广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤14民终1964号上诉人（原审原告、反诉被告）：邹茂祥，男，汉族，1956年3月4日出生，住所地：广东省兴宁市****。委托诉讼代理人：丘国中，广东义致律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：广东省兴宁市方圆房地产开发有限公司。住所地：广东省兴宁市***。法定代表人：钟志宏。上诉人邹茂祥因与被上诉人广东省兴宁市方圆房地产开发有限公司（以下简称“方圆公司”）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服广东省兴宁市人民法院（2020）粤1481民初2454号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开审理了本案。上诉人邹茂祥及其委托诉讼代理人丘国中到庭参加诉讼。被上诉人方圆公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人邹茂祥上诉请求：1、撤销(2020)粤1481民初2454号民事判决第二、三、四项，依法改判支持上诉人一审全部诉讼请求并驳回被上诉人一审全部反诉请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院在“关于是否逾期交付房屋及违约损失的认定”存在事实认定错误，且凭个人主观臆断“被上诉人交付顺延至2017年4月底”无任何合同和法律依据，从而导致上诉人依法应获得的逾期交付违约金被少计算了6个月。(一)一审法院“关于是否逾期交付房屋及违约损失的认定”，存在事实认定的严重错误。双方签订的《邹茂祥留用地合作建设协议》第二款第4条内容为：本方案由甲方支付建设施工费用、建设施工引起的所有纠纷、法律责任由甲方承担。甲方负责办理乙方产权并承担所有税费，乙方不再负担其它税费。产权证按规定验收后120个工作日由甲方办好(如因甲方原因导致不能通过房屋主管部门验收及产权证不能按期办理，甲方应承担乙方造成的相关损失)；协议第三款第1条为：本协议签订后，甲方负责全权办理设计、报建、施工和办证等手续……。协议第三款第5条为：甲方应按规范进行施工，保质保量按期交付使用，交付时间为甲方与城人、刘屋等居民小组协议时间一致(交付时间2016年10月31日前)，如甲方延期交付时间超出3个月应承担乙方由此产生的经济损失(按市场租赁价补偿每月租金)。上列协议的订立是双方自愿，约定本已十分明确。但一审法院却视而不见，主要表现在：1、协议中第二款第4条为“本方案由甲方支付建设施工费用，建设施工引起的所有纠纷、法律责任由甲方承担，……”按此约定“所有纠纷、法律责任由甲方承担”。实际上就是指双方签订后，能否顺利施工，包括甲方能否取得建设工程许可，能否竞标成功，以及其它干扰因素均由甲方承担。这一约定是不可转移的责任。被上诉人作为房地产开发商应当知道其在土地竞标过程以及取得建设工程许可时可能会出现纠纷或其它影响其施工的情形，但无论有与否均与上诉人无责任关联。然而，一审法院却对被上诉人取得竞标土地和取得建设工程许可证的推迟时间为合理顺延时间的认定，违背上诉人与被上诉人双方协议约定，损害了上诉人的经济利益。2、在建房过程中，上诉人虽提出了局部变更并经被上诉人同意，但局部变更工程量不大，而且被上诉人当时并无其他异议，双方亦未另订立补充协议。那么，应当认定除部分条款变更外其它仍按原协议执行。然而，一审法院为了迎合被上诉人，主观臆测编造了一个月的顺延交房时间，既违背了双方协议约定，又于法无据。参照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(二)》第六条的规定，顺延工期是需要被上诉人向上诉人书面确认的，而被上诉人提供的变更记录只字未提会影响工期，证明被上诉人默认了变更的正当性。被上诉人是开发商，是工程建设的行家，如果这些小变更会影响工期，施工前被上诉人肯定会要求上诉人在顺延工期的签证资料上签字确认，不然可以不变更。一审法院在双方没有签证的情况下顺延被上诉人的工期缺乏依据。3、协议第三款第5条为“甲方应按规范进行施工，保质保量按期交付使用……(交付时间2016年10月31日前)，如甲方延期交付时间超出3个月应承担乙方由此产生的经济损失责任(按市场租赁价补偿每月租金)”。在这里应注意“规范”和“保质保量”这几个关键词。“规范”就是指一切按章依法和规程办事。“保质保量”就是最起码包含了房屋质量须经相关主管部门对房屋竣工验收合格的质量认定。而且协议中是保质保量作为前置条件，然后才是房屋交付时间。然而，一审法院背离双方协议约定审案，损害上诉人的合法权益。(二)一审法院将“建设周期确定为11个月，且应从2016年5月9日起计算”，将合同约定的交付期限从“2016年10月31日”顺延至“2017年4月底”在无任何合同和法律依据。1、一审法院以双方签订《合作建设协议》的时间为2015年11月29日而约定的交付时间为2016年10月31日前为由推导出合同约定的建设周期为11个月，然后再以被上诉人取得《建设工程规划许可证》的时间为2016年5月9日为由，将被上诉人的交付时间顺延5个月，但双方签订的合同中明确规定交付的最后期限为2016年10月31日之前，除此之外根本找不到一审所谓的“建设周期”这一概念，也没有约定交付时间顺延的事由，更无约定“建设周期的起算点”是从取得《建设工程规划许可证》起计算。如果一审法院非得在合同之外界定建设周期为11个月，那么无疑这个所谓的“建设周期”也应当从双方签订合同之日起计算。另一方面，建设项目的开工建设必须包括《建设用地规划许可证》、《国有土地使用许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》在内的四证，一审法院设定所谓的“建设周期”的起算点既不选择取得《国有土地使用证》的时间，也不选择《建设用地规划许可证》或者是《建设工程施工许可证》的取得时间，而偏偏以《建设工程规划许可证》的取得时间作为起算点。