广东省肇庆市鼎湖区人民法院民 事 判 决 书粤12**民初652号原告肇庆市鼎湖区中远房地产开发有限公司，住所地：肇庆市鼎湖区（桂城）新城**，统一社会信用代码：914***********967W。法定代表人邝某1。委托代理人陈淑欢，广东立顺律师事务所律师。委托代理人李国政，广东立顺律师事务所律师。被告岑伟平，男，汉族，1986年1月15日出生，身份证住址广东省信宜市***********，身份证号码：440************916。原告肇庆市鼎湖区中远房地产开发有限公司（以下简称“中远房产公司”）诉被告岑伟平商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案受理后，依法先适用简易程序，因被告下落不明本院作出公告送达，并转为普通程序于同年12月16日公开开庭进行了审理。原告委托代理人李国政到庭参加诉讼。被告岑伟平经本院传票传唤后无到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中远房产公司向本院提出诉讼请求：1、请求解除原告与被告签订编号为2017080347的《商品房买卖合同》；2、请求法院判令被告支付原告违约金116146.4元；3、请求法院判令被告承担逾期利息、罚息、复利共25624.38元；4、请求法院判令被告承担（2019）粵1203民初1584号的律师费20353元、案件受理费3855.75元、执行费6299元；5、请求法院判令被告协助原告办理解除《商品房买卖合同》、注销合同备案、注销预告登记和抵押登记等手续；6、请求法院判令被告承担原告为本案支出的律师费8000元；7、请求法院判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年8月2日，原告与被告签订编号为2017080347的《商品房买卖合同》，约定被告向原告购买位于肇庆市鼎湖区新城20区帝景名筑21座B单元第十四层1404房，建筑面积为88.45平方米，总金额为580732元，其中，首付款为174732元，余款406000元向中国农业银行股份有限公司肇庆鼎湖支行（以下简称农行鼎湖支行）申请贷款支付。并且，双方在合同中还对逾期付款等违约责任进行约定。因被告个人原因，其未按照还款计划向农行鼎湖支行偿还贷款。由于被告的违约，农行鼎湖支行向鼎湖区人民法院提起诉讼【案号（2019）粵1203民初1584号】，要求被告偿还借款本金、逾期利息、罚息及复利，并承担律师费、案件受理费，同时要求原告对上述债务承担连带清偿责任。鼎湖区人民法院法院作出判决，后因被告未履行生效判决，农行鼎湖支行向鼎湖法院申请执行。鼎湖法院立案后作出（2020）粵1203执250号执行裁定书，并从原告账户划扣了455109元。被告的行为已违反商品房买卖合同的相关约定：附件十一第二条：“5.买受人未能履行其向银行应尽的义务包括但不限于未能或拖延办理该商品房抵押手续，拖欠银行的月供款而导致出卖人作为担保责任人而承担担保责任的，出卖人有权解除合同并向买受人追偿。出卖人解除合同的，买受人应向出卖人支付总购房款20%的违约金，且买受人应承担因买卖合同解除所产生的所有费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公告费、公证费、合同注销手续费等），出卖人有权在买受人已付的购房款中优先扣除前述违约金及费用。”；第三条：“如买受人未能按照买卖合同约定的付款方式如期足额付款，也未能以出卖人认可的其他付款方式如期足额支付应付款的，买受人逾期付款超出90日时，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应向出卖人支付总购房款20%的违约金，且买受人应承担因买卖合同解除所产生的所有费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公告费、公证费、合同注销手续费等），出卖人有权在买受人已付的购房款中优先扣除前述违约金及费用。”被告的违约行为已令原告无法实现涉案商品房买卖合同目的，根据《商品房买卖合同》附件十一第二条、第三条的约定，原告有权依法、依约解除《商品房买卖合同》，并按总房价20%向原告支付违约金。为了维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请贵院支持原告的全部诉讼请求。原告中远房产公司向本院提交证据如下：原告机构代码证、工商营业执照，证明原告的主体资格。被告身份证复印件，证明被告的主体资格。《商品房买卖合同》及附件4、附件十一，证明原被告之间存在商品房买卖合同关系；被告违反合同约定，拖欠银行的月供款，原告有权解除合同。由于被告的违约行为，被告应向原告支付总购房款20%的违约金，并承担因买卖合同解除所产生的所有费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）。