贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终10465号上诉人（原审被告）：中天城投集团贵阳房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市云岩区渔安安井温泉旅游城未来方舟**团（接待中心）。法定代表人：李凯，该公司总经理。委托诉讼代理人：李玲，女，汉族，1992年7月10日出生，该公司员工，住江西省赣州市兴国县。被上诉人（原审原告）：张雪玲，女，1988年11月3日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：吴**龙，贵州邦桢律师事务所律师。委托诉讼代理人：张启利，贵州邦桢律师事务所实习律师。上诉人中天城投集团贵阳房地产开发有限公司（以下简称：中天公司）因与被上诉人张雪玲商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2020）黔0103民初6104号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人中天公司上诉请求：1.依法撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求或将本案发回重审;2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。理由：一、关于原审解除合同原因，属于事实认定不清。虽被上诉人称其已按合同约定提供办理银行按揭所需资料，但其并未证明其已提交办理贷款资料，也未证明其不能发放贷款的原因系上诉人未交涉房屋合同办理备案登记所致。合同已于2019年12月23日取得备案登记，自被上诉人起诉时，已备案登记长达5个月，在上诉人已将涉案房屋合同进行备案前提下，被上诉人以及原审错误地将未办理贷款的原因归责于上诉人。涉案房屋在合同签订后一年取得备案，并未超过合同履行的合理期限，也未影响双方继续履行合同。合同并未约定办理备案时间，也未约定备案期限前提下，是否对合同履行造成影响来判断。截止目前，合同签约后未及时备案，并未影响房屋交付，也未影响房屋办理转移登记。上诉人向被上诉人发送函件，是基于被上诉人未及时履行合同约定，并不能作为认定上诉人违约的事实，反而应当作为被上诉人违约的依据。原审依据《告知函》推定上诉人存在过错，属于事实认定错误。二、原审依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定以及《商品房买卖合同》第八条约定，认为被上诉人享有解除权，属于适用法律错误。即便其享有解除权，但已过除斥期间。《商品房买卖合同》第二十九条及补充协议第十七条约定解除合同的行使期间，双方应当严格遵守。根据被上诉人自述，上诉人已于2019年12月23日取得备案登记，被上诉人知道或应当知道因合同未备案导致不能贷款的最晚时间为2019年12月22日，即使从该日起算，被上诉人应当在2020年1月6日前书面通知上诉人解除合同，逾期未行使的，视为放弃该权利，故被上诉人行使解除权的前提已不存在，被上诉人不得再行使约定解除权，原审应依职权驳回其诉请。三、即便如被上诉人所述，前期未获得贷款原因系上诉人所致，但上诉人将合同备案后，被上诉人拒不办理贷款手续，在上诉人发函督促办理贷款手续前提下，仍不办理贷款或者支付尾款，其具有明显的主观故意，应当按照合同约定，按合同未付款的10%支付违约金。若被上诉人执意要求解除合同，应当根据合同约定向上诉人支付违约金，而非由上诉人支付违约金。被上诉张雪玲人答辩称，上诉人将房屋抵押给银行，导致无法办理按揭贷款，我方依法享有解除权。签订合同时我方采取按揭方式，在签订合同一年内，上诉人未能办理备案登记，其应当承担责任。双方签订的补充协议减轻了上诉人义务，加重我方的责任，该协议应不具有法律效力。上诉人在备案登记时并未通知我方，在我方起诉后，才告知我方房屋已备案登记。原审原告张雪玲诉讼请求：1.判令解除原、被告于2018年10月22日签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告立即退还原告购房首付款420047元，维修基金41801元，共计461848元；3.判令被告支付原告同期银行存款利息9451元（从2018年10月22日起，以原告交纳的首付款420047元为基数，按银行存款年利率1.5%，暂计算至2020年5月9日），并以此标准计算至被告实际付清时止；4.本案诉讼费由被告承担。原审经审理查明：2018年10月22日，原告作为买受人、被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》及补充协议一份，约定原告购买被告开发的位于云岩区渔安安井片区未来方舟G7组团G7-2栋（2）1单元43层4号商品房一套，房屋总价款2090047元，原告于本合同签订之日支付首期房款420047元，余款167万元以银行按揭支付。合同第八条约定：……买受人应在接到出卖人书面通知之日起3日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后3日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择以下第（2）种方式：（2）买受人有权解除本合同，合同解除后30日内出卖人应退还已付款及银行同期贷款利息。第十一条约定：出卖人应于2021年12月31日前向买受人交付该商品房。原告于2018年7月7日向被告支付购房定金300000元，于2018年10月22日向被告支付购房款120047元、维修基金41801元，被告向原告出具了加盖其公司印章的《收款收据》三份，确认收到上述款项。