上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终11352号上诉人(原审被告)：于秋阳，男，1986年10月29日出生，汉族，户籍所在地河南省洛阳市。被上诉人(原审原告)：徐骏，男，1966年1月12日出生，回族，住上海市徐汇区。上诉人于秋阳因与被上诉人徐骏房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2020)沪0107民初6091号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。于秋阳上诉请求：撤销一审判决，改判驳回徐骏的诉讼请求；一、二审诉讼费用由徐骏承担。事实和理由：一审法院对本案事实认定不清。一审判决书第五页第二行载明的“考虑到原告因被告违约遭受的预期利益的损失，被告违约的过错程度，加之被告对镜子未拆除、垃圾未清扫、废旧空调一台替换的情况的陈述，综合已扣除的押金因素……损失金额酌定为人民币2500元”，这一事实认定存在问题。首先，依照徐骏在一审中提供的证据，其清运上海市普陀区白兰路XXX弄XXX号楼(A楼)1504室房屋(以下简称“系争房屋”)垃圾的费用为人民币(以下币种均为人民币)200元，如果未拆除的镜子也进行了清运，那么必然是包含于这200元垃圾清运费之中的。另根据其提供的空调购买记录显示其购买一台新空调的价格是2099元，更不用说徐骏原本安装的那台无法修复的废旧空调了。故赔偿费用不可能高达2500元。同时，于秋阳退房前多日就已通知了徐骏，其完全可以带人看房出租，并不能导致其后续无法继续出租的情况。况且，徐骏因为于秋阳的退租扣除了8000多元的押金以弥补于秋阳提前退租的损失。法院所谓的“被告违约的过错程度”，无非也就是根据合同约定扣除押金，合同并未约定于秋阳需要在提前退房时承担超出押金范围的违约责任。对于徐骏而言，扣除的押金也足以弥补其损失。综上所述，一审法院对事实认定不清，酌定的2500元赔偿仅仅依据徐骏自己提供的“垃圾清运费”“新空调购置费”来看都显然过高了。请求支持于秋阳的上诉请求。徐骏辩称，双方均同意徐骏扣除于秋阳支付的押金8500元作为于秋阳支付的违约金，符合合同的约定，对此一审法院也给予了确认。根据《租赁合同》第七条第3款的规定“未经甲方同意，乙方不能改变所租赁房屋的结构、装修，并爱护使用租赁的房屋，乙方不得将承租的房屋转租，如因乙方的过失或过错使房屋及设施受到损坏，乙方应付赔偿。”实际因于秋阳恶意破坏，造成系争房屋重大损坏，其理应赔偿。具体理由如下：A．有关修复费用。徐骏提供的系争房屋并非未经装修的毛坯房。交付于秋阳时房屋的照明、开关、地板、墙面、空调等均完好，可马上正常用于办公使用。可到2019年12月14日徐骏查房时，房内相当恐怖(可见提供给法院当时房内状况的光盘)：墙面被于秋阳处理成鬼屋状，地面严重破坏，照明及开关全部人为破坏，一台空调不见了等等。如不修复，根本无法使用，更不用说立马出租用于办公，存在严重的安全隐患，这一切都是于秋阳的恶意破坏造成的。根本不是自然耗损，上述所列状态可以向当日110出警的民警核实。故于秋阳理应支付徐骏因修复而产生的费用。B．垃圾清运费用200元。徐骏在6月8日庭上已确认了上述费用。室内清出垃圾(主要是于秋阳丢弃大量杂物)由维修工人搬至室外，堆放在过道。本想让于秋阳自己来处理，打电话其不应。物业看到，告知有消防的危险，要求限时搬出，并断了系争房屋的水电。无奈，临时出钱让人搬走(因垃圾要分类，该垃圾要送到指定的地方处理)，这200元仅包括从楼道移出，并送到指定地方处理。工人写了收据并有联系方式，可向其证实。室内、包括大量碎玻璃的清除及破损的墙面处理是由维修工来处理，由与维修工签订的协议内容为证。C．有关不见的空调。徐骏曾于3月及6月去过系争房屋，当时见到空调在并正常工作。6月份在与于秋阳续签合同时及续签后到年底前这段时间里于秋阳未曾提及该空调有故障。12月14日查房，发现空调被盗，故即刻报警。因原发票找不到，故只能上网查同款空调的价格作为赔偿的依据。(空调是上一租客用过，但绝不是废的。否则于秋阳也绝不会盗走，因拆空调，会产生费用)。空调是徐骏的财产，于秋阳无权处置，现不见了，理应赔偿。C．有关徐骏租金及额外支付中介费的损失。因退房时时值年尾及年初众所周知的原因，无租客，造成房屋空关，租金大幅度下调及额外支付一个月租金的中介费，其损失不会少于叁万。如于秋阳未违约，就不会有这样的损失发生。而原先向法院提出的赔偿只限直接损失9000多元，远小于实际损失。另于秋阳在上诉状中称，徐骏可让其他租客提前来看房，但这根本不可能。因于秋阳在提出不租后，又提出要续租。(由于秋阳的说话录音为证，6月份庭审时上出示了该录音)综上，徐骏不同意于秋阳的上诉请求。徐骏向一审法院起诉请求：1．于秋阳一次性赔偿徐骏修复费9，361.20元，取证费500元。共计9，861.20元；2．诉讼费由于秋阳承担。