安徽省铜陵市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖07民终1135号上诉人（原审原告）：麻莉莉，女，1986年4月17日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官区。委托诉讼代理人：陈勇，安徽景旺律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：洪方玲，男，1966年6月12日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官区。被上诉人（原审第三人）：金普宝，男，1963年11月13日出生，汉族，住安徽省铜陵市郊区。委托诉讼代理人：董照永，安徽铜都律师事务所律师。上诉人麻莉莉因与被上诉人洪方玲、金普宝所有权确认纠纷一案，不服安徽省铜陵市郊区人民法院（2020）皖0711民初1149号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月3号受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人麻莉莉及其委托诉讼代理人陈勇、被上诉人金普宝及其委托诉讼代理人董照永到庭参加诉讼，被上诉人洪方玲经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。麻莉莉上诉请求：1、依法撤销原审判决并改判支持上诉人的原审诉讼请求；2、一、二审费用由被上诉人承担。事实和理由：1、原审判决认定事实有误。（1）原审判决对金普宝占有房屋的时间认定计算有误，并非原审认定的十六年；（2）金普宝并非合法占有房屋。原审判决遗漏了金普宝与洪方玲的债务纠纷而强占洪方玲房屋的事实。本案原审在事实认定中引用了（2020）皖0711民初699号案件的谈话笔录，却未就本案的全部事实进行认定。事实是洪方玲欠金普宝3万元的债务，金普宝强行占有了房屋，且占有房屋之后长时间并未支付房款。金普宝占有房屋的行为不合法。（3）2004年12月8日洪方玲签订的《购房合同》相对方并非原审第三人金普宝，而是金善宝。双方签订合同并非是洪方玲的真实意思，其条款不符合一般的房屋买卖交易习惯。（4）原审判决认定洪方玲在未通知金普宝的情况下将产权证和土地证登报挂失，而事实是洪方玲多次找金普宝，金普宝不予理会后，洪方玲选择挂失的行为。（5）上诉人已经向洪方玲履行全额付款义务，因洪方玲变更付款方式，要求将剩余12万元直接给金普宝导致该小部分房款没有支付成功。（6）上诉人的婆婆知道房主一直是洪方玲，房屋所有权人基于物权，当然享有占、使用、收益、处分的权利，而金普宝使用房屋是因为洪方玲欠其钱而被金普宝逼迫形成的，且上诉人自始至权证办好均不知道金普宝是以房屋买受人的身份自居，当上诉人办好房产证准备装修房屋，金普宝拒绝搬出，上诉人找洪方玲了解情况，才知道其与金普宝之间有房屋买卖纠纷。2、原审判决适用法律不当。（1）原审判决认定上诉人签订的房屋买卖合同不再具有履行的基础完全错误。上诉人与洪方玲房屋买卖的义务已经履行，房屋已经登记在上诉人名下，在法律上属于上诉人所有。金普宝的房屋买卖合同与国家不动产登记机关的权利文书相冲突，不能得到履行。（2）本案诉求的是继续履行合同，同时，原审第三人金普宝答辩时没有要求履行自己的合同，原审以所有权确认纠纷为审理案由，超出了诉讼请求范围进行审理。本案的房屋所有权已经通过登记行为确认。（3）原审判决在“本院认为”中引用了《第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》第15条，该条保护的第一顺位是已经办理房屋所有权变更登记的权利人。原审判决已经认定麻莉莉与洪方玲之间不存在恶意串通，就应当认定麻莉莉的优先权。《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第十三条规定的更加明确，即只有均未办理房屋所有权转移登记的才考虑是否实际合法占有的问题。安徽省高院对此类问题也做了相似的规定。