湖北省武汉市青山区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0107民初2924号原告：李琛，男，1994年11月5日生，汉族，湖北省孝感市人，华中科技大学学生，住湖北省孝感市孝**。委托诉讼代理人：李德祥（原告李琛之父），男，1968年6月25日出生，汉族，湖北省孝感市人，湖北省孝感市孝南区杨店镇中学教师，住湖北省孝感市孝**（特别授权代理）。被告：湖北中驰房地产开发有限公司，住所地武汉市青山区和平大道**。法定代表人：黄卓仁，该公司执行董事。委托诉讼代理人：胡蕊，北京市京师（武汉）律师事务所律师（特别授权代理）。委托诉讼代理人：李恒，北京市京师（武汉）律师事务所实习律师（特别授权代理）。原告李琛与被告湖北中驰房地产开发有限公司（以下简称中驰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月2日公开开庭进行了审理。原告李琛的委托诉讼代理人李德祥，被告中驰公司的委托诉讼代理人胡蕊、李恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李琛向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付购房款利息28,969.12元；2.被告向原告赔偿一倍的定金100,000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2019年12月28日签订《江南春城二期御境商品房认购书》（以下简称《认购书》）一份，约定如下：李琛认购中驰公司开发的江南春城二期御境22号楼1单元22层2205号房屋，该房屋按建筑面积计价，单价为毛坯21,689元/平方米，总房款为2,121,184元。双方还约定应在2019年12月28日前到指定地点持有关证件签订《武汉市商品房买卖合同》。李琛遂按该认购书的约定于2019年12月28日向中驰公司交纳认购金100,000元，又于2020年1月20日交纳首付购房款1,099,972元。但中驰公司一直找各种理由不与李琛签订正式的《武汉市商品房买卖合同》，并隐瞒涉案房屋先后被抵押查封的事实。后经李琛查询案涉房屋在李琛认购前，即在2019年4月29日就被中驰公司抵押给湖北银行股份有限公司武汉徐东支行，后涉案房屋又被法院查封，致使该房屋无法完成相关合同的签订及备案工作，给原告造成巨大的经济损失。原告遂向武汉市市长热线、市长信箱、湖北住建厅等部门反映相关问题，中驰公司于2020年8月14日向李琛退还其所缴纳的认购金及购房款合计1,199,972元。李琛多次要求中驰公司赔偿相关经济损失，但中驰公司对此置之不理，李琛遂向法院提起诉讼。根据合同法第一百一十五条、担保法第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条的规定，原告的诉请应当得到支持。被告中驰公司辩称，1.《认购书》中的100,000元性质是认购金，而非定金。虽认购书载明了定金的字样，但并没有表明是定金的性质，认购书中也没有载明违约责任下的双倍赔偿责任。根据合同法的规定，仅有字样而未规定具体罚则的，不能适用定金罚则的规定，且原告同时主张违约损失和定金双倍返还没有法律依据。2.原告在签订及履行《认购书》的过程中存在违约在先的情形，原告主张定金及违约责任没有事实和法律依据。3.商品房买卖合同至今无法签订具有多方面的原因，但与原告同期买房的案外人均已签订商品房买卖合同继续购房，并未出现无法订立合同的情形。4.原告诉请依据是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条，但由于认购书不具备商品房买卖合同的主要内容，不能被认定为商品房买卖合同，原告无法依据该法律规定主张权利。5.不管在履行《认购书》的过程中哪一方存在违约，双方最终都达成了一致的解决方案并已经履行，原告不应该违背诚信原则再向被告主张任何权利，即使认定被告违约，但被告的过错并不严重，同时也存在疫情等不可抗力因素，且被告在主观上也不存在恶意，也尽量达成原告主张，减少损失。故原告在自身也存在违约的情况下主张100,000余元的经济赔偿实属过高。本院经审理认定事实如下：2019年12月28日，原告李琛与被告中驰公司签订编号为YJ2019068的《认购书》一份，约定：李琛所认购商品房为江南春城二期御境22号楼1单元22层2205号房屋；预测建筑面积为97.8平方米（实际面积以政府职能部门实测面积为准）；认购定金100,000元整，于签署本认购书前付清，以出卖人开具的收据为有效，其它票据一律无效；该物业按照建筑面积计价，该物业价格毛坯单价为21,689元/平方米，总房款为2,121,184元。