云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0103民初9333号原告：云南同业成长壹商业管理合伙企业（有限合伙），主要经营场所为云南省昆明市滇池度假区金成财郡商业中心6幢303号。执行事务合伙人：云南叁缺壹商业管理有限公司（委派代表：李勇）委托诉讼代理人：堵婧，系北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：龚俊荣，系北京盈科（昆明）律师事务所实习律师，特别授权代理。被告：云南碧农房地产开发有限公司，住所地为云南省昆明市盘龙区金瓦路**碧桂凤凰湾****。法定代表人：潘永卓，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：孙成慧，女，特别授权代理。委托诉讼代理人：和慕戎，女，特别授权代理。原告云南同业成长壹商业管理合伙企业（有限合伙）（以下简称“同业企业”）诉被告云南碧农房地产开发有限公司（以下简称“碧农公司”）合同纠纷一案，本院于2020年9月14日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年11月6日公开开庭进行了审理。原告同业企业的委托诉讼代理人堵婧、龚俊荣，被告碧农公司的委托诉讼代理人和慕戎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告同业企业向本院提出如下诉讼请求：一、被告向原告支付《碧桂园合作合同》项下应付未付佣金5270502元；二、被告向原告支付自应付佣金之日起至被告实际支付佣金之日止，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算的逾期付款违约金，截至2020年8月7日，逾期付款违约金为199744.8元；三、被告承担本案所有诉讼费、保全费、执行费、保险费、评估费、律师费等实现债权的费用。事实与理由：原告和被告就被告开发的碧桂园凤凰湾房地产项目中部分商品房委托原告销售事宜签订了《碧桂园合作合同》（即《碧桂园销售服务全程代理合同》，以下简称“代理合同”)。截至2020年1月8日，代理合同项下所有委托房源已销售完毕并100%回款，原告在代理合同项下义务已全部履行完毕。根据代理合同第四条第1款的约定:“对于乙方成功销售的商品房佣金计发条件如下：已成功销售的该套商品房客户已付房价款达到该套商品房合同总价款的100%的，则甲方计发该套商品房的全部佣金。”被告应向原告支付剩余应付未付佣金5270502元。经原告多次催告，被告以其自身问题引发五套房屋业主起诉或可能起诉退房问题为由，拒绝向原告支付已结未付佣金。对此，原告认为：一、该五套房屋退房不是原告原因所致，视为被告自身原因所致，原告对退房无责任。被告销售的商品房为预售商品房，因被告交付的花园与被告自身拟订并与业主签订的《商品房买卖合同》补充协议中对花园的承诺不一致，致使业主要求退房，并非原告原因要求退房，原告在销售房屋过程中对花园的描述亦从未超越过《商品房买卖合同》补充协议中对花园的约定，且业主已全额支付房款，原告对房屋的销售并无任何过错。二、原告在代理合同项下合同义务已全部履行完毕，被告应如数按合同约定向原告支付佣金。退房的五套商品房的《商品房买卖合同》已签订，房屋备案手续已完成，且业主的房款已全额支付给被告，商品房的销售行为已完成，原告在代理合同项下的所有义务已履行完毕，根据代理合同的约定理应得到相应的佣金。且是否按《商品房买卖合同》补充协议的约定施工和交付并非原告能控，于理于法，原告不应对此承担任何责任。三、原、被告双方没有对逾期付款约定违约金，根据《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》(法释[1999]8号)及其修改批复(法释[2000]34号），对于合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。2003年12月10日，中国人民银行发出《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发【2003】251号）其中第三条将逾期贷款利率修改为:“在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%—50%”，故自2020年1月8日起，所有委托销售的房源已100%回款，达到向原告支付佣金的条件。