江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终11627号上诉人（原审被告、反诉原告）：陆红生，男，1967年5月9日生，汉族，户籍地江苏省南京市溧水区，现住江苏省南京市溧水区。委托诉讼代理人：武小宝，江苏方胜律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：南京市溧水区人民政府石湫街道办事处，住所地江苏省南京市溧水区石湫街道新河北路**。负责人：李萍，该办事处主任。委托诉讼代理人：周敦福，江苏同心园律师事务所律师。委托诉讼代理人：周沛力，江苏同心园律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陆玉香，女，1963年10月9日生，汉族，户籍地江苏省南京市溧水区，现住安徽省马鞍山市博望区。委托诉讼代理人：陶木康，南京市溧水区永阳法律服务所法律工作者。上诉人陆红生因与被上诉人南京市溧水区人民政府石湫街道办事处（以下简称石湫街道办）、陆玉香房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服南京市溧水区人民法院(2019)苏0117民初4749号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。陆红生上诉请求：1、撤销原审判决，改判陆红生向石湫街道办支付房屋差价款，无需向石湫街道办返还涉案房屋；或者依法改判陆红生向石湫街道办返还房屋，石湫街道办向陆红生补偿相应的拆迁利益以及装修补偿款。2、改判陆红生无需按照每月500元的标准向石湫街道办赔偿租金损失。事实与理由：一、涉案《溧水区石湫镇征地房屋拆迁补偿协议》己经被生效法律文书所确认无效，但该协议是基于原位于南京市溧水区房屋拆迁所签订，原位于陆家村53号房屋属于陆红生所有，该房屋的拆迁利益应由陆红生享有。另陆红生占有使用的涉案影都雅苑5幢1单元802室房屋，陆红生是支付了175748元的对价取得（见安置房分配结算表）。涉案《溧水区石湫镇征地房屋拆迁补偿协议》属于双务合同。根据法律规定因合同无效取得的财产应当予以返还，该返还应当是双方均应相互返还，而不是一方返还。2019年11月8日《全国法院民商事审判工作会议纪要》明确：双务合同不成立、无效或者被撤销后，双方因该合同取得财产的，应当相互返还。二、涉案陆家村53号房屋被拆迁已不具备返还条件，虽然陆红生一审反诉要求石湫街道办“返还房屋、恢复宅基地原状”的请求不能得到支持，但不影响石湫街道办在本诉中应当承担的“返还”法律义务。《合同法》规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”。涉案陆家村53号房屋虽然己经不能返还，但石湫街道办应对该房屋根据拆迁政策和参照拆迁合同对陆红生返还“陆家村53号房屋”的拆迁利益。该拆迁利益在本案中应该予以查明，并应在本诉中予以返还，陆红生的反诉请求无论是否得到支持，均不影响本案本诉的判决。三、涉案位于南京市溧水区的房屋陆红生可不予返还。涉案影都雅苑802室房屋陆红生己经实际取得并进行了添附而一直使用，虽然陆红生取得该房屋时候使用了伪造的离婚法律文书导致拆迁协议无效，该无效是基于不能使用陆玉香的名义和优惠条件取得拆迁房屋。本案应结合陆红生与石湫镇政府签订的拆迁协议整体确定陆红生是否可以享有购置拆迁安置房的条件，如果陆红生可以享有购置拆迁安置房的条件，仅仅是购置的价格存在差异，如陆红生愿意缴纳差价，就不存在损害国家利益的情形，涉案影都雅苑802室房屋则不需要返还。如陆红生不愿意缴纳相应的差价，则须将涉案影都雅苑802室房屋返还给石湫街道办，但石湫街道办还须对涉案房屋的装修价值对陆红生进行补偿。本案中陆红生同意对涉案房屋差价向石湫街道办缴纳，另结合涉案房屋己经进行装修，所以影都雅苑802室房屋不予返还更加符合法治和社会效果。