安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终8936号 上诉人（原审原告）：储宛军，男，1992年10月23日出生，汉族，住安徽省安庆市岳西县。 委托诉讼代理人：方春旭，安徽龙国律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：张玲，女，1993年5月10日出生，汉族，住安徽省安庆市岳西县。 委托诉讼代理人：方春旭，安徽龙国律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：合肥盛财房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥市合裕路钢南生活区**。 法定代表人：尚广才，总经理。 委托诉讼代理人：王士美，安徽权祯律师事务所律师。 上诉人储宛军、张玲因与被上诉人合肥盛财房地产开发有限公司（以下简称盛财公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省肥西县人民法院（2020）皖0123民初4340号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 储宛军、张玲上诉请求：1.依法撤销一审判决,并依法改判支持储宛军、张玲一审全部诉讼请求[支付储宛军、张玲逾期交房违约金67598元按购房款为基数自2017年10月29日计至商品房规划许可证取得的2019年12月10日(合计772天)]；2.判令本案一、二审诉讼费用由盛财公司承担。 事实和理由：一、一审案件事实认定不清。一审法院认定储宛军、张玲认可盛财公司未取得规划许可证的交付，这样的论证是不符合逻辑的。1.盛财公司的通知内容不属实存在欺诈。作为卖方的盛财公司,在双方合同签订后应当本着诚实信用的原则去履行合同,而非采取故意隐瞒履行合同的客观事实,达到不作为欺诈的目的。在该份通知中,盛财公司以不可抗力作为延期的事由,经查询其所谓在合同履行时所主张的不可抗力并不存在,所以本身作为开发商而言在该份通知的发出过程中就伴随着欺诈行为,此时应当审查的是基于其欺诈行为的相对方是否存在基于欺诈或重大误解的撤销权。即使认定该份通知的效力,也并不构成储宛军、张玲对后期自身权利放弃的默示推定。该份通知中确定的延期时间是2017年12月28日。但一审法院竟然将2017年12月28日后储宛军、张玲主张违约金的权利予以剥夺,明显超过了裁量权。在认定该份通知的前提之下,该份通知的效力是具有外延限定的,其限定范围应当是在具备法定客观事由的前提下,在延期期限届满之前的违约责任在征得权利人同意的基础之上可以免责。一审法院超出了该份通知限定的范围,干涉双方意思自治。2.关于《“盛荣春天”业主交房验收交接单》的效果认定错误。一审法院关于以房屋交接行为认定为双方对交付条件的变更,这显然是滑稽的。从该份交接单的内容上看只是体现了一个事实,就是储宛军、张玲“拿了钥匙”该份证据客观上仅能证明储宛军、张玲对房屋的进行了初步的验收。对购买房屋的受领与对违约责任权利的放弃是两个意思表示。一审法院竟然不加以区分。储宛军、张玲作为购房者购买房屋的目的是用于居住,所以受领房屋是储宛军、张玲的法律权利也是盛财公司的法律义务,一审法院竟然让储宛军、张玲行使权利的行为承担不利于储宛军、张玲的法律后果。权利的行使会为权利人带来不利后果，那么权利对权利人而言将无意义。一审法院对于储宛军、张玲知晓盛财公司拿房时不具备交条件的认定错误。是否知晓应由盛财公司举证，本案中盛财公司并未提出任何证据证明储宛军、张玲知晓其不具备交房条件。即使知晓未具备交房条件，也不构成储宛军、张玲对盛财公司主张违约权利的放弃。拿房是储宛军、张玲行使权利的行为,储宛军、张玲也没有表示要放弃追究盛财公司违约责任。违规交房的是盛财公司,但盛财公司却因为自己违法行为获利。盛财公司合法的处理行为应当是不违规交房,但按合同承担违约责任，待到符合交房条件时通知交房,这才是作为盛财公司应当尽到的合同义务。 二、一审中法律适用错误。1.代理制度适用错误。首先,张玲与储宛军非夫妻而是同居事实,但张玲和储宛军系房屋买卖合同的共同买受人和相对人也是事实。其次,作为出卖方在与购房者进行联系沟通时应当对合同上的相对人进行通知告知。买受人之间的内部关系并不构成对出卖人通知义务的豁免。再次,储宛军的代理行为对张玲无效具备法律依据。