河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终2352号 上诉人（原审原告）：李万玲，女，1968年12月28日出生，汉族，住河北省秦皇岛市海港区。 委托诉讼代理人:张丽荣，辽宁益行律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：靳德胜，男，1967年6月30日出生，汉族，住河北省三河市。 委托诉讼代理人:吴亚楠，河北拓石律师事务所律师。 第三人（原审第三人）：李玲，女，1968年8月25日出生，汉族，住河北省秦皇岛市海港区。 委托代理人王斌。 第三人（原审第三人）：绥中鑫宏房地产开发有限公司。住所地绥中滨海经济区**2-18，组织机构代码57426868-X。 法定代表人:刘东生。 上诉人李万玲因与被上诉人靳德胜、第三人李玲以及第三人绥中鑫宏房地产开发有限公司（以下简称鑫宏房地产公司）执行异议纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2019）冀1082民初5590号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉请求：1、撤销河北省三河市人民法院（2019）冀1082民初5590号民事判决，依法改判支持上诉人的诉请或发回重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：在涉案房屋被法院查封之前，2012年10月8日，上诉人与第三人李玲就涉案房屋的三分之二产权签订了买卖合同，其以100万元购买了该部分产权。合同签订后，其全额支付了款项，涉案房屋并交付其使用，其已经于上述时间取得 2 了涉案房屋的全部产权。涉案房屋交付后，也一直由其占有并使用，其提供的租赁合同与租金转账记录，证明了自2014年9月21日起至今，系由其对外出租、取得收益。且其购买涉案房屋与占有使用，均发生在被上诉人起诉之前。上述证据证明涉案房屋买卖合同真实合法有效。另外，其与李玲约定涉案房屋于2015年12月31日交付，因李玲需要资金周转，要求上述时间还清贷款后办理更名过户手续。其与李玲系姐妹关系，无法拒绝。因此，该约定符合事实和逻辑常理，否则，其签署合同之后，就会及时办理过户更名手续。涉案房屋产权变更过户手续，符合交易需求，其并无过错。后因法院查封，涉案房屋已无法办理过户手续。并且，自2018年5月10日起至2019年6月，系其一直在偿还涉案房屋贷款。其偿还贷款，就是为保证涉案房屋不被银行采取处分措施。综合本案证据，足以证明其取得了涉案房屋的所有权，其情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，其系涉案房屋的无过错买受人，应当享有排除强制执行的物权期待权。综上，一审判决认定事实错误，裁判结果错误。 被上诉人靳德胜答辩称：涉案房屋买卖期间，李玲与刘东生还系夫妻关系，李玲与李万玲又系姐妹关系，涉案房屋买卖合同的真实性与合法性令人质疑，不能证明该合同在法院查封之前即已签订。涉案房屋贷款仅75万元，李玲将部分产权出卖给李万玲为100万元，李万玲完全可以解押贷款后办理过户，却任由李玲于2015年12月31日还清贷款后，再办理过户手续。该行为明显违背正常交易，也是致使房屋仍处于抵押状态于不能过户的原因，李万玲存在明显过错。其情形不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。李万玲在一审中称其居住于涉案房屋，后又称涉案房屋已经出租，所述前后矛盾。涉案房屋权利人为李玲、出租人为李万玲，上述租赁合同令人质疑。李万玲提供的证据不足以证明其占有涉案房屋。根据李万玲与李玲签订的涉案房屋买卖合同，李万玲称其已支付100万元的全部房款。李万玲则无偿还贷款的义务，因此，李万玲称其仍在偿还贷款的陈述没有依据，也不符合 3 逻辑。