广东广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终25159号上诉人（原审原告）：汤妙玲，女，1974年8月27日出生，汉族，住广东省广州市花都区。委托诉讼代理人：罗月薇，广东合誉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市瑰丽酒店有限公司，住所地广东省广州市花都区新华街龙珠路**凤凰广场****（部位**）。法定代表人：徐广钏，总经理。委托诉讼代理人：许彩儿，广东伟通律师事务所律师。委托诉讼代理人：江诗语，广东伟通律师事务所律师。上诉人汤妙玲因与被上诉人广州市瑰丽酒店有限公司（以下简称瑰丽酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2020）粤0114民初7340号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月25日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条规定适用独任制普通程序审理，本案现已审理终结。上诉人汤妙玲上诉请求：1.撤销一审判决，依法支持汤妙玲的诉讼请求；2.本案一审诉讼费、上诉费由瑰丽酒店承担。事实与理由：（一）一审已经认定双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，为双方真实意思表示，双方均应恪守履行，一审法院也认定“瑰丽酒店并不当然享有合同解除权”，但是在认定了瑰丽酒店不享有合同解除权的前提下，汤妙玲要求继续履行合同的合理请求依然不予支持，并且将合同“无法履行”的不利法律后果由汤妙玲承担，实属不当。首先，涉案合同期限共3年，从2019年5月17日至2022年5月11日，而新冠疫情开始于2020年1月底，瑰丽酒店在2020年3月已经取得复工复业的批准，重新开始营业。瑰丽酒店受疫情影响的时间对比整个租赁期而言是短暂的，其影响不足以导致合同无法继续履行。瑰丽酒店以不可抗力为由要求解除合同是没有任何依据的。其次，瑰丽酒店于2020年2月23日向汤妙玲发出《解除租赁合同的函》中，瑰丽酒店方要求解除合同的理由是“我司经营发展的调整”，而并非瑰丽酒店现时抗辩的“疫情不可抗力”。再次，根据最高人民法院发布的《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见》一、二、三(法发[2020]12、17、20号文)，均规定了对于适用不可抗力应当严格把握使用条件，当事人主张适用不可抗力的应就此直接导致民事义务全部不能履行承担举证责任，如当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。汤妙玲在履行合同的过程中，并未有任何违约行为，合同亦未约定瑰丽酒店其他可以单方解除合同的情形，也并无合同法第九十四条所约定的法定解除条件的发生。根据合同法第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。瑰丽酒店并无单方解除合同的权利；（二）双方签订的合同并非没有继续履行的可能性。涉案建筑物，整一层均为瑰丽酒店改建出租的公寓，而涉案房屋瑰丽酒店所谓的交接，也仅是把里面的部分家具搬走腾空以及把房卡擅自快递回给汤妙玲，并未存在任何事实上或者法律上不能继续履行的可能性；（三）涉案房屋并未完成交接手续。首先，汤妙玲并未“接收”涉案房屋的房卡。房卡是瑰丽酒店在未征得汤妙玲同意并且其并未享有法定或者合同约定的前提下，擅自以快递的形式邮寄给汤妙玲的。该行为不能视为汤妙玲已经同意“交接”，更不能视为瑰丽酒店已经完成了其交接房屋的义务。其次，涉案房屋除了房卡外，还有钥匙，而且房屋内部的部分电器损坏、经瑰丽酒店改建过的装修部分电线外露、天花板漏水、部分电器以及设施亦未清点等等，以上种种，是正常的房屋交接手续，但是瑰丽酒店均未与汤妙玲进行过任何的沟通交接。仅仅是把房卡快递回来给汤妙玲，一审法院即认为双方之间已经进行了房屋交接，并以瑰丽酒店将房卡快递回来给汤妙玲这一时间节点作为房屋交接完毕的节点，这个与事实完全不符。