江苏省盐城市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）苏09民终4940号上诉人（原审原告）：盐城市大丰区海城实业发展有限公司，住所地盐城市大丰区大丰港经济开发区中央大道**。法定代表人：曹亚忠，该公司总经理。委托诉讼代理人：颜桂荣，该公司副总经理。委托诉讼代理人：庄重，江苏涤非律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：苏松平，男，1961年3月21日出生，汉族，居民，住盐城市大丰区。被上诉人（原审第三人）：陆国才，男，1952年12月2日出生，汉族，居民，住盐城市大丰区。被上诉人（原审第三人）：赵洪兵，男，1967年2月2日出生，汉族，居民，住盐城市大丰区。被上诉人（原审第三人）：张为春，男，1974年5月8日出生，汉族，居民，住盐城市大丰区。被上诉人（原审第三人）：王晓云，女，1959年9月13日出生，汉族，居民，住盐城市大丰区。被上诉人（原审第三人）：徐巧芳，女，1978年7月28日出生，汉族，居民，住盐城市大丰区。被上诉人（原审第三人）：成春艳，女，1979年2月8日出生，汉族，居民，住连云港市灌云县。被上诉人（原审第三人）：韦广生，男，1964年2月19日出生，汉族，居民，住盐城市大丰区。被上诉人（原审第三人）：杨连美，男，1953年11月21日出生，汉族，居民，住盐城市大丰区。九名被上诉人共同委托诉讼代理人：刘应华，盐城市大丰区经济开发区法律服务所法律服务工作者。上诉人盐城市大丰区海城实业发展有限公司（下称海城公司）因与被上诉人苏松平、陆国才、赵洪兵、张为春、王晓云、徐巧芳、成春艳、韦广生、杨连美租赁合同纠纷一案，不服盐城市大丰区人民法院于2020年8月24日作出的（2020）苏0982民初1397号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。海城公司上诉请求：撤销一审裁定，依法指令审理，支持上诉人在一审中提出的诉讼请求。事实和理由：1.上诉人是本案适格的原告主体。上诉人依据2019年1月10日与大中水产站签订的《协议书》，取得了涉案土地的经营管理权和地上资产的所有权，依法有权与被上诉人苏松平就涉案塘口签订《租赁合同》，故该《租赁合同》合法有效。根据合同的相对性，上诉人有权提起本案诉讼。2.涉案《租赁合同》所涉租赁物为涉案塘口所在范围的土地，系不动产，且不属于海域范围，故租赁物所在地的一审法院对本案有管辖权。因此，一审裁定驳回上诉人的起诉是错误的，请求二审法院依法裁决。苏松平等九名被上诉人共同辩称，一审裁定认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原裁定。海城公司向一审法院起诉请求：1.判令被告苏松平立即迁出占用的1045.82亩鱼塘，并承担原合同期满至实际迁出期间的占用费84万元；2.判令被告苏松平承担原合同约定的违约金10万元，并承担由于其未及时迁出致原告无法向新承租人履约而产生的所有损失；3.判令陆国才等各第三人就其实际承租的鱼塘对被告苏松平的相应义务承担连带责任；4.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2000年7月25日，原大丰市裕华镇人民政府（下称原裕华镇政府；本协议甲方）与被告苏松平、案外人丁某（乙方）签订一份《裕华对虾养殖南场经营权有偿转让协议书》约定：甲方将所属裕华对虾养殖南场的一定期限内的经营权有偿转让给乙方，转让标的物为1300亩土地18年的经营使用权，其中水面面积为700亩（详见附件1），转让期限为18年，自2001年1月1日至2018年12月31日，转让总价款为65万元；乙方在受让期内有自主经营权，在不违背本协议主要条款的前提下，可以对其经营权自由处置，包括发包、租赁和转让；乙方在本协议到期后，应无条件地向甲方交回经营权，在同等条件下享有优先受让权；乙方在本协议期限内，如因经营需要新建房屋，须经甲方同意，该新建房屋归甲方所有，乙方在本协议期间有使用权，协议到期后该房屋残值由甲、乙双方根据物价部门的评估协商处理；本协议双方签字盖章并经大丰市公证处公证后生效等等。2000年8月3日，原裕华镇政府出具一份《关于裕华王港对虾养殖场的形成及界址有关情况的说明》载明：“大丰市裕华王港对虾养殖地处王港闸北约1公里，该场位置南与市特水养殖公司，东至丰富对虾场，北至市盐场，西至四中沟的中心，占地面积1300亩，其中水面700亩。该场于1985年12月经当时县政府规划，由裕华乡政府组织人工开发，成立了裕华王港对虾养殖场，1986年又进行了虾塘改造。至目前为止，一直由裕华镇政府管理经营（附平面图一张）。特此说明。”