广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终3977号上诉人（一审被告）：朱宝华，女，汉族。被上诉人（一审原告）：吴桂深，男，汉族。委托诉讼代理人：崔炜，北京德恒（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄立宪，北京德恒（珠海）律师事务所律师。一审被告：何飞，男，汉族。上诉人朱宝华因与被上诉人吴桂深、一审被告何飞房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省珠海市香洲区人民法院（2020）粤0402民初7613号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人朱宝华，被上诉人吴桂深的委托诉讼代理人黄立宪到庭参加诉讼。一审被告何飞经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。朱宝华上诉请求：请求撤销房屋买卖合同，吴桂深将房屋返还给朱宝华。事实及理由：本案不是简单的经济纠纷，而是涉及套路贷问题。1．房屋买卖是用于抵债，而债务的发生存在套路贷。2．房屋买卖的过程存在着欺骗行为，朱宝华基本不识字，只会签名，签订房屋买卖合同前，曾签了5次房屋抵押合同，最后签买卖合同的时候，是被吴桂深欺骗说签的是抵押合同，朱宝华才签的。案涉房屋系朱宝华祖孙三代唯一住房，大孙子读初中，小孙子读小学还要依靠房子选择学校，无论如何都不可能卖的，直到被人催缴房租，停电停水，朱宝华才知道房子被卖，所以一直也拒绝支付租金。3．催债过程中多次遭到债主的恐吓威胁，门口被泼油漆等，报过警，吵过架，这些周围邻居，物业，居委会都是知道的。最后考虑家里年幼的孙子安全，才被迫支付租金的，是无奈之举。4．在与债主争执期间，朱宝华因年岁已高，不知要录音录像作为证据提交，但朱宝华知道向政府寻求帮助，有报警、有报案、有信访，只是直到现在，也没有哪个部门出面替朱宝华解决。5．自从中央出台扫黑除恶以后，债主也没来闹了，当事人也没再支付租金了，房子被骗了，没有支付租金的理由。6．如果是买卖，朱宝华没有收到一分钱，收款人是与房屋买卖不相干的第三方，如无串通，吴桂深为何将购房款支付给与卖房人无关的案外人。案涉房屋实际成交价格朱宝华毫不知情，事实上参照市场价，案涉房产至少要卖170万元。7．一审判决有误，请求撤销一审判决。8．房屋买卖存在欺骗行为，存在套路贷，存在他人操纵的贱卖等不法行为，严重侵害了朱宝华的利益，造成重大伤害和损失。请求法院撤销房屋买卖合同，将房屋返还朱宝华。吴桂深辩称：一、本案是不定期房屋租赁合同纠纷，朱宝华所提事实和理由与本案无关。本案法律关系为不定期房屋租赁合同，已经一审法院认定。朱宝华所称房屋买卖关系早已结束，所称套路贷等事实和理由吴桂深完全不知情，也与本案无关。二、朱宝华依照合同约定支付租金是应有之义。朱宝华按合同条款约定支付租金是应有之义，事实上，朱宝华在上诉状中也没有提及对租金不予认可，且朱宝华实际上也有向吴桂深支付租金，只是没付完、没付够，并以其实际行动表示拒绝支付，租金当然要继续支付。三、一审判决结果法理情理相统一，对朱宝华应付租金予以调整，吴桂深亦予以认可。在房屋租赁合同的履行过程中，吴桂深采取停水停电等下策系因朱宝华长期拒绝支付租金引起，但一审判决认定停止供应水电影响了朱宝华正常使用租赁房屋，且不论停水停电事出有因，也不论朱宝华是否又将水电接回，更不论一审时朱宝华确认已经腾房，在二审开庭前经吴桂深现场查看案涉房屋，却发现房屋锁头又被装回，一审法院酌定对租金的调整系对影响租赁合同正常履行的负面因素做出的合理评价，吴桂深亦予以认可。基于以上事实和理由，为定纷止争，吴桂深恳请法院驳回朱宝华全部诉讼请求。吴桂深向一审法院起诉请求：1．请求判令解除吴桂深与朱宝华、何飞关于珠海市******************（产权证号：粤（20**）珠海市不动产权第0041998号）的房屋买卖合同中第19条的房屋租赁条款；2．请求判令朱宝华、何飞向吴桂深支付租金66,203.31元（自2017年8月11日起，暂计至2020年4月30日，共计993天，参照日均租金66.67元计算）；3．请求判令朱宝华、何飞承担一审案件全部诉讼费用。一审法院认定事实：2017年5月10日，吴桂深与朱宝华、何飞签订《房地产买卖合同》，约定吴桂深通过经纪方购入朱宝华、何飞位于珠海市香洲区**************，转让成交价为139万元。该《房地产买卖合同》补充约定：自办理过户当天起算，吴桂深将此物业返租给朱宝华、何飞90天，租金为每月2,000元。2017年5月27日，朱宝华、何飞配合吴桂深办理了上述房屋的过户登记手续，吴桂深取得了不动产权证，上述房屋的新登记地址为珠海市香洲区****************。2018年12月25日，广东电网有限责任公司珠海供电局拱北供电所发出《销户通知》，称港昌路388号28栋401房（中珠新村）的业主带齐房产证明和身份证原件到供电所办理用电销户手续，供电所已接受其申请，故将于2019年1月4日对该物业进行停电。