四川省巴中市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川19民终371号 上诉人（原审原告）：陈曦，男，1976年8月3日出生，汉族，住四川省通江县。 上诉人（原审原告）：周小梅，女，1976年6月20日出生，汉族，住四川省通江县，系上诉人陈曦之妻。 上诉人（原审原告）：蒲昊，男，1975年7月31日出生，汉族，住四川省通江县。 上诉人（原审原告）：李艳，女，1977年6月29日出生，汉族，住四川省成都市成华区。 上诉人（原审原告）：刘敬，男，1968年10月12日出生，汉族，住四川省双流县。 上诉人（原审原告）：龚怀琼，女，1973年9月16日出生，汉族，住四川省双流县。 上诉人（原审原告）：刘世根，男，1982年8月19日出生，汉族，住陕西省商洛市镇安县。 上诉人（原审原告）：胡岭，女，1987年7月26日出生，汉族，住四川省通江县，系上诉人刘世根之妻。 上诉人（原审原告）：张荣华，女，1972年8月27日出生，汉族，住四川省通江县。 上诉人（原审原告）：刘玮，男，1976年9月16日出生，汉族，住四川省通江县。 上诉人（原审原告）：何娅，女，1975年11月18日出生，汉族，住重庆市南岸区，系上诉人刘玮之妻。 上诉人（原审原告）：贺国庆，女，1964年10月1日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 上诉人（原审原告）：赵刚，男，1958年1月5日出生，汉族，住四川省成都市武侯区，系上诉人贺国庆之夫。 上诉人（原审原告）：田江，男，1971年7月20日出生，汉族，住四川省通江县。 上诉人（原审原告）：潘玲，女，1973年7月18日出生，汉族，住四川省通江县。 共同诉讼代表人：陈曦，男，1976年8月3日出生，汉族，住四川省通江县。 委托诉讼代理人：何波之，四川衡义律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：重庆市建有物业发展有限公司，住所地重庆市万州区王牌路袁家墩**。统一社会信用代码：91500101711665965B。 法定代表人：牟建兴，该公司总经理。 委托诉讼代理人：余建青，男，1972年2月10日出生，汉族，住重庆市万州区。 被上诉人（原审被告）：平昌繁荣易嘉房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91511923MA62D34W6C。 法定代表人：刘阔，该公司总经理。 上诉人陈曦、周小梅、蒲昊、李艳、刘敬、龚怀琼、刘世根、胡岭、张荣华、刘玮、何娅、贺国庆、赵刚、田江、潘玲（以下简称陈曦等15人）及上诉人重庆市建有物业发展有限公司因与被上诉人平昌繁荣易嘉房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省通江县人民法院（2019）川1921民初2284号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。因本案须以另一案的审理结果为依据于2020年3月31日裁定中止诉讼，现另一案已经审理终结，本案恢复诉讼。本案现已审理终结。 上诉人陈曦等15人的上诉请求：1.请求撤销通江县人民法院的（2019）川1921民初2284号民事判决书，依法改判或发回重审；2.上诉人建有物业公司和平昌繁荣易嘉公司应当向我方承担1楼标的物、2楼标的物、3楼标的物未及时办理产权应当承担的违约责任；3.如3楼标的物因增加了物管用房，如不能将该物管用房办理产权，相应责任由对方承担。4.一审、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：一、一审法院驳回上诉人向被上诉人多支付的125万元购房款，是极其错误的。本案中，通过双方签订的合同可以确认，合同总标的额为1057.1774万元；上诉人实际向被上诉人支付了1182.1774万元。上诉人多支付了125万元。二、上诉人贺国庆向被上诉人出具的115.2404万元欠条，已不具有真实性。该欠条是上诉人在办理按揭手续时，应被上诉人的要求而写的。在上诉人超付购款项后，上诉人未将该欠条及时拿回。