云南省文山市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2601民初5531号原告：文山馨宁物业管理有限公司，住所地云南省文山市新平街道城南体育馆云锡会所**。委托诉讼代理人：谢月亮，云南言同律师事务所律师（特别授权）。委托诉讼代理人：农晓雯，云南言同律师事务所律师（特别授权）。被告：文山三荣房地产开发有限公司，住所地云南省文山市新平街道红旗社区开化南路与城南路交叉路口办公楼****。委托诉讼代理人：侬宁，云南七乡律师事务所律师（特别授权）。原告文山馨宁物业管理有限公司（以下简称馨宁公司）与被告文山三荣房地产开发有限公司（以下简称三荣公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告馨宁公司的法定代表人李睿飞及委托诉讼代理人谢月亮、农晓雯，被告三荣公司的委托诉讼代理人侬宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。馨宁公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除馨宁公司与三荣公司签订的《房屋租赁合同》；2.判令三荣公司立即将文山市的房屋恢复原状交还馨宁公司；3.判令三荣公司承担本案诉讼费用。诉讼过程中，馨宁公司变更第一项诉讼请求为：请求法院确认馨宁公司与三荣签订的《房屋租赁合同》已经解除。事实和理由：2018年3月15日，馨宁公司与三荣公司签订《房屋租赁合同》，约定馨宁公司将位于文山市，房屋使用面积为2956.8㎡，周边配套运动场面积为543.25㎡，停车场面积为1092㎡的房屋及场地租赁给三荣公司使用，约定租赁期限自2018年6月15日至2023年6月14日止，租金为50万元／年，租金一年一付，于每年6月15日支付。如三荣公司未按约定支付租金，拖欠租金累计达3个月，馨宁公司有权终止合同并收回房屋。《房屋租赁合同》签订后，三荣公司按约定支付了第一年的房屋租赁费50万元，到了2019年6月15日支付第二年租金，2020年6月15日支付第三年租金的时间，三荣公司未支付。2020年6月3日，2020年9月21日，馨宁公司向三荣公司分别发出《催款通知》，限定三荣公司在9月25日前支付租金，三荣公司收到后作出【2019】9号《关于文山城南办公司房屋租金的复函》认可拖欠租金是事实，2020年9月29日，由于三荣公司仍未按《催款通知》告知的时间支付租金，馨宁公司就拖欠租金一事作出《关于的回函》告知三荣公司，与三荣公司解除2018年3月15日签订的《房屋租赁合同》，限定三荣公司于2020年10月9日将房屋恢复原状交还馨宁公司，并将拖欠的租金及违约金等费用支付给馨宁公司。三荣公司收到该函告后至今未将房屋恢复原状交付给馨宁公司。为此，馨宁公司诉至法院。三荣公司辩称，一、馨宁公司与答辩人签订的《房屋租赁合同》合法有效，答辩人已经支付2018年6月起至2021年6月止的租金共计人民币150万元整，答辩人并不存在违约行为。2018年3月15日，馨宁公司（甲方）与答辩人（乙方）签订《房屋租赁合同》约定：甲方将位于文山市使用面积为2956.8㎡房屋，以及周边配套面积为543.25㎡的运动场、面积1092㎡的停车场出租给乙方作为办公楼使用。租赁期限五年，自2018年6月15日至2023年6月14日止。租金为每年伍拾万元（五年无递增），租金一年一付。付款方式：乙方应于本合同签订之日向甲方一次性支付全年租金：人民币伍拾万元整。租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前1个月书面通知对方，经双方协商同意后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。合同签订后，答辩人按照约定支付了第一年的租金50万元整，2020年因受到新冠病毒疫情的影响，答辩人资金周转出现困难，未能及时支付第二年（2019年6月15日至2020年6月14日）的租金，但答辩人在收到馨宁公司的《催款通知》后已作出了复函，承诺在2020年10月31日前支付2019年6月15日至2020年6月14日的租金50万元，2020年6月15日至2021年6月14日的租金支付时间由双方领导协商后确定。