福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终4946号 上诉人（原审被告）：王岁柳，男，1977年11月8日出生，汉族，住福建省南安市。 委托诉讼代理人：苏清柱，福建重宇合众（泉州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：福建省南安市金荣投资有限公司。住所地：福建省南安市洪濑东溪省道307路边。 法定代表人：黄庭玉，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：陈泽斌，北京盈科（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李崇权，北京盈科（泉州）律师事务所实习律师。 上诉人王岁柳因与被上诉人福建省南安市金荣投资有限公司（以下简称金荣公司）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省南安市人民法院（2020）闽0583民初3172号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年9月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王岁柳的委托诉讼代理人苏清柱，被上诉人金荣公司的委托诉讼代理人陈泽斌、李崇权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王岁柳上诉请求：1.撤销福建省南安市人民法院（2020）闽0583民初3172号民事判决第一项、第二项，改判驳回金荣公司一审的全部诉讼请求或者将本案发回重审；2.判令由金荣公司承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实与理由：1.《“洪濑东溪生活住宅配套小区”内部认购协议书》已经被法院生效判决确认无效，合同无效的法律后果是返还，有过错的才需赔偿损失。金荣公司只能要求王岁柳返还房屋，但合同无效的原因是金荣公司没有取得商品房预售许可证，过错完全在于金荣公司，王岁柳对此没有过错。金荣公司在王岁柳没有过错的情况下无权要求王岁柳赔偿损失，金荣公司要求王岁柳支付房屋占有使用费的经济损失没有任何的法律依据。2.诉争的房屋自始至终都没有取得商品房预售许可，也没有经过消防验收，也没有取得建设工程规划许可证，更没有工程竣工验收，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”和《中华人民共和国消防法》第十三条的规定“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用”的规定，诉争的房屋根本就不能使用和出租，如果出租也属于无效。在涉案房屋根本不能使用和出租的情况下，交房后王岁柳也一直不敢使用，也从未使用，至今仍然是毛坯房，因此就不存在占有使用费和租金，金荣公司主张每月600元的租金计算占有使用费没有任何的依据。3.双方所签订的《“洪濑东溪生活住宅配套小区”内部认购协议书》也明确王岁柳所购买的是住宅，而住宅所对应的国有土地为居住用地，根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条的规定，居住用地的土地使用年限是七十年，房屋占有使用费也应当是按照合同总价以70年为基础进行计算。一审法院依据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条关于工业用地的使用年限的规定，认定涉案房屋的使用年限以50年为计算依据，判决王岁柳需要返还的占有使用费为每年2320.38元是错误的。4.房屋已经于2020年8月20日由王岁柳通过法院交还给金荣公司，一审判决王岁柳应当按照2320.38元每年的标准支付到实际返还房屋之日止是错误的。5.作为《“洪濑东溪生活住宅配套小区”内部认购协议书》的附件，主合同无效的，从合同也属于无效，因此王岁柳所签署的《承诺书》也无效，金荣公司无权要求王岁柳赔偿物业管理费滞纳金损失。提供物业服务的是金荣公司指定或者委托的物业管理企业，不是金荣公司，该公司也没有提交证据证明其有提供物业服务，金荣公司要求王岁柳赔偿物业管理费滞纳金损失完全没有事实和法律依据。综上所述，一审法院认定事实错误，适用法律错误，依法应当改判。 金荣公司辩称，1.王岁柳是以极低于正常商品房的价格购买房屋，购买房屋时已经知晓房屋土地的状况，清楚当时签订的是无效合同，合同无效后王岁柳因该合同取得的财产应该返还，还应当赔偿损失。王岁柳取得和使用房屋11年多，所承担的赔偿责任是房屋占用使用费。2.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》只适用于房屋租赁合同纠纷中，不适用于本案。《中华人民共和国消防法》所规定的条款，对应的是行政管理责任，并不能因此否认该房屋实际投入使用的事实。