北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终13544号上诉人（原审被告）：陈正芳，女，1973年3月28日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：邓妍，北京市博仁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴俊，男，1981年6月18日出生，住北京市朝阳区。被上诉人（原审第三人）：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路**院**楼**。法定代表人：彭永东，总经理。委托诉讼代理人：杨怡芳，女，北京链家房地产经纪有限公司员工。上诉人陈正芳因与被上诉人吴俊、北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初24133号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈正芳上诉请求:1.请求撤销朝阳区人民法院（2020）京0105民初24133号民事判决书第一项，并依法改判。2.请求判令由吴俊、链家公司承担一、二审诉讼费用。事实与理由：1、本案涉案房屋中存在户口的问题，不是陈正芳的过错导致。当年陈正芳在购房时，对于涉诉房屋是否留有他人户籍根本也不知情，当年（2007）陈正芳在购房时，户籍制度规定也不能对陈正芳公开的，另外由于陈正芳的户籍不需要迁入，故陈正芳对涉诉房是否有户籍始终没有关注。从本案一审开庭后，陈正芳立即也积极联系原房主，要求其尽快将户籍迁出，费尽周折后才得知，原房主现在均在美国，已经移民，其拒绝将户口迁出，也没有其他地址可以迁入户籍。陈正芳由于对之前涉诉房屋是否存有户籍并不知情，现在无法迁出也不是陈正芳所能控制和处理的，故陈正芳在现存户籍迁出一事上，主观上并没有任何恶意。2、在房屋交易过程中及过户之后的七八年时间里，吴俊一直未向陈正芳提出告知或查询涉诉房屋中登记有他人户口问题，且未对吴俊的户口迁入、子女入学等与其户口有关的问题造成影响，并未给吴俊造成任何损失。3、本案中吴俊并未受到损失，因此原审法院判令陈正芳赔付吴俊15万元违约金过高，对陈正芳不公平。即使认为陈正芳存在违约行为需要承担责任，15万元违约金也明显超出了陈正芳应承担的责任范围，与陈正芳的违约程度不符。综上所述，原审法院判决，判定陈正芳承担的责任过重，有违公平原则，故向贵院提出上诉，请求依法判决，维护陈正芳的合法权益。吴俊辩称：同意一审判决，不同陈正芳的上诉请求及事实理由。链家公司述称，同意一审法院判决。吴俊向一审法院提出诉讼请求：判令陈正芳支付违约金30万元。一审法院认定事实：2012年12月1日，吴俊作为买受人与陈正芳作为出卖人签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定：陈正芳将位于北京市朝阳区××号的房屋出售给吴俊，房屋总价款为1680000元。合同第十条约定：出卖人应当在该房屋所有权转移登记之日起90日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未能如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过十日未迁出的，自逾期超过十日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款项万分之五的违约金。2013年1月23日吴俊取得涉案房屋产权证。庭审中，双方均认可在房屋所有权转移登记之日后90日内房屋的总价款已经全部支付完毕。庭审中，吴俊表示其于2017年2月办理户口迁移手续时，发现涉诉房屋内有案外人的户籍，并表示上述户籍至今没有迁出。经询，陈正芳表示不认识案外人，案外人的户籍并非其本人迁入，可能是其从上家购买房屋时遗留的户籍信息，但是陈正芳对上述户籍情况并不知情，在2019年才知道，并在知道后积极联系相关人员，但是无法联系上。并表示双方合同中关于户籍部分的格式条款系针对其本人户籍是否迁出这一一般情况做的约定，并未就案外人的户口迁出这一特别情况作出特别约定，而其本人户籍从未迁入涉案房屋，并不违反合同中关于户籍条款的约定，故不存在违约行为。庭审中，法院调取了涉案房屋的户籍信息，显示涉案房屋内目前仍存在赵某和李某的户口未迁出。经询，陈正芳和吴俊均表示目前没有能力将上述二人的户籍迁出。吴俊认可在此情形下其户籍仍然可以迁入。关于涉诉房屋内存在他人户口给吴俊造成的损失情况，吴俊表示涉诉房屋存在户口会导致涉诉房屋的交易机会和交易价值大大降低。另，吴俊称涉案房屋系学区房，陈正芳称只要户口能迁入对孩子入学没有影响，且房屋目前的价格比购买时上涨了很多，故吴俊没有损失。