云南省普洱市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云08民终1448号上诉人（原审原告、反诉被告）：普洱金桥花园餐饮有限公司。住所地云南省普洱市思茅区。法定代表人：王锦，系该公司总经理。委托诉讼代理人：刘润霖，云南思润律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：张虹，云南思润律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审被告、反诉原告）：思茅区思茅镇三家村社区嘎龙居民小组。住所地思茅区思茅镇。负责人：周伟，系该村民小组组长。委托诉讼代理人：何伦，云南新南疆律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。上诉人普洱金桥花园餐饮有限公司（以下简称金桥公司）因与被上诉人思茅区思茅镇三家村社区嘎龙居民小组（以下简称嘎龙居民小组）租赁合同纠纷一案，不服云南省普洱市思茅区人民法院（2019）云0802民初4570号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。金桥公司上诉请求：1.依法撤销一审民事判决，改判支持金桥公司一审的全部诉讼请求；2.判令本案一审、二审的诉讼费用由嘎龙居民小组承担。二审期间，金桥公司增加上诉请求：请求驳回嘎龙居民小组的反诉请求。事实和理由：一、一审判决未认定嘎龙居民小组在北部商业城出口处擅自安装收费装置属违约行为错误。金桥公司与嘎龙居民小组签订《房屋租赁合同》时未安装收费装置，收费装置安装系在合同签订之后，金桥公司租赁用途主要是餐饮（婚宴包席），订餐的婚礼花车不得不改变了原线路，绕环杂乱无序的农贸市场一圈，影响结婚喜庆氛围和新人摄像效果，导致订餐顾客锐减，并给金桥公司造成了巨大损失。收费装置安装后金桥公司无法按合同签订时的状态使用租赁物是不争的事实，致使合同目的不能全部实现，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”嘎龙居民小组的行为构成违约，故一审法院对该事实不予认定错误。二、金桥公司要求调换西部停车场的请求依法能够成立。首先，双方签订的是9年期的长期租赁合同，金桥公司的承租面积为6422平方，占北部商业城面积的一半，金桥公司按约定自行出资80000元平整西部停车场后，才获得专用停车场。其次，双方在《房屋租赁合同》第十条第2项中明确约定：“北部商业城西侧临时停车位归乙方专用,若甲方需收回该临时停车位的，甲方须调整相应的停车位给乙方专用。”但嘎龙居民小组安装收费装置后，西部停车场已不再由金桥公司专用，而是由嘎龙居民小组控制和使用，嘎龙居民小组对停放在西部停车场的车辆收费更属严重违约行为，故嘎龙居民小组应依约调整停车位，金桥公司要求调整至靠石龙路侧同等面积的专用停车场，且停车场入口应避开嘎龙居民小组安装的收费装置。再次，《房屋租赁合同》第九条第7项和第十条第2项均约定，嘎龙居民小组只能收取租房户以外人员的各类车辆停车费，对金桥公司及其人员的车辆停放不收费，金桥公司除将房屋出租给普洱兴亚能源开发公司以外，还将房屋出租给其他人。因此嘎龙居民小组不得对金桥公司及其承租人、就餐人员、来访者和办事人员收取停车费，一审法院仅凭嘎龙居民小组未对普洱兴业能源开发公司的部分车辆收取停车费就认定其对其他车辆未收取费用，并据此以偏概全认定不影响西部专用停车场的使用错误。三、一审法院未考虑金桥公司的损失，判决金桥公司支付嘎龙居民小组租金错误。由于嘎龙居民小组的一系列违约行为，给金桥公司造成了巨大的损失。金桥公司认为，租赁合同双方本着友好意愿签订租赁合同，需秉承诚实互信、互相尊重的原则，达到双赢的目的，现由于嘎龙居民小组的违约行为，导致金桥公司经营活动难以维系下去，一审法院不考虑嘎龙居民小组的先行违约行为，判决金桥公司支付其租金385306.20元明显是不当。综上所述，一审法院认定事实错误，作出了不公正的判决，请求二审法院查明事实后，撤销一审判决，依法改判支持金桥公司的上诉请求。嘎龙居民小组辩称，请求二审法院驳回金桥公司的上诉请求，维持原判。事实和理由：一、金桥公司认为“一审判决未认定嘎龙居民小组在北部商业城出口处擅自安装收费装置属违约行为错误”，此理由不能成立。1.根据双方签订的《房屋租赁合同》第9条第7项规定：嘎龙居民小组有权收取租房户之外人员的各类车辆停车费；对金桥公司及其人员的车辆停放不收费。