辽宁省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽民终53号上诉人（原审原告，案外异议人）：王东宏，男，1968年9月7日生，住本溪市明山区。委托诉讼代理人：于洪革，辽宁平正律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐长野，辽宁平正律师事务所律师。被上诉人（原审被告，申请执行人）：北京首钢建设集团有限公司，住所地北京市石景山区古城路首钢总公司第一机械运输工程公司院内。法定代表人：杨波，该公司董事长。委托诉讼代理人：宋飞，北京市嘉佑律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：沈阳实华置业发展有限公司，住所地沈阳经济技术开发区沈辽西路**。法定代表人：陈安军，该公司总经理。原审第三人（被执行人）：辽宁实华（集团）房地产开发有限公司，住所地本溪市，住所地本溪市平山区解放南路**法定代表人：王晶，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘乃溪，该公司员工。上诉人王东宏因与被上诉人北京首钢建设集团有限公司（以下简称首钢建设公司）、原审第三人沈阳实华置业发展有限公司（以下简称实华置业公司）、辽宁实华（集团）房地产开发有限公司（以下简称实华房地产公司）案外人执行异议之诉一案，不服辽宁省铁岭市中级人民法院（2019）辽12民初22号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后,依法组成合议庭，于2020年8月10日公开审理了本案。上诉人王东宏的委托诉讼代理人于洪革、徐长野，被上诉人首钢建设公司的委托诉讼代理人宋飞，原审第三人实华房地产公司的委托诉讼代理人刘乃溪到庭参加诉讼。原审第三人实华置业公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王东宏上诉请求：1.请求依法撤销(2019)辽12民初22号民事判决书，改判支持上诉人原审的诉请或发回重审。2.本案一、二审费用均由被上诉人承担。具体事实和理由：一审法院判决认定事实不清,适用法律错误。本案的事实为:2014年8月26日,上诉人王东宏委托米娜与原审第三人实华集团公司签订一份《借款协议》,《借款协议》约定：借款本金为6000万元整,借款期限自2014年8月26日至2015年1月25日,利率为月息千分之二十，逾期还款的罚息利率按本合同约定利率上浮300%。并于当日将6000万元以银行转账的方式打入实华集团公司账户，该6000万元系上诉人所有。2015年7月14日,原审第三人实华集团公司通过案外人曲列逾期向上诉人王东宏归还上述6000万元借款中的本金3000万元,为一次性解决问题，其余3000万元本金及利息、罚息2628万元以包括16套案涉房屋在内的房产抵顶,实华集团公司和上诉人双方就该以房抵债一事于2015年7月14日当天签订《房产出售协议书》。2015年10月19日.实华集团公司为上诉人开具案涉16套房屋的销售不动产统一发票。2015年12月8日,实华集团公司与上诉人签订16套案涉房屋的《商品房预售合同》,并在本溪市不动产登记中心办理了预售登记备案,同日实华集团公司向上诉人交付了涉案16套房屋的进户通知单和钥匙，上诉人向实华集团公司下属的物业公司缴纳了取暖费。因当时案涉16套房屋不具备办理过户登记的条件(原因是实华集团公司开发的涉案16套房屋所在小区的综合验收手续未办理完毕)，上诉人未能办理该16套房屋的过户登记。铁岭中院即本案一审法院于2016年11月23日作出(2016)辽12执90号之二执行裁定书,查封原审第三人实华集团公司名下房产，其中包括本案所涉16套房屋。上诉人王东宏于其后提出案外人异议,2019年3月25日铁岭中院作出(2019)辽12执异14号执行裁定,驳回上诉人所提异议,上诉人提起本案一审诉讼。上诉人王东宏对涉案16套房屋享有的权利完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:1.在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同；2.