云南省安宁市人民法院民 事 判 决 书（2020）云0181民初2402号原告：安宁李李餐饮服务有限公司，住所地：云南省昆明市安宁市。法定代表人：黄某，公司总经理。委托诉讼代理人：欧阳杉、张晓惠，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：安宁汉唐玺悦酒店有限公司，住所地：云南省昆明市安宁市。法定代表人：黄朝栋，系公司执行董事。委托诉讼代理人：沈红，云南靖节律师事务所律师，特别授权代理。原告安宁李李餐饮服务有限公司（以下简称“李李公司”）与被告安宁汉唐玺悦酒店有限公司（以下简称“汉唐公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月22日立案后，依法适用简易程序于2020年12月15日公开开庭进行了审理。原告李李公司的法定代表人黄某及其委托诉讼代理人欧阳杉和张晓惠、被告汉唐公司的委托诉讼代理人沈红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李李公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方于2019年1月11日签订的《汉唐玺悦酒店场地租赁合同》并撤销《关于汉唐玺悦酒店场地租赁合同的补充协议》；2、判令被告赔偿原告租赁场地装修损失110000元；3、判令被告返还原告防水维修费用7000元；4、判令被告返还原告保证金10000元；5、判令被告支付违约金20000元；6、判令被告返还原告已付租金50000元；7、判令被告支付原告律师费8000元；8、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2019年1月11日，黄某代表筹备中的原告李李公司，与被告汉唐公司签订《汉唐玺悦酒店场地租赁合同》。合同主要内容为：汉唐公司将其2号场地出租给李李公司（场地位于云南省昆明市安宁市太平新城砂之船奥特莱斯B馆五楼2号）；场地用于经营蛋糕、面包、甜品、自调饮品、简餐；租期内不再“招入主营蛋糕、面包、西点的业态或经营形式”以避免商业竞争。合同签订后，原告向被告交纳了1万元保证金和首笔租金5万元。缴纳租金后李李公司随即发现场地漏水无法装修开业，多次找被告反映要求解决漏水。2019年7月12日，双方针对场地漏水签订《关于汉唐玺悦酒店场地租赁合同的补充协议》，约定甲方支付14000元给乙方，由乙方自行修缮，漏水修复完成后租赁场地楼梯接缝如再出现漏水问题，与甲方无关，由乙方自行修复。原告即找专业维修公司予以处理后，对场地进行装修开业。不料维修装修后租赁场地暴露出建筑结构缺陷，漏水根本修不好，装修泡水发霉，食品受潮，无法达到食品正常营业条件。此外，被告还有在砂之船商圈无证销售蛋糕、不提供停车票、不支付7000元漏水维修尾款、不兑现一个月新冠疫情免租期等违约行为，导致李李公司租赁场地至今一年多来无法正常经营，合同目的落空。故双方签订的《汉唐玺悦酒店场地租赁合同》应予以解除。此外，原告不具备对建筑漏水的专业认知和维修能力，签订《关于汉唐玺悦酒店场地租赁合同的补充协议》时没有意识到漏水存在常规修缮不能的风险，修缮成本可能远超协议金额。直到维修公司出具《关于昆明安宁太平新城汉唐玺悦酒店5楼楼台花园维修的免费情况说明》，原告方意识到正常防水修复无法解决漏水，自己客观上不具备认识漏水、解决漏水的能力。因而，《关于汉唐玺悦酒店场地租赁合同的补充协议》存在重大误解，履行显失公平，应当依法予以撤销。2020年7月，因汉唐公司不兑现新冠疫情免租期（1个月），不支付7000元漏水维修尾款并协助解决漏水问题，反而催要下一期租金，双方虽有协商但无法达成一致。故请求支持原告的诉讼请求。被告汉唐公司辩称：1、本案的原告并非租赁合同当事人，不是本案的适格主体，请求法院依法驳回原告的起诉。2019年1月11日，案外人黄某与被告汉唐公司签订了《汉唐玺悦酒店场地租赁合同》。案外人黄某承租了被告五楼2号场地，该合同甲方为被告汉唐公司，乙方为案外人黄某，后由黄某个人签字。2019年7月12日，案外人黄某与被告汉唐公司签订了《关于汉唐玺悦酒店场地租赁合同的补充协议》，变更了原合同部分条款，该补充协议甲方为被告汉唐公司，乙方为案外人黄某，后由黄某个人签字。