辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽13民初104号原告（执行案外人）：付松，女，1971年7月14日出生，汉族，个体业主，住凌源市。委托诉讼代理人：李佳，辽宁东宝律师事务所律师。被告（申请执行人）：凌源鸿岩建筑工程有限公司，住所地凌源市凌河街文化路**。统一社会信用代码91211382771436320X。法定代表人：李文雄，总经理。委托诉讼代理人：贡海洋，辽宁昌鉴律师事务所律师。委托诉讼代理人：谌连华，辽宁昌鉴律师事务所律师。第三人（被执行人）：朝阳盛泰房地产开发有限责任公司，，住所地朝阳市双塔区营州路三段**统一社会信用代码9121130273670422XY。法定代表人：张成轩，经理。委托诉讼代理人：韩玉飞，女，1989年3月10日出生，汉族，公司职员，住凌源市。原告付松与被告凌源鸿岩建筑工程有限公司（以下简称鸿岩公司）、第三人朝阳盛泰房地产开发有限责任公司（以下简称盛泰公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年11月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告付松及其委托诉讼代理人李佳，被告鸿岩公司委托诉讼代理人贡海洋、谌连华，第三人盛泰公司委托诉讼代理人韩玉飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告付松向本院提出诉讼请求：1、判决不得执行凌源国贸大厦一层070150号摊位；2、确认凌源国贸大厦一层070150号摊位归原告所有；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：一、原告无论是付款时间还是认购书签订时间都是在查封之前。2013年6月28日－11月4日，原告及其配偶陆续交款70万元，订购了国贸大厦一层一区4号商铺。2013年11月25日，盛泰公司出具收据，并约定该商铺每平米33,180元，预计883,580元。2016年12月23日，原告与盛泰公司签订《凌源国贸大厦认购协议书》，案涉商铺实际测绘面积19.77平方米，总价款655,968.60元。实际房款与预交款相差额44,031.40元，抵顶另外购买的四楼商铺款项。同日，盛泰公司出具655,968.60元收款收据；二、在人民法院查封之前，原告已合法占有并使用案涉房屋。2017年2月12日，所有商铺归乐旺嘉公司招商经营管理。乐旺嘉公司每年返还原告租金52,477元，并由张国寿经营支付电费。至2018年3月27日，张国寿共计交纳电费25,500元。原告对案涉房屋享有的权利，完全能够排除执行。被告鸿岩公司辩称，被答辩人购买的房产未签订合法有效的商品房买卖合同。案涉房屋已于2015年在锦州银行设立了抵押。答辩人己于2017年1月20日对案涉房屋申请了查封。查封之前被答辩人并未实际占有、使用该房屋。应依法驳回被答辩人的诉讼请求。第三人盛泰公司述称，原告购买商铺属实。我公司同意原告付松的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：付松提供盛泰公司于2013年11月25日向其丈夫伉贺军出具金额为70万元的《收款收据》一张，该收款收据注明“预订房款”。提供其于2016年12月23日与盛泰公司签订的《凌源国贸大厦认购协议书》一份，认购协议主要约定“商铺为国贸大厦一层070150号，面积约19.77平方米，单价每平米33,180元，总价款655,968.60元。2013年6月28日至2013年11月4日付全款。”提供盛泰公司同日向其出具金额为655,968.60元的《收款收据》一张，该收款收据注明为铺位款；提供其（委托方，甲方）于2017年2月12日与朝阳乐旺嘉购物中心有限公司（受托方，乙方，简称乐旺嘉公司）签订的《商业用房委托投资经营合同》一份，合同约定“一、委托标的物：国贸大厦一层070150号，面积19.77平方米；二、委托方式：甲方就其拥有的乐旺嘉全部投资经营管理权委托乙方，由乙方在法律规定的范围内进行合法经营；四、委托期限始于2017年2月12日，止于2030年2月12日。”