再次，汤妙玲作为一个普通公民个体，涉案的房屋接收后重新出租，在涉案房屋所在楼层均已被瑰丽酒店统一经营公寓的前提下，汤妙玲肯定也只能单独放租或自行使用，相关的房卡也肯定不能继续使用；（四）一审法院认为“关于租金标准，合同自由是意思自治原则的具体体现”，认定了租金标准的当事人自治原则，另一方面又以“公平原则”为由调低2020年2、3月租金标准，明显就是自相矛盾、双重标准。并且在汤妙玲没有任何过错的情况下，将租金标准调低，并将租金计算截止日调到6月16日，相当于由汤妙玲承担了合同解除的不利法律后果，于法无据。本案是疫情期间租赁合同纠纷，相关的最高院指导意见已经明确，对于疫情期间要求解除合同的，本应从严把握，而一审法院在已经认定瑰丽酒店没有必然的合同解除权并且出租人没有任何违约行为的前提下，不支持汤妙玲要求继续履行合同的诉请，必然会助长更多无合同解除权的承租方以此为借口单方撕毁合同，不惜违约以达到解除合同的目的。综上，请求二审法院依法支持汤妙玲的上诉请求。被上诉人瑰丽酒店二审辩称，（一）瑰丽酒店由于疫情影响解除租赁合同，符合法律规定。1.疫情及防疫措施严重影响瑰丽酒店的正常经营。瑰丽酒店承租涉案房屋经营酒店，但因新冠疫情及防疫措施影响客流量及入住率，已经严重影响了正常经营，营业收入持续减少，自疫情发生政府采取相关防疫措施后，瑰丽酒店在2020年1至5月均亏损经营，到了2020年5月已经负债688042元，为证实以上事实，在一审阶段，瑰丽酒店提交了瑰丽酒店2019年12月、2020年1月、2月、3月、4月的主营业务成本明细账、电费扣缴明细流水，2019年1-5月、2020年1-5月骏怡精选广东广州花都区白云机场马鞍山地铁站店出租率明细表，2019年1-12月、2020年1-5月利润表、资产负债表，证实瑰丽酒店持续亏损经营；2.瑰丽酒店解除合同符合法律规定。由于政府采取的防疫措施直接导致了瑰丽酒店酒店入住率大幅度下跌，造成营业收入持续减少，2020年2月10日，瑰丽酒店与汤妙玲协商2月免租，3、4月减半缴纳租金，由于汤妙玲不同意，瑰丽酒店迫于经营压力才提出解除租赁合同，如果不采取措施调整经营，在长期亏损情况下，瑰丽酒店极有可能会破产，但解除租赁合同，并不会导致汤妙玲因租金收入减少而无法维持生存，相反如果瑰丽酒店不及时缩小经营规模，则很可能因为无法继续负担经营成本而倒闭。瑰丽酒店承租涉案房屋，是为了经营酒店盈利，但由于我国新冠疫情的突发公共卫生事件，双方在订立合同时均无法预知，且疫情对酒店行业冲击巨大，瑰丽酒店的合同目的已经不能实现，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见(一)规定》第三条第二款“因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持。”的规定，一审法院判决双方租赁合同解除符合法律规定。（二）瑰丽酒店已经承担了单方解除租赁合同的不利后果。1.一审法院判决瑰丽酒店继续支付租金及滞纳金至2020年6月16日。事实上，2020年2月23日，瑰丽酒店工作人员卢惠燕发送手机短信，通知汤妙玲解除租赁合同及办理房屋交接事宜，并于同日寄送正式通知书给汤妙玲，其当日已知悉瑰丽酒店要求解除租赁合同，却一直拒绝办理交接手续收回房屋，因汤妙玲一直拒绝处理，瑰丽酒店只好于2020年6月16日将涉案房屋门卡通过EMS寄送给汤妙玲。瑰丽酒店已经履行了解除合同的通知义务，汤妙玲怠于接收房屋的租金损失应由其自身承担，但一审法院判决瑰丽酒店支付2020年3月至6月16日期间租金及滞纳金，瑰丽酒店已经承担了单方解除租赁合同的不利后果；2.瑰丽酒店还要承担装修残值损失。承租涉案房屋时，瑰丽酒店投入资金重新装修，并配备了全套智能系统，瑰丽酒店解除租赁合同，并没有将智能系统撤走，瑰丽酒店提前解除租赁合同，也损失了装修残值；3.一审法院依据公平原则，2020年2月、3月租金标准调整为合同约定的一半，是兼顾到疫情对服务行业的影响，符合涉疫情案件审判指导精神。瑰丽酒店提交涉案房屋电费发票及电费缴费流水证实，瑰丽酒店解除合同后已经没有再使用过房屋，且众所周知疫情对服务行业特别是酒店行业冲击巨大，一审法院虽调整了两个月租金标准，但判决瑰丽酒店负担房租及滞纳金至2020年6月16日，已经对瑰丽酒店单方解除租赁合同进行责任分配，且分配适当，汤妙玲认为不应调整租金标准，完全忽略了疫情对瑰丽酒店的负面影响，不应得到支持。