另外，签署协议前，被上诉人就清楚合作地块是生活留用地，土地的属性是集体土地。所以，11个月的交付期限包含了土地属性变更所需时间。2、一审法院以《合作建设协议》约定“办理报建手续时，乙方应无条件协助甲方办理”作为顺延交付期限的理由亦无任何合同和法律依据。在被上诉人完成公开涉案土地的挂牌出让手续后，涉案土地使用权在法律上权属归被上诉人，此后的一切报建手续根本无须上诉人协助，而且一审时被上诉人也没有提供任何证据证明上诉人存在不协助其办理报建手续的情形。二、关于房屋面积的认定，一审法院明显混淆了“套内建筑面积”与“建筑面积”之间的区别根据一审法院的认定，被上诉人应交付给上诉人的一层三卡门店合计总面积为194.05平方米，二层面积为229.536平方米。上诉人对该事实认定并无异议。但一审法院确定上述面积时显然是指房屋的外墙墙体围蔽所形成的平面空间的面积。而房屋的外墙墙体围蔽所形成的平面空间的面积在建筑规范中被称为“套内建筑面积”(具体详见国家标准：成套房屋的套内建筑面积(GB/T17986.1-2000B1.1)。即一审法院在认定被上诉人按合同约定应交付的面积时，实际上是根据“套内建筑面积”计算一层为194.05平方米，二层为229.536平方米。但一审法院在计算被上诉人实际交付给上诉人房屋面积时，却按照房屋的“建筑面积”来确定(注：一审法院确定的实际交付的面积均是根据《不动产权证》记载的“建筑面积”)。显然一审法院是混淆了“建筑面积”与“套内建筑面积”两个不同概念，须知“建筑面积”=“套内建筑面积”+“分摊建筑面积”。根据被上诉人提交的不动产权证可以显示二层房屋“套内建筑面积”仅为220.36平方米。如前所述，被上诉人应交付给上诉人二层的“套内建筑面积”为229.536平方米，显然被上诉人交付给上诉人的二层面积少了9.176平方米(229.536平方米-220.36平方米=9.176平方米)。那么根据协议第三条第2款的约定，被上诉人因交付的面积不足给上诉人造成的损失金额为3000元/平方米×9.176平方米=2.7528万元。三、关于逾期办证问题，一审法院割裂了“办证义务”所包含的“办理不动产权证”与“交付不动产权证”两方面的内容。不动产权证是权利人拥有不动产的合法权利凭证，依法应归权利人所有。被上诉人作为开发商，其办证义务不仅表现为将不动产权证办好，同时包括必须将办理完毕的不动产权证交付给权利人。如果办好不动产权证后以各种借口扣留不动产权证，必然会导致权利人无法运用该不动产权证从事包括抵押、转售等谋取合法权益的经济活动，从而会给权利人造成损失。具体到本案而言，被上诉人以上诉人尚欠其59344元为由，长期扣留上诉人的不动产权证，直到现在依然未将不动产权证交付给上诉人。被上诉人扣留上诉人不动产权证无事实和法律依据。而且一审法院在认定被上诉人办证义务的起算点时也存在认定事实错误。虽然双方签订合同之时约定的办证时间起算点确实如一审法院所述的“产权证按规定验收后120个工作天由甲方办好”，但是由于被上诉人逾期交付，上诉人依法交涉后被上诉人通过微信聊天明确承诺在从2018年8月起的120个工作日将产权证办理好给上诉人。被上诉人通过微信方式进行的承诺在法律上构成对双方之间此前签订的合同内容作出变更。因此被上诉人的办证义务的起算点应从2018年8月起算，而不应当是从一审法院认定的2018年10月29日竣工验收时开始计算。四、关于地下负一层和地上第七层的产权份额问题一审认定事实错误或不清。(一)一审法院在没有进行现场勘查及没有收到被上诉人证明地上第七层建筑物是阁楼的法律凭证的情况下就采信被上诉人抗辩第七层“是利用斜层顶下空间建设的阁楼层、根据《产权测量规范》是不计层数的”，这本身就是认定事实不清的表现。1、根据国家强制性标准《产权测量规范》第5.6.6.1，不计层数的是指楼高不超过2.2米的阁楼等。本案第七层的房屋显然是独立的一层，而且其中有些房屋也已出售给业主并在正常居住使用，再者房屋现状可以显示其楼高不低于2.2米且与正常楼层的高度没有区别，只是边缘处因为屋面是斜坡而形成斜角。2、根据国家强制性标准《房产测量规范》第5.6.6.1列举的不计层数的建筑物的特性角度而言，不计层数的建设物仅包括如下两类：一类是指业主专有的，仅能从业主专有空间架梯进入的，即上述规范中所列举的假层、附层、插层、阁楼；第二类是指全体业主共有及共同管理的，能够从公共楼梯直接到达，开放式空间或物业管理的，即上述规范中所列举的装饰性塔楼、楼梯间、水箱间。而本案争议的地上第七层坡屋顶建筑物显然不具备上述特性且层高也超过2.2米。(二)一审法院以兴宁市住房与城乡规划建设局核发的《建设工程规划核实合格证》证实建筑层数为地下1层和地上6层从而认定涉案地上第七层为不计层数的理由同样不能成立。上诉人不否认涉案房屋在报建之时确实是地下一层地上六层，但事实上被上诉人在完成报建之后加建了第七层，且该第七层理应已补办了报建手续，可以作为正常房屋对外出售。1、一审时上诉人提交的梅州市住房与城乡建设局的网签备案信息查询网站上查询到的涉案房屋网签备案充分显示争议的第七层房屋共三套处于“预售状态”。2、从上诉人一审提交的网签备案信息可显示，涉案房屋的第一到第六层中的未售房源显示为“现房待售”，而争议的第七层则显示为“期房待售”。这不同的表述足以表明一至六层已完成了“竣工验收手续”，因此属于“现房”；而第七层尚未全部完成“竣工验收手续”，因此属于“期房”。这一事实亦可证明加建的第七层正在完善相关法律手续，但绝对不是所谓的不计层数的“阁楼”。3、案件发回重审后的一审庭审期间，被上诉人亦明确表示该第7层其将来会用于出售，说明无论是否取得权属证书，该加建层均有使用价值并能实际用于出《中华人民共和国物权法》第七十九条及《人民防空工程建设管理规定》第五十九条等相关法律法规，可以看出附属设施是业主共同出资维护的，而地下人防工程是投资方出资维护的，所以说地下人防工程不是楼房附属设施。上诉人以价值1915946元的土地入股参与该地块建设，并约定好分成方案。根据《中华人民共和国人民防空法》第五条及《合作建设协议》第三条第4点，即便涉案负一层属于人防工程，上诉人依然有权享有合作地块负一层建筑物20%的使用权份额。