江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终187号上诉人（原审原告）：江苏升辉装饰建材实业有限公司，住所地徐州市云龙区三环东路**。法定代表人：葛东升，该公司执行董事。委托诉讼代理人：付旺，江苏汇君律师事务所律师。上诉人（原审被告）:张培，江苏省徐州市经济开发区。上诉人（原审被告）:姚创，住江苏省徐州市经济开发区。上诉人江苏升辉装饰建材实业有限公司(以下简称升辉公司)与上诉人张培、姚创因房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服徐州市云龙区人民法院（2019）苏0303民初4010号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人升辉公司上诉请求：一、撤销一审民事判决第一项中的“违约金1000元”，改判张培、姚创向升辉公司支付违约金26046元或发回重审；一、二审案件诉讼费用由张培、姚创承担。事实与理由：一、升辉公司与张培签订的合同系商事合同且为有效合同，双方均应严格按照合同履行各自义务并承担相应责任。合同第十四条约定，张培逾期超过30天未足额支付租金费用的，升辉公司有权解除本合同，张培应按本合同租金费用总额的30%向升辉公司支付违约金。合同因张培违约而解除，张培应当按照合同约定向升辉公司支付违约金。二、原审法院在未查明升辉公司损失的情况下，酌定1000元违约金没有事实依据。双方签订的是摊位租赁合同，在张培违约导致合同解除后，升辉公司需要另行招商出租，而摊位目前仍然处于闲置状态。其次，根据合同约定张培缴纳租金的时间应当是2018年12月26日，但张培、姚创于2018年12月29日提交延期缴纳租金的申请后至今未向升辉公司缴纳欠付租金，拖欠租金长达10个月。原审法院在未查明升辉公司租金损失以及利息损失的情形下，酌定支持违约金1000元显然没有事实依据，且无法弥补升辉公司的损失。张培、姚创答辩称：我方不欠升辉公司租金，如果欠租金，升辉公司就应该立即让走人，就不会等到2019年4月16日发解除合同通知。升辉公司发解除通知表明之前的租金交过了。合同约定违约金为合同总额的30%是霸王条款，一年的租赁合同给升辉公司半年的钱，但我实际干了三个月，我没有违约。张培、姚创上诉请求：撤销一审判决，驳回升辉公司的诉讼请求；一、二审案件诉讼费由升辉公司承担。事实和理由：张培、姚创多次给升辉公司的管理人员和领导说，使用完自己缴纳的租金后就搬走不在经营了，张培没有多用升辉公司的商铺一天。升辉公司存在欺骗行为，当时装修完之后整个六号厅二楼业主大约80%已经撤离，至今整个六号厅一楼二楼生意已处于关闭状态。请求升辉公司赔偿张培装修损失300000元。升辉公司答辩称：涉案合同因对方违约而解除。根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第11条的规定，以及双方市场摊位租赁合同第11条约定，其装饰装修残值损失应由张培自行承担，与升辉公司无关。综上，张培的上诉请求没有事实及法律依据，应当依法予以驳回。升辉公司一审诉请：1.张培支付欠付租金40277元（自2018年6月30日至2019年4月18日共9个月17天）；2.张培支付违约金16046元（违约金为合同总金额86820元的30%抵扣已缴纳的合同保证金10000元后为16046元）；3.张培偿还原告代为缴纳的电费791元；4.姚创对上述欠款承担连带清偿责任；5.诉讼费用由二被告承担。一审法院认定事实：2018年6月19日，原、被告签订《市场摊位租赁合同》一份，约定出租方为原告，被告张培为承租方，姚创为担保方。租赁摊位位于徐州市三环东路2号升辉国际家具广场（以下简称市场）内6厅二层（区）256号，摊位面积约150.6平方米。摊位交付日期2018年6月26日，租赁期限共12个月，自2018年6月30日至2019年6月29日止。租金标准为7235元/月，租金总额86820元，分别于2018年6月19日、2018年12月4日前分两次付清。租赁用途为经营贝壳粉。本合同生效当日，一次性向出租方支付市场公告设施水电（分摊）费合计1015元。合同生效当日，承租方向出租方支付合同履约保证金10000元，履约保证金不计息，待合同期限届满之日起或合同终止之日起18个月后，如无消费者索赔、投诉等问题，且经出租方确认承租方无任何违约和欠款行为的，承租方凭原始收款收据按合同约定清算返还。租赁关系终止时，本合同履约保证金可抵冲合同约定应由承租方承担的应付未付租金费用，抵冲后剩余部分可按上款约定清算返还。承租方权利义务部分约定，承租方应合法、合规使用市场水、电、通信、空调等公共设施，自行承担摊位实际水、电、空调使用费（抄表计），并于每次抄表计费后15日内主动向出租方交纳。如有逾期，出租方有权随时停止向其提供水、电、空调等，且每逾期一天，承租方应按欠费金额的千分之一标准向出租方支付违约金。