江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终8203号上诉人（原审被告）：常熟市梅李镇云海休闲浴场，住所地江苏省常熟市梅李镇赵市村，统一社会信用代码92320581MA1R81JN9Q。经营者：吴本芝，女，1967年9月25日生，汉族，住安徽省舒城县。委托诉讼代理人：刘牧童，北京在明律师事务所律师。委托诉讼代理人：李佳欣，北京在明律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：常熟市梅李镇赵市村村民委员会，住所地江苏省常熟市梅李镇赵市村，统一社会信用代码543205817205459143。法定代表人：温志国，村主任。委托诉讼代理人：钱萍，江苏世纪天合律师事务所律师。上诉人常熟市梅李镇云海休闲浴场(以下简称云海休闲浴场)因与被上诉人常熟市梅李镇赵市村村民委员会（(以下简称赵市村村委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院(2020)苏0581民初2470号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案受理后，由审判员杨兵独任审理本案。本案现已审理终结。云海休闲浴场上诉请求：1.请求撤销(2020)苏0581民初2470号民事判决第一项，并依法改判驳回赵市村村委会的全部诉讼请求；2.赵市村村委会承担全部诉讼费用。事实和理由：一、关于租赁期限认定有误。云海休闲浴场与赵市村村委会的租赁关系已经持续了15年之久，并非一年的合同期限。云海休闲浴场自2005年就租赁了现有的房屋和土地，对于租赁土地自费进行了平整，加盖了房屋，修建了现在的浴场，双方约定的租赁期限是长久经营。二、对租赁合同的性质认定有误。2015年吴本芝接手浴场，得到了赵市村村委会的同意，租金、租赁期限没有变化。后因政府对集体资产的管理模式发生变化，必须走“招拍挂”的公开程序签定租赁合同支付租金，为了适应新的管理模式，支付租金的方便，双方签定了涉案的一年期限的租赁合同。租赁合同仅为了赵市村村委会收取租金，租赁合同的其他条款对双方没有约束力。三、对于云海休闲浴场的财产损失由云海休闲浴场承担显失公平。云海休闲浴场自2015年接手浴场后，修理、修缮、改造、装修陆续支出了48万余元。原审法院对于云海休闲浴场的财产损失和赵市村村委会的不当得利未予处置，对于租赁双方显失公平。云海休闲浴场另称，一审判决里已认定属于赵市村村委会所有的房屋是238平方米，土地是614平方米，但实际上房屋现状614平方米。一审法院也认定了除了赵市村村委会的238平方米以外的房屋，其它是不属于赵市村村委会所有的，但是在判决部分却未对该部分不属于赵市村村委会所有房屋的价值部分处理。云海休闲浴场的财产损失，包括加盖部分和装修部分。赵市村村委会答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回云海休闲浴场的上诉。1.租赁期间问题。云海休闲浴场承租赵市村村委会处的房屋签订的租赁合同均是有期限的。最后一次签订的合同期限是2019年1月1日至2019年12月31日。因此对于云海休闲浴场所称签订的合同是长期合同、2019年签订的合同只是为了收取租金，其他条款没有约束力的观点不予认可。2.对于云海休闲浴场提出的装饰装修的48万元的损失。双方签订的合同明确约定，如果合同期满或者提前解除的装饰装修及自行搭建部分均归出租人即赵市村村委会所有。云海休闲浴场要求赵市村村委会承担，缺乏相应的法律、合同依据。赵市村村委会向一审法院起诉请求：1.判令云海休闲浴场将占有使用的坐落于常熟市梅李镇赵市村的房屋、土地腾空后交还给原告；2.判令云海休闲浴场支付截至2020年2月29日止的房屋使用费19960元；3.判令云海休闲浴场按照年租金119760元的标准支付自2020年3月1日起至实际搬离日止的房屋使用费；4.判令云海休闲浴场承担诉讼费用。