广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终3435号上诉人（原审原告）：范小杏，女，1984年5月20日出生，汉族，住广东省佛冈县**************。委托代理人：向伟莹，广东易之堃律师事务所律师。委托代理人：罗颖琪，广东易之堃律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：清远市金炜达房地产开发有限公司，住所地：广东省清远市清城区*****************03号。法定代表人：杨某1。委托代理人：朱嘉欣，该公司职员。上诉人范小杏因与被上诉人清远市金炜达房地产开发有限公司（以下简称金炜达公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2019）粤1802民初7028号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了公开审理，本案现已审理终结。上诉人范小杏上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判被上诉人向上诉人双倍返还定金40000元、赔偿损失500000元；3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：（一）被上诉人故意隐瞒与案涉房屋有关的重大事实，存在欺诈等违约行为。双方于2014年9月27日签订《【龙汇·领峰】认购书》时，xxxxx层规划为复式单位，根本不能将31层房屋单独出售，亦无法完成网签。直到2016年3月，清远市城乡规划局才同意被上诉人变更规划申请。被上诉人作为房地产开发商，应清楚其出售商品房的情况，但却故意隐瞒房屋未取得住建部门规划方案修改批复的违法情形，导致上诉人在交付意向金后无法签订《商品房买卖合同》及办理房屋的网签，致使上诉人无法获得房屋所有权，并给上诉人造成损失。（二）针对被上诉人的违约行为，上诉人有权行使同时履行抗辩权。本案中，xxxxx层为复式单位，上诉人所购买xxxxx单位，属于复式单位之一层，在未获得改建批复的情况下，《商品房买卖合同》网签是不可能实现的。双方签订的认购书中第二条第（1）项约定“乙方在签订认购书后/日到【龙汇·领峰】缴纳首期房款并同时签订《商品房买卖合同》”，根据该条约定可知，双方互负债务，缴纳首期房款与签订《商品房买卖合同》没有先后履行顺序，应属于《中华人民共和国合同法》第六十六条规定的情形，而一审法院认为双方履行债务有先后顺序，适用《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，属适用法律错误。在无法签署商品房买卖合同的情况下，上诉人行使同时履行抗辩权，合理合法。（三）被上诉人的违约导致上诉人丧失购房机会，被上诉人应就其违约行为向上诉人承担损害赔偿责任。双方签订认购书后，上诉人一直要求尽快网签，被上诉人却一直拖延，且被上诉人在取得相关批复后既未告知上诉人，又不办理网签，后上诉人经了解得知被上诉人出现经营困难，该房屋己被查封，无法出售给上诉人，从而导致上诉人未能取得该房屋所有权。由于清远目前房价较2014年9月有成倍的增长，且被上诉人至今仍无法出售该房屋，导致上诉人产生差价损失，根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题额解释》、《商品房销售管理办法》等相关规定，被上诉人应向上诉人双倍返还定金，并承担损害赔偿责任，向上诉人赔偿50万元的损失。被上诉人金炜达公司答辩称：（一）被上诉人没有故意隐瞒与签订合同有关的重大事实，是上诉人违约在先。被上诉人在2014年就已告知上诉人其所认购的房屋存在瑕疵，难以继续履行，被上诉人曾于2014年9月27日即签订认购书当天，提供了一份《承诺书》给上诉人，承诺若上诉人在2014年12月31日前交付首期款而被上诉人无法与其签订正式销售合同的，被上诉人全额退还首期款（含定金）。该承诺书是基于被上诉人已明确告知上诉人涉案房屋尚存在可能无法办理销售手续的瑕疵，而上诉人为保障自身权益要求被上诉人提供的。但上诉人并未在2014年10月15日前交纳首期房款，上诉人之后也一直没有向被上诉人交纳首期房款。上诉人在2014年12月3日未能与被上诉人签订购房合同时，完全可以终结本次认购，要求被上诉人按《认购书》、《承诺书》的约定退回定金。因此，被上诉人不存在占用上诉人首期购房款而影响其选购其他房屋的情形。上诉人要求被上诉人赔偿损失没有任何依据。（二）上诉人违约在先，没有按照双方签订的认购书履行其义务，应驳回其上诉请求。根据双方签订的认购书，其中约定上诉人在签署认购书时交纳定金20000元，首期房款167322元应当在2014年10月15日前付清（包含定金），其余房款在签订《商品房买卖合同》当天向东莞银行申办按揭贷款。认购书第二点约定上诉人在签订认购书后20日内到龙汇领峰交纳首期房款并同时签署《商品房买卖合同》。