河北省张家口市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀07民终2377号 上诉人（原审被告）：河北宣化旭邦房地产开发有限公司，住所地：张家口市宣化区侯家庙乡二台子村村委会。 法定代表人：袁晨亮，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：郝玉琴，河北耀鼎律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张家口市宣化区侯家庙乡二台子村村民委员会，住所地：张家口市宣化区侯家庙乡二台子村。 法定代表人：吉玉龙，系该村委会村委会主任。 委托诉讼代理人：王新宇，河北纵腾律师事务所律师。 上诉人河北宣化旭邦房地产开发有限公司（以下简称旭邦公司）因与被上诉人张家口市宣化区侯家庙乡二台子村村民委员会（以下简称二台子村委会）租赁合同纠纷一案，不服河北省张家口市宣化区人民法院（2020）冀0705民初977号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人旭邦公司的委托诉讼代理人郝玉琴，被上诉人二台子村委会的委托诉讼代理人王新宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 旭邦公司上诉请求：1、撤销宣化区人民法院（2020）冀0705民初977号民事判决，改判驳回二台子村委会诉讼请求或者发回重审；2、本案一、二审诉讼费由二台子村委会承担。事实与理由：一、一审法院认定旭邦公司与二台子村委会在租赁合同到期后形成不定期租赁合同，事实不清，表现在以下三点：1、一审法院认定事实依据一：一是双方未就留置办公物品形成新的意思表示，且赵某没有召开村委会会议。一审中，原二台子村委会主任赵某出庭作证，证实原租赁合同2012年11月1日到期后，与旭邦公司法定代表人袁晨亮达成一致意见：在不影响二台子村委会使用的前提下，旭邦公司办公物品可以继续存放村委会，如项目启动重新签订租赁合同。这证明双方在租赁合同到期后形成无偿寄存关系，原租赁关系中止。证言中留置办公用品抵顶租金只是赵某的主观动机，是否实现留置或者就留置形成一致意见与认定不定期租赁合同无关，一审法院将是否形成留置的合意取代是否存在继续租赁的合意，存在事实认定上的偏离。赵某作为当时的村委会主任，在与原村委会成员商议后，允许旭邦公司在不影响二台子村委会使用的前提下将办公用品存放在原租赁办公室内，该决定是出于共同合作的目的，没有损害二台子村委会利益。二是作为当时的法定代表人作出的意思表示对相对方具有法律效力。三是二台子村委会没有提供证据证明该决定违反村委会议事规则，故不应当认定该决定不具法律效力。2、一审法院认定事实依据二：旭邦公司未向二台子村委会交付钥匙。旭邦公司办公物品寄存二台子村委会处，保管钥匙符合交易习惯。在交易习惯中，提供寄存地点一方，为了避嫌一般不会保管钥匙。这一做法映证了双方租赁合同到期后新的合意是寄存保管关系。一审法院由此认定旭邦公司继续不定期租赁是片面的。3、一审法院认定事实依据三：在二台子村委会建设村史馆后，并未减少旭邦公司租用8间办公室的间数。2016年二台子村委会利用三楼部分办公室改建村史馆，证明其使用三楼办公室并未受到影响，该事实也与证人赵某的证言相互映证。二台子村委会在一审中提供视听资料证实其2019年腾空的是5间办公室，而不是8间，由此可见租赁合同到期后，旭邦公司并未影响到二台子村委会对租赁范围内房间的使用、处分。二、一审法院适用法律错误，租赁合同到期后，双方并未形成不定期租赁合同，而是无偿寄存关系。ｌ、旭邦公司在2012年11月租赁合同到期后至2019年9月清退，将近7年时间既没有支付租金的默示行为，又没有明示履行承诺，二台子村委会单方认为租赁合同继续，不符合其作为村委会所应具备的交易常识；退一步，即使其认为租赁合同延续，旭邦公司已出现根本违约，二台子村委会却未按照《合同法》第227条之规定，“要求承租人在合理期限内支付，逾期不支付的，出租人可以解除合同。”，维护自身权益，反而一直以来既不主张租金也不收回租赁房产，这样的情形在实践中不可能发生；再退一步，假设双方就是形成不定期租赁合同，二台子村委会作为守约方一直任由损失扩大，也应当适用《合同法》119条自担损失的规定，即“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”2、《合同法》第236条关于不定期租赁的规定，其适用条件是双方虽未签订书面合同，但以实际行为作出默示意思表示，法律推定为建立不定期租赁合同。本案中，只有二台子村委会作出允许占有的默示意思表示，而没有承租方作出的支付租金默示意思表示，没有形成默示不定期租赁合同的合意，不应当认定为形成不定期租赁合同。如上所述，租赁合同到期后，双方形成新的合意不是不定期租赁合同而是寄存关系，这是合理的，赵某的证言是可信的。三、一审法院认定二台子村委会未超过诉讼时效，适用法律错误。即使一审法院认定双方形成不定期租赁合同，以连续发生债务认定2011年至2019年9月租金未超过诉讼时效，也是错误适用了最高院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，即当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效从最后一期履行期限届满之日起计算。”该规定针对的是同一债务分期履行的情形，本案的租金债务不是同一债务分期履行而是每年连续发生的单独债务，诉讼时效应当按每年产生的债务单独计算，不符合该条的适用条件。不定期租赁合同只是法律推定合同期限不确定，双方其他约定仍按原合同执行，原租赁合同关于租金支付方式的约定为每年上打租金，即每年的11月1日之前支付下一年租金。由此按照法律规定3年的诉讼时效推断，只有2018年至2019年9月尚在诉讼时效之内。 