原审将金普宝无权占有的地位提高在所有权转移登记之上，不知法出何处。（4）原审判决违反了物权优先于债权的基本法律认定原则。本案上诉人取得的是物权，第三人洪方玲的权利是债权。因该房屋所有权已经经过登记转移上诉人，故金普宝对该房屋的占有无法律基础，也构成无权占有，应负返还房屋的义务。（5）原审判决将金普宝名下没有登记房屋从而得出其无其他房屋居住的结论也作为案件审理依据没有法律依据，且与实际有偏差。（6）原审判决在金普宝未主张履行自己的合同、上诉人已取得了房屋产权证并未撤销的情形下要求上诉人解除合同，与法相悖。3、原审判决没有事实和法律依据，且对上诉人明显不公。（1）本案中，金普宝的过错明显。金普宝提供的购房合同中明确关于房屋过户的条款约定，其在长达数十年的时间内不去办理房屋登记，不进行权利公示，对本案的发生有不可推卸的责任。另外，金普宝与洪方玲有争议，一直逃避，拒绝与洪方玲协商解决争议。（2）金普宝与洪方玲的房屋买卖行为违反交易习惯，不管是3万元债务抵付房款还是实际支付4.2万元的定金，均改变不了金普宝入住房屋时没有支付绝大数房款的事实。且长达数十年房屋不过户、户籍不迁移，即使签约主体不符的房屋合同是有效的，也改变不了非正常房屋买卖的事实。（3）原审判决对于上诉人的要求过高，主观认定武断专横。上诉人作为买受人，了解房屋的真实情况只能去国家不动产机关，且上诉人在房主的陪伴下去涉案房屋了解了房屋的结构才决定购买并办理产权登记，上诉人没有过错。（4）上诉人名下坐落在铜官别苑的房屋实际上是其父母的拆迁安置房，由父母居住。上诉人是为了结婚而购买涉案房屋，却被金普宝占有而无法装修入住，上诉人怀疑金普宝与洪方玲恶意串通套取上诉人的房款。上诉人与洪方玲的房屋买卖关系可以通过解除合同，主张损失赔偿的方式实现自己的权利。综上，请求二审法院查明事实，依法改判，判如所请。金普宝辩称，1、上诉人认为原审判决认定事实有误与实际情况不符，上诉人在上诉状中所称的事实是错误的。主要表现在：（1）金普宝与洪方玲无任何债务纠纷，双方纯属房屋买卖关系；（2）涉案房屋买卖合同的抬头打印的购房人是“金善宝”，系打字误打，但合同落款签字是购房人“金普宝”，且该签名是金普宝本人所签，洪方玲与金普宝之间的房屋买卖合同无任何问题，合法有效。（3）洪方玲在金普宝房屋买卖中，只有履行合同的义务，无权将已经交给金普宝的房产证和土地证挂失再重新办理登记，洪方玲挂失行为本身就是恶意的，且洪方玲在挂失时金普宝并不知情。2、关于适用法律问题。金普宝认为本案适用法律正确，上诉状中称本案物权大于债权，事实上本案双方均与洪方玲存在物权，不存在债权问题，物权是支配权，债权是请求权，金普宝对涉案房屋占有也是基于物权，上诉人称适用北京高院指导意见，被上诉人认为该指导意见不是法律，对本案不适用。金普宝占有涉案房屋是合法占有，不是无权占有。综上，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。洪方玲未到庭参加诉讼，庭前也未提交书面答辩状。麻莉莉向一审法院起诉请求：1、判令被告履行将金苑小区20栋307室房屋交付给原告的义务；第三人腾空并搬出案涉房屋。2、本案诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：2004年12月8日，洪方玲（售房人、甲方）与金普宝（购房人、乙方）签订《购房合同》一份，合同约定，甲乙双方就购房金苑小区20栋307号65.79平方米住房达成如下协议：一、甲方自愿以总价12万元卖给乙方，乙方愿意接受此价购买；二、付款方式，乙方已付定金4.2万元，剩余7.8万元扣下3000元（待过户3日内付清）入住该房3日内一次付清；三、甲方保证在本合同签字后三日内将该房让给乙方居住；四、该房今后为过户发生的一切费用（包括办土地证）均由甲方承担，甲方保证并提供与该房过户给乙方的一切证件和资料；五、乙方付清11.7万元购房款后，甲方将该房的房产证、土地证、购房发票交给乙方保管，乙方给收据；六、乙方保证该房水、电、气、物业管理不欠费，并保证房内装潢不损坏；七、如双方不能按约定的时间让房子和付款，自愿赔偿1万元损失给对方；八、双方2004年11月12日签订的房屋买卖合同作废。