广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终29492号上诉人（原审被告、反诉原告）：夏智艺，男，1973年11月7日出生，汉族，住广西桂平市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：蔡锦兰，女，1946年6月22日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：梁融，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：骆志宏，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。上诉人夏智艺因与被上诉人蔡锦兰房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院（2019）粤0303民初25533号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。夏智艺上诉请求：重新审核解除租赁合同及反诉涉及的拆迁补偿事项：1.对拆迁造成的停产停业作出合理补偿进行认定；2.撤销一审判决关于房屋占有费方面的判项。事实和理由：夏智艺自2011年11月19日开始租用涉案房屋作为营业店铺，明确作为商业用途，并要求一同到房屋租赁管理部门备案且办有营业证照，商定适度装修并得到蔡锦兰允准，才签订的合约。最后一次备案续签从2013年4月1日起至2014年3月31日止，后来双方因嫌续签麻烦，遂按口头约定持续延租,多年以来一直有正常交纳租金并形成实质合同关系。2019年4月下旬，涉案房屋所在的蔡屋围新七、八、九、十坊片区主要地段与路口突然挂出“旧城改造”、“拆迁”等城市更新标语（末端署名分别有京基地产/蔡屋围股份公司/桂园街道办等)，区内各栋租户、商铺都陆续接到业主口头告知“拆迁搬离”及某些业主在楼下贴出要所有住客“一个月内搬离”之业主公告。楼上普通住客及小部分地下商户纷纷为之惊愕并无奈的寻找新点匆匆搬离。从4月底至5月底，业主基本完成楼上房屋的“腾空”工作，整个城中村一月之间顿变“空城”。期间小区没见正式“公示函”，且所在片区商铺没有任何补偿，蔡锦兰更不与夏智艺签订《拆迁补偿协议书》，单方面解除合约及发出搬离通知（6月6日，夏智艺所在楼宇整栋已进入与地产开发商实质签约后的“清空”交房程序并被贴上“京基地产”封条)。期间，引起我们多次数十人至上百人的集体上访，蔡锦兰所在的股份公司领导才答应我们成立补偿协商清租平台，逐一约业主细谈，期间只答应“退两个月免一个月房租”的条件，实际上没有商量的余地，随后安排的三次面谈（6月17日、7月4日、7月16日）都没有任何实际进展，而我们一直坚持，希望股份公司出台相关补偿细则有理可据可谈，或按法规规定去要求补偿，因分歧悬殊，办公室也没有协商人员进行协调沟通，最终商谈流于形式，徒费时间没有起到作用，绝大多数商户都没能接受此条件之“补偿”，随后众多商户先后收到被诉文件，侧面证实公司或业主故意不谈判，或涉嫌作虚假“谈补偿”拖延时间应付舆论大众，背后却从事“合同违约”诉讼程序之作为。房屋要拆迁不作商谈及补偿，并借合同纠纷引至法庭上见，以房屋租赁到期意欲赶走夏智艺，逃避夏智艺提出的合理补偿，实际上是想以“合同纠纷”超越随拆迁大事件带出来的“补偿纠纷”，意欲以合同违约赶走夏智艺，逃避补偿，且试图以近似高额的律师费及诉讼费施压，这或属钻营法例、恃强凌弱的作为。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、2013年5月1日颁布的《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行)》及其附件《补偿规则》相关规定，承租方作为房屋所有权人之一的实际使用方，有权要求并获得相关停产停业方面之合理补偿，业主应当在与开发商签订《拆迁安置补偿协议》时履行相关承租方之补偿方面提出的义务，然因其所在股份公司漠视我们的权利及并不想按法规补偿，导致“没有补偿”并拒绝商谈，反而引出纠纷以至造成我们无法搬离。一、一审法院回避补偿，判决失当。首先，一审法院认为根据法例所示，征收行为由政府作出，补偿也是由政府进行补偿，“夏智艺向蔡锦兰主张相应补偿无法律依据”，此判决忽略了实质补偿落实流程及与最终补偿关联方的确认。根据《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行)》第八条第一款第五项“由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建和城市更新的需要”之规定，本片区的城市更新项目应属于房屋征收之决定范围。