贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终7720号上诉人（原审原告）：深圳市公元物业管理有限公司。住所地：深圳市福田区福田街道河滨大道与益田路交界东南皇都广场**楼1101至1106。法定代表人：曹雷，系该公司董事长。委托诉讼代理人：胡义娟，该公司员工。委托诉讼代理人：赵正方，该公司员工。被上诉人（原审被告）：王正华，男，汉族，1975年9月18日出生，住贵州省绥阳县。上诉人深圳市公元物业管理有限公司（以下简称公元物业公司）因与被上诉人王正华物业服务合同纠纷一案，不服贵州省绥阳县人民法院（2020）黔0323民初1712号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。公元物业公司上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求。2．本案诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1．一审判决认定自被上诉人接房之日开始计算物业费错误，违反上诉人与被上诉人签订的《物业服务合同》、上诉人与开发商签订的《商品房买卖合同》及《交房公告》的约定。2．一审判决认为公摊费不属于本案法律关系审理范畴错误。3．一审判决将垃圾清运费534元抵扣物业费错误。王正华未针对公元物业公司的上诉请求及理由作书面答辩。公元物业公司向一审法院起诉请求：1．请求王正华立即支付物业费1,589元。2．本案诉讼费由王正华承担。一审法院认定事实：2015年12月27日，公元物业公司与王正华所在的小区幸福小区项目开发商遵义市万豪晨辉房地产开发有限公司签订了《幸福小区前期物业服务合同》，合同第二十三条第2项：“物业服务费用由业主/使用人按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：住宅物业：1.20/平方米/月；商业物业：2.00/平方米/月；公共能耗分摊费：120元/年”。2017年6月13日，公元物业公司与绥阳县洋川镇幸福小区业主委员会签订《幸福小区物业服务合同》，约定的物业服务费为1.2元/平方米/月，物业服务费按年缴纳，每年按11个月计收物业服务费并开具12个月的票据，业主或承租人应在每年6月10日前缴纳下一年度（即当年6月1日至次年度5月31日物业服务费）。物业服务合同签订后公元物业公司至今一直在为幸福小区提供物业管理服务。王正华系绥阳县幸福小区A2栋8层6号房屋业主。王正华于2016年5月22日缴纳了一年的物业管理费1,539元，于2018年4月23日，向公元物业公司缴纳垃圾清运费534元。另查明，2016年5月22日，公元物业公司向王正华交付A2栋8层6号房屋，王正华验收后接房。王正华与遵义市万豪晨辉房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》约定，房屋面积为106平方米。王正华签订承诺书中公元物业公司拟订的《幸福小区临时管理规约》约定，第五章七条，自建设单位或者物管公司发出接房通知书之日起一年内，业主未接房或者接房后空置的（以水电气三表均未走动确认空置，下同），由业主按物业服务收费标准的50%缴纳物业管理费；自建设单位或者物管公司发出接房通知书之日起一年以后，业主未接房或者接房后空置的，由业主按物业服务收费标准的100%缴纳物业管理费。一审法院认为，公元物业公司与王正华所在的小区幸福小区项目开发商遵义市万豪晨辉房地产开发有限公司、王正华及绥阳县洋川镇幸福小区业主委员会都签订了《物业服务合同》。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，幸福小区现由公元物业公司进行物业管理，王正华系幸福小区B1栋30层6号房屋业主，其为公元物业公司提供物业服务的受益人，王正华应当向公元物业公司履行支付物业管理费的义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，对于公元物业公司要求王正华支付2017年1月1日至2017年12月31日物业费的诉讼请求，王正华接房时间为2016年5月22日，应从2016年5月22日起算物业费，王正华缴纳了一年的物业费1,539元，至2017年5月21日，王正华未缴纳期间为2017年5月22日至2017年12月31日共223天，应对公元物业公司提出由王正华支付物业管理费的诉讼请求，其实际所欠为1539÷365×223＝940.26元，故对该部分，予以支持，因公元物业公司同意王正华的垃圾清运费534元，抵扣后余额为406.26元，对于该部分，予以支持。对于王正华的抗辩，因其未提供向公元物业公司申请并经核实为空置房事实的证据，故其抗辩理由不成立，不予采信。对于公摊费，不属于本案法律关系审理范畴，故不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、由被告王正华支付原告深圳市公元物业管理有限公司物业费406.26元，限本判决生效后十日内付清。二、驳回原告深圳市公元物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告王正华负担。本院二审查明：1．在上诉人公元物业公司与被上诉人王正华签订的《业主临时管理规约》第九章附件一装饰装修管理规定第一条中约定“……住宅装修垃圾转运费按￥5元/平方米进行收取……”。2．一审庭审笔录中并无上诉人同意将垃圾清运费折抵物业管理费的陈述。二审审理查明的其余事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，首先，关于物管费的计算时间，根据《贵州省物业管理条例》第五十四条“前期物业服务合同生效之日至房屋交付使用之前发生的物业服务费，由建设单位承担。房屋交付给买受人之日至前期物业服务合同终止之日发生的物业服务费，由买受人按照前期物业服务合同约定的物业服务收费标准承担。”之规定，一审判决以被上诉人接房日期为起始日期计算其应缴纳的物业费符合前述规定，本院依法予以确认。其次，关于公摊费的认定问题，在2017年6月13日公元物业公司与绥阳县洋川镇幸福小区业主委员会签订的《物业服务合同》中，并未对公摊费进行约定，故一审判决对公摊费问题不予审查并无不妥，本院依法予以确认。再次，关于垃圾清运费的折抵问题。经审查，在上诉人与被上诉人签订的《业主临时管理规约》中已明确约定垃圾清运费的计价方式，而上诉人在一审庭审中也并未作出同意将垃圾清运费折抵物业费的陈述，被上诉人也未提交证据证明公元物业公司同意其将垃圾清运费折抵物业费，故一审判决将垃圾清运费折抵物业费错误，本院依法予以纠正。故被上诉人王正华应当缴纳的物业费应为940.26元。综上所述，深圳市公元物业管理有限公司的上诉请求部分成立，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省绥阳县人民法院（2020）黔0323民初1712号民事判决；二、由王正华在本判决生效之日起十日内支付深圳市公元物业管理有限公司物业费940.26元；三、驳回深圳市公元物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元（已减半收取），二审案件受理费50元，共计75元，由王正华负担30元，由深圳市公元物业管理有限公司负担45元。本判决为终审判决。审判长 娄 强审判员 施正高审判员 贺灿灿二〇二〇年十二月二日法官助理王薇书记员胡汝静