山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁10民终3557号上诉人（原审原告）：赵亮军，男，1982年6月22日出生，汉族，户籍地甘肃省天水市秦州区，现住山东省威海市。委托诉讼代理人：鞠金洁，山东荣威律师所事务所律师。委托诉讼代理人：李萌，山东荣威律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：威海金祥房地产开发有限公司，住所地山东省威海市海峰路**。法定代表人：姜强，经理。被上诉人（原审被告）：威海市远遥房地产开发有限公司，，住所地山东省威海市环翠区孙家疃镇远遥村远遥墩路**法定代表人：李文潭。原审第三人：张均福，男，1969年4月7日出生，汉族，住山东省威海火炬高技术产业开发区。上诉人赵亮军因与被上诉人威海金祥房地产开发有限公司（以下简称金祥公司）、威海市远遥房地产开发有限公司（以下简称远遥公司）及原审第三人张均福房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院（2020）鲁1091民初2117号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵亮军上诉请求：1.撤销原判，改判金祥公司、远遥公司协助赵亮军办理产权登记；2.诉讼费用由金祥公司、远遥公司承担。事实和理由：一审认定事实错误。赵亮军通过威海嘉宝房地产营销策划有限公司居间介绍，与张均福签订了房屋买卖合同，双方约定赵亮军以45万元价款购买涉案房产，并将15万元房款(包括定金和首付)交付张均福。双方还约定，剩余款项30万元以银行按揭贷款方式付清，但因以房抵押按揭贷款需要房产证，因此赵亮军未能成功办理贷款，该款项也未实际交付张均福。但张均福自合同签订后即将涉案房屋交付给赵亮军，赵亮军实际居住至今。根据《中华人民共和国合同法》第十二条的规定，双方当事人可以对合同价款及支付方式进行约定，这是当事人的自由意志的体现。张均福同意在产权登记完成后办理贷款并支付剩余房款，并表示愿意配合赵亮军办理产权登记，因此，赵亮军未支付剩余房款的行为就不能当然的认定成没有实际履行合同义务。法院应尊重张均福的意见。二、一审法院判决认定远遥公司、金祥公司作为房屋产权人有权拒绝履行协助办理权属变更登记的履行义务存在明显的错误。一审法院认定，涉案房产系远遥公司与金祥公司合作开发建设，并由金祥公司抵顶给张均福，张均福因此享有处分权，则金祥公司负有协助办理产权登记的义务，远遥公司作为涉案房屋开发商，在明知金祥公司将涉案房屋抵顶后，配合赵亮军办理了网签登记手续，就证明了其认可这种抵顶行为，自愿负担了其应协助赵亮军办理产权登记的义务。赵亮军与张均福约定了付款方式，未实际全额付款并不影响张均福与金祥公司之间就工程款已经对房款的全额抵顶的事实，也不影响因合作开发关系、金祥公司对涉案房屋所享有处分权的事实。赵亮军不可能既从张均福处购买房屋，又从远遥公司处购买一处房屋。远遥公司与赵亮军签订《商品房买卖合同(现售)》只能认定为办理产权登记的前置程序，故，远遥公司、金祥公司均认可抵顶行为并办理了网签登记，就应承担协助办理产权登记的义务。远遥公司书面答辩称，一审法院认定事实正确，远遥公司与赵亮军之间签订的房产买卖合同合法有效，赵亮军只有在履行合同义务后，远遥公司才能依据合同为赵亮军办理不动产证。赵亮军与他人签订的顶账协议、买卖合同等皆与远遥公司无关。请求驳回上诉、维持原判。金祥公司未答辩。赵亮军向一审法院起诉请求：判令远遥公司、金祥公司协助赵亮军将威海市房屋（以下简称案涉房产）办理权属变更登记手续。一审法院认定事实：2017年8月28日，赵亮军通过威海嘉宝房地产营销策划有限公司居间介绍，与张均福签订房屋买卖合同，约定：以45万元价款购买案涉房产，于签订协议当日交付定金2万元，首付款13万元于2017年9月5日前支付，余款30万元以银行按揭贷款方式付清。合同签订后，赵亮军先后于2017年9月4日前向张均福交付了15万元，张均福将房屋交付给赵亮军使用至今。另查，张均福系个体工商户企业威海高技术产业开发区福鑫铝塑材销售处（以下简称福鑫铝塑材）的业主。福鑫铝塑材于2014年6月9日与金祥公司签订了铝合金门窗安装合同，给金祥公司远遥山海苑生活小区1号楼、2号楼安装铝合金门窗，金祥公司以远遥山海苑1号楼504室作价38万元及地上车位一个作价7万元，合计45万元抵顶工程款，其余零星活和工程款以现金形式结算。2018年9月29日，远遥公司作为出卖人与赵亮军作为买受人签订了网签备案的《商品房买卖合同（现售）》，约定：出卖人将案涉房产以30万元的价格出售给买受人，买受人于签订合同当日支付首付款10万元，余款20万元以商业贷款方式付清。