内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院民事判决书（2020）内08民终1686号上诉人（原审原告）：王某，现住内蒙古自治区巴彦淖尔市。被上诉人（原审被告）：秘某，现住内蒙古自治区巴彦淖尔市。上诉人王某因与被上诉人秘某租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区临河区人民法院（2020）内0802民初3091号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月20日立案后，依法组成合议庭，于2020年11月13日公开开庭进行了审理。上诉人王某，被上诉人秘某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王某上诉请求依法撤销原审判决，改判或将本案发回重审。理由是：2019年11月27日，王某与秘某签订铺面出租合同，约定由王某将其所有的位于临河区庆丰街金都华庭南门西侧100米路北商用店铺出租给秘某使用，租赁期限为2018年11月27日起至2019年11月27日止。自双方签订合同后，王某就将该房屋交付秘某使用，原审法院也认定根据合同的相对性原则，秘某应当在房屋租赁期限届满后将该房屋返还给王某，但自从双方签订的合同期满之后，秘某一直使用该房屋，并未将该房屋返还给王某，就已经违约。王某出于无奈，向公安派出所报案来接管房屋时，秘某足足占有承租房屋30天之多，接交上述争议房屋时被秘某并没有对室内进行恢复原样，依据双方所签订的合同第八条规定，合同期满时，乙方如需拆除，需将房屋室内恢复原样，在租赁期间，秘某擅自更换暖气片，未经供暖公司同意又擅自接通统一供暖设施，导致王某的直供暖无法使用。自来水从2018年11月27日起到2019年12月28日止，秘某从未交过水费，欠自来水公司总计5306.61元，水费3796.02元，违约金1511.24元，导致现在租户至今交纳不了水费，所产生的违约金也由秘某承担，电费欠140元整，由秘某承担。而原审法院在认定事实方面以该合同权利义务关系双方履行完毕为由，不予支持违约金的请求属于事实不清，适用法律错误。秘某一直使用收益该房屋，并且直到公安派出所出面未向王某主动返还该房屋，已经明显违约在前。秘某辩称，我已提前预付8000元，而王某拒不返还，并在2019年11月28日，将店铺强行关闭，后双方商定用预付款抵顶房租，按当时的房租期限为一个半月，但未到期，王某就要求交房，在我的货物设施没有完全搬完的情况下，王某就强行换锁，所以，承担违约责任的恰恰是王某。王某自己也说所签合同已履行完毕，二审又凭空冒出这么多水电费，并说是全年欠下的，实属荒唐。店面是从我缴纳定金开始装修起，王某基本全程参与，包括门口水泥砖等都是王某帮助联系，现在提出恢复原样的请求让人无法理解。王某向原审法院起诉请求：2018年12月27日，我与秘某签订了铺面出租合同，合同约定了出租铺面的相关事宜，租期一年，至2019年11月27日止，秘某已付清该期间内租金，到期前三十日秘某表示想继续承租该铺面。合同到期后我多次催促秘某重新签订出租合同，其一直推托直至2019年12月底，我发现秘某私自搬出出租铺面，将里面原有的设备破坏，并将该铺面上了锁。后我通过多种途径找秘某要求其支付超期的租金及将出租的铺面解锁无果。我经派出所见证，将该铺面解锁。秘某改装门店内设施，我有的知道，有的不知道。现要求判令秘某给付超期租金每日166.67元，从2019年11月27日起至起诉之日，欠超期租金合计6833.47元；由其承担违约金6000元并将出租房恢复原状。原审法院查明如下事实：2018年11月12日，秘某拆除了租赁原告铺面内的设施，并进行了改造，王某对此未提出异议。同年11月27日，在已装修完的铺面内，双方签订《铺面出租合同》，合同约定：“甲方：王某（出租方）乙方：秘某（承租方），一、甲方将位于巴彦淖尔市××区金都华庭南门西侧100米路北商用店铺出租给乙方经营使用。二、租赁期限，租赁期为壹年。从2018年11月27日至2019年11月27日。合同期满后，甲方如果继续对外租赁本房屋，乙方享有优先承租权，乙方必须在合同到期前30天与甲方协商签订新租赁合同，否则按自动弃权处理，甲方有权另行发包。在合同期内甲方不得随意涨房租，如因此造成乙方损失甲方应按当年租金的两倍赔偿予乙方。