五、关于阁楼面积损失的计算。双方签订的合同中明确约定的阁楼面积为约45平方米，经法庭查明的实建面积为23.57平方米，即被上诉人交付给上诉人的阁楼面积少了23.53平方米，显然被上诉人交付给上诉人的阁楼在面积方面属于严重违约。结合双方认可的阁楼建设成本为600元/平方米，其理应赔偿上诉人损失1.2858万元。至于一审法院所述的“双方均不计算费用”应指合同按约履行时互相不计算费用，而不是指一方违约时另一方不能要求赔偿。六、关于反诉部分，一审法院认定相关项目及其结算金额的证据严重不足。关于反诉部分，一审法院仅凭被上诉人自行制作的《邹茂祥置换房结算表》(无上诉人签名和监理签名的工程量核实签证资料)就认定上诉人须承担二楼入户门3000元、三房防盗网2500元、四房防盗网3000元、塞门、拆门1195元和二户楼梯花岗岩4546元，加装电动卷闸门5200元，这既与事实严重不符，也与一审法院的认定自相矛盾。上述费用中除加装电动卷闸门5200元是应支付的费用之外，其它项目都不存在支付费用的情况。(一)一审法院认定应付费的大部分项目根本不存在或未结算。具体表现为：第一、涉案房屋二楼根本没有安装入户门；第二、塞门、拆门的事实根本不存在；第三、楼梯贴花岗岩是事实，但工程量未核实。(二)防盗网按双方约定根本无须另外计价，而是包括在被上诉人装修范围之内的，从一审法院对室内预留沙的认定足于证明。正如一审法院认定的一样，对于《永泰华庭F区商住楼装修标准(一)》中所列明的项目，打(x)的项目是双方当时签订合同时约定须包括但无须付费的项目，显然上述装修标准第8①项处和预留沙项目一样打了(x)。七、一审对鉴定费用的负担的裁决不合理。本案中，一审法院委托对外鉴定时按分项进行，鉴定费用也是按分项收取。为计算被上诉人逾期交付的违约金，申请人依法申请对涉案A-201、A-202、F2-16、F2-17、F2-18的市场租金进行了鉴定。该上述项目鉴定费用合计为17250元。一审法院已认定被上诉人构成逾期交付违约，依法应由被上诉人承担该部分鉴定费用。上诉人在一审中未被法院支持的请求所涉及的鉴定费用合计为13800元，但一审法院却要求上诉人承担总鉴定费用31050元中的其中21735元不合理。八、一审法院对上诉人缴交的一审案件受理费认定错误，上诉人已实际缴交的一审案件受理费为6922元而不是一审判决认定的3461元，相应地其对案件受理费的负担的认定无疑也是错误的。二审庭审时补充上诉理由：关于七楼是否属于新建层的问题。被上诉人提交的第十二项证据第38页《建设工程规划合格证》规划建筑面积9069.28平方，其中地下室是1135.85平方，但建成后规划核实合格证即证据第39页8543.17平方，地下室是1134.4平方，结合上诉人向住建部门官网上截取的被上诉人的预售记录显示第七层是属于期房预售，其他部分1-6层是属于现房销售。第七层目前为止还没有完成验收手续，是属于可售房额，即是核实面积和规划面积之间的差额有500多平方用于第七层验收使用。被上诉人方圆公司书面答辩称：上诉人所述“事实和理由”大部分均是背离双方协议约定，断章取义套用法规，刻意模糊事实真相来混淆视听，以达到非法图利的目的，请求二审法院厘清事实，驳回上诉请求。同时一审法院在审理过程中，无视被上诉人提出的新证据和相关诉求，甚至在判决书中对被上诉人提出的诉求事项都没有任何表述，明显存在部分事实认定不清、判决不公的情况，请求对该判决第二、三、五判项依法给予改判。被上诉人坚持一、二审及重审时的答辩内容和事实依据，在此不再详述。一、关于逾期交房问题。一、二审时，被上诉人已就双方协议为合作建设关系，并非商品房买卖关系和2017年3月双方已办理了签收手续，后因结算问题导致拖延交接等作了详细阐述。被上诉人提交了补充证据并根据双方协议第三条第5款“……交付时间为甲方与城人、刘屋居民小组协议时间一致”以及根据该协议约定的交付条件和标准提出没有违约延期的说明，但一审法院却无视了该诉求，甚至在判决书中都没有任何表述，明显的遗漏了该证据证词，从而影响了判决的公正性。上诉人认为协议中约定：“建设施工引起的所有纠纷、法律责任由甲方承担”，被上诉人就应该承担全过程的纠纷和法律责任的说法不能成立，因为该内容是指“施工”期间产生的纠纷、法律责任，并非如上诉人主观臆测把办理用地报建时产生的问题也套用到上述内容中，再而推论到整个项目的“全部纠纷、法律责任都由甲方承担”。上诉人引伸套用法规条文在本案中屡见不鲜：如变更项目明显是在工程竣工后上诉人才提出的反复变更要求(如要求往公共梯间开门，后按规定需分摊面积，又要求堵塞，同时造成测量成果也再次变更)，这类变更因受场地和施工条件限制，不能连续施工，明显需增加工期，这是常识性问题。而且在协议附件中也有约定：“室内装修变更，必须提前一个月办理变更合约”，而上诉人却把这种合理工期引伸到最高人民法院司法解释要签工期协议等。又如上诉人提出协议约定“甲方应按规范进行施工，保质保量按期交付使用”，协议中“按规范施工”明显是指建筑工程施工应按相对应的“施工规范”之技术标准进行，但上诉人却把条款中的“规范”引伸到“指一切按章依法和规程办事”，按章依法是任何公民应遵循的义务，但把“施工规范”引伸到“指一切按章依法和规程办事”就明显不当了。本案协议第三条第5款规定“交付时间为甲方与城人、刘屋居民小组协议一致(交付时间2016年10月31日前)”，与该两居民小组的协议约定交付条件，是按商品房同等标准进行。商品房协议第十一条(一)交付时间为2017年5月31日，二者相差七个月，是因为签协议时上诉人提出要确定时间早日交付，他们准备装修用作开办公司，才在签订时再加上去的。按规定整个项目是不能分次验收的，但考虑到门店面先交业主装修使用不会影响上部室内施工，不一定要与商品房同期交付使用。而且商品房协议第九条第3节约定交付条件为：“经监理初验符合交付装修标准”。如此才出现双方既同意按城人、刘屋队交付时间一致，而交付给业主的时间又提前了七个月的情况。因此，上诉人主张的“涉案楼房并未竣工验收，不具备交付条件”的说法是错误的。另外，租金评估过高。