之后，原告按照被告要求向银行提交贷款申请及资料，但银行以原告房屋未办理预售合同备案登记为由，拒绝为原告提供按揭贷款。2019年12月23日，案涉房屋完成合同备案登记。2020年5月13日，被告向原告送达《告知函》，通知原告办理余下房款167万元的按揭贷款。原审认为：合法的房屋买卖合同关系依法受法律保护。本案的争议焦点在于以下两个方面：一是合同是否应当解除；二是违约责任由谁承担及如何承担。关于合同是否应当解除方面。其一，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，应认定合法有效。其二，原告已按合同约定提供办理银行按揭贷款所需资料，不能办理银行按揭贷款系被告未及时办理涉案房屋的合同备案登记所致。其三，虽然案涉房屋现已取得合同备案登记，但距离双方签订合同已过一年有余，已超过合同履行的合理期限，且系在原告起诉之后，被告才向原告发出《告知函》，表示可以办理银行按揭贷款，根据合同第八条之约定，因被告的原因导致原告未能获得贷款，原告有权解除本合同。因此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，现原、被告于上述合同中约定解除合同的条件已成就，原告有权解除合同，《商品房买卖合同》及补充协议应予解除。关于违约责任由谁承担及如何承担方面，本案中，合同不能履行的原因在于被告未及时办理备案登记致使未能办理银行按揭贷款造成，因此，系被告违约导致《商品房买卖合同》不能继续履行，被告应承担相应的违约责任。《商品房买卖合同》第八条约定：因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人有权解除本合同，合同解除后30日内出卖人应退还已付款及银行同期贷款利息。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，被告存在过错，应承担相应的违约责任，原告有权要求被告按照合同约定退还收取的款项及赔偿损失，即返还已付房款420047元及维修基金41801元，共计461848元，并支付银行同期贷款利息，现原告诉请按存款利息1.5%每年计算，低于银行同期贷款利率，应从其自愿。综上所述，对原告要求判令解除原、被告2018年10月22日签订的《商品房买卖合同》的诉请，予以支持；对原告要求判令立即退还原告购房首付款420047元，维修基金41801元，共计461848元的诉请，予以支持；对原告要求判令被告支付原告同期银行存款利息9451元（从2018年10月22日起，以原告交纳的首付款420047元为基数，按银行存款年利率1.5%，暂计至2020年5月9日），并以此标准计算至被告实际付清时止的诉请，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除原告张雪玲与被告中天城投集团贵阳房地产开发有限公司于2018年10月22日签订的《商品房买卖合同》；二、被告中天城投集团贵阳房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性退还原告张雪玲购房款420047元、维修基金41801元，共计461848元，并以未退还款项为基数，按年利率1.5%支付自2018年10月22日起至实际退还完毕之日止期间的利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23520元，减半收取11760元，由被告中天城投集团贵阳房地产开发有限公司承担。二审审理中，双方当事人未提交新的证据。本案对一审查明的事实予以确认。本院认为，张雪玲与中天公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方的真实意思表示，对双方具有法律约束力。《城市商品房预售管理办法》第十条规定，“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续”，本案中，张雪玲和中天公司签订《商品房买卖合同》的时间为2018年10月22日，而且张雪玲已经依约支付了首付款及房屋维修基金，则中天城投房开应当在2018年11月22日前将双方签订的合同向房地产管理部门进行备案。但是，中天公司也自认案涉房屋在2019年12月23日才完成案涉房屋的备案登记，已经严重超过法律规定的备案期限。双方在《商品房买卖合同》的补充协议中约定，买受人选择银行按揭支付余款的，买受人必须在主合同签订后60个工作日办理完毕银行按揭申请手续并签署抵押贷款合同等相关文件。众所周知，未经备案的《商品房买卖合同》，买受人是不可能与银行签订贷款手续的，也就是说，由于中天公司未将《商品房买卖合同》备案，张雪玲是不可能完成补充协议约定的60日内向银行申请按揭贷款的义务。由于中天公司未在法律规定的时间内履行合同义务，导致张雪玲无法贷款，合同目的不能实现。且中天公司在履行备案手续后，也没有及时通知张雪玲提交贷款资料，而是在张雪玲诉至法院要求解除合同后，才向张雪玲发出《告知函》，故《告知函》不产生通知的效力。另外，上诉人称导致不能进行银行按揭贷款是由于张雪玲原因引起，系恶意推卸自己应当承担的违约责任，系不诚信行为，本院对中天公司的上诉主张不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23520元，由上诉人中天城投集团贵阳房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 黄 新审判员 符黎音审判员 邓禹雨二〇二〇年十二月三十日书记员 张 鑫