北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民再123号上诉人（原审被告）:李娜，女，1970年10月12日出生，汉族，户籍地河南省项城市。委托诉讼代理人：王宝峰，男，1969年12月4日出生，汉族，户籍地河南省项城市。委托诉讼代理人：王德伟，河南首航律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:王**，女，1976年7月17日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：李美春，北京天驰君泰（重庆）律师事务所律师。原审第三人:北京市大苑天地房地产开发有限公司，住所地北京市海淀区畅茜园景宜里**楼**。法定代表人：贡亮，总经理。委托诉讼代理人：宋岱，男，1975年9月23日出生，汉族，户籍地北京市海淀区，现住北京市海淀区。上诉人李娜因与被上诉人王**、原审第三人北京市大苑天地房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民再7号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月14日立案后，本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。李娜上诉请求为：驳回被上诉人的全部诉讼诉求，改判或发回北京市海淀区人民法院重审。事实和理由:1、关于房产的交付日期，一审法院认定事实错误。上诉人已经将房屋全权托管给中介公司，并向该公司经办人马建峰交付了一把钥匙，在双方签订房屋买卖合同后，2016年11月1日上诉人又将最后两把钥匙交付给了中介公司，因此，2016年11月1日应当认定为交付时间，而非2016年11月10日。2、关于租赁车位损失及涉案车位的交付问题，一审法院事实认定错误。一审法院认定房屋已经实际交付的次日即自2016年11月11日起，上诉人需按每年6800元的标准向被上诉人支付车位使用费系事实认定是错误的，王**的租赁车位与本案无关。3、关于1773元的物业管理费，因物业管理费的承担与房屋的交付日期存在相互牵连，在房屋的交付日期事实认定错误的情况下，原审认定上诉人返还1773元的物业管理费同样事实认定错误。交付房屋时的水电气余额王**应给付李娜。被上诉人王**辩称：不同意上诉人的上诉理由和请求。本案中，一审法院认定交房时间为2016年11月10日正确。认定李娜应支付的物业费金额正确。认定李娜按每年6800元的标准向王**支付车位租赁费正确。原审第三人北京市大苑天地房地产开发有限公司辩称,同意一审判决。王**一审起诉请求：1、判决李娜根据《北京市存量房屋买卖合同》、《房屋买卖居间合同》，向我交付位于海澜西苑香溪度小区地下车库的37号车位（以下简称37号车位）；2、判决第三人北京市大苑天地房地产开发有限公司协助我办理车位交割手续；3、判决李娜赔偿租赁车位的损失，自2016年9月29日至车位实际交付之日，暂计至2017年5月1日为4005元(计215天)；4、判决李娜向我支付逾期交房的违约金247200元(自2016年9月29日起算至2016年11月10日止，计43天)；5、判决李娜向我支付截至2016年11月10日所欠缴的物业管理费1773元；本案诉讼费用由李娜承担。一审法院认定事实：2016年3月20日，案外人王宝峰接受李娜委托，代理李娜与袁伟签定了《北京市存量房屋买卖合同》，约定袁伟自李娜处购买坐落于北京市海淀区海澜西苑2号楼7层4单元701号房屋，建筑面积186.88平方米，成交价格为1150万元。合同第五条第四款约定：在房屋交付日以前发生的物业管理费、供暖、水、电、燃气、有线电视、电信费以上全部费用由出卖人承担。合同第六条第一款约定出卖人应当在过户后三十个工作日内将该房屋交付给买受人。该房屋交付时，双方应当共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并移交房屋房门钥匙以及房屋附属设施设备。合同第七条第一款约定：出卖人未按照第六条约定期限和条件将房屋交付给买受人的，逾期在三十日之内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付房屋成交价的万分之五的违约金。合同第十条第一款约定，当事人双方同意，自合同签订之日起150日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。当日，王宝峰代李娜与袁伟、北京中原房地产经纪有限公司签订《房屋买卖居间合同》，在该合同第五条第四款约定:如支付服务费为守约方的，支付方可要求违约方承担此笔费用;第八条补充约定:总房价款壹仟壹佰伍拾万中包含一个产权车位。