辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终8645号上诉人（原审原告）：大连置中物业管理有限公司，住所地：辽宁省大连旅顺经济开发区滨港路**，统一社会信用代码91210212576098098R。法定代表人：刘广盛，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘琴，女，该公司员工。委托诉讼代理人：张金光，辽宁圣邦律师事务所律师。上诉人（原审被告）：李莹，女，1989年9月19日生，汉族，住大连市旅顺口区。委托诉讼代理人：刘琦（李莹丈夫），1983年9月24日生，汉族，住大连市旅顺口区。上诉人大连置中物业管理有限公司（以下简称“置中物业”）因与上诉人李莹物业服务合同纠纷案，不服大连市旅顺口区人民法院（2020）辽0212民初2690号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。置中物业上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持2014年4月8日至2019年12月31日期间的物业费4,737.3元、电梯费688元及部分滞纳金。事实和理由：1.置中物业在一审中提交了每隔两年催缴一次物业费的照片及催缴短信，可以证明案涉全部诉讼请求均未超过诉讼时效。2.置中物业主张的滞纳金有合同依据，如果标准过高，一审法院可以调减。李莹辩称，不同意置中物业的上诉请求。置中物业在一审中没有提供证据证明其履行了物业服务的相关义务，应承担举证不能的责任。滞纳金的收取也没有合法性。置中物业一审提供的催缴照片，均为伪造。李莹上诉请求：撤销一审判决，依法改判李莹向置中物业支付2017年4月8日至2019年12月31日期间的564.25元、电梯费150元，合计714.25元或发回重审；一审案件受理费应按比例承担，置中物业承担二审的上诉费用。事实和理由：置中物业服务存在瑕疵，服务费应当打折。首先，在一审庭审中，李莹向法庭出示了107张照片、5张视频光盘，证明小区卫生脏乱差、绿化环境、门禁问题、公共部位损坏、擅自改动建筑物及附属物、消防设施、污水，房屋质量问题严重，只收费不管理也不服务，因此其物业费应当打折。其次，置中物业于2013年11月8日取得物业服务企业三级资质证书，根据2009年11月1日《大连市物业服务收费管理实施细则》第八条之规定，置中物业应当按照最低标准即每月每建筑平方米0.4元收取物业费，又因为其在服务中存在严重瑕疵，因此，应当判令其按照此标准的50%打折，也就是564.25元。综上，李莹仅需向置中物业支付2017年4月8日至2019年12月物业费564.25元加上150元的电梯费合计714.25元。置中物业辩称，不同意李莹的上诉请求。李莹的上诉请求没有事实和法律依据。置中物业向一审法院起诉请求：1.李莹给付物业费4,822元、电梯费700元，合计5,522元，按同期贷款利率计算的违约金4,478元，共计10,000元。诉讼过程中，变更诉讼请求为：李莹给付所欠物业费4,737元（2014年4月8日至2019年12月31日）、电梯费688元，合计5,425元，同期贷款利率计付违约金4,575元，共计10,000元。一审法院认定事实：置中物业于2011年8月17日成立。2013年1月25日，大连旅顺城市公屋地产开发有限公司（甲方）与置中物业（乙方）签订《前期物业服务委托合同》，约定由置中物业为海韵山庄小区提供前期物业服务。该合同对物业基本情况、委托管理事项、双方权利义务、物业服务费、违约责任等内容作出约定。其中约定置中物业负责向物业产权人和物业使用人收取物业服务费、电梯运行费、停车费等。对物业管理服务费约定标准为“住宅房屋建筑面积每月每平方米0.8元，非住宅房屋公寓建筑面积每月每平方米1.2元，别墅每月每平方米1.5元，车库每月每平方米0.8元，公建每月每平方米1.5元。电梯费每户12元。”该合同第八条约定：委托服务期限自本合同生效之日起至本物业产权人委员会与物业服务企业签订的《物业服务委托合同》生效之日终止。第三十三条约定：本合同自双方签字盖章之日起生效。