辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终14285号上诉人（原审原告）：陈丽艳，女，汉族，住辽宁省沈阳市铁**。委托诉讼代理人：李颖，沈阳市和平区新华法律服务所工作者。被上诉人（原审被告）：沈阳市和平区浑河湾街道办事处（原沈阳市和平区砂山街道办事处），住所地：辽宁省沈阳市和平区。法定代表人：丁立军，该单位主任。委托诉讼代理人：赵子函，男，汉族，住址沈阳市和平区,系该单位工作人员。委托诉讼代理人：王子健，系辽宁威旺律师事务所律师。上诉人陈丽艳因与被上诉人沈阳市和平区浑河湾街道办事处租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院作出的（2020）辽0102民初2172号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案后，依法由审判员鞠安成担任审判长（并任主审），与审判员贺新发、刘春杰组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陈丽艳上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判支持上诉人的诉求；2.依法判令被上诉人与上诉人签定的购买房屋永久使用权，返还上诉人购买房屋永久使用权费用壹拾万元人民币，支付利息，赔偿损失；3.由被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：一、本案事实清楚、证据确实充分、诉讼主体明确。上诉人原系被上诉人所属社办集体企业砂山口腔诊所负责人。2000年6月30日企业转制，由被上诉人作为出让方，上诉人作为受让方签订了产权交易合同书，并于2000年10月6日履行完全部转让手续，上诉人为企业职工缴纳了各种经济补偿金，社会养老保险、退休人员安置费等各项费用20余万元，承载式收购了该企业，同时还向被上诉人缴纳了10万元该企业经营场地（和平区砂山街92号）房屋永久使用权的转让费用，取得了该房屋“永久使用权”，2019年10月15日网点办相关领导口头通知上诉人面谈，要求上诉人退回该房使用权，参与社会招租，至此上诉人才知道自己的合法权益受到了侵害，因此诉讼到人民法院，请求人民法院判令被上诉人退还上诉人买断房屋永久使用权的10万元人民币，支付利息、赔偿损失并要求涉案房屋使用权归其所有。一审法院以依据不足，没有支持上诉人的诉求。一审庭审中上诉人向法庭提供的大量证据均已被法庭采信，这说明上诉人与被上诉人之间的法律关系是非常明确的。砂山口腔诊所的前身是砂山牙病防治所，该所经营场地是80年所里全体职工自力更生自建的房屋，84年动迁，诊所全体职工放假4年，由和平区政府拆迁办发给工资即安置费，88年回迁到现址，这说明砂山口腔诊所的经营场地的房屋使用权是动迁取得的，不存在使用权转让问题，被上诉人将原本不属于他的权力冠于永久性用合同的方式将其卖掉，欺骗上诉人行为违法，现产权单位要求上诉人退还房屋使用权，参加社会招租，上诉人用10万元人民币买来的房屋永久使用权不复存在了，因此上诉人请求人民法院按照合同法的相关规定判令被上诉人返还10万元房屋永久使用权转让费，承担利息赔偿损失。一审中法庭采信上诉人列举的全部证据，充分证明上诉人诉讼主体明确，被上诉人就是本案名副其实的被告，一审法庭将认定证据与结论分离是自相矛盾。另外房屋所有权人和平区政府网点办口头通知上诉人腾房并约谈上诉人，上诉人虽然没有书面证据，但这一事实存在。口头证据也是证据，一审法庭不能以此证明上诉人证据不充分。二。本案非与房屋租赁合同纠纷一审法庭将本案定性为租赁合同纠纷是错误的，应为有偿转让房屋使用权合同纠纷，本诉争议的焦点为被上诉人有没有取得诉争房产的永久使用权，有没有出卖此权的权利，出卖使用权是否合法，庭审中被上诉人至始至终都没有出示他有永久使用权的证据，更没有出示他有出卖永久使用权的证据。一审法庭对被上诉人出卖房屋使用权是否合法的问题根本就没有审理。房屋使用权和房屋租赁权是不同历史时期的产物，房屋使用权，一般指房改前，多数人都是在租用公有住房，因此拥有该房屋的使用权，也就是房改中所说的部分产权，参加房改后按照政策缴纳了一定的费用。就取得了房屋的产权，也就是所有权。所有权具有排他性，是受物权法保护的。