湖北省武汉经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鄂0191民初6538号 原告：武汉联投物业有限公司，住所地武汉经济技术开发区19C2地块工程科技大楼**。 法定代表人：肖春丙，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王晶晶，湖北九通盛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李晶杰，湖北九通盛律师事务所律师。 被告：周建国，男，1984年5月4日出生，汉族，住湖北省武汉经济技术开发区， 被告：王艳，女，1990年10月23日出生，汉族，住湖北省武汉经济技术开发区， 原告武汉联投物业有限公司（以下简称联投物业）与被告周建国物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月28日立案受理后，原告联投物业申请追加王艳作为共同被告，本院予以准许。本院依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，于2020年12月9日公开开庭进行了审理。原告联投物业的委托诉讼代理人王晶晶及被告周建国、被告王艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告联投物业向本院提出诉讼请求并变更为：1、被告支付拖欠的物业管理费8,390.88元，违约金6,125.34元（按每日千分之一的标准分段计算至2019年12月31日）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系联投半岛小区3栋1单元501室（建筑面积116.54㎡）的业主，原告系该小区物业服务公司。根据《前期物业服务协议》约定，原告收取被告物业服务费的标准为：高层住宅2元/平方米/月。但被告从2017年1月开始逾期支付物业费，截至原告起诉之日，被告已拖欠2017年1月1日至2019年12月31日的物业管理费共计8,390.88元，经原告联投物业催缴，被告仍不支付。被告应当按约定支付物业服务费，逾期应支付违约金。为维护自身合法权益，原告向法院提起诉讼。 被告周建国、被告王艳共同辩称，（一）我方与对方签订的武汉市商品房买卖合同中约定的争议解决方式为向武汉市仲裁委员会申请仲裁，法院没有管辖权。（二）联投物业的物业服务也存在很多问题：1、前期物业服务协议中有75项服务项目，严重不达标的有5项，未达标的有50项；2、原告提供的物业服务管理混乱，服务质量极差，员工服务态度恶劣；3、消防通道长期堆放杂物，消防长期通道堵塞，电动车随意停放，并在楼道内充电，无人管理；4、武汉市住房保障和房屋管理局服务质量考评分原告两次排名倒数第一和倒数第三；5、业委会提出的整改函，敷衍了事，没有进行有效整改；6、房屋管理局检查严重问题整改措施未在小区内进行公示；7、前期物业服务协议中约定的条款不具体、明确，原告没有投标书；8、物业公司只是建设单位的代言人，为开发商服务，不能维护业主的合法权益；9、服务收费任性定价，直接定高价物业费；10、原告提供的物业服务一直未达标，原告先违约，业主要求按质价相符的标准收取物业费，物业费收取标准存在争议；11、按质价相符的服务原则重新核算物业费，故我方要求按50%的标准缴纳物业费，不支付违约金，不承担本案的诉讼费用。 本院经审理认定事实如下： 2014年9月23日，被告周建国、被告王艳与案外人武汉联投半岛置业有限公司签订《武汉市商品房买卖合同》，约定：被告周建国、被告王艳购买位于武汉经济技术开发区22C36地块上半岛一品二期商品房第3幢1单元5层1号房，房屋建筑面积116.49平方米；附件五“前期物业服务内容约定”约定本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可选择向武汉市仲裁委员会申请仲裁。物业服务费的标准为高层住宅2元每月每平方米；物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在每年1月1日前履行交纳义务。甲方、业主或物业使用人未能及时交纳物业服务费用的，应按每逾期一日按年度物业费总额的5‰的标准向原告联投物业支付违约金。