四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终15353号 上诉人（原审被告）：张春梅，女，1981年10月4日出生，汉族，住四川省射洪县。 委托诉讼代理人：施凯，男，1979年9月7日出生，汉族，系张春梅之夫。 被上诉人（原审原告）：家利物业管理（重庆）有限公司成都分公司，住所地四川省成都高新区高新大道创业路**高新大厦****。 负责人：杨敏，职务不详。 委托诉讼代理人：周瑜，四川新开元律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谭焱，四川新开元律师事务所律师。 上诉人张春梅因与被上诉人家利物业管理（重庆）有限公司成都分公司（以下家利成都分公司）物业服务合同纠纷一案，不服成都市温江区人民法院（2019）川0115民初5027号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人张春梅上诉请求：1.撤销原审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.判令本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：根据案涉开发商向上诉人提供的《住宅适用说明书》《住宅质量保证书》、以及《和记黄埔地产（成都）温江有限公司××园期房屋交付手续办理进程确认书》可以明确房屋交付时间为2018年6月25日且上诉人并未收涉案开发商的交房通知书，2018年6月25日前的物业费应由案涉开发商承担。一审法院对上诉人提供的证据未依法予以评议且对被上诉人未依法补交诉讼费的部分不予审理。故一审法院事实认定错误，程序不当，遂提起上诉。 被上诉人家利成都分公司二审中辩称，一审法院适用法律正确，判决事实和理由符合法律规定，请求驳回上诉，维持原判。2017年7月31日前被上诉人向上诉人邮寄了《和记黄埔地产（成都）温江有限公司××园﹒二期房屋交付使用通知书》载明案涉房屋交付时间为2017年6月2日，且上诉人也在2017年7月31日前到现场进行了验收，案涉房屋质量问题系上诉人与开发商的纠纷且无法证明系房屋的质量问题导致房屋逾期交付。 家利成都分公司向一审法院起诉请求：1．请求判令张春梅支付2018年6月至2019年7月期间的物业服务费21654.26元、生活垃圾处理费42元（暂计算至2019年7月31日张春梅应向家利成都分公司支付的拖欠物业服务费应计算至法庭辩论终结之日止）；2．请求判令张春梅支付违约金3568.67元（按日以未交费用的0.05%计算，暂计算至2019年7月31日，相应违约金应计算至家利成都分公司缴清所有应付款项之日止）；3．请求判令张春梅承担家利成都分公司因本案支出的律师费1800元；4．判令张春梅承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2011年10月9日，家利物业管理（重庆）有限公司（乙方）与开发商和记黄埔地产（成都）温江有限公司（甲方）签订了《××园二期前期物业服务合同》，约定由家利物业管理（重庆）有限公司为××园二期的业主提供物业服务，收费标准为花园洋房3.1元/月·平方米，高层住宅2.5/月·平方米，按单位建筑面积计算向业主预先收取物业服务费；甲方将物业出售并通知物业买受人交付当日及之前所发生的物业服务费，由甲方承担；甲方通知物业买受人交付的次日起至本合同终止之日发生的物业服务费，由业主或使用人按照本合同及《管理规约》的约定承担；业主应在房屋交付时预缴半年的物业服务费，以后业主或使用人应当于每个月的最后一天之前按约定标准向乙方交纳当月的物业服务费；业主逾期缴纳物业服务费的，违约金的支付约定如下：自逾期之日起按日以欠缴金额0.05%缴纳；家利物业管理（重庆）有限公司接受供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位的委托代收水、电、气信息、环卫等费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。2017年3月21日，张春梅与和记黄埔地产（成都）温江有限公司签订了《商品房买卖合同》、《关于××园二期前期物业服务和××园二期临时管理规约的承诺书》《××园二期临时管理规约》。