江苏省连云港经济技术开发区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）苏0791执异26号 案外人：梅云仙，女，1963年10月18日生，汉族，住浙江省武义县。 委托诉讼代理人：廖荣华、叶俊鑫，北京市汉坤律师事务所上海分所律师。 案外人：邓玉英，女，1965年4月24日生，汉族，住浙江省武义县。 申请执行人：汤守范，男，1955年4月2日生，汉族，住浙江省武义县。 被执行人：张伟，男，1980年5月23日生，汉族，住浙江省金华市婺城区。 被执行人：连云港中复连众房地产开发有限公司，住所地连云港经济技术开发区。 法定代表人：张瑞，该公司董事长。 本院在执行申请执行人汤守范与被执行人张伟、连云港中复连众房地产开发有限公司（以下简称中复公司）民间借贷纠纷案件中，案外人梅云仙、邓玉英向本院提出书面执行异议。本院受理后依法组成合议庭进行了书面审查，现已审查终结。 申请执行人汤守范与被执行人张伟、中复公司民间借贷纠纷一案，浙江省武义县人民法院于2018年6月8日作出（2018）浙0723民初1816号民事调解书，一、张伟归还汤守范借款本金3040万元，分期支付：2018年6月11日前归还500万元，2018年9月30日前归还500万元，2018年12月30日前归还500万元，2019年3月30日前归还500万元，2019年6月30日前归还500万元，2019年9月30日前归还540万元；若张伟有任何一期未能按期足额归还，则汤守范可就剩余部分一并申请执行。二、中复公司对上述款项承担连带清偿责任，其在承担连带责任的范围内有权向张伟追偿；三、汤守范自愿放弃其他诉讼请求。上述调解书发生法律效力后，汤守范以被执行人财产所在地为江苏省连云港经济技术开发区为由向本院申请执行，本院于2018年9月3日立案执行，执行案号为（2018）苏0791执541号。执行过程中，连云港市中级人民法院于2018年10月9日作出（2018）苏07执监323号执行裁定书，裁定将案件交由江苏省灌云县人民法院执行，江苏省灌云县人民法院于2018年10月12日立案执行，案号为（2018）苏0723执2502号。在该案执行过程中，江苏省灌云县人民法院于2018年10月15日作出（2018）苏0723执2502号执行裁定：对中复公司所有的登记在梅云仙名下位于滨海名都小区23套房产予以查封。案外人梅云仙针对上述被查封的23套房屋向江苏省灌云县人民法院提出异议，江苏省灌云县人民法院于2019年1月16日作出（2019）苏0723执异1号执行裁定：驳回梅云仙的异议请求。梅云仙不服上述执行异议裁定，于2019年1月29日向江苏省灌云县人民法院提起案外人执行异议之诉，请求：1、确认其与中复公司签订的23套房屋买卖合同有效；2、判令立即中止（2018）苏0723执2502号裁定书的执行，并解除对23套涉案房屋的查封；3、判令不得执行商品房买卖合同中的房产。江苏省灌云县人民法院于2019年5月24日作出（2019）苏0723民初1182号民事判决书，判决：一、不得执行江苏省灌云县人民法院作出的（2018）苏0723执2502号执行裁定书；二、梅云仙与中复公司于2014年1月29日签订的23份商品房买卖合同有效（对应合同编号详见原告诉讼请求）；三、驳回梅云仙其他的诉讼请求。案件受理费104441元，由中复公司负担（梅云仙已预交）。判决后汤守范不服上诉至连云港市中级人民法院，连云港市中级人民法院于2020年6月10日作出（2019）苏07民终3424号民事判决书，判决：一、撤销江苏省灌云县人民法院（2019）苏0723民初1182号民事判决；二、驳回梅云仙的诉讼请求。一审案件受理费104441元、二审案件受理费104441元，由梅云仙负担。2020年8月10日，连云港市中级人民法院作出（2020）苏07执监65号执行裁定书，裁定浙江省武义县人民法院作出的（2018）浙0723民初1816号民事调解书由本院执行。本院于2020年9月22日立案执行，执行案号为（2020）苏0791执630号。在执行过程中，案外人梅云仙、邓玉英向本院提出执行异议。 案外人梅云仙、邓玉英提出异议请求：1、裁定撤销（2018）苏0723执2502号《执行裁定书》；2、解除对已预告登记至异议人梅云仙名下的位于滨海名都小区的23套房产（详见附件房产清单）的预告查封执行措施；3、请求停止处分已预告登记至异议人梅云侧名下的位于滨海名都小区的23套房屋。