云南省芒市人民法院民 事 判 决 书（2020）云3103民初2495号原告：芒市百川房地产开发有限公司，统一社会信用代码915331032191015516，住所云南省德宏州芒市胞波路**。法定代表人：杜毅冠，系公司执行董事。委托诉讼代理人：段宜均，男，汉族，1963年8月24日出生，云南省保山市人，中专文化，代理权限为特别授权。住。住云南省德宏州芒市/div>委托诉讼代理人：张桥，云南星震（芒市）律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：白青，云南星震（芒市）律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：杨逸凡，男，傣族，1996年11月29日出生，云南省芒市人，大专文化，无业，住，住云南省德宏州芒市/div>被告：李传，男，傣族，1972年3月28日出生，云南省陇川县人，本科文化，无业，系杨逸凡的父亲，住，住云南省/div>二被告共同委托诉讼代理人：李丽萍，云南杰云律师事务所律师。代理权限为特别授权。二被告共同委托诉讼代理人：李玉婷，云南杰云律师事务所实习律师。代理权限为特别授权。原告芒市百川房地产开发有限公司（以下简称百川公司）诉被告杨逸凡、李传房地产买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用普通程序，于2020年11月17日公开开庭进行了审理，原告百川公司委托诉讼代理人段宜均、张桥，被告杨逸凡、李传及其委托诉讼代理人李丽萍到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告百川公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令二被告立即向原告支付所欠的剩余的房地款1000000元；2.请求人民法院依法判令二被告立即向原告支付原告代被告垫付的部分税费1812550元；3.请求人民法院依法判令二被告立即向原告支付违约金3900000元；4.本案的受理费、保全费由被告承担。事实与理由：2019年1月16日，原告与被告签订了《房地产出让合同》，合同约定原告名下位于芒市土地及相关附属物、建筑设施一并转让给乙方，转让总价为13000000元，由被告合同签订当时支付定金3000000元后分三次支付房地款，交易中产生的一切税费由被告承担，违约责任是总价款的30%，合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告依约履行了自己的义务，被告也依约交付了定金，第一次第二次的房地款，被告付款时间虽有延误，但基本履行了付款义务，但第三次的付款，被告一直不予支付，原告代被告垫付的税费被告也一直不予支付。被告杨逸凡签订合同时系在校大学生，被告李传系中国人民银行德宏支行在职人员，在本案的交易中，被告李传是实际的操控者及出资人。原告认为，原告与被告杨逸凡签订合同，但实际操控者及出资人是被告李传，二人又是父子关系，是家庭成员，应共同承担付款责任。综上，原告为维护自己的合法权益，特具诉状至法院，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。原告当庭称，1.诉讼请求第一项，在起诉后被告已经实际支付了1000000元；2.税费计算错误，系税务机关重复扣划，对于第二项诉讼请求原告方当庭撤回。被告李传辩称，答辩人拖欠被答辩人的1000000元土地款已于2020年10月10日支付给了被答辩人，答辩人已不拖欠被答辩人土地款。被答辩人系2004年成立的本土企业，企业存续至今未进行过大的房地产开发项目，2006年取得案涉土地使用权后一直闲置未进行开发。去年初，答辩人打听到被答辩人欲转让案涉土地，于是答辩人与黄加兴（案外人）决定合伙购买该该案涉土地。2019年1月16日，被告杨逸凡（即答辩人儿子）与被答辩人签订《房地产出让合同》，以13000000元的价格购买了案涉不动产，答辩人于2019年5月8日向税务机关缴纳了相关税费后，于2019年6月14日取得不动产权证书，将案涉不动产转移登记至李树兴等17户名下双方签订的《房地产出让合同》约定：最后一次付款时间是2019年10月31日，付款金额1000000元。当时因资金周转不畅的原因，答辩人在10月25日就打电话给原告副总段宜均，请求延后十天左右再支付，段宜均表示同意。到了2019年11月底，答辩人联系段宜均要付款，段宜均答复答辩人称“恰逢月底、年底，账目不好处理，让答辩人等他们通知再支付”。没想到之后，被答辩人也没有通知答辩人，答辩人也就把这个事情忘记了，直到法院通知去拿查封裁定书，答辩人才想起这笔钱没有支付，于是过了国庆长假后，答辩人就于2020年10月10日将拖欠的1000000元支付给被答辩人。所以，答辩人已经向被答辩人支付了剩余的1000000元土地款，目前不存在拖欠的行为。二、案涉不动产转让的所有交易税费均是答辩人支付的，被答辩人没有代答辩人垫付过税费1812550元。双方在合同中约定不动产过户交易的税费由答辩人承担，2019年5月8日，双方在办理不动产转移登记过程中，答辩人和黄加兴二人一共向税务机关缴纳税费合计4121301.40元，其中的2329655.60元是答辩人以银行转账的方式支付到了税务局账号（具体为：通过建设银行卡号为62×××88的银行账户转入税务局账户金额为2047500元，通过工商银行卡号为62×××66的银行账户转账282155.60元，合计为2329655.60元），剩余部分是另一合伙人黄加兴支付的。因此，答辩人实在不知道被答辩人基于何原因垫付过1812550元的税费，而且该笔税费的支付时间是2019年7月15日，答辩人早在2019年6月14日就已经办理了转移登记，按程序是先缴费后办证，不可能先办证后缴费，恳请法庭查明案件事实真相。