辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽04民终2301号上诉人（原审被告）：辽宁东旭置业有限公司，住所地：辽宁省沈抚新区滨河路**楼西地块。法定代表人：和阳，该公司经理。委托诉讼代理人：杨涛，辽宁湘辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：张程，辽宁湘辉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙佳，女，1988年10月25日出生，汉族，住抚顺市沈抚新区。委托诉讼代理人：孙长文（孙佳之父），男，1964年7月6日出生，汉族，住抚顺市沈抚新区。委托诉讼代理人：冯娅光（孙佳之母），女，1965年5月21日出生，汉族，住抚顺市沈抚新区。上诉人辽宁东旭置业有限公司因与被上诉人孙佳商品房销售合同纠纷一案，不服抚顺市望花区人民法院（2020）辽0404民初1954号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人辽宁东旭置业有限公司的委托诉讼代理人杨涛、张程，被上诉人孙佳的委托诉讼代理人孙长文、冯娅光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。辽宁东旭置业有限公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回孙佳的诉讼请求。事实和理由：原审判决认定事实不清，适用法律必然错误。一、上诉人与被上诉人在双方签订买卖合同附件五中有明确的约定，即“沙盘、宣传单所宣传的相关内容不作为出卖人对被买受人相应的要约，依据政府规划的变更，交房应以现状为准。”一审判决在对双方合同约定内容没有查清的情况下，盲目引用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条司法解释之规定进行判决，其判决结果必然错误。二、关于交付房屋没有安装煤气报警器及没有修建飘窗事宜。因2013年11月份上诉人已经将诉争房屋交给被上诉人使用，没有证据证明被上诉人对此提出过异议。在2020年6月份也就是交付房屋7年多以后，被上诉人提出诉讼，上诉人认为被上诉人应当是对没有安装煤气报警器及没有修建飘窗这一客观事实认可的。一审判决以上诉人提出此观点没有法律依据为由没有采信，被上诉人接手房屋居住7年之久，是一个法律事实。通过这一法律事实应当推断出，上诉人与被上诉人对交付房屋的现状进行了变更。三、即便被上诉人不认可交付房屋的现状，在7年之后提出了没有安装煤气报警器及没有修建飘窗的违约诉讼请求。那么上诉人在一审诉讼过程中，没有提供一直主张过权利的相关证据。依据民法有关规定，被上诉人已经超出了法律规定的诉讼时效。一审法院在没有任何证据情况下，就在判决书中注明被上诉人一直主张权利，显然是错误判决。四、依据《合同法》的规定，违约责任是因为约定才承担的法律责任，通过审查上诉人与被上诉人签订房屋买卖合同，对于没有安装煤气报警器及没有修建飘窗的违约行为，没有约定相关违约责任。那么上诉人对此不应当承担违约责任。同样依据《合同法》之规定，应当由违约方赔偿非违约方因此造成的实际损失。在一审诉讼过程中，被上诉人就这两处违约行为并没有向法院提交其造成损失的相关证据，但一审法院却判决上诉人按照购房合同总价款的5%承担违约责任，明显于法无据。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误。请二审法院查清事实撤销一审法院判决，并驳回被上诉人诉讼请求，以维护上诉人的合法权益。孙佳辩称，一、依据《中华人民共和国民法通则若干问题处理意见》第六十八条规定，我认为，上诉人（原抚顺大商地产）在商品房预售阶段，利用宣传彩页、沙盘模型、彩色条幅、彩虹门、路牌广告等POP形式进行大肆的宣传、推广活动。其中就以户型设计中带有“卧室、大厅均为飘窗”及楼盘环境建有“空中花园”作为卖点和诱惑，误导欺骗购房者，在该楼盘的商品房实际建设及交房至今，上诉方（抚顺大商地产）承诺的“卧室、大厅均为飘窗”及楼盘环境建有“空中花园”仍然没有兑现。因被上诉人在购房初期之所以选定该楼盘恰恰就是因为有这两项适宜的户型和居住环境作为选购要件才决定购房入住的。为此，上诉方主观上故意采取一系列虚假宣传、商业欺诈行为在先，导致我在误导、欺骗之后才提起维权、法律诉讼。二、依据《商品房买卖合同》第十条约定：“经规划部门批准的规划变更，涉及单位同意的涉及变更导致影响到买受人所购买的商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起以书面通知买受人，买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复”。上诉方至今没有给我提供以书面形式的文件材料，由此判定上诉人并没有政府批准的规划变更事项，况且，在我与上诉人签订的商品房买卖合同中也没有“依据政府规划的变更，交房应以现状为准”这样的条款。三、我在一审诉求中并没有把“燃气报警系统”这一上诉方的违约责任提出诉讼请求。四、自2014年10月9日办理入住前数月里，我就抚顺大商地产“飘窗”、“空中花园”的违约事实提出过多次的交涉维权，也曾与其他购房者一同先后多次近百人到大商地产公司（售楼处）、开发区房产局、开发区管委会、抚顺市信访局、抚顺市委、辽宁省人民政府等多部门参加上访、维权行动（有证人证言），迫使抚顺大商地产于2013年11月20日出具了一份《关于对大商中心城业主诉求的处理意见》的书面文件，其中，明确承诺“现房顶上的设备我公司予以拆除，建设空中花园，于2014年6月30日前交付使用……”。可是至今为止，上诉方没有兑现承诺，只是简单的将大型设备围圈一下而已。五、自2014年10月9日办理收房至今已历时6年之久，这期间，我曾无数次到原开发商-大商地产办公地址寻求维权，解决上诉方违约责任问题。初期，售楼处普通工作人员让我找经理询问，却始终找不到具体负责人。自2014年年底开始，大商地产售楼处就大门紧锁直到2020年7月辽宁东旭置业有限公司进入之前长达6年，这期间，我每年多次到大商地产售楼处，偶尔发现一楼左侧房间有人，经询问对方，他们说“不是大商人员，大商人早就不来了”，为此，导致我6年来无法主张权利。