山东省日照市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁11民终2169号上诉人（原审被告）：刘涛，男，1979年10月4日出生，汉族，居民，住日照市东港区。委托诉讼代理人：李政，山东辰静（日照）律师事务所律师。委托诉讼代理人：谷田，山东辰静（日照）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：日照市东港区传奇驻颜美容会所，住所地日照市东港区泰安路南、烟台路西时代名苑，统一社会信用代码92371102MA3DRMJB28。经营者：王正，男，1995年1月26日出生，汉族，居民，住日照市东港区。委托诉讼代理人：杨昆，山东博瀚源（日照）律师事务所律师。委托诉讼代理人：焦子豪，山东博瀚源（日照）律师事务所实习律师。上诉人刘涛因与被上诉人日照市东港区传奇驻颜美容会所（以下简称传奇美容会所）房屋租赁合同纠纷一案，不服日照市东港区人民法院(2019)鲁1102民初7841号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月8日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理，本案现已审理终结。刘涛上诉请求：改判上诉人无需返还租赁费、保证金及无需承担律师费共计61.2万元；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、本案中违约方是被上诉人。被上诉人按照合同约定为一次性交纳房屋租赁费130万元及5万元的保证金，但是被上诉人实际仅在2019年9月2日支付了一半的租金及保证金5万元，没有按照合同约定一次性支付全部租金。二、本案上诉人不存在导致合同解除的违约行为。一审法院认为楼梯及车位的使用权根据村委开具的证明能够证实已解决，但是时间滞后了。也就是说在该案审理前一审法院也认为被上诉人不存在违约情形，只是上诉人的行为滞后，造成被上诉人无法正常经营。对此，上诉人认为一审法院对事实没有查清或者故意隐瞒已查清的事实，以做出对被上诉人有利的判决。上诉人给被上诉人的装修期是3个月，在1个月内被上诉人正在进行装修施工，拆除室内物品，在9月底就声称无法正常经营，而且一审法院认为上诉人出具证明的时间是2019年11月份，是滞后了。上诉人认为暂且不论上诉人是否做过有效、真实的同意被上诉人单独使用室内楼梯的意思表示，仅就一审法院认定的上述事实来看，在本案第一次开庭前被上诉人所谓的违约事实都已经不存在了，而且此时还处在上诉人给被上诉人的3个月免租装修期内。被上诉人在2019年9月5日、9月6日的聊天记录中实际上明确提到了，如果正常营业以后，兴业银行再从一楼楼梯上三楼，会太乱，有影响。但在装修期内，兴业银行只是暂时通过室内楼梯上三楼，并不是真正开业经营以后，因兴业银行员工通过该室内楼梯，导致被上诉人无法经营。所谓合同目的不能实现，纯粹是被上诉人的单方说辞，仅仅是为了解除合同所找的借口。被上诉人要求解除合同的真正目的，在2019年10月3日的录音中已经明确提到，兴业银行是被上诉人的大客户，不想因为一个楼梯的问题，影响双方的关系。即使上诉人解决了楼梯的问题，被上诉人也要退租。由此可见，实际违约的是被上诉人。上诉人在10月3日的录音中，已经明确表示不接受退租，十一假期后马上和村委以及兴业银行再进行协调确认。村委会也为上诉人出具了证明，作为实际承租人，室内楼梯是在上诉人的承租面积之内，被上诉人完全可以行使房东权利，不让其他第三方通过该室内楼梯。兴业银行可以使用室外楼梯到达三楼。该室内楼梯本身也是被上诉人可以单独使用的范围，上诉人不存在不真实的承诺，更不存在导致合同目的不能实现的情形。三、关于涉案房屋私密性问题。被上诉人称的在涉案经营场所经营没有隐秘性并不是事实。首先，被上诉人在租赁前多次到租赁现场实地查看，兴业银行使用三楼餐厅及室内楼梯是早就存在的，作为美容行业的经营者，该行业有什么特殊要求被上诉人不可能不清楚。而上诉人作为房东，房东的义务是将房屋交付给被上诉人即可，对于被上诉人所谓的私密性、保密要求与上诉人无关。被上诉人完全可以在装修过程中通过门帘、隔断等装修方式，实现其对私密性的要求。一审法院认定上诉人有知晓私密性，并保证私密性的义务，属于强加给房东的义务。最后，即使美容行业确实需要一定的私密性，那也是针对该经营场所的特定区域而言。在一定区域内禁止客户以外的人在工作期间擅自进入是能够理解的，而本案中被上诉人以此为由认为上诉人违约并据此要求解除合同，便是牵强附会了。关于解除合同，双方租赁合同中，对楼梯问题没有任何约定，不存在约定解除合同的条件。其次，在装修期内因为楼梯引发争议，并没有真正出现正常经营后影响经营，或者无法营业的事实，不影响被上诉人租赁目的实现。四、判决上诉人返还租赁费、保证金没有事实及法律依据。