广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民再161号再审申请人(一审原告、二审上诉人)：郑景恩，女，1977年12月5日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：孔肇贤，广东期待律师事务所律师。委托诉讼代理人：何振宇，系郑景恩的丈夫。被申请人（一审被告、二审上诉人）：深圳市康辉旅行社有限公司，住所地：深圳市福田区振华路**深纺大厦****。法定代表人：满炎权，职务：总经理。委托诉讼代理人：赵雷军，广东伟然（广州）律师事务所律师。再审申请人郑景恩因与被申请人深圳市康辉旅行社有限公司（以下简称康辉公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2019）粤01民终6590号民事判决，向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院于2020年4月27日作出（2019）粤民申11829号民事裁定书指令本院再审本案，本院依法组成合议庭审理了本案。再审申请人的委托诉讼代理人孔肇贤、何振宇，被申请人康辉公司的委托诉讼代理人赵雷军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。郑景恩申请再审，请求：撤销本院（2019）粤01民终6590号民事判决。事实和理由：一、原审判决查明事实错误。1.康辉公司没有证据证明向郑景恩支付过任何租金。对于是否支付租金应当由康辉公司举证证明，康辉公司在一审、二审期间均没有提交任何支付租金的记录凭证。康辉公司在一审庭审中提交的证据微信记录，也可以证明其提出因无法实现合同目的，故暂不支付相应的租金。2.郑景恩提交证据证明康辉公司没有支付过租金。一审中郑景恩提交了补充证据《聊天记录》，反映郑景恩多次向康辉公司主张，康辉公司每次均称会尽快付清。二、原审判决没有区分系列案件的不同情形。康辉公司引发的租赁合同纠纷系列案件有数百件，即使康辉公司向其他业主支付过租金，但本案康辉公司除了支付租赁押金外没有支付过任何租金。由于法院审理系列案件的笔录相同，并没有针对本案不同情形进行记录，导致法院认为郑景恩在庭审笔录中确认康辉公司已付租金。因此，单凭笔录不足以反映案件的基本事实。康辉公司答辩称，一、二审法院认定事实清楚，适用法律正确。郑景恩当庭确认了康辉公司已经支付2017年5月24日之前的租金及2017年5月25日至7月24日租金的50%，郑景恩的陈述由原审法院记录在案，在庭审笔录及判决书中均有体现。郑景恩的上述陈述是基于其认可未及时办理租赁备案登记及纳税手续，导致康辉公司无法使用案涉房屋，因此确认康辉公司无须支付租金。康辉公司已经依据生效确定的内容主动履行完毕全部义务。郑景恩于2018年3月1日向广东省广州市番禺区人民法院起诉请求判令：1.康辉公司向郑景恩支付欠付租金56000元；2.康辉公司向郑景恩支付违约金155076元；3.康辉公司向郑景恩支付逾期支付租金的违约金（按日以欠付租金金额的1%计算至实际清偿之日止，暂计至2017年11月20日为187240元）；4.本案的全部诉讼费用由康辉公司承担。一审法院认定事实：2014年9月20日，奥园集团（广州）有限公司（以下简称奥园公司）作为甲方，与康辉公司作为乙方共同签订了一份《康辉旅游经营奥园城市天地八区公寓（南座）酒店项目确认书》，约定甲方在对外销售位于广州市番禺区汉溪大道奥园城市天地八区公寓（南座）时，为了向买受人提供适合的商业经营渠道，特此引进乙方作为该公寓酒店的运营商；甲方在销售该栋公寓时应要求买受人必须将所购物业租赁给乙方用于酒店经营并以此作为甲方销售的一个条件让买受人确认；甲方也确认整栋公寓（南座）整体由乙方作为酒店进行经营；合作物业为奥园城市天地八区公寓南座整栋公寓房，（4-22层）合共341套，另加每层一套布草房；物业租赁期为10年，起算时间为甲方与买受人商品房买卖合同约定交楼日期，免租期（含装修期）为六个月，其中第一年4个月、第二年1个月、第三年1个月；建筑面积41-48平方米的房间租金按每月4000元/间（税前）计，建筑面积51-63平方米的房间租金按每月4800元/间（税前）计，第三年在原租金基础上增加6%，第五年在前基础上再增加6%，第七年在前基础上再增加6%，第九年在前基础上再增加6%；甲方在销售公寓时，应明确告知买受方需将房屋租赁给乙方作为酒店经营并与乙方签订正式租赁协议；甲乙双方签订本确认书后，甲方保证不会在8地块和9地块引进同类公寓酒店经营项目；甲方同意乙方在经营该酒店项目时使用乙方在番禺成立的经营公司进行实质运作；等等。2014年10月16日，奥园公司作为甲方，与康辉公司作为乙方共同签订《深圳康辉进驻奥园商业中心项目合作协议》，约定甲方将位于广州市番禺区汉溪大道奥园城市天地项目进行对外销售后，为了向买受人提供经营管理渠道，特此引进乙方作为公寓的合作运营商，买受人在购房的同时与乙方签署《房屋租赁合同》，将所购物业直接租赁给乙方用于度假酒店经营，从而实现甲方、买受人及乙方的三赢；租赁物业用途为商业公寓，乙方用于度假酒店进行商业经营（包括但不限于日租、月租和旅业配套），酒店名称为维也纳国际酒店（城市天地店）；租赁期内，甲方负责提供本座物业的消防和环保等政府验收合格证以便乙方办理旅业经营许可证，办理旅业经营许可证的各种费用及办证流程均由乙方负责；等等。该合同并列明了附件一为《房屋租赁合同》。其后，奥园集团作为甲方（卖方），郑景恩作为乙方（买方），签订《商品房预售合同》，约定郑景恩购买位于番禺××××街道内，新光快递路东北面、锦绣香江花园以西、奥园商业中心东南侧地段地块八2栋（2栋办公楼）2113房（以下简称涉讼房屋），房屋用途为办公，面积为49.9982平方米。