广东省遂溪县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0823民初2087号原告：叶康彬，男，汉族，1991年12月02日出生，公民身份证号码：440************，广东省遂溪县人，住广东省遂溪县***********。委托诉讼代理人：黄大盛，广东正德律师事务所律师。被告：湛江市京豪房地产开发有限公司（以下简称“京豪公司”），住所地：广东省遂溪县***********。法定代表人：黄建文，经理。委托诉讼代理人：叶猛，广东领会律师事务所律师。被告：中国工商银行股份有限公司遂溪支行（以下简称“工行遂溪支行”），住所地：广东省遂溪县*********。法定代表人：李斌，行长。委托诉讼代理人：易飚，男，汉族，1966年11月16日出生，公民身份证号码：440************，工行遂溪支行职员，住广东省遂溪县***********。原告叶康彬诉被告湛江市京豪房地产开发有限公司、中国工商银行股份有限公司遂溪支行商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案受理后，依法由审判员莫健雄适用简易程序独任审理，于2020年11月12日公开开庭进行了审理。原告叶康彬及其委托诉讼代理人黄大盛、被告京豪公司的委托诉讼代理人叶猛、被告工行遂溪支行的委托诉讼代理人易飚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶康彬起诉请求：1、判令解除原告与被告京豪公司签订的《商品房买卖合同》(预售);2、判令解除原告与被告工行遂溪支行及被告京豪公司签订的《个人购房借款/担保合同》;3、判令被告京豪公司立即向原告退还购房首期款207719元及从2019年3月15日起至本判决生效之日止原告已付给被告工行遂溪支行的贷款本息(暂计至2020年9月15日已付的银行贷款本息为66324.5元)；4、判令被告京豪公司立即退还原告房屋买卖契税9824.55元、办证综合费2000元及维修基金5300元；5、判令被告京豪公司立即支付占用原告购房款的利息(以首期款207719元为基数，从2018年10月14日起按年利率4.35%计算至实际退清之日止，以贷款480000元为基数，从2019年2月11日起按年利率4.35%计算至本判决生效之日止)；6、判令被告京豪公司立即向原告支付违约金6877.19元；7、判令原告自本判决生效后尚欠被告工行遂溪支行的购房贷款本金、利息及因解除《个人购房借款/担保合同》而需支付的违约金，均由被告京豪公司向被告工行遂溪支行偿还，违约金按《个人购房借款/担保合同》的约定计算；8、本案所有的诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2018年11月5日，原告与被告京豪公司签订《商品房买卖合同》(预售)。约定原告购买被告开发的位于遂城镇银河小区站南路东侧京豪商住花园XX号楼XXX2房，建筑面积为117.76平方米，总价款为687719元，首付款为207719元，按揭贷款48万元，定于2019年10月1日前交房，愈过交房超过90日，原告可解除购房合同，且利息被告京豪公司须自原告付款之日起按4.35%计付利息及按全房款1%计付违约金给原告等内容。另外，在合同签订前即2018年10月14日，原告已支付首期款207719元及维修基金5300元、办证综合费2000元及于2019年12月25日支付契税9824.55元给被告京豪公司。于2019年1月10日以原告为借款人，被告京豪公司为保证人，涉案房产为抵押物与被告签订了《个人担保/借款合同》，贷款480000元，贷款发放日为2019年2月11日，还贷款日为每月的15日，从2019年3月15日还起。至此，原告已依约付清购房款及相关费用。被告京豪公司收受购房款后，竟无视自己的商业信誉与生命。视合同为游戏，竟不按合同约定的2019年10月1日前交房，致原告支付巨额款项后无房可收，无房可住。虽经原告再三催告，被告京豪公司至今仍不能交房，致原告购房的合同目的根本不能实现，严重违反法律规定及合同约定，严重损害了原告的根本权益，构成根本违约。由此可见，原与被告京豪公司签订的《商品房买卖合同》依法依约都应解除。鉴于原告的借款行为是基于购房行为而发生，故亦应解除贷款合同；又由于解除借款合同的原因是由被告京豪公司的根本违约行为引起，过错全在被告京豪公司，故解除借款合同导致的所有违约责任应由被告京豪公司承担。综上，为维护原告合法权益，维护法律尊严，特依法提起诉讼，请依法判处。被告京豪公司答辩称：被告京豪公司愿意与原告调解处理。本案纠纷只是公司工作人员在进行合同备案时错误地将交房时间写成2019年10月1日，应该是2020年10月1日，根据房地产行业从预售到交楼一般在一年半到两年时间，涉案的楼盘是在2018年11月才拿了预售证，到备案登记交房日期2019年10月1日是不可能完工；根据合同第10条第2项关于小区内绿地、道路、车位车库大道…验收时间是2020年12月1日，从这三个的时间可知交房的时间应为2020年10月1日，不可能是在2019年10月1日交房后这些道路和车位在一年多后才完工，所以这是公司员工在备案时错误将时间写为2019年10月1日；该合同双方已经签字盖章，如果法院按照合同约定判决解除合同，原告的第4项诉求，契税由原告直接向税局交的，维修资金是公司代房管局向业主统一收的，综合费是公司预收，第4项请求应由我公司协助业主去处理；诉求第5项不能以贷款总额为基数计算，不然的话业主就额外收益了，应以每个月还款额为基数分别计算。被告工行遂溪支行答辩称：原告与被告京豪公司之间的《商品房买卖合同》(预售)是否符合法定的解除条件，由法院依法判决。答辩人工行遂溪支行不是本案适格被告，且没有就商品房买卖合同纠纷提出诉讼请求也没有另案起诉，法院应驳回原告关于解除《个人购房借款/担保合同》的诉讼请求。本案为房屋买卖合同纠纷，答辩人工行遂溪支行并非房屋买卖合同的相对方，不是本案适格被告，本案不应当对原告与答辩人工行遂溪支行之间的《个人担保/借款合同》进行审理。