权已消灭，根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释第十五条第二款的规定，原告应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。现原告行使解除权，超过一年时间，解除权已消灭。3.原告诉请赔偿原告房屋差价355537元没有事实和法律依据。请求驳回原告的诉请。围绕诉讼请求，原告提出证据如下，1、原告身份证、被告公司企业信用公示信息，证明：原被告诉讼主体资格；2.原、被告签订的《商品房买卖合同》，证明：原、被告双方的商品房买卖合同关系及合同双方的权利义务；3.被告公司开具的收据及张小华的证明，证明：原告与张小华合伙的外墙漆工程款464425元已经抵偿购房款及代收办证费26556元，被告对此予以确认，张小华已经同意将案涉房产转至原告名下；4.被告公司开具的承诺函，证明：被告公司承诺于2020年3月1日前办理完成房管局备案手续，否则将于7个工作日内办理退房退款手续；5.58同城APP上查询的久亿珑廷目前的房屋均价，证明：久亿珑廷至2020年８月份参考价格为6861元每平方米。被告质证意见为，对证据1的真实性、合法性无异议，对原告的身份证的真实性无异议，但原告不是合格的诉讼主体；对证据2的三性无异议，但说明，双方并没有约定合同没有履行，要按解除合同时的价款予以赔偿；对证据3收据的真实性、合法性无异议，关联性有异议，这个收据交款单位是张小华，张小华与原告的证明，刚好说明这个房屋是张小华登记在原告的名下，不是原告所有，原告没有交付现金，是用张小华的工程款冲抵的；对证据4的真实性无异议，但不具有合法性，没有经过公司法定代表人的签名，这是原告通过个人关系和公司的其他人开具的承诺；对证据5的三性无异议。被告提出证据，公司的营业执照，证明：被告具有合格的、合法的主体。原告对被告证据的质证意见为无异议。本院对原、被告证据的认定意见，对原告证据1被告认为原告不是合格的诉讼主体，本院认为，合同具有相对性，本案为房屋买卖合同纠纷，原被告签订房屋买卖合同证明原告具有合格的诉讼主体资格，被告的异议理由不成立，本院确认原告证据1的证明力；对原告证据2被告对其三性无异议，本院确认其证明力；对原告证据3的关联性被告有异议，认为是张小华购买房屋，不是原告所有，本院认为，原告证据《房屋买卖合同》及张小华的证明能够组成证据链证明是原告向被告购房，张小华购房转为原告购房，以张小华的工程款抵偿购房款并经被告同意，被告异议不成立，本院确认原告证据3的证明力；对原告证据4被告对其合法性有异议，认为没有被告法定代表人签名，是原告通过个人开具的承诺，本院认为，被告承诺书是合同内容，《中华人民共和国合同法》第三十二条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立。被告诉讼代理人对承诺书盖章的真实性不持异议，庭审时原告确认联系人卢瑞强为被告公司员工，被告明确不知道联系人卢瑞强是谁，被告不能证明卢瑞强没有代理权，可以推定承诺书内容为被告的真实意思表示，被告认为没有法定代表人签字不具有合法性适用对象错误，被告异议不成立，本院确认原告证据4的证明力；对原告证据5被告无异议本院确认其证明力。对被告证据原告无异议本院确认其证明力。经审理本院认定事实如下，2016年8月31日，被告向张小华出具收款收据二份，具体内容为：收据，入账日期2016年8月31日，交款单位张小华，收款方式现金人民币贰仟肆佰捌拾元整收款事由2-1-1103物业费被告公司盖章。收据入账日期2016年8月31日，交款单位张小华，收款方式抵外墙漆工程款，人民币肆拾陆万肆仟肆佰贰拾五元，收款事由2-1-1103房屋437869，费用26556，被告公司盖章。2019年9月2日，张小华出具证明，内容为本人张小华同意把久亿珑廷2号楼1单元1103号房转为林兴福名下，如有任何纠纷与贵公司无关。特此证明2016年9月2日，张小华签字盖手印，林兴福签名盖手印。同日，经原被告协商一致签订了《商品房买卖合同》。合同第三条约定“买受人购买的商品房为该项目中的第2幢1单元1103号房，该商品房的用途为住宅，建筑面积共115.64平方米”。合同第四条约定，“按在面积计算，该商品房单价为每平方米3786元，金额为437869元人民币”。合同第八条约定，“出卖人应当在2016年9月30日前，将具备经验收合格条件的商品房交付买受人使用”。合同第九条约定，“逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日30日内退还全部购房款，并按买受人累计付款的5％向买受人支付违约金”。被告向原告林兴福出具收据一份，收到林兴福伍拾元合同一本费用。被告未按合同履行，没有办理合同备案、没有向原告交房，没有办理房屋权属证书。原告一直与被告交涉，要求被告履行合同义务。2019年12月11日，被告向原告出具一份《承诺函》，内容为承诺函，现久亿珑廷2-1-1103室购房者林兴福，身份证号3326031965********，系用工程款购房，购房金额437869元及办证费26556元。我司需于2020后3月1日前给予办理完成房管局备案手续。如在上述时间内未办理该手续，我司将城7个工作日内办理完成退房退全款手续。特此说明2019年12月11日联系人：卢瑞强159××××****，被告公司盖章。但被告至今未履行合同义务，原告于2020年10月12日向本院提起诉讼，要求法院依法处理。本院认为，本案的争议焦点有三，一是原告主体是否合格；二是原告的合同解除权是否消灭；三是房屋差价损失赔偿是否得到支持。一、原告主体是否合格。原告认为，2016年9月2日张小华同意将房产转移至原告名下，且房屋买卖合同的主体变更是经过原告、被告、张小华三方同意的，权利义务已经转移至原告，原告提供的三份收据、房屋买卖合同、原告与张小华之间的证明相互印证，足以形成一个高度盖然性的事实：张小华已经将案涉房产转移至原告，购房合同的主体为原告，原、被告间存在房屋买卖合同关系。