吉林省镇赉县人民法院民事判决书（2020）吉0821民初1921号原告：镇赉县中远物业管理有限公司。法定代表人：侯某：经理。委托诉讼代理人：陈某。被告：吕某，自由职业，现住镇赉县。原告镇赉县中远物业管理有限公司（以下简称“中远物业公司”）与吕某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告镇赉县中远物业管理有限公司委托诉讼代理人陈某、被告吕某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中远物业公司向本院提出诉讼请求：要求吕某给付物业管理费2882元（576.36元/年×5）、二次清运费120元（24元/年×5年）、楼道照明费80元（16元/年×5年），合计3082元，并按照中国人民银行0.25%的月利率支付物业费的利息。事实和理由：2013年11月26日，中远物业公司与吕某签订了一份物业管理协议书，2017年-2021年，中远物业公司为吕某提供了物业服务，吕某入住后拒不交纳物业管理费等相关费用。经中远物业公司多次书面催缴，吕某拒不给付。为维护合法权益，中远物业公司现诉至贵院，请求判令吕某给付物业管理费等相关费用，并自2016年11月25日起按照中国人民银行0.25%的月利率支付利息直至2021年物业费等费用付清时止。吕某辩称，我之所以不交纳物业费等费用是因为物业公司服务不到位，房屋内卫生间下水道、厨房返味、窗户扇坏了物业公司不维修，侧卧墙裂缝物业公司也不修缮，车在小区内停留被划找到物业公司，物业公司不受理，所以我才不交纳物业费等费用的。如果物业公司能把我上述问题解决了我同意给付物业费。关于二次清运费和楼道照明费因为自2016年元旦开始至2020年8月份期间我不在该小区居住，所以我不同意给付此期间上述两笔费用，但我同意给付2021年这两笔费用。关于物业公司主张的利息我不同意给付。庭审中，中远物业公司向法庭提供了如下证据：营业执照复印件1份、书香蓝郡前期物业管理协议书复印件1份、物业费催缴单及所附照片各一份。其中营业执照证明该公司是合法的物业服务公司，具有三级物业服务资质；书香蓝郡前期物业管理协议书证明双方签订了协议，对物业服务委托事项进行了约定；催缴物业费通知单及所附照片则证明中远物业公司向吕某进行了物业费的催缴。吕某质证称，对营业执照无异议；书香蓝郡前期物业管理协议书无异议；催缴通知单和照片有异议，我没有看见过，因为在此期间没有在该小区居住过，但我之前我接到过物业公司打电话，向我催缴物业费。大约接到过1-2次电话，打电话过程中我向物业公司说明了我家存在的上述情况，后来物业公司也没有给解决。法院认证：因吕某对营业执照、书香蓝郡前期物业管理协议书无异议，本院予以采信；对物业费催缴通知单及所附照片，吕某有异议，本院对物业费催缴通知单及所附照片不予采信，但其承认在之前确实曾接到过1至2次物业公司让其交纳物业费打来的电话，故本院对物业公司曾向吕某进行物业费催缴的事实予以确认。另外，书香蓝郡前期物业管理协议书已经明确约定“以后每年的11月20日前缴纳下一年的物业管理费用。”结合本案的立案时间(2020年10月12日），因吕某向中远物业公司交纳2021年物业费的履行期限未届满，故本院对中远物业公司向吕某主张2021年物业费等费用的诉请不予处理。吕某未向法庭提供证据。本案中需要说明的是，庭审中经本院询问中远物业公司委托诉讼代理人关于吕某答辩意见中所反映的一系列问题是否属实时，中远物业公司认可吕某的车在小区内停留曾被划向公司反映，公司不受理这一问题属实。依照《物业管理条例》第四十六条规定：“物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。”依据该规定，本院认为，中远物业公司在处理与吕某就其车辆发生划痕一事中在安全防范管理义务方面存在瑕疵，故本院对这一事实予以确认。本案本院确定如下案件事实：吕某是镇赉县书香蓝郡小区业主之一，其楼房位于镇赉县书香蓝郡五期20号楼1单元302室，房屋面积为80.05平方米。2013年11月26日，中远物业公司（甲方）与吕某（乙方）签订书香蓝郡前期物业管理协议书一份，该协议书载明，吕某于2013年11月26日入住书香蓝郡小区；双方在第四条“物业管理服务费用”中约定，不包括房屋共用部位共用设施设备大中小修、更新、改造的费用；乙方（吕某）交纳费用的时间为入住时一次性缴付一年物业管理费，以后每年的11月20日前缴纳下一年的物业管理费用；物业管理费按住宅建筑面积每月每平方米0.6元收取（网点/车库减半）；乙方未按时交纳物业管理费，将缴纳逾期每日3%的滞纳金。吕某至今未付2017年-2020年度的物业管理费2305元、二次清运费96元、楼道照明费64元，合计2465元。中远物业公司现诉至法院，请求依法判令吕某给付上述费用，并按照中国人民银行0.25%的月利率支付利息。经查，中远物业公司在对小区从事物业管理服务方面存在一定瑕疵。根据本院确认的案件事实，现综合评判如下：吕某于本判决生效后立即给付中远物业公司2017年-2020年四年的物业费2074.89元、二次清运费96元、楼道照明费64元，共计2234.89元；并以518.72元（576.36×90%=518.72）为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，给付2016年11月25日至2017年11月19日止的利息；以1037.44元（576.36×2×90%=1037.44元）为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，给付2017年11月20日至2018年11月19日止的利息；以1556.17元（576.36×3×90%=1556.17元）为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，给付2018年11月20日至2019年8月19日止的利息；以1556.17元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，给付2019年8月20日至2019年11月19日止的利息；以2074.89元（576.36×4×90%=2074.89元）为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，给付2019年11月20日至2020年11月19日止的利息。