广西壮族自治区贵港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂08民终3000号 上诉人(原审被告)：桂平天立置业投资发展有限公司，住所地：桂平市中山南路桂金路口东侧,统一社会信用代码：91450881581950425C。 法定代表人：程燕，该公司总经理。 委托诉讼代理人：郑燕君，广西佑成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：屈建国，广西和清律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：廖振辉，男。 被上诉人（原审原告）：吴远维，女。 上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：黄宝炜，桂平市绣州法律服务所法律工作者。 上诉人桂平天立置业投资发展有限公司（以下简称天立置业公司）因与被上诉人廖振辉、吴远维商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂平市人民法院（2020）桂0881民初2621号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。经过阅卷、调查和询问当事人，本案现已审理终结。 天立置业公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实理由：一、本案未能在合同约定的期限内办证是政府职能部门的原因所致，上诉人不构成违约。1.涉案项目为保障性住房，项目用地的拆迁、通水、通电、排水等配套基础市政设施，属于政府各职能单位的责任范围。在项目完工竣工之后，因配套设施未能建设完成，政府部门未能组织验收，以致未能取得竣工验收备案许可。在政府部门同意进行缺项验收的情况下，涉案工程才取 得了竣工备案。未能在合同约定的期限内办证，属于上诉人不可控的事由，上诉人不应当承担责任。2.政府改变了原先设计规划，要求上诉人按新批准的规划设计图纸进行施工建设，导致逾期办证，属于上诉人不可控的事由，不应认定上诉人违约。根据2012年12月14日上诉人与桂平市国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》的约定，涉案项目建筑限高为45米，即共建设15层，但根据桂平市住房和城乡规划建设委员会批准的建设方案，建筑限高更改为56.4米，实际建设18层。同时由于涉案项目中的两套房屋的性质问题需要请示政府部门进行汇报、定性，也是竣工验收和办证迟缓的原因。直至2020年3月18日，桂平市国土资源局根据政府的会议纪要才与上诉人就《国有建设用地使用权出让合同》签订了《补充条款》，桂平市不动产中心根据该《补充条款》和政府的会议纪要分别于2020年4月29日、5月9日、6月19日给涉案工程4#、8#、9#楼核发首登不动产权证书。因此，涉案工程的办证时间应自上述时间之次开始起算，上诉人的办证期限未届满，不构成违约。二、一审判决的违约金没有依据，金额也明显过高。1.被上诉人未举证证明存在的经济损失，也没有损失的事实。涉案项目为保障性住房，房屋已交付给被上诉人使用，未取得产权证书不会造成任何损失，不应过分强调其上市交易价值。2.涉案项目为保障性住房，上诉人的利润不高于3%，上诉人也已就逾期交房承担了违约金，法院应当结合实际情况判决上诉人承担一次违约金的数额不宜超过总房价的0.3%为宜。3.上诉人已将有关涉案被上诉人的所有办证材料提交不动产权登记中心后，完成了出卖人的义务，行政部门的办证时间不应当计入违约金的计算期限，一审判决违约金计至产权证书办理至被上诉人名下之日止是错误的。4.双方在合同中对于因上诉人原因导致的延期办证违约金责任是打“×”，上诉人不需要支付违约金。涉案工程为保障性住房，也不适用商品房买卖合同纠纷的司法解释。三、被上诉人存在逾期付款，上诉人主张逾期付款违约金与逾期办证违约金进行债务抵销或减免。四、2000元办证费用是双方达成合意，在上诉人收取后代为缴纳有关办证费用，这是办证的前提条 件。被上诉人诉请上诉人办证，又要退回办证费用，诉请存在矛盾。如已办得证且已知办证费用，被上诉人可凭相关收据退还。一审判决上诉人退还全部的办证费用没有事实依据。综上，请求支持上诉人的上诉请求。 被上诉人廖振辉、吴远维辩称,一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、上诉人作为承建方，在跟被上诉人签订合同前已和政府相关部门进行了蹉商，政府也明确规定了工程竣工的时间，上诉人无法在约定的期限内办证是其自身的原因，而非政府部门的原因。二、一审判决的违约金正确，适用法律正确，没有过高。三、上诉人对逾期付款没有提出反诉，二审不应当进行审理，也不应得出支持。四、一审判决退还办证费用正确。综上，请求驳回上诉人的上诉，维持原判。 被上诉人廖振辉、吴远维向一审法院起诉请求：1.判令天立置业公司支付逾期办证违约金29442.08元（以238490元为基数，从2018年4月18日起至天立置业公司向房屋登记机构为廖振辉、吴远维申请房屋所有权登记，并将以廖振辉、吴远维为产权人的房屋所有权证书交付廖振辉、吴远维之日止，按中国人民银行同期同类贷款逾期贷款年利率6%标准计算）给廖振辉、吴远维；2.判令天立置业公司退回预交办证费2000元给廖振辉、吴远维；3.本案的诉讼费用由天立置业公司承担。 一审法院查明：2014年1月4日，廖振辉、吴远维与天立置业公司签订《桂平市限价住房买卖合同》，双方约定廖振辉、吴远维购买天立置业公司开发的位于桂平市年桂平市保障性安居工程限价商品住房铺岭小区（润景嘉园）的第8幢第8层03号商品房，房屋总价款238490元。合同第十七条第3款约定甲（即天立置业公司）乙（即廖振辉、吴远维）双方同意选择以下第（1）种方式办理房屋所有权登记：（1）乙方委托甲方办理。