淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0812民初5539号原告：许忠凤，女，汉族，1966年2月4日出生，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：肖玉宝、方梅珍，淮安市清江浦区清安法律服务所法律工作者。被告：江苏汇丰房产实业有限公司，住所地淮安市淮海东路**汇丰广场**楼**，统一社会信用代码91320800139448301R。法定代表人：严邦刚，职务董事长兼总经理。委托诉讼代理人：方晓峰、陶晶，江苏山师行律师事务所律师。原告许忠凤与被告江苏汇丰房产实业有限公司（下简称“汇丰公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，并于2020年9月16日组成合议庭公开开庭进行了审理。原告许忠凤的委托诉讼代理人肖玉宝、方梅珍，被告汇丰公司的委托诉讼代理人方晓峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许忠凤向本院提出诉讼请求：1、判决确认原、被告双方的合同因被告原因于2020年6月5日解除，被告应向原告返还保证金20万元，预交的半年租金1249468.02元，合计1449468.02元，并自起诉之日起按同期银行贷款利息承担资金占用费；2、被告承担诉讼等费用。事实和理由：原、被告于2019年11月5日签订了房屋租赁合同，双方约定由原告承租汇丰广场一期二层5175平方米、三层3383平方米，房屋租赁的用途为商业、洗浴汗蒸使用，合同约定原告需预交保证金20万元以及6个月的房租1249468.02元，并约定自2020年7月20日开始计算租期等事宜。合同签订后，原告依约向被告交纳了保证金20万元以及租金1249468.02元，但被告至今也未将租赁物交给原告。2020年5月14日，被告负责合同履行的管理人员张媚突然向原告的弟弟发出解除合同通知，原告对此向被告发出确认函，函告被告在收到确认函之日起7个工作日内必须书面复函，否则视为认可张媚发送的解除合同通知是代表被告的真实意思表示。被告逾期未回复，所以被告提出解除合同，经原告函告确认，合同解除时间应为2020年6月5日。被告无故提出解除合同，依法应向原告返还保证金20万元以及预交的租金1249468.02元，并应承担违约责任。经原告催讨，被告拒绝履行义务，为此，原告特具状诉至贵院，请依法判决。被告汇丰公司辩称：首先，原告单方解除合同的行为无效，目前为止该涉案房屋合同未解除，原告单方发出的解除合同通知书中陈述的内容不符合事实，其并不享有合同解除权，被告在收到该通知书后已经及时回函予以否认。2019年12月，原告为规避缴纳物业服务费用20余万元，在未办理正式房屋交接手续的情况下，擅自使用房屋，被告为促成交易，默许并容忍了原告提前占用房屋并开始装修。在2020年1月底，因为疫情爆发，被告就合同的履行又进一步与原告商谈，后又向原告提出要将房屋租赁用途变更为家具广场，并拆分对外出租，被告无法接受此种用途变更，要求原告继续履行合同，随后原告不断的发出各种函件，但原告并不具备解除权。如果原告坚决不同意继续履行合同，被告同意解除合同，但是原告应该承担违约解除的法律责任；其次，原告要求退还保证金及租金无事实和法律依据。原告违反合同约定，在未按期缴纳物业服务费用并办理房屋交接的情况下擅自使用房屋至2020年7月底，已经违约在先，其已支付的半年租金应视为对房屋占用的损失赔付，并且根据合同第五条第二款第一项的约定，承租方（原告）擅自终止本合同，同意保证金20万元无需返还，该条款正是对原告违约解除合同的违约约定。综上，请求驳回原告全部诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年11月5日，原告（乙方、承租方）与被告（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》，约定：原告将位于淮安市清江浦区㎡的房屋出租给原告用于商业、洗浴汗蒸使用，租赁期限为9年，自2019年11月20日起至2029年7月19日止。自房屋交付日起算，原告享有240日的含装修免租期，自2020年7月20日起计算租金（亦即租金起算日）。关于租金、支付方式和支付期限，合同第四条约定，该房屋每日每平方米建筑面积租金为0.8元，（每月天数按照365/12计）月租金总计为208244.67元；物业管理费每月每平方米4元，每月物业费金额34232元，以上租金及物业管理费金额总计242476.67元，该租金第一至第三年不变，第四年起按每两年5%约定递增。原告应在签署合同三日内支付6个月租金作为首期租金，该首期租金为1249468.02元；原告应在房屋交付三日内向被告支付6个月的物业管理费205392元；以上租金及物业管理费金额总计1454860.02元。租金每6个月支付一次，按照先付后用的原则，原告须在租金到期末月的30日之前支付下一期的租金。物业管理费每6个月支付一次，原告须在物业费到期末月的30日之前支付下一期物业管理费；物业管理费的起算日为房屋交付之日。关于保证金和其他费用，合同第五条约定，原告应在签署合同三日内向被告支付房屋租赁保证金20万元，若原告违反合同规定或未经被告同意擅自终止合同，原告同意该保证金无需返还。关于房屋交付及使用要求和维修责任，合同第六条约定，被告于2019年11月20日前与原告签订房屋交接书，并向原告交付房屋。交付房屋时，双方应派代表到现场检查房屋移交情况，并签署房屋交接书，交接书签署之日，为房屋正式交付之日。该交接书一经签署，则视为被告已依约完成房屋向原告的交付。原告在收到被告收楼通知7日内与被告办理收房手续，如因原告原因未按时收房，则将被告通知原告收房之日起视为原告已收房。关于解除合同的条件，合同第九条约定，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的6倍支付违约金；给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：1、被告未按时交付该房屋，经原告催告后60日内仍未交付的；2、被告交付的房屋不符合合同的约定……；3、原告未征得被告的同意改变房屋用途，或擅自转租房屋……；4、因原告原因造成房屋主体结构破坏的；……。