贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔04民终109号上诉人（原审原告）：胡某，男，汉族，1978年4月25日生，贵州省织金县人，住贵州省织金县。上诉人（原审原告）：李某某，女，汉族，1980年1月2日生，贵州省人，住贵州省。二上诉人委托代理人：谢忠俊，贵州跃达禾律师事务所律师。二上诉人委托代理人：易甜，贵州跃达禾律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：贵州安顺精石房地产开发有限公司，住所：贵州省安顺市平坝区夏云镇钻石广场。法定代表人：赵士芬，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：郭明，陈华磊，均系贵州能盛律师事务所律师。原审第三人：贵州安顺润家物业管理有限公司，住所地：贵州省安顺市平坝区夏云镇钻石广场。法定代表人：赵金伟，系该公司执行董事。委托代理人：刘飞，男，汉族，1983年6月14日出生，住贵州省平坝县。上诉人胡某、李某某因与被上诉人贵州安顺精石房地产开发有限公司（以下简称“精石房开”），原审第三人贵州安顺润家物业管理有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省安顺市平坝区人民法院作出的(2019)黔0403民初2162号民事判决，向本院提起上诉，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2020年10月20日公开开庭进行审理。上诉人胡某、李某某委托代理人谢忠俊、易甜，被上诉人精石房开委托代理人郭明、原审第三人贵州安顺润家物业管理有限公司刘飞到庭参与诉讼本案现已审理终结。上诉人胡某、李某某上诉诉请：1、请求撤销原判，予以改判；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审判决认定事实不清、有误，适用法律错误，1、一审认定违约金的起算日期错误，双方合同约定被上诉人必须于2016年3月27日前取得涉案商品房的所有权初始登记，并将相关材料交给上诉人，如果逾期则按日向上诉人支付已支付房价款万分之一的违约金，而原审法院错误的解读法律，认为被上诉人不应承担2018年9月25日之前的违约责任，并在2018年12月26日才开始违约，双方之间的合同依法成立，上诉人作为买受人已经履行了合同义务，被上诉人未按合同约定履行义务，应当承担违约责任，其把责任推给第三人国土局和不动产登记中心。国土局延迟5年时间才给被上诉人办法不动产使用证书，应该是被上诉人自身的原因造成，不应以此免除其应承担的违约责任，国土局何时向被上诉人办法土地使用权证应在被上诉人的预估范围内，系被上诉人的风险负担。上诉人对被上诉人已于2019年2月22日为上诉人办理了房屋转移登记予以认可，被上诉人应当依据合同的约定自2016年3月27日开始计算违约金至2019年2月22日。2、原审法院对配套费的认定过于模糊，被上诉人未拿出相关证据证明配套费的缴纳情况。被上诉人违法收取上诉人的水电开户费，双方之间签订的《补充协议》内关于配套费的条款系格式条款，应系无效条款。被上诉人出具的结算清单项目内仅仅说明上诉人与被上诉人双方之间进行了房屋面积差产生了契税多退少补的结算，从收据上看代收费是契税+配套费，此清单并非是对配套费的结算。被上诉人利用上诉人对相关条文的不熟悉，使得上诉人签下《补充协议》。被上诉人应当退还上诉人的水电开户费。被上诉人应当向上诉人出具相关收据及相关部门出具的发票证明各项费用。被上诉人精石房开、贵州安顺润家物业管理有限公司答辩称一审法院对违约金计算符合法律规定，办证机构延迟的时间让被上诉人承担责任，不客观也不公平。上诉人请求返还配套费的主张不应得到支持，水电开户费不是水电安装费，水电开户费、预告登记费、抵押登记费、交易费、印花税、房屋测绘费、备案及产权办理费等费用应由买受人承担的费用。上诉人的诉请已超过诉讼时效。二审中，上诉人提交不动产登记中心办理房产证所需手续5页，拟证明被上诉人在2018年9月13日向不动产登记中心提交申请，所以是由于被上诉人延期申请的原因导致案涉的房产大产权在2018年9月25日才获得，并不是一审法院所认定的由于国土资源局导致不动产证颁发较晚，同时从不动产权证可以看出被上诉人取得土地使用权的时间是2013年，其没有履行及时办证的义务，导致最后的违约后果。被上诉人精石房开质证认为不动产权证书是真实的，但是对不动产申请书的时间有意见，2013年的时候我们就已经将相关资料提交国土部门，可能是因为国土资源局的办理时间过长，所以时间才是2018年。原审第三人贵州安顺润家物业管理有限公司对该证据无异议。本院对该证据的真实性予以确认。本院依职权向中国南方电网有限责任公司安顺平坝供电局、安顺市平坝区自然资源局、贵州水投水务集团平坝有限公司进行调查并分别制作笔录各一份。上诉人胡某、李某某质证认为对真实性无异议，可以证明房开商所受的“三通费”过多，应予以退还。被上诉人精石房开、原审第三人贵州安顺润家物业管理有限公司质证认为，对真实性无异议，有的时间段收，有的时间段不收，上诉人的时间段是在收取费用的时间。本院对该证据予以采信。胡某、李某某向原审法院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告立即为原告办理安顺市平坝区乐平镇金街的所有权初始登记并交付给原告；2、请求法院依法判令支付原告违约金（暂计至2019年6月17日）12959元，实际赔偿数额计算至转移登记之日；3、请求法院判令被告返还原告违法收取的配套费4920元；4、本案诉讼费用其他费用由被告承担。