河北省唐山市路北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0203民初1737号 原告：唐山市凤湖房产经纪有限公司。住所地：河北省唐山市高新区宏扬花园****。 法定代表人：赵新，该公司总经理。 委托代理人：窦贵清，河北纪君华律师事务所律师。 被告：河北玉川建筑工程有限责任公司。住。住所地：河北省保定市满城区北平西路**/div> 法定代表人：康金山，该公司董事长。 委托代理人：赵寅明，河北杰大律师事务所律师。 被告：唐山红石房地产开发有限公司。住所。住所地：唐山市路**丰源道大官庄村南果园乡付家屯管理区三院div> 法定代表人：张凌云，该公司总经理。 诉讼代表人：唐山红石房地产开发有限公司管理人。 诉讼代表人委托代理人：刘沛文。 诉讼代表人委托代理人：王鑫源。 被告：唐山德和房地产开发有限公司。住所。住所地：唐山路**长宁道div> 法定代表人：岳敬红，该公司总经理。 委托代理人：张雪，河北唐正律师事务所律师。 委托代理人：李昕航，河北唐正律师事务所律师。 原告唐山市凤湖房产经纪有限公司（以下简称凤湖公司）与被告河北玉川建筑工程有限责任公司（以下简称玉川公司）、唐山红石房地产开发有限公司（以下简称红石公司）、唐山德和房地产开发有限公司（以下简称德和公司）合同纠纷一案，本院于2020年6月3日受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告凤湖公司委托代理人窦贵清，被告玉川公司委托代理人赵寅明，被告红石公司委托代理人刘沛文、王鑫源，被告德和公司委托代理人张雪、李昕航到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告凤湖公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告红石公司签订的《认购书》项下28套楼房的买卖合同；解除二份《用房抵顶欠款协议》中所涉及的该28套楼房以房抵债协议；2、判令被告河北玉川建筑工程有限责任公司给付原告该28套楼房所涉及的款项15665346元；3、判令原告在红石公司破产重组案债权申报中享有被告河北玉川建筑工程有限责任公司的工程款优先受偿权；4、本案诉讼费、保全费，由被告负担。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1、解除二份《用房抵顶欠款协议》中所涉及的该28套楼房的以房抵债协议，并由被告玉川公司给付原告该28套楼房所涉及的应付款项15665346元；或者由被告红石公司继续履行《认购书》中交付该28套楼房之义务；2、或者判令原告在被告红石公司破产重组中代为享有工程款的优先受偿权；3、本案诉讼费、保全费，由被告负担。经本院依法明示后，原告明确诉讼请求为：1、解除二份《用房抵顶欠款协议》中所涉及的该28套楼房的以房抵债协议，并由被告玉川公司给付原告该28套楼房所涉及的应付款项15665346元；2、判令原告在被告红石公司破产重组中代为享有工程款的优先受偿权；3、本案诉讼费、保全费，由被告负担。事实和理由：被告玉川公司为被告红石公司“唐门一品项目”及被告德和公司“蓝色港湾A-02项目”的承建方，原告公司赵新为被告玉川公司所承建上述项目的材料供货方。开发方被告红石公司、德和公司应付承建方玉川公司工程款，玉川公司应付供货方原告材料款，所以红石公司、德和公司以给付该项目工程所建楼房的方式向玉川公司支付工程款，玉川公司又以所抵顶的楼房向原告支付材料款。被告玉川公司分别于2015年5月28日和2015年6月3日两次与原告签订了《用房抵顶欠款协议》，共抵给原告唐门一品项目楼房53套，合计抵顶款项29886948元（9879354元+20007594元）。