广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0402民初9118号原告：深圳市万科物业服务有限公司珠海分公司，住所：珠海市香洲区********。统一社会信用代码：914************1X5。法定代表人：严某1，总经理。委托诉讼代理人：余宁，男，系原告公司员工。委托诉讼代理人：盘汝思，女，系原告公司员工。被告：张令海，男，汉族，1956年11月24日出生，住址：珠海海愉半岛花园*********。公民身份号码：152************616。委托诉讼代理人：朱兴元，系被告张令海的女婿。上列原告诉被告物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原、被告双方的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出如下诉讼请求：1.判决被告立即交纳所拖欠的物业费用与公摊电费合计13365.56元；2.判决被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告为珠海海愉半岛花园*********的业主。原告于2016年8月1日正式为海愉半岛花园提供物业服务，被告自2016年10月1日起一直无理由拒缴物业费。根据《物业管理条例》第四十二条以及《海愉半岛花园一期物业服务协议》第三条第一项约定，被告应于每月10日前向原告交纳当月的物业服务费。被告的房产收费标准为：高层物业1.5元/平方米/月，被告的房产面积为159.28平方米，每月应缴纳费用为238.92元。根据《海愉半岛花园一期物业服务协议》第三条第七项约定，被告在下月及以后交纳的视为逾期交纳。自2016年10月1日至2020年3月止，经原告多次催缴，被告一直不予交纳相关物业服务费及违约金。被告自2016年10月1日至2020年3月23日已经拖欠物业服务费等费用合计13363.56元，其中物业本金10034.64元，违约金3076.93元，公共分摊费用251.99元。综上，为维护原告合法权益，诉至法院，请求法院依法判准诉请。原告为其诉称提交如下证据：1.吉大街海湾社区居民委员会出具的公告、温馨提示、投票公告、表决结果公示等11份材料；2.不动产登记查询结果；3.本小区其他业主签订的物业服务协议；4.清洁服务承包合同书；5.律师函、快递单及被告签收的截图；6.欠费明细。被告辩称：1.原告提供的两份《物业服务协议》，分别是2018年和2017年签约的，恰恰证明了大多数居民在2016年是反对收取管理费的，并以拒绝签约进行抵抗。并且从侧面证明了《投票结果统计表》、《表决情况汇总表》上的同意数据是存在猫腻的，是虚假的。2.原告提交的《业主大会表决结果公示》中仅有两项表决内容，刻意回避了“管理费交纳的起始时间”的明确选项，不能充分证明居民是同意自2016年10月起就缴纳管理费。公示的两项内容与“何时开始缴纳管理费”之间没有必然因果关系，二者不是想当然的同等关系。“何时缴费”是属于双方的商业谈判，不能有丝毫含糊。之前居民就此与万科地产公司已经有过“施工期间免管理费”的沟通（附件一），原告万科物业与万科地产是利益相关的子母公司，原告宣称自己与万科地产无关，否认居民自2016年开始就已经实际享有施工期免管理费的事实，而妄图以居民表决同意《物业服务协议》代替“管理费缴纳的起始时间”的表决，以向居民追缴施工期管理费。3.被告对原告提交的《投票结果统计表》、《表决情况汇总表》上的监票人、业主代表的身份合法性表示质疑，这几位监票人员是否取得多数居民的授权同意书？本小区有10个单元，每单元至少有1名代表。居民大会最后一次与万科公司会议产生的《备忘录》就规定由14位居民代表组成监督小组。原告提供的监票人无一人是《备忘录》中监督代表的签名，他们不能代表广泛居民的权益，是无效的，在此基础上产生的《业主大会表决结果公示》也是不公正的，其点票统计所提供的数据也是虚假无效的。4.原告提交的《投票结果统计表》、《表决情况汇总表》显示，同意《物业协议》的仅占214户，而本小区2、5栋居民共有546户，同意所占比例39.19%，没有达到50%以上。5.大多数居民表示不清楚投票的事，为了证明收票、投票、点票过程的真实性与公正性，要求原告提供每户居民投票、监票点票、流动收票的视频或图片记录作为辅助证明。6.请原告提供2016年2、5栋同意缴费居民的缴费记录，和其相对应的《海愉半岛花园一期物业服务协议》，以证明原居民是真实同意施工期间缴费。7.原告于2020年8月10日开庭当天提交的所有证据材料，目的不纯。这些材料原告应该提前提供给被告，让被告有足够时间向法庭提供证据，但原告是当庭呈送，是原告有意为之，让老百姓上当受骗。8.综上所述，原告利用海湾社区居民委员会管理的疏漏与散漫，操控了投票的内容与议题，让重要的“居民缴纳管理费起始时间”议题在刻意缺项的情况下，让居民投票，以产生同意马上收费的假象。海湾居委会既没有充分征询过14位居民代表的意见，也没对监票人代表资格进行审核，违反了公平公正的原则，由此产生的《投票结果统计表》、《表决情况汇总表》、《业主大会表决结果公示》和海湾社区居委据此作出的《物业服务告示》也不足以证明居民就此同意施工期间愿意缴纳管理费。