湖北省洪湖市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鄂1083民初1115号 原告：陆文海，男，1992年9月22日出生，汉族，住湖北省洪湖市。 委托诉讼代理人：隆万花，湖北山河（东湖新技术开发区）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李书强，湖北山河（东湖新技术开发区）律师事务所律师。 被告：洪湖市中泰置业有限公司，住所地洪湖市茅江大道特**行政楼**（洪湖职院内）。 法定代表人：詹镇辉，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：文浩，湖北园林律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈贤才，湖北园林律师事务所律师。 原告陆文海诉被告洪湖市中泰置业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序于2020年10月9日、12月8日两次公开开庭进行了审理。原告陆文海的委托诉讼代理人隆万花、李书强到庭参加诉讼，被告洪湖市中泰置业有限公司的委托诉讼代理人文浩、陈贤才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陆文海向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行合同约定的交房义务及交付办理商品房转移登记文书义务。2、判令被告因逾期交房而向原告支付违约金23352.58元（512118元×0.0002×228天，从2019年10月29日起，暂计算到2020年6月12日，合计228天；此后按合同约定的违约金继续计算至实际交付验收合格房屋之日止）。3、判令被告因逾期交付办理商品房转移登记的文书而向原告支付违约金2304.53元（512118元×0.0003×15天，从2020年5月29日起，暂计算到2020年6月12日，合计15天；逾期60日以内，此后按合同约定的违约金继续计算至实际交付办理商品房转移登记的文书之日止，若交付办理商品房转移登记文件预期超过60日，违约金计算公式为：违约金=512118元×0.0005×逾期天数）。4、判令被告因房屋层高低于合同约定退还原告购房款共计17412.01元（512118元×3.4%）。5、本案所有诉讼费用由被告承担。 事实和理由：原告与被告签订《商品房买卖合同》约定，原告以总价512118元的价格购买被告开发的深港国际城2-1-1701号房屋，被告应按照购房合同第十一条和第十二条的约定于2019年10月28日前将验收合格的商品房交付给原告使用，如被告未按照合同约定的期限和条件交房的，应当按照合同第十三条规定“逾期超过60日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起10日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之2的违约金”承担违约责任。 根据购房合同第二十条的约定，被告承诺于2020年5月28日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，如被告未按照合同约定的期限交付的，应当按照“约定日期起60日以后，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金”承担违约责任。 合同签订后，原告向被告支付512118元，已按照合同履行全部付款义务。但被告未按照合同约定将验收合格的房屋交付给原告，也未依约定将办理该商品房转移登记的有关文书交付给原告。被告延迟交房和延迟交付办理商品房转移登记有关文书的行为，理应依据合同承担违约责任。 房屋买卖合同第三条约定，房屋层高为2.95米，但本案中房屋实际层高为2.85米，与合同的约定相差0.1米，层高误差比绝对值为3.4%。房屋面积不变，但高度降低，同样导致实际使用空间的缩小。影响到买受人的使用及居住感受，房屋使用功能、市场价值贬损，且层高不足无法补救，只能在合理范围内赔偿损失。原告认为应类推适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，也可以比照本合同第十五条关于面积差异处理的约定，被告应将房屋层高差价退还给原告。 