贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔04民终112号上诉人（原审原告）：陈天友，男。上诉人（原审原告）：张应兰，女。二上诉人委托诉讼代理人：谢忠俊、易甜，、实习律师。被上诉人（原审被告）：贵州安顺精石房地产开发有限公司，住所：贵州省安顺市平坝区夏云镇钻石广场。统一社会信用代码：91520421067702402L。法定代表人：赵士芬，职务执行董事。委托诉讼代理人：郭明、陈华磊，贵州能盛律师事务所律师。原审第三人：贵州安顺润家物业有限公司，住所地：贵州省安顺市平坝区夏云镇钻石广场。统一社会信用代码：915204009156509254。法定代表人：赵金伟，执行董事。委托代理人：刘飞，男。上诉人陈天友、张应兰因与被上诉人贵州安顺精石房地产开发有限公司（以下简称精石房开）、第三人贵州安顺润家物业有限公司商品房销售合同纠纷一案不服贵州省安顺市平坝区人民法院作出的（2019）黔0403民初2157号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人上诉请求：1.撤销原判，依法改判。2.一、二审诉讼费及其他费用由被上诉人承担。事实及理由：一审认定事实不清、错误，适用法律错误。1.一审对违约金起算日期认定错误。一审认定造成被上诉人逾期办证的原因是合同外的第三人国土部门，不是被上诉人，故被上诉人不承担2018年9月25日国土局颁发不动产使用证书前的违约责任。而2018年9月25日被上诉人已向不动产登记中心申请办理初始及转移登记并将相关证书交给上诉人，确定不动产登记中心办理登记时间为90日，故以前述日期向后推90日的2018年12月26日作为违约金起算时间。一审前述认定解读法律错误。本案被上诉人应按双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三款约定承担违约责任，国土局迟延5年时间办证是被上诉人不作为原因造成，不属不可抗力。故逾期办证违约金应当自2016年3月27日计算至被上诉人为上诉人办理完毕房屋转移登记为止。2.一审法院对配套费认定不清，被上诉人并未举证证明配套费的缴纳情况。《商品房买卖合同》第七条约定商品房价格已经包括水、电建设安装费用及双方约定的配套设施建设安装费用，对方再按《补充协议》中无效格式条款的约定重复收取水电开户费，严重侵害上诉人合法财产权利。对方所举结算单只能体现双方对房屋面积差导致房款多退少补进行结算，与之相应契税也产生变化，清单中的“补/退代收”只是针对税费，并不是对配套费的总体结算。被上诉人也未出具证明各项费用的正规发票，只出具了双方房款及契税的结算清单及与案外人的代办费用清单及收据，不能直接证明被上诉人确实支付了相关费用。另外被上诉人利用我方对相关条文不熟悉、不知情，使得我方签下《补充协议》导致利益遭受重大损失，根据《中华人民共和国合同法》第四十条及相关规范性文件的规定，及《商品房买卖合同》第七条、第二十九条的约定，被上诉人应退还我方水电开户费。被上诉人精石房开答辩：1、补充协议是自愿签订的。2、一审法院对违约金的起算时间符合法律事实，客观真实。3、要求退还4920元的费用不应当支持，这是由商品房买受人承担的费用，其次上诉人退还的主张已经超过诉讼时效。陈天友、张应兰向平坝区法院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告立即为原告办理安顺市平坝区乐平镇金街B2幢*层*号房的所有权初始登记并交付给原告；2、请求法院依法判令支付原告违约金（暂计至2019年6月17日）33615元；3、请求法院判令被告返还原告违法收取的配套费4920元；4、本案诉讼费用其他费用由被告承担。一审法院查明：在2014年7月24日，原告与被告签订商品房买卖合同，约定，原告购买被告开发的项目名称为金街的商品房一套，建筑面积66.69㎡，房屋总价为285600元。同时约定，在商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第3种方式处理，即：按照有资质测绘单位的测绘依据为准，以双方所签订的商品房买卖合同单价为依据，双方协商实行多退少补。另外，双方还约定，被告应于2016年3月27日前取得商品房所有权初始登记，并转移相关文书，逾期按日利率万分之一承担违约金。同日，双方又签订了补充协议，约定，被告收取原告相应的费用，为原告办理预告登记、抵押登记、备案、产权办理及水电开户等，同时，补充协议又约定：“商品房的权属证书由出卖人协助买受人办理，买受人在出卖人通知的时间内，及时交纳相关费用和提供所需资料。如因买受人的原因，未付清合同的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修资金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用，未及时按约前来办理交房手续、提供办理登记的全部手续、资料等，出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移手续相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担，出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任。