2014年11月22日，郑景恩作为甲方，与康辉公司作为乙方共同签订了一份《房屋租赁合同书》，其中约定：甲方将涉讼房屋预租给乙方使用，建筑面积为47.9982平方米；乙方按照双方签署的《装修委托协议》约定并参照乙方提供的装修效果图和标准为甲方物业进行装修；乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为经营性公寓式酒店使用，酒店名称为维也纳国际酒店（城市天地店），乙方必须遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定；乙方保证，在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批核准前，不擅自改变使用用途；租赁期限10年（从正式支付租金时间算起），自2015年12月25日起至2025年12月24日（如因客观原因导致物业迟延交付的，租赁期自实际交付之日起算，租期相应顺延）；租金标准：41-48平方米单间公寓租金4000元/月，53-63平方米公寓租金4800元/月，第三年在原租金基础上增加6%，第五年在前租金基础上再增加6%，第七年在前租金基础上再增加6%，第九年在前租金基础上再增加6%；乙方于每月15日前将本月租金支付给甲方；租赁第一年免租期为4个月，用于物业装修和试营业（自开发商正式办妥交楼手续并交付物业给乙方之日起算），第二年和第三年各减免一个月租金；甲方未经乙方同意擅自退租而解除合同的，除退还乙方已支付的诚信押金外，还应按照余下期限应收租金总额的30%赔偿给乙方；甲方因房屋权属瑕疵等而导致本合同无效或其它原因而违反本合同约定，提前收回房屋的，除照价赔偿乙方原投入设备、设施外，应按照本合同余下期限总租金的10%向乙方支付违约金；在租赁期内，乙方未经甲方同意，擅自退租或恶意解除合同的，甲方有权没收乙方已支付的押金，乙方除须结清该物业的水、电及煤气费外，应按照合同余下期限应付总租金的30%向甲方支付违约金；乙方如逾期支付租金，每逾期一日，乙方须按未付租金金额的1%向甲方支付违约金，逾期超过60日的，甲方有权解除合同，乙方应按合同余下期限应付总租金的30%向甲方支付违约金；等等。签订上述合同当天，郑景恩作为甲方（委托方），与康辉公司作为乙方（受托方）于奥园商业中心营销中心共同签订了一份《室内装修委托合同》，约定甲方委托乙方进行涉讼房屋室内装修施工工程；工程按星级酒店要求配置家私家电用品，装修工程费用总金额为2500元/平方米，合共价款为119996元；甲方授权乙方自行对装修工程竣工验收。2016年3月17日，康辉公司作为业主代理人与案外人奥园公司签署了一份《收楼确认书》，称康辉公司确认番禺区奥园商业中心（扩展）地）地块**商业楼编S-1）、2栋商业办公楼（自编B-1）2栋办公楼，即奥园城市天地项目2栋公寓344户已于2015年12月25日至2016年1月5日与奥园公司办理了验楼手续；2016年1月17日奥园公司允许代理人对17、19、21层进行钢架工程；康辉公司确认于2016年3月17日办理收楼手续。同日，奥园公司、康辉公司及奥园城市天地八区2栋业主代表共同召开会议，并达成一致意见，其中：康辉公司承诺与业主签订的《房屋租赁合同书》约定内容不变，约定的租金起始日期不变（即2015年12月25日为起租日，2015年12月26日至2016年4月25日为装修免租期，2016年4月26日为租金计付日），2015年12月26日至康辉公司实际收楼日期间产生的租金由奥园公司与康辉公司协商解决，与业主无关。2016年7月4日，康辉公司向包括郑景恩在内的业主发出《关于缴交第二期装修款的补充通知》，称7月1日开始，酒店管理团队开始进驻，各种招工、培训、推广和开张前工作正在紧张有序地展开，现通知未缴纳第二期装修款的业主在7月10日前完成支付。2016年7月14日，深圳康辉维也纳国际酒店筹备处、广东荣和康园旅游投资管理有限公司（以下简称荣和康园公司）向奥园城市天地八区2栋的业主发出函件，称今日下午在八区广场，酒店经营方和业主们举行了碰头会议，会议上酒店经营方向业主代表通报了目前酒店项目进展情况，郑重宣布酒店会于8月13日进行试营业，现通知仍未缴纳第二期装修款的业主在本月23日前缴款。2017年7月7日、2017年7月14日以及2017年7月28日，番禺区住房和建设局办公室前后作出了三份《关于奥园城市天地购房租赁纠纷协调会议纪要》，其主要内容为该局组织了三次协调会议予以解决本案纠纷的过程，协调会最终要求康辉公司必须于2017年7月25日前解决6、7月份所欠业主的租金问题，滞纳金问题按照合同有关约定由康辉公司与业主商定。2017年8月5日，郑景恩作为甲方，与康辉公司作为乙方以及奥园公司作为丙方共同签订了一份《协议书》，约定：基于多方面原因，乙方拖欠甲方2017年6月、7月各50%的租金，并明确表示无法继续该项目，退出维也纳酒店的经营管理；丙方向甲方承诺，丙方保证甲乙双方签订的《房屋租赁合同书》解除的同时与甲方签订新的房屋租赁合同，丙方指定广州奥美家酒店管理有限公司（以下简称奥美家公司）作为承租方签订新合同，保证原租期及租金收益不变，保证甲方不承担租赁期间的房屋维修整改费用；甲、乙、丙三方签订本协议的同时，原《房屋租赁合同书》解除；甲、丙二方签订新合同后20日内，丙方代甲方将甲方已收取的乙方押金，在扣除乙方应支付给甲方的租金后（拖欠的2017年6月、7月各50%的租金），余款退还给乙方；本协议签订后，如因甲方、乙方或丙方原因导致房屋仍未办理交接的，该房屋实际交接之日前的租金由责任方承担；本协议及新合同签订后，丙方同意按原合同约定的租金标准，自本协议签订起20日内向甲方支付当月租金，后续租金支付依据新合同约定履行；就甲乙双方签订的《装修合同》《补充协议》《承诺函》等协议，原乙方的权利、义务由丙方继续履行，因上述协议产生的债权债务纠纷，乙方必须自行处理；等等。