江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终6339号上诉人（原审被告、原审反诉原告）：刘斐，男，1991年12月18日出生，汉族，住徐州市睢宁县。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：张轶璇，女，1987年8月9日出生，汉族，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：王春燕，江苏红杉树律师事务所律师。上诉人刘斐因与被上诉人张轶璇房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省徐州市泉山区人民法院（2020）苏0302民初1226号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘斐、被上诉人张轶璇及其委托诉讼代理人王春燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人刘斐向本院提出上诉请求：1、请求法院驳回一审判决；2、判令被上诉人承担上诉的诉讼费用。事实及理由：2019年6月23日，上诉人经徐州市裕泰房地产经纪有限公司居间介绍与被上诉人签订了《徐州市存量房买卖合同》，约定被上诉购买上诉人所有的位于徐州市鼓楼区房屋。因上诉人着急用钱故同意被上诉人可以采取贷款的方式以279万元的较低价格购买此房屋。合同约定的交易流程为：1、被上诉人先缴纳定金；2、上诉人将原购买该房屋时的剩余贷款还清办理完毕注销抵押登记手续；3、双方共同到产权处签署房地产备案合同；4、由被反诉方将购房款以房管局交易中心支付银行三方监管支付的方式支付给反诉方；5、由被反诉方缴纳税费领取不动产权证书；6、反诉方领取第一笔被监管的房款。因为徐州市采取限制销售政策，所以此房屋于2019年11月1日后才可以办理过户手续。上诉人考虑到过户前自己要先将此房之前的贷款还清解除抵押、临近年终银行放款指标受到限制、放款速度也比较慢，这样会无形中增加自己的资金压力，于是在中介机构的主持下与被上诉人协商一致于2019年2月4日春节假期后办理过户手续。无奈春节的××疫情造成全国人民居家隔离，产权处也停止办公直至3月10日，即便是这样上诉人仍然多方筹款并不惜支付高额利息于2020年3月10日偿还完毕之前的房贷并解除抵押。双方于2020年3月19日签订了《存量房买卖合同》后被上诉人不顾上诉人面临的巨大资金压力以房屋过户的税费太高等问题纠缠不清，直至2020年5月25日后才缴纳房屋过户税费。合同履行过程中，上诉人努力履行自己的合同义务，可是被上诉方恶意违反合同约定推迟缴税日期已经构成严重违约，同时给上诉方造成了巨大经济损失。上诉人积极于上诉的.同时也提出了反诉请求。徐州市鼓楼区人民法院作出一审判决：1、刘斐一次性支付张轶璇违约金；2、驳回刘斐的反诉请求；3、一审本诉的受理费4067元(张轶璇已预付)，减半收取2033.50元，由张轶璇承担1786.50元，刘斐承担265元。反诉案件受理费5653元(刘斐已预交)，减半收取2826.50元，由刘斐承担。上诉人认为自己通过中介机构变更了原合同的履行时间并未构成违约，也没有给被上诉人造成任何损失。反而被上诉人恶意延迟缴纳税费的时间已构成违约并给上诉人造成了经济损失。为了维护上诉人的合法权益特请求上级法院判如所请。被上诉人张轶璇辩称：上诉人的上诉请求无事实及法律依据，不应支持。一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，但是在酌定上诉人的违约责任时有两点认定不清，即：1、上诉人的违约金计算应以总房价279万元为基数计算。2、在扣除不可抗力期间后应计算至2020年3月19日，实际上上诉人解除原抵押的时间是2020年3月18日。综上，请法庭酌情予以调整上诉人的违约金。张轶璇向一审法院提出诉讼请求：1、刘斐支付违约金188325元（自2019年11月5日至2020年3月19日，共计135天，以279万元为基数×万分之五×135天）。2、刘斐承担本案诉讼费用。刘斐向一审法院提出反诉请求：1、张轶璇向刘斐支付违约金290160元（自2019年11月5日至2020年5月31日，共208天，以279万元为基数按照日万分之五计算）。2、张轶璇承担本诉和反诉的诉讼费用。一审法院认定事实如下：2019年6月23日，张轶璇（购买方，乙方）与刘斐（出售方、甲方）签订《徐州市存量房买卖合同》一份，约定：甲方所售房屋为楼房，坐落于徐州市鼓楼区苏宁广场尊悦府邸**楼9-1401，建筑面积149.05平米。甲方现持有不动产权证，该房屋设计用途为住宅，该房屋不动产权证证号为苏（2019）徐州市不动产权第0053072号，土地用途为住宅。该房屋占用的国有土地使用权以出让方式获得，土地使用年限自2002年11月09日起至2072年11月08日止，甲方将该房屋转让给乙方后，该房屋占用土地范围内的土地使用权及相关权益一并转移给乙方。该房屋已经设定抵押，第一个抵押权人为中国农业银行徐州市云龙支行，抵押权限为2014年11月26日到2044年11月25日，抵押金额为106万元。该房屋已经设定抵押的，甲方应于2019年10月1日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且最迟应于2019年11月1日前办理完毕注销抵押登记手续。甲方未将该房屋出租。甲方与乙方通过徐州裕泰房地产经纪有限公司居间介绍成交。甲方应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。