其中，双方在《商品房买卖合同》中约定，张春梅购买了和记黄埔地产（成都）温江有限公司开发的××园二期住宅××栋号××单元××楼××号房，建筑面积为499.93平方米，用途为住宅；合同第十条约定商品房交付条件为：该商品房交付给买受人时符合下列第1、2项所列条件：1．商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，2．该商品房已取得房屋测绘报告书；合同第十二条约定，出卖人在2017年7月31日前向买受人交付该商品房，出卖人应当在交付日期届满前将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人，自出卖人发出的书面房屋交付使用通知确定的交房之日起，视为出卖人已经按本合同约定的条件交付房屋，该房屋的毁损、灭失的风险转由买受人承担，与该房屋有关的费用（包括但不限于物业服务费用）亦归买受人承担。《××园二期临时管理规约》第五章第（六）条第1款约定：“任何业主若未能按时支付本规约项下须支付之物业服务费或任何款项，物业服务企业有权采取任何下列行动追讨欠交的款项及违约金，并收取附加费用，违约金自逾期之日起按日以欠缴金额之0.05%计算，附加费用包括（但不限于）追讨欠款之行政及法律费用，违约金应按本规约、前期物业服务合同或物业服务合同约定缴纳……。”另查明，和记黄埔地产（成都）温江有限公司通过邮政特快专递向张春梅邮寄了《和记黄埔地产（成都）温江有限公司××园·二期房屋交付使用通知书》，该通知书载明房屋交付日期为2017年6月2日。张春梅于2018年6月25日交纳了物业服务费18597.36元。2020年1月21日，家利物业管理（重庆）有限公司出具授权委托书，授权家利成都分公司对案涉小区进行物业服务管理、收取物业管理费用及行使作为原告的诉讼权利等事项。一审法院认为，张春梅与和记黄埔地产（成都）温江有限公司签订的《商品房买卖合同》《××园二期临时管理规约》系双方的真实意思表示，双方均应按照合同约定全面履行权利义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”家利物业管理（重庆）有限公司与和记黄埔地产（成都）温江有限公司签订的《××园二期前期物业服务合同》对××园小区的全体业主具有法律效力，张春梅作为××园的业主，对前期物业合同应当遵守和自觉履行。根据家利物业管理（重庆）有限公司出具的授权委托书，家利成都分公司为案涉小区提供物业服务、收取物业服务费并有权提起相关诉讼，故家利成都分公司系本案适格主体。关于张春梅是否应该支付2018年6月至2020年3月期间物业服务费的问题。根据《商品房买卖合同》约定，“自出卖人发出的书面房屋交付使用通知确定的交房之日起，视为出卖人已经按本合同约定的条件交付房屋。该房屋的毁损、灭失的风险转由买受人承担，与该房屋有关的费用（包括但不限于物业服务费用）亦归买受人承担”。本案中，家利成都分公司向张春梅发出通知，该通知确定的房屋交付日期为2017年6月2日，张春梅即应按合同约定从该通知确定的房屋交付之日起支付相应物业费用，故对于家利成都分公司要求张春梅支付物业费用的请求，符合合同约定，予以支持。张春梅辩称案涉房屋存在漏水等质量问题，开发商一直未整改交付并于2018年6月25日交纳了之后一年的物业费，之前的物业费不应由张春梅承担，应由开发商承担。但张春梅提供的证据不足以证明其主张，也不符合合同对物业服务费承担条件的约定，且张春梅的辩称涉及张春梅与开发商之间对房屋质量产生的纠纷，属于另一法律关系，张春梅可另行诉讼解决。案件中家利成都分公司已为张春梅所购物业的公共区域提供物业服务，张春梅应当按照合同约定承担物业服务费。根据《××园二期前期物业服务合同》第十条关于业主交纳物业服务费的约定，业主应当于每个月最后一天之前交纳当月物业服务费，案件于2020年3月19日开庭审理，故截止法庭辩论终结之日，张春梅应交纳截至2020年3月19日的物业服务费。2017年6月2日至2020年3月19日期间张春梅应向家利成都分公司支付物业管理费为52072.7元（499.93平方米×3.1元/月/平方米÷30天×29天+499.93平方米×3.1元/月/平方米×32个月+499.93平方米×3.1元/月/平方米÷30天×19天=52072.7元），在扣除张春梅于2018年6月25日交纳的物业费18597.36元后，张春梅实际还应支付物业服务费33475.34元。