广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终24504号上诉人（原审原告、反诉被告）：林叶，男，1986年9月2日出生，汉族，身份证住址福建省南平市延平区。委托诉讼代理人：杨文周，广东合邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖闽，广东合邦律师事务所实习人员。被上诉人（原审被告、反诉原告）：李思韵，女，1993年5月2日出生，汉族，身份证住址广东省广州市白云区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：彭琦媛，女，1995年3月8日出生，汉族，身份证住址广东省广州市天河区。原审第三人：郑水河，男，1972年6月19日出生，汉族，身份证住址广东省陆丰市。上诉人林叶因与被上诉人李思韵、彭琦媛，原审第三人郑水河合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初324号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。林叶上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项、第四项、第五项判决内容；改判并支持林叶的全部诉讼请求，即改判李思韵、彭琦媛向林叶退还转让款70500元、赔偿双倍定金2万元。2．本案一审、二审诉讼费用由李思韵、彭琦媛承担。事实与理由：一、涉案铺位的合同关系解除的根本原因在于李思韵、彭琦媛擅自注销经营证照且未促成郑水河配合林叶办理承租手续，直接导致林叶的承租目的无法实现，该违约责任依法应当由李思韵、彭琦媛承担。一审判决认定林叶的行为是导致涉案商铺转让未能履行完毕且产生纠纷的根本原因，林叶对合同无法继续履行存在过错并构成违约缺乏事实和法律依据。（一）李思韵、彭琦媛在未事先告知林叶的情况下，擅自将涉案商铺原证照进行了注销，该行为已构成违约。林叶支付涉案款项并与李思韵、彭琦媛签订《房产租赁合同》的目的为涉案商铺的转让和顶手，由双方协商的记录及一审双方陈述皆可确认，林叶支付合同项下“顶手”费用85000元所对应的李思韵、彭琦媛的义务不仅包含了李思韵、彭琦媛将商铺交接给林叶，还包含了李思韵、彭琦媛应确保促成林叶与郑水河签订租赁协议及林叶承租的涉案商铺证照齐全可正常经营使用。2019年9月19目，因李思韵、彭琦媛多次承诺郑水河会完全配合涉案商铺转让事宜，在未能与郑水河面谈且林叶未出示郑水河同意转租的书面材料的情况下，林叶出于对李思韵、彭琦媛的信任，支付了定金1万元及部分转让款32500元。同时，于当日约定了林叶、李思韵、彭琦媛、郑水河2019年9月25日见面。然而，此后李思韵、彭琦媛在未事先告知林叶的情况下，将涉案商铺原证照进行了注销。虽依照有关规定，上诉人无法直接沿用李思韵、彭琦媛证照或直接变更，必须先办理注销登记，但于协商涉案商铺转让事宜期间，就如何处理原证照、如何使林叶获得可正常经营商铺的证照的问题，双方并未达成合意，且李思韵、彭琦媛擅自办理注销有关证照时，郑水河还未与林叶、李思韵、彭琦媛见面，也即各方并无法确认郑水河是否确实同意并完全配合商铺转让。在此情形下，李思韵、彭琦媛擅自将证照注销的行为，已构成违约。（二）在林叶已经履行绝大部分支付义务的情况下（林叶已支付款项合计80500元），李思韵、彭琦媛仍拒绝尽快促成林叶与郑水河签订合同办理有关证照，致使合同目的无法实现，李思韵、彭琦媛该行为已构成违约。2019年9月25日，林叶、李思韵、彭琦媛、郑水河见面，但三方并未谈妥涉案商铺转让事宜。林叶出于对李思韵、彭琦媛的信任，于2019年9月26日继续支付部分转让款38000元，此时林叶已合计支付款项80500元。此后李思韵、彭琦媛仍然无法促成林叶与郑水河见面以重新签订租赁合同，仅是口头承诺支付剩余款项后会协助完成后续事宜，合同目的一直无法实现，李思韵、彭琦媛该行为已构成违约。