山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终12828号上诉人（原审被告）：王允财，男，1991年1月26日出生，汉族，住山东省桓台县。委托诉讼代理人：周承杰，山东舜尧律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴鲁菲，山东舜尧律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴浩浩，男，1986年11月11日出生，汉族，住山东省济南市。委托诉讼代理人：赵纪秀，北京市盈科（济南）律师事务所律师。上诉人王允财因与被上诉人吴浩浩房屋租赁合同纠纷一案，不服济南高新技术产业开发区人民法院（2020）鲁0191民初2639号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。王允财上诉请求：1.依法撤销济南市高新技术产业开发区人民法院作出的（2020）鲁0191民初2639号判决，依法改判或发回重审；2.本案一审、二审的诉讼费由吴浩浩承担。事实与理由：本案诉讼主体不适格，吴浩浩并不是本案租赁房屋登记的产权人或有权利出租房屋的出租人，且租赁合同中出租人也是吴浩浩及范红亮两人，实际诉讼中一审当事人仅为吴浩浩一人。一审中吴浩浩提交的微信聊天记录等证据可以看出吴浩浩实际是以代理人的身份与王允财沟通房屋租赁事宜，且房租也是要求王允财向其公司财务支付，其是否有对外租赁房屋的权利吴浩浩未提交证据证明。王允财租赁该房屋用途是公司经营办公，实际承租人也为公司，在本案租赁合同关系中，王允财实际也是以代理人的身份参与。一审中双方主体均是不适格的，请二审法院依法审查。原判决认定的事实不清、证据不足，根据王允财与吴浩浩的通话录音内容可以看出，王允财于2020年1月19日搬出租赁的房屋济南市高新区工业南路55号未来城13号楼801、802室，且也告知吴浩浩已搬走，但因其不在济南暂未办理交房手续。由此可以看出2020年1月19日双方已达成解除租赁合同的合意，一审法院将房屋租金由2020年1月19日计算至2020年6月30日与事实不符。且通过王允财提交的证据可以看出2020年6月30日前本案房屋已经租赁给济南神经网络科技有限公司及山东矩阵软件工程股份有限公司，一审中吴浩浩陈述的房屋至庭前还未出租是不真实的，王允财申请法院依法追加该两家公司为第三人参与本案诉讼，确定房屋2020年1月19日后的空档期。王允财只认可房屋租金由2020年1月1日计算至2020年1月19日，超出部分王允财不予认可。本案租赁合同双方系合意解除，王允财不需支付违约金。且吴浩浩认可签订房屋租赁合同后收到王允财支付的8857元押金，吴浩浩的诉讼请求应扣除该押金金额。吴浩浩辩称，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，应予维持。一审法院适用法律正确，王允财的上诉理由不成立，请求驳回，依法维持原判。吴浩浩向一审法院起诉请求：1.判决王允财支付给吴浩浩租金53146.92元，并赔偿利息损失（自2020年1月1日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至法院生效判决书指定履行之日止）；2.依法判决王允财支付违约金30113.8元；一审法院认定事实如下：马士望、范红亮将济南市高新区工业南路55号未来城13号楼801、802室房屋出租给范红亮与吴浩浩。2019年6月21日，吴浩浩、范红亮（甲方）与王允财（乙方）签订房屋租赁合同，合同第一条约定：甲方同意将位于济南市高新区工业南路55号未来城13号楼801、802室房屋出租给乙方使用。乙方承租区域的建筑面积为182.01平方米，承租区域作为办公用途。合同第二条约定：免租期为7天，自2019年6月24日起至2019年6月30日至，乙方在免租期内免付租金，但需由乙方交纳物业服务费空调费电费及其他费用。该合同第三条约定：租期2年，自合同签订之日2019年7月1日起至2021年6月1日6月30日止。