贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔01民终10040号上诉人（原审原告）：彭译河，女，汉族，1956年10月26日出生，住贵州省贵阳市南明区。上诉人（原审原告）：谢天贵，男，汉族，1952年5月19日出生，住贵州省贵阳市南明区。被上诉人（原审被告）：贵阳宏益房地产开发有限公司，住所地贵阳市南明区花果园彭家湾危旧房、棚户区改造项目**。法定代表人：肖春红，该公司董事长。委托诉讼代理人：崔家雨（公司员工），男，汉族，1976年12月8日出生，住重庆市巫山县。被上诉人（原审第三人）：贵阳银行股份有限公司中南支行，住所，住所地贵州省贵阳市南明区中华南路**div>负责人：赵莉，该支行副行长。委托诉讼代理人：李海（公司员工），男，汉族，1977年9月17日生，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：田渊（公司员工），男，汉族，1965年8月24日生，住贵州省贵阳市南明区。被上诉人（原审第三人）：贵阳市住房和城乡建设局，住所地，住所地贵州省贵阳市观山湖区中天会展城办公区**iv>法定代表人：李红卫，该局局长。委托诉讼代理人：章根香，国浩律师（贵阳）事务所律师。上诉人彭译河、谢天贵与被上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益公司）、贵阳银行股份有限公司中南支行（以下简称贵阳银行中南支行）、贵阳市住房和城乡建设局（以下简称市住建局）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初5580号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。彭译河、谢天贵上诉请求：1、撤销原审判决，改判支持全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不明，适用法律错误，1、被上诉人未缴纳售房合同上的土地出让金，提供虚假商品房预售许可证明，预售许可证上的法人是肖春明，肖春明不具备法人资格，上诉人与被上诉人签订的合同无效；2、涉案房屋现房备案证明及房屋所有权证书与上诉人售楼合同上的地块不一致，一审法院指鹿为马来认定涉案房屋已经具备办理产权登记至上诉人名下属于违法判案；3、一审法院不审核房屋交付验收表内容的真实性、合法性、关联性，就以上诉人未对涉案房屋面积误差提出异议并拒绝接受房屋为由，主观、单方面就视为上诉人按照合同第十五条“面积差异处理”约定选择不退。故对上诉人该主张，本院不予支持的枉法判决；4、上诉人收取的租金收益，我方认为与本案无关，是另一法律关系。宏益公司答辩称：请二审法院依法维持原判，一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人要求提交出土地出让金等相关票据于法无据，不属于上诉人应取得权利或应该持有的证据。上诉人确认自2017年1月20日收到涉案房屋，且对方也没有根据房屋面积提出拒绝收房的意见，上诉人的合同目的已经实现，不具备解除条件。贵阳银行中南支行提交书面答辩状称，上诉人已于2017年9月30日结清了在我行的贷款本息，共偿还贷款本息合计707844.22元。市住建局答辩称，本案与我方无关，我方与被上诉人是行政管理关系，不应该在民事案件中把我们列为第三人，请求驳回上诉人对我方的诉讼请求。彭译河、谢天贵向一审法院提起的起诉请求：1.判决被告宏益公司违法销售，解除原告于2013年12月10日签订的《商品房买卖合同》（合同编号135924）及补充协议；2.判决被告退还原告与第三人贵阳银行中南支行于2014年6月27日签订的《个人商业用房贷款合同》（编号J11712014062763）贷款600000元，原告已向第三人支付所产生利息107844.22元；3.判决被告退还原告房款1209215元、代收费983元、预告登记费550元、专项维修基金12092元，合计1222840元；违约金按照同期银行存款利率即5.8%支付原告利息；4.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，被告取得位于贵阳市南明区，总土地面积为885542平方米、编号为“市政府筑地字（2012）56号”的地块建设用地使用权，于2012年7月16日取得建设工程规划许可证，2012年8月15日取得建筑工程施工许可证后，在该地块建设商品房。2013年12月10日，二原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：135924），约定：原告购买被告在上述地块开发修建的位于贵阳市南明区办公用房，建筑面积为173.24平方米，套内建筑面积121.28平方米。按照套内建筑面积计算总价款为1209215元；付款方式及期限为：贷款方式付款。