安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖12民终5510号 上诉人（原审第三人）：中国农业银行股份有限公司阜南县支行，住所地安徽省阜南县鹿城镇洪河路**，统一社会信用代码913412251521823094。 法定代表人：汪超，该行经理。 委托诉讼代理人：杨伟，安徽坤慧律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：程娜娜，女，1994年4月1日出生，汉族，住安徽省阜南县。 委托诉讼代理人：陈雪颖，安徽洪淮律师事务所律师。 委托诉讼代理人：程登豹，安徽洪淮律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：阜南县中信置业有限公司，，住所地安徽省阜南县经济开发区统一社会信用代码913412250803488230。 法定代表人：王燕，该公司经理。 委托诉讼代理人：付新鹏，安徽皖北律师事务所律师。 上诉人中国农业银行股份有限公司阜南县支行（以下简称农行阜南支行）因与被上诉人程娜娜、阜南县中信置业有限公司（以下简称中信公司）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省阜南县人民法院（2020）皖1225民初5405号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 农行阜南支行上诉请求：撤销一审判决第五、七项，改判程娜娜和中信公司共同偿还其剩余贷款本金352555.44元及利息（利息以剩余贷款本金为基数，按年利率5.635%，计算到全部贷款还清之日止，具体数额以还款当日的还款凭证为准），改判程娜娜支付其提前还款违约金1656元；一二审诉讼费用由二被上诉人负担。事实和理由：1.一审法院仅判决中信公司返还其剩余贷款及利息，免除程娜娜的还款责任错误。涉案借款合同约定如售房人没有将剩余购房款本金及利息直接返还给贷款人，借款人仍应承担本合同项下全部债务，即在借款合同解除后，借款人仍应承担还款责任，该条款属于合同的清理条款，是双方的真实意思表示，对其和被上诉人均有约束力。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条没有明确免除购房人的还款责任，而《中华人民共和国合同法》第九十八条规定合同被解除的情况下，结算和清理条款仍然有效。即一审法院的判决违反了当事人意思自治原则。同时，根据合同相对性原理，购房者是借款合同的相对方，是借款主体，也应承担借款的清偿责任；2.一审法院对其独立诉讼请求的第二项没有进行审理，在查明的事实部分及认为部分没有任何描述，却判决驳回其该项独立诉讼请求，违反法定程序。 程娜娜辩称，一审判决正确，贷款合同系格式合同，个别条款系无效条款，上诉人的上诉理由不能成立，依法应予驳回。 中信公司辩称，支持上诉人将本案发回重审的上诉请求。 程娜娜向一审法院起诉请求：1.解除其与中信公司所签订的201804150039号商品房买卖合同(预售)及附件;2.中信公司返还其首付款170160元及利息24474.68元(以170160元为基数,自2018年2月27日按中国人民银行同期贷款年利率6%计算至2020年7月9日,之后利息另行计算);3.解除其与农行阜南支行签订的《个人购房借款/担保合同》;4.中信公司返还其已经向农行阜南支行支付的贷款本金(以第三人于判决生效当月出具的还款明细清单为准);5.中信公司承担其已向农行阜南支行支付的贷款利息损失(以农行阜南支行于判决生效当月出具的还款明细清单为准);6.中信公司向农行阜南支行偿还其自判决生效之日起按《个人购房担保借款合同》剩余的贷款本金及利息;7.中信公司承担其因解除合同或提前还款应向农行阜南支行支付的违约金;8.中信公司支付其律师费损失5000元;9.本案诉讼费用由中信公司承担。 农行阜南支行作为一审具有独立请求权的第三人提起诉讼请求：1.程娜娜、中信公司共同向其偿还剩余的贷款本金352555.44元及利息（利息以剩余贷款本金为基数，按年利率5.635%计算到全部贷款还清之日止，具体数额以还款当日其出具的还款凭证为准）；2.程娜娜向其支付提前还款违约金1656元；3.本案诉讼费用由程娜娜、中信公司承担。 一审法院认定事实：2018年4月20日，程娜娜、中信公司签订《商品房买卖合同》，约定：程娜娜购买中信公司开发的位于阜南县，预测建筑面积104平方米，商品房单价为每平方米5290元，总价为550160元。并约定于2018年4月15日前交付首期购房款170160元，余款380000元办理银行按揭贷款。 