江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终10934号上诉人（原审被告）：苏州东方威尼斯置业有限公司，统一社会信用代码91320583778660210T，住所地江苏省昆山市周庄镇太史甸风景区内。法定代表人：CHUNMEILIU（刘春媚），该公司董事长。被上诉人（原审原告）：吕全林，男，1970年11月30日出生，汉族，住江苏省昆山市。上诉人苏州东方威尼斯置业有限公司（以下简称“威尼斯公司”）与被上诉人吕全林商品房销售合同纠纷一案，苏州东方威尼斯置业有限公司不服昆山市人民法院作出的(2019)苏0583民初19132号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。威尼斯公司上诉请求：1.请求撤销原判，并依法改判；2.一、二审诉讼费由吕全林承担。事实和理由：一审判决威尼斯公司在逾期交房期间按同期中国人民银行贷款基准利率支付违约金，属于适用法律错误，应予纠正。首先，双方在合同中明确约定逾期交房违约金标准为每逾期一日，按已付购房款价款的万分之0.1计算，该约定系双方真实意思表示，应当适用。如吕全林认为该违约金低于其因逾期交房产生的实际损失，应承担相应的举证责任。其次，即便法院需要调整违约金，亦应当根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，按照同地段同类房屋租金标准予以调整。在吕全林未就其损失举证的情况下，威尼斯公司已经在一审中委托相关评估机构对上述租金标准作出了评估，但一审法院仍以同期银行贷款利率计算违约金，实属错误。吕全林未作答辩。吕全林向一审法院起诉请求：1.判令威尼斯公司支付违约金(以购房本金993283.104元为基数，以每日万分之三为标准，自2011年5月29日起计算至实际办理房产证之日止，暂算为100000元)；2.本案诉讼费用、财产保全由威尼斯公司承担。一审法院认定事实：2009年10月15日，吕全林与威尼斯公司签订《昆山市商品房购销合同》一份。该合同约定：吕全林购买威尼斯公司开发的位于昆山市，房屋总价993283元；出卖人应当在2011年5月28日前，将取得昆山市建设局核发的交付备案证书并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；逾期交房超过90日的，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付购房款的万分之0.1的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同规定的证明文件，并签署房屋交接单，出卖人不出示证明文件或出示不齐全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；由于买受人原因，未能按期交房的，出卖人不承担逾期交房的违约责任。合同还对付款期限及方式进行了约定，同时约定买受人逾期付款超过30日的，出卖人有权解除合同，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款的万分之5的违约金。上述《昆山市商品房购销合同》签订后，吕全林付清全部购房款。2017年1月20日涉案商品房取得昆山市建设局核发的交付备案证书。后威尼斯公司向吕全林寄送入伙通知书，通知吕全林于2017年2月8日办理交房手续。吕全林收到该通知，但并未去办理房屋交接手续。吕全林陈述，合同约定的交房时间为2010年8月28日，威尼斯公司涉案商品房取得昆山市建设局核发的交付备案证书的时间为2017年1月20日，中间间隔时间很长。关于涉案房屋的交付时间双方曾进行协商，威尼斯公司同意吕全林先行入住，并在2016年初给了吕全林涉案房屋钥匙和一个遥控器。威尼斯公司陈述吕全林2015年9月的时候希望看房，我方人员给了他钥匙，他看完房就没有把钥匙回来，后来就装修涉案房屋。现双方关于违约金支付事宜未能协商一致，故原告诉至本院。另认定：涉案楼盘业主之一黄娴蔚曾于2013年以威尼斯公司为被告向江苏省昆山市人民法院提起商品房销售合同纠纷诉讼，请求判决威尼斯公司赔偿逾期交房违约金（以房款为基数，自2011年5月29日计算至判决生效之日，按照同期中国人民银行贷款基准利率计算），后江苏省昆山市人民法院依法判决予以支持。威尼斯公司对判决不服向苏州市中级人民法院提起上诉，但经苏州市中级人民法院判决维持。涉案楼盘业主之一陈效根曾于2018年以威尼斯公司为被告向江苏省昆山市人民法院提起商品房销售合同纠纷诉讼，请求判决威尼斯公司赔偿逾期交房违约金（以房款为基数，自2011年5月29日计算至实际交房之日，按照日万分之三的标准计算）同期中国人民银行贷款基准利率计算），后江苏省昆山市人民法院依法判决支持以房款为基数，自2011年5月29日计算至2017年2月9日，按照同期中国人民银行贷款基准利率计算。该案件已经生效。一审法院认为：吕全林与威尼斯公司签订的《昆山市商品房购销合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行各自义务。