文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0106民初11309号原告：田萍，女，1962年7月14日出生，汉族，重庆博奕法律咨询有限公司员工，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：徐忠，男，重庆博奕法律咨询有限公司员工。被告：重庆维集酒店管理有限公司，住所地重庆市南岸区南坪西路****，统一社会信用代码91500108MA5YPP0M1E。法定代表人：凌雷，重庆维集酒店管理有限公司总经理。委托诉讼代理人：刘茂旭，重庆腾运律师事务所律师。被告：四川橙森科技发展有限公司，住所地中，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区益州大道北段********信用代码91510100MA6C877301。法定代表人：陈志坚，四川橙森科技发展有限公司总经理。委托诉讼代理人：黄中南，男，四川橙森科技发展有限公司员工。被告：重庆橙果酒店管理有限公司，住所地重庆市沙坪，住所地重庆市沙坪坝区大学城南路****22-191500106MA60F2DN6Y。法定代表人：李秀荣，重庆橙果酒店管理有限公司总经理。原告田萍与被告重庆维集酒店管理有限公司（以下简称维集公司）、四川橙森科技发展有限公司（以下简称橙森公司）、重庆橙果酒店管理有限公司（以下简称橙果公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告田萍及其委托诉讼代理人徐忠，被告维集公司的委托诉讼代理人刘茂旭到庭参加诉讼，被告橙森公司、橙果公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告田萍向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《酒店租赁合同》；2.判令被告向原告支付违约金60000元；3.判令被告将租赁房屋退还给原告；4.判令被告向原告支付房屋的租金10678.5元，计算方式为：（2020年1-6月份）39.55㎡×45元/月=1779.75×6个/月=10678.50元；5.本案诉讼费由被告承担。审理中，原告撤回第三项诉讼请求即判令被告将租赁房屋退还给原告，撤回第四项诉讼请求中要求被告向原告支付2020年1-3月租金部分。事实和理由：2018年11月28日，原告与被告维集公司签订《酒店租赁协议》约定原告将其名下位于重庆市沙坪坝区×路×号×幢×房屋（建筑面积39.55平方米）租赁给被告维集公司，租期13年。合同第六条第七款明确约定，被告逾期支付房屋租金，逾期20天以上的，原告有权提前解除合同，并有权要求被告按照6万元/套房屋的标准的向原告支付违约金。2019年4月1日，被告维集公司将原告的房屋转租给被告橙森公司并签订了《概括转让协议》，同时转让了原告房屋租赁的权利义务，但无论是被告维集公司还是被告橙森公司至今未向原告给付租金，依照合同约定，已构成违约解除合同的条件成立。被告橙森公司、橙果公司在涉案协议约定的项下未诚实信用的履行义务，据相关法律文书的判案可以看出，被告橙森公司利用涉案合同免租一年获取经济利益后，不再履行其本合同，本案的合同自2018年11月27日起至2034年9月30日，长达16年。被告橙森公司故意违反合同的约定，拒不向原告支付房屋租金，故意导致违约。且将原告的房屋租金为39.55平方米×45元/月=1779.75元/月，被告却以1300元/月转租，等于以32.87元/月/平方米的价格便宜转租给他人，这诡异的交易行为，明显是在扰乱正常的社会经济交易秩序及严重违法违约，而被告收到租金拒不给付原告的行为，是故意在构成违约。另外，三被告通过酒店租赁合同诱导原告高价买房，恶意不履行酒店租赁合同，实则是属于恶意套取免租期一年的租金收入，免租期过了就跑路。原告要求被告按合同约定赔付，我方保留追诉被告应承担给原告造成的损失进行赔偿的权利。故诉至法院，要求判如所请。