广东省汕头市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤05民终1111号上诉人（原审原告）：汕头市联美化妆品有限公司，住所地汕头市潮南区***********。法定代表人：苏武雄，总经理。委托诉讼代理人：赵朝阳，广东潮星律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广东汕建国际实业（集团）有限公司，住所地汕头市*********。法定代表人：林扬东，总经理。被上诉人（原审被告）：广东汕建国际实业（集团）机电设备公司，住所地汕头市************。法定代表人：黄坤伟，总经理。上列二被上诉人的共同委托诉讼代理人：陈焕曙，系广东汕建国际实业（集团）有限公司的工作人员。上诉人汕头市联美化妆品有限公司（以下简称联美公司）因与被上诉人广东汕建国际实业（集团）有限公司（以下简称汕建公司）、广东汕建国际实业（集团）机电设备公司（以下简称汕建机电公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服汕头市龙湖区人民法院（2019）粤0507民初2375号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月22日受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人联美公司上诉请求：撤销原审判决。一、改判被上诉人汕建公司、汕建机电公司依约为上诉人办理位于汕头市天山路东侧十四街区汕头市*********第八层804号房、805号二套房产的不动产所有权人为上诉人的不动产所有权登记；二、改判两被上诉人承担原审案件受理费17，424元。事实与理由：原审法院认为：上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖协约》，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同内容真实、有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。上诉人对此认定没有异议。但原审法院认为“直到本案诉讼时，被告仍未取得案涉房屋的产权证，故原告在签订房屋买卖协约时就应当预见到被告向其办理房屋过户登记存在障碍。”上诉人认为此认定与事实不符：上诉人与被上诉人双方订立案涉“房屋买卖协约”的时间为1997年2月3日，当时国家的政策、法律允许如本案情形的房产交易，是两被上诉人不依约履行为上诉人办理产权登记义务。且本案原审过程，原审法院依上诉人的申请向案外人汕头特区对外建设总公司调查案涉房产买卖及权属登记情况，汕头特区对外建设总公司于2020年6月24日函复原审法院：1、汕建公司于1993年2月7日向外建公司和佳南公司购买了于天山路67号汕头房产地交易中心大厦803、805号房。广东汕建国际实业（集团）机电设备公司于1994年2月19日向外建公司及佳南公司购买了天山路67号汕头房产地交易中心大厦804号房；2、上述房产于2001年4月起开始可以办理所有权转移登记及领取房产证。被告汕建公司、广东汕建国际实业（集团）机电设备公司至今未办理所有权转移登记及领取房产证的原因我司不清楚；3、上述房产交易已经办理了初始登记；4、购房者交清该房屋物业管理费、水电费后，可以办理所有权转移登记及领取房产证。该“复函”足以说明上诉人要求两被上诉人依约办理案涉房产所有权登记的诉讼请求，根本不存在履行障碍。原审法院本应依法支持上诉人的诉讼请求，而不是消极的驳回上诉人的诉讼请求。为维护上诉人的合法权益，请求二审法院依法予以改判。被上诉人汕建公司、汕建机电公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决公正，请二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。联美公司向一审法院起诉请求：1.请求判令汕建公司、汕建机电公司立即向不动产登记机构为联美公司申请办理位于汕头市天山路东侧十四街区汕头市*********第八层804号房、805号房二套房产的不动产所有权人为联美公司的不动产所有权登记；2.判令汕建公司、汕建机电公司负担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：1993年2月7日，汕建公司与案外人汕头特区对外建设总公司（下称外建公司）、汕头市佳南经济发展总公司（下称佳南公司）签订《房屋买卖合同》，约定：汕建公司自愿向外建公司、佳南公司购买坐落在汕头特区天山路东侧十四街区汕头市****************，单价2920元/平方米，合计建筑面积334.43平方米，房款共计976,535.60元。1994年2月19日，汕建机电公司与案外人外建公司、佳南公司作为甲方签订《房屋买卖合同》，约定：汕建机电公司自愿向外建公司、佳南公司购买坐落在汕头特区天山路东侧十四街区汕头市****************，单价2920元/平方米，合计建筑面积334.43平方米，房款共计976,535.60元。1997年2月3日，联美公司与汕建公司、汕建机电公司签订《房屋买卖协约》，约定：联美公司向汕建公司、汕建机电公司购买坐落在汕头特区天山路东侧十四街区汕头市*********第八层第804、805号房，该房屋之具体位置见附件；汕建公司、汕建机电公司保证已取得上述房产合法完全的所有权，并有权转让，如因汕建公司、汕建机电公司房产权属不清而产生的一切后果或损失，均由汕建公司、汕建机电公司承担；联美公司与汕建公司、汕建机电公司双方同意上述房屋每平方米建筑面积售价为2200元，合计建筑面积为683.04平方米，共计1,502,688元，双方商定房款一次性交付1,402,688元，与房地产交付同时支付，单元面积按国土局丈量测绘为准；汕建公司、汕建机电公司应负责向国土房产部门办理变更登记上述房产所有权人为联美公司的手续，并负责相关的税收，变更登记申请应在本协约签订四十五天内完成，联美公司余下应交房款100,000元应在汕建公司、汕建机电公司将上述房产变更登记后的产权交付联美公司时一并结清；附加费包括房屋丈量费50元、产权登记费70元、契证工本费10元、房产交易管理费13,524元（按房价总金额1.5%，汕建公司、汕建机电公司为0.6%，联美公司为0.9%）、水、电表工料费、水电扩容费等共计5000元，以上合计18,654元，应在本协约签订日起交清，联美公司除上述应交购房款及各项附加费外，其余发生费用由汕建公司、汕建机电公司负责；本协约的附件（包括被告购房合同及发票复印件、原售房单位证明），均有为本协约的组成部份。