陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院     民  事  判 决  书     （2020）陕01民初911号   原告（执行案外人）李X，男，1989年7月26日出生，汉族，住西安市长安区。   原告（执行案外人）：张XX，女，1972年2月14日出生，汉族，住西安市长安区。   委托诉讼代理人：王佳力，陕西金镝律师事务所律师。   委托诉讼代理人：刘若梦，陕西金镝律师事务所实习律师。   被告（申请执行人）：郭XX，男，1970年5月24日出生，汉族，住西安市长安区。   委托诉讼代理人：郑智虎，陕西连邦律师事务所律师。   委托诉讼代理人：张文婷，陕西连邦律师事务所律师。   被告（被执行人）：西安XX房地产开发集团公司，住所地：西安市长安区。   法定代表人：张伯文，该公司总经理。   原告李X、张XX与被告郭XX、第三人西安XX房地产开发集团公司（以下简称XX集团公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李X、张XX的委托诉讼代理人王佳力、刘若梦，被告郭XX的委托诉讼代理人张文婷到庭参加诉讼。第三人XX集团公司经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。   原告李X、张XX向本院提出诉讼请求：1.不得执行位于长安区XX路XX幢XX单元XX层XX号房屋，并解除对前述涉案房屋的查封；2.本案诉讼费用等由被告承担。事实与理由：被告与第三人民间借贷纠纷一案，西安市中级人民法院作出（2017）陕01民初784号民事判决书，后被告向法院申请强制执行，西安市中级人民法院作出（2018）陕01执433号执行裁定书，后作出（2018）陕01执433号之一执行裁定书，查封了原告所购买的位于长安区XX路XX幢XX单元XX层XX号房屋。原告提出执行异议后，西安市中级人民法院作出（2020）陕01执异726号执行裁定书，驳回了原告的异议请求，现特提出执行异议之诉。原告对于涉案房屋早已与第三人签订商品房认购协议书并支付全款购房款，并且原告合法占有使用涉案房产的时间远早于法院查封的时间。2012年5月，原告与第三人就位于长安区XX路XX幢XX单元XX层XX号房屋签订了《商品房内部认购协议书》（简称“认购协议书”），原告依约支付了全部房款、楼层差价、天然气初装费、证本费及大修基金等费用共计474814元。XX集团公司于2016年6月向原告交付了涉案房屋的水卡、电卡及房屋钥匙，原告于2016年7月支付了装修押金后，便予以装修，装修后便入住该房屋。在驳回原告执行异议请求的（2020）陕01执异726号执行裁定书中，认为原告物业费缴纳时间晚于法院查封的时间，明显有误。实际上在2016年6月底交房后，同年8月22日原告即与陕西紫苹果装饰工程有限公司西安长安路分公司签订《西安市家庭居室装饰装修工程施工合同》，对涉案房产进行装修，完工后不久即入住涉案房产至今；原告缴纳物业服务费的时间也早于涉案房屋被法院查封的日期。由于XX集团公司一直不具备网签及过户的条件，进而一直拒绝办理相关手续，在此期间，原告还向区房产局提交了《情况反映》，请求协调解决办理网签和房屋权属证书，涉案房屋至今未能办理产权登记，并非原告自身原因导致，完全是第三人XX集团公司的过错。综上，原告对涉案房屋享有足以排除执行的权利，应当终止对涉案房屋的执行，解除对涉案房屋的查封。   被告郭XX辩称，一、不动产权属的确认变更应按照有关部门的登记为准。案涉房屋权属登记在第三人名下，归第三人所有，属于强制执行财产的范围。二、西安市中级人民法院查封程序合法，已经产生法律效力，查封后果受法律保护。三、原告就执行标的即涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益， 1.原告和第三人之间未在法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同。其与第三人签订的《商品房内部认购协议书》上未载明时间，无法认定是2012年5月签订。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条和《商品房销售管理办法》第十六条之规定，原告提交的《商品房内部认购协议书》并不具备上述规定的主要内容，不能被认定为是双方合意签订的《商品房买卖合同》，仍属于认购。2.张XX交纳物业费的时间始于2018年7月1日，该时间晚于法院查封涉案房屋的时间，因此不能证明被答辩人在法院首次查封之前就已经合法占有了案涉房产。3.原告提供的第三人出具的收款收据无法证明其交付房款的情况，且购房款金额较大，使用现金不符合交易习惯，无法证明被答辩人交纳全部购房款的事实。4.关于“非因买受人自身原因未办理过户登记”，原告明知案涉房产手续不全，仍与第三人签订认购协议，可见原告明显忽略了政策的限制，由此造成的未过户应视为“买受人自身原因”，另原告无证据证明其在案涉房屋具备预售条件时向第三人提出过网签登记申请。综上，原告就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，请求法院驳回其诉讼请求。   