江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏08民终2848号上诉人（原审原告、反诉被告）：李和唐，男，1973年8月2日出生，汉族，台胞，禾钢精密模具配件（淮安）有限公司总经理，住涟水县。上诉人（原审原告、反诉被告）：柴兰兰，女，1984年10月26日出生，汉族，居民，禾钢精密模具配件（淮安）有限公司职员，住涟水县。被上诉人（原审被告、反诉原告）：淮安东鼎文化旅游商贸有限公司，住所地涟水县涟城镇莲花小区。法定代表人：胡志宏，该公司董事长。委托诉讼代理人：闻俊生，该公司员工。上诉人李和唐、柴兰兰因与被上诉人淮安东鼎文化旅游商贸有限公司（以下简称东鼎商贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省涟水县人民法院(2020)苏0826民初2168号民事判决,向本院提起上诉。本院于2020年10月10日立案受理后，依法组成合议庭于2020年11月2日、2020年12月15日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。李和唐、柴兰兰上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求，驳回被上诉人一审反诉请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：1、双方签订的协议有效，对当事人具有约束力，被上诉人应按照补充协议约定向上诉人支付租金，被上诉人无权解除补充协议。本案并不符合合同解除条件，一审法院判决解除协议错误。2、一审法院判决协议解除后的损失错误。如果案涉合同应该解除，被上诉人应当支付购房差价损失12万元，一审法院只判决支持44300元错误。双方合同约定，如被上诉人违约，应按照当月所得租金20%标准支付违约金，一审法院按照月利0.5%计算不当。被上诉人在一审中并未提出因疫情减免租金，一审法院判决减免两个月没有法律依据。被上诉人东鼎商贸公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原告李和唐、柴兰兰向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告拖欠的租金63765元（暂计算至2020年5月，之后按照每月4251元计算至判决之日）、违约金12753元（暂计算至2020年5月，之后按照每月4251元×20%=850.2元计算至判决之日）；2、本案诉讼费、保全费由被告承担；3、要求被告继续履行与原告签订的合同；4、被告支付原告误工损失2000元。反诉原告东鼎商贸公司向一审法院反诉请求：1、判令自2019年8月7日解除反诉原告、反诉被告于2015年5月25日签订的《东鼎商城东鼎小镇商业经营协议》；2、反诉被告承担反诉费用。一审法院认定事实：2015年5月25日，李和唐、柴兰兰与原涟水东鼎置业有限公司（2019年3月14日，涟水东鼎置业有限公司名称变更为东鼎商贸公司，同时，涟水东鼎置业有限公司东鼎商城商业管理分公司变更为东鼎商贸公司东鼎分公司。2019年6月11日，东鼎商贸公司东鼎分公司办理注销登记手续）签订2份《商品房买卖合同》，购买涟水东鼎商城东鼎小镇T-6栋1层113号（建筑面积45.73平方米）、T-6栋2层213号（建筑面积38.73平方米）房屋，所购2套房屋价款分别为520000元、185000元，合计705000元。2015年6月10日，李和唐（乙方）与东鼎商贸公司（甲方）、东鼎商贸公司东鼎商城商业管理分公司（丙方）签订1份《东鼎商城东鼎小镇商业经营补充协议》，约定：乙方购买甲方商铺（产权面积共计84.46平方米），由甲、乙双方委托丙方统一集中使用权，由丙方统一招商和经营。乙方每年最低按总购铺额的7.5%收取租金，收取期限为10年（自购铺全款到账即日起开始起算），由丙方按月直接汇入乙方账户，甲方承担丙方相同责任（如租金价格高于7.5%回报，乙方有权按实际租金收取），乙方必须开具租金发票或由丙方代扣代缴。《商品房买卖合同》与《东鼎商城东鼎小镇商业经营补充协议》签订后，案涉两商铺登记为原告李和唐、柴兰兰共同共有。东鼎商贸公司按约定支付租金，但2019年2月、2019年4月及以后的租金未支付。因租金拖延支付，部分商铺业主（商铺所有权人）在微信群商议集体维权，并多次到案涉商铺所在商城门前举行集会，索要欠付的租金。部分商家向被告东鼎商贸公司通知要求撤场。还查明，原告李和唐、柴兰兰购买商铺已经实际出租，租期自2019年7月1日至2022年6月30日，113号房屋租金为1.3元/平方米/天，即1784元/月；213号房屋租金为0.5元/平方米/天，即581元/月，合计2365元/月。再查明，涉案113号房屋原价561930元，被告按照原价的93%出售给原告，即520000元，213号房屋原价190435元，被告按照原价的97%出售给原告，即185000元。