黑龙江省牡丹江市东安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黑1002民初1169号 原告：崔树亭，男，1954年11月出生，满族，住黑龙江省牡丹江市东安区。 委托诉讼代理人：尹春梅(系原告崔树亭妻子)，住黑龙江省牡丹江市东安区。 委托诉讼代理人：栾栋，黑龙江建纲律师事务所律师。 被告：牡丹江市公路客运枢纽有限责任公司，住所地黑龙江省牡丹江市阳明区。 法定代表人：赵希恩，该公司董事长。 委托诉讼代理人：左俊，黑龙江盛世律师事务所律师。 委托诉讼代理人：于鹏，黑龙江盛世律师事务所实习律师。 被告：牡丹江市路兴运输有限责任公司，住所地黑龙江省牡丹江市阳明区。 法定代表人：孙际航，该公司总经理。 委托诉讼代理人：左俊，黑龙江盛世律师事务所律师。 委托诉讼代理人：于鹏，黑龙江盛世律师事务所实习律师。 原告崔树亭与被告牡丹江市公路客运枢纽有限责任公司（以下简称公路客运公司）、牡丹江市路兴运输有限责任公司（以下简称路兴公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年9月14日立案后，依法适用普通程序，于2020年10月19日、2020年11月13日、2020年12月4日公开开庭进行了审理。原告崔树亭及其委托诉讼代理人尹春梅、栾栋，被告公路客运公司、路兴公司共同的委托诉讼代理人左俊、于鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告崔树亭向本院提出诉讼请求：1.被告公路客运公司、路兴公司给原告办理位于东安区东起河道管理处、西至金源宾馆、南起光华街、北至邮政运转中心，产籍图号395-480-4/2-18-000XXX号、395-480-4/2-18-000XXX-1号、395-480-4/2-18-000XXX号的3套回迁房屋不动产权证；2.二被告给付原告43.57㎡差额面积的损失(按照2000元/月，支付自2018年9月27日至该商厅实际交付之日止)；3.二被告承担诉讼费。事实和理由：2004年6月，原、被告签订非住宅房屋拆迁货币补偿协议。2005年12月14日，双方签订三份非住宅拆迁产权调换补偿协议。2011年5月24日，原告办理回迁手续，接受一楼三户安置房屋。2011年9月8日，双方签订协议，约定二楼大厅43.57㎡差额面积不计临迁费。在整栋工程竣工验收后，通过协商考虑回购该面积。2011年9月15日，原告将一楼三户回迁房屋差价款438037元给付被告。2018年工程竣工验收，被告将客运枢纽中心办理了产权人为路兴公司的不动产权证，并以此为担保办理抵押贷款。 被告公路客运公司辩称，其已经给付原告崔树亭临迁补助费636216元，收取原告房屋补价款438037元，两者相抵，实际给付原告临迁补助费198179元。双方2011年9月8日签订的协议中约定43.57㎡二楼大厅不计临迁费。被告已积极协调为原告一楼三户回迁房屋办理不动产权证，因建设部门欠缴费用，暂时不能开具正式发票。 被告路兴公司辩称，其一直协调为原告一楼三户回迁房屋办理不动产权证，原告与公路指挥部于2007年6月18日签订非住宅房屋拆迁产权调换补充协议，该协议正在履行过程中，原告主张按照2000元/月给付二楼大厅43.57㎡差额面积损失不符合法律规定。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.原告崔树亭提供的2005年12月14日非住宅房屋拆迁产权调换补偿协议(第001号、第002号、第003号)、2007年6月18日非住宅房屋拆迁产权调换补充协议、2011年5月24日回迁房屋验收单、2011年8月26日崔树亭三户房屋拆迁补助费计算单、2011年9月8日协议、2011年9月15日往来资金结算票据。欲证明：原、被告建立拆迁合同关系，原告已全面履行合同义务。 被告公路客运公司、路兴公司认为，其不是三份拆迁协议的相对方，临迁补助费计算标准与建筑面积无关。非住宅拆迁补助协议第八条约定了临迁补助费的计算方法及标准，即根据上一年度纳税所得额和职工平均工资，结合过渡期支付一次性停产停业补助费。2007年6月18日非住宅房屋拆迁产权调换补充协议是补充协议，原协议的条款对于该协议有约束力。回迁房屋验收单证明原告于2011年5月24日接收三户拆迁安置房屋。2011年8月26日拆迁计算单显示2号和3号房屋计算的临迁补助费与非住房拆迁补偿协议1号第十条约定不符。2011年9月8日签订的协议约定客运二楼大厅43.57㎡差额面积不计临迁费，对尚欠的临迁补助费一次性结清，此后不再支付临迁补助费。