贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终4365号上诉人（一审被告）：凯里市裕豪酒店管理有限公司，住所地为贵州省凯里市金山大道**。法定代表人：唐征东，系公司经理。委托诉讼代理人：许涛，贵州同徽律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：张王帝，该公司员工。特别授权代理。被上诉人（一审原告）：杨铃，男，1982年11月1日出生，汉族，重庆市大足区人，户籍所在地为重庆市大足区宝顶镇香山**。委托诉讼代理人：刘笑春，贵州重元律师事务所律师。特别授权代理。上诉人凯里市裕豪酒店管理有限公司（以下简称：裕豪酒店）因与被上诉人杨铃定金合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院(2020)黔2601民初11741号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。裕豪酒店上诉请求：1.撤销（2020）黔2601民初11741号民事判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费等由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院故意忽视上诉人提交的证据，且在被上诉人无任何证据的情况下就认定大量无关和虚假的事实，属于严重的认定事实不清，枉法裁判行为。二、一审判决逻辑混乱，法律关系分析错误，导致认定事实不清、适用法律错误。三、本案一审判决上诉人双倍返还定金，存在严重的法律适用错误。四、被上诉人应当承担违约责任；五、案涉楼层不存在被设定抵押权的情况，2020年10月28日上诉人在凯里市自然资源局下设的不动产登记中心调取了案涉楼层的登记信息，查询结果显示案涉楼层即2楼和8楼，并未设定抵押权，一审法院未依法查明案件事实就作出案涉楼层被抵押的错误认定，并据此判决上诉人需给付高达数百万元的款项，认定事实错误，严重侵害了上诉人的合法权益。杨铃答辩称，一、被答辩人违约行为明显。在合同签订之前，上诉人就已经抵押了房屋，并且没有告知答辩人。上诉人在足额收到答辩人支付的共计200万元定金后，不但不及时与答辩人签订《商品房买卖合同》办理银行按揭贷款手续，反而将答辩人订购的房屋在未告知答辩人的情况下，早在答辩人支付第二笔定金之前便出租给了太平洋保险公司使用，租期长达6年之久。二、被答辩人的上述违约行为程度依然达到“根本性违约”的程度，且直接导致了答辩人合同目的的落空。请求二审法院依法查明案件事实，并驳回上诉人的上诉请求。杨铃向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告双倍返还购房定金400万元；2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年8月，原告与被告达成订购位于尚处在建的凯里市金泉湖旁裕豪酒店国际大厦（以下简称：裕豪国际大厦）第2层、第8层写字楼的口头约定，由原告已支付定金200万元（每层100万元），待双方签订《商品房买卖合同》后再办理银行按揭贷款支付购房款。同年8月10日、11日，原告通过银行转账方式向被告支付了购房定金100万元，被告仅出具《收款收据》，注明收取2层、8层定金100万元，双方并未签订具体的书面协议。2018年底，裕豪国际大厦在建成并办理了房屋所有权证后，被告销售人员于2018年12月18日、19日通过微信告知原告产权证办妥可以签订合同，并回应了原告要求提供的测算贷款金额、首付标准及房屋单价等，原告亦于2019年4月22日向该销售人员微信发送自己及其妻子的身份证，其中当天的聊天内容中体现有销售人员的问话“全部都是签你和嫂子的名字吗？”。2019年4月23日，原告再次通过银行转账方式向裕豪酒店支付定金100万元，被告亦出具《收款收据》，并注明写字楼8楼定金。同时查明：2019年4月1日，被告将原告定购的2层写字楼出租给太平洋保险公司，双方签订了《房屋租赁合同》，约定租赁期为2019年4月1日至2025年3月31日及租金标准等，该层写字楼已交付使用至今。2019年4月23日后原告在预签合同时，发现被告将其定购的2层写字楼出租给他人，便与之协商要求分配该租金遭到拒绝后，原告遂要求解除定金合约返还定金、支付利息，并分配部分租金，而被告仅同意返还定金及分配部分租金，双方因意见分歧较大，协商未果。事后，原告了解到裕豪国际大厦已被被告抵押给凯里市城投公司，遂向一审法院提起诉讼。一审法院认为：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，原、被告就购买涉案楼层达成口头约定，并由原告交纳相应定金，双方则形成事实上的定金合同关系。虽然双方未签订书面的购房协议，对何时执行房屋交易作出具体约束，但原告在2017年8月11日支付定金时，涉案楼层属于在建房，尚未取得符合房屋交易的物权登记备案及办理贷款的条件，在此期间各方均未提出过异议，足以说明双方已达成延迟签订书面合同的默契。根据被告提交的销售人员在2018年12月18日、19日与原告微信沟通、互动的微信内容及原告于2019年4月23日通过后续支付定金的行为，未体现原告有否定房屋交易的意思表示，因此，原告未有违约的情形存在。