甲方承诺其配偶和该房屋的共有权人均知道并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权；乙方承诺其配偶和该房屋的共同乙方均知晓并同意本次房屋交易，且认可本合同及其他相关文件的约定。如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失。本条款为独立条款，即使本合同及其他文件因一方违反前述承诺，依法被变更、撤销、解除、终止或认定无效，本条约定依然有效，守约方仍可依据本条款追究违反承诺方的法律责任。甲方承诺具备徐州出售房屋资质并能开具出售房屋证明。甲方应当保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系，附件一及物业交割单所列的该房屋附属设施设备及其装饰装修同该房屋一并转让给乙方，乙方对甲方出售的该房屋具体状况充分了解，自愿买受该房屋。甲方应当保证自本合同签订之日起至该房屋验收交接完成，对各项房屋附属设施及其装饰装修保持良好的状况。经甲方与乙方协商一致，该房屋及家具、家电、装饰装修及配套设施设备等成交总价格为279万元。乙方的付款方式为贷款，关于购房款的约定和具体支付方式的约定为：乙方于2019年6月23日前自行支付第一笔定金10万元；乙方于2019年6月26日前自行支付第二笔定金140万元。乙方支付首付款时，已支付定金视为首付款的一部分。乙方应于2019年11月5日前将该第一笔购房款149万元（包含前期支付全部定金）以房管局交易中心支付的方式支付甲方。乙方向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给甲方或房管局的监管账户，乙方拟贷款金额为120万元。甲、乙双方应于2019年11月5日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续。乙方因自身原因未获得贷款机构批准的（包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额足额批准的），双方同意本合同终止，乙方支付的定金和购房款应如数返还，双方互不承担违约责任，乙方承担在申办贷款过程中发生的各项费用。甲乙双方同意2019年11月5日前到产权处签署上述房地产备案合同。甲乙双方应于银行放款后5个工作日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续：如房屋登记机构要求甲方或乙方必须到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理。甲方应当在该房屋所有权转移之日起2个工作日内，办理该房屋内原有户口迁出手续。如甲方未如期将与本房屋相关的全部户口迁出的，应当向乙方支付房屋总价款0.05%的违约金，逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，甲方应当按日计算向乙方支付全部已付款万分之五的违约金。经甲乙双方协商一致，由乙方缴纳完毕税费。2019年6月26日将该房屋交付给乙方。因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力时间结束之日起20个工作日内向另一方当事人提供证明。不可抗力事件包括但不限于自然灾害、暴动、战争、内乱、爆炸、火灾、洪水。甲方与乙方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应当按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。甲方若出现下列情形之一的，构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：1、甲方提供的产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；2、该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；3、逾期履行本合同约定的义务超过十五日的；4、拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；5、将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋甲方之前收到乙方定金的双倍向乙方支付违约金。乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：1、提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；2、购房资质承诺不实，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；3、拒绝购买该房屋的；4、逾期履行本合同约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，甲方定金不退。在本合同履行期间，如出台新的限购政策且该限购政策导致本合同无法继续履行的，各方互不承担违约责任，如出现新的限贷政策且乙方无力支付相应购房款导致本合同无法继续履行的，双方免责解约，各方互不承担违约责任。各方在7日内退房退款。本合同项下发生的争议，由双方友好协商解决，协商不成，依法向房屋所在地人民法院起诉。双方约定乙方付清定金150万元后，于2019年7月3日前到产权处办理抵押手续。