答辩人在2020年10月17日向馨宁公司支付了2019年6月15日至2020年6月14日、2020年6月15日至2021年6月14日两年的租金共计100万元整，馨宁公司已收到该笔租金，答辩人已经在合理期限内履行了支付租金的义务，并且提前支付了下一年的租金，馨宁公司也已经接受，答辩人并不存在违约行为。二、双方签订的《房屋租赁合同》并未约定支付租金的具体时间，馨宁公司诉称答辩人拖欠租金的观点无事实和法律依据，依法不能成立。根据双方签订的《房屋租赁合同》的约定内容来看，并未对租金的具体支付时间作出约定，因此，在馨宁公司最后一次向答辩人发出的《催款通知》要求答辩人在2020年9月25日前支付租金，支付时间应当为馨宁公司自身认可的2020年9月25日，并且答辩人对该《催款通知》已收悉并确认，但答辩人复函中承诺的是2020年10月31日前支付第二年的租金，第三年的租金由双方领导协商后另行确定支付时间，答辩人在承诺的时间内一次性向馨宁公司支付了第二年和第三年的租金，答辩人虽未能及时支付馨宁公司第二年的租金，但在合理期限内向馨宁公司一并支付了第二年、第三年的租金，答辩人已经履行了合同的主要义务，馨宁公司诉称答辩人拖欠租金的观点无事实和法律依据，依法不能成立。三、馨宁公司请求人民法院确认双方签订的《房屋租赁合同》已经解除的诉讼请求无事实和法律依据，依法不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，本案《房屋租赁合同》第十三条（提前终止合同）明确约定：租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前1个月书面通知对方，经双方协商同意后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。本案馨宁公司想单方提前解除合同，必须按照双方合同约定的解除条件即提前一个月书面通知答辩人，并经双方协商同意后签订《终止合同书》来解除合同，而不是单方制作出一个复函即认为合同已经解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。”的规定，本案答辩人已经在合理期限内履行了合同的义务，不存在违约情形，馨宁公司不具备法定解除合同的条件，相反馨宁公司在收到租金后在租期未到的情形下起诉答辩人解除合同，馨宁公司应当承担因此给答辩人造成的一切经济损失。四、答辩人装修承租房屋共计花费了1791805.19元整，馨宁公司无故要求解除合同并要求答辩人恢复原状的请求违反了我国民事法律的公平、平等、诚实信用、公序良俗的原则，依法不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第三条：“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。”、第五条：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”、第六条：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”、第七条：“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。”、第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”的规定，馨宁公司在不具备合同解除条件的情况下，单方要求人民法院确认合同已经解除并要求答辩人将投入了1791805.19元装修的办公室恢复原状，馨宁公司的诉讼请求违反了我国民事法律的公平、平等、诚实信用、公序良俗的基本原则，扰乱了社会经济秩序，违反善良风俗，严重侵害了答辩人作为平等民事主体的合法权益，依法不能成立。综上所述，原被告双方之间签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方应当继续履行，答辩人已经履行了支付租金的义务，不存在违约情形，馨宁公司不具备解除合同的条件，馨宁公司的诉讼请求无事实和法律依据，依法不能成立。请求人民法院依法判决驳回馨宁公司的诉讼请求，维护答辩人的合法权益。馨宁公司围绕其主张，依法提交以下证据：1.