广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终18587号上诉人（原审原告）：广州高卫物业管理有限公司，住所地广州市黄埔区金坑水库路**御湖名邸桃菁街**负****。法定代表人：徐建东。委托诉讼代理人：梁蔼欣，国信信扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄欣桐，国信信扬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄细棉。被上诉人（原审被告）：广州鹏志投资管理有限公司，住，住所地广州市海珠区依翠街****自编之二/div>法定代表人：周元会。委托诉讼代理人：张慧娜，广州金鹏律师事务所律师。上诉人广州高卫物业管理有限公司（以下简称高卫公司）因与被上诉人黄细棉、广州鹏志投资管理有限公司（以下简称鹏志公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初6206号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。高卫公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判一审判决第一项为：黄细棉向高卫公司支付拖欠的2016年7月1日至2017年3月22日的物业管理费18848元及违约金，鹏志公司向高卫公司支付拖欠的2017年3月23日至2019年2月28日的物业管理费50800元和违约金，违约金均以当月物业管理费为本金，按照每日千分之一计算，从当月2日起算至实际付清之日止；3.改判第二项为：黄细棉向高卫公司支付拖欠的2016年7月1日至2017年3月22日的会所使用费6785元及违约金，鹏志公司向高卫公司支付拖欠的2017年3月23日至2018年11月29日的会所使用费15897元及违约金，违约金均以当月会所使用费为本金，按照每日千分之一计算，从当月2日起算至实际付清之日止；4.改判第三项为：黄细棉、鹏志公司共同向高卫公司支付律师费3000元；5.一、二审诉讼费用由黄细棉、鹏志公司承担。事实和理由：鹏志公司已取得广州市黄埔区××名邸××街×号1层101号房（以下简称案涉房屋）的钥匙且案涉房屋系毛坯状态，故案涉房屋已由鹏志公司实际占有，应由其支付物业管理费、会所费，一审判决关于黄细棉至今仍占有使用案涉房屋的认定明显错误。首先，根据一审法院调取的《送达回证》，鹏志公司已于2017年3月23日签收《执行裁定书》及广州市萝岗区红菁街33号房门钥匙一把。可见，鹏志公司该日已具备占有案涉房屋的条件，并可实际使用案涉房屋。其次，根据高卫公司拍摄的案涉房屋现场图片，该房屋仍处于毛坯状态，黄细棉并未实际使用案涉房屋，即鹏志公司可以随时占有、使用案涉房屋。最后，鹏志公司未办理交接手续并不免除其支付物业管理费、会所费的义务。鹏志公司自签收《执行裁定书》及案涉房屋钥匙之日起已具备占有案涉房屋的条件，其未办理交接手续是其怠于行使自身权利的结果，不应免除其缴费义务。故一审判决以鹏志公司未办理交接手续为由认定鹏志公司无须承担相关费用的认定明显错误。综上，鹏志公司已于签收《执行裁定书》及案涉房屋钥匙之次日，即2017年3月23日起实际占有案涉房屋，应由其向高卫公司缴纳物业管理费用。二、鹏志公司已取得案涉房屋的所有权，应当支付相应物业管理费、会所费，一审判决以其未实际占有案涉房屋为由判令由黄细棉支付相关费用系法律适用错误。一审法院调取证据显示，广州市黄埔区人民法院于2017年3月13日作出（2015）穗黄法执字第2060号《执行裁定书》，裁定案涉房屋的所有权归鹏志公司所有，该不动产的财产权自裁定送达鹏志公司时起转移。鹏志公司于2017年3月22日签收该执行裁定书。根据《物权法》第二十八条及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，鹏志公司已于2017年3月23日取得案涉房屋的所有权，成为案涉房屋的业主，应当依法向高卫公司支付物业管理费用及会所费。退言之，即使鹏志公司未实际占有案涉房屋，其作为业主也应向高卫公司支付物业管理费用及会所费。首先，鹏志公司作为业主，应受《前期物业服务合同》的约束，向高卫公司支付相关费用。