天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0104民初10063号原告:韩天红,男,1978年10月14日出生,汉族,无职业,住北京市顺义区。委托诉讼代理人：郭晓军，北京市隆安律师事务所律师。被告:阎迪,男,1971年6月25日出生,汉族,无职业,住天津市和平区。委托诉讼代理人：韩明，天津佑航律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯希，天津佑航律师事务所律师。原告韩天红与被告阎迪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韩天红的委托诉讼代理人郭晓军，被告阎迪及其委托诉讼代理人韩明、冯希到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩天红向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告2019年1月13日签订的《房屋租赁合同》;2.被告返还原告定金146668元;3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2019年1月13日经协商签订房屋租赁合同,约定原告承租被告的天津市南开区融创中心中南广场(东区)3号楼-1号建筑面积297.01平米的商铺（以下简称案涉房屋），租赁期限六年,原告于合同签订之日向被告支付定金73334元。2019年1月14日，原告通过合伙人史啸歌的手机银行分别向被告和被告指定的收款人陈天硕各支付36667元，共计支付了定金73334元。但签订合同后至今一年零七个月的时间内,被告一直未向原告交付租赁物,也不返还定金，致使原告订立合同的目的无法实现,并造成损失，故成讼。被告阎迪辩称，原告所述双方签订租赁合同的时间、案涉房屋地址、面积、租期、定金标准等均属实，现不同意原告全部诉讼请求，理由如下：1.租赁合同未约定作为承租人的原告有单方解除权。原、被告于2019年1月13日在案涉房屋开发商居间下订立租赁合同时，案涉房屋是尚未实际交付的期房。由于被告与开发商之间的房屋买卖合同约定交房日期为2019年6月30日，原、被告才将起租日期约定在2019年7月1日，同时考虑存在开发商提前或迟延交付房屋的可能，故在租赁合同中进一步约定起租期以实际交付房屋时间为准。该约定系原、被告真实意思表示，双方均应当遵守。2020年7月28日，被告接到开发商可于2020年7月30日交房的通知后，立即通知原告收房，但原告不仅不接收房屋，反而提出解除合同，已构成根本性违约。2020年10月14日，被告以诉讼方式主张要求行使单方解除权，故租赁合同的解除时间应当以法院向原告送达被告的起诉状时间为准。如果法院认为房屋租赁合同仍然存续，被告同意解除该合同；2.即使租赁合同明确约定交房时间为2019年7月1日，依据合同约定，原告应于2019年7月1日前向被告支付定金73334元，并且补齐另两个月的租金73334元，共146668元。原告实际仅向被告支付36667元，属违约行为，其无权向作为守约方的被告主张返还定金。同时租赁合同约定，定金在交付房屋前转化为租金，故在原告认为的2019年7月1日或被告通知原告可以接收房屋的时间，原告已付“定金”均已转化为租金，原告无权要求被告双倍返还定金。本院经审理认定事实如下：2016年9月12日，被告与天津天房融创置业有限公司（以下简称融创公司）签订《天津市商品房买卖合同》，由被告自融创公司处购买案涉房屋，融创公司应于2019年6月30日将房屋交付被告。2019年1月13日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告承租被告出租的建筑面积297.01平方米的案涉房屋，原告在此期间租赁品牌为晋集，租期六年，自2019年7月1日至2025年6月30日共72个月（若交付时间提前或延后以实际交付时间为准，交付租金、免租期随之提前或顺延）；合同签约当日原告向被告支付定金73334元，并于房屋交付前补齐另两月租金73334元，房屋交付后全部转化为租金押一付三形式；前两年租金为44万元……；若被告在原告没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为被告违约，负责赔偿违约金10万元；若原告在被告没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为原告违约，负责赔偿违约金10万元。租赁合同签订次日，案外人史啸歌通过银行转账方式向被告交付36667元，交易附言“晋集面馆商铺预付款”，被告认可该笔款项为原告支付的定金。