广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终19038号上诉人（原审被告）：蔡志建，男，1968年6月2日出生，汉族，住广州市越秀区。被上诉人（原审原告）：广东省科学技术厅，住所地广州市越秀区连新路**。负责人：王瑞军。委托诉讼代理人：王鹏，国信信扬律师事务所律师。原审被告：黎本伟，男，1953年6月14日出生，汉族，住广州市越秀区。上诉人蔡志建因与被上诉人广东省科学技术厅及原审被告黎本伟房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初40581号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。蔡志建上诉请求：1.请求撤销广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初40581号民事判决；2.请求支持公房更换承租人为蔡志建。事实与理由：1、蔡志建于1983年元月12日入住广州市越秀区解放北路白莲塘巷10号XX房至今，该房屋属于公房回迁房，在居住人正常使用下不得任意收回。2、蔡志建与黎本伟、向翠环、黎詠琪是亲戚关系，也是共同居住家庭成员关系。蔡志建于1998年3月18日户籍迁入广州市越秀区解放北路白莲塘巷****，至今已有二十二年，并非起诉状所说的转租转让。3、根据《合同法》第二百三十四条规定，上诉人符合共同居住人条件，请求变更公租房承租人为蔡志建。广东省科学技术厅辩称：我方同意原审判决，不同意上诉人的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。原审被告黎本伟经本院合法传唤没有到庭，亦无提交书面意见。广东省科学技术厅向一审法院提出诉讼请求：1、确认广东省科学技术厅与黎本伟签订的《广东省科学技术厅直管公房租赁合同》已于2019年6月21日解除；2、黎本伟、蔡志建将广州市越秀区解放北路白莲塘巷10号XX房腾空交还给广东省科学技术厅；3、黎本伟向广东省科学技术厅支付自2018年7月1日至实际交还房屋之日止的占用费（每月按156元计算）。经审理查明：2018年6月19日，广东省科学技术厅（甲方）与黎本伟（乙方）签订《广东省科学技术厅直管公房租赁合同》，写明甲方将广州市越秀区白莲塘巷10号XX房出租给乙方作住宅使用，使用面积44.7平方米；租期5年，自2018年7月1日至2023年6月30日止，2019年1月起每月租金156元，乙方在每年6月前将本年度租金一次性缴清；租赁期内，乙方依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期1日乙方须按拖欠租金额的万分之五向甲方支付违约金，拖欠租金3个月或以上的，甲方有权终止本合同并收回房屋；乙方不得将房屋转租、分租、转让、转借他人或擅自调换使用，违反该规定视为乙方自动放弃房屋承租权；甲方送达给乙方的文件、通知等资料，除当面签收外，还可以信函、邮件等方式寄往乙方承租的房屋或乙方户籍户籍所在地的房屋，无法直接递交或邮寄的，在乙方承租房屋、户籍户籍所在地房屋张贴公告，告之日起满30日，视为法律以上的送达，送达的资料可由乙方近亲属或同住成年人签收等。黎本伟向广东省科学技术厅支付租金至2018年6月止。2019年6月20日，广东省科学技术厅委托国信信扬律师事务所向麦永强（地（地址广州市荔湾区周门路**之1，**寄律师函，写明因黎本伟将涉案房屋转租给蔡志建后，委托人曾多次与你方联系，后你方于2018年10月同意解除租赁合同，由委托人收回承租房屋，但截至发函当日，你方仍未将房屋腾空交还给委托人，故请你方在2019年7月20日前腾退房屋并与委托人联系办理交接手续等。该邮件于次日由他人签收。广东省科学技术厅陈述麦永强是黎本伟的亲戚，黎本伟曾告知广东省科学技术厅如黎本伟不在广州，广东省科学技术厅可以与麦永强联系，但广东省科学技术厅没有黎本伟委托麦永强处理房屋租赁事宜的正式授权文件。同日，广东省科学技术厅委托国信信扬律师事务所向蔡志建邮寄律师函，写明请你方在2019年7月20日前腾退承租房屋并与委托人联系办理交接手续等。该邮件于次日由本人签收。一审法院于2019年10月30日向黎本伟、蔡志建公告送达应诉材料。一审法院认为：广东省科学技术厅与黎本伟签订的《广东省科学技术厅直管公房租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同约定乙方不得将房屋转租、分租、转让、转借他人或擅自调换使用，违反该规定视为乙方自动放弃房屋承租权等。