黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终6829号上诉人(一审被告)：马吉祥，男，1969年9月13日出生，满族，无固定职业，住哈尔滨市道里区。被上诉人（一审原告）：哈尔滨宝力通市场开发管理有限公司，住所地哈尔滨市道外区长江路**。法定代表人：张文鸿，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：张宝元，黑龙江龙洋律师事务所律师。上诉人马吉祥因与被上诉人哈尔滨宝力通市场开发管理有限公司（以下简称宝力通公司）合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院（2019）黑0104民初3959号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人马吉祥，被上诉人宝力通公司的委托诉讼代理人张宝元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马吉祥上诉请求：撤销哈尔滨市道外区人民法院（2019）黑0104民初3959号民事判决，驳回宝力通公司一审诉讼请求。事实和理由：宝力通公司出租的房屋不具备基本的安全保障功能，无权向马吉祥收取租金。宝力通公司出租的房屋消防工程不能通过验收,房屋不具备最基本的消防安全保证，马吉祥从事餐饮业,属于人员聚集的场所，没有消防安全保障，根本无法营业，相关管理部门也不允许马吉祥经营。宝力通公司一再承诺相关消防等验收手续马上办理完成，截至判决作出时仍不能提供出租房屋的使用权证书和消防验收合格证书,马吉祥投入了近10万元进行装修，全部损失，宝力通公司提供的房屋不具备开展经营活动的条件，不能正常使用。由于宝力通公司的过错，造成马吉祥投入的装修全部损失，宝力通公司无权向马吉祥主张租金,一审判决马吉祥给付租金，严重侵害了马吉祥的合法权益，请求上级法院予以纠正。哈尔滨宝力通市场开发管理有限公司辩称，同意一审判决，请求二审法院维持原判。哈尔滨宝力通市场开发管理有限公司向一审法院起诉请求：1.判令马吉祥立即返还座落于哈尔滨市道外区××城美食街××楼××号商铺餐饮铺位；2.判令马吉祥支付2015年12月25日至2016年12月24日的租金34,690元，并以34,690元为基数，按照每日万分之五标准计算违约金，自2015年9月24日起计算至实际支付完毕之日止；3.判令马吉祥支付2016年12月25日至2017年12月24日的租金37,465元，并以37,465元为基数，按照每日万分之五标准计算违约金，自2016年9月24日起计算至实际支付完毕之日止；4.判令马吉祥按照205.29元/日标准支付房产占用费，自2017年12月25日起计算至实际迁出之日止；5.案件受理费由马吉祥承担。一审法院认定事实：2014年12月26日，宝力通公司与马吉祥签订房屋租赁合同一份，约定宝力通公司将位于哈尔滨市道外区哈尔滨华南城美食街2号楼07号商铺餐饮铺位出租给马吉祥，并提供经营管理服务，租赁及经营管理期自2014年12月25日起至2017年12月24日止。2014年12月25日至2015年12月24日，年租金为32120元；2015年12月25日至2016年12月24日，年租金为34690元；2016年12月25日至2017年12月24日，年租金为37465元；自第二个租赁年度开始，乙方（马吉祥）须于每个租赁年度结束前三个月内一次性付清当年租金。但自第二年度起马吉祥未向宝力通公司支付租金。马吉祥抗辩双方签订合同时宝力通公司承诺保证其客源充足，但在经营中该公司未能兑现上述承诺且因该公司提供的房屋存在相关问题导致其租赁期间几度停业、该公司相关工作人员亦承诺可以减免相关租赁费等，但对上述抗辩未举示有效证据予以证明。马吉祥亦主张其于2017年10月已将商铺交还宝力通公司，该公司虽否认已收回案涉商铺，但亦未举证证明马吉祥此后仍占有案涉商铺。至庭审结束，宝力通公司未提交案涉房屋的产权证、建设工程消防验收意见书。一审法院认为，马吉祥与宝力通公司签订的租赁合同系双方真实意思表示且不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，各自均应依约履行，现马吉祥未依约交付租金，其行为违反法律规定，故宝力通公司诉请其给付拖欠的租金，符合法律规定，应予支持，租金可计算至马吉祥实际搬离之日。