该《认购书》第四条约定：1、李琛签署本认购书后于7天内(即2019年12月28日前)到指定地点持有关证件与中驰公司签订《武汉市商品房买卖合同》，李琛所付定金自双方签署买卖合同之日起转为其所购房屋的房款的一部分；2、李琛按照按揭贷款方式付款；3、李琛应严格遵守本认购书第四条第1项的约定，如未能最迟在该条款约定期限的最后一日内签署《武汉市商品房买卖合同》，中驰公司可视为李琛主动放弃签约，放弃购买该物业。李琛定金不予退还，中驰公司有权将该物业另行出售，李琛己付其它款项由中驰公司不计息退还给李琛，在中驰公司退还李琛其它款项后，本认购书终止。第五条约定：李琛未履行本认购书第四条约定的义务，中驰公司有权解除本认购书，将该物业另行出售，李琛己付定金不予退还。《认购书》签订后，原告李琛于2019年12月28日向中驰公司交纳了100,000元认购定金，并于2020年1月20日向中驰公司交纳首付款1,099,972元，中驰公司于2020年5月15日向李琛开具了上述款项的增值税专用发票。因案涉房屋已设立抵押，原告认为无法继续签订商品房买卖合同，双方为此多次沟通、协商，被告对此情况也作出相应解释说明，但原告仍于2020年7月27日向被告提交《退款退房申请书》，要求被告退还100,000元认购定金及首付款1,099,972元，被告亦表示同意。被告于2020年8月14日退还原告1,199,972元（包含认购定金100,000元），原告为此于当日向被告出具收条，载明：本人李琛于2020年8月14日收到中驰公司退还江南春城二期22-1-2205号房退房款1,199,972元。现原告主张其存在利息损失，且被告违约，按照双倍返还定金罚则，被告应返还双倍定金中的另外100,000元。故原告诉至本院，请求判如所请。本院认为，本案争议焦点为：一、被告应否赔偿原告利息损失及该利息损失的金额；二、《认购书》所载100,000元认购定金应否适用双倍返还定金的罚则。对此，本院评判如下：一、被告应否赔偿原告利息损失及该利息损失的金额。《认购书》系原、被告真实意思表示，且未违反法律规定，合法有效，应受法律保护。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”，本院认定该《认购书》的性质为预约合同，因原、被告签订的《认购书》，仅就合同部分内容达成一致，尚缺乏某些合同必要条款，双方当事人同时又约定于未来某一时间签订正式合同，即意味着双方认可仍需就剩余必要条款继续磋商，故该《认购书》无法适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条、第九条规定，原告据此要求被告赔偿损失，缺乏法律依据。但是，预约合同违约的损失在总体上相当于本约的缔约过失责任，即以本约的信赖利益为限，可得利益损失不在此限。这种信赖利益损失主要是指所失利益，一般包括为订立预约合同而支付的相关费用、已付款项的法定孳息。故原告要求被告赔偿其利息损失，属已付款项的法定孳息，本院予以支持。经计算，该利息损失为：27,288.81元。二、《认购书》所载100,000元认购定金应否适用双倍返还定金的罚则。本院认为该100,000元认购定金为立约定金。定金罚则具有制裁性，其作用是为了担保合同的履行，适用这种制裁会给违约一方当事人经济上带来很大的不利后果。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”，该解释规定在商品房买卖中立约定金适用的归责原则为过错原则，构成定金返还的前提需要一方当事人有过错时才适用定金罚则。本案中，当事人在协商过程中已经尽到谨慎的缔约义务，仍无法订立主合同，在此情形下，受到定金罚则的约束有违公平原则。因原、被告均善意地履行了合同洽谈义务，并就退房退款事宜形成一致意见，可见最终未达成商品房买卖合同系因不可归责于当事人的事由所致，故本案当事人都不应受到定金罚则的制裁。综上所述，原告的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告湖北中驰房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告李琛支付购房款利息27,288.81元（以100,000元为基数，自2019年12月28日起至2020年8月14日止；以1,099,972元为基数，自2020年1月20日起至2020年8月14日止，均按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告李琛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半收取的案件受理费1,440元，由原告李琛负担1,000元，由被告湖北中驰房地产开发有限公司负担440元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  刘友芬二〇二〇年十二月二十五日书记员  陈怡如