湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终9019号上诉人（原审原告、反诉被告）：长沙拍对信息技术有限公司（曾用名：长沙诚家装饰设计有限公司），住所地长沙高新开发区尖山路**长沙中电软件园总部大楼****。法定代表人：杨锐，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘轩瑞，湖南如金律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪宇，湖南如金律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：申扬帆，女，1967年12月17日出生，汉族，住长沙市雨花区。委托诉讼代理人：张雪昀（系申扬帆配偶），男，1967年12月23日出生，汉族，住长沙市雨花区。上诉人长沙拍对信息技术有限公司（以下简称拍对公司）因与被上诉人申扬帆房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2020）湘0102民初2865号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人拍对公司上诉请求：1、请求二审法院依法改判，判决拍对公司不承担赔偿责任。2、本案一、二审诉讼费用全部由申扬帆承担。事实和理由：一、一审法院事实认定错误，适用法律不当。一审法院认为拍对公司与申扬帆签订合同是为了转售他人牟利，属于以合法形式掩盖非法目的的合同无效行为，但是实际情况是当时签订合同时公司名为长沙诚家装饰设计有限公司，经营范围明确的七项业务中都主要是以装修、设计为主，并无房地产中介等服务，2019年11月6日，才改名拍对公司，经营范围变为房地产中介、咨询等服务。一审法院以公司变更范围后的业务定性签订合同时公司的业务范围，存在事实错误。另外，拍对公司在一审中明确表明买房的用途是作为装修样板间，之所以急着装修是想赶在“金九银十”前做好样板间，并不违背常理。关于挂出售卖208万，拍对公司已经提交证据明确装修花费30多万，加上合同上明确的178万，已经是完全出于因为限购合同不能履行后对于双方一个无奈的救济措施。从经济常理上看，高价买房后豪华装修再卖出，完全背离炒房的逻辑。所以，限购才是导致合同无法履行的主要原因，拍对公司并无炒房意向和意图，应该按主合同条款中约定的各方互不担责，正常解除合同，并退还拍对公司20万定金。二、一审判决拍对公司赔偿申扬帆20万没有事实和法律依据。因为拍对公司并不是有过错的一方，拍对公司所有的一切行为包括装修都是在正常履行合同，并没有违约，符合主合同中因政策原因的免责条款，申扬帆应向中介主张退还中介费。二手房交易中，交房时一般前房主都已经将自己有用的物件搬走，未搬走的一般视为不要，双方已经过正常交房手续，现申扬帆要求高额的全价赔偿有违诚信，其所列赔偿金额完全没有任何证据支持。而且拍对公司装修行为增加了房屋价值，拍对公司未将房屋装修全部拆走，只将有用的家具搬走，免除了申扬帆高达30多万的装修费，不存在破坏一说。一审法院却判决拍对公司承担无证据无事实依据的高额损失，明显有违公平原则。拍对公司未拿到房产证，不是房屋所有人，物业欠付主体明显是申扬帆；房屋产权证一直在申扬帆手上，申扬帆于2019年6月更改房屋密码锁，实现对房屋占有；拍对公司未完成房屋过户，也从未取得车位使用权，未影响申扬帆对车位的处置权，对申扬帆没有造成任何损失。综上，拍对公司请求二审法院本着客观、公正的原则，依法改判拍对公司不承担赔偿责任。被上诉人申扬帆辩称，拍对公司的上诉理由不成立。拍对公司以625政策暂停企业在限购区域内购买商品住房作为其拒不履行合同的理由。但一审法院已经查明，拍对公司与申扬帆订立的案涉合同明确标明房屋购买人为个人，要求申扬帆配合其将房屋过户给第三人，拍对公司仅为合同签约主体，并不是房屋物权转移对象，因此625政策对本案合同的正常履行没有影响。拍对公司自625政策出台两天后却还继续接收案涉房屋，搬空房中全套家具家电进行装修，并在其微信公众号对涉案房屋以超出合同价30万元的价格进行出售，其行为清楚的表明，拍对公司所称625政策限制企业购房导致其无法履行合同的理由并不成立。拍对公司自2018年6月21日起即通过微信公众号“好房帝”出售房屋，表明其所称自2019年11月6日改名变更营业范围后才从事房产中介、咨询服务与事实不符。除涉案房屋外，该微信公众号还陆续放出多达十二个小区的十六套房屋的房源，涉案房屋所在奥林匹克花园小区就有两套房源出售，且该小区已交付十余年，绝大多数房屋均已装修入住，表明其所称购房目的是装修样板间展示，出售系无奈救济措施的理由并不成立。二、拍对公司的行为给申扬帆造成严重损失。一审法院已查明，拍对公司利用其具有的房源信息和熟悉房产交易流程的优势，假意与申扬帆签订房屋买卖合同，要求申扬帆按其要求将该房产过户给拍对公司另寻的买主个人，目的在于先行占有申扬帆房屋后另寻买主从中牟利。