因宝力通公司不提供马吉祥交还商铺的具体日期故可按马吉祥自述的搬离日期予以确定，又因马吉祥亦未提供准确搬离日期，故可按马吉祥陈述的时间段酌情确认其搬离商铺的时间为2017年10月15日，因此马吉祥尚需支付宝力通公司2015年12月25日至2016年12月24日租金34690元，2016年12月25日至2017年10月15日租金30596元（37465元÷12个月÷30天×294天），共计65286元。马吉祥已交纳的保证金1万元，可在其欠付的租金中予以扣减，其实际应向宝力通公司支付55286元。马吉祥虽抗辩宝力通公司同意为其减免租金，但未举示有效证据予以证实，原审法院不予支持。关于马吉祥是否应承担其搬离案涉商铺后合同期内房屋租金的给付义务。对此，双方虽无协商一致解除合同的书面记载，但马吉祥向宝力通公司交还案涉商铺时，该公司未提出反对意见并予以接收，其以实际行动认可了马吉祥解除合同的意思表示，故应当认定租赁合同已基于双方当事人意思表示一致解除，因此宝力通公司诉请马吉祥给付其搬离后合同期内的房屋租金，不符合法律规定，原审法院不予支持；宝力通公司诉请马吉祥自2017年12月25日起按每日205．29元给付房屋占用费，但此时马吉祥早已将案涉商铺交还该公司，故该项请求，没有事实及法律依据，原审法院不予支持。关于马吉祥是否应给付延期支付租金的违约金义务。马吉祥在未依约支付后续租金甚至跨越年度仍欠付租金的情况下，宝力通公司既未向其催缴租金，亦未按照约定以其根本违约解除合同，该公司的行为明显怠于行使合同权利，放任损失扩大，故马吉祥未按约定期限交纳后续租金，延付支付租金的行为，应视为得到宝力通公司的认可，因此该公司诉请马吉祥支付违约金的请求，不符合法律规定，一审法院不予支持；现马吉祥已将案涉商铺交还宝力通公司，故该公司诉请返还商铺，亦无事实依据，一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条第一款，第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的司法解释》第九十条规定，判决如下：一、判决发生法律效力后，马吉祥立即给付宝力通公司2015年12月25日至2017年10月15日租金65,286元，扣减马吉祥交纳的1万元保证金后，实际应支付55,286元；二、驳回宝力通公司其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1604元，由宝力通公司负担422元，由马吉祥负担1182元，此款连同上述款项一并给付宝力通公司。本院二审期间，当事人双方均未向本院提交新证据。本院经审查一审法院认定的事实正确，本院予以确认。本院认为，马吉祥与宝力通公司签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法律强制性规定，应为合法有效合同，双方应按合同约定严格履行各自的义务。现马吉祥未按合同约定给付宝力通公司拖欠的租金，按照法律规定，其应当承担相应的给付责任。庭审中，马吉祥主张拖欠宝力通公司2015年12月25日至2016年12月24日租金34,690元已过诉讼时效，故其对该笔租金不应承担给付责任。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。”宝力通公司于2018年7月9日以马吉祥为被告向哈尔滨市道外区人民法院提起诉讼，要求马吉祥给付拖欠租金。根据上述法律规定，宝力通公司在法律规定的期限内向马吉祥主张权利，诉讼时效发生了中断事由，因此，马吉祥提出宝力通公司的请求已经超过诉讼时效期间，其不应当承担2015年12月25日至2016年12月24日期间的租金34,690元的上诉主张，因无事实及法律依据本院不予支持。综上所述，马吉祥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1182元，由马吉祥负担。本判决为终审判决。审判长  刘建民审判员  于 波审判员  张天翼（）二〇二〇年十二月一日书记员  李 娜