其中，2015年6月3日《用房抵顶欠款协议》虽然是唐山祥辰商贸有限公司赵志斌所签订，但实际上的材料供货及欠款债权方均为原告。所以，被告玉川公司在该协议落款处书面注明“同意乙方将所抵顶房签订给唐山市凤湖房产经纪有限公司”。在玉川公司的协助下，原告直接与被告红石公司签订了房屋买卖合同，即《认购书》，并开具收款“收据”，其中包括涉案28套房产。由于被告红石公司破产重组，原告在该案中进行了该28套房产权申报。被告红石公司管理人于2020年5月9日出具了《关于解除房产认购暨变更申报债权的通知》，即涉案房产已交付不能。故诉至贵院，望判如所请。 被告玉川公司辩称，一、不应解除两份《用房抵顶欠款协议》中所涉及的该28套楼房以房抵债协议。以物抵债，系债务清偿的方式之一，是当事人之间对于如何清偿债务作出的安排，故对以物抵债协议应以尊重当事人意思自治为基本原则。基于红石公司欠付被告玉川公司工程款，被告玉川公司欠付原告材料款等款项，被告红石公司用以房抵债的方式与被告玉川公司结算了部分工程款，原告同意被告玉川公司亦用以房抵债的方式支付相关欠款的这一事实，几方签订了上述《用房抵顶欠款协议》。两份协议不单单是以房抵债协议，实质是被告玉川公司用债权转让的方式清偿债务的债权转让协议。该协议是被告玉川公司、原告、红石公司、德和公司之间的真实意思表示，该用以清偿债务的债权转让协议得到了各方的确认，债权一经转让即发生法律效力，且原告亦与红石公司另行签订了“认购书”，红石公司是否实际履行并不影响债权转让的法律效果，协议中各方应该遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。二、被告玉川公司不是本案适格被告，要求被告玉川公司给付原告28套楼房所涉款项没有法律依据。被告玉川公司、原告、红石公司、德和公司之间签订的名为《用房抵顶欠款协议》实为被告玉川公司清偿债务的债权转让协议合法有效，且协议中明确约定：协议经签字或盖章后生效，乙方（被告玉川公司）欠丙方（原告）的全部欠款视为付清，乙丙双方的往来欠据及合同协议作废。据此，被告玉川公司已实际足额偿还了所欠原告的款项，双方再无任何债权债务关系。与此同时形成了新的债权债务关系，债权债务关系的双方为原告和红石公司，至于原告在主张债权过程中是否遇到阻碍，与被告玉川公司无关，因此被告玉川公司不是本案适格被告，原告无权向被告玉川公司主张权利。三、建设工程价款债权转让（抵债）后，受让方不享有优先受偿权。建设工程价款优先受偿权为法定优先权，专属于承包人，意在保护农民工等建筑工人的工资权益得以实现，不能将法定优先权的范围无限扩大，因为赋予一部分人法定优先受偿权的同时，另外一部分的权利就可能受到侵害。红石公司用以房抵债的方式向被告玉川公司清偿了部分工程款，被告玉川公司用债权转让的方式向原告清偿债务，原告通过建设工程价款债权转让所取得的债权应当被认定为普通金钱债权。据被告玉川公司了解，涉案房产目前正在建设中，住房问题涉及民生，本案所涉及的房产并非原告抵顶的全部房产，众多通过原告所购买房产的百姓均不愿因原告这样为了眼前自身利益损害他们的合法权益，不愿当初倾尽所有购买的房产，经过多年的焦虑等待，换来的却是一无所有。综上，原告在没有事实和法律依据的基础上，贸然将被告玉川公司列为被告，并对被告玉川公司的财产进行了财产保全，给被告玉川公司造成了巨大的经济损失，被告玉川公司希望法院查明事实，驳回原告的诉请，解除对被告玉川公司账户的查封。 被告红石公司辩称，一、管理人已依法解除与凤湖公司签订的《认购书》。玉川公司与红石公司签订《建设工程施工合同》，后红石公司未能按合同约定支付相应款项，故玉川公司与红石公司于2014年12月15日签订《房屋抵顶协议》（下称“协议一”），双方达成以房抵债意思表示，共抵顶50套房屋。