湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终12149号上诉人（原审被告）：李斌瑶，男，1986年10月12日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。上诉人（原审被告）：刘霞，女，1988年10月25日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。二上诉人共同委托诉讼代理人：莫虎，湖南金桥律师师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：杨郑艺，湖南金桥律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周艳，女，1973年4月4日出生，汉族，住湖南省。委托诉讼代理人：唐方春，湖南晟和律师事务所律师。原审被告：李金国，男，1963年7月6日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。原审被告：甘玉英，女，1965年1月13日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。二原审被告共同委托诉讼代理人：莫虎，湖南金桥律师师事务所律师。二原审被告共同委托诉讼代理人：杨郑艺，湖南金桥律师事务所律师。上诉人李斌瑶、刘霞因与被上诉人周艳、原审被告李金国、甘玉英房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院（2020）湘0105民初2786号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李斌瑶、刘霞上诉请求：1、撤销原判，依法改判驳回周艳全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由周艳承担。事实与理由：一审判决认定事实不清、适用法律错误。一、事实认定部分：李斌瑶、刘霞与周艳签订《购房协议》的时间为2020年8月28日，非2020年6月28日。二、法律适用部分：（一）一审判决认为“一、被告将案涉房屋进行回购，双方房屋买卖合同无法继续履行，被告李斌瑶于2019年7月11日向原告支付400000元，原告亦出具了收条，同意被告向其偿还款项，双方就退房已达成合意，原告与被告方签订的《购房协议》、《购房合同》已实际解除”不当，退房退款的要求是周艳得知房屋不够后主动向李斌瑶提出，李斌瑶先与周艳达成一致并征得其同意后，才将房屋进行回购；《购房协议》在客观上可以继续履行，取决于周艳的意愿；《购房合同》是周艳私自以现金领取房款的名义欺骗李金国签订的。（二）一审判决认为“二、本案中并没有充分证据证实双方就退房对原债权债务关系达成一致意见，故本院按原借贷关系进行审理”错误，双方在退房之时已就原有借贷关系的处理达成了一致意见，即双方解除《购房协议》，李斌瑶原欠付的借款本息32万元及周艳已付房款8万元，由李斌瑶合计支付周艳44.8万元。4.8万元为李斌瑶、刘霞额外补偿周艳的利息损失。三、本案按借贷关系审理缺乏法律依据，对上诉人也明显不公平。即使按借贷关系处理，一审本金和利息的计算也存在错误。周艳辩称：一、周艳与李斌瑶、刘霞并未达成口头协议，周艳未主动要求退房，而是李斌瑶通知周艳房屋不够，不能履行交房义务，双方才协商，李斌瑶、刘霞主张周艳违约及双方已就原债务达成协议的事实不符常理。二、周艳与李斌瑶、刘霞之间的借款本金清楚，在签订《购房协议》时周艳与李斌瑶、刘霞对之前的借款进行了结算确认本金为32万元，后周艳又向李斌瑶、刘霞支付8万元购房款，本金共计40万元。三、一审法院按月息2%计算利息正确。原借贷关系发生在2014年，李斌瑶、刘霞出具的借条约定借期利率，且在签订《购房合同》时，亦约定按月利率2%计算利息的违约责任及违约金。故，一审法院按月息2%计算利息符合双方约定亦符合法律规定。另，周艳诉请的利息是要求计算至2019年7月11日止，一审法院实际也只计算至2019年7月11日，一审文书写成“2020年7月11日”应为笔误。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，李斌瑶、刘霞的上诉理由没有事实及法律依据，请求法院依法驳回其上诉请求。