山西省高级人民法院民事判决书（2020）晋民初33号原告（案外人）：赵红君，女，满族，住辽宁省盘锦市兴隆台区。委托诉讼代理人：李辉，辽宁三公律师事务所律师。委托诉讼代理人：高立先，辽宁三公律师事务所律师。被告（申请执行人）：西藏信托有限公司。住所地：西藏自治区拉萨市经济开发区博达路**阳光新城别墅区**。法定代表人：周贵庆，该公司董事长。委托诉讼代理人：景澄林，辽宁诚高律师事务所律师。第三人（被执行人）：盘锦龙驿房地产开发有限责任公司。。住所地：盘锦市兴隆台区工业开发区1-4-226-3法定代表人：孙振鹏，该公司董事长。原告赵红君与被告西藏信托有限公司（以下简称西藏信托）、第三人盘锦龙驿房地产开发有限责任公司（以下简称龙驿公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年12月27日作出（2018）晋民初193号民事判决书。赵红君不服提起上诉，最高人民法院于2019年12月31日作出（2019）最高法民终1049号民事裁定书，将本案发回重审。本院依法另行组成合议庭于2020年11月5日公开开庭进行了审理。原告赵红君的委托诉讼代理人李辉、高立先，被告西藏信托有限公司的委托诉讼代理人景澄林到庭参加诉讼，第三人龙驿公司经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告赵红君在本院第一次审理时提出诉讼请求：1.确认枫丹白露A区5-111号商网归原告所有并排除执行；2.被告承担诉讼费。发回重审后，原告赵红君变更其诉讼请求为：1.请求排除对白露A区5-111号商网的强制执行；2.诉讼费由原被告合理分担。事实与理由：2013年8月26日、2013年与8月27日赵红运分别向第三人付款63万元、1186200元购买案涉房屋，2013年9月22日付房款746200元，共计256.24万元并签订《商品房买卖合同》占有房屋。2014年6月9日赵红运将该房屋出售给原告，在第三人处将《商品房买卖合同》更名，原告占有房屋。因小区项目整体尚未验收导致原告未办理不动产登记。2016年1月4日山西省高级人民法院根据被告的申请将该房查封。原告以案外人的身份提起执行异议被驳回，现提起案外人执行异议之诉。恳请依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定支持原告诉请。被告西藏信托辩称，原告未提供证据证明其已向第三人支付全部购房价款，不符合法律规定的解除查封、阻却执行的条件，其诉讼请求不应当予以支持。综上，原告诉讼请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，应驳回其诉讼请求。第三人龙驿公司未到庭参加诉讼，也未提交书面意见。本案属于最高人民法院发回重审的58件系列案之一，本院审理中组织双方对共有证据、共性问题发表意见并形成庭前会议笔录，原告变更了诉讼请求，被告放弃对起诉期限和诉讼主体资格的抗辩。原被告仍坚持原一审中对证据发表的举证、质证意见，不再重新举证、质证。本次审理中，主要针对二审期间当事人提交的和最高人民法院调取的新证据以及本院重审期间当事人提交的和本院调取的新证据进行举证、质证。分别评述如下：原告在原一审中提供以下共用证据：第一组证据：证据1.案外人执行异议起诉状；证据2.诉讼材料接收清单；证据3.共同诉讼撤诉申请书；证据4.山西省高级人民法院（2017）晋民初62号民事裁定书；证据5.山西省高级人民法院（2017）晋民初62号民事裁定书的送达回证；证据6.2017年9月20日起诉状。以证明原告提起执行异议之诉没有超过法定期限。被告对该组证据的质证意见为：真实性有异议，关联性有异议。理由：2017年8月23日，山西省高级人民法院作出（2017）晋执异7号民事裁定书，驳回原告执行异议申请。2017年9月14日原告收到（2017）晋执异7号民事裁定书，于2017年9月20日提起执行异议之诉，后又于2018年1月20日向法院提出撤诉申请，2018年1月29日，山西省高级人民法院裁定准许撤诉，裁定书送达日期是2018年3月28日，此前案件未审结，但2018年1月30日，原告又再次提起执行异议之诉。根据《最高人民法院关于适用〈民事诉讼法〉的解释》第三百零五条第一款规定，原告提起执行异议之诉的法定期限为自执行异议裁定送达之日起十五日内。