其次，《深圳市城市更新办法实施细则》第三十三条规定：“拆除重建类城市更新项目的实施方式主要包括：……（四）……涉及房屋征收与补偿的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定执行。”第七十一条明确了依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》进行房屋征收。第七十二条“政府根据城市更新项目的实施需要，可以按照以下方式进行土地和房地产的收购：(一)政府相关部门或者其成立、授权的机构与权利主体签订搬迁补偿安置协议，按照一定的标准对权利主体进行补偿。……”之规定明确了补偿实施的开发主体与权利主体对接关联关系。所以，我们作为只与业主相关联的商铺承租人，通过与业主的关系主张对房屋拆建引至的停产停业补偿款的追讨合情合理。再者，诚如在之前一审答辩状所言，作为一开始根据“政府主导，市场运作，多方共臝”原则从2013年就列入城市更新单元规划的蔡屋围旧城改造项目，本就应经过多方论证并有相关补偿方案通过后才能启动实施，除房屋产权人既有安置补偿外，原则上也应有因拆迁引起的停产停业方面的补偿。而且，单从项目已有公开文件来看，仅搬迁补助费一项，作为相关方面补至房屋权利人的额度都有10000万/套(据悉，绝大多数楼上租户搬走没拿到一分钱)。所以，股份公司和业主所诡称的没有补偿不足信，我们或因此有理由及依法相信并通过房屋产权人及开发商间接主张获得属于我们商铺权益损失方面的补偿，如停产停业损失、装修损失、搬迁费等。二、关于房屋占有费。首先，夏智艺在4月底收到蔡锦兰的片区拆迁需要搬离的口头通知时起就已答应寻找新地点准备搬离，且多次承诺“尽量在6月10日前搬走”，也从5月开始的一个多月陆续外出寻找意向新址(这从夏智艺当月手机拔打寻租的频率及话费异常超额可以为证)。夏智艺意向清晰，积极面对拆迁现实，并不是蔡锦兰所说的拒绝搬迁。其次，6月3日，因股份公司领导在管理处门口回应我们集体信访诉求时称将成立工作小组构建平台协调双方商谈“补偿”事宜，公司随后安排双方先后三次见面洽谈，一个多月均没有问及和提出过“搬离”之要求，此后则不作商量，单方面以合同解除纠纷诉之法院。再者，股份公司、京基地产、桂园街道办从4月底起在小区主要路段挂出拆迁横幅及楼上租户一月内的“腾空”，令此几乎变成空城，没有了人流的孤寂建筑物仿如死城般失去起码商业价值，生意挫减，不再具备对等的经济效益，与其说继续“占有”租赁物，不如说夏智艺希望快点“搬离”，别浪费光阴。综上，此期间空城般的房屋占有使用费叠加“拆迁宣传”的标签因素，即便要收，也可有酌情商量之处，而不应像蔡锦兰所说按原租金悉数计取。另外，6月6日起夏智艺所在的整栋房屋租户就已被清空，据说业主已顺利交楼且贴上了“京基地产”封条，我们是否可据此认为此房产或已不属于蔡锦兰而权属他方？最后，根据“先补偿，后搬迁”原则，鉴于补偿没达成无法搬迁，夏智艺虽有主观上的意欲搬迁，然而客观上所造成的时间拖延、刻意搁置拒谈、事实上至今无法搬离现状，责任不在夏智艺。一审判决有失公允，请二审法院明确该项权属，或根据搬迁过渡缓冲时限、效益价值、相关拆迁规定减免或取消该项主张。综上所述，因一审法院认定事实欠妥，偏颇于蔡锦兰，只对合同纠纷的认定而回避提出反诉的背后真实的拆迁补偿纠纷事实，适用法律单一、欠全面，只顾及合同而忽视引起诉讼的真正原由，对被拆迁弱势一方极其不公平，请二审法院维护合法经营人正当权益，彰显法律真正的公平公正与尊严。蔡锦兰辩称，一、夏智艺主张的搬迁费、一次性租赁经营损失、一次性停产停业补偿，无事实和法律依据，且适用法律错误，一审判决驳回其诉求，于法有据，并无不当。1.双方签订的租赁合同于2013年3月30日届满后，未再签订书面租赁合同，双方以不定期租赁关系延续，根据《中华人民共和国合同法》规定，蔡锦兰随时可以解除合同，且蔡锦兰给予了夏智艺合理时间搬离，蔡锦兰不存在违约，也无须给予夏智艺任何赔偿。同时，因涉案房屋重建并未办理规划报建手续，属于未按照建设工程规划许可证建设的房屋，据此，一审法院认定涉案租赁合同无效，夏智艺应返还涉案房屋及参照合同约定租金标准支付房屋占有使用费，完全符合最高人民法院相关司法解释规定。2.双方之间属于租赁合同关系，应适用《中华人民共和国合同法》及最高人民法院相关司法解释的规定。夏智艺援引《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》主张搬迁费、一次性租赁经营损失和一次性停产停业补偿，属于适用法律错误。上述规定仅适用于政府行政征收行为，征收主体及赔偿义务人均为作出征收决定的政府，补偿对象是被征收房屋的所有权人，而本案双方为民事法律关系，非行政征收关系，夏智艺也无任何证据证明政府对涉案房屋已作出行政征收决定，故其援引的法律依据根本不适用于本案，一审法院驳回夏智艺的反诉请求，合法有据。二、夏智艺主张装修费损失的诉求无事实和法律依据，一审法院驳回其诉求，完全正确。双方于2012年10月1日签订租赁合同，期限为2012年10月1日至2013年3月30日，合同约定租赁期限届满后房屋内一切固定装修归蔡锦兰所有，租赁期限届满后，双方未再签订书面租赁合同。