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，中远物业公司与吕某签订的书香蓝郡前期物业管理协议书是双方真实的意思表示，该协议真实合法有效。吕某作为该小区业主，该协议对其有约束力，在中远物业公司按时履行了提供物业服务义务的前提下，吕某应按上述协议约定向中远物业公司履行交纳物业服务管理费的义务。虽然吕某庭审中以房屋内卫生间下水道、厨房反味、窗户扇坏了物业公司也未维修作为抗辩意见，但本院认为存在上述问题的部位属于业主的专有部分，不在物业公司的服务管理范围内。本案中，经中远物业公司催要，吕某仍拒付物业费的行为与法律相悖，依据上述法律规定，中远物业公司要求吕某给付物业费的请求符合法律规定，应予支持。本院认为，中远物业公司在从事物业服务过程中已经提供了相应的物业服务，不存在根本违约的问题。虽该公司在物业服务的个别方面存在瑕疵，但若以此认定单个业主可以以此拒缴物业服务费，将会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持物业服务水平，导致服务质量进一步下降，形成恶性循环，最终损害到包括正常交纳物业服务费的业主在内的全体业主的共同利益。所以对物业企业提供服务中产生的问题，业主可以与物业公司协商解决，但不能以此拒付物业服务费。关于吕某应交纳物业费数额确定问题，考虑到中远物业公司在从事物业服务的某些方面存在瑕疵，本院认为，吕某向中远物业公司交纳2017年-2020年四年物业费的总额为应交物业费的90%即2074.89元。另外，关于中远物业公司要求吕某承担四年的二次清运费和楼道照明的费用的诉请，虽然双方在书香蓝郡前期物业管理协议书中对中远物业公司代收上述费用未作明确约定，但结合《物业管理条例》第四十四条：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有限电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”规定以及我县实际情况，本院认为，对中远物业公司要求吕某给付四年二次垃圾清运费和楼道照明电费共计160元的诉请应予支持。关于中远物业公司要求吕某按照中国人民银行同期贷款利率给付逾期未缴物业费利息的诉请，虽双方在书香蓝郡前期物业管理协议书中明确约定了未按时交纳物业管理费，将交纳逾期每日百分之三的滞纳金，但本院认为，双方约定的滞纳金具有不同于行政滞纳金的性质，它是平等的民事合同主体之间经协商确定的，虽然也具有督促义务方履行义务的功能，但更多的是用于弥补守约一方的损失，而不是惩罚违约方，故而本院认为，物业管理合同中的“滞纳金”具有合同违约金的性质，应当定性为约定的违约金。《中华人民共和国合同法》第一百七十四条规定：“法律对其他有偿合同有约定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”故而本院对中远物业公司要求吕某按照中国人民银行同期贷款利率标准给付物业费利息的诉请予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百七十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、吕某于本判决生效后立即给付镇赉县中远物业管理有限公司2017年-2020年四年的物业费2074.89元、二次清运费96元、楼道照明费80元，共计2234.89元；二、吕某于本判决生效后，以518.72元（576.36×90%=518.72）为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，给付2016年11月25日至2017年11月19日止的利息；以1037.44元（576.36×2×90%=1037.44元）为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，给付2017年11月20日至2018年11月19日止的利息；以1556.17元（576.36×3×90%=1556.17元）为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，给付2018年11月20日至2019年8月19日止的利息；以1556.17元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，给付2019年8月20日至2019年11月19日止的利息；以2074.89元（576.36×4×90%=2074.89元）为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，给付2019年11月20日至2020年11月19日止的利息；三、驳回镇赉县中远物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由吕某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。审判员 樊 杰二〇二〇年十二月二十二日书记员 张秋阳