广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终14831号上诉人（原审被告、反诉原告）：胡志宏，男，1974年1月2日出生，汉族，户籍所在地广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：徐妍，广东瀚宇律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市和天福物业投资管理有限公司，住所地深圳市坪山区龙田街道龙田社区莹XX工业区。法定代表人：江海斌，总经理。委托诉讼代理人：范进彬，广东信达（龙岗）律师事务所律师。原审第三人：深圳市旭升光学科技有限公司，住所地深圳市坪山区龙田街道办事处龙田社区莹XX电子科技（深圳）有限公司园区。法定代表人：欧强。诉讼代表人：深圳市旭升光学科技有限公司管理人，住所地深圳市南山区。负责人：储云南。委托诉讼代理人：赵於鹏，男，汉族，1996年1月5日出生，户籍所在地江苏省如东县。上诉人胡志宏因与被上诉人深圳市和天福物业投资管理有限公司（以下简称和天福公司）、原审第三人深圳市旭升光学科技有限公司（以下简称旭升公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市坪山区人民法院（2019）粤0310民初1223号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月2日立案后，依法组成合议庭审理了此案，现已审理终结。胡志宏上诉请求：1.判令撤销（2019）粤0310民初1223号民事判决书；2.依法改判胡志宏与和天福公司的《工业厂房租赁合同》于2019年1月18日解除；3.依法改判和天福公司向胡志宏返还租赁押金461,52800元：4.依法改判和天福公司赔偿胡志宏3个月租金461,52800元；5.依法改判和天福公司向胡志宏返还多支付的费用1,287,90806元：6.依法改判和天福公司向胡志宏支付上述3、4、5项金额的利息。从2019年1月25日按同期银行贷款利率计算，直至还清之日止；7、本案诉讼费等相关费用由和天福公司承担。事实与理由：原审法院判决认定事实不清，证据不足，判决结果错误。原审法院认定胡志宏与旭升公司存在合作关系，继而认定胡志宏有违约行为。基于此，判决胡志宏需要承担至2019年3月27日前的所有费用，并不予返还保证金。事实上，胡志宏与旭升公司不存在合作关系，也没有证据证明双方存在合作关系。胡志宏与旭升公司的法定代表人欧强个人曾有过合作意向，后因合作条件无法达成一致，双方放弃合作。后欧强向胡志宏借款，双方形成债权债务关系。（对于该事实；罗湖区人民法院已作出（2019）粤0303民初18373号民事判决书；该判决已经生效。）因此，胡志宏与旭升公司并无合作关系。胡志宏与和天福公司解除合同是由于旭升公司占用涉案厂房一直未搬离，后旭升公司进入破产程序导致合同目的根本不能实现。胡志宏并无违约行为，和天福公司的损失应向旭升公司索赔，并赔偿胡志宏的实际损失。一、胡志宏与旭升公司不存在合作关系。本案中，原审法院认为“??依据《工业厂房租赁合同》的签订及履行情况、深圳市臻XX科技发展有限责任公司工商登记信息、《承诺书》、深圳市龙岗区人民法院查封涉案）厂房内旭升公司则产情况，足以认定被告（胡志宏）和旭升公司旭升公司存在合作关系??”（判决书p13）事实上，以上证据都无法证明胡志宏与旭升公司有合作关系。欧强虽然是旭升公司的法定代表人，但不能就此假设与欧强合作就是与旭升公司合作。其一，有资料证明欧强在《工业厂房租赁合同》所指的场地有至少四家关联公司。也就是说，欧强可以代表任一公司与其他人沟通合作事宜。其二，欧强可以以自然人的身份，代表自己与其他人沟通合作事宜。其三，胡志宏与欧强也仅是有过合作意向，且该意向也已提前通知对方作废，并未真正实行。第四，明知旭升公司负债累累仍与其合作，不符合情理及一般商业常识。因此，在没有查清事实的基础上认定胡志宏与旭升公司存在合作关系实属事实不清、证据不足！二、胡志宏不构成违约行为，扣除保证金没有依据。原审法院认为“被告（胡志宏）在合同履行过程中即存在逾期支付租金及水电费等行为，且被告在向原告发出《终止工业厂房租赁合同通知书》时也存在拖欠租金及水电费的事协实，明显存在违约行为，其作为违约方不享有主张合同解除的权利?，二故本院认定原被告双方的《工业厂房租赁合同》于原告（和天福公司）收到被告（胡志宏）’发送的《终止工业厂房租赁合同通知书》之日，即2019年3月27日解除??p13”，对此认定，胡志宏不服。其一，共有四间公司注册于涉案厂房，旭升公司占用涉案厂房的绝大部分场地，而和天福公司未尽交付义务，违约在先。胡志宏与和天福公司于2018年8月签订《工业厂房租赁合同》后，和天福公司并未按合同第五条约定，将厂房移交给胡志宏使用。