河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终16747号上诉人（原审被告）：徐世民，男，1962年1月7日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：丁倩倩，北京市京师（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：楚楚，北京市京师（郑州）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：周敏，女，1983年2月19日出生，汉族，住郑州市惠济区。委托诉讼代理人：韩振，河南良承律师事务所律师。委托诉讼代理人：张香香，河南良承律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄家庆，男，1981年8月4日出生，汉族，住福建省南安市。委托诉讼代理人：韩振，河南良承律师事务所律师。委托诉讼代理人：张香香，河南良承律师事务所律师。上诉人徐世民因与被上诉人周敏、黄家庆租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2020）豫0104民初5773号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月8日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年12月15日公开开庭审理了本案。上诉人徐世民的委托诉讼代理人丁倩倩、楚楚，被上诉人周敏、黄家庆的共同委托诉讼代理人张香香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐世民上诉请求：撤销原审判决，依法发回重审或改判。事实和理由：一审判决证据不足，认定事实错误。一、徐世民与周敏、黄家庆之间租赁关系应于2020年6月1日解除。从2020年5月6日起，徐世民多次与对方沟通续租事宜，在徐世民同意给周敏、黄家庆免一个月租金或者免租半个月分期缴纳下一年度租金的情况下，周敏、黄家庆多次明确表示其不再交付下一年度的租金，不再续租。2020年6月1日，徐世民明确向周敏、黄家庆表示解除合同，并要求周敏、黄家庆于6月5日前将门面物品撤出。此构成《合同法》第九十三条之规定的约定解除权。本案中，根据双方《商铺租赁合同》约定，在周敏、黄家庆向徐世民明确表示不再履行案涉合同主义务的情况下，徐世民作为守约方享有解除权，有权解除合同。故双方之间租赁关系应于2020年6月1日双方最后一次磋商时，徐世民明确表示解除合同时解除。二、徐世民不应向周敏、黄家庆退还租金。1、周敏、黄家庆违约在先，涉案合同解除系因周敏、黄家庆过错导致，因其明确表示不再续租，并以实际行为表示不再履行合同主债务，徐世民按照合同约定的违约责任，提前终止合同，收回商铺的行为，有事实和法律依据，徐世民不应向周敏、黄家庆退还租金。2、周敏、黄家庆占用案涉房屋，直至2020年6月19日才全部撤场完毕，此时该年度的合同履行期限已经到期，并不存在所谓尚未使用的剩余房租，反而是周敏、黄家庆应当向徐世民支付逾期腾房期间的房屋占用费。3、周敏、黄家庆违约导致案涉合同提前解除对徐世民亦造成了直接经济损失。三、一审法院适用法律错误。涉案合同的解除并不是因为疫情影响，解除合同的过错在周敏、黄家庆。其系假借疫情，恶意违约，该案不宜参照适用涉疫情民事案件租金减免的相关规定适用公平原则，不应退还租金。周敏、黄家庆提供的八里庙社区的通知与本案不具有关联性，不能作为本案的定案依据，该通知对徐世民并不存在约束力；涉案商铺所属张花庄社区在疫情期间并未对其租户减免相应租金，徐世民本身也是涉案房屋的第一承租人，也受到疫情的影响。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》并不适用于已支付租金的退还，而是建立在双方继续履行租赁合同的前提下，对于后续租金的缴纳问题，法院可以引导当事人调解或者根据公平原则进行变更。