广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂05民终2201号 上诉人（一审被告、反诉原告）：马恩智，男，1948年8月24日出生，汉族，住广西北海市海城区。 委托诉讼代理人：石良，男，1968年6月7日出生，汉族，住广西北海市海城区，由北海市海城区西藏路社区居民委员会推荐。 被上诉人（一审原告、反诉被告）：广西人好物业服务有限公司，住所地北海市四川南路**绿海花园******，统一社会信用代码：914505033159072643。 法定代表人：刘帝杰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李绵龙，广西海城律师事务所律师。 一审被告：顾秀珍，女，1959年12月10日出生，汉族，住辽宁省丹东市元宝区。 上诉人马恩智因与被上诉人广西人好物业服务有限公司（简称人好物业公司）、一审被告顾秀珍物业服务合同纠纷一案，不服北海市海城区人民法院（2020）桂0502民初1265号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 马恩智上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的一审诉讼请求并支持上诉人的一审反诉请求。事实与理由：一审法院错误认定前期物业服务合同合法有效；被上诉人 -2- 收取的物业费及其它费用不合理；一审法院错误判决上诉人支付违约金；被上诉人只代表晨兴公司临时管理小区，不能作为前期物业服务合同的主体起诉业主。 人好物业公司辩称：上诉人、一审被告与被上诉人签订的《前期物业服务合同》有效；被上诉人向上诉人及一审被告收取物业管理费及其他费用合理；一审判决上诉人及一审被告支付违约金有事实和法律依据；被上诉人是《前期物业服务合同》的一方，是适格的诉讼主体。一审判决认定事实清楚，适用法律准确，请求二审法院予以维持，驳回上诉人的上诉请求。 一审被告顾秀珍经本院传票传唤无正当理由不到庭参加诉讼，也没有提交书面答辩意见，视为放弃诉讼权利。 人好物业公司向一审法院起诉请求：两被告共同向原告支付物业管理服务费7275.50元及违约金1636.99元（从2020年1月16日起，每日按所欠缴金额的0.3%累计至2020年3月31日，剩余违约金计至还清上述欠款为止）。 马恩智向一审法院反诉请求：解除反诉原告与反诉被告签订的《前期物业服务合同》。一审法院将马恩智申请一审法院追加案外人广西晨兴投资发展有限公司（简称晨兴公司）参加诉讼和请求物业服务费减半收取、差额部分由晨兴公司补偿列为反诉请求不当，本院予以纠正。 一审法院判决：一、被告马恩智、顾秀珍支付给原告广西人好物业服务有限公司2018年10月至2020年3月期间的物业服务费3569.40元、电梯费780元、公共维修资金594元、水费270.50元、二次加压费89元、电费1515.79元、垃圾费96.80元、公摊费360元，合计7275.50元及违约金（违约金以7275.50元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%，自2020年4月1日起计至清偿之日止）；二、驳回反诉原告马恩智的反诉请求。 本院审理查明：2017年6月28日，晨兴公司（出卖人）与马恩智、顾秀珍（买受人）签订合同编号为YS00081091的《商品房买卖合同》，约定马恩智、顾秀珍 -3- 购买位于北海市房屋，建筑面积110.14平方米。同日，晨兴公司委托人好物业公司将该房屋交付给顾秀珍、马恩智；晨兴公司、人好物业公司及顾秀珍、马恩智三方签署了《房屋交接单》和《海伦堡阳光现场交房验收表》。同日，顾秀珍作为甲方与人好物业公司作为乙方，就海伦堡阳光物业项目前期物业管理服务签订《海伦堡阳光前期物业服务合同》，双方对自2017年5月28日起至该小区第一届业主委员会成立、业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效止。合同对该小区的物业服务内容、物业服务质量、双方权利和义务、管理服务期限、物业服务费用及违约责任等作了约定。2017年10月18日，马恩智作为甲方与人好物业公司作为乙方，就海伦堡阳光物业项目前期物业管理服务签订《前期物业服务合同》，双方对自2017年7月1日起至该小区第一届业主委员会成立、业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效止，该小区的物业管理服务作了约定，主要内容与顾秀珍与人好物业公司签订的上述前期物业服务合同相同。 人好物业公司自称其作为乙方与建设单位晨兴公司作为甲方签订有前期物业服务合同，并提供了一份落款日期为2017年5月28日、合同编号为20170520001的《北海市海伦堡阳光项目前期物业服务合同》。该合同明确甲方选聘乙方为甲方新开发的海伦堡阳光项目的物业管理服务单位，并对物业基本情况、服务内容与质量、服务费用、物业的经营与管理、物业的承接验收、物业的使用与维护、专项维修资金、违约责任及其他事项作了详细约定。合同期限为“本合同自甲、乙双方签字盖章之日起至小区业主委员会依法成立并代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时终止”。 本案当事人二审争议的主要焦点为：人好物业公司与马恩智、顾秀珍签订的案涉前期物业服务合同是否有效；人好物业公司依据该前期物业服务合同主张马恩智、顾秀珍支付物业服务费及违约金的诉讼请求应否得到支持；马恩智请求解除其与人好物业公司签订的《前期物业服务合同》应否得到支持。 -4- 本院认为，业主对建筑物内的住宅等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。物业管理服务涉及物业管理区域内全体业主专有部分物业和共有部分配套设施设备和相关场地的使用、维修、养护、管理及公共秩序和环境卫生的维护，事关全体业主的共同利益。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第十一条第四项、第十二条第三款、第二十一条、第二十四条第二款和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，选聘和解聘物业服务企业，属于有关共有和共同管理权利的重大事项，由业主共同决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，由业主大会按照法定的程序作出决定。物业服务合同由业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订。在业主大会依法选聘物业服务企业之前，住宅物业的建设单位应当按照《物业管理条例》关于**物业管理的规定，选聘物业服务企业、签订书面的前期物业服务合同。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。人好物业公司与马恩智、顾秀珍签订案涉前期物业服务合同，违反上述法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，应当认定无效，对合同当事人不具有法律约束力。人好物业公司依据该无效的前期物业服务合同主张马恩智、顾秀珍支付物业服务费及违约金的诉讼请求，缺乏法律依据，应当予以驳回。解除合同以合同有效为前提，马恩智请求解除其与人好物业公司签订的无效案涉《前期物业服务合同》，也缺乏法律依据，应当予以驳回。人好物业公司自称与建设单位晨兴公司于2017年5月28日签订有《北海市海伦堡阳光项目前期物业服务合同》。该合同不属于本案审理范围。人好物业公司可以依据该合同，依法向马恩智、顾秀珍另行主张权利。 综上所述，马恩智的上诉请求不能成立。一审判决认定事实有瑕疵，适用法律错误，本院予以纠正。本院依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和 -5- 国合同法》第五十二条第五项，《物业管理条例》第十一条第四项、第十二条第三项、第二十一条、第二十四条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销北海市海城区人民法院（2020）桂0502民初1265号民事判决； 二、驳回被上诉人广西人好物业服务有限公司的诉讼请求； 三、驳回上诉人马恩智的反诉请求。 一审本诉案件受理费50元，公告费260元，合计310元，广西人好物业服务有限公司已向一审法院预交，由其负担；一审反诉案件受理费50元，马恩智已向一审法院预交，由其负担。二审案件受理费100元，马恩智已向二审法院预交，由其负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 丘富圣 审 判 员 何能媛 审 判 员 文庆强 二〇二〇年十二月二十一日 法官助理 陈 孜 书 记 员 黄燕章