李莹于2014年4月8日始所有坐落于旅顺口区房屋，建筑面积86.11平方米，位于“海韵山庄”小区，该小区未成立业主委员会，建成时由案外人大连理仕物业服务有限公司提供物业服务。案涉房屋原房主宋爽与大连理仕物业服务有限公司签订的《海韵山庄物业服务协议》、《业主规约》约定该房屋的物业费收费标准为每月每平方米0.8元，带电梯业主应遵守电梯管理规定，未按时交纳物业管理费，处每日千分之叁的滞纳金。2013年1月25日，置中物业与大连理仕物业服务有限公司签订《债权（物业费、电梯费）转让协议》，约定“1.2013年1月25日交接以前小区业主拖欠的物业服务费、电梯费全部转让给置中物业公司所有，置中物业公司有权直接向该小区业主收取所欠的物业费、电梯费。2.理仕物业公司负责在小区公告栏公告通知全体业主。3.本协议双方盖章后生效。”双方交接后向大连市旅顺口区房产局备案，大连市旅顺口区房产局《物业企业接管项目备案表》显示置中物业接管时间为2013年1月25日，资质备案时间为2013年11月8日，资质等级为暂定三级。2014年11月28日，大连市国土资源和房屋局向置中物业下发《中华人民共和国物业服务企业资质证书》，载明资质等级三级。3.2013年12月18日，大连市物价局、大连市国土资源和房屋局印发《关于调整住宅电梯费收费标准的通知》（大价发〔2013〕82号）载明“住宅电梯按家庭人数收费的，收费标准由现行的每人每月4元调整为最高不超过10元”、“本通知自2014年1月1日起执行。”后旅顺口区发展和改革局、旅顺口区房产局下发旅发改〔2014〕21号文件，转发上述通知。置中物业依据该通知以每户每月10元标准向业主收取电梯费。4.李莹自入住之日始未交纳物业费及电梯费，现置中物业向李莹主张2014年4月8日至2019年12月31日期间（68个月23天）的物业费4737元（房屋面积86.11平方米×0.8元/平方米/月×68个月23天），电梯费688元（10元/户/月×68个月23天）。且以滞纳金日千分之叁的约定过高为由，自行主张要求李莹支付同期贷款利息4575元。5.李莹质疑置中物业是否系合法进入海韵山庄小区进行服务，称置中物业在成立后一个月内未办理资质证书，三级资质证书审批表中审批意见签字时间是2013年11月11日，而资质证书发证日期是2013年11月8日。其向法庭出示两份前期物业服务委托合同复印件，申请到物业办查询案涉小区前期物业服务合同的业主到庭作证，称2020年7月6日到物业办拿到的前期物业合同只有印章无签字和日期，2020年7月23日再到物业办，物业办出示的是有签名、印章和日期的合同复印件。李莹要求对置中物业与大连旅顺城市公屋地产有限公司签订的《前期物业服务委托合同》是否系2013年1月25日签订进行鉴定，因无比对样本且无书面鉴定申请，一审法院不予启动鉴定程序。6.李莹以照片32张主张置中物业公共区域维护不达标，以照片18张主张门禁系统损坏，无人维修，以照片6张主张私改公共设施，以照片4张主张房屋质量问题，以照片34张主张小区绿化损毁严重，以照片13张主张小区内卫生严重不达标（李莹称主张房屋质量问题的照片4张拍摄于2014年6月9日，其余照片拍摄于2020年7月20日至2020年8月28日期间）。李莹并以视频光盘5张主张消防、楼道内卫生、墙体质量等存在问题，且要求邻居到庭作证小区绿化环境情况。李莹以此为由不予交纳物业费，且提出诉讼时效抗辩。置中物业出示照片3张及短信通知截图1份，主张分别于2015年11月30日、2017年11月31日、2019年12月30日拍摄了向李莹家门张贴《物业费催费通知书》的照片，2020年1月7日以短信通知的方式催收物业费，李莹对此均不予认可，称从未收到过催费通知，照片上的门并非其家门，短信号码亦非其使用的电话号码。双方均认可此电话号码系李莹父亲电话号码，其在小区内另一处房屋居住。7.置中物业向法院递交起诉状的时间为2020年4月7日，旅顺口区人民法院同日受理此案，案号为（2020）辽0210民诉前调405号。一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。