上述购房合同签订后，洪方玲如约将金苑小区20栋307号房屋交付给金普宝居住。2005年4月7日，洪方玲向金普宝出具收条，收条载明：今收到金普宝购房款12万元整。金普宝付清购房款后，洪方玲按照购房合同的约定将金苑小区20栋307号房屋的产权证和土地证（权利人为洪方玲）交给金普宝。金普宝从2004年开始一直在案涉房屋内居住至今。之后，洪方玲在未通知金普宝的情况下，将已交付给金普宝的金苑小区20栋307号房屋的产权证和土地证进行了登报挂失，后补办了产权证和土地证。2020年4月7日，洪方玲（甲方）与麻莉莉（乙方）签订《房屋买卖合同》一份，合同约定：一、甲方与乙方协商房屋总价为人民币287000元；二、甲方自愿将坐落于铜陵市金苑小区20栋307室住宅房，建筑面积65.79平方米出售给乙方；三、乙方于2020年3月26日向甲方交纳人民币86700元；四、过户时，乙方向甲方交纳80000元，剩余尾款120000元约定一个月后支付给甲方；五、协商一周后收房，如有违约每月房租按2000元整支付给乙方。麻莉莉通过转账分别于2020年3月26日给付洪方玲86700元、同年4月7日给付洪方玲20000元、同年4月8日给付洪方玲58800元。2020年4月8日，麻莉莉以权利人的身份办理了金苑小区20栋307号房屋的不动产登记。2020年4月10日，麻莉莉到案涉房屋内要求金普宝腾房，至此，金普宝才得知自己居住的房屋已经被卖给了麻莉莉。另查，2020年3月20日左右，麻莉莉的婆婆曾去案涉房屋查看房屋状况，因当时房屋大门锁着没有看到。之后，麻莉莉没有再去看房。本院在审理（2020）皖0711民初699号金普宝诉洪方玲房屋买卖合同纠纷一案中，洪方玲陈述：自己与麻莉莉婆婆之前住在同一小区，双方聊起房子的问题，自己告诉麻莉莉婆婆因欠金普宝12万元钱，金普宝逼着自己将所有的金苑小区20栋307号房屋给金普宝居住，自己想卖掉房子，麻莉莉婆婆表示想买；至于房屋价格，该小区同类房屋大概能卖36万元，因自己不想与金普宝有纠葛，故以28.7万元的低价卖了。本案在审理过程中，经本院向铜陵市不动产登记中心调查，截止2020年10月20日，麻莉莉名下不动产有：铜官别院1栋1203室和金苑小区20栋307号（原权利人洪方玲）；金普宝名下无不动产。一审法院认为，2004年12月8日，洪方玲与金普宝签订的《购房合同》系双方真实意思表示，合同有效，金普宝付清购房款，洪方玲将金苑小区20栋307号房屋交付给金普宝居住，至此，金普宝取得对案涉房屋合法的占有权。因案涉房屋未办理过户登记，所以金苑小区20栋307号房屋的权利人仍然系洪方玲。2020年4月7日，洪方玲与麻莉莉签订《房屋买卖合同》，洪方玲又将金苑小区20栋307号房屋出卖给麻莉莉，故本案属于“一房二卖”情况。洪方玲与麻莉莉签订的《房屋买卖合同》，现有证据不能证明麻莉莉与洪方玲存在恶意串通行为，所以，该《房屋买卖合同》亦有效。根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第15条的内容，一房数卖纠纷案件，数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位；但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有房屋的买受人。本案中，案涉金苑小区20栋307号房屋，麻莉莉虽然已经办理不动产登记，但由于麻莉莉婆婆与洪方玲系认识关系，麻莉莉购房前对案涉房屋已经由他人即金普宝占有并居住、金普宝与洪方玲之间有纠纷的事实是明知的，麻莉莉对欲购买的房屋未进行查看，也未与实际已经占有房屋者进行核实的情况下便进行购买，有悖通常的交易习惯，麻莉莉对合同不能履行有一定的责任，其行为也损害了第三人金普宝的利益。鉴于金普宝已全额支付购房款，占有并实际居住案涉房屋十六年，除了案涉房屋之外，其名下无其他房屋可供居住；麻莉莉未全额支付购房款、其购买案涉房屋时间较短，其名下尚有其他住房的事实，本院认定已经办理所有权变更登记的买受人麻莉莉的权利不能优先于合法占有案涉房屋的买受人金普宝，麻莉莉诉求金普宝腾空并搬出案涉房屋，本院不予支持。