该合同第四条约定：租金自2019年7月1日起至2020年6月30日，承租房屋租金第一年以每天每平方米1.6元计算，该房屋面积为182.01平方米，第一年租金为106293.84元，第二年开始，在上一年单价基础之上每年递增5%（所有租金均不含税费）。第一次支付为3个月，即自2019年7月1日至2019年9月30日，租金为26573.246元，乙方须在2019年7月1日前交付甲方。王允财在租赁涉案房屋时知道范红亮与吴浩浩有转租权。2020年3月10日，吴浩浩向王允财发送催交房租通知书。2019年6月21日，王允财支付范红亮与吴浩浩房屋定金1000元，2019年7月1日，王允财支付范红亮与吴浩浩租金34428元，其中押金8857元，三个月的租金25571元，2019年9月21日，王允财支付范红亮与吴浩浩房屋租金26400元。2020年1月20日，吴浩浩委托律师向王允财发送短信确定王允财是否继续租赁涉案房屋。对当事人之间有争议的事实，一审法院认定如下：一、王允财签订《房屋租赁合同》是否系职务行为。一审法院经审查，吴浩浩的证据足以证明涉案房屋的承租主体系王允财，并非王允财所称的公司。另，王允财抗辩称签订租赁合同系职务行为，但未提交证据予以证明。故一审法院对吴浩浩的主张予以采纳。二、王允财应支付吴浩浩租金和违约金的数额是多少，一审法院经审查，吴浩浩的反驳致使王允财提交的上述证据处于不确定状态，王允财又未提交其他证据予以佐证，故一审法院对王允财的抗辩不予采纳。王允财欠付租金的时间为2020年1月1日至2020年6月30日，根据《房屋租赁合同》第4.1条约定，该期间房租为52710.1元。根据《房屋租赁合同》第8.3条约定，违约金的数额为17715.64元。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，王允财与吴浩浩签订的租赁合同系双方意思表示，合法有效。合同双方均应遵守合同约定的义务。王允财应按时支付吴浩浩涉案房屋租金，经核算，该租金数额为52710.1元，吴浩浩主张53146.92元，超过部分无合同依据及法律依据，一审法院不予支持。同时，王允财租赁涉案房屋后拒不按时支付房屋租金已构成违约，应承担合同约定的违约责任，经核算，违约金数额应为17715.64元。另，吴浩浩主张王允财应支付吴浩浩每逾期一日按照月租金5%的滞纳金，无法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、王允财于判决生效之日起十日内偿还吴浩浩房屋租金52710.1元及利息（以52710.1元为基数，自2020年1月1日至实际支付之日止，按照年利率全国银行间同业拆借中心贷款利率标准计算）；二、王允财于判决生效之日起十日内偿还吴浩浩违约金17715.64元；三、驳回吴浩浩的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1882元，减半收取941元，其中780元由王允财负担，其中161元由吴浩浩负担。本院二审期间，双方当事人未提交新的证据。经审查，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，在涉案房屋租赁合同“出租方”处所填姓名虽为“吴浩浩、范红亮”，但合同签字页授权代表处签署名字为“吴浩浩”，且吴浩浩提交的催交房租通知书也以其自己名义发出，因此能够认定范红亮授权吴浩浩有权以自己的名义主张租赁合同出租方的权利，吴浩浩作为本案原告并无不当。王允财在租赁合同“承租方”处签名，一审法院认定王允财为房屋的承租方，符合法律规定。关于王允财提出的其与吴浩浩于2020年1月19日达成解除租赁合同的合意，且涉案房屋已于2020年6月30日前被出租给其他公司的主张是否成立的问题，一审法院已经充分阐述，本院完全赞同，在此不再赘述。王允财在二审中对其上述主张未提供新的证据，本院不予支持。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，王允财的上诉请求不成立，应当被驳回。依据《中华人民共和国》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费共1882元，由王允财负担。本判决为终审判决。审 判 员  赵 雯二〇二〇年十二月一日法官助理  刘丹丹书 记 员  韩 雪