湖北省黄石市黄石港区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0202民初299号原告：黄石市市场监督管理局，住所地湖北省黄石市颐阳路**，统一社会信用代码11420200011053511E。法定代表人：吴金文，局长。委托诉讼代理人：张亚芳、杨从训，均系湖北易圣律师事务所律师。被告：何小平，女，1971年2月12日出生，汉族，身份证登记住址。委托诉讼代理人：吕召富，湖北群力律师事务所律师。原告黄石市市场监督管理局与被告何小平房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭审理了本案。原告黄石市市场监督管理局委托诉讼代理人杨从训、被告何小平及其委托诉讼代理人吕召富到庭参加了诉讼。本案经过多次、反复的调解，双方仍无法达成一致的调解意见，本案现已审理终结。原告黄石市市场监督管理局向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告订立的《房屋租赁合同》已解除；2、被告向原告腾退坐落于黄石市黄石港区南京路40号（原劳动路40号）房屋；3、被告向原告给付房屋使用费（截至2019年9月30日为1264654元，自2019年10月1日起继续按合同约定租金标准620000元/年计算至实际腾房之日）；4、被告向原告给付违约金300000元；5、诉讼费由被告承担。原告主张，被告已支付的款项为3886600元（含50000元押金）属实，且双方在庭审中均确认就原劳动路40号房屋租赁合同关系于2017年9月15日解除，故将其诉讼请求明确为：1、被告向原告腾退坐落于原黄石市黄石港区劳动路40号房屋；2、被告向原告给付房屋使用费（截至2019年9月30日为1109654元，自2019年10月1日起继续按合同约定租金标准620000元/年计算至实际腾房之日）；3、诉讼费由被告承担。事实及理由：2011年8月16日，原黄石市工商行政管理局（以下简称“市工商局”）与被告订立《房屋租赁合同》（以下简称“租赁合同一”），该合同约定市工商局将坐落于黄石××区××（××）房屋租赁被告使用，租赁期限自2011年8月11日起至2014年8月16日止，租金标准为3年合计1770000元。租赁合同一还就租金支付方式、相关费用承担、合同解除、违约责任等事项作出约定。同日，市工商局依约将前述租赁房屋交付被告，双方办理了房屋移交手续并在移交单上签字和盖章。前述租赁合同一期满后，市工商局与被告经多次协商于2014年8月22日又就上述出租房屋订立《房屋租赁合同》，该第二份合同约定，租赁期限自2014年9月1日起至2016年8月31日止，租金标准为2年合计1240000元。该合同亦就租金支付方式、相关费用承担、合同解除、违约责任等事项作出约定，并约定租赁期满，被告应如期交还房屋，未按期交还，除一次性向市工商局支付300000元违约金外，每逾期一日支付年租金千分之六的违约金，被告还应承担因逾期归还而造成的损失。然而，被告多次违约不按合同约定支付房租。2016年2月23日，市工商局书面通知被告在第二份《房屋租赁合同》到期后收回房屋不再继续对外出租，被告应在合同到期后退还房屋。合同到期后，被告却未依约返还租赁房屋，市工商局曾多次通知被告要求收回出租房屋，但被告均置之不理。2017年9月14日，市工商局又书面通知被告房屋租赁关系已终止，要求被告腾退房屋并补交欠付款项，但被告在收到通知后至今仍未腾退房屋，其对欠付的款项亦未交足。另外，市工商局于2018年3月因机构改革由黄石市市场监督管理局继续承担其职权。原告认为，被告与市工商局签订的《房屋租赁合同》已终止，被告应当腾退房屋并给付使用费，原告作为市工商局权利的继受单位有权要求被告腾退房屋并追究被告的违约责任。