内蒙古自治区高级人民法院民事裁定书（2020）内民申3371号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：张志德，男，住内蒙古自治区锡林浩特市。委托诉讼代理人：张飞，北京大成（内蒙古）律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩书宇，北京大成（内蒙古）律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：锡林浩特市新时代教育服务有限责任公司。法定代表人：姜文革，该公司经理。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：锡林浩特市仁和置业有限责任公司。法定代表人：曹桢，公司董事。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：张海清，男，现住内蒙古自治区锡林浩特市。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：段霁峰，男，现住内蒙古自治区锡林浩特市。再审申请人张志德因与被申请人锡林浩特市新时代教育服务有限责任公司（以下简称新时代公司）、锡林浩特市仁和置业有限责任公司（以下简称仁和公司）、张海清、段霁峰执行异议之诉一案，不服内蒙古自治区锡林郭勒盟中级人民法院（2020）内25民终1215号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。张志德再审申请称，1、请求依法撤销二审民事判决，改判维持一审民事判决；2、由被申请人承担本案的一、二审诉讼费用。事实与理由：张志德认为二审判决认定的基本事实缺乏证据支持，适用法律错误，应当依法予以纠正，理由如下：（一）张志德与仁和公司在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。1、关于张志德与仁和公司是否签署《商品房买卖合同》的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人己经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，张志德与仁和公司签署的《御景华苑摩登大道1号》认购协议，虽然不是正式的商品房买卖合同文本，但就商品房位置、面积、价格、交房日期等事项进行了具体约定，具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，且仁和公司向张志德出具了收据，证明其收取了全部购房款，故上述协议应认定为商品房买卖合同，并且己经依法成立。2、关于《御景华苑摩登大道1号》认购协议效力问题。一审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定认为买卖合同不成立、无效，但该条规定针对的是商品房预售合同的效力，本案并非属于商品房预售的买卖关系，该条规定并不适用于认定商品房买卖合同成立的问题。因此，二审法院认为张志德与仁和公司未签署正式的《商品房买卖合同》以及认为双方签署的《御景华苑摩登大道1号》认购协议无效或者不成立是没有法律支持的，适用法律错误。（二）张志德与仁和公司签订认购协议书的当日，仁和公司即向张志德交付了案涉房屋。张志德认为，第一，《中华人民共和国建筑法》第一条规定，为了加强对建筑活动的监督管理，维护建筑市场秩序，保证建筑工程的质量和安全，促进建筑业健康发展，制定本法。因此，《中华人民共和国建筑法》是系对建设工程交付的管理性规定，当事人违反该规定的应承担相应的责任，但不能据此推翻张志德己对案涉房屋实际占有的事实，该规定亦不能阻却张志德基于房屋购买合同而占有案涉房屋的合法性。第二，关于张志德占有房屋的事实，在一审法院张志德向法院出示的《内蒙古自治区非税收一般缴款书》、《取暖费收款收据》、《锡林浩特供电局用电营业工作传票》、《内蒙古自治区增值税普通发票》、《锡林浩特市仁和置业有限责任公司证明》、《借条》、施工队李春生《说明》及身份证复印件等，均可以证实张志德在与仁和公司签署认购协议时即以占有案涉房屋，且对案涉房屋进行了装修，对此仁和公司及张海清等均予以认可。且目前由于一审法院非法执行给新时代公司非法占有的案涉房屋，系张志德装修后的样貌。综上，张志德在人民法院查封之前己合法占有该不动产。（三）张志德已支付全部价款。庭审过程中，张志德向法院出示了仁和公司向张志德出具的收款收据，证明张志德在与仁和公司签订认购协议当日交付了全部购房款。虽然该款项系工程款抵顶房屋，但其并不影响张志德向仁和公司支付全部价款的事实。（四）非因张志德自身原因未办理过户登记。案涉房屋在张志德与仁和公司签订认购协议一个月后人民法院即己出具查封裁定，因此，未办理产权登记的过错不在张志德一方。