四、陆红生不应向石湫街道办支付占有涉案房屋的租金。本案如果陆红生缴纳了房屋差价不须返还涉案房屋、当然不需再支付房屋租金，即使陆红生需要返还涉案房屋，因石湫街道办应要返还给陆红生已缴纳安置房价款的资金占用费。根据法律规定，双务合同不成立、无效或者被撤销时，标的物返还与价款返还应互为对待给付，双方应当同时返还，一方对标的物占有使用时应支付的使用费（即租金）可与占有价款一方应当支付的资金占用费相互抵销。另2019年11月8日《全国法院民商事审判工作会议纪要》34条明确规定该租金和房屋折价款的资金占用费相互抵销。所以本案中陆红生无论是否返还涉案房屋均不需要支付房屋租金。石湫街道办辩称：一、石湫街道办没有义务将陆家村53号房屋返还给陆红生，也无法返还。陆红生认为石湫街道办与其签订的《溧水区石湫镇征地房屋拆迁补偿协议》被确认无效，故石湫街道办因该协议取得陆家村53号房屋需返还给陆红生。一方面，陆家村53号房屋被拆迁的依据并非是《溧水区石湫镇征地房屋拆迁补偿协议》，而是溧水区人民政府对石湫镇石湫村陆家村地块实施的土地征收行政行为，该行政行为并没有被确认违法或者无效，石湫镇政府仅是拆迁的实施单位，故石湫镇政府依据溧政发[2011]76、77号文件对陆家村53号房屋实施的拆迁行为是合法的，故没有返还陆家村53号房屋的法定义务。另一方面，石湫镇政府作为拆迁的实施单位与陆玉香签订的《溧水区石湫镇征地房屋拆迁补偿协议》是对被拆迁人补偿方案的约定。石湫镇政府并没有依据该协议取得陆家村53号房屋的所有权和使用权，更不存在陆红生所述“因合同无效取得财产应当予以返还”的合同义务。原陆家村53号房屋已经拆迁，拆迁后在该地块的石湫镇新市镇新社区项目也已经施工，已无法返还。因石湫街道办没有返还财产的合同义务，也就无需进行折价补偿。二、陆红生、陆玉香应当返还其所占有的石湫街道影都雅苑5幢1单元802室房屋并赔偿损失，石湫街道办同意按照拆迁政策对被拆除的48.85平方米的陆家村53号房屋给予货币补偿。石湫镇政府与陆玉香签订的《拆迁补偿协议》已经被法院确认无效，合同无效则自始不发生法律效力，陆玉香已无权取得石湫街道影都雅苑5幢1单元802室房屋的所有权。陆红生并非《拆迁补偿协议》的合同相对人，更无权占有该拆迁安置房，应当将其占有的房屋返还给石湫街道办。陆红生、陆玉香因欺诈行为，损害国家利益导致合同无效，导致石湫街道办的损失，应当赔偿损失。一审判决并无不当。对于被拆迁的陆家村53号房屋，石湫街道办愿意按照拆迁政策给予被拆迁人相应的货币补偿。本案中被拆迁人为陆玉香，陆红生要求石湫街道办对其进行补偿没有依据。实际上，无论是陆玉香还是陆红生作为被拆迁人，按照拆迁政策都无法取得拆迁安置房，都只能以货币方式进行补偿。另一方面，拆迁补偿与本案并非基于同一法律关系。本案系因合同无效，合同的一方当事人要求对方返还财产，而对被拆迁的陆家村53号房屋进行补偿系基于土地征收房屋拆迁行为，不是同一法律关系，不应当在本案中进行处理。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。陆玉香辩称：一审法院认定陆玉香与石湫街道办签订的拆迁安置补偿协议无效，但房屋所有权已经登记为陆玉香，目前为止没有任何法院或者行政机关宣布该登记行为是无效的。因此本案中石湫街道办虽然主张合同无效，但结合本案双方的实际利益，如果按照一审判决，石湫街道办等于通过不当得利的方式得到了一套房屋而不用给被拆迁人补偿，这是不合理的。综上，请求二审法院依法改判。石湫街道办向一审法院起诉请求：1、判令陆红生、陆玉香返还位于南京市溧水区的房屋,并按毎月500元的标准支付自2017年1月7日至房屋返还时的租金。陆红生向一审法院反诉请求：判令石湫街道办返还位于南京市溧水区地原状，并按每月1231元的标准支付自2013年12月11日至房屋返还时的租金。