福建省南平市中级人民法院 行 政 裁 定 书 （2020）闽07行终126号 上诉人（原审原告）邱家和，男，1981年11月16日出生，汉族，农民，住福建省顺昌县。 委托代理人胡绍全，福建海山律师事务所律师。 委托代理人余长华，福建海山律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）建瓯市自然资源局，住所地建瓯市樟树下**。 法定代表人陈志强，局长。 委托代理人林相琴，福建武夷律师事务所律师。 委托代理人何川，福建武夷律师事务所实习律师。 原审第三人建瓯市群升置业有限公司，，住所地福建省建瓯市中山东路中环广场 法定代表人游恩和，经理。 上诉人邱家和因房屋登记管理（房屋登记）一案，不服松溪县人民法院（2020）闽0724行初10号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。 原审查明，2014年9月23日，邱家和与建瓯市群升置业有限公司（以下简称“群升公司”）签订《商品房买卖合同》，约定由邱家和向群升公司购买建瓯市××幢××层××号。2014年9月25日，邱家和与群升公司将上述房产共同办理了商品房预告登记，取得房预建瓯字第2××3号《房屋预告登记证明》。同日，邱家和向群升公司支付了购房款2473085元。 2015年5月12日，群升公司与“邱家和”共同签署一份《申请书》，该《申请书》内容为：群升公司（出售方）于2014年9月23日销售备案的房产，预告登记证分别为：房预建瓯字第201402763出售方无法按《商品房买卖合同》预定时间交房，现经双方协商同意解除合同，作退房处理，请求建瓯市房地产交易登记中心注销原先的备案登记和预告登记；同日，“邱家和”还向建瓯市房地产交易登记中心出具《承诺书》，承诺：现因出售方无法按约定时间交房，申请退房。截止2015年5月12日，本人已全额收回退房款。5月13日，群升公司与“邱家和”共同提交了《商品房买卖合同备案及预告登记注销申请表》，当日建瓯市房地产交易登记中心即办理了注销合同编号为1305156号《商品房买卖合同》购买的建瓯市××幢××层××号房产的预告登记。 2020年3月9日邱家和获悉上述房产的预告登记及合同备案已被注销，房产已被销售备案给他人。邱家和认为其并未在相关注销文件上签名或捺印，遂提起行政诉讼，请求依法判如所诉。 诉讼中，邱家和向一审法院提出对注销文件上的“邱家和”签名及捺印进行司法鉴定（该鉴定费13700元已由邱家和向鉴定机构预交），2020年5月22日法院委托福建弘正司法鉴定所进行鉴定，2020年7月8日，该所作出闽弘正司鉴所[2020]文鉴字第061号《司法鉴定意见书》和闽弘正司鉴所[2020]痕鉴字第015号《司法鉴定意见书》，鉴定意见为《商品房买卖合同备案及预告登记注销申请表》、《承诺书》、《申请书》中的签名及捺印均不是邱家和本人的签名及捺印。 原审认为，根据《福建省高级人民法院关于深化行政案件跨行政区管辖改革的若干意见》规定，松溪县人民法院管辖建瓯市、浦城县、政和县三市县的行政诉讼案件。因此，该院享有管辖权。 根据《不动产登记暂行条例》第六条的规定，县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作。原建瓯市国土资源局作为建瓯市人民政府确定的不动产登记工作的行政部门，负责本行政区域的不动产登记工作，现根据中共建瓯市委、建瓯市人民政府发布的《建瓯市机构改革实施方案》文件规定，原建瓯市国土资源局的行政职责整合由新组建的建瓯市自然资源局承担。因此，建瓯市自然资源局具有被诉行政主体资格。 本案争议焦点的问题为：一是被告作出的注销登记行政行为是否具有事实根据；二是被告作出的注销预告登记行政行为是否无效；三是已被注销预告登记是否能够恢复登记问题。 关于第一个焦点问题。首先，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六条“人民法院审理行政案件，对行政行为是否合法进行审查。”的规定，被告作出注销原告的商品房买卖合同备案登记和预告登记，应当向法院提交其注销登记的全部申请材料，接受司法的合法性审查。被告提供的有原告签字的《商品房买卖合同备案及预告登记注销申请表》、《申请书》、《承诺书》来证明注销登记系原告所为，原告否认其提交申请材料，也否认其在申请材料上的签字和捺印，被告应该进一步举证证明该申请材料系原告签字和提供。根据法院委托的福建省弘正司法鉴定所对被告提供的《商品房买卖合同备案及预告登记注销申请表》、《承诺书》、《申请书》中的签名及捺印进行司法鉴定，鉴定意见为均不是邱家和本人的签名及捺印。故被告依据伪造原告签字和捺印的申请材料作出的注销登记行政行为，没有事实依据。 关于第二个焦点问题。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十五条“行政行为有实施主体不具有行政主体资格或者没有依据等重大且明显违法情形，原告申请确认行政行为无效的，人民法院判决确认无效。”