天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终5156号上诉人（一审被告）：天津市嘉华兴业房地产开发有限公司，住所地天津市蓟州区渔阳镇帕醍欧花园配建二104。法定代表人：马龙，总经理。委托诉讼代理人：李艾膛，女，该公司员工。被上诉人（一审原告）：高宁，男，1987年1月12日出生，汉族，住天津市蓟州区。委托诉讼代理人：李希金，天津正轩律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：孟佳，女，1986年6月15日出生，汉族，住天津市蓟州区。委托诉讼代理人：李希金，天津正轩律师事务所律师。上诉人天津市嘉华兴业房地产开发有限公司（以下简称“嘉华兴业公司”）因与被上诉人高宁、孟佳商品房销售合同纠纷一案，不服天津市蓟州区人民法院（2020）津0119民初4085号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。嘉华兴业公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回高宁、孟佳要求支付逾期交房期间已付款利息的诉讼请求或将本案发回重审；2.本案诉讼费用由高宁、孟佳承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一审判决嘉华兴业公司因违约产生的违约金额，极大地超出了高宁、孟佳的实际损失。一审法院未查明高宁、孟佳实际损失的情况，不符合合同法相关规定，且一审法院认为双方签订的补充协议中约定的逾期违约条款系格式条款，应做对嘉华兴业公司不利的解释，而又不查明高宁、孟佳因嘉华兴业公司逾期交付房屋对其造成的实际损失，即按照原合同的约定支持高宁、孟佳的主张，违反了合同法关于认定违约金与实际损失的相关规定。高宁、孟佳已经签订协议并收取和解款，有收款凭条在一审卷宗中为证。高宁、孟佳辩称，不同意嘉华兴业公司的上诉请求。其主要答辩意见是：合同中对房屋交付时间和条件有明确规定，第五条对违约处理方式也有明确规定，补充协议是嘉华兴业公司提供的格式条款是无效的。针对嘉华兴业公司的违约行为应依据双方签订的商品房买卖合同第五条规定，履行相应的违约责任。高宁、孟佳收到了57694元违约金，但上述违约金仅计算至2016年5月20日，嘉华兴业公司未提交协议，一审判决对此已有论述。高宁、孟佳同意一审判决。高宁、孟佳向一审法院起诉请求：1.判令嘉华兴业公司支付高宁、孟佳自2015年11月2日至2017年11月17日（共计745天）的已付款利息315070.54元(3205239元×4.75%÷360天×745天）；2.诉讼费用由嘉华兴业公司承担。一审法院认定事实：嘉华兴业公司是从事房地产开发与经营的企业法人。2014年5月24日，高宁、孟佳作为乙方与作为甲方的嘉华兴业公司签订了《天津市商品房买卖合同》及合同补充协议，约定乙方购买甲方开发的位于天津市蓟州区××镇××花园村××路××花园××房屋，建筑面积268.04平方米，每平方米价格为11958.06元，总价款为3205239元。合同第三条商品房交付及交付日期约定：“商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。甲方于2015年11月1日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用。由于不可抗力影响的时间，造成房屋延期交付或无法交付的，甲方不承担违约责任。”第五条逾期交付商品房的处理约定：“除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在180日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第3种约定，追究违约责任：3、见补充协议第四条。”双方签订的《合同补充协议》第四条约定：“双方同意本合同第五条变更如下：出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，双方同意按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过180日，自合同第三条规定的最后交付期限次日起至商品房实际交付日期之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限次日起至商品房实际交付日期之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过已付房款的2%”。2014年12月30日，高宁、孟佳支付商品房首付款1005239元，2015年3月20日，支付购房款1200000元，2015年5月5日，支付购房尾款1000000元。2016年5月20日，高宁、孟佳领取房屋钥匙并办理入住手续。嘉华兴业公司于2017年11月17日取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。一审法院认为，高宁、孟佳与嘉华兴业公司签订的《天津市商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，双方均应按约依法履行。