北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终11169号上诉人（原审被告）：北京鸿鑫知润房地产开发有限公司，住所地北京市房山区城关街道饶乐府兴东大街**。法定代表人：秦瑜浩，董事长。委托诉讼代理人：秦健源，男,该公司总经理助理。委托诉讼代理人：胡伟琴，北京京品律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙立新，女，1953年1月2日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：朱玉标，北京誉洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙梦涵，北京誉洲律师事务所实习律师。上诉人北京鸿鑫知润房地产开发有限公司（以下简称鸿鑫知润公司）因与被上诉人孙立新借用合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2020）京0111民初3591号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鸿鑫知润公司上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判驳回孙立新全部诉讼请求；2．二审案件诉讼费用由孙立新负担。事实和理由：1．鸿鑫知润公司与孙立新之间是房屋买卖关系，而非借用关系。鸿鑫知润公司实际支付孙立新共计200万元用于购买案涉两套房屋。其中，100万元是银行转账，另100万元是现金给付马凤泉。《房屋置换证明》是应马凤泉要求事后另行出具的，且马凤泉和孙立新是允许鸿鑫知润公司将涉案两套房屋出售给第三人的，有别于借用关系。2．即便鸿鑫知润公司支付的100万现金因缺乏转账记录无法认可，但是通过银行转账支付的100万元也足以涵盖涉案两套房屋的购房款，孙立新主张鸿鑫知润公司用100万元去购买一套房严重违反事实和常理。3．涉案两套房屋已经被第三人占有使用，鸿鑫知润公司无法返还房屋，否则将严重损害第三人的合法权益，且生效判决无法得到执行。孙立新辩称，同意一审判决，不同鸿鑫知润公司的上诉请求和理由。孙立新向一审法院起诉请求：1．请求鸿鑫知润公司返还孙立新位于西街村南水北调回迁5号楼4单元802室及5号楼5单元605室的房屋；2．判决鸿鑫知润公司向孙立新支付房屋占用费，按每套每月1500元，自2015年5月1日至一审判决之日止计算；3、诉讼费由鸿鑫知润公司承担。一审法院认定事实：孙立新与马凤泉（已去世）系夫妻关系。2013年12月24日，孙立新（乙方）与北京祥瑞城建设开发有限公司（甲方）签订城关街道办事处南水北调西街回迁楼认购安置房协议书，孙立新认购5号楼5单元605室（二居室，建筑面积79．75平方米）、5号楼5单元603室（二居室、建筑面积73．49平方米）、5号楼4单元802室（二居室、建筑面积78．36平方米）。2014年10月29日，鸿鑫知润公司出具置换证明：我公司因轨道交通回迁地块的拆迁工作，为了解决拆迁户要求现房的诉求，经与城关西街马凤泉同志协商，用该同志的现房（南水北调回迁楼5号楼4-802、78．36平方米；5-605、79．75平方米，共计158．21平方米）以解决拆迁户要求住现房的要求，经双方反复讨论、酝酿的基础上，达成了以下两点意见：一、借用期限6个月，即2014年11月1日至2015年4月30日止，到期后可用同等的面积交还马凤泉同志。二、如遇有不可克服的因素，不能及时归还，经双方协商，可按市场现价价格，由甲方以货币形式进行购买。现孙立新诉至法院，要求鸿鑫知润公司返还涉案房屋并支付房屋占有使用费。一审审理中，鸿鑫知润公司主张双方之间并非借用关系，而是房屋买卖关系，鸿鑫知润公司已经支付5号楼5单元605室、5号楼5单元603室、5号楼4单元802室三套房屋的购房款210万元。孙立新对此不予认可，主张己方仅是将5号楼5单元603室房屋以100万元的价格卖予鸿鑫知润公司，并未收到其他购房款。