天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津03民终4635号上诉人（原审被告）：天津隆合汽车贸易有限公司，住所地天津自贸试验区（天津港保税区）海滨八路****。法定代表人：籍成，总经理。委托诉讼代理人：崔建芬，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：天津通达物业管理有限公司，住所，住所地天津自贸试验区（天津港保税区）海滨八路**240div>法定代表人：叶桂灵，执行董事。委托诉讼代理人：庞博，天津文懋律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘彤光，天津文懋律师事务所律师。上诉人天津隆合汽车贸易有限公司（以下简称隆合公司）因与被上诉人天津通达物业管理有限公司（以下简称通达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2020）津0116民初16477号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月26日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。隆合公司上诉请求：1.撤销天津市滨海新区人民法院(2020)津0116民初16477号民事判决第二项，依法改判驳回通达公司该项诉讼请求；2.撤销天津市滨海新区人民法院(2020)津0116民初16477号民事判决第三项，依法改判隆合公司向通达公司支付物业费4212元（减免两个月后的金额）；3.撤销天津市滨海新区人民法院(2020)津0116民初16477号民事判决第四项，依法改判驳回通达公司该项诉讼请求；4.案件一、二审受理费由通达公司承担。事实和理由：1.因疫情影响。隆合公司自春节以后始终不能正常经营，房屋租赁合同于2020年5月31日到期后，隆合公司已经无法生存，因此没有提出续租，合同自然终止，通达公司完全有能力、有办法及时收回房屋，但一直迟延至7月3日才腾退隆合公司承租房屋，对此期间产生的房屋占用费，隆合公司不能承担，且通达公司主张房屋占用费缺乏合同依据。2.通达公司称隆合公司拖欠2019年12月1日至2020年5月31日物业费6318元，但受疫情影响以及大厦管控限制，隆合公司春节后长时间不能进入大厦正常办公，一审法院酌情减免2个月房屋租金，还应参照关于租金减免的裁判，减免2个月物业费2106元。租赁合同到期后，隆合公司不在大厦办公经营使用房屋，不应承担物业费，且通达公司主张房屋租赁合同到期后物业费缺乏合同依据。3.隆合公司没有于2019年12月1日前及时缴纳合同约定的2019年12月1日至2020年5月31日房屋租金6318元，通达公司主张按照全年合同租金总额12636元的10%计算违约金，显失公平，房屋租赁合同是通达公司提供的格式合同，对于加重承租人义务的条款，既没有提示也没有事先声明，应属无效，因此通达公司不能依据该约定主张违约金。通达公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，通达公司认可一审法院作出的所有判项，请求二审法院查明事实，驳回隆合公司的全部上诉请求，维持原判。事实和理由：一审法院在审理时考虑到受疫情影响给双方同样带来不同程度的经营方面的损失，因此作出裁判时已经考虑到该原因给予了隆合公司最大程度上减免。另外，隆合公司在2020年7月3日才腾空诉争房屋，属于其个人原因，不存在通达公司对其腾房实施阻碍。通达公司向一审法院起诉请求：1．判令解除双方签订的《房屋租赁合同》：2．判令隆合公司将其所租赁的坐落于天津港保税区××路××号××房××号为446的办公间腾交给通达公司；3．判令隆合公司向通达公司支付租金6318元（计算至隆合公司实际搬出之日止）；4．判令隆合公司向通达公司支付物业费6318元（计算至隆合公司实际搬出之日止）；5．判令隆合公司向通达公司支付违约金1263.6元；6．判令隆合公司向通达公司支付的履约保证金2592元不予退还；7．诉讼费用由隆合公司承担。一审庭审中，通达公司撤回第1、2项诉讼请求，将第3项诉讼请求调整为隆合公司支付2019年12月1日至2020年7月3日租金7476.3元，将第4项诉讼请求调整为隆合公司支付2019年12月1日至2020年7月3日物业费7476.3元。一审法院认定事实：通达公司是坐落于保税区海滨八路78号（1）幢房屋权利人。