福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终5614号 上诉人（原审原告）：厦门市思明区自然家园第一届业主委员会，住所地厦门市思明区湖光路**之105—106单元。 负责人：肖东泰，主任。 委托诉讼代理人：邱兴亮，福建联合信实律师事务所律师。 委托诉讼代理人：花正富，福建联合信实律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：厦门华铃置业投资有限公司，，住所地厦门市思明区百家村路**** 法定代表人：叶佳昕，执行董事。 委托诉讼代理人：徐林武，福建远大联盟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王劲超，福建远大联盟律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：厦门市辰照科技发展有限公司，住所地，住所地厦门市湖里区仙岳路裕发花园**楼**iv> 法定代表人：陈维力，总经理。 被上诉人（原审被告）：厦门福美莱物业管理有限公司，住所地厦门，住所地厦门市思明区文屏路**之五十六> 法定代表人：方红霞，总经理。 委托诉讼代理人：陈向阳，该公司员工。 被上诉人（原审被告）：游恢汉，男，1978年8月12日出生，汉族，住厦门市海沧区。 上诉人厦门市思明区自然家园第一届业主委员会（以下简称自然家园业委会）因与被上诉人厦门华铃置业投资有限公司（以下简称华铃公司）、厦门市辰照科技发展有限公司（以下简称辰照公司）、游恢汉、厦门福美莱物业管理有限公司（以下简称福美莱公司）建筑物区分所有权纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2020）闽0203民初7935号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月6日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 自然家园业委会上诉请求：1.改判支持自然家园业委会的一审全部诉讼请求；2.判令华铃公司、辰照公司、游恢汉、福美莱公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定自然家园业委会主张讼争游泳池归自然家园小区全体业主所有，缺失事实及法律依据的三点理由，不能成立。（一）一审法院认定讼争游泳池所在自然家园小区项目的规划、兴建、竣工均发生在《中华人民共和国物权法》施行之前，当时的法律和司法解释未对建筑物区分所有权问题进行明确规定；且《中华人民共和国物权法》第七十三条也并未明确将“游泳池”列明为该条款所规定的“共有部分”之理由，不能成立。1.即便一审判决认定，《中华人民共和国物权法》施行之前，当时的法律和司法解释未对建筑物区分所有权问题进行明确规定，但并不意味着“建筑物区分所有权”不存在，不意味着“建筑物区分所有权问题”无法处理，更不意味着“建筑物区分所有权问题”不得适用嗣后出台的《中华人民共和国物权法》及其司法解释。2.探究《中华人民共和国物权法》第七十三条之文义，固然如一审法院所言未将“游泳池”列明为“共有部分”，条文全文提及“道路”“绿地”“其他公共场所、公用设施和物业服务用房”，除“道路”和“绿地”有但书外，但凡是其他公共场所、公用设施和物业服务用房，均毫无例外地属于业主共有，昭示了以小区和建筑物最终功能的实现为根本、摒弃优先考虑投资利益的立法取向。若案涉游泳池系属“其他公共场所、公用设施和物业服务用房”范畴，则依法属于业主共有，一审法院以未明确将“游泳池”列明为该条款所规定的“共有部分”之理由，将“游泳池”排除在“共有部分”之外，显然经不起推敲。