李金国、甘玉英同意李斌瑶、刘霞的上诉意见及理由。周艳向一审法院请求：一、李斌瑶、刘霞、李金国、甘玉英赔偿周艳利息损失263312元；二、李斌瑶、刘霞、李金国、甘玉英承担20%违约金100000元；三、李斌瑶、刘霞、李金国、甘玉英承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2014年10月5日，周艳向李斌瑶、刘霞转账出借220,000元，2014年10月6日，周艳向李斌瑶、刘霞转账出借200,000元。李斌瑶、刘霞于2014年10月20日向原告出具《借条》一份，借条载明周艳出借420,000元给李斌瑶、刘霞，借款期限从2014年10月20日至2015年10月20日，利息为每月支付10,500元，逾期还款，按照每天5%计算至付清时止。之后李斌瑶、刘霞向周艳偿还款项情况如下：2014年10月20日偿还10,500元、2014年11月21日偿还10,500元、2014年12月21日偿还10,500元、2015年1月21日偿还10,500元、2015年3月6日偿还10,500元、2015年5月7日偿还20,000元、2015年10月20日偿还30,000元、2015年11月21日偿还40,000元、2016年6月9日偿还40,000元，共计偿还182,500元，双方对偿还款项的性质未达成一致意见。2016年8月28日，周艳与李斌瑶、刘霞、李金国、甘玉英签订《购房协议》，约定周艳购买李金国（李斌瑶父亲）、李斌瑶位于长沙市开福区××小区××房××，总价500000元；其中320000元为原借款结算后用于抵扣购房款，周艳于2016年9月15日前另付50000元，余款于2018年前交房当日付清，户主过户到周艳名下后，周艳与李斌斌、刘霞于2016年8月28日前的债务来往全部一笔清零。协议签订后，周艳于2016年10月15日向李斌瑶支付购房款50000元、于2017年1月24日向李金国支付现金20000元，于2018年2月13日向刘霞支付10000元，共计支付80000元。2017年1月24日，周艳与李金国另签订一份《购房合同》，约定周艳以500000元价格购买李金国、李斌瑶位于长沙市开福区××小区××房××，在交房后房子由周艳使用，交房5年内由李金国、李斌瑶过户到周艳或周艳指定名下；购房付款清单：2016年8月28日李斌瑶已收周艳购房款320000元，2016年10月15日李斌瑶已收购房款50000元，2017年1月24日李金国已收购房款20000元，余款110000元于交房拿钥匙当日付清；如李金国、李斌瑶违约，则应归还所有购房款500000元，另按月利率2%支付利息及总购房款20%的违约金。另查，李斌瑶、刘霞、李金国、甘玉英家庭原可分得2套120平方米的拆迁安置房，因缺少安置房源，相关部门对富余安置房进行回购。李金国于2019年7月5日与长沙市城北投资有限公司签订《安置户富余安置房屋回购协议》，将其中一套120平方米的安置房由该公司回购。2019年7月11日，李斌瑶通过银行转账的方式向周艳退还400,000元，周艳出具收条。庭审中，周艳称因被告不将房屋给她，同意被告还款，认可被告7月11日归还的400,000元系借款本金。庭审中，周艳变更第一项诉求，要求李斌瑶、刘霞、李金国、甘玉英赔偿周艳利息损失为263,312元。一审法院认为，一、李斌瑶、刘霞、李金国、甘玉英将案涉房屋进行回购，双方房屋买卖合同无法继续履行，李斌瑶于2019年7月11日向周艳支付400,000元，周艳亦出具了收条，同意李斌瑶向其偿还款项，双方就退房已达成合意，周艳与李斌瑶、刘霞、李金国、甘玉英签订的《购房协议》、《购房合同》已实际解除；二、本案中并没有充分证据证实双方就退房后对原债权债务关系达成一致意见，故一审法院按原借贷关系进行审理；本案涉及的原借贷关系实际借款人为李斌瑶与刘霞，李金国、甘玉英并非实际借款人，不应承担原借贷关系中的还款责任。周艳与李斌瑶、刘霞曾于2016年8月28日对原借款本息进行结算，但双方对该结算后的款项性质有争议，无法明确本息金额。一审法院对周艳与李斌瑶、刘霞之间的款项往来明细进行核对，按照月利率2%从周艳出借之日起先息后本予以抵扣计算至2016年6月9日，发现李斌瑶、刘霞尚欠周艳借款本金达360,000余元。