同一日，史啸歌又向案外人陈天硕转账付款36667元，转账附言“陈天硕2075晋集预付款（融创）”。2020年7月，融创公司向被告发出《交付通知书》，通知被告所购买的案涉房屋已具备交付条件，请被告于2020年7月30日办理商品房交接手续。2020年7月28日，被告短信通知原告一方，告知案涉房屋可交付使用。2020年8月9日原告一方以短信通知被告，表明因案涉房屋交付时间拖延太久，影响其正常开店计划为由提出解除合同并要求返还定金73334元，因被告不予认可，现成讼。2020年11月5日本案法庭辩论终结前，被告以原告拒绝配合为由，仍未自融创公司处接收案涉房屋。本案主要争议的事实为史啸歌代原告在2019年1月14日向案外人陈天硕转账付款36667元的性质。原、被告均认可陈天硕是融创公司员工，原、被告订立租赁合同时系陈天硕作为经手人居间介绍。原告主张按照约定，被告应向融创公司支付居间服务费36667元，故其指示原告直接向陈天硕支付该笔款项；被告对此予以否认，表示双方未约定由其向融创公司支付居间服务费用，且并未指示原告以此方式代替定金的支付。庭审中，原告未能举证证实支付该笔款项系受到被告指示。另，本院在审理涉及案涉房屋所在的中南广场项目其他案件中查明，2020年2月，融创公司向房屋买受人发出过《同心战役共克时艰静待美好——关于遭遇“新型冠状病毒肺炎疫情”之不可抗力情形告知书》，载明融创中心项目已延迟复工时间，且已对交房期限产生影响，因新冠疫情结束时间尚不明确，暂无法确定具体交房时间。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告订立的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，应认定合法有效，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。由于租赁合同订立时，租赁物即案涉房屋尚不具备交付条件，原、被告在均明知租赁物为“期房”的情形下订约，虽约定租赁期限自2019年7月1日起，但同时又约定了“若交付时间提前或延后以实际交付时间为准，交付租金、免租期随之提前或顺延”，表明2019年7月1日是双方比照开发商融创公司能够向被告交房的时间初步设定的起租日期，实际租期的起始时间应以案涉房屋实际交付时间为准。后，融创公司可以向被告交付案涉房屋的时间为2020年7月30日，此时距离租赁合同中初步设定的起租日期2019年7月1日已超过一年时间，被告如能及时接收房屋，使案涉租赁物具备交付条件，则可以认定租赁合同具备继续履行的条件。但原告2020年9月4日成讼时距租赁合同中初步设定的起租日期已达一年两个月，被告直至本案法庭辩论终结的2020年11月5日仍未接收案涉房屋。查原、被告签订的房屋租赁合同，并无承租人有义务配合出租人自开发商处接收房屋之约定，因此被告抗辩系原告不予配合以致始终未予接收房屋的抗辩，本院不予采信。根据法律规定，交付租赁物是出租人的法定义务，至法庭辩论终结之日，作为出租人的被告仍未接收案涉租赁物、不能直接向承租人交付，且此时已超过合同初步设定的起租期一年四个月，应认定为超出了承租人可以预期的合理期限，本院支持原告解除合同的诉讼请求。关于合同解除后的责任问题，综合考虑租赁合同中双方确有对起租日期以实际交房日为准的约定以及2020年新冠肺炎疫情对案涉房屋交付时间的影响，租赁物不能及时交付的主要原因不应归责于被告，也不能据此认定被告在履约过程中存有违约行为并适用双倍返还定金之罚则；而原告虽是给付定金并主张解除合同的一方，但自订约后的一年四个月始终未能使用案涉房屋，基于公平原则，其所交纳的定金应予返还，被告应返还原告交付的36667元。对于双方争议的主要事实，原告未举证证实向陈天硕支付该笔款项系受被告指示并以此方式代替向被告支付定金，本院不予采信，对原告主张由被告退还该部分款项的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告韩天红与被告阎迪于2019年1月13日签订的《房屋租赁合同》；二、本判决生效后三十日内，被告阎迪向原告韩天红返还定金36667元；三、驳回原告韩天红其他诉讼请求。案件受理费3233元，减半收取计1616.5元，由原告韩天红负担1256.5元，被告阎迪负担360元，阎迪负担部分于本判决生效后三十日内直接给付韩天红。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  曲威二〇二〇年十二月四日书记员  赵满附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。