广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终8256号上诉人（原审被告）：陆延秋，男，1970年9月12日出生，汉族，住湖北省石首市**************，公民身份号码421************017。上诉人（原审被告）：蹇琴，女，1970年11月16日出生，汉族，住广东省惠州市惠阳区********************，公民身份号码421************085。委托诉讼代理人：胡治国，广东东舟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：惠州市锦湖物业管理有限公司，住所地广东省惠州市仲恺高新区***********。法定代表人：杨某1。委托诉讼代理人：杨宝仪，广东标远律师事务所律师。上诉人陆延秋、蹇琴因与被上诉人惠州市锦湖物业管理有限公司（以下简称“锦湖物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2020）粤1302民初6159号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陆延秋、蹇琴上诉请求：1.撤销惠州市惠城区人民法院（2020）粤1302民初6159号民事判决；2.依法查清事实后改判，上诉人与被上诉人间《前期物业服务协议》第5条第1项物业管理费标准的约定无效，判决上诉人按建筑面积每平方米每月0.7元的标准向被上诉人支付物业服务费，驳回被上诉人要求上诉人承担违约金的请求;或发回惠州市惠城区人民法院重审。事实和理由：一、原判决认定上诉人与被上诉人间的《前期物业服务协议》合法有效，暨包含该协议第5条第1项约定的物业服务费标准为合法有效的合同条款。原审判决的该认定系认定事实错误。上诉人与被上诉人间协议约定的物业服务费标准，超出了政府指导价上浮后的最高标准属于无效约定。原审认定协议约定物业服务费标准合法有效系认定事实错误，请二审依法认定该条款无效，并依法改判或发回原审法院重审。1998年10月1日实施的《广东省物业管理条例》第29条规定，物业已交付使用未成立业主委员会的，物业管理服务的收费标准由物管公司在政府的指导价内提出。在2013年7月1日前，惠州市相关政府部门制定高层住宅（含带电梯的多层及小高层）一级服务等级的收费标准基准价为每月每平方米1.10元，上浮不得超百分之三十。暨案涉房屋物业服务费指导价最高不超每月每平米1.43元。而被上诉人提供的格式合同《前期物业服务协议》第5条第1项约定的物业服务费标准是：每月按建筑面积每月每平方米1.50元（不含公共用水、用电费用；不合电梯电费和维护费）。很显然《前期物业服务协议》物业服务费标准超出了政府指导价的最高标准。原审中，被上诉人并没有提供物价部门的价格核定批复，那么超出政府指导价约定的物业服务费标准，依据合同法第52条就是无效条款。原审在上诉人提出后，依然认定《前期物业服务协议》为合法有效合同（含物业服务费标准的条款），原审判决确系认定事实错误，请二审依法查明该事实后改判或发回重审。二、原审判决按每平方米每月1.5元的标准计算物业服务费，违背了《物业服务收费管理办法》第5条“服务收费应当遵循费用与服务水平相适应的原则”，原审判决的该认定系认定事实错误，请二审法院依法改判或发回重审。前第一点已经说明本案涉及物业服务费的合法标准为最高为每月每平方米1.43元（一级）。另上诉人在原审中已经提出被上诉人提供的服务质量差，远没有达到政府指导价的标准（一级），应该在政府指导价基础上相应降低服务费价格。在原审中被上诉人未提供保洁记录、巡逻记录，物业共用部位、共用设施设备的管理、巡查、维修保养档案记录等相应资料证实其具体是按什么等级提供的服务，且其收费与服务水平相适应。依举证规则，应当由被上诉人举证其服务达到一级或超一级，否则其不能按一级服务标准对应的收费标准收取费用。被上诉人举证不力应由其承担不利后果。被上诉人未证明其按什么等级提供了物业服务，因此建议二审法院依法判决参照三级服务暨每月每平方米0.7元的标准计算被上诉人可以收取的物业服务费。三、原审判决上诉人承担1238.32元的公摊电费，没有合法有效证据，系认定事实不清。被上诉人在原审中提供的公摊电费发票的购买方为惠州市恒宇实业发展有限公司，该发票并不能合法有效的证明上诉人需要承担的公摊电费费用。原审质证时，上诉人已经就关联性提出异议。原审在无其他补强证据的情况下，仅据与被上诉人无关的电费发票，判决上诉人承担公摊电费，明显系认定事实不清，请二审法院依法改判或发回重审。四、原审判决上诉人承担违约金，违背了双方有合法有效的违约条款约定的先决条件。原审判决上诉人承担违约金认定事实不清，依法应当改判或发回重审。原审查明“被告不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并按所欠费用每天按万分之五收取违约金”。同时原审认为“物业服务企业和业主之间存在服务与支付报酬的特殊关系，发生纠纷后适宜协调解决，根据本案案情，违约金调整……”。