山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁04民终3633号上诉人(原审原告)：马运海，男，1974年5月5日出生，汉族，住滕州市。委托诉讼代理人：宋树军，山东科圣律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱春旭，山东科圣律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：山东贵腾商贸有限公司，住所地济南市天桥区新城庄**山东北方现代化学工业有限公司院内****，统一社会信用代码91370102MA3C52U58P。法定代表人：肖仁旺，执行董事。委托诉讼代理人：王**华，男，汉族，1982年3月14日出生，住福建省厦门市思明区，系该公司员工。原审被告：张巍，男，1982年8月20日出生，汉族，住济南市天桥区。上诉人马运海因与被上诉人山东贵腾商贸有限公司（以下简称贵腾公司）、原审被告张巍房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省枣庄市山亭区人民法院(2020)鲁0406民初1140号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。马运海上诉请求：查明事实并改判支持马运海的诉讼请求或裁定发回原审法院重审。事实和理由：一审认定事实不清。1.一审认定“马运海于2019年1月9日向贵腾公司送达了马运海签名的解除房屋租赁合同的通知，贵腾公司于2019年1月11日收到该通知且贵腾公司并未对此提出异议，故双方之间签订的房屋租赁合同于2019年1月11日解除，马运海要求贵腾公司与张巍支付拖欠的房屋租金111250元无事实与法律依据，不予支持”。以上认定不符合事实，损害了马运海的合法权益。事实是马运海曾于2018年12月28日向贵腾公司下达告知函来交接，因媒体传播贵腾公司总公司倒闭，且该店铺闭门不营业，造成恶劣影响，租金存在贬值风险，对方迟迟不答复，一直在逃避。销售的商品一直占用经营店铺。在此情况下，马运海被迫下达解除函催促贵腾公司来解决问题。首先，马运海在通知函中明确告知“限贵单位接到通知函后10日内恢复原状、腾空房屋交于我方”，但贵腾公司接到通知函后并未清理商品，腾空房屋，仍由贵腾公司占有和使用。从合同履行过程中的变更和解除程序看，马运海只是有解除合同的提议，但贵腾公司并没有响应，故双方仍在履行合同。直到2019年11月22日，因贵腾公司拖欠2019年的租金，在多次催要无果的情况下，马运海为减少损失的扩大，才将贵腾公司商品存放其他地方，将营业房腾空转租给徐进，至此双方的合同才事实上不再履行，故一审认定已于2019年1月11日解除房屋租赁合同与事实相违背。其次，从山亭区人民法院(2020)鲁0406民初1140号之二民事裁定可知，查封贵腾公司所有的存放在马运海处的贵人鸟牌羽绒服212件、长袖上衣278件、短袖上衣637件、裤子431条、鞋1420双、袜子419双，可以印证贵腾公司所销售的商品一直存放在马运海处，贵腾公司没有证据证明与马运海进行了交接及解除合同的行为，故一审的认定属于罔顾客观事实。再次，从已生效的程春丽诉贵腾公司房屋租赁纠纷案[滕州市人民法院(2020)鲁0481民初1543号民事判决]和一、二审均已生效的侯绍明诉贵腾公司房屋租赁纠纷案[(2020)鲁0404民初784号和(2020)鲁04民终2888号民事判决]可知，贵腾公司在枣庄市地区多个店铺，2019年后由于经营不善，均一直占用租赁房屋且拖欠房东的租金，房东起诉以后，其他法院都判决贵腾公司支付占用期间的房屋租金，故一审判决判决驳回马运海的诉讼请求，损害了马运海的合法权益。2.一审判决没有支持马运海实际支出的1万元仓储保管费，是对一审法院己生效的山亭区人民法院(2020)鲁0406民初1140号之二民事裁定书的否定。从已生效的上述裁定可知，已经查封了贵腾公司所有的存放在马运海处的大量销售商品，一审主审法官也对查封的商品进行核实，并且马运海已实际支付仓库使用费给徐进。