关于违约责任，合同第十条约定，被告未按合同约定交付房屋，则每逾期一日，被告应按照月租金的0.5%向原告支付违约金；2、原告未按合同约定前来办理或者办理完毕该房屋的房屋交付手续的，每逾期一日，原告应按照月租金的0.5%向被告支付违约金；3、租赁期限，非合同规定的情况被告擅自解除本合同，提前收回该房屋的，被告应按原告支付的租赁保证金的金额向原告支付违约金；4、原告未征得被告书面同意或者超过被告书面同意的范围……；5、租赁期限，非合同规定的情况原告擅自解除本合同，被告有权将租赁保证金作为原告提前退租的违约金，不予退还。合同签订当日，原告向被告交纳租房保证金20万元，并于二天后（2019年11月7日）预付2020年7月20日至2021年1月19日期间的半年租金1249468.02元。2020年5月13日，原告委托案外人许忠富添加被告招商运营部工作人员张媚为微信好友，双方就案涉合同解除事宜进行协商，张媚表示稍后会将解除租赁合同的协议初稿发给许忠富，许忠富称原告因遇到百年一遇的新冠病毒疫情，做洗浴项目投资风险太大，才决定将租赁用途变更为家具经营，并多次和被告公司主要领导及负责人见面、协商，被告先明确表示同意租赁用途的调整，但几天后再联系合同调整事宜时，却又表示不同意将案涉商铺出租给原告经营家具，故造成被告单方解除租赁合同的现状。2020年5月14日，张媚将租赁合同解除协议电子版本发给许忠富，许忠富表示需要和被告继续沟通。2020年5月25日，原告向被告寄送询问函，内容为：“你司工作人员张媚通过微信向本人弟弟许忠富发一文件，后本人弟弟将该文件转发给我。文件名称《房屋租赁合同解除协议》。因该文件没有你司法定代表人签字和你司的印章，不知该文件的真实性，是否是你司的真实意思表示。故，向你司发此询问函。该文件是否你司官方向我提出的事项。请你司在收到本函告之日7日内书面加盖印章或法定代表人签字的回复”。2020年7月19日，原告向被告寄送《解除房屋租赁合同通知》，以受新冠××影响，需要将房屋租赁用途由洗浴变更为家具，但与被告多次协商后，被告至今未同意原告上述合理要求为由，通知被告在收到通知之日案涉租赁合同解除，同时称被告至今未履行交付义务，构成根本违约，要求被告返还预付的租金和保证金。被告于2020年7月20日收到解除通知，后于2020年7月28日向原告寄送《关于催告继续履行合同的回函》，对原告关于被告未书面同意其变更案涉房屋用途、未交付房屋的说法不予认可，并认为原告单方通知解除合同违法且违约，要求原告继续履行合同，否则将行使法定解除权，同时依约不退还20万保证金。原告于2020年7月29日收到回函后未予回复。2020年7月26日，原告再次向被告寄送询问函，内容为：“我于2020年5月25日发函询问你司工作人员张媚发给我的信函是公司行为还是个人行为。你司收到我函告，至今没有回答。依据我函告的内容视为你认可张媚的行为为公司行为。你司应向我退还保证金20万元，并返还已交租金1249468.02元……”。被告接函后于2020年7月27日向原告邮寄回函，内容为：“我司已收到贵方于2020年7月26日发出的《询问函》，经核实，我司工作人员张媚2020年5月25日与贵方没有任何函件往来。应贵方要求，2020年5月14日，我方工作人员张媚通过微信给贵方工作人员许忠富发出PDF格式的《租赁合同解除协议》，该协议属于拟用于双方签订的解除协议，但因未实际签订，因此并不构成解除合同的效力，并不具备单方行使解除权的解除函的法律效力”，原告收到回函后未予回复。庭审中，被告同意解除合同，但要求原告承担违约解除合同的法律责任。原告对此不予认可，认为被告未按约定交付房屋，构成根本违约。后因双方对解除案涉合同的具体条款未能协商一致，故原告诉至本院，引发本案诉讼。本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，应属合法有效，双方均应按约履行。在合同履行过程中，原告以受新冠疫情影响为由向被告申请将房屋租赁用途由洗浴变更为家具经营，在被告未同意变更房屋租赁用途，且双方对解除租赁合同具体条款未协商一致的情况下，原告行使合同单方解除权，并无约定或者法定依据，已构成违约，应承担相应的违约责任。鉴于被告当庭同意解除合同，故案涉合同于庭审之日，即2020年9月16日解除。因合同租赁期限为9年，双方约定如原告违约，被告有权将租赁保证金作为原告提前退租的违约金，不予退还，解除合同对被告利益影响较大，现原告违约，故原告请求退还租赁保证金20万元的诉讼请求，本院不予支持。由于新冠××疫情在2020年年初突然爆发，是原告订立合同时无法预见的，不属于通常意义上的商业风险，新冠疫情及防控措施势必影响到原告合同目的实现，同时根据本院查明的事实，在新冠疫情发生前，原告并无违约行为，被告亦未依约与原告办理房屋交接手续，被告虽于庭审中陈述原告已实际占有使用房屋，但对该事实并未充分举证予以证明，故对其抗辩理由，本院不予采信，现原告主张被告退还预付的六个月租金1249468.02元，本院予以支持。依据《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告江苏汇丰房产实业有限公司于本判决生效后起十日内退还原告许忠凤租金1249468.02元。二、驳回原告许忠凤的其他诉讼请求。如不能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费17845元，由原告许忠凤负担10000元，由被告江苏汇丰房产实业有限公司负担7845元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，账号：62×××51）。审 判 长  王强人民陪审员  周建人民陪审员  成丽二〇二〇年十二月十八日书 记 员  丁玲附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。