昆明铁路运输法院 民 事 判 决 书 （2020）云7101民初342号 原告：东方航空云南有限公司。住所：云南省昆明市官渡区昆明长水机场长港中路。 法定代表人：周启民，该公司董事长。 委托诉讼代理人：金曦、吕云，云南微行律师事务所律师。 被告：云南福利投资管理有限公司。住所：云南省昆明市官渡区巫家坝机场业务****。 法定代表人：柳成艳，该公司董事长。 被告：昆明旭鼎企业管理有限公司。住。住所：云南省昆明市官渡区巫家坝国际机场现场业务****1001-1005/div> 法定代表人：李振文，该公司董事长。 两被告共同的委托诉讼代理人：李红，云南入世律师事务所律师。 原告东方航空云南有限公司（以下简称“东航云南公司”）与被告云南福利投资管理有限公司（以下简称“福利公司”）、昆明旭鼎企业管理有限公司（以下简称“旭鼎公司”）房屋租赁合同纠纷一案，昆明市官渡区人民法院于2020年6月4日立案后，作出（2020）云0111民初7539号民事裁定书，将案件移送本院。本院于2020年9月22日立案后，依法适用普通程序，于2020年12月1日公开开庭进行了审理。原告东航云南公司的委托诉讼代理人吕云，被告福利公司、旭鼎公司的委托诉讼代理人李红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告东航云南公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告福利公司于2013年7月31日签订的《房屋出租合同》、与福利公司、旭鼎公司于2017年9月28日签订的《房屋出租合同补充协议》于2018年3月1日解除；2.判令二被告腾还位于昆明巫家坝机场现场业务楼2楼房屋及附属停车场，并拆除停车场全部地上建筑物，恢复原状；3.判令二被告支付欠付的租金和占用费，并按照欠付金额30%计算违约金：（1）2015年2月1日至2020年3月15日累计拖欠的租金及占用费共计6950528元，违约金2085158元；（2）2020年3月16日至实际腾还剩余租赁物之日止，按1646元/日计算的占用费及违约金；4.判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2013年7月31日，原告东航云南公司与被告福利公司签署《房屋出租合同》，约定将位于昆明市巫家坝国际机场的现场业务楼及附属停车场，建筑面积6898.8㎡，附属停车场约8000㎡，租赁给福利公司使用，房屋首年租金为238万元，其余各年租金从签订合同次年起按比例逐年递增，2014年度至2017年度逐年递增比例为6%。租赁费用实行半年预缴方式，交纳日期为上一半年度年度租金到期前15日内，在规定时限内主动交纳下半年度的租赁费用。合同第十二条对违约金进行了详细约定。2017年9月28日，因福利公司拖欠租金，原告东航云南公司与被告福利公司、旭鼎公司共同签订《房屋出租合同补充协议》，约定旭鼎公司对《房屋出租合同》项下的全部债务与福利公司共同承担连带清偿责任，二被告承诺于补充协议签订3个月内一次性支付全部应付租金。2018年1月30日，因案涉租赁房屋纳入拆迁范围，原告东航云南公司委托律师向被告发送《律师函》，要求二被告根据《房屋出租合同》第九条的约定，于2018年3月1日终止合同及补充协议，并立即交还租赁物。二被告于2018年6月27日、10月18日及2019年8月22日分批次交还部分租赁房屋，现尚有2楼整层房屋及附属停车场仍未交还，二被告违背停车场使用用途，违法私自建盖了羽毛球馆。因二被告拖欠租金及占用费未付，原告多次催要未果，为维护原告的合法权益，诉至法院。 被告福利公司、旭鼎公司辩称：1.原告东航云南公司无权出租案涉房屋，虽然原告持有案涉租赁房屋的房产证，但土地证的所有权人是东航集团，并非原告东航云南公司，且目前案涉房屋所在土地已交由昆明市政府统一开发，原、被告双方签订的《房屋出租合同》《房屋出租合同补充协议》未经过昆明市国土资源局及昆明市房产管理处批准，原告将案涉房屋出租的行为违反了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第44条、第45条的规定，该两份合同不具备法律效力，属于无效合同；2.因被告承租房屋后未能按原计划用途使用租赁房屋开办医院，故2013年7月31日至2015年6月17日期间的租金不应支付。2015年6月18日至2018年3月1日期间的租金应当支付，但支付的对象究竟是原告还是昆明市政府需要进一步明确。