次日，原大丰市公证处出具（2000）大证经内字第198号公证书载明：“兹证明大丰市裕华镇人民政府的代表人仇某与上海市上海农场时丰分场一队2号4室丁某、大丰市金墩镇群乐村三组苏松平于2000年7月25日签订前面的《裕华对虾养殖南场经营权有偿转让协议书》。经查，上述双方当事人的签约行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定，协议上双方当事人的签名、印章属实。”2018年12月1日，被告苏松平、案外人苏松林（出租方、甲方）与韦某、陆国才（承租方、乙方）签订一份《租赁合同》约定，甲方将其合法取得的原裕华对虾养殖场南场面积约1300亩土地中的700亩水面租赁给乙方，用于养殖，为明确双方的权利义务，特订立以下合同：一、租赁土地的坐落、面积及期限：1.甲方将位于原裕华对虾养殖场南场1300亩土地中改制后的1000亩水面按现状租赁给乙方，用于经营养殖业务；2.租赁期限为1年，自2019年1月1日起至2019年12月31日止。二、租金和支付方式及时间：租金为每年每亩750元……四、租赁期内，在征得甲方同意的情况下，乙方可以对租赁的土地对外转租，但转租期限不得超出本合同约定的期限，甲方承诺在乙方未有非法经营或其他违约行为时，不干预乙方的合法经营等等。嗣后，韦某、陆国才又将部分水面转租给了第三人张为春、王晓云、徐巧芳、成春艳、韦广生、杨连美。2019年1月10日，盐城市大丰区大中街道水产站（下称大中水产站；本协议甲方）与原告海城公司（乙方）签订一份《协议书》约定：甲方拟将原裕华对虾养殖南场所有（区域面积1300亩，其中水面700亩）资产转让给乙方，乙方向甲方支付投资款及土地、水面使用转让补偿费100万元；上述款项分三次给付，分别于2019年3月30日、2020年3月30日前、2021年3月30日前一次性付清40万元、30万元、30万元；签订本协议时，甲方向乙方提供原裕华对虾养殖南场经营权转让协议书（原裕华政府与丁某、苏松平签订的协议）的书面文件、四址图及固定资产的明细，由双方交接签字确认；本协议未尽事宜，由双方协商解决等等。原告海城公司（出租方、甲方）与被告苏松平（承租方、乙方）签订一份无签约时间的《租赁合同》约定：甲方将位于原裕华对虾养殖南场1300亩土地中的700亩水面按现状租赁给乙方，用于经营养殖业务，租赁期限自2019年1月1日至2019年12月31日，租金为每年每亩600元，合计42万元；签订本合同时双方已通过第三方评估确认塘口目前现有资产为48.14万元，其中含甲方原有资产17.14万元外，乙方实际投资资产为31万元；合同到期后，若甲方重新招租，乙方在同等条件下有优先租赁权，乙方中标的，其所投资产待新一轮合同到期后由甲、乙双方根据现有资产价值折旧后协商处理；若乙方未参加招标或未中标的，则由甲方购买乙方所投资的资产折价31万元（见资产评估清单），给付时间为合同到期后3个月内且经双方确认资产未减损的情形下一次性支付，资产评估清单外乙方投资的资产由乙方自行处置；租赁期限内，乙方在征得甲方同意的情况下，可以对租赁的土地对外转租，但转租期限不得超出本合同约定的期限；甲方承诺在乙方未有非法经营或其他违约行为时，不干预乙方的合法经营，但甲方不承担乙方因转租引发纠纷的任何责任；合同期限届满时，若乙方不再租赁则必须将租赁的全部土地（含水面）、甲方投资的资产及评估清单上的资产无条件返还甲方，并做到田间无作物，水中无养殖的水产品；若逾期，视为乙方违约，甲方无需购买乙方现有资产，乙方还应承担甲方为清理租赁范围内土地上农作物及水面养殖的水产品所支付的全部费用，同时承担违约责任及按本合同约定租金的双倍支付占用期间的占用费；任何一方违约，均应向守约方给付违约金10万元等等。该《租赁合同》签订后，被告苏松平向原告海城公司支付了租金42万元。原、被告之间的上述《租赁合同》期限届满前，原告海城公司对原裕华养殖场鱼塘进行了招标，被告苏松平参与了竞标。2019年11月8日，原告海城公司向被告苏松平发出《中标通知书》载明：确定被告苏松平为原裕华养殖鱼塘中标人，中标价为950元/亩，面积为1016亩，总价为965200元。同年11月14日，被告苏松平向原告海城公司发出一份《弃标函》，表示其自愿放弃本次鱼塘中标资格等等。同年11月16日，原告海城公司重新发布招标公告，后案外人王书龙中标。同年12月9日，原告海城公司（甲方）与案外人王书龙（乙方）签订一份《养殖租赁合同》载明：甲方将大丰港国有资产监督管理办公室授权经营的原裕华对虾养殖场鱼塘1016亩租赁给乙方从事养殖经营，租期自2020年1月1日至2020年12月31日，租金820元/亩，合计833120元等等。后因被告苏松平及8名第三人未交还涉案鱼塘，原告海城公司于2020年3月31日向一审法院提起本案诉讼。一审审理中，原告海城公司提交了盐城大丰海港测绘有限公司的测绘图，该图载明涉案鱼塘面积共计1045.82亩。被告苏松平及8名第三人一致认可该图的真实性，并认可实际承包情况分别为陆国才168.87亩、赵洪兵230.99亩、张为春212.46亩、王晓云71.33亩、成春艳156.99亩、韦广生12.56亩、杨连美52.72亩、徐巧芳139.9亩。