山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终7398号上诉人(一审被告）：张绪栋，男，1974年10月17日出生，汉族，住烟台市莱山区。被上诉人（一审原告）：王建玲，女，1956年3月17日出生，汉族，住烟台市莱山区。委托诉讼代理人：杨玉秋，男，汉族，1947年11月18日出生，汉族，住烟台市莱山区。系王建玲丈夫。上诉人张绪栋因与被上诉人王建玲房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省烟台市莱山区人民法院(2020)鲁0613民初647号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。张绪栋上诉请求：1.依法撤销(2020)鲁0613民初647号民事判决书，驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求，发回重审或依法改判。2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院并未查明事实，且其认定的事实明显错误。(一)一审诉讼主体错误。首先，2016年7月11日上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》已经履行完毕并终结，2017年7月10日之后双方已经不存在任何房屋租赁关系。理由一，《房屋租赁合同》明确预定房屋租赁期限为一年，即“2016年7月11日至2017年7月10日共计12个月”，租金支付方式为“半年一交”，上诉人依约分别于2016年7月11日支付租金6500元和2017年1月份支付房屋租金7800元，并于合同到期之前与被上诉人在涉案的出租房子内完成了房屋交接，同时也按照合同约定将房屋钥匙及屋内物品(包括上诉人添附的装修及物品)全部无偿交付给了被上诉人，双方对此均无任何异议。理由二，上诉人与被上诉人房屋租赁关系终结后，在被上诉人以其配偶有病、经济困难恳求上诉人帮忙介绍租房的前提下，上诉人也是出于同情才做了大量工作，被上诉人也才有机会和烟台善邻企业管理咨询有限公司协商，由此说明，2017年7月10日之后的房屋租赁协议是被上诉人与烟台善邻企业管理咨询有限公司达成的，与上诉人无关。(二)一审认定的房屋交接返还时间明显错误。理由一，2017年7月10日上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》到期之前，双方就已经交接完毕且无异议，否则被上诉人怎么可能在双方合同履行完毕并终结后的两年半之后再毁约?又有何法律依据于双方合同终结后的两年零九个月提起诉讼?唯一的理由就是被上诉人一而再再而三地利用上诉人的善良，更因为被上诉人及其配偶善于利用其年老有病，谁都不愿也不敢招惹的缘故，就总是想恶意讹诈上诉人。理由二，一审判决书第4页第7行“2017年7月10日合同租期届满后，原告未收回房屋，原被告约定房租每月一交”与客观事实明显不符，其中约定与被上诉人房租每月一交的并非上诉人，而是烟台善邻企业管理咨询有限公司的财务负责人，其协商并确定房屋租赁关系，约定租赁期限、支付方式、联系方式等，均有证据可查。上诉人在一审法庭中也多次提出，一审法庭却从未调查核实，反而有意回避并转移注意力。此处判决书的内容明显为一审法庭刻意导向，混淆黑白，更不顾上诉人的合法权益。理由三，一审判决书第4页第17行“因被告未向原告交接返还房屋及赔偿，原告诉至贵院”此处认定与客观事实严重不符。上诉人与被上诉人之间的房屋租赁关系已经于2017年7月10日履行完毕并终结。2017年7月10日之后被上诉人与烟台善邻企业管理咨询有限公司的房屋租赁纠纷则与上诉人无任何法律关系。同时上诉人也有必要重申的是，因为被上诉人及其配偶多次到烟台善邻企业管理咨询有限公司吵闹，严重干扰了公司的正常工作和经营，更由于担心被上诉人及其配偶利用其年老体弱又多病的身体去公司吵闹而出现意外，更为了被上诉人与烟台善邻企业管理咨询有限公司能够友好妥善解决问题，上诉人不仅向“110”求助，还在望海派出所出面协调并明确告知被上诉人搬出时间、到期如何处理。2020年4月20日被上诉人一审立案期间，上诉人也多次积极帮助烟台善邻企业管理咨询有限公司协调与被上诉人交还钥匙及房屋事宜，被上诉人不仅故意拖延，不予正面回应，还多次以辱骂性语言恶意攻击上诉人。