二、涉案合同已由双方达成一致意愿解除，且李思韵、彭琦媛已实际收回涉案商铺及相应的财产，相应根据公平合理原则，李思韵、彭琦媛也应当将其收取的财产返还林叶。一审法院认定林叶自行放弃商铺经营权应由其自行承担商业风险和不利后果，但林叶返还给李思韵、彭琦媛的物品价值应在商铺转让款中予以抵扣缺乏事实和法律依据。2019年10月29日，林叶将涉案商铺交回李思韵、彭琦媛，租赁合同已实际解除，李思韵、彭琦媛已经收回商铺及当时转让的资产是不争的事实，对此双方并无任何异议。且交还涉案商铺时，附属在商铺内的资产也已经由李思韵、彭琦媛收回，李思韵、彭琦媛并未在交接时对附属的资产提出异议。依照《中华人民共和国合同法》规定。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。既然李思韵、彭琦媛已经收回其顶手转让的资产及已经实际收回了涉案商铺，故其据此收到林叶的款项也依法应当予以退还。同时，鉴于双方在协商阶段已约定了定金，根据《中华人民共和国担保法》第89条规定“当事人可以约定一方向对方预付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金”其中“无权要求返还定金和双倍返还定金”的规定都是定金担保的惩罚性的具体表现。即使将林叶未继续支付剩余转让款的行为视为违约而合同解除的后果主要由林叶的违约行为引起的，由于合同未约定违约金，李思韵、彭琦媛不退还定金已是违约方承担不利后果的体现，不应再令林叶承担无法收回已支付转让款的不利后果。再者，即便根据李思韵、彭琦媛的反诉书中所所列损失可见，其所自认为的损失也仅为3万元，故一审法院认定认定李思韵、彭琦媛只返还林叶的10000元转让款，也即认为李思韵、彭琦媛的损失达到60500元，该认定明显缺乏事实和法律依据。综上，一审法院认定事实不当、适用法律错误，应当依法予以纠正，请求二审法院依法进行改判，支持林叶的全部上诉请求，以维护林叶合法权益。李思韵、彭琦媛二审答辩称，不同意林叶的上诉请求，同意一审判决的处理结果。郑水河经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。林叶于2020年1月3日向一审法院提起本案诉讼，请求：1、确认林叶与李思韵、彭琦媛签订的房屋租赁合同于2019年10月29日解除；2、李思韵、彭琦媛赔偿双倍定金2万元；3、李思韵、彭琦媛退还商铺顶手款项70500元；4、李思韵、彭琦媛承担所有诉讼费用。李思韵、彭琦媛提出反诉请求：1、没收林叶定金1万元；2、林叶赔偿李思韵、彭琦媛向郑水河支付的广州市海珠区前进路36号之8铺2019年10月至11月商铺租金9973元；3、林叶赔偿李思韵、彭琦媛向郑水河支付的两个月押金损失14960元；4、林叶承担所有诉讼费用。一审法院经审理查明：据登记时间为1991年8月31日的房屋所有权证记载，海珠区前进路34、36号首层的所有权人为广州市第一公共汽车公司，占有房屋份额为全部。广州市一汽巴士有限公司与郑水河签订《房屋租赁合同》，约定郑水河自愿按房屋现状承租广州市一汽巴士有限公司位于广州市前进路34、36号首层部分房屋。2017年12月8日，李思韵与郑水河签订《租赁合同书》，约定李思韵向郑水河租赁广州市海珠区前进路34-36商业楼36-8（自编）单元，建筑面积34平方米，租赁期从2017年12月1日至2020年11月30日止，月租金7480元。签订本合同书时，李思韵需向郑水河缴纳14960元租赁保证金、1000元水电费保证金。李思韵、彭琦媛表示该商铺是其从上一家顶手过来，实际是从2019年2月28日开始才承租该商铺。林叶（承租方）与李思韵（出租方）签订《房产租赁合同》，约定出租方将座落在海珠区前进路36号之8铺租给承租方作酒吧使用，租期11个月，租期从2019年9月19日起至2020年11月30日止。签订本合同时，承租方即时向出租方交付按金人民币14960元和首月租金7480元，其余每月租金在每月1号前交清，出租方应发收据。