福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽04民终2615号 上诉人（原审被告）：三明市碧桂园房地产开发有限公司，住所地三明市梅列区碧桂园******，统一社会信用代码91350400075048201M。 法定代表人：龚文博，执行董事。 委托诉讼代理人：张丽莉，福建闽中律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：孔翠红，女，汉族，1973年11月13日出生，住三明市梅列区。 被上诉人（原审原告）：余海，男，汉族，1974年12月5日出生，住三明市梅列区。 二被上诉人委托诉讼代理人：彭晓辉，福建枫桦律师事务所律师。 上诉人三明市碧桂园房地产开发有限公司（以下称碧桂园公司）因与被上诉人孔翠红、余海房屋买卖合同纠纷一案，不服三明市梅列区人民法院（2020）闽0402民初1343号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月7日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。现已审理终结。 碧桂园公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回孔翠红、余海全部诉讼请求，一、二审案件受理费由孔翠红、余海承担。事实和理由：1.依据《城市房地产开发经营管理条例》规定，未经验收承担的是补办验收手续的责任，并不影响交付行为本身的效力，在合同约定交房日前已履行通知收房义务后，不应再承担逾期交房违约责任；2.开发商迟延取得竣工验收备案表未实际影响买受人接收商品房，未对其后对房屋的占有、使用、收益和处分产生不利后果，而买受人未能提供因逾期交房行为给其造成损失情形下由开发商承担逾期交房违约责任显失公平；3.逾期办理讼争商品房权属登记系因国家调整了产权登记制度，改变为统一办理《不动产权证书》，在办理《不动产权证书》时，还增加了一项必备资料，即《不动产权籍调查报告》。且《商品房买卖合同》双方在政策调整之前关于办理权属证书的责任约定，在没有重新协商达成一致的情况下，并不能直接约束政策调整之后出现的情形。因此，逾期办理不动产权证责任不能归责于碧桂园公司，逾期办理不动产权证的违约责任也不应由碧桂园公司承担。一审判决以房屋产权登记制度的变化，没有增加碧桂园公司的负担，且对前置的“权籍调查成果”工作时限30日未予扣除，与事实和法律相悖。 孔翠红、余海答辩称：依照法律规定和合同约定碧桂园公司应将符合交付使用条件的商品房按期交付买受人，其未在通过竣工验收和消防验收情况下提前交房不能产生法律效力。碧桂园公司在取得竣工验收合格证明前，提前交房行为存在捏造房屋竣工时间、恶意交房情形，严重违反诚实信用原则。碧桂园公司作为专业从事房地产开发的公司，没有证据证明本案系由于第三人或行政部门的原因导致逾期办证，且政策的变更对其合同履行并无影响，碧桂园公司提出情势变更的理由不能成立。请求驳回上诉，维持一审判决。 孔翠红、余海向一审法院起诉请求：1.请求依法判令碧桂园公司立即支付逾期交付符合条件的商品房违约金9069元（按已支付全部房款616977元为基数，每日0.03%计，从2017年10月1日止起，现暂计至碧桂园公司将符合条件的房屋实际交付之日2017年11月18日为止，共49天）；2.判决碧桂园公司立即支付逾期办理商品房权属登记违约金5950元（违约金从2018年2月17日起计至碧桂园公司实际办理好涉案房产权属初始登记证明书并通知孔翠红、余海办理商品房权属登记止，现暂计至2018年6月15日，共119天，每日按50元计）；3.本案的诉讼费用由碧桂园公司承担。 一审法院认定事实：一、2015年9月6日，孔翠红、余海与碧桂园公司签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定：孔翠红、余海向碧桂园公司购买位于三明市梅列区××号××幢××室商品房，房屋总价款616977元。合同第九条约定：商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。