辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽06民初508号 原告（执行案外人）：丹东顺泰门窗有限公司，住所地辽宁省丹东市振兴区山上街人防路**。 法定代表人：管秀君，总经理。 委托诉讼代理人：刘野，辽宁泽宇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜宗励，辽宁泽宇律师事务所实习律师。 被告（申请执行人）：中天建设集团有限公司，，住所地浙江省东阳市吴宁东路** 法定代表人：庄严，董事长。 委托诉讼代理人：宁月芹，辽宁圣权律师事务所律师。 第三人（被执行人）：丹东日月鑫置业有限公司，住，住所地辽宁省丹东市国瑞路**/div> 法定代表人：孙黔阳，总经理。 原告丹东顺泰门窗有限公司（以下简称顺泰公司）与被告中天建设集团有限公司（以下简称中天公司）、第三人丹东日月鑫置业有限公司（以下简称日月鑫公司）执行异议之诉一案，本院于2020年10月28日立案后，依法适用普通程序，开庭进行了审理。原告顺泰公司的委托诉讼代理人刘野、杜宗励，被告中天公司的委托诉讼代理人宁月芹到庭参加诉讼。被告日月鑫公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 顺泰公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与第三人日月鑫公司签订的以房抵顶工程款的《协议书》和两份房屋《认购预定书》合法有效，原告对西湖城小区1号楼2单元404室和2单元1804室两处房屋享有建设工程承包人的优先受偿权，判决解除对上述两处房屋的查封；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年3月10日，原告顺泰公司承包了第三人日月鑫公司开发的丹东西湖城项目门窗工程，2014年11月6日工程竣工验收合格，2015年1月27日双方就西湖城一期工程（各种门窗制作和安装）决算款支付问题进行协商，共同确认门窗工程造价是5319460.85元，第三人已付款4158508元，尚欠款1160952.85元。后第三人因无资金偿还欠款，经与原告协商，用其开发的西湖城1号楼2单元404室(面积122.63m2，单价4012.8元/m2，总房款492089.66元)和2单元1804室(面积122.64m2，单价4454.4元/m2，总房款546287.6元)抵顶工程款1038377.26元，其余欠款122575.59元作为质保金过保修期后支付。为确保原告对该两套房屋的所有权和处分权，第三人与原告签订了《认购预定书》，并给原告填发了两份《商品房入住通知单》。第三人交纳装修保证金和物业费、垃圾清理费、水电费后，将涉案两处房屋交付原告。后原告将该两处房屋分别转让给分包的实际施工人于晓枫和韩淑云装修入住。现被告申请查封含涉案两处房屋在内的84套房屋，侵害了原告的权益。 中天公司辩称，首先，原告要求确认其与第三人日月鑫公司签订的以房抵顶工程款的《协议书》和《认购预定书》合法有效，与确认其对涉案工程享有优先受偿权并非同一法律关系，不属于本案审理的范围。其次，原告与第三人签订的《协议书》目的是以房抵顶工程款，不是商品房买卖合同，原告没有对涉案房屋进行登记、占有、使用，亦没有提供购房发票等证据，故对涉案房屋不享有物权上的权利，涉案房屋仍归属于第三人。 日月鑫公司未到庭，亦未发表答辩意见。 顺泰公司为证明其诉讼主张，提供了以下证据： 证据1、《丹东西湖城门窗工程承包合同》一份及附件三份，证明原告是第三人开发的西湖城一期工程1#至6#楼门窗制作及安装工程的承包人。 证据2、《分项工程验收单》一份，证明原告承包的门窗工程于2014年11月6日完成竣工验收，质量合格。 证据3、《协议书》一份，证明原告与第三人约定以西湖城一期住宅1#楼404室和1#楼1804室折价抵顶第三人所欠工程款1038377.26元。 证据4、《证明》一份，证明第三人的项目经理和工作人员签字确认原告于2015年11月15日完成了西湖城小区1#-6#楼塑钢窗的质保维修。 