广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终27676号上诉人（原审原告、反诉被告）：麦凤琼，女，汉族，1967年12月25日出生，身份证住址：广东省深圳市福田区。上诉人（原审原告、反诉被告）：麦艳河，女，汉族，1977年5月5日出生，身份证住址：广东省深圳市宝安区。上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：张小勇，广东德纳律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：隆大勇，女，汉族，1979年5月1日出生，身份证住址：湖南省邵阳市双清区。委托诉讼代理人：季兴生，系隆大勇丈夫。上诉人麦凤琼、麦艳河与上诉人隆大勇因房屋租赁合同纠纷一案，均不服深圳市宝安区人民法院（2020）粤0306民初10049号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。麦凤琼、麦艳河上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持麦凤琼、麦艳河的全部诉讼请求并驳回隆大勇的全部反诉请求；2、隆大勇承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租贷合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。隆大勇承租的是建设工程规划许可范围内的合法建筑物（一层商铺）。二、关于一审所认为的押金，无论是其中的95000元费用，还是6600元的租房押金，双方争议的事实依据除了租赁合同外，还有2020年2月13日经派出所调解，在派出所调解室所签订的《和解协议书》。该和解协议是当事人真实意思的体现，是各方对自身权利义务的自愿处分，符合意思自治原则，不违背公序良俗，未违反法律强制性规定。三、在双方租赁合同中，明确租赁税费由隆大勇承担、双方的和解协议中也再次明确隆大勇需要负责交纳全部租赁期间的税费，一审庭审时隆大勇也当庭明确未缴纳过相关税费。四、隆大勇继续保留物品占据租赁物，导致麦凤琼、麦艳河无法对租赁物进行处置，造成麦凤琼、麦艳河巨大经济损失。隆大勇未发表答辩意见。隆大勇上诉请求：1、撤销一审判决第五项，改判支持隆大勇的全部诉讼请求并驳回麦凤琼、麦艳河的全部诉讼请求；2、麦凤琼、麦艳河承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院对隆大勇的民事反诉请求第三项、第四项判决事实认定不清，法律适用不当，判决结果显失公平，依法应予改判。二、关于麦凤琼、麦艳河是否需要返还不当得利，退回多收电费的问题，供电局在涉案商铺安装有单独电表，已实现抄表到户，隆大勇用电实际上由供电局直供，麦凤琼、麦艳河也未向承租人转供电，因电表未在隆大勇人名下，商铺实际用电电费需通过麦凤琼、麦艳河缴纳，麦凤琼、麦艳河向隆大勇收取的电费标准属于政府定价，麦凤琼、麦艳河向隆大勇收取的电费标准，远远超过了其向供电局缴纳的电费标准，违反了《价格法》第十二条的规定，构成不执行政府定价违法行为。本案中麦凤琼、麦艳河隐瞒涉案铺位的电表是由供电局独立安装的，隐瞒了电费通知单的发放和真实的电费电价情况，为了获取不当得利，故意提高电费收费标准。三、关于麦凤琼、麦艳河是否要赔偿隆大勇的装修损失的反诉请求，一审法院已经认定租赁合同无效，按照无效合同的处理原则，有过错的一方给对方造成损失，必须给造成损失的一方做出适当的经济补偿，涉案铺位装修花费凭证无法提供，隆大勇向一审法院提出装修现值评估，一审法院以隆大勇无法提供铺位装修花费凭证为由驳回隆大勇的评估申请。麦凤琼、麦艳河未发表答辩意见。