河北省涿州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0681民初5339号 原告：王超，男，汉族，1984年5月20日出生，住北京市大兴区。 委托代理人：陈文昌，北京嘉传律师事务所律师。 委托代理人：许晶，北京嘉传律师事务所实习律师。 被告：涿州市济祥房地产开发有限公司。 住所地：涿州市松林店镇太和庄村（三义街）。 法定代表人：贾明洋，系执行董事。 委托代理人：郭俊芳，涿州市志同法律服务所法律工作者。 被告：王雪润，女，汉族，1981年6月13日出生，住涿州市。 被告：王雪姣，女，汉族，1982年12月28日出生，住涿州市。 被告：涿州土木创实房地产经纪有限公司。 住所地：涿州市高铁新城鸿坤理想湾**商业S10—103号。法定代表人：王振全，系该公司董事长。 委托代理人：齐善伟。 原告王超与被告涿州市济祥房地产开发有限公司（以下简称：济祥房地产公司）、王雪润、王雪姣、涿州土木创实房地产经纪有限公司（以下简称：土木创实经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈文昌、许晶，被告济祥房地产公司委托代理人郭俊芳、被告王雪润、被告土木创实经纪公司委托代理人齐善伟到庭参加了诉讼，被告王雪姣经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告一返还原告购房款254949元、缔约过失损失1万元，并赔偿利息损失（自2017年1月8日起按银行同期贷款利率计算至判决之日止）；2、判令被告二、三退还服务费5000元，被告一承担连带还款责任；3、判令被告四退还服务费35000元，被告一承担连带还款责任。四、本案诉讼费由上述被告承担。事实与理由，2017年初，原告王超经人介绍，了解到涿州祥云里小区，并产生购买意向。2017年1月8日，原告与被告一签订《商品房买卖合同》，购买被告一开发的祥云里3号楼3单元402室房屋，首付款264949元，剩余购房款按揭贷款支付。原告在缴纳购房首付时候，被告一让原告支付40000元电商费和264949元首付款，说其中的电商费用来抵扣购房款。原告表示有疑问，被告一承诺“放心，没有问题，有事就找被告一”。原告遂按被告一要求付款，之后收到了涿州市鼎居房地产经纪有限公司（以下简称：鼎居公司）和被告四开出的5000元和35000元的电商费（服务费）收据。购买前，被告一承诺房产无瑕疵，2018年12月31日前，将符合使用条件的商品房交付原告。合同签订后，被告一以各种理由推脱办理贷款事宜。2018年7月10日，被告一发出的《祥云里项目购房补充协议》承诺：2018年12月31日按时交房，并且五证齐全，如原告有退房意向的，被告一无条件退还原告所支付的所有购房款及电商费用。原告才得知房屋不符合出卖条件，五证不全，涉案房产开发项目未经审批，还未取得土地证、规划证、预售许可证等法律要求证件，依法不允许对外出售。2018年12月31日，被告一未按时交付房屋。目前，原告仍不清楚涉案房产是否已经取得预售许可证，如未取得，原告与被告一所签的《商品房买卖合同》应属无效。即便《商品房买卖合同》有效，由于被告一已经严重逾期交房近2年，根据《商品房买卖合同》第十条第1款第（2）项规定，逾期交房超过九十日的，原告有权要求解除合同，被告一应当退还购房款并支付违约金。原告按照被告一的要求支付了电商费（服务费），并不清楚是支付给第三方公司，鼎居公司和被告四仅出具了收款收据，未提供任何的中介服务，应予退还。鼎居公司未经结算即注销，被告二、被告三作为公司股东应对公司债务承担连带赔偿责任。依据《民事诉讼法》第119天之规定，为维护原告的合法权益，恳请法院判令如上诉请。 被告济祥房地产公司辩称：1、被告济祥房地产公司与原告的房屋买卖合同关系成立，我方并没有欺骗原告所售房屋五证的情况，也未给原告承诺任何事项，原告多次去被告开发的项目现场看房，是经过充分考虑做出的真实意思表示，并且当时我方开发的房屋单价比预售五证齐全的房屋单价要低很多，原告经过考虑决定购买被告的房屋，所签订的购房合同有效，原告对此也应承担相应责任，因我公司开发土地有历史遗留问题，我公司为了履行合同，积极办理相关证件，已有楼号下达房屋预售许可证，本案涉案楼号预售许可证正在办理中，并且现在的房屋已经符合交房条件，原告对此也知情，所以我方不同意此合同无效；2、关于原告主张的利息及缔约损失金不应支持，如法院认定本合同无效，不应认定被告承担缔约损失，因为原告对此情况是了解的，原告对此应承担相应责任；3、关于中介费，不是我公司收取的，与我公司无关，第二、三、四被告已经履行了服务，不应返还中介费。综上所述，请法院支持被告的答辩意见。 