（二）一审法院认为讼争游泳池面积并未摊入公用建筑面积，没有证据证明讼争游泳池的建造费用计入商品房的房价成本，不能仅以游泳池系小区配套设施、具有一定的公共使用功能即当然认定其必然归小区业主共有的理由，不能成立。1.一审法院业已明确承认案涉游泳池系小区配套设施、具有公共使用功能。2.案涉游泳池系室外露天游泳池，亦无法摊入公用建筑面积。3.“讼争游泳池的建造费用”是否“计入商品房的房价成本”，应当由华铃公司举证证明，要求自然家园业委会举证证明，明显强“自然家园业委会”所难。综合本案其他事实，“讼争游泳池的建造费用”明显计入“商品房的房价成本”。退一万步，纵使“讼争游泳池的建造费用”未计入“商品房的房价成本”，亦不影响案涉游泳池归业主共有。（三）一审法院认定自然家园业委会也未举证证明华铃公司与买受人签订的《商品房买卖合同》曾约定讼争游泳池归小区业主共有，因此自然家园的业主也未通过约定方式取得讼争游泳池的所有权的理由，不能成立。1.一方面，华铃公司答辩坦言，游泳池旨在“提高作为开发企业的市场口碑和入住业主满意度”。另一方面，华铃公司售房时，明确宣传、承诺“天成赋予/拥有三万多平方米的绿化带游泳池/及羽毛球场等配套设施”“一切都归属你享有——3万平方米的中庭自然景观花园”，“配套羽毛球场地、游泳池等让您在运动中获悦一种舒畅”。案涉游泳池的成本明显业已计入商品房房价，应归全体业主共有。2.华铃公司与业主之间并无“剥离”案涉游泳池此一小区配套设施归华铃公司使用、收益的任何约定。二、案涉游泳池明显归自然家园小区全体业主共有。（一）案涉游泳池是“三万多平方米的绿化带游泳池/及羽毛球场等配套设施”的重要组成部分，是自然家园小区的重要配套设施，是影响业主购房的重要因素。华铃公司为增加楼盘吸引力和促进楼盘销售，明确宣示案涉游泳池归业主所有，业主对拥有案涉游泳池具有合理信赖。（二）案涉游泳池在自然家园小区建筑区划内，为小区环境配套服务所必需和小区居住质量标准所包含，系重要的不可或缺的配套设施。依《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，案涉游泳池属公用设施，应归业主共有，华铃公司并无证据能够推翻这一事实。（三）华铃公司称案涉游泳池的“权属仍存在争议”，反复强调“谁投资，谁受益”，然建筑区划内道路、绿地、其他公共场所、公用设施及物业服务用房的权利归属，系“本着以小区和建筑物最终功能的实现为根本，摒弃优先考虑投资利益的取向”作出制度安排，华铃公司并无证据证明其系案涉游泳池的权利人，并无证据证明案涉游泳池归其所有。（四）案涉游泳池的自然物理属性、功能用途以及2018年自然家园业委会成立后即实际控制案涉游泳池等事实，亦清楚表明案涉游泳池归自然家园小区全体业主共有。（五）倘若依照一审法院的认定，案涉游泳池不归自然家园小区全体业主共有，势必衍生、引发一系列复杂而棘手的问题。三、自然家园业委会的诉讼请求具有坚实的法律依据和事实根据。案涉游泳池归自然家园小区全体业主共有，自然家园业委会提出的华铃公司等向其支付游泳池经营收益等诉求，理据充分。 华铃公司辩称，一、一审法院认为“自然家园业委会主张讼争游泳池归自然家园小区全体业主所有，缺乏事实及法律依据，故对其提出的各项诉讼请求，本院不予支持”。1.一审法院根据当事人的陈述和经审查确认的证据，认定下列事实，可以作为驳回自然家园业委会各项诉讼请求的依据。（1）讼争游泳池建设规划时为5#、6#楼的室外水池，在该项目进行产权面积测算时，讼争游泳池面积并未计入5#、6#楼的公摊面积。一审法院作出上述事实认定，是基于厦门闽矿测绘院在《厦门市土地、房屋产权面积测算成果报告书》当中的《共有土地及公用建筑面积分摊说明表》，该说明表并没有将游泳池（或户外水池）纳入小区公用建筑面积分摊的范围。