广西壮族自治区贺州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂11民终1396号 上诉人（原审原告）：梁文娟，女，1988年1月11日出生，汉族，户籍所在地贺州市八步区，现住贺州市八步区。 委托诉讼代理人：刘继承，广西灵丰（平桂）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：朱明栋，男，1988年6月10日出生，汉族，户籍所在地贺州市平桂区，现住贺州市平桂区。 上诉人梁文娟、上诉人朱明栋因共有纠纷一案，不服贺州市平桂区人民法院（2020）桂1103民初1163号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年11月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人梁文娟上诉请求：1、请求人民法院撤销贺州市平桂区人民法院作出的（2020)桂1103民初1163号民事判决书，并依法改判支持梁文娟一审全部诉讼请求。2、本案的一审诉讼费用、二审诉讼费用由朱明栋承担。事实及理由：一、本案涉案房屋为梁文娟与朱明栋共同共有，分割比例应按照各占50%予以分割。梁文娟提交的《商品房买卖合同》以及不动产登记中心《房屋登记信息查询》为共同共有，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，本案涉案房屋共有方式确定为共同共有，一审判决也认定为共同共有。根据最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民通则》若干问题的意见第九十条，本案涉案房屋共有方式为共同共有，在分割应按照等分原则予以处理，即梁文娟与朱明栋各占50%的房屋份额。一审判决适用《中华人民共和国物权法》第一百零三条和第一百零四条的规定，对本案的房屋以按份共有方式并按出资比例确定各方的份额，适用法律错误。二、一审判决认定梁文娟仅出资30000元认定事实错误。梁文娟在本案首付款出资为80000元，包括30000元现金出资，另有50000元因梁文娟本人与开发商关系享受了50000元购房优惠。(房屋优惠价值为：房屋备案价格3830元/平方米×(1-折扣0.9) ×房屋面积130.34≈50000元）。对房屋优惠价值是因梁文娟才能享受也因视为梁文娟对房屋的出资。梁文娟首付款出资80000元，朱明栋首付款出资为69282元。对房屋的首付款出资比例基本持平。三、一审判决认定贷款未清偿部分为朱明栋出资显失公平，请求二审法院予以纠正。2017年5月16日，朱明栋（借款人、抵押人）、梁文娟（共同抵押人）与中国工商银行股份有限公司贺州分行签订《个人购房借款（担保）合同》，贷款金额350000元，贷款用于购买本案涉案房屋，截至2020年7月23日，朱明栋向中国工商银行股份有限公司贺州分行偿还贷款本息73452.03元。未归还部分不能作为朱明栋出资计算份额比例，上诉人梁文娟作为共同抵押人也对本次贷款具有贡献，换个角度考虑，梁文娟也可以在拍卖所得款项后一次性归还剩余贷款对应的房屋份额应由梁文娟享受。因此，对于朱明栋偿还的贷款本息73452.03元应在涉案房屋拍卖所得价款予以扣除之后剩余房屋拍卖款均等分割。综上所述，请求二审法院依法改判，支持上诉人梁文娟的一审的诉讼请求。 朱明栋答辩称，一、对方按照分割50%，我不同意，对共同共有我不同意。对对方提出的优惠也是不同意，房子价格多少也已确定。对对方提出共同抵押我也不同意，不存在共同抵押。我不同意拍卖。其他答辩意见与我方上诉意见一致。 上诉人朱明栋上诉请求：1.请求依法撤销（2020）桂1103民初1163号民事判决，改判位于贺州市05室不动产产权归朱明栋个人所有，梁文娟不占有该房屋任何产权份额。2.判决梁文娟返还朱明栋贺州市中兴大厦1单元9层905室房屋相关买卖合同、贷款合同、购房价款票据等所有关联材料原件。