广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终2474号上诉人（原审原告）：于双艳，女,汉族,1983年6月14日出生,居民身份证住址为湖南省祁阳县********,公民身份号码为432************027。委托诉讼代理人：何天庆，广东众慧律师事务所律师。委托诉讼代理人：植钰华，广东众慧律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）:东莞市*****实业投资有限公司，住所地为广东省东莞市大朗镇大井头社区*******朗碧桂园1#商业楼206号，统一社会信用代码为91441900MA4UKEDL3B。法定代表人：陈军，该公司总经理。委托诉讼代理人：马其友，广东名道律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴志玲，广东名道律师事务所律师。上诉人于双艳因与被上诉人东莞市*****实业投资有限公司（以下简称“大朗碧桂园公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初19426号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第68条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：驳回于双艳的全部诉讼请求。本案一审受理费9227元，由于双艳负担（已预交）。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初19426号民事判决。于双艳不服原审判决，向本院上诉请求：1.撤销东莞市第一人民法院（2019）粤1972民初19426号民事判决；2.改判支持于双艳原审全部诉讼请求；3.大朗碧桂园公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、原审判决回避大朗碧桂园公司在案涉合同磋商、订立、履行过程中存在欺诈故意的事实，有未查清或遗漏部分基本事实，二审应当查明。1.原审判决只字未提销售中心照片，遗漏照片显示的内容：“公寓比洋房贷款利息省7倍”、粗体字“2018款匠心大师户型”、“100米即达R1线大朗站”；2.原审判决只字未提95m2样板房照片、视频，遗漏该证据中反映的事实，大朗碧桂园公司将案涉95m2房屋户型（规划用途为办公室）改造成“居住用途的公寓”，样板房的展示包括三卧室、一客厅、一餐厅、两卫生间、一厨房，且多处均标注为“交付标准”；3.故意回避案涉合同约定中大朗碧桂园公司存在欺诈故意，诱使于双艳误以为案涉房屋为“可商可住公寓”的事实；4.原审判决未查清大朗碧桂园公司实际交付的案涉房屋是带装修并带有居住功能（形式上具有居住功能，但法律上不能居住）的“公寓”，回避了大朗碧桂园公司在合同履行过程中仍能反映其欺诈故意的事实。二、于双艳原审中明确表示案涉合同在撤销前是有效合同，撤销后自始无效，即为可撤销合同，但原审判决错误理解为于双艳认为案涉合同有效。三、大朗碧桂园公司存在欺诈故意，案涉合同不是于双艳真实意思表示，依法可撤销，原审法院判决错误。于双艳前往大朗碧桂园公司购买合法“居住”功能的房屋，大朗碧桂园公司明知案涉房屋规划用途仅为“办公室”，却未经变更规划，直接将案涉房屋违法改造成形式上具有“居住”功能但法律上不能居住的房屋，并以“可商可住”（即商住两用，既可作为商业办公用途，又可作为居住使用的住宅用途）的“公寓”宣传、销售给于双艳。可见，大朗碧桂园公司存在故意告知于双艳虚假情况，使于双艳误以为案涉房屋就是法律上“可商可住”的“公寓”。于双艳因此作出错误意思表示决定购买。于双艳在案涉认购书、买卖合同签订前，尚未看到案涉认购书、买卖合同内容时，双方已就购买“可商可住”的案涉房屋通过于双艳支付定金及大朗碧桂园公司接收定金这一行为达成一致。但案涉买卖合同关于案涉房屋仅为“办公室”用途的约定，与双方在交付定金和接收定金时的真实意思（购买“可商可住”公寓）不一致，系因大朗碧桂园公司欺诈所签订，大朗碧桂园公司的行为符合《民法通则司法解释》第六十八条规定的欺诈行为构成要件。大朗碧桂园公司欺诈行为贯穿整个交易过程，包括磋商、签订认购书、签约告知函、项目情况告知书、签订买卖合同（含交付补充协议）、买卖合同履约交付案涉房屋。四、《交付补充协议》并非于双艳真实意思，实为因大朗碧桂园公司欺诈所签订。补充协议虽字面含义约定为于双艳委托大朗碧桂园公司改造，但其实是大朗碧桂园公司为逃避法律责任、转嫁法律风险给于双艳的非正当手段，交付补充协议不是于双艳的真实意思。于双艳的真实意思是购买精装修的“公寓”。