一审经审理查明：2014年5月24日，原告与被告签订商品房买卖合同，约定，原告购买被告开发的项目名称为金街的商品房一套，建筑面积23.02M2，房屋总价为109956元。同时约定，被告应于2016年3月27日前取得商品房所有权初始登记，并将办理转移的相关文书交付给原告，逾期按日利率万分之一承担违约金。同日，双方又签订了补充协议，约定，被告收取原告相应的费用，为原告办理预告登记、抵押登记、备案、产权办理及水电开户等。1、关于原告要求办理商品房所有权初始登记，并交付给原告请求：房地产权的初始登记，是指对未经登记机关确认其房地产权利，领取房地产权利证书的土地使用权及建筑物、附着物的所有权进行的登记。依照《中华人民共和国物权法》的规定，合法建造的房屋，自事实行为完成时设立物权，但是，该物权若要转移给第三人，则须依法登记。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”。因此，从法律的规定来看，商品房的出卖人办理商品房的初始登记是买受人办理商品房转移登记的前提和条件，在买受人办理商品房转移登记时，出卖人有义务将办理转移登记的有关材料交付给买受人，而不是将商品房的初始登记交付给买受人。原、被告双方所签订的商品房买卖合同第二十二条约定：“出卖人承诺于2016年3月27日前，取得商品房所有取得权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”，从双方的商品房买卖合同的约定看，被告的义务是取得商品房所有取得权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，而不是将初始登记交付给买受人。在本案中，被告与原告另外又签订了补充协助，并在补充协议第5.1明确约定被告的义务是通知原告及时交纳相关费用和提供办理房屋产权证所需资料并为原告办理房屋产权证书，原告的义务是，付清合同的全部应付款（含面积补差款），未及时按约前来办理交房手续、提供办理登记的全部手续、资料等，出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移手续相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担，出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任。该约定是对双方办理商品房转移登记应履行的承担的权利和义务的补充约定，该双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，当事人应按照合同的约定全面履行自己的义务。依照双方约定，被告义务为办理商品房所有权有初始登记，并为原告办理商品房转移登记，因商品房的转移登记的义务转移给被告，且被告已为该小区其他买受人办理了房屋转移登记，即被告已以行为履行了该约定，因此，被告不再承担将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人的协助义务。合同签订后，原依约交付购房款，被告依约将合同将房屋移交原告占有，但未按约定时间取得商品房所有权初始登记和转移登记。另查明，被告于2013年10月12日已缴清土地出让款及向国土部门履行完毕办理土地使用权证的义务，2018年9月25日平坝区国土资源局向被告颁发不动产使用证书。再查明，被告2019年2月22日为原告所购房屋办理了商品房转移登记并取得商品权利证书，2019年7月12日，被告通知原告领取房屋转移登记的权利证书。又查明，双方于签订合同的同日又签订补充协议，约定，被告向原告收取4920元，用于办理预告登记、抵押登记、备案、产权办理、印花税、房屋测绘及水电开户等，该笔费用根据实际办理情况以及政府规定多退少补，2015年9月5日，原、被告就该款进行结算并进行了退补。一审法院认为：1、关于原告要求办理商品房所有权初始登记，并交付给原告请求：房地产权的初始登记，是指对未经登记机关确认其房地产权利，领取房地产权利证书的土地使用权及建筑物、附着物的所有权进行的登记。依照《中华人民共和国物权法》的规定，合法建造的房屋，自事实行为完成时设立物权，但是，该物权若要转移给第三人，则须依法登记。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”。因此，从法律的规定来看，商品房的出卖人办理商品房的初始登记是买受人办理商品房转移登记的前提和条件，在买受人办理商品房转移登记时，出卖人有义务将办理转移登记的有关材料交付给买受人，而不是将商品房的初始登记交付给买受人。原、被告双方所签订的商品房买卖合同第二十二条约定：“出卖人承诺于2016年3月27日前，取得商品房所有取得权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”，从双方的商品房买卖合同的约定看，被告的义务是取得商品房所有取得权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，而不是将初始登记交付给买受人。