三、一审法院不按合同明确约定违约责任的条款进行判决，而是酌情判处违约金，极其严重错误，缺乏法律依据、事实依据及合同依据，是典型的滥用法官裁判权行为。四、一审法院判决被上诉人在60天内交付产权证，交付时间偏长，应予纠正。 上诉人重庆市建有物业发展有限公司辩称，1.对于陈曦等15人支付购房款的情况有四川省巴中市中级人民法院（2020）川19民终1025号终审生效判决，证明陈曦等15人欠我公司购房款；2.对于办证，在双方签订的买卖合同附件7第5款其他约定中列明，买受人收房时向出卖人提交办理房屋产权证的有关资料和证明文件，并及时交清结算所有房款，买受人延迟提交的相应顺延办理房屋产权证的时间，我公司2015年就已经开始给诺水一号业主办理产权证，而陈曦等15人2016年还在陆续支付购房款，到今天也还未结清，买受人到今天也未向我公司出具委托办证手续、提供税款交清证明和交清大修基金，买受人产权证未办理并不是我公司的原因，责任全在买受人；3.对于对方当事人提到1楼、2楼、3楼标的物要分开承担办理产权证的违约责任，而陈曦等15人向我公司购房时是统一购买，款项也是统一支付，1、2、3楼分开签订购买合同，只是为了更好的办理产权证；4.对于以后要办产权证，依照这次结算面积及房管部门的测绘面积办证。 上诉人重庆市建有物业发展有限公司的上诉请求：1.撤销（2019）川1921民初2284号民事判决第一项和第二项；2.改判（2019）川1921民初2284号案件受理费28860元，全部由被上诉人承担；3.本案上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审事实不清，房产证办理之前需要被上诉人先履行缴房款、税费的义务，办证按约还需被上诉人委托，一审判决直接交证错误。在一审庭审答辩时上诉人已提出要反诉，将反诉状及证据资料提交法庭时，一审法院认为过了答辩期，拒绝上诉人当庭提起反诉，并称关于房款问题能够计算清楚，但最后判决时一审法院没有查清此事实，而回避房款计算，造成事实不清，错误判决。经房管部门最终测绘1-116号合同面积多了18.68㎡、1-201号合同面积少了16.49㎡、1××1号合同面积少了198.70㎡，按照合同约定单价，被上诉人应当补购房款803074元，按照被上诉人之前已交的购房款进行结算后，被上诉人还应当补差705478元。二、判决未交完房款就直接办证没有道理，依据不足，适用法律错误，上诉人未违约。按照合同约定，买受人收房后应缴纳税款、维修基金等，并委托卖房方办理产权手续，但被上诉人怠于行使上述义务，不是上诉人的原因导致未办证。上诉人2015年就取得备案证，且整栋楼大部份业主都已经取得房屋产权证，而被上诉方于2016年5月7日才交清首付，办不到证的原因全在被上诉人，上诉人没有任何违约责任。三、一审法院程序上有问题。一审中上诉人在答辩时已提起反诉，一审法院拒绝，上诉人在一审审理期间，只好另案在一审法院起诉了被上诉人等欠上诉人房款的诉讼，并定于2019年12月19日开庭审理，房款结算案与一审案有重要关联，上诉人在2019年10月12日向一审法院提出《中止审理申请书》，而一审法院拒不理会，也不出理由，仍然坚持作出错误的判决，程序违法导致错判。四、被上诉人滥用诉讼，造成后果理应自己承担。被上诉人错误诉告金额达300多万元，一审将其驳回，责任后果不应由上诉人承担，一审案件受理费判决不公。 上诉人陈曦等15人答辩称，1.根据三份合同约定，我方不存在违约行为，合同约定的购房款已按合同约定支付完毕；2.即使欠款属实，也是因增加了合同外的物管用房面积造成的，物管用房约为180平米，价款4600元每平方米，物管用房的总价是82.8万元，因此我方不存在欠合同约定的价款；3.建有物业公司和平昌繁荣易嘉公司在办理产权过程中未履行催告、告知等义务；4.维修基金在一审中已向法院提交相关复印件。 被上诉人平昌繁荣易嘉房地产开发有限公司未予答辩。 陈曦、周小梅、蒲昊、李艳、刘敬、龚怀琼、刘世根、胡岭、张荣华、刘玮、何娅、贺国庆、赵刚、田江、潘玲向一审法院起诉请求：1.判决被告返还原告多支付的购房款125万元，并承担自2014年7月4日起至该款项付清时止每年6%的资金利息；2.判决被告在30日内向原告交付1栋1单元1-116、1-201、1××1号房屋产权证；3.