2020年8月12日，大中水产站出具2份情况说明，分别载明“大中街道水产站为大中街道办事处渔业职能部门，对辖区内的水面、滩涂具有发包转让等相关权利。情况属实，特此说明。”“因行政区划调整，于2019年1月10日，大中街道水产站已将原裕华对虾养殖场南场（占地1300亩，其中水面700亩），经协议已整体转让给盐城市大丰区海城实业发展有限公司，有关固定资产、方位四址等已一并移交，特此说明”。一审审理期间，原告海城公司未能在一审法院指定的期限内提交涉案土地经土地行政主管部门登记确权的证据。一审法院认为，原告海城公司未能举证证明涉案土地经土地行政主管部门登记确权，无法确定土地性质，亦无法确定一审法院是否具有管辖权。原告海城公司不能证明其系涉案土地登记使用权人，也不能证明自其他经登记的使用权人处合法受让了该土地的使用权，其起诉要求被告及第三人返还涉案土地，主体不适格。据此，一审法院裁定：驳回原告海城公司的起诉。案件受理费13280元，退还原告海城公司。本院经审理，对一审裁定认定的事实予以确认。本院另查明，涉案对虾养殖场所在地块系国有土地，但至今未进行国有土地使用权登记发证。1996年4月30日，原大丰县人民政府（其名称先后变更为大丰市人民政府、盐城市大丰区人民政府，下称大丰区政府）作出《关于理顺县水产养殖公司体制的通知》（大政发〔1996〕69号）载明，“……经县政府常务会议研究，决定对王港北片辖区内13个乡镇对虾场改为由大丰县水产养殖公司实行统一管理、分场核算的体制。一、乡镇对虾场的虾池、固定资产一次性全部移交县水产养殖公司。移交后的对虾场由水产养殖公司根据方便生产、利于管理的原则，重新命名，虾池统一编号，归县水产养殖公司所有，按国有资产管理办法实行统一管理。……”后因区划调整，原大丰县水产养殖公司于2006年4月25日整体划归大丰港经济区管理委员会（下称大丰港区管委会）管辖。还查明，海城公司系由大丰区港城管理办公室投资10亿元，于2013年11月注册设立的国有独资的有限责任公司。2018年12月26日，海城公司与苏松平就涉案对虾养殖场租赁问题签订了前述《租赁合同》。2019年7月20日，大丰港区管委会作出《主任办公会议纪要》（第36号）载明，“……会议明确，1.港区水域、荒地、绿化、海域等资源、资产由盐城市大丰区海城实业发展有限公司统一管理并登记造册，形成台账资料。2.由盐城市大丰区海城实业发展有限公司根据资源、资产情况决定是否发包，发包收入归海城公司所有。……”上述本院另查明的事实，有盐城市大丰区自然资源和规划局港区分局出具的涉案地块地形图及标注说明，1996年4月30日原大丰县人民政府作出的《关于理顺县水产养殖公司体制的通知》（大政发〔1996〕69号），2006年10月8日大丰港区管委会作出的《大丰港经济区关于对大丰市水产养殖公司经营结构进行规划调整的决定》（大港管〔2006〕53号），海城公司的工商登记资料，2019年7月20日大丰港区管委会作出的《主任办公会议纪要》（第36号），以及当事人陈述等证据证明，且经庭审质证，本院审查予以确认。本院认为，本案海城公司依据与苏松平签订的《租赁合同》，诉请判令承租人苏松平迁让出所租赁的土地并承担违约责任，并判令次承租人（陆国才等8名原审第三人）分别承担相应连带责任。从查明的事实看，涉案地块系尚未登记发证的国有土地，而非海域。2019年1月10日大中水产站与海城公司签订的《协议书》，实际是落实将涉案地块交由海城公司经营管理相关事宜的协议；且涉案地块交由海城公司经营管理，符合大丰区政府、大丰港区管委会相关文件的要求。根据合同相对性原理，海城公司有权提起本案诉讼，且涉案土地所在地的盐城市大丰区人民法院对本案具有管辖权。因此，一审法院裁定驳回海城公司的起诉是错误的，本院依法予以纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十二条规定，裁定如下：一、撤销盐城市大丰区人民法院（2020）苏0982民初1397号民事裁定；二、本案指令盐城市大丰区人民法院审理。本裁定为终审裁定。审 判 长  李 村审 判 员  周 和审 判 员  时 云二〇二〇年十二月三十日法官助理  范永龙书 记 员  栾雪薇附录法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条第二审人民法院对不服第一审人民法院裁定的上诉案件的处理，一律使用裁定。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十二条第二审人民法院查明第一审人民法院作出的不予受理裁定有错误的，应当在撤销原裁定的同时，指令第一审人民法院立案受理；查明第一审人民法院作出的驳回起诉裁定有错误的，应当在撤销原裁定的同时，指令第一审人民法院审理。