四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0114民初8249号 原告：四川新宝地房地产开发有限公司，住所地成都市新都区新都街道将军东街**。 法定代表人：杨珩，董事长。 委托诉讼代理人：王海霞，女，该公司员工。 被告：朱鹏，男，1987年1月16日出生，汉族，住河南省新蔡县。 原告四川新宝地房地产开发有限公司（以下简称新宝地公司）与被告朱鹏商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月29日受理后，依法由审判员蒋建军于2020年11月23日适用简易程序公开开庭进行了审理，新宝地公司的委托诉讼代理人王海霞到庭参加诉讼，朱鹏经本院依法传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 新宝地公司向本院提出诉讼请求：1.确认××镇××栋××单元××层××号房屋的《商品房买卖合同》及《成都恒大上林苑商品房买卖合同补充协议》已解除；2.朱鹏向新宝地公司支付违约金304409元；3.朱鹏协助新宝地公司到房产管理部门办理网签拟定合同解除；4.本案诉讼费用由朱鹏承担。事实与理由：朱鹏于2017年7月30日与新宝地公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，以按揭方式购买新宝地公司开发的案涉房屋，房屋总价款为869740元，合同约定朱鹏以两年分期付款方式支付房款。新宝地公司于当日为朱鹏办理了合同网签。合同签订后，朱鹏支付了前四期房款合计608818元，朱鹏应于2019年7月27日交纳第五期房款，经新宝地公司多次发函催告，朱鹏始终未按约履行付款义务，依据合同约定，朱鹏逾期付款超过180日，新宝地公司有权单方解除合同。2020年3月7日，新宝地公司向朱鹏邮寄了合同解除通知，根据补充协议第三条第2项约定，朱鹏应向新宝地公司支付总房款35%的违约金304409元（已付房款的50%）。新宝地公司认为根据合同约定及法律相关规定，解除合同条件已成就，新宝地公司有权解除合同，望判如所请。 朱鹏未到庭答辩。 经审理查明，2017年7月30日朱鹏与新宝地公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定由朱鹏购买新宝地公司开发的恒大上林苑（预售许可证XX号）X幢X单元X层X号房屋，总价款869740元，买受人采取分期方式付款，房屋交付时间为2019年6月30日前。合同第十条逾期付款的处理约定“（一）除不可抗力外，买受人未按照本合同约定时间付款的，双方同意按照下列第（1）种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。......（2）逾期超过180日（......）后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，书面通知买受人，买受人自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分）。”。合同第三十六条对送达进行了约定，约定以合同记载联系方式为送达地址，如变更后5日内不通知对方承担相应法律责任。 《成都恒大上林苑商品房买卖合同补充协议》二、双方同意对本合同第九条补充如下：“2、分期付款：买受人于2017年7月30日前，支付房价款计130461元；于2018年1月27日前，支付房价款130461元；于2018年7月27日前，支付房价款173948元；于2019年1月27日前，支付房价款173948元；于2019年7月27日前，支付房价款260922元。”；三、双方同意本合同第十条补充如下：“1、本合同第十条适用于银行按揭付款方式和一次性付款方式，不适用于分期付款。2、如买受人分期付款，......买方逾期180天仍未按约定全额支付的，卖方有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金，该房屋归卖方所有，买方无条件配合卖方到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续，......若商品房买卖合同约定交楼日期或办理交楼手续的日期早于买方应交最后一期款的日期，买方须在办理交楼手续日期前付清全部款项，否则卖方有权不交付该房屋给买方，且卖方无需承担任何违约责任。”。案涉合同已在房管部门进行网签拟定。 新宝地公司于2017年7月30日出具收据，载明收到朱鹏案涉房屋首付款130461元；2017年12月23日出具收据，载明收到朱鹏案涉房屋首付款130461元；2018年7月26日出具收据，载明收到朱鹏案涉房屋首付款173948元；2018年8月2日出具收据，载明收到朱鹏案涉房屋首付款173948元。 2019年9月24日、11月15日、12月5日，2020年1月10日新宝地公司向朱鹏发出《还款提示函》。2020年3月6日新宝地公司向朱鹏发出《关于解除的通知》。 上述事实有《四川省商品房买卖合同（预售）》及《成都恒大上林苑商品房买卖合同补充协议》、收据、《还款提示函》及邮寄记录、《关于解除的通知》及邮寄记录等证据以及当事人的陈述在卷予以佐证。 本院认为，新宝地公司与朱鹏签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《成都恒大上林苑商品房买卖合同补充协议》等相关合同附件不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效成立的合同。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”之规定，本案中双方在合同补充协议中约定分期付款的买方逾期180天未按约定全额支付的，卖方有权单方解除《商品房买卖合同》，朱鹏逾期支付最后一期购房款，新宝地公司多次催收无果，根据双方约定，新宝地公司在朱鹏逾期支付购房款超过180天后有权解除合同。在多次催收无果后，2020年3月6日，新宝地公司通过邮寄送达《关于解除的通知》的方式行使合同解除权，按双方合同关于邮寄送达的相关约定，案涉合同、补充协议及相应附件已解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”，朱鹏应当协助新宝地公司到房产管理部门办理撤销涉案房屋的网签拟定合同手续。 关于违约金，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”，补充协议约定买方逾期180天仍未按约定全额支付的，卖方有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金，就该约定违约金，根据实际支付情况，违约金明显过高，基于公平原则，本院予以调整，酌情支持53000元。 鉴于朱鹏未主张解除合同后就相关款项品迭，本判决生效后，双方应就退还购房款及支付违约金进行品迭后，新宝地公司将剩余购房款退还朱鹏。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认四川新宝地房地产开发有限公司与朱鹏签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《成都恒大上林苑商品房买卖合同补充协议》已解除； 二、朱鹏于本判决生效之日起十日内协助四川新宝地房地产开发有限公司到不动产管理部门办理恒大上林苑X栋X单元X层X号房屋网签拟定合同解除手续； 三、朱鹏于本判决生效后七日内向四川新宝地房地产开发有限公司支付解除合同违约金53000元； 四、驳回四川新宝地房地产开发有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费（已因适用简易程序而减半收取）3233元，由朱鹏负担710元，由四川新宝地房地产开发有限公司负担2523元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  蒋建军 二〇二〇年十二月四日 书记员  刘冬梅