湖北省丹江口市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0381民初3088号原告：宋庆林，男，生于1958年12月6日，汉族，住湖北省丹江口市。委托诉讼代理人：王桂敏，湖北三丰律师事务所专职律师。代理权限：一般代理。被告：丹江口鑫东来置业有限公司。住所地：湖北省丹江口市均州一路**。统一社会信用代码：91420381780929020A。法定代表人：谢来平，系该公司总经理。原告宋庆林与被告丹江口鑫东来置业有限公司（以下简称：鑫东来公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月11日立案后，依法由审判员沈竟波适用简易程序，于2020年12月7日公开开庭进行了审理。原告宋庆林及其委托诉讼代理人王桂敏到庭参加了诉讼，被告鑫东来公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋庆林向本院提出诉讼请求：1.请求解除原、被告双方2018年元月31日签订的《房屋买卖协议》；2.依法要求被告立即退还购房款50万元，并从2018年9月1日起按购房款50万元的数额，每月按2%的标准支付违约金，直到还清为止；3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年元月31日，原、被告签订了《房屋买卖协议》一份，被告将位于均州一路老广场鑫东来小区后面靠东一栋六层旧住宅楼一楼两套，二楼两套卖给原告，一层两套房款为30万元整，二楼两套房款为20万元整，属于该房屋的后偏所也给原告，其价格含在房屋的价款中。原告将该购房款已支付给被告，被告出具收条一份。协议约定被告签订协议的当日，将该四套房屋的钥匙及有关证件交给原告，在2018年8月30日腾空交付房屋，否则按月息2分支付违约金。但是协议签订一年多时间，原告多次找被告，被告以各种理由推辞。原告于2019年8月份向丹江口市人民法院提起诉讼，要求被告交付合同约定的房屋，被告明确说到涉案房屋被告没有所有权和处分权，签订房屋买卖协议是被告虚假的行为表示，被告无法交付房屋，只能承担返还50万元的款项。综上所述，原告与被告签订房屋买卖协议，原告已履行了合同约定的义务，但被告迟迟未交付房屋后来明确表示不能交付房屋，违反了合同的约定。原告为维护自身权益，遂提起诉讼。被告鑫东来公司经本院向其送达起诉状副本后未作答辩，亦未提供任何证据材料。原告宋庆林围绕诉讼请求依法提交了证据，因被告鑫东来公司未到庭进行质证，本院对原告宋庆林提交的证据经审查后予以确认并在卷佐证。经审理查明，2018年1月31日，原告宋庆林作为买方（乙方）与被告鑫东来公司作为卖方（甲方）签订《房屋买卖协议书》，协议约定：甲方将坐落在均州一路原市体校住宅楼（现老广场鑫东来小区后面靠东一栋六层旧住宅楼）一楼两套、二楼两套住宅房出售给乙方，其中靠北一套建筑面积73㎡，靠东一套建筑面积86.87㎡，四套总计319.74㎡；甲方出售一楼两套房屋总价人民币为叁拾万元整，二楼两套房屋总价人民币贰拾万元整，肆套合计伍拾万元整，甲方还应当将附属于该房屋的后偏房给乙方，其价格已含在房屋的价款中，不再另行支付价款，甲乙双方在协议上签字的当日，甲方将售房肆套钥匙及有关证件交给乙方，乙方将房款一次性付清，甲方给乙方出具收据，作为收款凭证；甲方保证如实陈述在交易时该房屋没有产权和债权债务纠纷、该房屋没有设定担保和其他具体状况，保证该房屋不受他人合法追索，交易后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任；由于第三方干预，造成致使房屋乙方不能使用，由此造成的损失由甲方负责赔偿（含装修费等），甲方无条件退房款并按月息两分利率补偿给乙方……。原告宋庆林在合同尾部乙方处签字，被告鑫东来公司在合同尾部甲方处盖章，被告鑫东来公司的法定代表人谢来平亦在合同尾部甲方处签字确认。合同签订当日，原告宋庆林按谢来平提供的账号向谢来平转款35万元，2018年2月1日原告宋庆林向谢来平转款15万元。原告宋庆林将50万元房款付清后，谢来平于2018年2月1日向原告出具收条一份内容为“今收到宋庆林购原老体委房屋款伍拾万元整（￥500000.00）”，谢来平在收条上签字，被告鑫东来公司在收条上加盖公章。因被告鑫东来公司未按照协议约定履行交房义务，原告宋庆林找到被告鑫东来公司，被告鑫东来公司在上述收条上补写“如2018年8月30日不能腾空交付，则按月息2%计息，本息还清”。