麦凤琼、麦艳河向一审法院起诉请求：1、解除麦凤琼、麦艳河、隆大勇双方于2019年4月1日签订的《铺位租赁合同》，隆大勇返还承租房屋给麦凤琼、麦艳河；2、隆大勇支付拖欠麦凤琼、麦艳河的2020年2月和3月租金6600元及水电、卫生、治安、工商管理、有线电视等费用1000元(暂计金额，以最终返还物业时的使用统计为准)及违约金(以3300元为基数按3%/日的标准，分别自2020年2月11日、3月11日计至实际支付之日)；3、隆大勇退还麦凤琼、麦艳河和解款48000元、麦凤琼、麦艳河垫付的租赁税款26719.01元(共计74719.07元)及利息(利息自2020年3月1日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；4、隆大勇自2020年4月1日起按3300元/月的标准支付麦凤琼、麦艳河房屋占用费至隆大勇将房屋实际返还麦凤琼、麦艳河之日止；5、隆大勇承担诉讼费用。隆大勇反诉请求：1、麦凤琼、麦艳河、隆大勇于2009年6月至2019年6月期间签订的四份租赁合同无效；2、麦凤琼、麦艳河返还隆大勇因承租涉案铺位预交款项（扣除已返还的48000元），剩余款项47000元；3、麦凤琼、麦艳河退还隆大勇多收的电费暂计13500，隆大勇实际用电30000度；4、麦凤琼、麦艳河赔偿隆大勇装修损失为天花板45平方900元、消防设施700元、烟雾报警80元、玻璃门2000元、空调（2个）拆装费用600元、隔断、门套、木门1500元、产品展示架500元、铺位搬迁费500元、铺位5000元，合计11780元；5、麦凤琼、麦艳河返还隆大勇房屋使用保证金6600元抵扣2020年2月29天3月实际使用天数16天合计45天的房屋使用费，电费暂计300元，剩余保证金1431元；6、麦凤琼、麦艳河承担诉讼费用。一审法院认定事实：2009年5月12日，麦凤琼、麦艳河、隆大勇签订了铺位租赁合同，隆大勇承租了麦凤琼、麦艳河位于公明塘尾面前岭五排2栋2号铺位，租赁期限为四年，从2009年6月1日至2013年5月31日止，月租金为1600元，铺位押金为3200元，租赁期满后经麦凤琼、麦艳河检查符合条件后退还隆大勇押金。2016年4月25日，麦凤琼、麦艳河、隆大勇签订了铺位租赁合同，隆大勇承租了麦凤琼、麦艳河位于公明塘尾面前岭五排2栋101铺，租赁期限为三年，从2016年6月1日至2019年5月31日止，月租金为2500元，铺位押金为5000元，租赁期满后经麦凤琼、麦艳河检查符合条件后退还隆大勇押金。2019年4月1日，麦凤琼、麦艳河、隆大勇签订了铺位租赁合同，隆大勇承租了麦凤琼、麦艳河位于公明塘尾面前岭五排2号铺位，租赁期限为三年，从2019年6月1日至2022年5月31日止，月租金为3300元，铺位押金为6600元，租赁期满后经麦凤琼、麦艳河检查符合条件后退还隆大勇押金。2020年2月13日，麦凤琼、麦艳河、隆大勇签署了和解协议书，该协议书记载的主要内容有：1、麦凤琼、麦艳河、隆大勇解除位于凤凰街道塘××××号铺位（附加小房一间）的租赁合同；2、麦凤琼、麦艳河同意退还隆大勇2009年至2020年租赁期间的所有预交款项95000元，麦凤琼、麦艳河同意于2020年2月13日一次性退还隆大勇部分款项48000元，剩余款项53600元于2020年2月29日在隆大勇交还铺位以及扣除相关税费、租金、水电费等一切相关费用后一次性退还；3、隆大勇同意负责交纳2009年至2020年租赁期间所有租赁税费，麦凤琼、麦艳河同意支付隆大勇办理税费人工费用500元；4、隆大勇承诺其在2020年2月29日未按协议退回店铺（附加小房一间），此协议失效，隆大勇必须退还48000元并必须按最后一次租赁合同履行；5、隆大勇承诺于2020年2月29日前将铺位清理完毕并保证铺位原有设施完整交还麦凤琼、麦艳河，隆大勇在经营过程中遗留下的所有经济纠纷与麦凤琼、麦艳河无关。2020年2月28日，针对隆大勇代理人向深圳市市场监督管理局光明监管局举报（举报涉案租赁物存在多收取电费的情形），深圳市市场监督管理局光明监管局作出答复，涉案租赁物二楼及以上部分为住宅，一楼为两间商铺。