淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0812民初4129号原告：淮安乐富商业广场管理有限公司，住所地淮安市清江浦区联盛国际广场**，统一社会信用代码91320811MA1T5DYR5U。法定代表人：贾亮，职务执行董事。委托诉讼代理人：孔善波，支冠一（实习），江苏吴非律师事务所律师。被告：淮安汉宇健身运动有限公司，住所，住所地淮安市清江浦区联盛国际广场3B01-3B07社会信用代码91320811MA1XTL055R。法定代表人：陈诚，职务执行董事。委托诉讼代理人：刘波，北京盈科（淮安）律师事务所律师。原告淮安乐富商业广场管理有限公司（下简称：“乐富公司”）与被告淮安汉宇健身运动有限公司（下简称：“汉宇公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序于2020年8月5日公开开庭进行了审理。原告乐富公司委托诉讼代理人孔善波、支冠一，被告汉宇公司委托诉讼代理人刘波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乐富公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告补交60天优惠免租期内的租金及经营管理费108724元；2、判决被告不得要求返还其履约（租房）保证金74172元；3、判决被告交纳其2020年6月30日至2020年9月29日的租金（依协议提前30日收取）213819元；4、判决被告支付违约金1000271.2元；5、判决被告支付滞纳金至拖欠费用付清之日（计算至2020年6月29日己发生滞纳金3023349元）；以上1-5项共计4420335.2元；6、判决被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2017年12月，原、被告签订《淮安联盛商业广场商铺租赁协议》，约定原告将位于淮安市的房屋出租给被告使用，被告在每期开始前30天支付各期租金等费用。协议还约定，在合同履行期间，被告没有逾期支付费用等违约行为的，可以享受60天的优惠免租期。在被告未按协议约定足额支付租金及其他费用的情况下，被告应当就拖欠的费用按5%/天向原告支付滞纳金；若被告逾期支付超过15天，原告有权解除合同；若被告逾期支付超过1个月，原告有权解除合同、不予退还履约（租房）保证金，同时被告还需按合同总额20%向原告支付违约金，且无论协议是否解除，被告均需按上述标准向原告支付滞纳金至拖欠款项付清之日。协议签订后，原告一直按照协议约定履行义务，但是被告一直未能按照协议约定付款。其中被告应于2018年3月1日、2018年5月30日和2020年3月1日支付的租金均超过1个月未予支付，被告行为已经构成严重违约。为维护原告合法权利，特诉至贵院，请求判如所请。被告汉宇公司辩称：一、原告主体不适格，原告不具有租赁管理权限。被告自2012年起一直是与淮安联盛商业广场投资咨询管理有限公司（下简称：“联盛商业公司”）签订租赁合同，被告于2017年续签合同时，联盛商业公司工作人员提供了本案的协议，因工作人员、会计等均是联盛商业公司的人员，被告没有在意，直至今年疫情，被告要求原告减租时，才发现协议主体是原告乐富公司，被告对原告并不了解，原告也未提供有权出租涉案房屋的相关证据。二、被告在合同履行过程中并无违约行为：（一）从租赁的历史看，出租方一直是让原告在计租日之前缴纳租金即可。2012年被告与联盛商业公司签订的租赁协议、2017年被告与原告签订的租赁协议，两份协议内容一致，原告乐富公司的管理人员就是联盛商业公司的管理人员。自2012年以来，双方一直按照计租日之前把房租缴纳完的方式来催缴和支付房租，并未按合同约定，且收费过程中，不论是联盛商业公司还是原告乐富公司从未提出任何异议，可见租金的支付时间在实际履行过程中已被修改；（二）2018年3月30日至2018年6月29日、2018年6月30日至2018年9月29日的租金，被告也是按照双方实际履行中的上述方式缴纳，被告在2018年3月30日之前和2018年6月30日之前支付该期租金，不存在超过1个月未支付的情形。2020年3月30日至2020年6月29日的租金，因处于疫情期间，原告经过众多业主反映后，决定按月收取租金，被告也都是按月支付，无逾期支付或者超过1个月未付情形；（三）原告对所有的业主收费都是要求在计租日之前缴纳租金，从未要求过在计租日前30天支付租金。