广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终8396号上诉人（原审被告）：李传坤，男，1963年10月22日出生，汉族，住湖南省冷水江市************，公民身份证号码432************317。被上诉人（原审原告）：惠州义乌小商品城有限公司，住所地广东省惠州市惠城区江**小区。法定代表人：贺某1。委托诉讼代理人：罗静雯，广东九韬律师事务所律师。上诉人李传坤因与被上诉人惠州义乌小商品城有限公司物业服务合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2020）粤1302民初7019号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李传坤上诉请求：1.依法撤销（2020）粤1302民初7019号民事判决；2.依法改判被上诉人惠州义乌小商品城有限公司的诉讼请求；3.一、二审诉讼费用由被上诉人惠州义乌小商品城有限公司承担。事实和理由：一、原审判决认定事实错误（一）原审判决认定《业主手册》和《惠州义乌小商品批发城委托经营管理与物业管理协议书》有效是错误的。原审判决认定的“原告按照协议书约定为被告房屋提供物业管理服务，但自2018年7月1日开始，被告就未支付相应的物业管理费”，与客观事实相悖。原审判决错误地认定“《业主手册》、《惠州义乌小商品批发城委托经营管理与物业管理协议书》有效，系原告乘人之危，不是业主真实意愿所签订的不平等协议书，以胁迫手段迫使其违背真实意愿签订的，属可撤销合同，但不予采信”。长年以来，协议书系被上诉人乘人之危、威逼上诉人所签。事情回到2012年签订协议书时，所提供的格式协议书与前几次的协议书内容不同，我拒绝签订，后因如果不签订，投资成本根本无法收回，更不要说赚钱了，在此情况下，物业并利用租户劝说才使我妻子签了字，致使当年的协议书至今未拿到。之后所签订的协议书只能按物业提供的格式协议书被动签订，其内容全部是有利于物业方，从未考虑主业方的利益，是彻头彻尾不平等协议书。按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条之二款“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款”。原判决错误地认定协议书约定了被上诉人单方终止（解除）协议的条件存时，当对已方有利时没有单方面解除该协议。即使原审法院不考虑协议书签订的真实背景，也不考虑协议书第5条的约定，那么该条款内容公平吗，这只能说明是不个完完全全不平等协议书。我与租户签订三年租赁协议约定由租户交纳所有相关费用（庭审当天当庭给罗律师和法官看了），并在物业管理方进行了备案，租户中途停止租赁行为前，业主不知情，等租户全部清场后，才告知租户已停租，是否愿意由物业管理方代为招租，我当时就同意了；且长年未进行招租，也未提出物业管理费用之事。一直到2018年5月底，接近—年后突然接到罗律师打来电话，说我欠义乌小商品城物业管理费。当时我还以为是物业按协议书第五条的规定，逾期7天未交纳物业管理费用，单方面解除合同了。在庭审当天，对方罗律师称物业方有权单方面解除，但没有解除合同，那租户又是如何清场走人呢。按照《业主手册》物业管理方应维护业主利益，租户合同未满，中途退租，造成业主两年半租金（16500元）分文未取，没有向业主提前告知此事，请问物业管理方为业主提供了哪些服务，又为业主维护哪些利益。从该协议书内容上看，该物业管理公司处处临驾于业主之上，多为权利，再三强调的是“乙方享有该商铺排他性、唯一性、长期性的物业管理权及经营管理权”不讲平等和服务，所有业主是他的附属物，按他现在的逻辑，该商品城只要一家商铺在经营，所有业主要无任何理由地支付物业管理费用到产权年限为止。综上所述，惠州义乌小商品城有限公司所签订的委托经营管理与物业管理协议书是一份无效协议书，是一个临驾于业主之上不平等协议。不管是从法律上的合法性、真实性、公平性都没有体现，从道德上都是应该受到谴责的，是霸权主义行径；该物业管理公司没有履行相应职责，只强调自己权利，严重损害了广大业主利益，是合同欺诈、是欺行霸市行为。（二）原审判决认定被上诉人物业管理费7748元是错误的假使该协议书有效，物业管理费每平方米12元/月计算，从2018年7月1日至2020年7月31日共计25个月，只有5475元，至于物业方所称的空调费和水电费公摊，本主业没有租赁经营，根据谁使用、谁受益、谁会费的原则，何来的空调和水电费用。何况本来就是物业管理方管理不善，凭借一纸不平等协议书强加于业主的。而业主的损失远大于物业管理单位的损失。二、原审裁判有失公允被上诉人在没有履行任何管理的情况下（上一把锁），原审法院就认定为房屋提供物业管理服务，在庭审当天，当庭问原告和被告双方是否可以调解，双方都同意和解，原告律师还当庭表示可不收取滞纳金，我当时也同意交物业管理费，但不同意交空调和水电费公摊。法官当庭表示，你们先回去考虑下再说，8月20日又突然收到法院寄来的审判书。原审法院违背了“尊重事实”之诉讼基本原则。原审判决对上诉人在《民事答辩状》中提及的重要答辩意见右意省略，判决书未能客观反映上诉人的答辩意见，对于证据没行进行认真的审核认证，并未说明其采纳或不采纳的理由。原审法院的判决实难让人信服。原审法院在审理大量义乌小商品城物业纠纷案时，不将同一原告多个被告同时开庭审理，单个开庭逐一审理，其中原因不言自明，是在浪费国家资源、浪费时间、浪费人力物力，利用律师事务所与法院之间的特殊关系，使业主利益得不到应有的保障。综上，原审判决认定事实错误，适用法律不当，判处结果有失公允，上诉人不存在违约，而被上诉人未履行管理职责，造成上诉人的重大经济损失，为此，上诉人特依据我国民事诉讼法的相关规定，向贵院提起上诉，希得到公正之裁判。