甘肃省张掖市中级人民法院民事判决书（2020）甘07民终1301号上诉人（原审被告）：卜某，甘肃省张掖市人，住甘州，公民身份号码：×××。被上诉人（原审原告）：张掖市新合作房地产开发有限责任公司。统一社会信用代码：91620702670828106X。法定代表人：王某1，该公司董事长。委托诉讼代理人：李某，男，1990年10月8日出生，汉族，甘肃省张掖市甘州区人，住甘州区崇圣嘉园**楼****，该公司销售经理，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：王某2，甘肃沁泽律师事务所律师。上诉人卜某因与被上诉人张掖市新合作房地产开发有限责任公司（以下简称“新合作房产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服甘肃省张掖市甘州区人民法院（2020）甘0702民初6337号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月25日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人卜某、被上诉人新合作房产公司委托诉讼代理人李某、王某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。卜某上诉请求：1.请求撤销甘肃省张掖市甘州区人民法院（2020）甘0702民初6337号民事判决，依法改判或发回重审。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。1.上诉人在订立合同的过程中存在重大过错。2014年12月1日，被上诉人与上诉人签署《还款协议书》时，被上诉人对协议书第2条既未向上诉人作出合理解释，也未向上诉人出示任何由房地产管理行政部门出具的测量数据。对于房屋面积出现的变更情况，被上诉人也未按合同第十条约定的期限和形式告知上诉人，导致上诉人无法行使合同权利，被上诉人应承担违约责任。被上诉人在签订合同过程中，故意告知上诉人虚假情况，使上诉人出现错误认识，该行为属于欺诈行为。被上诉人给上诉人造成了财产损失，人民法院应当保护利益受损的一方。2.被上诉人主张的面积与竣工面积严重不符，被上诉人存在弄虚作假的行为。上诉人从住建部门得知，上诉人购买的房屋总面积为117.91平方米，而不是被上诉人主张的123.65平方米，被上诉人出于非法目的，向行政主管部门报备的面积少于实际出售的面积，严重违反了法律、行政法规的强制性规定，损害了国家和消费者的利益。二、一审判决认定事实证据不足。被上诉人要求上诉人签订《还款协议》时，对《还款协议》中记载的房屋建筑面积为123.65平方米，被上诉人未向上诉人出示任何书面材料，故该《还款协议书》在证据的定性上属于孤证，不能单独作为认定案件事实的证据。张掖市房兴测绘队系企业法人，不是合同约定的房地产管理行政部门，其出具的测绘结果不具备证明力。新合作房产公司辩称：一、一审认定事实清楚。（一）被上诉人在签订合同及履行合同过程中不存在任何过错及违约行为。首先，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》合同文本是由建设部及国家工商局拟定的全国通用的制式合同，并非由被上诉人单方拟定，上诉人主张的《合同法》关于格式条款的规定不适用于本合同。并且，双方签订合同时对合同内容及交易房屋的基本情况清楚了解，不存在被上诉人隐瞒相关事实的情形。理由如下：第一，根据合同第二条约定，上诉人购买的案涉房屋为预售商品房，因当时案涉房屋尚未建成，合同中填写的面积数据是按照设计部门根据设计图纸核算报送的数据，签订合同时被上诉人明确告知上诉人出售的房屋为预售商品房，待房屋建成测绘后，按照测绘面积以合同约定单价计算房屋总价款多退少补，并不存在被上诉人向上诉人隐瞒事实，诱骗上诉人签订合同的情形。第二，合同第二条约定有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二，即公摊面积的计算按照《房屋测量规范》及建设部[2002]74号文件并由政府专业部门测量计算。