福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终5898号 上诉人（原审被告）：陈绍祖，男，1974年7月11日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 委托诉讼代理人：陈灿良，福建君宇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：施清平，福建君宇律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：吴玉珍，女，1962年2月6日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：陈常青，福建君立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：方阳，福建君立律师事务所律师。 上诉人陈绍祖因与被上诉人吴玉珍房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2020）闽0104民初2555号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用第二审独任审理程序，本案现已审理终结。 陈绍祖上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，改判驳回吴玉珍的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审法院没有查明案涉场地性质、多层租赁物关系、吴玉珍是否具有出租权等基本事实。一审认定陈绍祖不能证明案涉场地的业主系福建省商业汽车运输公司以及该公司为国企的事实部分是明显错误的。二、陈绍祖未按照合同约定时间支付租金符合法律规定，不存在违约行为。1.福建省商运物流有限公司发出的《协办函》体现，因林光斌未缴纳租金，其将采取断电行为，证明吴玉珍有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形，陈绍祖基于不安抗辩权未在2020年2月20日前支付下一周期租金和物业费符合法律依据。2.陈绍祖基于减免政策与吴玉珍协商进行抵扣、顺延、减免缴纳租金及物业费，不存在违约情况。2020年2月19日、21日、3月14日陈绍祖分别将申报材料、案涉场地国资委减免文件提交给叶文基，叶文基对该减免材料等要求没有进行回应，结合2020年1月29日双方对话，足以证明叶文基对案涉场地减免租金、物业费申请的认可。三、一审对承租场地的具体断电情况事实未查明，无论是陈绍祖自己断电或未缴纳租金被上家租户断电，断电事件导致陈绍祖及其次转租人无法开店经营，无法实现租赁场地经营目的，违背《合同法》第216条租赁期间保持租赁物符合约定的用途，断电行为符合法定解除合同条件，陈绍祖有权解除合同，一审法院判令陈绍祖继续支付租金及利息、违约金没有依据。四、吴玉珍一方面长时间断电无法让陈绍祖经营，一方面又起诉要求陈绍祖继续履行合同，即使陈绍祖存在逾期支付租金，但在疫情特定时期逾期支付租金不能认定违约行为，反而是断电行为造成陈绍祖无法实现合同目的，吴玉珍构成根本违约，一审法院判令全额收取租金背离公平诚信的原则。 吴玉珍辩称：一、本案双方之间存在长期、合法有效的房屋租赁关系，吴玉珍依据双方签订的租赁合同将案涉房产交付陈绍祖使用已经三年有余，且陈绍祖在一审阶段始终未否认吴玉珍有权将案涉房产出租的事实，一审法院查明认定的事实清楚、正确，陈绍祖应当按照合同约定及时、全面地履行支付租金的义务。二、陈绍祖在一审阶段提交的证据确实无法证明案涉房屋的房东是否是国有企业，即使案涉房产是国有资产，陈绍祖在未履行相关报批手续并取得房东审批的情况下，单方面以自己符合减免政策为由，无视合同约定，拒绝支付租金，明显是恶意违约。一审法院认为陈绍祖不能以减免政策为由直接拒交租金的说理有事实和法律依据。三、陈绍祖主张其是基于《协办函》的内容享有不安抗辩权，明显不符合客观事实。陈绍祖在一审阶段陈述其拒交租金的原因是认为其符合减免政策，不需要支付2020年3月-5月的租金，而非基于不安抗辩权而拒交。吴玉珍从未直接与陈绍祖协商减免租金的事宜，更从没有表示过同意减免租金、物业费。三、现有证据无法证实是吴玉珍断电及陈绍祖有与吴玉珍协商恢复供电的事实。