浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙02民终3861号 上诉人（原审被告）：陈锡敏，男，1978年10月4日，汉族，住浙江省苍南县。 委托诉讼代理人：孙桂华，宁波市江北区新马法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：郑俊伟，男，1982年5月26日，汉族，住浙江省宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：张尧泳,北京大成（宁波）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：饶志超,北京大成（宁波）律师事务所律师。 原审被告：王丽生，女，1980年2月20日出生，汉族，住浙江省苍南县。 原审第三人：宁波铭辉不动产经纪有限公司。住所地：浙江省宁波市鄞州区钟公庙街道广德湖北路**。 法定代表人：魏微，该公司执行董事。 原审第三人：招商银行股份有限公司宁波分行。住。住所地：浙江省宁波市鄞州区民安东路**/div> 负责人：姚亮，该分行行长。 委托诉讼代理人：文飞，该公司员工。 委托诉讼代理人：汪婷，该公司员工。 上诉人陈锡敏因与被上诉人郑俊伟、原审被告王丽生、原审第三人宁波铭辉不动产经纪有限公司（以下简称铭辉公司）、招商银行股份有限公司宁波分行（以下简称招行宁波分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省宁波市鄞州区人民法院（2019）浙0212民初17390号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 陈锡敏上诉请求：撤销一审判决，并依法改判涉案《存量房屋买卖中介合同》无效。事实与理由：陈锡敏仅同意王丽生就出售房屋进行洽谈，但未同意出售给郑俊伟。一审认定事实不清，适用法律错误。涉案房屋房产证书系由王丽生私自拿走，陈锡敏并不知情。且涉案《存量房屋买卖中介合同》签订过程中，陈锡敏未参与洽谈也未到场，王丽生未经陈锡敏同意，出售涉案房屋，《存量房屋买卖中介合同》应认定为无效。本案中中介公司未审查王丽生出售资格存在过错，郑俊伟未经陈锡敏同意对涉案房屋进行装修构成侵权，请求二审予以改判。 郑俊伟辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。 王丽生、铭辉公司未陈述意见。 招行宁波分行陈述：同意按照生效判决，协助办理涉案房屋还贷及抵押权注销手续。 郑俊伟向一审法院起诉请求：一、王丽生、陈锡敏、铭辉公司继续履行《存量房买卖中介合同》；二、招行宁波分行同意郑俊伟清偿涉案房产的抵押贷款，并配合办理抵押权注销手续；三、王丽生、陈锡敏协助郑俊伟办理宁波市鄞州区××幢××号××室的抵押权注销手续及房产过户登记手续；四、王丽生、陈锡敏支付郑俊伟违约金180000元；五、王丽生、陈锡敏支付郑俊伟支付的律师费50000元、担保费12000元。 一审法院审理认定事实：王丽生、陈锡敏系夫妻关系，婚后共同购入房产一套，即位于宁波市鄞州区××幢××号××［不动产权证号为浙（2017）宁波市（江东）不动产权第0012626号、0012627号］，不动产权证登记共有情况为按份共有，王丽生、陈锡敏各占50%。