的规定，被告具有行政行为的主体资格，而判断被告实施的行政行为的效力，应当审查其行政行为是否存在重大且明显违法的情形。根据《最高人民法院关于适用的解释》（以下简称《行政诉讼法解释》）第九十九条“有下列情形之一的，属于行政诉讼法第七十五条规定的‘重大且明显违法’：（一）行政行为实施主体不具有行政主体资格；（二）减损权利或者增加义务的行政行为没有法律规范依据；（三）行政行为的内容客观上不可能实施；（四）其他重大且明显违法的情形。”的规定，被告注销原告的合同备案和预告登记，显然减损原告的权利和存在其他重大且明显违法的情形。确认被告注销原告的合同备案和预告登记的行政行为无效。 关于第三个焦点问题。因原告的预告登记被注销后，其中××幢××层复式店面××、××号已预告登记在陈长卫名下；××幢××层复式店面××号已预告登记在叶成名下，其后又预告登记在余东升名下，因此是否恢复预告登记应当由当事人向被告提出申请，由被告根据法律规定和实际情况进行判断；对于原告主张如无法恢复预告登记则要求依法赔偿的主张，因原告未明确提出如何赔偿、赔偿数额等具体的请求，法院亦无法进入实质审查，该项主张原告可另行提出。 此外，被告提出原告与第三人不存在真实的房屋买卖关系，而是名为房屋买卖实为借贷关系，应当根据《最高院关于审理民间借贷纠纷案件若干问题的规定》第二十四条的规定进行审查的主张。法院认为，被告提出的该主张属于民事权益争议，应由相关民事主体通过民事诉讼解决，不属于本案行政诉讼的受案、审查范围，不予审查。 综上，被告作出的注销房屋买卖合同备案和预告登记的行政行为，属没有依据等重大且明显违法情形，符合认定行政行为无效的法定条件。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第七十九条第二款、第九十四条第一款的规定，判决：一、确认被告建瓯市自然资源局于2015年5月13日作出的注销原告邱家和位于建瓯市××幢××层××号房产的预告登记行政行为无效；二、驳回原告邱家和恢复上述房产预告登记的诉讼请求。 上诉人邱家和不服一审判决，向本院提起上诉，认为:一审法院以“是否恢复预告登记应当由当事人向被告提出申请，由被告根据法律规定和实际情况进行判断”为由未将案涉房产恢复登记至上诉人名下明显错误，依法应当予以纠正;一审法院程序违法，遗漏必须到庭参加诉讼的当事人即案涉房屋当下预告登记权利人陈长卫、余东升，依法应当予以纠正。请求二审法院判决：撤销松溪县人民法院（2020）闽0724行初10号行政判决书第二项判决，改判支持将坐落于位于建瓯市××广场××幢××层复式店面××、××、××号房产恢复登记在上诉人邱家和名下的诉讼请求或将本案发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人负担。 被上诉人建瓯市自然资源局辩称，1.上诉人不是案涉房产预告登记的第一手权利人，也不是案涉房产预告登记的最后权利人，故一审虽然判决被上诉人注销上诉人案涉房产的预告登记行为无效，但案涉房产目前的具体登记权利人的情况未明，不具备恢复邱家和预告登记条件；2.上诉人邱家和与原审第三人群升公司不是真实房屋买卖合同关系，原审第三人群升公司已与上诉人解除合同，故上诉人请求恢复其预告登记的基础已不存在，也没有实际履行意义。邱家和的上诉主张不能成立，请求驳回上诉，维持原判。 原审第三人群升公司未作答辩。 本院认为，上诉人邱家和的预告登记被注销后，案涉房产××幢××层复式店面××、××于2015年5月13日已预告登记在陈长卫名下；案涉房产××幢××层复式店面109于2015年5月23日预告登记在叶成名下，之后叶成的预告登记被注销，2015年12月3日又预告登记至余东升名下。因本案的审理与案涉房产其他预告登记人有利害关系，原审法院应追加其他预告登记人为第三人，以便查清事实。原审遗漏应当参加诉讼的当事人，违反法定程序，应撤销原判决，发回重审。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（四）项之规定，裁定如下： 一、撤销松溪县人民法院（2020）闽0724行初10号行政判决。 二、本案发回松溪县人民法院重新审理。 审 判 长 张文硕 审 判 员 莫晓红 审 判 员 吴良福 二〇二〇年十二月二十一日 法官助理 黄 飙 书 记 员 孙美丽 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国行政诉讼法》 第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。人民法院审理上诉案件，需要改变原审判决的，应当同时对被诉行政行为作出判决。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 人民法院审理上诉案件，需要改变原审判决的，应当同时对被诉行政行为作出判决。