海南省高级人民法院   民事判决书   (2019)琼民终232号   上诉人（原审被告、执行案外人）：陶文革，男，1966年8月19日出生，汉族，住四川省成都市龙泉驿区。   被上诉人（原审原告、申请执行人）：海南柏盈实业投资有限公司。住所地：海南省海口市龙昆北路**龙珠大厦****。   法定代表人：孙崇格，该公司总经理。   委托诉讼代理人：邢佰峰，海南外经律师事务所律师。   被上诉人（原审被告、被执行人）：乐东金地房地产开发有限责任公司。。住所地：海南省乐东黎族自治县尖峰镇岭头村龙沐湾雨林海景公馆   法定代表人：熊风，该公司总经理。   被上诉人（原审被告、被执行人）：三亚圣义海达房地产开发有限公司。。住所地：海南省三亚市河**红沙社区紫豪海景酒店**   法定代表人：王海达，该公司董事长。   上诉人陶文革因与被上诉人海南柏盈实业投资有限公司（以下简称柏盈公司）、乐东金地房地产开发有限责任公司（以下简称金地公司）、三亚圣义海达房地产开发有限公司（以下简称圣义海达公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服海南省海口市中级人民法院（以下简称一审法院）（2018）琼01民初769号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2019年4月12日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。因本案执行依据的（2018）琼民终51号民事判决被最高人民法院（2018）最高法民申4378号民事裁定指令再审，本案必须以前述再审案件的审理结果为依据，而该案尚未审结，故本院于2019年4月16日以（2019）琼民终232号民事裁定中止对本案的审理。前述再审案件审理完毕后，本院于2020年11月7日恢复对本案的审理，并于2020年12月22日对本案进行了询问。上诉人陶文革，被上诉人柏盈公司的委托诉讼代理人邢佰峰到庭参加诉讼。被上诉人金地公司、圣义海达公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   陶文革上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回柏盈公司的诉讼请求，不予执行“金地·雨林海景公馆”2号楼B单元11层1108号房屋（以下简称案涉房产）；二、确认上诉人与金地公司签订的《商品房买卖合同》及《购房合同补充协议》合法有效；三、一、二审诉讼费用由被上诉人柏盈公司承担。事实和理由：一、一审法院适用法律错误。《最高人民法院关于人民法院办理   执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议和复议规定）中对权利归属的认定标准仅适用于执行异议审查程序，不能扩大到执行异议之诉案件中。一审法院未将本案作为独立的民事诉讼，并未适用《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国物权法》《商品房销售管理办法》等实体法，而是适用执行异议和复议规定等程序法，属于适用法律错误。二、在一审法院查封案涉房产前，上诉人已与金地公司签订的《商品房买卖合同》及《购房合同补充协议》均是双方当事人真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，应是有效合同。上诉人购买案涉房产时，因金地公司称支付购房款有两种方式，即一次性全额付款及按揭贷款方式，如果通过按揭方式买房，按揭贷款的价款虽比一次性全额付款的价款高，但金地公司可给予四折的优惠价。因此上诉人选择按揭贷款的方式，并与金地公司通过签订《购房合同补充协议》的方式，约定由金地公司承担偿还银行贷款，实际上就是金地公司给上诉人的四折优惠。该事实有金地公司的促销宣传单予以证实。上诉人已实际占有了案涉房产，进行了装修，并支付了物业费、水电费。上诉人未办理合同备案及按揭手续，系因为金地公司尚在银行办理按揭准入手续，其项目综合验收亦在进行中，过错方不在上诉人，且按揭商品房买卖中，因买方同意将所购房产抵押，款项交付给卖方，应推定为全款支付。三、上诉人对案涉房产享有的准物权，应优先于普通债权受到保护。上诉人是案涉房产的实际权利人，其所享有的权利可排除法院的执行。综上，上诉人与金地公司签订的合同合法有效，且上诉人已实际占有案涉房产，其对案涉房产享有足以排除执行的民事权益。一审判决错误，应予以改判。请求二审法院依法改判驳回柏盈公司的诉讼请求。   柏盈公司辩称，陶文革与金地公司签订的《购房合同补充协议》涉嫌违法，上诉人所称的按揭手续从未办理过，且上诉人所支付的购房款没有超过合同约定总价款的50%，上诉人所提执行异议不符合执行异议和复议规定第二十八条、二十九规定的情形，且从金地公司提交的答辩意见中可以看出，金地公司并不认可双方之间的买卖行为。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。金地公司、圣义海达公司未提交书面的答辩意见。   