山西省陵川县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）晋0524民初31号 原告：王某1，女，1982年5月3日出生，汉族，农民，陵川县人。公民身份号码：×××。 原告：靳某，男，1969年8月27日出生，汉族，农民，陵川县人。公民身份号码：×××。 共同委托诉讼代理人：李某，山西本和律师事务所律师。 被告：王某2，女，1972年11月5日出生，汉族，农民，陵川县人。公民身份号码：×××。 被告：郑某，男，1968年4月30日出生，汉族，陵川县鑫源房产中介中心经营者，陵川县人。公民身份号码：×××。 原告王某1、靳某与被告王某2、郑某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王某1、靳某及其共同委托诉讼代理人李某，被告王某2、郑某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令确认原被告签订的房屋买卖合同无效；2.判令二被告返还原告房款26万元；3.判令二被告连带赔偿损失暂定为43万元（购房损失鉴定后另行确定）；4.由二被告承担本案诉讼费。诉讼过程中，原告将第三项变更为：判令被告王某2赔偿房屋装饰装修损失和原告的误工费7782元；判令郑某返还原告中介费2000元。增加两项诉讼请求：1.增加房款的利息损失（从2018年5月27日计算至付清房款之日止）；2.判令被告承担本案的律师费2万元、鉴定费1万元。事实与理由：2017年12月18日，通过陵川县鑫源房产中介中心了解到被告王某2将位于陵川县仕图苑社区文峰巷的两层楼房对外出售，在被告承诺该房有老土地证，可以办理房产过户手续的情形下，由被告郑某见证，原告与被告王某2在中介中心达成《房屋买卖违约合同》，约定被告王某2将涉案房屋卖于原告，房款为26万元，先付2万元定金，剩余24万元在年前全部付清。12月22日，原告依约支付了被告王某2购房定金20000元。2018年1月2日，原告、被告王某2双方在被告郑某见证下，在之前签订的《房屋买卖违约合同》基础上，又签订了《房屋买卖合同》，对付款时间、违约责任进行了补充，同时被告王某2在该《合同》第四条作了6点承诺及保证，其中：1.保证其提供的房屋手续不存在任何虚假成分；2.保证自己对该转让房产拥有处理权，保证在交易时该房产没有产权纠纷，转让该房产不存在法律上的障碍；3.甲方保证该转让房产不涉及第三方的权利；4.保证因国家政策性拆迁、自然灾害等涉及到的土地与房产或补偿归乙方所有；5.保证原告付完房款后，在办理房子过户手续时，被告王某2应全力配合并提供相关证明资料给原告。签约当日，原告支付房屋中介费2000元（被告郑某收取）。并于5月27日付清了房款26万元（被告王某2收取），同年3月20日，原告将涉案房屋的装修工程承包给了力诺宝贝太阳能装修公司张云建、张云利二人。同年10月完工，经结算，装修费用为282370元。同年11月，仕图苑社区统一安装暖气，没有给原告安装，经去社区了解，才知道其所购房屋根本就没有土地证，而仕图苑社区也表示不会给其安装。后原告多次找被告要求退房，解决该纠纷，被告均是推诿，只好提起诉讼。原告认为，其所购房屋没有土地使用证，无法过户，双方所订立合同属于无效合同。而被告明知房屋没有土地证，仍承诺房屋可以办理过户登记，欺骗原告签约付款，给原告造成了巨大的经济损失，为维护原告的合法权益，请判决支持原告的诉讼请求。 原告向本院提交以下证据： 1.房屋买卖违约合同，证明原告王某1与被告王某2签订房屋买卖违约合同的事实； 2.房屋买卖合同，证明原告靳某、王某1与被告王某2签订房屋买卖合同的事实； 3.山西坤仲房地产资产评估有限公司作出的晋坤仲估字（2020）第11-1854号司法评估报告，证明涉案房屋装修费为131024元； 4.鉴定费电子收据截图一张，证明原告支付鉴定费10000元的事实； 5.山西增值税普通发票一支，证明原告支付律师代理费20000元的事实。 王某2辩称，当时卖房的时候就是现有的房屋和现有的手续，合同上面备注的此房有四至手续，原告知道这个情况。原告买了房屋进行了装修，和我没有关系，房款是26万元，我收到了，我把房子也给了原告，原告装修了房屋住了三年了，我不应该赔偿损失和误工费。原告把我的房住旧了，他应该赔偿我的房屋折旧费和使用费。原告买了房屋好几年了，现在才来说合同无效，没有道理。 郑某辩称，原告买的谁的房找谁赔偿损失，我只收取了中介费2000元，买房的钱不是交给我了，我不应该赔偿房屋损失。原告买房也不是当时签了合同就交了钱，原告也是看了好几次问了好几次，好几个月才把钱交清的。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：二原告系夫妻关系。被告靳某系陵川陵川县鑫源房产中介中心经营者。经被告靳某介绍，原告王某1作为乙方与被告王某2作为甲方签订了《房屋买卖违约合同》，合同内容为：今有王某1自愿购买王某2的楼房，此房在陵川县仕图苑社区文峰巷。房宽9米，长8.9米，高两层；此房有老土地证手续，经双方同意，现交付购房保证金两万元，经陵川县鑫源房产中介中心郑某经理当面付予王某2；如乙方不愿购买此房，保证金不退还；如甲方不愿卖此房或者涨价等，凭此合同在当地人民法院进行起诉，剩余24万元在年前全部付清。被告王某2在甲方处签字捺印，原告王某1在乙方处签字捺印。被告郑某在中间人处签字捺印。合同签订后，原告于2017年12月22日支付了被告王某220000元购房定金。2018年1月2日，二原告作为买方（简称乙方）与被告王某2（简称甲方）又签订了一份《房屋买卖合同》，合同内容为：依据国家有关法律、法规，甲、乙双方遵循自愿、公平和诚实信用原则、经协商一致，就乙方向甲方购买房产事宜，订立本合同，以资共同信守执行。