供电局在该栋二楼及以上住宅部分安装了两个总表，用电类别为居民生活用电；在一楼两个商铺安装了独立电表，用电类别为一般商业及其他。根据广东省定价目录的规定，价格主管部门只对销售电价进行列管。电由供电部门作为商品销售给总表客户，其后再分摊的已经不具有商品的属性，房屋出租方与承租方（二楼及以上住宅部分）的电费分摊结算行为，不属于销售行为，而是属于民事行为，建议双方协商或者通过司法途径解决。上述房东向一楼商铺承租人收取的电费标准高于政府定价标准，涉嫌违反相关规定，深圳市市场监督管理局光明监管局已对房东立案调查。一审法院认为，本案争议的焦点如下：一、关于涉案房屋租赁合同效力的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的内容，合同内容若违反法律、行政法规的强制性规定，该合同当属无效合同。再根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，虽然麦凤琼、麦艳河向该院提交了涉案租赁物的建设工程规划许可证，但是该许可证记载的建设规模为2.5层贰佰平方米，这显然与涉案租赁物的实际层数存在巨大差异，显然麦凤琼、麦艳河未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋。按照上述司法解释的规定，麦凤琼、麦艳河、隆大勇就涉案租赁物于2009年5月12日、2016年4月25日和2019年4月1日签订的三份《铺位租赁合同》应为无效。因此麦凤琼、麦艳河关于解除《铺位租赁合同》的主张，于法无据，该院不予支持。另，麦凤琼、麦艳河、隆大勇均未提交2013年6月1日签订的《铺位租赁合同》，因此隆大勇关于确认2013年6月1日签订的《铺位租赁合同》无效的主张，于法无据，该院不予支持。二、关于涉案租赁物押金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据上述关于无效合同的处理原则，依据无效合同取得的财产应当各自返还，按照和解协议记载的内容，麦凤琼、麦艳河应当退还隆大勇押金95000元，因此麦凤琼、麦艳河关于隆大勇返还押金48000元的主张，于法无据，该院不予支持；隆大勇关于麦凤琼、麦艳河返还押金47000元的主张，于法有据，该院予以支持。至于最后一份合同押金的问题，按照合同无效的处理原则，麦凤琼、麦艳河也应当退还隆大勇押金6600元，隆大勇反诉中主张用该押金抵扣房屋占有使用费等费用，本案以下再对房屋占有使用费、水电费详细分析，此处暂不作抵扣处理。三、关于垫付租赁税款的问题。该院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，麦凤琼、麦艳河提交的税收完税证明，其中记载的内容（包括原始凭证、水中、品目名称等内容）均无法与涉案租赁物直接对应，且麦凤琼、麦艳河所有的涉案租赁物存在租给其他承租人的事实，麦凤琼、麦艳河提交的该项证据无法证明是为隆大勇垫付，因此麦凤琼、麦艳河关于垫付租赁税款的主张，于法无据，该院不予支持。四、关于2020年2月至3月租金的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。该院认为，按照上述司法解释的规定，当事人签订的租赁合同被认定为无效之后，承租方仍应当向出租方支付涉案物业的房屋占有使用费。本案中，可以看出麦凤琼、麦艳河、隆大勇在纠纷产生之后隆大勇仍然占有使用涉案物业，因此隆大勇应当按照合同约定的租金标准向麦凤琼、麦艳河支付房屋占有使用费直至涉案租赁物返还麦凤琼、麦艳河之日止。隆大勇已于2020年3月17日通知交付涉案租赁物，此时麦凤琼、麦艳河已经实际掌控涉案租赁物，因此麦凤琼、麦艳河关于返还涉案租赁物的主张已经得到实现。