福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终6750号 上诉人（原审原告）：福建尚居物业管理服务有限公司，住所地福建省平潭县东大街圣景小区****。 法定代表人：林述春，执行董事。 委托诉讼代理人：邱远贵，福建国富律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：平潭县兴福兴超市有限公司，住，住所地福建省平潭县潭城镇海坛步行街地下层/div> 法定代表人：林水官，总经理。 被上诉人（原审被告）：福建省平潭县恒联房地产有限公司，住，住所地福建省平潭县城关龙凤路/div> 法定代表人：郑武亮，董事长。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：杨锴，福建勤学律师事务所律师。 上诉人福建尚居物业管理服务有限公司（以下简称“尚居物业公司”）因与被上诉人平潭县兴福兴超市有限公司（以下简称“兴福兴公司”）、福建省平潭县恒联房地产有限公司（以下简称“恒联公司”）物业服务合同纠纷一案，不服福建省平潭县人民法院（2020）闽0128民初2288号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 尚居物业公司上诉请求：撤销一审判决，并改判支持其全部诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、一审法院认为本案债权转让不包含平潭县海坛步行街地下一层业主、租赁户欠付天耀物业公司的物业管理费、公摊水电等的债权转让的事实，属于事实认定错误。1.福建天耀物业管理服务有限公司（以下简称“天耀公司”）与尚居物业公司签订的《物业管理转让协议》第六条及合同标题清楚表明本案合同债权系整体转让，天耀公司向兴福兴公司催缴物业费的证据能够作证上述债权应包含海坛步行街地下一层欠付的各种管理费；2.一审法院依职权调取的证据材料清单证据中，欠费清单上载明的欠费数额仅22万元，与协议约定的债权转让价32万元之间相差10万元，该差价是天耀公司遗漏提交地下一层兴福兴公司欠付费用清单所造成，天耀公司已出具证明确认遗漏欠费清单的事实；3.关于债权转让价的协商属于天耀公司与尚居物业公司之间的商业谈判条款，与外人无关；4.尚居物业公司已通过起诉后调解的方式支付《物业管理转让协议》中约定的债权整体转让对价。二、平潭县海坛步行街地下一层业主、租赁户应当缴纳物业费108692元，公摊水电费43476.8元。1.平潭县海坛步行街地下一层位于平潭县海坛步行街物业服务区域范围，应按照天耀公司和该小区业委会签订的《物业服务合同》第六条第1款第（2）项已约定的“非住宅房屋（商业店面）每月每平方米2元”来支付物业费，水电公摊按照较低一个档次的每月每平方米0.8元标准计算；2.兴福兴公司、恒联公司签订的《租赁合同》已约定其需向物业公司缴纳物业费、垃圾清运费以及水电公摊费用，按照《福建省物业管理条例》的规定，兴福兴公司、恒联公司分别作为业主和物业使用人应就拖欠的物业费用承担连带责任。三、天耀公司与尚居物业公司签订协议后，分别以口头通知、小区公告栏粘贴《协议书》的方式通知兴福兴公司、恒联公司债权转让事宜。本案中，人民法院也已向兴福兴公司、恒联公司送达起诉状、证据材料，应当视为债权转让已依法通知。四、案涉小区设计图纸记载海坛步行街地下一层建筑面积合计13586.5平方米，实地走访可知，该地下一层都是兴福兴公司占有使用。根据《物业管理服务合同》第六条第1款第（2）项规定，收取物业费、水电费等应按照兴福兴公司、恒联公司实际占用面积计算，不能单纯以产权面积计算。对此，兴福兴公司在另案审理中已予以自认。五、兴福兴公司、恒联公司承认地下一层有分割的水电表用于计算其内部使用的水电费，并确认没有缴纳水电公摊费。物业公司代收的2019年1-4月的水电费系兴福兴公司内部水电费，与公摊水电无关，兴福兴公司应当补缴水电公摊费。六、一审遗漏追加重要当事人天耀公司作为本案第三人参与诉讼，严重违反法定程序。七、兴福兴公司及其委托诉讼代理人在前后案件中对租赁面积、超市实际使用面积、是否需要缴交物业费等事实陈述不一致，严重违反诚实信用原则，应依法予以处罚。 兴福兴公司、恒联公司辩称：1.天耀公司与尚居物业公司是委托代理关系，尚居物业公司以自己的名义起诉，主体不适格，应驳回尚居物业公司的上诉。2.