广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终23467号上诉人（原审被告）：广州市万畅房地产有限公司，住所地：广州市经济技术开发区。法定代表人：周振坤，职务：总经理。委托诉讼代理人：秦爽，该公司职员。委托诉讼代理人：盘桂梅，该公司职员。被上诉人（原审原告）：熊厚兰，女，身份证住址：广州市开发区。委托诉讼代理人：何丹，广东宝晟律师事务所律师。上诉人广州市万畅房地产有限公司（以下简称万畅公司）因与被上诉人熊厚兰商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市黄埔区人民法院（2020）粤0112民初6354号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理本案。上诉人万畅公司代理人秦爽、盘桂梅、被上诉人熊厚兰代理人何丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万畅公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回熊厚兰全部诉讼请求；2.由熊厚兰承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、万畅公司与熊厚兰于2017年7月19日签署《广州市商品房买卖合同（预售）》（下称买卖合同），约定万畅公司将位于万科山景城自编N14-1栋、N14-2栋3层314房（下称涉案房屋）出售给熊厚兰，房价款总值3383389元。与此同时，上城公司与熊厚兰签署《房屋装修协议书》（下称装修协议），约定熊厚兰委托上城公司对涉案房屋进行装修，装修款总值287038元。由此可见，从买卖合同及装修协议的签署及履行，合同中权利义务的约定，买卖合同和装修协议都属于完全独立的两个法律关系。而一审法院未就熊厚兰举证证明且未审查的情况下，将装修协议认定为商品房买卖合同中的一部分，并以购房款+装修款作为计算商品房买卖合同逾期交付违约责任的标准，属于事实认定错误。二、一审法院对逾期交房违约金的认定违反了买卖合同补充协议第九条约定，存在事实认定错误。首先，根据双方买卖合同补充协议第九条之约定，熊厚兰实际上是2019年10月30日才向万畅公司付清房价款，在熊厚兰付清房价款后，万畅公司已履行完毕房屋交付义务。在熊厚兰未交清房价款之前，万畅公司有权拒绝交付房屋，故不存在延期交付房屋。其次，买卖合同约定的付款方式为按揭付款，后因熊厚兰未能办理按揭放款，万畅公司向法院提起诉讼要求熊厚兰变更付款方式为一次性付清剩余房款。双方在（2018）粤0112民初7711号案中达成一致意见由按揭付款变更为一次性付款，因此万畅公司根据付款方式变更的合意，在熊厚兰付清房款后履行交付义务，故不存在逾期交付违约责任。即使一审法院认定万畅公司需要承担逾期交付的违约责任，逾期期间应为2018年8月30日至2019年2月26日，一审法院对此认定错误。最后，一审法院认定熊厚兰未能办理按揭放款责任在于万畅公司，但依据买卖合同补充协议第九条“卖方如未能按本合同规定的期限交房，按本合同第十四条的约定支付违约金，累计不超过该商品房总价款的3％”之规定，违约金应以房屋总价款3％为限，即101501.67元为限（3383389元×3％=101501.67元），一审判决认定违约金119256.6元已超出合同约定的上限标准。综上，一审判决在认定事实及适用法律方面存在错误。熊厚兰二审辩称：一审查明事实清楚，熊厚兰支付的购房款是包括装修款的，因为装修款如计入备案价中，总房价已超过备案价，只能够通过增加装修款来规避房管局的限价规定，故装修款是购房款的一部分。生效的判决已经证实了，在办理按揭的过程中是万畅公司构成违约，熊厚兰并不构成违约，万畅公司应当按合同约定按时交付房屋，未按时交付则构成违约，应承担迟延交付的违约责任。关于违约金不超过总房价3%的约定，熊厚兰认为双方有关违约金计算方法有冲突，应根据广东省高级人民法院发布有关商品房买卖案件审理的指导意见处理，该意见认为开发商提供的格式合同中约定对单方违约责任进行最高限定的条款，实际上对消费者没有约束力。熊厚兰于2020年6月3日向一审法院起诉请求：1.判决万畅公司赔偿违约损失共计350158.73元（一审庭审中变更为349424.65元）；2.本案诉讼费用由万畅公司承担。一审法院认定事实：2016年11月18日，万畅公司取得广州市国土资源和房屋管理局出具的案涉房屋《广东省广州市商品房预售许可证》。2017年7月19日，万畅公司（甲方、卖方）与熊厚兰（乙方、买方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：1.乙方购买万科山景城自编N14-1栋、N14-2栋幢3层314号房（房屋地址：广州市萝岗区瞰山一街5号）。该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米50258.3元，总金额3383389元；2.付款方式为按揭贷款方式，首期款1783389元自本预售合同网上签订之日起支付，剩余房款1600000元，须于2017年7月19日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；3.