天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津02民终5087号上诉人（原审第三人）：刘洪双，女，1987年3月24日出生，汉族，住山东省胶州市。委托诉讼代理人：孙立昕，天津铭诺律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李欣，男，1984年2月10日出生，汉族，住天津市东丽区。委托诉讼代理人：魏莹（李欣之妻），住天津市东丽区。委托诉讼代理人：张志明，天津沽尚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘树华，男，1949年2月16日出生，汉族，住天津市津**。委托诉讼代理人：刘洪胜（刘树华之子），住天津市津**。原审第三人：天津市赤龙房地产开发有限公司，住所地天津市津**双港镇久隆街（双港慈善中心旁）。法定代表人：刘桂发，经理。上诉人刘洪双因与被上诉人李欣、刘树华，原审第三人天津市赤龙房地产开发有限公司（以下简称赤龙公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市津南区人民法院（2020）津0112民初898号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。刘洪双上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回李欣的一审全部诉讼请求或发回重审，诉讼费用均由李欣、刘树华负担。事实和理由：1．涉案房屋为刘洪双、刘家芬、刘树平共同共有；2．原审法院认定刘树华继承刘树平遗产一节属于裁量不当，适用法律错误；3．刘树华无权代理亦无处分权。故认为一审法院认定事实错误，适用法律不当，应当予以改判。李欣辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。刘树华辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。赤龙公司述称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。李欣向一审法院起诉请求：1．判令确认李欣、刘树华于2016年12月4日签订的房屋买卖合同有效，并判令刘树华立即协助办理天津市津南区双港镇欣桃园××房屋（以下简称涉案房屋）的产权过户手续；2．诉讼费用由刘树华承担。一审法院认定事实：刘树平于2012年7月9日与拆迁单位签订《天津市津南区房屋拆迁补偿安置协议》、《拆迁补偿安置预结算单》、《双港镇小辛庄村河畔星城项目房屋拆迁协议》等，确认刘树平为被拆迁人，被拆迁房屋地址为××村××，安置面积70.69平方米，附房补贴建筑面积10.5平方米，跨耳房补贴建筑面积20平方米，集体经济组织资格认定成员3人，每人享受经营性住房面积15平方米，共计经营性住房建筑面积45平方米，本户应还迁安置用房面积共146.19平方米，另购自然增长面积10.5平方米、优惠面积10.5平方米，应还迁总面积为197.19平方米。刘树平以上述拆迁权益置换房屋两处，即涉案房屋（建筑面积95.15平方米）及坐落于天津市津南区双港镇欣桃园××房屋（建筑面积65.78平方米，以下简称403房屋）。刘树平与其妻刘家芬未生育子女，刘洪双系刘树平、刘家芬养女，刘树华系刘树平之弟。刘家芬于2013年12月31日死亡，刘树平于2016年8月28日死亡。2016年7月18日，刘树平立代书遗嘱，内容包括“刘洪双多年来对立遗嘱人夫妻不但不尽赡养义务，而且偷盗现金、首饰，侵占立遗嘱人的财物，严重侵害立遗嘱人的权益，另立遗嘱人寒心失望，故立遗嘱人再三考虑立遗嘱如下：对立遗嘱人现有的坐落于天津市津南区双港镇新桃园小区××号楼××号房屋（建筑面积95.15平方米）立遗嘱人生前可因生活、医疗需要随意支配，在立遗嘱人百年故后，刘洪双不得继承，无权参与分割，对立遗嘱人遗留的其他一切动产、不动产，刘洪双均无权继承，对立遗嘱人遗留的一切动产、不动产，委托并指定立遗嘱人兄长刘树华进行分配，其他任何人不得提出异议，应予遵从、配合。”该遗嘱经见证人孟某、王某，由孟某代书。2016年12月4日，刘树华与李欣签订《房屋买卖居间合同》，约定卖方（甲方）为刘树平，刘树华系委托代理人，买方（乙方）为李欣，李欣购买涉案房屋，成交价为950,000元等。2017年3月25日，李欣之妻魏莹向刘树华指定的账户汇款900,000元，加上此前已给付的定金50,000元，价款已全部付清，刘树华于当日出具收据，确认收到房款950,000元。后刘树华将涉案房屋交付李欣使用至今。涉案房屋现登记在赤龙公司名下。另查，一审庭审中，刘树华称403房屋已被刘洪双抵押，现在情况并不清楚；刘洪双称，刘家芬生病时，刘洪双持刘树平身份证，将该房屋抵押，借得款项140000元用于给刘家芬治病，后债权人追债过程中该房屋发生何事并不清楚。