南宁铁路运输中级法院 行 政 判 决 书 （2020）桂71行终444号 上诉人（一审原告）马莲香，女，1955年11月3日出生，壮族，户籍地广西壮族自治区隆安县，现住广西壮族自治区南宁市青秀区。 委托代理人潘宏孙，广西源慧律师事务所律师。 委托代理人孙传玲，广西源慧律师事务所实习律师。 上诉人（一审被告）南宁市自然资源局，住所地广西壮族自治区南宁市青秀区锦春路**。 法定代表人林兢，该局局长。 委托代理人莫艳，该局工作人员。 委托代理人黄喆，广西万益律师事务所律师。 第三人广西南宁企文房地产咨询有限公司，住，住所地广西壮族自治区南宁市雅际路**/div> 法定代表人陈文成，该公司董事长。 委托代理人覃罗平，女，1993年11月16日出生，壮族，住广西壮族自治区宜州市，系该公司法务助理。 第三人中国光大银行股份有限公司南宁分行，住，住所地广西壮族自治区南宁市青秀区金湖路**东方曼哈顿大厦/div> 负责人周江涛，该行行长。 委托代理人徐烨烨，女，1995年4月15日出生，汉族，住广西岑溪市，系该行员工。 第三人广西南宁春晖房地产开发有限责任公司，住所地广，住所地广西壮族自治区南宁市民族大道**永凯大厦****房v> 法定代表人赖可宾，该公司董事长。 上诉人马莲香因诉上诉人南宁市自然资源局（以下简称市资源局）房屋登记，以广西南宁企文房地产咨询有限公司（以下简称企文公司）、广西南宁春晖房地产开发有限责任公司（以下简称春晖公司）、中国光大银行股份有限公司南宁分行（以下简称光大银行南宁分行）为第三人一案，不服南宁铁路运输法院（2020）桂7102行初237号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行审理。现已审理终结。 一审法院查明，2014年3月31日,马莲香与春晖公司签订《商品房买卖合同》，约定春晖公司将南宁市云景路11号春晖花园C区第10栋1单元XXX号房（以下简称涉案房屋）出卖给马莲香，涉案房屋为现房，单价每平方米9000元，总金额1867950元。马莲香于2014年3月31日、2014年4月8日向春晖公司支付了全部购房款。2015年9月15日，企文公司与春晖公司签订《商品房买卖合同》，约定春晖公司将涉案房屋出卖给企文公司，单价每平方米4500元。总金额933975元。 2015年9月15日，企文公司提交《南宁市房屋转移登记申请书》，申请将涉案房屋由原权利人春晖公司转移登记至企文公司名下，并提交了营业执照、委托书、受委托人身份证复印件、权利人为春晖公司的《房屋所有权证》、春晖公司与企文公司签订的《商品房买卖合同》等登记材料。2015年9月24日，南宁市住房保障和房产管理局向企文公司作出邕房权证字第××号《房屋所有权证》（以下简称涉案《房屋所有权证》），载明：房屋所有权人为企文公司，房屋坐落为青秀区云景路11号春晖花园Ｃ区10栋1单元xxxx号，登记时间为2015年9月24日，附记栏记载“2015年9月向春晖公司购买”。 2016年6月20日，广西深华投资有限公司作为借款人与贷款行光大银行南宁分行签订《固定资产暨项目融资借款合同》，约定广西深华投资有限公司向光大银行南宁分行借款用于南宁市安吉华都二期经济适用房项目。同日，企文公司（抵押人）与光大银行南宁分行（抵押权人）签订《抵押合同》，约定企文公司以其有权处分的涉案房屋等房产作为抵押物抵押给光大银行南宁分行，以担保前述借款合同的履行。同日，光大银行南宁分行与企文公司共同提交《南宁市房屋抵押权登记申请书》，对涉案房屋申请房屋抵押权登记，抵押权人为光大银行南宁分行，抵押人为企文公司。双方提交了营业执照、委托书、受委托人身份证复印件、涉案《房屋所有权证》、《抵押合同》等登记材料。2016年6月30日，南宁市住房保障和房产管理局作出邕房他字第580192号《房屋他项权证》（以下简称涉案《房屋他项权证》），内容记载房屋他项权利人为光大银行南宁分行，房屋所有权人为企文公司，他项权利种类为一般抵押，债权数额为人民币1169460元。抵押登记设立后，光大银行南宁分行向企文公司支付了相应借款。 