广西壮族自治区玉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂09民终2506号 上诉人（原审原告）：陈文敏，女，1969年2月10日出生，汉族，住广东省湛江市赤坎区。 上诉人（原审原告）：黄雅玲，女，1992年10月23日出生，汉族，住广西陆川县。 上诉人（原审原告）：黄海琪，女，1995年5月23日出生，汉族，住广西陆川县。 三上诉人共同委托诉讼代理人：刘盛达，广东君直律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：陆川中浩房地产开发有限公司，住所地：陆川县城城东新区三峰东路北面**第**B2商铺。 法定代表人：温威，该公司董事长。 委托诉讼代理人：徐建海，广西业丰律师事务所律师。 上诉人陈文敏、黄雅玲、黄海琪因与陆川中浩房地产开发有限公司（以下简称中浩公司）商品房销售合同纠纷一案，不服陆川县人民法院（2020）桂0922民初1037号民事判决，均向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 陈文敏、黄雅玲、黄海琪上诉请求并辩称：1、请求撤销一审判决第一项，改判支持陈文敏、黄雅玲、黄海琪一审对中浩公司逾期交付违约金的诉讼请求；2、本案一、二审的诉讼费用由中浩公司负担。事实与理由：1、一审判决扣除雨水期、政府限制行为的逾期交房天数，属滥用自由裁量权，依合同的约定不应予以扣除。2、虽然双方在《补充协议》中约定了商品房交付条件，但该条约定的交房条件低于法定条件，且属于格式合同，应作出不利于制定格式合同一方的解释，即上述交付标准应当以主合同第九条约定的交付标准交付房屋，目前案涉商品房仍未取得竣工验收备案表，未达到房屋交付的标准，陈文敏、黄雅玲、黄海琪也未收到中浩公司交房的书面通知，一审法院认定中浩公司在2019年8月23日涉案商品房经五方验收合格后具备交付条件，属认定事实错误。3、中浩公司至今没有依合同约定交付房屋给陈文敏、黄雅玲、黄海琪，损害了陈文敏、黄雅玲、黄海琪的合法权益，陈文敏、黄雅玲、黄海琪要求继续履行合同的，应按陈文敏、黄雅玲、黄海琪支付的全部房价款为基数，每日按万分之三计算支付违约金，一审判决主动将违约金调低并按当地同地段租金标准计算，属于事实认定不清，适用法律错误，中浩公司应按合同约定履行违约责任。 中浩公司上诉请求并辩称：1、请求撤销一审判决，改判驳回陈文敏、黄雅玲、黄海琪的诉讼请求；2、本案一、二审的诉讼费用由陈文敏、黄雅玲、黄海琪负担。事实与理由：1、涉案房地产受到了雨水天气及政府严查执法行为的影响，造成工期延期，一审认定因中雨量以上雨水天数对施工造成影响可延期交付是合理的，按双方签订的《商品房买卖合同（预售）》约定的第11条，将交房时间顺延是合理的，但一审认定扣除的雨水天数应为73天错误，应该加上在顺延期间中雨天气的天数应再顺延24天，加上政府行为停工25天，最终顺延合计天数应是122天，因此，一审认定交房约定时间为2019年6月21日为交房时间是错误的，交房时间应是2019年7月31日；2、陈文敏、黄雅玲、黄海琪没有依约在签订合同时按银行要求提供办理银行按揭的全部资料和费用，视为逾期付款，应按合同第八条的规定追究陈文敏、黄雅玲、黄海琪违约责任，可以将交房期限依据陈文敏、黄雅玲、黄海琪逾期付款的违约天数进行顺延。2、中浩公司在玉林日报登报公告“交房日期顺延至2019年6月20日，具体时间以收到《交付通知书》为准”，根据公告内容，对公告的交房时间中浩公司只是预计，并不是确定交房日期，一审法院将该公告的日期理解为承诺交房日期是错误的，以此判定中浩公司应承担违约责任没有事实和法律依据；3、涉案商品房已经取得了五方验收合格，符合交房条件，陈文敏、黄雅玲、黄海琪拒领商品房导致逾期交房的，责任应由陈文敏、黄雅玲、黄海琪承担。综上，中浩公司没有逾期交房，不承担逾期交房的违约责任。 陈文敏、黄雅玲、黄海琪向一审法院起诉请求：1、判决中浩公司向陈文敏、黄雅玲、黄海琪支付逾期交付违约金（违约金计算方法：以购房款总额510588元为基数，每日按万分之三计算，从2019年4月1日起计至中浩公司按约定交房之日止，暂计至2020年3月15日数额为53458.56元）；2、判令中浩公司承担本案的诉讼费。 一审法院认定事实：2017年8月15日，陈文敏、黄雅玲、黄海琪与中浩公司签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，约定由陈文敏、黄雅玲、黄海琪购买中浩公司开发的位于陆川县城东新区房屋一套，房屋建筑及公摊面积为127.34平方米，单价为每平方米4009.64元，房屋总价款为510588元。