上述协议签订后，李娜（甲方，出卖方）与袁伟（乙方，买受方）、王**（新买受方）又签订一份《主体变更协议》，三方约定李娜与袁伟就701号房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》、补充协议及《房屋买卖居间合同》等文件中的乙方变更为本协议表买受方;变更后原合同中乙方应当履行的义务由新买受方继续履行，应当享有的权利由新买受方继续享有。2016年9月12日，王**取得京（2016）海淀区不动产权第0059585号《中华人民共和国不动产权证书》，位于北京市海淀区海澜西苑2号楼7层4单元701号房屋所有权人登记为王**。2016年11月10日，李娜向王**留置交付701号房屋钥匙，但未与王**办理701号房屋其他交接手续，亦未将其已购买使用权的37号车位转移交付给王**。2016年11月10日，王**向北京大苑天地物业管理有限公司交付2016年8月1日至2017年7月31日的物业费共计6345元，其中2016年8月1日至2016年11月10日的物业费用为1773元。2017年1月10日，王**与徐琼签订车位租赁合同，王**承租徐琼位于北京市海淀区田村北路香溪度小区地下二层停车场第68号停车位，租期自2017年1月11日至2018年1月10日，全年租金共计6800元。2017年4月19日，北京大苑天地物业管理有限公司向王**出具《证明》，内容为：“原2-4-701业主李娜在北京市海淀区田村北路海澜西苑香溪度小区地下车库有车位壹个（37号），该车位现仍然登记在李娜名下，仍然由李娜占有使用。”本案审理期间，王**确认原协议中约定李娜交付的产权车位即为其享有使用权的37号车位，并要求李娜交付该车位并协助办理车位使用权变更手续。北京市大苑天地房地产开发有限公司对此未提出相反意见，但要求王**先行交纳车位转让管理费用。王**同意向北京市大苑天地房地产开发有限公司交纳车位转让管理费。由于37号车位所有权人登记在北京青远房地产开发有限公司名下，北京市大苑天地房地产开发有限公司仅为地下车位实际管理单位，据此，北京青远房地产开发有限公司与北京市大苑天地房地产开发有限公司共同向一审法院出具《确认函》，内容为：“贵院受理的王**诉李娜房屋买卖合同纠纷一案，确认人已知晓案情，北京市大苑天地房地产开发有限公司作为第三人亦参加了诉讼。该案涉及的标的小区--海澜西苑为北京青远房地产开发有限公司和北京市大苑天地房地产开发有限公司共同开发，依据双方的协议，小区地下车位大产权人为北京青远房地产开发有限公司，北京市大苑天地房地产开发有限公司有权对小区业主出售地下车位使用权。现双方共同确认：北京市大苑天地房地产开发有限公司有权依据贵院对该案的判决，协助或不协助王**办理地下车位使用权交割手续。”2016年3月20日，李娜与袁伟签订《房屋买卖合同》，其中第四条第（二）约定：“买受人具体付款方式及期限的约定详见附件-资金划转补充协议”。《补充协议》第二条“2.首付款（不含定金）”约定：“总额人民币4000000元，支付方式及时间按以下第2种方式执行，即乙方应于2016年6月30日前，支付给甲方首付款优先用于甲方偿还贷款。待乙方支付首付款后10个工作日内，且于抵押权人许可的最短时限内，甲方须至抵押权人处全额还清甲方的贷款余额，并办理抵押注销手续，首期房价款若有不足，不足部分由甲方自行补足”。第二条“3.尾款（不含定金）”约定:“总额人民币7000000元，支付时间及方式按以下第1、2种方式执行：（1）甲方同意乙方向银行申请贷款用于支付尾款，付款方式及时间依银行放款时间确定；（2）乙方须于过户前七日内，将尾款支付给甲方”。经询，王**称2016年8月24日收到贷款银行批贷承诺，并向北京市海淀区人民法院提交中国邮政储蓄银行股份有限公司北京海淀支行《个人二手房贷款承诺函》予以证明，李娜称对批贷情况不清楚。另查，（2017）京0108民初27788号案件审理时，北京市海淀区人民法院依法向李娜户籍地河北省廊坊市固安县固安镇永康北路御景花园**楼****邮寄送达，该地址与李娜申请再审时确认的送达地址一致。邮件被退回后，依王**申请，依法采取公告送法方式。（2017）京0108民初27788号案件判决生效后，王**向北京市海淀区人民法院申请执行，执行标的全部执行完毕。2018年6月，李娜向北京市海淀区人民法院起诉，要求王**支付逾期支付首付款、尾款的违约金，后撤诉。北京市海淀区人民法院认为，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。（2017）京0108民初27788号案件审理时，北京市海淀区人民法院依法采取邮寄送达、公告送达的方式传唤李娜到庭，李娜无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃答辩和质证等权利，北京市海淀区人民法院依法缺席审理作出判决并无不当。