一审法院认定事实：2015年1月1日，赵市村村委会作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的云海休闲浴场签订《梅李镇集体资产租赁合同书》一份，约定甲方将位于常熟市，占用集体土地面积（包括房屋建筑占地面积）361平方米出租给乙方作经营浴场使用；租赁期限自2015年1月1日至2016年12月31日止，共24个月；房屋面积236平方米，单价150元/平方米，集体土地面积125平方米，年租金合计为37280元，实行先付租金后使用原则；乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对承租房屋进行装饰或改造，但其规模、范围、工艺、用料等均应事先得到甲方同意后方可施工，租赁期满或因乙方原因提前解除合同的，以上装修及自行搭建部分均归甲方所有，甲方不支付乙方任何费用等事项。经营者张东明在合同乙方处签名。2015年11月1日，张东明将常熟市梅李镇云海休闲浴场的经营权、浴场装潢设施及租房契约（楼梯口开始一楼、二楼、大厅、厨房、锅炉房及后面一切不包括村里的所有）以60万元转让给吴本芝。后吴本芝陆续对云海休闲浴场进行装饰装修。2017年1月1日，赵市村村委会作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的云海休闲浴场签订《梅李镇集体资产租赁合同书》一份，约定甲方将位于常熟市，占用集体土地面积（包括房屋建筑占地面积）361平方米出租给乙方作经营“云海休闲浴场”使用；租赁期限自2017年1月1日至2018年12月31日止，共24个月；房屋面积236平方米，单价150元/平方米，集体土地面积125平方米，单价15元/平方米，年租金合计为37280元，实行先付租金后使用原则；乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对承租房屋进行装饰或改造，但其规模、范围、工艺、用料等均应事先得到甲方同意后方可施工，租赁期满或因乙方原因提前解除合同的，以上装修及自行搭建部分均归甲方所有，甲方不支付乙方任何费用等事项。经营者张东明、吴本芝在合同乙方处签名。2019年1月1日，赵市村村委会作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的云海休闲浴场签订《梅李镇集体资产租赁合同书》一份，约定甲方将位于常熟市，建筑面积238平方米，占用集体土地面积（包括房屋建筑占地面积）614平方米出租给乙方作商业门店使用；租赁期限自2019年1月1日至2019年12月31日止，共12个月；房屋面积238平方米，单价200元/平方米，计47600元，土地面积614平方米，单价20元/平方米，计12280元，年租金合计为59880元，实行先付租金后使用原则；乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对承租房屋进行装饰或改造，但其规模、范围、工艺、用料等均应事先得到甲方同意后方可施工，租赁期满或因乙方原因提前解除合同的，以上装修及自行搭建部分均归甲方所有，甲方不支付乙方任何费用；合同期满终止或合同提前解除的，乙方有义务在20日内腾让并归还租赁房屋，设施要保证完好，若有损坏须修复或予以赔偿，并承担修复期间的租金损失。若乙方逾期腾让租赁房屋，自协议期满次日起或合同提前解除的次日起，乙方应按原租金的两倍向甲方支付逾期腾让期的租赁房屋使用费等事项。经营者吴本芝在合同乙方处签名。2019年10月9日，赵市村村委会向云海休闲浴场发出《通知》一份，内容为：“常熟市梅李镇云海休闲浴场：贵厂与我村于2019年1月1日签订《梅李镇集体资产租赁合同书》，约定你处承租我村房屋238平方米、土地614平方米，租赁期限自2019年1月1日至2019年12月31日止。现我村正式通知你：该租赁协议到期后，我村与你不再续签，请你在租期到期后立即将承租房屋及土地腾空搬离后交还我村，并付清租金。如有迟延，我村将要求贵厂按照协议约定的标准付清搬离日前的房屋使用费。特此通知”。2020年1月2日，赵市村村委会向云海休闲浴场发出《告知书》一份，内容为：“常熟市梅李镇云海休闲浴场：你方与我方（常熟市梅李镇赵市村村民委员会）签订的2019年房屋及土地租赁合同，现已经到期，我方已于2019年10月9日告知你方合同到期后我方不再与你方续租。现再次通知你方，在10日内搬离相关物品，逾期造成的一切损失由你方承担。特此通知”。2020年1月17日，赵市村村委会向常熟市梅李镇集中整治专项办公室申请对云海休闲浴场停电。2020年1月19日，常熟市梅李镇集中整治专项办公室予以同意。