甲方应当在限价住房交付使用后720日内，向房屋登记机构为乙方申请房屋所有权登记，并将以乙方为产权人的房屋所有权证书交付乙方。合同签订后，廖振辉、吴远维依约将购房款238490元支付给天立置业公司，天立置业公司于2016年4月27日将涉案商品房交付给廖振辉、吴远维。2014年1月4日，廖振辉、吴远维支付2000元办证费给天立置业公司。 另查明，天立置业公司于2020年5月9日取得桂平市西山镇大起村铺岭屯桂平市保障性安居工程限价商品住房（铺岭小区）8#-XXX号房等108处商品房的不动产权证。 一审法院认为，廖振辉、吴远维与天立置业公司签订的《桂平市经济适用房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，双方均应按协议约定全面履行各自的义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。合同约定天立置业公司应当在限价住房交付使用后720日内，向房屋登记机构为廖振辉、吴远维申请房屋所有权登记，并将以廖振辉、吴远维为产权人的房屋所有权证书交付廖振辉、吴远维。但天立置业公司于2016年4月27日将涉案商品房交付给廖振辉、吴远维后，至今未能办理房产证给廖振辉、吴远维，天立置业公司已构成违约，应承担违约责任。故天立置业公司应以购房款238490元为基数，从2018年4月17日起至天立置业公司将位于桂平市年桂平市保障性安居工程限价商品住房铺岭小区（润景嘉园）的第8幢第8层03号商品房的产权证书办理至廖振辉、吴远维名下之日止计付违约金给廖振辉、吴远维。双方在合同中虽未对违约金的计算标准进行约定，但兼顾合同履行情况，当事人过错程度及廖振辉、吴远维的预期利益等综合因素，该院酌定天立置业公司按年利率3%为标准计算逾期办证违约金给廖振辉、吴远维。另，根据公平原则和诚实信用原则，该院认为天立置业公司应支付逾期办证违约金的总额不能超过已付购房款总额的30%。关于廖振辉、吴远维预交的办证费问题。办理产权证书虽需要支出相关费用，但因涉案商品房的产权证书至今未办理至廖振辉、吴远维名下，故该院认为天立置业公司应退回办证费2000元给廖振辉、吴远维，待涉案商品房的产权证书办理至廖振辉、吴远维名下后，由双方根据办证的实际支出自行交接。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条、第六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，参照《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条，《城市商品房预售管理办法》第十二条第一款规定，判决：一、被告桂平天立置业投资发展有限公司应支付迟延办证违约金［以购房款238490元为基数，从2018年4月17日起至被告将位于桂平市年桂平市保障性安居工程限价商品住房铺岭小区（润景嘉园）的第8幢第8层03号商品房的产权证书办理至原告名下之日止，按年利率3%计算；违约金的总额不能超过购房款238490元的30%］给原告廖振辉、吴远维；二、被 告桂平天立置业投资发展有限公司应退回办证费2000元给原告廖振辉、吴远维；三、驳回原告廖振辉、吴远维的其他诉讼请求。案件受理费293元（立案时已按简易程序减半收取，原告已预交），由被告桂平天立置业投资发展有限公司负担。 一审法院查明的事实，本院予以确认。 本案二审的争议焦点为：一、被上诉人未能在合同约定的期限取得房屋权属证书是否系上诉人原因导致；二、上诉人应否退还办证费2000元给被上诉人。 本院认为，一、上诉人提供的桂平市人民政府关于研究铺岭保障性安居工程项目的系列会议纪要显示涉案小区市政工程规划建设滞后，虽经桂平市政府多年来多次组织政府相关部门召开协调会进行研究部署，但直至2019年7月3日桂平市政府同意对涉案小区配套设施项目进行缺项验收的情况下，涉案工程项目才得以办理工程竣工验收备案手续。同时，上诉人与桂平市国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》虽然约定涉案项目的建筑限高为45米，但根据上诉人提供的涉案工程的总平图显示工程项目的实际建筑高度设计为56.4米，由于存在该事项变更，在经过桂平市人民政府召开协调会、桂平市原国土资源局与上诉人补签《国有建设用地使用权出让合同（合同补充条款）》后，桂平市不动产中心方同意于2020年4月29日、5月9日、6月19日给涉案工程的4#、8#、9#楼核发首登不动产权证书。上述事实证明，被上诉人未能在合同约定的期限内取得房屋权属证书并非上诉人的原因所导致，不能归责于上诉人，上诉人依法不承担违约责任。上诉人提出不构成违约的理由成立，本院予以支持。二、被上诉人委托上诉人办理房屋所有权登记费用开支问题，与本案商品房预售合同纠纷虽有一定关联，但诉讼的法律关系（标的）并非同一类，非必要共同诉讼，且不宜在本案合并审理，当事人可以依法另行主张权利；一审法院合并审理不当，本院予以纠正。 综上所述，一审判决认定事实错误，导致错判，本院予以改判。上诉人上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区桂平市人民法院（2020）桂0881民初2621号民事判决； 二、驳回被上诉人廖振辉、吴远维请求判令上诉人桂平天立置业投资发展有限公司退回预交办证费2000元的起诉。 三、驳回被上诉人廖振辉、吴远维的其他诉讼请求。 一审案件受理费293元，二审案件受理费248元，合计541元，由被上诉人廖振辉、吴远维负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李业佳 审 判 员 刘 丽 审 判 员 陈品泉 二〇二〇年十二月二十九日 法官助理 谭晓敏 书 记 员 雷春扬