2017年5月27日，马莲香以春晖公司及企文公司为被告，向南宁市青秀区人民法院提起民事诉讼，请求确认春晖公司与企文公司于2015年9月15日签订的《商品房买卖合同》违法无效，确认马莲香与春晖公司于2014年3月31日签订的《商品房买卖合同》有效。2017年10月12日，南宁市青秀区人民法院作出（2017）桂0103民初5820号《民事判决书》，判决确认春晖公司与企文公司签订的《商品房买卖合同》无效，马莲香与春晖公司签订的《商品房买卖合同》有效。企文公司不服，上诉至南宁市中级人民法院。南宁市中级人民法院于2019年1月15日作出（2018）桂01民终811号《民事判决书》，认定春晖公司与企文公司签订的《商品房买卖合同》并未成立，故该合同不存在是否有效的问题，同时确认马莲香与春晖公司签订的《商品房买卖合同》有效。 判决作出后，马莲香向南宁市不动产登记中心提交《关于申请撤销邕房权证字第××号房屋所有权证的申请》，南宁市不动产登记中心于2019年5月8日作出《关于马莲香申请撤销邕房权证字第××号有关情况的复函》，告知马莲香：民事判决仅针对《商品房买卖合同》的有效性进行了认定，无物权归属相关判决。经核查登记档案，涉案房屋登记的权利人为企文公司，已设定抵押登记，根据《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第十四条的相关规定，马莲香的申请不符合相关登记规定，建议马莲香通过向春晖公司追偿方式或司法途径维护自身合法权益。马莲香不服，诉至一审法院，请求：1.撤销市资源局作出的关于南宁市青秀区的《房屋所有权证》（证号：邕房权证字第××号）；2.案件受理费由市资源局及第三人企文公司共同负担。 另查明，企文公司不服南宁市中级人民法院（2018）桂01民终811号《民事判决书》，向广西壮族自治区高级人民法院申请再审，广西壮族自治区高级人民法院于2019年10月25日作出（2019）桂民申3532号《民事裁定书》，驳回企文公司的再审申请。 一审法院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款规定，行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。本案中，作出被诉行政行为的机关为原南宁市产管理局，南宁市住房保障和房产管理局属于原南宁市国土资源局的下属单位。机构改革后，南宁市国土资源局的职责变更为由市资源局行使，不再保留南宁市国土资源局。故，市资源局为本案适格主体。 根据《不动产登记暂行条例》第十四条第一款规定：“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。”以及第十六条：“申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。不动产登记机构应当在办公场所和门户网站公开申请登记所需材料目录和示范文本等信息。”登记机关对不动产登记申请材料仅需进行形式审查，无须进行实质审查。登记机关经审查企文公司提交的房屋转移登记申请材料，认为符合法定形式、材料齐全，遂向企文公司颁发涉案《房屋所有权证》的行为并无不当。但南宁市中级人民法院（2018）桂01民终811号《民事判决书》认定春晖公司与企文公司签订的《商品房买卖合同》并未成立，故登记机关依据该合同作出的涉案《房屋所有权证》缺乏事实依据，依法应予撤销。但根据《物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”根据上述规定，抵押权亦可适用善意取得。本案中，企文公司已将涉案房屋抵押给光大银行南宁分行，且光大银行南宁分行已实际向企文公司支付了《抵押合同》约定的借款，因此光大银行南宁分行取得的抵押权属于善意取得。根据《最高人民法院的规定》第十一条第三款规定：“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。”故应当确认本案房屋转移登记行为违法但不撤销，马莲香要求撤销涉案《房屋所有权证》的诉讼请求，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第一款第一项的规定，并经审判委员会讨论决定，判决确认南宁市住房保障和房产管理局作出的登记行为违法。 