二台子村委会辩称，旭邦公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 二台子村委会向一审法院起诉请求：1、请求人民法院依法判令被告给付从2011年11月1日起至腾空房屋的租金900000元；2、诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2011年11月1日，原告二台子村委会与被告旭邦公司签订租房协议，约定二台子村委会将村委会办公楼中八间房屋租赁给旭邦公司，年租金100000元，租期一年，即2011年11月1日至2012年11月1日，租金交付方式为每年上打租金。合同到期后，被告未按约定支付租金，被告的办公设施一直留放在所租赁的房屋内。2019年9月28日，在宣化区人员的见证下，将被告租用的房屋内物品搬离。 一审法院认为，原告将自用房屋租赁给被告使用，被告应当按照约定给付租赁费。在租赁到期限届满后，被告的办公设施仍留存在所租赁的房屋内直到2019年9月28日原告将被告租用房屋内物品搬离，原告认为在合同到期后虽未续签租赁合同，但被告的办公物品一直留放在租赁房屋内，双方形成无固定期限的租赁合同，被告认为双方在合同到期后未续签合同，故合同已经终止，且赵某当庭作证的证言也表明租赁合同重新履行需要重新签订合同，故对原告的主张不予认可。法院认为，因赵某称上述决定没有召开村委会会议，也没有向被告明确表示将办公物品留放在村委会有在被告无法给付租赁费时可以用其抵顶房租的意思表示，故不能认定二台子村委会与旭邦公司达成新的意思表示。而被告旭邦公司一直使用所承租的房屋用于放置办公用品，且一直未将房屋钥匙交给原告二台子村委会，即使在村委会将三楼阴面用房改建村史馆，也只是将被告多占用原告的用房进行腾空改造，也未减少合同中约定的八间房屋的数量，故被告的异议不成立。原、被告双方在2012年11月1日合同到期后虽未续签租赁合同，但双方已经在形式上形成无固定期限的租赁合同,故原告起诉未超过诉讼时效。原告主张租赁费的金额有误，从2011年11月1日至2019年9月28日应为7年10个月零27天，租金应为790833元。判决：一、被告河北宣化旭邦房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内一次性给付原告张家口市宣化区侯家庙乡二台子村村民委员会房屋租金790833元；二、驳回原告张家口市宣化区侯家庙乡二台子村村民委员会的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人未提供新证据。本院查明的事实与原审无异。 本院认为，旭邦公司上诉称一审判决认定其与二台子村委会在租赁合同到期后形成不定期租赁合同的事实不清。因旭邦公司与二台子村委会的基础法律关系是租赁合同关系，在租赁合同到期后，旭邦公司继续占有使用租赁物，依法原租赁合同继续有效，但租赁期应为不定期。旭邦公司主张原租赁合同2012年11月1日到期后，二台子村委会法定代表人赵某与旭邦公司法定代表人袁晨亮达成一致意见：在不影响二台子村委会使用的前提下，旭邦公司办公物品可以继续存放村委会，如项目启动重新签订租赁合同，证明双方在租赁合同到期后形成无偿寄存关系，原租赁关系中止。因双方对法律关系变更依法应当有明确的意思表示，且二台子村委会作为基层自治组织，对村集体财产无偿由旭邦公司占有使用，应当召开村民代表会决定后方可进行，现没有证据证明二台子村委会召开村民代表会决定对案涉房屋由租赁关系变更为无偿寄存关系，故一审判决将双方的租赁关系在租赁期满后认定为不定期租赁关系具有事实依据和法律依据，本院对旭邦公司的该项上诉理由不予支持。旭邦公司上诉称一审判决认定二台子村委会的起诉未超过诉讼时效，适用法律错误。因本案双方在租赁协议中约定的是年租金10万元，租期一年即2011年11月1日至2012年11月1日，租金交付方式为每年上打租金。按照上述约定，旭邦公司对租金的交付应为每一租赁年度分别计算并分别交付，即每个租赁年度的租金各自为一个单独债务，诉讼时效应当按每年产生债务单独计算，因此按照法律规定3年的诉讼时效推断，二台子村委会对本案于2020年5月29日起诉之日，向前计算3年为2017年5月29日，即从2017年5月29日至2019年9月28日期间产生的租金不超过法律规定的诉讼时效期间，应予支持。一审判决将本案租赁合同期间发生的租金全部计算，认定为二台子村委会起诉的租金全部未超过诉讼时效期间不当，本院依法予以纠正。从2017年5月29日至2019年9月28日租赁期间应为2年4个月，租金应为233333元。 综上所述，河北宣化旭邦房地产开发有限公司的上诉请求部分成立，一审判决认定事实清楚，适用法律部分不当。本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下： 一、维持河北省张家口市宣化区人民法院（2020）冀0705民初977号民事判决第二项； 二、变更河北省张家口市宣化区人民法院（2020）冀0705民初977号民事判决第一项为：河北宣化旭邦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性给付张家口市宣化区侯家庙乡二台子村村民委员会房屋租金233333元。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费12800元，减半收取6400元，由河北宣化旭邦房地产开发有限公司负担1659元，由张家口市宣化区侯家庙乡二台子村村民委员会负担4741元；二审案件受理费12800元，由河北宣化旭邦房地产开发有限公司负担3777元，张家口市宣化区侯家庙乡二台子村村民委员会负担9023元。 本判决为终审判决。 审判长  马瑞云 审判员  闫 格 审判员  宋凯阳 二〇二〇年十二月七日 书记员  施 洋 ——