现评估价是含装修的，远高于周边标准，应参照周边商户的租赁价格进行，请求重新评估。二、关于房屋面积的认定问题。按照双方协议第二条第1款约定：“……用地共194.1㎡建好一至二层给乙方并办理好产权证(其中二层前伸1.5M，后伸1.3M)。”现按产权证中所载，明确首层三本证共194.74㎡，对比194.1㎡用地已超出0.64㎡，按双方约定超出部分按首层6000元/㎡，二层3000元/㎡计：上诉人应补给被上诉人0.64×(6000+3000)=5760元，协议中约定的2%是双方为控制面积变更不得超出2%而约定，并非2%以内不计价。上诉人背离协议条款且不知依据什么规定去套用所谓的建筑套内面积，一审法院认定超出部分不予计价是错误的。三、关于逾期办证交证问题。按双方协议“产权证按规定验收后120个工作天由甲方办好”。被上诉人完全在双方协议约定期内办妥了产权证，并无违约。上诉人离开协议的约定却说要以微信聊天为准无理。至于移交产权证问题，因上诉人拒不办理项目结算款项所致。其实，本案的起因正是因为上诉人企图不支付项目结算款项而产生纠纷所致。四、关于地下室及六层顶斜屋产权份额的问题。本案围绕上述产权在诉讼中已作了多次辩论，上诉人主张其有20%份额，根据双方协议第三条第4款的约定，已明确注明“本地块按规划只建六层，若建有七层以上，乙方有权按所建面积的20%分成且不支付任何款项(六层楼梯顶及按规定不属层次的附属设施则不在此限)”。本项目已经政府相关部门确认只建了六层。相关主管部门也是根据《产权测量规范》第5.5.6.1条的规定，认为本项目斜屋下利用部分和地下室不属自然层，为附属设施，才把该部分排除在可确权范畴外，就连被上诉人在申报预售许可证时将阁楼以六层排序的部分在验收核实时都不予确权。本项目为双方合作建设，上诉人及其上级西郊居委提供的土地证和该用地的规划方案是被上诉人与之合作的基础，若被上诉人在双方签订协议后改变了规划条件，所增加的产权面积，上诉人按协议则有权提出分成。但本项目在双方签订协议前，政府部门已经批准了该用地的规划条件(地面**，地下**)，被上诉人根据该规划条件进行建设，在工程核实验收过程中，经主管部门确定并无任何违建情况，同时《产权测量规范》也明确了利用斜屋面下建设的阁楼等不属层次，而且双方协议也有约定“不计层次的不在此限”。至于地下室，更是在上诉方提供的土地及规划条件中明确可建地下室一层。《产权测量规范》第5.5.6.1条规定“房屋层次是指的自然层，一般指室内地坪以上计算”。上诉人一直纠缠地下室非人防，完全没有道理。不要说本项目确已与小区统一建设人防工程，就是不建人防工程建普通地下室，按合同“不属层次的附属设施不在此限”之约定上诉人亦无权提出分成。五、关于阁楼面积问题。双方协议约定阁楼面积建45平方米内，但因上诉人自己要求建设二副楼梯，楼梯面积占用了阁楼位置，楼梯阁楼合计面积为：56.62㎡，对比超出了11.62㎡。楼梯造价远超阁楼，按阁楼板成本价计算已作了优惠，故上诉人应将超建面积的价款(56.62-45=11.62×600=6972元)补给被上诉人。六、关于反诉部分问题。上诉人对一审法院认定反诉部分的异议与事实严重不符。1、按协议附件装修标准第8①条“×”取消了防盗网项目，但2017年4月13日邹茂祥申请变更又增加了防盗网项目并承诺按实计价(详一审证据一附件8①、证据五6)。2、塞门、拆门均按照上诉人要求，事实存在，详见一审证据五第3、8)。3、后门装不锈钢门(原误列为卷闸门)是按上诉人变更要求(详见一审证据五、九)，一审法院取消此项收费1517元无理，应予补收取。4、其余楼梯贴花岗石、塞门、装门等均应上诉人请求，理应计价。一审法院将住房维修基金列作办证费用是毫无根据的，目前所有购房者均应由业主自行缴交或由开发方代缴交住维基金，在办证期间，由于双方已产生争议，上诉人不愿支付分文，为了及时办证，被上诉人只得按规定统一代为缴交。一审原告邹茂祥向一审法院起诉请求：1、被告赔偿逾期交付房屋违约金95220元（按每月5290元18个月计）；2、被告交付永泰华庭F区2栋A-201、A-202、F2-16、F2-17、F2-18不动产权证给原告并赔偿房屋逾期办证违约金，违约金应计至交付不动产权证为止，按照每日1860831元乘于5.655%除于365天计；3、被告赔偿第二层房屋面积不足所造成的损失38451元；4、被告赔偿首层车库顶部阁楼面积不足所造成的损失12858元；5、确认原告对永泰华庭F区2栋地上第七层不动产享有20%的产权份额；6、确认原告对永泰华庭F区2栋地下负一层车位享有20%的产权份额；7、案件诉讼费用由被告承担。一审被告方圆公司向一审法院提出反诉请求：判令原告邹茂祥支付代垫付的款项及利息89808.68元（其中，变更费用和增加面积等结算款59344元，代垫付的应由原告支付的契税23377.35元，至2019年11月9日的利息7087.33元，及以后的利息），及由原告负担全部诉讼、评估费用。一审法院认定事实：2015年11月29日，被告方圆公司为甲方，原告邹茂祥为乙方，双方签订了一份《邹茂祥留用地合作建设协议》（以下简称《合作建设协议》），约定：一、乙方用地情况:1、刘屋队乙方家庭及其受让饶义宏、饶春超、张佛英等人的留用地共164㎡。2、根据乙方要求拟与甲方协商与上述用地合并建设乙方庭芳医院背后留用毛地73.5387㎡，按照兴宁市城市规划管理规定使用率旧城最大值为35%计，折实面积25.74㎡。以上合计为189.74㎡。二、双方为能将该地段尽快建设，综合周边其它居民小组的情况，并结合宗地的实际，双方经协商同意按下列方案进行合作建设：1、甲方同意在刘屋队用地范围将乙方上述189.74㎡以及甲方向饶屋队转让的部份用地合共194.1㎡建好一～二层给乙方并办理好产权证，（其中二层前伸1.5m，后伸1.3m）乙方内设楼梯，公共梯间乙方不共用。3、甲方同意乙方在首层车库顶建阁楼约45.0㎡，二层内部不砌墙为空框，双方均不计算费用。4、本方案由甲方支付建设施工费用，甲方负责办理乙方产权证并承担所有税费，乙方不再负担其它税费。产权证按规定验收后120个工作天由甲方办好（如因甲方原因导致不能通过房屋主管部门验收及产权证不能按期办理，甲方应承担乙方造成的相关损失）。