江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏09民终4632号上诉人（原审被告）：吴贵华，男，1981年12月6日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市盐都区。被上诉人（原审原告）：陈进，男，1987年8月23日出生，汉族，居民，住江苏省阜宁县。委托诉讼代理人：徐林，江苏大直律师事务所律师。上诉人吴贵华某与被上诉人陈进房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省盐城市盐都区人民法院（2020）苏0903民初3701号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月24日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。吴贵华的上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回陈进的诉讼请求或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费由陈进承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。1.吴贵华和陈进于2020年3月22日签订的房屋租赁合同是双方自愿签订，并未约定成功加盟紫燕百味鸡是履行合同的前置条件，也未约定如陈进办不了营业执照就可以解除合同。紫燕百味鸡连锁不属于餐饮类，属于食品类范畴。2.营业执照是市场监督部门根据行政法规的要求，对申请对象审核发放的一种行政许可文本，街道居委会并无相应特权。因此，陈进以无法办理营业执照为由要求解除合同的理由不成立。二、一审判决适用法律不当。1.一审法院以陈进提供的与吴贵华之间的微信聊天记录截屏作为解除合同的依据，显属不当。首先，微信聊天记录只能证明双方就房屋租赁情况进行沟通，但不能证明吴贵华认可解除合同。其次，微信聊天记录属于电子传来证据，不应作为本案的定案依据。2.根据物权法的规定，案涉房屋权属是吴贵华的。该房屋基于城市规划拆迁原因未能取得相关的权属证书，是社会体制的产物，本案不应适用最高院相关司法解释认定房屋租赁合同无效。3.吴贵华将门市出租是法律赋予的权利，法律也未禁止当事人将没有权属争议的、未经登记的房屋进行出租。陈进以加盟业务办理不了营业执照为由要求解除租赁协议，理由并不充分，法院不应支持。陈进辩称，一、一审法院认定事实清楚。1.陈进为加盟紫燕百味鸡连锁项目而租赁吴桂华的门店，后因该门店无法办理营业执照，双方于2020年4月11日协商解除租赁合同。陈进一审中提交了双方的微信聊天记录截图，聊天记录的真实性吴桂华当庭予以了确认。陈进在签订租赁合同前就已明确告知吴桂华租赁门店的目的。2020年4月8日双方确认该门店无法办理营业执照，4月11日协商解除租赁合同，并非吴贵华陈述的陈进单方解除。二、一审判决适用法律正确。1.微信聊天记录作为电子数据是合法的证据形式。2.吴桂华认为案涉房屋未取得城市规划许可的原因归咎于城市规划拆迁是社会体制的问题，该理由不能成立。一审法院依职权审查后认定租赁合同无效，符合法律规定，不存在违反不告不理原则的情形。3.一审法院并未禁止吴贵华出租房屋，只是依法就租赁合同的效力作出认定，也支持了吴贵华参照合同约定的租金标准收取房屋占有使用费的请求，因吴贵华自身原因导致后期房屋的空置损失，与陈进无关。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，吴贵华的上诉请求没有事实和法律依据，依法应予驳回。陈进向一审法院提出诉讼请求：1.确认陈进与吴贵华的租赁合同于2020年4月11日解除；2.吴贵华返还陈进房屋租金50000元及保证金10000元；3.本案诉讼费由吴贵华承担。一审法院认定的事实：2020年3月22日，陈进与吴贵华签订《门市租赁合同》，出租方为吴贵华（甲方），承租方为陈进（乙方），约定：一、甲方将坐落在黎明路42号门市（一至二楼）租给乙方使用，乙方必须合法经营，不得从事违法活动。二、租赁期为三年，自2020年4月23日至2023年4月22日止，从签订合同起，交第一年租金50000元整，在2021年4月23日交第二年第三年租金5500元整（保证金10000元整，在合同期满后还给乙方），甲方出收据一张给乙方……七、租赁期间，甲乙双方不得借故解除合同，如甲方违约需退还乙方剩余租金，如乙方违约不得要求返还租金并赔偿不足部分损失……。2020年3月20日，陈进向吴贵华微信支付定金2000元，2020年3月22日，陈进向吴贵华微信支付10000元（黎明路42号店铺押金）、48000元（2020年租金5万加定金）。签订合同当日，吴贵华将出租房屋交付给陈进。后陈进因无法办理营业执照，与吴贵华协商。2020年4月8日，陈进发微信给吴贵华：“好吧，那明天钥匙交给你，东西我找好地方就去拖走。”4月9日，陈进发微信给吴贵华：“房东有空来拿钥匙啊。”