天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0115民初851号原告：马绍辉，男，1975年11月16日出生，回族，住天津市宝坻区。委托诉讼代理人：董妍，同原告董妍。原告：董妍，女，1979年2月19日出生，回族，住天津市宝坻区。被告：天津远大置业有限公司，住所地天津市宝坻区宝平街道建设路引滦楼1-3-102。法定代表人：李林勇，总经理。委托诉讼代理人：刘连伟，天津云思律师事务所律师被告：李林勇，男，1981年2月16日出生，汉族，住天津市宝坻区。委托诉讼代理人：刘连伟，天津云思律师事务所律师。被告：韩志刚，男，1974年12月31日出生，汉族，住天津市宝坻区。第三人：唐山海港晨晖房地产开发有限公司，住所地河北省唐山海港鸿福小区**。法定代表人：刘浣，总经理。第三人：北京众联创展房地产经纪有限公司，住，住所地北京市房山区广阳中路**院******101-A126/div>法定代表人：任志方，经理。委托诉讼代理人：康金龙，河北王洪波律师事务所律师。第三人：张肖雄，男，1992年8月30日出生，汉族，住天津市宝坻区。第三人：周小陆，男，1993年9月8日出生，汉族，住天津市宝坻区。第三人：李晨光，男，1992年2月18日出生，汉族，住天津市宝坻区。原告马绍辉、董妍与被告天津远大置业有限公司（以下简称远大公司）、韩志刚、刘胜然（已撤回对其起诉）、李林勇及第三人唐山海港晨晖房地产开发有限公司（以下简称晨晖公司）居间合同纠纷一案，本院于2019年5月17日立案，于2019年7月31日作出（2019）津0115民初4314号民事判决。远大公司、韩志刚、李林勇不服提出上诉，天津市第一中级人民法院审理后作出（2019）津01民终6094号民事裁定，将案件发回重审。本院于2020年1月15日重新立案后，依法另行组成合议庭,并追加北京众联创展房地产经纪有限公司（以下简称众联公司）、天津仁信房地产经纪有限公司（以下简称仁信公司）作为第三人参加诉讼。因仁信公司注销，追加公司股东张肖雄、周小陆、李晨光作为第三人参加诉讼。因众联公司下落不明，需公告送达诉讼材料，案件依法扣除部分审限，公告期满后公开开庭进行了审理。原告马绍辉（中途退庭，委托董妍参加诉讼）、董妍的委托诉讼代理人马绍辉、被告远大公司及李林勇的委托诉讼代理人刘连伟、第三人众联公司的法定代表人任志方及委托诉讼代理人康金龙到庭参加了诉讼，被告韩志刚、第三人晨晖公司及第三人张肖雄、周小陆、李晨光经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马绍辉、董妍向本院提出变更后的诉讼请求：1.判令远大公司返还团购服务费70000元及利息（以尚欠款为基数，自2017年4月2日至实际付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算。截至2019年5月16日利息为7148.75元）；2.判令韩志刚对远大公司上述义务承担连带赔偿责任；3.判令李林勇对远大公司上述义务不能履行部分承担补充赔偿责任；4.诉讼费、公告费由远大公司、韩志刚、李林勇承担。事实及理由：马绍辉、董妍（以下简称原告）系夫妻关系。2017年3月29日，原告乘坐天津某中介公司组织的大巴车前往晨晖公司售楼处看房，当场选定房源，签订了商品房认购协议，并支付了定金20000元（之后折抵首付款）。远大公司工作人员称现有团购服务项目，客户需支付团购服务费70000元，即可享受晨晖公司在对外公布的销售价格基础上每套房屋总价减免10万元的优惠，原告同意。2017年4月1日，二人在该售楼处通过POS机一次性刷卡支付了70000元团购服务费，收款人为远大公司。同日，原告支付购房首付款84456元。2017年4月7日，其与晨晖公司签订商品房买卖合同过程中，发现未享受到优惠。之后通过原告了解，其他未支付团购费的购房者与原告支付了同样的购房款。原告找到晨晖公司询问，其称严格按照买卖合同约定的价格收取房款，远大公司收的7万元团购费与其无关。后原告与远大公司沟通，远大公司拒绝返还。远大公司系一人公司，法定代表人与股东均为韩志刚。刘胜然与李林勇现已不是该公司股东，但未履行任何出资义务。