被告应从该日起按前述法律规定的标准向原告支付逾期付款违约金。四、本案因被告恶意拒付佣金事宜引发，且经原告多次与被告协商无果，被告无理连无异议部分剩余佣金亦恶意拒绝支付，故因本案产生的诉讼费、律师费、保全费、保险费等实现债权的费用应由被告承担。综上，原告为维护自身的合法权益诉至法院。被告碧农公司答辩称：一、针对原告的第一项诉讼请求，原、被告双方签订的《碧桂园合作合同》第四条第4款约定，若非因被告原因导致购房者与被告解除购房买卖关系，则在上述行为发生的当月需发放的佣金或销售保证金中扣除该部分房源已结算的佣金。现被告与相应购房者签订《商品房买卖合同》后，购房者与被告解除购房买卖关系的情况已有两起，一起为何泉、吴嘉怡，一起为吴雪枫，购房者与被告解除购房买卖关系非因被告原因所致，故相应佣金1714371元应按双方合作合同的约定扣除。原、被告双方签订的《碧桂园合作合同》第八条第8款约定，原告应严格按照被告委托事项和权限从事代理销售活动，不得向购房者作出任何超越委托代理权限的书面或口头承诺。第九条第1款约定，若原告违反第八条约定的，原告应向被告支付违约金10万元，违约金不足以弥补损失的，原告应予以补足。原、被告双方的合作方式为包销方式，系由原告全权负责销售事宜，在销售过程中对客户的销售说辞，应与被告提供的商品房买卖合同及补充协议一致，被告所交付房屋与相应商品房买卖合同及补充协议约定一致，不存在任何违约情形，产生相应两起购房者解除买卖合同关系，并给两客户赔偿了损失共计330084.85元，是因原告违反上述约定所导致的，且因原告违约，虽未造成被告与房屋买受人寸玲丽解除商品房买卖合同，但因此造成被告损失300000元，也应由原告承担。另，原告在原、被告双方合作过程中存在销售违规、管理混乱的情况，原、被告双方签订的合作合同第八条第11款约定，原告不得向客户收取未经被告同意的包括佣金在内的任何费用，原告存在违反该约定的情形，存在向客户收款90余万元的情形。对此，相关客户已向盘龙区人民法院提起诉讼。二、针对原告的第二项诉讼请求，原、被告双方签订的《碧桂园合作合同》第四条第2款第2项约定，若被告对原告成功销售房屋有异议的，应及时向原告提出，双方再进行核对，现原、被告存在上述需扣除相应佣金的情形，被告已及时向原告提出异议，原告的诉状事实及理由部分也认可被告已及时提出异议，故原、被告双方需进行再次核对，但至今原告仍未配合被告进行核对，在未进行再次核对无有效结算的情况下，被告不应向原告支付佣金及违约金。同时，原告并未举证证明被告存在违约情形，且原、被告双方签订的合作合同中并未约定被告应承担逾期付款的违约金，原告亦未举证证明因此给原告造成的损失，应驳回原告的第二项诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：一、原告提交的原告凤凰湾项目支出销售提成、推广费、中介费用支出明细，因系发生于原告与案外人之间，本院无法核实真实性，故对上述证据本院不予采信；二、原告提交的CAD图，因无法核实证据来源，且被告不予认可，故本院不予采信；三、原告提交的照片，因无法反映拍摄地点，且被告不予认可，故本院不予采信；四、被告提交的民事裁定书（何泉、吴嘉怡）、终止协议书（吴雪枫）、赔付流程（吴雪枫）、房管局解备案公示，因无原件核对，本院对上述证据不予采信。根据上述经审查认定的证据及当事人陈述，本院确认如下法律事实：2017年5月24日，原告同业企业（乙方）与被告碧农公司（甲方）签订《碧桂园合作合同》，合同约定甲方就其开发建设的碧桂园凤凰湾项目中的住宅、商铺、写字楼（合作房源的类型、户型、面积、价格、路址等详见附件一）委托乙方销售，甲方无权另行委托第三方代理销售；已成功销售的该套商品房客户已付房价款达到该套商品房合同总价款的100%的，则甲方计发该套商品房的全部佣金；佣金结算方式：1.乙方应在每月2日向甲方提交上月成功销售房屋数量及其面积、合同总价、付款情况及符合佣金计发条件的佣金数额作为佣金确认明细表，甲方应该在收到明细表5个工作日内（节假日顺延）核对确认，2.若甲方对乙方成功销售房屋有异议的，应及时向乙方提出，双方再行核对。若甲方无合理原因拒绝结算的，则视为已在结算日确认乙方提交的结算报告，3.