广东省广州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤01民终24545号 上诉人（原审原告）：广州赢高企业管理有限公司。住所地：广州市增城区新塘镇荔新十二路******。 法定代表人：夏元青，职务：总经理。 委托诉讼代理人：罗放清，广东唯杰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张斌，广东唯杰律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：广州牧星饲料有限公司。住所。住所地：广州市增城区中新镇三迳村步狗岭div> 法定代表人：彭绍勇，职务：总经理。 委托诉讼代理人：陈淮，广东金桥百信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭国勇，广东金桥百信律师事务所律师。 原审第三人：陈健伟，男，1990年7月6日出生，汉族，住广州市增城区。 委托诉讼代理人：阮泳娴，广东金日律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姚智倩，广东金日律师事务所实习律师。 上诉人广州赢高企业管理有限公司（下简称赢高公司）因与上诉人广州牧星饲料有限公司（下简称牧星公司）、原审第三人陈健伟房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2020）粤0118民初3829号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月20日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年12月11日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。 赢高公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判牧星公司向赢高公司支付2018年8月26日至2018年11月20日期间占用费90667元；并支付2018年6月到11月基本电费27600元；2.一、二审诉讼费由牧星公司负担。事实与理由：一、我方已经履行完毕合同义务，牧星公司被广州市增城区环保局采取了断电和查封电箱的强制措施的原因是其自身造成的，我方已向对方提供了相关的证明文件，包括《增城市公安局消防大队建筑工程消防验收意见书》《产权归属证明》《增城市公安局消防大队建筑工程消防设计审核意见书》，协助对方办理相关手续，已履行完毕我方的合同义务。依据第三人陈述，涉案厂房内有公司违反了环保要求，被增城区环保局责令关闭电闸，由此可以佐证对方未办理建设项目环保审批的直接原因是对方自身将过期变质的食物作为生产饲料的原料存放在涉案场地，散发强烈的酸臭味道，不符合环保要求，而被环保局采取了断电和查封的强制措施。另仙村镇人民政府作出了《关于仙村镇新村大围堤围防汛通道限制车辆通行的公告》，决定从2009年1月1日起，仙村大围堤蓝山村地段全面实施禁止核载质量1.75吨以上车辆通行的管理措施，设置限通行混凝土墩及限高龙门架，因该项政府措施会严重限制对方生产的产品饲料的运输，故其以涉案场地未取得建设工程规划许可证为由，欲达成拒不支付相应费用的目的。退一步来说，即使涉案场地已取得了建设工程规划许可证，但对方这种具有严重污染的企业也是无法通过环评，无法进行正常生产。故造成停电是对方自身原因造成，我方没有过错，一审法院酌定对方支付占用费65000元，明显过低。二、我方已经通过从总变压器牵线的方式，为对方设置了独立电压和独立电箱，基本电费属于固定成本，不以实际使用的用电度数来计算基本电费的数额，对方应当承担其占有使用涉案场地期间的基本电费。如前所述，涉案厂房于2018年9月1日被强制断电是对方自身原因导致，其他厂房的独立电箱并未被断电查封。