并由买受人自应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，按日向出卖人偿付已付房价万分之二的违约金”。合同签订后，被告依约将合同将房屋移交原告占有，但未按约定时间取得商品房所有权初始登记和转移登记。另查明，被告向原告所交付的商品房经有资质单位实测，面积为71.05㎡，与双方合同约定的面积差为4.36㎡。2015年10月19日，双方就该面积差进行结算，原告向被告补交了2㎡的房屋差价款。剩余2.362㎡的房屋差价款，扣除被告应退还给的预告登记、抵押登记、备案及产权办理及水电开户等费用1078元，原告至今尚欠被告购房差价款8565元未付。再查明，被告于2013年10月12日已缴清土地出让款及向国土部门履行完毕办理土地使用权证的义务，2018年9月25日平坝区国土资源局向被告颁发不动产使用证书。又查明，双方在签订合同的同日签订了补充协议，约定，被告向原告收取4920元，用于办理预告登记、抵押登记、备案、产权办理及水电开户等，该笔费用根据实际办理情况以及政府规定多退少补，2015年10月19日，原、被告就该款进行结算并进行了退补。再查明，双方签订补充协议后，办理商品房转移登记的义务转移给被告，被告不再履行向原告交付办理商品房转移登记相关文书的义务。同时查明，原告至今未向被告交付办理商品房初始登记的相关材料和付清房屋差价款。一审法院认为：1、关于原告要求办理商品房所有权初始登记，并交付给原告请求：房地产权的初始登记，是指对未经登记机关确认其房地产权利，领取房地产权利证书的土地使用权及建筑物、附着物的所有权进行的登记。依照《中华人民共和国物权法》的规定，合法建造的房屋，自事实行为完成时设立物权，但是，该物权若要转移给第三人，则须依法登记。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”。因此，从法律的规定来看，商品房的出卖人办理商品房的初始登记是买受人办理商品房转移登记的前提和条件，在买受人办理商品房转移登记时，出卖人有义务将办理转移登记的有关材料交付给买受人，而不是将商品房的初始登记交付给买受人。原、被告双方所签订的商品房买卖合同第二十二条约定：“出卖人承诺于2016年3月27日前，取得商品房所有取得权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”，从双方的商品房买卖合同的约定看，被告的义务是取得商品房所有取得权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，而不是将初始登记交付给买受人。在本案中，被告与原告另外又签订了补充协助，并在补充协议第5.1明确约定被告的义务是通知原告及时交纳相关费用和提供办理房屋产权证所需资料并为原告办理房屋产权证书，原告的义务是，付清合同的全部应付款（含面积补差款），未及时按约前来办理交房手续、提供办理登记的全部手续、资料等，出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移手续相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担，出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任。该约定是对双方办理商品房转移登记应履行的承担的权利和义务的补充约定，该双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，当事人应按照合同的约定全面履行自己的义务。依照双方约定，被告义务为办理商品房所有权有初始登记，并为原告办理商品房转移登记，因商品房的转移登记的义务转移给被告，且被告已为该小区其他买受人办理了房屋转移登记，即被告已以行为履行了该约定，因此，被告不再承担将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人的协助义务，故原告的该项诉请无理，平坝区法院不予支持。且在商品房买卖合同中，办理初始登记和转移登记不仅涉及原、被告双方，而且还涉及第三方不动产登记中心，三方行为具有关联性、顺序性，只有原、被告完成自身义务，才能按法律规定申请办理商品房的初始登记和转移登记。被告于2018年9月25日取得不动产使用证后，在90日的合理期限为该小区的部分购房者办理发商品房初始登记和转移登记，可以推定被告在取向不动产使用证后，已符合为原告办理商品房初始登记的条件，即被告已履行完办理初始的所需的义务，但由于本案原告至庭审结束前未向被告履行向被告提供办理初始登记和转移登记相关材料的协助义务，客观上造成被告不能为原告申请办理商品房初始登记和转移登记，即，原告在未履行完毕约定的交付房款和向被告提交办理转移登记所需的材料的协助义务前，被告无义务为原告办理商品房初始登记和向原告交付转移登记的有关文书。