湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂05民终2261号上诉人（原审原告）：黄建，男，汉族，1984年10月28日出生，住湖北省咸宁市咸安区。委托诉讼代理人：郭飞，湖北宜楚律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审被告）：王伟，男，汉族，1975年11月7日出生，住湖北省宜昌市伍家岗区。被上诉人（原审被告）：郑宏艳，女，汉族，1979年9月30日出生，住湖北省宜昌市伍家岗区。上诉人黄建因与被上诉人王伟、郑宏艳房屋买卖合同纠纷一案，不服宜昌市伍家岗区人民法院（2020）鄂0503民初570号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月19日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。黄建上诉请求：1.撤销宜昌市伍家岗区人民法院作出的（2020）鄂0503民初570号民事判决，改判王伟、郑宏艳履行将案涉房屋过户给黄建的合同义务或者发回重审；2.由王伟、郑宏艳承担本案的一审、二审诉讼费用。事实与理由：1、对一审法院查明的案外人万宇在2019年4月12日收到案涉房屋所有权人王伟、郑宏艳交付的门锁钥匙、密码和水电燃气卡持有异议。首先，王伟、郑宏艳向案外人万宇交付房屋钥匙及水电燃气卡的事实以及交付时间为2019年4月12日没有证据证明，且王伟、郑宏艳将房屋交给万宇，其半年时间不到房子里去，不合常理。其次，2019年5月22日，黄建与王伟、郑宏艳签订了一份《房屋租赁合同》，约定将案涉房屋出租给黄建，合同签订当天，王伟、郑宏艳就将房屋钥匙、水电燃气卡交给了黄建，黄建开始使用房屋并缴纳水电燃气费用。实际情况是案外人万宇购房价格比黄建高出十余万，王伟、郑宏艳为了获得更多的卖房款，与万宇相互串通，虚构收到房屋钥匙早于黄建的事实。2、案涉房屋的实际占有，应当以实际控制为标准，交钥匙在本案中不能作为实际控制的唯一条件。案涉房屋的门锁有别于普通门锁，是指纹密码锁，密码可以变更，钥匙也不是打开门锁的唯一方式，仅仅以交钥匙和密码来判断对案涉房屋享有实际控制权太过单一，是否应当结合房屋出卖人是否实际将房屋交付，买受人是否已实际使用了该房屋，是否已全额支付房款等情况考察。上诉人黄建在该房屋中居住了长达一年半之久，水电燃气费用用尽之后及时缴纳了相应费用，也缴纳了2019、2020年两年的物业服务费，这些情况都是证明黄建对案涉房屋实际控制、合法占有的有利因素。黄建作为买受人已经将购房款付了80%，但是案外人万宇并未控制案涉房屋，且购房款只支付了69%（62万元支付了43万元），黄建对案涉房屋的控制占有以及合同履行情况明显优于案外人万宇。3、一审法院判决书的落款时间是“二0二0年九月十五日”，但是法院在2020年9月22日还组织了第二次质证，质证未完判决书就作出来了，审理程序存在重大错误。综上，请求改判王伟、郑宏艳履行将案涉房屋过户给黄建的合同义务或者依法裁定撤销原判、发回重审。王伟辩称，房子是在2018年12月28日与万宇签订的房屋买卖合同，当天进行了交接，并有交接清单，房款的交付分三次通过银行转账方式进行，分别是2018年12月5日、2019年1月30日等，总计支付了43万元。王伟与黄建是借贷关系，借贷之前已经与万宇签订了房屋买卖合同，应驳回黄建的上诉请求。郑宏艳辩称，同王伟答辩意见，黄建租房子和换房门锁我不知情，黄建陈述一直在住用该房屋我也不知情，因为房子已经卖给万宇，上缴物业费以及房屋住了人一直以为是万宇。黄建向一审法院起诉请求：1、判令王伟、郑宏艳继续履行双方所签订的房屋买卖合同，将此房屋过户给黄建；2、本案诉讼费用由王伟、郑宏艳承担。一审法院认定事实：2019年5月22日，黄建通过其名下中国建设银行个人账户向王伟转账20000元。2019年5月23日，黄建通过该账户向郑宏艳转账80000元。2019年6月27日，王伟、郑宏艳（甲方）与黄建（乙方）签订《房屋买卖合同》一份，载明：“甲方同意将自有房屋一处出售给乙方，此房坐落于中南路××栋，产权所有人王伟、郑宏艳，产权证号0012×××，房屋建筑面积92.65㎡，该房总价为50万元，人民币大写：伍拾万元，先交付10万元定金，其他房款在房屋交易时结清，交易时应再付剩余房款40万元。”当日，王伟、郑宏艳于该《房屋买卖合同》后签署《收条》两份，分别载明：“今收到黄建购房定金人民币：拾万元整”；“今收到黄建购房款人民币：壹拾壹万元”。2019年7月1日，黄建通过其名下中国建设银行个人账户向王伟转账40000元。