河南省内乡县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1325民初4423号原告：齐春改，女，1968年6月5日出生，汉族，住河南省内乡县。委托诉讼代理人：靳义栓，河南菊城律师事务所律师。（特别授权）委托诉讼代理人：崔兵，河南省法治建设研究会推荐代理人。（特别授权）被告：李杰，男，1983年9月18日出生，汉族，住河南省内乡县。委托诉讼代理人：谢欣欣，河南大法律师事务所律师。（特别授权）被告：河南国力商业发展有限公司，住所地河南省内乡县工业园区，统一社会信用代码914113256973103661。法定代表人：傅文华，任该公司经理。委托诉讼代理人：李文龙，系公司职工。（特别授权）原告齐春改与被告李杰、河南国力商业发展有限公司（以下简称国力公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年11月18日立案后，依法适用普通程序公开庭进行了审理，原告齐春改及其委托诉讼代理人靳义栓、崔兵，被告国力公司的委托诉讼代理人李文龙，被告李杰的委托诉讼代理人谢欣欣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。齐春改向本院提出诉讼请求：1、依法撤销内乡县人民法院作出的（2020）豫1325执异22号执行裁定书；2、解除对内乡县豫西南商贸中心H栋1层133号（17号楼1层33号，注：后原告方补正为133号）房屋的查封、执行；3、本案因诉讼产生的费用由被告承担。事实与理由：2020年11月3日，原告通过内乡县人民法院发布的（2020）豫1325执569号公告获悉：原告2013年2月26日所购买的内乡县豫西南商贸中心H栋1层133号（17号楼1层33号，注：后原告方补正为133号）房屋被内乡县人民法院进行不动产评估、拍卖，随即向内乡县人民法院提出了执行异议。内乡县人民法院以“原告提供的商品房买卖合同没有落款时间，无法认定合同签订时间在本院查封之前，不符合法律规定”为由，作出（2020）豫1325执异22号执行裁定书，驳回了原告的执行异议请求。对此裁定，原告认为完全系违背客观事实的错误裁定。其主要理由为：一、本案的基本事实2013年2月26日，原告向被告河南国力商业发展有限公司（以下简称国力公司）支付342286元房款，购买涉案房屋，被告国力公司出具了收据，双方签订了商铺认购协议书。2015年3月30日双方补签了正式的商品房买卖合同（详见商品房买卖合同）。2016年6月1日（注：后原告方补正为2013年2月26日），原告与被告国力公司签订了商铺托管协议。2019年12月3日原告向内乡县人民法院起诉要求被告国力公司为原告办理涉案房屋的产权证书。内乡县人民法院作出（2019）豫1325民初4357号民事判决书判决被告国力公司为原告办理产权登记证书。因被告国力公司不履行（2019）豫1325民初4357号民事判决书所确定的内容，原告申请内乡县人民法院执行，内乡县人民法院于2020年9月16日作出（2020）豫1325执953号执行裁定，裁定涉案房屋归原告所有。二、根据上述事实，原告认为：原被告之间的商品房买卖合同实际成立于2013年2月26日，补签的正式商品房买卖合同于2015年3月30日。被告李杰与被告国力公司的债权转让行为发生在原告买卖合同签订之后，且原告已经支付了全部购房款，在贵院查封之前已经合法占有该不动产，非因原告原因未办理过户手续，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，原告所购买的房屋能够完全排除执行。综上，特提出异议之诉，望贵院在查清本案事实的基础上，依法撤销错误的（2020）豫1325执异22号执行裁定书，以维护原告的合法权益。被告李杰答辩称，2020豫13**执异22号裁定认定事实正确，原告仅凭无时间落款的合同无法排除执行。本案诉讼费李杰不应承担，李杰与国力公司债权转让纠纷一案诉讼保全的房产登记在国力公司名下，李杰无过错。河南国力商业发展有限公司答辩称，原告已经全额支付房款，按照查封规定原告已支付全部价款并实际占有，但未办理登记过户手续，如果原告对此没有过错法院不得查封扣押冻结。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院将在下文中予以阐明。现查明：被告国力公司于2013年1月29日取得商品房预售许可证，证号为（内）房预售证第（2013）001号。2013年2月26日，原告齐春改与被告国力公司签订了豫西南商贸中心商铺认购协议书，以一次性付款的方式购买了“豫西南商贸中心H栋133号铺”。当日齐春改用POS机刷卡支付302286元，交付现金40000元，取得了被告国力公司开具的342286元商铺款收据。同日，原告齐春改与河南兴城房地产营销策划有限公司签订了商铺托管租赁合同，将自己的商铺免费租赁给河南兴城房地产营销策划有限公司使用三年。因认购协议上约定的交房时间为2013年5月31日，故商铺托管租赁合同上约定的免费使用（租赁）期限为2013年6月1日至2016年5月31日。之后，被告国力公司又与原告齐春改签订了商品房买卖合同。但原告齐春改手里的商品房买卖合同无注明签订日期，被告国力公司也没有将商品房买卖合同向房管部门备案，只有被告国力公司手里持有的商品房买卖合同上签署的签订日期为“2015年3月30日”。