置中物业手中持有其与建设单位签订的签署日期为2013年1月25日的《前期物业服务委托合同》原件，且房产局备案确认置中物业自2013年1月25日接管案涉小区，故李莹自2014年4月8日始所有的案涉房屋在置中物业接管提供物业服务的区域内，应按照建设单位与置中物业签订的《前期物业服务委托合同》约定的物业费标准交纳物业服务费用及电梯费。关于置中物业要求李莹支付物业费4,737元及电梯费688元一节，因置中物业主张按照每月每平方米0.8元计算物业费符合《前期物业服务委托合同》中的约定，且由于《前期物业服务委托合同》中约定的电梯费标准为12元/月/户，置中物业根据政府文件自2014年1月1日起将收费标准调整为10元/月/户，不违反法律禁止性规定，并无不当。又因李莹提出诉讼时效抗辩，虽然置中物业以照片方式主张在李莹门上张贴催费通知，但在李莹不予认可的情况下，从照片上无法判断系李莹家房门，且短信催费并非向李莹发出，接收人亦非李莹同住成年家属，无法产生诉讼时效中断的法律效果，故对置中物业主张的要求李莹支付自2014年4月8日至2019年12月31日期间的物业费4,737元及电梯费688元的诉讼请求，一审法院支持其中向人民法院主张权利之前三年期间（2017年4月8日至2019年12月31日共计32个月23天）部分，超过部分一审法院不予支持，即物业费2,257元（房屋面积86.11平方米×0.8元/平方米/月×32个月23天），电梯费328元（10元/户/月×32个月23天）。关于置中物业要求李莹支付同期贷款利息4,575元一节，因置中物业并未提交明确的计算依据，且为了促进物业服务企业加强管理，提高服务质量，减少与业主之间的矛盾，置中物业此项诉讼请求，一审法院不予支持。关于李莹抗辩其有权拒交物业费一节，因物业服务包括房屋管理、公共设施的维修、小区秩序的维护、保洁服务、绿化养护等多方面，是由已交费业主所交纳的物业服务费所维系，若李莹认为置中物业的服务需要改进,应当以合理的方式提出建议，若其认为自身权益受到侵害，应当以合法的方式寻求救济，其选择拒绝缴纳物业费的方式进行对抗并不妥当，此行为必然有损其他已交费业主的利益。且物业服务与有形商品有重大区别,即便服务相同,不同服务对象的感受也可能不一样,故李莹以照片、视频为据抗辩其有权拒绝交纳物业费用，无合同及法律依据，不予采纳。综上所述，置中物业、李莹之间应相互理解，相互配合，共同建立、治理和维护良好的小区环境。置中物业作为提供物业管理服务的物业公司，应当按照诚实信用的原则，尽职尽责地履行自己的物业管理义务，提高物业管理水平，让业主感受到物业费的支付价有所值。李莹作为接受物业管理服务的业主，应当考虑到全体业主的共同利益，在发现问题时应及时通过正当渠道向物业公司提出合理化建议，共同协助物业公司提高小区服务质量。判决：一、李莹于一审判决生效之日起十日内给付大连置中物业管理有限公司2017年4月8日至2019年12月31日期间物业管理服务费2,257元，电梯费328元；二、驳回大连置中物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取后为25元，由李莹负担。本院二审期间，李莹提交了新证据：1、置中物业同期起诉的起诉状7份（复印件），拟证明滞纳金完全是估算的，没有计算规则；2、置中物业关于电梯卡一卡通管理公告，拟证明置中物业侵犯业主的权利；3、政府在12345网上对李莹反映的海韵山庄小区消防栓无法正常使用问题投诉的回复，拟证明置中物业擅自关停消防用水；4、置中物业的资质证书复印件，证明置中物业违反服务条款，违法违规经营；5、物业服务调查满意度问卷152份（复印件）、照片20张，拟证明置中物业服务存在重大瑕疵；6、照片复印件，拟证明置中物业在另案起诉业主时伪造证据；7、证人证言，拟证明置中物业向法院提供的催费通知单照片是虚假的。本院组织当事人进行了证据交换和质证。置中物业发表质证意见：对证据一、二、三、四真实性没有异议，关联性有异议，对证据五、六真实性有异议，关联性不认可。对证据七的关联性不认可。本院经审查，对一审判决认定的除置中物业缴纳短信接收手机号码为李莹父亲之外的事实予以确认。