浙江省象山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0225民初7052号 原告：郑红益，女，1970年12月12日出生，汉族，住象山县。 委托诉讼代理人：张斌裕，浙江象港律师事务所律师。 被告：宁波申怡置业有限公司（统一社会信用代码：91330225071482684P）。住所地：象山县丹西街道天安路**。 法定代表人：赵伟国，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：潘文勇，浙江素豪（象山）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何龙，浙江素豪（象山）律师事务所律师。 原告郑红益与被告宁波申怡置业有限公司（下称申怡公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案受理。原告郑红益于2020年10月20日向本院申请财产保全，要求查封登记在被告名下位于象山县××街道××路××号的房地产【权证号：浙（2019）象山县不动产权第0012686号】，保全价值9万元。本院经审查后依法采取了保全措施。本案依法适用简易程序于2020年11月11日公开开庭进行了审理。原告郑红益的委托诉讼代理人张斌裕，被告申怡公司的委托诉讼代理人何龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郑红益向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告申怡公司立即支付逾期交房违约金50698元（自2017年10月1日计算至2019年9月23日）；二、依法判令被告支付逾期交付产权证书违约金32467.50元（自2018年1月1日计算至2020年9月30日，以后按照合同约定计算至产权证书交付之日止）；三、判令被告立即支付空调补贴金15127元。本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2016年5月13日签订商品房买卖合同一份，约定被告将其开发的坐落于象山县××街道××路××街××广场××幢××室房屋出售给原告，价格为644675元。合同签订后，原告于2017年9月29日前支付首付款324675元，于2018年9月14日支付5万元。依照商品房买卖合同约定，被告应当在2017年9月30日前将符合条件的房屋交付给原告。如被告未按期将商品房交付给原告使用的，逾期未超过90日，自合同约定的交房最后期间的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日，原告有权解除合同，如原告要求继续履行合同的，合同继续履行，并自第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款的万分之二的违约金。然而，由于被告所开发的商品房尚不具备法定和约定的交付条件，无法交付使用，被告并未按照约定在2017年9月30日将符合条件的商品房交付给原告。另根据合同第十六条约定，被告应在2017年12月31日前交付土地、房屋权属证书，但被告未予交付。依照原、被告签订的补充协议，被告应支付原告空调补贴金15127元，被告也未支付。为此，原告为维护自身合法权益，特提起诉讼。 被告申怡公司答辩称：一、原告诉称的违约金计算标准过高，请求法院予以调整。根据合同法司法解释的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。被告在交付房屋后，原告已经取得了房屋的占有、使用、收益等权益，实际损失仅为银行同期利率的损失。但原告仍主张按日万分之三计算违约金，显属过高。因此，被告请求将违约金调整为银行利率上浮30%。二、原告与被告签订合同后，仅支付部分房款，而合同约定是支付全款的，相应的违约金应当在诉讼请求中予以扣除。原告没有足额支付购房款，被告有权行使先履行抗辩权，原告主张的逾期交付产权证书违约金不能支持。 原、被告围绕诉讼请求和答辩意见依法提交了证据，本院已组织证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 经审理查明：2016年5月13日，原告郑红益与被告申怡公司签订《商品房买卖合同》一份，向被告购买壹街区商业广场第2幢1305号房，建筑面积84.04平方米，房屋价款为644675元。合同第九条并约定，被告应于2017年9月30日前交付房屋，逾期交付超过90天且原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应自约定交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已付房款万分之二的违约金。