吉林省吉林市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）吉02执复131号复议申请人（利害关系人）：乾中国，男，汉族，1964年4月8日生，住吉林市丰满区。委托诉讼代理人：杨娜，吉林润云律师事务所律师。申请执行人：交通银行股份有限公司吉林分行，住所地吉林市松江东路**。负责人：刘军，行长。委托诉讼代理人：邢伟，吉林恒正达律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘睿达，该行员工。被执行人：吉林化建建筑工程有限责任公司破产管理人，住所地吉林市龙潭区郑州路**。负责人：曹春明。委托诉讼代理人：刘明奇，该公司法律顾问。被执行人：中油吉林化工建材有限责任公司破产管理人，，住所地吉林市船营区松****楼****负责人：陈凤兰。委托诉讼代理人：逯敬，吉林汇烨律师事务所律师。第三人：吉林华辰拍卖有限公司，住吉林市船营区南京街******房。法定代表人：闫莉，经理。委托诉讼代理人：付勇，该公司员工。第三人：吉林市房政拍卖有限责任公司，住吉林市船营区解放大路118号，住吉林市船营区解放大路**e='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人:刘承政，董事长。复议申请人乾中国不服吉林市龙潭区人民法院（2020）吉0203执异13号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行了公开听证。复议申请人乾中国的委托诉讼代理人杨娜，交通银行股份有限公司吉林分行（以下简称交行吉林分行）的委托诉讼代理人邢伟、刘睿达，被执行人吉林化建建筑工程有限责任公司破产管理人（以下简称吉林化建建筑公司）的委托诉讼代理人刘明奇，中油吉林化工建材有限责任公司破产管理人（以下简称中油化工建材公司的）委托诉讼代理人逯敬，第三人吉林华辰拍卖有限公司（以下简称华辰拍卖公司）的委托诉讼代理人付勇到庭参加听证。本案现已审查终结。吉林市龙潭区人民法院（以下简称龙潭法院）在执行申请执行人交行吉林分行与被执行人吉林化建建筑公司、中油化工建材公司金融借款合同一案中，买受人乾中国以不能办理土地使用证为由，向龙潭法院提出执行异议，请求：1.依法撤销2015年2月5日吉林华辰拍卖有限公司、吉林市房政拍卖有限责任公司与乾中国签订的《竞买协议》及（2014）龙民执字第152-3-3号执行裁定书；2.立即返还由于竞买所支付的成交款1300万元及利息1406.25万元、拍卖佣金65万元利息45，111.81元及其他相关费用合计27，898，487.50元；3.赔偿异议人参加竞买及无法实现合同目的经济损失。龙潭法院查明，原告交行吉林分行与被告吉林化建建筑公司、中油化工建材公司、被告吉化集团公司金融借款合同纠纷一案，吉林市中级人民法院于2009年4月1日作出(2008)吉中民二初字第58号民事判决：“一、被告吉林化建建筑工程有限责任公司于本判决生效后十日内给付原告交通银行股份有限公司吉林分行借款本金6，999，859.00元及利息2，674，494.21元(计算到2008年10月20日，此后的借款利息按照双方合同约定以及中国人民银行相关的规定计算到付清借款之日止)；二、被告中油吉林化工建材有限责任公司对上列第一项被告吉林化建建筑工程有限责任公司给付义务承担连带责任；三、驳回原告交通银行股份有限公司吉林分行的其他诉讼请求”。判决生效后，被告未履行其义务，原告交行吉林分行申请法院强制执行。吉林市中级人民法院于2014年5月6日作出(2014)吉中执指字第3号执行裁定：“本案(2014)吉中执恢字第38号案件由吉林省吉林市龙潭区人民法院执行”。