理由四，一审法庭因为被上诉人故意拖延交付房屋的行为，判定由上诉人承担房屋租金及占有使用费，不仅认定事实错误，更无法律依据，同时也严重侵害了上诉人的合法权益，更破坏了公序良俗。二、一审法院在事实不清、证据不足且违反法定程序的前提下所做出的判决，完全是错误的，应该依法撤销并改判。(一)一审法庭多次置上诉人提出的诉讼主体错误于不顾。上诉人在一审庭审过程中多次强调，2017年7月10日，上诉人与被上诉人之间的《房屋租赁合同》已经履行完毕并终结，一审诉讼主体错误，一审法官却多次故意回避并帮助被上诉人转移思路，故意对一审诉讼主体错误不予调查，不予取证，置上诉人的合法权益于不顾。(二)一审法庭在被上诉人证据不足的情况下，故意回避案件中的不合理性，有意剥夺上诉人的诉讼权利。《房屋租赁合同》中被被上诉人恶意添加的“如有损坏，丢失照价赔偿，黄海组合家具一套肆仟元，窗帘肆佰元”部分存在明显的不合理性。首先，被上诉人在庭审中明确指出，该家具为被上诉人于80年代以4000元购买，按照家具的使用年限和折旧率，至2016年7月11日上诉人租用该房屋时，已有30年的折旧，4000元的价值早已不复存在，于情于理，上诉人都不可能签订这样不符合常理的合同。其次，《房屋租赁合同》中添加的文字，明显绕过甲方签字处，与被上诉人在庭审中所诉“该部分内容均是合同签订前己书写填好”(见判决书第4页第3行)不符，此处明显表明该赔偿部分为被上诉人后期擅自恶意添加。最后，被上诉人并无明确证据表明所丢失的黄海组合家具的客观存在与客观价值。(三)一审法庭未能告知司法鉴定结果并当庭宣判，再一次有意剥夺上诉人的诉讼权利。上诉人主张《房屋租赁合同》中被上诉人手写的“如有损坏，丢失照价赔偿，黄海组合家具一套肆仟元，窗帘肆佰元”部分为被上诉人恶意伪造。为此，上诉人在一审第一次庭审当日就提出了司法鉴定申请，又于2020年7月20日再次一交了书面的司法鉴定申请书，一审法院认为无法对该申请进行鉴定，却没有及时告知上诉人，直到2020年7月21日开庭时才告知上诉人无法鉴定且当庭宣判。仓促宣判，剥夺了上诉人的知情权和准备其他证明材料的时间。一审没有尊重上诉人的诉讼权利也是显而易见的!(四)本案中一审法庭根本无视新冠病毒疫情的不可抗力，而将被上诉人恶意回避与拒绝接受房屋的结果，判定由上诉人单方面承担法律责任，既无法律依据，更有失法律的公正和公平。一审判决书第4页第12行，“2020年1月原告告知被告不再向其出租涉案房屋并同意被告一个月内搬走”，2020年1月9日被上诉人及烟台善邻企业管理咨询有限公司经望海派出所的协调，被上诉人才同意烟台善邻企业管理咨询有限公司于2020年2月归还房屋，在派出所明确告知被上诉人可以直接换锁来单方面完成交接的情况下却恶意讹诈上诉人，由于疫情的原因，烟台善邻企业管理咨询有限公司于2020年3月19日起多次要求被上诉人尽快解决问题，拿走钥匙，然此时被上诉人却出尔反尔，拒不接受房屋，且以侮辱性语言攻击上诉人。一审法庭在未查明事实的情况下，也没有考虑到疫情的不可抗力，还有意恶化烟台善邻企业管理咨询有限公司与被上诉人之间的关系，导致烟台善邻企业管理咨询有限公司在上诉人多次做工作才同意的将2019年12月装修添附达1万元的设施及物品无偿给予被上诉人的初衷及行为，发生变化，并在一次次的庭审后彻底改变，而一审法庭则更进一步将被上诉人恶意回避与拒绝接受房屋的结果，判定由上诉人单方面完全承担，毫无法律依据，且有失法律的公正公平，同时也违背和谐共处的原则，激化了当事人之间的矛盾，甚至是增加了当事人之间的相互敌意。综上所述，一审判决认定事实错误，证据不足且违反法定程序，同时更没有平等对待原被告双方的诉讼权利，为了依法维护法律尊严，维护当事人的合法权益，请求二审法院查明事实，依法主持正义，支持上诉人的上诉请求。被上诉人王建玲答辩称，上诉人上诉状所述均不属实，没有法律依据；上诉人不交房租、不搬走，还把房屋内的物品给拿走了。王建玲向一审法院起诉请求：1.被告搬出莱山区观海路5号胜利油田疗养院内1号楼中单元4-8号房屋，赔偿原告黄海组合家具一套，共八组，四套窗的窗帘，要求恢复原状，如有损坏照价赔偿：组合家具4000元，窗帘400元；2.付清搬走前未交的房租，即2020年1月至3月共计3900元，房租费按交接钥匙时间为准。庭审中，原告撤回第1项要求被告搬出房屋的诉讼请求，要求被告将黄海组合家具、窗帘返还，如无法返还赔偿其4400元；变更第2项诉讼请求为要求被告付清2020年1月11日至2020年7月21日期间的房租费。一审判决认定事实：一、合同签订情况。原告与杨玉秋系夫妻关系。