河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终17364号上诉人（原审原告）：新郑市怡景四季酒店管理有限公司。法定代表人：柴冠磊，总经理。委托诉讼代理人：刘向明，上海段（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑州富田商业管理有限公司法定代表人：张思远，总经理。委托诉讼代理人：闫文雅、王向阳，该公司员工。上诉人新郑市怡景四季酒店管理有限公司（以下简称怡景公司）因与被上诉人郑州富田商业管理有限公司（以下简称富田公司）租赁合同纠纷一案，不服河南省新郑市人民法院（2020）豫0184民初6333号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月16日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。上诉人怡景公司的委托诉讼代理人刘向明，被上诉人富田公司的委托诉讼代理人闫文雅、王向阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。怡景公司上诉请求：1、依法撤销一审民事判决，依法改判支持怡景公司的一审诉讼请求；2、依法判令富田公司承担本案一审和二审诉讼费。事实和理由：一、一审认定事实不清。一审中怡景公司提交的第三组证据河南省高级人民法院的庭审笔录和富田公司出具的情况说明两份证据，证明怡景公司与富田公司签订租赁合同时，富田公司未向怡景公司告知租赁房屋的物业服务公司、物业服务费标准、物业服务范围等内容。怡景公司提交的第四组证据是郑州美华物业管理有限公司（以下简称美华物业公司）与王德才签订的物业服务合同。该证据证明其他商户租赁富田公司的房屋时，富田公司向商户告知了物业服务公司、物业服务费标准、物业服务范围等内容，并与商户签订了物业服务合同，但未与怡景公司签订物业服务合同。上述两组证据足以证明富田公司将房屋出租给怡景公司时，故意隐瞒涉案房屋的高价物业费，促使怡景公司租赁涉案房屋。富田公司的过错导致怡景公司物业费等费用损失，应承担赔偿责任。另，富田公司与美华物业公司均是同一控股股东，因此，其二者属于关联公司，其二者恶意串通，故意隐瞒涉案房屋的高价物业费，造成怡景公司损失。一审未对怡景公司提交的上述证据进行审查认定，对证据是否采纳也未发表意见。二、一审适用法律不当。本案中，怡景公司租赁富田公司（建设单位控股的公司）的房屋，因此怡景公司的地位和房屋买受人一样，应当适用《物业管理条例》第二十五条的规定，即签订的租赁合同应当包含《前期物业服务合同》的内容。因富田公司未将《前期物业服务合同》告知怡景公司，导致怡景公司无法得知物业服务费的标准，并最终给怡景公司造成损失，所以，富田公司应承担赔偿责任。富田公司辩称，一、富田公司与怡景公司签订的房屋租赁合同明确约定物业费由怡景公司承担，且富田公司从未许诺怡景公司承租案涉房屋期间物业费。怡景公司开展商业经营不可能只享受权利，而不履行应尽义务。二、根据（2018）豫01民终10563号生效判决书认定的事实，怡景公司与美华物业公司就案涉房屋形成事实上的物业服务合同关系，怡景公司应向物业服务企业支付案涉房屋物业服务费用。三、怡景公司主张权利所产生的诉讼费、律师费，为其主张权利应承担的成本且无合同约定，怡景公司要求富田公司承担没有事实和法律依据。怡景公司向一审法院起诉请求：1、判令富田公司赔偿怡景公司损失共计人民币142499.4元（包括物业费、律师费、诉讼费）；2、判令富田公司立即拆除怡景公司酒店门口停车场的栏杆；3、判令本案诉讼费由富田公司承担。一审庭审中，怡景公司变更第1项诉讼请求的金额为“135853.4元”，同时撤回第2项诉讼请求。一审法院认定事实：富田公司（甲方）与怡景公司（乙方）签订《商品房租赁合同》，约定：甲方将位于新郑市龙湖镇郑新快速路与泰山路交叉口向西500米富田兴龙镇SYA区02号负1层至3层的商铺租赁给乙方经营酒店类使用；租赁面积4742.15平方米；租赁期限自2016年11月1日起至2024年4月30日止；合同第二条“租金标准、付款方式、相关费用及交房标准”中第5项约定“相关费用：乙方租赁期间需自行承担该房屋的水费、电费、物业管理费等相关费用”；第三条“甲方的权利与义务”第5项约定“甲方指定的物业公司乙方要自觉遵守统一管理”；第四条“乙方的权利与义务”第1项约定“乙方按时交纳租金、水电费和物业费等相关费用”等。