三、租金、保证金及租金交付期限：该商铺的年租金总额：年租金总额为人民币（大写）：陆万元，（小写）：60000元，原店铺里所有洗车设备，汽车装饰用品及营业辅助设施完全归乙方所有……八、在合同履行期间，如果确需改造或增设其他固定设施，应征得甲方同意后再进行，所需经费由乙方自付，合同期满时，乙方如需拆除，需将房屋恢复原样，不愿拆除或不得拆除的甲方不予补偿”等内容。该合同有王某、秘某签字并按捺印，租赁费已付清。2019年11月28日，王某要求秘某锁门，秘某雇佣店员将铺面门上锁，门锁钥匙由秘某掌管，期间秘某未向工商部门请假。2019年12月28日，王某在临河区公安局解放派出所民警的见证下解锁接收了铺面。原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方当事人签订的《铺面出租合同》所约定的权利、义务双方已全部履行完毕。合同到期后，至2019年12月28日王某通过临河区公安局解放派出所将铺面解锁并接收铺面，至王某接收铺面前一日止超期使用铺面期间的费用被告应予承担，使用期间应从2019年11月28日计算至2019年12月27日止，共计30天，使用铺面费用按《铺面出租合同》约定的每日租金164.38元（60000元÷365天=164.38元/天）计算，租金合计4931.40元（30天×164.38元/天=4931.40元）。双方所签合同的权利、义务已全部履行完毕，不存在一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的情形，故王某请求秘某支付违约金的诉讼请求不予支持。双方在已拆除、改造过设施的铺面内签订合同，王某当时对秘某拆除、改造铺面内设施未提出异议，双方签订的合同中亦无恢复原状的约定，王某以自己的行为表明其认可秘某拆除、改造铺面内设施的行为，故王某请求将出租房恢复原状的诉讼请求不予支持。综上，王某诉讼请求的合理部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十三条，判决秘某于本判决生效后五日内给王某超期使用铺面租金4931.40元；驳回王某的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了新证据，本院组织当事人进行了证据交换并质证。王某提交房屋照片一组三张。举证意图：证明秘某破坏铺面房顶事实。秘某质证认为，对该证据真实性认可，举证意图不认可，这个房顶是自己耗资一万多元装修的，所以把灯管等拆了，是合情合理的，当初该房屋是没有异形顶子的，是空的。秘某提交证据1：2019年7月23日缴纳的2016年6月至2019年7月的自来水费交费票。举证意图：证明自己交了8975.53元自来水费。王某质证认为，对其真实性、举证意图均认可。秘某交的是2016年6月至2019年7月的自来水费，但2019年7月之后的水费没交。秘某提交证据2：2019年11月21日中国建设银行交易明细一张。举证意图：证明2019年11月21日自己曾转给王某2000元，账户名是王**。王某质证认为，对其真实性、举证意图均认可。秘某提交证据3：案涉铺面装修前后照片共6张。举证意图：证实无法恢复该房屋原样。王某质证认为，真实性认可，举证意图不认可。二审审理查明其他事实与原审一致。本院认为，王某与秘某在平等自愿、协商一致基础上达成《铺面出租合同》，明确约定各方权利义务，属合法有效合同，双方当事人应当按照合同约定各自享有权利、承担义务。秘某已按照合同约定义务履行了租金给付义务，并在王某同意和配合下，对所租铺面进行了装修改造。随后，在出租合同无法继续履行情况下，王某提出要求秘某按照所租铺面原始形态予以恢复，则于情于理于法均无法成立，王某所举证一组三张房屋照片，并不能直接有效佐证其诉讼请求的成立，故本院不予采信。王某所称秘某在租用铺面期间拖欠水费、电费事实，但其并未能够充分举证，秘某向本院提交2019年7月23日缴纳铺面租用期间的2016年6月至2019年7月自来水费交费票据，经王某质证认可且其与本案争议事实有直接关联性，故本院予以采信。另，秘某提交中国建设银行交易明细一张，证明其于2019年11月21日曾转给王某2000元，账户名是王**，王某对此亦无异议，本院予以采信；秘某提交案涉铺面装修前后照片一组共6张，因无法直接佐证本案争议事实，故本院不予采信。综上所述，原审法院认为秘某超期使用王某铺面产生的租金理应由秘某给付符合法律规定，王某的上诉请求无充足事实理由和证据佐证支持，故不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费120元，由王某负担。本判决为终审判决。审判长 张 宇审判员 康民德审判员 王飞林二○二○年十二月十日书记员 梁 敏