广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终25707号上诉人（原审原告）：广州合劲产业园有限公司，住所地：广东省广州市番禺区清河东路石基路段北侧石基村第一工业区内。法定代表人：梁丽红，职务财务总监。委托诉讼代理人：张财生、路辉，均系广东上兵律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：联合众邦云服务股份有限公司，住所地：广东省广州市番禺区石碁镇亚运大道**（**工业楼）第****。法定代表人：陈向东，职务经理。委托诉讼代理人：邓勇，广东广和（广州）律师事务所律师。上诉人广州合劲产业园有限公司（以下简称：合劲公司）因与被上诉人联合众邦云服务股份有限公司（以下简称：联合众邦公司）租赁合同纠纷一案，不服广东自由贸易区南沙片区人民法院作出的（2020）粤0191民初9622号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月2日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年12月16日公开开庭审理了本案。上诉人合劲公司的委托诉讼代理人张财生、路辉，被上诉人联合众邦公司的委托诉讼代理人邓勇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人合劲公司的上诉请求：一、撤销（2020）粤0191民初9622号民事判决书；二、判令联合众邦公司腾出番禺石基镇亚运大道895号（10号工业楼）第五层501、503、505房产交还合劲公司；三、判决联合众邦公司支付合劲公司从2018年8月1日至2019年7月5日的租金197280元和滞纳金（每逾期一日按照当月租金额1%计算，至本案起诉之日起的滞纳金为22358.4元）；四、判决联合众邦公司赔偿合劲公司从2018年8月1日至本案起诉之日为止所代付的管理费131520元；五、判决联合众邦公司按照每天822元（参照租金和管理费标准）向合劲公司支付房屋占用费，从2019年7月6日起至房产交还合劲公司之日为止（截止本案起诉之日起房屋占用费为123300元）；六、本案一、二审案件受理费由联合众邦公司承担。事实与理由如下：第一，为证实涉案房屋的租赁合同关系以及实际履行的情况，合劲公司已经向原审法院提供了双方签订的《广州市房屋租赁合同》、联合众邦公司迁入涉案房屋办公的工商登记资料、涉案房屋2018年8月起至2019年7月的电费抄表记录以及由联合众邦公司缴纳的水、电费凭证，但原审法院对该些证据视而不见，认为“涉案合同并未有实际履行”。但联合众邦公司自己已经承认使用涉案房屋的事实，甚至当庭递交其使用涉案房屋过程中委托搬家公司的合同和发票。原审法院作出的“涉案房屋并未有实际履行”不符合法律规定。第二，关于《合作合同》。原审判决中提及的《合作合同》是合劲公司与联合大数据有限公司2018年7月2日签订的。内容是由合劲公司用自己产业园9栋物业10年的使用权来为联合大数据有限公司实现“联和众邦云公司”的增资扩股。《合作合同》与本案租赁合同是两个独立的法律关系，权利义务的内容和所指向的标的物都不相同。原审判决以《合作合同》存在争议为理由，驳回了合劲公司的全部请求是错误的。第三，原审法院认为涉案的《广州市房屋租赁合同》仅为配合履行《合作合同》而签订，所以“涉案房屋并不存在真实的租赁合同关系”。但本案的真实情况为：联合大数据有限公司与合劲公司签订《合作合同》的真正目的，并不是要实际履行，而是利用《合作合同》构建一个“在番禺营造大数据中心，为石基镇带来数亿税收”的假象，以此骗取番禺区政府信任和支持。在《合作合同》签订后不到一个月，联合大数据有限公司就耍手段让番禺招商办与合劲公司协调，要求合劲公司另外提供涉案房屋给联合大数据有限公司以及其关联公司使用。因此，合劲公司另行安排了产业园10栋5层的物业（即涉案物业）给联合大数据有限公司以及其关联公司使用。这就是本案《广州市房屋租赁合同》“明显与一般租赁合同不符”的真正原因。2019年6月25日，合劲公司正式向联合大数据有限公司正式发出书面《通告》解除《合作合同》，并追讨联合众邦公司涉案房屋租金。