辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽04民终2371号上诉人（原审原告）：辽宁中天建设(集团)有限公司，住所地：抚顺市顺城区新华大街**楼**。法定代表人：曾庆柱，该公司总经理。委托诉讼代理人：丁治淮，该公司职员。委托诉讼代理人：付朝林，该公司职员。被上诉人（原审被告）：抚顺恒昇房地产开发有限公司，住所，住所地：抚顺经济开发区顺大街隆达花园****div>法定代表人：苏文利，该公司执行董事。委托诉讼代理人：孙旭，辽宁銘旗纳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：辽宁卓华置业投资集团有限公司，住所地：，住所地：抚顺经济开发区中兴街锦绣澜湾****楼****v>法定代表人：王政卿，该公司总经理。上诉人辽宁中天建设(集团)有限公司(以下简称“中天集团”)因与被上诉人抚顺恒昇房地产开发有限公司(以下简称“恒昇公司”)、辽宁卓华置业投资集团有限公司(以下简称“卓华置业公司”)建设工程合同纠纷一案，不服抚顺市望花区人民法院（2020）辽0404民初534号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中天集团上诉请求：1、依法确认被上诉人辽宁卓华置业投资集团有限公司与被上诉人抚顺恒昇房地产开发有限公司转让协议有效，并由辽宁卓华承担受让资产范围内的义务，以保护上诉人的合法权益。2、一审、二审诉讼费由被上诉人辽宁卓华置业投资集团有限公司承担。事实及理由：上诉人系被上诉人抚顺恒昇房地产开发有限公司开发的位于抚顺经济开发区中兴街锦绣澜湾项目的建筑施工单位。因恒昇公司不能及时给付工程款，双方签订了《建筑工程施工合同补充协议》确定将抚顺锦绣澜湾B区9#、10#、34#、36#、37#共计五栋楼作为工程款抵顶给上诉人，甲方承诺抵顶商品房，无任何法律纠纷，2011年9月8日抚顺经济开发区管委会就抵顶商品房手续办理等相关问题。会同上诉人及恒昇公司以会议记要的方式予以确认。并将抵顶房源证件（单户证）由房产局代管，协议签订后经上诉人确认，大部分债权人依照《会议纪要》与恒昇公司签订了商品房买卖合同，并装修入住。但尚有48户未签订商品房买卖合同，但部分业主己入住，而尚未签订商品房买卖合同的业主持恒昇公司以房抵顶工程款的房源确认函到锦绣澜湾售楼处签订合同时恒昇公司以其物权已转让给卓华置业公司为由，拒绝办理。找到卓华置业公司，其又不协助办理，实际上二被上诉人本是一家，是两块牌子一套人马。有2019年的三次联系函及律师函为证（一审法院已提供)，上诉人无奈，向抚顺经济开发区管委会及所属房产部门反映要求执行《会议纪要》内容，抚顺经济开发区管委会确认了恒昇公司与卓华置业公司的转让行为，并将单户证已更改产权人为卓华置业公司的房屋单户证（在房产局保管）交付上诉人，同时向卓华置业公司下发了要求其协助办理房产手续即商品房买卖合同的通知，但卓华置业公司并未依相关部门指令办理，导致业主反映强烈，影响社会稳定，而在一审审理中，一审法院对其上述事实均予以确认，并对恒昇公司与卓华置业公司的转让协议的内容是否包括本诉标的予以确认，但对上述确认的债权由谁承担在判决项下确无从显示，导致该笔上诉人的债权落空，上诉人认为：一、本案确认的事实清楚，就应依法判决被上诉人卓华置业公司承担责任。而一审法院既然判决认定上诉人与恒昇公司的《建设工程施工合同补充协议》有效，还强调并确认了恒昇公司与卓华置业公司的转让协议的有效性，那么就理应支持原告的诉求，由卓华置业公司承担受让资产范围内原由上诉人与恒昇签定的合同义务。二、以有关房屋被查封而否定协议的有效性及排除履行义务属适用法律错误。诉求的48套房屋并未全部查封，也没有证据证明诉争房屋被查封。