浙江省诸暨市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0681民初9784号 原告：诸暨市绿苑物业管理有限公司，住所地诸暨市陶朱街道望云路**。 法定代表人：傅国庆，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吕佳咪，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：王斌，浙江法校（诸暨）律师事务所律师。 被告：汤骥，男，1966年6月1日出生，汉族，住诸暨市。 原告诸暨市绿苑物业管理有限公司与被告汤骥物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2020年6月10日公开开庭进行了审理。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，于2020年9月1日裁定转为普通程序，于2020年11月27日再次公开开庭进行了审理。原告诸暨市绿苑物业管理有限公司的委托诉讼代理人王斌两次庭审均到庭参加诉讼，被告汤骥第二次庭审到庭参加诉讼，第一次庭审经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诸暨市绿苑物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告汤骥立即支付物业管理服务费11184元。事实与理由：2007年1月10日，原告与浙江宏磊东南房地产开发有限公司（以下简称浙江宏磊）签订《鸿景庄园前期物业服务合同》，约定将诸暨市大唐镇鸿景庄园小区物业交由原告管理，管理期限为自小区交房之日起至鸿景庄园小区业主委员会选聘新的物业管理单位并办理交接手续之日止，物业管理服务收费为单体别墅2元/月·平方米，排屋住宅为1.5元/月·平方米。后原告按约定为鸿景庄园小区提供物业管理服务。后小区业委会选聘新的物业公司，并与原告办理交接手续，原告于2017年9月30日结束鸿景庄园小区的物业服务工作。被告作为鸿景庄园蓬莱苑5幢101（建筑面积312.54平方米）业主，尚欠2015年10月6日至2017年9月30日的物业管理服务费11184元。综上，原告认为原告已经按照《鸿景庄园前期物业服务合同》的约定提供了物业管理服务，被告作为物业所有人应当按照合同约定缴纳相应的物业管理服务费，但被告至今未缴纳。诉讼过程中，原告对事实与理由补充称，现在鸿景庄园小区的物业公司也不是小区业主委员会选聘的，据原告了解，还是由开发商签订的委托协议，新物业公司跟原告办理了交接手续。 被告汤骥辩称，1.其与原告之间的物业服务合同早已于2012年12月30日终止，其手上有一份买房时签订的物业服务合同，原件已经丢了，只有复印件，但与其同一时段买房的其他业主还留存着原件；2.原告与房产开发公司签订的合同是无效的，两个公司之间是“母子”关系、隶属关系；3.原告与房产开发公司补签的合同，将物业服务时间由2012年12月31日延期至2017年9月30日，但2016年小区就成立了业主委员会，原告却没有与业主委员会签订过合同，也没有与业主签订过合同，两个公司之间存在恶意串通的行为，是无效的，其认为从2012年12月31日起原告与房产开发公司签订的合同终止，故其与原告之间权利义务关系都没有了；4.原告的起诉已经超过诉讼时效，原告于2019年1月18日起诉，起诉的是2015年10月16日起的物业费，根据民法典三年诉讼时效的规定，原告的起诉已经超过三年了；5.其自购房后，直至今日仍未入住，期间就有人在其院子里丢满建筑装潢材料废弃物、饲养鸡鸭，还有外墙装饰砖脱落等如此之类的事项，都曾向原告提出要求清除和修补，原告却多次不理不睬，根本未尽物业管理的义务。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 1.原告提供的《鸿景庄园前期物业服务合同》、由浙江宏磊出具的情况说明，用以证明浙江宏磊原名称为诸暨宏磊东南房地产开发有限公司（以下简称诸暨宏磊），于2010年3月19日变更为浙江宏磊，于2007年初将鸿景庄园小区的物业服务工作委托给原告进行管理，并签订了《前期物业服务协议》，因两家公司均将该协议遗失，后双方补签了《鸿景庄园前期物业服务合同》，签约日期“2007年1月10日”为倒签。被告经质证认为这个合同上面没有合同履行期限，与被告后来签订的合同内容也不一样，如果原告说的内容是属实的，那么两家公司补签的合同与被告及其他业主签的合同在时间、年限上应当是统一的，为什么业主签订的合同是到2012年，原告补签的合同却没有，原告这么一个公司，资料为什么会丢失，是丢失还是人为，有必要查清，这个直接导致对业主的服务有没有问题，两家公司是“母子”关系，是有利益关系的。本院认为，原告提供的上述证据，与本案具有关联性，至少能够证明浙江宏磊的前身诸暨宏磊将鸿景庄园小区的前期物业服务工作委托给原告的事实，本院予以确认并在卷佐证。至于被告提出的有关物业服务时间的异议，在下文中阐述。 2.被告提供的其与原告签订的《鸿景庄园前期物业服务协议书》，系复印件，在原告不予认可的情况下，无法确认其真实性，本院不予认定。 3.被告提供的案外人祝泽明与原告签订的《鸿景庄园前期物业服务协议书》、祝泽明和张玉丽的购房发票，原告对真实性没有异议，本院对真实性依法予以确认，但该组证据并不是在原、被告之间形成，与本案缺乏关联性，本院不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 诸暨市大唐街道鸿景庄园小区的房地产由诸暨宏磊开发建造，原告与陈菊娣购买了其中蓬莱苑5幢101的房屋，建筑面积为312.54平方米，二人于2010年11月22日进行了房屋所有权登记。原告为该小区提供前期物业服务，一直到2017年9月30日。