江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终7557号上诉人(原审被告)：陈义，男，1976年10月7日生，汉族，住徐州市。委托诉讼代理人：张静（系陈义配偶)，女，1978年1月5日生，徐州市。被上诉人(原审原告)：徐州康居物业管理有限公司，住所地徐州市凤鸣路凤凰山康居家园商务楼。法定代表人：李世忠，该公司董事长。委托诉讼代理人：权学武，男，该公司副经理。上诉人陈义因与被上诉人徐州康居物业管理有限公司（以下简称康居物业公司）劳动争议一案，不服江苏省徐州市泉山区人民法院（2020）苏0311民初3596号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行了公开审理。上诉人陈义的委托诉讼代理人张静，被上诉人康居物业公司的委托诉讼代理人权学武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈义上诉请求：1、依法撤销一审判决。2、驳回康居物业公司的全部诉讼请求。3、本案一、二审诉讼费由被上诉人康居物业公司缴纳。事实和理由：一、一审法院认定的2000年的前期物业服务合同是拼凑、挖补、伪造的，康居物业公司并未向法庭提交，却在判决书中出现。二、一审法院认定“自2000年至今康居物业公司一直为康居家园小区业主提供物业服务”与事实不符。事实是：康居物业公司在2007年4月30日主动撤出了小区。未经业主大会同意、未取得合法资格，2007年5月10日违法擅自强行进入小区，侵害了业主的法定权利。其经营行为是违法经营，其利益不受法律保护。三、一审法院故意避开康居物业公司未取得业主大会同意、违反法律强制性规定这一事实，以“业主接受事实服务”为由判决业主缴纳物业费，没有事实根据和法律根据，违反法律规定（一）一审法院认定“康居家园小区业主接受了服务”没有事实根据。（二）以缴费与否判定业主是否接受了物业公司服务，逻辑不成立，违反法律规定。由业主大会选聘物业公司，并委托业委会与物业公司签合同后，被选聘的物业公司才能进入小区服务，这是《物权法》和《物业管理条例》的强制性规定，不得改变。用缴费倒推业主是否接受物业公司服务，既违反法律规定，也不符合逻辑。一审法院用缴费推断业主接受物业服务，违反了“以事实为根据，以法律为准绳”的判案规定。不能以缴费行为认定业主接受物业公司服务。缴费并不一定是业主接受物业公司服务的真实意思表示。康居物业公司多次利用不缴费就不给办门禁卡、限制车辆出入、不收暖气费、张贴告示损害业主名誉等方式强迫业主缴纳物业费。业主缴费是被迫的，不是自愿的，不是真实意思表示。以本人2017年以前缴纳物业费为由，认定本人2017年后接受了物业公司服务，理由不成立。即使按照一审法院的逻辑：交物业费即是接受了物业服务，2017年以前本人缴纳物业费算作接受物业服务的意思表示；那么2017年后本人拒绝缴纳物业费则是不接受物业服务的意思表示。判决书中所谓“形成了事实服务状态”，“应视为合同关系的实际成立”的说法不成立。把业主没有明确表示异议(即沉默)认定为业主接受物业公司服务，与法律规定相悖。《民法总则》规定，沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示。《合同法》规定，代理人要求被代理人对代理行为追认，被代理人没有表示的，视为拒绝。(三)以康居物业公司“实际支出了成本”为由，支持物业公司索要物业费没有法律依据。物业公司强行进入小区是非法行为，其经营是违法经营，其非法利益不受法律保护。四、一审法院说“应当综合整体情况评价物业管理企业的服务质量与水平”康居物业公司与业委会签订的合同上也有每年对物业服务的质量进行考评的约定。但是，本人没有看到这一质量考评。五、一审法院已全部否定康居物业公司的合同效力。即使合同合法有效，也要在全面履行合同义务的情况下，才能让业主缴纳全额物业费。业主提供的大量确凿证据，比如小区脏乱差、比如监控摄像头不能用，比如个人车辆损失2017、2018年间车辆多次受损，暴徒夜间砸车数十辆，人身安全受到威胁，求助物业安保帮助，电话打不通，报警后无监控无法取证，这些都是在小区长期存在的事实，保安值班睡觉也是常事。一审法院说成“个别时点”，是不顾事实。一审法院说业主提供的证据不足以证明物业服务存在“重大瑕疵”，但是却没有说明“重大瑕疵”的定义、出示判定“重大瑕疵”的标准。没有标准就认定结果，违反了“以事实为根据，以法律为准绳”的法律规定。六、物业公司提交法庭的合同上有定期公布账目，公共收益60%归业主所有的约定条款。《合同法》有双方互有债务可以抵消的规定。七、一审法院已全部否定康居物业公司的合同效力，可是判决书仍然引用《合同法》第六十条及最高法院司法解释第六条，让业主按照合同约定交纳物业费。康居物业公司辩称，1.上诉人提到的前期物业合同，物业公司不需要提供，因为物业公司起诉的是2017年到2020年6月期间的物业服务费。2.上诉人2007年4月30日撤出小区的原因是因物业费价格调整问题。在停了10天服务后，又把物业公司请进来，物业费用调整到普通住宅0.48元/平方米建筑面积·月。3.