山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁10民终3615号上诉人（原审被告）：威海东新置业有限公司，住所地威海市世昌大道**。法定代表人：王积成，执行董事。委托诉讼代理人：彭淑华，山东东方未来律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘焕玉，男，1988年12月27日出生，汉族，住威海市经济技术开发区。委托诉讼代理人：杨志荣（刘焕玉之母），住威海市经济技术开发区。上诉人威海东新置业有限公司（以下简称东新公司）因与被上诉人刘焕玉商品房预售合同纠纷一案，不服山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院(2020)鲁1091民初1141号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。东新公司上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：一、刘焕玉提供的2019年9月20日录像中，更多的是刘焕玉母亲杨志荣的自说自话，是为了诉讼而取证，其真实意思并不是要交差价款，实际最终其也没有交纳。该录像中，杨志荣到东新公司财务部仍然是询问按3%比例交面积差价能否开发票，在财务人员表示可以交面积差价，杨志荣表示“不开发票凭啥交差价”。所以，在财务人员表示可以收面积差价款时，是杨志荣最终决定不交，不是东新公司拒收。二、刘焕玉在(2019)鲁1091民初770号案一、二审期间均不认可涉案房屋的测绘报告，并认为涉案房屋房款应按套计算，不同意支付面积差价。刘焕玉在该案判决生效后于2019年10月25日申请再审，在7月份再审庭审中也表示，对是否应交差价款刘焕玉是一直不认可、不同意、拒绝交，只是为了办理过户才迫不得以在本案庭审中交。三、根据合同法相关规定，债权人无正当理由拒绝受领，债务人可以将标的物提存。本案中，即便刘焕玉有证据证明东新公司拒收面积差价款，在东新公司拒收的情况下，按上述规定刘焕玉应将面积差价款向有权机关即公证处提存并通知东新公司后方产生刘焕玉交付面积差价款的债务消灭的法律效力。四、如上，既然刘焕玉并未实际履行支付面积差价款的义务，也未办理面积差价款的提存，那么东新公司根据先履行抗辩权拒绝为其办理房产转移登记手续便不属东新公司违约，进而不应支付所谓的逾期办证违约金。五、刘焕玉实际于2020年6月份在本案一审庭审将面积差价交付给了一审法院，东新公司于8月份为刘焕玉开具发票，并通知刘焕玉，时间并不足2个月，应当认定东新公司在合理的时间内进行了配合，故在刘焕玉实际付清房款之后，刘焕玉也不存在逾期办证情形。补充意见：一、刘焕玉一审中提交的录音录像分别为2019年6月20日两段录像、2019年9月12日录音、2019年9月20日录像、2020年4月30日、6月11日录音。一审依据2019年9月20日录像，认定刘焕玉到东新公司财务部门要求按法院判决的3%比例交付差价款被拒收，故以2019年9月20日为计算逾期办证违约金的起点。该日的录像只是杨志荣的自说自话，刘焕玉本人未到场，该证据不能证明刘焕玉要求交付面积差价的事实，也不能证实东新公司拒收。二、刘焕玉实际于2020年6月17日将差价款交付一审法院，此前，刘焕玉未付清房款，不具备申请办证的条件。刘焕玉辩称，一、（2019）鲁10民终1203号民事判决前后，刘焕玉多次要求交纳面积差，但东新公司拒收，该事实有相关录音、录像佐证。二、双方对面积差有争议，但在（2019）鲁10民终1203号作出后，刘焕玉主动缴纳面积差价，东新公司无法开具发票，拒绝收款，是逾期办证违约的表现。三、东新公司拒收差价款，无权要求刘焕玉另行支付费用提存。四、东新公司拒收差价款，先履行抗辩权已不存在。刘焕玉向一审法院起诉请求：1.判令东新公司协助刘焕玉办理威海市世昌大道100号-260号房屋产权权属变更登记手续；2.判令东新公司支付刘焕玉自（2019）鲁1091民初770号民事判决书生效之日起至实际协助刘焕玉办理房产产权权属证书之日止的逾期办证违约金。