玉川公司与德和公司签订《建设工程施工合同》，后德和公司未能按合同约定支付相应款项，故玉川公司与德和公司于2014年12月15日签订《房屋抵顶协议》（下称“协议二”），双方达成以房抵债意思表示，共抵顶38套房屋。上述二份抵顶协议均约定用红石公司名下房屋抵顶相应欠付款项。2015年5月28日，案涉四方当事人签订《用房抵顶欠款协议》，约定玉川公司将《协议二》中受让的18套房屋抵顶给凤湖公司，红石公司配合办理相关房屋买卖手续（包含签署认购书、出具盖章收据等）。2015年6月3日，玉川公司与唐山祥辰商贸有限公司签订《用房抵顶欠款协议》，约定玉川公司将《协议一》中受让的35套房屋抵顶给祥辰公司，红石公司配合办理相关房屋买卖手续（包含认购书、出具盖章收据等）。因凤湖公司欠付王巍、李华、霍达（上述三人均已起诉至贵院，要求解除或继续履行认购协议）相关款项，要求红石公司将凤湖公司受让的53套房屋中的6套，置换成3套面积更大的洋房，用于一次性消除欠付上述三人的债务。后凤湖公司将其受让的50套房屋中的12套房屋进行再次转让。截至本案起诉时，剩余的38套房产仍由凤湖公司认购。根据相关法律规定，管理人经审查存在以房抵债情形的，应按基础法律关系的性质认定债权。管理人已于2020年5月9日向凤湖公司及其下游受让人发出《关于解除房产认购暨变更申报债权的通知》，告知其即日起解除与红石公司签订的《认购书》、《商品房买卖台同》，并可向原权利义务相对方主张权利。对于案涉28套房屋的《认购书》，红石公司已在本案起诉前与凤湖公司依法予以解除。凤湖公司起诉要求解除案涉28套房屋《认购书》的诉求红石公司予以认可，但相关诉讼费用不应由红石公司负担，同时考虑到红石公司重整现状，无故增加诉讼费用不利于全体债权人的公平受偿，望贵院依法予以裁判。二、凤湖公司作为玉川公司的债权人无法直接向红石公司主张享有工程款优先受偿的权利。首先，根据相关法律规定，玉川公司向管理人申报债权中包含的违约金、损害赔偿等项不属于工程款优先受偿的范围，因此玉川公司在破产程序中享有的债权并非均具有优先性质。其次，主张工程款优先受偿的权利人应为承包人即玉川公司，根据现有材料查明，凤湖公司并非建设工程合同的相对方，因此无法直接向红石公司主张享有工程款优先受偿的权利。考虑到，凤湖公司已查封玉川公司在红石公司所申报的部分债权额度，依法可对玉川公司在破产程序获得的财产进行求偿，望贵院依法驳回凤湖公司该项诉讼请求。 被告德和公司辩称，一、原告凤湖公司所主张的诉讼请求与被告德和公司无法律关系，被告德和公司并非本案适格被告。原告凤湖公司基于两份《用房抵顶欠款协议》提起诉讼，虽然被告德和公司在2015年5月28日四方当事人签订的《用房抵顶欠款协议》上签字盖章，但盖章仅表明被告德和公司对此事知情，并非行使处分权，行使处分权人为被告玉川公司，原告凤湖公司应按照与被告玉川公司之间的基础法律关系即合同关系向其主张权利，被告德和公司并非本案的责任主体，不应向被告德和公司主张。而2015年6月3日签订的《用房抵顶欠款协议》被告德和公司并不知情，也未签字盖章，该协议对被告德和公司不具有约束力。且原告诉状中也未对被告德和公司提出诉讼请求及主张，因此，列被告德和公司为被告无事实和法律依据。原告所列“解除二份《用房抵顶欠款协议》中所涉及的28套楼房以房抵债协议”的诉讼请求不具可诉性。原告要求解除《用房抵顶欠款协议》，但被告红石公司已于2015年5月9日向原告发出《关于解除房产认购暨变更申报债权通知》，且该通知已经生效，原告与被告红石公司签订的《认购书》已经解除，应认定以该《认购书》所涉及房产为标的物的《用房抵顶欠款协议》已经解除。且依法律规定原告应当诉请解除该协议中涉及的全部楼房以房抵债协议，原告仅诉请解除该协议中涉及的28套楼房以房抵债协议不符合法律规定。