河南省商丘市梁园区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1402民初10624号原告：方传恒，男，汉族，1988年7月27日出生，住河南省民权县。委托诉讼代理人：王国栋、王春香，河南华豫律师事务所律师。被告：河南麦尚置业有限公司，住所地：商丘市梁园区神火大道天伦**写字楼**，统一社会信用代码：9141140059242261XG。法定代表人：杨俊玲,职务：执行董事。委托诉讼代理人：刘刚、焦言言，河南永秀律师事务所律师。原告方传恒与被告河南麦尚置业有限公司（以下简称麦尚公司）商品房预售合同纠纷一案。本院于2020年11月13日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月24日公开开庭进行了审理。原告方传恒的委托诉讼代理人王国栋、王春香，被告麦尚公司的委托诉讼代理人刘刚、焦言言到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告方传恒向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告继续履行商品房买卖合同；2、请求法院判令被告支付逾期交房违约金：34234.2元（暂定，直至交房之日止）；3、请求法院判令被告支付逾期交房补偿金：1000元（暂定，直至交房之日）；4、本案诉讼费用被告承担。事实及理由：原告与被告于2018年5月11日签订了商品房买卖合同，原告购买被告位于玫瑰园”××楼××单元××号的房屋。合同约定交房日期为2019年5月30日前，被告于2020年7月1日出具了承诺书，约定如2020年9月30日不能交房，按商品房买卖合同逾期交房条款执行，并自2020年9月30日开始计算每月每户补偿1000元直至交房为止，现被告违反商品房买卖合同与承诺书的约定至今未交房，且商品房买卖合同约定违约金过低，现要求延期交房违约金按房屋总价款的日万分之一计算。为维护原告合法权益，现诉至贵院，请依法支持原告的诉讼请求。被告麦尚公司辩称：一、逾期交房是因为涉案住房在建设期内遇到不可归责于被告的因素，造成建设周期延长，从而影响到交房期限。这些因素包括因响应政府大气污染防控而停工、因中州玫瑰园”××楼××单元××号侯恂路市政道路施工无法进入施工场地而停工、因雨雪天气无法施工而停工，因新冠肺炎疫情防控而停工等。这些因素均是被告无法预见无法避免无法克服的。二、双方签订的商品房买卖合同附件十一即补充协议第二条对特殊原因影响交房的因素进行了约定，其中包括遭遇不可抗力(比如新冠疫情)、连续阴雨、大雪、冰雹等严重恶劣天气、政府规划变更(比如玫瑰园”××楼××单元××号政道路施工)、突发性公共事件等。这些因素均已排除在逾期交付天数之外，不需要开发商承担违约责任。双方这一约定公平合理，意思表示真实，对双方均有约束力。三、部分业主采取非理性手段维权，进而影响项目建设，给被告造成了不良影响和不可估量的损失，开发商承诺每户每月支付1000元补偿金的前提被破坏，不能根据承诺书要求被告承担违约责任,请求驳回原告的诉请。本院经审理认定事实如下：2018年5月11日，原告方传恒与被告麦尚公司签订商品房买卖合同(预售)一份，该合同主要约定内容为：原告方传恒购买被告麦尚公司开发的位于商丘市××区××街道办事处××路西方域××·玫瑰园（××）2号楼2单元4层2-405号房屋一套，预测建筑面积共87.78平方米，每平方米7500元，房屋总价款658350元。原告应于2018年5月11日支付首付款198350元，剩余房款460000元向银行申请贷款支付。被告河南麦尚置业有限公司应当在2019年5月30日前向原告方传恒交付该商品房。逾期交付责任项下约定为：除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意逾期90日内，出卖人不承担违约责任；逾期超过90日，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之零点五的违约金。合同附件十一补充协议第二条交付期限项下约定：合同第八条约定的特殊原因指以下情形：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内以书面或协议约定形式告知买受人的；2、有关法律、法规、政策等调整导致交付延迟；3、商品房建设工程设计变更或者政府相关规划变更导致延期的；4、遇到连续阴雨、大雪、冰雹等严重恶劣天气影响工期的；5、突发性公共事件导致施工受阻或停工的；6、买受人逾期付款的，按买受人逾期时间相应顺延交房日期；7、买受人不按时缴纳契税、专项维修资金等各项税费的；8、涉及商品房建设工程的政府批准文件延期的；9、其他出卖人不能预防和控制的因素。