广西壮族自治区钦州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂07民终1098号 上诉人（一审原告）：广西钦州万事达房地产开发有限公司，住所地钦州市新兴街**白沙小区****铺。 法定代表人：王丹平，总经理。 委托诉讼代理人：刘文钦，广西小宁律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：刘佳鸿，男，1991年7月15日出生，汉族，住钦州市钦**。 上诉人广西钦州万事达房地产开发有限公司与被上诉人刘佳鸿商品房销售合同纠纷一案，上诉人不服钦州市钦南区人民法院（2020）桂0702民初885号民事判决，向本院提起上诉。上诉人广西钦州万事达房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘文钦到庭参加诉讼，被上诉人刘佳鸿经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 上诉人广西钦州万事达房地产开发有限公司的上诉请求：1、判决维持一审第一判决；撤销一审第二项判决；2、判决解除上诉人与被上诉人于2013年2月25日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：13020710);3、判决被上诉人协助上诉人向不动产登记部门办理撤销《商 2 品房买卖合同》（合同编号：13020710)的备案登记；4、判决被上诉人支付违约金86784.80元给上诉人；5、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、涉案《商品房买卖合同》是否履行完毕的问题。上诉人认为，涉案《商品房买卖合同》未履行完毕，合同权利义务并未终止，合同的违约条款及解除条款仍然对合同双方产生约束力。涉案《商品房买卖合同》除了主合同约定的内容之外，合同附件四第6条还约定：“若因买受有未及时归还贷款导致银行向出卖人扣收本息及违约金的，买受人接到出卖人通知七日内还款，并承担自银行扣款之日起期间的利息（按每日万分之三计算）。买受人累积三期没有偿还银行借款本息及相关费用的，出卖人有权单方解除合同，买受人向出卖人支付购房合同总额的20%违约金”。很明显，涉案《商品房买卖合同》不仅仅约定购房款支付及房屋交付义务，而且对买受人不及时归还贷款的违约责任、买受人累积三期不偿还银行借款本息及相关费用的违约责任、出卖人单方解除合同条件等进行具体约定。合同的上述约定系当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行义务。虽然涉案《商品房买卖合同》约定的购房款支付及房屋交付义务已履行，但是上诉人作为被上诉人购房按揭贷款的连带责任保证人，在保证责任期限内，涉案《商品房买卖合同》附件四第6条的相关约定仍然对上诉人和被上诉人之间产生约束力。因此，一审判决以“被告已将购房款通过银行贷款支付给原告，原告也依约支付了房屋，双方均按合同约定履行了各自权利义务”为由，认定“原告与被告签订的《商品房买卖合同》已经履行完毕，权利义务已经终止”明显有误，导致部分判决错误，二审法院对此依法应予纠正。二、被上诉人是否构成根本违约及涉案《商品房买卖合同》解除条件是否成就的问题。上诉人认为，被上诉人已构成根本违约，上诉人依法依约享有单方解除涉案《商品房买卖合同》的权利。被上诉人第一期逾期不支付按揭贷款本息之日起即2018年10月31日至2019年10月31日，被上诉人已累积8期逾期不支付按揭贷 3 款本息，且逾期行为不间断地持续进行，导致上诉人作为保证人被银行扣款状态也不间断地持续进行，截止2019年10月31日，上诉人被银行扣款总额已达10809.50元。被上诉人逾期不支付按揭贷款本息后，经上诉人多次催款，被上诉人均消极应对，并在一审诉讼中经法院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，一审缺席审理判决后，被上诉人逾期不支付银行按揭贷款本息的违约行为仍旧持续不间断进行，表明被上诉人用事实行为表示其已经放弃《商品房买卖合同》、《个人购房借款/担保合同》约定权利义务，包括购房者的权利及支付银行按揭贷款本息的义务，被上诉人的行为明显已构成根本违约。被上诉人持续不间断地逾期不支付银行按揭贷款本息的违约行为，将会导致之前被上诉人从银行按揭贷款支付给上诉人30.3万元的购房款最终被银行回扣完毕，等同于恢复到被上诉人作为受买人未按《商品房买卖合同》约定支付购房款的状态，等同于上诉人的商品房买卖合同目的最终并没有实现，这对上诉人极为不公平。既然涉案《商品房买卖合同》约定的解除合同条件已经成就,上诉人依法依约有单方解除涉案《商品房买卖合同》的权利。三、一审判决部分裁判结果与一审法院对同类案件审理并业已作出的生效裁判尺度不统一问题。综上所述，一审判决对案件争议焦点问题的认定明显有误,部分判决确有错误，且一审判决的部分裁判结果与一审法院对同类案件审理并业已作出的生效裁判尺度不统一，二审法院依法应予纠正。请求二审法院判决支持上诉人的上诉请求。 被上诉人刘佳鸿金未到庭进行答辩。 上诉人即一审原告广西钦州万事达房地产开发有限公司向一审法院提出的诉讼请求：判令解除原、被告之间于2013年2月25日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：13020710）；判决被告协助解除《商品房买卖合同》的合同备案（合同编号：13020710）；判令被告偿还原告本金7719.78元及滞纳金274.17元（具体扣款数额及其起算点见下表，滞纳 4 金从扣款之次日起按日万分之三计算，均暂计至2019年10月8日，以后另计）；判令被告支付违约金86784.8元（购房合同总额的20%)；本案诉讼费由被告承担。 