判决被告因未按约定交付产权证而应支付的截止2019年6月26日止的违约金150.7460万元；4.判决被告自2019年6月27日起以1057.1774万元为基数，按每日万分之一向原告支付违约金，直到1栋1单元1-116、1-201、1××1号房屋产权证交付给原告时为止；5.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实，原告陈曦、周小梅、蒲昊、李艳、刘敬、龚怀琼、刘世根、胡岭、张荣华、刘玮、何娅、贺国庆、赵刚、田江、潘玲为合伙开办民营医院，与被告重庆市建有物业发展有限公司、平昌繁荣易嘉房地产开发有限公司分别于2013年8月30日、2014年3月11日就通江县诺江镇诺江西路“龙武·诺水一号”项目1××1号房屋、1-116号房屋、1-201号房屋签订了三份房屋买卖合同，合同备案号分别为201308300000017、201403110000113、20140311000004Ｘ，三份合同总价款为1057.1774万元。原告于2013年8月30日至2014年6月14日期间陆续支付首付款共计676.9774万元，并办理按揭贷款共计380.2万元，共计支付给被告1057.1774万元。被告亦于2015年5月份将涉案房屋交付给原告。 原告举出的2014年12月28日被告重庆市建有物业发展有限公司向原告出具20万元的收据复印件一份、2016年1月23日被告重庆市建有物业发展有限公司向原告贺国庆出具50万元的收条复印件一份、2016年2月5日被告重庆市建有物业发展有限公司向原告贺国庆出具5万元的收条复印件一份、2016年5月7日被告重庆市建有物业发展有限公司向原告刘世根等人出具的20万元收条复印件一份，上述五份收据及收条共计125万元，被告重庆市建有物业发展有限公司、平昌繁荣易嘉房地产开发有限公司均提出了异议，且陈述上述125万元系被告为了原告能顺利办理按揭贷款，先行出具原告付清首付的收据，而原告实际下欠的首付款125万未支付，故其中有四张条据都是书立的“收条”。其中2016年1月23日的收条载明“收到贺国庆（商业2、3楼）还房款50万”、2016年2月5日的收条载明“收到贺国庆还公司垫购买龙武·诺水一号2、3层商业房，房款50000元（伍万元正）”、2016年5月7日的收条载明“今收到刘世根等人购买龙武·诺水一号商业用房二楼还款20万元正”、2015年8月26日的收条载明“今收到贺国庆还房款300000元（叁拾万元正）”，四份收条内容均备注了系还购房款，且2014年12月28日之前涉案房屋的所有按揭贷款均已办理完毕并到达被告公司账户。故原告于2014年12月28日起向被告重庆市建有物业发展有限公司陆续支付的125万元，结合被告出具“还购房款”的收据及收条、按揭款到达时间，应当对被告陈述此款系原告偿还垫支下欠首付款的事实予以认定。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，原、被告签订的三份《商品房买卖合同》合法有效，且不违反法律、法规禁止性规定，应属合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。原告已经支付了购房款，二被告虽已交付房屋，但仅办理了备案登记，至今未办理房屋产权证书手续，涉案房屋虽已交付，但至今未办理产权，依照合同约定，原告起诉请求被告办理涉案房屋的产权证符合法律规定，同时原告具有协助义务。故原告起诉请求被告在30日内交付涉案房屋的产权证符合法律规定，但应给被告一定的准备时间，根据案件情况，限被告在60日内办理好涉案房屋产权并交付。 关于原告于2014年12月28日起向被告重庆市建有物业发展有限公司陆续支付的125万元，是否系多支付的款项问题：结合原告购房的收据、办理按揭款的相关证据、原告为办理按揭给被告出具的欠条、被告出具给原告“还购房款”或“垫房款”的收据及收条、按揭款到达时间，结合原告在购房办理按揭时给被告重庆市建有物业发展有限公司出具的欠条125万元，与此后原告在办理按揭后给被告的几次还款亦共计125万元，能相互佐证，应当采纳被告陈述系原告偿还下欠首付款的辩解意见，因此原告起诉要求判决被告返还原告多支付的购房款125万元并承担资金利息的诉讼请求，不予支持。 