三、答辩人恳请人民法院给予调减违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第1款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”，以及《合同法司法解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定，答辩人认为，造成答辩人违约双方都有原因，理由如下：第一、答辩人不否认逾期支付1000000元土地款的事实，但是答辩人的确是忘记支付了，当芒市人民法院让答辩人去拿查封裁定的时候，答辩人才记起这件事情，答辩人不是故意拖延不支付，主观上没有拖延的故意。第二、造成答辩人逾期支付的原因，被答辩人有一定的过错。事实上，在最后一次付款（即2019年10月31日的5日前），答辩人曾打电话给被答辩人的副总段宜均，请求1000000元款项延后十天左右再支付，段宜均表示同意。但当答辩人要支付时，被答辩人却让等通知，之后，答辩人因忙于其他事务就忘记支付了。假若当时被答辩人能够及时接收，也不至于发生今天的诉讼。第三、从合同履行情况来说。案涉合同金额为13000000元，被告已按约定支付了12000000元，仅剩余1000000元没有支付。也就是说，被告已经履行了大部分合同支付义务，未履行的款项不到合同标的的10%，违约责任轻微。第四、严格来说，被答辩人也构成了违约。因为答辩人向被答辩人购买的土地面积为6723.60平方米，但实际测量下来只有6701.66平方米，少了21.94平方米。被答辩人没有向答辩人交付符合合同约定面积的土地，被答辩人构成违约。第五、答辩人认为，答辩人逾期支付土地款给答辩人造成的损失仅为资金占用费，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定（一）》（法释［2015］18号）第二十九条第二款：“（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。”的规定，答辩人愿意支付60000元作为赔偿。综上所述，答辩人认为被答辩人主张3900000元违约金实属过高，人民法院应当给予调减，综合双方履约情况，答辩人原因酌情赔偿被答辩人资金占用费60000元，望人民法院考虑双方过错程度。被告杨逸凡辩称，合同是本人签订的，但合同的履行是由父亲李传在实施，本人不清楚合同履行情况，本人认为合同约定的违约金过高，请求法院予以调减。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证，二被告对原告提交无异议的证据（即第一、二、三组）及原告对二被告提交无异议的证据（即第三、四、五组）本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告百川公司提交的第四组证据查询结果复印件1份，本院认为，原告提交的第四组证据三性予以采信，证明内容不予采信。被告杨逸凡、李传提交的第一组证据房地产出让合同、云（2019）芒市不动产第0003317号不动产证；第二组证据中国建设银行单位客户专用回单，本院认为，二被告提交的一、二组证据三性本院予以采信。根据当事人陈述，本院查明事实如下：2019年1月16日原告与被告杨逸凡签订《房地产出让合同》，合同约定原告将其名下位于芒市土地及相关附属物、建筑设施一并转让给被告杨逸凡，转让总价为13000000元，付款方式为：2019年1月16日付定金3000000元，2019年4月10日前付款5000000元，2019年7月20日前付款4000000元，2019年10月31日前付款1000000元。交易所产生税费由被告杨逸凡承担。被告杨逸凡于2019年6月14日取得不动产权证，但被告至原告起诉之日尚欠原告购房款1000000元。为此，原告诉至本院，请求：1.请求人民法院依法判令二被告立即向原告支付所欠的剩余的房地款1000000元；2.请求人民法院依法判令二被告立即向原告支付原告代被告垫付的部分税费1812550元；3.请求人民法院依法判令二被告立即向原告支付违约金3900000元；4.本案的受理费、保全费由被告承担。另查明，交易所产生所有税费和欠款1000000元被告已付清，被告李传系被告杨逸凡之父，上列款项均系被告李传支付。本院认为，本案为房地产买卖合同纠纷。原告与被告杨逸凡所签订的《房地产出让合同》合法有效，合同内容对双方均有约束力，原告已完整履行了合同义务，被告杨逸凡未按时支付1000000元的行为已构成违约，现原告要求被告按总价款13000000元计算被告应承担的违约金，本院认为，被告已按约履行了绝大多数的义务，如按合同总价计算违约金则显失公平，故本院认为以被告未履行金额计算违约金较为公平。而原告要求被告支付1000000元购地款，本院受理本案后，被告已支付，故本案不做判决处理。另外，由于两被告系父子关系，且上列付款义务也是被告李传一直在履行，本院认为应由两被告共同承担违约责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、由被告李传、杨逸凡于本判决生效之日起30日内赔偿原告芒市百川房地产开发有限公司违约金250000元；二、由被告李传、杨逸凡于本判决生效之日起30日内支付原告芒市百川房地产开发有限公司保全费5000元；三、驳回原告芒市百川房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费58788元，由原告芒市百川房地产开发有限公司负担29394元（已付），由被告李传、杨逸凡共同负担29394元（未付），限本判决书生效之日向本院交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于德宏傣族景颇族自治州中级人民法院。审 判 长  李同法人民陪审员  郭聪华人民陪审员  张树萍二〇二〇年十二月七日书 记 员  刘虹言