一审法院认定的事实：陆红生与石湫街道办、陆玉香房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，陆红生请求判令石湫街道办与陆玉香之间签订的《征地房屋拆迁补偿安置协议》无效，一审法院于2019年2月28日作出（2018）苏0117民初1688号民事判决。该判决认定，陆玉香与陆红生之间是姐弟关系。2013年12月9日，甲方石湫镇政府（现更名为石湫街道办）与乙方陆玉香签订一份《溧水区石湫镇征地房屋拆迁补偿安置协议》，约定陆玉香家庭人口一人，房屋坐落于石湫镇石湫村陆家村53号，认定建筑面积48.85平方米位于本次拆迁范围之内；陆玉香拆迁补偿款累计158683元；陆玉香按有关规定程序和要求，申购总建筑面积60平方米，其中基准价58.85平方米，成本价1.15万元每平方米，总金额141805元。房屋面积以交付时实际丈量为准；陆玉香申购拆迁安置房的，石湫街道办及时支付除购房款以外的其他货币补偿款16878元给陆玉香，同时石湫街道办按有关规定提供拆迁安置房。该协议尾部乙方“陆玉香”系陆红生书写。相关拆迁事宜由陆红生经办。陆红生实际取得了涉案拆迁安置房及补偿款。2013年12月2日，陶金生提起诉讼要求与陆玉香离婚，后双方达成协议，同年12月3日安徽省马鞍山市博望区人民法院出具（2013）博民一初字第00361号民事调解书。2017年3月22日，陆玉香以其与陆红生之间存在委托合同关系为由向一审法院提起诉讼，要求陆红生返还涉案拆迁安置房及钥匙。一审法院审理后于2017年5月27日作出判决，判令陆红生于判决发生效力之日起十日内将南京市溧水区石湫镇影都雅苑5幢1单元802室房屋及钥匙返还给陆玉香。陆红生不服，遂向南京市中级人民法院提起上诉。经向石湫街道办了解，如果没有上述经过变造的法律文书，则陆玉香不具有申购涉案拆迁安置房的资格。该判决认为，在2013年12月9日的《溧水区石湫镇征地房屋拆迁补偿安置协议》签订过程中，陆红生与陆玉香一同向石湫镇政府提交一份经过变造的安徽省马鞍山市博望区人民法院（2013）博民一初字第00361号民事调解书，构成欺诈，且损害了国家利益，《溧水区石湫镇征地房屋拆迁补偿安置协议》应认定无效。因此，判决支持了陆红生的诉讼请求，即确认陆玉香与南京市溧水区人民政府石湫街道办事处于2013年12月9日签订的《溧水区石湫镇征地房屋拆迁安置协议》无效。收到上述判决书后，陆玉香向南京市中级人民法院提起上诉。南京市中级人民法院于2019年6月10日作出（2019）苏01民终3517号民事判决，该判决对一审查明的事实予以认定。该判决认为，涉案被拆迁房屋的土地原登记在陆红生名下，涉案拆迁安置房由陆红生占有使用，陆玉香也已起诉陆红生要求返还涉案拆迁安置房屋，陆红生与该案的处理结果由利害关系，系适格原告，遂判决维持原判。一审另查明，涉案拆迁安置房屋于2017年1月7日由陆红生代陆玉香领取钥匙，并办理了开户通电手续，目前仍由陆红生占有。原建筑面积48.85平方米房屋已被拆迁。审理中，一审法院向陆红生释明是否变更反诉诉讼请求，其仍坚持原诉讼请求不变更，即判令石湫街道办返还位于南京市溧水区地原状，并按每月1231元的标准支付自2013年12月11日至房屋返还时的租金。石湫街道办同意按照拆迁政策，对已被拆除的48.85平方房屋进行补偿。一审法院认为，合同无效自始不发生法律效力，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。生效判决认定因陆红生与陆玉香一同向石湫镇政府提交一份经过变造的民事调解书，构成欺诈，且损害了国家利益，并确认《溧水区石湫镇征地房屋拆迁补偿安置协议》无效。陆红生因该《溧水区石湫镇征地房屋拆迁补偿安置协议》而取得的涉案位于南京市溧水区的房屋应当返还。该《溧水区石湫镇征地房屋拆迁补偿安置协议》系陆红生与陆玉香共同向石湫镇政府提交经过变造的民事调解书所订立，并以陆玉香的名义订立，故陆红生、陆玉香有共同返还的义务。因此，石湫街道办请求判令陆红生、陆玉香返还上述房屋具有事实及法律依据，一审法院予以支持。