山东省烟台经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0691民初2909号原告：和军风，男，1955年5月8日出生，汉族，烟台科信房地产开发有限公司退休职工，现住烟台经济技术开发区。委托诉讼代理人:刘友萍，女，汉族，烟台亚美特种金属有限公司退休职员，住烟台经济技术开发区，和军风妻子。被告：烟台海信瀚海置业有限公司，住所地烟台经济技术开发区天山路**海信天山郡商业**楼****，统一社会信用代码913706005913676202。法定代表人：杨志强，董事长。委托诉讼代理人：郭晓家，山东康桥（烟台）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郝羿，山东康桥（烟台）律师事务所律师。原告和军风与被告烟台海信瀚海置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告和军风及诉讼代理人刘友萍，被告烟台海信瀚海置业有限公司诉讼代理人郭晓家到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告和军风向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付烟台经济技术开发区天山路206号海信天山郡小区28号楼109号逾期交房违约金82286.46元（以总房款1736000元为基数，按日万分之三计算，自2019年6月2日支付至11月8日，总计158天）；2.判令被告赔偿原告2019年7月1日至12月31日的经营损失35000元（70000元/12月×6月=35000元）；3.本案诉讼费由被告承担；4.判令尚未注明但有可能发生的其他费用（含律师费）或已注明但不足部分的费用均由被告承担付款责任。事实和理由：2019年6月2日，被告依据双方签订的《商品房买卖合同》及《烟台市商品房预售合同补充协议》，通知原告办理房屋交接手续。在交接现场，原告发现被告交付的109、110两套房屋建造成一套房屋，与《商品房买卖合同》约定户型严重不符。为此原告提出无法收房。被告经过内部查核后，弄清了户型变更的责任与原告无关。双方经多次协商，于2019年10月15日达成《天山郡28-109、28-110房屋补充协议》。2019年11月8日，办理了海信天山郡28号楼109房屋交付手续，而实际上直至2019年12月才改造完成。被告逾期交房达158天。由于被告单方原因延误交房，使原告房屋迟迟不能使用，给原告造成了经营损失，被告应承担逾期交房的违约责任，并赔偿原告的损失。被告烟台海信瀚海置业有限公司辩称，本案房屋隔壁的110号房屋购买人是原告的儿子和小龙，二人共同购买的109号、110号两处房屋，用途均为商业。根据被告的销售政策，两套房屋作为一套共同出售，被告已告知了原告及和小龙，二人对此均知情。被告于2019年6月2日通知二人交接房屋时，已达到合同约定的交付条件，原告及和小龙提出两套房屋更便于出租，要求将一套房屋分为两套，逾期交房并非被告原因所致。2019年10月15日，被告与二人签订了《天山郡28-109、28-110房屋补充协议》，就涉案房屋户型、布局等问题达成协议，被告已按协议约定履行全部义务，原告要求被告承担逾期交房违约责任、赔偿损失于法无据。原告主张的逾期交房违约金计算方式、时间、标准也不符合《商品房预销售补充协议》第二十三条之约定。原告主张的经营损失无事实与合同依据，原告同时主张违约金及损失亦属重复主张权利，不应得到支持。原告第四项诉讼，属诉请不明确，亦不应支持。本院经审理认定事实如下:原告与（2020）鲁0691民初2910号案件原告和小龙系父子关系。2018年7月30日，原告（买方）与被告（卖方）签订了合同编号为开预字第180730100106号《商品房买卖合同》及《商品房预销售补充协议》，购买被告开发的烟台经济技术开发区天山路206号海信天山郡小区28号楼109号，用途为商业，面积为99.2平方米，价款为1736000元。2018年8月24日，案外人和小龙与被告（卖方）签订了合同编号为开预字第180824100039号《商品房买卖合同》及《商品房预销售补充协议》，购买被告开发的烟台经济技术开发区天山路206号海信天山郡小区28号楼110号，用途为商业，面积为41.6平方米，价款为906880元。两份《商品房买卖合同》第三条均约定：买方购买的商品房(以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件四，房号以附件四图中的标注为准)。第十条关于规划、设计的变更均约定：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买方所购商品房质量或使用功能的，卖方应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买方：(1)该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；(2)规划设计不符，增加楼层影响房屋质量或使用功能情形的……买方有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买方在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。