贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终7781号上诉人（原审被告）：李世顺，男，1973年9月17日出生，汉族，遵义市人，住贵州省遵义市红花岗区。被上诉人(原审原告)：遵义市红花岗区市场发展服务中心，住所地：贵州省遵义市红花岗区中华南路苟家井综合楼**，统一社会信用代码：915203022147962437。法定代表人：卢勇，主任。委托诉讼代理人：陈桂斌，贵州上善律师事务所律师。委托诉讼代理人：万力，贵州上善律师事务所律师。上诉人李世顺因与被上诉人遵义市红花岗区市场发展服务中心(以下简称红花岗区市场中心)房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2020）黔0302民初7110号民事判决,向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李世顺上诉请求：一、撤销一审判决，改判上诉人与被上诉人签订的2015年房屋租赁合同期满后的不定期合同不成立。二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决被上诉人提供的合同、发票收据等证据与本案争议的时间焦点没有关联。合同、发票收据、图片是2016年以前的，解除合同通知书系上诉人没有在苟家井商场经营并关门四年后才发出的通知，2016年1月1日至2020年2月1日这期间被上诉人没有向上诉人提出口头或书面续签或解除合同的通知。相反上诉人多次向苟家井市场管理人员提出续签和解除合同的请求多次被拒绝和推诿。苟家井商户可以作证。上诉人提供的营业执照足以证明上诉人在2016年就关停在苟家井的门面和一切经营活动，并在别的地方生产经营，一审没有认可有失公允。红花岗区市场中心二审未向本院提交书面答辩意见。红花岗区市场中心向一审法院起诉请求：1.请求确认红花岗区市场中心解除租赁合同的通知有效，并确认红花岗区市场中心、李世顺租赁合同关系于2020年5月31日解除；2.请求判令李世顺向红花岗区市场中心返还位于遵义市红花岗区门面；3.请求判令李世顺向红花岗区市场中心支付2015年10月1日至2020年5月31日的租金97702.92元及服务费、卫生费10905.2元（合计108608.12元，已扣除两个月疫情影响期间的租金及服务费、卫生费），并从2020年6月1日起至实际付清之日止分别以97702.92元为基数按月利率2%支付违约金，以10905.2为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付违约金；4.请求判令李世顺从2020年6月1日起至实际返还租赁房屋之日止按3764.8元／月向红花岗区市场中心支付房屋占用费。5.本案诉讼费用由李世顺承担。一审法院认定事实：红花岗区市场中心系遵义市红花岗区门面的所有权人。2005年9月1日，红花岗区市场中心与案外人张宝珍签订《门面租赁合同》，约定张宝珍向红花岗区市场中心缴纳了经营权费用23000元，经营权限为15年。2009年4月10日，李世顺与张宝珍签订《转让合同》，约定经营权归李世顺。自此，李世顺开始租赁使用红花岗区市场中心位于遵义市红花岗区门面。租赁合同实行每年一签。2015年1月23日，红花岗区市场中心与李世顺签订《门面租赁合同》，合同约定，红花岗区市场中心将位于苟家井商城1楼Ｂ-131号门面，面积19.81㎡出租给李世顺使用，租赁期限自2015年1月1日起至2015年12月31日止，承租方缴纳租房保证金2000元，该保证金在租赁合同终止时无息退还；租金每月按90元／㎡计算，每季度1-5日前缴纳租金，逾期一日应缴纳租金总额的0.3%支付滞纳金，服务费159元／月，卫生费40元／月，凡因承租方违约导致合同解除，或租赁合同期满等合同终止情形，租赁房屋的装饰装修无偿归出租方所有，承租方不得毁损。合同签订后，李世顺向红花岗区市场中心缴纳租金、服务费、卫生费至2015年9月30日，之后未再缴纳过租金及服务费、卫生费。租赁期满后，双方未续签租赁合同，李世顺也未将门面归还给红花岗区市场中心。2020年3月26日，红花岗区市场中心作出《遵义市红花岗区市场服务中心关于解除租赁合同关系的通知》，内容如下：尊敬的租赁户，你与原遵义市红花岗区市场发展服务中心（现遵义市红花岗区市场服务中心）签订租赁合同，租赁了位于遵义市红花岗区。鉴于租赁期满后双方未再续签租赁合同，但仍继续履行租赁合同的事实，双方之间成立不定期租赁合同关系。加之你于2015年10月起欠交租金、管理费（以下合称费用）。经研究决定，我中心特依法提前通知你：双方的租赁合同关系于2020年5月31日解除，请你于解除日之前返还租赁物，腾空房屋内全部物品并一次性付清所欠费用。为感谢你的支持，特提供以下优惠条件（仅能选择享受一种优惠，不可重复享受）：一、对选择停止经营或搬迁到红花岗区外开展经营活动的租赁户，按2015年租金标准下调20%作为年租金核定标准追缴。二、对选择在红花岗区范围（非遵义国际商贸城）内继续开展经营活动的租赁户，按2015年租金标准下调40%作为年租金核定标准追缴，并免收其2016年租金。三、对选择在遵义国际商贸城继续开展经营活动的租赁户，按2015年租金标准下调60%作为年租金核定标准追缴，并免收其2016年租金。四、对经营权未到期的租赁户，依法测算其剩余经营期限，按原经营权购买标准计算具体金额，在应缴纳租金中进行抵扣。对未在规定时限内缴纳费用的租赁户，遵义市红花岗区市场服务中心将依法追缴其所欠费用，同时不再享受上述所有优惠条件。该通知在苟家井市场内进行了张贴，红花岗区市场中心单位工作人员通过短信向李世顺进行了告知。2020年5月31日，因李世顺未按通知要求返还案涉门面，也未缴纳费用，红花岗区市场中心遂与相关部门联合将该门面关停，并诉至法院，酿成诉争。一审法院认为，本案的争执焦点在于：一、红花岗区市场中心与李世顺双方之间是否存在租赁合同关系；二、市场拆迁收不收租金的问题；三、违约金问题。红花岗区市场中心与李世顺双方在2015年签订了《门面租赁合同》，租赁期满后双方未再续签租赁合同，李世顺也没有向红花岗区市场中心归还门面。