广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终23491号上诉人（原审原告）：王静芸，女，1987年2月5日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。委托诉讼代理人：邓勇，上海锦天城（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴志媚，上海锦城天城（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市维信房地产有限公司，住所地：广州市番禺区桥南街南华路****楼**会所101。法定代表人：王涛，职务：总经理。委托诉讼代理人：庄晓君，该公司职员。委托诉讼代理人：王恋，该公司职员。上诉人王静芸因与被上诉人广州市维信房地产有限公司（以下简称维信地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初3803号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。王静芸上诉请求：1.撤销（2019）粤0113民初3803民事判决；2.被上诉人向上诉人支付逾期办理产权转移登记手续的违约金859659.97元；3.由被上诉人承担本案全部诉讼费用（包括一审受理费及上诉费）。事实与理由：一、被上诉人作为专业的房地产公司，在与上诉人签署《广州市商品房买卖合同（预售）》时，应将广州市相关的限购政策全面、完整地告知上诉人，并予以释明，同时对上诉人的购房资格予以审查。一审法院将本应由被上诉人承担的政策释明及购房资格审查的义务完全转嫁给了上诉人，明显加重了上诉人的责任。《广州市国土资源和房屋管理局关于进一步严格执行我市商品住房限购和政策的通知》第三条规定，购房人须在商品住房买卖合同中签名具结已知悉并执行我市住房限购政策，购房人如实填写《家庭成员情况申报表》，房地产开发企业和房地产经纪机构应通过查验购房人的户口簿、结婚证等证件原件对购房人的《家庭成员情况申报表》进行核实。第四条规定，申请房地产转移登记时，买方为非户籍境内居民的，须提供《家庭成员申报表》和《承诺书》原件、户口本原件、结婚证（或未婚证等其他婚姻情况证明）原件、自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明。根据上述规定，被上诉人作为专业的房地产公司，有义务在商品住房买卖合同中，全面、完整地明确广州市有关住房限购政策的具体内容，并向上诉人阐明、解释，同时应告知上诉人房地产转移登记应提交的材料，如要求上诉人提供户口本、结婚证等证件原件、个税或社保缴纳证明，填写《家庭成员情况申报表》、《承诺书》等。但是，被上诉人并没有在《广州市商品房买卖合同（预售）》中全面、完整地明确广州市有关住房限购政策的具体内容，没有告知上诉人该等政策，在签署《预售合同》时没有要求上诉人填写《家庭成员情况申报表》、出具《承诺书》和提交个税或社保缴纳证明等相关资料。被上诉人不仅没有履行自身义务，还一直要求上诉人向其或广州市金本色房地产咨询有限公司支付代办费、工本费、他项费、预告费、入押费、公证费、印花税、签约费、住宅专项维修资金、转移登记费等各种费用，让上诉人误以为可以顺利办妥房产证。根据相关文件和政策的内容和精神，被上诉人应当履行告知上诉人最新限购政策和对上诉人购房资格进行审查的义务。即使上诉人可以通过公开途径获取限购政策，但上诉人作为普通购房人，无法判断自己查询的限购政策是否为最新的政策，是否有更新或变更。即使上诉人查询到当时最新的政策，也不能免除政策中要求被上诉人应承担的告知政策及核查购房资格的义务。二、被上诉人存在误导和隐瞒上诉人购房资格的行为和情况。上诉人己提交相关证据证明被上诉人存在前述行为，一审法院认为上诉人没有提供证据明显与事实不符。1、上诉人己向被上诉人支付了代办费等费用，被上诉人有义务为上诉人办理涉案房屋的产权转移登记。被上诉人在双方签订《预售合同》时收取了本应由上诉人保管的《预售合同》原件，用于被上诉人代为办理契税手续。但实际上，被上诉人根本没有为上诉人缴纳过契税。直到2016年8月2日，被上诉人才将《预售合同》交还，要求上诉人自己去缴纳契税。被上诉人一直拖延、没有为上诉人缴纳契税，导致契税手续无法按时完成，进而导致涉案房屋的转移登记申请延迟办理。2、双方签订《预售合同》后，被上诉人从未告知上诉人关于购房资格的任何情况，还在2012年2月28日向上诉人出具了收楼通知书及收楼缴费通知单，要求上诉人在2012年3月31日收楼，并交纳物业管理费和物业专项维修资金。上诉人在被上诉人的要求下进行了收楼并向被上诉人交纳了相关费用。