甘肃省皋兰县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘0122民初471号 原告：牟泓宇，男，1980年10月23日出生，汉族，住甘肃省兰州市安宁区。 委托诉讼代理人：韩贵宝，北京市盈科（兰州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谭玥玫，北京市盈科（兰州）律师事务所律师。 被告：甘肃升融房地产开发有限公司，住所地甘肃省兰州市皋兰县忠和镇大砂沟。 法定代表人：郭峰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：富彬茹，甘肃正天合（庆阳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姬旭东，甘肃正天合律师事务所律师。 原告牟泓宇与被告甘肃升融房地产开发有限公司（以下简称升融公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年6月18日作出（2019）甘0122民初290号民事判决，原告牟泓宇和被告升融公司不服该判决，向甘肃省兰州市中级人民法院提起上诉。甘肃省兰州市中级人民法院于2020年4月22日作出（2020）甘01民终216号民事裁定，撤销本院（2019）甘0122民初290号民事判决，发回重审。本院于2020年6月10日立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告牟泓宇的委托诉讼代理人韩贵宝、谭玥玫，被告升融公司的委托诉讼代理人富彬茹、姬旭东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 牟泓宇向本院提出诉讼请求：1.判令升融公司向牟泓宇返还购房款147652元；2.判令升融公司向牟泓宇支付逾期交房违约金284603元（1、2两项共计432266元）；3.本案诉讼费由升融公司承担。事实和理由：2016年升融公司在销售保利·领秀山的商品房时，告知牟泓宇第29幢101号房的房屋建筑面积为237.12平方米、房前绿化面积为92.8平方米，由于绿化面积远高于同幢相同面积、相同结构、相同朝向的102号房，故房屋总价比102号房高出147652元，最终售价为1956037元。为获得更舒适的居住环境牟泓宇最终决定购买101号房，并于2016年6月与升融公司签订商品房买卖合同，合同约定升融公司应于2017年11月30日前将经验收合格且水、电、通信等配套管线设施安装到户或预留接口，具备报装条件的房屋交付牟泓宇使用，逾期交付升融公司应承担违约责任。合同签订后，牟泓宇依约按期向升融公司支付了全部房款，但截止起诉之日，升融公司并未依约履行交房义务，且经实地测量，101号房配套绿化面积远未达到92.8平方米，双方就交房及绿化面积不足等问题多次协商未果，遂酿成纠纷。 升融公司辩称，1.升融公司在履行合同中不存在违约，向牟泓宇交付的房屋符合合同约定，牟泓宇要求返还购房款没有事实及法律依据。牟泓宇与升融公司签订的《商品房买卖合同》中并未就绿地面积进行约定，合同约定的价格为房屋单价与建筑面积综合计算后所得，并不包含赠送给牟泓宇的绿化面积，绿化面积在该商品房规划建设后实际形成，不构成合同的计价依据和主要履行义务，升融公司据以履行的房屋面积及其他标准符合合同约定，不存在面积“缩水”的情形。牟泓宇所购买的为联排、复式商品房，该类商品房的价格因位置、面积、户型等因素综合确定后形成的“一房一价”，因此，即使面积、户型相同，但位置不同或位置相同但面积、户型不同的商品房价格亦相差巨大，牟泓宇与其相邻房屋进行比较没有意义，其以此为依据主张退还购房款没有事实及法律依据。升融公司向牟泓宇交付的商品房符合合同约定，该商品房计价依据合理、明确，升融公司履行合同适当。2.升融公司在《商品房买卖合同》约定的期限内已经通知牟泓宇收房，牟泓宇未办理交房手续系其自身原因，依据双方约定视为房屋已经交付，升融公司不存在逾期交房的违约行为，不应承担违约责任。案涉商品房在《商品房买卖合同》约定的交房日期前已经经过消防等相关机构的竣工验收，升融公司于该日期前向牟泓宇送达《交楼通知书（住宅）》，牟泓宇签收并已实际前往升融公司处验收，虽因其主观因素未办理交接，但因此可以确定，升融公司不存在逾期交付的情形。牟泓宇在办理交接手续时因商品房未到达其主观要求为由拒绝办理收房手续，且其在《商品房交付异议记录》上填写的理由，均非双方约定或法定可以拒绝接收房屋的正当理由，根据双方合同约定，逾期收房的后果应当由其自行承担。升融公司于合同约定的交付日期前向牟泓宇通知办理交房手续，牟泓宇因其自身原因拒绝收房所产生的后果应当由其自行承担，升融公司履行合同符合约定，不构成违约。综上所述，升融公司向牟泓宇交付的房屋符合合同约定，无面积“缩水”的情形，履行合同时不存在任何违约行为，牟泓宇的诉讼请求没有事实及法律依据，请求法院依法驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年，牟泓宇与升融公司签订《商品房买卖合同》，约定由升融公司（出卖人）向牟泓宇（买受人）出售位于兰州市皋兰县××镇××村××小区××幢××号商品房，房屋建筑面积共237.12平方米，其中套内建筑面积227.26平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积9.86平方米。