故原告的该项请求无理，平坝区法院不予支持。2、关于要求被告支付违约金请求：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，出卖人承担逾期办理房屋权属证书的违约金必须满足两个条件：（1）逾期办理房屋权属证书因出卖人的原因而造成；（2）在特定的期限内未能办理房屋权属证书。在商品房买卖中，造成房屋权属证书逾期的主体可能是商品房买卖合同的出卖人或者买受人，也可能是合同以外的第三人。如果房屋权属证书逾期办理是因商品房买受人或者第三人的原因而造成，则不存在追究违约责任的问题。因此，该条所指的是违约责任的承担主体应当是商品房出卖人，出卖人是否承担违约责任主要取决于逾期办证的原因是否由出卖人的原因而造成，而出卖人的原因是指出卖人不履行法定或者约定义务。在本案中，被告于2013年10月缴清土地出让款并向国土部门履行完毕办理土地使用权证的义务，而国土局直到2018年9月25日才向被告颁发不动产使用证书。造成被告逾期办证的原因是合同以外的第三人国土部门，而不是本案被告。因此，被告不应对2018年9月25日前的违约行为承担违约责任。另外，双方补充协议第5.1明确约定被告的义务是通知原告及时交纳相关费用和提供办理房屋产权证所需资料并为原告办理房屋产权证书，原告的义务是，付清合同的全部应付款（含面积补差款），未及时按约前来办理交房手续、提供办理登记的全部手续、资料等，出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移手续相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担，出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任。导致被告不能给原告办理商品房初始登记和办理转移登记的原因系原告履行合同所约定的义务所致，故被告不应承担逾期办证的违约责任。3、关于要求返还原告违法收取的配套费4920元请求：根据双方补充协议的约定，原告收取该4920元是向原告代收的预先登记费、抵押登记费、水电开户费及其交易费、印花税、房屋测绘费、备案及产权办理费，该约定是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的规定，该约定合法有效。在庭审中，原、被告双方均认可，对于该笔费用双方已进行结算，并履行完毕，是原告对其权利的处分，故对原告该项请求，平坝区法院不予支持。4、关于被告超过诉讼时效的辩称：原、被告约定办理商品房初始登记的时间为2016年3月27日，而原告分别于2018年7月30日、2019年1月13日、1月25日多次要求被告履行办证及承担违约义务，故该案未过诉讼时效。综上，造成被告不能办证的原因是原告未履行缴清购房款的合同先履行义务所致，故被告不应承担逾期办证的违约责任，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第第六十四条、《最高人民法院关于审民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告陈天友、张应兰的诉讼请求。案件受理费764元，减半收取382元，由原告陈天友、张应兰负担。二审中，上诉人提交了一份不动产登记申请书，拟证明被上诉人在2018年9月13日才申请登记。被上诉人、原审第三人对该证据不予认可。本院对该证据的真实性予以确认。本院对一审查明事实予以确认。同时查明，2020年5月12日，上诉人购买的坐落于平坝区的房屋已经办理了房屋所有权证。本院认为，本案争议焦点为：一、被上诉人应否承担商品房转移登记未能办理的责任，若承担责任，应如何认定违约责任；二、配套费用应否退还。关于被上诉人应否承担商品房转移登记未能办理的责任，若承担责任，应如何认定违约责任问题。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”及第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本案中，补充协议系精石房开为重复使用而预先拟定未与对方协商的格式条款，修改了主合同关于房屋登记的约定内容，对办理产权证的责任主体、证件办理期限内容等都做了调整（例如，办证主体由出卖人（即精石房开）变更为出卖人协助买受人，初始登记申请时间由房屋交付之日起90日内变更为600日内），明显加重了购房户的责任，故该有关条款应认定为无效。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，被上诉人应当于2016年3月27日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给上诉人。但是，由于双方在《商品房买卖合同》中约定的计算逾期办证违约金的方式是按日计算，则该债权属于继续性债权，在被上诉人一审对诉讼时效提出抗辩的情况下，对于继续性债权倒推保护三年，即从上诉人一审起诉时计算倒推三年，起算时间实际应为2016年8月26日。