新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新23民终2043号 上诉人（一审被告）：张晓婷，女，1990年2月10日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区石河子市。 委托诉讼代理人：王金风（系张晓婷的母亲），住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 委托诉讼代理人：李雪梅，新疆联明律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：张添增，男，1972年3月27日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。 被上诉人（一审原告）：路红灌，男，1967年5月17日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。 委托诉讼代理人：张新民，新疆新靖律师事务所律师。 上诉人张晓婷因与被上诉人张添增、路红灌房屋租赁合同纠纷一案，新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院于2017年2月20日作出（2016）新2301民初5009号民事判决，张晓婷不服该判决，向本院提起上诉，本院于2017年5月23日作出（2017）新23民终742号民事判决。判决已经发生法律效力，张晓婷对该判决不服，向新疆维吾尔自治区高级人民法院申请再审，新疆维吾尔自治区高级人民法院于2017年10月20日以（2017）新民申1633号民事裁定，驳回张晓婷的再审申请。张晓婷仍不服向新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州人民检察院申请监督。新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州人民检察院作出昌州检民（行）监［2018］65230000005号不支持张晓婷的监督申请决定书。张晓婷仍然不服，申诉信访。本院经审判委员会讨论决定于2019年10月19日作出（2019）新23民监3号民事裁定，本案由本院再审。提起再审后本院另行组成合议庭于2020年3月26日作出（2020）新23民再9号民事裁定，撤销本院（2017）新23民终742号民事判决及新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院（2016）新2301民初5009号民事判决，发回新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院重审。2020年9月25日，新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院作出（2020）新2301民初1455号民事判决，张晓婷不服该判决向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，依法组成合议庭，于2020年12月2日公开开庭进行了审理。上诉人张晓婷的委托诉讼代理人王金风、李雪梅，被上诉人张添增，路红灌的委托诉讼代理人张新民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张晓婷上诉请求：依法撤销新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院（2020）新2301民初1455号民事判决第一项，改判张晓婷不支付张添增、路红灌房屋使用费308000元。同意按年租金120000元计算，但是时间段应从2016年8月30日至2017年2月20日。事实与理由：一、张添增、路红灌行为违反《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款及《中华人民共和国安全生产法》第十七条，双方签订的《宾馆转让承租协议》无效，涉案房屋属于违法建筑，张添增、路红灌不能获利。二、张添增、路红灌未向法庭提交涉案宾馆房屋可安全使用的合法安全合格证明。新疆维吾尔自治区司法鉴定中心出具的鉴定报告证实涉案房屋漏水原因是建筑物不符合建筑标准造成的。一审判决没有考虑张晓婷使用破损房屋期间所遭受的损失。关于涉案房屋严重破损的事实，一审认为张晓婷没有新的证据。三、合同无效应当纠错，涉案房屋的使用费也应计算至2017年2月20日，而不是2017年8月30日。 张添增、路红灌辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律准确。张晓婷一直在使用涉案宾馆，使用电，应当支付房屋使用费及用电费。一审未支持违约金，显失公平。张添增、路红灌没有上诉是因为不想浪费司法资源。张晓婷上诉理由是其主观意见，请求驳回上诉，维持原判。 张添增、路红灌向一审法院起诉请求：1．解除张添增、路红灌与张晓婷于2014年4月25日签订的《宾馆转让承租协议》；2．张晓婷支付2016年8月30日至2017年8月30日租金308000元；3．张晓婷承担自2016年7月31日至2020年6月30日的违约金76635.18元；4．张晓婷向张添增、路红灌支付所欠电费9058元。 一审法院认定事实：2014年4月25日，张添增、路红灌（甲方）与张晓婷（乙方）双方签订《宾馆转让承租协议》一份，协议约定张添增、路红灌将昌吉市亚中对面爱尚家商务宾馆经营权及宾馆现有室内的可移动物品一并转让给乙方（张晓婷），转让费共计1350000元整，包括至2014年8月30日期间的房屋租金100000元整，房屋租赁期限共8年4个月，自2014年4月25日至2022年8月30日止。租金标准：2014年8月30日至2016年8月30日每年租金280000元，2016年8月30日至2019年8月30日每年租金308000元，2019年8月30日至2022年8月30日每年租金338800元，直到租期截止。租金支付时间，乙方（张晓婷）必须在每年7月30日前一次性缴清下一年的租金。协议第三条约定：合同期间，乙方（张晓婷）必须按时交纳租金，水费每方4元，电费每度1元，供暖费每平方米22元等一切相关费用，若乙方（张晓婷）逾期交纳租金及相关费用，张添增、路红灌（甲方）有权按每日加收千分之三滞纳金，注明：水费、电费、暖气费如果相关部门调整，张添增、路红灌（甲方）可以根据相应调整幅度给乙方（张晓婷）调整。合同签订后，张添增、路红灌与张晓婷按约履行。张添增、路红灌将宾馆移交给张晓婷，由张晓婷经营宾馆。张晓婷经营宾馆期间自2015年12月15日至2016年3月用电9055度，但张晓婷未按约定电费标准足额支付张添增、路红灌，后张添增、路红灌提起诉讼，已另案处理。张晓婷未按约定的租金数额向张添增、路红灌足额支付2015年8月30日至2016年8月30日期间租金93000元，张添增、路红灌提起诉讼，已另案处理。