西安市阎良区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕0114民初770号 原告：孙西胜。 委托诉讼代理人：李一飞。 被告：马明哲。 被告：西安市阎良区大合二手房交易中心。 经营者：张涛。 委托诉讼代理人：牛春雷。 原告孙西胜与被告马明哲、被告西安市阎良区大合二手房交易中心（以下简称大合二手房交易中心）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙西胜及其委托诉讼代理人李一飞、被告大合二手房交易中心委托诉讼代理人牛春雷到庭参加诉讼。被告马明哲经本院公告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票等法律文书，无正当理由未到庭。本案予以缺席审理，现已审理终结。 原告孙西胜向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2019年5月4日签订的《房屋买卖三方合同》有效；2、判决被告继续履行合同，限期交付位于西安市阎良区公园道1号第27-28幢5单元13层51302号房屋；3、判决被告承担逾期交房违约金自2019年5月5日起至实际交付之日止，按已付房款470000元每日1%承担；4、判决被告共同承担给原告造成的损失100000元；5、案件受理费及其他费用由被告承担。审理中，原告孙西胜变更第2、3项诉请为：判令被告继续履行合同，限期交付位于西安市阎良区公园道1号第27-28幢5单元13层51302号房屋；判令被告承担逾期交房违约金，自2019年5月5日起至实际交付之日止，按已付房款471852.85元每日1%承担。事实和理由：被告马明哲于2017年9月25日购买了位于西安市阎良区公园道1号商品房第27-28幢5单元13层51302号房屋。2019年5月4日，原告孙西胜通过被告大合二手房交易中心与被告马明哲签订了该房屋的《房屋买卖三方合同》，约定该房屋成交总价505000元，当日支付首付款270000元。按照约定被告马明哲应于2019年5月7日交付房屋，并在房屋交付3日内办理物业更名手续，合同对逾期交房责任也进行了约定。原告孙西胜另向被告大合二手房交易中心支付中介费15000元。合同签订后，被告马明哲至今未能交付房屋，因该房屋尚有银行按揭未偿还，银行要起诉拍卖该房屋，无奈，原告孙西胜代偿房款200000元，仍有90000元未还。现原告孙西胜已经支付房款470000元及中介费15000元，却仍不能使用该房屋。被告大合二手房交易中心监管、审查失责，存在一定过错。原告孙西胜现为维权，特将二被告诉至法院。 被告马明哲未答辩。 被告大合二手房交易中心辩称，案涉房屋有部分手续，开发商无偿配合办理过户手续。 本院经审理认定事实如下：2017年9月23日，被告马明哲（买受人）与西安西雅图投资发展有限公司签订《商品房买卖合同》，约定被告马明哲以415996元购买位于西安市阎良区公园道1号27-28幢5单元13层51302号房屋，付款方式为2017年9月23日首付房款125996元整，余下房款290000元，买受人须在收到出卖人书面或电话通知三日内，按银行有关规定办理按揭贷款手续后由银行代付清。合同签订后，被告马明哲按约支付首付款，并在中国建设银行西安阎良区支行办理房屋按揭贷款。 2019年5月4日，原告孙西胜（乙方/买方）与被告马明哲（甲方/卖方）、被告大合二手房交易中心（丙方/居间方）签订《房屋买卖三方合同》，约定：甲方所售房屋坐落于西安市阎良区公园道1号小区27-28幢5单元51302号；该房屋已经设定抵押，抵押人为马明哲，抵押登记日期为2018年1月，甲方应于2020年12月31日前办理抵押注销手续；该房屋的成交价格为伍拾万零伍仟元整（￥505000.00）；乙方采取分期付款：乙方于2019年5月4日，向甲方支付首付款贰拾柒万元整（￥270000），剩余尾款双方协定分为以下三种：1.在合同期内房产证办理之后，甲方配合乙方办理过户；2.在合同期，若未能办理房产证，乙方还完购房尾款，甲方配合交接工作；3.在合同期内乙方若提前换完尾款，甲方需配合乙方办理交接工作；在房屋交付之前发生的物业管理费、供暖、水、电、燃气、有线电视、网络等费用由甲方承担；所有税费（包括维修基金和办房产证的契税）由乙方承担；作为本次买卖交易的居间方，丙方负责为甲乙双方提供居间服务并促成买卖交易，本合同签订即意味丙方促成买卖交易的居间义务已经完成，甲乙双方同意于本合同签订当日，向丙方支付居间服务费（佣金）共计人民币壹万伍仟玖佰元整，（￥15900.00），全部由乙方负担；甲方应当在2019年5月5日前将该房屋交付乙方，双应于房屋交付后3日内前往物业办理更名手续，并移交该房屋门房钥匙；甲乙双方应在2020年12月31日办理房屋权属转移登记手续；违约责任：逾期交房责任，按照逾期时间，分别处理①，逾期在7日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，甲方按日计算向乙方支付已交付房价款百分之1的违约金，并于该房屋实际交付之日起7日向乙方支付违约金，合同继续履行；②逾期超过7日后，乙方有权退房。