甘肃省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）甘执复163号 复议申请人（被执行人）：嘉峪关市红安房地产开发有限责任公司，住所地嘉峪关市文化中路**。 法定代表人：许学贤，该公司董事长。 申请执行人：何和平，男，生于1962年2月19日，汉族，住嘉峪关市。 被执行人：许学贤，男，生于1969年4月13日，汉族，系嘉峪关市红安房地产开发有限责任公司董事长，住嘉峪关市文化中路**。 被执行人：李翠萍，女，生于1969年4月10日，汉族，系嘉峪关市红安房地产开发有限责任公司股东，住嘉峪关，住嘉峪关市v> 被执行人：张振军，男，生于1959年11月24日，汉族，系嘉峪关市红安房地产开发有限责任公司财务经理，住嘉峪关，住嘉峪关市v> 被执行人：青海史特尔物资有限公司，住所地嘉，住所地嘉峪关市文化中路恒安家苑**v> 法定代表人：高世鹏，该公司经理。 被执行人：嘉峪关金兆利科贸有限责任公司，住所地嘉，住所地嘉峪关市文化峪关市文化中路恒安家苑**iv style="line-height: 25pt; text-indent: 30pt; margin: 0.5pt 0cm; font-family: 宋体; font-size: 15pt"> 法定代表人：赵辉德，该公司经理。 被执行人：肃北金兆利矿业有限责任公司，住所地嘉，住所地嘉峪关市文化中路恒安家峪关市文化中路恒安家苑**yle="line-height: 25pt; text-indent: 30pt; margin: 0.5pt 0cm; font-family: 宋体; font-size: 15pt"> 法定代表人：许亮，该公司经理。 被执行人：嘉峪关市锦安置业有限责任公司，住所地嘉，住所地嘉峪关市文化中路恒安家苑929-峪关市文化中路恒安家苑**line-height: 25pt; text-indent: 30pt; margin: 0.5pt 0cm; font-family: 宋体; font-size: 15pt"> 法定代表人：许亮，该公司经理 复议申请人嘉峪关市红安房地产开发有限责任公司不服白银市中级人民法院（2019）甘04执异85号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 何和平与嘉峪关市红安房地产开发有限责任公司（以下简称红安公司）、许学贤、李翠萍、张振军、青海史特尔物资有限公司、嘉峪关金兆利科贸有限责任公司、肃北金兆利矿业有限责任公司、嘉峪关市锦安置业有限责任公司借款合同纠纷一案,原由嘉峪关市中级人民法院执行，执行过程中该院于2017年3月28日委托兰州中瑞房地产咨询估价有限公司对红安公司名下位于嘉峪关市等其它不动产进行评估。2017年4月19日兰州中瑞房地产咨询估价有限公司作出兰中瑞估字（2017）第2542号评估报告。2017年5月23日，甘肃省高级人民法院作出（2017）甘执监9号执行裁定书，指定本案由白银市中级人民法院（以下简称白银中院）执行。白银中院在执行过程中，对评估财产两次网络司法拍卖流拍后，于2017年10月30日作出（2017）甘04执55号之三执行裁定书，裁定将案涉恒安嘉苑929Ａ号幼儿园抵偿给申请执行人何和平。2017年12月19日，白银中院作出（2017）甘04执55号之六执行裁定书，裁定终结本案本次执行程序。2019年11月21日，红安公司向白银中院提出执行异议。白银中院于2019年11月22日立案审查。 白银中院查明，嘉峪关市中级人民法院在执行该案中，于2017年3月28日委托兰州中瑞房地产咨询估价有限公司对红安公司名下位于嘉峪关市等其它不动产进行评估。2017年4月19日兰州中瑞房地产咨询估价有限公司作出兰中瑞估字（2017）第2542号评估报告书，该评估报告书载明：估价对象财产范围包括建筑物、分摊的土地使用权及公共配套设施，不包括动产、债权债务、特许经营权等其他财产或权益。 白银中院认为，本案争议的焦点问题为执行过程中该院将案涉被执行人红安公司名下恒安嘉苑929A号幼儿园裁定抵债时是否包含该幼儿园所涉土地使用权。根据查明的事实，兰州中瑞房地产咨询估价有限公司作出的兰中瑞估字（2017）第2542号评估报告书载明估价对象财产范围包含了该幼儿园分摊的土地使用权。因此，恒安嘉苑929A号幼儿园所涉土地使用权价值已经包含在估价结果966.62万元之中，网络司法拍卖流拍后该院作出的（2017）甘04执55号之三裁定书及（2019）甘04执异7号执行裁定书中的抵债价值5413072元也已经含有恒安嘉苑929A号幼儿园的土地使用权价值。综上，红安公司认为该院抵债裁定中未涉及恒安嘉苑929A号幼儿园土地使用权价值的主张无事实和法律依据，不能成立，应予驳回；执行法院在执行申请执行人何和平与被执行人红安公司、许学贤等借款合同纠纷一案中的评估、拍卖及抵债等相关执行行为并无不当。