2018年12月28日，朱宝华与案外人张炎签订房屋租赁合同，约定朱宝华租赁中珠新村27栋302房，租赁期限自2019年1月1日至2019年12月31日。吴桂深称，其仅收到朱宝华、何飞支付的租金5,000元，返租期限到期后，吴桂深同意朱宝华、何飞继续租赁房屋。朱宝华、何飞腾退房屋时没有通知吴桂深，也没有与吴桂深办理交接手续，吴桂深至今未收回租赁房屋。吴桂深对租赁房屋停水停电的目的是为了追讨租金，但之后又恢复了供水供电。吴桂深于2019年12月将租赁房屋的门锁拆除，但因受到朱宝华的阻挠，未能进去房屋，吴桂深后于2020年4月30日在租赁房屋门上张贴了返还房屋通知书。朱宝华、何飞称，其向吴桂深支付了9,000元租金，但其中4,000元支付给了案外人罗刚，返租期限到期后，朱宝华、何飞继续使用租赁房屋，直至2018年12月28日才从租赁房屋搬走。朱宝华、何飞在搬离时没有通知吴桂深本人，也没有与吴桂深办理交接手续。一审法院认为，吴桂深与朱宝华、何飞在《房地产买卖合同》中约定的租赁条款为双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并生效，双方均应按照合同约定履行各自的权利和义务。租赁合同到期后，朱宝华、何飞继续使用租赁房屋，吴桂深同意朱宝华、何飞继续承租，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。朱宝华、何飞自认其支付给案外人罗刚的款项没有取得吴桂深的授权，吴桂深也不予认可，朱宝华、何飞应承担相应的法律后果，一审法院认定朱宝华、何飞共向吴桂深支付了租金5,000元。朱宝华、何飞称其于2018年12月28日搬离，却未通知吴桂深，也没有与吴桂深办理交接手续，吴桂深否认其已收回租赁房屋，朱宝华、何飞应承担相应的不利法律后果，且朱宝华、何飞称其于2019年5月份进入租赁房屋拍摄了租赁房屋内部的照片，故一审法院认定朱宝华、何飞并未于2018年12月28日将租赁房屋交还。朱宝华、何飞提供的其租赁其他房屋的证据并不能证明其腾退了案涉租赁房屋，故一审法院对于朱宝华、何飞的抗辩意见不予采信。吴桂深自认其于2019年12月将租赁房屋的门锁拆除，此时吴桂深已可实际控制租赁房屋，故一审法院认定吴桂深已于2019年12月收回了租赁房屋。吴桂深称其仅于2020年4月30日在租赁房屋门口张贴了返还房屋通知书，朱宝华称其仅向中介人员表示要搬离租赁房屋，吴桂深与朱宝华、何飞在2019年12月前均未向对方表示要求解除租赁合同，故案涉租赁合同于2019年12月事实上解除。在租赁期间，朱宝华、何飞虽未按时交纳租金构成违约，但吴桂深并未据此解除租赁合同，吴桂深对租赁房屋停止供应水电影响了朱宝华、何飞正常使用租赁房屋，吴桂深也应承担相应的责任，鉴于水电对居住房屋的重大影响，一审法院酌定，自2019年1月4日至吴桂深收回租赁房屋期间，朱宝华、何飞减半交纳房屋租金。吴桂深称其之后恢复了水电供应，却未提供相应证据，结合吴桂深后续采取的措施，一审法院对于吴桂深的陈述意见不予采信。案涉租赁房屋于2017年5月27日办理了过户手续，故朱宝华应自2017年5月27日起按照每月2,000元的标准向吴桂深支付租金，因吴桂深并未明确其拆除门锁的具体日期，一审法院计算租金至2019年11月30日，扣减朱宝华、何飞已支付的5,000元租金，朱宝华、何飞还应向吴桂深支付租金44,419元。《中华人民共和国民法通则》中关于诉讼时效的规定已经不再适用，故朱宝华、何飞关于诉讼时效的抗辩意见没有法律依据，一审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院判决如下：一、确认吴桂深与朱宝华、何飞关于珠海市香洲区****************的租赁合同解除；二、朱宝华、何飞于本判决发生法律效力之日起十日内向吴桂深支付租金人民币44,419元；三、驳回吴桂深的其他诉讼请求。案件受理费减半收取人民币890元，由吴桂深负担人民币323元，朱宝华、何飞负担人民币567元。二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，上诉人朱宝华上诉请求撤销房屋买卖合同，吴桂深将案涉房屋返还给朱宝华。为此，本院认为，被上诉人吴桂深在一审中的诉讼请求为请求解除被上诉人吴桂深与上诉人朱宝华、一审被告何飞在涉案房屋买卖合同中第19条的房屋租赁条款，并请求上诉人朱宝华与一审被告何飞向被上诉人吴桂深支付相应租金。因此，本案为租赁合同纠纷，而不是房屋买卖合同纠纷。上诉人朱宝华上诉请求撤销房屋买卖合同并将房屋返还给朱宝华，属于另一个法律关系，不是本案审理范围，上诉人朱宝华可另寻法律途径解决。而且，双方在《房地产买卖合同》中约定的租赁条款为双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有法律约束力。故上诉人朱宝华的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,061元，由上诉人朱宝华负担。本判决为终审判决。审判长  宋义明审判员  朱文春审判员  杨卫星二〇二〇年十二月十五日书记员  苏婉婷