河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终6324号 上诉人（原审被告）：河北万昌房地产开发有限公司，住所地河北省廊坊市霸州市112国道南侧、106国道西侧益津国际广场B12-013，统一社会信用代码：91131081556082670B。 法定代表人：李勇强，该公司经理。 委托诉讼代理人：刘伟杰，河北厚正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李刚，男，1978年11月8日出生，汉族，现住霸州市，公司工作人员。 被上诉人（原审原告）：崔晨，男，1990年12月17日出生，汉族，现住霸州市。 委托诉讼代理人：王欢，河北天禹律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王雅辉，河北天禹律师事务所律师。 上诉人河北万昌房地产开发有限公司（以下简称万昌公司）因与被上诉人崔晨商品房预售合同纠纷一案，不服河北省霸州市人民法院（2020）冀1081民初3958号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 万昌公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发还重审；二审诉讼费由崔晨承担。事实和理由：1．崔晨与霸州市益津商业经营管理有限公司签订《委托市场培育合同》，并出具授权委托书，该合同及委托书系崔晨真实意思表示，合法有效，应视为崔晨对自身权益的处置。根据《委托市场培育合同》及《授权委托书》，商业广场未开业前崔晨享受购房优惠，不再要求其它，也不再要求向其交付房屋。万昌公司不应该承担违约责任。2．崔晨没有损失，更未提供损失证 2 据，根据司法解释规定，不应判令万昌公司承担违约金。原判判令万昌公司承担违约金错误。3．原判扣减因大气环保停工天数过少，且与廊坊市中级人民法院同样判决不一致，导致原判计算的违约金过高，应纠正。补充理由：1．根据万昌公司与霸州市城区街道办事处的协议，用电由办事处负责，但至今办事处未按协议提供正式用电，由于商场属于专项用电，没有正式用电，无法运营也无法验收。2017年后房产验收由单项验收改为综合验收。电力属于综合验收前置环节，项目无法验收属于政府原因，属不可抗力。不是万昌公司违约，而是职权改革，政府原因造成的，不应由万昌公司承担此责任。2．基于商品房买卖合同约定，购房人退房，万昌公司只按1%承担违约责任。原判认定的违约金数额错误。 崔晨答辩称，1．万昌公司与霸州市益津商业经营管理有限公司系关联企业，两个公司的股东一致，且万昌公司向法庭提交的《委托市场培育合同》与本案没有关联性。合同约定，逾期交房超过60日，买受人有权解除合同，并要求出卖人支付违约金。2．万昌公司至今未交付房屋，已经构成违约事实，理应承担相应违约责任。违约金计算方式为：如崔晨要求履行合同，崔晨可要求万昌公司自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；如崔晨要求解除合同的，万昌公司应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向崔晨支付违约金。相关系列案件，在2019年7月12日霸州市人民法院作出（2019）冀1081民初2514号，2019年11月4日廊坊市中级人民法院作出（2019）冀10民终5180号判决，该两份判决是宋**要求继续履行合同并要求万昌公司支付日万分之五的违约金，但一、二审法院均判决认定宋**的诉求过分高于损失，故法院依法调整为按中国人民银行同期贷款利率4.75%的1.3倍计算违约金。另外，在（2020）冀1081民初5242号民事判决中霸州市人民法院也已经确认了分阶段计算违约金的依据，且万昌公司未提出异议或上诉。3．万昌公司与霸州市城区办签订的 3 协议书与本案无关，其验收是否合格属于万昌公司自身的原因导致的，违约责任应当由万昌公司自行承担，与崔晨无关。综上，万昌公司的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院依法驳回，维持原判。 崔晨向一审法院起诉请求：要求依法解除原、被告双方签订的房屋买卖合同，依约返还购房款1109058元并给付原告至实际给付购房款之日止的违约金；本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：原告崔晨与被告于2015年4月16日签订三份商品房买卖合同，2015年4月22日再次签订一份商品房买卖合同，原告在被告处购买益津国际广场第Ａ区，该四处商品房的用途为商业，建筑面积分别为：35.67平方米、36.54平方米、67.58平方米、36.54平方米，每平方米价格分别为：7035.46元、6935.69元、5197.44元、6935.69元，价款分别为：250955元、253430元、351243元、253430元，以上四商铺合计总价款1109058元。