江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏06民终3521号上诉人（原审被告）：南通通力房地产开发有限公司，住所地南通市通州区张芝山镇通启桥村****。法定代表人：方军，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：盛江，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南通佐策商业管理有限公司，住所地南通市海门经济技术开发区广州路**。法定代表人：朱郁辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：商彦澄，北京市盈科（南通）律师事务所律师。上诉人南通通力房地产开发有限公司（以下简称通力公司）因与被上诉人南通佐策商业管理有限公司（以下简称佐策公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服南通市通州区人民法院（2020）苏0612民初3520号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。通力公司上诉请求：撤销原判，改判驳回佐策公司一审诉讼请求并由佐策公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。在通力公司要求佐策公司暂停销售后，案外人上海德力置业发展有限公司（以下简称德力公司）与通力公司签订商品房买卖合同（现售），购买案涉××幢××号商品房，其交易过程由通力公司与德力公司自行协商，佐策公司未提供任何销售服务。且通力公司在一审中已经提供初步证据，即德力公司的证明一份，能够证明佐策公司并未参与销售，该交易与佐策公司无关。在佐策公司未提供任何证据以证明其提供销售服务的情形下，一审法院以“通力公司未能提供证据证明佐策公司同意免费代办”、“双方代理销售合同明确约定，佐策公司是唯一销售方”为由，判定由通力公司支付该套房屋销售佣金不仅举证责任分配不公且事实认定错误。二、一审法院适用法律错误。本案中，佐策公司系通力公司的代理人，其依照通力公司的指示完成委托事务。佐策公司作为代理人按照委托人意愿与购房者商谈解约一事系完成委托事务的组成部分。通力公司通过作为代理人的佐策公司与购房者充分协商并支付相应违约金后解除案涉合同，其本身是三方真实意思表示，而一审法院将其定性为《合同法》第四十五条所规定的“不正当阻止条件成就”是对该条款的曲解。诉讼中，通力公司提出，一审法院认定的逾期付款违约金标准高达36.5%，明显不公。佐策公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。第一，关于案涉××幢××号商品房，佐策公司系依照代理销售服务合同及通力公司的指示正确执行委托事务，依照合同约定通力公司应当给付相应佣金。第二，佐策公司依照代理销售服务合同及通力公司的指示，以明示的方式代理通力公司向第三人作出的行为，直接约束委托人和第三人。佐策公司向一审法院起诉请求：1、判令通力公司给付佐策公司代理费952048元；2、判令通力公司给付违约金（按每日千分之一，自撤销房屋买卖合同协议生效之日起计算至实际给付代理费之日止）；3、诉讼费由通力公司负担。一审法院认定事实：2019年6月21日，佐策公司、通力公司签订德力·新天地商铺代理销售服务合同，约定：1、通力公司委托佐策公司提供南通“德力·新天地”项目代理销售服务，委托物业类型为目前未销售的57套商铺。2、本代理销售方式为独家代理，佐策公司为本项目唯一代理销售商，通力公司不得自行销售。根据实际情况自留部分除外。3、服务期限自2019年7月1日至2019年12月31日止。4、通力公司按时足额支付佐策公司服务佣金，若逾期支付，则按拖欠金额每日千分之一标准追加支付滞纳金。5、本次委托销售不设固定比例佣金，通力公司提供商铺销售底价，由佐策公司负责销售，销售价高于底价部分金额作为销售服务佣金。销售商铺面积超过240平方米，除销售价高出底价部分作为服务佣金外，通力公司需另支付该套商铺销售总价的5%作为额外服务佣金。6、佣金支付条件为该套商铺房款（包括按揭贷款）全额到公司账户。7、合同履行过程中，双方应严格遵照执行合同条款，否则违约方要赔偿给对方造成的一切经济损失，违约金为50000元，若违约金不足以赔偿守约方损失的，应按照守约方实际损失赔偿。8、任何一方无权擅自变更合同，任何变更均应在双方协商同意后签订补充协议。该合同附有57套委托代理销售商铺明细及底价表。另查明，2019年6月28日，徐某签订德力·新天地商品房认购书。2019年7月13日，徐某、虞某与佐策公司签订商品房买卖合同（现售），约定购买××幢××号及××幢××号商品房，面积62.15平方米、55.61平方米，总价款1042721元、972271元。2019年12月31日，徐某与通力公司签订撤销房屋买卖合同协议。该房屋销售底价为900166元、839351元。2019年6月28日，陶某1签订德力·新天地商品房认购书。2019年7月13日，陶某1、赵某与佐策公司签订商品房买卖合同（现售），约定购买××幢××号商品房，面积62.69平方米，总价款1053325元。2019年12月31日，陶某1与通力公司签订撤销房屋买卖合同协议。该房屋销售底价为909310元。2019年7月8日，陶某2签订德力·新天地商品房认购书。