四川省巴中市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川19民终1395号 上诉人（原审被告）：杜建平，男，1987年6月20日出生，汉族，住四川省平昌县。 委托诉讼代理人：陈鸿辉，巴中市巴州区梁永法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：平昌县博逸物业管理有限责任公司，住所地：四川省平昌县江口镇新华街东段**，统一社会信用代码：91511923MA62D4QM71。 法定代表人：邱玲，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：赵为国，男，1970年9月9日出生，汉族，住四川省平昌县。 委托诉讼代理人：冯兵，巴中市平昌县江阳法律服务所法律工作者。 上诉人杜建平因与被上诉人平昌县博逸物业管理有限责任公司（以下简称“博逸物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服四川省平昌县人民法院（2020）川1923民初2793号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人杜建平上诉请求：1.撤销四川省平昌县人民法院（2020）川1923民初2793号民事判决，发回重审或依法改判驳回一审原告的全部诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1.一审对原、被告之间是否存在合同关系的事实未予查清；2.一审对原、被告之间合同的履行是否适格的事实未予查清；3.一审对原、被告之间是否存在欠付物业费的事实未予查清。二、一审判决适用法律错误。 被上诉人博逸物业公司辩称，欠物业费的事实一审是查清楚了的。一审中，博逸物业公司提供了相关证据予以证实。请求驳回上诉，维持原判。 原审原告博逸物业公司向一审法院起诉请求：被告杜建平不缴纳物业服务费，要求被告杜建平立即支付物业服务费3241.00元（计算至2020年7月底），并承担违约金3656.50元。 一审法院经审理查明：2012年10月16日，原告博逸物业公司与四川瑜泰房地产开发有限公司签订《前期物业委托管理合同》，约定由原告博逸物业公司对“博雅国际”小区提供物业服务，经平昌县发展和改革局核定该小区物业服务费1.1元/月平方米。2015年3月18日被告杜建平作为该小区业主办理房屋交接手续，同时签署《博雅国际前期物业服务合同》、《临时管理规约》的承诺书，双方约定住宅物业服务费1.1元/月平方米，如拖欠物业服务费，从欠缴之日起按拖欠金额的3‰按日支付违约金等内容。被告杜建平物业服务费缴纳至2018年3月后未能继续缴纳物业服务费，经原告博逸物业公司多次催收无果遂起诉到一审法院。经计算至2020年7月底被告杜建平累计差欠物业服务费3241.00元。 原告博逸物业公司提供下列证据：一、营业执照，拟证原告博逸物业公司主体适格。二、户籍证明，拟证被告杜建平主体适格。三、双方签订的《博雅国际前期物业服务协议》，证实当事人双方自愿协商一致，达成服务协议的事实。四、被告杜建平签署的承诺书，证明被告杜建平知道《临时管理规约》的事实。五、2012年10月16日（2012）川平证字第2251号公证书，证明原告博逸物业公司与四川瑜泰房地产开发有限公司签订《前期物业委托管理合同》并对博雅国际小区提供物业服务合法的事实。六、平昌县发展和改革局平昌发改（2013）51号文件，证明原告博逸物业公司收费标准合法。七、催收通知书，拟证原告博逸物业公司书面催收物业服务费的事实。上列证据真实、合法、能够证明案件事实，一审法院予以采信。 一审法院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。据此，原告博逸物业公司与四川瑜泰房地产开发有限公司签订的前期物业委托管理合同，对被告杜建平具有约束力；平昌县发展和改革局平昌发改（2013）51号文件明确核定价格，原告博逸物业公司收取物业服务费合法；同时被告杜建平与原告方签订了《博雅国际前期物业服务合同》、《临时管理规约》，按照协议，原告博逸物业公司负有按约定提供物业服务之义务，享有收取物业服务费之权利；被告杜建平负有支付物业服务费之义务，享有接受物业服务之权利。综上所述，被告杜建平的辩称理由不能成立，故对原告博逸物业公司要求被告杜建平交纳从2018年4月1日至2020年7月30日期间下欠物业服务费3241.00元的诉讼请求，依法予以支持。对原告博逸物业公司要求按日3‰支付违约金的请求，双方虽有约定，但明显过高，根据合同法相关规定，违约金应当以不超过损失的30﹪为限。为依法保护物业服务企业的合法权益，促进物业服务企业与业主委员会及业主之间服务与被服务的和谐发展，保障全体业主的合法利益。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条第二款、第三款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：限被告杜建平于本判决生效后五日内向原告平昌县博逸物业管理有限责任公司支付2018年4月1日至2020年7月30日期间物业服务费3241.00元，同时承担违约金972.30元。一审案件受理费50.00元，依法减半收取25.00元，由被告杜建平承担。 二审中，双方当事人都未提交新证据；二审审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，被上诉人博逸物业公司与原开发建设单位四川瑜泰房地产开发有限公司签订的《博逸国际前期物业委托管理合同》第六章第八条约定“本合同双方签订之日起生效，至小区住户产生业主委员会与乙方（博逸物业公司）签订新的物业管理委托合同生效止”。同时，上诉人杜建平与被上诉人博逸物业公司签订的《博雅国际前期物业服务合同》第四十五条约定“本协议自《商品房买卖合同》约定的交付之日起生效，至本物业区域业主大会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时终止”。2018年上诉人杜建平所在的“博雅国际”小区业主委员会成立。至今该业主委员会尚未与其他物业服务企业签订新的物业管理合同。故上述案涉前期物业服务合同应在有效期限内且尚未终止。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，上述前期物业服务合同对包括上诉人杜建平等“博雅国际”小区业主具有约束力。被上诉人博逸物业公司负有按约定提供物业服务之义务，享有收取物业服务费之权利；被上诉人杜建平负有按约定支付服务费之义务，享有接受物业服务之权利。被上诉人博雅物业公司依平昌县发展和改革局平昌发改（2013）51号文件核定的价格，收取物业服务费合法。上诉人杜建平应当按合同约定交纳物业服务费。合同履行中，如果物业服务企业提供的物业服务业主不满意或者存在瑕疵，有权要求物业服务企业限期改正。逾期不整改给业主造成损失的，物业服务企业应承担相应赔偿和违约责任。但业主不能以此为由拒不支付物业服务费。本案被上诉人博逸物业公司并未因提供的物业服务存在业主不满意或者瑕疵，造成上诉人杜建平损失，其拒交下欠物业费则构成违约，上诉人杜建平应支付下欠物业费及承担违约责任。故原判认定上诉人杜建平应向被上诉人博逸物业公司交纳2018年4月1日至2020年7月30日期间下欠物业服务费并承担违约责任支付违约金，并无不当。上诉人杜建平关于在小区业主委员会成立后与被上诉人博逸物业公司未建立物业服务合同关系，物业服务质量严重未达标，不应支付下欠物业服务费并承担违约责任支付违约金的上诉理由不成立，本院不予支持。 综上所述，上诉人杜建平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50.00元，由上诉人杜建平负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  杨 垚 审 判 员  王 立 审 判 员  吴 全 二〇二〇年十二月八日 法官助理  朱 彬 书 记 员  李金城