甘肃省高级人民法院民事判决书（2020）甘民终712号上诉人（原审被告、申请执行人）：庆阳市博华盛典家居有限公司，住所地甘肃省庆阳市西峰区兰州东路。法定代表人：于庆生，该公司董事长。委托诉讼代理人：贺昆仁，该公司监事。被上诉人（原审原告、案外人）：卢鹏原审第三人（被执行人）：庆阳市诚鑫房地产开发有限责任公司，住所地甘肃省庆阳市西峰区广场南路**。法定代表人：万磊，该公司总经理。上诉人庆阳市博华盛典家居有限公司（以下简称博华公司）因与被上诉人卢鹏，原审第三人庆阳市诚鑫房地产开发有限责任公司（以下简称诚鑫公司）案外人执行异议之诉一案，不服甘肃省庆阳市中级人民法院（2020）甘10民初56号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2020年12月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人博华公司委托诉讼代理人贺昆仁，被上诉人卢鹏委托诉讼代理人江少榆，原审第三人诚鑫公司法定代表人万磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。博华公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.发回重审或改判允许执行案涉房屋；3.诉讼费由卢鹏承担。事实和理由：1.按照卢鹏的主张，诚鑫公司将案涉房屋抵顶给邵云星，邵云星又将房屋卖给卢鹏，但是诚鑫公司与邵云星约定的房价是359.1万元将，邵云星与卢鹏约定的房价是400万元，卢鹏与诚鑫公司又签订了《商品房买卖合同》，约定的价款为296.5834万元，以上操作与常理不符且没有实际支付。案涉房屋的施工人是华厦公司，诚鑫公司就算同意用房屋抵顶工程款，但抵顶后房屋的所有权人应当是华厦公司，邵云星只是华厦公司的委托代理人，委托代理权限没有邵云星可以处分华厦公司资产的内容，故诚鑫公司与邵云星2013年4月25日签订的《买卖协议》无效。邵云星并没有将房屋卖给卢鹏，2013年12月4日《买卖协议》的买受人是卢辉和谢芳，卢辉向邵云星转转账350万元而不是卢鹏，卢鹏认为其通过装修和购买材料抵顶下剩的50万元房款，并无证据证明，2013年12月4日《买卖协议》约定余款是交房时一次性付清，并没有约定通过装修和材料款抵顶。卢鹏与诚鑫公司签订了《商品房买卖合同》，但是卢鹏没有向诚鑫公司支付价款，诚鑫公司也明确表示《商品房买卖合同》只是形式，卢鹏和诚鑫公司存在以合法形式掩盖非法目的且损害社会公共利益，合同无效，况且我国法律规定物权变动实行债权合意加登记，物权变动的前提是以物权变动为内容的债权合同成立并且有效，诚鑫公司和卢鹏之间没有债权关系，也就没有物权变动的基础。2.诚鑫公司、邵云星、卢鹏之间存在逃避税收的行为，违反法律强制性规定，合同无效。3.邵云星、卢鹏均怠于主张权利，在办理过户登记上卢鹏存在过错，卢鹏与诚鑫公司在《商品房买卖合同》中约定房屋交付使用后365天办理产权登记备案，若诚鑫公司违约买受人可以在30日内提出退房并承担违约金，但卢鹏从未主张过权利，卢鹏没有提起诉讼行使物权登记请求权，存在过错。卢鹏辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。1.诚鑫公司与邵云星之间存在房屋买卖关系，卢鹏和邵云星之间存在房屋买卖关系，邵云星于2013年4月25日通过工程款抵顶的方式从诚鑫公司购买案涉房屋。2.350万元转账用于购买涉案房屋，和本案具有直接关联性；卢鹏于2013年12月4日以父亲卢辉名义向邵云星转账350万元，与2013年12月4日邵云星向卢鹏出具的收款收据相互印证。3.卢鹏是案涉房屋的购买方，是本案适格主体，无论是邵云星出具的收款收据、买卖协议、还是与诚鑫公司签订的《商品房买卖合同》及收款收据，载明的购买人均是卢鹏。4.卢鹏和诚鑫公司、邵云星签订的买卖协议系双方真实意思表示，符合法律规定，合法有效。邵云星系华厦庆阳分公司负责人，也是项目负责人，诚鑫公司于2013年4月25日将涉案房屋抵顶给邵云星经过华厦公司认可，邵云星取得了案涉房屋的处分权和实际所有权，有权进行出售。