本案原告在一个诉中对两个不同法律关系分别提出两个不同的诉请，没有任何法律依据。原告在本诉中(单个诉)对其与被告京豪公司之间的房屋买卖关系和对其与答辩人工行遂溪支行之间的担保借贷关系分别提出解除合同的诉请，两个法律关系的当事人不一样，法律事实互相独立，依法只能择其一而诉。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。”，法院应该仅处理商品房买卖合同纠纷，不应处理原告与答辩人工行遂溪支行的担保贷款合同纠纷。原告与答辩人工行遂溪支行之间的《个人担保/借款合同》依法不得解除。《个人担保/借款合同》签订后，答辩人工行遂溪支行依约发放贷款，且在借款发放前按照人民银行有关规定在答辩人工行遂溪支行的法定义务范围内进行审查，不存在任何过错。原告要求解除《个人担保/借款合同》没有法律依据。综上，原告请求于法无据，请求依法驳回原告关于解除《个人担保/借款合同》的诉讼请求。本院经审理认定如下事实：被告湛江市京豪房地产开发有限公司成立于2009年3月24日，是一间经营房地产开发、销售等为主要经营范围的自然人投资的有限责任公司。被告京豪公司以出让的方式取得坐落于遂溪县***********侧京豪商住花园地块的国有土地使用权【证号：遂府国用（2011）第418号】，并取得京豪商住花园建设工程规划许可证【证号：建字第440********48号】和建筑工程施工许可证【证号：440************1号】以及商品房预售许可证（证号：湛房预许第**）等相关许可证明。2018年11月5日，原告叶康彬与被告京豪公司在京豪商住花园销售中心处签订《商品房买卖合同（预售）》一份，《商品房买卖合同（预售）》第三条和第六条约定：被告将其位于广东省遂溪县***********侧京豪商住花园XX号楼XXX2房（以下简称“XXX2房”），以总价款687719元出卖给原告；第七条约定：原告采取分期付款支付“XXX2房”的全部价款，其中：首期支付207719元，担保贷款（按揭贷款）支付480000元；第十一条约定：被告应当在2019年10月1日前向原告交付“XXX2房”；第十二条约定：除不可抗力外，出卖人未按照约定的交房时间交付房屋的，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，也可以要求继续履行合同；买受人解除合同的，应当书面通知出卖人；出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照年利率4.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。合同继续履行的，出卖人自付款之日起按日计算向买受人支付全部房价款的万分之一的违约金；第二十九条约定：合同自双方签字或盖章之日起生效。合同签订后，原告依照合同约定于2018年11月23日向被告支付首期房款207719元；另已于合同签订前的2018年10月14日向被告交纳办证综合费2000元和维修基金5300元；于2018年12月25日向税务部门缴交房屋买卖契税9824.55元。2019年1月10日，原告叶康彬与被告工行遂溪支行以及被告京豪公司三方签订《个人购房借款/担保合同》一份，约定：原告叶康彬以所购房屋“XXX2房”提供抵押担保向被告工行遂溪支行贷款480000元，借款利率以借款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次借款利率为基准利率计算；被告京豪公司提供保证担保。贷款合同签订后，被告工行遂溪支行于2019年2月11日向原告发放贷款480000元，并同时支付给被告京豪公司。原告贷款后至本案法庭辩论终结前，已按照《个人购房借款/担保合同》的约定按月等额给被告工行遂溪支行归还本金和支付相应的利息至2020年10月15日。2019年10月1日交房期限届满后，被告没有按照约定的交付“XXX2房”时间向原告交付使用房屋，原告多次与被告协商未果，引发纠纷，遂诉至本院。截止本案法庭辩论终结前，“XXX2房”尚未验收完毕，尚未交付原告使用。另，原告向本院提起诉讼后，被告京豪公司于2020年10月23日接收到本院送达的起诉状副本及相关的法律文书。上述事实，有原告提交的证据及原、被告委托诉讼代理人的庭审陈述在案佐证，足以认定。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。原告叶康彬与被告京豪公司签订的《商品房买卖合同（预售）》以及原告与两被告三方签订的《个人购房借款/担保合同》是三方自愿的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。根据《合同法》第四十四条件、第六十条的规定，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。因此，原、被告都应依约履行各自的义务。被告京豪公司没有按照合同的约定在2019年10月1日前将符合约定条件的“XXX2房”交付给原告使用，甚至截止本案法庭辩论终结前尚未交付，且逾期远远超过90日；也没有按照约定给原告退还已付的购房款（包括贷款部分），显然已构成严重违约，应当承担违约责任。依照《商品房买卖合同（预售）》第十二条的约定，被告未按照约定的时间交付房屋超过90日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（包括贷款部分），并按照年利率4.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息和按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。本案中，原告无证据证明向被告京豪公司送达解除合同的书面通知，但原告起诉后，本院依法于2020年10月23日向被告京豪公司送达了本案起诉状副本，因此，应视为书面通知被告京豪公司解除合同。