天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津02民终5055号上诉人（原审原告）：武建侠，女，1973年6月3日出生，汉族，住天津市武清区。委托诉讼代理人：陈勇，男，住天津市西青区，天津市浩大服饰有限公司推荐。被上诉人（原审原告）：沈劲松，男，1985年7月25日出生，汉族，住天津市北辰区。上诉人武建侠因与被上诉人沈劲松房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市北辰区人民法院作出的（2020）津0113民初1619号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人武建侠上诉请求：改判被上诉人退还押金15000元。事实与理由：上诉人因疫情导致服装店无法正常经营，故提前提出解除租赁合同，但租金一直缴纳到了双方解除租赁合同之后，故不存在违约。被上诉人沈劲松辩称，上诉人提前解除租赁合同，而且未按时缴纳2020年4月1日之后的租金，故押金不应退还。武建侠向一审法院起诉请求：1．依法判令沈劲松返还押金15000元及2020年1月25日至2020年3月31日共计66天（按每日472元计算）的租金31152元，以上共计46152元；2．本案诉讼费用由沈劲松承担。一审法院认定事实：武建侠、沈劲松于2019年3月2日签订《房屋租赁协议》，约定：武建侠租赁沈劲松位于天津市北辰区××街镇庄××道××号××商铺，租期为5年，自2019年4月1日起至2024年3月31日止，每半年租金为85000元，房租为预付款形式，半年一交，提前一个月支付下半年租金。押金15000元。武建侠必须依约缴纳租金和其他费用，如有无故拖欠，沈劲松有权向武建侠加收滞纳金，超过交租日期15日则视为违约，沈劲松有权收回房屋并扣除押金。租赁期间若武建侠因不可抗力的自然灾害导致不能使用租赁房屋，武建侠需立即通知沈劲松。若双方同意租赁房屋因不可抗力的自然灾害导致损毁无法修复使用，本合同可自然终止，互不承担责任，沈劲松需将所有押金及预付租金全部无息退还给武建侠。2019年3月初沈劲松将案涉房屋交付武建侠使用，武建侠租赁该房屋用于经营服装商铺，商铺名称为“胖领域北辰店”。2019年3月2日及2019年3月3日武建侠两次给沈劲松转款各5万元，用于支付2019年4月1日至2019年9月30日租金85000元及押金15000元。2019年9月30日前武建侠又向沈劲松交付了2019年10月1日至2020年3月31日租金85000元。2020年2月18日武建侠给沈劲松打电话，提出因疫情服装生意不好做，请求解除合同，并要求沈劲松退还剩余租金和押金，沈劲松没有同意。2020年3月24日武建侠委托其合伙人刘俊强与沈劲松办理了案涉商铺的交接手续。另查，案涉商铺系沈劲松与其父亲沈建义共有，沈建义授权沈劲松对案涉商铺有出租并收益权利。一审法院认为，本案争议焦点为，1.武建侠是否因疫情导致的不可抗力无法继续履行与沈劲松的租赁合同；2.双方解除合同的时间是何时；3.沈劲松是否应退还武建侠15000元的押金及2020年1月25日至2020年3月31日共计66天（按每日472元计算）的租金31152元。武建侠、沈劲松签订的《房屋租赁合同》系原、沈劲松真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，应受法律保护。双方均应按合同约定履行各自的义务。关于争议焦点一，武建侠主张因武建侠在经营期间遭遇不可抗力的疫情影响，被迫停业，武建侠未提供相应证据证明，一审法院不予支持。关于争议焦点二，武建侠主张2020年2月18日武建侠向沈劲松提出解除合同，沈劲松表示同意，武建侠提供的原、沈劲松之间的2020年2月18日微信聊天记录截屏显示，武建侠对沈劲松说：“如果有朋友看房，您联系我，让人过去开门”，沈劲松回答：“好的”，不能证明沈劲松同意解除合同，武建侠提供的证据不足以证明其主张，故对其主张2020年2月18日沈劲松同意解除合同，一审法院不予支持。合同第六条约定：武建侠必须依约缴纳租金和其他费用，如有无故拖欠，沈劲松有权向武建侠加收滞纳金，超过交租日期15日则视为违约，沈劲松有权收回房屋并扣除押金。该条款实际为双方约定的合同解除条款，按合同约定武建侠应于2020年3月1日交2020年4月1日至2020年9月30日租金，因武建侠逾期未交纳租金沈劲松依据上述约定于2020年3月24日收回案涉房屋，故原、沈劲松之间的合同应于2020年3月24日解除。关于争议焦点三，武建侠超过交租日期15日则视为违约，沈劲松有权收回房屋并扣除押金，故武建侠主张沈劲松返还押金15000元，没有法律依据，一审法院不予支持。关于武建侠主张沈劲松返还2020年1月25日至2020年3月31日共计66天（按每日472元计算）的租金31152元，因武建侠实际使用案涉房屋至2020年3月24日，租金交纳至2020年3月31日，武建侠应承担实际使用期间的房屋租金，2020年3月25日起至2020年3月31日止，武建侠并未使用案涉房屋，故沈劲松应返还武建侠该期间的租金3,304元（按每半年85000元/6个月＊7天计算）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条第二款、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：“一、沈劲松沈劲松于本判决生效后五日内返还武建侠武建侠2020年3月24日至2020年3月31日租金3304元；二、驳回武建侠武建侠其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半计收477元，由武建侠武建侠负担452元，沈劲松沈劲松负担25元。”二审中，双方均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明事实一致，本院对一审法院查明事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：被上诉人是否应退还押金。上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁协议》，系双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应认定合法有效。该协议约定，上诉人必须依约缴纳租金和其他费用，如无故拖欠，被上诉人有权加收滞纳金，超过交租日期15日则视为违约，被上诉人有权收回房屋并扣除押金。本案中，上诉人于2019年3月承租被上诉人房屋后，分期缴纳租金至2020年3月31日，虽然未再缴纳4月1日之后的租金，但上诉人因疫情经营不善已于2月18日向被上诉人提出解除租赁合同，而且经双方协商于3月24日签订了房屋交接清单。故在此情况下，上诉人不再缴纳4月1日之后的租金，符合双方当时的意思表示，故不应以此认定上诉人逾期缴纳租金并扣除押金。关于被上诉人主张上诉人提前解除租赁合同，应扣除押金问题，因《房屋租赁协议》中并无相应约定，故本院不予支持。综上所述，上诉人关于退还押金的上诉请求，具有事实依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销天津市北辰区人民法院（2020）津0113民初1619号民事判决；二、被上诉人沈劲松于本判决生效之日起十五日内退还上诉人武建侠押金15000元及2020年3月24日至2020年3月31日租金3304元；三、驳回被上诉人武建侠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费477元，由上诉人武建侠负担286元，被上诉人沈劲松负担191元；二审案件受理费175元，由上诉人武建侠负担105元，被上诉人沈劲松负担70元。本判决为终审判决。审判长  夏维娜审判员  刘爱民审判员  房利甲二〇二〇年十二月二十三日法官助理曹丽霞书记员姬诚心