拍对公司在牟利的同时，一方面拒绝履行剩余158万元付款义务，同时又占有申扬帆房屋，搬空申扬帆全房家具、家电，至今已有两年多，给申扬帆带来巨大的经济损失（其中包括申扬帆原有房内装修和全房家电损失合计206760元，房屋交易中介费及物业管理费损失23738.95元，因失去对房屋的占有而产生的租金损失98000元），并非拍对公司上诉状所称“有用物件都会搬走，未搬走的视为不要”。一审法院认定拍对公司犯有过错的同时，仅要求其赔偿申扬帆经济损失20万元，申扬帆考虑到不想进一步给上级法院徒增诉争，未提出上诉，但拍对公司居然坚持要把责任推给625政策，要求无任何过错的申扬帆承担上述巨额经济损失，并至今仍拒绝向申扬帆交还房屋。在此恳请二审法院结合一审已查明的事实，驳回拍对公司无理要求，以维护申扬帆的合法权益。上诉人拍对公司向一审法院起诉请求：1、判令解除拍对公司、申扬帆于2018年6月9日签订的《长沙市城市房屋存量房买卖居间合同》；2、判令申扬帆向拍对公司返还购房定金200000元；3、申扬帆承担本案的全部诉讼费用。被上诉人申扬帆向一审法院反诉请求：1、判令拍对公司根据约定向申扬帆支付合同成交价格20%的违约金35.6万元；2、判令拍对公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：拍对公司曾用名长沙诚家装饰设计有限公司（以下简称诚家公司）。2018年6月9日，申扬帆（甲方）、诚家公司（乙方）、案外人长沙市天心区良居房产信息咨询服务部（丙方）和案外人湖南中环地产顾问有限公司（丁方）签订《长沙市城市房屋存量房买卖居间合同》，合同约定：甲方及其产权共有权人同意，自愿将合法拥有的坐落于长沙市雨花区奥林匹克花园雅典组团A栋402房（以下简称涉案房屋）的房屋出售给乙方，乙方通过丙方介绍已实地看房，对该房屋基本状况信息进行了解并无异议，愿意按照本协议价格购买；甲乙双方商定房屋买卖价款人民币为178万元；若该房屋因政策或不可抗力导致合同无法履行或延迟履行，甲、乙、丙、丁四方均不担责，期间发生的有关经费、公证费等由各自承担；甲、乙、丙、丁四方在履行合同的过程中，若发生争议或未尽事宜应协商解决并签订书面补充协议；协商不成的，向长沙市芙蓉区人民法院起诉。合同上均有四方盖章签字确认。同日，申扬帆（甲方）与诚家公司（乙方）又签订《补充协议》，双方约定：3、甲方承诺上述物业内户口未被占用，不影响乙方落户。4、乙方房屋全款付清以后，甲方需配合乙方办理公证至乙方指定人名下，同时乙方拥有将该房屋出售给第三方的权利，甲方需配合乙方办理交易过程中所需要的公证手续以及按揭和过户手续。6、若因政府或银行政策调整（仅包含对甲方限售的政策）或其他不可抗力的因素，导致交易无法完成，房屋产权依然归属甲方的前提下，则甲方退还乙方所有定金和房款；装修所产生的费用视为乙方自愿承担的损失，与甲方无关。10、本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，自甲乙两方签字之日起生效，本协议生效后，即成为原房地产买卖居间合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等法律效力，若本协议有与原合同冲突的部分，则以本协议为准。因本协议履行过程中发生任何争议，协商无法达成一致的，可向本协议签署所在地人民法院提起诉讼。合同签订后，2018年6月9日、6月11日，拍对公司共向申扬帆支付定金20万元，申扬帆出具《定金收条》。2018年6月25日，长沙市人民政府办公厅发布长政办函[2018]75号《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》（以下简称625新政），“……（七）暂停企业在限购区域内购买商品住房，已购买的商品住须取得不动产权属证书满五年后方可转让……”。2018年6月27日，拍对公司从中介处拿到钥匙、房卡后便对涉案房屋进行装修。拍对公司注册的微信公众号“好房帝”，该公众号分别于2018年9月7日、2018年9月21日、2018年10月17日、2018年12月7日发布文章“诚家好房|奥林匹克花园雅典组团给你满屋阳光”，文章的主要内容均为涉案房屋已经经过装修的图片，并标明该房屋售价为208万元（带车位）。该微信公众号的其他文章均为售房信息。现拍对公司以政策原因不允许购房为由向该院请求解除双方之间签订的《长沙市城市房屋存量房买卖居间合同》及要求申扬帆向拍对公司返还购房定金为由将申扬帆诉至该院。申扬帆也以拍对公司违约为由要求其根据约定向其支付合同成交价格20%的违约金为由向该院提起反诉。一审法院认为，拍对公司于2018年3月13日成立，其经营范围包括房地产中介服务、房地产咨询服务及房地产经纪服务等。拍对公司在本案中诉称因625政策中规定：暂停企业在限购区域内购买商品住房，导致拍对公司没有购房资格，无法办理委托公证及过户手续，请求该院判令将其与申扬帆签订的《长沙市城市房屋存量房买卖居间合同》解除，并判令申扬帆将购房定金全部退还。对此该院认为，625政策出台时间为2018年6月25日，拍对公司取得钥匙进场装修时间为2018年6月27日，故拍对公司是在政策出台后才开始对涉案房屋进行装修，此举有违常理。