江西省上犹县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0724民初1835号原告：余开福，男，1970年10月28日生，汉族，住赣州市上犹县。委托诉讼代理人：袁乐毅，江西腾龙律师事务所律师，代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：尹文娟，江西腾龙律师事务所实习律师，代理权限：一般代理。被告：上犹宏发房地产开发有限公司，住所地上犹县东山镇东山大道**，统一社会信用代码913607247814864529。法定代表人：叶齐荣，系公司总经理。委托诉讼代理人：吕泽鑫，江西理公律师事务所律师，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：邹起涌，江西理公律师事务所实习律师，代理权限：特别授权。原告余开福与被告上犹宏发房地产开发有限公司（以下简称宏发公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年11月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告余开福的委托诉讼代理人袁乐毅、尹文娟及被告宏发公司的委托诉讼代理人吕泽鑫、邹起涌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余开福向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交房违约金60714元（违约金以总房款586612元为基数，按日利率0.01%自2018年1月1日计算至2020年10月31日，并自2020年11月1日起继续以586612元为基数按日利率0.01%计付逾期交房违约金直至商品房符合交付条件之日止；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2016年8月4日与被告签订《赣州市商品房买卖合同》，购买了被告开发的东城国际楼盘28号楼1-1201号房及20栋48号柴间，总价586612元。原告按约定支付了住房首付款138780元，余款办理了银行按揭贷款手续，银行也已将按揭贷款全额支付给了被告，柴间全款支付了34832元。按照合同约定，被告应于2017年12月31日前交付商品房，但被告未按约定的交房时间向原告交付商品房，截至2020年10月31日被告仍未向原告发出交房通知。综上，被告逾期交房1035天（至2020年10月31日），既不存在法定和的免责事由，也不存在约定的免责事由，应承担违约责任。被告宏发公司辩称，1、被告于2019年6月1日向被告发出了《交房通知书》，所以，逾期交房的计算期间应自2018年1月1日起至2019年6月1日止，共计517天；2、对于逾期交房违约金的标准我们认为应调整为按照每日万分之零点五计算，合同约定柴间的交付时间早于合同签订的时间，应视为双方对柴间的交付时间约定不明确，柴间的购置款不应计入逾期交房违约金的计算基数中。本院经审理查明，原告余开福购买被告宏发公司开发的位于上犹县东山镇东门大塘面的东城国际28号楼1-1201号房，双方于2016年8月4日签订编号为20160800938的《赣州市商品房买卖合同》。合同约定：房屋建筑面积117.45平方米，单价为4698元，总价为551780元；买受人应当于2016年8月19日前支付首期房价款138780元，余额413000元向银行贷款；出卖人应在2017年12月31日前向买受人交付该商品房；买受人应携带交房通知书、身份证、本合同及足额交付购房款凭证及政府规定缴纳费用凭证，在出卖人通知交付日期办理交付手续；除不可抗力外，出卖人未按约定时间交付的，逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告余开福按合同约定支付了购房款。2016年9月14日，原告购买该小区第20栋48号柴间，双方签订编号为20160800934的《赣州市商品房买卖合同》。合同约定：柴间建筑面积7.43平方米，单价4688元，总价34832元；买受人以按揭贷款的方式付款；出卖人应当在2012年10月31日前向买受人交付该房屋；出卖人逾期交房超过60日，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之零点伍的违约金。合同签订后，原告分期支付了全部柴间款。本院认为，原告余开福与被告宏发公司签订的《赣州市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。原告余开福按约定履行了支付购房款的义务，被告宏发公司未按约定期限向原告余开福履行交房义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。对原告余开福要求被告宏发公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以支持。关于商品房逾期交付的期间计算问题。房屋买卖合同约定被告2017年12月31日前交房，被告未按期交房，故逾期交房起算时间应为2018年1月1日。被告辩称合同约定柴间的交付时间早于合同签订时间，视为约定不明，不应计算柴间的逾期违约金，被告的该辩称意见缺乏法律依据，本院不予采纳，原告诉请柴间与住房的逾期交房违约金起算时间一致，本院予以确认。原告述称至今未收到被告的交房通知书，被告也未提交证据证明向原告发送了交房通知书，故逾期交房违约金的计算时间为2018年1月1日起至商品房符合交房条件之日止，暂计至2020年10月31日的天数1035天。关于违约金的计算标准的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，违约金应当以违约造成的损失为衡量标准，不得过高。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”由此可见，我国法律对违约金采取以填补损失为主、惩罚为辅的原则。房屋的基本功能为居住使用，按照案涉房屋当地同类房屋租金标准计算原告的损失较为客观且合理，亦为双方在订立房屋买卖合同时所能预见。双方所约定逾期交房违约金按已付房款的每日万分之一计算，该计算标准较案涉房屋本地同类房屋租金显然偏高，被告请求予以调整，依法应予以支持。依据上述规定，综合考虑原告的实际损失、案涉房屋系毛坯房、本地房地产行业实际情况以及同地段同类型房屋租金标准等因素，根据公平原则，本院酌情调整逾期交房违约金按已付房款的每日万分之零点五计算。以购房款586612元为基数按每日万分零点五计算，从2018年1月1日计算至2020年10月31日计1035天的违约金四舍五入到元为30357元，此后继续计算至商品房符合交付条件之日止。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，参照本院同类案件生效判决，判决如下：一、被告上犹宏发房地产开发有限公司于判决生效后十五日内支付原告余开福截至2020年10月31日的逾期交房违约金30357元，并自2020年11月1日起以购房款586612元为基数、按每日万分之零点五继续计算至商品房符合交付条件之日止；二、驳回原告余开福的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1318元，减半收取计659元，由原告余开福负担329.5元，被告上犹宏发房地产开发有限公司负担329.5元，限于判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。判决生效后，如未按期履行义务，申请执行的期间为两年。审 判 员  涂将二〇二〇年十二月十六日代理书记员  曾敏附：江西省上犹县人民法院标的款账户户名：上犹县人民法院账号：1360792750030020420005开户行：上犹县农商银行城区支行