湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0103民初10363号原告（反诉被告）：徐宇蓝，女，1974年8月2日出生，汉族，住武汉市东西湖区。被告（反诉原告）：武汉洛克菲酒店管理有限公司，住所地武汉市江汉区红旗渠路**。法定代表人：陶学斌。委托诉讼代理人：余学军、陈林，湖北得伟君尚律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告（反诉被告）徐宇蓝（以下称徐宇蓝）与被告（反诉原告）武汉洛克菲酒店管理有限公司（以下称洛克菲公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。徐宇蓝及洛克菲公司的委托诉讼代理人余学军、陈林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐宇蓝向本院提出诉讼请求：1、原续签的《房屋租赁合同》第七条第三款属于格式条款，显失公平，申请无效；2、判令洛克菲公司按合同约定支付2020年5月1日之后的房租（截至2020年9月30日为4500元），并按约定支付房租补贴3000元；3、判令洛克菲公司将水电分表及部分房屋结构还原，以房屋备案图纸为准；4、本案诉讼费由洛克菲公司承担。事实与理由：徐宇蓝于2007年购买位于武汉市江汉区红旗渠路2号（红旗·新天地）的两证齐全的房屋后，与被告签订房屋租赁合同，租赁期限为2008年1月1日至2014年1月1日。合同到期后签订新的租赁合同，租赁时间自2014年1月1日至2022年12月31日。案涉房屋交付后一直由洛克菲公司经营使用，因经营需要，洛克菲公司将屋内水电及部分房屋结构进行了统一装修改造，改造前并未向业主提交改造方案。2020年5月1日起，洛克菲公司未能按约定支付房租，并一直占用徐宇蓝的房屋进行经营活动。经多次协商未果后，徐宇蓝提出要么洛克菲公司按约定支付租金，要么解除合同、洛克菲公司赔偿损失、还原房屋水电分表及部分结构后按照合同约定将房屋交还给徐宇蓝，但洛克菲公司拒不配合，声称支付8万元费用后才能安装水电分表。鉴于洛克菲公司的行为严重损害了徐宇蓝的合法权益，向法院提起诉讼，望判如所请。洛克菲公司辩称，1、《房屋租赁合同》真实有效；2、洛克菲公司已经依约支付2020年1-3月、6月的房租，4-5月的房租受疫情影响，双方已经达成协议由徐宇蓝免除，且徐宇蓝7月将案涉房屋上锁，严重影响了公司的正常经营，故7月18日至9月30日的房租不应支付；3、合同约定房租补贴应当于2021年7月1日前一次性支付，现支付期限未到期，不应当支付；4、洛克菲公司并未对房屋结构进行改动，水电分表其接收房屋时就没有。洛克菲公司向本院提出反诉请求：1、判令解除《房屋租赁合同》；2、判令徐宇蓝向洛克菲公司支付因徐宇蓝擅自锁门给洛克菲公司带来的损失12432元（自2020年7月18日起至2020年9月29日止，每日168元）；3、判令徐宇蓝承担本案的本诉诉讼费及反诉的诉讼费。事实与理由：2007年徐宇蓝、洛克菲公司双方经协商签订了房屋出租合同，约定徐宇蓝将其所有的位于武汉市江汉区红旗渠路2号房屋出租给洛克菲公司使用，合同期限为6年，至2014年1月1日止。合同到期后，双方续签一份房屋租赁合同，约定租期为9年，自2014年1月1日至2022年12月31日止。合同履行期间，因疫情影响双方协商免除2020年4、5月的房租。2020年7月18日，徐宇蓝擅自将案涉房屋上锁，违法排除了洛克菲公司对房屋的正常使用，影响了洛克菲公司的正常经营侵害了洛克菲公司的合法权益。故为维护自身合法权益，依法提起反诉。徐宇蓝针对反诉辩称：1、其没有同意减免洛克菲公司的房租；2、洛克菲公司自2020年4月1日起就未支付房租，后仅在社区介入后支付了4月份的房租，后续房租未付；3、如果洛克菲公司同意赔偿其房租损失并还原案涉房屋的水电分表、房屋结构，其同意解除合同；4、锁门时间自2020年7月18日-31日，原因是洛克菲公司未足额支付房租。