北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初27737号原告：张晋，男，1973年8月29日出生，汉族，无业，住山东省济南市历下区。委托诉讼代理人：贺晓黎，北京市常鸿律师事务所律师。被告：海南惠多多网络科技有限公司，住所地海南省陵水黎族自治县国际旅游岛先行实验区文黎大道******。法定代表人：黄月明，执行董事。委托诉讼代理人：党浩丹，北京市盈科（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚滨，北京市盈科（珠海）律师事务所律师。原告张晋与被告海南惠多多网络科技有限公司（以下简称惠多多公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张晋委托诉讼代理人贺晓黎，被告惠多多公司委托诉讼代理人党浩丹、姚滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张晋向本院提出诉讼请求：1.要求被告向原告支付房屋租金295385元，房屋占用费30659.30元（2020年5月1日至5月13日期间）、电费478.4元，共计326522.7元；2.要求被告因不履行转让合同约定需向原告支付2个月的房租费用143469.82元；3.案件受理费用由被告承担。事实和理由：2019年4月17日，原告与北京亿锋科技发展有限公司（以下简称亿锋公司）签订《房屋租赁合同书》，约定亿锋公司将位于北京市丰台区双营路9号亿达丽泽中心6层607室（以下简称607室）的房屋租赁给原告，租赁房屋建筑面积453.54平方米，租赁期限2年，2019年5月1日至2021年4月30日，租金单价4.5元/天/平方米，物业费单价0.7元/天/平方米，付款方式为押二付六，履约保证金143469.82元。原告在租赁合同签订后，向亿锋公司支付了两个月押金143469.82元，并支付租金至2020年4月30日。原告拟租赁房屋设立公司从事经营活动，后因故没有设立公司，原告因此与被告协商，将租赁房屋转租给被告。经与亿锋公司沟通，亿锋公司同意转租，但要求续租人按照与原告之后的合同继续履行租金支付义务。2020年1月10日，原被告经协商签订《转让合同》，约定了下列内容：1、甲方以办公室内所有装修租赁及办公用品作价30000元转让给乙方。2、甲方负责帮助乙方以原合同条件续签并同意减免两个月房租。3、甲乙双方同意在签署本协议当天，支付20000元定金，在与物业办理完变更手续后，当天支付60000元。4、经双方确认乙方总共要支付给甲方的款项总数为295385元，自合同签订之日起，每月10日支付71795元，直到定金支付完为止。5、款项支付完之前，所有办公家具及押金的所有权归甲方所有，款项支付完之后，所有办公家具及押金的所有权归乙方所有。6、如2020年5月1日前，乙方不续租赔偿甲方2月的房租费用共计143469.82元。7由于物业要求押金要退到原告本人账上，双方同意将2月10日和3月10日付款给物业，由物业转给原告。原告在《转让合同》签订当天将租赁房屋交付给被告，被告于同日接收房屋并对门锁密码进行了修改。自此，被告实际占有使用租赁房屋。2020年6月，因被告没有向亿锋公司支付2020年5月1日至2020年10月31日期间的租金，亿锋公司向原告催要，原告通知被告支付租金，但被告告知其放弃租赁涉案房屋，也不同意支付房屋租金。因被告不同意履行转让合同，导致合同不能履行，原告的合同目的不能实现，原告因此同意解除双方签订的《转让合同》。原告认为，原被告双方签订的《转让合同》对合同双方具有法律约束力，原告在合同签订后即交付了租赁房屋，被告已经实际占有使用租赁房屋，现因被告不履行租金支付义务导致合同解除，故被告应当向原告支付原告代付的租金、物业费及房屋占用费、电费。因被告不按照合同约定续租，导致亿锋公司没收原告两个月的履约保证金，故被告应当按照合同约定赔偿原告2个月的房租费用。惠多多公司辩称，一、原告提交的《转让合同》是无效的。根据原告提交的其与亿锋公司签订的《房屋租赁合同》约定：“未经甲方书面同意乙方不得做其他用途，不得将租赁物整体或部分转租、转借给第三人或与第三人互换房屋。”