随后被上诉人多次通知上诉人交纳首期房款并签署合同，特别是在2016年3月1日清远市规划部门同意被上诉人变更规划后，上诉人仍不来被上诉人处交纳首期房款及签订购房合同，在此情况下，被上诉人于2018年10月25日向上诉人寄出《解除合同通知书》，要求解除认购书，上诉人已经签收并没有提出任何异议，双方签订的认购书在上诉人收到被上诉人的通知书之日起已经解除。因此，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉，维持原判。范小杏向一审法院起诉请求：1、金炜达公司向范小杏双倍返还定金40000元；2、金炜达公司赔偿范小杏500000元；3、本案诉讼费用由金炜达公司承担。一审法院认定事实：2014年9月27日，范小杏（乙方）与金炜达公司（甲方）签订一份《【龙汇·领峰】认购书》，约定：范小杏以人民币547322元的总价向金炜达公司购买位于清远市清城区******【龙汇·领峰】xxxxx单位，该物业套内面积为119.47㎡，建筑面积为141.5㎡（以验收后住建局测绘确认之面积为准），签订认购书时交纳定金20000元，于2014年10月15日前付清总价的30%即167322元（含定金），余款70%即380000元由乙方签署《商品房买卖合同》当天向东莞银行申办按揭贷款。乙方在签订认购书后10日内到【龙汇·领峰】交纳首期房款并同时签署《商品房买卖合同》。乙方如选择按揭方式付款的，须在合同打印出来前一次性付清除按揭款外的房款。《个人贷款合同》须按银行要求规定期限内签署，逾期未办理的，视为违约，乙方须按本认购书之规定支付违约金，同时甲方有权将该物业另行出售。在签订《个人贷款合同》同时须提供《【龙汇·领峰】按揭须知》上所述所有资料，逾期应承担延期付款违约责任。乙方须支付完上款规定的款项后，甲方才打印《商品房买卖合同》。合同打印后乙方不签字的，视为乙方违约，甲方有权单方面解除本认购书并不退还乙方所付款项，同时，乙方必须自违约之日起30天协助甲方办理网上备案的解除手续。若合同各方任何一方违约的，违约方必须自违约之日起30天内按定金的双倍支付违约金给守约方……。双方签订认购书后，范小杏依约交纳定金20000元。范小杏认为，金炜达公司签约后迟迟不协助办理网签手续，经了解龙汇领峰xxxxx单位属于复式单位其中之一层，金炜达公司在未取得住建部门审批同意复式改标准层修改规划方案情况下，既不能单独出售其中一层，也不可能办理网签等手续，金炜达公司存在隐瞒事实及欺诈行为，范小杏遂向一审法院提起诉讼，并提出上述诉讼请求。另查明，2010年6月，清远市清城区******【龙汇·领峰】xxxxx单位规划为“复式”，分别为“三十一层（A单元复式下层、三十二层（A单元复式上层）”。2016年3月11日，清远市城乡规划局同意金炜达公司提出的龙汇领峰2#楼、6#楼项目施工图修改变更申请并公告，其中“xxxxx、xxxxx层原规划为复式单元，现变更为与标准层一致的户型，原复式单位中空部分增加钢筋混凝土楼板”，公告时间为2016年3月11日至2016年4月10日。2019年4月18日，经范小杏向清远市国土资源局不动产登记查询，坐落于清远市********************02号已登记在金炜达公司名下，不动产权号为：粤（2018）清远市不动产权第xxxxx号。2019年5月17日，广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司对上述房屋的市场价值出具《评估报告书》，评估该房产的市场价值为1168800元，范小杏以此主张因金炜达公司的根本违约行为导致其实际损失超过500000元。一审法院认为：范小杏与金炜达公司于2014年9月27日签订的《【龙汇·领峰】认购书》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规强制性规定，是有效合同，双方当事人应按合同约定全面履行各自义务。根据认购书约定，范小杏在签订认购书后10日内即2014年10月7日前到金炜达公司交纳首期房款并签署《商品房买卖合同》，但范小杏未提供交纳首期款的依据。退一步来说，以银行按揭付款方式支付首期款即总价的30%167322元，范小杏亦未在2014年10月15日前支付完毕（含定金20000元），无法证实其已履行按照认购书约定支付首期款的义务，应承担举证不能的法律后果。范小杏主张涉案房屋无法办理网签手续，但未提供充分有效的证据予以佐证，更不能证实无法办理网签手续是因涉案房屋复式改标准层修改方案未获规划部门批准导致。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”规定，范小杏有义务先行付款却未依约支付首期款，致使双方无法签订《商品房买卖合同》，违约在先。因此，范小杏起诉金炜达公司要求双倍返还定金40000元并赔偿损失500000元的诉讼请求，证据不足，理由不充分，一审法院不予支持。据此，一审法院于2020年3月17日作出如下判决：驳回范小杏的诉讼请求。案件受理费4600元，由范小杏负担。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，上诉人在诉讼中陈述其是在交纳定金后交首期款前才知道被上诉人出售的房屋是未经批准擅自修改规划的，故而双方无法订立正式合同并办理网签手续。