陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书 （2020）陕01民终12398号上诉人（原审被告）：周华，女，1980年5月29出生，汉族，西安市雁塔区罗家寨村民，住该村组168号。委托诉讼代理人：李大文，男，1972年1月6日出生，汉族，西安市雁塔区罗家寨村民，住该村组168号。被上诉人（原审原告）：严欢，女，1979年5月15出生，汉族，无业，住福建省福州市仓山区上三路254号之一1座102。委托诉讼代理人：张晨诗，陕西永嘉信律师事务所律师。上诉人周华因与被上诉人严欢房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2019）陕0103民初7780号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。周华上诉请求：1.撤销（2019）陕0103民初7780号民事判决第一项、第二项，改判周华支付严欢房屋租金504203元；2.一审、二审诉讼费、公告费、保全费由严欢负担。事实与理由：一审法院认定事实不清。一、2015年6月1日至2017年12月31日欠付租金应以欠条为准，即860000元，而非以合同所载1169292元为准，且双方通过协商一致，约定2018年房租以110元每平米计算，故周华欠付租金金额为504203元，一审认定940357元系认定错误。二、一审法院既已认定2015年房租结清，而在计算利息时又自2015年开始，前后矛盾。欠条系双方对2015年至2017年12月31日房租支付达成合意，即严欢同意不再追究周华支付2017年12月31日前的租金逾期利息，据上述计算金额，周华依双方约定履行欠条所约定款项的义务，不存在违约的事实，不应支付违约利息。且即使按照解除合同后，周华未支付相关款项导致违约，违约金也应以实际欠付金额504203元为基数，自2018年10月1日起计算。严欢辩称，一、严欢与周华签订的《商铺租赁合同》证明2015年6月1日至2017年12月31日房租共计1169292元。双方提交的《欠条》显示，约定租金为86万元的前提是周华于2018年1月内还款10万元整，剩余欠款于每季度还款10万元整，直至还清。但据周华还款记录显示，其未按《欠条》约定执行该还款计划，故所欠房租依欠条约定执行原合同价格。另外，周华在上诉状中罗列的具体支付情况中有部分计算是将茶叶直接折抵为现金，这与其承诺的还款10万元整的计算方式不符，且周华也承认在2018年第一季度，即使将茶叶费用折抵房租也未能按照《欠条》约定履行自己的还款义务。因此周华与严欢之间恢复为按照《商铺租赁合同》计算房租是合情合理的。严欢在一审中提供的《催告函》和《房屋商铺归还交接书》也可以共同证明，周华承认拖欠房租是按照《商铺租赁合同》中约定的数额计算。二、一审法院在《判决书》中认定“2015年房租已结清”，仅是将周华在2018年后转款的未标明还款事由的款项折抵至2015年的房租，但并不能因此免除周华承担支付违约金的义务，一审法院从2015年7月1日起计算违约金有事实与法律依据。严欢向一审法院起诉请求：1.依法判决周华支付严欢租金1046072元及同期人民银行贷款利息138473元（暂计至2019年4月2日），共计1184545元。2.判令周华承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2014年10月29日，严欢与周华签订《商铺租赁合同》一份，合同约定严欢将位于西安市碑林区北沙路11号兰蒂斯城二期1幢4单元1层40115号商铺出租给周华，房屋租金按照建筑面积238.83平方米计算。租赁期限为6年，自2014年11月1日起至2020年12月31日止。租金标准：1.第一个租赁年每月每平方米租金为160元，2014年11月1日当日付清上半年房租，2015年5月30日前付清下半年房租，共计458544元；2.第二个租赁年每月每平方米租金为160元，2015年11月30日前付清上半年房租，2016年5月30日前付清下半年房租，共计458544元；3.第三个租赁年每月每平方米租金为168元，2016年11月30日前付清上半年房租，2017年5月30日前付清下半年房租，共计481476元；4.第四个租赁年每月每平方米租金为176.4元，2017年11月30日前付清上半年房租，2018年5月30日前付清下半年房租，共计505548元；5.第五个租赁年每月每平方米租金为185.2元，2018年11月30日前付清上半年房租，2019年5月30日前付清下半年房租，共计530772元；6.第六个租赁年每月每平方米租金为194.4元，2019年11月30日前付清上半年房租，2020年5月30日前付清下半年房租，共计557136元。合同签订后，2014年10月30日，周华通过名为“李大文”的账户向严欢工商银行账户转款244272元、以现金形式向严欢支付20000元，共计264272元。