本案在徐世民同意给其免一个月租金或者免租半个月分期缴纳下一年度租金的情况下，周敏、黄家庆明确表示其不再履行合同，故而一审法院依照“公平原则”判令徐世民退还其一个月的租金，并无事实和法律依据，亦未考虑徐世民因案涉房屋空置而遭受的经济损失，对徐世民显失公平。综上，请求撤销原判。周敏辩、黄家庆辩称，一、徐世民上诉状中陈述的内容不符合客观事实，周敏、黄家庆并没有违约。受新冠疫情的影响，周敏、黄家庆无法正常使用房屋近4个月，在周敏、黄家庆与徐世民协商免租期和租金缴纳问题时，徐世民竟然不顾周敏、黄家庆的合法权益，使用锁具将周敏、黄家庆租用的房屋大门锁住，使其无法正常使用房屋，导致该租赁关系无法延续，系徐世民单方违约，徐世民上诉称周敏、黄家庆违约，与事实不符，徐世民并不享有诉争租赁合同的单方解除权。理由如下：1．关于周敏、黄家庆与徐世民协商疫情后的租金及缴纳方式问题。庭审中，双方均陈述在疫情稳定后就租金的减免及缴纳方式进行了多次协商，但协商未果，协商意见不能作为认定事实的依据。在协商过程中徐世民对于2020年5月28日强行锁了涉案房屋，致使周敏、黄家庆无法正常使用房屋，引发本案，应当认定徐世民属于违约方。2．徐世民称2020年6月1日通知周敏、黄家庆解除合同与其实际行为不符，自相矛盾，一审法院认定于2020年5月28日解除合同正确。3．徐世民不顾客观事实，不考虑新冠疫情这一不可抗力因素的影响，认为其享有租赁合同的单方解除权系错误的，不应当予以支持。二、一审法院认定周敏、黄家庆与徐世民之间的租赁关系于2020年5月28日解除符合事实和法律规定。一审庭审过程中，双方一致认可徐世民于5月28日对涉案房屋进行锁门，由于徐世民锁门导致周敏、黄家庆无法经营，合同已无实际履行的基础，在周敏、黄家庆无任何违约行为的情况下，徐世民擅自将涉案房屋用铁链上锁，周敏、黄家庆迫于无奈搬离，应当认定徐世民于5月28日单方解除了《商铺租赁合同》，故租赁合同于2020年5月28日解除有事实基础、于法有据，一审法院认定租赁合同于5月28日解除事实正确。三、徐世民诉称周敏、黄家庆于2020年6月19日才撤店完毕，以此认为不应当退还周敏、黄家庆未实际使用的租金的主张不符合客观事实，不应当予以支持。四、本案系因徐世民单方解除合同的单方违约所引起，针对于徐世民是否存在合同解除后的经济损失均与周敏、黄家庆无关。另外，在周敏、黄家庆使用房屋期间，徐世民已经多次到周敏、黄家庆的经营场所进行带他人（租户）去看房，徐世民是在找到了新的租户后才突然锁门的，可见徐世民实际上并没有经济损失。此外，徐世民称其房屋在合同解除后闲置不符合客观事实，且没有证据予以证明。退一步来讲，即便是其房屋在后期空置也是因徐世民单方违约行为所致，相应的后果应由徐世民自己承担。五、一审法院适用法律正确，判决正确。综上，请求维持原判。周敏、黄家庆向一审法院起诉请求：1、确认《商铺租赁合同》于2020年5月28日解除；2、判令徐世民退还周敏、黄家庆租金125,333元；3、判令徐世民赔偿周敏、黄家庆装修损失100,000元；4、本案诉讼费由徐世民承担。一审法院认定事实，2018年5月27日，河南万隆商业管理有限公司（乙方，以下简称万隆公司）与郑州市郑东新区诺亚方舟洗浴馆（甲方，以下简称诺亚方舟洗浴馆）签订《商铺租赁合同》，约定乙方租用甲方的位于郑州市××—××号商铺，租期为2018年6月15日至2024年7月15日止，共计73个月，出租面积为525平方米。乙方拖欠租金累计超过10天的甲方有权提前中止合同，收回商铺。年租金960,000元，租金每3年递增5%，按年计算，按年收付，乙方应提前一个月将年度租金一次性交给甲方。合同签订后，双方开始履行，周敏、黄家庆陆续将2018年6月15日至2020年6月15日期间两年的房租交给甲方。2020年春节前后，因新冠肺炎疫情爆发，政府相关部门要求各个经营场所等公众聚集场所均暂停营业。因此周敏、黄家庆租用的店铺年后按照政府要求处于停业状态，后双方就是否继续履行合同及减免房租事宜进行协商未果。2020年5月28日，徐世民在涉案商铺门上用铁链上锁，要求提前解除合同，由周敏、黄家庆腾空并交回商铺。