另外，在本案被上诉人申请执行期间，李玲为促使三河市法院解封鑫宏房地产公司的部分土地，借以盘活企业资金，与其达成了《执行和解协议书》，指示李万玲将备案到李万玲名下的房产备案到鑫宏房地产公司名下，以供法院查封，足以说明李万玲与李玲属于经济混同。该事实可以向执行法官核实。综上，李万玲的主张缺乏事实和法律依据。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求法院依法驳回上诉人的请求，维持原判。 第三人李玲当庭发表意见称：根据李万玲在一审提供的合同书，2017年11月16日，其与李万玲、刘东生共同签订合同书，约定每人出资352580元，每人偿还银行贷款25万元，以登记在李玲名下的涉案房屋，用于合伙开发会馆。合同书证明，此时李万玲已经享有涉案房屋三分之一的产权。根据李万玲在一审提供的涉案房屋买卖合同与离婚协议，证明了2009年3月23日其与刘东生离婚，离婚协议约定涉案房屋归李玲所有。此时，李玲就涉案房屋享有三分之二的产权。2012年12月8日，其与李万玲签订了涉案房屋买卖合同，约定将其拥有的涉案房屋三分之二的产权，以100万元卖给李万玲，李万玲已经取得了涉案房屋的产权。因其就涉案房屋有银行贷款抵押，无法办理过户手续。就涉案房屋，至今未能办理过户手续，李万玲没有过错。李万玲在一审提供的房屋租赁协议，证明了李万玲取得了涉案房屋的全部产权后，一直占有并对外出租使用。李万玲取得涉案房屋的时间与实际占有以及对外出租，均发生在被上诉人起诉之前。因此，李万玲的请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其已经取得了涉案房屋物权期待权，足以排除强制执行。其与李万玲就涉案房屋签订买卖合同，二人虽系姐妹，但不能认为亲属之间的交易行为属于非法或者不符合交易习惯。综上，就涉案房屋买卖合同，应当获得法律保护。 第三人鑫宏房地产公司未到庭，亦未发表意见。 李万玲向一审法院起诉请求：1、依法确认坐落在秦皇岛市海港区房屋（房屋产权证号为秦私房字第××号），归其所有；其就涉案房屋享有排除强制执行的权益，要求解除对涉案房屋的强制执行措施；2、判令诉讼费由靳德胜承担。 4 一审法院认定事实：李万玲与李玲系姐妹。鑫宏房地产公司的法定代表人为刘东生。2015年5月18日，一审法院受理靳德胜与鑫宏房地产公司、葫芦岛市绥中鑫宏科贸公司有限公司（以下简称科贸公司）、李玲、刘东生借款合同纠纷一案，于2015年5月22日作出（2016）冀1082民初250号民事裁定书，裁定对鑫宏房地产公司、科贸公司、李玲、刘东生价值人民币620万元的财产采取诉讼保全措施。2016年6月8日，一审法院作出（2015）三民初字第2175号民事判决书，判决李玲、刘东生对鑫宏房地产公司的借款本金300万元及利息承担连带保证责任。该判决现已经进入执行程序。登记于李玲名下的秦皇岛市海港区房屋（房屋产权证号为秦私房字第××号，单独所有），被依法查封。执行过程中，李万玲以案外人身份提出异议。一审庭审中，李万玲提交了如下证据，1、《合同书》一份，证明2007年11月16日，李万玲、李玲、刘东生共同签订了《合同书》，约定每人出资352580元，每人偿还银行贷款25万元，以登记在李玲名下的上述房屋用于合伙开发会馆。2、租赁协议、租赁费用缴纳证明，证明会馆歇业后，涉案房屋一直由李万玲对外出租。3、《房屋买卖合同》、《离婚协议》，证明2009年3月23日，李玲与刘东生在民政局协议离婚。离婚协议约定，涉案房屋归李玲所有。2012年10月8日，李万玲与李玲签订《房屋买卖合同》，李玲将其所有的2／3产权以100万元卖给李万玲。 靳德胜主张，依李万玲提交的证据可以确定涉案房屋买受人为李玲。李万玲并非涉案房屋权利人，其不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第24条、第25条的规定。对于《房屋买卖合同》的真实性、证明目的均不认可。