（租赁合同第五条：甲方（和天福公司）应于乙方（胡志宏）支付保证金及预交壹个月租金之日，将租赁的厂房和宿舍移卑给乙方装修。）因涉案厂房内还有三间公司注册在此，分别是本案深圳市旭升光学科技有限公司、深圳市欧XX电子科技有限公司、深圳市创XX精密电子科技公司。事实上，涉案厂房大部分场地被此三间公司实际占用。因此，作为出租方的和天福公司没能如约履行合同，交付场地，违约在先。缘于此，胡志宏才一直没有按照合同约定的时间交纳租金等费用。而和天福公司从未以胡志宏有违约行为而收取过滞纳金等行为，足以证明这一事实。其二，龙岗区人民法院于2019年1月18日在涉案厂房贴出旭升公司进入破产程序决定书及通知书时，租赁合同应当解除。龙岗区人民法院于2019年1月18日在涉案广房贴出旭升公司进入破产程序决定书及通知书，1月25日和天福公司对涉案厂房停水停电。而且根据和天福公司提供的微信及其他记录，和天福公司至始至终一直是与欧强沟通水电费和租金等相关事宜。因和天福公司不愿意向破产管理人申报债权，才转向胡志宏索要租金。无奈之下，胡志宏于3月26日寄出终止合同通知书。胡志宏认为，和天福公司签订合同后一直未能实际使用该场地。1月18日得知旭升公司进入破产程序，机械设备被查封、场地被占用，合同目的根本不能实现。所以，根据《合同法》94条第4项应当认定2019年1月18日双方合同解除。2019年1月之后，和天福公司一直与旭升公司沟通租金事宜，此行为让胡志宏认为双方合同已解除，后续的事宜是和天福公司与旭升公司之间的事情，已经与胡志宏无关。后因和天福公司又向胡志宏索要租金，胡志宏才出具了书面的终止合同通知书。因此，拖延到3月26日才出具通知书是有原因的，原审法院不能以收到通知书之日认定是解除合同之日，应当以不能实现合同目的之日认定解除日期。其三，判决不予退还胡志宏保证金没有依据。根据《工业厂房租赁合同》第15条，和天福公司违约提前终止合同应当退还保证金、按3个月租金标准赔偿胡志宏、赔偿胡志宏的经济损失。如前所述，和天福公司的涉案厂房一直被旭升公司等公司占用。并且由于旭升公司进入破产程序，场地将一直被占用，是导致合同目的根本无法实现的法定事由。因此，胡志宏并未违约。根据《合同法》第216条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途之规定，和天福公司未能将租赁物完整交付胡志宏，并未能保证租赁物符合约定的用途，和天福公司应当承担违约责任。并且，根据《合同法》第228条，因旭升公司主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租或者不支付租金之规定，即便胡志宏在2019年1月之后不支付租余，也不构成原审法院认定的“明显存在违约行为”。其四，违约金计算缺乏依据。根据《合同法解释二》第二十九条当事人毛张约定的违约余过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。在本案中，假设认为胡志宏违约，那么，因胡志宏原因造成和天福公司实际损失的金额是多少？如何计算违约金不超出造成损失的30%？判决结果第四项“不予退还保证金”的依据是什么？胡志宏支付的是保证余而不是定金！综上，胡志宏与和天福公司的合同解除是基于本案旭升公司原因导致的，胡志宏不存在违约行为，不应当不予退还胡志宏的保证金。并且，胡志宏与和天福公司的合同解除时间应当以法定事由发生之时计算，而不是以和天福公司收到终止合同通知书之日计算。三、判决胡志宏应承担的御用计算错误。首先，如前所述，2019年1月之后的各项费用不应当由胡志宏承担。其次，1、原审法院认为（判决书p14），2018年8月8日至2019年1月9日，胡志宏应按每月170842元支付和天福公司租金、管理费、卫生、电梯使用费为1025052元：2019年1月份剩余未付120949元：2019年2月1日至2019年3月27日为319640元：合计1465641元。而实际上，即便按原审法院认定的每月170842元计算，合计应该是1300603元，多出了1465641-1300603=165038元。另外，根据和天福公司提供的2018年11份租金明细表及其他各月明细表可知，每月153842.76元中已包含管理费13443.36+2070=15513.36元。所以每月15000元的管理费不应重复收取。2、判决书P14认定，胡志宏实际支付了租金、管理费、卫生、电梯使用费付款总额为865526元。事实上，胡志宏实际支付了962705.31元。分别是：2018年8月10日支付153842元：9月20日支付150000元；9月30日支付97179.31元；10月16人支付150000元；11月8日支付20842元：11月12日支付80000元：11月17日支付90842元；12月18日支付150000元；2019年1月9日支付70000元。