根据双方当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年徐宇蓝购买位于武汉市江汉区红旗渠路2号（红旗·新天地）4层23号房屋一间（建筑面积约21平方米、），随后徐宇蓝（甲方）与洛克菲公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定徐宇蓝将上述案涉房屋出租给洛克菲公司用于酒店经营，租期6年，自2008年1月1日起至2014年1月1日止。合同到期后，双方续签《房屋租赁合同》约定租期9年，自2014年1月1日起至2022年12月31日止，其中2020年1月1日至2022年12月31日的租金每月900元，租金按季度支付，应于每个季度的10日前支付，若乙方逾期交付，每逾期一日按月租金的3‰支付违约金。2020年1月1日后如乙方继续营业，乙方于2021年7月1日前一次性支付甲方房租补偿金3000元。甲方同意乙方根据需要委托第三方提供酒店式管理和服务，甲方承诺不干涉乙方对房屋的使用方式，不干涉乙方的经营活动。本项目屋顶的使用权及处置权归乙方所有。洛克菲支付租金至2020年3月31日，后续租金未支付。双方协商租金的减免问题未达成一致意见，洛克菲公司于2020年7月18日支付徐宇蓝租金900元。徐宇蓝因洛克菲公司未足额支付租金，于2020年7月18日将案涉房屋上锁，随后于7月31日将房锁打开，案涉房屋继续由洛克菲公司使用。另查明，徐宇蓝购买案涉房屋后，房屋直接由开发商交付给洛克菲公司，洛克菲公司统一进行装修改造后用于酒店经营。现徐宇蓝因要求洛克菲公司支付房租、恢复房屋结构及水电分表、确认《房屋租赁合同》个别条款无效而提起本诉，洛克菲公司因要求解除合同以及要求徐宇蓝赔偿锁门造成的损失12432元（按每日168元的房费标准）提起反诉。本院认为，徐宇蓝与洛克菲公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。徐宇蓝将案涉房屋交付洛克菲公司使用，洛克菲公司应按期足额支付租金。洛克菲交纳房租至4月30日，后续房租未支付，构成违约。洛克菲公司在庭审中提出受新冠××疫情影响,经营困难，无力按合同约定支付房租。本院认为，新冠××疫确实对洛克菲公司的经营产生较大影响，综合考虑疫情的影响程度，并基于公平原则，本院酌定免除洛克菲公司一个半月的房租。洛克菲公司应当自2020年6月16日起按900元/月的标准继续支付租金，履行合同。关于洛克菲公司反诉要求徐宇蓝赔偿锁门期间的房租损失的请求，洛克菲公司所提交的证据无法证实徐宇蓝锁门的时间长短，徐宇蓝在庭审中自认在7月18日将案涉房屋上锁，7月31日将房锁打开，故对于锁门的时间，本院认定为14日，对于锁门期间房屋无法使用导致的房租损失双方均有过错，应按每日30元的标准，各承担50%的责任，即徐宇蓝应赔偿洛克菲公司损失210元。徐宇蓝提出的《房屋租赁合同》第七条第三款属格式合同、显示公平、应认定为无效的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。对于徐宇蓝要求洛克菲公司支付3000元房租补贴的请求，因合同中约定的支付时间未到，本院不予支持。徐宇蓝提出要求洛克菲公司恢复案涉房屋水电分表及部分房屋结构的诉请，未能提供证据证实，且不属于本案审理范围，本院不予支持。洛克菲公司要求解除合同的诉请没有法律依据，本院不予支持。关于综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定,判决如下:一、武汉洛克菲酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向徐宇蓝支付欠付的房租（自2020年6月16日起按900元/月的标准计算至支付之日），之后的房租继续按《房屋租赁合同》约定的时间及标准支付；二、徐宇蓝于本判决生效之日起十日内赔偿武汉洛克菲酒店管理有限公司损失210元；三、驳回徐宇蓝其他诉讼请求；四、驳回武汉洛克菲酒店管理有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费25元，由被告洛克菲公司承担；反诉案件受理费55元由反诉原告洛克菲公司承担30元，反诉被告徐宇蓝承担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  谢春二〇二〇年十二月二十日书记员  徐骏