李万玲与李玲之间转账频繁，100万元的款项不能证明是购房款，二人之间发生了经济混同。涉案房屋贷款仅为75万元，100万元的购房款项足以就涉案房屋解押并变更登记，却任由李玲于2015年12月31日前还清贷款后，履行房屋产权变更登记义务。该行为明显违背正常的 5 房产交易流程。涉案房屋不能过户的主要原因，李万玲明显存在过错。涉案房屋产权证登记权利人为李玲，由李万玲出租，租客也认可，该交易行为明显不符合社会一般人的认知，不能印证李万玲占有的事实。李万玲向李玲的无规则性汇款，不足以说明其为李玲分担贷款。 一审法院认为：李万玲与李玲签订的《房屋买卖合同》，约定李玲应于2015年12月31日前还清贷款，贷款还清后，李玲变更涉案房屋产权登记。但李万玲与李玲未按约定履行该房屋买卖合同，李万玲在签订涉案房屋买卖合同时，对涉案房屋尚有银行贷款未清偿的情况明知。在签订房屋买卖合同后，李玲未清偿银行贷款，也未与李万玲履行过户登记，而将房屋用于抵押借款。在2015年12月31日，即合同约定履行届满时，李万玲未要求李玲履行义务，造成房屋仍未实际办理过户。李万玲在李玲未按约定时间清偿银行贷款后，其代替李玲偿还贷款，但李万玲提交的银行流水时间与李玲所应清偿银行贷款的数额及每笔还款日期并不一一对应。 一审法院认为：案外人提出执行异议符合下列情形且权力能够排除执行的，人民法院应于支持：1、人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3、已支付全部价款或已按合同约定支付部分价款，且将剩余款项按照人民法院的要求交付执行；4、非因买受人自身原因未办理过户。李万玲与李玲所签订的房屋买卖合同的真实性与事实逻辑不相符，因根据双方协议，李万玲已支付房屋款项为100万元，则李万玲已履行房屋买卖合同的全部对价义务，无继续偿还贷款的义务，故李万玲所说偿还银行与房屋买卖合同并无必然关联性，且当时具备履行过户的条件，李万玲未办理过户，造成目前房屋被李玲抵押且作为执行财产查封，李万玲不能取得涉案房屋的所有权系因其自身原因导致，故李万玲排除执行的理由不足。 一审法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的决定》第二十四条、第二十八条，《最高人民法院关 6 于适用的解释》第三百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决驳回李万玲的全部诉讼请求，案件受理费由李万玲负担。 本院确认一审查明的事实。 二审期间，上诉人李万玲提交了包括其与李玲同秦皇岛市兴瑞实业有限公司（以下简称兴瑞公司）签订的商业用房买卖合同一份，兴瑞公司法定代表人出具的李万玲与李玲向其公司购买商品房的证明一份，兴瑞公司的营业执照与法定代表人王兴瑞的身份证明以及身份证、该公司就涉案房屋坐落土地的使用标准地名许可证、建设工程规划验收合格证、房屋所有权证。李万玲还提交了李玲房屋所有权属证、李玲缴纳涉案房屋的登记费、手续费发票，李万玲银行流水单一张。河北省廊坊市人民检察院出具的受理李玲、鑫宏公司申请民事监督案件受理通知书。鑫宏公司向绥中市公安局的报案材料。 其中，李万玲提交的其与李玲同兴瑞公司签订的商业用房买卖合同，该合同记载显示，兴瑞公司作为甲方、李玲与李万玲作为乙方，甲方将位于秦皇岛市海港区，389.97平方米商业用房卖给乙方，总房款为138万元。甲方根据乙方向中国农业银行秦皇岛分行营业部申请购买此房按揭贷款的需要，为乙方提供甲方的房产权证、出让土地证复印件各一份及甲乙双方签订的《房地产买卖契约》原件一份，只用于乙方办理贷款。甲方收到银行承诺函，将甲方的此房产权变更为乙方。乙方办妥房屋抵押贷款75万元，划入甲方账户。乙方根据甲方要求，首先付给甲方63万元，甲方为乙方办理过户。乙方将房屋登记发证收费通知单交给甲方，领取房屋产权证。乙方与银行签订房屋抵押合同和他项权利登记申请书，由甲乙方与银行一并办理房屋抵押、他项权利登记。