天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津03民终4072号上诉人（原审原告）:张园,女,1989年2月28日出生,汉族,住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：王晟楠，天津世杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘津华，天津世杰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:王伟,男,1982年1月31日出生,汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：金桂花，天津众航律师事务所律师。上诉人张园因与被上诉人王伟房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2020）津0116民初9040号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月27日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。张园上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判支持张园一审全部诉讼请求;2.判令王伟承担一、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实不清,遗漏事实。1、一审判决认定事实中遗漏了双方签订《二手房买卖(置换)合同》中对于双方违约责任的条款认定。《二手房买卖(置换)合同》中第七条第4款约定：“如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同,……均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价10%作为违约金。……”张园与王伟在上述合同中第六条第一款约定：“甲方承诺于定于2020年4月20日前腾空该房屋,并将该房屋钥匙交于乙方…”。该条款虽然是在签订协议之后双方约定,但是双方当事人真实意思表示,应该受到法律保护。王伟将涉案房屋出售张园，既不按时腾房交付也不将房租支付张园,使得张园无法享有对涉案房屋的所有权。王伟的违约行为应当按照双方约定的违约责任条款承担违约责任。二、一审法院适用法律错误。一审判决中以“原告尚欠被告购房款为由认为原告主张被告承担违约责任于法无据”是错误的,张园拖欠购房款,因何拖欠购房款与本案张园的诉讼请求无关,王伟如需主张自己的权益需要另诉。且并没有关于由于拖欠购房款，王伟就可以违约且不承担违约责任的法律规定。根据合同法相关规定，本案中双方签订《二手房买卖(置换)合同》是双方真实意思表示，合法有效,双方都应全面履行合同。三、从一审法院在2020年7月14日的庭审笔录中可以看出在2020年7月对王伟的一个询问，可以看出王伟是无故未参加参加诉讼，放弃了举证质证的权利，庭后应出判决，但事后一审法院又组织了庭审程序，张园认为一审程序违法。王伟辩称，首先，张园在购买前知道房屋存在租赁的事实，而且张园及其配偶从很多年前开始，一直以转租的形式使用该房屋，明知腾空房屋形式上王伟并无处分权，双方约定的违约条款无效，王伟已向张园披露了房屋存在租赁的事实。《二手房买卖(置换)合同》第九条描述足以证明王伟已向张园披露了房屋出租的事实。而在房屋买卖前，承租人王文丽将涉案房屋的二楼转租给黄秀林，而黄秀林系张园的配偶。在一审庭审过程中，黄秀林作为张园的代理人出庭，并当庭明确陈述其与王文丽之间的转租合同到期时间为2020年5月，并明确陈述《二手房买卖(置换)合同》中的腾房条款系双方办理完过户手续后补签的内容，补签内容为要求王伟在转租合同到期前的4月份腾房。张园作为房屋买受人及转租的承租方对房屋存在租赁的事实知情，明知王伟卖房屋不具备腾房处分权，以及在房屋办理过户手续后，明知王伟不再是房屋所有人，对房屋不具备任何处分权。张园明知王伟不具备处分权的情况下，与王伟补签腾房条款，该条款系无效条款，不发生法律效力，张园无权要求王伟承担违约责任。第二，一审中张园明确陈述尚有170,000元购房尾款尚未支付，并明确拒绝支付。退一步讲，张园明确拒绝履行合同义务的情况下，王伟亦有权利拒绝履行相应的义务。但事实上，王伟已全部履行完合同义务。根据《二手房买卖(置换)合同》的约定，房屋成交价为3,450,000元，而双方之间的转账流水显示，直至目前张园通过其配偶黄秀林共计向王伟转账3,160,000元，加上王伟本人认可的张园代为承担的相关费用120,000元，张园共计向王伟支付了3,280,000元，一审中张园认可该事实，并否认王伟从承租人王文丽处拿到了170,000元租金抵作购房款，同时明确拒绝支付170,000元尾款。合同法第66条规定：当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。既然张园明确拒绝履行合同义务，按法律规定，王伟有权拒绝其相应的履行要求。但实际上2020年初，王伟已协助张园办理完毕房屋过户，房屋已完成交付，王伟已全部履行完毕，很显然违约的并非王伟而是张园。