合同第十四条违约责任部分约定，承租方违反合同约定未按期足额支付租金费用的，按逾期长短分别处理如下：逾期不超过30天的，每逾期一天，承租方按所欠租金费用总额的万分之六标准向出租方支付违约金；逾期超过30天的，出租方有权解除本合同，承租方应按合同租金费用总额的30%标准向出租方支付违约金。担保方愿意为承租方应承担本合同项下的所有债务和责任提供保证担保，保证方式为连带责任保证，保证期限自承租方履行债务期限届满之日起两年。承租方全面履行本合同期满后，可另享受四十五天的免费租期。合同还约定了其他内容。合同签订后，张培共支付租金28938元，履约保险金10000元。后因被告拖欠租金，2018年12月26日，原告向被告张培催收租金，被告于12月29日提出延期申请，申请房租延期支付，还款计划为：2019年1月26日还款20000元，2019年2月26日还款10000元，2019年3月26日还款27882元，被告审核后同意了此还款方案，后原告未按照此还款计划支付，原告经催收未果，于2019年4月16日发函给张培，提出解除合同，要求被告交清租金及违约金，并将摊位腾空交还。张培于2019年4月18日收到原告的解除函。原告提交了市场业主水电费代收单收据两张，分别为2019年1月电费605元和2019年3月电费及损耗186元。一审法院认为，原、被告签订的《市场摊位租赁合同》，系双方的真实意思表示，内容不违反相关法律规定，真实有效。合同签订后，原告按约提供了租赁房屋，被告应当支付租金。2019年4月18日，因被告拖欠租金，原告发函解除了双方的租赁合同。对于租赁期间的租金，被告尚欠租金40277元（按照每月7235元计算9月个17天，减去被告已支付的租金28938元），根据双方合同约定，被告缴纳的履约保证金10000元在租赁关系终止时应冲抵租金。故对于原告主张的租金40277元，法院支持30277元。对于原告主张的违约金，双方约定的违约金为合同总额的30%，该约定过高，根据被告的违约情形，结合被告违约给原告造成的损失，法院酌定支持违约金1000元。对于原告主张的电费791元，系原告已代缴，被告应支付的费用，法院予以支持。被告姚创自愿为张培按照上述合同约定应承担的义务提供连带责任担保，在保证期内，应当承担连带保证责任。综上，遂判决：一、张培支付升辉公司租金30277元、违约金1000元、电费791元；二、姚创对张培的上述债务承担连带责任。案件受理费1590元，减半收取为795元，由升辉公司负担395元，姚创、张培负担400元。本案二审争议焦点：一审认定的违约金和租金是否适当。二审期间双方当事人均无新证据提供。一审查明事实二审予以确认。本院认为，张培与升辉公司签订的《市场摊位租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，真实有效。合同签订后，升辉公司按约提供了租赁摊位，张培应当按照约定支付租金。根据本院查明的事实，张培没有按照合同约定支付租金，根据《市场摊位租赁合同》约定，升辉公司享有合同解除权。2019年4月18日升辉公司向张培发函解除了双方的租赁合同。张培与升辉公司签订的《市场摊位租赁合同》解除。合同解除后，张培应当向升辉公司缴纳拖欠的租金40277元，根据双方合同约定，张培缴纳的履约保证金10000元在租赁关系终止时冲抵租金，故张培应当向升辉公司缴纳租金30277元。由于升辉公司已代张培缴纳电费791元，故张培应向升辉公司支付代缴的电费791元。关于一审法院认定违约金数额1000元是否适当的问题。本院认为，《市场摊位租赁合同》签订后，升辉公司按约提供了租赁摊铺，张培应当按约定支付租金。因张培拖欠租金，2019年4月18日升辉公司解除了双方的租赁合同。张培构成违约，应当向升辉公司承担违约责任。对于双方约定违约金为合同总额的30%的问题，本院考虑到合同约定的租赁到期日为2019年6月26日，而合同实际解除的日期为2019年4月18日，也就是说解除合同的时间仅提前两个多月，显然合同约定的违约金数额（86820元*30%）过高于升辉公司的实际损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本院考虑到合同约定的到期日、合同解除的日期，以及升辉公司提供摊位的周围环境，原审法院酌定张培支付违约金1000元并无不当。综上，上诉人江苏升辉装饰建材实业有限公司与上诉人张培、姚创的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。本院对一审判决依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1053元，由上诉人江苏升辉装饰建材实业有限公司负担451元，由上诉人张培、姚创负担602元。本判决为终审判决。审 判 长  祝 杰审 判 员  崔金城审 判 员  孟 娟二〇二〇年十二月二十一日法官助理  曹 勇书 记 员  金宇婷