一审法院审理并确认以下事实：原告在钦州市。被告向原告购买1栋1-1202号房。双方于2013年2月25日签订《商品房买卖合同》，总房款433924元。合同第六条约定首期款130924元，余款30.3万元申请按揭贷款。2013年4月3日,被告与中国工商银行股份有限公司钦州分行签订《个人购房借款／担保合同》，向该行贷款30.3万元，原告作为保证人在合同上签字盖章确认。该合同第十条、第十九条、第二十六条至第二十八条约定了原告对被告贷款承担的保证责任、范围、期限以及保证的内容。办理按揭贷款后，被告无法正常按月偿还贷款本息，为此中国银行钦州分行从原告的账户中扣款代为偿还，原告承担了连带偿还责任。被告的行为己经违反了双方签订的《商品房买卖合同》附件四第6条：“若因买受人未及时归还贷款本息而导致银行向出卖人扣收本息及违约金的，买受人接到出卖人通知七日内还款，并承担自银行扣款之日起期间的利息（按每日万分之三计算）。买受人累积三期没有偿还银行借款把本息及相关费用的，出卖有有权单方面解除合同，并向买受人支付购房款总额百分之贰拾的违约金。买受人违约，出卖人支付的律师费等......均由买受人承担”的约定。原告依法可以解除与被告签订《商品房买卖合问》，并且要求被告偿还本息及支付购房款总额20%的违约金。为此，原告遂向人民法院提起诉讼。 一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护。原、被告之间签订的《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按合同约定各自履行义务，被告义务是支付购房款，原告作为开发商的义务是收到购房款后将房屋交付给被告。现被告已将购房款通过银行贷款支付给原告，原告也依约向被告交付了房屋，双方均按合同约定履 5 行了各自的权利义务。根据《合同法》第九十一条的规定“债务已经按照约定履行的，合同权利义务终止。”即原告与被告签订的《商品房买卖合同》已经履行完毕，权利义务已经终止。根据《合同法》第九十四条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。在本案中，虽然在合同附件中约定可以解除合同的条件，但鉴于原、被告之间的合同权利义务已经履行完毕，被告逾期违约的情形并不致使合同目的无法实现，其行为没有构成根本性违约。故原告单方主张合同解除权，明显有违公平原则，损害购房者的生存利益，该院认为应以被告偿还原告代偿贷款并支付相应违约金更符合实际情况，更符合双方签订合同的目的，更能体现公平交易原则，故对原告主张解除合同并办理解除合同备案的诉讼请求，不予支持。根据《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。在本案中，由于被告逾期支付贷款，致使原告承担了相应担保责任。为此被告应及时偿还原告担保款项并支付相应利息，故对原告要求被告偿还代偿的贷款并支付相应利息的诉讼请求，合法有理，该院予以支持。由于合同继续履行时并约定被告要按合同总额20%支付违约金，且被告已对原偿代偿的款项支付了相应利息，即被告已对其违约承担了相应违约责任，故原告主张被告按合同总额的20%支付违约金，明显有违公平原则，该院不予支持。综上所述，依照《 中华 人民共和国合同法 》第 八条 、第九十一条、第一百零七条、《 中华人民共和国 民事诉讼法 》第 六十四条 之规定，判决如下：一、被告刘佳鸿偿还原告广西钦州万事达房地产开发有限公司代偿贷款7719.78元及利息（其中计至2019年10月8日为274.17元；从2019年10月9日起计算实际还清之日止，以实际欠款为基数，按日万分之三计算）；二、驳回原告广西钦州万事达房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 二审诉讼过程中，双方当事人均没有提交新证据。 6 本院另查明，一审判决书中，被上诉人刘佳鸿的身份证号码存在笔误，应为“4507021991××××××××”。 对一审查明的事实，本院予以确认。 本院认为，关于双方于2013年2月25日签订的《商品房买卖合同》应否解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，在合同成立以后，没有履行或者没有完全履行之前，出现了约定解除合同的条件时，约定享有解除权的人可以行使解除权，终止合同的权利义务。本案中，上诉人、被上诉人签订了《商品房买卖合同》后，与案外人中国工商银行股份有限公司钦州分行签订了《个人购房借款/担保合同》，上诉人作为担保人。虽然在《商品房买卖合同》的附件四约定了解除条件，但在《商品房买卖合同》成立后，被上诉人已通过自付首付及按揭贷款的方式付清了全部购房款，上诉人也依照约定交付房屋，双方在该合同中的主要义务已履行完毕，权利义务终止。被上诉人逾期缴纳贷款，是对借款合同的违约，并不直接致使购房合同的目的不能实现。且案涉房屋首付款130924元，按揭贷款303000元，被上诉人仅逾期还贷1万多元，且又已装修入住，解除合同明显有违公平原则，损害购房者的生存利益。据此，一审法院认定被上诉人偿还上诉人代偿贷款并支付相应利息，符合本案的实际情况，本院予以认可。对上诉人的上诉请求不予支持。上诉人在上诉中虽然提出了到2019年10月31日被银行扣划了代付款10809.5元，但上诉人表明仍按原来的诉讼请求主张。综上所述，一审法院查明事实清楚，判决正确，上诉人上诉无理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 7 二审案件受理费2268元，公告费700元，由上诉人广西钦州万事达房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李碧珊 审 判 员 黄载文 审 判 员 王英佑 二〇二〇年十二月十七日 法官助理 黄襦平 书 记 员 翁业琼