重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0106民初17705号原告：重庆首汇置业有限公司，住所地重庆市沙坪坝区双碑嘉汇路**附**旁，统一社会信用代码91500106305088058P。法定代表人：冯觅，重庆首汇置业有限公司董事长。委托诉讼代理人：刘雪翱，重庆伟豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹宇飞，重庆伟豪律师事务所（实习）律师。被告：谭毅，男，1989年6月11日出生，汉族，住重庆市云阳县。原告重庆首汇置业有限公司（以下简称首汇公司）与被告谭毅商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。被告谭毅经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，原告首汇公司的委托诉讼代理人刘雪翱、曹宇飞到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告首汇公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告之间签订的《重庆市商品房买卖合同》；2、依法判令被告协助原告注销沙坪坝区房屋的重庆市预购商品房买卖合同登记备案并协助原告解除网签；3、被告向原告支付总房款20%的违约金，即441502.80元（2207514元×20%）；4、请求法院依法判令原告有权从被告已付购房款里扣除原告承担连带担保责任的份额(以实际承担为准)；5、给原告造成的一切损失（包括但不限于政府税费、公证费、诉讼费、律师费等）由被告承担。审理中，原告将其诉讼请求变更为：1、依法判令解除原、被告之间签订的《重庆市商品房买卖合同》（；2、依法判令被告协助原告注销沙坪坝区房屋的重庆市预购商品房买卖合同登记备案并协助原告解除网签；3、被告向原告支付总房款20%的违约金，即441502.80元（2207514元×20%）；4、被告赔偿原告在（2020）渝0106民初5254号案件中代偿的贷款本金1519934.63元、利息罚息及复利103378.85元、诉讼费19297.69元、保全费5000元，共计1647611.17元；5、本案的诉讼费、律师费15000元由被告承担。事实和理由：2018年8月27日，原告与被告签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定被告向原告购买位于重庆市沙坪坝区房屋，房屋总成交价2207514元，被告于2018年8月27日向原告支付首付款667514元，余款1540000元办理银行按揭。同日，原、被告签订作为主合同附件五的《补充协议》，协议约定如因被告出现逾期偿还按揭贷款本息致使贷款银行要求原告承担连带担保责任，或者在原告为被告承担阶段性担保责任期间，如被告违反与贷款银行签订的贷款合同的约定，连续2期或一年内累计3期不归还银行贷款，视同对商品房买卖合同的根本违约，原告有权单方解除合同，由此给原告造成的一切损失（包括但不限于政府税费、公证费、诉讼仲裁费、律师费等）由被告承担，同时被告还应支付原告总房款20%的违约金，还约定被告的有效送达地址为重庆市江北区。2018年9月11日，被告就涉案商品房向交通银行股份有限公司重庆沙坪坝支行申请个人住房贷款，与原告、交通银行股份有限公司重庆沙坪坝支行签订《个人房产抵押贷款合同》，原告承担阶段担保责任。合同签订后，被告连续6期以上未按约还款，交通银行股份有限公司重庆沙坪坝支行因此向贵院提起诉讼，并要求原告承担连带清偿责任。2020年9月14日，贵院作出（2020）渝0106民初5254号民事判决书，判决:一、限被告谭毅自判决发生法律效力之日起十日内偿还交通银行股份有限公司重庆沙坪坝支行截止于2020年8月12日的借款本金1523096.58元、利息85064.95元、罚息691.71元、利息复利3336.49元、罚息复利18.69元。二、限被告谭毅自判决发生法律效力之日起十日内支付交通银行股份有限公司重庆沙坪坝支行自2020年8月13日起至本息结清之日止，以借款本金1523096.58元为基数按照合同约定利率上浮50%计算的利息，以及未支付的利息85064.95元为基数按照合同约定利率上浮50%计算的复利；三、重庆首汇置业有限公司对被告谭毅的前述债务承担连带责任。四、驳回交通银行股份有限公司重庆沙坪坝支行的其他诉讼请求。案件受理费19297.69元，保全费5000元，合计24297.69元，由被告谭毅负担，重庆首汇置业有限公司承担连带责任。被告谭毅的行为违反原、被告的约定，为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，要求判如所请。被告谭毅未作答辩。