四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0114民初4535号 原告：霍登茂，男，1987年2月23日出生，汉族，住四川省三台县。 原告：徐珍珍，女，1989年1月29日出生，汉族，住四川省洪雅县。 委托诉讼代理人：霍登茂，男，系徐珍珍配偶。 被告：成都冠盛商业管理有限公司，住所地成都市新都区大丰街道高堆社区蓉北路二段**。 法定代表人：吕伯华，执行董事。 被告：成都开运置业有限公司，住所地成都市，住所地成都市新都区大丰街道蓉北路一段** 法定代表人：阳伟，执行董事。 以上二被告共同委托诉讼代理人：黄勇，四川聚仁德律师事务所律师。 以上二被告共同委托诉讼代理人：涂敏，四川聚仁德律师事务所律师。 第三人：成都俱丰酒店管理有限公司，住所地成都市新，住所地成都市新都区大丰街道高堆社区蓉北路二段** 法定代表人：徐斌，职务不详。 委托诉讼代理人：钟永东，男，系公司员工。 原告霍登茂、徐珍珍与被告成都冠盛商业管理有限公司（以下简称“冠盛公司”）、成都开运置业有限公司（以下简称“开运公司”）、第三人成都俱丰酒店管理有限公司（以下简称“俱丰公司”）委托合同纠纷一案，本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，于2020年8月20日在本院斑竹园人民法庭公开开庭进行了审理。原告霍登茂、被告冠盛公司与开运公司共同委托诉讼代理人黄勇、涂敏、第三人俱丰公司的委托诉讼代理人钟永东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告霍登茂、徐珍珍向本院提出诉讼请求：1.判令冠盛公司向霍登茂、徐珍珍支付房屋租金2264.24元并支付违约金（以13585元为基数，自2020年2月21日起按全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款报价利率计算至实际付清之日止）；2.判令开运公司对上述第一项冠盛公司支付义务承担连带责任；3.本案的诉讼费由二被告承担。事实和理由：霍登茂、徐珍珍与冠盛公司于2018年2月1日签订了《经营管理合同》，与开运公司签订了《担保函》，2020年2月与3月，冠盛公司与开运公司未按约支付房屋租金，已经构成违约，应按约支付违约金，霍登茂、徐珍珍为维护自身合法权益，故诉至人民法院请求解决。 被告冠盛公司辩称，1.霍登茂、徐珍珍与冠盛公司签订租赁合同，将案涉商铺交由冠盛公司进行租赁属实，冠盛公司又将该房屋租赁给第三人俱丰公司使用；2.2020年2月与3月受疫情影响，俱丰公司处于停业状态，未向冠盛公司支付租金，俱丰公司仍欠冠盛公司房租、物业费、停车费等共计1042253.31元；3.冠盛公司只是霍登茂、徐珍珍与俱丰公司之间的中间人，未获得任何利益，案涉房屋租金全部交由霍登茂、徐珍珍，冠盛公司花费了人力物力管理，没有能力支付租金；4.受疫情影响，俱丰公司与冠盛公司向业主协商请求减免租金，冠盛公司也积极向俱丰公司催讨租金以便支付给业主；5.根据最高院审理涉疫情民事案件的指导意见二第六条与成都市人民政府印发的有效应对疫情稳定经济相关政策，明确二月租金全免，三四月租金减半；6.根据经营管理合同第六条第二款之约定，疫情属于法定不可抗力，根据原合同支付抗疫或停业期间的租金是不公平的，应对原合同进行变更，冠盛公司亦非故意拖延支付租金，请求减免租金合理合法；7.关于违约金，根据最高院印发的依法妥善审理疫情指导意见第五条，因疫情请求减免租金合理合法，也不应当承担违约责任。请求法院不予支持原告的诉讼请求。 被告开运公司辩称，1.同意冠盛公司答辩意见；2.开运公司是大丰圣迈德广场的开发商，修建广场后将部分商业房产租赁给了俱丰公司开办酒店，之后开运公司将相关已租赁房产依法出售给了霍登茂、徐珍珍等业主，并办理了相关登记；3.为了方便管理，专门成立了冠盛公司，业主与冠盛公司签订了委托合同，但由于俱丰公司的原因，至今未将租赁合同主体变更为包括原告在内的业主或通过冠盛公司与俱丰公司签订房屋租赁合同，但俱丰公司的租金、物业管理费、停车费等费用实际支付给了冠盛公司，开运公司与俱丰公司签订的租赁合同应该因案涉房屋所有权人变更而变更，对至今未变更的后果应由俱丰公司承担，本案原告所主张拖欠租金的事项由俱丰公司造成，应当由俱丰公司承担责任。 第三人俱丰公司述称，1.关于开运公司、冠盛公司之间的关系，俱丰公司不清楚，开运公司、冠盛公司和业主之间的纠纷与俱丰公司没有直接法律关系；2.案涉房屋由开运公司出租给俱丰公司用于经营酒店，约定开业后开运公司与俱丰公司使用酒店物业抵押贷款，开运公司使用70%贷款，俱丰公司使用30%（约600万元），用于酒店流动资金及支付部分家具与工程余款，但在酒店营业后，开运公司将酒店物业出售，导致俱丰公司缺少流动资金，并导致业主对酒店限电等，影响酒店营业。