XX集团公司经传票传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。   经审理查明，郭XX与XX集团公司民间借贷纠纷一案，本院于2017年12月25日作出（2017）陕01民初784号民事判决，判决：XX集团公司安环郭XX借款本金人民币700万元及利息520万元，合计1220万元；XX集团公司支付郭XX逾期利息。因XX集团公司未履行生效法律文书确定的义务，郭XX向本院申请强制执行，本院依法立案执行。在执行中，本院于2018年2月13日作出（2018）陕01执433号执行裁定，冻结、扣划被执行人XX集团公司在金融机构的存款等1300万元；或扣留、提取其同等数额的收入；或查封、扣押其同等价值的财产。后本院于2018年6月21日以（2018）陕01执433号之一执行裁定查封了讼争房屋，查封期限三年。   本案执行过程中，李X、张XX作为案外人以本院于2018年6月21日以（2018）陕01执433号之一执行裁定，查封XX集团公司名下位于西安市长安区XX路XX幢XX单元XX层XX号的房产包含其享有合法所有权为由，提出执行异议。本院经审查作出（2020）陕01执异726号执行裁定：驳回李X、张XX的执行异议申请。李X、张XX遂提起案外人执行异议之诉，即本案诉讼。   李X、张XX向本院提交了以下主要证据：   一、合同签订情况：原告提交《商品房内部认购协议书》一份，证明在法院查封之前，原告李X与第三人XX集团公司于2012年签订《商品房内部认购协议书，约定李X认购XX集团公司开发的位于XX家园项目2号楼1单元5层01户，建筑面积为124.85㎡，该房屋单价为3600元/㎡，总价款为449460元。支付方式为分期付款，在协议签订后15日内支付总价款40%，2013年5月31日前支付房屋总价30%，领取钥匙时支付余款134460元。在2013年5月30日，经被告及第三人同意将房屋的买受人变更为原告张XX，其他权利义务不变。    二、涉案房屋出资情况：原告提交XX集团公司出具的购房款《收据》五张，证明其付完全部购房款449460元。分别为2012年8月11日李X现金支付8万元、2012年8月14日李X支付8万元、2012年8月22日李X现金支付2万元、2013年5月30日张XX刷卡支付13.5万元、2013年10月29日李X转账支付134460元。   三、涉案房屋占有情况：原告提供：物业费用缴费凭证、物业公司出具的《证明》、装修合同、天然气账户截图等。证明原告自2016年7月5日收房后，对涉案房产进行装修后入住至今，在涉案房产查封之前已合法占有使用。   四、涉案房屋未办理过户原因：原告提供：（2018）陕0116民初728号民事判决、《情况反映》，证明涉案房屋所在小区因设计原因，人防验收没有通过，导致XX家园小区的房屋尚未办理初始登记，XX集团公司法定代表人突然离世，亦未通知原告办理产权登记等。原告及其他业主于2017年6月26日向长安区房管局提交情况反映。证明涉案房屋未办理所有权变更登记的原因是由于XX集团公司导致，非因原告原因。   上述事实，有（2020）陕01执异726号执行裁定书、收款收据、庭审笔录等在卷佐证。   本院认为，本案争议焦点为：李X、张XX就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款规定“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，李X、张XX提交的《商品房内部认购协议书》落款处并无日期，在买卖合同签订方面有重大瑕疵。且原告称，“在2013年5月30日，经被告及第三人同意将房屋的买受人变更为原告张XX”，但对于合同主体重大事项变更，该合同在“乙方李X变更为张XX”处并无加盖XX集团公司印章，仅系手写字样，合同形式上有重大瑕疵。关于房款支付，原告出具《收据》五张，证明其付清全部购房款449460元。即2012年8月11日李X现金支付8万元、2012年8月14日李X支付8万元、2012年8月22日李X现金支付2万元、2013年5月30日张XX刷卡支付13.5万元、2013年10月29日李X转账支付134460元。但原告对于上述刷卡、转账方式支付款项并未提供银行流水佐证，且在2013年5月30日“乙方李X变更为张XX”之后，李X仍于2013年10月29日支付134460元一节，与常理不符。另，上述收据上未写明购买房屋房号，原告亦未能举证其在该小区无其他房产，故无法认定已依约支付全部房款。故其诉请不符合上述法律规定，不享有足以排除强制执行的民事权益。   综上所述，李X、张XX之诉请缺乏事实依据及法律依据，本院依法不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：   驳回原告李X、张XX的诉讼请求。   案件受理费8042元，由原告李X、张XX负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。         审 判 长  马 莉莉                      审 判 员  姜亦君                            审判员  秦燕燕     二○二○年十二月十五日                              书记员  杨雪薇   12          1