被告王雪润辩称：原告多次来本项目考察才做出决定购买，在介绍项目的同时我方不存在虚假宣传和违规承诺，原告本身也是有行为能力的人，可以对房地产市场存在着一定的风险性，有着理性的判断，原告当初真实的购买心理是存在着非居住谋利的心理，本着投资谋利的心理进行购买的，由于当初购买的房价和现在的房价相差导致退房，这是真实的意思表示。截止到今天本小区已经真实入住达到100多户，在本质上没有给原告造成任何的不利影响，我们的服务已经完全结止了，所以我不同意退还中介服务费。 被告王雪姣经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩。 被告土木创实经纪公司辩称：我方的答辩意见同被告王雪润的答辩意见一致。 原告为了证明自己的观点，向本院提交的证据如下： 1、出示商品房买卖合同（原件），证明原、被告关于购买商品房的相关的权利义务作出了约定，合同中证明双方购买的房屋是祥云里小区3号楼3单元402室，合同约定的交房日期是2018年12月31日前，并且对合同违约责任第十条关于退房的违约责任做到了明确的规定，第十三条关于合同的解除做了明确的规定。 2、出示祥云里项目购房补充协议，是由被告济祥房地产公司单方出示的，并且有公司盖章及法定代表人签字，被告济祥房地产公司承诺在2018年12月31日前按时交房，并且五证齐全，如不能交房，对违约、退房、退电商费作出了明确的规定。 3、出示原告向被告济祥房地产公司付款的记录和收据（原件），显示原告向被告济祥房地产公司支付了房款254949元。 4、出示原告向鼎居公司出具的收据一份（原件），向该公司支付了电商费5000元。 5、出示被告土木创实经纪公司出具的相关的收据（原件），原告向被告土木创实经纪公司支付了电商费（服务费）35000元。 被告济祥房地产公司为了证明自己的观点，向本院提交的证据如下： 1、被告营业执照复印件、法定代表人身份证明，法人身份证复印件，证明被告主体信息。 2、涉案房屋检测鉴定报告，证实涉案房屋达到了交房条件。 3、2017-2019年4月24日保定市大气工作领导小组办公室下发的重污染天气应急响应的紧急通知，证明涉案房屋在施工建设时因重污染天气停止施工共计118天。 被告王雪润为了证明自己的观点，向本院提交的证据如下：1、预售许可证，证明该地块是合法开发。 本院经审理认定事实如下：2017年1月8日原告与被告济祥房地产公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告济祥房地产公司开发的祥云里项目3号楼3单元402室房屋一套，建筑面积89.58平方米，单价9320.71元/平方米，房屋总价款为834949元。原告向被告济祥房地产公司缴纳购房款首付254949元，向被告鼎居公司缴纳服务费5000元，向被告土木创实经纪公司缴纳服务费35000元。原告以被告济祥房地产公司开发的祥云里项目证件不全为由，起诉来院，要求被告返还购房首付款及服务费。 另查：鼎居公司现已注销，第二、三被告系该公司股东。 以上事实还有本院的开庭笔录在卷佐证。 本院认为，根据法律规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。本案所涉3号楼房产项目至庭审结束仍未取得商品房预售许可证，违反法律的强制性规定，原告与被告济祥房地产公司签订的《商品房买卖合同》应为无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故原告要求被告返还购房首付款及服务费的诉讼请求，本院予以支持。因鼎居公司已注销，被告王雪润、王雪姣作为股东和清偿承诺人，属于鼎居公司收取的服务费应由被告王雪润、王雪姣返还，被告土木创实经纪公司返还其收取的服务费。原告要求被告济祥房地产公司承担连带赔偿责任、缔约过失损失及利息的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告济祥房地产公司于本判决生效之日起三十日内返还原告购房首付款254949元。 二、被告王雪润、王雪姣于本判决生效之日起三十日内返还原告服务费5000元。 三、被告土木创实经纪公司于本判决生效之日起三十日内返还原告服务费35000元。 四、驳回原告其它诉讼请求。 如未按本判决指定期间履行给付义务，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2937元，由被告济祥房地产公司负担2455元；被告王雪润、王雪姣负担50元；被告土木创实经纪公司负担432元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审判员  李云飞 二〇二〇年十二月二十八日 书记员  王 松