龙潭法院于2014年5月28日作出(2014)龙民执字第152-1号执行裁定：“一、拍卖被执行人中油吉林化工建材有限责任公司（原中油吉林化建有限责任公司）所有的位于龙潭区泡子沿街黎明路9号两宗国有工业用地使用权(1、土地证号吉龙国用(2001)字第0203100**，面积13345.14平方米，2、土土地证号吉龙国用(2001)字第0203100**面积93447.94平方米)。二、拍卖被执行人中油吉林化工建材有限责任公司（原中油吉林化建有限责任公司）所有的坐落于吉林市龙潭区泡子沿街黎明路9号3栋房屋，(1、建筑面积67.89平方米的房屋，房证号为吉林市房权证龙字第YX3000165号，建筑面积为95.60平方米的房屋，房证号为吉林市房权证龙字第YX30000166号，3、建筑面积为45.45平方米的房屋，房证号为吉林市房权证龙字第YX30000170号)”。2015年2月5日，在吉林市中级人民法院417法庭举行拍卖会，竞买前竞买人均填写《竞买人登记表》、阅读《竞买须知》及《拍卖规则和注意事项》，并亲笔签署《瑕疵认可书》，拍卖标的一：房屋面积分别为45.45平方米、67.89平方米、土地面积为93447.94平方米；标的二：房屋面积95.6平方米，土地面积13345.14平方米。在拍卖会上，标的一由3号竞买人乾中国竞得，成交价为1300万元，标的二由1号竞买人吉林市杰徽建材科技开发有限公司竞得，成交价为1，362，861.44元，并于拍卖当日签订拍卖成交确认书。龙潭法院于2015年4月13日作出(2014)龙民执字第152-3-3号执行裁定：“一、位于吉林市龙潭区泡子沿街黎明路**工业用房屋两栋(1、房屋建筑面积为45.45平方米，房证号为吉林市房权证龙字第YX30000170号，2、房屋建筑面积67.89平方米，房证号为吉林市房权证龙字第YX3000165号)的房屋所有权及位于吉林市龙潭区泡子沿街工业用地一处(土地土地证号吉龙国用(2001)字第0203100**积93447.94平方米)的工业用土地使用权及相应的其他权利归买受人乾中国所有。二、位于吉林市龙潭区泡子沿街黎明路**工业用房屋**(房证号为吉林市房权证龙字第**，建筑面积为95.60平方米)的房屋所有权及位于吉林市龙潭区山前街工业用地一处(土地证土地证号吉龙国用(2001)字第02031000**13345.14平方米)的工业用土地使用权及相应的其他权利归买受人吉林市杰徽建材科技开发有限公司所有。三、买受人乾中国、吉林市杰徽建材科技开发有限公司可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续”。吉林市中级人民法院技术处办案人于2015年3月18日出具情况说明，说明乾中国已将拍卖保证金300万及后续成交价款存入中院帐户，请将此款转至龙潭区人民法院帐户。吉林市国土资源局龙潭分局于2017年1月9日出具情况说明一份，内容为：“当事人乾中国前来我局办理土地手续变更，请求将在法院竞拍的93447.94平方米土地变更其名下，但我局实地测绘后发现，此地土地实际面积与批准面积不一致，无法达到当事人乾中国要求的登记面积(93447.94平方米)，并且原土地使用证未对化建有限责任公司与华强有限责任公司的使用权边界进行明确分割，在我局对边界进行分割时，双方对边界的划分有争议，因而无法办理相关土地手续”。吉林市规划和自然资源局龙潭分局于2020年4月19日给龙潭法院出具回函，内容为：“该宗土地坐落于龙潭区黎明路东侧，东至龙潭区公益林管护中心，南至中油吉林石化分公司、汇丰化工设备厂，西至吉化华强建设有限公司、黎明路，北至空地。该宗土地权利人为吉林华建有限责任公司，2001年申请办理土地登记，吉林市土地管理局为该单位颁发了国有土地使用证（证号：吉市国用（2001）字第020310053号），证载面积119447.94平方米，土地用途为工业用地，使用权类型为授权经营。经地籍调查，该宗土地实际面积为102634.48平方米。