审理中，赵市村村委会、云海休闲浴场双方一致确认云海休闲浴场支付租金至2019年12月31日止。赵市村村委会表示本案所涉房屋未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设。云海休闲浴场表示本案所涉房屋于2020年1月20日上午被赵市村村委会申请而停电，申请的理由是云海休闲浴场有消防隐患及有群租房，现其在租赁房屋内除了不可移动的装饰装修外，没有物品了，其不愿意将房屋钥匙交还给赵市村村委会。关于本案所涉房产的租赁期限问题。赵市村村委会认为双方租赁期限至2019年12月31日止，为此提交了《梅李镇集体资产租赁合同书》3份、梅李镇农村集体资产（资源）交易申请表、明细农村集体资产流转交易方案、公示情况及苏州农村产权交易中心续租项目结果公示，其中《梅李镇集体资产租赁合同书》载明赵市村村委会、云海休闲浴场双方先后签订3份合同，租赁期限开始时间为2015年1月1日，租赁期满时间为2019年12月31日，经营者从张东明变更为吴本芝，以及双方的权利义务等内容；梅李镇农村集体资产（资源）交易申请表、明细、农村集体资产流转交易方案及苏州农村产权交易中心关于云海休闲浴场续租项目结果公示情况等，载明苏州农村产权交易中心续租项目结果公示项目编号为20190876020514的关于云海休闲浴场续租项目成交日期为2019年7月9日，对应的合同期限为2019年1月1日起至2019年12月31日止。云海休闲浴场认为，赵市村村委会改变中标结果，违法不与其签订书面续租合同，为此提交了苏州农村产权交易中心关于其续租项目结果公示情况，载明编号为20190876020514的关于被告续租项目成交日期为2019年7月9日。对上述赵市村村委会、云海休闲浴场提交的证据，赵市村村委会认为苏州农村产权交易中心关于编号为20190876020514的云海休闲浴场续租项目结果公示情况，系按照上级要求放到平台上，但赵市村村委会、云海休闲浴场双方已签订了2019年的合同；云海休闲浴场认为赵市村村委会提供的农村集体资产流转交易方案表明涉案合同是续租而非赵市村村委会所称的一年租期。一审法院认为，根据赵市村村委会、云海休闲浴场的陈述及举证情况，苏州农村产权交易中心续租项目结果公示项目编号为20190876020514的关于云海休闲浴场续租项目的成交日期虽显示为2019年7月9日，但对应的租赁期限为2019年1月1日起至2019年12月31日止，故对云海休闲浴场提出的赵市村村委会改变中标结果，违法不与其签订合同的抗辩意见不予支持。综上所述，赵市村村委会就未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的房屋，与云海休闲浴场签订的租赁合同无效。云海休闲浴场应将本案所涉房屋、土地交还给赵市村村委会，故对赵市村村委会主张云海休闲浴场将占有使用的坐落于常熟市梅李镇赵市村的房屋、土地腾空后交还给其，一审法院予以支持。现云海休闲浴场仍占有案涉租赁房屋、土地，故云海休闲浴场应支付赵市村村委会按上一年度合同租金标准即59880元/年计算的房屋、土地使用费，因赵市村村委会对本案所涉房屋申请实施了停电措施，故应计算至2020年1月19日止，计3117元。对于云海休闲浴场提出的其承租的房屋、土地被征收，故其有权获得相应的征收补偿的抗辩意见，赵市村村委会对此予以否认，且云海休闲浴场亦未提供相关依据予以佐证，故一审法院对此抗辩意见碍难支持。关于云海休闲浴场的装饰装修损失问题，因赵市村村委会、云海休闲浴场对期满后的装饰装修费用承担问题作了约定，云海休闲浴场所作的装修及自行搭建部分均归赵市村村委会所有，赵市村村委会不支付云海休闲浴场任何费用，同时云海休闲浴场对所租赁房屋的装饰装修只是为了实现其自己的租赁目的，且其对装饰装修费用在合同期内分摊完毕应当有预见和充分考虑，现合同约定的租期已届满，虽合同无效，但对云海休闲浴场在合同期内实现装饰装修价值未造成妨碍，故云海休闲浴场的装饰装修损失应由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十七条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告常熟市梅李镇云海休闲浴场将占有使用的坐落于常熟市梅李镇赵市村的房屋、土地腾空后交还给原告常熟市梅李镇赵市村村民委员会，并支付自2020年1月1日起至2020年1月19日止的房屋土地使用费3117元，于本判决生效之日起三十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入原告常熟市梅李镇赵市村村民委员会指定账号；或汇入常熟市人民法院，开户行：中国农业银行常熟方塔支行，账号：62×××67）。