湖北省黄石市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂02民终1028号上诉人（原审被告）：湖北永延传动科技有限公司，住所地大冶市罗桥街道办事处城西北工业园开元大道**。法定代表人：耿亚林，系该公司总经理。委托诉讼代理人：康炜宸，湖北华隽律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄朝明，男，1964年6月16日出生，汉族，住大冶市，委托诉讼代理人：袁正阳，广东朗正律师事务所律师。原审被告：湖北舒嘉科技有限公司，，住所地大冶市罗桥街道办事处城西北工业园开元大道**法定代表人：王国峰，系该公司经理。上诉人湖北永延传动科技有限公司（以下简称永延公司）与被上诉人黄朝明及原审被告湖北舒嘉科技有限公司（以下简称舒嘉公司）租赁合同纠纷一案，不服大冶市人民法院（2019）鄂0281民初5421号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案后，依法组成合议庭，对该案材料进行了阅卷，并调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。永延公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判其公司按照《厂房租赁合同》及《厂房租赁合同补充协议》的约定的期限继续使用黄朝明所有的位于大冶市××办事处××大道××车间××幢；2、撤销一审判决第二项，改判其公司按照《厂房租赁合同》及《厂房租赁合同补充协议》的约定的每月12元/平方米的标准向黄朝明交纳位于大冶市××办事处××大道××车间××幢自2018年8月2日起的租金，分期扣除其公司为履行合同产生的费用2605950元；3、本案一审、二审费用及鉴定费由黄朝明承担。事实与理由：1、2018年8月2日，黄石市中级人民法院作出（2016）鄂02执9号之四号《执行裁定书》将案涉2号车间房屋所有权及占用的部分土地使用权在两次拍卖均流拍的情况下，以评估价11939365元抵偿黄朝明工程款本息，直接裁定给黄朝明所有，而不是一审法院认定的变价抵偿。其公司在2017年7月23日与舒嘉公司《租赁合同》时，涉案车间的所有权人为舒嘉公司。2、一审法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，认定本案属于买卖不破租的例外情形，属于适用法律错误。从2018年8月2日起黄朝明才是案涉房屋的物权人，不是案涉房屋的申请执行人，本案应当适用最高人民法院关于《人民法院能否在执行程序中以被执行人擅自出租查封房屋为由认定租赁合同无效或解除该租赁合同》的答复。3、根据上述买卖不破租赁的法律规定，其作为承租方依据合同及协议支付租金是其的义务，黄朝明在租金中扣除其为履行合同进行安装、维修及施工共计产生2605950元的费用，也是其应尽的义务。4、一审法院认定事实错误。1、未查明其公司向案涉厂房投入建设安装成本共计2605950元的事实；2、一审法院认定厂房租赁价格并非客观真实的租赁价格。因为其公司承租的是不符合生产建设条件的“毛坯”厂房，所以认为一审认定的租金过高。黄朝明辩称：一审认定事实和适用法律正确，永延公司上诉请求和理由不能成立。1、案涉房屋属于买卖不破租赁的例外情况，永延公司与舒嘉公司签订的租赁合同及补充协议，对其不产生法律约束力；2、其取得案涉房屋所有权的权源是人民法院的执行裁定，而不是通过买卖关系，不存在适用买卖不破租赁，故永延公司与舒嘉公司之间的租赁合同、补充协议不能也不存在对抗其的效力。综上，永延公司的上诉请求与法律规定相悖，无任何事实依据，不能成立。黄朝明向原审法院提出诉讼请求：1.判令永延公司向其支付从2018年8月2日起至2020年1月13日止房屋占用费1902794.40元；2.判令永延公司立即从占用其的所有的房屋中迁出并恢复原状；3.舒嘉公司、永延公司承担本案鉴定费和诉讼费用。原审法院认定事实：舒嘉公司名下原有位于大冶市××办事处××大道××号（大冶市××西北工业园）车间二1幢（产权证号：大冶市房权证04字第**，建筑面积：10041.85㎡）。