因疫情原因，被告和众多业主请求原告减免租金无果后，被告无奈向法院起诉，其余业主则委托了另一家律所处理，原告因此向每户都发了类似起诉状或者律师函，要求业主支付因未在计租日前30日支付租金而产生的违约金、滞纳金等费用，这说明在原告收租期间，对所有的业主都是同样没有按照协议约定提前30日收取租金。三、如法院认定被告存在违反协议第一章第三条第三款行为，也应属轻微违约，被告没有明显过错，且在尽力履行合同义务前提下，应该免责：（一）除两次因为周末银行柜台没有上班，被告从未拖欠过任何一天的房租；（二）被告并无主观上违约的故意；（三）被告和其他业主虽未在计租日提前30日支付原告租金，但在计租日之前支付了原告下一期的租金，没有对原告造成任何损失，原告要求支付各项费用有违公平原则；（四）根据民法通则规定，延付或者拒付租金的诉讼时效为知道或者应当知道权利被侵害之日起一年，原告至本案起诉前一直未向被告提出；（五）履约保证金是被告拖欠租金等情况下从中扣除的费用，被告至今一直足额缴纳租金，故不应扣除；（六）原告主张违约金435689.2元，没有达到违约金成立的付款条件，被告也无违约行为，该项诉请没有依据；（七）关于滞纳金302万元，原告计收滞纳金应当在计租日之后，且滞纳金标准明显过高，根据违约金的补偿性质，如存在滞纳金，也以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算为宜，原告本案中既主张违约金又主张滞纳金，属于重复主张。四、自2012年起被告从未出现拖欠租金的情况，被告租赁的房屋每年都有漏水等情况发生，被告从未因此斤斤计较，至今已缴纳700万左右的租金。综上，请求驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月23日，原告乐富公司经淮安市清江浦区市场监督管理局登记注册成立，注册资本500万元，经营范围包括商业企业管理咨询（国家限定、禁止的及专项规定管理的除外）；房屋租赁；物业管理；百货销售；餐饮服务。2017年12月30日，原告乐富公司（甲方）将位于淮安市部分公共区域（下简称：三层）、四层3B01-3B07.3B31-3B49号商铺及部分公共区域（下简称：四层）出租给被告汉宇公司（乙方，原为淮安汉诚健身会所，于2019年1月18日更名为淮安汉宇健身运动有限公司），并分别签订了两份商铺租赁协议，租赁协议第一章专用条款主要约定：1、三层租赁面积约1319平方米，四层租赁面积1361平方米，租赁用途及经营范围均为健身用途；2、租赁期限均为6年，自2017年12月30日至2023年12月29日；3、三层租金标准为0.2元/天/平方米，年租金96287元；四层租金标准为0.25元/天/平方米，年租金124191元；4、三层、四层的租赁商铺租金1年内不变，自第2个租赁年度起租金每2年上浮5%，具体租金详见附件：租金表；租金支付方式均为：按照先租后用原则，自2017年12月30日起，乙方需每3个月向甲方支付一次租金，并且各期租金应提前30日支付给甲方。甲方收取乙方租金后，按照实收金额向乙方出具相应的合法发票；5、三层、四层优惠免租期：第一个租赁年度内，在乙方按约支付租赁商铺租金、广场经营管理费等费用的前提下，甲方给予乙方租赁的商铺相应的租金和经营管理费减免优惠，并于本租赁年度租金支付时予以优惠；第一个租赁年度，免租60天租金；注：本合同约定的优惠免租期内免租，是指在优惠免租期内租金优惠（即不收取租金）。但优惠免租期必须在乙方充分按本合同约定履行自己的义务的前提下方可享有，在合同履行期间，若乙方出现违约（如逾期支付相关费用等行为的），该优惠免租期乙方不再享有，此时乙方应按合同约定支付租金；6、广场经营管理费及其他税费：三层广场经营管理费，乙方按实际租赁面积0.3775元/天/平方米计算，年广场经营管理费为181742元，物业管理费第一租赁年度免收，第二至第六年度物业管理费标准为5元/月/平方米，年物业管理费合计79140元；四层广场经营管理费，乙方按实际租赁面积0.52175元/天/平方米计算，年广场经营管理费为259187元，物业管理费第一租赁年度免收，第二至第六年度物业管理费标准为5元/月/平方米，年物业管理费合计81660元；广场经营管理费、物业管理费收取方式均为：自2017年12月30日起，乙方每3个月向甲方支付一次，并且各期费用提前30日支付；7、履约保证金：本协议签署后的五个工作日内，由淮安联盛商业广场投资咨询管理有限公司代乙方向甲方支付履约保证金，三层74172元、四层30000元（因是续签商户原保证金已缴纳）；履约保证金不是预付租金，仅作为乙方忠实履行本协议约定之各项义务和责任的保证。