第一条、乙方同意购买甲方拥有的坐落在陵川县仕图苑社区文峰巷王某2的房产。第二条、双方商定该房产按甲方所提供的建筑面积及房产的内部情况，价格定为：人民币贰拾陆万元整（大写）此房价为净价。第三条、价款时间与办法：甲、乙双方同意在本合同签订之日，乙方支付人民币贰拾壹万整（含定金）给甲方，尾款于2018年6月30日前交于甲方伍万元，共计贰拾陆万元整。第四条、甲方的承诺保证;1.甲方保证自己所提供的房屋手续及自己的身份证件真实有效，不存在任何虚假成分。2.甲方保证自己对该转让房产拥有处理权，保证在交易时该房产没有产权纠纷，转让房产不存在法律上的障碍。3.甲方保证配偶、兄弟、女儿和其他享有继承权的人对该房产不主张继承权、共同所有权和其他权利。4.甲方保证该转让房产不涉及第三方的权利（如抵押等）。5.甲方保证因国家政策性拆迁、自然灾害等涉及到的土地与房产或补偿归乙方所有，与甲方无关。6.待乙方付完房子全款后，如需办理房子过户手续，甲方应全力配合并提供相关证明资料给乙方（注：房子过户所需的一切费用应由乙方自行承担）。第五条、本合同签订后，甲、乙双方房产交易完成，上述房产的占有、使用、收益、处置权归乙方行使。同时，上述房产价格上涨或下跌均由乙方承担，与甲方无关。第六条、违约责任：甲、乙双方签字并付款后，如甲方违约，除退还乙方所付房款后另按房产成交价的30%赔付乙方违约金；如乙方违约，需退还房后并扣除乙方30%违约金。第七条、本合同经甲、乙双方签字后即产生法律效力，一式三份，具有同等法律效力，甲、乙双方各执一份，见证人执一份。第八条、本合同在履约过程中发生的争议，双方可协商解决，协商不成的，依法向人民法院提起诉讼。并用手写备注：此房有城关公社房屋四至树权手续。被告王某2在甲方处签字捺印，原告靳某、王某1在乙方处签字捺印，被告郑某在中间人处签字捺印。当日，原告王某1支付郑某中介费2000元。2018年5月27日，二原告付清了被告王某2房屋价款26万元。原告搬进该房屋后，因房屋无建房手续而不能接集体供暖。为此，原告诉来本院。诉讼过程中，原告申请对晋城市陵川县崇文镇仕图苑社区文峰巷的两层庭院式房屋及装饰装修市场价值评估，2020年11月5日，山西琨仲房地产资产评估有限公司作出晋琨仲估字（2020）第11-1854号司法评估报告，估价结果为：估价人员遵循各项估价原则，根据估价目的和国家有关房地产估价的规范、规定，按照估价程序，经过实地查勘与市场调查，选用成本法对评估对象进行了测算，确定估价对象在满足全部假设和限制条件下于价值时点2020年10月23日的估价结果如下：（币种：人民币）1.晋城市陵川县崇文镇仕图苑社区文峰巷的两层庭院式房屋，单价1015元/平方米，面积为160.20平方米，总价为162603元，不包含土地使用权价值，仅评估房产价值；2.装饰装修，总价为131024元。合计293627元。原告支付鉴定费用10000元，原告因本次诉讼支付律师代理费20000元。 本院认为，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。本案被告王某2在未取得房屋集体土地使用权手续的情况下，出售房屋，违反了《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，其与原告靳某、王某1签订的房屋买卖合同无效。故原告要求判令原被告签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。故原告要求被告王某2归还房款260000元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。对于合同无效，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。本案中原告与被告王某2因房屋无建房许可手续而无效双方均有过错，被告王某2签订房屋买卖合同因合同取得购房款在返还时，对原告来说存在利息损失，原告因合同取得房屋在返还时，对于被告王某2来说存在房屋使用费损失，依照上述法律规定，上述损失由双方各自承担。原告依房屋买卖合同取得涉案房屋后，对该房屋进行了装修，原告返还房屋时不能拆除装修部分，经鉴定机构评估，装修价值为131024元，该费用应由被告王某2予以赔偿。因被告王某2违约引起本案诉讼，原告申请房屋损失鉴定支出的费用10000元系原告支出的合理必要费用，故该项费用由被告王某2负担。合同中并未约定违约方需承担守约方律师费的违约责任，律师费也非诉讼中必然发生的费用，故原告该项诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。原告要求被告郑某退还中介费2000元，该诉请与本案的房屋买卖合同纠纷不属于同一法律关系，原告可另案主张，本案不再处理。 综上，依据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定,判决如下: 一、原告王某1、靳某与被告王某2签订的《房屋买卖合同》和《房屋买卖违约合同》均无效； 二、原告王某1、靳某从本判决生效之日起十五日内将座落在陵川县崇文镇仕图苑社区文峰巷上下两层楼房返还被告王某2； 三、被告王某2从本判决生效之日起十五内归还原告王某1、靳某购房款260000元； 四、被告王某2从本判决生效之日起十五日内赔偿原告王某1、靳某装修费131024元及房屋鉴定费用10000元，共计141024元； 五、驳回原告王某1、靳某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计5350元，由被告王某2负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于晋城市中级人民法院。 审 判 员 景国庆 二〇二〇年十二月九日 法官助理 史扬扬 书 记 员 田 湉