乙方与银行签订将贷款直接划入甲方账户的手续，由银行直接将发放给乙方的75万元贷款直接划入甲方账户。合同还记载了乙方必须按照甲方要求另签一份《房地产买卖契约》用于产权过户用。合同显示有李玲、李万玲的签字、捺手印，签署时间2006年4月18日。 李万玲提交的兴瑞公司出具的证明，该证明记载显示，2006年 7 兴瑞公司在市迎宾西路建综合楼一栋、迎秋里12栋，李玲和李万玲来其公司购于临街迎宾西路69号商品房一、二、三层，389.97平方米，双方协商共同约定140万元，收到首付现金65万元，农行贷款75万元。产权证和银行贷款是由李玲办理。证明还记载了，附《商品用房买卖合同》的内容，落款时间2020年7月10日，兴瑞公司法定代表人的签名，并加盖有公司公章。 李万玲提交的涉案房屋登记费缴款书、手续费发票，均显示付款人为李玲。涉案房屋产权证，记载房屋所有人为李玲，权利抵押日期自2006年5月22日至2016年6月30日。李万玲提交的银行流水账单，账单显示，李万玲于2006年1月14日、2月11日、3月20日支付，先后共支付153430元。 李万玲提交的河北省廊坊市人民检察院出具的民事监督案件受理通知书与群众来信回复函，内容记载显示，2020年3月19日，河北省廊坊市人民检察院受理了李玲申请监督廊坊市中级人民法院（2016）冀10民终3240号民事判决一案。河北省廊坊市人民检察院受理了鑫宏公司申请监督其公司与靳德胜借款合同纠纷，出具了案件受理通知书与回复函，认为该案符合监督受理条件，办理进展或者结果在三个月内答复，落款时间2020年6月20日。 举报材料显示，鑫宏公司向绥中市公安局举报，被举报人分别为靳德胜、王唤起、张杨，认为三人涉嫌诈骗，时间2020年4月。材料列举了鑫宏公司与靳德胜的借还款以及利息的往来等情节，认为靳德胜系套路贷。此材料同时称王唤起起诉李玲、刘东生，靳德胜起诉鑫宏公司、李玲、刘东生，均系诈骗。 本院另查明，根据李万玲在一审提供的《房地产买卖契约》，从契约内容看，李万玲只提交了契约第一页与最后一页。契约内容显示，卖方为兴瑞公司，买方为李玲，涉案房屋成交价格为103万元，款项给付时间为2006年。 本院认为，上诉人李万玲与第三人李玲系姐妹，姐妹之间有经济上的交易行为往来，有不规范之处，属于社会常情。但是，根据李万玲在一审提供的《房地产买卖契约》，该契约系李玲与兴瑞公司签订。对比其在二审提交的其与李玲同兴瑞公司签订的《房地产买卖契约》， 8 根据契约内容，应当是其与李玲同兴瑞公司签订的《房地产买卖契约》在前，该契约签署时间为2006年4月18日。但后续的《房屋买卖合同》，仅有李玲与兴瑞公司的签署，两份合同约定的价款不一致，并且，李玲与兴瑞公司签署的合同也没有具体的签署时间。李玲在一审中还陈述，在其与李万玲签订涉案房屋买卖合同时，其又就涉案房屋的办理了抵押贷款350万元。李万玲陈述，其支付给李玲100万元的房款，由其享有房屋的产权，但在涉案房屋有贷款的前提下，由李玲继续办理抵押贷款，并约定待2015年李玲还清贷款后再行办理房屋过户手续。就涉案房屋不能办理过户交付，李万玲存在过错。并且，综合李万玲与李玲之间就涉案房屋的交易行为的前后往来，不符合社会一般常识。因此，李万玲就涉案房屋排除强制执行的理由不足。 另外，李万玲提交了其银行流水，但该流水单只是一份打印件，未能说明其交易的具体情节。李万玲提交的李玲与鑫宏公司申请河北省廊坊市检察院监督，但未能向本院提交案件的监督的结果，也未能说明提请监督的案件与本案的关系。对于鑫宏公司的举报材料，只是该公司的一份打印件，没有落款时间，也没有该公司印章，该公司也未能提交案件的后续处理结果。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13800元，由李万玲负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘文泉 审 判 员 汪铁刚 审 判 员 丁德松 二〇二〇年十二月十五日 法官助理 王二环 书 记 员 吕 娜