该十五日的期限应为除斥期间，不适用中止或中断情形。原告再次提起执行异议之诉已明显超过法律规定的起诉期限，根据《最高人民法院关于适用〈民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款、第三百零五条第一款规定，原告不具有起诉的权利，应裁定驳回原告起诉。本院认为，该组证据中证据4为本院生效裁判文书，证据1、证据2、证据3、证据5及证据6均复印于本院案卷卷宗之中，来源合法且客观真实，因该组证据与原告起诉是否超过起诉期间相关，故本院对该组证据予以采信。第二组证据：证据7.《长安信托-西水湾二期项目收益权财产信托合同》；证据8.《长安信托-西水湾二期项目收益权财产信托抵押合同》；证据9.《长安信托-西水湾二期项目收益权财产信托委托合同》；证据10.《商品房预售许可证》兴房售许字（2012）018-1号；证据11.《商品房预售许可证》兴房售许字（2012）018-2号。以证明龙驿公司对诉争房屋具有出售资格，原告与龙驿公司签订的《商品房买卖合同》合法有效。被告对该组证据的质证意见为：无异议。本院认为，因被告对该组证据的真实性、合法性、关联性均无异议，故本院对该组证据予以采信。第三组证据：证据12.在建工程抵押登记证明；证据13.山西省高级人民法院（2015）晋执保字第46号送达回证；证据14.关于盘锦龙驿房地产开发公司（枫丹家园小区）不动产登记情况的说明；证据15.长安国际信托股份有限公司法人授权委托书。以证明非因原告自身原因对涉案房屋未办理过户登记。被告对该组证据的质证意见：真实性无异议，关联性有异议。理由：1、案涉房屋不能办理房屋过户登记的原因是该房屋于2012年12月28日已经为其他人设定了抵押登记。原告在购买案涉房屋时，应当进行查询并且知道案涉房屋的抵押登记情况，原告没有履行必要的注意义务，因此，原告有过错。2、从2010年11月4日起，盘锦市已经实行《商品房买卖合同》网签备案登记，是公示行为，2010年11月8日《盘锦日报》对此规定进行了详细报道，其中明确指出“预售许可证办理之后，根据网上公布的可供销售的房屋没有实行网上签订电子版合同的，不予办理商品房交易手续。”3、原告提供的商品房买卖合同附件4（合同补充协议）明确约定：“预售人和预购人订立商品房买卖合同后，由预购人单方到房产部门申请预购商品房预告登记。”原告作为商品房预购人未按合同约定履行商品房预告登记申请义务，对产生本次案外人异议纠纷具有重大过错，是案外人执行异议之诉的重要原因。4、被告提供的证据三《送达回证》中显示盘锦市房屋产权产籍交易管理中心对查封涉案房屋出具的回执中备注有15套房屋因已经办理了网签备案登记手续而未被查封，故该小区在被告查封前已具备办理备案登记的条件，但原告未主动办理，具有主观过错。本院认为，该组证据客观真实、来源合法，且与认定原告对未办理房屋过户登记手续是否具有过错有关联，故本院对该组证据予以采信。原告在原一审中针对本案提供以下证据：第一组：证据1.2013年9月22日原告与第三人签订的《商品房买卖合同》；证据2.2013年9月22日原告与第三人签订的《产权认购协议书》，证明购买了A区5座111号商网；证据10.2014年6月9日原告与案外人赵红运签订的《房屋买卖合同》。证明原告在2016年1月4日人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。被告对该组证据的质证意见：证据1《商品房买卖合同》和证据2《产权认购协议书》均有异议。证据1《商品房买卖合同》真实性与关联性均有异议。（1）案涉房屋是原告向案外人赵红运购买，与第三人没有真实的房屋买卖关系。原告与第三人之间的买卖合同不是真实有效。（2）本案应当以原告与案外人赵红运签订的《房屋买卖合同》作为判断标准，但原告提供的证据10《房屋买卖合同》签订日期不是真实的，根据是：原告提交的编号为9948《物业费专项收据》显示2016年3月22日案涉房屋仍然处于案外人赵红运的占有和控制之下，显然双方所签合同日期为2016年3月22日之后，已超过人民法院查封日期。证据2《产权认购协议书》真实性和关联性有异议。该案涉房屋系原告自案外人赵红运处购买，购买时间2016年3月22日之后。