四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川16民终1581号 上诉人（原审原告）：广安蛇龙山旅业开发有限责任公司，住所地四川省广安市协兴园区协兴镇清平街**。统一社会信用代码915116007383136016。 法定代表人：易文清，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：黄林，广东华商（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张凌志，广东华商（成都）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：罗怡乐，男，1991年5月17日出生，汉族，住四川省广安市广安区。 委托诉讼代理人：唐环德，四川信和信律师事务所律师，系一般授权。 上诉人广安蛇龙山旅业开发有限责任公司（以下简称“蛇龙山公司”）因与被上诉人罗怡乐房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省广安市广安区人民法院(2020)川1602民初2457号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月14日立案后，依法组成合议庭，听证进行了审理。上诉人蛇龙山公司的委托诉讼代理人黄林、张凌志、被上诉人罗怡乐的委托诉讼代理人唐环德到庭参加听证。本案现已审理终结。 蛇龙山公司上诉请求：一、撤销四川省广安市广安区人民法院(2020)川1602民初2457号民事判决，并改判：1.确认蛇龙山公司与罗怡乐于2017年7月26日签订的《商铺租赁合同》（编号20170719铺号）已经解除；2.判令罗怡乐支付蛇龙山公司欠付租金295,550元，并按照合同约定分段计算支付违约金（计算方式：以65万元为基数，从2019年7月16日起至2019年8月21日止；以60.5万元为基数，从2019年8月22日起至2019年9月5日止；以580,550元为基数，从2019年9月6日起至2019年9月30日止；以535,550元为基数，从2019年10月1日起至2019年11月27日止；以505,550元为基数，从2019年11月28日起至2019年12月31日止；以495,550元为基数，从2020年1月1日起至2020年5月8日止；以295,550为基数，从2020年5月9日起至付清之日止。各期间均按年利率24%计算）；3.判令罗怡乐支付蛇龙山公司欠付的管理费1.8万元；二、一、二审案件受理费由罗怡乐负担。事实及理由：1.一审法院认定事实错误，证据不足，适用法律错误，程序不合法，依法应予撤销。蛇龙山公司与罗怡乐签订的《商铺租赁合同》已经解除。罗怡乐应于2019年7月15日前支付2019年8月15日至2020年8月14日期间的租金65万元及管理费1.8万元，但罗怡乐未按约足额支付租金及管理费，经催告仍不支付，逾期时间长达8个月，欠付金额比例高达80%，已经构成了根本违约。无论是约定解除权还是法定解除权，因案涉租赁合同的解除条件已成就，故蛇龙山公司有权依据合同约定及法律规定单方面行使解除权。同时，合同解除权属于形成权，一旦行使即发生法律效力。2.一审判决调整违约金的计算标准按年利率6%计算，显示公平，应按照年利率24%计算。3.一审判决违反不告不理的基本原则，违反当事人的意思自治原则，直接判决减免罗怡乐应付蛇龙山公司的租金80,137元，严重违反法定程序及四川省政府的文件精神。 罗怡乐辩称，一审法院认定事实清楚，证据充分，程序合法，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 蛇龙山公司向一审法院起诉请求：1.确认蛇龙山公司与罗怡乐于2017年7月26日签订的《商铺租赁合同》（合同编号：20170719铺号）于2020年4月26日已经解除，由罗怡乐立即腾空案涉商铺并交付给蛇龙山公司；2.判令罗怡乐立即支付蛇龙山公司欠付租金人民币52万元及暂计算至2020年4月26日的逾期付款期间的滞纳金119.6万元（滞纳金的计算方式：以欠付的租金52万元为基数，从2019年7月16日起算，每逾期一天按1%计算至欠款付清之日止）。诉讼中，蛇龙山公司明确滞纳金即违约金；同时，蛇龙山公司增加诉讼请求即要求罗怡乐向蛇龙山公司支付管理费1.8万元。3.案件受理费由罗怡乐负担。 