严欢收到上述款项后向周华出具收到2015年1月1日至2015年6月30日房租229272元及保证金35000元的收条各一张；2017年12月18日，周华通过银行向严欢转款150000元，附言为“2018年房租”；2017年12月23日，周华通过银行向严欢转款7626元，无附言；2018年2月10日，周华通过银行向严欢转款50000元，无附言；2018年4月30日，周华通过银行向严欢转款50000元，附言为“补房租”；2018年5月11日，周华通过银行向严欢转款10000元，附言为“房租”；2018年7月2日，周华通过银行向严欢转款26271元，附言为“2018年7月房费”；2018年7月31日，周华通过银行向严欢转款80000元，附言为“2018年8月-12月房租（1）”；2018年8月4日，周华通过银行分两次向严欢转款44000元，附言为“2018年8月-12月房租（2）”、转款7355元，附言为“2018年8月-12月（3）”。2017年10月27日，严欢从周华处拿取价值1310元的茶叶；2017年12月1日，严欢从周华处拿取价值4241元的茶叶；2018年1月31日，严欢分两次从周华处拿取价值5370元和46030元的茶叶；2018年3月25日严欢从周华处拿取价值1944元的茶叶；2018年3月30日严欢从周华处拿取价值120元的茶叶；2018年4月9日，严欢从周华处拿取价值40750元的茶叶；2018年5月21日，严欢从周华处拿取价值5950元的茶叶。2017年10月27日，周华向严欢出具“欠条”一张，内容为：“本人周华租用兰蒂斯城二期40115商铺，面积238.83平方米。现欠房东（严欢）2015年6月1日至2017年12月31日房租共计人民币860000元（原合同价1169292元）。本人承诺于2018年1月内还款100000元整，剩余欠款在每季度还款100000元整，直到还清全部欠款为止。若未按此承诺执行还款计划，则所欠房租执行原合同价格。后期按时支付房租。”2018年8月14日，严欢向周华发出《催告函》，内容为：“周华女士：你于2014年10月29日与本人严欢签订了商铺租赁合同，承租本人位于西安市碑林区北沙路11号兰蒂斯城二期1幢4单元1层40115号商铺，建筑面积为238.83平方米。租期6年，自2014年11月1日起至2020年12月31日终止。合同签订后，你没有按照合同约定按时支付各期租金款项。截止2018年8月份，你共计欠租金1249588元。你欠付租金的行为已构成违约。因你的违约行为给本人造成了巨大损失。鉴于此，本人特向你发函催告，限你在收到催告函一周内向本人付清所欠租金。若你在一周之内未付清租金欠款，本人将解除合同，并收回商铺，由此造成的各项损失由你个人承担。本人并可追究你违约责任，要求你赔偿本人的损失。”2018年9月2日，严欢、周华签订《房屋商铺归还交接书》，双方约定周华于2018年9月10日将所承租的上述房屋返还严欢，该交接书签订之日双方签订的商铺租赁合同同时解除。2018年9月10日，周华将所承租的房屋腾交严欢。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。本案中，严欢与周华于2014年10月29日签订《商铺租赁合同》后，周华依合同约定向严欢支付了保证金及2015年1月-6月租金共计264272元后，至2017年10月26日期间内再未向严欢支付过房屋租金。2017年10月27日，周华向严欢出具的“欠条”中，双方约定将2015年6月1日起至2017年12月31日止期间内的房租由合同中约定的1169292元变更为860000元，周华应自2018年1月起按该“欠条”约定的时间、金额履行清偿租金的义务。上述约定实质上是合同双方对原租赁合同中租金条款实质性的变更，合法有效；但自2018年1月起周华未按该“欠条”中载明的还款日期及金额按时履行还款义务。故周华关于其按“欠条”中的约定向严欢支付了部分租金，且严欢在相应月份内从周华处拿取了相应金额的茶叶用以抵扣房租，严欢现起诉周华要求以原合同约定的租金支付所欠房租无事实及法律依据的辩称理由，不予采信。本案中，严欢依据“欠条”载明的：“……若未按此承诺执行还款计划，则所欠房租执行原合同价格。……”的约定，要求周华依据《商铺租赁合同》中载明的房租金额清偿2015年6月1日至2018年8月30日期间内拖欠的房租的诉请，于法有据，予以支持。周华还辩称严欢主张的2015年5月30日应付租金229272元及2015年11月30应付租金229272元已超过法定诉讼时效，且严欢主张的利息无事实及法律依据，应不予支持。周华在2017年10月27日出具的“欠条”中承诺支付严欢2015年6月1日至2017年12月31日期间拖欠的房租，并承诺后期按时支付房租。该欠条中周华的承诺应认定为对2015年5月30日及2015年11月30应付租金诉讼时效产生了诉讼时效中断的法律后果，该时间段内的应付租金应从2017年10月27日重新起算诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条的规定，严欢本案中上述时间段内租金的诉请未超过诉讼时效，周华关于诉讼时效的抗辩理由无事实及法律依据，不予支持。严欢主张未付房租的利息损失的诉求，于法有据，予以支持；周华的辩称理由，于法无据，不予采纳。自2015年1月1日双方签订合同后，周华：2015年应交房租为458544元；2016年应交房租为458544元；2017年应交房租为481476元；2018年1-8月应交房租为337032元。