提供同日与乐旺嘉公司签订的《国贸大厦商铺回购承诺书》一份，该承诺书对回购、升值补偿、回购条件等作出约定；提供张国寿于2018年3月27日向乐旺嘉公司交纳的案涉商铺电费25,502.26元及上述费用的《专用收款收据存根》一张；提供乐旺嘉公司于2020年10月10日出具的《证明》一份，证明主要内容为“国贸大厦所有商铺统一由乐旺嘉公司经营管理。电费由租户自行承担。070150号付松的商铺出租给张国寿。”提供承诺方盛泰公司、乐旺嘉公司、蔡向华共同向购买产权商铺业主出具的《关于商铺返租的承诺》一份，承诺方承诺在2019年11月末前支付返租租金50％等；提供盛泰公司、乐旺嘉公司于2019年12月7日出具的《购房证明》一份，主要内容“公司开发的大厦商铺项目：乐旺嘉公司。由于公司要统一网签、备案，没能及时给一、二楼大部分商铺办理网签、备案，虽没有出示正式合同，但070150号商铺产权是全款购房者付松所有。”提供盛泰公司于2020年11月9日出具的《证明》一份，主要内容“2013年6月28日至11月4日，伉贺军陆续交款70万元，订购了国贸大厦一层一区4号（暂定）商铺。2013年11月25向伉贺军开具收据，并约定商铺每平方米价款33,180元，预计883,580元。2016年12月23日，公司依约与付松签订认购协议书，实际测量面积19.77平方米，总价款655,968.60元。实际房款与预交款相差额44,031.40元，抵顶另外购买的四楼商铺款项，当日向付松出具总价款655,968.60元的收款收据。”上述证据，付松用以证明：在人民法院查封前，付松与盛泰公司签订了商铺认购书，支付了全款，并与乐旺嘉公司签订了委托合同，将商铺委托他人管理经营。盛泰公司对上述证据证明的事实没有意见。鸿岩公司质证意见：收款收据非正式发票，交易真实性存疑；商铺回购协议和承诺书己经执行裁定中认定为补签，该证据不能采信；因案涉商铺仍然登记在盛泰公司名下，购房证明不能证明付松系产权人；说明内容不真实。房产已于2015年与锦州银行办理了抵押登记。对证据的分析与认定：收款收据、认购协议书、购房证明、说明、委托经营合同，签订日期均发生在本院查封财产前，上述证据佐证的事实，本院予以确认。鸿岩公司提供3页“已抵押”清单一份，用以证明案涉房产已设立了财产抵押。付松质证意见：该清单既无出具单位公章，又不能体现抵押状况。对该份证据的真实性、合法性有异议。盛泰公司对该份证据没有意见。对证据的分析与认定：因该抵押清单无登记机构公章，不能佐证设立抵押事实，本院不予确认。根据上述证据的诉辩意见，本院认定事实如下：2013年11月25日，盛泰公司向付松丈夫伉贺军出具金额为70万元《收款收据》一张，该收款收据注明“预订房款。”2016年12月23日，付松与盛泰公司签订《凌源国贸大厦认购协议书》一份，认购协议主要约定“商铺为国贸大厦一层070150号，面积约19.77平方米，单价每平米33,180元，总价款655,968.60元。2013年6月28日至2013年11月4日付全款。”同日，盛泰公司出具金额为655,968.60元的《收款收据》一张，该收款收据注明为铺位款。2017年2月12日，付松（委托方，甲方）与朝阳乐旺嘉购物中心有限公司（受托方，乙方，简称乐旺嘉公司）签订《商业用房委托投资经营合同》一份，合同主要约定内容为“一、委托标的物：国贸大厦一层070150号，面积19.77平方米；二、委托方式：甲方就其拥有的乐旺嘉全部投资经营管理权委托乙方，由乙方在法律规定的范围内进行合法经营；四、委托期限始于2017年2月12日，止于2030年2月12日。”同日，付松与乐旺嘉公司签订《国贸大厦商铺回购承诺书》一份，该承诺书对回购、升值补偿、回购条件等作出约定。2018年3月27日，张国寿向乐旺嘉公司交纳案涉商铺电费25,502.26元，乐旺嘉公司出具上述费用的《专用收款收据存根》一张。2020年10月10日，乐旺嘉公司出具《证明》一份，证明主要内容为“国贸大厦所有商铺统一由乐旺嘉公司经营管理。电费由租户自行承担。070150号付松的商铺出租给张国寿。”