广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终23543号上诉人（原审原告）：广州如铭贸易有限公司，住所地广州市海珠区纺织路草芳横一巷**之六自编**。法定代表人：池铭，职务：总经理。委托诉讼代理人：阳艳，广东瀛真律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：许泽长，男，1977年2月15日出生，汉族，住广东省海丰县。委托诉讼代理人：崔勇刚，广东燊尧律师事务所律师。上诉人广州如铭贸易有限公司（以下简称如铭公司）因与许泽长房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初7133号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员黄春成独任审理，于2020年12月2日公开开庭进行审理。上诉人如铭公司的委托诉讼代理人阳艳，被上诉人许泽长的委托诉讼代理人崔勇刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。如铭公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判许泽长向如铭公司支付2020年1月、3月、4月的租金及迟延支付违约金，其中2020年1月租金为21346元，3月、4月租金分别为15507元（1月租金违约金自2020年1月15日起算，3月租金违约金自2020年3月14日起算，4月租金违约金自2020年4月14日起算，均按照每天千分之一的标准计算至清偿为止，违约金以本金为限）；3.依法改判许泽长向如铭公司支付从2020年3月至4月的管理费4051.6元（管理费为2025.8元/月）及迟延支付违约金（2020年3月管理费违约金自2020年3月14日起算，4月管理费违约金自2020年4月14日起算，均按照每天千分之一的标准计算至清偿为止）。4.一、二审诉讼费由许泽长承担。事实和理由：一、一审法院认定当事人双方2019年租金及管理费标准为23045元(其中租金20512元，管理费2894元)错误。（一）双方签订租赁合同后，许泽长以业务经营增长缓慢等理由拒不按照租赁合同递增租金，如铭公司为了催收，放弃了2018年6月之前的递增，决定自2018年6月起将租金调整为每月23406元标准(含租金20512元，管理费2894元)，该标准期限截止2018年12月；2019年1月份，如铭公司按照合同约定每年依次递增8％，将租金调整为每月25047标准(含每月租金22153元，管理费2894元)；（二）经过如铭公司多次主张及催收，许泽长于2018年12月28日才将2018年6月1日至2018年12月31日七个月的递增租金差额10640元支付给如铭公司；该事实足以佐证当事人双方存在租赁合同租金递增事实。2019年1月租金递增后，如铭公司在许泽长交租金时，在交付给许泽长的缴费通知单及收款收据上均注明应缴纳及欠缴的租金，不仅如此，2020年4月18日，如铭公司公司财务人员也曾将缴费通知书通过微信发给许泽长，要求许泽长支付递增部分的租金，如铭公司的财务人员与许泽长的聊天记录中的缴费通知单明确记载了递增的租金，并送达给了许泽长，该缴费通知单记载许泽长欠缴2020年1月租金23188元；2020年5月18日，如铭公司将2020年1月的租金收据通过微信发给许泽长，该收据记载许泽长欠缴2020年1月份租金23118元，2020年度不递增租金则2020年1月欠缴租金21346元。由此可知，如铭公司一直向许泽长主张欠付的租金，而并非一审法院认定的如铭公司从未提出异议；（三）许泽长向如铭公司交付的《解除租赁合同通知书》载明的内容充分证明如铭公司依据合同递增租金的事实。许泽长于2020年4月30日向如铭公司递交的《解除租赁合同通知书》中，明确“2019年递增相抵(3月、4月租金17533元)”，该份通知书中明确为“2019年递增”，并非2018年递增，2020年递增，由此可见，如铭公司确实在2019年1月按照合同约定对租金进行了递增，许泽长也予以认可；（四）一审法院认定租金不存在递增存在逻辑错误。