山东省日照市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁11民终2197号上诉人（原审原告）：卢小璇，女，1987年11月28日出生，汉族，公务员，住日照市东港区。委托诉讼代理人：卢衍升（系卢小璇之父），男，1962年9月16日出生，汉族，教师，住日照市东港区。被上诉人（原审被告）：张守国，男，1965年10月27日出生，汉族，居民，住日照市岚山区。被上诉人（原审被告）：张硕，女，1989年11月02日出生，汉族，社区工作者，住日照市东港区。原审第三人：日照儒房房地产营销策划有限公司，住所地日照市东港区海曲东路**(中央绿城北门对过)，统一社会信用代码913711022567727489J。法定代表人：郑琳，总经理。上诉人卢小璇因与被上诉人张守国、张硕，原审第三人日照儒房房地产营销策划有限公司(以下儒房营销公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服日照市东港区人民法院(2019)鲁1102民初5924号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月14日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。卢小璇上诉请求：1.改判张守国、张硕给付卢小璇2万元违约金；2.诉讼费300元由张守国、张硕负担。事实和理由：一、合同应当解除，但双方均要求对方承担违约责任。张守国主张卢小璇违约，并另案起诉请求解除合同，卢小璇双倍返还定金4万元。本案卢小璇主张张守国违约，请求解除合同，张守国、张硕支付卢小璇违约金2万元。二、卢小璇要求张守国支付违约金2万元，一审法院不予支持错误。2018年11月5日签订的房产买卖合同第一条约定，甲方于2018年11月30前完成产权变更和公证委托书；第四条第1款(2)约定，乙方及其配偶(单身除外)于2018年11月7日前到人民银行查询并打印其个人征信报告，井将其提供给贷款申请银行及中介方，如因其征信不良导致银行不能受理其贷款，则合同自动解除，互无违约责任。一审法院认定，根据主合同第四条第1款(2)项约定，合同自动解除后，双方互无违约责任，明显错误。张守国自始至终没有打印征信报告，也没有到指定的兴业银行日照分行申请二手房贷款，更没有准备好首付款，又于2018年12月3号和卢小璇签订补充协议，要求卢小璇先抵押122万元的房产给张守国。卢小璇要求张守国先征信，到指定银行申请办理合同约定的“商贷+公积金贷”二手房组合贷款手续，或者先支付首付款，但张守国没有履行。此时，张守国提出解除合同是完全可以的。但张守国于2018年12月21号委托律师发送律师函给卢小璇，后多次起诉卢小璇，要求解除合同，卢小璇给付其违约金并承担相关费用。卢小璇在张守国没有征信的情况下于2018年11月30日前完成了涉案房屋由产权共有变为单独所有，筹款100余万元，办理了公证委托书，履行了合同约定的义务，并不存在违约行为。综上，张守国自始至终没有征信，构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百三十条以及相关法律规定，请求支持卢小璇的上诉请求。张守国、硕辩称，卢小璇无视合同约定，违背诚信原则，在履行合同过程中出尔反尔，中途根本违约，导致合同履行不能。1.张守国、张硕和卢小璇于2018年11月5日经儒房营销公司居间签订房产买卖合同一份，后又于同年12月3日签订房产买卖合同补充协议一份，约定张守国、张硕购买卢小璇所有的位于日照市东港区海曲东路南菏泽泽路西、兴业四季春城北区011幢01单元01-502号楼房一处。合同签订当日，张守国、张硕依约向卢小璇交纳购房定金2万元，现该款由儒房营销公司代为保管，至今没有退还张守国、张硕。2.在合同履行过程中，卢小璇迟迟不肯自觉履行买卖合同约定的各项义务，最终导致张守国、张硕无法实现购房目的。张守国、张硕签约后都是按照合同约定以及中介公司的居间安排履行自己的合同义务，并不存在违约行为。3.引起纠纷的根本原因在于卢小璇不履行先合同义务，将房屋进行抵押，同时又在合同之外临时坐地起价。综上，请求驳回上诉，维持原判。卢小璇向一审法院起诉请求：1.判令张守国、张硕支付其违约金、损失3万元；2.张守国、张硕承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2018年11月5日，卢衍升以卢小璇及案外人董凯（甲方/出卖人）的代理人身份与张守国（乙方/买受人）、儒房营销公司（中介方）签订编号：RFDC2018110502号《房产买卖合同》，约定：一、甲方将位于日照市东港区万元价格出卖给乙方。