江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣07民终5036号上诉人（原审原告）：廖声辉，男，1976年2月14日生，汉族，住江西省龙南市。上诉人（原审原告）：张伟兰，女，1982年10月16日生，汉族，住浙江省衢州市衢江区。委托诉讼代理人：廖声辉，男，1976年2月14日生，汉族，住江西省龙南市，系张伟兰丈夫。被上诉人（原审被告）：江西雨帆房地产开发有限公司，住所地：江西省龙南市东湖新区新都大道御龙城项目部。法定代表人：乐建华，系该公司总经理。委托诉讼代理人：钟瑜，龙南县经贸法律服务所法律工作者。上诉人廖声辉、张伟兰因与被上诉人江西雨帆房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服江西省龙南市人民法院（2020）赣0727民初1727号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年11月12日立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。廖声辉、张伟兰上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判江西雨帆房地产开发有限公司向上诉人退还全部购房款689876元，并自2017年8月13日起至付清款项之日止按年利率4.75%支付利息；2.撤销一审判决第三项，改判江西雨帆房地产开发有限公司按全部购房款689876元自2017年8月13日起至付清款项之日止按年利率4.75%支付违约金；3.判令被上诉人赔偿上诉人租房实际损失59400元；4.判令被上诉人退还代收的维修基金6007.05元、办证费80元；5.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.被上诉人向上诉人支付房款利息的计息时间应自2017年8月13日起至付清款项之日止；2.被上诉人违约时间长达1年半，一审判决违约金仅为总房款的0.1%，即689.88元，完全不符合常理，并非上诉人真实意愿体现，也有悖于合同的公平性；3.由于被上诉人违约，直接导致上诉人必须租住他人房产的事实，应支持上诉人要求被上诉人赔偿合同违约期间的租房实际损失59400元；4.被上诉人代收的维修基金及办证费尚在被上诉人处，应予以退还。江西雨帆房地产开发有限公司辩称，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审驳回上诉人的上诉请求，维持原判。廖声辉、张伟兰向一审法院起诉请求：一、判令解除原、被告签订的商品房买卖合同。二、判令被告退还原告购房款689876元。三、判令被告退还原告支付的维修基金及办证费6087.05元。四、判令被告支付利息101412元。五、判令被告支付违约金101412元。六、判令被告赔偿原告延期期间的租房等各项经济损失59400元。七、判令本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告廖声辉、张伟兰系夫妻关系。2017年8月13日，原、被告签订了《赣州市商品房买卖合同》，合同编号：2017081302001，原告廖声辉、张伟兰购买被告江西雨帆房地产开发有限公司开发的位于龙南市东湖新区新都大道（原龙南县御龙城1幢1-2701号房屋，房屋价款共计689876元。当天，原告廖声辉、张伟兰支付了购房款539876元，剩余购房款150000元通过向中国工商银行股份有限公司龙南支行按揭贷款（贷款期限60个月）后也已经支付完毕。此外，原告廖声辉、张伟兰还支付了维修基金6007.05元及办证费80元（该费用系被告江西雨帆房地产开发有限公司代收）。《赣州市商品房买卖合同》第十一条第（一）款规定出卖人应当在2019年3月31日前向买受人交付该商品房；第十二条逾期交付责任条款规定除不可抗力外，出卖人未按照第十一条规定的时间将该商品房交付买受人的，……逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人并配合办理解除相关手续。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.1%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.1%向买受人支付违约金……。2019年6月30日，被告江西雨帆房地产开发有限公司通知原告廖声辉、张伟兰交付房屋，但原告廖声辉、张伟兰以被告江西雨帆房地产开发有限公司未取得政府颁发的竣工验收文件及达不到合同约定的供水、供电、园林绿化等理由未接受该房屋。被告江西雨帆房地产开发有限公司委托诉讼代理人庭审中陈述因为水电问题及工程上的配套设施导致逾期交付房屋。2020年5月22日，原告廖声辉、张伟兰向被告江西雨帆房地产开发有限公司送达了退房申请书，要求解除与被告江西雨帆房地产开发有限公司签订的《赣州市商品房买卖合同》，并要求支付利息、违约金及赔偿相关损失，被告江西雨帆房地产开发有限公司未签收退房申请书。一审法院认为，原、被告于2017年8月13日签订的《赣州市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容也不违反法律的规定，该合同系有效合同，对双方具有约束力，一审法院予以确认。根据《赣州市商品房买卖合同》第十二条有关逾期交付责任的相关规定，逾期超过60日交付房屋的，买受人有权解除合同并要求出卖人支付相关利息及违约金。原、被告在合同中约定于2019年3月31日之前交付房屋，但是被告江西雨帆房地产开发有限公司非因不可抗力的原因直至2019年6月30日才通知原告廖声辉、张伟兰交付房屋，逾期交付超过60日，符合双方约定的解除合同的条件，解除合同的条件已经成就。现原告廖声辉、张伟兰主张解除与被告江西雨帆房地产开发有限公司签订的《赣州市商品房买卖合同》，一审法院予以支持。