湖北省通城县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1222民初2889号原告：王直华，男，1956年6月21日出生，汉族，湖北省通城县人，住通城县，委托诉讼代理人：黎岳来，湖北德馨律师事务所律师。被告：周志星，男，1978年4月22日出生，汉族，湖北省通城县人，住通城县，委托诉讼代理人：黎芹，通城县麦市法律服务所法律工作者。原告王直华与被告周志星商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王直华及其委托诉讼代理人黎岳来、被告周志星及其委托诉讼代理人黎芹均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王直华诉称：2017年2月8日原、被告签订房屋买卖合同，约定：1.被告把位于通城县隽水镇东阁村二组赵咀岭的一套三室二厅住宅出卖给原告，整个房款192000元，原告已付购房款110000元，还欠购房款82000元；2.被告所售的房屋的国有土地证和房产证等相关产权证件的办理由甲方（被告）负责，办理国有土地证和的房产证等相关税、费用包含原告在内的全体12户购房户按房屋面积比例承担，考虑到办理相关证件的实际情况，办理相关证件的费用由被告预先垫付；3.2017年5月28日被告向原告出具的收条约定：原告所欠的购房款在被告提供不动产权证明时付清全部条款。被告所出售给包括原告在内的12户购房户的房屋，于2017年向政府部门已补交了土地出让金及相关建设规费，政府部门向被告方办理了（2017）通城县不动产权第0001085号证书，被告也向通城县房产管理部门报送了包括原告在内的12户购房户分户登记情况。可是，按双方签订的房屋买卖合同约定理应由被告办理的不动产权证，被告拖至今日拒不办理。同时，原告向被告交纳的2万元车库款，因车库无法办理产权证，原告依法要求被告退回2万元。请求：1.判决被告为原告办理房屋不动产权证书，办理费用按房屋买卖合同书约定由包括原告在内的全体12户购房住房按房屋面积比例承担;2.判决被告退回原告车库款2万元;3.本案诉讼费由被告承担。被告周志星辩称：请求法庭驳回原告的诉讼请求，被告已经履行了房屋买卖合同约定的义务，办理不动产证书是行政行为，不该由被告承担责任，原告欠82000元，所以不存在退回车库款20000元。审理查明：2017年2月8日原、被告签订房屋买卖合同，主要约定了以下条款：1.被告把位于通城县隽水镇东阁村二组赵咀岭的一套三室二厅住宅出卖给原告，总房款192000元；2.所售的房屋的国有土地证和房产证等相关产权证件的办理由甲方（被告）负责，办理国有土地证和的房产证等相关证件的一切税、费等由包含乙方（原告）在内的全体12户购房户按房屋面积比例承担，甲方不承担相关的任何费用;3.考虑到办理相关证件的实际情况，办理相关证件的费用可能由甲方预先垫付；4.付款方式：合同签订日支付5000元；2017年3月6日支付110000元；同年12月31日前支付全部尾款。原告于2017年2月8日支付了5000元；同年2月28日支付了105000元。另外2017年5月28日被告向原告出具的收条：今收到购车库款20000元，尾款在2017年10月1日前付清或提供所购房（住房）不动产产权证时付清。备注：车库无不动产产权证。被告所出售给包括原告在内的12户购房户的房屋，于2017年向政府部门已补交了土地出让金及相关建设规费，政府部门向被告方办理了（2017）通城县不动产权第0001085号证书，被告也向通城县房产管理部门报送了包括原告在内的12户购房户分户登记资料。但至今未办理分户不动产权登记。2019年，周志星曾经诉至本院，请求判决王直华支付购房款尾款。本院同年9月28日以（2019）鄂1222民初1444号民事判决书判决：王直华在本判决生效后30日内偿付周志星购房款82000元。该判决书已发生法律效力。本案审理中，被告提交了2018年9月18日通城县整治违法建设和违法用地工作领导小组办公室关于周志星同志信访事项答复意见书，内容为：信访人周志星违规开发的“小产权房”依照通城县人民政府（隽政办发【2015】62号）文件精神，主动接受了处理、补发了相关证件，但根据通城县委、县政府办公室（隽办发【2017】28号）关于《通城县全面清理“两违”建设、拆迁安置和村组“吃饭工程”实施方案》的通知出台，此类产权房已在今年“两违”清理整治之列并冻结办理其他相关手续。关于信访人要求的办理房产分户的问题，待我县出台具体处置细则后再行处理。本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同，系双方当事人真实意思的表示，且不违背法律或社会公共利益，因而合同依法成立并生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同约定案涉房屋的国有土地证和房产证等相关产权证件的办理由被告负责，费用由被告先行垫付，虽双方未明确约定办证期限，但参照《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。被告应当在取得房屋所有权证和土地使用权证后的合理期限内依约依法为原告办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。被告抗辩称没有办理相关证件是行政主管部门的原因而提供的2018年9月18日通城县整治违法建设和违法用地工作领导小组办公室关于周志星同志信访事项答复意见书，该证据不足以证明其抗辩理由，对其抗辩不予采信。原告尚欠被告购房款，已由生效的（2019）鄂1222民初1444号民事判决书确认，原告应当履行。原告称被告应当先行履行办理房产证等义务其再履行前述判决书确定的支付购房款的义务，而提供了被告出具的车库款收条，从该收条内容看，是指车库款的尾款部分在所购房不动产权证交付时付清而不是指购房款。原告因购买车库所交的20000元，应当冲抵其所欠购房款，对原告请求退回该款的诉讼请求依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第三款、参照《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条之规定，判决如下：一、被告周志星在本判决生效后三十日内为原告王直华办理坐落通城县隽水镇东阁二组的房屋不动产登记证。二、驳回原告王直华的其他诉讼请求。案件受理费300元，由原、被告各负担150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费。湖北省咸宁市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省咸宁市中级人民法院；开户行：农行咸宁市金穗支行，账号：17×××50。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。本判决生效后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可在规定履行期间的最后1日起计算，2年内向本院书面申请执行，否则，按自动放弃执行申请权处理。审判员  吴金胜二〇二〇年十二月十八日书记员  胡 亮附：相关法律、司法解释条文《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。