山西省高级人民法院民事判决书（2020）晋民初24号原告（案外人）：袁铁石，男，汉族，住辽宁省大洼县田家镇昆仑社区。委托诉讼代理人：高潮，辽宁弘鼎胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙睿，辽宁弘鼎胜律师事务所律师。被告（申请执行人）：西藏信托有限公司。住所地：西藏自治区拉萨市经济开发区博达路**阳光新城别墅区**。法定代表人：周贵庆，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭玲，辽宁诚高律师事务所律师。第三人（被执行人）：盘锦龙驿房地产开发有限责任公司。。住所地：盘锦市兴隆台区工业开发区1-4-226-3法定代表人：孙振鹏，该公司董事长。原告袁铁石与被告西藏信托有限公司（以下简称西藏信托）、第三人盘锦龙驿房地产开发有限责任公司（以下简称龙驿公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年12月27日作出（2018）晋民初344号民事判决书。袁铁石不服提起上诉，最高人民法院于2019年12月30日作出（2019）最高法民终1141号民事裁定书，将本案发回重审。本院依法另行组成合议庭于2020年11月2日公开开庭进行了审理。原告袁铁石的委托诉讼代理人高潮、孙睿，被告西藏信托有限公司的委托诉讼代理人郭玲到庭参加诉讼，第三人龙驿公司经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告袁铁石在本院第一次审理时提出诉讼请求：1.确认枫丹白露家园B区10#-3-801室归其所有并排除执行；2.被告承担诉讼费。发回重审后，原告袁铁石变更其诉讼请求为：1.请求排除对枫丹白露B区10#-3-801室的强制执行；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：因第三人欠王猛道路施工工程款，经债权债务人协商，第三人将枫丹白露B区10#-3-801室抵偿给王猛。原告从王猛手中购得枫丹白露B区10#-3-801室，并于2014年11月28日与第三人补办了《商品房买卖合同》，于2015年1月起合法占有了该房屋。2016年1月6日法院查封之前。原告与第三人签订了《商品房屋买卖合同》，支付了购房款，并占有了该房屋，因小区项目整体尚未验收导致原告未办理不动产登记。2016年山西省高级人民法院根据被告的申请将该房查封。原告以案外人的身份提起执行异议被驳回，现提起案外人执行异议之诉。恳请支持原告的诉请。被告西藏信托辩称，1.原告在2016年1月4日法院查封之前没有签订合法有效的书面合同。（1）原告提供的房屋买卖合同证实，其从案外人王猛处购买房屋并将购买案涉房款付给案外人王猛，证明其与第三人签订的《商品房买卖合同》并非双方真实意思表示，双方不存在合法有效的商品房买卖关系。（2）原告未提供本案第三人与案外人王猛之间道路施工合同关系实际履行、工程款结算、抵顶房款的证据，不能证明其与案外人买卖的房屋系第三人顶账房屋，案外人王猛无权出售该房屋，房屋买卖合同不能认定为合法有效的合同。2.原告没有证据证明其已向案外人王猛或第三人支付全部价款，且原告实际于2016年8月29日后占有案涉房屋，不具备解除查封、阻却执行的法定条件。3.原告提供的盘锦市不动产登记中心大洼区不动产中心提供的《不动产登记资料查询结果证明》，与本案不具有关联性，不能证明原告在案涉房屋所在地兴隆台区是否有其他用于居住房屋。4.案涉房屋未能办理过户登记原告存在主观过错。由于原告未尽到应尽的注意义务及时发现涉案房屋已被抵押，且未依法签订网签备案合同，同时未按照合同附件4（合同补充协议）约定：“由预购人单方到房产部门申请预购商品房预告登记。”因此，原告方对合同未能办理预告登记有重大过错。5.诉讼费应当由原告或第三人承担，原告要求被告承担诉讼费没有事实和法律依据。综上所述，应依法驳回原告的诉讼请求。第三人龙驿公司未到庭参加诉讼，也未提交书面意见。本案属于最高人民法院发回重审的58件系列案之一，本院审理中组织双方对共有证据、共性问题发表意见并形成庭前会议笔录，原告变更了诉讼请求，被告放弃对起诉期限和诉讼主体资格的抗辩。原被告仍坚持原一审中对证据发表的举证、质证意见，不再重新举证、质证。本次审理中，主要针对二审期间当事人提交的和最高人民法院调取的新证据以及本院重审期间当事人提交的和本院调取的新证据进行举证、质证。