乙方退房的，甲方应当自退房通知送达之日起7日内退还全部已付款，并按照乙方全部已付款的百分之1向乙方支付违约金；其他违约责任，任何一方违反合同约定不愿继续履行合同义务的，守约方可要求对方继续履行合同，违约方应当按日计算向守约方支付已付款百分之20的违约金，逾期超过7日的守约方有权解除合同。违约方应赔偿因此给守约方所造成的中介费及相关损失，并按房款总额的百分之20向守约方支付违约金等内容。合同签订当日，原告孙西胜向被告马明哲支付案涉房屋首付款270000元，并向被告大合二手房交易中心支付中介费15000元。 被告马明哲在收到案涉房屋收付款后，便不再配合，原告孙西胜与被告大合二手房交易中心多方联系，被告马明哲拒不见面，对后续合同义务也不再履行。 嗣后，原告孙西胜得知案涉房屋在建行西安阎良区支行贷有商业贷款，为保证合同目的的顺利实现，2019年12月12日，原告孙西胜代被告马明哲向建行西安阎良区支行偿还201852.85元的贷款，尚欠91126.35元贷款（含本金、利息、罚息等）未偿还。建行西安阎良区支行现同意由原告孙西胜代代被告马明哲偿还完剩余欠款后办理解除抵押手续。 2020年6月26日，经与案涉房屋开发商西安西雅图投资发展有限公司协商后，由原告孙西胜代被告马明哲将案涉房屋拖欠的物业费936.74元交付，开发商将案涉房屋钥匙交付原告孙西胜，原告孙西胜对案涉房屋进行了装修。现西安西雅图投资发展有限公司同意就案涉房屋与原告孙西胜重新签订合同，并配合原告孙西胜办理案涉房屋的过户登记手续。 上述事实，有当事人陈述、调查笔录、商品房买卖合同、房屋买卖三方合同、收款收据、房产信息查询结果等在卷证实，本院予以确认。 本院认为依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原告孙西胜与被告马明哲于2019年5月4日订立的房屋买卖三方合同，系双方真实意思表示，符合相关法律规定，合法有效，双方均应依约履行合同义务。抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。原告孙西胜按照约定向被告马明哲支付首付款后，被告马明哲即负有办理案涉房屋解除抵押并办理过户登记的义务，但，被告马明哲在收取收付款后便不在履约，导致原告孙西胜权利受损。现，原告孙西胜愿意代被告马明哲偿还案涉房屋贷款，抵押权人建行西安阎良区支行也同意由原告孙西胜偿还贷款后，解除案涉房屋的抵押。同时，案涉房屋的开发商西安西雅图投资发展有限公司亦同意配合原告孙西胜办理案涉房屋的过户登记手续。原告孙西胜要求被告马明哲履行协助案涉房屋的过户登记手续，于法有据，本院予以支持。另，合同约定案涉房屋总价款为505000元，扣除原告孙西胜已经支付的270000元、向建行西安阎良区支行偿还的201852.85元、代缴的物业费936.74元合计472789.59元后，剩余32210.41元。办理银行解押手续，原告孙西胜还需交91126.35元，扣除剩余待支付房款32210.41元后为58915.94元，该部分费用属于被告马明哲未按约履行义务，给原告孙西胜造成的损失，应予赔偿。关于违约金，原告孙西胜与被告马明哲在合同中约定的违约金有重复计算且标准过高，本院结合合同约定及双方履约行为，按照总价款的20%认定，即为101000元。原告孙西胜其他诉讼请求，于法无据，本院不予支持。被告大合二手房交易中心在本案中不存在违约行为，不承担违约责任。 综上，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告孙西胜与被告马明哲于2019年5月4日签订《房屋买卖三方合同》有效； 二、被告马明哲于本判决生效后10日内协助原告孙西胜办理位于西安市阎良区公园道1号27-28幢5单元13层51302号房屋过户登记手续； 三、被告马明哲于本判决生效后10日内一次性支付原告孙西胜违约金101000元； 四、被告马明哲于本判决生效后10日内一次性赔偿原告孙西胜损失58915.94元； 五、驳回原告孙西胜其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9850元，公告费1000元，由被告马明哲负担。因原告孙西胜已预交，被告马明哲应于履行判决时一并给付原告孙西胜10850元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  王惠惠 人民陪审员  陈长寿 人民陪审员  赵银娟 二〇二〇年十二月二十八日 书 记 员  李 瑛