被上诉人曾经提出过违反合同约定提前解除合同的请求，但是上诉人明确拒绝该请求，被上诉人请求退还钥匙上诉人也未同意。但是一审法院以被上诉人提出请求并且退还钥匙为由，认为租赁合同解除时间为2019年9月底。法院认定事实中没有被上诉人一方单独解除合同的条件及条件成立的情况，也没有将钥匙交给中介视为合同解除的内容。上诉人因为被上诉人的退租行为，承受了巨大损失。首先，涉案房屋从一楼到三楼均由被上诉人进行了装修施工，甚至在未征得被上诉人同意的情况下破坏了一定的主体结构，如果恢复原状，将产生高昂的恢复费用。上诉人再将房屋转租，也需要在恢复原状以后对外转租，必然会产生几个月的招租期限，并且受疫情等因素的影响，难以再次出租到原有价格。且涉案房屋的租金，上诉人也是实际支付给原房东的，诉讼期间也继续产生了相应房租。补充意见：关于合同解除的问题，被上诉人陈述该合同系2019年10月3日解除，该时间点没有相应的约定依据或法定依据。同时根据全国法院民商事审判工作会议纪要第46条，通知解除的条件是只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知的方式解除合同，不享有解除权的一方向另一方发出解除通知，另一方即便未在异议期限内提出也不发生合同解除的效果。本案，首先双方并不存在约定解除合同的相关条件，并且楼梯的问题在合同中没有任何体现。其次，本案也不存在任何法定解除合同的条件，因为双方的争议系发生在装修期间，并没有真正出现正常经营后影响经营或者无法经营的事实，也完全不影响被上诉人租赁该房屋目的实现。通过上诉人提供的证据可以看出，上诉人在2019年的10月初便与原房东就该问题进行了处理，在2019年10月3日录音中，被上诉人经营者王正也明确提出兴业银行是被上诉人的大客户，其不想因为楼梯的问题，影响双方的关系。即使上诉人解决了楼梯的问题，被上诉人也要退租，实际违约方是被上诉人。传奇美容会所辩称，一、本案违约方是上诉人；二、上诉人存在违约行为；三、涉案房屋私密性有要求；四、判决返还租赁费、保证金有充分的事实和法律依据。一审认定事实清楚，程序正当，适用法律正确，二审应驳回其上诉，维持原判。另外，因为上诉人的上诉被上诉人又支出了1.5万元的律师费，该费用也应当由上诉人来承担。补充意见：被上诉人在一审中提交的证据目录中的第三组、第四组微信聊天记录、谈话录音、对话录音等均确定无疑的证实上诉人对于被上诉人楼梯专用是有事先承诺的，上诉人也知晓被上诉人因经营性质单独使用楼梯是合同成立的必要条件，也证实了合同是如何经过反复沟通协调未果的情况下于2019年10月3日共同同意将钥匙放至中介处，至此合同实际解除的客观事实。被上诉人合同目的无法实现，故而通知上诉人，通知时间是2019年9月28日，并且通知中也明确告知了解除合同的原因。传奇美容会所向一审法院起诉请求：1.判决刘涛返还已经支付的房屋租金70万元；2.判决刘涛支付两次拆除施工费用35300元、装修设计费4000元；3.判决刘涛承担诉讼费及代理费2万元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。传奇美容会所提交如下证据：证据1、营业执照、法定代表人身份证明和身份证以及商铺租赁合同复印件，证明双方为适格主体，传奇美容会所的经营性质刘涛已经知晓，约定车位三个，违约方承担律师费；经质证，刘涛对证据1真实性无异议，但主张对商铺租赁合同所证明的内容有异议，传奇美容会所主张证明其经营性质刘涛已经知晓，但根据传奇美容会所提供的合同记载内容看，双方并未对传奇美容会所使用租赁房屋的经营性质做出特别约定，刘涛是按照一般经营性用房向传奇美容会所提供该租赁物；证据2、银行转账流水复印件，证明传奇美容会所向刘涛分三次转交预付款70万元；经质证，刘涛对证据2真实性无异议，但主张传奇美容会所所向刘涛转账的70万元中有5万元是履约保证金，其合同依据是合同条款第三条第三项，因此传奇美容会所实际向刘涛转款租赁费65万元，同时根据该份证据证实传奇美容会所实际违约，根据双方签订的合同第三条的规定，双方约定的租赁费为每年130万元，交纳期限是合同签订后即交纳，但直至本案开庭之日传奇美容会所仍然实际拖欠刘涛租赁费60万元没有交纳，且经刘涛多次催要，传奇美容会所的行为违反了合同约定，应当承担相应的责任；证据3、微信聊天记录打印件（2019年9月5日：王正：兴业银行以后还用走我们的楼梯上三楼？他们自己不是有楼梯刘涛：……兴业银行，他们应该是暂时的……；2019年9月6日：王正：哥，楼梯的问题必须得解决，正式营业之后他们从一楼走到我们三楼就真的太乱了，这个楼梯就算不改也不能给他们用，包括咱们签约之前讲的都是这样，所以这个楼梯得麻烦你和他们协调好了，不然以后营业太不方便了，他们也不方便。刘涛：嗯，明天沟通一下；2019年9月8日：王正：现在就这么多和之前说的不一样的，我们还是退租吧。刘涛：这么晚了发信息，我刚回来看见，事不要考虑的太复杂，你就大胆的干，你只要……王正：那这个绿化之前说的位置还能做出来车位吗？