故，被告德和公司不是本案责任主体，不应承担诉讼费用，望贵院依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供以下证据证明其主张： 1、原告凤湖公司与被告红石公司就案涉该28套房屋签订的《认购书》及被告红石公司为原告出具的28套房产对应的《收据》28份。 2、被告红石公司管理人于2020年5月9日作出的《关于解除房产认购暨变更申报债权的通知》，要求与原告解除案涉该28套房屋的《认购书》。证明被告红石公司已明确表示不履行该合同，该28套房产已交付不能。原告同意解除该28套房屋的《认购书》，并应由被告玉川公司给付原告案涉28套房屋购房款对应的款项15665346元。 3、2014年12月15日，被告德和公司、被告红石公司分别与被告玉川公司签订的两份《房屋抵顶协议》，证明被告德和公司以唐门一品观澜高层住宅楼38套房屋抵顶应付玉川公司工程款22911606元，被告红石公司以唐门一品观澜湖高层住宅楼50套抵顶应付玉川公司工程款28443204元。案涉该28套房屋包含在内。 4、被告德和公司、玉川公司、红石公司与原告于2015年5月28日签订的《用房抵顶欠款协议》及《收据》，证明被告玉川公司以其由德和公司、红石公司抵顶的唐门一品观澜222号楼中的18套用于抵顶应付原告凤湖公司所供材料款及欠款9879354元。该18套房屋中包含案涉房产。 5、被告玉川公司（甲方）与唐山祥辰商贸有限公司、赵志斌（乙方）于2015年6月3日签订的《用房抵顶欠款协议》及《收据》，内容为：甲方欠乙方的钢材款木材款及其他一切借欠款，及所产生的全部利息，下欠款共计20007594元；此欠款甲方用唐门一品观澜222号楼中的35套房屋共计面积3705.11平方米，单价按5400元/平米的房屋抵顶乙方的全部欠款；所有抵顶给乙方的房屋由开发商直接与乙方办理相关的房屋买卖手续，甲方只负责开具抵顶房屋的等额收款收据。赵志斌在协议落款处签字并书写“同意乙方将所抵顶房签订给唐山市凤湖房产经纪有限公司”，并为玉川公司出具了用房屋抵顶欠款20007594元的《收据》。该35套房屋中包含案涉房产。 6、赵志斌书面《说明》及出庭证言，证明：2015年原告曾使用唐山祥辰商贸有限公司的名义向被告玉川公司提供钢材，为玉川公司出具的收据、以及玉川公司与凤湖公司签订的协议，都曾以唐山祥辰商贸有限公司和证人的名义签订，因向玉川公司提供材料的是凤湖公司赵新，所以所抵顶的房屋也是凤湖公司赵新的。 被告玉川公司对原告提供证据的真实性无异议，其主张《认购书》是原告与被告红石公司依据《用房抵顶欠款协议》中的约定另行签订的，与被告玉川公司无关；但能说明被告玉川公司用债权转让的方式清偿了债务，亦得到了被告红石公司的确认，债权一经转让即发生法律效力，被告玉川公司与原告再无债权债务关系，至于被告红石公司如何清偿债务，与被告玉川公司无关，被告红石公司无权要求原告向被告玉川公司主张权利。新的债权债务双方应为原告与被告红石公司，被告玉川公司不是本案适格被告。 被告红石公司对原告提供证据1-4的真实性无异议，但主张原告并非真实购买相关房产，红石公司进入破产程序，对涉及以房抵债的债权债务应以基础法律关系认定为债权，因此未交付案涉房屋并不属于违约行为。 被告德和公司对原告提交的证据3、4无异议，但主张其不是本案责任主体，原告诉请与其没有法律关系。 被告玉川公司提供其与原告、红石公司于2015年5月28日针对35套房产签订的《用房抵顶欠款协议》，证明三方对被告玉川公司将债权转让给原告清偿债务这一行为予以确认，玉川公司与原告之间债务已清偿完毕。 原告对被告玉川公司提供证据的真实性无异议，其主张18套及35套房屋的协议均是由赵志斌经手签订的，原告手中没有该份协议，该证据证明35套房屋的基础债权人是原告，原告对35套房屋拥有权利。 