柏盈公司向一审法院起诉请求：一、请求撤销（2018）琼01执异769号执行裁定书，驳回陶文革的异议请求；二、请求不中止对案涉房产的执行；三、本案诉讼费由陶文革、金地公司、圣义海达公司承担。   一审法院认定事实：一审法院在审理柏盈公司与圣义海达公司、金地公司借款合同纠纷一案过程中，柏盈公司向一审法院申请诉讼保全，一审法院于2017年1月20日作出（2017）琼01民初48号民事裁定：一、冻结金地公司在中国建设银行乐东支行的存款（账号：×××）或查封其名下的土地使用权[土地使用证号：尖峰国用（2010）第31号]及房产[雨林海景公馆A栋、B栋（商品房预售许可证：乐房售证字（2012）004号]；二、冻结圣义海达公司在中国银行股份有限公司三亚分行大东海支行的存款（账号：×××）或查封其名下的土地使用权[土地使用证号：尖峰国用（2011）第2号、尖峰国用（2011）第3号]及房产[雨林海景公馆A栋、B栋（商品房预售许可证：乐房售证字（2012）004号]；以上两项冻结、查封款项以金额64578854元为限。根据上述生效裁定，一审法院对金地公司名下的包括陶文革购买的位于海南省乐东县尖峰镇岭头村“金地·雨林海景公馆”2号楼B单元11层1108号房屋的财产进行查封。   2017年7月7日，一审法院就柏盈公司与金地公司、圣义海达公司民间借贷纠纷一案作出（2017）琼01民初48号民事判决，判决：一、圣义海达公司、金地公司于判决生效之日起三十日内向柏盈公司偿付借款期限内的借款本息63957874.96元及逾期利息（逾期利息计算方法：以37687046.67元为本金，自2016年8月7日起按照年利率24%计算至圣义海达公司、金地公司实际清偿之日止的数额与以20000000元为本金，自2016年6月1日起按照年利率24%计算至圣义海达公司、金地公司实际清偿之日止的数额相加），圣义海达公司、金地公司已偿还的18985924元从中抵充；二、圣义海达公司、金地公司于判决生效之日起三十日内向柏盈公司支付为追索借款支出的律师费400000元、财产保全担保费69745元；三、驳回柏盈公司的其他诉讼请求。该案经海南省高级人民法院终审判决，驳回上诉，维持原判。   上述民事判决发生法律效力后，圣义海达公司、金地公司未按判决内容履行义务，柏盈公司遂向一审法院申请强制执行。一审法院依法立案执行，案号为：（2018）琼01执382号。在执行过程中，一审法院作出（2018）琼01执382号公告，主要内容为：拟对（2017）琼01民初48号民事裁定所查封的土地使用权及房产进行处置。如对法院待处置的财产有异议者，自本公告刊登之日起15日内以书面形式向一审法院提出异议，并提交相关证据材料。逾期将依法处置上述财产。陶文革认为一审法院查封的房产中含有其购买的房产，故向一审法院提出异议，请求停止执行并解除案涉房产的查封。一审法院经审查，认为陶文革提出的异议请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，遂作出（2018）琼01执异769号执行裁定：中止对案涉房产的执行。柏盈公司不服该裁定，遂提起本案申请执行人执行异议之诉。   一审法院另查明，金地公司名下的尖峰国用（2010）第31号土地使用权证所载明的土地使用权先后于2012年3月16日至2013年5月20日、2013年6月13日至2015年6月12日、2015年9月10日至2017年9月16日期间设定抵押登记，抵押权人农发行三亚分行持有的乐东他项（2015）第007号他项权证载明，该土地已于2018年7月12日解除抵押。   一审法院再查明，2016年5月26日，陶文革与金地公司签订一份《商品房买卖合同》，约定陶文革购买案涉房产，暂定总价款为25万元，合同第五条约定，金地公司同意陶文革按下列方式付款：陶文革应当于合同签订的同时向金地公司交纳10万元，按揭15万元。同日，双方签订《购房合同补充协议》，约定：一、支付房款方式经双方共同协商选择十年银行按揭贷款方式，陶文革一次性支付10万元（至此陶文革已付清全部购房款），其余房屋贷款及利息15万元由金地公司全部负责偿还。二、偿还贷款本（息）方式：金地公司应于每月待定日前将按揭本（息）支付至陶文革办理按揭贷款账户（户名：待定，开户行：待定，账户号：待定），由衡阳市政府中小企业信用担保公司对金地公司的还款义务提供履约担保（见担保函）。合同还约定了其他事项。2016年5月27日，金地公司向陶文革出具收据，载明收到陶文革10万元购房款。金地公司和陶文革均确认双方并未办理案涉房产的按揭贷款手续。陶文革还提供了其交纳案涉房产物业费、公共设施费、水电费等费用的收据。截止2018年7月25日，陶文革在海南省乐东黎族自治县没有商品房买卖合同备案记录。   一审法院认为，本案争议焦点为：陶文革就案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案系执行异议之诉，关于陶文革能否就案涉房产排除执行的问题，可参照执行异议和复议规定第二十九条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住，且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定予以审查。