三、其它事项：1、本协议签订后，甲方负责全权办理设计、报建、施工和办证等手续，同时上述庭芳医院侧补偿款交由甲方领取。办理报建手续时，乙方应无条件协助甲方办理，具体房产证姓名在甲方办证前由乙方提供乙方或乙方指定第三人身份证甲方代向西郊居委办理更名确认手续。2、上述协议面积原则不变（详附图），但若因上部结构有所调整，所产生的增减面积则双方同意按实以首层6000元/㎡，二层3000元/㎡的价格计算（每间门市交付实测面积相差不应超于2%）。3、装修标准按甲方商品房标准进行（详附表），若乙方需由甲方进行变更，所增减的工作量则应按实以市场价计算，但造价必须先取得乙方同意。4、甲方承诺本地块按规划只建六层。若建有七层或以上，乙方有权按所建面积的20%分成且不支付任何款项（六层楼梯顶及按规定不属层次的附属设施则不在此限）。5、甲方应按规范进行施工，保质保量按期交付使用，交付时间为甲方与城人、刘屋等居民小组协议时间一致（交付时间2016年10月31日前），如甲方延期交付时间超出3个月应承担乙方由此产生的经济损失责任（按市场租赁价补偿每月租金）。附图标注：三间门店前宽4.57m＋4.5m＋2.9m，后宽13.37m，长5m（前）＋10m（后）。永泰华庭F区商住楼装修标准（一）约定：（×）室内装修用沙由甲方预留置，三房每户收800元，四房每户收1000元。（√）车库、门市为电动静音卷闸门（门市每户收1300元，非电动静音则不计价），套房入户外门为不锈钢防盗门、内门为实木防火门（另每户收取3000元），杂房为普通钢门。（×）外窗及阳台统一安装隐形或不锈钢盗网，（三房每户收取成本2500元，四房3000元）。（√）室内若需变更，须在施工前一个月办理变更合约，统一施工。室内装修可委托建筑公司统一装修亦可自行装修，但自行装修必须在工程竣工验收前完成。否则开发方有权统一按开发方标准进行装修每平方米收取装修费六百。（√）公共部分装修及智能化管理系统等均已包含在房价中，除国家规定应由买受人与支付的税费外，余均由开发方负责。2016年2月2日，兴宁市****办事处西郊居委会出具《西郊刘屋居民小组留用地处置方案》，对西郊刘屋居民小组位于西郊17号区439.52平方米的土地进行公开挂牌转让。2016年3月2日，在兴宁市国土资源局举办的建设用地使用权挂牌转让中，西郊刘屋居民小组上述土地由被告竞得，在《成交确认书》中要求10个工作日内签订《国有土地使用权转让合同》。被告对包括涉案土地在内的刘屋居民小组用地进行开发，于2016年5月9日办理了《建设工程规划许可证》，许可永泰华庭F区2栋的建设规模为“建筑占地1136㎡，建筑面积9069㎡，其中地下室1136㎡，地下**、地上框架**”。被告于2017年1月底建成永泰华庭F区2栋楼房，兴宁市人防办于2017年7月31日出具了《兴宁市人防“结建”工程竣工验收凭证》，核实“永泰华庭F区1、3、5、7栋，F区2栋共柒（陆）层，建筑面积16000＋9069平方米，修建六级防空地下室4000平方米，按《人防法》等法律法规和规章的有关规定，已组织相关人员进行竣工验收”。该栋楼房于2018年9月12日办理了《建设工程规划核实合格证》，核实永泰华庭F区2栋的规模为“框架结构地下1层、地上**，建筑基底面积为1132.9㎡，建筑面积8543.17㎡，其中地下室1134.4㎡”,规划核实意见为“建筑总面积8543.17㎡，计容面积7408.77㎡，符合规划给予规划核实”。该栋楼房于2018年10月29日竣工验收。建好的永泰华庭F区2栋，有地下一层（地下室），地上**（其中地上一层为门店），在六层上面有一加建层，对应涉案置换用地六层上面共建了两套房，为毛坯房，两套房顶均为尖顶斜瓦，斜瓦下沿接近地坪，套房内空间显得狭小压迫。被告于2016年在梅州市住房和城乡建设局发布永泰华庭F区2栋预售房屋信息，原告主张房产信息表中的604、605、606即是原告所说的第七层加建的房屋，待售层数为六层。被告则认为是六层上面斜屋面下的阁楼，应不计层数。被告建成永泰华庭F区2栋楼房后，在2017年2月至3月间，与该楼房的其他楼层的部分业主办理了交房手续。2017年3月26日，原告邹茂祥对置换房提出局部变更，确认变更内容有：1、首层设二个卫生间（梯底设）；2、楼梯按邹建兴要求设二个，但现其要求取消一个，公司意见待装修时再处理；3、阁楼出梯口开门洞一个（高约1.40m）；4、二楼北片设二个卫生间相连（中间隔墙h＝2m）；5、保留南北二个阳台（与外墙保持一致）；6、要求拆除车库的卫生间，改设于楼梯底；7、留一个排污管口在车库。2017年4月13日，原告邹茂祥对置换房再次提出变更，确认变更内容有：1、二层卫生间按上部标准层设置，管道预留，增设防盗网（不锈钢）；2、首层增设后门洞，梯间贴花岗岩；3、二层预留往公共梯间门洞（但应按规定承担公共梯分摊面积价款）；4、要求首层分三本证，二层分二本证；5、首层卷闸门全部装电动，价格按公司标准；6、以上不锈钢防盗网、贴花岗岩梯按公司收费标准计算（参考商品房）；7、其余按原协议及邹茂祥补充说明进行；8、往公共梯间主门由公司代装，价格按公司标准；9、往后门装不锈钢门，价格按实。原、被告双方在房屋交付过程中产生争议，直至2018年7月30日，双方办理了房屋交接手续，同时在《房产交接签证表》注明“价款结算双方同意到移交产权证时再付”。2017年7月7日，被告制作了《邹茂祥置换房结算表》，“二、实际情况”中1、F2-16-18卡门店实建面积194.74㎡与乙方用地对比增加0.64㎡；2、对比应补给甲方门店0.64㎡×6000＝3840元，二层0.64㎡×3000＝1920元，小计5760元；3、对比应补给甲方，阁楼楼梯面积23.57㎡＋33.05㎡－45㎡＝11.62㎡×600＝6972元；4、入户门防护网等费15500元（详见附件）（附件注明：二楼入户门3000元；防盗网，三房2500元，四房3000元；室内预留沙，三房800元，四房1000元；管道天燃气2600×2户＝5200元；合计15500元）；5、塞门、拆门1195元（详见附件）（附件《拆门堵门工程结算价》显示结算价为1195.11元）；6、2户楼梯花岗岩4546元（详见附件）（附件显示一号楼梯2196元，二号楼梯2350元，合共4546元）；7、加装电动卷闸门4×1300＝5200元；8、后门卷闸门工本费（4.14×3）＋（4.67×1.4）×80＝1517元；9、住房维修基金18654元（详见附件）（提交了5张缴交住房维修基金的凭证，合计金额为18654元）；合计59344元。