河北省承德市双桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0802民初3715号 原告：马春艳，女，1966年4月7日出生，汉族，住承德市兴隆县。 委托代理人：张志芳，河北瑞峰律师事务所律师。 被告：张春丽，女，1973年5月6日出生，汉族，住承德市双桥区。 委托代理人：徐学武，河北汇林律师事务所律师。 被告：刘漫，女，1979年11月10日出生，汉族，住天津市红桥区。 委托代理人：李哲，男，1976年5月16日出生，汉族，住承德市双桥区。 委托代理人：徐学武，河北汇林律师事务所律师。 被告：河北壹加贰房地产经纪有限公司承德中兴分公司，住所地承德市双桥区中兴路**楼****-2，统一社会信用代码91130802559052477G。 负责人：马晓飞，职务总经理。 委托代理人：马晓飞，男，1981年1月13日出生，满族，住承德市双桥区。 被告：河北壹加贰房地产经纪有限公司，住所地石，住所地石家庄市桥**维明南大街**恒大城商业办公楼****信用代码91130102556064288Q。 法定代表人：王静，职务总经理。 委托代理人：马晓飞，基本信息同上。 第三人：承德市正昊房地产开发有限公司，住所地承德市双桥区石洞，住所地承德市双桥区石洞子沟**（承德市木器厂院内第**）308027434470306。 法定代表人：王恩重，职务总经理。 委托代理人：王翠平，女，1960年9月2日出生，汉族，住承德市双桥区。 原告马春艳与被告张春丽、刘漫、河北壹加贰房地产经纪有限公司承德中兴分公司（以下简称壹加贰中兴分公司）、河北壹加贰房地产经纪有限公司（以下简称壹加贰公司）、第三人承德市正昊房地产开发有限公司（以下简称正昊公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告马春艳及其委托代理人张志芳、被告张春丽委托代理人徐学武、被告刘漫委托代理人李哲、徐学武、被告壹加贰公司及壹加贰中兴分公司委托代理人马晓飞、第三人正昊公司委托代理人王翠平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告马春艳向本院提出如下诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告张春丽刘漫、壹加贰中兴分公司于2011年3月2日签订的房屋买卖合同；2、张春丽、刘漫共同返还原告购房款251256.00元，并自2011年3月2日起按同期贷款利率计算给付利息至实际给付之日止；3、壹加贰公司及壹加贰中兴分公司返还原告居间服务费3500.00元，并支付自2011年3月2日起按同期贷款利率计算给付利息至实际给付之日止；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年3月2日，原告与被告张春丽、刘漫、壹加贰中兴分公司签订了房屋买卖合同，依合同约定，被告张春丽、刘漫将第三人正昊公司开发的承德市双桥区XXXXXXX室楼房转让给原告，原告给付了被告张春丽、刘漫购房款251256.00元，并支付壹加贰中兴分公司居间服务费3500.00元。合同签订后，正昊公司并未开发XXX项目，而被告张春丽、刘漫一直让原告等待，原告在多年等待未果的情况下，又找到了被告壹加贰中兴分公司联系被告张春丽、刘漫协商解决，但张春丽、刘漫拒不返还原告购房款。另被告壹加贰中兴分公司系被告壹加贰公司的分公司，依法应共同承担返还居间费的责任。综上，为维护原告合法权益，诉至法院，请求判如所请。 被告张春丽、刘漫辩称，1、原告与张春丽、刘漫、壹加贰中兴分公司于2011年3月2日签订的房屋买卖合同系三方真实意思表示，且不违反法律规定，合同合法有效。2、房屋买卖合同约定的交易标的并非是被告张春丽、刘漫将承德市双桥区XXXXXXX室房屋转让给原告，而是将购买该房屋的权利转让给原告。被告张春丽、刘漫已经按原告的意志将该套房屋购买权在第三人正昊公司更名至原告之子曹宇名下，房屋买卖合同双方已经履行完毕。3、原告在与张春丽、刘漫签订房屋买卖合同之初，明知XXX项目尚未开发，XXXXXX室房屋尚未承建，仍然自愿受让购买该房屋的购房权利，双方履行合同义务后，原告与第三人正昊公司已经成立房屋订购合同关系，正昊公司未开发XXX项目，以及原告就《房屋买卖合同》约定的XXXXX室房屋是否与正昊公司签订商品房买卖合同，与被告张春丽、刘漫无关。4、被告张春丽、刘漫在签订和履行《房屋买卖合同》过程中不存在任何过错，原告不具有解除房屋买卖合同的法定理由，张春丽、刘漫不同意解除房屋买卖合同，也不同意返还购房款251256元，也不同意支付利息。综上所述，原告违反诚实信用原则，无正当理由解除房屋买卖合同，其在本案中的诉讼请求及实施理由均不能成立，请求驳回原告的全部诉讼请求。 