在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3.已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4.非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定,对照一审判决,具体如下：(一)法院查封前,上诉人与原审第三人实华集团公司已签订合法有效的书面买卖合同。本案中,上诉人王东宏与原审第三人实华集团公司签订16套涉案房屋《商品房预售合同》的日期是2015年12月8日,在铁岭中院2016年11月23日查封16套涉案房屋之前,一审法院已在一审判决书第6页下数第6行对该16份《商品房预售合同》的真实性予以认定。（二）法院查封前,上诉人已合法占有涉案房屋。2015年12月8日,实华集团公司向上诉人交付了涉案16套房屋的进户通知单和钥匙,上诉人缴纳了涉案16套房的取暖费。占有在法律上的意思就是占有人对占有物管领、控制的事实，上诉人在铁岭中院2016年11月23日查封案涉房屋之前，已经依据上诉人与实华集团公司的房屋买卖合同、进户通知单、取得匙钥、缴纳取暖费合法地并能排除他人干涉地管领、控制着涉案16套房屋了。一审判决书第13页第11行到第13行对上诉人合法占有涉案房屋的事实认定不清。（三）上诉人已支付全部价款。从前述本案基本事实可知,2015年7月14日上诉人与原审第三人实华集团公司签订《房产出售协议书》,是为了一次性解决2014年8月26日双方之间6000万元《借款协议》中实华集团公司尚未向上诉人偿还的3000万元本金及利息、罚息2628万元的问题，实华集团公司于2015年10月19日为上诉人开具涉案16套房屋的销售不动产统一发票。一审判决书第9页第12行至第14行对该《房产出售协议书》的真实性予以认定,第9页第4行至第6行对该16张发票的真实性予以认定。（四）涉案16套房屋未能办理过户登记非因上诉人自身原因。涉案16套房屋未能办理过户登记是因为涉案房屋所在小区综合验收手续未办理完毕,是作为开发商的实华集团公司的原因造成不能办理过户的。上诉人作为涉案房屋的买受人,对用本息合计5628万元交易来的房屋,是很希望尽快办理过户的,涉案16套房屋所在小区综合验收手续未办理的证据不在上诉人处,一审法院对未办理过户的原因认定不清,没有进一步查明。本案中,上诉人王东宏因原审第三人实华集团公司的原因未能办理涉案16套房屋的过户登记,因办理预告登记不是法律规定的买卖房屋必经的程序,上诉人也未办理预告登记,如已办理则不会产生本案诉讼,上诉人虽然对涉案房屋不享有办理过户登记或办理预告登记后的权利,但上诉人的情形完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的要件,并且上诉人在与实华集团会司于2015年12月8日(铁岭中院2016年11月23日查封涉案房屋之前)签订《商品房预售合同》的当天,到本溪市不动产登记中心办理了预售登记,排除了之后的交易涉案16套房屋的权利,只需等待涉案房屋所在小区合验收手续办理完毕,上诉人即可办理过户登记。上诉人对涉案16套房屋享有的权利的强度已超过了《最高人民法关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条,所以,上诉人对涉案16套房屋享有的是足以排除、对抗法院强制执行的权利。一审判决对本案部份事实认定不清,适用法律错误,严重地损害了上诉人的合法权益。首钢建设公司二审辩称,请求二审法院驳回王东宏的上诉请求，维持原判。具体事实和理由：（一）根据《民事诉讼法》谁主张谁举证之原则，上诉人应该提供支持其所陈述事实与主张的证据，本案当中，上诉人所提供的证据未能形成完整的证据链，且存在多处瑕疵，因此其未能完成举证责任，应当承担举证不利之后果。1.就证人证言部分，上诉人未能证明相应证人证言等证据的真实性与证明目的。退一步讲，即便上诉人所提供的证人证言等相关证据不是虚假的，那么相关证人均系上诉人的亲属，即与上诉人存在利害关系，那么根据相关法律规定，与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言，不能单独作为认定案件事实的依据。