钥匙得尽快给我们，还有和兴业的这个楼梯必须得麻烦你给落实好，不然真的太不方便，我们都没法营业。刘涛：你等着联系中介拿钥匙；2019年9月25日：王正：哥现在这个房子这些问题我就在这里卡着没办法往下进行，楼梯的事不解决，我们设计又得重新做另一套方案，合同咱们签的，村委不应该在隔一层插手我们内部的改造，我们之前讲的很清楚不动承重的情况下可以进行改动，兴业现在一定要用这个楼梯的话我没办法继续租，我们行业的特殊您也了解的，现在卡着的这段时间肯定不能算在合同里面，我们需要改合同直到这块确认下来我们能自己用，这段时间要抛掉。这个问题怎么也不应该是我去解决，这本来就不是我们的问题，在出租这套房子之前您应该把这些处理好了再租给下家，现在这样我真的很为难……明天我们先签改合同吧，这几天卡着的肯定不能算租金，如果不行或者近期解决不了这个事情，我们肯定就不能租了，房租、违约金等都得退给我们……2019年9月28日：王正：刘哥，鉴于现状，我决定解除合同，您看一下尽快把我的费用退补给我原因如下1.在租房前承诺楼梯为我作为承租方单独使用，而这个楼梯实际为我方和兴业共用楼梯，这是我们作为女性美容Spa会所无法经营，不能达到我们的承租目的。2.交房时间有延误，我拿到钥匙在9号之后，现在楼梯仍为兴业银行使用，严重影响了我的装修工程进度，延误了原定开业时间。3.原定地下停车场三个车位没能落实到位，停车场不能按约定划分。2019年10月3日：王正：正式通知我在28号已经正式退租，钥匙我们按约定放在中介这里了，您可以随时带着看房，该出租您也出租，我也要继续找别的房子了。刘涛：如果退租我是不同意的，在有什么别的问题，就按照合同履行……）。证明楼梯独用为合同签订前刘涛承诺，刘涛认可独用楼梯对合同成立的决定作用，传奇美容会所多次努力协调楼梯问题均未成功，9月28日传奇美容会所已经通知解除合同；经质证，刘涛主张对证据3真实性无法确认，因为传奇美容会所没有提供该份证据的原始载体，刘涛认为上述内容即便是真实的也不能证实传奇美容会所的诉求，理由是：该份聊天记录记载的最初时间是9月5日，刘涛将其推测为2019年，双方签订租赁合同时间是2019年9月1日，传奇美容会所在诉状中提交证据第一项中声称合同签订前刘涛曾向传奇美容会所做出楼梯使用的承诺，没有事实依据，从该份聊天记录所记载内容看，刘涛曾经同意楼梯由王正单独使用一事帮助王正进行协调，但并未承诺楼梯单独由王正使用最终的结果，刘涛也未就该事项与传奇美容会所约定作为解除合同的条件或者同意传奇美容会所单方解除合同，因此，刘涛认为该份证据无法证明传奇美容会所的诉求。证据4、2019年9月27日谈话录音一份及文字整理版，证明刘涛承认之前承诺传奇美容会所单独使用的楼梯为消防楼梯，单独使用楼梯的承诺已经无法实现。2019年10月1日电话录音原件及文字整理一份，证明合同签订前刘涛承诺楼梯为传奇美容会所独自使用，王正10月1日正式通知退租。2019年9月25日谈话录音及文字整理，证明刘涛知晓传奇美容会所因经营性质单独使用楼梯是合同成立的必要条件，刘涛曾与传奇美容会所约定楼梯为传奇美容会所单独使用，2019年10月3日谈话录音及文字整理一份，证明经双方协调一致，传奇美容会所于2019年10月3日与刘涛共同将钥匙放置于中介处，房屋已经交还完毕，合同已经事实解除（2019年9月25日录音中，王正明确表示“如果说这个事办不了，他们必须要用，你必须得赔付我这个所有的钱，退回我所有的钱，要再按这个违约金……楼梯如果共用，我们是没有办法继续整的。”而刘涛表示“现在还没有到那个程度”并答应继续帮传奇美容会所协调银行。2019年9月27日，传奇美容会所、刘涛、兴业银行工作人员、村委工作人员四方沟通涉案房屋内部楼梯使用问题，其中兴业银行主张银行最开始去三楼吃饭就一直是走涉案房屋的内部通道，兴业银行并无其他通道，村委表示涉案房屋内部楼梯就是个公用楼梯。刘涛提出四个方案走后面的安全通道、兴业银行自己开门、安装观光电梯、分割涉案楼梯。2019年10月1日内容为：王正：……现在我们是要退租了，然后我之前给你发的微信你应该也看到了。刘涛：对。王正：所以您这边是准备直接跟我们解除合约直接退租还是怎么样？刘涛：……我确实不支持你这种说法，因为所有的事以后并没有像你说的那样，你说我为什么违约了？王正：您是不是在之前承诺过我们这个楼梯是我们自己用，刘涛：对，包括现在我也承认这楼是你们自己用，别说是之前了，我一直就是说这楼梯是你们自己用啊。王正：中间是不是牵扯很久了，楼梯的争议问题……刘涛：这个楼梯的问题以后是不是一致在协调……）。