贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0102民初15699号原告：葛燕华，男，土家族，1992年11月23日出生，住贵州省都匀市。委托代理人：张鸿，贵州恒格律师事务所律师，特别代理。委托代理人：王文龙，贵州恒格律师事务所律师，一般代理。被告：贵阳海庭置业有限公司，统一机构代码：91520102584146256H，地址：贵州省贵阳市南明区护国路**香格里拉大厦****。法定代表人：沈卫东，该公司董事长。委托代理人：刘立，特别代理。原告葛燕华诉被告贵阳海庭置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告葛燕华及其委托代理人王文龙；被告贵阳海庭置业有限公司的委托代理人刘立均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告葛燕华向本院提出诉讼请求：1、判决解除原被告签订编号为bh023的《商品房买卖合同》；2、判决被告返还原告首付款163937元、维修基金15478元、备案费200元，合计179615元。3、判决被告自2018年1月7日起，以164137元为基数，按人民银行同期贷款利率向原告赔偿资金占用费至2018年2月5日，自2018年2月6日起，以179615元为基数，按人民银行同期贷款利率或全国银行间同业拆借中心授权公布贷款市场报价利率向占用费（暂计算至2020年9月20日为22292.83元），以上合计201907.83元。4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告系房地产开发、销售的企业法人，系位于南明区大地碧海龙庭棚户区改造项目开发商。2018年1月7日，原告经被告销售人员介绍后，决定购买被告开发的位于南明区大地碧海龙庭棚户区改造项目第裙房商业及地下车库（ｃ2）1单元32层4号房，双方为此签订了编号为ｂｈ023号的《商品房买卖合同》，约定该房屋建筑面积为124.59平方米，套内建筑面积100.92方米，按套内建筑面积每平方米7668.82元计价，总价款为773937元，付款方式为按揭付款，首付款为163937元，余款610000元以银行按揭的方式支付，房屋于2019年6月30日前交房。合同第十三条第二款约定了逾期交房违约责任，即“逾期交房超过60日的，买受人有权退房。买受人退房的，应当书通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部己付款，并按照买受人全部己付款的0.3%向买受人支付违约金……”。合同签订当日，原告即向被告支付了163937元的首付款和200元的备案金，并于2018年2月5日向被告支付了15478元的维修基金。但被告因其自身原因，未能给原告办理房屋尾款的银行按揭，也未能按照合同约定日期向原告交付房屋。经现场了解，原告发现被告工程至今尚未完工，且施工处于停滞状态。被告至今不能交房。导致原告购房目的不能实现，与被告协商退房退款的事宜，被告均置之不理。综上所述，原被告双方成立商品房买卖合同法律关系，被告逾期交房的事实客观存在，截止2020年9月8日逾期交房已达14个月8天，其该违约行为严重损害原告合法权益，导致原告购房目的不能实现。为此，原告有权依照《商品房买卖合同》第十三条第二款约定及《合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”规定，要求解除合同；并根据《合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，要求被告返还所收取的款项并赔偿损失；由于《商品房买卖合同》约定的违约金太低，按此计算不足以弥补原告损失，为此，原告有权根据《合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加及《合同法司法解释二》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”的规定，要求调整违约金按人民银行同期贷款利率或全国银行间同业拆借中心授权公布贷款市场报价利计算，为维护自身合法权益，特诉至法院。被告贵阳海庭置业有限公司无答辩意见，同意解除《商品房买卖合同》。经审理查明：2018年1月7日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：ｂｈ023），合同约定，原告向被告购买位于本市南明区大地碧海龙庭棚户区改造项目第裙房商业及地下车库（ｃ2）1单元32层4号房，建筑面积共124.59平方米，套内建筑面积100.92平方米；按套计算，该商品房总价款为773937元。买受人应于合同签订之日向出卖人交付首期房款163937元，余款610000元以银行按揭支付。被告应当在2019年6月30日前将符合合同约定的商品房交付原告使用。双方在合同第十三条条房屋登记约定：（2）逾期交房超过60日的，买受人有权退房。买受人退房的，应当书通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部己付款，并按照买受人全部己付款的0.3%向买受人支付违约金。合同签订当日，原告按照合同约定支付了购房首期款163937元、备案费200元并于2018年2月5日向被告支付了15478元的维修基金。2019年6月30日合同约定的交房的时间到期，被告未能履行交付义务，截止2020年9月8日逾期交房已达14个月8天。上述事实，有双方当事人的陈述、户口误登证明、双方身份证明、《商品房买卖合同》、收据、房屋照片、交房延期公告等证据在卷佐证，并经质证核实，本院予以认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，当事人表意真实，内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，系有效合同，受法律保护，原、被告应按合同约定诚实信用的履行各自的义务。原告已按合同约定履行了支付房款的义务，被告也应按合同约定在2019年6月30日前交付房屋给原告，但被告至今未履行该合同义务，被告的行为已违约，依法应向原告承担违约责任。故原告葛燕华诉请解除与被告签订的《商品房买卖合同》，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。因合同解除，被告贵阳海庭置业有限公司应按照合同约定退还原告已支付的首期购房款163937元，并按合同约定支付违约金。原告诉请被告返还维修基金15478元，因该费用并非被告收取，而是被告代第三方缴纳，故本院不予支持，原告可向相关收费部门申请退还。原告诉请被告支付备案费200元，因被告的违约行为导致合同解除，此费用属于原告的损失，原告诉请被告支付的请求，本院予以支持。原告主张被告贵阳海庭置业有限公司支付的违约金计算标准较低，请求更改为按照银行贷款利率计算违约金，但未提供此违约金不足以弥补实际损失的证据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：一、解除原告葛燕华与被告贵阳海庭置业有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：bh023）；二、判决被告贵阳海庭置业有限公司与判决生效后十日内返还原告葛燕华首付款163937元并支付违约金491.811元（163937×0.3%）三、被告贵阳海庭置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告葛燕华备案费200元；四、驳回原告葛燕华的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费2164元，由原告葛燕华负担194元，被告贵阳海庭置业有限公司负担1970元（此款原告葛燕华已预交，被告贵阳海庭置业有限公司在支付上述款项时一并支付给原告葛燕华）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  赵钧二〇二〇年十二月三日书记员  陈叶