湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘12民终2018号上诉人（原审被告）：怀化市金地圆房地产开发有限公司，住所地怀化市鹤城区正清路（湖天开发区香洲水郡****），统一社会信用代码91431200668575701M。法定代表人：刘南官，该公司董事长。委托诉讼代理人：肖焰壕，湖南金州（怀化）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：韩菲，男，1988年8月21日出生，苗族，住溆浦县。委托诉讼代理人：赵时运，湖南五溪律师事务所律师。委托诉讼代理人：舒小晖，湖南五溪律师事务所律师。上诉人怀化市金地圆房地产开发有限公司与被上诉人韩菲商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2020）湘1202民初3512号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。怀化市金地圆房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销原判,改判逾期交房违约金为21855.41元；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、因××的影响，致使上诉人取得竣工验收及备案的日期延长，免除相应的逾期交房违约金；二、因优化调整规划，致使上诉人取得竣工验收及备案的日期延长，请求二审法院免除相应的逾期交房责任；三、一审法院以涉案商品房存在“无楼宇对讲系统，无宽带网线路、电话线路”等房屋质量问题为由，认定不符合交房质量要求，从而判令逾期交房违约金计算至实际交房之日明显认定事实错误；四、在签订合同到约定交房期间，怀化中雨以上有15天，造成南郡新干线不能施工，由于天气等不可抗力产生的逾期15天，应当予以免除相应的逾期交房责任，一审法院认定是商业风险范畴明显错误。被上诉人韩菲辩称:一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。韩菲向一审法院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付逾期交房违约金44330.4元（自2018年3月30日起，按已付房款的日万分之一暂计算至2020年5月25日，主张至房屋实际交付之日止）；2、诉讼费由被告承担。原判认定：2017年7月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》约定：原告(买受人)购买被告(出卖人)开发的“南郡新干线”项目中第8幢5层504号房屋(该栋楼地上26层，，地下**，总购房款563284元；(第十一条)出卖人应当在2018年3月30日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付买受人使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》，遭遇不可抗力且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的可据实予以延期交房；(第十二条)商品房达到交付条件后，买受人在收到出卖人书面交房通知之日起3日内验收交接房屋，出卖人应出示《竣工验收备案表》并提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，否则，买受人可拒绝收房，由于被告的原因，未按本合同第十一条约定的期限交付商品房，逾期超过90日，原告有权解除合同，若原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。(第十三条)出卖人承诺按批准的规划、设计建设该商品房项目，不擅自变更建筑设计，确需变更且经相关部门批准的规划设计变更影响到“1、该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；2、该商品房所在小区的平面布局或公建配套设施”，出卖人应在有关部门批准同意之日起10日内书面通知买受人，买受人有权在收到通知之日起15日内做出是否解除合同的书面答复，逾期未做书面答复的，视同接受变更;(第十四条)供水、供电在该商品房交付使用时达到使用条件，道路、排污、绿化等在房屋交付90天内达到使用条件；(第十五条)出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合(附件三)的标准，达不到该约定标准的，买受人有权拒绝收房并要求出卖人承担合同约定的违约责任，出卖人在30日内完成整改。(附件三)装饰、设备标准：给水管进户，220V供电电源到户，互联网光缆接入小区，宽带网入户并预留端口，电话管线入户并预留端口，多媒体闭路电视监控系统、楼宇可视对讲系统、电子巡更系统、小区背景音乐系统、停车场管理系统，等等。合同签订后，原告依约交清了全部购房款。本案所涉“南郡新干线”项目中第8幢于2020年4月10日取得竣工验收合格，于2020年5月25日取得《竣工验收备案表》。被告于2020年5月26日向原告邮寄了《入伙通知书》，于2020年6月3日在怀化日报刊登公告通知“南郡新干线”项目8、9、10、11栋业主在2020年6月4日-2020年6月18日期间办理房屋交接手续。原告收到被告邮寄的《入伙通知书》后于2020年6月1日前去收房，发现所涉商品房存在较多质量问题“无楼宇对讲系统，无宽带网线路、电话线路,主卧卫生间污水管渗水，厨房渗水，入户门未灌浆，未见门禁系统，楼板、顶棚裂缝，等等”,因而原告拒绝收房,被告此后未再通知过原告来收房，也未告知原告对所涉商品房质量问题的整改情况。原告至今未收房。因××疫情，2020年1月23日至2020年3月10日期间湖南省启动重大突发公共卫生事件一级响应。2017年11月18日，被告调整小区建筑规划设计，怀化市规划局在小区内予以了方案公示，2018年6月16日《怀化市城乡规划技术审查会议纪要》(2018)第10次，同意“南郡新干线”项目规划设计调整内容为“1、优化7#楼立面设计，并在建筑的北侧增设2台观光电梯，并对前广场及周围景观进行深化设计；2、对1-5号住宅楼户型进行优化；3、取消小区入口大门”，2018年8月17日制订了“南郡新干线”1-7号楼优化方案总平面图，怀化市规划局同意按该图实施。