上诉人马莲香上诉称，（一）依据南宁市中级人民法院作出的（2018）桂01民终811号生效民事判决，涉案《房屋所有权证》应该予以撤销对于本案的涉案房屋，该判决认定春晖公司与企文公司签订的《商品房买卖合同》并未成立，故登记机关依据该合同作出的涉案《房屋所有权证》缺乏事实依据，依法应予撤销。（二）一审判决认定事实不清、认定事实错误。1.认定企文公司将房屋抵押给光大银行南宁分行的行为是孤立事件是错误的。事实上，在办理房产登记中，春晖公司、企文公司和广西深化投资有限公司都是相互串通，相互利用的。这三个公司为了本企业的利益，通过虚假手段造成房屋产权虚假登记的事实。一审法院没有全面查清该事实，进而导致错误适用法律。2.将光大银行南宁分行的利益认定为公共利益是错误的，马莲香认为，企文公司和光大银行南宁分行均是普通的市场经济运营主体，企文公司将房屋抵押给光大银行南宁分行的登记被撤销之后，并不会给公共利益造成重大损失，即光大银行南宁分行的利益和公共利益并不能划上等号。（三）一审判决适用法律错误。1.抵押权的获得不适用善意取得。《物权法》第一百零六条的规定是针对不动产转让。本案中，在房屋买卖过程中，第三人是企文公司。在深化公司借款合同案中，企文公司抵押担保属于“商业借贷”关系。商业借贷中涉及的抵押权不存在善意取得，应适用《中华人民共和国担保法》。2.一审判决将光大银行南宁分行的利益认定为公共利益，进而依据《最高人民法院的规定》第十一条第三款的规定驳回上诉人撤销《房屋所有权证》的诉讼请求，属于适用法律错误。综上所述，请求二审法院：1.依法维持确认南宁市住房保障和房产管理局于2015年9月24日对涉案房屋作出的登记行为违法的判决；2.判决撤销第三人企文公司因融资需要办理的邕房他字第XXX号《房屋他项权证》不动产登记证。3.案件受理费全部由市资源局及第三人负担。 上诉人市资源局上诉称，（一）市资源局对涉案房屋转移登记行为和房屋的抵押权登记行为，认定事实清楚、证据确凿，适用法律法规正确、程序合法。房屋登记机关对第三人企文公司、光大银行南宁分行提交的申请材料分别进行审核，认为符合《不动产登记暂行条例》规定的受理、登记条件，没有禁止登记的情形，即市资源局已严格遵守受理登记申请、权属审查和核准登记、颁发房屋权属证书或核准登记他项权权利的法定程序，没有任何遗漏，已经尽到谨慎审查义务，在实体上和程序上没有任何过错或违法的地方。（二）马莲香与第三人春晖公司、企文公司、光大银行南宁分行均存在一定的过错，马莲香作为购房者在与春晖公司签订房屋买卖协议购买案涉房屋后，应当按照规定及时向登记机关进行备案，由于其不履行备案登记导致无法查询案涉房屋的真实权利状态，存在一定的过错。企文公司在与春晖公司签订房屋买卖协议之前，没有对案涉房屋进行现场验房或者走访，没有查看案涉房屋是否有人居住，没有核实该房屋的真实权利状态，亦存在一定的过错。光大银行南宁分行作为专业的信贷机构，对信贷程序有严格的审批流程（包括对抵押物的现场核验)，但对案涉房屋设定抵押权的过程中，其没有按照流程对案涉房屋进行核验，查看房屋的登记状态与实际状态是否一致，也存在一定的过错。在对案涉房屋登记过程中，市资源局没有任何过错或者违法行为之处。（三）一审判决以作出登记行为时不存在的事实为由，认定行政行为违法没有事实依据。涉案《房屋所有权证》的颁发时间是2015年9月24日，涉案《房屋他项权证》的颁发时间是2016年6月30日。2019年1月15日，南宁市中级人民法院（2018）桂01民终811号《民事判决书》认定春晖公司与企文公司签订的《商品房买卖合同》并未成立，至此，涉案《商品房买卖合同》的效力性质才最终认定。因此，一审判决认定登记行为缺乏事实依据，明显错误。（四）一审法院认为光大银行南宁分行对案涉房屋设定抵押权适用善意取得制度，判决确认市资源局作出的登记行为违法，属于理解法律错误。根据《物权法》第十四条的规定，不动产物权自记载于不动产登记薄时发生效力。虽然马莲香与春晖公司于2014年3月31日就案涉房屋签订《商品房买卖合同》，但并没有办理产权登记，此时物权应当属于登记在春晖公司名下的状态。春晖公司与企文公司于2015年9月15日签订《商品房买卖合同》，并申请办理房屋转移登记手续，属于有权处分的情形。