江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终4374号上诉人（原审原告）：吴思仁，男，1966年6月9日生，汉族，住无锡市锡山区。被上诉人（原审被告）：百脑汇（无锡）电子技术开发有限公司，住所地无锡市人民西路**。法定代表人：许昆泰，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴斌，江苏崇宁律师事务所律师。委托诉讼代理人：周叶弢，江苏崇宁律师事务所律师。上诉人吴思仁因与被上诉人百脑汇（无锡）电子技术开发有限公司（以下简称百脑汇开发公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市梁溪区人民法院（2019）苏0213民初471号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴思仁向本院上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其一审诉讼请求。事实及理由：1.业主取得房屋所有权，同时享有专有部分所有权、共有部分的共有和共同管理权，该两项权利都为合同主权利且不可拆分。法律明确该两项权利不得约定单独转让或放弃。因此，双方签订的《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》（以下简称补充协议）约定百脑汇开发公司保留共有部分权利，其不享有共有部分的权利、不承担义务，明显违反了法律效力性强制性规定。2.业主对共有部分享有共同管理的权利，要服从小区统一管理、缴纳物业费和公共维修基金的义务，属于对多数人的权利义务，双方签订协议转让权利放弃义务对抗全体业主，明显损害所有业主的利益。3.百脑汇开发公司未就格式合同中排除法定物权、无偿创设新物权等相关条款内容进行合理提示和说明，明显违反公平原则和物权法定原则。因此，附件四补充协议的相关约定属无效条款。百脑汇开发公司二审未作答辩。吴思仁向一审法院起诉请求：确认其与百脑汇开发公司于2008年7月25日签订的商品房买卖合同附件补充协议为无效条款。一审查明事实如下：吴思仁与百脑汇开发公司于2008年7月22日签订《商品房买卖合同》，约定吴思仁购买由百脑汇开发公司开发的人民西路百脑汇科技大厦1幢25单元1014室商业办公房屋（以下简称案涉办公用房），建筑面积114.21平方米，售价为每平方米8807元。合同同时约定了付款、交房、违约等其他权利义务条款。合同第十八条载明：买受人的房屋仅作办公使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。该合同同时签署附件，附件四《合同补充协议》载明：双方就《商品房买卖合同》（即主合同）第二十条的约定达成以下协议：一、商品房外墙面及屋面屋顶及公共活动场地（包括建筑及裙楼前面的广场、、地上地下停车场等的使用权、收益权和广告发布权专属出卖人或裙楼业主所有。买受人不享受由此产生的任何权益，不承担由此产生的义务。二、、地下停车场系出卖人自有的产权。地下人防工程系出卖人独自投资未进入整体大楼销售成本计算出卖人依据相关法律规定使用并享有全部的收益。三、裙楼一楼与塔楼门厅连接处走廊的墙面使用权和收益权由出卖人或裙楼业主享有。四、主合同第十八条有关公共部位和设施，本协议有特别约定的部分不再适用。主合同的约定与本协议不一致的，以本协议为准。该合同及附件由房产管理部门予以备案登记。百脑汇大厦的裙楼并未对外销售，仍是百脑汇开发公司自有产权。除本案纠纷外，另有三户业主管云峰、陈晓峰、娄亚威也已起诉百脑汇开发公司确认《合同补充协议》无效。2020年3月23日，法院就管云峰诉百脑汇开发公司房屋买卖合同纠纷一案作出（2019）苏0213民初457号民事判决，驳回管云峰的诉讼请求。后因管云峰不服该判决，上诉至无锡市中级人民法院。2020年8月12日，无锡市中级人民法院作出（2020）苏02民终2236号民事判决书，驳回上诉，维持原判。本案中，吴思仁作如下表示：1.所购房屋其作为自用商业办公用房，但需向该物业服务管理单位交纳物业服务费。2.由于近期物业服务管理单位擅自提高物业服务费用，其与其他业主与物业服务管理单位及百脑汇开发公司予以交涉，但均遭拒绝。3.物业服务管理单位名为由百脑汇开发公司聘请的前期物业，但实质为利益共同体的一家。而每年由百脑汇开发公司、物业服务管理单位收取的物业公共部位使用收益、广告收益，本应包含业主权益的相应部分，但因补充协议而被百脑汇开发公司及物业服务管理单位全部侵占，损害了业主的合法权益。4.该补充协议内容与法律规定相悖，属无效条款。5.由于百脑汇开发公司占有该建筑的权属额较大，单个业主要求成立业主委员会的主张难以实现，也无法更换物业服务管理单位。百脑汇开发公司作如下表示：1.其作为房屋开发销售单位，为日后房屋的整体销售及有利于商业运作与管理，故在合同中特别约定了补充协议所载条款，该协议内容系双方自愿签订，并不违反法律规定，属有效协议。2.该房屋的物业服务管理单位虽系其聘请的前期物业，但属独立法人组织。3.其对房屋公共部位享有权利，也同时履行了相应义务。4.吴思仁提起本案诉讼的本意，即以此为由达到减少履行物业义务之目的。