案涉房屋交付王岁柳后，其作为拥有使用权的使用权人，即使一直空置也是一种使用状态。其接收房屋的行为，即已经导致金荣公司对该房屋丧失了使用权，造成了损失，因此王岁柳应当支付房屋的占有和使用费。3.房屋买卖合同约定金荣公司将房屋出售给王岁柳，可见房屋所在土地性质为工业用地，王岁柳对项目建设的概况及现状是了解的。因此一审法院认定不存在错误。4.房屋至今没有实际返还。5.房屋使用至今，整个小区都是由金荣公司提供物业服务，虽然法院酌情认定3000元低于实际收费标准，但是金荣公司对此不持异议，应当予以维持。 金荣公司向一审法院起诉请求：1.判令王岁柳支付金荣公司房屋占有使用费（自2009年1月22日起至实际退房之日止，月租金按600元/月计算，暂计至2020年4月22日为81000元）；2.判令王岁柳赔偿金荣公司物业管理费、滞纳金损失共计5815元；3.判令本案诉讼费由王岁柳承担。 一审法院认定事实：2008年1月20日，王岁柳以金鹿集团员工的身份，向金荣公司申请以优惠房价购买东溪生活住宅配套小区9栋602号房。同日，金荣公司（甲方）与王岁柳（乙方）签订一份《“洪濑东溪生活住宅配套小区”内部认购协议书》，约定：一、甲方将坐落在洪濑镇东溪工业区、泉永路线公路边的“东溪生活住宅配套小区”9栋602号房，建筑面积90.64平方米，经双方同意每平方米1280元预定售给乙方。乙方对甲方所提供的项目建设的概况及现状已作了解并愿意签订本认购协议手续。二、乙方上述认购面积合计90.64平方米，每平方米单价1280元，总价116019元，其购房契税等其他税费按政府规定由乙方交纳等等。金荣公司开发的“洪濑东溪生活住宅配套小区”，于2007年2月取得南安市人民政府颁发的南国用（籍）第00070063号《国有土地使用证》，于2007年2月2日取得南安市规划建设局同意项目选址的《建设项目选址意见书》以及《建设用地规划许可证》，但至今尚未取得商品房预售许可证。金荣公司于2008年12月将涉案商品房交付给王岁柳。王岁柳曾于2019年7月25日向一审法院提起诉讼，请求判令双方签订的《“洪濑东溪生活住宅配套小区”内部认购协议书》无效，金荣公司返还其购房款并赔偿其经济损失等。一审法院经审理于2019年10月15日依法作出（2019）闽0583民初7411号民事判决，判决确认王岁柳与金荣公司于2008年1月20日签订的《“洪濑东溪生活住宅配套小区”内部认购协议书》无效；金荣公司应于本判决生效后三十日内返还王岁柳已付购房款110219元、水表开户费1100元、装修押金1000元及利息（其中10万元自2008年1月20日起计至实际返还之日止，另外12319元自2009年1月22日起计至实际返还之日止，利率均按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。后金荣公司不服，提起上诉，福建省泉州市中级人民法院经审理，依法于2020年4月1日作出（2020）闽05民终145号《民事判决书》，判决维持一审判决内容，并判决王岁柳应于判决生效之日起30日内将坐落在福建省南安市××镇××工业区××泉永路线公路边的“东溪生活住宅配套小区”9栋602号房返还给金荣公司。该商品房至今未返还。 一审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，本案金荣公司与王岁柳签订的《“洪濑东溪生活住宅配套小区”内部认购协议书》已经法院生效判决解除，且经法院生效判决金荣公司应将房款及利息退还给王岁柳，金荣公司已于2008年12月将涉案房屋交付给王岁柳，王岁柳应支付房屋占用和使用费。关于房屋使用费的支付标准，可参照适用最高人民法院在《关于蔡德成与大连经济技术开发区龙海房地产开发公司、原审第三人大连翻译专修学院商品房买卖合同纠纷一案请示的答复》（〔2003〕民一他字第13号）中：“商品房买卖合同因出卖人责任被确认无效后，应按无效合同的处理原则进行处理。关于善意买受人应该返还给出卖人的房屋使用费标准，因为买受人在签订合同时是善意的，所以应该以买受人在合同中的意思表示为标准。也就是说，应该以买受人与出卖人约定的合同总价款除以房屋的设计使用年限，再乘以买受人实际使用该房屋的年限得出的价款作为买受人所获得的利益返还给出卖人。”本案中，双方签订的认购协议书已被生效判决确认无效，该无效系由于金荣公司未取得案涉房屋的商品房预售许可证明导致，故本案房屋占有使用费标准可参照上述答复进行处理。因案涉商品房坐落在福建省南安市××镇××工业区××泉永路线公路边，依据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条的规定，该案涉商品房坐落的土地使用权出让最高年限应为50年，案涉商品房的总价款为116019元，金荣公司于2008年12月将案涉商品房交付王岁柳使用，金荣公司自愿请求判令王岁柳自2009年1月22日起支付房屋占有使用费，系其自愿处分自身的民事权利，予以照准。房屋占有使用费的计算标准应按照（116019元／50年＝2320.38元／年）为标准计算自2009年1月22日起至实际退房之日止。