一审法院认定的事实：2017年7月26日，蛇龙山公司（甲方、租赁方）与罗怡乐（乙方、承租方）签订了《商铺租赁合同》（合同编号20170719铺号），主要约定：甲方将“紫云轩”商铺（位于广安市广安区××街××号“神龙山风景区”九幢）出租给罗怡乐。该商铺室内建筑面积为3118平方米，该面积第一年计算租金为65万元，包括（物业管理费），室外空地300平方米，租赁费5元／㎡／月不递增，乙方禁止在该空地上经营烧烤、美食，只能作为幼儿园操场使用……。该商铺为商业用途，乙方承租用于经营幼儿园，未经甲方书面同意不得变更经营项目；该商铺租赁期限共16年，自2017年8月15日至2033年8月14日止；租金及相关费用，甲方给予乙方24个月的装修免租期，免租期自交付日（包括实际交付与视为交付）起算，免租装修期内乙方无须向甲方支付租金，但应交管理费及使用该物业而产生的水、电等费用。免租期满次日开始计付租金（下称计租日）。租金按照该商铺双方确认的使用面积计算，室内建筑面积从2022年开始（含免租期两年），每年累计按5%进行递增，具体如下：2017年8月15日至2018年8月14日，室内面积租金单价为65万元，空地管理费为1.8万元，即每年合计为人民币66.8万元。第二年为免租期。2019年8月15日至2020年8月15日，室内面积租金单价为65万元，空地管理费为1.8万元，即每年合计为人民币66.8万元。第四年为免租期……。租金按年份（指公历年）计算，乙方须于每年7月15日前以现金或银行转账方式将当月份租金支付至甲方指定的如下账户……。乙方逾期交纳租金、水电气等能源费用及本合同约定的其他费用，每日按逾期总额的1%向甲方支给付滞纳金，逾期超过5日甲方另可停止该商铺的水电供应和控制该商铺的物品，逾期超过15日的，甲方有权解除本合同，没收乙方租赁保证金，追收逾期租金及滞纳金（滞纳金计算至实际给付日）。 合同签订后，蛇龙山公司即将案涉商铺交付给罗怡乐，罗怡乐此后即对案涉商铺进行了装修，并将商铺用于开办广安市广安区正道养生会所等。 同时查明，罗怡乐已向蛇龙山公司支付2017年8月15日至2018年8月14日期间的租金65万元及履行保证金20万元；罗怡乐已向蛇龙山公司支付2019年8月15日至2020年8月14日期间的租金33万元（其中，2019年8月21日支付4.5万元；2019年9月30日支付4.5万元；2019年11月27日支付3万元；2019年12月31日支付1万元；2020年5月8日支付20万元）。 2019年8月20日，蛇龙山公司出具《代付款委托书》，委托正道即广安市广安区正道养生会所负责人严晓丽代其向刘成刚支付装修款24,450元，并明确从应付蛇龙山公司的房租中扣除。2019年9月5日广安市广安区正道养生会所向刘成刚转账支付了24,450元。诉讼中，蛇龙山公司明确同意抵扣租金24,450元。 2020年3月27日，蛇龙山公司向罗怡乐邮寄了《关于限时履约的函》，其主要内容为：要求罗怡乐于2020年4月4日前将2019年8月15日至2020年8月14日未付的房屋租金52万元及滞纳金117万元向蛇龙山公司交纳，否则蛇龙山公司有权解除双方签订的《商铺租赁合同》，造成的全部不利后果由罗怡乐自行承担。顺风快递电子存根显示该邮件已于2020年3月28日签收。 2020年4月26日，蛇龙山公司通过邮政速递向罗怡乐邮寄了《律师函》，其主要内容为：《商铺租赁合同》系各方真实意思表示、合法有效；本所委托人已按合同约定履行义务，但贵方拖欠房屋租金的行为已构成严重违约，擅自改变租赁商铺用途的行为亦违反合同约定，依据合同约定及《合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条第三项规定、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十七条、第二百二十七条，委托人可以解除上述《商铺租赁合同》，并要求贵方支付逾期房屋租金50万元及滞纳金119.6万元（滞纳金计算至发函之日），合计171.6万元的违约责任。我们授权知会贵方如下：1.自2020年4月26日起解除编号为20170719铺号的《商铺租赁合同》；2.请贵方在收到本律师函后与委托人联系，尽快向委托人支付逾期房屋租金52万元及暂计滞纳金119.6万元（滞纳金应计算至实际给付日止），合计171.6万元；3.本函不代表本委托人对自己任何权利的放弃。邮政速递订单详情显示该邮件已于2020年4月27日签收。 一审法院认为，蛇龙山公司与罗怡乐签订的《商铺租赁合同》是当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、法规禁止性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。 