该宗地部分土地使用权实际已经转让给吉林吉化华强建设有限责任公司，面积25017.87平方米，但未办理不动产转移登记”。另查明，在拍卖裁定被撤销后，龙潭法院于2017年1月20日已经将500万元竞买款退还给买受人乾中国。龙潭法院认定上述事实的主要证据有：吉林市房屋登记簿15份、（2014）龙民执字第152-3-3号《协助执行通知书》、拍卖公告3份、2014年12月9日被执行人出具的《关于中油吉林化工建材有限责任公司两宗被执行拍卖土地的情况说明》、2014年5月28日执行听证笔录、土地使用证、竞买协议及拍卖成交确认书、吉林市国土资源局龙潭分局出具的情况说明、吉林市规划和自然资源局龙潭分局回函、竞买人登记表、竞买须知、瑕疵认可书、拍卖规则注意事项。龙潭法院认为，本案拍卖程序合法，不存在严重违反拍卖程序的情形。本案争议标的在依法评估后，由吉林市中级人民法院对外委托具备资质的拍卖机构吉林华辰拍卖有限公司、吉林市房政拍卖有限责任公司，受托拍卖公司依法在报纸上对拍卖标的发布公告，并载明展示期间，竞买前竞买人均填写《竞买人登记表》、阅读《竞买须知》及《拍卖规则和注意事项》，并亲笔签署《瑕疵认可书》，拍卖结束后执行法院用裁定的方式确认拍卖效力。整个拍卖程序符合法律规定，不存在违法情形。本案中执行拍卖程序，没有损害竞买人利益。针对本案所涉拍卖标的瑕疵，被执行人中油吉林化工建材有限责任公司在评估、拍卖时均如实作出说明，并且乾中国亲笔签名的《瑕疵认可书》中明确载明，该《瑕疵认可书》第三条存在的问题：标的一第二款：土地性质为授权经营土地，未缴土地出让金、土地使用税有陈欠，由竞买人解决，土地证颁发时间较早，实际土地四至与面积以国土资源管理部门最终确认为准。第五条产权及变更：拍卖成交后，买受人需自行办理房屋产权证的变更及土地证等相关手续，在办理过程中如出现纠纷和阻碍以及不能办理等一切纠纷，由买受人自行解决及承担，买受人不得以此原因影响拍卖成交。在对拍卖标的无争议及认可的情况下参加竞买，委托人和拍卖人不承担任何责任。第六条拍卖方式及面积确认：本次拍卖标的以现状拍卖，拍卖方式为增价拍卖，房屋及土地面积仅供参考，实际面积以土地和房产管理部门实际测绘为准，如有误差，不退不补，委托人和拍卖人不承担任何责任。第十条竞买人已经亲自查看拍卖标的的有关文字资料；竞买人竞买成功后自愿承担该标的的一切瑕疵及责任。乾中国作为完全民事行为能力人，应当对自己的行为承担责任，其权利能否顺利实现是其参加竞买时明知的风险，故，本案拍卖程序没有损害竞买人利益。至于国土部门出具的说明和回函中提到的面积不一致，属于拍卖中竞买人自愿承担的风险，且国土部门出具的说明和回函仅仅能证明在办理产权过户中出现了争议，但无法证明拍卖行为存在违法情形，更不能证明竞买人的权利受到了损害。综上所述，乾中国的异议请求不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条（一）项之规定，裁定如下：“驳回乾中国的异议请求。”复议申请人乾中国向本院提出复议称，1.请求依法撤销2020年8月26日(2020)吉0203执异13号执行裁定书。2.请求依法撤销2015年2月5日吉林华辰拍卖有限公司、吉林市房政拍卖有限责任公司与乾中国签订的《竞买协议》。3.请求立即返还由于竞买所支付的成交款800万元、利息1,406.25万元、拍卖佣金65万元、利息45,111.1元其他相关费用,合计27,898,487.50元。4.请求赔偿由于申请人参加竞买及无法实现合同目的经济损失。主要理由：1.在龙潭法院作出办理更名手续裁定后,竞买人在吉林市国土资源局龙潭分局了解到该土地四至不清,面积不符、边界存在争议,无法办理手续。2.拍卖公司及被执行人、龙潭法院均对拍卖土地情况进行隐瞒。