抚顺市新抚区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0402民初1457号原告抚顺市森林物业管理有限公司，住所地：抚顺市新抚区千金路千金嘉苑**。法定代表人王霞，系该公司经理。被告代敏，女，1983年12月26日出生，住所，住所地：抚顺市新抚区div>委托代理人曹焕龙，男，汉族，1982年11月6日出生，住抚顺市望花区。原告抚顺市森林物业管理有限公司与被告代敏物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员路爽独任审判，公开开庭进行了审理。原告法定代表人王霞、被告代敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告抚顺市森林物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告代敏给付原告物业服务费4250元；2、判令被告代敏给付原告违约金529元；3、被告负担本案诉讼费用。事实和理由：2013年原告承接了抚顺市千金嘉园小区三期新抚区千金路一道街的物业管理工作。被告代敏于2013年11月22日办理了入住手续并缴纳了当期物业费，从2015年11月22日开始，被告代敏再没有按照前期物业服务合同的约定交纳物业服务费，2019年至2020年物业费迄今也仍未缴纳，现累计拖欠5年物业服务费4250元。原告认为，在原告正常履行前期物业服务合同、且向被告数次发出催缴通知的情况下，被告仍拒不按照合同约定支付物业服务费，其行为构成违约。依据前期物业服务合同第二十八条未能按时足额交纳物业服务费用的，应按拖欠物业费数额比照同期银行贷款利率的三倍的标准支付违约金。计算方法为4250X4.15x3=529元，费用合计4250+529=4779元。暖气漏水问题，两年之内归施工方管理，两年之后归专业公司热力公司管理，其均不属于物业公司管理范围内；综上所述，原告依据物业管理条例，抚顺市物业管理条例的原告规定，依法起诉，请求法院查清事实依法判决支持原告。代敏辩称：2014年冬楼道暖气排气阀漏水给我造成了损失，物业存在一系列的不作为行为，物业没有提供相应的服务，物业费1.2元不合理，摄像头不清晰，快递物品经常丢失，园区规划不合理，卫生脏乱差，走廊里有异味，小区里面存在不合理的热力公司严重影响了小区里的正常生活，占用居民公摊面积，小区车库里面摆放垃圾有老鼠，门卫属于临时摆设，安保情况极差，热力公司不给加压水，晚上经常停水，导致影响了高层的正常用水，小区门卡总升级，不交物业费就不给升级。本院经审理认定事实如下：被告代敏系坐落于抚顺市新抚区.03平方米）房屋业主。原告系上述房屋的物业服务公司，为上述房屋提供物业服务。2013年11月22日，被告入住该住房并签署《千金嘉园入住通知书》，内容为：兹有业主代敏女士，已购买41号楼4单元702室，面积59.03平方米。该业主房款已付清，可以办理入住手续，望及时接洽，特此通知。关于物业管理服务费，该入住通知书载明为：多层1.2元，预收一年850元。该入住通知书开发公司处加盖“大连经济技术开发区中环房地产开发有限公司抚顺分公司合同专用章”印证、物业公司处加盖“抚顺市森林物业管理有限公司”印证。原告向本院提交《前期物业服务合同》以证明其与大连经济技术开发区中环房地产开发有限公司抚顺分公司签订了前期物业服务协议，合同期限为自2013年7月8日起至2021年7月7日止，合同内容为：甲方：大连经济技术开发区中环房地产开发有限公司抚顺分公司；乙方：抚顺市森林物业管理有限公司。第一条物业基本情况：千金嘉园40、41、42号楼；座落位置：抚顺市新抚区千金路；建筑面积：16351.31平方米。物业管理区域四至：东至一道街；南至铁路红线；西至十二道街；北至千金路。第二条、在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理(物业共用部位明细见附件二)；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理(物业共用设施设备明细见附件三；)3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。第四条，乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准(前期物业管理服务质量标准见附件四)。第六条、物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅：1.2元/月.平方米；高层住宅：1.5元/月.平方米；商业物业：2.2元/月.平方米；办公物业：2.2元/月.平方米。第七条，业主应于办理入住手续之日起交纳物业服务费用(物业服务资金)物业服务费用(物业服务资金)按年交纳，业主或物业使用人应在每年一月份(每次缴费的具体时间)履行交纳义务。第三十条、除前条规定情况外，乙方的管理服务达不到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准，甲方可以解除合同，更换物业公司。甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条第三十一条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用(物业服务资金)的，应按拖欠物业费数额比照银行同期贷款利率的三倍的标准向乙方支付违约金。第三十五条，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。超出本期限未签订新的物业管理合同，本合同继续有效。第三十八条，甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容；物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。后由于被告对原告提供物业服务不予认可故未按期缴纳物业费，原告因此诉至法院。本院所确认的上述事实，有入住通知单、物业费欠费明细、前期物业服务合同、照片、录像资料及当事人陈述等相关证据材料在案为凭，这些证据材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中,原告为小区提供了物业服务,被告作为该小区业主,理应支付物业费用。关于被告主张原告未按约定履行服务内容一节，被告向本院出具的照片证明其已经按照合同约定履行了园区管理、绿化、卫生等物业合同约定的相关义务。由于物业服务范围的广泛性,物业公司在实施物业服务中可能会存在各种各样的问题,业主可以向其提出改正意见,或成立业主委员会,通过业主委员会提出改正意见,或向房地产行政主管部门反映,直至由业主委员会解聘该公司,但不能成为业主拒交物业费的理由和依据。故就已经实际履行的物业服务期间的物业费，本院不予调整。抚顺市森林物业管理有限公司作为代敏所在小区的物业服务企业，已履行提供物业服务的职责，代敏应按合同约定承担交纳物业费的义务。关于被告代敏主张由于楼道暖气排气阀漏水，物业公司未予维修的问题。根据《前期物业服务合同》约定，在物业管理区域内，物业公司提供的前期物业管理服务包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，该楼道分水器不属于物业共用部位范畴。依据我国相关法规规定，房屋建筑工程供热系统的保修期限为2个采暖期，该规定指的是最低保修期限，开发商作为代敏购置房屋的开发企业，应当保证其所提供的市政基础设备符合居民正常生活使用性能；故代敏如确有因分水器连接管产生了相关实际损失，可另行告诉以维护自身合法权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条之规定，判决如下：一、被告代敏于本判决生效后三日内给付原告抚顺市森林物业管理有限公司自2015年11月22日至2020年11月21日（共计60个月）物业费人民币4250元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。审 判 员 路爽二〇二〇年十二月三十日代书记员 徐月