湖北省黄石市黄石港区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0202民初1299号原告（反诉被告）：黄石苏宁易购销售有限公司，住所地湖北省黄石市黄石港区迎宾大道义乌商贸城****，统一社会信用代码91420200568347074L。法定代表人：袁静，总经理。委托诉讼代理人：吕景亚、潘玉，湖北元申律师事务所律师。被告（反诉原告）：黄石华夏城商业有限公司，住所地湖北省黄石市黄石大道**，统一社会信用代码91420200770778740W。法定代表人：夏津晶，总经理。委托诉讼代理人：罗寒松、徐晓松（实习），湖北楚帆律师事务所律师。原告（反诉被告）黄石苏宁易购销售有限公司（以下简称黄石苏宁公司）与被告（反诉原告）黄石华夏城商业有限公司（以下简称华夏城公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。黄石苏宁公司的委托诉讼代理人吕景亚、潘玉，华夏城公司的委托诉讼代理人罗寒松、徐晓松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄石苏宁公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告违约金208000元、装饰费237643.84元、弱电费49194.67元、营业损失24250元等共计519088.51元；2.判令诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，黄石苏宁公司增加诉讼请求：判令原、被告解除2017年2月28日三方协议及2011年1月19日签订的租赁合同。事实与理由：2017年，黄石苏宁公司（原黄石苏宁云商销售有限公司）与华夏城公司、大金新百百货股份有限公司黄石分公司（以下简称大金新百公司）签订《三方协议》，该协议对武汉苏宁电器有限公司（以下简称武汉苏宁公司）与黄石新百百货有限公司（以下简称黄石新百公司）于2011年1月19日签订的《租赁合同》进行了变更。上述协议约定，将原位于黄石市黄石大道678号新百大厦二层商铺变更为同幢大楼的一层商铺，租期延长至2025年9月30曰止，租金为100万/年，年含税销售总额超过3000万部分变更为按照3%支付扣点租赁费，另约定2016年6月26日至2017年2月28日期间的租赁费为大金新百公司给予黄石苏宁公司的违约损失补偿，2017年3月1日至2017年9月30日期间的租赁费为华夏城公司给予黄石苏宁公司的违约损失补偿。黄石苏宁公司于2017年4月对该商铺进行了装饰装修后，将商铺搬至一层继续经营。2017年7月16日，因华夏城在天台顶棚施工不当，致使商铺大楼裙楼平台发生坍塌事故，黄石苏宁公司被迫停业后，该商铺又于同月22日发生火灾，故黄石苏宁公司于7月底撤场，至今不能开业。华夏城公司辩称，1、被告同意解除合同；2、原告要求被告承担违约责任无事实和法律依据；3、房屋坍塌及发生火灾与被告没有关联，原告无法继续经营是政府行为，被告没有要求原告停业；4、华夏城商铺现已正常经营，原告如果愿意，被告可以安排合适的场地让原告经营。华夏城公司向本院提出反诉请求：1.判令黄石苏宁公司给付2016年7月至2017年2月28日期间的占有使用费666667元，2016年7月1日至2017年2月20日的水电、空调使用费278487.65元、安保费22400元，合计967554.65元；2.判令黄石苏宁公司承担案件受理费。事实与理由：2011年1月19日，大金新百公司与黄石苏宁公司签订了租赁合同，将黄石华夏置业有限公司的房屋转租给黄石苏宁公司，双方约定租期为10年，到2021年2月28日止。2016年6月15日，大金新百公司因经营亏损，与黄石华夏置业有限公司达成了房屋租赁终止协议，约定2016年7月1日为终止日，将所有场地退还黄石华夏置业有限公司，并告知黄石苏宁公司。尔后，黄石华夏置业有限公司委托华夏城公司对场地进行租赁管理。自2016年7月1日起至2017年2月28日止，黄石苏宁公司继续使用场地，但未向场地管理人即华夏城公司支付占有使用费、水电、空调、劳务等相关费用。黄石苏宁公司对华夏城公司的反诉辩称，1、依照租赁合同约定，2016年7月1日至2017年2月28日期间的租金或占有使用费应当于2016年11月20日进行支付，华夏城公司的反诉请求超过了诉讼时效；2、2017年2月28日前，华夏城公司并非出租方，无权主张租金及费用；3、根据三方协议，2017年2月28日前的租金已经冲抵出租方应当赔偿给黄石苏宁公司的损失，不存在支付租金的义务，也不存在支付占有使用费，黄石苏宁公司并未拖欠任何费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：按照三方协议的约定，黄石苏宁公司应直接给付华夏城公司2016年10月17日后的水电费、中央空调使用费及2016年9月30日后的保安劳务费，故黄石苏宁公司给付大金新百公司的款项与本案缺乏关联性，本院不予认定。