据此，为维护自身合法权益，原告根据《中华人民共和国合同法》及其他法律法规、司法解释之相关规定，特向法院提起诉讼，请依法及时判决。 被告洪湖市中泰置业有限公司辩称：一、本案被告未能按期交房是因多种原因所致，且被告不存在过错，不应承担逾期交房的违约责任。 1、原告未能按照认购书中限定时间与被告签订商品房买卖合同，构成违约，应将该期间予以抵扣被告延期交房的天数。 2、从2018年10月9日至2018年12月9日期间，深港国际城一期小区业主因电梯非名牌无端闹事，阻止、威胁被告施工现场工作人员安装电梯，导致工程整体进度严重滞后60多天。基于这一特殊事件原因，被告有权根据商品房买卖合同补充协议（附件十）第七条之规定延期90天交房，且不视为违约，即交房时间应当从2019年10月28日延期至2020年1月28日止。 3、从2019年11月6日至12月12日期间，深港国际城一期小区的近百名业主聚众冲击被告售楼部，强行要求被告解决他们提出的14条意见，被告为了保证整体工程进度推进不得已接受了深港国际城一期小区业主代表的要求，因其中有的要求是超出双方所签订的《商品房买卖合同》之外的不合理要求，如更换小区入户门、在小区公共部分墙面喷涂真彩漆等，直接导致验收工作相应延迟近3个月，经协商，业主代表同意将交房时间顺延至2020年6月28日，不动产证的交付时间顺延至2021年6月28日，在此期限之前不予承担违约金。 4、根据洪湖市建设工程质量监督站的规定，被告开发建设的住宅工程必须通过分户验收后，方可再进行工程竣工验收备案。为此，被告从2019年12月3日起采取多种方式向深港国际城一期全体业主发布分户验收通知，但业主均不予配合，过错在于业主一方。由此导致被告开发的工程竣工验收工作无法推进，最终于2020年4月6日才完成分户验收，于7月6日完成工程竣工验收备案。即交房时间应从2019年12月3日延期至2020年7月6日。 5、被告在合理延期交房期间发生不可抗力事件，且交房时间发生在不可抗力事件期间，交房时间应顺延4个多月（自2020年1月24日起延期至2020年5月8日止）。 被告已在交房时间内向原告发布了交付房屋通知，但原告却消极对待，由此造成延期交房后果应由原告自身承担，被告不存在违约交房的行为。 6、原告住宅房屋的图纸设计层高为2.9米，因工作人员失误，误将深港国际城另一设计层高为2.95米的住宅合同拿来与原告签订了《商品房买卖合同》。原告住宅房屋实际层高符合设计图纸的要求。 经审理查明，一、关于原告与被告洪湖市中泰置业有限公司签订《商品房买卖合同》的主要内容：“1、基本情况：合同约定，原告以512118元的价格购买被告开发的深港国际城2号楼幢1单元1-1701号房屋。被告于2019年10月28日前将验收合格的商品房交付给原告。 2、逾期交房责任的约定 合同第十三条对逾期交房责任约定如下：被告未按照合同约定的期限和条件交房的，（1）逾期在60日之内，按照约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付已交付房价款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向原告支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日，原告有权退房。原告退房的，应当书面通知被告。被告应当自收到退房通知之日起10日内退还全部已付款，并按照原告全部已付款的1%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之2的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向原告支付违约金。 3、房屋登记的约定 合同第二十条第三款对房屋转移登记约定如下：被告承诺于2020年5月28日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，如被告未按照合同约定的期限交付的，且在约定日期起60日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，原告亦不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之5的违约金。 4、房屋层高的约定：合同第三条约定，该商品房的规划用途为住宅，属钢筋混凝土结构，层高为2.95米。”。 