安徽省广德市人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1822民初2568号原告：广德金广房地产开发有限公司，住所地安徽省广德市金鑫世贸广场。统一社会信用代码91341822692800008A。法定代表人：刘金贤，公司执行董事。委托诉讼代理人：王佳康，男，汉族，1998年1月3日生，住杭州市富阳区。系原告公司员工。委托诉讼代理人：王琳，女，汉族，1970年2月2日生，住安徽省合肥市庐阳区。系原告公司员工。被告：陈兴民，男，汉族，1969年8月19日生，住安徽省广德市。第三人：乐有龙，男，汉族，1963年10月14日生，住安徽省广德市。委托诉讼代理人：王祖军，安徽一悦律师事务所律师。委托诉讼代理人：程岚，安徽一悦律师事务所律师。原告广德金广房地产开发有限公司（以下简称金广公司）诉被告陈兴民房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，后因案件审理需要追加乐有龙为第三人参加诉讼。本院依法适用普通程序，于2020年12月2日对本案公开开庭进行了审理。原告金广公司的委托诉讼代理人王佳康、王琳，第三人乐有龙委托诉讼代理人王祖军、程岚到庭参加诉讼，被告陈兴民经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。金广公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告2016年9月28日签订的《商铺租赁合同》；2、判令被告向原告支付违约金236000元；3、判令被告向原告支付租金780000元以及滞纳金663000元（暂计算至起诉日共计663000元）；4、判令被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：2016年9月28日，原告与被告签订《商铺租赁合同》一份（合同编号为2016-0927），约定把原告所属的金鑫世贸广场内南区一楼105-127、157-178号、南区二楼231、232、233号商铺租赁给被告使用，租赁期为六年零一个月，自2017年元月1日至2022年12月31日到期。同时约定租金支付方式为每年一次性付清，总租金为638万元。原告于2017年元月1日向被告交付约定的商铺。后被告未经原告同意，私自将商铺转租他人，且拖欠支付租金。根据合同约定，被告已经构成违约。原告认为，被告的行为已经侵害原告的合法权益，为了维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请依法支持原告的诉讼请求。陈兴民未到庭提供书面答辩状称：一、被告名下的民晔餐饮管理公司在2017年租房时，把内门面开办小吃街，把外门面租给几个商户经营餐饮，共同打造小吃一条街，这是得到原告认可的，而且在2020年1月份，乐羊楼记的房租四十万多元是直接打到原告公司的账户上，不存在未经同意私自租房一说。二、原告在2020年9月22日下发了解除合同通知书，并未经原告同意就把房子租给他人，租金只能算到9月22日。租金计算如下：1-8月租金为1180000元/12月×8月=786666元。9月份租金为1180000/12月/30天×22天=72111元，剩余租金为786666元+72111元-已付租金410000元=448777元。三、被告已支付保证金120000元应予以退回，抵扣己付租金共计剩余租金487777元-120000元=328777元。四、由于原告未经被告同意，就将房屋转租给他人，并收取了租金。所以被告不承认违约金和滞纳金。乐有龙述称：一、乐有龙与民晔公司之间的租赁合同（转租合同）合法有效。（1）签订合同的双方均具有民事行为能力；（2）意思表示真实；（3）不违反法律和行政法规的强制性规定，也不违反社会公共利益。至于转租无论是否经出租方同意，均不影响转租合同本身的效力。二、原告知晓并同意民晔公司将房屋转租给第三人乐有龙，因而转租合同的效力及于原告，对原告具有约束力。三、原告以被告未交租金为由，要求解除乐有龙承租的房屋，于情于理于法均不符。综上，请驳回原告的部分诉请，依法支持第三人乐有龙的请求。金广公司为证明自己主张向本院提供的证据如下：1、商铺租赁合同、商铺租赁合同租赁方变更确认书，证明原被告租赁关系。2、商铺租赁合同复印件，证明被告转租商铺的事实。3、工作联系单，证明原告与被告就商铺租赁合同进行补充的事实。4、通知两份，证明原告在6月16日，在6个月期限内，向次承租人提出了对转租的异议，9月22日原告已经向被告发出解除合同的通知书。乐有龙为证明自己主张向本院提供的证据如下：1、身份证复印件，证明第三人乐有龙的身份信息情况。2、《商铺租赁合同》（编号为：2016-0927），证明1、原告将相关房屋出租给广德县民晔餐饮管理有限公司。