河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终5277号 上诉人（原审被告）：王海泉，男，1973年10月19日出生，汉族，住河北省廊坊市大厂回族自治县。 被上诉人（原审原告）：华之杰物业服务有限公司大厂分公司，住所地河北省廊坊市大厂回族自治县福华庄园商住楼大门**。 负责人：郝红利，总经理。 委托诉讼代理人：杨雪，河北释梵律师事务所律师。 委托诉讼代理人：景碧颖，河北释梵律师事务所实习律师。 上诉人王海泉因与被上诉人华之杰物业服务有限公司大厂分公司物业服务合同纠纷一案，不服河北省大厂回族自治县人民法院（2020）冀1028民初1340号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王海泉上诉请求：1、撤销一审判决或依法驳回原审原告诉讼请求。2、依法判令被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一审判决事实不清，证据不足，适用法律不准确。被上诉人没有履行相关维修、养护、管理、维护义务，应承担相应的赔偿责任。物业合同是双务合同，双方有对等的义务和权利，本案只强调业主的责任而回避物业公司的责任，明显显失公平。物业应公示相关收支的。 华之杰物业服务有限公司大厂分公司答辩称，上诉人的上诉请求 —2— 缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 华之杰物业服务有限公司大厂分公司向一审法院起诉请求：1、被告支付拖欠的物业费2740元、生活垃圾处理费72元、楼道照明费240元，共计3052元及逾期付款违约金14245.21元（按照日5‰的标准以3052元为基数，自2017年7月20日起计算至2020年8月10日）；2、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2017年7月21日，原告华之杰物业服务有限公司大厂分公司与大厂回族自治县上城房地产开发有限公司签订《前期物业委托服务合同》，经选聘成为大厂回族自治县盛世尚水城小区的物业服务企业，并约定“高层住宅物业费1.65元／㎡／月；生活垃圾清运费36元／户／年、楼道照明费120元／户／年”；“物业服务费应当从甲方通知的收房期限之日起计收，业主办理入住手续时预付一年的物业服务费、楼道照明费、垃圾清运费。有机动车停车需求的业主按前后顺序交纳一年的停车管理费，此后按年交纳，具体时间为下一年度缴费对应日的前30天内缴纳”；“业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日千分之五的标准承担相应的滞纳金”。被告王海泉购买了位于大厂回族自治县房屋（房屋不动产权证书编号：大厂县房权证大字第××号），房屋建筑面积为89.17㎡。物业服务合同实际履行中，物业费标准按1.28元／㎡／月执行。自2017年7月20日起至2019年7月19日止被告尚欠原告物业费2740元（89.17㎡×1.28元／㎡／月×12个月×2年＝2740）、生活垃圾清运费72元（36元／户／年×2年＝72）、楼道照明费240元（120元／户／年×2年＝240），共计3052元未缴纳。后经原告以邮件催收等方式进行催要，被告至今未缴纳。上述事实，有原告提交的营业执照、物业服务企业资质证书、前期物业 —3— 委托服务合同、城市生活垃圾处理费代征收委托协议、不动产产权情况表、北京东方之星物业公告、华之杰物业公司告知书、催缴快递单及原、被告的当庭陈述在案为凭。 一审法院认为,民事活动应当遵循公平和等价有偿的原则，物业管理服务费系物业管理单位赖以维持生存和持续提供服务的资金来源。原告作为建设单位选聘的前期物业管理单位，与建设单位签订了前期物业委托服务合同，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，被告购买了该小区的房屋，即视为接受该前期物业委托服务合同，该合同对被告具有法律约束力。原告为包括被告在内的业主提供了物业管理服务的事实存在，原告与被告之间形成了物业服务合同关系，双方均应全面履行自己的义务。原告按照合同约定为被告提供物业服务，被告未按约定履行缴费义务，属违约行为，应当承担违约责任。故被告以原告未与其签订物业服务合同的抗辩意见，一审法院不予采信。对原告请求判令被告支付欠缴物业费2740元、楼道照明费240元、垃圾清运费72元，合计3032元的诉讼请求，一审法院予以维护。原告主张的违约金14245.21元，数额过高，一审法院酌定维护欠缴物业费用3052元的20%即610元。被告提出的与前一物业公司的纠纷和原告擅自减少绿地改建车位并收取停车费的抗辩意见，因与本案诉争的物业服务合同法律关系无关联性，被告可以通过其他途径解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十七条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物 —4— 业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告王海泉于本判决生效之日起三日内给付原告华之杰物业服务有限公司大厂分公司自2017年7月20日起至2019年7月19日止的物业费2740元、楼道照明费240元、垃圾清运费72元、违约金610元，共计3662元。