3、判决书P15认定，胡志宏应向和天福公司支付2018年8月一2019年2月水电费依次为：97915.31元、153677.36元、216674.17元、212855.53元、139836.78元、141327.87元、24043.52元，合计986330.54元。但根据和天福公司提交的水电费明细表，2018年8月至2019年2月水电费依次为：97915.31元（含不合理公摊22000元）、153677.76元（含不合理公摊22000元）、194674.17元、193150.57（含宿舍水电费2295.04元）、120087.78元（含宿舍水电费2251元）、121183.87元（含宿舍水电费1856元）、3354.08元（含宿舍水电费1310.56元），合计832330.91元。与判决书的认定相差153999.63元。由此可知，原审法院判决结果第二、三项的计算结果错误，应当依法改判。综上所述，原审法院错误地认定了胡志宏与旭升公司存在合作关系，继而作出了错误的判决结果。对于事实不清、证据不足、计算错误作出的判决，恳请贵院依法应当予以改判。令当事人心悦诚服于司法者的公正与客观的理性光辉之中，从而更加充满对法律权威不可亵读的信仰与不容置疑的敬畏！胡志宏二审庭审补充以下上诉理由：在胡志宏签订租赁合同之前，旭升公司一直在本案的涉案厂房处生产经营，并且胡志宏仅是与欧强个人也就是旭升公司的法定代表人个人磋商合作的相关事宜，并未与任何公司沟通过合作事项，后因沟通未果欧强确认与胡志宏仅为借贷的关系，并且该纠纷已经经过法院的判决认定，判决胡志宏胜诉并已生效，因此胡志宏在2018年8月签订租赁合同时旭升公司以及另外两间公司已经占用了涉案厂房一直未搬离，2018年10月旭升公司进入破产程序，2019年1月龙岗法院在涉案厂房贴出公告，2月破产管理人介入，旭升公司的机械设备等所有物品不得搬离涉案厂房，而且从2019年1月开始和天福公司经常对涉案厂房停水停电，胡志宏根本无法达到承租的目的，因此胡志宏从2019年1月开始就不应当承担相应的责任，更不存在胡志宏违约的情形，从2019年1月开始关于涉案厂房租金问题都是和天福公司与旭升公司的法定代表人欧强进行沟通，与胡志宏无关，胡志宏于2018年8月签订合同到2019年1月得知厂房不能腾空，无法实现合同目的，短短几个月中损失了几百万，而旭升公司一直在此生产经营，他的情况和天福公司是最清楚的，胡志宏认为这次的租赁行为显然是有欺诈成分，因此认定胡志宏2019年3月份解除合同以及违约胡志宏认为属于显失公平。和天福公司答辩称，一、一审对于本案基本事实认定清楚。理由是：1、本案的事实情况是：和天福公司与胡志宏签订涉案厂房租赁合同时，当时是旭升公司法定代表人欧强与胡志宏一起前来和天福公司的办公室商谈，欧强与胡志宏一起向和天福公司表达了他们之间的合作意图。出于对胡志宏的信任，2018年8月10日，和天福公司与胡志宏签订了《工业厂房租赁合同》，双方确认好现场后，和天福公司将涉案场地交付给胡志宏使用，胡志宏向和天福公司支付了租赁保证金。此后，胡志宏就在租赁场地设立公司，并利用旭升公司的资产设备开始生产经营。虽然胡志宏一直存在拖欠租金、水电费及其他费用的情况，但双方的租赁合同都算是一直在正常履行，涉案场地的水电费是胡志宏控股的深圳市臻XX科技发展有限责任公司在支付。至于胡志宏在涉案场地与他人内部如何合作经营，和天福公司作为出租方不会去干涉。到2019年1月份，胡志宏开始拖欠租金费用的金额越来越大，和天福公司经济上不堪重负，起初也不想诉至法院，愿与胡志宏协商解决，胡志宏起初答应及时支付拖欠租金费用。但令和天福公司意想不到的是，胡志宏于2019年3月27日单方向和天福公司发出解除合同的通知书，从通知的内容上来看，胡志宏是想利用外人难以知悉其在租赁场地的内部经营状况，虚构各种理由来拖欠租金费用。胡志宏具有明显恶意的违约意图。最后，和天福公司无奈才诉至法院维护自己的合法权益。2、依据涉案租赁合同的履行情况，以及胡志宏与欧强、旭升公司及欧XX电子公司签订的两份，关于将旭升公司的资产设备转移至胡志宏控制之下的《协议书》，旭升公司的陈述、《承诺书》、胡志宏与旭升公司员工的微信聊天记录等证据，结合日常生活常理，足以认定：和天福公司已将涉案场地交付给了胡志宏，胡志宏在承租这么大的厂房时也确认了现场，胡志宏已经利用涉案场地生产经营数月，胡志宏与欧强、旭升公司之间存在着一定的内部合作经营关系。在合作经营中厂房设备被查封，根本就与作为出租方的和天福公司无关。因此，一审法院对本案的事实认定清楚。二、一审判决胡志宏承担的违约责任过轻，事实上根本无法弥补和天福公司的损失。理由是：1.因胡志宏的违约行为，导致和天福公司的涉案场地遭受到空置的租金损失。2.胡志宏拖欠的租金费用至今两年未付，而一审判决中并没有支持和天福公司向胡志宏主张滞纳金。3.一审判决租赁合同于2019年3月27日解除，但其实胡志宏明显存在违约行为，不享有主张合同解除的权利，租赁合同应以和天福公司的起诉立案之日2019年4月28日解除，一审这项判决客观上减轻了胡志宏的违约责任。