（2019）粤1203民初1584号《民事判决书》、（2020）粤1203执250号《执行裁定书》、广东省人民法院案款收据，证明由于被告未能履行其向印记应尽的义务，农行鼎湖支行向鼎湖区人民法院提起诉讼，鼎湖区人民法院作出判决，执行力该判决，划扣原告455109元。委托代理合同及发票，证明原告为了解除与被告的《商品房买卖合同》，产生了8000元律师费。不动产权登记证复印件，证明本案涉案房产登记在原告名下。被告岑伟平没有提交答辩状和证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了上述证据，经审理认定事实如下：2017年8月2日，被告岑伟平为购买被告中远房产公司开发的位于肇庆市鼎湖区新城20区帝景名筑21座B单元第十四层1404房，与被告签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2017080347）一份，合同第七条约定：被告应当于2017年8月2日前支付首期房价款174732元，余款406000元向金融机构申请贷款支付。第八条约定，除不可抗力外，被告未按照约定时间付款的，逾期在90日之内，被告按日计算向原告支付逾期应付款万分之二的违约金，逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，应当书面通知被告，被告应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的10%向原告支付违约金，同时，原告还应退还被告已付全部房款（含已付贷款部分）。同时，合同附件十一补充协议第二条第5点约定：被告未能履行其向银行应尽的义务（包括但不限于未能或拖延办理该商品房抵押手续，拖欠银行的月供款）而导致原告作为担保责任人而承担担保责任的，原告有权解除合同并向被告追偿。原告解除合同的，被告应向原告支付总购房款20%的违约金，且被告应承担因买卖合同解除所产生的所有费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公告费、公证费、合同注销手续费等），原告有权在被告已付的购房款中优先扣除前述违约金及费用。第三条约定：如被告未能按照买卖合同约定的付款方式如期足额付款，也未能以原告认可的其他付款方式如期足额支付应付款的，被告逾期付款超出90日时，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应向原告支付总购房款20%的违约金，且被告应承担因买卖合同解除所产生的所有费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公告费、公证费、合同注销手续费等），原告有权在被告已付的购房款中优先扣除前述违约金及费用。合同签订后，被告依约向原告支付首期购房款后，向中国农业银行股份有限公司肇庆鼎湖支行申请个人购房贷款，并于2017年9月20日与该支行、原告中远房产公司签订《个人购房担保借款合同》，约定被告岑伟平向农行鼎湖支行借款406000元用以购买上述涉案商品房，借款期限自2017年12月1日至2047年11月30日，共30年，借款利率为5.19%，被告岑伟平以上述商品房为借款提供抵押担保，并由原告中远房产公司作为担保人为其借款提供阶段性连带责任保证担保，保证期限至被告岑伟平取得房地产权属证书，并办妥原告为抵押权人的登记手续。农行鼎湖支行于2017年12月1日向被告岑伟平发放贷款406000元，并依其要求将贷款划入原告中远房产公司的银行账户。2018年3月8日，被告岑伟平与农行鼎湖支行办理了涉案商品房抵押权预告登记手续【权属证号：粤（2018）肇庆鼎湖不动产证明第0004107号】。贷款发放后，被告岑伟平未能按时按期向农行鼎湖支行清还购房贷款，农行鼎湖支行遂向本院提起民事诉讼，本院于2019年12月23日作出（2019）粤1203民初1584号民事判决：一、限被告岑伟平在本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司肇庆鼎湖支行偿还借款本金398376.87元，逾期利息7155.16元，罚息24.72元，复利90.88元（利息、罚息、复利暂计至2019年7月15日止，之后的利息、罚息、复利按照《个人购房担保借款合同》约定计算到本息还清之日止）。二、限被告岑伟平在本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司肇庆鼎湖支行支付律师费20353元。三、被告肇庆市鼎湖区中远房地产开发有限公司对上述判项一、二确定的债务承担连带清偿责任。四、驳回原告中国农业银行股份有限公司肇庆鼎湖支行的其他诉讼请求。被告岑伟平未按判决清偿债务，农行鼎湖支行依法向本院申请强制执行，本院遂于2020年4月22日作出（2020）粤1203执250号执行裁定书，并于同月27日对被执行人肇庆市鼎湖区中远房地产开发有限公司的银行存款予以扣划被告岑伟平尚欠的借款本金、利息、罚息、复利以及案件受理费、执行费、律师费等共计455109元。原告中远房产公司承担连带清偿责任后，遂与广东立顺律师事务所就本案纠纷签订委托代理合同，广东立顺律师事务所遂代原告向本院提起本案诉讼。