诚鑫公司将案涉房屋出售给邵云星时，由于当时工程属于在建工程，不具备办理产权的条件，现在涉案工程也未经综合验收，仍然不具备办理产权的条件，不存在规避税收的问题。5.案涉房屋至今未办理产权手续过错在于诚鑫公司，与卢鹏无关。诚鑫公司述称，同意卢鹏的意见。卢鹏向一审法院起诉请求：1.撤销一审法院（2018）甘10民初145号之二民事裁定书、（2020）甘10执异44号执行裁定书，停止对“世纪城”1号公寓楼9层房屋的强制执行，并解除查封行为；2.判令博华公司承担诉讼费用。一审法院认定事实：一审法院就博华公司与诚鑫公司房屋买卖合同纠纷案，根据博华公司的申请，于2018年10月8日作出（2018）甘10民初145号之二民事裁定书，查封了诚鑫公司名下“世纪城”1号公寓楼4、6、7、8、9、10、11层约4312.34平方米以及2号住宅楼1-1101号房屋约136.73平方米房屋，查封期限三年。一审法院于2019年2月20日作出（2018）甘10民初145号民事判决：1.解除博华公司与诚鑫公司签订的商品房买卖合同；2.诚鑫公司返还博华公司的房款和利息。该判决生效后，诚鑫公司未主动履行生效法律文书确定的义务，博华公司向一审法院申请强制执行，一审法院在执行中，案外人卢鹏提出异议，一审法院作出（2020）甘10执异44号执行裁定书，驳回了卢鹏的异议请求。卢鹏不服，遂提起案外人执行异议之诉。诚鑫公司开发的“世纪城”1号公寓楼于2013年7月19日取得商品房预售许可证。2009年10月14日，诚鑫公司与浙江**厦建设集团有限公司（以下简称华厦公司）签订合同，由华厦公司承建庆阳市西峰区世纪大道东侧诚鑫国际商住楼1#、2#住宅楼、1#商住楼，十一层一幢、十二层两幢，华厦公司的委托代理人是邵云星。2013年4月25日，诚鑫公司与邵云星签订《买卖协议》，诚鑫房公司将1号酒店式公寓八、九、十层出卖给邵云星抵邵云星一、二期工程款，邵云星出具了收据，单层面积大约570㎡（以将来政府职能部门测绘面积为准）约1710㎡，单价6300/㎡，约1077.3万元，车位三个，单价18万元，共计1131.3万元。2013年12月4日，邵云星与卢鹏签订《买卖协议》，将世纪大道诚鑫国际商住区1号酒店式公寓9层以单价7150元/㎡总价400万元出卖给卢鹏。2013年12月4日卢鹏的父亲卢辉通过中国工商银行给邵云星转款350万元；2015年5月21日诚鑫公司和原告换取签署了正式的商品房买卖合同，诚鑫公司于2015年5月22日收到邵云星购买世纪大道诚鑫国际商住区1号酒店式公寓9层房屋购房款2965834元，并由诚鑫公司给卢鹏出具收款凭证；卢鹏通过装修一楼大厅及购买相关材料来抵顶欠付邵云星的房款，邵云星和卢鹏进行结算签字确认，卢鹏支付完下剩50万元房款。卢鹏共计支付房款400万元，付清了全部房款。在卢鹏交付商品房购房款后，邵云星将房屋钥匙交付给卢鹏，卢鹏多次督促邵云星和诚鑫公司办理商品房登记备案手续，诚鑫公司因其未办理本项目综合验收为由，至今未将卢鹏购买的此套房屋办理登记备案手续。卢鹏使用期间，将案涉房屋交由卢辉用于庆阳市宏泰设备安装工程有限公司的经营。一审法院认为，案件争议焦点是卢鹏对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的权利。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，评析如下：第一，在人民法院查封之前是否已签订了合法有效的书面买卖协议。邵云星和卢鹏签订的协议书系合同双方当事人的真实意思表示，协议书合法有效，签订日期均在人民法院查封案涉争议房屋之前。第二，房屋价款是否全额支付。邵云星以工程款抵顶涉案房屋价款的形式向诚鑫公司全额支付了房屋价款，邵云星将案涉房屋转让给卢鹏，卢鹏通过银行转账及替邵云星装修房屋的方式，共计支付房款400万元，卢鹏已完成了房屋价款的支付义务；第三，在人民法院查封之前是否合法占有不动产。邵云星和卢鹏于2013年12月4日签订房屋转让协议后，邵云星即按照协议书约定向卢鹏交付了房屋钥匙，卢鹏随即占有管理使用至今，由此可认定卢鹏在人民法院查封前已经合法占有了案涉房屋；第四，未办理过户登记的原因。在卢鹏交付商品房购房款后，多次督促邵云星和诚鑫公司办理商品房登记备案手续，诚鑫公司以未办理项目综合验收为由，没有为案涉房屋办理登记备案手续，现有证据亦不能证明卢鹏对此负有过错，案涉房屋未办理过户非因买受人自身原因。