广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0204民初7774号 原告：广西彩生活中实物业服务有限责任公司，住所：柳州市航鹰大道**四季花城****物业管理用房，统一社会信用代码：91450200272980110T。 法定代表人：陆斌，公司总经理。 委托诉讼代理人：黎木娟，广西和清律师事务所律师。 委托诉讼代理人：金玲，公司员工。 被告：罗春明，男，1981年1月13日出生，壮族，住，住广西柳州市柳**/div> 原告广西彩生活中实物业服务有限责任公司（以下简称：彩生活物业）与被告罗春明物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月11日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告彩生活物业之委托诉讼代理人黎木娟、金玲及被告罗春明到 -2- 庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告彩生活物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2016年1月1日至2019年12月13日期间物业服务费共计776.64元；2、判令被告向原告支付2016年1月1日至2018年12月13日期间垃圾费270元，2016年1月1日至2019年12月13日期间路灯费270元；3、本案诉讼费、公告费由被告承担;以上诉讼金额合计为：1142.64元。事实和理由：原告于2005年10月8日与柳州市兴柳房地产开发有限责任公司签订了《前期物业管理委托合同》，对位于柳州市进行物业管理服务。被告为柳州市航月路9号2-2-2-1号房的业主（建筑面积为80.88平方米），原告按照《前期物业管理委托合同》履行了对柳州市进行物业管理服务的职责，被告作为业主实际接受了原告的管理和服务，应按约定支付相应的管理服务费。但截止至2019年12月31日被告尚欠缴物业费等共计1142.64元，原告曾多次派人上面催收，均遭拒绝。为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼。 被告罗春明辩称，一、答辩人主张的物业管理费理由不充分：1、答辩人与被答辩人之间不存在物业服务合同关系。柳州市兴柳房地产开发有限责任公司与被答辩人签订《民鑫小区前期物业管理委托合同》中约定的被答辩人管理服务内容是小区人内公共设施设备及市政共用设施设备的维修养护和管理。被答辩人进驻小区后应当明确自身职责，管理的对象是小区物业管理服务对象 -3- 是答辩人等广大业主，主动与业主取得联系并征求业主前期管理对物业管理的意见和要求，尽快筹建业主管理委员会。2、被答辩人未按前期物业管理委托合同约定提供物业管理服务，被答辩人进驻小区至今并未按照与房开商《民鑫小区前期物业管理委托合同》履行，拒绝接受业主对他们的服务监督，从根本上无视业主的合法权利，侵犯了业主自由选择其他物管公司的权利。被答辩人同业主在法律地位上完全平等，二者是以物业服务为标的委托合同法律关系：业主或业主委员会委托被答辩人为其提供物业服务、并向其支付相关劳务费用的简单民事法律关系。《合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”在事实合同成立的要件上，双方“合意”是事实合同的基础。而事实上被答辩人自始至终未得到多数业主的“愿意”。所以，被答辩人无权通过单方、强行的所谓物业服务来要求答辩人缴纳物业服务费。3、被答辩人进驻小区后为征求广大业主意见私下在小区公共区域划出停车位，多年来强行向业主收取大量停车费并据为己有，且不如实向众业主公布收入状况。被答辩人所收取的这些费用应当作为小区公共收益，用于小区物业管理过程所产生在相关费用并定期向业主公布。二、（服务合同）垃圾清运、化粪池、路灯费、水道由物业管理和处理。三、公开公示营业执照。小区的建筑区域总平面图。管理人员持证上岗、上岗证。小区的管理规约。服务人员的基本情况、职责分工、联系方式、投诉机制。物业服务合同、服务标准、 -4- 服务等级、计费起始时间、价格举报电话。每年的安全生产预案、小区的公共区域、公共设备设施的收益明细、公共区域部位及设备设施的养护记录。设备设施的每年年检手续、建筑物及其附属设施的维修图片。配套设施和地下管网工程竣工图纸、竣工验收的资料。国家的供水供电单位验收的合格手续。小区的停车管理方案、人员配置。配套的合法停车位规划位置。车位的收费标准、收费明细。物业每年对业主的满意度调查表。物业每年养护绿化前后图片。每年小区的消防检查合格手续。物业每年的详细收支，重大开支业主的签名文件，物业擅自封闭小区五个通道出口用于做门面出租，请问是否违建，如发生自然灾害消防车及其它车不能进出，业主的生命财严受到影响，请物业出示小区的供电设备设施移交供电部的签收移交文件，请物业出示物业楼的归属文件，物业出租物业楼的签字文件。