广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终4190号上诉人（原审被告）：杨秀群，女，汉族，1991年7月14日出生，住广东省开平市************。委托诉讼代理人：邓伟念，系杨秀群丈夫。被上诉人（原审原告）：开平市长沙邻家房地产信息咨询服务中心，住所地广东省开平市********************位。经营者：杨宗锦，男，汉族，1989年6月10日出生，住广东省信宜思贺镇。上诉人杨秀群因与被上诉人开平市长沙邻家房地产信息咨询服务中心（以下简称邻家服务中心）居间合同纠纷一案，不服广东省开平市人民法院（2020）粤0783民初2441号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年10月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨秀群上诉请求：撤销一审判决并驳回邻家服务中心的诉讼请求。事实和理由：一、杨秀群在一审开庭时并没有表示无法办理按揭、资金不足，而造成交易无法完成。一审判决却认定其表示了上述意思。杨秀群是广西人，一审庭上以开平语言交流了解不清晰。民事答辩状第四条明确了杨秀群本人意愿，没人为杨秀群办理过按揭手续。二、邻家服务中心、杨秀群与案外人周健丰于2019年11月27日签订的《房屋买卖合同》无效。2019年11月27日，签订上诉合同时，中介方作为居间服务，并无合法为杨秀群提供合法权益，签订三方房屋买卖合同时，中介方要确保房屋产权清晰，需提供房屋查册证明和房产证原件真实性，签约人是否为房屋产权所有人，邻家服务中心没有一样出示过，核查房屋银行按揭贷款额是否符合杨秀群条件，杨秀群也明确表示首期款只有50000元。房屋买卖合同附件明确首期含定金50000元，签约后邻家服务中心改口要100000元。签上述房屋买卖合同时，并非由屋主甄佩兰本人与杨秀群签订，而是邻家服务中心找案外人恒基地产的员工周健丰冒名签订甄佩兰的名字，邻家服务中心和周健丰欺诈杨秀群是屋主亲戚，代其签名，既未出示屋主甄佩兰的任何授权材料，也无提供房产证原件和房屋查册证明，从头到尾没见过屋主甄佩兰本人，三方合约理应三方在场签订，所以整份房屋买卖合同应为无效，邻家服务中心无合法为杨秀群提供居间服务，与案外人周健丰属于欺诈行为。签订房屋买卖合同时邻家服务中心口头承诺只需50000元首付诱骗杨秀群签订。还在房屋买卖合同十九条补充如银行政策有变致按揭交易不成功卖方应无条件全额退还定金给买方。签约之后杨秀群配合提交资料，邻家服务中心没带杨秀群和屋主甄佩兰本人共同去银行办理按揭手续，通过电话要求交付首期100000元，远超房屋买卖合同签订的50000元首付。邻家服务中心还一直引导杨秀群去办理不知名且与房屋无关的贷款。邻家服务中心不能根据上述合同向杨秀群主张上述合同的中介费用。三、杨秀群、邻家服务中心及案外人周健丰签订的《房屋买卖合同》没有履行。中介费的支付条件应为合法提供居间服务保障杨秀群的合法权益和房屋交易成功，其中包括该合同是合法和是屋主甄佩兰的真实意思表示，双方为履行作出努力，杨秀群才应支付中介费，而不应在合同无效或合同没能履行的前提下要求支付中介服务费用。退一步讲，就算合同有效，双方约定的中介费用支付条件并没成就，杨秀群不能向邻家服务中心主张中介费用。《中介服务收费确认书》中第二段明确约定中介费用支付日期为按揭当天。而邻家服务中心承诺为杨秀群代办贷款，但从没有真正安排银行贷款，一直以来都是邻家服务中心单方说银行要首付100000元，叫杨秀群去办理不知所谓的首付贷。屋主甄佩兰也没有去银行签过按揭。银行按揭必须由屋主甄佩兰带齐资料房产证与杨秀群共同办理房屋按揭手续，从签约到现在没有与屋主甄佩兰见面和说话。所以，本案根本没有进展到按揭当日。四、杨秀群支付的购房定金10000元，亦是由邻家服务中心的经营者黎家星收取，其收取后是否有交给屋主甄佩兰，杨秀群无从得知。另外邻家服务中心还欺诈杨秀群说过户其中的税费收取土地出让金3093元，《房屋买卖合约》第五条本次过户所产生的税费等费用由买方支付，而土地出让金是屋主甄佩兰所出售的房产历史欠补交的费用。出售前须支付土地出让金才能上市出售。杨秀群理应只支付本次过户所产生的税费，更何况银行按揭没完成没有达到到过户阶段。《房屋买卖合约》第八条卖方应在办理交易过户手续前将有关该物业的产权纠纷、债务、税项、租凭以及解除抵押等事项处理完毕，并保证交易过户完成时买方无须对上述事项负责。杨秀群是被邻家服务中心诱骗以为首付50000元就可买到房屋，但却被要求签约支付定金10000元，提交资料又被欺骗土地出让金3093元。从事中介人员告知一般土地出让金是问屋主拿钱交了，有部分地产中介会再次收取提高收入，欺诈买方说是属于过户费用再次收取买家。邻家服务中心收取土地出让金属于欺诈行为，邻家服务中心理应退还。一直以来杨秀群因无知被邻家服务中心欺诈而配合交易手续，邻家服务中心违规操作一直以来没有为杨秀群提供合法居间服务，杨秀群理应无须支付中介服务费。杨秀群由于不懂法律法规过了反诉期，杨秀群要求撤销一审判决并驳回邻家服务中心的诉讼请求，杨秀群可以另诉。五、杨秀群、邻家服务中心及案外人周健丰签订《房屋买卖合同》根本没有约定“如买卖双方或单方出现违约或买卖双方共同撤销本次交易或单方撤消本次交易，邻家服务中心有权利向违约方追究违约责任，违约方须向邻家服务中心方支付该物业总成交价的3%作为居间服务费”的条款。