根据合同相对性的原则，本案原告李李公司，并不是《汉唐玺悦酒店场地租赁合同》的当事人，也不是《关于汉唐玺悦酒店场地租赁合同的补充协议》的当事人，与被告汉唐公司不发生权利义务关系，在本案中不具备诉讼主体资格，不是适格的原告。2、即便本案主体适格，原告的诉讼请求也没有依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。首先，《汉唐玺悦酒店场地租赁合同》不存在法定或约定的解除事由，不应当解除。2019年1月11日，黄某与被告汉唐公司签订了《汉唐玺悦酒店场地租赁合同》，约定租赁期限自2019年2月5日起至2023年4月4日止。合同签订后，汉唐公司已经将租赁场地交付给黄某使用，黄某也依约支付了首期租金和保证金，现租赁场地仍由黄某占用和使用，根据租赁合同约定，一方因自身原因需要解除合同的，需提前30天书面通知对方，黄某从未通知过被告，并且在被告负责人主动联系黄某时，黄某也怠于回复，言语推脱拒绝沟通。因此双方并不存在法定或者约定的解除事由，租赁合同不应当解除，请求法院驳回原告此项诉讼请求。其次，《关于汉唐玺悦酒店场地租赁合同的补充协议》不存在可撤销事由，不应当撤销。2019年7月12日，黄某与被告汉唐公司签订的上述补充协议，对租赁期限、免租期以及租赁场地两侧楼梯接缝漏水问题进行了约定，该补充协议是双方友好协商后达成的，是双方的真实意思表示，并且汉唐公司已经履行了合同义务，给予了黄某免租期，向黄某支付了修复费用7000元，根据合同法第五十四条的规定，该补充协议是双方真实意思表示，不存在可撤销的情形，且汉唐公司已经实际履行了合同义务，不应当撤销，请求法院驳回原告此项诉讼请求。其三、原告主张解除租赁合同和撤销补充协议，应当属于两个法律关系，不应当在本案中同时主张。《汉唐玺悦酒店场地租赁合同》属于主合同，《关于汉唐玺悦酒店场地租赁合同的补充协议》属于从合同，具有从属性。根据合同法第九十一条的规定，作为主合同的租赁合同解除后，作为从合同的补充协议的权利义务也同时终止。本案中，原告既主张了解除合同，又主张撤销合同，应当属于两种不同的法律关系，不应当在一个案件中进行处理。其四、原告主张的装修损失、维修费用、保证金、违约金、已付租金、律师费等，没有事实和法律依据，请求法院依法驳回。（1）关于租赁场地装修损失。黄某于2019年1月11日承租被告的场地时，已经写明用于经营蛋糕、面包、甜品等。随后黄某根据自身经营需要对租赁场地进行了装修，装修费用属于其经营中必须投入的正常成本。经营本就存在亏损风险，且现在系黄某自身原因无法继续经营，造成其投入成本亏损，该亏损应当由其自行承担，与被告没有任何关联。（2）关于维修费用。根据《关于汉唐玺悦酒店场地租赁合同的补充协议》第二条约定，租赁场地两侧楼梯接缝漏水问题的修复费用14000元由甲方承担，乙方负责找人施工，甲方前期支付7000元，剩余费用由乙方自行垫付，汉唐公司已经于2020年1月21日通过黄某指定的收款账户，支付了租赁场地两侧楼梯接缝漏水问题的修复费用7000元，无需再向其支付防水维修费用。（3）关于保证金。根据《汉唐玺悦酒店场地租赁合同》第五条的约定，双方签订合同日起，乙方须向甲方交纳1万元的合同保证金，双方约满后甲方退还给乙方。第十条也约定了因乙方的原因提前解除协议的，除按约定支付违约金外，甲方不予退还保证金。双方现合同期限尚未届满，汉唐公司无义务退还保证金。如合同相对对方黄某需提前解除合同，则根据租赁合同约定，汉唐公司无需退还保证金。（4）关于支付违约金的问题，汉唐公司已经按照租赁合同及补充协议履行了合同义务，向合同相对方交付了租赁场地，延长了免租期，也支付了防水维修费7000元，不存在任何违约行为，反而是黄某迟迟未交付2020年9月1日至2021年8月期间的房屋租金，因此汉唐公司无需支付违约金。（5）关于已付租金。双方签订租赁合同后，汉唐公司已经将租赁场地交付了合同的相对方黄某，黄某也对场地进行了装修，并实际向汉唐公司支付租金，属于履行合同义务。汉唐公司收取租金有事实和法律依据，无需返还已支付租金。（6）关于支付律师费的问题，双方签订的租赁合同及补充协议均未对律师费进行约定，双方因为漏水问题已经进行协商并达成补充协议，后被告汉唐公司的负责人也曾多次尝试与黄某沟通协商，但黄某并未同被告负责人进行协商，律师费的产生与被告无关。原告主张律师费由被告承担，没有事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。综上，原告并非租赁合同的当事人，也不是本案适格主体，请求法院依法驳回原告的起诉。