2.在本案一审和上诉状中，上诉人均认为其情况符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条可以排除执行，但其始终未能提供相应证据证明其主张，（例如上诉人的证据无法证明已经对涉案16套房产合法占有，亦未能证明其非因自身原因未办理过户登记等，具体详见答辩人一审质证意见）遂其上诉请求不应被支持。（二）上诉人对涉案房屋在本溪市不动产登记中心办理的预售登记备案仅是一种行政管理手段，并不等同于法律上认可的物权预告登记。商品房预售合同登记备案出自住房和城乡建设部的《城市商品房预售管理办法》第十条：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自合同签订之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手读。”从法律性质上，《城市商品房预售管理办法》是建设部的部门规章，是关于合同登记备案的规定，属于房地产部门行政管理范畴，其目的在于对房地产开发经营企业的商品房预售行为进行行政管理，其性质只享有合同法上的请求权，该项权利没有排他的效力。商品房预售合同登记备案不等同于物权预告登记，它使上诉人取得了对尚未实际存在即尚在建的商品房的具有物权性质的期待，但不具备物权预告登记的法律效力。在本案一审当中，答辩人还发现了本案中存在很多问题，例如上诉人提交证据的“协议”中约定的房价款远低于市场价、上诉人提交证据复印件与原件之间间隔过大、其主张的所谓事实相互矛盾又与庭审中自身陈述严重冲突等。因此答辩人有充分理由相信上诉人所提交的证据均为虚假,被执行人实华集团与上诉人恶意串通意图损害答辩人利益的情形明显,妄想通过恶意诉讼达到逃避执行等非法目的的用心昭然若揭。原审第三人实华置业公司二审未到庭，亦未发表书面答辩意见。原审第三人实华房地产公司二审述称：同意王东宏的上诉请求和理由。（一）上诉人王东宏在上诉状中所述的本案事实是真实的。（二）案涉16套房屋不具备办理过户登记的条件是因为我公司开发的案涉16套房屋所在小区的综合验收手续未办理完毕。王东宏向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令撤销铁岭市中级人民法院（2016）辽12执90号之二执行裁定书；2.请求判令立即停止对位于辽宁省本溪市平山区A原告所有的16套总价为8962459.58元的商业用房的强制执行，并且解除查封扣押，具体房产如下：1、本溪市平山区广裕路83A栋-1层1号，建筑面积397.67平方米，产权备案合同号：YS0066578；2、本溪市平山区广裕路83A栋-1层2号，建筑面积94.28平方米，产权备案合同号：YS0066584；3、本溪市平山区广裕路83A栋-1层3号，建筑面积214.36平方米，产权备案合同号：YS0066579；4、本溪市平山区广裕路83A栋-1层4号，建筑面积55.58平方米，产权备案合同号：YS0066585；5、本溪市平山区广裕路83A栋-1层5号，建筑面积94.52平方米，产权备案合同号：YS0066586；6、本溪市平山区广裕路83A栋-1层7号，建筑面积102.84平方米，产权备案合同号：YS0066587；7、本溪市平山区广裕路83A栋-2层1号，建筑面积152.86平方米，产权备案合同号：YS0066562；8、本溪市平山区广裕路83A栋-2层2号，建筑面积342.88平方米，产权备案合同号：YS0066565；9、本溪市平山区广裕路83A栋-2层3号，建筑面积95.87平方米，产权备案合同号：YS0066581；10、本溪市平山区广裕路83A栋-2层4号，建筑面积129.56平方米，产权备案合同号：YS0066568；11、本溪市平山区广裕路83A栋-2层5号，建筑面积211.76平方米，产权备案合同号：YS0066570；12、本溪市平山区广裕路83A栋-2层6号，建筑面积192.88平方米，产权备案合同号：YS0066571；13、本溪市平山区广裕路83A栋-2层7号，建筑面积247.84平方米，产权备案合同号：YS0066573；14、本溪市平山区广裕路83A栋-2层8号，建筑面积83.79平方米，产权备案合同号：YS0066582；15、本溪市平山区广裕路83A栋-2层9号，建筑面积145.8平方米，产权备案合同号：YS0066574；16、本溪市平山区广裕路83A东-2层10号，建筑面积171.6平方米，产权备案合同号：YS0066576；3.