2018年3月1日之后，因被告对所承租的房屋进行了装修，在原告东航云南公司与二被告未就装修补偿达成协议的情况下，二被告才未将房屋全部交还，对于2018年3月1日至今的房屋占用费不应支付，拖欠租金的滞纳金也不应支付；3.二被告愿意配合拆迁，但投入的房屋装修装饰的费用应补偿给二被告；4.案涉房屋的经营受到2020年初新冠肺炎疫情影响，请求法院减免租金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。二被告对原告东航云南公司提交的工商登记信息、《房屋出租合同》《房屋出租合同补充协议》、房屋所有权证、土地证、律师函、房屋及土地征收工作律师函发送（送达）记录、房屋回收记录、支付凭证、追缴合同欠款通知书、风险告知函、合同款项缴款通知书、复函、租金催缴及腾房通知书、确认书、《关于巫家坝羽毛球馆使用管理情况说明的函》无异议；原告对二被告提交的昆明巫家坝机场东航现场业务楼房屋资产整体租赁项目招、投标文件、《中标通知书》《房屋出租合同》《房屋出租合同补充协议》《情况专报》《巫家坝片区开发建设总指挥部办公室文件》（市巫指办2018[7]号）《关于同意将现场业务楼出租的申请》《关于转让租赁合同权利和义务的申请》《关于对“昆明益康医院项目”初步选址征求意见的函》《关于的回复意见》无异议，本院对上述证据予以确认并在卷佐证，原、被告双方对上述证据所持的不同意见，本院将进行综合评述。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的租金及占用费统计表，欲证明二被告拖欠租金及占用费的金额，被告不认可，认为该组证据系原告单方面统计制作，不能作为证据使用，本院认为，该证据中租金及占用费的计算方式符合原、被告双方的合同约定，予以确认。2.二被告提交的《云南福利投资管理有限公司（昆明旭鼎企业管理有限公司）关于清退租户、退回房屋和土地资产的回函》，欲证明案涉房屋不能满足租赁用途，合同目的无法实现，原告对该证据的合法性及证明目的不予认可，认为被告要将案涉租赁房屋改造为民营医院未获得相关部门审批与出租方无关。本院认为，该证据系被告单方出具，并未送达原告东航云南公司，没有得到原告的认可，故对该证据不予确认。3.二被告提交的《云南省国资委、云南省发展和改革委员会、云南省财政厅、云南省商务厅、云南省机关事务管理局关于印发贯彻落实支持实体经济发展鼓励减免房租政策实施细则的通知》（云国资财管[2020]125号文件），欲证明受疫情影响，云南省国有企业和相关部门应根据该文件对出租房屋予以租金减免，原告认为该规定不适用于原告。本院对该证据的真实性、合法性予以认可，对关联性及证明目的予以综合评述。4.二被告提交的《昆明市巫家坝片区中国东方航空集团公司项目国有土地及其他地上建构（筑）物征收补偿方案》，欲证明原告应对二被告的装饰装修价值予以补偿，并在租金及房屋占用费中予以抵扣，原告认为该证据没有加盖公章，不予认可，本院认为，该证据无原件核对，证据来源不明，不符合证据标准，故对该证据不予确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年7月31日，东航云南公司作为甲方与乙方福利公司签订《房屋出租合同》，约定原告东航云南公司将位于昆明市巫家坝国际机场的现场业务楼及附属停车场租赁给被告福利公司使用，写字楼一至五楼建筑面积6898.8㎡，附属停车场约8000㎡，房屋首年租金为238万元，其余各年租金从签订合同次年起按比例逐年递增，2014年度至2017年度逐年递增比例为6%。合同第二条约定，“租赁费用实行半年预缴方式，交纳日期为上一半年度年度租金到期前15日内，在规定时限内主动交纳下半年度的租赁费用。”合同第七条第四款约定，“乙方不得改变承租房屋的内部结构。如进行装修或添设对房屋结构有影响的设备时，必须事先征得甲方书面同意后方可施工。……租赁期满后或因乙方责任导致退租、合同解除的，除双方另有约定外，甲方有权选择以下权利中的第1种：（1）依附于房屋的装修设备应无偿归甲方所有。装修完成后，非出于满足租赁用途需要的合理原因，乙方不得对依附于房屋的装修进行拆改、破坏。”合同第十二条约定，“1.租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同当年年租金的30%向甲方支付违约金……（4）拖欠租金达30日……4.乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的3倍支付违约金……”。2014年11月29日，被告福利公司将其租赁的停车场租给案外人用于建盖羽毛球场。