广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终21331号上诉人（原审原告）：广州市白云超鹏五金厂，住所地：广州市白云区江高榄山岗水利会场地。投资人：欧阳仲信，职务：经理。上诉人（原审原告）：欧阳仲信，男，1963年7月28日出生，汉族，住广州市白云区。两上诉人共同委托诉讼代理人：李学豪，广东蕴德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市江高镇经济发展总公司，住所地：广州市白云区江高镇江同路****。法定代表人：黄镜飚，职务：总经理。委托诉讼代理人：张颖，广东连越律师事务所律师。上诉人广州市白云超鹏五金厂（下简称超鹏五金厂）、欧阳仲信因与被上诉人广州市江高镇经济发展总公司（下简称江高经济总公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初5128号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人超鹏五金厂、欧阳仲信上诉请求：1.撤销原审判决；2.改判支持超鹏五金厂、欧阳仲信的全部诉请或将本案发回重审；3.由江高经济总公司承担本案诉讼费用。事实与理由如下：一、原审既未查明本案基本事实，也未对基础法律关系的效力进行认定。其一，原审在未查明租赁合同所涉土地及上盖建筑物的性质等基本事实的情况下，对案件直接作出处理，遗漏了基本事实，最终作出错误的判决。其二，原审未对本案的基础法律关系进行认定。由于原审未查清案件的基本事实，导致未对租赁合同的效力作出认定。若认定租赁合同有效，则应以合同条款为依据考察双方的履约行为是否符合双方之约定。若认定租赁合同无效，则应考察双方对造成合同无效法律后果的过错并确定责任承担的方式；二、无论涉案租赁合同是否有效，江高经济总公司均应承担赔偿责任。其一，若合同有效，则江高经济总公司应依照合同约定承担赔偿责任。双方在合同中明确约定“在合同期内，甲方应同政府城监等部门联系好，保证乙方建筑物正常使用，不得因违章建筑而被拆除，如被强行拆除时，所造成的经济损失由甲方负责赔偿…租赁期满后，甲方有权收回出租场地，乙方所投资建设的建筑物全部归甲方所有，乙方不得自行拆除所有建筑物…”。从上述条款可见，在涉案土地上建设上盖建筑物是双方共同追求的缔约目的，江高经济总公司允许、配合、帮助超鹏五金厂、欧阳仲信进行兴建、使用涉案建筑物，以期达到在收取租金的同时，在租赁期满后将建筑物收归己有的经济目的。因此，原审应判决江高经济总公司依约赔偿超鹏五金厂、欧阳仲信的相应损失。其二，若合同无效，则江高经济总公司应就其缔约过失承担赔偿责任。在合同无效的前提下，判断双方过错责任时，应重点考虑江高经济总公司的主体身份及优势地位等情况。原审已查明，涉案土地的原出租管理方为江高镇农业技术综合服务中心，是江高镇政府的内设机构，虽然后续租赁合同改由江高经济总公司签订，但江高经济总公司作为政府下设的经济主体，所签订的相关合同及相应法律责任也是由政府为其出面背书的。超鹏五金厂、欧阳仲信正是基于对政府及江高经济总公司主体身份的信任，才签订了涉案一系列租赁合同，并在涉案土地上投资巨额款项兴建涉案建筑物。因此，即使合同被最终认定无效，主要的过错责任也在江高经济总公司一方，江高经济总公司应依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定承担主要的缔约过错责任；三、原审判决逻辑混乱，背离公正的基本原则。其一，超鹏五金厂、欧阳仲信的损失客观存在，原审不应滥用公平合理原则，作出毫无事实依据的主观臆断及判定。原审己查明，涉案建筑物在合同履行期内被拆除，超鹏五金厂、欧阳仲信的损失客观存在，且在《工程造价鉴定报告》中己依法进行了评估、认定。原审判决无视上述客观事实，强行以“公平合理”原则否定超鹏五金厂、欧阳仲信客观存在的巨额损失，侵害了超鹏五金厂、欧阳仲信的合法权益。其二，原审判决违反了民法的意思自治原则。首先，超鹏五金厂、欧阳仲信的经济损失与双方关于租金标准的约定并无任何关联。租金合理与否，当事人可依法另寻法律途径解决。