事实与理由：申请执行人汤守范与被执行人张伟、中复公司民间借贷纠纷一案，申请执行人向贵院申请执行由浙江省武义县人民法院作出的（2018）浙0723民初1816号民事调解书，贵院立案执行后，连云港市中级人民法院作出（2018）苏07执监323号执行裁定书，裁定将1816号调解书由江苏省灌云县人民法院执行。江苏省灌云县人民法院在执行过程中作出（2018）苏0723执2502号执行裁定书，基于该裁定书，江苏省灌云县人民法院通过连云港市不动产登记中心对已预告登记至异议人梅云仙名下位于滨海名都小区的23套房产采取了预告查封措施。2020年8月10日，连云港市中级人民法院作出（2020）苏07执监65号执行裁定书重新裁定将该案由贵院执行。异议人认为，江苏省灌云县人民法院裁定对23套房屋采取查封措施违反了法律规定，损害了异议人的合法权益，谨依据法律规定提出执行行为异议和案外人异议。1、江苏省灌云县人民法院基于1816号民事调解书，裁定对中复公司已出售给异议人的23套房屋采取正式查封并据此对23套房屋进行预查封，该执行行为违法。根据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第（一）项规定，未办理房屋所有权登记的房屋，人民法院仅可以进行预查封，不能进行正式查封。尽管资料显示，登记机关实际对23套房屋办理了预告查封，但2502号裁定书的裁定主文明确是查封而非预查封，仍属违法，同时，江苏省灌云县人民法院基于2502号裁定书要求登记机关对23套房屋办理预告查封，亦不符合《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二条有关人民法院执行人员到房地产管理部门办理房屋预查封登记手续时应出具预查封裁定书的规定。更重要的是，根据《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第（一）项规定，人民法院对房地产开发企业已办理商品房预售许可证的房屋采取预查封措施的，只能是尚未出售的房屋。本案中异议人已在2014年1月29日至30日就购买23套房屋与被执行人中复公司签订了商品房买卖合同，并全额支付了购房款且由中复公司开具了对应的购房款发票，23套房屋已由中复公司合法出售给异议人。在此情况下，江苏省灌云县人民法院仍通过登记机关对23套房屋采取了预告查封措施，有违前述规定，侵害了异议人的合法权益。2、在23套房屋已办理以异议人为权利人的受让物权预告登记、且23套房屋已符合物权登记条件的情况下，异议人有权要求排除对23套房屋的执行措施。根据《中华人民共和国物权法》规定，办理预告登记后，预告登记的权利人对不动产享有物权期待权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条进一步规定：“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，……符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”本案中房屋买卖合同签订后，中复公司和异议人依法向登记机关申请办理了以异议人为权利人的受让物权预告登记，异议人从登记机关获取的《不动产查询信息结果证明》清楚地显示权属状态为“预告”。因此，异议人对23套房屋享有物权期待权。不仅如此，中复公司已经委托连云港尚冉物业服务有限公司在2020年7月1日将23套房屋交付异议人占有使用，表明23套房屋已符合物权登记条件。在此情况下，异议人有权要求贵院依法解除对23套房屋所采取的预告查封执行措施，排除给异议人办理物权登记造成的障碍。值得注意的是，证明23套房屋符合物权登记条件的关键事实（房屋实际交付买受人占有使用）发生在连云港市中级人民法院对异议人执行异议之诉案件二审判决作出之后，同时异议人直到2020年10月15日前往登记机关查阅登记信息才得知23套房屋已完成以异议人为权利人的受让物权预告登记。因此，以上针对本案执行标的提出的异议属于“上次执行异议案件结案后，出现了新的事实情况”，不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十五条规定的重复异议情形。3、系争房屋在江苏省灌云县人民法院查封前已办理物权预告登记，异议人作为预告登记人，有权要求贵院停止处分系争房屋。需要特别说明的是，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条的规定，该停止处分的执行异议申请前提条件仅是法院已查封不动产，并不要求法院进一步作出拍卖等处分性质的裁定。