2019年7月30日，郑俊伟（作为买方，合同乙方）、王丽生、陈锡敏（作为卖方，合同甲方）及铭辉公司（作为中介方，合同丙方）三方签订《存量房屋买卖中介合同》一份，约定：甲方同意将其名下位于宁波市鄞州区××幢××号××的不动产出售给乙方，房屋建筑面积109.05平方米，钢混结构，固定装修按原样转让乙方；房屋价款和其他价款总计3475000元：2019年7月30日前支付定金180000元，首付款金额为1215000元，因房屋有抵押，首付款用于甲方还贷，支付日期以甲方还贷机构预约日期（2019年9月29日前）为准，且甲方须在2019年9月29日前办理还贷并注销抵押权，抵押注销后五日内办理过户相关手续，还贷不足部分由甲方自行解决；余款2080000元乙方委托丙方办理商业按揭，在银行正式放贷后五日内支付给甲方；乙方办理的银行按揭额度及期限以银行最终批复为准，如因银行政策变化或乙方征信等导致的银行不能全额放款或不能放款的，不足部分或全额按揭款在乙方接到丙方通知之日起十五日内现金支付给甲方；契税、印花税、评估费、工本费、买卖手续费及其他杂费、个人所得税均由乙方承担；丙方收取买卖中介服务费，甲方承担34700元，乙方承担55000元，签约日支付；丙方代办有关手续的收费项目、标准为权证代办费550元，按揭代办费4000元，均由乙方承担，约定在过户日前支付丙方；违约责任为：甲方或乙方违约不能履行合同的，本合同签约受害方有权按以下方式得到赔偿：甲方或乙方中任意一方违约，另一方有权单方解除合同，违约方应支付对方违约金180000元，甲方或乙方因主张权利而支付的律师费、调查费、诉讼费等费用由违约方负担；相关事宜说明为：本合同签订后，甲、乙双方其中任何一方未按约支付和收取各款项的，未按约办理银行还贷注销或按揭贷款手续的，未按约办理相关产权过户手续的，未按约交付房屋的，未按约缴纳税费的，其中任何一方反悔或不遵照执行本合同条款导致交易无法正常履行的，均属违约行为；如违约行为发生15日内，违约方支付守约方每天200元作为补偿，合同继续履行；违约行为时间超出本条所约定之期限的，则按上述违约责任约定处理；双方约定款清交房，交房时清点物品、设施，按合同约定支付给乙方，房款及费用结清当日丙方保管的权证、资料交付给乙方，若房款未结清甲方同意交房的，甲乙双方承诺因提前交房产生的纠纷与丙方无关；等等。郑俊伟、王丽生、铭辉公司在该合同上签字或盖章，其中陈锡敏处的签字为王丽生代签。签约当天，郑俊伟依约向王丽生支付定金100000元，并出具收条一份，载明“今收到郑俊伟购买位于悦兴花苑南区××幢××号××的房屋定金180000元，其中80000元在2019年8月1日转于甲方，以银行转账记录为准。”2019年8月1日，郑俊伟支付王丽生剩余定金80000元。王丽生告知郑俊伟涉案房屋的开锁密码，并同意郑俊伟入室装修。期间，郑俊伟一直通过微信、电话等方式催促王丽生继续履行合同，即尽快预约银行办理剩余抵押贷款归还及房产过户手续，直至2019年11月13日，王丽生才告知郑俊伟配偶其与陈锡敏发生矛盾影响合同履行。2019年11月28日，王丽生出具情况说明一份，载明因其家庭原因导致房产迟迟未能过户，现考虑买房的实际情况，同意郑俊伟现将房屋门锁进行更换，由此产生的一切法律后果由其本人承担。王丽生、陈锡敏微信聊天记录显示如下内容：1.2019年7月10日，因陈锡敏名下稠州银行信用贷款180000元将在月底到期，陈锡敏主张将涉案房产办理二次抵押贷款后用于归还信用贷款，王丽生则主张将房产出售偿还债务，陈锡敏以两个孩子读书所需明确表示不同意出售房产；2.2019年7月13日，陈锡敏向王丽生发送其整理的家庭债务清单一份，债务总计两百余万（其中银行贷款127万元，信用卡债务544570元，其他借款30万元，欠款55万元左右），并表示其原本以为债务仅有一百余万，故可以房子再次抵押贷款的方式降低利息还清债务，但根据现在的家庭债务情况，同意女方的意见出售房产，至于孩子读书问题可以再另行购买一套小房产解决；3.2019年7月18日、21日、25日陈锡敏多次询问王丽生房子出售的情况，王丽生表示因房子漏水影响出售，现在还在等客户回复，有公司回购或者包销，在等待方案；7月27日王丽生告知陈锡敏客户带父母过来看房，等待两家客户确定；4.2019年7月30日，王丽生向陈锡敏要银行卡号，并告知“房子卖了”，陈锡敏询问“多少钱”，王丽生回复“347.5”，陈锡敏回复“哦”加笑脸符号，王丽生接着回复“先卖了，把你眼前度过，再换个小的给孩子吧！”