江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0311民初7181号原告：交通银行股份有限公司徐州分行，住所地徐州市中山南路**。负责人：阚海云，行长。委托诉讼代理人：穆孝森，男，1987年1月8日生，汉族，该公司职工，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：李琳，女，1988年6月6日生，汉族，该公司职工，住徐州市泉山区。被告：王茜茜，女，1990年9月1日生，汉族，住徐州市贾汪区。被告：徐州沪建房产有限公司，，住所地徐州市维维大道**潘塘街道办事处**法定代表人：宋丽明，董事长。委托诉讼代理人：白雪刚，江苏永伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：李欣，江苏永伦律师事务所律师。原告交通银行股份有限公司徐州分行（以下简称交行徐州分行）与被告王茜茜、徐州沪建房产有限公司（以下简称沪建公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年12月3日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年12月18日公开开庭进行了审理。原告交行徐州分行的委托诉讼代理人穆孝森、李琳，被告王茜茜、被告沪建公司的委托诉讼代理人白雪刚、李欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告交行徐州分行向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告王茜茜立即归还贷款本金543867.94元、利息(包括罚息、复利)300571.62元(截至2020年9月16日)及按照合同约定自2020年9月17日起至贷款还清之日止的利息；2、判令徐州沪建房产有限公司对上述债务承担连带清偿责任；3、判令以上被告承担本案诉讼费用及其他费用。事实和理由：被告王茜茜于2011年8月15日向原告交行徐州分行借款560000元，期限359个月，按月还款，等额本息还款，用于购买徐州市云龙区汉源国际华城30#-2-801室房产，由沪建公司担保。合同生效后，原告已按约发放贷款，但被告未能按约偿还或代偿本息。截至2020年9月16日被告尚欠原告贷款本息合计844439.56元，其中贷款本金543867.94元、利息(包括罚息、复利)300571.62元。经原告催要，被告未能偿还。为维护原告的合法权益，现诉至人民法院，请求依法判决。被告王茜茜辩称，对借款事实无异议，要求查看还款明细。被告沪建公司辩称，原告要求沪建公司承担连带还款责任缺乏合同和法律依据，沪建公司在抵押贷款合同中，对王茜茜的担保责任早已经到期，并且解除。原告对沪建公司的主张不能成立，具体理由如下：1、从合同的约定来看，抵押贷款合同第五条第五项约定，甲方取得第22条约定房屋的权利证明且乙方取得抵押物的他项权利证明或者证明抵押权设立的其他文件正本后，丙方的保证责任解除。同时第二条贷款的发放条件及支付方式也约定乙方已经收到第六条约定的抵押登记证明文件正本的时候贷款才能发放，第六条第四款约定，甲方应在本合同签订后，立即向有关登记机关办理抵押登记手续，并在登记手续办妥后，将抵押登记证明文件正本交乙方保管。那么根据上述合同约定和房产部门的登记材料可以看出，早在2011年8月，原告和王茜茜就已经在产权登记部门签订了涉案房屋的抵押登记合同并办理了房屋抵押。原告也于2012年9月拿到了抵押登记证明文件的正本，并向王茜茜实际发放了贷款，而王茜茜也于2012年8月之后取得了办证相关房屋登记的权利，因此依据合同规定，沪建公司对王茜茜贷款的保证责任解除条件成就并实际解除；2、从银行要求房产开发公司企业提供担保的目的和过错责任来看，通常预售商品房购房人向银行申请预售商品房房屋抵押贷款时，银行要求房屋开发企业提供房屋预售到正式可以取得产权期间的短时担保的目的是为了防止房屋产权取得前，无法得到房屋的抵押权利，为保证贷款安全而设立的，因此合同约定的房屋开发企业提供担保的期限都是到房屋具备上房条件，银行取得房屋产权登记部门的房屋抵押权登记权利登记时为止，而本案涉案房屋登记为现房的时间，也就是上房的时间应该为2012年8月，房屋具备产权登记条件已经长达八年，在这么长的时间内，王茜茜与原告自己拒不办理登记，因此造成相关的不利法律后果，显然不应由对此无过错的沪建公司来承担。