上诉人所称监控问题，跟物业公司没有关系，监控是2000年之前建立小区时开发公司建设配套，配套监控落后，晚上什么都看不见，坏了之后找不到配件，经过多方努力后，政府出钱给安装更新了红外线的监控设备。不是上诉人认为不承认接受服务就不用给物业费。4.业委会开不开会，是业委会的事情，跟物业公司没有关系。康居物业公司向一审法院起诉请求：1、判令陈义给付物业管理费及违约金9969元；2、本案诉讼费用及其他费用由陈义承担。一审法院认定事实如下：陈义是徐州市康居家园D2-2-601(房屋面积180.47平米)的房屋所有权人(业主)。2014年9月29日，原告(乙方)与徐州泉山区康居家园业主委员会(甲方)签订物业服务合同一份，双方约定：物业服务期限自2014年10月1日起至2017年9月30日止；乙方负责向业主和物业使用人收取物业服务费；物业服务费普通住宅0.48元/平方米建筑面积·月，小高层0.98元/平方米建筑面积·月；双方另约定了其他的权利和义务。2017年9月29日，康居物业公司与徐州泉山区康居家园业主委员会续订物业服务合同，合同服务期限自2017年10月1日起至2020年9月30日，其余条款与此前所订立合同一致。康居物业公司在合同期限内一直为陈义所在小区提供物业服务。双方均认可陈义从2017年1月1日开始没交物业费，之前的均已经缴纳完毕。2019年6月21日，徐州市泉山区人民政府泰山街道办事处、泉山区房产服务中心作出《关于撤销康居家园业主委员会备案的决定》，主要内容为：经查实，康居家园参与五届业主代表大会的部分成员不是所登记房屋的所有权人，违反了相关法律法规的规定；泰山街道办事处、泉山区房产服务中心依法作出撤销康居家园五届业主委员会备案的决定。2019年7月8日，徐州市泉山区人民政府泰山街道办事处发出《公告》，主要内容为：经调查了解、走访和查阅相关资料，康居小区业委会成立时确实存在部分业主代表不是业主的问题，泉山区主管部门和泰山街道办事处决定成立整改小组对康居小区存在的问题进行整改，重新选举业主代表，召开业主代表大会决定小区重大事宜。一审法院认为，2000年涉案康居家园小区的建设单位与康居物业公司签订了前期物业服务合同，其后康居家园业主委员会与康居物业公司签订多份物业服务合同未经业主大会决定或追认，对全体业主不发生效力。但自2000年至今康居物业公司一直为康居家园小区提供物业服务，康居物业公司实际支出了成本，康居家园小区业主也接受了服务，本案陈义2017年1月1日前的物业费也已经全部缴纳完毕。合同一方当事人已经以自己的实际行为履行了合同的主要义务，形成了事实物业服务状态，对方没有明确提出异议并接受该服务行为的，应当视为合同关系的实际成立。因此物业公司向业主追索物业费于法有据。对于陈义以小区现场照片来证明康居物业公司物业服务不达标而拒绝缴纳物业费用的意见，一审法院认为，物业服务具有广泛性、持续性等特点，物业管理工作涉及小区的方方面面，应当综合整体情况评价物业管理企业的服务质量与水平，不能以个别时点的状态而完全否定物业公司履行管理维护义务的事实，亦不能因部分瑕疵而否定康居物业公司提供的整体服务。陈义提供的证据并不足以证明康居物业公司的服务存在重大瑕疵，康居物业公司参照合同约定的“小高层0.98元/平方米·月”的物业服务费收费标准主张权利有事实依据，故对于康居物业公司主张的2017年1月1日起至2020年6月30日期间的物业服务费7428元(0.98元/平方米·月×180.47平方米x42个月)，予以支持。对于康居物业公司所主张的违约金，因本案争议系因物业服务引发，双方就合同效力、物业服务内容及各自权利义务沟通不畅，致使陈义未能正常缴纳物业费，故对康居物业公司的违约金诉请，不予支持。综上，一审法院判决：一、判决发生法律效力之日起十日内，陈义支付徐州康居物业管理有限公司物业服务费7428元；二、驳回原康居物业管理有限公司的其他诉讼请求。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院二审对一审审理查明认定的事实予以确认。本院认为，2000年陈义所在涉案康居家园小区的建设单位与康居物业公司签订了前期物业服务合同，其后康居家园业主委员会与康居物业公司签订多份物业服务合同未经过业主大会决定或者追认，应对全体业主不发生效力。但双方当事人均认可除2007年期间因物业费调整问题康居物业公司曾撤离过小区十天左右，自2000年至今康居物业公司一直为康居家园小区提供物业服务，康居物业公司实际支出了成本，康居家园小区业主接受了服务。一审法院判决陈义参照合同约定“小高层0.98元/平方米·月”向康居物业公司缴纳自2017年1月1日起至2020年6月30日期间的物业服务费，并无不当。陈义主张其不应承担物业服务费，但上诉人提供证据并不足以证明康居物业公司提供的服务存在重大瑕疵，结合涉案物业服务费收费标准，一审法院确定陈义全额支付物业服务费，亦无不当。综上，陈义的上诉请求不能成立，应予驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人陈义负担。本判决为终审判决。审判长  史善军审判员  王素芳审判员  汤孙宁二〇二〇年十二月三十日书记员  王 畅