（2）自然家园业委会成立后，曾与华铃公司、及福美莱公司（前期物业服务公司）签订一份《移交清单》，约定华铃公司将该小区用于公共服务的物业管理用房等公共配套部分及设施移交给自然家园业委会，但是，讼争游泳池并未列入移交清单中。自然家园业委会在该《移交清单》的盖章确认行为，已经形成对讼争游泳池不属于公共配套部分及设施即不属于业主共有的自认。（3）自然家园业委会于2018年5月22日向华铃公司发出《关于小区游泳池的通知》，要求华铃公司在2018年5月30日前向其移交讼争游泳池管理权及历年游泳池经营财务报表、经营合同等与游泳池相关的财、物。华铃公司马上在第二天就向自然家园业委会答复称，“游泳池既未分摊到户，也非物业管理用房，其使用权和经营权归我司所有。不属于应当移交的物业。通知所作要求没有法律根据。”针对自然家园业委会要求移交讼争游泳池的非法要求，华铃公司至始至终都予以明确拒绝，而且清楚表明拒绝的理由是“游泳池没有公摊到户，其使用权和经营权归我司所有”。2.一审法院认为，《物权法》第七十三条并未明确将“游泳池”列明为“共有部分”，没有证据证明讼争游泳池的建造费用计入了商品房的房价成本，华铃公司与买受人签订的《商品房买卖合同》也未约定讼争游泳池归小区业主共有。二、自然家园业委会在民事上诉状中阐述的事实与理由，缺乏事实依据和法律依据，据此提出的上诉请求依法应当予以驳回。1.自然家园业委会在民事上诉状称，但凡是“其他公共场所、公用设施和物业服务用房”，均毫无例外地属于业主共有，进而认为，若案涉游泳池系属“其他公共场所、公用设施和物业服务用房”范畴，则依法属于业主共有。自然家园业委会错误解读《物权法》第七十三条的规定即“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”。（1）从《物权法》立法过程来看，《物权法（草案）》曾经规定：“会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。”但是，全国人大法律委员会研究后认为，从实际情况看，提供健身、娱乐等服务的会所，绝大多数是作为独立的房屋由开发商出售或者出租经营的，一般不作为建筑物的附属设施归业主共有，草案关于“会所”的规定可以删去。因此，从《物权法》的立法本意来看，可以明确，会所并未计入“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房”，不能认定会所属于业主共有。如果按照被华铃公司的法律逻辑，但凡是“其他公共场所、公用设施”就属于业主共有，则游泳池、健身房、会所等“其他公共场所、公用设施”就理所当然地属于业主共有，这显然与该条文的立法目的相违背。（2）最高院对《物权法》第七十三条作出相应的理解与适用，认为“小区共有物业涉及的范围较为广泛，本条限于立法体例的选择，难以作出详尽的规定，但是，对于除绿地、道路、物业服务用房之外的其他建设费用已分摊进入住房销售价格的除专有部分以外的其他公共场所和公用设施，认定为业主共有”，在这里，“建设费用已分摊进入住房销售价格”是该类“其他公共场所和公用设施”被认为业主共有的前提条件。本案中，自然家园业委会并没有提交相关证据证明讼争游泳池的建设费用已分摊进入住房销售价格，即俗称的“公摊”。相反，华铃公司提交的《厦门市土地、房屋产权面积测算成果报告书》当中的《共有土地及公用建筑面积分摊说明表》，证明讼争游泳池并未纳入公摊面积。因此，讼争游泳池不符合“建设费用已分摊进入住房销售价格的”前提条件，并非可以被认定为业主共有的“其他公共场所和公用设施”。2.自然家园业委会混淆举证责任的承担主体，在没有法定举证责任倒置的情况下，将举证责任强加于华铃公司，明显违反法律法规及司法解释的规定。