湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终9378号上诉人（原审被告）：湖南省桃林园酒业有限公司，住所地：湖南省新化县科头乡农林村**。法定代表人：肖时顺，总经理。委托诉讼代理人：俞奇沐，湖南芙蓉律师事务所律师。被诉人（原审原告）：湖南水目木商务管理有限公司，住所地：湖南省长沙市雨花区高桥街道高石坝小区****。法定代表人：屈东森，总经理。委托诉讼代理人：周小海，湖南寻壹律师事务所律师。委托诉讼代理人：高源鸿，湖南寻壹律师事务所律师。上诉人湖南省桃林园酒业有限公司（以下简称桃林园酒业公司）因与被上诉人湖南水目木商务管理有限公司（以下简称水目木公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2020）湘0111民初1255号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人湖南省桃林园酒业有限公司向本院提出上诉请求：1.请求依法撤销湖南省长沙市雨花区人民法院（2020)湘0111民初1255号民事判决第一项，并予以改判，驳回被上诉人的诉讼请求；2.判令被上诉人承担一审、二审诉讼费用。事实与理由：一、上诉人与被上诉人之间对全部租赁物的计租期间应当为2018年2月1日至2019年6月1日，原审判决对此基本事实认定错误。1.双方签订的定租协议书虽约定2017年11月18日计租，但因被上诉人招商不顺，被上诉人通过与上诉人所在的协会组织商议发出公开通知，自农创园开园之日起开始计租，即从2018年2月1日开始计租；2.三个月的装修和开业准备时间与被上诉人给予的17个月免租期不是同一个期限，不应混同。3.上诉人在2019年6月1日已经全部交付租赁物的全部钥匙，并搬离租赁物钥匙。二、上诉人应当完全享有《中部国际农创园定租协议书》约定的17个月免租期，无需再另行支付租金。原审判决对此事实认定错误，导致适用法律错误，应予以改判。三、上诉人与被上诉人租赁合同的解除，被上诉人存在重大过错，被上诉人无权将上诉人缴纳的30000元履约保证金作为违约金处理，原审判决对此基本事实认定错误，导致适用法律错误，应予以改判。综上，本案中上诉人就全部租赁物的计租时间为2018年2月1日至2019年6月1日，共计16个月，减去17个月免租期，上诉人无需交付任何租金。同时，上诉人并不存在协议书约定应当支付违约金的情形，被上诉人无理由没收上诉人支付的履约保证金。原审判决对案件基本事实认定错误，导致适用法律错误，应依法予以撤销，驳回被上诉人的一审诉讼请求。被上诉人水目木公司答辩称：一、宣传手册上的内容属于邀约邀请，不产生合同责任；二、被上诉人已依照宣传手册以及湖南省发改委的可行性研究报告的批复按计划有序推进农创园的建设和招商服务工作，并不存在有任何虚假宣传行为；三、宣传手册的内容与上诉人依照定租协议履行支付租金的义务无关；四、上诉人因自身原因经营不善，应按协议约定支付租金。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。水目木公司向一审法院起诉请求：1.解除水目木公司与桃林园酒业公司签订的《中部国际农创园定租协议书》；2.桃林园酒业公司搬出并返还租用商铺；3.桃林园酒业公司支付从2017年11月18日起至2019年12月17日止的租金643045元以及从2019年12月17日起至实际搬出并返还商铺之日止的租金，扣除已缴纳的30000元租金和10000元装修押金，以上合计603045元；4.桃林园酒业公司承担本案的全部诉讼费用。一审过程中，水目木公司明确第1项诉讼请求中《中部国际农创园定租协议书》自判决生效之日起解除；第二项诉讼请求中的643045元租金计算公式为（197.86㎡×130元/㎡/月×25个月），2019年12月18日之后的租金计算标准为130元/㎡/月；第三项诉讼请求的租金起算日期存在笔误，更正为从2019年12月18日起至实际搬出并返还商铺之日止。一审法院查明事实：2016年7月8日，李其斌、陈智刚分别与湖南省新高桥商务管理有限公司签订了《高桥村高石坝小区统一招商委托租赁协议书》，协议书约定李其斌将其所有的位于长沙市雨花区××街道××小区××栋××号××楼；陈智刚将其所有的位于长沙市雨花区××街道××小区××栋××号××楼分别授权湖南省新高桥商务管理有限公司统一规划设计、统一投资改造、统一装饰装修、统一宣传推广、统一招商和运营管理等，授权委托期限自2016年7月8日起至2028年10月31日止。协议书还约定了租金费用等内容。2016年7月19日，湖南省新高桥商务管理有限公司（甲方）与水目木公司（乙方）签订《湖南省长沙市雨花区高桥街道高桥村高石坝小区资产委托经营管理合同》1份，合同约定：“（一）甲方将项目区域内的相关资产在本合同约定期限内全权委托给乙方进行统一规划设计、统一二次改造、统一装饰装修、统一宣传推广、统一招商和运营工作，由乙方整体性地打造中部国际农创园。