签订合同前，陈文敏、黄雅玲、黄海琪已向中浩公司支付定金50000元，该定金于本合同签订时抵作房款。陈文敏、黄雅玲、黄海琪采取银行按揭付款的方式，签订合同当日缴纳首付款153588元，余款357000元由陈文敏、黄雅玲、黄海琪向中浩公司指定银行申请按揭。合同第九条关于商品房交付条件的约定：“该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；3、经建设、施工、监理、设计、勘察五家单位联合验收合格。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》”。合同第十一条关于交付时间和手续的约定：“出卖人应当自2019年3月31日前向买受人交付该商品房。该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人（但因客观原因无法及时告知的除外）；2、因国家有关法律、法规、政策改变或政府限制性行为而导致工期延误的；3、买受人未按合同约定期间付款时，出卖人有权延期交房；4、政府行为停工、气象部门记录日降雨量达到中雨以上时；5、为执行当时政府的法律法规或配合政府执法而引起的延误（包括但不限于政府有关活动、节日、庆典、禁令、自然灾害、公告突发事件或政府修路、封路、管线迁移、非正常停电、停水、市政建设影响施工等），出卖人据实相应延期交房；6、非因出卖人原因停水停电超过8小时导致工期受影响的（每8小时计算一天，不足4小时按4小时计算，超过4小时不足8小时按8小时计算）。7、出卖人将竣工资料、报告提交政府部门并被接受后（以政府借到资料日起为准）······”；合同第十二条关于逾期交付责任的约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按下列第1种方式处理。1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累积）。（1）逾期在90日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之贰的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照Ｘ%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之叁（该比例应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。”合同还就面积差异处理方式、规划设计变更、商品房质量及保修责任、合同备案与房屋登记、前期物业管理等内容进行了约定。合同附件十一，补充协议就双方未尽事宜进行了约定，其中第三条约定“双方经协商，同意该商品房不以取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告作为交付条件，在该商品房经建设单位、施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位五家单位联合验收合格后即可交付给买受人”，第十二条关于通知方式及效力，其中第4款约定“为便于买受人及时得到出卖人的通知，出卖人在发送交房等向本项目所有买受人的统一时间通知时可采取在报刊上发布公告的方式，出卖人在广西区陆川县等任一家主要报刊上发布公告的，视为已向买受人发送通知”。 合同签订后，陈文敏、黄雅玲、黄海琪依约向中浩公司履行了支付购房款义务，合同约定中浩公司应在2019年3月31日前将所购房屋交付陈文敏、黄雅玲、黄海琪，但中浩公司于2019年3月13日在玉林日报刊登顺延交房通知，通知内容为中浩·龙腾华府1、2、3、4幢商品房在建设施工期间，由于受天气、外部供电线路建设（110KV道村变电站新建的10KV教育Ⅱ线目前尚在建设中）、市政道路未施工等客观因素的影响，未能按照双方签订的《商品房买卖合同》第十一条第（二）款的要求通知业主办理交付房屋手续，故原约定的交房时间延期。交房期限拟顺延至2019年6月20日，具体时间以收到《交付通知书》为准。2020年9月9日，中浩公司电话通知陈文敏、黄雅玲、黄海琪房屋可以交付。陈文敏、黄雅玲、黄海琪接到通知后于2019年12月3日对房屋进行查验，房屋交接单上记载验房结果。