大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初6793号原告：大连万科物业服务有限公司，统一社会信用代码91210200242395981T，住所地大连市沙河口区新生路万客园**。法定代表人：张会，系总经理。委托诉讼代理人：刘伟、李影，均系该公司职员。被告：王纯，女，1972年4月14日生，汉族，住址大连市甘井子区。原告大连万科物业服务有限公司与被告王纯物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘伟、李影，被告王纯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付2018年6月1日至2020年3月31日期间的物业服务费19,636.76元；2020年1月1日至2020年3月31日期间的室内机动车管理服务费238.2元；2、请求判令被告按应付款项的日万分之五的标准向原告支付自物业服务费欠交日起至2020年3月10日的违约金3,134.29元；自室内机动车管理服务费欠交日至2020年3月10日的违约金3.52元。合计人民币23,012.78元；3、依法判令被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：被告所购买的位于大连市甘井子区房屋，已于2013年8月6日办理入住，该房屋系由原告负责物业管理。但被告未能按时向原告缴纳2018年6月1日至2020年3月31日期间的物业服务费19,636.76元，违约金为3,134.29元（暂计算至2020年3月10日），2020年1月1日至2020年3月31日期间的机动车管理服务费238.2元，违约金3.52元（暂计算至2020年3月10日）。虽经原告多次催要，被告始终以各种理由加以拒绝，严重侵害了原告的利益。根据《前期物业服务合同》第八章第二十八条规定：甲方、业主或物业使用人违反合同第五条第六条约定，未能按时足额交纳物业费用的，每逾期一日按欠费总额的日万分之一的标准向乙支付违约金。为维护原告合法权益，故原告诉至法院，请求依法判决。被告辩称，不同意原告诉讼请求。2018年8月20日降雨时，小区内业主多次致电物业公司要求检查防范，物业公司一概敷衍并置之不理，结果导致雨水沿园区内道路灌入被告及小区内其他住户家中，给被告及小区内住户造成重大经济损失，在雨停后，物业公司却拉来一些沙袋，并摆拍了照片，用做他们采取防范措施的证据；小区内道路照明灯损坏多日，原告不及时维修；小区内垃圾，原告不及时清理；小区内排水井，原告没有及时清理；小区内楼梯板脱落，物业公司一直不维修；原告不和业主沟通，很多问题得不到处理，导致业主与物业公司矛盾激化；综上所述，物业的失职、不作为给被告造成了经济损失，原告应予以赔偿。经审理查明：2007年10月25日，大连万科城置业有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定：大连万科城置业有限公司选聘原告为万科溪之谷提供前期物业服务；物业收费标准为：别墅：3.8元/㎡/月，车库物业：0.65元/平/月；物业费按季度缴纳，业主或者物业使用人应于每自然季度首月10日前向乙方交纳当期物业服务费；逾期未缴纳的，每逾期一日按欠费总额的3‰支付违约金。被告为案涉小区业主，2013年8月6日办理入住，被告欠缴纳物业服务费19,636.76元（自2018年6月1日至2020年3月31日期间），机动车管理服务费238.2元（自2020年1月1日至2020年3月31日）。虽经原告多次催要，被告一直拒绝缴纳。故原告诉至法院，请求依法判决。本院所确认的上述事实，有当事人的陈述、原告提供的《商品房买卖合同》、《前期物业服务合同》、物业服务报告、《临时管理公约》、业主确认函、律师函、邮寄回执及本案庭审笔录等在案为凭，且经当庭质证和本院审查，应予采纳。本院认为，依法成立的合同受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。……”的相关规定，大连万科城置业有限公司与原告签订的《前期物业服务合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，该《前期物业服务合同》对原告和所有业主均具有约束力。依据上述合同约定，原告为被告购买的房屋提供物业服务，被告应按合同约定交纳物业服务费。被告欠缴纳物业服务费19,636.76元（自2018年6月1日至2020年3月31日期间），机动车管理服务费238.2元（自2020年1月1日至2020年3月31日），依法应向原告交纳。关于原告要求被告支付违约金一节。本院认为，被告存在迟延交纳物业服务费的行为，依法应当承担相应的违约责任，原告的主张理应得到支持。但本院考虑，原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障。现原告与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、履行各自的义务。同时考虑到原告在履行合同的过程中，也有需要不断完善的方面。综合考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解切不能再深化，故本案不予支持原告的违约金主张。对于被告辩称，2018年8月，物业公司防范不力，导致雨水灌入被告家中，造成重大经济损失的问题。本院认为，最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件司法解释规定，对于物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的义务，造成业主经济损失的，业主可以请求物业服务企业承担赔偿损失等违约责任，因此被告如认为原告存在违约行为，可以通过另行诉讼解决，但不能以此为由拒绝缴纳物业费。对于被告辩称物业服务不到位等问题。本院认为，物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来解决，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以物业服务不到位主张不交或少交物业费不利于大多数已交费业主的权益和小区整体利益。庭审中，原告表示要尽力帮助业主解决问题，不断改善服务质量。在此前提下，被告以此为由拒交物业费不应支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条之规定，判决如下：一、被告王纯自本判决发生法律效力之日起十日内向原告大连万科物业服务有限公司支付物业服务费19,636.76元和机动车服务管理费238.2元；二、驳回原告大连万科物业服务有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费188元（原告预付），由原告负担26元，由被告负担162元。被告负担部分，于本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员 司 萍二〇二〇年十二月二十六日书记员 祝琳琳本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。