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”、第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”、第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”之规定，红花岗区市场中心与李世顺之间自2016年1月1日起，形成不定期租赁合同关系。关于李世顺辩解自己从2015年合同期满后没有使用租赁门面，租赁合同已终结，但未提供其返还门面的证据，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，其辩解理由不能成立，本院不予采信。关于红花岗区市场中心主张的从2020年6月1日起至实际付清之日止分别以欠付租金为基数按月利率2%支付违约金，以欠付服务费、卫生费为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付违约金的诉请。因李世顺未向红花岗区市场中心交纳租金，构成违约，该违约给红花岗区市场中心造成了一定的经济损失，而该损失实际为拖欠款项的利息损失，结合红花岗区市场中心、李世顺签订的合同中约定的违约金过分高于红花岗区市场中心的实际损失的事实，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，酌情判令李世顺从2020年6月1日起至实际付清之日止以欠付租金为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付违约金。红花岗区市场中心、李世顺双方在租赁合同中对逾期支付服务费、卫生费并没有相关约定，故对红花岗区市场中心要求支付服务费、卫生费违约金的诉请，依法不予支持。红花岗区市场中心、自2020年3月26日发出通知后，已在合理期限之前通过在市场张贴通知、媒体发布等多渠道通知李世顺于2020年5月31日解除双方的租赁合同关系，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”、第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”之规定，确认红花岗区市场中心发出的解除租赁合同的通知有效，红花岗区市场中心、李世顺之间租赁合同关系已于2020年5月31日解除。租赁合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”、的规定，李世顺应当返还租赁物，装修装饰无偿归红花岗区市场中心所有，并支付租金。对于租金计算，按照租赁合同约定Ｂ-131号门面租金90元／月／㎡，门面面积为19.81㎡，故Ｂ-131号门面每月租金为19.81㎡×90元／月／㎡＝1782.9元，从2015年10月1日至2020年5月31日共计56个月，扣除两个月疫情影响期间，按照54个月计算，李世顺共计差欠原告租金1782.9元／月×54月＝96276.6元。另有服务费159元／月、卫生费40元／月，故每月管理费用共计为159元＋40元＝199元。同理，李世顺共计差欠红花岗区市场中心管理费用199×54＝10746元。李世顺使用门面经营权期限为15年，应于2020年9月1日到期，截止通知关停时间尚差约3个月，即23000元÷15年÷12月×3月＝383元，应予扣减；李世顺缴纳的租房保证金2000元，因门面租赁合同已解除，也应当返还，予以扣减。上述费用两相折抵，李世顺还应支付红花岗区市场中心各项费用104639.6元。关于红花岗区市场中心诉请的2020年6月1日至实际返还租赁物之日的租金。经查苟家井市场已于2020年5月31日关停。李世顺承租商铺、门面是用于经营，现因市场关停，租赁合同的目的已不能实现，故对红花岗区市场中心诉请2020年6月1日之后的租金，依法不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第二百一十五条、第二百三十五条、第二百三十六条、第一百一十四条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决：一、确认遵义市红花岗区市场发展服务中心解除租赁合同的通知有效，遵义市红花岗区市场发展服务中心与李世顺的租赁合同关系已于2020年5月31日解除；二、李世顺在本判决生效后十五日内向遵义市红花岗区市场发展服务中心返还位于遵义市红花岗区门面，装修装饰无偿归遵义市红花岗区市场发展服务中心所有；三、由李世顺在本判决生效后十五日内向遵义市红花岗区市场发展服务中心支付2015年10月1日至2020年5月31日的租金、服务费、卫生费共计104639.60元，并从2020年6月1日起至实际付清之日止以96276.60元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付违约金；四、驳回遵义市红花岗区市场发展服务中心的其他诉讼请求。案件受理费1255元，由李世顺承担。双方当事人二审未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，红花岗区市场中心与李世顺双方在2015年1月23日签订的《门面租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。租赁期满后双方未再续签租赁合同，李世顺也没有向红花岗区市场中心归还门面。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”、第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”、第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”之规定，红花岗区市场中心与李世顺之间自2016年1月1日起，形成不定期租赁合同关系。李世顺上诉主张从2015年合同期满后没有使用租赁门面，租赁合同已终结，但未提供其返还门面的证据，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，应承担举证不能的法律后果。李世顺应按《门面租赁合同》约定承担支付租金的义务及承担相应的违约金。综上所述，李世顺的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2510元，由李世顺负担。本判决为终审判决。审判长  张启飞审判员  施正高审判员  娄 强二〇二〇年十二月十五日法官助理杨颜竹书记员冯滢