因办理房产证问题，被告国力公司在众多购房户的催促下，曾于2018年8月7日公示要为购房人办理房权证，但仍没有办理。原告齐春改于2019年12月3日将国力公司诉至本院，本院于2019年12月11日出具了（2019）豫1325民初4357号民事判决书，支持了原告齐春改的诉请。该判决书生效后，原告齐春改申请执行，本院执行机构于2020年9月16日以（2020）豫1325执953号执行裁定书，裁定：内乡县豫西南商贸中心17号楼1层133号（房权证号：内房字第**）房屋产权归齐春改所有。被告李杰与被告国力公司因债权转让合同纠纷，李杰于2019年9月9日起诉，本院于2019年11月6日以（2019）豫1325民初3233号民事判决书审结，同日，本院又下达了（2019）豫1325民初3233号民事裁定书，查封了在国力公司名下的房权证号为14××26房屋，亦即案涉房屋。国力公司就此案上诉后，南阳市中级人民法院于2020年1月13日出具了（2019）豫13民终7747号民事判决书。李杰于2020年5月5日以（2019）豫13民终7747号民事判决书为依据，申请执行国力公司，本院执行机构于2020年10月20日发出（2020）豫1325执569号公告，拟拍卖案涉房屋。原告齐春改得知后，即于2020年11月3日提出执行异议，本院执行机构于2020年11月9日以（2020）豫1325执异22号执行裁定书驳回了原告齐春改的执行异议。驳回的主要理由是：买卖合同没有落款时间，无法认定合同签订在本院查封之前。原告齐春改即提起本案执行异议之诉。在本案诉讼中，被告李杰出具了内房他证字第17030128**房屋他项权证，意在证明本案案涉房屋已抵押给了被告李杰。在质证中，原告方指出，关于案涉房屋抵押权已消失，（2019）豫13民终7747号民事判决书已对此有生效的结论。本院查阅已生效的（2019）豫13民终7747号民事判决书中第11页有：——“2018年6月，国力公司已向李杰偿还100万元本金及相应利息，故该债权对应的抵押权消灭，李杰对房房他证内字第17030128**屋他项权证所涉及的房屋不再享有优先受偿权。”——的结论。本院认为，本案的争议焦点是：原告齐春改的执行异议是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。如符合则支持，反之则驳回。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。结合本案分析如下：1、关于买卖合同的签订时间：原告齐春改手里持有的商品房买卖合同没有显示签订时间，但原告齐春改举证的认购协议书、商铺款收据、POS机刷卡小票、商铺托管租赁合同，均能证明，原告齐春改是在2013年2月26日全款购得案涉房屋。原告齐春改持有的认购协议书已经具备了《商品房销售管理办法》第十六条——“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”——规定的商品房买卖合同应当明确的主要内容，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条——“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”——应当认定为商品房买卖合同。原告齐春改与被告国力公司随后完善的商品房买卖合同即使没有显示签订时间，也改变不了认购协议的真实性。故本院认定原告齐春改与被告国力公司之间已于2013年2月26日签订了合法有效的书面买卖合同。2、关于占有：原告齐春改与被告国力公司之间签订的认购协议书及随后完善的商品房买卖合同，均明确约定交房时间为2013年5月31日，原告齐春改又于2013年2月26日与河南兴城房地产营销策划有限公司签订了商铺托管租赁合同，将案涉商铺从2013年6月1日至2016年5月31日免费租赁给河南兴城房地产营销策划有限公司使用三年。应视为房屋已于2013年5月31日交付完毕。故本院认定原告齐春改已于2013年5月31日已合法占有案涉房产。3、原告齐春改已于2013年2月26日全额支付了房款。4、原告齐春改在与众多购房户一起催促办理房权证未果的情况下，又在（2019）豫1325民初4357号案件中要求国力公司履行办证义务，故未办理房权证的原因在国力公司而不在原告方。总之，原告齐春改对案涉房屋的权利形成在2013年5月31日，被告李杰与国力公司债权转让合同成立在2017年11月23日，即使追溯到债务形成的最初时间也是在2015年5月21日，很明显，原告齐春改对案涉房屋权利形成在先，被告李杰对案涉房屋权利形成在后。原告齐春改之所以没有拿到房权证，究其原因是国力公司没有依法交纳税费和将已出售的房屋又作抵押所致。原告齐春改的执行异议成立，本院予以支持。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：解除本院对内乡县豫西南商贸中心H栋1层133号（17号楼1层133号）房屋的执行措施。本案诉讼费6434元，由被告河南国力商业发展有限公司承担。如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内向本院立案大厅递交上诉状，同时缴纳上诉费，并按对方当事人人数提供副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长  郑德欣人民陪审员  张 影人民陪审员  杨祖兴二〇二〇年十二月十一日书 记 员  李兆煦