在双方对佣金明细表进行确认后5个工作日（节假日顺延）内，乙方须开具合法等额有效的中介服务增值税专用发票予甲方，4.针对双方确认后的佣金明细表中的住宅、商铺、写字楼佣金，乙方同意由甲方分别按以下方式支付：①住宅、商铺佣金：甲乙双方一致同意：如写字楼销售保证金总额未达到写字楼总价款20%的，则甲方应付给乙方的上述住宅、商铺佣金与乙方应付给甲方的剩余写字楼销售保证金在等额范围内进行抵扣。自前述款项相互抵扣后，即视为甲方已按约定支付了相应金额的住宅、商铺佣金，乙方对此无任何异议；如写字楼销售保证金总额已达到写字楼总价款20%(含本数）的，或上述住宅、商铺佣金在抵扣后仍有剩余的，则由甲方在收到乙方发票之日起8日内（节假日顺延）将上述（剩余部分）的住宅和商铺佣金支付至乙方账号，②写字楼佣金：在甲方收到乙方发票之日起8日内（节假日顺延）支付至乙方账号，5.乙方未提供上述发票的，甲方有权顺延支付款项而不承担违约责任；在双方结清款项前，若非因甲方原因导致购房者与甲方解除购房买卖关系的，则在上述行为发生的当月须发放的佣金或销售保证金中扣除该部分房源已结算的佣金；乙方应严格按照甲方委托事项和权限从事代理销售活动，不得向购房者作出任何超越甲方委托代理权限的书面或口头承诺，若乙方违反该项义务的，双方确认违约行为属实的，甲方有权提前解除本合同，同时有权在上述行为发生的当月于销售指标中扣除乙方违反义务所售相应商品房实现的指标，并在当月须发放的佣金或销售保证金中扣除该部分房源已结算的佣金。除此之外，乙方还应向甲方支付违约金100000元，违约金不足以弥补损失的，乙方应予以补足。如因此给客户造成损失的，乙方应予以赔偿。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。同时，《碧桂园合作合同》后附有被告与买受人签订的《商品房买卖合同（预售）示范文本》，在《商品房买卖合同（预售）示范文本》补充协议第二条第一款中约定：“买受人自愿同意：‘碧桂凤凰湾小区’项目内的洋房（是指多层的且可分割使用及销售的商品房）的首层住宅商品房（简称洋房首层）的花园的权属是否登记及登记的内容和形式由政府相关部门决定，若经政府相关部门决定不予进行权属登记给洋房首层的买受人的，出卖人可将洋房首层所在楼宇的周边花园统一分割给洋房首层的买受人作洋房首层的花园一同使用，购买洋房首层的买受人对该花园拥有除本条第2款约定外的排他使用权。”，《碧桂园合作合同》的附件一“包销价格表”中对于住宅产品类型均为“高层洋房”。2020年6月22日，被告向原告发出《关于碧桂园凤凰湾佣金结算事宜》，内容为“昆明碧桂园凤凰湾项目于2017年6月引入云南同业成长壹商业管理合伙企业（有限合伙）公司包销该项目共计457套房源，27049万（其中住宅55套，8930万；商业14套，3864万；写字楼388套，14255万）。按照包销合同约定签约房源需100%回款后方可计佣，因2号办公楼于2020年1月8日尾款缴清，故已达到计佣条件，产生溢价佣金为5270502元。但因贵司销售部1楼房源涉及因合同补充协议第二条第1款内约定：‘买受人自愿同意：碧桂凤凰湾小区项目内的洋房（是指多层的且可分割使用及销售的商品房）的首层住宅商品房（简称洋房首层）的花园的权属是否登记及登记的内容和形式由政府相关部门决定，若经政府相关部门决定不予进行权属登记给洋房首层的买受人的，出卖人可将洋房首层所在楼宇的周边花园统一分割给洋房首层的买受人作洋房首层的花园一同使用，购买洋房首层的买受人对该花园拥有除本条第2款约定外的排他使用权。’的相关花园内容，包销方利用此点对客输出洋房（包销房源洋房均为20层以上高层洋房）花园可处分给首层业主使用，且未经我司签批许可情况下进行花园宣传图纸输出（输出户型图包含‘私家花园’、‘100平米私家庭院’表述及花园范围），故5套多层洋房首层业主因不可处分花园问题索求赔偿，分别为：1.吴雪枫、2.刘烨、3.寸玲丽、李东孝、4.何泉、吴嘉怡、5.余娇。我司与贵司就2号办公楼佣金结算与以上花园赔付问题单位的抵扣方案讨论后，财务建议拟暂扣总额1481595.35元，因截止目前已退楼2套（户主吴雪枫；何泉、吴嘉怡）涉及已发佣金1714370元需扣回，故现支付2074536.65元。上述事项请贵司于6月30日前给予书面回复意见，如贵司未作回复我司将视贵司同意上述支付方案。”