上诉人在原审中已经陈述了协议约定的“收费标准”无效和收费与服务水平不相适应，双方并未就收费与服务水平不相适应时如何承担服务费达成一致意见等抗辩理由。原审判决忽视了“约定的收费标准”不合法的因素，在“本协议约定的收费标准”无效，双方又未达成新的合法收费标准的情况下，原审判决依据“……不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求……收取违约金……”来判决上诉人承担违约金，不符合双方有合法有效的违约条款约定的先决条件。综上，上诉人依法提起上诉，请二审法院依法支持上诉人的上诉请求。锦湖物业公司提交答辩意见称，一、《前期物业服务协议》是锦湖物业公司与蹇琴、陆延秋之间的真实意思表示，是合法有效的。（一）《前期物业服务协议》是锦湖物业公司与蹇琴、陆延秋签署，是双方真实意思表示。协议其中第五条第1项关于物业服务费标准是经过惠州仲恺高新技术产业开发区物价局核定批复的，是合法有效的。2011年8月9日恶州仲恺高新区物价局以惠仲价[2011]29号文批复锦湖物业公司关于涉案小区物业服务收费标准，核定该小区物业服务费的试行收费标准为：住宅物业服务费1.5元/平方米·月。该物业服务费收费标准从2011年9月1日起执行。因此《前期物业服务协议》中关于物业服务费的收费标准均定是合法有效的。（二）《前期物业服务协议》中协议第十一条第4项约定乙方（蹇琴、陆延秋）违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的、甲方（锦湖物业公司）有权要求乙方补交、并按所欠费用每天万分之五收取违约金,拒不缴纳者甲方将依法向法院提起诉讼,《前期物业服务协议》是锦湖物业公司与蹇琴、陆延秋之间的真实意思表示，协议约定的违约金标准按年计算是百分之十八，并没有超过法定违约金标准线，锦湖物业公司基于诉讼成本等因素综合考虑没有就一审判决提起上诉，但并不代表锦湖物业公司认可一审判决结果。（三）关于公摊电费问题，锦湖物业公司已向一审法院提供了公摊电费发票予以证明锦湖物业公司一直在垫付整个小区的公摊电费，因为电表是开发商惠州市恒宇实业发展有限公司进行报装的，所以在供电局打印的发票均是恒宇公司的，一直未能更改，锦湖物业公司与恒宇公司已就相关问题进行多次沟通，希望尽快解决。二、锦湖物业公司已按照协议提供了相应的物业服务，涉案小区其他业主均对物业服务没有意见，蹇琴、陆延秋拒绝缴交物业费、公摊水电费实质上是对其他业主合法权益的侵害。蹇琴、陆延秋提出物业服务质量差纯属其拒交费用的借口，蹇琴、陆延秋在一审庭审中明确表示涉案房屋至今仍是毛坯状态，收楼至今没有在涉案房屋居住,锦湖物业公司一直无法与蹇琴、陆延秋取得联系。蹇琴、陆延秋是因为房屋维修问题与开发商无法达成和议，将矛头错误指向了锦湖物业公司，锦湖物业公司作为物业服务公司在蹇琴、陆延秋和开发商中间做协调工作，维修责任和义务不在锦湖物业公司，即使是要动用维修基金，也需要蹇琴、陆延秋和其他业主的配合以及一定的流程和时间，但是蹇琴、陆延秋拒交物业费，拉黑物业电话有违诚实信用原则，属于恶意拖欠行为，并不能解决问题。综上，为维护广大业主及锦湖物业公司的合法权益，请法院驳回上诉人的上诉请求、事实和理由。锦湖物业公司向原审法院起诉请求：1.请依法判令蹇琴、陆延秋向锦湖物业公司支付2013年6月5日至2020年4月物业管理费19067.62元，产生违约金11609.04元（2013年6月5日-2020年2月28日），公摊电费2285.85元，公摊水费17.52元；以上合计32980.03元；2.本案诉讼费由蹇琴、陆延秋承担。原审法院认定事实：2013年1月23日，被告蹇琴、陆延秋（买受人）与惠州市恒宇实业发展有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定：买受人向出卖人购买位于惠州仲恺高新区陈江街道办事处和畅西四路1号万麓湖广场D栋1801号房，出卖人应当在2013年8月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格（指由出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位出具工程竣工验收报告）并符合合同定的商品房交付买受人使用。买受人在签订买卖合同时，应与出卖人或其委托的物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》；入伙及物业管理费约定：买受人在收楼时须出具付清房款及所有代收代付款项及办证税费等凭证，如买受人不出具付款凭证或出具的付款凭证不齐全，导致无法按期收楼的一切责任及损失由买受人自行承担。已交清房款及相关费用的买受人应在收到出卖人书面或口头通知收楼之日起十日内验收楼房，如买受人逾期不办理上述收楼手续的，则从出卖人发出收楼通知之日起的第二十天之次日，即视为出卖人已交付房产且买受人已对该房屋验收合格，自房产交付之日的次月起，买受人应按物业管理规定交纳物业管理费，逾期按相关规定收取滞纳金，买受人收楼的形式包括但不限于签署收楼书或签收钥匙或和物业管理公司办理入伙手续或实际接受使用本物业等。