对于双方争议的案涉《商铺租赁合同》应否解除的问题。虽然双方在合同中对于免租期租金及管理费的每一年的支付即在先条款内容表述为：“自交付日（包括实际交付与视为交付）起算，免租装修期内乙方无须向甲方支付租金，但应交管理费及使用该物业而产生的水、电等费用。免租期满次日开始计付租金（下称计租日）”，但是在后条款内容又表述为：“租金按照该商铺双方确认的使用面积计算，室内建筑面积从2022年开始（含免租期两年），每年累计按5%进行递增，具体如下：2017年8月15日至2018年8月14日，室内面积租金单价为65万元，空地管理费为1.8万元，即每年合计为人民币66.8万元。第二年为免租期。2019年8月15日至2020年8月15日，室内面积租金单价为65万元，空地管理费为1.8万元，即每年合计为人民币66.8万元。第四年为免租期……”，从两个条款内容对比分析，在后条款对于租金及管理费的支付更为详尽、具体明确，同时结合罗怡乐已向蛇龙山公司支付第一年度的租金65万元的客观情况，应当判断双方的真实意思为通过在后条款内容对先前条款内容进行变更与执行的具体化，故应当认定租金及管理费支付以在后条款内容为准。同时，双方又约定租金的每一年度具体支付时间即“租金按年份（指公历年）计算，乙方须于每年7月15日前以现金或银行转账方式将当月份租金支付至甲方指定的如下账户……”，从约定内容表述上应当理解为每年的7月15日前支付当年度应付租金。表述的“按当月份租金”应为笔误。罗怡乐称系预付租金，不构成违约的抗辩意见，不予采纳。据此，罗怡乐未按约定足额支付租金及管理费已构成违约；同时，合同约定：“该商铺为商业用途，乙方承租用于经营幼儿园，未经甲方书面同意不得变更经营项目”，蛇龙山公司在案涉商铺交付后罗怡乐进行装修及营业的较长时间内对商铺用途的改变应当是知道的，但其并未即时提出异议，应视为其予以了认可，故罗怡乐改变商铺用途的行为难以界定为违约行为。综前所述，罗怡乐未按合同约定支付合同约定时段即2019年8月15日至2020年8月14日期间的租金及管理费已构成违约，但是结合该商铺出租目的、合同的期限（为16年的长期合同）以及罗怡乐的违约程度等，无法认定罗怡乐已构成根本性违约，且罗怡乐的违约行为也不会影响蛇龙山公司合同目的的实现，故蛇龙山公司向罗怡乐发出的解除合同通知，并不当然发生解除《商铺租赁合同》的法律后果，故对蛇龙山公司请求确认其与罗怡乐于2017年7月26日签订的《商铺租赁合同》（合同编号20170719铺号）于2020年4月26日已经解除及判令罗怡乐立即腾空案涉商铺并交付给蛇龙山公司的诉讼请求，不予支持。 对于租金及管理费的支付问题。由于2020年1月至2020年4月期间新冠肺炎疫情不可抗力的原因，已客观上导致罗怡乐租用的案涉商铺无法进行营业的实际情况，基于公平考量，酌定免除罗怡乐当年度的租金支付义务即免交一个半月即45天的租金80,137元。对于罗怡乐代蛇龙山公司向刘成刚支付装修款24,450元，蛇龙山公司出具的《代付款委托书》明确从应付租金中扣除，并且蛇龙山公司在诉讼中也同意抵扣租金，故应当视为双方合意抵扣租金，抵扣的时间节点为该24,450元的具体支付时间即2019年9月5日。故罗怡乐欠付蛇龙山公司2019年8月15日至2020年8月14日期间的租金为295,550元，减去因疫情原因减免罗怡乐的租金80,137元后，罗怡乐还应向蛇龙山公司支付租金215,413元。合同约定罗怡乐应支付2019年8月15日至2020年8月14日期间的管理费1.8万元，罗怡乐提供的证据不能证明蛇龙山公司未尽管理义务，故罗怡乐的抗辩理由不能成立，对其抗辩意见，不予采纳，故罗怡乐应当向蛇龙山公司支付管理费1.8万元。综前所述，罗怡乐应当向蛇龙山公司支付2019年8月15日至2020年8月15日期间的租金为215,413元、管理费1.8万元。 对于逾期支付租金的违约金确定问题。罗怡乐未按约定支付租金已构成违约，应当承担违约责任。合同约定：“逾期交纳租金、水电气等能源费用及本合同约定的其他费用，每日按逾期总额的1%支付滞纳金”，该约定中的“滞纳金”实际为违约金，双方约定的违约金明显过分高于损失，应予调整，考虑到罗怡乐未按约定时间支付租金，客观上会造成蛇龙山公司资金占用利息损失的实际情况，酌定按年利率6%的标准计付违约金。对于违约金数额，以相应时段实际欠付租金为基数，按相应期间，按年利率6%计算；对于减免租金后的违约金，从本案判决之次日即2020年8月19日起至还清之日止，以减免租金后欠付的违约金数额为基数，按年利率6%计算。