庭审中周敏、黄家庆陈述，徐世民于2020年5月28日将租赁商铺大门上锁，6月2日周敏、黄家庆将房屋内物品撤回；徐世民陈述，徐世民于5月28日将大门上锁，6月1日双方均同意提前解除合同，6月19日周敏、黄家庆将房屋内物品撤回，2020年8月份徐世民又将商铺出租给别人使用。工商信息记载：万隆公司于2020年1月9日注销，周敏、黄家庆为原万隆公司股东；2020年5月28日，郑州市郑东新区诺亚方舟洗浴馆注销，经营者为徐世民个人经营。一审法院认为，《商铺租赁合同》系当事人真实意思表示，且不违反有关法律、行政法规强制性规定，合法有效，应受法律保护。万隆公司于2020年1月9日注销后，周敏、黄家庆作为原万隆公司股东，有权承继万隆公司的权利和义务；诺亚方舟洗浴馆于2020年5月28日注销后，作为个人经营的业主徐世民，同样承继诺亚方舟洗浴馆的权利和义务。因此，本案中徐世民、周敏、黄家庆主体均适格。双方合同签订后，徐世民将涉案房屋交付周敏、黄家庆使用，周敏、黄家庆支付了2018年6月15日至2020年6月15日期间两年的租金。2020年1月底以来，新冠肺炎疫情爆发，国家为管控疫情蔓延，制定了严格的疫情防控措施，疫情爆发确实对各行业的生产经营造成严重影响。在第三年度租金应交纳前，双方就疫情期间租金减免及是否继续租赁房屋等问题协商未果，庭审中双方一致认可徐世民于5月28日锁门以及之后均同意提前解除《商铺租赁合同》的事实，由于徐世民锁门后致使周敏、黄家庆无法经营，故周敏、黄家庆要求确认租赁合同于2020年5月28日解除的诉讼请求，理由正当，该院予以支持。关于周敏、黄家庆要求退还租金125,333元的诉请，徐世民于5月28日提前锁门系在房租未到期的情况下，导致周敏、黄家庆无法使用租赁物，2020年5月28日至2020年6月15日期间共计19天的房租折算后应为49,973元，该部分房租损失徐世民应予退还。因受疫情影响，周敏、黄家庆响应国家号召关闭经营场所，导致无法营业属不可抗力，因疫情原因导致的停业时间大约为4个月左右，现双方合同已提前解除，××疫情的影响以及双方在本次纠纷过程中的过错程度，周敏、黄家庆请求徐世民退还疫情期间一个月的租金即80,000元用以弥补损失的主张，基于公平原则，该院认为比较合理，理应得到支持，以上徐世民共应退还129,973元，现周敏、黄家庆只主张125,333元，视为周敏、黄家庆放弃部分请求，于法不悖，该院同样予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、确认河南万隆商业管理有限公司与郑州市郑东新区诺亚方舟洗浴馆签订的《商铺租赁合同》于2020年5月28日解除；二、徐世民于本判决生效之日起十日内退还周敏、黄家庆房屋租金125,333元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,807元，减半收取计1,404元，由徐世民负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明的事实除与一审法院认定的事实一致外，另查明：涉案租赁商铺位于张花庄社区。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，双方均同意提前解除涉案租赁合同，一审结合周敏、黄家庆在徐世民于2020年5月28日锁门后已无法经营的事实，支持周敏、黄家庆要求确认租赁合同于2020年5月28日解除的诉请，符合本案查证事实。另，根据本案各方举证显示，在疫情稳定后，双方曾就案涉房屋租金减免及缴纳方式多次进行协商，但因对疫情期间租金减免协商未果等原因致合同解除，一审以此为基础，结合疫情影响及双方过错情况，作出一审裁决，并无不当。徐世民称周敏、黄家庆违约并要求其承担责任的主张，因证据不足，本院不予支持。综上所述，徐世民的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,807元，由上诉人徐世民负担。本判决为终审判决。审判员  赵俊丽二〇二〇年十二月十八日书记员  佟欣玮