3.本案一、二审的诉讼费由梁文娟承担。上诉理由：一、一审判决存在案件事实未查清及认定错误。首先，一审法院以“原告提供银行明细清单证明其在2017年4月8日从银行取款30000元，该30000元的取款时间与签订案涉房屋的《商品房买卖合同》以及支付首付款为同一天”为由，对梁文娟在涉案房屋首付款出资30000元的主张予以采信错误，且一审法院对时间的表述是不准确的。如果梁文娟取款日期与朱明栋支付开发商首付款日期同一天可以直接认定相关款项有直接关联的话，那这个世界上太多关联的东西了。梁文娟的取款行为、结果与朱明栋存款支付行为没有直接的、客观的、必然的关联，也没有任何客观证据表明存在着关联。其次，一审法院认定案涉房产贺州市中兴大厦1单元9层905室为共同共有错误。朱明栋在贺州市不动产登记局以不动产权利人名义所查询到案涉房屋登记信息显示共有方式为空白。朱明栋告知了案件主办法官并请予以认真核查房屋产权登记的共有情况。另外，朱明栋个人先后共向贺州市中兴房地产开发有限公司支付购房价款合计449282元，完成了作为房屋买受人与作为出卖人的贺州市中兴房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》约定买受人义务，付清了贺州市八步区万兴路85号中兴大厦1单元905室房屋的价款，取得了房屋的所有权，因此该房屋依法应归朱明栋个人所有。但一审法院最终仍然单方面根据梁文娟提交的房屋查询情况说明认定案涉房产为“共同共有”，这与事实不符。并且朱明栋与梁文娟之间并不存在任何共同共有的基础。朱明栋及梁文娟之间从未发生过婚姻家庭关系或者意思合意为“共同共有”。朱明栋与梁文娟之间的恋爱友好关系解体后，朱明栋与梁文娟也未就案涉房产就行过任何“共同共有”的约定，共同共有关系的基础亦不复存在。虽然案涉房产因梁文娟强迫而在合同上登记梁文娟为共有人，但是朱明栋与梁文娟恋爱关系终止后，曾经的共有关系也已经发生变更，共有的法律前提和此前的友好关系便不复存在。在共有关系并不存在的情况下，梁文娟既无对案涉房屋交易的出资和其他购房负担，也从未履对案涉房屋管理情况之下，案涉房屋应为为朱明栋个人所有。其三，一审法院认定朱明栋、梁文娟共同出资购买案涉房产事实错误。《商品房买卖合同》（合同编号：ZXFDC-1-905)双方当事人分别是，出卖人：贺州市中兴房地产开发有限公司，买受人：朱明栋。并无第三人。并且案涉房屋交易从始至终，所有的对价支付和权利负担均由朱明栋个人承担，并不存在一审法院认定的“朱明栋、梁文娟与案外人贺州市中兴房地产开发有限公司共同签订《商品房买卖合同》的事实”。同时，2017年4月8日，贺州市中兴房地产开发有限公司向朱明栋出具的《收据》（编号26243408)上载明：“今收到朱明栋交来代收贺州市中兴大厦项目1-905号房按揭费用，金额壹拾元”，可以证明朱明栋完全是以自己的名义购买并启动购房按揭程序。并无第三人参与案涉房屋首付款支付行为。至于一审法院认为的“但备注一栏载明：‘朱明栋、梁文娟1-905房首付款’”，只是在朱明栋向贺州市中兴房地产开发有限公司指定收款账号支付99282元案涉房屋首付款时候，为明确该款项的用途指向于购房合同登记的房屋1-905房，备注栏内容出现梁文娟姓名也仅仅因为购房合同记载了梁文娟为“共有人”，并不代表朱明栋所缴的首付款包含有梁文娟的钱款，更不代表梁文娟为缴款人。二、一审法院基于错误的事实从而作出错误的裁判。梁文娟基于与朱明栋恋爱期间女方特定优势地位，未支付购买房屋对价，却以必须将梁文娟登记为房屋共有人为继续恋爱关系并作为双方结婚登记的前提条件，强迫朱明栋在个人购买房屋产权登记梁文娟为共有人。梁文娟从未尽到共有人的义务。梁文娟既无出资也无实际负担。即便当初的文件材料表面上显示为共有人，其实际上也不应享有任何份额。朱明栋与梁文娟恋爱期间并未同居，除了阶段性的恋爱关系外并无任何家庭法律关系和物权共有的基础法律关系。并且朱明栋与梁文娟之间现已无恋爱关系，无任何物权行为的合意的关系基础，梁文娟不应占有朱明栋案涉房屋的任何产权。