湖北省武汉经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鄂0191民初2673号 原告：胡家顺，男，1958年12月22日出生，汉族，户籍所在地武汉市江岸区，住武汉市江岸区。 委托诉讼代理人：李凯武，湖北瑞通天元律师事务所律师。 被告：何杏书，女，1972年6月11日出生，汉族，住湖北省汉川市。 委托诉讼代理人：饶国荣，北京市京师（武汉）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：涂闯，北京市京师（武汉）律师事务所律师。 第三人：武汉华运实业（集团）公司，住所地武汉市江岸区胜利街**。 法定代表人：金慧军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：谌志豪。 第三人：张进初，男，1956年11月18日，汉族，住所地武汉市江汉区。 原告胡家顺与被告何杏书、第三人武汉华运实业（集团）公司（以下简称华运公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年4月18日立案受理后，于2018年7月19日裁定中止诉讼，于2020年10月10日裁定恢复诉讼，并依法追加第三人张进初参加诉讼，适用普通程序，于2020年12月18日公开开庭进行了审理。原告胡家顺及其委托诉讼代理人李凯武，被告何杏书的委托诉讼代理人涂闯，第三人华运公司的委托诉讼代理人谌志豪，第三人张进初均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告胡家顺向本院提出并变更诉讼请求为：1、请求确认原告胡家顺拥有武汉市XX区xx街××3栋1层10室、11室（以下简称案涉房屋）的使用权、居住权；2、请求确认原告胡家顺对案涉房屋享有司法拍卖优先购买权；3、请求确认原告胡家顺拥有案涉房屋90%的财产权利；4、请求终止对案涉房屋的强制执行，并解除查封措施；5、请求依法认定对案涉房屋的拍卖程序违法，拍卖结果无效应予撤销；6、被告承担全部诉讼费用。事实与理由：一、原告胡家顺是案涉房屋的承租人，对案涉房屋享有优先购买权。武汉经济技术开发区人民法院对案涉房屋的拍卖程序错误，损害了胡家顺的优先购买权，拍卖结果依法应予撤销。武汉市中级人民法院（2016）鄂01执复90号《执行裁定书》认定“武汉经济技术开发区人民法院在经2015年6月26日、7月2日两次网络拍卖流拍后，于2015年10月28日在第三次网络司法拍卖是否均依照最高院的该项规定通知了胡家顺，在其异议审查中对该事实未予以查明。武汉经济技术开发区人民法院审查后认定‘拍卖前，经查房屋由异议人胡家顺实际占有使用，该院已告知其享有优先购买权，胡家顺未参与竞拍’，无相应证据”。原告在执行异议申请中，不仅主张案涉房屋的实体财产权利，而且并未放弃在特定条件下对案涉房屋优先购买权的主张，武汉中院已经对拍卖程序错误进行认定，但武汉经济技术开发区人民法院（2017）鄂0191执民2号《执行裁定书》未对拍卖的程序错误进行处理。在如果原告主张案涉房屋的实体财产权利得不到支持的特定情形下，原告对案涉房屋的优先购买权利将会受到侵害。因此，武汉经济技术开发区人民法院在执行中对案涉房屋的第三次网络司法拍卖未依法通知原告，存在程序错误，损害了原告的优先购买权，拍卖结果无效应予撤销。二、案涉房屋是原告的福利住房，拥有房屋的使用权和居住权。本案第三人华运公司是全民所有制国有企业，原告夫妇均是该公司的退休职工，在众所周知的计划经济体制福利分房的时代背景下，大约于90年代初期分配到位于××3楼6号的住房，并持有原武汉市第三汽车运输公司核发的《武汉市公有住房租约》。后经过单位内部职工调换，大约于1997年调换住房到一楼（即案涉房屋，于2009年编排门牌号码为××3栋1层10、11室）居住，持有《武汉华运实业（集团）公司房屋住宅租约》，按当时企业自管公房的惯例，《武汉华运实业（集团）公司房屋住宅租约》中载明的计租面积66.54平方米系房屋使用面积。按照当时全民所有制企业对单位职工分配住房的原则，原告胡家顺拥有案涉房屋的完全居住权和使用权，福利房分配给原告夫妇居住至今，是原告胡家顺夫妇的唯一住房。XX区xx街XX社区于2016年6月21日出具《证明》，证明原告夫妇自1992年起一直在××3栋1层10、11室的华运公司宿舍居住至今，虽然该证明在原告调换至案涉房屋中居住的起始时间上略有出入，但考虑年代久远的因素，并不能因此否认原告在案涉房屋中长期居住占有使用的事实。