贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0115民初135号原告：龚高国，男，1974年7月25日生，汉族，住所地贵州省贵阳市观山湖区。委托诉讼代理人：徐贵，贵州合敬律师事务所律师。委托诉讼代理人：张海均，贵州合敬律师事务所律师。被告：贵州金城汇资产管理有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金阳乾图中心广场裙楼**，统一社会信用代码9152011569753487XU。法定代表人：李明杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：李毅维，北京大成（贵阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：安然，北京大成（贵阳）律师事务所实习律师。第三人：贵阳市金城汇置业有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金阳大道北段**，统一社会信用代码91520100798822002Y。法定代表人：梁光时，该公司董事长。委托诉讼代理人：许涛，男,该公司员工。委托诉讼代理人：胡昭林，男,该公司员工。原告龚高国诉被告贵州金城汇资产管理有限公司（以下简称金城汇资管公司），第三人贵阳市金城汇置业有限公司（以下简称金城汇置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2020年5月12日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人徐贵、张海均，被告法定代表人李明杰及其委托诉讼代理人李毅维、安然，第三人委托诉讼代理人许涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告返还租赁物；2、判令被告支付原告2019年租金收益共计15932元，后续租金（按照同一区段商铺租金标准）至被告实际搬离并交付租赁物之日止，并赔偿租金利息损失（自起诉之日起按照中国人民银行同期贷款利率4倍计算至被告实际履行完毕之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：第三人在贵阳市观山湖区开发了金阳乾图中心广场商业综合体项目，原告购买上述项目xx层xxx号铺位，建筑面积23.84平方米，后原告作为甲方与作为乙方的被告签订了《委托租赁管理合同》，约定甲方委托乙方出租上述商铺用于商业经营，委托租赁管理期限为2007年12月31日至2016年12月30日止。合同期满后，双方未签订书面租赁合同，但被告一直使用商铺至今。合同签订后原告将商铺租赁给被告，由被告进行管理，被告在扣除管理费用后将出租收益交付给原告。现合同已终止，被告多次未按期足额向原告支付租金收益（2019年租金支付标准参照2018年支付的15932元），在未经原告同意情况下擅自扣留租金收益。被告的行为导致商铺无法继续经营，为维护自身合法权益，原告依法提起诉讼，望支持如前诉请。被告辩称，1、案涉合同不存在任何约定、法定解除事由，原告无权单方解除合同及要求返还租赁物。2、案涉商铺不属于有固定界限且可以独立使用的商铺，如果解除合同返还商铺，任何一方都无法对案涉商铺进行有效经营，导致的唯一后果是商铺空置，对乾图中心广场的整体布局进行破坏，损害其他业主的共同利益。3、被告已经依约向原告足额支付租金，原告未受到任何实际损失。对四位租金收益约定为固定回报的原告，在双方未签订新合同的情况下，被告没有向原告支付租金的义务；对合同尚未到期的其他原告，被告已经支付了2019年1月1日前的全部租金，在合同约定租金收益为实收实付的情况下，被告没有收到租金收益，无义务向原告支付租金。第三人述称，与被告意见一致。本院经审理认定事实如下：双方对原告购买案涉商铺、商铺信息等无异议，本院予以确认。2012年8月20日（原告签名时间为2012年8月14日），原告（甲方）与被告（乙方）就案涉商铺签订《商铺租赁及委托经营合同》，该合同主要内容有：1、租赁委托经营期限，为2011年11月1日起至2014年10月31日止，上述期限到期后，本协议继续延长3年，即自2014年11月1日起至2017年10月31日止，上述期限到期后，视经营情况，经双方协商同意后另行签定委托协议委托期限为3年，即自2017年11月1日起至2020年10月31日止。