山东省巨野县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁1724民初3880号 原告：巨野国泰物业服务有限公司福安分公司，住所地：巨野县巨鄄路东段路北瑞和嘉园小区。统一社会信用代码：92371724MA3CWNP34C。 负责人：李谦，该公司经理。 委托代理人（特别授权）：常保涛，山东君诚仁和律师事务所律师。 委托代理人（特别授权）：谢福庚。 被告：谭继常，男，1978年10月11日出生，汉族，教师，住巨野县。 委托代理人（特别授权）：王晓旭，山东君诚仁和（济南）律师事务所律师。 原告巨野国泰物业服务有限公司福安分公司（以下简称“福安物业公司”）与被告谭继常物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告福安物业公司委托代理人常保涛、谢福庚，被告谭继常及其委托代理人王晓旭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告福安物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付自2013年5月1日至2020年9月1日期间的物业服务费5448元、逾期付款利息1857.77元（以5448元为基数按2020年8月中国人民银行五年期贷款市场报价利率4.65%计算）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2009年，巨野瑞和嘉园小区整体交付业主入住。原告在接收物业时，与开发商巨野宏富置业有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定按建筑面积0.25元/月/㎡收取物业服务费。2014年起，依照《菏房发2013第24号》、《菏泽市住宅物业服务等级标准及考核办法》等文件，对上述收费标准进行了调整。被告系瑞和嘉园业主，接受了原告提供的物业服务，但自2013年5月起一直拒交物业服务费。故诉诸法院，请求判如所请。 被告谭继常辩称，1、原告不具备诉讼主体资格。根据《物业管理条例》第三十二条规定，从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。原告仅是分公司，且没有公司的授权，不能从事物业服务活动；2、因原告没有经营资格，其与巨野宏富置业有限公司签订的《前期物业服务合同》无效，也无权收取物业费；3、原告私自上调物业费收费标准，违反合同约定。根据合同约定，物业收费标准为0.25元/月/㎡，且仅限住宅，不包括车库、储藏室等配套设施；4、原告的物业服务存在诸多违约行为。包括：原告从未对公共用电设备进行日常维护、从未修整过小区路面、小区边界围墙多处失修、绿化带极少清理、生活垃圾随处可见、污水管网从未清理，小区楼道灯的电费和维护，一直由业主承担等；5、原告的部分主张已超过诉讼时效。综上，法院应依法驳回原告的诉讼请求。 对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对双方争议的问题，本院查明：原告巨野国泰物业服务有限公司福安分公司成立于2008年12月18日，负责人为李谦，营业执照注明的经营范围为“物业管理”，该公司在巨野县住房和城乡建设局有备案登记。 巨野瑞和嘉园小区（原政法小区）系巨野宏富置业有限公司（以下简称“巨野宏富公司”）开发建设。2008年12月6日，巨野宏富公司（甲方）与李谦（乙方）签订《瑞和嘉园物业管理合同》，约定甲方将瑞和嘉园的物业交由乙方管理。同年12月18日，巨野宏富公司按照合同约定为李谦提供了6间物业办公用房。 2009年，瑞和嘉园小区整体交付业主入住。2010年6月6日，巨野宏富公司（甲方）与福安物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定的委托管理期限至业主大会选聘的物业管理公司与业主委员会签订的物业服务合同生效时止。合同对物业服务事项、服务质量、收费标准、违约责任等均进行了约定。对收费标准，合同第四章第十七条约定“1.本物业的管理服务费用收取，执行国家、省、市有关物业管理服务费用的相关规定；2.本物业管理服务费，住宅为0.25元/月/㎡；3.房屋交付时，业主预缴一年物管服务费，之后每半年预缴一次。”对违约责任，合同第七章第二十五条约定“乙方违反约定，擅自提高收费标准的，甲方和业主有权督促和要求乙方清退所收费用，并退还利息。”同日，双方办理了物业交接。 此后，原告依约向全体业主提供物业服务，并按合同约定0.25元/月/㎡收取物业服务费。2014年8月，巨野县物价局、巨野县房地产管理局联合发布《关于公布普通住宅物业服务收费基准价格及相关问题的通知》【巨价发（2014）8号】，明确普通住宅前期物业服务费实行政府指导价，根据物业服务的等级、服务质量、服务成本等因素，实行分等级定价。物业服务等级标准按照山东省地方标准《物业服务规范第1部分：住宅物业》划分，根据服务质量从低到高分为一至五星级，每个服务等级对应的收费标准为基准价格。该通知“附件1”显示，服务等级一至五星级对应的未配备电梯的基准价格分别为（元/月/㎡）：0.25、0.38、0.50、0.70、0.90。