该证据不具有真实性和关联性。证据10.原告与案外人赵红运签订的《房屋买卖合同》真实性与关联性均有异议。该证据显示原告与案外人赵红运签订案涉房屋的《房屋买卖合同》时间不真实。虽然显示为2014年6月9日，但原告同时提交的证据4物业费收据、证据5取暖费发票均显示案涉房屋自2013年10月19日至2016年3月22日始终处于案外人赵红运的实际占有控制之下。由此可以判断该买卖合同签订日期不是真实的日期。不能证明原告在人民法院查封前已经签订了买卖合同。本院认为，根据原告陈述及证据10可知，原告是从赵红运处购买案涉房屋，而原告提供的证据1《商品房买卖合同》和证据2《产权认购协议书》均是原告与第三人龙驿公司签订，与其陈述的事实不符，故对该组证据不予采信。2016年用户名为赵红运的物业费收据只能证明案涉房屋仍然处于赵红运的控制之下，不能推定原告与赵红运签订的房屋买卖合同的时间，故证据10是双方真实意思表示，真实且与本案具有关联性，本院予以采信。第二组：证据3.2013年9月22日第三人为原告赵红君出具的入住通知单。证据4.2013年10月19日用户名为赵红运的物业费收据、2015年1月19日用户名为赵红运的物业费收据、2016年3月22日用户名为赵红运的物业费收据；证据5.2013年11月26日用户名为赵红运的供暖收费发票、2014年10月20日、2015年10月21日、2016年10月13日用户名为王春玲的供暖收费发票；证据6.付款人为张利的网费发票；证据7.2014年2月27日水费收据，有房号无用户名；证据8.2013年10月至2018年8月水费清单，有房号无用户名。证明原告在2016年1月4日人民法院查封之前已经合法占有房屋。被告对该组证据的质证意见：证据3《入住通知单》真实性及关联性均有异议。《入住通知单》上的日期是虚构的，理由是在2016年3月22日之前案涉房屋始终处于案外人赵红运占有之下。《入住通知单》的日期不是真实有效的，不能成立。证据4物业费、证据5取暖费、证据6网费发票真实性无异议，关联性有异议。业主不是本案的原告，与本案没有必然的关联。证据7水费收据、证据8水费清单真实性无异议，关联性有异议。用户名称空白，不能证明是原告使用。本院认为，证据3《入住通知单》与证据10原告与案外人赵红运签订的《房屋买卖合同》时间相矛盾，不具有真实性，不予采信。证据4-8虽无原告名字，但物业费收据与供暖费发票等票据上的名字并不必然表明实际占有人是谁，因此对证据4-8的认定，需要结合本案其他在案证据综合认定。第三组：证据9.2013年8月26日63万元收款收据、2013年8月27日1186200元收款收据、2013年9月22日746200元收款收据，均由赵红运更名为赵红君；证据11.2016年8月31日龙驿公司746200元记账凭证、2013年9月22日746200元收款收据；证据12.借条及银行流水，（1）赵红运2013年9月10日出具的借条，内容：王春玲与赵红运是亲属关系，是赵红运的大姑姐，今日向王春玲借款746200元购买房屋。（2）王春玲银行凭证。（3）赵红君为自己出具的3份借据及相关银行流水，分别是：2013年7月5日借兴达五金建材经销处75万元，附银行流水及兴达五金建材经销处营业执照、2013年9月20日借姜海波88万元，附姜海波银行流水、2013年9月20日借刘亚芹54万元，附刘亚芹银行流水及身份证复印件；（4）王岩2013年6月13日--2013年9月29日分19次取款共计67000元的银行流水。证据13.赵红君与王岩的结婚证。该组证据证明原告已支付全部价款。被告对该组证据的质证意见：证据9收款收据真实性和关联性均有异议、（1）原告主张案涉房屋系购自案外人赵红运，并非向第三人购买，因此三份出自第三人盘锦龙驿的收款收据均为虚假，二者无真实款项支付往来。（2）收款收据显示2013年8月26日、8月27日和9月22日均为虚构时间，二者在此期间并无任何款项往来。证据11龙驿记账凭证及收款收据真实性和关联性均有异议。根据0854号收款收据显示案外人赵红运支付746200元款项，但无收款人信息及印鉴，日期为2013年9月22日，第三人记账凭证显示收取房款日期为2016年8月31日，两者互相矛盾，不能彼此印证。证据12借条及银行流水真实性与关联性均有异议。（1）案外人赵红运自称对外发生两笔借款，并为自己出具的两张借条，该证据不具有法律证明效力。