2014年11月17日，黄朝明因与舒嘉公司、大冶市金发塑胶有限公司及第三人黄石市下陆建筑有限公司建设工程施工合同纠纷一案向黄石市中级人民法院提出财产保全申请，要求查封、冻结舒嘉公司、大冶市金发塑胶有限公司在银行存款1800万元或其同等价值的其他财产。法院于2014年11月18日作出[2014]鄂黄石中民四初字第00005－3号民事裁定，裁定：冻结舒嘉公司、大冶市金发塑胶有限公司在银行存款1800万元或查封、扣押其同等价值的其他财产，并实际查封了舒嘉公司位于大冶市××西北工业园的房屋。2016年11月17日和2016年12月2日，湖北省高级人民法院分别作出（2016）鄂民终280号和（2016）鄂民终280－1号民事裁定，继续查封舒嘉公司位于大冶市××西北工业园的房屋。2018年8月2日，黄石市中级人民法院根据黄朝明的申请和已经发生法律效力的[2014]鄂黄石中民四初字第00005号民事判决书，作出（2016）鄂02执9号之四执行裁定，裁定：将舒嘉公司所有的位于大冶市××办事处××大道××号（大冶市××西北工业园）车间二1幢（产权证号：大冶市房房权证04字第**，筑面积：10041.85㎡）房屋所有权及所占用的部分国用土地使用权〔使用权证号：大冶国用（2003）第0050000036号，所占用的部分土地面积：9082.89㎡〕过户登记至黄朝明名下，上述房屋所有权及所占用的部分土地使用权自本裁定送达黄朝明时起转移。上述房屋承租人即永延公司此后未与黄朝明就其租用的原舒嘉公司的房屋租用问题进行协商。另认定，2017年7月23日，舒嘉公司与永延公司双方签订了《厂房租赁合同》。约定将案涉房地产在内的位于大冶市××办事处××大道××、××号车间租赁给永延公司，租期为五年，租金为每月12元／㎡（含税价），宿舍每间2400元／年（含税价）。2017年9月25日，双方又签订《厂房租赁合同补充协议》，对上述《厂房租赁合同》进行了补充约定。2019年12月6日，法院依法委托武汉洪房房地产土地估价有限公司对舒嘉公司位于大冶市××办事处××大道××号10041.85㎡案涉房屋市场租赁价值进行评估。该公司作出《房地产估价报告书》，结论为：确定估价对象在2018年8月2日至2019年12月6日（约16.13个月），满足假设限制条件下及价值类型下的房地产公开市场租金总价为1763912元，房地产租金单价为109356元／月，黄朝明花去鉴定费35100元。原审法院认为，一般情况下，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动的，房屋受让人应继续履行原租赁合同义务，即所谓买卖不破租赁。但本案中，因永延公司租用舒嘉公司案涉房地产时该财产已于2014年11月18日被法院依法查封。因永延公司、舒嘉公司签订租赁协议而设立房屋租赁关系发生在法院依法查封之后，且本案案涉房地产所有权发生变动亦是因法院裁定变卖抵偿所致。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，本案属于买卖不破租赁的例外情形，永延公司、舒嘉公司签订的租赁协议及补充协议对黄朝明均不产生拘束力，黄朝明取得案涉房地产后并非必须履行出租人继续履行合同的义务。永延公司在黄朝明2018年8月2日通过法院裁定变卖抵偿取得案涉房地产权利后并未与黄朝明就房屋租赁达成一致意见，故黄朝明、永延公司之间并不存在房屋租赁关系，永延公司在黄朝明取得案涉房地产权利后继续使用属于黄朝明所有的房屋已没有合法依据，黄朝明要求永延公司将占用的房屋返还黄朝明，其拒不返还黄朝明房屋侵害了黄朝明依法享有的物权，造成黄朝明损害，依法应当返还并赔偿黄朝明损失（房屋占用费）。黄朝明现参照《房地产估价报告书》确定的房地产租金单价109356元／月计算损失并承担鉴定费的请求，依法予以支持。故黄朝明要求永延公司立即从占用的黄朝明所有的房屋中迁出和恢复原状并赔偿黄朝明房屋占用费损失等诉讼请求符合法律规定，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，判决：1、永延公司于判决生效后十五日内从黄朝明所有的位于大冶市××办事处××大道××车间××幢（产权证号：大冶市房权房权证04字第**，面积：10041.85㎡）的案涉房地产中迁出，将所占用的属于黄朝明所有的房屋返还黄朝明，并恢复原状。