买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订向出卖人交付首期房款609215元，余款600000元以银行按揭支付；出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。合同第十五条“面积差异处理”约定：该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第1钟方式处理。1.根据第七条按照套内面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：①套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；②套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付房款，并按照同期银行活期存款利率付给利息。买受人不退房的，实测套内建筑面积大于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人退还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍退还买受人。合同第二十二条“房屋登记”约定：双方约定申请预告登记。二、初始登记：出卖人负责在商品房交付之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。三、转移登记：（一）出卖人承诺于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之1承担违约责任；2.约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第1项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照同期存款利率支付利息。合同签订当日，二原告向被告支付首期购房款609215元及预告登记费550元。2014年6月27日，二原告与第三人贵阳银行中南支行签订《商业用房贷款借款（抵押）合同》，通过向该中南支行贷款于2014年7月5日向被告支付购房款600000元。苍穹数码技术股份有限公司受被告委托对涉案房屋所在3栋房屋进行房产面积实测，并于2016年9月1日出具《房屋面积测绘报告》。2017年1月20日，涉案房屋所在工程办公部分在第三人市住建局进行了竣工验收备案。2017年2月18日，二原告与被告签订《房屋交付验收表》，二原告确认自2017年1月20日起涉案房屋被告交付给原告。同日，二原告向贵州宏立城物业服务有限公司交纳有限电视开户费、电表开户费共计983元，该公司在向二原告出具的《代收费收据》上注明：此费用为代收代缴费用。2017年3月9日，二原告向第三人交纳涉案房屋维修基金12092元。2019年5月15日，被告取得案涉房屋所在3栋第3-40层办公用房商品房现房备案证明。2019年5月24日，被告取得案涉房屋所在3栋第3-40层办公用房所有权属证书。另查明：原告与恒祥公司签订《委托管理协议》，将案涉房屋委托恒祥公司对外招租管理，管理期为《商品房买卖合同》约定的交付期限届满第二日起36个月，自2016年1月1日起算，恒祥公司确保原告在管理期限内的租赁收益。恒祥公司已支付原告36个月租金收益共计374198.4元。一审法院认为，首先，关于原告以涉案房屋套内面积误差比绝对值超过3%为由诉请解除双方所签《商品房买卖合同》及补充协议的主张。因被告按合同约定委托有资质的房产测绘机构对涉案房屋所在3栋房屋进行房产面积实测并出具了《房屋面积测绘报告》。同时，涉案房屋所在工程办公部分向第三人市住建局提交竣工验收合格表，进行了竣工验收备案，具备了合同约定的交付条件后，于2017年2月18日与二原告签订《房屋交付验收表》，二原告确认自2017年1月20日起涉案房屋被告交付给原告时，二原告未对涉案房屋面积误差提出异议并拒绝接收房屋，而是选择接收涉案房屋并委托恒祥公司对外招租管理收取租金收益，应视为二原告按合同第十五条“面积差异处理”约定选择不退房。故对二原告的该主张，一审法院不予支持。其次，本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规强制性规定，属有效合同，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。合同签订后，原告已将购房款956838元支付给被告，履行了自身义务。被告未在约定的期限即2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告，构成违约，一审法院予以确认。关于原告以被告逾期交付转移登记相关文书为由诉请解除双方所签《商品房买卖合同》及补充协议的主张。一审法院认为，首先，被告超过180日仍不能将办理案涉房屋转移登记的有关文书交付给原告，按照合同约定，原告于2018年6月30日即取得解除《商品房买卖合同》的权利，但原告并未在取得解除权利后及时行使该解除权，而是依据与恒祥公司签订的为期36个月的《委托管理合同》继续获取案涉房屋产生的租金收益。