综上，一审法院认为卢鹏对案涉房屋享有足以排除人民法院强制执行的权利，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：1.不得执行庆阳市诚鑫国际商住区1#公寓楼9层房屋，一审法院（2020）甘10执异44号执行异议裁定于判决生效时自动失效。2.驳回卢鹏的其他诉讼请求。案件受理费30527元，由卢鹏负担10175元，由博华公司负担10176元，由诚鑫公司负担10176元。本院二审期间，卢鹏提交了华厦公司证明、营业执照、法定代表人身份证复印件、身份证明示，拟证明华厦公司对邵云星与诚鑫公司签订的《买卖协议》知情并同意诚鑫公司将案涉房屋直接交付给邵云星，邵云星对涉案房屋拥有完全处分权。经质证，博华公司对该证据的三性均不予认可。诚鑫公司对该证据的三性均予以认可。博华公司提交了三组证据：第一组证据：华厦公司的工商登记信息，拟证明邵云星既不是华厦公司的经理也不是股东，邵云星无权处分华厦公司的资产。第二组证据：执行异议申请，拟证明邵云星不具有房地产开发资质，邵云星以华厦公司名义开发案涉项目，邵云星以房抵债行为本身违法。第三组证据：执行听证笔录，拟证明案涉房屋抵顶给华厦公司而非邵云星，邵云星无权处置案涉房屋。经质证，卢鹏对以上三组证据的真实性认可，但对以上三组证据的关联性和证明目的不予认可。诚鑫公司、邵云星对以上三组证据的真实性无异议，对证明目的不认可。本院认为，双方提交的证据主要在于证明诚鑫公司与华厦公司以房抵债的行为能否及于邵云星，该证明目的能否成立在判决的论理部分进行综合评述。一审法院认定的邵云星与卢鹏签订《买卖协议》；诚鑫公司于2015年5月22日收到邵云星购买世纪大道诚鑫国际商住区1号酒店式公寓9层房屋购房款2965834元；卢鹏通过装修一楼大厅及购买相关材料来抵顶欠付邵云星的房款，卢鹏付清了全部房款；卢鹏多次督促邵云星和诚鑫公司办理商品房登记备案手续；卢鹏将案涉房屋交由卢辉用于庆阳市宏泰设备安装工程有限公司的经营等，均没有有效证据证明。故本院对一审法院认定的以上事实不予认可，对一审判决查明的其他事实予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点为：卢鹏对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”在金钱债权执行中，买受人如果对登记在被执行人名下的不动产提出异议，必须同时满足以上四项条件，才能排除执行，故法院审查的重点也是以上四项条件。第一，关于是否签订合法有效的书面合同。本院认为，卢鹏所举证据不满足该项条件。理由是：1.经查明，2013年4月25日，诚鑫公司与邵云星签订《买卖协议》将案涉房屋抵顶给邵云星。2013年12月4日，邵云星与卢鹏（卢辉、谢芳）签订《买卖协议》将案涉房屋出卖给卢鹏（卢辉、谢芳）。本院认为，首先案涉工程诚鑫公司的合同相对方为华厦公司，虽邵云星在签订合同时在委托人处签字，但无证据证实邵云星享有代表华厦公司进行处分公司债权或财产的权利。2.即使邵云星可以进行处分所涉权益，卢鹏亦不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同的条件。诚鑫公司与邵云星签订的《买卖协议》中写明抵顶诚鑫公司欠邵云星的工程款，以双方决算单为准，找差补齐，说明双方对出卖房屋的价款尚未明确，最终需以结算为准。因此，基于以房抵债而产生的《买卖协议》，诚鑫公司与邵云星是否从建设工程施工合同法律关系转化为房屋买卖合同法律关系，需债权明确且债务履行期限届满。根据诚鑫公司与邵云星的约定及诚鑫公司陈述，双方的案涉工程未进行结算，即说明以物抵顶工程款的债权金额不明确具体，且双方还约定该房毛墙毛地按图纸施工，以后按程序签订《商品房买卖合同》按合同约定办理，表明双方涉及房屋买卖的权利义务还需签订《商品房买卖合同》加以约定。故，邵云星与诚鑫公司之间是否存在建设工程施工合同法律关系尚无有效证据证明，即使邵云星与诚鑫公司之间属于建设工程施工合同法律关系，也未转化为房屋买卖合同法律关系，案涉房屋所有权仍归诚鑫公司享有。3.邵云星与卢鹏（卢辉、谢芳）签订了《买卖协议》，但是购买房屋的主体到底是卢鹏还是卢辉、谢芳，并不明确。