退一步说，因合同无效，合同中关于基本电费标准的约定无效，即使我方未向对方提供独立电压或独立电箱，但基本电费属于固定成本，不以实际使用的用电度数来计算基本电费的数额。对方承租涉案厂房，因涉案厂房每月均需向供电局支付基本电费，根据公平原则，对方应当承担其使用涉案场地期间的基本电费，特提出本案上诉。 牧星公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回赢高公司的全部诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由赢高公司承担。事实和理由：一、一审判决以涉案厂房断电原因责任不明，以此作为我方承担不利后果的依据，属于严重的认定事实错误。涉案厂房无法办理环评，从而导致无法正常使用才是问题的关键。判断能否正常使用，应该具备以下两个标准，符合厂房租赁的目的、符合厂房使用条件，而涉案厂房不具备合法产权决定了该厂房自始至终无法满足正常使用标准。我方租赁的目的是为了开展生产，生产属性决定了必须先取得环评才可以正常经营。涉案厂房不具备合法产权决定了其根本无法办理环评，厂房无法满足正常使用要求。在（2020）粤01民终10570号案中，对方起诉时自认因涉案厂房未取得合法产权证书导致其承租客户无法办理环评而受到查处，使得其无法达成招商经营的目的，客户也无法办理环评正常经营。因此一审判决仅以断电作为评价影响使用的判定因素，忽视无法办理环评才是租赁厂房不满足租赁要求的根本原因，而无法办理环评的过错是对方造成的，不能由我方承担不利后果。二、一审判决在我方清退部分场地及涉案合同因未取得规划许可无效的情况下，仍然错误酌定高于对方租赁成本价的占用费，从而使得过错方受益、受害方受损的严重失衡结果的发生。返还占用费的性质属于不能返还后的折价补偿措施，在合同无效的处理上，对履行期间租赁使用权无法进行返还，应适用折价补偿的方式而补偿，本质上是填平损失。具体到本案中，对方的损失相当于应支付给第三人的场地占用费，而根据对方与第三人的租赁合同，租赁面积为30亩，厂房面积6500平方米，每月租金65000元，折合每平方米租赁成本为3.25元/月，即使按照厂房面积计算，每月每平方租金成本也是10元，一审判决认定的占用费标准高达每月每平方米12元，超过了上述租金单价，更何况在退回部分厂房后实际占有面积不足2000平方米。对方一方面仅需要支付第三人成本占用费，另一方面又溢价取得租赁的收益，其作为涉案合同无效的始作俑者和全部过错方，不仅没有损失反而收益，而没有正常使用租赁物的我方却要按原价买单，一审判决实质不公，特提起本案上诉。 针对赢高公司的上诉，牧星公司辩称，第一，在赢高公司和陈健伟租赁合同案中，赢高公司明确陈述，2018年9月1日断电的原因是涉案厂房没有权属证明，未取得建设规划许可证，导致其招商的企业无法办理环评，在当天的联合查处行动中，被相关部门采取行政断电的强制措施，这与赢高公司上诉意见中说是由于牧星公司自身酸臭气味未达到环保标准而被查处自相矛盾。第二，赢高公司关于因牧星公司生产产生的酸臭气味导致断电并无任何证据，其仅凭2018年11月14日公证处到牧星公司现有厂房勘查取证结果，对于当时仍留存在厂区内的材料进行臆想，但实际上相关材料并无任何酸臭气味，在场工作人员包括公证人员均未佩戴口罩，无法从一张照片来印证对方所说的气味，因此断电原因系因涉案厂房未取得环评，而未取得环评的根本原因是涉案厂区未取得建设规划许可证。第三，占用费问题，由于涉案厂房在断电之后，已经沦为既无设备又无产权的违章建筑，实际上也仅仅只有一个仓储功能，因此赢高公司要求参照原来的租金标准支付占用费毫无依据，而原审判决所认定的占用费标准也远远高于广州市同类地区的租金标准。据我方在网上查询，2018年广州市同类地区同等地段租金标准为3元/月/平方，租金标准与赢高公司和陈健伟双方签订的租赁合同的租金相类似，在没有任何配置、没有任何设备的情况下的一个空厂房的租金标准应在3元到4元左右。