请求法院驳回原告请求，被告同意万科物业接管小区的管理工作，但应自2019年1月小区被改造完成，施工队退场后（附件二），开始收取物业管理费。之前的费用由万科地产或海愉置业承担，让原居民享有未变更物业公司之前就有的“施工期间免管理费”的待遇。2019年2月春节之前，原告无权收取物业费，因为2019年2月春节才将涉案小区改造完成交付小区居民使用。被告认为原告可以从2019年2月开始收取物业费。原告在2019年2月份之前，只是帮万科施工队服务，提供开门关门服务，万科公司施工过程中，还损害了小区居民的利益，被告觉得原告没有尽到应有的责任。原告为何在施工期间没有让原住居民交物业费，而是在施工完毕后追缴物业费呢。被告认为不是钱多钱少的问题，而是道理的问题。因为在施工期间，原告根本没有尽到责任，所以无权收取施工期间的物业费。原告事后追缴，过了两三年，被告认为过了诉讼时效。被告为其辩称提供如下证据：1.关于海愉半岛（续建）项目及《协议书》等相关事项的备忘录（以下简称“备忘录”）；2.海愉半岛架空层改造事宜的会议纪要。经本院审理查明：2016年4月28日，珠海市香洲区吉大街道海湾社区*民委员会公告表示，由于海愉半岛花园一期原物业公司泰达物业将于2016年7月10日退出涉案小区，为尽快落实小区物业管理事宜，将组织召开海愉半岛花园一期业主大会，对是否同意原告接管海愉半岛花园一期进行表决，会议形式为书面征求意见形式，会议时间为2016年5月13日9：00时至2016年5月17日18：00在；2016年5月13日，珠海市香洲区吉大街道海湾社区*民委员会公告表示，因筹备召开业主大会工作未能如期完成，业主大会会议时间更改为2016年6月1日9：00时至2016年6月17日18：00时，在海愉半岛花园一期召开，采用书面征求意见形式；2016年5月17日，珠海市香洲区吉大街道海湾社区*民委员会将《海愉半岛花园一期物业服务协议》张榜公告，并核实了海愉半岛花园一期业主大会的投票权人数为459人，建筑物总面积为91699.28平方米。以上公告均张贴于小区主出入口、宣传栏、楼栋单元出入处等。2016年6月1日至2016年6月17日，采用书面征求意见形式，海愉半岛花园（一期）召开业主大会；2016年6月20日业主大会开箱验票，并公示表决结果如下：表决内容实际得票数推定的票数总得票数总得票数占总票数比率%总得票面积数（平方米）总得票面积占总建筑面积比率%是否通过选聘深圳市万科物业服务有限公司珠海分公司为海愉半岛花园一期物业服务企业27417745198.26%90490.598.68%是海愉半岛花园一期物业服务协议21417739185.18%77797.1384.84%是投票结果统计表上显示监票人3人签名、计票人3名签名及街道办监督人员2名签名，海愉半岛花园一期业主大会由珠海市香洲区吉大街道海湾社区*民委员会代章，确认投票结果。2016年8月1日，深圳市万科物业服务有限公司珠海分公司正式接管海愉半岛花园一期物业服务工作，根据《海愉半岛花园一期物业服务协议》（下称“物业协议”）约定，原告向海愉半岛花园一期提供的物业服务内容包括：1.物业共用部位的维修、养护和管理；2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾收集、清运及雨、污水管道疏通；4.公共绿化养护和管理；5.“专有或共有车位”物业服务；6.公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7.装饰装修管理服务；8.物业档案资料管理。关于物业服务费。协议约定，业主应自开发商交付使用通知书约定的房屋交付之日起，每月10日前向原告交纳当期物业服务费，按建筑面积每月每平方米1.5元收取，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向原告支付违约金。物业协议对双方的其他权利义务作了详细约定。物业协议自2016年8月1日起生效，至业主委员会与物业管理企业签订的《物业服务合同》生效时终止。被告为珠海市香洲区**********（海愉半岛花园）*********的所有权人，房屋建筑面积159.28平方米。原告主张被告从2016年10月1日至2020年3月23日（42个月）拖欠物业服务费10034.64元（159.28平方米×1.5元/平方米×42个月），违约金3076.93元。原告主张于2017年12月2日及2019年1月16日向备注为“*******张令海”的158*****399手机号码发送物业费催收信息；于2020年1月18日向原告位于海愉半岛花园*********的房产邮寄催缴物业费律师函。原告主张被告拖欠公共分摊费251.99元，提供了珠海市发展和改革局《关于规范住宅小区物业管理共用水电费分摊问题的通知》（珠发改价〔2014〕10号）、海愉半岛花园共用水电费分摊办法的说明。关于业主大会的表决结果，被告认为两项表决的得票数均未过半且验票过程不公正。关于原告发送的催收信息及邮寄的律师函，被告表示没有收到以上信息及邮件；同时提出诉讼时效抗辩，认为本案的诉讼时效为三年，即原告主张的2016年10月至2017年6月的费用已经超过诉讼时效。关于违约金，被告表示没有与原告签订物业服务协议，无需支付违约金。