湖北省黄石市黄石港区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0202民初1666号原告：彭超，男，1988年5月7日出生，汉族，居民身份证登记住址湖北省黄石市。委托诉讼代理人：朱雅玲（系彭超之母），女，1963年2月15日出生，汉族，居民身份证登记住址湖北省黄石市。原告：黄震，男，1997年9月23日出生，汉族，居民身份证登记住址湖北省大冶市。委托诉讼代理人：彭幼平（系黄震之母），女，1973年7月31日出生，汉族，居民身份证登记住址湖北省大冶市。被告：黄石裕达酒店管理有限公司，住所地湖北省黄石市黄石港区湖滨大道****。法定代表人：黄伟，该公司执行董事。委托诉讼代理人：周斌，男，该公司员工。被告：陈希平，男，1963年2月28日出生，汉族，户籍证明住址湖北省黄石市。委托诉讼代理人：周斌，男，1975年5月26日出生，汉族，居民身份证登记住址湖北省黄石市下陆区老下陆东方花苑**，受黄石裕达酒店管理有限公司推荐。被告：黄石市欣曼晶酒店管理有限责任公司，住所地湖北省，住所地湖北省黄石市湖滨大道****法定代表人：翁武华，执行董事。被告：翁武华，男，1954年5月25日出生，汉族，居民身，居民身份证登记住址湖北省黄石市西塞山区iv>原告彭超、黄震与被告黄石裕达酒店管理有限公司、陈希平、黄石市欣曼晶酒店管理有限责任公司、翁武华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告彭超的委托诉讼代理人朱雅玲、原告黄震的委托诉讼代理人彭幼平、被告黄石裕达酒店管理有限公司及被告陈希平的共同委托诉讼代理人周斌到庭参加诉讼。原告于开庭审理前申请撤回对被告黄石市欣曼晶酒店管理有限责任公司、翁武华的起诉。经审查，该申请系当事人的真实意思表示，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条之规定，口头裁定准许原告撤回对黄石市欣曼晶酒店管理有限责任公司、翁武华的起诉。本案现已审理终结。原告彭超、黄震向本院提出诉讼请求：1、判令二被告立即支付其2020年2月1日至2020年7月31日的租金7380元，并自2020年8月1日起按照每月租金1230元的标准支付租金至2020年11月30日；2、判令二被告支付违约金2952元；3、判令二被告退出酒店任何形式经营权，双方解除合同。事实和理由：原告于2009年投资37.7万元购买黄石市湖滨大道138号曼晶大酒店22012号房屋。2016年6月1日，其与被告签订《产权酒店委托经营合同》，将该房屋租赁给被告。合同主要约定，被告按37.7万元的3.6%向原告支付年租金，按月支付；无论被告经营情况如何，原告有权按合同约定向被告收取租金；委托经营期间内，被告若每逾期一个月支付租金，除应支付租金外，每逾期一天，被告按当月应付租金的8‰向原告支付逾期利息；逾期超过一个月视为违约，原告有权解除本合同，并有权要求被告赔偿损失。被告在2020年2月至7月期间，以疫情为借口拒绝支付租金。但曼晶酒店在疫情期间接收参与抗疫的医护人员入住，政府为此给予酒店补偿，其完全有能力支付租金。原告认为，被告拖欠租金的行为损害了原告的合法权益，理应承担相应的违约责任。被告陈希平辩称，原告诉称与事实不符，其不应当承担责任。陈希平虽在合同中乙方处签字，其在签订合同时系受黄石市欣曼晶酒店管理有限责任公司法定代表人翁武华的委托，其签字行为属于职务行为，所产生的法律后果由该公司承担，该《产权酒店委托经营合同》的合同双方为原告与黄石市欣曼晶酒店管理有限责任公司，其不应当承担责任。因此，请求法院驳回原告对其的诉讼请求。被告黄石裕达酒店管理有限公司辩称，因受疫情影响，根据与业主签订的产权酒店委托经营合同第六款第二条：如遇不可抗力且不可抗力影响超过三个月，双方均可解除合同，且互不追究责任。其于2020年4月1日通过微信群向业主发出解除合同通知书，并通过微信及短信通知业主4月26日至28日到酒店办理解除合同及退房手续。其于2020年4月26日正式退出酒店经营管理，同时向所在社区、所在地派出所、黄石港公安分局、消防支队等单位送交了退出酒店经营及停业的通知，并应业主要求于7月21日在东楚晚报上刊登相关声明。