江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终4872号上诉人（原审被告、反诉原告）：张骏，男，1985年3月20日生，汉族，住浙江省天台县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海红星美凯龙品牌管理有限公司江阴分公司，住所地江苏省江阴市五星路**。负责人：韩宝龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：曹鸣霞、周艳霞，北京市京师（南京）律师事务所律师。上诉人张骏因与被上诉人上海红星美凯龙品牌管理有限公司江阴分公司（以下简称美凯龙公司）租赁合同纠纷一案，不服江阴市人民法院（2020）苏0281民初4153号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。张骏上诉请求：撤销一审判决，依法改判其仅需支付租金及费用64705.6元。事实和理由：1.其实际占用展位到1月10日，而非一审认定的3月31日。其产品未搬离商场，是因为需要被上诉人开撤场单，否则其没有办法搬离。1月10日后其已经失去了控制，也没有获得任何收益。2.品牌引进审批表上约定了96天的免租期，其实际只享用了45天，剩余的51天租金41772.4元应减免。美凯龙公司二审辩称：1.张骏是3月31日才来清点物品，在此之前一直占用美凯龙场地，因此一审认定应付场地占用费直至3月31日是正确的。2.关于优惠期，张骏2018年9月18日与其签订招商诚意金协议，从该日计算至合同期开始是51天，再加上合同期内的优惠期45天，正好是审批表上写的96天。且张骏一直对租期内的已付租金无异议，经过双方核对，也认可了租期内应收应付相抵后，尚余5000余元可以抵扣租期外的租金，因此并不存在还有51天优惠期未享受的情况。且张骏在一审中并未主张要享受51天优惠期，在二审中提出也不符合法律规定。综上所述，一审判决事实清楚，适用法律正确，应该维持原判。美凯龙公司向一审法院提起诉讼请求：判令张骏支付场地占用费206398.92元（自2019年9月1日起至2020年3月31日止，按82元/平方米/月计算）。张骏向一审法院提起反诉请求：一、判令美凯龙公司返还家具展品（详见样品明细清单）；二、判令美凯龙公司返还质量保证金40000元以及租房押金29486元。一审法院经审理认定事实如下：美凯龙公司与张骏签订《品牌引进审批表》，约定张骏租用红星美凯龙江阴至尊mall商场展位经营斯可馨北欧系家具、沙发、布沙发，展位组号10057-AF02-T8-37145，面积（含公摊）359.58平方米，单价82元/月/平方米，押一保证金29486元，质量保证金40000元，精准营销保证金2000元，经营保证金1000元，互联网费用4800元；租金支付采用“先支付后使用”原则，每期需按合约约定支付租金，如有违约未按期支付，每个违约期都将罚没租约保证金5000元，且必须在1周内再次补足租约保证金，违约未按期支付的，商场有权使用押一金来抵充应付未付租金，押一金按月审核，不足应当月内补足；合同期内提前撤场，在合同续签后6个月内的，如张骏需要提前解除合同，必须提前二个月书面通知美凯龙，并向出租方和美凯龙公司支付相当于二个月租金、市场推广费、浮动管理费和管理费的违约金以及根据合同应当交齐的其他费用，经美凯龙公司同意并办好所有退租手续方可撤离展位；在合同续签后12个月内，如张骏需要提前解除合同，必须提前二个月书面通知美凯龙公司，并向出租方和美凯龙公司支付相当于一个月租金、市场推广费、浮动管理费和管理费的违约金以及根据合同应当交齐的其他费用，经美凯龙公司同意并办好所有退租手续方可撤离展位；81天优惠期加15天共96天。之后，张骏即支付相关费用并使用涉案展位开始经营。