原告并未告知被告其与亿锋公司的此项约定，也并未征得亿锋公司的书面同意，便将涉案房屋擅自转租，而转让合同并未实际履行，房屋并未实际转租，自然也无需考虑亿锋公司在知晓6个月内有否提出异议的情况，因此原告与被告签订的《转让合同》是无效的。因此，原告要求被告支付租金和电费没有任何事实与法律依据。二、被告从未占有和使用该涉案房屋，没有支付租金的义务。1、被告在签订《转让合同》当日即已经支付了定金20000元，但因疫情原因，双方未能成功办理交接手续。双方在《转让合同》中约定，被告支付了20000元定金后，双方前往物业办理变更手续，但因为疫情造成的不可抗力，未能办理交接和物业变更手续，从原告提交的物业发送的《通知函》可以看出，物业依然是对原告发送缴款通知，承租人并未变更。2、原告所称的房屋内有人使用的情况我方不知情，并且该二人也不是我方的工作人员。原告声称房屋被人占有使用，但从原告提交的电费缴款通知书来看，2020年1月10日至2020年5月10日之间全部的电费为469.3元，基本只有公摊电费，明显是无人使用的，并且，原告所说的陈江峰是介绍原告与我方认识的人，并不是被告的工作人员。被告没有占用使用过该办公场所。三、原告诉请没有事实与法律依据，依法应予驳回。1、新冠疫情造成的不可抗力已经导致合同目的无法实现。被告的法定代表人与原告是通过朋友介绍相识，被告是一家注册在海南省的网络科技公司，租用涉案办公场所是用来在北京市设立销售网点。2020年1月10日，双方签订了案涉的《转让合同》，在《转让合同》签订当天，被告即通过微信转账支付了20000元定金，因即将进入春节假期，双方商定在春节假期结束后再办理交接和物业变更手续。但在春节期间，新冠疫情突然爆发，各地企业都无法正常复工，北京市更是重点防疫的区域，直到2020年4月29日，北京市政府才发布低风险地区人员返京不需要隔离14天的通知，以及自2020年4月30日起将疫情一级响应机制调至二级，在如此的疫情影响下，被告的工作人员都无法正常进京，更无法占用使用该办公场所，属于因不可抗力导致的合同目的无法实现。2、疫情基本得到控制后，原告拒绝商谈，却因未续租而要求被告赔偿，与理无据。因《转让合同》中约定的租赁期限截止至2020年4月30日，因此在疫情基本得到控制时，合同已经无法履行，被告曾致电原告，希望能重新商谈合同条件并签订协议，但原告拒绝与我方商谈，自然也无法自行与物业方签订续租合同。但如今，原告却要求我方支付疫情期间全部租赁费用，还要求被告支付2个月的租金作为未能与物业方续租的补偿。被告在签订合同支付定金后即遇到不可抗力因素，房屋未进行交接，被告也并未实际占有使用涉案办公场所，房屋未能续租也不是被告的责任，原告的要求实在于理无据，应依法驳回。3、原告声称案涉办公场所有人占有使用，却没前往房屋主张租金，实在不合常理，有放任损失扩大的嫌疑。原告自签订《转让合同》，并收取定金20000元后，从未与被告联系过，如果真如其所言，被告一直占有使用该办公场所，其从未主张我方支付租金和占有使用费，原告的说法和行为明显不合常理，被告有充分理由怀疑，原告是在放任损失扩大，并企图通过诉讼将损失转嫁给被告承担。综上，原告的各项诉讼请求没有任何事实与法律依据，请求驳回原告的全部诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月17日，原告与亿锋公司签订《房屋租赁合同书》，约定亿锋公司将位于北京市丰台区双营路9号6层607室的房屋租赁给原告，租赁房屋建筑面积453.54平方米，租赁期限2年，自2019年5月1日始至2021年4月30日止，租金单价4.5元/天/平方米，物业费单价0.7元/天/平方米，付款方式为押二付六，电费1.3元/KWH，履约保证金143469.82元。原告向亿锋公司支付了两个月押金143469.82元。2020年1月10日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《转让合同》，约定1、甲方以办公室内所有装修及办公用品（详见附件）作价30000元转让给乙方。2、甲方负责帮助乙方以原合同条件续签并同意减免两个月房租。3、甲乙双方同意在签署本协议当天，支付20000元定金，在与物业办理完变更手续后，当天支付60000元。4、经双方确认乙方总共要支付给甲方的款项总数为295385元，自合同签订之日起，每月10日支付71795元，直到定金支付完为止。