2、针对承租的房屋，在租赁期限内（2017年元月1日至2022年12月31日），广德县民晔餐饮管理有限公司有转租的权利。3、《商铺租赁合同》，证明广德县民晔餐饮管理有限公司将其承租的金鑫世贸广场内105#—116#门面房出租给乐有龙，租期共6年72个月，从2017年元月1日起至2022年12月31日。4、安徽广德农村商业银行股份有限公司的业务回单，证明：⑴2019年12月16日，乐有龙将金鑫世贸广场105#—116#门面房的房租及物业费41万元支付给本案原告即广德金广房地产开发有限公司。⑵本案原告知晓并认可第三人承租金鑫世贸广场105#—116#门面房的事情。本院结合庭审及当事人的陈述、举证、质证意见，对上述证据做如下认证：（一）金广公司提供的证据1、2、3，乐有龙质证认为不是自己经手不清楚，本院经审查对上述三份证据的真实性予以确认。对证据4，乐有龙对其三性及证明对象均有异议，2020年6月16日的通知没有签收人，2020年9月22日的通知虽有签收人，但周玲不能代表第三人，且2020年9月22日超过了原告知道转租事实6个月。本院认为2020年6月16日的通知系原告单方制作，且无第三人签收，故其真实性无法核实，本院对该份证据不予认定；2020年9月22日的通知，有乐有龙经营的火锅店的工作人员签收，故对该份证据的真实性本院予以确认。（二）乐有龙提供的证据1、2，金广公司经质证均无异议，本院经审查对上述两份证据的真实性予以确认。对证据3，金广公司对其三性均有异议，认为该份合同是被告与第三人签订的，金广公司对其真实性不予认可；对证据4，金广公司对其三性均有异议，被告已经向原告拖欠租金，不可能与原告商量。本院经审查对上述两份证据的真实性予以确认。经审理查明：2016年9月28日，金广公司（甲方）与陈兴民、陈晔（乙方）签订《商铺租赁合同》，协议约定由陈兴民、陈晔承租金广公司开发的金鑫世贸广场内南区一楼105-127、157-178号、南区二楼231、232、233号商铺（面积为3617.24平方米）从事经营活动，租赁期限共六年，甲方从2017年元月1日起把商铺（营业房）交付乙方使用，至2022年12月31日到期。合同第三条约定租金及交付时间、方式，其中2020年元月1日至2020年12月31日租金118万元。首年租金签订合同支付28万元，剩余租金在2017年3月15日前付清。其后租金在每年度租期开始前一个月内一次性付清，同时付清其他相关费用。在合同第八条第（二）、（三）款约定违约责任：（二）乙方有下列行为之一的，应承担违约责任并按年租金的20%赔偿甲方损失，甲方有权对该商铺停止供电、供水，解除合同，收回商铺，对乙方不做任何补偿，乙方并于5天内迁出市场，相应损失由乙方自行承担。……（3）拖欠租金、水、电费、税费及应该交纳的规费累计达一个月以上或伍仟元以上的；（三）拖欠房屋，在合同约定期限内拖欠房租的按照拖欠总金额的5‰每天收取滞纳金，拖欠房租在25天以上，甲方有权解除合同，一切损失由乙方自行负责。2016年11月3日，陈兴民以广德县民晔餐饮管理有限公司法定代表人身份与乐有龙签订《商铺租赁合同》，约定乐有龙承租金鑫世贸广场内105-116号门面房（面积为876.06平方米）从事经营活动。租赁期共6年，从2017年元月1日至2022年12月31日。租金一年一付，每年提前一个月交纳房租，先交房租后适用，第一年租金35万元，每年递增5%。物业综合管理费每年合计10500元。2018年10月16日，金广公司与陈兴民、陈晔进行协商，以商铺租赁合同租赁方式变更确认书的形式确认陈兴民、陈晔租赁商铺归陈兴民一人承担，与陈晔无关，即现承租人为陈兴民一人，商铺租赁内容按原合同执行。2019年12月16日乐有龙向金广公司转账41万元。2020年9月22日金广公司向陈兴民发出解除合同通知书，并于同日向乐有龙经营的乐羊楼记火锅店发出通知告知将收回商铺。金广公司现认为陈兴民拖欠租金及转租，构成违约。故现诉至本院要求判如所请。本院认为：一、关于《商铺租赁合同》的主体即该合同的出租方和承租方如何认定的问题，陈兴民、陈晔作为承租方与金广公司签订《商铺租赁合同》，后又通过变更确认书的形式确认陈兴民、陈晔租赁商铺归陈兴民一人承租，虽然后来陈兴民以广德县民晔餐饮管理有限公司法定代表人名义与乐有龙签订转租合同，但该合同的实际履行主体系陈兴民个人，租金也打入陈兴民指定的他人账户。故案涉《商铺租赁合同》的相对方应为金广公司与陈兴民。二、关于陈兴民将金鑫世贸广场南区105-116号门面房转租给乐有龙的行为的效力问题。金广公司认为陈兴民未经其同意将商铺转租构成违约。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款的规定“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”结合本案，乐有龙于2019年12月16日将租金转账至金广公司账户，金广公司最迟应于该日知道陈兴民的转租行为，金广公司所举证据并不能充分证明其在六个月内提出异议，应视为同意陈兴民转租，故陈兴民与乐有龙的转租合同应为有效。