广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终25166号上诉人（原审原告）：欧福荣，男，1951年5月10日出生，汉族，住广东省四会市。上诉人（原审原告）：区雪飞，女，1979年6月26日出生，汉族，住广州市越秀区。两上诉人共同委托诉讼代理人：许多，广东安国律师事务所律师。上诉人（原审被告）：詹俊权，男，1985年10月30日出生，汉族，住广州市越秀区。上诉人（原审被告）：龚雪萍，女，1985年8月8日出生，汉族，住广州市越秀区。上诉人欧福荣、区雪飞因与上诉人詹俊权、龚雪萍房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初8852号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月25日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。欧福荣、区雪飞上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判詹俊权、龚雪平向欧福荣、区雪飞支付违约金47万元，利息损失57733.62元；2.本案的诉讼费由詹俊权、龚雪平共同承担。事实与理由：一、因詹俊权、龚雪萍拒绝支付首期款350万元涂销抵押，导致我方需要贷款涂销抵押，贷款额外支出了很多的利息，我方的损失远超一审判定的23万元。二、合同约定的违约金数额对詹俊权、龚雪萍更有利，如果我方无法依约出售房产，则需按照房产总价的20%赔偿詹俊权、龚雪萍；但如果詹俊权、龚雪萍无法依约购买房产，仅需按照房产总价的10%赔偿我方。违约金数额是我方和詹俊权、龚雪萍一致同意的，詹俊权、龚雪萍对合同约定的成交价10%的违约金数额并未有异议，一审法院不应判定降低违约金数额。三、詹俊权、龚雪萍的违约主观恶意明显，我方多次催告的情况下，仍未按照约定支付首期款，该情节应在确定违约金数额的时候充分考虑，保护诚实守信的契约精神。四、涉案合同系双方协商一致的意思表示，对各方具有法律约束力，经我方多次催告，对方未在督促的时间内支付房屋的首期楼价款350万元，已经构成根本违约，依据涉案合同第九条的约定，我方有权解除合同并向对方收取成交价款480万元的10%的违约金及相关的利息损失。特提起上诉。詹俊权、龚雪萍上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判我方承担违约金不超过57733.62元；2.受理费由欧福荣、区雪飞承担。事实与理由：一、对方存在故意隐瞒事实的行为，对本案纠纷的产生有重大过错，应当减轻我方责任。对方在签订合同时，故意隐瞒了其因逾期支付贷款导致建设银行将其债权转让给中国*资产管理股份有限公司（广东省分公司）（以下简称*资产公司），且在签订案涉买卖合同时已经被*资产公司书面催款的事实，该事实我方是合同签订后才得知的。作为一般购房者，对方虽然告知其存在拖欠银行贷款情况，但恶意隐瞒已被资产公司书面催款事实，故我方在看到催告函中说要起诉及处理担保物时非常焦虑，担心是其设下圈套。因为我方在前期需要支付350万元的巨额首期款，对交易风险十分敏感，故得知上述情况担心无法办理产权证书，或无法过户或对方存在其他债务导致交易失败的情况，为此，我方与对方进行沟通，要求其出具无债务纠纷承诺书或提供相应担保，但对方称没有资产可以担保也拒绝出具承诺。在此期间，双方都是电话沟通，但对方完全拒绝协商并想单方解除合同，通过微信律师函等给我方施加压力，导致我方认为其中可能存在巨大风险。双方在购房之前并不认识，互不了解，我方在担心和犹豫不决中超过合同约定付款时间导致本案纠纷产生。因此，对方的隐瞒行为已经违反了合同第二条，其提供的信息不具有准确和完整性，我方与对方信息不对称，在得知对方隐瞒事实后，因过于谨慎未按合同行事，有一定合理性。根据合同法司法解释二第二十九条规定，一审判决在对方存在过错的情况下，应当酌情减轻我方违约责任。二、一审判决认定我方应承担的违约金过高，应予改判。