本院另查明：置中物业于2015年11月30日、2017年10月31日、2019年12月30日，通过在李莹房屋房门上张贴催费通知书的方式和2020年1月7日以发送短信提醒的方式向李莹催缴欠付物业费。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。依据该司法解释，置中物业与大连铭诚房地产开发有限公司签订的《前期物业服务委托合同》对该小区业主李莹具有约束力，置中物业与李莹之间已经建立了物业服务合同关系，因此，李莹应当按照合同约定的物业费收费标准履行交费义务。至于李莹主张“依据《大连市物业服务收费管理实施细则》第八条之规定置中物业应当按照最低标准收取物业费”的上诉意见，由于《大连市物业服务收费管理实施细则》关于物业服务适用指导价的规定并非效力性强制性规定，也就是说，案涉《前期物业服务委托合同》中对物业服务费标准的约定并不因为超出指导价而无效，因此，一审法院依照《前期物业服务委托合同》中约定的物业费收费标准执行并无不妥。关于上诉人李莹主张“物业服务存在瑕疵，应当减半收取物业费”的上诉请求，本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，业主拒绝缴纳物业费需要基于正当理由。就物业服务合同而言，根据诚实信用原则和公平等价有偿原则，“正当理由”的认定，应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵。具体到本案，按照案涉《前期物业服务委托合同》约定，置中物业对业主支付物业费应当履行的对价义务是维修、养护、管理房屋共有部位、房屋共有设备、公用设施、附属配套建筑和设施、公共绿地、花木、建筑小品，以及公共环境卫生的清扫保洁和垃圾的收集等合同义务。结合已经查明的案件事实，置中物业基本履行了物业服务合同中约定的义务，尽管存在小区卫生清理和绿化养护不及时、门禁安全和公共部位损坏维修不到位、消防设施和污水排放检查不全面等瑕疵问题，但基于0.8元/平方米/月的物业费标准考量，这些瑕疵问题尚不足以构成免除或减少李莹交费义务的抗辩事由。既然置中物业已经为包括李莹在内的小区业主实际提供了物业服务，根据等价有偿原则，一审判决李莹全额交费并无不妥。同时，也正是基于置中物业存在上述瑕疵履行问题，一审判决对置中物业主张的违约金未予支持，该处理较为妥当，本院予以维持。关于诉讼时效问题，本院认为，置中物业在一审中提交了其在李莹房屋房门上张贴的催缴物业费通知书的照片和发送至李莹丈夫刘琦的父亲刘长俊手机（135××××****）的催缴短信，置中物业已完成初步的举证责任，李莹虽辩称其未看到催收通知也未收到催缴短信，但其在一审庭审中已经承认该手机号是其丈夫的父亲刘长俊使用，且刘长俊与李莹居住在同一小区。李莹未能提供反驳性证据推翻置中物业催收行为的真实性，故本院对置中物业向李莹定期催收的事实予以确认，一审对催缴行为不予认定并认为2017年之前的物业费均超过诉讼时效不当，对此，本院予以纠正。置中物业的催收行为时间间隔都在法定的2年或3年时效期间之内，能够引起诉讼时效中断。因此，置中物业主张的自2014年4月8日至2019年12月31日期间的物业费、电梯费应当得到支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定，判决如下：一、撤销大连市旅顺口区人民法院（2020）辽0212民初2690号民事判决第二项；二、变更大连市旅顺口区人民法院（2020）辽0212民初2690号民事判决第一项为：李莹于本判决生效之日起十日内给付大连置中物业管理有限公司2014年4月8日至2019年12月31日期间物业费人民币4,737元、电梯费688元；三、驳回大连置中物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元（大连置中物业管理有限公司已预交），由李莹负担14元、大连置中物业管理有限公司负担11元。二审案件受理费100元（大连置中物业管理有限公司已预交50元，李莹已预交50元），由李莹负担77元，大连置中物业管理有限公司负担23元。本判决为终审判决。审判长 王 歆审判员 王 迪审判员 王慧莹二〇二〇年十二月二十八日书记员 程添莹