2020年4月3日，陈文敏、黄雅玲、黄海琪以中浩公司一直未提供涉案房屋竣工验收合格及通水、通电、通气的相关资料，不符合合同约定及法定的交楼条件，导致其无法按期使用案涉房屋为由向法院提起诉讼，要求中浩公司承担逾期交房违约责任并支付违约金。 另查明：1、2019年12月13日，案涉楼栋经建设单位陆川中号房地产开发有限公司、施工单位广西四方建设工程有限公司、监理单位广西建筑科学研究设计院工程建设监理公司、设计单位深圳星蓝德工程顾问有限公司、勘察单位南宁地矿地质工程勘察院五家单位联合验收合格，出具建设工程质量竣工验收意见书。2、自案涉房地产合同签订之日起至合同约定交付之日止，陆川县遭遇的中雨量以上雨天数为73天。3、案涉房地产项目在施工过程中，广西住房和城乡建设厅下发《自治区住房城乡建设厅关于开展建筑施工安全生产和扬尘治理“严防死守百日攻坚”专项活动的通知》（桂建管[2017]83号）文件一份，针对全区所有在建的房建市政工程开展建筑施工安全生产和扬尘治理，活动时间约100天，导致案涉房地产项目停工，延误工期。4、经有资格的房地产评估机构评定的与案涉房产同地段同类房屋月租金均价在1600元至1800元幅度范围内。 一审法院认为，陈文敏、黄雅玲、黄海琪与中浩公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，双方意思表示真实，内容条款未违反国家法律法规的强制性规定，合法有效，应予确认。关于中浩公司发出公告顺延交房时间，是否存在迟延交付，是否应承担违约责任的问题。一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》明确约定，气象部门记录日降雨量达到中雨以上雨天可作为逾期交房免责事由，出卖人以雨天主张扣除逾期交房天数的，应予支持，本案中中浩公司举证了玉林市大气防雷科技有限公司陆川分公司、陆川县气象局出具的《中雨级别以上雨量及雨天数统计表》证实合同订立后至原合同约定交房之日2019年3月31日陆川县所发生的中雨量以上降雨天数为73天，影响了本案建设工程施工，导致工期顺延，交付时间据实延期，应扣减逾期交房天数73天，对中浩公司提出的雨天影响工期的抗辩理由，一审法院予以采信。同时，该合同还约定因政府限制性行为导致工期延误的，交付时间可以据实予以延期，本案中中浩公司举证广西住房和城乡建设厅文件《自治区住房城乡建设厅关于开展建筑施工安全生产和扬尘治理“严防死守百日攻坚”专项活动的通知》（桂建管[2017]83号）证实因政府相关部门开展的针对包括案涉房地产项目在内的所有房建市政工程进行的工程建筑施工安全生产、扬尘治理等督查活动被相关部门责令停工或配合政府行为变相半停工，中浩公司被停工的情况也符合合同约定的免责事由，中浩公司对这一事项的发生不能预见、不能避免，工期应相应顺延。一审法院认为建筑施工期间政府施行的与施工工期有关的禁令及管制措施，对房地产开发的工期及开发商的房屋交付具有重要影响，且政府禁令及管制措施也是开发商无法预知或预判的，因此可以作为开发商延迟交付房屋的免责事由，本案中中浩公司主张因政府各部门实施开展的各种严查督查活动导致延误工期两个月，但根据广西住房和城乡建设厅文件（桂建管[2017]83号）记载该项活动起止时间为2017年11月2日至2018年2月15日，但该项活动并不必然导致案涉房地产项目在上述时间内都无法动工，故一审法院据实再酌减25天延误工期时间，该段延误工期时间应从逾期交房时间中扣除。关于中浩公司提出的案涉房地产配套的九洲路尚未施工开通、九洲路高边坡安全隐患未排除等政府配套设施因素影响，导致工期延误的抗辩理由，中浩公司主张政府于2012年就对九洲路的施工进行了招投标，按正常施工推算，在承建单位进场施工案涉楼栋地下室时，九洲路应基本完成施工，但至今九洲路施工仍未启动，严重影响案涉房地产项目的正常施工。一审法院认为，其一，《商品房买卖合同（预售）》第十一条并未明确约定因政府市政道路及相关配套建设等特殊原因影响施工的，可以据实延期，中浩公司不能以合同未约定的情形作为其可以顺延交付房屋的合理理由；其二，中浩公司作为案涉楼盘的开发商，系专业的房地产开发企业，理应清楚了解房地产建设开发流程，对市政配套设施会影响到楼盘建设进度的情况应有充分的认识，对建设风险也是可以预见的，在中浩公司取得案涉房地产开发项目所在地块时就应对周边市政配套设施能否同步成熟建设具有预见性，案涉房地产项目因市政配套道路九洲路尚未施工建设导致工程项目进展缓慢，延误工期，亦不属于不可抗力，而属于应由中浩公司承担的相关开发建设风险，对中浩公司的该项抗辩意见一审法院不予支持。