2018年3月1日，郑景恩以康辉公司、逾期支付涉讼房屋的租金为由，诉至该院，引致本案纠纷。一审庭审过程中，双方当事人均确认郑景恩为涉讼房屋权属人，涉讼房屋装修完毕后，郑景恩要求康辉公司开具装修款发票后才同意支付装修款，因康辉公司不具备相关资质无法开具装修款发票，双方协商后，于2016年4月18日，由郑景恩作为甲方，康辉公司作为乙方，广州图邦装饰工程有限公司作为丙方，签订《之补充协议》，约定结算方式变更为甲方收到丙方向甲方发出的《付款通知书》后的10个工作日内，甲方向乙方指定的、以丙方名义开具的收款账户，一次性支付装修工程费用共计119996元，丙方须在甲方付款前向甲方出示合法有效的发票，乙方对此付连带责任，甲方支付装修工程款费用后，乙方不得在乙方支付给甲方的租金中扣除任何费用；除以上约定外，甲乙双方已签订《室内装修委托合同》及《房屋租赁合同书》其他约定不变。广州图邦装饰工程有限公司于2016年5月12日向郑景恩出具十二张工程款发票，发票金额共计119996元，郑景恩于2016年10月27日向广州图邦装饰有限公司转账支付119996元。双方当事人对于以下问题存在争议：一、针对涉讼房屋的规划用途以及涉讼房屋能否用于酒店经营的问题。双方当事人均确认涉讼房屋产权登记的规划用途为办公。康辉公司称其司与郑景恩签订《房屋租赁合同书》时对涉讼房屋的规划用途并不知情，在签订《房屋租赁合同书》之前，奥园公司作为开发商引入其司合作，并向其司承诺涉讼房屋可用作酒店项目经营，由奥园公司出售给业主，再由其司从业主处租赁涉讼房屋，因此其司基于对奥园公司的信任与奥园公司于2014年9月20日签订了《康辉旅游经营奥园城市天地八区公寓（南座）酒店项目确认书》、于2014年10月16日签订《深圳康辉进驻奥园商业中心项目合作协议》，均明确约定涉讼房屋的用途为酒店经营；后奥园公司将涉讼房屋出售给郑景恩，房屋买卖合同、租赁合同、装修合同均是奥园公司负责协助签订的，签订后奥园公司仅将租赁合同和装修合同提供给其司，但并未向其司出示房屋买卖合同，否则根本不可能推进该项目；另，由于其司是经营旅游业的企业，并非专业的酒店经营企业，故亦不清楚应向哪个行政部门了解涉讼房屋的规划用途；其司是直至2017年3月份左右才得知涉讼房屋不能作为酒店用途使用。康辉公司对此提交了其司与奥园公司签订的上述项目确认书及合作协议的原件予以证实。郑景恩对上述证据的真实性不予确认，其认为康辉公司是专业的运营方，在投资经营如此大的项目时，不可能不对项目情况进行详细了解，康辉公司签订上述确认书和合作协议时，应当知道涉讼房屋的规划用途；而且房屋买卖合同、租赁合同以及装修合同均是同一天在奥园商业中心营销中心同时签订的，对于涉讼房屋是否为办公用途，根本无需郑景恩向康辉公司说明。二、对于康辉公司在对涉讼房屋装修前有否办理申请消防设计审核手续的问题。康辉公司称涉讼房屋的所有消防手续均是由奥园公司负责办理，其司曾于2016年1月14日、5月14日向奥园公司询问奥园消防、施工问题，奥园公司答复其司是有申请消防手续，其司收楼以及提交装修申请后可以施工。康辉公司为此提交了其司与奥园公司法务经理卜勍娟关于消防施工的电子邮件沟通记录截图复印件以及其司与奥园公司就协助改造消防工程的电子邮件沟通记录截图复印件证实其上述主张。郑景恩对上述证据均不予确认，认为该批邮件只显示康辉公司发给奥园公司的，没有奥园公司发给康辉公司的，并不能全面反映情况；证据中显示“我司的消防改造也在2016年4月29日将17-22楼的消防改造完毕”，这反映有关消防工程是由康辉公司负责的，如果最终因消防原因导致无法办理证照，康辉公司应自行承担责任。三、涉讼房屋有否对外营业的问题。郑景恩称康辉公司对涉讼房屋自2016年8月开始一直都是以公寓的形式对外经营，使用的牌照就是荣和康园公司。而康辉公司则表示涉讼房屋装修完毕后，由于其司未取得酒店特种行业许可证，无法将涉讼房屋用于酒店经营，其司仅是按照日租房的形式自2016年8月13日开始出租经营，开具发票项目为住宿费，由荣和康园公司开具，其司也并非是将所有房屋同时对外进行试营业。四、涉讼房屋租金的缴付问题。双方均确认康辉公司已向郑景恩付清涉讼房屋至2017年5月24日之前的租金，2017年5月25日至2017年7月24日期间仅支付了50%的租金。郑景恩认为康辉公司承租涉讼房屋并已实际占有使用，由于其方与康辉公司、奥园公司签订的三方协议是在2017年8月5日签订，之后由其方与奥园公司指定奥美家公司签订新的租赁合同，即2017年8月5日之后的租金是由奥美家公司承担的，因此康辉公司应承担2017年7月25日至8月5日期间的租金；另外，康辉公司以租赁备案、内部审批流程等理由迟延支付租赁押金及租金，应承担由此产生的逾期支付租金违约金；为证明其主张，郑景恩提供了其丈夫何先生与备注名为“刘先生-康辉”，电话号码为137××******的聊天记录，其上记载双方沟通装修款支付及开具发票的问题；郑景恩丈夫何先生与备注名为“康辉对接人”的聊天记录，其上记载双方沟通装修款支付、装修发票开具及涉讼房屋租赁备案、纳税手续等问题；郑景恩丈夫何先生与备注名为“康辉维也纳筹办处”的聊天记录，其上记载双方沟通办理涉讼房屋备案、纳税手续、催康辉公司支付租金等问题，并记载郑景恩丈夫于2017年4月28日提出解除租赁合同，对方要求郑景恩丈夫提交书面的解约文件否则不能提交公司审批。