2、永延公司于判决生效后十五日内赔偿黄朝明房屋占用费损失1902794.40元（自2018年8月2日起至2020年1月13日止共17.4个月，按109356元／月计算）和鉴定费35100元。案件受理费21925元，由永延公司负担。本院二审期间，永延公司为支持其公司主张,提供了如下证据材料：1、《厂房租赁合同》、《厂房租赁合同补充协议》。拟证明其公司在承租涉案厂房时，该厂房缺乏生产所需的水电等基础设施建设，厂房内部钢构、地、地坪等均未达到建设要求、《产品购销合同、供电包装安装合同、房屋维修合同等合同及发票、收据》。拟证明其公司租赁该房屋后，投入2605950元进行装修；3、《评估报告》。拟证明涉案厂房在剔除其公司维修厂房、安装设备等建设成果后的市场租赁价值。经质证，黄朝明对证据一的真实性、关联性有异议，不予认可；对证据二的关联性有异议，不予认可；对证据三，认为是永延公司单方委托评估，不足以否认原审法院委托所作出的评估报告。舒嘉公司认为上述证据与其公司无关，不发表意见。本院认为，上述证据一、二，在原审中已经提交并予以认定，不属于新的证据，对证据三《评估报告》，系永延公司单方委托评估，该《评估报告》与原审法院委托的评估报告结论不一，且不足以否认原审法院委托的评估报告，故不予采信。本院对原审查明的事实予以确认。结合诉辩双方的观点，归纳本案的争议焦点为：1、原审适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定是否正确；2、涉案厂房的租金认定问题；3、永延公司因租厂房所投入的基本配套设施建设费用应否扣除。一、关于原审适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定是否正确的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：㈠房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；㈡房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”本案中，涉案厂房是2014年11月18日查封，永延公司租赁涉案厂房时间为2017年7月23日，是在人民法院依法查封涉案厂房之后进行的租赁，依据上述规定，本案属于买卖不破租赁的例外情形，永延公司与舒嘉公司签订的租赁协议及补充协议，对黄朝明不具有约束力。永延公司认为本案应适用《最高人民法院关于人民法院能否在执行程序中以被执行人擅自出租查封房产为由认定租赁合同无效或解除该租赁合同的答复》中“买卖不破租赁”的规定，由黄朝明履行租赁协议及补充协议所约定义务的理由，与该“答复”的内容并不相符，也与本案事实及法律规定相悖，本院不予支持。二、关于涉案厂房的租金认定问题。原审对涉案厂房租金的认定，是依据法院委托的具有相关资质机构所作出的《房地产估价报告书》予以确认，永延公司并未提交相关证据否认该报告，二审中，永延公司提供单方委托的《评估报告》，予以否定原审认定的《房地产估价报告书》，本院认为永延公司提供单方委托的《评估报告》的证明力不足以否认《房地产估价报告书》，原审据此认定的租金，符合法律规定，应予支持。三、关于永延公司因租厂房所投入的基本配套设施建设费用应否扣除问题。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，黄朝明不是租赁协议及补充协议的当事人，不负有履行上述协议的义务，永延公司要求黄朝明承担上述费用，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，永延公司提出的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21925元，由湖北永延传动科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  严云峰审判员  童 威审判员  曹晓燕二〇二〇年十二月二十四日法官助理李彦瑾书记员孟楠