呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终4068号上诉人(原审原告)：李虹，女，退休职工，住呼和浩特市。被上诉人（原审被告、反诉原告）：内蒙古昌翰物业管理有限公司。法定代表人：安福成，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘书岑，内蒙古蒙信律师事务所律师。上诉人李虹因与被上诉人内蒙古昌翰物业管理有限公司物业服务合同纠纷呼和浩特市玉泉区人民法院（2020）内0104民初1508号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李虹，被上诉人昌翰物业公司的委托诉讼代理人刘书岑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李虹上诉请求：一、请求撤销呼和浩特市玉泉区人民法院(2020)内0104民初1508号民事判决第二项，依法改判昌翰物业公司退还应由呼和浩特市成智房屋开发有限公司（以下简称成智公司）承担的2017年11月1日至2018年7月25日前期物业费2313元;二、驳回昌翰物业公司要求李虹向林达物业公司支付2019年5月11日至2020年5月10日物业费2855元的诉讼请求。三、由昌翰物业公司退还违规电费350元，垃圾清清运费1000元（一审起诉710元）。事实和理由:一审法院事实认定错误，恳请二审法院予以纠正。一、前期物业费认定错误。1.昌翰物业公司于2018年7月26日向李虹交付房屋(交付钥匙)时，以交付钥匙为条件逼迫李虹交纳2017年11月1日至2018年10月31日的物业费3084元，其中2313元为房屋交付之前(2017年11月1日至2018年7月26日)发生的前期物业服务费。按照《内蒙古自治区物业管理条例》第三十五条规定“房屋交付之前发生的物业服务费，由建设单位承担”，昌翰物业公司向李虹收取2018年7月26日之前的物业费属违法行为。因此，李虹提出了退还前期物业费的诉讼请求。2.一审判决载明:昌翰物业公司辩称“2017年9月开发商成智公司向各国税局发出交房通知，国税局也通知了其购房员工到开发商那里办购房手续。2017年9月30日成智公司与昌翰物业公司签订前期物业费合同，昌翰物业公司入驻银泰花园小区，开始提供物业服务。”又辩称“根据内蒙古物业管理条例，开发商通知买受人接受交付，买受人延迟接受交付的，从催告买受人接受交付期限的次日计算物业服务费。”然而，《内蒙古自治区物业管理条例》第三十五条的规定是“房屋交付买受人之前发生的物业服务费，由建设单位承担;房屋交付买受人之后发生的物业服务费，由买受人按照前期物业服务合同约定的物业服务收费标准承担。房屋达到交付条件，买受人延迟接受房屋交付的，前款规定物业费发生的起止日期自建设单位催告买受人交付的期限结束次日起计算。”很显然，开发商交付房屋的前提条件是“房屋达到交付条件”。对此李虹当庭要求昌翰物业公司提供“房屋达到交付条件”的证据，但一审法官与昌翰物业公司对李虹的合法要求置之不理，在昌翰物业公司没有提供任何证据证明“房屋达到交付条件”的情况下认定昌翰物业公司的辩称成立。3.成智公司交房通知时间是2018年7月24日，交房(交钥匙)时间是2018年7月26日。二、对林达物业公司的相关认定错误。1.根据《内蒙古自治区物业管理条例》第十五条、第十八条规定，银泰花园小区共有住户1088户，参与“选择”的只有243人，不符合条例规定的人数，所以“林达物业公司经大部分业主选择及恒盛社区同意入驻银泰花园小区并履行物业服务义务”的裁定不合法。2.按照《中华人民共和国合同法》规定“合同中有不作为义务”不具有债权可转移性。在林达物业公司有不作为义务的情况下，即使林达物业公司与少部分业主签订的合同有效，其债权也不能转移。因为按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条关于“物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分”的规定，林达物业公司在《银泰花园小区品质改造提升计划》中的六项承诺应当认定为物业服务合同的组成部分，而这些承诺均未兑现，所以与其对应的债权不能转让。3.林达物业公司服务存在瑕疵，现在物业费由1.8元/平米自行降到1.2元/平米。昌翰物业公司辩称，上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回。一审法院事实认定清楚，判决正确。判决考虑到了社会效果，是合理的，所以昌翰物业公司没有上诉。一审判决是综合考虑小区的情况作出，请求二审法院驳回上诉请求。李虹向一审法院起诉请求：1.