故韩志刚应承担连带赔偿责任，李林勇应承担补充清偿责任。为维护自身合法权益，原告依法提起诉讼。远大公司及李林勇辩称，请求驳回对远大公司及李林勇的全部诉讼请求。远大公司与案外人华正房地产公司与总销售方众联公司已经完成相应工作，原告所称团购优惠仅是一部分。原告的证据不能证实收取的款项为团购服务费。因原告享受了相关服务，并且已经与晨晖公司签订了买卖合同，完成房屋过户手续后，被告及第三人的工作已经完成。原告请求返还款项违反双方约定及诚实信用原则。韩志刚未作答辩。众联公司述称，首先，原告购买涉案房屋已经享受优惠房价10万元；其次，远大公司为组织原告等人团购付出了劳务并促成了交易，有收取团购服务费的理由；还有，原告称未享受10万元的优惠是虚假陈述，完全不合常理。本案实为原告购房成功后企图讹回服务费的虚假诉讼。10万元房款不是小数目，原告不可能不尽到谨慎义务。假如远大公司承诺的优惠10万元购房款未兑现，原告不可能善罢甘休，不可能心甘情愿地向开发商多支付10万元购房款，而必然要求开发商从剩余的购房款或贷款中扣除后再支付。既然原告主张向开发商多支付了所谓的10万元购房款，就足以证明原告认可该价格是买卖双方最终实际成交价，足以证明原告所称的房价未优惠10万元不是事实。涉案房屋的定价权在众联公司，众联公司确定销售价格后直接扣除10万元优惠，再将最终成交价报送晨晖公司，由晨晖公司直接以优惠后的价格与原告订立《房屋买卖合同》。原告与开发商订立的房屋买卖合同就是优惠10万元后的价格，不可能再优惠10万元。综上，本案是原告买房成功后过河拆桥的背信弃义之举，请求依据诚实信用原则驳回原告的诉讼请求，维护社会诚信风气。张肖雄、周小陆、李晨光未作陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。认定事实如下：马绍辉与董妍系夫妻关系。被告远大公司主要从事房地产中介服务。晨晖公司经营范围为房地产开发、销售，在唐山市乐亭海港开发区××小区。2017年3月29日，原告乘坐远大公司安排的大巴车前往晨晖公司售楼处看房，董妍与晨晖公司签订了《商品房认购协议》（以下简称认购协议）。该协议载明认购房屋为海港开发区鸿福小区117楼3单元1002室，单价为4070元，建筑面积59.94元/平方米，总价款为243956元。签订协议时交纳定金10000元，该款项在出卖人与买受人交款并签订正式商品房买卖合同时，自动转为房款。董妍于2017年3月29日和30日先后两次向晨晖公司交纳定金共20000元。2017年4月1日，董妍向晨晖公司交纳购房首付款84456元。同日，董妍通过POS机刷卡形式向远大公司支付70000元。庭审中，远大公司称收款后，给付案外华正公司部分款，给付众联公司15000元，自己只分取1500元。众联公司否认收到该款。2017年4月7日，马绍辉、董妍与晨晖公司签订《商品房买卖合同》，载明：出卖人晨晖公司，买受人马绍辉、董妍，（所购楼房、单价、面积、总价款与认购协议一致，略），付款方式为银行按揭（首付房款103956元，贷款140000元），晨晖公司就103956元购房款开具了增值税发票。2017年6月11日，晨晖公司与马绍辉、董妍签订商品房买卖补充协议，约定：马绍辉、董妍因个人原因不能贷款，尚欠140000元购房款转为向晨晖公司借款，此款于2019年6月11日前偿还70000元，于2020年6月11日前偿还70000元。现原告支付了剩余房款并已经购得该房产。远大公司成立于2017年3月23日，初始公司类型为有限责任公司（自然人独资），注册资本10万元，李林勇认缴出资比例100%，缴付期限至2047年3月15日。李林勇任法定代表人；2019年1月8日，远大公司进行股权变更登记，李林勇将其持有该公司80%股权转让给刘胜然（认缴出资额8万元）、20%股权转让给韩志刚（认缴出资额2万元），股东变更为韩志刚、刘胜然，法定代表人变更为刘胜然，公司类型变更为有限责任公司;2019年1月21日，远大公司再次进行变更登记，公司类型又变更为有限责任公司（自然人独资），法定代表人变更为韩志刚，认缴出资额10万元；2019年8月14日（即本案原审判决后的次月），远大公司再次进行变更登记，公司类型又变更为有限责任公司，韩志刚将其持有该公司90%股权转让给李林勇（认缴出资额9万元）、10%股权转让给李潮江（认缴出资额1万元），股东变动为李林勇、李潮江。