原告和王茜茜在已经取得涉案房屋的有效抵押登记权利，且发放贷款且房屋具备产权登记条件后长时间的怠于行使相关权利，明显存在过错，是造成本案产生纠纷的主要原因。原告不主张现成的抵押权利和抵押登记合同里的履约保险，却企图将自身过错造成权利障碍和不利法律后果，通过诉讼转嫁给无过错的沪建公司，由沪建公司来承担因其和王茜茜过错所造成的不利后果，于理于法都不能成立，也不应该获得支持；3、原告对沪建的诉请计算也存在错误，根据抵押贷款合同第五条第二款的约定，保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年；分期还款的，保证期间按各期还款分别计算，自每期贷款到期日起，计至最后一期贷款到期之日后两年止。根据担保法和相关司法解释的规定，原告起诉时间为2020年9月24日，即使假设沪建公司仍应承担合同担保责任，原告也无权要求沪建公司承担两年之前也就是2018年9月24日之前已经超过还款期限的欠款的担保责任，该部分欠款已经超过了法律规定的两年最长的担保期限。综上，在涉案抵押贷款合同履行已经近十年之后，因借款人王茜茜未按期归还分期贷款，以及王茜茜和原告均怠于行使权利造成了本案的纠纷，王茜茜和原告均应承担过错责任，现原告放着手中的房屋抵押权和保险公司的履约保险权利不去主张，却绕路来向无过错的沪建公司主张所谓的保证责任，从而转嫁由其自身过错和原因造成的法律风险，于情于理于法均显失公平，不能成立，请求依法查明事实，驳回原告对沪建公司的诉请。本案的争议焦点为：1、原告在本案中要求偿还贷款本息和利息的计算是否符合合同约定；2、原告要求沪建公司在本案中承担保证责任是否有依据？以及承担责任的范围如何确定？原告交行徐州分行为支持自己的诉讼主张，向本院提交如下证据：1、2011年7月22日被告王茜茜、沪建公司与原告签订的《个人房产抵押贷款合同》一份，证明原告与王茜茜、沪建公司之间存在借款合同关系，沪建公司承担连带责任；2、2011年7月21日，王茜茜与原告签订的《徐州市房地产抵押合同》一份，证明王茜茜所有房产与原告之间存在抵押担保关系；3、国房预徐州字第YD003xxxx号房屋预告登记证明一份，证明王茜茜所有的位于徐州市云龙区汉源国际华城xx#-x-xxx室房产已抵押给原告；4、借款凭证一份，证明原告于2011年8月15日向王茜茜发放560000元贷款，履行放款义务；5、贷款提前到期通知书以及邮寄EMS存单复印件，原告于2019年8月12日分别向两被告进行了邮寄。经质证，被告王茜茜对上述证据的真实性无异议，承认收到了提前到期通知书，贷款是支付给了沪建公司。被告沪建公司对邮寄EMS存单的真实性有异议，因为看不清内容，沪建公司没跟代理人说收到这个文件。对原告提供的其他证据的真实性无异议，但是对于证明目的有异议。理由为：第一、根据抵押贷款合同约定，沪建公司的担保责任已于2012年9月份到期，原告提供的徐州市房地产抵押合同，也就是原告所依据的提前收回贷款的依据，该份合同没有沪建公司的签章，对沪建公司不产生法律效力。也就是说原告提前收回贷款的行为，对沪建公司不产生对应的保证责任。同时在该合同里面明确载明如抵押人在所抵押的房地产已具备房屋所有权证和房屋他项权证后，一个月内未能积极配合抵押权人办理相关证件，则抵押权人有权宣布本贷款提前到期，并拍卖抵押物，以偿还借款本息及相应的利息费用。那么根据上述约定，原告提前收回贷款的行为以及法律后果均不涉及沪建公司，且其与被告王茜茜约定的在房屋具备办证条件之后一个月内就应该办理相关的证件，而涉案房屋具备办证条件的日期是2012年8月。因此原告无权就提前收回部分的贷款以及已经超过保证期间的贷款向沪建公司主张保证担保责任。第二、房屋预告登记证明，可以证明相关抵押设定的时间是2011年8月2日，上面也载明了原告将原件取走的日期是2012年9月17日，这也说明在2012年9月17日，原告取得相关抵押权利证明的正本之后，沪建公司的担保责任正式解除，对于原告提交到王茜茜的还款明细，可以说明到2013年7月为止，王茜茜均能正常的按月还款，2013年7月之后，还款才中断。2016年3月份，仅归还了很少一部分款项，依据个人房产抵押贷款合同以及徐州市的房地产抵押合同上面的约定，原告均无权再向沪建公司主张担保责任。被告王茜茜未提交证据。被告沪建公司为支持自己的抗辩意见，向本院提交了两份不动产登记信息查询。证明涉案该房屋办理抵押登记的时间是2011年的8月1日。而该房屋具备办证这个条件的时间是2012年8月3日，同时也证明徐州市贾汪区人民法院于2016年1月3日对涉案房产进行了首次查封。抵押期限是2011年8月1日到2041年8月1日，经向产权部门询问,答复是抵押有效期限30年。