储宛军与张玲之间构不成家事代理。储宛军不是张玲配偶,但若代理行为导致张玲承担不利后果则其代理行为无效。退言之即使是夫妻关系，这与民法中父母与子女之间的法定代理,父母不得代子女行使不利于子女的代理行为让子女承受其不利后果的道理相同。储宛军行使的是权利行为,不是负担行为。储宛军在接收房屋时是基于行使权利的考虑，因为开发商负有交付实体房屋和满足合同程序交付的两项义务。盛财公司应当完整的支付储宛军、张玲违约金。2.认定储宛军、张玲达成对约定交付条件的变更错误。一审中关于双方交付的问题适用法律错误,对于法律解释的理解一审法院逻辑混乱。首先,基本法律解释关于交付的规定援引《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条。其次,本案的逻辑论证应当是：案涉房屋是否实际交付；案涉房屋买卖合同关于交付有无明确的约定；案涉房屋的实际交付是否符合法律规定；双方对案涉房屋的交付有无变更约定。由此得出的结论是：本案中双方对交付明确进行了约定条件,故拿钥匙的行为不视为交付。双方对交付的变更也未进行变更,而盛财公司违法交付应当承担由此所带来的法律后果，储宛军、张玲领取钥匙是保障基本的居住权利。故盛财公司未构成完全交付的情况下承担违约责任是应有之义。若按一审法院的逻辑,如果不构成合同约定的交付条件则作为购房者就无权领取钥匙入住房屋。那么,盛财公司若迟迟无法满足交付条件导致的结果就是购房者虽购买了房屋仅仅只是一纸空文,不仅不能够入住，也不能够基于开发商的违约行为主张权利。作为购房者的储宛军、张玲权利无从谈起,开发商的责任约束无从规制，订立的合同也无法律效力。3.一审判决书存在文书错误。 盛财公司辩称，一审关于违约金的判决事实清楚，证据充足。适用法律准确，应当予以维持。 储宛军、张玲向一审法院起诉请求：1.判令盛财公司支付储宛军、张玲逾期交房违约金67598元（以购房款为基数，按每日万分之二标准自2017年10月29日起计算至取得商品房规划许可证正本的2019年12月10日，计772天）；2.判令本案诉讼费用由盛财公司承担。 一审法院认定事实：2016年7月24日，储宛军、张玲（买受人）与盛财公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：20156186860102ＳＲ20160016），备案单号：1607601199），合同约定盛财公司将其开发的位于商品房出售给储宛军、张玲。合同约定建筑面积97.77平方米，其中，套内建筑面积79.06平方米，公摊建筑面积18.71平方米，单价为每平方米4478元，总金额437814.06元整。合同第八条约定，出卖人应当在2017年10月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得规划许可证正本的，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。但如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知出卖人的，除双方协商解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限内将商品房交付给买受人使用，按下列第1、2种方式处理；1、按逾期日期，分别处理，（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限内的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2、买受人未付清全部购房款或由于买受人原因不办理交房手续任何情形之一,且本合同继续履行的，商品房的交付日期相应顺延，顺延日期不视为交房逾期且出卖人不承担逾期交房的违约责任。 2016年7月24日，双方进行了网上备案登记。2016年7月22日，储宛军、张玲支付首付款109814元，余款办理按揭贷款手续，以支付全部购房款。2016年6月1日，盛财公司发出《变更通知》一份，将交付房屋期限变更为2017年12月28日，储宛军在通知落款处签名。此后，盛财公司未能按约交付房屋。2019年12月10日，盛财公司就案涉商品房项目取得《建设工程规划许可证》。2019年4月6日，盛财公司将案涉房屋实际交付储宛军、张玲使用，现储宛军、张玲共同居住于涉案房屋。 