综上，请求驳回汤妙玲的上诉请求。汤妙玲向一审法院起诉请求：1.汤妙玲、瑰丽酒店双方于2019年4月11日签订的《房屋租赁合同》继续履行；2.瑰丽酒店向汤妙玲支付2020年3月至付清之日止的拖欠租金，暂计至起诉之日金额为6600元及对应滞纳金，滞纳金以欠付租金总额为计算基数，按照全国银行间同业拆借中心贷款市场报价利率计算至瑰丽酒店付清全部拖欠租金之日；3.诉讼费由瑰丽酒店承担。诉讼中，汤妙玲变更第二项诉讼请求为：瑰丽酒店向汤妙玲支付2020年2月至付清之日止的拖欠租金，暂计至2020年6月，金额为9900元及对应滞纳金，滞纳金按照应付当月租金日万分之二计算至瑰丽酒店付清全部拖欠租金之日。一审法院认定事实：2019年4月11日，汤妙玲（出租方、甲方）与瑰丽酒店（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将坐落于广州市花都区新华街龙珠路41号凤凰广场A区1005房的房屋出租给乙方使用，双方约定本房产的租赁期为三年，自2019年5月12日起到2022年5月11日止，其中前一月为免租期。承租时按房屋及设施设备的现状交接，租赁结束后按房屋及设施设备的现状经正常使用折旧、损耗后的状况交接。甲乙双方约定租赁期内该房产的租金合计为每月2200元，租金每月结算一次，先租后用，下月的租金甲方在月末前向乙方提示付款，乙方在每月10日前（含10日）把当月租金支付给甲方，否则租金支付时间顺延。本房产的使用用途为商业等用途。若乙方不按时支付租金，每延迟一天乙方须向甲方支付相当于月租金的万分之二滞纳金。合同并对其他权利义务进行了约定。合同签订后，汤妙玲将租赁物交付瑰丽酒店使用，瑰丽酒店陈述其用于经营酒店。瑰丽酒店付清了2020年2月11日之前的租金，2020年2月份的租金瑰丽公司支付了1100元。2020年2月23日，瑰丽酒店通过其工作人员卢惠燕向汤妙玲发送短信：“您好，汤小姐，由于疫情严重，对我们的经营造成了严重的影响，现状需提前与您解除租赁合同，房间已腾空，相关解除函会寄给您本人，谢谢！”瑰丽酒店陈述其于2020年2月23日向汤妙玲通过EMS寄送了《解除租赁合同的函》，并提交EMS物流查询记录，显示邮件被拒收。汤妙玲陈述其于2020年3月份前往物业公司自行领取了解除合同函，但明确告知瑰丽酒店其不同意解除合同。《解除合同的函》载明，瑰丽酒店告知汤妙玲，因我司经营发展的调整，决定自即日起，提前解除与阁下的房屋租赁合同，阁下物业范围内我司物品已经腾空，请阁下自收到本通知之日起3日内，与我司办理交接手续，否则因迟延交接造成的损失将全部由阁下承担，该函的落款日期为2020年2月23日。关于涉案租赁物的交接情况，汤妙玲认为双方一直没有办理交接手续，汤妙玲于2020年6月16日接收了涉案房屋的房卡。瑰丽酒店认为其在2020年2月23日已告知汤妙玲房屋腾空、解除合同，在解除合同的函件发出之日已经没有继续使用房屋，在2020年6月16日通过EMS将房卡快递给汤妙玲，因瑰丽酒店租赁房屋用于经营酒店，故瑰丽酒店将房屋原来的门锁变为电子门锁，涉案房屋已经没有钥匙，房卡就是钥匙，汤妙玲对更换门锁知情且同意。一审诉讼中，一审法院发函向广州市规划和自然资源局询问涉案租赁物的规划报建情况，该局向一审法院复函称，经查，广州市花都区新华街田美村村民委员会于2009年11月11日取得来函所述建筑的《建设工程规划许可证》（穗规建证[2009]3451号）。另查，广东省卫生健康委员会于2020年1月23日发布《广东省决定启动重大突发公共卫生事件一级响应》，载明，根据《广东省突发卫生事件应急预案》，结合我省当前新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，省新型冠状病毒感染的××疫情防控工作领导小组决定，启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。广东省卫生健康委员会于2020年2月24日发布《广东省决定省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应》，自2020年2月24日9时起，将我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。