江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏09民终4174号上诉人（原审原告）：响水天和房地产开发有限公司，住所地江苏省响水县公园路**。法定代表人：张龙生，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱纪陈，江苏鑫鼐律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙桐童，江苏鑫鼐律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陆杏珍，女，1953年3月1日出生，汉族，居民，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：徐永顺，北京德恒（南京）律师事务所被上诉人（原审被告）：陶洪生，男，1949年4月6日出生，汉族，居民，住上海市黄浦区。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：郭杰，上海市新华律师事务所律师。上诉人响水天和房地产开发有限公司（以下简称天和公司）因与被上诉人陆杏珍、陶洪生商品房买卖合同纠纷一案，不服江苏省响水县人民法院（2017）苏0921民初6910号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。天和公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持天和公司的一审诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费由被上诉人陆杏珍、陶洪生承担。事实和理由：1.双方当事人虽然签订了商品房买卖合同，但陆杏珍、陶洪生所支付的购房款均已退还给上海靖慧投资有限公司（陆杏珍、陶洪生儿子陶某投资设立的一人有限责任公司，以下简称靖慧公司），且款项均为到账后立即退还，不存在一审法院认定的数额不一致的情形，因天和公司与陆杏珍、陶洪生家庭存在涉及96套房屋的买卖、款项支付、款项退还，综合96套房屋的资金走向看，陆杏珍、陶洪生等人均没有实际支付购房款，该节事实在盐城市中级人民法院生效的（2017）苏09民终4506号、（2017）苏09民终4507号案件中已经认定。2.一审法院认定天和公司向靖慧公司汇款系偿还其他债务没有事实依据，陆杏珍、陶洪生在前案审理过程中并未能举证证明与天和公司之间存在除房屋买卖合同之外的其他债权债务关系。因此，尽管天和公司向靖慧公司账户汇款备注的事由为还款，也不能以此证明系偿还其他债务，且还款的意思也包括返还购房款，故一审法院认定款项已经实际支付与事实不符。3.民事诉讼法规定诉讼时效为3年，诉讼时效期间自权利人知道或应当知道之日起计算，本案天和公司对权利受损的情况系在2017年3月一审法院受理上述两关联案件时才发现案涉房屋的购房款并未实际支付，因此本案未超过诉讼时效。陆杏珍、陶洪生共同辩称，1.陆某磊是天和公司的工作人员，其对案涉款项的收、付款行为都是职务行为，陆某磊根据天和公司的承诺书履行职务，其履行职务的行为也得到了天和公司第一任股东陈肯的认可，天和公司现任股东上海滨皓实业有限公司（以下简称滨皓公司）不是买卖交易当时的股东，滨皓公司对交易行为的否认应为无效。2.天和公司与陆杏珍、陶洪生之间并不存在退款的合意，如天和公司认为双方之间存在退款合意，应当提交协议书或者其他有关退款协议的书面文件予以证实。3.天和公司虽举证证明款项支付至靖慧公司账户，但并未证明还款的内容、性质，且天和公司并非向陆杏珍、陶洪生本人账户退款，故不能证明还款系返还本案购房款。4.案涉合同约定陆杏珍、陶洪生应于2012年7月11日付款，故本案诉讼时效应从该日计算，天和公司所称在2017年才知道的实质是其现任股东滨皓公司知道的时间，不能作为诉讼时效起算的时间，故本案已经超过诉讼时效。请求驳回上诉，维持原判。天和公司向一审法院起诉请求：1.解除天和公司与陆杏珍、陶洪生于2012年7月11日签订的《商品房买卖合同》，陆杏珍、陶洪生立即返还价值13847775元的房屋并支付违约金69238元；2.诉讼费用由陆杏珍、陶洪生承担。后在一审中，天和公司变更诉讼请求第1项为：判令陆杏珍、陶洪生支付购房款13847775元，并承担以此为本金自2012年7月11日起至房款实际支付之日止按日万分之一的利率计算的违约金。一审法院认定事实：陆杏珍、陶洪生系夫妻关系。2012年7月11日，天和公司与陆杏珍、陶洪生签订商品房买卖合同，陆杏珍、陶洪生购买天和公司位于响水县城天和滨江上海城4幢506、606、705、805、806、901、902、903、904、1001、1002、1004、1005、1006、1101、1102、1104、1105、1106、1301、1302、1303、1304、1305、1306、1501、1502、1503、1504、1505、1602、1603、1604、1605、1705计35套房屋，总价为13847775元。合同约定：第六条买受人于2012年7月11日一次性付款13847775元整。第七条买受人如未按合同规定的时间付款，按逾期时间分别处理（不作累加），（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。第八条出卖人应当在2013年8月1日前将商品房交付买受人使用。2012年7月18日，上述《商品房买卖合同》在响水县房地产管理所办理了预告登记。陆杏珍、陶洪生陆杏珍分四次分别向天和公司账户转入847775元、4000000元、4000000元、5000000元，计13847775元。