1.装修属于夏智艺的经营成本，在上述书面合同期内已摊销完毕，不属于损失的范畴。2.夏智艺无证据证明蔡锦兰同意其对涉案房屋进行装修，根据最高人民法院关于租赁合同纠纷的司法解释规定，未经出租人同意，承租人对租赁物进行装修的，相关装修费用均由承租人自行承担。因此，夏智艺主张的装修费应由其自行承担。3.租赁合同明确约定租期届满后固定装修归蔡锦兰所有，因此，即便存在装修，但在租赁合同于2013年3月30日届满时装修已依约归蔡锦兰所有，夏智艺无权主张装修赔偿。三、夏智艺为达到非法索取补偿的目的，恶意占有租赁物以要挟蔡锦兰，应依法支付房屋占有使用费。夏智艺在上诉状中称，其在2019年4月看到蔡锦兰的搬离通知就承诺寻找新地点准备搬离，但由于蔡锦兰不答应其“赔偿”要求后，就拒绝搬离。由此可见，夏智艺一直占有使用租赁物，店铺经营的盈亏属于其经营风险，不能转嫁给蔡锦兰，更不能作为夏智艺拒绝履行法定义务的理由。况且，按正常逻辑，生意经营环境变差后，夏智艺理应尽早搬离进行止损，但夏智艺为了自身不切实际和非法索取补偿的目的，刻意采取拖延和拒绝搬离的方式逼迫蔡锦兰同意其无理赔偿要求，恶意放任扩大损失，由此产生的后果均应由夏智艺自行承担。事实上，夏智艺确实占有、控制了蔡锦兰的房屋，无论其是否经营或盈利，都应根据最高人民法院关于租赁合同纠纷司法解释之规定支付房屋占有使用费。综上所述，夏智艺的上诉请求与理由没有事实和法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请二审法院维持原判。蔡锦兰向一审法院起诉请求：1.确认双方的租赁合同于2019年6月27日解除；2.判令夏智艺搬离涉案租赁物罗湖区蔡屋围新九坊19号101房屋并交还蔡锦兰；3.判令夏智艺向蔡锦兰支付2019年5月1日至6月27日租金5348元；4.判令夏智艺按每月2815元的标准向蔡锦兰支付自2019年6月28日起至涉案租赁物交还之日的占有使用费；5.判令夏智艺向蔡锦兰赔偿因本案产生的律师费15000元。夏智艺向一审法院反诉请求：1.判令蔡锦兰向夏智艺支付搬迁费1800元（30平方米×60元）；2.判令蔡锦兰向夏智艺支付一次性租赁经营损失16800元；3.判令蔡锦兰向夏智艺支付一次性停产停业补偿费27000元；4.判令蔡锦兰向夏智艺补偿装饰装修损失7500元;5.判令蔡锦兰向夏智艺退回1个月押金3000元；6.判令蔡锦兰承担诉讼费及相关支出费1000元。一审法院认定事实：一、根据深房地字第**房地产证，蔡屋围××栋权利人为蔡锦兰。蔡屋围××栋房地产证记载为四层，现状为七层。蔡锦兰在庭审中确认蔡屋围××栋房屋曾于1999年左右重建，重建时未取得建设工程规划许可证。二、夏智艺于2011年11月开始使用蔡屋围新九坊19号101房（以下简称涉案房屋）。2012年10月1日，双方签订房屋租赁合同，约定夏智艺承租涉案房屋，租金为每月2100元，履约金为3000元，租赁期限为2012年10月1日至2013年3月30日，夏智艺应在每月3日前交付当月租金，合同期满后，房屋内一切固定装修归蔡锦兰所有。上述租赁期限届满后，双方未再签订书面租赁合同，夏智艺继续占有使用涉案房屋并向蔡锦兰缴纳租金，其后租金涨至每月2815元。截至一审庭审当日，涉案房屋仍由夏智艺使用，夏智艺的租金实际支付至2019年4月。三、2019年4月底，蔡锦兰口头告知夏智艺因涉案房屋要进行拆迁，要求夏智艺搬离涉案房屋。其后，蔡锦兰又于2019年5月和6月先后两次在涉案房产张贴书面通知要求夏智艺搬离涉案房屋，其中5月12日通知要求夏智艺于2019年6月15日前搬离并交还涉案房屋，6月20日通知要求夏智艺在2019年6月27日前搬离并交还涉案房屋。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。蔡锦兰提交的的深房地字第**地产证记载蔡屋围××栋房产为四层，现状为七层，存在拆除重建的情况，属于未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，涉案房屋租赁合同应为无效合同，夏智艺应当返还房屋并参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。即使涉案租赁合同有效，由于双方未签订书面合同，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条之规定，应为不定期租赁，出租人可以随时在合理期限前通知承租人解除合同，并在合同解除后要求承租人返还房屋。由于夏智艺至今仍占用涉案房屋，且已超过四个月未向蔡锦兰支付相关费用，蔡锦兰要求夏智艺搬离涉案房屋、交还蔡锦兰并参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的诉讼请求，一审法院予以支持；蔡锦兰主张的律师费用，无合同约定及法律依据，一审法院不予支持。