王岁柳于2009年1月22日签订的《承诺书》中第1条载明：本人同意由贵公司（金荣公司）指定（或委托）的物业管理企业对所辖物业进行维修、管理服务，并按该小区物业规定的价格标准交纳各种费用。故现金荣公司请求判令王岁柳支付其物业管理费，符合双方约定，但因金荣公司并未提供证据证明案涉房屋的具体物业管理费收费标准，故酌定王岁柳应支付给金荣公司的物业管理费按3000元计算为妥。金荣公司请求判令王岁柳赔偿其滞纳金损失，因缺乏法律依据，依法不予支持。王岁柳的辩解理由不能成立，依法不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、被告王岁柳应支付给原告福建省南安市金荣投资有限公司按照2320.38元／年标准计算的房屋占有使用费（自2009年1月22日起至实际返还房屋之日止。其中，截止起诉之日2020年5月6日的房屋占用使用费为26193.28元，该款项应于本判决生效后十日内一次性付清；自2020年5月7日起至实际返还房屋之日止的房屋占用使用费应于实际返还房屋之日起三日内一次性付清）；二、被告王岁柳应于本判决生效之日起十日内，支付给原告福建省南安市金荣投资有限公司物业管理费3000元；三、驳回原告福建省南安市金荣投资有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费1971元，减半收取计985.5元，由福建省南安市金荣投资有限公司负担556.5元，王岁柳负担429元。 本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。对于一审判决认定的事实，除了王岁柳对“王岁柳以金鹿集团员工的身份，向金荣公司申请以优惠房价购买东溪生活住宅配套小区9栋楼602号房”和“该商品房至今未返还”的事实认定有异议外，双方当事人对于一审法院认定的其他事实均无异议。对于双方均无异议的事实，本院依法予以认定。本院另查明，在一审法院执行（2019）闽0583民初7411号民事判决过程中，王岁柳于2020年8月21日将诉争房屋钥匙交到一审法院执行庭，一审法院也通知金荣公司领取钥匙。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依王岁柳的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：1.房屋使用费应以50年或者70年使用年限计算？2.王岁柳应否向金荣公司支付物业管理费3000元？ 最高人民法院关于计算房屋使用费标准依据的是房屋的使用年限，而不是土地使用权出让年限。因此，一审法院依据工业用地50年使用年限来计算房屋使用费，依法无据。王岁柳关于按70年使用年限计算房屋使用费的上诉理由，本院予以支持。按70年使用年限的标准计算，则房屋使用费为每年1657.41元，王岁柳应付的房屋使用费为：11年又7个月×1657.41元/年＝19198.33元。 王岁柳于2009年1月22日向金荣公司出具的《承诺书》第1条记载“本人同意由贵公司指定（或委托）的物业管理企业对所辖物业进行维修、管理服务，并按该小区物业规定的价格标准交纳各种费用。”该《承诺书》系王岁柳的真实意思表示，金荣公司也接受了该《承诺书》。金荣公司虽然没有指定或委托其他物业管理企业对小区物业进行管理，而是公司自行管理，但王岁柳在取得使用房屋过程中，从未向任何单位或个人支付过物业管理费。因此，王岁柳也应按《承诺书》的内容向金荣公司交纳物业管理费。一审法院酌情判决王岁柳向金荣公司支付物业管理费3000元，认定事实清楚，本院予以支持。 综上所述，王岁柳的上诉请求，有理部分，予以支持；无理部分，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款的规定，判决如下： 一、维持福建省南安市人民法院（2020）闽0583民初3172号民事判决第二项，即：王岁柳应于本判决生效之日起十日内，支付给福建省南安市金荣投资有限公司物业管理费3000元； 二、撤销福建省南安市人民法院（2020）闽0583民初3172号民事判决第一项、第三项； 三、王岁柳应于本判决生效之日起十日内支付给福建省南安市金荣投资有限公司房屋使用费19198.33元； 四、驳回福建省南安市金荣投资有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回王岁柳的其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1971元，减半收取计985.5元，由福建省南安市金荣投资有限公司负担631.5元，王岁柳负担354元。二审案件受理费1971元，由福建省南安市金荣投资有限公司负担1617元，王岁柳负担354元。 本判决为终审判决。 审判长 丰 兰 审判员 黄海瑞 审判员 庄丽娜 二〇二〇年十二月三日 书记员 吕顺达 附注：主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。