云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云03民终2772号上诉人（原审原告）：沈睿，女，1955年7月27日出生，汉族，陆良县人，公司员工，住昆明市盘龙区。委托代理人：王爱金，云南旭博律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审被告）：刘玉梅，女，1982年1月18日出生，汉族，昆明市西山区人，无业，住麒麟区。上诉人沈睿因与被上诉人刘玉梅房屋租赁合同纠纷一案，不服麒麟区人民法院（2020）云0302民初3615号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。沈睿上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：1、一审认定刘玉梅将商铺钥匙和水卡交给物管，属认定事实错误。2、一审适用法律错误，应当支持全部租金的诉讼请求。3、一审判决违约金过低，应当参照民间借贷年利率24%计算违约金。被上诉人刘玉梅答辩称：一审认定刘玉梅将商铺钥匙及水卡交给物业属实。一审适用法律无误。刘玉梅已经承担了3万的违约金，其余不合理费用不应再承担，并要求沈睿补开发票。沈睿向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告签订的《商铺租赁合同》，交还商铺卷帘门钥匙；2、判令被告支付2019年6月22日至2020年5月21日共计11个月的商铺租金182811.2元，扣除履约保证金30000元，实际支付房屋租金152811.2元；3、判令被告按《合同》约定，承担超期付款每日0.3%的违约金，违约金的赔付为应支付本金152811.2元自2019年6月21日起至还清款项之日止；4、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告对诉请第2项变更为：判令被告支付2019年6月22日至2020年6月21日共计12个月的商铺租金199430.4元，扣除履约保证金30000元，实际支付房屋租金169430.40元；诉请第3项变更为：判令被告按《合同》约定，承担超期付款每日0.3%的违约金，违约金的赔付为应支付本金169430.40元自2019年6月21日起至还清款项之日止。原审法院确认事实如下：原、被告于2018年6月2日签订《曲靖“文慧园”商铺租赁合同》，合同约定，原告将位于曲靖市临街一层9号，面积127.84平方米出租给被告，租赁时间从2018年6月22日至2024年6月21日，计6年，单价为每月130元/平方米，年租金199430.40元。合同对双方的权利义务违约责任等作了约定。被告向原告支付了第一年的房租并交纳了保证金3万元。合同履行过程中，被告以无力交付房租为由，于2019年6月通过微信向原告提出转租房屋，如果原告不同意，其将搬走。原告未予答复。2019年7月11日，被告以微信告知原告其已搬走。并将商铺钥匙及水卡交给物管。原审法院认为，本案争议焦点为被告是否享有法定或约定解除权？被告辩称中“.....被告短信告知原告要求解除合同并自行办理该商铺，原告在三个月内没有请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，《商铺租赁合同》已于2019年7月11日法定解除”。关于通知解除的条件理解，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第24条：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”《全国法院民商事审判工作会议纪要》（简称九民会）第46.[通知解除的条件]“审判实践中，部分人民法院对合同法解释（二）第24条的理解存在偏差......对该条的准确理解是，只有享有法定或约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同。不享有解除权的一方向另一方发出解除通知，另一方即便未在异议期限内提起诉讼，也不发生合同解除的效果。”依据确认、采信的当事人所举证据，合同履行过程中，被告以无力交付房租为由，于2019年6月通过微信向原告提出转租房屋，如果原告不同意，其将搬走。据此，被告并不享有法定或约定解除权，其辩解意见，不予采纳。原、被告于2018年6月2日签订的《曲靖“文慧园”商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，该合同在履行过程中因被告停止经营致使不能实现合同目的，原告要求解除合同的主张成立，予以支持。要求交还商铺卷帘门钥匙，因钥匙被告已交到物管处，不予支持。要求判令被告支付租金199430.4元的主张，被告存在违约，但通过微信方式已告知原告不再租赁商铺，并将钥匙交到物管处，原告已知悉，未采取适当措施防止损失的扩大，结合本案实际，由被告承担4个月（含2019年7月经营期间房租）房租即66476.80元（199430.40元÷12×4），扣除保证金30000.00元后，予以支持的房屋租金为36476.80元。要求判令被告按《合同》约定，以本金169430.40元自2019年6月21日起至还清款项之日止承担超期付款每日0.3%的违约金，违约金约定过高，本院调整为以被告应支付的房租66476.40元为基数，自2019年6月22日至本判决生效之日止的利息，其中2019年6月22日至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率基础上上浮30％计算，自2019年8月20日起至本判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率基础上上浮30％计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第一百一十九条第一款、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、解除原告沈睿与被告刘玉梅于2018年6月2日签订的《曲靖“文慧园”商铺租赁合同》。二、被告刘玉梅于本判决生效后十日内支付原告沈睿房屋租金66476.80元，扣除保证金30000.00元，实际支付租金36476.80元。三、被告刘玉梅于本判决生效后十日内支付原告沈睿违约金（违约金计算以66476.40元为基数，2019年6月22日至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率基础上上浮30％计算，自2019年8月20日起至本判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率基础上上浮30％计算）。四、驳回原告沈睿的其他诉讼请求。案件受理费3689元，减半收取1844.5元，由沈睿负担1402.5元，由刘玉梅负担442元。二审中，上诉人提交沈睿通话录音整理内容一份和收条一份作为新证据，证明刘玉梅没有将商铺钥匙交给物管，而是将钥匙挂在值班室处，上诉人于2020年7月16日才收到了商铺钥匙。经质证，被上诉人刘玉梅认为该证据不能证实上诉人的主张。通过双方举证质证，本院认为，上诉人提交的证据没有其他证据予以佐证，本院不予认可。经二审审理查明的事实与一审查明一致，本院依法予以确认。本院认为，上诉人沈睿与被上诉人刘玉梅于2018年6月2日签订的《曲靖“文慧园”商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，该合同在履行过程中因被上诉人刘玉梅停止经营致使不能实现合同目的，上诉人要求解除合同的主张成立，本院予以支持。一审中被上诉人刘玉梅与案外人陈玉昌的聊天记录中，陈玉昌说：“房东说把水卡交在我们这里再转交她，”刘玉梅说：“给是我把我们那个卷帘门钥匙直接拿给你，”陈玉昌回复：“也行，等你过来的时候，拿的摆的我们这点也可以。”且刘玉梅2019年7月11日向沈睿发信息：“沈总，我们今天已经搬走了。”按照日常经验法则，上诉人沈睿主张其不知道商铺卷帘门钥匙已交到物管处，本院不予支持，上诉人未采取适当措施防止损失的扩大，结合本案实际，一审判决由被上诉人刘玉梅承担4个月的房租及相应的违约金并无不当。上诉人的主张没有事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3689元，由上诉人沈睿承担。本判决为终审判决。审判长  邬汉洪审判员  李泽文审判员  迟少杰二〇二〇年十二月三日法官助理刘莹靖书记员胡雪娇