2015年6月17日，被告福利公司以书面方式向原告东航云南公司申请将案涉租赁房屋出租，原告于当日书面同意了被告福利公司的申请。2017年9月28日，原告东航云南公司与被告福利公司、旭鼎公司共同签订《房屋出租合同补充协议》，约定被告福利公司、旭鼎公司作为原《房屋出租合同》的共同承租人，共同享受并承担《房屋出租合同》中约定的承租人应履行的全部合同权利和义务。同时，补充协议第二条约定，“福利公司在《房屋出租合同》项下现应付截至2018年1月31日的租金人民币5482571.82元。福利公司与旭鼎公司承诺于本补充协议签订后三个月内一次性支付全部应付租金。福利公司与旭鼎公司对《房屋出租合同》项下的全部债务及相关《房屋出租合同》责任共同承担连带清偿责任”。2018年1月30日，因案涉租赁房屋被纳入征地拆迁改造范围，原告东航云南公司委托律师向被告发送《律师函》，要求二被告根据《房屋出租合同》第九条的约定，于2018年3月1日终止合同，并交还租赁物，被告旭鼎公司法定代表人李振文于2018年1月30日签收了原告发出的《律师函》。2018年8月2日，被告福利公司向原告东航云南公司出具《确认书》，确认《房屋出租合同》于2018年3月1日终止。被告福利公司于2018年6月27日归还三楼、五楼全层，四楼14间；于10月18日归还一楼全层；于2019年8月22日归还四楼剩余房屋；现二被告还有二楼整层房屋及附属停车场未交还原告东航云南公司。截止2018年3月1日，二被告共欠付租金432.0827万元，自2018年3月2日至2020年9月22日，二被告欠付房屋占用费284.2351万元。 另查明：案涉租赁房屋所有权人为东方航空云南有限公司，土地使用权人为中国东方航空集团公司。 根据原、被告双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、原告是否有权出租案涉房屋；二、二被告是否构成违约，是否应该向原告支付租金、房屋占用费、违约金以及上述费用的金额如何确定。 关于原告是否有权出租案涉房屋的问题，二被告提出原告东航云南公司无权出租案涉房屋，又提交了《情况专报》，认为目前案涉房屋所在土地已交由昆明市政府统一开发，原、被告双方签订的《房屋出租合同》《房屋出租合同补充协议》未经过昆明市国土资源局及昆明市房产管理处批准，原告将案涉房屋出租的行为违反了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条的规定，该两份合同不具备法律效力，属于无效合同。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条，“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”的规定，原告东航云南公司是案涉出租房屋房产证登记的所有权人，有权对案涉房屋作出处分。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定，“合同法第五十二条第（五）项的‘强制性规定’是指效力性强制性规定”，本院认为，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条并未明确规定违反该规定的合同为无效合同，其仅仅是针对划拨土地的管理性规定，不能作为评判合同效力的依据。所以，原、被告双方签订的《房屋出租合同》《房屋出租合同补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律的强制性规定，为有效合同，原告有权对案涉房屋出租，双方当事人应当按照合同约定履行义务，本院对二被告提出原告无权处分案涉房屋以及合同无效的抗辩意见不予采纳。关于原告提出要求确认双方签订的《房屋出租合同》《房屋出租合同补充协议》已于2018年3月1日解除的诉讼请求，二被告当庭表示合同自始无效，不存在何时解除的问题。本院认为，根据原告提交的证据，原、被告双方对《房屋出租合同》《房屋出租合同补充协议》于2018年3月1日终止已经达成了一致意见，故本院对原告的该项诉讼请求予以支持。 关于二被告是否构成违约，是否应该向原告支付租金、占用费、违约金以及上述费用的金额如何确定的问题。本案中，二被告辩称承租房屋后未能按原计划用途使用租赁房屋开办医院，故2013年7月31日至2015年6月17日期间的租金不应支付；2015年6月18日至2018年3月1日期间的租金应当支付，但对支付的对象需要进一步明确；2018年3月1日之后，因原告东航云南公司与二被告未就装修补偿达成协议，所以二被告才未将房屋全部交还，对于2018年3月1日至今的占用费，二被告认为不应支付。