被告维集公司辩称，案涉酒店租赁合同有关承租人的权利义务已经概括转让给被告橙森公司，被告橙果公司作为被告橙森公司设立的子公司，就案涉房屋进行实际经营，本案的责任主体应当是被告橙森公司和被告橙果公司，我方不应当承担任何责任。被告橙果公司书面辩称：一、案涉房屋是由被告维集公司承租，之后通过签订相关协议，将案涉房屋交付被告橙森公司使用，橙森公司以案涉房屋为经营地址，注册成立了橙果公司，并自橙果公司成立时在案涉房屋内进行酒店业运营；二、受疫情影响，1月25日至3月下旬几乎没有开展经营，亏损严重，橙果公司于是与业主协商，希望通过变更租金方式继续使用案涉房屋，期初有一小部分业主表示同意，但更多业主向橙果公司发函要求停止使用房屋，出于对业主权益的尊重，橙果公司对收到关于停止使用函件对应的房屋均立即办理了退租、空置处理，但本案原告并未前来办理收房。三、对于4月1日至6月15日的租金，橙果公司已经支付至重庆市沙坪坝区人民法院，由业主自行前往领取。从合同生效日到合同解除日，业主没有任何租金收入上的损失。案涉房屋在2020年6月20日之前业主已经更换门锁收回。四、橙果公司作为案涉房屋的实际使用人，受疫情影响，在第一季度几乎完全停业，没有收入，还要继续承担酒店运营成本，并将酒店价值巨大的运营物质连同房屋一起交付给了业主，业主不添加任何设备设施即可正常运营，被告已经尽了最大努力保障业主利益。被告橙森公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：坐落于重庆市沙坪坝区×路×号×幢×房屋登记权利人为原告田萍。房屋用途为商务金融用地/办公，建筑面积为39.55㎡，套内建筑面积为29.25㎡。不动产权证号为渝（2018）沙坪坝区不动产权第001249×××号。2018年11月27日，原告田萍作为出租人（甲方）与被告维集公司（承租人，乙方）签订《酒店租赁合同》，约定：鉴于甲方系重庆市沙坪坝区×路×号×幢商业项目（下称本项目）×（下称该物业）的所有权人，有权按照法律的规定和自己的意愿，将其所有的该物业租赁于乙方专业公司进行管理和运营，并取得相应的收益；乙方系一家依法设立并合法存续的有限公司，具有商业项目运营管理的能力，由于乙方的运营需要，乙方将会就本项目成立专门的项目公司，在专门的项目公司成立后，甲方应配合乙方签署三方协议，将本协议项下所有权利及义务转到项目公司名下。甲方收到已经签署三方协议通知30天内无正当理由拒绝或其他不作为行为，则本协议项下所有权利及义务自动转到项目公司名下。一、房屋基本情况：1、出租房屋坐落为重庆市沙坪坝区×路×号×幢×，房屋面积39.55平方米（本协议内所涉房屋面积表述均为建筑面积，以房产证登记为准）。二、租赁用途及使用：1、乙方租用上述房屋用途为开设酒店及相关行业的经营用房，如需改变用途，应通知甲方，经甲方签字同意后该合同继续有效。…5、甲方自愿让渡收房权给乙方，并委托乙方与出让方直接办理房屋交付手续（本协议作为甲方书面授权乙方代为办理房屋交付手续的书面函件，双方同意不再单独出具授权文书），包括但不限于验收房屋、领取钥匙、办理入住手续等。三、租赁期限：1、自本合同签订之日起至2034年9月30日终止。租赁期满后本合同终止，甲乙双方可另行再进行协商签订合同。四、租金支付：1、免租期为1年，自本合同签订之日起算，免租期内不知福租金；2、起始租金按照45元/㎡/月的标准计算，免租期结束后第一年至第三年为45元/㎡/月。第四年至第六年为50元/㎡/月。第七年至第九年为60元/㎡/月。第十年至第十二年为70元/㎡/月。第十三年至租赁期满为75元/㎡/月。本合同约定租金价格为含税价格。3、房屋租金支付方式为按自然季度付款，付款日期分别为每年的3月31日、6月30日、9月30日、12月31日。乙方在以上付款日期将下一季度租金转入甲方指定账户，先付后用。第一次租金支付时间在免租期结束当日。…六、乙方的权利义务：7、乙方逾期支付房屋租金、物业费用、水电费等的，逾期20天以内的，以照欠付金额为基数，按0.3%/天的标准支付违约金；逾期20日以上的，甲方有权提前解除合同，并有权要求乙方应按照6万元/套房屋的标准支付甲方违约金。七、通知条款：1、任何一方均应本着诚实信用原则来对待另一方在履行合同时的通知、告知事项，如因重大事项须履行通知义务的，均应当以当面签收或特快专递方式送达相对人。