根据《预售合同》的第二十一条约定，被上诉人应当在涉案房屋交付之日起180个工作日内办理涉案房屋转移登记，既然上诉人已经在2012年3月31日完成收楼，且向被上诉人交纳了代办费等费用，上诉人以为被上诉人会帮自己顺利办妥房产证。但是，在收楼后，上诉人的代理人王**多次到被上诉人售楼部及物业管理处要求其办理涉案房屋转移登记时，被上诉人总以种种理由拖延、不予办理，也从来没有告诉过上诉人因购房资格的问题办不了房产证。3、2013年12月25日，为准备办理房产证，上诉人再次按照被上诉人的要求，去安徽省芜湖市房地产登记管理所查询上诉人名下房产登记信息，证明截止至2013年12月25日，上诉人名下无住房登记信息。4、2016年8月2日，被上诉人通过其指定的广东金本色律师事务所将《预售合同》原件交还，要求上诉人缴纳契税。上诉人认为，契税是涉案房屋的权属发生转移时应向征收部门缴纳的税收，既然被上诉人要求上诉人缴纳，上诉人有理由相信自己可以购买涉案房屋。5、上诉人在签订《预售合同》时至本案起诉时均不知道自己没有在广州市购房的资格。如果上诉人一开始就知道自己不具备购房资格的话，就不会作出与办理产权转移登记事宜相关的行为，如按照被上诉人的要求支付代办费用、转移登记费等费用，缴纳契税等。上诉人已提供了充分的证据证明被上诉人存在误导和隐瞒上诉人购房资格的行为和情况，并非如一审法院认定的“未提供相关证据”。三、上诉人购买涉案房屋时实际上以一次性方式付款，并非以按揭贷款方式。一审法院认定“上诉人以按揭付款方式购买涉案房屋，从而认定办证期限以上诉人实际提供全部资料之日起算”有误。虽然双方在预售合同约定：“甲方（被上诉人）同意乙方（上诉人）以按揭贷款方式付款”，但实际上，上诉人并没有办理银行按揭手续，而是一次性支付了涉案房款。一审法院没有查明事实，认定事实错误。四、上诉人提交办证所需资料的前提是被上诉人应通知及告知上诉人，被上诉人从来没有告知上诉人提交广州市缴纳个人所得税或社会保险资料，一审法院却要求上诉人提供证据证明上诉人向被上诉人提交过个税或社保资料，明显不符合事实与逻辑。五、延迟办理产权转移登记的违约责任的承担，是基于被上诉人未履行相关义务，导致涉案房屋的办证资料未能在合同约定的期限内向房管部门提交，未能如期申请产权转移登记。而，上诉人是否具备购房资格并不是被上诉人是否应当承担延迟办理产权转移登记的违约责任的条件。上诉人不具备购房资格并不能免除被上诉人承担延迟申请办理产权转移登记的违约责任。一审法院不能以涉案房屋暂时不能办理产权转移登记的原因是上诉人暂时不具备购房资格，就免除被上诉人按照《预售合同》约定向房管部门提交涉案房屋办证申请的义务。上诉人认为，被上诉人未履行全面、完整地告知上诉人最新的限购政策、审查上诉人的购房资格，以及告知产权转移登记所需材料的义务，导致逾期申请办理转移登记，己构成违约，应承担逾期申请办理涉案房屋转移登记的违约责任。上诉人请求贵院依法撤销原审判决，改判支持上诉人的诉讼请求，以保护上诉人的合法权益。维信地产公司辩称：我方认为原审认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持，请求法院驳回上诉人的上诉请求。王静芸向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令维信地产公司立即为王静芸办理位于广州市番禺区市桥桥南街福德路223号XX房的产权登记；2.请求判令维信地产公司向王静芸支付逾期办理产权登记的违约金859659.97元（自2012年12月7日起算，暂计至2019年2月28日）；3.本案诉讼费由维信地产公司承担。双方当事人围绕本案的诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证。一审法院查明事实如下：2011年8月22日，王静芸在安徽省芜湖市法信公证处签署《委托书》办理公证委托手续，委托王**为其合法代理人，全权代表其购买涉讼房屋、签署购房合同或协议、办理与购房相关的全部手续以及向房管部门办理房屋的权属登记和领取房地产权证等手续。2011年10月11日，王**作为王静芸的代理人，代表王静芸作为买方（乙方），与维信地产公司作为卖方（甲方）就涉讼房屋签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201110126458），约定涉讼房屋建筑面积42.51平方米，套内建筑面积33.37平方米，共有分摊面积约9.14平方米；该房屋按套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米22667.37元，总金额为756410元；甲方同意乙方以按揭贷款方式付款：首期款236410元于合同网签之日起支付，剩余房款520000元于2011年10月11日