广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终34643号上诉人（原审被告、反诉原告）：杨佳逸，女，1992年3月12日出生，汉族，住吉林省吉林市昌邑区。委托诉讼代理人：温志锋，广东瀛尊律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市闽泰房地产开发有限公司，住所地深圳市南山区玉泉路毅哲大厦****。法定代表人：郑友忠，董事长。委托诉讼代理人：黄凤翔，广东创基律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄剑青，广东创基律师事务所实习律师。上诉人杨佳逸因与被上诉人深圳市闽泰房地产开发有限公司（以下简称闽泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院（2018）粤0305民初12307号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。上诉人杨佳逸上诉请求：1、判决撤销原审判决第二、三、四、六项；2、改判上诉人无需支付剩余租金753758.84元；3、改判上诉人无需支付任何逾期付款违约金；4、改判被上诉人赔偿上诉人物品损失共计10万元5、改判被上诉人双倍返还保证金90136元；6、改判被上诉人支付因漏水导致更换墙壁壁纸、瓷砖的损失3万元；7、判决由被上诉人承担本案所有诉讼费用。事实和理由：一、涉案租赁房屋一直漏水，上诉人有权不予支付租金。2017年，双方签订了《房屋租赁合同》、《商铺租赁补充协议》。从接受租赁物开始，上诉人就发现该房屋存在漏水现象，严重影响租赁物的使用。因租赁房屋发生漏水现象，上诉人无法利用租赁物进行商业活动。上诉人多次向被上诉人提出要求修补、维修，但漏水问题一直未解决。根据合同法的相关规定以及《房屋租赁合同》的约定，上诉人有权少交、不交租金，并有权要求被上诉人双倍返还租赁保证金。以上漏水事实，有上诉人提供的证据（与被上诉人工作人员姜经理的联系记录）、漏水照片等为证，足以证明。被上诉人一审提供的《情况说明》【深圳市茶韵娱乐有限公司（以下简称茶韵娱公司）出具】也确认了涉案房屋存在漏水问题，其在2017年3月才开始施工。但是，此情况说明所述其他事项与事实不符：漏水问题一直没修好，上诉人也不存在任何不配合的情况。而且，该维修工程也没有任何验收报告，无法证明漏水已经完全维修好。一审法院认为上诉人有出具租金缴纳承诺书、有购买产品、支付管理费等就认为租赁房屋在正常使用，这无事实依据。实际上，被上诉人一开始便说会维修好漏水问题，上诉人相信对方，才购买相关开店产品。上诉人本着开店的目的，购买相关物品，积极准备开业，这是再正常不过，不能因此就认为店铺没有受到任何影响；也正因为相信被上诉人会维修好漏水问题，上诉人才承诺会支付租金，但承诺书并没有载明租金的支付数目（因漏水影响使用，上诉人早就通知被上诉人不交或少交租金）。二、被上诉人未维修好涉案房屋的漏水问题，上诉人有先履行抗辩权，不予支付租金。如前所述，涉案房屋的漏水问题一直未解决，上诉人有权少交、不交租金，不存在违约行为。三、2018年12月22日，被上诉人在未告知上诉人的情况下，竟然强行砸门，将上诉人店内（租赁房屋）的大量物品、财物擅自处理、损坏，这给上诉人造成了巨大损失，应予以全部赔偿。以上事实，有购买记录、产品照片、报警记录、录音、相关笔录等证据为证，足以证明。四、因被上诉人未履行维修义务并导致上诉人无法正常营业、导致上诉人大量损失，其应双倍返还保证金，赔偿更换墙壁壁纸、瓷砖的损失等等。五、本案中，被上诉人并未否认漏水事项，也并未否认单方面对店铺进行破门而入、强行清店，然而，一审法院却对此事实不予理睬，未对一审反诉人的该项请求进行裁判，显然不公平。六、因房屋漏水问题，导致生意无法正常开展，非但没有赚钱，还亏装修费、员工工资等，上诉人亏损巨大。一审法院没有查清事实，上诉人现依法提起上诉，敬请贵院依法审理，支持上诉人前述所有上诉请求。被上诉人闽泰公司答辩称：上诉人因自己的违约，或者自己经营失败，把违约责任及经营失败的责任都推卸给被上诉人，这态度让被上诉人无法接受，正是因为上诉人对法律、合同的曲解及对法律的藐视。