重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终6427号上诉人（原审原告）：庞艾华，女，1968年3月31日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：周秘，重庆华立万韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈海强，重庆华立万韬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李芳洲，男，1975年6月18日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：陈利高，四川兴蓉律师事务所律师。原审原告：徐丽容，女，1951年11月8日出生，汉族，住重庆市南岸区。上诉人庞艾华因与被上诉人李芳洲、原审原告徐丽容房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院(2019)渝0107民初12645号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人庞艾华及其委托诉讼代理人周秘，被上诉人李芳洲及其委托诉讼代理人陈利高到庭参加诉讼，原审原告徐丽容经本院依法传唤未到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。庞艾华上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审全部诉讼请求；本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实及理由：一审法院认定事实错误、适用法律错误。被上诉人与徐丽容并未就降租事宜协商一致，即使徐丽容同意降租，其也未获得上诉人的授权，无权代表上诉人作出降租的决定。上诉人一审举示了催收证据，一审法院并未组织质证。上诉人未同意被上诉人的降租请求，房屋租赁合同约定的租金标准未变更，不能因有收款行为就推定上诉人默许降租。2020年3月20日，上诉人、被上诉人与原审原告签订了《解除协议书》，案涉租赁合同已于当日解除，2017年1月1日至合同解除之日，被上诉人尚欠上诉人租金210651元。李芳洲辩称，一审认定事实清楚，证据确实充分，上诉人的上诉理由不成立，应当依法予以驳回。双方当事人在2017年已经对涉案房屋租金变更事宜达成一致意见，并且已履行长达二年半时间。在此期间，上诉人庞艾华未曾提出过任何口头或书面的意见；上诉人仅能请求撤销针对其自己的判决，而不能请求撤销全案判决。原审原告徐丽容未作陈述。庞艾华、徐丽容向一审法院起诉请求：1.被告立即向二原告支付拖欠的2017年1月1日至2019年5月30日的房屋租金共计265504元及滞纳金（每日按月租金的1%，从2017年1月1日起计算付清之日止）；2.判令解除二原告与被告于2015年4月15日签订的《房屋租赁合同》；3.依法判令被告向二原告支付房屋占有使用费（按33元/平米/月的标准，从2019年6月1日起计算至被告清退房屋之日止）；4.本案全部诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年4月15日，原告庞艾华、徐丽容（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，其中约定：1、二原告将位于重庆市九龙坡区石桥铺石杨路X号X单元X、X；X单元X、X；X单元X、X出租给被告使用；2、该房屋每月租金为30元/平方米/月计（以房产证的建筑面积计价）；3、付款方式：每两个月支付一次，应支付月的上月30日前付清；4、从2016年5月起，每年递增租金1元/平方米/月，2015年5月1日至2016年5月1日为30元/平方米/月，2016年5月1日至2017年5月1日为31元/平方米/月，以此类推；5、乙方如逾期支付租金，每逾期一天，则乙方需月租金的1%支付滞纳金，欠交租金超过30天，视同违约，甲方有权收回房屋，并由乙方承担一切违约责任；6、租期自2015年5月1日至2025年5月1日止。