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；甲方应当在2012年3月31日前将房屋交付乙方使用，房屋交付使用后，甲方不得以房屋已交付使用为由怠于履行其在本合同中应承担的其它义务，如办理产权证的义务；第二十一条“产权登记”约定，甲方应当在商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记，双方同意以甲乙双方共同办理的方式为乙方办理房地产权证，甲乙双方应当在房屋交付之日起180个工作日内（不超过180个工作日）向房地产登记机构申请办理房地产转移登记；如因甲方未履行相关义务造成甲乙双方不能按合同约定期限向房地产登记机构申请办理房地产转移登记的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期时间达到120日的，乙方有权自该120日届满之日起半年内解除合同；本合同连同附件一式四份，甲方一份、乙方一份，房地产登记机构二份。附件七补充协议第十一条约定，将《广州市商品房买卖合同（预售）》第二十一条修改、增补为：（一）出现下列情形之一的，甲方可据实顺延办理产权登记并不承担违约责任：1.乙方未能付清全部价款、《认购商品房付款确认书》约定应缴纳的费用、面积差异房价款或因违约产生的违约金等；乙方未能自接获甲方书面通知之日起7个工作日内自行到甲方售楼部向甲方领取申请办理产权转移登记须由甲方盖章及提供证件资料的、提交办理产权转移登记需要由乙方提供的全部证件资料并签署有关文件；3.乙方未能依约办理收楼手续的；4.甲方在合同约定时间内已向乙方提供申请办理房地产转移登记的资料，因乙方未将上述资料交给产权登记部门或者因产权登记部门的原因造成迟延受理的；（二）若乙方以银行按揭付款方式购买该商品房的，该商品房的产权转移登记的办理须经贷款银行同意及提供必要协助；因此，该商品房的产权转移登记的办理期间自己方提供全部证件资料、贷款银行确认且提供办理资料之日起开始计算。本《补充协议》是《商品房买卖合同》的附件，若补充协议与商品房买卖合同约定有不同之处，以本补充协议的约定为履行依据。同日，王**与维信地产公司签署关于购买广州市番禺区桥南街福德路223号27座24层2403房（以下简称2403房）的商品房买卖合同，约定房屋建筑面积70.89平方米，房价款1421051元。维信地产公司于2011年10月11日、2012年8月18日出具了发票联，分别载明收到王静芸购买涉讼房屋的房价款236410元、520000元。广州市金本色房地产咨询有限公司于2011年10月9日、2011年10月11日出具收据，分别载明收到王静芸购买涉讼房屋支付的代办费、工本费、他项费、邮寄费、预告费、入押费、公证费、印花税等费用共1151元，及签约费、工本费共550元。2012年2月28日，维信地产公司向王静芸发出《收楼通知书》，双方确认房屋实际交楼时间为2012年3月31日。2012年4月5日，广州市番禺区房地产交易登记中心向维信地产公司发出《广州市房地产出示登记告知书》，载明涉讼房屋所在的楼宇初始登记申请复核相关法律规定，现已核准登记，本告知书附《房屋清单》，清单只反映本次已核准登记的房屋状况。《房屋清单》中记载了涉讼房屋及2403房的售卖、出证情况。2016年8月4日，王**作为王静芸的代理人向税务部门提交契税纳税申报表，并于同日缴纳涉讼房屋及2403房的契税，税务部门出具了税收缴款书。同日，维信地产公司出具收款收据，载明收到王静芸交来购买涉讼房屋的转移登记费50元、印花税5元。2019年3月14日，王静芸以维信地产公司逾期办理涉讼房屋产权登记为由提诉至一审法院，引致本案纠纷。庭审中，双方当事人均确认涉讼房屋与2403房是打通的，分为两个房产证。维信地产公司称涉讼房屋所在楼宇为独立小面积户型，其司销售时会建议客户购买两套相隔的小户型房屋打通为一套大居间来居住使用，业主购买了相隔的两套间后一般由其司来打通并进行装修；王静芸则认为维信地产公司该做法是违反法律规定的。双方并确认王静芸在签订涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》时至今均不具备在广州市购房的资格。维信地产公司称王静芸是在限购政策出台后购房，其当时是知悉限购政策的，签订合同时王静芸主动出示了一份缴满一年的个人所得税缴纳证明，其司根据王静芸提交的材料审查其购房资格，但无法核实材料是否真实；后其司将上述证明提供给房管部门办证时，由于房管部门核查到可能存在提供虚假个税缴纳信息，对该份个人所得税缴纳证明予以没收不予退还，因此其司怀疑王静芸提交虚假证明来购房。维信地产公司对此提交了《广州市番禺区税务局关于协助王静芸涉税保密信息告知书情况的复函》复印件证实其上述主张。