广州市人民政府于2020年3月2日发布《广州市新型冠状病毒××疫情防控指挥部关于进一步加强疫情防控工作的通告（第4号）》，其中第六条为，严格商业服务区防控，……酒吧、舞厅、电影院、电子游戏厅、KTV、网吧、演出场所（馆）、洗浴中心、拍卖场所、大型会展所等人员密集区域暂缓开放；商场暂停母婴室、儿童游乐场、室内娱乐场所服务。一审法院认为，汤妙玲与瑰丽酒店签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，合同成立有效，双方均应恪守履行。本案的争议焦点在于涉案合同是否应当继续履行、瑰丽酒店是否应当向汤妙玲支付租金、滞纳金及其金额如何。关于涉案合同是否应当继续履行，瑰丽酒店已经将涉案租赁物的房卡交还给汤妙玲，汤妙玲虽不同意解除合同，但双方已形成合同僵局，合同事实上已经无法继续履行，故汤妙玲请求继续履行合同，一审法院不予支持。关于瑰丽酒店是否应当向汤妙玲支付租金、滞纳金及其金额问题，本案瑰丽酒店以受新冠××疫情影响为由要求解除合同，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》规定，三、依法妥善审理合同纠纷案件。受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的合同纠纷案件，除当事人另有约定外，在适用法律时，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小，按照以下规则处理：（一）疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。当事人对于合同不能履行或者损失扩大有可归责事由的，应当依法承担相应责任。因疫情或者疫情防控措施不能履行合同义务，当事人主张其尽到及时通知义务的，应当承担相应举证责任。（二）疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。合同依法变更后，当事人仍然主张部分或者全部免除责任的，人民法院不予支持。因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持……瑰丽酒店虽于2020年2月23日向汤妙玲发送了解除合同通知，但从瑰丽酒店的答辩及举证可看出，瑰丽酒店认为疫情期间因客流减少等原因造成其营业收益下降而要求解除合同，依照上述规定的精神，此种情形属于合同履行困难，瑰丽酒店并不当然享有合同解除权。瑰丽酒店亦未与汤妙玲进行房屋交接，瑰丽酒店认为其更换了门锁，并未向汤妙玲交付钥匙，因此，瑰丽酒店仍应支付其占有使用房屋期间的租金，至于租金交付的截止期限，汤妙玲虽认为双方并未办理交接手续，但汤妙玲已于2020年6月16日接收了房屋的房卡，且瑰丽酒店租赁房屋用于经营酒店，汤妙玲应明知房卡即为房屋的钥匙，故一审法院认定瑰丽酒店支付租金的截止日期为2020年6月16日。关于租金的标准，合同自由是意思自治原则的具体体现，当事人本应当接受其自由创设的民事权利义务关系的约束，但我国发生新型冠状病毒感染××疫情这一突发公共卫生事件是当事人在订立合同之时无法预知的情况，故结合瑰丽酒店使用涉案租赁物经营的业态、广东省疫情实际情况、合同履行程度、各方过错等，本着共担风险、共渡难关，兼顾公平原则考虑，现将2020年2月份、2020年3月份期间的租金标准调整为合同约定标准的一半，2020年2月份的租金瑰丽酒店已经支付了一半，故瑰丽酒店应当向汤妙玲支付2020年3月份至2020年6月16日期间的租金，双方的计租期间为每月12日至次月11日，瑰丽酒店应当支付2020年3月12日至2020年6月16日期间的租金，经核算，瑰丽酒店应当支付的租金数额为5866.67元（1100元+2200元×2个月+2200元/月÷30天×5天），瑰丽酒店逾期支付租金，应当按照合同约定的标准向汤妙玲支付滞纳金，滞纳金以当月应当支付的租金为限。