被告红石公司对被告玉川公司提供证据的真实性无异议，其主张该协议内容指向为以房抵债代替原来给付相关价款清偿的方式，实际为债的履行方式变更，并非债权转让，签订日起不代表原债权债务关系消灭；根据相关规定，对符合以房抵债情形的管理人需按基础法律关系认定债权，管理人发出的解除认购通知，事实及法律依据充分。 被告德和公司认为被告玉川公司提供的证据与其无关，不发表质证意见。 根据上述证据，本院查明如下事实：2014年12月15日，被告玉川公司与被告红石公司签订《房屋抵顶协议》，内容为：玉川公司承包了红石公司开发的唐门一品（A02项目高层及小高层）的土建施工任务；玉川公司同意以红石公司开发的唐门一品观澜高层住宅50套等额抵顶红石公司应付玉川公司的工程款；玉川公司对抵顶房屋可以自用或转让给第三方等。同日，被告玉川公司与被告德和公司签订《房屋抵顶协议》，内容为：玉川公司承包了德和公司开发的蓝色港湾A-02项目的土建施工任务；玉川公司同意以红石公司开发的唐门一品观澜高层住宅38套等额抵顶德和公司应付玉川公司的工程款；玉川公司对抵顶房屋可以自用或转让给第三方等。上述两份协议中包含案涉28套房屋。 2015年5月28日，原告凤湖公司与被告玉川公司、红石公司、德和公司签订《用房抵顶欠款协议》，内容为：经四方协商同意玉川公司欠凤湖公司（蓝色港湾项目）的钢材款木材款及其他借欠款，及所产生的全部利息，下欠款共计9879354元；此欠款玉川公司用唐门一品观澜222号楼中的18套房屋共计面积为1829.51平方米，单价按5400元/平米的房屋抵顶凤湖公司的全部欠款；所有抵顶给凤湖公司的房屋由德和公司协调玉川公司与凤湖公司办理相关的房屋买卖手续，玉川公司负责向德和公司开具抵顶房屋等额工程款的收据及发票。其中，该18套房屋中包含案涉房屋7套：222-1-1502、222-1-2002、222-1-2102、222-1-2302、222-1-2402、222-1-2502、222-1-2602。同日，原告凤湖公司与被告玉川公司、红石公司签订《用房抵顶欠款协议》，内容为：经三方协商同意玉川公司欠凤湖公司（唐门一品项目）的钢材款木材款及其他一切借欠款，及所产生的全部利息，下欠款共计20007594元；此欠款玉川公司用唐门一品观澜222号楼中的35套房屋共计面积为3705.11平方米，单价按5400元/平米的房屋抵顶凤湖公司的全部欠款；所有抵顶给凤湖公司的房屋由红石公司直接与凤湖公司办理相关的房屋买卖手续，玉川公司负责向红石公司开具抵顶房屋等额工程款的收据及发票。其中，该35套房屋中包含案涉房屋21套：222-2-2401、222-2-2601、222-2-2701、222-2-2801、222-2-2901、222-2-3001、222-2-2602、222-2-2702、222-2-2902、222-2-3002、222-2-2203、222-2-2603、222-2-2703、222-2-2803、222-2-2903、222-2-3003、222-2-2804、222-2-2904、222-2-3004、222-2-1403、222-2-1502。2015年5月30日，被告红石公司就上述案涉28套房屋分别与原告签订《认购书》（以下简称28套《认购书》），并出具了收款收据，累计面积为2900.99平方米、总价款为15665346元。 另查明，案涉28套房屋尚未完工，尚未办理产权登记手续。2018年7月13日，本院作出（2018）冀0203破申2号民事裁定书，裁定受理被告红石公司重组申请。2018年8月13日，本院作出（2018）冀0203破2号决定书，指定河北勤有功律师事务所担任红石公司管理人。2020年5月9日，被告红石公司管理人作出《关于解除房产认购暨变更申报债权的通知》，内容为：解除原告与红石公司于2015年5月30日签订的涉案28套房屋《认购书》；原告可向原权利义务相对方主张权利。 