云南省曲靖市马龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0321民初1247号原告：云南坤地房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91530321790283817D，住所地：云南省曲靖市马龙区行政大道（民政局旁）。法定代表人：潘成伟。委托诉讼代理人：罗红飞，云南勇仁律师事务所律师，特别授权代理。被告：李志梅，女，1986年9月12日出生，彝族，身份证住址：云南省曲靖市马龙县。原告云南坤地房地产开发有限公司与被告李志梅追偿权纠纷一案，本院于2020年11月12日立案，依法适用简易程序于2020年12月4日公开开庭进行了审理。原告云南坤地房地产开发有限公司的委托诉讼代理人罗红飞，被告李志梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。云南坤地房地产开发有限公司向本院提出如下诉讼请求：1.请求人民法院依法判令被告偿还原告代付按揭款157072.41元；2.请求人民法院依法判令被告偿还原告违约金7854元（以原告代被告偿还贷款本息金额157072.41元的5%计算），以上两项共计：164926.41；3.请求人民法院依法判令被告偿还原告自2020年6月17日起至被告下欠的贷款本息付清之日止的利息（以157072.41元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算）；4.请求人民法院依法判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2016年4月14日签订了合同编号为：云南坤地房字2013第（050）号《商品房购销合同》。该合同约定被告购买由原告开发建设的位于马龙县”第1幢第1单元1-13-2号房，该房总价款为人民币238571元，付款方式为银行按揭贷款支付。合同签订后，被告支付首付款71571元，余款167000元由原告向中国农业银行马龙支行出具《阶段性担保承诺书》，以此作为被告的担保推荐向中国农业银行马龙支行按揭贷款，被告与中国农业银行马龙支行签订了《个人购房担保借款合同》，并取得了按揭贷款167000元。后原告按照合同约定按期交付房屋，但被告未能按期偿还借款本息，多期逾期致使中国农业银行马龙支行于2019年12月31日从原告保证金账户扣划房款5554.26元，并于2020年6月11日向原告送达《担保人履行责任通知书》1份，并于2020年6月15日就被告下欠的贷款本金及逾期欠款从原告保证金账户扣划151518.15元以清偿被告按揭贷款，该银行于2020年6月15日向原告出具《个人贷款结清证明》1份。根据原告与被告签订的《商品房购销合同》及补充协议约定“被告采用银行按揭贷款方式支付房款，不能按时履行还款义务，导致原告承担连带保证责任的，原告账户被银行扣划的，原告有权解除合同，收回被告所购房屋，并要求被告偿还贷款本息金额5%的违约金及被告向原告偿还该笔贷款本息之日止的同期银行贷款利息”。后原告就其向中国农业银行马龙支行代被告支付的贷款本金和逾期欠款向被告追偿时，被告均以各种理由无故拒绝偿还。综上所述，原告已为被告承担了连带清偿责任，但被告拒不向原告支付原告代其清偿的款项，其行为已经违反了《合同补充协议》的约定，给原告造成了重大的经济损失。原告为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，望查清事实并依法支持原告诉讼请求。被告李志梅辩称：该我偿还的我会偿还，但是从2019年10月8日我就被采取了强制措施，不是我不愿意偿还，是我没有能力偿还。根据双方当事人的陈述，本案的争议焦点为：原告主张的各项诉讼请求是否有事实和法律依据，应否得到法律的支持。原告云南坤地房地产开发有限公司针对其主张，提交了如下证据：1.营业执照复印件1份、法定代表人身份证明书原件1份、法定代表人身份证复印件1份、李志梅的身份证复印件1份，证明原、被告的基本信息及诉讼主体资格；2.《商品房购销合同》及《补充协议》原件各1份，证明：（1）原、被告于2016年4月14日签订了《商品房购销合同》，双方存在合法有效的房屋购销关系；（2）该合同中明确约定了房屋的位置、购房金额及付款方式为银行按揭贷款支付；（3）补充协议中第三条明确约定了如被告不能履行借款合同中约定的还款义务，导致银行要求原告承担连带保证责任后，原告有权就其代付的相关费用向被告追偿；3.