另外，即便一审法院对梁文娟出资30000元的首付款采信，但同时案涉房产同一时间内仍包含着其他必不可少、不可免的成本，即契税、住宅专项维修资金等，那么涉房产份额的计算也是有误的。30000÷591277.74=0.0507,即30000元所占案涉房产份额仅为5.07%。三、一审法院适用法律错误，《物权法》第九十九条、第一百条、第一百零三条、第一百零四条并非本案的判决依据。该4条规定是在共有前提下进行分割。一审判决对案涉房屋进行司法拍卖分割是错误的。案涉房屋应为朱明栋个人所有，未经权利人同意，也不存在其他应该处分的法定事由，一审法院基于错误的事实认定和不合适的法律规定而对案涉房屋作出的“拍卖或变卖”判决处分是错误的。四、一审法院判决直接损害朱明栋对案涉房产的利益，且不利于案涉房产价值的实现，也不利于《物权法》“定分止争、物尽其用”宗旨价值的实现。案涉房屋因其自身属性和权利人的实际情况，虽不宜实物分割，但也不宜以拍卖的形式分割。朱明栋同梁文娟此前因情感问题已受经济损失，且因为权利纠纷有房不能装修入住。另外，朱明栋与梁文娟恋爱期间，梁文娟要求朱明栋将购房涉及的所有资料原件由其进行保管；结束恋爱关系后，朱明栋多次要求梁文娟将购房所涉及的全部资料原件退还给朱明栋，梁文娟均拒绝退还。梁文娟当前仍然非法占有朱明栋购房所涉全部资料原件的行为，于法无据，于情无理；请求人民法院判决梁文娟停止非法占有购房所涉全部资料原件并返还朱明栋。请求二审法院依法改判，支持朱明栋的诉讼请求。 梁文娟答辩称，份额是我方认为是50%，具体理由与我方上诉意见一致。对于应否拍卖，双方在庭审中均表示不要房子，请求法院予以拍卖。返还合同票据等原件不属于本案审理范围。 梁文娟一审诉讼请求：1.请求法院确认原告与被告共同共有的位于贺州市八步区【不动产权证号：桂（2017）贺州市不动产证明第0005201号，权利人：梁文娟、朱明栋】各占二分之一的房屋份额；2.请求法院判决对位于贺州市八步区【不动产权证号：桂（2017）贺州市不动产证明第0005201号，权利人：梁文娟、朱明栋】的房屋进行拍卖或变卖，并对拍卖或变卖取得的价款按照原告梁文娟占二分之一，被告朱明栋占二分之一的比例予以分割；3.本案的诉讼费用由被告负担。 一审法院查明事实：原告与被告曾系男女朋友关系。2017年4月8日，原、被告与案外人广西贺州市中兴房地产开发有限公司（以下简称贺州中兴公司）共同签订《商品房买卖合同》（合同编号:ＺＸＦＤＣ-1-905），约定原、被告以449282元的价格共同向贺州中兴公司购买位于贺州市八步区,预测建筑面积130.34平方米，首付款99282元,余款350000元通过住房公积金贷款的方式支付。当日，双方通过现金方式向贺州中兴公司交付购房首付款99282元，贺州中兴公司出具现金缴款单一张，该缴款单上记载的缴款人为朱明栋，但在备注一栏载明：“朱明栋、梁文娟1-905房首付款”。2017年4月10日，被告朱明栋为涉案房屋向贺州市八步区税务局缴纳契税6418.30元，向贺州市住房和城乡建设局缴纳住宅专项维修资金9124元。2017年5月16日,朱明栋（借款人、抵押人）、梁文娟（共同抵押人）与中国工商银行股份有限公司贺州分行（贷款人）、广西贺州市中兴房地产开发有限公司（保证人）签订《个人购房借款／担保合同》,约定:贷款金额为350000元,贷款用于购买坐落于贺州市八步区,贷款期限为240个月。被告朱明栋银行卡尾号为1660的中国工商银行账号自2017年6月23日起逐月偿还中国工商银行股份有限公司贺州分行贷款本息。截至2020年7月23日，被告已经向中国工商银行股份有限公司贺州分行偿还贷款本息共计73452.03元。2017年6月16日,贺州市不动产登记局《房产登记信息查询情况证明》显示:贺州市八步区万兴路85号1单元905号房登记在原、被告二人名下，共有方式为共同共有。2018年底,双方因发生矛盾而分手。另查明,原、被告在庭审中一致确认:位于贺州市八步区0元。