广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终23473号上诉人（原审原告）：黄肖琼，女，1963年5月22日出生，汉族，住广东省广州市花都区。委托诉讼代理人：陈致陶，广东古谷律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾碧莹，广东古谷律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈敏怡，女，1996年6月5日出生，汉族，身份证住址：广东省封开县。上诉人黄肖琼因与被上诉人陈敏怡房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2020）粤0114民初10445号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的有关规定，本案适用普通程序，由审判员谭红玉独任审理。本案现已审理终结。上诉人黄肖琼上诉请求判令：1.改判原审判决第一项为：确认黄肖琼与陈敏怡于2019年4月15日签订的《房地产租赁合同》于2020年7月3日解除；2.改判原审判决第二项为：陈敏怡向黄肖琼支付欠付的自2019年12月15日至2020年7月3日期间的租金合计45120元；3.改判原审判决第三项为：陈敏怡向黄肖琼支付欠付的自2019年12月15日至2020年7月3日期间租金的违约金（以45120元为基数，自2020年7月3日按每月902.4元计至陈敏怡实际付清之日止）；4.本案一、二审诉讼费均由陈敏怡承担。事实与理由如下：原审认定黄肖琼与陈敏怡于2019年4月15日签订的《房地产租赁合同》于2020年1月21日被解除没有事实根据。2020年1月21日，涉案商铺由陈敏怡寻找新的承租方并非黄肖琼自行寻找，可见商铺仍在陈敏怡控制和使用中，且黄肖琼当天根本没有见到陈敏怡介绍的承租方，更没有签订新的租赁合同。双方签订的《房地产租赁合同》第9条明确约定了“承租方需提前解除合同的，应事前征得出租方同意”、第10条约定了解除合同后应交回房屋给出租方。2020年1月21日当天，双方没有达成解除合同的意思表示，陈敏怡也没有交还钥匙给黄肖琼，故以陈敏怡单方所述的转介绍新的承租人为由来认定双方签订的合同被解除，缺乏事实根据和法律依据。黄肖琼作为守约方，因考虑到陈敏怡投入不少装修费用在商铺上，在陈敏怡未明确交还钥匙前黄肖琼都不得损害陈敏怡的财产，但由于陈敏怡一直未联系黄肖琼办理交还房屋手续且拖欠租金的时间太长，故黄肖琼只能通过诉讼来解除合同。因此，应认定双方解除合同的时间为黄肖琼起诉之日即2020年7月3日。造成本次纠纷的主要责任在于陈敏怡拖欠租金、物业管理费等且未将房屋交还给黄肖琼，故陈敏怡应对黄肖琼因本次纠纷所遭受的全部损失承担赔偿责任。被上诉人陈敏怡答辩称：不同意黄肖琼的上诉请求，同意原审判决。合同明确约定承租人可以提前一个月主张解除合同，陈敏怡也已经提出书面申请，表示愿意放弃押金。黄肖琼于2020年7月3日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.解除黄肖琼、陈敏怡订立的《房地产租赁合同》；2.陈敏怡向黄肖琼支付拖欠的租金共计45120元，并以该金额为本金，自起诉之日起按每月2%计算违约金，直至陈敏怡清偿之日止；3.陈敏怡向黄肖琼支付涉案商铺的占有使用费（按照每月7560元的标准计算），直至陈敏怡交还商铺之日，同时每月以当月占用费为本金，从该月15日起按每月2%计算违约金，直至陈敏怡清偿之日止；4.黄肖琼没收租赁押金21000元；5.陈敏怡向黄肖琼支付水电费、管理费，计算至陈敏怡交还商铺之日止，暂计为3868元；6.本案诉讼费由陈敏怡承担。黄肖琼于2020年8月28日开庭时，撤回第3项诉讼请求，并明确第2项诉讼请求为：陈敏怡向黄肖琼支付拖欠2019年12月15日至2020年7月14日期间的租金共计45120元，并以该金额为本金，自起诉之日起按每月2%计算违约金，直至陈敏怡清偿之日止，变更第5项诉讼请求为：陈敏怡向黄肖琼支付2019年12月1日至2020年1月31日期间的电费864.42元、垃圾费22.64元、物业管理费2716.98元，其中垃圾费和物业管理费均自2020年1月1日计至2020年6月30日。