合同约定违约金为成交价的10%即48万元，一审法院调整到24万元，但仍然过分高于对方的损失，对方的损失仅是利息损失，并没有其他损失，根据合同法司法解释二第二十九条规定，我方应承担的违约金以不高于75052.9元为限，一审判决的违约金高于对方损失的30%，适用法律错误。三、我方没有恶意违约，只因对方过错产生了错误的风险考量，导致逾期，我方至今仍有意继续履行合同。我方只是对法律认知不足，对风险产生错误评估，如果对方同意，我方可以继续按合同约定购买房屋。四、由于对方存在过错，我方承担的违约责任应当不高于对方的利息损失，我方的逾期行为是受到对方影响所致，不具有主观故意，故应减少我方的违约责任。对詹俊权、龚雪萍的上诉，欧福荣、区雪飞答辩认为，一、我方并未隐瞒事实，不存在过错，从双方签订合同的第三条、第七条、第十六条可以看出，对方知道房屋存在抵押，抵押权人为银行或资产公司，需要涂销才能过户，合同是对方拿过来，且在双方去查册之后才签订的。二、对方从未要求我方出具无债务纠纷证明，双方也从未对此有过约定，一审对方也没有提出该说法。三、违约金部分应尊重合同约定，详见我方上诉意见，一审过程中对方也未要求调低违约金，法院不应调低。四、对方在我方多次催告下，采用逃避、拒收等方式抗拒履行付款责任，导致合同无法继续履行，无任何诚信可言。五、对方违约给我方带来的损失不止57733.62元利息损失，还有我方找垫资公司垫资赎契的损失，以及误工损失、交通费损失等，按合同约定违约金计算更加合理。对欧福荣、区雪飞的上诉，詹俊权、龚雪萍答辩认为，第一，对方隐瞒了*资产公司在催收函中说到的五天之内将采取诉讼或冻结等措施。第二，我们当时跟对方协商，350万元的涂销金额比较大，对方是否可以承担一部分或者出具相应没有其他负债的证明，以打消我们的顾虑，但对方拒绝。我们是积极跟对方沟通，要求对方把我们需要知道的一些购买的合同、跟银行抵押的合同、房屋的产权证明等相关资料给我们，对方一直没有给我们。第三，对方也没有办法提供相应的350万元资产的抵押或者担保。第四，合同是我们下载范本之后，双方共同修改的，不存在我们单方提供的问题。第五，造成本次违约不是我们单方面的原因，是双方信息不对称，而且卖方并不积极沟通，致使我方对交易产生极大顾虑。第六，对方提出的利息损失是卖方本来借贷银行的利息损失，不是由此产生的额外损失，卖方的房屋依然在其名下，我们当时付了定金，损失方是我们。最后，对方拒绝沟通，大家约定的时间还没到答复的时候，对方已经发出了律师函，我们认为对方是过于急切地要我们去付350万元，存在很大的顾虑和风险。欧福荣、区雪飞于2020年2月17日向一审法院起诉请求：1.确认涉案《房屋买卖合同》于2019年4月15日合法解除；2.判令詹俊权、龚雪萍立即支付违约金480000元（按总价款4800000元×10%=480000元计，詹俊权、龚雪萍已付的定金10000元，可予以抵扣）；3.判令詹俊权、龚雪萍立即支付2019年1月20日至2019年4月15日期间的利息损失57733.62元【[（3704641.51元-3476423.83元）÷336天×85天]=57733.62元】；4.本案的诉讼费用由詹俊权、龚雪萍共同承担。一审法院认定事实：广州市越秀区*路*号*房是欧福荣、区雪飞以银行按揭方式（贷款人为中国建设银行广州市分行）向广州市**建设发展有限公司购买。2019年12月18日，该房屋的所有权登记在欧福荣、区雪飞名下。2020年1月15日，该房屋的所有权登记在原告区雪飞名下。2018年12月19日，欧福荣、区雪飞（甲方）与詹俊权、龚雪萍（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方向乙方出售上址1205房，成交价480万元；甲方须保证对该物业享有完整所有权，产权清晰，并保证本合同所载有关物业的情况以及所提供的全部资料均真实、合法、准确、完整，否则甲方应承担由此而引起的一切责任（甲方保证该物业没有被司法机关查封，且出售该物业并没有侵犯第三人的权利）；由于甲方的原因，造成该物业不能办理产权移交或与第三人产生纠纷的，由甲方承担责任。