被告壹加贰中兴分公司辩称，我司为中介公司，提供的是居间服务，在促成双方达成购房意愿签订购房合同后，收取一定数额的中介费用，本案中我司按照合同的约定要求张春丽等提供了购房合同等证明其为合法房屋所有人的手续，原告也是在查看核实后才签订的房屋买卖合同，因购买房屋为期房，所以我司已经按照合同约定履行了居间服务义务，不再承担任何责任。 被告壹加贰公司辩称，我司不是本案适格主体，不应承担任何责任。涉案合同没有我司盖章，根据合同相对性原则，我司也不应承担任何责任。壹加贰中兴分公司虽然是我司的分公司，但是独立经营，有权对外签订居间服务合同，为此本案责任应由壹加贰中兴分公司承担。综上，请求驳回原告对我司的诉讼请求。 第三人正昊公司述称，原被告之间的事情，与我方无关，我方不参与此事。 原告马春艳向本院提交如下证据： 1号证据房屋买卖合同一份，证明张春丽、刘漫作为双桥区XXX房屋所有权人并以255000元转让给原告，原告以合同约定，支付给了被告张春丽、刘漫房屋转让款251256元。另外合同第二条特别约定所有手续改到我方名下。 2号证据张春丽、刘漫于2011年3月2日给原告出具的收据，证实被告收到涉案房屋房款。 3号证据壹加贰中兴分公司于2011年3月2日出具的收据。证明原告给付了被告案涉房屋的中介费。 4号证据双桥区人民法院（2014）双桥民初字360号民事判决书一份。判决书来源是百度网上面下载来的，证明第三人开发的XXX项目没有预售许可和开工许可证。双方在房屋买卖的时候，被告方也不享有涉案房屋的所有权，结合第三人未实际开发双方签订的合同根本无法履行。 被告张春丽、刘漫质证认为，1号证据真实性没有异议。关联性有异议，不能达到原告的证明目的，合同第一条第一款，房屋性质中的约定就是商品房买卖合同，而不是房屋，第二款，甲方负责把所有手续改到乙方名下，其标的是房屋的购买权而不是房屋的所有权，双方对价款的约定并非是原告与二被告之间的交付价格。2号证据收条没有异议。恰恰能够证明原告已经履行给付义务。也能印证房屋买卖合同内容是原告的真实意思表示。3号证据中介费没有异议。4号证据判决来源，真实性请法院核实，但是不认可原告的证明目的，此案为个案判决，原告的证明观点只是房屋购买人与开发商的关系，而本案是个人之间权利的转让的关系的。 被告壹加贰公司及壹加贰中兴分公司质证认为，1号证据真实。2号证据收条真实。3号证据真实。4号证据无法确认。 第三人正昊公司质证认为，原告出示的证据与我司无关。 被告张春丽、刘漫向本院提交如下证据： 1号证据房屋买卖合同一份。证明房屋买卖合同约定房屋性质原告购买的不是房屋，而是获取该套房屋的权利。原告无正当理由要求解除房屋买卖合同应当按约定房屋成交价的20%支付违约金。 2号证据原告马春艳收条。证明房屋买卖合同已经履行。原告是收据原件的持有人。 3号证据更名后的收据复印件。证明二被告将XXX收据一张编号0026462号金额为10万元整的收据，变更至原告之子曹宇名下，并加盖了正昊公司的章，还附有曹宇的身份证复印件。经与正昊公司商量从其公司档案中取得。证明二被告按原告的意志实际履行了合同。 4号证据壹加贰中兴分公司证明。证明二被告将涉案房屋收据在正昊公司按原告的意志进行改名完成以后双方按房屋买卖合同的约定将提交在壹加贰公司承德公司5000元押金交付给张春丽。双方已经实际履行了合同，二被告已经完全履行合同义务。 原告马春艳质证认为，1号证据真实性没有异议。但是达到不被告方的证明目的，双方自然人之间签订的合同而非商品方买卖合同，合同的字头就是房屋买卖合同，另双方也不具有商品房买卖的主体资格，因此双方系自然人之间的房屋买卖合同。买卖的标的并非房屋的购买权，而是合同中明确约定的XXXX号XXX室房屋，通过价款也能证实是案涉房屋。2号证据真实性没有异议，但是达到不到被告双方合同已经履行这个证明目的，被告除向原告交付房屋，还应履行办理变更手续的相关义务。3号证据真实性没有异议，但是此证据不具有合法性，第三人在双方签订合同时并不享有房屋预售许可资格，因此被告也没有相应取得购买权，另外此证据系原件也是复印件，第三人如果做过变更，应第三人提供第一联，同时第三人也没有与原告签订买卖合同，基于第三人没有销售资质，且第三人与被告相类似的楼房预售判决，双方签订的合同是无效的。此证据不具有合法性。4号证据壹加贰为被告与本案有利害关系，此证明不能作为定案依据，但是我方认可将5000元退给张春丽这个事实。 被告壹加贰公司及壹加贰中兴分公司质证认为，1、2、3、4号证据无异议。 第三人正昊公司质证认为，3号证据收据是我公司开具的，其他证据与我公司无关。 第三人正昊公司向本院提交政府文件及会议纪要一份。 原告马春艳质证认为，真实性不认可，这两份复印件与本案不具有关联性，不能证明第三人具有合法的开发资质，而原告方提供的相应的判决书及第三人明确承认第三人没有相应的预售资质等，第三人也无权销售将要开发的房屋，第三人的行为本身就是违法的。 