贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终8365号上诉人（原审被告）：周厚义，男，1984年11月28日出生，汉族，住贵州省。委托诉讼代理人：陈文元，贵州浩辩律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨波，贵州浩辩律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：贺诗兰，女，1988年8月15日出生，汉族，住贵州省。委托诉讼代理人：陈文元，贵州浩辩律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨波，贵州浩辩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：熊朝银，男，1975年10月3日出生，汉族，住贵州省。委托诉讼代理人：姚永堃，贵州哲瀚律师事务所律师。原审第三人：贵州益华房地产开发有限责任公司，住所地贵州省清镇市。法定代表人：姜军，该公司执行董事兼总经理。上诉人周厚义、贺诗兰因与被上诉人熊朝银、原审第三人贵州益华房地产开发有限责任公司（以下简称贵州益华房开）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省清镇市人民法院(2020)黔0181民初631号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人贺诗兰、上诉人周厚义的委托诉讼代理人陈文元、杨波，被上诉人熊朝银的委托诉讼代理人姚永堃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贺诗兰上诉请求：撤销一审判决并改判驳回熊朝银的诉请。事实和理由：1、本案的基础法律关系系民间借贷，周厚义用房屋买卖的形式作为借款的担保而不是事实上的房屋买卖行为，故周厚义在签订《卖房协议》后仍然还款给被上诉人，且一直支付利息，后周厚义被刑事拘留，对于熊朝银占有使用房屋的行为无法提起诉讼；2、贺诗兰对于周厚义与熊朝银之间的借款行为和房屋买卖行为均不知情，二上诉人在离婚时因案涉房屋尚未交房，未登记案涉房屋的所有权，故离婚协议中未对案涉房屋进行财产分割，且熊朝银是在二上诉人离婚之后才占有、使用案涉房屋，不能据此推断贺诗兰知晓周厚义与熊朝银之间的房屋买卖行为，不构成默示,贺诗兰亦未放弃案涉房屋的相关权利；3、贺诗兰在得知周厚义与熊朝银之间的房屋买卖交易后，明确表示不同意房屋买卖。熊朝银在未经上诉人夫妻双方同意且未办理房屋登记手续的情况下，以低于当时案涉房屋市场价的不合理价格取得案涉房屋，系侵犯贺诗兰对涉案房屋应享有的合法权利，房屋买卖合同应属无效合同，不应履行。即便买卖真实、合同有效，根据《婚姻法》司法解释三第十二条第一款之规定，在贺诗兰不知情不同意的情况下，熊朝银亦不能取得案涉房屋的所有权。熊朝银辩称，原判认定事实清楚，适用法律准确，证据充分，请求维持原判。1、周厚义在无力偿还我方借款本金及利息的情况下，签订《卖房协议》，自愿终止借贷关系，由民间借贷关系变更为房屋买卖合同关系，合法有效且有证人可以证明；2、二上诉人在离婚后，周厚义仍携带贺诗兰的身份证与我方办理案涉房屋的收房手续，且二人在离婚时只对另一房屋进行财产分割，未对案涉房屋进行分割，均可证明上诉人贺诗兰对此是知情的；3、根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，贺诗兰以不知情为由，主张买房合同无效的上诉理由不成立；4、根据周厚义与我方签订的《卖房协议》及《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，周厚义理应协助我方办理相关手续。5、我方并未收到周厚义的任何还款，周厚义提交的还款清单的三性我方均不认可。周厚义辩称，我与熊朝银签订的不是卖房协议而是抵押协议，当时约定还清借款就返还房屋，房屋是准备留给自己的孩子的。我2017年11月至2019年4月在服刑，无法提起诉讼，贺诗兰并不知晓我与熊朝银的借款情况。周厚义上诉请求：撤销一审判决并改判驳回熊朝银的诉请。事实和理由：1、本案的基础法律关系系民间借贷，周厚义用房屋买卖的形式作为借款的担保而不是事实上的房屋买卖行为，故周厚义在签订《卖房协议》后仍然还款给被上诉人，且一直支付利息，但未让被上诉人提供还款证明。后周厚义被刑事拘留，对于被上诉人占有使用房屋的行为无法提起诉讼；2、贺诗兰对于周厚义与熊朝银之间的借款行为和房屋买卖行为均不知情，二上诉人在离婚时因案涉房屋尚未交房，未登记案涉房屋的所有权，故二上诉人离婚协议中未对案涉房屋进行财产分割，且熊朝银是在二上诉人离婚之后才占有、使用案涉房屋，不能据此推断贺诗兰知晓周厚义与熊朝银之间的房屋买卖行为，不构成默示；3、贺诗兰在得知周厚义与熊朝银之间的房屋买卖交易后，明确表示不同意房屋买卖。