其次，被告已分别于2019年5月15日、5月24日取得案涉房屋商品房现房备案证明及房屋所有权属证书，即案涉房屋已取得初始登记。办理案涉房屋权属转移登记的障碍已经消除，案涉房屋已具备办理产权登记至原告名下的条件。对此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，在合同具备继续履行的条件下，守约方取得房屋所有权的合同目的已能够实现，故只要在一审辩论终结前被告已取得初始登记，具备办理产权转移登记至原告名下的条件，说明被告已采取了补救措施，使合同具备继续履行的条件，阻却原告合同目的实现的情形已消失，原告获得房屋所有权的合同目的已能够得到实现，原告受损害的权益可得到救济，不影响原告处分权的实现，原告如认为被告逾期办证造成其损失可另诉主张被告承担违约责任；故在合同完全具备履行条件的情况下，以原告的合同目的能够实现为前提，从维护合同稳定性的角度考虑，原告诉请解除合同不符合双方合同约定的“出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的”约定解除条件。再次，因被告已具备办证条件，亦不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”规定的法定解除条件。综上，对于原告要求解除与被告之间签订的《商品房买卖合同》及补充协议的诉讼请求，一审法院不予支持。原告要求被告退还购房款、贷款本息、并支付维修基金、违约金等诉讼请求系基于解除合同的请求权而提出，现合同并未解除，一审法院亦不予支持。考虑到本案纠纷根本上系被告的违约行为引起，故一审法院酌情认定案件受理费由被告承担，一审法院在此予以说明。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条之规定，判决：驳回原告彭译河、谢天贵的全部诉讼请求。案件受理费16776元，减半收取8388元，由被告贵阳宏益房地产开发有限公司负担（该款原告彭译河、谢天贵已预交，被告贵阳宏益房地产开发有限公司在本判决生效之日起三日内支付原告彭译河、谢天贵）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交以下证据：1、政府信息公开申请表一份，拟证明上诉人2020年10月3日向市住建局申请要求公开案涉房屋的相关资料及备案信息；2、白云区人民法院行政受理案件通知书一份，拟证明上诉人2020年11月17日向白云区人民法院起诉市住建局，要求其撤销为被上诉人颁发的（2012）筑商房预字第118号预售许可证；3、市住建局政府信息告知书一份，拟证明被上诉人没有提交案涉房屋土地出让金缴费票据，市住建局违法颁发预售许可证给宏益公司；4、（2012）筑商预字第118号预许可证、预售公告各一份，拟证明预售许可证上的法定代表人为肖春明，肖春明不具备法定代表人资格，且预售许可证上载明房屋有抵押，宏益公司故意隐瞒该事实；5、宏益公司开发的其他项目预售许可证一份，拟证明该预售许可证未注明房屋有他项权利；6、贵阳市财政局信息公开告知书一份，拟证明案涉房屋土地的出让金分六次缴纳；7、土地出让金缴款书一份（复印件），来源于上诉人诉中国人民银行的另外一个案件，由中国人民银行出具的，拟证明宏益公司2009年10月12日缴纳一期出让金86580621元。宏益公司质证称：第一组证据系上诉人单方制作的复印件，三性不认可，证明目的不认可；第二组证据真实性认可，证明目的不认可，与本案无关；第三组证据真实性认可，证明目的不认可。该证据恰恰证明住建局向上诉人作出了明确告知，且该证据体现的行政行为与本案民事纠纷无关；第四组证据真实性不认可，因为没有住建局盖章，不清楚证据来源；第五组证据与本案无关；第六组证据真实性认可，证明目的不予认可；第七组证据来源不合法，不予确认。市住建局质证称：上诉人提交的七组证据与本案民事纠纷无关，对方要求我们信息公开，我们已经答复对方，如果他们有异议的话，应该是提起行政复议或行政诉讼。上诉人没有证据证明我方颁发的预售许可证违法，以此要求我们承担民事连带责任没有依据。其他与本案无关的证据，不予质证。二审审理查明的事实与原判认定的事实一致。上述事实有当事人庭审陈述及相关证据在卷佐证，且经质证，本院依法予以确认。本院认为，上诉人起诉要求解除《商品房买卖合同》及补充协议，其主要理由为：1、房屋实际面积与合同约定面积之间存在面积差，绝对误差比大于3%，按合同约定可以解除；2、案涉房屋预售许可证未见到、房屋土地出让金没有缴纳，宏益公司构成合同诈骗；3、宏益公司提供的不动产权登记证时间为2013年，而案涉《商品房买卖合同》2012年签订，说明签合同时宏益公司未取得合法土地使用权证；5、现房备案证明、土地使用证上出让的土地与本案合同上载明的土地不一致。对上述理由，本院认为案涉《商品房买卖合同》载明预售许可证号为“筑商房预字第××号”，而上诉人向白云区人民法院提起行政诉讼要求撤销上述预售许可证，说明该预售许可证系市住建局颁发给宏益公司，宏益公司在持有住建部门颁发的预售许可证情况下，于2013年12月向上诉人出售该房屋并不违反预售管理规定。