遂裁定驳回红安公司的异议请求。 复议申请人红安公司向本院申请复议称，涉案恒安嘉苑929A幼儿园和嘉峪关市恒安嘉苑住宅、商铺规划设计在一宗同地上，但恒安嘉苑929A幼儿园是独立进行工程规划、建筑设计、施工。嘉峪关市建设局建筑许可证记载：建设规模2450.85平方米。嘉峪关市规划局核定的建设工程设计方案记载：建设用地概况，用地性质商住，建设用地面积44660平方米，建筑规模2450.85平方米，建筑主体高度12米，建筑层数3层。嘉峪关市规划局建筑规划竣工验收合格书记载：竣工情况：总面积2563.29平方米，3层，高度11.63米。2019年10月21日，酒泉蓝图数字测绘有限责任公司于对涉案幼儿园占地面积进行实地测量，计算报告结论：涉案幼儿园实际占地面积为3507.67平方米，合5.26亩。根据涉案幼儿园设计施工图纸计算，恒安嘉苑929A号幼儿园地上建筑物占地面积为854.43平方米，院落占地面积为2653.24平方米。根据嘉峪关市自然资源管理局核准的土地使用权基准地价为一级1349元/平方米计算，恒安嘉苑929A号幼儿园院落占地面积2653.24平方米应当交纳土地使用金3579220.76元，该3579220.76元土地使用金已由红安公司在修建幼儿园时向嘉峪关市自然资源管理局整体交纳清。 红安公司认为，根据《物权法》及建筑工程规范的有关规定，建筑面积，仅指建筑物的建筑面积；占地面积，即建筑物及其周边环境共占的面积；土地使用权面积是指房屋所分摊的所在土地使用权的面积。执行法院在执行本案过程中，将涉案标的物委托兰州中瑞房地产咨询估计有限公司进行评估，评估机构出具的评估报告书评估结论：涉案幼儿园的建筑面积为2563.29平方米、价格966.62万元。该评估报告书载明：估计对象财产范围包括建筑物、分摊的土地使用权及公共配套设施，不包括动产、债权债务、特许经营权等其他财产或权益。评估机构只是评估了涉案建筑物的建筑面积、分摊的土地使用权及公共配套设施，并没有对涉案幼儿园院落的占地面积即院落土地使用权价值进行评估。故，白银中院（2019）甘04执异85号执行裁定书以“抵债价值5413072元也已经含有恒安嘉苑929Ａ号幼儿园的土地使用权价值”为由，驳回其异议请求不当。红安公司请求法院作出裁定，将嘉峪关市院落占地面积2653.24平方米、土地使用权金3579220.76元抵偿被执行人债务，否则，将依法把嘉峪关市院落占地面积2653.24平方米土地圈起他用，必将严重影响涉案幼儿园的正常使用。 本院查明事实与白银中院查明事实一致。另查明，嘉峪关市规划局2016年9月2日出具的嘉规建验（2016）068号嘉峪关市建筑工程规划竣工验收合格书中载明，嘉峪关市恒安嘉苑住宅小区幼儿园项目地块面积4310平方米，竣工执行情况：总面积2563.29平方米，3层，底层面积854.43平方米，高度11.63米。 本院认为，本案争议的焦点问题是评估报告估价对象幼儿园价值是否包含土地使用权。根据嘉峪关市规划局2016年9月2日出具的嘉规建验（2016）068号嘉峪关市建筑工程规划竣工验收合格书，嘉峪关市恒安嘉苑住宅小区幼儿园包含地块面积4310平方米，建筑面积2563.29平方米。嘉峪关市中级人民法院在执行本案过程中，将涉案标的物委托兰州中瑞房地产咨询估计有限公司进行评估，该公司出具的评估报告书载明：估价对象为嘉峪关市文化中路恒安嘉苑929号恒安嘉苑17套商铺、幼儿园及地下车库。财产范围包括建筑物、分摊的土地使用权及公共配套设施，不包括动产、债权债务、特许经营权等其他财产或权益，估价对象总建筑面积10158.57平方米（其中商铺总建筑面积2174.48平方米、幼儿园2563.29平方米、地下车库5420.80平方米）。评估结论中，商铺、地下车库5420建筑面积对应相应房地产价值，其中，幼儿园的建筑面积为2563.29平方米、价格966.62万元。该评估报告中明确估价财产范围包括分摊的土地使用权。人民法院对于评估机构根据专业知识判断及行业规定得出的评估结论原则上予以认可。复议申请人红安公司对评估报告有异议，应按照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、报名财产的规定》第六条规定，可在收到评估报告后十日内以书面形式向执行法院提出，由执行法院转评估机构予以答复。白银中院执行该案中拍卖及抵债等相关执行行为并无不当,复议申请人红安公司的复议请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第（一）项之规定，裁定如下： 驳回嘉峪关市红安房地产开发有限责任公司的复议申请，维持白银中院（2019）甘04执异85号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长 强 峰 审判员 段 伟 审判员 路金花 二〇二〇年十二月一日 书记员 梅伟飞