若按照一审判决，认定不存在租金递增，而许泽长向如铭公司支付的保证金为51678元，在扣除2020年3、4月七折租金管理费32768元，许泽长可以要求如铭公司退回18910元，但许泽长却在《解除租赁合同通知书》中明确抵扣2019年度的递增租金后互不相欠，由此可见，一审法院认定租金不存在递增不符合正常逻辑；（五）在《租赁合同》第二条中，双方明确约定了每年租金的数额，标准是每年递增8%，即使如铭公司放弃了2017年1月至2018年6月期间的递增，但并不表示如铭公司放弃了2018年6月以后的年8％递增租金。依据《民法总则》第一百四十条规定，如铭公司收取了许泽长的部分租金，没有法律规定或者交易习惯表明收取的部分金额即为当月租金的全额，则许泽长应按照原合同约定每年递增8％向如铭公司缴纳租金，除非像如铭公司在本次诉状明确将违约金日3％调低或放弃2020年度的8％递增。综上，一审法院判决认定双方未对租金标准进行调整，属于事实认定严重错误。二、一审法院适用法律错误，造成判决明显不公。（一）《租赁合同补充条款》经双方签字确认，不违反法律强制性规定，故许泽长应受该补充条款第13条约束；（二）如铭公司没收保证金，不应以法律公平原则进行调整。首先，保证金的目的在于保证当事人双方正确履行合同，一审法院查明许泽长单方解除租赁合同属于违约解除合同，按照法律规定以及合同约定，如铭公司没收许泽长支付的保证金属于应有之义，无需适用法律公平原则进行酌定调整；其次，如铭公司因许泽长违约，没收其支付的保证金不存在过高情形，许泽长也未提出过高抗辩，许泽长仅是答辩主张以保证金抵扣欠付的租金，一审法院仅应就许泽长的抗辩理由是否充分进行审查，而不应当在双方均未提出诉求情况下，直接将许泽长的违约保证金调整为50%并且直接在本案中以避免讼累的理由进行扣减，一审该认定没有任何法律及事实依据，更不存在公平可言；再次，如铭公司在疫情发生以后，为了与承租人共度难关，已作出减免2020年2月租金及对2020年3月至9月租金七折收取的决定，而且本案当中，因许泽长违约解除合同，如铭公司物业在许泽长撤离2个月后才有租金收益，空置损失按照每月25407元标准计算，也将近5万元，一审法院以公平原则直接调整许泽长的租赁保证金金额，实为对如铭公司造成更大的不公平。综上，请求二审法院予以改判。许泽长答辩称，不同意如铭公司的上诉请求和事实理由。一、如铭公司反复强调2018年的房租有递增，2019年的租金也有递增。但在2018年12月如铭公司给许泽长的交费通知单上载明租金是20512元，这是2018年12月份的租金，该金额是双方租赁合同中2017年的租金标准，也就是说许泽长在2018年仍按照2017年的租金标准缴纳租金，这与许泽长在一审所述的双方经协商后租金不再发生变更的事实是一致的。在双方确定20512元的租金标准基础上，许泽长没有再收到过如铭公司另行要求上调租金的任何通知。而现在如铭公司要求许泽长按照租赁合同所约定期间的租金数额支付租金，许泽长认为这是不合理的。在2018年时是对当年的租金数额维持了2017年的标准，其后并没有说2019年按照合同约定去递增租金，因此许泽长认为2019年、2020年的租金均是按照2017年的租金标准去缴纳是合理的，也是符合事实的。二、关于如铭公司提到该商铺空置两个月的情况，许泽长认为该陈述与事实不符。在一审时，许泽长也提交了一张2020年5月22日的现场照片，当时涉案商铺已经重新装修后，外立面已经张贴了新租赁客户的广告商标，此时涉案商铺已经在营业了，因此如铭公司所述不属实。新租客就是许泽长介绍给如铭公司的，双方达成一致意见后，由新租客入驻涉案商铺，如铭公司对此是完全同意的。因此，在2020年4月30日时，双方签订了解除租赁合同的通知，该通知并非是许泽长单方要求离开的，而是事前带着新租客与如铭公司多次协商沟通，在如铭公司的办公室由如铭公司自行将该通知打印出来并要求许泽长签字的。同日，租客就已经开始向如铭公司缴纳租金并进场营业了。