江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终6798号上诉人（原审被告）：徐州龙腾电极有限公司，住所地江苏省徐州市铜山区汉王镇西沿村。法定代表人：高广参，该公司经理。委托诉讼代理人：李艳，江苏彭城律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐州市铜山区汉王镇西沿村村民委员会，住所地江苏省徐州市铜山区汉王镇西沿村。法定代表人：曹振修，该村民委员会主任。委托诉讼代理人：宋洪成，江苏苏淮律师事务所律师。上诉人徐州龙腾电极有限公司（以下简称龙腾电极公司）因与被上诉人徐州市铜山区汉王镇西沿村村民委员会（以下简称西沿村委会）租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市铜山区人民法院（2019）苏0312民初9945号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人龙腾电极公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、租赁合同中涉案的厂地权属不明，一审判决在未查明权属的情况下迳行作出错误判决，请求撤销一审判决，驳回被上诉人的一审诉讼请求。二、退一步讲，即便一审法院认定上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》合法、有效，也不具备法定解除条件，且不应支持被上诉人要求给付违约金的请求。三、一审法院违反法定程序，做出错误判决。四、欠付租金的行为发生在2013、2014、2016、2017年，被上诉人已经丧失了给付租金的请求权。被上诉人西沿村委会辩称，1.上诉人与被上诉人之间签订的租赁合同，明确约定交纳租金的时间及数额，上诉人在前两年租金交纳正常，之后的租金只交纳了6万元，被上诉人多次向上诉人催要，上诉人也未交纳租金。上诉人迟延履行主要债务，而且催要之后仍然不履行，该合同再继续履行已经没有实际意义，上诉人也不在该租赁地点生产经营，至于上诉人和村民发生矛盾，是其自己的原因造成，被上诉人没有任何违反合同约定的情况。2.对于上诉人增加的时效问题，2018年上诉人又交纳了2万元，在前述6万元中，不存在时效超过的问题。上诉人的行为侵害了被上诉人的合法权益，一审认定事实清楚，适用法律正确。西沿村委会向一审法院提出诉讼请求：1.判决解除双方签订的租赁合同;2.判令龙腾电极公司给付应交租金220000元、违约金44000元，合计264000元；3.诉讼费由龙腾电极公司负担。一审法院经审理查明：以西沿村委会为甲方、龙腾电极公司为乙方，双方签订租赁合同一份，内容为：“一、租赁地点：即原西马矿厂地，面积约为二十亩，原厂房（空）间，全部出租给乙方使用，对厂房维护、加固、修理全部由乙方负责，费用由乙方承担。二、租赁期限为二十年，自二0一0年十一月一日起至二0三0年十月三十日止。三、租金缴纳方式：租金为每年肆万元整，第一年租金在签订合同之日起七日内交清第一年租金，余下租金在每年的十一月一日前缴纳。四、乙方所从事生产经营的业务，必须合法，符合上级部门相关要求。五、合同期满前，如乙方继续租用，应提前两个月通知甲方，乙方在同等条件下有优先承租权。六、合同到期时，如乙方不再租用，原乙方在租赁期限添加的动产、不动产甲方概不接收，由乙方负责将上述资产清理。七、租赁期间，乙方因与村民之间出现矛盾，由甲方出面协调解决。八、违约：如任何一方违约，均应承担应交租金的20%违约金。”租赁合同签订后，西沿村委会将涉案厂地交给龙腾电极公司使用，龙腾电极公司于2010年11月向西沿村委会交租金40000元、2012年1月交租金40000元、2015年2月交租金40000元、2018年10月交租金20000元。对于剩余租金龙腾电极公司未交。另查明，西沿村委会为证明已向龙腾电极公司催要债务，提供张贴在涉案厂区的照片一张，内容为：“徐州龙腾电极有限公司、高广参：关于贵公司与我村于2010年签订的《租赁合同》，在履行过程中，你方严重违约不按期缴纳租金，根据《中华人民共和国合同法》之规定，特通知你方解除租赁合同”。一审法院认为，双方签订租赁合同系双方的真实意思表示，亦未违反法律法规的强制性、禁止性规定，应属合法有效。双方应按照合同约定行使权利、履行义务。西沿村委会依约将涉案厂地交付给龙腾电极公司使用，龙腾电极公司应依约足额交纳租金。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。西沿村委会将涉案厂地租赁给龙腾电极公司使用，其目的为收取租金，但龙腾电极公司仅在2010年、2012年、2015年分别交纳了40000元的租金，2018年交纳了20000元租金，对于其余租金经西沿村委会催要后龙腾电极公司仍未履行交纳租金的义务，龙腾电极公司的行为侵害了西沿村委会的合法权益，符合上述法律规定的合同法定解除情形的第（三）项规定，故双方签订的涉案租赁合同应予以解除，对西沿村委会要求解除租赁合同的诉请，予以支持。双方租赁合同约定2010年11月至2019年11月共应支付租金360000元，龙腾电极公司仅支付140000元，尚欠租金220000元未付，双方合同第八条约定违约需按照应交租金的20%支付违约金（220000×20%=44000），现西沿村委会主张龙腾电极公司支付租金220000及违约金44000元于法有据，予以支持。关于龙腾电极公司辩称的其不交纳租金的原因为西沿村村民到涉案厂房内闹事，西沿村委会没有出面解决，系西沿村委会违反合同第七条的约定，故涉案合同不应解除、亦不应支付违约金。龙腾电极公司提供的证人不能证明其主张，龙腾电极公司亦未提供其他证明予以证明，故对其抗辩意见不予采信。遂判决：一、解除徐州市铜山区汉王镇西沿村村民委员会与徐州龙腾电极有限公司签订的《租赁合同》；二、徐州龙腾电极有限公司于判决生效之日起十日内支付徐州市铜山区汉王镇西沿村村民委员会租金220000元及违约金44000元，共计264000元。二审中，上诉人向本院申请调查令，调取了如下证据：1.铜山区国土管理局调取的涉案土地权属证据，证明涉案土地登记在铜山区汉王新马煤矿名下，被上诉人对该土地的使用权不具有管理和使用的权利。2.铜山区工商局调取的档案材料，证明铜山新马煤矿于2002年注销。被上诉人质证认为，对于两份证据的真实性均无异议，涉案土地的前身是铜山新马煤矿，企业性质是集体所有，也就是汉王镇西沿村委会集体所有。二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，关于上诉人主张本案超过诉讼时效的问题。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。涉案合同的租赁期限至2030年10月30日止，被上诉人提起本案诉讼并未超过诉讼时效。涉案土地登记在铜山区汉王新马煤矿名下，该煤矿系被上诉人集体所有，铜山区汉王新马煤矿于2002年注销，被上诉人将涉案土地上的厂房租赁给上诉人使用，签订涉案租赁合同，并未违反法律法规的强制性规定，合法有效。因上诉人未按照合同约定支付租金，导致被上诉人的合同目的无法实现，故被上诉人要求解除与上诉人签订的涉案租赁合同并无不当，本院予以支持。因上诉人未按照合同约定支付租金构成违约，故被上诉人要求上诉人按照合同约定支付违约金并无不当，本院亦予以支持。一审法院对于欠付的租金及违约金的计算无误，本院予以确认。综上，上诉人徐州龙腾电极有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5260元，由上诉人徐州龙腾电极有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  廖伟巍审判员  宋新河审判员  苏 团二〇二〇年十二月二十四日书记员  宗 正