广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终6845号上诉人（原审原告）：庞燕丹，女，1981年11月27日出生，汉族，住广东省东莞市**********，公民身份号码为440************306。委托诉讼代理人：程芷葵，广东旗轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：华惠贞，广东旗轩律师事务所辅助人员。被上诉人（原审被告）：陈淦天，男，1974年4月28日出生，汉族，住广东省东莞市************，公民身份号码为441************65X。委托诉讼代理人：李志业，广东通盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈妮诗，广东通盈律师事务所律师。上诉人庞燕丹因与被上诉人陈淦天合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2020）粤1973民初5131号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。庞燕丹上诉请求：1.撤销（2020）粤1973民初5131号民事判决，改判陈淦天退回庞燕丹交易款800000元；2.陈淦天赔偿庞燕丹中介费用损失35000元；3.陈淦天赔偿庞燕丹鱼塘翻新损失30000元；4.本案一、二审诉讼费用全部由陈淦天承担。事实和理由：一、案涉《(有偿)转让鱼塘果园合同》依法属于无效合同，一审认定该转让合同只是转让地上附着物质，而未包含农用地使用权错误，根据无效合同的处理原则，陈淦天应退回交易款并赔偿庞燕丹因本起交易而造成的损失。（一）案涉合同的交易标的不仅包含地上附着物，还包含农用地的土地所有权。1.根据基本生活常识，任何农作物均需土地孕育才会产生果实，若案涉合同只是转让果树而没有土地，则果树就是枯木，没有价值，鱼塘离开土地亦非鱼塘，故地上植被和鱼塘的转让必然包含土地使用权的转让，否则转让不可能存在，更无价值。2.根据案涉合同第二条、第五条约定，陈淦天将土地使用权和地上果树、建筑物附着物进行区分，并由陈淦天一起将鱼塘果园土地使用权及地上附着物转让给庞燕丹，一审认定只转让地上附着物与事实不符。3.陈淦天主张案涉合同转让标的的权利来源于其与案外人陈志成签署的《使用权转让合同》，陈志成将案涉土地的永久使用权转让给陈淦天，陈淦天再将其中的16亩土地转让给庞燕丹，由庞燕丹永久使用，根据该逻辑，陈淦天转让的交易也应包含有农用地使用权的转让。(二)农用地依法不能转让，只能流转承包权，但案涉标的农用地的使用权并非合法取得的土地承包经营权，而是非法占用的土地，使用永久转让的字样，应包含有农用地所有权转让的意思表示。陈淦天将农用地转让给庞燕丹并谋取高额转让差价，违反《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地承包经营法》相关规定，依法属于无效合同。1.根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农用地的土地使用权取得由集体承包给农户经营的方式确定承包经营权，且不能使用于非农业建设。陈淦天取得案涉农用地未取得土地所有权人土塘居民委员会的同意，其前一手陈志成亦未取得该集体经济组织同意，不符合《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地承包经营法》规定的程序和条件，陈志成、陈淦天、庞燕丹均不能取得该农用地承包经营权。2.陈志成占用案涉农用地依法属于无效占用。根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条规定，案涉土地使用权的取得和转让均未经村民委员会讨论同意，甚至不知悉，未依照法定程序进行，该权利的设立和转让均依法不能成立，属于无效行为。3.陈淦天与陈志成签署《使用权转让合同》后并未真正投入使用，而是转手将案涉土地使用权转卖给庞燕丹，从中获取差价，非法牟利，其行为违反土地管理法规，构成非法转让、倒卖土地使用权，触犯《中华人民共和国刑法》第二百八十二条规定，涉嫌非法转让、倒卖土地使用权罪，案涉合同依法无效。