参照上述规定，应根据陶文革在本案中提供的证据是否能够证明在人民法院查封之前其已与金地公司签订了合法有效的书面买卖合同、名下是否无其他用于居住的房屋、已支付价款及超过约定总价款的百分之五十等情况予以认定。本案中，在一审法院查封案涉房产之前，陶文革与金地公司签订了《商品房买卖合同》和《购房合同补充协议》。根据《商品房买卖合同》约定，该房屋总价款25万元，陶文革应按下列方式付款：于合同签订的同时向金地公司交纳10万元，按揭15万元。双方虽于签订合同的当日签订《购房合同补充协议》，约定陶文革一次性支付10万元（至此陶文革已付清全部购房款），其余房屋贷款及利息15万元由金地公司全部负责偿还，但陶文革未能提供其已办理按揭贷款的相关证据，该补充协议中对于按揭贷款方式的约定与《商品房买卖合同》的约定不符，亦与正常购房按揭贷款的方式相悖，仅凭现有证据无法证实上述《购房合同补充协议》体现了当事人通过按揭贷款方式支付购房款的真实意思表示，亦无法证实上述《购房合同补充协议》合法有效且已实际履行。根据《商品房买卖合同》，陶文革支付的房款尚未达到50%。综上，陶文革提交的现有证据无法确定陶文革符合执行异议和复议规定第二十九条规定的排除执行的情形。综上所述，陶文革对案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益，柏盈公司的诉讼请求具有事实和法律依据，一审法院予以支持。依照执行异议和复议规定第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第一项之规定，缺席判决：准许执行案涉房产。案件受理费5050元，由陶文革负担。   本院二审查明：一审法院针对柏盈公司与圣义海达公司、金地公司借款合同纠纷一案作出（2017）琼01民初48号民事判决之后，金地公司不服，向本院提起上诉。本院于2018年3月23日作出（2018）琼民终51号民事判决：驳回上诉，维持原判。金地公司不服该民事判决，向最高人民法院申请再审。最高人民法院于2018年12月21日作出（2018）最高法民申4378号民事裁定：指令本院再审本案。本院于2019年12月23日作出（2019）琼民再30号民事裁定：一、撤销本院（2018）琼民终51号民事判决和一审法院（2017）琼01民初48号民事判决；二、本案发回一审法院重审。一审法院于2020年8月5日作出（2020）琼01民初141号民事判决：一、圣义海达公司、金地公司应于本判决生效之日起十日内向柏盈公司偿还借款本金36834254.67元及利息（利息计算方法：以36834254.67元为基数，自2016年12月20日起至2019年8月19日止的利息按中国人民银行同期一年期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际还清之日止的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、圣义海达公司、金地公司于本判决生效之日起十日内向柏盈公司支付为追索借款支出的律师费70万元、财产保全担保费69745元；三、驳回柏盈公司的其他诉讼请求。该民事判决书已经生效。   二审另查明，2016年5月26日、27日，陶文革通过中国建设银行分别向金地公司转账5万元、5万元。2016年5月27日，金地公司出具收款收据，载明收到陶文革的案涉房产首付款10万元。   本院二审查明的其他案件事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。   本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉。本案的争议焦点为上诉人陶文革对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。   在我国现行民事法律的程序设计中，执行异议是执行异议之诉的前置程序，二者相互衔接。前者属于强制执行过程中的救济程序，后者属于民事诉讼的实体审理程序。执行异议和复议规定适用于执行异议和复议程序，基于执行阶段效率优先、兼顾公平的价值考量，该规定确立了以形式审查为主，实质审查为辅的原则。虽然执行异议之诉和执行异议程序性质上的差异决定了审查标准本应有不同，但鉴于二者均具有审查案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益的功能，故执行异议和复议规定中属于实质审查的条款，可以作为执行异议之诉案件审理的参照。执行异议和复议规定第二十八条、第二十九条均规定了在金钱债权执行中，不动产买受人对登记在被执行人名下的房屋提出异议时如何进行审查的规则，该两条即属于实质审查条款，可以作为本案执行异议之诉审理的参照。执行异议和复议规定第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房产；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”上述两条规定均是针对执行案外人对被执行的不动产是否享有物权期待权的保护条件，只要执行案外人所提的执行异议符合上述两条规定其中一条规定的条件，均可予以保护。