湖北省黄冈市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂11民终2912号上诉人(原审被告）：黄冈市东门国贸商业运营有限公司，住所地：黄冈市黄州区东门路**紫金城******。统一社会信用代码：91421100075487685A。法定代表人：田光红，总经理。上诉人(原审被告）：黄冈市君城房地产开发有限公司。住所地：。住所地：黄冈市黄州区体育路**信用代码：91421100706987492T。法定代表人：余阳春，董事长。被上诉人(原审原告）：苏小卫，女，1971年4月28日出生，汉族，黄冈市人，住湖北省浠水县。委托诉讼代理人：熊鹰，黄冈市保险法律服务所法律工作者。上诉人黄冈市东门国贸商业运营有限公司（以下简称国贸公司）、黄冈市君城房地产开发有限公司（以下简称君城公司）因与被上诉人苏小卫合同纠纷一案，不服湖北省黄冈市黄州区人民法院（2020）鄂1102民初766号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。国贸公司、君城公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。1、苏小卫与国贸公司签订的《黄冈国贸商业中心》产权商铺委托经营管理合同第三条明确约定委托经营管理期内的前三年，苏小卫不向国贸公司收取该物业收益。苏小卫未足额支付购买商铺的款项，共下欠329193元购房款。同时要扣除商铺预测面积与实测面积的误差，上诉人退还苏小卫的费用分别是5817元、5827元，上述费用应予剔除。2、一审一方面未解除合同，另一方面又要君城公司履行担保义务，自相矛盾。履行担保协议后，国贸公司与苏小卫的合同将如何履行？3、《担保函》对君城公司显失公平。苏小卫如果满5年后或满10年后回购都是一样的回购价，对君城公司显失公平。4、本案发生了不可预见、不属于商业风险的风险，应当适用情势变更原则。在疫情的影响下，房屋价值明显下降，房主对租赁、运营房屋的费用部分免租或者下调租金。苏小卫对国贸公司约定的基本运营管理费收益并未减免，国贸公司欲申请反诉。5、国贸公司对合同履行没有过错，主要纠纷在于苏小卫与君城公司之间的担保纠纷，国贸公司不应负担一审诉讼费。苏小卫辩称，1、案涉合同合法有效，各方须履行合同约定和担保承诺。2、本人不下欠上诉人购房款。3、君城公司出具的担保函不存在重大误解和显失公平。4、因疫情影响，一审已扣减3个月一半的商铺委托运营租金，上诉人二审申请反诉没有理由。苏小卫向一审法院起诉请求：1、请求判令君城公司以685210元的价格立即回购位于黄冈君城紫金城7#楼1层1228号商铺，以686424元的价格立即回购位于黄冈君城紫金城7#楼1层1229号商铺（以上合计1371634元）。2、判令君城公司、国贸公司支付上述两间商铺2019年12月至2020年5月租金54864元［9144元/月租金*6个月］计算至圆满履行之日止。3、判令君城公司、国贸公司补足2017年1月至2019年11月少付租金22085元（9144元/月-8513元=631元*35个月）及计算至圆满履行之日止。4、本案的诉讼费用由君城公司、国贸公司承担。一审法院认定事实：2013年12月17日苏小卫与君城公司签订了两份商品房买卖合同,苏小卫分别以首付260760元、银行按揭贷款260000元及首付261682元、银行按揭贷款260000元，购买了君城公司开发的位于黄冈君城紫金城7#楼1层1228号和1229号两间商铺。后苏小卫支付了房款260760元、254183元及261682元、254173元。当日，苏小卫与国贸公司签订了两份《黄冈国贸商业中心》产权商铺委托经营管理合同（苏小卫并出具了委托书）,将黄冈君城紫金城7#楼1层1228号和1229号两间商铺委托给其进行统一运营管理,国贸公司每年分别向苏小卫支付委托收益54817元和54914元等内容。当天，君城公司分别为上述两间商铺委托经营管理合同提供了担保,两份《担保函》分别约定:本公司承诺,保证您委托经营基本租金，在您购买“黄冈国贸商业中心”(原君城紫金城商业)后运营满5年,可以随时无条件按人民币685210元、686424元的价格回购；回购完成后，“黄冈国贸”委托经营合同自动终止。如果“黄冈国贸”公司没有依照委托经营合同约定按时向您支付基本租金，本公司保证在该公司未按委托合同约定的支付期限届满之日起七日内先行向您支付基本租金等内容。2016年5月14日，苏小卫与君城公司分别达成补充协议约定，1228号商铺1229号商铺预测面积与实测面积产生误差，买受人所购房面积减少了0.23平方米减少了0.23平方米，出卖人向买受人退还5817元即买受人支付总房款为514943元，出卖人向买受人退还5827元即买受人支付总房款为515855元。合同、协议签订后，国贸公司2017年1月至2019年11月转账支付了部分基本租金8513元。