因该房产的特殊性（该房产需要先涂销银行欠款赎出相关资料后才能办理房产证），甲方需保证乙方垫付银行欠款后，该物业能在房产交易中心办到房产证，其中办证所需的相关资料甲方保证齐全，并且如时按房管局的要求尽早办理调档、测绘、门牌证明等相关文件的办理；若乙方在支付了首付款项后，乙方不论因何原因无法办理房产证，则需退回相关款项并支付相应的违约金以及与此产生的其它相关费用。甲方保证该合同签署后完成该合同约定的买卖事宜，保证不再售卖与其它第三方；若违约则按房产总价的20%赔偿乙方，并承担其中产生的其它费用与法律责任。乙方已亲自视察并清晰知道该物业现况、交付使用状况及产权情况，故不得借此拒绝交易；乙方交付定金后不能按本合同约定买入该物业，应向甲方支付成交价的10%的违约金，甲方应退还乙方已付的所有款项。乙方逾期支付楼款，或者未能按时履行合同约定的其他义务，从逾期之日起，应按日向甲方支付本合同约定成交价千分之一的违约金；逾期十日，甲方除有权按本条约定向乙方收取违约金外并有权不向乙方出售该物业，但需退还乙方已付的所有款项，乙方应向甲方支付成交价的10%的违约金；合同未约定明确履行期限的，以权利方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限。付款细则：于签订本合同时支付1万元作为定金；于签订本合同后，支付首期楼价款（乙方垫付与甲方偿还银行或资产管理公司的房屋欠款350万元）；甲方收款当日须即时向抵押银行申请提前偿还贷款手续，甲方须在完成提前偿还银行贷款、涂销抵押登记及归档等手续5天内与乙方签订《广州市房地产买卖合同》；楼价余款129万元其中100万元完成过户手续后当天支付，其余29万元在乙方拿到房产证后15日内支付；在2019年1月20日前该房产在银行或资产管理方的欠款总额由甲方承担，如果超出该时间该房产在银行或资产公司的欠款所产生的利息与滞纳金等由乙方承担等。签订合同后，詹俊权、龚雪萍向欧福荣、区雪飞支付了定金1万元。2019年2月21日起，欧福荣、区雪飞通过微信多次向詹俊权、龚雪萍提出要求见面确定具体交易时间，双方于同年3月8日见面商谈，未果。2019年3月11日，欧福荣、区雪飞委托律师向詹俊权、龚雪萍寄发《律师函》，内容为：请詹俊权、龚雪萍在当月22日前支付首期房价款350万元，如不支付可以按合同约定与欧福荣、区雪飞解除房屋买卖合同，承担相应的违约金。请在当月18日前回复是继续履行合同还是解除合同。逾期不回复，又不支付首期款350万元，视为詹俊权、龚雪萍自动解除合同，同时詹俊权、龚雪萍应按合同承担违约责任等。2019年3月18日，欧福荣、区雪飞再次通过微信，向詹俊权、龚雪萍发出信息，内容为：双方在3月8日下午口头约定被告在当月18日回复首期房款交易日期，希望詹俊权、龚雪萍在当天之前明确答复，是继续交易还是终止交易等。2019年4月15日，欧福荣、区雪飞分别向詹俊权、龚雪萍寄发《解除通知书》，内容为：因詹俊权、龚雪萍迟迟未付首期楼价款350万元，经多次催告未果，因此根据法律规定解除双方签订的《房屋买卖合同》没收定金1万元，并保留追究违约责任的权利等。该函件因“多班投递无人签收”、“收件人拒收”而退回欧福荣、区雪飞。另查，*资产公司于2019年10月28日向欧福荣、区雪飞发出《个人贷款过期催缴通知》，内容为：根据詹俊权、龚雪萍与中国建设银行签订的借款合同约定日期和还款计划（该债权已转让给中国*资产管理股份广东省分公司），未按时归还贷款本息合计3704641.51元等。詹俊权、龚雪萍为证明欧福荣、区雪飞一房多卖，向一审法院提交签署日期为2020年2月27日的《业主租售委托书》复印件，该委托书上委托方的签名被涂改，但房屋权证号00×**2，与欧福荣、区雪飞原有《不动产权证书》号码一致。欧福荣、区雪飞对该证据的真实性不予确认，且认为双方的买卖合同早在2019年4月解除，另行出售涉讼房屋并无违约。针对詹俊权、龚雪萍的抗辩意见，欧福荣、区雪飞另向一审法院提交如下证据：1.