众所周知，所有的楼房都存在公共使用部分，而公共使用的建筑面积应当由共有业主共同分摊，不可能存在楼房没有公摊面积的情形。第三，合同第四条计价方式与价款第1款约定，双方选择按建筑面积计算房屋价款；第五条面积确认及面积差异处理方式约定，双方选择以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记的建筑面积与合同约定的建筑面积发生差异的，双方同意按第1种方法进行处理，即实际面积以市房管局测绘部门的测绘面积为准，据实结算。因此，《商品房买卖合同》对于面积差异处理及计价方式有明确约定，被上诉人在签订合同过程中并未隐瞒任何事实。其次，案涉房屋所在建设项目具备合法的报建审批手续。2013年10月16日，崇圣嘉园住宅小区B区1-5号住宅楼及1号商业楼取得建设用地规划许可证及建设工程规划许可证；同日，案涉房屋所在项目工程设计方案经甘州区住建局审核，取得设计方案核定通知书；2013年11月16日，设计图纸经张掖市住建局审核备案；2013年11月28日，案涉房屋所在项目通过张掖市公共资源交易中心公开招投标，由甘肃裕源建筑工程有限公司中标承建；2013年12月17日，被上诉人取得案涉房屋所在项目土地使用权证书；2014年1月7日，案涉房屋所在项目工程取得建设工程施工许可证；2014年11月14日，经张掖市房兴房产测绘队测绘，取得崇圣嘉园B区5#楼测绘报告。因此，案涉房屋具备合法的报建审批手续，并且在修建过程中，案涉房屋从未变更过规划设计，上诉人主张的合同第十条约定的情形并不存在，被上诉人无需向上诉人告知，也没有对上诉人任何权利造成影响。再次，2014年11月14日，被上诉人取得测绘报告后，召开了业主大会，向业主公布了测绘结果，并对有关事项作了解释说明。之后被上诉人又将测绘报告公开张贴在崇圣嘉园物业公司大厅，以供业主查询，并不存在未向上诉人告知测绘结果的情形。（二）上诉人现居住使用的房屋面积与测绘面积、设计图纸面积、产权登记面积均保持一致，套内面积为107.188㎡，公摊面积为16.458㎡，建筑面积为123.65㎡，且被上诉人已于2020年2月1日取得案涉房屋不动产权初始登记证书，产权证上载明的××区房屋建筑面积为123.65平方米，与测绘报告测绘面积及双方签订的《还款协议》确定的建筑面积一致。二、一审适用法律正确，判决正确。本案所争议的焦点实际为房屋面积差异如何处理的问题。首先，双方签订的《商品房买卖合同》第五条对面积差异处理方式有约定。其次，被上诉人取得测绘报告后召开业主大会，告知测绘的相关情况，并与上诉人在内的一百余户业主签订《还款协议》，该协议对于案涉房屋面积问题再次进行确认，并明确告知上诉人测绘结果及应补交的房款数额，约定了补交房款的付款时间。答辩人认为，即便双方签订的《商品房买卖合同》中对于房屋面积、计价方式、房款总价款等内容存在约定不明确的情形，但后续签订的《还款协议》对于相关内容再次进行了明确约定，上诉人阅读并理解《还款协议》内容，自愿在该协议上签字，视为对协议中约定事项的认可。《还款协议》签订后，被上诉人向上诉人交付了案涉房屋，现案涉房屋一直由上诉人居住使用，超出合同约定面积的部分也由上诉人使用收益。并且，在本案一审审理过程中，上诉人向甘州区人民法院提起撤销之诉，要求撤销与被上诉人签订的《还款协议》，经法院审理作出（2020）甘0702民初7973号民事判决书，认为双方签订《还款协议》不具有《合同法》第五十五条规定的可撤销情形，判决驳回上诉人要求撤销《还款协议》的诉讼请求。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。因此，被上诉人要求上诉人按照测绘建筑面积支付面积差额应补交的房款符合合同约定及法律规定。一审判决适用法律正确，判决正确。三、关于张掖市房兴房产测绘队资质及测绘报告合法性的问题。房兴测绘队是甘肃省丙级测绘资质单位，其作出的××区测绘报告所依据的规范即为《商品房买卖合同》第三条约定的公摊面积构成说明所依据的规定，符合国家关于房屋测绘的规范及要求。并且，房兴测绘队是张掖市房管部门认可的测绘部门，张掖市辖区内商品房均由房兴测绘队测绘出具测绘报告，且案涉房屋建筑面积测绘结果也与不动产权证书登记的建筑面积一致。