2016年8月4日张添增、路红灌向张晓婷发出告知书，主要内容为：2016年7月30日是应付下年租金的最后一天，应付租金308000元。因你至今未支付，现通知你于2016年8月30日支付租金308000元，否则将解除双方协议。2016年8月31日张添增、路红灌向张晓婷发出解除合同通知书，载明：因张晓婷未按时付清租金，正式通知自通知到达2016年9月1日起，解除宾馆转让协议，2019年9月1日将宾馆移交给张添增、路红灌。张添增、路红灌将上述信息通过短信发送给张晓婷。2016年8月30日至2017年8月30日期间张晓婷仍在使用租赁的房屋，未向张添增、路红灌交纳租金。自2016年3月至2016年8月30日期间，张晓婷经营宾馆用电12133度，张添增、路红灌提交的五张发票载明电力部门收取的电费合计6461.74元，其中张晓婷自行向电力部门交纳电费3075元。涉案房屋是张添增、路红灌在案外人张严誉（曾用名张志友）家庭宅基地上所建，双方签订协议书，约定由张添增、路红灌出资建房，四层房屋建成后由张添增、路红灌无偿使用年限为十四年，房屋产权归张严誉及家人。该房屋在建房时未办理建设工程规划许可证。新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院向昌吉市自然资源局发函，2019年10月9日昌吉市自然资源局回函，内容为：1．张添增、路红灌未向我局提交过修建房屋的申请；2．位于昌吉市××区居委会的“爱尚家商务宾馆”未办理建设工程规划许可证；3．诉争土地属于昌吉市行政区域规划范围，属于城镇区域。一审法院认为，本案争议焦点为双方签订的《宾馆转让承租协议》是否有效？《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款规定“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。”第四十一条第二款规定“在乡、村庄规划区内使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的规划管理办法，由省、自治区、直辖市制定。”《新疆维吾尔自治区乡村建设规划许可管理办法》第三条规定“在乡、村庄规划区内进行建设活动的，建设单位或者个人应当向乡、镇人民政府提出申请，由乡、镇人民政府报城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。”最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。”第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”根据上述规定，本案张添增、路红灌租赁给张晓婷的宾馆，张添增、路红灌在建房时未办理建设工程规划许可证，涉案房屋所涉土地属于城镇区域，张添增、路红灌与张晓婷签订的《宾馆转让承租协议》因违反上述规定而无效。因双方订立的宾馆转让承租协议无效，张添增、路红灌主张解除双方的合同，依据不足，不予支持。关于张添增、路红灌要求张晓婷支付2016年8月30日至2017年8月30日期间房屋租金。一审法院认为，虽然合同无效，张晓婷实际占有使用该房屋，故张晓婷应当按约定的租金价格支付占有使用房屋的费用，计308000元。张添增、路红灌要求张晓婷按每度电1元标准给付电费9058元，张晓婷对电费标准有异议。一审法院认为，张晓婷自从2016年3月至2016年8月期间用电12133度，张晓婷自行向电力部门交纳电费3075元无异议，张添增、路红灌提交五张票据证实实际向电力部门交纳电费为3368.74元。关于电费标准，双方在《宾馆转让承租协议》中约定电费每度1元，但张添增、路红灌实际向电力部门交纳的电费低于该标准。《中华人民共和国电力法》第三十五条规定“本法所称电价，是指电力生产企业的上网电价、电网间的互供电价、电网销售电价。电价实行统一政策，统一定价原则，分级管理。”双方合同无效，双方就电费的约定无效，应当按照电力部门实际收取的电费计算张晓婷应交纳的电费。张添增、路红灌实际交纳电费为3368.74元，故张晓婷应按张添增、路红灌实际支付的电费交纳，张添增、路红灌此项诉讼请求超出部分于法无据，应不予支持。张添增、路红灌要求张晓婷支付违约金76635.18元，因双方签订的《宾馆转让承租协议》无效，故协议中对于违约金的约定亦无效，张添增、路红灌要求张晓婷支付违约金于法无据，不予支持。一审判决：一、被告张晓婷于判决生效后十日内支付原告张添增、路红灌2016年8月30日至2017年8月30日期间房屋占有使用费308000元；二、被告张晓婷于判决生效后十日内支付原告张添增、路红灌电费3368.74元；三、驳回原告张添增、路红灌其他诉讼请求。 二审中张晓婷及张添增、路红灌均未提交新证据。 二审查明事实与一审查明事实一致，本院对一审查明事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是张晓婷应按什么标准缴纳涉案房屋使用费？本案中，张添增、路红灌与张晓婷签订的《宾馆转让承租协议》涉及的房屋是张添增、路红灌在案外人张严誉个人宅基地上所建的房屋。张添增、路红灌在庭审中认可建房时，未取得建设规划许可手续。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。经调查核实，涉案房屋属于昌吉市行政区域规划范围，属于城镇区域，未办理建设工程规划许可证。涉案宾馆未取得建设工程规划许可证，导致双方签订《宾馆转让承租协议》无效，但涉案房屋双方已实际交付使用，张添增、路红灌向张晓婷交付房屋，张晓婷事实上占有并使用涉案房屋，也已取得使用收益。一审按照双方房屋使用的实际情况参照合同约定的租金标准认定张晓婷向张添增、路红灌支付房屋占有使用费，并无不当，本院予以支持。双方签订的《宾馆转让承租协议》中明确约定2016年8月30日至2019年8月30日的租金标准是年租金308000元，故张晓婷应当参照约定年租金价格支付2016年8月30日至2017年8月30日期间的房屋占有使用费308000元。张晓婷认为涉案房屋的使用费应按主管部门规定标准计算的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，张晓婷的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本案经合议庭建议并报请本院2020年第13次审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5920元，由张晓婷负担（免交）。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘 秀 春 审 判 员 郑  延 审 判 员 帕提扎提 二〇二〇年十二月二十八日 法官助理 毛 春 艳 书 记 员 马 汇 敏