2019年7月14日，陶某3、陈某与佐策公司签订商品房买卖合同（现售），约定购买××幢××号商品房，面积58.87平方米，总价款992736元。2019年10月18日，陶某3与通力公司签订撤销房屋买卖合同协议。该房屋销售底价为857006元。2019年6月27日，陆某签订德力·新天地商品房认购书。2019年7月15日，陆某、黄某与佐策公司签订商品房买卖合同（现售），约定购买××幢××号商品房，面积59.41平方米，总价款999311元。2019年10月18日，陆某委托代理人秦某与通力公司签订撤销房屋买卖合同协议。该房屋销售底价为862695元。2019年6月27日，沈某、秦某签订德力·新天地商品房认购书。2019年7月14日，沈某、秦某与佐策公司签订商品房买卖合同（现售），约定购买××幢××号商品房，总价款1030675元。2019年10月18日，沈某委托代理人秦某与通力公司签订撤销房屋买卖合同协议。该房屋销售底价为889770元。上述撤销房屋买卖合同协议中均明确已签订的认购书、商品房买卖合同均已依法成立并生效，现双方协商解除商品房买卖合同关系，系因通力公司行为导致合同未能完全履行。又查明，2019年7月15日，通力公司向佐策公司发出关于暂停销售的通知，载明由于考虑到房地产市场行情的变化，我公司现决定全面暂停德力新天地项目现阶段的销售工作，待公司另行决定。2019年8月12日佐策公司向通力公司发送工作联系函，请示有6位购房客户支付定金已逾一月，是否继续办理合同备案，是否支付购房款，核实支付代理服务费，以及剩余49套房源销售工作何时恢复。庭审中，佐策公司还提供了德力公司与佐策公司签订的商品房买卖合同（现售），约定购买××幢××号商品房，面积338.03平方米，总价款1352120元。以及2019年8月26日，德力公司全额支付房款1352120元的增值税发票。该房屋销售底价为1300419元。双方一致认可该商品房买卖合同（现售）签订于2019年8月26日。通力公司对该协议及发票真实性没有异议，但认为该合同签订于暂停销售通知之后，佐策公司仅参与了办证手续。而佐策公司则表示系根据通力公司单独指示办理，参与了合同订立、备案、办证等所有程序。审理中，通力公司表示考虑到2019年下半年房价可能上涨，打算暂时持有部分店铺。一审法院认为，佐策公司、通力公司于2019年6月21日签订的德力·新天地代理销售服务合同，系双方真实意思表示，合法有效。双方应当按照合同约定全面履行各自义务。关于通力公司是否存在违约行为。依照法律规定，附条件的民事法律行为，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就。本案中，通力公司自认考虑到2019年下半年房价上涨的可能，打算暂时持有部分店铺。故通力公司向佐策公司发出暂停销售的通知，以及与已签订商品房买卖合同的买受人签订撤销房屋买卖合同协议，应属于为自己的利益不正当阻止付款条件的成就。庭审中，双方还对委托销售的57套商铺是否含有通力公司可自留部分存在争议。一审法院认为，根据案涉合同约定，委托物业名称为南通“德力·新天地”项目，委托物业类型为目前未销售的57套商铺。结合案涉合同上下文，一审法院认定该自留部分应为该项目除57套商铺以外的其他房屋。因通力公司至今未履行相应付款义务，故存在违约行为。关于佐策公司佣金数额的认定。经审理查明，佐策公司与徐某等客户就××幢××号（总价1042721元）、××幢××号商品房（总价972271元）、××幢××号商品房（总价1053325元）、××幢××号商品房（总价992736元）、××幢××号商品房（总价999311元）、××幢××号商品房（总价1030675元）、××幢××号商品房（总价1352120元）签订了认购书、商品房销售合同。其中××幢××号商品房面积338.03平方米。庭审中，通力公司抗辩认为××幢××号商品房购买方系其公司股东，仅委托佐策公司代办过户手续。但佐策公司予以否认，而通力公司未能提供证据证明佐策公司同意免费代办。结合双方代理销售服务合同中明确约定，佐策公司系唯一销售方，以及佐策公司与德力公司亦签订商品房买卖合同（现售）的事实，一审法院认定通力公司仍应按照合同约定支付该套商铺佣金。关于应付佣金金额，一审法院确认如下：××幢××号佣金应为142555元（1042721元-900166元）；××幢××号商品房佣金应为132920元（972271元-839351元）；××幢××号商品房佣金应为144015元（1053325元-909310元）；××幢××号商品房佣金应为135730元（992736元-857006元）；××幢××号商品房佣金应为136616元（999311元-862695元）；××幢××号商品房140905元（1030675元-889770元）；××幢××号商品房佣金应为119307元[（1352120元-1300419元）+1352120元×5%]。以上合计952048元（142555元+132920元+144015元+135730元+136616元+140905元+119307元）。通力公司存在违约行为，应当承担违约责任。根据双方合同约定，若逾期支付，则按拖欠金额每日千分之一标准追加支付滞纳金。通力公司与买受人签订撤销房屋买卖合同协议之日，视为阻止条件成就时间，故应以签署撤销房屋买卖合同协议次日作为违约金起算点。通力公司虽认为佐策公司主张的违约金过高，但未能提供相反证据。故对佐策公司主张的违约金计算方式依法予以支持。