广西壮族自治区南宁市邕宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0109民初3424号 原告：焦满英，女，1958年11月28日出生，壮族，户籍所在地南宁市邕宁区，现住广西南宁市邕宁区。 委托诉讼代理人：吴立传，北京市京师（南宁）律师事务所律师。 被告：广西银泉化工有限责任公司，住所地南宁市邕宁区蒲庙镇张村村岜平坡**，统一社会信用代码914501007114106206。 法定代表人：邓伟，该公司董事长。 委托诉讼代理人：韦茂郁，广西金卡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦茂林，广西金卡律师事务所律师。 案由：商品房预售合同纠纷 适用程序：小额诉讼程序 立案日期：2020年9月29日 开庭日期：2020年10月22日 原告诉讼请求：1.被告向原告赔偿自2019年10月17日起至2020年8月24日之日止的违约金4518.23元，以及自2020年8月24日之日起至实际办理权属证书之日止的违约金（以已付购房款总额为基数，按每年百分之一计算违约金）；2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告于2015年1月6日将其经营开发的x房出卖给原告，该商品房建筑面积103.04㎡，总房款528575元。签订房屋买卖合同后原告已经按照合同约定付清全部房款。根据原告与被告商品房买卖合同约定，被告应当于商品房交付使用后720个工作日内，向房屋登记机构为原告申请房屋所有权登记，并将以原告为产权人的房屋所有权证书交付原告。如因被告的责任，原告不能在规定期内取得房地产权属证书的，被告按迟延日数，以每日一元的标准，向原告计算支付违约金。交房后原告多次问被告的工作人员什么时候发房产证，其工作人员一再以各种理由推脱，结果从买房到现在已有三年多的时间，被告依然没有为原告向房地产管理部门申请下发房地产权属证书。被告于2016年11月28日交房，至2019年10月17日已满720个工作日，至2020年8月24日已逾期312日。原告认为由于被告的原因致使原告迟迟拿不到房地产权属证书，给原告造成巨大损失，被告应于赔偿，为维护原告合法权益，原告根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十八条等相关法律规定，特向人民法院提起诉讼，请求支持原告的合法请求。 原告提供证据：1.商品房买卖合同（合同编号：x）；2.商品房买卖合同登记备案证明；3.税收缴款书；4.小区房屋验收书；5.入住协议书；6.入伙资料确认单。 被告答辩意见：一、被告对于未能为原告办证表示歉意；二、被告愿意按照双方签订的房屋买卖合同约定对原告进行相应赔偿，但是被告不同意按照年利率1%的方案计算违约金，应该按照合同约定计算；三、对双方签订房屋买卖合同的时间、房号、面积、总房款无异议；四、对原告陈述已经付清全部房款没有异议；五、有 -3- 部分案件应当按照入伙协议的时间认定交房时间；六、对原告在诉状中陈述的720个工作日届满的日期无异议；七、办理房产证的流程有13项，我方按照13项的流程清单将办证手续交给相关部门，我方现在只差建筑工程竣工验收备案证明书或竣工验收备案表、人防工程竣工验收备案表、现售备案项目表三个材料没有取得，因为之前受疫情影响，人防部门已经到现场检查了，现在在做一些整改，办理人防工程竣工验收备案表的材料已经交给相关部门，等建筑工程竣工验收备案证明书或竣工验收备案表、人防工程竣工验收备案表回来，就可以办现售备案项目表，就可以办证，最长的办证时间应该是7个月左右就能办完。 被告提供证据：1.不动产权证书；2.竣工测量图；3.规划总平图及规划技术指标说明；4.门牌证明；5.南宁市不动产实测绘成果报告；6.南宁市建设工程规划条件核实证明。 本院认证意见：经庭审举、质证，原、被告对对方提供的证据均无异议，本院认为原、被告提供的证据能反映本案的真实情况，证据的来源与形式符合法律规定且与本案有关联性，可以作为本案事实认定的依据。 本院查明事实： 2015年1月6日，焦满英（买受人）与广西银泉化工有限责任公司（出卖人、以下简称银泉公司）签订一份《南宁市商品房买卖合同》（合同编号:x），约定焦满英向银泉公司购买位于x号房，总价款为528575元。