河北省平山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0131民初3010号 原告张素霞，女，1973年5月2日生，汉族，住平山县。 委托诉讼代理人封军利，河北日星律师事务所律师。 委托诉讼代理人盖二朝，河北日星律师事务所律师。 被告商四虎，男，1972年8月19日生，汉族，住平山县。 委托诉讼代理人杨军武，河北英汇律师事务所律师。 被告田苏艳，女，1964年11月1日生，汉族，住灵寿县。 委托诉讼代理人于悍东（田苏艳丈夫），1956年9月13日生，汉族，住石家庄长安区。 委托诉讼代理人朱洪伟，河北铠嘉律师事务所律师。 原告张素霞与被告张素霞、田苏艳执行异议纠纷一案，于2020年10月26日向本院起诉，次日本院受理后，依法组成合议庭，于2020年11月19日公开开庭进行了审理。原告张素霞的委托诉讼代理人封军利、盖二朝，商四虎及其委托诉讼代理人杨军武，被告田苏艳的委托诉讼代理人于悍东、朱洪伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张素霞向本院提出诉讼请求：请求法院判决不得执行位于平山县国商务楼12-14层房产。一、关于商四虎的欠款，平山县人民法院判决田苏艳给付其7179638.5元及经济损失，石家庄市中级人民法院维持原判。二、原告对执行标的神池北国商务楼12-14层房产提出执行异议，平山县人员法院裁定驳回异议。原告认为该裁定书错误，理由如下：1、原告是该房产业主，理由是原告与被告田苏艳及河北神池房产公司存在商品房买卖合同关系并且履行了合同义务（交付了500万元购房款，尾款因为被告不能办理按揭，导致原告没有给付），神池房产公司和田苏艳交付了房产。根据生效判决书，田苏艳具备出售房产的权利，商四虎是否同意没有法律意义。2、原告对讼争房产享有所有权。最初房屋没有达到交付条件即只是个框架，四周无墙，水电不通。原告施工完毕并且进行了装修。房屋出卖人只能主张房屋的尾款，不能主张所有权。3、法院应当立即停止执行讼争房产。理由法院强制执行的对象是田苏艳，法院（2020）冀0131执异28号裁定书认定田苏艳没有完全取得房屋所有权。既然不是田苏艳的房产，法院凭什么执行。 被告商四虎辩称，一、讼争房产的所有权人是我，张素霞对查封的房产没有所有权。因为田苏艳仅仅支付了我500万元房款，大部分房款未付，导致我的权益不能实现，我没有将房产过户到其名下。因此法院将田苏艳购买我的房产查封，没有错误。原告主张与田苏艳及神池房产公司存在商品房买卖合同关系没有证据，且被各级法院生效判决否定。双方的证据不能证实因为我的原因不能办理贷款按揭，而且《购房协议》没有约定按揭贷款是买卖付款的唯一方式。二、我完全按照《购房协议》交房，约定对房屋装修不能改变我的产权性质。三、法院在执行中查封房产，执行对象是田苏艳，法院通过查封拍卖房产实现我的合法权益，拍卖款超出部分归田苏艳所有，原告无权要求停止执行。四、《物权法》第三十条规定合法建造、财产房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力，我作为讼争房产的投资者，无须不动产登记就自然取得房产物权。请求驳回原告的诉讼请求。 被告田苏艳辩称，讼争房产经过两审法院终审，均确认二被告之间的购买协议，没有确认我方与原告的之间的购买协议。原告虽然占有商铺，没有取得所有权，所以法院查封、执行行为合法。原告称其成为业主没有事实依据。 经审理查明，2012年5月7日，商四虎、田苏艳、河北神池房地产开发有限公司达成《购买协议》：1.田苏艳以每平方米2650元的单价购买商四虎承建的位于原电影院处神池北国商务楼的10-14层，面积约8000平方米；2.商四虎、田苏艳双方合同签订后，田苏艳付商四虎定金人民币100万（以后可抵减房款），田苏艳就可以以河北神池房地产开发有限责任公司的名义出售10-14层的房屋，出售的价格由田苏艳自己决定，出售的资金首先支付甲方的房款。3.商四虎负责商务楼销售的相关按揭手续。4.商四虎负责承担田苏艳出售楼房每平米2650元的相关销售税金。5.商四虎出售的房屋必须保证建筑质量，并按时交房。6.河北神池房地产开发有限责任公司无偿为田苏艳提供办理产权的一切手续。7.交房标准：水、电、暖齐全（暖气接口费和暖气片由田苏艳负责）、弱电接通、层高3.3米、毛坯房、外墙大理石面、中空断桥门窗、商四虎负责承建楼道的墙体。8.交房时间：河北神池房地产开发有限责任公司应在合同签订后18个月内交房。9.公摊面积根据实际面积按比例公摊。10.合同签订后河北神池房地产开发有限责任公司为田苏艳提供现有售楼部的部分空间，并由河北神池房地产开发有限责任公司销售负责人统一管理，协调从事销售业务。11.未尽事宜双方协商解决。 2012年9月18日被告田苏艳与第三人张素霞签订转让协议约定，被告田苏艳自愿将购买的平山县国商务楼的10-14层以购买的合同原价转让给第三人张素霞，张素霞将田苏艳购买商务楼的100万元支付给田苏艳，商务楼以后的建筑费用及装修等由张素霞负责。商务楼的全部产权归张素霞所有，田苏艳配合办理商务楼的各种事宜。 