2020年7月7日，如铭公司向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、许泽长立即支付广州市荔湾区德星路9号B412铺位2020年1月1日至2020年4月31日所拖欠的租金52360元（2020年1月欠租21346元，2020年2月免租，2020年3月按七折计算欠租15507元，2020年4月按七折计算欠租15507元）及迟延支付违约金4622.32元（迟延支付违约金以应付额为基数，按照每天千分之一标准计算，其中21346元租金自2020年1月14日起算，其中15507元租金自2020年3月14日起算，其中15507元租金自2020年4月14日起算，暂计算至2020年5月25日，最终计算至实际清偿之日止）；2、许泽长向如铭公司支付2020年2月1日至2020年4月31日所拖欠的物业管理费4051.6元（2020年2月免管理费，2020年3月之后按七折计算，管理费2025.8元/月）及迟延支付违约金232.96元（迟延支付违约金以应付额为基数，按照每天千分之一计算，其中2025.8元管理费自2020年3月14日起算，其中2025.8元管理费自2020年4月14日起算，暂计算至2020年5月25日，最终计算至实际清偿之日止）；3、本案的诉讼费、保全费由许泽长承担。一审法院经审理查明：广州市荔湾区德星路9号4楼B区为如铭公司之房产，规划用途为商业。2016年1月7日，如铭公司（甲方，出租方）与许泽长（乙方，承租方）签订《广州市房地产租赁合同》及补充条款，约定：甲方同意将坐落在荔湾区德星路9号B412铺位的房地产出租给乙方作写字楼/展厅用途使用，出租面积90.44平方米；甲乙双方协定的租赁期限、租金；2016年1月1日至2016年12月31日，月租18992元；2017年1月1日至2017年12月31日，月租20512元；2018年1月1日至2018年12月31日，月租22153元；2019年1月1日至2019年12月31日，月租23925元；2020年1月1日至2020年12月31日，月租25839元；租金按月结算，由乙方在每月的第14日前按现金/支票付款方式缴付租金给甲方；乙方已向甲方交纳51678元保证金，并按照双方签订的房地产租赁合同使用房屋，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金本金退回乙方(退回乙方、抵偿租金)；乙方逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的3%向甲方支付违约金；租赁期内，乙方需提前解除合同的，应事前征得甲方同意；任何一方未能履行本合同规定的条款或者违反房地产租赁管理法律、法规，另一方有权依法提前解除本合同，造成的损失由责任方承担；等等。补充条款约定：乙方应于签订合同当日向甲方缴付贰个月租金金额(最后一年的月租金)的按金及壹个月租金，作为本合同首期款。上述费用同两个月管理费按金及壹个月管理费必须于合同签订当日向甲方支付。否则甲方有权取消合同，并不退还已缴订金及其他费用；管理费：管理费及管理费按金的收取按广州市荔湾广场管理有限公司要求的标准(现行标准为32元/m2)进行收取，乙方铺内自用水电费由管理公司负责抄表，上述费用由甲方收取后转交管理公司，乙方必须于每月14日前缴交管理费，否则每逾期一天，甲方有权按每日1%收取滞纳金；双方约定租金每年递增：8%；在租赁期内，如乙方未经甲方同意单方面提前终止合同，则乙方所缴的租金及押金等费用，甲方不予退回；等等。合同签订后，如铭公司依约将涉案商铺交付许泽长使用，许泽长依约向如铭公司支付了涉案商铺租赁保证金（按金）51678元、管理费按金5788元，并从2017年1月开始按每月23405元（含管理费2894元，余下为租金）标准支付至2020年1月31日。涉案商铺所处商厦约于2020年1月24日开始放假，因疫情原因于2020年3月1日才启市。2020年4月30日，许泽长向如铭公司发出《解除租赁合同通知》，表示：一、甲方根据原合同的原件第九条：如因不可抗力的原因，造成本合同无法履行时，双方不承担责任。