广西壮族自治区北海市银海区人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)桂0503执异145号 案外人：周芳，女，1972年2月25日出生，汉族，住南京市溧水区。 申请执行人：甘露，女，1975年12月21日出生，汉族，住新疆阿克苏市。 被执行人：北海金野房地产开发有限公司，住所地北海银滩恒利旅游度假中心国会区别墅13型**，统一社会信用代码：91450500199330153M。 法定代表人：姜玉乔，总经理。 本院在执行申请执行人甘露与被执行人北海金野房地产开发有限公司（以下简称金野公司）商品房销售合同纠纷一案中，案外人周芳向本院提出书面异议，请求撤销（2019）桂0503民初1433号民事裁定书，解除对北海市不动产的查封。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人周芳称，案外人于2017年11月12日与金野公司签订商品房买卖合同，购买美和家园小区3-1102室，于2017年12月20日交首付款141052.00元人民币，第二次于2019年2月21日交款200000元人民币，第三次于2019年10月25日交款85848.00元人民币，累计426900元，完成了签订购房合同全部购房款交付。2019年10月25日收房装修入住缴纳了公共维修基金，物业费，电梯维护费，生活垃圾处理费，公摊水电费，是异议人在北海市住房。由于金野公司的原因始终没有办理过户登记（非因买受人原因）,2020年12月16日异议申请人在北海市自然资源局查明此房在没有被抵押情况下被法院在2019年7月29日在自然资源局预查封。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：1.在人民法院查封之前签订合法有效的书面合同；2.己支付全部价款，或者己按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；3.非因买受人自身原因未办理过户登记。依据民事诉讼法第二百二十五条和二百二十七条规定，特向法院提出执行异议申请，请求北海市银海区人民法院依法解除异议申请人美和家园3-1102室在北海市的生存住房的查封。 经审查查明，原告甘露因与被告金野公司发生商品房销售合同纠纷，于2019年7月24日向本院申请财产保全，本院于2019年7月25日作出（2019）桂0503民初1433号民事裁定书，裁定查封金野公司名下位于北海市房屋。本院于2019年7月28日向北海市房地产交易中心送达了查封的协助执行通知书。保全后，本院作出（2019）桂0503民初1433号民事判决，因被告金野公司不服本院作出的一审民事判决向北海市中级人民法院提起上诉，北海市中级人民法院于2019年12月11日作出民事裁定书，裁定撤销本院（2019）桂0503民初1433号民事判决，本案发回本院重审。本院于2020年1月13日立案受理，于2020年8月11日作出（2020）桂0503民初155号民事调解书，确认：一、解除原告甘露与被告金野公司于2018年7月1日签订的购房买卖合同；二、被告金野公司在签收本调解书之日起三十日内返还原告甘露购房款623274元，利息以购房款623274元为基数，按照年利率4.35%，从2018年7月1日起计算至清偿之日止；三、被告金野公司在签收本调解书之日起三十日内支付给原告甘露赔偿款124654元；四、本案的受理费16500元，减半收取8250元，保全费5000元，合计13250元，由原告甘露承担3900元，被告金野公司承担9350元。因金野公司不按上述调解协议履行，甘露向本院申请执行，本院于2020年9月28日立案受理，案号：（2020）桂0503执1266号。 另查明，根据案外人周芳提交的证据显示，2017年11月12日,周芳与金野公司签订《商品房买卖合同》（预售），约定：周芳购买金野公司名下的位于北海市房屋，房屋总金额为426900元。2017年12月20日，金野公司向周芳出具《广西增值税普通发票》，发票金额为141052元；2019年2月21日，金野公司向周芳出具《收据》，载明：今收到周芳购买美和家园3号楼1102号房购房款20万元，此房于2019年2月21日姜总批示，房价由5400元／㎡降为5000元／㎡，尾款于2019年9月1日交齐；2019年10月25日，金野公司向周芳出具《收据》，载明：今收到周芳购买美和家园3号楼1102号房购房款85848元。但一直未办理涉案房屋的过户登记。金野公司将涉案房屋交付给周芳后，从2019年10月25日开始，周芳向管理涉案房屋的广西瑞宏家园物业服务有限公司缴纳物业费、电梯维护费、垃圾处理费、公摊水电费、公共维修基金等费用，并在涉案房屋居住。 再查明，2020年12月16日，北海市自然资源局出具《不动产登记信息查询证明》，载明：截止2020年12月16日11时00分，北海市不动产现无抵押登记记录，2019年7月29日北海市银海区人民法院来文预查封，申请执行人：甘露。截止2020年12月17日11时16分，周芳名下在北海市自然资源局无不动产（房屋）登记信息。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，案外人周芳在本院查封之前已与金野公司签订的房屋买卖合同，并支付了全部购房款，另案外人名下无其他用于居住的房屋。故案外人的异议符合上述法律规定，异议理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第二十九条的规定，裁定如下： 中止对位于北海市不动产的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长 张宏文 审 判 员 蔡名伦 审 判 员 严碧璐 二〇二〇年十二月二十五日 法官助理 余丽婷 书 记 员 何燕美 附本裁定适用的法律条文： 1.《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》 第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。 3.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十五条规定作出裁定时，应当告知相关权利人申请复议的权利和期限。 人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。 人民法院作出其他裁定和决定时，法律、司法解释规定了相关权利人申请复议的权利和期限的，应当进行告知。 第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。