陕西省咸阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕04民终2925号 上诉人（原审被告）：北京科荣达航空科技股份有限公司西安分公司，住所地陕西省西咸新区。 负责人：任彦龙，该分公司总经理。 委托诉讼代理人：孙俊堂，男，集团总经理助理。 委托诉讼代理人：高旭超，陕西方益律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陕西葆晟控股有限公司，住所地陕西省西咸新区以西、致平大街以南。 法定代表人：夏盈海，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘明星，男，该公司经理。 委托诉讼代理人：陈万哲，北京市炜衡（西安）律师事务所律师。 上诉人北京科荣达航空科技股份有限公司西安分公司（以下简称科荣达西安分公司）与被上诉人陕西葆晟控股有限公司（以下简称葆晟公司）租赁合同纠纷一案，不服陕西省咸阳市渭城区人民法院（2020）陕0404民初1728号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人孙俊堂、高旭超，被上诉人的委托诉讼代理人陈万哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 科荣达西安分公司上诉请求：1、撤销原判，改判驳回被上诉人一审诉讼请求；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决认定事实不清，适用法律错误。被上诉人并未向上诉人实际交付合同标的物，一审判决上诉人承担150万元违约金，明显过高。2、合同签订后，上诉人发现合同标的物存在严重安全质量隐患，双方就存在的问题继续进行协商，双方的微信聊天记录可以印证。上诉人无违约行为，解除合同的行为合法有效。被上诉人未实际有效交付合同标的物，结合我国突发疫情，航空业受疫情影响严重的实际，加之上诉人的实际经营状况，致使合同目的无法实现，故上诉人解除合同的行为合法有效。 11502葆晟公司辩称:上诉人的上诉理由不能成立，应驳回上诉。1、上诉人主张承租房屋未交付，无事实基础。双方2020年1月8日开始联系，落实对承租厂房的装修、设计工作，2020年1月14日，上诉人的工作人员已进入承租厂房现场，并安排施工人员对厂房地面的钻孔施工等。合同履行过程中，上诉人从未向答辩人提出过承租房屋未交付的催告或主张，违法解除合同时也没有提出过承租房屋未交付的理由，双方的微信往来中亦从未提出过该理由。2、上诉人在不具备合同解除权的情况下向答辩人发出解除通知，答辩人依法提起诉讼。一审判决依据事实和法律，判决支持或部分支持答辩人的诉讼请求，不存在超出诉讼请求或未做审理和判决的情形。3、上诉人认为其承担150万元违约金过高的理由不能成立。违约金是双方合同约定，上诉人应当接受该违约条款的约束。双方合同是10年的长期租赁合同，合同总额达1760万元，约定的150万元违约金不足合同总金额的10%。上诉人自2020年1月5日签订合同至今，厂房处于空置状态，答辩人一年的租金收益损失接近150万元，答辩人还支付货运电梯30余万元，总损失已经超过150万元。4、答辩人出租的厂房是2019年8月刚竣工合格的新建厂房，不存在质量安全问题。5、一审判决不支持上诉人以新冠疫情作为解除合同的理由，适用法律正确。 葆晟公司向一审法院起诉请求：1.确认科荣达西安分公司解除合同的行为无效。2.判令科荣达西安分公司向葆晟公司给付违约金150万元、滞纳金6464元，并赔偿电梯损失31万元、地面修复费1万元。 一审法院认定事实：2020年1月5日，葆晟公司作为出租方（甲方）与承租方（乙方）科荣达西安分公司签订《租赁、仓储服务合同》，约定：甲方将位于陕西省西咸新区空港新城自贸大道致平大街2号园区内西南角6号厂房或仓库（以下简称租赁物），办公楼一楼东侧6间办公室，及10间标准宿舍租赁于乙方使用，厂房房屋结构为钢结构，办公室房屋结构为框架结构，租赁厂房面积经甲乙双方认可确定为4827.24平方米，租赁办公室面积经甲乙双方认可确定为313平方米，租赁的10间标准宿舍经甲乙双方认可确定为每间22平方米；厂房租赁期限为10年，即从2020年3月15日起至2030年3月14日止，办公楼租赁期限为10年，即从2020年3月15日起至2030年3月14日止，宿舍租赁期限为10年，即从2020年6月1日起至2030年5月30日止（宿舍租赁截止日期以厂房和办公楼租赁期限为准）；自合同签订之日起至2020年3月14日为租赁物的装修期，装修期届满次日为起租日，由起租日开始计收租金；在本出租合同生效之日起7个工作日内，甲方将租赁标的物（厂房、办公室、宿舍）按约定时间交付乙方使用，且乙方同意按租赁物及设施的现状承租；厂房租金合计1249.2万元，每年租金分别为103.5万元、107.1万元、112.5万元、117.9万元、124.2万元、124.2万元、129.6万元、136.8万元、143.1万元、150.3万元；办公楼租金合计186万元，前5年租金为每年18万元，后5年租金为每年19.2万元；宿舍楼租金合计150万元，前5年租金为每年14.4万元，后5年租金为每年15.6万元；乙方应于合约签订之日后7个工作日内向甲方缴纳6个月厂房及办公楼租金，乙方应于宿舍起租日前7个工作日内向甲方缴纳3个月租金；甲方应在3月31日前在租赁厂房内约定位置完成2部2吨载重电梯的安装完成并交付乙方使用（因特种设备安装手续特殊性，在保证乙方正常使用的前提条件下，本条款约定的时间可适当顺延，顺延日期不得超过15天）。