综上所述，中浩公司于2019年3月13日在玉林日报登报公告交房日期顺延至2019年6月20日，具体时间以收到《交付通知书》为准，公告期间陈文敏、黄雅玲、黄海琪对此并未提出异议，该日期亦在扣除上述可以扣减的逾期交房天数范围内，故约定交房时间应确认至2019年6月20日。关于商品房交付条件问题，一审法院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；《建设工程质量管理条例》第十六条规定：建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。据此，工程竣工验收合格后，建设单位应当及时提出工程竣工验收报告，并在法定时间内交主管部门备案。上述相关规定竣工验收报告与备案是两个不同的概念，备案的前提是工程竣工验收合格。本案中，虽然双方当事人在合同第九条约定商品房交付需要同时具备取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告及经建设、施工、监理、设计、勘察五家单位联合验收合格三个条件，但双方在补充协议中对商品房交付条件进行了重新约定，同意该商品房不以取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告作为交付条件，在该商品房经建设单位、施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位五家单位联合验收合格后即可交付给买受人，并未将“备案”再约定为交付的一个条件，且备案是行政主管部门行政监督管理的范畴，并非强制性规定，该补充协议约定系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，故本案中，商品房经五方验收合格后即具备交付条件，商品房验收合格时间为2019年12月13日，此时交付条件成立。中浩公司虽于2020年9月9日已通知陈文敏、黄雅玲、黄海琪收房，但那时商品房并未达到交付条件，故实际交房时间应以商品房验收合格达到交付条件之日即2019年12月13日为准。所以中浩公司逾期交房违约责任的天数应自约定交房时间之次日即2019年6月21日起计算至该商品房验收合格达到交付条件之日即2019年12月13日共计176天。关于违约金如何计算问题，一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基数，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中中浩公司提出违约金计付标准过高，但双方当事人未能提供充分证据证明陈文敏、黄雅玲、黄海琪的实际损失数额，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，在商品房买卖合同中双方违约时，购房者违反合同主要义务需按照逾期贷款利率承担违约责任，出卖方违反合同主要义务需按照房屋租金标准承担违约责任，结合本案案情及经本院派员对有资格的房地产评估机构就讼争房屋的同类地段、同类房屋租金情况进行调查，以有资格的房地产评估机构出具房屋租金情况说明作为参考值来看，前者承担的违约责任远重于后者，即使按照前者标准来看，双方当事人之间约定的日万分之三的违约金也远高于此标准，确属过高。综合考虑本案各方面因素一审法院确定违约金的计付标准应以同地段同类房屋租金标准1600元/月为宜，本案中浩公司应支付给陈文敏、黄雅玲、黄海琪的违约金以同地段同类房屋日租金标准53.33元/日计算，从重新约定交房时间之次日即2019年6月21日起计至交房之日即2020年6月21日共计176天，违约金为9386.08元。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条第一款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，判决：一、中浩公司支付违约金9386.08元给陈文敏、黄雅玲、黄海琪；二、驳回陈文敏、黄雅玲、黄海琪的其他诉讼请求。一审案件受理费568元（陈文敏、黄雅玲、黄海琪已预交），由中浩公司负担。 本院二审期间，上诉人陈文敏、黄雅玲、黄海琪没有证据向法庭提交。