江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣08民终2459号上诉人（原审被告、反诉原告）：盛志钢，男，1969年2月4日生，汉族，住吉州区。上诉人（原审被告、反诉原告）：贺军，男，1968年10月10日生，汉族，住吉州区。二上诉人共同委托诉讼代理人：罗敏，江西共创律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：吉安聚源实业发展有限公司，住所地吉州区工业园聚源公馆内，统一社会信用代码913608027511255170。法定代表人：万义国，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王铁平，江西文修律师事务所律师。上诉人盛志钢、贺军因与被上诉人吉安聚源实业发展有限公司（以下简称聚源公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服吉安市吉州区人民法院（2019）赣0802民初3303号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理，上诉人盛志钢、贺军委托诉讼代理人罗敏、被上诉人聚源公司及其委托诉讼代理人王铁平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。盛志钢、贺军上诉请求：1、撤销原判决第三项，改判为上诉人不需要赔偿被上诉人房屋使用利益损失的50％；2、撤销原判决第四项，改判为被上诉人返还上诉人购房款169万元，并赔偿全部的利息损失，而不是赔偿利息损失的50％；3、撤销原判决第五项，改判为被上诉人赔偿上诉人工程款损失1113828.28元，而不是赔偿56914.14元；4、改判鉴定费3万元全部由被上诉人承担，而不是由被上诉人承担1.5万元；5、本案上诉费由被上诉人承担。事实与理由：一、本案诉争门面，在2013年时，租金很低，并且，没有全部租出去，只租出去了一部分。2016年的时候，因为被上诉人的原因，造成该批门面被安福县人民法院执行局的人员贴封条不能出租，致使各个租户纷纷搬离店面，至今，该门面空置无人敢租。上诉人一直是在旁边的简易棚子里等着，没有占有本案诉争的门面。被上诉人乘着那批租户害怕法院查封，搬走之机，早就将门面收回去了，该门面的钥匙也在被上诉人手上不在上诉人的手里。所以，原审对房屋使用利益的分析和判决是不妥的。二、该诉争门面的工程是上诉人出钱，请被上诉人公司的员工做的，诉争店铺的附属基础工程及装修:1.高4至5米，长200余米的余土清理。2.筋混泥土浇筑长300余米，宽12米的路面。3.诉争店面中的水、电安装，路面绿化。4.160余米的围墙安保消防设施投入。5.门面内部的装修。上诉人花费280多万元才让该门可以使用，工钱都给了被上诉人的公司的工人，原审判决被上诉人只赔偿一半的工程损失是不妥的。三、上诉人在买这批门面的时候，不知道门面被抵押的事情，是安福县人民法院诉讼，才知道被抵押了。原审法院没有认真考虑这事的真实情况，综上所述,请求依法改判。聚源公司辩称，1.上诉人在占有店面后一直出租给第三人使用，租金由每平方7元钱到9元钱出租给第三人，因为涉案该店面并没有被法院查封，上诉人一直使用至今并获取收益；2.上诉人虽然支付了购房款但是实际上将该店面出租给第三人获取了大量收益，一审法院支持其部分利息并不合理，因为上诉人占用被上诉人的店面导致涉案店面无法被安福县人民法院拍卖，导致被上诉人拖欠安福县农商银行的贷款，损失巨大。该店面因为上诉人没有付清全部购房款且登记所有权为被上诉人，被上诉人拥有合法的使用权；3.上诉人在占有该店面时，已经符合交付条件，不存在上诉人所称的再次进行装修等，所有的工程款都是由上诉人自行需要而额外的花费，与上诉人的店面无关，应当由其自行承担；4.