双方合同关系在2020年4月26日就已终止。在2020年2月至4月疫情期间，酒店有接待医护人员，同时也有一定的收入。但是三个月只有正常水平的40%，只够维持必要的支出，主要是能耗、员工工资、易耗品、防疫用品等，实在无力负担疫情期间业主的租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系位于黄石市黄石港区湖滨大道****房屋的共同所有权人。2016年5月1日起，陈希平作为实际经营者，以“欣曼晶酒店”的名义对外经营，并出资60万元向黄石市欣曼晶酒店业主委员会代表支付担保金，由业主代表明瑞林以自己的名义存入银行。2016年6月1日，原告作为甲方与被告陈希平作为乙方签订一份《产权酒店委托经营合同》，约定：甲方将案涉房屋租赁给乙方用于经营；委托经营期限自2016年6月1日起至2022年5月31日止；乙方按37.7万元的3.6%向甲方交付年租金（税后），租金按月支付，于每月25日至31日期间支付下月租金；在委托经营期内，乙方若逾期一个月支付甲方租金，除应付甲方的租金外，每逾期一天，乙方按当月应付租金的千分之八支付逾期利息给甲方；乙方以六十万资金以业主代表身份存入银行作担保，如乙方违约，则甲方有权将此款变现，抵作业主租金；如遇不可抗力致使本合同无法履行，可以中止本合同的履行，不可抗力的影响超过三个月仍不能消除时，双方可终止本合同，双方均不再追究对方责任。陈希平、翁武华在合同上乙方签章处签名，被告黄石市欣曼晶酒店管理有限责任公司在原告持有的合同原件上加盖公章。虽合同约定的租金标准为：每年按377000元的3.6%计算为13572元/年（即1131元/月），但双方当事人在履行过程中，已实际对租金标准进行了变更，被告实际按1230元/月的标准实际履行,庭审中被告亦认可每月租金支付标准为1230元/月。合同签订后至2018年11月底，被告每月通过黄石市欣曼晶酒店管理有限责任公司的账户按1230元/月向原告支付租金；从2018年12月1日起至2020年1月期间，通过黄石裕达酒店管理有限公司的账户按1230元/月向原告支付租金；2020年2月起，被告未再支付租金。因被告陈希平实际经营期间均准时支付业主收益，自2016年7月起众多业主陆续与陈希平另行签订了委托经营合同。为便于经营，黄石市欣曼晶酒店业主委员会于2018年8月15日作出《关于变更酒店物业经营管理公司的决定》，决定解除与黄石市欣曼晶酒店管理有限责任公司的委托经营协议。2019年9月7日，黄石市欣曼晶酒店业主委员会向黄石市欣曼晶酒店管理有限责任公司发出《解除委托经营合同告知函》，称自2019年1月起至今，黄石市欣曼晶酒店管理有限责任公司未按约向业主支付租金，其决定解除与黄石市欣曼晶酒店管理有限责任公司签订的《产权酒店委托经营合同》，该合同自通知到达之日解除。另查明，2017年3月21日，黄石裕达酒店管理有限公司登记成立，法定代表人为陈希平；2020年5月15日，该公司法定代表人变更为黄伟。黄石裕达酒店管理有限公司丽晶酒店作为黄石裕达酒店管理有限公司的分支机构于2019年8月6日登记成立，负责人为周斌。再查明，2020年1月25日，黄石市新型冠状病毒××疫情防控指挥部发出1号令，全市所有营业性文化娱乐场所暂停营业。2020年3月22日，黄石市新型冠状病毒××疫情防控指挥部发出第45号通告，自2020年3月23日零时起，人员、车辆恢复正常出行；限制清单内的市场主体，包括人员聚集度高、场所相对密闭的市场主体，疫情解除前不得复工复产。疫情期间，黄石裕达酒店管理有限公司丽晶酒店继续经营，并收到了包括鄂东医疗集团在内的多家单位支付的疫情期间租用酒店费用209万元。又查明，2020年3月30日，黄石裕达酒店管理有限公司丽晶酒店向黄石丽晶酒店业主委员会及全体业主发出《关于解除丽晶酒店通知书》，称本次疫情属不可抗力且影响超过三个月无法消除，导致经营方无法履行合同，现其正式向甲方通知其决定依法终止合同，请甲方自2020年4月1日起30日内安排交接事宜。