二、甲方为响应国家的号召，在疫情发生不可抗力的情况下，2月初提出不让乙方开店营业的通知，一直至3月初才通知开侧门上班。乙方是经营外贸生意，3月下旬国家关国门，4月底疫情还未解除，而国外越发严重，乙方从1月15日开始放假至今零收入，现如今已没有能力再继续交租。三、在这不可抗力的情况下，乙方在4月中旬提前向甲方提出解除2015年1月7号甲方与乙方签订的合同，该合同于2020年4月30号终止。并声明将保证金51678元作为所欠甲方的3月和4月租金及2019年递增相抵(3月4月租金17533元/月)，终止所有合同互不相欠。同日，许泽长已将涉案商铺钥匙交还给如铭公司。一审庭审中，如铭公司确认2020年4月30日收到许泽长的《解除租赁合同通知》，但表示如铭公司没有认可过该解除合同通知，认为该通知是许泽长单方出具，违约解除双方的租赁合同，如铭公司从未同意或授权员工与许泽长协商解除租赁合同，从未同意将保证金抵扣许泽长拖欠的租金。相反，该通知第3点提到2019年递增相抵的说法表明许泽长自认2019年的租金标准是有调整的，并非按照2017年的租金标准20512元支付。许泽长则表示2020年4月30日出具的解除租赁合同通知是如铭公司要求许泽长书写及修改的，在双方达成一致的情况下，许泽长认为如铭公司怎么修改都没有问题。另如铭公司、许泽长均确认涉案商场的优惠措施为2020年2月减免租金及管理费，2020年3月-9月租金及管理费按照70%收取。另查，2020年1月23日，广东省人民政府结合我省当前新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月26日，广东省商务厅在其官网发布《广东省商务厅关于暂停大型经贸活动的紧急通知》，载明：按照《广东省防控新型冠状病毒感染的××疫情工作领导小组办公室关于限制群众性活动的通知》（粤卫明电[2020]7号）要求，一级响应期间，暂停一切大型经贸活动，全力做好新型冠状病毒感染的××疫情防控工作。2020年1月28日，广东省人民政府发布《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》，通知本行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时。2020年2月8日，广州市商务局向各区人民政府发出《广州市商务局关于批发市场复市相关工作指引的函》，载明：对农产品批发市场要全力保障复市，对其他批发市场，按属地原则审慎核实，在保障疫情防控安全的前提下，稳妥有序开展复市……批发市场要在具备条件的前提下，在开市前向所在街道提交复市核实表、疫情防控承诺书。街道收到资料审核完备后，组织由相关单位组成的工作组现场核实。对符合条件的出具核实意见，报区新型冠状病毒感染的××疫情防控工作指挥部办公室同意后，方可复市；对现场核实不符合条件的，不予复市。广东省新冠××防控领导小组（指挥部）决定，自2020年2月24日9时起，将我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年5月9日零点起，广东省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应。一审法院认为：如铭公司、许泽长签订的《广州市房地产租赁合同》及补充条款是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。对于《广州市房地产租赁合同》及补充条款的解除问题。许泽长于2020年4月30日以疫情原因，造成经营困难为由，已将涉案商铺交还给如铭公司，故可确认《广州市房地产租赁合同》及补充条款实际于2020年4月30日解除。由于涉案商铺所处商厦于2020年3月1日已恢复启市，许泽长在可正常使用涉案商铺的情况下解除合同，属违约解除合同。许泽长的《解除租赁合同通知》虽声明将保证金51678元作为所欠如铭公司的3月和4月租金及2019年递增相抵，终止所有合同互不相欠。但该通知没有如铭公司的签字确认，在庭审中如铭公司亦不认可，故该通知的条款不能约束如铭公司。租金及管理费的支付问题。