4、因受送达人在合同中提供或者确认的送达地址不准确、送达地址变更未及时告知、以及受送达人本人或者受送达人指定的代收人拒绝签收，导致送达文件中的通知、告知事项未能被受送达人实际接收的，文书退回之日视为送达之日。合同另对甲方权利义务、房屋维修保养义务、合同解除及争议解决进行了约定。原告田萍在合同甲方处签名捺印，被告维集公司在乙方处盖章。上述协议签订后，原告陆续收取了案涉房屋的租金，但至今未收到2020年4月至2020年6月的租金，遂提起本案诉讼。另查明，2019年4月1日，被告维集公司（甲方）与橙森公司（乙方）签订《概括转让协议》，约定：鉴于1、自2018年2019年期间，甲方以承租人的身份与若干出租人签订了《酒店租赁合同》（附件1），具体出租人信息详见《清单》（附件2）；2、根据《酒店租赁合同》约定，将成立项目公司，待项目公司成立后，将《酒店租赁合同》项下所有权利义务转让至项目公司；3、乙方系为本项目专门成立的酒店项目公司，亦为《清单》所涉房屋的实际承租人。现经甲乙双方协商一致，由乙方概括承受甲方在《酒店租赁合同》项下的全部权利义务，并签订以下条款，以资共同遵守：第一条，自本协议生效之日起，原《酒店租赁合同》对甲方再无约束力，由乙方作为承租人，享有合同权利，并对出租人履行合同义务。第二条，在本协议生效当日，甲方应将其与相关出租人签署的《酒店租赁合同》原件交予乙方保管，详见《清单》；第三条，自本协议生效后，若出现出租人以《酒店租赁合同》为依据向甲方主张任何权利，乙方应第一时间联系对方，由乙方作为责任主体（包括但不限于出资聘请律师、出庭应诉、组织协调等），无论出租人是否接受，因应对出租人主张权利所产生的费用概由乙方承担。第四条，本协议一式两份，双方各执一份。协议附件2《清单》中包含原告所有的涉案房屋。被告维集公司在协议甲方处盖章，被告橙森公司在协议乙方处盖章。2020年4月21日，原告的代理人徐忠通过电话（电话号码13983******）联系被告维集公司法定代表人凌雷，询问案涉房屋的相关情况。凌雷向通过彩信的方式向徐忠发送了上述《概括转让协议》。2020年6月23日，原告田萍向被告维集公司、橙森公司邮寄《解除酒店租赁合同通知书》，该通知书载明：“2018年11月27日，我方与维集公司签订了《酒店租赁合同》，将我方位于重庆市沙坪坝区×路×号×幢×（房产证号0**24××××号）面积39.55平方米的办公用房，出租给维集公司从事酒店经营，租期自2018年2034年9月30日止。2019年4月1日，该维集公司与橙森公司签订了《概括转让协议》，将我方与维集公司所签订的《酒店租赁合同》的权利义务转让给你橙森公司实施履行。根据《酒店租赁合同》第六条第7项约定，乙方逾期支付房屋租金、物业费、水电费等的，逾期20日以上的，甲方有权提前解除合同，并有权要求乙方应按照6万元/套房屋的标准支付甲方违约金。有鉴于此，你二家公司均未向我方付房屋租金，已构成租赁合同违约。现我方通知你公司，自2020年6月23日起，解除《酒店租赁合同》，并限你公司在本通知寄出之日起7日内，结清拖欠的房屋租金及6万元违约金、物业费、水电费等。否则，我方将发动诉讼。特此通知。”橙森公司于2020年6月25日签收该邮件。审理中，被告橙果公司向本院邮寄了照片复印件一张，该照片载明的日期为“2020年6月20日12时32分”，拟证明原告于2020年6月20日前更换案涉房屋门锁，收回案涉房屋。经质证，原告田萍对该证据的真实性不予认可。原告田萍还陈述：“原告是在2020年6月才通过案涉房业主微信群知道，被告要恶意终止履行合同，原告是被迫接受”，“原告是2020年9月份被迫收回案涉房屋，原告自己找了开锁匠更换了门锁，但记不清楚具体是9月的哪一天。”上述事实，有双方到庭当事人的陈述以及原告举示的不动产权证、酒店租赁合同、概括转让协议、解除酒店租赁合同通知书、EMS查询单、短信截图、照片，被告维集公司举示的概括转让协议、公司基本情况、说明、短信截图等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。