欧福荣与案外人彭*晶于2018年8月13日签订的《离婚协议书》、《补充协议书》，内容为两人自愿离婚，涉讼房屋的所有权及使用权归欧福荣、区雪飞，银行欠款由欧福荣、区雪飞负责偿还等。2.彭*晶于2020年5月12日签署的《声明》，内容为涉讼房屋归欧福荣、区雪飞所有，其对该房屋的出售没有异议等。3.欧福荣的《离婚证》和彭*晶的身份证复印件。一审法院认为，欧福荣、区雪飞与詹俊权、龚雪萍自愿签订的《房屋买卖合同》合法有效，双方均应依约履行。虽然在双方签订该合同时，涉讼房屋存在他项权登记，且欧福荣、区雪飞并未办妥权属证明，但该合同已载明“该房产需要先涂销银行欠款赎出相关资料后才能办理房产证”，即詹俊权、龚雪萍对此情况已知悉并同意承担相应的风险；且该合同同时约定：“甲方需保证乙方垫付银行欠款后，该物业能在房产交易中心办到房产证”、“若乙方在支付了首付款项后，乙方不论因何原因无法办理房产证，则需退回相关款项并支付应的违约金以及与此产生的其它相关费用”，亦即欧福荣、区雪飞已就詹俊权、龚雪萍支付首期款后可能存在的风险作出愿意承担违约责任的承诺。因此，詹俊权、龚雪萍不能以此为由拒绝履行合同义务。据詹俊权、龚雪萍的答辩，双方在2019年3月8日商谈的首期款付款时间为“一周内”，即2019年3月15日前。而欧福荣、区雪飞在同年3月11日向詹俊权、龚雪萍寄发的《律师函》，要求詹俊权、龚雪萍在当月22日前支付首期款350万元，并在当月18日前答复是否继续履行上述合同。该函内容与詹俊权、龚雪萍所称的付款时间为“一周内”并不矛盾。而上述合同约定“合同未约定明确履行期限的，以权利方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限”，可见欧福荣、区雪飞要求詹俊权、龚雪萍支付首期款的时间并未违反合同约定，詹俊权、龚雪萍理应按欧福荣、区雪飞要求的时间内支付首期款。在詹俊权、龚雪萍未能支付首期款的情况下，欧福荣、区雪飞在2019年4月15日，分别按合同载明的地址向詹俊权、龚雪萍寄发《解除通知书》，虽然未能投递成功，但原因分别为“多班投递无人签收”、“收件人拒收”，故一审法院认定该通知书应当视为送达，并产生合同解除的法律后果。由于合同的解除的原因在于詹俊权、龚雪萍未能支付首期款而违约所致，故欧福荣、区雪飞要求詹俊权、龚雪萍承担违约责任的诉讼请求合法，但考虑到违约金总额达48万元，过分高于欧福荣、区雪飞的实际损失，故一审法院依法予以调整为24万元（抵扣已付定金后为23万元）。至于欧福荣、区雪飞要求詹俊权、龚雪萍赔偿利息损失的诉讼请求，鉴于詹俊权、龚雪萍应付的违约金足以弥补欧福荣、区雪飞的利息损失，故欧福荣、区雪飞该项诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，一审法院于2020年8月13日判决如下：一、确认欧福荣、区雪飞与詹俊权、龚雪萍签订的《房屋买卖合同》于2019年4月15日解除；二、詹俊权、龚雪萍在本判决发生法律效力之日起7日内向欧福荣、区雪飞支付违约金230000元；三、驳回欧福荣、区雪飞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9177元、诉讼保全费3209元，均由詹俊权、龚雪萍共同负担。本院对一审法院查明事实予以确认。二审过程中，欧福荣、区雪飞提供了一份由广州市不动产登记中心在2018年12月17日出具的信息公开答复书，载明案涉房屋预售备案时间为1999年2月4日，预购人为欧福荣、区雪飞、抵押权人为建设银行白云支行，暂无查封信息。欧福荣、区雪飞称该答复书连同其他资料在签订合同前均出示给詹俊权、龚雪萍看过，詹俊权、龚雪萍则称其没有看过，且该答复书表明签订合同时涉案房产没有产权证。二审过程中，欧福荣、区雪飞述称，签订合同前我方先带对方到建设银行广园路白云支行了解房屋具体情况，当时建行的苏经理说已经把房屋作为不良资产移交到*资产公司，对方也是听到苏经理这样说的，之后双方就一起到*资产公司了解这个房屋的所有手续。