2、租金结算。2011年11月1日起至2014年10月31日止的租金由乙方委托贵阳金阳房地产开发有限公司和贵州乾图房地产开发有限公司支付给甲方，并在购铺款中一次性返还；首次续约期内租金由乙方按年度结算的方式支付给甲方，年租金的核定不小于前三年的年投资收益率所核定的金额，今后续约期双方可根据市场经营情况在续约期内对租金递增比例进行协商。3、乙方根据市场动态对该商铺有统一管理、统一宣传推广、统一规划的权利，甲方对乙方的定位、经营等行为无异议。4、甲方有权按本协议的约定向乙方收取租金；协议期间，甲方不得干涉乙方的经营自主权；协议期间，甲方不得将租赁物及土地使用权进行任何出售、抵押之情形，如租赁物业具备出售条件的，必须通过甲方双方同意后方可进行交易，同时甲方负责督促第三买方与乙方另行签订或续签本协议，如第三买方不同意与乙方续签本协议的，甲方不得出售。5、乙方应按本协议的约定支付租金。6、经甲乙双方协商一致并签订书面协议的，可以变更本合同。租赁期内，有下列情形之一的，本合同自行解除，双方互不承担责任：商场占用范围内的土地使用权依法被提前收回的；商场因社会公共利益或城市建设需要依法征用的；非甲方原因造成该商场毁损、灭失的。上述合同签订后，双方依约履行合同，在合同载明期限届满后，双方未续签书面合同，但案涉商铺仍由被告占有经营并持续向原告支付租金收益至2018年，其中2016年支付13656元，2017年支付11380元，2018年支付原告15932元，此后被告未再支付租金。2018年7月2日，被告制作《告知函》，告知小业主因原承租人未履行义务，案涉商场于2018年5月7日收回，拟将商场整体打包公告招商。2018年7月13日，贵州惠仕资产评估有限公司接受被告委托对乾图中心广场裙楼商场（即案涉商铺所在商场）等的市场租金价值出具《评估报告书》，以2018年7月11日为评估基准日评估乾图中心广场裙楼商场半负一层租金50元/平方米、一层租金31元/平方米、二层三层租金均为28元/平方米、四层租金26元/平方米。2018年7月20日，被告组织乾图中心广场裙楼商场各层业主代表召开招商推进专题会议，会上被告向业主代表出示了上述评估报告，业主代表对租金要求为半负一层租金100元-150元/月/平方米，年递增10%；一层租金80-120元/月/平方米，年递增10%；二层租金不低于100元/月/平方米，年递增10%；三层租金不低于80元/月/平方米，年递增10%；四层无业主出席会议。后被告根据上述会议业主要求于2018年8月10日以月租金不低于100元/平方米、年递增10%的标准就乾图中心广场裙楼商场招租项目发布招标公告，后因投标人不足3人于2018年9月5日公告废标。2018年9月19日，被告就乾图中心广场裙楼商场招租项目发布竞争性磋商公告，后仍因投标人不足3人于2018年10月10日公告废标。2018年10月，因与国贸集团达成招商意向，被告向小业主发送一份《告知函》，载明因商场原承租人未履行支付租金义务，被告仍按时支付租金，截止2018年10月20日共借资5800万元用于租金支付，现已资不抵债；商场于2018年5月7日从原承租人处收回后，被告迅速开始招商工作，最终与国贸集团达成合同意向，国贸集团要求2018年12月31日前签署正式《物业租赁合同》，告知小业主租赁条件，通知小业主于2018年11月30日前重新签订《委托经营管理合同》，若能得到业主支持，被告将在无任何租金收入的情况下，继续按现行租金标准支付装修期、免租期期间的租金约2200万元，若在2018年11月30日前未能得到大多数业主的授权，将导致商场无法整体招商经营，被告将无力继续支付各位业主租金，自2019年1月1日起将暂停租金支付。原告等部分业主因不认可被告告知的租赁条件，未与被告重新签订《委托经营管理合同》。