上诉人中浩公司向法庭提交以下证据：1、陆川县气象局于2019年8月至2020年8月中雨级别以上雨量天数，欲证明双方约定可以顺延交房的98天期间有24天达到中雨量以上，最终顺延合计天数为122天；2、华府14户信息表及陈文敏、黄雅玲、黄海琪提供办理银行按揭贷款的资料，欲证明陈文敏、黄雅玲、黄海琪没有按合同约定在签订合同当日提交办理银行按揭贷款所需资料，属逾期付款，应顺延违约天数；3、涉案商品房一期部分业主办理交房手续和领取入伙钥匙记录表、房屋交接单及办理装修登记表，欲证明一期部分业主认可双方约定的五方验收合格即符合交房条件，并按照开发商通知交房时间收房，涉案商品房是符合交房条件的。4、入伙领取钥匙记录表、入伙会签单、装修申请表、装修费用收缴/结算通知书及装修管理协议书，欲证明黄雅玲已于2020年10月2日收到入伙通知书且领取涉案商品房的房屋钥匙，并办理入住及装修该房屋的手续。 上诉人陈文敏、黄雅玲、黄海琪质证认为，对证据1的真实性和合法性无法确定，但认为该数据如果是发生在双方约定交房时间之后的，应不能采用，雨水天数也不应该予以扣除；对证据2的意见是，该份证据均是手机翻拍件，没有原件，对真实性不予认可，且业主是根据银行和中浩公司的通知及时缴交按揭买房的材料的，均是按合同履行义务，没有违约行为；对证据3的意见是，对证据不予认可，此份证据不能证实涉案商品房已经达到交付条件；对证据4的真实性予以认可。本院认为，对中浩公司提供的证据1不能证实其还可以在扣除73天雨水天数后再顺延24天的主张，证据2没有提供原件，亦不足以证实其提出可以将交房时间顺延的主张，证据3不能证实中浩公司提出案涉商品房屋已经达到交付标准的主张，因此，中浩公司提供的证据1-3，本院不予采信，对中浩公司提供的证据4，经核属实，本院予以确认。 经本院审理查明：一审判决认定的事实属实，本院予以确认。 二审另查明，黄雅玲已于2020年10月2日领取涉案商品房的入伙通知书并办理相关的入伙手续，于同日办理装修该房屋的申请。 本院认为，涉案的《商品房买卖合同（预售）》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订，意思表示真实，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应当切实遵守和履行。 关于是否存在合同约定的逾期交房免责情形的问题。双方在《商品房买卖合同（预售）》中第十一条约定，“出卖人应当自2019年3月31日前向买受人交付该商品房，……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人；2、因国家有关法律、法规、政策改变或政府限制性行为而导致工期延误的；3、买受人未按合同约定期限付款时……；4、政府行为停工、气象部门记录日降雨量达到中雨以上时……”本院认为，根据玉林市大气防雷科技有限公司陆川分公司、陆川县气象局出具的《中雨级别以上雨量及雨天数统计表》证实，合同订立之日起至合同约定交付之日止，陆川县所发生的中雨量以上降雨天数为73天；广西住房和城乡建设厅文件《自治区住房城乡建设厅关于开展建筑施工安全生产和扬尘治理“严防死守百日攻坚”专项活动的通知》（桂建管[2017]83号）证实，中浩公司因政府相关部门开展的针对包括案涉房地产项目在内的所有房建市政工程进行的工程建筑施工安全生产、扬尘治理等督查活动被相关部门责令停工或配合政府行为变相半停工，原判对此酌减25天延误工期时间，均属双方合同约定的可以延期交房的情形，对此两项情形所延误的天数应予以扣除，陈文敏、黄雅玲、黄海琪提出对上述两项不应予以扣除的主张，本院不予采纳。中浩公司提出在顺延期间还存在24天中雨天气，应予以扣除的主张，因此项情形均不是发生在合同履行期内，而是发生在合同迟延履行期间，其提出因上述情形予以扣除没有事实和法律依据，本院不予采纳。中浩公司提出陈文敏、黄雅玲、黄海琪因不按时提交向银行贷款的材料，构成逾期付款的违约行为，中浩公司未提供其或银行通知陈文敏、黄雅玲、黄海琪提交相关材料的证据，不能确定通知的时间，因而不能认定陈文敏、黄雅玲、黄海琪有逾期提交材料的行为，中浩公司应承担举证不能的责任，因此，对中浩公司此主张本院不予采信。 关于上诉人中浩公司是否逾期交房，是否应该承担逾期交房的违约金的问题。根据《商品房买卖合同（预售）》第九条约定的交房条件有三项，即1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.经建设、施工、监理、设计、勘察五家单位联合验收合格。此外还约定该商品房为住宅的，出卖人还需要提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。