2019年7月15日，黄建通过微信向备注名为NO.2王总的账号微信转账3000元。2019年7月31日，王伟签署《收条》一份，载明：“今收到黄建购房款大写：柒万伍仟元整，小写75000元，转账大写：陆万伍仟元整，小写65000，现金壹万元整。”经黄建当庭确认，该10000元现金实际并未支付。2019年8月1日，黄建名下中国建设银行个人账户向王伟转账32000元。2019年8月6日，王伟、郑宏艳签署《收条》一份，载明“今收到黄建购房款现金人民币：伍万伍仟元整，小写55000，双方交房时间定于2019年9月15日”，经黄建当庭确认，该笔收条经双方对账黄建前期已支付5000元，黄建当日实际再向王伟转账50000元。黄建当庭自述案涉房屋及钥匙、密码是在2019年6月27日签订合同时向其交付并录入其指纹，后于2020年9月15日实际入住案涉房屋。2019年12月18日，黄建向宜昌市佳维物业有限公司转账1222元，宜昌市佳维物业有限公司于当日出具《收据》一张，载明“今收到民安家园11-1-204黄建，人民币壹仟贰佰贰拾贰元整，￥1222，系付物业费”。2020年5月8日，宜昌市佳维物业有限公司出具《收据》一张，载明“今收到民安家园11-1-204王伟黄建，人民币壹仟贰佰贰拾叁元整，￥1223，系付物业费”。同时查明，2018年11月28日，案外人万宇（乙方）与王伟、郑宏艳（甲方）签订《房屋买卖合同》一份，载明“甲方自愿将坐落于中南路××栋（民安家园11号楼×单元×层01×××××号）的房屋出售给乙方。房屋产权证编号为×××××62号、×××××63号，土地性质为划拨。该房屋成交价为640000元，乙方在签订本合同时支付首付款定金20000元，二次房款280000元在2018年12月5日前支付，三次房款100000元在2019年1月30日前支付，余款240000元在办理产权过户签字当天一次性付清。”合同签订后，王伟、郑宏艳与万宇签订《补充协议》一份，载明“双方同意将交房时间由2019年3月18日变更为2019年4月1日。”2019年4月12日，王伟、郑宏艳向万宇交付了案涉房屋及房屋门钥匙、密码和水、电、气卡。2019年9月8日，王伟、郑宏艳与万宇签订《补充协议》一份，载明“双方同意将购房款由640000元降低为620000元，万宇于当日支付购房款30000元，余款190000元在办理产权过户签字当天一次性支付。”截止该补充协议签订当日，万宇已支付购房款合计430000元。2019年11月26日，黄建与案外人万宇因本案所涉房屋发生纠纷，万宇报警后，宜昌市公安局伍家岗区分局宝塔河派出所出警并告知双方自行协商或通过法院解决问题。2020年4月24日，万宇因王伟、郑宏艳将案涉房屋抵押给案外人芦晓满诉至一审法院，一审法院2020年8月19日作出（2020）鄂0503民初633号判决书，确认案外人万宇于2019年4月12日即取得了该房屋的控制权并已合法占有该房屋，系先行合法占有房屋的当事人，其物权期待权受法律保护，故判决万宇与王伟、郑宏艳签订的《房屋买卖合同》有效，该判决现已生效。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案争议的焦点是本案合同是否有效。案外人万宇与王伟、郑宏艳于2018年11月28日签订《房屋买卖合同》，万宇已支付前期款项合计430000元，已达到了合同约定的交房条件，王伟、郑宏艳亦于2019年4月12日向万宇交付本案所涉位于中南路××栋（民安家园11号楼×单元×层01×××××号）的房屋，并交付了房屋门钥匙及密码以及水、电、气卡。由此可见，万宇与王伟、郑宏艳所签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，双方签订合同后均按照合同开始履行各自的义务，该合同成立并生效。2019年6月27日，王伟、郑宏艳又与黄建签订了案涉房屋的《房屋买卖合同》，但参照已有法律法规的精神，在均未办理过户登记的情形下，可以明确应保护先行占有房屋的买受人的合法权益。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条规定，“土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：（一）已经办理土地使用权变更登记手续的受让方，请求转让方履行交付土地等合同义务的，应予支持；（二）均未办理土地使用权变更登记手续，已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；（三）均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地，先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；（四）合同均未履行，依法成立在先的合同受让方请求履行合同的，应予支持。