2019年涉案房屋不动产权证登记至杨玉秋名下。2016年7月11日，原告（出租方、甲方）与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将涉案房屋出租给被告使用。合同主要内容包括：房间留有黄海组合家具一套、热水器一台、旧空调一台、厕所浴霸一台，修拾房屋所需费用从房租扣除一个月1300元；乙方承诺租赁时间只要公司在一直租用；房租交付自2016年7月11日至2017年7月10日共计12个月，每月房租1300元，合计15600元（扣除1300元做收拾费）；甲方要求房租不能拖延，付租方式半年一交。合同“8、其余补充条款”处由原告手写：“厨房有不锈钢厨柜四组（304不锈钢）房屋内所有物品包括窗帘交接时保持完好无损。如有损坏、丢失照价赔偿，黄海组合家具一套肆仟元，窗帘肆佰元”。合同开头承租方（乙方）处有被告签字及身份证号并加盖烟台美妤家政服务有限公司合同专用章，落款乙方签字处有被告签字。被告称，合同中原告手写的“如有损坏、丢失照价赔偿，黄海组合家具一套肆仟元，窗帘肆佰元”部分，是合同签订后原告自行填写，签订合同时原告明确说这些东西不要就扔掉，因合同到期后其手里的合同被原告拿走，无法提交法庭。原告称，该部分内容均是合同签订前其已书写填好。对此被告申请对该部分内容涂改添加的时间进行司法鉴定。经法院与相关文检鉴定司法机构沟通确认，无法对该申请进行鉴定，本案遂未启动鉴定程序。二、合同履行情况。合同签订后，原告将房屋交付被告使用，被告按约定每半年交付房租。2017年7月10日合同租期届满后，原告未收回房屋，原被告约定房租每月一交，每月1300元，之后原告每月收取租金，有案外人王某微信转付原告，有被告微信转付原告。原被告确认，2020年1月10日前房租已付清。2020年1月，原被告因被告对涉案房屋装修以及房租标准问题产生纠纷，被告向派出所报案，民警协调中，原告告知被告不再向其出租涉案房屋并同意被告一个月内搬走。2020年1月至3月期间，原被短信沟通过程中，原告提出要求被告赔偿黄海组合家具4000元，被告提出以其在涉案房屋内的装修价值进行抵顶，双方未协商一致。因被告未向原告交接返还房屋及赔偿，原告诉至法院。三、合同承租方。被告称，其妻子是烟台美妤家政服务有限公司的法定代表人，其租赁该房屋是给该公司员工当宿舍，因该公司2017年注销了，所以合同到期不能继续租这个房子了，其与原告的租赁关系已经解除了；但之后原告向其哭穷，其又找到其妻子的公司善邻公司租了这个房子，向原告微信支付租金的王某是善邻公司财务，2019年12月善邻公司又不租了，又因原告哭诉其帮忙说装修一下给公司中层领导住，其向原告支付了一个月房租，装修完原告又不同意出租了。原告则称，被告租过去后其作为房东不管他给谁住，期间换了多少人住均不清楚，不认可与善邻公司建立房屋租赁关系，支付房租的王某是被告身边一个女的；2020年1月应该交房租，被告不交说房租降到每月1000元，后来被告报警，黄海派出所来说给被告一个月时间搬走，但被告一直拖到现在，东西还在屋内，钥匙没有给我。四、交接返还时间。本案审理中，被告陆续对房屋内物品进行了拆除搬离。2020年7月21日，在法院主持下，原被告到涉案房屋进行交接。被告搬走屋内属于其的家具、窗帘，原告主张防盗门被被告换了锁芯，热水器的右边盖没有了，但不影响使用，对房屋其他现状无异议。原告接收涉案房屋钥匙，双方交接完毕，并确认涉案房屋内没有黄海组合家具及窗帘。一审法院认为，原被告于2016年7月11日签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告主张合同中部分手写内容系原告在签订合同后自行填写，依据不足，不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，本案合同租期届满后，被告与原告继续约定了租金标准及支付方式，双方建立了不定期租赁合同关系。被告主张之后系善邻公司与原告建立租赁合同关系，依据不足，不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“不定期租赁当事人可以随时解除合同，出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”，本案中，原告于2020年1月9日通知被告解除合同并给予被告一月期限搬走，双方建立的租赁合同关系已经解除。