之前，被上诉人与上诉人接洽中，上诉人都拒绝和被上诉人协商解决问题，导致今天的后果原因是基于上诉人不守法，不遵守双方签订的合同约定。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原审判决，驳回上诉人的上诉请求。原告闽泰公司向一审法院起诉请求：1、判令确认原告与被告签订的《深圳市房屋租赁合同书》已于2018年5月10日解除；2、判令被告向原告返还滨海之窗花园2栋104号商铺；3、判令被告向原告支付租金429873.77元；4、判令被告向原告支付滞纳金（2017年1月16日至2018年5月10日滞纳金为65497.01元，2018年5月10日之后的滞纳金以429873.77元为基数，按年利率24%计算至实际清偿之日止）；5、判令被告向原告支付赔偿金（2018年5月10日至2018年6月5日的赔偿金为82023.07元，2018年6月5日之后的赔偿金，以94642元/月为标准，计算至被告实际返还商铺之日止）；6、判令被告向原告支付公告费1500元；7、本案全部诉讼费用由被告承担。庭审中，原告撤回第2项诉讼请求。被告杨佳逸向一审法院反诉请求：1.判令原告赔偿被告物品损失共计320984.84元；2.判令原告双倍返还保证金180272元；3.判令原告支付可得利益损失30万元；4.判令原告支付因漏水导致更换墙壁壁纸、瓷砖的损失3万元；5.判令原告赔偿因漏水无法营业导致员工工资损失72000元；6.判令原告承担反诉所有诉讼费用。原审法院经审理查明：位于南山区（涉案房产），建筑面积118.6平方米，于2005年10月14日登记至原告名下，房屋性质为商品房。2017年，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《深圳市房屋租赁合同书》，约定：甲方将涉案房产出租给乙方使用，建筑面积共计118.6平方米，建筑物总层数2层；租金按房屋建筑面积每平方米每月380元计算，月租金总额为45068元；乙方应于2017年1月16日前交付首期租金45068元；乙方应于每月5日前向甲方交付租金；租赁期限自2017年1月16日起至2020年1月15日止；甲方应于2017年1月16日前将涉案房产交付给乙方使用，并办理有关移交手续；甲方交付涉案房产时，可向乙方收取2个月租金数额的租赁保证金，即90136元；合同到期且乙方无任何欠费的条件下，甲方向乙方返还租赁保证金；出现乙方租赁期未到期、要求更改合同，或乙方经营原因要求提前退租，或乙方经营行为引起纠纷的，甲方可不予返还保证金；乙方在使用涉案房产过程中，如非因乙方过错所致，涉案房产或其附属设施出现或发生妨碍安全、正常使用的损坏或故障时，乙方应及时通知甲方并采取可能之有效措施防止缺陷的进一步扩大，甲方应在接到乙方通知后3日内进行维修或径直委托乙方代为维修，乙方无法通知甲方或甲方接到通知后不在上述约定的时间内履行维修义务的，乙方可代为维修；乙方出现拖欠租金达15天以上或拖欠可能导致甲方损失的各项费用达1万元以上等情形的，甲方可不予退还租赁保证金，同时甲方有权提出变更合同条款或解除合同；甲方违反合同第十三条规定，不承担维修责任或支付维修费用的，乙方可请求甲方双倍退还租赁保证金，同时乙方可依据上述情形向甲方提出变更合同条款或解除合同；及其它内容。原、被告另签订了《商铺租赁补充协议》，约定：免租期1个月，自2017年1月16日至2017年2月15日止；租金每两年递增5%，具体为2017年1月16日至2018年1月15日月租金45068元，2018年1月16日至2019年1月15日月租金47321元，2019年1月16日至2020年1月15日月租金49688元；乙方违反合同约定未按时交租且未达到合同约定的解除条件的，每逾期一天按拖欠租金总额的千分之五向甲方交纳滞纳金；拖欠租金达30天的，甲方除按前述标准收取滞纳金直至乙方全部交清租金本金及滞纳金之日止外，有权对乙方停电停水，并解除合同，收回商铺，不退回保证金；乙方拖欠可能导致甲方损失的各项费用达10万元以上的，甲方可要求乙方恢复商铺原状、向乙方请求损害赔偿、不予退回保证金，及单方解除合同；合同终止（租赁到期或解除）后，乙方应于5日内迁离并返还商铺，乙方逾期不迁离或不返还商铺的，甲方有权收回商铺，并就逾期部分向乙方收取相当于双倍租金的赔偿金，并有权不退回保证金及乙方对商铺所进行的装修及添置的设备；及其它内容。