吴玉珍认可断电是从2020年3月9日开始，但并非吴玉珍进行断电。陈绍祖未依照约定在2020年2月20日前支付租金、物业费，其已构成违约，其不享有合同解除权，租赁合同应当继续履行。四、若双方签订的租赁合同被判定解除，不仅严重损害吴玉珍的利益，而且损害陈绍祖与其他实际承租人的权益。 吴玉珍向一审法院起诉请求：1.陈绍祖继续履行双方于2017年2月15日签订的《租赁合同书》及其编号FZAHZD201901001号《补充协议》；2.陈绍祖立即向吴玉珍支付原店铺及扩租店铺自2020年3月1日至2020年5月31日的租金，共计623556元；3.陈绍祖立即向吴玉珍支付原店铺及扩租店铺自2020年3月1日至2020年5月31日的物业管理费，共计15333元；4.陈绍祖立即向吴玉珍支付违约金12777.78元（以迟延支付的租金、物业管理费总计638889元为基数，月利率2%，暂自2020年2月20日计算至2020年3月20日；在此之后，仍以638889元为基数，月利率2%计算至全部款项付清之日止）;5.陈绍祖立即向吴玉珍支付违约金623556元；6.陈绍祖立即向吴玉珍支付免除的首期租金170000元；7.本案诉讼费用由陈绍祖承担。 一审法院认定事实：2017年2月15日，吴玉珍与陈绍祖签订《租赁合同书》，约定吴玉珍将位于福州市仓山区××××大道××号的东方××层西侧的392.9平方米的经营场地（简称原店铺）出租给陈绍祖；租赁期限自2017年6月1日至2022年1月31日，原店铺的第一计租年度每月租金为124942元，第二年计租年开始每月租金在上一计租年度月租金基础上递增5%，即第二计租年度每月租金为131189元，第三计租年度每月租金为137749元，第四计租年度每月租金为144636元，第五计租年度每月租金为151868元；陈绍祖应向吴玉珍支付物业管理费为每个月3340元；按三个月为一个付款周期，陈绍祖在该周期起始日的10天前支付租金、物业管理费。陈绍祖未按时向吴玉珍足额交纳租金、物业管理费、保证金及其他费用，陈绍祖同意每逾期一日，按拖欠费用总金额的5‰向吴玉珍交纳逾期违约金（因吴玉珍原因造成的除外）。2019年2月15日，吴玉珍与陈绍祖签订《租赁合同书》补充协议，约定吴玉珍将位于福州市仓山区××大道××号的东方××层西侧的208.38平方米的经营场地（简称扩租店铺）出租给陈绍祖；租赁期限自2019年3月1日至2022年1月31日；扩租店铺的租金自2019年3月1日至2019年7月31日租金为66765元／月；吴玉珍免除陈绍祖首期租金170000元，如陈绍祖违约需补交免除的租金给吴玉珍；自2019年8月1日至2020年7月31日租金为70103元／月；该扩租店铺物业管理费为每月1771元；租金按季支付，陈绍祖需在该周期起始日的10天前支付;补充协议作为原合同的组成部分，未约定的,适用原合同。2019年11月18日，陈绍祖向吴玉珍支付了2019年12月1日至2020年2月29日期间租金616056元及物业管理费15333元。2017年6月1日，陈绍祖向吴玉珍支付了履约保证金374826元。2019年3月6日，陈绍祖向吴玉珍支付了履约保证金200295元。2020年3月17日，吴玉珍收到陈绍祖发出的《合同解除通知书》。 一审法院认为，双方签订的《租赁合同书》及《租赁合同书》补充协议系双方真实意思表示，合法有效,双方应按约履行合同的义务。陈绍祖支付了2019年12月1日至2020年2月29日期间租金616056元及物业管理费15333元，之后以疫情及断电为由拒绝继续支付租金并要求返还上述租金。关于陈绍祖提出的疫情减免租金事由，其作为经营场地的承租人，可以利用合同的公平原则积极与出租人协商，要求减免部分租金，出租人同意的，双方通过签订补充协议确认；出租人不同意的，承租人应当先按照合同约定履行租金支付义务，防止因己方违约而承担不必要的违约责任，然后可依法主张减免租金。本案中，陈绍祖提交的微信截图对象为叶文基并非吴玉珍，且该截图无相应的电子证据载体以供核实，无法确认租赁双方的协商过程，而且在双方协商未果的情况下，陈绍祖亦应当先履行合同约定的付租义务，而后再主张减免租金。陈绍祖主张涉案经营场地应按照国有资产减免租金的政策落实，但陈绍祖不能证实经营场地的业主系其述称的福建省商业汽车运输公司以及该公司的国有企业性质，而且涉及国有资产减免租金的政策应当按照国家规定的有关程序办理，而非陈绍祖可以直接拒交租金。