如上所述因许泽长违约，许泽长应向如铭公司支付至合同解除之日即2020年4月30日的租金及管理费。因许泽长从2017年1月开始每月按23405元（含租金20512元，余下为管理费）标准支付至2020年1月31日的租金及管理费，合同解除前如铭公司并无向许泽长提出过对租金标准的异议，故可确认双方履行的租金标准为合同约定的2017年的租金标准即20512元/月，如铭公司主张应按2018年的租金标准即22153元/月计收租金，一审法院不予认可。许泽长实际尚欠如铭公司2020年2月1日至2020年4月30日的租金及管理费，因2020年2月的租金及管理费如铭公司、许泽长均同意减免，3月、4月的租金及管理费同意按70%计收，一审法院予以认可。故许泽长应按租金20512元/月的70%即14358.4元/月、管理费2894元/月的70%即2025.8元/月标准向如铭公司支付2020年3月1日至2020年4月30日的租金及管理费。至于如铭公司主张的延付租金、管理费的违约金问题。许泽长拖欠租金、管理费主要是受疫情防控影响，不可全归责于许泽长，故对于如铭公司要求许泽长支付延付租金、管理费违约金的诉讼请求，一审法院不予支持，依法予以驳回。对许泽长在答辩中主张租赁保证金51678元已抵扣所欠如铭公司3月、4月租金及管理费问题。如前所述，许泽长属违约解除合同，但鉴于疫情对原、许泽长双方经营均有影响，故依据公平原则酌定如铭公司需退还的租赁保证金为许泽长已付保证金总额的50%即25839元。另许泽长支付的管理费按金5788元应予退还。为减少诉累，该部分租赁保证金、管理费按金可在许泽长拖欠的租金及管理费中予以扣减。综述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十四条第（二）项的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，许泽长向如铭公司支付从2020年3月1日至2020年4月30日的租金及管理费（租金按每月14358.4元计，管理费按每月2025.8元计，上述租金及管理费应扣减许泽长已支付的租赁保证金25839元、管理费按金5788元后再付）。二、驳回如铭公司其它诉讼请求。如果许泽长未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费666元，如铭公司负担654元，许泽长负担12元。本院二审期间，如铭公司向本院提交如下证据：1.《支付宝转账电子回单》，拟证明：许泽长于2018年12月28日将2018年6月1日至2018年12月31日七个月的递增租金差额10640元[（2018年6月调整后标准22153元-2018年6月之前的租金标准20512元）*7个月]支付给如铭公司，证明2017年1月后租金有调整；2.《B区缴费通知》，拟证明：该缴费通知单记载许泽长欠缴2020年1月租金23188元，证明租金存在递增；3.微信聊天记录，拟证明：2020年4月18日，如铭公司财务人员将缴费通知微信发给许泽长；4.微信聊天记录，拟证明：2020年5月19日，如铭公司将2020年1月租金收据发送给许泽长，该收据明确记载许泽长拖欠租金21346元。许泽长质证称，对于证据1，我方不记得是否已经支付该款项，但该款项与本案无关。即使是如铭公司所述的在2018年6月份开始递增租金的陈述属实，我方认为也是没有问题，因2019年的租金还是按照2017年的租金标准来计算，如铭公司也没有举证证明其有提出租金递增的通知。对于证据2，该缴费通知书是双方已经协商一致并且我方带着新租客介绍给如铭公司后才签订的。对于证据3、4，我方并未收到过如铭公司要求租金递增的通知，如铭公司也并未对此举证证明。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审另查明：一审2020年8月25日庭审中，如铭公司陈述，“2019年1月开始至2020年1月被告（许泽长）均按23405元向我方缴纳租金管理费，每月管理费2894元。”