同时隆大勇也应当支付拖欠之日至2020年3月17日的房屋占有使用费，但隆大勇未就房屋占有使用费的支付情况完成举证责任，其应承担举证不能的法律后果，因此隆大勇应当按照3300元/月的标准支付麦凤琼、麦艳河房屋占有使用费5109.68元（3300+3300÷31×17）,麦凤琼、麦艳河超出部分的主张，于法无据，该院不予支持。至于违约金的问题，因涉案合同被认定为无效，麦凤琼、麦艳河关于违约金的主张，于法无据，该院不予支持。五、关于水电、卫生、治安、工商管理和有线电视等费用的问题。麦凤琼、麦艳河未就该项主张提供有效证据，其应承担举证不能的法律后果，因此麦凤琼、麦艳河的该项主张，于法无据，该院不予支持。六、关于赔偿装修损失的问题。隆大勇未就涉案租赁物提供相应的装修花费凭证，不具备评估基础，因此隆大勇的评估申请，该院不予准许。隆大勇未就装修花费提供证据，其应承担举证不能的法律后果，因此隆大勇关于装修损失的主张，于法无据，该院不予支持。七、关于返还电费的问题。根据深圳市市场监督管理局光明监管局的答复，涉案租赁物确实存在收取的电费标准高于政府定价标准，且麦凤琼、麦艳河涉嫌违反相关规定的事实，但即便麦凤琼、麦艳河存在违法行为，也不构成隆大勇退还电费的法定事由。本案中，虽然麦凤琼、麦艳河、隆大勇在铺位租赁合同中并未就电费（多少钱一度电）进行约定，但隆大勇多年来按照麦凤琼、麦艳河的要求标准交纳电费，视为麦凤琼、麦艳河、隆大勇双方已就电费标准协商一致，隆大勇就应当按照该标准向麦凤琼、麦艳河支付电费，因此隆大勇关于退还电费的主张，于法无据，该院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认麦凤琼、麦艳河和隆大勇于2009年5月12日、2016年4月25日和2019年4月1日签订的三份《铺位租赁合同》应为无效；二、麦凤琼和麦艳河应于该判决生效之日起五日内支付隆大勇押金53600元；三、隆大勇应于该判决生效之日起五日内支付麦凤琼、麦艳河房屋占有使用费5109.68元；四、驳回麦凤琼和麦艳河的其他诉讼请求；五、驳回隆大勇的其他反诉请求。案件受理费893元，由隆大勇承担57元，麦凤琼承担836元。反诉费820.14元，由麦凤琼承担597.14元，隆大勇承担223元。本院查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，麦凤琼、麦艳河虽然提交了涉案房产的建设工程规划许可证，但是麦凤琼并未按照规划许可证建设，存在超面积建设的情况，因此其与隆大勇签订的租赁合同均应认定为无效。麦凤琼、麦艳河在一审中确认收取隆大勇的95000元系“喝茶费”，其收取该费用缺乏法律依据，应当予以返还。因合同无效，麦凤琼、麦艳河收取隆大勇的押金6600元也应当予以退还。隆大勇已经将涉案房产的钥匙交付给麦凤琼、麦艳河，可视为麦凤琼、麦艳河已经可以收回涉案房产，若涉案房产内还有物品，麦凤琼、麦艳河可自行处理，而不宜继续计算房屋占有使用费。至于麦凤琼、麦艳河关于税费、水电、卫生、治安等费用的主张，一审不予支持并有详细论述，本院二审不予赘述。隆大勇上诉要求麦凤琼、麦艳河赔偿装修损失，但是隆大勇在一审中未按要求提交装修凭证，在二审中提交了一份2016年制作招牌的收据和2009年安装玻璃2600元的收据，本院认为制作的招牌可以拆除，安装玻璃系发生在2009年，隆大勇要求赔偿装修损失11780元缺乏充分的事实依据，对其要求评估装修残值的请求本院不予支持。关于退还电费的请求，一审不予支持并有详细论述，本院不予赘述。综上，麦凤琼、麦艳河与隆大勇的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4060元，由麦凤琼、麦艳河负担。二审案件受理费432元，由隆大勇负担。本判决为终审判决。审判长 陈 明 亮审判员 聂   效审判员 张 秀 萍二〇二〇年十二月十七日书记员 李妍（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。