且合同己履行多年，双方均未循司法途径或其他途径提出任何主张或争议。原审强行认定租金标准高低问题，已超越了司法裁判权限。其次，原审违背了中立审判原则。涉案合同关于租金的约定属于当事人意思自治的范畴，法院不应强行干预，更不应直接加以价值评判。再次，原审应当尊重契约精神。合同对建筑物被拆除所产生的损失承担已经有明确规定。原审无视合同约定及客观事实，以“不能仅凭两份合同确认双方的权利义务”为由肆意否认合同条款，不仅缺乏事实根据和法律依据，更严重违背了契约精神。此外，原审在没有认定涉案租赁合同的效力的情况下，却直接认定了“合同期内，甲方(江高经济总公司)应同政府城监等部门联系好，保证乙方(超鹏五金厂)建筑物正常使用，不得因违章建筑而被拆除，如被强行拆除时，所造成的经济损失由甲方(江高经济总公司)负责赔偿”这一条款“明显违法，应属无效”，却完全没有论述具体的法律依据；四、原审关于建筑物现值的认定并无事实根据与法律依据。其一，原审将租赁期作为计算建筑物现值的标准并无法律依据。建筑物的价值与建筑物的使用寿命相联系，《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条系关于装修残值的规定，而本案的鉴定标的为建筑物而非装修，故依据租赁期计算建筑物现值并无法律依据。其二，原审的司法鉴定程序存在重大瑕疵。第一，超鹏五金厂、欧阳仲信不应就江高经济总公司对鉴定报告的异议预缴鉴定费用。第二，鉴定报告内容超出法院的委托范围，不应予以采信。在原审法院向鉴定人出具《关于补正函》后，鉴定人直接作废了原鉴定报告并重新出具鉴定报告，己超出了法院的委托范围，其出具的鉴定报告不应予以采信；五、原审适用法律错误。原审适用的《中华人民共和国民法总则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款与其裁判论理及结果之间没有任何联系。被上诉人江高经济总公司答辩称：认可原审判决，对于超鹏五金厂、欧阳仲信的上诉请求及事实和理由均不予认可。原审对于涉案房屋租赁事实及房屋的建设时间、相应的合同效力及法律规定，都作了详细的论述及认定。超鹏五金厂于2019年1月31日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.江高经济总公司赔偿超鹏五金厂、欧阳仲信搬迁费损失577500元（250元/㎡×2310㎡）；2.江高经济总公司赔偿超鹏五金厂、欧阳仲信被拆办公楼及厂房的工程造价损失（具体金额以司法鉴定结果为准）；3.江高经济总公司赔偿超鹏五金厂、欧阳仲信的停产停业损失2079000元(150元/㎡×2310㎡×6个月)；4.由江高经济总公司承担本案诉讼费。原审法院经审理查明，超鹏五金厂于1992年开始租赁位于广州市白云区榄山岗（原江高镇水利所范围内）空场地，最后一份合同是2012年8月29日超鹏五金厂与欧阳仲信、江高经济总公司签订的，对于此前合同签订情况，包括租赁合同签订主体、租赁合同签订的次数、租赁合同约定的内容包括合同期限等，超鹏五金厂、欧阳仲信均表示不清楚。江高经济总公司对此前签订合同情况也表示不清楚，仅能提供2010年1月1日超鹏五金厂、欧阳仲信与广州市白云区江高镇农业技术综合服务中心签订的合同以及超鹏五金厂与欧阳仲信、江高经济总公司于2012年8月29日签订的合同。对于两份合同签订主体不同，江高经济总公司解释涉案土地原由广州市白云区江高镇农业技术综合服务中心管理，后变更为江高经济总公司管理。超鹏五金厂、欧阳仲信称对合同签订主体的变更不清楚，是根据对方的要求进行重新签订合同。