况且赢高公司所提供给牧星公司的仅仅是部分的厂房还是违章建筑，牧星公司于2018年9月7日明确向赢高公司的法定代表人告知已清退左边厂房，后又明确说三日内将中间厂房还有三个小仓库予以退还，这一点也经过赢高公司的确认。一审判决在未查清具体清退多少面积的情况下，将一个违章断电仅有仓储功能的建筑以高于同类地段的租金标准认定占用费，实质造成不公，请求驳回赢高公司的上诉。 针对牧星公司的上诉，赢高公司辩称，请求依法驳回牧星公司的上诉请求，具体理由如下：第一，涉案厂房被环保部门断电是牧星公司自身原因造成的，与合同无效无关，是牧星公司生产的饲料发生了酸臭味被查处所致。现实中，增城新塘有很多厂房没有建设工程规划许可证，但是并没有被查处，牧星公司分电箱被封是牧星公司自身经营行为所造成的。第二，涉案厂房未取得建设工程规划许可证，导致合同无效的过错不在我方，是第三人陈健伟的行为所致。虽然合同无效，但牧星公司在占用厂房期间仍需要支付场地占用费。如果合同无效，对场地占用费任意减少，必然会损害到我方出租物业的合法利益，会导致大量因租赁合同无效要求出租方减少租金的事件发生，不利于解决社会问题。最高院关于租赁合同的司法解释已明确规定，租赁合同无效，可以参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费。综上，请求驳回牧星公司的上诉请求。 第三人陈健伟述称，其对一审判决并无异议。 赢高公司于2020年4月20日向一审法院起诉请求：1.牧星公司向赢高公司支付拖欠的占用费133333元（期间从2018年8月26日起至12月31日止，共4个月5天，按每月32000元计付，合计133333元）；2.牧星公司向赢高公司支付基本电费32200元（使用期限从2018年6月起至12月止，共7个月，按每月4600元计付）；3.牧星公司承担本案的全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2018年3月9日，陈健伟（甲方）与赢高公司（乙方）就位于增城区××村镇××村巷头围边（土名）的6500平方米厂房及30亩空地签订《租赁合同》，租期自2018年3月9日至2029年12月30日，赢高公司有180天的免租期，自交付租赁物后起算，其中自2018年3月10日至2023年3月9日期间，每月租金为65000元等内容。同日，双方签订《补充协议》，约定免租期内陈健伟配合赢高公司进行改造建设及部门协调工作等。 2018年5月26日，赢高公司（甲方、出租方）与牧星公司（乙方、承租方）签订《厂房租赁合同书》，约定以下内容：甲方将位于增城区××村镇××村（原南亚造纸厂）的租赁物租给乙方使用，租赁物为厂房、空地、宿舍、办公室，租赁物属于甲方所有，并有合法的房产证明，乙方租赁甲方租赁物为工业厂房，乙方应合法生产经营。仓储生产、办公用途；租赁期为6年，从2018年05月26日至2024年05月25日止，免租期为1个月，2018年05月26日起至2018年06月25日；租金：租赁物每月15元每平方米，物业管理费1元每平方，总面积约为2000平方米(按甲、乙双方协议面积为准），租金总计为每月32000元，合同期内租金每3年10%的递增；租金按月缴交，每月25日前缴清下月租金，乙方于本合同签订之后3个工作日内，乙方一次性付清甲方叁个月的押金和一个月的租金，共计128000元，此押金不能用于抵扣租赁期间的租金；甲方提供电负荷200千伏安的独立变压给乙方使用，电费按当地供电局收费（每千瓦每月基本电费23元）另加10%电损，自乙方设备开工之日计算；水费按5元一方收取；甲方将租赁物交付给乙方时，甲、乙双方应在租赁物现场，乙方对租赁物状况有异议的，应当场提出，协商解决；租赁期内甲方不能单方终止本合同，甲方单方面终止合同要退还乙方双倍押金；乙方不按时缴交租金的，超过3个工作日按应缴租金每日加收5‰的滞纳金；乙方有下列行为之一的，甲方有权没收押金、追回乙方拖欠款项、收回租赁物及解除本合同，由此造成乙方经济损失的，甲方不予赔偿：拖欠租金超过壹个月；拖欠工人工资；未经甲方书面同意，改动租赁物主体结构；合同期满，未按时归还租赁物给甲方；等等。 