该证明经劳动街派出所核实，其证据效力应当得到认定。三、原告胡家顺夫妇对案涉房屋拥有显著的权利价值，具有一定的物权期待权特征，原告拥有的房屋权利财产价值应当得到认定。1、在低收入高福利的计划经济年代，福利分房是国有企事业单位职工获得居住房屋的通常方式，福利房的使用权人对公有住房实际上行使了一种永久的占有权、控制权，其交纳的低租金并非市场经济体制下的所有权人的收益利润，福利住房的使用权已相对独立于国家所有权，成为一种独立的物权。公有房产使用权由于具备使用权人对公有住房的实际控制权、支配权，所有人的权利被虚化、弱化；福利住房的使用权没有期限限制，并可由遗属继续使用；所有权人行使所有权受到使用权人的权利限制，而且福利住房使用权凝结着职工的劳动价值，因此，福利性质的公有房产使用权符合物权的法律特征；2、福利房是依据变相工资分配方式建立起来的“租赁”关系，不是真正合同法意义上的租赁关系，这种使用权具有所有权性质，本质是物权，即民事主体以自己劳动获得的权利，象劳动报酬一样，是比较充分的自物权。单位福利分房是我国传统福利性住房分配的体现。凡享有这类公有房屋使用权的承租人，必须是企事业单位或者国家机关工作人员，这些职工工作到一定年限后，单位就会根据职工的工龄、职务级别、贡献大小、家庭人口等诸多因素，确定分配给他们家庭一定面积的房屋，并由此建立起职工与单位间的房屋承租关系，住房所有权归单位所有，职工低租金使用。这种单位福利分房的形式，除了具有“福利性”以外，还具有“使用权的永久性”的特征。职工可以自己居住，职工死亡后，其同住直系家属可以继受；而且，随着住房制度改革的推进，公有住房早已经可以进入市场流通，也就是说，公有房屋使用权可以进行交易或置换，而这种交易或置换，直接体现了住房的经济价值，职工因此合法获得福利房交易、置换带来的经济价值，就是职工拥有福利房的物权的具体体现；3、上述××3栋5层楼房是原武汉市第三汽车运输公司（后更名为华运公司）的职工宿舍楼，该栋宿舍楼楼上的职工住房，均已经按国有企业职工相关房改政策买断房屋产权。在改革开放年代，原告胡家顺夫妇将住房临街一面打开经营小饭馆，为此在单位房改时，因是否按门面房性质进行改制而发生争议，导致原告参与房改买断产权事宜暂时搁置。按照武汉市房改政策精神，原告胡家顺拥有福利住房的部分产权，按夫妻双方工龄计算，只需支付房屋价值的10%参加房改，就可获得案涉房屋的完全产权。具有一定的物权期待权特征。而且，参照武汉市征收补偿相关政策规定，职工福利住房被征收，拥有居住权的职工可以获得征收补偿款的90%额度。因此，案涉房屋虽然登记在第三人名下，但其具有的福利属性所隐含的巨大财产价值，是属于原告胡家顺夫妇的。因此不应当将该房屋简单认定为第三人的财产进行处置。原告拥有的房屋权利财产价值应当得到认定。四、原告的基本生存权利应当得到保护。原告夫妇自1992年即占有使用案涉房屋，且该房屋是原告家庭的唯一住房，相较于以商业逐利为动机的被告经受让债权，胡家顺夫妇对案涉房屋享有的权利予以优先保护，符合法律保障生存权、居住权的精神，更具有正当性和合理性。综上所述，原告请求法院查明事实，确认原告对案涉房屋拥有使用权、居住权利，享有司法拍卖优先购买权利；拥有案涉房屋90%的财产权利；依法审查拍卖程序的违法性，支持原告的诉讼请求。 被告何杏书辩称，1、原告对执行标的主张使用权、居住权、优先购买权以及90%的财产权利，以阻止对执行标的的执行，没有事实及法律依据，应不予支持。首先，原告提交的现有证据无法证明案涉房屋系华运公司分配的福利住房，缺乏事实依据，无法基于福利住房而产生相应的居住权、使用权。从现有证据看，就案涉房屋而言，原告与华运公司之间系普通的经营租赁关系，不享有案涉房屋的所有权，也不是公有房屋的永久承租人。原告主张参照武汉市征收补偿相关政策，从而认定对案涉房屋享有90%的财产权利，缺乏事实及法律基础，应不予支持。其次，《租赁经营合同》记载的起租日期为2015年12月31日，晚于执行法院于2013年2月6日对该房屋采取的查封措施，原告对案涉房屋的承租权利不得对抗法院执行拍卖和后续处置措施，不享有法定优先购买权。因此，原告对执行法院执行拍卖程序未履行优先购买通知义务的主张无事实及法律依据，其基于拍卖程序瑕疵所生诉请不得成立。最后，原告对案涉房屋不享有物权期待权，不能以此阻却执行。综上，请求驳回原告的诉请请求。 