山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁03民终4381号 上诉人（原审被告）：淄博华鼎宏达实业有限公司，住所地山东省淄博市张店区房镇镇三赢路创业园研发楼****。 法定代表人：王红，总经理。 委托诉讼代理人：苗维嘉，山东正大至诚律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张店祥居房产信息咨询服务部，住，住所地山东省淄博市张店区金石苑小区**商铺/div> 经营者：吕爱清。 上诉人淄博华鼎宏达实业有限公司（以下简称华鼎宏达公司）因与被上诉人张店祥居房产信息咨询服务部（以下简称祥居服务部）居间合同纠纷一案，不服山东省桓台县人民法院(2020)鲁0321民初3845号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月21日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 华鼎宏达公司上诉请求：1、请求改判上诉人不承担支付佣金及利息损失；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。该楼房是农村集体土地上的房产，根据法律规定无法进行上市交易，合同本身由于违反强制性规定，按照合同法52条属于无效合同。本案中范京灵房产的佣金，应当以实际售价减去底价计算，而不是仅按照《购房合同》约定的价格，理由如下：范京灵在购买房产时，由于资金不足，找被上诉人商量过降价的问题，最终通过村委联系到上诉人，为促成交易，上诉人最终将成交价格定为82000元，每平单价8508元，被上诉人对降价过程是知情。即便被上诉人并不知晓，上诉人与被上诉人签订的《销售代理合同》，合同目的是利用上诉人支付的佣金的方式促使被上诉人更多更好的促成房产的最优交易，双方都能由此获得最大利润，如果上诉人是以不合理低价将房产出卖，那么因上诉人存在过错，被上诉人当然可以主张依然按照《购房合同》约定的价格计算佣金，但是根据《销售代理合同》，上诉人是在与被上诉人约定的底价和售价范围内做的价格调整，因此佣金的计算基础应当是820000元，而不是880000元，佣金数额应为49200元。贾代成的房产佣金，根据《销售合同》第四条的约定并未达到佣金支付条件，一审法院认为应当将贾代成已缴纳房款部分先行计算佣金的理由不成立，理由如下：贾代成是分期支付房款，被上诉人对其销售的分期付款的房屋应当承担催款义务。贾代成并未按期履行支付房款义务，尚欠228936元未支付，但一直占用该房屋至今，并且贾代成已经明确表示无法按《购房合同》的约定履行付款义务，被上诉人没有获得佣金的事实和法律基础。 祥居服务部辩称：一审认定事实清楚，适用法律错误，请求二审驳回上诉、维持原判。 祥居服务部向一审法院起诉请求：1、请求被告淄博华鼎宏达实业有限公司支付原告佣金报酬共计165242元，并按照一年期贷款市场报价利率(LPR)支付自起诉之日起直至佣金清偿之日止的利息损失。2、请求被告承担违约责任并支付违约金100000元。3、由被告承担案件受理费等全部诉讼费用。 一审法院认定事实：因被告承建了桓台县果里镇太平村部分旧村改造工程，2018年3月29日，原告与被告协商签订《销售代理合同》一份，合同甲方是被告华鼎宏达公司，乙方是原告祥居服务部，双方约定：由甲方委托乙方作为太平村综合服务楼一层商铺、三四五层办公写字楼的销售总代理，合同中明确约定了代理销售楼盘的底价及售价，约定了佣金的支付方式，主要条款有：1、佣金数额：售价减去底价之差为乙方佣金，甲方人员给予客户优惠不得高于乙方佣金之30%，超出部分由甲方承担；2、甲方每月10日之前结清乙方全款结清之客户的佣金；3、甲方安排财务人员收取房款及定金等财务事宜；4、若甲方单方终止合同，则余房计入乙方销售业绩，甲方必须支付相关费用给乙方，等等。此后，原告安排工作人员到合同约定的楼盘所在地，代理销售事宜，其间，共销售两套房屋，其中，购房人范京灵于2018年5月2日与被告签订《房屋买卖合同》，购买了一层商铺，约定价格是每平方9133.36元，购房面积为96.35平米，总价款880000元，后被告于2018年8月28日给予优惠60000元，房款实收820000元。