卖方未在规定时限内通知买方的，买方有权退房。买方不退房的，在通知到达之日起十五日内，与卖方另行签订补充协议，买方既不办理退房手续，又不同卖方签订补充协议，即视为接受该规划设计的变更，并承诺按期对房屋进行验收交接。第十一条关于交接均约定：商品房达到交付使用条件后，卖方应当书面通知买方办理交付手续。双方进行验收交接时，卖方应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，卖方还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。卖方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由卖方承担。第二十一条、第二十二条、第二十三条均约定，待该商品房的产权登记面积确定后，双方应共同签署《商品房预销售补充协议》(附件一)，重新确定该商品房最终总价款。本合同其它未尽事项，可由双方约定后签订补充协议。合同附件与本合同具有同等法律效力。两份《烟台市商品房预售合同补充协议》均约定：卖方与买方依据签订的《商品房买卖合同》及相关附件(以下简称本合同)未尽事宜，订立本补充协议，以兹共同遵守，本补充协议条款与本合同内容不一致时，以本补充协议为准。第八条对《商品房买卖合同》中第十条关于规划、设计变更补充约定：双方确认，该房屋的“规划、设计变更”仅指导致买方所购该房屋结构形式、户型、朝向变化的规划或设计变更；当发生该类变更时，卖方应当在有关部门批准同意之日起30日内通知买方，买方有权在卖方通知后5日内向卖方做出是否退房的书面答复。买方在卖方通知后5日内未向卖方做书面答复，或虽书面答复，但未明确提出退房的，均视为买方接受规划、设计变更以及因此可能引起的房屋价款调整，本合同继续履行。为免疑义，双方确认，卖方以在该项目所在销售现场张贴告示或在当地公开发行的报纸上公告的任何一种方式告知买方即应视为已经通知买方。该房屋交付即视为买方已经确认并接受该房屋的结构形式、户型、空间尺寸及朝向等现状。如房屋交付前存在规划及设计变更，无论该等规划及设计变更是否曾通知买方，亦视为买方同意该等规划及设计变更，并不得向卖方主张权利。第九条对《商品房买卖合同》第八条关于交付时间，补充约定：2019年7月31日；第二十三条对《商品房买卖合同》第九条关于卖方逾期交房的违约责任，补充约定：卖方如未在《商品房买卖合同》补充协议第九条约定期限内将该房屋交付给买方，买方要求继续履行合同的，合同继续履行，自《商品房买卖合同》补充协议第九条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付已交付房价款万分之一的违约金。109号房屋的《商品房买卖合同》附件4显示，109号房有单独的楼梯，110号房屋的《商品房买卖合同》附件4显示，109号房屋中间与110号房屋是隔开的，相互独立。2019年5月1日，涉案房屋竣工验收合格。2019年10月15日，原告、和小龙（甲方）与被告（乙方）签订《天山郡28-109、28-110房屋补充协议》，约定天山郡28号楼109/110房屋规划为两套房屋，考虑到后期经营便利性，经双方协商达成如下意见：1、甲方委托乙方将两套商铺合并一套，交付标准参考实际现场；2、甲方后期需自行修正布局、整改等全部费用，乙方一次性承担22000元，超出部分由乙方自行承担；3、乙方将自来水、电、消火栓分割为2套系统，水、电独立计量，确保后期甲方正常使用；甲乙双方就以上事宜已达成一致意见，后期因此产生一切问题由甲方承担，甲方不得对此产生异议。原告、和小龙在上述协议上签字按手印。2019年11月7日，被告向原告转账支付了涉案的109号、110号房屋协商款22000元，原告与和小龙共同出具了收条。2019年11月8日，原、被告签署了房屋交接确认书，确认房屋交接手续办理完毕。本案中，双方争议的焦点问题为109号、110号房屋合并为一套房屋是否经过双方协商一致，被告应否对因此造成的延期交房向原告承担违约责任并赔偿原告损失。原告为证明其主张，提交证据1.2019年7月17日拍摄的照片三张，证明根据合同约定，原告购买的109号房屋是独立的，但被告交给原告的房子与110号变成了一套，只有一套楼梯在110号房屋内，原告109号房屋没有楼梯上二楼，经查系由被告内部管理失误所致。证据2.商铺租赁合同一份，证明因109号房屋不符合合同约定，导致原告无法出租，产生了经营损失35000元。被告质证称，对证据1的真实性不清楚，无法看出拍摄的时间和地点，对证明内容有异议，根据被告当时的销售政策，涉案房屋与隔壁的110号房屋是作为一套房屋共同出售的，上述政策在房屋销售时被告已明确告知了原告，因此逾期交房，非被告原因所致。对证据2的真实性不清楚，对证明内容有异议，从合同可以看出，租赁时间是从2019年11月开始，与原告所主张的逾期交房时间没有任何关联，无法证明原告的实际损失。且原告主张的损失是预期利益，不应当得到支持。