合同第十六条约定，被告应于2017年12月31日前取得土地、房屋权属证书交付给原告，原告委托被告办理商品房转移登记。被告未能按约交付权属证书的违约责任为：约定日起90天后才能交付且原告选择不退房的，被告自约定日起至实际交付权属证书之日止，按日向原告支付已付房款万分之一的违约金。 合同签订后，原告于2017年9月29日支付首付款324675元，于2018年9月14日支付购房款5万元。但被告未能按约交付房屋、办理权属证书。2018年9月14日，原、被告签订《壹街区购房合同补充协议》一份，约定被告在2019年1月30日前支付延期交房违约金以及延期办证违约金，并约定延期交房违约金核算至综合验收合格为止，且约定被告于综合验收报告领取之日起15个工作日内支付按180元/平方米计算的空调补贴金。 另查明，案涉合同第八条第2款约定，买受人选择银行按揭方式付款的，“若买受人因自身原因未在约定期限内办理按揭贷款手续，或未能通过银行贷款资格审查的，而买受人又不能在接出卖人通知后15日内以现金方式补交应付房价款时，则买受人应按本合同第八条承担逾期付款的违约责任。”在本案同时起诉的系列案件审理过程中，被告自认案涉项目销售房屋200余户，以银行按揭方式付款的为100余户，但仅四、五户办出银行按揭贷款手续。 又查明，案涉壹街区商业广场项目于2019年9月23日取得竣工验收备案证明书。 本院认为：原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，属合法有效，原、被告双方均应按约履行各自合同义务。按照合同约定，被告应于2017年9月30日前交付房屋，逾期交付超过90天且原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应自约定交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已付房款万分之二的违约金。被告于2019年9月23日取得竣工验收备案证明书，故原告要求被告支付逾期交房违约金，符合合同约定，本院予以支持。按照合同第十六条约定，被告应于2017年12月31日前取得土地、房屋权属证书交付给原告。被告未能按约交付权属证书的，应自约定日起至实际交付权属证书之日止，按日向原告支付已付房款万分之一的违约金。被告至今仍未履行上述合同义务，故原告要求被告支付自2017年12月31日至实际交付权属证书之日止的违约金，本院亦予以支持。原、被告签订的商品房买卖合同对逾期交房违约金和逾期交付产权证书违约金均作了明确约定，此系被告应承担的经营风险，被告对该经营风险亦应有合理的预期。原、被告约定的违约金计算标准与其他楼盘商品房买卖合同基本相同，且合同对原告逾期支付购房款的违约金也作了对等约定，故被告抗辩违约金计算标准过高，与合同约定不符，也有违诚信原则，对该抗辩意见本院不予采纳。被告抗辩称原告未付清房款，其可拒绝交付房屋和权证，但案涉合同约定了房款支付方式为部分款项按银行按揭贷款方式支付，原告仅未支付该部分房款，而结合被告自认事实，选择银行按揭贷款方式支付房款的买受人100余户，其中仅有四、五户办妥了按揭贷款手续，再结合被告向原告交付了房屋的事实，本院有理由相信，案涉按揭贷款手续未能办妥的原因不在原告处，更况且被告和部分买受人签订的补充协议中还有买受人协助出卖人办理按揭贷款手续直至付清房款、若因买受人原因导致银行不予放贷的则买受人应在30日内补齐房款余款之内容，更可见银行按揭贷款手续未能办妥的原因不在买受人处，故该部分房款未支付的责任不应由原告方承担，被告抗辩其有权行使拒绝交付房屋、交付权证等先履行抗辩权，本院不予采纳。原、被告约定被告于综合验收报告领取之日起15个工作日内支付原告按180元/平方米计算的空调补贴金，故本院对原告要求被告支付空调补贴金的诉讼请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告宁波申怡置业有限公司在本判决生效之日起十五日内支付原告郑红益壹街区商业广场第2幢1305号房的延期交房违约金50698元； 二、被告宁波申怡置业有限公司在本判决生效之日起十五日内支付原告郑红益壹街区商业广场第2幢1305号房的延期办证违约金（以房款324675元为基数自2017年12月31日起按日万分之一计算至房屋权属证书实际交付之日止）； 三、被告宁波申怡置业有限公司在本判决生效之日起十五日内支付原告郑红益空调补偿金15127元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费2257元，减半收取计1128.50元，财产保全费920元，合计2048.50元，由被告宁波申怡置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 陈忠武 二〇二〇年十二月二十四日 代书记员 张莹莹