《补充协议》中关于王**具体付款方式及期限的约定系对《房屋买卖合同》的补充约定，并未对房屋过户时间和交付时间进行实质变更，故北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初27788号案件对于《房屋买卖合同》履行顺序的认定亦无不当。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。关于房屋实际交付时间，李娜主张其于2016年11月1日已将涉案房屋交付中介公司，但未向法院提交任何证据，且其亦不能证明王**认可其可将房屋与中介公司交接即视为交付房屋，故其主张11月1日为房屋实际交付时间，一审法院不予采信。在没有其他证据的情况下，（2017）京0108民初27788号案件依据第三人开具的《居住证明》所载明的入住时间，认定2016年11月10日为房屋实际交付时间并不当，北京市海淀区人民法院予以确认。一审审理过程中，除《补充协议》外，李娜未提交其他有力证据证明其反驳王**证据主张的意见，故依据王**提交的证据，要求李娜交付涉案车位，第三人协助办理涉案车位使用权转让手续并进行使用权变更登记，要求李娜赔偿租赁车位损失费，给付王**垫付物业管理费的主张应予支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。双方当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任。王**未依据《补充协议》约定日期及时支付房屋首付款，李娜亦违反《房屋买卖合同》约定逾期过户、交付房屋，双方皆应承担违约责任。再审审理范围仅限于原审诉讼请求，故北京市海淀区人民法院仅在此认定李娜逾期交房的责任承担问题。依据《房屋买卖合同》约定，李娜应于2016年9月28日前交付房屋，但双方在履约过程中，各时间节点均有延迟，王**逾期支付首付款在先，其取得银行批贷承诺日期为2016年8月24日，自此方成就双方办理过户条件，后双方于2016年9月12日办理过户，亦在合理期限内，按双方合同约定完成过户后三十个工作日内交付房屋进行计算，双方应于2016年10月28日前完成房屋交付。故李娜应从2016年10月29日起承担逾期交房的违约责任。本案经北京市海淀区人民法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条之规定，判决：一、李娜于本判决生效后十日内将北京市海淀区海澜西苑地下车库三十七条车位交付给王**；同时北京市大苑天地房地产开发有限公司应于本判生效后十日内协助李娜与王**办理北京市海淀区海澜西苑地下车库三十七号车位使用权转让手续，并将该车位使用权变更登记至王**名下；二、李娜于本判决生效后十日内支付王**逾期交房违约金七万四千七百五十元；三、李娜于本判决生效后十日内按每年六千八百元的租金标准赔偿王**自二零一六年十一月十一日起至李娜实际交付北京市海淀区海澜西苑地下车库三十七号车位之日止的租赁车位损失费；四、李娜于本判决生效后十日内给付王**垫付物业管理费一千七百七十三元。二审中，各方当事人没有提出新的证据，本院对一审查明的事实予以确认。另查，本院于2019年6月5日作出（2018）京01民再76号民事裁定，裁定撤销北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初27788号民事判决，将案件发回北京市海淀区人民法院重审。本案一审判决系对上述案件重审作出。本院二审认为，李娜主张其于2016年11月1日已将涉案房屋交付中介公司，但未提交证据予以证明，一审法院依据《居住证明》所载明的入住时间，认定2016年11月10日为房屋实际交付时间，并以此为依据计算逾期交房违约金并无不当，本院二审予以维持。由于李娜未及时向王**交付约定的车位，导致王**另行租赁其他车位，王**据此主张李娜赔偿其逾期交付车位的损失，应当予以支持，一审法院对此认定并无不当，本院二审予以维持。王**为李娜垫付的物业管理费，李娜应当给付王**，一审法院对此认定并无不当，本院二审予以维持。李娜主张王**应给付其交付房屋时的水电气余额，上述主张不属于本案审理范围，李娜可另行解决。王**诉请要求李娜向其支付自2016年9月29日至2016年11月10日止的逾期交房违约金，一审法院经审理认定李娜应向王**支付自2016年10月29日至2016年11月10日止的逾期交房违约金，未支持王**诉求中主张的2016年9月29日至2016年10月28日期间的逾期交房违约金，并据此作出判决，一审法院上述判决并无不当，王**亦未提出上诉，故本院对一审判决予以维持。综上，李娜的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二审案件受理费2594元，由上诉人李娜负担(已交纳)。本判决为终审判决。审 判 长  陈 都审 判 员  孙 锋审 判 员  王颖君二〇二〇年十二月十八日法官助理  贾清东书 记 员  章凯龄