吉林省白城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉08民终1448号 上诉人（原审被告）:大安市建设发展有限责任公司房地产开发公司。住所：大安市长虹街**。 法定代表人:赵卫辉，该公司经理。 委托诉讼代理人:李丽，吉林于晓辉律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:李野，男，1964年9月24日生，蒙古族，现住吉林省大安市。 委托诉讼代理人：李俊峰，吉林乾奕铭律师事务所律师。 上诉人大安市建设发展有限责任公司房地产开发公司因与被上诉人李野（以下简称建设发展开发公司）确认合同有效纠纷一案，不服吉林省大安市人民法院（2020）吉0882民初1946号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 建设发展开发公司上诉请求：1.请求撤销大安市人民法院（2020）吉0882民初1946号民事判决。2.改判驳回李野的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。第一、一审判决认定以810平方米为基数计算面积认定事实错误。建设发展开发公司提供的《大安市棚户区改造房屋房屋拆迁安置补偿协议》中明确约定:乙方（被上诉人）回迁原房屋面积拆一还一只结算楼层差价,回迁增减面积上靠一个户型执行指导价，再增加面积按市场价格计算，李野被拆房屋面积是537.8平方米，增加面积272.2平方米应按市场价格计算差价，李野没有补交超出面积的差价款，建设发展开发公司不能为李野办理房屋过户登记。第二、一审判决认定对格式条款有两种以上解释，应作出不利提供格式条款一方的解释，认定事实错误。对格式条款不存在两种以上的解释，被上诉人提供的《大安市棚户区改造房屋房屋拆迁安置补偿协议》第二条结算方式约定:回迁面积按大政发（2007）14号文件第八条第（一)项规定结算，而该项规定的也是拆一还一，超出面积按市场价格结算,与建设发展开发公司提供的拆迁安置补偿协议的结算方式是一致的，不存在两种以上不同的解释，一审判决认定事实错误。二、一审判决适用法律错误。一审判决依据《合同法》第八条、四十一条、一百二十五条、一百三十五条的规定，判决建设发展开发公司为李野办理大安市大众花园小区的101门市楼、102和103门市楼的产权过户登记手续，适用法律错误。综上所述，一审判决认定事实和适用法律错误，请求撤销一审判决，改判驳回李野的诉讼请求。 李野辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，建设发展开发公司提出的上诉理由，没有事实根据不能成立。一、李野一审提供的2012年6月30日双方签订的大安市棚户区改造住宅房屋拆迁补偿安置协议书，是建设发展开发公司拟定的格式条款合同。那么同时建设发展开发公司在一审提供的20020088号房屋拆迁补偿安置协议书是大安市整体棚户改造所使用的格式条款合同。两份合同均约定了棚户区改造所使用的格式条款，两份合同均约定了给李野回迁安置810平方米的一二楼门市，均没有约定对于被拆迁房屋面积537.8平方米之外，超出部分由李野补足差价。建设发展开发公司提供的安置协议书第三条第一款，更加明确证实了双方没有约定补足差价，因为第三条第一款明确约定甲方同意乙方选择安置房屋户型为810平方米，乙方应回迁安置房屋面积810平方米，对于执行指导价格、面积以及执行市场价格、面积和剩余面积均被划掉。二、建设发展开发公司在一审及本次上诉中均提到双方拆迁安置房屋是执行拆一还一并且上靠户型执行指导价不能成立。因为建设发展开发公司所提供的大安市棚户区改造房屋拆迁补偿安置暂行规定，（大政发2007第14号）第八条明确规定了拆一还一的回迁政策只适用于住宅房屋，而李野所被拆迁的五百多平房屋均为营业房屋。那么按照暂行规定第八条第三款，产权证照标注为营业的每平方米调换1.3平方米住宅，所以建设发展开发公司一直强调以拆一还一为基础补足差价不能成立。三、李野被拆迁的房屋为537.8平方米营业房屋，同时还有一千多平方米的院落使用权均已经办理了出让手续，通过双方签订的安置补偿协议可以看出，李野对于临时安置补助费，过冬采暖费、拆迁补助费等全部放弃了补偿，所以双方协商810平方米客观、公平。同时810平方米的回迁安置房屋，其中二楼存在300平方米，那么一二楼价值会存在较大的差距。