2018年9月6日，赢高公司法定代表人夏元青向牧星公司工作人员发送水电费图片，载明9月6日止用电60度，用水197方；2018年9月9日，牧星公司工作人员向夏元青发送“夏总好，我租赁你兰（蓝）山园区靠左边大厂房里面货物于9月7日下午转移清空完毕，请你自行安排”。2018年9月18号、9月27日、9月18日，夏元青通过微信向牧星公司法定代表人彭绍勇催收租金，彭绍勇要求夏元青出示厂房产权证明及消防验收材料，以便其办理相关手续，后夏元青通过微信出示涉案场地的相关证明材料，包括广州市增城区仙村镇蓝山村民委员会出具的涉案场地的《产权归属证明》、《增城市公安局消防大队建筑工程消防设计审核意见书》、《增城市公安局消防大队建筑工程消防验收意见书》等图片文件以及《环保服务协议书（广易汇）》等文件；2018年11月夏元青通过微信向彭绍勇发出《合同解除告知函》。 2018年11月21日，陈健伟在涉案厂房张贴《告示》及律师函，载明因赢高公司拖欠租金，故合同解除、收回场地，请各位利害关系者于2018年12月1日撤离厂区等内容。 2019年1月7日，一审法院受理赢高公司诉陈健伟租赁合同纠纷一案，一审法院立案受理后案号为（2019）粤0118民初391号。赢高公司的诉讼请求如下：1.确认其与陈健伟于2018年3月9日签订的《租赁合同》无效；2.陈健伟向赢高公司退还保证金147900元；3.陈健伟赔偿赢高公司装修损失521848.70元；4.陈健伟向赢高公司支付2018年4月至9月的基本电费36225元；5.陈健伟承担本案全部诉讼费用。在该案的庭询中，赢高公司与陈健伟均确认赢高公司于2018年11月20日将租赁物交会给陈健伟，陈健伟也于同日收回场地；陈健伟已于2019年5月将涉案场地出售给案外人。 2020年3月6日，一审法院出具（2019）粤0118民初391号民事判决书，认定如下：陈健伟与赢高公司签订的《租赁合同》因陈健伟提供的证据不足以证明涉案厂房已取得建设工程规划许可证应为无效合同。涉案《租赁合同》无效，故陈健伟应返还保证金给赢高公司。至于赢高公司主张的装修损失。因涉案场地已拆除后另租他人，该案综合考虑案件事实及双方的过错程度、广东高迪评估咨询有限公司作出的评估结论，酌定陈健伟应向赢高公司支付装修损失200000元。至于赢高公司主张的基本电费。因《租赁合同》无效，双方就基本电费的负担约定对双方不产生约束力，赢高公司据此主张陈健伟向其返还已付基本电费，不予支持。综上判决如下：一、确认赢高公司与陈健伟于2018年3月9日签订的《租赁合同》无效；二、陈健伟向赢高公司退回保证金147900元；三、陈健伟向赢高公司支付装修损失200000元；四、驳回赢高公司的其他诉讼请求。判后，赢高公司不服一审判决，上诉至广州市中级人民法院。广州市中级人民法院于2020年8月10日作出（2020）粤01民终10570号终审判决：驳回上诉，维持原判。 为证明其诉讼请求，赢高公司向一审法院另提交如下证明：仙村供电所基本电费清单、2018年6月至11月的电费发票以及2018年12月的电费转账记录，拟证明其支出厂房的电费情况以及牧星公司应承担相应电费。牧星公司向一审法院另提交如下证据：赢高公司与王三的租赁合同，拟证明涉案厂区并非仅牧星公司一家企业，场地总用电量不能反映牧星公司的用电情况。 一审庭询中，一、赢高公司与牧星公司对于涉案合同效力问题均认为为无效合同；赢高公司、牧星公司、陈健伟均确认广州市增城区环保局是2018年9月1日查封了电箱。 二、关于用电情况，赢高公司主张，涉案厂区的每个企业均有自己独立的电箱，由各个企业独立控制其用电情况，环保部门仅是贴在牧星公司所使用的独立电箱上的，整个厂区的电闸没有关；赢高公司已经通过从总变压器迁线的方式为牧星公司设置了独立电压和独立电箱；牧星公司主张，赢高公司未按约为其提供200千伏安的独立变压，因独立变压需向供电局另外申请并架设变压设备，其被查封的电箱并非独立电箱。