（1）自然家园业委会认为，“讼争游泳池的建造费用”是否“计入商品房的房价成本”，应当由华铃公司举证证明；其又认为，华铃公司与业主之间并无“剥离”案涉游泳池此一小区配套设施归华铃公司使用、收益的任何约定；其进一步认为，华铃公司并无证据证明其系案涉游泳池的权利人，并无证据证明案涉游泳池归其所有。本案中，自然家园业委会起诉主张讼争游泳池的经营收益，根据相关法律及司法解释的规定，其有责任提供证据证明讼争游泳池属小区业主共有，进而据此主张经营收益。根据请求权基础的论证路径，自然家园业委会有责任举证证明开发商即华铃公司与买受人通过签订《商品房买卖合同》约定讼争游泳池归小区业主共有，或者举证证明讼争游泳池建设费用已经计入公摊。自然家园业委会并没有完成相应的举证责任，依法应当承担不利的法律后果，然而，自然家园业委会却反过来要求华铃公司承担莫名其妙的举证责任，例如证明讼争游泳池归华铃公司所有，证明讼争游泳池建设费用没有计入公摊，证明华铃公司与业主之间存在“剥离”案涉游泳池归华铃公司的任何约定。显然，自然家园业委会这些举证责任方面的理由，违反民诉法及其司法解释要求“举证责任倒置”需法律另有规定。 辰照公司辩称，同一审答辩意见。 福美莱公司辩称，福美莱公司作为厦门市思明区自然家园小区前期物业服务企业，接收自华铃公司移交给福美莱公司自然家园小区公共建筑物《移交清单》中不包括案涉游泳池。华铃公司移交给自然家园业委会的“用于公共服务的物业管理用房等公共配套部分及设施”《移交清单》所列各项也证明游泳池是未移交的物业。福美莱公司接收的华铃公司移交给福美莱公司的“用于公共服务的物业管理用房等公共配套部分及设施”的全部。综上所述，华铃公司一直没有将游泳池作为自然家园小区公共建筑移交给福美莱公司。据此，福美莱公司无事实依据对游泳池作为自然家园小区公共建筑物进行管理，更无需承担由此产生的相关民事责任。 游恢汉辩称，2018年小区游泳池经消毒、水加满后。自然家园发公告称泳池没有交接清楚，强制不让游恢汉开业。游恢汉只好妥协与自然家园业委会另外签合同，将租金及押金交给自然家园业委会。 自然家园业委会向一审法院提出诉讼请求：1.华铃公司、辰照公司、游恢汉、福美莱公司共同向自然家园业委会支付2005年5月1日至2013年12月31日期间的游泳池经营收益10.5万元及相应利息（其中2005年5月1日至2019年8月19日期间的利息按中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日起按银行间同业拆借利率支付至实际付款日）；2.华铃公司、辰照公司、游恢汉、福美莱公司共同赔偿自然家园业委会为追讨损失而实际支付的律师费等相关费用暂计10912元。 一审法院认定事实如下：厦门市思明区自然家园小区项目系由华铃公司（原公司名称为厦门元利源房地产开发有限公司）开发建设，于2002年取得建设工程规划许可证，于2004年7月20日通过工程竣工验收备案。讼争游泳池建设规划时为5#、6#楼的室外水池，在该项目进行产权面积测算时，讼争游泳池面积并未计入5#、6#楼的公摊面积中。 另查明，自然家园业委会于2018年1月25日成立。2018年5月22日，自然家园业委会向华铃公司发出一份《关于小区游泳池的通知》，要求华铃公司在2018年5月30日前向其移交游泳池管理权及历年游泳池经营财务报表、经营合同等与游泳池相关的财、物。2018年5月23日，华铃公司向自然家园业委会回复称游泳池既未分摊计费到户，也非物业管理用房，其使用权和经营权归其公司所有，不属于应当移交的物业。双方因此发生争议，自然家园业委会向一审法院提起诉讼，并因此支出律师代理费6000元。 还查明，林凯雄与游恢汉先后签订两份《自然家园游泳池承包经营协议》，约定游恢汉向林凯雄承包经营讼争游泳池，其中2014年5月至2016年12月期间承包费为每年12000元，2017年4月至2019年12月期间承包费为每年15000元。