康辉公司对备注名为“刘先生-康辉”的聊天记录不予确认，对备注名为“康辉对接人”及“康辉维也纳筹办处”的聊天记录予以确认，并认为郑景恩明知康辉公司不具备相关资质要求康辉公司开具发票不合理，且由于郑景恩一直不办理租赁备案登记手续及纳税手续，导致康辉公司无法将涉讼房屋出租，康辉公司才暂不予支付相应的租金，郑景恩直至2017年4月21日才向康辉公司表示成功办理房屋租赁备案手续，故租金应从2017年4月21日起计算；康辉公司认为其司已于2017年7月25日退出涉讼房屋，根据《协议书》约定，自2017年8月1日起的租金由奥园公司支付，2017年7月26日至2017年7月31日之间的租金是其为尽快处理本纠纷而额外支付给及时签订《协议书》的业主的，而郑景恩并不符合支付条件；因郑景恩延迟交付房屋、不办理房屋租赁备案并且交付的房屋用途为办公等一系列违约的行为，导致其司无法继续履行合同，才导致延迟交付租金，因此不属于其司违约，其司无需支付滞纳金或违约金。五、对于《房屋租赁合同书》解除的原因及责任问题。郑景恩主张系康辉公司拖欠2017年6、7月份的租金且单方面表示退租，经其方多次催促无果，康辉公司仍未能按照合同约定履行义务，已构成违约，因此导致涉讼《房屋租赁合同书》解除的责任在于康辉公司，从三方《协议书》记载的内容即可看出，是因为康辉公司退租才导致合同解除，康辉公司在合同解除后仍应承担违约责任，故康辉公司应按照《房屋租赁合同书》约定按照余下租赁期限应付的总租金的30%计付违约金。郑景恩提交了三方《协议书》、康辉公司、荣和康园公司于2017年5月22日向奥园城市天地八区2栋业主发出的《沟通函》打印件等证据证明，并称《沟通函》是康辉公司于业主微信群中发送的，其上记载，康辉公司、荣和康园公司租赁城市天地公寓进行对外经营已近一年半时间，维也纳国际酒店公寓项目经营已步入正轨，但由于其司对开展该项目欠缺经验，对周边环境和奥园对该地块的具体运作也欠缺深入研究，加上在选择装修公司时不够谨慎，致使该项目在开发和经营初期出现了一系列问题，从而导致其司经营得十分困难；为了使项目能度过目前困境，同时也考虑在总体上不影响业主们的租金收入的前提下，其司拟就接下来的租金支付方式作下列提议：2017年6、7、8月份共3个月的租金，其司每月现支付租金的70%，余下部分其司在2018年1月的免租月支付50%，余下50%在2月份开始每月支付10%，直到付清为止。康辉公司对《协议书》的真实性予以确认，但认为其司退出项目经营并非违约；至于《沟通函》因无其司盖章，真实性不予确认。康辉公司则主张由于郑景恩通过其丈夫于2017年4月28日主张向康辉公司提出解除合同，其后应郑景恩丈夫要求签订《协议书》，且郑景恩在明知其司租赁涉讼房屋是用作酒店经营的情况下，隐瞒涉讼房屋登记的规划用途是办公，导致涉讼房屋以酒店标准装修后无法办理消防验收手续，致使合同目的无法实现，即实际上郑景恩于签订《房屋租赁合同书》时已构成根本违约，故其司主张导致解除《房屋租赁合同书》的责任应归于郑景恩，为证明其主张，康辉公司提供了其与备注名为“2113”，电话号码为186××******的聊天记录，与郑景恩提供的其与“康辉维也纳筹办处”的聊天记录一致，郑景恩对聊天记录予以认可，但其认为聊天记录为双方对合同解除的商讨过程，且郑景恩提出解除合同的提议后，康辉公司后续表示同意继续履行合同，2017年4月28日康辉公司继续占有使用涉讼房屋，且对方对租金、税费等问题一直保持后续沟通，故合同的解除应以《协议书》为准。一审法院认为，郑景恩与康辉公司签订的《房屋租赁合同书》，及郑景恩与康辉公司、奥园公司签订的《协议书》主体适格，内容合法，意思表示真实，无违反法律、行政法规的强制性禁止性规定，均为合法有效的合同，各方当事人均应依约履行。针对郑景恩和康辉公司所争议的《房屋租赁合同书》解除的原因及责任问题。康辉公司虽然主张涉讼房屋的规划用途为办公导致无法办理消防验收以及其司无法使用该房屋用于酒店经营，但康辉公司未能提供明确具体的证据证实。退一步来说即使康辉公司的上述说法属实，康辉公司虽然自称其司在承租涉讼房屋时并不清楚涉讼房屋登记的规划用途为办公，但从康辉公司提交的其与奥园公司签订的相关合作协议以及康辉公司在庭审中的陈述内容来看，其作为由奥园公司引入的经营方，明知承租涉讼房屋系用于经营酒店的使用目的的前提下，不管是在与奥园公司达成合作意向并签订相关的确认书和合作协议时，还是在与郑景恩签订租赁合同承租涉讼房屋时，康辉公司均应对涉讼房屋履行充分的审慎注意义务，在承租前理应向相关行政管理部门或涉讼房屋所在楼宇的开发商就涉讼房屋产权情况包括规划用途等信息进行详尽了解和查询。此外，根据康辉公司与奥园公司签订的项目确认书约定“甲方在销售该栋公寓时应要求买受人必须将所购物业租赁给乙方用于酒店经营并以此作为甲方销售的一个条件让买受人确认”可见，奥园公司出售包括涉讼房屋在内的相关楼宇时，早已明确了和康辉公司的合作意向，作为包括郑景恩在内的小业主，租赁涉讼房屋给康辉公司作为酒店经营使用是其购买涉讼房屋的必要条件之一，小业主对此并无其它选择。故，康辉公司主张郑景恩故意隐瞒涉讼房屋的规划用途或提供不符合租赁合同目的的房屋，导致其司无法进行酒店经营，理据不成立，该院不予采纳。至于康辉公司主张郑景恩通过其丈夫于2017年4月28日提出解除合同的意见，因康辉公司的工作人员明确回复要求郑景恩方提供书面的解约说明交由公司确认而郑景恩方无提交，其后康辉公司的工作人员表示希望长久合作，并继续与郑景恩方讨论涉讼房屋租金、税金问题，即康辉公司工作人员未将郑景恩的解约提议提交公司审批，双方对解除未能达成一致意见，且均以实际行为表示继续履行合同，故虽郑景恩方曾提出解除合同，但当时合同未解除，该院对康辉公司前述主张不予采纳。