河北省衡水市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀11民终1886号 上诉人（原审原告）：韩希才，男，1955年2月9日出生，汉族，住河北省衡水市武邑县。 委托诉讼代理人：李金朋，衡水市桃城区德元法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：赵双登，男，1934年10月21日出生，汉族，住河北省衡水市武邑县。 委托诉讼代理人：刘站红，衡水市桃城区公正苑法律服务所法律工作者。 原审第三人：韩志远，男，1989年8月20日出生，汉族，现住河北省衡水市武邑县。 委托诉讼代理人：韩希明，男，1964年4月29日出生，汉族，住武邑县，系第三人韩志远之父。 上诉人韩希才因与被上诉人赵双登、原审第三人韩志远房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省武邑县人民法院（2020）冀1122民初481号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人韩希才及其委托诉讼代理人李金朋，被上诉人赵双登委托诉讼代理人刘站红，原审第三人韩志远委托诉讼代理人韩希明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 韩希才上诉请求：1.依法撤销河北省武邑县人民法院（2020）冀1122民初481号民事判决书；2.判令被上诉人赵双登向韩希才返还宅基房屋；3.本案诉讼产生的律师费、诉讼费等费用均由被上诉人负担。事实及理由：第一，韩希才是将房屋长期租赁给赵双登，并非一审法院认定的买卖关系，赵双登仅有一本载明“韩喜才转赵双登”的所有人是韩希才的宅基地证，不能改变宅基证为韩希才所有的状况，更不能证明韩希才对转让行为的认可。第二，赵双登未经韩希才同意，私自拿着去办理的宅基地证转让，韩希才也未签过任何同意转让宅基地的文件，韩希才自始至终都没有同意转让宅基地使用权，这也是为什么赵双登始终没有办理过户登记手续。第三，赵双登取得的有韩希才签字的各种文件系伪造而成，不具有法律效力。韩希才与赵双登双方之间签订的是一份不定期的租赁合同，等韩希才需要使用宅基房屋时再返还给韩希才，所以韩希才就从未去办理过宅基房屋过户登记手续，而一审法院仅仅根据赵双登二十年来长期居住该房屋，形成稳定的占有关系，就认定韩希才与赵双登之间买卖合同成立，于法无据。房屋一直是登记在韩希才的名下，也未发生过物权变动，韩希才依旧是物权人，根据物权法规定赵双登卖房屋的行为属于无权处分，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回，故赵双登应该返还宅基房屋。 庭审中另补充：第一，退一步讲，假如双方系宅基地买卖关系，也不符合法律规定。根据法律规定农民不能向城市居民和本集体组织以外的居民转让宅基地。赵双登是城镇户口不是农村户口，赵双登的买卖合同违反相关法律规定而无效。1999国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》和2004年国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》，两个文件均规定:禁止城镇居民购买宅基地和农村的住宅。可见，作为宅基地的集体所有土地，在非同村村民之间进行宅基地的转让不符合上述法律和政策规定。国务院办公厅1999发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》也规定:“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”在宅基地使用权转让过程中，违反上述文件规定，即视同违反我国《土地管理法》的规定，应依照《合同法》第五十二条第五项的规定，认定非同村村民之间进行宅基地转让，买卖合同无效，不应受到法律保护。第二，买卖合同需得到农村集体组织同意和政府的批准并登记。宅基地房屋的买卖需要政府的批准并登记。赵双登与我方并没此项程序。