具体到本案中，陶文革所支付的购房款未超过合同约定总价款的百分之五十，故其所提执行异议不符合上述两条规定的情形。   首先，本案中，在一审法院查封案涉房产之前，陶文革与金地公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违法法律规定的强制性规定，应为有效合同。根据该合同的约定，案涉房屋总价款25万元，陶文革应按下列方式付款：于合同签订的同时向金地公司交纳10万元，按揭15万元。2016年5月26、27日，陶文革分别向金地公司支付了5万元、5万元购房款，金地公司出具了相应的收款收据。   其次，虽然陶文革与金地公司签订的《购房合同补充协议》约定15万元房屋贷款及利息由金地公司全部负责偿还，但该协议不能证实陶文革已支付超过总价款50%的购房款。理由如下：首先，《购房合同补充协议》中所体现的由开发商代买受者支付房屋贷款及利息的方式明显与普通的交易习惯相悖，其合法性存疑；其次，陶文革未能提供其已办理按揭贷款的相关证据，《购房合同补充协议》尚未履行；最后，陶文革关于《购房合同补充协议》实际上系金地公司打折促销的方式，故案涉房款的实际价款不到25万元且有金地公司的促销宣传单予以证实的主张，对此本院认为，促销宣传单属于要约邀请，不产生约束力，故促销宣传单不能证明案涉房产的实际价格；且陶文革与金地公司并没有针对金地公司打折促销的价格进行明确约定，故本院对陶文革的上述主张不予支持。综上，《购房合同补充协议》不能证实陶文革已支付超过总价款百分之五十的购房款。   综上，根据审理查明的事实，案涉房产的合同价款为25万元，陶文革向金地公司支付了10万元购房款，未超过合同总价款的百分之五十。因此，陶文革所提执行异议不符合执行异议和复议规定第二十八条或二十九条规定的情形。   另，关于陶文革诉请确认《商品房买卖合同》及《购房合同补充协议》有效的问题。本案为柏盈公司提起的申请执行人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条关于“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”的规定，申请执行人执行异议之诉审查的是案外人对执行标的是否足以排除执行的民事权益，故本案在审查陶文革就案涉房产是否享有排除强制执行的民事权益过程中，虽然对《商品房买卖合同》及《购房合同补充协议》的效力一并进行审查，但陶文革作为原审被告，其无权在本案提出请求确认《商品房买卖合同》及《购房合同补充协议》效力的诉求，故对陶文革的该项请求，本院不予理涉。   综上所述，陶文革对案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益，其上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费5050元，由上诉人陶文革负担。   本判决为终审判决。   审判长 林秋婷   审判员 赵 晖   审判员 夏伟伟      二〇二〇年十二月二十八日   书记员 徐欣瑞   附相关法律条文:   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。   第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。   《最高人民法院关于适用的解释》   第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：   （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；   （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。   《最高人民法院关于   人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》   第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：   （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；   （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；   （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；   （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。   第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：   （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；   （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；   （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。