江苏省扬州市广陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1002民初1901号原告：尤家伟，男，1989年5月24日出生，汉族，住扬州市广陵区。委托诉讼代理人：胡晶，江苏琼宇仁方律师事务所律师。被告：扬州美凯置业发展有限公司，住所地扬州市江都南路******。法定代表人：李正妹，董事长。委托诉讼代理人：景安明，公司员工。被告：扬州九韵奥莱商业运营管理有限公司，住所地，住所地扬州市开发东路**东方国际商业广场****iv>法定代表人：张均元。原告尤家伟与被告扬州美凯置业发展有限公司（以下简称美凯公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。后本院依法追加扬州九韵奥莱商业运营管理有限公司（以下简称九韵公司）为本案被告，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告尤家伟的委托诉讼代理人胡晶，被告美凯公司的委托诉讼代理人景安明到庭参加诉讼。被告九韵公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。尤家伟向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2.被告立即返还购房款331412元、维修基金1743元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年5月11日，原、被告签订《商品房买卖合同》（预售），约定原告向被告购买坐落于扬州市江都南路东（奥特莱斯城市广场Ａ区，由被告替原告办理按揭贷款，原告提供按揭贷款所需要的相关手续。合同签订后，原告向被告支付房款331412元和维修基金1743元，并按照被告的要求及时提供了按揭贷款所需的相关手续。经原告多次催告，被告至今仍没有为原告办理按揭贷款，后经原告了解被告因自身原因不能办理按揭贷款，原告有权要求被告退房。鉴于讼争房屋的土地使用权已被多家法院采取诉讼保全措施，导致讼争房屋权利受限，被告无法履行将讼争房屋过户登记至原告名下，讼争合同目的无法实现，被告已构成实质违约。美凯公司辩称，合同并未约定按揭贷款由被告单方替原告办理，也没有约定办不成按揭贷款原告有权要求退房。相反，原告应当按照合同及补充协议约定立即履行付清剩余房款的义务。按揭贷款未能办理成功的原因时银行的政策不断变化，控制按揭贷款。原告陈述被告在银行没有贷款资质不属实。讼争房屋的土地使用权被查封是在签订合同之后，是诉讼保全措施行为，导致原告权益暂时受限，并非被告违约，原告只要向查封法院提起执行异议，行使自己的权利，就可以解决问题。不同意原告的诉请。九韵公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2018年5月11日，原告尤家伟与被告美凯公司签订《商品房买卖合同》（预售）〔合同号SP201805110073〕，原告向被告美凯公司购买本市奥特莱斯城市广场A区3-318号不动产，房款551412元。合同第五条房屋权利状况承诺约定：1.出卖人对该商品房享有合法权利；2.该商品房没有出售给除本合同买受人以外的其他人；3.该商品房没有司法查封或其他限制转让的情况。如该商品房权利状况与上述情况不符，导致不能完成本合同登记备案或房屋所有权转移登记的，买受人有权解除合同。合同第七条付款方式及期限约定：买受人采取商业贷款方式付款，2018年5月11日前支付首期房价款331412元，余款22万元向（贷款机构）申请贷款支付。合同第九条商品房交付条件约定该商品房交付时应当符合下列条件：1.已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.已取得房屋测绘报告；3.已取得《扬州市区商品房交付使用备案证明》。合同第十一条交付时间和手续约定：出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。合同第十二条逾期交付责任约定：出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人己付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的0%向买受人支付违约金。合同第二十条房屋登记约定：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人己付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价万分之0.5的违约金。合同签订后，被告美凯公司收取原告房款331412元、维修基金1743元。尤家伟与九韵公司就案涉商铺签订《商铺委托经营管理协议》，约定：原告自愿将其购买的商铺委托九韵公司经营管理，委托经营管理期限十年；原告委托九韵公司代为向开发商办理收房交接手续，本协议兼做委托书，勿须另行出具书面委托；委托经营期间，九韵公司可以以自己的名义与第三方从事商铺经营管理活动、以自己的名义与第三方签订租赁合同、商业管理合同、联合经营合同；委托经营期间，商铺因买卖、赠与或者继承发生产权转移的，本委托经营合同对新房主继续有效等。2019年12月31日，美凯公司与九韵公司签署了案涉商铺的《房屋交接确认书》，载明2019年12月31日该商铺接受完毕，与此同时业主开始承担与该商铺有关的权利义务。2019年8月12日，深圳市中级人民法院查封了苏（2016）扬州市不动产权第0148794号不动产，后又有轮候查封。另查，被告美凯公司于2020年6月13日收到本院邮寄的起诉状副本。诉讼中，本院向原告告知解除合同的诉讼、执行风险，原告坚持要求解除合同。本院认为，尤家伟与美凯公司签订的商品房买卖合同（预售）系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，当事人均应按约履行合同。《商铺委托经营管理协议》约定尤家伟委托九韵公司代为向开发商办理收房交接手续，该授权委托行为不违反法律规定，合法有效，九韵公司有权代表原告与美凯公司办理案涉商铺收房交接手续。案涉《商品房买卖合同》已备案，该合同第二十条约定因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人有权解除合同。原告陈述讼争房屋的土地使用权已被多家法院采取诉讼保全措施，但目前合同约定的办理房屋所有权转移登记期限尚未届满，案涉不动产被查封并不能表明被告美凯公司就当然在规定时间内无法履行其义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”《商品房买卖合同》及补充协议约定原告以担保贷款方式支付余款，原告陈述已将贷款资料按照被告要求提交但因被告原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行；被告美凯公司辩称并非其原因而是银行贷款政策调整致使无法办理。故不论是被告原因还是不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行，原告均可要求解除合同。故对原告要求解除合同、被告美凯公司返还购房款本金的诉求予以支持。被告美凯公司于2020年6月13日收到诉讼副本，故《商品房买卖合同》（预售）〔合同号SP201805110073〕于当日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《商品房买卖合同》（预售）合同解除后，原告应当配合美凯公司解除该合同的备案手续。因该合同而衍生的《商铺委托经营管理协议》中原告以委托方身份产生的权利义务即不再享受和履行，而由被告美凯公司承继；鉴于涉案商铺系由美凯公司向九韵公司直接交付，原告并未实际执管过商铺，从维护商铺有效经营管理、实现资源有效利用、接受管理便捷角度考虑，由九韵公司按照相关规定向美凯公司返还商铺更为适宜。被告九韵公司未到庭参加诉讼，视为相关权利的放弃，本院依法可以缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定,判决如下：一、原告尤家伟与被告扬州美凯置业发展有限公司于2018年5月11日签订的《商品房买卖合同》（预售）〔合同号SP201805110073〕终止履行；二、被告扬州美凯置业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告尤家伟返还购房款331412元、维修基金1743元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6296元，由被告美凯公司负担（此款原告已预交，原告预交的案件受理费于本判决发生法律效力之日起十五日内由本院退还，被告美凯公司应负担案件受理费部分于本判决发生法律效力之日起十五日内向本院交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 长  王 涛人民陪审员  赵松明人民陪审员  祝 瑾二〇二〇年十二月八日法官 助理  康 冰书 记 员  郭 伟