根据《商品房买卖合同》第五条约定，房兴测绘队测绘得出的结果能够作为上诉人与被上诉房屋买卖合同中确定房屋交易面积的依据。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，判决正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。新合作房产公司向一审法院起诉请求：1.要求被告向原告支付购房款44609元；2.要求被告支付违约金2141元（以44609元为基准，按日万分之二，自2019年12月2日计算至2020年8月2日），且付至实际金额清偿之日止；3.由被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年7月3日，原告新合作房产公司与被告卜某签订《商品房买卖合同》一份，约定由被告卜某购买原告开发的的位××区商品房一套，该商品房为预售商品房；该商品房的合同约定建筑面积共107.82㎡，单价为2818元/㎡，金额共计303837元；买受人已付购房款93837元，剩余购房款210000元以按揭贷款方式按期付款，买受人逾期付款在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日支付逾期应付款万分之一的违约金；买受人逾期付款在90日后，经出卖人同意继续履行合同的，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日支付逾期应付款万分之二的违约金。双方在合同第五条对面积确认及面积差异处理约定如下：商品房交付后，产权登记的建筑面积与合同约定的建筑面积发生差异的，双方同意按以下第1种方式处理即实际面积以房管局测绘部门的测绘面积为准，据实结算。2014年12月1日，原、被告签订《还款协议》一份，主要内容为：1.双方在2014年7月3日签订的《商品房买卖合同》中约定商品房预售面积为107.82㎡，单价为2818元/㎡，同时约定实际面积以房管局测绘部门的测绘面积为准，据实结算；2.现张掖市房地产管理局房产测绘队实际测量被告购买的房屋建筑面积为123.65㎡，故依合同约定，被告应依测绘面积据实向原告支付房款，被告还应向原告补交15.83㎡的购房款，计44609元；3.原告同意被告延期补交房款，被告承诺对欠交房款于2019年12月1日全部付清后，原告协助办理产权登记手续；4.本协议签订后，原告向被告交付房屋。上述协议签订后，原告新合作房产公司向被告交付了案涉商品房。此后，被告卜某先后于2017年9月15日、2019年10月16日、2019年12月9日向甘州区信访局、张掖市信访局、甘肃省信访局就补交房款事宜信访，甘州区信访局告知其向人民法院提起诉讼。截至目前，被告卜某未向原告补交差额房款。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。案涉商品房出售给被告卜某时，尚为预售商品房，双方约定的合同面积为107.82㎡，后经测绘，该商品房的实测面积为123.65㎡，相差15.83㎡，现原告要求被告卜某补交差额房款，被告以面积误差比大于3%违反法律规定为由拒绝补交。据此，本案争议焦点为：1.被告应否补交面积差额房款；2.原告主张的违约金有无事实及法律依据。关于面积差额房款的问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。本案原、被告在《商品房买卖合同》第五条中明确约定商品房交付后，产权登记的建筑面积与合同约定的建筑面积发生差异的，双方一致同意实际面积以房管局测绘部门的测绘面积为准，据实结算。该款约定系双方真实意思表示，故被告应按实测面积结算最终的购房款。再者，该份合同签订后，原、被告还在补签的《还款协议》中对商品房实测面积、差额面积、应补交金额及付款期限均进行了再次的约定和明确记载，被告卜某亦在该协议书中签名确认，该行为表示被告对差额面积是认可的，并自愿补交房款。虽被告称《还款协议书》系其受胁迫而签，但若《还款协议书》确系被告受胁迫而违背其真实意思，则其应通过诉讼或仲裁方式申请撤销该民事行为，但被告签订协议至今既未向公安机关报案，亦未采取相应措施，且被告在本案中亦未提交相关证据证实其所辩解的存在欺诈、胁迫的情形，故本院对《还款协议》依法予以认定。