二、乙方按照如下方式支付房款：（1）此协议签订当日内乙方支付2万元，此款作为购房定金，此定金甲乙双方一致要求由中介方保管，定金属于总房款的一部分。……（2）乙方及其配偶（单身的除外）于2018年11月7日前到人民银行查询并打印其个人征信报告，并将其提供给贷款申请银行及中介方，如因其征信不良导致银行不能受理其贷款，则合同自动解除，互无违约责任，退还乙方已付定金及中介服务费；如银行可受理此笔贷款，则乙方于2018年12月3日前支付首付款共计50万元（包含已付定金）。三、违约责任。1.此协议签订之后，甲乙双方不得中途无故毁约。合同履行过程中，甲乙双方如有任意一方违约，甲方双方协商解决，协商一致同意后通过签订补充协议确定解决办法；如甲乙双方互不追究责任则可不签订补充协议，双方继续办理下一步程序，如双方继续办理下一步程序，则自动视为甲乙双方互不追究之前产生的违约责任，甲乙双方对以上的约定认可无异议。2.在签订合同后，若甲方违约不卖或发生不配合办理相关手续、不提供相关材料等违约行为，或者乙方违约不买或发生不配合办理相关手续、不提供相关材料等违约行为，或甲方、乙方任意一方未按合同约定时间或中介方工作人员通知时间履行合同的违约行为，每逾期一天，需按照总房价款的万分之五计算违约金给守约方。……在违约金未付清的情况下合同解除后，守约方可在以下3种赔偿方式中选择一种向违约方追究违约责任：①如甲方违约，双倍赔偿乙方已付定金；如乙方违约，定金归甲方所有。②支付上述按天计算的违约金，截止到违约方支付违约金当天……③违约方按本次成交总价款的30%向守约方支付违约金。”合同备注载明：现该房产产权归董凯、卢小璇共同共有，因双方已办理离婚手续，该房产已由法院判给卢小璇单独所有，乙方充分了解该房屋现有状况，自愿与甲方代理人签订该购房合同，经甲乙双方协商一致同意，先由甲方将该房产变更至卢小璇名下后两个工作日内或按合同约定首付款日期支付首付款。2018年10月18日，日照市岚山区人民法院就卢小璇与案外人董凯离婚一案作出（2018）鲁1103民初2899号民事调解书，调解协议第二条约定：位于日照市东港区产归卢小璇所有。2018年11月5日，儒房营销公司出具收到条，载明收到定金2万元（该款系由张守国、张硕支付）。同年11月28日，卢小璇取得案涉房屋的不动产权证书：鲁（2018）日照市不动产权第0035043号。同年11月29日，山东省五莲县公证处出具公证书，载明卢小璇委托其父亲卢衍升全权办理案涉房产的出售事宜。同年12月3日，卢衍升、张守国、儒房营销公司签订《房产买卖合同补充协议》，约定：甲方于2018年12月4日将其出售给乙方的此房抵押给乙方，办理完抵押手续后，乙方将首付款65万元（不包括已付定金）支付给甲方。待乙方或乙方指定人民银行贷款批复后，甲乙双方办理过户当日，先解除此抵押，再办理过户手续。此补充协议为主合同的补充条款，与之前签订的房产买卖合同同具法律效力，其他条款按主合同执行，如有违约按主合同中的违约条款执行。卢小璇称卢小璇、张硕及儒房营销公司于2018年12月4日在日照市不动产登记中心准备办理抵押付款时，卢小璇行使不安抗辩权，要求张硕先付首付款再办理抵押，张硕不同意而离开现场，致使未能办理相关手续。张硕提交的银行交易流水显示张硕在兴业银行的账户于2018年12月4日汇入两笔款项，存款余额为651472.48元。张硕提交的个人信用报告载明，张硕于2018年11月22日、2019年5月23日曾到中国人民银行日照市中心支行对个人信用进行查询，无不良记录。卢小璇认为房屋卖给张守国，应当提交张守国的征信报告，张硕的征信报告与本案无关。儒房营销公司认可收到的是张硕2018年11月22日的征信报告，具体收到时间不清楚，但是儒房营销公司明确要求张守国按照合同要求提交征信报告。另，张守国起诉卢小璇、卢衍升、儒房营销公司房屋买卖合同纠纷一案，一审法院于2019年6月24日立案。张守国的诉讼请求为解除其与卢小璇签订的房产买卖合同；卢小璇双倍返还其定金4万元。一审法院认为，卢衍升以卢小璇、董凯的代理人身份与张守国签订房产买卖合同时，虽然房产登记于卢小璇、董凯名下，且卢衍升未提交董凯的授权委托书，但合同备注处注明房屋系卢小璇、董凯共有，法院将房屋判给卢小璇单独所有，事实上岚山区人民法院的调解书协议第二条也约定上述房产归卢小璇所有，卢小璇随后取得不动产权登记证书，且授权卢衍升全权处理案涉房产出售事宜，上述房产的实际出售人应系卢小璇，卢小璇、张守国、张硕及儒房营销公司对此均无异议，卢衍升的代理行为合法有效。