西安市雁塔区人民法院执 行 裁 定 书（2020）陕0113执异363号案外人缑永昕，男，1983年1月7日出生，汉族，住西安市雁塔区。申请执行人陕西省信用再担保有限责任公司。住所地，西安市高新区。被执行人陕西汇豪置业投资有限公司。住所地，西安市临潼区。被执行人曹树华，男，1976年8月12日出生，汉族，住西安市新城区。被执行人曹文华，男，1971年9月26日出生，汉族，住西安市临潼区。本院在执行申请执行人陕西省信用再担保有限责任公司（以下简称信用再担保公司）与陕西汇豪置业投资有限公司（以下简称汇豪公司）、曹树华、曹文华借款合同纠纷一案中，案外人缑永昕对本院查封其位于西安市临潼区xxx房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人缑永昕称，贵院在审理陕西省信用再担保有限责任公司与陕西汇豪置业投资有限公司合同纠纷一案中，依法作出（2017）陕0113民初11021号民事裁定书，并依据该民事裁定查封了位于西安市临潼区xxx房屋。但汇豪公司于2014年11月30日与案外人签订了《商品房买卖合同》将上述涉案房屋出售给案外人，案外人已按照合同约定将120万元购房款支付完毕，汇豪公司已将上述涉案房屋交付给案外人，案外人现已实际占有并使用。西安市临潼区人民法院（2018）陕0115民初1051号民事调解书就案外人与汇豪公司房屋办证事宜达成调解，但汇豪公司未能按期履行，经案外人申请执行后查询得知，汇豪公司因与信用再担保公司之间存在合同纠纷，涉案房屋已被西安市中级人民法院查封。案外人遂于2019年2月20日向西安市中级人民法院提出执行异议，中院经审查作出（2019）陕01执异1067号执行裁定书，裁定中止对涉案房屋的执行。现依据上述事实，特向贵院提出异议，请求中止对其所有的位于西安市临潼区xxx房屋的执行。申请执行人信用再担保公司辩称，一、涉案房产登记备案在申请执行人名下，申请执行人是涉案房产的权利人。根据《物权法》第九条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款之规定，本案中，申请执行人与汇豪公司签订了涉案房产xxx号商铺的《商品房买卖合同》并在房屋管理部门办理了登记备案手续，故申请执行人才是涉案房产的权利人，而案外人与汇豪公司签订的商品房买卖合同未在房屋管理部门登记备案，故案外人主张其是涉案房产的权利人明显于法无据，买卖合同的签订并不发生物权变动的效力。二、案外人所依据的民事调解书在本案查封裁定之后作出，无法排除本案的执行行为。案外人依据的（2018）陕0115民初1051号民事调解书晚于本案的（2017）陕0113民初11021号民事裁定书作出，根据《执行异议复议规定》第二十六条第二款之规定，案外人提出排除执行异议不能支持。另，根据申请执行人在裁判文书网上查到的信息显示，案外人依据民事调解书向法院申请了强制执行，案号为（2018）陕0115执1248号，但因该房屋已经登记备案于申请执行人名下，该案最终以案外人申请撤销执行案件结案，这更能证明申请执行人才是涉案房产的权利人，故案外人的异议请求依法应予以驳回。三、（2017）陕0113民初11021号裁定书对涉案标的属于轮候查封，并未发生法律效力。综上，请求驳回案外人的异议请求。本院查明，信用再担保公司与汇豪公司、曹树华、曹文华借款合同纠纷一案，诉讼中，信用再担保公司提出财产保全申请，本院经审查，于2017年12月5日作出（2017）陕0113民初11021号民事裁定书，对被申请人汇豪公司位于西安市临潼区xxx8套房产（房号分别为20704、20404、20904、20604、10601、10106、11604、21201号，预售证号为临xxx号）予以查封，查封期限为三年。2018年1月15日本院在西安市临潼区房管所办理了上述房屋的轮候查封手续（本案所涉房屋现为首封）。2018年7月13日，本院作出（2017）陕0113民初11021号民事判决书，主要内容为，汇豪公司偿还信用再担保公司借款本金3000000元并承担按照年利率18％计算的从2016年3月26日至实际给付之日的利息；曹树华、曹文华对上述债务承担连带责任。该民事判决生效后，信用再担保公司向本院申请强制执行。执行中，案外人缑永昕对本院查封西安市临潼区xxx房屋提出执行异议。另查明，2014年11月30日，缑永昕作为买受人与出卖人汇豪公司签订商品房买卖合同一份，约定出卖人经批准建设的商品房名称为汇豪星河苑，买受人购买的商品房为预售商品房中的xxx号（商铺），建筑面积91.15平方米，总价款1200000元，付款时间为2014年11月30日之前。截止2014年11月30日缑永昕向汇豪公司支付购房款总计120万元，目前涉案商铺由缑永昕占有并缴纳物业费用。因汇豪公司不能办理房产证，缑永昕诉至西安市临潼区人民法院，2018年6月6日，该院作出（2018）陕0115民初1051号民事调解书，主要内容为：一、缑永昕与汇豪公司2014年11月30日签订的商品房买卖合同有效；二、汇豪公司于调解书生效后十日内为缑永昕办理xxx号房屋产权证。再查，2015年2月15日，信用再担保公司作为买受人与出卖人汇豪公司签订商品房买卖合同，约定买受人购买西安市临潼区xxx的建筑面积8492.97平方米的商品房（包括本案所涉房屋），每平方米住宅2500元，商铺8000元，总价款27762905元；买受人应于2015年3月1日前支付房款12万元，剩余房款于2017年4月30日一次性支付。该合同在临潼区房地产管理局登记备案。本院认为，案外人基于实体权利排除执行的，应按照法定的条件审查其请求是否成立。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条及第一、二项规定“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院应当按照下列情形，分别处理：（一）该法律文书系就案外人与被执行人之间的权属纠纷以及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其返还执行标的且其权利能够排除执行的，应予支持；（二）该法律文书系就案外人与被执行人之间除前项所列合同之外的债权纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其交付、返还执行标的的，不予支持”。该法第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，案外人缑永昕在本院查封前与被执行人汇豪公司签订了商品房（商铺）买卖合同，按照合同约定支付了全部购房款，并实际占有使用该商铺。虽然缑永昕诉至西安市临潼区人民法院请求被执行人汇豪公司办理房产证的时间在本院查封后，结合被执行人汇豪公司自身问题和一般情理，应当认定缑永昕在起诉前一直在催促被执行人汇豪公司办理房产证，故未办理房产证的原因不应归责于缑永昕，缑永昕享有的债权权利可排除执行，其请求应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款(二)项及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：对位于西安市临潼区xxx号房屋中止执行。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起执行异议之诉。审判长 杨 栩审判员 王 飞审判员 郭勇锋二〇二〇年十二月二十三日书记员 贾雪艳