贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔04民再150号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：王爽，女，1990年9月14日出生，彝族，现住安顺市西秀区。委托诉讼代理人：张青龙、李振兴，贵州贵正律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：贵州省安顺市东关村房地产开发有限责任公司，住所地安顺市西秀区龙青路与凤东路交叉口西北侧。法定代表人：王永和，系该公司董事长。再审申请人王爽因与被申请人贵州省安顺市东关村房地产开发有限责任公司（以下简称东关村房开公司）商品房预售合同纠纷一案，不服本院(2019)黔04民终1461号民事判决，向贵州省高级人民法院申请再审。贵州省高级人民法院于2020年8月17日作出（2020）黔民申2584号民事裁定：指令本院再审本案。本院依法组成合议庭，于2020年11月18日公开开庭进行了审理。再审申请人王爽的委托代理人张青龙与被申请人贵州省安顺市东关村房地产开发有限责任公司法定代表人王永和到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。王爽申请再审称，本院(2019)黔04民终1461号民事判决应当予以撤销，请依法对本案进行再审，改判支持申请再审人的一审诉求。事实及理由：一、本案当事人约定逾期办证违约金按日万分之一计算，与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定的利率相比，当事人约定的利率明显低于法定的利率，故不应再予以调减。二、一审法院认为申请人应举证证明逾期办证损失，举证责任分配错误。逾期办证违约金责任的承担并不以买受人遭受损失为基础。按照“谁主张谁举证”原则，被申请人主张违约金高于实际损失的，应由被申请人承担举证责任。三、被申请人自始至终均没有提出过“申请人存在违约行为”、违约金应“折抵”的主张及相应的证据，二审判决以申请人接收案涉房屋存在过错为由对违约金进行调减，违反了居中裁判原则。在收房时对房屋进行查验并非申请人的义务，申请人在收房时不查验被申请人的相关证明文件与被申请人逾期办证之间无因果关系，不能将申请人在收房时未对房屋进行检查的行为认定为违约行为，以此来减轻被申请人的违约责任。此外，原判决确定的超低违约金不利于市场秩序的维护，纵容了房地产开发企业低成本违约。东关房开公司辩称，再审申请人的理由不成立。首先，案涉房屋已经被交付给了申请人，且案涉房屋已经办理了网签备案登记，逾期办证并不影响申请人对房屋进行占有、使用、受益，不会造成任何损失。一审法院适用合同法第一百一十四条规定对违约金进行调低，适用法律正确。其次，申请人明知房屋办证出现障碍，仍然要求被申请人交房，二审法院认定申请人存在违约行为，适用合同法第一百二十条规定进行判决，适用法律正确。再次，案涉房屋迟延办证是因2014贵州省政府150号令、省发改委（2014）1705号文件收费标准不合理所致，该两份文件直至2017年才废止。在此情况下，让被申请人承担全部违约金责任显然是不公平的。最后，被申请人由始至终都保持诚实信用，在经济困难的情况下，仍然四处筹措资金用于向龙凤小区各业主赔偿违约金。王爽向一审法院起诉请求：1、请求判令被告将原告购买的位于安顺市西秀区房屋不动产证交付给原告；2、判令被告以已付购房款总额357694元为基数，按日万分之一支付原告从2016年1月1日起至2019年9月10日，逾期天数为1348天，逾期办证违约金48217元，并判令支付剩余逾期办证违约金直至被告交付原告房屋产权证之日；3、判令被告负担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2015年10月18日原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于安顺市西秀区房屋，所购商品房建筑面积为94.13平方米，套内建筑面积为74.47平方米，按套内建筑面积计算，房屋单价为每平方米4803.2元，总价为357694元。合同第二十二条第二款初始登记约定：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，第三款转移登记约定，（一）出卖人承诺于2015年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。该《商品房买卖合同》还对付款方式、交房条件、本项目内的相关设施、设备的交付时间与使用条件、面积差处理、商品房质量及保修、前期物业管理等内容进行了约定。合同签订后，原告依约向被告支付了差价部分的购房款人民币107694元、代收费18356元。通过中国工商安顺分行按揭贷款购房余款250000元。同时查明，原告2018年、2019年9月到被告处询问过交付事宜，但至今未到被告处领取该房屋钥匙，该房屋还未实际交付予原告。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同的约定全面履行自己的义务。原、被告双方在《商品房买卖合同》第二十二条第二款初始登记约定：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，第三款转移登记约定：（一）出卖人承诺于2015年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。被告应当及时履行合同约定的义务。被告未履行上述义务，已构成违约，依法应向原告承担违约责任。被告提出“因2014年省政府文件及省发改委收费标准，要被告预先交纳914万元维护费后才能安装生活用电，被告无力缴纳高额维护费，影响工程全部竣工不能完成，办不了产权证，被告不能给原告办理产权证，责任不在被告”的辩称意见，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任”之规定，故对被告该辩称不予采纳。本案中，根据合同约定“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项规定，违约金的起算日应从2018年1月1日交付房屋后90日，即2018年4月1日起开始计算支付。