备注：顶手人民币85000元，签定本合同先支付一半人民币42500元，剩余人民币42500元在2019年9月26日前付清。另支付两月押金人民币14960元和水电押金1000元。李思韵向林叶出具编号为NO.2246831的收款收据，主要内容为今收到张亭亭交来承租海珠区前进路36号之八铺定金壹万元整。另顶手费捌万伍仟元整（含定金），经双方一致同意于2019年9月19日签订双方合同。如因李思韵证件不齐导致张亭亭无法经营，定金给予退回（无息退回）。林叶表示张亭亭是受林叶委托承租商铺，张亭亭的所有行为林叶均予以认可。2019年9月19日，李思韵向林叶出具收据，主要内容为本人李思韵是海珠区前进路36号之8铺转租客，现收到林叶交来承购该单位之部分顶手金额32500元。同日，林叶接收商铺。2019年9月26日，李思韵（彭琦媛代）出具收据，主要内容为本人李思韵是前进路36号之八铺之代理人，现收到林叶交来承租该单位之部分尾款，金额为人民币38000元。剩余尾款21960元于今天下午18:00前交齐。李思韵、彭琦媛确认涉案款项全部由彭琦媛代收，李思韵、彭琦媛是合伙关系，愿意共同承担责任。根据广州市海珠区市场监督管理局颁发的营业执照显示：名称广州市海珠区精酿食品店，类型个体工商户，经营者李思韵，经营场所广州市海珠区前进路**首层（自编之一36号自编之8）.2019年9月23日，广州市海珠区市场监督管理局出具《准予注销登记通知书》，载明：李思韵，经审查，你所提交的广州市海珠区精酿食品店注销登记申请，申请材料齐全，符合法定形式，我分局决定准予注销登记。2019年9月25日，广州市海珠区市场监督管理局出具海食药监食营行许公字【2019】06105号《行政许可注销公告》，载明因食品经营者终止食品经营，申请注销行政许可，本机关现依据《食品经营许可管理办法》第三十六条之规定，对广州市海珠区精酿食品店的食品经营许可证（许可证编号：JY4401050293883）予以注销。2019年10月19日，林叶向李思韵、彭琦媛发出《商铺交接通知》。2019年10月29日，林叶将商铺交还给李思韵、彭琦媛。林叶与李思韵、彭琦媛并签订《商铺钥匙交接收据》。诉讼中，林叶和李思韵、彭琦媛确认双方签订《房产租赁合同》，但协商的是商铺的转让和顶手，林叶支付转让费给李思韵、彭琦媛后，由林叶与郑水河签订租赁合同，林叶自行向郑水河交租，双方是商铺转让合同关系，并非房屋租赁关系。林叶主张是与李思韵、彭琦媛发生转让合同关系，李思韵、彭琦媛予以确认并愿意共同承担责任。林叶与李思韵、彭琦媛在交接商铺时未办理交接手续。林叶与李思韵、彭琦媛确认双方就支付转让尾款和约见郑水河的先后顺序没有书面约定。林叶确认自2019年9月19日至2019年10月29日未支付租金费用，郑水河已收取李思韵、彭琦媛2019年9月-11月的租金，郑水河与李思韵、彭琦媛于2019年12月5日协商一致解除租赁关系，郑水河没收了李思韵、彭琦媛租赁保证金14960元、水电费保证金1000元。林叶与李思韵、彭琦媛双方有争议的事实如下：一、2019年9月19日，林叶与李思韵、彭琦媛双方一起去工商部门咨询营业执照更名事宜。庭审中，林叶陈述工商部门答复可以更名，只需要房东本人带着合同和房产证就可以办理，但其认为更名就是将工商营业执照的名字变更为自己，其余的都不变。李思韵、彭琦媛表示，工商部门答复店铺转让不能延用李思韵、彭琦媛的营业执照继续经营，必须注销李思韵、彭琦媛的营业执照，由林叶带上与房东重新签订的合同去办理新的营业执照。二、林叶与李思韵、彭琦媛确认李思韵、彭琦媛已于2019年9月25日将营业执照注销之事告知林叶。同日，双方约定由林叶与郑水河见面，并由林叶与郑水河签订租赁合同，但林叶未能支付转让费，也未与郑水河签订租赁合同。林叶表示是因林叶与李思韵、彭琦媛双方没有谈妥，郑水河没法签订租赁合同。李思韵、彭琦媛表示林叶想要压低转让费价格，所以三方见面协商时，林叶当场表示不愿意与郑水河签订租赁合同，郑水河就离场了并表示双方将转让费谈好了再通知郑水河。