鉴定费应由其自行承担，上诉人在本案提到的装修、修路，这是由政府投资的修路，早已列入规划内，与本案无关；5.被上诉人没有提起上诉是因为想早点结束本案纠纷，拖延只会扩大双方的损失。综上所述，希望二审法院驳回上诉人的上诉请求。聚源公司向一审法院起诉请求：1.依法解除双方的买卖合同关系，并判令被告即刻搬离原告所属的35间店铺及物业用房4间（共计39间）；2.依法判令被告支付从2013年6月至2019年6月的侵占费共计1,286,935.2元（后续侵占费按总面积1789.41平方米，每月10元/平方米，每年214,489.2元结算至被告实际搬离之日止）；3.依法判令被告赔偿因其没有付清购房款造成原告向江西安福农村商业银行股份有限公司贷款800万元所拖欠的银行本金及利息损失3,562,000元；4.本案诉讼费由被告承担。盛志钢、贺军向一审法院提出反诉请求：1.解除双方房屋买卖合同；2.判决反诉被告返还反诉原告已付购房款200万元，并且支付此款从2013年5月22日至归还之日止的利息（按LPR计算）；3.请求法院判决反诉被告赔偿反诉原告出资建设的门面装修、门面附属基础配套设施、周边路面的填土、水泥路面硬化、绿化、水电安装等工程款项1,113,828.28元；4.本案诉讼费及财产保全费由反诉被告承担。一审法院认定事实：一、原告聚源公司系一家经营基础设施建设、房地产开发销售、建筑材料销售等业务的企业。2012年5月7日，聚源公司作为房屋所有权人取得位于吉州区间商铺的房屋所有权证（吉房权证吉州字第0**51277号-××号），建筑面积共计1514.63平方米。根据聚源公司提交的房屋所有权证显示，上述35间商铺于2012年12月4日办理房屋抵押登记，于2014年12月26日办理抵押注销登记，并于当日再次办理房屋抵押登记。二、2012年10月，被告盛志钢欲购买上述35间店铺用于经营古玩街，遂通过朋友找到聚源公司法定代表人万义国，双方就上述商铺出售事宜进行了协商。不久，万义国即将35间商铺及4间物业用房（建筑面积共计272.78平方米）交付给盛志钢实际占有和使用。同年，盛志钢、贺军开始就上述商铺周边的道路及基础设施共同进行施工和完善。2013年3月，盛志钢、贺军陆续以江西万国艺术品投资有限公司的名义与案外人签订《商铺租赁合同书》，将上述商铺分别出租给案外人经营艺术品、老物件、古玩等销售业务。根据聚源公司提交的六份《商铺租赁合同书》显示，江西万国艺术品投资有限公司于2013年、2018年分别与案外人肖疆民、周小青、兰小马签订两份租赁合同，租赁期限均为5年，分别为2013年至2018年、2018年至2023年。其中2013年签订的三份租赁合同书约定的租金分别为4元/月/平方米、7元/月/平方米、7元/月/平方米，并约定第四年起每年递增1元/月/平方米；2018年签订的三份租赁合同书约定的租金均为9元/月/平方米。三、2013年5月21日，盛志钢向聚源公司出具一份《欠条》，载明：“今欠到吉安聚源实业发展有限公司购房款（用于购74＃门面款）叁拾陆万元整（￥360000）。此据。”次日，聚源公司向盛志钢出具一张金额为200万元的收据，收款方式为转账，收款事由为预付74＃楼门面款。后因盛志钢代聚源公司向案外人陈某清偿了5万元债务，双方约定该5万元用于抵扣盛志钢所欠聚源公司购房款。四、经查明，2012年12月4日，聚源公司以上述35间商铺等房产为案外人万某向江西安福农村商业银行股份有限公司贷款800万元提供抵押担保，并办理了抵押登记手续。2014年12月，上述贷款800万元转由聚源公司法定代表人万义国的妻子曾小华负担。同年12月26日，曾小华与江西安福农村商业银行股份有限公司签订《个人借款合同》，约定曾小华向江西安福农村商业银行股份有限公司借款800万元，借款期限24个月。