贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终8155号上诉人（原审原告、反诉被告）：袁晋，女，1992年10月26日出生，汉族，住贵州省黔西县。委托诉讼代理人：杨秀军，贵州群众律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：张国仁，男，1959年6月19日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。上诉人袁晋因与被上诉人张国仁房屋租赁合同纠纷一案，不服贵阳铁路运输法院（2020）黔8601民初339号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。袁晋上诉请求：1、撤销原判第二项、第三项并依法改判；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原判认定的基本事实错误，判决错误。早在2019年6月份就已经经营困难，上诉人曾与被上诉人协商终止合同，因其不同意而未终止，且被上诉人也不同意上诉人转租该门面。被上诉人明知疫情属于不可抗力，但拒不认可不可抗力也不与上诉人办理交接手续。上诉人因长期亏损，长期负债累累，该《租赁合同》继续履行已没有实际意义，已经失去履行条件，无法实际履行，一切后续损失都是被上诉人放任的结果，应由被上诉人自行承担。二、原判适用法律错误。案涉门面是被上诉人出租系直接房东，只能收取相应的租金，其以非法占有为目的，巧立名目骗取上诉人12000元转让费。根据不当得利的法律规定，被上诉人应当返还。《门面租赁合同》的终止是因为疫情影响导致该合同终止条件成就，继续履行已无实际意义，该合同应当解除。对于被上诉人不办理交接事宜，放任结果的发生，其后续门面租金应由被上诉人自行承担。上诉人按时向被上诉人交纳门面租金，被上诉人有义务向上诉人出具发票，其不予出具发票的行为严重影响了上诉人的经营成本，上诉人向被上诉人索要发票属于给付之诉，原审法院应当一并审查。张国仁辩称，答辩意见与上诉状一致。门面并没有交付给我，本案有相似案情的案件判决，门面没交给我之前，门面都在对方手里。不管哪一方胜诉，都应该将门面继续出租。门面出租能减少损失，但是上诉人一直不配合出租，对于发票的问题，只要缴清税收就可以补齐发票。上诉人称我欠付两万，第一季度的租金对方至今没有予以说明。一审法院认为增加价格的要求已经超过时效，那么对方诉请的两万元是否也超过时效。是否应当解除合同应由法院判决。上诉人一审陈述要求减免房租，我不同意减免才造成对方无法经营，事实上诉人在租赁后第三四个月就已经挂牌要求转让，可以在58同城查到其转租广告，并不是由于我不同意减租才无法经营的，也不是因为疫情原因造成其无法正常经营。张国仁上诉请求：1、维持原判第三项；2、撤销原判第一、二、四项，依法改判上诉人不再退还被上诉人定金20000元，被上诉人向上诉人支付租金及违约金82000.8元，并按合同约定继续支付2020年第二季度之后的租金；3、本案一审、二审案件受理费均由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人应按合同约定的标准支付租金，补足2019年5月之后（含2019年5月）递增的租金10560元，并按合同约定支付违约金12636元。被上诉人不按合同约定支付递增租金，其行为已构成根本违约，按合同约定被上诉人应向上诉人支付违约金。二、疫情期间的租金在上诉人未同意减免的情况下，被上诉人应按合同约定支付租金。减免租金不是国家政策，并不是国家强制性规定。三、定金20000元已抵扣，上诉人不应退还被上诉人定金20000元。合同签订后被上诉人并未支付合同签订后第一个月的租金19200元，是因为双方协商好用第一个月租金抵扣定金。因此，定金20000元已经抵扣，上诉人不应退还被上诉人定金20000元。袁晋辩称，答辩意见与上诉理由一致。袁晋向一审法院起诉请求：1.终止原被告签订的《门面租赁合同》；2.被告退还原告保证金15000元；3.诉讼费由被告承担。庭审中原告将诉讼请求变更为：1.终止原被告签订的《门面租赁合同》；2.被告退还原告保证金15000元；3.被告退还定金20000元；4.被告退还门面转让费12000元；5.