河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终5459号 上诉人（原审被告）：刘发禄，男，1971年9月18日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。 委托诉讼代理人：张宏刚，河北育明律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘学文，男，1979年7月29日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。 委托诉讼代理人：杨雪，河北释梵律师事务所律师。 委托诉讼代理人：景碧颖，河北释梵律师事务所实习律师。 原审第三人：大厂回族自治县兴达房产经纪有限公司，地址：河北省廊坊市大厂回族自治县厂谭路东窝坨村段。 法定代表人：葛占杰，总经理。 上诉人刘发禄因与被上诉人刘学文房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省大厂回族自治县人民法院（2020）冀1028民初694号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘发禄上诉请求：撤销一审判决，依法改判解除上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同并由被上诉人退还上诉人购房款80万元，诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：上诉人于2017 —2— 年3月30日与被上诉人签订涉案房屋买卖合同，合同约定被上诉人以总房款130万元出售涉案房屋，上诉人于合同签订后支付被上诉人购房款80万元，尾款50万元上诉人申请贷款。因双方在签订涉案房屋买卖合同时，涉案房屋产权证还未取得，双方约定房本下发后办理贷款及过户手续，上诉人与被上诉人签订涉案房屋买卖合同后的履行期间，2017年6月2日廊坊市人民政府发布房地产市场调控意见通知，因被上诉人不积极办理涉案房产产权证，涉案房屋产权证迟迟不下发，现阶段银行批贷也是按市场价格评估，上诉人先期交付的80万元首付款已超出现在该房屋价值，银行已无法放贷，根据限贷限购政策，现该房已根本不能申请贷款，因限贷政策，致使双方间涉案合同无法继续履行，故，双方签订的房屋买卖合同应当解除，本案上诉人因限购限贷政策无法购买涉案房屋，双方不承担违约责任，被上诉人返还上诉人支付的首付款80万元。 刘学文答辩称，被上诉人不同意上诉人的上诉请求，其主张涉案房屋买卖合同已达到解除条件，没有任何事实依据及法律依据。1、一审中，上诉人提交多份其与银行工作人员的聊天视频以及第三人当庭陈述，均显示，上诉人可以继续获得银行贷款，因此其无法取得银行贷款的主张，不是事实。2、被上诉人一审中提交双方聊天记录充分证明，涉案房屋产权证下发后，上诉人与被上诉人已对尾款支付进行充分协商，即上诉人应于2019年9月前以自行筹集方式向被上诉人支付房款，以继续履行合同义务。并且无论是以银行贷款还是以自行筹集方式支付，均只是上诉人履行合同义务的方式，依据《中华人民共和国合同法》第130条、第62条，上诉人应本着有利于实现合同目的的方式履行合同义务，即向被上诉人履行支付尾款及办理房屋过户登记的合同义务。因此，本案并不适用公平原则， —3— 涉案房屋买卖合同不应予以解除。3、自涉案房屋产权证下发至今已将近一年半的时间，上诉人不仅未提交任何证据证明其不能取得银行贷款，实际上其至今均未依约申请贷款。其主观上具有违约故意，客观上实施了违约行为，其应依据房屋买卖合同约定承担违约责任，即自9月1日起至实际履行日止，按房屋总价款万分之五/日标准向被上诉人支付违约金。 刘学文向一审法院起诉请求：1、依法判令被告履行办理房屋过户登记手续等合同义务，并向原告支付剩余购房款500000元；2、判令被告向原告支付被告延迟履行合同义务的违约金（自2019年9月1日至实际给付之日期间按照房款总额百分之一/日计算，每日13000元）；3、被告承担本案诉讼费用。 刘发禄向一审法院反诉请求：1、请求法院判决解除反诉原告与反诉被告签订的房屋买卖合同并由反诉被告返还购房款800000元，本案诉讼费由反诉被告负担。 一审法院认定事实：2017年3月30日，原、被告在第三人居间下签订了房屋买卖合同及居间服务合同，合同约定，由被告购买原告所有的位于大厂回族自治县房屋，房屋总价款为1300000元。合同同时约定，2017年3月30日，被告向原告支付购房定金200000元，2017年4月6日前被告给付原告600000元首付款，余款500000元被告以银行贷款方式给付原告。关于贷款的约定为“买受人向银行或公积金管理中心申办抵押贷款，买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意按照第2种方式解决……（2）买受人继续申请其他银行贷款、至贷款批准，其间已发生的及要产生的各项费用由买受人自行负担。”原告应在本合同签订之日起30日内向被告交付房屋，房屋的产权过户登记为买受人取得批贷许可证之 —4— 日起10日内。双方还就合同其他条款作了相应约定。合同签订后，被告按照约定支付了首付款（含定金）共计800000元，原告亦将涉案房屋交付被告使用至今。 另查明，原告于2019年5月17日取得涉案房屋产权证书（冀20**大厂回族自治县不动产权第0010781号）。原告通知第三人及被告要求继续履行合同并支付房屋尾款，就向相关银行申请贷款事项，原、被告及第三人三方至今未能共同到银行履行面签事宜。 