广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终23427号上诉人（原审原告）：洪丽婵，女，1958年12月15日出生，汉族，居民身份证住广州市增城区。委托诉讼代理人：陈润婷，广东绿儒律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市长风实业有限公司。住所地：广州市增城区新塘镇荔新十二路****。法定代表人：黎海东，经理。委托诉讼代理人：梁巨贤，广东华瑞兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡秀英，广东华瑞兴律师事务所实习人员。上诉人洪丽婵因与被上诉人广州市长风实业有限公司（以下简称长风公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2020）粤0118民初6366号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月12日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年12月8日公开开庭审理了本案。洪丽婵的委托诉讼代理人陈润婷及长风公司的委托代理人梁巨贤到庭参加诉讼，本案现已审理终结。洪丽婵上诉请求：1、撤销（2020）粤0118民初6366号《民事判决书》，依法改判支持洪丽婵一审的全部诉讼请求；2、本案一审、二审的案件受理费由长风公司承担。事实与理由：一审法院认定事实清楚，但错误适用法律，并最终造成错误判决。本案中一审法院作出判决依据的是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款的规定，但洪丽婵认为一审法院对该条规定适用有误。理由如下：1、该条约定“三个月合理期限”是为了避免在一方短期违约的情况下另一方轻易解除合同，其根本目的是维护交易的稳定性。但本案中，截止一审庭审当天，长风公司已经逾期交楼达到422天。从长风公司提交的证据上看，长风公司自合同约定的交楼期限届满后至一审庭审当天长达422天里均没有任何履约行为。于2019年6月17日，长风公司完成最新的验收手续。自合同约定的交楼期限“2019年6月30日”至今，长风公司没有取得任何新的验收进展，长风公司根本没有继续履行合同，长风公司明显恶意违约，其行为已经严重损害洪丽婵的合法权益。在长风公司恶意违约达到422天的情况下，一审仍机械地引用“三个月的合理期限”，有违诚实信用、公平正义原则，无法做到定纷止争的目的。2、该规定明确了“当事人另有约定的除外”，也就是说，该规定的适用是以“当事人双方之间没有约定解除权，而直接适用法定解除权”为前提的。但本案中，洪丽婵与长风公司是约定了合同解除权，洪丽婵没有行使合同约定解除权，致使案涉合同继续履行。在此情况下，洪丽婵因长风公司继续违约继而重新获得法定解除权，而非因没有约定解除权而直接适用法定解除权，因此本案不宜直接适用上述规定。在合同解除权丧失后催告违约方履约，对于是否需要再按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条第1款，给予不低于三个月的合理期限，法律没有明确规定。因此回归本案，在长风公司逾期一年多的情况下，洪丽婵认为再行给予长风公司5天的履行期限已经属于《合同法》第94条规定的合理期限，而无需机械适用“三个月的期限”。3、退一万步，假设贵院认为仍需给予长风公司“三个月的履行期限”，但是在一审庭审过程中，一审法院曾询问长风公司何时能交楼，长风公司的回答是“应该年底可以交楼”，也就是说长风公司是明确其在洪丽婵催告的“三个月”内（即2020年10月8目前）是无法向洪丽婵交楼的。那么，在长风公司明确无法在催告后三个月内向洪丽婵交楼的情况下，一审法院仍然驳回洪丽婵的诉讼请求，使得洪丽婵面临因民事诉讼“一事不再理”而无法后续行使合同解除权的风险，一审法院这一做法，增加了洪丽婵上诉的风险及诉累，也无利于维护双方交易的公平正义。4、长风公司于2020年7月9日收到洪丽婵的履行催告函，到2020年10月8日催告期限已满三个月，但长风公司直至该时仍无法向洪丽婵交付涉案房屋，已经满足《中华人民共和国合同法》第94条合同解除的条件。综上，洪丽婵请求二审法院站在公平正义原则上，正确适用法律，依法改判支持洪丽婵的全部诉讼请求以维护洪丽婵的合法权益。长风公司二审答辩，同意一审判决的处理结果，不同意洪丽婵的上诉请求。洪丽婵于2020年7月22日向一审法院提起本案诉讼，请求：1、判令解除洪丽婵、长风公司签订的编号为201612271145号的《广州市商品房买卖合同（预售〉》，长风公司向洪丽婵返还购房款571855元以及物业维修资金6079.5元；2、判令长风公司向洪丽婵支付违约金57185.5元；3、本案的全部诉讼费用由长风公司承担。