馨宁公司《营业执照》法定代表人身份证明书、身份证复印件，证明馨宁公司的基本信息；2.《房屋租赁合同》，证明馨宁公司与三荣公司于2018年3月15日签订《房屋租赁合同》，约定馨宁公司将位于文山市的房屋及场地租赁给三荣公司使用，租赁期限自2018年6月15日至2023年6月14日止，租金为50万元／年，租金一年一付，于每年6月15日支付。如三荣公司未按约定支付租金，拖欠租金累计达3个月，馨宁公司有权终止合同并收回房屋；3.催款通知书二份，证明馨宁公司分别于2020年6月3日、2020年9月21日向三荣公司催要租金，限定三荣公司在2020年9月25日前将所欠租金一次性支付给馨宁公司，未按该时间支付，馨宁公司将收回房屋；4.《关于文山城南办公司房屋租金的复函》，证明三荣公司认可拖欠租金的事实；5.《关于的回函》《发文登记簿》，证明馨宁公司于2020年9月29日发函告知三荣公司，与三荣公司解除2018年3月15日签订的《房屋租赁合同》，限三荣公司于2020年10月9日前将房屋交还馨宁公司，并支付拖欠的租金及违约金；解除涉案《房屋租赁合同》的通知于2020年9月29日已送达三荣公司，三荣公司已签收的事实；6.文山市人民政府【2013】91号文件、《决定》《土地使用权证》，证明馨宁公司享有对涉案房屋的管理、出租权，馨宁公司的诉讼主体适格。经质证，三荣公司对馨宁公司提交的第1组证据无意见；对第2组证据的三性无异议，证明观点不认可，该合同并未明确约定支付租金的时间，且在起诉前三荣公司已经支付了馨宁公司2019年-2021年的租金，三荣公司不存在拖欠租金；对第3组证据的三性无异议，证明观点与第2组意见一致；对第4组证据的三性无异议，证明观点与第2组的意见一致；对第5组证据的三性无异议，不认可证明观点，三荣公司不存在拖欠租金的情形，根据合同法的规定及双方签订租赁合同的约定，馨宁公司不具备解除合同约定的条件，双方的合同并未解除，应继续履行，对发文登记簿的三性不认可，是馨宁公司单方制作，不能证明三荣公司收到解除合同的回函；对第6组证据的三性及证明观点无异议。本院认为，馨宁公司提交的第1、3、4、5、6、组证据客观真实，来源合法，与本案有关联，予以采信；第2组证据本院将结合案件争议焦点进行综合评述。三荣公司针对其辩解，提交以下证据：1.《房屋租赁合同》,证明2018年3月15日，馨宁公司（甲方）与三荣公司（乙方）签订《房屋租赁合同》约定：甲方将位于文山市使用面积为2956.8㎡房屋，以及周边配套面积为543.25㎡的运动场、面积1092㎡的停车场出租给乙方作为办公楼使用。租赁期限五年，自2018年6月15日至2023年6月14日止。租金为每年伍拾万元（五年无递增），租金一年一付。付款方式：乙方应于本合同签订之日向甲方一次性支付全年租金：人民币伍拾万元整。租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前1个月书面通知对方，经双方协商同意后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。该合同并未约定支付租金的具体时间的事实;2.《关于文山城南办公室房屋租金的复函》三荣函【2020】9号证明：馨宁公司2020年9月21日向三荣公司发出的《催款通知》要求三荣公司在2020年9月25日前支付租金，三荣公司收到《催款通知》后于2020年9月27日向馨宁公司发出复函并承诺于2020年10月31日前支付2019年6月15日至2020年6月14日的租金50万元，2020年6月15日至2021年6月14日的租金由双方领导协商后另行确定支付时间的事实；3.《中国工商银行电子回单》2份,证明三荣公司于2020年10月17日向馨宁公司支付了2019年6月15日至2020年6月14日、2020年6月15日至2021年6月14日两年的租金共计100万元整，馨宁公司已收到该笔租金，三荣公司已经在合理期限内履行了支付租金的义务，并且提前支付了下一年的租金，馨宁公司也已经接受，三荣公司并不存在违约行为的事实；4.装修房屋价格清单、工程款付款记录,证明三荣公司装修承租房屋以及改造房屋水电等共计花费了1791805.19元整的事实。