上述事实，有原告提交的房屋买卖合同、居间服务合同、过户按揭代理合同、物业交接单、补充协议、银行交易凭据、收条、不动产证书、被告提交的存量房买卖合同及补充协议、廊坊市市政府办公室关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见、结婚证、房产证、录像光盘及原、被告的当庭陈述在案为凭。 一审法院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。原告刘学文与被告刘发禄之间签订的房屋买卖合同及补充协议，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同内容履行相应义务。本案中，被告已经向原告支付了房屋首付款（含定金）800000元，原告亦将房屋交付给被告使用。按照合同约定，在原告取得房屋不动产产权登记证书，具备办理产权变更登记手续的条件后，双方进行过户。目前涉案房屋已经下发不动产权属证书，被告主张其无法足额贷款或无法贷款。被告在购买原告的房屋时，应对自身的购买力有明确的认知。除此之外，基于房屋买卖合同，出卖人的主要合同义务为依约交付房屋，买受人的主要合同义务为支付房屋价款。故此对于原告要求被告履行办理房屋过户登记手续等合同义务 —5— 并向原告支付剩余购房尾款500000元的主张，法院予以支持。对于被告主张其因自身原因即已经有一套住房贷款并且依据廊坊市的限贷政策已经不能贷款支付房屋尾款，从而不能履行合同，进而提出反诉要求解除双方签订的《房屋买卖合同》的反诉请求，一审法院认为，贷款支付尾款系支付方式的选择，不能因为该贷款额度受限而导致价款支付受限；关于贷款额度，与房屋价格的涨跌、贷款行的价值评估及房地产贷款政策的变化等均息息相关，被告方对此应当预见，这属于正常的市场商业风险。并不能因为该风险的存在免除或者无限期延缓履行付款义务，否则有违公平原则。原、被告双方只对尾款的支付进行沟通，并没有实际去相关银行做贷款面签，并且在商谈中反诉原告提出给其三个月时间自筹房款，但其并未积极筹措。故此对于反诉原告要求解除房屋买卖合同及返还购房款800000元的诉讼请求，理据不足，不予支持。关于原告请求被告给付违约金的诉讼请求，鉴于不动产证书下发后，双方未继续办理相关手续，而是对房屋买卖问题进行磋商，此期间双方均不构成违约，故对原告该主张，法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、被告刘发禄于本判决生效之日起十日内给付原告刘学文购房款500000元，并于房款全部付清之日起十日内协助原告刘学文将位于大厂回族自治县房屋过户至被告名下。二、驳回原告刘学文的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告刘发禄的全部诉讼请求。本诉案件受理费8800元，由被告刘发禄负担，反诉案件受理费11800元，由反诉原告刘发禄负担，合计20600元。于本判决生效之日起七日内缴纳。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应 —6— 当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审期间，上诉人申请证人李某出庭，证明上诉人委托证人帮助咨询办理涉案房屋贷款事宜，涉案小区的房屋现售价80万元至90万元左右，向五家银行申请的涉案房屋的按揭资质均被拒，理由是不符合市场价，无法批贷。上诉人认可证人证言，认为证人如实陈述了在大厂当地房屋贷款的具体情况，也符合本案涉案房屋能否贷款的真实情况。被上诉人对证人证言的三性均不认可。1.证人并未提交任何证据证明其属于居家公司员工或相关人员，其主张其为该公司实际负责人并自认该公司注册时间为2008年，但其又说其从业时间仅为4年，明显前后矛盾，因此其身份不具有真实性。2.其仅以口头方式主张上诉人无法取得贷款但未提交任何辅助性书面证据予以证明，同时其在作证过程中对涉案小区名称的写法、涉案房屋的房号均不清楚，因此其所述的上诉人不能取得银行贷款的内容也不真实。3.一审中上诉人提交的其与银行柜台工作人员聊天视频能够直接显示柜台工作人员回复其可以贷款以及第三人也在一审中明确表述上诉人可以贷款，以上事实均能够证明证人证言不具有真实性，不能证明上诉人的上诉主张。二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，上诉人主张被上诉人不积极办理涉案房产产权证，涉案房屋产权证迟迟不下发，又值限购限贷政策出台，导致其无法办理贷款支付购房尾款，现合同无法履行应予解除，并退还购房款。上诉人未提交证据证明被上诉人拖延办理房产产权证的相关证据，对上诉人的该主张不予采信；关于上诉人能否贷款的问题。二审中，上诉人申请证人出庭，证明证人受上诉人委托到多家银行咨询贷款均被拒绝，该证人未提交其身 —7— 份、接受上诉人委托及银行拒绝贷款的相关证据，对其证人证言的真实性无法采信。一审法院根据双方签订房屋买卖合同、房款支付、房屋交付以及政策出台后双方协商洽谈等情况，对上诉人反诉请求解除涉案房屋买卖合同、退还购房款未予以支持，并不违反法律规定。综上所述，刘发禄的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5900元，由上诉人刘发禄负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  张 欣 审 判 员  史纪红 审 判 员  李成佳 二〇二〇年十二月二十六日 法官助理  丁宗发 书 记 员  孙 帅 —8—