三、2019年9月25日，林叶与李思韵、彭琦媛双方协商不成，2019年9月26日林叶向李思韵、彭琦媛支付了38000元转让款，并约定剩余尾款21960元于当天下午18:00前交齐。林叶表示因李思韵、彭琦媛一再保证可以搞定房东，所以才在2019年9月26日支付转让款。林叶陈述其在2019年9月26日打电话给郑水河确认是否愿意出租涉案商铺并协助办理营业执照，但郑水河没有明确表态。四、林叶表示2019年9月19日接收商铺时没有清点、交接，不清楚有哪些物品，李思韵、彭琦媛表示转让商铺时，还一并转让了商铺里的物品，包括酒水、食品、冰箱、冰柜、制冰机、电水壶、空气炸锅机、空调、桌子、沙发、高脚凳、碗碟餐具、酒杯、摄像头、监控设备、路由器、置物架、娱乐用品以及商铺的装修装饰。李思韵、彭琦媛表示林叶交还商铺时酒水、食品、装饰都没有了，林叶表示原样归还。双方均未提交证据证明。五、林叶表示接收商铺后没有实际经营，李思韵、彭琦媛表示林叶在接收当晚就经营使用了，并提供了李思韵、彭琦媛的微信朋友圈为证，其中朋友圈文字内容显示：贰零壹九年九月贰十三日农历八月②五开业吉日欢迎亲朋好友前来玩耍。李思韵、彭琦媛还指出在林叶自己提供的录音证据中，林叶本人陈述有客人过来，喝酒聊起来档口顶手费的事情。六、林叶表示2019年9月26日支付转让款后，当天没有约定何时再约见郑水河，李思韵、彭琦媛表示双方约定只要2019年9月26日下午6点交齐尾款，第二天就约郑水河签约，但林叶一直没来。七、林叶表示其在2019年9月26日后要求李思韵、彭琦媛继续履行合同，但没有证据证明。李思韵、彭琦媛表示在2019年9月26日后催促林叶继续履行合同，并提供了微信聊天记录，其中2019年9月29日的聊天记录显示：彭琦媛：2019年9月19日房子已经实际交付给你们使用，你们正常经营，不存在房子无法使用的事实。2、我们没有违约，不需要承担任何违约责任，合同不存在不能履行的客观事实，我们现在要求合同继续履行，继续缴纳剩余的款项。3、如果你想退租，就是你违约，承担违约责任是你们。林叶认为当时双方已经谈崩，产生纠纷，该微信内容不能证明任何内容。另：据林叶提供的2019年9月26日林叶与李思韵、彭琦媛的通话录音反映：林叶：就是，再议议价，我也知道这个东西不现实，毕竟之前合同谈了也签了嘛，就是该怎么办就怎么办，你说一个人出来，为人处世也好，做生意工作也好，诚信为本，昨天在商言商，她讲这个事情，结果局面失控了，这个方式确实是有问题的，也给你们道个歉，你看弄得，不好意思啊。彭琦媛：没事没事。林叶：还是再说一遍，昨天吧，我老婆（张亭亭）提了一个点，她只是想再议议价，因为出现一个什么情况，就是之前有客人过来，喝酒，跟她聊起来档口顶手费这个事情，一聊然后客人说，贵了贵了，她可能一下子想到这个点了，然后，他可能只是想说昨天交接的时候再跟你谈一下，其实我知道这个事情不成立的嘛，你当时要谈，不管是你，比如说空转也好，还是你全转也好，当时就谈清楚，……但是我们现在谈的是8.5万全转，那我们就按照合同来走，毕竟，怎么讲呢，诚信为本嘛。……林叶：你们这个合同注销什么的都搞好了是吧？……彭琦媛：已经办好了……全都弄完了……林叶：然后就是，这边事情完了以后，我跟房东单方面去搞营业执照是吧，后面的事都是我的事。彭琦媛：对，是，后面你是跟房东，他也会配合你去街道的，因为之前房东也是配合我们去街道的。这个房东也是挺好人的，昨天也见到了。……彭琦媛：你现在还有什么问题？林叶：你这边手续齐全，我也没什么问题，就是我后来去找房东对接就好了？……李思韵、彭琦媛对上述通话录音真实性没有异议。李思韵、彭琦媛为证明郑水河同意转租提供了其与郑水河的微信聊天记录证明，其中2019年9月5日的微信聊天记录显示：@郑水河房东在吗？房东我们坚持不下去了如果我们找到合适的人接受我们的铺可以吗？然后租客重新跟您签合同按时交铺租可以吗？郑水河房东：可以。林叶对该微信聊天证据不予认可。庭审过程中，郑水河陈述其与林叶与李思韵、彭琦媛见面时，林叶与李思韵、彭琦媛还在争议转让的事情，其愿意将房屋出租给林叶，并表示双方谈好再找他。