，同时发送一份手写的授权委托书给陈锡敏，上载“本人陈锡敏全权委托王丽生出售位于宁波市鄞州区××幢××号××室房屋”，要求陈锡敏将身份证放上面正反面拍一张，陈锡敏随后表示要直接过去中介和客户碰面，一起签署合同，王丽生回复“已经好了，我都来路上，授权书只不过是个形式，今天定金几万都转你”，后陈锡敏告知王丽生这几日其一直在想办法筹资金还月底的180000元贷款，现已还清无需卖房了，王丽生指责“那你不早说，什么都不让我知道”，并表示其他负债也需要筹集资金，可以换一套小房子，且其觉得既然陈锡敏同意卖房，剩下的就是和客户谈价格，多谈点，拿定金，合同可以给陈锡敏看，但陈锡敏仍不同意在没有和客户碰面的情况下签署授权书；5.2019年10月15日，王丽生要陈锡敏到招商银行预约归还房产的抵押贷款，陈锡敏询问“什么事？”，王丽生回复房子出手需要提前和银行业务人员预约还贷，陈锡敏问“多少钱，卖给谁！合同怎么”，王丽生回复“347.5，预约后下星期见客户”，陈锡敏再次询问归还贷款后其余部分房款如何支付，并明确表示余款必须全额转入其银行卡，否则不同意卖房，王丽生表示先将贷款还清，一步步来，房子出售后还需要购买一套小户型，但是余款全部打入男方账户，其亦不同意。陈锡敏在庭审中陈述，其事后也和银行工作人员预约了还贷的时间，但最终未办理。另查明，王丽生、陈锡敏离婚诉讼正在审理中，郑俊伟同意根据王丽生、陈锡敏指示支付首付款以外的房款。涉案房产在招行宁波分行办理抵押贷款，截止2020年7月30日，涉案房产在招行宁波分行处的抵押贷款本金为1307116.62元，招行宁波分行同意按照判决协助办理贷款清偿及抵押权注销手续。再查明，郑俊伟为主张权利委托北京大成（宁波）律师事务所律师代为诉讼，支付律师费50000元。 一审法院认为：本案的主要争议焦点为，王丽生代陈锡敏在《存量房屋买卖中介合同》上签字的行为是否系有权代理。一审法院认为，该代理行为合法有效，其法律后果应由授权方即陈锡敏承担，理由如下：一、王丽生、陈锡敏虽曾就是否出售涉案房产存在分歧，但根据微信聊天记录显示，2019年7月13日，陈锡敏在清算家庭共同外债的情况下主动联系王丽生，并就出售涉案房产用以归还家庭债务事宜与王丽生达成一致意见。此后陈锡敏多次在微信中询问并催促王丽生在2019年7月底前将房产出售。自2019年7月13日陈锡敏同意王丽生出售房产，直至同年7月30日王丽生签订《存量房买卖中介合同》，陈锡敏从未对房产出售的交易对手、价格、付款方式等提出具体条件，仅是要求售房款能满足归还其月底信用贷款180000元的条件。鉴于该房产系夫妻婚后购买的共同财产，且陈锡敏明知王丽生持有房产权属证书的情况下仍同意王丽生对外出售该房产，该口头授权的意思表示明确具体，应包含授权王丽生代为挂牌、洽谈直至签署相关售房合同的内容，故王丽生代为签署《存量房买卖中介合同》的行为应认定为有权代理。第二，退一步讲，即便陈锡敏同意王丽生出售房产仅代表其同意王丽生将涉案房产挂牌，不涉及具体合同内容的洽谈及签约，即王丽生存在超越代理权的行为，则2019年10月15日，陈锡敏在明知王丽生已经签署《存量房买卖中介合同》的情况下，仍同意预约涉案房产的抵押贷款银行办理贷款清偿及抵押权注销手续，在陈锡敏无法提供售房款以外的其他资金来源的情况下，应视为对王丽生超越代理权的签约行为的追认，即同意由买房人代为支付涉案房产的抵押贷款，王丽生的代签行为对陈锡敏发生法律效力。