可见，设置收费装置和向租房户之外的人员收取各类车辆停车费，是合同中约定的嘎龙居民小组所拥有的权利，无需征得金桥公司的同意。从法律上讲，北部商业城是嘎龙居民小组开发及拥有产权，只要不违反法律法规等禁止性规定，又不违反合同约定，嘎龙居民小组对北部商业城都拥有绝对的管理及收益等权利，金桥公司无权干涉。2.嘎龙居民小组根据金桥公司先后提供的车辆清单，对金桥公司及其人员的车辆（包括放宽到对普洱兴亚能源开发有限责任公司及其人员的车辆）共几十辆车均给予免费停车。嘎龙居民小组的行为符合合同第9条第7项中关于对金桥公司及其人员的车辆停放不收费的约定。况且金桥公司对合同约定之外要求对下午婚宴吃饭的客人车辆免费停放，嘎龙居民小组也给予照顾免费停放，比合同约定的免费停车范围扩大了。3.嘎龙居民小组自2018年11月份规范化设置智能系统收费后，来北部商业城的车辆停放及进出更加规范有序，杜绝了车辆乱停乱放、“僵尸车”多、影响顾客车辆停放的情况，并杜绝了车辆进出混乱无序的状况。这一规范做法符合普洱市政府及思茅区政府对城市双创的要求。据此，金桥公司提出的第一点理由不成立。二、对金桥公司要求调换西部停车场的意见。根据合同第10条第2项中规定：北部商业城西侧临时停车位归金桥公司专用；若嘎龙居民小组需收回该临时停车位的，嘎龙居民小组须调整相应的停车位给金桥公司专用。合同履行情况：西侧停车位一直由金桥公司免费专用至二审诉讼中，这个期间嘎龙居民小组从未收回西侧停车位；但在二审诉讼期间，政府创文办要求嘎龙居民小组对北部商业城进行提升改造，嘎龙居民小组按要求将西侧临时停车位改造成卖鸡及杀鸡店，市场环境得到提升改善。根据合同的约定，嘎龙居民小组同意将北部商业城南侧东边对应面积的临时停车场地调换由金桥公司使用，这既符合合同约定，又方便金桥公司使用，并与金桥公司提出调换停车场的要求对接。实际上此前金桥公司一直都可以使用南侧的临时停车场。三、金桥公司认为“一审法院未考虑金桥公司的损失，判决金桥公司支付嘎龙居民小组租金错误”，此观点与合同约定不符。金桥公司不能有理有据的指出嘎龙居民小组违反合同的具体条款，却曲解合同条款的内容，强词夺理想当然地认为嘎龙居民小组发生了“一系列违约行为”。事实恰恰相反，嘎龙居民小组按合同约定完全履行了义务，金桥公司不按约定支付租金和水电费（注：事实及理由详见嘎龙居民小组在一审提交的民事答辩状和民事反诉状），金桥公司的行为己严重违约。综上所述，嘎龙居民小组认为一审民事判决认定事实清楚，适用法律正确，判决客观公正，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。金桥公司向一审法院起诉请求：一、判令嘎龙居民小组拆除设置在北部商业城停车场出口处的收费装置；二、判令嘎龙居民小组在北部商业城周围另行调整免费停车位供金桥公司专用；三、判令嘎龙居民小组赔偿金桥公司自2018年10月起至2019年9月止的经营损失607143元；四、判令嘎龙居民小组酌情赔偿金桥公司2018年10月至2019年9月期间支出的员工工资300000元；以上合计907143元；五、判令嘎龙居民小组承担本案诉讼费。本案在审理过程中，金桥公司金桥公司将第一项诉讼请求变更为判令嘎龙居民小组另行选址安装停车收费装置。嘎龙居民小组向一审法院反诉请求：判令金桥公司及时支付第二年2019年5月1日-2020年4月30日期间房屋租金385306.20元。一审法院认定事实：2018年5月5日，金桥公司与嘎龙居民小组签订《房屋租赁合同》，合同主要内容为：第一条：嘎龙居民小组出租给金桥公司的房屋（简称房屋或者该房屋）位于普洱市思茅区部商业城第**、第**（包括踏步楼梯**及**）和观光电梯所在的第一层大堂（面积约100㎡），按设计图纸计算得建筑面积6421.77㎡；第二条：房屋用途为：经营餐饮及做办公场所；第三条：租期九年，自2018年5月1日至2027年4月30日止；第五条：房屋租金、支付方式及期限：1.在租期第一年至第五年的每年租金为385306.20元（建筑面积6421.77㎡×5元／月／㎡×12个月）；在租期第六年至第九年的每年租金为404571.51元（建筑面积6421.77㎡×5.25元／月／㎡×12个月）。2.每年开始的5月31日之前付清一年租金（注：金桥公司嘎龙居民小组双方确认，第一年的租金385306.20元，在另一个协议中为嘎龙居民小组折抵款后，视为已付清）。3.