本院查明，本院就乾中国竞拍土地能否办理土地使用权证及相关问题，曾函询吉林市规划和自然资源局，该局于2019年4月24日复函，称经调查：“一、该宗地坐落于龙潭区黎明路东侧，东至龙潭区公益林管护中心，南至中油吉林石化分公司、汇丰化工设备厂，西至吉化华强建设有限公司、黎明路，北至空地。该宗地权利人为吉林化建有限责任公司，2001年申请办理土地登记，吉林市土地管理局为该单位颁发了国有使用证（证号：吉市国用（2001）字第020310053号），证载面积119447.94平方米，土地用途为工业用地，使用权类型为授权经营。2018年，我局对该宗地进行了地籍调查，制作了《地籍调查表》，本宗地权利人吉林化建有限责任公司和相邻宗地权利人均进行了地调签字指界。根据地籍调查成果，在地籍管理系统形成了新宗地（宗地地号：030010300069000），宗地面积102634.48平方米，比原载面积减少16813.46平方米。二、吉林市已经实施不动产统一登记，本案涉及土地现在只能办理不动产权证书。现本案涉及土地如办理转移登记，暂时不具备登记发证条件。具体原因主要有以下几项：（一）根据有关规定，国用建设用地使用权转移的，其范围内的房屋所有权一并转移；房屋所有权转移，其范围内的国有建设用地使用权一并转移。贵院处置土地使用权同时，应当将房屋所有权同时处置。经我局调查，此宗地内房屋所有权和土地使用权不统一。……”另查明，拍卖公司在拍卖前已经向参与拍卖的各位竞买人详细介绍了拍品，拍卖档案中记载了包括竞买人乾中国在内的多位竞买人手写的竞买须知、瑕疵认可书、拍卖规则和注意事项、拍卖笔录等。拍卖会现场被执行人的相关部门负责人王部长在起拍之前到拍卖会现场，再次对拍卖标的的瑕疵进行说明如下：1.土地现状拍卖，欠土地税费，但具体数额不清楚，与吉化无关；2.化建土地四至不清楚，没有明确说法，竞买方需要与华强和土地部门协商；3.土地上有出租，有其他人建有房屋，拆迁事宜由竞买人与承租人协商，与吉化无关；4.该土地性质为授权性土地。该拍卖标的经过现场多轮竞价，最后乾中国以1300万元竞得。其余本院查明的事实与原审裁定认定事实一致。本院认为，关于乾中国提出的竞买土地四至不清,面积不符、边界存在争议,无法办理手续的主张，吉林市规划和自然资源局在答复本院函询时，已经对土地面积和本案涉及土地如办理转移登记，予以答复。关于乾中国提出的拍卖公司及被执行人、龙潭法院均对拍卖土地情况进行隐瞒的主张，通过乾中国本人自述交款时间的节点能够看出，在执行法院没有拍卖前，乾中国就做了大量竞买前的准备工作，对拍卖标的应有了一定的了解，从拍卖会现场的视频录像和拍卖档案记载，均能证实拍卖公司、被执行人对竞买人没有存在隐瞒，尤其被执行人的部门负责人亲临拍卖会现场，在起拍前向每一位竞买人再次说明土地瑕疵，包括乾中国在内的所有参与竞买人均没有对此提出异议。乾中国作为竞买人在竞买前应仔细审查拍卖标的，调查其是否存在其它瑕疵，慎重作出决定并自行承担责任。竞买人一旦作出竞买决定，即视同完全了解拍卖标的物，接受标的物现状和一切已知和未知的瑕疵以及风险。执行法院不对拍卖标的物的状态以及品质作担保，竞买人需自行承担标的物的瑕疵风险，不得在竞买成功后向法院另行主张标的物的瑕疵权利，这是司法拍卖形成的规范，具有权威性，不同于普通的拍卖，一旦拍卖成交即具有法律效力，非经法定程序不能撤销。通过审查，执行法院和拍卖公司不存在法律规定的违法情形，也不存在乾中国所述的违法情节，乾中国复议理由不能成立，原审裁定认定事实清楚，评判阐述清晰，适用法律正确，裁决结果应予维持。综上，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回复议申请人乾中国的复议申请，维持吉林市龙潭区人民法院（2020）吉0203执异13号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长 石 刚审判员 孙大鹏审判员 马利军二〇二〇年十二月九日书记员 任 好