经质证，刘涛对传奇美容会所提交的2019年10月1日、2019年9月25日、2019年9月27日的王正、刘涛之间的通话录音中刘涛的录音真实性无异议，但是对其证明事项不认可，首先根据笔录内容看，刘涛本人从未拒绝或者不允许传奇美容会所单独使用涉案楼梯，王正本人在笔录中表示对兴业银行使用该涉案楼梯表示理解，刘涛在其间所起的作用是帮助王正与兴业银行及村委会进行协调，并且通过记载时间为9月27日录音内容能够看出各方给传奇美容会所提供单独使用楼梯的解决方案一共有四种，但传奇美容会所应该是没有选择任何一种使用方案，同时通过上述证据记载内容看刘涛不存在违约，传奇美容会所方主张的合同签订前的承诺，刘涛没有认可，传奇美容会所没有证据证实存在所谓的签订之前的承诺。首先对于传奇美容会所提供的2019年10月10日的录音其中的对话时间是不准确的，这一次谈话实质上是王正带了这一套房子的钥匙去和刘涛谈退租，但是刘涛始终没有同意双方解除合同，且刘涛不同意接受房子的钥匙，因为根据双方的合同约定，传奇美容会所没有单独解除的权利，同时双方未能达成解除的合意，因此王正就联系了录音中提到的张勇，将钥匙放在了张勇处。同时在当天谈话的过程中，王正已经明确表示即便刘涛能够协调该楼梯能够独自使用，王正也要退租。同时针对传奇美容会所提供的四段录音，刘涛一直在积极协调，希望把传奇美容会所的问题给予解决，并且不希望解除合同，实际上刘涛是将合同中没有做出任何承诺的事项在为传奇美容会所进行协调。同时，传奇美容会所提交的2019年10月10日的通话录音不完整，刘涛将提交该录音的完整版（通话时间应为2019年10月3日），是为了证明传奇美容会所提供的录音材料时间及内容存在错误，经过人为剪辑，并非完整版，可以推断传奇美容会所提交的其他录音资料存在人为剪辑的可能，但是刘涛对录音中刘涛的陈述无异议，同时也不对录音的完整或是否剪辑申请鉴定。证据5、与房屋清理机构微信聊天记录和拆除工程协议书（截图复印件与协议原件），以证明最终清理房屋费用21300元；与砸墙师傅聊天记录与拆除工程协议书（截图复印件与协议原件），证明最终砸墙费用14000元；经质证，刘涛对证据5真实性均不认可，主张与本案无关联，同时根据合同约定，传奇美容会所在合同到期后退租前应该将承租的房屋恢复至原始状态，同时刘涛认为传奇美容会所提供该份证据证实传奇美容会所在使用该承租房屋期间对刘涛房屋所造成的实际损失情况。刘涛所认可的传奇美容会所对于承租房屋的拆除及装修按照合同第四条第二款第五项约定…同时约定但需在合同履行结束前…刘涛提出该条款证明对方违约，通过传奇美容会所提供的证据能够证实刘涛方的实际损失。证据6、委托代理人合同及律师费发票，证明支出律师费20000元。经质证，刘涛对证据6真实性无异议，但主张刘涛不存在违约行为，不应承担。证据7、王正与刘涛2019年9月28日的通话录音一份（2019年9月28日：王正：……他怎么说是公用的呢？这个楼梯。刘涛：谁和你说是公用的？王正：昨天村委在那说。之前要不是说，您不是说了这个事我们自己用的吗？刘涛：现在以后，咱不是明天不是定了和行长一块商议商议怎么弄吗？……王正：早知道这样，我们真是不租了。刘涛：那你现在，这个事也不在我的掌控范围之内啊。我也不知道啊，弄的。你看现在村里面弄得，村里也不想管。王正：您当时不知道这是公用吗？刘涛：当时，以后说是不公用。村里边说是。王正：那你也不能直接同我说，肯定是我自己用啊。刘涛：你那个昨天不是都在那说了这个事了么）、微信聊天记录截图两张，证明承诺楼梯为王正单独使用，刘涛再次表示楼梯问题其一人处理不了，合同目的无法实现，刘涛在订立合同之初有欺诈情形，多次咨询后，兴业银行依然不允许传奇美容会所单独使用楼梯。经质证，刘涛对通话录音的真实性无异议，该份录音与传奇美容会所之前提交的数份录音，刘涛从未对传奇美容会所使用该楼梯做过任何书面或口头承诺，更无所谓传奇美容会所所称的存在欺诈行为，刘涛在该录音中与传奇美容会所明确说明此事不在其一人掌控之中，刘涛在合同履行中，其身份是居间协调者，并且刘涛认为其已尽到相应协调义务并实际协调出相应结果，因此刘涛认为传奇美容会所该份证据不能证实其诉讼请求。对两张截图，确实与传奇美容会所提供的手机中所记载的聊天记录内容相符，但刘涛认为该证据无法证实是兴业银行负责人的观点或表态，也无法证实是兴业银行对于该事件的表态，因为传奇美容会所如认为该两份证据是兴业银行负责人的证人证言，应当要求其出庭。如果是兴业银行对此事的态度，应当由该单位出具证明并载明经办人姓名。证据8、原建筑结构图三份，证明具体楼梯位置，经质证，刘涛对此无异议。对于刘涛的质证意见，传奇美容会所补充说明如下：合同第二条约定房屋用途为美容整形养生，所以我方认为刘涛已经知晓我方的经营性质。在合同的履行过程中，对方存在欺诈行为，即合同签订之前约定的楼梯为我方单独使用，刘涛没有能力完成，由于我方的经营性质这个合同无法继续履行。关于刘涛陈述合同签订前刘涛向传奇美容会所做出承诺无依据，我方有录音作为证据，刘涛陈述其同意协调属实，但是协调的结果是村委明确告知我方这个楼梯是消防楼梯不能单独使用。对于证据4，电话录音可以将整个案件事实进行还原，第一，刘涛对于传奇美容会所租用该房屋用途的性质是明确知晓的，第二，刘涛自始至终是认可其承诺给予传奇美容会所一方楼梯专用的事实，第三，正因为刘涛承诺的楼梯专用不能在客观上实现，直接导致传奇美容会所一方合同目的无法实现，在磋商过程中，有双方和多方的，均证实楼梯专用不能达成。