2020年6月24日，原告向被告发出《关于碧桂园凤凰湾佣金结算事宜的回函》，内容为“我方不同意贵司从《碧桂园合作合同》（即《碧桂园销售服务全程代理合同》）项下对我方的应付款中扣除因洋房花园问题导致解除《商品房买卖合同》部分房屋对应的佣金。第一，根据贵司与业主签订的《商品房买卖合同》补充协议第二条的约定：‘买受人自愿同意：碧桂园凤凰湾小区项目内的洋房（是指多层的且可分割使用及销售的商品房）的首层住宅商品房（简称洋房首层）的花园的权属是否登记及登记的内容和形式由政府相关部分决定，若经政府相关部门决定不予进行权属登记给洋房首层的买受人的，出卖人可将洋房首层所在楼宇的周边花园统一分割给洋房首层的买受人作洋房首层的花园一同使用，购买洋房首层的买受人对该花园拥有除本条第2款约定外的排他使用权。’，可见贵司已经明确通过该条款将房屋一层的花园分割给了一层业主使用，而非我方恶意对花园进行宣传，我方在销售过程中对花园的宣传从来没有超越过该条款的约定。第二，前述条款是《商品房买卖合同》补充协议中的条款，贵司对该条款的制订有充分的主动权，且《商品房买卖合同》及其补充协议是贵司与小业主签订，贵司对其中约定须承担法律责任。该条款出现在我方包销房源的《商品房买卖合同》补充协议中，即说明贵司在制订包销房源的《商品房买卖合同》及补充协议时，已经充分考虑到了花园使用的问题，并对花园的使用进行了详细的约定。第三，该条款中对“洋房”的定义并没有排除包销房源20层以上的洋房，致使我方和业主均认为贵司已通过该条款将花园分割给了首层业主使用。贵司来函中涉及到的五套房屋业主要求退房，均因贵司无法按《商品房买卖合同》及其补充协议履约所致。根据双方签订的《碧桂园合作合同》第四条第4款的约定：‘在双方结清款项前，若非因甲方原因导致购房者与甲方解除购房买卖关系的，则在上述行为发生的当月须发放的佣金或销售保证金中扣除该部分房源已结算的佣金。’，该五套房屋实为‘因甲方原因导致购房者与甲方解除购房买卖关系’，不应当扣除我方佣金。综上，请贵司本着实事求是的态度谨慎斟酌，尽快按合同的约定向我方支付未付佣金为谢。”2020年8月4日，原告向被告开具总金额为5000000元的增值税专用发票，并通过邮寄方式向被告进行寄送，被告认可已收到上述发票。本院认为，归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：一、有争议的款项是否应从应付佣金5270502元中扣除？二、原告主张的逾期付款违约金是否能够得到支持？针对争议焦点一，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，被告抗辩其与买受人签订的《商品房买卖合同（预售）》中约定附带花园的洋房应系“多层洋房”而非原告包销的“高层洋房”，因原告在销售房屋过程中承诺高层洋房附带花园与双方的约定不符，系原告作出超越委托代理权限的承诺，属于违约行为，因此导致何泉、吴嘉怡以及吴雪枫两户退房，寸玲丽一户索赔，其支付的赔偿款以及已支付的何泉、吴嘉怡和吴雪枫两户的佣金，共计2344454.85元，应从应付佣金5270502元中扣除，余款2926047.15元才应向原告支付；原告则主张其已按合同约定全面履行合同义务，买受人退房的原因是被告没有按其与买受人签订的合同履约，向买受人交付带花园的房屋，系被告自身的原因，故不应在应付佣金中扣除被告主张的款项。对此，本院认为，第一，原告与被告签订的《碧桂园合作合同》明确约定，碧桂园凤凰湾项目中的住宅、商铺、写字楼原告系唯一代理销售方，根据《碧桂园合作合同》中所附的《商品房买卖合同（预售）示范文本》，在《商品房买卖合同（预售）示范文本》补充协议第二条第一款中约定“买受人自愿同意：‘碧桂凤凰湾小区’项目内的洋房（是指多层的且可分割使用及销售的商品房）的首层住宅商品房（简称洋房首层）的花园的权属是否登记及登记的内容和形式由政府相关部门决定，若经政府相关部门决定不予进行权属登记给洋房首层的买受人的，出卖人可将洋房首层所在楼宇的周边花园统一分割给洋房首层的买受人作洋房首层的花园一同使用，购买洋房首层的买受人对该花园拥有除本条第2款约定外的排他使用权。”，该条并未明确指出附带花园的洋房系“多层洋房”而不包括“高层洋房”，且根据《碧桂园合作合同》附件一“包销价格表”中对于住宅产品的类型均为“高层洋房”，亦未出现过“多层洋房”，因此合同约定的“洋房”应包括“高层洋房”；第二，被告主张其已向原告明确告知附带花园的洋房仅为多层洋房，不包括高层洋房，但其未就此主张提交证据予以证实且原告对此亦不予认可，故本院对被告的该主张不予支持；第三，《碧桂园合作合同》所附的《商品房买卖合同（预售）示范文本》补充协议第二条第一款的约定与买受人和被告签订的《商品房买卖合同（预售）》补充协议第二条第一款的约定一致，被告未提交证据证实原告在销售过程中存在超越委托代理权限的承诺，最终导致买受人退房。