原告在庭审中明确不要涉案房屋，主张以拍卖或变卖方式对涉案房屋价款进行分割，或者由被告以折价方式向原告支付补偿款。 该院认为，本案原、被告是基于恋爱关系而将所购买的案涉房屋登记至两人名下,根据原告提交的《商品房买卖合同》以及《房产登记信息查询情况说明》，案涉房屋的权利人为梁文娟和朱明栋，共有方式为共同共有。根据《中华人民共和国物权法》第一百零三条和第一百零四条的规定，共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；……。原、被告就各自享有案涉房屋的份额并无约定,现案涉房屋处于空置状态,且两人已结束恋爱关系,原、被告共同共有案涉房屋的基础已经丧失,原告要求确认双方对案涉房屋各自享有相应的产权份额,符合法律规定,应予以支持。至于原、被告各自对案涉房屋享有的份额为多少,因双方并无约定,故应当按照双方购买案涉房屋的出资比例确定各自享有的份额。关于双方对案涉房屋购房款出资的问题。虽然被告辩称案涉房屋的全部款项均由其负担，但原告在庭审中诉称购买案涉房屋时出资80000元，包括交首付款时的现金30000元以及购房优惠款50000元。原告提供银行明细清单证明其在2017年4月8日从银行取款30000元，该30000元的取款时间与签订案涉房屋的《商品房买卖合同》以及支付首付款为同一天，该院对原告在涉案房屋首付款出资30000元的主张予以采信。原告称在购买案涉房屋时通过其自身关系享受购房优惠款50000元，并以此作为购房款出资的主张，被告对此予以否认，且原告所提供的证据不足以证明其所主张的事实，该院对该项主张不予采信。故被告购买案涉房屋出资情况为首付款69282元（99282元-30000元）、契税6418.30元、住宅专项维修资金9124元、贷款350000元及相应利息。由于原告未提供证据证明被告对其有赠予的事实，该院综合考虑双方支付首付款、偿还贷款及付款金额、付款时间以及对案涉房屋的贡献度等因素，酌情确认：原告梁文娟对案涉房屋享有7%的产权份额，被告朱明栋对案涉房屋享有93%的产权份额。根据《中华人民共和国物权法》第一百条“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割”之规定，原、被告无法就该房屋的实际分割达成一致意见，如果直接按照房产的比例分割会造成价值减损，故应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款按照各自的份额予以分割。 综上所述，判决：一、对位于贺州市八步区【不动产权证号：桂（2017）贺州市不动产证明第0005201号】，原告梁文娟享有7%的产权份额，被告朱明栋享有93%的产权份额；二、对位于贺州市八步区【不动产权证号：桂（2017）贺州市不动产证明第0005201号】进行拍卖或变卖,并对拍卖或变卖取得的价款按原告梁文娟占7%、被告朱明栋占93%的产权份额予以分割。 上诉人梁文娟认为一审遗漏查明其出资8万元的事实。上诉人朱明栋对一审查明事实没有异议。 梁文娟向本院提交以下证据：1.《说明》一份，证明涉案房屋因为梁文娟获得优惠款5万元；2.《不动产中心房屋信息查询》，证明涉案房屋是上诉人梁文娟与上诉人朱明栋“共同共有”；3.首付款《发票》原件一份，证明首付款是双方一起出资的。朱明栋对梁文娟提交的证据1三性不认可，与本案无关，房地产出具说明不能证明有优惠，房屋也没有优惠，如果有优惠在当时的合同就会说明；对证据2三性有异议，共同共有查询的时候是空白的。我们从来没有约定共同共有。情况说明也只是说明，也只是预告登记；对证据3三性没有异议，购房款只是依据我个人缴款。朱明栋向本院提交《流水》一张，证明房子的贷款还钱一直是由朱明栋还的。梁文娟对证据不予认可，认为双方当时的钱是共用的，在朱明栋没有钱的时候梁文娟也会给钱去缴纳。 综合诉辩意见，双方对一审查明的事实没有异议，本院予以确认。本院组织双方当事人对证据进行质证，对相关实事实确认如下：涉案房屋即使当时有相关优惠，不影响涉案房屋购买时的价值，对该事实本院不予认定。