4.和天福公司与旭升公司从未有过租赁关系，但因胡志宏的违约行为，导致和天福公司的场地被迫被旭升公司占用，现仍有部分场地仍未退还给和天福公司，旭升公司也未向和天福公司支付过占用使用费。一审判决中虽陈述和天福公司可向旭升公司申报债权，但旭升公司为破产企业，负债累累，和天福公司就算申报了债权，基本也难以要回应得的费用。5.涉案场地是和天福公司向莹XX公司承租的，即使遭受到胡志宏的违约以及旭升公司的场地占用，和天福公司仍继续向莹XX公司支付涉案场地的所有租金费用。因此，一审虽依据法律及合同约定，判决和天福公司可不予退还胡志宏的租赁保证金，但难以弥补和天福公司因胡志宏的违约行为而遭受的巨大损失。三、关于本案费用的计算，一审认定清楚。理由是：1.胡志宏从未按时足额支付过涉案场地费用，除了胡志宏陈述的委托深圳臻XX公司的转账有备注水电费用途外，其他转账均未有备注用途，和天福公司起初一时也难以认定。但按常理来讲，租金费用的金额通常为整数金额，不会有小数点，而水电费的金额存在小数点。一审依据本案水电费用明细表以及租赁合同、胡志宏的费用支付情况等证据，结合查明的事实及常理，认定了应付的租金、水电费用金额以及已付的费用金额。一审对本案费用的计算，认定清楚。2.关于胡志宏抗辩的基本电费、管理费用项目，这些都有双方明确的合同约定，一审对此已有认定。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院依法予以驳回胡志宏的上诉请求，保障和天福公司的合法权益。关于胡志宏刚才提到的一份罗湖法院的民事判决，一审当中已经明确查明，该份判决仅是针对胡志宏与欧强个人之间一个50万的民间借贷款项的认定，其他法律事实不在这份判决的认定范围之内，而且胡志宏与欧强之间内部有复杂的经济合作关系。旭升公司述称，一审法院事实已经查明的很清楚了，租赁合同是发生在胡志宏与和天福公司之间，与旭升公司之间没有任何关系，请求二审法院驳回上诉请求。和天福公司一审起诉请求：一、判令解除和天福公司与胡志宏签订的厂房、宿舍租赁合同；二、判令胡志宏将承租的涉案租赁房产清场退还给和天福公司；三、判令胡志宏向和天福公司支付至胡志宏实际退还租赁房产之日止期间拖欠的租金、物业管理费、卫生、电梯使用费暂计至2019年3月8日总计为450167.69元（人民币，下同）及滞纳金暂计104459.15元（从胡志宏每个月逾期支付月租金、费用之日起计至全部款项付清之日止，暂计至2019年3月12日的滞纳金为104459.15元）；四、判令胡志宏向和天福公司支付至胡志宏实际退还租赁房产之日止期间拖欠的水电费暂计至2019年2月28日总计为328357.07元及滞纳金暂计74965.69元（从胡志宏每个月逾期支付水电费之日起计至全部款项付清之日止，暂计至2019年3月12日的滞纳金为74965.69元）;五、判令和天福公司不予退还胡志宏租赁保证金461528元，租赁保证金归和天福公司所有；六、本案诉讼费用由胡志宏承担。胡志宏一审反诉请求：一、请求判令胡志宏与和天福公司的《工业厂房租赁合同》已于2019年1月18日解除；二、请求判令和天福公司向胡志宏返还租赁押金461528元；三、请求判令和天福公司赔偿胡志宏3个月租金461528元；四、请求判令和天福公司向胡志宏返还多支付的费用1287908.06元；五、请求判令以上二、三、四项的利息，从2019年1月25日按同期银行贷款利率计算，直至还清之日止；六、本案诉讼费等相关费用由和天福公司承担。一审法院查明以下事实：一、2018年8月10日，案外人莹XX电子科技（深圳）有限公司将其名下房产证号为“深房地字第××”的部分厂房【即位于深圳市坪山区龙田街道办事处XX社区莹XX电子科技（深圳）有限公司园区厂房Ｃ（即园区楼栋编号为Ａ4栋）201、501（面积6721.68平方米）】及Ａ区办公楼二楼（面积1035平方米）出租给和天福公司；案外人莹XX电子科技（深圳）有限公司将其名下房产证号为“深房地字第××”的40间宿舍【即位于深圳市坪山区】出租给和天福公司。案外人同时向和天福公司出具声明，同意和天福公司将上述厂房及宿舍转租给胡志宏。二、2018年8月10日，和天福公司与胡志宏签订了《工业厂房租赁合同》，约定和天福公司将位于深圳市坪山区龙田街道办事处XX社区莹XX电子科技（深圳）有限公司园区厂房Ｃ（即园区楼栋编号为Ａ4栋）201、501（面积6721.68平方米）及Ａ区办公楼二楼（面积1035平方米）租赁给胡志宏，用途为生产；租赁期限为5年，从2018年8月8日起至2023年8月7日止；无免租费装修期；自2018年8月8日起计算租金，胡志宏依约每月应向和天福公司交纳厂房租金153842元、物业管理费15000元、卫生、电梯使用费2000元，租金及其他费用均按月结算，胡志宏应于每月5日前支付给和天福公司；胡志宏应于合同生效之日向和天福公司支付三个月的厂房租金461528元为租赁保证金（押金），及一个月租金153842