通达公司（出租方、甲方）与隆合公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方向甲方租赁位于保税区海滨八路78号惠通陆华物流中心内房间号为446办公间，计租面积27平方米，租赁期限12个月，自2019年6月1日至2020年5月31日止，租金1.3元/平米/天，月租金1053元，年租金12636元，租金支付方式为一次性付清，乙方向甲方支付履约保证金2592元，如不能按时交纳租金，在履约保证金内扣除，甲方为乙方提供物业管理服务，按租金1.3元/平米/天收取，每月物业费1053元，物业管理费随租金一起支付，甲乙双方任何一方违反本合同，承担合同租金总额的10%的违约金。合同签订后，通达公司交付房屋，隆合公司支付履约保证金2592元，支付租金和物业费至2019年11月30日。2020年7月3日，通达公司腾空涉案房屋。一审法院认为，《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，与法无悖，合法有效，双方应按照约定履行。隆合公司未按时支付租金和物业费，已构成违约，通达公司有权要求隆合公司支付租金、物业费、违约金，并自合同期限届满后按租金标准支付房屋占有使用费至实际腾空之日止。故，通达公司主张的2019年12月1日至2020年5月31日租金6318元、2020年6月1日至2020年7月3日房屋占有使用费1158.3元、2019年12月1日至2020年7月3日物业费7476.3元、违约金1263.6元，具有事实和法律依据，应予支持。关于履约保证金，合同约定在不能按时交纳租金时予以扣除，该约定对双方具有约束力，扣除后欠付租金为3726元。关于疫情期间减免租金的问题，根据本市相关政策，参照行政单位、国有独资和国有全资企业出租房屋减免标准，本案酌情减免两个月租金，即2106元，减免后租金尚欠1620元。通达公司撤回请求解除双方房屋租金合同和隆合公司腾交房屋的诉讼请求，符合法律规定，予以准许。隆合公司所持损失问题，应另行处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决：一、判决生效之日起十日内，天津隆合汽车贸易有限公司支付天津通达物业管理有限公司2019年12月1日至2020年5月31日租金1620元；二、判决生效之日起十日内，天津隆合汽车贸易有限公司支付天津通达物业管理有限公司2020年6月1日至2020年7月3日房屋占有使用费1158.3元；三、判决生效之日起十日内，天津隆合汽车贸易有限公司支付天津通达物业管理有限公司2019年12月1日至2020年7月3日物业费7476.3元；四、判决生效之日起十日内，天津隆合汽车贸易有限公司支付天津通达物业管理有限公司违约金1263.6元；五、驳回天津通达物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计106元，由天津通达物业管理有限公司负担32元，由天津隆合汽车贸易有限公司负担74元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同关系，本案的争议焦点为：1.隆合公司是否存在违约行为，是否应当支付违约金；2.隆合公司是否应当支付房屋占用期间的使用费；3.隆合公司是否应当支付相应物业费。关于违约问题，隆合公司存在未及时缴纳租金和物业费的行为，构成违约，隆合公司应当支付违约金。按照双方合同约定，违约金为合同租金总额的10%，一审法院据此判决隆合公司支付违约金并无不当。关于房屋占用期间的使用费问题，双方在《房屋租赁合同》到期后，均没有续约的意思表示。隆合公司持续占用房屋，应当参照双方原约定的租赁费用标准，支付相应期间的房屋占有使用费。关于物业费问题，按照双方合同约定，通达公司提供物业服务，隆合公司按照一定标准支付物业费。隆合公司未证明通达公司停止提供物业服务，隆合公司应向通达公司支付租赁期间和占用房屋期间的物业费。综上所述，隆合公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人天津隆合汽车贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张晓彤审判员  王 晶审判员  薛东超二〇二〇年十二月二十一日法官助理郑昌明书记员翟畅附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……