王伟保留另案起诉要求张园履行合同义务并承担违约责任的权利。王伟在第一次开庭的时候的确是因为开庭时间没有记准确，并非故意。一审法官为了查清案件事实，重新安排第二次开庭，并不违法。一审庭审程序是没有违法情况的。请求驳回张园的上诉请求，维持一审判决。张园向一审法院起诉请求：1、判令王伟将卖给张园的房屋腾出，并将房屋子交付给张园使用；2、判令王伟赔偿按照合同约定的违约金345,000元；3、本案全部诉讼费由王伟承担（包括但不限于案件受理费、保全费、公告费、执行费、律师费）。一审法院认定事实：1、2019年11月7日，张园、王伟在天津市滨海新区××房地产经纪有限公司的居间下签订了《二手房买卖（置换）合同》，约定王伟将其名下的坐落于天津市滨海新区××路××号房屋出卖给张园，价款3450000元，合同第九条约定：“因该底商现在处于出租状态，每年租金为170000元，年租金为提前支付租金，过户后，2019年剩余租金转到买方，因该房屋还有大概一百六十万尾款由购买方负责帮忙清尾，平贷款当天剩余一百六十万由乙方转到甲方，甲方把房本压在乙方手中，双方协商，如有一方违约，定金不予退还，如卖方违约，按收到的全款的2倍付乙方违约金。”签订合同时，双方并未约定腾房时间，张园陆续向王伟支付购房款3280000元，张园自述剩余170000元购房款未付，后双方约定王伟于2020年4月20日前腾空该房屋，王伟抗辩约定该条款是为了让张园同时支付剩余购房款。2、诉争房屋于2020年1月19日登记至张园名下。3、根据王伟提供的证据可知，王伟与案外人王文丽于2018年12月31日签订《天津市塘沽房屋租赁合同》一份，约定王伟将诉争房屋出租给王文丽，租赁期限自2018年12月31日至2021日12月31日，租金为每年340,000元。现诉争房屋仍在王文丽承租控制之下。王伟自述已收取了2020年的房屋租金170,000元。4、(2020)津0116民初17867号案件中，王伟起诉王文丽房屋租赁合同纠纷一案，要求解除租赁合同，在2020年8月4日的询问笔录中，王文丽表示已经支付了2020年的租金170,000元，并表示现在的租赁合同关系发生在王文丽和张园之间。一审法院认为，本案的争议焦点有二，一为王伟能否履行腾房义务，二为王伟是否应承担违约责任。针对焦点一，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定，王伟与王文丽之间的房屋租赁合同关系在张园取得诉争房屋所有权之日起在张园与王文丽之间继续存在，张园、王伟虽然在房屋买卖合同中约定了在2020年4月份腾房，但此时王伟既不是房屋所有权人，租赁合同关系主体亦发生变更，王伟不是腾房的权利主体，不具备腾房条件，故一审法院对张园要求王伟腾房的诉讼请求难以支持。针对焦点二，张园、王伟虽然约定了王伟于2020年4月20日之前腾房，但王伟不具备腾房条件，已如前述，根据双方的陈述及举证可知，约定该条款的背景是张园尚欠王伟购房尾款170,000元，在张园明知存在租户且张园尚未支付剩余购房款170,000元的情形下，张园主张王伟承担逾期交房违约责任于法无据，一审法院不予支持。关于张园的相关权益可与承租人另行协商解决，本案不予处置。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：“驳回原告张园全部的诉讼请求。案件受理费减半收取3,237元，由原告自行负担（已交纳）。”二审中，当事人未提交新证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。双方当事人对签订《二手房买卖(置换)合同》、给付购房款和欠付购房款的数额等事实均无异议。本案的争议焦点与一审法院认定一致，即王伟是否能够履行腾房义务及王伟是否应承担违约责任。首先，涉案房屋在签订《二手房买卖(置换)合同》时即有案外人承租，且张园亦承租涉案房屋的一部分，对于房屋存在租赁的情况是明知的，案外人与王伟的原租赁合同并未到期，涉案房屋权属发生转移，张园为涉案房屋的所有权人，根据法律规定，租赁合同的主体应为张园和案外人，租赁合同处于继续履行的状态，王伟已非涉案房屋的实际占有使用人。张园两审主张王伟履行腾房义务，缺乏事实和法律依据。对其该项上诉主张，本院不予支持。其次，经两审查明，张园尚欠部分购房款未给付，且在前述诉请无法支持的情况下，张园要求王伟承担逾期交房的违约责任，缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。关于张园上诉主张一审程序违法的问题，经本院核实，一审法院程序符合法律规定，并无违法事项，对张园的该项上诉主张，本院予以驳回。综上所述，上诉人张园的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院予以驳回。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6,474元，由上诉人张园负担。本判决为终审判决。审判长 李 权审判员 张春耀审判员 李兴明二〇二〇年十二月二十一日法官助理周昊书记员吴宝玉附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……