湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终12294号上诉人（原审被告）：宋立红，女，汉族，1980年10月9日出生，户籍地湖南省益阳市赫山区，现住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：贺俊华，男，汉族，1976年8月10日出生，住长沙市天心区，系宋立红配偶。被上诉人（原审原告）：深圳市卓越物业管理股份有限公司长沙分公司，住所地长沙市岳麓区望岳街道含光路**卓越蔚蓝海岸******。负责人:彭英，总经理。委托诉讼代理人：邹珊珊，女，汉族，1988年7月9日出生，住湖南省醴陵市，系公司员工。委托诉讼代理人：谭欣蕾，女，汉族，1977年2月20日出生，住长沙市雨花区，系公司员工。上诉人宋立红因与被上诉人深圳市卓越物业管理股份有限公司长沙分公司（以下简称“卓越物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初5392号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年11月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宋立红的上诉请求：1、请求撤销（2020）湘0104民初5392号民事判决书，改判上诉人不需向被上诉人支付物业管理费16572.18元，滞纳金1193.2元；2、判决被上诉人承担一、二审诉讼费。事实和理由：一审法院认定上诉人向被上诉人支付2018年1月至2019年3月的物业费系事实认定错误。上诉人与被上诉人于2012年2月5日签订的《前期物业管理服务协议》中约定的物业管理服务内容中包括安全防范义务，但被上诉人却未在2018年9月18日下午对十几名社会闲散人员进行阻止，导致其连续通过两道保安岗亭进入上诉人家中寻衅滋事达两个小时，期间没有一个物业管理人员、保安人员和巡逻人员出现，也没有启动任何应急预案。一审判决认为被上诉人不能提前防范此事件的发生亦不是上诉人管理失职显然是错误的。且上诉人未恶意拖欠物业费，在此事件发生之前的2018年8月30日才交过一次物业费，而被上诉人因物业服务差于2019年3月召开的业主大会上经超过三分之二业主的多数同意被辞退。综上，一审判决事实认定错误，应当予以改判。卓越物业公司辩称：1、上诉人指出有人员上门寻衅滋事长达两小时一事系上诉人与相邻业主B5-1邻里之间的纠纷，外来人员进入是物业门岗值班人员与B5-1业主核实后经业主同意才放行；2、上诉人说述无物业人员到场处理不符合事实，在当日12时40分左右，物业服务中心接到B5-1业主电话反映，阳台被相邻业主砸花瓶，随后物业中心安全负责人刘四峰到现场查看，经确认，B5-1与B5-2业主邻里因房屋加建事宜由冲突，且上诉人已报警，警察有到达现场处理，因有警务人员处理，物业没有处理，只是配合，有2018年9月18日当日值班记录为证据。卓越物业公司的一审诉讼请求：1、请求判令宋立红立即向原告支付物业服务费16572.18元（自2018年1月1日起计算至2019年3月31日止）；2、请求依法判令宋立红支付违约金1193.2元（自2018年1月1日起计算至2019年3月31日止，酌情按滞纳金的10%主张）；3、请求判令宋立红承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实如下：宋立红系位于长沙市岳麓区××别墅小区××房业主，该房屋建筑面积为290.74㎡。2012年2月5日，卓越物业公司与宋立红签订《前期物业服务协议》，由卓越物业公司对卓越麓山别墅小区提供物业服务。协议约定别墅区物业服务费标准为3.8元/月.平方米。物业服务费按月交纳，每月5日前交纳。逾期交费，除补交所欠物业费用外，还将加收以所欠物业费用为基数的每天千分之三的滞纳金。前述协议签订后，卓越物业公司一直为宋立红所在小区提供物业管理服务直至2019年3月31日止。2017年5月，卓越物业公司因宋立红没有交纳物业费向本院提起诉讼，宋立红在该案中抗辩称，在2014年发生连续两次被盗事件，与物业公司协商免除两年的物业费用。本院审理后认定双方已达成免除两年物业费用的协议，故判决由宋立红支付从2016年1月至2017年4月的物业费17884.32元。宋立红自2018年1月起一直未向卓越物业公司交纳物业管理费。2018年9月18日，小区B5-1房业主因装修改造与宋立红之间产生矛盾，后有十余人进入小区来到宋立红家附近。宋立红报警后，公安机关进行介入处理。宋立红欠缴物业费期间，卓越物业公司多次催促宋立红缴纳服务费用。上述事实，有卓越物业公司、宋立红的陈述、《前期物业服务协议》、收楼资料、催款通知、律师函等证据予以证明，一审法院予以确认。一审法院认为：卓越物业公司一直为卓越麓山别墅小区提供物业管理服务至2019年3月止，宋立红作为小区业主享受到卓越物业公司提供的物业服务，故宋立红有按时交纳物业服务费用的义务。宋立红抗辩称，其在2014年连续两次被盗、在2018年9月遭受社会人员上门骚扰，说明物业公司没有做到安全防范义务，故不应交纳物业费用。一审法院认为对于宋立红家被盗事件，卓越物业公司已免除其两年的物业费用，宋立红再以此为由拒绝交纳物业费用，于法无据。而宋立红所称的2018年9月份发生的骚扰事件系当天的突发事件且已由公安机关介入处理，但物业公司并不能提前防范此事件的发生，亦不是物业公司管理失职造成，故对宋立红的抗辩理由不予采信。故卓越物业公司主张宋立红应交纳从2018年1月1日至2019年3月31日止的物业管理费16572.18元（290.74㎡*3.8元/月.㎡*15月）的请求，应予以支持。关于宋立红应支付的违约金问题。因宋立红在没有正当理由可拒交物业费用的情形下，没有及时交纳物业费用已构成违约，应承担相应的违约责任。现卓越物业公司在合同约定的基础上主动降低违约金标准，要求宋立红承担违约金1193.2元，符合法律规定且在合理范围内，一审法院予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，一审法院判决如下：宋立红在本判决生效之日起十日内支付深圳市卓越物业管理股份有限公司长沙分公司物业服务费16572.18元及违约金1193.2元。本案案件受理费244元，减半收取122元，由宋立红负担。在二审中，双方当事人均没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为,本案二审的争议焦点为宋立红拒绝支付物业服务费的抗辩理由是否成立。本案中，卓越物业公司与宋立红签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应严格按照协议的约定履行义务，卓越物业公司依约提供了物业服务，有权依据合同收取物业服务费。关于宋立红提出卓越物业未尽到安全防范义务致使其于2018年9月18日遭受社会人员上门骚扰，故不应交纳物业服务费的上诉理由。本院认为，该骚扰事件系上诉人与B5-1房业主因装修改造产生矛盾所引起的纠纷，且该纠纷已由公安机关介入处理，卓越物业仅有协助公安部门加强治安防范的合同义务，且宋立红未提出证据证明该事件对其造成的损失，故宋立红不能以此为抗辩理由拒绝交纳物业服务费，一审法院判令宋立红向卓越物业公司支付物业管理费16572.18元并无不当，本院予以维持。关于宋立红是否应向卓越物业公司支付违约金1193.2元，本院认为，宋立红未按照前期物业服务合同约定按时交纳物业服务费用构成违约，应当支付相应的违约金，考虑到卓越物业公司已经在合同约定基础上主动降低了其违约金标准，其主张的违约金有事实和法律依据，故一审法院支持卓越物业公司关于违约金的诉讼请求并无不当，应当予以维持。综上所述，上诉人宋立红的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费244元，由上诉人宋立红负担。本判决为终审判决。审判长 张 訸审判员 周平平审判员 孙一中二〇二〇年十二月二日法官助理刘思明书记员杨丹附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。