陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院   民事判决书                     (2020)陕01民终13402号   上诉人（原审被告）：于林，男，1988年8月12日出生，汉族，住西安市莲湖区龙首村****楼3门****。   委托诉讼代理人：吴海军，陕西策盈律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：乌审旗华宇工贸有限公司,住所地乌审旗苏里格经济技术开发区。   法定代表人：李俊武，该公司总经理。   委托诉讼代理人：张睫欣，甘肃隆庆律师事务所律师。   上诉人于林因与被上诉人乌审旗华宇工贸有限公司（以下简称华宇公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2020）陕0112民初9399号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。   于林上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或维持一审判决第一、二项；改判一审判决第三项为于林向华宇公司支付截止2020年7月19日租金225244元，按50740元每月计算支付2020年7月20日至2020年8月20日房租；撤销一审判决第四项，驳回相应华宇公司诉请。2.判决华宇公司承担本案一、二审诉讼费。事实与理由：一审判决未依职权将原承租人王昊东列为第三人，导致案件事实未能查清。本案一审中，于林提出其与华宇公司的合同系倒签(即房屋实际交付日晚于合同签订日期)，并提交了于林与原承租人王昊东的《店铺转让协议》，载明其转租的具体时间，该时间与于林、华宇公司签订的合同时间明显重合，王昊东为本案重要利害关系人，为查明本案事实，一审法院应当向当事人释明是否将王昊东列为第三人或者依职权将其列为第三人,以便查明其与于林的具体交接时间以及华宇公司是否重复收租的行为，但一审法院既未向于林释明，也未以职权主动追加，导致本案事实并未查清。一审判决仅以《商铺租赁合同》签订的时间即判定实际承租时间，与事实不符，且让于林遭受巨额损失。租赁合同应从实际使用租赁物日开始交纳房租，双方签订的合同应该是从2019年12月21日开始计算，于林不应该承担违约金。双方交接时间是2019年12月21日，当时疫情已经开始根本无法正常经营，且以日3%标准的计算违约金过高，应该按照银行同期拆借利率标准计算违约金。《商铺租赁合同》中含20天的免租期，一审判决未将该20天的免租期去除，属于错误裁判。虽然一审判决考虑疫情影响给予了45天的房租减免，但该减免因素系不可抗力，与合同约定的免租期属于不同的法律关系，不能必然相互包含，故一审裁判无法律依据。   华宇公司辩称，根据民事诉讼法第五十六条的相关规定，王昊东作为案涉房屋的前承租人，对诉讼标的没有独立请求权，与案件处理结果没有法律上的利害关系，不具有作为第三人参与本案诉讼的主体资格。在此前提下，一审法院并无依职权将王昊东列为第三人的法定义务，也无向于林释明的法定义务。涉案《商铺租赁合同》签订时间明确，关于商铺承租期限的约定较为清楚，一审法院认定事实清楚，于林的上诉理由不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第四条及第八条规定，自愿协商订立且不违反国家强制性规定、依法成立的合同，对合同相对人具有法律约束力。华宇公司与于林签订《商铺租赁合同》以双方平等、自愿为前提，在签订合同以及履行合同过程中于林并未对租期的起止时间提出过异议，于林应该按照《商铺租赁合同》约定的承租时间支付租金。于林以与前承租人王昊东签订的《店铺转让协议》约定的房屋交付时间为由，主张一审法院认定实际承租时间错误，该理由不能成立。于林与王昊东之间所签订的合同仅对于林与王昊东具有法律约束力。一审法院未扣除免租期间的房租，符合案涉合同约定，于林称自己多支付了租金的主张不成立。华宇公司与于林签订的《商铺租赁合同》第二条虽然约定了“20天装饰维修期减免租金”，但在该合同第八条第7款又约定了“乙方对交付使用的现状咖啡厅必须按照方案进行维修和装饰，否则20天的装饰维修免租期应计租费”。在合同履行过程中，于林并未对案涉房屋进行维修、装饰，故一审法院根据双方的合同约定未对20天装饰维修期进行减免租金，符合约定。即使于林是从2019年12月17日开始经营但是双方合同中已经约定了由于林承担由10月20日至12月17日王昊东经营时间的租金，所以于林应承担该部分租金，于林未按照合同约定支付租金，华宇公司多次催缴后于林仍未按照合同约定交纳租金，应承担违约责任。一审法院认定事实清楚，证据充分，法律适用准确，判决无误，请求驳回于林上诉，维持原判。   华宇公司向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《商铺租赁合同》，由于林于2020年7月19日前将商铺交还；2.于林支付拖欠的租金436660元(暂计算至2020年7月19日)；3.于林支付违约金19116元（暂计算至2020年7月19日）；4.本案诉讼费由于林承担。   一审法院认定事实：本案所涉商铺原由王昊东承租用于经营上岛咖啡，2019年12月16日，于林与王昊东签订《店铺转让协议》，约定王昊东以25万元将本案所涉商铺转租与于林、店内物品一并转让；王昊东协助于林与华宇公司重新签订租赁合同，王昊东已经将自己承租期间的房租及其他费用清结等。2019年12月21日，华宇公司与于林签订《商铺租赁合同》，落款时间为2019年10月20日，约定：于林承租本案所涉商铺，租期五年，从2019年10月20日至2024年11月9日（含20日装修维修期免计租金），计租面积1180平方米，第一年2019年10月20日至2020年10月19日总租金608880元、第二年2020年10月20日至2021年11月9日总计608880元、第三年2021年10月20日至2022年11月9日608880元、第四年2022年10月20日至2023年11月9日651360元、第五年2023年10月20日至2024年11月9日651360元；租金每半年支付一次，在每个起租半年度开始的30日之前支付下半年租金，第一次租金在合同签订后3日内支付，如于林未足额支付租金或拖欠租金10天以上的视为于林违约，华宇公司有权终止本合同，于林从拖欠租金的第二天起按年度租金的日3%作为违约金支付给华宇公司等。