合同第十一条约定：（一）出卖人应当在2017年9月30日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前将查验房屋的时间、办理交付手续的时间、地点及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定交付日期借款之日为办理交付手续的时间，该商品房所在地未办理交付手续的地点；（三）……交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。合同第十二条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，由买卖双方再行约定。合同第二十条约定：双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付入之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，每逾期一天出卖人应向买受人支付五十元的违约金。合同补充协议第五条约定：逾期交付不超过90日，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之三的违约金，但该违约金最高不超过买受人已交付房价款的15%。二、孔翠红、余海于2017年10月9日接收了案涉商品房。碧桂园公司于2018年6月16日书面通知孔翠红、余海办理案涉商品房的所有权证书。案涉商品房于2017年11月6日取得建设工程竣工验收备案证明文件。 一审法院认为，关于碧桂园公司是否需要向孔翠红、余海支付逾期交房违约金及违约应如何计算的问题。案涉合同第九条、第十条对案涉商品房的交付条件做了相应的约定。根据案涉合同第十一条、第十二条约定，除不可抗力外，碧桂园公司应于2017年9月30日前将符合第九条、第十条约定条件的商品房交付给孔翠红、余海，否则应当承担相应违约责任。案涉商品房所在楼栋于2017年11月6日取得建设工程竣工验收备案证明文件，碧桂园公司于2017年10月9日向孔翠红、余海交付案涉商品房，显然碧桂园公司所交付的商品房未满足合同约定的交付条件。碧桂园公司未依合同约定在2017年9月30日前将符合合同约定条件的商品房交付给孔翠红、余海构成违约，依法应承担相应的违约责任。鉴于孔翠红、余海已于2017年10月9日实际接收了案商品房，且案涉商品房于2017年11月6日取得建设工程竣工验收备案证明文件等现实情况，酌情确定碧桂园公司从合同约定的交房日之次日起至案涉商品房所在楼栋取得建设工程竣工验收备案证明文件之前一日止，按合同约定逾期交房违约金标准的80%向孔翠红、余海支付违约金。关于碧桂园公司是否需要向孔翠红、余海支付逾期办证违约金及违约金应如何计算的问题。2013年11月20日，国务院常务会议确定了不动产统一登记的改革方向，2014年11月24日《不动产登记暂行条例》发布。碧桂园公司系专门从事房地产开发的企业，对房地产领域的相关法律、政策，以及房地产登记的改革方向应有充分的了解和预判。三明市不动产登记自2016年10月19日开始实施，案涉合同约定的交房时间为2017年9月30日前，且合同约定的办理权属登记期限是在房屋交付之日起90日内。碧桂园公司以房屋产权登记制度的变化属于情势变更为由，提出抗辩的诉讼意见，缺乏事实和法律依据，一审不予采纳。孔翠红、余海与碧桂园签订的商品房买卖合同，系当事人双方的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。因碧桂园公司的原因导致江孔翠红、余海未在交房后90日内取得不动产权证书，碧桂园公司构成违约，应依合同约定承担违约责任。案涉商品房直至2017年11月6日才取得建设工程竣工验收备案证明文件，碧桂园公司虽于2017年10月9日向孔翠红、余海交付案涉商品房，但因所交付的商品房不符合合同约定的交付条件，已确定其承担了相应的违约责任，且未取得建设工程竣工验收备案证明文件，不具备办理房屋权属证书的法定条件，再次确定碧桂园公司2017年11月6日前未协助孔翠红、余海办理房屋所有权证书，构成违约，不尽合理。由此，碧桂园公司协助应协助孔翠红、余海办理房屋所有权证书期间的起算时间，确定为案涉商品房取得建设工程竣工验收备案证明文件，即2017年11月6日起90日内，趋于合理。因碧桂园公司未在前述期间协助孔翠红、余海办理房屋所有权证书，构成违约。案涉商品房具备办理房屋所有权证书后，碧桂园公司于2018年6月16日书面通知孔翠红、余海办理房屋所有权证书，至此其已尽到了相应的合同义务。