4.案涉合同第三条约定土地使用权转移后，庞燕丹可以在土地上扩建建筑物，以转让方式将农用地使用权约定用于非农建设，依据《中华人民共和国土地管理法》第八十二条、《中华人民共和国土地承包经营法》第十八条规定，该合同依法亦属于无效合同。二、陈淦天一审答辩主张合同无效，且同意退回案涉款项600000元给庞燕丹，庞燕丹亦同意该退款，余款另循其它途径解决，双方均有明确调解意愿，一审未依法组织调解，径行裁判，违反法定程序，损害庞燕丹的合法权益。三、一审未行使释明权，庞燕丹在二审依法可以主张无效并退回转让款及要求赔偿损失。四、庞燕丹依法可在法庭辩论终结前变更诉讼请求，变更诉讼请求当然包含有被告的增加，一审无正当理由不同意庞燕丹追加被告，违反法定程序，应发回重审。二审经本院释明后，庞燕丹变更诉讼请求为：1.确认庞燕丹与陈淦天签署的《(有偿)转让鱼塘果园合同》无效；2.陈淦天退回庞燕丹交易款800000元；3.陈淦天赔偿庞燕丹中介费用损失35000元；4.陈淦天赔偿庞燕丹鱼塘翻新损失30000元；5.本案的诉讼费用全部由陈淦天承担。陈淦天辩称，一、陈淦天与庞燕丹仅为鱼塘果园的使用权转让，不涉及土地使用权转让。1.案涉合同关于转让标的的描述为“鱼塘果园使用权有偿转让”“甲方按鱼塘果园现状将上述鱼塘果园使用权及地上果树、建筑物附着物交付给乙方使用”，并不涉及土地使用权转让。2.案涉合同的相对人为庞燕丹与陈淦天，陈淦天与案外人陈志成签订的合同并不当然适用于本案。庞燕丹以陈淦天与陈志成签订的合同约定适用于本案，明显违反合同相对性。3.陈淦天与庞燕丹一审虽曾进行调解，但未达成一致调解意见，庞燕丹明确表示无法将案涉鱼塘立即交还陈淦天，至少五年后才能归还。无论合同是否有效，庞燕丹既然无法将案涉鱼糖恢复原状、交还陈淦天，其起诉退还鱼塘转让款显属恶意，应不支持其恶意诉讼。三、陈淦天仅收取庞燕丹转让款600000元，庞燕丹产生的中介费用与陈淦天无关，且庞燕丹根本未修建新的建筑物，鱼塘尚保存陈淦天修建的两间简易砖瓦房未拆除。因此，即使合同无效，除了前述陈淦天收取的庞燕丹转让款600000元外，陈淦天不负任何其他责任。且庞燕丹必须将案涉鱼塘果园同时交还陈淦天，方能要求陈淦天退还600000元。庞燕丹向一审法院起诉请求：1.解除与陈淦天签署的转让合同；2.陈淦天退还交易款项800000元；3.陈淦天赔偿由于该交易庞燕丹支付的中介费50000元；4.陈淦天赔偿庞燕丹翻新鱼塘建筑物成本30000元；5.陈淦天承担本案诉讼费用。一审经审理查明，庞燕丹与陈淦天于2018年签订《（有偿）转让鱼塘果园合同》，双方约定：“陈淦天将其合法拥有的坐落于东莞市******权颈（土名）鱼塘果园使用权有偿转让给庞燕丹，该鱼塘果园面积约10923.68平方，实际面积以国土测量为准；该鱼塘果园的转让价人民币捌拾万元整，当地政府不征收的情况下，庞燕丹拥有永久使用权、支配权、转让权；双方签订合同后，庞燕丹一次性支付人民币柒拾伍万元，陈淦天确认红线图。两个月内陈淦天需义务协助庞燕丹开始对该鱼塘果园周边的果园、鱼塘各自边界线分清，避免庞燕丹接收鱼塘果园后边界线问题引起纠纷，及协助在原有基础上小范围扩建建筑物。两个月后支付剩余尾款人民币伍万元；陈淦天保证其所转让的鱼塘果园使用权清楚，不存在任何使用权争议。若因该转让的鱼塘果园使用权及现有地面建筑物所有权权属争议（陈淦天个人原因，含其配偶及子女不同意出售等原因）而致本协议不能履行的则作为陈淦天违约处理，需按庞燕丹支付金额双倍赔偿给庞燕丹作违约金，并按市场价赔偿升值部分；双方同意，当庞燕丹按本协议书第三条规定付清所有转让款给陈淦天后，陈淦天按鱼塘果园现状将上述鱼塘果园使用权及地上果树、建筑物附着物交付给庞燕丹使用；本协议中鱼塘果园从未征收过，陈淦天也无收取过任何政府或村委征收赔偿款；将来涉及政府征用，该鱼塘果园内的果树，建筑物地面附着物因征用的一切补偿费，赔偿费用归庞燕丹所有，庞燕丹以后在鱼塘果园内发生的一切行为与陈淦天无关，陈淦天不负任何法律责任。”陈淦天还向庞燕丹出具一份《收据》，《收据》记载：“今收到庞燕丹购买坐落于东莞市******权颈（土名）鱼塘果园（实际面积以国土测量为准）使用权转让款人民币柒拾伍万（¥750000.00）元整（含定金贰拾万，以银行到账为准），约定成交价为人民币捌拾万，立此为据！