协议中“购买方（乙方）”是卢鹏（卢辉、谢芳），落款处“乙方”却是卢辉、谢芳。如果购买房屋的主体是卢鹏，签订合同时属于未成年人，尚不具有完全民事行为能力，合同无效；如果购买房屋的主体是卢辉、谢芳，卢鹏则无权提起案外人执行异议之诉。邵云星与卢鹏（卢辉、谢芳）签订的《买卖协议》约定的房价是400万，但是卢鹏与诚鑫公司签订的《商品房买卖合同》约定的房价是296.5834万，就算如诚鑫公司所陈述，诚鑫公司与卢鹏签订《商品房买卖合同》完全是形式上的，是“补”出来的，但房价至少也要“补”成一致；更矛盾的是诚鑫公司还给卢鹏出具了一份收到296.5834万元房款的收据，按照流转过程，诚鑫公司将房屋抵顶给邵云星，邵云星再将房屋出售给卢鹏，则卢鹏不可能给诚鑫公司交房款，诚鑫公司给卢鹏“补”收款收据完全是多此一举；更矛盾的还有诚鑫公司收据上的出纳是“慕金娟”，但是慕金娟是华厦庆阳分公司的出纳，同时也是邵云星的前妻。以上种种矛盾反映出当事人在签订合同过程中存在着不真实性，故在人民法院查封前签订合法有效的书面合同的条件并不成就。第二，关于合法占有不动产。本院认为，卢鹏所举证据不满足该项条件。卢鹏提交的证据是庆阳市宏泰设备安装工程有限公司营业执照和孙九峰的承诺书。拟证明卢鹏将案涉房屋交由卢辉用于庆阳市宏泰设备安装工程有限公司的经营。庆阳市宏泰设备安装工程有限公司的法定代表人是孙九峰，并不是卢辉，孙九峰在承诺书中陈述其是名义上的法定代表人，卢辉是实际持股人，孙九峰在承诺书中所述内容并没有证据证明，庆阳市宏泰设备安装工程有限公司使用案涉房屋并不等同于卢辉在使用，卢辉使用案涉房屋并不等同于卢鹏在使用。卢鹏并没有合法占有不动产，故在人民法院查封之前已合法占有该不动产这一条件不成就。第三，关于是否已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。本院认为，卢鹏不满足该项条件。理由是：1.2013年12月4日的《买卖协议》约定房价为400万元，第一次付款350万，余额交房时一次性付清。卢辉于2013年12月4日向邵云星转账350万，卢辉向邵云星转账并不等同于卢鹏向邵云星支付购房款，卢鹏并没有向邵云星支付350万房款。卢鹏认为其通过装修和支付材料款等方式相当于向邵云星支付了50万元对价，与《买卖协议》约定不符，庭审中卢鹏又认为该50万元装修和材料款是卢辉支付的，卢辉向邵云星支付并不等同于卢鹏向邵云星支付，况且卢鹏提交的证据也不能证明卢辉与邵云星之间存在以装修和材料款抵顶50万元房款的事实，可见卢鹏并没有支付房款。故已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行这一条件不成就。第四，关于非因买受人自身原因未办理过户登记的问题。本院认为，卢鹏不满足该项规定。理由是：诚鑫公司陈述之所以不办理过户登记是因为其与华厦公司尚未完成工程结算，诚鑫公司又陈述其用案涉房屋抵顶工程款是因为其与华厦公司就部分工程款完成了结算。诚鑫公司的陈述相互矛盾，既然就部分工程已经完成了结算，也同意用案涉房屋抵顶工程款，诚鑫公司就没有理由不办理过户登记。诚鑫公司以与华厦公司最终结算作为办理过户登记的条件，华厦公司是否愿意结算并不由后续购买人决定，在这种情况下，购买案涉房屋的风险是非常明显的，后续购买人在民事行为中未尽到合理审慎的义务，也没有证据证明邵云星、卢鹏曾向诚鑫公司主张过办理过户登记。故卢鹏就非因买受人自身原因未办理过户登记的条件不成就。综上所述，案外人卢鹏就排除人民法院强制执行必须同时满足的四项条件都不满足，对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，博华公司的上诉请求成立，予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销甘肃省庆阳市中级人民法院（2020）甘10民初56号民事判决；二、驳回卢鹏的诉讼请求。卢鹏预交的一审案件受理费30527元，由卢鹏负担30527；博华公司预交的二审案件受理费30527元，由卢鹏负担30527元。本判决为终审判决。审判长 刘建军审判员 芦 晨审判员 李元博二〇二〇年十二月二十五日书记员 杨熙哲