关于张春梅是否应当支付生活垃圾处理费的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款关于“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款关于“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定。本案中，家利成都分公司未提交证据证明已代张春梅垫付生活垃圾处理费，故家利成都分公司的该项诉讼请求无事实及法律依据，不予支持。关于家利成都分公司主张的违约金，因张春梅未按合同约定支付物业服务费，已构成违约，应承担相应的违约责任。但合同中约定的违约金每天0.05%的标准明显偏高，且家利成都分公司未举证证明其因张春梅违约受到损失的大小，一审法院酌情判令张春梅向家利成都分公司支付违约金1500元。关于家利成都分公司主张要求张春梅给付律师代理费1800元的诉讼请求，虽然《××园二期临时管理规约》约定了“任何业主若未能按时支付本规约项下须支付之物业服务费或任何款项，物业服务企业有权采取任何下列行动追讨欠缴的款项及违约金，并收取附加费，……，附加费用包括（但不限于）追讨欠款之行政及法律费用”，但律师费并非必然发生的法律费用，上述规约未明确约定，也无相关法律规定，故对家利成都分公司的该项诉讼请求不予支持。据此，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、张春梅于判决生效之日起十日内向家利成都分公司支付物业服务费33475.34元及违约金1500元；二、驳回家利成都分公司的其他诉讼请求。案件受理费476元，由张春梅负担。 二审中，当事人未提交新证据。二审查明事实与一审法院一致。 本院认为，2011年10月9日，家利物业管理（重庆）有限公司与开发商和记黄埔地产（成都）温江有限公司签订的《××园二期前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应属合法有效，双方均应当按约履行，效力及于张春梅在内全体小区业主。本案中，家利成都分公司按合同约定履行了提供物业服务的义务，张春梅亦应按约履行支付相应物业服务费。根据查明的事实，和记皇埔地产（成都）温江有限公司通过邮政特快专递向张春梅邮寄了《和记黄埔地产（成都）温江有限公司××园﹒二期房屋交付使用通知书》，但拟交付的房屋尚存质量问题且张春梅一直与案涉开发商交涉，因此未在合同约定之日前完成案涉房屋的交付系事出有因，直至2018年6月25日张春梅才在签署《住宅单位文件签收单》《业主/商户资料登记表》《住户卡申请表》《装修申请备案表》《装修管理协议书》《和记黄埔地产（成都）温江有限公司××园·其房屋交付手续办理进程确认书》后完成案涉房屋的实际交付。依据《物业管理条例》第四十一条张春梅应从实际房屋交付之日起即2018年6月25日支付相应物业费用，一审法院认为张春梅应按合同约定从该通知确定的房屋交付之日起支付相应物业费用有误，本院予以纠正。2018年6月25日至2020年3月19日期间张春梅应向家利成都分公司支付物业管理费为32132.1元（499.93平方米×3.1元/月/平方米÷30天×22天＋499.93平方米×3.1元/月/平方米×20个月=32132.1元），在扣除张春梅于2018年6月25日交纳的物业费18597.36元后，张春梅实际还应支付物业服务费13534.8元。关于家利成都分公司主张的违约金。2018年6月25日张春梅已经缴纳为期一年的物业费18597.36元且未有恶意拖欠物业费的主观故意，故对家利成都分公司要求张春梅承担违约金的主张无事实和法律依据，本院不予支持。 综上，上诉人张春梅的上诉理由部分成立，其上诉请求本院部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销成都市温江区人民法院（2019）川0115民初5027号民事判决； 二、张春梅于本判决生效之日起十日内向家利物业管理（重庆）有限公司成都分公司支付物业服务费13534.8元； 三、驳回家利物业管理（重庆）有限公司成都分公司的其他诉讼请求。 一审案件受理费476元，由家利物业管理（重庆）有限公司成都分公司负担300元，张春梅负担176元；二审案件受理费476元，由家利物业管理（重庆）有限公司成都分公司负担300元，张春梅负担176元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  喻小岷 审判员  李 亚 审判员  李 衡 二〇二〇年十二月十六日 书记员  陈 悦