吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉02民终2277号上诉人（原审被告）：邱昌山，男，1971年5月14日出生，汉族，桦甸市金沙镇政府职员，住吉林省桦甸市。委托诉讼代理人：倪雅茹，吉林大龙律师事务所律师。上诉人（原审被告）：卢晓馥，女，1971年5月27日出生，汉族，桦甸市教师进修学校教师，住吉林省桦甸市。委托诉讼代理人：倪雅茹，吉林大龙律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：韩国良，男，1967年4月14日出生，汉族，无职业，住吉林省桦甸市。委托诉讼代理人：李春萍，吉林李春萍律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：石红伟，女，1967年6月19日出生，汉族，吉化轮胎厂退休职工，住吉林省桦甸市。委托诉讼代理人：李春萍，吉林李春萍律师事务所律师。上诉人邱昌山、卢晓馥因与被上诉人石红伟、韩国良房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省桦甸市人民法院（2019）吉0282民初2717号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人邱昌山、卢晓馥及其委托诉讼代理人倪雅茹，被上诉人韩国良、石红伟及其委托诉讼代理人李春萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邱昌山、卢晓馥上诉请求：1.撤销一审民事判决书。2.驳回韩国良、石红伟全部诉讼请求。3.本案一、二审诉讼费用由韩国良、石红伟承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，判决理由错误，适用法律错误，依法应予撤销改判。理由如下：一、认定事实错误。（一）一审法院认定，双方买卖的房屋没有在房屋登记部门进行初始登记，现不能办理政府部门发放的所有权证。一审法院没有依据本案的证据（房屋买卖协议）来认定本案的事实，按照房屋买卖协议的约定，双方交易的房屋就是夹金房权证第XXX号房证所载明房屋，该房屋已有房权证，房屋的登记是在夹矿房产管理部门，而不是政府房管机构。一审法院根据韩国良、石红伟没有证据的要求，来认定房屋在登记部门没有进行初始登记，现不能办理政府部门发放的所有权证这一事实是错误的。（二）一审法院对买卖房屋的物权是所有权还是用益物权的这一关键事实未予认定。双方签订的房屋买卖协议通篇的内容及交易的标的物就是［夹金房权证第XXX号］房改房屋，该房屋的所有权证明确标明了房屋的产权来源：内部房改、产别：公建、土地权属性质：归公司所有。该房屋房改前原为公产房，内部房改是住户按面积交给企业一定的资金购买的使用权，夹金房权证第X**房权登记的房屋所有权人对该房屋享有的是用益物权。（三）一审法院对本案应认定的事实未予认定。1.房屋买卖协议第一条载明：甲方（指俩上诉人）志愿将其房改房屋出售给乙方，乙方（指俩被上诉人）也已充分了解了该房屋具体状况，并自愿买售该房屋。该房屋具体状况如下：第2项注明：出售的房屋所有权证证号为：夹金房权证第XXX号。以上内容说明此产权证是该房屋的唯一证件。2.房屋买卖协议第四条载明，甲方保证该房产房改款项已结清（有房屋所有权证证明），甲方将房屋产权证交给乙方，乙方自行办理产权及过户等事宜，甲方可提供必要的手续。（房屋产权证是指：夹金房权证第XXX号房证，办理产权及过户等事宜是指夹矿公司房产管理部门）。以上事实说明韩国良、石红伟是充分了解了该房屋具体状况，明知该房的产权为只有使用权（俗称为小产权），而自愿购买该房屋。而一审法院对应认定的事实不予认定，导致本案认定事实不清和认定事实错误。二、一审法院判决理由错误。一审法院认为，双方订立的房屋买卖合同是双方真实意思的表示，不违反法律规定，合同合法有效，但是，认为双方买卖房屋不能办理政府部门颁发的房屋所有权证书，致使韩国良、石红伟的合同目的不能实现错误。