证据5、《认购预订书》两份、《商品房入住通知单》两份，证明第三人按照建筑行业以房抵顶工程款的操作惯例，于2016年6月13日与原告签订了《认购预订书》、为原告填发了《商品房入住通知单》，原告对案涉两处房屋享有优先受偿权。 证据6、收款收据两份、收据联一份，证明第三人代缴涉案两处房屋装修保证金、物业费、垃圾清理费、水电费，抵顶其尚欠原告的工程款，原告已实际占有使用涉案两处房屋，并将涉案两处房屋转让给实际施工人于晓枫和韩淑云，其二人于2016年6月13日装修入住。 中天公司的质证意见为： 对证据1的真实性没有异议，该合同证明涉案工程应是在2012年9月30日前完成。 证据2、无法确定该证据的真实性，并且因为涉案工程1#至6#楼整体验收合格时间是在2013年7月28日，所以该证据即便是真实的，也不能证明原告所主张的其承包的门窗工程是在2014年11月6日竣工验收的。 证据3、仅有原告盖章，没有法定代表人签字，对真实性有异议，即便该证据是客观真实的，原告与第三人是用以房抵债的方式消灭了债权，原告并不享有优先受偿权。 证据4、与本案缺乏关联性。 对证据5的真实性和关联性均有异议。两份《认购预订书》没有认购方即本案原告的签字和盖章。根据原告陈述涉案两处房屋分别抵顶给于晓枫和韩淑云，但两份《商品房入住通知单》也只有韩淑云一人签字并且无法确定是否为本人签字。 证据6、对两份收款收据的真实性有异议，两份收据均是丹东和家物业服务有限公司在同一天开具的，但编号差距太大。对收据联的真实性没有异议，该证据恰能证明1#楼1804室于2020年11月16日才交费开栓，涉案两处房屋并未交付入住。 本院认证意见为，原告对上述证据均提供了原件，虽然被告对证据2-6的真实性提出异议，但未提供相反证据，故对原告提供的上述证据真实性予以确认。且上述证据与本案具有关联性，故本院予以采信。 中天公司提供了本院（2017）辽06民初74号民事判决书，证明涉案工程在2013年7月28日验收合格。 顺泰公司的质证意见为，对该证据的真实性无异议，但不能以土建工程完工时间认定为门窗工程完工时间。 本院认证意见为，对该证据的真实性予以确认，但该份判决确认的是西湖城土建工程完工时间，并非顺泰公司承包的门窗工程，因此对中天公司的证明目的不予采纳。 依据各方当事人的陈述及原、被告提供的证据，本院认定事实如下： 2012年3月10日，原告与第三人签订了一份《丹东西湖城门窗工程承包合同》，双方约定由原告承包第三人开发的丹东西湖城一期1#至6#楼断桥铝合金、双色共挤塑钢门窗（含百页）工程。承包方式为承包人实行包工包料；合同对质量进度安全要求、价格和计量方式、付款方式、双方的责任和义务、违约责任等均作出约定。关于工期标准，合同约定2-6号楼在8月25号前安装完毕，1号楼在9月30号前安装完成。合同签订后，原告加工并安装完成了承包工程。2014年11月5日，原告向第三人递交分项工程验收单，载明:根据甲、乙双方所签约协议丹东西湖城门窗工程承包合同，乙方已完成1#-6#楼断桥铝合金双色共挤塑钢门窗工程，达到验收标准并已投入使用，请求验收。2014年11月6日，工程项目部在验收单上签署同意验收意见。第三人亦在验收单上加盖公章。 2015年1月27日，原告与第三人就西湖城一期工程（各种门窗制作及安装）决算款支付问题签订了《协议书》，双方确认门窗工程总造价是5319460.85元，第三人已付工程款4158508元，第三人欠付工程款1160952.85元。双方约定第三人将西湖城一期的两处住宅折价抵顶工程款，分别是1#楼404室，面积为122.63平方米，单价4012.8元/平方米，总房款492089.66元；1#楼1804室，面积122.64平方米，单价4454.4元/平方米，总房款546287.6元。工程款余款列为质保金，保修期结束后支付。 2016年6月13日，原告与第三人就涉案两处房屋抵顶工程款项签订了两份《认购预订书》。同日，第三人出具了两份《商品房入住通知书》，分别通知原告及案外人韩淑云、原告及案外人于晓枫涉案两处房屋已经具备交付条件，可以办理入住手续。