被告张春丽、刘漫质证认为，对此证据真实性、合法性、关联性均没有异议，恰恰证明XXX项目在政府的建设规划之内，而且证明第三人公司是工程项目的开发单位。 被告壹加贰公司及壹加贰中兴分公司质证认为，该证据为复印件，真实性请法院核实。 被告壹加贰公司及壹加贰中兴分公司未提交证据。 经庭审质证，本院对原被告及第三人提交的证据认定如下，原告提交的1、2、3号证据的真实性均予以采信，4号证据与本案无关，不予采纳。被告提交的1、2、3、4号证据真实性均予以采信。第三人提交的证据为复印件，且与本案无关。 经审理查明，2009年11月5日，被告张春丽、刘漫向第三人正昊公司支付100000.00元，预购房屋一套，位于承德市双桥区，面积130.24平方米，单价3100.00元／平方米。正昊公司向原告出具了100000.00元收据一张。2011年3月2日，原告马春艳（乙方）与被告张春丽、刘漫（甲方）、壹加贰中兴分公司（丙方）签订房屋买卖合同，约定甲方将位于承德市双桥区房屋出售给乙方，成交价款555000.00元；甲乙双方协商一致，甲方负责把该房的所有手续改到乙方名下；甲乙双方协商一致，乙方以555000.00元购买以上房屋，其中甲方支付房屋定金100000.00元，差价151256元，合计251256.00元，由乙方在房屋签订合同时支付给甲方（其中5000元作为押金，放在丙方），在甲方为乙方改完收据手续名时，由丙方退还给甲方；丙方收取中介费3500.00元。上述协议签订后，原告于当日向张春丽、刘漫支付购房款246256.00元。张春丽、刘漫协助原告将上述正昊公司出具的100000.00元收据中交款人更名为曹宇（系原告儿子）。壹加贰中兴分公司已将5000.00元押金退还给张春丽、刘漫。 另查明，上述承德市双桥区房屋至今尚未建设，第三人正昊公司亦未取得该房屋的预售许可。 本院认为，关于涉案房屋买卖合同的性质及效力问题。原告马春艳与被告张春丽、刘漫、壹加贰中兴分公司在签订房屋买卖合同时，张春丽、刘漫尚未取得涉案房屋的所有权，亦未与正昊公司签订商品房买卖合同，其只是向正昊公司支付了100000.00元预购款，确定了房号、单价及面积，故签订合同时张春丽、刘漫无权转让涉案房屋，对此原被告双方均应知晓，但双方仍然签订房屋买卖合同，实际转让标的应为缔约请求权，即请求与正昊公司签订商品房买卖合同的权利，该权利因张春丽、刘漫向正昊公司支付100000.00元预购款时，将房号、单价及面积进行了确定，使得该缔约请求权具备了一定的市场价值，双方对该价值均予以认可，所以产生了缔约请求权买卖差价款151256.00元。原被告约定在将收据交款人更名后，付清全款可佐证该意思表示，故涉案房屋买卖合同的标的应为请求与正昊公司签订商品房买卖合同的权利。综上，原被告双方签订涉案房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。 被告张春丽、刘漫转让上述缔约请求权，并获取较大金额的差价收益款，应负有保障转让标的能够实现的义务。双方签订买卖合同至今已近十年，涉案房屋仍未开工建设，无法与第三人签订商品房买卖合同，且开工建设及签订商品房买卖合同仍无明确时间，原告的相关权益受到明显侵害，合同目的已无法实现，故原告要求解除房屋买卖合同的诉讼请求，本院予以支持，张春丽、刘漫应承担退还差价收益款151256.00元的责任，壹加贰中兴分公司应将其收取的中介费3500.00元退还原告。本案非被告原因导致合同目的无法实现，故原告主张被告支付利息的诉讼请求，本院不予支持。壹加贰公司非本案当事人，且壹加贰中兴分公司独立运营，有能力承担本案责任，故壹加贰公司不应承担本案的退还责任。涉案100000.00元收据已更名交款人为案外人曹宇，相应的权利义务关系已变为曹宇与第三人正昊公司，故原告要求张春丽、刘漫退还该100000.00元的诉讼请求，本院不予支持。 依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条的规定，判决如下： 一、解除原告马春艳与被告张春丽、刘漫、河北壹加贰房地产经纪有限公司承德中兴分公司于2011年3月2日签订的房屋买卖合同。 二、被告张春丽、刘漫于本判决生效之日起十日内共同退还原告马春艳差价款151256.00元。 三、被告河北壹加贰房地产经纪有限公司承德中兴分公司于本判决生效之日起十日内退还原告马春艳中介费3500.00元。 四、驳回原告马春艳其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 原告预交案件受理费4958.00元，由被告张春丽、刘漫承担1663.00元，被告河北壹加贰房地产经纪有限公司承德中兴分公司承担25.00元，原告马春艳承担3270.00元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。 审判员 徐 晗 二〇二〇年十二月十八日 书记员 高建宇