三、关于金广公司的解除权是否成立及法律后果的问题。根据金广公司与陈兴民签订的《商铺租赁合同》的约定，承租方拖欠租金达一个月以上，出租方有权解除合同，陈兴民在答辩中对于拖欠租金的事实亦予以承认。金广公司在本案起诉时及2020年9月22日均已作出要求解除合同的意思表示，案涉《商铺租赁合同》符合解除的条件。但乐有龙作为次承租人已将2020年度房租于2019年12月16日转至金广公司账户，且庭上明确表示愿意继续承租金鑫世贸广场南区105-116号门面房，也愿意按照约定继续支付租金。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条第一款的规定，同时出于维护合同稳定性的考虑，应对乐有龙使用该房屋的权利予以保护，故对于乐有龙承租部分的房屋的租赁合同，暂时不宜解除。对于金广公司要求解除2016年9月28日签订的《商铺租赁合同》的诉请，本院认为2020年9月22日金广公司向陈兴民发出了解除合同通知书，且陈兴民在答辩状中亦认可合同于2020年9月22日解除，故本院确认对于合同约定的金鑫世贸广场内南区一楼117-127、157-178号、南区二楼231、232、233号商铺的租赁合同于2020年9月22日予以解除。四、关于陈兴民需支付租金多少的问题。首先关于乐有龙于2019年12月16日转账给金广公司41万元其中有多少为租金多少为物业费的问题，本院认为结合金广公司的陈述、陈兴民答辩状中的陈述以及陈兴民与乐有龙租赁合同的约定，应认定其中40万元为租金，1万元为物业费。其次因案涉合同中除乐有龙承租部分的房屋的租赁合同确定于2020年9月22日予以解除，乐有龙承租部分的房租已支付至2020年12月31日，故截至2020年9月22日，乐有龙代陈兴民支付的租金应计算为289617.49元（400000元×265÷366）。陈兴民承租房屋从2020年1月1日至2020年9月22日的租金按照年租金118万元为标准计为854371.58元（1180000元×265÷366），故陈兴民应拖欠租金为564754.09元。再次金广公司收取了陈兴民保证金12万元，现双方租赁合同予以解除，应予以退还。同时工作联系单中双方约定由金广公司代收物业费每年8万元。为减少诉累，故本院对于保证金及物业费在本案中一并处理，截至确认合同解除之日物业费为57923.50元（80000元×265÷366），再减去乐有龙承租房屋部分支付物业费1万元中截至2020年9月22日所需交数额7240.44元（10000元×265÷366），故截至2020年9月22日陈兴民尚拖欠物业费50683.06元，故保证金抵扣物业费之后尚能抵扣租金69316.94元。综上，陈兴民尚需支付租金为495437.15元。五、关于金广公司诉请要求陈兴民支付违约金及滞纳金的问题。本院认为当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，根据《商铺租赁合同》的约定，承租方拖欠租金达一个月以上需按年租金的20%支付违约金，同时合同约定按照拖欠总金额的5‰每天收取滞纳金，上述条款均系对承租方拖欠租金应承担的违约责任的约定，该“滞纳金”实为违约金的性质，不应重复计算。陈兴民应支付金广公司违约金为年租金的20%即236000元（1180000元×20%）。故对金广公司要求陈兴民支付违约金236000元的诉请，本院予以支持；对于金广公司要求陈兴民支付滞纳金663000元的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条之规定，判决如下：一、原告广德金广房地产开发有限公司与被告陈兴民于2016年9月28日签订的《商铺租赁合同》中关于金鑫世贸广场内南区一楼117-127、157-178号、南区二楼231、232、233号房屋的租赁合同于2020年9月22日解除。二、被告陈兴民于本判决生效之日起十日内一次性支付原告广德金广房地产开发有限公司租金495437.15元及违约金236000元，两项合计731437.15元。三、驳回原告广德金广房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19990元，由广德金广房地产开发有限公司负担9990元，由陈兴民负担10000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。审 判 长  朱泽芳人民陪审员  李再华人民陪审员  施玉梅二〇二〇年十二月七日书 记 员  贺 丹附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。第十七条因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。