至于停电原因，赢高公司主张是因为牧星公司生产的饲料有很强的酸臭味导致环保部门贴封条，停电是牧星公司自己造成的；牧星公司主张是因为涉案场地无法办理建设项目环保审批手续而被环保部门抽查时进行停电查封，责任在赢高公司。 三、关于环评问题。赢高公司主张，出租人没有协助办理环评的义务，企业办理环评由各企业根据自身情况办理，本案未办理环评的原因是因为涉案场地没有办理建设工程规划许可证，导致后续一系列问题，最终的责任应由陈健伟承担；牧星公司主张，未办妥环评的原因是涉案场地没有办理建设工程规划许可证，责任在赢高公司。 四、关于场地交还问题。赢高公司主张，涉案合同无法继续履行是因为牧星公司欠租，其于2018年11月7日向牧星公司发函要求解约，但牧星公司一直未清空场地，至2018年12月31日才陆续将场地归还；牧星公司在其做原告的案件中，其在起诉状中也明确2018年12月30日才清场完毕。牧星公司主张，其于2018年9月1日涉案厂房被查封后断电无法生产，故要求赢高公司提供相关厂房的合法证明，以便其办理相关手续，但赢高公司未能提供；2018年9月7日，牧星公司已经通知赢高公司其将涉案厂房部分清空，催告赢高公司交接被拒，据此，双方已无法继续履行涉案合同，牧星公司陆续清空涉案场地，于2018年12月12日清空。 一审法院认为，根据赢高公司与牧星公司签订的《租赁合同》可知，涉案租赁物系2000平方米左右的厂房、空地、宿舍、办公室。该租赁物系赢高公司从陈健伟处承租而来，分租给牧星公司，故涉案租赁物系赢高公司与陈健伟的《租赁合同》约定的建筑物及空地的一部分。现已有生效判决确认因建筑物未取得建设工程规划许可证而导致《租赁合同》无效，故赢高公司与牧星公司之间的《租赁合同》亦为无效。 虽合同无效，但牧星公司实际占有使用了涉案租赁物，故牧星公司应向赢高公司支付占有使用费。现赢高公司主张要求牧星公司支付自2018年8月26日起至2018年12月31日期间的占用费。对此，一审法院认为，牧星公司承租涉案场地后支付了即2018年6月25日至2018年8月25日期间共计两个月租金64000元。即赢高公司有权自2018年8月26日向牧星公司主张占用费。关于占用费的截止时间，在（2019）粤0118民初391号案中，赢高公司与陈健伟均确认赢高公司于2018年11月20日已交还场地，陈健伟也于同日接收了场地。故赢高公司既已于2018年11月20日交还场地给陈健伟，在本案中又向牧星公司主张2018年11月21日之后的占用费，一审法院不予支持。故牧星公司应向赢高公司支付2018年8月26日至2018年11月20日期间占用费。 关于占用费数额问题。一审法院认为，首先，在本案庭审中，各方当事人均确认2018年9月1日时广州市增城区环境保护局对牧星公司采取了断电和查封电箱等强制措施，但又对断电和查封电箱的原因各执一词，亦未能充分举证证明各自的陈述，应各自承担相应举证不能的不利后果。但涉案租赁合同因涉案厂房未取得建设工程规划许可证而被认定无效，且双方均确认未办理建设项目环保审批的原因亦是因涉案厂房未取得建设工程规划许可证。其次，根据双方的举证可知，在涉案厂房断电及电箱被查封后，牧星公司向赢高公司返还了部分场地，并要求提供相关材料用于办理相关手续，继续占用涉案厂房直至2018年11月20日。由此可知，未办理相关手续可能是断电的原因之一，且即使涉案厂房被断电，双方仍愿意继续履行合同，协调办理相关手续。而随后，2018年11月20日，陈健伟在涉案厂房张贴《告示》，称因赢高公司欠租而与其解除合同，要求各租客搬离厂房等。综合以上因素，虽涉案厂房断电的原因不明、责任不明，但断电确会影响牧星公司对厂房的使用，且牧星公司也清退了部分场地，故在涉案合同已被认定无效的情况下，一审法院综合考虑涉案合同的履行情况、停电事实等酌定牧星公司应支付的的占用费65000元。对于赢高公司主张超出上述金额范围以外的占用费，一审法院不予支持。 对于赢高公司主张的基本电费问题。