这部分费用，故一审判决未支持马运海的该项请求，是对一审法院已生效裁定的否定，同时也是对查封事实的否定。3.一审没有判决贵腾公司支付租金及违约金，违背公平、公正的原则。由于贵腾公司违反合同约定，拒不支付第三年的租金，一直占用着马运海的营业房，从2019年2月25日到2019年11月21日，给马运海造成损失，既使一审认为马运海的解除函具有解除效力，但贵腾公司一直占用着马运海的营业店铺，贵腾公司也应该按照租赁合同约定的租金数额支付占用期间的租金，贵腾公司不能无偿使用马运海的营业房，拒不支付租金。由于贵腾公司的行为已构成违约，根据涉案《房屋租赁合同》第十二条“违约方需向另一方承担赔付违约金为全年租金额的30%”的约定，马运海要求贵腾公司承担违约责任有事实和法律依据。请求二审法院依法支持马运海的诉讼请求。贵腾公司辩称，一、一审法院认定双方租赁合同于2019年1月11日解除是正确的。本案诉争房屋为双方用于销售贵人鸟系列产品的联营店铺，联营协议于2018年12月31日到期后未续签，马运海于2019年1月9日通知解除租赁合同，贵腾公司于2019年1月11日签收该快件，双方的房屋租赁合同已经解除。二、马运海无权要求贵腾公司支付房屋占有使用费。1.一般而言，房屋租赁合同解除后，直接占有房屋的承租方负有腾房义务，拒绝腾房的，应当支付房屋占有使用费。但本案的特殊之处在于本案讼争房屋系贵腾公司向马运海承租后，用作双方联营店铺，在认定贵腾公司是否承担腾房义务以及是否需要支付房屋占有使用费时，不能忽视本案讼争房屋在租赁期限系由马运海实际管理和控制这一事实，同时，联营协议的具体内容，可以视为双方对租赁房屋的占有、使用、移交等事宜做了另行约定。2.根据联营协议的约定，联营期限届满后，由马运海负责联营店铺及其店内物品的移交手续，因其未及时移交，致使扩大的租金（房屋占有使用费）损失应该由其自行承担。3.本案系双方联营协议纠纷而引发的系列诉讼案件之一，马运海所主张的租金（占有使用费）期间恰好是联营协议到期届满，房屋租赁合同解除后，联营店铺进入交接清算期间，该项费用的认定，应当考虑是否属于联营店铺清算期间的合理费用。贵腾公司认为，双方于2018年12月底已经对联营店铺店内物品进行盘点，因双方未能妥善处理交接清算事宜，致使贵腾公司于2019年3月13日起诉到法院要求贵腾公司交接店内物品，因此，即使马运海有权主张房屋占有使用费，起诉之日起的房屋占有使用费，马运海无权主张。三、一审法院认定马运海无权主张仓储费是正确的。仓储费系马运海未按照约定及时移交店铺的货品而造成的，应自行承担。四、一审法院认定马运海无权主张违约金是正确的。房屋租赁合同已于2019年1月11日解除，贵腾公司不存在拒付租金的违约行为，故无需承担违约责任。本案双方当事人既是联营协议主体，又是房屋租赁关系主体，有别于非联营方的房东将房屋租赁给贵腾公司的其他系列案件，在判断贵腾公司是否需要支付房屋占有使用费时，应充分考虑本案讼争房屋在双方联营期间的占有情况，不宜将案件硬性剥离以增加讼累。即使法院认定贵腾公司存在违约行为，也应该对违约金进行调整。马运海向一审法院起诉请求：1.判令贵腾公司、张巍支付拖欠的房屋租金111250元（自2019年2月25日至2019年11月21日止）、商品仓储保管费1万元、违约金45000元；2.诉讼费用由贵腾公司、张巍承担。一审法院认定事实，张巍于2014年6月至2018年7月间，为贵腾公司法定代表人，林承务原系贵腾公司的员工。2017年2月，马运海（甲方）与贵腾公司的工作人员林承务（乙方）签订房屋租赁合同，马运海将其承租崔广付位于枣庄市山亭区营业房租给贵腾公司从事贵人鸟品牌运动系列商品的销售业务。房屋租赁合同内容约定：租赁期限自2017年2月25日起至2020年2月24日止；房屋租金每年为15万元，以后为每年2月3日付全年租金直至租期届满。