天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津03民终4993号上诉人（原审被告）：天津华庭豪宅装饰工程有限公司，住所地天津市滨海新区河北路**综合楼****。法定代表人：杨亮，经理。委托诉讼代理人：郭振杰，北京盈科（天津）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：贾立军，男，1968年10月10日出生，汉族，住天津市塘沽区。委托诉讼代理人：李娜，天津瑞垚律师事务所律师。上诉人天津华庭豪宅装饰工程有限公司（以下简称华庭装饰公司）因与被上诉人贾立军房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2020）津0116民初14602号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月6日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。华庭装饰公司上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回贾立军一审的全部诉讼请求；2．一、二审诉讼费全部由贾立军承担。事实和理由：一审判决认定事实、适用法律错误。1．原审法院判定华庭装饰公司支付房屋租金50万元和滞纳金及解除合同违约金16666元，无事实与法律依据。原审法院判定的房屋租金为2020年3月1日至2020年5月31日的房租，此时恰逢××爆发时期，此时根据我国相关规定，可以对房屋租金进行减免。2．程序违法，理应驳回。原审中，华庭装饰公司并未受到法院的开庭通知，原审法院没有尽到穷尽一切手段的程序通知华庭装饰公司，程序违法，原审法院就直接开庭认定华庭装饰公司经合法传唤无正当理由拒不到庭，这明显是错误的。3．原审认定的事实错误。双方已经进行了交接并将房屋交付了贾立军，而法院不进行审查就认定了房屋租赁结束的时间，明显错误。贾立军辩称，请求驳回上诉，维持原判。贾立军向一审法院起诉请求：1．判令解除双方于2017年5月31日签订的两份房屋租赁合同；2．判令华庭装饰公司支付拖欠租金50万元（2020年3月1日至2020年5月31日）以及滞纳金（以50万元为基数，以每日0.1%计算滞纳金）；3．判令华庭装饰公司支付违约金100万元；4．判令华庭装饰公司清空房屋并将房屋返还原告，同时恢复原状或赔偿房屋恢复原始状态的损失费；5．判令华庭装饰公司自合同解除之日起至实际腾房之日止，按合同解除前1个月租金的双倍标准支付房屋占有使用费；6．判令华庭装饰公司支付2018年至2020年两个年度的暖气费67,744元，2020年4月、5月的电费9,479.55元，2020年4月、5月的水费1,443元；7．判令华庭装饰公司支付律师费5,000元；8．本案诉讼费用由华庭装饰公司承担。一审法院认定事实：2017年5月31日，贾立军（甲方）与华庭装饰公司（乙方）签订两份《天津市房屋租赁合同》，合同约定：华庭装饰公司租赁贾立军所有的位于天津市滨海新区××路××号××楼××层××号××层××层××层××层房屋。上述两份合同其余内容相同：租赁期限自2017年6月1日起至2027年8月31日止，租期为10年零3个月。2020年3月1日至2020年8月31日期间，房屋租金为50万元。乙方按半年付一次租金，……其余每期租金应当在租赁当期开始前30天内向甲方支付。本租赁房屋内的用电、用水、用暖、电话、网络等各项能源通讯费由乙方承担，其中水、电、暖费用由甲方依照能源供应部门的相关标准代乙方支付，甲方垫付后持相关票据向乙方收取，乙方须在3个工作日内将水电暖费用结算给甲方。若因乙方无故在租赁期内提出解除合同，应向甲方支付除按解除合同上一年度租金标准6个月的违约金外，并向甲方赔偿房屋恢复原始状态损失费（包括但不限于装修、房屋空置费等）、诉讼费和律师费等。租赁期满未能续约或本合同提前终止的，乙方应在合同终止后30日内搬出承租的房屋并清空屋内的全部物品。如乙方拒绝清空屋内物品的，均视为乙方放弃该物品的所有权，甲方有权自行处理，并按本合同解除前1个月日租金的双倍标准向乙方按日收取房屋占用期间的使用费。该费用由甲方从乙方交纳的租赁保证金中直接扣除。