合同并对双方其他权利义务进行了约定。但赵亮军并未向远遥公司支付购房款，亦未向张均福支付剩余购房款30万元，也未提供证据证实其办理了相关贷款手续。2020年9月，张均福与金祥公司因工程款结算事宜发生争议。张均福遂向威海市环翠区人民法院（以下简称环翠区法院）起诉，要求金祥公司扣除已作价抵顶给张均福的案涉房屋价值45万元外，还应支付工程款164,524.8元。经环翠区法院主持调解，双方达成协议，金祥公司于2020年11月15日前支付张均福工程款164,524.8元，案件受理费1795元由金祥公司负担。环翠区法院于2020年9月30日出具（2020）鲁1002民初5584号（以下简称5584号案件）民事调解书予以确认。在该案调解过程中，金祥公司明确认可案涉房产及地上车位确系其作价45万元抵顶张均福工程款的房产。一审法院认为，根据已查明的事实，案涉房产系远遥公司、金祥公司合作开发建设，并由金祥公司抵顶给张均福工程款的房产，张均福依法享有处分权，但需远遥公司、金祥公司协助办理相关手续。赵亮军虽与远遥公司签订了备案的商品房买卖合同，但该合同实际并未实际履行，赵亮军未向被告远遥公司、金祥公司交付购房款，亦未向张均福交付剩余购房款，赵亮军负有交房款的先履行义务，故在其未履行交付房款的合同义务前，远遥公司、金祥公司作为房屋产权人有权拒绝履行协助办理权属变更登记的履行义务，双方协商一致除外，故赵亮军要求远遥公司、金祥公司协助其办理案涉房产权属变更登记手续的诉讼请求，理由不当，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条规定，判决：驳回赵亮军要求威海市远遥房地产开发有限公司、威海金祥房地产开发有限公司协助其办理位于威海市房屋权属变更登记手续的诉讼请求。案件受理费4025元，由赵亮军负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。张均福明确表示，其不要求赵亮军现在交付剩余购房款，而是应按照双方合同约定，在赵亮军取得房屋产权证书、办理银行按揭贷款后向其交付房款。另查明，在5584号案件审理中，金祥公司称涉案房屋系其与远遥公司合作开发。赵亮军一审起诉状中亦陈述“案涉房产系远遥公司、金祥公司合作开发建设的，金祥公司将案涉房屋以抵顶工程款方式抵顶给张均福，现张均福同意协助办理房屋权属变更登记，但远遥公司、金祥公司拒绝办理……”。一审诉讼中，金祥公司未到庭应诉亦未发表答辩意见，远遥公司书面答辩称，赵亮军确实在远遥公司购置房产，双方亦签订了合同；但赵亮军至今未交付首付款，亦未办理按揭贷款手续，其要求远遥公司办理房屋权属变更登记手续没有事实和法律依据。本院对一审查明的其他事实予以认定。本院认为，根据审理查明的事实可以认定，涉案房屋系张均福在金祥公司抵顶工程款而来，张均福又将房屋卖与赵亮军，张均福、赵亮军签订《房屋买卖合同》，约定了房屋价款以及交付方式；现赵亮军已经按合同约定交付15万元，赵亮军、张均福均认可余款30万元应按合同约定待房屋取得产权证后以银行按揭贷款方式付清。同时，金祥公司在5584号案件、赵亮军在本案一审中均陈述涉案房产系金祥公司与远遥公司合作开发建设，远遥公司就此不持异议，对该事实本院予以认定。据此，金祥公司将涉案房屋抵顶给张均福，远遥公司又直接与赵亮军签订《商品房买卖合同（现售）》并办理了网签备案手续，说明远遥公司仅是作为合作开发一方认可金祥公司、张均福的处分行为，双方签订《商品房买卖合同（现售）》系房产开发商协助办理过户手续所需，其与赵亮军之间并不存在真实的房屋买卖合同关系，故远遥公司无权以未收取房款进行抗辩。现张均福亦同意赵亮军取得房产证后以银行按揭贷款支付余款，一审认定赵亮军负有交房款的先履行义务，与事实不符，本院予以纠正。赵亮军要求金祥公司、远遥公司协助其办理案涉房产房屋权属变更登记手续的诉讼请求应予支持。综上所述，赵亮军的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院（2020）鲁1091民初2117号民事判决；二、威海金祥房地产开发有限公司、威海市远遥房地产开发有限公司于本判决生效后十日内协助赵亮军办理位于威海市房屋权属变更登记手续。一审案件受理费4025元，二审案件受理费8050元，均由威海金祥房地产开发有限公司、威海市远遥房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 乔 卉审判员 杨秀萍审判员 张燕妮二〇二〇年十二月二十四日法官助理宋杨书记员刘莎莎