当事人陈述未办理产权证，现苏小卫认为现在5年运营期已满被告未依约回购,违反了合同约定,侵害了苏小卫的合法权益，遂诉至人民法院。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除合同另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。苏小卫与君城公司签订的《商品房买卖合同》、苏小卫与国贸公司签订的《产权商铺委托经营管理合同》及君城公司向苏小卫出具的《担保函》,系当事人真实意思表示,内容不违反相关法律禁止性规定,合法有效，各方均应按照合同约定诚信履行。君城公司自愿承诺出具的担保函约定了回购商铺价款685210元、686424元，其应依约支付上述回购款。苏小卫与国贸公司签订的《产权商铺委托经营管理合同》及君城公司向苏小卫出具的《担保函》自愿承诺对基本租金承担连带保证责任，二公司未足额支付基本租金及余下基本租金，违反约定，现苏小卫要求回购款等，因疫情影响等因素酌情确定承担疫情期间三个月一半的基本租金，国贸公司应承担给付2017年1月至2019年11月基本租金的不足部分22085元（每月租金不足631元*35月）及2019年12月至2020年5月租金41148元［（9144元/月*6个月=54864元）-（9144元/2*3月=13716元）］和余下基本租金的责任。君城公司对国贸公司该债务承担连带保证责任。二公司提出《担保函》违反公平原则、情势变更原则及回购条款无效的意见，未提供证据予以证实，不予采纳。二公司提出本案将所有业主追加为被告的意见，与合同相对性原则不符，不予采纳。遂判决:一、君城公司于判决生效后二十日内以685210元的价格回购苏小卫购买位于黄冈君城紫金城7#楼1层1228号商铺、以686424元的价格回购苏小卫购买位于黄冈君城紫金城7#楼1层1229号商铺，合计1371634元。限君城公司于判决生效后二十日内向苏小卫支付；二、国贸公司于判决生效后二十日内给付苏小卫2017年1月至2019年11月基本租金的不足部分22085元、2019年12月至2020年5月基本租金41148元，并承担自2020年6月起按9144元/月标准计算至付清之日的余下基本租金；三、君城公司对国贸公司的上述债务承担连带清偿责任；四、驳回苏小卫的其他诉讼请求。二审中，各方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明，一审查明的事实属实。本院认为，本案的争议焦点有以下几点：一、苏小卫是否下欠案涉商铺购房款，如果下欠购房款，君城公司和国贸公司请求抵扣该下欠购房款和面积误差产生的退房款是否应予支持。本案中，苏小卫与君城公司签订两份商品房买卖合同，约定以总价1042442元购买两间商铺，后因商铺实际面积与约定面积产生误差，君城公司应向苏小卫退款11644元，苏小卫实际支付购房款合计1030798元，上述金额相吻合，可以证实苏小卫已付清全部购房款，故君城公司和国贸公司上诉主张应抵扣下欠购房款和面积误差产生的退房款没有事实和法律依据，本院不予支持。二、君城公司出具的《担保函》是否合法有效，苏小卫请求君城公司按《担保函》的约定回购案涉商铺是否应予支持。君城公司在《担保函》中承诺,在购买“黄冈国贸商业中心”(原君城紫金城商业)后运营满5年,可以随时无条件按人民币685210元和686424元的价格回购。该承诺内容明确，且不违反法律和行政法规禁止性规定，合法有效，君城公司应按《担保函》的约定履行回购义务。君城公司主张回购对其显失公平，但其作为一家专业从事房地产开发的商事主体，比普通购房人具有更强的优势地位和更高的法律意识和风险防范控制能力，其应当知道出具《担保函》可能产生的风险和后果，现君城公司在回购条件成就后又主张显失公平依据不足，本院不予支持。君城公司和国贸公司还主张本案涉及到新冠疫情的影响，应适用情势变更原则，但在本案回购条件成就时，新冠疫情尚未发生，故本案商铺回购纠纷与新冠疫情没有关联性，君城公司和国贸公司的该项上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。三、国贸公司是否应在本案中承担诉讼费。因国贸公司未按合同约定向苏小卫支付租金，构成违约，故一审判令国贸公司支付下欠的租金具有依据，国贸公司在本案中属于败诉方，一审判令国贸公司承担诉讼费符合法律规定，本院予以维持。综上所述，君城公司和国贸公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17837元，由黄冈市东门国贸商业运营有限公司、黄冈市君城房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  樊军审判员  骆骥审判员  张敏二〇二〇年十二月二十八日法官助理江乐芳书记员刘雄