《商品房买卖合同》第九条关于商品房交付条件约定：该商品房交付时应该符合下列第1.2.3.4项所列条件，1、该商品已取得建设工程竣工验收备案证明文件，2、该商品房已取得房屋测绘报告，3、经综合查验合格。 《商品房买卖合同》第十一条关于交付时间和手续约定：出卖人应当于2020年4月30日前向买受人交付该商品房。 《商品房买卖合同》第十二条关于逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照×%（不低于人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的0.001%向买受人支付违约金。 合同签订后，程娜娜于2018年2月27日付齐首付款170160元。程娜娜就涉案房产向阜南县国土资源局办理了预告登记，其作为借款人，以其购买的涉案房产为抵押，并办理了抵押登记手续。2018年5月14日，程娜娜与农行阜南支行签订了《个人购房担保借款合同》，约定贷款金额380000元，期限360个月，年利率5.635%，该笔借款于2018年5月17日全部转入中信公司的账户。程娜娜自2018年6月20日开始分期偿还农行阜南支行借款及利息，至2020年7月20日已偿还本金27444.56元、利息45022.50元，尚欠借款本金352555.44元。《个人购房担保借款合同》第五条5.1款：……借款人确需在借款实际发放之日起三十六个月内提前还款的，贷款人有权按提前归还金额加收一个月的利息。合同第十三条：……如售房人未将购房贷款及本息直接返还贷款人，借款人应承担本合同项下全部债务。 中信公司至今未取得涉案房屋的《商品房竣工验收备案表》，未向程娜娜交付房屋。 一审法院认为，程娜娜、中信公司签订的商品房买卖合同及程娜娜与农行阜南支行签订的贷款合同，是当事人真实意思的表示，内容不违反法律的规定，合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力。 程娜娜、中信公司在合同中约定中信公司应当在2020年4月30日前将符合交付条件的房屋交付给程娜娜使用，中信公司认为双方约定的履行期限发生在新冠××疫情期间，合同应当依法继续履行，但未提出扣除疫情期限。今年爆发的新冠病毒疫情，安徽省于2020年1月24日启动重大公共卫生事件应急响应，取消群体性活动，关闭各种游乐、娱乐场所，禁止外出，采取居家隔离等措施，2020年2月25日安徽省疫情由一级响应调整为二级响应，2020年3月18日，安徽省疫情由二级响应调整为三级响应，小区解除封闭式管理，机关事业单位恢复正常运行。疫情时间不足2个月，扣除春节假期时间，酌定顺延1个半月，交房时间应为6月15日，8月16日为逾期60天，但中信公司在9月3日开庭时也未提供证明符合房屋交付条件的《商品房竣工验收备案表》等证据，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十二条规定，程娜娜要求解除商品房买卖合同于法有据，予以支持。 农行阜南支行依据《个人购房担保借款合同》第十三条：……如售房人未将购房贷款及本息直接返还贷款人，借款人应承担本合同项下全部债务之约定，要求判令程娜娜、中信公司共同向其偿还剩余的贷款本金及利息诉求，与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》二十五条之规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人之规定不相一致。出卖人未依判决将购房贷款及本息直接返还贷款人，贷款人尚有涉案房屋抵押予以保障。 农行阜南支行之所以与程娜娜签订《个人购房担保借款合同》，向程娜娜发放购房贷款，是因为有程娜娜以其购买的房产作抵押的前提，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。在购房合同解除的前提下，程娜娜要求解除与第三人签订的《个人购房担保借款合同》，应当予以支持。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”，农行阜南支行应当偿还程娜娜已付被告购房款170160元（于2018年2月27日付齐首付款170160元），因合同未约定利息，不予支持。应当偿还程娜娜已付农行阜南支行贷款本息72467.06元（计算至2020年7月20日），中信公司应当偿还程娜娜违约金5.50元（550160元×0.001%）（按双方约定，按照全部房价款550160的0.001%支付）；中信公司应当将程娜娜至2020年7月20日的剩余房款352555.44元返还农行阜南支行，并从2020年7月21日起，参照农行阜南支行与程娜娜在《个人购房担保借款合同》中约定的利率即年利率5.635%，以尚欠贷款为本金，支付农行阜南支行利息至债务清偿完毕之日止。 