签订的房屋买卖协议的内容及交易的标的物就是［夹金房权证第XXX号］的房屋，房屋登记人对该房屋只享有用益物权，房屋买卖协议第四条约定，甲方保证该房产房改款项已结清（房改款项是指向企业缴纳的购买使用权的款项）（有房屋所有权证证明）指的就是［夹金房权证第XXX号］证照，甲方将房屋产权证交给乙方，乙方自行办理产权及过户等事宜。邱昌山、卢晓馥按照房屋买卖合同的约定履行了其应尽的义务，于2011年6月将该房屋及证照交于韩国良、石红伟，至此其购买［夹金房权证第XXX号］房屋的目就已经实现，现已经居住在该房屋至今。一审法院称，不能实现办理政府颁发的房屋产权证书的目的，不在双方签订的房屋买卖协议约定的内容之中，邱昌山、卢晓馥从来没承诺过给其办理大照，该目的是其韩国良、石红伟自己想要实现的目的，这个目的与出卖人没有任何关系，而一审法院将韩国良、石红伟没有事实依据，凭自己设想要达到目的作为判决理由，认为双方买卖房屋不能办理政府部门颁发的房屋所有权证书，致使买受人的合同目的不能实现是错误的。三、一审法院基于错误的事实和错误的判决理由，进而错误适用法律，必然导致作出错误的裁判。综上，邱昌山、卢晓馥履行了房屋买卖协议约定的义务，不存在违约的事实。韩国良、石红伟购买房屋的目的已经实现，要求解除房屋买卖合同、赔偿损失的请求没有事实和法律依据。石红伟、韩国良辩称，一、案涉房屋有国有土地审批手续，不属于小产权房。二、石红伟、韩国良是按正常市场价格购买案涉房屋，同时双方签订购房合同中有明确约定办理产权过户等事宜，能够说明并不存在是只购买房屋使用权。现购买人无法实现合同目的，一审判决结果正确，应予维持。韩国良、石红伟向一审法院起诉请求：1.解除韩国良、石红伟与邱昌山、卢晓馥订立的房屋买卖协议；2.邱昌山、卢晓馥返还韩国良、石红伟购房款35.2万元；3.邱昌山、卢晓馥自2011年7月19日起至实际给付之日止，按本金17.6万元，中国人民银行同期同类贷款利率上浮30％标准给付韩国良、石红伟利息；4.韩国良、石红伟将房屋1座［登记在中国黄金集团夹皮沟矿业有限公司名下、位于桦甸市，夹金房权证第**，建筑面积68.463平方米］返还给邱昌山、卢晓馥；5.邱昌山、卢晓馥赔偿韩国良、石红伟装潢经济损失38288.93元；6.诉讼费由邱昌山、卢晓馥负担。一审法院认定事实：2011年6月16日韩国良、石红伟与邱昌山、卢晓馥订立房屋买卖协议，约定韩国良、石红伟购买在夹金房权证登记所有权为邱昌山的位于桦甸市办事处、房屋类别为一类供热楼、建筑面积为68.463平方米房屋及附属物，价款为17.6万元，韩国良、石红伟于2011年6月15日付给定金2万元，邱昌山、卢晓馥于2011年7月20日前正式交付房屋，邱昌山、卢晓馥腾出房屋之日，韩国良、石红伟一次性付清剩余款项。韩国良、石红伟于2011年6月14日交付定金2万元，于2011年7月18日给付房款15.6万元，邱昌山、卢晓馥于2011年7月18日将房屋交付给韩国良、石红伟。双方买卖的房屋没有在房屋登记部门进行初始登记，现不能办理政府部门发放的所有权证书。韩国良、石红伟购买此房屋后，对所购买的房屋进行了装修，在诉讼中，经吉林市融归资产房地产评估有限责任公司资产评估，结论为房屋装修总价值为38288.93元。一审法院认为，韩国良、石红伟与邱昌山、卢晓馥在平等、自愿基础上订立的房屋买卖合同是双方真实意思表示，且不违反法律规定，合同合法有效。但双方买卖的房屋不能办理政府部门颁发的房屋所有权证书，致使韩国良、石红伟的合同目的不能实现，韩国良、石红伟解除合同的诉讼请求应予支持。合同解除后，邱昌山、卢晓馥所收取的购房款应予返还并赔偿韩国良、石红伟相应经济损失，韩国良、石红伟请求双倍返还购房款及返还房屋的主张没有法律依据，法院无法支持。