尚居物业公司涉及虚假诉讼，依法应当移送公安机关追究其刑事责任。3.物业服务合同范围并未包含地下室，地，地下室的用途是停车场全部归恒联公司所有，作为地下车库所有人，不需要缴纳物业费。4.天耀公司未提供地下停车场的管理服务，若将兴福兴公司租赁范围视为商业场所，天耀公司也未提供物业服务。5.兴福兴公司所在位置性质是地下停车库，应按照地下停车库的规定进行管理，其自用的水电都有独立的水电立户，和小区没有关系。该部分已经缴纳了水电费，尚居物业公司诉请兴福兴公司支付水电公摊费用，没有事实与法律依据，应当予以驳回。6.兴福兴公司所租赁的房屋面积仅为5200平方米，地，地下室的总面积也仅为92315平方米，尚居物业公司以13586.5平方米为基数计算物业费以及水电公摊费用的计算方式有误，即便兴福兴公司需要缴纳相关费用，也应当以5200平方米为基数进行计算。7.兴福兴公司、恒联公司在其他案件中陈述事情清楚，内容合法，和本案实际情况能够相互印证，未做虚假陈述。 尚居物业公司向一审法院起诉请求：1.判令兴福兴公司、恒联公司支付尚居物业公司拖欠的2019年1月1日至2019年4月30日的物业服务费108692元及逾期付款违约金（以108692元为基数，从2019年5月1日起按月利率2%计至还清款项之日止）；2.判令兴福兴公司、恒联公司支付尚居物业公司拖欠2019年1月1日至2019年4月30日的水电公摊费43476.8元；3.判令兴福兴公司承担案件诉讼费。 一审法院认定事实：天耀公司与尚居物业公司于2019年4月21日签订《物业管理转让协议》，主要约定如下：1.天耀公司将海坛步行街项目转让给尚居物业公司进行物业经营管理，转让物业管理期限从2019年5月1日起至步行街物业管理项目合同期满；2.本协议签订生效前，海坛步行街物业项目业主（或租赁户）所拖欠天耀公司在物业管理服务期间的物业管理费、水电费、公摊费、电梯维保费，共计32万元（包含办公设备及保安器械、服装等），尚居物业公司同意先按50%自行垫付给天耀公司（附欠费业主清单），剩下50%两个月内付清。天耀公司被拖欠各种管理费用由尚居物业公司负责向欠款业主（或租赁户）收取。对原与天耀公司未签订的物管合同的业主（或租赁户），鉴于已经享受物业服务的事实，根据国家的相关法律、法规，其业主（或租赁户）应予缴纳物管费（包括水、电费、公摊费、电梯维保费），该费用由尚居物业公司根据合法程序负责追收缴纳。海坛步行街第四届业主委员会与天耀公司于2019年4月29日签订《解除合同协议书》，其中约定天耀公司在2019年1月1日至2019年4月30日管理期间所有的债权债务及遗留问题，由天耀公司承担并负责与尚居物业公司交接；海坛步行街第四届业主委员会与天耀公司及尚居物业公司签订协议。当日，海坛步行街第四届业主委员会与天耀公司及尚居物业公司共同签订《协议书》，其中约定：天耀物业公司授权丙方处理经营期间（2019年1月1日至4月30日）的遗留问题（包括一家提供服务的未收取和拖欠的物业费、水电公摊费、电梯维保费）。另查明，天耀公司于2020年2月25日就上述《物业管理转让协议》向一审法院提起诉讼，要求尚居物业公司支付拖欠的剩余物业管理费16万元（物业管理费共计32万元扣除尚居物业公司已支付16万元）并承担违约责任。一审法院立案受理后【（2020）闽0128民初1063号】，天耀公司与尚居物业公司于2020年3月30日在一审法院主持下达成调解。该案中，天耀公司提交的业主欠费清单中未包含兴福兴公司及恒联公司。 一审法院认为，首先，尚居物业公司所提出的上述诉请,是基于该公司与天耀公司于2019年4月21日签订《物业管理转让协议》。该协议的效力在业已生效的（2020）闽0128民初1063号案件已经确认，应认定合法有效。但从本案审理查明的情况来看,（2020）闽0128民初1063号案件中，天耀公司提交的业主欠费清单中未包含兴福兴公司及恒联公司，尚居物业公司虽提交《商铺未收费明细表》、《证明》拟证明天耀公司将案涉债权已转让给尚居物业公司。但该两份证据均形成于本案诉讼之后，《证明》性质为证人证言，证人未出庭作证，而兴福兴公司与恒联公司对其真实性均有异议，尚居物业公司未进一步举证证明其真实性，故一审法院对尚居物业公司关于天耀公司将案涉债权已转让的主张不予采纳。其次，尚居物业公司未能举证证明该公司与天耀公司在签订该协议时及之后,就该项债权的转让事宜已告知兴福兴公司及恒联公司。根据《中华人民共和国合同法》第八十条规定“债权转让权利的,应当通知债务人。