其次，无论鹏志公司是否使用案涉房屋，均应依约支付物业管理费用。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，即使在业主和实际使用人已约定物业使用人交纳物业管理费的情况下，业主仍应对物业管理费承担连带责任，也即无论业主与物业使用人如何约定，均不免除业主支付物业费用的义务。三、高卫公司已按约定开放会所，并实际产生相应费用，鹏志公司作为业主应当支付相应的会所费，不能因其放弃自身权利而免除付款义务。综上，请二审法院查明事实，支持高卫公司上诉请求。鹏志公司辩称：不同意高卫公司的上诉请求及事实理由。鹏志公司虽然签收了案涉房屋钥匙，但并没有实际占有该房屋；鹏志公司去案涉房屋察看时钥匙根本打不开大门，后来才得知黄细棉已经换锁，且其声称要把房屋买回去，之后双方未就购房事宜达成一致意见，且在谈判价格期间黄细棉多次威胁鹏志公司，若鹏志公司私自闯入案涉房屋就会去报警说鹏志公司是黑社会。鉴于案涉房屋是不交吉拍卖，鹏志公司也不敢轻举妄动。鹏志公司也多次与案涉房屋的执行法官联系，法官称因房屋是不交吉拍卖，风险由鹏志公司自行承担。黄细棉辩称，无答辩意见。高卫公司向一审法院起诉请求：1、黄细棉向高卫公司支付2016年7月1日至2017年3月22日期间物业管理费18848元及违约金（每月物业管理服务费的违约金以当月的物业管理服务费为本金，按照每日千分之一的标准，自当月2日起计至清偿之日止，暂计至2019年2月28日为人民币16085.97元）；黄细棉向高卫公司支付2016年7月1日至2017年3月22日，期间会所使用费6785元及违约金（每月会所使用费的违约金以当月的物业管理服务费为本金，按照每日千分之一的标准，自当月2日起计至清偿之日止，暂计至2019年2月28日为人民币5180.05元）；鹏志公司向高卫公司支付2017年3月23日至2019年2月28日期间物业管理费50800元及违约金（每月物业管理服务费的违约金以当月的物业管理服务费为本金，按照每日千分之一的标准，自当月2日起计至清偿之日止，暂计至2019年2月28日为人民币18623.65元）；鹏志公司向高卫公司支付2017年3月23日至2018年11月29日会所费15897元及违约金（每月会所使用费的违约金以当月的会所使用费为本金，按照每日千分之一的标准，自当月2日起计至清偿之日止，暂计至2019年2月28日为人民币5133.03元）；2、判令黄细棉、鹏志公司连带向高卫公司支付因实现债权而支出的一审律师代理费人民币3000元；3、判令黄细棉、鹏志公司承担本案所有诉讼费用。一审法院认定事实：经审理查明：2013年1月11日，御湖公司（甲方）与黄细棉（乙方）签订一份《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称《商品房买卖合同》），约定乙方认购案涉房屋，该商品房的用途为住宅，建筑面积432.83平方米。第五条物业服务约定：甲方已按照国务院《物业管理条例》及《广东省物业管理条例》规定的方式和条件选聘具有相应资质的高卫公司物业服务企业进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同。物业服务费详见附件七《补充协议》第五条，由乙方自收楼之日起按月按时交纳。该合同附件五：前期物业服务合同约定：《前期物业管理服务合同》和《临时管理规约》在本房屋开始销售时已由甲方张贴在售楼部显著位置进行明示，乙方在签署本《商品房买卖合同》和各附件前已阅读，乙方充分理解和接受《前期物业管理服务合同》内容和《临时管理规约》内容。该合同附件七：本合同补充协议第五条第1款约定：物业管理服务费按月计收，乙方应于收楼日（包括实际收楼日或视为收楼日）当日，向物管公司缴付当月的物业管理服务费及物业管理服务费押金。乙方于以后每个月第一天或之前向物管公司缴付当月的物业管理服务费。第2款约定：对乙方逾期交纳物业管理服务费，按《临时管理规约》的规定，收取违约金，违约金自逾期之日起计，每逾期一日按每月应缴费用千分之一计算。第3款约定：物业管理服务收费选择酬金制方式。物业管理服务费按照房屋建筑面积计算，首年物业管理服务费的标准：住宅5元/平方米/月（不含公共水电分摊），商业部分3.3元/平方米/月（不含公共水电分摊）等内容。