一审庭审中，被告举示借记卡交易明细、微信聊天记录以及光盘，证明被告与原告徐丽容曾于2017年初协商变更租金单价的事情，原告徐丽容并无异议，并且将变更后的租金单价告知了原告庞艾华，但其亦未表示异议。故从2017年1月起至2019年7月，被告按照每人每两个月15000元的标准向二原告支付租金。二原告收到租金后，均未提出异议。经查，原告庞艾华名下有位于重庆市九龙坡区石杨路XXX，建筑面积为130.98平方米；位于重庆市九龙坡区石杨路XXX，建筑面积为124.74平方米；位于重庆市九龙坡区石桥铺石杨路**附****，建筑面积131.07平方米。该三套房建筑面积共计：386.79平方米。原告徐丽容名下有位于重庆市九龙坡区石桥铺石杨路X号X号，建筑面积125.67平方米；位于重庆市九龙坡区石杨路******，建筑面积分别为122.34平方米、130.87平方米。该三套房屋建筑面积共计378.88平方米。原被告双方确认从2017年1月1日至2019年5月30日，被告已按照每人每二个月15000元的标准支付租金。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。原被告签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，合同真实、有效，双方应按约履行合同。当事人协商一致，可以变更合同。本案中，被告举示录音证据及微信记录，证明原告徐丽容对2017年初调整月租金标准一事并无异议，同时其还将此事告知了原告庞艾华，原告亦未明确对此提出异议。并且，根据被告举示的与原告庞艾华的微信聊天记录中，可以看出原告庞艾华知晓15000元为两个月房屋租金的事实，在收到租金后并未对租金数额提出异议。从2017年1月至2019年6月间，被告一直按照15000元/二个月/人的租金标准向二原告支付租金。合同约定，租金的支付方式为先付租金后使用，欠缴租金30天以上的，可以解除合同。但二原告在长达两年半的租赁期内，均未对此提出过任何异议。故在两年半的租赁期内，二原告已通过默示的方式，默认被告按照15000元/二个月/人的租金标准支付租金的行为，客观上已变更案涉租赁合同约定的租金金额，故对被告主张原被告就租金变更达成一致意见的观点，予以采纳。故应当以变更后的租金单价15000元/二个月/人计算。因此，被告并未拖欠2017年1月1日至2019年5月30日的租金，对二原告请求被告支付租金的诉讼请求，不予支持。二原告于2019年5月就租金问题向法院提起诉讼，要求被告按原合同履行，一审法院认为，2017年1月1日至2019年5月期间的租金，被告已履行完毕，但从2019年6月起，被告应当按原合同约定的租金标准予以支付相应租金。关于解除合同的问题，一审庭审中，原被告未对解除合同达成一致，且不符合约定的解除条件。故对原告的此项诉讼请求，不予支持。鉴于合同并未解除，对原告请求房屋占用费的诉讼请求，因无事实及法律依据，亦不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第六十六条、《中华人民共和国民法总则》第一百四十条规定，判决：“驳回原告庞艾华、原告徐丽容的全部诉讼请求。本案案件受理费收取为2641元，由原告庞艾华、原告徐丽容负担。”上诉人庞艾华二审中举示如下证据：1.短信、微信聊天记录，拟证明上诉人2017年6月16日向被上诉人催收租金，双方当事人并未就调整租金达成一致意见，上诉人虽收取了租金，但并未认可收齐了应得的租金；2.律师函、中国邮政快递单及物流信息，拟证明上诉人于2019年5月17日向被上诉人发送律师函催收租金；3.解除协议书，拟证明双方租赁合同于2020年3月20日解除，此时租金截止，上诉人一审请求包含了解除协议至搬离的租金。4.短信、微信聊天记录，拟证明收齐租金和未收齐租金上诉人出具的收条不同。2017年1月1日之前被上诉人按合同约定交齐了租金，上诉人出具的收条均写明交齐了某月的房屋租金多少钱；被上诉人从2017年1月1日开始不按合同约定交齐租金，上诉人出具的收条仅是收到房租多少钱，没有说具体的时间，与收齐租金的收条内容不同。上诉人2017年6月向被上诉人明确催收了一次。因被上诉人一直给上诉人说生意不好，先交一部分，后面再补。既然被上诉人主动说了后面补，上诉人就等被上诉人补交。上诉人当时也没想到起诉被上诉人。直到2019年6在上诉人百般催促下被上诉人一直不交，说变更了租金，才提起诉讼。