审理中，被告东鼎商贸公司主张公司在出售商铺时，有部分业主选择自营模式，即购买商铺后由业主自行对外出租，自营模式购买商铺价格为原合同总定价的82%左右，而同期原告购买商铺价格是原房屋总价的95%。被告东鼎商贸公司另主张因新型冠状病毒疫情产生重大影响，请求法院判决时扣除两个月房租。东鼎商贸公司为证明其主张，提供东鼎小镇T-6李和唐、柴兰兰购房信息表等证据，原告李和唐、柴兰兰对东鼎商贸公司主张的购房“自营模式”和购房折扣比例不认可，对东鼎商贸公司提出的解除合同的方案及计算方式均不予认可，对东鼎商贸公司要求免除两个月房租亦不认可。一审法院于2020年8月5日向反诉被告李和唐、柴兰兰送达了反诉原告东鼎商贸公司的反诉状。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，李和唐、柴兰兰与东鼎商贸公司、东鼎商贸公司东鼎商城商业管理分公司签订的《东鼎商城东鼎小镇商业经营补充协议》，是当事人真实意思表示，不违反法律规定，应属有效合同。原告李和唐、柴兰兰主张租金按4251元/月计算，不违反法律规定和合同约定，被告应当按照《东鼎商城东鼎小镇商业经营补充协议》约定支付2019年2月、4月及之后的租金。东鼎商贸公司东鼎商城商业管理分公司应承担的民事责任由设立该分公司的法人承担，现原涟水东鼎置业有限公司已经更名为东鼎商贸公司，且补充协议约定原涟水东鼎置业有限公司承担同等责任，故原告要求被告东鼎商贸公司承担给付欠付租金并承担相应违约责任的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。本案争议焦点在于：东鼎商贸公司反诉要求解除反诉原、被告于2015年6月10日签订的《东鼎商城东鼎小镇商业经营补充协议》，是否符合合同解除条件。对此，一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，原告自东鼎商贸公司购买商铺后，由东鼎商贸公司东鼎商城商业管理分公司将商铺统一对外出租，现因城市道路规划变化，周边新开发建材市场导致市场饱和，外部环境已发生重大变化，现东鼎商贸公司继续履行原有租赁合同较为困难。部分业主在东鼎商贸公司欠付租金后在商铺门前聚集，虽系维护自身权利，但在一定程度上影响了东鼎商贸公司的商誉，客观导致对外租赁商铺更加困难以及租赁收益进一步减少，合同履行已陷入僵局，继续履行合同也不利于租赁商铺的有效利用和实现最大价值。东鼎商贸公司在商铺对外出租困难，实际出租收益明显低于应付租金的情况下，已履行原合同数年，现虽欠付业主租金，但仍尽力与业主沟通协调，故东鼎商贸公司不属于恶意违约。在合同僵局情形下，东鼎商贸公司提出解除合同，并同意退还购买商铺差价，对反诉被告损失进行赔偿，符合法律规定，反诉被告要求继续履行原商业经营补充协议，对东鼎商贸公司显失公平，对反诉原告要求解除合同的诉讼请求，依法予以支持。因一审法院于2020年8月5日将反诉状送达给反诉被告，故《东鼎商城东鼎小镇商业经营补充协议》应当自2020年8月5日起解除。被告东鼎商贸公司主张自2019年8月7日张贴解除合同通知之日起解除合同，其因无约定合同解除权，故对其主张，不予支持。因涉案商铺已经对外出租，租期至2022年6月30日，庭审中，原、被告双方均同意继续履行与第三方的租赁合同，故反诉原告应当在租赁合同期满后5日内将涉案商铺交付给反诉被告，期间的租金收入归反诉被告李和唐、柴兰兰享有。涉案《东鼎商城东鼎小镇商业经营补充协议》解除，不免除东鼎商贸公司的违约责任。根据当事人举证、质证意见，结合本案具体情况认为，东鼎商贸公司应当给付李和唐、柴兰兰欠付租金，并承担相应的违约责任。关于欠付租金，涉案两商铺每月租金标准为4251元，东鼎商贸公司应当支付李和唐、柴兰兰2019年2月租金、以及2019年4月起至2020年8月5日止约17.87个月的租金即75965.37元（4251元/月×17.87个月）。关于合同解除东鼎公司应承担的违约责任，双方合同未作明确约定，一审法院认为，东鼎商贸公司应当赔偿反诉被告李和唐、柴兰兰因合同解除造成的损失，损失数额应考量多方面因素，损失应当包括合同解除后至2022年6月30日止的商铺实际占用损失、欠付租金迟延履行期利息、购买商铺时多付房款差价的相应比例部分损失。关于自合同解除之日（即2020年8月5日）起至2022年6月30日止（约22.87个月），案涉商铺因被东鼎商贸公司对外出租，租金收入即2365元/月与原告李和唐、柴兰兰预期的4251元/月，存在每月1886元差距，两原告李和唐、柴兰兰有权请求被告东鼎商贸公司赔偿损失。东鼎商贸公司在审理中主张扣除受疫情影响的两个月，虽然反诉被告不予认可，但考虑本次疫情对房屋租赁市场的影响较大，一审法院认为东鼎商贸公司的申请符合法律规定，且有客观事实根据，予以照准，故实际占用期间应扣减2个月，以20.87个月为宜。