第三十条特别约定：第1款第（8）项约定：本项目的商业部分是指：位于御湖名邸****会所建筑物（暂定名为“御皇荟”）内，规划用途为商业的房屋等内容。第A款约定：双方同意甲方将商业部分房屋以许可使用方式无偿提供给乙方及全体业主使用，许可使用期限为自2013年11月30日起计为期五年，以作为乙方及全体业主的文娱、康乐活动场所。C款约定：甲方在2013年11月30日将商业部分的首层泳池及三层健身室交付给乙方及全体业主使用并由物管公司进行经营管理，商业部分的首层（泳池除外）、二层及三层（健身室除外）则由甲方在销售本项目房屋期间保留使用，待本项目房屋销售完毕后，甲方再将该部分房屋交付给乙方及全体业主使用并由物管公司进行经营管理，直至许可使用期满止。第F款约定：乙方同意在物管公司经营管理商业部分为乙方及全体业主提供文娱、康乐服务期间，按照房屋建筑面积，以1.8元/平方米/月向物管公司缴纳使用费用，以作为支付经营管理商业部分所产生的及按照本条第8点乙方所需承担的费用支出等内容。2013年1月11日，黄细棉还签署了一份《关于遵守〈临时管理规约〉及〈前期物业管理服务合同〉的承诺书》，黄细棉确认已经收到《临时管理规约》原件一份，并同意已详细阅读御湖公司制订的《临时管理规约》，同意签署并遵守及促使房屋使用人遵守《临时管理规约》中规定的所有责任和义务。确认已经详细阅读御湖公司与高卫公司签订的《前期物业管理服务合同》，同意《前期物业管理服务合同》的相关条款。同意御湖公司委托物管公司提供物业管理服务，向物管公司按时缴纳相关费用，并遵守《前期物业管理服务合同》的相关条款。黄细棉在该承诺书的买方/继受人（签章）处手写签名并捺印，同时也在《临时管理规约》上手写签名并捺印。《临时管理规约》第三章第（五）条第1款约定：任何业主若未能在缴费期限到期日起七日内支付本规约项下须支付之物业管理费或任何款项，物管公司有权追讨欠交的款项、滞纳金及违约金，每逾期一日按每月应缴费用之千分之一计算，并收取附加费用，附加费用包括但不限于追讨欠款之行政及法律费用（包括律师费用在内）等内容。第五章第（五）条第6款约定：全体业主同意在物管公司经营管理商业部分为全体业主提供文娱、康乐服务期间，由业主按照房屋建筑面积以1.8元/平方米/月向物管公司缴纳使用费用，以作为支付经营管理商业部分所产生的及按照本条约定业主所需承担的费用支出等。第六章第2条约定：业主、房屋使用人逾期交纳物业管理服务费、停车管理费或/及其他应缴费用的，每逾期一日按每月应缴费用之千分之一计算违约金；物管公司可按本规约的规定采取有关的催缴措施，由此产生的律师费、诉讼费等费用由违约业主承担。2013年11月30日，御湖公司（甲方）与高卫公司（乙方）签订《御湖名邸第一期前期物业管理服务合同》。合同约定，甲方将位于广州市黄埔区金坑水库路38号御湖名邸第一期委托乙方进行前期物业管理服务，物业管理服务期限为三年，自2013年11月30日起算。委托期限届满，而甲、乙双方尚未签订新合同的或业主大会未选聘新的物管公司的，本合同将继续履行。第五章第九条第2款约定：物业管理服务费按月计收，各业主应于办理其房屋交接手续当日或视为收楼日当日，向乙方缴付当月的物业管理服务费及物业管理服务费押金（按三个月物业管理服务费计算）。业主于以后每个月第一天或之前向乙方缴付当月的物业管理服务费。第3款约定：对业主逾期交纳物业管理服务费，按《规约》的规定，收取违约金，违约金自逾期之日起计，每逾期一日按每月应缴费用千分之一计算。第4款约定：物业管理服务收费选择酬金制方式。物业管理服务费标准：按照房屋建筑面积计算，住宅5元/平方米/月，商业部分3.3元/平方米/月等内容。2014年4月1日，广州市国土资源和房屋管理局萝岗区分局向高卫公司发出一份《广州市物业服务项目备案回执》，备案的主要内容为：资质等级：二级，承接项目名称：御湖名邸一期，物业服务合同期限：2013年11月30日起至业主大会选聘新的物业服务企业为止等内容。高卫公司提供了其购买乒乓球、羽毛球等健身器材的发票、电费使用发票、健身中心器材供应及安装合同、会所的照片等证据，以证明《商品房买卖合同》和《临时管理规约》中约定的会所已投入使用。黄细棉于2014年1月21日确认收楼，并于收楼当日签署《物业管理确认函》，确认其认可御湖公司与高卫公司签署的《御湖名邸第一期前期物业管理服务合同》，该合同对其具有约束力。