第三，王丽生与郑俊伟并无恶意串通，损害陈锡敏合法权益的行为。房屋买卖合同系买受人按照合同约定支付房款，出卖人转移房产所有权于买受人的合同，即房屋买卖交易中，卖方主要考虑的就是房产交易价格及款项支付的方式。本案中，王丽生与郑俊伟通过中介介绍，经正常程序签署《存量房买卖中介合同》，该房屋的交易价格符合市场行情，在王丽生向陈锡敏告知房产售价后，陈锡敏在微信中回复了笑脸符号，应理解为对该售价的认可，《存量房买卖中介合同》中的定金条款满足了陈锡敏月底信用贷款的还款条件，符合王丽生、陈锡敏出售房产的初衷。王丽生在微信中索要了陈锡敏的银行账户并表示要将收到的定金转交，可见其处置夫妻共同财产的目的系为归还家庭共同债务所需，并无恶意侵占配偶份额的情形。虽然定金事后未转账，但系因陈锡敏自行筹集资金归还信用贷款但直至《存量房买卖中介合同》签约后才告知王丽生所致。郑俊伟在签约时鉴于共有权人系夫妻关系，涉案房产系夫妻共同财产且王丽生持有两本不动产权证，在王丽生提出特殊定金要求的情况下，认为王丽生已经取得了陈锡敏的口头授权，可代为签署《存量房买卖中介合同》，并无重大过错。根据王丽生、陈锡敏的微信聊天记录显示，陈锡敏不同意继续履行《存量房买卖中介合同》实际系因王丽生、陈锡敏婚姻关系恶化，双方对于归还房产抵押贷款后的剩余部分房款的归属产生巨大分歧，现郑俊伟及王丽生均同意按照夫妻共同财产进行分割，故郑俊伟与王丽生亦不存在恶意串通的情形，《存量房买卖中介合同》系双方真实意思表示，合法有效，各方均应恪守履约。根据合同法相关规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现郑俊伟已按《存量房买卖中介合同》约定支付了合同定金180000元，剩余首付款及余款未支付系王丽生、陈锡敏未按约履行预约还贷所致，故郑俊伟有权要求王丽生、陈锡敏继续履行该合同，结合实际履行情况，继续履行合同应包括如下内容：1.王丽生、陈锡敏办理抵押贷款清偿手续，郑俊伟支付首付款用于还贷；2.王丽生、陈锡敏注销抵押登记，第三人招行宁波分行予以协助；3.不动产权过户；4.支付剩余房款。现查明，涉案房产存在抵押贷款，且贷款余额高于合同约定的首付款金额，根据《中华人民共和国物权法》的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。经询问郑俊伟意见，其同意由其代为偿还全部抵押贷款以消灭抵押权，并不损害王丽生、陈锡敏的合法权益，招行宁波分行亦同意给予协助配合，并在贷款清偿完毕后注销抵押权，且截至判决之日，涉案房产上除该笔抵押贷款及本案财产保全外，不存在其他影响涉案房产转让的实质障碍，王丽生、陈锡敏应在抵押注销后五日内协助郑俊伟办理房产过户手续，过户登记的税费均由郑俊伟承担。房产过户后，郑俊伟负有向王丽生、陈锡敏支付剩余房款的合同义务，剩余房款应为总房价扣除定金及郑俊伟代为清偿的抵押贷款金额。根据《存量房买卖中介合同》第三条第四款约定，剩余房款由郑俊伟委托铭辉公司办理商按揭，在银行正式放贷后五日内支付王丽生、陈锡敏，即郑俊伟基于涉案房地产买卖合同的约定可选择以银行按揭方式支付剩余购房款，但鉴于目前郑俊伟未与商业银行签订住房按揭贷款合同，且银行按揭额度及期限存在较大不确定性，为便于合同继续履行，本案宜判决郑俊伟在房产过户后一次性支付剩余房款，郑俊伟对此亦表示同意，故综合考虑办理按揭贷款的期限，酌情确定剩余房款支付时间为房产过户后六十天。综上，对郑俊伟要求继续履行双方签订的《存量房屋买卖中介合同》，予以支持。