双方所签订的合同对交房条件应为同时具备上述三项，且不得违反法律法规的规定。根据《建设工程质量管理条例》的有关规定，建设单位组织设计、勘察、施工、监理等部门进行的竣工验收并取得验收合格的确认文件，只是建设单位接收建设工程并交付使用应满足的基本条件，除此外，还应当由规划、环保、消防等部门予以认可并由建设行政主管部门等进行审查，最终以备案的方式确定建设工程质量符合国家要求和标准。因此，案涉商品房竣工验收备案表是认定其达到验收合格的有效法定证明文件，亦是合同约定的交房条件之一。中浩公司抗辩附件十一第三条已经协议将交房条件变更为五方验收，无法律依据，本院不予采纳，一审认定案涉房屋经五方验收合格后即具备交付条件是错误的，本院予以纠正。目前，案涉商品房仍未取得竣工验收备案表，即未符合交房具备交付条件，因此，中浩公司构成逾期交房违约并应按合同约定承担违约责任，对中浩公司称其没有逾期交房的违约行为的意见，本院不予采纳。 关于违约金的问题。陈文敏、黄雅玲、黄海琪上诉提出原审法院将逾期交房违约金标准，由日万分之三的违约金标准调为以同地段同类房屋日租金标准53.33元/日计算错误。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”以及《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基数，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，中浩公司于一审期间主张调整违约金，一审法院综合考虑本案实际情况，酌情将违约金调整降低为以同地段同类房屋日租金标准53.33元/日，属其依法行使自由裁量权，不违反法律规定，本院予以维持。根据《商品房买卖合同（预售）》双方约定的交房时间为2019年3月31日，虽然中浩公司于2019年3月13日在玉林日报刊登顺延交房通知，但仅是中浩公司对其无法按约定时间交房的告知，并非双方对交房时间的重新约定，因此，一审法院认定2019年6月20日为交房时间是错误的。本院认为，违约金应从合同约定的交付房屋之次日即2019年4月1日起计至房屋实际交付之日止，但应扣除逾期交房天数98天，由于陈文敏、黄雅玲、黄海琪2020年10月2日已经收房获得了使用利益，根据公平原则，酌情减轻中浩公司的违约责任，2020年10月2日至实际交付之日的违约金按26.67元/日计算。 综上所述，上诉人陈文敏、黄雅玲、黄海琪上诉部分有理，依法予以支持，上诉部分无理，依法予以驳回。上诉人中浩公司上诉无理，依法予以驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条第一款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，判决如下： 一、维持陆川县人民法院（2020）桂0922民初1037号民事判决第二项； 二、变更陆川县人民法院（2020）桂0922民初1037号民事判决第一项为：上诉人陆川中浩房地产开发有限公司向上诉人陈文敏、黄雅玲、黄海琪支付逾期交房违约金（违约金计算方法：按每日53.33元的标准从2019年4月1日起计至2019年10月1日止，但应扣除逾期交房天数98天；按每日26.67元的标准从2019年10月2日计至实际交房之日止；本判决发生法律效力次日起至实际交房之日止的逾期交房违约金，按照每日26.67元计算标准，由上诉人陆川中浩房地产开发有限公司逐月支付给上诉人陈文敏、黄雅玲、黄海琪）。 一审案件受理费568元，由上诉人陈文敏、黄雅玲、黄海琪负担113元，由上诉人陆川中浩房地产开发有限公司负担455元；二审案件受理费2272元，由上诉人陈文敏、黄雅玲、黄海琪负担454元，由上诉人陆川中浩房地产开发有限公司负担1818元。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效后十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息;权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向一审法院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 长  钟 荣 审 判 员  李小莉 审 判 员  黄 河 二〇二〇年十二月十八日 法官助理  陈伟君 书 记 员  陈 楚