收楼后，黄细棉支付了2013年12月29日至2015年3月的物业管理费及会所使用费，之后开始拖欠物业管理费及会所使用费。案涉房屋于2015年6月9日办理了房屋产权登记，房地产权证上载明案涉房屋为黄细棉单独所有，规划用途为住宅，建筑面积为437.84平方米。另查明，高卫公司曾于2016年8月17日诉至一审法院，一审法院于2016年11月15日作出（2016）粤0112民初4268号民事判决书，对高卫公司提出黄细棉支付拖欠2015年4月1日至2016年6月30日期间物业管理费、会所使用费等主张予以支持，并作出相应判决。上述判决之后，因黄细棉继续拖欠物业管理费，高卫公司于2018年11月20日向黄细棉发出《律师函》一份，催促黄细棉于2018年12月30日前向高卫公司支付截止至2018年11月30日期间拖欠的物业管理费95541元、会所服务费34367元等费用及相应违约金。高卫公司提交了《常年法律顾问服务及法律诉讼委托服务合同》及确认函以证明委托国信信扬律师事务所担任其诉讼代理人参与诉讼。为此，高卫公司为本次诉讼向该律师事务所支付律师费3000元。再查明，黄细棉系一审法院另案被执行人，在该案执行过程中，一审法院对案涉房屋进行了司法委托拍卖，经三次拍卖流拍后，一审法院于2016年11月17日在广州产权交易所主办的“广州涉诉资产进场交易公共频道”网站发布了[2016]涉诉资产进场变卖公告第118期变卖公告，最终由广州鹏志投资管理有限公司以5377344元竞得。2017年3月13日，一审法院作出（2015）穗黄法执字第2060号执行裁定书如下：“一、广州市萝岗区红菁街33号（房产登记号：2015登记字5339561号）的所有权归买受人广州鹏志投资管理有限公司所有。上述不动产的财产权自本裁定送达买受人广州鹏志投资管理有限公司时起转移；二、买受人广州鹏志投资管理有限公司持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续”。2017年3月22日，一审法院向广州市国土资源管理局发出协助执行通知书，要求协助广州鹏志投资管理有限公司办理上述房产的过户手续。为证实法院是不交吉变卖，广州鹏志投资管理有限公司提交变卖公告须知内容的图片，显示上述[2016]涉诉资产进场变卖公告第118期的竞买条件是“变卖标的按不交吉变卖，法院不负责清场”。上述事实，有《商品房买卖合同》、《前期物业管理服务合同》、《临时管理规约》、承诺书、物业管理确认函、《广州市物业服务项目备案回执》、收楼文件签收表、房屋钥匙接收书、律师函、快递单、发票、《催款通知书》、《常年法律顾问服务及法律诉讼委托服务合同》、函、发票、支付凭证、照片、房地产权证及当事人陈述等予以证实。一审法院认为：黄细棉与御湖公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。《商品房买卖合同》第五条约定了案涉房屋所在御湖名邸小区的前期物业管理单位为高卫公司，而御湖公司与高卫公司签订的案涉《前期物业管理服务合同》也约定了御湖公司选聘高卫公司为案涉物业提供前期物业管理服务，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。因此，案涉的《前期物业管理服务合同》对高卫公司、黄细棉具有法律约束力，双方应遵照履行。关于黄细棉是否应向高卫公司支付物业管理服务费及违约金的问题。一审法院（2016）粤0112民初4268号民事判决书已对高卫公司曾对黄细棉拖欠的2015年4月1日至2016年6月30日期间的物业管理费作出判处，认定黄细棉应向高卫公司支付物业管理费及违约金，故一审法院不再赘述。因此，黄细棉本案中应向高卫公司支付拖欠2016年7月1日至2019年2月28日期间的物业管理服务费69648元（其中2016年7月至2017年10月物业管理费计算为合同约定面积432.83平方米×5=2164元/月，2017年11月至2019年2月物业管理费计算为实测面积437.84平方米×5=2189元/月），以及支付违约金，违约金调整为按照黄细棉每月应交物业管理费的每日万分之五计算，从实际拖欠月的第二日起计至实际清偿之日止，每月物业管理费的违约金以不超过当月的物业管理费本金为限。