所以就诉讼的法律关系而言，合劲公司既可以依据《合作合同》诉联合大数据有限公司赔偿损失，也可以依据《广州市房屋租赁合同》向联合众邦公司追讨租金。并非原审法院认为不解决《合作合同》的争议就不能支持合劲公司在本案的诉求。被上诉人联合众邦公司于二审答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。案涉租赁协议只是形式上的合同，不是双方真实意思表示。双方实际履行的是2018年7月1日《合作协议》及租赁合同，因上述合同约定的9号楼还未装修，不具备使用条件。双方一致同意变更至10号楼作临时使用，仅联合众邦云服务股份有限公司进入该楼501、503、505室。签署案涉租赁合同的目的是变更工商注册地址。请求法院驳回合劲公司的上诉。合劲公司向原审法院诉讼请求：1、联合众邦公司腾出番禺石基镇亚运大道895号（10号工业楼）第五层501、503、505房产交还合劲公司；2、联合众邦公司支付合劲公司从2018年8月1日至2019年7月5日的租金180840元（按每月16440元计算，共计11个月）和滞纳金（以拖欠的租金180840元为本金，按每日1%的标准，从2019年7月10日起计算至款项支付之日止）；3、联合众邦公司赔偿合劲公司从2018年8月1日至本案起诉之日为止所代付的管理费131520元；4、判决联合众邦公司按照每月25308元（参照租金和管理费标准）向合劲公司支付从2019年7月5日起至房产交还合劲公司之日止房屋占用费；5、本案案件受理费由联合众邦公司承担。原审法院审理查明：广州合劲产业园有限公司系位于广州市番禺石碁镇亚运大道895号（10号工业楼）的产权人，该楼建筑面积为37403.95平方米，登记时间为2017年8月3日，权属证号为粤（2017）广州市不动产权第07278633号。2018年8月1日，合劲公司（出租人，甲方）与联合众邦公司（承租人，乙方）签订《广州市房屋租赁合同（2016年版）》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方作办公用途，建筑面积548平方米，租赁期限从2018年8月1日至2029年1月31日，每月租金为16440元，租金按月结算，由乙方在每月第10日前按转账方式交付给甲方，乙方应向甲方交纳10000元保证金，甲方应在租赁期限满或解除合同之日将保证金（退回乙方、抵偿租金）。甲方的权利和义务为依照合同约定将房屋及设备交付乙方使用，未按约定提供房屋的，每逾期一日，须按月租金额的1%向乙方支付违约金；乙方拖欠租金6个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失。乙方的权利义务为依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的1%向甲方支付违约金等。合同签订后，合劲公司将涉案房屋交付给联合众邦公司，就使用时间，合劲公司陈述联合众邦公司使用至今，联合众邦公司陈述其有使用至2019年8月14日止。合劲公司为证明联合众邦公司一直在使用该房屋，提交了名旺物业管理处于2019年12月31日出具《租金、物管、水电费缴费通知单》，该通知载明10号楼5层501、503、505、507、508、510、512、509，计费时段为2019年6-11月，电费为10377.60元、水费147.20元，滞纳金1126.15元，合计11650.95元。联合众邦公司对该证据真实性确认，但认为该证据仅是一份通知，不能反映真实的水电费使用情况。合劲公司另提交了广州名旺房地产开发有限公司出具的《收据》证明联合众邦公司拖欠管理费。该收据载明“合劲代联合众思云科技股份有限公司支付物业管理费共131520元（2018年8月至2019年11月份）”。合劲公司陈述广州名旺房地产开发有限公司系其关联公司，该公司负责提供涉案物业的物业管理服务，涉案房屋每月物业管理费为8768元，合劲公司未提交上述《收据》所载款项的支付凭证。联合众邦公司对《收据》予以确认。合劲公司、联合众邦公司确认联合众邦公司未向合劲公司缴纳合同所约定的保证金。合劲公司另陈述其提起本案诉讼前有向联合众邦公司追缴租赁费用，但未提交证据证明。