分别评述如下：原告在原一审中提供以下共用证据：第一组证据：证据1.案外人执行异议起诉状；证据2.诉讼材料接收清单；证据3.共同诉讼撤诉申请书；证据4.山西省高级人民法院（2017）晋民初62号民事裁定书；证据5.山西省高级人民法院（2017）晋民初62号民事裁定书的送达回证；证据6.2017年9月20日起诉状。以证明原告提起执行异议之诉没有超过法定期限。被告对该组证据的质证意见为：真实性有异议，关联性有异议。理由：2017年8月23日，山西省高级人民法院作出（2017）晋执异7号民事裁定书，驳回原告执行异议申请。2017年9月14日原告收到（2017）晋执异7号民事裁定书，于2017年9月20日提起执行异议之诉，后又于2018年1月20日向法院提出撤诉申请，2018年1月29日，山西省高级人民法院裁定准许撤诉，裁定书送达日期是2018年3月28日，此前案件未审结，但2018年1月30日，原告又再次提起执行异议之诉。根据《最高人民法院关于适用〈民事诉讼法〉的解释》第三百零五条第一款规定，原告提起执行异议之诉的法定期限为自执行异议裁定送达之日起十五日内。该十五日的期限应为除斥期间，不适用中止或中断情形。原告再次提起执行异议之诉已明显超过法律规定的起诉期限，根据《最高人民法院关于适用〈民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款、第三百零五条第一款规定，原告不具有起诉的权利，应裁定驳回原告起诉。本院认为，该组证据中证据4为本院生效裁判文书，证据1、证据2、证据3、证据5及证据6均复印于本院案卷卷宗之中，来源合法且客观真实，因该组证据与原告起诉是否超过起诉期间相关，故本院对该组证据予以采信。第二组证据：证据7.《长安信托-西水湾二期项目收益权财产信托合同》；证据8.《长安信托-西水湾二期项目收益权财产信托抵押合同》；证据9.《长安信托-西水湾二期项目收益权财产信托委托合同》；证据10.《商品房预售许可证》兴房售许字（2012）018-1号；证据11.《商品房预售许可证》兴房售许字（2012）018-2号。以证明龙驿公司对诉争房屋具有出售资格，原告与龙驿公司签订的《商品房买卖合同》合法有效。被告对该组证据的质证意见为：无异议。本院认为，因被告对该组证据的真实性、合法性、关联性均无异议，故本院对该组证据予以采信。第三组证据：证据12.在建工程抵押登记证明；证据13.山西省高级人民法院（2015）晋执保字第46号送达回证；证据14.关于盘锦龙驿房地产开发公司（枫丹家园小区）不动产登记情况的说明；证据15.长安国际信托股份有限公司法人授权委托书。以证明非因原告自身原因对涉案房屋未办理过户登记。被告对该组证据的质证意见：真实性无异议，关联性有异议。理由：1、案涉房屋不能办理房屋过户登记的原因是该房屋于2012年12月28日已经为其他人设定了抵押登记。原告在购买案涉房屋时，应当进行查询并且知道案涉房屋的抵押登记情况，原告没有履行必要的注意义务，因此，原告有过错。2、从2010年11月4日起，盘锦市已经实行《商品房买卖合同》网签备案登记，是公示行为，2010年11月8日《盘锦日报》对此规定进行了详细报道，其中明确指出“预售许可证办理之后，根据网上公布的可供销售的房屋没有实行网上签订电子版合同的，不予办理商品房交易手续。”3、原告提供的商品房买卖合同附件4（合同补充协议）明确约定：“预售人和预购人订立商品房买卖合同后，由预购人单方到房产部门申请预购商品房预告登记。”原告作为商品房预购人未按合同约定履行商品房预告登记申请义务，对产生本次案外人异议纠纷具有重大过错，是案外人执行异议之诉的重要原因。4、被告提供的证据三《送达回证》中显示盘锦市房屋产权产籍交易管理中心对查封涉案房屋出具的回执中备注有15套房屋因已经办理了网签备案登记手续而未被查封，故该小区在被告查封前已具备办理备案登记的条件，但原告未主动办理，具有主观过错。本院认为，该组证据客观真实、来源合法，且与认定原告对未办理房屋过户登记手续是否具有过错有关联，故本院对该组证据予以采信。原告在原一审中针对本案提供以下证据：第一组：证据1.《商品房买卖合同》、证据2.《产权认购协议书》，原告与第三人在2014年11月28日签订，购买位于B区10#-3-801号房屋。证明原告在2016年1月4日人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。