因为有了刘涛的事先承诺给予传奇美容会所一方重大误解，双方在解约的问题上做出了实质性的举动，通过协商一致共同将房屋钥匙存放在中介处。客观上说明双方的房屋租赁合同已经在事实上终结。合同交付时房屋的描述是毛坯，但是实际情况这个房屋之前已经使用过，双方在主观上认可房屋是毛坯状态，传奇美容会所必然要对涉案房屋就进行相应拆除，产生相应的费用，与案件有关联性。刘涛为证明其主张，向一审法院提交如下证据：证据1、拍卖成交确认书复印件，证实何德强于2019年4月22日通过竞拍方式拍的涉案房产的租赁权；证据2、银行付款凭证复印件，证实刘涛代何德强于2019年4月22日支付租赁费拍卖款120万元；证据3、何德强声明原件，证实刘涛经合法授权享有对涉案房屋的对外租赁权；证据4、村委会声明原件，证实经刘涛协调村委会同意对涉案房屋的承租人单独使用楼梯；证据5、租赁合同复印件一份，证实传奇美容会所违约；证据6、代理合同，证实因传奇美容会所违约给刘涛造成的部分实际损失；证据7、2019年10月3日王正、刘涛录音的完整版（……刘涛：你现在的意思就是说，你确实是现在不想租了，这里面到底是处理了什么问题。王正：第一点，确实耽误兴业银行，我们和他的关系也确实不错，即使你和村委说好了，我们这边和兴业也过不下去了……刘涛：你和兴业也确实落实好了，兴业银行这边还是不允许你这么走，但是在我这边确实可以走，所以现在就是你举棋不定。王正：不是举棋不定，我是已经定了，我要退租。刘涛：但是现在我这边的原因叫不叫你走，确定让你走，你也是不走，是不是？王：是这样，您哪怕确实和他谈妥了，我还是要退租……王正：这个问题不是那么好协调的……首先这个楼梯，法律上规定是公共楼梯。我咨询了，因为兴业确实是在三楼，是属于一套，你不可能不让他们走了，其次村委说这是他的房屋，同意了他使用这个楼梯，那你作为二房东，你租给我房子，……，兴业这边的意思是不可能让步的。刘涛：那如果说让步了，你怎么办？王正：那不还得等到10号吗？刘涛：不用等，我就说现在。王正：不管怎样，我已经决定要解约了。刘涛：就是现在，不管怎么说，你已经确定要解约了？王正：对……王正：……兴业银行也是我们的大客户，我们所得利益非常高，我们有很多资源对接的。所以无论怎么样，已经到这样了……刘涛：首先我声明，你的补足，单方面说的，我不接受的，其二，你把这个钥匙留下，我也是不接受的。最终双方商定钥匙交到中介处），证明传奇美容会所提供的录音材料时间及内容存在错误，其提供的录音材料经过人为剪辑，并非完整版，可以推断传奇美容会所提交的其他录音资料存在人为剪辑的可能，但是刘涛对录音中刘涛的陈述无异议，同时也不对录音的完整或是否剪辑申请鉴定；证据8、提交涉案房屋南面楼梯照片图，证实兴业银行占用的三楼部分房间可以通过室外楼梯进入。经质证，传奇美容会所发表质证意见如下：对证据1、2、3不清楚，因为王正一直是在跟刘涛联系，不知道何德强；对证据4请求法庭参考王正、刘涛及兴业银行、村委的谈话录音予以审核认定其效力，对真实性法庭依法认定；对证据5真实性无异议，对证据6中代理合同真实性无异议，证据效力请求法庭依法认定；对证据7真实性无异议，我方提交的证据四中2019年10月3日录音即刘涛提交的这份录音的后半部分，证实了10月3日房屋退还的事实，以及房屋退还原因仍在于刘涛承诺传奇美容会所独用楼梯，而确实不能做到，直接导致传奇美容会所无法使用该房屋，录音所表示的解约、退租实际上传奇美容会所通知了刘涛合同正式解除，并且告知了可以转租，避免产生多余损失，也显示了刘涛同意传奇美容会所将钥匙放在中介处，其谈话内容大致与传奇美容会所提交的一致，无非是传奇美容会所不能使用涉案房屋，通知了刘涛，刘涛不愿解除合同。录音中牵涉到传奇美容会所递交的两张截图，是传奇美容会所与兴业银行向行长、李行长的微信截图的真实性，该房屋传奇美容会所确实不能单独使用楼梯，刘涛的承诺虚假，不能实现。对证据8图片真实性无异议，但该楼梯是消防通道，并非楼梯。当时传奇美容会所提交2019年9月27日录音中也提到了这个消防通道问题，不是可以使用的楼梯，兴业银行也不同意使用该楼梯，而且该楼梯从外观上看不具有使用价值了。对此，刘涛补充说明如下：证据6代理合同包含了涉案房屋的四张现场照片，证实房屋被传奇美容会所实际损毁的情况，对证据4证实刘涛在自己能力范围之内对传奇美容会所在签订合同后提出的帮助协调请求的问题，刘涛予以解决，但尽管如此，传奇美容会所仍然执意要求解除合同，其行为违反合同约定。消防通道就是楼梯，现在高层建筑中除必备电梯外都备有消防通道，是供该楼居民日常正常使用的，至于该楼梯如传奇美容会所认为不能正常使用应该提供证据证实，银行拒绝使用也应提供证据证实及说明拒绝使用的理由。