山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民再180号 上诉人（原审被告）：青岛市即墨区自然资源局（原即墨市国土资源局、青岛市国土资源和房屋管理局即墨分局），住所地青岛市即墨区振兴中街**。 法定代表人：李根远，局长。 委托诉讼代理人：邹新征，该局工作人员。 委托诉讼代理人：白洁，北京市中伦（青岛）事务所律师。 被上诉人（原审原告）：庞承沛，男，1963年5月11日出生，汉族，住青岛市即墨区。 委托诉讼代理人：王学鹏，山东金悦律师事务所律师。 上诉人青岛市即墨区自然资源局（以下简称即墨自然资源局）与被上诉人庞承沛建设用地使用权出让合同纠纷一案，山东省莱西市人民法院于2016年9月19日作出（2013）西民初字第1786号民事判决，即墨自然资源局提出上诉，本院于2017年10月10日作出（2016）鲁02民终10051号民事判决，维持一审判决。即墨自然资源局申请再审，山东省高级人民法院于2018年4月26日作出（2018）鲁民申5130号民事裁定，提审本案，并于2018年8月20日作出（2018）鲁民再392号民事裁定，撤销一、二审判决，发回一审法院重审。一审法院于2019年12月20日作出（2018）鲁0285民再8号民事判决，即墨自然资源局向本院提起上诉。本院于2020年8月6日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷审查，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理，并于2020年8月26日组织当事人进行了证据和事实核对。本案现已审理终结。 即墨自然资源局上诉请求：1.撤销原审判决，驳回庞承沛的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由庞承沛承担。事实和理由：一、原审认定出让合同有效，属于适用法律错误。庞承沛以欺诈手段与即墨自然资源局订立国有土地使用权出让合同，损害国家利益，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款规定，应为无效合同。二、原审认定事实错误。即墨自然资源局并未将“违法占地在先”作为“合法获取建设用地”的法定事由，庞承沛实际上不具备受让涉案土地的资格。三、庞承沛存在严重过错，原审判令即墨自然资源局承担全部赔偿责任明显违反诚信原则。1.即墨自然资源局已经尽到必要审查义务。庞承沛与村委串通，且无第三人对涉案土地主张权利，导致即墨自然资源局作出错误认定。根据《合同法》第五十八条的规定，双方都有过错的各自承担相应责任。2.土地差价损失属于可得利益损失，庞承沛并非合法取得涉案土地，差价损失不属于合理预期范畴，且涉案合同不能履行不能归责于即墨自然资源局依法依规履行行政职权的行为。依据《合同法》第一百一十三条的规定，超过违反合同一方订立合同时预见或应当预见到的可能造成的损失部分，依法不应得到支持。 庞承沛辩称，一、涉案国有土地使用权出让合同无《合同法》第五十二条第一项所规定的无效情形，应认定为有效合同。即便庞承沛在用地调查时存在虚假表示或隐瞒真实情况，在签订合同时并不存在欺诈，出让合同按照正常市场价格确定交易对价，庞承沛按约支付土地出让价款和税费，并未损害国家利益。二、涉案合同无法履行的责任全部在即墨自然资源局。1.涉案合同签订时，土地性质仍为集体用地，未办理农用地转用手续，即墨自然资源局出让时存在严重过错甚至违法。2.涉案合同不能履行，系即墨自然资源局二次出让土地导致。3.庞承沛对涉案合同不能履行没有过错，庞承沛在用地调查时隐瞒真实情况，不是导致合同不能履行的直接原因。三、损失应当包括土地差价损失。根据《合同法》第一百一十三条的规定，合同履行后可以获得的利益属于损失赔偿额的范围。另，根据双方合同第十八条第二款的约定，可预见损失属于违约责任范畴。 庞承沛向一审法院起诉请求：1.