2019年8月12日，被告（甲方）与贵阳国贸广场商贸有限公司（乙方）签订《物业租赁合同》，将乾图中心广场裙楼商场半负一层至四层计55172.33平方米整体出租给该公司用于经营商业零售业务，租赁期限二十年，装修期10个月，在2019年12月1日前完成物业移交，经营免租期12个月，自2020年10月1日起算，双方同意以2021年10月1日为租金起计日（最终以免租期结束之次日为租金起计日）；免租期内乙方不向甲方缴纳租金，租赁期第二年至第二十年，租赁面积以平均每平方米43.5元/月的价格计算租金（该价格为含税价，半负一层起始租金为55元/平方米/月，一层起始租金为37元/平方米/月，二层起始租金为34元/平方米/月，三层四层起始租金为32.1元/平方米/月，递增率为每两年递增3%）；租金采用“先交费、后使用”原则，乙方应在经营免租期届满前15日支付首期（6个月）租金，以后租金于每期（6个月）届满前15日支付下一期（6个月）的租金；小业主租金的税费由乙方代为缴纳，税费由小业主承担，乙方在租金中扣出小业主应缴纳的各项税费后，将小业主应得的剩余租金交给甲方，由甲方支付给小业主；在双方签订本合同后，甲方将与建筑物内的小业主签订的《委托经营管理合同》复印件交乙方备案。被告拟与原告等小业主重新签订的《委托经营管理合同》，对租赁期限、装修期、免租期、租金标准等的约定基本与上述被告与贵阳国贸广场商贸有限公司签订的《物业租赁合同》一致，同时约定从合同生效之日起至被告与实际承租人签订的《物业租赁合同》约定的免租期截止之日止（暂定为2020年10月30日，最终以实际起止日期为准），业主的税前委托收益按25元/平方米/月的标准计算；免租期截止之日起，业主税前委托经营收益按被告与实际承租人签署的《物业租赁合同》约定的实际租金标准计算；被告收取税前委托经营收益的3%作为委托经营管理费，该费用被告可直接从转付给业主的委托经营收益中扣除；在装修期及免租期内，被告按季度向业主支付收益，并于每个季度第一个月的15日前将相关款项支付完毕；免租期届满后的首次委托经营收益，被告于免租期届满后20个工作日内向业主支付，此后实际承租人每六个月向被告支付一次租金，被告在收到租金后20个工作日内向业主支付委托经营收益。因未收到2019年的租金收益，原告遂于2020年1月3日向本院提起诉讼并提出如前诉请。2020年4月8日，被告曾向未重新签订《委托经营管理合同》的业主发送《告知函》，告知已签约业主共商铺746间、建筑面积14751.34平方米，加上被告自持的1381间、建筑面积26832.93平方米，同意引进国贸集团的商铺间数已达75.66%、建筑面积占比达75.37%，因双方合同将于2020年6月30日到期，通知2020年6月30日前续签合同，逾期由于无合同依据发放租金，将停止发放。另查明，原告所购案涉商铺，与相邻商铺间并无固定界限，不具备独立经营条件。经本院通知，被告于2020年6月22日提供了案涉商铺所在商场签约清单，根据该清单显示，案涉商场共计经营建筑面积55151.04平方米（2881间），1165户，除第三人及贵阳市投资控股集团房地产置业有限公司持有外，另有建筑面积27904.65平方米（1406间）由1163户小业主所有，现该1163户小业主已有建筑面积14965.17平方米（757间）的649户业主与被告重新签订《委托经营管理合同》，签约比例按户数计算为53.84%，按建筑面积计算为53.63%，若计算第三人及贵阳市投资控股集团房地产置业有限公司持有部分，则签约比例按户数计算为55.88%，按建筑面积计算为76.54%。此外，本案诉讼过程中，贵阳国贸广场商贸有限公司于2020年6月16日因房屋租赁合同纠纷向本院对贵州金城汇资产管理有限公司提起诉讼，以受疫情影响为由要求变更双方签订的《物业租赁合同》中关于免租期、起租期等相关条款12个月，该案本院于2020年9月22日作出（2020）黔0115民初5033号《民事判决书》，判决变更《物业租赁合同》中关于免租期、起租期的期限延长8个月。包括案涉商铺在内由贵阳国贸广场商贸有限公司经营的案涉物业，已基本装修结束，贵阳国贸广场商贸有限公司已对外发布广告，项目定名为“国贸玖福城”，将于2020年12月19日正式营业。本院认为，本案中双方当事人签订的《商铺租赁及委托经营合同》，从约定内容及履行情况来看，实质为租赁合同，被告租赁原告的商铺进行经营，按年投资收益率向原告支付租金，该合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按照约定诚实信用地全面履行自身义务。本案争议的焦点有两点：1、原告是否有权要求返还租赁物；2、被告是否应向原告支付2019年后的租金及利息损失。对上述焦点，本院意见如下：一、关于焦点一。本案中双方虽未在合同约定期限届满后另行签订书面合同，但案涉商铺实际仍由被告占有并持续向原告支付租金，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，则双方事实上成立不定期的租赁合同关系，原告要求返还租赁物的实质为解除合同。