北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终8729号上诉人（原审被告）：林王松，男，1985年4月25日出生，汉族，住北京市昌平区。上诉人（原审被告）：汪燕妮，女，1985年4月16日出生，汉族，住北京市昌平区。以上二上诉人共同的委托诉讼代理人：徐洋，北京市隆安律师事务所律师。以上二上诉人共同的委托诉讼代理人：张秦阳，北京市隆安律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：范约熠，女，2001年2月21日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：孙红艳，北京中银（天津）律师事务所律师。上诉人林王松、汪燕妮因与被上诉人范约熠房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院(2020)京0114民初9495号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月27日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，本案现已审理终结。林王松、汪燕妮上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判林王松、汪燕妮向范约熠支付违约金为50000元。其上诉理由主要是：范约熠再次出售涉案房屋的直接损失为25万元，且林王松、汪燕妮并非恶意违约，而是因家中突遭经济变故无法付款，并及时通知了范约熠，故一审法院酌定的违约金过高。范约熠答辩称，不同意林王松、汪燕妮的上诉请求。一审判决的违约金过低，而非过高。范约熠向一审法院起诉请求：1.判令林王松、汪燕妮连带赔偿合同违约金820000元；2.诉讼费由林王松、汪燕妮承担。一审法院认定事实：2019年6月4日，经北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）居间介绍，范约熠（出卖人）与林王松、汪燕妮（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》），约定范约熠将位于昌平区的房屋出售给林王松、汪燕妮，房屋成交总价为5100000元，具体付款方式及期限的约定见补充协议。《房屋买卖合同》第七条“违约责任”部分约定“……（二）逾期付款责任……2.逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照成交总价款的20%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人全部已付款……”。同日，范约熠（甲方）与林王松、汪燕妮（乙方）及链家公司（丙方）签订《补充协议》，约定乙方于2019年6月4日当日将第一笔定金100000元以自行划转的方式支付甲方、于2019年7月5日将第二笔定金100000元以理房通支付的方式支付甲方、乙方于银行出具批贷函后10个工作日内（最迟不超过2019年8月6日）将第一笔首付款3260000元以理房通支付的方式支付甲方。《补充协议》第四条“违约责任”部分约定“……乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补……”。《房屋买卖合同》及《补充协议》签订后，林王松、汪燕妮按照约定支付定金200000元，但未能在2019年8月6日前支付第一笔首付款。后，范约熠（甲方、出卖方）与林王松、汪燕妮（乙方、买受方）签订《补充协议（二）》，载明交易流程中因乙方个人筹集资金出现问题，乙方未能按照合同约定2019年8月6日向甲方支付购房款3260000元，双方协商解决方案如下：1.乙方于2019年8月8日前，正常向监管平台支付本次交易的应付购房款。并于2019年8月8日当日正常办理缴税和过户手续。2.如乙方不能按照上一条所约定的正常向甲方支付购房款，则甲方在2019年8月9日前配合办理委托公证手续，由甲方委托符合法律规定的委托人配合办理后期交易手续，甲方配合前提条件，从合同约定乙方应付款次日计算违约金，违约金标准以合同约定为准，最晚逾期至2019年8月21日办理产权过户手续，期间办理委托公证所产生的费用由乙方全部承担，如乙方仍未按照双方此次约定时间办理完成交易手续，双方同意按照合同约定的违约条款执行后续事宜。2019年8月22日，范约熠向林王松、汪燕妮送达《告知函》，载明林王松、汪燕妮已按照合同约定支付定金200000元，但未按合同约定于2019年8月6日支付首付款3260000元，逾期后，最迟应在2019年8月21日支付首付款，但截止目前范约熠仍未收到该款项；故依据合同约定，提出解除合同，要求林王松、汪燕妮赔偿违约金1020000元。2019年8月23日，林王松、汪燕妮向范约熠送达《同意合同解除函》，表明因家中老人被骗，已无力支付首付款，故同意解除合同；同意随时配合解除网签，但不同意赔偿违约金1020000元；理由为依据定金罚则，范约熠收取的定金200000元可不再退还，已足以赔偿其损失，不应再适用违约金赔偿，且违约金过高。2019年12月20日，范约熠与案外人签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，以总成交价4850000元将涉案房屋出售给案外人。范约熠主张，因林王松、汪燕妮违约，造成直接经济损失919603元。林王松、汪燕妮对此数额不予认可。一审法院认定上述事实的证据有，《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》《补充协议（二）》《告知函》《同意合同解除函》、微信通信记录、北京理房通支付科技有限公司付款记录、范约熠与案外人签订的《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》及当事人当庭陈述。一审法院认为，依法订立的合同具有法律拘束力。范约熠与林王松、汪燕妮于2019年6月4日签订的《房屋买卖合同》《补充协议》以及后续签订的《补充协议（二）》均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。在上述协议签订后，林王松、汪燕妮因个人原因未能在约定的截止日期前支付购房首付款，构成违约。范约熠有权依据合同约定要求林王松、汪燕妮承担违约责任。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。现范约熠选择适用违约金条款，且双方均同意将200000元的定金折抵违约金，对此该院不持异议。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。因此，范约熠因林王松、汪燕妮违约所造成的损失，系该院酌定违约金数额的基础。关于范约熠因林王松、汪燕妮违约所造成的损失，当事人存在争议。林王松、汪燕妮主张违约金过高，请求该院予以调整，而范约熠主张其直接经济损失为919603元，不同意调整。该院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。2019年12月，范约熠再次出售涉案房屋，价格为4850000元，较之于之前的5100000元，直接损失250000元。而范约熠再次出售房屋过程中因遭遇新型冠状病毒疫情额外支付的费用，以及投资理财等经济活动所能获得的收益系林王松、汪燕妮签订《房屋买卖合同》时所无法预见的，因此该院对范约熠主张的该部分损失的关联性不予采信。鉴于此，该院以范约熠实际遭受的经济损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则对违约金数额酌定为500000元。因林王松、汪燕妮同意将定金200000元折抵违约金，故林王松、汪燕妮应支付范约熠违约金的数额为300000元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条之规定，判决：一、林王松、汪燕妮于判决生效后七日内向范约熠支付违约金300000元；二、驳回范约熠的其他诉讼请求。二审期间，林王松、汪燕妮向本院提交永安市公安局刑事侦查大队的受案回执、汪某的医院复诊记录及ＣＴ检查报告书，证明林王松、汪燕妮家中经济困难，并非恶意违约。范约熠认可医院复诊记录及ＣＴ检查报告书的真实性，不认可关联性及证明目的，对受案回执的真实性、关联性及证明目的均不认可。经审查，根据审理情况，本院认为，以上证据依法不属于二审程序中新的证据，且与本案的认定处理缺乏关联性，故不予采纳。本院经审理，对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，一审法院认定范约熠与林王松、汪燕妮签订的案涉《房屋买卖合同》《补充协议》及《补充协议（二）》均合法有效，以及林王松、汪燕妮构成违约、范约熠有权依据合同约定要求其承担违约责任，均属正确，本院予以确认。因林王松、汪燕妮违约给范约熠造成的损失，应不只双方无争议的后续出售涉案房屋的直接价款减少损失，至少包括范约熠如期获得房价款的相应利息损失，以及范约熠为处理林王松、汪燕妮的违约行为后果所发生的相应合理投入。一审法院以范约熠实际遭受的经济损失为基础，结合合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，酌定违约金数额为500000元，根据审理情况本院认为并无不当。综上，林王松、汪燕妮的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12000元，由林王松、汪燕妮负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 李春华二〇二〇年十二月二十一日法官助理 马云辉书 记 员 原 月