聚源公司以其名下所有的位于吉州区店面（包含案涉35间商铺）和7套房产（产权证号为吉房权证吉州字第××、00×**1、00××73、00××76、00151277-××9、00151300-××号）为该笔借款提供最高额抵押担保，并办理了抵押登记手续。案外人王某为该笔借款提供最高额连带保证担保。后因曾小华未按时偿还借款，江西安福农村商业银行股份有限公司将曾小华、聚源公司、王某起诉至安福县人民法院。后安福县人民法院作出（2016）赣0829民初1084号民事判决，判决曾小华偿还借款本金及利息共计8593532.18元（利息已算至2016年6月6日，之后的利息以尚未归还的本金为基数，按照双方合同约定的利率计算），王某对上述款项承担连带清偿责任，江西安福农村商业银行股份有限公司对聚源公司提供的抵押物房产在上述款项及实现债权的费用范围内享有优先受偿权。因案涉商铺被查封，2016年期间，曾小华、王某、盛志钢就剩余购房款的支付问题进行协商，后因数额存在分歧未达成一致。五、因曾小华未按上述判决确定的内容履行还款义务，江西安福农村商业银行股份有限公司向安福县人民法院申请强制执行。该案执行过程中，贺军向安福县人民法院提出书面执行异议，称：“贺军已于2012年10月和聚源公司协商以4,000元/平方米的价格购买聚源公馆74-75栋1500平方米商铺，并于2013年1月15日向聚源公司法定代表人万义国转账支付2,679,591.46元，聚源公司于2013年5月22日向贺军出具收到200万元购房款的收条。付款后，贺军投资近200万元对商铺基础设施进行施工，并招租45户商家。期间贺军多次要求聚源公司签订正式购房合同，但聚源公司表面答应却一直不办。直至安福县人民法院对商铺进行评估拍卖，贺军才知道聚源公司于2013年11月将商铺作为抵押贷款。贺军认为，购房合同在前，抵押在后，前述商铺属于贺军所有，故请求法院撤销拍卖裁定。”后安福县人民法院作出（2017）赣0829执异16号民事裁定，认为异议人贺军与聚源公司之间的买卖合同关系不能对抗已办理登记的抵押权，故裁定驳回贺军的异议请求。六、本案诉讼过程中，盛志钢、贺军于2019年9月25日共同向本院申请对案涉35间商铺及物业用房的门面装修、门面附属基础配套设施、周边路面的填土、水泥路面硬化、绿化、水电安装等工程的工程款进行鉴定。经原、被告双方认可，江西天剑司法鉴定中心接受本院委托对上述事项进行鉴定，并于2020年6月12日出具赣天剑司鉴[2019]建鉴字第（201）号《建设工程造价鉴定意见书》，鉴定意见为：“经过认真核算，吉州区聚源公馆住宅小区74-75栋一楼1500平方米的35间店铺及物业用房的门面装修，门面附属基础配套设施，周边路面的填土，水泥路面硬化、绿化、水电安装等工程的工程款鉴定总价款为1,113,828.28元。大写：壹佰壹拾壹万叁仟捌佰贰拾捌元贰角捌分。”鉴定意见书后附：1.现场勘查照片；2.司法鉴定机构许可证（复印件）和司法鉴定人执业证（复印件）；3.对甲乙双方反馈意见的回复；4.工程结算书。盛志钢、贺军为此支付工程造价鉴定费30,000元。七、另查明，盛志钢与贺军就案涉商铺合伙共同出资购买及经营。以上事实，有原告（反诉被告）聚源公司提交的营业执照、房屋所有权证三十五张、《商铺租赁合同书》六份、《欠条》《收据》、通话录音（刻录于光盘）、（2016）赣0829民初1084号民事判决书、（2017）赣0829执异16号民事裁定书、执行异议书、证人证言（王某、万某、袁某），被告（反诉原告）盛志钢、贺军提交的现场照片十四张、抵押物清单、赣天剑司鉴［2019］建鉴字第（201）号《建设工程造价鉴定意见书》及鉴定费发票、证人证言（宁某）、证明材料（陈某）、双方当事人、委托诉讼代理人陈述及本院开庭审理笔录（两次）在卷佐证，可以认定。