福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终7385号 上诉人（原审原告）：刘弘毅，男，汉族，1987年12月10日出生，住福建省福州市鼓楼区。 上诉人（原审原告）：俞洋立，女，汉族，1988年8月2日出生，住福建省福州市鼓楼区。 以上两上诉人共同委托诉讼代理人：冯敏,福建日尧律师事务所律师。 以上两上诉人共同委托诉讼代理人：何丹平,福建日尧律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：徐跃琴，女，汉族，1960年8月6日出生，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：王枫，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴秀清，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：福建仁文建设有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区梅亭路****楼**。 法定代表人：李雄虎，总经理。 委托诉讼代理人：黄承国，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：陈燕端，女，该公司员工。 上诉人刘弘毅、俞洋立、徐跃琴因与被上诉人福建仁文建设有限公司（以下简称“仁文公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2020）闽0102民初3826号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘弘毅、俞洋立、徐跃琴上诉请求：撤销一审判决，依法发回重审或改判支持刘弘毅、俞洋立、徐跃琴的上诉请求。事实和理由：一、一审法院认定讼争《商品房屋预售合同》无效，法律适用错误。刘弘毅、俞洋立、徐跃琴经麦田中介的联系和介绍，确认房屋为林益章所有才予以购买，并办理了预告登记，三人均不知晓也无法知晓“以房抵债”的情况，因此为善意。刘弘毅、俞洋立、徐跃琴于合同签订当日已支付合理对价，即将160万元购房款存入监管账户且开具《收款凭据》。另，于2013年8月1日已办理预告登记，印证了《商品房买卖合同》以及刘弘毅、俞洋立、徐跃琴作为物权人的地位，符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，而不应适用《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条。二、刘弘毅、俞洋立、徐跃琴不存在恶意串通损害他人权益的行为。在一审判决第10页第20行中可知，抵债是仁文公司与易尚昆之间的问题，一审将该问题转嫁于刘弘毅、俞洋立、徐跃琴与易尚昆之间，认定存在恶意串通损害他人权益，明显主体就不适合，据此认定合同无效更是不合法。三、一审法院曲解了福建省高级人民法院（2019）闽民再313号民事判决书的意义。1.刘弘毅、俞洋立、徐跃琴购买房屋，办理手续均在2013年，而仁文公司提交的《关于大儒世家天澜项目遗留问题协调会纪要》为2019年1月11日，并不存在损害其他债权人的情形，且该纪要并不能溯及既往，否定2013年合同的效力；2.仁文公司提交的（2019）闽民再313号《民事判决书》所涉及的房屋案件与本案不一致，即本案当事人签订了买卖合同，且支付了对价，还办理了预告登记，无论从合同还是物权来看，都足以证明案涉合同有效，完全忽视了刘弘毅、俞洋立、徐跃琴也作为债权人所享有的合法权益的问题。 仁文公司辩称，一、一审判决认定事实清楚，案涉房产系以房抵债的标的物，刘弘毅、俞洋立、徐跃琴对此是明知的，即便其作为常规买受人也未尽到合理的注意义务，应自行承担相关不利的法律后果，刘弘毅、俞洋立、徐跃琴上诉请求没有依据。1.案涉房产系以房抵债的标的物，仁文公司与刘弘毅、俞洋立、徐跃琴签订《商品房买卖合同》进行备案、预告登记，均是履行以房抵债的手续，双方并不建立商品房买卖合同法律关系，一审判决认定事实正确；2.刘弘毅、俞洋立、徐跃琴对案涉房产系用于以房抵债是明知的，不存在其通过林益章向仁文公司购买案涉房产或者林益章向仁文公司购买案涉房产或者林益章将其认购的案涉房产权益概括转移给刘弘毅、俞洋立、徐跃琴的事实；3.即便作为常规买受人，刘弘毅、俞洋立、徐跃琴在购买案涉房产时未尽到合理的注意义务，未审查案涉房产现状，不存在善意取得的情形。二、第三人与易尚昆及仁文公司的抵债合议系债务履行期限届满前达成的，根据《九民纪要》的精神，在抵债物尚未交付的情况下，不论是易尚昆还是刘弘毅、俞洋立、徐跃琴均无权要求仁文公司交付案涉抵债标的物，刘弘毅、俞洋立、徐跃琴的诉讼请求应予驳回。三、案涉《商品房买卖合同》的签署系仁文公司交代第三人履行偿债手续，未经股东会、董事会决议，根据《合同法》相关规定，《商品房买卖合同》应属无效，一审判决适用法律正确。四、现阶段仁文公司及其经营的大儒世家项目仍处于福建省高级人民法院和福州相关职能部门联合监管状态，监管小组明令禁止私下处置包括案涉房产在内的资产，禁止办理后续相关手续，案涉房产抵债行为既未获得联合监管小组审核同意也未获得其追认，该相关抵债行为应属无效。