黄石苏宁公司提供的给付华夏城公司保安劳务费11200元、水电费96145.31元的中国建设银行单位客户专用回单，被告主张系租赁费，但按照三方协议的约定，2016年6月26日至2017年9月30日期间，黄石苏宁公司无需支付租赁费，故本院对黄石苏宁公司主张的事实予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年1月19日，黄石新百公司（甲方）与武汉苏宁公司（乙方）签订《租赁合同》，合同约定：乙方向甲方租赁黄石市黄石大道678号新百大厦二层3900平方米房屋，租赁期限10年，自2011年3月1日起至2021年2月28日止，租赁费用采用固定租赁费用结合含税销售扣点的方式，固定租赁费用100万元/年；如乙方所开设店面经营亏损持续达三个月，或乙方按总部连锁店布局调整的规划需关闭租赁物开设店面的，或租赁物周边的经营环境发生重大变化影响了乙方商场的正常经营的，乙方在提前一个月书面通知甲方后可解除合同，此种情况下，乙方按照上一年度向甲方支付租金总额的四分之一对甲方进行补偿；任何一方违约而导致对方解除本合同的，违约方应赔偿守约方的全部损失，乙方的全部损失包括但不限于筹建费用、装修投入、固定资产投入、人员安置费用和停业损失；装修投入，指乙方在租赁物上投入的全部装修，包括固定在租赁物上装修，展柜展台的装修等，具体数额以乙方财务报表上所反映的装修支出数额，以及单项装修的财务记载为准，按15年进行折旧；停业损失，指乙方商场停止营业或营业受影响所造成的所有损失，包括但不限于人员工资、租赁费用、物业费用、水电费用、空调使用费用等固定成本费用、利润损失、商誉损失。同年，黄石新百公司（甲方）、武汉苏宁公司（乙方）与黄石苏宁电器有限公司（丙方）签订《三方协议书》，合同约定三方同意2011年1月19日租赁合同中承租方由乙方变更为丙方。2012年1月1日，黄石新百公司（甲方）、黄石苏宁电器有限公司（乙方）与大金新百公司（丙方）签订《三方协议（二）》，合同约定自2011年11月26日起甲方将2011年1月19日租赁合同中出租方的权利义务转让给丙方。2014年，黄石苏宁电器有限公司变更公司名称为黄石苏宁云商销售有限公司。2016年7月1日至2016年10月17日期间，黄石苏宁云商销售有限公司使用的电费、空调费共计209461.72元，黄石新百公司支付黄石华夏置业有限公司10万元。2016年11月9日，黄石华夏置业有限公司向黄石新百公司出具《工作联系函》，要求黄石新百公司支付黄石苏宁云商销售有限公司2016年7月1日至2016年10月17日期间所欠电费、空调费共计109461.72元。2017年3月，华夏城公司（甲方、出租方）、黄石苏宁云商销售有限公司（乙方、承租方）与大金新百公司（丙方、原出租方）签订《三方协议》，合同约定：乙方同意，在保持原合同内容不变且不损坏乙方承租权益的前提下，自2017年2月28日起，丙方将原合同中出租方的权利义务转让给甲方；丙方确认2016年6月25日前乙方的各项费用已付清；甲、乙、丙三方一致同意对原合同进行调整，租赁期限调整为2011年3月1日至2025年9月30日，其中2016年6月26日至2017年2月28日期间的租赁费为丙方给予乙方的调整补偿，乙方无需支付，乙方已将水电费、中央空调使用费支付给丙方至2016年10月17日，并已将保安劳务费支付给丙方至2016年9月30日，丙方需将该费用转付甲方，与乙方无关，2016年10月17日后的水电费、中央空调使用费，2016年9月30日后的保安劳务费由乙方直接给付甲方，2017年3月1日至2017年9月30日期间的租赁费为甲方给予乙方的调整补偿（该期间水电费、中央空调使用费、保安劳务费乙方需正常支付给甲方），如2017年9月30日后乙方租赁物所在大厦整体开业率未能达到80%，则甲方同意免租期继续顺延，直至租赁物所在大厦整体开业之日起开始计租，同时租赁期限及付款日期也相应顺延，租赁场地调整为1层1767.5平方米，租赁费调整为按年度含税销售额3%扣点的方式，采用先用后付的方式按季支付，水电费采用先用后负的方式按月支付。2017年4月12日，黄石苏宁云商销售有限公司与武汉鸿海鑫科技有限公司签订《黄石新百百货店项目苏宁智能化工程承包合同（单项）》，约定2017年4月28日至2019年4月27日的合同期限内，武汉鸿海鑫科技有限公司承包黄石新百百货店智能化工程。尔后，黄石苏宁云商销售有限公司陆续向武汉鸿海鑫科技有限公司支付弱电信息工程款共计49194.67元。2017年4月，黄石苏宁云商销售有限公司与江苏美林规划设计有限公司签订《装饰工程合同》，约定2017年4月10日至2017年4月28日期间，由江苏美林规划设计有限公司承包黄石市黄石港区黄石大道新百百货店室内外装饰工程。尔后，黄石苏宁云商销售有限公司陆续支付江苏美林规划设计有限公司装修工程款共计237643.84元。2017年7月16日，华夏城商业裙楼平台发生坍塌事故，黄石苏宁云商销售有限公司停止营业。2017年7月底，黄石苏宁云商销售有限公司撤出租赁场地。至黄石苏宁公司起诉时，华夏城商业裙楼平台尚未修复。黄石苏宁云商销售有限公司2016年10月18日至2017年2月20日期间的电费共计58581元、水费共计1344.93元、空调费共计9100元。