一审法院认为，本案双方当事人的争议焦点为1.案涉房屋买卖合同的成立及解除问题；2.聚源公司诉请盛志钢、贺军支付房屋占用费以及盛志钢、贺军反诉请求聚源公司返还已付购房款200万元并支付利息是否合法有据的问题；3.盛志钢、贺军反诉请求聚源公司赔偿因门面装修、基础配套设施完善等产生的工程款1,113,828.28元是否合法有据的问题。关于案涉房屋买卖合同的成立及解除问题。经审理查明，两被告系合伙关系，2012年10月，聚源公司与盛志钢协商一致，约定聚源公司将其名下位于吉州区间物业用房出售给盛志钢。原、被告双方均认可未就上述房屋买卖签订书面合同。但聚源公司已于同年向盛志钢、贺军交付了房屋，盛志钢、贺军亦支付了部分购房款，并对房屋及周边基础设施进行装修完善。基于以上事实，可以认定原、被告已就该35间商铺和4间物业用房形成了事实上的房屋买卖合同关系，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。现原、被告均通过诉讼的方式主张解除案涉房屋买卖合同，应视为双方就合同的解除协商一致，该诉请不违反法律规定，本院予以支持。关于聚源公司诉请盛志钢、贺军支付房屋占用费以及盛志钢、贺军反诉请求聚源公司返还已付购房款200万元并支付利息是否合法有据的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”依照上述法律规定，原、被告之间的房屋买卖合同关系解除后，聚源公司依法有权请求盛志钢、贺军返还案涉商铺及物业用房。对于聚源公司主张的房屋占用费，盛志钢、贺军辩称案涉房屋系聚源公司法人亲自交付给其二人并非强占，故其二人无义务支付占用费。本院认为，聚源公司系基于双方达成的房屋买卖约定故而履行房屋交付义务，其主要目的在于通过履行合同取得向买受人主张房屋价款的权利，而非无偿将房屋交由买受人使用。本案合同履行期间，案涉房屋一直由盛志钢、贺军实际使用，现合同解除，聚源公司对于合同履行期间案涉房屋的使用利益应认定为其损失。因此，盛志钢、贺军以房屋系聚源公司主动交付为由抗辩聚源公司房屋使用利益损失的承担缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。聚源公司主张房屋使用利益损失应按照每月10元/平方米的标准计算至盛志钢、贺军实际搬离房屋之日止。本院认为，综合考虑盛志钢、贺军将案涉房屋出租给案外人约定的租金价格、案涉房屋买卖合同履行期限、双方违约情形以及房屋出租前盛志钢、贺军已对房屋及基础设施予以完善的事实等因素，聚源公司就该项损失主张的计算标准过高，应予调整，在盛志钢、贺军未对聚源公司主张的计算标准提出具体异议的情况下，本院酌定按照6元/月/平方米的标准，自2013年6月起计算聚源公司房屋使用利益损失至两被告实际搬离之日止。对于聚源公司房屋使用利益损失如何承担，则涉及到案涉房屋买卖合同履行过程中双方是否存在违约行为的认定问题。对此，原、被告各执一词，均认为对方存在违约行为，即聚源公司认为盛志钢、贺军对房屋已抵押的事实系明知，其已按照双方约定交付房屋，盛志钢、贺军至今未支付剩余购房款已构成违约；盛志钢、贺军则认为，其已足额支付符合办理按揭贷款条件的首付购房款，只是因为聚源公司隐瞒房屋已被抵押的事实，且不配合办理房屋按揭手续才致使其二人无法办理房屋产权变更手续，最终无法支付剩余购房款，聚源公司的行为已构成违约。根据已查明的事实，2012年10月，原、被告协商一致出售案涉商铺及物业用房。同年12月，聚源公司将上述房屋作为借款担保抵押给银行，并办理抵押登记。根据聚源公司提交的现场录音（时间：2016年6月21日；在场人：曾小华、王某、盛志钢）可知，盛志钢对双方约定购房款后其尚欠聚源公司购房款的事实不持异议，且表示先前已提出希望将案涉商铺的贷款转至其名下，但双方未达成一致协议。