被告何小平答辩称，1、原告请求被告按第二份《房屋租赁合同》约定的租金标准620000元/年支付原告提出的2017年9月15日合同解除后的房屋使用费，没有依据，根据该合同第十二条第三款约定，被告即使没有按期交还房屋，应当承担的违约责任是支付违约金、赔偿损失，并未约定按原标准620000元/年计算房屋使用费或赔偿损失，原告在第四项诉讼请求中已请求支付违约金300000元，被告逾期还房的损失应由原告申请评估机构对租金标准、租金数额进行评估的方式进行举证证明；2、原告在其第三项诉讼请求中已请求被告赔偿损失，其在第四项诉讼请求中又同时请求被告支付违约金，没有法律依据；3、请求原告按国家疫情期间相关规定，对被告疫情期间的租金予以减免；4、被告请求与原告协商继续承租南京路44号房屋，被告所在的黄石市新贵族时装有限公司作为承租房屋的实际使用人，是近百人的企业，为了该公司的生存，请求对前期差欠的租金评估后被告及时支付，对今后继续承租的租金双方协商后被告按照合同约定按时支付；5第一期合同的1770000元租金及第二期合同1240000元租金其均已支付完毕，2016年8月31日合同期满后，其支付了租金871600元，被告共向原告支付3881600元，该两份合同期间有十几天的时间原告计算了两万余元租金，其认为不应当计算，此期间是双方协商第二份合同的时间，第二份承租期限不包括此期间；6、其是在2005年底承租，市工商局通知2011年拍租，其不愿意参与拍租，因要交一些费用而且其租期没有届满，市工商局找其谈话，要求其先拍下，之后的事再说，当时590000元租金其承担不了，与市工商局协商过，但是市工商局一直拖延时间至今起诉，目前仍要求按每年620000元收取租金不合理。综上，被告请求与原告协商继续承租南京路44号房屋，请求法庭及原告本着扶持企业发展的原则，对本案进行协商处理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：原告提交的何小平交纳房租明细表是原告自行制作的账单，不属于证据，不予采信，对于原告提交的其它证据材料，被告均认可其真实性，予以采信。对于被告提交的证据材料，本院认为案外人陈国林签订的《房屋租赁合同书》、案外人王冲签订的《房屋租赁合同书》均与本案不存在关联性，不予采信；一层平面图是某装饰公司出具的设计方案图，不能全面、客观地反映被告实际承租的面积，不予采信；被告的多份恳求书、书面申请、情况说明均是被告向原告所表达的意愿，但原告对其真实性均未认可，不予采信；门面多张照片均无法核实拍摄时间及原始载体，不予采信；聊天记录、漏水情况反映及维修费用、停电联系函及申请等均与本案争议焦点不存在关联性，不予采信；对被告提交的其他证据材料均予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2002年3月21日市工商局取得黄石市黄石港区原劳动路40号房屋所有权，该房屋共1-2层，建筑面积为315.12平方米，该房屋用途为商业用途，原、被告双方均认可一层面积为109平方米，二层面积为206.12平方米。2011年8月16日市工商局与被告签订《房屋租赁合同》，约定将位于黄石市黄石××区××（××）房屋出租给被告作为商业使用，共两层，建筑面积约315平方米，租赁期限从2011年8月16日至2014年8月16日，三年租金共1770000元；被告须在租房合同签订之日交付给市工商局保证金50000元。同日双方又签订了《房屋租赁合同补充协议》，约定租赁期满，被告未按期交还房屋，除一次性支付300000元违约金外，每逾期一日还应支付年租金6‰的违约金。2014年7月7日市工商局向被告出具书面通知，告知上述房屋的承租期将于2014年8月16日届满，应如期交还房屋。2014年8月13日又向被告出具书面通知，告知对于被告提出的继续承租的要求，其在该续租基础上提出三点意见，但被告仍未决定是否同意，现再次书面通知被告于下周一明确答复，逾期将对外公开拍租，并要求如期退还房屋。2014年8月22日市工商局与被告又签订《房屋租赁合同》，约定将位于黄石市黄石港区南京路44号房屋出租给被告作为商业使用，租赁期限从2014年9月1日至2016年8月31日，两年租金共1240000元，签订合同之日起至月底8月31日前将两年全部租金的60%支付给市工商局，剩余40%由被告在2015年8月31日前一次性支付给市工商局；被告须在合同签订之日交付给市工商局保证金50000元（延续原有保证金50000元，收据已开具）；被告应于房屋租赁期满时将房屋及附属设施、设备交还市工商局，被告所装修、装潢原样退给市工商局，不得破坏或损坏；租赁期满，被告应如期交还房屋，未按期交还，除一次性向市工商局支付300000元外，每逾期一日应向市工商局支付年租金6‰的违约金，被告还应承担因逾期归还给市工商局造成的损失。2016年2月23日市工商局向被告出具书面通知，告知因到期后收回房屋另有他用，不再继续对外出租，现提前半年时间通知被告，届时应按房屋租赁合同要求如期退还房屋。