2017年9月26日，原告向被告邮寄《催款函》，要求被告支付拖欠租金。被告分别于2017年6月12日向原告转账90135元，2017年9月26日转账135204元，2017年11月29日转账45068元。原告提交了被告的书面回复，内容载明“我店已收到催款通知，经协商，将于1月25日交付一月，2月5日交付一月，2月15日交付剩余”。2018年5月10日，原告通过南方都市报向被告发出《解除合同通知书》，并支付了公告费1500元，另原告称于当日该通知书张贴于涉案商铺外以及向被告当面送达了该通知书。原告提交了于2018年10月31日向涉案商铺张贴《通知》的照片，通知要求被告在3日内立即搬离涉案商铺。被告对上述证据的真实性、合法性、关联性不予认可。2019年2月25日，深圳市金地物业管理有限公司滨海之窗花园物业管理服务中心（以下简称金地物业公司）出具《证明》，内容载明在其物业辖区内，涉案商铺于2018年10月1日至2018年12月20日期间一直未营业，也无法联系负责人。被告确认涉案商铺自2018年10月开始暂停营业。原告提交了金地物业公司出具的收款收据，以证明被告于2017年2月至2018年9月期间正常营业并缴纳了物业费等费用。被告对上述证据的关联性不予认可。2019年2月25日，茶韵公司出具《情况说明》，内容载明茶韵公司于2017年2月接到原告反映其公共卫生间漏水渗到一楼美容院商铺，茶韵公司于2017年3月开始施工维修，后经测漏试验确认已无漏水现象，在茶韵公司安排工作人员进行事后检测时，美容院负责人拒不配合。被告辩称楼上确实维修过，但是没有修好。被告提交了其与名为“姜姐”的微信聊天记录，聊天内容为被告于2017年1月15日至2017年2月15日与姜姐沟通涉案商铺漏水事宜。原告确认“姜姐”是其工作人员，但原告称漏水问题是发生在营业之前免租期内，漏水问题不影响被告的营业，且根据聊天记录可证明原告对漏水问题进行了积极处理。被告提交了涉案商铺漏水照片，原告仅对部分照片予以确认，对其确认的照片，原告称显示的漏水点原告已维修完毕。被告提交了深圳市公安局南山分局作出的《信访诉求分类处理告知书》和深圳市公安局粤海派出所出具的《报警回执》，以证明被告委托王丽敏就涉案商铺被撬门及搬空涉案商铺物品一事报警。原告称其并非强行撬门，而是依约收回涉案商铺。被告提交了淘宝订单、涉案商铺内物品照片、员工工资发放记录以及报警录音，以证明因原告造成其经济损失。原告对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。被告另提交了壁纸瓷砖的淘宝购买记录和付款情况，以及《送货单》，以证明因漏水造成的被告损失，其中淘宝账单载明共计购买金额4844元，送货单载明“奢妍SPA会所贴瓷片，金额3500元”，被告称原告所购买的物品无法证明是用于涉案商铺，且该类物品存在破损、老化等各种损耗因素，即便被告是用于涉案商铺，也无法证明其所购物品全部遭到损失，以及损失与原告有关，而送货单既无施工单位的盖章，也无施工人员的签字，故对其真实性、合法性、关联性均不予认可。另查，法院于2019年1月6日向被告公告送达应诉材料，公告期60天，原告支付了公告费1000元。2019年1月25日，被告至法院领取了起诉状等材料。庭审中，原告陈述其于2018年12月20日收回涉案商铺，并称其同意对因漏水造成的装饰装修的损失按实报实销进行补偿，被告陈述其自2018年10月暂停营业。原审法院认为：原告与被告签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行合同义务。本案中，被告自2017年1月16日起使用涉案商铺，2018年10月起暂停营业，原告于2018年12月20日收回涉案商铺，上述期间内被告支付了租金270407元，对此被告以涉案商铺漏水严重影响其使用涉案商铺为由进行抗辩。