在审理过程中，被告认为该违约金约定过高并要求调减。目前，《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续客观存在，原告未举证证明因为被告的违约行为给其造成的损失及损失的数额。根据公平与诚实信用原则、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”之规定，结合房屋交付的事实和本地的经济发展、物价、收入等实际状况，参照贵州省其他经济相对发达地区对违约金调整的裁判情况，酌情判决被告支付给原告自2018年4月1日起至2019年9月17日（即起诉之日）止的逾期办证违约金1980元。之后的逾期办证违约金原告可向被告另行主张权利。原告诉求被告为原告办理所购房屋的不动产权证书。因被告开发建设的“龙凤花园1-4栋”项目的房屋尚未申请办理商品房现房备案，目前达不到办理不动产权证书条件，故原告现要求被告办理所购房屋的不动产权证书的诉讼请求，暂不予支持，待该房屋具备办证条件后，原告可另行向被告主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，判决：1、由被告贵州省安顺市东关村房地产开发有限责任公司在本判决生效后十日内支付原告王爽从2018年4月1日起至2019年9月17日止的逾期办证违约金共计人民币1980元。2、驳回原告王爽的其他诉讼请求。本案受理费人民币1056元，减半收取人民币528元，由原告王爽承担人民币503元，由被告贵州省安顺市东关村房地产开发有限责任公司承担人民币25元（此款原告已预交，由被告在本判决生效后十日内直接支付给原告，原告不再向法院申请退取）。王爽上诉请求：1、请求撤销原判、依法改判；2、请求判令被上诉人向上诉人交付安顺市西秀区龙青路龙凤花园4-14-4号商品房房屋所有权证；3、请求改判为被上诉人东关村房开公司按上诉人已付购房款总额357694元为基数，按日万分之一支付自2016年1月1日起至2019年9月10日的逾期办证违约金48217元，并判令支付剩余逾期办证违约金直至房屋产权证交付之日；4、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.双方于2015年10月18日签订《商品房买卖合同》，早于合同约定交房时间2015年12月31日，违约时间起算应以2016年1月1日为准，一审认定违约时间从2018年4月1日起算错误。2.一审适用法律错误。双方所签合同约定了被上诉人逾期办理房屋权属登记违约金的计算方式，该计算方式符合法律及司法解释的规定，依法应予保护。一审判决无法律依据。3.一审法院涉嫌枉法裁判，判决没有法律依据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款之规定，按照双方所签格式合同条款规定计算1348天（2016年1月1日至2019年9月10日）逾期办证违约金为48217元。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，本案属于“损失数额难以确定”的情形，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准4.35%上浮30%计算至2019年9月10日起诉时止，逾期办证违约损失为74703元。故本案双方约定的违约金未高于没有约定违约金或损失数额难以确定所计算的损失。4.一审将双方约定的违约金标准调低10倍，滥用司法裁量权。5.一审法院在同一辖区、同一年内对同一性质、同一诉求的案件所作判决前后差别巨大，如以地方法规或政府文件新规定为准，效力不能高于国家法律法规。6.诉讼费应当由被上诉人全部承担。二审除认定与一审相同事实外，补充认定：除上诉人王爽于2019年10月24日领取了房屋钥匙外，确认一审查明事实。另查明，本案双方所签订的《商品房买卖合同》第二章商品房基本状况第二条销售依据约定：……预售商品房批准机关为安顺市住房和城乡建设局，预售许可证号为商房预字第××号。第四章商品房交付使用条件及日期、交接手续第十一条第（二）项约定：该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1.该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件;2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书;3.满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》。第十二条第（一）项约定：……2、供电：交付时达到使用条件。第十四条第（一）项约定：该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的10日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。二审法院认为，针对逾期办证违约金是否应该调低的问题。上诉人虽主张逾期办证违约金过低，但上诉人在接到交房通知后，无理由长期未接收房屋，怠于行使查验的权利和义务，自身也存在过错。被上诉人请求调减违约金，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”之规定，并结合本地的经济发展、物价、收入等实际状况，酌情进行判决并无不当。针对逾期办证违约金起算时间是否正确的问题。一审法院认定本案购房合同签订时间并无错误,上诉人在此前虽未接收房屋，但不影响双方合同约定的办证时间和义务，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之相关规定，被上诉人应当依照合同约定履行办证义务。因此一审确定违约金起算时间上存在错误,本案违约金应从双方合同约定交付办理商品房转移登记有关文书期限次日即2016年1月1日起算。上诉人针对违约金起算时间错误的上诉理由成立，结合案件实际，酌情调整本案违约金为人民币4500元。二审期间，东关村房开公司表示自愿承担上诉人的上诉费用，系其真实意思表示，依法予以确认。