本院认为，一方面，聚源公司提交的证据虽不足以证明案涉房屋办理抵押登记时盛志钢知晓此事，但可以认定盛志钢知晓该抵押事实后既未主张解除合同，亦未在有证据证明双方约定购房款在案涉房屋办理按揭后予以支付的情形下付清剩余购房款，故应认定被告拖欠购房款的行为已构成违约；另一方面，经审理查明，聚源公司于2012年10月与盛志钢达成购房约定后，于2012年12月将案涉房屋抵押给第三人，于2014年12月办理抵押注销登记后，又于同日再次办理抵押登记，而现有证据无法证明其在房屋抵押登记前将此事告知了盛志钢或贺军，致使盛志钢、贺军无法实现商铺过户的合同目的，故聚源公司亦存在违约行为。综上，案涉房屋买卖合同履行过程中，原、被告均存在违约行为，应当各自承担相应的责任。综合考虑合同实际履行情况、双方违约情形以及双方一致同意解除合同等因素，本院酌定本案中因合同解除产生的相关损失，由原、被告各半分担。案涉房屋买卖合同解除后，盛志钢、贺军有权请求聚源公司返还其二人已支付的购房款。盛志钢、贺军主张其已支付购房款200万元，但根据本案现有证据，仅可认定其已支付购房款169万元，盛志钢辩称其个人通过向万义国出售古玩等方式抵扣了案涉购房款36.6万元，但既未举证证明相关交易的实际发生，亦未举证证明相应款项双方约定了抵扣案涉购房款，故其该项主张缺乏事实依据，本院不予支持。因此，聚源公司应返还盛志钢、贺军购房款169万元。鉴于原、被告均存在违约行为，故盛志钢、贺军诉请聚源公司赔偿已付购房款169万元对应的利息损失于法有据，应予支持，但该利息损失的计算方式应调整为以购房款169万元为基数，按照盛志钢、贺军提出书面反诉请求时实行的一年期贷款市场报价利率4.2%的标准，自2013年5月22日起计算至该款项实际清偿之日止。聚源公司应当就上述利息损失按照其自身违约责任比例50%赔偿给两被告。关于盛志钢、贺军反诉请求聚源公司赔偿因门面装修、基础配套设施完善等产生的工程款1,113,828.28元是否合法有据的问题。聚源公司辩称案涉房屋装修及基础设施安装工程系盛志钢、贺军为了自身经营所投资，与本案无关，故不应支持其该项诉请。本院认为，因上述工程已与案涉房屋及周边环境形成附合不宜拆除，且系与案涉商铺相关联的基础性工程，盛志钢、贺军将案涉房屋及其装修、附属基础配套设施返还给聚源公司后，上述工程的实际利益将由聚源公司继续享有，鉴于原、被告均存在违约行为，故从权利义务相一致原则以及公平原则出发，聚源公司应按照前述认定的违约责任比例50%在盛志钢、贺军为案涉房屋装修、门面附属基础配套设施、周边路面的填土、水泥路面硬化、绿化、水电安装等所支出的工程款1,113,828.28元的范围内予以赔偿。本案鉴定过程中，原、被告虽对江西天剑司法鉴定中心出具的建设工程造价鉴定意见（初稿）提出异议，但该鉴定中心已在正式的鉴定意见书中分别对上述异议予以回复，故在原、被告未提供充分的证据否认该鉴定结论的情形下，本院对江西天剑司法鉴定中心就案涉工程造价出具的赣天剑司鉴[2019]建鉴字第（201）号《司法鉴定意见书》作出的上述鉴定结论予以采信。至于聚源公司以盛志钢、贺军未按时付清购房款导致其无法按时足额偿还银行借款本金及利息为由，诉请其二人赔偿利息损失3,562,000元，根据本案现有证据，无法认定该笔利息的产生可归责于盛志钢、贺军，故聚源公司的该项诉请缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，本院对原、被告就出售案涉35间商铺及4间物业用房所形成的房屋买卖合同关系申请解除予以支持。原告聚源公司基于合同解除诉请被告盛志钢、贺军返还上述房屋并赔偿房屋使用利益有事实及法律依据，本院予以支持，但房屋使用利益的计算方式应调整为按照6元／月／平方米的标准及双方违约责任比例，自2013年6月起计算至两被告实际搬离之日止。