2019年7月4日，合劲公司向联合众邦公司邮寄《律师函》，因联合众邦公司拖欠12个月的租金及管理费，故依据合同约定自本函送达之日解除双方订立的《广州市房屋租赁合同》并要求联合众邦公司在收到函件之日起十日内交还涉案房屋及支付拖欠的租金、管理费等。联合众邦公司确认在次日收到该函件。另查明，2018年7月2日，合劲公司（甲方）与联合大数据有限公司公司（乙方）签署《合作合同》约定：鉴于1、甲方拥有广州市番禺石碁镇亚运大道895号合劲产业园第9幢／单位的物业合法使用权／出租权；面积共5000平方米。（以实际使用面积为准）。2、乙方同意拟吸入甲方投资乙方下属联合众邦云服务股份有限公司（以下简称“联合众邦云公司”）进行增资扩股。经双方协商一致，就双方合作为乙方增资扩股事宜，特签订本合作合同书：第一条、合作目标及物业概况。1、合作目标：双方合作为促进联合众邦云公司本次增资扩股计划。2、甲方拟向乙方提供的广州市番禺石碁镇亚运大道895号合劲产业园第9幢／单位，总使用面积5000平方米，最终以实际使用面积为准，为提供给乙方及其乙方的信息化关联企业及广东省大数据应用学会包括但不限于作为办公、机房场地等使用。第二条、合作意向范围及合作期限。1、双方经协商拟通过甲方提供标的物业使用权作价3333万元人民币对联合众邦云公司进行增资扩股购得乙方10%股权。双方确定，甲方拟投入的33330000元人民币，以甲方为乙方代付租金、标的物业管理费和装修费的方式分期注入乙方。2、基于本条第1项约定，甲方的注资以多还少补原则，扣除装物业管理费900万（按15元／平方米，如按10年计算，以实际合作年限为准）和办公楼装修和机房建设等费用约500万元（以实际结算为准）后，剩余投资金额抵扣租金，直至费用合计达3333万元为准，若合作期限未满，费用合计已达3333万元整，则合作期限将相应缩短。3、双方协商一致同意，由甲方负责按照乙方提供的装修方案装修完毕标的物业后交付给乙方及其乙方的信息化关联企业及广东省大数据应用学会包括但不限于作为办公、机房场地等使用。双方特别约定，按照国家工信部IDC机房数据中心建设相关规定及要求，由双方共同寻找合适的地址（物业）为乙方建设IDC机房数据中心供乙方使用。4、双方约定合作期限暂定为10年，标的物业装修免租期为6个月，免租期过后开始计算月租金（含税价），物业管理费用按15元／平方计算。第三条、合作双方的义务。甲方部分：1、甲方按照本合同约定交付标的物业，且由甲方负责按照乙方的装修方案进行装修。2、甲方负责提供所需证件及相关文件给乙方且确保符合乙方及其关联企业办理领取营业执照等。乙方部分：1、本合作合同签订之日起20日内，乙方应将标的物业的装修方案和预算方案交付甲方。2、乙方应在本合同签订之日起90日内完成本次增资过程中所涉及到的各项手续等。同日，合劲公司（甲方）与联合大数据有限公司（乙方）就广州市番禺石碁镇亚运大道895号合劲产业园第9幢房屋签署《租赁合同》约定：租赁期限从2018年8月1日至2022年1月31日止，租金为每月人民币30元/㎡，以实际使用面积计算租金等。合劲公司陈述虽然其与联合大数据有限公司签订了合作协议，但联合大数据有限公司并未将装修标准交付我方，股权转让也未办理，后联合大数据有限公司说合作协议搁置，先向合劲公司承租10号工业楼，因股权一直未办理，所以我方主张联合众邦公司要缴纳10号楼的租金，后在2019年6月25日发函解除合作协议，并要求缴纳10栋的租金。其将向联合大数据有限公司于2019年6月25日所发出的《通告》，证明《合作协议》已经解除了，与本案的租赁合同无关。《通告》内容为双方订立了《合作合同》后，合劲公司已依约向联合众邦公司交付了合劲产业园第9栋物业，并积极配合、协助贵司对办公楼进行装修和对机房进行建设；应联合大数据有限公司的要求，为方便其办理工商登记，还另外提供了合劲产业园第10栋第5层508、510、和512室（约300平方米使用面积）供联合大数据有限公司使用，但联合大数据有限公司至今未依约将联合众邦公司10%股权办至合劲公司名下，故通知对方解除上述《合作合同》等。联合众邦公司对该通告的真实性确认，关联性不予确认，并陈述上述《合作合同》《租赁合同》就是为了将联合大数据有限公司及其关联公司迁移到涉案产业园而签订的，合劲公司至今未向其交付约定的第9幢物业。合劲公司、联合众邦公司确认联合众邦公司系联合大数据有限公司的关联公司。