未能取得土地使用权的受让方请求解除合同、赔偿损失的，按照《中华人民共和国合同法》的有关规定处理。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定：“出卖人就同一普通动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理：（一）先行受领交付的买受人请求确认所有权已经转移的，人民法院应予支持；（二）均未受领交付，先行支付价款的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持；（三）均未受领交付，也未支付价款，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持。”我国虽然未对“一房数卖”的情形作出专门性规定，但是参照上述相关规定的法律精神，可以明确对于“一房数卖”的情形，如买受人均未将房屋变更登记至自己名下的，应当保护先行合法占有房屋的买受人的合法权益。本案中，王伟、郑宏艳于2019年4月12日即向万宇交付房屋，万宇虽未入住该房屋，但因万宇已掌握该房屋钥匙及密码，取得了该房屋的控制权，故万宇自2019年4月12日起已合法占有该房屋。而根据庭审中黄建的自述，其是2019年6月27日才取得案涉房屋及钥匙、密码，故万宇系先行合法占有房屋的当事人，其物权期待权应受法律保护。（2020）鄂0503民初633号判决书现已发生法律效力，故黄建要求王伟、郑宏艳继续履行双方所签订的房屋买卖合同，将此房屋过户给黄建的诉讼请求，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条之规定判决，驳回黄建的诉讼请求。案件受理费4400元，保全费3020元，共计7420元，由黄建负担。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，并已在卷佐证。二审审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1、一审程序是否合法；2、黄建与王伟、郑宏艳签订的房屋买卖合同的效力如何，黄建关于房屋买卖合同继续履行的主张是否能够得到支持。一、一审程序是否合法的问题。黄建主张一审判决书的落款时间是2020年9月15日，但是在2020年9月22日还组织了第二次质证，审理程序存在重大错误。经审查，2020年9月22日，一审法院向双方当事人告知了案外人万宇向法院主张权利，一审法院已经作出（2020）鄂0503民初633号判决的事实，并非本案质证程序，一审法院于2020年9月15日作出本案判决，未违反法律规定。二、关于黄建与王伟、郑宏艳签订的房屋买卖合同的效力如何，黄建关于房屋买卖合同继续履行的主张是否能够得到支持。王伟、郑宏艳与黄建于2019年6月27日签订《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，该合同有效。合同所涉房屋虽存在“一房数卖”现象，但不影响合同效力。现黄建依据合同请求王伟、郑宏艳履行房屋过户义务，案涉房屋另一买受人万宇亦向一审法院主张权利。虽然我国未对“一房数卖”的情形作出专门性规定，但是参照《最高人民法院第八次全国民商事审判工作会议纪要》的精神，数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。本案中，两份《房屋买卖合同》签订后，房屋均未办理过户登记，黄建称王伟、郑宏艳于2019年6月27日向其交接了房屋，而生效的（2020）鄂0503民初633号判决，确认案外人万宇于2019年4月12日即取得了该房屋的控制权并已合法占有该房屋，黄建对此事实提出异议，但未提供相反证据予以证明。故应认定万宇于黄建之前合法占有案涉房屋，其物权期待权应受法律保护，黄建请求继续履行与王伟、郑宏艳所签订的房屋买卖合同并将案涉房屋过户的主张不能成立，至于其与王伟、郑宏艳基于《房屋买卖合同》形成的债权，黄建可以另案主张。综上所述，黄建的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由黄建负担。本判决为终审判决。审判长 杨 昊审判员 刘乾华审判员 王明兵二〇二〇年十二月十日法官助理尹新军书记员林波