被告没有将批准后的建筑规划变更设计内容告知原告。原判认为：被告未能依约在2018年3月30日前交付原告符合合同约定条件的商品房，应依合同约定支付原告逾期交房违约金44330.4元(2018年3月30日至2020年5月25日相差787天，563284元×787天×0.0001＝44330.4元)，并从2020年5月26日起继续按每日56.33元(563284元×0.0001＝56.33元)的标准支付原告逾期交房违约金至实际交房之日止。虽然被告就本案所涉房屋于2020年5月25日取得《竣工验收备案表》，但仍存在“无楼宇对讲系统，无宽带网线路、电话线路，主卧卫生间污水管渗水，厨房渗水”等房屋质量问题，不符合合同约定的交房质量要求，原告据此可以拒绝收房，且在原告明确提出该房屋质量问题后，被告至今未告知原告是否已整改完毕，也未再次通知原告验接房屋，因此，原告主张计算逾期交房违约金至实际交房之日的诉讼请求，予以支持。因××疫情，2020年1月23日至2020年3月10日期间湖南省启动重大突发公共卫生事件一级响应，但被告本应依约于2018年3月30日前交付原告符合合同约定条件的商品房，本次××疫情重大突发公共卫生事件与被告的逾期交房违约行为之间不具有因果关系之原因力，且被告在已经逾期交房违约的情况下，却不积极采取措施防止损失的扩大，至2020年1月23日湖南省启动重大突发公共卫生事件一级响应之时已逾期交房664天之久，明显存在主观懈怠的过失，其对违约损失扩大有可归责的过错原因力，因此，依照《最高人民法院关于依法妥善审理涉××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条、第三条第（一）项及《湖南省高级人民法院》第二条问题4的解答，被告以××疫情抗辩免除其相应期间逾期交房违约责任的理由不充分，不予支持。依照合同约定，被告不得擅自变更小区建筑规划设计，而被告调整小区建筑规划设计时，原告等业主并未入住小区，被告事先没有采取确保原告等业主知晓的切实可行的方法征求原告等业主的意见，也没有事后将规划设计变更结果告知于原告等业主，违反了《商品房买卖合同》第十三条的约定，因此，被告据此抗辩免除其因小区规划设计变更期间的逾期交房违约责任，不予支持。2017年7月至2018年3月期间10天中雨以上的天气，属于当事人应予承担的商业风险范畴，被告据此抗辩延期交房没有法律依据，不予支持。原告主张的日万分之一违约金比率比目前全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率尚且为低，且本院及二审法院同类案件亦均如此认定，因此，被告要求调低违约金比率没有事实依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、被告怀化市金地圆房地产开发有限公司支付原告韩菲逾期交房违约金44330.4元，于本判决生效后7日内付清;二、被告怀化市金地圆房地产开发有限公司支付原告韩菲逾期交房违约金(按每日56.33元的标准，从2020年5月26日计算至实际交房之日止)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取454元，由被告怀化市金地圆房地产开发有限公司承担。二审中，金地圆公司向本院提交了三份照片复印件，拟证明8栋在竣工验收备案前已经安装了楼宇对讲可视通话，网线和电话线，不承担竣工验收备案后的逾期交房的责任。被上诉人质证称：照片是复印件，不符合证据的形式要件，对真实性有异议，没有安装时间，且原判决认定房屋问题不仅仅是因为可视对讲问题。本院认证，以上三份证据可以证明涉案商品房安装了楼宇对讲可视通话，网线和电话线，且经合议庭实地勘察，本院予以采信。对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为：上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方当事人均应严格履行合同约定的义务。上诉人金地圆公司未在合同约定期限内交房，属于违约，依法应当承担违约责任。金地圆公司上诉提出由于“一、××的影响、二、优化调整规划、三、中雨天气”原因，应当免除其相应的逾期交房责任，该事项一审法院已作评析和认定。现经本院审查，原判决对上诉人的该三项主张所作出的认定，符合法律规定和本案实际，并无不当，故上诉人的上诉主张不能成立，对该三点上诉请求本院依法亦不予支持，理由与原判决一致。另，因金地圆公司已于2020年5月25日取得了《竣工验收备案表》，且在二审中提交了8栋已安装楼宇对讲可视通话、网线和电话线的证据，金地圆公司的房屋已符合合同约定的交房条件，并已通知被上诉人收房，被上诉人没有证据表明房屋还存在不符合交房条件的其它问题，但因金地圆公司没有证据证明安装楼宇对讲可视通话、网线和电话线的时间，本院以金地圆公司在二审中提交证据的日期即2020年11月24日认定为安装竣工时间，因此，金地圆公司不承担自2020年11月24日之后的违约责任。综上所述，上诉人上诉部分有理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持湖南省怀化市鹤城区人民法院（2020）湘1202民初3512号民事判决第（一）项；二、撤销湖南省怀化市鹤城区人民法院（2020）湘1202民初3512号民事判决第（二）项；三、怀化市金地圆房地产开发有限公司支付韩菲从2020年5月26日至2020年11月24日逾期交房违约金10252.06元（56.33元/日×182天），于本判决生效后7日内付清；四、驳回韩菲的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取454元，由韩菲承担154元，怀化市金地圆房地产开发有限公司承担300元。二审案件受理费362元，由怀化市金地圆房地产开发有限公司负担220元，韩菲承担142元。本判决为终审判决。审判长  冷旗帜审判员  周 晓审判员  欧晓林二〇二〇年十二月四日书记员  沈慧娟