河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0305民初7614号原告：洛阳市美好家园物业管理有限公司，住所地：洛阳市西工区纱西一街坊美城商务****房。法定代表人：任俊洛，该公司经理。委托诉讼代理人：李涛，该公司员工，代理权限：特别授权。被告：李阳，男，1985年5月10日出生，汉族，住洛阳市涧**。原告洛阳市美好家园物业管理有限公司（以下简称美好家园物业公司）诉被告李阳为物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法适用小额诉讼程序，于2020年12月25日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李涛、被告李阳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即支付拖欠原告的物业费1425元（该数额截止至2020年9月30日）；2、判决被告支付违约金142元（拖欠物业费10%计算）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年3月31日原告与洛阳市美好置业有限公司签署了《前期物业服务合同》，原告进驻美景新城小区提供物业服务；2012年4月14日原告与李阳签订《前期物业管理服务协议》。根据合同约定，高层住宅按1.1元每月每平米，按季度交纳，被告的住宅面积为143.97㎡，每月物业费为153.37元。对于逾期交纳的，乙方按相应拖欠费用10%支付违约金。原告按约定为小区业主提供了物业服务，被告自2020年1月1日——2020年9月30日无正当理由拒交物业管理费已累计1425元。被告辩称：一、洛阳市美好家园物业管理有限公司未履行《前期物业管理服务协议》约定的义务,业主拒交物业费合理合法。前期物业管理服务协议属于双务协议，在物业纠纷中，由于物业公司没有履行协议或履行协议存在严重瑕疵，业主依协议法的规定，完全可以拒绝交纳物业费依法对物业服务企业进行抗辩。被告是洛阳市涧西区青滇路美景新园小区的业主，与开发商委托的物业服务公司——洛阳市美好家园物业管理有限公司签订的前期物业管理服务协议，协议中并不没有约定期限，协议约定由洛阳市美好家园物业管理有限公司负责小区的管理、房屋和公共配套设施的维护养护，负责小区内所有绿化的维护和管理等也是事实，按理业主确实有缴纳物业费的义务。但是，由于物业公司没有履行协议义务，使物业管理十分混乱，小区内私搭乱建、公共绿地长期无人管理、小区环境卫生恶劣、排水不畅地下室污水横流，××运行、时常出故障，因为房屋暖气管道严重不合格，导致管道崩裂漏水,暖气漏水流入电梯,电梯损坏,危及业主的生命财产安全、小区治安案件频发。业主多次向物业公司和有关部门反映，一直没有得到解决，因此大部分业主由于物业公司的严重协议违约，根据协议法的规定,大部分业主行使先履行抗辩权，拒交物业费。被告认为:被告因为原告已经构成了根本违约，使协议目的无法实现，依法行使先履行抗辩权。同时由干原告严重违约，原告已经于2020年9月30日被洛阳市涧西区青滇路美景新园全体业主和业委会解除前期物业管理服务协议。由于物业公司没有提供服务或者提供的服务严重不符“协议"约定，业主基于最高院的司法解释也可不交物业费，依法行使先履行抗辩权。首先，业主提供了大量的证据已经证明:物业公司没有履行协议履行的义务，根据国务院(物业管理条例》等规定，对共用部位及配套的设施、设备进行日常维修养护和管理是物业服务管理的一项重要职责，被告与洛阳市美好家园物业管理有限公司签订的“协议”也有此规定，物业管理公司有义务履行其对共用部位及配套设施、设备进行日常维修养护和管理之职责。1.物业管理服务协议，第三条第1小条房屋无违规私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象。我们小区每30层楼顶出现了物业默许的，开发商私搭乱建的31层((见证据材料1)严重影响了房屋和消防逃生安全。2019年1月19日更是出现了30层楼顶房檐掉落，砸坏停放车辆事故，导致车主和物业的赔偿纠纷，这时物业没有及时采取措施，而是视而不见，2020年5月31日下午3点左右小区1号楼房顶30层又出现了大块房檐掉落，(见证据材料2)30层楼的高度房檐掉落发出巨大的声音，万幸的是这是中午时间，因为这个地方是家长带小孩经常玩的位置，在广大业主的交涉下开发商和物业才开始清理房檐，但是拆除的房檐大大小小的在各层的窗户前存在，广大业主找物业要求清理物业也没有采取措施。2.物业管理服务协议，第三条第2小条物业保证设备运行。我们小区因为开发商交付的暖气和供水管道不合格，多次因质量问题引水管道漏水，供暖管道漏水流入电梯更是导致电梯损坏，造成业主出入困难，电梯内部本来应有的监控更是让物业拆除，现在我们小区所有的单元门禁系统属于摆设，所有的电梯没有监控，(见证据材料3)在洛阳市的高层建筑中成了奇葩。