这就产生了真正意义上的租赁。产权人可以和任何单位、个人签订合同，出租属于自己的房屋产权，收取租金，这就叫房屋租赁。本案所诉不是上诉人和房屋产权所有人和平区网点办的租赁合同纠纷，而是与被上诉人出卖房屋永久使用权转让房屋使用权的合同纠纷。判定争议焦点错误审判结果自然错误，因此上诉人恳请二审法院对本案予重新审理以改判，判令被上诉人返还上诉人购买房屋永久使用权所支付的10万元人民币，承担利息、赔偿损失、承担本案诉讼费用。被上诉人沈阳市和平区浑河湾街道办事处辩称：一审法院判决正确，请求予以维持。原告陈丽艳向一审法院提出如下诉讼请求：1、要求被告浑河湾街道办事处返还原告因购买案涉房屋永久使用权而支付的费用10万元，支付利息（以10万元为基准，从1999年10月15日起按中国人民银行同期贷款利率，计算至本案判决生效之日）；2、将位于沈阳市和平区砂山街92号房屋（建筑面积72平方米）的使用权确认归原告所有；3、由被告浑河湾街道办事处承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：砂山口腔诊所始建于1989年，隶属于砂山街道办事处科工贸总公司，系集体所有制小型企业，法定代表人为陈丽艳（即本案原告）。1999年10月15日，科工贸总公司（甲方）与原告陈丽艳（乙方）签订《协议书》一份，协议约定，甲方有房屋72平方米，座（坐）落于和平区砂山街92号，此房屋产权系和平区网点办所有，甲方有使用权，经甲、乙双方充分协商达成如下协议：一、甲方同意将此房屋使用权转让给乙方。二、乙方一次性向砂山经贸公司缴纳拾万元整转让费，作为经贸公司安置退休职工用款，自交款之日起不再向经贸公司上缴管理费。三、甲方将房屋转让给乙方后，乙方直接与和平区网点办签订租赁合同，乙方将享有此房永久使用权，乙方将覆（履）行与网点办签订的合同所规定的条款。此协议双方签字盖章后生效，未尽事宜双方协商解决。协议书落款“甲方”处加盖有科工贸总公司公章、“彭丽珍印”个人印章及彭丽珍签字，“乙方”处加盖有砂山口腔诊所印章、原告陈丽艳个人印章及原告陈丽艳的签字。上述协议签订后，原告陈丽艳向沈阳市砂山经贸公司交纳10万元，该公司向原告陈丽艳出具收款收据一份。其中，“支付方式”一栏内记载“现金”，“收款事由”一栏中注明“房屋转让费”。2000年4月24日，沈阳市和平区商业网点规划建设办公室（以下简称“和平区网点办”）向科工贸总公司出具《批复》一份，载明：“沈阳市砂山经贸公司：同意将原沈阳市砂山经贸公司承租的，位于和平区砂山街**的网点转给和平区砂山口腔牙病防治所租用。”2000年6月1日，砂山街道办事处出具《沈阳市和平区砂山口腔诊所出售方案》，就砂山口腔诊所企业产权制度改革作出相应出售方案，出让方决定以1元价格出售砂山口腔诊所全部产权（含债权、债务），并按照沈政发[1999]12号“关于出售小型企业产权有关政策的补充通知”给予职工一次性付清买断工龄的安置费。2000年6月15日，砂山街道办事处召开职工大会，其中该办事处主任彭丽珍及原告陈丽艳等参加会议，会议议题为“关于砂山口腔诊所转制、出售、职工安置费、产权交易手续办理等”。职工大会经讨论形成决议：同意企业转制，由原企业法人代表陈丽艳整体购买企业产权，同意职工安置按沈政发[1999]12号文件精神执行，职工安置费＝543×个人工龄……同意出售方案、交易合同、收购方案等有关内容、同意委托砂山街道办事处办理产权交易有关手续。2000年6月30日，砂山街道办事处向沈阳市和平区产权办公室发出《关于出售沈阳市和平区砂山口腔诊所的报告》，申请对砂山口腔诊所改制予以批准。当日，砂山街道办事处作为出让方与作为受让方的原告陈丽艳签署《产权交易合同书》，就砂山口腔诊所产权交易相关问题进行约定。彭丽珍作为砂山街道办事处的“法定代表人（或委托代理人）”在该合同书上签字，并加盖砂山街道办事处印章。原告陈丽艳在该合同书上签字并加盖个人印章。代办（或会员）单位即沈阳市和平区产权交易中心亦在该合同书上加盖印章。同日，砂山街道办事处作为出让方与作为受让方的原告陈丽艳签署《产权交易总表》，沈阳市和平区产权交易中心、沈阳产权交易中心分别作为受理会员单位、产权交易监管机构在该交易总表上盖章，沈阳市工商行政管理局亦盖章核准。