法院认为，被告向原告出具了还清租金的书面承诺，而该承诺与其主张的涉案商铺因漏水无法使用有悖，且根据被告的淘宝购买记录以及支付水费、物业管理费等费用的事实，亦可映证被告在期间使用和经营涉案商铺，故法院对被告的上述抗辩不予采纳。被告未按约定支付租金，构成违约，根据合同约定，被告拖欠租金达30天，原告有权解除合同。原告主张合同于2018年5月10日解除，但原告未按照合同中约定的送达地址向被告送达解除合同通知书，被告亦不认可收到解除合同通知书，原告于2018年12月20日收回涉案商铺，故法院确认原、被告签订的《深圳市房屋租赁合同书》于当日解除。2017年1月16日至2018年5月10日期间涉案商铺应付租金共计677145.17元（45068×11个月＋47321×3个月零25天），被告已支付270407元，合同解除后，被告欠付的剩余租金406738.17元，应予支付。关于原告主张的2018年5月10日至被告实际返还商铺之日的赔偿金，因原告于2018年12月20日收回涉案商铺并于同日解除合同，故2018年5月11日至2018年12月20日期间内被告仍应按照合同约定向原告支付租金共计347020.67元（47321元×7个月零10天）。关于滞纳金。根据合同约定，被告应于2017年1月16日前支付首期租金45068元，于每月5日前向原告支付当月租金，每逾期一天应按拖欠租金总额的千分之五向甲方交纳滞纳金。被告未按约定支付租金，原告主张2017年2月16日至2018年5月10日期间的租金滞纳金，实为逾期付款违约金，法院予以支持。原告主张按年利率24%的计算标准计收滞纳金，该标准低于合同约定，法院予以照准，故被告应按年利率24%的计算标准，向原告支付逾期付款违约金，其中2017年2月16日至2017年3月15日期间租金的逾期付款违约金，应以45068元为基数，自2017年1月17日起计算至2017年6月11日；2017年3月16日至2017年4月15日期间租金的逾期付款违约金应以45068元为基数，自2017年3月6日起计算至2017年6月11日；2017年4月16日至2017年7月15日期间租金的逾期付款违约金，应以45068元为基数，分别自欠付当月6日起计算至2017年9月25日；2017年7月16日至2017年8月15日期间租金的逾期付款违约金，应以45068元为基数，自2017年7月6日起计算至2017年11月28日；2017年8月16日至2018年5月10日期间租金的逾期付款违约金，应分别以当月租金为基数，自欠付当月6日起计至法院判决确定的付款之日止。2018年5月10日，原告通过南方都市报向被告发出《解除合同通知书》，据此原告要求被告支付公告费1500元，无合同依据，法院不予支持。原告撤回第2项诉讼请求，系对自身权利的自由处分，法院予以准许。因被告违约，原告有权没收租赁保证金，被告主张原告双倍返还保证金180272元、赔偿可得利益损失30万元和员工工资损失72000元，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。被告主张原告赔偿物品损失，但并无证据证明原告清理被告物品的数量、种类和金额，故对被告的该项诉讼请求，法院不予支持。关于被告主张的因漏水导致更换墙壁壁纸、瓷砖的损失3万元，考虑涉案商铺确实存在漏水，法院根据被告提交的淘宝账单等证据，酌定原告向被告赔偿因漏水造成的装饰装修损失6000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认原告深圳市闽泰房地产开发有限公司与被告杨佳逸签订的《深圳市房屋租赁合同书》于2018年12月20日解除；二、被告杨佳逸于判决生效之日起十日内向原告深圳市闽泰房地产开发有限公司支付剩余租金人民币753758.84元；三、被告杨佳逸于判决生效之日起十日内向原告深圳市闽泰房地产开发有限公司支付逾期付款违约金（按年利率24%的计算标准，2017年2月16日至2017年3月15日期间租金的逾期付款违约金，以45068元为基数，自2017年1月17日起计算至2017年6月11日；2017年3月16日至2017年4月15日期间租金的逾期付款违约金，以45068元为基数，自2017年3月6日起计算至2017年6月11日；2017年4月16日至