湖北省咸宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂12民终1461号上诉人（原审原告）：袁魏，男，1983年5月15日出生，汉族，住湖北省咸宁市咸安区。委托诉讼代理人：葛晓艳，湖北开成律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：咸宁市万顺达物业服务有限公司，住所地湖北省咸宁市淦河大道与温泉路相交处（中商购物广场）。法定代表人：崔家望，该公司总经理。委托诉讼代理人：张超，湖北宁华律师事务所律师。上诉人袁魏因与被上诉人咸宁市万顺达物业服务有限公司（以下简称万顺达物业公司）租赁合同纠纷一案，不服湖北省咸宁市咸安区人民法院（2019）鄂1202民初4870号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。袁魏上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人的起诉请求；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.被上诉人应于2016年1月6日以书面通知方式向上诉人交付商铺，但被上诉人至今未履行该义务，因被上诉人违约在先，上诉人无奈之下才诉请解除合同，要求被上诉人退还上诉人交纳的10万元保证金；2.一审庭审时，上诉人陈述被上诉人早已将其商铺转租他人，被上诉人亦承认了转租的事实，法庭要求被上诉人提交转租合同以便查明转租的时间，但被上诉人未提交该证据，导致该事实无法查明；3.双方签订的租赁合同明确约定了租赁期间和免租期，则商铺交付时间应为确定的，而一审判决依据交易习惯认定上诉人在交纳相应费用后，被上诉人才交付商铺，明显错误。万顺达物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。袁魏向一审法院起诉请求：1.确认其与万顺达物业公司签订的租赁合同于2016年8月底解除；2.判令万顺达物业公司返还10万元订金，并承担逾期付款的利息损失；3.判令万顺达物业公司承担违约责任；4.由万顺达物业公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年1月6日，原、被告双方签订《万顺达商业街商铺租赁合同》，合同约定被告万顺达物业公司（甲方）将位于湖北××温泉中心花坛××河大道××商业街××层××、××、××面积为333.96ｍ2的铺位出租给原告袁魏（乙方）经营“卡宾”服装。租期自2016年1月5日起至2021年1月4日止，共60个月。其中2016年1月5日起至2016年2月28日为装修免租期，租金起算日为2016年3月1日，每月租金6万元，年租金为72万元。双方在合同2.4商铺交付日的定义中约定：甲方交铺以其发出的书面《交铺通知书》规定的日期为准，乙方收到甲方发出的通知之日起7个工作日内办理收铺手续，乙方逾期不办理收铺手续的，则视为乙方确认交铺以及视甲方发出的《入场通知书》之日为商铺交付日。甲方需按双方约定的交铺日交付乙方，延迟交铺则起租日相应延后。在合同4.1租赁保证金中约定：签订本合同时，乙方须向甲方交纳10万元履行保证金，同时预交12个月租金72万元整。在合同5.4综合物业管理保证金中约定：在本协议签订当天，乙方应预交3个月物业管理费6012元。在合同9违约责任9.3中约定，乙方有下列行为时，视为乙方违约，甲方有权单方面终止合同，及时收回商铺另行出租并不再另行通知乙方，乙方所缴纳各项保证金及商铺装修投入不予退还，归甲方所有，其中（8）中约定乙方逾期缴纳应缴之款项，包括但不限于租金及其他应缴费用达到15日的。在合同10.6其它约定中约定，甲方应按时交铺给乙方，如甲方逾期两个月以上仍未交商铺的，乙方有权解除本合同。甲方必须无息退还乙方所缴纳款项。如甲方交付商铺日期提前或延迟，则合同原免租期、租金起计日亦相应提前或顺延。在合同的尾页特别约定“签订合同时，乙方交纳保证金拾万元整，租金乙方须在2016年1月15日前交清，租金金额：陆拾万元整（拾个月租金）”。合同签订当日，原告袁魏交纳10万元作为履约保证金。