法定代表人变更为李林勇。上述股东均未实际缴纳出资。几次变更登记时，缴付期限均未发生变化。另查明，2019年1月28日，马绍辉、董妍曾以本案同一事实起诉远大公司、韩志刚、李林勇等，本院经审理作出（2019）津0115民初1131号民事裁定，以远大公司涉嫌经济犯罪为由裁定驳回马绍辉、董妍的起诉。除本案纠纷之外，另有多名购房者因基本相同的事实、理由及诉讼请求诉至本院。其中，在（2020）津0115民初858号案件中晨晖公司述称，其与该案原告（注：刘健、孙淑平）存在商品房买卖合同关系，并依约收取房款、交付房屋。其购房价格与楼房预售价格一致，未获任何优惠。晨晖公司只与众联公司签订有代理销售协议。销售房屋的定价权在晨晖公司，众联公司无定价权。晨晖公司对远大公司收取电商费的事情不知情，更未作出过电商费可以抵顶房款的承诺。远大公司法人及销售人员李林勇、韩志刚并非我公司人员，其行为与我公司无关。再查，为进行鸿福嘉苑小区楼盘的销售活动，晨晖公司与众联公司于2017年3月24日签订了《晨晖-鸿福嘉苑项目销售代理合同》（以下简称代销合同），约定由晨晖公司自签订合同日起至2017年8月1日代理宣传销售工作。晨晖公司负责对所有商品房买卖合同的最终审核、签订、登记备案及银行按揭的办理工作，委派专人负责售楼处现场的收款、开票；众联公司采用任何销售方式收取购房者的款项，晨晖公司不承担在此过程中发生的一切经济、法律纠纷；客户购房定金、购房款需付至晨晖公司指定账户，在售尾盘销售底价均价3500元/㎡，117楼、118楼、114楼销售底价均价3970元/㎡，销售价格双方协商制定，如协商不成按照晨晖公司执行；溢价部分的收益双方各得50%，以双方约定的单元销售底价为计算基础…。众联公司签约后，与远大公司就分销代理协商并达成一致意见，远大公司作为二级代理对本项目提供销售代理服务事宜。远大公司提交的分销销售代理合同第三条，佣金标准为一居室每套5.5万元，两居、三居室每套6万元，由众联公司按套数结算佣金。远大公司联系了仁信、华正、融创等多家房产中介公司做下一级推广销售，最后由远大公司安排车辆，拉载购房客户前往乐亭鸿福小区售楼处买房。庭审中，关于原告是否享受到交7万元优惠房款10万元的优惠问题，众联公司主张其有房屋最终定价权，其授权远大公司在合同约定的底价基础上加价10万元出售。远大公司述称众联公司给房屋定价为5738元/平方米，优惠后为4070元。具体洽谈优惠是案外人华正公司与原告洽谈等。原告否认曾告知优惠之前价格，售楼处无展示价格的展牌。庭审中，当事人对远大公司所收取的7万元款项性质意见不一。原告认为是远大公司宣传交7万元抵10万元房款，为团购服务费。远大公司及李林勇认为原告提交的证据不能证实收取的款项仅为团购服务费；众联公司认为是团购服务费。原一审中，原告提交了案外购房人于瑞良、洪瑞香、兰晓欢与“李林勇”在2018年12月27日的现场录音，录音中对话人“李总”认可注册成立了远大公司，也提到交7万团购服务费给优惠10万元钱，称自己只是一个跑腿的，负责出大巴车，最后中介公司给提一点钱。对于其是否享受到10万元的优惠，双方存在争议。远大公司、李林勇虽对该录音的真实性不予认可，但并不申请鉴定。远大公司、李林勇、众联公司坚持认为原告享受到了该优惠，原告及晨晖公司持否定意见，且晨晖公司明确表示从未举办过该优惠活动。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原告通过远大公司到晨晖公司处购买房屋，并最终签订房屋买卖合同。在此过程中，原告向远大公司转款7万元，双方对该款的性质双方存在争议。本案争议焦点：一、案涉7万元款项的性质；二、原告购房是否享受了“交7万元抵10万元房款”的优惠；三、原告的诉讼请求应否得到支持。第一个焦点问题。原告主张7万元为团购服务费，远大公司、李林勇予以否认。原告提交的案外同期购房人于瑞良、洪瑞香、兰晓欢与“李林勇”的录音，对话人“李总”承认远大公司为其注册成立，认可交7万元团购服务费购房款享受优惠10万元待遇等内容。该录音内容来源于原始录音记载，内容完整详实，且与公安机关询问李林勇的笔录内容能相互印证，本院对该录音的客观真实性予以采信。