被上诉人则陈述“在订立认购书的当天已告知房屋的情况，按照上诉人的要求于2014年9月27日出具一份《承诺书》给上诉人，约定上诉人在2014年10月15日前给付首期三成即167322元（含定金），2014年10月15日签合同时交付剩余首期款即170000元，若公司如没能按时签订购房合同将三成首期款167322元（含定金）全额退还”。为此，被上诉人提供一份《承诺书》的复印件，并认为上诉人持有该《承诺书》原件，上诉人则予以否认。另外，被上诉人在二审庭审中称其将案涉房屋出售给第三人之前已向上诉人发出解除合同的通知书，上诉人签收后并无提出任何异议，但未提供证据证实其主张。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本案主要针对上诉人范小杏上诉请求的范围进行审理。综合本案双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点是：双方在履行认购书过程中哪一方违约以及违约责任如何承担的问题。经审查，本案双方当事人在平等自愿的基础上签订的《【龙汇·领峰】认购书》，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规强制性规定，合同合法有效，双方当事人应按合同约定全面履行各自义务。关于上诉人未依认购合同的约定交纳首期购房款是否构成违约的问题。诉讼中，上诉人陈述其是在交纳定金后交首期款前才知道被上诉人将未经批准擅自修改规划的案涉房屋进行出售，故而双方无法订立正式合同并办理网签手续，被上诉人则称其在订立认购书的当天已将房屋的情况告知上诉人，结合案涉房屋确在2016年3月11日才获得清远市城乡规划局同意变更规划的事实。由此可知，双方订立认购书时，被上诉人将未经批准擅自修改规划的案涉房屋出售，导致双方无法订立正式合同并办理网签手续。对于普通购买大宗商品（房屋）的消费者来说，在房屋出现此种情况时不予支付首期购房款，等待开发商能否完善相关手续再决定是否购买，亦符合常理。根据认购书第二条第（1）项关于“缴纳首期房款并同时签订《商品房买卖合同》”的约定，双方互负债务，缴纳首期房款与签订《商品房买卖合同》没有先后履行顺序，故上诉人有权依据《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定行使同时履行抗辩权。另外，被上诉人称“在订立认购书的当天已告知房屋的情况，按照上诉人的要求于2014年9月27日出具一份《承诺书》给上诉人，约定上诉人在2014年10月15日前给付首期三成即167322元（含定金），2014年10月15日签合同时交付剩余首期款即170000元，若公司如没能按时签订购房合同将三成首期款167322元（含定金）全额退还”，并提供一份《承诺书》的复印件予以证明，但该《承诺书》是复印件，不能作为有效证据使用，即使该《承诺书》真实有效，其内容只是变更了付款方式，并不妨碍上诉人行使同时履行抗辩权。同时，本院也注意到，上诉人在诉讼中一直强调是被上诉人隐瞒事实，存在欺诈行为，但是根据合同法的相关规定，受欺诈而签订的合同并非无效合同，本案更为重要的是被上诉人在完善房屋相关手续后将房屋出售给他人，其行为构成根本违约。虽然被上诉人主张其已通知上诉人解除合同，但其对此并未提供证据予以证实，且即使被上诉人通知了上诉人，在上诉人未明确答复解除认购书的情况下，被上诉人将房屋另行出售给他人的行为，已明确表示其不再履行合同，显然构成违约。因此，本院认定双方当事人在履行认购书中过程中，被上诉人将房屋另行出售给他人的行为构成违约，一审判决对此认定不当，本院予以纠正。至于违约责任的承担问题。因双方当事人订立的认购书对于违约责任约定是适用定金罚则，故上诉人主张被上诉人赔偿损失没有合同上的依据，另结合上诉人的陈述，其在签订认购书的10日内已知道案涉房屋存在未经批准擅自修改规划而出售的情形，故对此之后扩大的损失依法应不予支持。因此，本院认定被上诉人应按认购书的约定，向上诉人双倍返还定金40000元。综上所述，上诉人范小杏的上诉理由部分成立，对其部分上诉请求，本院予以支持。一审判决认定部分事实和适用法律错误，实体处理有不当之处，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省清远市清城区人民法院（2019）粤1802民初7028号民事判决；二、限清远市金炜达房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向范小杏双倍返还定金40000元；三、驳回上诉人范小杏的其他诉讼请求。一审案件受理费4600元，由范小杏负担4200元，清远市金炜达房地产开发有限公司负担400元；二审案件受理费9200元，由上诉人范小杏负担8460元，清远市金炜达房地产开发有限公司740元。本判决为终审判决。审判长  卢永坚审判员  肖惠文审判员  何 燕二〇二〇年十二月三日书记员  陈俊杰附相关法律条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。