2016年1月15日原告袁魏未按约交纳剩余租金，被告万顺达物业公司在此前后也未向其交付商铺，后被告万顺达物业公司将案涉商铺另行租赁给他人经营。2016年9月1日，原告向被告发出《解除合同通知书》，表明因被告未向其履行交铺手续，亦未通知商业街的开业日期，故函告被告双方签订的《商铺租赁合同》自函件邮寄到达被告之日起解除，另被告应在收到该函之日起3日内退还原告10万元履约保证金。因被告不予退还原告保证金而成此诉。一审法院认为，本案争议焦点在于应由原告先交租金还是由被告先交商铺。原告袁魏认为原、被告双方在租赁合同中约定商铺租期自2016年1月5日起，免租期也自2016年1月5日起，而被告一直未向其发出书面《交铺通知书》，也未实际向其交付商铺，被告的行为导致合同目的不能实现，故其发出《解除合同通知书》，合同自通知到达被告之日解除，被告应退还其缴纳的10万元保证金；被告万顺达物业公司则认为双方在合同中特别约定原告需在2016年1月15日前交清租金，而原告一直未予缴纳，虽双方在合同中约定了具体的租期起算日及装修免租期，但双方也约定了商铺交付日的定义及延迟交铺起租日相应顺延，即被告未按约交纳下欠的租金及其它费用才是导致合同目的不能实现的根本原因，故原告违约，依照合同约定被告可单方面终止合同，且不应退还原告所缴纳的保证金等。一审法院认为，本案中，原、被告双方在2016年1月6日签订的《万顺达商业街商铺租赁合同》是双方真实意思的表示，且不违反相关法律法规之规定，依法成立并生效，双方均应遵照履行。双方在合同虽未明确约定被告交付商铺的具体时间及应当是在原告交租金前还是在交租金后，但依商场商铺租赁的交易习惯，商铺一般是在承租方依约缴纳相应费用后才交付使用；再结合本案双方在合同中约定“商铺交付日”是以甲方交铺发出的书面《交铺通知书》规定的日期为准，且延迟交铺起租日相应顺延，即原告缴纳相应费用后被告向其交付商铺，免租期、租金起计日亦相应顺延，这对原告实际租赁期间并无影响。而原告未能如期按约交清租金违反了双方在合同中的约定，给被告造成租金损失，依照《万顺达商业街商铺租赁合同》9违约责任9.3条“甲方有权单方面终止合同，及时收回商铺另行出租并不再另行通知乙方，乙方所缴纳各项保证金及商铺装修投入不予退还，归甲方所有”。即案涉合同因原告的违约行为已由被告单方面终止，依照双方在合同中的约定，被告不需退还保证金等。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回原告袁魏的诉讼请求。案件受理费1150元，由原告袁魏负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院经审查认为，一审法院认定的事实与二审查明的相符，本院继续予以认定。本院认为，袁魏与万顺达物业公司签订的《万顺达商业街商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，应为有效，袁魏、万顺达物业公司均应按照合同的约定行使权利、履行义务。合同中明确约定了在签订合同时，袁魏须向万顺达物业公司交纳10万元履行保证金，同时预交12个月租金72万元，若袁魏逾期未缴纳应缴款项，包括但不限于租金及其他应缴费用达到15日，则视为袁魏违约，万顺达物业公司有权收回商铺另行出租并不再另行通知袁魏，袁魏所缴纳各项保证金及商铺装修投入不予退还。由上述内容可知，万顺达物业公司为了保证该租赁合同的履行，约定由袁魏先行支付给其一定数额的货币作为担保。在双方的实际履行过程中，袁魏仅按照合同的约定交纳了该10万元保证金，未支付房屋租金，万顺达物业公司因此未向袁魏交付租赁房屋，双方终止了涉案合同的履行。综合合同的约定、双方的履行情况及万顺达物业公司由此产生的可得利益损失，一审法院参考定金罚则，按照双方的合同约定，对袁魏的起诉请求不予支持，并无不当。袁魏主张万顺达物业公司未按照协议约定交付房屋，违约在先，却未提供相应的事实依据和法律依据，本院不予支持。综上所述，袁魏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由袁魏负担。本判决为终审判决。审判长 赵 斌审判员 沈朝明审判员 李 伟二〇二〇年十二月二十四日书记员 李慧鑫附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；