因原告未配合被告签订案涉商铺的《委托经营管理合同》，被告从2019年1月1日起未再向原告支付租金，而双方签订的《商铺租赁及委托经营合同》系约定租金按年度结算，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。”的规定，被告的行为已构成违约。因商场原承租人未履行支付租金义务，被告2018年5月7日收回租赁物并积极组织招商，在对案涉商铺所在商场整体市场租金价值进行评估的情况下，业主代表提出了较高的租金标准，按照业主要求的租金标准两次招商未果。被告于2019年8月12日与贵阳国贸广场商贸有限公司签订了《物业租赁合同》，完成商场整体招商工作，此时，案涉商铺已涉及所在商场1165户业主的整体利益，在案涉商铺不具备独立经营条件的情况下，原告与被告签订合同认可被告的经营自主权，则被告经营行为产生的后果其应予承担，其个人利益应当服从于商场全体业主的整体利益，而案涉商铺所在商场1165户业主中已签约业主无论按照户数计算还是建筑面积计算均已过半，若将案涉商铺返还原告，必将影响商场的整体经营并损害大多数业主的共同利益，则依照《中华人民共和国物权法》第七十一条“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”的规定，对原告要求返还案涉商铺的诉请，本院不予支持。二、关于焦点二。原被告双方签订的《商铺租赁及委托经营合同》实质为租赁合同，在约定期限届满后双方未续签书面合同，但不影响原合同效力，根据合同约定，被告应当以不小于前三年的年投资收益率标准、按年度结算向原告支付租金，现其未向原告支付2019年租金的行为构成违约，对原告要求其支付2019年租金的诉请，本院予以支持，按照被告前三年向原告支付的租金收益平均数计算，被告应当向原告支付租金13656元，但考虑到大多数业主认可的合同约定从合同生效之日起即按照25元/平方米/月的标准支付租金至被告与实际承租人签订的《物业租赁合同》约定的免租期截止之日止，而被告在2019年8月12日与实际承租人签订正式《物业租赁合同》，则2019年度本院确认被告应按前三年支付租金的平均数计算2019年1-8月的租金，2019年9月起则按25元/平方米/月计算，则原告主张的2019年租金计算为13656元/12月×8个月+25元/平方米/月×23.84平方米×4个月=11488元。至于原告主张的后续租金，应按照大多数业主与被告签订的合同标准执行，因原告并未与被告签订《委托经营管理合同》，双方此前签订的《商铺租赁及委托经营合同》仍然有效，根据该合同约定，被告应按年度向原告结算租金，原告主张的后续租金尚不具备支付条件，本院不予支持。对于原告主张的租金利息，双方并未约定，考虑到被告至今未向原告支付2019年度租金，事实上给原告造成了资金占用利息损失，本院酌情按照全国银行间同业拆借中心发布的同期贷款市场报价利率标准对原告的诉请予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十一条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告贵州金城汇资产管理有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告龚高国2019年度租金11488元及资金占用利息（该利息以11488元为基数、按全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率标准，从2020年1月3日起计算至租金实际清偿日止）；二、驳回原告龚高国的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费199元（已减半收取），由被告贵州金城汇资产管理有限公司负担45元，原告龚高国负担154元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决书发生法律效力，权利人可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向本院申请强制执行。审判员 张 铮二〇二〇年十二月八日书记员 陈宇巍