福建省莆田市荔城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0304民初4673号 原告：厦门市万科物业服务有限公司，住所地福建省厦门市思明区。统一社会信用代码。 法定代表人：项凌云，董事长。 委托诉讼代理人：林岚，女，1985年12月1日出生，汉族，该公司员工，住所福建省莆田市荔城区。 委托诉讼代理人：刘湾湾，女，1996年9月13日出生，汉族，该公司员工，住所湖北省孝昌县。 被告：蒋美金，女，1967年11月20日出生，汉族，居民，住所福建省莆田市荔城区。 委托诉讼代理人：胡建林，福建湄海律师事务所执业律师。委托权限特别代理。 委托诉讼代理人：徐百强，福建湄海律师事务所实习律师。 原告厦门市万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）与被告蒋美金因物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告万科物业公司的委托诉讼代理人林岚、刘湾湾，被告蒋美金的委托诉讼代理人胡建林、徐百强均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 万科物业公司向本院提出诉讼请求：1.蒋美金向万科物业公司支付自2020年1月起至2020年10月止拖欠的物业服务费10909.3元；2.蒋美金向万科物业公司支付物业服务费违约金暂计为5400.1元（违约金按日千分之三的标准暂计至2020年10月止，最后计算至蒋美金支付完拖欠的物业服务费等费用之日止）；3.蒋美金向万科物业公司支付自2019年12月起至2020年10月止拖欠的公摊水电费合计为306.32元；4.蒋美金承担本案的诉讼费用。事实和理由：2013年1月20日，万科物业公司与莆田市万科置业有限公司签订《福建省前期物业服务合同》，约定：1.万科物业公司为莆田玉湖新城提供物业服务，规定万科物业公司有权收取物业服务费用及收取标准；2.第7条约定：物业服务费按季度缴纳，业主或物业使用人应于每季度首月15日前向乙方交纳当期的物业服务费、停车服务费以及水电公摊费，在每季15日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额3‰向乙方支付违约金。蒋美金购买莆田市××号楼××室，且万科物业公司已出具交付通知书证明蒋美金实际接受该房屋。蒋美金应按《福建省前期物业服务合同》约定缴纳物业服务费用。但2019年12月份以后蒋美金以种种理由不予缴交物业服务费、违约金、水电公摊费。 蒋美金辩称，万科物业公司的诉求缺乏事实和法律依据，蒋美金不存在违约。自2016年1月1日起多收取的地下室面积部分对应的物业费应当与本案尚欠的物业费折抵，多退少补，理由如下：1.虽然《商品房买卖合同》载明相关《福建省前期物业服务合同》作为合同的附件被我方提交，而实际上该份合同系蒋美金收到万科物业公司的起诉及举证材料后看到；2.本案证据也可以证明涉案商品房地下室是无需缴纳物业服务费等费用；3.根据上述第2点及《福建省前期物业服务合同》第七条（四）“其他”部分第1点的约定，涉案房产已交物业费应多退少补；4.万科物业公司不顾事实和约定，在蒋美金多次表达愿意先缴纳不存在争议部分的物业费等情况下，对蒋美金的要求置之不理，故万科物业公司收取违约金是不合法不合理的；5.即使可以收取违约金，因《福建省前期物业服务合同》约定适用违约金的前提是“经乙方书面催缴，未按时足额支付物业服务费，应当按每日千分之三的标准向乙方支付违约金”，但本案万科物业公司并无书面向蒋美金催缴。 万科物业公司围绕其诉讼请求依法提交了《福建省前期物业服务合同》、《商品房买卖合同》、《催费通知书》及EMS详情单各一份，蒋美金提供不动产权证书、建设工程规划许可证、关于房屋附属设施有关契税政策的批复、收款收据各一份，经庭审质证和本院审查认为，上述证据来源合法，内容真实，本院予以确认并在卷佐证。对万科物业公司提供的物业服务费欠费明细表一份，因系单方制作且无相关证据佐证，无法形成完整有效的证据链，故本院不予确认。蒋美金提供莆田万科城项目F地块多层别墅汇总表一份，因真实性无法认定，本院不予确认。蒋美金提供（2019）闽0304民初3368号民事裁定书、房屋分户建筑面积明细表和房屋建筑面积计算书一组，因系该案中法院向莆田市房地产测绘队调取的相应各商品房单独地下室面积（其中，涉案商品房地下室面积为93.45㎡），经万科物业公司质证亦无异议，本院对该组证据予以确认。 根据万科物业公司陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年1月20日，万科物业公司与莆田市万科置业有限公司签订《福建省前期物业服务合同》，合同约定：莆田市万科置业有限公司委托万科物业公司对莆田玉湖新城（莆田万科城xx地块）提供前期物业服务事宜，合同期限自2013年1月20日起至在业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时止；多层洋房收费标准：3.18元/月·㎡……公共水、电费用按建筑面积分摊；物业服务费按照房屋所有权证记载的房屋建筑面积（不含与住宅配套的附属间面积）收取。