经查，天津市津南区双港镇欣桃园××房屋房屋登记在赤龙公司，无抵押权登记信息。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。另据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”李欣、刘树华签订《房屋买卖居间合同》，虽然合同内容中约定卖方（甲方）为刘树平，刘树华系委托代理人，但签订合同时刘树平已死亡，根据合同内容及实际履行情况，刘树华系实际的合同相对人，合同内容系双方真实意思表示，应具备法律效力，无论涉案房屋中是否具有刘洪双的份额，均不影响该合同的效力，故李欣要求确认《房屋买卖居间合同》有效并无不当，应予支持。关于刘树华是否应当协助办理涉案房屋的过户，应取决于刘树华是否具有未取得涉案房屋所有权或者处分权致使涉案房屋所有权不能转移的情形。涉案房屋系拆迁安置房屋，被拆迁房屋应属刘树平、刘家芬所有，因被拆迁房屋拆迁所获的拆迁权益亦应由刘树平、刘家芬所有，另刘树平、刘家芬、刘洪双每人享有15平方米村民资格认定面积，涉案房屋及403房屋建筑面积共计160.93平方米，除刘树平、刘家芬、刘洪双每人享有15平方米村民资格认定面积外，其余115.93平方米应属刘树平、刘家芬夫妻共同所有，刘家芬死亡后，刘家芬所有的其中一半即57.965平方米部分发生继承，由刘树平、刘洪双各继承28.9825平方米；刘家芬的村民资格认定面积15平方米由刘树平、刘洪双各继承7.5平方米，至此刘洪双在上述两处房屋中应享有51.4825平方米（15＋28.9825＋7.5），刘树平享有109.4475平方米。刘树平生前立有遗嘱，该遗嘱符合法律规定的形式要件，内容不违反法律规定，具有法律效力。根据遗嘱内容，在刘树平死亡后，刘树华继承刘树平遗产，包括刘树平对涉案房屋、403房屋中109.4475平方米共有部分。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”刘树华取得的涉案房屋、403房屋中109.4475平方米共有部分，超过该两处房屋三分之二以上份额，具有处分权，其与李欣签订房屋买卖合同，出售涉案房屋并无不当，不存在未取得涉案房屋所有权或者处分权致使涉案房屋所有权不能转移的情形，故李欣要求刘树华履行合同义务，协助办理过户并无不当，应当予以支持。刘洪双系刘树华养女，涉案房屋登记在赤龙公司名下，故刘洪双与赤龙公司亦应对涉案房屋的过户提供相应协助。依照《中华人民共和国继承法》第十条、第十三条、第十六条、第十七条、第二十六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、李欣与刘树华于2016年12月4日签订的《房屋买卖居间合同》有效；二、刘树华、刘洪双、天津市赤龙房地产开发有限公司于本判决书生效后30日内，协助李欣将坐落于天津市津南区双港镇欣桃园8-2-1405房屋登记至李欣名下。案件受理费80元，由李欣与刘树华各负担40元。二审期间各方当事人均未提供证据。李欣提供了《拆迁补偿安置预结算单》原件，经核实与复印件一致。经审理查明，《拆迁补偿安置预结算单》记载的应还迁总面积为167.19平方米，选房总面积160.93平方米。本院经审理查明的其他事实与一审查明事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。本案争议焦点为李欣与刘树华签订的《房屋买卖居间合同》的效力。本院认为，刘树华出售涉案房屋，该房屋来源于刘树平名下房屋拆迁安置所得，刘树华主张其在出售涉案房屋时持有刘树平的遗嘱，主张其为合法继承人，刘洪双对此不予认可。本院分析认为，虽然涉案房屋中有刘洪双的份额，但经核实，刘洪双亦认可即使按照法定继承份额，刘树平有权处分的房屋面积部分亦超出涉案房屋的面积，故一审法院认定刘树平对涉案房屋有处分权并无不当。在签订案涉的《房屋买卖居间合同》时，刘树华系作为刘树平的代理人签订该合同，李欣作为买受人，审查了刘树华出具的遗嘱、涉案房屋的《拆迁补偿安置预结算单》等手续，已履行了审查义务，并且已支付了房屋价款，刘洪双虽主张房屋价款低于市场价格、李欣与刘树华有恶意串通的情形，但均未能提供证据予以证实，对其抗辩主张本院不予采信。关于刘树华是否享有继承权，因本案并非继承案件，对于该遗嘱的效力本案不予涉及，亦不影响案涉《房屋买卖居间合同》效力的认定。一审法院综合认定案涉《房屋买卖居间合同》有效并无不当，本院予以维持。综上所述，刘洪双的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人刘洪双负担。本判决为终审判决。审判长 常 静审判员 郭 矗审判员 岳文君二〇二〇年十二月二十五日书记员 唐 啸