被告主张在签购房合同时，原被告双方已达成一致将两套合成一套。在收房时，应被告要求又将一套分成两套，并约定了双方的权利义务，在被告履行完毕补充协议约定后，双方之间的一切问题均与被告无关。现被告已将协议约定的22000元全部支付给了原告，并将约定的内容整改完毕，原告亦接受了涉案房屋，因此就本案诉争问题，原被告双方已处理完毕，原告无权再就此主张任何权利。对于《天山郡28-109、28-110房屋补充协议》的签订，原告解释称，是为了尽快收到合格的房子，与被告签订了上述协议。对于前述争议问题的举证，本院认定事实如下：被告虽然称对原告提交照片的真实性不清楚，但房屋是由被告建造，对其建造的建构应十分清楚，并应备案相应的图纸，但其并未提交证据予以反驳，因此对于照片证明的房屋结构情况本院予以采信。原告提交的《房屋买卖合同》附件四房屋平面图显示109号房屋具有单独的楼梯，但被告向原告交付的房屋没有楼梯，与合同约定不一致。再结合原被告于2019年10月15日签订的《补充协议》中载明的被告将自来水、电、消火栓分割为2套系统，可以认定在照片拍摄之时时，109号房屋并不具备独立的使用功能。被告抗辩对原告提交的租赁合同的真实性不清楚，但未提交反证，故对租赁合同的真实性本院予以认可。《租赁合同》载明，原告将109号房屋出租给烟台爱客家房地产经营有限公司，租赁期自2019年11月1日至2024年10月30日，前三年每年租金7万元。本院认为，109号、110号两套房屋是被告与不同的买方分别签订的《房屋买卖合同》，价款、面积都是单独计算并载明的，合同附件图纸显示的两套房屋也是彼此隔开，因此根据《房屋买卖合同》的约定，两套房屋是独立的。两份《烟台市商品房预售合同补充协议》均约定，“该房屋的‘规划、设计变更’仅指导致买方所购该房屋结构形式、户型、朝向变化的规划或设计变更；当发生该类变更时，卖方应当在有关部门批准同意之日起30日内通知买方，买方有权在卖方通知后5日内向卖方做出是否退房的书面答复。买方在卖方通知后5日内未向卖方做书面答复，或虽书面答复，但未明确提出退房的，均视为买方接受规划、设计变更以及因此可能引起的房屋价款调整，本合同继续履行。为免疑义，双方确认，卖方以在该项目所在销售现场张贴告示或在当地公开发行的报纸上公告的任何一种方式告知买方即应视为已经通知买方”，但被告并未提交证据证明其已通过上述约定的方式通知原告房屋设计发生变化，亦未提交原被告在合同签订时对于房屋设计变更达成一致的其他证据，故对被告抗辩双方已于合同签订时达成一致，本院不予采信。原被告在2019年10月15日签订的《天山郡28-109、28-110房屋补充协议》，第1条虽然载明“甲方（原告）委托乙方（被告）将两套商铺合并一套，交付标准参考实际现场”，但结合该协议第2、3条约定改造费用由被告承担20000元，被告将自来水、电、消火栓分割为2套，水、电独立计量，保障后期原告的正常使用，及双方于2019年11月8日才签订房屋交接确认书，可以认定系因被告原因导致涉案房屋直至2019年10月15日仍不具备交付条件。被告主张系原告要求将两套商铺合并为一套与被告自愿承担改造费用及改造义务相互矛盾，与常理不符，本院不予采信。原告虽然主张直至2019年12月才完成改造，但未提交证据，故本院认定原被告双方签署房屋交接确认书的时间即2019年11月8日为房屋交付时间。因上述协议中，被告并未赔偿原告的逾期交房损失，原告亦未表示放弃追诉，故根据《商品房预销售补充协议》第二十三条之约定，被告应以1736000元为基数，按日万分之一计算，向原告支付自2019年8月1日起至2019年11月8日共99天的违约金，共计17186.4元。关于原告主张被告另行赔偿其经营损失。《中华人民共和国合同法》第114条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中，原被告已在合同中约定了违约方应支付的违约金，原告要求被告在支付违约金的同时赔偿其经营损失于法不符，本院不予支持。原告主张被告赔偿其他可能发生的费用，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，被告作为房地产开发企业应当秉承公平、诚信的原则从事销售行为，其因自身过错无法按期将符合合同标准的房屋交付给原告，依法应承担违约责任。本案为了定纷止争，达到良好的法律效果和社会效果，前期进行了多次调解，但最终未达成一致调解意见。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告烟台海信瀚海置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告和军风支付烟台经济技术开发区天山路206号海信天山郡小区28号楼109号房屋逾期交房违约金17186.4元；二、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2646元减半收取1323元，由原告和军风负担1208元，被告烟台海信瀚海置业有限公司负担115元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  刘肖婧二〇二〇年十二月四日书记员  王雪琳