在本案中，被告与原告另外又签订了补充协助，并在补充协议第5.1明确约定被告的义务是通知原告及时交纳相关费用和提供办理房屋产权证所需资料并为原告办理房屋产权证书，原告的义务是，付清合同的全部应付款（含面积补差款），未及时按约前来办理交房手续、提供办理登记的全部手续、资料等，出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移手续相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担，出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任。该约定是对双方办理商品房转移登记应履行的承担的权利和义务的补充约定，该双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，当事人应按照合同的约定全面履行自己的义务。依照双方约定，被告义务为办理商品房所有权有初始登记，并为原告办理商品房转移登记，因商品房的转移登记的义务转移给被告，且被告已为该小区其他买受人办理了房屋转移登记，即被告已以行为履行了该约定，因此，被告不再承担将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人的协助义务。且被告已于2019年2月22日办理商品房转移登记，并于2019年7月12日通知原告领取商品房转移的权利证书，被告该项义务已履行完毕，故对原告要求被告立即为原告办理安顺市平坝区乐平镇金街B1幢2层15号房的所有权初始登记并交付给原告的请求无理，本院不予支持。2、关于要求被告支付违约金请求：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，出卖人承担逾期办理房屋权属证书的违约金必须满足两个条件：（1）逾期办理房屋权属证书因出卖人的原因而造成；（2）在特定的期限内未能办理房屋权属证书。在商品房买卖中，造成房屋权属证书逾期的主体可能是商品房买卖合同的出卖人或者买受人，也可能是合同以外的第三人。如果房屋权属证书逾期办理是因商品房买受人或者第三人的原因而造成，则不存在追究违约责任的问题。因此，该条所指的是违约责任的承担主体应当是商品房出卖人，出卖人是否承担违约责任主要取决于逾期办证的原因是否由出卖人的原因而造成，而出卖人的原因是指出卖人不履行法定或者约定义务。在本案中，被告于2013年10月缴清土地出让款并向国土部门履行完毕办理土地使用权证的义务，而国土部门直到2018年9月25日才向被告颁发不动产使用证书。造成被告逾期办证的原因是合同以外的第三人国土部门，而不是本案被告。因此，被告不应对2018年9月25日前的违约行为承担违约责任。在2018年9月25日后，因双方未在补充协议中约定办理转移登记的期限，被告应在合理的期限履行义务向第三人不动产登记中心申请办理初始登记和转移登记并将相关权利证书交付给原告，由于被告未提供其向不动产登记中心申请办理初始登记登记和转移登记的时间及在不动产登记中心办理初始登记和转移登记时间所占用的时间，结合双方的合同约定及被告为其他购房者的办理初始登记和转移的时间，本院确定第三人不动产登记中心办理登记的时间为90日，在90日内，被告不承担责任，超过90的时间，应由被告承担违约责任。因原告要求被告承担支付违约金的日期至办理转移登记之日，故本案被告应从2018年12月26日起，到为原告办理房屋转移登记的2019年2月22日止，向原告支付已交付房款价日万分之一承担违约责任，即其应向原告支付的违约金为：109956×58（天）×0.1‰＝637元，结合本案原告已实际占有所购房屋，被告在实际取得不动产使用权后已积极办理商品房初始登记和转移登记，原告的不动产权已于2018年2月22日取得转移登记后已实际达到圆满状态并于2019年7月12日通知原告领取房屋转移有关文书等因素，本院酌定被告向原告赔偿违约金500元。3、关于要求返还原告违法收取的配套费4920元请求：根据双方补充协议的约定，原告收取该4920元是向原告代收的预先登记费、抵押登记费、水电开户费及其交易费、印花税、房屋测绘费、备案及产权办理费，该约定是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的规定，该约定合法有效。在庭审中，原、被告双方均认可，对于该笔费用双方已进行结算，并履行完毕，是原告对其权利的处分，故对原告该项请求，本院不予支持。4、关于被告超过诉讼时效的辩称：原、被告约定办理商品房初始登记的时间为2016年3月27日，而原告分别于2018年7月30日、2019年1月13日、1月25日多次要求被告履行办证及承担违约义务，故该案未过诉讼时效。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：1、被告安顺精石房地产开发有限公司于本判决生后五日内赔偿原告违约金500元。2、驳回原告其余诉讼请求。案件受理费248元，减半收取124元，由被告安顺精石房地产开发有限公司负担。二审经审理查明，确认一审查明事实。本案的争议焦点：一、被上诉人应否承担商品房转移登记未能办理的责任，若承担责任，应如何认定违约责任；二、配套费用应否退还。本院认为：关于被上诉人应否承担商品房转移登记未能办理的责任，若承担责任，应如何认定违约责任的问题。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”及第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本案中，上诉人与被上诉人签订的《补充协议》中对于上诉人申请商品房所有权转移登记的时间作出了重大改变，同时将逾期办证违约金的计算标准从日万分之一改变成一次性支付已交付房价款的万分之一，对于上述重大变更，上诉人明显减轻了己方的责任，采用格式条款而又无证据证明向被上诉人做出了合理的提示、说明，所以该有关条款无效。