又因疫情原因，酒店停业三个月，亏损严重，无力支付房租与水电费；3.综上请求法院依法处理。 本院经审理认定事实如下：2017年1月17日，开运公司作为甲方与俱丰公司作为乙方签订了房屋租赁合同，约定将开运公司所有的位于新都区××街道××路××段××号的房屋第8、9、10、11、12、13、14、15层租赁给俱丰公司，租期为三年／期，共五个租期，共十五年租期。2018年2月1日，开运公司将上述房屋中的第15层22号出售给霍登茂、徐珍珍，并签订了《商品房买卖合同》并将该房产登记于霍登茂、徐珍珍名下。2018年2月1日，霍登茂、徐珍珍作为甲方与冠盛公司作为乙方签订了《经营管理委托合同》，约定1.甲方将所购买物业交付乙方代为出租或运营管理，同时委托乙方代行相关业主权利；2.委托经营管理期限：2018年7月11日至2032年9月30日；3.经营管理收益：2018年7月11日至2021年9月30日的租金收益为22元／ｍ2／月，即1132.12元／月，即13585元／年，租金每月一付，每月20日支付当月经营管理收益；4.违约责任：如乙方未能按合同约定如期支付经营管理收益的，每逾期一天，乙方应向甲方按年收益总额的万分之五支付违约金；5.合同变更或解除：不可抗力致使本合同不能继续履行。2018年2月1日，开运公司作为担保方，就《经营管理委托合同》向霍登茂、徐珍珍出具了《担保函》，载明开运公司对霍登茂、徐珍珍与冠盛公司签订的《经营管理委托合同》中应由冠盛公司承担的租金支付承担连带担保责任。另查明，2020年2月与3月，冠盛公司未向霍登茂、徐珍珍支付经营管理收益。 本院认为，霍登茂、徐珍珍依据《经营管理委托合同》向合同相对方冠盛公司及担保方开运公司主张经营管理收益，系委托合同纠纷。霍登茂、徐珍珍与冠盛公司签订的《经营管理委托合同》系各方当事人的真实意思表示、主体适格、内容合法，系合法成立并生效的合同，各方当事人应当按照约定履行合同义务，故冠盛公司应当依约向霍登茂、徐珍珍支付2020年2月与3月的经营管理收益合计2264.24元，故关于该主张，本院予以支持。关于冠盛公司主张应由第三人俱丰公司承担责任的问题，开运公司与俱丰公司签订《房屋租赁合同》后，又将案涉房屋出售予霍登茂、徐珍珍，依据买卖不破租赁原则，《房屋租赁合同》仍然有效，第三人俱丰公司应依据合同向开运公司承担责任的问题与本案霍登茂、徐珍珍与冠盛公司之间的委托合同关系系两项不同的法律关系，不宜在本案中合并审理，故关于该主张本院不予支持；关于冠盛公司依据《经营管理委托合同》第六条，2020年2月与3月因疫情不可抗力，主张减免租金的主张，因《经营管理委托合同》第六条约定，因不可抗力致使合同不能继续履行可以变更或解除合同，合同双方未就合同变更或解除事宜协商一致，亦未通过诉讼等途径对合同进行变更或解除，故《经营管理委托合同》的合同双方应当继续依据合同约定履行合同，故本院对于冠盛公司主张减免租金的主张不予支持；关于违约责任，《经营管理委托合同》中虽然有明确约定，但案涉房屋的实际使用人从事的确系受疫情严重的酒店行业，冠盛公司、开运公司也没有违约的故意，故对于霍登茂、徐珍珍主张的违约金，本院依法不予支持；关于开运公司的连带责任，依据开运公司就《经营管理委托合同》向霍登茂、徐珍珍出具的《担保函》，开运公司应当对冠盛公司向霍登茂、徐珍珍支付经营管理收益的义务承担连带担保责任，担保范围不包括违约金，故本院关于霍登茂、徐珍珍要求开运公司对冠盛公司的经营管理收益支付义务承担连带责任的主张予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三百九十六条、《中华人民共和国担保法》第六条、第七条、第十三条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条、第一百五十二条之规定，判决如下： 一、被告成都冠盛商业管理有限公司于本判决生效之日起七日内向原告霍登茂、徐珍珍支付经营管理收益2264.24元； 二、被告成都开运置业有限公司对上述第一项被告成都冠盛商业管理有限公司向原告霍登茂、徐珍珍支付经营管理收益2264.24元的支付义务承担连带清偿责任； 三、驳回原告霍登茂、徐珍珍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元（已因适用小额诉讼程序减半收取），由被告成都冠盛商业管理有限公司、成都开运置业有限公司负担（此款原告已垫付，二被告在履行上述判决义务时一并支付给原告）。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  任洪明 二〇二〇年十二月九日 书记员  邱雯涔