关于黄细棉是否应向高卫公司支付会所使用费及违约金的问题。根据《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七第三十条第（8）项第F条的约定，乙方同意在物管公司经营管理商业部分为乙方及全体业主提供文娱、康乐服务期间，按照房屋建筑面积，以1.8元/平方米/月向物管公司缴纳使用费，以作为支付经营管理商业部分所产生的及按照本条第8点乙方所需承担的费用支出等。被告依据上述合同约定在《关于御湖名邸商业部分的承诺书》中亦向高卫公司承诺愿意按照上述标准支付争议的会所使用费，因此，高卫公司依据上述约定主张支付争议的会所使用费，具有合同依据，且符合等价有偿原则，一审法院予以支持，故黄细棉应向高卫公司支付2016年7月1日至2018年11月29日期间的会所使用费22682元（其中2016年7-10月每月会所使用费为约定面积432.83平方米×1.8=779元，2017年11月-2018年10月每月会所使用费为实测面积437.84平方米×1.8=788元，2018年11月会所使用费为实测面积437.84平方米×1.8/30×29=762元）。鉴于争议会所确实存在行政管理要求的问题，因此，高卫公司主张黄细棉承担逾期支付会所使用费的违约责任，亦缺乏事实依据，一审法院不予支持。关于广州鹏志投资管理有限公司是否承担物业管理费和会所费的问题，广州鹏志投资管理有限公司提供的证据，证实其是通过法院不交吉变卖竞得案涉房屋。广州鹏志投资管理有限公司提出房屋实际占有人仍是黄细棉的抗辩，一审法院予以采纳。由于签署案涉前期物业服务合同的主体是黄细棉，黄细棉至今仍占有该房，未办理房屋物业交接手续，作为物业服务对象，高卫公司发函向黄细棉催收并无不当，本案应由黄细棉支付拖欠的物业管理费和会所使用费。因此，高卫公司提出广州鹏志投资管理有限公司支付拖欠物业费和会所使用费的主张，一审法院不予支持。关于律师费的问题。根据《临时管理规约》第三章第（五）条第1款、第六章第2条的约定，业主逾期交纳物业管理服务费及其他应缴费用的，物管公司可按本规约的规定采取有关的催缴措施，由此产生的律师费、诉讼费等费用由违约业主承担。高卫公司主张律师服务费，提供了委托代理合同、律师费发票等予以证实，故对高卫公司主张的律师费3000元，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、黄细棉于判决书发生效力之日起十日内向高卫公司支付拖欠2016年7月1日至2019年2月28日期间的物业管理服务费69648元及违约金（违约金以每月物业管理费为基数，按照每日万分之五的标准，从实际拖欠月的第二日起计算至实际清偿之日止，其中：2016年7月至2017年10月物业管理费2164元/月，2017年11月至2019年2月物业管理费2189元/月；每月的违约金以不超过当月的物业管理费的本金为限）；二、黄细棉于判决生效之日起十日内向高卫公司支付拖欠2016年7月1日至2018年11月29日期间的会所使用费22682元；三、黄细棉于判决书发生效力之日起十日内向高卫公司支付聘请律师服务费3000元；四、驳回高卫公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3108元，由高卫公司负担50元，黄细棉负担3058元。经审查，一审法院查明事实基本无误，本院予以确认。本院二审期间，高卫公司提交一组案涉房屋照片，拟证明案涉房屋一直是毛坯状态，黄细棉并未实际占有使用该房屋；且该房屋大门并未上锁，鹏志公司随时可以打开进入。对该证据，鹏志公司确认真实性，但认为案涉房屋并未实际交付予鹏志公司，黄细棉一直表示不同意交接，并称只要鹏志公司进入则要报警处理。本院认为，本案为物业服务合同纠纷案件。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条之规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。结合各方当事人诉辩意见，本案争议焦点在于2017年3月23日至2019年2月28日的物业管理费、会所使用费等高卫公司主张的费用的承责主体问题。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。