联美公司与汕建公司、汕建机电公司双方当庭确认，涉案房款共计1,502,688元，联美公司已支付1,421,342元（包括购房款1,402,688元、附加费用18,654元），尾款100,000元未支付。同时汕建公司出具了收据确认收到联美公司天山路房地产交易中心804、805号房上述相应金额的房款。2020年3月26日，汕头市*******向广东潮星律师事务所出具证明，载明“截止2020年3月26日17时06分，天山路67号原汕头市*********803、804、805号房没有产权登记的信息记载。”诉讼期间，联美公司与汕建公司、汕建机电公司双方要求庭外进行调解，与外建公司协商解决，并明确表明不追加外建公司作为第三人参加诉讼。一审法院依联美公司申请向外建公司调查涉案房产买卖及权属登记情况，2020年6月24日，外建公司函复一审法院：1.汕建公司于1993年2月7日向外建公司和佳南公司购买了天山路67号汕头市*********803、805号房。汕建机电公司于1994年2月19日向外建公司及佳南公司购买了天山路67号汕头市*********804号房；2.上述房产于2001年4月起开始可以办理所有权转移登记及领取房产证。汕建公司、汕建机电公司至今未办理所有权转移登记及领取房产证的原因我司不清楚；3.上述房产交易已经办理了初始登记；4.购房者交清该房屋物业管理费、水电费后，可以办理所有权转移登记及领取房产证。外建公司函复一审法院后，一审法院向汕建公司、汕建机电公司询问上述房产办理权属转移登记情况，汕建公司、汕建机电公司确认目前尚未办理所有权转移登记。一审法院向联美公司释明是否变更诉讼请求，联美公司坚持不变更原诉讼请求。一审法院另查：联美公司原企业名称为潮阳市联美化妆品有限公司，2004年3月16日经工商行政机关核准变更为汕头市联美化妆品有限公司。汕建公司于1991年1月30日成立，为全民所有制企业。一审法院认为：联美公司与汕建公司、汕建机电公司签订的《房屋买卖协约》，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同内容真实、有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。联美公司与汕建公司、汕建机电公司双方确认案涉的上述房屋系汕建公司、汕建机电公司向外建公司、佳南公司购买再转售给联美公司，本案属于房屋连环买卖合同关系，联美公司与汕建公司、汕建机电公司签订房屋买卖协约时，汕建公司、汕建机电公司尚未取得案涉房屋的房产证。直到本案诉讼时，汕建公司、汕建机电公司仍未取得案涉房屋的房产证，故联美公司在签订房屋买卖协约时就应当预见到汕建公司、汕建机电公司向其办理房屋过户登记存在障碍。诉讼期间，联美公司与汕建公司、汕建机电公司双方要求庭外和解协商解决，并表明不追加外建公司作为第三人参加诉讼。但至今汕建公司、汕建机电公司尚未办理上述房产所有权转移登记及领取房产证。现联美公司要求汕建公司、汕建机电公司为其办理上述房产所有权转移登记的诉讼请求，因存在履行障碍而无法实现，且经一审法院释明后仍坚持原诉讼请求，故对联美公司该诉讼请求，一审法院不予支持，依法予以驳回。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一款第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院作出如下判决：驳回联美公司的诉讼请求。一审案件受理费17,424元（联美公司已预交），由联美公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院审理查明，一审判决认定的事实与本案的证据一致，本院予以确认。本院认为，根据本案查明的事实，汕建公司、汕建机电公司从外建公司处购买涉案804、805号二套房产后，在尚未办理产权登记的情况下，又将上述二套房产转卖给联美公司，现联美公司作为最终买受人诉求合同相对人汕建公司、汕建机电公司为其办理上述二套房产的所有权转移登记，因此本案属于均未办理所有权转移登记的房屋连环买卖合同关系。经查，涉案804、805号房至今仍未办理产权登记，也即尚未登记在汕建公司、汕建机电公司名下。虽然一审案外人外建公司有向一审法院复函表明其与汕建公司、汕建机电公司就涉案804、805号房的交易已经办理了初始登记，但该意见并未得到汕头市*******的确认，本案也并无其他相关证据予以印证，加之一审期间联美公司与汕建公司、汕建机电公司也均表明不追加外建公司作为第三人参加诉讼。综合本案实际情况，一审判决认定联美公司要求汕建公司、汕建机电公司为其办理804、805号房所有权的转移登记的诉讼请求存在履行障碍并无不当，本院予以维持。联美公司上诉请求汕建公司、汕建机电公司为其办理涉案804、805号房的不动产所有权人为其公司的不动产所有权登记依据不足，本院不予支持。综上所述，联美公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17,424元（已预交），由上诉人汕头市联美化妆品有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张丹华审 判 员 林思浩审 判 员 陈瑛瑾二〇二〇年十二月八日法官助理 范晓武书 记 员 林鸿瑜