虽然上诉人提起行政诉讼要求撤销该预售许可证，但在未有生效判决确定上述预售许可证已被撤销的情况下，该预售许可证合法有效，且房屋行政管理部门办理预售许可证时要审查出卖人销售项目的土地、规划及建设相关手续，在相关手续齐全的情况下才会办理预售许可证，故上诉人主张土地手续不合法的主张亦不能成立，上诉人以此要求解除事同的主张不能成立，对该主张本院不予支持。关于合同面积绝对误差比大于3%的问题，双方签订的《商品房买卖合同》第三条约定建筑面积173.24平方米、套内建筑面积121.28平方米、第十五条约定“该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示其委托有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据。……（2）套内建面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到通知之日起30日内退还买受人已付房款，并按照同期银行活期存款利率付给利息”。现上诉人向一审法院提交2019年5月30日在不动产登记中心查阅打印的案涉房屋《不动产产权情况记载表》一份，该表中载明房屋建筑面积167.18平方米，套内面积114.27平方米，与合同约定的套内面积相差121.28平方米-114.27平方米=7.01平方米，绝对误差比为7.01平方米÷121.28平方米×100%=5.78%，绝对误差比已超过合同约定的3%，故上诉人以此为由要求解除合同符合合同约定。原判认为2017年2月18日宏益公司向上诉人交付房屋时，双方签订《房屋交付验收表》，上诉人在接收房屋时未对面积提出异议，故视为上诉人已选择不退房。对此本院认为，《房屋交付验收表》上未记载关于房屋面积的任何内容；宏益公司向一审法院提交的面积测绘报告仅显示3栋商业用房、办松楼的总面积，没有对单独每套房屋的面积予以载明，故本院认为《房屋交付验收表》和面积测绘报告均不能证明宏益公司在交付房屋给上诉人时，已明确告知上诉人案涉房屋实际面积与预售面积发生变化，且上诉人接受面积变化事实并选择不退房。上诉人在2019年5月30日自行到不动产登记部门打印相关房屋情况后才了解面积误差真实情况，其于2020年4月提起诉讼要求解除合同并不违反法律规定。同时二审中宏益公司虽然不认可案涉房屋面积误差绝对比超过3%，但本院限期其一周之内提交证据证明案涉房屋面积误解差比未超过3%的情况下，宏益公司至今未向本院提交任何证据，宏益公司应对举证不能承担相应的法律后果。鉴于上述理由，本院认为案涉《商品房买卖合同》应予解除，由于第三人贵阳银行中南支行在二审中答辩称案涉房屋的贷款本息全部还清，故房款1209215元应退还给上诉人，至于上诉人主张的贷款利息系其自身选择贷款购房应承担的合同义务，双方签订的《商品房买卖合同》约定面积误差比导致合同解除的情况下，宏益公司应承担的是退还已付房款和按同期银行活期存款利息给付利息。故对上诉人要求宏益公司承担贷款利息及按年利率5.8%支付违约金的诉请，本院不予支持。上诉人主张的预告登记费500元有宏益房开出具的收据，合同解除后，宏益公司应将该笔费用退还上诉人；代收费983元系宏立城物业公司出具的收据，上诉人要求宏益公司退还没有依据；专项维修基金12092元系住建部门出具收据，该笔费用也非宏益公司收取，上诉人可在合同解除后向收取部门申请退还。同时合同解除后，上诉人应将案涉房屋退还宏益公司。关于上诉人要求市住建局承担责任的问题，市住建局并非《商品房买卖合同》的当事人，上诉人要求市住建局承担责任没有依据，对该主张本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初5580号民事判决；二、解除2013年12月10日贵阳宏益房地产开发有限公司与彭译河、谢天贵签订的《商品房买卖合同》（合同编号：135924）；三、贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效之日起退还彭译河、谢天贵购房款1209215元及利息（利息按照中国人民银行同期活期利息计算，其中609215元的利息从2013年12月10日起计算到付清之日止；600000元的利息从2014年7月5日起计算到付清之日止）；四、贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效之日起退还彭译河、谢天贵预告登记费500元；五、彭译河、谢天贵在贵阳宏益房地产开发有限公司履行完本判决书第三项和第四项确定的金钱给付义务后3日内，将位于贵阳市南明区办公用房退还贵阳宏益房地产开发有限公司；六、驳回彭译河、谢天贵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8388元，由贵阳宏益房地产开发有限公司负担；二审案件受理费16776元，由贵阳宏益房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  符黎音审判员  黄 新审判员  邓禹雨二〇二〇年十二月二十一日书记员  曹 然