几年来，我认为大商地产破产倒闭了，找不到对方，直到今年7月2日，才知道大商地产股权已经转让给辽宁东旭置业有限公司，所以才向人民法院对辽宁东旭置业有限公司提起诉讼。综上，我认为，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院给予维持。孙佳向一审法院起诉请求：1、赔偿违约金17714.25元；2、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2011年，原告与抚顺大商房地产置业投资有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告以每平方米3794.82元的价格购买抚顺大商房地产置业投资有限公司开发的位抚顺经济开发区建筑面积为93.34平方米的房屋，房款总额为354208.50元。抚顺大商房地产置业投资有限公司应当在2013年10月31日前将房屋交付原告使用，交付条件为该商品房经验收合格。合同附“大商顺景(C地块)住户交房标准”第5条：窗为高级塑钢平开窗，客厅、居室为飘窗。抚顺大商房地产置业投资有限公司的售楼广告及售楼处的房屋效果图均承诺建设“屋顶花园”。该房屋交付时未达到合同约定的标准：房屋客厅将不算面积的“飘窗”改成了计算面积的“阳台”；未能按照其售楼广告上承诺的建设“屋顶花园”。2013年12月20日，抚顺大商房地产置业投资有限公司向全体业主出具了一份《对大商中心城业主诉求的处理意见》第四条：现屋顶上的设备我公司予以拆除，建设屋顶花园，于2014年6月30日前交付使用。至本案法庭辩论终结前，该小区仍未建设屋顶花园。2020年7月2日，抚顺大商房地产置业投资有限公司名称变更为辽宁东旭置业有限公司。一审法院认为，原告与抚顺大商房地产置业投资有限公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定有效。合同签订后，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告已经按照合同约定交付了购房款，被告应当向原告交付符合合同约定的房屋。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。本案中，被告的售房广告和售楼处沙盘中均宣传有屋顶花园，已构成要约，现交付的房屋并未建设屋顶花园，与广告、沙盘宣传不符，并且在2013年12月20日向业主出具的“对大商中心城业主诉求的处理意见”中明确“现屋顶上的设备我公司予以拆除，建设屋顶花园，于2014年6月30日前交付使用”，但直至庭审之日，被告仍未能按照承诺履行，故应当承担相应的违约责任；双方签订的购房合同中明确约定居室为飘窗，但交付的房屋居室没有安装飘窗，被告违反合同约定，应当承担相应的违约责任。关于原告主张被告赔偿违约金17714.25元一节，结合被告履行合同的具体情况，参照原告的购房款总额354208.50元，酌定违约金为总房款的5%即17710.43元。关于被告辩称原告实际接手房屋的行为视为对没有飘窗予以认可一节，并无法律依据，本院不予采信；关于被告辩称其于2014年已对“屋顶花园”进行整体改造并施工完毕一节，因被告并未提供相关证据证明其对屋顶花园的改造已达到其承诺的标准，故对此本院不予采信；关于被告辩称原告的诉讼请求已经过了诉讼时效一节，因原告一直在主张权利，故对此本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，判决：被告辽宁东旭置业有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内赔偿原告孙佳违约金17710.43元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取122元，由被告辽宁东旭置业有限公司承担。本院对一审查明的事实给予确认。二审期间，孙佳申请证人吕某某、张某某1、张某某2出庭作证，欲证明孙佳一直向大商地产主张权利，但一直找不到人。张某某2证实还去过包括抚顺市开发区房产局、抚顺市信访局、抚顺市委、省政府等部门维权。辽宁东旭置业有限公司的质证意见是：证人与被上诉人或者是同一小区的居民或者是朋友，与本案有利害关系，真实性不予认可。到政府房产局等其他非引起诉讼时效中断的部门主张权利或是没有找到当时的上诉人前身公司，均不能引起诉讼时效中断的法律后果。本院认为，本案争议的焦点是被上诉人孙佳的权利请求是否超过诉讼时效。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。法律另有规定的除外。诉讼时效期间从权利人知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”本案中，被上诉人孙佳在2013年10月末接收房屋，针对居室飘窗问题，孙佳在接收房屋时即知道权利被侵害；上诉人前身抚顺大商房地产置业投资有限公司于2013年12月20日向业主出具《对大商中心城业主诉求的处理意见》，明确“现屋顶上的设备我公司予以拆除，建设屋顶花园，于2014年6月30日前交付使用”。2014年6月30日之后上诉人应当发现存在其认为的违约之情形，即上诉人知道或应当知道权利被侵害的时间分别为2013年10月末和2014年6月30日，被上诉人应当在2015年10月末和2016年6月30日前主张自己的权利。被上诉人在一、二审期间提供的证据不属于诉讼时效中断、中止的法定情形，不能实现其在法律规定的诉讼时效期限内曾向上诉人主张过权利的证明目的，因此被上诉人的起诉已超过法律规定的诉讼时效期间。综上，上诉人所提出的不承担违约责任的上诉理由符合法律规定，被上诉人的诉讼请求本院不予支持。综上，辽宁东旭置业有限公司的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销抚顺市望花区人民法院（2020）辽0404民初1954号民事判决；二、驳回孙佳的诉讼请求。一审案件受理费122元，二审案件受理费242.76元，均由孙佳负担。本判决为终审判决。审判长  马开智审判员  张庆敏审判员  张 秦二〇二〇年十二月十七日书记员  田俊杰