安徽省阜阳市颍泉区人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)皖1204执异48号 异议人（案外人）：王长军，男，1984年5月20日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍泉区，经常居住地安徽省阜阳市颍泉区中市办事处太和路金巴黎家居广场**楼**。 申请执行人：武胜男，女，1992年9月1日出生，住安徽省阜阳，住安徽省阜阳市颍泉区 被执行人：安徽飞皇房地产开发有限公司，住所地安徽省，住所地安徽省阜阳市颍泉区泉颍办事处十里铺行政村代码91341200550166937A. 法定代表人：许从举，执行董事兼总经理。 本院执行的申请执行人武胜男与被执行人安徽飞皇房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，案外人王长军于2020年12月10日对执行标的，即位于安徽省阜阳市××办事处××家居广场××＃××楼××室的执行提出书面异议。本院于2020年12月10日受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人（案外人）王长军称，申请人近得知，贵院应被申请人武胜男的申请，对申请人购买的位于阜阳市颍泉区中市办事处太和路金巴黎家居广场10＃楼110室（下称“涉案房屋”）进行执行，并作出（2018）皖1204执恢14号裁定，确认涉案房屋归被申请人武胜男所有，且要求申请人搬离涉案房屋。而申请人认为，贵院对涉案房屋的执行是错误的，没有事实和法律根据。具体理由如下：首先，涉案房屋系申请人从被申请人安徽飞皇房地产开发有限公司（下称“飞皇公司”）购买，并支付了全部购房款。2015年2月份，申请人和被申请人飞皇公司协商，购买被申请人开发建设的“金巴黎广场”10＃楼109、110室房屋，申请人于2015年2月13日通过银行转账支付给飞皇公司购房款33万元，飞皇公司申请人出具《收据》一张（详见附件一）。2015年3月31日，申请人通过银行转账再次付给飞皇公司购房款45万元。2015年4月1日，申请人与被申请人飞皇公司签订《商品房买卖合同》两份（详见附件二），约定申请人购买飞皇公司开发建设的位于安徽省阜阳市××办事处××家居广场××＃××楼××、××室房屋。当日，申请人通过银行转账付给飞皇公司购房款50万元，飞皇公司给申请人出具《收条》一份（详见附件三）。至此，申请人己支付了全部购房款。其次，涉案房屋已由申请人实际占有使用。按照申请人与飞皇公司签订的《商品房买卖合同》约定，飞皇公司应在2017年12月31日前将竣工验收合格的商品房交付给申请人。之后，虽然到了交房期限，但是飞皇公司却并未按约定交房，无奈，申请人只得占有，并一直使用至今。再者，申请人依法对涉案房屋享有优先权，能够排除他人的强制执行。最高人民法院关于审理建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定：一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。从上述法律规定中可以看出消费者的权利优于建设工程优先受偿权，而建设工程优先受偿权又优于抵押权和其他债权。而贵院在应被申请人武胜男的申请执行中，武胜男的权利系一般债权，其层级明显低于建设工程优先受偿权，更不要说消费者的权利。也就是说，申请人的权利是最优的，贵院应排除对申请人购买房屋的执行。综上所述，申请人认为，申请人对涉案房屋享有最优的权利，能够排除其他—切权利请求，因此贵院应被申请人武胜男的申请，对涉案房屋的执行是错误的。为此，恳请贵院依法撤销（2018）皖1204执恢14号裁定，停止对涉案房屋的执行。 申请执行人武胜男辩称，被答辩人的所谓执行异议违背事实，且涉嫌虚假诉讼。答辩人基于民间借贷的法律事实，于2016年4月28日申请人民法院查封了安徽飞皇房地产开发有限公司位于颍泉区××办事处××家居广场××＃××、××、××、××、××、××、××、××、××房产10间。法律文书生效后，答辩人于2017年2月份申请人民法院依法强制执行，在执行程序中人民法院对答辩人查封的上述房产进行评估拍卖，经过一拍、二拍均流拍，而后进行了折价抵偿债务，上述程序均已完成。被答辩人以占有上述财产为目的，伪造所谓证据，于2020年10月26日向人民法院提出执行异议。答辩人认为被答辩人的所谓“执行异议”不但违背事实，而且伪造证据、虚假陈述，涉嫌虚假诉讼。其理由：答辩人保全上述房产且经人民法院三次公告进行公开拍卖，达数年之久，从未有人提出异议：被答辩人提供的购房合同及收据，该收据上载明转账，但不能提供被答辩人转入飞皇公司账户的转账单，是属伪造证据；被答辩人所谓的购房既无网签。也无备案；被答辩人伪造证据虚假陈述已构成虚假诉讼，答辩人保留进一步追究被答辩人虚假诉讼的刑事责任。二、被答辩人提供判决书不能对抗善意第三人的执行。被答辩人向人民法院提供的判决书。该判决书仅判决认定合同有效，众所周知合同的效力和合同的履行是两个不同的法律概念，合同有效不等于物权实现，因此被答辩人提供的判决书与物权的实现无关，故不能对抗善意第三人的折价抵偿物权的实现。综上，请求人民法院查清事实，依法驳回被答辩人的所谓执行异议，以维护法律的尊严，保护答辩人的合法权益。 经审查本院查明：原告武胜男与被告安徽飞皇房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，本院2016年5月20日受理。