苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0508民初2198号 原告：胡宇平，男，1963年9月1日出生，汉族，住上海市虹口区。 委托诉讼代理人：李国亮，江苏卓达律师事务所律师。 被告：苏州禾发房地产开发有限公司，住所地江苏省苏州市西环路****。 法定代表人：李兆荣，董事长。 委托诉讼代理人：吴莉莉，江苏新高地（苏州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周宁，江苏尚韬律师事务所律师。 第三人：中城建设有限责任公司，住所，住所地福建省福州市鼓楼区铜盘路**超大大厦**div> 法定代表人：林礼钦。 原告胡宇平、赵泓与被告苏州禾发房地产开发有限公司（以下简称禾发公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用简易程序审理。审理过程中，原告赵泓于2020年6月29日死亡，原告胡宇平继续诉讼。本院依法通知中城建设有限责任公司（以下简称中城公司）为本案第三人参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告胡宇平及其委托诉讼代理人李国亮和被告禾发公司的委托诉讼代理人吴莉莉、周宁到庭参加诉讼，第三人中城公司经本院依法传唤未到庭参加审理。本案现已审理终结。 原告胡宇平、赵泓向本院提出诉讼请求：判令被告禾发公司赔偿违约金251218.74元（2019年7月1日计算至2020年1月4日）及利息（以251218.74元为基数，按年利率6%计算，从立案之日起计算至付清款项之日止）并承担本案的诉讼费用。审理中，赵泓死亡，原告胡宇平继续提出以上诉讼请求。事实和理由：2018年2月4日，原告被广告吸引至被告位于苏州市姑苏区的“贤雅居”售楼处看房并于当日认购了一套房屋。2019年3月22日，原、被告签订《苏州市商品房买卖合同》（编号为苏房商姑苏合同201903150043），约定原告购买西园路66号贤雅居44幢803室商品房，房屋面积130.33平方米，为全装修房，总价款为4454233元，交付时间为2019年6月30日前，最早不得早于2018年12月30日；逾期交房的违约责任是：超过60日的，自最后交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。原告于2018年2月4日交付定金5万元、3万元信息费，同年2月24日、3月31日、5月2日、6月7日又分别交付房款50万元、88万元、222万元和804233元，至此，原告将所有房款4454233元全部支付完毕。被告在2019年6月30日的最后交房日期前直至今日都没有将房屋交付给原告，2020年1月4日才通过案外人中城公司通知原告要将房屋交付。原告认为，被告的违约行为，导致原告的房屋迟延交付了半年有余，给原告造成了极大的不便和巨大的经济损失，被告应当承担违约责任。现双方因违约金事宜协商无果，故向人民法院提起诉讼，请依法支持原告诉请。 被告禾发公司辩称，1.本案所涉项目由于不可预见的原因以及政府的行政要求，导致工期比预计的迟延，应当合理考虑工期迟延；2.双方签订买卖合同后，又签订了《贤雅居装修改造协议》，将房屋交付时间变更为2019年12月31日，迟延交房违约责任变更每日100元违约金；3.合同约定违约金标准过高，原告没有任何证据证明其因此受到的损失；4.原告主张违约金的利息没有任何依据。 第三人中城公司提交书面意见述称，我方系案涉纠纷所涉项目的施工总承包方，项目施工因发现古墓造成整体工期迟于2019年6月30日完工；禾发公司与购房人进行了沟通，并以委托我方与购房人签订装修改造协议的形式将交房日期变更至2019年12月31日，同时降低了迟延交房违约金计算标准；装修改造协议系我方受禾发公司委托签订，签订协议的目的即为变更交房日期及违约责任、签订过程系由禾发公司业务员与购房人沟通的，案涉法律关系与我方无关。 当事人围绕本诉及反诉请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合当事人的陈述，本院对以下事实予以认定： 2018年2月，胡宇平、赵泓签订《贤雅居认购协议书》，向禾发公司认购苏州市西园路66号贤雅居44幢×室预售商品房，优惠后合同总价4454233元。截至2018年6月7日，胡宇平、赵泓分期向禾发公司付清了购房款4454233元。2019年3月，禾发公司（出卖人）与胡宇平、赵泓（买受人）签订《苏州市商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发的苏州市西园路66号贤雅居44幢803室全装修预售商品房（建筑面积130.33平方米），总价款为4454233元；买受人一次性付款，出卖人应于2019年6月30日前将上述全装修商品房交付给买受人。关于逾期交房的违约责任，合同第二十条约定，逾期在60日之内或逾期超过60日、买受人不解除合同的，自房屋最后交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。 签订上述买卖合同同时，胡宇平、赵泓（甲方）与中城公司（乙方）签订《贤雅居装修改造协议》，约定由乙方为甲方进行装修改造施工（协议附件三明确改造项有拆改隔墙、水电改造、加板加楼梯、功能房间调整、外立面调整、精装修），并明确由甲方委托乙方与开发商办理房屋验收交付手续，乙方承诺最迟在2019年12月31日前完成合同改造施工并向甲方交付房屋；协议第四条约定工程价款为0元；第六条约定因乙方原因造成工程逾期交付的，每逾期一天，乙方应赔偿甲方100元。上述协议附件包括授权委托书一份，内容为委托人委托受托人办理《苏州市商品房买卖合同》约定的西园路66号贤雅居房屋交接手续，代表委托人办理房屋验收并负责保管房屋；胡宇平、赵泓在该委托书中签字，但委托书受托人及具体房屋地址处留白。 