判令停止对庞承沛所有的（2001）即地合字34号《国有土地使用权出让合同》项下土地出让权重复出让，停止对土地使用权的侵害；2、判令退还已支付土地出让金与相关费用119990元，并支付该款自付款之日起至退款之日止期间的银行同期贷款利息；3、判令赔偿土地差价损失1238910元。4、本案诉讼费由即墨自然资源局负担。 一审法院认定事实：2001年4月24日，双方签订（2001）即地合字（34）号国有土地使用权出让合同。合同的主要内容为：甲方为原即墨市土地矿产管理局（以下简称即墨土矿管理局），乙方为庞承沛。第一条，乙方依据合同受让地块，地下资源、埋藏物和市政公用设施，军用设施均不在出让范围。乙方拥有该地块土地使用权可依据本合同的规定进行开发利用经营，达到本合同有关条款规定条件，可以转让、出租、抵押，其合法权益受法律保护。第二条，甲方出让给乙方的地块，位于，出让土地面积4000平方米，其位置及四周如本合同附图所示，附图已经甲乙双方确认。第三条，地块用于建设仓储。第四条，地块出让期限50周年，具体起止日期以政府正式批准用地之日起计算。第六条，土地费用及支付方式（币种为人民币）该地块土地使用权出让地价，平均每平方米52.5元，总计金额21万元。签订合同当日内乙方向甲方一次性缴纳出让地价款计额10.2万元，余款10.8万元由乙方直接支付给被征地村庄……。 合同签订后，庞承沛按合同约定支付全额土地出让金及相关费用。2001年5月9日庞承沛办理了涉案土地即国用（2001）字第184号国有土地使用证。 另查明，1998年12月31日，庞承沛与即墨市民委员会（以下简称沟岔村委会）签订租赁土地协议书，协议书的主要内容为：根据上级的改革开发、搞活经济精神，经村委研究决定，村城马公路两侧庞家村（小台湾土地）已办理好征地使用权的六亩地，租赁给庞承沛建厂使用。六亩地一切费用庞承沛个人已经交齐。具体事项协议如下：以下简称甲、乙方，甲方为村委、乙方为庞承沛。一、地座落于城马路西侧庞家村（小台湾地）。征用陆亩，南北88.89米，东西45米为限，四至：东至城马路，西至庞家村地，南至常黄地，北至庞家和孙家村沟。二、租赁期限为五十年，自1998年12月31日至2048年12月31日。到期如乙方继续使用有优先权，如有其他变理，甲方应征得乙方同意，有关财产的处理意见，应按上级规定作价合理处理。三、租赁费。1998年12月31日至2018年12月31日按每亩180元计算。2019年的1月1日至2048年的12月31日在原租赁费的基础上庞家村与庞承沛协商处理。 2001年2月16日，即墨土矿管理局经查庞承沛与沟岔村委会签订的租赁土地协议未经批准，属擅自占用，违反了《中华人民共和国土地管理法》等有关法律法规的规定，因此给庞承沛下发违法占地补办手续处罚通知单，庞承沛缴纳罚款4000元。 再查明，2006年青岛即墨通盛经贸有限公司（以下简称通盛公司）及王兆龙以原即墨市人民政府为被告，以庞承沛、沟岔村委会为第三人向法院提起地权行政确认诉讼，经指定由青岛市城阳区人民法院审理。该院审理查明，1998年5月20日，王兆龙承包沟岔村委会62亩地，东至城马路西侧，西至常黄村耕地东侧，南至常黄村耕地北侧，北至孙家村耕地南侧，双方签订了承包合同。同年11月，沟岔村委会向原即墨市人民政府申请在该村西城马路西侧建货场一处。同年12月31日，原即墨市人民政府以即政地字【1998】588号文批复：同意沟岔村委会使用其未利用土地4000平方米建货场，使用期限为二年，期满后准予办理土地出让手续。随后沟岔村委会办理了有关用地手续并缴纳了用地费用。该院还查明，沟岔村委会与本案庞承沛协商非法出让该涉案土地发生于2001年2月。2001年2月21日，沟岔村委会提出申请，要求补办土地出让手续，将该宗土地出让给庞承沛。2001年2月27日，原即墨市人民政府做出《关于市土地矿产管理局征用土地并将土地使用权补办出让给庞承沛的批复》（以下简称《35号批复》），该《35号批复》确认庞承沛于1998年12月未经批准擅自侵占沟岔村委会建设用地4000平方米（合6.00亩）建仓库，同意由即墨土矿管理局根据鲁土监字【1997】10号文、鲁土用函字【1999】9号文件的规定，将该宗土地征归国有，征归国有后根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的有关规定，将该土地使用权出让给庞承沛。