三、对比乙方应支付给甲方59344元。原告于2019年6月6日签收了上述《邹茂祥置换房结算表》和附件。为办理产权证，被告缴交了2套房和3卡门店的契税合计23377.35元（其中，A-201房8684.58元，A-202房5362.30元，F2-16房2720.96元，F2-17房3273.80元，F2-18房3335.71元）。2019年1月8日，被告按原告要求对置换房屋办理了五本《不动产权证》：1、永泰华庭F区2栋A-201房，证号为0000991号，权利人为邹茂祥、朱利香，房屋建筑面积为101.32㎡；2、永泰华庭F区2栋A-202房，证号为0001018号，权利人为邹茂祥、朱利香，房屋建筑面积为125.12㎡；3、永泰华庭F区2栋F2-16房，证号为0001038号，权利人为邹建兴，房屋建筑面积为56.03㎡；4、永泰华庭F区2栋F2-17房，证号为0001037号，权利人为邹茂祥、朱利香，房屋建筑面积为68.75㎡；5、永泰华庭F区2栋F2-18房，证号为0001036号，权利人为邹建辉，房屋建筑面积为69.96㎡。《不动产权证》均记载了“房屋总层数6，竣工时间2018年10月29日”。一审诉讼中，原告向一审法院申请财产评估，一审法院委托广州市华盟价格事务所有限公司进行评估。2020年1月13日，广州市华盟价格事务所有限公司作出价值评估结论：1、永泰华庭F区2栋A-201房产每月市场租金为800元；2、永泰华庭F区2栋A-202房产每月市场租金为1000元；3、永泰华庭F区2栋F2-16房产每月市场租金为1000元；4、永泰华庭F区2栋F2-17房产每月市场租金为1230元；5、永泰华庭F区2栋F2-18房产每月市场租金为1260元；6、与永泰华庭F区2栋A-201、A-202对应的第七层房产价值为194100元；7、与永泰华庭F区2栋A-201、A-202对应的地下负一层房产价值为485250元。上述1-5项的市场租金合计为每月5290元。一审法院认为，本案是合资、合作开发房地产合同纠纷。原告邹茂祥与被告方圆公司签订的《邹茂祥留用地合作建设协议》是双方的真实意思表示，未违反法律规定，属合法有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。一、关于是否逾期交付房屋及违约损失的认定。根据2015年11月29日签订《合作建设协议》约定2016年10月31日前交付，反映了双方签订协议时约定的建设周期为11个月。因涉案开发土地是在2016年3月2日通过公开挂牌转让才由被告竞得，至2016年5月9日办理《建设工程规划许可证》，也就是说被告在此前并不能进行土地开发建设，《合作建设协议》约定“办理报建手续时，乙方应无条件协助甲方办理”，因此，签订协议至2016年5月9日期间约5个月应为顺延期。建房过程中，原告提出局部变更，应给予被告进行局部变更的合理工期，结合变更内容的要求，该工期可确定为1个月。因此，交付时间可顺延至2017年4月底。被告虽然在2017间通知原告办理交房手续，但原告不同意接收，原告主张此时涉案楼房并未竣工验收，并不完全具备交付条件，应于2018年7月30日实际接收房屋为交付时间，予以采纳。综上，原告主张逾期交付房屋成立。逾期交付房屋的违约金在扣除顺延期和约定的宽限期3个月，应按12个月每月租金5290元计，该违约损失为63480元。二、关于是否逾期办证及违约损失的认定和交付不动产权证的问题。《合作建设协议》约定“产权证按规定验收后120个工作天由甲方办好”，涉案楼房于2018年10月29日竣工验收，被告已于2019年1月8日办理了原告名下的《不动产权证》，因此，不存在逾期办证的问题。因原告一直未与被告对房屋装修款进行结算，被告才不交付产权证，因此，原告请求逾期办证及交付的违约损失，理由不成立，依法不予支持。被告已经办好涉案房产的不动产权证，应依协议的约定交付给原告。三、关于房屋面积的认定。根据《合作建设协议》附图，一层三卡门店，第1卡面积为前2.9m×5m＋4.2m×10m＝56.5㎡，第2卡面积为4.5m×15m＝67.5㎡，第3卡面积为（4.57m＋0.1）×15m＝70.05㎡，合计面积为194.05㎡；二层面积为前12.07m×（5m＋1.5m）＋后13.37m×（10m＋1.3m）＝229.53㎡。实际交付房屋的面积，根据《不动产权证》记载，第1卡（F2-16）面积为56.03㎡，第2卡（F2-17）面积为68.75㎡，第3卡（F2-18）面积为69.96㎡，三卡面积合计为194.74㎡；二层A-201房面积为101.322，A-202房面积为125.12㎡，二层合计面积为226.44㎡。因此，一层实际交付面积比约定面积多出0.69㎡，二层实际交付面积比约定面积少3.096㎡。双方是合作建房，《合作建设协议》第三条第2款约定“若因上部结构有所调整，所产生的增减面积则双方同意按实以首层6000元/㎡，二层3000元/㎡的价格计算（每间门市交付实测面积相差不应超于2%）”，该条款是指出现结构调整产生交付实测面积相差超过2%时的差价结算，建成交付的房屋上部结构并未调整，面积误差比并未超过2%。因此，原告请求赔偿二层房屋面积不足造成的损失，理由不足，不予支持。同理，被告反诉请求增加面积应补结算差价，依法不予支持。四、关于首层阁楼面积及损失（价款）的认定。原告在建房过程中要求设二个楼梯，被告已建阁楼面积23.57㎡，室内楼梯面积33.05㎡，阁楼和室内楼梯的面积共56.62㎡。《合作建设协议》第二条第3款约定“甲方同意乙方在首层车库顶建阁楼约45㎡内，二层内部不砌墙为空框，双方均不计算费用”，双方没有约定楼梯面积。