被告返还房屋中缺失合同中约定的黄海组合家具一套以及窗帘，被告已不能返还，现原告要求按照合同约定价值4400元进行赔偿，符合法律规定，予以支持。原被告间不定期租赁合同关系解除后，被告未在合理期限内返还房屋，且于2020年7月21日将涉案房屋物品搬离并向原告返还涉案房屋事实清楚，其应向原告支付2020年1月11日至2020年7月21日期间的房租及占有使用费。原告要求按照双方约定的每月租金1300元标准支付2020年1月11日至2020年7月21日期间房租8261元，符合法律规定，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审法院于2020年7月21日判决：一、被告张绪栋赔偿原告王建玲黄海组合家具、窗帘4400元；二、被告张绪栋支付原告王建玲2020年1月11日至2020年7月21日期间房屋占有使用费8261元；以上一、二项合计12661元，被告张绪栋于判决生效后十日内履行。如果被告张绪栋未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计58元，由被告张绪栋负担。二审期间，被上诉人称，合同中“补充条款”处的手写内容除了“房屋内所有物品，包括窗帘、油烟机、空调已移”之外，全是2016年7月11日签合同时我写的，过了一段时间，我们想把空调、抽油烟机搬走，对方人员说既然搬走，就在合同上写上，上诉人方的人员就添加了“房屋内所有物品，包括窗帘、油烟机、空调已移”内容。上诉人则称，不对，“如有损坏、丢失照价赔偿，黄海组合家具一套肆仟元，窗帘肆佰元”这两行字是后来加的。上诉人提交善邻公司财务的支付宝流水账，用以证明从2017年7月至2019年11月18日由其妻子的善邻公司按月支付房租；提交2020年3月10日给被上诉人发送的微信及短信，当时就要交钥匙，被上诉人把上诉人屏蔽了，没回上诉人，用以证明上诉人积极处理该事；提交房屋装修的照片，佐证双方一开始同意装修，后来上诉人租房、装修后又不愿意了，说不租了；上诉人当庭播放2020年1月9日其与被上诉人录音（庭后未提交录音光盘），用以证明当天被上诉人告诉上诉人房子不租了，要交接，报了警要公安过来做了处理。被上诉人拒绝质证，称都不属实；2020年1月9日双方确实联系过，110也去了，110说不租了搬走就行。关于房租交到何时。双方均认可房租交到2019年12月份（该月的房租实际是2020年1月10日以前的），一般是用支付宝支付，最后一笔是微信转账。关于房屋何时交接。上诉人称，2020年1月9日当天我与被上诉人联系，说不租了，应该截止到这个时间。被上诉人则称，虽然说交接，但是没有把家具拿出来，所有的东西都在里面。上诉人认可房屋里有其东西。关于2020年1月9日后一个月后双方未交接完毕的原因。上诉人称，当时新冠病毒疫情，我联系对方，对方屏蔽了我，我找不到被上诉人。被上诉人称，我未屏蔽，上诉人没有赔偿我的家具损失，也没有给我钥匙。关于被上诉人不再出租的原因。被上诉人称，上诉人将房租压到了（每月）1000元，把我的家具弄没了，也没有经过我同意把房子装修了，就把地铺了一下。本院审理查明的其他事实与一审法院认定事实一致。本院认为，本案二审争议是，房屋租赁合同的主体是谁，合同何时解除，房屋何时返还，欠付租金及损失如何接认定。本案房屋租赁合同的“乙方签字”处系上诉人签字，二审庭审中上诉人称用其妻的善邻公司的支付宝账户支付租金，房屋租赁合同的实际履行人系上诉人，其系本案适格当事人。二审庭审中上诉人主张合同应于2019年1月9日解除，一审判决根据该日被上诉人通知上诉人解除合同，从而认定该日被上诉人通知解除合同，是正确的。二审庭审中，双方分别陈述了房屋交接的时间以及未能及时交接的原因，从双方的陈述看，虽然2020年1月9日双方确实联系过，但由于房屋内存放上诉人的物品且此后双方未能及时沟通联系，导致未及时交接房屋，一审法院于2020年7月21日主持双方交接，上诉人搬走其物品、清点了房屋内物品、确认房屋内无黄海组合家具及窗帘。因家具及窗帘均已不在房屋内，缺乏鉴定条件，一审法院未对家具及窗帘价值进行鉴定，并无不当。一审法院据此认定上诉人应向被上诉人支付2020年1月11日至2020年7月21日的房租及占用费、并酌定了应赔偿黄海组合家具及窗帘的损失数额，合法有据。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费117元，由上诉人张绪栋负担。本判决为终审判决。审判长  殷连泽审判员  张莉莉审判员  刘海波二〇二〇年十二月十五日书记员  吕冠晓