广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终4268号上诉人（原审原告）：张成华，男，1968年9月15日出生，汉族，住河南省上蔡县*********。委托诉讼代理人：张烈勤，广东圭峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：林忠光，广东圭峰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴启东，男，1983年12月22日出生，汉族，住广东省信宜市***********。被上诉人（原审被告）：李健强，男，1982年4月27日出生，汉族，住广东省江门市新会区。上诉人张成华因与被上诉人吴启东、李健强房屋买卖合同纠纷一案，不服江门市新会区人民法院（2020）粤0705民初1199号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张成华上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第四项，改判吴启东向张成华返还购房款168213元及支付违约金50000元及利息（自2020年1月11日起，以购房款168213元为基准按每日万分之五计算利息至实际清偿之日止），李健强对吴启东上述债务承担连带清偿责任；2.判令吴启东、李健强共同承担财产保全费1000元；3.本案一、二审诉讼费用由吴启东、李健强承担。事实和理由：一、一审判决遗漏确认相关事实。1.吴启东、李健强在一审期间到庭领取了相关诉讼资料，但没有参加庭审，说明其对张成华主张的事实没有异议；2.根据三方签订的《房屋买卖协议》，张成华与吴启东全权委托李健强代理涉案房屋的买卖、过户、领取房产证、缴纳相关费用的手续，应当包括李健强代为收取房款，李健强不仅仅是中介。二、一审判决认定张成华未履行付款义务属认定事实错误。1.张成华的儿子张文朋多次向李健强付款；2.对于李健强是否将张文朋交付的付款转交给吴启东，应当由吴启东、张成华举证证明；3.一审法院没有运用日常生活经验和逻辑推理对本案进行分析。如果吴启东没有收到购房款，其完全可以请求张成华支付50000元的违约金，不可能让法院查封其房屋，李健强也不会自愿承担还款责任；4.从房屋中介的工作惯例来看，中介一般不会让买卖双方直接沟通，因此，张成华只能通过李健强与吴启东沟通。如按照一审法院的分析，李健强的行为已经涉嫌构成诈骗罪，本案应当移送公安机关处理，而非按照民事案件处理。吴启东辩称，吴启东委托李健强出售涉案房屋是事实，但只是与卢晓冰、李艳霞签订了一份《房屋买卖协议》，涉案《房屋买卖协议》上“吴启东”的签名并非由吴启东书写，吴启东对该协议毫不知情。吴启东确实也收到了卢晓冰、李艳霞交付的部分购房款，但因房屋被法院查封导致无法过户，已经解除了合同，并将房款退还给卢晓冰、李艳霞。本案的《房屋买卖协议》与吴启东无关。李健强未作答辩。张成华向一审法院起诉请求：1.判令解除张成华与吴启东、李健强于2019年6月26日签订的《房屋买卖协议》；2.判令吴启东立即向张成华返还购房款168213元及违约金50000元、利息（自2020年1月11日起，以购房款168213元为基准按每日万分之五计算至实际清偿之日止），李健强对吴启东的上述债务承担连带清偿责任；3.判令吴启东、李健强向张成华支付诉讼财产保全担保费1000元及律师费22000元；4.本案的诉讼费由吴启东、李健强承担。一审判决查明事实：2019年6月26日，张成华与李健强签订《房屋买卖协议》后，由李健强将该协议交给吴启东签名，吴启东于2019年6月27日在该协议上签名，该协议约定：张成华购买的房屋位于江门市新会区*****************，该房屋的所有权证编号为粤（2019）江门市不动产权第2006195号，建筑面积为107.16平方米，产权人为吴启东，房地产用途为住宅；该房屋为毛坯房按套出售，总房价为589380元；吴启东与张成华全权委托李健强代理该房屋的买卖资料整理、过户交易、领取房产证、交纳相关费用等一切手续，李健强按相关法律法规进行房屋过户手续并承担法律责任；签订本协议时，张成华支付给吴启东购房首期款为289380元（包含订金30000元），二期购房款200000元于2019年7月30日前（办理过户前）支付，余下购房款100000元在办理完过户手续后一次性付清，若张成华未能按约定支付购房款则视为违约；三方定于2019年10月30日前办理完相关过户手续，如在约定日期前，吴启东与张成华任何一方违约或在到达约定日期后十天内未履行办理相关过户手续视作违约处理；如吴启东违约，应全额退还已收房款，另赔偿50000元违约金给张成华；如张成华违约，吴启东则在已收房款中扣除50000元，剩余购房款退还给张成华；买、卖双方各自负责房产过户的税费。2019年6月25日，张文朋向李永和名下的银行账号转账“房子定金”30000元，李健强出具收据确认收到该笔购房定金30000元。2019年6月26日，张文朋向李永和名下的银行账户转账“中介费”11787元。2019年6月27日，张文朋向李健强名下的银行账号转账259380元；同日，李健强出具收据确认收到该笔购房首期款259380元，又出具收款证明，证明张文朋支付的该笔购房首期款259380元是用于张文朋的父亲张成华购买前述房屋的，并承诺若该购房交易失败，李健强须全额退还给张文朋等。