王静芸对该证据不予确认，并表示其签订合同时至本案起诉时止均不知道其没有在广州市购房的资格，而且《广州市商品房买卖合同（预售）》也没有注明以及告知其相关限购政策，其没有向维信地产公司缴纳过个人所得税缴纳证明和社会保险缴纳证明，维信地产公司也没有要求其提交。对于涉讼房屋办理房产证的情况。王静芸主张已于签订合同时委托维信地产公司办理房产证，并将合同原件等材料交付给维信地产公司指定的广州市金本色律师事务所，但维信地产公司直到2016年8月2日才通过广州金本色律师事务所将涉讼房屋的合同交还，其于2016年8月4日缴纳完契税后就将所有办证资料交付给广州金本色律师事务所。王静芸提供了以下证据：1.《金本色移交客户买卖合同签收表2016-8-2》，该表显示涉讼房屋及2403房买卖合同原件于2016年8月2日由王**签收，移交单位打印为广州金本色律师事务所。2.《客户移交办证签收表》，该表显示收取涉讼房屋及2403房的以下资料：购房合同原件1份，按揭合同原件1份，契税发票原件1份，申报表原件1份，身份证复印件，办证散件（涉讼房屋还有公证委托书原件一份），签收人打印为金本色律所，签收人处有“姚健明”的签名字样，签收时间打印为2016年8月4日。维信地产公司对上述证据不予确认，表示2016年8月4日后王静芸都没有向其司提交符合要求的办证资料，王静芸在2016年8月提交办证资料，其司第一次向房管部门递交，但因为个人所得税缴纳证明不符合要求被退件，其司要求王静芸重新提交，王静芸一直未能提交，2018年8月王静芸又提交了一份个人所得税缴纳证明，但再次被房管部门退件。维信地产公司对其上述主张提交了以下证据：1.办理房产证明细表（12-4-2），载明涉讼房屋及2403房，在收据缴交契税费、契税差异款两栏表格处，有“2018、8、14已收齐办证资料一次性”“王**”字样，其中“2018”年份的“8”字与“8、14”的“8”字写法不一致，有涂改的痕迹。2.短信、彩信记录，显示2018年5月22日，维信地产公司工作人员向王静芸代理人王**发送短信、彩信，告知王**、王静芸办证应当提交的具体材料。王静芸否认上述明细表手写内容是其代理人王**本人书写，亦否认“王**”为王**本人签名。王静芸亦对短信、彩信的真实性、合法性、关联性不予确认。另查明，广州市国土资源和房屋管理局于2011年2月24日根据《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国发办[2011]1号）和《关于贯彻国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知的事实意见》（穗府办[2011]3号），发布住房限购措施，其中第一点规定，对在本市已拥有1套住房的本市户籍居民家庭（包括购房人、配偶及未成年子女，下同）、能够提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房，下同）；对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，不得购买住房。一审法院认为，王静芸与维信地产公司于2011年10月11日就涉讼房屋签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议，主体适格，意思表示真实，内容无违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。王**作为王静芸的委托代理人签订上述合同及补充协议，相应的法律后果应由王静芸承担。对于王静芸主张维信地产公司立即为其办理涉讼房屋产权登记的诉请。根据双方当事人在庭审中的陈述可知，王静芸至今未具备在广州市购买商品房的资格，其主张维信地产公司为其办理涉讼房屋的产权登记客观上存在履行障碍，故对于王静芸的该诉请，理据不成立，一审法院不予支持。至于王静芸诉请维信地产公司支付逾期办证违约金的诉讼主张。首先，在双方当事人签订《广州市商品房买卖合同（预售）》之前已经出台相关广州市限购政策，政策相关内容均可通过多渠道公开查询，王静芸及其购房代理人王**均为完全民事行为能力人，对有关的限购政策均应知悉。本案中，王静芸未能提供证据证实维信地产公司存在误导或故意隐瞒相关限购政策的事实和证据。其次，根据《广州市商品房买卖合同（预售）》第二十一条约定，双方共同办理房地产权证，自房屋交付之日起180个工作日内向房地产登记机构申请办理房地产转移登记。附件补充协议第十一条对上述第二十一条增补约定，乙方未能提交办理产权转移登记需要由乙方提供的全部证件资料的，甲方可据实顺延办理产权转移登记；若乙方以银行按揭付款方式购买房屋的，产权转移登记的办理期间自乙方提供全部证件资料、贷款银行确认且提供办理资料之日起开始计算。