江苏省淮安市清江浦区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0812民初9194号 原告：福州融侨物业管理有限公司淮安分公司，住所地淮安市水渡口大道**融侨华府天玺园**楼****物业服务中心，统一社会信用代码913208005617776455。 法定代表人：樊春梅，该公司总经理。 委托诉讼代理人：孙志猜，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：姜娟，女，该公司员工。 被告：高仁军，男，1974年9月3日出生，汉族，住淮安市清江浦区。 原告福州融侨物业管理有限公司淮安分公司（以下简称“融侨物业”）诉被告高仁军物业服务合同纠纷一案，本院于2020年12月4日立案，依法适用小额诉讼程序进行审理，原告融侨物业委托诉讼代理人孙志猜、姜娟，被告高仁军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告融侨物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠自2016年5月1日至2020年12月31日的物业服务费12044.04元及违约金180.66元（违约金从欠费当日起计算至实际款项还清之日止，暂计至2020年12月31日）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由如下，被告系位于江苏省淮安市清江浦区水渡口大道99号融侨华府天玺园10栋1203室的业主，建筑面积为140.57平方米。根据原告与淮安融侨房地产有限公司签订的《前期物业管理服务协议》的约定，由原告向被告所在小区提供物业服务。该小区高层住宅物业服务费标准为：物业管理服务费标准1元/月/平方米，代交代支费用（包括公共水费、公共照明费、水泵电费、智能化电费、走道灯电费）标准为0.53元/月/平方米，故每月被告应缴纳的物业服务费为215.07元（其中物业管理服务费为140.57元，代交代支费用为74.50元）。物业服务费交纳时间约定为按年交付，业主应在每年服务期满前1个月向物业公司交纳下一年度物业服务费。原告已按约定提供物业服务，但被告却拖欠自2016年5月1日至2020年12月31日的物业服务费12044.04元未支付，经原告多次催告，被告仍予以拒付，根据《前期物业管理服务协议》第六条约定，业主逾期未支付物业服务费的，物业公司按每日万分之五的标准收取违约金，暂计至2020年12月31日，被告应支付违约金180.66元。为保护原告的合法权益，故向贵院起诉，请求依法支持原告诉请。 被告高仁军辩称，前期的合同被告没有看到，根据原告提交的材料，物业委托合同显示的淮安金辉房地产有限公司，被告买房子是和融侨房地产公司签订合同，合同应该是公司名称变更后签订，原告后期和业主签订的合同存在欺诈性。原告提交的催缴照片被告认为是造假。原告乱收费，在2015年5月1日至2016年4月30日的物业费被告已经交了，当时房屋是毛坯，应该按照七折收取，原告收取了被告2075元，多收了200元。物业费第一次交纳的代收代缴水电费不是合同约定的0.53元，而且根据相关规定，该费用系违规收费。2016年被告发现房屋因为楼上管道破裂，存在污水渗透到房屋的情况，被告向物业反映，因为楼上1303室房屋是空置房，房主不在家，后来到2017年10月经过物业公司人员现场确认，原因是楼上管道破裂导致的，因渗水也让被告的壁橱霉变生虫，墙纸也发生霉变。被告拟起诉相关人员，但后来原告物业公司人员答应由其出面协调，管道后来被物业维修人员修好了，但是相关赔偿问题一直未协调好，被告将赔偿费用及图纸发给原告物业公司人员，但后来一直没有处理好。2018年1月，被告搬出去在外租房至今。因被告不作为，时间跨度比较长，导致被告部分证据丢失，原告在此期间也没有催缴过物业费，物业公司应当承担相应后果。请求驳回2016年5月-2018年12月31日已经超过诉讼时效期的物业费，滞纳金原告无权收取，合同中没有约定对物业公司违约的滞纳金，合同是不对等的。被告和原告联系过，把赔偿扣除以后，剩余的物业费被告同意交，本案诉讼费被告不应当承担。