2019年7月25日，张文朋向李健强名下的银行账号转账200000元；同日，李健强出具收据确认收到该笔第二期购房款200000元，并出具收款证明，证明李健强负责全权代理此次房产交易的一切事务等。上述三张收据上，均注明“江门市新会区*********号5******”；李永和在上述两份收款证明的见证人处签名。2019年10月30日，李健强作为退款人，在“腾基御苑5座1406房购房退款协议”中，承诺于2019年11月10日前把一切购房款退回给张文朋。2019年11月10日、11月11日、11月13日，李健强分别向张文朋名下的银行账户转账150000元、25000元、120000元，合共295000元。2019年12月16日，李健强出具承诺书，承诺于2020年1月10日前全额退还剩余用于购买江门市新会区**********5座1406*的购房款206167元，愿意支付按日利率万分之五计算的逾期利息，且同意协助张文朋按法律程序追讨，由此产生的相关费用（律师费等）由败诉方支付。李永和在退款协议的见证人处签名。另查明，2020年2月26日，张成华与广东圭峰律师事务所签订民事案件委托代理合同，约定：张成华因与吴启东、李健强房屋买卖合同纠纷一案，聘请广东圭峰律师事务所的律师作为委托代理人，涉及标的为241213元，律师费按照法律判决或双方调解所确定款项的10%支付等内容。2020年2月27日，中国太平洋财产保险股份有限公司江门中心支公司向张成华出具诉讼财产保全责任保险发票一张，金额为1000元。再查明，张成华与张文朋系父子关系。张文朋于2019年6月25日、6月26日、6月26日、7月25日分别支付的前述购房定金30000元、“中介费”11787元、购房首期款259380元、第二期购房款200000元，均是接受张成华的委托而进行的。一审法院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。张成华与吴启东、李健强签订的《房屋买卖协议》，是各方真实意思的表示，没有违反法律及行政法规的强制性规定，系有效合同，应受法律的保护。关于张成华主张解除案涉《房屋买卖协议》的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。案涉《房屋买卖协议》中“于2019年10月30日前办理完相关过户手续，如在约定日期前，张成华与吴启东任何一方违约或在到达约定日期后十天内未履行办理相关过户手续视作违约处理；如吴启东违约，应全额退还已收房款，另赔偿50000元违约金给张成华；如张成华违约，吴启东则在已收房款中扣除50000元，剩余购房款退还给张成华”的约定，实质上是对合同的解除条件作出了约定。按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，张成华主张其委托张文朋支付给李健强的款项系履行案涉《房屋买卖协议》的付款义务，但该协议约定张成华支付购房款的对象应为吴启东即出卖人，但没有约定李健强有代理出卖人收取购房款的权限，李健强单方作出的其全权代理此次房产交易事务的证明也不能产生全权代理权限的法律效果，而张成华没有提供证据证明吴启东已收到购房款或追认李健强系代理其收取购房款，故一审法院认定张成华未履行支付购房款义务。而吴启东在约定的办理过户手续期限届满后一直不予配合办理，现张成华主张解除案涉《房屋买卖协议》，吴启东也没有对是否要求继续履行合同进行抗辩，故一审法院认定合同约定的解除合同条件成就，且房屋买卖合同签订至今已近一年，房屋价值已发生较大调整，继续履行也不符合公平原则，故对于张成华的该项主张予以支持。关于张成华主张返还购房款168213元及违约金、利息的问题。按照《房屋买卖协议》的约定，张成华支付首期购房款、二期购房款是先履行义务，吴启东办理过户手续是后履行义务，在张成华没有履行先付款义务的情况下，张成华主张负有后履行义务的吴启东没有办理过户手续系违约行为，于法无据，故对于张成华主张吴启东支付违约金50000元的诉讼请求，一审法院不予支持。另外，李健强收取了张成华购房款489380元（30000元＋259380元＋200000元），又先后于2019年10月30日、12月16日作出退回购房款的书面承诺，其中，落款时间为2019年12月16日的承诺书中，李健强承诺于2020年1月10日前全额退回剩余的购房款共206167元，且愿意支付按日利率万分之五计算的逾期利息，但经张成华确认李健强至今仍有168213元未返还。因此，李健强应向张成华返还购房款168213元并支付利息（利息以未返还的款项为基数，从2020年1月11日起按日万分之五计算至清偿之日止）。关于张成华主张的诉讼财产保全担保费及律师费的问题。双方当事人之间没有对诉讼财产保全担保费如何承担作出明确约定，故张成华主张该项费用依据不足，一审法院不予支持。另外，李健强于2019年12月16日出具的承诺书中，对律师费作出了明确约定，张成华就本案纠纷聘请广东圭峰律师事务所的律师作为委托代理人，并约定律师费按照法律判决或双方调解所确定款项的10%支付。本案中，李健强应向张成华返还购房款168213元并支付利息，计至一审法院作出判决之日（即2020年6月15日），利息金额为13204.72元（168213元×0.05%×157天），故李健强应向张成华支付的律师费损失为18141.77元[（168213元＋13204.72元）×10%]。吴启东、李健强经一审法院合法传唤没有到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，本案依法缺席判决。