《个人购房担保借款合同》《阶段性担保承诺书》复印件各1份证明：（1）被告因购买本案诉争房屋向中国农业银行股份有限公司马龙支行借款167000元并签订了借款合同；（2）原告为被告在中国农业银行股份有限公司马龙支行所借款项提供阶段性保证担保；4.《担保人履行责任通知书》原件1份、《个人贷款结清证明》原件1份、《还款业务凭证》原件1份、复印件2份证明：被告下欠中国农业银行股份有限公司马龙支行的房屋按揭款及逾期费用共计157072.41元已由原告于2020年6月15日代被告向该贷款银行还清的事实；经质证，被告李志梅对原告提交的证据均无异议。被告李志梅未向法庭提交证据。根据双方当事人的举证、质证及当庭陈述，本院确认如下法律事实：2016年4月14日，被告李志梅与原告云南坤地房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》《合同补充协议》，甲方为原告，乙方为被告。由被告李志梅购买原告开发出售的位于马龙县，房屋套内建筑面积94.74平方米，每平方米2518.17元，房屋总金额238571元。付款方式为贷款方式付款，李志梅按30％交首付款共71571元，其余的70%（167000元）向中国农业银行股份有限公司曲靖马龙支行贷款支付。《合同补充协议》第三条的约定：“乙方采取向银行抵押贷款（按揭）方式支付房款的，如需甲方进行担保的，甲乙双方需到公证处进行公证，所产生的公证费由乙方支付。如在依法办妥房产证前，不能履行其与银行签订的借款合同中约定的还款义务，从而导致银行要求甲方承担连带保证责任的，甲方在承担连带保证责任后，有权解除合同，收回房屋，并要求乙方承担甲方代其向银行偿还本息金额5%的违约金及乙方向甲方偿还该笔贷款本息之日止的同期银行贷款利息。收回房屋时，如市场价高于合同价，乙方对差价部分不享有任何权利；如市场价低于合同价，乙方必须对差价部分向甲方承担赔偿责任”；第七条约定：本合同一经签署，即取代了甲、乙双方此前购买本合同项下商品房所作的任何谈判、磋商及承诺。双方一致同意本合同为确定双方在本合同项下的权利、义务的最终法律文件。2016年5月10日，中国农业银行股份有限公司马龙县支行【作为贷款人（抵押权人）】与被告李志梅（作为借款人、抵押人）、原告云南坤地房地产开发有限公司（作为保证人）签订了《个人购房担保借款合同》。合同第九条借款担保函载明：本合同项下债权的担保方式详见第三十一条。第三十一条借款担保载明：本合同项下借款采用以下（3）项担保方式：（1）……；（2）……；（3）阶段性保证+抵押。由阶段性保证人云南坤地房地产开发有限公司按9.1和9.3约定提供担保；由在本合同签章的抵押人按9.2和9.3约定提供抵押担保。该合同9.1载明保证，约定了保证的方式为连带责任保证以及范围、期间等；9.2载明抵押；9.3载明阶段性保证担保+抵押。约定借款人以本合同第三十二条约定房产做抵押的，由第三十一条约定的阶段性保证人提供阶段性保证担保。除阶段性保证人按第三十五条约定承担保证责任外，其他有关保证和抵押的约定按9.1、9.2约定执行。第二十三条载明借款金额为167000元；第二十五载明借款期限240个月；第三十五条载明阶段性保证担保+抵押。阶段性保证人自借款发放之日起，至以下第（1）种情况完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任：（1）借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续；（2）……；（3）……。第11.4约定：发生下列情形之一的，贷款人有权限期纠正违约行为，停止发放借款，提高贷款执行利率，提前收回已发放借款，有权提前行使担保权、有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下的借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿。其中（1）……；（2）项借款人未按约定按期足额偿还借款；……。《商品房购销合同》《合同补充协议》及《个人购房担保借款合同》签订后，因被告李志梅未如约偿还借款，2019年12月31日至2020年6月15日，中国农业银行股份有限公司曲靖马龙支行分别于2019年12月31日从原告保证金中强制扣划5554.26元用于归还被告借款本息。并于2020年6月11日向原告发出《担保人履行责任通知书》，后于2020年6月15日从原告保证金中强制扣划逾期金额6664.86元、强制扣划提前还款金额144853.29元，共计157072.41元，均用于归还被告借款本息；于同日向原告出具《个人贷款结清证明》。