2020年4月13日，黄石裕达酒店管理有限公司丽晶酒店通过短信方式向包括原告在内的业主发出通知：“请各位业主于4月26-28日来酒店办理房屋钥匙交接手续，并携带房产证（或购房合同），本人身份证或户口本原件及复印件，如房屋所有人不能亲至办理可签署委托书委托他人办理，具体时间早上8:00-11:30，下午14:00-17:00[丽晶酒店]”。2020年7月21日，黄石裕达酒店管理有限公司丽晶酒店在报纸上刊登声明：“受新型冠状病毒疫情影响，黄石裕达酒店管理有限公司丽晶酒店依据《产权酒店委托经营合同》第六款第2条的约定，决定依法解除与（曼晶酒店）业主的合同关系，并于2020年4月25日正式退出酒店经营。对于2020年4月25日之前应由我公司承担的债权债务，本公司将继续承担清偿责任。”本院认为，被告陈希平与原告于2016年6月1日签订《产权酒店委托经营合同》时，既未向原告出示其受他人委托签订合同的委托手续，亦未向原告口头披露其签订合同系受他人委托所为，故本院对被告辩称其签订合同的行为系代黄石市欣曼晶酒店管理有限责任公司履行职务行为的意见不予采信。该合同系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效并生效。该合同虽名为委托经营合同，但根据合同内容，双方主要约定原告向被告陈希平提供租赁房屋，被告向原告按期支付固定数额的租金，故该合同实为房屋租赁合同。翁武华在合同上签字以及黄石市欣曼晶酒店管理有限责任公司在合同上加盖公章的行为表明其自愿作为共同承租人加入原告与被告陈希平之间的房屋租赁关系之中，构成债的加入。但结合已查明事实，自2018年8月15日起，黄石市欣曼晶酒店业主委员会决定解除与黄石市欣曼晶酒店管理有限责任公司之间的委托经营协议；自2018年12月起，由黄石裕达酒店管理有限公司向原告等业主支付租金。至此，翁武华与黄石市欣曼晶酒店管理有限责任公司已实际退出酒店经营，其二者已实际解除与酒店业主的房屋租赁关系。被告黄石裕达酒店管理有限公司作为合同外的第三人，自2018年12月30日起以其名义向包括原告在内的业主支付租金；此后，以其分支机构黄石裕达酒店管理有限公司丽晶酒店的名义于2020年3月30日、2020年4月12日发出解除合同通知，并以黄石裕达酒店管理有限公司丽晶酒店的名义于2020年7月21日登报公告解除合同通知；本案诉讼过程中，被告黄石裕达酒店管理有限公司亦认可其与原告之间存在房屋租赁合同关系，只是其认为双方合同关系已于2020年4月26日终止。上述事实表明其自愿作为共同承租人加入原告与被告陈希平之间的房屋租赁合同关系之中，向合同中的债权人即原告作出承诺承担债务人义务的意思表示，原告予以接受并通过起诉的方式要求被告黄石裕达酒店管理有限公司承担合同义务，故应当认定被告黄石裕达酒店管理有限公司构成债的加入，又称并存的债务承担，即被告黄石裕达酒店管理有限公司与被告陈希平作为共同承租人承担向原告给付租金的义务。关于原告请求解除合同及主张租金的诉讼请求。被告黄石裕达酒店管理有限公司辩称其认为疫情原因属不可抗力，已通过下属机构丽晶酒店向包括原告在内的业主送达解除合同的通知，双方合同已解除。本院认为，在案涉租赁合同关系中，被告黄石裕达酒店管理有限公司应履行的义务是向原告支付租金，该义务并不因疫情影响而不能履行，故疫情原因并不构成不可抗力。结合已查明事实，黄石裕达酒店管理有限公司丽晶酒店在疫情期间并未停止经营，其在此期间因接待了包括鄂东医疗集团在内的多家单位等医务人员而收到209万元营业款，故疫情并不是合同约定的因不可抗力可以解除合同的情形，被告黄石裕达酒店管理有限公司不享有合同约定的解除权。本院对被告的该项辩称意见不予采信。本案所涉项目系商业地产租赁，被告作为大型酒店承租人及经营者，其不仅要履行支付租金的义务，还要按约履行使用租赁物、对租赁物进行实际管理经营的义务。酒店在对外经营时为整体经营，且租赁合同为继续性合同，合同义务的履行具有相当程度的人合性，有赖于双方之间的信任关系。因受疫情影响，酒店经营困难，故被告陈希平及黄石裕达酒店管理有限公司多次通知业主解除合同，要求业主办理退租手续；部分业主已领取房屋钥匙、收回房屋。换言之，被告以实际行动表明不再继续履行合同。欣曼晶酒店众多业主从2020年7月15日起因房屋租金问题陆续向本院提起诉讼，要求被告支付租金至返还房屋之日止，亦表明其并不要求继续履行合同。