第三，针对赵双登所说的双方订立房屋买卖协议的时间是1993年，一审法院以当时没有相应法律规定一说，是错误的。1988年颁布并适用的《中华人民共和国土地管理法》（1988年修正，现已废止）规定：“农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于集体所有。”据此，农村宅基地属于农村集体组织所有。农村房屋的买卖必然会涉及到宅基地使用权的转移，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系。因此，赵双登不是集体经济组织成员，无权享有该集体组织的宅基地使用，即使赵双登与上诉人方签订的是买卖协议，也系无效合同，应自始无效。 赵双登答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，韩希才在上诉状中明确指出确定合同无效的依据是法律和行政法规，但其所依据的均是某些部门的意见，且都是在签订买卖合同后该意见均不显示有溯及力，所以，上诉人主张不能成立，应当驳回上诉，维持原判。 韩希才向一审法院起诉请求：1.判令韩希才与赵双登的房屋买卖合同无效；2.判令赵双登向韩希才返还房屋（现价约15万元）；3.本案诉讼费等均由赵双登承担。事实与理由：1991年左右，韩希才、赵双登达成口头协议，韩希才将其位于武邑县：东至闲宅现邻韩书贵、南至大坑现邻：韩希奎、西至伙巷现邻县二中、北至伙巷现邻韩书旺）出售给赵双登，赵双登给付韩希才5000元，韩希才向赵双登交付了房屋。根据《中华人民共和国土地管理法》等相关规定，农村宅基地归农村集体经济组织所有，本村集体经济组织成员享有使用权，宅基地的使用权具有身份属性，外村村民不享有该项权利，宅基地属于本村集体利益，韩希才认为将本村房屋卖于外村人，房屋买卖合同应属无效。因韩希才、赵双登双方多次交涉无果，遂诉至贵院，请求依法判决。 一审法院认定事实：韩希才、赵双登诉争房屋是韩希才祖上老宅，建造时间不详，韩希才结婚前其父将房屋分给他。这套房有三间北房，北房西边有一间的空地，在土地证上，当时只简单搭了一个棚子，放些杂物；有东房两间还有一个门洞，有院墙。以前该房屋没有宅基地证和房产证，韩希才1987年新办理的宅基地证，也办理了房产证，户名写的是韩喜才。赵双登当时系武邑中学教师，户口系非农业人口，经人介绍，购买了韩希才的涉案房屋，房屋总价5500元。于1993年2月15日赵双登将房款交付给韩希才，韩希才把房屋、宅基地证和房产证交付给赵双登。同时双方签订了一份买契，内容为：“太平庄韩喜才宅基证转武中赵双登，款5500元交清，无诈。”买契上有韩喜才名字和手印，有赵双登名字及印章，有鲍喜锁名字及印章，有武邑县武邑镇委会和武邑县武邑镇土地管理所的盖章。同时到武邑县土地局办理了过户手续，武邑县土地局在韩希才的宅基地证第一页户主韩喜才处加注&ldq**;转赵双登”，并在加注处加盖了武邑县土地局的公章。同时武邑县土地局档案记载也是转赵双登，并已对权属变更进行了审批。赵双登购买后将北房西边上的棚子拆除，加建一间北房，用轻钢搭建二间西下房，加建部分西面均与西邻围墙紧邻连接，翻建的南面大门在南邻北房东，也与南邻北墙平齐相连，现在院落南北16.8米，东西15.1米。大门建在宅基证外，加建的一间北房和用轻钢搭建的二间西下房西面向西超出了宅基证1.**米宽。院子东、西、南三面的院墙，均为邻居的墙。赵双登购买房屋后，将户口落在现住址。为城中村，村民户籍一直由城镇派出所管理，现均为城镇居民户籍。2016年左右赵双登回老家马圈村居住。2018年赵双登曾将房屋出卖，后买方反悔，房屋退还。2019年8月20日，赵双登将房屋以18万元出卖给村民韩志远，即本案第三人，签订了房屋买卖协议，房款及房屋和宅基地证、房屋权属证书相互交接完毕。韩希才现在另有两套宅院。现在武邑县不动产中心对集体土地上的房屋不办理房屋权属证书。根据赵双登身份证显示，2006年7月10日其办理二代身份证时，户口已在。 一审法院认为，赵双登对其与韩希才的房屋买卖事实认可，故宅基地证和房屋产权证上写的&ldq**;韩喜才”，即为本案韩希才。本案系因城镇居民购买农村房屋所引发的纠纷。