湖北省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂民终767号上诉人（原审原告）：胡家振，男，1960年3月19日出生，汉族，住湖北省潜江市,委托诉讼代理人：胡媛，女，1984年5月27日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区，系胡家振之女。委托诉讼代理人：张慧，湖北今天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中国华融资产管理股份有限公司湖北省分公司。住所地：湖北省武汉市武昌区体育街特**银泰大厦**。负责人：龙志林，该公司总经理。委托诉讼代理人：殷竣，湖北泓峰律师事务所律师。原审第三人：湖北中潜房地产开发有限公司。住所地。住所地：湖北省鄂州市江碧路泽林段**由南向北第五间iv>法定代表人：万小军，该公司执行董事。原审第三人：湖北中民建筑工程有限公司。住所地。住所地：湖北省潜江市园林办事处东风路**iv>法定代表人：关鸿发，该公司董事长。委托诉讼代理人：张贤志，男，该公司员工。原审第三人：陈建国，男，1962年2月3日出生，汉族，住湖北省潜江市,上诉人胡家振因与被上诉人中国华融资产管理股份有限公司湖北省分公司（以下简称华融湖北分公司）、原审第三人湖北中潜房地产开发有限公司（以下简称中潜公司）、湖北中民建筑工程有限公司（以下简称中民公司）、陈建国案外人执行异议之诉一案，不服湖北省武汉市中级人民法院（2019）鄂01民初9777号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。胡家振上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求；2、案件全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定上诉人与中潜公司签订的商品房买卖合同的时间是在法院查封之后并以此驳回上诉人的诉讼请求错误。1、上诉人与中潜公司签订的商品房买卖合同的时间是在法院查封之前。上诉人与中潜公司于2016年9月8日签订了《中珠家春秋商品房认购书》，明确约定房屋位置、面积及金额，应当将《认购书》定性为商品房买卖合同。签订《认购书》当日，上诉人即支付了1万元定金，足以说明房屋买卖行为已经完成。2、案涉房屋购房款在法院查封之前已经支付完毕。2016年12月26日，中民公司中珠家春秋项目部以湖北广烁建设工程有限公司（陈建国自己注册的公司）名义，向中潜公司发出支付48万元工程款的申请，注明了工程款抵房款48万元，并得到陈建国及中潜公司法定代表人万小军确认，加上支付的1万元定金，应当视为案涉房屋款项49万元已经支付完毕。且2016年12月27日，上诉人即办理了收房手续，实际占有该房屋，并在2018年装修入住至今。3、一审法院认定上诉人与中潜公司2019年5月13日签订的《商品房买卖合同》有效错误。该合同系按照中潜公司指示为办理手续补签。商品房买卖合同真实的签订时间应为2016年9月8日。请求二审法院查明事实依法改判。华融湖北分公司答辩称：上诉人所述情况与案件事实不符且前后矛盾，中潜公司因欠付工程款与中民公司达成以房抵债协议的时间为2019年5月13日，上诉人称其在2016年就案涉房屋签订购房协议与事实不符。上诉人基于中潜公司与中民公司签订的以房抵债协议而以其对陈建国的债权抵扣购房款的行为不是为了购买商品房消费，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》及《全国法院民商事审判工作会议纪要》有关排除执行的规定及精神。一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。中潜公司未发表答辩意见。中民公司、陈建国发表意见称同意胡家振的上诉意见。胡家振向一审法院起诉请求：1、撤销（2019）鄂01执异1054号执行裁定，解除对位于潜江市横堤路13号的“中珠?家春秋”7栋801号房屋的查封，并停止执行；2、本案诉讼费由被告华融湖北分公司承担。一审法院认定事实：胡家振及其妻子袁望姣于2013年8月27日和2013年12月8日通过银行转账的方式向陈建国转款15万元和25万元，中民公司中珠家春秋项目部分别出具收据，陈建国在收据上签名。胡家振与中潜公司于2016年9月8日签订《中珠家春秋商品房认购书》，约定胡家振购买中潜公司开发的“中珠?家春秋”7栋801号房屋，建筑面积约为117.36平方米，单价为4175.19元，总金额为49万元。胡家振于当日支付定金1万元。同时约定胡家振应于签订认购书后3日内即2016年9月12日前到营销中心交纳首期款、签署商品房买卖合同。胡家振为证明其支付房款提交的“付款申请单”载明付款单位为“湖北广烁建设工程有限公司”，合同总额为48万元，备注：工程款抵房款48万元。7-801房主胡家振。中民公司中珠家春秋项目部、陈建国盖章签名。华融湖北分公司对该证据不予认可。