诉讼费由被告承担。首钢建设公司一审答辩称：（一）原告所谓以办理商品房登记为由主张为商品房所有人，违反法律规定及相关事实。商品房预售合同备案登记制度是一种行政管理制度，经过登记备案的商品房预售合同仅表明该买卖行为已纳入监管，在没有其他法律事由的情况下，该合同的效力优于出卖人一房多卖时间在后的同一标的物合同，在产权过户登记前商品房预售合同仍然没有物权效力，没有物权效力就意味着无论合同如何，出卖人仍然是出卖物法律意义上的出卖人。《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。（二）查封的房产是基于最高人民法院（2016）民终353号生效判决文书，具有法律依据，根据在铁岭不动产登记中心所查涉案房屋登记于本案第三人名下，即查封具有事实依据。原告在诉状中第二点所列出的法条均为程序性法条，即使其具有提出本案诉讼资格，但其提出的诉讼请求均没有法律支撑，亦不能证明房产为其所有。原审第三人实华置业公司、实华房地产公司一审未到庭，亦未发表书面答辩意见。一审法院认定的事实：2015年12月8日，原告王东宏与第三人实华房地产公司签订了16份商品房预售合同，约定将位于辽宁省本溪市平山区房屋出售给原告，总价款为8962412.58元，实华房地产公司给原告开具了涉案房屋的销售不动产统一发票，并在本溪市不动产登记中心进行预售登记的备案。具体为：本溪市平山区广裕路83A栋-1层1号，建筑面积397.67平方米，房屋价款1303562.26元，产权备案合同号：YS0066578；2、本溪市平山区广裕路83A栋-1层2号，建筑面积94.28平方米，房屋价款309049.84元，产权备案合同号：YS0066584；3、本溪市平山区广裕路83A栋-1层3号，建筑面积214.36平方米，房屋价款702672.08元，产权备案合同号：YS0066579；4、本溪市平山区广裕路83A栋-1层4号，建筑面积55.58平方米，房屋价款182191.24元，产权备案合同号：YS0066585；5、本溪市平山区广裕路83A栋-1层5号，建筑面积94.52平方米，房屋价款309836.56元，产权备案合同号：YS0066586；6、本溪市平山区广裕路83A栋-1层7号，建筑面积102.84平方米，房屋价款337175.08元，产权备案合同号：YS0066587；7、本溪市平山区广裕路83A栋-2层1号，建筑面积152.86平方米，房屋价款501075.08元，产权备案合同号：YS0066562；8、本溪市平山区广裕路83A栋-2层2号，建筑面积342.88平方米，房屋价款1123960.64元，产权备案合同号：YS0066565；9、本溪市平山区广裕路83A栋-2层3号，建筑面积95.87平方米，房屋价款314261.86元，产权备案合同号：YS0066581；10、本溪市平山区广裕路83A栋-2层4号，建筑面积129.56平方米，房屋价款424697.68元，产权备案合同号：YS0066568；11、本溪市平山区广裕路83A栋-2层5号，建筑面积211.76平方米，房屋价款694149.28元，产权备案合同号：YS0066570；12、本溪市平山区广裕路83A栋-2层6号，建筑面积192.88平方米，房屋价款632260.64元，产权备案合同号：YS0066571；13、本溪市平山区广裕路83A栋-2层7号，建筑面积247.84平方米，房屋价款812419.52元，产权备案合同号：YS0066573；14、本溪市平山区广裕路83A栋-2层8号，建筑面积83.79平方米，房屋价款274663.62元，产权备案合同号：YS0066582；15、本溪市平山区广裕路83A栋-2层9号，建筑面积145.8平方米，房屋价款477932.40元，产权备案合同号：YS0066574；16、本溪市平山区广裕路83A东-2层10号，建筑面积171.6平方米，房屋价款562504.80元，产权备案合同号：YS0066576。