四、大安市棚户区改造房屋拆迁补偿安置暂行规定，系大安市人民政府制定的指导性意见，对于被拆迁人及拆迁单位起到指导作用即使参照本暂行规定那么营业性房屋按照1:1.3比例进行回迁，那么被拆迁人回迁面积近七百余平，那么再结合被拆迁人第三点所述，考虑到被拆迁时一千多平方米的院落，以及放弃其他补偿项目，那么回迁810平方米也符合交易习惯客观公平。综上，建设发展开发公司提出的上诉理由没有事实根据及法律依据，恳请人民法院驳回上诉，维持原判。 李野向一审法院起诉请求：1．确认我与建设发展开发公司签订的产权调换合同有效；2．请求判令建设发展开发公司立即办理大安市众合花园小区一二层门市楼101室（面积为600余平米）、一层门市102室、103室面积均为100余平米产权过户登记手续；3．案件受理费由建设发展开发公司负担。 一审法院认定事实：法院经审理认定事实如下：1.2012年6月30日，甲方建设发展开发公司与乙方李野签订了大安市棚户区改造住宅房屋拆迁补偿安置协议书（产权调换）一份。该协议书约定了开发项目名称为众合花园小区改造工程；乙方应回迁安置房屋面积为810㎡，注：一、二、门市楼；甲方同意乙方选择安置房屋户型为810㎡；在结算方法中约定：乙方应回迁安置房屋面积只结算楼层差价，回迁面积按大政发（2007）14号文件第八条第（一）项规定结算，并结算楼层差价等内容；2.2012年6月30日，甲方建设发展开发公司、乙方李野、丙方大安市鑫运房屋拆迁有限责任公司签订了大安市棚户区改造房屋拆迁补偿安置协议书（产权调换）一份。该协议书为制式合同，其中的条款大部分为格式条款。只有甲乙双方的名称、乙方用于回迁安置的被拆迁房屋状况、第一条第三款其他项及回迁安置面积、回迁入住时间的内容为手写体，其余均为印刷体。该协议书约定了乙方用于回迁安置的被拆迁房屋用途为营业、总面积为537.8㎡。在第一条第三款其他项中约定了经甲乙双方协商同意，甲方给乙方回迁一二楼门市810㎡；第二条乙方应回迁安置房屋面积计算方法为：按《大安市棚户区改造房屋拆迁补偿安置暂行规定》计算回迁安置面积810㎡；第三条第二款结算方法约定：乙方回迁原房屋面积拆一还一只结算结构楼层差价，回迁增加面积上靠一个户型执行指导价，再增加面积按市场价格计算等内容；3.2013年11月18日，建设发展开发公司向大安市地方税务局缴纳了土地增值税、营业税等税款；4．案涉房屋经竣工验收合格后便交给李野占有至今。 一审法院认为，李野与建设发展开发公司签订的《大安市棚户区改造住宅房屋拆迁补偿安置协议书（产权调换）》是双方当事人的真实意思表示，并不违反相关法律及法规的禁止性规定，是合法有效的。且现案涉房屋经竣工验收合格后已经交付李野占有多年。在此基础上，建设发展开发公司应该履行上述协议书的附随义务即配合李野为案涉房屋办理产权过户手续。关于建设发展开发公司辩称的李野应当补交差价款后其才能为李野办理房屋过户的问题，对此建设发展开发公司提交了《大安市棚户区改造房屋拆迁补偿安置协议书（产权调换）》一份，虽然李野质证后对该协议书的真实性有异议，但其并未对上述协议书中其本人的签名申请鉴定，亦未提交其他证据予以反驳，故本庭对上述协议书的真实性予以确认。上述协议书载明开发公司与李野协商同意，建设发展开发公司为李野回迁房屋的面积为810㎡。此与案涉房屋面积基本相符。同时该协议书约定了“乙方回迁原房屋面积拆一还一只结算结构楼层差价，回迁增加面积上靠一个户型执行指导价，再增加面积按市场价格计算”，建设发展开发公司对此条款内容的理解与双方协商的回迁面积为810㎡互相矛盾。建设发展开发公司对此约定的理解为以537.8平方米为基数，超出部分面积按市场价格补齐差价。法院通过对案涉合同的有关条款、合同目的、本地的交易习惯及诚实信用原则综合分析后认为，建设发展开发公司的上述理解不符合生活常理及公序良俗。上述条款的适用应以当事人之间的约定为前提条件，超出当事人约定的回迁面积部分适用该条款即本案中应以810平方米为基数，而非以537.8平方米为基数计算超出部分的面积及差价。《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款与非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。具体到本案，案涉的《大安市棚户区改造房屋拆迁补偿安置协议书（产权调换）》是建设发展开发公司提供的，故在对该协议书第三条第二款结算方法的理解出现争议时，应当作出不利于建设发展开发公司一方的解释。且如果该格式条款与该协议书中的非格式条款即“经甲乙双方协商同意，甲方给乙方回迁一二楼门市810㎡”不一致，亦应按上述法律规定应采用非格式条款。