现康辉公司未能按照合同约定向郑景恩支付相应的租金、提前退出租赁，已构成违约，应对最终导致《房屋租赁合同书》解除承担全部责任。根据郑景恩与康辉公司签订的《房屋租赁合同书》关于“甲方未经乙方同意擅自退租而解除合同的，除退还乙方已支付的诚信押金外，还应按照余下期限应收租金总额的30%赔偿给乙方”的约定，现郑景恩主张康辉公司按照上述约定向其支付违约金155076元虽然符合合同约定，但该违约金标准明显过高；且考虑到涉讼房屋已于2017年8月5日经小业主、康辉公司和奥园公司三方签订《协议书》约定，由奥园公司指定奥美家公司继续在原租金标准以及原租期的前提下承租涉讼房屋，作为小业主的郑景恩对此并不存在较大损失，因此该院酌情将上述违约金标准调整为半年租金总额，即4000元/月×6个月=24000元，故康辉公司应向郑景恩支付违约金24000元。对于超出上述违约金金额的部分，该院不予支持。对于郑景恩诉请康辉公司支付逾期支付租金的违约金155076元的主张，根据双方确认的聊天记录，2017年6月16日前系因双方对涉讼房屋租金的税金问题不能达成一致意见，故康辉公司暂不支付租金有理，而之后康辉公司一直不予支付租金，直至2017年8月15日，郑景恩方仍在催促康辉公司支付租金，而康辉公司工作人员回复“争取这个月20号吧，完成奥园退回押金后立即不发所有未发齐的业主”，即康辉公司有迟延支付租金，造成郑景恩利息损失，但因郑景恩在庭上主张康辉公司已支付2017年5月以前的租金及2017年5月25日至2017年7月24日租金的50%，而未提供依据证明租金支付金额及时间，也未说明逾期支付租金违约金的构成及计算方法，应承担举证不能的责任；另鉴于该院已支持其就康辉公司欠租退租导致合同解除问题提出的违约金主张，上述违约金金额已足以弥补其的损失，因此对于郑景恩的逾期支付租金违约金诉请，该院不再予以支持。同理，对于郑景恩主张康辉公司支付2017年7月25日至2017年8月7日的租金56000元，郑景恩未能说明该租金计算标准，且根据郑景恩、康辉公司及奥园公司三方签订的《协议书》约定，奥园公司自2017年8月份开始向郑景恩支付涉讼房屋当月的租金，郑景恩对此未提交相关证据证实奥园公司向其支付的租金是否包含了上述期间的租金。此外，该院已支持了郑景恩关于康辉公司欠租退租的违约金诉请，即使奥园公司未向郑景恩支付该段时间的租金，前述违约金金额亦足以弥补郑景恩的租金损失，故对于郑景恩的该诉请，该院亦不予支持。一审法院判决：依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定判决如下：一、深圳市康辉旅行社有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向郑景恩支付违约金24000元；二、驳回郑景恩其余诉讼请求。一审案件受理费7275元，由郑景恩负担3873元，康辉公司负担3402元。郑景恩、康辉公司均不服一审判决，向二审法院提起上诉。郑景恩上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判支持郑景恩的全部诉讼请求；3.一、二审诉讼费用由康辉公司承担。事实和理由：一、康辉公司未向郑景恩支付过任何租金，一审判决未查明事实。郑景恩在起诉状及庭审过程中已明确，康辉公司从未向郑景恩支付过任何租金。根据双方签订的租赁合同，康辉公司应从2016年5月起向郑景恩支付租金，计至2017年7月为56000元，因此郑景恩第一项诉求请求康辉公司支付未付租金。此外，康辉公司认为由于郑景恩一直不办理租赁备案登记手续及纳税手续，导致康辉公司无法将涉讼房屋出租，康辉公司才暂不予支付相应的租金，郑景恩直至2017年4月21日才向康辉公司表示成功办理房屋租赁备案手续，故租金应从2017年4月21日起算。因此，无论是郑景恩及康辉公司均未确认有收付过租金。二、一审法院未对康辉公司是否付过租金进行调查核实。双方签订的租赁合同约定了租金的支付方式，如果康辉公司有向郑景恩支付过租金，应有相应的银行转账记录等证据予以证明。一审法院并未对此问题进行调查核实，未查明事实。三、郑景恩已经向康辉公司支付了装修费用，康辉公司收取了费用，占用了郑景恩的房屋，却以装修发票等其他理由不向郑景恩支付租金，有违诚信，一审法院没有判决康辉公司支付未付租金也是不公平不合理的。四、康辉公司应按合同约定向郑景恩支付违约金及逾期支付租金的违约金。双方签订的租赁合同有清楚约定违约责任的承担标准，即应按所余租期总租金的30%作为违约金，既然法院认定康辉公司明显违约，理应按合同约定承担责任。因康辉公司违约，郑景恩蒙受重大损失，故一审判决调整的违约金不足以弥补损失，郑景恩的损失包括：预期租金无法获得回报；康辉公司将物业进行装修后，物业用途单一，再作其他用途很难；公共通道难以恢复，康辉公司按酒店通道进行装修，但这不是奥园交楼标准，易损性较高，维护成本高，康辉公司退出，公共通道将很难恢复，导致郑景恩使用较难，甚至影响出租或出售；康辉公司按合同约定应承担10年的维修保养，现其违约退出，这义务将难以实现；康辉公司没有履行交付图纸及物品清单义务，导致郑景恩难以维护；装修费被挪用，根据康辉公司向住建局提交的工程明细表可反映，康辉公司所收业主装修费除了用于房子内部装修外，还用于公共部分、设计注册费等，这分明是挪用，康辉公司应予以返还；装修质量与承诺不符，质量极差；康辉公司多次违约，令郑景恩为维权浪费极大精力及成本。郑景恩在二审庭审中对其一审诉请的租金56000元进行说明：起止时间是2016年5月至12月、2017年2月至7月半个月、8月半个月，共14个月租金，合同约定的标准是4000元/月，合同约定2016年1月至4月、2017年1月是免租期。