因上述买卖合同纠纷，商四虎将被告田苏艳及第三人张素霞诉至本院，请求判令被告田苏艳、第三人张素霞继续履行《购买协议》，向商四虎支付购房款并赔偿损失。本院经审理于2016年12月8日作出（2016）冀0131民初928号民事判书，认定2013年春天，商四虎、田苏艳、张素霞协商，只购买北国商务楼12-14层。2012年9月21日，张素霞给付田苏艳100万元。2012年9月22日、9月25日、11月19日张素霞分别给付商四虎购房款50万元、50万元、30万元；2013年2月18日张素霞给付商四虎100万元、2014年5月30日张素霞给付商四虎20万元、2015年4月7日张素霞给付商四虎100万元、2016年1月30日给付20万元、2016年2月5日给付30万元，张素霞支付购房款共计500万元。同时判决书认为张素霞支付商四虎的购房款500万元，是田苏艳出售房屋后所得款支付商四虎的房款。据此本院判决如下：1.被告田苏艳支付商四虎购房余款7179638.5元，并计算经济损失；2.驳回商四虎其他诉讼请求。 该判决书还认定，田苏艳与张素霞在2014年1月20日向商四虎的回函中提出，甲方在2012年就已经知道乙方将购买的房屋转让且在2013年夏天实际购买人还与甲方达成了口头购买协议，只购买北国商务楼12-14层。这里的甲方应是商四虎、乙方应是田苏艳、实际购买人应是张素霞。 田苏艳不服（2016）冀0131民初928号民事判决，向河北省石家庄市中级人民法院提起上诉，河北省石家庄市中级人民法院于2017年4月8日作出（2017）冀01民终3034号民事判决：驳回上诉，维持原判。田苏艳又向河北省高级人民法院申请再审，河北省高级人民法院于2018年4月24日作出（2017）冀民申7496号民事裁定：驳回田苏艳的再审申请。 河北省石家庄市中级人民法院、河北省高级人民法院的判决和裁定对按揭贷款，均认为《购买协议》未约定按揭贷款为涉案房屋买卖付款的唯一方式。 按照生效判决认定，12-14层每层面积为1532.03平方米。总价款应当为12179638.5元。现张素霞表示余款同意交付法院执行案件。 因田苏艳未履行（2016）冀0131民初928号民事判决确定的义务，商四虎向本院申请强制执行。在执行过程中，本院于2020年5月27日作出（2018）冀0131执恢103号执行裁定：查封神池北国商务楼12-14层（每层1532.03平方米，三层共计4596.09平方米）。原告张素霞向本院提出执行异议，本院执行局经审查于2020年9月24日作出（2020）冀0131执异28号执行裁定书，裁定驳回张素霞的异议请求。张素霞隧诉至本院，要求判决不得执行讼争的神池北国商务楼的12-14层房产。 上述事实，有开庭笔录，（2016）冀0131民初928号民事判决书，（2017）冀01民终3034号民事判决书，（2017）冀民申7496号民事裁定书，《购买协议》，《转让协议》等材料在卷内佐证。 本院认为，商四虎、田苏艳、河北神池房地产开发有限责任公司的《购买协议》约定，田苏艳以每平方米2650元的单价购买商四虎承建的位于原电影院处神池北国商务楼的10-14层，但同时约定田苏艳在支付100万元定金后，就可以以河北神池房地产开发有限责任公司的名义出售房屋，河北神池房地产开发有限责任公司无偿为田苏艳提供办理产权的一切手续。可见田苏艳的购买尚未完全取得房产的产权，其支付的100万元只是定金。田苏艳与张素霞之间签订的是《转让协议》，转让只能转让自己的权利。在上述情况下，田苏艳将对房屋的产权转让给张素霞，田苏艳、张素霞均没有提交商四虎同意转让的充分证据。原告提供一份落款时间为2016年4月25日署名“田苏艳”的《证明》，内容是田苏艳向张素霞转让房产，经过了商四虎的口头同意，庭审中被告商四虎均不认可该《证明》，被告田苏艳的代理人在代理词中称该证明是田苏艳所写，该证明是商四虎起诉田苏艳、张素霞时，张素霞要求田苏艳书写的，但是没有将证明提供给法院。因两级法院作出的生效判决书均没有认定田苏艳向张素霞转让房产取得了商四虎同意，在生效判决没有被撤销前，原告认为田苏艳与张素霞签订《转让协议》，房屋产权已经转移，本院不予支持。虽然张素霞直接付款给商四虎，但生效判决确认为田苏艳出售房屋后所得款支付商四虎的房款。因此本院有权执行讼争的房产。依照《最高人民法院关于适用的解释》三百一十二条第一款第（二）项的规定，判决如下： 驳回原告张素霞的诉讼请求。 案件受理费80元，由原告张素霞承担（已交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交，或邮寄至本院诉讼服务中心（邮寄地址：石家庄市平山县，邮编050400，收件人：材料收转窗口）。上诉案件受理费应当在上诉期限届满之日起7日内预交（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期未交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长 封文保 陪 审 员 齐 笑 陪 审 员 肖兆辉 二〇二〇年十二月十一日 法官助理 檀泽林 书 记 员 霍丁芳