（2）其余银行流水均不能证明与案涉房屋有必然的交易关系，不能作为证据使用。（3）原告赵红君为自己出具的3份借据及相关银行流水均不能说明资金流水所显示的资金具体用途及与原告购房资金的关联，且任何为自己出具的借据是没有合法的证明效力，不能证明原告的主张。证据13.结婚证复印件无异议。本院认为，证据9、证据11的时间与证据10签订合同的时间相矛盾，上述证据需结合本案其他在案证据综合认定。证据12原告出具的三张借条及出借人的银行取款凭证，因出借人没有出庭作证，对借条及银行凭证的真实性、关联性无法认定，不予采信；原告丈夫王岩的银行取款凭证真实，但与本案的关联性需结合本案其他在案证据综合认定。原告在本院重审中向本院提交以下证据：《审计报告附表7-2：A区、B区住宅、商网销售台账汇总表》房屋销售台账334页289号，证明赵红君案涉房屋交了全款。被告质证：虽然审计报告中显示交清全款，但原告提交的证据与审计报告不一致，而且是王春玲支付的部分房款。本院认为，因相关证据记载内容不一，对财务凭证和审计报告的认定将结合其他在案证据综合认定。被告在原一审中提供以下共用证据：证据1.山西省高级人民法院（2017）晋执异7号民事裁定书及该裁定书的送达回证，以证明原告提起执行异议之诉已超过法定期限，应驳回起诉。原告对该证据的质证意见：真实性无异议，但该证据不是起诉、立案完整的全过程，其证明结论是错误的。本院认为，原告仅对该证据的证明目的有异议，对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，故本院对该证据予以采信。证据2.2010年11月8日《盘锦日报》，以证明自2010年11月4日起，盘锦市商品房买卖实行网签备案登记。原告对该证据的质证意见：《商品房买卖合同网上签约让百姓受益》仅仅是通讯报道性文章，不是具有依据效力的法律、法规和规范性行政文件，与本案争议无关。本院认为，该证据虽然并非法律、法规等规范性文件，但被告提供该证据的目的是为证明原告未办理网签手续具有过错，与本案有关联，故本院对该证据予以采信。证据3.山西省高级人民法院（2015）晋执保字第46号送达回证，以证明涉案房屋在被查封前已具备办理合同备案登记条件，原告对涉案房屋未办理房屋过户登记有过错。原告对该证据的质证意见：真实性无异议。该证据只能证明诉讼保全查封的事实，不能证明原告对涉案房屋未办理过户登记存在过错。本院认为，原告仅对该证据的证明目的有异议，对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，故本院对该证据予以采信。证据4.在建工程抵押登记证明。证明2012年12月28日起，案涉房屋已经抵押给长安信托股份有限公司。原告对该证据的质证意见：真实性和证明问题无异议。但该抵押登记的事实可以反证自2012年11月28日抵押登记至2016年1月4日法院查封前的期间内，在抵押登记尚未撤销之前，原告作为房屋购买人是不能办理《商品房买卖合同》备案和房屋所有权过户登记手续的。本院认为，原告仅对该证据的证明目的有异议，对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，故本院对该证据予以采信。被告在本院重审中针对本案提交的证据：证据1.审计报告的7-2序号86页2089，证明2013年9月22日缴款人是赵红运，不是本案原告的名字。证据2.《情况说明》，证明最高院调取的《枫丹白露案涉房屋实际入住情况统计表》中第60项A区5-111商网统计信息有误，予以更正，原始登记人为赵红运。原告质证：被告主张赵红君诉讼主体的问题，认为不是实际权利人，其诉讼请求不能支持，对此原告不能苟同，依据是原告方已经出了全款，购买了涉案房屋，商品房买卖合同由赵洪运变成了赵红君，收款收据也由赵洪运改写成了赵红君。本院认为，因相关证据记载内容不一，对财务凭证和审计报告的认定将结合其他在案证据综合认定。《情况说明》原告未提出异议，但对其关联性需结合其他在案证据综合认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年6月9日原告赵红君与赵红运签订《房屋买卖合同》，主要内容：赵红运将枫丹白露A5-111号商网以256万元卖给赵红君。