关于陈绍祖提出的涉案经营场地断电事由，其提交的手机通话记录截图对象为叶文基，且该截图亦无相应的电子证据载体以供核实，协商函、通知函、解除合同通知书体现的是案外人王敏向陈绍祖的发函，并非本案当事人之间的函件往来，在另案未作认定的情况下，不能直接作为认定本案断电事实的依据。现场照片，亦无拍摄该数码照片的电子设备载体以供核实且时间不明。协办函，亦无原件以供核实，其内容显示2020年1月13日福建省商运物流有限公司向福建省商业广场有限责任公司发函，表示可对林光斌承租的店面采取停电措施，具体实施方案由两公司商定。该协办函仍无法证实停电的具体情况。故陈绍祖提交的上述证据不能证实涉案经营场地的具体停电情况。吴玉珍在审理过程中亦表示其不知情具体停电情况。即使经营场地发生停电，陈绍祖应当及时向吴玉珍反映，防止损失扩大，在吴玉珍经催告后在合理期限内仍未履行方能结合双方的过错情况依法主张解除合同。然而，在案证据不能证实陈绍祖向吴玉珍反映停电并催告恢复的过程，而是陈绍祖径行发函要求解除合同，不符合合同解除的有关法律规定，一审法院不予支持。在合同未解除的情况下，陈绍祖应当继续履行《租赁合同书》及其补充协议，向吴玉珍支付原店铺及扩租店铺自2020年3月1日至2020年5月31日的租金623556元（137749元/月×3个月+70103元/月×3个月）、物业管理费15333元（3340元/月×3个月+1771元×3个月）。《租赁合同书》约定按拖欠费用总金额的5‰交纳逾期违约金，吴玉珍、陈绍祖双方于本案审理过程中确认补充协议未约定的逾期违约金条款适用原合同的相关约定。故吴玉珍主张迟延支付租金、物业管理费的违约金，具有合同依据，吴玉珍主动降低违约金标准，主张按照每月2%的标准计算违约金，系对自己权利的处分，予以支持。合同约定，租金按季支付，陈绍祖需在该周期起始日的10天前支付，故吴玉珍主张以2020年2月20日作为计算上述违约金的时间起点，具有合同依据，予以确认。吴玉珍诉请陈绍祖支付违约金623556元，其确认该项违约金是依约在合同解除的情况下追究陈绍祖的违约责任，吴玉珍现主张继续履行合同，故该项违约金不予支持。《租赁合同书》补充协议约定，吴玉珍免除陈绍祖首期租金170000元，如陈绍祖违约需补交免除的租金给吴玉珍。陈绍祖确认其享受了该免租优惠，因其逾期支付租金、物业管理费构成违约，故吴玉珍诉请陈绍祖支付免除的首期租金170000元，符合合同约定，予以支持。吴玉珍诉请陈绍祖继续履行《租赁合同书》及其补充协议，该项诉请没有明确具体的履行内容，不予处理。判决：一、陈绍祖于本判决生效之日起十日内支付吴玉珍租金623556元、物业管理费15333元，并支付相应的逾期付款违约金（以638889元为基数，按每月2%的标准，从2020年2月20日起计算至款项还清之日止）；二、陈绍祖于本判决生效之日起十日内支付吴玉珍免除的首期租金170000元；三、驳回吴玉珍的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费40250元，由吴玉珍负担32124元，陈绍祖负担8126元。 二审中，陈绍祖向本院提交证据如下：1.就案涉租赁场地的租赁关系向本院提交了授权书、福州永祥商贸公司企业登记信息、公函、福建省商运物流有限公司联络函，用于证明吴玉珍对于案涉租赁场地没有出租权；2.就其与叶文基存在沟通及案涉租赁场地的断电情况向本院提交了视频光盘、王敏起诉书、变更诉讼请求申请书和传票、王敏解除合同通知书、（2017）闽0104民初1324号民事判决书、中国移动业务受理单及支付宝支付截图、电话通话截图、陈绍祖与叶文基微信聊天截图，用于证明案涉租赁场地存在断电的事实、叶文基与吴玉珍系夫妻关系及陈绍祖与叶基文协商减免租金的事实；3.就案涉租赁场地的性质问题向本院提交了调取证据申请书、房屋登记簿（所有权）、所有权证明、报告、国有土地使用证、函、实勘记录表、内资企业登记基本情况表、福建省商业（集团）责任公司关于同意福建省商业汽车运输公司改制方案的批复（闽商经管[2011]345号）、福建省商业集团责任公司关于同意福建省商业汽车运输公司改制方案的批复（闽交集团发展[2011]96号）、福建省人民政府国有资产监督管理委员会关于印发所出资企业改制工作程序的通知（闽国资企改[2010]90号）、省政府国资委所出资企业改制工作程序、福州市房屋登记中心补正通知书、福建省商运物流有限公司宗地图、福建省交通运输集团有限责任公司企业信息信息、福建男依邦服饰有限公司证明及企业信用登记信息，用于证明案涉租赁场地属于国有性质。