元；水费按莹XX的收费标准计算，水费标准随水务部门的收费标准调整幅度而调整，公共设施用水（如地下消费蓄水池等）按用户租赁厂房面积分摊每年计收一次；供电按胡志宏生产需要采用验收合格的峰平谷电表计量，依胡志宏要求核定电量为500ＫＶＡ，每个ＫＶＡ每月基本电费44元，每月共计电费22000元（按莹XX的收费标准），胡志宏随电费（按莹XX的收费标准收取电费）合并计算于每月5日前支付（和天福公司代收）；逾期交纳租金、费用的责任：（1）依欠租金费用总额按日计收千分之五滞纳金；（2）欠交租金费用3天以上的，和天福公司有权采取停电等一切措施，由此造成的损失，由胡志宏承担；（3）欠费30天以上的，当胡志宏违约自动解除合同，和天福公司有权处置胡志宏的所有机械设备和财产，收回租赁的厂房、宿舍，由此产生的损失由胡志宏负责。胡志宏违约提前终止合同的违约责任：在交清房租水电费后，押金不予退回，抵赔和天福公司重新招商损失。三、（一）：和天福公司与胡志宏签订了《工业厂房租赁合同》后，胡志宏当日向和天福公司支付了押金461528元及一个月租金153842元。2018年9月20日、10月16日、11月8日、11月12日、11月17日、12月18日、2019年1月9日，胡志宏依次向和天福公司转账金额为150000元、150000元、20842元、80000元、90842元、150000元、70000元，合计711684元（其中2018年12月18日一笔150000元是深圳市臻XX科技发展有限责任公司代胡志宏转账支付）。和天福公司主张该转账系支付每月厂房租金153842元、物业管理费15000元、卫生、电梯使用费2000元、宿舍月租金21000元。胡志宏对转账金额予以确认，但主张其没有租赁和天福公司主张的宿舍，支付的是厂房租金、办公室租金、物业管理费、卫生、电梯使用费。（二）：1、和天福公司提交的Ａ4××201、501及Ａ区办公楼二楼2018年8月份、9月份、10月份水电费用明细表显示相应月份水电费依次是97915.31元、153677.76元、194674.17元，每月水电费在次月15日前支付。胡志宏2018年9月30日向和天福公司转账支付97179.31元；2018年10月31日、11月7日、11月19日、12月1日，深圳市臻XX科技发展有限责任公司代替胡志宏依次向和天福公司转账支付水电费150000元、3677.76元、20000元、150000元（转账记录备注10月份水电费）。依据上述水电费明细表及转账金额、转账时间可知，2018年8月份水电费金额因错转而少支付736元；2018年9月份水电费分两次转账支付；2018年10月份水电费分两次转账仍未足额支付（截至2018年12月1日）。2、2019年1月2日至2019年3月14日期间，深圳市臻XX科技发展有限责任公司代替胡志宏分七次向和天福公司转账支付水电费合计430827.83元。四、深圳市臻XX科技发展有限责任公司设立于2018年8月24日，原始股东为胡志宏（占60%股份）、案外人李某某（占40%股份），工商登记经营地址为深圳市坪山区莹XX工业园Ａ4栋2楼，即涉案厂房二楼。五、2018年10月26日，深圳市龙岗区人民法院受理旭升公司的债权人对旭升公司提出的破产清算申请。2019年1月18日，深圳市龙岗区人民法院指定深圳谋正清算事务有限公司担任旭升公司管理人。2019年2月16日，旭升公司管理人接管涉案厂房中旭升公司的机器设备。2019年2月25日，旭升公司法定代表人欧强、胡志宏签署《承诺书》，《承诺书》主要内容为“欧强负责全力配合将所有有关深圳市臻XX科技发展有限责任公司的应收款全部付至本公司账户，如果出现挪用、截留等情况，所有问题包括欠薪由其本人负责。2．胡志宏负责在2019年2月28日之前解决工人2018年12月工资，2019年3月5日之前解决2019年1月欠薪，2019年2月1日以后的工人工资与其本人无关。3．工人代表同意以上约定并见证。”工人代表在《承诺书》中签名。关于胡志宏签《承诺书》的原因，胡志宏代理人称胡志宏和欧强协商过一起合作的相关事情，但最后没有实际履行；关于《承诺书》中所涉工人是否为深圳市臻XX科技发展有限责任公司员工，胡志宏代理人陈述称“不清楚”。旭升公司解释称“欧强和胡志宏是合作关系，旭升公司和深圳市臻XX科技发展有限责任是两个公司一套人马。”2019年3月26日，胡志宏向和天福公司邮寄《终止〈工业厂房租赁合同〉通知书》，主要内容是“和天福公司及江海斌先生：从2018年8月10日本人与贵公司签订租赁合同以来，场地一直被原旭升公司的查封资产及设备占用，2018年10月26日，旭升公司被深圳市龙岗区人民法院裁定进入破产清算程序，更导致我方无法对贵公司所提供的场地进行有效利用，期间也多次与贵方进行友好沟通，但都协商无果；贵方因为租金问题多次对我场地停水停电，给我方造成重大损失；从2019年1月25日对租赁场地停水停电之后，我方实际处于停业瘫痪状态。