惠州义乌小商品城有限公司在二审中未提交答辩意见，不影响本院审理。惠州义乌小商品城有限公司向原审法院起诉请求：1.请求判令李传坤向原告支付从2018年7月1日开始拖欠的管理费（暂计至2020年3月31日止拖欠的物业管理费为人民币6487元）；2.请求判令李传坤向原告支付逾期支付物业管理费的违约金，违约金从逾期之日起即自2018年7月1日起每日按未支付总额千分之三的标准计至全部物业管理费清偿之日止（暂计至2020年3月31日为6487元）；3.本案的诉讼费用由李传坤承担。庭审中，惠州义乌小商品城有限公司补充说明：拖欠的管理费暂计至2020年7月31日为7967元。原审法院认定事实：李传坤是位于惠州市***********4-487号商场[证号：粤房地证字第**，建筑面积：15.11平方米]的业主。李传坤与惠州义乌小商品城有限公司于2011年12月31日签订《业主手册》、于2017年12月2日签订《惠州义乌小商品批发城委托经营管理与物业管理协议书》，约定由惠州义乌小商品城有限公司向李传坤上述商铺提供物业管理服务。物业服务费为12元每月每平方米，空调费为每月每平方米10元，公共区域及设施设备水电费按实际发生额核算后收取，均在每季度后（本季度初收取上季度公共水电费）交纳。此后，惠州义乌小商品城有限公司按照协议约定为李传坤前述房屋提供物业管理服务，但自2018年7月1日开始，李传坤就未支付相应的物业管理费。庭审中，惠州义乌小商品城有限公司同意疫情期间减免一个月管理费。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：李传坤应在本判决发生法律效力之日起七日内向惠州市义乌小商品城有限公司支付2018年7月1日至2020年7月31日的物业服务费7748元及违约金（以物业服务费7748元为基数，自2018年7月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日和2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至上述物业服务费7748元清偿之日止）。案件受理费124元（惠州市义乌小商品城有限公司已预交），由李传坤负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。本院另查明，按照《惠州义乌小商品批发城委托经营管理与物业管理协议书》第四条的规定，月物业管理费为181.3元，月空调费为151.1元（空调费在开时使用，不开时不收，实际使用时间为4月至11月中旬约7.5个月），公共区域及设施设备水电费按实际发生额核算进行公布后收取，具体时间为每个季度后收取，即本季度初收取上季度公共水电费。经查阅原审法庭记录，惠州市义乌小商品城有限公司庭审时称每月的管理费时181元、公摊水电费每月38元、公共空调每月151元。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合本案各方当事人在二审中的上诉和答辩情况，本案二审争议焦点是：上诉人李传坤是否应向被上诉人惠州市义乌小商品城有限公司支付2018年7月1日至2020年7月31日期间的管理费及违约金。《惠州义乌小商品批发城委托经营管理与物业管理协议书》属于双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。上诉人李传坤主张协议无效，理由不成立，本院不予采纳。《物业管理条例》第三十五条、第四十一条规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。上诉人李传坤作为业主，根据合同约定按时交纳物业服务费用，关系到小区物业管理服务是否能够正常开展，物业公司面向全体业主提供的物业管理服务具有公共服务的属性，事关全体业主的根本利益。上诉人李传坤没有按时交纳物业服务费用、空调费和公摊水电费的理由是该业主没有租赁经营，该理由不属于双方约定事项或者法定抗辩事由，本院不予采纳。上诉人李传坤应向被上诉人惠州市义乌小商品城有限公司支付2018年7月1日至2020年7月31日期间的管理费及违约金（惠州市义乌小商品城有限公司同意疫情期间扣减一个月的物业管理费）。关于公共区域及设施设备水电费，惠州市义乌小商品城有限公司并未举证证明已公布的公摊水电费，故对该项目不予支持。按照《惠州义乌小商品批发城委托经营管理与物业管理协议书》的规定和惠州市义乌小商品城有限公司原审庭审陈述，李传坤应支付物业管理费4344元（181元/月×24个月）、空调费2416元（151元/月×16个月），共计6760元。原审法院对违约金计算标准进行调整，并无不当，本院予以维持。综上所述，李传坤的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：变更广东省惠州市惠城区人民法院（2020）粤1302民初7019号民事判决为：李传坤应在本判决发生法律效力之日起七日内向惠州市义乌小商品城有限公司支付2018年7月1日至2020年7月31日的物业服务费6760元及违约金（以物业服务费6760元为基数，自2018年7月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日和2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至上述物业服务费6760元清偿之日止）。一审案件受理费124元、二审案件受理费124元，共计248元，由李传坤负担210元，由惠州市义乌小商品城有限公司负担38元。本判决为终审判决。审 判 长  沈 巍审 判 员  邹 戈审 判 员  张佳誉二〇二〇年十二月九日法官助理  黄弘扬书 记 员  钟润美