实际上，上诉人与被上诉人的协议明确约定了房屋无法律方面的争议，权属清楚，且房屋管理机关已确认上述房屋为上诉人所有，只是因抵顶房屋过多，数额巨大，未办理到个人名下，房屋管理部门已将确权凭证的“单户证”交付上诉人，那就是相关部门的备案效果，被上诉人已将房屋钥匙交由上诉人，构成事实上的履行。只是卓华置业公司不给办理商品房买卖合同及其它手续才导致今日的诉争。实际上查封与是否履行转让合同并不产生矛盾，卓华置业公司如果违约不能履行转让协议导致房屋被查封，恰恰说明其违约事实的存在。所以一审法院以被上诉人提出的可能被查封且不能履行义务的理由而否定上诉人的诉求没有法律依据。特别是该理由只是口头说法，无任何证据支持，是对上诉人证据的漠视。综上，上诉人的诉求合情、合理、合法，卓华置业公司的行为已构成违约，理应受到法律的制裁而上诉人只能请求抚顺市中级人民法院依法裁判，以确保合法诉求实现。恒昇公司辩称，一审法院确认的合同有效性我方认可，上诉人提出的上诉主要是针对卓华公司的，与我公司没有关系。卓华置业公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。一、《建设工程施工合同补充协议》项下的以房抵债内容并不必然产生物权变动的法律后果，且以房抵债在完成房屋登记备案手续之前，中天集团无法对抗诉争讼房产项下享有相应权利的其他债权人。二、中天集团对争讼房屋未完成不动产登记备案手续存在明显过错，怠于办理争讼房屋登记备案手续及出具相应的工程款发票，中天集团的过错行为与其损失存在直接因果关系，故应由其承担相关的不利后果。三、现本案争讼房屋已被人民法院合法查封，案涉《补充协议》在事实上和法律上已不能实际履行，中天集团的上诉请求应予以驳回。中天集团向一审法院起诉请求：依法判令原告与被告恒昇公司签订的《建筑工程施工合同补充协议》合法有效；2、依法判令被告卓华置业公司承接被告恒昇公司的债务与48户尚未签订B区34#、36#、37#楼商品房买卖合同的业主签订商品房买卖合同并协助办理不动产登记备案手续；3、本案诉讼费、保全费、鉴定费、担保费由被告承担。事实与理由：2010年6月1日，原、被告双方签订沈抚新城锦绣澜湾A区75#-79#土建和水电暖工程施工合同，2010年9月22日签订B区6#-21#、34#-37#楼土建和水电暖工程施工合同，并于2010年10月施工建设，截止2013年年底，除沈抚新城锦绣澜湾A区75#-79#尚未竣工以外，B区6#-21#、34#-37#的工程施工己全部完工，并交付使用。由于被告资金不足，拖欠上述工程款达13700000元(工程合同款173000000元，已付36000000元)引发群体上访事件。经由沈抚新城管委会协调，2011年5月23日，原、被告双方就被告拖欠原告工程款一事，双方签订以房抵债的2补充协议。2013年9月28日，双方再次确定并签订了《建筑工程施工合同补充协议》，协议约定甲方将抚顺锦绣澜湾B区9#、10#、34#、36#、37#共计五栋楼作为工程款抵顶给乙方。甲方承诺抵顶的商品房，保证没有任何法律纠纷，没有其他债权、债务纠纷，所涉抵顶商品房必须手续齐全。2011年9月8日，抚顺经济开发区管委会就工程款抵顶商品房手续办理等相关问题，会同原、被告三方以会议纪要的方式，予以确认，并将抵帐房源证件(单户证)由房产局代为保管，以维护原告的合法权益。协议签订后，经原告确认，部分债权人已与被告恒昇公司签订了锦绣澜B区9#、10#、34#、36#、37#商品房买卖合同，并装修入住，但还有48户尚未签订商品房买卖合同，特别是这些尚未签订商品房买卖合同的业主，持被告恒昇公司以房抵顶工程款的房源确认函到锦绣澜湾售楼处签订商品房买卖合同，被告以其物权已转让给被告卓华置业公司所有，经多次同二被告协调办理不动产权登记备案手续未果。