原告与被告在签订《商品房买卖合同》后，双方又签订《购房合同补充协议》即“附件十”，该协议对《商品房买卖合同》进行补充约定，主要条款如下：“第七条如因洪湖市政府部门及不可抗力的自然灾害的情况下，出卖人逾期交房不承担任何违约责任。除此外，因特殊原因，出卖人可延期90天交房，不视为违约。 第九条出卖人负责在商品房交付使用后360日内办理好不动产权登记。” 上述合同签订后，原告已按照合同约定向被告支付512118元的购房款，并按合同约定履行完毕全部付款义务。 二、被告在建设深港国际住宅楼过程中发生的相关事件： 1、电梯事件：被告在工程施工过程中，与洪湖市富鼎电梯有限公司签订《电梯安装合同》，2018年10月9日，当电梯运输到工地时，因深港国际城一期近百名业主认为被告违反合同约定，安装不合格的电梯，遂到安装工地、洪湖市政府门前采取拉横幅、举牌等极端行为，阻止电梯安装，严重影响住宅楼的建设工期近60天。事发后，经核实，洪湖市富鼎电梯有限公司具有特种设备使用登记证，该公司安装的电梯也符合国家标准，系产品质量合格的电梯。 2、增补工程：2019年12月12日，部分业主的房屋因出现墙面裂缝、空鼓、漏水等现象，要求被告进行增补相关工程。在洪湖市政府的相关部门协调下，业主代表与被告方签订《协商意见》，该协商意见中要求被告修补房屋外墙涂料、更换小区入户门、增加对小区电梯走廊和过道加贴瓷砖或喷涂真彩漆。同时，双方还约定将交房时间更改为2020年6月28日，不动产证的交付时间为2021年6月28日。 12月13日，被告与鼎盛建设工程（洪湖）有限公司签订《深港国际城一期楼层公共部位水性艺术油漆施工合同》，对深港国际城一期楼层公共部位进行水性涂料施工，直至2020年5月26日工程完毕并验收合格。 3、分户验收：洪湖市建设工程质量监督站为了加强住宅工程质量管理，维护消费者合法权益，要求洪湖市住宅工程质量分户验收时业主必须参加分户验收并在分户验收记录表签字盖章后才能办理竣工验收备案。2019年12月3日，被告通过电话、微信、短信、张贴业主分户验收通知书等各种方式告知原告于2019年12月4日参加分户验收，但原告并未按照规定参与分户验收，由此导致该住宅楼无法正常办理竣工验收手续。经被告与洪湖市人民政府相关部门多次协调，2020年7月5日，被告取得“工程竣工验收备案表”，具备交付房屋的所有要求。2020年7月17日，被告向原告发送《交房通知》，通知原告于2020年7月20日办理房屋交接手续，至今原告没有与被告办理房屋交接手续。 4、不可抗力自然灾害：2020年1月23日至2020年4月8日，受新冠××疫情的影响，被告停止对深港国际住宅楼的所有工程建设活动。恢复生产后，又因政府各部门受疫情影响，无法及时办理工程竣工验收工作。 三、原告诉请住宅楼层高不符合合同规定的事实情况： 深港国际城的住宅楼设计有2.9米及2.95米两种规格的住宅楼，原告与被告签订的《商品房买卖合同》中约定的房屋层高为2.95米，实际该房屋设计层高为2.9米。经原告申请，本院委托广州仲恒房屋安全鉴定有限公司对深港国际城的住宅楼抽样鉴定，原、被告共同选定4套住宅作为标准进行鉴定。2020年11月28日，广州仲恒房屋安全鉴定有限公司做出《房屋安全鉴定报告》，鉴定结论为4套住宅楼对比设计层高2.9米的最大偏差为-0.027米。 上述事实有下列经庭审举证、质证的证据证实，本院予以确认：双方当事人的陈述、双方当事人的身份证明材料、《商品房买卖合同》、《收款收据》、《住房(商业用房)按揭借款合同》、照片、认购书、网络截图、照片、摄影资料、报案材料、致歉信、《电梯购销合同》、洪湖市富鼎电梯有限公司的《证明》、《协商意见》、《分户验收通知》、微信截图、短信平台群呼记录、分户验收记录、竣工验收备案表、洪湖市建设工程质量监督站出具《情况说明》、《收房通知》、物业费收据、《房屋安全鉴定报告》等证据在卷佐证。 本院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》及《购房合同补充协议》均系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同，双方均应当按照约定履行各自的义务。现针对双方争议的焦点问题，分析如下： 一、被告应否继续履行合同约定的交房义务及承担逾期交房责任？ 经查，原、被告签订的《商品房买卖合同》约定于2019年10月28日交付房屋，直至2020年7月5日，被告才取得“工程竣工验收备案表”，具备交房条件。期间发生系列事件，导致建设工程一再延期。