而被告于2019年4月1日在未事先告知的情况下，将原告已经定购的房屋长期租赁给太平洋保险公司，致使原告无法实现购买房屋用于自我经营的目的，且在庭审中被告代理人明确涉案楼房已抵押给凯里城投公司，已造成原告欲购买的写字楼存在物权的不利因素，也是导致原告不愿继续履行房屋交易的另一不利因素。虽然被告代理人抗辩房屋虽设置抵押，但凯里城投公司同意对外销售，不影响合同签订，却未能提供抵押权利人出具的相关法律函件，对其抗辩意见，不予采纳。综上所述，被告的租赁行为以及房屋的抵押现状，造成原告欲购买写字楼的合同目的无法实现，应当由违约一方承担法定的民事责任。据此，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条之规定，判决：凯里市裕豪酒店管理有限公司于本判决之日起十日内双倍返还杨铃购房定金400万元。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取19400元，由凯里市裕豪酒店管理有限公司负担。二审期间，裕豪酒店提交证据一、微信聊天记录截图，拟证明1.案涉楼层出租给案外人的事实被上诉人知晓，并且还主动要求对租金收益进行分割；2.在未签订房屋买卖合同、未缴纳购房款的情况下，被上诉人仍然试图分配案涉房屋的租金收益，有违诚实信用原则，上诉人不应退还其定金。杨铃质证对该组证据的真实性无异议，但对证明目的有异议。本院对该组证据的真实性予以确认。证据二、贵州省不动产权利查询结果，拟证明1.案涉的2楼和8楼写字楼不存在被设定抵押的情况，并不影响买卖交易；2.因本案被上诉人假借缔约、恶意与上诉人达成交易意向，导致案涉房产至今未出售，理应承担违约责任，上诉人无需退还被上诉人定金。杨铃质证对该组证据的真实性无异议，但对证明目的有异议。本院对该组证据的真实性予以确认。证据三、肖恒证人证言，拟证明1.案涉楼层出租一事被上诉人一方不仅知晓，而且是事先就同意的；2.自2018年开始，上诉人就反复催促被上诉人签订房屋买卖合同；3.案涉的房屋可以办理相关的买卖手续，并不存在阻碍买卖行为的瑕疵。杨铃质证对该组证据的三性均不予认可。因肖恒的证人证言有很多不确定性，故本院对该组证据不予认可。杨铃提交证据一、抵押合同，拟证明上诉人早于被上诉人第一次支付定金前，于2016年7月便将涉案房屋抵押给第三方。证据二、裕豪国际租金申请单，拟证明被上诉人在第二次支付定金后才知晓上诉人在本次支付定金前已将定购房屋出租给太平洋保险公司使用，租期6年，截至2020年4月已收取2年的房屋租金。裕豪酒店质证对两份证据的三性均不予认可。虽然杨铃提交的证据均为复印件，但是，结合一审庭审裕豪酒店陈述的事实，对房屋抵押给第三方以及房屋租赁的事实，本院予以采信。本院查明的事实与一审认定事实相符，依法予以确认。另查明，裕豪酒店涉案的2层、8层写字楼没有设立抵押权。本案二审期间，裕豪酒店法定代表人变更为唐征东。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审查。综合裕豪酒店的上诉请求和理由，杨铃的答辩意见，本案二审争议焦点为：本案是否适用定金罚则。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条规定:当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的,给付定金的一方拒绝订立主合同的,无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的,应当双倍返还定金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，杨铃未能举证证明办理按揭是否应系裕豪酒店的义务，而裕豪酒店在杨铃交付定金后，未能举证证明是否在得到杨铃同意后，才将涉案写字楼出租给太平洋保险公司，之后，双方又长时间协商无果,导致无法订立房屋买卖合同,双方均负有相应责任,均无权主张适用定金罚则。裕豪酒店上诉认为本案系杨铃违约，定金不予退还，事实理由不充分，应不予采纳；杨铃主张是裕豪酒店违约，应由裕豪酒店双倍返还定金，事实理由亦不充分，应不予采纳。鉴于双方在签订涉案房屋买卖合同过程中，均无充分证据证明自己没有责任，责任完全在对方，现双方不能达成签订合同一致意见，因此，裕豪酒店收取杨铃的200万元，已无事实根据和法律依据，应当予以返还。综上所述，凯里市裕豪酒店管理有限公司的上诉请求部分成立，一审判决认定合同不能签订的责任不正确，导致判决显失公正，应予以改判纠正。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省凯里市人民法院(2020)黔2601民初11741号民事判决；二、由凯里市裕豪酒店管理有限公司于本判决生效后十日内返还杨铃购房定金200万元；三、驳回杨铃的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取19400元，由凯里市裕豪酒店管理有限公司负担9700元，杨铃负担9700元；二审案件受理费38800元，由凯里市裕豪酒店管理有限公司负担19400元，杨铃负担19400元。本判决为终审判决。审判长 刘 琴审判员 陆小平审判员 欧阳樟二〇二〇年十二月二十四日法官助理谢杰凰书记员龙欢