因被告鑫东来公司一直未交付房屋，原告为维护自身权益，遂提起诉讼。另查明，涉案房屋系原体校家属住宅楼，被告鑫东来公司购买并用于房产开发。因被告鑫东来公司与原体校家属楼住户之间发生纠纷，涉案房屋产权仍在原住户手中，被告鑫东来公司未取得涉案房屋所有权，导致原告购买的房屋被告鑫东来公司无法交付给原告。本院认为，被告鑫东来公司与原告宋庆林签订《房屋买卖协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法、有效，双方应当按照合同约定的内容履行各自的义务。原告宋庆林按照协议约定向被告鑫东来公司支付了50万元购房款，被告鑫东来公司应当按照协议约定交付原告所购房屋。被告鑫东来公司迟迟未向原告交付涉案房屋，其在收条上注明并承诺在2018年8月30日不能腾空交付，则按月息2%计息，本息还清。现涉案房屋无法按合同约定交付，根据《合同法》第九十四条规定，被告鑫东来公司迟延履行交付房屋义务致使合同目的无法实现，原告宋庆林可以解除合同。故对原告宋庆林起诉要求解除原、被告双方2018年元月31日签订的《房屋买卖协议》的诉讼请求，本院予以支持。被告鑫东来公司在向原告宋庆林出具的《收条》上承诺2018年8月30日不能腾空交付，按月息2%计息以及《房屋买卖协议书》上约定涉案房屋原告宋庆林不能使用，被告鑫东来公司无条件退房款并按月息两分利率补偿给原告宋庆林。故对原告要求被告退还购房款50万元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张从2018年9月1日起按购房款50万元的数额，按月2%的标准支付违约金，直至还清为止。参照根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》相关规定，“双方约定的利率超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍的除外”，原告起诉按月息2%计息，超过法律规定上限，本院参照原告起诉时的一年期贷款市场报价利率四倍即15.4%进行调整。故对原告要求被告退还购房款50万元，并从2018年9月1日起按购房款50万元的数额，每月按2%的标准支付违约金直至还清为止的诉讼请求，本院部分予以支持。被告鑫东来公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为对其所享有的抗辩权以及对原告方所提交证据进行质证权利的自愿放弃，由此产生的不利后果由其自行承担，本案可依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第九十四条第四项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第三十二条之规定，判决如下：一、解除原告宋庆林与被告丹江口鑫东来置业有限公司2018年1月31日签订的《房屋买卖协议》；二、被告丹江口鑫东来置业有限公司在本判决生效后十日内向原告宋庆林退还购房款500000元，并自2018年9月1日起以购房款500000元为基数，按年利率15.4%的标准向原告宋庆林支付违约金至房款还清之日止；三、驳回原告宋庆林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4400元，减半收取2200元，由被告丹江口鑫东来置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审判员  沈竟波二二年十二月九日法官助理李祥敏书记员丁楠本案适用的相关法律依据：1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。3.《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条出借人请求借款人按照合同约定利率支付利息的，人民法院应予支持，但是双方约定的利率超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍的除外。前款所称“一年期贷款市场报价利率”，是指中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心自2019年8月20日起每月发布的一年期贷款市场报价利率。第三十二条本规定施行后，人民法院新受理的一审民间借贷纠纷案件，适用本规定。借贷行为发生在2019年8月20日之前的，可参照原告起诉时一年期贷款市场报价利率四倍确定受保护的利率上限。