安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖12民终5362号 上诉人（原审原告）：岳飞扬，男，1990年7月3日出生，汉族，住西安市碑林区。 委托诉讼代理人：张宇，安徽淮都（颍东）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：阜阳恒业投资有限公司，住所地安徽省阜阳市颍**北京东路南侧中铁一局综合楼**，统一社会信用代码91341200MA2MRKHR1W。 法定代表人：李涛（已去世）。 委托诉讼代理人：冯继辉，安徽蓝邦律师事务所律师。 上诉人岳飞扬因与被上诉人阜阳恒业投资有限公司（以下简称阜阳恒业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省阜阳市颍东区人民法院（2020）皖1203民初935号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 岳飞扬上诉请求：撤销一审判决，改判阜阳恒业公司支付逾期交房违约金27687元（按已付房款的日万分之三，从2019年1月1日起暂计算至2019年4月30日，实际计算至交房之日止）；2.一、二审诉讼费用由阜阳恒业公司承担。事实与理由：一审判决违约金按总额不高于已付房款千分之五并乘以65%的事实和法律适用错误，应按已付房款的日万分之三支付逾期交房违约金，阜阳恒业公司应承担100%的责任。一审法院认定房屋交付条件的事实和法律适用错误，阜阳恒业公司不具备法定和约定的交房条件。 阜阳恒业公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，岳飞扬的上诉理由不能成立。 岳飞扬向一审法院起诉请求：1.判令阜阳恒业公司支付逾期交房违约金27687元（按已付房款的日万分之三，从2019年1月1日起暂计算至2019年4月30日，实际计算至交房之日止）；2.本案的诉讼费由阜阳恒业公司承担。 一审法院认定事实：阜阳恒业公司系颍东区颍河东路609号恒业华府小区商品房项目的开发商。2017年6月22日，岳飞扬与阜阳恒业公司签订了合同编号为ＦＹ2017133985《阜阳市商品房买卖合同》，合同约定岳飞扬购买位于阜阳市颍东区商品房，建筑面积为123.77平方米，单价每平方米6213.71元，总房款为769071元。合同第七条约定付款方式及期限为银行按揭，买受人应于2017年5月24日前支付首期款199071元，余款570000元办理银行按揭贷款。第九条商品房交付条件，1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条交付时间和手续，（一）出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。若因不可归责于出卖人所能控制的市政配套设施等原因导致的不能按合同约定交房的，出卖人不承担逾期交付的违约的责任。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第八条逾期付款责任，除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照预期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在30日内，买受人按日计算向出卖人支付逾期付款应付款万分之一点五的违约金。（2）逾期超过30日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起七日内按照累计应付款的3%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三（该比率不低于第（1）项中的比率）的违约金。第十二条逾期交付责任，逾期交付的，买受人不退房，出卖人按日计算向买受人支付房款的万分之一的违约金，但违约金的总金额不高于买受人已付房款的千分之五。岳飞扬于2017年5月24日向阜阳恒业公司支付首付款199071元，2017年10月13日支付购房款570000元，合计769071元，阜阳恒业公司向岳飞扬出具收据。阜阳恒业公司三次通知恒业华府业主延期交房（在小区公告栏张贴公告），其中第一次通知是2018年9月28日，内容为因颍河东路（济河路－向阳路）封闭施工，导致恒业华府小区工程不能及时顺利开展，造成小区不能按时交房；第二次通知是2018年12月2日，内容为阜阳市政府办公室下发《阜阳市重污染天气应急预案》，恒业华府小区为配合阜阳市环保工作，多次停工配合环境整治。颍河东路封闭施工，导致恒业华府小区工程地下室顶板覆土因通道受阻和禁止土方作业而停止，后续配套工程施工相应延后。上述行政管控行为不可归责于出卖人所能控制的原因，承诺克服不利因素，加快施工节奏，争取2019年3月26日交房；第三次通知是2019年3月25日，内容为因颍河东路道路和桥梁施工，导致小区自来水供水、强电工程等工程不能顺利开展，造成小区不能顺利交房，承诺克服不利因素，加快施工节奏，力保延期情况不会再次发生，入住手续延期至2019年6月30日，具体交房时间以书面通知为准。2019年9月10日，阜阳恒业公司通过ＥＭＳ向岳飞扬邮寄《入住通知书》，2019年9月12日，岳飞扬签收该邮件。2019年10月11日，岳飞扬领取了讼争的房屋。 一审法院另查明，阜阳恒业华府小区在施工过程中，2018年9月10日阜阳市颍东区住房和城乡建设局、阜阳市公安局交通警察支队联合发布《关于颍河东路（济河路–向阳路段）封闭的公告》，阜阳市颍东区颍河东路上跨铁路桥梁施工，对颍河东路（济河路-向阳路段）道路机动、非机动车道实行全封闭交通管制，过往车辆和行人请绕行通过，封闭时间为2018年9月20日至2019年12月31日。 