因双方已明确约定“均不计算费用”，因此，原告请求阁楼面积不足的损失，依法不予支持；同理，被告反诉请求增加面积的差价，依法不予支持。五、关于地下负一层和地上第七层的产权份额或分成的问题。《合作建设协议》第三条第4款约定“甲方承诺本地块按规划只建六层。若建有七层或以上，乙方有权按所建面积的20%分成且不支付任何款项（六层楼梯顶及按规定不属层次的附属设施则不在此限）”。根据《兴宁市人防“结建”工程竣工验收凭证》，地下负**为防空地下室，是政府对人防建设的要求，是属楼房的附属设施。因此，原告请求享有地下负一层20%的产权份额或分成，依法不予支持。地上**上面有一加建层，对应涉案置换用地**上面共建了两套房，为毛坯房，两套房顶均为尖顶斜瓦，斜瓦下沿接近地坪，套房内空间显得狭小压迫。被告抗辩主张是利用斜屋顶下空间建设的阁楼层、根据《产权测量规范》规定是不计层数的，根据兴宁市住房和城乡规划建设局核发的《建设工程规划核实合格证》，已核实建筑层数为地下1层和地上6层，并无7层，因此，对被告的该抗辩主张予以采信。因此，原告请求享有地上第七层20%的产权份额或分成，依法不予支持。六、关于房屋装修款结算问题。1、被告主张入户门防护网等费15500元，根据双方在永泰华庭F区商住楼装修标准（一）和变更约定，其中“室内预留沙”（室内装修用沙由甲方预留置，三房每户收800元，四房每户收1000元）已打（×），该项费用应不予计算，其余按约定应由原告承担的费用为8500元（包括二楼入户门3000元、三房防盗网2500元、四房防盗网3000元）。被告主张的天然气费用5200元，因涉案房屋并未开通天然气，被告也未提供代交天然气费的单据予以证明，对此项费用一审法院不予确认。2、塞门、拆门1195元和2户楼梯花岗岩4546元，是被告根据原告提出的局部变更要求进行施工，按协议第三条第3款的约定，应由原告承担。3、加装电动卷闸门4×1300＝5200元，按装修标准约定，应由原告承担，双方未再约定卷闸门工本费，因此，被告主张收取后门卷闸门工本费1517元并无依据。4、被告为办理原告名下的产权证，缴交了住房维修基金18654元和房屋契税23377.35元，根据《合作建设协议》第二条第4款中“甲方负责办理乙方产权证并承担所有税费，乙方不再负担其它税费”的约定，住房维修基金是办理房地产权证前必须要缴纳的费用，该两项费用应由被告负担。综上，原告应负担的费用合计为19441元。因原被告双方未进行结算，被告请求应付款按农商行贷款年利率计息，理由不足，依法不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款规定，作出判决：一、被告广东省兴宁市方圆房地产开发有限公司（反诉原告）应于判决生效后10日内向原告邹茂祥（反诉被告）交付永泰华庭F区2栋A-201房（证号为0000991号，权利人为邹茂祥、朱利香）、永泰华庭F区2栋A-202房（证号为0001018号，权利人为邹茂祥、朱利香）、永泰华庭F区2栋F2-16房（证号为0001038号，权利人为邹建兴）、永泰华庭F区2栋F2-17房（证号为0001037号，权利人为邹茂祥、朱利香）、永泰华庭F区2栋F2-18房（证号为0001036号，权利人为邹建辉）的不动产权证原件；二、被告广东省兴宁市方圆房地产开发有限公司（反诉原告）应于判决生效后10日内向原告邹茂祥（反诉被告）支付逾期交付房屋的违约金63480元；三、原告邹茂祥（反诉被告）应于判决生效后10日内向被告广东省兴宁市方圆房地产开发有限公司（反诉原告）支付房屋装修款19441元；四、驳回原告邹茂祥（反诉被告）的其他诉讼请求；五、驳回被告广东省兴宁市方圆房地产开发有限公司（反诉原告）的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3461元，由原告邹茂祥负担2767元，由被告广东省兴宁市方圆房地产开发有限公司负担694元。反诉费1023元，由原告邹茂祥负担143元，由被告广东省兴宁市方圆房地产开发有限公司负担880元。财产评估费31050元，由原告邹茂祥负担23770元，由被告广东省兴宁市方圆房地产开发有限公司负担7280元。二审期间，双方当事人未向本院提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案属合资、合作开发房地产合同纠纷。本案焦点及处理意见如下：一、关于是否逾期交付房屋及违约损失的认定问题。根据2015年11月29日签订的《合作建设协议》约定，涉案房屋应于2016年10月31日前交付。方圆公司虽然在2017间通知邹茂祥办理交房手续，邹茂祥主张此时涉案楼房并未竣工验收，并不完全具备交付条件，不同意接收，一审法院认定邹茂祥于2018年7月30日实际接收房屋为交付时间（逾期交付房屋共21个月）适当，但以方圆公司因2016年5月9日才办理《建设工程规划许可证》及《合作建设协议》约定“办理报建手续时，乙方应无条件协助甲方办理”等为由，认定签订协议至2016年5月9日期间约5个月应为顺延期无合同依据，本院予以纠正。方圆公司在建房过程中，邹茂祥曾于2017年3月26日和2017年4月13日两次对置换房提出局部变更，且变更项目较多，应给予方圆公司进行局部变更的合理工期，结合具体变更内容及要求，一审法院认定该工期确定为1个月不合理，本院确定延误工期2个月较合适。又因双方合同约定逾期交付房屋的违约金可扣除宽限期3个月。据此，方圆公司逾期交付涉案房屋的违约金应按16个月（21个月—5个月），按每月租金5290元计算，该违约损失为84640元。二、关于是否逾期办证及违约损失的认定问题。涉案《合作建设协议》约定“产权证按规定验收后120个工作天由甲方办好”，涉案楼房于2018年10月29日竣工验收，方圆公司已于2019年1月8日办理了涉案房屋的《不动产权证》，涉案房屋不存在逾期办证的问题。双方因房屋装修款问题，导致方圆公司未交付产权证。因此，一审法院驳回邹茂祥请求逾期办证及交付的违约损失，并无不当。三、关于涉案房屋面积问题。