首付款《发票》原件由上诉人梁文娟持有，缴款人处注明双方共同出资，上诉人朱明栋无证据推翻该事实，对双方缴纳首付款的事实本院予以确认。不动产中心房屋信息查询反映双方对涉案房屋共同共有，本院予以采信。《流水》可以证明涉案房子的贷款是通过朱明栋的账户扣划。 本院认为，涉案房屋首付缴纳款项为双方共同缴纳，房屋产权登记中心也将涉案房屋登记在双方名下，双方对房屋购买时未进行过共有约定与常理不符。上诉人朱明栋为具有完全民事行为能力的成年人，主张在登记时受到对方胁迫而加上诉人梁文娟的名字，既没有证据证实也不合常理，对该主张本院不予采信。一审认定涉案房屋双方为双方共同共有正确，本院予以采纳。《中华人民共和国物权法》第一百零三条和第一百零四条的规定：“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有”。涉案房屋已约定共同共有，一审适用以上法律规定属于适用法律错误。根据最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第九十条规定：“在共同共有关系终止时，对共有财产的分割，有协议的，按协议处理；没有协议的，应当根据等分原则处理，并且考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况。但分割夫妻共有财产，应当根据婚姻法的有关规定处理。”本案涉案房屋已约定为为共同共有，视为双方享有平等份额，因此一审按出资额确定双方的份额与法律不符，本院予以纠正。 由于双方对涉案房屋的购买只缴纳了首付款，其他款项为按揭贷款，在按揭贷款中双方均是抵押人，双方均是按揭款的义务人。由于双方对按揭款如何支付未约定，根据公平原则，按揭款也应双方共同承担。按揭款如是其中一人支付，其对另一方享有该款的债权，可在分割涉案房屋时要求对方予以支付，但并不能据此否认对方对涉案房屋的物权。涉案房屋目前尚处于抵押状态，拍卖或变卖条件尚未成就，拍卖或变卖是案件执行过程中无法履行生效判决后的解决方式之一，并非必经程序。无证据证实另一方不能履行生效判决，一审直接判决拍卖或变卖涉案房屋违反法律规定，本院予以纠正，对上诉人梁文娟的该项诉求本院予以驳回。庭审过程中，上诉人梁文娟明确表示不要房屋要补偿款，上诉人朱明栋明确表示要涉案房屋，本院确认涉案房屋的分割方式为：上诉人朱明栋补偿上诉人梁文娟涉案房屋现值的一半补偿款后，涉案房屋归上诉人朱明栋所有。上诉人梁文娟应缴纳的按揭款可以从补偿款中予以抵扣。由于双方认可2018年底分手，本院的酌定房屋现值以2018年12月31日为评估基准日，以后的按揭还款为上诉人朱明栋个人还款。 综上所述，一审查明事实清楚，但适用法律错误；上诉人梁文娟的上诉请求部分成立，对其有理部分，应予支持；对其无理部分，应予驳回。上诉人朱明栋的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、撤销贺州市平桂区人民法院（2020）桂1103民初1163号民事判决； 二、对位于贺州市八步区【不动产权证号：桂（2017）贺州市不动产证明第0005201号】，上诉人梁文娟享有50%的产权份额，上诉人朱明栋享有50%的产权份额；上诉人朱明栋补偿上诉人梁文娟2018年12月31日房屋现值的一半补偿款后，涉案房屋归上诉人朱明栋所有；上诉人梁文娟应缴纳的按揭款（截止到2018年12月31日止）从补偿款中予以抵扣； 三、驳回上诉人梁文娟的其他诉讼请求。 一审案件受理费2335元（上诉人梁文娟已预交），二审案件受理费4928元（上诉人梁文娟已预交4342元，上诉人朱明栋已预交586元），合计7263元，由上诉人朱明栋负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李永林 审 判 员 凌丽琪 审 判 员 张依传 二〇二〇年十二月四日 法官助理 侯美妃 书 记 员 李海燕