因合同无效，合同中关于基本电费的标准的约定亦为无效，虽赢高公司提供发票证明其已支付相关电费，但未有证据证明其为牧星公司提供了独立变压或独立电箱等，无法确认牧星公司应承担的基本电费数额，且涉案厂房于2018年9月1日已被强制断电，故赢高公司主张要求牧星公司承担基本电费的诉讼请求，一审法院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院于2020年9月16日判决如下：一、广州牧星饲料有限公司于本判决发生法律效力之日起十日向广州赢高企业管理有限公司支付占用费65000元；二、驳回广州赢高企业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1805元，由广州赢高企业管理有限公司负担1096元，广州牧星饲料有限公司负担709元，广州牧星饲料有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向一审法院交纳上述费用。 本院对一审法院查明事实予以确认。 另查明，牧星公司在其起诉赢高公司、夏元青的（2020）粤0118民初1860号案件中提交了一份公证书作为证据，该公证书载明，牧星公司委托代理人于2018年11月14日到增城公证处申请对违约增城××村镇××村厂房进行证据保全，当天下午公证员与牧星公司人员去到厂房拍摄了照片和视频，照片上显示的时间均为2018年11月15日，照片显示部分厂区空置，另有许多袋装材料平铺堆满整个大仓库。上述公证书在2018年12月13日作出。 赢高公司在（2019）粤0118民初391号案件（下简称391号案）中诉称，赢高公司招商入驻的企业在办理环评时，因涉案厂房没有产权证，亦未取得规划许可证，无法办理环评；2018年9月1日，工商部门、电力部门、环保部门等多个部门在涉案厂房联合执法，因各商户不能提供环评报告，遂作出停止供电的行政措施。 本院二审期间,牧星公司提供了如下证据：1.微信聊天记录，证明牧星公司在合同签订前询问涉案厂房能否办理环评及提供独立变压器，对方给与肯定答复，且断电之后牧星公司索要厂房证明文件，证明牧星公司一直不知道涉案厂房是违章建筑；2.企业变更登记信息，证明牧星公司在断电之后立即寻找新的租赁场地；3.牧星公司企业信用记录，证明牧星公司并未因环保问题遭受过行政措施；4.广州广易汇装饰材料有限公司（下简称装饰公司）出具的证明、租赁合同以及企业信用信息，5.广州市九春建材实业有限公司（下简称九春公司）证明和企业信用信息，证明涉案厂房所在园区多家商户断电，赢高公司出租不合格厂房；6.2018年增城区工业用房租金参考价，证明当地租金标准。牧星公司另申请其公司员工欧朝震、钟文财在二审期间出庭作证，并声称一审期间因疫情原因上述人员无法出庭。欧朝震述称，牧星公司搬到涉案场地后还未开始生产，没有动力用电，只有临时接旁边的照明用电，9月1日环保局在电箱外贴了封条，整个厂区都断电了；后牧星公司搬迁，糖料从2018年9月搬到12月才搬完，期间没有生产，也没有味道，因为要一边搬去新地址，一边要在新地址安装机械，机械没有进到案涉厂房；牧星公司从赢高公司承租的厂房只有一个大门，搬完了就告诉赢高公司，糖料没有搬完之前没有把仓库交给夏老板，糖料搬完了才交了大门的钥匙。钟文财述称，牧星公司在涉案工厂没有生产，因为没有动力电，9月份搬走，搬了3个月，边搬迁边整修新厂房，整修到2019年1月份；其公司生产没有味道。 本院组织当事人对牧星公司提供的证据进行了证据交换和质证。赢高公司质证认为，证据1中确认其法定代表人夏元青的微信，不确认另外的微信聊天记录，从聊天记录可以看出牧星公司并非在2018年9月7日已经搬离，而是在12月才搬离；证据2和3真实性予以确认，不确认关联性；证据4和5真实性予以确认，但对证明内容不予认可，与本案无关；证据6与本案无关。至于证人证言，因证人均是牧星公司员工，该证言不具有证明力。 牧星公司则认为，上述证人证言证明该公司自从搬迁至案涉厂房并未从事生产，因为没有动力电，且证明其公司生产过程没有所谓的气味污染，当时断电的是整个园区，不仅是牧星公司，而牧星公司持续搬迁未能生产却继续支付了工人工资，存在误工损失。 