本院经审理认定事实如下：2018年8月27日，原告首汇公司（甲方卖方）与被告谭毅（乙方买方）签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定乙方购买甲方开发的坐落于重庆市沙坪坝区房屋。商品房项目暂定名为首创天阅嘉陵一组团。房屋建筑面积162.82平方米，套内面积128.94平方米。房屋总成交价2207514元。乙方地址：重庆市江北区。本项目商品房预售资金监管银行为交通银行重庆沙坪坝支行。乙方于2018年8月27日向甲方支付首付667514元，余款1540000元办理银行按揭贷款。甲方应当在2020年5月10日前，依照国家和地方的相关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。乙方如未按本合同约定的时间付款，按下列第1种方式处理，1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在60日内（含）之内，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之4（该比率不大于第九条1款（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日（与本条第1款（1）项约定的日期相同）后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按应付款的百分之20向甲方支付违约金，甲方退还乙方全部已付房价款。甲方不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之4（该比率应不大于本条第1款第（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第五条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。预售商品房的，自本合同签订之日起10日内，由甲方向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。合同还对保修责任、办理预告登记的约定等进行约定。合同尾部，原告首汇公司在甲方处盖章，被告谭毅在乙方处签名并捺印。2018年8月27日，原、被告就涉案房屋办理了重庆市预购商品房买卖合同登记备案。2018年8月27日，原告首汇公司（甲方）与被告谭毅（乙方）还订立《重庆市商品房买卖合同》附件五的《补充协议》。该协议第四条第3项第（4）项约定，如因乙方出现逾期偿还按揭贷款本息达到按揭合同规定的解约条件，致使贷款银行要求解除按揭合同并要求甲方承担连带担保责任，甲方有权单方解除合同，由此给甲方造成的一切损失（包括但不限于政府税费、公证费、诉讼仲裁费、律师费等）和产生的相关责任由乙方承担，同时乙方还应向甲方支付总房款20%的违约金。该协议第四条第3项第（5）项约定，在甲方为乙方承担阶段性担保责任期间，如乙方违反与贷款银行签订的贷款合同的约定，连续2期或一年内累计3期不归还银行贷款，视同对商品房买卖合同的根本违约，甲方有权解除合同，由乙方承担因此给甲方造成的所有损失（包括但不限于政府税费、诉讼仲裁费、律师费等），同时乙方还应向甲方支付总房款20%的违约金；在乙方将房屋按购买时的现状交付给甲方（如乙方已入住，无需恢复原状，现状交付）并配合办理完毕解除网签及备案登记手续后，甲方应退还的购房款，首先用于全额偿还银行按揭贷款，剩余部分应扣除甲方已经代为偿还的按揭贷款、违约金、赔偿金及其他相关费用后退还给乙方；购房款不足以支付各项费用或损失的，甲方有权向乙方追偿。该协议第十八条约定，如双方因履行主合同发生争议协商不成，需要通过诉讼或仲裁方式解决的，法院或仲裁机构可按照双方在主合同中留存的通讯地址寄送各类诉讼文书，法院或仲裁机构按双方留存的通讯地址送达的，视为双方签收，如受送达人拒收，不影响送达的效力。双方确认，本补充协议内容与主合同内容相冲突以及主合同未约定的，以本补充协议为准。本协议经双方签字、盖章后生效，一式五份，甲方执肆份，乙方执一份，具有同等法律效力。该协议尾部，原告首汇公司在甲方处盖章，被告谭毅在乙方处签名并捺印。2018年9月11日，被告谭毅（借款人）与案外人交通银行股份有限公司重庆沙坪坝支行（贷款人）、原告首汇公司（担保人）签订了《个人房产抵押贷款合同》（以下简称贷款合同），约定：被告谭毅向交通银行股份有限公司重庆沙坪坝支行借款1540000元人民币，贷款期限360个月。贷款年利率为五年以上（期限）人民银行贷款基准利率上浮25%，日利率=年利率/360。还款以月为一期，首期自首次放款日起算。贷款人选择等额本息还款法。本息按期支付，计划还款日为指定日即每期末月的11日，还款以月为一期的，即每月的11日。若当月无11日，此日期则为当月最后一天。