2010年1月1日，超鹏五金厂与广州市白云区江高镇农业技术综合服务中心签订的合同内容如下：超鹏五金厂（乙方）与案外人广州市白云区江高镇农业技术综合服务中心（甲方）签订《空场地租赁合同书》，约定：甲方将位于榄山岗（原江高镇水利所范围内）空场地总占地面积为1810平方米租给乙方使用；租赁期限自2010年1月1日至2030年1月1日共20年；租赁期满，甲方有权收回出租场地，乙方所投资建设的建筑物全部归甲方所有，不得自行拆除所有建筑物；租金及保证金支付方式：月租金2500元，年租金30000元，每年3月、8月、12月乙方分别向甲方缴交10000元，签订合同当日乙方向甲方支付1个月租金2500元作为保证金，期满无息返还；乙方租赁期间，应遵守法律、法规，不得利用该场地进行非法活动；租赁期间，因国家、政府征用该土地和不可抗拒的原因，造成本合同无法履行，双方互不承担责任，该合同自行终止，土地补偿费归甲方所有，属乙方投资的建筑物补偿费和设备搬迁费归乙方所有，甲方退回乙方保证金，双方不造成违约责任，合同自然解除；甲方中途违约，甲方赔偿乙方损失费、建厂费和搬迁费；合同期内，甲方应同政府城监等部门联系好，保证乙方建筑物正常使用，不得因违章建筑而被拆除，如被强行拆除时，所造成的经济损失由甲方负责赔偿；合同到期限自然终止，如甲方再向外招租，在新的条款同等条件下甲方优先乙方租赁，则甲乙双方应根据新租赁条件重新订立租赁合同；等等。2012年8月29日，超鹏五金厂与欧阳仲信、江高经济总公司签订的《空场地租赁合同书》，除合同期限约定从2012年9月1日起至2029年12月31日止，其余内容与上述合同完全一致。对于涉案土地上的建筑物，超鹏五金厂、欧阳仲信主张厂房于2003年7月建成，办公楼于2002年11月建成，有当时的建设负责人可以证明。江高经济总公司表示不清楚。对于广州市白云区江高镇农业技术综合服务中心与江高经济总公司的关系。江高经济总公司称涉案地块属广州市白云区江高镇水利所所有，后来由广州市白云区江高镇农业技术综合服务中心管理，再后来交由江高经济总公司管理。超鹏五金厂、欧阳仲信对此表示不清楚，认为签订合同的主体是根据出租人的要求签订的。关于合同期限是否超过20年的问题。超鹏五金厂、欧阳仲信主张每次续签合同均在上一合同未履行期满时签订，因此，不存在超过20年的问题。关于合同到期后有无对外公开招租的问题。超鹏五金厂、欧阳仲信称没有对外公开招租。江高经济总公司对此予以确认。关于合同约定合同期满建筑物归江高经济总公司所有的问题。超鹏五金厂、欧阳仲信认为根据2012年签订的合同，合同期限未满，因此，建筑物不能归江高经济总公司所有。江高经济总公司则认为1992年租赁土地，至今远远超过20年，涉案建筑物应归江高经济总公司所有。2018年9月25日，广州市白云区江高镇河长制办公室向江高经济总公司发出《督查交办通知》（穗河长办[2018]297号），督促江高经济总公司于9月30日前自行完成清拆整改，逾期由政府部门强制拆除。2018年11月9日，广州市白云区水务局分别向江高经济总公司发出两份《责令限期改正通知书》，责令江高经济总公司立即停止违法行为；责令江高经济总公司在2018年11月15日起自行拆除违法建筑物，逾期不拆除由政府部门强拆，所需费用由江高经济总公司负担。同日，江高经济总公司向超鹏五金厂、欧阳仲信发出《通知》，告知超鹏五金厂、欧阳仲信于2018年11月16日前自行完成清拆，逾期由政府部门强拆。由于超鹏五金厂、欧阳仲信没有在规定的时间自行清拆，政府部门对涉案土地建筑物强制拆除，对于拆除时间，江高经济总公司称自发出《通知》1个月拆除，超鹏五金厂、欧阳仲信表示不清楚。根据超鹏五金厂、欧阳仲信提供的广州市白云区江高镇水利水务管理所于2002年3月14日出具的收据以及广州市白云区江高镇水利所于2003年11月6日出具的收据显示，月租金1200元，超鹏五金厂、欧阳仲信交纳了2002年、2003年租金共28800元。原审诉讼过程中，超鹏五金厂、欧阳仲信于2019年1月31日申请对拆除的厂房及办公楼的现值进行鉴定。后经摇珠选定广东华穗工程咨询有限公司作为鉴定机构，广东华穗工程咨询有限公司于2019年11月27日出具工程造价鉴定报告书，工程施工时的工程造价为1486747.69元，拆除时现值鉴定造价为954234.7元。后经质证，江高经济总公司认为建造时间明显不符，超鹏五金厂、欧阳仲信也确认办公楼建成时间为2002年11月，厂房建成时间为2003年7月，与鉴定报告认定施工时间2012年9月不符。鉴于此，原审法院于2020年4月25日要求鉴定机构出具补正鉴定意见，鉴定机构于2020年5月21日出具《工程造价鉴定报告》，并同时注明原鉴定报告作废。该鉴定报告载明项目施工时的工程造价为1057403.37元，至2018年11月15日建筑物拆除时现值为71096.1元。