怡景公司承租的4742.15平方米房产包含在美华物业公司服务区域之内。因怡景公司未交纳物业费，美华物业公司将怡景公司诉至原审法院，原审法院审理后于2018年6月12日作出（2018）豫0184民初1270号民事判决书，判决怡景公司支付美华物业公司物业费192378.8元及违约金，并判决怡景公司负担该案的案件受理费1978元。怡景公司不服判决结果提起上诉，河南省郑州市中级人民法院审理后认为“怡景公司所承租的4742.15平方米房产包含在美华物业公司承接的富田兴龙湾小区物业服务区域之内。怡景公司在承租涉案房产后用于酒店经营服务，对于酒店内部的保洁、保安和水电维修等物业由其自己负责，但对小区内的公有部分和公共区域，物业仍由美华公司提供。因美华公司向怡景公司提供的物业服务仅是小区范围内的公有部分和公共区域的事务，原审法院酌定美华公司的服务范围为50％即192378.8×50％=96189.4元较为合适”，对该案作出（2018）豫01民终10563号民事判决书，判决怡景公司支付美华物业公司物业服务费96189.4元及违约金，并判决怡景公司负担二审案件受理费3457.5元。怡景公司、美华物业公司对该终审判决均向河南省高级人民法院申请再审，河南省高级人民法院审理后作出（2018）豫民申9528号民事裁定书，认为再审申请理由均不能成立，裁定驳回怡景公司、美华物业公司的再审申请。怡景公司提交中国工商银行网上银行电子回单2张，证明怡景公司因上述物业服务合同纠纷向原审法院支付执行款106853.4元。怡景公司提交《河南昊文律师事务所律师服务协议》三份、增值税发票两张、银行汇款电子回单一张，证明其因上述物业服务合同纠纷一审、二审、再审诉讼委托律师支付代理费共计20000元。怡景公司提交《律师服务协议》一份、增值税发票一张，证明其因本案租赁纠纷诉讼委托律师支付代理费8000元。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。富田公司在与怡景公司签订的《商品房租赁合同》中已明确约定怡景公司在租赁期间需自行承担租赁房屋的水费、电费、物业管理费等相关费用，要自觉遵守富田公司指定的物业公司的统一管理，按时交纳租金、水电费和物业费。怡景公司主张富田公司在出租涉案房屋时承诺承租的房屋不存在物业费，故意隐瞒物业费，与合同约定不符，亦无相关证据予以佐证，证据不力，原审法院对其主张不予采信。并且，经生效裁决认定，怡景公司实际承担的物业费的收费标准是每平方1.75元，实际并不存在怡景公司所述的其需每月承担物业费高达1.4万元的情形。因此，怡景公司要求富田公司承担怡景公司因物业服务合同纠纷产生的相应的损失，于法无据，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回新郑市怡景四季酒店管理有限公司的诉讼请求。案件受理费3150元，减半收取计1575元，由怡景公司负担。本院审理查明的事实与原审法院审理查明的事实一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。案涉《商品房租赁合同》已经明确约定怡景公司、富田公司的权利义务，其中合同第四条约定怡景公司应按时交纳租金、水电费和物业费等相关费用等内容，故双方均应按照合同约定诚实信用的履行自己的义务。怡景公司上诉认为富田公司将房屋出租给怡景公司时，故意隐瞒涉案房屋的高价物业费，致使怡景公司承租了涉案房屋，富田公司未将《前期物业服务合同》告知怡景公司，导致怡景公司无法得知物业服务费的标准，并最终给怡景公司造成损失，该理由与合同约定内容不符，且其提供的证据亦不能证明其主张，故对其上诉理由，本院不予采纳。原审法院综合各方证据作出的事实认定及处理结果并无不当。怡景公司的上诉理由无事实及法律依据，本院不予采纳。综上所述，怡景公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3150元，由新郑市怡景四季酒店管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判员  邢永亮二〇二〇年十二月二十三日书记员  宋佳倩