本院认为，原告田萍与被告维集公司于2018年11月27日签订的《酒店租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，原、被告双方均应依诚实信用原则行使权利并履行相应的义务。被告维集公司与被告橙森公司于2019年4月1日签订的《概括转让协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第八十八条：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利义务一并转让给第三人。”本案中，原告田萍明确表示对《概括转让协议》进行追认，系其真实意思表示，不违反法律规定，本院予以确认，故《酒店租赁合同》的合同主体变更为原告田萍与被告橙森公司。被告橙森公司应按照《酒店租赁合同》约定的义务向原告田萍支付租金、承担违约责任。现原告田萍依据《酒店租赁合同》主张被告橙森公司支付2020年4月至2020年6月的租金5339.25元（39.55平方米×45元/月/平方米×3个月），符合合同约定及法律规定，本院依法予以支持。根据合同相对性原则，被告橙果公司虽为案涉房屋的实际使用人，但并非《酒店租赁合同》的相对方，故原告要求被告橙果公司承担租金支付义务，于法无据，本院不予支持。至于原告主张解除《酒店租赁合同》的问题。原告主张因被告橙森公司逾期支付租金构成违约，故有权行使单方解除权。本院认为，被告橙森公司承租案涉房屋系用于酒店经营，因新型冠状病毒肺炎疫情或者疫情防控措施的影响，导致其营业收入明显减少、资金周转困难。被告橙森公司虽有逾期支付租金的行为，但确因疫情的不可抗力而引发，作为合同的双方均应积极协商，共度难关。事后被告橙森公司通过被告橙果公司与原告等业主进行过协商，其目的是促进合同继续履行，保持良好的社会经济秩序。故本院认定被告橙森公司逾期支付租金的行为显著轻微，原告田萍不享有以此为由提出解除合同的权利，原告田萍于2020年6月23日向被告橙森公司邮寄送达的《解除酒店租赁合同通知书》并不发生解除合同的效力。本案中，原告陈述其在2020年6月通过微信群知道被告要恶意终止合同，其被迫接受，根据原告的该陈述及被告橙果公司的书面辩称，可见原告和被告橙森公司实际已在2020年6月就案涉酒店租赁合同的解除达成一致，综合本案的实际情况，本院酌情确定案涉《酒店租赁合同》于2020年6月30日解除。至于原告主张违约金的问题。原告田萍根据《酒店租赁合同》第六条第7款要求被告维集公司支付60000元的违约金，该违约金支付的前提为承租人逾期支付租金20天以上构成违约，出租人据此享有合同解除权并要求支付违约金，故该违约金应属于解约违约金。但本案中，被告逾期支付租金系受疫情防控措施影响导致营业收入明显减少所致，原告对此不享有解除权，故维集公司不应承担此项违约责任，对原告的该项诉请，本院依法不予支持。原告田萍自愿撤回请求判令被告将租赁房屋退还给原告及请求判令被告向原告支付2020年1-3月租金等诉讼请求系在法律允许的范围内对自己的权利所作的处分，符合法律规定，本院予以准许。被告橙森公司、橙果公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十九条、第八十八条、第八十九条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告田萍与被告四川橙森科技发展有限公司之间的《酒店租赁合同》于2020年6月30日解除；二、被告四川橙森科技发展有限公司于本判决发生法律效力后立即向原告田萍支付2020年4月至2020年6月的房屋租金5339.25元；三、驳回原告田萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7707.10元，减半收取计3853.55元（原告田萍已预交），由原告田萍负担650元，被告四川橙森科技发展有限公司负担3203.55元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员  黄 灿二〇二〇年十二月七日法官助理  王福林书 记 员  唐诗怡