贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终6587号上诉人（原审被告、反诉原告）：贵阳市南明区鸿宾酒店，住所地贵州省贵阳市南明区小碧乡三叉路。经营者：陈洪斌。上诉人（原审被告、反诉原告）：陈洪斌，男，1967年10月22日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。上列二上诉人共同委托诉讼代理人：朱皖昱，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：龙里国丰村镇银行有限责任公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州龙里县冠山街道兴龙路。法定代表人：秦艳。委托诉讼代理人：李逸，贵州朝华明鑫律师事务所律师。上诉人贵阳市南明区鸿宾酒店、陈洪斌因与被上诉人龙里国丰村镇银行有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初9675号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。贵阳市南明区鸿宾酒店、陈洪斌上诉请求：1、撤销原判第一项、第三项，改判被上诉人支付上诉人3个月（2016年12月11日至2017年3月10日期间）的房屋租金112248元、6000元物管费以及5417元电费（上诉金额共计123665元）；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。上诉人与被上诉人之间的房屋租赁关系终止时间并非是2016年10月27日。上诉人实际将征拆房屋移交给航空港公司时间是2017年3月，且移交后又继续委托上诉人对案涉房屋的物业进行管理直至2017年6月。在上诉人未将案涉房屋移交出去之前，上诉人与被上诉人之间的房屋租赁关系一直存续。移交后被上诉人仍继续租赁使用案涉房屋，使用房屋的费用都应由被上诉人负担。其次，上诉人是否存在向航空港逾期交付房屋的问题，与本案诉争无关。二、一审判决第一项对资金占用费起算点的判决内容有失法律公正。被上诉人不拖欠房租、物业费和电费，上诉人自然会按照约定退还保证金给被上诉人。即便被上诉人不存在上述违约情形，根据《房屋租赁合同》第十条对于退还期限没有明确约定，且被上诉人在起诉前并未向上诉人主张过此权利，就算要计算逾期退还的资金占用费损失也不应当从2016年11月1日开始计算。龙里国丰村镇银行有限责任公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求依法应全部予以驳回。龙里国丰村镇银行有限责任公司向一审法院起诉请求：1、判令被告贵阳市南明区鸿宾酒店、陈洪斌共同返还原告3万元保证金及资金占用费（从2016年11月1日起按年利率6%的标准计算至保证金返还之日止，截止2019年5月1日暂计为4350元）；2、本案诉讼费用由被告承担。贵阳市南明区鸿宾酒店向一审法院提出反诉请求：1、依法判令被告向原告支付租金336744元(按月租金37416元从2016年6月10日起至案涉租赁房屋实际返还之日止，暂计算至2017年3月11日为336744元)并支付违约金15378元(以336744元为基数按照年利率6％的标准从2016年6月10日起至全部租金支付完毕之日止，本请求暂计算至2017年3月11日，最终以实际计算为准)；2、依法判令被告向原告支付物业管理费、停车费、卫生费合计9000元(按每月1000元从2016年6月10日至案涉租赁房屋实际返还之日止，本请求暂计算至2017年3月11日，最终以实际计算为准)，并支付违约金411元(以9000元为基数按照年利率6％的标准从2016年6月10日计算至全额支付完毕之日止，本请求暂计算至2017年3月11日，最终以实际计算为准)；3、依法判令反诉被告向反诉原告支付水电费5417元；4、本案诉讼费由反诉被告负担。一审法院认定事实：2011年3月11日贵阳市南明区鸿宾酒店（原贵阳市花溪鸿宾酒店）与龙里国丰村镇银行有限责任公司签订《房屋租赁合同》，根据约定贵阳市南明区鸿宾酒店将其位于贵阳市南明区产权证号为：筑房权证花溪字第**房屋的一层253平方米、三层160平方米、四层160平方米出租给龙里国丰村镇银行有限责任公司，租期为5年时间从2011年3月10日至2016年3月9日。合同第七条约定“乙方（龙里国丰村镇银行有限责任公司）向甲方（贵阳市南明区鸿宾酒店）交纳保证金叁万元，退租时甲方（贵阳市南明区鸿宾酒店）如数退还”。2011年4月8日贵阳市南明区鸿宾酒店收到龙里国丰村镇银行有限责任公司交纳的叁万元保证金后，向龙里国丰村镇银行有限责任公司出具了保证金收据。