综上所述，鉴于被答辩人从未向答辩人提供物业管理服务行为、答辩人从未得到被答辩人提供物业管理服务的事实，答辩人无需支付被答辩人主张的物业管理服务费。相反，被答辩人所谓的物业服务直接违背了包括答辩人在内的大多数业主的意愿。其侵占停车位所得收入严重损害了全体业主的合法财产权，答辩人及全体业主有权保留要求答辩人返还已收取停车费的权利，并恳请法院依法驳回被答辩人支付物业服务费的诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。 本院认为，柳州市航北路9号民鑫小区的建设单位柳州市兴柳房地产开发有限责任公司聘请柳州市中实物业服务有限责任 -5- 公司（现名称变更为广西彩生活中实物业服务有限责任公司）在民鑫小区进行前期物业管理，并签订《民鑫小区前期物业管理委托合同》，该合同是柳州市兴柳房地产开发有限责任公司在小区尚未成立业主大会、未能通过业主大会选举产生业主委员会聘请物业公司对小区进行管理的情况下与物业服务企业签订的，其性质属于前期物业服务合同，该合同未违反法律法规，合法有效，对原告及小区的全体业主具有约束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，被告以其并非上述合同的当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。根据查明的事实，原告已为小区提供物业管理服务，被告应履行交纳物业费的义务。 关于物业服务费。原告诉请被告从2016年1月1日至2019年12月31日未缴纳物业费，被告认可该时段交纳的物业费。但原告递交照片仅证实其向被告催收2018年12月31日之前的物业费，故对于未缴收的部分，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。综合法庭审理情况，本院认为原告在服务中存在服务不到位的问题，依据服务质量与收费标准相适应原则，应降低原告 -6- 的收费标准，故本院确认被告应当支付原告自2016年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费582.77元（0.25元/月·㎡×80.94㎡×36个月×80%）。 关于垃圾费。原告提交柳州市柳南区环境卫生管理所出具的《证明》证实原告已结清民鑫小区2015年度至2018年度生活垃圾清运费和处理费，并主张上述时段垃圾费按照《柳州市人民政府办公室关于同意开征居民生活垃圾处理费的批复（柳政办函〔2008〕43号）》载明的收费标准7.5元/户/月计算，故对于原告诉请被告支付2016年1月1日至2018年12月31日期间垃圾费270元（7.5元/户/月×36月），本院予以支持；对于原告诉请上述时段之外的垃圾费，因原告并未举证证明上述费用已代缴至相关应缴部门，故应承担举证不能的不利诉讼后果，本院不予支持。 关于路灯费。因原告并未举证证明该费用的收费标准经过物价部门的核准，也未举证证明实际发生的费用数额，故应承担举证不能的不利诉讼后果，对原告要求被告支付该费用的诉讼请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： -7- 一、被告罗春明向原告广西彩生活中实物业服务有限责任公司支付物业服务费582.77元、垃圾费270元； 二、驳回原告广西彩生活中实物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费因适用小额诉讼程序减半收取25元（原告已预交），由原告广西彩生活中实物业服务有限责任公司负担6元，由被告罗春明负担19元。 本判决为终审判决。 审判员 邓 媛 -8- 二〇二〇年十二月十五日 书记员 邹玉娇 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 -9- 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的 -10- 解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 -11- 履行告知书 依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。 如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施： 1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产； 2.将被执行人纳入失信人员名单； 3．对被执行人限制高消费、限制出境； 4．采取罚款、搜查、拘留等强制措施； 5．情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。 以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。 柳州市柳南区人民法院 地址：柳州市柳南区航生路20号 邮政编码：545007