熊朝银在未经上诉人夫妻双方同意且未办理房屋登记手续的情况下，以低于当时案涉房屋市场价的不合理价格取得案涉房屋，系侵犯贺诗兰对涉案房屋应享有的合法权利，房屋买卖合同应属无效合同，不应履行。即便买卖真实、合同有效，根据《婚姻法》司法解释三第十二条第一款之规定，在贺诗兰不知情不同意的情况下，熊朝银亦不能取得案涉房屋的所有权。熊朝银辩称，原判认定事实清楚，适用法律准确，证据充分，请求维持原判。1、周厚义在无力偿还我方借款本金及利息的情况下，签订《卖房协议》，自愿终止借贷关系，由民间借贷关系变更为房屋买卖合同关系，合法有效且有证人可以证明；2、二上诉人在离婚后，周厚义仍携带贺诗兰的身份证与我方办理案涉房屋的收房手续，且二人在离婚时只对另一房屋进行财产分割，未对案涉房屋进行分割，均可证明上诉人贺诗兰对此是知情的；3、根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，贺诗兰以不知情为由，主张买房合同无效的上诉理由不成立；4、根据周厚义与我方签订的《卖房协议》及《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，周厚义理应协助我方办理相关手续。5、我方并未收到周厚义的任何还款，周厚义提交的还款清单的三性我方均不认可。贺诗兰述称，自己对于案涉房屋买卖合同并不知情，即使合同有效，熊朝银也无法取得案涉房屋所有权。贵州益华房开未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。熊朝银向一审法院起诉请求：一、判决原、被告签订的《卖房协议》合法有效；二、判决被告按协议履行义务，配合原告将房屋所有权登记到原告名下，第三人协助办理；三、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，2008年9月4日，被告周厚义与第三人贺诗兰登记结婚。2013年9月14日，周厚义、贺诗兰（乙方）与第三人贵州益华房地产开发有限责任公司（甲方）、清镇房屋征收局（丙方）签订《商品房认购安置协议书》，约定因金马线、白马线建设需要，丙方依法对乙方的房屋进行征收（征收安置面积134.89㎡），并购买甲方建设的位于贵州省房屋（建筑面积110.05㎡）作为乙方安置用房，乙方自愿将剩余面积24.84㎡调换甲方车位两个。2013年9月中旬、10月中旬，被告周厚义向原告熊朝银分两次各借款100000元，合计200000元，双方口头约定在两个月后还款，并约定了利息，周厚义在借款到期后无法偿还借款，遂将《商品房认购安置协议书》抵押在原告处。2015年4月17日，经原告与被告周厚义对账，周厚义已欠原告借款本金及利息共计313000元，被告周厚义（甲方）与原告熊朝银（乙方）在证人龚某见证下签订《卖房协议》，协议载明“经甲乙双方协定，甲方把案涉房屋和停车位卖给乙方，人民币叁拾壹万叁仟元整（313000.00元），款已付清，但甲方必须配合乙方办理房屋过户手续”，原告熊朝银与被告周厚义及证人龚某均在购房协议上签字确认。2016年9月19日，被告周厚义与第三人贺诗兰登记离婚并签订《离婚协议书》，其中对夫妻财产及债权债务约定为“房屋地点清镇市（房屋为115.61平方米），房屋归周乐睿宸、贺诗兰所有。双方无债务”，在该协议中并无关于案涉房屋归属的约定。2016年9月26日，被告周厚义接收案涉房屋后于同日将案涉房屋钥匙交付给原告，卖房协议中约定的停车位双方并未到房开处办理交接手续。2017年4月13日，原告与贵州倾城物业管理有限责任公司签订《中环国际住宅装修管理服务协议》后开始对案涉房屋装修，后入住该房屋居住至今。审理中，原告熊朝银自认其虽于2016年9月26日接收案涉房屋，但也在等待被告周厚义及时还款后将房屋返还给周厚义，直到2017年4月周厚义还未偿还借款时才装修入住；另第三人贺诗兰曾在原告装修房屋期间告知过原告房屋权属存在争议。另，原告熊朝银表示对于办理产权变更登记手续所产生的税费等其自愿承担。审理中，被告周厚义称其2017年1月19日在贵州清镇农村商业银行股份有限公司处取款40000元后当即交给原告用于支付借款利息，拟证明双方签订的名为卖房协议，实为将房屋作为借款的担保。被告提交的银行流水载明其于2017年1月19日现金取款45000元，为核实案件事实，一审法院调取其取款时的监控视频，但因视频监控保存期限原因，已无法调取。另查明，案涉房屋现登记在第三人贵州益华房地产开发有限责任公司名下，已具备办理产权转移登记条件。一审法院认为，被告周厚义在原告熊朝银处借款后，在周厚义未偿还借款本息的情况下，经双方协商对账后重新签订《卖房协议》，应认定为双方将民间借贷关系转变为房屋买卖合同关系，因此对被告辩称双方不存在房屋买卖关系的意见不予采纳。