一审法院经审理查明：2016年12月21日，长风公司（卖方、甲方）与洪丽婵（买方、乙方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，合同约定：“……第四条合同标的物基本情况乙方所购商品房为本合同第二条约定的项目中的广州东部布匹辅料城商业、办公楼、、地下室D3-1、G4）；商业、办公楼（D3-2）；商业、办公楼（D4）第荔新十二路96号30幢5层520号房……房屋地址：增城市荔新十二路96号30幢520房……第七条计价方式和价款甲方与乙方约定按下列第1种方式计算该商品房价款：1.该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米13354.86元，总金额571855元……第十三条房屋交付甲方应当在2019年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。……第十四条延期交房的违约责任甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：……2.详见本合同附件七《商品房买卖合同补充协议》第七条的约定……”。附件七补充协议约定：“……第七条对《合同》第十四条的逾期交房的违约责任第2种方式的约定：甲方如未按《合同》中约定的时间交房，按逾期时间，分别处理：……（2）逾期超过90日的，乙方有权单方面解除合同，乙方解除合同的，甲方应当在乙方解除合同的通知到达之日起10天内退还全部已付款（但属甲方代付且甲方已代付的款项，则甲方无须退还），并按乙方已付房款的10%向乙方支付违约金。如果乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十三条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金（该违约金总额不得超过房款总额的2%）。……乙方选择解除合同的，应在达到解除合同的条件之日起十五天内书面通知甲方，否则视为乙方选择继续履行合同。……第二十二条关于解除合同的约定……5、甲乙双方行使解除权的期限为一年（自解除权发生之日起计算）……但甲乙双方另有约定的除外”。合同签订后，洪丽婵支付了全部购房款571855元和维修资金6079.5元。2017年1月3日，上述房屋进行了预告登记。2020年7月7日，洪丽婵向长风公司发出《催告函》，内容为，因长风公司逾期向洪丽婵交付房屋，现洪丽婵要求长风公司在收到函件的5日内按照合同约定的交付标准向其交付房屋，若仍拖延，其将通过法律途径解决等。上述函件于2020年7月9日妥投。上述事实有洪丽婵提交的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件、发票、存折、《催告函》及其快递材料等予以证明，长风公司对上述证据真实性无异议，一审法院对此予以确认。长风公司向一审法院提交证据如下：《广州市建设工程规划验收合格证》及附件（穗国土规划验证[2018]488号）、《商业、办公楼（D3-1）竣工验收报告》、《房屋建筑工程质量评估报告》、增城新和自来水有限公司出具的《证明》、《客户受电工程竣工检验意见书》、《通邮申请表》、《人防工程专项竣工验收备案意见》、《门牌确认通知书》及附件、《广州市东部布匹辅料商城、办公室（D3-1、D3-2、D4、D5））地下室G4）、公建（G7）建设项目竣工环境保护验收意见》及环保验收公示截图等，拟证明长风公司已经完成涉案房屋所在项目工程的大部分验收手续。一审庭询中，长风公司确认尚未取得涉案房屋所在工程项目的竣工验收备案。洪丽婵主张，其未在合同约定的交付房屋日期届满90天后的15天内向长风公司主张解除涉案合同；但洪丽婵行使的是法定解除权，并非是约定解除权，依据是合同法第94条；同时，洪丽婵依据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第43条规定，合同解除权行使期限届满后，对方当事人经催告后仍不履行合同的，守约方依据法律规定行使解除权的，应予支持。一审法院认为：洪丽婵和长风公司就涉案房屋签订的《广州市商品房买卖合同（预售〉》及附件，是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规中的强制性、效力性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。现双方当事人的争议焦点为洪丽婵是否享有合同解除权。首先，根据合同约定，长风公司应于2019年6月30日前将符合交付标准的涉案房屋交付给洪丽婵，但长风公司确认至今未完成涉案房屋所在工程项目的竣工验收，长风公司逾期交付房屋超过90天，构成违约，洪丽婵有权要求解除合同。但根据《中华人民共和国合同法》第九十五条第一款“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭”之规定，又根据《广州市商品房买卖合同（预售〉》附件七补充协议“逾期超过90日的，乙方有权单方面解除合同”、“乙方选择解除合同的，应在达到解除合同的条件之日起十五天内书面通知甲方，否则视为乙方选择继续履行合同”之约定，洪丽婵未在合同约定的期限内行使解除权，该解除权应归于消灭。