对于传奇美容会所提交的证据一、二、四、六、七、八，刘涛对其真实性无异议，一审法院对其真实性予以确认，对传奇美容会所提交的证据三，因与传奇美容会所原始载体一致，故一审法院对其真实性予以确认。对证据五，传奇美容会所提供的该部分证据形式不符合法律规定，其真实性、合法性无法查实，一审法院不予采信。对于刘涛提交的证据一、二、三，传奇美容会所对其真实性未提出异议，且刘涛庭后提交证据原件予以核实，故对其真实性一审法院予以确认，对于刘涛提交的证据四，将结合本案其他证据在后续分析中予以分析认定，对刘涛提交的证据五、六、七，传奇美容会所对其真实性无异议，一审法院对其真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：2019年4月22日，案外人何德强通过竞拍方式取得涉案房屋的租赁权，刘涛于同日支付案外人何德强租赁费拍卖款120万元。2019年6月1日，何德强出具声明，将涉案房屋转租给刘涛使用，并且同意刘涛在租赁期限内对外转租该商铺。2019年9月1日，传奇美容会所经营者王正(承租方、乙方)与刘涛(出租方、甲方)签订《商铺租赁合同》，内容为：第一条商铺状况，乙方自愿租用甲方位于日照市东港区泰安路与威海路处富和小区沿街(原邮政银行)使用(以下简称“该商铺”)，该房屋装修状况：外部已装修，内部为毛坯房；乙方确认已对商铺房屋现状进行核查，各项设备及装修均完好。该商铺为甲方旧城改造开发的社区商铺，产权归甲方，但尚未办理房屋产权手续。第二条租赁期限及用途租赁期限为拾年，自2019年9月1日至2029年4月22日(装修期在内)，房屋用途为美容整形养生，经营业态不得影响周边居民的正常生活(例如：产生噪音、油烟污染等等)及违反有关法律规定。第三条租金、保证金、物业管理费及交付方式：1、第一年租金为￥1300000元(其中现金105万，卡30万)以后为25万元卡，第五年度上浮6%。以上租赁费为乙方交付给甲方的净价，涉及该房屋政府应收纳的发票租赁税费及乙方经营中产生的各种杂费税费均由乙方承担(包含出租人交纳的税费也由承租人承担)。自第二年起需于12月1号之前缴房租。2、租赁费的缴纳：合同签订后，乙方将第一年度租金金额交付给甲方，后续租赁年度，每年提前2个月缴纳来年租赁费。3、在本合同签订之日，乙方需向甲方交付伍万元作为履约保证金，在合同期内如乙方无违法合同条款行为，合同期满，甲方无息退还乙方。乙方在租赁此商铺期间，接受甲方指定的物业公司服务，与物业公司签订物业服务合同，需向物业公司交付物业管理费。第四条双方权利和义务：(一)甲方权利和义务1、在乙方按照合同支付租金的前提下，甲方须于本合同签订后根据甲方施工进度，争取9月1日将该商铺交付乙方使用。2、因该商铺内部尚需装修，甲方自交房日给付乙方90天装修期，该装修期内免租金，合同到期日根据交房日及装修期顺延。(二)乙方权利和义务1、乙方应如期按时交纳租金。2、租赁期间服从该商铺所属物业公司的管理，所发生的水电费物业管理费。与甲方无关。3、租赁期间，乙方应自觉遵守有关法律、法规规定及物业管理规定，爱护并正确使用该商铺及内部设施，不得擅自改变该商铺的结构、已有装修及用途，如乙方违反有关规定或超出其经营范围进行的活动，所引起的一切后果由乙方独立承担相应法律后果，甲方有权可解除本合同，同时有权要求恢复原状并有权要求乙方赔偿因此所遭受的一切损失。5、乙方不得擅自拆装商铺，如需装修，须向甲方提出书面申请并征得甲方书面同意，但须在合同履行结束前恢复原状，且一律不得改变该商铺的结构。合同期满，乙方未恢复原状的，甲方有权无偿享有装修部分的权益或者自行恢复原状。甲方自行恢复原状产生的费用由乙方承担。9、未经甲方书面同意，乙方不得擅自解除、终止合同。如乙方将该铺转租给第三方，乙方需向甲方提出书面申请。第七条合同解除1、经甲乙双方协商一致，可解除合同；2.如遇政府政策调整及不可抗力，可解除本合同。第八条违约责任1.甲方如不遵守本合同第四条第一款第一项的规定，如超过15天仍无法将该商铺交付使用，则乙方有权单方解除本合同；2.甲方如不遵守本合同第四条的规定，则乙方有权向甲方收取滞纳金，每天按保证金的万分之一计收。3.乙方如拖欠租金，则每天按应缴租金的万分之一缴纳滞纳金。拖欠超过30天，甲方有权对该商铺做停水停电处理，如拖欠租金超过60天，则甲方有权单方终止合同，收回商铺要求乙方搬离该商铺，并有权不予返还履约保证金。5.本合同签订后，甲乙双方应当严格按照合同约定履行，任何一方违约须向守约方支付违约金100万元，违约方须赔偿给守约方造成的全部损失，包括直接损失和间接损失，守约方因对方违约行为所支出的一切费用包括律师费、诉讼费、保全费拍卖费、评估费、鉴定费、快递费等一切费用均由违约方承担。第九条争议解决。第十一条合同到期后，甲方如继续取得租赁权，乙方享有优先续租权，甲方负责给乙方提供3个地下停车位。传奇美容会所经营者王正通过李秀令的账户分别于2019年8月30日向刘涛转账10万元、于2019年9月2日向刘涛转账50万元、于2019年9月3日向刘涛转账10万元，共计支付70万元，刘涛主张70万元中含5万元履约保证金，传奇美容会所缴纳房租为65万元。