黎本伟未经广东省科学技术厅同意，将涉案房屋转让给蔡志建居住使用，已构成违约，视为放弃房屋承租权。广东省科学技术厅曾向麦永强寄送律师函要求解除与黎本伟的上述租赁合同，因没有证据证明黎本伟与麦永强之间的关系以及是否委托麦永强处理租赁事宜，上述律师函不产生租赁合同解除的法律效力。广东省科学技术厅提起本案诉讼要求确认租赁合同已解除，其解除合同的意思表示自公告之日起经过60日即至2019年12月30日到达黎本伟，故上述租赁合同已于2019年12月30日解除，广东省科学技术厅诉请确认租赁合同解除日期有误，一审法院予以调整。租赁合同解除后，黎本伟应将涉案房屋腾空交还给广东省科学技术厅，并按照合同约定租金标准补交从2018年7月1日至合同解除之日止的租金，此后的房屋使用费由黎本伟继续按照租金标准支付至实际交还房屋之日止。蔡志建无权居住在涉案房屋，应一并与黎本伟向广东省科学技术厅腾退房屋。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十三条第二款、第九十七条规定，作出如下判决：一、确认广东省科学技术厅与黎本伟签订的《广东省科学技术厅直管公房租赁合同》已于2019年12月30日解除；二、黎本伟、蔡志建（含同住人员）在本判决发生法律效力之日起30日内，将广州市越秀区白莲塘巷10号XX房腾空交还给广东省科学技术厅；三、黎本伟在本判决发生法律效力之日起10日内，向广东省科学技术厅支付从2018年7月1日至2019年12月30日止的租金（每月按156元计算），此后的房屋使用费，由黎本伟按照上述租金标准向广东省科学技术厅支付至实际交还房屋之日止。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由黎本伟负担。二审期间，蔡志建提交证据：证据1.附件1-1到1-3：《协议书》、《回迁意见书》及附图，拟证明：涉案房屋原属于公房回迁房，在居住人正常使用下不得任意收回。证据2.附件2-1：《契约》，附件2-2到2-6：黎本伟、蔡志建、向翠环、黎詠琪户口本、附件2-7到2-8：《居民粮油供应证》，拟证明：蔡志建与黎本伟、向翠环、黎詠琪是亲戚关系，也是共同居住家庭成员关系。蔡志建于1998年3月18日户籍户籍迁入涉案房屋所在地至今已有22年，转租转让。证据3.附件3：对《合同法》第234条的解释，拟证明：蔡志建符合共同居住人条件，应支持公租房变更承租人。广东省科学技术厅对上述证据质证如下：对于附件1-1，真实性予以确认，但是这个合同与本案争议的合同不一致，我方提起本诉基于2018年签订的租赁合同。对于附件1-2，1-3，我方没有看到过原件，所以无法确认真实性，并且这个与本案也无关。针对附件2-1，由于没有看到原件，真实性不予确认，且与本案无关。附件2-2到2-6，户口户口本已经是作废的。2-7到2-8，粮油供应证记载的户主是黎本伟，与本案上诉人没有直接关联。附件3是上诉人对法律规定的理解，与本案的情形不相符合。二审期间，当事人均未提交新证据。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，二审争议的焦点在于，蔡志建是否可作为涉案房屋的承租人继续承租涉案房屋。根据一审查明事实可知，涉案房屋原由黎本伟一直承租使用，并与广东省科学技术厅签订了书面的租赁合同。黎本伟系涉案房屋的租赁合同相对方，由于其未经广东省科学技术厅的同意，擅自转让给他人居住使用，根据双方合同约定，视为黎本伟放弃承租权，一审认定涉案租赁合同解除正确，且黎本伟亦未提出上诉，本院予以维持。蔡志建一审自称黎本伟将涉案房屋抵债给其使用，在二审又自称与黎本伟系亲属关系，系共同居住人，经审查，蔡志建陈述其与涉案房屋承租人的关系及居住涉案房屋的理由前后陈述不一致，不足以采信，且根据黎本伟于2018年签订的租赁合同可知，其申报的共住亲属并无蔡志建，蔡志建的上诉请求缺乏事实和法律依据，不予支持。蔡志建在二审提交的证据并非新证据，且不足以证实其主张，均不予采纳。综上所述，原审判决查明的事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予以维持。蔡志建的上诉理由不成立，予以驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费50元，由蔡志建负担。本判决为终审判决。审判长 何 佐审判员 郑怀勇审判员 闫 娜二〇二〇年十二月十五日书记员 钟丹霞王日平