广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1881民初5968号原告(异议人)：何高敬，男，汉族，住广东省英德市**************，公民身份号码440************437。委托诉讼代理人：李理活，广东德磊律师事务所律师。被告（申请执行人）：蓝小敏，女，汉族，住广东省英德市******，公民身份号码441************426。委托代理人：李文方，广东浈阳律师事务所律师。委托代理人：曾龙，广东浈阳律师事务所律师。被告（被执行人）：曾祥锦，男，汉族，住广东省英德市**，公民身份号码441************432。原告何高敬诉被告蓝小敏、曾祥锦案外人执行异议之诉一案，本院于2020年10月27日立案受理后，依法适用普通程序于2020年12月29日公开开庭进行了审理。原告何高敬及其委托诉讼代理人李理活、被告蓝小敏的委托诉讼代理人曾龙到庭参加了诉讼，被告曾祥锦经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出的诉讼请求：1、依法终止评估、拍卖被执行人曾祥锦名下坐落英德市XX镇更古坑[土地证号：英德国用(2015)第**]的土地及地上附着物的措施；2、本案受理费全部由被告承担。事实与理由：原告何高敬与被告(被执行人)曾祥锦于2016年08月01日签订《土地使用权转让合同书》约定英德市******更古坑建筑面积91.25平方米国有土地使用权转让给何高敬所有，转让方曾祥锦签名并按指模，受让方何高敬签名并按指模。签订合同后被告曾祥锦亲自将《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》原件交由原告何高敬收执。2017年7月13日由被告曾祥锦委托彭足花向英德市国土资源局办理土地使用证转让手续(详见被告曾祥锦亲自书写的《土地登记委托书》)。2017年7月14日英德市测绘队对涉案土地进行了测绘，并出具了《宗地图》明确权利人为何高敬。原告何高敬依约于2017年7月14日交清所有购地款30万元(详见被告曾祥锦亲笔书写的《收据》)，于2017年7月25日委托广东京信房地产土地评估有限公司对涉案土地进行评估，并向英德市税务局交纳契税，在交纳增值税的过程中由于被告曾祥锦没有履行合同第三条：“甲方(即曾祥锦)负责支付转让中所产生的一切费用，并协助办理报建和土地使用证的相关事宜”的约定。至今没有正式完成过户手续，是由于被告曾祥锦迟迟不向税务部门交纳增值税，不履行双方合同的约定，在这一环节中造成原告未及时办理过户登记，这完全是被告曾祥锦一方的过错行为所造成的。综上所述，原告在英德市人民法院对涉案土地查封前已经签订有效的书面买卖合同并到税务部门正在办理相关的过户登记手续；对涉案土地在查封前已经合法占有；原告已经支付全部价款；非原告自身原因而未办理过户登记手续。因此，原告何高敬提出的执行异议，完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八之规定，依法应当支持原告的诉讼请求。被告蓝小敏答辩称，一、原告何高敬提供的现有证据不足以证实其与被执行人曾祥锦的土地转让交易行为是真实的。1、原告何高敬只提供了《土地转让协议书》与《收据》证明其与被执行人曾祥锦己经完成了涉案土地的交易，然而，土地转让款却全部是以现金的形式支付。对于普通村民来说，三十万是一笔很大的数目，这样大额的交易全部使用现金是不符常理、不符合本地交易习惯，也是不安全的。原告何高敬未提供任何银行汇款及转账凭证等证据佐证的情况下，仅凭收据，不足以认定其己全额支付涉案土地转让款。2、原告何高敬以远超涉案土地价值的价款与被告曾祥锦签订《土地转让协议书》明显不合逻辑。根据涉案土地的《土地估价报告》（评估日期为2017年7月20日，距签订第一份协议有一年之久，距第二份转让协议只有10天）的估价结果显示，涉案土地评估总价为47998元，然而原告竟然用300000元即超过6倍的价格向被告曾祥锦购买，这明显不符合常理，原告与被告的交易行为极有可能是用合法形式掩盖非法目的，或者是恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。二、原告何高敬与被告曾祥锦的土地转让交易行为的合法性存疑。如上所述，若原告何高敬未真实支付土地转让款，则其与被告曾祥锦签订的《土地转让协议书》极有可能是虚构的。属于违反《中华人民共和国合同法》第五十二条的恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益或者是用合法形式掩盖非法目的的情形，属于无效合同。退一步来说，即便土地转让的实质是抵债，也不可能抵6倍的债务，使人怀疑可能是赌债等非法债务，但若属于非法债务，则更不能抵抗和排除答辩人申请强制执行。三、涉案英德国用（2015）第xx号土地登记在被告曾祥锦名下《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”依据上述两条文，涉案土地登记在被告曾祥锦名下，理所当然属于被告可供执行的财产。四、在英德市人民法院查封涉案土地时，原告仍未实际占有涉案土地根据拍卖公告和涉案土地的司法网络拍卖现场照片显示，截止至英德市人民法院到涉案土地进行查封及评估时，原告仍未实际占有涉案土地，涉案土地上无任何开发和占有使用的痕迹，现仍属未开发利用土地。五、涉案土地到目前为止未办理过户登记，原告具有其自身原因自原告与被告签订土地转让协议以来，已经过4年有余“原告完全有足够的时间可以办理土地变更登记，原告未提交充分证据证实其在此事中不存在过错，原告怠于维护自身利益，此不利后果也应由其承担。六、原告可另行起诉被告确认该协议无效，主张权利原告与被告的转让土地协议己无法履行，其合同的根本目的己无法实现，原告可另行起诉被告主张权利。