被告对上述证据的质证意见：证据1、证据2真实性及关联性有异议。原告与本案第三人和案外人王猛分别签订了《商品房买卖合同》和《房屋买卖合同》，但原告实际履行的是与案外人签订的《房屋买卖合同》，所以本案应以原告与案外人实际履行的《房屋买卖合同》、支付凭据和占有时间等相关证据证明其诉请，其与第三人签订的《商品房买卖合同》、《产权认购协议书》与本案无关联，不能证明原告的主张。本院认为该组证据客观真实，与本案具有关联性，予以采信。第二组：证明原告在2016年1月4日省院查封之前已经合法占有房屋。证据3.入住通知单，第三人于2016年8月29日为原告补开的，证明原告自此占有了该房屋。证据4.水费收据、证据5.物业费、电梯费收据、证据6.电费收据，证明原房主自2015年9月实际占有了该房屋至今。被告对上述证据的质证意见：证据3真实性无异议，关联性有异议。证明原告于2016年8月29日后占有该房屋。证据4真实性有异议。该收据未加盖出具单位公章，不具备证据效力，且入住通知单显示原告2016年8月29日后才能入住案涉房屋，不可能在2015年9月19日就缴付水费，该收据不具备真实性，因此不能证明原告在案涉房屋查封前已占有案涉房屋。证据5、证据6真实性无异议关联性有异议。上述证据显示的收款时间为2016年8月以后，案涉房屋查封后，不能证明原告在法院查封前已占有案涉房屋。本院认为，被告虽对证据4提出异议，但该证据客观真实，与本案具有关联性，予以采信；其余证据客观真实，但所证明的时间在本院查封日期之后，与本案待证事实没有关联性，故本院不予采信。第三组：证明原告已支付全部价款。证据7.收款收据，2014年11月28日，第三人为原告出具403000元收据。证据8.《西水湾二期园区道路施工合同》，2013年4月16日王猛与第三人签订，由王猛承包西水湾二期枫丹白露园区道路、牙石、理石板铺装工程。证据9.记账凭证，证据10.收据，证明第三人欠付王猛工程款403000元。证据11.《房屋买卖合同》，2014年11月28日签订，约定王猛将位于B区10#-3-801号房屋转让给原告。证据12.不动产登记资料查询结果，证明原告在盘锦市名下无其他用于居住的房屋。证据13.工程（决）算书、单项工程造价汇总表。被告对上述证据的质证意见：证据7购房款收款收据真实性及关联性有异议。原告未提供抵顶工程款的相关证据相佐证，不能证明第三人已实际收到原告支付价款。证据8《西水湾二期园区道路施工合同》真实性无异议，关联性有异议。该合同只能证明第三人与案外人之间存在道路施工合同关系，不能证明合同是否履行和履行的具体情况，也不能证明双方就工程款进行最终结算和抵顶房屋的情况。证据9记账凭证、证据10收据未提供原件，被告不认可其真实性，不能作为本案证据使用。证据11《买卖房屋合同》真实性无异议，合法性有异议。原告未提供证据证明案涉房屋系本案第三人用以抵顶应付案外人王猛工程款，欠付工程款是否经过结算，欠款金额与房屋价款是否一致，出卖人是否具有案涉房屋合法的处置权等真实情况，不能证明出卖方王猛出卖案涉房屋的合法性。证据12不动产登记资料查询结果证明真实性无异议，关联性有异议。该证据显示的查询机构是大洼区不动产登记中心，案涉房屋位于兴隆台区，大洼区不动产登记中心出具其他区域的不动产查询资料不具有证明力。证据13未提供原件，被告不认可其真实性，不能作为本案证据使用。本院认为，证据7、证据8、证据11证据客观真实，与本案具有关联性，予以采信；证据9、10、13因无原件予以核对，无法证明真实性，不予采信；证据12客观真实，关于盘锦市县区不动产登记中心出具的查询结果的适用范围，本院依职权向盘锦市自然资源事务服务中心进行调查取证，故对于该证据是否采信，将在本院依职权调取的证据部分进行分析认定。原告在本院重审中向本院提交以下证据：施工结算以房抵债协议书，工程抵顶结算书明细表，施工合同，实际的施工证明，供应商明细表。证明目的为：王猛与龙驿公司签订了以房抵账确定书，龙驿公司与王猛之间存在实际的施工情况，并存在以房抵账的事实，案涉房屋在抵顶的明细之中。被告对以上证据没有异议。本院对以上证据予以采信。被告在原一审中提供以下共用证据：证据1.山西省高级人民法院（2017）晋执异7号民事裁定书及该裁定书的送达回证，以证明原告提起执行异议之诉已超过法定期限，应驳回起诉。原告对该证据的质证意见：真实性无异议，但该证据不是起诉、立案完整的全过程，其证明结论是错误的。