综上，上诉人王爽部分上诉理由成立，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（三）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：1、维持贵州省安顺市西秀区人民法院(2019)黔0402民初5107号民事判决第二项；2、撤销贵州省安顺市西秀区人民法院(2019)黔0402民初5107号民事判决第一项；3、由被上诉人贵州省安顺市东关村房地产开发有限责任公司在本判决生效后十日内支付上诉人王爽从2016年1月1日起至2019年9月10日止的逾期办证违约金人民币4500元。围绕当事人的再审请求，本院对当事人提交的新证据及有争议的事实认定如下：再审申请人提交：1、《建设工程消防意见书》拟证实截至2020年4月24日，案涉小区消防验收存在24处待整改事项，被申请人对该证据无异议，再审予以认定。2、“龙凤花园”小区停车场代管协议，拟证实东关房开具备履行能力，因该证据与本案无关联性，再审对证明目的不予认定。再审确认原审查明的事实。另查明案涉房屋“一户一表”手续已办理完毕。本院再审认为，综合双方诉辩观点，本案争议的焦点为：1、东关村房开公司是否违约；2、原判确定的违约金数额及起止期间是否合理；3、东关村房开公司应否为案涉房屋办理房屋不动产权证书。关于东关村房开公司是否违约的问题。双方在《商品房买卖合同》第二十二条第二款初始登记约定：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，第三款转移登记约定：“（一）出卖人承诺于2015年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。本案中，双方于2015年10月18日签订了《商品房买卖合同》，至合同转移登记之日，出卖人未办理案涉房屋所有权转移登记，且至今不能办理房屋所有权转移登记。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日”的规定，出卖人应当在2015年12月31日前交付商品房转移登记的有关文书，没有交付的，出卖人应承担违约责任，违约金应从约定日期计算至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，本案约定日期为2015年12月31日前，故违约金从2016年1月1日起计付。对于东关村房开公司称案涉房屋迟延办证是因2014贵州省政府150号令、省发改委（2014）1705号文件收费标准不合理所致的辩称理由，并不能对抗买受人，故对其方的辩称理由，不予采纳。关于原判确定的违约金数额及起止期间是否合理的问题。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人约定的违约金过高或过低的,当事人可以请求人民法院予以调整，另根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，本案中被申请人逾期未给再审申请人办理房屋产权证书，致使合同目的没有全部实现，应当承担一定数额的违约赔偿责任。至于违约金的计算标准，本院认为：违约金坚持以补偿为主，惩罚为辅的原则，即使按“谁主张谁举证”的原则，违约金是否过高过低的举证责任在违约一方，但要违约一方举证非违约一方的实际损失过于苛求，为有效维护各方当事人利益，在实际损失不能确定的情况下，结合被申请人违约的主客观过错、合同实际履行情况等因素，综合本辖区内的经济发展、物价及收入水平等情况，从制裁违约和利益平衡原则出发,酌情将逾期办理交付房屋权属证书的违约金的计算标准调整为每日万分之零点一五。故一审将逾期办证的损失片面的分配给再审申请人显然不当，二审认为逾期办证的责任，再审申请人怠于行使查验义务系其中原因之一，而逾期办证与再审申请人是否对房屋进行查验并无关联性，二审认定逾期办证为双方过错导致，属事实认定错误，故原审所酌定的违约金不合理。同时，再审申请人的一审诉请的违约金计算至东关村房开公司交付案涉房屋不动产权证止，而原审判决至起诉之日止，裁判不当。违约金的起算日应从2016年1月1日起开始计算，故本案被申请人应支付再审申请人王爽2016年1月1日起至2019年9月10日止的逾期办证违约金7232.57元（357694元×0.000015×1348天），2019年9月11日起至贵州省安顺市东关村房地产开发有限责任公司交付案涉房屋不动产权证之日期间的逾期办证违约金，以再审申请人王爽已交付房价款357694元为基数，按日万分之零点一五进行计付。关于东关村房开公司应否为案涉房屋办理房屋不动产权证书的问题。双方当事人在《商品房买卖合同》中已约定了东关村房开公司具有为再审申请人办理房屋不动产权证的义务，但目前案涉房屋达不到办理不动产权证书条件，故原判不支持再审申请人现要求被申请人办理所购房屋的不动产权证书的诉讼请求并无不当，再审申请人在待该房屋具备办证条件后，另行向被申请人主张。综上所述，原审所确定的违约金数额及所支持的期间不当，再审予以纠正。经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百零七条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第四百零七条第二款的规定，判决如下：一、撤销本院（2019）黔04民终1461号民事判决及贵州省安顺市西秀区人民法院（2019）黔0402民初5107号民事判决。二、被申请人贵州省安顺市东关村房地产开发有限责任公司在本判决生效后十日内支付再审申请人王爽2016年1月1日起至2019年9月10日止的逾期办证违约金7232.57元，2019年9月11日起至贵州省安顺市东关村房地产开发有限责任公司交付案涉房屋不动产权证之日期间的逾期办证违约金，以再审申请人王爽已交付房价款357694元为基数，按日万分之零点一五进行计付。三、驳回王爽的其他诉讼请求。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。一审案件受理费1056元，减半收取528元,二审案件受理费1005元，均由贵州省安顺市东关村房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  芶薇薇审判员  吴永顺审判员  刘 运二〇二〇年十二月二十九日书记员  程凯军