即便本案主体适格，原告诉讼请求也没有依据，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：李李公司成立于2019年10月20日，其法定代表人为黄某。2019年1月11日，黄某与汉唐公司签订《汉唐玺悦酒店场地租赁合同》约定：乙方（黄某）承租甲方（汉唐公司）位于安宁市太平新城砂之船奥特莱斯B馆****场地，用于经营蛋糕、面包、甜品、自调饮品等，租赁期限自2019年2月5日起至2023年4月4日止，免租期自2019年2月5日起至2019年4月5日；租金首年50000元，实行提前一年支付制，需在本年租期最后一个月15号前交清下年租金，租金每年按10%进行递增；甲方应按约定为乙方提供场地及相关配套设施和经营条件，保障乙方正常使用；在乙方租赁进入后，甲方承诺在乙方租赁期间内，不再招入主营蛋糕、面包、西点的业态或经营形式；双方签订合同日起，乙方需向甲方交纳10000元合同保证金，双方约满后，甲方退还给乙方；因不可抗力或其他不可归责于双方的原因，使场地不适于使用或租用时，甲方应减收相应的租金，如果场地无法复原的，本协议自动解除，应退还乙方保证金及利息，双方互不承担违约责任。上述合同签订后，汉唐公司向黄某交付了租赁场地，黄某按约支付了保证金10000元及首年的租金50000元。2019年7月12日，因租赁场地楼梯两侧接缝存在漏水问题，汉唐公司与黄某又签订《关于汉唐玺悦酒店场地租赁合同的补充协议》，对双方签订的《汉唐玺悦酒店场地租赁合同》的内容进行了变更和补充。双方在该补充协议中约定：租赁时间更改为自2019年7月1日起至2023年8月31日止，免租期自2019年7月1日至2019年9月1日；租赁场地两侧楼梯接缝漏水问题的修复费用14000元由甲方（汉唐公司）承担，乙方（黄某）负责找人施工。甲方前期支付7000元，剩余费用由乙方先行垫付，乙方垫付部分于次年房租中扣除；漏水修复完成后，租赁场地两侧楼梯接缝如再出现漏水问题，与甲方无关，由乙方自行修补；本协议生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力，除本协议中明确所作出修改的条款之外，原合同的其余部分应完全继续有效。补充协议签订后，汉唐公司按约支付了黄某修复费用7000元。黄某遂找来案外人昆明某装饰工程有限公司对租赁场地的漏水问题进行了常规防水维修，但漏水问题并未得到解决。2020年9月4日，昆明某装饰工程有限公司出具《免责情况说明》，认为租赁场地漏水是房屋结构性开裂引起，不是正常维修概念中1.4万元能够解决的，要解决漏水问题必须从房屋结构入手，从表面修补，以后还会漏水。另查明，2019年7月15日，黄某与案外人昆明某装饰工程有限公司签订《装修合同》，约定由昆明某装饰工程有限公司对租赁场地进行装修。装修完成后，由李李公司向昆明某装饰工程有限公司支付了装修费111000元。李李公司成立后，汉唐公司向李李公司出具了收取案涉场地租赁费的增值税普通发票。2020年8月20日，汉唐公司向李李公司发出《工作联系函》，要求李李公司于2020年8月31日前支付《汉唐玺悦酒店场地租赁合同》中约定的2020年的房租费用。2020年8月31日，李李公司向汉唐公司复函表示，因双方就租赁场地漏水等问题没有达成一致意见，故无法支付下一期租金。上述事实，有当事人的陈述和当庭出示的《汉唐玺悦酒店场地租赁合同》、《关于汉唐玺悦酒店场地租赁合同的补充协议》、收据、增值税普通发票、微信聊天记录、录音资料、照片、《免责情况说明》、《工作联系函》、通知、《装修合同》等证据予以证实，本院予以确认并收集在卷佐证。本院认为，黄某与汉唐公司签订的《汉唐玺悦酒店场地租赁合同》和《关于汉唐玺悦酒店场地租赁合同的补充协议》，系合同当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属依法成立且有效的租赁合同，对合同当事人均具有法律约束力。在合同的履行过程中，汉唐公司就合同中租金的收取向李李公司开具了增值税普通发票，并向李李公司发函催收租金，而李李公司在成立后也以其公司名义与汉唐公司交涉租赁场地的相关事宜，表明双方均认可合同中的承租人已变更为李李公司。因而李李公司作为合同当事人，可以根据合同约定主张其权利。故汉唐公司提出的李李公司不是本案适格原告的抗辩，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。”