经质证，原告交行徐州分行对该证据的真实性无疑，认为可以证明原告办理了预抵押登记，被告王茜茜对该证据的真实性无异议，知道涉案房屋被司法查封的情况。根据原被告的当庭陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年7月22日，原告交行徐州分行作为乙方与作为甲方的被告王茜茜、作为丙方的被告沪建公司签订个人房产抵押贷款合同一份，被告王茜茜向原告贷款560000元，用于购买徐州市云龙区汉源国际华城30#-2-801室房产，贷款期限359个月，贷款利率为月利率5.875‰，该利率系中国人民银行现行相应期限档次贷款的基准利率。还款以月为一期，首期自放款日起计算。逾期贷款的罚息利率为本合同约定利率上浮50%。放款账户：62×××29，贷款的支付方式为贷款人受托支付方式，甲方委托乙方在贷款发放后，将贷款资金以甲方购房款名义从放款账户支付至下述账户，收款人为沪建公司，账号为323600683018********x，开户行为徐州交行南京路支行。还款方式采用等额本息还款法，本息按期支付，还款日为每期末月的21日。甲方未按时足额偿还贷款本金、支付利息或未按本合同约定用途使用贷款的，乙方有权按逾期贷款或挪用贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息计收复利。本合同利率发生调整的，乙方有权相应调整罚息利率，自合同利率调整日起，按调整后的罚息利率计收逾期或挪用贷款的罚息，但包含合同利率调整日的当期复利不分段计算，适用调整后的罚息利率。甲方未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，应当承担乙方为实现债权而发生的催收费、诉讼费(或仲裁费)、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用。丙方为本合同项下贷款提供连带责任保证。保证期间为本合同项下贷款到期日之日起两年；分期还款的，保证期间按各期还款分别计算，自每期贷款到期日起，计至最后一期贷款到期之日后两年止。保证范围为本合同项下贷款本金及利息、罚息、复利及乙方实现债权的费用。实现债权的费用包括但不限于催收费、诉讼费(或仲裁费)、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用。甲方未按本合同约定足额偿还任一期还款额或其他费用时，丙方应按乙方的要求立即支付甲方的全部到期应付款项。甲方取得房屋的权利证明，且乙方取得抵押物的他顶权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，丙方的保证责任解除。但在乙方取得前述他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本前，甲方已有欠款或欠费的，丙方对该部分应付款项仍应承担保证责任。甲方、丙方在本合同中填写的联系方式(包括地址、联系电话、传真号码、电子邮件等)均真实有效。任一联系方式发生变更，借款人应立即以书面方式将变更信息寄送至贷款人在本合同填写的通讯地址。该等信息变更仅在贷款人实际收到更改通知并更改有关记录后生效。合同还约定了其他权利义务。2011年8月1日，原告交行徐州分行（抵押权人）与被告王茜茜（抵押人）签订徐州市房地产抵押合同，约定被告王茜茜以其位于徐州市云龙区汉源国际华城xx#-x-xxx室房产为上述双方签订的个人房产抵押贷款合同项下债务提供抵押担保，并于2013年8月2日办理了预售商品房抵押权预告登记。2011年8月15日，原告向被告王茜茜指定账户发放贷款560000元，并出具借款凭证，借款凭证载明借款期限359个月，自2011年8月15日至2041年8月15日，利率为月息5.875‰，罚息为8.8125‰，根据还款明细，被告王茜茜自2013年7月开始中断还款，直至2016年3月又偿还了部分欠款，此后即停止还款，截至2020年9月16日被告王茜茜尚欠原告贷款本息合计844439.56元，其中借款本金543867.94元，利息、罚息及复利300571.62元。2019年8月，原告向被告王茜茜邮寄了《贷款提前到期通知书》，被告王茜茜予以签收。涉案房屋于2012年8月3日由被告沪建公司办理了初始登记，后徐州市贾汪区人民法院在2016年1月3日对涉案房屋进行了首次查封。