重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0113民初18463号原告：重庆宿点物业管理有限公司，住所地重庆市巴**李家沱正街**。统一社会信用代码：91500113203421200T。法定代表人：陈建锋，执行董事。委托诉讼代理人：万勇，重庆市巴南区精英法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：罗保利，重庆市巴南区精英法律服务所法律工作者。被告：耿立松，男，汉族，1980年12月19日出生，户籍所在地重庆市巴**，现住重庆市巴**。被告：胡元素，女，汉族，1980年2月28日出生，户籍所在地重庆市巴**，现住重庆市巴**。原告重庆宿点物业管理有限公司（以下简称宿点物业）与被告耿立松、胡元素物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月30日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼）于同年11月26日公开开庭进行了审理。原告宿点物业委托诉讼代理人万勇、罗保利与被告耿立松到庭参加诉讼，被告胡元素经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宿点物业向本院提出诉讼请求：判决被告耿立松、胡元素支付2013年1月至2018年8月期间的物业服务费4968.3元。事实与理由：原告与开发商重庆和生恒力置业有限公司（以下简称和生恒力公司）签订《前期物业委托服务合同》，合同约定，原告对位于重庆市巴南区鱼洞鱼胡路口的一城龙洲小区实施前期物业管理服务事宜，包括服务范围、内容、收费标准等等，合同到期后，该小区一直没有成立业主委员会，没有另行选聘物业公司，原告便留在该小区按原合同约定继续提供物业服务至今。被告耿立松、胡元素是涉案小区业主，享受了原告服务，理应缴纳物业费。被告耿立松、胡元素拖欠原告2013年1月至2018年8月期间物业费4968.3元（83.98平方米*68月*0.87元/月/平方米）及公摊费，经催收未果。遂诉请如上。被告耿立松辩称，原告物业服务存在以下问题：1、原告将老年活动中心租给他人经营茶馆、收取了租金及电梯内广告费，未公示并侵占了业主公共收益；2、原告保安工作不负责、值班睡觉、值班电话无人接听、小区大门无人值守、长期不关锁也不修缮、安保系统不启用，导致业主财物被盗；3、消防通道堆放杂物未清扫，小区内清洁卫生脏乱差；4、房屋有质量问题，原告不配合业主找开发商维权。原告履行物业服务义务并对上述问题进行整改、配合业主索赔后，被告同意缴纳物业费。被告胡元素未作答辩。经审理查明：被告耿立松、胡元素系一城龙洲小区XX幢XX-X房业主，建筑面积83.98平方米。2004年3月20日，原告宿点物业与和生恒力公司签订《前期物业委托服务合同》，约定：“甲方（和生恒力公司）选聘乙方（宿点物业）对一城龙洲小区实施前期物业管理服务；物业服务收费选择包干制，物业服务收费标准（按建筑面积计算），住宅0.87元/月/平方米（含电梯运行费）；业主应于约定交房之日起交纳物业服务费用，逾期每天需增加3%的滞纳金；物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应在每季最后一月提前10天交纳次季的费用；合同期限三年，自2004年4月1日起至2007年3月31日止。合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲乙双方应就延长本合同期限达成协议，双方未达成协议的，甲乙双方应该在合同届满后三个月内继续履行合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订前期物业服务合同。”一城龙洲小区未成立业主委员会，原告宿点物业为该小区提供物业服务至今。被告耿立松、胡元素拖欠原告2013年1月至2018年8月期间物业费4968.3元。经原告催收未果，遂诉至本院。以上事实，有原、被告当庭陈述及原告宿点物业提交的前期物业委托服务合同、重庆市土地房屋权属登记表、催款通知单及催收函邮寄回单、说明等证据，经庭审质证，本院予以采信。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主且有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，原告宿点物业是依法成立的物业管理公司，其与和生恒力公司签订前期物业委托服务合同系各方真实意思表示，未违反效力性强制性规定，合法有效。该合同期满后，一城龙洲小区未成立业主委员会，原告宿点物业未与和生恒力公司重新签订或续签物业服务合同，包括被告耿立松、胡元素在内的全体业主仍然继续接受原告宿点物业的管理和服务，双方成立事实物业合同关系，被告耿立松、胡元素应按前期物业委托服务合同约定的标准支付物业管理费。被告耿立松、胡元素拖欠物业费4968.3元，据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，应当承担继续履行的义务。原告宿点物业诉请，本院予以支持；被告耿立松提供的照片显示，小区部分区域确实存在垃圾未及时清理状态，但物业公司服务是一个持续性的动态过程，某个时间点上的服务瑕疵不能代表物业服务整体不合格。被告耿立松提供的照片无法反映整体、一惯的保洁服务水平，其未举示原告宿点物业提供的物业服务长期不达标、已造成小区环境整体持续性恶化及严重影响小区业主正常生活的相关证据，据最高人民法院《关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”，应承担举证不能的后果。再则，物业公司与业主之间是物业服务合同关系，物业费的交纳与被告耿立松提出的小区共有部分被擅自占用、公共收益被侵占且未公开等情形不存在对价，业主认为物业公司存在上述情形侵犯了共有权，可另行主张权利；而房屋质量问题不可归责于原告宿点物业，协助索赔不属于物业服务合同约定之义务；安保人员工作期间睡觉、缺勤缺岗等现象，本身应由物业管理公司内部制度及劳动纪律所规制，此类现象是否依然存在及持续，是否严重侵犯到公共利益或者严重的安全隐患，被告亦未向法庭提供证据予以证实；餐馆油污排放，属餐馆经营者的自主行为，如存在违反规划、危害相邻业主生活之处，物业公司有规劝、引导等职责，但无强制职能，被告可另行向责任主体即餐馆经营者主张权利，不能以此为由拒绝交纳物业费。综上，对被告耿立松不缴纳物业费的抗辩理由，本院不予以主张。被告胡元素经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不妨碍本院依法判决本案。除上文所列证据外的其他证据，不足以证明本案的待证事实或与本案不具有关联性，本院不予采信。通过本案的诉讼，需要指出，物业服务是一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务，物业公司对于业主提出的诉求应及时予以回应，不断提高物业服务水平；而业主亦有义务及时向物业公司交纳物业费，以保证物业公司正常运转及日常维护；建议原、被告之间在相互监督之外还应相互理解，切实履行各自的合同义务和法定义务，共同制止外来因素对小区自然环境和业主生活环境的不良影响，齐心协力建设好美好家园。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：被告耿立松、胡元素于本判决生效之日起十日内支付原告重庆宿点物业管理有限公司2013年1月至2018年8月期间的物业服务费4968.3元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告耿立松、胡元素负担（此款已由原告重庆宿点物业管理有限公司自愿垫付，限被告耿立松、胡元素于本判决生效后十日内迳付原告重庆宿点物业管理有限公司）。本判决为终审判决。当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  潘雪松二〇二〇年十二月十五日书记员  彭雨涵