第三人华运公司述称，1、明确案涉房屋是华运公司分配给原告胡家顺的福利住房；2、大约于90年代初期分配到位于××3楼6号的住房，并持有原武汉市第三汽车运输公司核发的《武汉市公有住房租约》；3、后经过单位内部职工调换，大约于1997年调换住房到一楼（即案涉房屋），于2009年编排门牌号码为××3栋1层10、11室）居住，持有《武汉华运实业（集团）公司房屋住宅租约》，计租面积66.54平方米系房屋使用面积；4、住房证上记载的房号等信息不准确的原因，因为是单位内部房产和凭证，所以没有那么规范，是历史原因；5、除了现有住房外，胡家顺没有其它住所；6、宿舍楼楼上的职工住房，均已经按国有企业职工相关房改政策买断房屋产权。胡家顺的房屋，因是否按门面房性质进行改制而发生争议，导致原告参与房改买断产权事宜暂时搁置；7、与华运公司签订的租赁合同，是应胡家顺为办理营业执照要求签的，合同上的租金是随便写的数字1,750元/月，实际上，隔壁左右的租金都是每间门面4,000多元。如果胡家顺和单位之间是租赁关系的话，胡家顺的两档门面不可能一共只1,750元/月租给他。因为不是真实的合同，所以没有将原件给胡家顺，只给了复印件给他；8、因为单位和胡家顺之间为下岗待遇有些其他争议，所以胡家顺这些年一直都没有交房租，就是住房证上的房租80多元钱他也没有交。单位这些年也都是默许他不用交房租的这个事实。 第三人张进初述称，我通过在淘宝网上看到拍卖信息就借钱买了这个房子，我跟经办的法官反复确认这个房子是否真实，是否存在优先购买权人，法官确认说没有，所以我就交钱，把这个房子买了。时间过了五、六年了，我希望法院落实我的房屋。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认；有异议的证据，本院逐一认定如下：1、原告胡家顺提交的证据中，《武汉市公有住房租约》、《住宅租约》与第三人华运公司陈述的事实可以相互印证，本院予以认定；2、华运公司出具的《证明》，因华运公司系本案当事人，该证据不符合证据形式，本院不予认定；3、永清街仁义社区居委会出具的《证明》与本案无关，本院不予认定；4、《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》不属于证据，本院不予认定；5、被告何杏书提交的《租赁经营合同》系华运公司在执行过程中向本院执行法官提交，该证据本院予以认定。 经审理查明，中国建设银行武汉市经济技术开发区支行与华运公司借款合同纠纷一案，本院于2001年4月27日作出（2001）武开法经初字第23号民事判决书，判决华运公司于判决生效之日起15日内向原告中国建设银行武汉市经济技术开发区支行支付偿付借款本金人民币200万元及利息，该判决所确定的债权经数次转让由何杏书获得。该判决进入执行后，本院于2013年2月6日执行查封华运公司名下涉案房屋，2015年5月27日作出（2010）武开法执字第296-11号执行裁定，拍卖涉案房屋。拍卖前，经查房屋由胡家顺实际占有使用，本院多次告知其享有优先购买权等相关的权利义务，并通知其参加上述房产的竞拍，胡家顺多次表示仅愿意出资100万元，且未参与竞拍。2015年10月28日，本院在司法拍卖平台对涉案房屋进行第三次网络拍卖，起拍价1,332,052元，张进初以1,418,052元的最高价拍得。此后，胡家顺要求以拍卖成交价购买该房屋。2016年5月5日，胡家顺提出执行异议申请，本院于2016年6月13日作出（2016）鄂0191执异34号执行裁定书，驳回胡家顺的异议请求。胡家顺不服，申请复议，武汉市中级人民法院于2016年9月12日作出（2016）鄂01执复90号执行裁定书，裁定撤销本院（2016）鄂0191执异34号执行裁定书，由本院重新审查。本院于2017年2月17日作出（2017）鄂0191执异2号执行裁定书，裁定驳回胡家顺的异议请求。胡家顺对裁定不服，提起本案诉讼。 另查明，胡家顺系华运公司职工。1993年1月10日，胡家顺与武汉市第三汽车运输公司（后更名为华运公司）房改办公室签订《武汉市公有住房租约》，载明：租期为自1993年1月10日至1997年1月10日止；房屋坐落××2栋6、6-1号。1997年10月6日，胡家顺作为承租人与出租人华运公司签订《住宅租约》，房屋位于××1层。2014年12月31日，胡家顺与华运公司签订《租赁经营合同》，约定：华运公司给胡家顺提供××两间门面总面积88.5m²；租赁期限为8年，即2015年12月31日起至2023年12月31日止。2015年3月16日武汉市房屋产权登记信息查询单载明：涉案房屋建筑面积均为44.25m²房屋的产权人为华运公司。