山东省烟台市蓬莱区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0684民再6号原审原告：范文英，女，1970年6月20日出生，汉族，住山东省烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：巴树春，男，1948年8月29日出生，汉族，住黑龙江省齐齐哈尔市铁锋区，由原告所在社区推荐。原审被告:蓬莱博展房地产有限公司，住所地山东省烟台市蓬莱区南王街道办事处大院村。法定代表人：谢杰涌，任执行董事。委托诉讼代理人：罗世灿，山东宸来律师事务所律师。原审原告范文英与原审被告蓬莱博展房地产有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年12月22日作出的（2015）蓬民初字第248号民事判决已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，作出（2019）鲁0684民监3号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。原审原告范文英的委托诉讼代理人巴树春、原审被告的委托诉讼代理人罗世灿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。范文英称，1.请求依法撤销（2015）蓬民初字第248号民事判决；2.继续履行合同，要求原审被告给付原审原告按交房款130934元为基数，自2009年10月1日起至2015年7月15日止，按日万分之二的逾期交房的违约金；3.诉讼费用由原审被告承担。蓬莱博展房地产有限公司辩称，1.原审原、被告在签订商品房买卖合同的同时还签定补充协议，对涉案房屋的交付使用做了特别约定，该协议约定原审原告将涉案房屋给原审被告免费使用三年，期限自2009年9月30日起至2012年9月29日止。原审原告之所以同意原审被告免费使用是原审被告用优惠购房款的对价换来的。在房屋竣工验收之后，原审被告曾电话通知原告交纳办证费用并办理交房手续，原审原告迟迟没有办理。原审原告的诉请没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原审原告的诉讼请求；2.假设原审被告存在逾期交房违约行为，原审被告认为按照合同约定，违约金应当按照日万分之一计算。另外，免费使用三年的协议系原审原、被告双方真实意思表示，合法有效，2012年9月30日之前原审原告没有任何实际损失，且原审原告在接到原审被告交房通知的情况下拖延办理交接手续，原审原告违约金计算的起止时间有误。范文英向本院起诉请求：2008年11月27日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的第三幢2单元21304号住宅一处，价款130934元，原告首付39934元，余款91000元以按揭方式给付。商品房买卖合同约定被告应于2009年9月30日前向原告交付房屋，但直至诉讼之日，涉案房屋仍未交付，原告多次到被告处要求交房，被告一直推脱。原告诉至法院，请求：1.依法判令被告给付原告2009年10月1日起至2015年7月15日止，以已交付房款130934元为基数，给付原告日万分之二的违约金55260.9元。2.诉讼费及其他费用支出由被告承担。本院原审认定案件事实：当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于双方争议的事实，本院认定如下：1.对被告提交的补充协议，原告对其真实性无异议，虽然补充协议的签订是其真实意思表示，但认为补充协议并不能证明原告在免费使用的三年期间没有损失，认为免费使用三年的约定违反房地产管理相关法律规定，是无效的，并且补充协议是从合同，对房屋的交付应当以主合同即商品房买卖合同为准。原告为证明上述主张还提交补充协议（二）佐证。被告对补充协议（二）不予认可。原告提交的补充协议（二）并非与本案被告签订，与本案无涉。原告对补充协议的真实性无异议，并明确签订时系其真实意思表示，故对原告上述主张不予采信，应认定补充协议合法有效。2.原告不认可被告主张曾电话通知接房，被告对此也未提供证据，故不予认定被告履行了通知接房的义务。3.原告对房屋未交付提交蓬莱市人民政府在人民网对网民的答复意见、被告2015年1月28日承诺书、被告给业主的公开信等予以证明，被告虽对上述证据不予认可，但认可房屋并没有验收合格证，对房屋交付也并未提交证据证明，故认定被告未交付涉案房屋。4.被告认为按照日万分之二计算的违约金远超原告实际损失，主张调减，但并未对其主张提供证据证明，原告也不同意调整，故对于被告主张的违约金过高不予认定。5.关于违约金计算起止时间，根据补充协议的约定，原告自2009年9月30日起至2012年9月29日止将涉案房屋交由被告免费使用，此期间被告以房产价格优惠抵顶原告的利益所得，原告实际并无损失，对原告追索该期间的逾期交房违约金本院不予支持。本院原审认为，原、被告双方所签订的商品房屋买卖合同，合法有效，双方当事人应按合同约定履行自己的义务。合同对于交房条件及交房日期有明确约定，被告应按约履行，否则即构成违约。原告要求被告支付2012年9月30日至2015年7月15日期间的逾期交房违约金，合法有据，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：被告蓬莱博展房地产有限公司支付原告范文英逾期交房违约金26684.35元（2012年9月30日起至2015年7月15日止以130934元为基数按日万分之二计算），限于本判决生效后十日内付清。案件受理费1182元，由被告蓬莱博展房地产有限公司负担467元，原告范文英负担715元。本院再审认定案件事实如下：再审庭审中，原审被告主张，由于原审原告与物业公司签订了三年的免租代持合同，因此原审被告将房屋直接交给物业公司，物业公司代收。后来免租期满以后，原审被告通过电话和书信的方式通知原审原告接收房屋。原审原告对原审被告通过电话和书信的方式通知原审原告接收房屋的主张不予认可，并称原审原告与原审被告签订的商品房买卖合同，原审原告与物业公司没有商品房买卖的约定，不存在原审原告与物业公司产生涉案房屋交付的问题。原审原告与原审被告均未提交新证据。本院再审查明的案件事实除原判决认定的关于违约金计算起止时间外，其他同原审一致。本院再审认为，2008年11月27日，原审原告与原审被告同时签订了商品房买卖合同和补充协议是双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按照约定履行各自的义务。根据原审原、被告商品房买卖合同的约定，原审被告应当在2009年9月30日前，将验收合格的商品房交付原审原告使用，但原审被告未能提交证据证实其按约履行交房义务，已构成违约，应该承担违约责任，原审被告应根据商品房买卖合同的约定自2009年10月1日起至2015年7月15日止，向原审原告支付以已交付房款130934元为基数，按日万分之二计算的违约金。原审原、被告签订的补充协议虽约定原审被告免费使用涉案房屋三年，期限自2009年9月30日起至2012年9月29日止，但该约定并不能免除原审被告按照合同约定交付房屋的义务，且双方也未就交付房屋的时间另行达成合意，故原审原告主张自2009年10月1日起至2015年7月15日止期间的违约金符合法律规定，本院予以支持，故原判决应予撤销。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款之规定，判决如下：一、撤销本院（2015）蓬民初字第248号民事判决。二、限原审被告蓬莱博展房地产有限公司于本判决生效后十日内给付原审原告范文英逾期交房违约金（以130934元为基数，自2009年10月1日起至2015年7月15日止按日万分之二计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费1182元，由原审被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判长  王青松审判员  李 丽审判员  孙传辉二〇二〇年十二月十日书记员  李 云