辽宁省锦州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）辽07执异73号异议人（被申请人）：葫芦岛市中维房地产开发有限公司，住所地葫芦岛市龙港区龙警街**楼3B。法定代表人：赵峰，该公司经理。委托诉讼代理人：吕忠凤，该公司员工。申请人：锦州银行股份有限公司金凌支行，住所地辽宁省锦州市太和区东太平里**。负责人：陶亮辰，该行行长。委托诉讼代理人：吴广民，该公司员工。被申请人：赵峰，男，1971年7月16日出生，汉族，公司经理，现住葫芦岛市龙港区。在本院执行（2019）辽07民初67号民事裁定中，葫芦岛市中维房地产开发有限公司（下称中维房地产公司）对本院依锦州银行股份有限公司金凌支行（下称锦州银行金凌支行）财产保全申请，（2019）辽07执保40号协助执行通知书中所查封的其公司名下地号为兴城国用2010第G1440432号，面积为36213.4平方米的土地及绿野海岸房屋214户提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。异议人中维房地产公司称，请求对地号为兴城国用2010第G1440432号，面积为36213.4平方米的土地及绿野海岸房屋214户解除查封。理由如下：2019年9月23日法院依据锦州银行金凌支行的申请，查封了抵押物即地号为兴城国用2010第G1440432号，面积为36213.4平方米的土地及绿野海岸小区部分房屋214户，查封抵押物的房屋评估总价为46454364元。2019年9月24日，法院又查封了中维房地产公司名下首山俯海小区兴城市龙兴路的25-16号住宅103套，建筑面积9370.65平方米。参照中维地产已经出售同等房屋的价格每平米4700元，103套房屋价值为44042055元；查封中维房地产公司名下的25-17号商铺6套，建筑面积1490.78平方米。参照中维房地产公司已经出售同等房屋的价格每平米8919元，房屋价值为13296266.82元。两处房产价值合计为57338321.82元。法院作出的（2019）辽07民初67号民事判决书，判决中维房地产公司偿还锦州银行金凌支行借款本金2259万元及利息，现法院两次查封中维房地产公司的土地及房屋总价值为103792685.82元，远远超过中维房地产公司应偿还的借款本金及利息总额，属超标的额查封。另外，地，地号为城国用2010第G1440432号，面积为36213.4平方米的土地及绿野海岸房屋214户已经出售给他人，锦州银行金凌支行对该房屋无法实现优先受偿权，且法院查封的兴城市龙兴路的住宅103套、25-17号商铺6套合计价值57338321.82元，足可以偿还锦州银行金凌支行的借款本金及利息。申请人锦州银行金凌支行称，法院的查封并不超标的，请求法院依法驳回异议人的申请。理由如下：我行与异议人金融借款纠纷一案在一审诉讼过程中，因异议人涉及其他纠纷，且未经我行同意擅自将我行抵押物出售，我行申请了诉讼中财产保全，法院依法查封异议人在我行的贷款抵押物及其他资产。法院查封的兴城市龙兴路的25-16号住宅及商铺虽然是异议人名下资产，但其是否已经出售并不确认，即法院查封的其他资产是否为有效资产还无法确定。况且异议人存在擅自出售抵押物并隐瞒事实的行为，我行对其诚信度存在较大质疑。另外，我行认为异议人提供的住宅房屋价格每平米4700元、商铺每平米8919元的计算标准并无依据，单价偏高。同时，因我行与异议人借款纠纷正处于二审诉讼审理中，异议人所描述相关事实尚未确定，终审判决下达之前我行认为不宜对其抵押物解除查封。本院查明，2013年1月22日，锦州银行金凌支行与中维房地产公司签订锦银〔金凌支〕行（2012）年固借字第（188）号《固定资产借款合同》，合同约定借款本金为5000万元，借款期限自2013年1月22日至2016年1月21日，借款用途为“绿野海岸”项目支付基建资金，合同约定执行利率为9.225％，逾期贷款的罚息利率按本合同约定利率上浮50％，借款方式为抵押加保证。同日，双方签订该借款合同的《借款抵押合同》，合同约定抵押人提供抵押担保。担保的主债权为5000万元，抵押物为葫芦岛市中维房地产开发有限公司名下位于兴城市××办事处××一宗面积为36213.4平方米的住宅用地，土地证号为兴城国用(2010)第G14404**，以及总面积为47876.47平方米的在建工程。担保范围为主合同项下的借款本金、利息、复息、罚息、违约金损害赔偿金、保管担保财产和实现抵押权及担保权所发生的一切费用。后双方当事人办理在建工程抵押登记、土地抵押登记。2013年1月22日，锦州银行金凌支行与赵峰签订《借款保证合同》，合同约定，保证人愿意向债权人提供连带责任保证。2016年1月19日，锦州银行金凌支行与中维房地产公司签订《借款展期合同》，展期借款金额为4500万元，原借款展期至2017年7月14日。同日，锦州银行金凌支行又分别与中维房地产公司、赵峰签订《抵押合同》、《借款保证合同》。2019年9月4日，申请人锦州银行金凌支行向本院申请诉讼保全，同日，本院作出（2019）辽07民初67号民事裁定，裁定冻结被申请人中维房地产公司、赵峰名下的银行存款2630万元或查封等值的财产。2019年9月23日，本院向兴城市不动产登记中心发出（2019）辽07执保40号协助执行通知书，查封被申请人中维房地产公司与申请人签订的抵押合同中约定的抵押物214套（详见抵押物清单）；查封中维房地产公司名下国有土地使用权，土土地证号为兴城国用(2010)第G14404**面积36213.4平方米（该次查封，已售商品房或已经备案的商品房所占用的土地，不在该次查封范围之内）。