邻家服务中心的主张没有事实及法律的依据。邻家服务中心辩称，与一审期间的诉讼陈述一致。邻家服务中心向一审法院起诉请求：1.判令杨秀群向邻家服务中心支付中介服务费10000元(大写壹万元整)；2.判令杨秀群承担本案全部诉讼费用。一审法院查明事实：2019年11月27日，邻家服务中心作为中介方(经办人为黎家星)，与杨秀群及案外人周健丰就购买位于开平市三埠新昌新市***********签订编号为N0.0000486《房屋买卖合同》，涉案房屋价款为人民币360000元。杨秀群选择按揭付款。合同就中介服务费约定：“第九条买卖双方确认独家委托经纪方提供中介服务，且经纪方已促成买卖双方签订了本合同，买卖双方同意，签订合同之日由买方支付本次咨询及中介服务费……”邻家服务中心与杨秀群就中介服务费的支付在《中介服务收费确认书》补充约定：“……中介服务费10000元，缴交日期为按揭当天……。”一审庭审中，邻家服务中心表示涉案房屋产权人是甄佩兰，因居于香港由其委托周健丰办理房屋过户手续，但因为杨秀群违约造成交易无法完成，所以没有过户给杨秀群。杨秀群表示因为无法办理按揭，资金不足，造成交易无法完成，要求卖方收取的定金10000元及土地出让金3093元予以返还。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第四百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、杨秀群应在判决生效之日起10日内支付居间报酬3000元给邻家服务中心；二、驳回邻家服务中心其他的诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元(邻家服务中心已预交)，由杨秀群承担7.50元，由邻家服务中心承担17.50元。邻家服务中心多预交的一审案件受理费17.50元，由一审法院予以退回；杨秀群应自判决生效之日起七日内向一审法院补缴一审案件受理费7.50元。二审中，双方当事人没有提交新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案是居间合同纠纷。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院在二审中仅围绕杨秀群的上诉请求进行审查，对于双方当事人均未提出上诉的问题不予审查。本案二审争议焦点是：杨秀群应否向邻家服务中心支付居间报酬3000元？本院具体分析如下：从本案在案的证据来看，甄佩兰作为涉案房屋的所有权人，向周健丰出具《房屋转让代收定金委托书》，并载明“自2019年9月27日起至委托事项完成之日止，在委托期限内签署的一切有关文件和进行的活动委托人均予承认”。杨秀群虽上诉称邻家服务中心找案外人周健丰冒名签订甄佩兰的名字，并与杨秀群签订涉案《房屋买卖合同》，故该合同应为无效，但并未能提交相应证据加以佐证其主张的事实，应由其承担举证不能的不利后果。并且，即便周健丰确实无权处分涉案房屋，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，涉案《房屋买卖合同》上有邻家服务中心、杨秀群与周健丰三方在落款处签字盖章，亦系其真实意思表示，在杨秀群无法证明存在欺诈的情况下，应为合法有效。再结合涉案《房屋买卖合同》中约定：“买方应在签订本合同后30天内办妥按揭贷款申请手续，而卖方应全力协助买方办理相关手续，包括提供资料、签署有关文件、合同等。”杨秀群在本案中负有办妥按揭贷款的义务，邻家服务中心仅负有协助办理按揭手续的合同义务。结合杨秀群一审庭审中关于“银行称我没有银行流水不符合按揭条件”以及二审法庭调查中关于“邻家服务中心回复称银行只提供28万元的贷款，由于我方认为我方无法多凑3万元”等陈述可知，一审法院认定因杨秀群个人资金不足的原因，导致本次房屋买卖交易未能完成，因此邻家服务中心有权请求杨秀群支付中介费，并无不当，本院予以支持。但从双方签订的《房屋买卖合同》及《中介服务收费确认书》的约定来看，居间服务包括协助买卖双方签订合同、办理银行贷款、房屋过户手续等内容。邻家服务中心虽促成了涉案《房屋买卖合同》的签订，且杨秀群在一审庭审中亦确认邻家服务中心提供过现场看房、签约以及陪同到银行咨询按揭手续等服务，但未提供完整的中介服务，加之涉案《房屋买卖合同》最终没有实际履行。故一审法院酌情支持杨秀群应支付给邻家服务中心的居间报酬3000元，并无明显不当，本院予以维持。杨秀群虽然上诉主张双方约定中介费用支付条件并没有成就，杨秀群提交的《中介服务收费确认书》中关于“中介服务费10000元，缴交日期为按揭当天”的约定，但结合前文所述可知，导致未能办妥按揭贷款手续是杨秀群的原因所致，所以本院对其上述主张不予支持。至于杨秀群上诉中提及的要求邻家服务中心返还定金10000元及土地出让金3093元，鉴于杨秀群在一审诉讼中并没有提出反诉，且与本案居间合同已不属同一法律关系，杨秀群可另循法律途径救济，本院对此不作处理。综上所述，杨秀群的上诉请求理据不足，依法应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（已由杨秀群预交），由上诉人杨秀群负担。本判决为终审判决。审 判 长 李立辉审 判 员 陈 炜审 判 员 杨维国二〇二〇年十二月二十八日法官助理 余卓利书 记 员 邓少洪