2017年2月24日，双方签署了涉案房屋的交接表。2019年9月9日，华庭装饰公司向贾立军电汇支付2019年9月1日至2020年2月29日的房租，合计100万元，贾立军给华庭装饰公司开具了两张50万元的收据。之后，华庭装饰公司未向贾立军支付自2020年3月1日起的房租。贾立军自认：2020年5月下旬，华庭装饰公司向贾立军明确表示不想再继续承租该房屋，并自行腾空、搬离涉案房屋，但未进行交接。2020年6月2日，贾立军一方与华庭装饰公司工作人员通话录音显示华庭装饰公司再次明确不继续租赁房屋，贾立军一方提到房屋交接、交还钥匙以及解决欠付房租、违约金、欠付水、电、暖气费等事宜。之后，贾立军一方曾联系华庭装饰公司的工作人员打开涉案房屋，带租客进入看房并拍摄了照片。贾立军代华庭装饰公司向国网天津市电力公司垫付涉案房屋4月份、5月份电费合计9,210.03元，并开具了相应金额的发票。贾立军代华庭装饰公司向天津塘沽中法供水有限公司垫付涉案房屋4月份、5月份水费合计1,443元，并开具了相应金额的发票。贾立军未代华庭装饰公司向天津滨隆地热能源有限公司缴纳2018年度、2019年度的采暖费用（涉案房屋一年度的采暖费用为33,872元）。贾立军就本案聘请律师支付律师费5,000元。庭审中，贾立军变更诉讼请求，撤回第四项诉请，判令华庭装饰公司清空房屋并将房屋返还贾立军，同时恢复原状或赔偿房屋恢复原始状态的损失费，不违反法律规定，一审法院予以准许。一审法院认为，贾立军与华庭装饰公司签订的两份《天津市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违法律、行政法规强制性规定，合法有效，当事人均应按照合同约定享有权利、履行义务。本案中，2020年5月底，华庭装饰公司提出不再租赁房屋，并自行腾空、搬出房屋；贾立军认可华庭装饰公司5月底腾空、搬离房屋，但要求华庭装饰公司承担违约责任，在之后带租客前去看房，且在庭审过程中，贾立军明确主张至2020年5月底的房屋租金，综合上述情况，可视为双方于2017年5月31日签订的两份《天津市房屋租赁合同》已于2020年5月31日实际解除。华庭装饰公司在合同约定的租赁期限届满前，明确不再租赁案涉房屋且尚欠三个月租金，违反合同约定，构成违约，贾立军亦主张华庭装饰公司承担违约责任，故华庭装饰公司应当承担相应的违约责任。贾立军请求华庭装饰公司按照合同约定支付6个月的租金作为违约解除合同的违约金，该约定的违约金明显过高，且其未提交证据证明其因此遭受的实际损失，欠付租金发生在疫情期间，考虑解约也有疫情原因，一审法院酌定为以一个月的租金作为华庭装饰公司违约解除合同的违约金，违约金数额为：（50万元＋50万元）÷6=166,666元。关于贾立军主张华庭装饰公司支付拖欠的2020年3月1日至2020年5月下旬租金问题，华庭装饰公司实际占有并使用了涉案房屋，按照双方合同约定，华庭装饰公司应当支付拖欠的房屋租金。贾立军的此项诉请，有事实和法律依据，予以支持。关于贾立军主张华庭装饰公司支付其垫付的水费1,443元、电费9,210.03元以及其支付律师费5,000元的诉请，有事实和法律依据，予以支持。关于贾立军主张华庭装饰公司支付滞纳金的诉请，因华庭装饰公司违约，有事实和法律依据，予以支持。但因合同约定的拖欠房屋租金产生的滞纳金（每日0.1%计算）过分高于华庭装饰公司所拖欠房租的利息损失，故依法调整为以拖欠的房租为基数，以银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算，自2020年3月1日起计算至华庭装饰公司实际支付之日止。关于房屋占用费的事宜，华庭装饰公司于2020年5月底腾空、搬离涉案房屋之后，贾立军带新租户去查看涉案房屋情况，可视为贾立军接收房屋。贾立军主张自2020年5月底以后的房屋占用费，无事实依据，故不予支持。关于暖气费67,744元，因贾立军未实际垫付，故对此不予支持，贾立军可在实际垫付后另案解决。华庭装饰公司经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自愿放弃诉讼权利。