吴玉珍向本院提交如下证据：《通知》、吴玉珍的交易明细单、《租赁合同》、东方家园家居建材商业有限公司福州则徐店的《营业执照》、通话记录，用于证明吴玉珍有权出租案涉租赁场地。本院依法组织双方进行了证据交换和质证，对以上证据将综合进行评判。根据本案现有证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，叶文基与吴玉珍系夫妻关系；吴玉珍确认案涉租赁场地在2020年3月9日21：00后开始断电、至今未恢复供电的事实。 本院认为，关于吴玉珍是否有权出租案涉场地问题，双方签订的《租赁合同书》及《租赁合同书》补充协议系双方真实意思表示，并实际履行多年，亦无其他权利人主张吴玉珍不享有出租权，陈绍祖上诉认为吴玉珍没有出租权，没有事实依据，不予支持。 关于陈绍祖是否有权延迟缴纳租金问题，疫情期间，陈绍祖有权与出租人协商，要求减免部分租金，出租人同意的，双方通过签订补充协议确认；出租人不同意的，承租人应当先按照合同约定履行租金支付义务。陈绍祖提交沟通对象为叶文基的微信截图，可以确认租赁双方的协商过程，但陈绍祖提供的证据不足以认定双方就租金减免问题已协商一致，陈绍祖应当先履行合同约定的付租义务。陈绍祖主张案涉经营场地应按照国有资产减免租金的政策落实，涉及国有资产减免租金的政策应当按照国家规定的有关程序办理，而非陈绍祖可以直接拒交租金的合理事由。故陈绍祖未按照合同约定支付2020年3-5月的租金，已经构成违约。 关于陈绍祖是否有权解除案涉合同以及案涉合同解除时间认定问题，根据本院在（2020）闽01民终5895号民事判决中的分析认定，案涉合同于2020年5月22日解除。 案涉场地在2020年3月9日直至合同解除之日一直处于断电状态，造成陈绍祖未能实际使用租赁物进行经营活动，吴玉珍要求支付该期间的租金有失公平，故陈绍祖需向吴玉珍支付2020年3月1日至3月9日的租金62355.6元（137749元/月÷30×9天+70103元/月÷30×9天）。案涉场地在合同解除前仍由陈绍祖实际占有，故陈绍祖仍应当按约支付合同解除前（即2020年3月-5月）的物业管理费15333元（3340元/月×3个月+1771元×3个月）。鉴于该期间正处疫情期间，且陈绍祖亦就租金的减免问题与对方进行协商沟通，本院对吴玉珍要求陈绍祖支付逾期付款违约金的诉请不予支持。 根据《租赁合同书》补充协议第3条约定，吴玉珍同意免除陈绍祖首期租金170000元，如陈绍祖违约需补交免除的租金给吴玉珍；第6条约定，如陈绍祖违约，应赔偿吴玉珍三个月原店铺及扩租店铺的租金总和，即623556元（137749元/月×3个月+70103元/月×3个月）。对于案涉合同的解除，陈绍祖违约在先，吴玉珍违约在后，且陈绍祖对案涉合同解除存在的过错大于吴玉珍。综合考虑疫情因素造成的影响，本院酌定陈绍祖应向吴玉珍补交免除的租金85000元及支付违约金311778元。根据《租赁合同书》第六条第1款规定，陈绍祖未按合同约定履行相应的义务，而给吴玉珍造成损失或由陈绍祖承担违约责任的情形发生时，吴玉珍有权利用履约保证金直接扣除。故陈绍祖上述应承担的赔偿金额可从其支付的履约保证金中予以扣除。 综上所述，陈绍祖的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省福州市仓山区人民法院（2020）闽0104民初2555号民事判决； 二、陈绍祖应于本判决生效之日起十日内向吴玉珍支付2020年3月1日至2020年3月9日的租金62355.6元及2020年3月-5月的物业管理费15333元； 三、陈绍祖应于本判决生效之日起十日内向吴玉珍补交免除的租金85000元； 四、陈绍祖应于本判决生效之日起十日内向吴玉珍支付违约金311778元； 五、驳回吴玉珍的其他一审诉讼请求。 六、驳回陈绍祖的其他上诉请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费40205元，由吴玉珍负担35205元，由陈绍祖负担5000元；二审案件受理费40205元，由吴玉珍负担35205元，由陈绍祖负担5000元。 本判决为终审判决。 审 判 员 林哲森 二〇二〇年十二月十八日 法官助理 雷 敏 书 记 员 程伟威