盛泰公司、乐旺嘉公司、蔡向华共同向购买产权商铺业主出具的《关于商铺返租的承诺》一份，承诺在2019年11月末前支付返租租金50％等。2019年12月7日，盛泰公司、乐旺嘉公出具的《购房证明》一份，主要内容“公司开发的大厦商铺项目：乐旺嘉公司。由于公司要统一网签、备案，没能及时给一、二楼大部分商铺办理网签、备案，虽没有出示正式合同，但070150号商铺产权是全款购房者付松所有。”2020年11月9日，盛泰公司出具《证明》一份，主要内容“2013年6月28日至11月4日，伉贺军陆续交款70万元，订购了国贸大厦一层一区4号（暂定）商铺。2013年11月25向伉贺军开具收据，并约定商铺每平方米价款33,180元，预计883,580元。2016年12月23日，公司依约与付松签订认购协议书，实际测量面积19.77平方米，总价款655,968.60元。实际房款与预交款相差额44,031.40元，抵顶另外购买的四楼商铺款项，当日向付松出具总价款655,968.60元的收款收据。”另查明，鸿岩公司与盛泰公司建设工程施工合同纠纷一案，根据申请人鸿岩公司、石光蕊的诉前财产保全申请，本院于2017年1月19日作出（2017）辽13财保1号民事裁定，于2017年1月20日查封了盛泰公司开发建设的凌源国贸大厦尚未交工的6－20轴1－2层建筑物。2018年6月19日，本院作出（2017）辽13民初2号民事调解书，调解书主要内容“一、双方共同确认盛泰公司欠鸿岩公司工程款3763万元。盛泰公司于2019年6月19日前一次性全部偿还完毕；二、如逾期给付，鸿岩公司有权对拖欠的工程款3763万元及利息申请全额执行。”因盛泰公司未履行调解约定的给付义务，2020年5月18日，本院以（2020）辽13执81号案件立案执行。执行过程中，付松对案涉商铺提出书面执行异议，要求解除查封措施。本院于2020年10月29日作出（2020）辽13执异105号执行裁定，驳回了付松的异议请求。付松在法定期限内提起本案之诉。本院认为，本案争议焦点是付松对案涉商铺是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十五条第一款第（五）项规定“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。”本案中，付松与盛泰公司签订的国贸大厦铺位认购协议书及支付商铺价款均发生在本院对国贸大厦6－20轴1－2层建筑物查封之前，且盛泰公司出具的证明及付松与乐旺嘉公司之间签订的商业用房委托投资经营合同亦佐证了该事实，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条规定“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”应当认定付松与盛泰公司之间于人民法院查封之前设立了买卖法律关系，付松对案涉商铺享有足以排除强制执行的民事权益。因案涉摊位未办理产权登记手续，原告付松要求确认凌源国贸大厦一层070150号摊位归其所有的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，原告付松要求不得执行凌源国贸大厦一层070150号商铺的诉讼请求成立，予以支持。依照《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十五条第一款第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项规定，判决如下：一、不得执行凌源国贸大厦一层070150号商铺；二、驳回原告付松要求确认凌源国贸大厦一层070150号摊位归其所有的诉讼请求。案件受理费10,360元，由被告凌源鸿岩建筑工程有限公司、第三人朝阳盛泰房地产开发有限责任公司共同负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。本院（2020）辽13执异105号执行裁定于本判决生效时自动失效。审判长  王文沅审判员  王 阳审判员  郭敬明二〇二〇年十二月二十三日书记员  张 吉（法官助理代）