2018年6月28日，林凯雄与游恢汉协商终止了双方的经营协议。2018年7月5日，游恢汉与自然家园业委会签订了一份《游泳池经营协议》，约定向自然家园业委会承包讼争游泳池，期限自2018年6月15日至2018年9月15日，管理费用为每年15000元。此后，自然家园业委会又与案外人美人鱼计划（厦门）游泳俱乐部有限公司签订《厦门自然家园小区室外游泳池承包合同》，约定由该公司承包讼争游泳池，承包期间自2019年5月1日至2024年9月30日，承包费用为每年20000元。 又查明，福美莱公司系厦门市思明区自然家园小区的前期物业公司，已于2018年退场。自然家园业委会成立后，曾与华铃公司、及福美莱公司签订一份《移交清单》，约定华铃公司将该小区用于公共服务的物业管理用房等公共配套部分及设施移交给自然家园业委会，讼争游泳池并未列入移交清单中。 本案审理中，自然家园业委会提交了《关于征集委托追讨小区公共财产签名的通知》《委托授权书》及其公示照片以及业主选票等证据，拟证明提起本案已取得自然家园小区“双过半”业主的同意。 一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。自然家园业委会主张讼争游泳池归自然家园小区全体业主所有，应对该项主张进行举证。首先，讼争游泳池所在自然家园小区项目的规划、兴建、竣工均发生在《中华人民共和国物权法》施行之前，当时的法律和司法解释未对建筑物区分所有权问题进行明确规定；且《中华人民共和国物权法》第七十三条也并未明确将“游泳池”列明为该条款所规定的“共有部分”。其次，讼争游泳池面积并未摊入公用建筑面积，没有证据证明讼争游泳池的建造费用计入了商品房的房价成本，不能仅以游泳池系小区配套设施、具有一定的公共使用功能即当然认定其必然归小区业主共有。再次，自然家园业委会也未举证证明华铃公司与买受人签订的《商品房买卖合同》曾约定讼争游泳池归小区业主共有，因此自然家园小区的业主也未通过约定方式取得讼争游泳池的所有权。综上所述，自然家园业委会主张讼争游泳池归自然家园小区全体业主所有，缺乏事实及法律依据，故对其提出的各项诉讼请求，故不予支持。另，自然家园业委会已提交相应证据证明其提起本案诉讼已经自然家园小区“双过半”业主授权，在无其他反驳证据情况下，对华铃公司提出自然家园业委会提起本案未经业主合法授权，应驳回起诉的抗辩意见，故不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回厦门市思明区自然家园第一届业主委员会的诉讼请求。本案一审案件受理费2078元，由厦门市思明区自然家园第一届业主委员会负担。 二审审理期间，自然家园业委会认为，游泳池不仅归属5、6号楼，是属于全部小区，室外游泳池是配套设施，无建筑面积之说，无法纳入5、6号楼的分摊。自然家园业委会在2018年7月之前就实际接管案涉游泳池，后面两份承包协议是自然家园业委会与承包人签订的。《移交清单》是华铃公司制作的，游泳池虽不在该清单之内，但并非不属于公共配套设施，因为游泳池实际为自然家园业委会控制。此外，各方当事人对一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。 审理中，自然家园业委会提交如下证据：1.自然家园开发商宣传彩页，拟证明开发商售房时明确宣传，承诺自然家园“天成赋予/拥有三万多平方米的绿化带游泳池/及羽毛球场等配套设施”，“一切都归属你享有——3万平方米的中庭自然景观花园”，“配套羽毛球场地、游泳池等让您在运动中获悦一种舒畅”。游泳池明显归全体业主所有。2.