2011年9月15日被告根据协议将尚欠原告的临迁补助费结清，应付原告临迁补助费636216元，扣除原告应缴的差价款438037元后，被告实际给付原告临迁补助费198179元，并为原告开具票据。 本院认为，此组证据内容真实，故予以采信。 2.原告崔树亭提供的二楼商服大厅房屋登记查询证明档案、2018年9月25日委托贷款合同、2018年9月27日抵押合同。欲证明：被告将应调换给原告的二楼商服大厅43.57㎡回迁面积办理产权登记并做了抵押贷款，使原告无法履行约定，被告严重违约。 被告公路客运公司认为，不动产登记权利人是路兴公司。 被告路兴公司认为，其按照市政府的要求办理的涉案房屋的产权证。 本院认为，此组证据系合法有效的书证，故予以采信。 3.被告公路客运公司、路兴公司提供的2011年9月8日协议。欲证明：该协议已履行完毕，原告崔树亭再次主张43.57㎡差额面积费用属于违约行为。 原告崔树亭认为，被告公路客运公司将原告二楼43.57㎡商服大厅登记在被告路兴公司名下，被告违约。被告没有履行该协议，没有向原告出具办理一楼三套门市房屋产权证的手续。被告一直给其他二楼大厅回迁户发放临迁补助费。被告未回购该面积，也未给原告临迁费。 本院认为，被告并未回购该协议第二条的43.57㎡商服大厅，故该协议未能实际履行完毕，故对被告欲证明的问题不予采信。 4.被告公路客运公司、路兴公司提供的2007年6月18日非住宅房屋拆迁产权调换补充协议。欲证明：该份协议正在履行中，未履行完毕。 原告崔树亭认为，该协议2007年6月18日签订，牡丹江市拆迁管理办法规定产权调换回迁期18个月，现已超过该期限。该补充协议确定43.57㎡面积归原告，但是被告擅自将其登记在路兴公司名下，并且办理抵押登记，原告权益受到严重的侵犯。如果这43.57㎡的回迁面积将来被抵押权人执行，原告的权益将无法保障。原告43.57㎡回迁面积与其他商户安置在商服大厅的回迁面积在性质上没有任何差别，但是待遇不同，上级有关单位和领导要求一视同仁，原告的主张合情合理合法。 本院认为，涉案工程2011年10月31日竣工验收后，被告未将产权调换的43.57㎡商服大厅交给原告，已经违约，故对被告欲证明的问题不予采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2005年12月14日，原告崔树亭与公路指挥部签订第001号、第002号、第003号非住宅房屋拆迁产权调换补偿协议，公路指挥部对牡丹江市东起河道管理处、西至金源宾馆、南起光华街、北至邮政运转中心拆迁范围内的房屋进行拆迁改造，建设牡丹江公路客运枢纽站，该工程建设单位是被告路兴公司。原告崔树亭在该拆迁范围内有非住宅房屋三套，产籍图号分别为395-480-4/2-18-000XXX号、395-480-4/2-18-000XXX-1号、395-480-4/2-18-000XXX号，建筑面积分别为89.18㎡、79.75㎡、100.81㎡(合计面积269.74㎡)。公路指挥部为原告提供与被拆迁房屋补偿金价款相当的面积分别为76.31㎡、74.93㎡、74.93㎡(合计面积226.17㎡)的三套房屋。该协议约定公路指挥部向原告因拆迁造成停产、停业的，根据原告上年度应纳税所得额和职工平均工资，结合过渡期，支付一次性停产、停业损失补偿费。原告交清差价款后，公路指挥部交付安置房钥匙。公路指挥部提供安置房的面积以产权部门测绘为准。 另查明，2007年6月18日，原告崔树亭与公路指挥部签订非住宅房屋拆迁产权调换补充协议，约定原告对于被拆迁房屋总建筑面积269.74㎡和安置房屋总建筑面积226.17㎡的差额43.57㎡也进行产权调换，产权调换房源位于客运枢纽站地上二层商服大厅，建筑面积43.57㎡。安置房屋竣工后，公路指挥部书面通知崔树亭回迁，原告向公路指挥部交清差价款后，公路指挥部将产权调换的房屋交给原告。2011年5月24日，原告与拆迁人公路指挥部、施工单位牡丹江市罗兰斯宝建筑工程有限公司签订回迁房屋验收单，原告接收一楼3套回迁安置房屋。被告至今未将差额面积43.57㎡的二楼商服大厅交给原告。 又查明，2011年9月8日，原告崔树亭与公路指挥部签订协议，约定公路指挥部应向原告发放临迁补助费636216元，原告应向公路指挥部交纳产权调换重置差价款438037元，相互抵扣后，公路指挥部应当给原告临迁补助费198179元。客运二楼大厅43.57㎡差额面积不计临迁费，公路指挥部在整体工程竣工验收后，通过协商考虑回购该面积。公路指挥部在2011年9月9日对尚欠原告的临迁补助费给予一次性结算付清(2005年12月14日—2011年5月24日)，此后，公路指挥部不再支付任何临迁补助费。2011年9月15日，被告公路客运公司向原告出具金额438037元的往来资金结算票据。