原审法院经审理查明,涉案房屋位于广州市花都区新华街百合路35号2栋141商铺，权属人为黄肖琼。2019年4月15日，黄肖琼作为出租方与陈敏怡作为承租方签订一份《房地产租赁合同》，约定：陈敏怡承租涉案房屋。保证金21000元。租赁期限2年，自2019年4月16日至2021年5月5日止，免租期自2019年4月16日至2019年5月5日。租金按月结算，先支付后使用，自2019年5月5日至2019年5月14日的首月租金为2333元，自2019年5月15日起，每月租金7000元，于每月15日前支付。合同第七条在租赁期内，承租方承担下列责任：1.依时交纳租金及每月的管理费、电话费、煤气费、有线电视费、水电费等杂费。如承租方不按时交租，出租方应及时发挂号催租通知书。逾期交付租金的，每逾期一日，承租方须按当月租金的10%向出租方支付违约金。如果逾期缴纳租金或欠交管理费、水电费等达30日视为承租方违约，出租方有权解除合同，收回该房产，有权处理屋内一切物品，并没收保证金。9.租赁期内，承租方需提前解除合同的，应事前征得出租方同意。10.租赁期届满且出租方要求收回该房产或解除合同之日，应交回该房产及其设备给出租方；第八条违约责任：3.租赁期内，任何一方无法定或约定的理由而单方提出解除合同的，必须提前壹个月以书面通知另一方。如承租方提前退租的，出租方有权没收全部保证金。在通知期间，承租方需照常缴纳租金。4.因承租方违约而合同终止，出租方有权不经承租方同意单方收回房产，承租方须无条件立即迁出该房产。如承租方逾期迁出时，则出租方在收回该房产时应由二至三名人员作证，并由大厦管理处进行见证。5.如承租方拖欠租金、管理费和其他有关费用时，则出租方可将其存放在该房产的物品，经仲裁裁决及申请执行后，由法院通过拍卖或以物抵债的方式进行抵偿，如仍不能抵偿上述拖欠费用时，出租方应先行负责交情上述拖欠费用，且出租方有权向承租方继续追索直至清偿为止；合同第九条：租赁合同期满或解除，承租方必须依时迁出并将其个人之家俱杂物全部搬走。如迁出后五天内仍留下箱物不搬清，则作放弃权利论，由出租方全权处理，承租方对此无任何异议。合同签订后，黄肖琼于2019年4月16日将房屋交付给陈敏怡使用。陈敏怡于2019年4月15日分别支付了三个月的按金21000元和自2019年5月5日至2019年5月14日的首月租金2333元。租金及垃圾费、物业管理费、水费均支付至2019年12月15日止。陈敏怡于2019年12月31日搬离并锁门，黄肖琼、陈敏怡没有办理房屋及钥匙的书面清点交接。陈敏怡陈述：因无法联系上黄肖琼，故无法向其送达钥匙，后我将商铺钥匙交由双方都认识的洗衣店老板持有，并通过微信告知了黄肖琼，但黄肖琼没有回应。原审过程中，黄肖琼提交三张由广州市花都雅居乐物业管理服务有限公司于2020年3月5日、2020年6月4日开具的发票，内容分别为：1.2020年3月5日的发票为2020年1至4月的物业管理费1811.32元（税108.68元）、2020年1至4月的垃圾处理费15.09元（税0.91元）、2019年12月至2020年1月31日的商业电费864.42元（税112.38元）；2.2020年6月4日的发票为2020年4月的物业管理费452.83元（税27.17元）、垃圾处理费3.77元（税0.23元）；3.2020年6月4日的发票为2020年5至6月的物业管理费905.66元（税54.34元）、垃圾处理费7.55元（税0.45元）、滞纳金0.94元（税0.06元）。黄肖琼提交上述发票拟证实黄肖琼于2020年3月收到物业管理处的欠费通知单才知道陈敏怡没有缴纳物业管理费、垃圾费及水、电费，以上费用黄肖琼已先行垫付，由广州市花都雅居乐物业管理服务有限公司代开发票。陈敏怡陈述，开票日期为2020年6月4日的其中一张发票，物业费金额为456.6元，已包括在2020年3月5日其交的2690.83元的发票金额中，陈敏怡已支付12月的物业费，水电费已经支付到2019年12月15日前，其虽于2019年12月31日搬离涉案房屋，但于当月15日开始已经没有用电，所以不应支付2019年12月15日之后的电费。