5.原审原告徐丽容与被上诉人的微信记录，上诉人只有复印件。该聊天记录反映，被上诉人问徐丽容可否商量每月降至15000元，但徐丽容回复最多只同意少4000元，他说如果不是这样的话，随便你们。相当于少4000元没有协商一致，15000元更没有协商一致。如果协商一致的话，是会签订书面协议的。被上诉人的录音只表示徐丽容的意思是她默认，但不肯定上诉人对这个事的看法，让李芳洲与上诉人协商，双方最后没协商成。被上诉人李芳洲质证认为，对证据1的证据三性均认可，对证明目的和证明力不予认可。该短信仅是上诉人单方面发送的短信，李芳洲本人对此未作出回应或肯定明确的回复，2016年之前的都是作出了回应的。该短信时间是2017年6月，距离其起诉已达二年，期间是有期待利益的，但此后在近二年时间再没有任何的短信、微信催告催收，故上诉人的该行为不符合对重大期待利益的情形。对证据2的证据三性认可，此时上诉人已起诉。对证据3没有异议，确实生意不好做，2020年3月20日双方已协商解除。对证据4的证据三性均认可，对证明目的和证明力不予认可。收条不同只是表述语言的变更，并不能直接证明双方当事人未就租金变更达成一致，且2017年7月后的信息没有一次说到房租未交齐、需要补齐的内容。对证据5的证据三性予以认可，但该聊天记录是截取的，不完整。该聊天记录说明降租的事，上诉人和徐丽容一直在共同商量，徐丽容、上诉人是保持沟通的，上诉人对降租之事是清楚的、明白的。被上诉人出示的2019年5月18日的录音可印证，她们认可租金降到15000元的事实。二审中，庞艾华、李芳洲均确认租金已按每人每两月15000元支付至合同解除之日；2020年2月、3月租金因疫情原因免除。根据二审中当事人陈述及无异议的证据，二审另查明如下事实：1.2017年6月16日庞艾华向李芳洲发短信，催收至2017年5月底差欠租金21830元（仅按去年房租月价计）。2.2017年1月1日前庞艾华收到李芳洲租金情况：如2015年8月30日短信收条为“已收9月10月二月房租”形式；2017年1月1日后庞艾华收到李芳洲租金情况：如2018年8月29日短信收条为“已收房租15000元”形式。3.2020年3月20日李芳洲与庞艾华、徐丽容签订《解除协议书》，约定2015年4月15日签订的《房屋租赁合同》于2020年3月20日解除，合同解除不影响双方按合同约定处理双方此前已发生的争议。4.李芳洲已向庞艾华、徐丽容按每人每两月15000元支付2017年1月1日至2020年1月30日的租金，2020年2月、3月租金经双方协商免除。本院对一审认定的其他事实予以确认。二审争议焦点是：李芳洲与庞艾华是否就2017年1月1日起租金下调至每两月15000元协商一致。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中李芳洲主张合同已变更，实际是对降租一事向出租方发出要约，该要约需对方作出承诺，合同方发生变更，故李芳洲应对合同变更的事实承担举证责任。本案中，李芳洲主张其与庞艾华之间《房屋租赁合同》的租金已经协商变更为每两月15000元，庞艾华予以否认。李芳洲就合同变更问题，举示了其与另一出租人徐丽容于2019年5月18日的通话录音以及其2017年1月起按每人每两月15000元支付租金，对方未明确提出欠租的证据；庞艾华为反驳对方主张，举示了2017年6月向李芳洲按上年月租金标准催收租金的证据以及2017年后收租收条与此前收条不同内容的证据。本院认为，根据李芳洲在本案中举示的证据及陈述，李芳洲实际并未与出租方庞艾华就合同变更问题进行过直接协商。李芳洲的录音证据等也不足以证明徐丽容受庞艾华委托或代表庞艾华与李芳洲协商降租事宜，故即使徐丽容同意庞艾华出租的房屋降租，对庞艾华也属无权代理，该行为对庞艾华不发生法律效力。关于李芳洲认为庞艾华默认了合同变更问题。《中华人民共和国民法总则》第一百四十条规定：行为人可以明示或者默示作出意思表示。沉默只有在法律规定、当事人约定或者符合当事人之间交易习惯时，才可以视为意思表示。租赁合同中的租金变更属合同重大事项，应当以明示形式作出意思表示。李芳洲以庞艾华收取租金后未提异议以默示方式同意其降租请求，不符合前述法律规定。更况，从庞艾华举示的2017年6月的催收通知及2017年1月前后的收条内容不同看，李芳洲与庞艾华并未就降租问题协商一致。