一审法院认定事实：2014年8月6日，双方签订案涉房产商品房预售合同，约定案涉房产建筑面积42.82平方米，按套计价，房屋总价款1008040元；面积差按套内建筑面积或者建筑面积计价的合同约定面积与产权登记面积发生差异的，双方同意按产权登记面积，据实结算房价款，多退少补，不计利息；东新公司应于2014年10月30日前将商品房所在建设工程经单体竣工验收合格的房屋交付给刘焕玉，在商品房综合验收合格之日起90日内协助买受人办理产权转移登记手续；合同并对双方其他权利义务进行了约定。同日，双方签订《预售合同补充协议》，约定综合验收合格后120日内协助买受人办理房产转移手续，买受人需付清全部购房款后方能办理产权交付使用和房产过户手续，房屋面积以房管局实测面积为准，所差房款多退少补，不计利息。另查，案涉房产实际由东新公司抵顶给案外人威海和兴传媒有限公司（以下简称“和兴公司”），该公司出售给刘焕玉。东新公司于2013年12月23日给刘焕玉出具收款收据，载明收款方式为抵顶。案涉房产已于2015年8月6日综合验收合格。案涉房产经房管部门委托的测绘机构测绘面积为48.33平方米，东新公司于2019年1月21日以EMS快递方式书面通知刘焕玉补缴房屋差价款129712.76元未果，又于2019年1月25日短信通知刘焕玉补缴差价款，同时在威海晚报上以公告形式通知包括刘焕玉在内的业主补缴房款未果后，遂以刘焕玉未足额缴纳购房款为由拒绝给刘焕玉办理产权转移登记手续。刘焕玉遂向一审法院提起诉讼，要求东新公司支付其迟延办证违约金215468.55元。一审法院在该案中确认双方面积差处理原则为：增加面积误差3%（含3%）以内部分房款30241.2元应由刘焕玉补足，超出3%部分面积差价款由东新公司自行承担，所有权归刘焕玉，而根据双方签订的补充协议约定，刘焕玉需付清全部房款后方能办理产权交付使用手续和房产过户手续，故东新公司享有先履行抗辩权，不宜起算诉讼时效，在刘焕玉未付清房款的情况下主张东新公司逾期办理产权转移登记手续并承担违约责任缺乏事实依据为由，驳回刘焕玉要求东新公司赔偿其逾期办证违约金215468.55元的诉讼请求。刘焕玉不服该判决，于法定期限上诉至本院。本院作出（2019）鲁10民终1203号民事判决，关于面积差价款问题，认为案涉合同及补充协议均未对按套计价时面积误差范围、面积存在差异情况下房款如何退补等问题作出明确约定，在案涉房产面积误差比例明显超出合理范围的情况下，从公平原则出发及根据相关规定，一审法院认定案涉房屋面积误差比例3%以内部分差价款由刘焕玉补足，超出3%部分面积产权归刘焕玉、价款由东新公司承担并无不当为由予以确认。对于东新公司是否存在逾期办证违约行为的问题，认为案涉房产在2015年8月6日即综合验收合格，于2016年初取得测绘报告，于2017年3月初始登记，刘焕玉在主张办证时并不存在东新公司方面原因造成产权转移手续办理客观不能之情形，且双方补充协议约定刘焕玉应付清房款后方能办理产权过户手续，刘焕玉应补足3%面积差价款后方能办理产权转移登记手续为由，驳回刘焕玉上诉，维持（2019）鲁1091民初770号判决。另查，上述判决生效后，刘焕玉曾于2019年9月12日、9月20日和2020年4月30日、2020年6月5日和6月20日，先后多次以电话和到东新公司财务部门等方式要求按3%面积差比例交付差价款，东新公司员工均以暂时开不出发票、领导不认同法院判决的3%比例差价款、未经领导同意不敢收为由拒绝收取。刘焕玉并在本案庭审中于2020年6月17日将差价款30241.2元交付一审法院提存。东新公司则于2020年8月12日给刘焕玉开具了发票，出具了产权转移登记申请书等相关材料，并通知刘焕玉办理房产转移手续，刘焕玉之母即代理人杨志荣以其在外地为由不予领取，东新公司亦将相关手续提交一审法院。一审法院认为，根据已生效民事判决查明的事实可以确认，双方因案涉房产面积差价款产生争议导致未及时办理权属转移登记，现双方关于面积差价争议已生效法律文书确认双方权利义务，双方均应当依照生效裁判文书履行各自义务。