本院认为，被告李志梅与原告云南坤地房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》《合同补充协议》及中国农业银行股份有限公司曲靖马龙县支行与李志梅、云南坤地房地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》的效力问题。原、被告签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》以及李志梅、云南坤地房地产开发有限公司与中国农业银行股份有限公司马龙县支行签订的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，有当事人签字、盖章，系当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，当事人应全面履行合同约定的义务。关于原告的各项诉讼请求是否有事实和法律依据问题。被告在签订合同后，在合同约定期限内未按约定按期足额偿还银行贷款，造成原告承担连带保证责任。原告在承担保证责任后向被告进行追偿，有事实和法律依据，本院予以支持。根据《合同补充协议》第三条的约定，因被告未及时归还银行按揭贷款，导致原告承担保证责任的，被告除归还被第三人扣划的贷款外，还应按每日万分之五支付逾期还款的违约金。根据原告所提交的银行出具的扣划保证金的通知及业务凭证，可以证实原告因被告未及时偿还按揭贷款，导致中国农业银行股份有限公司马龙县支行从其保证金账户扣划相应款项共计157072.41元的事实，依据《中华人民共和国担保法》第三十一条规定的：“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”，故被告李志梅应支付原告代付的本息157072.41元。关于原告主张的违约金及利息问题。被告在合同履行过程中未如期按照约定偿还按揭贷款，已属违约；截至2020年6月15日，原告向银行支付了157072.41贷款本息，原告已按照约定承担连带保证责任。原告主张按照《合同补充协议》第三条的约定的：“乙方采取向银行抵押贷款（按揭）方式支付房款的，如需甲方进行担保的，甲乙双方需到公证处进行公证，所产生的公证费由乙方支付。如在依法办妥房产证前，不能履行其与银行签订的借款合同中约定的还款义务，从而导致银行要求甲方承担连带保证责任的，甲方在承担连带保证责任后，有权解除合同，收回房屋，并要求乙方承担甲方代其向银行偿还本息金额5%的违约金及乙方向甲方偿还该笔贷款本息之日止的同期银行贷款利息”要求被告支付违约金及利息，被告对原告的该部分主张无异议，原告的主张符合符原、被告双方在《合同补充协议》约定及法律规定，本院予以支持。违约金计算如下：157072.41元×5%=7853.62元；利息应以原告代偿的157072.41为基数，按照同期银行贷款利率计算利息至157072.41元清偿之日止；但自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，因此，对原告主张的利息，应以垫付的157072.41元本息为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率自2020年6月17日起计收至157072.41元清偿之日止。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李志梅于本判决生效后十日内向原告云南坤地房地产开发有限公司支付垫付款157072.41元；二、被告李志梅于本判决生效后十日内向原告云南坤地房地产开发有限公司支付违约金7853.62元；三、被告李志梅于本判决生效后十日内向原告云南坤地房地产开发有限公司支付利息（利息以157072.41元为基数，自2020年6月17日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计收至157072.41清偿之日止）；四、驳回原告云南坤地房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1799元，由被告李志梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于曲靖市中级人民法院。审判员  赛兴旺二〇二〇年十二月七日书记员  丁文博[附相关法律条文]《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。