双方均认可涉案房屋位于泰安路与威海路交汇处富和小区沿街(共三层，原为中国邮政储蓄银行使用)，涉案房屋东面为兴业银行，西面没有建筑物，涉案房屋内部有一部楼梯，其中兴业银行租赁三楼部分房屋。2019年9月5日开始，因刘涛曾承诺涉案房屋内部楼梯由传奇美容会所单独使用，但涉案房屋东面兴业银行在合同签订前后一直使用该房屋内部楼梯到达其租赁的三楼部分房屋，传奇美容会所经营者王正与刘涛就涉案房屋内部楼梯的单独使用问题多次微信及电话沟通，但始终未能实现该承诺，故2019年9月28日，传奇美容会所经营者王正向刘涛发出解除通知，内容为：刘哥，鉴于现状，我决定解除合同，您看一下尽快把我的费用退补给我原因如下：1.在租房前承诺楼梯为我作为承租方单独使用，而这个楼梯实际为我方和兴业共用楼梯，这是我们作为女性美容Spa会所无法经营，不能达到我们的承租目的。2.交房时间有延误，我拿到钥匙在9号之后，现在楼梯仍为兴业银行使用，严重影响了我的装修工程进度，延误了原定开业时间。3.原定地下停车场三个车位没能落实到位，停车场不能按约定划分。2019年10月3日，传奇美容会所经营者王正与刘涛协商将涉案房屋钥匙交至中介。2019年11月7日，日照市东港区秦楼街道文登路社区居民委员会出具证明：兹证明日照市东港区泰安路与文登路富和小区沿街(原邮政银行)系我方旧城改造开发的社区商铺，何德强通过日照拍卖行有限责任公司竞拍获得10年租赁权，租赁期限自2019年6月至2029年6月。该商铺由何德强承租，并允许其对外转租使用。该商铺的内部楼梯，由何德强独占使用并且我方可以根据承租人何德强的要求，提供相应的地下停车位3个。特此声明!经办人：张瀚文。传奇美容会所主张其租赁房屋后，支出清理房屋费用21300元、砸墙费用14000元，并提交微信聊天记录及拆除工程协议书予以证明，后传奇美容会所撤回对拆除施工费用35300元及装修设计费4000元的诉请。同时查明，因本案传奇美容会所支出律师费20000元，刘涛支出律师费35000元。一审法院认为，租赁是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的行为。依法成立的合同，对双方具有约束力，传奇美容会所与刘涛签订的商铺租赁合同系双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，系有效合同，双方均应按照约定全面履行合同义务。案件的争议焦点在于：涉案合同是否已解除及导致合同解除的责任方。对此，一审法院分析如下：当事人订立租赁合同，其目的是通过合同这种法律手段实现各自的经济利益。根据双方提交的证据及一审法院查明的事实，双方的合同中已经明确传奇美容会所承租房屋的用途为美容、整形、养生，而美容、养生、整形行业的性质决定其对私密空间及隐私保密的程度要求较之其他行业更高，刘涛应知晓且负有提供出租房屋能够满足传奇美容会所经营需要的义务。根据双方提交的录音资料及微信聊天记录可知，虽然涉案房屋之前兴业银行亦使用，刘涛曾承诺涉案房屋楼梯将由日照市东港区传奇驻颜美容会所单独使用，不再共用，但涉案房屋东面兴业银行股份有限公司始终需要使用涉案房屋的内部楼梯到达兴业银行租赁的三楼部分房间，影响了传奇美容会所租赁目的的实现。刘涛作为出租人而言，其有义务保证租赁物适合使用收益，虽然双方、兴业银行以及涉案房屋的实际所有人文登路社区居民委员会一直在协调涉案房屋的内部楼梯使用问题，但在传奇美容会所提出解除合同之前(2019年9月28日)，涉案房屋客观上确实不具备楼梯由传奇美容会所单独使用从而保证其私密空间的条件，且当时传奇美容会所亦不能预见其今后何时能够解决楼梯使用问题，面临合同目的无法实现的风险。虽然在诉讼中，日照市东港区秦楼街道文登路社区居民委员会出具证明允许涉案房屋的内部楼梯，由何德强独占使用并且提供相应的地下停车位3个，但相对于传奇美容会所已经滞后。故传奇美容会所主张合同目的无法实现，合同解除的事实，一审法院予以确认，确定刘涛2019年9月28日收到传奇美容会所的解除合同通知后双方的租赁合同解除。案涉合同目的无法实现、合同无法继续履行并非因传奇美容会所的违约行为所致，故传奇美容会所向刘涛支付的履约保证金50000元，应当返还；关于应返还的房屋租金，传奇美容会所在2019年9月28日即向刘涛表达了解除合同的意思表示并于10月3日准备将钥匙归还刘涛，且双方于10月3日商定将钥匙放至中介，故刘涛应承担止损义务，另一方面，作为需要将租赁房屋用于经营的承租人，传奇美容会所在承租之初，未对租赁房屋的使用情况等事宜详尽了解，未尽到必要的注意、审慎义务，且传奇美容会所提出解除合同时间为2019年9月28日，而双方商定钥匙交至中介处为2019年10月3日，一审法院酌定扣除传奇美容会所1个月的租金，即刘涛应返还传奇美容会所多支付的租金54.2万元(租金65万元-租金130万元/12个月*1个月)。