现吕全林已依约履行全部付款义务，故威尼斯公司理应按约定于2011年5月28日前将取得昆山市建设局核发的交付备案证书并符合合同约定的商品房交付买受人使用，但诉争房屋于2017年1月20日方取得建设局核发的交付备案证书，威尼斯公司逾期交房的事实应予确认，且威尼斯公司未举证证明存在法定或约定的正当事由，故吕全林主张威尼斯公司支付逾期交房违约金符合规定。本案中，双方对逾期交房的事实并无异议，双方争议焦点在于：一、违约金计算的截止期限？二、逾期交房违约金的计算标准？针对上述争议焦点一，涉案房屋虽于2017年1月20日方取得建设局核发的交付备案证书，威尼斯公司通知吕全林于2017年2月8日办理交房手续。吕全林陈述威尼斯公司在2016年初给了其涉案房屋钥匙和一个遥控器。威尼斯公司陈述吕全林2015年9月的时候希望看房，我方人员给了他钥匙，他看完房就没有把钥匙回来，后来就装修涉案房屋。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。双方关于交付使用并未再进行其他约定。涉案房屋应在2015年9月至2016年初期间即已实际由吕全林占有，视为房屋的交付使用。由于双方关于交付的准确时间记忆不一致。威尼斯公司关于交付时间的陈述，未有确实证据作证，一审法院认可吕全林自认时间，即2016年初。一审法院酌定为2016年1月1日。吕全林主张威尼斯公司支付自2011年5月29日起计算至实际办证之日止的违约金无事实依据，也缺乏法律及合约依据，一审法院依法仅支持2011年5月29日（合同约定应交房日期的次日）至2016年1月1日的逾期交房违约金。针对争议焦点二，逾期交房违约金的计算标准，吕全林认为合同约定的逾期交房违约金计算标准畸低，故起诉要求按照购房款每日万分之三的标准计算。威尼斯公司对吕全林主张的上述逾期交房违约金计算标准不予认可，并提出《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定的适用，认为双方签订的《商品房购销合同》约定的逾期交房违约金计算标准与实际损失一致，应尊重契约，按合同约定的违约金标准或同地段同类房屋租金标准计算。一审法院认为，关于双方争议的逾期交房违约金计算标准，一是，同一份《商品房购销合同》，对吕全林作为购房人的逾期付款违约责任约定为已付房款的每日万分之5，对威尼斯公司作为出卖方的逾期交房违约责任约定为购房款的每日万分之0.1，合同对于双方违约责任的约定显失公平，吕全林主张调高逾期交房违约金标准，应属合理。二是，逾期交房违约金调高至何标准，结合威尼斯公司延期交房的时间长度及案涉楼盘于2017年1月方具备交付条件及所涉业主人数众多的事实，足以认定威尼斯公司违约情节严重，同时结合同一楼盘其他业主先期生效判决、合同约定的购房人逾期付款违约责任标准及本案吕全林起诉时主张标准等因素，一审法院认为，按同期中国人民银行贷款基准利率计算较为合理，故威尼斯公司应依法支付吕全林逾期交房违约金为，以房款993283元为基数，自2011年5月29日起计算至2016年1月1日止，按照同期中国人民银行贷款基准利率计算。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、苏州东方威尼斯置业有限公司于本判决生效后十五日内向吕全林支付逾期交房违约金（以房款993283元为基数，自2011年5月29日起计算至2016年1月1日止，按照同期中国人民银行贷款基准利率计算）。二、驳回吕全林的其他诉讼请求。案件受理费2300元，由威尼斯公司负担。二审中双方均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，威尼斯公司与吕全林签订的涉案商品房购销合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规规定，本院予以确认。威尼斯公司上诉认为即便不以合同约定的违约金标准计算，亦应当按照同地段同类房屋租金标准对违约金标准予以调整。本院认为，涉案房屋买卖合同约定的逾期交房违约金标准为以已付购房款为基数按每日万分之一计算，明显过低，一审法院根据买方要求对该标准予以调高，符合法律规定。对于违约金调高至何标准，虽一审中威尼斯公司提供其单方委托关于房屋租金的评估报告，但根据威尼斯公司延期交房时间、违约情形及关于同楼盘其他业主诉讼的生效判决等因素，一审将逾期交房违约金标准调整为以购房本金为基数，按同期银行贷款基准利率进行计算，符合情理，无不当之处，本院予以确认。综上所述，威尼斯公司的上诉请求依据不足，应予驳回，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人苏州东方威尼斯置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  包 刚审 判 员  沈军芳审 判 员  孙楚楚二〇二〇年十二月八日法官助理  徐馨岚书 记 员  陈雨萱