康辉公司上诉请求：一、.撤销一审判决第一项，改判为康辉公司向郑景恩支付违约金8000元；二、本案一审、二审的诉讼费用由郑景恩承担。事实和理由：一审法院对部分事实认定不清，适用法律错误，依法应予以改判。一、一审法院将《房屋租赁合同书》解除的责任全部归结于康辉公司，既不符合客观事实，也没有法律依据。(一)从涉案酒店经营项目的启动背景分析，康辉公司不存在过错，继而可以认定在签署租赁合同时亦不存在过错。1.涉案的租赁房屋的开发商为奥园集团（广州）有限公司（以下简称奥园公司），在洽谈合作以及签订合作协议时，奥园公司均告知并承诺涉案房屋是可以作为酒店经营的，鉴于“奥园”品牌社会信用的强大背书，康辉公司遂与奥园公司签署了酒店项目经营合同，康辉公司属于善意的合作方，并不存任何过错。2.在与奥园公司签署合作协议后，康辉公司引进的“维也纳”酒店授权方和管理团队也对涉案的租赁房屋进行了详细的可行性调查研究，并最终认定涉案房屋可以从事酒店经营，康辉公司才与郑景恩签署租赁合同。因此，对于涉案租赁房屋是否可以用于酒店经营，康辉公司先后得到了地产开发商的承诺保证，以及维也纳酒店经营管理团队的可行性项目调研报告的肯定结论，在与郑景恩签署房屋租赁合同之前，经过了双重审查程序，已经尽到了充分合理必要的审核义务。一审法院认为康辉公司应当履行更多的审核义务，进而认定康辉公司没有尽到审慎的注意义务，不符合商业惯例和法律规定。(二)郑景恩作为租赁合同的出租方，负有法律法规明确规定的应当承担的出租人义务，一审法院认定康辉公司需要承担租赁合同签署过程中的各项核查义务，不符合法律的规定。(三)假设一定要认定在整个涉案房屋的买卖和租赁过程中的责任承担主体，也应当是由奥园公司承担，本案中康辉公司与郑景恩均是受害者。在一审法院审理过程中，康辉公司与郑景恩均提交了政府协调会议的纪要文件，该文件表明了奥园公司存在虚假宣传的行为。因奥园公司的虚假宣传与虚假承诺才导致康辉公司与其进行酒店经营项目的合作，间接促使康辉公司与郑景恩签署涉案租赁合同，并最终导致康辉公司无法实现合同目的，给康辉公司造成了重大的经济损失。但郑景恩在整个过程中并没有遭受任何损失，即使有损失也应当向奥园公司追偿。(四)只有当申请人擅自退租或恶意解除合同时，才需要向被申请人承担违约责任。二、郑景恩主张和一审法院认定康辉公司存在“提前退租”的违约行为，不符合客观事实。实际上，涉案租赁合同系经由政府协调，并由康辉公司、郑景恩、奥园公司签署《协议书》(以下简称“三方协议”)的方式，平稳的将承租人的主体由康辉公司变更为奥园公司，实质上属于租赁合同主体的变更或者酒店项目经营权的移转，而非租赁合同关系的单方解除。(一)从涉案酒店项目的经营出发点及通常的商业行为角度分析，康辉公司不存在提前退租的可能性；且从客观实际履行情况上看，在政府介入前，康辉公司自始至终也没有提前退租的行为。（二)在政府协调下，康辉公司、郑景恩与奥园公司经过协商签署了三方协议，将租赁合同关系进行了平稳的过度，并客观上保证了郑景恩的合法权益，涉案租赁合同关系是协商解除而非康辉公司单方解除。(三)退一步讲，即使认定康辉公司存在提前退租的行为，但根据法律的规定，因郑景恩提供的租赁房屋不符合租赁合同约定的使用用途，无法实现康辉公司的合同目的，康辉公司有权随时解除合同且不构成违约。三、在涉案的租赁合同关系的履行及变更过程中，康辉公司也已经采取了合理的补救措施(将承租人变更为奥园公司)，保证了郑景恩的合同权益。且实际上，郑景恩也并未因此遭受任何损失，不应支持郑景恩主张的违约金诉求。(一)郑景恩要求康辉公司承担所谓的“提前退租”的违约赔偿责任，不符合《合同法》中关于“违约责任承担方式”的法律规定。(二)无论是在康辉公司退出涉案酒店项目经营前，或由奥园公司接手后，郑景恩从未遭受任何实际损失。四、一审法院认定康辉公司需要承担违约赔偿责任，不符合公平正义、诚实信用的法律原则，也与公序良俗相违背。恳请二审在考虑实际情况的基础上合理判决，如即使认定康辉公司违约，酌情判决康辉公司向郑景恩支付违约金8000元(即2个月租金)。针对康辉公司的上诉，郑景恩二审答辩称：坚持上诉意见。1.从一审康辉公司提交的证据材料来看，其作为奥园公司的经营方知道承租涉案房屋是用于经营酒店的情况，不管与奥园公司的意向书与合作协议书，还与郑景恩签订租赁合同承租涉案房屋时，康辉公司均应对涉案房屋有审慎的注意义务，对所在楼宇的产权情况、规划用途进行详细的了解与查询。奥园公司在出售本案房屋时，已经明确与康辉公司的合作意向，租赁涉案房屋给康辉公司作经营酒店使用是我方购买该房屋的必要条件之一，小业主对此无其他的选择。因此康辉公司主张的郑景恩故意隐瞒房屋规划用途，提供不符合租赁条件的房屋于法无据。2.康辉公司未能按合同约定向郑景恩支付租金提前退出租赁，已经构成违约，应对最终导致租赁合同的解除承担全部的责任。针对郑景恩的上诉，康辉公司二审答辩称：1、导致《租赁合同》解除的根源在于奥园公司在销售房屋时存在隐瞒房屋规划用途、误导宣传的行为。2、承租人由康辉公司变更为广州奥美家公司属于合同的概括转让，《租赁合同》起码也是双方协商一致解除的，而并非是康辉公司单方解除，因此不应让康辉公司承担违约责任。综上，康辉公司并无违约的故意，也没有实施损害业主利益的行为，反而积极协调奥园公司接手整个项目，以尽可能的减少给业主造成的影响。二审法院认定事实：二审庭审中，郑景恩提交以下证据：借记卡账户历史明细清单（2016年1月1日至2019年4月21日），拟证明康辉公司自签署《房屋租赁合同书》后除在2017年4月10日向郑景恩付过一笔8000元的保证金，从未向郑景恩支付过租金。经质证，康辉公司质证意见：不属于新证据，认可真实性，不认可关联性、合法性。