经质证，馨宁公司对三荣公司提交的第1组证据的三性无异议，但证明观点不认可，馨宁公司行使的单方解除权并非合同13条约定双方协商一致解除的情形；对第2组证据的三性无异议，但证明观点不认可，三荣公司的付款时间系单方承诺，馨宁公司没有同意，馨宁公司的复函已明确不同意三荣公司承诺的支付时间；对第3组证据的真实性、合法性认可，关联性不认可，三荣公司的付款时间超过了馨宁公司催告的付款期限，反而说明了三荣公司存在违约的情况；对第4组证据的三性及证明观点均不认可，该证据无法反映出与三荣公司有任何的关系，也没有三荣公司的签章，工程付款记录无法证明支付的款项就是支付三荣公司装修的款项。本院认为，三荣公司提交的第1组证据本院将结合案件争议焦点进行综合评述；第2组证据能够证明三荣公司于2020年9月21日在收到《催款通知》后对馨宁公司复函，承诺在2020年10月31日前支付2019年6月15日至2020年6月14日租金的事实，予以确认；第3组证据能够客观真实，能够证明三荣公司于2020年向馨宁公司支付100万元的事实，予以确认；第4组证据与本案无关联，不予采信。根据当事人提供的证据，经审理，本院查明本案的法律事实如下：2018年3月15日，馨宁公司（甲方）与三荣公司（乙方）签订《房屋租赁合同》,约定：三荣公司向馨宁公司租赁房屋，房屋位于文山市，房屋使用面积为2956.8㎡，周边配套运动场面积为543.25㎡，停车场面积为1092㎡；房屋用途为办公楼场地；租赁期限五年，租金时间自2018年6月15日至2023年6月14日止；房屋租金为50万元／年（五年无递增），租金一年一付；付款方式：乙方应于本合同签订之日向甲方一次性支付全年租金50万元等内容。同时该合同第十二条约定：“乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：1.擅自将承租的房屋转租的；2.擅自将承租的房屋转让、转借他人或擅自调换使用的；3.擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的；4.拖欠租金累计达3个月；5.利用承租房屋进行违法活动的；6.故意损坏承租房屋的”。合同签订后，馨宁公司于签订合同当日向三荣公司交付了租赁房屋，三荣公司于签订合同当月支付馨宁公司2018年6月15日至2019年6月14日的租金50万元。2020年6月3日，馨宁公司向三荣公司发出《催款通知》，告知三荣公司已拖欠馨宁公司2019年6月15日至2020年6月14日一年的房租50万元，并应支付2020年6月15日至2020年6月14日的房租50万元，要求三荣公司在2020年6月10日前缴清相关费用。2020年9月21日，馨宁公司再次向三荣公司发出《催款通知》，告知三荣公司已拖欠馨宁公司2019年6月15日至2021年6月14日的房租100万元，要求三荣公司在2020年9月25日前结清。2020年9月27日，三荣公司以《关于文山城南办公司房屋租金的复函》告知馨宁公司，明确已收到馨宁公司的《催款通知》，因受新型冠状病毒影响，故未能及时支付2019年6月15日至2021年6月14日两年的租金100万元，同时承诺于2020年10月31日前支付2019年6月15日至2020年6月14日的租金50万元；2020年6月15日至2021年6月14日租金的具体支付时间待双方领导洽商后再回复。2020年9月29日，馨宁公司以《关于的回函》回复三荣公司，内容为：“1.我公司根据合同约定，依法解除与贵公司于2018年3月15日前的合同。2.贵公司应于接函后10日内将房屋恢复原状交还我公司，否则我公司有权自行拆除公司添加的附属物品，造成的损失由贵公司自行承担。3.贵公司应于接函后10日内将拖欠的租金一次性归还我公司（包含但不限于水电费、违约金等费用）。4.本函自贵公司接收之日起生效。”三荣公司于当日收到该回函。2020年10月17日，三荣公司向馨宁公司支付两笔50万元，共计100万元。综合双方当事人的诉辩主张，本案双方争议的焦点问题主要是：1.本案租金应在什么时候支付？2.馨宁公司行使通知解除权的行为是否有效？关于本案租金应在什么时候支付的问题。本院认为，馨宁公司与三荣公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，不违背公序良俗，合法有效。《房屋租赁合同》约定房屋租金50万元/年，一年一付，并约定三荣公司应于合同签订之日向馨宁公司一次性支付全年租金。