由此，违约金计算至碧桂园公司书面通知孔翠红、余海办理房屋权属证书前一日为宜。综上，碧桂园公司应从2017年11月6日之次日起算从第91日开始(即2018年2月5日）至2018年6月15日止（131天），按合同约定，即每日向孔翠红、余海支付违约金50元。 综上，一审法院认为，依法成立并生效的合同，受法律保护，合同各方均应恪守合同义务，碧桂园公司未依约履行合同义务，依法应承担相应的违约责任。由此，孔翠红、余海要求碧桂园公司支付违约金责任的诉讼请求，一审法院根据查明事实，予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第三款、第一百一十四条第一款、第一百五十三条的规定，判决：一、三明市碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向孔翠红、余海支付房屋逾期交房违约金5331元（以616977元为基数，按每日0.03%计算，从2017年10月1日计算至2017年11月5日止，计36天，确定支付80%）；二、三明市碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三日内向孔翠红、余海支付房屋逾期办证违约金6550元（按每日50元计算，从2018年2月5日计算至2018年6月15日止，计131天）；三、驳回孔翠红、余海的其他诉讼请求。案件受理费175元，因适用简易程序减半收取88元，由孔翠红、余海负担39元，由三明市碧桂园房地产开发有限公司负担49元。 本案二审中，当事人没有提交新证据。 双方当事人对一审判决查明认定的事实经过没有异议，本院对没有争议的事实予以确认。 本院认为，碧桂园公司与孔翠红、余海签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。《商品房买卖合同（预售）》约定商品房交付条件为，该商品房已取得建筑工程竣工验收备案证明文件和该商品房已取得房屋测绘报告。碧桂园公司虽通知孔翠红、余海收房，但所交付的商品房项目尚未取得建设工程竣工验收备案文件，并不符合《商品房买卖合同（预售）》约定的交付条件，依法孔翠红、余海有权拒绝办理房屋交接手续，对此，碧桂园公司仍未履行合同约定的商品房交付义务，已构成违约。碧桂园公司提出，其交付的商品房尚未取得建设工程竣工验收备案文件，只是承担补办竣工验收备案手续的行政责任，并不属于逾期交房，没有法律依据。对于逾期交房违约金，《商品房买卖合同（预售）》约定按已付购房款的日万分之三，从约定交房之次日起计算至碧桂园公司取得建设工程竣工验收备案文件之前一日止。因孔翠红、余海对一审判决未提出上诉，视为对一审法院确定的违约责任标准没有异议，属于其对自身民事权益的处分，未违反法律规定或者对他人利益造成影响，故对一审判决酌情确定碧桂园公司承担80%的逾期交房违约责任的处理结果，本院不做变更。碧桂园公司以其违约行为未造成孔翠红、余海实际损失、要求减少违约金的上诉主张，无事实及法律依据，本院不予支持。《不动产权登记暂行条例》于2014年11月24日发布，三明市不动产统一登记自2016年10月19日开始实施。碧桂园公司作为专业的房地产开发企业，本应及时调整应对房屋权属登记变化后的情况，况且，本案合同约定的交房时间为2017年9月30日前，从该实际情况看在房屋产权登记制度改变后，碧桂园公司仍有充分履行时间办理涉案商品房的首次登记。故碧桂园公司提出，逾期办理讼争商品房权属登记系因产权登记制度改变，当属于情势变更，逾期办理不动产权证责任不能归责于碧桂园公司，碧桂园公司亦不应承担逾期办理不动产权证的违约责任，及应对前置的“权籍调查成果”工作时限30日予以扣除的上诉主张，缺乏相应事实依据，本院不予支持。 综上所述，三明市碧桂园房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费97元，由三明市碧桂园房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张志历 审 判 员 谢明华 审 判 员 吴江** 二〇二〇年十二月十八日 法官助理 简雪凤 书 记 员 张 婕 附本判决所依据的主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。