乙方委托甲方办理商品房预告登记，甲方应当在本合同网上签订之日起30日内（不超过30日），为乙方办妥预购商品房预告登记，并将预购商品房预告登记证明书交付乙方；4.房屋交付时间为2018年8月30日；5.甲方如未能按本合同规定的期限交房，应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按乙方已付房价款0.02%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。同日，双方签订了本合同《补充协议》，修改了部分合同条款，其中将买卖合同第十一条第2款修改为：……买方选择按揭付款的，卖方应当在买方签署《商品房买卖合同》及银行或公积金中心批准买方的按揭贷款申请之日起210个工作日内，为买方办妥预购商品房预告登记，并将预购商品房预告登记证明书交付买方或买方选择的按揭银行。签约当日，熊厚兰支付了首期款1783389元，在2018年6月27日前分期支付装修款287038元，剩余房款1600000元办理按揭贷款。2017年8月7日，熊厚兰、王忠宝（借款人）与中国建设银行股份有限公司广州白云支行（贷款人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定借款1600000元。该借款合同并经广东省广州市公证处公证。2018年2月13日，广州开发区不动产登记中心向万畅公司发出《广州市不动产首次登记告知书》，案涉房屋已核准登记并已记载于不动产登记簿。2018年9月11日，万畅公司向熊厚兰发出《催告函》，写明案涉房屋除首期款外，剩余房款1600000元应于2017年7月19日前申请办理银行按揭手续，按照按揭方式付款。但因阁下未能配合办理银行按揭所需的符合银行审批要求的“广州市不动产登记种类增量房转移登记，持房地产权证抵押权设定登记受理回执”资料，致使阁下的按揭申请迄今无法通过银行审批。因此，要求熊厚兰从收到本函件之日起5个工作日内前往广州市黄埔区永顺大道长岭路万科山景城签约中心并配合万畅公司向房地产登记机构申请办理“广州市不动产登记种类增量房转移登记，持房地产权证抵押权设定登记受理回执”的手续。熊厚兰确认收到该《催告函》，但认为已经在签订按揭合同时已提交了全部资料，万畅公司的《催告函》是变更合同内容条款，从预售房变成了现房办理按揭手续。2018年10月19日，万畅公司又向熊厚兰发出《催告函》，要求熊厚兰在收到本函之日起10日内前往广州市黄埔区永顺大道长岭路万科山景城销售中心一次性付清剩余房款，否则万畅公司将按照《买卖合同》相关条款约定追究熊厚兰违约责任。熊厚兰确认收到该《催告函》，但认为责任在万畅公司。2018年12月14日，广州市万畅房地产有限公司向一审法院起诉熊厚兰，请求熊厚兰支付房款1600000元及逾期付款违约金。2019年6月4日，一审法院作出（2018）粤0112民初7711号《民事判决书》，认定：1.熊厚兰已经依约提交了银行按揭贷款所需的资料，但广州市万畅房地产有限公司在合同签订后未及时办理涉案房屋的预告登记手续，因此，熊厚兰的按揭贷款申请至今未获得银行审批通过，责任在于广州市万畅房地产有限公司；2.剩余房款1600000元，熊厚兰按照按揭方式付款。但目前涉案房屋已经从预售房变成了现房，采取预售合同约定的按揭付款方式已经不具备继续履行的可能性。因双方均未提出解除合同的申请，本合同应继续履行，鉴于熊厚兰庭审时陈述，如果不能办理按揭，愿意一次性付款。据此，一审法院作出判决：1.被告熊厚兰于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市万畅房地产有限公司支付购买广州市黄埔区（原萝岗区）瞰山一街5号（自编号N14-1栋、N14-2栋）314房的剩余房款160万元；2.驳回原告广州市万畅房地产有限公司的其他诉讼请求。熊厚兰不服，向广州市中级人民法院提出上诉，广州市中级人民法院于2019年10月21日作出（2019）粤01民终16425号《民事判决书》，判决：驳回上诉，维持原判。该判决已发生法律效力。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。熊厚兰与万畅公司签署的《广州市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应诚意履行。本案争议的焦点：万畅公司是否存在逾期交房的违约责任。一、违约责任问题。按照双方签订的《广州市商品房买卖合同》约定，除首期款外，剩余房款1600000元以按揭方式付款。因熊厚兰的按揭贷款申请未获得银行审批通过的责任在于万畅公司，该责任经生效裁判文书认定，故万畅公司应按合同约定时间2018年8月30日交房，万畅公司没有按约定交房，应承担逾期交房的违约责任。二、关于逾期交房时间问题。因采取预售合同约定的按揭付款方式已经不具备继续履行的可能性，鉴于熊厚兰在（2018）粤0112民初7711号案庭审时陈述，如果不能办理按揭，愿意一次性付款，但没有明确付款时间，故应以一审法院（2018）粤0112民初7711号案判决的时间再加10天的付款时间即2019年6月14日为付款时间。因熊厚兰不服判决提起上诉，故二审期间不应计算逾期交房时间，逾期交房时间计算为288天（2018年8月30日至2019年6月14日）。