对于二被告提出承租房屋后无法开办医院，合同目的无法实现，故不应支付2013年7月31日至2015年6月17日期间的租金的意见，本院认为，原告东航云南公司对案涉房屋招标，被告福利公司以“云南省工商康复医疗中心办公大楼”项目投标并中标，之后双方签订了《房屋租赁合同》，被告福利公司在得知案涉房屋无法开办医院后，没有要求与原告解除合同，而是在2015年6月17日向原告提交书面申请要求将案涉房屋予以转租；同时，根据二被告认可的《关于巫家坝羽毛球馆使用管理情况说明的函》证实，2014年11月29日，被告福利公司就将其承租的停车场另行租给案外人使用，综上，二被告提出因承租的房屋无法开办医院，合同目的无法实现，不应支付2013年7月31日至2015年6月17日期间租金的抗辩理由无法成立。对于二被告提出2015年6月18日至2018年3月1日期间的租金应当支付，但支付的对象究竟是原告还是昆明市政府需要进一步明确的抗辩，本院认为，原告东航云南公司至今仍是案涉出租房屋的所有权人，二被告承租并实际使用了案涉房屋，应向房屋所有权人支付租金，本院对二被告的抗辩意见不予采纳。对于2018年3月1日至今的占用费，二被告提出因案涉房屋即将被拆迁，原告与二被告未就装修补偿问题达成一致意见，故不应支付占用费。本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》第七条第四款对装修事宜有明确约定，实行“来建去丢”，故二被告在继续使用二层房屋及停车场的情况下，以装修补偿未达成一致意见为由提出不支付占用费的抗辩理由无法成立。综上，本院认为，二被告以各种理由拖欠支付租金及房屋占用费的行为构成违约，二被告应向原告支付欠付的租金、房屋占用费，并按照双方的约定承担违约责任，本院对原告要求二被告支付2018年3月1日前的租金及合同解除后的占用费的诉讼请求予以支持。关于租金的数额如何确定的问题，由于原、被告双方的《房屋租赁合同》已于2018年3月1日解除，故在合同解除前发生的租赁房屋费用应按照租金计算。原被告双方在补充协议第二条明确了截至2018年1月31日的租金为5482571.82元，加上2018年2月1日至3月1日的租金，减去二被告交纳的60万元保证金，即为2018年3月1日前二被告应向原告支付的租金金额。根据双方《房屋租赁合同》第五条关于租金逐年递增6%的约定，2017年7月31日至2018年7月30日的年租金应为300.4695万元（238万元×1.06?，n=4），平均到日租金为0.8232万元（300.4695万元÷365日），2018年2月1日至3月1日期间共有29日，故在此期间的租金为23.8728万元（0.8232万元/日×29日）；同时，经原被告双方确认，自签订《房屋租赁合同》补充协议后，被告旭鼎公司共向原告东航云南公司支付租金80.0473万元；综上，2018年3月1日合同解除前被告应支付的租金数额为512.13万元（548.2572万元＋23.8728万元﹣60万元），扣减已支付的80.0473万元，二被告还欠原告租金432.0827万元未付。关于合同解除后占用费的数额如何确定的问题，由于二被告分批次归还了部分房屋，故对占用费的计算需要根据其归还房屋的时间分段、按实际使用面积的比例计算，因此时合同已经解除，故占用费的计费标准参照合同解除时，即2018年3月1日时日租金的标准0.8232万元计算。被告福利公司于2018年6月27日归还三楼、五楼全层，四楼14间，2018年3月2日至6月26日期间共117日，占用费为96.3144万元（0.8232万元/日×117日）；于10月18日归还一楼全层，2018年6月27日至10月17日期间共113日，实际占用总租赁房屋面积的50%，占用费为46.5108万元（0.8232万元/日×113日×50%）；于2019年8月22日归还四楼剩余半层房屋，2018年10月18日至2019年8月21日期间共308日，实际占用总租赁房屋面积的30%，占用费为76.0637万元（0.8232万元/日×308日×30%）；2019年8月22日后，二被告仍有二楼全层及停车场未腾还给原告，二层房屋占整栋租赁房屋的20%，故日租金为0.1646万元（0.8232万元/日×20%），截止原告向本院起诉之日2020年9月22日期间共397日，占用费为65.3462万元（0.1646万元/日×397日）；综上，自2018年3月1日合同解除后到原告向本院提起诉讼之日，即2020年9月22日止，二被告应付占用费为284.2351万元（96.3144+46.5108+76.0637+65.34 62）。