可见，双方之间的信任基础已然丧失，而案涉合同并非短时间内即可履行完毕。故本院认为双方当事人继续履行合同已陷入僵局，若强制要求被告继续履行对酒店行使经营管理的行为并履行支付租金的义务显失公平。本院根据已查明事实，并结合欣曼晶酒店众多业主于2020年7月15日就租金问题向本院提起诉讼的情况，确认被告陈希平、黄石裕达酒店管理有限公司与原告之间的房屋租赁合同关系于2020年7月15日解除。结合已查明事实，被告陈希平、黄石裕达酒店管理有限公司多次通知原告办理房屋腾退交接手续，但原告一直怠于处理。根据公平原则，本院认为从确认合同解除之日起再宽限一个月时间即2020年8月15日前足以让原告办理完毕收房手续。被告陈希平、黄石裕达酒店管理有限公司应从2020年2月1日起至2020年8月15日止继续向原告支付租金。原告主张的超过该期限即2020年8月15日后的租金属于原告不及时采取措施而扩大的损失，其要求二被告承担该损失缺乏法律依据，本院不予支持。关于租金标准问题。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》关于合同案件的审理第6条第二款规定，“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”疫情期间，虽二被告将酒店房间出租给医疗机构获得了一定的收益，但该部分收益系因疫情原因所作的具有一定的公益性的行为，与酒店日常对外经营在性质以及收费标准上均有所区别。若要求二被告继续按照原租赁合同约定标准支付租金有失公允。根据公平原则，本院对疫情期间的租金酌情予以变更，对租金的数额具体确认如下：2020年2月1日至2020年3月22日期间的租金按1230元/月的80%计算，即1230元/月×80%×1个月22天=1705.6元；2020年3月23日至2020年8月15日期间的租金仍按双方在履行合同过程中的标准1230元/月计算,即1230元/月×4个月24天=5904元。综上，二被告应当支付原告自2020年2月1日起至2020年8月15日期间的租金共计7609.6元。对原告主张的超过上述金额的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求二被告按合同约定标准支付违约金的诉讼请求。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》关于合同案件的审理第5条第一款规定，“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”。本案中，二被告逾期支付租金系受疫情影响以及其对解除合同通知的错误认识等因素造成的，不能因此认定二被告存在违约行为，故原告要求二被告支付违约金的诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。关于原告要求二被告腾退返还房屋的诉讼请求。二被告已多次通知包括原告在内的众多业主前来办理退房交接手续，而原告未前往办理；同时，原告亦未举证证明二被告拒不腾退返还房屋，故双方对于原告的该项请求并无争议，本院对该项请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告彭超、黄震与被告陈希平于2016年6月1日签订的《产权酒店委托经营合同》于2020年7月15日解除。二、被告陈希平、黄石裕达酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内连带向原告彭超、黄震支付2020年2月1日至2020年8月15日期间的租金7609.6元。三、驳回原告彭超、黄震的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费72元，由原告彭超、黄震连带负担22元、被告陈希平、黄石裕达酒店管理有限公司连带负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审 判 长 田 田人民陪审员 张 景人民陪审员 刘 勇二〇二〇年十二月二十八日书 记 员 桂丽婷