三、装修款287038元，虽然在双方签订的《广州市商品房买卖合同》中没有约定，但熊厚兰在合同约定的交房时间前已付清该款，万畅公司向税务部门出具的《报告》也显示，装修款包括在购房款中，故一审法院认定该装修款属于已付房款。熊厚兰已付房款为2070427元（首期款1783389元+装修款287038元）。根据合同约定，违约金计算为119256.60元（2070427元×0.02%×288天）。熊厚兰计算违约金有误，应以一审法院计算为准。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院于2020年8月31日作出判决：一、被告广州市万畅房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告熊厚兰支付违约金119256.60元；二、驳回原告熊厚兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3276元，由原告熊厚兰负担2157.92元，被告广州市万畅房地产有限公司负担1118.08元。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。另查明，本院于2020年4月26日作出（2020）粤01民终5798号民事判决，该判决认定：“根据本案已查明的事实，李世颖与万畅公司就涉案房屋先后签订《广州市商品房买卖合同（预售）》与附件和《房屋装修工程协议书》，其中《广州市商品房买卖合同（预售）》附件对房屋装修标准进行了明确约定，《房屋装修工程协议书》则对万畅公司具体如何履行装修义务、装修款的支付、房屋装修后的交接等事项进行了约定。综合审查双方签订前述两份合同的过程及相关合同条款的约定，可认定，双方之间就涉案房屋成立买卖合同关系，万畅公司向李世颖出售带装修房屋，李世颖应付的装修款实为总房款的一部分，《房屋装修工程协议书》与《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件共同构成双方履行买卖合同关系项下权利义务的依据。”本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对万畅公司的上诉请求与熊厚兰的答辩意见，分析如下：本案双方二审争议的焦点为：一、案涉房屋装修费用是否属于购房款的一部分；二、万畅公司是否构成逾期交楼违约及万畅公司承担的违约责任是否应以总房款3%为限。从熊厚兰一审提交万畅公司向税务部门出具的《报告》可知，熊厚兰支付的装修款包括在购房款中，结合本案熊厚兰支付装修款的情况与本院生效判决有关万畅公司出售的是带装修的房屋，案外人应付的装修款实为总房款的一部分的认定一致的情况，一审法院认定熊厚兰支付的装修款属于已付房款，总额为2070427元（首期款1783389元+装修款287038元）无误，本院予以确认。万畅公司上诉关于熊厚兰支付的装修款不属于购房款一部分的主张与事实不符，本院不予采信。生效的（2018）粤0112民初7711号民事判决书已认定熊厚兰的按揭贷款申请未获得银行审批通过的责任在于万畅公司，故万畅公司以熊厚兰未依约付款，该司有权延迟交楼的主张不成立。一审认定万畅公司仍应按合同约定时间于2018年8月30日交房，万畅公司没有按约定交房，应承担逾期交房的违约责任正确，本院予以认可。因熊厚兰不服（2018）粤0112民初7711号判决提起上诉，故该案二审期间不应计算万畅公司逾期交房时间，经计算万畅公司逾期交房时间计算为288天（2018年8月30日至2019年6月14日）。熊厚兰与万畅公司在签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》补充协议第九条中约定“卖方如未能按本合同规定的期限交房，按本合同第十四条的约定支付违约金，累计不超过该商品房总价款的3％”，该约定是双方真实的意思表示，熊厚兰作为完全民事行为能力人，签署该约定，应承担相应的法律后果。双方合同约定涉案房屋价款总值为3383389元，依前述约定，本案万畅公司承担的逾期交楼违约金应以房屋总价款3％为限，即为101501.67元（3383389元×3％=101501.67元），一审计算万畅公司承担逾期交楼违约金超过前述金额部分欠妥，本院予以纠正。综上所述，万畅公司的上诉请求部分成立，应予支持，其余不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：一、撤销广东省广州市黄埔区人民法院（2020）粤0112民初6354号民事判决第二项；二、变更广东省广州市黄埔区人民法院（2020）粤0112民初6354号民事判决第一项为：广州市万畅房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向熊厚兰支付违约金101501.67元；三、驳回熊厚兰其他诉讼请求；四、驳回广州市万畅房地产有限公司其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3276元，由熊厚兰负担945.97元，广州市万畅房地产有限公司负担2330.03元；二审案件受理费2685.13元，由广州市万畅房地产有限公司负担2282.36元，由熊厚兰负担402.77元。本判决为终审判决。审判员  郑怀勇二〇二〇年十二月二十五日书记员  颜旭怀王日平