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条第三项、第四项、第一百零七条之规定，遂判决：一、罗怡乐在本判决生效后十日内向广安蛇龙山旅业开发有限责任公司支付租金215，413元并支付违约金（以65万元为基数，从2019年7月16日起至2019年8月21日止；以60.5万元为基数，从2019年8月22日起至2019年9月5日止；以580,550元为基数，从2019年9月6日起至2019年9月30日止；以535,550元为基数，从2019年10月1日起至2019年11月27日止；以505,550元为基数，从2019年11月28日起至2019年12月31日止；以495,550元为基数，从2020年1月1日起至2020年5月8日止；以295,550元为基数，从2020年5月9日起至判决之日即2020年8月18日止；以215,413元为基数，从2020年8月19日起至付清之日止，各期间均按年利率6%计算）；二、罗怡乐在本判决生效后十日内向广安蛇龙山旅业开发有限责任公司支付管理费1.8万元；三、驳回广安蛇龙山旅业开发有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,203元，财产保全费5000元，共计15,203元，由广安蛇龙山旅业开发有限责任公司负担10,430元，罗怡乐负担4773元，分别向广安市广安区人民法院交纳。 二审中，蛇龙山公司向本院提交了下列证据：1.2020年9月1日蛇龙山公司再次向罗怡乐发送了消防整改告知函，拟证明蛇龙山公司依据消防法以及建筑设计相关规范的规定，明确告知罗怡乐应当按照消防部门的要求在2020年9月30日之前对案涉室内的消防设施设备进行整改；2.广安市广安区公安分局的立案告知书以及案涉商铺8月电量对比表、案涉商铺的分户电表照片5张，拟证明罗怡乐在使用案涉商铺过程中，存在破坏电表设施等电力设备，并且存在盗用电力的犯罪行为，现已被公安部门立案侦查。 罗怡乐对上述证据的质证意见：1.证据1的三性均不认可。消防整改告知函并非新的证据，蛇龙山公司出租的商铺至今未取得消防验收合格证明，消防整改告知函仅是蛇龙山公司单方面行为。2.对证据2，公安部门的立案告知书的关联性不予认可，不能证明罗怡乐有所谓的盗窃电力行为或破坏电力设施的行为。 本院对上诉人在二审中提供的证据认证如下：证据1属上诉人单方行为，不能达到其证明目的；证据2虽有公安立案的证据，但没有结论性的意见，与本案不具有关联性。对上诉人的证据本院不予采信。 二审查明的案件事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，二审各方当事人争议的焦点为:1.案涉租赁合同是否已经解除；2.一审对租金扣减及滞纳金的认定是否正确。 关于案涉租赁合同是否已经解除的问题。因本案系长期租赁合同，虽合同约定了解除条件，但考虑被上诉人在签订合同后对商铺装修的巨大投入，对合同双方而言，显然继续履行合同的成本付出远低于解除合同后对双方所造成的损失，且案涉合同履行期限不到合同约定期限的四分之一，故案涉租赁合同不宜解除。一审综合考虑合同的订立、合同履行的实际情况等，确认案涉租赁合同不予解除正确，本院对此予以维持。 关于一审对租金扣减及滞纳金的认定是否正确的问题。2020年2-4月系新冠疫情全国爆发期，因新冠疫情属于不可抗力事件，对各行各业均产生了巨大的影响和冲击；被上诉人租赁的商铺系从事的服务业，也受到停业的影响，一审法院考虑合同履行中不可抗力的影响和根据公平原则，酌减被上诉人一个半月的租金符合客观实际，并无不当，本院对此予以维持。被上诉人未按合同约定支付上诉人租金，已构成违约，应当依法承担违约责任。但双方合同约定的滞纳金按日1%计算明显过高，远高于其资金占用的利息损失，一审根据被上诉人的请求依法调低违约金，并按贷款利率年息6%计算滞纳金兼顾了上诉人的实际损失的客观情况，符合合同违约后的损失填补，亦无不当，本院对此予以维持。 综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，本院予以驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6003元，由上诉人广安蛇龙山旅业开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  朱 军 审 判 员  谭 昀 审 判 员  张 强 二〇二〇年十二月三日 法官助理  刘超超 书 记 员  张凌嘉