五、本案案情与仁文公司一审提供的（2019）闽民再313号民事判决书及厦门系列案件所认定的案情基本一致，根据高院颁发的关于类案检索的指导意见，虽然案涉房产办理了预告登记，但该登记行为也仅是以房抵债的手续之一，未获得联合监管小组同意，该相关行为无效。 刘弘毅、俞洋立、徐跃琴向一审法院起诉请求：1.判令仁文公司立即向徐跃琴、刘弘毅、俞洋立交付位于福州市鼓楼区××镇××路××号××＃楼××单元房屋；2.判令仁文公司立即向徐跃琴、刘弘毅、俞洋立支付逾期交房违约金（违约金自2017年3月29日至实际交付之日止，以已付购房款1460168元为基数，按照日万分之一标准计付，暂计至起诉之日为160180.43元）；3.判令诉讼费用均由仁文公司承担（包括但不限于诉讼费、保全费、公告费）。 一审法院认定事实：2011年11月2日，易尚昆向仁文公司出具《确认函》，内容为“本人同意将借给李雄虎的款项计人民币壹仟伍佰玖拾陆万柒仟伍佰玖拾肆元整，作为抵购福州仁文建设有限公司开发建设的位于福州的大儒世家如下房源：……”，其中包括大儒世家Ｄ地块5＃楼2401单元房产（以下简称“讼争房产”），按8.5折扣即1460167元的价格出售；购房人姓名为林益章，折抵人为易尚昆，并确认“自上述房源《商品房认购协议书》签订之日，视同本人已收到李雄虎的还款”。2013年7月26日，债权人易尚昆、林益章向仁文公司出具《房屋买受人指定／变更确认函》，确认“本人于2011年月日向贵司出具了《确认函》，要求贵司就下列房源与本人指定的买受人签订《商品房认购协议书》，现本人变更指定买受人如下：……”其中本案讼争房产由原买受人姓名林益章变更为徐跃琴、刘弘毅、俞洋立。2013年7月26日，林益章与徐跃琴就讼争房产签订《认购房产转让协议书》。同日，徐跃琴、刘弘毅、俞洋立与仁文公司签订《商品房买卖合同》，约定：（1）商品房总价款为1460168元，并采取一次性付款方式予以付清；（2）出卖人应当在2014年6月30日前将符合国家和政府有关规定并验收合格的房屋交付买受人；（3）出卖人未按照合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾按照逾期时间分别处理，逾期不超过90日的，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之零点五的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之壹的违约金，合同继续履行。签订合同后，仁文公司向徐跃琴、刘弘毅、俞洋立出具《收款收据》，交款项目为：“Ｄ地块5＃楼2401单元购房款1460167元”。2013年8月1日，徐跃琴、刘弘毅、俞洋立办理了商品房预告登记（房屋预告登记证明：榕房预ＹＲ字第1××4号）。 一审法院认为，根据仁文公司提供的2011年11月2日易尚昆向仁文公司出具的《确认函》，可以认定因仁文公司法定代表人李雄虎对易尚昆负有债务，易尚昆同意以债权抵购仁文公司开发建设的大儒世家商品房，本案案涉房产被列入抵债范围，易尚昆并指定讼争房产的“买受人”为林益章。2013年7月26日，易尚昆向仁文公司出具的《房屋买受人指定/变更确认函》的内容则体现经易尚昆、林益章确认，讼争房产作为抵债房产变更“买受人”为徐跃琴、刘弘毅、俞洋立。据此，应当认定仁文公司于2013年7月26日与徐跃琴、刘弘毅、俞洋立签订的《商品房买卖合同》是为履行前述各方以房抵债协议而签订。但自2011年以来，仁文公司因与其他人员有大量的纠纷被诉至一审法院，案件均已陆续进入一审法院执行程序。若上述以房抵债协议得以履行，势必使得仁文公司的责任资产减少，降低其偿还债务能力，使得仁文公司其他债权人对其债权的实现受到影响，亦加重了仁文公司的股东责任。因此，案涉《商品房买卖合同》具有恶意串通，损害第三人利益的情形，依法应当认定无效。徐跃琴、刘弘毅、俞洋立依据无效的《商品房买卖合同》提出诉讼请求，依据不足，不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条规定，判决：驳回徐跃琴、刘弘毅、俞洋立的诉讼请求。案件受理费19383元，由徐跃琴、刘弘毅、俞洋立负担。 经查，本案当事人在一审诉讼中提交的证据均已随一审案卷移送至本院。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，根据原审法院查明的事实，本案系争合同确属为履行易尚昆与仁文公司以房抵债协议而订立，在仁文公司的债务处置包括系争房产在内的房屋尚处于有关国家机关监管的现状下，上述协议的履行存在仁文公司私自处置债务，损害其它债权人权益的情形。一审据此判决驳回徐跃琴、刘弘毅、俞洋立的诉讼请求并无不当，本院予以维持。 综上所述，刘弘毅、俞洋立、徐跃琴的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费19383元，由刘弘毅、俞洋立、徐跃琴负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 林哲森 审 判 员 黄 锋 审 判 员 金光玉 二〇二〇年十二月二十五日 法官助理 刘 奕 书 记 员 程伟威