被告周厚义在签订《卖房协议》时与第三人贺诗兰系夫妻关系存续期间，案涉房屋属于二人共同共有，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，原被告之间签订的《卖房协议》不存在合同法第五十二条规定的无效情形，该协议合法有效，对于被告及第三人仅以被告未经共有权人同意出卖而主张无效的意见不予采纳。第三人贺诗兰作为案涉房屋的共有人在《卖房协议》中虽未签字同意，但其与被告离婚时双方对案涉房屋并未做出处分，可推定贺诗兰已明知案涉房屋已经出卖给原告且其未表示反对，故在离婚协议中才未将案涉房屋作为夫妻共同财产予以处分，因此对原告要求被告及第三人贺诗兰协助办理房屋过户手续的诉请予以支持。因案涉房屋现登记在第三人贵州益华房地产开发有限责任公司名下，贵州益华房地产开发有限责任公司也应履行相应协助义务。综上所述，本案经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，判决：一、确认原告熊朝银与被告周厚义于2015年4月17日签订的《卖房协议》合法有效；二、被告周厚义、第三人贺诗兰、贵州益华房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起10日内协助原告熊朝银将坐落于贵州省房屋的产权登记办理到原告熊朝银名下。案件受理费300元，由被告周厚义负担。二审期间，各方当事人均未提交新证据，二审经审理查明的事实与一审一致。本案事实，有当事人的陈述，以及熊朝银提交的《卖房协议》、《商品房认购安置协议书》、《中环国际住宅装修管理服务协议》、《离婚协议书》、住宅使用说明书、房屋质量保证书、通知、收款收据，证人龚某的证言，周厚义、贺诗兰提交的《商品房认购安置协议书》、《住宅置换车位协议》、《离婚协议书》等证据在卷佐证，并经庭审质证、核实本院予以确认。本院认为，本案争议的《卖房协议》签订前，熊朝银与周厚义之间确实存在民间借贷关系，且周厚义借款后还将《商品房认购安置协议书》抵押在熊朝银处。但双方诉争《卖房协议》是在周厚义未偿还借款本息的情况下，经重新协商并对账之后形成的，将借款本息转为已付购房款，并对房屋进行了交付，该行为已终止双方之间的借款合同关系，建立房屋买卖合同关系，该房屋买卖合同不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，该房屋买卖合同的订立目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”。在不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形的情况下，该房屋买卖合同具有法律效力。关于转化为已付购房款的借款本金及利息数额，双方当事人均认可借款本金20万元，但对于利息约定存在争议：熊朝银主张月息三分，周厚义一直未付息，计算至2014年4月本息313000元；周厚义主张月息5分，部分还息，计算至2014年4月本息313000元。经本院审查，借款本金20万元，按月息3分计算至2014年4月本息313000元，与熊朝银计算的数额接近，而周厚义主张月息5分，但对付息情况不能提交相关证据加以证实，熊朝银对此亦不认可，故本院对周厚义主张月息5分不予采信。熊朝银主张月息3分未超过《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，则计算至2014年4月本息313000元，以此折抵购房款未违反法律规定，且合同约定的转让价格未明显过低，显失公平，故本院认为案涉房屋买卖合同合法有效，对双方当事人均具有法律拘束力，双方签订合同的目的是实现债务履行方式的变更，熊朝银要求继续履行合同办理房屋过户登记手续，应予支持。贺诗兰上诉主张其对周厚义与熊朝银之间的借款行为和房屋买卖行为均不知情。本院认为，虽然《卖房协议》上贺诗兰并未签字，但结合本案事实，周厚义、贺诗兰与熊朝银系邻居关系，签订《卖房协议》以后周厚义与贺诗兰的《离婚协议书》里分割财产中未涉及案涉房屋，收房时周厚义与熊朝银共同前去接收房屋，以及周厚义给熊朝银出示《离婚协议书》等事实，运用逻辑推理及日常生活经验，可以判断贺诗兰知道周厚义向熊朝银借款并以房抵债的事实，且其并未表示反对，故在离婚时未作为共同财产进行分割，之后亦配合周厚义、熊朝银收房，构成默示。一审判决依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，对熊朝银要求周厚义及贺诗兰协助办理房屋过户手续的诉请予以支持，并无不妥。综上所述，上诉人周厚义、贺诗兰的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用300元，由上诉人周厚义、贺诗兰各负担150元。本判决为终审判决。审判长 刘 妍审判员 符黎音审判员 邓禹雨二〇二〇年十二月七日书记员 李连睿