程娜娜以涉案房产作抵押，现三方合同均已解除，其对涉案房屋不享有所有权，涉案房屋产权将归于中信公司，但因涉案房屋上设立的抵押登记仍然存在，农行阜南支行依法仍系抵押权人，虽然程娜娜与农行阜南支行签订《个人购房担保借款合同》，但贷款资金由农行阜南支行直接汇入中信公司账户，故如中信公司不能按期履行其向农行阜南支行的债务，依法处置涉案房产，农行阜南支行就处置所得款优先受偿。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除程娜娜与阜南县中信置业有限公司于2018年4月20日签订的《商品房买卖合同》；二、阜南县中信置业有限公司于判决生效之日起十日内返还程娜娜购房首付款170160元，并返还程娜娜已偿付贷款本息72467.06元（截至2020年7月20日，以后本息按程娜娜实际偿还给中国农业银行股份有限公司阜南县支行的数额继续计算）；三、阜南县中信置业有限公司于判决生效之日起十日内支付程娜娜违约金5.5元；四、解除程娜娜与中国农业银行股份有限公司阜南县支行于2018年5月14日签订的《个人购房担保借款合同》；五、阜南县中信置业有限公司于判决生效之日起十日内返还中国农业银行股份有限公司阜南县支行352555.44元及利息（从2020年7月21日起，按年利率5.635%，以尚欠贷款为本金计算至债务清偿完毕之日止），如阜南县中信置业有限公司未能履行本项判决债务，依法处置位于其位于阜南县房屋（预告登记证明：皖20**阜南县不动产证明第0003722号）一套，中国农业银行股份有限公司阜南县支行就处置所得款在本项判决债权数额范围内优先受偿；六、驳回程娜娜其他诉讼请求；七、驳回中国农业银行股份有限公司阜南县支行的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2146元，由阜南县中信置业有限公司负担；案件受理费减半收取计3294元，由阜南县中信置业有限公司负担。 二审中，当事人均未提供新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 针对农行阜南支行的上诉理由及程娜娜、中信公司的答辩意见，结合在案证据，本案争议焦点为：农行阜南支行要求程娜娜对剩余贷款本金和利息与中信公司承担连带还款责任及支付提前还款违约金是否有事实和法律依据。 本院认为，程娜娜与中信公司签订的商品房买卖合同及程娜娜与农行阜南支行签订的贷款合同，是当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，约定的内容对双方当事人具有法律约束力。 因中信公司违反合同约定，逾期未能交付符合条件的房屋，导致商品房买卖合同被解除，根据法律规定，贷款合同应一并解除。本案中，贷款合同从属于商品房买卖合同，农行阜南支行之所以贷款给程娜娜，就是因为有涉案房屋的抵押担保存在，涉案贷款合同虽已解除，但附着于房屋之上的抵押权并未解除，农行阜南支行的剩余贷款既有中信公司的财产予以保障，又有涉案房屋的优先受偿权予以担保。相反，程娜娜在商品房买卖合同解除后，其对涉案房屋不再享有任何权益，故《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款并未规定购房者借款人仍负有偿还剩余贷款及利息的责任，否则显失公平。程娜娜与农行阜南支行签订的《个人购房担保借款合同》第十三条虽然约定“……如售房人将购房贷款本金和利息直接返还贷款人，借款人应承担本合同项下其他剩余债务；如售房人未将购房贷款本金及利息直接返还贷款人，借款人应承担本合同项下全部债务”，但该合同系农行阜南支行提供，该条款加重了程娜娜的义务，显失公平，与主合同《商品房买卖合同》的内容也相冲突，属格式条款，应为无效条款。因此，农行阜南支行要求程娜娜对剩余贷款及利息与中信公司承担连带还款责任无事实和法律依据。 同时，商品房买卖合同及贷款合同的解除系因中信公司违约所致，农行阜南支行要求程娜娜承担提前还款的违约责任无事实和法律依据。 故农行阜南支行的上诉理由均不能成立，应予驳回。原审判决正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6613元，由中国农业银行股份有限公司阜南县支行负担。 本判决为终审判决。 审判长 马 杰 审判员 刘 伟 审判员 袁理想 二〇二〇年十二月十八日 法官助理张婷玉 书记员王京阳 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；