安徽省淮北市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖06民终1633号 上诉人（原审原告）:梁淑兰，女，1965年7月15日出生，汉族，住安徽省濉溪县。 上诉人（原审原告）：赵华，男，1964年3月17日出生，汉族，住安徽省濉溪县。 上述两位上诉人的共同委托诉讼代理人：李刚，安徽众星合律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）:王建军，男，1966年3月1日出生，汉族，住安徽省濉溪县。 委托诉讼代理人：徐凤云，淮北辰光法律服务所法律工作者。 第三人：淮北市明星房地产开发有限责任公司，住所地安徽省淮北市孟山路7-1花园大厦**。 法定代表人：圣恩侠，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张勇，该公司员工。 上诉人梁淑兰、赵华因与被上诉人王建军、第三人淮北市明星房地产开发有限责任公司（简称明星公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服安徽省淮北市相山区人民法院（2019）皖0603民初2218号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人梁淑兰、赵华的共同委托诉讼代理人李刚，被上诉人王建军的委托诉讼代理人徐凤云到庭参加诉讼。第三人明星公司经本院开庭传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 梁淑兰、赵华上诉请求：1、撤销一审判决，改判继续执行位于濉溪县开发区房屋；2、本案的一、二审诉讼费用由王建军承担。事实和理由：一审法院没有查明事实，作出错误判决，应依法改判继续执行位于濉溪县开发区房屋。一、王建军申请执行异议，缺乏事实和法律依据。王建军申请执行异议未依法提供相应的物权凭证，证明其对涉案房屋拥有合法的物权。1、不动产所有权的取得应当依法进行登记，梁淑兰、赵华于2013年6月20日与明星公司签订商品房买卖合同在王建军之前，且同日赵华、粱淑兰已在房管部门办理商品预售合同备案至梁淑兰、赵华名下（备案号201303431），王建军未能提供其拥有涉案房屋所有权的权属证明，对涉案房屋不享有足以排除强制执行的权益。2、王建军提供的商品房买卖合同中房屋交付日期为2013年12月12日，在5年多的时间内王建军没有要求开发商办理房屋登记等相关手续，也没有通过其他方式维权，存在明显过错。涉案房屋执行过程中已经按照法律程序办理了查封、评估、拍卖等程序，王建军都没有提出异议，王建军称一直住在涉案房屋与事实不符。3、王建军没有支付购房款的证据，其提供的执行异议资料支付所谓的购房款均为“收据”无购房发票，无汇款凭证，不能证明支付了房款。二、一审法院适用法律错误。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”根据该法律规定，首先本案中，王建军没有居住涉案房屋并且其名下还有位于濉溪县房屋供其居住。其次王建军没有支付购房款，无汇款凭证、现金支付无资金来源，未提供合法有效购房发票，收据日期矛盾。同时一审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定错误，本法二十九条是对登记在房地产开发商名下的商品房提出异议适用的，不能再适用二十八条规定。 王建军答辩称：一、一审法院认定事实清楚。1、虽然梁淑兰、赵华于2013年6月20日与明星公司签订商品房买卖合同在王建军之前且已在房管部门办理商品房预售合同备案至二人名下，但该合同名为买卖实为二人与明星公司民间借贷合同的担保，房屋买卖合同不是双方真实意思表示，备案无效。二人没有收到涉案房产也没有占有涉案房产。王建军既与明星公司签订了购房合同又全部付清了购房款，明星公司也向王建军交付了房屋，王建军亦实际占有，王建军取得涉案房屋所有权。2、梁淑兰、赵华上诉认为王建军没有证据证明其支付了购房款与事实不符，王建军通过邮政储蓄银行一次性全额转账购房款206893元有银行转账流水记录，明显公司出具了“10#503全款付清”的收据。王建军于2013年12月14日缴纳了契税、维修基金，明星公司出具了收据，并次日办理了入住手续。此后王建军与顺安物业公司签订了前期物业管理服务协议书、住宅装修管理协议，缴纳了电费押金、垃圾清运费、物业费，顺安物业公司出具了收据。根据《合同法》130、60条及《物权法》15条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。王建军已取得所有权，虽没有登记，责任在明星公司。二、一审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定正确，第二十八条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”王建军完全符合第二十八条所列的全部情形，何况王建军名下无其他房产仅有涉案房产一套，王建军就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。 明星公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面的答辩状。 梁淑兰、赵华向一审法院起诉请求：1、依法判决继续执行位于濉溪县开发区房屋；2、本案的诉讼费用由王建军承担。 一审法院审理查明：赵华、梁淑兰与明星公司民间借贷纠纷一案，一审法院于2016年9月5日作出（2016）皖0603民初193号民事判决：任圣楠、明星公司于判决生效之日起十五日内偿还赵华借款本金30万元，并支付利息、违约金（自2014年8月16日起按照年利率20%计算至借款清偿之日止）；任圣楠、明星公司于判决生效之日起十五日内偿还梁淑兰借款本金50万元，并支付利息、违约金（自2014年9月20日起按照年利率20%计算至借款清偿之日止）。