业主多次交涉，物业公司视而不见，至今电梯没有监控。但是电梯广告和公共通道的广告费却被物业公司全部收取并且没有公示。小区供水加压设备带故障运行，时常出故障，经常停水，高层应分段供水，物业的分段供水实为摆设。不但造成业主的经济损失、给生活带来严重不便，因此原告不是一般的违约，而是严重违约，业主在物业公司未履行约定义务或履行有严重瑕疵时，根据协议法第六十七条之规定，业主有权拒绝其履行交费的要求，合法地行使先履行抗辩权。3.物业管理服务协议，第七条关于小区消防。物业管理服务协议中物业承诺监控中心有专人值班，室内配有必需的消防器材。事实情况原告洛阳市美好家园物业管理有限公司未履行协议约定，(见证据材料4)大多数楼层的消防器材缺失、残缺，有的楼层甚至连消防软管都没有。在小区经常开展火灾的宣传更是没有过。公共消防通道的问题更是严重，2018年的失火，消防车进入不了现现场造成业主经济损失。消防员步行到现场打开消防栓更是不见有水，耽误了救火的宝贵时间。4.最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)第6条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照协议约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”因此，判断业主拒交物业费的抗辩是否系“正当理由”是本案审查的重点。被告认为，物业费在形式上表现为业主对物业服务企业所提供服务所支付的对等报酬，双方在权利和义务是平等的，不能只有权利不履行义务，也不能履行了义务没有享受到权利，这都是全体业主享受物业服务的物质基础，如果允许物业公司不提供服务和服务低劣也可以收取服务费，在业主行使先履行抗辩权后，物业公司变本加厉地不履行协议，最后借助司法权力强迫业主就范，让不法物业公司获取非法利益，法院是对弱势群体的最后保护屏障，如果法院不全面查明案件事实，简单地支持物业公司的无理要求，是不利于业主公共利益的保护的，不得作为弱势群体的业主的利益的保护，也是十分不公平的，因此，我们广大业主不希望法庭偏颇那一方，但请法庭认真审查业主的抗辩事由、业主不交纳费的真实原因、业主的先履行抗辩是否正当和合理?对物业服务企业拒不履行前期物业管理服务协议条款，是否存在履行协议存在重大瑕疵?作出一个正确的评判!三、被答辩人没有履行前期物业管理服务协议的义务，无权要求原告支付物业费。1.根据协议相对性原则，原告只有履行了协议中约定的服务，才有权要求被告履行付费。然而原告没有举证证明自己履行了协议义务，应承担举证不能的法律后果，因此可推定原告并没有履行协议义务。2.实际上原告也没有履行协议义务:①房屋漏雨、管理混乱，垃圾清理不及时，卫生无人打扫(见证据材料5)。小区汽车进入过夜乱停放。②占用小区电梯广告，维修基金帐目。侵占本属于包括被告在内的小区业主的费用。根据《物权法》第70条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，所以小区公共区域的经营性收入，如电梯出入口的广告费用，小区里的广告费，(如:横幅，LED广告牌，汽车出入拿的广告卡等)归全体业主所有。④小区消防通道长期被车辆停放而无人管理，小区内随意施工和维修养护不当，造成小区业主出入不便，小区环境脏乱差，业主们忍无可忍，为此多次口头及书面要求物业公司整改，但物业公司却一拖再拖，从未有过整改。所以才有后期被全体业主驱逐。四、业主是否应承担的违约责任---滞纳金问题如果上述物业“协议”有效，由于协议由物业公司提供的格式协议，当中约定的滞纳金条款，由于原告方没有履行说明义务，根据协议法“第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”同时，根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释(二)》第29条规定:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾协议的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为协议法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。该条对何谓“过分高于造成的损失"进仃了明确规定，显然，本案“协议”中约定的日千分之三的滞纳金比例过高，法院应当按业主的请求予以调整，驳回原告的有关滞纳金的请求。更为重要的是，出现业主拒交物业费完全是由干物业公司违约行为造成，业主是行使正当的抗辩权，因此业主不应承担违约责任，违约全是惩罚违约的行为,因此业主不应承担违约金损失的义务。综上所述，因为洛阳市美好家园物业管理有限公司未按前期物业管理服务协议为小区业主提供服务，所以请求法院公平公正的为弱势群体业主做主，依法驳回原告的无理诉讼请求。