华运公司在房改过程中，要求按国家政策以门面房进行房改，胡家顺不同意，涉案房屋房改事宜搁置至今，胡家顺未交纳房屋价款。 再查明，经本院审判委员会决定，本院于2017年11月27日作出（2017）鄂0191民监3号民事裁定，再审中国建设银行武汉经济技术开发区支行与华运公司借款合同纠纷一案，经审理，本院作出（2019）鄂0191民初2536号民事判决，撤销（2001）武开法经初字第23号民事判决书，判令华运公司偿还中国建设银行武汉经济技术开发区支行1998年12月21日之后以本金200万元为基数的利息。华运公司不服，提出上诉，武汉市中级人民法院于2020年8月27日作出（2020）鄂01民终4773号民事判决，驳回上诉，维持原判。 又查明，本院2015年12月16日《谈话笔录》载明：“法院承办人拍卖前及拍卖成交后多次找到被执行人华运公司的有关人员进行商谈，要求被执行人做好实际占有人胡家顺的工作，同时履行好自己的法律义务，上周被执行人工会主席吴主席、林总二人到本院反映拍卖房屋的使用人胡家顺的意见和想法，本院将拍卖实际情况、金额等如实向被执行人告知，该公司人员向本院反映，胡家顺有意向收购该房屋，承办人当即表态在拍卖过程中，同等价格下，使用人胡家顺有优先购买权，更何况，通过网上拍卖，胡家顺没有参加竞拍，后果由房屋使用人胡家顺承担。被执行人工会主席吴主席向本院反映胡家顺文化不高，不会操作电脑，导致没有参加网上竞拍。……”，胡家顺确认无异议后，在该笔录上签名。 本院认为，胡家顺提起本次执行异议之诉包括两方面异议，一是基于实体权利对执行标的提出排除执行的异议，二是作为利害关系人提出对执行行为的异议。对此，本院评判认定如下： 一、胡家顺对涉案房屋是否具有排除执行的实体权利。第一，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，涉案房屋的登记在华运公司名下，所有权人系华运公司，胡家顺不享有所有权。第二，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”；《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，根据上述规定可知，案外人阻却执行不动产的基本前提是占有、已支付价款和非因自身原因未办理过户，本案中，虽华运公司认可涉案房屋系胡家顺的福利住房由其占有使用，但双方之间并无房改房买断产权相关合同，胡家顺亦未支付房屋价款，涉案房屋的产权未发生转移。第三，胡家顺系华运公司职工，鉴于双方具有一定利害关系，胡家顺与涉案房屋之间所设立的法律关系不能仅以言辞证据为证，而胡家顺未能提供其对涉案房屋享有权属的证据。故，胡家顺主张基于对执行标的享有实体权利而排除执行的理由，本院不予支持。 二、执行行为是否合法。涉案房屋登记于华运公司名下，由胡家顺占有使用，本院在拍卖前多次通知、告知胡家顺系优先购买权人，享有优先购买权，胡家顺均表示仅愿意出资100万元，未达到拍卖起拍价，且未参与竞拍。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十四条规定，“人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。优先购买权人经通知未到场的，视为放弃优先购买权。”经查，在涉案房屋的拍卖过程中，执行法官数次通知胡家顺，胡家顺两次拒绝在笔录上签字，并且通过本院2015年12月16日《谈话笔录》可知，胡家顺对其知悉拍卖事宜并予以放弃的事实并无异议。故法院的拍卖行为，程序合法，应为有效。 综上，胡家顺主张对执行标的和执行行为的异议，本院均不予支持。有关胡家顺要求确认其对涉案房屋享有使用权、居住权、优先购买权的诉请，司法拍卖过程中，已然保护胡家顺的优先购买权，张进初通过竞买取得涉案房屋，胡家顺无权对涉案房屋享有使用权、居住权，故其诉请，本院均不予支持。 依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回原告胡家顺的诉讼请求。 本案案件受理费100元，由原告胡家顺负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，按照不服本院判决部分的上诉请求数额交纳上诉费，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。 审 判 长  董海燕 人民陪审员  曾凡涛 人民陪审员  方 红 二〇二〇年十二月三十日 法官助理   杨贝贝 书 记 员  贺 蠡