陈健伟述称上述证据与其无关，故不发表质证意见。 牧星公司二审提供的聊天记录显示，2018年5月18日牧星公司彭绍勇与“夏の文”发送微信，彭绍勇问“能过环评？”，对方语音回答“能够环评”，彭绍勇问“这是哪里的？”，对方语音回答“独立变压器的话有达到630”“这两个房子呢，基本上都符合你的要求”，彭绍勇问“蓝山村是哪个图片”。2018年9月9日夏元青发送微信问“已经搬完了吗”，牧星公司工作人员回复“左边大厂房货物于9月7日已搬完清空”，夏元青回复“搬完了计算”，工作人员回复“中间厂房两间小仓库货物三天内搬完清空”；2018年9月18日下午彭绍勇和夏元青发送微信，彭绍勇要求夏元青5天内提供其租赁厂房的合格证明、厂房整体消防合格复印件，以便其办理工厂相关手续，夏元青遂发送了多张图片；2018年9月27日，彭绍勇再次要求夏元青重新发送消防合格复印件，称上次发送的不清晰，以便其办理工厂相关手续，夏元青发送后另询问“8月1日至8月30日的房租还没安排转账吗？9月份的也要交了，共64000元”。 牧星公司提供的租赁合同载明，出租人为赢高公司，承租人为王三。王三担任法定代表人的装饰公司出具的证明记载，该公司于2018年4月14日承租位于增城××村镇××村（原南亚造纸厂）房屋用于生产石材加工，2018年9月1日增城环保局以园区内厂房未办理环评为由责令其不得开展经营并查封了该司电闸。九春公司出具的证明则记载，该公司于2012年3月16日承租了蓝山村房屋用于生产活动板房，2018年9月1日增城环保局以上述厂房未办理环评为由查封了该司电闸。 牧星公司二审提供的证据与双方二审争议事实有关，故本院对上述证据予以采纳，但对于该证据能否证明牧星公司拟证明事项，则需结合证据内容、证明力大小和本案其他证据综合认定。 二审过程中，牧星公司述称，其在签订案涉租赁合同时未查看过产权资料，因合同上约定租赁物属于赢高公司所有，所以其相信了赢高公司；9月1日停电后其感觉该厂区可能恢复不了，就在9月5日签订了新的合同，搬离前去赢高公司办公室洽谈过但没有签订书面协议；其承租的厂房，左边在9月7日搬空，中间和小仓库在9月10日左右搬空，其搬完后和赢高公司有交接，该部分已经交给赢高公司掌控，但没有交接材料；右边的大厂房由于装载糖料，天气炎热糖料融化比较难搬，直到12月14日才全部搬完；在夏元青办公室双方达成了逐步搬迁，搬完之后结算的意见，但没有证据证明；其搬到新厂房后也没有办理环评手续。 赢高公司述称，双方并未达成部分交接场地的协议，对方并非在9月份就将厂房清空，也没有向我们交付；我方在9月9日微信中说“搬完了计算”是指租金，对方一直没有给付租金，9月1日被查处后对方提出要搬我们也没有办法，当时说搬完了再结算费用，对方在9月18日微信要我方提供相应产权证明我们已经提供，对方在继续使用厂房，其实没有搬走，直到2018年12月13日去做公证时对方还在继续占有涉案场地。 关于基本电费问题，牧星公司述称，一台独立变压器有一个基本电费，如果实际用电没有达到，也要按照基本电费交纳，达到了则按实际用电交纳电费，因为赢高公司没有为牧星公司安装独立变压器故不存在单独的基本电费；牧星公司进场后一直处于搬迁期，没有实际用电需求。赢高公司述称，整个园区一台变压器其每月支付的基本电费为7245元，装独立变压器必须向电力部门申请，成本投入至少100万元，双方约定的是从变压器中为牧星公司独立拉一条电源线，牧星公司可以独立控制该线路；牧星公司从未提出过电压问题，说明赢高公司提供的独立电源线满足其生产要求。赢高公司确认无论其是否按照合同约定为牧星公司提供200千伏安独立变压，其每个月要交的基本电费都是7245元；另确认在2018年9月6日其发送用电60度、用水197方的通知后，没有证据证明牧星公司具体用电用水情况，其在本案也没有主张实际用水用电费用，而是基本电费。 本院认为，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。