本院认为，原告仅对该证据的证明目的有异议，对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，故本院对该证据予以采信。证据2.2010年11月8日《盘锦日报》，以证明自2010年11月4日起，盘锦市商品房买卖实行网签备案登记。原告对该证据的质证意见：《商品房买卖合同网上签约让百姓受益》仅仅是通讯报导性文章，不是具有依据效力的法律、法规和规范性行政文件，与本案争议无关。本院认为，该证据虽然并非法律、法规等规范性文件，但被告提供该证据的目的是为证明原告未办理网签手续具有过错，与本案有关联，故本院对该证据予以采信。证据3.山西省高级人民法院（2015）晋执保字第46号送达回证，以证明涉案房屋在被查封前已具备办理合同备案登记条件，原告对涉案房屋未办理房屋过户登记有过错。原告对该证据的质证意见：真实性无异议。该证据只能证明诉讼保全查封的事实，不能证明原告对涉案房屋未办理过户登记存在过错。本院认为，原告仅对该证据的证明目的有异议，对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，故本院对该证据予以采信。证据4.在建工程抵押登记证明。证明2012年12月28日起，案涉房屋已经抵押给长安信托股份有限公司。原告对该证据的质证意见：真实性和证明问题无异议。但该抵押登记的事实可以反证自2012年11月28日抵押登记至2016年1月4日法院查封前的期间内，在抵押登记尚未撤销之前，原告作为房屋购买人是不能办理《商品房买卖合同》备案和房屋所有权过户登记手续的。本院认为，原告仅对该证据的证明目的有异议，对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，故本院对该证据予以采信。被告在本院重审中向本院提供以下共用证据：证据1.盘锦市大洼区不动产登记中心2018年10月10日出具的袁铁石的《房屋查档情况说明》和《不动产登记资料查询结果证明》，以证明查询范围仅限于大洼区所辖范围，不包括除大洼区以外盘锦市所辖区域房屋产权登记信息，也不包括2016年以前大洼区不动产登记中心的登记结果。证据2.盘锦市双台子不动产登记中心2020年7月27日出具的李楠、王鑫《不动产登记信息》，以证明李楠、王鑫在双台子区有一套面积为52.85平米的房屋，且该查询范围仅限于双台子区所辖范围，不包括除双台子区以外盘锦市所辖区域房屋产权登记信息。证据3.盘锦市不动产登记中心兴隆台分中心2020年7月27日出具的李楠、王鑫《不动产登记信息》，以证明李楠、王鑫在兴隆台区有一套面积为294.26平米的房屋，且该查询范围仅限于兴隆台区所辖范围，不包括除兴隆台区以外盘锦市所辖区域房屋产权登记信息。证据4：盘锦市大洼区不动产登记中心2020年11月09日出具的李楠《不动产登记资料查询结果证明》，内容结果为“申请人无房屋所有权登记记录。”证据2、3和证据4证明，李楠在双台子区和兴隆台区均有住房，但大洼区不动产登记中心查询不到，说明盘锦市县区不动产登记中心查询范围仅限于该区域。原告对以上四份证据发表质证意见:原告已提交过不动产查询证明，能够证明案涉房屋为原告在盘锦市的唯一住房。关于盘锦市县区不动产登记中心出具的查询结果的适用范围，本院依职权向盘锦市自然资源事务服务中心进行调查取证，故对该证据是否采信，将在本院依职权调取的证据部分进行分析认定。被告在本院重审中向本院提交以下证据：《B区枫丹白露案涉房屋实际入住情况统计表》序号10，以证明原告在2016年8月29日法院查封后占有案涉房屋。原告发表质证意见称，由于是复印件，真实性、合法性我们不发表意见，对于关联性，我方所提供的入住通知单，是由房地产公司提供的，取得入住通知单后，我方对房屋进行了接受并实际控制，物业公司为什么把时间记在所谓的2016年8月29日，我们并不知晓，高度怀疑其真实性。我们的水电煤气缴费单完全可以证明，我们的缴费时间远远早于2016年8月29日。本院认为，该证据系最高人民法院在本案二审期间依职权调取的证据，本院予以采信。本院依职权向盘锦市自然资源事务服务中心调查取证，该局2020年11月20日出具的《关于不动产登记信息查询适用范围的复函》主要内容为：原盘锦市不动产登记中心2019年3月5日出具的《不动产登记资料查询结果证明使用区域范围有效性的说明》存在不妥。说明中“均可证明查询人在查询时点盘锦市域范围内的不动产产权登记情况，不存在区域限制”的表述与实际不符。