被告退还不当得利3000元；6.被告出具房屋租金共计393120元的发票；7.诉讼费由被告承担。张国仁向一审法院反诉请求：1.被反诉人继续完全履行与反诉人于2018年5月15日签订的《门面租赁合同》；2.被反诉人向反诉人支付本季度应交的租金58968元+2019年5月至2020年1月递增25272元+违约金12636元共计96876元；3.反诉诉讼费用由被反诉人承担。庭审中反诉原告将诉讼请求变更为：1.被反诉人向反诉人支付租金及违约金等82000.8元；2.反诉诉讼费用由被反诉人承担。一审法院认定事实：2018年5月15日，出租方张国仁（甲方）与承租方袁晋（乙方）签订《门面租赁合同》，约定甲方将贵阳市云岩区三桥改茶路星宸国际G-1-1、G-1-2号门面（面积为240平方米）出租给乙方用于汽车销售，租期自2018年5月15日起至2023年5月14日止，每月租金为19200元，以后每年租金在上一年的基础上递增5%，租金每三个月支付一次，合同签订后先支付第一期三个月的租金，之后由乙方在上一期租金到期前7日内支付下一期租金。乙方于本合同签订之日向甲方支付履约保证金15000元，租赁期满，如乙方无违约行为，甲方将该保证金全额退还给乙方（保证金不计息）。乙方因使用需要，在不影响房屋结构和外观的前提下，可以对承租商铺进行装修，装修费由乙方承担，以甲方交房时间为准，装修期20天不计租金。甲方应配合乙方办理工商、税务等营业手续，但不承担乙方的经营风险及责任。因不可抗力因素致使本合同不能继续履行的，双方可终止合同。如乙方违约，甲方有权要求乙方按当年租金的日万分之五支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿经济损失。合同签订后，袁晋向张国仁支付了门面定金20000元、门面转让费12000元和履约保证金15000元，并支付租金至2020年3月20日。2020年3月25日，袁晋微信向张国仁告知“因疫情影响，我公司亏损严重，现难以继续经营，根据合同约定，遇不可抗力可终止合同，同时退还保证金。现正式通知您，疫情属于不可抗力，现终止合同，你可另行将其出租，请30日内退还保证金。见此通知，请24小时内回复，不回复视为默认同意。2020年3月25日，袁晋”，张国仁回复称“请按双方合同，你这是，单方毁约”。庭审中张国仁承认袁晋在3月份微信告知其解除合同，但其不同意。2020年5月26日，袁晋微信向张国仁告知“根据合同约定，遇不可抗力可终止合同，现正式通知你我公司已于4月份清空了门面，因多次通知你接收门面你都拒绝前来对接，我便派了两位员工看望门面，对此损失我保留追究的权利。今日后我不再派人看望门面，对此后造成的损失由你自行承担，与我无关，现您可另行将其出租。附腾空搬离门面后的视频。2020年5月26日，袁晋”。张国仁在庭审中称袁晋是2020年5月25日才搬走，搬离门面后所拍视频也未显示时间。上述事实，有原告、被告的当庭陈述、《门面租赁合同》、工商银行账户历史明细清单、电子回单、微信聊天记录、身份信息等证据在卷佐证，并经庭审质证，该院予以采信。一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百二十六条的规定，结合双方诉辩主张，本案争议焦点为：1.袁晋与张国仁于2018年5月15日签订的《门面租赁合同》是否解除以及保证金、转让费、定金是否退还；2.涉案门面租金应按何标准执行；3.袁晋是否应向张国仁支付2020年第二季度租金并支付违约金；4.张国仁是否应就袁晋已支付的租金向袁晋开具发票。焦点一，袁晋与张国仁于2018年5月15日签订的《门面租赁合同》是否解除以及保证金、转让费、定金是否退还。依法成立的合同，受法律保护。袁晋与张国仁签订的《门面租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立并有效。双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。案涉租赁协议约定房屋租赁期限至2023年5月14日，就本案而言，张国仁是通过房屋的租赁来获取租金，袁晋是利用租赁房屋进行经营，双方签订的《门面租赁合同》约定“因不可抗力因素致使本合同不能继续履行的，双方可终止合同”，袁晋称因受疫情影响已无法继续履行租赁合同，本次新冠疫情的爆发虽然客观上对原告经营租赁商铺造成了影响，但袁晋未提交证据证明因疫情影响导致租赁合同无法履行的情形，对袁晋主张解除《门面租赁合同》的诉请，该院不予支持。