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下，2010年11月16日，原告融侨物业与案外人淮安融侨金辉房地产有限公司（本院另案中查明淮安融侨金辉房地产有限公司于2014年10月10日更名为淮安融侨房地产有限公司，以下简称“融侨地产”）签订了《前期物业服务委托合同》，约定原告融侨物业为被告高仁军所在的淮安市融侨华府天玺园小区提供前期物业服务，物业公共服务费收费标准为高层住宅1元/平方米·月，以上物业公共服务费包括《江苏省物业服务费收费管理办法》苏价服[2010]12号第十三条规定的内容，其中包含电梯的年检费、维保费，二次供水设备的维保费，代收代交费用0.53元/平方米·月（包括公共用水费、公共照明费、物业电梯电费、物业水泵电费、智能化电费、走道灯电费），因业主原因未办理入住手续的、业主办理入住手续后未入住或未使用的物业，物业服务费由业主按规定标准的70%缴纳，业主逾期缴费的，融侨物业可按照日万分之五收取违约金。被告高仁军系融侨华府天玺园10号楼1203室业主，2014年4月19日，被告高仁军在《前期物业管理服务协议》上签字确认，在该协议中约定的物业服务费用交费标准和违约情形与上述的《前期物业服务委托合同》相同，并约定费用按年缴纳，业主应在服务期满前一个月内向物业服务中心交纳下一年物业服务费。 庭审过程中，被告高仁军提交《国家发展改革委、建设部关于印发的通知》、《江苏省物业服务收费管理办法》，并主张原告融侨物业存在重复收费情况，请求按照最低标准0.35元每月每平方米收取物业费。对此，原告融侨物业不认可存在重复收费，收费标准是按照相关部门备案价格收取的，代收代缴和物业费不存在重复收取，代收代缴费用指的是公共设备的水电费和电梯电费，物业费中包含的是公共部分的维修保养费用。 本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告融侨物业与案外人融侨地产签订的《前期物业服务委托合同》不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同，该合同对包括被告高仁军在内的小区全体业主均具有约束力，被告高仁军在《前期物业管理服务协议》上签字的行为亦表明其认可并知晓上述服务合同细则，至于企业名称的变更并不影响其名称变更前签订的合同效力，对被告高仁军抗辩合同存在欺诈性，本院不予采信。合同中关于物业公共服务费和代收代交费用的约定合法有效，《江苏省物业服务收费管理办法》中也明确规定了物业公共服务费用和代收代交费用的组成，对被告高仁军关于物业公司系违规重复收费的抗辩，本院不予采信。综上，业主在物业管理服务中应当按照约定交纳服务费用，原告融侨物业为被告高仁军所在的小区提供了物业服务，被告高仁军依法负有向原告融侨物业交纳物业服务费的义务。本案中，根据《前期物业管理服务协议》中约定的物业费用和代收代交费用的收费标准，现原告主张被告高仁军支付物业服务费12044.04元【140.57平方米×（1+0.53）元/平方米·月×56月】，有事实和法律依据，本院予以支持。至于被告高仁军抗辩房屋空置时费用多交的问题，因合同约定空置房屋的物业服务费用按70%标准缴纳，该费用不包含代收代交费用，故对被告的上述抗辩，不予采信。因原告融侨物业提供的物业服务并非完美无瑕，对原告融侨物业要求被告高仁军支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。 关于被告高仁军主张的诉讼时效问题，提供物业服务的一方向业主主张物业费的诉讼时效应从最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起算，故原告诉请期间的物业费均在诉讼时效内，被告应当缴纳该期间的物业服务费。关于被告主张的因原告融侨物业未及时维修相关设施造成其财产损失的问题，与本案并非同一法律关系，不属于本案理涉范围，被告高仁军可以另案向相关主体主张权益。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告高仁军于本判决发生法律效力之日起十日内向原告福州融侨物业管理有限公司淮安分公司支付2016年5月1日至2020年12月31日期间的物业服务费及代收代交费用12044.04元； 二、驳回原告福州融侨物业管理有限公司淮安分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费106元，本院已减半收取53元，由被告高仁军负担。 本判决为终审判决。 审判员  周凡人 二〇二〇年十二月十六日 书记员  张 荷 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （五）按时交纳物业服务费用。 《最高人民法院》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。