4月11日，陈进将腾空后的房屋照片发到吴贵华微信，并打电话告知吴贵华，说：“东西我已经搬出来了，照片我已经发在你微信上面了。”吴贵华说：“嗯，说。”陈进说：“我意思房子给你空出来了，你这边什么时候把钱结给我？”吴贵华说：“等我回去吧。”陈进说：“等你回来是一个月后了。”吴贵华说：“我马上早点回去吧，早点回去看吧。”陈进说：“你那个房子我没法给你租，价格我又不能帮你定，谈吧，我又不能帮你谈，等你自己来弄啊。”吴贵华说：“你就按照你那个价位要求定吧，我这个要求不是一样，我跟你谈的时候有什么要求的，我又没什么要求，对不对？”陈进说：“我的意思是你的房子我做不了主啊。”吴贵华说：“我知道的，这几天有人打电话给我的，你贴出去就有人打电话给我了，等我这个两天回去跟你谈，五六天吧。”陈进说：“那你五六天回来是不是钱就退给我了呢？”吴贵华说：“嗯，退我肯定要退给你，如果你不租的话，钱我肯定是退给你的。这个不要跟我讲，真的，我又不是无赖的人。”陈进说：“对啊，我等着你这个钱去租别的地方呢。”吴贵华说：“这个我知道。”，陈进说：“那行吧，那等你回来吧，你确定五六天能回来啊？”吴贵华说：“嗯，五六天吧。”后原、吴贵华双方就退还租金及押金事宜协商未果，陈进遂诉至一审法院。一审法院另查明，盐城市盐都区盐龙街道黎明路42号房屋无建设工程规划许可证。一审庭审中，陈进主张租赁房屋的钥匙一直放在出租房屋的隔壁门店，且吴贵华拒收陈进退还的水电卡。吴贵华表示没有拿到钥匙和水电卡。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。本案中，案涉租赁房屋未取得建设工程规划许可证，故陈进与吴贵华签订的房屋租赁合同应属无效。房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，案涉出租房屋于2020年3月22日交付陈进占有，后陈进于2020年4月11日腾空并告知吴贵华。虽然合同约定租期自2020年4月23日起算，但该约定是基于租赁合同得到正常履行的情形下吴贵华给予陈进的优惠，现陈进与吴贵华未能继续履行租赁合同，基于权利义务相对等的原则，对上述陈进占有租赁房屋期间的占有使用费，应由陈进负担。一审法院酌情支持吴贵华返还陈进租金45000元、押金10000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、吴贵华于判决生效后十日内返还陈进租金及押金合计55000元；二、驳回陈进的其他诉讼请求。案件受理费1300元，减半收取650元，由陈进负担50元，吴贵华负担600元。二审中，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。吴贵华提交了：证据一、盐城市盐都区盐龙街道方向居委会2020年11月30日出具的证明，案涉房屋1996年由方向居委会统一规划批建，土地证于1999年3月发放。证据二、案涉房屋2012年领取的营业执照、税务登记证、餐饮服务许可证。证据三、案涉门市相邻的其他门市房领取的营业执照。以上证据证明案涉房屋是合法的，也可以领取相关的营业执照。陈进经质证认为，1.对证据一的真实性认可，但对吴贵华的证明目的不认可，居委会是基层自治组织，无权进行建设工程房屋使用规划，故该证明并不能证明案涉房屋已经取得规划许可。2.证据二营业执照时间是2009年，餐饮服务许可证有效期是2014-2017年，均为几年前取得，而本案中陈进租赁房屋加盟紫燕百味鸡连锁项目的时间是2020年，且正值创文期间。3.证据三真实性由法庭审核，载明的注册时间是2019年，地址也并非案涉地址。陈进提交了2020年4月2日的住所证明一份，该证明中写明案涉房屋产权属于吴贵华，现使用权归陈进所有，盐龙街道办事处拒绝在该证明上加盖章印，所以陈进无法办理营业执照。吴贵华经质证认为，陈进陈述的情况吴贵华不清楚。本院经审核认为，吴贵华提交证据系为证明案涉租赁合同合法有效，对于合同的效力，应根据法律规定进行认定；陈进提交的证明无相关人员签字，吴贵华不认可，故本院不予认定。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。因吴贵华未能提交案涉房屋的建设工程规划许可证或者相关权属证书，故一审法院认定案涉租赁合同无效的理由符合法律规定。从陈进一审中提交的与吴贵华的微信聊天记录可以看出，双方一致同意终止履行租赁合同，陈进于2010年4月11日将案涉房屋腾空并告知了吴贵华，吴贵华并未提出异议，吴贵华亦同意退还已收的租金。一审法院据此判决吴贵华返还陈进已支付的租金和押金并无不当。吴贵华上诉认为合同不能继续履行系归责于陈进，要求继续履行租赁合同，不符合客观事实，亦违反法律的规定。综上，吴贵华的上诉请求不均能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由上诉人吴贵华承担。本判决为终审判决。审判长  李晓平审判员  谢超亮审判员  曹 荣二〇二〇年十二月二十九日书记员  张 育