在合同履行过程中，张骏与美凯龙公司程猛进行了多次微信交流，主要内容为：2019年7月25日程猛：张总，租金尚欠14742.78元，请今天安排支付……；张骏：不是说一万二嘛；程猛：我刚和财务核对了发你的，8月份是优惠期就不要付了；张骏：有清单明细么？；程猛：斯可馨展位一个月租金29485.56元，因为有45天装修优惠，所以7月份收取15天租金计14742.78元，8月份为优惠期所以不需要支付。7月26日，张骏支付了14742.78元租金。2019年9月3日张骏：程总，我是斯可馨张骏，我和公司商量了一下准备先把江阴红星店撤掉，至于手续怎么办请告知……；程猛：如果需要撤店，需要先打撤场报告，然后还有四个月的经营期，才可以正式撤场……还是当面沟通一下。2019年10月10日程猛：张总，9月份房租是29485.56元，至今尚未支付……另展厅的事情现在有什么进展也请告知。2019年10月11日张骏：程总，这两天有工厂的人在安排接手，再等两天给你回复。2019年12月5日程猛：张总，约了你几次，你答应过来现在也没有见到面，这边的事情怎么解决……。2019年12月15日张骏：程总，我这边考虑了一下，原先的合伙人对这个店没有信心，我想退出。程猛：张总，如果你确认了那就撤场，拖欠9-12月费用要缴清的。2020年1月14日，美凯龙公司委托法尔胜集团公司律师事务部向张骏发出律师函，要求张骏于2020年1月18日前将相关展位腾空。张骏收函后未进行腾空。2020年3月31日，美凯龙公司与张骏对涉案展厅样品进行清点并形成斯可馨样品明细一份（具体明细详见附件）。目前明细所列样品均封存在美凯龙公司。一审中，双方一致确认：张骏在2018年9月至2019年7月总计支付了包含租金、质量保证金等在内的款项合计291707.06元；按照约定张骏应支付合同期内租金241781.59元（已扣除优惠）、互联网费用4800元、质量保证金40000元（可返还）、经营保证金1000元（可返还）、精准营销保证金2000元（可返还），合计289581.59元；扣除应返还的质量保证金40000元以外，张骏已支付的费用抵扣应支付的费用后，尚余5125.47元可以冲抵合同期外张骏应支付的费用。双方对质保金返还年限存在争议，美凯龙公司主张分三年返还，张骏主张质保金应冲抵其应支付的合同期以外的费用，冲抵后如有剩余应立即返还。另查明：美凯龙公司起诉时提供了《展位租赁及管理服务合同》，该合同约定了质量保证金应分三年返还，因张骏对该合同上其签名的真实性有异议，美凯龙公司表示不再将该合同作为证据，也不依据该合同主张权利并据此变更了诉讼请求。以上事实，有《展位租赁及管理服务合同》、《品牌引进审批表》、微信聊天记录、律师函、签收凭证、斯可馨样品明细以及当事人在法庭上的陈述等在卷予以佐证。一审法院认为，虽然美凯龙公司起诉时提供的《展位租赁及管理服务合同》未作为本案定案依据，但双方签署的《品牌引进审批表》仍然是双方当事人的真实意思表示，合法有效，可以作为认定本案事实的依据。双方之间的展位租赁合同关系客观存在，张骏使用涉案展位后，应当按照约定支付租金。现双方对于合同期内张骏已付清租金及相关费用、尚余5125.47元可以冲抵合同期外的租金及费用均无异议，法院予以确认。展位租赁合同到期后，张骏继续使用涉案展位但未续签合同，美凯龙公司也未提出异议，原展位租赁合同关系继续有效，但租赁期限为不定期，张骏仍然应当按照原约定的标准82元/月/平方米支付租金及费用。虽然张骏在2019年9月初即向美凯龙公司提交了撤场报告，但根据张骏与程猛的微信往来记录，张骏在提交撤场报告后是否正式决定撤场一直未有定论，直至2019年12月15日才正式告知程猛决定撤场，而在张骏决定撤场后，程猛一直微信联系张骏要求商谈撤场以及租金支付等事宜，美凯龙公司已向张骏发送了律师函，但张骏未有积极回应，直至2020年3月31日双方才清点涉案展位内展品正式撤场，故张骏应支付的租金及费用应计算至2020年3月31日，为206398.92元（359.58平方米×82元/月/平方米×7月），扣除应予抵扣的5125.47元，张骏尚应支付201273.45元。