除乙方续租外，本合同的租期届满后乙方应返还甲方房屋，乙方返还房屋应当符合正常使用的状态，返还时应经甲方验收认可，并相互结清各自承担的费用；因合同约定原因而终止合同，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天计算，多退少补，甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可通知另一方解除本合同，违约方应承担违约责任；合同无效和违约的处理，造成合同无效一方，应赔偿对方因此遭受的全部经济损失，违约的一方，应支付守约方违约金并赔偿其损失，损失包括直接损失、间接损失以及守约方维权产生的律师费、诉讼费等内容。合同履行后，贵腾公司依约定支付第一、二年度租金，马运海于2019年1月9日向贵腾公司送达马运海签名的解除房屋租赁合同通知，马运海于2019年12月19日将枣庄市山亭区营业房转租给他人使用。庭审中，对于马运海诉求，贵腾公司辩解双方的租赁合同由于马运海于2019年1月9日向贵腾公司送达了《解除房屋租赁合同》的通知，已于2019年1月11日解除，不存在拖欠任何租金；仓储保管费完全是马运海不予配合交接造成的，与贵腾公司无关，因马运海、贵腾公司系联营关系，涉案租赁房屋属双方联营范围内的店铺，马运海系联营合作方，即涉案店铺的实际管理人。一审法院认为，《中华人民共和国民法总则》第六十一条规定：法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。2017年2月，林承务与马运海签订的房屋租赁合同，林承务行为系基于代表人代表公司作出的真实意思表示，贵腾公司对此予以认可，其权利义务应由贵腾公司享有和承担。该房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规强制性的规定，内容合法有效。马运海于2019年1月9日向贵腾公司送达马运海签名的解除房屋租赁合同的通知，贵腾公司于2019年1月11日收到该通知且贵腾公司并未对此提出异议，故双方之间签订的房屋租赁合同于2019年1月11日解除，马运海要求贵腾公司与张巍支付拖欠的房屋租金111250元（自2019年2月25日起至2019年11月21日止）无事实与法律依据，该院不予支持。马运海要求贵腾公司支付仓储保管费1万元，因马运海庭审中出具的仓储费收据中仅载明交款单位为案外人徐进，金额为1万元，收款事由是仓库使用费，收据上没有本案贵腾公司的信息，不能证明马运海为保管贵腾公司的货物支付了仓储费1万元，马运海要求张巍、贵腾公司支付仓储保管费1万元的诉讼请求，该院不予支持。马运海诉称因贵腾公司一直拒不支付第三年租金，不协商解除合同，还一直占用营业房，已构成根本违约，但双方之间签订的房屋租赁合同已于2019年1月11日解除，贵腾公司不存在拒付租金的违约行为，故马运海要求贵腾公司承担违约责任的诉讼请求，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四规定，判决：驳回原告马运海的诉讼请求。案件受理费3625元，减半收取1812.5元，保全费1420元，共计3232.5元，由马运海负担。二审诉讼中，各方当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行质证。马运海提交7组证据。证据1.终止联营协议申请[复印件，原件在济南市天桥区人民法院（2019）鲁0105民初1489号案卷中保存]。证明马运海于2018年5月8日申请终止联营协议，贵腾公司时任法定代表人张巍已同意，同时加盖公司印章，自2018年6月份马运海只是贵腾公司聘用的一名员工，贵腾公司继续占用着马运海的营业房，贵腾公司应支付占用期间的房租，以及为其保管商品支出的仓储保管费；证据2.2019年1月18日马运海与时任贵腾公司法定代表人的张巍书写的《证明》[复印件，原件在济南市天桥区法院（2019）鲁0105民初1489号案卷中保存]，证明双方同意2018年6月份起马运海不承担联营公司的盈亏和责任。故自2018年6月份以后的房租及仓储保管费应由贵腾公司承担；证据3.招商银行户口历史交易明细表，证明自2018年6月份以后，贵腾公司每月支付马运海工资4600余元，自2018年6月以后马运海仅是贵腾公司聘用的员工；证据4.济南市天桥区人民法院（2019）鲁0105民初1489号民事判决书复印件（原件贵腾公司已提供），该判决认定了马运海与贵腾公司的联营关系到2018年5月底终止。