综上，法院对建设发展开发公司的上述抗辩理由不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第六十条、第一百二十五条、第一百三十五条规定，判决如下：一、建设发展开发公司与李野于2012年6月30日签订的《大安市棚户区改造住宅房屋拆迁补偿安置协议书（产权调换）》合法有效；二、建设发展开发公司于判决生效后七日内协助李野办理案涉房屋即众合花园小区楼房（一二层门市××室、面积为600余平方米；一层门市102室、103室面积均为100余平方米）的产权过户登记手续。案件受理费100元，由建设发展开发公司负担。 本院二审期间，当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。 本院认为，首先，2012年6月30日签订的大安市棚户区改造住宅房屋拆迁补偿安置协议书（产权调换）“第二条、乙方应回迁安置房屋面积：回迁房屋面积计算方法:主房按《大安市棚户区改造房屋拆迁补偿安置暂行规定》计算回迁安置面积：810平方米注：一、二门市楼。”即该条约定明确了李野回迁安置补偿面积为810平方米。第四条：“甲乙双方同意按以下原则处理5%建筑误差面积;乙方回迁房屋建筑面积与协议约定面积误差在5%以内的按市场价格结算;回迁房屋实际面积小于协议面积部分房价款，甲方按回迁房指导价格返还给乙方。”该条中的“乙方回迁房屋建筑面积”应是回迁后经房产测绘后的实际面积，“协议约定面积”应系协议约定的810平方米。该条约定了回迁810平方米出现误差的结算方法。该协议第三条：“乙方选择安置房屋户型及结算方法”(一)甲方同意乙方选择安置房屋户型为810平方米(此建筑面积为暂定面积，实际面积以有房产测绘资质的权威部门认定)。乙方应回迁安置房屋面积-,执行市场价面积-,剩余面积-。(二)结算方法:乙方应回迁安置房屋面积只结算楼层差价;回迁面积按大政发(2007)14号文件第八条第(一)项规定结算，并结算楼层差价。以上补偿款项在乙方入户结算时办理，多退少补。该条规定与协议第二条手写回迁安置房屋面积810平方米亦存在矛盾，且大政发(2007)14号文件第八条第(一)项规定的“拆一还一”系原则上适用即双方存在约定不一致的应以约定为准而不是绝对“拆一还一”。同时，该“拆一还一”是针对私有产权住宅房屋的原则规定，而本案争议拆迁的房屋系营业用房。其次，同为2012年6月30日签订的《大安市棚户区改造房屋拆迁补偿安置协议书（产权调换）》第一条第（三）项载明开发公司与李野协商同意，建设发展开发公司为李野回迁房屋的面积为810㎡。第二条、乙方应回迁安置房屋面积：回迁房屋面积计算方法:按《大安市棚户区改造房屋拆迁补偿安置暂行规定》计算回迁安置面积810平方米。第三条第（一）项、乙方选择安置房屋户型及结算方法：甲方同意乙方选择安置房屋户型为810平方米(此建筑面积为暂定面积,实际面积以有房产测绘资质的权威部门认定)。乙方应回迁安置房屋面积-,执行指导价面积-,执行市场价面积-,剩余面积-。第三条第（二）项：“乙方回迁原房屋面积拆一还一只结算结构楼层差价，回迁增加面积上靠一个户型执行指导价，再增加面积按市场价格计算”。该协议书同样存在先后条款相互矛盾的情形。依据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款与非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。具体到本案，两份案涉协议书均是开发公司提供的，故在对该协议书结算方法的理解出现争议时，应当作出不利于开发公司一方的解释。第三，经庭审询问，案涉房屋在2012年年底就已经交付李野使用。从房屋交付到本案诉讼期间，建设发展开发公司未有证据显示其向李野主张过要求补交房屋差价款。同时，李野被拆迁房屋均系营业用房，建设发展开发公司主张按照住宅标准拆一换一亦不符合生活常理。协议中李野对于临时安置补助费，过冬采暖费、拆迁补助费等全部放弃了补偿，原审基于案涉合同的有关条款、合同目的、本地的交易习惯及诚实信用原则综合分析据此认定双方约定的回迁房屋面积为810平方米并无不当。 综上所述，大安市建设发展有限责任公司房地产开发公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费200元，由大安市建设发展有限责任公司房地产开发公司负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审判长  曹宝明 审判员  孙晓琦 审判员  李 瑞 二〇二〇年十二月十七日 书记员  崔 岚