具体过户备案买方人名由乙方指定。产权备案后在15个工作日甲方拿到房款。2019年6月23日，刘斐（甲方，出售方）、张轶璇（乙方，购买方）、徐州市裕泰房地产经纪有限公司（丙方、居间方）签订《居间服务合同》一份，约定：鉴于甲乙双方在丙方的居间服务下就坐落于鼓楼区的房屋，于2019年6月23日签订了《徐州市房屋买卖合同》（以下简称《买卖合同》），甲乙丙三方在友好协商的基础上，订立本居间服务合同，以资共同遵守。甲乙双方同意，应当向丙方支付的居间代理费为6万元，其中甲方承担0元，乙方承担6万元。甲乙双方签订《买卖合同》后，双方其中一人根本违约的，该居间代理费由根本违约方支付；若双方协商一致解除《买卖合同》，该居间代理费由甲乙双方各承担一半。甲乙双方中任何一方拖延或居间配合补办交易中各项手续，造成另一方损失，由拖延或拒绝配合乙方承担赔偿责任，除本合同另有约定的外，各方不得擅自单方解除或变更本协议。张轶璇2019年6月23日通过手机银行向刘斐转账98255元，通过微信向刘斐转账1745元，于2019年6月26日通过余额宝向刘斐转账5万元，通过手机银行向刘斐转账100万元、35万元。2020年5月22日通过手机银行向刘斐转账1万元。2020年3月10日，刘斐偿还完毕涉案房屋的借款，并办理解除抵押的手续。2020年3月19日，张轶璇（买受方）与刘斐（出卖方）签订《存量房买卖合同》一份，约定：房屋坐落鼓楼区，建筑面积149.54平方米。房屋单价13374.35元/平方米，总价为200万元。付款方式为贷款，买受方于2020年3月19日前将首付款70万元缴入资金监管账户。买受方于2020年4月19日前，办理完相关银行贷款批准手续并将银行贷款130万元缴入资金监管账户。出卖方应当在2020年3月19日前将房产交付给买受方。出卖方符合领取全部房款条件后，将房产交付给买受方。该土地使用权如需要缴纳土地出让金、土地收益金或土地增值税等税费的，由买受方承担。房屋买卖过程中应当缴纳的有关税费由买受方自愿承担本应双方缴纳的税费。违约责任：出卖方应保障上述房产的权属清楚，若发生与出卖方该房产有关的产权纠纷或债权纠纷，概由卖方承担，由此给买受方造成的经济损失，由出卖方负责赔偿。若出卖方不能按合同规定期限交付房产或买受方不能按合同规定期限支付房款，由违约一方向对方支付1万元违约金。买卖双方签订合同后，如一方毁约应当对方支付2万元的违约金。另查明，2020年2月2日，徐州市不动产登记交易服务中心刊登公告一份，载明在疫情防控期间，自2020年2月3日起，暂停我市不动产登记服务大厅窗口现场业务办理、上门服务、延时服务等，具体恢复时间另行公告。疫情防控期间，无特急需的办理事项敬请延后办理。还查明，2020年1月24日，江苏省启动突发公共卫生事件一级响应，于2020年2月24日24时起将疫情应急响应级别由突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应，于2020年3月27日24时起将疫情应急响应级别由突发公共卫生事件二级响应调整为三级响应。2020年3月3日，江苏省全省退出高风险地区。再查明，2020年春节假期自2020年1月24日至2020年2月2日。案件审理过程中，当事人双方确认刘斐于2020年3月10日清偿完毕借款并办理解除抵押手续。张轶璇陈述涉案房屋产权证过户的时间为2020年3月27日，税费缴纳时间为2020年5月25日。刘斐认可产权证过户时间为2020年3月份，并于2020年5月25日收到最后一笔购房款。一审法院认为：当事人双方签订的《徐州市存量房买卖合》《居间服务合同》、《存量房买卖合同》系双方真实的意思表示，能够证明当事人之间存在房屋买卖合同关系，合法有效，双方均应遵照执行。关于本诉中张轶璇要求刘斐支付违约金的诉请。本院认为，双方的合同明确约定刘斐应当最迟于2019年11月1日前偿还银行贷款办理注销抵押手续，其并未按照约定时间履行合同义务，构成违约，应当按照约定承担违约责任。关于违约金的计算标准，虽然合同约定任何一方逾期履行合同约定义务的，违约方按日向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金，但是被告辩称其不应当承担违约金，视为要求减少违约金。同时，根据合同法的司法解释，当事人请求适当减少违约金的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本院认为，本案中，张轶璇并未提供证据证明其损失的金额，其损失主要是资金占用期间的利息损失，因此，违约金应当以其实际支付的金额为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算为宜。关于违约金截止时间问题。一方面，虽然双方约定于2019年11月5日到产权处签署备案合同，且实际签署存量房备案合同的时间为2020年3月19日，但是该约定属于双务法律行为，不是某一方单方义务，无法确定2020年3月19日签订合同的时间是刘斐违约导致，但是刘斐迟延归还贷款及解除抵押的行为明显违法了合同约定的时间，因此，违约金应当自原告主张的2019年11月5日计算至抵押贷款付清之日即2020年3月10日。另一方面，徐州市不动产登记交易服务中心因为疫情停止现场业务办理，属于不可抗力，不可归责于出卖方，因疫情导致的迟延办理相关手续的期间不应计算违约金。结合江苏省疫情防控的具体情况以及春节假期安排，本院认为该期间以一个月为宜，即自2020年2月3日至2020年3月3日。综上，违约金应当自原告主张的2019年11月5日计算至2020年2月2日，自2020年3月4日计算至2020年3月10日。