湖北省武汉市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鄂01执异701号 案外人：叶发超，男，1976年6月24日出生，汉族。 申请执行人：湖北省路桥集团华晟通建设工程有限公司（原湖北省路路通公路设施工程有限公司），住所地武汉市汉阳区龙阳大道康达街**。 法定代表人：李文斌，系该公司总经理。 被执行人：湖北弘毅建筑装饰工程有限公司，住所地武汉市黄陂区武湖汉施路**。 法定代表人：吴顺红，该公司董事长。 本院在执行（2011）武执字第00048号申请执行人湖北省路桥集团华晟通建设工程有限公司（以下简称路桥公司）与被执行人湖北弘毅建筑装饰工程有限公司（以下简称弘毅公司）合作开发房地产合同纠纷一案中，案外人叶发超向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审理终结。 叶发超向本院提出异议称，本院在执行路桥公司与弘毅公司合作开发房地产合同纠纷一案中，于2019年6月12日向被执行人弘毅公司发出（2011）武执字第00048号通知，其中责令被执行人弘毅公司将武汉市黄陂区武湖农场青龙分场涉案房产移交给路桥公司。对此叶发超提出异议，请求在其承租涉案房产的租赁期内中止向申请执行人路桥公司移交涉案房产。理由如下：1、涉案房产系叶发超施工建造，建设工程款合计1102.7875万元，该数额经弘毅公司与叶发超签订的《房屋租赁合同》所确认。而路桥公司与弘毅公司作为合作开发房地产的双方当事人，对上述工程款均有支付的法律义务却均未履行，无权要求叶发超腾退涉案房产。2、涉案房产未办理产权登记，属在建工程范畴，在发包方没有支付工程价款的情况下，作为承包人的叶发超可以行使留置权。3、根据《路路通7#8#9#钢结构厂房施工合同》的约定，弘毅公司拖欠叶发超工程款1102.7875万元无力支付。后弘毅公司于2016年5月18日将涉案房产出租给叶发超，双方签订了《房屋租赁合同》，租期为15年，弘毅公司用该房产出租所得的租金抵扣前述欠付的工程款。之后，叶发超一直占有、使用该厂房至今。因此，叶发超根据前述租赁合同取得被执行房产的租赁权，该权利应予保护。 路桥公司辩称：1、叶发超主张路桥公司与弘毅公司均有义务向其支付工程款没有事实和法律依据，且其主张未经法院审理和判决，不能成立。此外，无论其上述主张是否成立，均与本案异议无关。2、叶发超对涉案房产不享有足以排除法院执行的权利。根据弘毅公司在本案诉讼阶段所举证据，涉案房产在2008年4月竣工，由于弘毅公司原因，至今未配合路桥公司办理产权证。但涉案房产已竣工并投入使用12年，并非叶发超所称的在建工程。此外，叶发超向弘毅公司租赁涉案房产用于经营至今长达4年半时间，进一步证明涉案房产不可能属于在建工程。叶发超未与路桥公司签订施工合同，其至多与弘毅公司签订《路路通7#8#9#钢结构厂房施工合同》，该施工合同为分包合同性质。由于叶发超作为自然人未取得建筑业企业资质证书，故该施工合同为无效合同。由于叶发超与路桥公司不存在施工合同关系，根据合同法、物权法的相关规定，其向建设单位路桥公司主张涉案房产的留置权没有法律依据，不能成立。建设工程施工合同领域只有工程款优先受偿权，不存在留置权，叶发超向路桥公司主张涉案房产的留置权没有法律依据。不论是工程款优先受偿权还留置权，根据担保法、物权法及相关司法解释规定，均存在权利行使的法定期限，且需通过法定程序进行。涉案房产已竣工并投入使用长达12年，此前叶发超从未向路桥公司主张过留置权，故涉案房产现在不存在工程款优先受偿权或留置权。3、叶发超与弘毅公司签订的《房屋租赁合同》为转租合同性质，超过2018年8月22日部分的租赁期间无效，不能排除本院对涉案房产的执行。 本院查明，原告湖北省路路通公路设施工程有限公司诉被告弘毅公司合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2009年1月12日作出（2008）武民初字第94号民事判决书，判决如下：被告弘毅公司应于本判决生效之日起十日内全面履行《协议书》、《补充协议》、《补充协议（二）》和《补充协议（三）》约定的内容。具体为：（1）被告将双方约定的7号、8号、9号房产移交给原告并附移交清单;(2)被告将前述房产的报批及建设资料移交给原告；（3）被告配合原告办理前述房产的产权证；（4）被告配合原告依约定对前述房产配套设施的建设费用进行专项审计；（5）履行有关前述房产的租赁约定并签订租赁协议。本案案件受理费83600元，由被告负担。弘毅公司不服此判决提出上诉，其后又撤回上诉，湖北省高级人民法院于2009年7月28日作出（2009）鄂民一终字第62号民事裁定，准许其撤回上诉。上述判决已发生法律效力，因义务人弘毅公司未自动履行生效判决所确定的义务，权利人湖北省路路通公路设施工程有限公司于2011年1月6日向本院申请执行，本院于同日以（2011）武执字第00048号立案受理。 