诉前，武胜男于2016年4月25日向本院提出诉前财产保全申请，本院作出（2016）皖1204财保2号民事裁定书，查封被申请人安徽飞皇房地产开发有限公司位于阜阳市颍泉区××街道办事处××广场××＃××楼××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室的房产。2016年4月28日该房产被查封。2016年12月29日，本院作出（2016）皖1204民初1172号民事判决书，判决：一、被告安徽飞皇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内偿还原告武胜男借款本金190万元及利息（其中50万元的利息从2014年11月13日起按照月利率2%计算至本判决确定的履行期限届满时止；其中100万元的利息从2015年10月25日起按照月利率2%计算至本判决确定的履行期限届满时止；其中10万元的利息从2015年8月13日起按照月利率2%计算至本判决确定的履行期限届满时止；其中30万元的利息从2016年3月25日起按照月利率2%计算至本判决确定的履行期限届满时止）。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二、驳回原告武胜男的其他诉讼请求。案件受理费32064元，由原告武胜男负担6064元，由安徽飞皇房地产开发有限公司负担26000元。 上述判决生效后，2017年2月8日原告武胜男向本院申请执行。被执行人未履行生效判决，2017年6月26日本院裁定终结本次执行程序。2018年5月9日申请执行人武胜男申请恢复执行。2018年5月10日本院续查封安徽飞皇房地产开发有限公司位于颍泉区××街道办事处××家居广场××＃××、××、××、××、××、××、××、××、××房产10间。2018年5月16日对本院查封的安徽飞皇房地产开发有限公司位于阜阳市颍泉区××街道办事处××广场××＃××楼××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室的房产进行评估拍卖，第一次、二次拍卖均流拍。2019年3月26日本院作出（2018）皖1204执恢14号之一执行裁定书，裁定：2019年3月26日本院依据（2018）皖1204执恢14号之一执行裁定书，裁定如下：一、将被执行人安徽飞皇房地产开发有限公司所有的坐落于阜阳市颍泉区中市街道办事处太和路777号金巴黎广场10＃商办楼110、111、112、ｌ13、114室不动产作价2996225.35元，交付申请执行人武胜男抵偿2900761.43元债务（对超出债权部份的金额95464.35元，扣除执行费21400元后余额由申请执行人以现金补差直接转入颍泉区人民法院标的款账户，执行费21400元直接转入执行费账户）。该房屋所有权自本裁定送达申请执行人武胜男时起转移。二、本裁定处置的房产现不具备登记条件，承受人武胜男按照房产的权利现状取得房屋，待房屋承受人武胜男完善相关手续具备登记条件后，承受人武胜男可持本裁定书到登记机构办理相关产权登记手续。 2019年12月16日本院作出（2018）皖1204执恢14号之二执行裁定书，该裁定书载明：本院在执行申请执行人武胜男与被执行人安徽飞皇房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案中，根据申请执行人武胜男提供的已经发生法律效力的本院（2016）皖1204民初1172号民事判决书，向被执行人安徽飞皇房地产开发有限公司发出执行通知书，责令安徽飞皇房地产开发有限公司偿还武胜男借款本金190万元及利息，承担本案受理费26000元、执行费21400元，但被执行人未履行。本院依法对被执行人安徽飞皇房地产开发有限公司位于阜阳市颍泉区中市街道办事处太和路777号金巴黎广场10#商办楼102、106、109、110、111、112、。113、114、115、116室不动产进行了两次网络拍卖均流拍。申请执行人同意以第二次拍卖的流拍价接受该房产以物抵债。2019年3月26日本院依据(2018)皖1204执恢14号之一执行裁定书，裁定如下：一、将被执行人安徽飞皇房地产开发有限公司所有的坐落于阜阳市颍泉区中市街道办事处太和路777号金巴黎广场10#商办楼110、111、112、l13、114室不动产作价2996225.35元，交付申请执行人武胜男抵偿2900761.43元债务（对超出债权部份的金额95464.35元，扣除执行费21400元后余额由申请执行人以现金补差直接转入颍泉区人民法院标的款账户，执行费21400元直接转入执行费账户）。该房屋所有权自本裁定送达申请执行人武胜男时起转移。二、本裁定处置的房产现不具备登记条件，承受人武胜男按照房产的权利现状取得房屋，待房屋承受人武胜男完善相关手续具备登记条件后，承受人武胜男可持本裁定书到登记机构办理相关产权登记手续。2019年10月25日被执行人安徽飞皇房地产开发有限公司就该笔借款的利息明为“按照武振刚、武胜男、张华敏与安徽飞皇房地产开发有限公司的约定月息2%计算到债务履行完毕时止”。鉴于双方当事人同意以物抵债，案经本院审判委员会讨论决定，该案的利息计算到债务实际履行完毕时止。申请执行人的利息损失补充核定为ll58908.8元。