该合同约定被告应在2016年12月30日前交付房屋，如逾期交房，被告应按日向原告支付已付房价款万分之五的违约金，遭遇不可抗力出卖人可据实予以延期。合同还约定逾期交房超过60日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按已付款的1％向买受人支付违约金。 2014年11月13日，原告按合同约定向被告交付了全部的购房款，同日被告向原告出具了金额为250955元、253430元、351243元、253430元的收据四张，以上四商铺合计总价款1109058元。涉案房屋至今未进行工程验收。 另查，原告和霸州市益津商业经营管理有限公司签订了《“益津国际购物中心”委托市场培育合同》一份，该协议第一条约定，委托经营场所为A区A1、A2座1单元1-2145号商铺；第七条规定……5、双方约定，原告委托霸州市益津商业经营管理有限公司与 4 被告直接办理房屋交接手续，包括房屋的交接与验收，原告无需再与被告直接办理房屋交付手续。依照上述协议，2016年12月8日，霸州市益津商业经营管理有限公司与被告万昌公司就“益津国际项目”第A区A1、A2号楼整栋楼进行了移交。霸州市建设局文件、霸州市大气办通知及霸州市人民政府办公室关于印发《霸州市重污染天气应急实施方案》（2017）的通知证实，重污染天气应急响应分为四个等级，由低到高依次为四级、三级、二级、一级，其中四级应急响应的措施中不包括建筑工程停止施工的措施。在原、被告购房合同签订之日（2015年1月30日）起至原、被告约定的交房的日期（2016年12月30日）期间，因政府行为导致停工162天，在2016年12月31日至2017年6月9日前停工84天。 一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效。在原、被告购房合同签订之日起至原、被告约定的交房的日期（2016年12月30日）期间，因政府行为导致停工162天，交房日期应顺延至2017年6月9日，在2016年12月31日至2017年6月9日前停工84天，交房日期应顺延至2017年9月1日，而被告至今未交付房屋，原告依约交付了全部房款，被告应于2017年9月1日前交付房屋，被告逾期交房，致使合同目的无法实现，原告作为买受人，原告主张解除《商品房买卖合同》并返还购房款1109058元，符合法律规定，依法予以支持。被告主张已于2016年12月8日将包含原告房屋的整栋楼交付给受原告委托收房的霸州市益津商业经营管理有限公司，应视为向原告交付了涉案房屋。但在本案中，涉案房屋并未进行工程验收，不符合交付的条件，故对被告的此项主张不予支持。被告主张原告没有损失，根据司法解释规定实际损失是确定违约金的基础，原告一方面享受了收益，另外一方面没有提供任何损失依据，所以不应计算违约金；从2014年起至2018年11月16日，因大气环保、政府原因造成累计停工760天的停工期，不应计入；被告的上述主张无事实和法律依据，不予支持。被告至今未交付房屋，属违约行为，被告违约应 5 承担相应的违约责任；原告主张违约金自2014年11月13日至2019年8月19日止，以1109058元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率4.75%计算违约金，自2019年8月20日至被告实际给付购房款之日止，以1109058元为基数，按全国银行业间同业拆借中心贷款市场报价利率4.2%计算违约金。符合相关法律规定，予以支持。综上所述，该院判决：一、解除原告崔晨与被告万昌公司于2015年4月16日、2015年4月22日签订的四份《商品房买卖合同》；二、被告万昌公司于判决生效后十日内返还给原告崔晨购房款1109058元；三、被告万昌公司于判决生效后十日内给付原告崔晨违约金，自2014年11月13日至2019年8月19日止，以1109058元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率4.75%计算违约金；自2019年8月20日至被告实际给付购房款之日止，以1109058元为基数，按全国银行业间同业拆借中心贷款市场报价利率4.2%计算违约金。 本院二审期间，万昌公司提交证据：1．霸州市城区办事处与万昌公司签订的协议书，证明用电由城区办事处负责；2．国有建设用地使用权出让合同，编号为C1310812013071，证明万昌公司所获得的土地面积；3．不动产权证，冀（2017）霸州市不动产权第0003505号，证明在综合验收前万昌公司是可以完成验收并办证的，也可以交付的；4．霸州市规划竣工验收报告，证明万昌公司实际的规划面积为六万多平方米，因综合验收的原因只验收了七千多平米，当时六万多平方米一起提交的，由于后期一部分施工没有做完，当时没有完成验收，结果政府改变为综合验收，由于电力的原因就无法验收。以上证据证明万昌公司未违约。 崔晨发表质证意见：1．证据一为复印件，请法庭依法核实，但我们认为与本案无关联性，该份协议当中约定的甲方责任即霸州市城区办，只是负责协调解决乙方用水、用电、信号塔及光缆迁移等相关问题。因此，万昌公司认为的用电设施属于城区办的原因导致无法交接验收，没有事实和法律依据；2．