一审法院认为，储宛军、张玲与盛财公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应依约履行。合同签订后，储宛军、张玲已支付全部购房款，盛财公司却未能按照合同约定履行交房义务，其行为已构成违约，应承担违约责任。 关于逾期交房违约金问题。2016年6月1日，双方以《变更通知》的形式将交房时间变更至2017年12月28日，该《变更通知》经储宛军、张玲诉与盛财公司双方签字确认，内容亦不违反法律禁止性规定，其效力依法应予保护，双方应予恪守，据此交房时间，盛财公司于2019年4月6日将案涉房屋实际交付储宛军。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。本案中，储宛军在实际接收房屋时，对于案涉房屋尚未取得规划许可证等事实均知情，其与告盛财公司签订《变更通知》并实际接收房屋的行为均表明其认可盛财公司在尚未取得规划许可证情况下的交房行为效力，故案涉房屋应认定为2019年4月6日完成交付。由此，结合《商品房买卖合同》第九条约定的标准，一审法院依法确认盛财公司应自2017年12月29日起，以437814.06元为基数，按每日万分之二标准向储宛军、张玲支付逾期交房违约金至2019年4月5日止，共计40629元。 关于储宛军、张玲诉称的《变更通知》及《“盛荣春天”业主交房验收交接单》上均只有储宛军签字，张玲未签字，不产生相应的法律效力问题，因储宛军、张玲系夫妻关系，且房屋实际交付后，储宛军、张玲一直共同居住于案涉房屋，故张玲对于储宛军在前述文本上签字行为应系知情并无异议，故对储宛军、张玲以此否定变更交房时间及实际接收房屋的事实，一审法院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四第一款之规定，判决：一、合肥盛财房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内向储宛军、张玲支付逾期交房违约金40629元；二、驳回储宛军、张玲的其余诉讼请求。案件受理费1490元，减半收取745元，由储宛军、张玲负担298元，由合肥盛财房地产开发有限公司负担447元。 二审期间，储宛军、张玲提供光盘一份（2020年10月14日），证明：1.盛财公司认可违约金的计算按照合同标准执行，只是数额需要由财务审核；2.证明盛财公司对于部分案件胜诉的业主采取断水断电的方法强制业主交纳不合理的费用，盛财公司违背了基本的商业道德。盛财公司对真实性无异议，但对合法性关联性及证明目的有异议。对一审法院查明的案件事实，本院予以确认。 本院认为，当事人就自己的主张有责任提供证据加以证明。本案中，储宛军、张玲向盛财公司主张逾期交房违约金，盛财作为负有交房义务的一方，提供了《变更通知》及交房验收交接单，反映案涉房屋交付日期变更为2017年12月28日，储宛军于2019年4月6日接收了案涉房屋。储宛军亦认可交房验收交接单的真实性。一审中，储宛军、张玲自认双方为夫妻关系且已经共同居住在案涉房屋。故案涉房屋实际已经于2019年4月6日转移至储宛军、张玲一方占有。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，当事人另有约定的除外。一审法院认定案涉房屋在2019年4月6日完成交付并无不当，本院亦予确认。关于案涉房屋在交付时尚未取得规划许可证正本的问题，双方合同明确约定案涉房屋的交付条件为取得规划许可证正本，储宛军、张玲作为买房人，在已知晓交房条件的情况下，在收房时也有审查交房条件是否具备的能力和义务。现储宛军、张玲已经收房，其也未能提供证据反映系因盛财公司的欺诈行为导致其收房。储宛军、张玲主张盛财公司就逾期交房违约金已经作出承诺，但其所提供的证据并不充分，不足以证明其主张。故一审法院支持储宛军、张玲2017年12月29日至2019年4月5日期间的逾期交房违约金，并无不当，本院予以维持支持。 综上，储宛军、张玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1490元，由储宛军、张玲负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 怡 审判员 董江宁 审判员 余海兰 二〇二〇年十二月十一日 法官助理胡梦云 书记员曹丽梅 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。