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》没有违反法律、行政法规的强制性规定，双方的商品房预约买卖合同关系合法有效，对双方均具有约束力，双方应当按照合同确定的权利义务全面履行。由于被告岑伟平与原告中远房产公司、农行鼎湖支行为购买原告开发的位于肇庆市鼎湖区新城20区帝景名筑21座B单元第十四层1404房签订的《个人购房担保借款合同》后，未依约履行按期还款义务，导致原告中远房产公司为此承担了保证责任，根据原告中远房产公司与被告岑伟平签订的附件十一补充协议第二条第5点：“被告未能履行其向银行应尽的义务（包括但不限于未能或拖延办理该商品房抵押手续，拖欠银行的月供款）而导致原告作为担保责任人而承担担保责任的，原告有权解除合同并向被告追偿。原告解除合同的，被告应向原告支付总购房款20%的违约金，且被告应承担因买卖合同解除所产生的所有费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公告费、公证费、合同注销手续费等），原告有权在被告已付的购房款中优先扣除前述违约金及费用。”、第三条：“如被告未能按照买卖合同约定的付款方式如期足额付款，也未能以原告认可的其他付款方式如期足额支付应付款的，被告逾期付款超出90日时，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应向原告支付总购房款20%的违约金，且被告应承担因合同解除所产生的所有费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公告费、公证费、合同注销手续费等），原告有权在被告已付的购房款中优先扣除前述违约金及费用。”的约定，原告中远房产公司请求解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，理据充分，本院予以支持。因合同解除，原告要求被告协助办理解除《商品房买卖合同（预售）》、注销合同备案、注销预告登记和抵押登记手续，合理合法，本院予以支持。根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》的上述约定，原告中远房产公司请求被告支付总购房款20%的违约金即116146.40元，并承担因担保责任的履行而被依据（2019）粤1203民初1584号民事判决书、（2020）粤1203执250号执行裁定书划扣的逾期利息、罚息、复利合计25624.38元、律师费20353元、案件受理费3855.75元、执行费6299元以及本案的律师费8000元，合理合法，本院予以支持。同时，上述款项应在被告岑伟平已付购房款中予以抵扣。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：解除原告肇庆市鼎湖区中远房地产开发有限公司与被告岑伟平于2017年8月2日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2017080347）。被告岑伟平应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告肇庆市鼎湖区中远房地产开发有限公司支付违约金116146.40元。被告岑伟平应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告肇庆市鼎湖区中远房地产开发有限公司支付逾期利息、罚息、复利25624.38元。被告岑伟平应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告肇庆市鼎湖区中远房地产开发有限公司支付（2019）粤1203民初1584号民事判决书、（2020）粤1203执250号执行裁定书确定的律师费20353元、案件受理费3855.75元、执行费6299元。被告岑伟平应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告肇庆市鼎湖区中远房地产开发有限公司赔偿律师费8000元。上述判项第二、三、四、五项确定的金额应在被告岑伟平已付购房款中先行予以抵扣。被告岑伟平应于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告肇庆市鼎湖区中远房地产开发有限公司办理《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2017080347）的注销备案登记、注销预告登记和抵押登记手续。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11410.12元、公告费300元，由被告岑伟平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长  邱树林人民陪审员  禤耀明人民陪审员  叶 发二〇二〇年十二月二十二日法官 助理  张鹏莉书 记 员  唐舒婷