三荣公司在签订合同当月支付了第一年的租金50万元，即双方存在先支付租金再使用房屋的交易习惯，结合三荣公司在2020年9月27日回函时确认未能及时支付房租的事实，本院确认三荣公司应在每年3月15日支付当年6月15日至次年6月14日一年的租金。馨宁公司辩称双方未约定房租的具体支付时间，与本案查明的事实不符，不予采纳。关于馨宁公司行使通知解除权的行为是否有效的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，本院已确认三荣公司支付房屋租金的时间为3月15日，三荣公司在2018年3月已将2018年6月15日至2019年6月14日租金付清，其应在2019年3月15日支付2019年6月15日至2020年6月14日的租金，至2020年9月，三荣公司拖欠房屋租金时间为18个月。退一步讲，即便双方对租金支付时间未明确约定，按照《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）款的规定，馨宁公司可随时要求履行，但应当给三荣公司必要的准备时间。馨宁公司于2020年6月3日向三荣公司发出《催款通知》，要求三荣公司在2020年6月10日前支付2019年6月15日至2020年6月14日的房屋租金，此时支付租金的时间已明确，至2020年9月21日三荣公司仍未支付租金，导致馨宁公司再次向三荣公司发出《催款通知》，三荣公司拖欠租金的时间从2020年6月10日起算至馨宁公司2020年9月29日发出解除合同的回函，拖欠租金时间为3个月15天，根据双方合同的约定，三荣公司拖欠房租达3个月时，馨宁公司可终止合同并收回房屋，即馨宁公司享有合同解除权。如前所述，不论是以本院确认的支付时间，还是以馨宁公司通知付款的时间，三荣公司均超过3个月未付房租，已经符合馨宁公司解除合同的条件，馨宁公司依法可行使合同通知解除权。馨宁公司2020年9月29日已明确以回函的形式通知三荣公司合同解除，三荣公司已于当日收到该回函，故馨宁公司解除合同的行为有效，双方签订的《房屋租赁合同》已于2020年9月29日解除。三荣公司认为其在2020年10月17日向馨宁公司支付了100万元租金，不存在违约，但其支付租金的时间发生在馨宁公司行使通知解除权之后，且馨宁公司已以诉讼的方式确认解除合同行为的效力，三荣公司在合同解除后支付租金的行为不能阻却其之前违约的事实，对其辩解，不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行的情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条：“承租人经出租人筒体装修装饰，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装修装饰物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”的规定，馨宁公司对三荣公司对房屋进行了装修未持异议，且双方在庭审中均认可对装修补偿等未作约定，故在本院确认馨宁公司与三荣公司签订的《房屋租赁合同》解除，馨宁公司在庭审中明确恢复原状的程度为三荣公司将可移动的物件搬走，其他不作要求的情况下，对三荣公司要求馨宁公司将租赁恢复原状并交还的诉讼请求，本院支持由三荣公司在15日内搬离该房屋并交还房屋。三荣公司已支付的租金经法庭释明，三荣公司已明确在法院判决后另行处理，故本案不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认文山馨宁物业管理有限公司与文山三荣房地产开发有限公司2018年3月15日签订的《房屋租赁合同》已解除；二、文山三荣房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内搬离文山市新平街道红旗社区开化南路与城南路交叉路口办公楼，将该房屋交还文山馨宁物业管理有限公司。案件受理费8800元，减半收取计4400元，由文山三荣房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请执行。审判员  朱应洪二〇二〇年十二月三日书记员  杨 丹