《商铺租赁合同》签订后，于林仅于2020年4月15日支付租金2万元，余款未付酿成本诉。庭审中，华宇公司坚持诉讼请求，于林坚持答辩意见，一审法院向于林释明其同意解除《商铺租赁合同》为避免损失扩大应及时腾交商铺，于林当庭同意但截止一审判决做出时仍未腾交；华宇公司表示王昊东与于林原为合伙人，于林早已介入店铺经营，就此于林不予认可。庭审调解，因双方当事人各持己见致调解未果。   一审法院认为，华宇公司与于林签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示且不违反法律规定，应为有效，华宇公司与于林均应按照约定履行各自义务。于林未按期交纳租金，已构成违约，华宇公司有权解除合同，现于林对华宇公司要求解除《商铺租赁合同》及支付违约金的诉讼请求不持异议，依法予以确认，但违约金起算时间应从《商铺租赁合同》实际签订日期后3日届满即2019年12月25日开始起算。《商铺租赁合同》解除，于林应及时将商铺腾交华宇公司。关于租金问题，《商铺租赁合同》虽存在倒签行为，但本案所涉商铺系于林从他人手中转租而来的正在经营的店铺，于林具体何时开始经营不能确定，本案租期系华宇公司与于林协商而定，故于林现辩称多计算了两个月租金对其不公平应予扣减依法不予采信；20天维修期未计算在第一年租期内于林要求扣减亦不予支持；考虑疫情影响，于林要求华宇公司减免45天房租予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、原告乌审旗华宇工贸有限公司与被告于林签订的《商铺租赁合同》解除。二、被告于林于本判决生效后十五日内向原告乌审旗华宇工贸有限公司腾交承租的位于西安市经济技术开发区凤城五路雅荷春天商铺二楼上岛咖啡厅。三、被告于林于本判决生效后十五日内支付原告乌审旗华宇工贸有限公司截止2020年7月19日的租金360550元（2020年7月20日至实际腾交商铺之日按50740元/月计算）。四、被告于林于本判决生效后十五日内按每日50.04元（608880×3%÷365）自2019年12月25日至本判决确定的给付租金之日支付乌审旗华宇工贸有限公司逾期支付租金违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8136元（乌审旗华宇工贸有限公司已预交），由于林承担并于上述付款时一并给付乌审旗华宇工贸有限公司。   经二审审理查明，一审审理查明事实属实，本院予以确认。另查明，双方签订《商铺租赁合同》第八条第7项约定:“乙方对交付使用的现状咖啡厅必须按照方案进行维修和装饰，否则20天的装修维修免租期应计租费，（维修装饰方案见附表）”。二审审理中，双方当事人于2020年10月16日就涉案房屋办理交接手续。   本院认为，涉案《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照约定履行各自义务。涉案租赁合同对于林支付房租的期限及金额有明确约定，于林应该按照合同约定履行支付租金的义务。虽然华宇公司与于林签订涉案租赁合同的时间晚于合同约定的租期起算时间，但于林以此主张租赁期限不应按照合同约定的时间计算，明显与合同约定内容不符。故一审对于林该主张不予支持，与法不悖。于林主张其应从2019年12月21日开始起算租金，应不予支持。于林与王昊东签订《店铺转让协议》关于王昊东承租期间的房租及其他费用的约定，系于林与王昊东之间的约定，与华宇公司无关，于林以此主张本案应追加王昊东为第三人参加诉讼，理由不能成立。对于20天免租期应否计算租金问题。因根据双方合同约定，于林对交付使用的现状咖啡厅必须按照方案进行维修和装饰，否则20天的装饰维修免租期应计租费，现于林并未提交证据证明其按照约定方案进行维修和装饰，故对于林要求不予计算20天装饰维修期租金的请求应不予支持。因在二审审理中双方于2020年10月16日就涉案房屋办理交接手续，故扣除因疫情影响减免45天房租及于林已付租金2万元后，于林应按照每月50740元的标准向华宇公司支付截至2020年10月16日租金508808元。双方合同约定第一次租金在合同签订后3日内支付，但于林仅于2020年4月15日支付租金2万元，明显构成违约，华宇公司要求解除与于林之间的租赁合同，符合合同约定。于林亦应当承担相应的违约责任。就违约金数额问题，一审根据华宇公司主张认定于林按照日50.04元的标准向华宇公司支付自2019年12月25日至判决确定的给付租金之日的违约金，并不存在明显高于于林因违约给华宇公司造成损失的情形，亦应予以维持。   综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。因双方当事人在二审中对涉案房屋进行了交接，故本院对一审判决结果予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：   一、维持西安市未央区人民法院（2020）陕0112民初9399号民事判决第一、四项；   二、撤销西安市未央区人民法院（2020）陕0112民初9399号民事判决第二项；   三、变更西安市未央区人民法院（2020）陕0112民初9399号民事判决第三项为：于林于本判决生效后十五日内支付乌审旗华宇工贸有限公司租金508808元；   四、驳回乌审旗华宇工贸有限公司其余诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   一审案件受理费8136元，乌审旗华宇工贸有限公司已预交，由于林负担；二审案件受理费8136元，于林已预交，由于林负担。于林应负担案件受理费由于林履行判决其他给付义务时一并给付乌审旗华宇工贸有限公司   本判决为终审判决。       审 判 长  刘    琪                     审判员  师    婷                        审判员  卫 婉 莹     二Ｏ二Ｏ年十二月七日                         书 记 员  张舒涵                      1