七、原告的执行异议理由不足以排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若千问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被告名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前己合法占有该不动产；（三）己支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”依据上述规定，案外人必须同时满足上述四个条件且其权利能够排除执行，才可以排除执行。然而，原告与被告签订的书面转让合同合法性存疑；在人民法院查封涉案土地时，原告仍未实际占有涉案土地；现有证据不足以证实原告支付了全部土地转让价款；未办理过户登记，原告具有其自身原因。故上述四个条件原告没有一项能够满足，原告在完成对执行标的物的物权公示手续前，享有的仅是请求转移标的物所有权的债权，并非物权，无法排除被告蓝小敏的金钱债权的强制执行。综上，请求法院依法驳回其诉讼请求。被告曾锦祥未作答辩。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院认定事实如下：案涉的土地位于英德市******更古坑，土土地证号英德国用（2015）第**土地使用权人为被告曾祥锦。2016年8月1日，原告何高敬与被告曾祥锦签订《土地转让协议书》，约定原告何高敬以300000元的价格向被告曾祥锦购买上述土地，被告曾祥锦负责支付转让中所产生的一切费用。期间，原告委托案外人彭足花代为办理案涉土地使用权的变更登记手续。2017年7月14日，原告向被告曾祥锦支付购买土地款300000元。2017年7月15日，原告何高敬与被告曾祥锦就上述《土地转让协议书》中的土地转让事宜又签订《英德市国有土地使用权转让合同书》，约定办理上述土地使用权转让审批手续，需向政府部门缴纳的税费，由原告何高敬承担。英德市国土资源局XX国土资源管理所在上述合同盖章确认。原告委托广东京信房地产土地评估有限公司对案涉土地使用权市场价值进行评估。2017年7月25日，广东京信房地产土地评估有限公司出具土地估价报告：总地价：￥47998元。期间，案涉土地因没有缴纳转让产生的税费而未能办理变更登记手续。2019年9月27日，本院就被告蓝小敏（申请执行人）与被告曾祥锦（被执行人）借款合同纠纷一案作出(2019)粤1881民初3979号民事判决：被告曾祥锦在本判决发生法律效力之日起三日内偿还所欠原告（本案被告）蓝小敏本金500000元及其利息(利息自2016年8月26日起以500000元为本金、按年利率6%的标准计付至本息清偿之日止)。判决发生法律效力后，被告曾祥锦未履行生效法律文书确定的义务，被告蓝小敏遂向本院申请强制执行，本院以(2020)粤1881执156号案立案执行。在执行过程中，本院于2020年2月25日查封被执行人曾祥锦名下的位于英德市******更古坑的国有土地使用权【土地土地证号：英德国用(2015)第**并依法裁定移送评估、拍卖涉案财产。期间，异议人何高敬向本院提出书面异议，请求终止评估、拍卖被执行人曾祥锦名下坐落英德市XX镇更古坑【土地证土地证号：英德国用(2015)第**地及地上附着物的措施。本院于2020年9月28日作出(2020)粤1881执异249号民事裁定书驳回异议人何高敬的异议请求，异议人何高敬不服该裁定，于2020年10月27日向本院提起本案诉讼。诉讼中，原告与被告蓝小敏对涉案土地仍是原始状态的事实予以确认；对(2020)粤1881执异249号民事裁定认定的事实无异议。原告表示其与被告曾祥锦签订案涉土地转让合同后，被告曾祥锦亲自将《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》原件交由原告收执，即证明原告实际占有案涉土地。未能办理土地使用权变更登记是被告曾祥锦没有支付相关税费造成的；被告蓝小敏提供了原告与被告曾祥锦签订的《英德市国有土地使用权转让合同书》拟证明案涉土地未变更登记是原告造成的。以上事实，有原、被告提交的证据、庭审笔录予以证实，本院予以认定。本院认为，执行异议之诉案件应当就案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益进行实体审查。本案中，虽然原告与被告曾祥锦签订《土地转让协议书》将位于英德市******更古坑的国有土地使用权【土地证号土地证号：英德国用(2015)第**原告，并约定因转让产生的一切税费由被告曾祥锦负担。但是，其后来签订的《英德市国有土地使用权转让合同书》约定案涉土地因转让产生的一切税费由原告负担，原告没有缴纳上述税费，导致案涉土地使用权未能办理变更登记的责任在原告。况且，原告虽然支付了对价，但是并没有实际占有该不动产。因此，本案并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定。原告对涉案土地不享有足以排除强制执行的民事权益；人民法院执行部门依据生效判决执行诉争土地使用权，并无违法之处且未侵害他人物权。因此，原告请求终止评估、拍卖被执行人曾祥锦名下坐落英德市XX镇更古坑[土地证号：土地证号：英德国用(2015)第**地上附着物的措施理据不充分，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下:驳回原告何高敬的诉讼请求。本案受理费5800元，由原告何高敬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  黄文裕人民陪审员  林云山人民陪审员  吴志行二〇二〇年十二月三十日书 记 员  黄嘉慧附相关的法律条文内容:《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。