综上，一审法院判决：一、通力公司支付佐策公司佣金952048元；二、通力公司赔偿佐策公司违约金（按照每日千分之一的标准，分别以142555元为基数，自2020年1月1日起；以132920元为基数，自2020年1月1日起；以144015元为基数，自2020年1月1日起；以135730元为基数，自2019年10月19日起；以136616元为基数，自2019年10月19日起；以140905元为基数，自2019年10月19日起；以119307元为基数，自2019年8月27日起，均计算至实际支付之日止）等。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查明，案涉合同附有57套委托代理销售商铺明细及底价表，其中包含××幢××号房屋。本案二审争议焦点为：通力公司是否应该支付佐策公司佣金，其中涉及××幢××号房屋佐策公司有无提供代理服务，能否得到相应佣金；其余房屋通力公司向佐策公司发出暂停销售通知，并且通力公司与客户签订撤销房屋买卖合同协议，是否构成不正当阻止条件成就。本院认为，通力公司向佐策公司发出暂停销售通知，并与客户签订撤销房屋买卖合同协议，系为自己的利益不正当阻止付款条件的成就，应视为付款条件已成就，通力公司应当向佐策公司支付佣金952048元并承担相应违约责任。一审法院对违约金标准认定不当，本院酌情调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算。第一，关于××幢××号房屋佐策公司有无提供代理服务、能否得到相应佣金的问题。双方当事人在案涉合同中约定，佐策公司为本项目唯一代理销售商，通力公司不得自行销售，根据实际情况自留部分除外。合同附件委托代理销售商铺明细及底价表中明确××幢××号房屋属于双方约定的销售范围，事实上该房屋是由佐策公司与德力公司签订商品房买卖合同（现售），通力公司未能提交证据证明该房屋属于其自留部分，亦未提交证据证明佐策公司同意免费代办过户手续，故应当认定佐策公司提供了代理服务，通力公司应按合同约定支付佣金。第二，关于通力公司的行为是否构成不正当阻止条件成就的问题。《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款规定，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。本案中，除××幢××号房屋外，其余已签订商品房买卖合同的房屋，通力公司与买受人均签订了撤销房屋买卖合同协议，且在撤销房屋买卖合同协议中明确约定已签订的认购书、商品房买卖合同均已依法成立并生效，现双方协商解除商品房买卖合同关系，系因通力公司行为导致合同未能完全履行。对于解除合同的原因，通力公司一审中表示，考虑到2019年下半年房价可能上涨，打算暂时持有部分店铺。而佐策公司并未以明示的方式表示其不要佣金，因通力公司与买方协商解除了商品房买卖合同，导致代理销售服务合同中约定的佣金支付条件不可能成就，通力公司的行为构成不正当阻止条件的成就，应视为付款条件已成就，通力公司应按合同约定向佐策公司支付全部佣金。第三，关于逾期付款违约金标准是否过高的问题。违约金应当以损失补偿为基本原则，同时兼具一定的惩罚功能。双方约定的违约金是否需要调整，应当充分考虑案件实际情况，以违约行为造成的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度和预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则进行衡量和判断。本案中，双方当事人在合同中约定，若逾期支付，则按拖欠金额每日千分之一标准追加支付滞纳金。因双方均未举证证明因通力公司逾期付款的违约行为对佐策公司造成的损失，本院综合全案认定佐策公司的损失为未及时收到佣金的资金占用损失，合同约定每日千分之一的标准过高，本院将违约金标准酌情调减为按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算。综上所述，通力公司的部分上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持南通市通州区人民法院（2020）苏0612民初3520号民事判决第一项，即南通通力房地产开发有限公司支付南通佐策商业管理有限公司佣金952048元；二、变更南通市通州区人民法院（2020）苏0612民初3520号民事判决第二项为：南通通力房地产开发有限公司赔偿南通佐策商业管理有限公司违约金（按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍，分别以142555元为基数，自2020年1月1日起；以132920元为基数，自2020年1月1日起；以144015元为基数，自2020年1月1日起；以135730元为基数，自2019年10月19日起；以136616元为基数，自2019年10月19日起；以140905元为基数，自2019年10月19日起；以119307元为基数，自2019年8月27日起，均计算至实际支付之日止）；三、驳回南通佐策商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14872元，减半收取7436元，由南通通力房地产开发有限公司负担；二审案件受理费14872元，由南通通力房地产开发有限公司负担13072元，南通佐策商业管理有限公司负担1800元。本判决为终审判决。审判长  周锦明审判员  戴志霞审判员  陈 卓二〇二〇年十二月十八日书记员  陆 佳