2017年9月14日市工商局向被告出具通知，明确提出终止房屋租赁关系，请被告于2017年9月30日前腾退房屋，还应交付2017年3月至2017年9月期间使用房屋的租金共361700元，逾期不腾退，将强行收回房屋。被告收到该通知并回复未交付租金原因是门面多次漏水，反映办公室后不处理解决，影响经营等。2019年2月湖北省委省政府批准了《黄石市机构改革方案》，将黄石市工商行政管理局的职责与其他几部门等职责整合，组建黄石市市场监督管理局，作为市政府工作部门，不再保留黄石市工商行政管理局。庭审中双方均认可2016年8月31日后双方未签订书面租赁合同，双方租赁合同关系于2017年9月15日解除，至今被告方共向原告支付3886600元（含50000元押金）。被告签订上述两份《房屋租赁合同》后，一直使用涉案房屋（即原劳动路40号）至今，经营服装生意。本案审理过程中，被告申请对涉案房屋2017年9月16日至2020年12月31日期间的市场租金价格进行鉴定，通过黄石市中级人民法院委托，湖北兴业房地产估价有限公司出具（鄂）兴房[2020]（估）字第0483号评估报告书，估价结果为涉案房屋在该期间内的租金价格：一层商业门面每月每平方米60元，二层商业门面每月每平方米30元。被告为此支付了鉴定费5000元。本院认为，原、被告在2014年8月22日《房屋租赁合同》约定的租赁期限届满后即2016年9月1日起至2017年9月15日合同解除时，双方未再约定租赁期限，该期间为不定期租赁，原租赁合同继续有效，即该期间的租金仍是每年620000元。对于被告辩称在2014年8月22日《房屋租赁合同》签订前，有2014年8月17日至2014年8月31日期间系双方协商的时间，该期间不应计算租金，本院认为该期间系第一份租赁合同约定的租赁期限届满后，被告继续使用租赁物，原告未提出异议并与被告协商签订第二份租赁合同，且该期间的租金原告未明示放弃，故该期间的租金标准应适用第一份租赁合同的约定，即每年590000元。综上，从2011年8月16日至2017年9月15日期间的租金为1770000+1770000÷36÷2+1240000+1240000÷24×（12+1/2）=3680416元。关于房屋占有使用费，合同解除后，被告应腾退涉案房屋，但其未腾退，其应承担继续履行、赔偿损失等违约责任，关于损失，原告主张的是房屋占有使用费，本院予以支持，该费用标准可以参照（鄂）兴房[2020]（估）字第0483号评估报告书中对2017年9月16日至2020年12月31日期间市场租金价格的估价结果，即被告应按每月12723.6元（其中一层60×109=6540元，二层为30×206.12=6183.60元）向原告支付房屋占有使用费。对于被告辩称，原告应按疫情期间国家相关规定对该期间的租金予以减免，本院认为在“新冠××”疫情爆发前，原、被告的租赁合同关系已解除，被告逾期腾退房屋的违约行为造成了原告的损失，其迟延履行后发生不可抗力的，不能免除其责任，故对被告的上述答辩意见不予支持，即被告应从2017年9月16日起至其腾退房屋之日止，按照每月12723.6元向原告支付房屋占有使用费。因被告已支付了3886600元（含50000元押金），故除去其应支付的3680416元租金外，剩余的206184元应在上述房屋占有使用费中予以冲抵。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十七条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、被告何小平于本判决生效之日起二十日内腾退位于湖北省黄石市黄石港区原劳动路40号房屋，并按每月人民币12723.6元向原告黄石市市场监督管理局支付从2017年9月16日起至其实际腾退之日止的房屋占有使用费（被告何小平已支付的人民币206184元在上述房屋占有使用费中予以冲抵）；二、驳回原告黄石市市场监督管理局的其他诉讼请求。本案受理费19080元，由原告黄石市市场监督管理局负担16669元，被告何小平负担2411元；鉴定费5000元，由被告何小平负担。如果被告何小平未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审 判 长  姜 蕾人民陪审员  吴能斌人民陪审员  刘 玉二〇二〇年十二月二十一日书 记 员  张 琼