张骏主张只承担其提交撤场报告后二个月的租金无事实依据，亦无法律依据，法院对其辩解理由不予采信。展品属张俊所有，双方之间的展位租赁合同终止后，美凯龙公司应予以返还。关于质量保证金，因美凯龙公司主张的质量保证金应分三年返还的条款记载于《展位租赁及管理服务合同》，而美凯龙公司未将该合同作为本案证据，《品牌引进审批表》中对质量保证金的返还也没有约定，故美凯龙公司分三年返还质量保证金的抗辩意见法院不予采信，美凯龙公司应立即予以返还。因张骏结欠美凯龙公司租金及费用201273.45元，故该40000元质量保证金应予以冲抵租金及费用，冲抵后，张骏尚应支付161273.45元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百三十六条之规定，作出判决：一、张骏应于判决发生法律效力之日起10日内支付美凯龙公司租金及费用161273.45元；二、美凯龙公司应于判决发生法律效力之日起10日内向张骏返还家具展品（具体清单详见附件，略）；三、驳回美凯龙公司的其他诉讼请求；四、驳回张骏的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2198元，财产保全费2620元，合计4818元（美凯龙公司已预交），由美凯龙公司负担160元，由张骏负担4658元。反诉案件受理费减半收取769元（张骏已预交），由张俊负担268元，美凯龙公司负担501元。张骏、美凯龙公司应负担部分均于判决发生法律效力之日起10日内直接给付对方。本院二审对一审查明的事实予以确认。二审补充查明：双方于2018年9月18日签订了《招商诚意金协议》，《品牌引进审批表》中载明的合同期为2018年11月10日至2019年8月31日。美凯龙公司称96天的优惠期为《招商诚意金协议》签订之日2018年9月18日至《品牌引进审批表》载明的合同期前一日2018年11月9日，该51天未收取租金；另外的45天为2019年7月份的半个月和8月份的一个月，因为张骏2019年7月份只支付了15天的租金14742.78元，8月份开始就未支付任何费用，故美凯龙公司一审起诉是从2019年9月1日起算占有使用费。以上事实有一审中的《招商诚意金协议》，《品牌引进审批表》及二审中的当事人陈述予以证实。本院认为：关于占有使用截止日，从双方的微信记录及实际履行情况看，虽然张骏此前曾提出要撤离展厅，但事实上并没有真正撤场。至2020年1月14日，美凯龙公司向张骏发出律师函，要求张骏于2020年1月18日前将展位腾空，但张骏收函后也未腾空。直至2020年3月31日双方对承租展厅的样品进行清点确认并将所列样品封存于美凯龙公司后，张骏才真正撤离承租场地。因此，张骏实际占有使用截止日应为2020年3月31日，一审所作认定并无不当，本院予以确认。张骏称其实际占用展位仅到2020年1月10日，没有证据证明，本院不予采信。关于免租优惠期，《品牌引进审批表》中载明优惠期为96天，二审中美凯龙公司对优惠期96天的构成作了合理解释。美凯龙公司的程猛在与张骏的微信聊天中也提及了优惠期，并提出从2020年9月份开始结欠租金，张骏就此并未提出异议，也未声称还剩有51天的优惠期。因此，美凯龙公司从2019年9月1日起算占有使用费亦无不当，本院予以确认。张骏要求再享有51天免租期的意见，缺乏依据，本院不予采信。综上，张骏的上诉意见缺乏依据，本院不予支持。原审判决正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2214元，由上诉人张骏负担。本判决为终审判决。审判长  林中辉审判员  李 杨审判员  景 鑫二○二○年十二月二十一日书记员  程夫栎