关于原告请求被告未按约定交付产权的违约金及应按日万分之一支付违约金的问题：经查，关于产权登记及违约金的争议，三份合同第二十条均约定：“产权登记。（一）初始登记，出卖人应当在2015年8月31日之前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权退房......买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起玖拾日内向买受人支付。（二）转移登记，1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（1）……（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用Ｘ元人民币。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（1）种方式处理：（1）买受人有权退房……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付清万分之壹的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起玖拾日内由出卖人支付”。同时合同第十一条约定1××1号房屋交付时间为2014年5月31日，1-116号、1-201号房屋的交付时间为2014年8月31日。 被告重庆市建有物业发展有限公司辩称房屋实际交付未给原告造成损失且原告要求支付违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效，其提出依照合同约定，原告于2019年7月15日才提起诉讼，已超过诉讼时效，被告请求不予支付违约金。 综合原、被告的理由，原、被告双方自签订商品房买卖合同之日起,双方均应按合同约定履行义务,被告应当为原告办理产权证书,但至今未办理,在未办理并交付之前，原告一直有权利要求被告办理产权证书，被告的法律义务一直处于延续状态，其义务并不能免除。故被告重庆市建有物业发展有限公司提出本案已过诉讼时效的理由，不予采纳。涉案房屋已于2015年5月份交付给原告并投入使用，交付时原告并未提出异议，未给原告造成实际损失，原告受到的损失仅仅是权利瑕疵受到损害。在办理产权证的过程中，原告亦具有协助的义务，但被告至今未办理产权，违反了双方合同的约定，为维护良好的市场秩序及诚信原则，因此原告起诉要求被告支付违约金的诉讼请求，一审法院根据实际情况酌情支持100000元。 关于被告平昌繁荣易嘉房地产开发有限公司是否应当承担责任的问题：被告平昌繁荣易嘉房地产开发有限公司虽于2015年9月8日与被告重庆市建有物业发展有限公司签订分割协议，退出了“龙武·诺水一号”的后续销售、经营，但该协议仅是二被告的内部分割协议，不能对抗原、被告之前签订的涉案三份《商品房买卖合同》，故其抗辩不承担责任的理由，不予采纳。 关于被告重庆市建有物业发展有限公司提出涉案房屋超面积，原告等人应补购房款的问题：庭审中被告重庆市建有物业发展有限公司虽提出反诉请求，但未在答辩期内提出，且原告不同意重新给予举证期、答辩期，经当庭释明后，原告同意撤回反诉请求。双方房屋是否超面积，不属于本案解决的范畴，双方可根据产权登记面积情况及相关证据据实进行结算。 一审法院判决：一、由重庆市建有物业发展有限公司、平昌繁荣易嘉房地产开发有限公司在本判决生效后六十日内办理“龙武·诺水一号”1幢1单元1-116号、1-201号、1××1号房屋产权证并交付；二、由重庆市建有物业发展有限公司、平昌繁荣易嘉房地产开发有限公司在本判决生效后三十日内支付原告陈曦、周小梅、蒲昊、李艳、刘敬、龚怀琼、刘世根、胡岭、张荣华、刘玮、何娅、贺国庆、赵刚、田江、潘玲因未按约定办理产权证的违约金100000元；三、驳回原告陈曦、周小梅、蒲昊、李艳、刘敬、龚怀琼、刘世根、胡岭、张荣华、刘玮、何娅、贺国庆、赵刚、田江、潘玲的其他诉讼请求。 