原告廖声辉、张伟兰主张被告江西雨帆房地产开发有限公司退还购房款689876元，有事实和法律依据，一审法院予以支持。原告廖声辉、张伟兰主张被告江西雨帆房地产开发有限公司退还维修基金及办证费6087.05元。一审法院认为，因被告江西雨帆房地产开发有限公司只是代收该费用，并未实际获取，故原告廖声辉、张伟兰该项诉求没有法律依据，一审法院不予支持。原告廖声辉、张伟兰主张被告江西雨帆房地产开发有限公司支付利息101412元。一审法院认为，《赣州市商品房买卖合同》第十二条规定除不可抗力外，出卖人未按照第十一条规定的时间将该商品房交付买受人的，……逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人并配合办理解除相关手续。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.1%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。依据2017年8月中国人民银行公布的同期最低贷款基准利率为年利率4.35%，一审法院认定由被告江西雨帆房地产开发有限公司自2017年8月13日起至本判决生效之日止（以原告廖声辉、张伟兰起诉状陈述的时间为准）以689876元为基数按年利率4.35%支付利息给原告廖声辉、张伟兰。原告廖声辉、张伟兰主张被告江西雨帆房地产开发有限公司支付违约金101412元。一审法院认为，被告江西雨帆房地产开发有限公司未按合同约定期限交房构成违约，被告江西雨帆房地产开发有限公司应当依照合同约定按照全部房价款的0.1%向原告廖声辉、张伟兰支付违约金，故一审法院认定违约金为689.88元（689876×0.1%=689.876元）。原告廖声辉、张伟兰主张被告江西雨帆房地产开发有限公司赔偿原告廖声辉、张伟兰延期期间的租房等各项经济损失59400元。一审法院认为，原、被告在合同中并没有约定逾期交房须赔偿原告廖声辉、张伟兰租房支出的费用，且原告廖声辉、张伟兰仅提供租房合同协议及房租统计表，尚不足以证明原告廖声辉、张伟兰因被告江西雨帆房地产开发有限公司逾期交房而租赁他人房屋并实际为此支出房租费用，故一审法院对原告廖声辉、张伟兰该项诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百三十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告廖声辉、张伟兰与被告江西雨帆房地产开发有限公司签订的合同编号为2017081302001的《赣州市商品房买卖合同》。二、被告江西雨帆房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告廖声辉、张伟兰退还全部购房款689876元，并自2017年8月13日起至本判决生效之日止按年利率4.35%支付利息。三、被告江西雨帆房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告廖声辉、张伟兰支付违约金689.88元。四、驳回原告廖声辉、张伟兰的其他诉讼请求。案件受理费13382元（缓交6691元），由原告廖声辉、张伟兰承担3382元，由被告江西雨帆房地产开发有限公司承担10000元。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，双方签订的《赣州市商品房买卖合同》约定，被上诉人逾期交房超过60日，上诉人有权解除合同，并对被上诉人应承担的违约责任进行了约定。上诉人在被上诉人逾期交房满60日后选择解除合同，被上诉人承担的违约责任应按合同约定处理。合同约定出卖人应自付款之日起按0.1%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）给付利息，合同虽未明确约定给付利息至何时，但上诉人一审起诉时要求被上诉人支付利息至判决生效之日止，系其对自身权利的处分，一审判决被上诉人以总房款689876元为基数自2017年8月13日起至该判决生效之日止按年利率4.35%支付利息，处理并无不当。关于逾期交房违约金，《赣州市商品房买卖合同》第十二条约定出卖人按照全部房款0.1%向买受人支付违约金，该约定系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的规定，一审法院判决被上诉人承担违约金689.88元，具有事实和法律依据，且被上诉人已承担支付利息的责任，该违约金约定并未显失公平。关于租金损失，上诉人在合同约定的交房时间之前的租房支出并非被上诉人违约造成，而被上诉人逾期交房后的租房支出，上诉人既未提供充分的证据证明，也无合同的明确约定，一审法院对该诉请不予支持，处理得当。案涉房屋买卖合同已解除，上诉人无需交纳案涉房屋的维修金及办证费，该费用系被上诉人代收，且被上诉人也认可该费用尚未上交相关部门，故该费用应予以退回。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，本院予以支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持江西省龙南市人民法院（2020）赣0727民初1727号民事判决第一、二、三、四项；二、江西雨帆房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向廖声辉、张伟兰退还维修金及办证费共计6087.05元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13382元（缓交6691元），二审案件受理费3780.93元，共计17162.93元，由上诉人廖声辉、张伟兰负担6962.93元，由被上诉人江西雨帆房地产开发有限公司负担10200元。本判决为终审判决。审 判 长  李 婷审 判 员  朱志梅审 判 员  王丽琼二〇二〇年十二月二十三日法官助理康惠代理书记员  李丽华代理书记员  曾 慧