本院认为，被告红石公司管理人向原告凤湖公司发出《关于解除房产认购暨变更申报债权的通知》，原告未提出异议，该28套《认购书》应自通知到达原告时已实际解除。 结合原告提交的被告玉川公司与唐山祥辰商贸有限公司、赵志斌于2015年6月3日就35套房屋签订的《用房抵顶欠款协议》，与被告玉川公司提交的其与原告、红石公司于2015年5月28日就35套房屋签订的《用房抵顶欠款协议》，上述两份协议除合同当事人存在“唐山祥辰商贸有限公司”与“唐山市凤湖房产经纪有限公司”的差别，其他内容基本一致，被告玉川公司用35套房产清偿其所欠债务的意思表示一致，该事实与赵志斌的出庭证言相吻合，由此可认定，原告凤湖公司为被告玉川公司的实际材料供应人及债权人，35套房屋系被告玉川公司用以清偿其尚欠原告凤湖公司的材料款及其他欠款。 上述两份《用房抵顶欠款协议》虽已成立，但因红石公司与原告已就案涉的28套房产达成解除《认购书》的意见，故红石公司与玉川公司均已无法通过以房抵债方式实现债务的清偿，两份《用房抵顶欠款协议》已无法实际履行，且案涉28套房屋目前仍处于未完工状态，无法办理产权登记手续，而作为开发单位的被告红石公司已经进入破产重组程序，案涉28套房屋以房抵债的合同目的已难以实现。故原告要求解除两份《用房抵顶欠款协议》中关于案涉28套房屋部分的请求，理据充分，本院予以支持。解除后，被告玉川公司仍应按28套房屋购房款抵顶的债务金额偿还原告对应款项15665346元。 原告要求在被告红石公司破产重组案债权申报中享有被告玉川公司的工程款优先受偿权，该主张应在破产案件及本案执行程序中解决，本案对此不予处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百八十六条，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第十七条之规定，判决如下： 一、解除原告唐山市凤湖房产经纪有限公司与被告河北玉川建筑工程有限责任公司、被告唐山红石房地产开发有限公司、被告唐山德和房地产开发有限公司就18套房屋签订的《用房抵顶欠款协议》中关于唐门一品222-1-1502、222-1-2002、222-1-2102、222-1-2302、222-1-2402、222-1-2502、222-1-2602号7套房产的相关内容； 二、解除原告唐山市凤湖房产经纪有限公司与被告河北玉川建筑工程有限责任公司、被告唐山红石房地产开发有限公司就35套房屋签订的《用房抵顶欠款协议》中关于唐门一品222-2-2401、222-2-2601、222-2-2701、222-2-2801、222-2-2901、222-2-3001、222-2-2602、222-2-2702、222-2-2902、222-2-3002、222-2-2203、222-2-2603、222-2-2703、222-2-2803、222-2-2903、222-2-3003、222-2-2804、222-2-2904、222-2-3004、222-2-1403、222-2-1502号21套房产的相关内容； 三、被告河北玉川建筑工程有限责任公司于本判决生效之日起五日内给付原告唐山市凤湖房产经纪有限公司欠款人民币15665346元； 四、驳回原告唐山市凤湖房产经纪有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币115792元、保全费5000元，合计120792元，由被告河北玉川建筑工程有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审 判 长  张 莉 人民陪审员  李佳琳 人民陪审员  张洪燕 二〇二〇年十二月二十一日 法官 助理  刘 宪 书 记 员  陈 扬