双方在第十五条“违约及提前终止合同”中约定，15.1在租赁期内，若遇乙方拖欠租赁物租金、仓储服务费，乙方应在甲方要求时立即向其支付拖欠款项及滞纳金，该滞纳金应根据乙方欠交的款额按每日万分之一（法律范围内）计算，从应付款项应交之日（包括应交日）起计算，直至乙方还清所有拖欠款项的当日为止。15.2违约条款：合同签订之日起五年之内，甲乙双方不得违约，违反本条约定的一方，应承担150万元的违约金。合同执行第六年至第十年内，如甲乙任意一方确需提前解约，须提前12个月书面通知对方，且履行完毕以下手续，方可解约，并返还租赁押金：a.乙方向甲方交回租赁物；b.交清承租期的租金及其它因本合同所产生的费用。关于免责条款，双方在16.1条中约定，凡因发生严重自然灾害、战争或其他不能预见的、其发生和后果不能防止或避免的不可抗力致使任何一方不能履行本合同时，遇有上述不可抗力的一方，应立即用邮递或传真通知对方，并应在30个工作日内，提供不可抗力的详情及合同不能履行，或不能部分履行，或需延期履行理由的证明文件，该项证明文件应由不可抗力发生地区的公证机关出具，如无法获得公证出具的证明文件，则提供其他有力证明。遭受不可抗力的一方由此而免责。后葆晟公司采购电梯花费25万元、安装电梯花费6万元。2020年1月14日，科荣达西安分公司的人员进入厂房准备装修，后在厂房地面进行了钻孔。2020年1月19日，北京科荣达航空科技股份有限公司的总经理助理孙俊堂在与葆晟公司的经理宋小娟的微信中表示“我们在办理先付28万元租赁押金，请您把上月电费缴费单发我”，后又在同年1月21日表示“我马上安排付款”。2020年2月24日，葆晟公司副总经理刘明星通过短信与孙俊堂沟通合同履行事宜，同年2月26日孙俊堂短信回复“由于疫情影响，我们公司这边要对西安投资项目各方面进行重新评估，估计4月会有初步结论；所以厂房项目目前只能暂缓”，后又在同年2月28日表示“合同暂缓，待进一步评估”。2020年3月24日，葆晟公司向科荣达西安分公司邮寄了催告函，要求科荣达西安分公司按照合同约定履行各项付款义务，科荣达西安分公司于次日收到该催告函。2020年3月25日，科荣达西安分公司作出《解除通知》，称《租赁、仓储服务合同》已经生效，因众所周知的新型冠状病毒疫情的关系，我公司涉及的业务无法开展，该合同已经失去继续履行的基础，现依据《租赁、仓储服务合同》第十六条的约定，决定解除《租赁、仓储服务合同》；按照合同相关条款的约定，因不可抗力解除合同的，任何一方无需承担违约责任；因我公司未实际入住该租赁标的，因此本解除通知自送达之日起生效。同年3月28日，葆晟公司收到该《解除通知》。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《租赁、仓储服务合同》是葆晟公司和科荣达西安分公司在平等自愿的基础上签订的，是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为有效。根据本案查明的事实和诉辩交锋意见，本案的争议焦点为：一、科荣达西安分公司是否具有法定解除权、是否存在违约；二、《租赁、仓储服务合同》是否已经解除；三、葆晟公司的损失应当如何确定。关于第一个焦点，科荣达西安分公司向葆晟公司发出《解除通知》，以不可抗力为由要求解除合同，根据合同法第九十条第一项的规定，不可抗力的发生尚不足以导致拥有解除权，还须因此而不能实现合同目的，本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，承租人的目的在于对租赁物的使用、收益，而在本案中不可抗力不会导致该目的无法实现，至于科荣达西安分公司所陈述的新型冠状病毒疫情对其业务的影响属于合同动机范畴而非合同目的。科荣达西安分公司辩称葆晟公司没有交付租赁物，但从本案证据来看，科荣达西安分公司已经对厂房具有事实上的管领力，应认定为已经交付，况且按照合同约定科荣达西安分公司应于合约签订之日后7个工作日内向甲方缴纳6个月厂房及办公楼租金，即其没有履行抗辩权。综上所述，科荣达西安分公司在没有法定解除权的情况下发函要求解除合同，实际上是拒绝履行合同，已经构成违约。关于第二个焦点，《租赁、仓储服务合同》是否已经解除取决于如何理解双方在第15.2条中约定的150万元违约金的性质。