业主在首次交付房屋起预交6个月物业服务费，并办理银行托收手续，业主或物业使用人应于每季度首月15日前向万科物业公司支付物业服务费；在每季15日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的3‰向万科物业公司支付违约金。 2013年4月15日，蒋美金与莆田市万科置业有限公司签订编号为xxx的《商品房买卖合同》，约定蒋美金向莆田市万科置业有限公司购买其建设的莆田玉湖新城（莆田万科城项目xx地块）第xx幢xx层x号房，用途为成套住宅，该商品房建筑面积共349.29㎡。该合同第十九条约定，买受人（即蒋美金）已详细阅读并理解本合同附件四有关前期物业服务合同和附件五管理规约的全部内容，蒋美金同意莆田市万科置业有限公司依法选聘的物业服务企业按期提供前期物业服务，同意按本合同附件四前期物业服务合同约定的价格和方式交纳物业服务费用，并同意遵守管理规约。之后，蒋美金就坐落在荔城区××街道××街××号××小区××号楼××室××商品房办理了不动产权证［闽（xx）莆田市不动产权第Ｌ××1号）］，该不动产权证上载明房屋建筑面积为343.06㎡，规划用途：-1层为储藏间，1-4层为住宅。 另查明，涉案商品房地下室即储藏间面积为93.45㎡。 2016年1月起至2019年12月止，蒋美金每月均支付物业服务费1090.93元（343.06㎡×3.18元/月·㎡），但自2020年1月起至2020年10月止，蒋美金认为万科物业公司要求支付储藏间面积的物业费不合理而拒绝支付物业服务费10909.3元（1090.93元×10个月）。2020年10月12日,万科物业公司通过EMS快递方式向蒋美金寄送催费通知书进行催收。经万科物业公司催告缴费，因蒋美金仍未按期向万科物业公司支付物业服务费、公摊水电费等，致讼。 本院认为，万科物业公司接受莆田市万科置业有限公司的委托，为莆田玉湖新城（莆田万科城项目F地块）提供物业管理服务，并签订《福建省前期物业服务合同》，该合同内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对全体业主均具有约束力。因该合同约定物业服务费按照房屋所有权证记载的房屋建筑面积（不含与住宅配套的附属间面积）收取，而涉案商品房建筑面积为343.06㎡（含地下室即储藏间面积为93.45㎡），故万科物业公司应当按照343.06㎡-93.45㎡=249.61㎡计收物业服务费。现万科物业公司请求蒋美金交纳其拖欠的自2020年1月起至2020年10月止的物业服务费，根据查明事实及双方约定，本院予以调整为蒋美金英每月应支付物业服务费793.76元（249.61㎡×3.18元/月·㎡），故自2020年1月起至2020年10月止，蒋美金应支付给万科物业公司物业服务费为7937.6元（793.76元×10个月）。鉴于万科物业公司存在未按合同约定而将住宅配套的附属面积计入收费的行为，蒋美金拒交物业费具有一定的正当性，根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，万科物业公司要求蒋美金支付欠交物业费违约金的诉讼请求，本院不予支持。对蒋美金关于万科物业公司诉求自2020年1月起至2020年10月止支付地下室面积部分(储藏间面积为93.45㎡)对应的相关费用及万科物业公司自2016年1月起至2019年12月止多收取地下室面积部分的物业服务费计14264.21元予以折抵等的抗辩，符合合同约定，本院予以采纳。经折抵后，蒋美金无须再向万科物业公司支付自2020年1月起至2020年10月止的物业服务费，故万科物业公司的第一项诉讼请求不予支持；对万科物业公司已多收取的部分物业服务费用，蒋美金可另行主张权利。万科物业公司要求蒋美金向其支付自2019年12月起至2020年10月止拖欠的公摊水电费306.32元，但万科物业公司所提供的证据无法证实该费用的计算依据，未提供证据证明该笔费用有进行公示，应承担举证不能的法律后果，故本院暂不予支持，其可待相关费用公示后另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 驳回厦门市万科物业服务有限公司的诉讼请求。 案件受理费215元，减半收取107.5元，由厦门市万科物业服务有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 员 何志强 二〇二〇年十二月二十三日 法官助理 王 震 书 记 员 陈赛芬 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。