综合考虑上述因素，参照市场租金标准，酌定东鼎商贸公司赔偿反诉被告实际占用商铺期间损失20000元。关于欠付租金迟延履行期利息，一审法院为方便计算，迟延履行期利息可参照按月利率0.5%（即年利率6%）标准计算，据此，截至2020年8月31日止，酌定反诉原告应当支付欠付租金迟延履行期利息5200元。关于购买商铺多付房款差价，反诉被告不认可反诉原告主张的自营模式，对反诉原告主张购房系按95%折扣购买亦不认可，一审法院结合当事人陈述、举证及质证意见，参照同期其他业主购房价格及折扣比例，并考虑未履行合同期限占合同总期限的比例等因素，酌定反诉原告返还实际购买商铺价格与自营模式购房差价44300元。关于原告要求被告向其支付误工费2000元的诉讼请求，因未提供证据证明，不予支持。综上，被告东鼎商贸公司应当承担给付原告李和唐、柴兰兰欠付租金、并赔偿各项违约损失的责任，合计145465.37元（75965.37元+20000元+5200元+44300元）。综上所述，经调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十条、《中华人民共和国民法总则》第七十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认李和唐、柴兰兰与东鼎商贸公司于2015年6月10日签订的T-6栋1层113号、T-6栋2层213号商铺的2份《东鼎商城东鼎小镇商业经营补充协议》于2020年8月5日解除。二、东鼎商贸公司于2022年7月5日前将T-6栋1层113号、T-6栋2层213号2套商铺腾空并交付李和唐、柴兰兰，2022年6月30日前收取的租金按照与案外人的合同约定给付李和唐、柴兰兰。三、东鼎商贸公司于判决生效后十日内给付李和唐、柴兰兰欠付租金，并赔偿解除合同给李和唐、柴兰兰造成的损失，合计人民币145465.37元。四、驳回李和唐、柴兰兰的其他诉讼请求。五、驳回东鼎商贸公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取882元，由东鼎商贸公司负担。本诉保全费820元，由东鼎商贸公司负担。反诉案件受理费减半收取3161元，由东鼎商贸公司负担。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理确认一审法院查明的案件事实。本院认为，关于案涉合同是否应当解除的问题。案涉《东鼎商城东鼎小镇商业经营补充协议》系当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，合法有效。被上诉人东鼎商贸公司应当按照补充协议约定支付约定租金。在李和唐、柴兰兰起诉后，东鼎商贸公司反诉要求解除合同。根据合同法规定，违约方不享有单方解除合同的权利，但是，在长期性的房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，对双方都不利。故在符合一定情形，违约方起诉请求解除合同时，可予支持。本案中，东鼎商贸公司在向李和唐、柴兰兰出售商铺后统一对外出租，因城市道路规划变化，周边市场饱和，经营环境发生变化，东鼎商贸公司因经营较为困难导致租金无法支付，部分业主聚集信访，客观导致案涉商铺对外租赁更加困难以及租赁进一步减少，合同履行已陷入僵局。东鼎商贸公司在出租困难，且实际租金明显低于应付租金情况下，按约履行合同数年之久，其在业主起诉后提出解除合同，不属于恶意违约。为了发挥案涉商铺的价值和使用功效，一审法院根据本案实际情况，判决解除双方的合同，并无不当。关于李和唐、柴兰兰主张的相关损失如何认定的问题。对于购房差价。根据查明的事实，东鼎商贸公司在出售案涉商铺时，系采用售后包租形式，并未采用业主自营模式，而售后包租形式的售价高于业主自营模式售价，一审法院在判决解除合同后，对照同期其他业主购房价格及折扣比例，以及未履行期限占合同总期限的比例等因素，酌定东鼎商贸公司返还购房差价44300元，符合规定。上诉人主张被上诉人应支付购房差价损失12万元，证据不足。关于违约金损失。虽然双方约定如逾期支付租金，应按照当月所得租金20%标准支付违约金，但考虑到案涉合同无法履行并非被上诉人恶意违约所致，而系经营环境客观发生变化，加上业主游行示威使公司商誉受损，一审法院据此按照年利率6%标准计算租金逾期付款损失，并无不当。对于减免2个月的租金。新冠疫情属于不可抗力，被上诉人在一审中主张扣除两个月的租金，一审法院根据公平原则，酌定减免2个月的租金，并无不当。综上所述，李和唐、柴兰兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1764元，由上诉人李和唐、柴兰兰负担。本判决为终审判决。审 判 长  田 庚审 判 员  马玉宝审 判 员  于晓萍二〇二〇年十二月二十五日法官助理  朱 强书 记 员  孙 静