同时，因二被告提出受新冠肺炎疫情影响要求减免占用费的抗辩，本院综合考虑案件情况，对二被告的抗辩予以采纳，酌情减免二被告自2020年2月1日至7月31日共六个月（182日）的占用费29.9572万元（0.1646万元/日×182日），二被告还应向原告支付占用费254.2779万元（284.2351-29.9572）。综上，二被告欠付租金432.0827万元，应付占用费254.2779万元。关于违约金的数额如何确定的问题。根据原、被告双方在《房屋租赁合同》第十二条第一款第四项的约定，被告福利公司拖欠支付租金的，应按照合同当年年租金的30%向原告东航云南公司支付违约金。本院认为，二被告在正常使用租赁房屋的情况下以各种理由拖欠支付租金的行为构成违约，应按照合同的约定向原告东航云南公司支付违约金，因双方的合同在2018年3月1日解除，在此之前二被告共欠付原告租金432.0827万元，故二被告应按照合同中对违约金的约定，向原告支付违约金129.6248万元（432.0827万元×30%），本院对原告要求二被告支付租金的违约金的诉讼请求予以支持。由于双方的合同已于2018年3月1日解除，之后二被告继续占用租赁房屋的占用费应参照合同解除时日租金的计算标准进行计算，但合同解除后原、被告双方未就二被告拖欠占用费是否应承担违约责任达成新的协议，故本院认为原告要求二被告对合同解除后欠付占用费承担违约责任没有合同依据，对原告要求二被告支付占用费的违约金的诉讼请求不予支持。关于原告要求二被告腾还二层房屋及停车场并拆除停车场全部地上建筑物，恢复原状的诉讼请求，二被告当庭表示愿意配合政府的拆迁工作，本院对原告的该项诉讼请求予以支持。关于二被告提出原告应就其所做装修装饰予以补偿的抗辩，本院认为，根据《租赁房屋合同》合同第七条第四款对于装修装饰的约定，二被告所做的装修设备应无偿归原告所有，故对二被告的抗辩意见不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十三条、第二百二十七条，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、原告东方航空云南有限公司与被告云南福利投资管理有限公司于2013年7月31日签订的《房屋出租合同》、原告东方航空云南有限公司与被告云南福利投资管理有限公司、昆明旭鼎企业管理有限公司于2017年9月28日签订的《房屋出租合同补充协议》于2018年3月1日解除； 二、被告云南福利投资管理有限公司、昆明旭鼎企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内将位于昆明市的停车场恢复原状，将业务楼2楼的房屋及附属停车场交还原告东方航空云南有限公司； 三、被告云南福利投资管理有限公司、昆明旭鼎企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告东方航空云南有限公司支付2015年2月1日至2018年3月1日期间的租金432.0827万元； 四、被告云南福利投资管理有限公司、昆明旭鼎企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告东方航空云南有限公司支付2015年2月1日至2018年3月1日期间的违约金129.6248万元； 五、被告云南福利投资管理有限公司、昆明旭鼎企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告东方航空云南有限公司支付2018年3月2日至2020年9月22日期间的房屋占用费254.2779万元，以及2020年9月22日起至实际腾还案涉租赁房屋及停车场之日止的房屋占用费（按每日0.1646万元计付）； 六、驳回原告东方航空云南有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费75739元，由被告云南福利投资管理有限公司、昆明旭鼎企业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于昆明铁路运输中级法院。 本判决生效后，一方当事人不履行的，另一方可以在本判决书指定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。 审 判 长  阳 睿 审 判 员  王 箫 人民陪审员  罗利萍 二〇二〇年十二月二十四日 书 记 员  刘江琴