2016年3月16日贵阳市南明区鸿宾酒店（作为合同甲方）与龙里国丰村镇银行有限责任公司（作为合同乙方）签订《房屋租赁合同》，出租的房屋及面积与2011年3月11日《房屋租赁合同》一致。其中，第二条约定的内容有“双方于2011年三月签订的《房屋租赁合同》期满后未续租，合同自行解除，房屋的装修、附属设施及功能化分归甲方所有。甲方已书面通知乙方收回使用出租房屋。乙方未能找到合适的房屋，乙方请政府帮予协调继续租用该房屋。经双方协商一致，征收过程中涉及上述房屋内装修补偿款以外的其他补偿款归乙方所有”；合同第三条约定“租赁期从2016年3月10日起至因征收导致乙方不能继续使用上述房屋之日止。租金每月人民币叁万柒仟肆佰壹拾陆元（小写37416.00元），房租每三个月支付一次，如房屋被征收，按照实际使用天数计算房租，多退少补。乙方使用甲方房屋期间产生的其他费用，乙方应及时缴纳（包括物业管理费，停车费，卫生费等1000元）。水电费按实际使用计算”；合同第四条约定“本房屋租赁合同产生的相关税费由乙方自行承担，乙方交给甲方房屋租金为税后房租，房屋租赁费由乙方缴纳”；合同第八条约定“本合同如遇人力不可抗力的因素，如政府征用等合同自行终止，乙方所缴纳的费用按实际使用天数计算，多退少补”；合同第十条约定“本合同终止后，甲方收取乙方的保证金人民币叁万元（小写30000.00）由甲方退还给乙方”。2016年4月11日贵阳市南明区鸿宾酒店在收到龙里国丰村镇银行有限责任公司所支付的2016年3月10日至2016年6月9日的房屋租金后，向龙里国丰村镇银行有限责任公司开具发票号为16019265的发票。2016年6月3日贵阳市南明区鸿宾酒店向龙里国丰村镇银行有限责任公司分别开具了金额为74832元、37416元房屋租金发票。2016年8月30日贵阳市南明区鸿宾酒店向龙里国丰村镇银行有限责任公司分别开具了金额为13864元、56124元、56124元房屋租金发票。2016年8月24日贵阳市南明区鸿宾酒店在收到龙里国丰村镇银行有限责任公司所支付的2016年9月8日至2016年11月9日的其他费用（合同约定的物业管理费、停车费、卫生费等每月1000元）后，向龙里国丰村镇银行有限责任公司出具了收据。2016年10月27日因贵阳市双龙航空港经济区龙洞堡地区实施见龙洞路-04-01城镇棚户区改造项目建设需要贵阳市南明区鸿宾酒店与贵州双龙航空港置业有限公司《房屋征收货币补偿协议》，根据协议约定对于贵阳市南明区鸿宾酒店位于贵阳市南明区等涉案房屋进行征收，合同约定贵阳市南明区鸿宾酒店应当提供该房屋的相关证明或有效证件，并于2016年10月30日前搬迁完毕，将相应的房屋腾空交于贵州双龙航空港置业有限公司拆除。《房屋征收货币补偿协议》签订后贵阳市南明区鸿宾酒店将涉案房屋移交给了贵州双龙航空港置业有限公司。2016年11月贵州双龙航空港置业有限公司将涉案房屋的全部拆迁补偿款支付完毕，被告陈洪斌个人的拆迁补偿款则已于2015年11月支付完毕。2017年11月24日龙里国丰村镇银行有限责任公司与贵州双龙航空港置业有限公司签订《房屋租赁合同》，根据合同约定贵州双龙航空港置业有限公司将花溪字第01205号房屋的一层253平方米、三层160平方米、四层160平方米出租给龙里国丰村镇银行有限责任公司使用。现本诉原告龙里国丰村镇银行有限责任公司认为其与贵阳市南明区鸿宾酒店于2016年3月16日所签订的《房屋租赁合同》因租赁房屋被征收，该《房屋租赁合同》已经实际解除，按照合同约定贵阳市南明区鸿宾酒店应当退还其缴纳的3万元保证金。而由于贵阳市南明区鸿宾酒店并未依约退还故其向该院提出相应本诉诉讼请求。本案审理过程中贵阳市南明区鸿宾酒店认为龙里国丰村镇银行有限责任公司从2016年6月10日至今未支付相应的房屋租金和每月1000元物业管理费等费用，遂在本案中提出相应的反诉诉讼请求，另对于贵阳市南明区鸿宾酒店主张的5417元的电费，其提供了户名为小碧乡君试味饭店2017年5月份的电费缴纳发票上述事实有2011年3月11日、2016年3月16日贵阳市南明区鸿宾酒店与龙里国丰村镇银行有限责任公司签订的《房屋租赁合同》、筑房权证花溪字第**房屋产权证书、保证金收据、2016年4月11日贵阳市南明区鸿宾酒店开具的房屋租金发票、2016年6月3日、2016年8月30日、2016年8月24日贵阳市南明区鸿宾酒店开具的发票、贵阳市南明区鸿宾酒店与贵州双龙航空港置业有限公司《房屋征收货币补偿协议》、2019年8月16日贵州双龙航空港置业有限公司出具《关于贵州省贵阳市南明区人民法院协助调查函的回复》、电费发票及当事人陈述等证据在卷佐证该院依法予以确认。