二、驳回原告常熟市梅李镇赵市村村民委员会的其他诉讼请求。案件受理费减半收取230元，由原告常熟市梅李镇赵市村村民委员会负担194元，由被告常熟市梅李镇云海休闲浴场负担36元，（原告同意其预交的案件受理费剩余部分194元由被告向其直接支付，一审法院不再退还，由被告在本判决生效之日起十日内向原告支付）。二审中，当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。云海休闲浴场就其上诉主张的48万元损失，提交：1、苏州市美之初装饰工程有限公司2020.10.10编制的赵市云海休闲浴场工程核算表、示意图；2、张东明与吴本芝2015年11月1日签订的浴场转让协议及浴场转让补充协议、付款凭证、收条。3、吴本芝聘用人员的协议。4、云海休闲浴场自行计算的营业损失费、浴场每天生活开支。4、家具、电器订货单、送货单、入库单、收款收条。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，一、涉案合同合同效力及租赁期限。本案所涉房屋未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，因此赵市村村委会与云海休闲浴场签订的租赁合同无效。赵市村村委会与云海休闲浴场签订的租赁合同租赁期限分别为：2015年1月1日签订的合同租赁期限为自2015年1月1日至2016年12月31日止；2017年1月1日签订的合同租赁期限为自2015年1月1日至2016年12月31日止；2019年1月1日签订的合同租赁期限为自2019年1月1日至2019年12月31日止。因此，云海休闲浴场上诉称其与赵市村村委会双方约定的租赁期限是长久经营的上诉理由不能成立。苏州农村产权交易中心续租项目结果公示项目编号为20190876020514的关于云海休闲浴场续租项目成交日期为2019年7月9日，对应的合同期限为2019年1月1日起至2019年12月31日止。云海休闲浴场上诉称2019年度租赁合同的其他条款对双方没有约束力的上诉理由不能成立。现租赁合同到期，赵市村村委会有权不再继续出租。二、涉案合同合同无效，赵市村村委会是否应对云海休闲浴场不可移动的装饰装修、自行搭建部分折价补偿。本院认为，1、虽然本案中的房屋租赁合同被认定为无效合同，但是双方约定的履行期限已经届满，不存在剩余履行期限问题；2、承租人是根据自己的经营需要对涉案房屋的装饰装修、自行搭建部分属于其自身为了经营需要而进行的投入。3、虽然房屋租赁合同被认定为无效，但云海休闲浴场未能证明其所投入的装饰装修、自行搭建部分在双方合同履行期内受到合同无效因素的影响；4、涉案合同约定租赁期满或因云海休闲浴场原因提前解除合同的，装修及自行搭建部分均无偿归赵市村村委会所有。因此本院认为，云海休闲浴场要求获得装饰装修、自行搭建部分补偿的请求，不应予以支持。云海休闲浴场主张合同显失公平、赵市村村委会构成不当得利的理由不能成立。三、原审是否漏列裁判事项。云海休闲浴场称，一审法院对除属于赵市村村委会所有的238平方米以外的不属于赵市村村委会所有房屋价值部分未作出处理。本院认为，涉案租赁房屋土地属赵市村村委会所有，云海休闲浴场在该土地上搭建的建筑物，未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，无产权证，属于合同明确的自行搭建部分。一审判决明确云海休闲浴场所作的装修及自行搭建部分均归赵市村村委会所有，赵市村村委会不支付云海休闲浴场任何费用，并未遗漏裁判事项，云海休闲浴场就此所提上诉理由不能成立。综上，上诉人常熟市梅李镇云海休闲浴场上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费460元，由上诉人常熟市梅李镇云海休闲浴场负担。本判决为终审判决。审判员  杨兵二〇二〇年十二月七日书记员  姜瑛法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。