黄肖琼陈述：陈敏怡已缴纳12月的物业管理费和水费，未缴纳12月的电费。陈敏怡提交其与微信名“房东黄小姐”的微信聊天记录截图若干张，拟证明双方就解约、钥匙交接及拖欠租金等事宜进行沟通。2019年11月23日，陈敏怡通过微信向黄肖琼提出：“黄小姐，能和您商量一下吗？店我现在租不下去了，股东又退股了，然后门口后天开始动工了，动工一个月…我就想着，我能不能下个月23号前搬走，然后您退我一个月的压金就行了”“唉，真的没办法了”“生意又不好，没人流”“我都不知道能不能熬到动完工”。黄肖琼回复“不行的，按合同去做吧”。陈敏怡：“要不这样吧，您给我一点时间转，如果下个月23号前转不出去，我就直接走了”。黄肖琼回复：“不可以，你先交这个月租金先，你已推迟了交租，你说今个月23号一定交店铺租金，到现在都还没有交。”陈敏怡：“那你可不可以宽我一定时间，我搬走”“我现在就算搬”“我也要时间的”“压了3个月压金，我一分不要了”“我就是想给我点时间”“我搬东西而已”。黄肖琼：“先交这个月租金吧”。2019年12月5日下午4：15黄肖琼向陈敏怡发出微信“陈小姐：您好！如果你不继续经营，麻烦你将商铺琐匙交回给我噢。”陈敏怡回复“好的好的”“我可以做到1月1号之前俾翻琐匙你吗”“间铺转不出我也无办法了，可能系门口又拖工的原因，到时候我卖左滴野，我就俾翻间铺你，咁样得吾得”。黄肖琼：“陈小姐；要交租金了，已经27号了”。陈敏怡：“黄小姐，我交吾起房租了，我1号前就搬了”“我到时候补翻半个月俾你”。2019年12月31日上午8：58陈敏怡向黄肖琼发出微信“黄小姐，给我两三天时间，我搬紧东西了，到时候琐匙给回你”“黄小姐，您好，我已经收拾好了”。黄肖琼回复：“你几时交租金？”2020年1月6日下午3：21陈敏怡向黄肖琼发出微信：“我真的交不起了”“我现在已经搬了”“三个月的压金我都不要了”“我知道是我不对，但是我真的没办法了”“琐匙我给了洗衣店老板，因为有个阿姨在清理纸皮搞卫生”。黄肖琼回复：“那你违约了。如果你不交租金，我就按合同去做，到时我连递纳金一齐算了，那我只有通过法律程序去做了。”陈敏怡：“我只是有半个月无俾你”。黄肖琼：“你开玩笑，2019年12月都还没有交租金”。陈敏怡：“就是12月15号到1月1号的没有给”“就是半个月”“都是先交租后用的啊，11月15号我交了7000给您的”。黄肖琼：“你看清楚的租赁日期，本应是每月1号交租的，但你说要在15号才有钱，所以可以比时间你，无错，先交租后使用，你11月份交我的是11月份租金，12月份你没有交付租金”。陈敏怡：“是15号的黄小姐”“每个月15号交租的”。黄肖琼：“错。是月中签合同，你当时说给你时间装修，所以就从1号计起，我说当月5号前交租，先交租后使用，你说可能无咁快收到钱，给你时间可以允许15号前交租”。陈敏怡：“黄小姐，当时系4月16号免租到5月5号，所以当时首月给了你10天的租金，然后就从每个月15号计起”……2020年1月17日上午11：06陈敏怡向黄肖琼发出微信：“黄小姐，我朋友要租你间铺，麻见到复一下”。黄肖琼：“佢做什么生意，佢意思怎样？”2020年1月19日下午17：06陈敏怡向黄肖琼发出微信：“黄小姐，听日下午两点有无时间，我朋友约听日下午两点铺头等”……2020年1月21日上午11：14陈敏怡：“他昨天说加了你”。黄肖琼：“无”。……2020年2月23日下午12：14黄肖琼：“陈小姐，您好！请交2019年12月至2020年1月、2月的商铺租金。你已超过应交付租金时间了。再不交就按合同规定收递纳金。”陈敏怡：“我1月1号已经同您讲吾租了，而且我1月已经搬清所有野”“当时压那3个月”“也已经说不要了”“为什么现在你又叫我交租？”黄肖琼：“我一直都讲按合同办事。你若不租无问题，但要跟我搬清所有手续，和约才可以终止。”……2020年2月27日下午6：14黄肖琼：“同押金无关系。你要交情所有的租金，物业管理费，水费，电费及商铺的场地清理，通知我双方到现场验收合格，然后交回锁匙、合同才可终止。但在合同未终止前商铺的租金，物业管理费等费用均由你方负责。若不清楚你可咨询律师。”