二审审理查明，重庆市建有物业发展有限公司就其与陈曦等15人、平昌繁荣易嘉房地产开发有限公司签订的三份《商品房买卖合同》（合同备案号分别为201403110000113、20140311000004X、201308300000017）在履行中的纠纷向四川省通江县人民法院提起诉讼，请求判令陈曦等15人依法结清购房款，支付重庆市建有物业发展有限公司偿欠的购房款705478元，并承担从2015年2月10日起按年利率6%计算违约金至付清时止；判令陈曦等15人给付重庆市建有物业发展有限公司银行保证金账户上被扣划的陈曦等15人应支按揭款71959.48元，并按年利率6%承担利息至付清时止；陈曦等15人承担连带给付责任。通江县人民法院于2019年5月20日作出（2019）川1921民初3407号民事判决，判决：一、被告陈曦、周小梅、蒲昊、李艳、刘敬、龚怀琼、刘世根、胡岭、张荣华、刘玮、何娅、贺国庆、赵刚、田江、潘玲于本判决生效后十日内支付原告重庆市建有物业发展有限公司下差购房款705478元；二、被告陈曦、周小梅、蒲昊、李艳、刘敬、龚怀琼、刘世根、胡岭、张荣华、刘玮、何娅、贺国庆、赵刚、田江、潘玲于本判决生效后十日内支付原告重庆市建有物业发展有限公司代扣保证金71959.48元；三、驳回原告重庆市建有物业发展有限公司的其他诉讼请求。宣判后，陈曦等15人不服提起上诉。本院于2020年11月17日作出（2020）川19民终1025号民事判决，驳回上诉，维持原判。 二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是：上诉人重庆市建有物业发展有限公司和被上诉人平昌繁荣易嘉房地产开发有限公司是否应当承担违约责任。 上诉人重庆市建有物业发展有限公司和被上诉人平昌繁荣易嘉房地产开发有限公司与上诉人陈曦等15人签订的三份《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应按照约定全面履行自己的权利义务。双方所签订三份《商品房买卖合同》第二十条均约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付清万分之壹的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起玖拾日内由出卖人支付。同时合同第十一条约定了1××1号房屋交付时间为2014年5月31日，1-116号、1-201号房屋的交付时间为2014年8月31日。上诉人重庆市建有物业发展有限公司已于2015年5月份向上诉人陈曦等15人交付案涉房屋，上诉人陈曦等15人对交付时间未提出异议。上诉人重庆市建有物业发展有限公司和被上诉人平昌繁荣易嘉房地产开发有限公司在办理房产证时没有履行催告、告知、书面通知等义务，不能以未交清购房款和相关税费为由而不履行办理房产证的义务。上诉人重庆市建有物业发展有限公司和被上诉人平昌繁荣易嘉房地产开发有限公司未按照合同约定办理房屋产权证并向上诉人陈曦等15人交付，应当承担违约责任。上诉人重庆市建有物业发展有限公司已于2015年5月份向上诉人陈曦等15人交付案涉房屋，未给上诉人陈曦等15人造成实际损失，一审法院酌定违约金100000并无不当，本院予以维持。 关于上诉人陈曦等15人认为一审判决驳回要求返还多支付的125万元购房款的请求错误，以及贺国庆出具的115.2404万元欠条不具有真实性的理由，经查，本院（2020）川19民终1025号民事判决认定，上诉人陈曦等15人下差上诉人重庆市建有物业发展有限公司购房款705478元，贺国庆出具的115.2404万元欠条系真实的。故上诉人陈曦等15人的该理由不成立，本院不予支持。 综上所述，上诉人重庆市建有物业发展有限公司及上诉人陈曦、周小梅、蒲昊、李艳、刘敬、龚怀琼、刘世根、胡岭、张荣华、刘玮、何娅、贺国庆、赵刚、田江、潘玲的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费28860元，由上诉人陈曦、周小梅、蒲昊、李艳、刘敬、龚怀琼、刘世根、胡岭、张荣华、刘玮、何娅、贺国庆、赵刚、田江、潘玲负担14430元，上诉人重庆市建有物业发展有限公司负担14430元。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘伯梅 审 判 员 杜觐良 审 判 员 苟华林 二〇二〇年十二月九日 法官助理 张益珍 书 记 员 吴 鹏