同时，基于案涉房屋已经由金普宝合法占有的事实，麻莉莉与洪方玲签订的《房屋买卖合同》不再具有履行的基础，其要求洪方玲履行交付房屋的义务，本院不予支持。麻莉莉的权利可以通过行使合同解除权并主张损失赔偿予以实现。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一款第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回原告麻莉莉的诉讼请求。案件受理费100元减半收取50元，由原告负担。本院二审期间，麻莉莉围绕上诉请求提交了一份电话录音材料：证明上诉人与洪方玲购房时，洪方玲隐瞒了其与金普宝之间的房屋买卖关系，只告知上诉人，洪方玲与金普宝之间只有债务关系。金普宝对该证据的质证意见：对证据的真实性和合法性不予认可，录音谈话是否是上诉人与洪方玲，被上诉人不确认；录音中所谓的洪方玲是否受胁迫也不清楚。金普宝围绕上诉请求提交了一组证据：1、铜陵市服务业统一发票一张；2、铜陵天正房地产评估事故所收缴款运转单一份；证明被上诉人曾就购买的房屋要求洪方玲办理产权过户手续，并且被上诉人已为此交纳了案涉房产的契税，后因洪方玲的原因导致过户手续未能完成。麻莉莉对该证据的质证意见：该组证据不能证明被上诉人的观点，不予认可。本院对双方当事人提交证据的认证意见：对麻莉莉提交证据的三性不予采信。对金普宝提交的证据的真实性予以认可。双方当事人在二审中提交的其他证据同一审，证据的证明目的、质证意见均同一审，本院认证意见与一审一致。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据法律规定，洪方玲与金普宝签订的《购房合同》及洪方玲与麻莉莉签订的《房屋买卖合同》均合法有效。本案中麻莉莉是依据购房合同并基于其对涉案房屋的所有权，主张洪方玲履行交房义务并要求金普宝搬离涉案房屋，实质属于行使所有权的返还请求权。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。此处关键在于占有是否为无权，无权占有的占有因不存在权源遂负有返还义务，而有权占有人因具有正当权源应受法律保护。根据本案查明的事实并结合双方当事人提交的证据，金普宝与洪方玲于2004年12月8日签订《购房合同》后，金普宝在履行了合同约定的房屋全部价款之后即入住涉案房屋至今，金普宝虽未办理房屋过户手续，但金普宝占有涉案房屋系基于其与洪方玲的购房协议，其占有涉案房屋具有正当权源，不构成无权占有。麻莉莉虽于2020年4月8日取得了涉案房屋所有权证，完成了房屋产权登记的权利交付，但其实际并未获得涉案房屋的实际控制权，且麻莉莉购买涉案房屋时洪方玲已明确告知涉案房屋已由金普宝居住并与其存在债务上的纠纷，麻莉莉在签订购房合同时未履行认真看房及谨慎审查其购买的房屋是否存在他人权利的义务，这与平时生活常理和房屋买卖的交易习惯相违背；一审法院据此对麻莉莉要求金普宝腾空并搬离涉案房屋的诉求不予支持，符合法律规定。由于涉案房屋已经由金普宝合法占有居住长达十六年，麻莉莉虽办理了该房产权过户登记，但其尚有十二万元的购房款未予支付，且麻莉莉对其房屋买卖合同不能履行有过错，故一审法院对其要求洪方玲履行交房的义务不予支持，并告知其可另行主张权利，符合法律规定，本院予以认可。现麻莉莉上诉主张洪方玲应向其履行交房义务，金普宝应搬离涉案房屋，无事实和法律依据，本院对其该项上诉主张不予支持。综上所述，麻莉莉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人麻莉莉负担。本判决为终审判决。审判长 珠 容审判员 戴瑞亭审判员 徐际双二〇二〇年十二月二十三日书记员 梁 弈本案所适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：…（一）原判决、裁定认定事实事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…