被告认为，合同是原告签的，但是通过张小华转到原告名下，究竟是张小华本人的还是张小华以被告名义买的，张小华与原告应为共同原告。本院认为，合同具有相对性，原被告签订房屋买卖合同后，发生纠纷，原告作为诉讼主体是合格的，原、被告及张小华三方协商同意以张小华购房款（工程款）抵偿原告购房款是三方真实意思表示且不违反法律规定，原告履行了自己的付款义务，致于原告与张小华的关系是另一个法律关系，不是本案的审理范围，被告认为张小华与林兴福为共同原告的观点本院不予支持。二、原告的合同解除权是否消灭。原告认为，解除权行使期限为除斥期间，期满不行使，解除权消灭，消灭后对方构成根本违约的重新获得。原告在2019年12月11日催告被告履行义务时，被告认可并开具承诺函，承诺2020年3月1日前办理房管局备案手续，这相当于双方约定新的履行期限，而被告逾期不履行义务，构成新的根本违约，因此原告重新获得解除权，至起诉时解除权尚未经过。被告认为，如果催告了三个月的时间可以行使解除权，没有催告的一年之内行使，本案超过一年，按照合同约定，交房时间为2015年9月30日，在2016年11月30日前就应该行使解除权，从2016年11月30日到现在没有行使解除权，解除权消失；解除权在承诺前已经消失，承诺并不能说明重新获得解除权，解除权行使的斥除期间不可以中断、不可以重新计算。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十五条第一款规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限的，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经过当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。原被告签订的合同第九条约定，“逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日30日内退还全部购房款，并按买受人累计付款的5％向买受人支付违约金”。即是说被告逾期交房超过60日起即发生原告解除权。因被告庭审时确认没有催告原告行使解除权，原告应在一年内应行使合同解除权，超过一年，解除权消灭。即原告应在2016年11月30日前行使解除权，否则解除权消灭。原被告均确认原告的解除权已经消灭。解除权的行使期间为除斥期间，不存在中断和重新计算的问题，超过时间就消灭，一经消灭，不能因重新违约重新获得。原告以被告没有履行承诺主张享有新的约定解除权缺乏法律依据，本院不予支持。三、差价损失赔偿是否得到支持。原告认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条，买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方主张赔偿可得利益损失的，人民法院应当根据当事人的主张，依据合同法第一百一十三条、第一百一十九条、本解释第三十条、第三十一条等规定进行认定。房屋的市场价格波动属于被告可以预见的要素，因此该房屋差价损失属于原告可以主张的可得利益损失。由于被告恶意逾期交房长达五年之久，无论是居住还是转售，原告因案涉房屋的房价上涨而产生的增值损失显而易见。如果是居住目的，会产生原告在解除本合同的前提下另次购买房屋导致的差价损失；如果是转售，会产生假设在被告履行合同、原告得到案涉房屋后的转售差价损失。这两种损失都是可以合理确定的。由于被告在上饶市住房和城乡建设局没有备案信息，无法查询到被告案涉小区久亿珑廷的房屋备案价格，原告根据58同城APP上查询到2020年8月份案涉小区同户型房屋的挂牌价格为6861元每平方米，而原告2016年签订合同时的购房价格为3786元每平方米。故综合考虑本案的实际履行情况、被告的过错程度、原告的实际损失以及保护守约方的利益等因素，该部分房屋差价损失应当得到支持。被告认为，原告诉请房屋差价损失进行赔偿没有法律依据，合同上只约定了违约金，但原告并未主张违约金，即使解除合同，不存在违约金，也不存在赔偿房屋的差价损失，也不能证明现在的房价为6861元每平方米。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方当事人应当采取适当的措施防止损失的扩大；没有采取适当的措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案被告没有按约定交房，构成根本违约，原告应及时依法请求被告承担包括赔偿责任在内的违约责任，防止损失的扩大。原告怠于行使权利，即没有采取措施防止损失的扩大，不得就扩大的损失要求赔偿。根据案涉《商品房合同》第九条约定，被告逾期交房，原告及时行使权利，可以获得房屋总价款5％的违约金，此即是双方签订合同时预见的损失，房屋差价损失应是扩大的损失，故原告要求被告赔偿房屋差价损失没有法律依据，本院不予支持。综上，原被告自愿签订房屋买卖合同是双方真实意思的表示且不违反法律的规定，合同合法有效。原被告双方应严格按合同约定履行各自的义务，原告经被告同意以工程款抵偿房屋价款，履行了合同义务；被告未按约定交房并办理相关手续，构成违约，原告应依合同约定及时行使权利，原告于2016年11月30日前没有行使合同解除权，解除权消灭，原告以被告重新违约重新获得合同解除权提起诉讼要求解除合同并判决被告退回购房款（含办证费）、赔偿房屋差价损失没有事实和法律依据。依据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第六十条、第九十五条第一款、第一百一十三条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定，判决如下：驳回原告林兴福的诉讼请求。案件受理费12000元，减半收取6000元，由原告林兴福负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审判员  黄辉进二〇二〇年十二月一日书记员  黄珍珍