一审法院认定事实：2016年6月2日，徐骏作为出租方(甲方)与于秋阳作为承租方(乙方)签订《租赁合同》，约定：甲方将系争房屋出租给乙方使用；乙方承诺租赁系争房屋仅作为办公使用；租期为3年，自2016年6月15日起至2019年6月14日止；月租金为8500元，首期支付12个月，另付押金8500元，以后按每12个月结算一次，提前七天支付下次房租，若乙方无故拖延支付下次房租金7日则作为乙方违约责任，合同解约，押金由甲方作为违约金扣除；未经甲方同意，乙方不能改变所租赁房屋的结构、装修，并爱护使用租赁的房屋，乙方不得将承租的房屋转租，如因乙方的过失或过错使房屋及设施受到损坏，乙方应负责赔偿；甲、乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续，如无故违约则向对方支付违约金8500元；甲方可提供空调2台；若甲方违约，除退还给乙方押金外，还须支付给乙方上述金额违约金，反之若一方违约，则甲方有权不退还押金；补充条款约定硬装不拆除，特别照明大门要保留。上述合同到期后，徐骏作为出租方与于秋阳作为承租方签订《房屋续租合同》，约定：租期为2019年6月15日至2020年6月14日；月租金为9000元；支付方式等其他条款同原合同，原合同为该续租合同不可分割的一部分等。徐骏按约交付了系争房屋，于秋阳支付租金至2019年12月14日。于秋阳向徐骏支付押金8500元。2019年12月10日，于秋阳结清相应水、电费费用。于秋阳将系争房屋钥匙置于门外，未当面与徐骏办理房屋交接手续。2019年12月14日，徐骏因于秋阳未当面交接房屋报警，并与物业人员、中介人员进入系争房屋收房并全程录像。一审审理中，于秋阳提供2019年11月6日的微信聊天记录，证明于秋阳曾于2019年11月6日向徐骏提前一个月告知要于12月15日搬走，希望退还押金8500元，徐骏表示不同意，如果提前搬走构成违约要承担违约金。徐骏认可聊天记录真实性，但认为有部分内容于秋阳并未截取，当庭提供微信聊天记录原始载体，以证明于秋阳曾回复“那我继续租吧”，于秋阳认为此为其气话，于秋阳是做好了退租准备的。关于房屋损坏状况，徐骏表示，房屋污秽不堪、墙面镜子摔碎、空调不见、地板拿走，徐骏已经进行重新修复，擦掉墙面污损、修复地板，房屋空置两个月之后另行出租，且租金只有8000每月。于秋阳不认可房屋存在破坏，地板系原来用的样子，垃圾确实没有清理，镜子是于秋阳安装的，只是没有拆除，徐骏提供的两台空调很旧，有一台坏了徐骏不修理，是于秋阳自行购买了新的空调，后来带走的。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。徐骏、于秋阳就系争房屋签订的《租赁合同》和《房屋续租合同》，系当事人真实意思表示，当事人均应按合同约定履行各自义务并对违约行为承担法律责任。本案中，于秋阳提前解除租赁合同关系，构成违约，应当承担相应的违约责任。徐骏、于秋阳现均确认双方的租赁合同关系于2019年12月14日解除，并无不妥，一审法院予以确认。于秋阳应当就提前解除租赁合同承担违约责任，徐骏、于秋阳均同意徐骏扣除于秋阳支付的押金8500元作为于秋阳支付的违约金的意见，符合合同约定，一审法院予以认可。至于徐骏在扣除8500元的违约金之外，要求于秋阳承担修复费用和取证费用9，861.20元的意见，一审法院认为：一方面，为避免合同风险，出租方在收回租赁物前，有权要求承租方配合对租赁物及其附属进行清点、检验，以便于发现并固定财产损害或灭失的现状而进一步主张赔偿。本案中，在于秋阳并未履行交还房屋相应义务时，由徐骏于2019年12月14日根据于秋阳留下的钥匙自行收回房屋，这一行为可能在租赁物的价值贬损方面为徐骏带来风险，但也可能在及时回收租赁物方面为徐骏赢得更大的收益，故应视为徐骏经利益权衡后作出的理性选择，既然如此，其于收回房屋后、扣除押金之后再要求于秋阳赔偿具体房屋的损失，应承担相应的诉讼风险。另一方面，关于房屋修复费用的情况，徐骏、于秋阳之间并无双方确认的房屋原状，双方对房屋地板原状也存在争议，加之房屋正常使用的折旧情况、于秋阳已重新将系争房屋装修等因素，故徐骏主张的费用金额缺乏依据，考虑到徐骏因于秋阳违约遭受的预期利益的损失，于秋阳违约的过错程度，加之于秋阳对镜子未拆除、垃圾未清扫、废旧空调一台替换的情况的陈述，综合已经扣除的押金因素，一审法院对徐骏主张于秋阳赔偿相应费用的损失金额酌定为2500元。判决：一、于秋阳应于判决生效之日起十日内赔偿徐骏损失人民币2500元；二、对徐骏的其余诉讼请求，不予支持。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，徐骏与于秋阳虽并未对房屋原状进行确认，但于秋阳一审中认可确实有垃圾未清理，并提出即使需要计算空调等财产赔偿，也应当折旧计算。一审法院综合于秋阳对镜子未拆除、垃圾未清扫、废旧空调一台替换的情况的陈述等因素，对徐骏主张于秋阳赔偿相应费用的损失金额酌定为2500元，并无不当。上诉人于秋阳的上诉请求，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费人民币50元，由上诉人于秋阳负担。本判决为终审判决。审 判 长 周刘金审 判 员 刘海邑审 判 员 王 伟二〇二〇年十二月十八日法官助理 朱 敏书 记 员 朱 敏附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……