河南省许昌市中级人民法院民 事 判 决 书河南省许昌市中级人民法院民事判决书（2020）豫10民终2812号上诉人（一审被告）：郑东辉，男，1986年8月27日出生，汉族，住鄢陵县。委托诉讼代理人：赵豪，河南汉风律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：许昌鸿豫物业服务有限公司，住所地许昌市学院路与八一路交叉口（九洲溪雅苑小区）。法定代表人：陈军伟，任总经理。委托诉讼代理人：张国军，男，公司员工。委托诉讼代理人：曹淑娟，河南博风律师事务所律师。上诉人郑东辉因与被上诉人许昌鸿豫物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服河南省许昌市魏都区人民法院（2020）豫1002民初4140号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了公开审理。本案现已审理终结。上诉人郑东辉的上诉请求：一、请求依法撤销许昌市魏都区人民法院(2020)豫1002民初4140号民事判决书,将本案发回重审或改判驳回被上诉人的原审诉讼请求。二、本案上诉费由被上诉人承担。事实与理由:一、原审法院认为“被告关于不应支付原告物业费及物业费应由商品房出卖人承担的辩称,于法无据,本院不予采纳”系适用法律错误。第一,国务院《物业管理条例》第四十一条规定:“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”本案中,前期物业服务合同第八条明确约定:“自物业交付物业××之日的次月起至本合同终止之日发生的物业服务费用,由甲方和物业××按照物业出售合同的约定承担。物业出售合同未约定或者约定不明确的,由甲方承担”(合同的甲方指许昌九洲鸿豫置业有限公司)。原审中,上诉人已经提交了上诉人与许昌九洲鸿豫置业有限公司签订的《商品房买卖合同》,在该合同中,并未就物业服务费用进行过约定,按照前期物业服务合同的约定,被上诉人应当向许昌九洲鸿豫置业有限公司主张物业服务费,而非向上诉人主张。原审法院仅用了“于法无据”便不予支持上诉人的抗辩理由，明显与查明的案件事实不符。第二,原审法院在计算物业费收取的开始时间时,曾认定房屋交付时间为2012年4月17日,物业费应从次月起即2012年5月1日计算,该计算方法明显是采用了前期物业服务合同第八条的约定:“自本合同生效之日的当月至物业出售并交付物业××之日的当月发生的物业服务费用,由甲方承担”,同一条的约定,原审法院却只采用了前半段,而未采用后半段,如何解释。二、被上诉人以1.2元/月/平方米标准收取物业服务费没有法律依据和合同依据。前期物业服务合同中明确商业用房1.2元/月/平方米(以市物价局批复),可见该收费并非最终的确定标准,而应当以市物价局批复的标准为最终标准,按照《合同法》第四十四条的规定:“法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定。”可见,未经批准的收费标准依法不产生合同效力,原审法院采用未生效的合同条款作为裁判的依据,显然是违法了法律的规定。三、被上诉人没有完全履行前期物业服务合同的约定,导致上诉人因房屋漏水而产生的维修费,依法应当予以扣减。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务,业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的,人民法院应予支持。”上诉人已经举证证明由于被上诉人的服务不到位,导致上诉人的房屋漏水,上诉人维修费用,应当予以扣减。被上诉人许昌鸿豫物业服务有限公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持原判。被上诉人许昌鸿豫物业服务有限公司向一审法院起诉请求：一、依法判令被告支付原告2012年4月12日至2020年6月11日的物业管理费112526.74元及利息（以112526.74元为基数自2020年6月12日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至费用实际支付之日止）；二、该案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2012年3月21日，被告郑东辉（××）与许昌九洲置业公司（出卖人）签订商品房买卖合同一份，约定：××购买位于许昌市××学院路××交叉口××小区××营业房××＃房××、××＃房××层的商品房，房屋建筑面积956.86平方米，该商品房用途为营业，总金额5741160元；出卖人在2012年4月1日前，将经验收合格的房屋交付××使用；自交接之日起15日内因××原因未在此期限内办理交接手续视为××已认可该商品房质量合格，并视为交付；该商品房所在的公共绿化由物业公司统一管理。许昌九洲置业公司于2012年4月12日向被告开具销售不动产统一发票8张，金额共计5741160元。2007年3月1日，许昌九洲置业公司（甲方）与原告（乙方）签订《前期物业服务合同》一份，约定：物业专有部分的自用部位损坏时，业主、物业使用人可以向乙方报修，也可以自行维修。经报修由乙方维修的，维修费用由业主、物业使用人承担；以1.2元/月/平方米标准按建筑面积向业主收取物业服务费；自本合同生效之日的当月至物业出售并交付物业××之日的当月发生的物业服务费用，由甲方承担；自物业交付物业××之日的次月起至本合同终止之日发生的物业服务费用，由甲方和物业××按照物业出售合同的约定承担。