注：2019年1月15日支付尾款伍万元整。”2018年11月11日，庞燕丹向案外人陈文峰银行账户转款200000元。案外人陈文峰于当日向庞燕丹出具《收据》，《收据》记载：“陈文峰收到庞燕丹位于东莞市常平镇朗洲大龙鱼塘的定金贰拾万元整，若陈文峰收到定金后业主（陈淦天）反悔不卖，陈文峰需赔偿双倍定金，成交价为80万，中介费5万，约定先付定金20万，业主签转让合同和清场后付清尾款，现状交易。”2018年11月15日，庞燕丹向陈淦天银行账户转款550000元。同日，庞燕丹向案外人冯旭军银行账户转款50000元。2019年1月16日，庞燕丹又向陈淦天银行账户转款50000元，陈淦天于当日向庞燕丹出具《收据》，确认收到“权颈鱼塘5万元正”。2020年3月17日，庞燕丹以陈淦天并未取得案涉鱼塘、果园所属土地的使用权以及鱼塘、果园的转让权为由诉至一审法院要求解除双方签署的《（有偿）转让鱼塘果园合同》，并要求陈淦天退还转让款、赔偿损失等等。一审庭审中，陈淦天仅确认收到庞燕丹支付的转让款600000元。庞燕丹则确认将200000元支付给案外人陈文峰、将50000元支付给案外人冯旭军，但主张案外人陈文峰、冯旭军是受陈淦天的委托收款，陈淦天对庞燕丹该项陈述不予确认。为此，庞燕丹在一审庭审后向一审法院提交追加案外人冯旭军、陈文峰为本案共同被告的申请。另查明，陈淦天向一审法院提交了一份《使用权转让合同》以证明其从案外人陈志成处取得案涉鱼塘的使用权。以上事实，有《（有偿）转让鱼塘果园合同》《收据》（三份，分别为陈淦天、陈文峰出具）《报建图》《使用权转让合同》银行账户交易清单及本案的询问笔录、庭审笔录附卷为证。一审法院认为，本案为合同纠纷案件。据双方争辩的内容，本案争议的焦点为：一、《（有偿）转让鱼塘果园合同》的效力问题；二、如《（有偿）转让鱼塘果园合同》有效，是否应当予以解除的问题。关于焦点一。《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定：“有下列情形之一的，合同无效，即一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，庞燕丹主张在签订《（有偿）转让鱼塘果园合同》时，陈淦天隐瞒了案涉鱼塘、果园所属土地属于村委会且村委会要拆除鱼塘、果园建筑物的事实。对此，一审法院认为，首先，庞燕丹与陈淦天所签订的《（有偿）转让鱼塘果园合同》系对鱼塘、果园的使用权转让，而非鱼塘、果园所属土地的使用权转让，《（有偿）转让鱼塘果园合同》中已明确约定案涉鱼塘是陈淦天从案外人陈志成处所购买，庞燕丹对此情况是知悉的。现陈淦天将从案外人陈志成处所购得案涉鱼塘有价转让给庞燕丹，该行为并不违反法律、行政法规的强制性规定；其次，庞燕丹并未举证证明村委会已通知即将拆除或已拆除鱼塘、果园中的建筑物，且庞燕丹也无证据证明在双方签订《（有偿）转让鱼塘果园合同》时，陈淦天存在隐瞒鱼塘、果园将被征收的行为。因此，庞燕丹所提供的证据并无法证明《（有偿）转让鱼塘果园合同》存在法律规定的合同无效的情形，故一审法院确认《（有偿）转让鱼塘果园合同》系双方真实意思表示，不违反法律强制性和禁止性规定，合法有效。关于焦点二。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，庞燕丹已向陈淦天支付了鱼塘、果园的转让款，陈淦天亦向庞燕丹交付了鱼塘、果园，庞燕丹在诉讼中还陈述已将鱼塘、果园转租与案外人。因此，庞燕丹已实际接收并使用了案涉鱼塘、果园，双方就《（有偿）转让鱼塘果园合同》的约定履行了各自的义务，庞燕丹也无证据证明存在上述法律规定可解除合同的情形。故庞燕丹诉请解除《（有偿）转让鱼塘果园合同》并要求陈淦天返还转让款以及赔偿相关损失的主张，理据不足，一审法院不予支持。另外，关于庞燕丹提出追加案外人冯旭军、陈文峰为本案共同被告的申请，一审法院已另行作出（2020）粤1973民初5131号《民事裁定书》，并驳回其该项申请，相关理由在此不再重复论述。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第九十三条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：驳回庞燕丹的全部诉讼请求。