辽宁省本溪市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽05民终1881号 上诉人（原审被告）辽宁英汇汽车贸易有限公司，住所地辽宁省本溪市溪湖区。 法定代表人贾红，该公司经理。 委托诉讼代理人姜莉，该公司工作人员。 被上诉人（原审原告）刘丽，女，1977年4月28日出生，汉族，现住辽宁省本溪市明山区。 委托诉讼代理人刘虹宇（刘丽丈夫），1976年2月28日出生，汉族，现住辽宁省本溪市明山区。 上诉人辽宁英汇汽车贸易有限公司（以下简称英汇汽贸公司）因与被上诉人刘丽房屋租赁合同纠纷一案,不服辽宁省本溪市溪湖区人民法院（2020）辽0503民初892号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人英汇汽贸公司的委托诉讼代理人姜莉、被上诉人刘丽的委托诉讼代理人刘虹宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 英汇汽贸公司的上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回刘丽的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由刘丽承担。事实及理由：（一）英汇汽贸公司是由于租用案涉房屋存在真实使用性问题拒绝支付房屋租金。（二）英汇汽贸公司租用案涉房屋面积为1400平方米，但实际能使用的面积仅为400平方米，由于政府相关部门责令停用违建房屋，并给予了相关罚款处罚，导致英汇汽贸公司现已无法正常使用案涉房屋租赁合同内的房屋面积，造成资金损失。（三）英汇汽贸公司垫付了本应由出租方承担的取暖费陈欠、房产土地税费，因租赁房屋产生了供暖改造相关费用、燃气管道接点费、环保罚款。（四）以上费用应在房屋租金中扣除。 刘丽辩称，（一）承租方对房屋的现状是十分了解的，出租方的甲方是王洪芳，也是英汇汽贸公司的实际控制人，王洪芳把4S店完全接手，只不过房屋是由各股东购买。（二）在租房协议中未明确约定需要开房屋租赁税，当时在合作期间，没要房屋租赁税，也没有写在协议内，在原审法院只说了应交多少房屋租赁税，没有正规发票，所以英汇公司没有为本溪市鸿晟汽车贸易发展有限公司（以下简称鸿晟汽贸公司）缴纳过房屋租赁税。（三）拖欠的取暖费，应由刘丽承担的部分同意承担。（四）改供暖的问题，英汇汽贸公司为了节省取暖费私自改造供暖，刘丽不予承担此费用，因为买的锅炉和施工的甲方全部是英汇汽贸公司，从未体现过鸿晟汽贸公司，改造时也未通知过我们，属于装修改造款，与租赁房屋无关。 刘丽向一审法院起诉请求：1.依法判令英汇汽贸公司给付2019年7月至2020年8月的房屋租金7万元（5000元/月×14个月）；2.本案诉讼费由英汇汽贸公司承担。 一审法院认定事实：刘丽系案外人鸿晟汽贸公司股东，持有该公司20%的股份。2016年4月11日，鸿晟汽贸公司（甲方）与英汇汽贸公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定，甲方将坐落于本溪市溪湖区溪湖东路20栋一层（比亚迪4S店汽车展厅、维修车间及钣金喷漆车间）约1400平方米房屋出租给乙方；租赁期限为6年，自2016年5月1日至2022年4月30日止；其中2016年5月1日至2019年4月30日的房屋租金为每年25万元；2019年5月1日至2022年4月30日的房屋租金为每年租金30万元；付款方式为按月支付，即每月3日前支付甲方，2016年5月1日至2019年4月30日期间每月支付20830元；2019年5月1日至2022年4月30日期间每月支付租金25000元。同时，房屋租赁合同还约定：“本合同未尽事项，由甲乙双方另行议定，并签订补充协议。补充协议与本合同不一致的，以补充协议为准。”2017年6月5日，鸿晟汽贸公司与英汇汽贸公司另行签订《补充协议》一份，甲乙双方在补充协议中约定：“本协议在履行中发生争议，由甲、乙双方协商解决。协商不成时，甲、乙双方每个股东均可向人民法院起诉。”本案所涉房屋租赁合同在履行过程中，英汇汽贸公司按月按照刘丽的持股比例将相应的租金支付给刘丽的丈夫刘虹宇。自2019年7月起，英汇汽贸公司开始停止向刘丽支付租金，现刘丽提起本案诉讼要求判令英汇汽贸公司给付2019年7月至2020年8月期间的租金合计7万元（5000元/月×14个月）并承担本案的诉讼费。 一审法院认为，刘丽系鸿晟汽贸公司股东，按照鸿晟汽贸公司与英汇汽贸公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》的约定，刘丽作为鸿晟汽贸公司的股东有权单独提起诉讼。本案所涉房屋租赁合同的履行过程中，英汇汽贸公司一直按月按照刘丽的持股比例（20%）向刘丽支付租金。自2019年7月起，英汇汽贸公司停止向刘丽支付租金的行为构成违约，刘丽要求英汇汽贸公司按照其持股比例支付2019年7月至2020年8月房屋租金的诉请，合法有据，该院依法予以支持。关于英汇汽贸公司主张替案涉房屋垫付取暖费、房产税、土地税、更新取暖设施以及案涉房屋机修车间漏水、钣金车间属于违建、环保不达标被罚款等抗辩意见，其应向鸿晟汽贸公司主张权利，其单独向刘丽主张权利，缺乏事实依据和法律依据，故对其上述辩解意见，因不属本案审理范围，本案中不予审理。英汇汽贸公司若有主张可另案主张权利。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：英汇汽贸公司于判决生效后15日内给付刘丽2019年7月至2020年8月期间的房屋租金共计7万元。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1550元，减半收取775元，由英汇汽贸公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院将结合本案案件事实及当事人欲证明的诉讼主张进行评判。本院经二审审理，确认了一审法院查明的事实。 本院认为，根据英汇汽贸公司的上诉意见及刘丽的答辩意见，本案的争议焦点问题为：英汇汽贸公司是否应当向刘丽给付欠付的房屋租金？ 出租方鸿晟汽贸公司与承租方英汇汽贸公司签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，该份合同及协议均系双方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，应属有效，双方当事人均应按照合同及协议的约定行使权力及履行义务。在租赁合同履行的过程中，英汇汽贸公司按照刘丽的持股比例向其支付租金，此系英汇汽贸公司认可的租金支付形式，故其理应如约按期支付租金。一审判决英汇汽贸公司给付所欠刘丽的租金7万元，并无不妥，本院予以维持。 关于英汇汽贸公司提出其替鸿晟汽贸公司垫付房产税、土地税、取暖费，因租赁房屋产生的供暖改造相关费用、燃气管道接点费、环保罚款以及因违建房屋被责令停用导致无法正常使用租赁合同内房屋面积的上诉意见，因该项上诉主张应向鸿晟汽贸公司另行提出，至于鸿晟汽贸公司各股东之间如何分担，可另案解决，故英汇汽贸公司在本案中向刘丽主张权利，无事实根据及法律依据，一审判决对此认定不属于本案审理范围，未予审理，并无不当，本院予以维持。 综上所述，上诉人英汇汽贸公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费七百七十五元，由上诉人辽宁英汇汽车贸易有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王海霞 审判员  刘立志 审判员  郑 红 二〇二〇年十二月二十五日 法官助理于璇 书记员回娜 附：本案所适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。