证据二为复印件，请法庭依法核实，不认可关联性以及证明目的，该份合同只能表明出让宗地的面 6 积，出让宗地面积是否与本案有直接的关系，在该合同当中未体现。根据该合同第六条的规定，万昌公司应当满足宗地红线外六通，该份证据与本案无关，不能证明万昌公司的证明目的；3．证据三不动产权证，真实性同证据一和证据二，关联性不认可，根据双方签订的商品房买卖合同第8条的规定，万昌公司将具备商品房取得商品住宅交付使用批准文件的情况下才能进行交付，不能证明万昌公司的证明目的；4．证据四真实性同证据一、证据二、证据三。关联性和证明目的不认可，万昌公司未完成验收是其自身原因导致的，与是否综合验收以及分期验收并无关联性，只是因为万昌公司在约定的期限内整体房屋框架刚刚完工，内部装修还未完成，不符合交付的条件，因此才不满足验收的标准。对万昌公司举证目的，本院难以采信。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下：《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任：如逾期交房，按逾期时间分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之五的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的l%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。 本院经审理查明的其他事实，与一审法院查明的事实无异。 本院认为，综合审查在案证据，一审法院认定崔晨与万昌公司签订购房合同之日起至合同约定的交房的日期（2016年12月30日）期间，因政府行为导致停工162天，交房日期应顺延至2017年6月9日，在2016年12月31日至2017年6月9日前停工84天，交房日期应顺延至2017年9月1日，有事实基础。万昌公司上诉称一审判决扣减因大气环保停工天数过少，无充足有效证据支持。 7 万昌公司未能在2017年9月1日前交付房屋，构成违约。案涉合同约定逾期交房超过60日后，崔晨有权解除合同。本案中，万昌公司在2017年11月1日未能交房，崔晨有权解除合同。 双方于2015年4月16日、2015年4月22日签订的四份《商品房买卖合同》约定崔晨解除合同的，万昌公司应当自崔晨解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按已付款的1％向崔晨支付违约金。崔晨未提交“解除合同通知”及“解除合同通知”到达万昌公司之日的证据，故以崔晨诉至法院日（2020年8月25日）为通知到达万昌公司之日。万昌公司应于2020年9月25日前退还全部已付款，并按已付款的1％向崔晨支付违约金，即万昌公司应向崔晨支付违约金为11090.58元。一审法院判令万昌公司自2014年11月13日起向崔晨支付违约金，没有合同依据。 双方约定“解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款”，对于超过30天未退还全部购房款的违约责任，双方没有约定。但，万昌公司自崔晨主张解除合同诉至法院仍未退还崔晨已付款，应当支付占用资金的利息，即以1109058元为基数，自2020年9月25日起按全国银行业间同业拆借中心贷款市场报价利率计算。 综上所述，河北万昌房地产开发有限公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持河北省霸州市人民法院（2020）冀1081民初3958号民事判决第一项，即解除崔晨与河北万昌房地产开发有限公司于2015年4月16日、2015年4月22日签订的四份《商品房买卖合同》； 二、变更河北省霸州市人民法院（2020）冀1081民初3958号民事判决第二项为河北万昌房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还崔晨购房款1109058元并支付占用资金利息（以1109058元为基数，自2020年9月25日起至万昌公司实际退还购房款之日止，按全国银行业间同业拆借中心贷款市场报价利率计算）； 三、变更河北省霸州市人民法院（2020）冀1081民初3958号民 8 事判决第三项为河北万昌房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付崔晨违约金11090.58元； 四、驳回河北万昌房地产开发有限公司其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费14782元，减半收取7391元，由河北万昌房地产开发有限公司负担7000元，由崔晨负担391元。二审案件受理费14782元，由河北万昌房地产开发有限公司负担14000元，由崔晨负担782元。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨心冰 审 判 员 赵洪亮 审 判 员 宋 强 二〇二〇年十二月十五日 法官助理 宋 巍 书 记 员 于学娇