上诉人请求计算违约金至交付产权证之日，现经查明，案涉房屋的不动产权证已经于2020年5月20日办理完毕。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，商品房交付时，出卖人应当出具商品房实测技术报告书，实测面积与预测面积发生误差的，实行多退少补。2015年10月19日，双方就面积差进行结算，明确了应补面积差金额，依据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”在上诉人补齐面积差价前，被上诉人有权拒绝履行办证义务。但因被上诉人不能明确举证证明上诉人没有补交房屋面积差所造成办证延长的时间，故本院酌情认定被上诉人违约办证期截止日为房屋初始登记之日后90日，即2018年12月24日。被上诉人应当依约在双方结清各项费用后将该证交付于上诉人。关于违约金的标准，双方在合同中约定为按日支付已交付房价款的万分之一。一审中被上诉人就违约金过高提出过调减要求。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人约定的违约金过高或过低的,当事人可以请求人民法院予以调整，另根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，本案中上诉人逾期未给被上诉人人办理房屋产权证书，致使合同目的没有全部实现，应当承担一定数额的违约赔偿责任，但结合涉案房屋已经交付给被上诉人，即上诉人履行了部分合同义务，且逾期办证的违约行为所造成的实际损失，结合个案有所不同。而事实上，合同双方当事人订立违约金的目的是以违约金去督促合同双方履行合同义务，当一方违约时，需坚持以补偿为主，惩罚为辅的原则，有效维护各方当事人利益。故，结合被上诉人违约的主客观过错、实际履行情况等因素，综合本辖区内的经济发展、物价及收入水平等情况，从制裁违约和利益平衡原则出发,酌情将逾期办理交付房屋权属证书的违约金的计算标准调整为每日万分之零点一五。则被上诉人应当向上诉人支付自2018年3月26日起至2018年12月24日止的违约金，计算为285600×0.15÷10000×850=3641元。关于配套费是否应当退还的问题。根据补充协议1.1条约定,精石房开收取买受人4920元代收费用，对于该笔代收费用，双方约定包含了预告登记费、抵押登记费、水电开户费及其交易手续费、印花税、房屋测绘费、备案及产权办理费等，并约定该费用根据实际办理情况以及政府规定据实结算后多退少补。精石房开现在没有充分证据证明上述款项所实际发生的项目及费用，故对于该4920元代收费先予退还，精石房开可持相关票据或缴费单位证明证实实际发生费用，向买受人另行主张权利。综上，上诉人陈天友、张应兰的上诉请求和理由部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省安顺市平坝区人民法院作出的（2019）黔0403民初2157号判决；二、由被上诉人贵州安顺精石房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向上诉人陈天友、张应兰支付逾期办理不动产权证的违约金3641元；三、由被上诉人贵州安顺精石房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内退还上诉人陈天友、张应兰配套费4920元；四、驳回上诉人陈天友、张应兰的其他诉讼请求。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。一审案件受理费382元（已减半收取），二审案件受理费764元，由被上诉人贵州安顺精石房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 熹审判员 王 爽审判员 辜贤莉二〇二〇年十二月十三日法官助理陈甜甜书记员张颖（代）当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：（一）承担加倍罚息或迟延履行金。（二）被强制进行审计。（三）被限制出境。（四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。（五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。（六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。（七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。（八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于〈中华人民共和国刑法〉第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公务罪，追究刑事责任。