交房后，被告已交纳物业管理服务费至2015年10月5日。2018年9月，原告在鸿景庄园小区门口摆放通知牌，通知相关业主在当月底前交纳所欠的物业服务管理费，因被告一直未交纳剩余的物业管理服务费，故原告诉讼来院。 另查明，诸暨宏磊于2010年3月19日变更为浙江宏磊，浙江宏磊后与原告补签《鸿景庄园前期物业服务合同》一份，签约日期“2007年1月10日”为倒签，上述合同约定物业管理期限为自鸿景庄园小区交房之日起至小区业主委员会选聘新的物业管理单位并办理交接手续之日止，收费标准为按建筑面积，单体别墅住宅为2元/月·平方米，排屋住宅为1.5元/月·平方米。 还查明，原告曾与部分小区业主单独签订过《鸿景庄园前期物业服务协议书》，协议书第一条约定：“本协议所称前期物业管理期限，是指别墅区交付使用之日起至甲方（原告）与开发建设单位在前期物业服务合同中约定的2012年12月31日止……”，第十五条第一款约定：“（一）物业服务拟收费标准：（最后以政府部门核定为准）1、单幢别墅住宅用房，按建筑面积每月每平方米2.00元；2、排屋住宅用房，按建筑面积每月每平方米1.50元”。 本院认为，根据原告提供的补签的《鸿景庄园前期物业服务合同》、情况说明以及被告自认曾与原告签订过《鸿景庄园前期物业服务协议书》，能够认定原告为鸿景庄园小区提供前期物业管理服务，故原告有权向业主收取物业管理服务费。被告作为小区的排屋业主，在享受原告提供的物业服务的同时应支付相应的物业管理服务费。现原告要求被告支付自2015年10月6日起至2017年9月30日止按每月每平方米1.5元计算的物业管理服务费，合理合法，本院予以支持，但经计算，费用应为11173元［312.54平方米×1.5元/平方米×（24个月-5天）］。被告辩称原告对其反映的事项未进行清除和修补，不理不睬，未尽到物业管理的义务，对此未能提供证据证明，本院难以采信。被告又辩称其与原告之间签订的《鸿景庄园前期物业服务协议书》，约定的服务期限是到2012年12月30日，虽然其没有原件，但同一时期购房的其他业主留存有原件，可以证明。本院认为，即使前期物业服务协议书曾约定服务期限至2012年12月底，但被告在服务期满后的2013年至2015年期间仍交纳了相应的物业管理服务费，在被告未能举证证明2012年之后由其他物业公司为鸿景庄园小区提供了物业服务、其交纳的物业管理服务费并非是交纳给原告、以及其或者业主委员会已明确拒绝接受原告后来提供的物业管理服务的情况下，双方也构成了事实物业服务合同关系，对被告的上述抗辩意见本院不予采信。被告另辩称原告与浙江宏磊补签的合同无效，双方是“母子”关系，存在恶意串通的行为，且原告主张服务延期至2017年，但小区业主委员会在2016年成立，原告也未与小区业主委员会签订合同。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，原告与浙江宏磊系关联公司并不是合同无效的法定情形。至于小区业主委员会未与原告签订合同，《物业管理条例》明确规定在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘前期物业服务企业，原告作为前期物业服务企业，无需与业主委员会签订前期物业服务合同。同时根据《物业管理条例》第十一条规定：“下列事项由业主共同决定：……(四)选聘和解聘物业服务企业……”，第十五条规定：“业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：……(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同……”，第二十六条规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”，选聘新的物业服务企业需要业主共同决定，业主委员会只是执行机构，因此业主委员会的成立并不意味着前期物业服务合同就自动终止了，也不意味着一定会更换物业服务企业，这需要业主大会经过一定的程序，对被告的上述抗辩意见本院不予采信。被告还辩称原告于2019年1月起诉2015年开始欠的物业费，诉讼时效已经超过了三年。本院认为，现有证据未能确切反映双方约定的物业费交纳时间，原告在提供了相应阶段（一般为一年）的物业管理服务后，有权随时催讨物业费，诉讼时效应从原告主张之日起计算。退一步讲，仅从被告的陈述来看，其原先每年都是电话打来才去交，那么至少是一年一交，对于2015年10月6日起的物业费，被告最早也应在2015年10月6日以后才交，从此时开始计算三年，到2018年10月5日止，而原告于2018年9月已通过在小区门口摆放通知牌向业主催讨，诉讼时效中断，应重新开始计算三年，原告于2019年2月向本院提交起诉材料，显然未超过三年的诉讼时效，对被告的上述抗辩意见本院亦不予采信。第一次庭审，被告经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，鉴于本案事实已查清，依法可作缺席判决。 依照《物业管理条例》第二十一条、第四十条、第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告汤骥应支付原告诸暨市绿苑物业管理有限公司关于诸暨市大唐街道鸿景庄园蓬莱××幢××的房地产自2015年10月6日起至2017年9月30日止的物业管理服务费11173元，款限本判决生效之日起十日内付清； 二、驳回原告诸暨市绿苑物业管理有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费80元，由被告汤骥负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 长  傅刘强 审 判 员  王 玲 人民陪审员  侯丽莎 二〇二〇年十二月九日 书 记 员  徐春燕