物业出售合同未约定或者约定不明确的，由甲方承担；业主，是指物业的所有权人；物业××，是指物业出售合同中确定的物业购买人。原告自2009年8月1日起至今为案涉九洲溪雅苑小区（含营业房）提供物业服务。案涉房屋第1号营业房16-18#房1-2层（南起第7、8、9间）建筑面积为616.83平方米，15#房1-3层（南起第4间）建筑面积330.45平方米，合计947.28平方米。被告未向原告支付物业费用。后原告向被告多次催交物业服务费，并曾于2018年10月31日、2019年12月5日诉至本院，被告仍未交纳，引起本案纠纷。一审法院认为：原告许昌鸿豫物业服务有限公司向被告提供物业服务，被告接受原告提供的物业服务，双方虽未签订书面合同，实际已形成物业服务合同关系，被告应当向原告支付物业服务费用。原告要求被告支付物业服务费用的诉讼请求，合法有据，该院予以支持。被告与商品房出卖人许昌九洲置业公司在合同中明确约定2012年4月1日前交付使用，自交接之日起15日内未办理交接手续视为交付，则案涉房屋交付时间应为2012年4月17日。该案中原被告双方均未明确房屋交付时间，亦未提交物业服务合同起始时间的相关证据，物业费应自物业交付物业××之日的次月起即2012年5月1日起计算至2020年6月11日，共计97个月另10天。物业费应为110642.3元（947.28平方米×97月×1.2元＋947.28平方米×1.2元÷30天×10天）。被告关于不应支付原告物业费及物业费应由商品房出卖人承担的辩称，于法无据，该院不予采纳。当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。原告要求被告支付利息的诉讼请求，符合法律规定，该院予以支持。双方就利息未予约定，利息损失应自原告起诉之日即2020年7月23日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。案涉房屋漏水部位为物业专有部分的自用部位，非物业服务范围，维修费用应由被告自行承担，被告关于原告承担其维修费用的辩称，该院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告郑东辉于本判决生效之日起十日内向原告许昌鸿豫物业服务有限公司支付物业管理费110642.3元，并支付利息损失（以110642.3元为基数自2020年7月23日起至实际支付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告许昌鸿豫物业服务有限公司的其他诉讼请求。二审期间，双方当事人均没有提供新证据。二审经查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，上诉人郑东辉应当依照合同约定支付物业服务费用。一审判决依据涉案的前期物业服务合同自2012年5月1日起计算物业费用并无不当。上诉人郑东辉提出的不应当支付物业费用的主张，没有事实依据和法律依据，本院不予支持。上诉人郑东辉提出的房屋漏水而产生的维修费用的主张，因和本案不属于同一法律关系，上诉人郑东辉可以另行主张。综上所述，上诉人郑东辉的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费2510元由上诉人郑东辉负担。本判决为终审判决。审判长  杨天兰审判员  尤 薇审判员  连红举二〇二〇年十二月十日书记员  王沛文执行催告通知书履行义务人：根据2016年9月25日中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于加快推进失信被执行人信用监督、警示和惩戒机制建设的意见》，你方应在生效判决指定的期限内主动履行判决确定的义务。如果有财产拒不履行，你将承担如下法律责任：1、增加执行成本。未在指定期间履行的，支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息，承担执行费用。如实报告财产，否则罚款，拘留。2、消费行为限制。限制乘坐一等以上动车、高铁、飞机、入住星级宾馆、酒店、旅游度假、上夜总会、高尔夫球场、新建、扩建、装修房屋、出境。3、经商立项限制。限制设立金融类公司、社会组织、发行债券、股票、终止股权行权、从事不动产、国有资产交易、使用国有自然资源、获得政府补贴、政策支持、海关认证、从事药品、食品等行业及房地产、建筑企业资质、授信。4、就业就学限制。限制招录（聘）为公务员或事业单位工作人员、担任国企高管、金融机构高管、事业单位法定代表人、社会组织负责人、党代表、人大代表、政协委员、子女就读高收费私立学校。5、评先受奖限制。不得评为道德模范、获得慈善类奖项，已获得的予以撤销。单位或其领导成员成为失信被执行人的，不得参评文明单位，已取得文明单位的撤销。6、控制资金财产。查封、扣押、冻结、划拨、变价、扣留、提取、拍卖、变卖可供执行的存款、债券、股票、基金、收入及财产。7、追回债权抵债。对你享有到期债权的第三人发履行到期债务通知，追讨你担保、与他人共有、第三人占有的财产。8、拘传拘留罚款。对无正当理由拒不到场的拘传，拒不履行的处十五日以下拘留，个人罚款十万以下，单位罚款五万以上一百万以下。9、刑事自诉追究。申请执行人对拒不执行判决、裁定的被执行人，在公安、检察机关不予追究刑事责任的情况下，可以提起刑事自诉。10、刑事责任承担。有能力而拒不执行法院判决、裁定，情节特别严重的，处三年以上，七年以下有期徒刑，并处罚金。邮编：461000地址：许昌市魏都区前进路与魏文路交叉口