根据一审法院（2019）鲁1091民初770号和本院（2019）鲁10民终1203号民事判决，刘焕玉应履行支付东新公司案涉房产差价款30241.2元后方能要求东新公司协助其办理案涉房产的权属转移登记手续。故刘焕玉应在判决书生效后即2019年8月16日及时履行交付差价款。根据刘焕玉提供的录音录像证据来看，刘焕玉最早于2019年9月12日询问可否办证，并于9月20日亲自到东新公司财务部门要求按法院判决的3%比例交付差价款被拒收，故应以2019年9月20日为计算东新公司逾期办证的时间起点。东新公司仅负有协助刘焕玉办理产权转移登记义务，主要办理产权相关手续责任在刘焕玉，东新公司实际于2020年8月12日开具发票和产权转移登记申请，并通知刘焕玉办理，其协助义务已经完成，刘焕玉以其在外地为由拒不办理，此后逾期办理责任在刘焕玉。故东新公司应支付刘焕玉逾期办证违约金期间为2019年9月20日至2020年8月12日期间。鉴于双方签订的商品房预售合同未对逾期办证违约金进行约定，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，刘焕玉可以按照已付购房款总额，参照人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算其违约金数额，即同期贷款利率上浮30%-50%计算，故刘焕玉按年息4.75%主张不超过上述规定，应予以支持，东新公司应支付刘焕玉逾期办证违约金1008040元×4.75%÷365天×357天=46832.43元，刘焕玉要求东新公司支付逾期办证违约金的诉讼请求之合理部分，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：威海东新置业有限公司于判决生效后十日内支付刘焕玉世昌大道100号-260号房产逾期办证违约金46832.43元。如未按照判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7161元，刘焕玉负担161元，威海东新置业有限公司负担7000元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。东新公司提交（2020）鲁10民再35号案件庭审笔录一份，拟证实刘焕玉代理人在该案中表示，对应否缴纳差价款刘焕玉不认可，拒绝缴纳。经质证，刘焕玉主张，该证据不是原件，不符合证据规则，也没有加盖威海中院档案章，关于是否应缴纳差价款双方有争议，但刘焕玉依然积极缴纳，对方一直拒绝协助过户，所以才会申请再审，再审驳回了刘焕玉的意见，另外再审在本案起诉前立案，刘焕玉交钱就是为了办证。本院认为，双方订立的商品房预售合同和补充协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，当事人应恪守履行。根据补充协议约定，东新公司应于综合验收合格后120日内协助刘焕玉办理房产转移手续，但前提系其付清全部购房款。合同实际履行过程中，涉案房屋2015年8月6日综合验收合格，此后120日内，东新公司应协助办理过户，但刘焕玉并未完全付清房款。双方因房屋差价款产生纠纷诉至法院，我院2019年8月作出终审判决。2019年9月20日，刘焕玉向东新公司要求按生效判决支付东新公司差价款，东新公司有义务收取该款项并及时协助刘焕玉办理产权转移登记，但东新公司拒绝履行上述义务，应从拒收房款之日承担逾期办证违约责任。因此，东新公司存在逾期办证的事实，应支付逾期办证违约金，一审法院判令东新公司从此时支付逾期办证违约金至其开具发票和产权转移登记申请并通知刘焕玉办理之日正确，应予维持。综上所述，威海东新置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费970元，由上诉人威海东新置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  侯善斌审判员  郭庆文审判员  金永祥二〇二〇年十二月二十九日法官助理俞凯书记员张济节