综上，原告依据《商品房买卖合同》第五条约定及《还款协议书》，按合同约定的单价即2818元/㎡要求被告补交15.83㎡的购房款44609元，符合双方约定，应予支持。关于原告主张的违约金，原告按照日万分之二的利率主张违约金，该项主张的依据是《商品房买卖合同》中关于买受人逾期付款违约责任的约定，而该项约定针对的情形是买受人未按照《商品房买卖合同》约定的付款期限支付合同购房款。而本案商品房经测绘，房屋实际面积大于合同约定面积，双方虽就被告应补交的房款进行了结算并重新约定了付款期限，但对逾期未补交房款的违约责任并未作出约定，故原告按照日万分之二利率主张违约金于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决：1.被告卜某支付原告张掖市新合作房地产开发有限责任公司购房款44609元，于本判决生效之日起二月内履行完毕；2.驳回原告张掖市新合作房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费969元，减半收取484.5元，由原告张掖市新合作房地产开发有限责任公司负担22.5元，被告负担462元。原告已交纳，被告负担的案件受理费直接给付原告，本院退还原告案件受理费484.5元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人围绕本案争议焦点提交了证据。上诉人提交证据如下：1.张掖市甘州区人民政府257号文件，关于对买房的农民补贴3万元的决定。拟证明签还款协议书时上诉人承诺补贴被上诉人3万元，但是后来上访过程中发现实际上是区政府补贴的，当时如果不是开发商说要补贴3万，我是不会签还款协议的。2.张掖市甘州区住建局规划施工验收的放大图，证明崇圣嘉园B区5号楼2层1-201室建筑总面积为117.91㎡，该报告是住建局竣工验收图纸。而还款协议中显示的房屋的公摊面积16.46㎡，建筑面积123.65㎡，与竣工验收面积不一致。并且我们之间签订的合同约定公摊面积为0㎡，与住建局与房管局测绘队的测绘均不一致，我认为房屋实际建筑面积应当是117.91㎡。3.我曾经维权，广播之声报道的录音光盘一份。证明采访时，开发商承认当时签合同时忘记了公摊面积，这是开发商的问题和错误，我不应当为他的错误买单，多出的房屋公摊面积我不认可。被上诉人质证认为，1.对于张掖市甘州区人民政府257号文件，对真实性无异议，但对关联性有异议。该份证据只能证明甘州区政府向甘州区购房者补助3万元的事实。该部分补助款已由相关业主全部领取，补助行为属于政府行为，与被上诉人无关。2.对第2份证据的三性无异议，但对于证明目的有异议。根据商品房买卖合同第4、5条约定，商品房交易的计价方式是以测绘部门最终测绘的面积为准进行结算，而不是以图纸结算。上诉人以图纸计价结算，不符合合同约定。3.对第3份证据的三性均有异议。该视频仅仅证明中央电视台向上诉人了解情况的事实，不能证明被上诉人在签订合同时有过错及违约事实。我方认为合同约定的权利义务是对等的，上诉人居住使用的房屋本身就包含套内面积和公摊面积，对于房屋买卖合同中未作出约定的公摊面积是实际存在并由上诉人居住使用的，因此上诉人仅行使居住使用权而不支付对价的义务不符合法律规定及基本原则。被上诉人提交8组证据。1.建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。证据来源：甘州区住建局颁发。证明事项：2013年10月16日，案涉房屋所在的崇圣嘉园B区1-5号住宅楼及1#商业楼取得建设用地规划许可证及建设工程规划许可证。2.建设工程设计方案核定通知书。证据来源：甘州区住建局出具。证明事项：2013年10月16日，崇圣嘉园B区1-5号住宅楼及1#商业楼设计方案经甘州区住建局审核符合张掖市规划管理局的有关要求，并核定设计控制相关指标。3.甘肃省建设工程施工图设计文件审查合格书、崇圣嘉园B区5#住宅楼设计图纸4张。证据来源：张掖市住房和城乡设计局出具。证明事项：2013年11月16日，案涉房屋所在的崇圣嘉园B区5#楼设计图纸经张掖市住建局审查备案。