邱昌山、卢晓馥应支付相应利息，但韩国良、石红伟请求上浮利率的主张没有法律依据，法院无法支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定作出判决：一、解除韩国良、石红伟与邱昌山、卢晓馥于2011年6月16日订立的房屋买卖协议；二、邱昌山、卢晓馥返还韩国良、石红伟购房款17.6万元，于判决生效之日履行；三、邱昌山、卢晓馥自2011年7月19日起，至2019年8月19日止，按本金17.6万元，中国人民银行同期5年以上贷款利率标准给付韩国良、石红伟利息，给付时另行计算；四、邱昌山、卢晓馥自2019年8月20日起，至实际给付之日止，按本金17.6万元，全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准给付韩国良、石红伟利息，给付时另行计算；五、邱昌山、卢晓馥赔偿韩国良、石红伟经济损失38288.93元，于判决生效之日履行；六、驳回韩国良、石红伟其他诉讼请求。案件受理费2270元，邱昌山、卢晓馥共同负担。本院二审期间，双方当事人均未提供新的证据。经邱昌山、卢晓馥申请，中国黄金集团夹皮沟矿业有限公司出具了“关于房屋使用权的说明”一份。韩国良、石红伟对该份材料的意见为：对真实性有异议，该份文件没有单位负责人的签名或盖章。该份材料能够说明，单位认可案涉房屋归个人所有，单位并未否认案涉房屋可以办理房产手续，案涉房屋不是小产权房，此外案涉房屋不能办理房屋过户手续，无法实现合同目的。本院经审查认为，该份材料为案涉房屋的土地使用权人出具，能过证明相关案件事实，本院予以认可。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2011年6月16日韩国良、石红伟与邱昌山、卢晓馥订立房屋买卖协议，协议约定韩国良、石红伟购买位于桦甸市，建筑面积为68.463平方米房屋及附属物，价款为17.6万元。同时约定，邱昌山、卢晓馥将产权证交给韩国良、石红伟，由其自行办理产权过户等事宜。2011年7月18日，邱昌山、卢晓馥将该房屋交付给韩国良、石红伟，并交付了房屋产权证书。根据房屋产权证书记载，房产证号为：夹金房权证第XXX号，房屋所有权人姓名为邱昌山，土地权属性质为归公司所有，产权来源为内部房改，发证单位为吉林省夹皮沟黄金矿业有限责任公司。韩国良、石红伟支付了全部房款，一直占有使用案涉房屋。2019年3月至6月期间，韩国良、石红伟对案涉房屋进行了装修。另查明，吉林省夹皮沟黄金矿业有限责任公司现已更名为中国黄金集团夹皮沟矿业有限公司，目前案涉房屋暂时无法办理房屋产权人变更登记。本院认为，关于双方的房屋买卖合同是否解除的问题。合同当事人主张解除合同，应符合合同的约定或具备法定的解除条件。本案中，双方当事人在买卖合同中未对合同的解除条件进行约定，韩国良、石红伟主张因合同目的无法实现，要求解除案涉的房屋买卖合同，应符合法律规定的解除条件。经查，邱昌山、卢晓馥签订买卖协议后向韩国良、石红伟交付了房屋及产权证。韩国良、石红伟对案涉房屋的产权登记情况应当了解，即对案涉房屋属于单位内部房改房，而不属于常规的私产房屋应当知晓。韩国良、石红伟未提供证据证实双方对案涉房屋能够办理政府部门颁发的房屋所有权证书进行了约定。中国黄金集团夹皮沟矿业有限公司亦出具说明材料，证实案涉房屋目前无法办理产权变更登记系因公司更名等历史原因所致。故不应认定邱昌山、卢晓馥在合同履行过程中存在违约行为，从而导致韩国良、石红伟签订合同的目的无法实现。此外，案涉买卖合同已经实际履行多年，韩国良、石红伟自2011年7月起一直占有使用案涉房屋，综合考量合同的实际履行情况，从维护交易稳定性角度出发，应当认定本案双方签订的房屋买卖合同不具备解除条件。一审判决双方解除案涉房屋买卖合同不妥，本院予以纠正。综上所述，邱昌山、卢晓馥的上诉请求成立，予以支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销吉林省桦甸市人民法院（2019）吉0282民初2717号民事判决；二、驳回韩国良、石红伟全部诉讼请求。一审案件受理费2270元，由韩国良、石红伟负担。二审案件受理费5392元，由韩国良、石红伟负担。本判决为终审判决。审判长  刘福祝审判员  张艺凡审判员  郝振翔二〇二〇年十二月三十日书记员  周双媛