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。对于本诉原告龙里国丰村镇银行有限责任公司本诉诉请，该院分述如下：一、对于本诉原告龙里国丰村镇银行有限责任公司主张的保证金退还问题。首先、根据2011年4月8日本诉被告贵阳市南明区鸿宾酒店向本诉原告龙里国丰村镇银行有限责任公司出具的保证金收据来看，本诉被告贵阳市南明区鸿宾酒店已经确认收到本诉原告依据双方签订《房屋租赁合同》所给付的保证金；其次、根据双方已经实际履行的2011年3月11日的《房屋租赁合同》合同第七条约定可知在《房屋租赁合同》解除后本诉被告贵阳市南明区鸿宾酒店应当退还龙里国丰村镇银行有限责任公司所交付的3万元保证金；再次、根据双方于2016年3月16日续签的《房屋租赁合同》第十条亦再次明确了在《房屋租赁合同》终止后本诉被告贵阳市南明区鸿宾酒店应当退还龙里国丰村镇银行有限责任公司所交付的3万元保证金，且第八条已经明确约定了如遇人力不可抗拒的因素如政府征用等双方《房屋租赁合同》将自动解除；最后、根据贵阳市南明区鸿宾酒店与贵州双龙航空港置业有限公司于2016年10月27日《房屋征收货币补偿协议》载明的内容来看涉案房屋因建设需要，已经实际被征收，符合双方合同约定的终止《房屋租赁合同》的情形，因此，龙里国丰村镇银行有限责任诉请贵阳市南明区鸿宾酒店退还该院依法予以支持。而对于贵阳市南明区鸿宾酒店经营者也即是被告陈洪斌是否应当承担责任的问题。根据上文可知本诉被告贵阳市南明区鸿宾酒店应当承担返还该3万元保证金的义务，而作为贵阳市南明区鸿宾酒店的经营者的陈洪斌来说其依法亦应当共同承担。二、对于本诉原告龙里国丰村镇银行有限责任公司主张的资金占用费的问题。根据双方2016年3月16日签订的《房屋租赁合同》第十条约定可知贵阳市南明区鸿宾酒店在合同解除后应当返还收取的3万元保证金。而对于双方《房屋租赁合同》实际解除的时间则可以通过贵阳市南明区鸿宾酒店与贵州双龙航空港置业有限公司签订的《房屋征收货币补偿协议》的时间进行确认即2016年10月27日，现本诉原告龙里国丰村镇银行有限责任公司自愿选择从2016年11月1日开始计算该院从其自愿。但在本诉被告贵阳市南明区鸿宾酒店应当退还而未退还的情况下，龙里国丰村镇银行有限责任公司有权主张相应的资金占用费。而对于计算标准而言，从现有证据来看本诉被告贵阳市南明区鸿宾酒店未依约退还该保证金给本诉原告龙里国丰村镇银行有限责任公司造成的损失仅为利息损失，因此，资金占用费应当根据中国人民银行同期贷款利率进行计算，则从2016年11月1日至2019年8月19日共计1021天资金占用费为：30000元×4.75%÷365天×1021天＝3986.10元。2019年8月19日之后的资金占用费则以应退保证金30000元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本诉被告贵阳市南明区鸿宾酒店、被告陈洪斌实际退还之日止。对于反诉原告贵阳市南明区鸿宾酒店反诉诉请，该院分述如下：一、对于反诉原告贵阳市南明区鸿宾酒店主张的租金问题。根据上文可知其与龙里国丰村镇银行有限责任公司签订的《房屋租赁合同》实际上已经于2016年10月27日终止，因此，对于反诉原告主张的租金问题，主要看反诉被告龙里国丰村镇银行有限责任公司是否已经实际支付了2016年6月10日2016年10月27日的租金。虽然、反诉原告贵阳市南明区鸿宾酒店不认可反诉被告龙里国丰村镇银行有限责任公司在2016年6月10日之后存在相应的付款行为，但是从其2016年6月3日向反诉被告龙里国丰村镇银行有限责任公司出具的74832元、37416元的租金发票，2016年8月8月30日出具56124元、56124元、13864元的租金发票以及2016年8月24日出具其他费用（合同约定的物业管理费、停车费、卫生费等每月1000元）的收据来看，若反诉被告龙里国丰村镇银行有限责任公司存在未付房屋租金的行为，反诉原告贵阳市南明区鸿宾酒店一般不会继续收取相应费用和开具相应收据。同时，在本案中反诉原告贵阳市南明区鸿宾酒店亦无其他直接证明反诉被告存在未付租金的证据，故，在反诉原告对于其主张缺乏相应的事实依据和法律依据作为支撑的情况，对于其诉请反诉被告支付租金的请求该院实难支持。而对于其主张的违约金该院亦无法支持。二、而对于反诉原告主张的物业费、停车费、卫生费的主张。从反诉原告贵阳市南明区鸿宾酒店于2016年8月24日向反诉被告龙里国丰村镇银行有限责任公司费用收据载明的内容来看，反诉被告龙里国丰村镇银行有限责任公司已经实际支付了2016年9月8日至2016年11月9日每月约定的1000元物业费、停车费、卫生费等费用。同时结合双方《房屋租赁合同》已经实际于2016年10月27日终止的事实来看，反诉被告龙里国丰村镇银行有限责任公司不存在欠付该费用的事实。