5、款项支付完之前，所有办公家具及押金的所有权归甲方所有，款项支付完之后，所有办公家具及押金的所有权归乙方所有。6、如2020年5月1日前，乙方不续租则赔偿甲方2月的房租费用共计143469.82元。7、由于物业要求押金要退到原告本人账上，双方同意将2月10日和3月10日付款给物业，由物业转给原告。王伍发。附件：老板台5个、老板椅5个、电脑桌6个、椅子25个、书柜3个、冰箱3个、打印机1个、沙发2套、茶桌2个、红木桌1个、红木椅6张、会议桌1张、电脑6台。同日，原告将房屋交付被告，被告向原告支付定金20000元。之后，被告未向原告支付房屋租金及电费。2020年7月23日，亿锋公司（甲方）与原告（乙方）签订《解约协议书》，约定：双方经协商一致，从2020年5月13日解除租赁合同，达成以下协议：乙方于2019年4月16日交纳的履约保证金143469.83元，甲方不再退还；乙方租赁的607房间，房租和物业费交至2020年5月13日。乙方须向甲方支付2020年5月1日至2020年5月13日的房屋租金和物业费，金额为30659.3元；乙方赔付甲方违约金143862.89元；上述费用共计174522.19元，乙方需在本协议签订后5日内向甲方结清。如乙方逾期支付，每逾期一日，应按照每日千分之三的标准向甲方支付违约金；乙方需在结清上述费用，并结清电费等其他费用后，依照原合同相关约定经甲方验收合格后腾退房屋。原告为证明被告在2020年1月10日房屋交付后，即已经对租赁房屋占有使用，被告未支付房屋的租金及占用费、电费，提交了2020年8月17日亿锋公司向原告出具的交纳涉案房屋2019年5月1日至2019年10月31日的房屋租金375531.12元及物业费58415.95元、2019年11月1日至2020年4月30日的房屋租金371449.26元及物业费57781元、2020年5月1日至2020年5月13日的房屋租金26532.09元及物业费4127.21元的发票及2019年5月1日至2020年7月28日电费2866.5元的发票。原告还提交了电费缴费通知书复印件，显示2020年1月10日至2020年5月11日之间全部的电费为469.3元，被告对上述证据均不予认可。审理中，被告否认双方曾进行交接。原告提交了李玉山查询住房公积金的视频、李玉山的名片、微信聊天截图等证据证明被告对租赁房屋占有使用，被告不予认可。审理中，双方均认可原告主张的房屋租金295385元包括转让费、房屋租金和停车费。本院认为，本案争议的焦点之一为原被告签订的《转让合同》是否有效。原告将涉案房屋转租给被告，虽未提交出租人同意的证据，但以未经出租人同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效，应由出租人主张合同无效，且原被告双方签订的《转让合同》系双方的真实意思表示，且不违法法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。本案争议的焦点之二为双方是否进行了交接，被告是否应当按照合同约定支付相关费用。关于原告要求被告支付房屋租金及房屋占用费问题。根据原告提交的证据，可以认定双方签订了转让合同并进行了交接，被告作为实际使用人，应当支付占用期间房屋租金及占用费用，故对原告要求被告支付房屋租金、房屋占用费的诉讼请求，本院应予支持。关于原告要求被告支付电费问题。因未提交被告实际使用电费用量的证据，本院不予支持。关于原告主张被告因不履行转让合同约定需向原告支付二个月的房租费用问题。根据《转让合同》约定，原告负责帮助被告以原合同条件续签，但合同到期前后，原告未提供相关帮助，故对原告的此项请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，判决如下：一、海南惠多多网络科技有限公司于本判决生效之日起七日内给付张晋2953**元（包含转让费、停车费），房屋占用费30659.3元，共计326044.3元；二、驳回张晋其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4175元，由张晋负担1080元（已交纳），由海南惠多多网络科技有限公司负担3095元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  刘辉二〇二〇年十二月二十四日书记员  李琳