关于反诉请求。刘斐主张张轶璇故意违反合同约定推迟缴纳税费的日期，构成严重违约。本院认为，其一，虽然双方合同约定相关税费由张轶璇承担，但是并未就缴纳税费的时间进行约定，因此无法确定买受方即张轶璇是否存在违约行为。其二，刘斐主张双方协商一致于春节假期后办理过户手续，但是其提供的证据不足以证明双方就延迟过户达成了一致的意思表示，因此刘斐该项主张，本院不予采信。其三，刘斐并未提供证据证明其因张轶璇迟延缴纳税款产生了损失以及损失的数额。综上，关于刘斐提出的反诉请求，证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十一条、第一百六十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，一审法院判决：一、本判决生效之日起十日内，刘斐一次性支付张轶璇违约金（以150万元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍，分别自2019年11月5日计算至2020年2月2日，自2020年3月4日计算至2020年3月10日）。二、驳回刘斐的反诉请求。本诉案件受理费4067元（张轶璇已预付），减半收取2033.50元，由张轶璇承担1768.50元，刘斐承担265元。反诉案件受理费5653元（刘斐已预交），减半收取2826.50元，由刘斐承担。本院二审期间，张轶璇向本院提交新的证据：1、提供上诉人的原房产证复印件，证明上诉人是于2020年3月18日解除了原抵押，因此上诉人的违约时间应计算至2020年3月19日。2、提供徐州市房产交易税收缴款凭证复印件，证明上诉人于2014年10月31日购买的涉案房产，因此按照徐州市的相关政策，2019年11月1日就已经满足双方的过户条件，双方约定2019年11月5日过户是合理的。刘斐质证认为：证据真实有效。本院二审查明事实与一审查明事实一致。根据诉辩双方的诉辩意见，经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：本案双方当事人哪一方存在违约行为。本院认为：刘斐与张佚璇于2019年6月23日签订的《徐州市存量房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，该合同未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当全面参照合同约定享有权利、承担义务。依据上述合同相关条款的约定，张佚璇作为房屋买受人所承担的主要义务是应于2019年11月5日前支付第一笔购房款1590000元、办理剩余购房款的贷款申请手续并及时支付剩余购房款，刘斐作为房屋出卖人所承担的主要义务是应于2019年11月1日前办理完毕注销抵押登记手续、向张佚璇交付案涉房屋、并于银行贷款放款后5个工作日内配合张佚璇办理案涉房屋权属转移登记手续。关于刘斐在合同履行过程中是否存在违约行为，应否向张佚璇承担违约责任的问题。本院认为，刘斐存在违约行为，应当向张佚璇承担相应的违约责任。首先，根据查明事实，案涉合同第二条第（三）项约定，刘斐最迟应于2019年11月1日办理完毕注销抵押登记手续，但刘斐直至2020年3月10日才清偿完毕借款并办理解除抵押手续，存在违约情形；其次，刘斐上诉主张其曾在徐州裕泰房地产经纪有限公司居间主持下与张佚璇协商一致在2020年春节后办理过户手续，但其并未提交张佚璇同意变更过户时间的书面证据，同时也无法证明张佚璇曾作出同意不予追究迟延办理注销抵押登记手续违约责任的意思表示；再次，刘斐作为后履行合同义务人，在张佚璇已经按照合同约定向其支付第一笔购房款（1590000元）的情况下，其应当积极主动地履行合同义务以促成交易的最终完成，鉴于张佚璇向刘斐支付第一笔购房款项已足以清偿刘斐欠付银行贷款，故此刘斐关于银行放款受限、己方资金压力较大的抗辩主张亦不能成立；最后，因刘斐迟延办理注销抵押登记手续的违约行为，确实导致案涉合同双方办理房屋产权变更手续的推迟，依据案涉合同第十条的相关约定，刘斐应当向张佚璇承担违约责任。一审法院根据公平原则和诚实信用原则，参考违约时的付款情况、守约方张佚璇的实际损失、违约方刘斐的过错程度、新冠××疫情对合同履行的实际影响等因素，酌定刘斐向张佚璇承担违约金（以150万元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍，分别自2019年11月5日计算至2020年2月2日，自2020年3月4日计算至2020年3月10日）并无不当，本院予以维持。关于张佚璇是否存在违约情形，应否承担违约责任的问题。刘斐上诉主张张佚璇构成违约的主要理由是张佚璇迟延缴纳房屋过户税费，但根据查明事实，案涉合同仅约定了税费由张佚璇承担，并未约定张佚璇缴纳税费的具体时间。在此情况下，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）款之规定，张佚璇有权随时履行，其在2020年5月25日缴纳税费并未违反案涉合同及相关法律规定，不构成违约。刘斐该项上诉主张因缺乏事实及法律依据不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人刘斐的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4067元，由上诉人刘斐负担。本判决为终审判决。审 判 长 潘全民审 判 员 张 伟审 判 员 胡元静二〇二〇年十二月二十九日法官助理 徐文轩书 记 员 陆滢冰