鸿鑫知润公司主张涉案房屋已经出卖给案外人，并提供2016年2月4日房山区城关镇西街村南水北调回迁安置（富仕苑）小区住宅回购合同复印件，孙立新不认可该合同真实性及证明目的。经查，马凤泉与孙立新系夫妻关系，二人共育有一女马连杰，马凤泉于2020年6月8日去世，马凤泉的父母均先于马凤泉去世。经询，马连杰表示其在本案中不参加诉讼，同意其母孙立新作为原告在本案中主张相关权利。一审法院认为，根据2013年12月24日孙立新与北京祥瑞城建设开发有限公司签订城关街道办事处南水北调西街回迁楼认购安置房协议书，孙立新系涉案二套房屋的合法权利人。马凤泉与鸿鑫知润公司之间的借用协议到期后，孙立新有权要求鸿鑫知润公司返还借用的房屋，故对孙立新要求返还涉案二套房屋的诉讼请求，应予以支持。鸿鑫知润公司辩称已将涉案二套房屋购买，但未提交充分证据予以证明，法院对其该辩称不予采纳。鸿鑫知润公司在借用期限届满后继续占有涉案房屋，故对孙立新主张占有使用费的诉讼请求，应予以支持。占有使用费的标准，由一审法院参考近几年房屋租赁市场行情及本案具体情况酌情确定。孙立新过高诉讼请求，不予支持。对鸿鑫知润公司关于已过诉讼时效的辩称，因鸿鑫知润公司继续占用房屋的事实一直延续至今，故不适用于关于诉讼时效的规定，对其该项辩称，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、北京鸿鑫知润房地产开发有限公司于判决生效之日起六十日内将位于北京市房山区城关街道富仕苑小区5号楼4单元802室、5号楼5单元605室的房屋返还给孙立新；二、北京鸿鑫知润房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内以每月2800元为标准给付孙立新北京市房山区城关街道富仕苑小区5号楼4单元802室、5号楼5单元605室的房屋占有使用费（自2015年5月1日起至2020年9月28日止）；三、驳回孙立新其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当支付迟延履行金。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。一审法院查明的事实，有相关证据佐证，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，孙立新与北京祥瑞城建设开发有限公司签订认购安置房协议书，孙立新系涉案二套房屋的合法权利人。鸿鑫知润公司出具的房屋置换证明可以证实，孙立新之夫马凤泉与鸿鑫知润公司就涉案房屋借用等内容达成合意，借用涉案房屋系双方真实意思表示，且未违反国家有关法律、法规的强制性规定，应认定为有效，双方均应依约履行各自义务。马凤泉依约交付房屋给鸿鑫知润公司，房屋置换证明约定的借用期限到期后，孙立新作为房屋合法权利人，有权要求鸿鑫知润公司返还借用的房屋。鉴于借用期限届满后鸿鑫知润公司继续占有涉案房屋，应支付合理对价，一审法院参考房屋租赁市场行情及本案具体情况酌定的占有使用费用并无显失公平或畸高畸低的情形，故本院予以确认。关于鸿鑫知润公司上诉主张已购买涉案二套房屋的上诉意见，经审查，鸿鑫知润公司主张支付孙立新共计200万元用于购买案涉两套房屋。其中，100万元是银行转账，另100万元是现金给付马凤泉,对此孙立新认可收到银行转账100万元，主张上述款项系出售5号楼5单元603室的售房款，对于现金交易部分不予认可。鉴于鸿鑫知润公司未能提供双方关于涉案房屋的买卖合同或其他买卖协议，且鸿鑫知润公司提交的银行存款日记账中标明2013年12月31日公司购楼房一套，涉及金额人民币100万元，可与支出凭证、记账凭证、孙立新陈述等相互印证，与鸿鑫知润公司主张的事实相悖，故应当认定鸿鑫知润公司未提交充分证据证明其主张的事实，应承担举证不利的后果，故对于上诉人的该项上诉意见，本院不予采纳。综上所述，鸿鑫知润公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30800元，由北京鸿鑫知润房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  王 元二〇二〇年十二月十六日法官助理  姬 雷书 记 员  王媛媛