*资产公司就把这个房屋的所有办理房产证的资料手续以及每天计算的利息包括欠款表格都在电脑上给我们双方看了一遍，之后我们去广州市不动产交易中心继续了解该房子需要涂销抵押以后办理房产证所需要具备的手续，双方也是一起听到需要什么手续才可以出具房产证的事，包括预售合同、贷款合同、涂销证明、测绘图、街道地址变更等，然后双方在房管局对面的一家奶茶店坐下来继续谈房屋的交易价格，最终确定以480万元的价格成交，对方并说自己朋友是做中介公司的，有一个合同范本可以发过来，后双方到杨箕其朋友公司签订了合同，并在公司楼下农业银行的柜员机以转账的形式转了1万元定金到我的农业银行的账户上，因为是转账所以24小时到账，到账日期是签订合同的第二天。詹俊权、龚雪萍确认其在签订案涉合同前随区雪飞去*资产公司了解过情况，但从未看过催讨通知，只是打开电脑告知该房屋抵押给了*资产公司以及需要还款数额。詹俊权、龚雪萍称与区雪飞电话沟通过希望能够一起承担350万元的还款，区雪飞确认有该沟通但已经是春节之后即2019年2月份之后的事情。詹俊权、龚雪萍主张欧福荣、区雪飞隐瞒的催缴通知载明，根据区雪飞、欧福荣与建设银行签订的借款合同约定日期，区雪飞、欧福荣未按时还款，应收本息合计3452403.17元，请在接到该通知5日内清偿欠款，如未还清欠款的，该公司有权提起诉讼，处理担保物及权证。通知载明日期为2018年11月26日。欧福荣、区雪飞则称双方在*资产公司处已经在电脑上看到过该份文件，并根据该文件载明的还款数额确定的詹俊权、龚雪萍支付用于偿还欠款的首期款数额为350万元。欧福荣、区雪飞确认其并无证据证明找垫资公司垫资的损失。本院认为，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。根据各方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为詹俊权、龚雪萍在本案中应承担的违约金的数额。对此，本院认定如下：首先，詹俊权、龚雪萍主张欧福荣、区雪飞在出售案涉房屋过程中隐瞒了被*资产公司发函催缴欠款的事实，但双方在《房屋买卖合同》中已经明确约定“因该房产特殊性（该房产需要先涂销银行欠款赎出相关资料后才能办理房产证），甲方需保证乙方垫付银行欠款后，该物业能在房产交易中心办到房产证”“于签订本合同后支付首期楼价款（乙方垫付与甲方偿还银行或资产管理公司的房屋欠款人民币350万元）”，且詹俊权、龚雪萍亦确认在签订合同前曾与区雪飞一起前往*资产公司了解涉案房屋和欠款状况，如卖方故意隐瞒则不可能将其带往*资产公司了解情况，至于其在*资产公司是否看到相关材料，是其是否善尽自己注意义务的问题，故对其主张的卖方欧福荣、区雪飞故意隐瞒被*资产公司追讨欠款的事实，本院不予采信。其次，关于违约金的具体数额。詹俊权、龚雪萍作为案涉房屋买受人，在签订合同之前应对交易风险、标的物状况作仔细审查，其在签订合同之后再以案涉交易风险过大为由要求更改合同约定的付款方式和付款金额，在并未获得交易对方同意的情况下，其即应按照合同约定履行自己的义务，故一审法院认定詹俊权、龚雪萍未能如期支付首付款构成违约并无不当，本院予以确认。考虑到涉案交易的具体情况，包括标的物情况、已支付定金情况、款项支付情况以及交易时间等，一审法院在《房屋买卖合同》约定的按成交价10%计算违约金的基础上，酌情调整为按成交价5%计算违约金，欧福荣、区雪飞对此提出上诉，但其确认并无证据证明存在垫资损失，而其主张的利息损失则是依据其与银行之间的贷款合同发生的利息，并非因本案《房屋买卖合同》所导致的利息损失，故对其上诉，本院不予支持。一审判决确定的上述违约金数额符合市场上大多数二手房买卖合同的约定和现行司法实践，詹俊权、龚雪萍上诉主张继续调低违约金没有依据，本院不予支持。综上所述，双方当事人提出的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9177元,由上诉人欧福荣、区雪飞负担5431.7元，詹俊权、龚雪萍负担3745.3元。本判决为终审判决。审判长  张明艳审判员  李 静审判员  唐佩莹二〇二〇年十二月二十九日法官助理眭翘书记员苏劲丹