关于郑俊伟主张的违约金180000元、实现债权费用50000元及担保费12000元，一审法院认为，因涉案合同签订后，双方已完成了涉案房产的交接手续，并未造成郑俊伟实际损失，且郑俊伟要求继续履行合同，其仍负有向王丽生、陈锡敏履行支付剩余房款等合同义务，故对于郑俊伟主张的违约金不予支持。至于实现债权费用，符合合同约定且计算标准合法，予以支持，担保费无合同约定且非必要支出，不予认定。王丽生抗辩认为，其并不存在违约行为，无需承担违约责任，一审法院认为，涉案合同无法继续履行系王丽生、陈锡敏内部矛盾导致，王丽生、陈锡敏作为房产出售方，其合同义务存在一体性，应承担连带责任，故对王丽生的上述抗辩不予采信。 一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第一款、第一百六十二条、第一百七十一条第一款、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、郑俊伟与王丽生、陈锡敏、宁波铭辉不动产经纪有限公司继续履行2019年7月30日签订的《存量房屋买卖中介合同》；二、王丽生、陈锡敏于判决生效后十日内到第三人招商银行股份有限公司宁波分行办理抵押贷款清偿手续，清偿贷款的全部款项（以招商银行股份有限公司宁波分行确认数额为准）由郑俊伟负担，招商银行股份有限公司宁波分行予以必要的协助配合；三、判决第二项履行完毕后五日内，王丽生、陈锡敏应与招商银行股份有限公司宁波分行共同办理宁波市鄞州区××幢××号××室房地产［不动产权证号为：浙（2017）宁波市（江东）不动产权第0012626、0012627］的抵押登记注销手续；四、判决第三项履行完毕后五日内，王丽生、陈锡敏将登记在其名下的宁波市鄞州区××幢××号××室房地产［不动产权证号为：浙（2017）宁波市（江东）不动产权第0012626、0012627］过户登记至郑俊伟名下，过户登记的税费均由郑俊伟负担；五、判决第四项履行完毕后六十日内郑俊伟支付王丽生、陈锡敏剩余房款（3295000元扣除判决第二项郑俊伟代为清偿的债务数额及第六项王丽生、陈锡敏应付的实现债权费用）；六、王丽生、陈锡敏支付郑俊伟实现债权费用50000元，与判决第五项郑俊伟应支付的剩余房款相抵冲；七、驳回郑俊伟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费36536元，由郑俊伟负担1887元，陈锡敏、王丽生负担34649元。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为：当事人对自己提供的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据一审查明的事实并结合微信聊天记录显示，陈锡敏于2019年7月13日、2019年7月30日期间均同意王丽生出售涉案房屋。陈锡敏上诉称其仅同意王丽生就房屋出售进行洽谈，但不同意出售房屋，与一审查明的事实不符，本院不予支持。涉案房屋由陈锡敏、王丽生婚后共同购买，王丽生于婚姻存续期间通过中介介绍，经正常程序与郑俊伟签署《存量房买卖中介合同》，且双方约定的房屋价格未明显低于市场价格，一审认定《存量房买卖中介合同》有效，应继续履行，并无不当。陈锡敏上诉称涉案《存量房买卖中介合同》无效，依据不足，本院不予支持。 综上所述，上诉人陈锡敏的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费34649元，由上诉人陈锡敏负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吕伟东 审 判 员 马金平 审 判 员 郑 辉 二〇二〇年十二月一日 法官助理 汪学良 代书记员 项凌燕