淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0812民初5194号原告：周雄，男，原告汉族，988年5月2日出生，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：肖玉宝、方梅珍，淮安市清江浦区清安法律服务所法律工作者。被告：王德凤，女，汉族，1948年9月20日出生，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：徐建昌，江苏预原律师事务所律师。第三人：清浦区兴旺房产信息咨询服务部，住所地清江浦区解放西路******，统一社会信用代码92320811MA1TY5PJ9X。经营者：卜相燕，系个体工商户。原告周雄与被告王德凤房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，为查明案件事实，依法追加清浦区兴旺房产信息咨询服务部作为第三人参与诉讼，并于2020年9月21日组成合议庭公开开庭进行审理，原告周雄及其委托诉讼代理人肖玉宝，被告王德凤及其委托代理人徐建昌，第三人清浦区兴旺房产信息咨询服务部经营者卜相燕到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行落款日期为2019年10月8日的淮安市存量房买卖及居间服务合同，并协助办理位于清江浦区房屋的产权变更登记手续；2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告委托其岳母蒲建花为原告的子女购买学区房，2019年10月8日，案外人倪利梅与被告签订了存量房买卖合同，后因倪利梅与被告不再履行合同，原告岳母蒲建花与被告又签订了存量房房屋买卖合同，约定被告将位于淮安市清江浦区.6平方米）的房屋出售给原告，房价款为67万元，签订合同时原告预交定金10万元，过户时付清余款，并约定过户时间为2020年6月30日等事项。原告按约向被告支付了10万元定金，时至2020年6月30日，被告仍未能按约与被告办理房产变更手续。原告经催告，被告仍拖延履行上述义务，被告的行为已经构成违约，应承担违约责任。为此，原告具状诉至法院，请求判如所请。被告辩称：1、本案原告并不是本案适格主体，真正的买房人应该是浦建花；2、本案合同依法不能成立，对被告没有任何法律约束力，其主要理由是双方洽谈开始时均是被告女儿范岑君与第三人进行洽谈，当时有一买房人是倪利梅，后来不知道什么原因，浦建花在双方的合同中签名，因此从整个合同的形式要件以及实质要件看，均是无效协议，依法不能成立；3、当时洽谈该房屋买卖时，被告的确收取了买房意向人倪利梅定金10万元，但该款并非原告周雄所有，因此，至今被告没有收到原告的任何定金及购房款项，综上请求法庭依法驳回原告起诉。第三人陈述称：被告于2018年上半年到第三人处登记售房信息，其女儿范岑君后又去登记了一次售房信息，后倪利梅和浦建花一起去第三人处要求买房，当时是倪利梅要买房的，倪利梅和被告于2019年10月8日签订了合同，当时范岑君也在场，签合同时候，倪利梅给了被告10万元定金给，并按照被告要求打到其女儿范岑君的银行账户。一段时间后，被告说所售房屋中有一间自建房不出售给倪利梅，又要求涨价，但当时双方已经签订合同，倪利梅觉得被告的房子比较麻烦，就不买了。后来房子就由原告买的，双方于2019年11月份重新签订的合同，是浦建花代原告签的合同，比倪利梅的购房价格上涨了2万元，但是合同的落款日期仍然是倪利梅的签订日期2019年10月8日，原告将10万元定金转给倪利梅，被告知道这个事情。双方约定好被告在2020年7月28日回来办理过户手续，但是在2020年7月27日被告已经和其他人网签了卖房合同，在2020年7月27日下午联系被告，被告已经不接电话了，于2020年7月28日我和原告报警，通过110到会展中心查询到被告已经和别人签订了网签合同，不知道房产证有无办好。据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案涉房屋位于淮安市清江浦区，房屋建筑面积为54.60平方米，房屋权利人原为被告王德凤及其配偶范立宗共同共有，后因范立宗去世，房屋权利人现变更为被告王德凤单独所有。2019年10月8日，被告王德凤、范立宗（卖方）与案外人倪利梅（买方）在清浦区兴旺房产信息咨询服务部的居间下签订《淮安市存量房买卖及居间服务合同》一份，约定被告将案涉房屋以65万元的价格转让给倪利梅，倪利梅预付定金10万元，双方公证签字时一次性付清65万元，并约定于2019年11月1日交房，对于房屋附属设施（含房价中）约定：有自建房和院子，并特别约定在被告办理好换证手续，证换到王德凤名下，证好10日内办理委托公证手续。注：在2019年10月10日前办理遗产继承手续，继承到王德凤名下。上述合同签订当天，倪利梅按照王德凤的指示将10万元定金支付至其女儿范岑君银行账户，王德凤、范岑君出具收条一张，载明：“今收到倪利梅购清江浦区港务村65号—69号房屋定金壹拾万元整（¥100000）”，第三人作为见证人在收条中盖章并签字。后因王德凤与倪利梅未实际履行上述合同，王德凤（卖方）与原告（买方）在清浦区兴旺房产信息咨询服务部的居间下另签订《淮安市存量房买卖及居间服务合同》一份，约定王德凤将案涉房屋以67万元的价格转让给原告，原告预付定金10万元，过户或者公证签字时一次性付清67万元，并约定于款清时交房，对于房屋附属设施（含房价中）约定：有自建房和院子，并特别约定王德凤净得67万元，一切费用由原告承担，交易后被告不承担任何安全等责任，同时约定在2020年6月30日前办理好所有手续。案外人蒲建花作为原告代理人在合同右下方乙方处签字，上述合同的落款时间为2019年10月8日，但双方均认可落款日期并非合同实际的签订日期，原告陈述称实际的签订时间为2019年11月，被告王德凤称合同是2020年4月22日签订的。上述合同签订后，原告经王德凤同意将10万元定金支付给倪利梅，倪利梅将王德凤、范岑君出具的10万元定金收条原件交给原告，作为原告已履行定金给付义务的凭证。2020年7月28日，被告王德凤前往第三人处，表示要将案涉房屋另售他人，不愿意继续履行与原告签订的购房合同，后双方未能就合同的继续履行协商一致，故原告提起本案诉讼，并同意一次性支付全部购房款。本案在审理过程中，本院根据原告的申请，依法对涉案房屋采取保全措施。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，原、被告签订的《淮安市存量房买卖及居间服务合同》系双方当事人的真实性意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并有效，对各方当事人均具有约束力，各方当事人均应遵守，并依法依约履行各自义务。根据双方签订的合同约定，被告应当最迟于2020年6月30日前办理好所有手续，现被告提出不再继续履行合同的理由并非法定抗辩事由，本院不予采信。本着维护和促成合同正常履行、保护房产交易市场正常交易秩序以及避免社会资源浪费的原则和目的，现案涉房屋产权登记为被告单独所有，并不存在法律上或者事实上不能履行的情况，故本院对原告要求继续履行案涉合同，并要求被告协助办理位于本市清江浦区房屋的产权转移登记手续的诉讼请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告周雄与被告王德凤继续履行落款时间为2019年10月8日的《淮安市存量房买卖及居间服务合同》。二、原告周雄于本判决发生法律效力之日起十日内将剩余房款57万元一次性交付被告王德凤，被告王德凤于收款第二日协助原告周雄办理位于淮安市清江浦区产权过户登记手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期的债务利息。本案案件受理费9500元，保全费4020元，以上合计13520元由被告王德凤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司清江浦支行，账号：62×××12）。审 判 长  王 强人民陪审员  赵健明人民陪审员  秦 烨二〇二〇年十二月十四日书 记 员  丁 玲附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者强制履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。