（二）本合同项下所指资产是指位于湖南省长沙市雨花区××街道××村××小区××房××楼房屋（均含全部公共部分和公摊面积），以及《中部国际农创园项目红线图》标示范围内的全部道路、公共地面、公共基础设施和其他所有附属设施等。甲方授权乙方委托经营管理资产的期限自本合同签订之日开始起算，至2028年10月31日止，第一、二、三年的面积使用单价均为70元／㎡，自第四年开始，以每年为一个周期对面积使用单位进行调整，调整比率为在上一年度面积使用单位的基础上增加8%。（三）自本协议签订之日起至2016年10月31日期间为乙方开业筹备期，开业筹备期内乙方免费对本合同项下所有资产进行改造、使用和经营，无需向甲方支付任何固定收益，乙方自2016年11月1日开始计付固定收益。”合同还约定了其他事项。水目木公司和湖南省新高桥商务管理有限公司在合同落款处签字盖章，长沙市雨花区高桥街道办事处作为合同鉴证方在合同落款处签字签章。2017年7月30日，水目木公司（甲方、招商方）与桃林园酒业公司（乙方、定租方）签订《中部国际农创园定租协议书》1份，协议约定：“（一）乙方承租甲方管理的商铺位置为A83栋101、102号商铺；承租商铺面积197.86㎡（98.93㎡/个×2个）；A83栋101号商铺租赁价格为140元/㎡/月，A83栋102号商铺租赁价格为120元/㎡/月。（二）招商优惠政策为减免17个月门面租金。（三）商铺计租时间自2017年11月18日起至2020年11月17日止，本协议签署日至计租开始日前为乙方开业准备期，甲方给予乙方优惠使用，不计算租金。（四）本协议书签订时，乙方应缴纳租赁履约保证金30000元、装修保证金10000元，租赁期限届满，且正式租赁合同项下之所有义务全部履行完毕后，甲方将租赁履约保证金、装修保证金余额均免息退还给乙方。（五）乙方承租商铺合同期内租金共计488714元，本协议签订的同时，乙方向甲方支付第一期3个月租金77165元。（六）乙方需在2017年11月18日前完成装修和其他相关开业前准备工作，甲方保证给予乙方不低于3个月的装修及开业准备时间，若时间不足，计租时间相应顺延。”双方在协议书中还约定了其他事项。签订合同时，桃林园酒业公司缴纳了履约保证金30000元、装修保证金10000元，并预交了30000元租金。桃林园酒业公司缴纳装修保证金时水目木公司将A83栋101、102号商铺的钥匙交付给桃林园酒业公司,桃林园酒业公司之后再未缴纳租金，水目木公司遂诉至一审法院，要求判如所请。一审法院另查明：一、A83栋101、102号商铺共计有9扇卷闸门，其中4扇卷闸门系进出商铺的卷闸门。桃林园酒业公司于2019年6月向水目木公司的工作人员交付该4扇卷闸门中的3把钥匙；水目木公司的工作人员于2020年1月17日收到桃林园酒业公司邮寄过来的钥匙1把，该钥匙系该4扇卷闸门中的水目木公司最后交付的钥匙，该把钥匙对应的铺面系独立空间，占铺面总面积的四分之一。二、涉案的中部（国际）农创园项目于2018年2月1日正式对外开园，开园前，包括桃林园酒业公司在内的所有商铺并未进行封闭管理，仍可以对外销售经营。一审法院认为：涉案商铺所有权人李其斌、陈智刚分别与湖南省新高桥商务管理有限公司签订《高桥村高石坝小区统一招商委托租赁协议书》，以及湖南省新高桥商务管理有限公司与水目木公司签订《湖南省长沙市雨花区高桥街道高桥村高石坝小区资产委托经营管理合同》后，水目木公司依法取得管理A83栋101、102号商铺的权利。据此，水目木公司与桃林园酒业公司签订的《中部国际农创园定租协议书》合法有效，当事人应当按照约定全面履行合同义务。2020年1月17日，水目木公司收到桃林园酒业公司邮寄的A83栋101、102号商铺的最后1把钥匙后，A83栋101、102号商铺已全部交由水目木公司管理，双方签订的《中部国际农创园定租协议书》事实上已解除，故一审法院不再处理水目木公司要求解除合同的诉请，并对水目木公司要求桃林园酒业公司搬离涉案铺面的诉请不予支持。本案中，双方对《中部国际农创园定租协议书》中免租期的理解有争议，一审法院认为合同条文的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定合同条文的含义。协议书虽约定水目木公司减免桃林园酒业公司17个月租金，但水目木公司愿意给予17个月免租期系基于合同在全部租赁期内均得到履行的合同目的，否则有违诚信原则，据此，一审法院将根据桃林园酒业公司实际租期与全部租期的比例计算桃林园酒业公司实际享有的免租期。关于涉案商铺租期问题，协议书虽未明确约定，但根据协议书关于“商铺计租时间自2017年11月18日起至2020年11月17日止，本协议签署日至计租开始日前为乙方开业准备期，甲方给予乙方优惠使用，不计算租金”的内容，一审法院认定涉案商铺租期为自2017年7月30日协议签订之日起至2020年11月17日止，共计1206日。桃林园酒业公司主张应从2018年2月1日中部（国际）农创园项目正式开园之日起计算租期，但开园前包括桃林园酒业公司在内的所有商铺并未进行封闭管理，仍可以对外销售经营，故一审法院对桃林园酒业公司的该主张不予支持。