陈敏怡陈述：至陈敏怡搬离及陈敏怡介绍其朋友和黄肖琼到涉案店铺现场洽谈出租事宜期间，黄肖琼均未提出要验收涉案房屋才能解除合同，后其朋友与黄肖琼没有签约成功，陈敏怡于2020年1月回老家肇庆市封开县，2020年3月才解除疫情管制。黄肖琼对上述证据不予确认。黄肖琼提交两张照片，拟证实2020年7月2日陈敏怡仍在商铺中挂牌营业。陈敏怡对该证据不予确认，称营业牌是陈敏怡搬走后遗弃在商铺边上的，黄肖琼为了取证才挂上进行拍照，且黄肖琼已经将涉案商铺另行出租给他人正常营业，涉案商铺现状陈敏怡不清楚。黄肖琼陈述：陈敏怡经营宠物店，我方考虑到陈敏怡可能受到疫情的影响尚未回来等原因，所以至今才止损。黄肖琼确认已于2020年7月3日收回涉案房屋，并于2020年7月15日另行出租。黄肖琼于2020年8月28日作出《情况说明》，称：经本人黄肖琼确认，涉案商铺在2020年2月1日至6月30日没有产生水电费。原审法院认为，黄肖琼、陈敏怡签订的《房地产租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，依法成立有效。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”根据《房地产租赁合同》第八条约定，陈敏怡因自身经营问题向黄肖琼单方提出解除合同，已构成违约，黄肖琼主张解除《房地产租赁合同》的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。关于解除时间，陈敏怡于2019年11月23日通过微信通知黄肖琼不再承租涉案商铺，黄肖琼已在2019年12月5日回复陈敏怡“如果你不继续经营，麻烦你将商铺琐匙交回给我噢”，陈敏怡于2020年1月6日通知黄肖琼其已将钥匙交给案外人，涉案场地正在清理。可以看出，至此，黄肖琼确实已知悉陈敏怡不再继续租赁及将钥匙交给案外人的事宜，但陈敏怡也确实未将钥匙归还黄肖琼本人。直到2020年1月21日，陈敏怡介绍其他人与黄肖琼见面沟通涉案商铺出租事宜，黄肖琼并未明确拒绝，因此，在2020年1月21日之后，黄肖琼理应对涉案商铺的现状知悉，并负有及时止损义务。解除黄肖琼、陈敏怡于2019年4月15日签订的《房地产租赁合同》的时间应为2020年1月21日。陈敏怡应向黄肖琼支付自2019年12月15日至2020年1月21日的租金，共计8581元（7000元/月+7000÷31天×7天）。黄肖琼主张陈敏怡支付欠付租金的违约金，符合合同约定，予以支持。根据合同第七条第1款的约定，黄肖琼主动调整为按每月2%的标准系其自行处分自己的诉讼权利，予以支持。欠付租金的违约金标准为：以8581元为基数，自2020年7月3日，按每月171.62元计至陈敏怡实际付清欠款之日止。因陈敏怡确实存在违约行为，因此黄肖琼主张没收租赁押金21000元的诉讼请求，予以支持。《房地产租赁合同》已于2020年1月21日解除，根据合同第七条约定，陈敏怡应支付2019年12月、2020年1月产生的物业管理费、水电费、垃圾费。陈敏怡已支付2019年12月的物业管理费、垃圾费，应支付2020年1月的物业管理费480元、垃圾费4元。根据广州市花都雅居乐物业管理服务有限公司于2020年3月5日出具的发票显示，陈敏怡应支付2019年12月1日至2020年1月31日的商业电费为976.8元。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2020年9月11日判决如下：一、确认黄肖琼与陈敏怡于2019年4月15日签订的《房地产租赁合同》于2020年1月21日解除；二、陈敏怡于本判决发生法律效力之日起十日内向黄肖琼支付欠付的自2019年12月15日至2020年1月21日的租金8581元；三、陈敏怡于本判决发生法律效力之日起十日内向黄肖琼支付欠付的自2019年12月15日至2020年1月21日的租金的违约金，违约金的计算标准为：以8581元为基数，自2020年7月3日，按每月171.62元计至陈敏怡实际付清欠款之日止；四、黄肖琼有权没收陈敏怡支付的租赁押金21000元；五、陈敏怡于本判决发生法律效力之日起十日内向黄肖琼支付欠付的自2020年1月的物业管理费480元、生活垃圾处理费4元；六、陈敏怡于本判决发生法律效力之日起十日内向黄肖琼支付欠付的自2019年12月1日至2020年1月31日的电费976.8元；七、驳回黄肖琼的其他诉讼请求。