因案涉合同并未解除，袁晋关于张国仁退还履约保证金15000元的诉请，该院不予支持。关于门面转让费12000元，通常情况下，承租人通过向出租人支付一定费用的形式以获取涉案房屋的租赁权，在双方合同没有约定的情形下，该租赁权的获得并不必然以涉案房屋已经装修、收取该转让费的为转租人而非产权人为必要条件，现袁晋主张由张国仁退还转让费12000元无合同约定及法律依据，该院不予支持。关于袁晋主张张国仁退还定金20000元，张国仁辩称该费用以转让费的形式支付给案涉房屋原承租人，但双方未在合同中约定，张国仁也未提交证据证实该费用已支付给涉案房屋原承租人。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或收回。”之规定，在该定金未抵扣租金或其他费用的情形下，张国仁应当退还袁晋支付的定金20000元，对袁晋该项诉请，该院予以支持。关于袁晋主张张国仁退还不当得利3000元的诉请，袁晋未提交证据证实，张国仁也予以否认，对袁晋该项诉请，该院不予支持。焦点二，涉案门面租金应按何标准执行。根据袁晋和张国仁签订的《门面租赁合同》约定月租金为19200元，以后每年租金在上一年的基础上递增5%，租金每三个月支付一次。根据袁晋提交的银行电子回单显示，自2018年10月8日至2019年12月14日期间，原告支付给张国仁的租金均为56160元，虽然张国仁辩称期间一直向袁晋追索，但未提交证据证实，应当认定原被告双方就涉案门面租金标准达成新的合意，应认定租金标准为每季度56160元。故对张国仁反诉主张袁晋按19200元/月标准支付租金及按上一年租金标准补交递增5%的租金的诉请，该院不予支持。焦点三，袁晋是否应向张国仁支付2020年第二季度租金并支付违约金。前述已及，案涉《门面租赁合同》未解除，原被告双方应继续履行该合同约定的权利义务，据袁晋提交的工商银行电子回单，涉案门面租金已交纳至2020年3月20日，鉴于新冠肺炎疫情和疫情防控措施对原告租赁门面经营造成的影响，本着风险共担、和衷共济原则，张国仁提请该院依法减免疫情期间房屋租金，该院依法减免袁晋应支付张国仁2020年第二季度两个月的租金。关于张国仁主张袁晋支付的违约金，新冠肺炎疫情和疫情防控措施势必导致袁晋承租的涉案房屋用于汽车销售有一定影响，出现经营困难、收入有所减少也在情理之中，现张国仁主张袁晋因未按时足额支付租金而承担违约责任，与公平原则相悖，对张国仁该项反诉请求，该院不予支持。焦点四，张国仁是否应就袁晋已支付的租金向袁晋开具发票。关于袁晋诉请张国仁出具已收取的393120元房屋租金的发票。一方面，案涉合同未就发票开具等相关事宜作出约定；另一方面，开具发票的税费缴纳问题，并非本案审查范围。袁晋该项诉请，既无合同约定，亦无法律规定，故该院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十一条、第二百一十二条，《中华人民共和国担保法》第八十九条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告张国仁于本判决生效之日起十日内退还原告袁晋支付的定金20000元；二、反诉被告袁晋于本判决生效之日起十五日内向反诉原告张国仁支付租金18720元；三、驳回原告袁晋的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告张国仁的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计525元，由原告袁晋负担315元，被告张国仁负担210元；反诉案件受理费减半收取计926元，反诉原告张国仁负担715元，反诉被告袁晋负担211元（案件受理费原告或反诉原告已预付，被告或反诉被告在履行本判决时径直向原告或反诉原告支付应承担部分的案件受理费）。经二审审理查明的事实与一审基本一致，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于上诉人袁晋所称因疫情影响导致合同不能继续履行，一审判决认定基本事实错误的上诉理由，新冠疫情是众所周知的事实，但新冠疫情并不必然导致案涉租赁合同的履行。