一审法院又查明，2019年3月5日阜阳恒业华府1#楼经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位竣工验收合格，2019年3月21日阜阳恒业华府1#楼取得《房地产测绘报告》，审核合格，2019年4月3日阜阳市自然资源和规划局出具《建设工程规划核实合格证》，2019年6月28日阜阳市城乡建设局出具《建设工程消防验收意见书》，该建设工程消防验收合格，2019年7月11日环保验收合格，2019年9月4日阜阳市城乡建设档案馆出具《建设工程档案预验收认可意见书》，2019年9月9日阜阳市建设工程质量监督局出具《建设工程质量监督报告》，该建设工程质量具备竣工验收备案条件。2019年9月9日取得了《商品房住宅质量保证书》和《商品房住宅使用说明书》。2019年10月12日，阜阳市城乡建设局出具《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，该工程竣工验收备案文件齐全。 一审法院认为：商品房买卖合同虽为格式合同，但本案中的商品房买卖合同中的价款、违约金的比例等都属于可约定的部分，买受人与出卖人在签订房屋买卖合同时对此进行充分协商，买卖双方签订合同是真实意思表示，本案的商品房买卖合同中规定的买受人逾期付款的违约责任重于出卖人逾期交房违约责任条款，并不违反法律规定，故对岳飞扬主张逾期交房违约责任条款系无效条款，应按照逾期付款违约责任日万分之三同等计算逾期交房违约责任的诉求，不予支持。综上，岳飞扬与阜阳恒业公司签订的《阜阳市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应严格履行。岳飞扬按照双方合同约定支付房款，阜阳恒业公司未按照双方合同约定交付房屋，应承担逾期交房违约责任。如前分析，阜阳恒业公司逾期交房自2019年1月1日起至2019年9月11日止共计253天，阜阳恒业公司支付岳飞扬逾期交房违约金的65%，以总房款769071为基数，按日支付房款的万分之一，但总额不高于已付房款的千分之五计算，违约金应为2499元（769071×0.5%×65%），超出部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、阜阳恒业投资有限公司于判决生效之日起十日内支付岳飞扬逾期交房违约金2499元；二、驳回岳飞扬的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费492元，减半收取246元，由岳飞扬负担221元，阜阳恒业投资有限公司负担25元。 二审中，恒业公司向本院提供房屋测绘报告一份，证明涉案房屋已经规划且有合法的建设手续，早已经分户完毕，岳飞扬的的上诉理由与事实不符。 岳飞扬的质证意见：该证据不属于二审新证据，不能达到证明目的。 本院认证意见：对该证据的真实性予以认定，对其证明目的在本院认为部分一并论述。 双方当事人所举的其他证据与一审一致，本院认证意见同于一审。 本院对一审查明的事实予以确认。 本案二审争议的焦点为，岳飞扬主张的逾期交房违约金是否成立。 本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。涉案《商品房买卖合同（预售）》系阜阳恒业公司提供的制式合同，其中第十二条约定的阜阳恒业公司逾期交付责任为：逾期交付的，买受人不退房，出卖人按日计算向买受人支付房款的万分之一的违约金，但违约金的总金额不高于买受人已付房款的千分之五。该条但书内容明显免除了阜阳恒业公司的责任，排除了岳飞扬的主要权利，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、四十条的规定，该但书内容即“违约金的总金额不高于买受人已付房款的千分之五”应为无效。合同第八条虽约定，买受人逾期付款，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付预期应付款万分之三的违约金，岳飞扬亦主张按照已付房款的日万分之三计算逾期交房违约金，但综合本案具体情况，本院认为，依合同约定的按买受人支付房款的日万分之一计算阜阳恒业公司逾期交房的责任为宜。又因恒业公司在恒业华府小区施工过程中，颍东区颍河东路（济河路–向阳路段）因跨铁路桥梁施工而实施了交通管制，客观上确实对该小区施工造成一定影响，一审法院酌定阜阳恒业公司承担65%逾期交房违约责任适当。故阜阳恒业公司应向岳飞扬支付的逾期交房违约金为769071元×0.01％／天×253天×65%=12647.37元，一审判决不当，本院予以纠正。阜阳恒业公司所举证据能够证明涉案房屋已具备交房条件，岳飞扬上诉主张涉案房屋不符合交付条件的理由不能成立，本院不予采信。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、撤销安徽省阜阳市颍东区人民法院（2020）皖1203民初935号民事判决。 二、阜阳恒业投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付岳飞扬逾期交房违约金12647.37元 三、驳回岳飞扬的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费492元，减半收取246元，由岳飞扬负担113元，阜阳恒业投资有限公司负担133元。二审案件受理费492元，由岳飞扬负担226元，阜阳恒业投资有限公司负担266元。 本判决为终审判决。 审判长  许汝佺 审判员  罗亚敏 审判员  姚 莉 二〇二〇年十二月二十五日 书记员  李情情 附：本判决书适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。