依法判令昌翰物业公司返还李虹2018年7月26日昌翰物业公司收取李虹银泰花园1号楼2单元18楼东户装修押金3500元，违规电费350元，违规代收的一次、二次垃圾清运费710元，违法收取的2017年11月1日至2018年7月26日的物业费1994元，共计6554元。2.判令昌翰物业公司返还违规收取的2017年11月1日至2018年7月26日物业费2313元（原诉讼请求为1994元），并支付利息损失1063.98元（利息以2313元为本金，按年利率24％计算，自2018年7月26日起暂计算至2020年6月26日为1063.98元），并要求计算至实际支付之日止。3.判令昌翰物业公司支付逾期返还装修押金（3500元）的利息损失1540元（利息以3500元为本金，按年利率24％计算，自2018年8月26日起暂计算至2020年6月26日为1540元），并要求计算至实际支付之日止。4.请求判令昌翰物业公司承担诉讼费用。昌翰物业公司向一审法院反诉请求：1.判令李虹支付昌翰物业公司物业管理费4140元；2.判令李虹向昌翰物业公司支付滞纳金直至实际给付之日止；3.本案本诉与反诉的诉讼费由李虹承担。一审法院认定事实：李虹购买了由成智公司开发的位于呼和浩特市××区的房屋一套。该房屋系国税系统的团购房屋，2017年9月22日成智公司向呼市四区国税局发出通知：“银泰花园住宅小区1号楼、3号楼定于9月30日开始办理交房事宜，2号楼定于10月10日开始办理交房事宜，请购房人携带相关证件及资料前来我公司办理交房手续”。昌翰物业公司于2017年9月30日入驻该小区，为小区进行物业管理服务工作，2019年4月8日退出该小区的物业服务。2018年7月26日在办理入住手续时李虹与昌翰物业公司签订《业主临时管理规约》、《承诺书》、《前期物业服务协议》、《银泰花园住宅小区装修管理规定》等文件，《业主临时管理规约》第二十九条约定：本物业管理区域内，物业服务收费采取包干制。业主应按照前期物业服务合同的约定按时足额交纳如下费用：1.物业费：住宅每平米2元、商业每平米3.5元。3.其他应交费用包括水电费、装修管理费、装修垃圾清运费、装修出入证工本费、装修押金、外墙清洗（或外墙油漆粉刷）费、垃圾处理费、特约服务费等。《前期物业服务协议》中显示，李虹的房屋为住宅，建筑面积128.5平方米。第九条第4项约定：甲方（李虹）违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，应按月利率2％支付逾期付款利息。双方签订相关协议文件后，李虹于2018年7月26日领取钥匙时向昌翰物业公司交纳了装修押金3500元、2017年11月1日至2018年10月31日的物业费3084元、装修垃圾清运费1000元、二次垃圾转运费60元、装修临时用电费350元。李虹于2019年3月装修完毕。李虹未向昌翰物业公司交纳2018年11月1日至2019年3月31日的物业费1285元。2019年5月10日呼和浩特市玉泉区昭君路街道办事处恒盛社区居委会向银泰花园小区发出通知，通知2019年5月11日林达物业公司入驻银泰花园小区进行物业管理服务工作，林达物业公司进行物业服务至今，按照每月每平米1．80元收取物业费，李虹未向林达物业公司交纳2019年5月11号至2020年5月10日期间的物业费2855元（包括期间二次垃圾清运费60元、楼道公共照明费20元）。2020年5月21日林达物业公司做出“物业管理费债权转让说明”，内容为：“昌翰物业公司原系银泰花园小区前期物业服务企业，林达物业公司自2019年5月接替昌翰物业公司承接银泰花园小区物业服务。两家物业公司办理了小区物业交接手续，双方签订了相关交接协议等文件，其中，林达物业公司将对业主李虹（房号：银泰花园1号楼2单元1803号）2019年5月11号至2020年5月10日期间的物业管理费2855元（包括期间二次垃圾清运费60元、楼道公共照明费20元，每月每平米1.8元）及相应滞纳金债权转让给昌翰物业公司。”并于2020年5月27日短信方式、房门张贴等方式通知李虹，林达物业公司将李虹2019年5月11日至2020年5月10日的物业费2855元及相应得滞纳金债权转让给昌翰物业公司。一审法院认为，综上所述，李虹的房屋已装修完毕，昌翰物业公司已退出该小区的物业管理服务，且未向一审法院提交李虹的装修存在违反相关装修约定的行为，故昌翰物业公司应依约返还李虹装修押金3500元。对于诉请装修押金的利息，因双方未作约定，一审法院不予支持。对于李虹返还物业费及利息的请求，李虹认为2018年7月26日去昌翰物业公司处领钥匙时，昌翰物业公司逼迫其交2017年11月1日至2018年10月31日的物业费，但李虹未向一审法院提供证据存在胁迫等行为，且在法定期限内未行使撤销权，故一审法院对于返还物业费及利息的请求不予支持。