被告周建国、被告王艳在附件五尾部签字捺印确认。 2015年12月29日，原告联投物业作为甲方与被告周建国作为乙方签订《前期物业服务协议》，约定甲方有权对涉案项目实施物业管理，制定物业管理规章制度，有权按本协议和相关规定收取物业服务费及各项费用；本物业的物业服务费按建筑面积计算，标准为高层住宅按2元/平方米/月计收；产权人（使用人）应从收到开发企业交付通知书后，按约定的日期接收房屋起，需提前向物业服务企业预交首期物业服务费，如因产权人（使用人）个人原因未按交付通知约定的时间内接收房屋的，根据有关法律，物管企业将按照开发企业通知业主（产权人）的《交付通知书》上的时间向业主收取物业服务费，在支付了第一个年度物业服务费后，产权人应在第二个年度或季度首月前五个工作日内向物业服务企业缴付第二个年度或季度的物业服务费；如产权人在应付款项到期后十五日内还没有支付该款项，每逾期一日产权人应向物业服务企业支付应交纳费用总额千分之一的违约金（产权人并应赔偿物业服务企业为催付行为付出的额外工作酬金），并可根据情况对业主提起民事诉讼；如业主在任何款项到期后六个月内还没有支付该款，物业服务企业有权采取合法措施予以追缴。 案涉房屋交付初期，原告联投物业与被告周建国、被告王艳均依约履行合同，后被告周建国、被告王艳因不满原告联投物业提供的物业服务于2017年1月1日起至今拒绝支付物业服务费，原告联投物业多次催缴未果。 另查明，涉案半岛一品二期商品房第3幢1单元5层1号房屋实际建筑面积为116.54平方米。 又查明，原告联投物业在本市物业管理协会2015年统计的物业服务排名后十名，在本市住房保障和房屋管理局2019年5月统计的物业服务排名后十名。 上述事实，有原告联投物业提交的《武汉市商品房买卖合同》、《前期物业服务协议》，被告周建国、王艳提交的照片、物业服务排名截图等经庭审质证的证据以及当事人陈述、庭审笔录予以证实。 本院认为，原告联投物业与被告周建国、被告王艳之间的物业服务合同关系合法有效，受法律保护。原告联投物业为该小区提供物业服务至今。被告周建国、被告王艳入住涉案房屋后，接受原告联投物业提供的物业服务，但未按合同约定及时履行交纳物业服务费的义务，由此造成本案纠纷。被告周建国、被告王艳辩称，物业服务存在问题，本院认为，原告联投物业在服务过程中出现瑕疵，业主可通过合法途径向原告联投物业主张权利，但不应以此为由拒绝交纳物业服务费。被告周建国、被告王艳以原告联投物业服务未到标等理由拒绝支付，已违反合同约定。被告周建国、被告王艳应承担支付物业服务费的法律责任。故被告周建国、被告王艳应向原告联投物业支付欠缴的2017年1月1日至2019年12月31日的物业服务费为8,390.88（116.54平方米×2元/平方米×36月）。原告联投物业的该项诉请，本院予以支持。关于原告联投物业主张被告周建国、被告王艳支付违约金的诉请，本院认为，考虑到原告联投物业长期未能按《前期物业服务协议》中约定的服务标准提供物业服务，履行相应义务，未积极维护小区内众业主的应有权利，造成业主不满，故原告联投物业的该项诉请，本院不予支持。关于被告周建国、被告王艳辩称本院对本案没有管辖权的意见，本院认为原告联投物业与被告周建国、被告王艳签订的《前期物业服务协议》是对《武汉市商品房买卖合同》附件五“前期物业服务内容约定”相应内容进行了变更，应以《前期物业服务协议》的约定确定管辖，根据该协议，本院对本案具有管辖权，故对被告周建国、被告王艳的该条答辩意见，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条，《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》规定，判决如下： 一、被告周建国、被告王艳于本判决生效之日起十日内向原告武汉联投物业有限公司支付2017年1月1日至2019年12月31日的物业服务费8,390.88元； 二、驳回原告武汉联投物业有限公司的其他诉讼请求。 如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计57元，由原告武汉联投物业有限公司负担24元，由被告周建国、被告王艳负担33元。 本判决为终审判决。 审判员  郑广芳 二〇二〇年十二月二十五日 书记员  石 君