黄石苏宁云商销售有限公司已支付2016年10月至2017年4月期间的水电费73365.01元、2017年4月至2017年5月期间的水电费11121.02元、2017年5月至2017年6月期间的水电费11659.28元，并已支付2017年4月至2017年7月期间的保安劳务费11200元。2018年4月13日，黄石苏宁云商销售有限公司变更名称为黄石苏宁易购销售有限公司。另查明，2016年度，原告平均每月盈利4.85万元。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，本案所涉及的租赁合同及三方协议，内容不违反法律、行政法规的效力性规定，为有效合同。当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。华夏城公司作为出租方，未按约履行交付位于黄石市黄石大道666号新百大厦一层面积1767.5平方米租赁房屋的合同义务，已构成违约，华夏城公司应承担相应的违约责任。双方均同意解除涉案租赁合同，故对黄石苏宁公司提出的解除涉案租赁合同的诉请，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；……”2017年3月的《三方协议》约定租赁期限调整为2011年3月1日至2025年9月30日。《黄石新百百货店项目苏宁智能化工程承包合同（单项）》约定的合同期限为2017年4月28日至2019年4月27日，黄石苏宁公司支付弱电信息工程款49194.67元。黄石苏宁公司于2017年7月底撤出租赁场地，为便于计算，本院酌定华夏城公司赔偿黄石苏宁公司2017年7月28日至2019年4月27日期间的弱电信息工程款损失40995.56元（49194.67元÷24月×20月）。黄石苏宁云商销售有限公司于2017年4月装修涉案房屋并支付装修工程款237643.84元，本院酌定华夏城公司赔偿黄石苏宁公司2017年4月28日至2025年9月30日期间的装饰装修残值损失230585.11元（237643.84元÷101月×98月）。黄石苏宁公司要求华夏城公司赔偿2017年7月16日停业至2017年7月底撤场期间的营业损失24250元，符合合同约定且不违反法律规定，故本院予以支持。违约金应由当事人约定，黄石苏宁公司要求华夏城公司支付违约金的诉请，因涉案合同并无相应约定，故本院不予支持。2017年3月的《三方协议》中，华夏城公司、黄石苏宁云商销售有限公司与大金新百公司均确认，黄石苏宁云商销售有限公司无需支付2016年6月26日至2017年2月28日期间的租赁费，故对华夏城公司要求黄石苏宁公司支付以上占有使用费的诉请，本院不予支持。上述《三方协议》中约定黄石苏宁云商销售有限公司已支付保安劳务费至2016年9月30日，并应向华夏城公司支付2016年9月30日后的保安劳务费。2016年10月1日至2017年7月30日期间的保安劳务费为28000元（2800×10），黄石苏宁公司已支付11200元，还应支付16800元（28000-11200）。《三方协议》中约定黄石苏宁云商销售有限公司已支付水电费、中央空调使用费至2016年10月17日，并应向华夏城公司支付2016年10月17日后的水电费、中央空调使用费。2016年10月18日至2017年2月20日期间的电费共计58581元、水费共计1344.93元。黄石苏宁公司已支付2016年10月至2017年4月期间的水电费73365.01元，超出上述数额，华夏城公司未提供证据证明2017年2月21日至2017年4月30日期间的水电费，故对华夏城公司主张支付水电费的诉请，本院不予支持。2016年10月18日至2017年2月20日期间的空调费共计9100元，黄石苏宁公司应予支付。因涉案租赁合同具有延续性，双方于诉讼过程中解除涉案租赁合同，诉讼时效应从解除之日起算，故华夏城公司的诉请未超过诉讼时效期间。综上，上述款项相互抵销后，华夏城公司还应支付黄石苏宁公司269930.67元（40995.56+230585.11+24250-16800-9100）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，判决如下：一、解除黄石苏宁易购销售有限公司与黄石华夏城商业有限公司之间的《租赁合同》及《三方协议》；二、黄石华夏城商业有限公司于本判决生效后十日内赔偿黄石苏宁易购销售有限公司269930.67元；三、驳回黄石苏宁易购销售有限公司的其他诉讼请求；四、驳回黄石华夏城商业有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8990元，由黄石苏宁易购销售有限公司负担3190元，由黄石华夏城商业有限公司负担5800元。反诉案件受理费6738元，由黄石苏宁易购销售有限公司负担238元，由黄石华夏城商业有限公司负担6500元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审 判 长  阮 珊人民陪审员  吴能斌人民陪审员  张 景二０二０年十二月二十九日书 记 员  田也塬