超鹏五金厂、欧阳仲信对该鉴定报告不予确认，理由有三：一、鉴定报告将租赁期作为现值的计算标准，缺乏依据,应当参考房屋的使用寿命；二、鉴定报告计算的结果缺乏依据；三、鉴定报告超出法院委托范围，法院要求补正，而鉴定机构出具一份新的鉴定报告。江高经济总公司对鉴定报告的真实性没有异议，但认为建筑物属于江高经济总公司。根据2013年12月20日，广东建筑艺术设计院有限公司出具的说明，涉案建筑物的建筑面积为2300平方米，江高经济总公司对此不予确认。原审庭审中，超鹏五金厂、欧阳仲信明确停产停业损失以及搬迁费损失的依据是《广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（穗府规[2017]18号），其中停产停业损失参照广州市白云区人民政府云府[2014]19号文《广州市白云区人民政府关于印发广州白云国际机场噪音区治理项目（白云区）集体生产经营物业（非村民住宅）设施征收补偿办法的通知》的规定每平方米150元。对于搬迁费的计算标准超鹏五金厂、欧阳仲信主张参照当地的实际情况按每平方米250元，但未提供相应证据。对于工程造价损失，超鹏五金厂、欧阳仲信主张参照鉴定报告中按租赁期2012年至拆除日期的现值678669.95元计算。原审法院认为，根据双方提供的证据，可以确认以下事实：超鹏五金厂、欧阳仲信于1992年起开始租赁涉案土地，2002年-2003年建成涉案土地上的建筑物，建筑物没有经过相关部门的审批，建筑物于2018年11月16日左右因属违法建筑被政府强制拆除，2010年1月1日之前合同约定的内容双方均无法提供。关于超鹏五金厂、欧阳仲信对鉴定报告提出异议的问题，超鹏五金厂、欧阳仲信对施工时的工程造价1057403.37元并未表示异议，仅认为不能将租赁期作为计算建筑物现值的依据。因此，可以确认涉案建筑物建成时的工程造价为1057403.37元。2010年1月1日以及2012年8月29日签订《空场地租赁合同书》时涉案建筑物已经建成，但合同仍然载明为空场地租赁合同，明显与当时签订的实际情况不相符。按超鹏五金厂、欧阳仲信的主张，上述两份合同是对此前合同的延续，对此，超鹏五金厂、欧阳仲信并无提供相应的证据，因此，不能仅凭这两份合同确认双方的权利义务。按最后两份合同约定的内容看，租金每月2500元，按占地面积1810平方米计算，即每月每平方米1.38元，该价格明显低于同时期的市场价格，根据超鹏五金厂、欧阳仲信提供的收据显示2002年每月租金仅为1200元，则租金标准更低。合同约定“合同期内，甲方（江高经济总公司）应同政府城监等部门联系好，保证乙方（超鹏五金厂）建筑物正常使用，不得因违章建筑而被拆除，如被强行拆除时，所造成的经济损失由甲方（江高经济总公司）负责赔偿”，该条款明显违法，应属无效。合同还约定，租赁期满房屋应归江高经济总公司所有。鉴于两份《空场地租赁合同书》约定的内容与实际情况不相符，不能仅凭合同约定来确定双方的权利义务，应当结合实际情况，考虑权利义务对等来处理双方的纠纷。超鹏五金厂、欧阳仲信自1992年开始租赁场地，2003年建成房屋使用至2018年11月16日拆除房屋，超鹏五金厂、欧阳仲信实际使用土地达26年，使用房屋的年限也超过15年，因此，综合考虑涉案房屋建成时的工程造价、超鹏五金厂、欧阳仲信支付租金的数额、超鹏五金厂、欧阳仲信实际使用土地和建筑物的时间以及合同约定期满建筑物归江高经济总公司所有等因素，从公平合理的因素考量，建筑物被拆除，合同终止，双方互不承责，更公平合理。综上，超鹏五金厂、欧阳仲信主张江高经济总公司赔偿违法建筑被拆除的各项损失，缺乏依据，不予支持。综上所述，《中华人共和国民法总则》第四条，《中华人共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2020年6月28日判决如下：驳回广州市白云超鹏五金厂、欧阳仲信的诉讼请求。案件受理费28052元及鉴定费27265.94元，由广州市白云超鹏五金厂、欧阳仲信负担。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。