由于补充协议的有关条款无效，故本案应当按照双方签订《商品房买卖合同》中关于办理不动产权证的约定来确定违约责任。合同中约定，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，于2016年3月27日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。则在2016年3月27日前，被上诉人应当将商品房转移登记的文书即不动产权证交给上诉人，而被上诉人未能交付，构成违约，故违约起算时间应当为2016年3月27日。但是，由于双方在《商品房买卖合同》中约定的计算逾期办证违约金的方式是按日计算，则该债权属于继续性债权，在被上诉人一审对诉讼时效提出抗辩的情况下，对于继续性债权倒推保护三年，及从上诉人一审起诉时计算倒推三年，起算时间实际应为2016年8月26日。关于违约期间的截止时间，上诉人在上诉状中自认违约金计算截止时间应为一审查明的被上诉人为上诉人办理房屋转移登记的日期，其上诉状中所述2018年12月26日系其笔误，应予以纠正。即2019年2月22日为被上诉人为上诉人办理房屋转移登记的日期，该日期系当事人对自己权利的处分，也具有合理性，所以自2019年2月22日起，被上诉人不再承担违约责任。但是，被上诉人仍然负有向上诉人交付不动产权证的义务。对于被上诉人在一审抗辩认为不能办证的客观原因和时间的拖延非归责于自己的问题，经审查，被上诉人并未提供确实充分的证据予以证明，该抗辩不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人约定的违约金过高或过低的,当事人可以请求人民法院予以调整，另根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，本案中精石房开逾期未办理房屋产权证书，致使合同目的没有全部实现，应当承担一定数额的违约赔偿责任，但结合涉案房屋已经交付，履行了部分合同义务，且逾期办证的违约行为所造成的实际损失，结合个案有所不同。而事实上，合同双方当事人订立违约金的目的是以违约金去督促合同双方履行合同义务，当一方违约时，需坚持以补偿为主，惩罚性为辅的原则，有效维护各方当事人利益。是故，在精石房开一审申请调减违约金的前提下，结合精石房开违约的主客观过错、房屋的实际履行情况等因素，综合本辖区内的经济发展、物价及收入水平等情况，从制裁违约和利益平衡原则出发,酌情将逾期办理交付房屋权属证书的违约金的计算标准调整为每日万分之零点一五。则本案中精石房开应当承担的逾期办证违约金金额为：109956元×0.15÷10000×910天=1501元。对于配套费应否退还的问题，根据补充协议1.1条约定,精石房开收取买受人4920元代收费用，对于该笔代收费用，双方约定包含了预告登记费、抵押登记费、水电开户费及其交易手续费、印花税、房屋测绘费、备案及产权办理费等，并约定该费用根据实际办理情况以及政府规定据实结算后多退少补。精石房开现在没有充分证据证明上述款项所实际发生的项目及费用，故对于该4920元代收费先予退还，精石房开可持相关票据或缴费单位证明证实实际发生费用，向买受人另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项的规定，判决如下：一、撤销贵州省安顺市平坝区人民法院（2019）黔0403民初2162号民事判决；二、被上诉人贵州安顺精石房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，向上诉人胡某、李某某支付逾期办证违约金1501元；三、被上诉人贵州安顺精石房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还给上诉人胡某、李某某配套费4920元；四、驳回上诉人胡某、李某某其余诉讼请求。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。一审案件受理费维持；二审案件受理费248元，由被上诉人贵州安顺精石房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 刘 熹审判员 辜贤莉审判员 黄光美二〇二〇年十二月二十一日法官助理张婕书记员曹佳慧(代)附：当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：（一）承担加倍罚息或迟延履行金。（二）被强制进行审计。（三）被限制出境。（四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。（五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。（六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。（七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。（八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于〈中华人民共和国刑法〉第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公务罪，追究刑事责任。