至于在此之后场地的调整，资产及设备的搬迁及变卖，均是原旭升公司与贵公司协商后采取的行为，与我方毫无关系。由于实际发生的情况致使贵我双方无法正常履行《工业厂房租赁合同》，根据该合同有关约定及相关法律规定，贵公司无法保证我方实现租赁用途，属于约定终止事由。故，我方特此通知贵公司终止该合同。请贵公司返还我方支付的三个月押金及多付的租金，谢谢！”和天福公司认可2019年3月27日收到《终止〈工业厂房租赁合同〉通知书》，但主张胡志宏虚构事实。胡志宏确认没有和和天福公司就涉案厂房、办公楼办理移交手续。和天福公司陈述2019年4月23日收回厂房Ｃ201（其中该楼层有一约350平方米的房间堆放被法查封的旭升公司财产，未能收回）、Ａ区办公楼二楼，Ｃ501尚未收回。旭升公司管理人陈述其接管的旭升公司在Ｃ201的财产集中堆放在Ｃ201的一个小房间中，Ｃ501则全部被旭升公司的设备占用。六、和天福公司向案外人莹XX电子科技（深圳）有限公司转账支付了2018年8月份至2019年2月份水电费用，转账金额与其提供的加盖莹XX电子科技（深圳）有限公司物业管理处签章的涉案厂房、办公楼2018年8月份至2019年2月份水电费用明细表载明的金额一致。一审法院认为，本案主要争议焦点为：一、胡志宏是否是涉案厂房、办公楼承租人及和天福公司有无将涉案厂房、办公楼交付胡志宏；二、胡志宏有无承租涉案宿舍；三、原胡志宏双方本诉、反诉能否成立的认定。关于第一个焦点问题：首先，原胡志宏之间签订有《工业厂房租赁合同》。其次，《工业厂房租赁合同》签订后，胡志宏作为控股股东及发起人设立深圳市臻XX科技发展有限责任公司且该公司注册登记地址为《工业厂房租赁合同》约定的承租厂房二楼；胡志宏向持续几个月向和天福公司支付过租金、物业管理费、卫生、电梯使用费，深圳市臻XX科技发展有限责任公司向和天福公司支付过租金、水电费等费用且声明是代替胡志宏向和天福公司支付。再次，胡志宏于2019年3月26日向和天福公司邮寄《终止〈工业厂房租赁合同〉通知书》。最后，胡志宏签署的《承诺书》内容也可印证其承租厂房及经营的事实。综上，一审法院认定和天福公司履行了向胡志宏交付《工业厂房租赁合同》中约定的厂房及办公楼的义务，胡志宏是涉案《工业厂房租赁合同》的承租人。关于第二个焦点问题：首先，原胡志宏之间针对涉案宿舍未签订租赁合同。其次，和天福公司未能举证证实其向胡志宏移交过涉案宿舍；也未举证证实胡志宏向其支付过涉案宿舍押金、租金、水电费等费用，不能证实双方针对涉案宿舍存在实际履行行为。综上，一审法院认定胡志宏未承租涉案宿舍。关于第三个焦点问题：（一）本诉第一项诉讼请求：首先，和天福公司未能举证证实胡志宏承租其宿舍，其主张解除宿舍租赁合同缺乏事实依据，一审法院予以驳回。其次，依据《工业厂房租赁合同》的签订及履行情况、深圳市臻XX科技发展有限责任公司工商登记信息、《承诺书》、深圳市龙岗区人民法院查封涉案厂房内旭升公司财产情况，足以认定胡志宏和旭升公司存在合作关系，胡志宏和旭升公司在合作经营过程中导致涉案厂房被查封，和天福公司并无过错。胡志宏在合同履行过程中即存在逾期支付租金及水电费等行为，且胡志宏在向和天福公司发出《终止〈工业厂房租赁合同〉通知书》时，也存在拖欠租金及水电费的事实，明显存在违约行为，其作为违约方不享有主张合同解除的权利。但鉴于胡志宏向和天福公司发送《终止〈工业厂房租赁合同〉通知书》不具有恶意，继续履行合同对胡志宏显失公平，同时和天福公司起诉也要求解除《工业厂房租赁合同》，故一审法院认定原胡志宏双方的《工业厂房租赁合同》于和天福公司收到胡志宏发送的《终止〈工业厂房租赁合同〉通知书》之日即2019年3月27日解除。（二）本诉第二项诉讼请求：和天福公司确认已经接收部分厂房及办公楼，剩余涉案厂房由法院查封并存放旭升公司财产，旭升公司也予以确认。故胡志宏客观上无法履行清场及返还义务，和天福公司可在旭升公司财产处理完毕后，由旭升公司向和天福公司返还剩余涉案厂房。和天福公司该项主张，一审法院予以驳回。（三）本诉第三项诉讼请求：首先，依据《工业厂房租赁合同》约定，胡志宏自2018年8月8日起每月应向和天福公司支付的厂房及办公楼租金、物业管理费、卫生、电梯使用费为170842元。按每月租金5日前支付的约定，截至2019年1月9日，胡志宏应向和天福公司支付2018年8月份至2019年1月份期间六个月的租金、物业管理费、卫生、电梯使用费合计为1025052元，胡志宏实际支付865526元，经核算，胡志宏已经向和天福公司支付了2019年1月9日前（不含1月9日）实际产生的厂房及办公楼租金、物业管理费、卫生、电梯使用费，但未按约定预付2019年1月份剩余日期厂房及办公楼租金、物业管理费、卫生、电梯使用费120949元；此外，2019年2月1日至合同解除之日的厂房及办公楼租金、物业管理费、卫生、电梯使用费（按每月170842元核算至2019年3月27日）为319640元，胡志宏应当向和天福公司支付。