郑景恩存在多个银行账户，不能仅凭一个银行账户的明细清单，证明康辉公司没有向其支付租金。而且，康辉公司支付的8000元在双方解除合同关系时，已经抵扣了需要向郑景恩支付的全部租金。这材料虽是在2019年4月29日打印，但是鉴于双方已经在2017年8月5日签订了协议书，即康辉公司将涉案租赁合同的义务已经全部转移给了协议书中的丙方奥园公司。因此，从2017年9月起郑景恩就能够打印该银行账户的明细清单，但其一审时并无提交，因此该证据不是新证据，不合法，不能作为认定本案事实的依据。康辉公司表示没有提交新证据。二审期间，双方当事人对一审法院查明的事实没有异议，二审法院予以确认。二审法院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本案二审对郑景恩、康辉公司提出的上诉进行审查。一审法院认定郑景恩与康辉公司签订的《房屋租赁合同书》以及郑景恩与康辉公司、奥园公司签订的《协议书》均为合法有效的合同正确，二审法院予以确认。一审法院经过审查，就康辉公司主张郑景恩故意隐瞒涉案房屋的规划用途或提供不符合租赁合同目的的房屋致其无法进行酒店经营的主张不予采纳、其未能依约向郑景恩支付相应的租金且提前退出租赁已构成违约、应对最终导致《房屋租赁合同书》解除承担全部责任的理据进行了充分的论述，合法合理，不再赘述，予以确认。康辉公司在二审没有新证据的情况下，上诉再次提出该主张，二审法院不予采纳。根据本案查明的事实，涉案房屋已于2017年8月8日经郑景恩、康辉公司、奥园公司三方签订了《协议书》，约定由奥园公司指定广州奥美家酒店管理有限公司继续在原租金标准以及原租期的前提下承租涉案房屋，作为小业主的郑景恩对此并不存在较大损失，故一审法院认定涉案《房屋租赁合同书》约定的违约金标准明显过高而酌情将违约金标准调整为半年租金总额，符合公平原则，二审法院予以确认。郑景恩二审请求改判按所余租期总租金的30%作为违约金即155076元，以及康辉公司二审请求改判其只需支付违约金8000元，双方的理由均不成立，二审法院均不予支持。关于郑景恩诉请康辉公司支付租金56000元以及支付逾期支付租金的违约金187240元的问题。关于郑景恩诉请康辉公司支付租金56000元，郑景恩在一审庭审中确认康辉公司已支付2017年5月24日以前的租金及2017年5月25日至2017年7月24日租金的50%，其主张康辉公司支付2017年7月25日至2017年8月7日的租金，根据郑景恩、康辉公司及奥园公司三方签订的《协议书》约定，奥园公司自2017年8月份开始向郑景恩支付涉案房屋当月的租金，郑景恩对此未提交相关证据证实奥园公司向其支付的租金是否包含了上述期间的租金。此外，二审法院已支持了郑景恩关于康辉公司欠租退租的违约金诉请，即使奥园公司未向郑景恩支付该段时间的租金，前述违约金也足以弥补郑景恩的租金损失，故对于郑景恩诉请康辉公司支付租金56000元，二审法院不予支持。同理，郑景恩诉请康辉公司支付逾期支付租金的违约金187240元，理由也不成立，二审法院也不予支持。二审法院判决：依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费7115元，由郑景恩负担6915元，由康辉公司负担200元。再审期间，郑景恩针对诉讼请求中租金的计算方式明确如下：56000元租金是从2016年5月计算至2017年7月期间，实际按14个月×4000元/月=56000元。双方当事人共同确认以下事实：1.康辉公司未支付2016年5月至2017年7月期间的租金；2.郑景恩于2016年10月27日支付完毕装修款。再审期间，双方当事人于以下事实存有争议：1.起租时间。郑景恩表示：依据合同约定租赁期自实际交付之日起算，由于郑恩景委托康辉公司代为收楼，故无法提交实际收楼的相关依据。但是，从2016年3月17日康辉公司与奥园公司签署的《收楼确认书》，可以显示康辉公司于2015年12月25日办理了验楼手续，故从该日起计算4个月免租期，租金应从2016年5月起算。康辉公司则表示：依据合同约定租赁自开发商正式办妥交楼手续并交付物业给康辉公司起算，2016年3月17日的《收楼确认书》中康辉公司确认于2016年3月17日办理收楼手续，故从该日起计算4个月免租期，租金应从2016年7月18日起算。2.租金拒付理由。康辉公司表示：2016年7月至2017年7月期间没有支付租金的理由主要是以下三点：一是郑景恩迟延逾期支付装修费，导致无法装修不能实现合同目的；二是郑景恩直至2017年4月23日才办妥纳税手续，导致房屋无法办理租赁备案，故在此之前康辉公司无法使用房屋；三是依据2017年8月5日三方签订的《协议书》内容，视为郑景恩放弃了2017年6月之前租金的权利主张。郑景恩则认为：郑景恩迟延支付装修款是因为康辉公司未按约定给付装修发票；房屋租赁备案不能作为租金不予支付的理由，且康辉公司已经实际使用房屋。《协议书》是政府组织协调下签订的格式文本，并无具体到各户的情况。本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：(一）争议租金应否支付；（二）逾期支付租金的违约责任。一、关于争议租金应否支付的问题《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条第二款规定：“自认的事实与已经查明的事实不符的，人民法院不予确认。”由此可知，因民事诉讼证明的目标在于发现真实，故自认的事实与已经查明的事实不符的情况下，应当对当事人对于事实的处分权进行限制，人民法院应以依职权查明的事实作为裁判的基础。