二、驳回原告华之杰物业服务有限公司大厂分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告王海泉负担。 本院二审期间，上诉人提交证据:1、证据一、照片，共36张。证据来源于2019年我的家属拍摄的。证明小区的现状，环境管理脏乱差，照明条件差。2、证据二、电费票据6张。时间为2018年，证明故意限购电量。3、证据三、光盘三张，证明在大门口和业主制造纠纷。被上诉人发表质证意见为，1、对于证据一，其中部分照片与上诉人李文喜提交的部分照片一致，质证意见相同，对真实性、关联性、合法性均不予认可。不一致部分真实性、合法性、关联性均不予认可，照片中显示的内容与上诉人主张的内容并不一致，不能证明其上诉请求。2、对于证据二，与对李文喜提交的证据三质证意见一致，真实性认可，合法性认可，关联性不予认可。3、对于证据三，请法庭核实光盘中内容的拍摄日期。对于光盘中视频部分，真实性、关联性、合法性均不予认可。该视频从清晰度、画面大小等细节看，均非同一人拍摄，与上诉人主张的证据来源不一致。因此，不具有合法性，不能证明其证明目的。对于光盘中的录音部分，真实性无法核实，但上诉人应确保其提交证据的真实性，因此被上诉人认为该录音中上诉人相对方若为被上诉人工作人员，恰好证明被上诉人配合业主 —5— 解决问题，积极处理遗留问题，履行物业服务义务的事实。上诉人提交的照片、视频等均存在诸多重复，不能解释来源，且提交均为复印件，因此相关证据不符合民事证据规则的规定，不能作为本案的定案依据。同时，照片记载内容存在即刻性的特点，不能反映相关事实情况。对于上诉人提交的电费票据，期限仅为2018年8月-2019年期间，即使存在上诉人主张的限制购买电的情况，也仅存在于该期间内，不能证明被上诉人未完全履行物业服务义务。对上诉人提交的证据一，因无法确认真实性、关联性，故本院不予确认。对上诉人提交的证据二，本院对真实性予以确认。对上诉人提交的证据三，因不属二审新证据，故本院不予认定。 被上诉人提交证据：1、第一组证据：（1）联络函（复印件），共11页。证据来源2018年5月至2020年6月间，被上诉人与涉案小区开发企业大厂回族自治县上城房地产开发有限公司的联络函，记载被上诉人已将上诉人相关问题向开发企业传达并督促处理。（2）授权委托书（原件），共1页。证据来源2017年7月20日，涉案小区开发企业向被上诉人出具的《授权委托书》，记载开发企业委托杨丰代为处理小区日常事务，包含一切与开发建筑、小区维护、维修等问题，并代为签署文件。上述均证明被上诉人完全的履行了物业服务义务，上诉人上诉请求没有事实依据及法律依据，应当予以驳回。2、第二组证据：（3）委托书（原件），共1页。证据来源上城房产向被上诉人出具的《委托书》，记载自2017年7月19日期上城房产委托被上诉人对地上车位进行管理、服务等相关事宜。（4）照片（原件），共3张。证据来源2019年4月，被上诉人拍摄的照片，记载被上诉人已通过张贴通知等方式向上诉人告知、讲解了收取停车位服务费的情况。（5）通知（复印件），共1页。证据来源2019年4月2日，被上诉人张贴的《通知》，记载涉案小区地上车位于2019年4 —6— 月16日正式运营，被上诉人收取停车服务费的标准为：长期100元/月/车位，临时1元/小时（24小时内10元封顶）。上述均证明被上诉人经开发企业授权，代为收取停车位服务费；相关费用收取依据、标准等已经公示程序向业主告知，不违反法律法规强制性规定，合法有效；上诉人上诉请求没有事实及法律依据，应当予以驳回。上诉人发表质证意见为，1、对于证据一，对证据真实性没有异议，但是和本案没有关联性，联络函只是反映被上诉人与委托单位联络，是否服务无法确认。2、对于证据二，没有异议。3、对于证据三，停车公示没有提供相关公文展示。2017年有信访局公示的停止收费的函，且地上停车是免费的。4、对于证据四，只是反映收费，但是没有政府批文，无法反映收费的合法性。对照片的真实性认可。5、对于证据五，只能说明物业公司自己发的通知。我没有见过该通知。对被上诉人提交证据因不属二审新证据，本院不予认定。 本院二审查明事实与原审判决认定事实相一致。 本院认为，被上诉人华之杰物业服务有限公司大厂分公司是取得物业服务资质的物业服务公司,其与大厂回族自治县上城房地产开发有限公司签订了《前期物业委托服务合同》。上诉人购买了大厂回族自治县上城房地产开发有限公司开发建设的涉案小区楼房，该合同对包括上诉人在内的小区业主具有约束力。案涉《前期物业委托服务合同》合同合法有效，双方均应按合同约定履行合同义务。被上诉人为包括上诉人在内的业主提供了物业管理服务，上诉人未按约定履行缴费义务构成违约，应承担违约责任。一审判决上诉人给付被上诉人2017年7月20日起至2019年7月19日的物业费2740元、楼道照明费240元、垃圾清运费72元、违约金610元合法有据。上诉人提供证据不足以证明被上诉人构成根本性违约，不能成为上诉人拒交物业费的理据。上诉人提出的物业服务问题，应通过业主委员会及时了 —7— 解业主、物业使用人的意见和建议，督促和协助物业服务企业履行物业合同,提高物业管理和服务水平。故上诉人的上诉理由不能成立。综上所述，王海泉的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人王海泉负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨心冰 审 判 员 宋 强 审 判 员 赵洪亮 二〇二〇年十二月七日 法官助理 宋 巍 书 记 员 苏艳珍 —8—