观光电梯所在的第一层大堂的九年房屋租金单独增加计算50000元，并由普洱市幸福投资有限公司在本合同生效的5日内代金桥公司支付嘎龙居民小组后，即视为金桥公司已支付嘎龙居民小组50000元；第九条：嘎龙居民小组的权利和义务：7.嘎龙居民小组有权收取租房户之外人员的各类车辆停车费，对金桥公司及其人员的车辆停放不收费；12.北部商业城一、二层的公共通道，嘎龙居民小组不得堵塞，因嘎龙居民小组的责任造成该公共通道堵塞，影响金桥公司正常经营活动，导致金桥公司经济损失的，由嘎龙居民小组赔偿金桥公司的损失；第十条：金桥公司的权利和义务：2.金桥公司及其人员的车辆，在北部商业城规划的车位停放免交停车费，北部商业城西侧临时停车位归金桥公司专用，若嘎龙居民小组需收回该临时停车位的，嘎龙居民小组须调整相应的停车位给金桥公司专用。2018年11月17日，嘎龙居民小组在商业城入口安装停车收费装置。金桥公司向嘎龙居民小组提供了金桥公司、普洱兴亚能源开发有限责任公司进出的车辆名单。2019年6月26日，金桥公司向嘎龙居民小组发出《关于北部商业城商家要求取消停车收费的通知书》，嘎龙居民小组予以签收。2019年7月18日，嘎龙居民小组向金桥公司出具2019年5月1日至2020年5月1日租金385306.20元的《云南增值税普通发票》。本案在审理过程中，金桥公司申请一审法院对现场进行勘查，经一审法院现场勘查，金桥公司承租楼房的商业城入口有嘎龙居民小组安装的停车收费装置，车辆运行要从收费入口环绕农贸市场、金桥公司租赁的楼房一周，消防通道有临时摊位，合同中约定的停车场位于西方及西南方，增加的临时停车场位于南方，金桥公司酒店的三楼有三个宫，分别为龙凤宫、金福厅、金星厅，四楼有一个露天阳台种植花卉，四周的房屋为办公用房和出租的房屋。庭审中，金桥公司自认金桥公司提交给嘎龙居民小组的车辆在收费时没有收费；嘎龙居民小组自认从未收回给金桥公司使用的北部商业城西侧临时停车位。一审法院认为，对金桥公司主张嘎龙居民小组另行选址安装停车收费装置、在北部商业城周围另行调整免费停车位供金桥公司专用及赔偿损失的请求。金桥公司与嘎龙居民小组签订《房屋租赁合同》，是金桥公司与嘎龙居民小组的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，应受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”本案中，金桥公司、嘎龙居民小组签订的《房屋租赁合同》中第九条第7项约定：嘎龙居民小组有权收取租房户之外人员的各类车辆停车费，对金桥公司及其人员的车辆停放不收费；第九条第12项约定：北部商业城一、二层的公共通道，嘎龙居民小组不得堵塞，因嘎龙居民小组的责任造成该公共通道堵塞，影响金桥公司正常经营活动，导致金桥公司经济损失的，由嘎龙居民小组赔偿金桥公司的损失；第十条第2项约定：金桥公司及其人员的车辆，在北部商业城规划的车位停放免交停车费，北部商业城西侧临时停车位归金桥公司专用，若嘎龙居民小组需收回该临时停车位的，嘎龙居民小组须调整相应的停车位给金桥公司专用。现金桥公司认为嘎龙居民小组安装的收费装置违反了《房屋租赁合同》中第九条第12项的约定，造成北部商业城一、二层的公共通道堵塞，同时违反第十条第2项的约定，导致金桥公司无法使用西侧的专用停车位。本案在审理过程中，金桥公司申请一审法院对现场进行勘查，经一审法院现场勘查，金桥公司承租楼房的商业城入口确有嘎龙居民小组安装的停车收费装置，但庭审中金桥公司自认金桥公司提交给嘎龙居民小组的车辆在收费时没有收费，嘎龙居民小组亦自认从未收回给金桥公司使用的北部商业城西侧临时停车位，嘎龙居民小组安装停车收费装置是为了收取租房户之外人员的各类车辆停车费，停车收费装置的安装虽然会导致车辆进出迟缓，但并没有导致公共通道堵塞，金桥公司提交给嘎龙居民小组的车辆在出入收费装置时也没有收费，不影响金桥公司继续对西侧停车位的使用，故嘎龙居民小组在金桥公司承租楼房的商业城入口安装停车收费装置不能证明嘎龙居民小组已违反《房屋租赁合同》第九条第12项及第十条第2项的约定，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”应由金桥公司承担不利后果。故对金桥公司的本诉诉讼请求，一审法院不予支持。对嘎龙居民小组反诉主张金桥公司支付2019年5月1日至2020年4月30日期间房屋租金385306.20元的请求。