根据前述合同的约定，汉唐公司负有为承租人提供场地及相关配套设施和经营条件并保障承租人正常使用的义务。但汉唐公司提供的租赁场地却存在漏水问题，无法保证李李公司正常使用，从而致使李李公司从事蛋糕经营等的合同目的不能实现，所以李李公司可以请求解除合同。前述《关于汉唐玺悦酒店场地租赁合同的补充协议》作出“漏水修复完成后，租赁场地两侧楼梯接缝如再出现漏水问题，与甲方无关，由乙方自行修补”的约定，因承租人对租赁场地的漏水问题缺乏专业认知能力，该约定对承租人显失公平，依法可以撤销。补充协议的其他约定，属本案租赁合同的组成部分，对合同当事人仍具有法律约束力，在《汉唐玺悦酒店场地租赁合同》解除时，也应一并予以解除。故李李公司请求解除和撤销租赁合同的诉讼请求，与本院上述认定相符的部分，本院予以支持，不符部分，本院不予支持。汉唐公司针对解除和撤销租赁合同提出的抗辩，有事实和法律依据的部分，本院予以支持，其余部分，本院不予支持。此外，李李公司还主张汉唐公司尚有无证销售蛋糕、不提供停车票、不兑现一个月新冠疫情免租期等违约行为，因无事实依据，本院不予认定。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”汉唐公司交付的租赁场地存在漏水问题，违反了合同约定，从而导致李李公司遭受111000元的装修损失，汉唐公司对此应承担赔偿责任。故李李公司请求判令汉唐公司赔偿装修损失的诉讼请求，本院予以支持。李李公司主张的装修损失为110000元，是其对其权利的处分，不超过其遭受损失的数额，本院予以认定。此外，由于《关于汉唐玺悦酒店场地租赁合同的补充协议》已经约定漏水问题的修复费用14000元由汉唐公司承担，汉唐公司已经支付了其中的7000元，另外7000元仍应由其承担。故李李公司请求判令汉唐公司支付防水维修费用7000元的诉讼请求，本院予以支持。李李公司所交的保证金10000元，根据合同约定，应由汉唐公司在合同约满或解除后退还李李公司。故李李公司请求判令汉唐公司请求返还保证金10000元的诉讼请求，本院予以支持。汉唐公司针对装修损失、修复费用、保证金提出的抗辩，本院不予支持。李李公司要求汉唐公司支付违约金20000元的诉讼请求，因双方的合同中对汉唐公司应承担的违约责任并未作出约定，而且汉唐公司已对李李公司的损失承担了赔偿责任，故本院不予支持。李李公司要求汉唐公司返还已付租金50000元的诉讼请求，因支付租金系李李公司按合同约定应履行的义务，故本院不予支持。李李公司要求汉唐公司支付律师费8000元的诉讼请求，因律师费并非李李公司必然遭受的损失，且双方的合同中也未约定由汉唐公司承担，故本院不予支持。汉唐公司针对违约金、已付租金及律师费提出的抗辩，有事实和法律依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第六十条、第七十七条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条之规定，判决如下：一、撤销原告安宁李李餐饮服务有限公司与被告安宁汉唐玺悦酒店有限公司签订的《关于汉唐玺悦酒店场地租赁合同的补充协议》中关于“漏水修复完成后，租赁场地两侧楼梯接缝如再出现漏水问题，与甲方无关，由乙方自行修补”的约定，解除原告安宁李李餐饮服务有限公司与被告安宁汉唐玺悦酒店有限公司签订签订的《汉唐玺悦酒店场地租赁合同》及《关于汉唐玺悦酒店场地租赁合同的补充协议》中除上述已被撤销约定外的其他约定。二、由被告安宁汉唐玺悦酒店有限公司于本判决生效后立即赔偿原告安宁李李餐饮服务有限公司装修损失110000元。三、由被告安宁汉唐玺悦酒店有限公司于本判决生效后立即支付原告安宁李李餐饮服务有限公司防水维修费用7000元。四、由被告安宁汉唐玺悦酒店有限公司于本判决生效后立即返还原告安宁李李餐饮服务有限公司保证金10000元。五、驳回原告安宁李李餐饮服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费2188元，由原告安宁李李餐饮服务有限公司承担832.51元，由被告安宁汉唐玺悦酒店有限公司承担1355.49元，并入上款执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员 徐 耀二〇二〇年十二月三十日书记员 奎婉媛