四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终17275号 上诉人（原审被告）：熊运平，男，1965年6月8日出生，汉族，住四川省广安市广安区。 上诉人（原审被告）：桂天红，女，1972年7月14日出生，汉族，住四川省广安市广安区。 被上诉人（原审原告）：四川诚和物业管理服务有限公司，住所地四川省成都市金牛区黄忠街****。 法定代表人：宋庆军，执行董事。 委托诉讼代理人：杨俊彪，四川中奥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈国建，四川明炬律师事务所律师。 上诉人熊运平、桂天红因与被上诉人四川诚和物业管理服务有限公司（以下简称诚和公司）物业服务合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2020）川0106民初9342号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法进行了审理。本案现已审理终结。 熊运平、桂天红上诉请求：1.撤销一审判决及案件受理费，退还多收的物业费132.33元及利息、垃圾费32元及利息；2.核查诚和公司的合法身份，判令熊运平、桂天红向业委会预交的500元物管费抵扣2016年12月1日至2017年7月31日期间的物业费；3.本案的上诉费、公告费、保全费等相关费用由诚和物业承担。事实和理由：诚和公司于2016年1月签订的物业服务合同但实际从2015年12月就开始收取物业费和垃圾费，诚和公司向石坝社区居委会出具的证明是按照每户每月8元收取的2016年1月1日至2017年7月31日期间的垃圾清运费，但从2015年12月1日到2016年11月30日实际是按照10元每户收取的。物业的工作人员承诺上诉人只要出具预收物管费证明就可以抵扣物业费，但至今无人回复。 诚和公司二审中辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 诚和公司向一审法院起诉请求：1.判令熊运平、桂天红向诚和公司支付2016年11月1日至2017年7月31日的物业服务费1191元及截至2020年6月8日的滞纳金3720元（从逾期之日起，每天按应交物业费的千分之三计算至足额付清之日止）；2.判令熊运平、桂天红支付垃圾处置费72元；3.案件受理费由熊运平、桂天红承担。 一审法院认定事实：2016年1月12日，诚和公司（受托方）与案涉小区业主委员会（委托方）签订《物业管理委托临时代管协议》，约定诚和公司对案涉小区进行临时代管，代管期限自2016年元月6日18时至选聘的新物业公司进场。并约定临时代管期间物业管理相关收费价格标准不变。2016年3月30日，案涉小区第一届业主委员会（甲方）与诚和公司（乙方）签订了《物业服务合同》，合同约定了诚和公司为案涉小区提供物业服务，详细约定了双方的权利义务、物业管理服务、项目质量等等内容。双方约定物业服务费住宅由业主按其建筑面积每月每平方米1.5元向乙方交纳。物业服务费用每季度交纳一次，每次交纳费用时间为季度期满前五日。业主和物业使用人逾期未交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之三交纳滞纳金。关于该合同期限约定如下：委托管理期限为3年，自2016年1月6日起至2019年1月5日止。诚和公司通过催缴通知书、律师函的方式催收物管费，未果。另查明，新都区××镇××大道××段××号××栋××单元××层××号的房屋登记在熊运平、桂天红名下，建筑面积88.2平方米。成都市新都区斑竹园街道石坝社区居民委员会出具证明载明诚和公司已按每户每月8元的标准足额交清了案涉小区2016年1月1日至2017年7月31日的垃圾清运费。再查明，诚和公司于2017年7月31日撤出案涉小区。一审庭审中，熊运平、桂天红提交2017年6月27日加盖案涉小区第一届业主委员会公章的收据一张，载明：收到1栋4楼4号熊运平预交物管费500元，拟证明熊运平、桂天红垫付了500元电费。另，熊运平、桂天红欠缴物管费和垃圾清运费的期间为2016年12月1日至2017年7月31日。以上事实，有物业管理委托临时代管协议、物业服务合同、不动产登记信息摘要、证明、催缴通知书、收据、律师函和庭审笔录等证据在案予以证实。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，《物业管理服务合同》对案涉小区的业主具有约束力，诚和公司根据该合同向熊运平、桂天红主张物业服务费，符合法律规定，应当予以支持。根据审理查明的事实，《物业管理服务合同》约定了物业服务期间，熊运平、桂天红缴纳物管费至2016年11月30日，诚和公司事实上在案涉小区提供了物业服务，诚和公司向熊运平、桂天红主张物管费具有法律依据和事实依据。物业服务费金额按照合同约定的标准、欠付时间、房屋面积认定为1058.4元（1.5元/月/平方米×88.2平方米×8月）；垃圾清运费64元(8元/月×8月)。关于熊运平、桂天红所称垫付的电费500元应作为物管费予以扣除的问题。一审法院认为，该收据由案涉小区业主委员会出具，注明为物管费，缴纳时间为2017年6月27日，熊运平、桂天红未举证证明该费用已经为诚和公司实际收取，其要求直接抵扣的抗辩不予支持。关于诚和公司多收垃圾清运费的问题，其为一个独立的诉，熊运平、桂天红作为权利人应另行主张，不能直接以抗辩主张抵扣。关于熊运平、桂天红辩称诚和公司提供的物业服务管理不到位的问题，一审法院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，业主如认为物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同的约定或者法律、法规规定以及相关行业规范规定的维修、养护、管理和维护义务的，有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。如果熊运平、桂天红认为诚和公司存在违约行为或者违反其他法定义务的行为，应循该途径救济权利，一审法院对熊运平、桂天红的抗辩不予采纳。关于滞纳金的问题，熊运平、桂天红未缴纳物管费客观上对诚和公司提供的物业服务水平造成一定影响，但诚和公司也存在服务不够到位、质量不够高的问题，不存在恶意违约行为，故对诚和公司主张滞纳金的请求不予支持。综上所述，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条的规定，判决：一、熊运平、桂天红于判决生效之日起十日内向诚和公司支付2016年12月1日至2017年7月31日期间物业服务费1058.4元、垃圾处置费64元；二、驳回诚和公司的其他诉讼请求。案件受理费25元，由熊运平、桂天红负担。 二审中，当事人未提交新证据。二审查明事实与一审法院一致。 本院认为，诚和公司与壹品檀业委会签订《物业服务合同》系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，物业合同对包括上诉人在内的小区业主均具有约束力，各方当事人应当按照平等、诚实信用的原则履行义务。上诉人主张诚和公司曾多收物业费以及垃圾清运费的问题，一审判决已作了相应处理，若上诉人对此仍有异议，可另行主张。另上诉人在一审提交的预交500元的相关证据是由案涉小区业委会出具，不能证明物业公司向其承诺可抵扣物业费，对此本院不予认可。 综上，上诉人熊运平、桂天红的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费25元，由熊运平、桂天红负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  喻小岷 二〇二〇年十二月十五日 书记员  陈 悦