房屋单价为每平方米8249.14元，总价款为1956037元，出卖人应当于2017年11月30日前将经验收合格且水、电、通信等配套管线设施按约定安装到户或预留接口，具备报装条件的房屋交付买受人。双方就房屋交接约定：“该商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或证明文件不全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自《商品房买卖合同》约定交房之日起，视为买受人同意该商品房已符合交房条件，并已实际交付买受人。”若出卖人逾期交房超过90日，则按合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付房价款的万分之三的违约金。合同签订后，牟泓宇如约缴纳了房款，2017年11月26日，升融公司通过顺丰速递向牟泓宇邮寄送达了《交楼通知书（住宅）》，通知牟泓宇于2017年11月30日办理房屋交付手续，牟泓宇于2017年11月30日签收，并按通知时间进行了验收，同日，牟泓宇在《商品房交付异议记录》上签字确认：“1.地下室连接管施工未完；2.地下室采光玻璃缺失；3.地下室线路不合理；4.围墙栏杆未安装、大门未安装；5.花园水泥、钢筋未处理；6.二楼卫生间水管未安装；7.前院车位地面施工未完工；8.花园面积严重缩水。”并拒绝接受涉案房屋的交付使用。 另查明，2017年11月9日，升融公司通过网上备案受理系统办理了保利·领秀山二区Ｂ（多层）工程竣工验收消防备案（备案号：620000ＷＹＳ170001401）。2017年11月19日，甘肃省建筑科学研究院出具《检测报告》（编号：ＧＪＫＪ2017环境ＨＪ0597-06），确定涉案房屋室内空气环境污染指标检测达标。2018年2月8日，升融公司将包含涉案房屋在内的保利领秀山项目二区Ｂ（26-33＃）楼向皋兰县建设工程安全质量监督管理站提交了《甘肃省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》（备案编号：2018-03），该备案表载明：工程名称保利领秀山项目二区Ｂ（26～33＃）楼。工程地点兰州市皋兰县忠和镇盐池村。建设规模8栋4Ｆ（26～33＃）楼。建筑面积17265.04。结构类型、层数为剪力墙、4。工程造价15648.927316万元。建设工程规划许可证编号为皋建字第620122201602264。施工图审查备案号为甘建设（兰州）审字（2016）第076号。施工许可证编号为×××01。开工时间2016年4月26日，工程竣工日期2017年4月28日。建设单位甘肃升融房地产开发有限公司，勘察单位甘肃省建筑设计研究院，设计单位筑博设计股份有限公司，施工单位广州富利建筑安装工程有限公司，监理单位陕西方得项目管理有限公司，工程质量监督机构皋兰县建设工程安全质量监督管理站。甘肃升融房地产开发有限公司盖章确认：“本工程已按规定进行了竣工验收，并且验收合格，依照《建设工程质量管理条例》第四十九条及有关规定，所需文件已齐备，现报送备案。”该备案表“竣工验收意见”栏中载明，项目建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位均同意备案。该备案表“工程竣工验收备案文件目录”栏中载明：1.工程竣工验收备案表；2.施工图设计文件审查合格证书；3.施工许可证；4.工程质量综合验收文件：①建设单位工程竣工验收报告，②施工单位工程质量竣工报告，③勘察单位质量检查报告，④设计单位质量检查报告，⑤监理单位质量评估报告；5.有关质量检测和功能性试验资料；6.法律、行政法规规定应当由规划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；7.法律规定应当由公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件；8.施工单位签署的工程质量保修书；9.住宅工程提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；10.法规、规章规定必须提供的其他文件；11.建设工程质量监督报告。皋兰县建设工程安全质量监督管理站于当日确认“保利领秀山项目二区Ｂ（26～33＃）楼的竣工验收备案文件于2018年2月8日收讫，符合备案条件，工程质量监督报告已提交，同意备案。” 2018年5月18日，升融公司向牟泓宇送达了《催收楼通知书》，通知牟泓宇于2018年6月20日至保利领秀山（一期）物业服务中心办理有关收楼手续，逾期不来办理，根据合同约定视作已收楼。2018年6月20日，牟泓宇及其他业主向升融公司的物业中心发送的《拒绝验收房屋声明书》中载明：一、贵公司交付的房屋不符合法定交房条件，业主要求提供的资料包括：《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证、供水、供气、供电的使用证明材料。二、贵公司交付的房屋不符合合同约定及销售允诺，1.