以上胡志宏共应向和天福公司支付拖欠的租金、物业管理费、卫生、电梯使用费合计440589元。其次，和天福公司主张的2019年3月27日之后至退还租赁房产之日的租金、物业管理费、卫生、电梯使用费，其可向旭升公司管理人申报债权另行解决。再次，和天福公司主张的滞纳金，因双方约定的滞纳金属于违约责任承担方式，而和天福公司主张不予退还胡志宏租赁保证金也是违约责任的承担方式，胡志宏缴纳的租赁保证金足以弥补和天福公司损失，故一审法院对和天福公司滞纳金主张不予支持。（四）本诉第四项诉讼请求：首先，原胡志宏在《工业厂房租赁合同》约定水电费按莹XX电子科技（深圳）有限公司标准计算并由和天福公司代收，且和天福公司也已向莹XX电子科技（深圳）有限公司支付了水电费用。其次，和天福公司提交的加盖莹XX电子科技（深圳）有限公司物业管理处签章的涉案厂房、办公楼2018年8月份、9月份、10月份水电费用明细表、银行转账记录、胡志宏向和天福公司缴纳该三个月水电费的时间及金额可以相互印证，可以证明原胡志宏是按加盖莹XX电子科技（深圳）有限公司物业管理处签章的水电费用明细表履行涉案厂房、办公楼发生的水电费用，该水电费用包含基本电费22000元（2019年11月份更名为公共设施管理费）、一楼电费、厂房电费分摊等项目，且原胡志宏双方在《工业厂房租赁合同》中对基本电费也有明确约定，故一审法院对胡志宏抗辩称每月水电费用不含基本电费22000元（2019年11月份更名为公共设施管理费）、一楼电费、厂房电费分摊的抗辩理由不予采纳，对和天福公司提交的水电费用明细表的真实性均予以采信。和天福公司提交的加盖莹XX电子科技（深圳）有限公司物业管理处签章的涉案厂房、办公楼2018年11月份至2019年2月份水电费用明细表，该期间的水电费明细表包含宿舍水电费及电梯费用，和天福公司虽向莹XX电子科技（深圳）有限公司支付了该部分费用，但和天福公司并未举证证实胡志宏承租了宿舍及胡志宏向和天福公司支付的水电费中包括宿舍水电费及电梯费用，胡志宏抗辩其无需向和天福公司支付该部分费用的理由成立，一审法院予以采纳。和天福公司向胡志宏主张该部分费用，一审法院不予支持。依据上述认定进行核算，胡志宏需向和天福公司支付的2018年8月、9月、10月、11月、12月、2019年1月、2月的水电费依次为97915.31元、153677.36元、216674.17元、212855.53元、139836.78元、141327.87元、24043.52元，合计986330.54元。2018年10月31日至2019年3月14日期间，深圳市臻XX科技发展有限责任公司代替胡志宏分十一次向和天福公司账支付水电费合计754505.43元。故一审法院认定胡志宏尚拖欠和天福公司2018年12月、2019年1月、2019年2月水电费依次为66453.72元、141327.87元、24043.52元，合计231825.11元。和天福公司主张超出部分，一审法院不予支持。再次，和天福公司主张的滞纳金，因双方约定的滞纳金属于违约责任承担方式，而和天福公司主张不予退还胡志宏租赁保证金也是违约责任的承担方式，胡志宏缴纳的租赁保证金足以弥补和天福公司损失，故一审法院对和天福公司滞纳金主张不予支持。（五）本诉第五项主张：胡志宏存在违约行为，应当承担违约责任，和天福公司该项主张属于原胡志宏双方明确约定的承担违约责任方式，一审法院对和天福公司该项主张予以支持。（六）关于反诉主张：依据查明事实，胡志宏的各项反诉主张均缺乏事实依据，一审法院均予以驳回。一审法院判决：一、确认和天福公司与胡志宏签订的《工业厂房租赁合同》于2019年3月27日解除；二、胡志宏于判决生效之日起三日内向和天福公司支付拖欠的2019年1月9日至2019年3月27日期间的租金、物业管理费、卫生、电梯使用费合计440589元；三、胡志宏于判决生效之日起三日内向和天福公司支付拖欠的2018年12月至2019年2月期间的水电费231825.11元；四、和天福公司不予退还被告胡志宏租赁保证金461528元，该租赁保证金归和天福公司所有；五、驳回和天福公司的其他本诉请求；六、驳回胡志宏的全部反诉请求。本诉受理费17576元，胡志宏负担14000元，和天公司负担3576元；本诉保全费5000元反诉受理费12243.85元，由胡志宏负担。本院经审理查明：原审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：一、双方租赁合同解除的时间，胡志宏应向和天福公司支付租金、物业管理费、卫生费、电梯使用费以及水电费的金额。二、和天福公司是否应向胡志宏退还租赁保证金，赔偿租金以及胡志宏主张的多支付的费用。关于双方租赁合同解除的时间，胡志宏认为应当以旭升公司被法院受理破产之日，即2019年1月18日为合同解除的时间。