因此，案涉的《前期物业管理服务合同》对案涉房屋业主具有法律约束力，应遵照履行。《物业管理条例》第四十一条第一款的规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主作为物业的所有权人。本案中，2017年3月12日，案涉房屋业权已经人民法院裁定由鹏志公司取得，且人民法院已于2017年3月22日向广州市国土资源管理局发出协助执行通知书要求协助鹏志公司办理上述房产的过户手续。现高卫公司向鹏志公司主张2017年3月22日起的物业服务费用，鹏志公司作为物业的所有权人，是物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担者，构成物业服务合同的实际当事人，负有按照物业服务合同交纳物业费的义务，高卫公司所诉合法有据，一审法院以案涉房屋未办理交接手续，认定应由黄细棉支付鹏志公司取得案涉房屋后的物业管理费和会所使用费，处理不当，应予纠正。至于鹏志公司称黄细棉拒绝交接案涉房屋造成其无法占有使用而产生的纠纷，可另循其他法律途径主张。至于鹏志公司抗辩称高卫公司无权收取会所管理费的问题。根据一审查明事实，高卫公司有权向业主收取会所使用费，是基于高卫公司经营管理涉案小区商业部分为全体业主提供文娱、康乐服务而收取的费用。而通常意义上的物业管理服务，是指物业管理公司对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序。由此可见，高卫公司提供的上述会所服务并不属于一般意义上的物业管理服务合同约定的服务项目，根据《物业管理条例》第四十三条的规定，当事人可以约定服务报酬。高卫公司向业主主张收取会所服务费，符合上述《商品房买卖合同》约定的内容，且与业主在《关于御湖名邸商业部分的承诺书》作出的承诺内容一致，合法有据，应予支持。一审法院认定业主应支付该费用正确。至于高卫公司主张的逾期支付会所使用费的违约金，一审法院已阐述认定，并无不当，本院予以认可。综上所述，高卫公司的上诉请求部分成立。本院依照《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初6206号民事判决第四项；二、变更广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初6206号民事判决第一项为：黄细棉向广州高卫物业管理有限公司支付拖欠的2016年7月1日至2017年3月22日的物业管理费18848元及违约金，广州鹏志投资管理有限公司向广州高卫物业管理有限公司支付拖欠的2017年3月23日至2019年2月28日的物业管理费50800元和违约金；上述违约金以每月物业管理费为基数，按照每日万分之五的标准，从实际拖欠月的第二日起计算至实际清偿之日止（其中：2016年7月至2017年10月物业管理费2164元/月，2017年11月至2019年2月物业管理费2189元/月；每月的违约金以不超过当月的物业管理费的本金为限）。三、变更广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初6206号民事判决第二项为：黄细棉向广州高卫物业管理有限公司支付拖欠的2016年7月1日至2017年3月22日的会所使用费6785元；广州鹏志投资管理有限公司向广州高卫物业管理有限公司支付拖欠的2017年3月23日至2018年11月29日的会所使用费15897元。四、变更广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初6206号民事判决第三项为：黄细棉、广州鹏志投资管理有限公司共同向广州高卫物业管理有限公司支付律师费3000元；五、驳回广州高卫物业管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费3108元，由广州鹏志投资管理有限公司负担2079元，由黄细棉负担979元，由广州高卫物业管理有限公司负担50元，二审案件受理费2129元，由广州鹏志投资管理有限公司负担2079元，由广州高卫物业管理有限公司负担50元。本判决为终审判决。审判长  李志明审判员  王碧玉审判员  俞 颖二〇二〇年十二月二十四日书记员  王嘉宝陈蕴琦