此外，根据市场交易习惯，出租方给予承租方免租期主要是给予承租方装饰装修和正式开业前的准备时间，故一审法院认定协议书约定的自2017年7月30日起至2017年11月18日止的开业准备期计入协议书约定的17个月免租期内，不再另行计算免租期。根据桃林园酒业公司分两次交钥匙的时间，一审法院认定涉案商铺四分之三部分的实际租期为671日（2017年7月30日至2019年6月1日），对应的免租期为283日（17×30×671÷1206），桃林园酒业公司应缴纳该部分面积的租金为249501.46元[（140元/㎡/月+120元/㎡/月）÷2×197.86㎡×75%÷30日×（671日-283日）]；涉案商铺四分之一部分的实际租期为901日（2017年7月30日至2020年1月17日），对应的免租期为381日（17×30×901÷1206），桃林园酒业公司应缴纳该部分面积的租金为111461.13元[（140元/㎡/月+120元/㎡/月）÷2×197.86㎡×25%÷30日×（901日-381日）]，据此，桃林园酒业公司应支付水目木公司租金共计360962.59元（249501.46元+111461.13元），扣除被告已缴纳的30000元租金和10000元装修保证金，桃林园酒业公司还应支付水目木公司租金320962.59元（360962.59元-30000元-10000元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百二十五条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、湖南省桃林园酒业有限公司于本判决生效之日起7日内支付湖南水目木商务管理有限公司租金320962.59元；二、驳回湖南水目木商务管理有限公司的其他诉讼请求。本案一审案件受理费9830元，因适用简易程序减半收取4915元，由湖南省桃林园酒业有限公司负担。二审期间，被上诉人水目木公司向本院提交了两组证据，即证据一、农创园照片；证据二、关于园区的新闻报道；拟证明水目木公司经营的园区经济持续发展，并未像上诉人所述存在虚假宣传以及其他行为。上诉人对两组证据的关联性有异议，两组证据的形成于双方租赁合同终止之后，且晚于发改委文件承诺的两年期限内，不能证明其以向上诉人履行了其建设电商引流和特色项目的承诺，故对其关联性不予认可。本院认为，上述两证据均形成于本案租赁合同终止后，且达不到被上诉人所主张的证明目的，故本院不予采信。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，结合庭询以及双方诉辩情况，本案二审双方主要争议焦点在于：一、被上诉人是否存在虚假宣传的情况；二、上诉人交付租赁物的具体时间；三、免租期的具体期限。一、关于被上诉人是否存在虚假宣传的问题。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，上诉人桃林园酒业公司虽主张被上诉人水目木公司存在虚假宣传的情况，但其提供的证据不足以证明水目木公司在招商过程中存在虚假宣传的事实，故本院对上诉人桃林园酒业公司的该上诉人理由不予支持。二、关于上诉人交付租赁物的具体时间问题。本案中，双方均认可其于2019年6月1日交付了大部分钥匙，双方的分歧主要在于2020年1月17日邮寄最后一片钥匙的具体原因，上诉人认为是因被上诉人遗失了该片钥匙，因此其把备用钥匙邮寄给被上诉人。被上诉人认为是上诉人在此之前未交付该把钥匙。本院认为，上诉人并无证据证明其已经交付了全部门的钥匙，故本院对上诉人的该上诉理由不予采纳。三、关于免租期的具体期限问题。上诉人认为计租期限应从2018年2月1日开始，三个月的装修和开业准备时间不应算入免租期，故其不应再支付租金。本院认为，上诉人并无证据证明被上诉人曾承诺计租期限从2018年2月1日开始计算，因此，本院对上诉人的该主张不予支持。本院认为，根据涉案合同相关条款、一般的交易习惯及诚信原则，水目木公司给予免租期一般是以合同约定的全部租赁期得到履行为前提，且出租方给予承租方免租期主要是给予承租方装饰装修和正式开业前的准备时间，因此，一审法院根据桃林园酒业公司实际租期与全部租期的比例计算向显锋实际享有的免租期，且将自2017年7月30日起至2017年11月18日止的装修和开业准备期计入协议书约定的17个月免租期并无不当，本院予以支持。上诉人的该上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人桃林园酒业公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费用6114元，由上诉人湖南省桃林园酒业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨文滔审判员  程 婧审判员  谢 晋二〇二〇年十二月二十一日法官助理周政国书记员李峻屹附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。