双方围绕以上事实，提供了商品房买卖合同、合同附件、商品房预（销）售许可证、（2019）苏0213民初457号民事判决书、（2020）苏02民终2236号民事判决书及双方当事人的陈述等证据在卷佐证。一审法院认为：吴思仁的诉请主张不成立，理由如下：1.本案中，吴思仁主张补充协议违反了《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第五条、第七十条、第七十二条和第七十六条的规定，故依据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第五十二条第（五）项的规定应认定无效。但经审查，《物权法》的上述条款中并未限制房屋买卖合同中双方当事人通过协议约定的方式对不动产所有权中使用权、收益权等部分权能进行处分。物权的种类和内容系由法律规定，但本案中双方在补充协议中有关外墙面及屋面屋顶、公共活动场地及走廊墙面的使用权、收益权和广告发布权的约定仅是针对所有权中的收益、使用等部分权能行使的约定，并非创设新的物权，故吴思仁主张补充协议的约定违反物权法定原则，法院不予采信。2.关于协议中有关地下停车场产权的约定，因《物权法》第七十四条第二款已明确规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”，可见就停车场产权的归属，法律亦明确允许通过约定确定。在法律已明确车库、车位归属属于当事人约定范围的情形下，本案双方当事人在补充协议中对此予以约定，符合法律规定。吴思仁在本案审理中申请法院调查案涉百脑汇科技大厦的《核价报告》及附件《商品房开发成本明细表》，以查明地下车库的建造成本是否已纳入地面房屋的成本之中，并认为该事实对认定业主是否对地下车库享有权利有决定性作用。鉴于双方当事人实际已对地下车库的权属存在约定，吴思仁要求调查的事实对本案的认定并无实质影响，故法院对该调查申请不予准许。关于地下人防工程，《中华人民共和国防空法》第五条第二款明确规定“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”，故本案中双方在补充协议中的有关约定亦不违反法律规定。3.《物权法》第七十六条虽规定有关共有和共同管理权利的重大事项需要由业主共同决定，但该共有权的行使也是根据专有部分的面积及业主人数来决定，故吴思仁与百脑汇开发公司在补充协议中有关业主共有部分作出的约定应视为其作为房屋业主对建筑区划内事项所作出的表决。即使部分业主对共有部分的收益权、使用权的处置属于无权处分，基于债权行为与物权行为相区分的原则，也不影响补充协议约定条款的效力。4.吴思仁另主张补充协议属于格式条款，根据《合同法》第四十条应认定无效。法院认为，即使补充协议属于格式条款，亦只有在提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任、排除对方主要权利的情形下，该格式条款才应被认定无效。从补充协议中的约定来看，并不存在免除百脑汇开发公司责任，加重吴思仁责任的情形。至于是否“排除对方主要权利”，结合商品房买卖合同的性质来看，买受人的主要权利系取得符合合同约定的房屋，补充协议条款的约定尚不构成排除吴思仁的主要权利。综上，补充协议的相应条款并不存在法律规定的无效的情形。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，作出判决：驳回吴思仁的诉讼请求。一审案件受理费80元，由吴思仁负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院已查明的事实依法予以确认。本案二审争议焦点：合同附件四补充协议的效力如何认定。本院认为：吴思仁购买了百脑汇开发公司开发销售的案涉办公用房，作为业主，也依法享有了对该房屋整体区域内公共部位的共有权利，而公共部位的权利也包含了占有、使用、收益。吴思仁对其本应享有的公共部位权利，以补充协议的方式确定由百脑汇开发公司予以享有，表明吴思仁对此权利明确让与。而吴思仁对其享有的该部分权利处置，并不损害他人利益，未出现无效合同情形，属权利的合法处置，因而对双方具有法律约束力。吴思仁在签订补充协议时，应当对此协议签署所产生的后果予以评判。而具有约束力的补充协议一旦签订，将约束协议双方。吴思仁主张合同附件四补充协议系格式条款，百脑汇开发公司未就该格式条款向其特别提示说明，因为商品房买卖合同与附件四补充协议系整体，只有在提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任、排除对方主要权利的情形下，该格式条款才应被认定无效。依据合同附件四补充协议中的约定，不存在免除百脑汇开发公司责任，加重吴思仁责任的情形。至于是否“排除对方主要权利”，结合商品房买卖合同的性质，买受人的主要权利系取得符合合同约定的房屋，本案中相应合同条款的约定尚不构成排除吴思仁的主要权利，故对吴思仁该意见不予采纳。关于吴思仁主张主合同与合同附件四补充协议的条款部分冲突的意见，补充协议明确约定合同与补充协议不一致的以补充协议为准，吴思仁该主张与事实不符，不予采纳。综上，吴思仁的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人吴思仁负担。本判决为终审判决。审判长  林中辉审判员  李 杨审判员  景 鑫二〇二〇年十二月九日法官助理周喆菁书记员程夫栎