广西壮族自治区鹿寨县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0223民初2581号 原告：柳州市鹿寨县新园物业服务有限公司，住所地：鹿寨县鹿寨镇民生路**康城小区，统一社会信用代码：91450223667041169H。 法定代表人：陈鲜萍，总经理。 委托诉讼代理人：黄春荣，公司员工。 被告：李斌，男，1981年9月8日出生，汉族，现住鹿寨县。 原告柳州市鹿寨县新园物业服务有限公司（以下简称新园公司）诉被告李斌物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案后，依法适用小额速裁程序，由本院审判员邓树荣独任审判，于2020年12月15日公开开庭进行了审理。书记员黄罗建担任本案记录。原告新园公司特别授权的委托诉讼代理人黄春荣、被告李斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告新园公司向本院提出以下诉讼请求：1、判令被告向原告支付2011年1月1日至2013年12月31日、2016年1月1日至2017年6月30日的物业服务费3,013.2元［（51.8元/月×54月=2,797.2元），公摊费用216元（4元/月×54月=216元）］； -2- 2、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2010年1月1日广西鹿寨县万富达商贸有限公司与原告就鹿寨县民生路4号奥运康城小区的前期物业管理签订了前期物业管理服务合同，委托原告对该小区物业进行管理服务。合同签订后，原告于2010年1月1日开始对奥运康城小区进行管理服务。被告从2011年1月1日至2013年12月31日、2016年1月1日至2017年6月30日止，共拖欠原告54个月的物业服务费及公摊费合计3,013.2元。原告多次催收未果，特向法院起诉，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告李斌辩称：原告起诉我拖欠物业服务费的时间和金额是事实，但是我不愿意支付。柳州市鹿寨新园物业服务有限公司违规收取本人两项费用：1、根据物权法第74条第3款的相关规定，物业公司违规收取本人自用家用轿车停放在本小区地面公共停车位的租场地费、管理费、停车费，共计三笔合计1,700元。2、根据广西壮族自治区的物价局文件桂价格［2012］60号文件中的实施范围，物业公司违规收取本人2012年7月至2017年6月的阶梯电价费，共计2,072元。本人的电费收费标准为：对未实行一户一表的合表居民用户和执行居民电价的非居民用户，暂不执行居民阶梯电价。物业公司违规收取本人两项费用共计3,772元，本人也多次与该物业收费员沟通后无果，所以有理由拒绝支付本案中原告起诉的相关费用，或者抵销物业费。另外物业公司的本案起诉已经过了诉讼时效。 经审理查明：原告新园公司于2010年1月1日与广西鹿寨县万富达商贸有限公司签订了前期物业服务合同即《鹿寨县“康城小区”物业管理服务合同》，合同主要约定：物业管理服务包 -3- 括共用部位的维修、养护和管理，共用设施设备的运行、维修、养护和管理，共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护，安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务，物业档案资料管理；物业管理服务费在业主委员会成立前竣工验收交付业主后的物业管理服务费，按建筑面积每月每平方米0.4元收取（住宅物业管理费），以上收费暂定为两年即从2010年1月1日起至2012年1月1日；合同期限自双方签字之日起至本物业业主委员会成立与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效之日止。经原告申请，2008年1月23日，鹿寨县物价局、住房和城乡建设局的以鹿价字［2008］**文件《关于奥运•康城住宅物业管理服务收费的批复》：“一、物业管理服务收费第1条：住宅物业管理服务费每平方米每月基准价为0.35元，上、下浮动幅度为15%，具体收费标准由业主和物业企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中给定。”2007年4月10日，被告李斌与广西鹿寨县万富达商贸有限公司签订《商品房买卖合同》，约定被告购买广西鹿寨县万富达商贸有限公司开发的鹿寨县翡翠苑（后定名为“奥运康城小区”）1栋1单元302室（建筑面积130.60㎡）。原告在与房开商签订《鹿寨县“康城小区”物业管理服务合同》后，提供物业服务至2017年6月30日。后原告根据该302室实测建筑面积为129.39㎡收费（住宅物业费129.39㎡×0.4元/㎡/月），每月物业费为51.8元。被告李斌共拖欠原告54个月的物业服务费及公摊费合计3,013.2元［其中2011年1月1日至2013年12月31日拖欠物业费2,008.8元（其 -4- 中含住宅物业费51.8元/月×36个月=1,864.8元、公摊电费4元/月×36个月=144元），2016年1月1日至2017年6月30日拖欠物业费1,004.4元（其中含住宅物业费51.8元/月×18个月=932.4元、公摊电费4元/月×18个月=72元）］。原告多次追偿欠款未果，遂引起本案诉讼。 上述事实有原、被告的陈述，原、被告提交的证据及本院的庭审笔录在卷证明。 本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”原告与房开公司签订的前期物业服务合同即《鹿寨县“康城小区”物业管理服务合同》系有效合同，受法律保护，对原、被告具有约束力。原、被告均应按照合同约定履行自己的义务。现原告已按照约定对被告居住的小区进行物业服务活动，被告应向原告交纳相应的物业服务费。原告诉请被告的物业服务费住宅按照建筑面积0.4元／月/㎡计算，未违反前期物业服务合同约定和鹿寨县物价局、住房和城乡建设局的以鹿价字［2008］**文件规定。被告拖欠原告物业费3,013.2元，本院予以确认。债务应当清偿，原告的诉讼请求，证据确实，理由充分，本院予以支持。被告提出原告的诉讼请求已过诉讼时效，本院认为，因物业服务是一种持续性的行为，物业费也随之不断的生成，故应将前期物业管理服务合同持续期间产生的所有物业费视为一个整体，而业主每半年或一年交纳物业费的行为则视为整体债务的分期履行，业主负有分期交纳物业费的义务。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用 -5- 诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”的规定，原告公司在康城小区从事物业服务的期限为2010年1月1日至2017年6月30日，被告应缴纳最后一期服务费的时间为2017年6月30日，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”和《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”。本案适用三年的诉讼时效，原告于2020年6月15日向法院递交了诉状，申请了诉前调解，未超过三年诉讼时效，故对于被告主张原告该诉讼请求已过诉讼时效的辩称意见，本院不予采信。至于被告辩称原告多收其停车费、电费，被告在本案中没有提起反诉，本院在此不作审理，被告可另案起诉。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 被告李斌支付原告柳州市鹿寨县新园物业服务有限公司物 -6- 业服务费3,013.2元，限被告李斌于本判决生效之日起十日内履行完毕。 负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告李斌负担25元（此款已由原告垫付，被告李斌在支付上述物业费时，一并支付原告）。 本判决为终审判决。 审判员  邓树荣 二〇二〇年十二月二十三日 法 官 助 理 潘江玲 书记员黄罗建