该院认为：一、诉争土地上的建筑是通盛公司实际所建，诉争土地是王兆龙承包土地的一部分，通盛公司、王兆龙均与《35号批复》有法律上利害关系，均具有原告诉讼主体资格。二、《35号批复》主要证据不足。原即墨市人民政府提供的证据不能证明庞承沛于1998年违法占地建设仓储。庞承沛及沟岔村委会也均未证明庞承沛于1998年违法占地进行了工程建筑。沟岔村委会与庞承沛协商出让涉案土地发生于2001年2月，并非于1998年12月。该院依据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第1目之规定，于2006年7月17日作出（2006）城行初字第2号行政判决，判决撤销原即墨市人民政府作出的《35号批复》。原即墨市人民政府及庞承沛提起上诉，本院于2006年10月20日作出（2006）青行终字第207号行政判决书判决：驳回上诉，维持原判。原即墨市人民政府、庞承沛申诉，山东省高级人民法院于2008年6月20日作出（2007）鲁行监字第39号驳回再审申请通知书，认为原审判决结果正确，应予维持。 一审法院审理期间，庞承沛表示支付给沟岔村委会的10.8万元款项其另行与村委协商，不在本案中主张。另外，庞承沛在庭审中称，鉴于双方国有土地使用权出让合同不能实际履行，要求解除合同，由即墨自然资源局赔偿实际损失，即变更了第一项诉讼请求。 2017年12月12日，原即墨市国土资源局调整为青岛市即墨区国土资源和房屋管理局即墨分局；2019年1月18日，调整为青岛市即墨区自然资源局。 2018年3月8日，一审法院作出（2017）鲁0285执2605号执行裁定，内容为“莱西市人民法院（2013）西民初字第1786号民事判决书确定的内容执行完毕予以结案”。2018年5月30日，青岛海顺食品有限公司网上竞得位于青岛市即墨区以北3476平方米建设用地使用权。 一审法院重审认为，双方之间签订的《国有土地使用权出让合同》是当事人真实意思表示，不违背法律和行政法规，也不损害集体和其他个人利益，属合法有效合同，双方理应按约定履行。本案中，涉案土地已于2018年5月30日被青岛海顺食品有限公司竟得，故客观上已不能履行，原因在于即墨自然资源局。庞承沛要求解除合同、返还土地出让金等费用并要求赔偿损失，应予支持。关于即墨自然资源局之辩称，庞承沛和沟岔村委会隐瞒已将涉案土地承包给案外人的事实、出具虚假材料，导致原即墨市政府作出《35号批复》，错误地将涉案土地出让给了庞承沛，庞承沛及沟岔村委会的行为侵犯了国家和第三人的利益，合同应当被认为无效，无论合同有效还是无效，根本过错方均是庞承沛及沟岔村委会，一审法院认为，虽然庞承沛和沟岔村委会提供了虚假材料，但即墨自然资源局负有调查和审查义务，况且违法占地在先也不能成为合法获取建设用地的法定事由，故即墨自然资源局之辩称缺乏法律依据，一审法院不予支持。经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第九十七条之规定，判决：一、即墨自然资源局返还收取庞承沛的土地出让金、管理费、土地登记费106690元、水土保持费8000元、罚款4000元、评估费1300元，合计119990元。（已执行）。二、即墨自然资源局自2001年2月21日至2018年3月6日止按中国人民银行同期贷款利率向庞承沛支付本金4000元的利息；自2001年3月17日至2018年3月6日止按中国人民银行同期贷款利率向庞承沛支付本金106690元的利息。（已执行）。三、即墨自然资源局赔偿庞承沛土地差价损失106.83万元。（已执行）。案件受理费19650元、评估费15000元、速递费60元，由即墨自然资源局负担。 