庭审中，经询，吴俊称其主张的违约金是一次性解决问题的金额，无论今后户口是否能迁出，都主张本案固定的金额。经询，陈正芳表示吴俊主张的违约金过高，请求法院予以酌减。庭审中，陈正芳表示吴俊在2013年就取得了涉案房屋的所有权证，但是直至2020年才提起诉讼，其主张超过了诉讼时效。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。吴俊和陈正芳签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，法院予以确认。双方均应依约履行各自义务。本案中，陈正芳虽抗辩合同约定仅针对其本人户籍是否迁出的情形，其本人的户籍从未迁入涉案房屋，故不存在违约行为，但是双方合同约定的是出卖人应当向房屋所在的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，如因出卖人自身原因未如期将本房屋相关户口迁出的，应承担违约责任。上述约定明确载明为“原有户口”、“本房屋相关户口”，并不限于陈正芳本人的户籍，现涉案房屋内仍有案外人的户口未在合同约定期限迁出，系因陈正芳未及时查询并通知相关人员迁出造成，其行为构成违约，应当承担违约责任。关于诉讼时效一节，按照法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为三年。当事人在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额的，属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效。本案中，吴俊已经于2013年1月23日取得涉案房屋的所有权证，其在当时就可以查询涉案房屋的户籍情况，但其直至2017年才查询，并直至2020年1月3日才向法院提起诉讼，且未提供证据证明存在诉讼时效中断或者中止的情形，故其主张的2017年1月3日之前的违约金超过了诉讼时效，故对该部分违约金法院不予支持。关于吴俊主张的2017年1月3日之后的违约金，陈正芳应当支付。关于违约金的数额，陈正芳表示违约金数额过高，要求法院予以调整，因吴俊表示其主张的违约金为一次性的违约金，并表示无论之后案外人的户籍是否迁出均不再主张违约金，考虑到目前案外人的户籍仍未迁出，何时迁出也不确定，法院结合吴俊的实际损失、合同履行情况、双方当事人的过错程度以及本案具体情况酌情确定违约金的数额。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、陈正芳于判决生效之日起七日内向吴俊支付违约金150000元；二、驳回吴俊的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，陈正芳上诉提出涉案房屋中存在户口的问题，不是陈正芳的过错导致；在房屋交易过程中及过户之后的七八年时间里，吴俊一直未向陈正芳提出告知或查询涉诉房屋中登记有他人户口问题，且未对吴俊的户口迁入、子女入学等与其户口有关的问题造成影响，并未给吴俊造成任何损失；因此原审法院判令陈正芳赔付吴俊15万元违约金过高，对陈正芳不公平。对此本院认为，陈正芳虽主张其对于案涉房屋存在户口问题不存在过错，但依照双方合同的约定，陈正芳作为涉案房屋的出卖人应当向房屋所在的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，如因出卖人自身原因未如期将本房屋相关户口迁出的，应承担违约责任。虽然陈正芳对于原有户口未能迁出的行为不存在主观恶意，但其作为案涉房屋的出卖人在出售涉案房屋时，未对房屋户籍情况进行审查，未将该房屋的户籍信息向买受人及时披露，且现涉案房屋内仍有案外人的户口未在合同约定期限迁出，故陈正芳对于户口未能迁出的问题存在过错，其行为构成违约，应当承担相应的违约责任。关于违约金的数额，陈正芳虽主张表示户口问题并未给吴俊造成损失，原判违约金数额过高，但其亦并未提交充分的相反证据；且在本案中考虑到陈正芳明确表示不具备将案外人户口迁出的能力，吴俊亦表示其主张的违约金为一次性的违约金，并表示无论之后案外人的户籍是否迁出均不再主张违约金，故一审法院结合吴俊的实际损失、合同履行情况、双方当事人的过错程度等具体情况酌情确定违约金的数额15万元，并无不当，本院予以支持。综上所述，陈正芳的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由陈正芳负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘 茵审 判 员  李 淼审 判 员  田 璐二〇二〇年十二月二日法官助理  沈 力法官助理  闫韦韦书 记 员  张晓华