在承租期内，对乙方拖欠甲方的租金、广场经营管理费或其他费用及其滞纳金以及因乙方违约或过失给甲方造成的损失，或其他应由乙方承担的费用而乙方未支付的，甲方均有权直接从履约保证中扣除，在甲方向乙方出具书面通知后十个工作日内，乙方须补足所扣除的部分；租赁期限内，若乙方未能按约进场装修、开业或者在经营过程中因乙方原因解除本协议的，则履约保证金甲方不予退还。协议第三章通用条款主要约定：1、双方确认，乙方应按约及时足额向甲方支付租金、广场经营管理费等各项费用，不得以合同项下的任何纠纷或事件拒绝向甲方支付。如果租赁期限内乙方未按本协议约定按时支付租金及其他费用，乙方同意日常向甲方缴纳的任何费用均作为冲抵乙方所欠甲方的租金及其他费用；2、甲方在乙方违反本协议义务情况下接受租金或其他款项的情形，不得被视为甲方放弃追究乙方违约的权利。甲方对本协议下任何权利的放弃必须由甲方作出书面意思表示。甲方没有或者延迟行使本合同项下权利或补救措施，不构成对这种权利或补救措施的放弃，也不构成对任何其他权利的放弃。行使本合同项下的任何权利的任何一项或其一部分不得限制进一步行使这种权利，或行使任何其他权利或采取任何其他补救措施；3、乙方未按照本协议的规定全额交付租金或其他款项的情形，或甲方接受乙方数额不足的付款情形，均不得被视为甲方同意乙方减少该等款项，甲方接受乙方数额不足的付款并不影响甲方追索欠租欠款的权利，亦不影响甲方按本协议或按法律法规的规定采取其他措施的权利；4、在租赁期限内，乙方有下列行为之一，甲方有权解除本协议，收回房屋，所收租房保证金、租金及管理费不予退还，乙方还需向甲方支付本合同租金及管理费总额20%的违约金，因此给甲方造成损失的，乙方应承担赔偿责任：……④拖欠租金、广场经营管理费、物业管理费或其他费用1个月……5、租赁期限内乙方未按本协议约定足额支付租金及其他费用（含广场经营管理费、物业管理费等任何应付而未及时支付的费用），每逾期一日，甲方有权按照乙方所拖欠租金及其他费用的5%/天向乙方收取滞纳金，逾期超过15日的，甲方有权解除本协议。无论甲方选择是否解除本协议，乙方均需按照上述标准支付滞纳金至乙方拖欠的租金及其他费用付清之日，且因乙方逾期缴纳而导致费用增加的，由乙方承担。根据案涉租赁合同三层、四层健身房租金费用明细表载明内容，2017年12月30日至2023年12月29日，三层年租赁总费用2178446元，四层年租赁总费用2822910元，合计5001356元。第一个租赁年度内，原告给予被告三层、四层优惠免租期60日，原告已免除被告三层租金15828元、经营管理费29875元，四层租金20415元、经营管理费42606元，合计108724元。2017年12月30日至2020年6月30日，原告共向被告发送书面交费通知单18张，其中2017年12月5日、2018年5月20日、2019年2月20日、2019年5月20日的交费通知单（8张）有被告会计范学琴签字，但无签收时间；2018年8月20日的交费通知单2张有案外人丁雪签字，但无签收时间；2018年11月20日、2019年8月20日、2019年11月20日交费通知单6张有被告会计范学琴签字，签收时间分别为2018年11月20日、2019年7月24日、2019年12月9日；2020年2月28日的交费通知单2张有被告法定代表人陈诚签字，签收时间为2020年4月30日。上述交费通知单中，除了2017年12月5日交费通知单中未载明交费日期外，其余均载明了交费日期。上述期间内，被告共向原告支付租金等费用27笔，按照租金等相关费用每3个月支付一次，并且各期费用提前30日支付的合同约定，被告逾期支付租金等费用的天数从1天至31天不等。2020年6月30日，被告向原告缴纳2020年6月30日至2020年9月29日期间三层、四层的租金及相关管理费213819元。另查明，2020年5月26日，被告以受新型冠状病毒疫情爆发影响，其经营的场所也因疫情防控需要一直未营业为由，向本院提起诉讼，主张原告免除其2020年度2-4月份的租金、广场经营管理费及物业管理费合计为213819元，目前该案尚在审理当中。庭审中，被告主张原告公司负责人和收款人员均清楚合同建立后，双方未严格按照合同约定的租金支付时间来履行，一直都是被告在计租日之前缴纳租金即可，且其他租户也存在上述情形，并提供短信截屏打印件1份、录音录像光盘1份、文字整理稿3份、律师函截图打印件1份、联盛商业公司缴费通知原件8份予以佐证。原告对被告提供的证据的真实性、合法性无异议，但对关联性不认可，认为短信内容中虽强调6月以后开始严格按照合同执行，但不能反推前面可以不严格执行合同约定；录音光盘经核实，录音对象确为原告公司陶然、韩佳俊，但陶然为原告运营助理，没有对外代表原告发言的权利，韩佳俊为原告原副总经理，后于2018年因人事变动调任芜湖工作；联盛商业公司缴费通知单以及中国银行流水明细清单亦不能作为违约的免责事由。