对于装修垃圾清运费、装修临时用电费，因李虹在装修时已实际产生，李虹未举证证明实际支出的费用少于收取的费用，故一审法院不予支持退还请求。对于本案昌翰物业公司反诉请求2018年11月1日至2019年3月31日期间的物业费1285元，因昌翰物业公司在此期间的物业服务存在瑕疵，一审法院酌情减免30％，李虹应当支付该期间的物业费899元。林达物业公司经大部分业主选择及恒盛社区同意入驻银泰花园小区并履行物业服务义务，李虹未提供充足的证据证明林达公司在该小区的物业服务存在瑕疵，李虹应当向林达物业公司支付相应的物业费。对于林达物业公司与昌翰物业公司之间的物业费债权转让行为不违反法律规定，且已通知债务人，故李虹应当向昌翰物业公司支付2019年5月11日至2020年5月10日期间的物业费2855元。对于昌翰物业公司反诉请求的滞纳金，虽昌翰物业公司与李虹之间有合同约定，但李虹不存在故意违约行为，故一审法院不予支持。对于李虹拖欠林达物业公司物业费滞纳金的请求，因双方未作约定，一审法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十条、第一百零九条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、被告内蒙古昌翰物业管理有限公司于本判决生效后五日内返还原告李虹装修押金人民币3500元。二、反诉被告李虹于本判决生效后五日内支付反诉原告内蒙古昌翰物业管理有限公司物业费3674元、二次垃圾清运费60元、楼道公共照明费20元，合计人民币3754元。三、驳回原告李虹的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告内蒙古昌翰物业管理有限公司的其他反诉请求。案件受理费86元，由原告李虹负担36元、被告内蒙古昌翰物业管理有限公司负担50元。反诉费90元，由反诉原告内蒙古昌翰物业管理有限公司负担65元、反诉被告李虹负担25元。二审中，李虹举示三组新证据。证据一：银泰花园的品质改造计划，拟证明：属于虚构合同，欺诈业主，不应当收取物业费。证据二：补偿收据，拟证明李虹入住的时候家里的电器被盗，昌翰物业公司补偿我1800元，说明昌翰物业公司不作为，不应收取物业费。证据三：煤气安全使用手册，拟证明：通气时间是2018年9月20日，通气之前不符合交房条件，因为是壁挂炉取暖，不通气就无法取暖，不具备居住条件，这之前都不应收取物业费。昌翰物业公司的质证意见为：对证据一的真实性、合法性、关联性不予认可，不能证明林达物业公司没有按照该计划进行改造。对证据二的真实性认可，证明问题不认可。对证据三的真实性不认可。本院二审查明的其他事实与一审认定的事实一致，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、李虹请求昌翰物业公司退还的物业费等费用是否有事实和法律依据；二、昌翰物业公司请求李虹支付的物业费是否有事实及法律依据。针对第一个争议焦点，涉案房屋系国税系统的团购房屋，2017年9月22日开发商成智公司已向呼市四区国税局发出通知：“银泰花园住宅小区1号楼、3号楼定于9月30日开始办理交房事宜，2号楼定于10月10日开始办理交房事宜，请购房人携带相关证件及资料前来我公司办理交房手续”。昌翰物业公司于2017年9月30日入驻该小区，为小区进行物业管理服务工作。但通知交房后，李虹实际于2018年7月26日才办理入住手续，领取钥匙。故李虹认为昌翰物业公司违规收取物业费等费用的理由不能成立，对其提出由昌翰物业公司返还2017年11月1日至2018年7月26日期间物业费等费用的上诉请求不予支持。关于李虹提出领钥匙时，昌翰公司逼迫其交纳物业费，因其并未举证证明该事实，本院不予采纳。针对第二个争议焦点：一、对于2018年11月1日至2019年3月31日期间的物业费。因昌翰物业公司在此期间的物业服务存在瑕疵，一审法院酌情减免30％并无不当，本院依法予以确认，李虹应予支付。二、对于2019年5月11日至2020年5月10日期间的物业费。林达物业公司经大部分业主选择及恒盛社区同意入驻银泰花园小区并履行物业服务义务，李虹未提供充足的证据证明林达物业公司在该小区的物业服务存在瑕疵，李虹应当向林达物业公司支付相应的物业费。对于林达物业公司与昌翰物业公司之间的物业费债权转让行为不违反法律规定，且已通知债务人，故李虹应向昌翰物业公司支付该期间的物业费。综上所述，李虹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由李虹负担。本判决为终审判决。审判长 杨蔚堃审判员 戴玉英审判员 姜 怡二〇二〇年十二月十五日法官助理 齐兴宇书记员 翟 玥