山西省吕梁市中级人民法院民事判决书（2020）晋11民终2249号上诉人（原审原告）：康×，山西省吕梁市人。委托诉讼代理人：张×，山西泰邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山西纵横房地产开发有限公司。法定代表人：苗×，经理。委托诉讼代理人：王×，离石区交口街道法律服务所法律工作者。上诉人康×因与被上诉人山西纵横房地产开发有限公司（以下简称纵横公司）相邻关系纠纷一案，不服山西省吕梁市离石区人民法院（2020）晋1102民初1537号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人康×及其委托诉讼代理人张×、被上诉人纵横公司的委托诉讼代理人王×到庭参加诉讼。本案现已审理终结。康×上诉请求：撤销山西省吕梁市离石区人民法院（2020）晋1102民初1537号民事判决，改判纵横公司按照采光协议约定交付康×美丽家园小区12号楼5单元13层115平米住房一套，或按现在市场价格折价赔偿，本案一、二审诉讼费由纵横公司负担。事实与理由：纵横公司修建的××园影响康×采光的侵权事实清楚，双方签订的一系列采光补偿协议均是合法有效的。2015年6月4日双方签订的采光协议与纵横公司出具的19万元欠条系同时签订，内容并不冲突，是两项并存的赔偿，不存在择一或者补差。一审法院认定房屋参考的补偿价格不合理，所参考合同签订时间为2013年，但本案合同签订时间为2015年。纵横公司辩称一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。康×向一审法院起诉请求：判令纵横公司按采光协议交付美丽家园小区12号楼5单元13层115平米住房一套，或折价赔偿，本案诉讼费由纵横公司负担。一审法院查明事实：2011年11月15日，原、被告签订房屋兑换合同书，约定，被告以自有房屋一院给付原告用于拆迁安置楼建设，被告以112平米门面一套，120平米住宅两套给付原告。2015年6月4日，原、被告签订采光协议一份，内容为：纵横房地产下水12#楼阻挡康×阳光一事达成如下协议。纵横补偿给康×12#楼5单元13层115平米住房一套作为阳光补偿。康×保证不干扰12#楼工程的正常进行。2015年6月4日，辛俊红个人给康×书写欠据一支，内容为：今欠到康×现金19万元，分两次付清。以前纵横与康×所签协议作废。辛俊红为山西纵横房地产开发有限公司代理人。离石区凤山街道办事处下水西村村民委员会于2020年7月11日出具证明一份，内容为：兹证明山西纵横房地产开发有限公司在我村开发修建，由于在修建过程中康×的阻挡使工程不能正常建设，2015年6月4日经过我村调解，康×和山西纵横房地产开发有限公司达成一致协议，约定采光补偿协议19万元或给康×下水12#楼5单元13层115平米住房一套作为阳光补偿。当时康×选择了要19万元，山西纵横房地产开发有限公司按照双方约定先支付5万元，后通过我村把剩余的14万元全部支付。同时签订的采光补偿协议作废。2018年11月26日，原告家属出具领条一份，内容为：今领到纵横房地产公司采光赔偿款壹拾肆万元整。原告认可还收到被告现金5万元。原告房屋位于下水西村，用地面积274.86平米，建筑面积122.3平米，有集体土地建设用地使用证和房屋使用权证。被告建设的12#楼属高层商住楼，与原告房屋相邻。12#楼占地为下水西村集体土地，无政府批准建设的文件。被告提供购房协议5份，房屋出卖人均为山西纵横房地产开发有限公司，买受人为五位自然人，五位买受人购买的均为原、被告采光补偿协议约定的12#楼的住宅。其中陈计照与被告签订购房协议的时间为2018年8月17日，陈计照购买的是××楼房屋，建筑面积115平米，价款每平米2600元，总价299000元；陈贵照与被告签订购房协议的时间为2018年8月17日，陈贵照购买被告12#楼5单元14层1401号房屋，建筑面积115平方米，每平方米价款2600元，总价款299000元。一审法院认为，被告建设的下水村12号楼无人民政府批准建设的文件，该建筑物不合法。2015年6月4日，原、被告签订的采光补偿协议是原、被告真实意思表示，协议成立。但因约定补偿的××楼平方米住房一套这一标的物不合法，协议部分有效，部分无效。从协议签订的真实意思看，被告建设的12号楼影响原告房屋采光是事实，被告应予补偿，但因约定补偿的标的物不合法，应以货币折价补偿。房屋价款参照陈计照、陈贵照所购买房屋价款，总价认定为299000元。