自然家园总平面布置图和游泳池照片，拟证明开发商按照规划及承诺配套建设游泳池；露天游泳池现状；露天游泳池并非封闭建筑物，无建筑面积概念，无需计入公用建筑面积公摊。华铃公司质证认为，证据1的真实性、合法性没有异议，关联性及证明对象有异议，宣传册上的拥有享有配套的字眼并非法律概念，其不会形成华铃公司对包括讼争游泳池在内的规划游泳池、花园属于全体业主共有。实践中也有不少开发商直接在宣传册中标明拥有或享有会所绿地泳池等配套设施，但是实际配套设施所有权仍然应当根据物权证书或《物权法》相应规定予以确认。基于《物权法》第七十三条规定，该宣传彩页无法证明泳池归业主所有。证据2真实性、合法性没有异议，关联性及证明对象有异议，该证据恰能证明在初始规划中游泳池已经明确列明其中，若游泳池计入公摊相应的共有土地及面积说明表就会予以记载，但是情况恰恰相反。证据3真实性、合法性没有异议，关联性及证明对象有异议，不能仅凭照片得出自然家园业委会所称结论，根据最高院相关理解及适用，游泳池符合专有部分的构成条件是可以与其他建筑物明确区分，且排他使用。本案游泳池如符合上述规定是可以计入公摊的。福美莱公司质证认为，同华铃公司的质证意见。辰照公司、游恢汉称无异议。本院对上述证据经分析认为，自然家园项目的宣传彩页中对泳池的权属并未予以承诺，且该宣传亦未作为合同的条款，故仅以此即主张泳池属于全体业主共有缺乏依据。证据2和证据3均无法证明泳池属于全体业主共有。自然家园业委会以露天泳池无建筑面积，无法计入公摊面积为由，主张即属于全体业主共有，亦缺乏法律法规依据，应予以驳回。 福美莱公司提交如下证据：1.移交清单，拟证明华铃公司未将案涉泳池作为公共配套设施移交给福美莱公司。2.《关于自然业委（2018）8号通知的答复》，拟证明华铃公司未将泳池作为配套设施移交给福美莱公司。自然家园业委会质证认为，对上述证据的真实性、合法性没有异议，但对移交清单的证明内容有异议。移交清单虽没有载明游泳池，但是移交清单系华铃公司制作的，不在清单里并不意味不属于公共设施。业委会通知答复内容理由是不能成立的，案涉游泳池为全体小区业主共有。华铃公司质证认为，经与物业公司核实，清单左下角字体是业委会主任书写，说明自然家园业委会在审核移交清单内容时已经提出相应关于人防等设施的意见，但是并没有对泳池未列入清单提出异议。该移交清单可以反向证明泳池不属全体业主共有。辰照公司、游恢汉称无异议。本院对上述证据经分析认为，上述证据确认案涉泳池未作为配套设施移交给福美莱公司。 本院认为，首先，案涉泳池具有构造上的独立性，能够明确区分；具有利用上的独立性，可以排他使用；能够登记成为特定业主所有权的客体，故案涉泳池属于专有部分。自然家园业委会以属全体业主共有部分为由主张权利，缺乏事实依据。其次，案涉泳池但并未摊入公用建筑面积，也没有证据证明讼争泳池的建造费用计入了商品房的房价成本。自然家园业委会上诉主张泳池无法计算建筑面积，无法计入公摊面积，该主张亦无法推定即属全体业主共有。再次，即使如自然家园业委会的主张，开发商在楼盘营销中承诺配有泳池供业主使用，并不能证明开发商有对讼争泳池的权属作出承诺和让渡。同时，现行法律法规和司法解释，亦未确认小区配套设施必定属于全体业主共有。综上，自然家园业委会的上诉主张均缺乏事实和法律依据，应予以驳回。一审判决认定事实清楚、适用法律证据，程序合法，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费4155元，由上诉人自然家园业委会负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 （曾聆） 审 判 员 （章毅） 审 判 员 （陈璟） 二〇二〇年十二月二日 代书记员（ 朱巧婷） 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。