2000年8月29日，沈阳市和平区卫生事业管理局作出书面说明：“和平区砂山口腔诊所原是砂山街道办事处下属单位，现其转变为个体经营，和平区卫生事业管理局将根据行业管理要求，验收合格后向其发放个体性质的医疗许可证。”另查明，砂山街道办事处于2008年更名为浑河湾街道办事处（即本案被告）。现原告陈丽艳起诉至本院，主张和平区网点办已口头通知其不再与之续签案涉房屋租赁合同，欲收回该房屋使用权，故要求被告浑河湾街道办事处退还转让费10万元及相应利息，并要求将案涉房屋使用归原告陈丽艳享有。本案审理中，经本院向原告陈丽艳询问，其表示，案涉房屋的产权归和平区网点办，该房屋的租赁等事宜管理也是和平区网点办，而非归被告浑河湾街道办事处，现仍由原告继续使用；关于和平区网点办通知其收回案涉房屋，不再续签租赁合同一节现无相关证据提交。一审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。根据科工贸总公司（甲方）与原告陈丽艳（乙方）于1999年10月15日签订的《协议书》，其中约定，，位于和平区砂山街**的案涉房屋产权归和平区网点办所有甲方有使用权，甲方同意将此房屋使用权转让给乙方，由乙方直接与和平区网点办签订房屋租赁合同，乙方将享有此房永久使用权，乙方履行与网点办签订的合同条款。该协议书签订后，2000年4月24日，和平区网点办向科工贸总公司作出《批复》，“同意将原沈阳市砂山经贸公司承租的，位，位于和平区砂山街**的网点转给和平区砂山口腔牙病防治所租用”时，根据本院向原告陈丽艳所作询问，其亦明确表示，案涉房屋产权归和平区网点办，并非被告浑河湾街道办事处，且目前原告陈丽艳仍在使用案涉房屋，其所述和平区网点办通知其不再续签租赁合同，并要求其腾退案涉房屋一节，也无相关证据加以佐证。基于原告陈丽艳所提供的上述证据所证明的事实以及其所述情况可以确认，案涉房屋的租赁管理权限并不在于被告浑河湾街道办事处，现原告陈丽艳以和平区网点办欲收回其对案涉房屋的租赁使用权为由主张被告浑河湾街道办事处退回其缴纳的10万元及利息，并要求案涉房屋使用权归其所有，依据不足，本院依法不予支持。原告陈丽艳可在选择合适的诉讼主体，并在完善相关证据材料后，另行与之协商或通过诉讼等方式解决案涉纠纷。综上所述，一审法院，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告陈丽艳的诉讼请求。案件受理费1,650元，由原告陈丽艳负担。二审审理期间，陈丽艳围绕其上诉请求新证据：1.（2020）辽0102民初7152号民事判决，证明：沈阳市和平区商业网点房产管理所与陈丽艳房产租赁合同解除。2.情况说明一份，证明：是有偿转让。本院依法组织双方当事人进行举证、质证。本院审查后对上述证据均不予认定。理由为：上述证据与本案争议焦点缺乏关联性。本院对一审法院查明的事实予以认定。本院认为,本案中，陈丽艳主张其与沈阳市和平区浑河湾街道办事处（曾用名沈阳市和平区砂山街道办事处）存在房屋永久使用权转让合同关系，沈阳市和平区浑河湾街道办事处将涉案房屋永久使用权转让给陈丽艳。现因涉案房屋所有权人解除了与陈丽艳之间的租赁关系，导致陈丽艳不能继续使用涉案房屋，故请求沈阳市和平区浑河湾街道办事处承担违约责任。本院审查双方证据材料后发现，虽然在2000年沈阳市和平区砂山口腔诊所改制过程中，陈丽艳与沈阳市和平区浑河湾街道办事处（曾用名沈阳市和平区砂山街道办事处）签订过沈阳市和平区砂山口腔诊所产权转让协议。但本案并非对该诊所产权产生争议，而是对涉案房屋永久使用权问题存在争议。但涉案房产永久使用权的转让《协议书》，系陈丽艳与“砂山科工贸总公司”之间签订，该《协议书》落款加盖的公章为“沈阳市和平区砂山科工贸总公司”。在此情况下，应当认定涉案房屋永久使用权转让《协议书》的合同相对人是沈阳市和平区砂山科工贸总公司（而非原沈阳市和平区砂山街道办事处）。即使沈阳市和平区砂山科工贸总公司与原沈阳市和平区砂山街道办事处存在隶属关系，但非因法定事由，不能随意突破合同相对性。故此，依据现有证据，本院对陈丽艳针对沈阳市和平区浑河湾街道办事处提出的主张不予支持。综上所述，上诉人陈丽艳的上诉请求不能成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由陈丽艳负担。本判决为终审判决。审判长  鞠安成审判员  刘春杰审判员  贺新发二〇二〇年十二月十五日法官助理谢日恒书记员关瑞婷