反诉原告盛志钢、贺军基于合同解除反诉请求聚源公司返还购房款169万元并赔偿利息和工程款损失于法有据，应予支持，但利息损失的计算方式应调整为以购房款169万元为基数，按照年利率4.2%的标准及双方违约责任比例，自2013年5月22日起计算至该款项实际清偿之日止。聚源公司应赔偿的工程款损失数额为556914.14元（1113828.28元×50%）。聚源公司诉请盛志钢、贺军赔偿其利息损失3562000元缺乏事实依据，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条第一款，《诉讼费用交纳办法》第十八条、第二十九条之规定，判决：一、解除原、被告双方就位于吉州区间物业用房所形成的房屋买卖合同关系；二、被告盛志钢、贺军搬离上述商铺及物业用房，并将上述商铺及物业用房及其房屋装修、附属基础配套设施一并返还给原告吉安聚源实业发展有限公司，限本判决生效之日起30日内履行完毕；三、被告盛志钢、贺军赔偿原告吉安聚源实业发展有限公司房屋使用利益损失的50%（房屋使用利益损失按照6元／月／平方米的标准，自2013年6月起计算至被告盛志钢、贺军实际搬离之日止），限本判决生效之日起30日内履行完毕；四、原告（反诉被告）吉安聚源实业发展有限公司返还被告（反诉原告）盛志钢、贺军购房款169万元，并赔偿利息损失的50%（利息损失以已付购房款169万元为基数，按照年利率4.2%的标准，自2013年5月22日起计算至该款项实际清偿之日止），限本判决生效之日起30日内履行完毕；五、原告（反诉被告）吉安聚源实业发展有限公司赔偿被告（反诉原告）盛志钢、贺军工程款损失556914.14元，限本判决生效之日起30日内履行完毕；六、驳回原告（反诉被告）吉安聚源实业发展有限公司的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）盛志钢、贺军的其他反诉请求。本诉案件受理费45591元，保全费5000元，合计50591元（聚源公司已预交），由聚源公司负担46563元，盛志钢、贺军共同负担4028元；反诉案件受理费（减半收取）17988元，保全费5000元，合计22988元（盛志钢、贺军已预交），由聚源公司负担15583元，盛志钢、贺军共同负担7405元；鉴定费30000元，由原、被告各半负担。二审中，上诉人盛志钢、贺军向本院提交的证据：被上诉人的员工袁某向吉安市吉州区人民法院起诉的130万元借款纠纷，袁某在本案一审中出庭作证，证明这130万元给了盛志钢，证实其存在虚假诉讼和陈述。被上诉人聚源公司质证认为，对该证据三性均有异议，这是个人债务问题与本案无关。本院认为，上诉人提供的证据，被上诉人对其三性不予认可，也与本案处理没有关联性，本院对该证据的证明力不予认定。被上诉人聚源公司向本院提交的证据：1.合同，证明上诉人在占有店面后出租给第三人后，一直在收取租金，由每平方7元到之后的9元。2.照片，证明上诉人所谓的装修的工程款并不是装修被上诉人的店面，而是他自己搭建临时设施所花费的，与本案无关。上诉人盛志钢、贺军质证认为，对证据1.合同的三性均有异议，这不是原件，没有看过。其次，在一审鉴定时，双方当事人以及法院和鉴定部门的领导，在现场也看到了这些门面有30几个是关门的，门面开启的钥匙是万总的老婆拿过来的。一审时被上诉人提供的大量资料证明，安福县人民法院从2016年开始就在执行，其明确表示不允许出租。对证据2.照片的质证意见是，有一些拍的是临时搭建的，鉴定报告的内容是双方当事人在鉴定人员以及法院的见证下确认的，不包括这些简易棚子，所以被上诉人向二审提供这些照片是混淆概念。鉴定报告的内容是现场所看到后确认的。一审鉴定报告中的路面也是双方确定的范围、在现场测量的，不是村里的路，这是两回事。