湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘02民终2248号上诉人（原审被告、反诉原告）：株洲市鼎源物业管理有限公司，住所地湖南省株洲市。法定代表人：汤国建，该公司执行董事。委托诉讼代理人：余忠，株洲市芦淞区建宁法律服务所的法律工作者，代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告、反诉被告）：文化园三期8、9、10栋业主委员会，住所地湖南省株洲市。负责人：宣忠国，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：李谋琪，湖南法达律师事务所律师，代理权限为特别授权。上诉人株洲市鼎源物业管理有限公司因与被上诉人文化园三期8、9、10栋业主委员会物业服务合同纠纷一案，不服湖南省株洲市芦淞区人民法院作出的（2020）湘0203民初4026号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案受理后，依法组成合议庭，并进行了书面审理。上诉人株洲市鼎源物业管理有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判被上诉人。事实和理由：一、一审认定事实错误。被上诉人的行为不符合省物管条例的规定，在事先未与上诉人达成经济上的损失赔偿协议之前，要求上诉人退出小区管理和移交物业资料，不能成立。二、一审适用法律错误。上诉人是合法的物业公司，不应在没有结清财务的情况下，适用解除合同的法条，应当驳回被上诉人的各项诉讼请求。被上诉人文化园三期8、9、10栋业主委员会辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，对一审判决的第二项有异议，但为了尽快解决所以没有提起上诉。请求二审驳回上诉，维持一审判决。文化园三期8、9、10栋业主委员会向一审法院起诉请求：1、判令被告株洲市鼎源物业管理有限公司退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料（物业的服务区域范围是在文化园三期8、9、10栋，物业用房在9-10栋之间的一楼、相关设施为消防设施和水电等公共设备设施及平面图、规划图、消防图等）；2、本案的诉讼由被告承担。株洲市鼎源物业管理有限公司反诉请求：1、依法判令被反诉人赔偿反诉人为其装修造成的损失93463元。2、依法判令被反诉人承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：经审理查明，文化园三期8、9、l0栋系株洲汇桥房地产开发有限公司开发。2015年1月22日，株洲汇桥房地产开发有限公司与被告株洲市鼎源物业管理有限公司签订了《汇桥.文化园三期B3地块8、9、10栋项目前期物业服务合同》约订合同期限从签定合同起至业主大会召开，业主委员会成立后与所选聘的物业管理公司签订的物业服务合同生效时止，2019年4月1日，原告文化园三期8、9、10栋业主委员会决定启动物业更换招标并予以公告，2019年4月29日，通过招投标程序，决定选聘第三人株洲兴旺物业管理有限公司为物业服务企业，因被告鼎源物业公司不同意撤出并移交资料，导致新选聘的物业公司迟迟不能入驻，2019午5月l7日，贺家土街道办事处物业管理办召开协调会，确认原告更换物业程序合法有效，要求被告鼎源物业公司撤出管理，并向原告移交相应资料，但被告仍拒绝撤出并移交相关资料，2019年6月4日，原告再次向被告鼎源物业公司发函，限期5日内退出文化园三期8、9、10栋小区，并在6月11日之前将物业资料移交原告保管，否则，一切后果由被告鼎源物业公司承担。2019年10月10日，株洲市芦淞区贺家土街道办事处物业管理办公室发出了《告居民书》，其内容为：“各位居民：文化园三期8、9、10栋物业服务企业（鼎源物业公司）在该区域服务合同已于2019年4月29日过期。经市、区我办多次约谈、协调，结果要求该公司撤出小区。由于鼎源物业公司至今未执行，故告知所有小区业主，该公司在贵小区的一切行为不符合《省物管条例》之规定，不予支持，请各位业主谨慎待之”。但被告鼎源物业公司直至今日仍未退出小区管理，也没有移交物业资料给原告。另在文化园三期8、9、10栋业主委员会成立期间，被告对原告办公室进行了装修，被告主张共计花费了装修费93463元，其中有收据和发票的费用为32663元，无收据无发票的费用为9300元，另还有消防维修费用50000元，此外被告还支付了1500元业主委员会筹备金。一审法院认为：本案系物业服务合同纠纷。本案争议的焦点是原告的诉讼请求及反诉原告的反诉请求是否能够得到支持的问题。现分析如下：一、关于原告的诉讼请求能否得到支持的问题。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。另《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。及第十条规定物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。