综上，被告提出在应付佣金中扣除争议款项2344454.85元的主张，本院不予支持，被告应向原告支付佣金5270502元。针对争议焦点二，原告销售的房屋已100%回款，已达到计佣条件，被告应按合同约定向原告支付佣金5270502元。根据双方签订的《碧桂园合作合同》约定，被告应在收到原告发票之日起8日内（节假日顺延）将佣金支付原告，原告已于2020年8月4日向被告邮寄发票，经查被告于2020年8月5日收到该发票，因此按照上述约定，被告应于2020年8月5日收到发票之日起8日内（节假日顺延），即于2020年8月13日前向原告支付佣金，但被告至今未向原告支付佣金，其行为已经构成违约，应承担违约责任。因双方未在合同中约定逾期付款违约金的计算方式，根据《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》以及《最高人民法院关于修改的批复》的规定可知，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。现原告主张按中国人民银行同期贷款利率的基础上上浮30%计算逾期付款违约金的主张，符合规定，本院予以支持，但因自2019年8月20日起，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行不再公布贷款基准利率，故利率应按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）的基础上上浮30%计算。对于起算时间的认定问题，根据双方签订的《碧桂园合作合同》约定，被告应于收到原告发票之日起8日内（节假日顺延）向原告支付佣金，即被告应于2020年8月13日前向原告支付佣金，故逾期付款违约金的起算时间应自2020年8月14日开始起算。对于计算基数的认定问题，根据双方签订的《碧桂园合作合同》约定，原告应向被告开具等额有效的中介服务增值税发票，原告未提供发票的，被告有权顺延支付款项而不承担违约责任。根据查明事实，被告应向原告开具5270502元的增值税发票，但原告共向被告开具的增值税发票总金额为5000000元，因此，被告支付逾期付款违约金的部分应是原告已开具增值税发票的5000000元，剩余270502元因截止开庭之日，原告未向被告开具增值税发票，根据上述约定被告可不承担此部分佣金的逾期付款违约金。关于原告主张的律师费200000元，因原告未提交证据证实该费用已实际产生，且双方未在《碧桂园合作合同》中约定该费用由被告承担，故对原告的该诉请，本院不予支持。关于原告主张的保全费、执行费、保险费、评估费，庭审中，原告明确上述费用未实际产生，故本院对原告的该诉请，亦不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条之规定，判决如下：一、被告云南碧农房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告云南同业成长壹商业管理合伙企业（有限合伙）支付佣金5270502元；二、被告云南碧农房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告云南同业成长壹商业管理合伙企业（有限合伙）支付以5000000元为基数，自2020年8月14日起至款项付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）的基础上上浮30%计算的逾期付款违约金；三、驳回原告云南同业成长壹商业管理合伙企业（有限合伙）的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50092元，由原告云南同业成长壹商业管理合伙企业（有限合伙）负担2004元，被告云南碧农房地产开发有限公司负担48088元。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。审判员  龙燕二〇二〇年十二月九日书记员  高健