2019年9月24日，查封被申请人中维房地产公司所有的不动产109套，坐落于兴城市××商铺××套，25-16号住宅103套（详见线索清单）。上述不动产查封期限为三年。中维房地产公司对上述查封行为不服向本院提出异议。再查明，2019年12月12日，本院（2019）辽07民初67号民事案件审理中所作质证笔录载明，中维房地产公司提交68张发票和146张收款收据，证明案涉抵押房屋已经全部出售。又查明，申请人锦州银行金凌支行与被申请人中维房地产公司金融借款纠纷一案，本院于2019年12月19日作出（2019）辽07民初67号民事判决，判决：一、葫芦岛市中维房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内向锦州银行金凌支行偿还借款本金2259万元及相应利息（其中：截止2019年2月20日利息为370.93万元，自2019年2月21日起，以2259万元为本金，按照年利率13.8375%计算至本息付清之日止）；二、赵峰对本判决第一项款项向锦州银行股份有限公司金凌支行承担连带还款责任。一审宣判后，锦州银行金凌支行不服，提起上诉。上诉请求是：1.请求二审法院依法增加判项，判令上诉人对被上诉人葫芦岛市中维房地产开发有限公司提供抵押的一宗土地及214户在建工程在所担保的范围内享有优先受偿权。2.请求被上诉人承担保全费、二审诉讼费用及其他实现债权相关费用。另查明，中维房地产公司提交9份辽宁增值税普通发票，开票日期在2017年10月9日至2018年2月5日期间。上述发票载明首山俯海小区销售的若干住宅及商业用房的销售价格。本院认为，本案的主要焦点是本院在执行财产保全裁定的过程中是否存在超标的查封情形。《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十五条第一款规定“人民法院应当依据财产保全裁定采取相应的查封、扣押、冻结措施。”本案中，财产保全的依据是本院作出的（2019）辽07民初67号民事裁定，该裁定主文内容为：冻结被申请人葫芦岛市中维房地产开发有限公司、赵峰名下的银行存款2630万元或查封等值的财产。本院依据该裁定作出（2019）辽07执保40号协助执行通知书，所采取的查封措施有：一、查封中维房地产公司与申请人签订的抵押合同中约定的抵押物214套（详见抵押物清单）；查封中维房地产公司名下国有土地使用权，土地土地证号为兴城国用(2010)第G14404**积36213.4平方米（该次查封，已售商品房或已经备案的商品房所占用的土地，不在该次查封范围之内）。二、查封被申请人中维房地产公司所有的不动产109套，坐落于兴城市××商铺××套，25-16号住宅103套（详见线索清单）。关于确定查封财产的价值数额及判断是否构成超标的查封的问题。在保全与执行过程中，如异议人认为执行法院存在明显超标的查封的情形，应当承担相应的举证责任。根据异议人向本院提供的首山俯海小区销售住宅及商业用房的销售发票，经本院按销售发票上标明单价初步核算，坐落于兴城市××号××商铺及××号××套住宅价格合计在56060958.67元以上。本案执行依据（2019）辽07民初67号民事裁定所确定的应查封财产标的额为2630万元，案涉查封物估值为人民币5606万元以上，锦州银行金凌支行虽主张异议人提供的房屋价格计算标准并无依据，单价偏高，但未提供充分有效的证据予以证明，故应认定案涉查封物价值数额已明显超过应查封财产标的额，申请保全标的额之外的查封财产属于超标的查封，应予解除。但对于不动产而言，变现过程还会产生一些合理的执行费用如评估费、拍卖过户的相关税费等，因此，本院综合衡量各种因素，认定超标的查封数额应扣除双方借款合同中约定的合理费用，即锦州银行金凌支行为实现主合同项下的借款本金、利息、复息、罚息、违约金损害赔偿金、保管担保财产和实现抵押权及担保权所发生的费用。关于异议人请求对地号为兴城国用2010第G1440432号，面积为36213.4平方米的土地及绿野海岸房屋214户解除查封的问题。经查，上述查封物为异议人与锦州银行金凌支行金融借款纠纷一案中的抵押物。在本院民事一审审理期间，异议人自认已将上述查封物全部出卖给案外人。在本院于2019年12月19日对双方借款纠纷作出（2019）辽07民初67号民事判决后，锦州银行金凌支行不服，提出上诉。上诉请求是：请求二审法院依法增加判项，判令其对被上诉人中维房地产公司提供抵押的一宗土地及214户在建工程（本案查封物）在所担保的范围内享有优先受偿权。综上，因异议人已自认将上述查封物全部出卖给案外人，该部分查封物价值数额不应计算为本案实际查封数额，且锦州银行金凌支行亦主张对上述抵押物在所担保的范围内享有优先受偿权，正在民事案件二审审理期间，故对于异议人的解除请求不予支持。综上所述，异议人的部分异议请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十五条、第二十六条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条第一款第（一）项、第十七条第（四）项规定，裁定如下：葫芦岛市中维房地产开发有限公司主张不应超标的查封财产的异议成立。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向辽宁省高级人民法院申请复议。审判长  刘艳芬审判员  邸新立审判员  刘志辉二〇二〇年十二月二十五日书记员  王 飞