本案的争议焦点为：（一）嘉华兴业公司是否存在违约行为；（二）若嘉华兴业公司存在违约行为，违约金如何计算。（一）嘉华兴业公司是否存在违约行为。高宁、孟佳依据《天津市商品房买卖合同》的相关规定要求嘉华兴业公司承担未按照约定交付商品房的违约责任，而嘉华兴业公司主张高宁、孟佳于2016年5月20日已经办理了入住手续，且双方达成了和解协议，嘉华兴业公司支付了高宁、孟佳57694元的违约金，高宁、孟佳不得再就本合同违约向嘉华兴业公司主张权利。一审法院认为，双方签订的《天津市商品房买卖合同》中约定嘉华兴业公司应于2015年11月1日前将经验收合格并取得交付使用证的房屋交付给高宁、孟佳，但直到2017年11月17日嘉华兴业公司才取得诉争房屋的交付使用证，因此应认定嘉华兴业公司于2016年5月20日向高宁、孟佳交付房屋的行为不符合合同约定，故自2015年11月2日至2017年11月17日属逾期交付房屋的违约期间，嘉华兴业公司应承担相应的违约责任。（三）若嘉华兴业公司存在违约行为，违约金如何计算。高宁、孟佳依据《天津市商品房买卖合同》第五条要求嘉华兴业公司承担延期交付商品房的违约责任，而嘉华兴业公司主张补充协议第四条已经对主合同第五条进行了整体变更，且公司在通知业主收房的时候已经明确告知业主诉争房屋尚未取得竣工验收备案和交付使用证，同时帕醍欧小区房屋未取得准入证是全体小区业主或者蓟州区当地居民公知的事件。一审法院对此认为，嘉华兴业公司作为合同补充协议的提供一方，在订立协议时应提请原告注意补充协议中免除或者限制其责任的条款。因该合同补充协议第四条属于限制其责任并排除对方主要权利的条款，但该条款和其他内容外观表现一致，而嘉华兴业公司未采用足以引起注意的文字、字体、符号或者其他明显标志作出提示，亦未能提供证据证明其履行了提示及说明义务，且该条款也排除了高宁、孟佳在嘉华兴业公司持续违约情况下要求嘉华兴业公司承担违约责任的权利，免除了嘉华兴业公司在自身持续违约情况下的违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条规定：“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。”故依照上述规定，该合同补充协议第四条的约定无效。因嘉华兴业公司向高宁、孟佳交付房屋的行为不符合《天津市商品房买卖合同》第三条的约定，故嘉华兴业公司应依照约定按照银行同期贷款利率的标准计算支付违约金。嘉华兴业公司主张双方达成了和解协议，但未能提交相关证据，高宁、孟佳认可收到了嘉华兴业公司支付的57694元违约金，并主张该部分违约金系自2015年11月2日至2016年5月20日的违约金，高宁、孟佳当时对嘉华兴业公司在交房时仍未取得交付使用准并不知情，故应由嘉华兴业公司给付未按合同约定的交付条件交付房屋的违约金，一审法院对高宁、孟佳的辩称意见予以采信，对于双方就2015年11月2日至2016年5月20日的违约金达成了协议予以支持。但嘉华兴业公司仍应给付高宁、孟佳自2016年5月21日至2017年11月16日期间的违约金。一审法院判决：“由被告天津市嘉华兴业房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向二原告支付已付房款银行同期贷款利息230064.93元，并付款到原告孟佳账户（开户行：中国农业银行，账号：6228********）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3013元（已减半），由天津市嘉华兴业房地产开发有限公司负担2200元，由二原告负担813元”。二审中，当事人没有提交新证据。一审判决认定事实清楚，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，双方当事人签订的《天津市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。嘉华兴业公司未按照合同约定将经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》的商品房交付高宁、孟佳使用，且不能举证证明高宁、孟佳明知商品房未取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》仍然选择办理接收手续，嘉华兴业公司应承担逾期交房的违约责任。关于逾期责任的承担，嘉华兴业公司提供的补充协议第四条约定内容意在变更《天津市商品房买卖合同》第五条规定的全部内容，属于免除其责任并排除对方主要权利的条款，补充协议第四条约定内容无效，一审判决据此按照《天津市商品房买卖合同》第五条约定确定嘉华兴业公司应承担的违约责任并无不当，本院予以维持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4751元，由上诉人天津市嘉华兴业房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 石 刚审判员 姚 琦审判员 张 莹审判员 姜纪超审判员 张玉洁二〇二〇年十二月二十四日法官助理梁菁菁书记员丁萍萍附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……