企文公司在取得房屋权属证后办理的抵押权登记，是处置登记在自己名下不动产的情形，属于有权处分。企文公司基于所有权向光大银行南宁分行设置抵押权并办理登记手续，并非属于《物权法》第一百零六条规定的无权处分情形。综上所述，市资源局的登记行为认定事实清楚、证据确凿，适用法律法规正确、程序合法。请求二审法院：1.依法撤销南宁铁路运输法院作出的（2020）桂7102行初237号行政判决，改判驳回马莲香的全部诉讼请求；2.本案诉讼费由马莲香或第三人承担。 第三人企文公司述称，本案的房屋转移登记行为事实清楚、证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序，企文公司不存在过错。 第三人光大银行南宁分行述称，一审判决认定事实清楚，使用法律正确，依法应予维持。光大银行南宁分行已经按照登记机关要求提交相关资料，遵照受理登记的申请及相应法定程序，因此南宁市不动产登记中心向我行颁发涉案《房屋他项权证》，并无不当，光大银行南宁分行不存在过错或过失。 第三人春晖公司未作陈述。 本案二审期间，各方当事人对一审判决查明的事实均无异议，亦无新证据提交。经审查，一审法院确认的证据合法有效，可作为定案依据，据此，二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点在于原南宁市住房保障和房产管理局作出的涉案的《房屋所有权证》（证号：邕房权证字第××号）是否合法，是否应予以撤销的问题。经查（1）登记机关根据企文公司提交的房屋转移登记申请材料，审查认为符合法定形式、材料齐全，遂向企文公司颁发涉案《房屋所有权证》的行为并无不当。但认定房屋登记行为是否合法，不仅应从其程序上进行审查，还应结合事实对其登记结果正确与否进行评判，以此综合认定房屋登记行为的合法性。本案中，原南宁市住房保障和房产管理局虽然尽到了审慎审查义务，但因春晖公司与企文公司签订的《商品房买卖合同》不具有真实的“房屋交易”目的致使合同并未成立，进而导致房屋转移登记事实认定出现错误，故登记机关依据该合同作出的涉案《房屋所有权证》缺乏事实依据，实体上不具有合法性，理应予以撤销。（2）对于物权变动中不动产登记行为进行合法性审查的同时，应考虑《物权法》规定的不动产登记的公信效力，以有效保护不动产交易过程中第三人善意取得的合法权益，否则，将损害不动产登记的公示公信力，也损伤了《物权法》上的物权登记制度。根据《物权法》第一百零六条的规定，抵押权亦可适用善意取得。本案中，企文公司已将涉案房屋抵押给光大银行南宁分行，且光大银行南宁分行已按照《抵押合同》约定实际支付了借款。因此，光大银行南宁分行善意取得涉案不动产的抵押权而办理的抵押登记应当受到法律保护。（3）根据《最高人民法院的规定》第十一条第三款规定：“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。”故应当确认本案房屋转移登记行为违法但不撤销，马莲香要求撤销涉案《房屋所有权证》的诉讼请求，本院不予支持。马莲香上诉称春晖公司、企文公司和广西深化投资有限公司相互串通，但未能提供相应的证据予以证明，对该主张本院不予支持。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律、法规正确，审判程序合法，依法应予维持。马莲香及市资源局的上诉请求无事实及法律依据，依法应予驳回。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币50元（马莲香、南宁市自然资源局分别预交50元），由上诉人马莲香、上诉人南宁市自然资源局各负担25元；剩余50元退还上诉人马莲香、上诉人南宁市自然资源局各25元。 本判决为终审判决。 审 判 长  黄 雪 审 判 员  袁宇飞 审 判 员  张红娟 二〇二〇年十二月二十八日 法官助理  洪文慧 书 记 员  唐览月 附：相关法律条文 《中华人民共和国行政诉讼法》 第八十九条第一款第（一）项人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；