五、即使销售员口头介绍推销、销售中心广告、销售中心横幅、销售中心沙盘、销售中心的案涉房屋户型图、销售中心案涉房屋户型的样板房中关于案涉房屋为精装修的“可商可住”“公寓”的介绍、宣传属于“邀约邀请”，但该介绍说明和允诺属于对案涉房屋属性、功能为“可商可住”这一重大事项的说明和允诺，直接决定着案涉房屋是否符合于双艳的需要，以及于双艳对案涉房屋性价比的判断，对于双艳购买案涉房屋构成重大影响。根据相关法律规定，应视为案涉买卖合同的内容，但该“可商可住”的说明和允诺中的“居住”属性因法律上不能“居住”，而存在欺诈。退一步讲，即便上述要约邀请不视为合同内容，案涉认购书、买卖合同及交付补充协议等文件中也存在多处约定案涉房屋为“公寓”、“居住使用”等内容，且实际交付的案涉房屋也是形式上带有“居住”功能的“公寓”，但案涉房屋法律上为“办公室”用途，法律上“不能居住”、“不可居住”，亦可证明大朗碧桂园公司的欺诈故意。综上，案涉认购书、买卖合同签订前，于双艳支付一半房款（含定金），大朗碧桂园公司接受时，双方已达成买卖精装修的“可商可住”“公寓”的意思表示，案涉买卖合同虽约定及实际交付的案涉房屋也带有“居住”功能，但因该“居住”不合法，与于双艳“可商可住”中“合法居住”的意思不一致，且案涉合同系因大朗碧桂园公司欺诈所导致，依法应当撤销。被上诉人大朗碧桂园公司辩称：一、大朗碧桂园公司制作的彩页宣传广告、沙盘模型和样板房等销售广告和宣传资料为要约邀请。首先，大朗碧桂园公司在销售广告和宣传资料中虽作出“可商可住，办公居住两相宜”的宣传，但并未明确为住宅用房，实际上“可商可住”的直译也表明待售商品房性质为办公室。其次，大朗碧桂园公司提供的样板房系某种装修方案及风格的展示，并非交房标准，样板房入口设置有明显图例及标注，标注内容为：“此样板房所示效果并非最终交楼标准及对装修改造的承诺，仅供参考使用，最终以政府最终批准文件、商品房买卖合同之约定及实际交付为准”，从于双艳提交的样板房图片来看，仅有“智能门锁”处标注有“交付标准”，且大朗碧桂园公司所作推广、展示仅是一种具体的营销手段，而非具体的权利义务的确定，不能说明大朗碧桂园公司宣传的是“住宅用房”。再次，宣传资料封底的标注均以明确“广告、沙盘、样板房等宣传资料仅作为买受人在选择楼盘时的参考，属于要约邀请，不作为合同的组成部分，最终内容以政府部门文件及商品房买卖合同为准”，且根据于双艳签字确认的《客户购房前须知》第8条的内容也可说明大朗碧桂园公司制作的销售广告和宣传资料并没有明确指标以及以虚构事实或隐瞒重要事实的方法引人误解，也没有对案涉商品房性质作出明确允诺，对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定没有重大影响，不能视为要约，应属于要约邀请。二、大朗碧桂园公司在整个交易过程中并未有“欺诈”或者“隐瞒案涉商品房的规划用途”行为：1.大朗碧桂园公司在售楼场所公开展示的《建设工程规划许可证》、《商品房预售许可证》等证件均明确显示建设项目为“商业、办公楼”，预售房屋性质为“商业、办公楼”，不存在隐瞒案涉商品房为办公室的行为；2.于双艳付款后，大朗碧桂园公司出具的收据中“合同路址”均显示于双艳购买的商品房为“8号商业、办公楼办公室3207”；3.于双艳签订的《认购书》第一条已明确其认购物业为办公室，大朗碧桂园公司已尽充分提示、说明义务；4.双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第三条明确案涉商品房的规划用途为办公室，合同附件一“房屋平面图”也明确载明案涉商品房为办公室，于双艳并在合同附件一上签字并加盖指模确认；5.于双艳签字确认的《签约特别提示》、《买卖合同重要事项告知书》、《收执书》也明确载明其所购买的商品房为“商业、办公楼办公室3207房”；6.双方签订的《交付补充协议》也明确载明于双艳购买的商品房为“商业、办公楼办公室3207房”，协议第一条、第五条进一步约定于双艳委托大朗碧桂园公司对案涉商品房进行改造、装饰、装修，并承诺自愿承担因此导致的责任。以上行为均可表明于双艳知晓所购商品房为办公室。三、于双艳不能证明大朗碧桂园公司存在欺诈行为：1.《商品房买卖合同（预售）》多处提起“住宅”、“非住宅”，是基于案涉项目属于综合性开发项目，但案涉合同从未对案涉商品房为住宅进行过约定；2.案涉合同关于“燃气”的内容，是双方对于基础设施设备交付条件的约定，并未违反法律、行政法规，也未明示案涉商品房性质为住宅；3.于双艳不可能对签订多项楼书明示办公室的内容不知情，且其在签订合同过程中也未提出任何异议，同时委托大朗碧桂园公司对办公室进行改造为公寓，由此说明其对案涉商品房为办公室是知情的。四、案涉商品房改变为居住用途的公寓是合同双方当事人意思自治的结果，并非大朗碧桂园公司擅自改变案涉楼盘的使用用途，目前也没有法律、行政法规强制性规定禁止商品房所有人对办公室改造、装饰、装修。