本院认为，依据胡志宏与旭升公司法定代表人欧强所签署的《承诺书》来看，两人在2019年2月25日就深圳市臻XX科技发展有限公司（以下简称臻XX公司）的应收款、工资情况进行协商解决，并且提到2019年2月1日以后的工资问题，至少可以表明胡志宏任法定代表人的臻XX公司在2019年1月18日时并未停产停业，胡志宏也未向和天福公司提出终止合同。因合同无法继续履行并非和天福公司违约造成，但鉴于继续履行合同对胡志宏显失公平，原审以胡志宏发出终止合同通知书的时间，认定双方租赁合同解除，符合法律规定，本院予以确认。胡志宏应向和天福公司支付2019年3月27日之前的租金、物业管理费、卫生费、电梯使用费、水电费。关于具体金额问题，依据《工业厂房租赁合同》的约定，胡志宏自2018年8月8日起每月应向和天福公司支付厂房及办公楼租金、物业管理费、卫生费、电梯使用费为170842元，胡志宏主张每月租金里本身包含了管理费15000元，并无合同依据，本院不予采信。原审法院依据分段期间计算出的应付的总计费用1465641元（1025052+120949+319640），实际上少计算了2019年1月8日的费用，但因和天福公司未提出异议，本院予以确认。对于胡志宏已支付的费用，原审依据备注的用途，认定已支付865526元，并无不当，本院予以确认。因2018年9月30日支付的97179.31元，未备注性质，且存在小数位，故本院将该笔计入胡志宏已支付的水电费之中。原审依据核算的结果，认定出胡志宏还应向和天福公司支付2019年1月9日至2019年3月27日期间的租金、物业管理费、卫生费、电梯使用费的数额正确，本院予以确认。关于水电费问题，原审对于胡志宏应缴纳的水电费认定无误，但是对于胡志宏已缴纳的水电费，遗漏了2018年9月30日支付的97179.31元，本院予以纠正。经核算，胡志宏已缴纳的水电费为851684.74（97179.31+150000+3677.76+20000+150000+430827.83），还应支付134645.8元（986330.54-851684.74）。关于第二个争议焦点，胡志宏上诉主张和天福公司未尽交付义务，违约在先，涉案厂房大部分场地被三间公司占用。本院认为，第一，胡志宏在承租涉案厂房及办公楼时，应当对场地使用情况清楚，如和天福公司未交付涉案厂房，其在承租时即应当提出，但其不仅未提出，反而缴纳了前几个月的租金及水电费，不合常理。第二，胡志宏与旭升公司法定代表人欧强的聊天记录、签署的《承诺书》以及臻XX公司代胡志宏支付租金等证据能够形成证据链，证明胡志宏与旭升公司法定代表人欧强存在合作关系，即使场地被旭升公司占用，也不能认为和天福公司未履行交付场地的义务。因此，和天福公司不存在违约行为。胡志宏在合同履行过程中，存在拖欠租金提前终止合同等违约行为，依据双方合同约定，和天福公司无需退还租赁保证金。至于胡志宏主张的赔偿租金、退还多支付的费用等，均无事实依据，本院不予支持。综上，上诉人胡志宏上诉理由部分成立，本院部分予以支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，因遗漏计算部分费用，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省深圳市坪山区人民法院（2019）粤0310民初1223号民事判决第一项、第二项、第四项；二、撤销广东省深圳市坪山区人民法院（2019）粤0310民初1223号民事判决第五项、第六项；三、变更广东省深圳市坪山区人民法院（2019）粤0310民初1223号民事判决第三项为：上诉人胡志宏于本判决生效之日起三日内向被上诉人深圳市和天福物业投资管理有限公司支付承租期内拖欠的水电费134645.8元；四、驳回上诉人胡志宏的全部反诉请求；五、驳回被上诉人深圳市和天福物业投资管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件本诉受理费17576元，由上诉人胡志宏负担12830.48元，被上诉人深圳市和天福物业投资管理有限公司负担4745.52元（被上诉人深圳市和天福物业投资管理有限公司已预交17576元，由一审法院退回12830.48元，上诉人胡志宏在本判决之日起三日内向一审法院缴纳12830.48元。）；一审反诉案件受理费12243.85元及保全费5000元，由上诉人胡志宏负担（受理费上诉人胡志宏已预交，保全费5000元由上诉人胡志宏在本判决生效之日起三日内径付给被上诉人深圳市和天福物业投资管理有限公司）。二审案件受理费17576元，由上诉人胡志宏负担16521.44元，被上诉人深圳市和天福物业投资管理有限公司负担1054.56元。（上诉人胡志宏已预交，本院予以退回1054.56元，被上诉人深圳市和天福物业投资管理有限公司于收到本判决三日内向本院缴纳1054.56元）本判决为终审判决。审判长 唐    静审判员 彭  安  明审判员 邓  亚  玲二〇二〇年十二月三日书记员 陈娱芬(兼)附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。