呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终2384号上诉人(原审被告)：王春梅，女。委托诉讼代理人：张福恒，北京大成（内蒙古）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郭正伟,男,住呼和浩特市。委托诉讼代理人:段君毅,慧聪律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：逯志伟,男,住呼和浩特市。被上诉人（原审被告）:景利军,女,汉族,住呼和浩特市。被上诉人（原审被告）:姚龙,男,住呼和浩特市。上诉人王春梅因与被上诉人郭正伟、逯志伟、景利军、姚龙案外人执行异议之诉一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2019）内0103民初3359号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王春梅及其委托诉讼代理人张福恒，被上诉人郭正伟的委托诉讼代理人段君毅到庭参加诉讼。被上诉人逯志伟、景利军、姚龙经本院公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。王春梅上诉请求：撤销(2019)内0103民初3359号民事判决,驳回郭正伟的诉讼请求。事实和理由：首先,一审法院事实认定不清。一审法院认定逯志伟与2017年5月19日签订了《房屋抵顶协议》,约定逯志伟自愿将位于××区中户的房屋抵顶欠付郭正伟的借款本息,双方的借款合同不再履行,逯志伟不再向郭正伟偿还借款,这一认定事实不清。因逯志伟未到庭应诉,也未提交书面答辩状,签订该协议真实性和时间无法核实。况且,实践中以物抵债的问题比较复杂,不排除郭正伟与逯志伟恶意串通倒签抵债时间以排除王春梅债权的情形。其次,一审法院适用法律错误。一审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条错误，该条仅适用于房屋买卖的情形,以物抵债的协议不适用该条的规定。郭正伟与逮志伟签订的《房屋抵顶协议》的目的是消灭双方之间金钱之债,不应优先于王春梅的金钱之债。该条仅适用于有产权登记的出卖人,而本案中逯志伟并没有产权证,其本人也只有对开发企业享有办理产权的债权,郭正伟更没有物权期待权。一审法院未查清郭正伟与逮志伟签订的《房屋抵顶协议》是否合法有效、郭正伟是何时占有诉争房屋、是否因郭正伟的过错未办理登记。郭正伟辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当维持。第一，郭正伟与逯志伟之间存在真实的民间借贷法律关系，双方的债权债务真实合法有效，应受法律保护。在双方约定的借款期限届满之后，逯志伟未能还款。第二，郭正伟与逯志伟签订的以房抵债协议真实合法有效，该协议本身包含买卖合同和抵消两种法律关系，不违反法律、行政法规强制性规定。在双方约定的债务履行期限届满之后，郭正伟与逯志伟就债务清偿达成房屋抵顶协议，约定以房抵债，该协议是双方真实意思表示，合法有效。而且，该协议是在债务履行期限届满后签订，不属于流押条款。因该协议包含买卖合同和抵消两种法律关系，协议履行后，双方原有债权债务消灭，相当于郭正伟已经向逯志伟支付全部对价。第三，案涉房屋在双方签订房屋抵顶协议之后，随即进行了交付，郭正伟已经实际占有使用该房屋至今。房屋抵顶时，逯志伟向郭正伟移交了该房屋的拆迁补偿安置协议书原件，相关水、电、暖、物业费等相关缴费票据材料。此后，郭正伟对该房屋享有占有使用收益处分的权利。而且在此后的房屋占有使用过程中也支出了物业费和采暖费、早于查封时间2019年5月7日两年之久。第四，本案所涉房屋系回迁安置房，客观上暂不具备办理产权登记手续的条件，因此无法办理过户登记手续。但郭正伟与逯志伟一起在开发单位进行了合同更名，现在开发单位登记的所有权人（买受人）是郭正伟，房屋销售发票记载的权利人也是郭正伟。因为未办理过户登记并非郭正伟原因导致。郭正伟作为以房抵债的权利人，其对房屋进行了实际占有，具备准物权的性质，而王春梅享有的债权是普通债权，郭正伟的债权要优于王春梅的普通债权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，本案中，郭正伟与逯志伟在债务利息履行期限届满之后，就债务清偿问题签订以物抵债协议合法有效，虽然逯志伟未到庭，但通过郭正伟提供的民间借贷、以物抵债和实际占有使用房屋的一系列证据可以证实，双方的以房抵债行为真是合法有效。