五、涉案商品房均是按照规划建造，已通过竣工验收备案，已完成了国有建设用地使用权及商品房所有权的首次登记，物权登记已生效，案涉商品房具备了办理商品权属转移登记的条件，案涉商品房已经达到双方约定的交付条件，但因于双艳拒绝收楼导致案涉商品房未能按期交付，应视为大朗碧桂园公司已按期交付案涉商品房，不存在任何违约行为。六、大朗碧桂园公司开发的案涉商品房项目合法合规，不存在擅自改变规划的情况。二审期间，双方均未向本院提交新的证据。经审理，本院对原审判决查明的事实予以确认。另查明，本院分别向东莞市住房和城乡建设局和东莞市自然资源局发出《协助调查函》，调查询问：1.开发商以业主委托装修改造的形式，将规划用途为办公室的商品房改造成住宅公寓出售给业主，有无违反相关的规定；2.开发商以业主委托装修改造的形式，将规划用途为办公室的商品房改造成住宅公寓出售给业主，对使用人权利有何限制。东莞市住房和城乡建设局复函主要内容为：根据《广东省商品房预售管理条例》第十条规定“预售人不得擅自变更已预售的商品房项目的设计；对预售的商品房项目的结构型式、户型、使用功能、使用面和合同约定的其他事项的计划进行变更时，应当征得相关预购人同意；预购人不同意变更，经双方协商达不成补偿协议的，可以索取已交付的商品房预售款本息，并可以依照合同约定追偿预售人的违约金，合同没有约定违约金的，可以依法追偿已付预售款百分之十以上百分之二十一下的违约金”，本案中业主通过签订《交付补充协议》委托开发商装修改造，属于预购人同意的情形，不违反上述条例，关于建设项目装修变更原有建筑物使用性质的审批不涉及其职责，建议咨询东莞市自然资源局规划管理部门。东莞市自然资源管理局复函主要内容为：依据《广东省城乡规划条例》第四十七条规定，房屋使用人应当按照建设工程规划许可证或者房地产权证书载明的用途使用房屋。对于开发商是否按批准用途为商业办公的商品房出售，建议由相关部门进行认定。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，本院对于双艳上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。案涉《商品房买卖合同（预售）》及《交付补充协议》的内容并未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。本案二审争议焦点为：案涉《商品房买卖合同（预售）》及《交付补充协议》是否存在可撤销情形。首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，大朗碧桂园公司制作的彩页宣传广告、沙盘模型、样板房销售广告和宣传资料中，虽然有粗体字“2018款匠心大师户型”、“100米即达R1线大朗站”“可商可住”等字眼，但仅为宽泛的宣传字眼，并未对房屋及相关设施作出具体明确的说明和允诺，且在样板房宣传资料底部标注“1.本宣传资料一切关于项目图片和文字仅供参考，最终以政府批文及《商品房买卖合同》为准；2.……3.本户型图在建设过程中可能因政府或其他有权单位要求修改，同时，在不违反法律及合同约定的前提下，本公司亦有权作出细部调整，本宣传图册为要约邀请，买卖双方的权利义务以合同为准……”，因此，原审法院认定上述宣传广告、资料、沙盘模型为要约邀请，并非要约，并无不当。其次，于双艳作为完全民事行为能力人，对涉及自身重大利益的房屋买卖事宜应持谨慎注意义务。案涉的《商品房预售许可证》明确载明预售商品房的性质为办公楼、办公室，《认购书》、《商品房买卖合同》（预售）、《交付补充协议》等多份书面资料均明确载明案涉商品房的性质为办公室，且均有于双艳的签名确认，加之《交付补充协议》还明确约定了于双艳委托大朗碧桂园公司对案涉商品房进行局部改造、装饰、装修。在多份书面资料反复提示下，于双艳仍主张其对案涉商品房的性质为办公室不知情，显然不符合常理，故本院对其该主张不予采纳。于双艳未能举证证明案涉《商品房买卖合同（预售）》及《交付补充协议》存在可撤销情形，原审法院驳回其诉请，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人于双艳的上诉理由不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第（一）项及前述援引法条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费18455元（已预交），由于双艳负担。本判决为终审判决。审判长  李丽莉审判员  罗艳艳审判员  魏 术二〇二〇年十二月十七日书记员  尹锐轩附录相关法律：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。