2017年7月15日期间租金的逾期付款违约金，以45068元为基数，分别自欠付当月6日起计算至2017年9月25日；2017年7月16日至2017年8月15日期间的租金逾期付款违约金，以45068元为基数，自2017年7月6日起计算至2017年11月28日；2017年8月16日至2018年5月10日期间租金的逾期付款违约金，分别以当月租金为基数，自欠付当月6日起计至本院判决确定的付款之日止）；四、原告深圳市闽泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向被告杨佳逸赔偿因漏水导致更换墙壁壁纸、瓷砖的损失人民币6000元；五、驳回原告深圳市闽泰房地产开发有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告杨佳逸的其他反诉诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉一审案件受理费9588.94元，原告已预交，由原告负担704.16元，被告负担8884.78元；保全费3414.47元，原告已预交，由被告负担；公告费1000元，原告已预交，由被告负担；反诉案件受理费6416.28元，被告已预交，由原告负担42.62元，被告负担6373.66元。本院二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点是：上诉人杨佳逸应否支付被上诉人闽泰公司租金、违约金；被上诉人闽泰公司应否赔偿上诉人杨佳逸损失及双倍返还保证金。关于上诉人应否支付被上诉人租金、违约金的认定问题。本案中，上诉人与被上诉人签订的《深圳市房屋租赁合同书》、《商铺租赁补充协议》约定，上诉人向被上诉人租赁涉案房产，期限自2017年1月16日起至2020年1月15日止（免租期1个月，自2017年1月16日至2017年2月15日止），但上诉人仅于2017年6月12日向被上诉人转账90135元、2017年9月26日转账135204元、2017年11月29日转账45068元，存在未按约定支付租金的行为，故原审认为上诉人构成违约，并认定双方签订的《深圳市房屋租赁合同书》于2018年12月20日解除以及上诉人应支付被上诉人相应的违约金，处理正确，本院予以确认。对此，上诉人上诉主张，其无须支付被上诉人剩余的租金以及违约金，本院不予采纳。关于被上诉人应否赔偿上诉人损失及双倍返还保证金的认定问题。上诉人上诉主张，涉案租赁房屋一直漏水，被上诉人未维修好，上诉人有权不予支付租金，其不存在违约行为；被上诉人于2018年12月22日在未告知上诉人的情况下，强行砸门将上诉人店内物品、财物擅自处理，造成其巨大损失，被上诉人应予全部赔偿并双倍返还保证金。被上诉人主张，漏水事宜其已积极处理，漏水点已维修完毕，其是依约收回涉案房产。本案中，关于涉案房产漏水的问题，根据上诉人提供的微信聊天记录显示，双方沟通漏水事宜的时间发生在2017年1月15日至2017年2月15日，即在免租期内；被上诉人于2017年9月26日向上诉人邮寄《催款函》要求支付拖欠租金，上诉人回复“我店已收到催款通知，经协商将于1月25日交付一月，2月5日交付一月，2月15日交付剩余”；金地物业公司的《收款收据》证明上诉人于2017年2月至2018年9月期间缴纳了物业费等费用。基于上述事实，原审采纳被上诉人的主张，认定上诉人在租赁涉案房产期间在正常使用和经营，处理正确，本院予以确认。对此，上诉人该上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。原审认定被上诉人向上诉人赔偿因漏水导致更换墙壁壁纸、瓷砖的损失人民币6000元，处理正确，本院予以确认。综上，上诉人的上诉理由不成立，其上诉请求，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币13538元，由上诉人杨佳逸负担。本判决为终审判决。审判长 王 伟审判员 李小丽审判员 黄国辉二〇二〇年十二月十日书记员 彭镘羽附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。