2019年9月30日，禾发公司取得市住建局颁发的商品房交付通知书，其中载明禾发公司建设开发的苏地2016-WG-3号地块北区一期工程25#、30-32#、37-44#楼通过商品房交付使用备案。因禾发公司向住建局备案的系毛坯房，故在2019年9月30日取得交付使用通知书后，还需按合同约定进行相应的室内精装修施工。 2019年12月30日，中城公司向胡宇平、赵泓发送收房通知，通知其于2020年1月4日前接收案涉房屋。审理中，胡宇平陈述其实际于2020年4月1日收房，但起诉主张的逾期交房违约金计算至2020年1月4日。禾发公司于2020年4月1日向胡宇平、赵泓开具的不动产发票显示的购房款总金额为4453208元。 另查明：案涉房屋所在2016-WG-3号地块开发初期（2016年）发现古墓，因古墓勘探需要，工程施工受影响，建设地块受考古发掘影响的面积在1000平方米左右，发掘期为2016年7月至2017年6月，文物搬迁工作于2018年4月11日完成。 根据规划局对建设项目涉及考古调查、勘探审核意见书，2016年7月20日要求禾发公司项目北地块东南角区域的土墩墓葬群（约1000平方米）进行抢救性发掘，待考古发掘清理结束后方可施工，已探明无地下文化遗存区域或考古勘探清理完毕区域可以先期开工。2018年4月28日，规划局明确考古搬迁工作于2018年4月11日完成，该地块可以施工作业。 审理中，禾发公司还提交常熟市住房和城乡建设局的关于转发苏州市大气办“关于采取果断措施应对重污染天气的紧急通知”等停工情况及通知材料复印件，欲证明2018年1月至2019年1月期间，出于应对污染天气等原因，相关部门要求工地全部停工，导致涉案项目停工，导致涉案项目停工共计40天。 再查明：胡宇平与赵泓系夫妻关系。赵泓于2020年6月29日死亡。赵泓生前留有遗嘱，内容为位于上海市之不动产中属于赵泓的财产份额由女儿胡馨文一人继承；除上述不动产外的一切属于其的财产（包括动产、不动产、公司股权、应继承的遗产及其他合同权益、财产权益）均由其配偶胡宇平一人继承。以上遗嘱由上海市张江公证处出具（2020）沪张江证字第1683号公证书予以公证。 本院认为，禾发公司与胡宇平、赵泓签订的《苏州市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。根据合同约定，禾发公司应于2019年6月30日前向胡宇平、赵泓交付全装修房屋，禾发公司未能按约交付构成违约，应当承担违约责任。胡宇平作为买受方，同时作为赵泓的合同权益继承人，有权以自己的名义向禾发公司主张违约责任。禾发公司抗辩称其委托中城公司与胡宇平、赵泓签订《贤雅居装修改造协议》，构成对交房时间与违约责任的变更，本院审查后认为，装修改造协议系中城公司与购房人签订，且该改造协议的内容实质上属于禾发公司不合理地免除自身承担逾期交房责任、排除购房人主要权利的条款，故该装修改造协议关于工程逾期交付责任的相关约定应属无效，对禾发公司的抗辩意见，本院不予采纳。关于禾发公司主张因古墓发掘导致停工的期间应当在项目工期中酌情予以扣减，本院审查后认为，古墓发掘在涉案双方签订商品房买卖合同之前就已进行，并于合同签订前即已结束，禾发公司在约定交房时间时即可以知晓古墓发掘对工程进度的影响，禾发公司以此作为不可抗力事由而要求减免违约责任的意见不能成立。至于禾发公司抗辩称政府要求停工及恶劣天气影响施工合计40天的不利因素，因被告作为房地产开发商，对于施工期间内可能存在的降雨、高温天气及政府管制措施均应有所预见，在施工期内被告应可以合理消化上述不利于施工的因素，故上述不利因素并非禾发公司免于承担逾期交房违约责任的合法事由，本院对其该项抗辩意见亦不予采纳。 《苏州市商品房买卖合同》就出卖人逾期交房的违约责任作出了明确的约定，胡宇平主张按合同约定，按实际逾期天数（2019年7月1日至2020年1月4日，计188日）以总房款（4454233元）每日万分之三计算；禾发公司则认为买受人没有实际损失，违约金约定标准过高，要求调低。鉴于合同约定的万分之三折合年利率为10.95%，而禾发公司逾期交付房屋给买受人造成的实际损失系迟延利用房屋的收益损失或相应未能入住房屋而额外支出的租金损失。因案涉房屋总价较高，参考同类市场租金行情比较，合同约定的每日万分之三的计算违约金确显高于前述实际损失，故本院对禾发公司提出调整违约金的抗辩意见予以采纳；另虑及本案系禾发公司违约所致，故在确定违约金时除考虑违约金弥补损失的作用之外，亦应考虑违约责任的惩戒功能。本院综合考虑胡宇平、赵泓的购房支出、房屋租金损失、违约方的过错程度等因素，酌情确定禾发公司应承担的逾期交房违约金以购房款总价的每日万分之一点六计算，计算基数为房屋的实际成交价格4453208元。关于违约金的计算时间，起始点应以合同约定的交付日期次日起算，即2019年7月1日；关于截止时间，胡宇平要求计算违约金至禾发公司通知收房的2020年1月4日，并无不当，本院予以认定。按照上述认定标准及期间，禾发公司共计逾期交付房屋188日，应支付违约金133952元（4453208元*1.6/10000*188）。关于胡宇平起诉主张的逾期交房违约金利息损失，并无合同及法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下： 一、被告苏州禾发房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告胡宇平支付逾期交房违约金133952元； 二、驳回原告胡宇平其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5068元，减半收取2534元，由原告胡宇平负担1183元、被告苏州禾发房地产开发有限公司负担1351元；被告苏州禾发房地产开发有限公司负担部分，于本判决生效之日起十日内向本院交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审 判 员 潘宇容 二〇二〇年十二月二日 法官助理 王 璇 书 记 员 邓 琴