本院认为，原、被告双方签订的两份商铺租赁协议，系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规强制性规定，应属合法有效。结合查明的事实，案涉商铺租赁协议签订后，被告已实际履行至今，且被告于2020年5月26日将原告诉至本院，要求减免租金，故被告在本案中以原告不具有租赁管理权限，对原告公司不了解为由，主张原告缔约主体不适格，没有事实及法律依据，本院不予采信。关于原告主张被告补交60天优惠免租期内的租金及经营管理费108724元的诉讼请求。依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，原、被告签订的商铺租赁协议已明确约定，租金等相关费用每3个月支付一次，并且各期费用提前30日支付，在被告按约支付租赁商铺租金、广场经营管理费等费用的前提下，原告给予被告第一个租赁年度，免租60天租金的优惠，并且特别约定原告在被告违反本协议义务情况下接受租金或其他款项的情形，不得被视为原告放弃追究被告违约的权利，原告对本协议下任何权利的放弃必须由原告作出书面意思表示，现被告以原告接受被告逾期缴纳的租金、广场经营管理费等费用时并未提出过异议为由，主张双方对支付租金等费用的期限已经在实际履行过程中形成变更的合意，即被告只需在计租日之前缴纳租金等费用即可，于约不符，本院不予采信。基于以上理由，被告在履行租赁合同期间存在延迟交款的事实，已构成违约，原告主张被告补缴60天优惠免租期内的租金36243元，符合双方约定，本院照准。对于60日优惠免租期内，原告已免除的经营管理费72481元，因双方对于该费用在被告迟延付款或有其他违约行为情形下应否支付未有约定，故该项费用应视为原告对被告承租期间的主动让利，现原告要求被告支付该项费用，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于原告主张被告交纳2020年6月30日至2020年9月29日期间的租金及相关管理费213819元的诉讼请求。根据查明的事实，被告已于2020年6月30日缴纳了上述费用，故原告的该项主张，无事实和法律依据，本院不予支持。关于原告主张被告支付违约金1000271.2元、支付滞纳金3023349元（截至2020年6月29日，并继续支付至拖欠费用付清之日）以及不返还被告交纳的履约（租房）保证金74172元的诉讼请求。原、被告在租赁协议中约定的违约金、滞纳金、履约保证金系双方对损失赔偿额的预定，本质上是为了补偿守约方因为违约方的违约行为而产生的损失，鉴于被告在履行租赁协议过程中，虽存在逾期付款行为，但逾期时间较短，过错程度较小，应属轻微违约，因双方均未提供证据证明原告因被告逾期付款行为造成的实际损失，本案无法以违约行为造成的实际损失为基准参照，故本院综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益等多项因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情将违约金调整为1万元，对于原告主张的超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告汉宇健身运动有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告淮安乐富商业广场管理有限公司60日优惠免租期间的租金36243元，并支付违约金1万元，以上合计46243元；二、驳回原告淮安乐富商业广场管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期的债务利息。本案案件受理费42163元，由原告淮安乐富商业广场管理有限公司负担41722元，被告汉宇健身运动有限公司负担441元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司清江浦支行，账号：62×××02）。审 判 长  王 强人民陪审员  宋桂兵人民陪审员  石鹏洲二〇二〇年十二月十一日法官 助理  张天沿书 记 员  丁 玲附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的实际损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。