根据上述通知内容，原告福安物业公司对原收费标准按二星级进行了调整，2014年以后的收费标准调整为0.38元/月/㎡。 被告谭继常系瑞和嘉园7号楼4单元401室业主，住房面积为130.52㎡，车库面积为24.62㎡。自2013年5月1日起，被告以原告服务质量严重不合格、擅自提高收费标准等为由，一直拒缴物业费。另查明，瑞和嘉园小区共有932户业主，收费标准调整后，2014年收缴785户，2015年收缴722户，此后逐年递减，至原告向本院起诉时，尚有近700户业主未缴纳物业服务费，物业公司与业主矛盾渐趋加重。 再查明，2016年3月20日，巨野县物业管理办公室、巨野县物价局联合发布《关于公布巨野县部分住宅小区物业服务等级考核结果及有关问题的通知》【巨物发（2016）3号】，该通知评出三星级7个项目，二星级33个项目，一星级4个项目。附件显示，本案瑞和嘉园小区物业服务等级为二星级。根据【巨价发（2017）8号】文件附件，服务等级二星级对应的未配备电梯的收费基准价格为0.38元/月/㎡。2018年、2019年，巨野县行政主管部门均发布了物业服务等级考核结果，瑞和嘉园的服务等级均被评为二星级。 庭审中，针对被告提出的部分电线沟至今未修复、共用照明灯几年不亮、楼道灯一直由业主自费维护、路面沆洼不平、大雨时会出现排水不畅等事实，原告不持异议。但辩称是由于小区的用电管理未交给物业公司，由此造成的不便与物业公司无关。 2020年10月4日，瑞和嘉园业主大会筹备组发布公告，宣布成立首届业主委员会。 上述事实，有原告营业执照、《瑞和嘉园物业管理合同》、《前期物业服务合同》、物业交接单，巨价发（2014）8号、巨物发（2016）3号、巨价发（2017）8号、巨住建字（2018）228号文、巨住建字（2019）116号文等相关文件，业主缴费清单、证人证言等证据证明，本院予以确认。 本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案的争执焦点为：一、原告是否为本案适格主体；二、前期物业服务合同是否有效；三、原告调整物业费标准是否合法；四、原告的物业服务行为是否违约；五、原告的部分主张是否超过诉讼时效。 关于一，原告是否为本案适格主体。《物业管理条例》第三十二条第一款规定“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格”，因本案原告是分公司，被告据此否定了原告的主体资格。对此，本院认为，《物业管理条例》属于行政法规，该条例第三十二条第一款的规定属于管理性规范，禁止的是一种交易方式而不是交易行为本身。同时，从《物业管理条例》第三十二条第二款规定看，物业服务企业还应具有一定的资质。原告在行政主管部门办理了营业执照，取得了物业服务资质，事实上也为瑞和嘉园小区提供物业服务多年，可以参加本案诉讼。被告关于原告不是适格主体之主张，本院不予采纳。 关于二，前期物业服务合同是否有效。如前所述，《物业管理条例》第三十二条第一款的规定属于管理性规范，而非目的性规范，违反管理性规范不能直接得出合同无效的结论。物业管理企业虽然不具有独立的法人资格，但是具备国家规定的物业管理资质的，可以确认其所签订的物业服务合同的效力。本案中，原告福安物业公司与巨野宏富公司自愿签订《前期物业服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”根据上述规定，包括被告在内的全体业主负有依照合同约定缴纳物业服务费的义务。 关于三，原告调整物业费标准是否合法。物业费的收取应当符合合同约定，更应当符合法律、法规以及规章的规定。2012年1月1日起施行的《山东省住宅物业服务收费管理办法》（修改后的办法于2018年7月1日施行）是山东省区域内住宅物业费收取的法律依据，该《办法》第七条第二款规定“普通住宅前期物业服务费、停车服务费实行政府指导价，由设区的市、县（市、区）人民政府价格主管部门会同同级物业主管部门制定在本地区执行的基准价及浮动幅度，报同级人民政府批准并每年向社会公布。具体收费标准，由建设单位与前期物业服务企业在规定的基准价和浮动幅度内约定。”第八条第一款规定“普通住宅前期物业服务费根据物业服务的等级、服务质量、服务成本等因素，实行分等级定价。”《菏泽市住宅物业服务收费管理办法》第六条第二款规定“普通住宅物业管理区域内的前期物业服务费实行政府指导价。……各县价格主管部门会同县级物业主管部门负责制定本行政区域内的前期物业服务费的基准价及浮动幅度，报县人民政府批准并每年向社会公布。”可见，前期物业服务费可以根据政府指导价分等级调整，但应严格按照法律程序进行变更，物业服务企业无权单方决定提高收费标准。本案中，原告基于巨价发（2014）8号文，将2014年、2015年的物业费由合同约定的0.25元/月/㎡提高为0.38元/月/㎡。首先，物业费的变更属于合同内容的变更，即便根据政府指导价进行调整，也应对变更内容、标准明码标价，并在小区显著位置向业主进行公示，但庭审中原告并未提供证据证明其走了合法流程；其次，虽然（2014）8号文列明了服务等级一至五星所对应的基准价格，但该文件未对瑞和嘉园小区进行星级评定，原告亦未提供证据证明其服务等级确为二星级。故原告按二星级调整收费标准与合同约定不符，依法应予纠正，2014年、2015年及2016年3月份之前的物业服务费标准仍应按0.25元/月/㎡计算。 