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、解除张成华与吴启东、李健强于2019年6月27日签订的《房屋买卖协议》；二、李健强应于判决发生法律效力之日起十日内向张成华返还购房款168213元并支付利息（利息以未返还的款项为基数，从2020年1月11日起按日万分之五计算至清偿之日止）；三、李健强应于判决发生法律效力之日起十日内向张成华支付律师费损失18141.77元；四、驳回张成华的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取计2459.1元、保全费1726.07元，合共4185.17，由李健强负担3462.46元，张成华负担722.71元。二审期间，张成华向本院提交了张文朋与李健强之间的微信聊天记录，以证明李健强确认已经将房款交付给吴启东。吴启东质证称，对该证据的真实性、合法性与关联性均不予认可。吴启东确实有收到36500元的房款，但却是卢晓冰、李艳霞支付的，并非张文朋支付的。吴启东向本院提交其于2019年12月20日签订的《房屋买卖协议》以及报警回执，以证明其房屋是卖给卢晓冰、李艳霞，并非出卖给张成华，吴启东对与张成华的交易并不知情。张成华质证称，对《房屋买卖协议》的真实性、合法性以及关联性均不予认可，该证据与本案无关，且该协议签订的时间在涉案《房屋买卖协议》签订时间之后；对于报警回执的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议。本院审理过程中，张成华的代理律师向本院申请律师调查令，到江门农村商业银行、中国工商银行新会支行、中国建设银行新会支行、中国民生银行江门支行、中国农业银行新会支行、中国银行江门新会支行调取李健强于2019年6月26日至2020年1月10日期间的银行转账及收支明细情况。经审查，本院准许张成华的代理律师的上述申请，并向张成华的代理律师发出（2020）粤07民调令49、50、51、52、53、54号律师调查令，张成华的代理律师持令到上述银行调取了如下证据：证据一、李健强在江门农村商业银行账号6224********8974379于2019年7月9日至2020年1月10日期间的银行流水；证据二、李健强在中国工商银行新会支行账号201********22431229、622************9067、955********06313441于2019年6月26日至2020年1月10日期间的银行流水；证据三、李健强在中国建设银行新会支行账号621*************507于2019年6月26日至2020年1月10日期间的银行流水；证据四、李健强在中国民生银行江门支行账号622**********420于2019年6月26日至2020年1月9日期间的银行流水；证据五、李健强在中国农业银行新会支行账号622*************310于2019年6月26日至2020年1月9日期间的银行流水；证据六、中国银行江门新会支行的综合客户资料。张成华质证称，对上述银行流水明细的真实性、合法性、关联性均没有异议。虽然没有直接证明李健强向吴启东支付款项的情况，但不排除李健强通过其他银行账户或者方式向吴启东支付款项，结合李健强在微信中向张成华儿子张文朋确认的内容，其有向吴启东转账支付的事实，并且吴启东已经确认了授权李健强将房屋对外出售，表明了其确认李健强收取了张成华购房款的行为，其应向张成华退回购房款。经审查，双方当事人提交的上述证据均不属于二审期间的新证据，且不能证明拟证事实，本院均不予采纳。一审判决查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。根据最高人民法院《关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕张成华的上诉请求进行审查，对于双方当事人均未提出上诉的问题不予审查。关于张成华主张吴启东返还购房款168213元及违约金、利息的请求应否支持的问题。本院认为，虽然吴启东确认其委托李健强办理涉案房屋出售事宜的事实，但称其实际签订的协议并非是将涉案房屋出售给张成华。在本案中，吴启东否认涉案《房屋买卖协议》上的签名，张成华在诉讼中也认可该合同中“吴启东”的签字及捺手印并非在其面前当场完成，也不能举证证明该签名是吴启东亲笔所签，也不能证明向李健强所交付的房款，已经转交给吴启东。故此，应当认定李健强与张成华签订涉案《房屋买卖协议》时并未得到吴启东的认可，且事后未得到吴启东的追认。结合李健强于2019年6月27日向张成华出具的《收款证明》中“若此次购房买卖交易失败，李健强须全额退还给张文朋”的约定，应当视为张成华同意由李健强承担退款的责任。综上，张成华请求吴启东承担退还购房款及承担违约金责任的理由不充分，本院不予支持。并且，一审判决已经支持张成华关于利息的请求，其另要求支付违约金，依据不充分，一审判决不予支持并无不当，本院予以维持。关于张成华请求判令吴启东、李健强共同承担财产保全费1000元的上诉请求应否支持的问题。一审判决已经根据对张成华诉讼请求的支持程度对一审案件受理费、财产保全费在双方当事人之间的负担比例进行处理，并无不当。张成华该上诉理由不成立，本院不予支持。综上所述，张成华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4588.19元（已预交），由上诉人张成华负担。本判决为终审判决。审 判 长 李立辉审 判 员 陈 炜审 判 员 杨维国二〇二〇年十二月三十日法官助理 吴碧如书 记 员 梁丹婷