依法保护大多数群众的合法权益。当事人围绕诉讼请求向法庭提交证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对本案的事实本院认定如下：经审理查明，原告美好家园物业公司（甲方）与被告李阳（乙方）签订《前期物业管理服务协议》一份，约定：由甲方提供物业管理服务，乙方向甲方交纳物业管理费用，住宅按建筑面积每月每平方米1.2元收取，待物价部门审批后多退少补。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之五交纳违约金，或停水停电等措施催缴。该协议中并未约定物业费的缴纳时间。原告当庭主张物业费收费标准为：住宅按建筑面积每月每平方米1.1元。另，涧西区物价管理办公室于2014年5月21日出具《关于对洛阳市美好家园物业管理有限公司核定收费标准的批复》（涧价收费批字【2014】021号），载明：“…经审价委员会研究：依据洛发改【2009】40号文件精神，对你小区1、高层住宅的物业费标准定为1.1元/平方米/月…”。2013年6月27日，买受人李阳（本案被告）与出卖人洛阳市美好家园置业有限公司签订《补充协议》一份，载明：“…现经房管局实测后，该套房屋实测面积为143.97㎡…”。另查明，2020年9月28日，美景新城业主委员会出具《关于再次要求美景新城物业退场的通知》一份，通知美好家园物业有限公司于2020年9月29日-10月8日配合业主委员会完成对移交清单的审核和验收，并保证交接期间小区物业管理工作正常进行。原告于2020年9月30日正式从案涉小区撤场。鉴于部分业主逾期未交纳物业服务费用，原告分别于2020年9月23日和2020年10月13日在案涉小区的公示栏中张贴《关于缴纳物业费和水费的通知》以及《美景新城物业费欠费明细表》，对欠费业主进行书面的公示催缴，被告的姓名、所住房号、面积、欠费期间、欠费金额亦在其列。本院经审理后认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、法规的禁止性规定，本院依法予以确认为合法有效。原告在对包括被告物业在内的美景新城小区的整体区域提供了物业管理服务的同时，被告也应履行向原告按期足额交纳物业服务费的义务。根据《收据》所载的物业费交纳期间，被告向原告缴纳物业费直至2019年12月31日，自2020年1月1日起未履行按期足额交纳物业服务费的义务。鉴于部分业主逾期未交纳该项费用，原告分别于2020年9月23日和2020年10月13日在案涉小区的公示栏中张贴《关于缴纳物业费和水费的通知》以及《美景新城物业费欠费明细表》，对包括被告在内的欠费业主进行书面的公示催缴。鉴于被告当庭认可案涉房屋面积为143.97㎡，结合原告要求被告支付拖欠2020年1月1日至2020年9月30日（共9个月）期间的物业服务费1425元（1.1元/㎡/月×该房屋建筑面积143.97㎡×9个月）的诉讼请求，本院予以支持。对于被告提出的先履行抗辩权之答辩意见。根据法律规定，先履行抗辩权是指“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定时，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”根据原、被告共同签订的《前期物业管理服务协议》所载“第四条物业管理费用…八、每次交纳费用时间：。”等内容，就原告向被告提供物业服务之义务和被告向原告支付物业费之义务的先后履行顺序之问题，鉴于未有证据证明双方当事人之间作有明确约定，故此，对于被告提出的原告向其提供物业服务之义务应当先于履行的答辩主张，本院不予采纳，进而对被告据以提出先履行抗辩权的答辩意见，本院不予采纳。虽《前期物业管理服务协议》中约定业主违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起按每天千分之五交纳违约金，或停水停电等措施催缴；因原告提供的物业管理服务在严格履约方面确实存在瑕疵，原告应当依法承担相应的法律后果。故此，本院对原告要求被告支付物业服务费违约金的诉求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告李阳于本判决生效后十日内向原告洛阳市美好家园物业管理有限公司支付2020年1月1日至2020年9月30日期间的物业服务费1425元；二、驳回原告洛阳市美好家园物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按上述指定的期间履行给付金钱义务的，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支持迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告李阳负担。本判决为终审判决。审判员  李晓佳二〇二〇年十二月二十八日书记员  朱智慧