根据《合作建设协议》附图，一层三卡门店，第1卡面积为前2.9m×5m＋4.2m×10m＝56.5㎡，第2卡面积为4.5m×15m＝67.5㎡，第3卡面积为（4.57m＋0.1）×15m＝70.05㎡，合计面积为194.05㎡；二层面积为前12.07m×（5m＋1.5m）＋后13.37m×（10m＋1.3m）＝229.53㎡。实际交付房屋的面积，根据《不动产权证》记载，第1卡（F2-16）面积为56.03㎡，第2卡（F2-17）面积为68.75㎡，第3卡（F2-18）面积为69.96㎡，三卡面积合计为194.74㎡；二层A-201房面积为101.322，A-202房面积为125.12㎡，二层合计面积为226.44㎡。因此，一层实际交付面积比约定面积多出0.69㎡，二层实际交付面积比约定面积少3.096㎡。双方是合作建房，《合作建设协议》第三条第2款约定“若因上部结构有所调整，产生的增减面积则双方同意按实以首层6000元/㎡，二层3000元/㎡的价格计算（每间门市交付实测面积相差不应超于2%）”。该协议中约定的2%应理解为是双方为控制面积变更不得超出2%，并非2%以内不计价。一审法院认为该条款是指出现结构调整产生交付实测面积相差超过2%时的差价结算，建成交付的房屋上部结构并未调整，面积误差比并未超过2%而不予补偿与合同约定不符，本院予以纠正。因此，一层实际交付面积比约定面积多出0.69㎡的金额为0.69㎡×6000元/㎡＝4140元。二层实际交付面积比约定面积少3.096㎡金额为3.096㎡×3000元/㎡＝9288元。方圆公司应给付邹茂祥实际交付房屋面积与约定交付房屋面积的差价5148元（9288元-4140元）。四、关于首层阁楼面积及损失（价款）的认定问题。邹茂祥在建房过程中要求设二个楼梯，方圆公司已建阁楼面积23.57㎡，室内楼梯面积33.05㎡，阁楼和室内楼梯的面积共56.62㎡。《合作建设协议》第二条第3款约定“甲方同意乙方在首层车库顶建阁楼约45㎡内，二层内部不砌墙为空框，双方均不计算费用”。由于双方合同没有约定建造楼梯，现增设出入楼梯，势必会造成首层车库顶建阁楼面积减小，又因双方已明确约定“均不计算费用”，因此，一审法院驳斥邹茂祥请求阁楼面积不足的损失并无不当。五、关于地下负一层和地上第六层上面的建筑物产权份额或分成的问题。《合作建设协议》第三条第4款约定“甲方承诺本地块按规划只建六层。若建有七层或以上，乙方有权按所建面积的20%分成且不支付任何款项（六层楼梯顶及按规定不属层次的附属设施则不在此限）”。根据《兴宁市人防“结建”工程竣工验收凭证》，地下负**为防空地下室，是政府对人防建设的要求，是属楼房的附属设施。因此，一审法院驳回邹茂祥请求享有地下负一层20%的产权份额或分成合理，邹茂祥上诉提出地下负一层分为二部分，一部分为防空地下室，另一部分为不属于人防工程，但未能提交证据予以证实，本院不予采信。涉案楼房地上六层上面存在建筑物，邹茂祥陈述涉案楼房六层上面还建了两套房，属毛坯房，两套房顶均为尖顶斜瓦，斜瓦下沿接近地坪，套房内空间显得狭小压迫。方圆公司在一审抗辩主张是利用斜屋顶下空间建设的阁楼层、根据《产权测量规范》规定是不计层数的，根据兴宁市住房和城乡规划建设局核发的《建设工程规划核实合格证》，已核实建筑层数为地下1层和地上6层，并无7层。可见，对涉案楼房地上六层上面的建筑物（邹茂祥认为是两套毛坯房），现没有证据证实该建筑物已完善建造手续，邹茂祥二审时也认为该建筑物需补办了相关手续后，才可以作为正常房屋对外出售。因此，六层上面的建筑物是否属合法建造属效力待定，对双方加建房屋的约定本案不宜作出认定处理。邹茂祥对该加建建筑物待手续完备后可另循途径解决。六、关于房屋装修款结算问题。邹茂祥上诉提出涉案房屋二楼根本没有安装入户门，不存在塞门、拆门的事实，楼梯贴花岗岩虽是事实，但工程量未核实及防盗网按双方约定无须另外计价，应包括在被上诉人装修范围之内。经查，2017年3月26日，邹茂祥对置换房提出局部变更，确认变更内容包括阁楼出梯口开门洞一个（高约1.40m）。2017年4月13日，邹茂祥对置换房再次提出变更，确认变更内容包括二层预留往公共梯间门洞（但应按规定承担公共梯分摊面积价款）、增设防盗网（不锈钢）、首层增设后门洞，梯间贴花岗岩[以上不锈钢防盗网、贴花岗岩梯按公司收费标准计算（参考商品房）]、往后门装不锈钢门（价格按实）。因此，一审法院对房屋装修款结算的认定处理合理。另一审法院对评估费用及反诉部分的认定处理亦适当。对方圆公司二审书面答辩中提出的请求，因其未提起上诉，本院对此不作审查。综上所述，上诉人邹茂祥的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省兴宁市人民法院（2020）粤1481民初2454号民事判决第一、三、五项；二、撤销广东省兴宁市人民法院（2020）粤1481民初2454号民事判决第四项；三、变更广东省兴宁市人民法院（2020）粤1481民初2454号民事判决第二为项为：被上诉人广东省兴宁市方圆房地产开发有限公司（反诉原告）应于判决生效后十日内向上诉人邹茂祥支付逾期交付房屋的违约金84640元；四、被上诉人广东省兴宁市方圆房地产开发有限公司（反诉原告）应于判决生效后十日内向上诉人邹茂祥支付实际交付房屋面积与约定交付房屋面积的差价5148元；五、驳回上诉人邹茂祥的其他诉讼请求；当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3461元，由上诉人邹茂祥负担2661元，由被上诉人广东省兴宁市方圆房地产开发有限公司负担800元。一审案件反诉费1023元，由上诉人邹茂祥负担143元，由被上诉人广东省兴宁市方圆房地产开发有限公司负担880元。财产评估费31050元，由上诉人邹茂祥负担23770元，由被上诉人广东省兴宁市方圆房地产开发有限公司负担7280元。二审案件受理费6922元（已由上诉人邹茂祥预交），由上诉人邹茂祥负担5322元，由被上诉人广东省兴宁市方圆房地产开发有限公司负担1600元。本判决为终审判决。审 判 长 黄洪远审 判 员 柯 彬审 判 员 孔宁清二〇二〇年十二月二十一日法官助理 黄 可书 记 员 幸静容