案涉房产买卖合同是合同当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，卢小璇与张守国之间买卖合同关系成立且合法有效。双方在具体履行合同过程中产生争执，致使合同未能实际履行，本案争议的是房产买卖合同应否解除、张守国是否存在违约行为，继而卢小璇请求的违约金应否支持的问题。关于案涉房产买卖合同应否解除问题。张守国、张硕虽然在答辩时称不同意解除合同，但庭审中卢小璇主张张守国通过儒房营销公司向其表明不再购买房屋时，张守国对此无异议，并认可儒房营销公司通知卢小璇解除合同事宜。张守国主张卢小璇违约致使其无法实现合同目的，无论谁违约，张守国具有解除合同的意思表示是明确的。同时，张守国在起诉卢小璇、卢衍升、儒房营销公司房屋买卖合同纠纷一案中，其诉讼请求第一项即为请求解除案涉房产买卖合同。结合本案实际状况看，合同亦无继续履行的可能，故卢小璇要求解除案涉房产买卖合同，予以支持。关于张守国、张硕是否存在违约行为，应否向卢小璇支付违约金问题。卢小璇主张张守国、张硕违约，其应该先向银行提交征信报告，办理银行按揭申请手续，但是没有履行，而是向卢小璇要求履行2018年12月3日签订的补充协议，此举无法保证卢小璇合法权益，如果先抵押后付首付款，一旦张守国征信有问题，无法贷款付清房屋尾款，将会给卢小璇带来莫大损失。就卢小璇的以上主张，分析如下：首先，关于张守国是否按照合同约定提交征信报告，是否构成违约问题。张守国始终未提交过自己的征信报告，提交的是张硕的征信报告，即使张硕为实际购房人，也仅证明其最早于2018年11月22日查询过征信，儒房营销公司认可收到该征信报告。按照合同约定，张守国应于2018年11月7日前到人民银行查询并打印其个人征信报告，提供给贷款银行及中介方，而张守国未能按照约定时间提交自己的征信报告。然根据合同约定的后果看，合同自动解除，双方互无违约责任，卢小璇据此要求张守国、张硕支付违约金，不能成立。其次，关于双方产生争议的先办理抵押手续还是先付首付款问题。从补充协议约定内容看，其明确载明卢小璇将出售房屋于2018年12月4日抵押给张守国，办理完抵押手续后，张守国将首付款65万元支付给卢小璇，该补充协议从文义上来讲不存在任何分歧，卢小璇在准备办理抵押手续时要求张守国先付款，张守国虽具备交付能力但却不同意，双方因此未能办理抵押与付款。因卢小璇的要求与协议不符，补充协议未能履行的责任不在于张守国，卢小璇据此要求张守国、张硕支付违约金，不能成立。卢小璇主张补充协议镶嵌在主合同之下，其行使不安抗辩权，应由张守国先提交征信报告，其又恢复到上一个问题，在此不予赘述。综上所述，卢小璇要求张守国、张硕支付违约金2万元，无事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百三十条之规定，判决：一、卢小璇与张守国、儒房营销公司签订的编号：RFDC2018110502号《房产买卖合同》于判决生效之日解除；二、驳回卢小璇要求张守国、张硕支付违约金2万元的诉讼请求。一审案件受理费300元，由卢小璇负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审认定的事实与一审认定的事实一致。本院认为，卢衍升以卢小璇及案外人董凯（甲方/出卖人）的代理人身份与张守国（乙方/买受人）、儒房营销公司（中介方）签订的房产买卖合同、房产买卖合同补充协议系各方当事人真实意思表示，不违背法律行政法规强制性效力性规定，合法有效。补充协议明确约定，卢小璇于2018年12月4日将其待售房屋抵押给张守国，然后张守国将首付款65万元付给卢小璇；银行贷款批复后，双方办理过户手续。补充协议变更了付款方式，在张守国履行付款义务前，卢小璇须先将其所有的房屋抵押给张守国。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。在卢小璇未将其所有的房屋抵押给张守国前，张守国未提交自己的征信报告并申请办理银行贷款手续的行为不构成根本违约。卢小璇以张守国的行为构成违约为由，上诉请求张守国、张硕给付其违约金2万元，理由不能成立，本院不予支持。综上所述，卢小璇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人卢小璇负担。本判决为终审判决。审判长  卜雪雁审判员  苗自富审判员  杨荣国二〇二〇年十二月三日法官助理张锦秀书记员陈飞羽