本院二审查明，一审法院（2013）西民初字第1786号案件审理期间，庞承沛申请委托价格鉴定机构对本案争议的(2001)即地合字34号《国有土地使用权出让合同》及即国用（2001）第184号《国有土地使用证》项下的土地使用权现市场价格进行鉴定。一审法院于2013年10月18日委托青岛青房不动产评估事务所有限公司进行评估鉴定。该公司于2013年12月9日出具房地产评估报告书，评估结果：位于即墨市，评估基准日2013年12月5日，评估设定为宗地外“五通”（即通路、供电、通水、排水、通讯）及宗地红线内场地平整的开发程度下，用途为工业用地，剩余使用年期为37.22年的国有土地使用权评估价格为：单位地价：267.08元/平方米（合17.805万元/亩），总地价：106.83万元。一审法院2013年7月31日庭审时，庞承沛请求解除合同。 本院二审查明的其他事实与原审认定的事实相一致。 本院认为，当事人诉争焦点在于：1.涉案合同效力的确认；2.赔偿责任的认定。 一、关于合同效力的认定。 首先，根据《最高人民法院关于审理国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第四条的规定，土地使用权出让合同的出让方因未办理土地使用权出让批准手续而不能交付土地，受让方请求解除合同的，应予支持。因此，出让方未办理土地使用权批准手续而导致出让土地不能交付的，并非构成合同无效的事由，出让合同不因此而归于无效，仍属有效合同。本案中，双方于2001年2月24日签订国有土地使用权出让合同，原即墨市人民政府于2001年5月核发土地使用证，后因《35号批复》被撤销，涉案土地已另行出让他人，导致涉案出让合同无法履行，涉案合同并不因该事由而无效，庞承沛提出解除合同的请求，依法应予支持。 其次，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一项的规定，一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的，合同无效。本案中，合同签订系当事人真实意思表示，庞承沛按照即墨自然资源局的要求，交纳罚款并按照规定交纳土地出让金等费用，并未损害国家利益。即墨自然资源局认为合同无效的该理由不成立，本院不予支持。 二、赔偿责任的认定。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 本案中，生效行政判决认定，原即墨市人民政府在决定征收和出让土地时，错误将违法行为人认定为庞承沛，导致《35号批复》缺乏主要证据被撤销。山东省高级人民法院驳回申诉通知书中，认定原即墨市人民政府将涉案土地出让给庞承沛，违反法律规定的批准程序，属超越职权行为。因此，即墨自然资源局对于庞承沛的损失，应承担主要责任。庞承沛在即墨自然资源局调查用地情况时，隐瞒相关事实，对于损失应承担相应责任。综合本案当事人的过错责任，本院认为，即墨自然资源局应承担责任比例为60%，庞承沛应承担责任比例为40%。 综上，即墨自然资源局的上诉请求部分成立，本院予以支持，原审认定基本事实清楚，但对于损失责任比例认定有误，本院依法予以纠正。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持山东省莱西市人民法院（2018）鲁0285民再8号民事判决第一、二项； 二、变更山东省莱西市人民法院（2018）鲁0285民再8号民事判决第三项为：青岛市即墨区自然资源局赔偿庞承沛土地差价损失640980元。 三、双方签订的（2001）即地合字（34）号国有土地使用权出让合同于2013年7月31日解除； 四、驳回庞承沛的其他诉讼请求。 一审案件受理费19650元、评估费15000元，速递费60元，合计34710元，二审案件受理费15495元，由青岛市即墨区自然资源局负担30123元，庞承沛负担20082元。 本判决为终审判决。 审判长 曹 志 审判员 薛维红 审判员 张 锐 二〇二〇年十二月九日 书记员 徐海燕 书记员 司文雯