根据《合同法》第九十三条第二款、第九十六条的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。解除权人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。据此，原告请求解除《商品房买卖合同（预售）》及支付违约金6877.19元（总房价款687719元×1%），合法有据，本院予以支持。《商品房买卖合同（预售）》已于2020年10月23日被告京豪公司接收到本院送达的起诉状副本时起解除。被告京豪公司辩称《商品房买卖合同（预售）》约定的交付房屋时间是工作人员工作失误所造成的，房屋交付时间应为2020年10月1日。以称因受新冠疫情的影响未能在2020年10月1日前交房，是属于不可抗力，未提供证据佐证。根据《最高人民法院关于适用第九十条的规定,当事人对反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。被告未举证证明其抗辩主张,应承担举证不能的法律后果。因此，对被告的该抗辩意见，本院不予采信。原告根据《商品房买卖合同（预售）》的约定主张解除合同，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”的规定，原告请求解除《个人购房借款/担保合同》，合法有据，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房贷款的本金及利息分别返还给担保权人和买受人。”的规定，原告请求被告京豪公司退还全部的首付购房款207719元及相应利息合法有据，本院予以支持；但利息应当（以207719元为基数从2018年11月23日起按年利率4.35%计算至付清款之日止），原告请求从2018年10月14日起计算，缺乏事实依据，本院不予支持。被告收受的担保购房贷款，应当返还被告工行遂溪支行。但原告已向被告工行遂溪支付部分本金及利息应当扣除，由被告京豪公司退还给原告。原告已向被告交纳办证综合费2000元、维修基金5300元和向税务部门缴交房屋买卖契税9824.55元，是基于合同的履行，为实现合同目的，即购买房屋而交纳，现合同目的无法实现，对于缴交上述款项，已无实际意义，因此，原告请求返还，合法有据，应当予以支持。但对于其中的维修基金5300元和房屋买卖契税9824.55元，是被告京豪公司代收取和税务机关收取，非京豪公司所有，原告请求被告京豪公司返还，缺乏法律依据，本院不予支持；应当由被告京豪公司协助退还。原告自本判决生效后尚欠被告工行遂溪支行购房贷款本息，应当由被告京豪公司返还；《个人购房借款/担保合同》解除后，必然会构成违约而需支付相应的违约金，此违约责任由被告京豪公司造成，产生的法律后果应由被告京豪公司承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认2018年11月5日原告叶康彬与被告湛江市京豪房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》已于2020年10月23日解除。二、解除2019年1月10日，原告叶康彬与被告中国工商银行股份有限公司遂溪支行以及被告湛江市京豪房地产开发有限公司三方签订的《个人购房借款/担保合同》。三、限被告湛江市京豪房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告叶康彬返还已付首期购房款207719元以及支付以207719元为基数从2018年11月23日起按年利率4.35%计算至付清款之日止的利息。四、限被告湛江市京豪房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告叶康彬支付解除《商品房买卖合同（预售）》的违约金6877.19元。五、限被告湛江市京豪房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给原告叶康彬返还办证综合费2000元。六、限被告湛江市京豪房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告叶康彬返还叶康彬已向被告中国工商银行股份有限公司遂溪支行清偿的自2019年3月起至本判决发生法律效力之日止的购房贷款本金及相应的利息（以银行实际已收取的本金和利息为计算标准）。七、限被告湛江市京豪房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向被告中国工商银行股份有限公司遂溪支行返还原告叶康彬自本判决发生法律效力之次日起尚欠中国工商银行股份有限公司遂溪支行的购房贷款本金及相应的利息、违约金。八、限被告湛江市京豪房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内协助原告叶康彬办理已付维修基金5300元和房屋买卖契税9824.55的退款手续直至退款完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。被告拒绝按上述指定的期间履行义务的，原告可以向本院申请执行。申请执行的期间为二年，从本判决书确定履行期间的最后一日起计算。八、驳回原告叶康彬的其他诉讼请求。案件受理费5790.23元，由被告湛江市京豪房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 员 莫健雄二〇二〇年十二月十八日法官助理 方清华书 记 员 李科宏附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案适用法律若干问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还----担保权人和-----买受人。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。