同日，原告向丹东和家物业服务有限公司即涉案小区物业交付了装修保证金6000元，物业费、垃圾清理费、水电费等9282元。 另查明，本院在审理中天公司与日月鑫公司建设工程施工合同纠纷一案中，中天公司于2017年10月12日向本院提出保全申请，要求冻结日月鑫公司银行存款3900万元或查封其相应价值的财产。本院于2017年10月13日作出（2017）辽06民初74号民事裁定，冻结日月鑫公司银行存款3900万元或查封其相应价值的财产。本院查封了包括涉案房屋在内的84套房屋。原告不服该裁定，向本院提出书面异议，请求依法解除涉案房屋的查封，本院作出（2020）辽06执异134号执行裁定书，驳回原告的异议请求。原告收到该裁定后向本院提起本案诉讼。 本院认为，本案为顺泰公司对本院作出的（2020）辽06执异134号执行裁定不服提起的案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”的规定，本案审理的焦点问题为，顺泰公司对涉案两处房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：“人民法院审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建设工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”本案中，顺泰公司承包了日月鑫公司开发的西湖城一期门窗工程，工程完工后，双方进行了竣工验收。随后就工程款结算问题，双方签订了以涉案两处房屋折价抵顶工程款的《协议》以及《认购预定书》，两份协议均是双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，应为合法有效。从顺泰公司提交的分项工程验收单显示，顺泰公司承包的门窗工程竣工验收时间为2014年11月6日，双方签订以涉案两处房屋抵顶工程款协议的时间为2015年1月27日，可见，顺泰公司行使建设工程价款优先受偿权并未超过《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第二十二条规定的六个月期限。并且双方也实际履行了以房折价抵顶工程款协议，于2016年6月13日签订了《认购预定书》及《商品房入住通知单》，将涉案两处房屋交付给顺泰公司。由此可以认定，顺泰公司在法定期限内，通过与日月鑫公司之间签订协议将涉案两处房屋折价的方式行使了优先权，其享有的权益优于中天公司享有的一般债权，因此顺泰公司主张对涉案两处房屋享有足以排除强制执行的民事权益，有事实及法律依据，应予支持。关于原告提出的解除对涉案两处房屋查封的诉讼请求，鉴于对涉案房屋查封或解除查封事项属于执行措施范畴，非本案执行异议之诉的处理范围，当事人可另行申请解决，故本院对该项诉讼请求不予支持。中天公司抗辩意见与法相悖，本院不予采纳。 综上，顺泰公司诉讼请求合理部分，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第二十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百四十四条、第二百二十七条之规定，判决如下： 一、丹东顺泰门窗有限公司与丹东日月鑫置业有限公司于2015年1月27日签订的《协议书》及2016年6月13日签订的两份《认购预定书》合法有效； 二、丹东顺泰门窗有限公司对位于丹东市振兴区两处房屋享有优先权； 三、不得执行位于丹东市振兴区； 四、驳回丹东顺泰门窗有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费17603.09元，由被告中天建设集团有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。 本院（2020）辽06执异134号执行裁定书于判决生效时自动失效。 审判长 吕 姝 审判员 张峻峰 审判员 康 璐 二〇二〇年十二月十八日 法官助理陈泉妤 书记员王晓宇