故原告主张的上述录音中双方对话人身份、案涉70000元为团购服务费、远大公司承诺交7万元抵房款10万元的事实成立。第二个争议焦点问题。通过原告提交的认购协议、买卖合同可以看出，两份合同约定的案涉房屋的总价款均为243956元（买卖合同约定的付款方式为首付房款103956元、贷款140000元）。原告按照上述合同约定，履行了付款义务并购得了案涉房屋。原告向远大公司缴纳7万元团购服务费后，在认购协议基础上，并未享受到10万元的优惠。第三个争议焦点。远大公司未履行交7万元抵10万元的约定，依法应承担退还原告收取7万元团购费并赔偿其损失的违约责任。原告要求远大公司返还7万元，具有事实依据，本院予以支持；原告的损失实为占用资金的利息损失。原告请求自2017年4月2日起至实际付清之日的利息，不违反法律规定，本院予以支持。因原告诉请支付利息期间，国家对利率有调整，由市场报价利率取代了中国人民银行同期贷款利率，利率应分段计算即2019年8月19日前按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算。远大公司称自己只分取1500元，但远大公司收款后如何处分不能制约原告，该后果应由远大公司自行承担，不得对抗其应承担的返还义务；关于韩志刚、李林勇的责任问题。依据公司法相关规定，公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。在本案原审阶段，韩志刚为远大公司法定代表人、唯一自然人股东，其不能证明自己的财产独立于公司财产，本院依法判决其承担连带责任。虽然目前韩志刚将股权全部转让，亦非公司法定代表人，但其在诉讼过程中作出转让行为，对公司债务未作处理，属于逃避债务之举，后续的股东也仅是认缴出资，韩志刚依法仍应对涉案债务承担连带责任。涉案业务发生时李林勇为远大公司唯一股东，其又在未实际出资的情况下转让股权，后续受让人亦未实缴出资，必然造成公司债务缺乏清偿能力，已然损害了债权人合法权益。原告现要求李林勇承担补充赔偿责任，并不违反公司法的上述精神，本院予以支持。韩志刚经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，法律后果自负。第三人晨晖公司、张肖雄、周小陆、李晨光经本院合法传唤未到庭参加诉讼，不影响本案的审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第二十条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条、第二百四十条规定，判决如下：一、天津远大置业有限公司于本判决生效后十日内返还马绍辉、董妍70000元，并以尚欠款为基数，支付自2017年4月2日至实际付清之日的利息（至2019年8月19日，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、韩志刚对第一项给付义务承担连带给付责任；三、李林勇对第一项天津远大置业有限公司不能履行部分承担补充赔偿责任。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1729元、公告费300元，合计2029元，由天津远大置业有限公司负担，韩志刚承担连带给付责任（交纳时间同上）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  于德新审 判 员  刘建宝人民陪审员  刘永庆二〇二〇年十二月十五日书 记 员  宫 冉附主要法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。2、《中华人民共和国公司法》第六十三条：一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。4、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百四十条：无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。