关于夏智艺的反诉请求。夏智艺依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》要求蔡锦兰支付搬迁费、一次性租赁经营损失、一次性停产停业补偿，属适用法律错误，对于这三项诉讼请求，一审法院不予支持。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条规定：“为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定。”第四条规定：“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。”《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》第三条规定：“区人民政府（以下简称区政府）负责本辖区内房屋征收与补偿工作。”由此可见，征收行为由政府作出，同时也是由政府进行补偿。涉案房屋目前并未涉及征收，即使涉及征收，也应由作出征收决定的政府负责补偿。夏智艺向蔡锦兰主张相应补偿，无法律依据。关于夏智艺要求蔡锦兰补偿装修费用的诉讼请求，房屋租赁合同虽然无效，但租赁期限已经届满，因此，对于该项诉讼请求，一审法院不予支持。关于夏智艺要求退回押金的诉讼请求，由于涉案租赁合同为无效合同，蔡锦兰依照合同收取的履约保证金应当返还，对于该诉讼请求，一审法院予以支持。关于夏智艺要求蔡锦兰承担相关支出费用的诉讼请求，夏智艺未对费用进行明确，亦未提交相应证据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、第一百五十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条、第一百四十二条规定，判决：一、夏智艺于判决生效之日起十五日内搬离罗湖区蔡屋围新九坊19号101房并交还蔡锦兰；二、夏智艺于判决生效之日起十五日内向蔡锦兰支付房屋占有使用费（按每月2815元的标准，自2019年5月1日计至夏智艺搬离涉案房屋之日止）；三、驳回蔡锦兰的其他诉讼请求；四、蔡锦兰于判决生效之日起十五日内向夏智艺退还履约保证金3000元；五、驳回夏智艺的其他诉讼请求。如果未在判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费190元，由蔡锦兰负担90元，夏智艺负担100元；上述案件受理费蔡锦兰已预付，夏智艺在判决生效之日起十五日内迳付蔡锦兰100元。反诉受理费614元，由夏智艺负担。本院查明事实与一审法院查明事实一致。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。争议焦点及本院分析、认定如下：关于蔡锦兰诉请的返还房屋及房屋占有使用费。一审法院根据双方提交的证据及诉辩意见，认定夏智艺应当返还房屋并参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，合理合法，理由阐述充分，本院予以确认，不再赘述。关于夏智艺诉请的履约保证金。一审法院认定蔡锦兰向夏智艺返还履约保证金3000元，双方无异议，本院予以确认。关于夏智艺诉请的搬迁费、一次性租赁经营损失、一次性停产停业补偿费。夏智艺未能举证证明涉案房屋涉及征收，其援引《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行)》、《深圳市城市更新办法实施细则》中关于征收方面的相关规定提出上述诉请，没有事实依据，且即便涉及征收，也应当由作出征收决定的政府负责补偿，据此，一审法院驳回其上述诉请，实体处理正确，本院予以确认。关于夏智艺诉请的装修装饰损失补偿。首先，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”本案中，夏智艺未能举证证明其装修装饰行为取得蔡锦兰的同意。其次，涉案租赁合同明确约定“合同期满后，房屋内一切固定装修归蔡锦兰所有”。最后，夏智艺自2011年11月开始使用涉案房屋，其称2011年至2013年陆续进行装修装饰，花费1万元左右，但其未能举证证明具体的装修装饰时间及具体的费用支出。综上，一审法院驳回其该项诉请，实体处理正确，本院予以确认。关于夏智艺诉请的相关支出费用。夏智艺未对费用进行明确，亦未提交相应证据，一审法院驳回其该项诉请，实体处理正确，本院予以确认。综上所述，夏智艺的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费714元，由上诉人夏智艺负担。本判决为终审判决。审判长 王 伟审判员 黄国辉审判员 李小丽二〇二〇年十二月十日书记员 陈金洁附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。