一审案件受理费6300元，由庞燕丹负担（已预交）。双方当事人二审期间均未向本院提交新证据。一审查明的事实属实，本院依法予以确认。另查明，经本院调查取证，东莞市自然资源局向本院复函称，案涉地块范围内已进行农村集体土地所有权登记，属粤（2019）东莞不动产权第0440787号登记范围内，所有权属于东莞市常平镇朗洲股份经济联合社农民集体所有，未办理土地使用权确权登记。地块范围内土地利用现状地类为农用地，土地利用总体规划为基本农田保护区。本院认为,本案系合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院对上诉人上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。根据当事人的上诉及答辩意见，本案的争议焦点是：一、案涉《（有偿）转让鱼塘果园合同》的效力如何认定；二、陈淦天应否向庞燕丹返还转让款及金额如何认定。对此，本院分析如下：关于焦点一。陈淦天与庞燕丹签订的《（有偿）转让鱼塘果园合同》约定，陈淦天将其所有的鱼塘果园使用权有偿转让给庞燕丹。经本院向东莞市自然资源局调查取证，案涉鱼塘果园所在地块未办理土地使用权确权登记，地块范围内土地利用现状地类为农用地，土地利用总体规划为基本农田保护区。《中华人民共和国土地管理法》第三十六条第三款规定：“禁止占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼。”双方当事人约定案涉土地作鱼塘果园使用并进行转让违反了前述法律强制性规定，且现有证据无法证明陈淦天享有案涉土地使用权，故案涉《（有偿）转让鱼塘果园合同》应属无效合同。一审对此认定有误，本院予以纠正。关于焦点二。承前所述，案涉《（有偿）转让鱼塘果园合同》为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故庞燕丹应当在限期内将案涉鱼塘果园恢复原状后返还给陈淦天，陈淦天应当向庞燕丹返还已付转让款。关于应当返还的转让款金额。《（有偿）转让鱼塘果园合同》约定转让款金额为800000元，陈淦天确认已经通过转账方式收到转让款600000元，未收到剩余转让款200000元。庞燕丹提交的微信转账凭证显示其向陈文峰支付了200000元，陈文峰出具的《收据》载明由其收取定金200000元及中介费50000元。陈淦天主张陈文峰为中介，庞燕丹在一审庭审时曾主张追加陈文峰为本案被告并返还200000元，由此可以印证庞燕丹对陈文峰作为中介收取200000元的事实是确认的。且陈淦天出具的《收据》亦载明“以银行到账为准”，在没有证据证明陈文峰已经将该200000元交付给陈淦天的情况下，庞燕丹现又主张陈淦天返还该200000元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。故庞燕丹应当向陈淦天返还转让款600000元。同理，庞燕丹主张陈淦天返还中介费35000元亦理据不足，本院亦不予支持。另，庞燕丹主张陈淦天赔偿鱼塘翻新损失，但未举证证明，应承担举证不能的不利后果，本院对其该损失主张不予支持。综上所述，上诉人庞燕丹的上诉请求部分成立，对其成立部分，本院依法予以支持，对其不成立部分，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省东莞市第三人民法院（2020）粤1973民初5131号民事判决；二、确认陈淦天与庞燕丹于2018年签订的《（有偿）转让鱼塘果园合同》无效；三、限陈淦天于本判决生效之日起十日内向庞燕丹返还转让款600000元；四、庞燕丹于本判决生效之日起十日内向陈淦天返还《（有偿）转让鱼塘果园合同》项下的鱼塘果园；五、驳回庞燕丹的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6300元（庞燕丹已预交），由庞燕丹负担2005元，陈淦天负担4295元；二审案件受理费12450元（庞燕丹已预交），由庞燕丹负担3814元，陈淦天负担8636元。本判决为终审判决。审判长  邓潮辉审判员  尹河清审判员  林 静二〇二〇年十二月八日书记员  李慧英