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十三条、第二十九条及相关法律之规定裁定如下：一、将被执行人安徽飞皇房地产开发有限公司所有的坐落于阜阳市颍泉区中市街道办事处太和路777号金巴黎广场10#商办楼l02、106室不动产作价1108639.7元，交付申请执行人武胜男抵偿1158908.8元债务（对超出债务部份的金额50269.1元由被执行人以现金直接转入颍泉区人民法院标的款账户）。该房屋所有权自本裁定送达申请执行人武胜男时起转移。二、本裁定处置的房产现不具备登记条件，承受人武胜男按照房产的权利现状取得房屋，待房屋具备登记条件后，承受人武胜男可持本裁定书到登记机构办理相关产权登记手续。 另查明，原告王长军诉被告安徽飞皇房地产开发有限公司（以下简称飞皇房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案。王长军向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原被告于2015年4月1日签订的二份商品房买卖合同有效。2、判令被告立即交付原告购买的商品房，协助原告办理产权登记。3、判令被告赔偿原告经济损失30000元。4、本案的诉讼费用由被告承担。本院2020年7月9日作出（2020）皖1204民初2092号民事判决书，该案经审理认定事实如下：2015年2月13日，王长军与飞皇房地产公司协商购买位于阜阳市颍泉区××街道办事处××家居广场××＃××楼××室、××室房屋。当日，王长军通过银行转账给付飞皇房地产公司购房款33万元，飞皇房地产公司出具《收据》一张，内容：“交款单位：王长军，收款方式：转账人民币叁拾叁万元整¥330000.00元，收款事由：购金巴黎房款10＃109、110。王亚涛（签名）加盖飞皇房地产公司财务专用章”。2015年3月31日，王长军通过银行转账再次给付飞皇房地产公司购房款45万元。2015年4月1日，王长军与飞皇房地产公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：王长军购买飞皇房地产公司开发的位于阜阳市颍泉区××街道办事处××家居广场××＃××楼××室房屋，建筑面积为173.57平方米，每平方米4700元，总金额815779元。合同约定飞皇房地产公司于2017年12月31日前将验收合格的房屋交付王长军，并于2017年12月底前办理权属登记。同日，王长军与飞皇房地产公司再次签订《商品房买卖合同》，合同约定：王长军购买飞皇房地产公司开发的位于阜阳市颍泉区××街道办事处××家居广场××＃××楼××室房屋，建筑面积为101.52平方米，每平方米4700元，总金额477144元。合同约定飞皇房地产公司于2017年12月31日前将验收合格的房屋交付王长军，并于2017年12月底前办理权属登记。合同签订当日，王长军通过银行转账给付飞皇房地产公司购房款50万元，飞皇房地产公司连同王长军2015年3月31日给付的购房款出具了《收条》一张，内容为：“交款单位：王长军，收款方式：转账人民币玖拾伍万元整¥950000.00元，收款事由：购金巴黎房款10＃109、110。王亚涛（签名）加盖飞皇房地产公司财务专用章”。王长军购买的房屋至今未竣工验收。判决如下：一、原告王长军与被告安徽飞皇房地产开发有限公司于2015年4月1日签订的两份购买位于阜阳市颍泉区××街道办事处××家居广场××＃××楼××室、××室室房屋的《商品房买卖合同》有效。二、驳回原告王长军的其他诉讼请求。案件受理费275元，由被告安徽飞皇房地产开发有限公司负担。 本院认为：本案本院作出的（2018）皖1204执恢14号之一执行裁定书，将被执行人安徽飞皇房地产开发有限公司所有的坐落于阜阳市颍泉区中市街道办事处太和路777号金巴黎广场10#商办楼110、111、112、l13、114室不动产交付申请执行人武胜男抵偿债务。属于执行程序的特定终结，亦即个别程序的终结。该终结是指对于特定的执行标的所进行的执行程序而言，是指拍卖、变卖成交裁定和以物抵债裁定生效，执行标的物权属移转于受让人或者交付申请执行人等情形。鉴于异议人主张的涉案执行标的中的110室房产以物抵债裁定生效，执行标的物权属移转于受让人或者交付申请执行人武胜男，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款（案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。）的规定，异议人未在涉案执行标的执行终结之前提出。执行程序的终结后，异议人诉安徽飞皇房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案仅对其签订的合同效力作出了判决认定，对案涉房屋的物权未确定为异议人所有。因此，异议人异议理由本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款规定，裁定如下； 驳回案外人王长军的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  于付春 审判员  吴庆新 审判员  王甫成 二〇二〇年十二月十七日 书记员  于偌楠 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第六条当事人、利害关系人依照民事诉讼法第二百二十五条规定提出异议的，应当在执行程序终结之前提出，但对终结执行措施提出异议的除外。 案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。