按照我国现行法律规定，农村宅基地的所有权属于农民集体所有，所以宅基地使用权人在对宅基地行使收益和处分权利时，应当受到严格限制。在此前提下，城市居民购买农村房屋的行为一般应当认定为无效。但处理时应结合不同个案实际情况综合加以判断。韩希才、赵双登房屋买卖的时间是1993年，当时适用的是1986年6月25日通过1988年修正的《中华人民共和国土地管理法》和1991年2月1日施行的《中华人民共和国土地管理法实施条例》，法律法规并没有禁止城镇非农业人口建住宅使用集体土地，只是规定须经县级人民政府批准，对农村房屋的买卖相关法律没有禁止性规定。故韩希才、赵双登买卖房屋，并经县级土地管理部门批准过户宅基证的行为，未违反当时的法律法规。本案中赵双登与韩希才虽没有签订书面的房屋买卖合同，但双方签订了买契，明确太平庄韩喜才宅基证转武中赵双登，款5500元交清，并将房屋所有权证交付赵双登，从买契内容及当时韩希才将房屋及宅基地证和房屋产权证交付赵双登来看，双方应是房屋买卖交易，同时经武邑县政府审批进行了宅基地证的过户。赵双登于购买房屋后将户口迁入此房屋地址。在之后二十多年的时间里，赵双登在诉争房屋实际居住，根据上述事实可以看出，赵双登已对该房屋形成了稳定的占有关系，买卖合同成立。对于5500元的房屋购买价格，以当时武邑县居民的收入水平，符合当时买卖农村房屋的市场价格水平。综合本案当时的历史背景和从维护双方既定的权利义务关系考虑，认定合同有效较为适宜。虽未查询到房屋是否办理过户登记手续，但根据《物权法》规定，此行为不影响合同效力，买卖房屋的口头合同在双方签订买契并互相交付房屋及产权证书和房款时已成立生效。现韩希才以赵双登系外村人、宅基地属于本村集体利益、外村人不应享有此利益为由，要求确认合同无效，在目前房产较以前上涨很多的情况下，韩希才的行为属假借集体利益，实为自己谋利，其行为与民法倡导的诚实信用原则相悖。本院对韩希才要求确认买卖合同无效并要求赵双登返还房屋的诉求，不予支持。因确认合同无效是形成权，不是债权，不适用诉讼时效的规定，对赵双登和韩志远主张已过诉讼时效的主张，不予支持。遂依照《中华人民共和国合同法》第六条、第三十六条、第四十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第三条的规定判决：驳回原告韩希才的诉讼请求。案件受理费1650元，由原告韩希才承担。 二审诉讼中，双方当事人均未提交新的证据。 本院对一审法院查明认定的事实予以确认。 本院认为，根据查明的案件事实以及一、二审各方当事人陈述，本案双方争议的主要问题是案涉房屋的买卖是否有效。1993年2月15日双方就案涉宅基地房屋订立的买契，明确载明“太平庄韩喜才宅基证转武中赵双登，款5500元交清，无诈。”落款处售主签名为韩喜才并捺印，买主为赵双登并加盖手章，介绍人为鲍喜锁并加盖印章，买契中还加盖了武邑县武邑镇村民委员会印章及武邑县武邑镇土地管理所印章。诉讼中，双方当事人对买契的真实性均无异议，足可说明双方对宅基地房屋的买卖均系自愿且交易已实际完成事实。从当事人提交的宅基地清理登记表可以看出，案涉宅基地房屋户主是韩喜（希）才，其权属变更情况经村委会同意转给武中赵双登，镇政府亦盖章同意，并且双方交易行为也在县政府相应机关备案登记，说明双方争议的宅基地房屋权属已变更。此后，赵双登购买涉案房屋后将其户口迁入此房屋地址，并在该房屋实际居住二十余年。2019年8月20日赵双登将该房屋出卖给第三人韩志远，双方签订了房屋买卖协议，并已实际交付。关于本案法律适用问题，一审判决对此已经予以详细阐明，本院认可，不再赘述。韩希才上诉称，其是将涉案房屋长期租赁给赵双登使用，双方并非房屋买卖合同关系，要求返还该房屋，但未提交充足证据以证明其上诉主张，不予支持。 综上，韩希才的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3300元，由上诉人韩希才负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张天杲 审 判 员 贾志英 审 判 员 张 晓 二〇二〇年十二月十一日 法官助理 宋建伟 书 记 员 刘 珍