龙驿公司0096787号收款收据显示：2013年8月26日收款630000元，交款人赵红运（后改为赵红君），收款事由：A5-106室（后改为A5-111室）。龙驿公司0096782号收款收据显示：2013年8月27日收款1186200元，交款人赵红运（后改为赵红君），收款事由：A5-106室（后改为A5-111室）。龙驿公司0130854号收款收据显示：2013年9月22日收款746200元，交款人赵红运（后改为赵红君），收款事由：A5-111室。龙驿公司2016年8月31日记账凭证显示：借：现金630000元，贷：预收帐款630000元，摘要：收房款。龙驿公司2016年8月31日记账凭证显示：借：现金1186200元，贷：预收帐款1186200元，摘要：收房款。龙驿公司2016年8月31日记账凭证显示：借：银行存款（农行）746200元，贷：预收帐款746200元，摘要：收房款。《审计报告附表7-2：A区、B区住宅、商网销售台账汇总表》显示案涉房屋客户姓名为赵洪运，交款日期：2013年9月22日，房源状态：全款。2012年12月第三人龙驿公司与长安信托公司签订《长安信托-西水湾二期项目收益权财产信托抵押合同》，约定第三人龙驿公司将信托财产及权益（包括诉讼双方诉争的房屋）抵押给长安信托公司，并办理了抵押登记；同时双方签订《长安信托-西水湾二期项目收益权财产信托委托合同》，约定抵押权人长安信托公司委托抵押人龙驿公司代理其提供收入清收服务，包括但不限于标的财产权利项目的销售收入。2012年第三人龙驿公司取得案涉房屋项目的《商品房预售许可证》。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，争议焦点为：原告对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。评述如下：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。关于是否在法院查封之前签订合法有效的商品房买卖合同的问题。本案中，2016年1月4日人民法院查封案涉房屋。原告于2014年6月9日与赵红运签订《房屋买卖合同》，该合同系当事人真实意思表示，主要内容及形式符合房屋买卖合同的要件，虽不是网签合同，但不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，故能够认定原告在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。关于是否合法占有涉案房屋的问题。虽然物业费、供暖费等票据上并无原告名字，最高院二审期间调取的物业公司出具的《枫丹白露案涉房屋实际入住情况统计表》显示，赵红君办理入住、领取钥匙、首次缴纳物业费的时间均为2013年10月19日。被告并无足够证据推翻涉案房屋为赵红君占有的事实，根据现有证据可以认定赵红君在法院查封前合法占有涉案房屋。关于是否支付全部购房款的问题。原告提供的收款收据、银行流水、王春玲的情况说明与龙驿公司的记账凭证、审计报告的内容能够相互印证，不论实际付款人是王春玲、赵红运还是赵红君，均可以认定案涉房屋已经支付全部价款。关于是否非因原告自身原因未办理过户登记。第三人龙驿公司与长安信托公司签订的信托合同、抵押合同、西水湾二期项目收益权财产信托委托合同，以及盘锦市不动产登记中心出具的情况说明证明第三人龙驿公司有权出售案涉房屋，案涉房屋因第三人设定在建工程抵押且未办理不动产首次登记，故案涉房屋未办理过户登记非因原告自身原因。综上，原告的诉请符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八的规定，原告主张的民事权益足以排除强制执行，本院予以支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规定，判决如下：不得执行辽宁省盘锦市兴隆台区枫丹白露家园A区5-111号房屋。案件受理费27299.2元，由被告西藏信托有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。审判长 吴捷慧审判员 成 堃审判员 徐立军二○二○年十二月十八日法官助理 李洪才书记员 宋鹏飞