本院认为，被告在施工过程中，既发生了特殊事件，又发生了新冠疫情导致停工和政府职能部门无法正常工作导致竣工日期延误：其一、因电梯施工遭到业主的阻扰，影响工期60天，该事件客观上造成被告延误工期，故因该事件导致交房时间应当从事件解决之日起，顺延60天，即交房时间顺延至2019年12月28日。其二、因业主代表要求增补建设项目，造成增补项目未完成前无法进行竣工验收。受新冠疫情的影响，该建设工程直至2020年5月26日，才竣工验收。其三、依据洪湖市建设工程质量监督站的要求，业主必须参加分户验收并在分户验收记录表签字盖章后才能办理竣工验收备案。本案中被告于2019年12月3日通知原告参与分户验收，但原告并没有参与分户验收，客观上导致被告无法按照本市职能部门的管理规定办理竣工验收备案，亦无法按期交房。其三、2020年5月26日，被告所有工程完工后，需要合理期限办理“两证一表”，因相关政府职能部门在疫情期间采取非正常的办公方式，导致被告于2020年7月5日才取得“工程竣工验收备案表”，至此，被告才具备向原告交付房屋的前提条件。 本案中，被告已于2020年7月16日通知原告办理房屋交接手续，原告应予以配合并办理相关接收房屋的手续。原告无正当理由，不得拒绝接收。故本院认定被告自向原告告知交房通知之日起，已经履行了交房义务。 综上所述，被告交房时间一再延期，既发生特殊事件及不可抗力自然灾害原因，也有政府行为造成。另外，业主代表阻碍施工、增加工程量等行为，目的是为包括原告在内的所有业主争取最大利益，他们的诉求与原告的利益具有关联性和代表性，故被告对上述事件的发生并无过错。依照原、被告签订《补充协议》第七条之规定，被告不应承担逾期交房的违约责任。对于原告的此项诉请，本院不予支持。 二、被告应否履行为原告办理房屋转移登记的义务以及被告是否应承担逾期办理房屋不动产权证的责任？ 经查，被告于2020年7月16日通知原告办理房屋交接手续，但原告未予配合导致房屋至今未予交付。原、被告签订的《购房合同补充协议》已对《商品房买卖合同》中的房屋转移登记条款进行变更，根据该补充协议规定，被告应在该商品房交付使用后360日内（即2021年7月15日前）为原告购买的商品房办理好不动产权证登记，现双方约定期限未满，故被告不存在逾期为原告办理不动产权证的情形，不应承担相应的违约责任。但依照双方合同约定，被告有义务与责任为原告购买的商品房办理房屋不动产权证，该房屋转移登记行为也需要原、被告双方的配合共同完成。综上，本院认定被告已于2020年7月20日向原告履行了交房义务，故被告应于2021年7月20日前为原告购买的房屋办理房屋转移登记，原告亦应予以配合。对原告主张被告应承担逾期办理房屋转移登记（即办理房屋不动产权证）责任的诉请不予支持。 被告应否对原告购买的房屋不符合合同约定的层高损失承担赔偿责任？ 经查，原告与被告签订的《商品房买卖合同》明确约定原告购买的住宅层高为2.95米，被告辩称，根据设计图纸，原告住宅层高应为2.9米，且原告的住宅层高符合2.9米标准。仅因销售人员失误拿错合同，才导致合同中约定的层高为9.5米。诉讼过程中，经司法鉴定，原告的住宅实际层高与设计层高2.9米最大偏差为-0.027米，与合同约定层高2.95米的最大偏差为-0.077米。本院认为，案涉房屋的实际层高与约定层高不符，被告辩称销售人员误拿合同的理由不成为其免责的事由，对被告的辩称理由不予支持。因层高的损失影响到住户拥有的立体空间损失和居住的舒适感，被告应当承担相应的赔偿责任。但原告诉请的赔偿金额过高，本院酌定被告按照购房款总额的0.5%对原告予以赔偿，即2561元（512118元×0.5%）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 被告洪湖市中泰置业有限公司于2021年7月20日之前为原告陆文海购买的坐落于洪湖市新堤办事处百里长渠以北、五七渠以西深港国际城2号楼幢1单元1-1701号房屋办理所有权的转移登记，原告陆文海予以配合。 被告洪湖市中泰置业有限公司于本判决生效之日起10日内向原告陆文海支付赔偿款2561元。 驳回原告陆文海的其他诉讼请求。 如果未按照本判决履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费876元，减半收取438元，由原告陆文海负担413元，被告洪湖市中泰置业有限公司负担25元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。 审判员 卜 军 二〇二〇年十二月十八日 书记员 邹晓欢