借款人未按时足额偿还贷款本金、支付利息或未按本合同约定用途使用贷款的，贷款人有权按逾期贷款或挪用贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息（包括罚息）计收复利。本合同利率发生调整的，贷款人有权相应调整罚息利率，自合同利率调整日起，按调整后的罚息利率计收逾期或挪用贷款的罚息，但复利不分段计算，以收取复利时适用的罚息利率计算。逾期贷款的罚息=逾期贷款的罚息利率（日利率）×逾期本金金额×逾期天数，逾期天数从应还款日当日计算至实际还款日前一日，按实际天数计算。复利包括欠息复利和罚息复利两个部分，其中：欠息复利=应付未付贷款利息×收取复利时适用的逾期贷款罚息利率×逾期天数，逾期天数从应还款日当日计算至实际还款日前一日，按实际天数计算；罚息复利=罚息复利积数×收取复利时适用的逾期贷款罚息利率，罚息复利积数是指按逾期天数累计计算的逾期的罚息和。借款人未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，应当承担贷款人为实现债权而发生的催收费、诉讼费（或仲裁费）、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他费用。担保人为本合同项下贷款提供连带责任保证。保证范围为合同项下贷款本金及利息、罚息、复利及贷款人实现债权的费用。实现债权的费用包括但不限于催收费、诉讼费（或仲裁费）、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他费用。借款人未按本合同约定足额偿还任一期还款额或其他费用时，担保人应按贷款人的要求立即支付借款人的全部到期应付款项。借款人连续三个月或累计六个月未按时足额还款，贷款人有权处理抵押物。借款人、担保人确认并同意，除非贷款人收到借款人、担保人便于变动通讯地址的书面通知，借款人、担保人在本协议填写的通讯地址是法院向借款人、担保人送达司法文书及其他书面文件的地址。借款人谭毅在本协议填写的通讯地址为重庆市云阳县。原告重庆首汇置业有限公司在合同落款担保人处加盖法定代理人王守玉印章并加盖被告重庆首汇置业有限公司盖章。2020年4月24日，交通银行股份有限公司重庆沙坪坝支行向本院提出诉讼，要求被告谭毅立即偿还借款本金1523096.58元、利息、罚息等，重庆首汇置业有限公司对被告谭毅的上述债务承担连带清责任。在该案件中查明，被告谭毅作为义务人于2018年9月19日以前述房屋为交通银行股份有限公司重庆沙坪坝支行办理预购商品房抵押权预告登记，交通银行股份有限公司重庆沙坪坝支行按约于2018年10月15日向被告谭毅发放了贷款1540000元，被告谭毅按照等额本息还款方式按月向交通银行股份有限公司重庆沙坪坝支行偿还贷款至2019年9月。2019年10月至2020年3月期间，被告谭毅已连续6期未按约足额还款。截止2020年8月12日，被告谭毅尚欠交通银行股份有限公司重庆沙坪坝支行借款本金1523096.58元、利息85064.95元、罚息691.71元、利息复利3336.49元、罚息复利18.69元。2020年9月14日，本院作出（2020）渝0106民初5254号民事判决书，判决:一、限被告谭毅自判决发生法律效力之日起十日内偿还交通银行股份有限公司重庆沙坪坝支行截止于2020年8月12日的借款本金1523096.58元、利息85064.95元、罚息691.71元、利息复利3336.49元、罚息复利18.69元。二、限被告谭毅自判决发生法律效力之日起十日内支付交通银行股份有限公司重庆沙坪坝支行自2020年8月13日起至本息结清之日止以借款本金1523096.58元为基数按照合同约定利率上浮50%计算的利息，以及未支付的利息85064.95元为基数按照合同约定利率上浮50%计算的复利；三、重庆首汇置业有限公司对被告谭毅的前述债务承担连带责任。四、驳回交通银行股份有限公司重庆沙坪坝支行的其他诉讼请求。案件受理费19297.69元，保全费5000元，合计24297.69元，由被告谭毅负担，重庆首汇置业有限公司承担连带责任。（2020）渝0106民初5254号民事判决书已于2020年10月15日生效。2020年10月29日，原告首汇公司向交通银行股份有限公司重庆沙坪坝支行通过银行转账方式支付1647611.17元。2020年11月9日，交通银行股份有限公司重庆沙坪坝支行出具代偿证明，该证明载明：“关于我行诉被告谭毅、重庆首汇置业有限公司金融借款合同纠纷一案，重庆市沙坪坝区人民法院下达了（2020）渝0106民初5254号民事判决书，该判决书已于2020年10月15日生效。贵司按照判决书要求承担连带责任，于2020年10月29日代偿贷款本金1519934.63元、利息罚息及复利103378.85元、诉讼费19297.69元、保全费5000元，共计1647611.17元，已经履行生效判决相应义务。”因本次诉讼，原告产生律师费15000元。现原告首汇公司诉至法院，要求判如所请。