；许泽长提交如铭公司2018年12月3日向许泽长发出的《缴费通知》“缴款期间2018年12月1日至2018年12月31日，租金20512元，管理费2894元，合计23406元”。二审中，如铭公司称：我方是在2018年6月1日才开始涨租，但涨租是按照2017年合同约定的租金标准涨租。这是因为我公司没有物业管理经验，为了市场稳定，因此才按该标准计算，此后许泽长也补缴了2018年6月1日至12月31日的租金差额。但2019年的租金，我方向许泽长发出缴费通知单要求按照2019年递增后的租金标准缴纳，但许泽长仍按照2017年的租金标准缴纳租金。许泽长称：如铭公司2018年12月3日向许泽长发出的《缴费通知》要求按照20512元即2017年的租金标准缴纳2018年12月的租金。我方2019年仍按照2017年的租金标准缴纳租金，如铭公司从未提出异议。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”。根据双方的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为：一、关于租金标准问题；二、双方租赁合同解除违约责任的承担问题。关于焦点一。如铭公司上诉主张涉案商铺的租金标准应按照合同约定的标准计付，其一直对许泽长未足额交租的行为提出异议。本院认为，首先，如铭公司于一审庭审中陈述2019年1月开始至2020年1月许泽长按23405元向其缴纳租金、管理费，每月管理费2894元。上述租金标准为双方合同约定的2017年的租金标准，表明许泽长并未按照合同约定的递增标准支付。其次，如铭公司认为其对许泽长未足额交租的行为一直提出异议，从本案证据看，虽如铭公司二审提交了《支付宝转账电子回单》，拟证明许泽长于2018年12月28日支付2018年6月1日至2018年12月31日七个月的递增租金差额10640元，但许泽长不予确认。上述电子回单虽备注“附加七个月租金”，但经计算合同约定的2018年与2017年月租金标准差额：22513-20512=1641元，7个月租金差额应为11487元，该数额与上述电子回单的数额不符。故该电子回单无法证明如铭公司的主张。再次，许泽长提交了如铭公司2018年12月3日向许泽长发出的《缴费通知》显示，如铭公司仍要求按照2017年的租金标准缴纳2018年12月的租金。至于如铭公司提交的《B区缴费通知》、微信聊天记录，均发生于2020年4、5月份双方已发生争议期间，故该证据不足以证明如铭公司对2019年期间许泽长仍按照合同约定的2017年租金标准交租的行为提出异议。最后，虽2020年4月20日许泽长发出的《解除租赁合同通知书》要求以租赁保证金与其所欠付的3、4月租金及2019年递增相抵，终止所有合同互不相欠。但如铭公司对该解除通知书并不予认可，本案也没有采信许泽长“互不相欠”双方协商一致解除合同的主张，而认定许泽长违约解除合同，故如铭公司以此为由认为许泽长自认租金有递增，本院不予采信。综上，一审法院认为双方在合同履行过程中，自2017年1月开始实际均按照2017年的租金标准缴纳租金，视为双方变更合同约定的租金递增标准，不予支持如铭公司的主张，并无不当。关于焦点二。双方对于一审法院认定许泽长虽受到疫情的影响，经营困难，但涉案商铺所处商厦于2020年3月1日已恢复启市，许泽长在可正常使用涉案商铺的情况下解除合同，属违约解除合同，应当承担违约的认定，均无异议，本院予以确认。关于违约责任承担问题，一审法院综合考虑疫情对双方均有影响，依据公平原则酌定许泽长应当承担被没收50%租赁保证金的违约责任，并无明显不当。同理，如铭公司主张的逾期交租违约金，因疫情属于不可抗力的客观情况，许泽长拖欠租金不能完全归责于其，故一审不予支持如铭公司该主张，亦无不当。综上所述，如铭公司的上诉理由不成立，应予驳回，一审处理结果可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1210元，由上诉人广州如铭贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  黄春成二〇二〇年十二月八日书记员  张 旭彭诗敏