郑水河并确认林叶曾打电话询问其是否同意出租及后续办理营业执照的问题，郑水河表示林叶与李思韵、彭琦媛谈好了就签租赁合同，郑水河就协助将合同备案、配合办理营业执照。一审法院认为：林叶与李思韵、彭琦媛双方均认可商铺转让合同关系于2019年10月29日解除，一审法院对此予以确认。关于营业执照的争议问题。首先，林叶与李思韵、彭琦媛于2019年9月19日一起前往工商部门咨询营业执照变更的事宜，但双方对李思韵、彭琦媛注销营业执照的行为存在争议。《个体工商户条例》第十条规定，个体工商户登记事项变更的，应当向登记机关申请办理变更登记。个体工商户变更经营者的，应当在办理注销登记后，由新的经营者重新申请办理注册登记。家庭经营的个体工商户在家庭成员间变更经营者的，依照前款规定办理变更手续。林叶陈述李思韵、彭琦媛应将营业执照保留给其经营或更名的说法明显不符合上述法律规定，一审法院合理采信李思韵、彭琦媛陈述的双方咨询后工商部门答复需要李思韵、彭琦媛注销营业执照由林叶重新办理的意见。其次，从林叶自己提供的2019年9月26日的通话录音内容可知以下几点：一、2019年9月25日协商不成、未能与郑水河签订房屋租赁合同的原因是林叶自己的议价行为。二、林叶明确知晓李思韵、彭琦媛注销营业执照后，应当由林叶自己与郑水河去相关部门办理营业执照，由此可见，在2019年9月26日林叶与李思韵、彭琦媛已就营业执照办理及商铺转让后续事宜达成一致意见。再次，林叶在2019年9月25日已经知道李思韵、彭琦媛注销了营业执照，但其并在明知李思韵、彭琦媛注销营业执照后仍在2019年9月26日向李思韵、彭琦媛支付转让款。可见，林叶对李思韵、彭琦媛注销营业执照的行为并无异议，否则，其不可能继续支付转让款。综上，林叶关于李思韵、彭琦媛违约注销营业执照的意见一审法院不予采纳。关于郑水河是否同意商铺转让的问题。首先，从林叶自己提供的通话录音内容来看，2019年9月25日协商不成、未能与郑水河签订房屋租赁合同的原因是林叶自己的议价行为而非郑水河拒绝与林叶签订租赁合同。其次，在林叶与李思韵、彭琦媛商铺转让协商及庭审过程中，郑水河对双方的转让行为均没有提出任何异议，林叶也没有提供证据证明郑水河曾明确表示拒绝与林叶签订房屋租赁合同。再次，从郑水河的庭审陈述亦可以得知，林叶打电话给郑水河询问是否同意出租及后续办理营业执照的问题时，郑水河明确表示林叶与李思韵、彭琦媛谈好了就签租赁合同，并协助林叶将合同备案、配合办理营业执照。由此可见，林叶主张郑水河不同意转租导致其无法经营缺乏证据支持。林叶的陈述没有事实依据，一审法院不予采信。关于林叶接收商铺后有无实际使用的问题。林叶主张其接收商铺后未实际使用，李思韵、彭琦媛主张林叶接收当天就开始营业并提供了林叶的微信朋友圈截图及林叶自己的录音内容证实。林叶的陈述与自己的微信朋友圈内容及自己提供的录音内容矛盾，对林叶的主张一审法院不予采纳，一审法院合理采信李思韵、彭琦媛的抗辩意见。关于定金及转让款的问题。本案中，结合林叶与李思韵、彭琦媛、郑水河的庭审陈述及证据可知，林叶与李思韵、彭琦媛协商一致李思韵、彭琦媛将其承租的商铺转让给林叶租赁，由林叶与郑水河签订租赁合同、办理营业执照，林叶与李思韵、彭琦媛之间形成合同关系。从林叶自己提供的通话录音反映，2019年9月19日林叶未与郑水河签订房屋租赁合同的原因是林叶的议价行为，而截止2019年9月26日林叶已明确知晓商铺转让后续流程是由林叶与郑水河签订租赁合同并去相关部门办理营业执照。随后，林叶在同日支付了38000元。从上述通话内容及林叶的行为可以看出，林叶与李思韵、彭琦媛2019年9月26日对于后续款项的支付以及营业执照的办理、租赁合同的签订已达成一致意见，即林叶已清楚知悉后续由其与郑水河签订合同、办理营业执照，李思韵、彭琦媛对此仅负有协助义务。林叶在诉讼中也承认李思韵、彭琦媛一再跟他保证会搞定房东，其基于对李思韵、彭琦媛的信任才支付转让款。由此可见，李思韵、彭琦媛并未拒绝协助林叶继续履行转让合同。