被告表示其自2016年起实际享有小区改造施工期免管理费事实，主张物业管理费应自2019年1月份起缴纳。本院认为：关于海愉半岛花园一期业主大会，2016年4月28日珠海市香洲区吉大街道海湾社区*民委员会公告表示将组织召开海愉半岛花园一期业主大会，对是否同意由原告接管海愉半岛花园一期进行表决；5月17日，吉大街道海湾社区居民委员会将《海愉半岛花园一期物业服务协议》张榜公告，并且核实了海愉半岛花园一期业主大会的投票权人数为459人，建筑物总面积为91699.28平方米。2016年6月1日至2016年6月17日，海愉半岛花园（一期）召开业主大会；6月20日业主大会开箱验票并公示结果，两项决议的总得票数（实际得票数+推定得票数）与总得票面积数均过半。根据《珠海经济特区管理条例》第三十条第二款的规定，公告期限届满，除筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金以及改建、重建建筑物及其附属设施事项外，管理规约或者业主大会议事规则可以约定，对其他表决事项，业主未进行投票的，推定该业主同意参与表决的过半数业主的意见，故业主大会投票情况符合法律规定。另外投票结果统计表上有监票人3名、计票人3名及街道办监督人员2名签名确认投票结果，被告主张以上3名监票人无一人是“备忘录”中监督代表。但根据被告提供的“备忘录”可知，该“备忘录”中签名的代表仅为海愉半岛花园原2、5栋业主同意并选出，负责原2、5栋改造工程的沟通、监督工作的，与监督业主大会投票事项无关，故被告对投票两项决议得票数未过半且验票过程不公正的主张，本院不予支持。被告虽未与原告签订《物业服务协议》，但原告自2016年8月1日开始实际进驻该小区进行物业管理，并按每户每月每平方米1.5元的物业管理费标准收取了物业管理费。原告提供的证据足以证明原告管理海愉半岛花园一期的事实，且被告自认同意由原告接管小区的管理工作，故原、被告双方已经构成事实物业服务合同关系。被告所有的房屋在原告上述物业服务范围内，被告作为业主已经受用了原告提供的基本物业管理服务，应向原告支付相应的物业管理费。对于被告提出的诉讼时效问题，本院认为，物业服务合同属于继续性合同，每一期债务在合同履行过程中相继发生，各期债务之间虽具有关联性，但具有可分性，均为独立债务，不宜作为分期履行的同一债务进行认定，诉讼时效应从每一期债务履行期限届满之日分别计算。原告主张于2017年12月2日及2019年1月16日向备注为“*******张令海”的158*****399手机号码发送物业费催收信息，被告庭审中表示158*****399的手机号码是其女儿的，并非其本人手机号码。原告主张于2020年1月18日向原告位于海愉半岛花园5栋4单元505房的房产邮寄催缴物业费律师函，根据原告提供的快递详情显示，该邮件是“他人代收：快递箱”。原告于2020年7月7日向本院递交诉讼资料，原告提交的证据未能证明其在向本院递交诉讼资料之前向被告进行催收的信息已实际送达被告，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款三年诉讼时效的规定，原告主张的2016年10月至2017年6月的物业服务费用已超过三年诉讼时效，本院对原告主张的2016年10月至2017年6月的物业服务费不予支持。被告提出诉讼时效抗辩的意见，本院予以采纳。本院仅支持2017年7月至2020年3月23日期间的物业服务费7884.36元（1.5元/月/平方米×159.28平方米×33个月）。关于违约金问题，虽然《物业服务协议》约定业主从逾期之日起按欠交物业管理服务费总额的每日万分之五向原告支付违约金，但该违约金约定属于合同中带有惩罚性质的违约条款。本案被告欠费周期大部分时间处于珠海市万科房地产有限公司在涉案小区施工期间，施工期间的噪音等问题给涉案小区业主（包括被告在内）带来的困扰，原告未能及时妥善协调处理，存在管理瑕疵，依据公平原则，原告主张违约金，本院不予支持。对于原告主张的公摊电费，原告未提供小区公用电的抄表记录、公摊电费缴纳凭证。故原告要求被告支付上述公摊电费的证据不足，本院不予支持。关于被告主张的原2、5栋改造工程施工期间免管理费，根据被告提供的《备忘录》可知，该约定是海愉半岛花园原2、5栋业主与珠海市万科房地产有限公司、珠海市海愉置业有限公司之间的协商问题，与本案无关。被告可另循其他合法途径解决。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、《物业管理条例》第七条第（五）项，《珠海经济特区管理条例》第三十条第二款之规定，判决如下：一、被告张令海于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市万科物业服务有限公司珠海分公司支付物业管理费人民币7884.36元；二、驳回原告深圳市万科物业服务有限公司珠海分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取67元，由原告深圳市万科物业服务有限公司珠海分公司负担17.4元，被告张令海负担49.6元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  袁海平二〇二〇年十一月二十四日书记员  吴华强