2011年11月2日，本院作出（2011）武执字第00048号执行裁定书，载明如下内容：本案进入执行程序后，本院于2011年1月30日向被执行人发出执行通知书，责令其按期履行生效法律文书确定的义务，其未履行。执行中查明，2010年10月20日至2011年5月30日双方当事人共同选定湖北天宇工程造价咨询有限公司对7、8、9号房产的建安工程结算造价进行审计并出具了鄂天宇工审字[2011]第069号《建设工程造价咨询报告书》，申请执行人已签收审计报告书，但被执行人以审计遗漏部分建设项目为由，拒收审计报告书。2011年10月24日申请执行人湖北省路路通公路设施工程有限公司向本院递交了《终结本次执行程序申请书》，明确表示“…判决书的第（4）项：‘被告配合原告依约定对前述房产及配套设施的建设费用进行专项审计’正在由审计部门进行审计，但在短期内被申请人无法认可并签收审计报告，使判决的其他内容无法执行。为了配合法院的执行工作，特申请终结本次执行程序，等待被申请人认可并签收审计报告后，再另行申请执行”。被执行人应支付申请执行人诉讼中垫付的83600元人民币，本院已执行完毕。据此，本院裁定如下：一、终结本院（2008）武民初字第94号民事判决中交付财产和完成行为部分的本次执行程序。二、本案尚未执行的被执行人应当履行的交付财产和完成行为的部分，待执行条件成就时，申请执行人可向有管辖权的人民法院申请再执行。 2014年6月10日，湖北省路路通公路设施工程有限公司名称变更为湖北省华晟通建设工程有限公司；2018年9月7日，湖北省华晟通建设工程有限公司名称变更为湖北省路桥集团华晟通建设工程有限公司。 2019年6月12日，本院向弘毅公司发出（2011）武执字第00048号通知，要求该公司履行下列义务：一、将双方约定的7号、8号、9号房产移交给路桥公司并附移交清单。二、将前述房产的报批及建设资料移交给路桥公司。三、配合路桥公司办理前述房产的产权证。四、承担本案执行费等。 另查明，案外人叶发超提供其与弘毅公司签订的《路路通7#8#9#钢结构厂房施工合同》一份（落款时间为2007年11月20日），载明弘毅公司将“路路通7-9#厂房钢结构及外装饰部分”工程交由叶发超施工建设，工期150天，暂定合同额为1000万元。 案外人叶发超还提供其与弘毅公司签订的《房屋租赁合同》一份（落款时间为2016年5月18日），载明弘毅公司将涉案房产出租给叶发超使用，租赁期15年，自2016年5月20日至2031年5月19日。每月租金96000元。该合同还约定因弘毅公司不持有租赁物产权证，因此叶发超在租赁期间可能涉及的任何风险都由叶发超自行承担。因双方于2007年11月20日签订的《路路通7#8#9#钢结构厂房施工合同》，叶发超按照施工合同约定，已经完成了全部工程施工，但弘毅公司截止目前为止差欠叶发超工程款约1102.7875万元（欠款起始时间为2008年5月30日，利息按照中国人民银行同期贷款利率计算）。经双方协商，叶发超租赁厂房的租金可用于冲抵上述工程款。 本院认为，申请执行人路桥公司与被执行人弘毅公司合作开发房地产合同纠纷执行一案的执行依据即本院（2008）武民初字第94号民事判决已确认“被告（弘毅公司）将双方约定的X号、X号、X号房产移交给原告（路桥公司）并附移交清单…”，进入执行程序后，本院据此向被执行人弘毅公司发出通知，要求其履行生效判决确定的义务，符合法律规定。 关于案外人叶发超提出其已承租涉案房产的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”根据案外人叶发超提交的《房屋租赁合同》显示，案外人与被执行人弘毅公司于2016年5月18日签订合同，约定由案外人承租涉案房产，租赁期限15年，自2016年5月20日至2031年5月19日。租金的支付方式为“弘毅公司截止目前为止差欠叶发超工程款约1102.7875万元…经双方协商，叶发超租赁厂房的租金可用于冲抵上述工程款”。从该合同内容来看，弘毅公司为了使其对案外人所负债务得到清偿，同意案外人以租用涉案房产15年的方式抵付所欠工程款。可见，该合同实质是债务人以租赁形式抵偿债务的债权债务合同关系，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同，案外人与弘毅公司之间形成的基础法律关系并非真正的租赁关系，而是金钱债权债务关系。以房屋租赁权抵债也只是为了消灭该债务，而不属于上述法律规定应予保护的情形。至于案外人叶发超所主张的“留置权”，依据我国相关法律规定，留置权仅适用于动产，不适用于不动产，案外人此项主张于法无据，本院不予支持。 综上，案外人叶发超的异议请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项规定，裁定如下： 驳回案外人叶发超的异议。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。 审判长  周晨 审判员  徐文 审判员  吴利 二〇二〇年十二月二十九日 法官助理刘小铭 书记员谭晓