4.张掖市建设工程中标通知书、建筑工程施工许可证。证据来源：张掖市公共资源交易中心出具，甘州区住建局颁发。证明事项：2013年11月4日经张掖市公共资源交易中心依法对崇圣嘉园B区1#、2#商业楼及5#住宅楼招投标，由甘肃裕源建筑工程有限公司中标承建的事实。5.土地使用权证书。证据来源：甘州区政府颁发。证明事项：2013年12月17日，上诉人依法取得案涉房屋所在项目土地使用权证书。以上证据拟证明涉案房屋具备商品房销售手续。6.张掖市房兴房产测绘队房屋面积测绘报告。证据来源：张掖市房兴房产测绘队出具。证明事项：案涉房屋崇圣嘉园B区5#楼2层1-201室套内面积为107.188㎡，公摊面积为16.458㎡，建筑面积为123.65㎡。7.不动产权登记证书。证据来源：张掖市自然资源局甘州分局颁发。证明事项：案涉房屋不动产权证书登记的建筑面积为123.65㎡，该面积与测绘面积、《还款协议》确定面积一致。8.（2020）甘0702民初7973号民事判决书。证据来源：甘州区人民法院作出。证明事项：上诉人向法院提起诉讼，要求撤销与被上诉人签订的《还款协议》，经法院审理判决驳回上诉人的诉讼请求。上诉人质证认为，对证据1到5没有异议。对证据6有异议，张掖市房兴房产测绘队不是国家行政机构，所以测绘面积有水分，不真实。对证据7不动产权登记证书没有异议，但是对房产证上面的登记面积有异议。对证据8（2020）甘0702民初7973号民事判决书，在判决后没有上诉，但是我本身对该判决不服。被上诉人对上诉人提交的3组证据的质证意见符合法律规定，本院对被上诉人的质证意见予以采信。被上诉人提交的8组证据，证据真实、合法、证明了被上诉人拟证明的事实，本院均予以采信。本院二审审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。另查明，2014年11月14日，张掖市房兴测绘队作出了张房测字[2014835]号房屋面积测绘报告，该测绘报告载明案涉房屋崇圣嘉园B区5#楼2层1-201室套内面积为107.188㎡，公摊面积为16.458㎡，建筑面积为123.65㎡。张掖市自然资源局甘州分局甘（2020）甘州区不动产权第0000233号不动产权登记证书载明案涉房屋的建筑面积为123.65㎡。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。本案上诉人与被上诉人于2014年7月3日签订了《商品房买卖合同》，该合同约定上诉人向被上诉人购买的商品房为预售商品房，合同第三条约定的建筑面积为预估面积，合同第五条对预售商品房面积及面积差异处理又进行了约定：“实际面积以房管局测绘部门的测绘面积为准，据实结算。”该合同系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。2014年11月14日，张掖市房兴测绘队出具了张房测字[2014835]号房屋面积测绘报告，2014年12月1日，上诉人与被上诉人又签订了《还款协议》一份，该《还款协议》对案涉房屋实测面积、差额面积、应补交金额及付款期限均进行了明确约定。对该《还款协议》上诉人于2020年9月8日向人民法院起诉，要求撤销该《还款协议》，经人民法院审理，上诉人要求撤销该还款协议的诉请不能成立，该《还款协议》亦合法有效。《还款协议》签订后，被上诉人向上诉人交付了案涉房屋，被上诉人向上诉人交付房屋的不动产证书初始登记建筑面积为123.65平方米，与《还款协议》约定的建筑面积相符，上诉人应按《还款协议》的约定履行支付房款的义务。上诉人认为被上诉人存在欺诈行为，上诉人只应在商品房买卖合同约定的107.82平方米的基础上在面积误差比3%的范围内承担付款责任的理由无事实及法律依据，本院不予支持。综上，卜某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费969元，由上诉人卜某负担。本判决为终审判决。审判长 李永春审判员 陈 军审判员 胡宏睿二〇二〇年十二月二日书记员 杨丽丽【附本案所适用的法律条文】《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。