因此，汤妙玲诉讼请求中的合理部分，一审法院予以支持，超出部分，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，一审法院判决：一、瑰丽酒店于判决发生法律效力之日起十日内向汤妙玲支付租金5866.67元；二、瑰丽酒店于判决发生法律效力之日起十日内向汤妙玲支付欠付租金的滞纳金，其中2020年3月12日至2020年4月11日期间的滞纳金以当月欠费金额1100元为基数，2020年4月12日至2020年6月11日期间的滞纳金以当月欠费金额2200元为基数，2020年6月12日至2020年6月16日期间的滞纳金以当月欠费金额366.67元为基数，按照每日万分之二的标准，自欠费当月的11日起计至付清款日止，上述各月的违约金总额以不超过该月应交的租金为限；三、驳回汤妙玲的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由瑰丽酒店负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，汤妙玲向本院提交证据：照片若干，拟证明：1.涉案房屋有钥匙开门，瑰丽酒店未交接钥匙；2.涉案房屋内部，因为瑰丽酒店的改建行为，导致电线外露以及房屋渗水；3.房屋内电气损坏。以上均证明，瑰丽酒店未完成房屋的交接义务。被上诉人瑰丽酒店发表质证意见称：这些照片均没有具体的拍摄时间，我方无法确认真实性。我方在2020年2月23日要求解除租赁合同时，即交付涉案房屋当时房屋的现状并不是照片呈现的状态，这些照片所表现出的是房屋正常的损耗。且从2月份开始，涉案房屋没有使用过，因为没有人使用房屋，房屋是更容易发生损坏的，从照片上看，不存在任何人为的故意，这是房屋的自然损耗。二审查明，二审庭审中，汤妙玲确认仅使用门卡一种方式就能进入涉案房屋。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。汤妙玲与瑰丽酒店签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，故根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：涉案《房屋租赁合同》是否应继续履行的问题，以及瑰丽酒店应向汤妙玲支付2020年2月、3月租金标准的认定问题。关于涉案《房屋租赁合同》是否应继续履行的问题。汤妙玲请求继续履行涉案合同，但瑰丽酒店已经将涉案租赁物清空并已将房卡交还汤妙玲，并表示不同意继续履行合同，双方已形成合同僵局，合同事实上已经无法继续履行，一审法院据此驳回汤妙玲关于继续履行合同的请求，处理并无不妥，本院予以维持。但从瑰丽酒店于2020年2月23日向汤妙玲发出解除合同通知及其在本案中的答辩及举证来看，瑰丽酒店认为疫情期间因客流减少等原因造成其营业收益下降而要求解除合同，一审法院认定此种情形属于合同履行困难，并认定瑰丽酒店并不当然享有合同解除权正确，本院予以确认。关于瑰丽酒店应向汤妙玲支付2020年2月、3月租金标准的认定问题。众所周知，我国发生了新型冠状病毒感染××疫情，这一突发公共卫生事件是当事人在订立合同之时无法预知的，一审法院结合瑰丽酒店使用涉案租赁物经营的业态、广东省疫情实际情况、合同履行程度等，认定2020年2月份、2020年3月份期间的租金标准调整为合同约定标准的一半，符合共担风险、共渡难关及公平合理原则，本院予以确认。汤妙玲上诉主张该两个月份仍需按照合同约定标准支付，有违公平合理原则，本院不予采纳。另虽然瑰丽酒店并无单方解除合同的权利，但疫情确实对瑰丽酒店的经营造成困难，瑰丽酒店因此已于2020年2月23日向汤妙玲寄送解除函件，汤妙玲也自认其于2020年3月自行前往物业公司领取了解除函件，汤妙玲最晚也在此时知道瑰丽酒店已经腾空涉案房屋的情况，但其并未积极与瑰丽酒店协商收回房屋，对造成房屋空置损失的扩大有一定的过错。一审法院基于公平合理原则判令瑰丽酒店向汤妙玲支付租金至瑰丽酒店归还房卡之日即2020年6月16日，已考虑瑰丽酒店单方解除合同给汤妙玲造成的损失并予以了弥补。故一审法院据此计得瑰丽酒店应向汤妙玲支付租金总额为5866.67元（1100元+2200元×2个月+2200元/月÷30天×5天），并判令瑰丽酒店按合同约定标准支付逾期付租滞纳金，且以当月应当支付的租金为限，处理正确，本院予以维持。综上，上诉人汤妙玲在二审期间提交照片等相关材料，不属于新证据，且不足以证实其主张，本院不予采信。综上所述，汤妙玲的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由汤妙玲负担。本判决为终审判决。审判员  唐佩莹二〇二〇年十二月二十四日书记员  郭 俏古文娜