2015年6月4日，辛俊红以个人名义给原告书写的19万元的欠据中有“以前纵横与康×所签订协议作废”的内容。作废的应当是原、被告于2011年11月15日签订的房屋兑换合同书。下水西村村委会证明：2015年6月4日，原、被告签订了采光补偿协议，辛俊红同时给原告书写了19万元的欠据，原告康×自愿选择要19万元补偿款，放弃房屋补偿。从房屋价值看19万元与一套房屋的价值不相符，一套房屋的价值明显高于19万元，有失公平，不符合常理。原告认为，辛俊红于2015年6月4日给原告书写的19万元欠据是指2011年原、被告签订的房屋兑换协议补偿的内容。因2011年原、被告双方签订的房屋兑换合同书约定的是房屋置换，该协议未履行，且已作废，19万元明确约定为采光赔偿款，不应该是合同约定的内容。综合分析，2015年6月4日，原、被告签订采光补偿协议后，双方又约定以现金补偿，因当时房屋未建成，价格未确定，被告先行支付原告19万元，余款多少以后再定。按照以上分析，被告已补偿原告19万元，再补偿原告109000元。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第六十条之规定，判决：（一）本判决生效后十五日内，被告山西纵横房地产开发有限公司补偿原告康×109000元；（二）驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费80元，减半收取计40元，被告负担。二审法院查明事实：离石区凤山街道办下水西村村民委员会与纵横公司于2007年签订《合作建房合同》及《合作建房合同（补充一）》，约定双方合作开发案涉楼房。二审法院查明其余事实基本同一审，本院予以确认。本院认为，纵横公司修建的楼房影响康×所属房屋采光，双方于2015年6月4日签订采光补偿协议，约定由纵横公司对康×进行采光补偿。康×持前述采光协议要求纵横公司支付其采光补偿，纵横公司则称辛俊红于2015年6月4日向康×出具19万元欠据，采光补偿协议已经作废，康×在房子和19万元之间选择补偿19万元。当事人对其提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明。采光补偿协议所补偿房屋价格明显高于欠据所载金额，且采光补偿协议与欠据落款时间为同一天，双方在一天之内通过欠据将采光协议作废不符合常理。离石区凤山街道办下水西村村民委员会系案涉楼房合作开发方，与本案存在较大利害关系，故本院对其在本案中所出具证明不予采信。康×对以借据替代采光补偿协议的事实不予认可，且纵横公司与康×曾于2011年签订房屋兑换合同书，但双方未实际履行。综合双方当事人陈述及提交的证据，本院认为案涉欠据所作废协议指向2011年房屋兑换合同具有高度盖然性。纵横公司提供的证据不足以证明案涉欠据与采光补偿协议系替代关系或补充关系，故本院对其辩解依法不予采信。案涉采光补偿协议中关于补偿一套房屋的约定因所补偿房屋未取得相关用地、规划等审批手续，依法应当认定无效。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。协议中其余部分系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，依法应当认定有效，双方当事人均应按照约定全面履行合同义务。原审法院结合本案实际情况，参考其他购房合同价格，将采光协议所约定房补折价为299000元并无明显不当，本院予以确认。因采光协议与欠据并非替代或补充关系，故原审法院将纵横公司已支付康×的19万元在299000元中予以扣除缺乏事实依据，纵横公司应全额补偿康×299000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销山西省吕梁市离石区人民法院（2020）晋1102民初1537号民事判决；二、被上诉人山西纵横房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付被上诉人康×299000元；三、驳回上诉人康×的其他上诉请求及原审诉讼请求。如未按本判决指定期限履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费80元，减半收取40元，由被上诉人山西纵横房地产开发有限公司负担；二审案件受理费2480元，由被上诉人山西纵横房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 薛 昊审判员 王卫国审判员 王晓强二〇二〇年十二月二十八日书记员 张婷婷