综上，张志德作为买受人购买的底商，符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，其权利能够排除对案涉底商的执行。同时根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。因此，案外人张志德有权向人民法院提出确认权利的诉讼请求。综上，张志德依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条的规定，特向贵院申请再审，请求贵院通过再审审理，依法支持张志德的请求事项。新时代公司提交书面意见称，一、张志的的情形不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条,其对案涉房屋享有的权利不足以排除强制执行。理由如下：1、关于张志德是否在查封前签订了合法有效的房屋买卖合同问题。张志德与御景华苑项目部签订的《御景华苑摩登大道1号》认购协议书实际为以物抵债协议，并非买卖认购协议。该认购协议因主要条款内容缺失，不能认定为商品房买卖合同。张志德在起诉时，案涉房屋尚未取得商品房预售许可，所以本案《御景华苑摩登大道1号》认购协议书系无效合同。2、关于张志德是否在查封前合法占有案涉房屋问题。案涉房屋查封时间为2015年12月25日，张志德在一、二审程序中未提交任何证据证明其于该时间点之前合法占有该案涉房屋。资料显示案涉房屋竣工时间为2018年8月30日，即便张志德能够举证证明其在查封前占有房屋，其占有亦属违法占有，不能阻却执行。3、关于张志德是否支付购房款的问题。张志德与仁和公司御景华苑项目部签署的《御景花苑摩登大道1号》认购协议书载明的房屋总价款为3786840元，付款方式为抵顶借款。一审庭审中张海清代理人表示该房屋系抵顶给河南林豫公司的工程款，两方陈述相互矛盾，在二审中，对于张志德、河南林豫公司、张海清之间是如何抵顶的，张志德均无法做出明确回答，对此张志德仅提供一张收据及张海清自认已付清了全部款项，明显没达到高度盖然性的证明标准。其至少还应向法庭提供和河南林豫公司之间的债权债务关系，河南林豫公司和张海清之间的债权债务关系，来证明抵顶过程和抵顶行为是否真实，否则无法证实其已支付了全部购房款。4、新时代公司在二审中出示了2017-2018年度取暖费发票、水费缴费信息统计表、水卡、低压供电合同等多项证据，证明新时代公司自2017年12月26日占有案涉房屋后,缴纳了各项费用，并为案涉房屋办理了三相电用电手续，缴纳了相关费用。二、代物清偿性质的以物抵债协议，未办理物权转移手续前，不能主张所有权，张志德要求确认对涉案房屋享有所有权没有法律依据，依法应当驳回其该项诉讼请求。综上，二审判决认定事实清楚，适用法律正确，张志德的再审请求及事实与理由无法成立，请再审法院查明案件事实，依法驳回张志德的再审请求。本院经审查认为，本案系执行异议之诉，本案争议焦点为张志德对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，2015年11月16日张志德与仁和公司御景华苑项目部签订了《御景华苑摩登大道1号》认购协议书，因该认购协议书属“以房抵债”协议而非现金交易的意思表示，且协议内容不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，不能认定该认购协议为商品房买卖合同。经查，张志德在起诉前，案涉房屋尚未取得商品房预售许可，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，该《御景华苑摩登大道1号》认购协议书，不属于有效的商品房买卖合同。张志德主张其于2017年10月31日已经缴纳取暖费、领取了电费缴费卡、税费缴费卡并办理进户手续，并开始进行装修而实际占有了案涉房屋。但案涉房屋查封时间为2015年12月25日。另外，案涉房屋竣工验收时间为2018年8月30日，依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的不得使用。故张志德是基于仁和公司违法交付而占有的案涉房屋，不属合法占有。关于张志德诉请确认案涉房屋所有权问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。本案中，张志德对案涉房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益，亦未就案涉房屋办理过户登记，张志德请求确认案涉房屋所有权不能成立，其主张本院不予支持。综上，张志德所举证据不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，二审判决认定张志德对案涉房屋不享有阻却强制执行的民事权益，并判决驳回张志德的诉讼请求并无不当。张志德的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回张志德的再审申请。审判长 徐澎审判员 裴彪审判员 刘杨二〇二〇年十二月十七日书记员 胡琨