本院作出的（2020）粤01民终10570号（下简称10570号案）生效判决认定陈健伟将包括涉案场地在内的物业出租给赢高公司的租赁合同无效，本案系赢高公司将从陈健伟处承租的场地分租与牧星公司签订案涉租赁合同引发的纠纷，故案涉租赁合同亦属无效，各方对此并无异议，本院予以确认。根据各方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为案涉租赁合同无效的法律后果，对此，本院认定如下： 第一，关于占用费问题。关于占用费计算期间。赢高公司与牧星公司签订案涉租赁合同后，牧星公司确认正常使用涉案场地直至2018年9月1日涉案场地断电，牧星公司称其在2018年9月7日开始逐渐搬离涉案场地，但牧星公司并未提供证据证明双方就场地进行交接，且牧星公司在2018年9月7日发微信告知赢高公司其公司在进行搬迁之后，又在9月18日、9月27日以办理工厂手续为由向赢高公司索要厂房合格证明，在牧星公司未另行通知赢高公司交还场地或进行结算的情况下，赢高公司有理由相信牧星公司仍继续使用涉案场地，故赢高公司在发送相关证明图片的同时也在催促牧星公司缴纳8月和9月房租。另在2018年11月14日牧星公司申请公证处去现场拍照时，现场仍堆放大量物品，牧星公司亦确认全部物品直到2018年12月份才搬完。综上，在牧星公司并未提供证据证明双方就部分交还场地及如何结算达成一致意见的情况下，一审法院结合赢高公司在10570号案中陈述的交场时间，认定牧星公司支付计算至2018年11月20日的占用费，符合本案实际情况，本院予以维持。 关于占用费计算标准。首先，如前所述，牧星公司主张其已经部分交还场地没有相应依据，故占用费仍应按照牧星公司占用全部承租厂房计算。其次，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用费的，人民法院一般应予支持。根据该规定，一般情况下应按照租金标准支付占用费，但本案中，各方当事人对涉案场地在2018年9月1日停电的事实并无争议，该停电情况显然影响涉案场地的正常使用。至于停电的原因，赢高公司在391号案中陈述，涉案厂房被停电的原因是涉案厂房无相关规划报建手续和产权证致各商户不能提供环评报告，与其在本案主张的因牧星公司生产的产品散发刺激味道故仅对牧星公司停电的陈述相互矛盾，赢高公司未对此作出合理解释，亦未举证证明牧星公司被停电系其生产产品的原因导致，故赢高公司上诉主张因牧星公司自身产品原因导致其被断电，应按照租金标准支付占用费，依据不足，本院不予采纳。牧星公司上诉认为一审法院确定的占用费过高，本院认为，牧星公司作为承租人，对于案涉场地的规划报建情况及权属状况亦负有审查义务，无论涉案场地因无规划报建手续而无效，还是牧星公司主张的因无规划报建手续无法办理环评被停电而无法使用，牧星公司亦有过错，现一审法院酌定的占用费65000元相当于合同约定租金的7成，较为符合本案实际情况，本院予以维持。双方当事人对此提出的上诉均不能成立，本院不予支持。 第二，关于基本电费问题。案涉合同约定赢高公司提供电负荷200千伏安的独立变压给牧星公司使用，电费按每千瓦每月基本电费23元加10%电损，自牧星公司设备开工之日计算，现赢高公司确认未为牧星公司设立独立变压器，并确认无论其是否按照合同约定为牧星公司单独拉线，均不影响其向供电部门支付的基本电费的数额，且从赢高公司向牧星公司发送的水电费单据来看，牧星公司还未正式开始生产，故无论赢高公司是依据案涉合同的约定，还是依据实际使用情况，其主张牧星公司承担所谓的基本电费，均无相应依据，一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。 综上所述，赢高公司、牧星公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2557元，由上诉人广州赢高企业管理有限公司负担1132元，上诉人广州牧星饲料有限公司负担1425元。 本判决为终审判决。 审判员  张明艳 二〇二〇年十二月三十日 书记员  眭 翘 苏劲丹