传奇美容会所主张约定2019年9月1日交房，刘涛于2019年9月12日交付钥匙存在迟延交付的问题，涉案商铺租赁合同约定争取于9月1日交付商铺，故刘涛于9月12日交付钥匙未违反合同约定，传奇美容会所主张一审法院不予采纳。传奇美容会所撤回主张两次拆除施工费用35300元、装修设计费4000元的诉讼请求，系其对自己权利的处分，不违反法律等相关规定，一审法院予以准许。关于传奇美容会所要求刘涛承担律师代理费2万元的诉讼请求，涉案商铺租赁合同约定：“守约方因对方违约行为所支出的一切费用包括律师费、诉讼费、保全费拍卖费、评估费、鉴定费、快递费等一切费用均由违约方承担。”传奇美容会所提供了其与律师事务所订立的代理合同，传奇美容会所委托的律师亦出庭参加诉讼，表明传奇美容会所与律师事务所之间形成了委托代理关系，由刘涛承担传奇美容会所支出的律师费用具有事实依据，不违反法律规定，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十一条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：一、刘涛于判决生效之日起十日内返还传奇美容会所房屋租金54.2万元；二、刘涛于判决生效之日起十日内返还传奇美容会所保证金5万元；三、刘涛于判决生效之日起十日内支付传奇美容会所律师费2万元；四、驳回传奇美容会所其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11393元，由传奇美容会所负担3846元，由刘涛负担7547元。本院二审期间，上诉人刘涛提交日照市东港区秦楼街道文登路社区居民委员会出具的证明一份，以证明上诉人刘涛对外出租的该村沿街房其中三楼的部分在刘涛对外出租前已经由村委出租给兴业银行使用，该部分楼梯的面积属于刘涛承租面积范围内的套内面积，本就属于刘涛单独使用的部分，并且在2019年10月初，刘涛与兴业银行沟通后，各方均同意该楼梯由刘涛的承租人单独使用，并且兴业银行可以通过三楼的外置楼梯进行就餐；上诉人刘涛并不存在违约情形，其已经在第一时间就楼梯使用问题与原房主即村委会进行了协商，并达成一致意见，且该时间处在被上诉人与上诉人约定的装修期内，并不影响该会所在营业后的相关私密性。传奇美容会所质证认为，该证明类似于一审中村委会于2019年11月7日出具的证明，其内容不应采信，证明目的被上诉人亦不认可；该两份书面证明均系合同已经解除之后上诉人出具的，双方合同实际解除日期是2019年10月3日；且被上诉人对证明中关于单独使用楼梯的证明内容完全不予认可，就该问题上诉人、被上诉人、兴业银行以及证明人居委会曾于2019年9月27日共同举行了会谈，会谈内容仍然是针对楼梯专用问题，并形成了时间长为18分08秒的录音内容，证明四方经过会谈后，最终形成意见为楼梯共用，不得专用；该两份书面证明恰恰证实了上诉人对楼梯专用问题的明知与意义。传奇美容会所提交委托代理协议一份及代理费发票（复印件，金额为1.5万元）一份，以证实被上诉人因涉案二次诉讼又支出代理费1.5万元，依据双方签订的合同第八条第五项之约定，该费用应由上诉人承担。刘涛质证认为，对该两份证据真实性没有异议，但上诉人在本案中不存在违约事实，对二审中被上诉人聘请律师的代理费上诉人无需承担。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商铺租赁合同》中载明房屋用途为美容、整形、养生，该行业特点决定了其对私密空间及隐私保密的程度要求较之其他行业更高。依据双方提交的录音资料及微信聊天记录，虽然双方签订涉案合同时，兴业银行股份有限公司亦使用涉案房屋内楼梯，但上诉人曾作出涉案房屋楼梯将由被上诉人单独使用的承诺。但直到被上诉人提出解除合同之时，兴业银行股份有限公司始终需要使用涉案房屋的内部楼梯到达兴业银行租赁的三楼部分房间。2019年9月27日，上诉人与被上诉人、兴业银行以及涉案房屋所有人文登路社区居民委员会在协调涉案房屋的内部楼梯使用问题时，仍未解决涉案楼梯由被上诉人单独使用的问题。即在被上诉人提出解除合同（2019年9月28日）时，涉案房屋不具备楼梯由被上诉人单独使用从而保证其私密空间的条件，故一审法院认定被上诉人当时亦不能预见何时能解决楼梯单独使用问题，影响被上诉人租赁目的的实现，其通知上诉人解除合同后双方租赁合同予以解除并无不当，对上诉人关于其不存在导致合同解除的违约行为的主张，本院不予支持。一审法院结合被上诉人承租时未对租赁房屋的使用情况进行全面了解等情况，酌定扣除被上诉人1个月租金后由上诉人返还其余租金和保证金亦无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9920元，由上诉人刘涛负担。本判决为终审判决。审判长 李 红审判员 王春燕审判员 刘丽艳二〇二〇年十二月八日法官助理王莹莹书记员辛娜