联营关系终止，贵腾公司还一直占用着马运海的营业房的情况下，没有判决贵腾公司支付租金，与客观事实不相符；证据5.已生效的山东省枣庄市中级人民法院（2020）鲁04民终2888号民事判决书，该判决支持马运海要求贵腾公司支付租金、承担违约金及支付仓储费的诉讼请求；证据6.山东省枣庄市中级人民法院（2020）鲁04民终3444号民事判决书，关于滕州市新兴路步行街北区68号商铺的经营纠纷，一、二审法院均支持马运海的诉讼请求。证据7.山亭区人民法院（2020）鲁0406民初1140号之二民事裁定书，证明一审法官到现场查封贵腾公司的贵人鸟牌商品，这些商品一直占用着马运海的商铺，一审没有支持马运海要求贵腾公司支付租金和仓储保管费、承担违约责任诉请与事实不相符。贵腾公司的质证意见为，对证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。证据1、2、4，即使双方联营关系于2018年5月底终止，相关判决确认联营关系终止后马运海仍负有移交经营店铺及店内物品的义务；证据3不能证明马运海是公司员工；证据5、6两份判决有别于本案的地方在于，租赁合同的出租方系房东，房东并非联营合同的合作方，而本案中马运海既是租赁合同的出租方也是联营合同的合作方；证据7中的仓储保管费系马运海拒绝交接联营店铺店内物品而扩大的损失。本院的认证意见为，马运海提交的7组证据的真实性、合法性本院予以确认，与本案存在关联性，可作为本案认定事实的证据使用。二审还查明，2019年11月29日，马运海因保管贵腾公司的商品支出仓储费1万元。其他事实与一审认定一致，本院予以确认。本院认为，林承务与马运海于2017年2月签订的房屋租赁合同，林承务代表公司作出的真实意思表示，贵腾公司对此予以认可，其权利义务应由贵腾公司享有和承担。该房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规强制性的规定，内容合法有效。马运海于2019年1月9日向贵腾公司送达解除房屋租赁合同的通知，贵腾公司于2019年1月11日收到该通知且贵腾公司并未对此提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，涉案房屋租赁合同于2019年1月11日解除。贵腾公司收到马运海寄送的合同解除通知书，但未将房屋腾空，商品搬走，对涉案房屋仍占有、使用，贵腾公司仍应支付马运海房屋占有使用费，占有使用费可以参照涉案房屋租赁合同约定的租金标准作为计算依据，从2019年2月25日计算至涉案房屋另行出租给他人使用日期2019年11月21日为止，这期间的房屋占有使用费为111250元。关于马运海主张的仓储保管费1万元。由于贵腾公司收到合同解除通知后未及时将经营的商品搬走，马运海为防止损失扩大，将贵腾公司放在涉案租赁房屋内的商品予以保管，所支出的仓储保管费1万元应由贵腾公司承担。关于违约金45000元。因涉案租赁合同已经解除，马运海再主张合同解除后的违约金已无事实依据，对此项诉讼请求本院不予支持。原审认定部分事实有误，适用法律错误，二审予以改判。依照《中华人民共和合同法》第六十条、第九十六条、第一百一十九条第二款、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销山东省枣庄市山亭区人民法院(2020)鲁0406民初1140号民事判决；二、被上诉人山东贵腾商贸有限公司于本判决生效后10日内向上诉人马运海支付房屋占有使用费111250元、仓储保管费1万元；三、驳回上诉人马运海的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3625元减半收取1812.5元，由马运海负担492.5元，由山东贵腾商贸有限公司负担1320元，保全费1420元由山东贵腾商贸有限公司负担；二审案件受理费3900元，由马运海负担1060元，由山东贵腾商贸有限公司负担2840元。本判决为终审判决。审判长 李 莹审判员 李 丽审判员 党园园二〇二〇年十二月十六日书记员 刘 畅