2016年3月20日，巨物发（2016）3号文评定瑞和嘉园小区的服务等级为二星级，巨价发（2014）8号文、（2017）8号文均列明二星级对应的收费基准价格为0.38元/月/㎡，原告据此收取2016年以来的物业费，应为合法有效。首先，随着社会经济的发展、服务成本的上涨，较低的收费标准已难以保证物业服务的质量。适当调整服务费标准，既是客观所需，也是县主管部门每年发布政府指导价的原因所在。其次，菏泽市物价局、菏泽市住房保障和房产管理局于2013年发布的文件【菏价费发（2013）55号】显示，服务等级二星级对应的基准收费价格为0.40元/月/㎡，原告调整后的标准并不超限。再次，原告已按此标准收取了两年物业费，全体业主或者绝大部分业主对物业费变更事项均已知情，原告不必再另行公示。故，涉案瑞和嘉园小区2016年4月以来的物业服务费，应按0.38元/月/㎡收取。被告辩称按照菏房发（2013）34号通知，调整物业服务等级应经“物业管理区域内已入住户数的比例达到三分之二以上的业主同意”，对此，本院认为，菏房发（2013）34号文的有效期至2014年9月30日，对本案的裁判没有参考价值。同时，《菏泽市住宅物业服务收费管理办法》将各县的前期物业服务费基准价定价权授予了各县主管部门自行制定，本案的裁判应以巨野县的指导价为依据。对被告的抗辩意见，本院不予采纳。 关于四，原告的物业服务行为是否违约。根据前期物业服务合同的约定，本案原告有以下合同责任：对物业进行修缮的责任、对公共设施的安全管理责任、对物业服务质量的保证责任等。庭审中查明，瑞和嘉园小区物业服务存在诸多问题，包括部分电线沟至今未修复、共用照明灯几年不亮、楼道灯一直由业主自费维护、路面沆洼不平、大雨时会出现排水不畅等，这显然与合同约定的质量不符。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因原告自身存在违约行为，其要求被告支付逾期付款利息的请求，本院不予支持，并斟情扣减总物业服务费的10%，作为对被告的损失补偿。 2018年7月1日起施行的《山东省住宅物业服务收费管理办法》取消了对车库的物业费收取。被告谭继常拖欠的物业服务费计算如下：2013年5月1日至2016年3月31日，（房屋面积130.52㎡+车库面积24.62㎡）×0.25元/月/㎡×35个月=1357.47元；2016年4月1日至2018年6月30日，（房屋面积130.52㎡+车库面积24.62㎡）×0.38元/月/㎡×27个月=1591.73元；2018年7月1日至2020年9月1日，房屋面积130.52㎡×0.38元/月/㎡×26个月=1289.53元。物业服务费总计拖欠4238.73元，卫生费总计拖欠604元。被告谭继常应支付原告物业服务费4251.66元×90%+卫生费604元=4418.85元。 关于五，原告的部分主张是否超过诉讼时效。被告对原告的部分请求提出时效抗辩，对此，本院认为，本案物业费的收取，合同写明“每半年预缴一次”，这其实是一种分期履行的约定。在同一合同项下，虽然各期物业费的支付具有一定的独立性，但该独立性不足以否认物业债务的整体性。若从每一期物业债务履行期届满之日分别计算诉讼时效，则不仅割裂同一合同的整体性，而且将导致物业服务企业因担心其债权超过诉讼时效而频繁主张权利，从而动摇双方的互信，不利于保护债权人，不利于建设和谐秩序，更会背离诉讼时效制度的价值目标。因此，在物业服务合同持续履行的前提下，各期物业费的诉讼时效应一并计算，只要债权人提起诉讼时尚未超过最后一期物业费的诉讼时效即可。事实上，原告在庭审中也提供了证人证言，证明其员工曾不间断向被告催收。故对于被告的时效抗辩，本院不予采纳。 文明和谐、舒适干净的居住环境，是小区全体业主的共同愿景。但物业服务的完善，需要物业公司与小区业主相互配合、共同努力。物业公司有依约提供物业服务并根据业主合理要求不断改善服务质量的义务，小区全体业主也有依约缴纳物业费并配合物业公司共同维护小区秩序的义务。业主不缴纳物业费，会影响物业公司的正常经营活动和物业服务质量，进而影响其他已缴纳物业费业主的利益，从而形成恶性循环，带来安全隐患。对于物业服务的瑕疵，业主可以要求物业服务人改善、弥补，仍达不到合同标准的，可以解除合同、更换物业服务人，而不能以长期拒交物业费的方式消极应对，从而不利于打造文明社区，建设美丽家园。 综上，原告巨野国泰物业服务有限公司福安分公司要求被告支付物业费的诉讼请求，本院予以支持，但应斟情扣减；对其要求被告支付逾期付款利息的请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款的规定，判决如下： 被告谭继常于本判决书生效之日起10日内支付原告巨野国泰物业服务有限公司福安分公司自2013年5月1日至2020年9月1日期间的物业服务费、卫生费合计4418.85元。 二、驳回原告巨野国泰物业服务有限公司福安分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告谭继常负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。 审判员  周广伟 二〇二〇年十二月一日 书记员  刘中洋