本案中，双方当事人均共同确认康辉公司并未支付2016年5月至2017年7月期间租金的事实，上述事实与郑景恩在庭审笔录中的自认不符，因此，本案应以实际查明的康辉公司欠租事实作为案件处理的依据。现针对康辉公司提出不应支付租金的事由，评析如下：首先，对于起租时间的审查。双方签订的《房屋租赁合同书》约定，租赁期限自2015年12月25日起至2025年12月24日，租赁期自实际交付之日起算，租期相应顺延；租赁第一年免租期为4个月，用于物业装修和试营业（自开发商正式办妥交楼手续并交付物业给康辉公司之日起算）。依据上述约定可知，租金应以案涉房屋实际交付之日计算4个月免租期后进行起算，由于案涉房屋是由康辉公司作为郑景恩的代理人代为办理收楼手续，故依据康辉公司签署的《收楼确认书》中“康辉公司确认2016年3月17日办理收楼手续”的内容，争议的租金给付义务应从2016年7月18日起算。郑景恩主张该日之前的租金给付，缺乏合同依据，本院不予支持。其次，对于租金拒付理由的审查。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”之规定，租赁合同中承租人租金给付的对等合同义务应为出租人交付适租的租赁物。因此，在康辉公司实际接收租赁物使用的情况下，则应向郑景恩支付租赁物的使用对价。第一，租赁备案能否对抗租金给付。房屋租赁登记备案是行政机关针对租赁行为采取的行政管理手段，其目的主要是防止国家税费流失及当事人非法出租房屋，其性质属于行政机关的事后审查行为。因此，康辉公司以郑景恩未办理租赁备案为由拒付租金，缺乏法律依据，本院不予采信。第二，装修款逾期支付是否存在过错。2016年4月18日签订的《之补充协议》，约定结算方式变更为郑景恩收到广州图邦装饰工程有限公司向郑景恩发出的《付款通知书》后的10个工作日内，郑景恩向康辉公司指定的以广州图邦装饰工程有限公司名义开具的收款账户，一次性支付装修工程费用共计119996元，广州图邦装饰工程有限公司须在郑景恩付款前向郑景恩出示合法有效的发票，康辉公司对此付连带责任。上述约定是双方当事人对于合同义务先后履行顺序的明确约定，即开具发票为康辉公司先履行义务，而支付装修款为郑景恩的后履行义务。依据《中华人民共和国合同法》第六十七条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”之规定，在康辉公司未履行合同先义务的情况下，郑景恩有权拒绝支付装修款，因此，康辉公司以郑景恩未支付装修款为由拒付租金，缺乏合同依据，本院不予采信。第三，《协议书》应否视为放弃权利。虽然《协议书》约定，康辉公司拖欠郑景恩2017年6月、7月各50%的租金，但是，从该协议的签订背景以及本批系列案件相关行政部门的协调情况来看，郑景恩提出该协议是全部小业主在政府组织协调下签订的格式文本，并无具体到各户的情况，上述主张符合客观事实。因此，在查明康辉公司并没有实际支付2017年6月、7月租金的事实基础上，康辉公司主张该协议是郑景恩放弃权利主张的意思表示，显然与事实不符，本院亦不予采信。综上，康辉公司提出拒付租金的理由均不能成立，其应向郑景恩支付2016年7月至2017年7月期间的租金，即4000元/月×12个月=48000元。一、二审法院对于租金的给付处理欠妥，本院予以纠正。二、逾期支付租金的违约责任问题《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”合同解除导致合同关系归于消灭，故合同解除的法律后果不表现为承担逾期履行的违约责任，违约方承担的是解除合同的民事责任。本案中，双方签订的《房屋租赁合同书》约定，康辉公司如逾期支付租金，每逾期一日，康辉公司须按未付租金金额的1%向郑景恩支付违约金，逾期超过60日的，郑景恩有权解除合同，康辉公司应按合同余下期限应付总租金的30%向郑景恩支付违约金。依据合同解除的法律后果处理原则，一、二审法院已认定康辉公司应承担解除合同的违约责任，故郑景恩主张康辉公司承担逾期履行的违约责任，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，再审申请人郑景恩的再审请求部分成立，本院予以支持。二审判决实体处理欠妥，再审予以纠正。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十七条、第九十七条、第二百一十二条的规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销本院（2019）粤01民终6590号民事判决；二、维持广东省广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初2052号民事判决第一项；三、撤销广东省广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初2052号民事判决第二项；四、自本判决生效之日起五日内，深圳市康辉旅行社有限公司向郑景恩支付租金48000元；五、驳回郑景恩的其他诉讼请求。本案一、二审案件受理费各7275元，均由郑景恩各负担5960元，深圳市康辉旅行社有限公司各负担1315元。本判决为终审判决。审判长 张 怡审判员 林 娟审判员 兰永军二〇二〇年十二月七日书记员 麦贤君王思梦附：相关裁判依据（一）法律、司法解释依据1.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条第二款自认的事实与已经查明的事实不符的，人民法院不予确认。2.《中华人民共和国合同法》第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。