二被告于2014年5月5日签订《在建工程转让合同》，约定了项目转让名称《锦绣澜湾》B区，项目地点：东至中兴街、西至临湖街、南至腾远路、北至知行路(以规划红线为准)。项目已取得的批准证书，转让标的：合同签订时已经处分或确定将要处分的房源属于本合同的转让范围。因此，被告卓华置业公司拒绝履行原告与被告恒昇公司签订的以房抵顶工程款的《建筑工程施工合同补充协议》实属合同违约。二被告的行为已严重侵害了原告的合法权益，故原告诉至法院，诉如所请。一审法院认定事实：2010年6月1日，原告与被告恒公司签订《建设工程施工合同》，约定原告承建锦绣澜湾A区75#-79#楼的土建及配套安装工程；2010年9月22日，原告与被告恒昇公司签订《建设工程施工合同》，约定原告承建锦绣澜湾B区6#-21#、34#-37#商住楼工程的土建、初装修及水电暖安装工程。双方于2011年5月23日签订《补充协议》，约定上述两份《建设工程施工合同》暂定金额为173000000元，原告已完成施工合同约定的工程量，恒昇公司已支付工程款44151167.1元。2013年9月28日，原告与恒昇公司签订《建设工程施工合同补充协议》，约定：恒昇公司同意将B区9#、10#、37#、36#、34#楼内住宅房屋抵顶给原告，以单价4100元/平方米价格补偿原告工程款。原告在恒昇公司办理完毕9#、10#、737#、36#、34#的购房合同等相关手续、将B区35#楼住宅房屋全部返还恒昇公司。原告可自行持有或转让抵顶范围内的住宅房屋，以中天十五分公司出具的《以房抵顶工程款确认函》为准，恒昇公司配合签订正式商品房买卖合同，办理过户手续。乙方顶账房屋的工程款发票由恒昇公司统一交纳税、费后，原告开具工程款发票。2014年5月5日，恒昇公司与卓华置业公司签订《在建工程转让合同》，转让标的：本合同签订时已经处分或确定将要处分的房源，属于本合同的转让范围，但应在本合同转让价款中扣除相应部分，后续权利义务由卓华置业公司概括承受。2019年10月16日，抚顺经济开发区住房和城乡建设局向卓华置业公司发送《关于办理辽宁中天建设(集团)有限公司房产转签备案的函》，主要内容为“辽宁卓华置业投资集团有限公司：2013年9月28日，抚顺恒昇房地产开发公司与辽宁中天建设(集团)有限公司签订了建设工程施工合同补充协议，其内容是以房抵顶工程款，将锦绣澜湾B区9#、10#、34#、36#、37#的住宅商品房抵顶给了辽宁中天建设(集团)有限公司，甲方承诺抵顶的房源没有任何债权债务纠纷，所涉抵顶的商品房必须手续齐全。2014年5月5日抚顺恒昇房地产开发公司将锦绣澜湾B区在建工程转让给辽宁卓华置业投资集团有限公司。转让双方签订《在建工程转让合同》，第三条：转让标的。第二款：本合同签订时已经处分或确定将要处分的房源，属于本合同的转让范围，但应在本合同转让的价款中扣除相应部分，后续权利义务由辽宁卓华置业投资集团有限公司概括承受(乙方)。依据《在建工程转让合同》，特致函贵司尽快办理辽宁中天建设(集团)有限公司抵顶的全部房源转签备案手续，以保证业主的财产安全及社会和谐稳定”。至本案法庭辩论终结，尚有48套房产未办理房源转签备案手续。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人产生约束力，当事人应当全面履行己方义务。