另查明：原审诉讼中，超鹏五金厂称：其向江高经济总公司支付相对偏低的租赁费用已经包含了超鹏五金厂承建地上建筑物的费用，故租赁费用不存在不合理的情形；超鹏五金厂从1992年开始承租涉案空地，当时地上有简陋建筑，双方均认为无法使用，故由超鹏五金厂拆除后自行重建。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院认为，本案的争议焦点是江高经济总公司是否应赔偿超鹏五金厂搬迁费损失、地、地上建筑物工程造价及停产停业损失/div>依据双方陈述，超鹏五金厂自1992年开始承租涉案场地并投资建造办公楼及厂房等地上建筑物，后该地上建筑物被作为违法建设拆除。超鹏五金厂、欧阳仲信以江高经济总公司未履行相关合同义务导致其遭受相应损失为由，诉请江高经济总公司赔偿其地上建筑物的工程造价损失，对此，本院认为，其一，双方签订《空场地租赁合同书》虽有约定，“合同期内，甲方（江高经济总公司）应同政府城监等部门联系好，保证乙方（超鹏五金厂）建筑物正常使用，不得因违章建筑而被拆除，如被强行拆除时，所造成的经济损失由甲方负责赔偿”，但该条款约定江高经济总公司承担确保超鹏五金厂正常使用违章建筑的义务及违反该约定义务时应承担赔偿损失的责任，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款及《中华人民共和国水法》第三十七条第二款的禁止性规定，应认定该条款无效，故超鹏五金厂、欧阳仲信据此主张江高经济总公司应赔偿其地上建筑物损失，缺乏法律依据。其二，双方在《空场地租赁合同书》中约定的标的物系空场地而非地上建筑物，双方均确认涉案场地上的办公楼及厂房等地上建筑物系由超鹏五金厂建造，而因超鹏五金厂系在未取得相关建设许可的情况下进行建设，导致该地上建筑物被广州市白云区水务局作为违法建筑物拆除，江高经济总公司并未从中获益，超鹏五金厂应自行承担违法建筑物被拆除的损失。其三，超鹏五金厂并未充分举证证明其因地上建筑物被拆除而实际遭受的损失金额。超鹏五金厂主张其系在2002年到2003年建造了涉案地上建筑物，但其提供的施工图纸及证人证言等证据不足以充分证明该项事实主张。相反，超鹏五金厂称其在1992年承租涉案场地之后即拆除原有简易建筑进行重建，则其直至2002年至2003年才建造地上建筑物不合情理。据此，广东华穗工程咨询有限公司以超鹏五金厂确认的2002年至2003年作为地上建筑物的建成时间，并在此基础上评定其拆除时的现值，不足以作为确定超鹏五金厂地上建筑物损失的依据。综上，超鹏五金厂、欧阳仲信诉请江高经济总公司依照广东华穗工程咨询有限公司出具的鉴定报告赔偿其办公楼及厂房的工程造价损失缺充分乏事实根据与法律依据，原审判决对此予以驳回并无不当，可予维持。对于超鹏五金厂、欧阳仲信诉请江高经济总公司赔偿搬迁费损失一项，双方均明知在涉案场地上建造建筑物应办理相关的报建手续却未办理，故对造成《空场地租赁合同书》因政府拆违而未能继续履行的后果，双方均具有过错，合同解除后，超鹏五金厂作为承租人依法负有将租赁场地空交还的义务，故即使超鹏五金厂因此而支出相应的搬迁费，也应由超鹏五金厂自行承担。对于超鹏五金厂、欧阳仲信诉请江高经济总公司赔偿停产停业损失一项，因合同解除系政府拆违所致，而双方对此均存在过错，且停产停业损失即使存在，也属于超鹏五金厂的经营损失，与江高经济总公司履行出租人义务之间不存在唯一的法律关联，故超鹏五金厂、欧阳仲信诉请江高经济总公司对此予以赔偿亦缺乏充分理据。综上，原审判决驳回超鹏五金厂、欧阳仲信要求江高经济总公司赔偿搬迁费及停产停业损失的诉请亦无不当，亦应予维持。综上所述，上诉人超鹏五金厂、欧阳仲信的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《中华人民共和国城乡规划法》四十条第一款，《中华人民共和国水法》第三十七条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费28052元，由上诉人广州市白云超鹏五金厂、欧阳仲信共同负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  邓 颖二〇二〇年十二月七日书记员  王文杰唐颖琪