言行不一，无法落户安宁；2.言而无信，地下产权不算面积；3.轻诺寡言，私家花园严重缩水。三、房屋存在问题，1.房间内用电为临时电源；2.天然气不通；3.小区绿化几乎没有。 本院认为，牟泓宇与升融公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，本院予以确认，双方当事人应当按照合同约定履行各自义务。牟泓宇依约向升融公司支付了购房款，升融公司应当按照约定的期限及交房条件向牟泓宇交付经验收合格的房屋。 关于牟泓宇向升融公司主张返还购房款147652元的诉讼请求是否应当得到支持的问题，牟泓宇该项诉讼请求主要基于涉案房屋与邻居侯进雷家的房价存在差异，进而主张该部分购房款系升融公司未兑现的绿地价款，应予返还。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。升融公司与案外人侯进雷签订的《商品房买卖合同》约定的房屋价款仅对升融公司和侯进雷具有约束力，该合同效力不及于牟泓宇。涉案房屋系联排别墅，根据相邻房屋的位置、采光情况等差异存在房价差别，符合一般社会生活经验。牟泓宇称“为了绿地才在山上买房”，然而在《商品房买卖合同》中双方并未就绿地作出约定，牟泓宇亦未提供交付房屋需有92.8平方米绿地约定内容的直接证据，无法证明绿化面积系升融公司就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定。牟泓宇以与侯进雷之间的房屋差价为依据要求升融公司返还购房款147652元，无事实和法律依据，本院不予支持。 关于涉案房屋竣工时间和验收情况以及升融公司是否逾期交房构成违约的问题。《甘肃省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》确认涉案工程竣工日期为2017年4月28日，但工程建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位共同确认竣工验收的日期为2018年2月7日，经质量监督管理部门确认备案的日期为2018年2月8日。本院认为，本案中工程竣工日期并不能简单等同于工程竣工验收日期，涉案工程经五方确认竣工验收的次日即申请备案，符合《建设工程质量管理条例》第四十九条：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案”的规定，应当认定公安消防、环保等部门出具认可文件为工程竣工验收的前置条件，故涉案房屋的竣工验收日期为2018年2月7日。升融公司未在合同约定的2017年11月30日向牟泓宇交付竣工验收的房屋构成违约，应承担相应的违约责任。 关于牟泓宇要求升融公司支付逾期交房违约金284603元的诉讼请求是否应当得到支持的问题。根据《商品房买卖合同》约定，升融公司向牟泓宇交付涉案房屋需经验收合格，并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。升融公司向皋兰县建设工程质量安全监督管理站提交的《甘肃省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》证明涉案房屋于2018年2月7日已经通过竣工验收，工程竣工验收备案文件目录栏中显示升融公司提供了涉案房屋的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，即升融公司已经具备了《商品房买卖合同》约定的交房条件。升融公司于2018年5月18日向牟泓宇送达了《催收楼通知书》，通知牟泓宇于2018年6月20日至保利领秀山（一期）物业服务中心办理有关收楼手续，逾期不来办理，根据合同约定视作已收楼。2018年6月20日，牟泓宇拒绝接收涉案房屋，并向升融公司提交了《拒绝验收房屋声明书》，应认定升融公司于2018年6月20日交付了涉案房屋。升融公司逾期交房的期限截止2018年6月20日，即逾期交房的天数为202天，升融公司应承担违约金为118536元（房价1956037元×每日万分之三×202天），超出部分166067元的违约金，本院不予支持。牟泓宇在《拒绝验收房屋声明书》提出2018年6月20日升融公司没有提供“三证一书”，并未提供相应的证据证明，故对牟泓宇的该主张，本院不予采纳。至于牟泓宇在《拒绝验收房屋声明书》中提出的其他问题与本案无关，本院不予评判。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条、第一百三十八条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告甘肃升融房地产开发有限公司应于本判决生效之日起二十日内向原告牟泓宇支付逾期交房违约金118536元； 二、驳回原告牟泓宇的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7784元，由原告牟泓宇负担5113元，被告甘肃升融房地产开发有限公司负担2671元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。 审 判 长  魏政荣 审 判 员  王文海 人民陪审员  李重彩 二〇二〇年十二月一日  书记员 张静