且双方约定附件《补充协议》与《商品房销售合同》约定不一致的，以附件《补充协议》约定为履行依据。因此，本案应当以王静芸实际提供全部证件资料之日起开始计算办证期间。因王静芸至今为止不具备在广州市购买涉讼房屋的资格，未能举证证明其已提交办证所需的包括王静芸在广州市缴纳个人所得税或社会保险等相关证明资料，双方所约定的办证起算时间亦尚未确定。故，无论维信地产公司在此之前有否向房管部门提交涉讼房屋办证申请，涉讼房屋至今未能办理产权登记的根本原因在于王静芸不具备相关购房资格，王静芸无法提交符合要求的个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明等办证资料导致客观上无法办理房产证，故王静芸主张维信地产公司逾期办证，理据不成立，一审法院不予采纳。王静芸以此诉请维信地产公司支付逾期办证违约金，亦理据不成立，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，作出如下判决：驳回王静芸的全部诉讼请求。本案受理费12397元，由王静芸负担。二审期间，维信地产公司提交证据：证据1.承诺函，拟证明：王静芸知悉2011年广州出台的限购政策，并确认本人符合购买条件。但实际上王静芸并不具有购房资格，导致房产证迟迟无法办妥。证据2.室内间隔修改申请书，证据3.声明书、委托书，证据2-3拟证明：涉案小区2403、2404房由王**、王静芸购买后（实质为王**所买，其中2404房用王静芸名义买）委托打通修改为一单元使用（王**为涉案两套房屋的使用人）。证据4.《商品房预售合同》补充协议，拟证明：因王静芸无购房资格，导致无法办理预售登记备案手续，无法办证，因此维信地产公司有权解除合同及要求支付违约金。以上证据在一审开庭完提交给法院，但是一审法院没有进行质证，现在提交给二审法院进行质证。王静芸对上述证据质证如下：对于证据1，关联性不予确认，内容没有告知上诉人有关广州限购的具体政策，且与本案无关，本案争议的焦点是被上诉人有无及时履行递件的行为，不管王静芸有无购房资格都不影响被上诉人履行递件的义务，落款的日期是2011年10月11日，如果王静芸知道自己没有购房资格肯定不会购房该房屋，王静芸在签合同时维信公司没有告知购房政策。对于证据2，合法性、关联性不予确认，整栋楼是一套水表，一个房子两个证本来就是违规，维信公司为了满足表面合规而要求王静芸签署证据2、3、4，文件虽签署但不能否认维信公司在建房时就是一个房子两个证。对于证据4，合法性、关联性不予确认，落款日期是10月11日，王静芸和维信公司签合同也是2011年10月11日，如果王静芸知道自己没有购房资格肯定不会购房该房屋，王静芸在2016年8月4日交了契税，当天去维信公司交了50元工本费，因此当时王静芸并不知道没有购房资格。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，二审争议的焦点在于王静芸主张的逾期办证违约金应否支持。王静芸依据双方签订的第二十一条及第二十二条约定主张逾期办证违约金。合同第二十一条、二十二条“产权登记、迟延办理产权登记的违约责任”约定，甲方应当在商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记，双方同意以甲乙双方共同办理的方式为乙方办理房地产权证，甲乙双方应当在房屋交付之日起180个工作日内（不超过180个工作日）向房地产登记机构申请办理房地产转移登记；如因甲方未履行相关义务造成甲乙双方不能按合同约定期限向房地产登记机构申请办理房地产转移登记的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期时间达到120日的，乙方有权自该120日届满之日起半年内解除合同；乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。根据上述约定可知，该条款约定的违约金是指未能办理产权登记的违约方应承担的责任。从本案事实可知，维信地产公司虽有迟延递件的行为，但从结果来看，无法办理产权登记的原因系王静芸不具备购房资格，且王静芸系自签订合同之日至今不具备购房资格，其不具备购房资格且无法办理产权登记亦不是维信地产公司造成，故王静芸依据该约定请求维信地产公司承担违约金，不符合合同约定，对其请求不予支持。综上所述，原审判决查明的事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予以维持。王静芸的上诉理由不成立，予以驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费12397元，由王静芸负担。本判决为终审判决。审判长 何 佐审判员 郑怀勇审判员 闫 娜二〇二〇年十二月十六日书记员 钟丹霞王日平