三、对于反诉原告贵阳市南明区鸿宾酒店的水电费5417元的问题。首先、根据反诉原告提供的电费发票载明的户主来看是小碧乡君试味饭店用电的月份2017年5月份系双方《房屋租赁合同》终止后，反诉被告龙里国丰村镇银行有限责任公司与涉案房屋实际产权人贵州双龙航空港置业有限公司《房屋租赁合同》存续期间，且载明的该电表的户主并非龙里国丰村镇银行有限责任公司，反诉原告亦无其他证据证明实际使用户主为小碧乡君试味饭店电费的主体为反诉被告；其次、对于反诉原告主张的水费其并未提供相应证据证明反诉被告实际用水后所产生的费用以及该费用实际由其代为支付的事实证据；最后、对于反诉原告主张的被告反诉被告欠付水电费总额为其主张的5417元的证据仅为其2017年5月24日开具的收据，且该收据载明的内容为“交款单位名称国丰镇银行新城支行”，是收款的依据而非证明欠款的事实。故，在反诉原告在没有充分证据证明主张的事实成立的情况下，其主张该院实难支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第三条、第七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第七条、第八条、第五十一条、第六十四条第一款、第六十五条第一款、第一百三十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百三十二条之规定，判决：一、本诉被告（反诉原告）贵阳市南明区鸿宾酒店、被告陈洪斌于本判决生效之日起三日内向本诉原告（反诉被告）龙里国丰村镇银行有限责任公司返还保证金三万元并支付从2016年11月1日至2019年8月19日的资金占用费三千九百八十六元一角（2019年8月19日之后的资金占用费则以应退保证金30000元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本诉被告贵阳市南明区鸿宾酒店、被告陈洪斌实际退还之日止）。二、驳回本诉原告（反诉被告）龙里国丰村镇银行有限责任公司其他诉讼请求。三、驳回反诉原告（本诉被告）贵阳市南明区鸿宾酒店的全部反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费514元，由本诉被告（反诉原告）贵阳市南明区鸿宾酒店、被告陈洪斌承担509元，本诉原告（反诉被告）龙里国丰村镇银行有限责任公司承担5元；反诉案件受理费3402元，由反诉原告（本诉被告）贵阳市南明区鸿宾酒店承担。二审中，当事人依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经二审审理查明的事实与一审基本一致，本院予以确认。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。合同具有相对性，一般只能约束合同当事人，除非法律法规另有规定，上诉人与被上诉人之间的租赁合同关系并不因上诉人与双龙航空港置业有限公司签订《房屋征收货币补偿协议》而终止，被上诉人拒绝支付上诉人房租、水电费、物管费等租赁合同约定的款项构成违约。上诉人要求继续履行于法有据，一审未予支持上诉人的请求不当。上诉人上诉请求支持三个月的房租112248元于法有据，本院予以支持；上诉人请求支持6000元物管费，本院支持4000元；上诉人请求支付水电费，证据证明力不足，本院不予支持。关于保证金30000元，一审判决支付资金占用费的日期不当，鉴于被上诉人欠付上诉人租金，上诉人的保证金30000元抵销租金30000元。综上所述，贵阳市南明区鸿宾酒店、陈洪斌的上诉理由部分成立，对于成立部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初9675号民事判决；二、龙里国丰村镇银行有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付贵阳市南明区鸿宾酒店、陈洪斌租金112248元、物管费4000元，共计116248元；三、驳回贵阳市南明区鸿宾酒店、陈洪斌其余诉讼请求；四、驳回龙里国丰村镇银行有限责任公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3916元，贵阳市南明区鸿宾酒店、被告陈洪斌承担3000元，龙里国丰村镇银行有限责任公司承担916元。二审案件受理费3423元，由龙里国丰村镇银行有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 广审判员 庞 敏审判员 刘 佳二〇二〇年十二月十一日书记员 朱紫苇