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和第二百二十七条的规定，对江苏省灌云县人民法院对23套房屋采取的执行措施提出异议，请求依法裁定撤销（2018）苏0723执2502号执行裁定书，解除对23套房屋的预告查封执行措施，停止处分系争房屋。 本院查明，在连云港市中级人民法院处理梅云仙案外人执行异议之诉一案开庭时，梅云仙代理人称向张伟出具的款项是梅云仙与邓玉英分别出借，梅云仙和中复公司及邓玉英在协商以房抵债时，直接将所有的房产登记在梅云仙名下，对此邓玉英是认可的，也抵销了邓玉英的债权，三方签订了结算协议书。邓玉英称结算协议其知道，其认可是和梅云仙两人的债权，其中梅云仙享有65%、邓玉英享有35%。 另查明，本院立案执行后，于2020年10月19日作出（2020）苏0791执630号执行裁定书，裁定：对被执行人中复公司所有登记在梅云仙名下位于滨海名都小区23套房产（详见拍卖清单）予以评估、拍卖。 异议人提交2020年10月15日《不动产查询信息结果证明》，证明中显示涉案的23套房屋预告登记人权利人为异议人梅云仙，权利状态为预告查封。异议人梅云仙提交2020年7月1日与连云港尚冉物业服务有限公司签订业主资料交接确认单、房屋交接验收单；提交收房的钥匙照片、2020年7月1日物业缴纳收据，证实涉案房屋其已收房并缴纳了物业费。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十五条规定,“当事人、利害关系人对同一执行行为有多个异议事由,但未在异议审查过程中一并提出,撤回异议或者被裁定驳回异议后,再次就该执行行为提出异议的,人民法院不予受理。案外人撤回异议或者被裁定驳回异议后,再次就同一执行标的提出异议的,人民法院不予受理。”本案中异议人提出的理由虽与之前不同，但均系针对同一执行行为及标的提出异议，且该异议灌云县人民法院已经作出（2019）苏0723执异1号执行裁定，驳回了异议人梅云仙的异议请求，裁定驳回后，梅云仙提起了案外人执行异议之诉，案件已经一、二审法院审理，且连云港市中级人民法院对案外人执行异议之诉案件已作出终审判决。在案外人执行异议之诉案件二审法院审理过程中，邓玉英还参与庭审。判决后，连云港市中级人民法院也对梅云仙、邓玉英予以谈话释明，证实邓玉英对梅云仙所提出的异议请求及相关诉讼请求均已明知，现异议人梅云仙、邓玉英再次就同一执行行为及执行标的重复提起执行异议,本院应不予受理。异议人称二审判决后出现后新的事实，即房屋实际交付买受人占有使用，对此异议人虽领取了房屋钥匙，但并不符合占用使用的条件，故异议人称异议申请不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十五条规定的情形，不符合法律规定，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条、第十五条之规定,裁定如下： 驳回案外人梅云仙、邓玉英的异议申请。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向连云港市中级人民法院申请复议。 审判长  胡雪梅 审判员  应庆国 审判员  屠维维 二〇二〇年十二月二十三日 书记员  张 洁 法律条文附录 [一]、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 [二]、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二条执行异议符合民事诉讼法第二百二十五条或者第二百二十七条规定条件的，人民法院应当在三日内立案，并在立案后三日内通知异议人和相关当事人。不符合受理条件的，裁定不予受理；立案后发现不符合受理条件的，裁定驳回申请。 执行异议申请材料不齐备的，人民法院应当一次性告知异议人在三日内补足，逾期未补足的，不予受理。 异议人对不予受理或者驳回申请裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。上一级人民法院审查后认为符合受理条件的，应当裁定撤销原裁定，指令执行法院立案或者对执行异议进行审查。 第十五条当事人、利害关系人对同一执行行为有多个异议事由，但未在异议审查过程中一并提出，撤回异议或者被裁定驳回异议后，再次就该执行行为提出异议的，人民法院不予受理。 案外人撤回异议或者被裁定驳回异议后，再次就同一执行标的提出异议的，人民法院不予受理。