合同第九条约定，出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、施工、监理、设计、勘察五方签字单体验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十七条约定，买受人委托出卖人办理房屋所有权登记，出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人;因出卖人过错，导致本条约定的上述手续迟延办理的，由出卖人按迟延日数，每日一元的标准，向买受人计算支付违约金。合同签订后，焦满英向银泉公司付清了购房款。2016年11月28日，原、被告双方办理了上述房屋交接手续。至2019年10月17日，合同约定的“商品房交付使用后720个工作日”届满，银泉公司没有向焦满英交付房屋权属证书，逾期办证持续至今，焦满英遂诉至本院，提出前述诉讼请求。 本院意见： 原、被告签订的《南宁市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格履行合同义务。合同约定被告应于商品房交付使用后720个工作日内，向房屋登记机构为原告申请房屋所有权登记，并将以原告为产权人的房屋所有权证书交付原告。合同约定的交房时间为2016年6月30日，双方实际办理房屋交接手续时间为2016年11月28日，从实际交房之日起算，被告应于2019年10月17日前完成上述办证义务，并将以原告为产权人的房屋权属证书交给原告，但被告至今未能完成上述办证义务，已构成违约，除应继续履行办证义务外，还应承担逾期办证的违约责任。根据合同第十七条的约定，因出卖人过错，导致本条约定的上述手续迟延办理的，由出卖人按迟延日数，每日一元的标准，向买受人支付违约金。原告认为该条款属于格式条款，约定的办证期限过长，违约金额过低，权利义务严重不对等，排除了原告及时办证的主要权利，基本免除了被告的违约责任，应认定为无效。本院认为该条款虽属于格式条款,但并不存在免除被告作为出卖人办理房屋权属证书、支付逾期办证违约金的义务,也未排除原告作为买受人依约定取得房屋权属证书及逾期办证违约金 -5- 的权利，应认定为有效。原告以约定的违约金严重偏低为由，诉请逾期办证违约金以已付购房款总额为基数，按每年百分之一计算逾期办证违约金，应视为原告请求人民法院增加违约金。我国《合同法》规定的违约金主要体现在补偿性和有限度地惩罚性这两个方面，即具有弥补守约方所受损失和惩罚违约方的功能。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额”，虽然原告没有提供证据证明被告逾期办证给其造成的损失，但合同约定的按迟延日数，每日一元的标准支付逾期办证违约金偏低，难以实现违约金设立的初衷，不利于保护守约方的合法利益。故综合考虑本案合同约定及履行情况、被告原因导致逾期办证，原告未能举证证明其损失等多种因素，充分衡量双方诉辩意见及兼顾公平原则，本院酌情将逾期办证违约金计算方式调整为：按每日3元的标准,从被告逾期办证之日即2019年10月18日起计算至被告完成涉案房屋的办证义务（即不动产登记机关出具以原告焦满英为产权人的不动产登记产权证书）之日止。 判决主文： 被告广西银泉化工有限责任公司于本案判决生效后十日内向原告焦满英支付逾期办证违约金[计算方法：按每日3元的标准,从2019年10月18日起计算至被告广西银泉化工有限责任公司完成南宁市邕宁区五象大道东段580号银泉·一品龙湾4号楼1803号房的办证义务（即不动产登记机关出具以原告焦满英为产权人的不动产登记产权证书）之日止]。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年 内 ， 向 本 院 或 与 本 院 -6- 同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 判决依据：《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条。 诉讼费：案件受理费25元（案件适用小额诉讼审理减半收取，原告已预交），由被告广西银泉化工有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 员  梁 哲 二〇二〇年十二月十日 法官助理  王 琳 书 记 员  梁敏婕