又据《长沙市城市房屋存量房买卖居间合同》可知，一、拍对公司以房屋购买人的身份与申扬帆签订合同，在合同中标明房屋购买人为个人，拍对公司在交付房屋定金后便取得钥匙并对房屋进行装修，且双方在补充协议中约定拍对公司有将该涉案房屋出售给第三人的权利，并要求申扬帆配合办理按揭、过户等手续；二、拍对公司将房屋进行装修后，随即在公司的微信公众号多次发布涉案房屋的售卖信息。综上可知，拍对公司利用其具有的房源信息优势及熟悉房屋交易流程优势，与申扬帆签订买卖合同只是先占房屋的购买机会，同时另寻买主，将房屋转售他人从中牟利，而非真要购买该房屋，其在双方签订的《长沙市城市房屋存量房买卖居间合同》及补充协议中约定允许将房屋过户给第三方，属于单方改变合同性质的炒房行为。故该合同构成以合法形式掩盖非法目的的合同无效的法定情形，该院认定拍对公司与申扬帆签订的《长沙市城市房屋存量房买卖居间合同》为无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿申扬帆因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故申扬帆应当退还拍对公司交付的定金20万元，该院对于拍对公司请求申扬帆退还购房定金20万元的诉讼请求予以支持。因合同无效，故申扬帆依据合同反诉请求拍对公司支付合同成交价20%的违约金无事实依据，该院依法不予支持。但本案中拍对公司系有过错的一方，应当赔偿申扬帆因此受到的损失，该院酌情定为20万元。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条、第六十一条，《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决：一、确认申扬帆与长沙拍对信息技术有限公司于2018年6月9日签订的《长沙市城市房屋存量房买卖居间合同》及《补充协议》无效；二、长沙拍对信息技术有限公司在本判决书生效之日起三日内向申扬帆返还长沙市雨花区奥林匹克花园雅典组团A栋402房屋并赔偿损失200000元；三、申扬帆在本判决书生效之日起三日内返还长沙拍对信息技术有限公司购房定金200000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费4300元，因适用简易程序，减半收取2150元，由长沙拍对信息技术有限公司负担。反诉受理费4300元，因适用简易程序，减半收取2150元，由申扬帆负担。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，上诉人拍对公司与被上诉人申扬帆签订的《长沙市城市房屋存量房买卖居间合同》及补充协议，系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。后因长沙市人民政府办公厅的房地产调控政策出台，上诉人系企业，无购买涉案房屋资格，导致该合同及补充协议无法履行，故对上诉人要求解除合同的诉请应予支持。一审法院认定上诉人存在炒房行为，系以合法形式掩盖非法目的，判决涉案合同及补充协议无效，因无事实和法律依据，本院依法予以纠正。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案合同解除后，上诉人应当向被上诉人返还涉案房屋，被上诉人应当向上诉人退还购房定金200000元，故一审判决上诉人向被上诉人返还房屋及被上诉人向上诉人返还定金200000元，并无不当。2018年6月25日，长沙市人民政府办公厅有关暂停企业在限购区域内购买商品住房的政策出台后，涉案合同无法履行，上诉人应当及时将涉案房屋返还被上诉人，其不但没有及时返还，而且还于2018年6月27日开始对涉案房屋进行装修，致使被上诉人产生原有装修及家电、空置、物业费等损失，上诉人对此存在过错，被上诉人有权依法要求上诉人赔偿，故一审判决酌情判处上诉人赔偿被上诉人各项损失200000元较为公平合理。上诉人要求改判其不承担赔偿责任的上诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人拍对公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2020）湘0102民初2865号民事判决第二项、第三项；二、撤销湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2020）湘0102民初2865号民事判决第一项；三、解除长沙拍对信息技术有限公司与申扬帆于2018年6月9日签订的《长沙市城市房屋存量房买卖居间合同》；四、驳回申扬帆其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审案件受理费4300元，由上诉人长沙拍对信息技术有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 廖 征审判员 曾庆军审判员 金新贵二〇二〇年十二月二十一日法官助理向柳书记员侯也附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。