周华已向严欢支付了2015年1月至6月房租229272元、履约保证金35000元；周华2017年10月27日出具上述“欠条”后至2018年8月30日止期间内，周华通过银行向严欢支付租金425252元（注明2018年房租307626元，未注明时间房租117626元）、严欢拿取周华茶叶冲抵房租105715元，共计795239元。根据上述周华的房租交付情况，经一审法院核算，在扣除上述周华已支付的2015年1月至6月房租229272元、履约保证金35000元、未注明时间房租117626元、茶叶冲抵房租款105715元后，周华2015年房租已结清，尚结余29069元；周华2016年应交房租为458544元，扣除上述29069元后，尚欠429475元未支付；周华2017年房租481476元均未支付；周华2018年1月至8月期间应交房租为337032元，扣除已支付的2018年房租307626元，尚欠29406元未支付。周华2016年房租429475元未支付、2017年房租481476元未支付、2018年房租29406元未支付，以上未支付房租共计940357元。以940357元为基数，以同期银行贷款利率为标准，可知2015年1月至2019年4月2日期间内未付房租的利息为171347.41元，本案中，严欢主张上述期间内未付房租的利息损失为138473元，不违反法律规定，予以支持。周华应支付严欢2015年7月1日起至2018年8月30日止期间内的房屋租金940357元及2015年7月1日起至2019年4月2日止期间内逾期付款利息138473元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第三十七条、第六十条、第一百零九条、第一百一十三条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第七十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条的规定，判决：一、被告周华于本判决生效之日起十日内向原告严欢支付自2015年7月1日起至2018年8月30日止期间内的房屋租金940357元；二、被告周华于本判决生效之日起十日内向原告严欢支付自2015年7月1日起至2019年4月2日止期间内逾期付款利息138473元；三、驳回原告严欢其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15461元、保全费5000元，共计20461元，由原告严欢负担1826元，由被告周华负担18635元（此款严欢已预交，周华在给付上述款项时一并支付严欢）。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”严欢与周华于2014年10月29日签订《商铺租赁合同》后，严欢仅交付保证金及2015年1月至6月的租金共计264272元，至2017年10月26日在未向严欢支付过房屋租金。2017年10月27日周华向严欢出具的《欠条》，承诺于2018年1月内还款100000元，此后每季度还款100000元，同时承诺如未能按照还款计划执行则执行原合同价格。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”周华上诉称其已经按照双方2017年10月27日《欠条》约定的还款计划执行，故2015年6月1日至2017年12月31日欠付租金应以欠条为准即860000元，且双方协商一致2018年房租以110元每平米计算。严欢对此不予认可，认为周华将茶叶款抵为租金不符合双方约定的支付方式，并且即便将茶叶款计入租金内也仍未达到双方约定的数额，也未约定2018年房租以110元每平米计算，因此应当按照《商铺租赁合同》约定的标准计算房租。审理中，对周华称以茶叶款抵租金和2018年房租按110元每平米计算的主张，经向周华代理人核实，其称系口头约定，未提交证据予以证明。同时，将茶叶款计算在租金款项内后，截止2018年1月31日周华向严欢支付的款项仍不足双方约定的100000元。故周华上诉主张，证据不足，本院不予采信。经核，自2015年1月1日双方签订合同后，周华2015年应交房租为458544元；2016年应交房租为458544元；2017年应交房租为481476元；2018年1-8月应交房租为337032元，以上共计1735596元。周华已向严欢支付了2015年1月至6月房租229272元、履约保证金35000元；周华2017年10月27日出具上述“欠条”后至2018年8月30日止期间内，周华通过银行向严欢支付租金425252元（注明2018年房租307626元，未注明时间房租117626元）、严欢拿取周华茶叶冲抵房租105715元，以上共计795239元。故未支付房租共计940357元。严欢主张周华向其支付未付房租的利息损失138473元，不违反法律规定，应以支持。综上所述，周华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8842.03元，由周华负担。本判决为终审判决。 审  判  长    陈      平审  判  员    李      刚审  判  员    陈      帅 二〇二〇年十二月十六日 书 记 员  刘 书 方    1