本案中，原告与被告恒昇公司签订的《建设工程施工合同补充协议》系双方当事人真实自愿的意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，应认定有效，故原告要求确认该协议合法有效的诉讼请求，一审法院予以支持；关于原告要求判令卓华置业公司承接恒昇公司的债务与48户尚未签订B区34#、36#、37#楼商品房买卖合同的业主签订商品房买卖合同并协助办理不动产登记备案手续一节，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施等违约责任，卓华置业公司在与恒昇公司签订《在建工程转让合同》后，概括承受了恒昇公司的后续权利义务，即应当包含有与原告进行抵顶房屋登记备案等的相关配合义务，现卓华置业公司抗辩诉争房屋已被人民法院合法查封，案涉协议在事实上和法律上已不能实际履行，房屋抵顶并不必然产生物权变动的法律效果，在诉争房屋登记产权人仍为卓华置业公司时，该公司因涉诉导致房产被查封，故而导致原告与恒昇公司之间的《建设工程施工合同补充协议》部分履行不能，在此情形之下，原告将继续享有在该《建设工程施工合同补充协议》履行不能范围内的相应债权，同时，原告与恒昇公司之间的《建设工程施工合同补充协议》的内容不及于购买诉争房屋的业主，上述业主只能向其相对方主张权利，因此，原告该项诉讼请求，没有法律依据，一审法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十六条、第一百零七条之规定，判决：一、原告辽宁中天建设(集团)有限公司与被告抚顺恒昇房地产开发公司于2013年9月28日签订的《建设工程施工合同补充协议》有效；二、驳回原告辽宁中天建设(集团)有限公司的其他诉讼请求。案件受理费140722元，由原告辽宁中天建设(集团)有限公司负担140622元，由被告抚顺恒昇房地产开发有限公司负担100元，由被告负担部分于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告。二审中，双方当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实给予确认。本院认为，本案争议的焦点：中天集团是否有权要求卓华置业公司履行恒昇公司与其签订的《建设工程施工合同补充协议》以及恒昇公司与卓华置业公司签订的《在建工程转让合同》确定的义务。依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。原审法院判决已经确认中天集团与恒昇公司签订的《建设工程施工合同补充协议》的效力。卓华置业公司与恒昇公司签订《在建工程转让合同》，该合同三方均予以认可，已经依法成立。按照双方签订的合同规定，卓华置业公司概括承受了恒昇公司在建工程的后续权利义务，中天集团与恒昇公司签订的《建设工程施工合同补充协议》的权利与义务也应由卓华置业公司概括承受。即应当包含合同规定的恒昇公司与中天集团进行抵顶房屋登记备案等的相关配合义务。因此，根据合同相对性原则，对中天集团售出的房屋，卓华置业公司当然负有协助履行与购买房屋的消费者签订商品房买卖合同与抵顶房屋登记备案等的相关配合义务。原审中卓华置业公司抗辩诉争房屋已被人民法院合法查封，案涉协议在事实上和法律上已不能实际履行，但恒昇公司与卓华置业公司至今没有向法院提供涉案48套房屋已被法院查封的证据。即使存在暂时不能履行合同约定配合义务的情形，但在该不利情形消除后，卓华置业公司仍应按照合同的约定履行配合义务。综上，原审法院认定事实不清，适用法律不当。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持抚顺市望花区人民法院（2020）辽0404民初534号民事判决第一项，撤销第二项；二、辽宁卓华置业投资集团有限公司于本判决生效后，协助辽宁中天建设(集团)有限公司履行对售出房屋签订商品房买卖合同与房屋登记备案等的相关配合义务。一审案件受理费140722元、二审案件受理费100元，由辽宁卓华置业投资集团有限公司负担。上述诉讼费均由辽宁中天建设(集团)有限公司垫付，由辽宁卓华置业投资集团有限公司直接给付辽宁中天建设(集团)有限公司。本判决为终审判决。审判长 王 昱审判员 李雪慧审判员 黄 霞二〇二〇年十二月十日法官助理陈凤书记员刘娟