依照合同法第二百一十二条之规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。新冠疫情并未导致标的物的灭失、出租人收回房屋，租赁合同履行的客观条件仍在，上诉人称租赁合同不能履行与事实不符，一审未予采信并无不当。关于上诉人袁晋所称转让费12000元应当返还的上诉理由，上诉人请求返还的系转让费，该转让费已经支付给张国仁，如果张国仁涉嫌欺诈，上诉人袁晋可以要求撤销双方关于转让费的约定，但在本案中，上诉人要求返还于法无据，一审未予支持并无不当。关于上诉人袁晋所称因新冠疫情导致合同终止条件成就，继续履行无意义，其已将房屋腾空，张国仁置之不理，放任损失发生，应自行承担后果的上诉理由，上诉人袁晋并无充分证据证明其已将房屋腾空交还张国仁，对于该主张应承担举证不能的责任。关于发票，合同并未约定，以开具发票作为支付租金的前提，上诉人袁晋不得以未开具发票为由拒付租金，上诉人可向相关机关另行主张。关于张国仁所称袁晋应按合同约定的标准支付租金，补足2019年5月及以后递增的租金10560元，并按合同约定支付违约金的上诉理由，因张国仁在庭审中表示：“因为合同约定的递增租金都未递增……”故本院认为，对于疫情期间租金不递增，双方当事人已经形成一致的意思表示，对于该项请求，本院不予支持。另，双方当事人虽然约定每月租金19200元，但实际支付每月18720，已经形成交易习惯，故对于张国仁所称未同意减少租金的抗辩，本院不予采信。关于上诉人张国仁所称“疫情期间的租金在上诉人未同意减免的情况下，被上诉人应当按合同约定支付租金”的上诉理由，本院认为，由于遭遇新冠疫情，且上诉人袁晋已通知张国仁，对于租金第一季度的租金应予一定的减免，本院酌情扣减2020年3月份未支付的租金。张国仁自认袁晋已经实际支付2020年3月20日之前的租金，以后的租金应当按照合同约定计算，故袁晋欠付张国仁自2020年4月1日至2020年5月14日的租金（张国仁提交的计算表载明租金计算至2020年5月14日），共计：19200+（19200÷31×14）=27870.97元。关于上诉人张国仁所称定金20000元已抵扣，不应退还的上诉理由，本院认为，因双方当事人对于该笔款项约定的用途不明，上诉人袁晋主张该笔款项为定金，上诉人张国仁主张该笔款项已经抵扣了第一个月的租金，袁晋的付款凭证上记载“附言：星辰国际一楼两间门面订金”，且袁晋20**年3月25日与张国仁交流的时候，要求退还保证金，终止合同。但未提及该笔款项，由此可佐证该20000元已抵扣租金。对于该上诉理由，本院予以采纳。一审法院判决退还不当，本院予以纠正。综上所述，袁晋的上诉理由不成立，不予支持。张国仁德上诉理由部分成立，对于成立部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销贵阳铁路运输法院（2020）黔8601民初339号民事判决第一项，即：一、被告张国仁于本判决生效之日起十日内退还原告袁晋支付的定金20000元；二、撤销贵阳铁路运输法院（2020）黔8601民初339号民事判决第三项、第四项，即：三、驳回原告袁晋的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告张国仁的其他反诉请求；三、变更贵阳铁路运输法院（2020）黔8601民初339号民事判决第二项为：袁晋于本判决生效之日起十五日内向张国仁支付租金27870.97元；四、驳回张国仁其余诉讼请求；五、驳回袁晋的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费1451元，由袁晋负担851元，张国仁负担600元；二审案件受理费2608元，由减半收取计525元，由原告袁晋负担315元，被告张国仁负担210元；反诉案件受理费减半收取计926元，反诉原告张国仁负担715元，反诉被告袁晋负担211元（案件受理费原告或反诉原告已预付，被告或反诉被告在履行本判决时径直向原告或反诉原告支付应承担部分的案件受理费）。二审案件受理费2608元，由张国仁1740负担元，袁晋负担868元。本判决为终审判决。审判长 李 广审判员 庞 敏审判员 刘 佳二〇二〇年十二月二日书记员 朱紫苇