判决生效后，因任圣楠、明星公司未履行判决书确定的义务，赵华、梁淑兰遂向一审法院申请强制执行。2018年3月27日，一审法院作出（2017）皖0603执843号执行裁定书，裁定查封被执行人明星公司开发的位于淮北市濉溪县开发区。次日，一审法院预查封位于淮北市濉溪县开发区。2018年8月20日，一审法院作出（2017）皖0603执843号之一执行裁定书，裁定拍卖被执行人明星公司开发的位于淮北市濉溪县开发区。 后案外人王建军向一审法院提出执行异议，请求中止对淮北市濉溪县开发区房屋的执行，并解除查封。一审法院于2019年5月14日作出（2019）皖0603执异14号执行裁定，认为王建军的异议理由成立，其权利足以排除执行，予以支持。裁定如下：中止对位于淮北市濉溪县开发区房屋的执行。 申请执行人梁淑兰、赵华不服该裁定，在法定期限内向一审法院提起执行异议之诉。 一审法院另查明：1、2013年12月12日，王建军与明星公司签订《紫薇苑认购协议》和《商品房买卖合同》，约定购买位于淮北市濉溪县开发区的房屋，优惠后价款206893元，付款方式为一次性付款，并注明全款已付清。当日，王建军一次性全额转账缴纳购房款206893元，明星公司出具了收据并注明“全款付清10＃503”。2013年12月14日，王建军转账缴纳契税及公共维修基金8276元，明星公司出具了收据。次日，王建军办理了交房手续，与顺安物业公司签订了前期物业管理服务协议书、住宅装修管理协议，缴纳了电费押金200元、垃圾清运费150元、6个月物业费等，顺安物业公司出具了收据。王建军装修后入住至今。2、位于淮北市濉溪县开发区的房屋未办理产权登记。王建军名下尚有位于濉溪县（产权证号20××88），建筑面积44.7平方米。 一审法院认为：本案争议焦点为王建军对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，王建军所提执行异议虽不完全锲合上述规定第二十九条第（二）项所列的情形，但却完全符合上述规定第二十八条所列的全部情形，故其就涉案房屋仍享有足以排除强制执行的民事权益。综上判决：驳回梁淑兰、赵华的诉讼请求。案件受理费4403元，由梁淑兰、赵华负担。 二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。王建军二审提供以下证据：证据1、不动产登记信息证明一份，拟证明除紫薇园10号503号涉案房产外王建军名下无不动产；证据2、物业费收据4张、水费发票三张、燃气费发票一张、照片一张，证明王建军一直居住在紫薇园10号503的事实，涉案房屋合同号是10＃503号，水电费发票现显示是6＃503号；证据3、转账交易明细两张，拟证明王建军转账交付房款的事实。梁淑兰、赵华质证认为：对证据1三性均有异议，达不到证明目的，房产信息全国是不联网的，只是在濉溪不动产信息的查询结果不代表其他地方没有，梁淑兰、赵华一审提交的证据，证明王建军在房屋；对于证据二三性均有异议，达不到证明目的，涉案房屋在相山区法院查封、拍卖经过很长时间，王建军均未提出执行异议居住该房子，与事实不符；对于证据三与本案无关联性，看不到王建军向谁汇款，没有对方的信息，因此与本案无关联性，证明不了王建军已经支付了购房款。经审查，王建军提交的证据2、证据3客观真实，能够证明王建军交付涉案房款并实际占有涉案房屋的事实。证据1与梁淑兰、赵华举证的濉溪县房地产管理局房地产权档案载明的事实有出入，王建军亦认可濉溪县岱河路北侧政法巷10栋201室房屋产权曾登记在其名下，但称该房屋产权在2018年之后已经变更，因王建军未提供证据证明该套房屋产权的变更情况，故本院对证据1不予认定。 本院对一审审理查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点为王建军对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中梁淑兰、赵华对涉案房屋申请执行的依据是其与明星公司等人的民间借贷纠纷判决，系对金钱债权的执行，梁淑兰、赵华并非涉案房屋的购买人。王建军提交的商品房买卖合同，汇款凭证，明星公司购房款收据、契税与维修基金收据，王建军与涉案房屋物业公司签订的物业合同、装修管理协议、缴纳的物业费、电费押金、垃圾清运费收据等证据能够证实王建军在本案中所提的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，梁淑兰、赵华上诉认为王建军没有支付房款的汇款凭证、王建军在涉案房屋查封、评估、拍卖中没有提出异议的上诉理由与已查明事实不符，本院不予采信。梁淑兰、赵华上诉又称王建军无涉案房屋所有权证明、名下不只涉案房屋一套房产，以上理由并不影响王建军依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条依法就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，本院亦不予支持。 综上所述，梁淑兰、赵华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4403元，由梁淑兰、赵华负担。 本判决为终审判决。 审判长  王冬宁 审判员  化启武 审判员  王 晖 二〇二〇年十二月二十五日 书记员  刘培培 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传票，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。