2017年1月7日，陆红生代陆玉香领取了涉案房屋，并由陆红生占有，至今尚未返还。陆红生、陆玉香构成欺诈，且损害了国家利益导致《溧水区石湫镇征地房屋拆迁补偿安置协议》无效，审理中其提交的证据尚不足以证明石湫街道办在订立拆迁补偿安置协议时存在过错。因陆红生占有涉案房屋，给石湫街道办造成损失，应由过错方陆红生、陆玉香赔偿。关于损失金额，石湫街道办主张按毎月500元的标准支付自2017年1月7日至房屋返还时的租金，一审法院酌定予以支持。被拆迁的位于南京市溧水区平方米房屋被纳入征迁范围而拆迁，已不具备返还条件，且该宅基地已经被征收拆迁，恢复原状已没有必要；陆红生提交证据亦不能证明该房屋及宅基地拆迁前的状态，审理中石湫街道办同意按照当地拆迁政策给予权利人补偿。经一审法院向陆红生释明后，其仍坚持返还房屋、恢复宅基地原状。基于以上情况及当事人过错，对陆红生请求判令石湫街道办返还位于南京市溧水区地原状，依法不予支持。关于陆红生主张判令石湫街道办按每月1231元的标准支付自2013年12月11日至房屋返还时的租金的问题，陆红生、陆玉香的行为导致《溧水区石湫镇征地房屋拆迁补偿安置协议》无效，石湫街道办无过错，陆红生请求石湫街道办承担该租金损失，没有事实及法律依据，一审法院依法不予支持。综上所述，石湫街道办请求判令陆红生、陆玉香返还位于南京市溧水区的房屋，并赔偿损失（按毎月500元的标准，自2017年1月7日起计算至房屋返还之日止），一审法院予以支持。陆红生的诉讼请求缺乏事实法律依据，一审法院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审判决：一、陆红生、陆玉香于判决发生法律效力后十日内向南京市溧水区人民政府石湫街道办事处返还位于南京市溧水区的房屋，并赔偿损失（按毎月500元的标准，自2017年1月7日起计算至房屋返还之日止）；二、驳回陆红生的全部诉讼请求。本诉案件受理费3136元，由陆红生、陆玉香负担；反诉案件受理费1568元，由陆红生负担。本院审理期间，陆红生、石湫街道办对一审认定的事实无异议。陆玉香对一审认定“陆红生实际取得了涉案拆迁安置房及补偿款”有异议，主张拆迁安置房补偿款是由陆玉香取得。针对陆玉香所提异议，陆红生认为拆迁补偿款是其本人领取，被拆迁的房屋也由其本人实际占有。石湫街道办则表示房屋目前确实由陆红生实际居住，拆迁补偿款由谁领取不清楚。对一审法院认定的各方当事人均无异议的事实，本院依法予以确认。二审中，各方当事人均未提供新的证据。本院认为，民事法律行为无效后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失。本案中，石湫街道办与陆玉香签订的《溧水区石湫镇征地房屋拆迁补偿安置协议》已经生效判决认定为无效，陆红生、陆玉香因该协议所取得的位于南京市溧水区的房屋，其应当予以返还。一审期间，陆红生经法院释明后，仍坚持要求石湫街道办返还已被征收的房屋，恢复宅基地原状，现其二审主张愿意向石湫街道办支付房屋差价款，无需向石湫街道办返还涉案房屋；或者向石湫街道办返还房屋，石湫街道办向陆红生补偿相应的拆迁利益以及装修补偿款。因陆红生的上诉请求，已超出其一审反诉请求范围，况且征收补偿属行政行为，故本案不予理涉，陆红生可另行主张权利。关于陆红生主张其无需向石湫街道办赔偿租金损失的上诉请求。本院认为，合同无效自始不发生法律效力，《溧水区石湫镇征地房屋拆迁补偿安置协议》被确认无效后，陆红生实际占有、使用涉案房屋无法律依据，陆红生应向石湫街道办赔偿其占有、使用涉案房屋期间的租金损失，一审判决酌定陆红生以500元/月的标准向石湫街道办赔偿占用涉案房屋期间的租金损失，并无不当，对陆红生的该项上诉请求，本院不予支持。综上所述，陆红生的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3136元，由陆红生负担。本判决为终审判决。审判长  钮丽娜审判员  张旭东审判员  白文虎二〇二〇年十二月二十四日书记员  张 毅