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原告交行徐州分行与被告王茜茜、沪建公司签订的个人房产抵押贷款合同以及原告与被告王茜茜签订的徐州市房地产抵押合同系当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。原告按合同约定履行了发放贷款的义务，被告王茜茜应按时还款。因被告未按期足额还款已构成违约，故原告有权按照合同约定要求被告偿还全部贷款本息，且原告已经向被告王茜茜送达了贷款提前到期通知书，履行了通知义务，故被告王茜茜应当偿还全部贷款本金。现原告要求被告偿还借款本金543867.94元并支付截至2020年9月16日止的利息、罚息及复利300571.62元，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。关于原告主张自2020年9月17日起至实际付清之日止的复利及罚息的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百零七条“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息”和中国人民银行颁发的《人民币利率管理规定》（银发〔1999〕77号）第二十条“对贷款期内不能按期支付的利息按合同利率按季或按月计收复利，贷款逾期后改按罚息利率计收复利”的规定，原告主张被告支付逾期罚息和复利的基础是借款人逾期偿还本金及利息应当承担的合同约定的违约责任。而如被告王茜茜逾期未履行判决确定的义务时，应当按照民事诉讼法的有关规定承担延迟履行的责任，因被告王茜茜对其逾期履行的行为已承担相应的法定义务，故在本判决确定的履行期限届满之日起，原告交行徐州分行再行主张逾期罚息、复利的，本院不予支持。被告沪建公司与原告及被告王茜茜签订个人房产抵押贷款合同，自愿为被告王茜茜借款提供连带责任保证，其中《个人房产抵押贷款合同》5.4条约定甲方取得第二十二条约定房屋的权利证明，且乙方取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，丙方的保证责任解除。但在乙方取得前述他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本前，甲方已有欠款或欠费的，丙方对该部分应付款项仍应承担保证责任，故被告沪建公司承担的是阶段性连带保证责任，即属于附解除条件的保证合同，当原告取得正式的抵押登记后，被告沪建公司的保证责任免除。本案中，在2011年8月原告和王茜茜就已经在产权登记部门签订了涉案房屋的抵押登记合同并办理了房屋抵押。原告也于2012年9月拿到了抵押登记证明文件的正本，并向王茜茜实际发放了贷款，而王茜茜也于2012年8月3日后取得了办证相关的房屋权属登记权利，且在2012年8月至2016年1月3日期间并不存在司法查封等妨害办理抵押权的障碍，原告作为金融机构，从维护自身债权安全的角度，应及时行使权利，而不能因为有沪建公司提供阶段性担保的兜底，怠于督促抵押人办理登记导致不能完成抵押登记办理的情况。在此情况下,如果机械适用双方关于解除阶段性担保责任的约定，明显苛以沪建公司过重的责任，故应对原告要求被告沪建公司承担阶段性担保责任进行相应的规制，以避免导致合同各方权利义务过度失衡，违背公平原则，故本院认为，原告在合理期限内未向不动产登记机构申请办理抵押登记，系怠于行使自身权利,由此造成抵押登记客观上未办理，相应的法律后果应当由原告自行承担,被告沪建公司不应再承担保证责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告王茜茜于本判决生效后十日内向原告交通银行股份有限公司徐州分行偿还借款本金543867.94元及利息、罚息、复利（截至2020年9月16日，利息、罚息、复利为300571.62元；自2020年9月17日起至本判决确定的给付之日止的利息、罚息、复利，按照双方合同约定计算；自本判决确定的给付之日次日起至实际清偿之日止的利息，按照合同约定年利率标准计算）；如被告王茜茜在2020年9月16日后有相应还款的，相应款项可按照双方合同约定的清偿顺序予以折抵；二、驳回原告交通银行股份有限公司徐州分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费12244元，减半收取6122元，由被告王茜茜负担，于本判决生效后七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 员 刘现伟二〇二〇年十二月二十四日法官助理 王鹏里书 记 员 王 恺