联合众邦公司为证明合劲公司已成为联合众邦公司股东，并持有《合作合同》所约定的10%的股权，提交了证据《股东大会会议记录》《变更登记表》《企业信息公示报告》，该记录载明时间为2019年1月2日，内容包括广州合劲产业园有限公司认缴人民币5555600元，以货币形式出资，占有联合众邦公司注册资本10%的股权；《企业信息公示报告》载明合劲公司为联合众邦公司股东，认缴资本为5555600元。合劲公司确认根据工商登记取得了10%的上述股权，且未支付相应转让费用，其已向工商部门提出了撤销申请。原审法院认为，合劲公司为外国法人独资企业，故本案应当按照涉外案件处理，因涉案租赁物位于广州市番禺辖区内，根据《广东省高级人民法院关于的复函》（粤高法函【2018】115号）“……经请示最高人民法院，答复如下：原由广州市基层法院受理的第一审涉外涉港澳台民商事案件调整为由越秀区人民法院和南沙区人民法院（广东自由贸易区南沙片区人民法院）分别集中审理。……南沙区人民法院（广东自由贸易区南沙片区人民法院）集中管辖天河区、黄埔区、番禺、南沙区、增城区辖区内第一审涉外涉港澳台民商事纠纷案件。……”原审法院对本案具有管辖权。合劲公司、联合众邦公司虽然就涉案房屋签订了《广州市房屋租赁合同》，但根据双方的诉辩意见，本案争议的焦点是双方就涉案房屋是否存在真实的租赁合同关系，原审法院对此阐述如下：首先，从涉案的《广州市房屋租赁合同》内容看，双方在合同中对合劲公司收款账号、租赁物交付时间等主要合同内容并未有约定，明显与一般的租赁合同不符。其次，从合同的履行看，双方确认联合众邦公司并未支付合同所约定的保证金、合劲公司就其主张的在提起本案诉讼前有向联合众邦公司追讨过涉案租赁费用但未举证证实，可知涉案合同并未有实际履行。第三，从涉案合同与《合作合同》的关系看，合劲公司与联合大数据有限公司在《合作合同》中明确约定以物业的使用权作价换购联合众邦公司10%股权，合劲公司提供物业给联合大数据有限公司及其关联企业及广东省大数据应用学会使用，结合双方确认联合众邦公司系联合大数据有限公司的关联公司，合劲公司证据《通告》证实合劲公司将涉案房屋在内的合劲产业园第10栋部分物业交付给联合众邦公司使用是为了履行上述《合作合同》内容，后因联合大数据有限公司未在约定时间内办理股权过户至合劲公司的手续引发本案纠纷。综上，可以认定合劲公司、联合众邦公司就涉案房屋并不存在真实的租赁合同关系，涉案的《广州市房屋租赁合同》仅为配合履行上述《合作合同》而签订，现双方对《合作合同》履行情况存在争议，故在上述的《合作合同》纠纷解决前，对合劲公司的全部诉请，应予以驳回。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回广州合劲产业园有限公司全部诉讼请求。本案受理费4208元，由广州合劲产业园有限公司负担。本院经审理查明，确认原审法院查明的事实。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院主要针对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。合劲公司据以主张权利的《广州市房屋租赁合同》欠缺出租人收款账号、租赁物交付时间等合同主要条款，也未约定物业管理费缴纳事宜。上述租赁合同约定租金月结，但合劲公司未举证证明在2018年8月至2019年7月间曾经追缴租金及管理费。合劲公司也未依约收取保证金，这与日常租赁合同迥然不同。合劲公司与案外人尚存在案涉《合作合同》纠纷，由此可见，合劲公司提交的证据并未形成证据链条，不能证明双方就案涉房屋形成真实的租赁关系。案涉租赁合同为配合前述《合作合同》的履行而签订，案涉房屋的租赁使用情况及租金费用的承担与《合作合同》的履行存在法律上的利害关系，在相应《合作合同》纠纷解决前，原审法院驳回合劲公司关的诉讼请求合理，本院依法予以维持。综上所述，合劲公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8417元，由上诉人广州合劲产业园有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 罗 毅二〇二〇年十二月十八日书记员 罗文敏黄晓君