一审法院另查明：一审法院于2017年3月21日作出（2017）鄂01财保35号民事裁定书，裁定查封中潜公司名下位于湖北省××××号的“中珠?家春秋”房地产在建工程项目（在建工程抵押登记编号：潜江市房建园林字第××号，权证编号：00000396）（以下简称案涉在建工程）。同年4月1日，一审法院向潜江市住房保障和房产管理局作出（2017）鄂01执保99号协助执行通知书，查封案涉在建工程，查封期限三年（自2017年4月1日至2020年3月31日）。其中包括案涉房屋。湖北省高级人民法院于2018年3月28日作出（2018）鄂民终9号民事判决，判决主要内容如下：一、维持（2017）鄂01民初2288号民事判决第一、二、三项；二、撤销（2017）鄂01民初2288号民事判决第四项；三、广发行武汉分行对中潜公司提供抵押的位于潜江市横堤路13号“中珠?家春秋”房地产在建工程项目拍卖、变卖后的价款在1.8亿元范围内享有优先受偿权；四、驳回广发行武汉分行的其他诉讼请求。在（2018）鄂01执311号一案执行过程中，一审法院于2018年12月21日，以（2018）鄂01执异1591号执行裁定书，裁定将（2018）鄂01执311号执行一案的申请执行人由广发行武汉分行变更为华融湖北分公司。一审法院再查明：（2019）鄂01执异1054号执行裁定书载明，据案外人胡家振提交的《商品房买卖合同》载明，2019年5月13日，双方约定：买受人购买的中珠?家春秋7栋801号房，该商品房的用途为住宅，建筑面积共117.36平方米，总金额492912元。同日，中潜公司出具《收据》一张，其中载明，交款单位：胡家振，人民币：492912元等内容。一审法院认为：本案系案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价格超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，根据查明的事实，胡家振与中潜公司签订商品房买卖合同的时间是在法院查封之后，其所提交的支付购房款的依据不足，并且即便属实也是以工程款抵房款，属于普通债权，并不优于华融湖北分公司主张的抵押权，胡家振主张的事实不满足上述规定第二十九条所需条件，故胡家振对执行标的享有的权益不能够排除执行，对其所提请求，不予支持。综上所述，胡家振的诉讼请求缺乏事实和法律依据，依法不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项的规定，判决驳回原告胡家振的全部诉讼请求。案件受理费8694元，由原告胡家振负担。上诉人胡家振在二审期间向本院提交新证据一份：胡家振不动产登记信息查询证明单，以证明胡家振购买案涉住房是为了改善家庭住房条件，具有消费的意愿，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二款规定。华融湖北分公司、中民公司、陈建国分别对该证据提交了质证意见。本院对该证据的真实性予以认可。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院另查明：经潜江市不动产登记局于2020年12月3日查询，胡家振、袁望姣名下有一套住房，房屋位于园林办事处儒学路1号潜江市油脂化工厂2栋2单元201，产权证号为鄂（2018）潜江市不动产权第0000896号，面积为59.66平方米。本院认为，围绕各方当事人的意见，本案的争议焦点归纳为：胡家振对案涉房屋是否享有足以排除民事执行的法定权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，根据（2019）鄂01执异1054号《执行裁定书》载明的事实，胡家振提交的《商品房买卖合同》载明，2019年5月13日，双方当事人约定购买案涉房屋，胡家振对签订该商品房买卖合同的时间亦不持异议，但其认为签订《中珠家春秋商品房认购书》的时间应视为签订了房屋买卖合同。本院认为，该《认购书》主要确定了购买房屋的面积、价格，支付定金的相关规则，但没有约定交房时间、具体违约责任、且该认购书第三条约定“乙方应于本认购书签订后三日内，……交纳首期款（定金抵作首期金），签署商品房买卖合同”，该《认购书》应当视为商品房买卖合同的预约合同，且胡家振也未按照上述《认购书》的约定交纳首期款，原审法院认定胡家振签订商品房买卖合同的时间为人民法院查封之后，认定事实清楚。此外，胡家振提交的转账凭证不足以证明其与实际施工人陈建国之间存在民间借款关系；即使根据当事人的陈述，胡家振也是基于与陈建国之间存在债权债务关系，从而以陈建国对中潜公司享有的工程款抵扣购房款，其债权并不优于华融湖北分公司所主张的抵押权，故胡家振认为其对案涉房屋享有足以排除民事执行的权益的理由不能成立。如胡家振认为其签订案涉《商品房买卖合同》的目的不能实现产生了损失，可依法另行主张权利。综上所述，胡家振的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8694元，由上诉人胡家振负担。本判决为终审判决。审判长  彭晓辉审判员  赵晓云审判员  王捷明二〇二〇年十二月二十四日书记员  何正浩