实际情况是我市使用的登记系统平台于2016年11月开始正式使用，登记受理与存量数据整合同步推进。出具说明时点，2019年3月5日前，兴隆台区和双台子区存量数据整合已完成，无论在我市哪个中心（包括盘山县和大洼区）查询坐落在兴隆台区和双台子区的不动产登记信息，查询结果都是一致的，确实不存在区域限制，如果查询人在分中心查询未做特别说明，查询结果仅限于该范围。由于盘山县和大洼区不动产存量数据整合还未达到100%，利用系统查询坐落在该两县区的不动产登记信息存在不准确的可能。说明中“均可证明查询人在查询时点盘锦市域范围内的不动产权登记情况，不存在区域限制”修改为“均可证明查询人在查询时点盘锦市主城区范围内的不动产登记情况，不存在区域限制，查询坐落在盘山县和大洼区不动产登记信息应到盘山县和大洼区的不动产登记中心”。对以上公文的内容本院予以采信，据此对被告在本院重审时提交的共用证据亦予以采信。依照本院依职权调取的该证据，原告仅提供其本人的由盘锦市大洼区不动产登记中心出具的不动产登记资料查询结果证明，不能证明其在盘锦市域范围内无房屋所有权登记记录。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年4月16日，王猛与龙驿公司签订《西水湾二期园区道路施工合同》，由王猛承包西水湾二期A、B地块工程。2014年11月28日，王猛与袁铁石红签订《房屋买卖合同》，约定王猛将枫丹白露家园B区10#-3-801室以人民币403000元售与袁铁石。2014年11月28日，原告袁铁石与龙驿公司签订《产权认购协议书》及《商品房买卖合同》，约定袁铁石购买枫丹白露家园B区10#-3-801室，价款403000元。同日，龙驿公司向袁铁石出具403000元收款收据（编号0020280）并出具《入住通知单》。最高人民法院二审中调取的《B区枫丹白露案涉房屋实际入住情况统计表》序号10，载明原告在2016年8月29日入住。另，2019年3月20日王猛与龙驿公司签订了以房抵账确认书，案涉房屋枫丹白露家园B区10#-3-801室在抵顶的明细之中。2012年12月第三人龙驿公司与长安信托公司签订《长安信托-西水湾二期项目收益权财产信托抵押合同》，约定第三人龙驿公司将信托财产及权益（包括诉讼双方诉争的房屋）抵押给长安信托公司，并办理了抵押登记；同时双方签订《长安信托-西水湾二期项目收益权财产信托委托合同》，约定抵押权人长安信托公司委托抵押人龙驿公司代理其提供收入清收服务，包括但不限于标的财产权利项目的销售收入。2012年第三人龙驿公司取得案涉房屋项目的《商品房预售许可证》。原告至今未办理房屋过户登记手续。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，争议焦点为：原告对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。评述如下：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，原告提供的《入住通知书》、物业费收款收据、电力客户缴费凭条等证据的时间均在人民法院查封之后，物业管理有限公司提供的枫丹白露案涉房屋实际入住情况统计表与以上证据的内容相符合。故原告主张于人民法院查封之前已合法占有该不动产证据不足，故原告的诉讼请求依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条无法得以支持。继之依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条，审查原告是否对案涉房屋享有排除强制执行的民事权益。第二十九条是基于住房消费者物权期待权审查的情形，原告仅提供的大洼区不动产登记中心出具的其本人的不动产登记资料查询结果，不足以证明其在盘锦市区域内其本人及其家庭成员名下没有其他住房，不符合上述第二十九条第（二）项的规定。原告主张的民事权益不足以排除强制执行，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条、第二十九条的规定，判决如下：驳回原告袁铁石的诉讼请求。案件受理费7345元，由原告袁铁石负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。审判长 魏佩芬审判员 吴捷慧审判员 成 堃二○二○年十二月十八日法官助理 李洪才书记员 李晨颖