从体系上来看，第十五条是关于“违约及提前终止合同”的约定，第15.1条已经对“租金”“仓储服务费”迟延给付责任进行了约定，第15.2条约定“违反本条约定的一方，应承担150万元的违约金”，结合上条来看如此大额的违约金约定约束的不是轻微违约，而应是“提前终止合同”的严重违约，第15.2条第二款中约定第六年之后的提前解约只需提前12个月书面通知而无需承担任何违约金，也可以佐证该150万元违约金属于双方为任意解约而设定的违约金，即违约方以负担150万元违约金为代价而换取合同解除的结果。故《租赁、仓储服务合同》已经解除。关于第三个焦点，双方约定的150万元违约金是对损害赔偿额的预定，是对违约行为造成损害的补偿，亦是单方违约解除合同的条件，故本院对葆晟公司要求科荣达西安分公司支付150万元的诉讼请求予以支持。葆晟公司主张的其他损失，实际上已经被该150万元所涵盖，故不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，北京科荣达航空科技股份有限公司西安分公司向陕西葆晟控股有限公司支付150万元违约金。二、驳回陕西葆晟控股有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21239元，减半收取计10619.5元，由北京科荣达航空科技股份有限公司西安分公司负担9150元、陕西葆晟控股有限公司负担1469.5元。 本院二审期间，科荣达西安分公司提交以下证据：三张厂房地面照片及一张微信聊天记录截图，证明厂房地面裂缝，我公司怀疑有质量问题，请专业人士进行了现场勘察。葆晟公司质证意见，真实性认可，证明目的不认可，工程是经过质检站检测的，上诉人聘请的人员不能对抗国家专业检测报告，且上诉人从未提出过质量问题。本院经审查认为，对上述证据的真实性予以认定，证明目的不予认定。 经审理查明：二审查明的基本事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，科荣达西安分公司与葆晟公司于2020年1月5日签订的《租赁、仓储服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照约定履行各自合同义务。科荣达西安分公司称葆晟公司未向其实际交付租赁物，因科荣达西安分公司已经进入厂房准备装修，并在厂房地面进行了钻孔，其上诉认为厂房存在质量问题的上诉理由无有效证据支持，该项上诉理由不能成立。葆晟公司已经依约向科荣达西安分公司履行了交付租赁物的合同义务，科荣达西安分公司以受新冠疫情影响为由向葆晟公司发函要求解除合同，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的”，双方约定的租赁期限为十年，新冠疫情仅导致合同在短期内履行困难，不能导致双方合同目的不能实现，科荣达西安分公司要求解除合同的行为构成违约，应当承担违约责任。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(二)》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”科荣达西安分公司认为一审判决其承担150万元的违约金过高，双方在《租赁、仓储服务合同》第十五条关于“违约及提前终止合同”中约定，“合同签订之日起五年之内，双方不得违约，违反本条约定的一方，应承担150万元的违约金”，双方2020年1月5日签订合同，2020年1月底我国突发新冠疫情，航空业受疫情影响较大，科荣达西安分公司作为检测、修理航空器部件的企业，经营状况也产生较大影响，结合合同签订后给葆晟公司造成的实际损失，即合同签订后至本院开庭时葆晟公司的租金损失及实际支出，兼顾科荣达西安分公司未实际投入使用租赁物的事实、新冠疫情的影响、双方当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌情将违约金调整为100万元。 综上所述，科荣达西安分公司的部分上诉请求成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销陕西省咸阳市渭城区人民法院（2020）陕0404民初1728号民事判决； 二、北京科荣达航空科技股份有限公司西安分公司于本判决生效后十日内向陕西葆晟控股有限公司支付100万元违约金。 三、驳回陕西葆晟控股有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费10619.5元，二审案件受理费18300元，由北京科荣达航空科技股份有限公司西安分公司负担18035元，由陕西葆晟控股有限公司负担10884.50元。 本判决为终审判决。 审判长 马 莹 审判员 闫亚君 审判员 丁 辉 二〇二〇年十二月三十日 书记员 田钰仓 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。