而从郑水河的庭审陈述来看，郑水河对于涉案商铺转让及与林叶重新签订租赁合同事宜并无异议，只要求林叶与李思韵、彭琦媛之间的转让行为协商妥当即可。林叶现没有证据证明郑水河不同意出租商铺或李思韵、彭琦媛拒绝协助导致后续商铺转让交易无法继续进行，在李思韵、彭琦媛承诺并愿意配合且郑水河无反对意见的情况下，林叶在实际接收商铺后又以郑水河不同意转让为由拒不支付转让尾款是导致涉案商铺转让未能履行完毕且产生纠纷的根本原因，林叶对合同无法继续履行存在过错并构成违约，其要求双倍赔偿定金2万元的诉讼请求，没有依据，一审法院不予支持。李思韵、彭琦媛要求没收定金1万元，合法合理，一审法院予以支持。林叶与李思韵、彭琦媛之间对涉案转让费的性质、用途等未作明确约定，根据前后手之间转让商铺收取转让费的民间交易习惯，林叶与李思韵、彭琦媛之间的商铺转让价格不仅系转让方享有的承租权让与的对价，亦包括商铺内装修、物品、设备设施及商业资源、经营环境等无形资产的对价及对商铺所附着的潜在商业价值的补偿。合同履行过程中，林叶未按约定支付剩余的转让款，在郑水河愿意转租的情况下又单方面要求解除合同、返还商铺，林叶的行为导致合同无法继续履行已属违约，林叶要求返还全部转让款70500元于法无据。但鉴于林叶已将商铺及相关物品返还给李思韵、彭琦媛，李思韵、彭琦媛也予以接收，因无证据证明转让时装修、物品、设备设施等的确切价值，根据公平原则，一审法院酌定林叶返还给李思韵、彭琦媛的商铺内物品价值10000元。林叶自行放弃商铺经营权应由其自行承担商业风险和不利后果，但林叶返还给李思韵、彭琦媛的上述物品价值应在商铺转让款中予以抵扣，故一审法院酌定李思韵、彭琦媛返还10000元商铺转让款给林叶为宜。关于2019年9月19日至2019年10月29日的租金。因林叶在上述期间占有使用涉案商铺，且未支付任何款项费用，故李思韵、彭琦媛要求林叶支付2019年9月19日至2019年10月29日的租金9973元合法合理，一审法院予以支持。关于李思韵、彭琦媛主张林叶赔偿损失问题。林叶与李思韵、彭琦媛于2019年10月29日已解除合同，李思韵、彭琦媛于2019年12月5日与郑水河协商一致解除租赁关系。林叶与李思韵、彭琦媛转让合同解除并不影响李思韵、彭琦媛与郑水河之间的租赁关系，李思韵、彭琦媛就此要求林叶赔偿其向郑水河支付的保证金14960元理据不足，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2020年8月28日作出一审判决：一、确认林叶与李思韵签订的《房产租赁合同》于2019年10月29日解除；二、李思韵、彭琦媛在本判决生效之日起10日内向林叶返还转让款10000元；三、林叶缴纳的定金10000元不予退还；四、林叶在本判决生效之日起10日内向李思韵、彭琦媛支付2019年9月19日至2019年10月29日的租金9973元；五（一审判决书笔误为“四”）、驳回林叶的其他诉讼请求；六（一审判决书笔误为“五”）、驳回李思韵、彭琦媛的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案本诉受理费1813元，由林叶负担1588元，由李思韵、彭琦媛负担225元；反诉受理费337元，由林叶负担96元，李思韵、彭琦媛负担241元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。另查明，林叶在一审提交的2019年9月25日其与彭琦媛的录音证据文字版中载明：林叶：“。你这边的话，合同，营业执照注销的注销，大家都在做这个事情。今天晚上之内，我一定会把这个款到齐，如果是不行的话。明天早上我也会把这个钱给你交了”。李思韵、彭琦媛一审提交的2019年9月26日彭琦媛与林叶的录音文字版中载明：林叶：“你这边手续齐全，我也没什么问题，就是我后来去找房东对接就好了？”彭琦媛：“是我们都弄好了，你要去办营业执照和食品许可证，房东会配合你和你一起去街道弄的。然后就不关我事了，只是你们要我配合你们，我也可以陪着你们去。”林叶：“我没什么问题了。