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”本案中，嘎龙居民小组与金桥公司签订的《房屋租赁合同》中载明：租期九年，自2018年5月1日至2027年4月30日止，在租期第一年至第五年的每年租金为385306.20元（建筑面积6421.77㎡×5元/月/㎡×12个月），在租期第六年至第九年的每年租金为404571.51元（建筑面积6421.77㎡×5.25元/月/㎡×12个月），每年开始的5月31日之前付清一年租金（注：金桥公司、嘎龙居民小组双方确认，第一年的租金385306.20元，在另一个协议中为嘎龙居民小组折抵款后，视为已付清）。金桥公司应当按照合同的约定于2019年5月31日前向嘎龙居民小组支付2019年5月1日至2020年4月30日止的租金385306.20元，因金桥公司、嘎龙居民小组在合同履行过程中产生争议，现嘎龙居民小组反诉主张金桥公司按照合同约定向嘎龙居民小组支付2019年5月1日至2020年4月30日止的租金385306.20元，符合双方的约定及法律的规定，故一审法院予以支持。对金桥公司抗辩嘎龙居民小组存在违约行为，金桥公司行使先履行抗辩权的理由，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、驳回原告（反诉被告）普洱金桥花园餐饮有限公司的全部诉讼请求；二、原告（反诉被告）普洱金桥花园餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向被告（反诉原告）思茅区思茅镇三家村社区嘎龙居民小组支付自2019年5月1日起至2020年4月30日止的租金385306.20元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12871.00元，反诉案件受理费3540.00元，由原告（反诉被告）普洱金桥花园餐饮有限公司承担。本院二审期间，金桥公司提交照片4张，用于证明一审宣判后，双方在《房屋租赁合同》中约定由金桥公司专用的西部停车场被嘎龙居民小组建房，已无法停车，嘎龙居民小组依约应调换相应面积的停车场供金桥公司专用。经质证，嘎龙居民小组对该组证据予以认可，同时表示同意调整南侧停车场东边对应的面积给金桥公司停车使用。本院对金桥公司提交的该组证据予以采信。本案经二审审理，查明的案件事实与一审判决确认的事实一致，本院予以确认。本院认为，金桥公司与嘎龙居民小组签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在嘎龙居民小组将案涉合同约定的租赁物交付金桥公司使用、收益后，金桥公司应按照合同约定支付嘎龙居民小组相应租金，一审法院判决金桥公司按照合同约定支付嘎龙居民小组自2019年5月1日起至2020年4月30日止的租金385306.20元并无不当，本院予以维持。金桥公司与嘎龙居民小组在案涉合同第十条第2项中约定：“金桥公司及其人员的车辆，在北部商业城规划的车位停放免交停车费，北部商业城西侧临时停车位归金桥公司专用，若嘎龙居民小组需收回该临时停车位的，嘎龙居民小组须调整相应的停车位给金桥公司专用。”一审宣判后，金桥公司基于该条款取得专用权的北部商业城西侧临时停车位因被嘎龙居民小组用于建房而不能用于停车，二审审理期间，嘎龙居民小组明确表示愿意调整商业城南侧停车场东边对应的面积给金桥公司停车使用，该调整方案符合双方合同约定，本院予以确认；对于免交停车费的车辆范围，根据案涉合同第九条第7项的约定：“嘎龙居民小组有权收取租房户之外人员的各类车辆停车费，对金桥公司及其人员的车辆停放不收费。”本院认为双方合同中对免交停车费的车辆应界定为金桥公司及其人员的车辆。对于嘎龙居民小组在案涉北部商业城停车场出口处安装收费装置的行为系规范商业城市场管理的行为，且对停车收费装置的选址是基于商业城的整体考量选定，该行为并未违反合同约定。金桥公司认为嘎龙居民小组违反合同约定并据此要求嘎龙居民小组赔偿其经营损失、员工工资的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，金桥公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12871元，由普洱金桥花园餐饮有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张  坤审判员 田  田审判员 邱 继 娇二〇二〇年十二月三十日书记员 欧阳成愉