被上诉人聚源公司向本院申请证人罗某出庭作证，以证明其确实帮上诉人打理过工程且收了10万元工程款用作施工，而不是上诉人所提到的280多万元。上诉人盛志钢、贺军质证认为，证人本来就是被上诉人公司的员工，该证人也只是证明他只是做了一部分，现在还有其他人在做。袁某、万琴都是他的员工，都向法庭做了虚假陈述。上诉人对被上诉人提供的证据1.合同的三性均有异议，且是复印件，本院对该证据的证明力不予以认定，对于证据2.照片，有异议，且不属于二审的新证据，本院对该证据不予确认。对证人罗某出庭作证证言，上诉人有异议，且不属于二审的新证据，本院也不予确认。本院二审查明的事实与一审认定的事实相一致。本院认为，本案二审争议焦点为：1.上诉人是否需要赔偿被上诉人房屋利益损失的问题？2.被上诉人返还的购房款是否需要承担其全部的利息损失？3.被上诉人是否要赔偿上诉人的全部工程款损失？上诉人与被上诉人之间口头约定就35间商铺和4间物业用房的房屋买卖协议,不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。现协议双方在诉讼中均要求解除案涉房屋买卖协议，不违反法律规定,一审法院判决解除协议处理正确。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，鉴于房屋买卖协议系双方口头约定，对买卖房屋的权利义务没有明确，致使在履行合同的过程中产生争议。对此，协议双方在订立协议和履行协议上都存有过错。对于聚源公司房屋使用利益损失如何承担的问题，根据一审查明的事实，盛志钢对双方约定购房款后其尚欠聚源公司购房款的事实不持异议，且表示先前已提出希望将案涉商铺的贷款转至其名下，但双方未达成一致；聚源公司与盛志钢达成购房约定后，将案涉房屋抵押给第三人，再办理抵押注销登记后，又再次办理抵押登记，无证据证明其在房屋抵押登记前将此事告知了盛志钢或贺军。据此，一审法院认定上诉人拖欠购房款的行为构成违约，被上诉人聚源公司亦存在违约行为，并综合考虑合同实际履行情况、双方违约情形等因素，酌定本案中因合同解除产生的相关损失，由协议双方各半分担，并无不当，应予维持。关于被上诉人返还的购房款是否需要承担其全部的利息损失的问题。在案涉房屋买卖协议解除后，盛志钢、贺军有权请求聚源公司返还已支付的169万元购房款。但由于协议双方均存在违约行为，盛志钢、贺军诉请聚源公司赔偿已付购房款169万元对应的利息损失，一审法院确认聚源公司应当就上述利息损失按照其自身违约责任比例50%赔偿给上诉人，在适用法律上并无不当。关于被上诉人是否要赔偿上诉人的全部工程款损失的问题。盛志钢、贺军履行因合同中门面装修、基础配套设施完善等产生的工程款，经江西天剑司法鉴定中心鉴定，作出了司法鉴定结论，在协议双方无证据推翻该鉴定结论的情况下，应采信该工程款为1,113,828.28元。上述工程已与案涉房屋及周边环境形成附合不宜拆除，且系与案涉商铺相关联的基础性工程，盛志钢、贺军将案涉房屋及其装修、附属基础配套设施返还给聚源公司后，上述工程的实际利益将由聚源公司继续享有，鉴于协议双方均存在违约行为，聚源公司应按照违约责任比例50%在盛志钢、贺军为案涉房屋装修、门面附属基础配套设施、周边路面的填土、水泥路面硬化、绿化、水电安装等所支出的工程款1,113,828.28元的范围内予以赔偿。一审判决对该项损失的责任认定和处理并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人盛志钢、贺军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16512元，由上诉人盛志钢、贺军负担。本判决为终审判决。审判长  欧阳骥审判员  肖建文审判员  胡 婧二〇二〇年十二月四日书记员  郭芷伊