逯志伟也配合变更了不动产销售发票，并向郭正伟交付了房屋及相关票据。而且在法院查封之间郭正伟实际占有该房屋至今，郭正伟对未办理过户登记无过错。本案中郭正伟对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。逯志伟、景利军、姚龙未到庭，亦未提交书面答辩意见。郭正伟向一审法院起诉请求：依法判决不得执行位于××区中户的房屋。一审法院认定事实：一、2017年2月20日,郭正伟与逯志伟签订《借款合同》,约定逯志伟向郭正伟借款190000元,借款期限为2个月,自2017年2月20日至2017年4月20日,当日郭正伟通过“董浩”的账户向逯志伟转账171000元,逯志伟以位于水岸人家××楼中户的房屋为前述借款提供抵押,并由内蒙古荣氏房地产开发有限责任公司于当日向郭正伟开具了不动产销售发票。后逯志伟未能按约偿还借款本息。2017年5月19日,郭正伟与逯志伟签订《房屋抵顶协议》,约定逯志伟自愿将位于××区中户的房屋抵顶欠付郭正伟的借款本息,双方借款合同不再履行,逯志伟不再向郭正伟偿还借款,并承诺履行过户义务。后逯志伟向郭正伟交付涉案房屋及该房屋的拆迁房屋补偿安置协议书、相关水、电、暖、物业费等相关缴费票据材料。现该房屋由郭正伟占有使用,双方在签订该协议后未办理房屋过户登记。二、一审法院2017年6月7日受理的本案王春梅与逯志伟、景利军、姚龙民间借贷纠纷一案,作出民事判决书,逯志伟、景利军、姚龙因未履行该生效判决确定的义务,一审法院于2019年5月7日以（2018)内0103执字第719号执行裁定一审法院认为，本案为案外人执行异议之诉。本案的争议焦点为：郭正伟对案涉房屋是否有权排除强制执行。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。本案中，郭正伟与逯志伟因借贷关系产生债权债务，双方于2017年5月19日签订了《房屋抵顶协议》，该协议书系当事人真实意思表示，约定的内容不违反法律法规的强制性规定，系合法有效，依据该协议书内容，郭正伟与逯志伟达成以房抵债的合意，自该房屋交付郭正伟时，抵债行为成立，逯志伟与郭正伟基于民间借贷产生的债务债务消灭，故郭正伟虽未办理产权登记，但对该房屋享有可期待的准物权。关于该权利能否排除强制执行，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。因以房抵债实质为买卖合同和抵销两种法律关系，是以物的交付代替货币的交付，意在消灭债权债务关系，产生清偿的法律效果，因此可以参照适用本条法律规定。本案中，郭正伟在人民法院查封前已实际占有使用该房产且对于未办理过户登记没有过错，依据“物权优于债权”原则，王春梅的执行依据是民间借贷，属于一般债权，给付标的为金钱债务，对于查封的标的物，被执行人完全可以以其名下的其他等值的财产进行置换，其债权自然无法对抗郭正伟享有的准物权，因此，对于郭正伟请求停止对该套房屋的强制执行的诉讼请求，应当得到支持。综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决：排除对位于××区中户的房屋的强制执行。案件受理费100元，由王春梅承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是郭正伟对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，郭正伟所提举房屋抵顶协议、借款合同、收条、转账凭证可以证明其与逯志伟在人民法院查封前已签订抵顶房屋的协议，郭正伟以抵顶借款的方式支付购房款，郭正伟所提举的采暖费发票、物业费收据等证据可以证明其在查封前占有涉案房屋，加之未办理过户登记并非郭正伟原因。其对涉案房屋可以排除人民法院的强制执行。郭正伟一审关于不得执行涉案房屋的诉讼请求应予支持，一审认定正确，本院予以确认。综上所述，王春梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4100元，由王春梅负担。本判决为终审判决。审判长 张蒙江审判员 姜 怡审判员 蔡世杰二〇二〇年十二月十二日法官助理 齐兴宇书记员 葛丽媛