《中华人民共和国合同法》第七十八条规定：当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。根据现有证据，应当认定李芳洲与庞艾华之间的租赁合同内容未变更。李芳洲提交的证据证明其与徐丽容就降租事宜进行了协商，徐丽容已明确同意降租，双方也按变更后的租金标准履行；兼之二审中徐丽容消极应诉，综合全案，应认定李芳洲与徐丽容租赁合同中关于租金的约定已变更，双方自2017年1月起按变更后的租金标准履行合同。关于《房屋租赁合同》是否应当解除问题。根据二审中双方陈述及证据，《房屋租赁合同》已于2020年3月20日协商解除，故庞艾华、徐丽容一审提出的解除合同请求已经满足，本院不必再行判决。因庞艾华、徐丽容请求解除合同及解除合同后的房屋占有使用费，李芳洲二审庭审中对租金应支付至合同解除为止亦无异议，故在双方合同已解除情况下，租金应计算至合同解除为止。关于租金给付及违约责任问题。根据各方陈述，李芳洲已按每人每两月15000元标准支付2017年1月至2020年3月20日租金，庞艾华、徐丽容诉请的是合同约定的租金与该15000元租金的差额部分。如前所述，李芳洲与徐丽容的租赁合同已经口头协议变更并履行，故应认定李芳洲不再差欠徐丽容租金。庞艾华与李芳洲之间租金内容未认定变更，故李芳洲应按约支付租金至合同解除止。庞艾华出租房屋建筑面积共计386.79平方米（根据交易习惯，双方实际以取整386平方米计租），根据合同约定，2016年5月起，每年递增1元/平方米/月，2016年5月1日-2017年4月30日为31元/平方米/月，2017年5月1日-2018年4月30日为32元/平方米/月，2018年5月1日-2019年4月30日为33元/平方米/月，2019年5月1日-2020年4月30日为34元/平方米/月。2017年1月1日-2017年5月30日的租金，因从庞艾华2017年6月的催收通知看，其自认仅按2016年的月租价计，故该期间租金为386*31*5=59830元；2017年6月1日-2018年4月30日的租金为386*32*11=135872元；2018年5月1日-2019年4月30日租金为386*33*12=152856元；2019年5月1日-2020年3月20日租金，根据双方当事人陈述，2020年2月、3月房租因疫情原因免除，故计租期间为2019年5月1日-2020年1月30日，又因庞艾华诉讼请求后续占有使用费按33元/平方米/月计算，本院予以尊重，故该期间租金为386*33*9=114642元。以上租金合计59830元+135872元+152856元+114642元=463200元，因李芳洲已按每两月支付15000元方式支付部分租金合计至2020年1月30日，故已支付租金为15000元/2*37=277500元，至合同解除时止李芳洲欠庞艾华租金差额部分为463200元-277500=185700元。按合同约定，李芳洲应向庞艾华支付该欠款。关于庞艾华主张李芳洲应按约承担差欠款的滞纳金问题，从全案证据看，庞艾华承认李芳洲曾提出降租请求只是协商未成，其同意李芳洲将来补齐差欠款，该自认与庞艾华在两年多时间未催收差欠租金相印证，故庞艾华现以合同约定主张滞纳金与其庭审中的陈述不符，本院不予采纳。综上所述，根据二审新证据，一审认定上诉人庞艾华与李芳洲已就降租一事协商变更的认定不当致适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第二十二条、二十五条、四十四条、四十八条、第六十条、第七十八条、第九十三条第一款、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：撤销重庆市九龙坡区人民法院(2019)渝0107民初12645号民事判决；二、李芳洲于本判决生效后十日内向庞艾华支付差欠的房屋租金185700元；三、驳回徐丽容的全部诉讼请求。四、驳回庞艾华的其他诉讼请求。一审案件受理费2641元，由徐丽容负担1300元，李芳洲负担1341元；二审案件受理费5282元，由李芳洲负担（二审案件受理费由庞艾华预交不退，由李芳洲在履行判决确定的支付义务时一并向庞艾华支付）。本判决为终审判决。审判长  倪洪杰审判员  夏兴芸审判员  芦明玉二〇二〇年十二月十日（院印书记员黄献丽