该商品房买卖合同(预售)还对其他事项进行了约定。上述合同签订后，原告方传恒按照约定履行了自己的义务，被告麦尚公司未能按照合同约定时间向原告方传恒交付房屋。2020年7月1日，被告向包括原告在内的购房户发出开发商承诺书，承诺交房时间最迟为2020年9月30日，如2020年9月30日之前交不了房，按每月每户1000元现金补偿，不得抵物业费。承诺交房期限届满后，被告未按约定向原告交付房屋，双方形成纠纷。另查明：商丘玫瑰园”××楼××单元××号气象科技服务中心证明商丘市自2014年12月1日至2020年10月30日共出现459天降水日数。商丘玫瑰园”××楼××单元××号城乡一体化示范区环境污染防治攻坚战领导小组办公室出具的关于政府信息公开申请的答复记载，2016年10月20日至2019年10月31日，我玫瑰园”××楼××单元××号因污染天气应急管控，累计管控天数391天，其中，轻中度管控27天，大风扬尘管控13天、重污染天气黄色预警106天、橙色预警149天、紧急管控20天，封土行动76天，管控措施为全面停止土石方作业。商丘玫瑰园”××楼××单元××号商务中心区管理委员会出具情况说明：侯恂玫瑰园”××楼××单元××号(归德路一中州路)第一合同段道玫瑰园”××楼××单元××号工程开工时间约为2017年3月1日，通车时间约为2018年10月1日。本院认为：原、被告签订的商品房买卖合同(预售)系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。综上，对原告要求被告继续履行商品房买卖合同的诉讼请求，本院依法予以支持。原告方传恒已按合同约定向被告支付了购房款，被告麦尚公司未按照约定期限向原告方传恒交付房屋，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。原告未提交双方约定的违约金低于造成损失的有效证据，故违约金按双方约定日万分之零点五计算。按原、被告关于遭遇不可抗力，遇到连续阴雨、大雪、冰雹等严重恶劣天气及突发性公共事件影响工期不计入被告麦尚公司逾期交房的期限的约定，结合本案实际，被告麦尚公司在案涉房屋开发建设过程中，确实存在因大气污染防治、道玫瑰园”××楼××单元××号施工、新冠肺炎防控、连续阴雨恶劣天气等不能施工的情形，故应部分免除被告的违约责任，因上述天数存在重叠现象，本院酌定扣减违约期间150天。按原、被告除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意逾期90日内，出卖人不承担违约责任的约定，在被告麦尚公司逾期交房90日内，被告麦尚公司不承担违约责任，此期间应从违约期间内扣除。案涉合同约定被告麦尚公司的交房期限为2019年5月30日，原告方传恒请求支付违约金的日期暂计算至2020年10月31日，共计518天，扣除合同约定的不承担违约责任的90日及因大气污染防治、道玫瑰园”××楼××单元××号施工、新冠肺炎防控、连续阴雨恶劣天气等原因扣减的150天，被告河南麦尚置业有限公司实际违约期间为278天。按上述计算，被告麦尚公司应向原告支付逾期交房的违约金9151.07元（658350元×日万分之零点五×278天），综上，对原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以部分支持。被告麦尚公司未按承诺期限向原告方传恒交付房屋，故被告麦尚公司应按承诺书约定向原告支付逾期交付补偿金，综上，原告要求被告支付逾期交房补偿金1000元的诉讼请求理由正当，本院依法予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条之规定，判决如下:一、被告河南麦尚置业有限公司继续履行2018年5月11日与原告方传恒签订的商品房买卖合同(预售)；二、被告河南麦尚置业有限公司支付原告方传恒逾期交房违约金9151.07元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；三、被告河南麦尚置业有限公司支付原告方传恒逾期交房补偿金1000元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；四、驳回原告方传恒的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费340.42元，原告方传恒负担242.42元，被告河南麦尚置业有限公司负担98元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判员  窦玉巧二〇二〇年十二月二十四日书记员  胡鹤耀