同日，天和公司分五次分别向靖慧公司转账850000元、8000000元、5000000元、5000000元、9550000元，合计28400000元。自2012年4月5日至2012年7月27日，天和公司共向靖慧公司转账29笔，计50885100元，汇款单上载明的用途为还款。2015年1月15日，陆杏珍、周某（甲方）与天和公司（乙方）签订协议书，协议内容如下：由甲方已购买的乙方住宅房共计70套8236.51㎡，总价为人民币2854.6756元，由于乙方尚未缴纳相关税金，现经友好协商就纳税事宜达成如下协议：1.由甲方支付乙方150万元作为给乙方的税款补偿。2.总税款不足部分由乙方承担。3.甲方150万元税款到乙方账户，乙方即将全额税款缴纳给税务部门。2015年7月10日，陆杏珍向天和公司转账75万元。当日，天和公司向陆杏珍、陶洪生开具购房发票（陆杏珍、陶洪生提供33张）。2016年1月7日，陆杏珍、陶洪生为上述24套房屋办理了房屋产权证。上述房屋均已交付。一审法院认为，商品房买卖合同是指出卖人将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。天和公司与陆杏珍、陶洪生所签合同约定35套房屋价款为13847775元，2012年7月11日一次性支付。陆杏珍、陶洪生于2012年7月18日分四次共向天和公司付款13847775元，天和公司已将涉案35套房屋全部交付给陆杏珍、陶洪生，并于2015年7月10日向陆杏珍、陶洪生开具购房发票，2016年1月7日为上述24套房屋办理了房屋产权证。故天和公司已履行了合同的主要义务，陆杏珍、陶洪生的合同义务已履行完毕。天和公司以其于2012年7月18日向靖慧公司汇款为由，主张涉案房屋的购房款已全额退回，再次要求陆杏珍、陶洪生支付购房款的诉讼请求，依据不足，不予支持。理由如下：1.双方并无退款合意；2.双方合同签订于2012年7月11日，天和公司向靖慧公司退款的时间从2012年4月5日即开始，且款项金额与购房款并不相符；3.在银行流水中记载的汇款事由为还款，并非退款；4.开具发票的时间在天和公司认为退款的时间之后。天和公司主张逾期支付违约金，诉讼时效起算日应从逾期之日（2012年7月12日）起三年，但其并未提供证据证明曾向陆杏珍、陶洪生主张过购房款，已过诉讼时效，不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：驳回天和公司的诉讼请求。案件受理费105382元，保全费5000元，合计110382元，由天和公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明，2015年7月10日，陆杏珍向天和公司转账75万元税金后，天和公司于2016年1月就案涉35套房屋均已协助办理了过户手续。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。关于天和公司是否有权要求陆杏珍、陶洪生支付案涉购房款的问题。天和公司主张陆杏珍、陶洪生支付购房款后，天和公司退还了该款项，故天和公司有权要求陆杏珍、陶洪生继续支付购房款。陆杏珍、陶洪生主张其已经支付了购房款，至于天和公司将款项付至靖慧公司账户与本案房屋买卖合同无关，故二人不应再支付购房款。对此，本院认为，1.陆杏珍、陶洪生支付购房款后，天和公司确已将款项转账汇至靖慧公司账户，而靖慧公司为陆杏珍、陶洪生的儿子陶某注册成立的一人公司，但天和公司并非转账至陆杏珍、陶洪生本人账户，注明事由为还款，并非退款，故并不能仅以以上事实推断天和公司将陆杏珍、陶洪生支付的购房款退还给该二人。2.根据查明的事实，案涉商品房买卖合同系签订于2012年7月，到2015年双方就案涉房屋的税金问题又签订了补充协议，后于2016年初就案涉35套房屋办理了过户手续。据此，双方已经通过2015年补充协议、2016年协助过户的行为对双方之间的房屋买卖合同进一步履行，双方对案涉商品房买卖合同均已履行完毕。对于房屋买卖合同的双方当事人而言，买受人的义务系支付购房款，出卖人的义务系交付房屋、协助过户。天和公司自愿协助过户的行为应当能够说明该公司认可陆杏珍、陶洪生已按约履行了支付购房款义务，能够说明天和公司向靖慧公司汇款并非退还购房款的性质。3.双方于2012年7月签订商品房买卖合同后，陆杏珍、陶洪生当月即已支付全部购房款，而天和公司也在当天即将款项汇至靖慧公司账户，如天和公司主张的购房款已退还的情况成立，则天和公司应将案涉房款在财务账册中记为应收账款，而天和公司在本案中并未提供该公司2012年的财务账册证明该公司当年应收账款包含案涉房款。4.案涉商品房买卖合同系2012年7月签订，后天和公司收取购房款，至2016年1月双方办理过户手续时，天和公司对陆杏珍、陶洪生是否付款以及该公司将陆杏珍、陶洪生所支付的款项转账至靖慧公司账户的情况均应当是明知的，天和公司称其至2017年关联案件诉讼时才知道案涉购房款未实际支付与情理不符，故本案诉讼时效已经超过，天和公司提出本案诉讼时效没有超过的上诉理由不能成立。5.如天和公司认为其将收取的房款汇至靖慧公司账户，有关当事人应当返还该款项，则天和公司应另案主张权利，本案不予理涉。综上，天和公司要求陆杏珍、陶洪生支付购房款的主张没有事实和法律依据，一审法院驳回其诉讼请求并无不妥。综上，天和公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费105382元，由上诉人响水天和房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 东审判员 张晨阳审判员 周 陇二〇二〇年十二月三十一日书记员 施凯钰