案件受理费1586元，由陈敏怡负担1562元，由黄肖琼负担24元。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。本院另查明，陈敏怡于2020年8月13日收到本案起诉状副本等诉讼文书。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院认为，本案二审的争议焦点包括：其一，双方签订的《房地产租赁合同》应于何时解除；其二，陈敏怡应向黄肖琼支付租金至何时止。关于双方签订的《房地产租赁合同》应于何时解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”；第九十六条规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定”。本案中，陈敏怡在合同约定的租赁期限届满之前提出解除合同，而从陈敏怡提交的微信聊天记录可以反映，黄肖琼当时并未明确表示同意。因此，陈敏怡单方提前解除合同并实际搬离涉案房屋，该行为直接导致双方《房地产租赁合同》无法继续履行，故黄肖琼于2020年7月3日向原审法院提起本案诉讼，要求解除双方签订的该《房地产租赁合同》，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项的规定，但合同应于黄肖琼的解除通知到达陈敏怡即陈敏怡收到起诉状副本之日2020年8月13日解除。据此，原审认定双方签订的《房地产租赁合同》于2020年1月21日解除有失妥当，应予纠正。关于陈敏怡应向黄肖琼支付租金至何时止的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担”。本案中，陈敏怡提交的微信聊天记录显示，陈敏怡早在2019年11月23日即已向黄肖琼提出“……下个月23号前搬走……”，并在2020年1月6日明确告知黄肖琼“我现在已经搬了”，且“琐匙我给了洗衣店老板”，另，在黄肖琼多次催租后，陈敏怡一直声称要搬走，同时告知黄肖琼可以没收其押金。依据前述《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，在陈敏怡于2019年11月23日向黄肖琼明确作出拒绝继续履行合同的意思表示后的合理期限内，黄肖琼负有及时采取合理措施以避免陈敏怡提前解除合同所引发的房屋空置损失扩大的义务，原审根据双方之间的沟通交涉情况，认定该合理期限计至陈敏怡介绍他人与黄肖琼沟通房屋出租事宜的次日即2020年1月21日并无不妥，本院予以确认。黄肖琼在明知陈敏怡已搬离涉案房屋并将钥匙交由他人保管的情况下，却未在合理期限内及时收回房屋，反而一再催促陈敏怡交租，故在前述合理期限后产生的房屋空置损失应由黄肖琼自行承担。虽然黄肖琼主张陈敏怡尚有装修未处理影响其收回房屋，但陈敏怡通过微信告知黄肖琼可收回房屋时并未要求黄肖琼赔偿装修损失，且黄肖琼也未就装修影响房屋收回问题与陈敏怡进行沟通，故黄肖琼以装修未处理为由对其未能及时收回房屋进行抗辩，缺乏充分理据。综上，原审认定陈敏怡向黄肖琼支付租金至2020年1月21日并支付相应的违约金并无不当，可予维持。黄肖琼上诉请求改判陈敏怡支付租金至2020年7月3日，理由不成立，本院不予采纳。综上所述，原审判决认定事实清楚，但适用法律部分错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项的规定，判决如下：一、维持广东省广州市花都区人民法院（2020）粤0114民初10445号民事判决第二、三、四、五、六、七项及案件受理费负担部分；二、变更广东省广州市花都区人民法院（2020）粤0114民初10445号民事判决第一项为：确认黄肖琼与陈敏怡于2019年4月15日签订的《房地产租赁合同》于2020年8月13日解除.本案二审案件受理费713元，由上诉人黄肖琼负担。本判决为终审判决。审判员  谭红玉二〇二〇年十二月十八日书记员  王文杰唐颖琪