其次，洪丽婵主张，约定的解除权归于消灭，但其所依据的是法定解除权，即其依据的是《中华人民共和国合同法》第九十四条和《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第43条。上述两规定内容具体如下：《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”，《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第43条规定“合同解除权行使期限届满或者解除权放弃后，对方当事人经催告仍然不履行合同，守约方主张依照合同约定或者法律规定解除合同的，应予支持”。即，长风公司迟延履行交房义务，洪丽婵的享有法定解除权的前提是经催告后在合理期限内仍未履行。又根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持”之规定，洪丽婵虽在长风公司逾期交房后的2020年7月7日向长风公司发出《催告函》，履行了催告义务。但其于2020年7月22日即向一审法院起诉要求解除合同，未给予对方合理期限。因此，洪丽婵主张要求解除涉案合同、退还购房款和维修资金，依据不足，一审法院不予支持。由此，洪丽婵基于解除合同的前提要求长风公司承担总房价10%的违约金，一审法院亦不予支持。对于长风公司应承担的违约责任，洪丽婵可另行主张。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第九十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2020年9月8日判决如下：驳回洪丽婵的全部诉讼请求。案件受理费5076元，由洪丽婵负担。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审诉讼中，长风公司提供穗联验（增）字（2020）164号广州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工联合验收意见书（分期），载明长风公司施工许可证编号440183201509280301中的商业、办公楼（D3-1）于2020年9月30日经过联合验收，予以备案。长风公司于2020年11月23日向洪丽婵发出《广州东部布匹辅料城收楼通知书》，通知洪丽婵于2020年11月30日收楼，洪丽婵表示该通知已超过其催告履行期三个月，没有前往办理收楼手续。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：如何认定洪丽婵本案主张的法定解除权行使效果。依长风公司与洪丽婵2016年12月21日所签涉案商品房预售合同的约定，长风公司应于2019年6月30日前将符合交付标准的房屋交付给洪丽婵，按期交付房屋是长风公司的主要合同义务。洪丽婵在长风公司逾期交房后的2020年7月7日向长风公司发出《催告函》，催告长风公司在收到函件的5日内履行交付房屋的合同义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款的规定，出卖人迟延交付房屋，经买受人催告后在三个月的合理期限内仍未履行，买受人可以请求解除合同。本案洪丽婵催告长风公司履行交付房屋的期限与司法解释三个月的规定，并不相符，一审法院于2020年9月8日作出判决时认定洪丽婵于2020年7月22日即提起本案诉讼要求解除合同，未给予合理期限，不支持洪丽婵所提诉讼请求，并非没有依据。有鉴于此，洪丽婵应自行承担本案一审案件受理费。必须指出的是，长风公司在2020年7月9日收到洪丽婵履行交付房屋的催告函后，虽在2020年9月30日完成涉案房屋建筑工程联合验收备案，但长风公司于2020年11月23日才向洪丽婵发出收房通知，此时已超过三个月的合理期限，长风公司应对其迟延履行交付房屋违约行为承担民事法律责任。本案二审诉讼过程中，洪丽婵请求解除涉案商品房预售合同的理由成立，其主张长风公司退还所收款项、支付已付房款10%的违约金，具有合同依据，本院予以支持。为此，对一审判决的处理，本院二审予以调整。综上所述，洪丽婵的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广州市增城区人民法院（2020）粤0118民初6366号民事判决；二、广州市长风实业有限公司于本判决生效之日起十日内向洪丽婵退还购房款571855元、维修资金6079.5元；三、广州市长风实业有限公司于本判决生效之日起十日内向洪丽婵支付违约金57185.5元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5076元由洪丽婵负担。二审案件受理费10152元，由广州市长风实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  赵云川二〇二〇年十二月二十四日书记员  吴敏玲李美琦