湖南省娄底市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）湘13执复99号复议申请人（申请执行人）：杨秀静，女，汉族，1979年2月27日出生，户籍地广东省兴宁市。委托代理人：黄孟，系广东远大永恒律师事务所律师。委托代理人：禤世文，系广东远大永恒律师事务所律师。复议申请人（被执行人）：娄底市金和康年国际大酒店有限公司，住所地娄底市娄星区建设路与吉星路路口。法定代表人：洪向东。委托代理人：陈明，男，汉族，1971年3月2日出生，住湖南省娄底市娄星区。被执行人：洪向东，男，汉族，1970年10月17日出生，户籍地湖南省娄底市娄星区。复议申请人杨秀静、娄底市金和康年国际大酒店有限公司（以下简称金和公司）不服娄底市娄星区人民法院（以下简称娄星区法院）（2020）湘1302执异77号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。娄星区法院查明，深圳远鹏装饰集团有限公司（下称远鹏公司）与金和公司、洪向东、陈四新建设工程施工合同纠纷一案，娄星区法院于2016年5月25日作出（2015）娄星民二初字第887号民事判决书，判令金和公司于该判决生效后十日内向远鹏公司支付工程款482万元，利息40.5523万元，2015年8月4日起的违约金按月利率1%支付至该判决指定的履行期间止。远鹏公司对金和公司第4-5、7-8层建筑因装修而增加的价值，在工程款482万元范围内享有优先受偿权。洪向东对前述款项承担连带责任。该判决生效后，因金和公司、洪向东未履行还款义务，远鹏公司于2017年5月12日向娄星区法院申请强制执行。另查明，本案在诉讼过程中，远鹏公司向娄星区法院申请财产保全，娄星区法院于2015年9月17日将金和公司名下金和天下11幢1901、2101号房产予以查封。执行过程中，娄星区法院于2018年8月20日以（2017）湘1302执675号之二执行裁定将上述房产予以继续查封；同时另将洪向东名下位于娄底市娄星区××大厦××幢××（所有权证号为××、00155647号）的房产以及位于娄底市娄星区××路××路××的土地（土地权利证书号：娄国用-2012-14344号）、位于娄底市娄星区××街××小区××号的土地（土地权利证书号：娄国用**）予以继续查封；其中另有债权人深圳市鹏成海产有限公司、康永红、娄底市工商业联合会、王意双等人分别对金和公司名下金和天下11幢1901、2101号房产予以轮候查封。再查明，2019年3月4日，娄星区法院作出（2017）湘1302执675号之四执行裁定，裁定将本案申请执行人远鹏公司变更为杨秀静。执行过程中，娄星区法院将金和天下11幢1901、2101号房产委托评估公司进行了评估，其中1901号房的评估价值1271.53万元，2101号房的评估价值为651.62万元。2018年12月18日，娄星区法院对案涉房产予以第一次挂网拍卖，但因无人竞买而流拍。2019年2月13日，娄星区法院对上述房产进行第二次挂网拍卖，亦因无人竞买而流拍。2019年5月2日，娄星区法院对2101号房予以挂网变卖，因无人报名而未成交。杨秀静债权的本金为482万元，经娄星区法院计算本息合计为776万元。金和公司不服娄星区法院（2017）湘1302执675号之二执行裁定，向该院提出执行异议，请求解除对1901、2101号房产的查封。娄星区法院经审查后裁定解除对被金和公司名下位于娄底市娄星区××路××路××（金和天下）11幢2101号房屋的查封。金和公司申请复议称，娄星区法院分别于2018年12月18日、2019年2月13日，将1901号、2101号房产挂网拍卖，二次均流拍。2101号房产经变卖程序，依然未成交。该两处房产，另有深圳市鹏成海产有限公司、康永红、娄底市工商业联合会、王意双分别于2015年、2016年进行了轮候查封。2019年7月，金和公司与上述债权人在娄星区法院的调解下，签订了以物抵债协议，拟将1901号房抵债给上述债权人结案。按照相关法律规定，流拍的不动产，人民法院应当作出解除查封的裁定，交由其他债权人抵债。从2015年至今，为尽快实现债权，加快执行进度，金和公司、各轮候查封人和杨秀静曾进行多次协商和协议定价，均因杨秀静不接受协商议价，亦不同意解除多查封的资产而搁浅。杨秀静的行为已经严重损害了金和公司和其他债权人的合法权益。请求解除对1901号、2101号房产的查封。杨秀静申请复议称，金和公司在申请执行异议时，仅对1901号房提出解封申请，在复议程序中不能提出对2101号房的解封申请。本案不存在超标的查封的情形。杨秀静的债权本金为482万元，计算至2020年6月29日的债权总额为9176033.67元。2101号房流拍价为417.0368万元，即使杨秀静同意以物抵债，也远远不足以清偿债权。同理，1901号房的流拍价为813.7792万元，也不足以清偿杨秀静的债权。本案中最终应当履行的债务总额尚不确定，不能判定是否超标的查封。本案评估时没有考虑房产尚未办理不动产权证，此后办证费用较高，金和公司在开发时拖欠很多行政机关费用等因素，不能以评估价格来判断案涉房产的价值。且娄星区法院从来没有向杨秀静书面征询是否同意以物抵债。请求撤销娄星区法院（2020）湘1302执异77号执行裁定。本院认为，针对1901、2101号房的评估报告，系在2018年12月之前作出，按照《房地产抵押估价指导意见》第二十六条的规定，上述估价报告已超过一年的有效期，娄星区法院在办理异议案件时再采用该估价报告中的数据来认定上述两处房产的价格存在不当。娄星区法院虽另查封了洪向东名下的房产和土地，但评估拍卖该房产和土地后能否清偿杨秀静的债权尚不清楚，该院凭估价报告中的价格及查封财产的数量认定本案存在超标的查封，进而解除对2101号房的查封存在不当。金和公司提出解除1901、2101号房查封的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（二）项的规定，裁定如下：撤销娄底市娄星区人民法院（2020）湘1302执异77号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长 李 琼审判员 张朝华审判员 张菖青二〇二〇年十二月二十一日法官助理董亚运书记员王礼附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定；（二）异议裁定认定事实错误，或者适用法律错误，结果应予纠正的，裁定撤销或者变更异议裁定；（三）异议裁定认定基本事实不清、证据不足的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查，或者查清事实后作出相应裁定；（四）异议裁定遗漏异议请求或者存在其他严重违反法定程序的情形，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查；（五）异议裁定对应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理的异议，错误适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新作出裁定。除依照本条第一款第三、四、五项发回重新审查或者重新作出裁定的情形外，裁定撤销或者变更异议裁定且执行行为可撤销、变更的，应当同时撤销或者变更该裁定维持的执行行为。人民法院对发回重新审查的案件作出裁定后，当事人、利害关系人申请复议的，上一级人民法院复议后不得再次发回重新审查。《房地产抵押估价指导意见》第二十六条估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年；房地产估价师预计估价对象的市场价格将有较大变化的，应当缩短估价报告应用有效期。超过估价报告应用有效期使用估价报告的，相关责任由使用者承担。在估价报告应用有效期内使用估价报告的，相关责任由出具估价报告的估价机构承担，但使用者不当使用的除外。