那我把尾款交一下。”2020年8月19日的一审问话笔录中，林叶表示2019年9月26日其向李思韵、彭琦媛付款后双方当天没有约定何时再见房东。二审诉讼中，林叶与李思韵、彭琦媛双方当事人均确认涉案《房产租赁合同》的签订时间为2019年9月19日；林叶于2019年9月19日向李思韵、彭琦媛支付10000元，该10000元具备定金担保性质；林叶于同日再支付32500元，2019年9月26日支付了38000元，总共三次支付80500元，与顶手费总额85000元相差4500元。林叶二审庭询中表示，顶手费的标的包括营业执照、铺内资产、承租权，李思韵、彭琦媛认为包括装修、铺内物品、设备设施、商业资源以及经营环境等无形资产。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：李思韵、彭琦媛是否应对涉案《房产租赁合同》的解除承担违约责任。考察林叶与李思韵签订的《房产租赁合同》，其中明确载明：顶手人民币85000元，签定本合同先支付一半人民币42500元，剩余人民币42500元在2019年9月26日前付清。该合同虽还约定林叶支付首月租金7480元、两月押金人民币14960元和水电押金1000元的内容，但双方当事人实际约定的主要权利义务关系为涉案商铺承租权的转让。依李思韵向林叶出具编号为NO.2246831的收款收据，双方约定的顶手费数额为85000元，该85000元含定金10000元。本案纠纷为双方当事人商铺承租权的转让产生的争议，因林叶与李思韵、彭琦媛双方均认可商铺转让合同关系于2019年10月29日解除，本案涉及的是解除后果的清理问题。从本案各方当事人陈述及提供的证据来看，林叶与李思韵、彭琦媛对先由李思韵、彭琦媛注销相关经营证照，在林叶与郑水河签订租赁合同后再由林叶自行办理相关营业证照，林叶向郑水河履行租赁合同的内容已达成共识。一审庭审中郑水河明确表示如林叶和李思韵、彭琦媛协商好了就签租赁合同，郑水河将协助合同备案、配合办理营业执照。李思韵、彭琦媛也表示在林叶付完顶手费后会协助林叶与郑水河签订租赁合同。本案诉讼中，林叶未能就李思韵、彭琦媛拒绝协助其与郑水河签订租赁合同提供充分证据予以证明；林叶至2019年9月26日向李思韵、彭琦媛支付的款项合计为80500元，双方约定的顶手费85000元未予付清，已构成违约。涉案广州市海珠区精酿食品店注销登记申请，符合本案双方当事人商铺承租权的转让目的，并无不妥，林叶上诉关于李思韵、彭琦媛私自注销经营证照且未促成郑水河配合林叶办理承租手续构成违约导致合同解除的主张，缺乏事实依据。林叶本案要求李思韵、彭琦媛赔偿双倍定金，一审法院以林叶对合同无法继续履行存在过错构成违约为由不予支持，所作处理并无不当。因林叶已实际占用涉案商铺，一审判决2019年9月19日至2019年10月29日的租金9973元由林叶向李思韵、彭琦媛支付，本院予以维持。至于林叶主张的70500元商铺顶手费的问题。根据林叶与李思韵、彭琦媛在协商商铺承租权转让的认知，涉案顶手费除商铺内物品价值外，还包含商铺装饰装修价值、上手承租人先行占用房屋的优先承租权、商铺经营环境等无形商业价值。涉案商铺承租权的转让因林叶违约，造成李思韵、彭琦媛转让商铺承租权的合同目的未能实现，林叶应对其违约所生对方当事人损失予以赔偿，一审判决依本案实际情况，酌定涉案商铺内物品价值10000元，其余60500元作为林叶自行放弃商铺承租权应由其自行承担的商业风险和不利后果，所作处理并无明显不当，本院予以维持。因林叶与李思韵、彭琦媛并未就定金与违约金同时作出约定，一审判决的处理并不存在双重处罚的不当。同时，该项处理与李思韵、彭琦媛反诉请求主张的损失内容并不相同。因此，林叶就此所提上诉理由，并不充分。综上所述，林叶的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2481元，由林叶负担。本判决为终审判决。审判长  赵云川审判员  刘 卉审判员  戴俊英二〇二〇年十二月二十三日书记员  吴敏玲李美琦