被告谭毅经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。上述事实，有原告首汇公司提交的《重庆市商品房买卖合同》、《补充协议》、备案登记证明、专业收据、档案调查结果、代偿证明、（2020）渝0106民初5254号民事判决书、证明书、委托代理合同、转账凭证、发票、付款回单等书证以及当事人的陈述证明。这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。本院认为，原告首汇公司与被告谭毅签订的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。双方当事人应当按照合同约定全面履行各自义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。根据原、被告之间签订的《重庆市商品房买卖合同》附件五的《补充协议》约定，如因被告出现逾期偿还按揭贷款本息达到按揭合同规定的解约条件，致使贷款银行要求解除按揭合同并要求原告承担连带担保责任，原告有权单方解除合同；在原告为被告承担阶段性担保责任期间，如被告违约与贷款银行签订的贷款合同的约定，连续2期或一年内累计3期不归还银行贷款，视同对商品房买卖合同的根本违约，原告有权解除合同。现被告谭毅逾期还款，致使原告承担了担保责任，数额较大，且被告谭毅至今仍未履行付款义务，因此原告有权按照双方约定解除原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：CQ-104-02016548）。2020年10月13日，本院按照原、被告在《重庆市商品房买卖合同》载明的被告送达地址，向被告邮寄送达起诉状副本及传票等法律文书。2020年10月23日，因无法联系被告，上述法律文书被退回。因此，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：CQ-104-02016548）于2020年10月23日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现被告逾期付款构成违约，导致原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》已于2020年10月23日解除，故原告有权要求被告协助原告注销沙坪坝区房屋的重庆市预约商品房买卖合同登记备案并协助原告解除网签。根据原、被告签订的《补充协议》约定，被告违反与贷款银行签订的贷款合同的约定，连续2期或一年内累计3期不归还银行贷款，视同对商品房买卖合同的根本违约，原告有权解除合同，由被告承担因此给原告造成的所有损失（包括但不限于政府税费、诉讼仲裁费、律师费等），同时被告还应向原告支付总房款20%违约金。现被告逾期付款构成违约，故被告应当支付原告因被告违约产生的违约金441502.80元（总房款2207514元×20%＝441502.80元）以及支付原告因本次诉讼产生的律师费15000元。（2020）渝0106民初5254号民事判决书生效后，因被告谭毅未履行付款义务，首汇公司为履行担保责任，代替被告谭毅向交通银行股份有限公司重庆沙坪坝支行支付贷款本金1519934.63元、利息罚息及复利103378.85元、诉讼费19297.69元、保全费5000元，共计1647611.17元。因此，对原告要求判令被告赔偿原告1647611.17元的诉讼请求，本院予以支持。被告谭毅经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自行放弃了依法享有的举证、质证、辩论等抗辩权利，本院依法可以缺席判决。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告重庆首汇置业有限公司与被告谭毅于2018年8月27日签订的《重庆市商品房买卖合同》于2020年10月23日解除。二、限被告谭毅于本判决发生法律效力后三日内协助原告重庆首汇置业有限公司注销沙坪坝区房屋的重庆市预购商品房买卖合同登记备案并协助原告重庆首汇置业有限公司解除网签。三、限被告谭毅于本判决发生法律效力后三日内支付原告重庆首汇置业有限公司违约金441502.80元。四、限被告谭毅于本判决发生法律效力后三日内赔偿原告重庆首汇置业有限公司1647611.17元。五、限被告谭毅于本判决发生法律效力后三日内支付原告重庆首汇置业有限公司律师服务费15000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24460.12元，减半交纳12230.06元（原告已预交），由被告谭毅负担12230.06元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审判员  滕磊二〇二〇年十二月十日书记员  方宇