本案中，2019年4月29日，原告文化园三期8、9、10栋业主委员会通过招投标程序，决定选聘第三人株洲兴旺物业管理有限公司为物业服务企业，2019年5月17日，贺家土街道办事处物业管理办召开协调会，确认原告更换物业程序合法有效，要求被告鼎源物业公司撤出管理，并向原告移交相应资料，但被告仍拒绝撤出并移交相关资料，2019年6月4日，原告再次向被告鼎源物业公司发函，限期5日内退出文化园三期8、9、10栋小区，并在6月11日之前将物业资料移交原告保管。综上，原、被告之间的物业服务合同已经解除，双方之间的物业服务合同的权利义务已终止。因此原告要求被告株洲市鼎源物业管理有限公司退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料的诉讼请求，本院依法应予以支持。即被告退出文化园三期8、9、10栋的物业服务区域，退还9-10栋之间一楼的物业用房、消防设施和水电等公共设备设施。但原告主张要求被告退还的平面图、规划图、消防图等，因被告辩称在开发商处，原告也没有提交证据证明平面图、规划图、消防图在被告处，故依法不予支持。二、关于反诉原告的反诉请求能否得到支持的问题。被告为原告的办公室进行了装修，原、被告之间构成了一个委托装修合同关系，被告花费的装修费用，原告依法应支付给被告。现装修的费用中有收据和发票的费用为32663元，无收据无发票的费用为9300元，共计41963元，因本案的标的额不高，且原、被告均没有对该装修工程的造价申请司法鉴定，为了减少当事人的诉讼累，本院综合本案的实际情况，酌情认定装修费用为38500元，关于业主委员会筹备金1500元，依法应予退还。关于消防维修费50000元，是原、被告物业服务合同关系期间发生的，且被告没有提交证据证明，原告应该退还该费用，故对被告要求原告消防维修费50000元的诉讼请求，依法不予支持。据此，判决如下：一、被告（反诉原告）株洲市鼎源物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退出文化园三期8、9、10栋的物业服务区域，并向原告（反诉被告）文化园三期8、9、10栋业主委员会移交9-10栋之间一楼的物业用房、消防设施和水电等公共设备设施；二、原告（反诉被告）文化园三期8、9、10栋业主委员会于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）株洲市鼎源物业管理有限公司装修费38500元、业主委员会筹备金1500元，合计40000元；三、驳回原告（反诉被告）文化园三期8、9、10栋业主委员会的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）株洲市鼎源物业管理有限公司的其他反诉请求。本案案件受理费200元，减半收取100元，反诉费2136元，减半收取1068元，合计1168元，由原告（反诉被告）文化园三期8、9、10栋业主委员会承担400元，被告（反诉原告）株洲市鼎源物业管理有限公司承担768元。二审中，上诉人提交了一张欠缴物业费汇总，拟证明一审判决以后产生了欠付物业费，这是被上诉人的过错造成的损失。被上诉人发表质证意见为：该证据不是新证据，对三性均有异议，上诉人一审中的反诉请求没有物业费，不是本案的审理范围，该证据与本案没有关联性。本院认为，该证据涉及的物业费系上诉人二审中新增加的诉讼请求，被上诉人不同意一并处理，亦不愿意就此进行调解，故本案不予处理，上诉人可另行主张，该证据与本案没有关联系，本院不予采信。另被上诉人没有提交新证据。二审经审理，查明的事实与一审一致无异。本院认为：本案系物业服务合同纠纷，争议焦点为上诉人的上诉请求应否予以支持？现分析如下：上诉人认为双方没有结算清楚，故不应解除前期物业合同并退出小区，该理由不能成立。首先，上诉人系案涉文化园三期8、9、10栋项目小区前期物业公司，现该项目小区已依法成立业主委员会，并通过招投标程序选聘株洲兴旺物业管理有限公司为物业服务企业，根据物权法及司法解释相关规定以及前期物业服务合同的约定，上诉人应当及时退出该小区，并移交相关资料及设施。对此，一审已作了详细的阐述和分析，本院不再赘述，故一审判决上诉人于判决生效之日起十日内退出文化园三期8、9、10栋的物业服务区域，并向被上诉人移交9-10栋之间一楼的物业用房、消防设施和水电等公共设备设施，并无不当。其次，上诉人一审中的反诉请求仅为判令文化园三期8、9、10栋业主委员会赔偿装修损失93463元，具体包括有收据和发票的装修费32663元，无收据无发票的装修费9300元、消防维修费用50000元及业主委员会筹备金1500元。对此，一审酌请认定并支持装修费38500元以及业主委员会筹备金1500元，并无不当，本院予以确认。关于消防维修费用50000元，上诉人在二审中明确表示，消防设施维修费用系用于消防设施通水，且应属于案涉项目开发商的责任和义务，现上诉人自行垫付资金并进行维修，可另行向开发商主张，其要去被上诉人承担，没有事实和法律依据，故一审不予支持并无不当。另物业费系上诉人二审中新增加诉讼请求，本院不予处理，在上述证据认定中已详细阐述。综上所述，上诉人株洲市鼎源物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1237元，由上诉人株洲市鼎源物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 易文胜审 判 员 李少华审 判 员 张晓玲二〇二〇年十二月十八日法官助理 伍 露书 记 员 郭敏慧