购房人贾代成于2018年5月23日与被告签订《房屋买卖合同》，购买了四层房产，约定价格是每平方6100元，购房面积为117.65平米，总价款717665元，贾代成已支付定金、房款共517665元，余款200000元未支付，其间，2018年12月12日贾代成交纳房款50000元由原告代收，抵顶了被告所欠的部分佣金。2019年1月15日，被告向原告送达《关于太平村办公楼北楼停售的通知》，原告工作人员遂停止销售工作。关于涉案的太平村综合服务楼一层商铺、三四五层办公写字楼的来源，被告主张，系案外人太平村委欠其公司工程款，遂以该部分房产抵顶了工程款，因系小产权房，未办理产权登记手续。终止合同的原因，也是太平村委换届后，担心销售小产权房引发法律风险，通知被告不得再对外销售，被告随之通知原告解除了合同。 一审法院认为，原、被告签订的《销售代理合同》是双方真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同，双方均应遵照执行。原告主张的佣金，其中范京灵部分，约定售价9133.36元、底价8000元，总价款差额109222元应为原告佣金，后被告给予了60000元优惠，依据“甲方人员优惠不得高于乙方佣金之30%，超出部分由甲方承担”的约定，被告有权优惠的30%为109222元*30%计32767元，其余佣金76455元（109222元-32767元），被告应予支付；贾代成部分，约定售价6100元、底价5200元，总价款差额105885元为原告应得佣金，被告辩称贾代成未付清剩余房款，支付条件不成就，对此原审法院认为，双方关于“甲方每月10日之前结清乙方全款结清之客户的佣金”的约定，并不意味着购房人未付清全部房款之前，原告就不能结算和取得佣金，因为《销售代理合同》并未明确约定原告有催收房款的义务，且贾代成签订《房屋买卖合同》距本案成诉已两年有余，剩余房款未能清收完毕的主体责任在于被告，故，被告应支付已付房款部分517665元对应的佣金76377元，其余未付房款部分200000元对应的佣金，原告可另行主张权利。以上被告应付佣金152832元，扣除已支付50000元，尚应支付102832元。双方对于《销售代理合同》事实上已经解除并无异议，但该解除是基于房产原产权人太平村委的要求，并非被告单方解除，故原告主张的解除合同违约金，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条的规定，判决：一、被告淄博华鼎宏达实业有限公司于判决生效后十日内支付原告张店祥居房产信息咨询服务部佣金报酬共计102832元，并支付自起诉之日2020年10月20日起至实际给付之日止、按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息损失。二、驳回原告张店祥居房产信息咨询服务部的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2639元，由原告张店祥居房产信息咨询服务部负担1616元，被告淄博华鼎宏达实业有限公司负担1023元。 二审查明的事实与原审查明的一致，本院予以确认。 本院认为，双方当事人对自己提出的主张，有责任提供证据加以证明，不能提供证据或所提供的证据不足以证明其事实主张的，应承担举证不能的法律后果。首先，一审判决根据查明的事实，认定的上诉人应支付被上诉人范京灵购买房屋佣金符合双方销售代理合同约定，并无不当。其次，上诉人主张贾代成购买的房屋尚欠部分房款，其不应支付佣金，但一审判决根据销售代理合同约定支持上诉人支付被上诉人已付房款部分佣金，亦无不当。此外，上诉人还以本案中销售的两套房屋为小产权房为由主张销售代理合同无效，但涉案两套房屋案外人购买后均没有按房屋买卖合同无效处理，故，上诉人以此主张其与被上诉人之间的销售代理合同无效，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2357元，由上诉人淄博华鼎宏达实业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 刘 宁 审判员 郭 鹏 审判员 胡晓梅 二〇二〇年十二月二十三日 书记员 刘 瑜