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百五十三条规定，判决：“一、确认原告贾立军与被告天津华庭豪宅装饰工程有限公司签订的两份《房屋租赁合同》于2020年5月31日解除；二、被告天津华庭豪宅装饰工程有限公司于本判决生效后十日内向原告贾立军支付违约解除合同的违约金166,666元；三、被告天津华庭豪宅装饰工程有限公司于本判决生效后十日内向原告贾立军支付房屋租金50万元及滞纳金（以50万元为基数，以银行业间同业拆借中心公布的市场贷款利率的1.3倍，自2020年3月1日起计算至华庭装饰实际支付之日止）；四、被告天津华庭豪宅装饰工程有限公司于本判决生效后十日内向原告贾立军支付水费1,443元、电费9,210.03元、律师费5,000元；五、驳回原告贾立军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19,054元，减半收取为9,527元，由原告贾立军负担5,359元，由被告天津华庭豪宅装饰工程有限公司负担4,168元。”本院二审期间，当事人围绕诉讼请求提交了证据。本院组织当事人进行证据交换和质证。华庭装饰公司提交的两份放假证明，欲证明华庭装饰公司自2019年12月28号至2020年3月20日期间放假，公司未经营。贾立军认为该证据系华庭装饰公司自行制作，对上述证据的真实性、关联性和证明目的均不予认可。本院对该证据的真实性予以确认。本院查明的事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，二审争议焦点为：1．一审送达程序是否合法；2．华庭装饰公司是否应当向贾立军支付租金、滞纳金及违约金。关于一审送达程序是否合法的问题。首先，一审法院按照贾立军提供的华庭装饰公司受送达人电话号码152××******电话沟通，经查该电话号码为华庭装饰公司工作人员刘兴一持有，刘兴一称华庭装饰公司已从工商注册地址即案涉房屋迁出，要求一审法院将相关应诉材料邮寄到天津市河西区传奇大厦法定代表人杨亮或符长彬处，联系方式为136××××****,152××××****。后一审法院按照刘兴一的陈述，将应诉材料及传票邮寄到该地址，刘兴一在邮件回执联予以签收，并签署了其身份证号码，该身份证号码与刘兴一向一审法院提交的身份证号码一致。开庭当日，华庭装饰公司无正当理由未出庭应诉，一审法院当庭再次与华庭装饰公司刘兴一电话沟通，其称已收到相关应诉材料，一审法院依法进行了缺席审理。其次，一审法院判决前，再一次与华庭装饰公司进行电话沟通。刘兴一称可以代表华庭装饰公司来法院领取判决。2020年9月28日，刘兴一向一审法院提交了华庭装饰公司的营业执照、授权委托书及自己的身份证，在一审法院送达的民事判决书送达回证上签字，并加盖了华庭装饰公司印章。综上，本院经审查，一审送达程序符合法律规定，对于华庭装饰公司的该项上诉请求，本院不予支持。关于华庭装饰公司是否应当向贾立军支付租金、滞纳金及违约金的问题。华庭装饰公司认可双方租赁关系于2020年5月31日解除，双方一致确认，华庭装饰公司租金支付至2020年2月底。2020年3月1日至2020年5月31日，双方租赁关系仍然存续，故华庭装饰公司应当向贾立军支付该期间的租金及逾期给付租金的滞纳金。华庭装饰公司单方违约导致合同解除，故华庭装饰公司应当向贾立军支付解除合同违约金。关于华庭装饰公司抗辩自2019年12月28日至2020年3月20日，受新冠疫情影响其未经营，故应当减免租金，且不应支付滞纳金及违约金一节。本院认为，华庭装饰公司在该期间占用租赁物，应当依约支付租金。但新冠疫情确属不可抗力，可以综合考虑双方履行情况，对华庭装饰公司请求减免租金予以部分支持。因华庭装饰公司在一审诉讼中，主动放弃应诉抗辩权，一审法院无法主动减免其部分租金，但在违约责任方面，充分考虑了新冠疫情因素，将违约金调减为一个月租金合情合理。对于华庭装饰公司的该项抗辩，本院难以采纳。综上所述，华庭装饰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10,728.44元，由上诉人天津华庭豪宅装饰工程有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  丁津翠审判员  何日升审判员  郭小峦二〇二〇年十二月二十四日法官助理王飞凡书记员周由附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……