同日，被告公路客运公司给付原告临迁补助费198179元。 再查明，2011年10月31日，牡丹江市工程质量监督站根据市长办公会议纪要精神对涉案工程先行办理竣工验收。2013年5月15日，牡丹江市工程质量监督站对涉案工程先行办理竣工验收备案。2015年7月9日，因路兴公司未在投入使用前补齐工程竣工备案所需全部手续，牡丹江市工程质量监督站于2015年7月9日撤销牡丹江市公路客运枢纽站(第2013-006号)工程竣工验收备案证书。2018年3月8日，被告路兴公司将客运枢纽中心二楼大厅的不动产权证办理到其名下。2018年9月25日，牡丹江广运交通集团投资有限责任公司委托牡丹江新创新经济投资担保有限公司向农业银行贷款，三方签订委托贷款合同。2018年9月27日，被告路兴公司与牡丹江新创新经济投资担保有限公司签订抵押合同，被告路兴公司将客运枢纽中心二楼大厅房屋(包括原告崔树亭涉案43.57㎡差额面积)抵押给牡丹江新创新经济投资担保有限公司。 本院认为，关于被告公路客运公司、路兴公司是否应当协助原告崔树亭办理涉案一楼3套回迁安置房屋不动产权证的问题，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。本案中，原告崔树亭与公路指挥部于2005年12月14日签订的非住宅房屋拆迁产权调换补偿协议系双方真实意思表示，合同的内容没有违反法律禁止性规定，应认定合法有效，依法受法律保护。2011年5月24日，原告接收一楼3套回迁安置房屋。被告路兴公司系该工程项目的建设单位，协助被拆迁人崔树亭办理涉案一楼3套回迁安置房屋不动产权证是其应尽的义务。被告公路客运公司不是该工程建设单位，没有为原告办理涉案房屋不动产权证的义务。 关于原告崔树亭向被告公路客运公司、路兴公司主张二楼大厅43.57㎡差额面积损失(按照2000元/月，支付自2018年9月27日至实际交付之日止)的问题，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”。原告崔树亭与公路指挥部于2011年9月8日签订的协议约定“客运二楼大厅43.57㎡差额面积不计临迁费。公路指挥部在整体工程竣工验收后，通过协商考虑回购该面积”。被告路兴公司于2018年3月8日将涉案二楼大厅(包括原告43.57㎡差额面积)的不动产权证办理到路兴公司名下。被告路兴公司于2018年9月27日将涉案二楼大厅抵押给牡丹江新创新经济投资担保有限公司。自2011年10月31日涉案工程整体竣工验收，至今9年多，原、被告双方并未协商成回购事宜。涉案二楼大厅的房屋存在设定抵押等限制措施，回购行为将不能正常进行，回购房屋存在履行不能的法律上的障碍。涉案工程主体建筑已完工，原告二楼大厅的回迁安置房屋未实际交付，二被告未经原告同意，将产权调换的二楼大厅的回迁安置房屋抵押给他人，侵犯了原告的合法权益，应当承担民事赔偿责任。路兴公司是该工程建设单位，路兴公司应当给付原告自2018年9月27日涉案房屋抵押之日起的经济损失。被告公路客运公司发放给原告临迁补助费，亦是原告交付回迁房屋差价款的收款单位，被告公路客运公司是房屋拆迁安置补助费的利益获得者，故二被告共同承担给付原告二楼大厅43.57㎡差额面积的经济损失的民事责任。根据公平原则，参照牡丹江市同等地区房屋出租的月租金标准，本院酌情按照每月1000元标准支付至二楼商服大厅回迁之日止的费用予以保护。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十二条规定，判决如下： 一、被告牡丹江市路兴运输有限责任公司于本判决生效之日起十日内协助原告崔树亭办理位于牡丹江市东起河道管理处、西至金源宾馆、南起光华街、北至邮政运转中心，产籍图号为395-480-4/2-18-000XXX号、395-480-4/2-18-000XXX-1号、395-480-4/2-18-000XXX号的三套回迁安置房屋不动产权登记； 二、被告牡丹江市路兴运输有限责任公司、牡丹江市公路客运枢纽有限责任公司于本判决生效之日起十日内按照每月1000元的标准支付原告崔树亭自2018年9月27日至二楼商服大厅回迁之日止的经济损失； 三、驳回原告崔树亭其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6160元,由被告牡丹江市公路客运枢纽有限责任公司、牡丹江市路兴运输有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。 审 判 长  陈慧媛 人民陪审员  张洪丽 人民陪审员  程桂芹 二〇二〇年十二月八日 书 记 员  王思蒙