双方在2016年8月28日结算后均同意以借款320,000元抵扣购房款，故一审法院认为双方结算后的借款320,000元以及周艳陆续向李斌瑶、刘霞支付的80,000元购房款，均为借款本金；原借条中对利息以及购房合同中均对违约应支付利息进行了约定，一审法院以未还本金320,000元为基数按月利率2%从2016年8月28日起算、另购房款80,000元按月利率2%从出借之日起算，均计至2019年7月11日本金偿还之日止，李斌瑶、刘霞应向周艳偿还逾期利息达300,000余元，现周艳要求李斌瑶、刘霞赔偿其利息损失263,312元，未超出其实际利息损失，故一审法院予以支持；三、一审法院已对周艳的利息损失予以支持，已能够弥补周艳的损失，故对周艳要求被告支付违约金100,000元的诉求，一审法院不再支持。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零七条、第二百一十一条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：一、李斌瑶、刘霞于本判决书生效之日起十日内偿还周艳利息损失263,312元；二、驳回周艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6,882元，由李斌瑶、刘霞承担。本院经审理查明：周艳与李斌瑶、刘霞、李金国、甘玉英签订《购房协议》的时间为2016年8月28日；案涉本金偿还之日为2019年7月11日;双方在二审中确认，涉案本金已经在2019年7月11日全部还清，现双方争议的是利息部分的问题，且除周艳后续支付的8万元房款外的其它本金部分的利息计算时间为2016年8月28日至2019年的7月11日。本院经审理查明的其它事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，2016年8月28日，周艳与李斌瑶、刘霞、李金国、甘玉英签订的《购房协议》本质属于以物抵债协议，即李斌瑶等以房屋作价出售给周艳的方式偿还所欠周艳的借款，其实质上是李斌瑶等归还周艳借款的一种方式。由于《购房协议》因故未能履行，李斌瑶于2019年7月11日向周艳支付400,000元，周艳亦出具了收条，同意李斌瑶向其偿还款项，因此，一审认定双方就退房已达成合意，所签订的《购房协议》、《购房合同》已实际解除，并无不当。由于李斌瑶等以房屋作价出售给周艳以偿还借款并未实现，即李斌瑶、刘霞仍负有偿还周艳借款的义务，故一审法院对双方的法律关系按原借贷关系进行审理，亦无不当。但因以物抵债协议从签订到解除历时近三年，且协议最终系合意解除，因此，要求李斌瑶、刘霞仍按2%月息支付周艳该近三年的利息对李斌瑶、刘霞显然有失公平，本院酌情按月息1.3%计算。截至《购房协议》签订时，李斌瑶、刘霞共向周艳支付款项182500元，根据李斌瑶、刘霞每月支付款项的情况、双方利息的约定以及在无约定情况下先息后本的法定原则，一审认定《购房协议》中的32万元为本金，并无不当。故李斌瑶、刘霞应向周艳支付32万元本金在2016年8月28日至2019年7月11日期间的利息为143243元（32万元×1.3%/月×34个月又13天）周艳向李斌瑶、刘霞支付的8万元购房款，双方并未达成借款合意，一审按借款进行处理不当，应予纠正，但李斌瑶、刘霞应按中国人民银行同期贷款利率向周艳支付资金占用利息12012元。综上所述，李斌瑶、刘霞的部分上诉请求成立，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙市开福区人民法院（2020）湘0105民初2786号民事判决第二项；二、变更湖南省长沙市开福区人民法院（2020）湘0105民初2786号民事判决第一项为：李斌瑶、刘霞于本判决生效之日起十日内赔偿周艳利息损失155255元；三、驳回周艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费6882元，二审案件受理费6882元，共计13764元，由上诉人李斌瑶、刘霞负担5882元，被上诉人周艳负担7882元。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 刘 英审判员 金新贵二〇二〇年十二月十日法官助理尹宁书记员肖佳敏