合同签订当日，实华房地产公司给原告出具了16套涉案房屋的进户通知单，本溪佳美物业管理有限公司给原告出具了16套涉案房屋自2016年至2017年1个供暖期取暖费的收款收据。一审法院在执行申请执行人首钢建设公司与被执行人实华置业公司、实华房地产公司建设工程施工合同纠纷一案中，于2016年11月23日作出（2016）辽12执90号之二执行裁定书，查封被执行人实华房地产公司名下16套涉案房屋。原告王东宏作为案外人对执行实华房地产公司名下的16套涉案房屋提出异议，认为一审法院查封的16套涉案房屋已经备案登记在异议申请人名下，房产属异议申请人所有，要求一审法院解除上述16套涉案房屋查封，并停止对该16套房屋的执行。一审法院于2019年3月23日作出（2019）辽12执异14号执行裁定书，驳回案外人王东宏的异议请求。王东宏不服该裁定，向一审法院提起诉讼。一审法院认为，原告王东宏主张其为实际出借人，以其兄嫂王东辉、米娜名义与第三人实华房地产公司签订了借款协议，实华房地产公司向原告借款6000万元。协议到期后实华房地产公司以包括16套涉案房屋在内的房屋抵顶了借款及利息。因实华房地产公司未到庭参加诉讼，王东辉、米娜未出庭接受质询，一审法院对借款协议的真实性无法确认。即使实华房地产公司向原告借款及实华房地产公司以涉案房屋抵顶借款及利息属实，原告与实华房地产公司签订的16套涉案房屋的商品房预售合同，是双方当事人的真实意思表示，并办理了预售登记，原告未办理16套涉案房屋的产权登记。根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。涉案房屋虽在不动产登记部门办理了预售登记备案，该预售登记备案仅是一种行政管理手段，并不等同于法律上认可的物权预告登记。原告虽提交了涉案房屋的进户通知单、取暖费收款收据，但原告在一审法院查封前并未对涉案房屋进行管理使用，不能证明原告已在法院查封前合法占有16套涉案房屋的事实。原告未能提交相应的证据证明未能办理过户登记的原因，且涉案房屋并非用于原告居住的房屋。原告未能举证证明对登记在实华房地产公司名下的涉案房屋提出的异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或者第二十九条规定的其权利能够排除执行的情形，16套涉案房屋为实华房地产公司名下所有，一审法院依法查封该16套涉案房屋正确。根据法律规定，原告对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明原告的事实主张的，应承担不利后果。原告就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，其诉请一审法院不予支持。据此，一审法院判决驳回王东宏的诉讼请求。案件受理费100元，由王东宏负担。本院经二审审理查明，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，争议焦点是案外异议人王东宏是否享有足以排除申请执行人首钢建设公司强制执行的民事权益。上诉人王东宏与第三人实华房地产公司签订了房屋买卖合同，并作了商品房预售合同登记备案，系双方真实意思表示，合法有效。但预售登记不同于房屋预告登记，其是就相关请求权进行的登记，不具有当然排除强制执行的效力。关于上诉人主张的已合法占有涉案房屋的请求，本院认为，一审法院论述清晰，上诉人王东宏提供的进户通知单所盖印章并非实华房地产公司公章，取暖费收据是由本溪佳美物业管理有限公司出具，均不足以证明上诉人在法院查封前已实际占有使用涉案房屋。关于上诉人主张已支付全部价款的上诉请求，本院认为，上诉人主张实华房地产公司以涉案房屋抵顶借款及利息，其为实际出借人，但其提供的借款协议出借人系王东辉、米娜，二人提供书面说明后未到庭接受质询，证据不足以充分证明其所主张事实。综上所述，王东宏的上诉请求，不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费74,538.00元，由上诉人王东宏负担。本判决为终审判决。审判长 高 菡审判员 倪立新审判员 黄立君二〇二〇年十二月三日书记员 周明静