未经通知,该转让对债务人不发生效力”。本案尚居物业公司与天耀公司未按上述规定履行。因此,退一步讲，即使案涉债权已转让，该协议对兴福兴公司及恒联公司亦不具有约束力。故尚居物业公司关于兴福兴公司、恒联公司支付其2019年1月1日至2019年4月30日的物业服务费、水电公摊费等及承担违约责任的诉讼请求,因缺乏事实及法律依据,一审法院不予支持。至于兴福兴公司、恒联公司提出尚居物业公司诉讼主体不适格的抗辩理由,则与本案事实不符,一审法院不予采信。综上，判决：驳回福建尚居物业管理服务有限公司的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3363元，由福建尚居物业公司管理服务有限公司负担。 二审期间，尚居物业公司向本院提交如下证据：A1.追加第三人申请书及附件、A2.EMS邮寄面单、A3.EMS邮寄情况查询，共同证明尚居物业公司一审中已申请追加天耀公司为第三人;A4.消防安全检查意见书，证明兴福兴公司实际使用面积13536㎡；A5.平潭县人民法院（2019）闽0128民初358号民事判决书，证明政府批准海坛步行街地下约9000平方米空间暂作地下超市；A6.平潭县人民法院（2016）闽0128民初2315号民事判决书，证明兴福兴公司与承租人约定按2元/㎡标准代收代付物业费；A7.《物业服务合同》，证明天耀公司与业主委员会已就物业费标准、水电公摊费标准、物业费支付时间、违约责任等作出约定；A8.2019年3月9日催缴告知函、A9.2019年3月14日催缴函（第二次）、A10.天耀公司出具的《证明》，共同证明天耀公司向尚居物业公司转让债权中包含兴福兴公司使用的地下一层拖欠费用；A11.《债权转让公示》粘贴件，证明尚居物业公司通过在小区公示栏粘贴债权转让材料的方式进行债权转让通知。兴福兴公司、恒联公司质证认为，证据1-3与本案无关；证据4仅能证明兴福兴公司可以开业，具体面积应当以房地产不动产登记中心登记为准；证据5、6真实性无异议，政府会议纪要确认9000多平方米地下停车场可以经营地下超市，但是实际上并没有这么多，另案物业费问题与本案无关；证据7-11与一审已提供证据内容相同。本院认为，尚居物业公司提交的上述证据均不属于新证据，不予采纳。根据在案证据，本院对一审查明事实予以采纳。 本院认为，尚居物业公司系作为债权受让人提起本案诉讼，故尚居物业公司诉请成立的前提是天耀公司对兴福兴公司、恒联公司享有相应债权且天耀公司已将该债权转让给尚居物业公司。 关于天耀公司对兴福兴公司、恒联公司是否享有相应债权。尚居物业公司主张兴福兴公司、恒联公司所使用物业是整个地下一层，但尚居物业公司并未提供证据证明天耀公司对地下一层提供有物业服务，也未提供证据证明兴福兴公司、恒联公司应承担水电公摊费用的数额，在案证据不足以证明兴福兴公司、恒联公司拖欠天耀公司物业服务费108692元以及水电公摊费43476.8元。 关于天耀公司转让给尚居物业公司的债权中是否包含对兴福兴公司、恒联公司享有的债权。天耀公司与尚居物业公司签订的《物业管理转让协议》中明确约定协议附有欠费业主清单，但天耀公司在（2020）闽0128民初1063号一案审理过程中向人民法院提交的欠费清单中并未包含兴福兴公司、恒联公司欠费信息，尚居物业公司主张其受让的债权包含兴福兴公司、恒联公司拖欠费用，缺乏依据，本院不予采纳。尚居物业公司以协议转让价与欠费清单所载金额存在10万元差距为由抗辩天耀公司提交的欠费清单存在遗漏，但《物业管理转让协议》中约定的转让对象不仅包含业主拖欠费用还包括物业项目、办公设备、保安器械、服装等，故本院对尚居物业公司的抗辩不予采纳。 综上，在案证据不足以证明天耀公司对兴福兴公司、恒联公司享有相应债权且天耀公司已将该债权转让给尚居物业公司，尚居物业公司的诉请依据不足，一审予以驳回并无不当，本院予以维持。 此外，天耀公司并非必须参加诉讼的当事人，一审未准许尚居物业公司关于追加天耀公司作为第三人参加诉讼的申请并无不当，尚居物业公司上诉主张一审严重违反法定程序，本院不予采纳。 综上，尚居物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3363元，由福建尚居物业管理服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 林哲森 审 判 员 黄 锋 审 判 员 金光玉 二〇二〇年十二月二十三日 法官助理 雷 敏 书 记 员 郭梦铃