同时，原、被告签订《前期物业服务协议》，约定由原告为被告提供涉案小区的物业管理服务，住宅按建筑面积每户每月每平方米1.5元（不含公共用水、用电费用；不含电梯电费和维护费）；公共用水、用电按每月公用水表、电表实际计量按户分摊，从本物业开始交付使用之日起收取。被告不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交，并按所欠费用每天万分之五收取违约金。2012年12月25日，出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位五方出具涉案楼盘竣工验收报告。2013年4月30日，惠州市恒宇实业发展有限公司在惠州日报刊登入伙公告，通知涉案楼盘D、E栋业主于2013年4月30日至5月9日办理入伙手续。2013年6月5日，被告支付完毕剩余购房款644000元，惠州市恒宇实业发展有限公司于2013年6月17日开具上述购房款发票。被告称依据合同约定付清购房款才能收楼，其2013年6月付清购房款，故2013年4月不可能让被告收楼，根据不动产权证的落款日期可知，被告于2017年3月9日才签署收楼通知并办理收楼手续，故该日期前的物业服务费不应由被告交纳。被告提交的《关于办理收楼手续的通知》载明，惠州市恒宇实业发展有限公司通知被告涉案房屋已具备交付条件，被告可携带相关资料并交清有关费用后办理收楼手续。上述通知未载明落款时间，但在通知中“以上费用已交清，销售部确认”处签有张远媚的名字，在“财务部确认”处签有黄志琴的名字，签名旁备注时间为2016年7月14日。另被告称原告部分诉讼请求已超过诉讼时效，被告仅需要对收楼后且在诉讼时效之内的物业服务费用承担交纳责任，即其只需交纳2020年4月3日之前三年内（2017年4月后）的物业服务费用。原告称其每月均会电话联系被告及将催告函黏贴至涉案房屋处催收相应费用，且其于2019年11月曾以同样案由起诉过被告，因代理人的原因，该案撤诉。原告提交了落款时间为2018年12月18日的缴费通知函复印件、张贴通知函的照片、原告起诉被告公告送达起诉状副本、开庭传票的相关资料（公告时间2019年12月5日）。被告一称原告仅在2013年提过一次物业费问题，当时在协商房屋漏水的问题。另查一，原告提交的未交费明细表显示被告拖欠2013年6月5日至2020年4月物业管理费19067.62元，2013年10月、2014年3月、5月、7月、9月至2020年4月公摊电费2285.85元，2013年10月、2014年3月、5月、7月、9月公摊水费17.52元。同时原告提交了相应的水费、电费发票。另查二，原审法院经查询粤公正小程序，原告曾于2019年10月向本院提起诉讼，要求被告支付相应的物业管理费等费用（案由：物业服务合同纠纷，立案时间：2019年10月12日）。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、蹇琴、陆延秋应在本判决发生法律效力之日起七日内向惠州市锦湖物业管理有限公司支付2016年10月13日至2020年4月的物业管理费9805.3元及违约金（违约金计算方式：以当期应交物业管理费为基数，自欠费之日起至清偿之日止，2019年8月20日之前按中国人民银行同期同类贷款利率计算，之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，违约金总额最高不得超过2941.59元）。二、蹇琴、陆延秋应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告惠州市锦湖物业管理有限公司支付2016年10月13日至2020年4月的公摊电费1238.32元。三、驳回惠州市锦湖物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费312元（惠州市锦湖物业管理有限公司已预交），由蹇琴、陆延秋负担。本院二审期间，锦湖物业公司提交了证据：1.惠州仲恺高新区物价局文件惠仲价【2011】29号关于万麓湖.麓湖马德里物业服务收费标准批复；2.锦湖物业水泵房运行日记、保洁服务记录表、安保记录、设施设备保养记录、锦湖物业发电机运转记录；3.证明。本院经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。本院另查明，被上诉人锦湖物业公司一审提交的电费《发票》户名为惠州市恒宇实业发展有限公司，地址为麓湖马德里小区**。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案二审争议焦点是：一、收费标准问题；二、公摊电费问题；三、违约金问题。关于收费标准问题上诉人蹇琴、陆延秋一审提出诉讼时效抗辩，一审法院经审查，支持其抗辩理由，判令承担2016年10月13日之后的物业管理费，对于之前的物业管理费并未支持。上诉人蹇琴、陆延秋以2013年7月1日前的收费标准基准价提出上诉，明显在一审判决确定的义务之外，本院不予采纳。关于公摊电费问题被上诉人锦湖物业公司主张拖欠的公摊电费，一审提交了清单及户名惠州市恒宇实业发展有限公司的《发票》为证，惠州市恒宇实业发展有限公司为案涉房产的开发商，载明的地址为麓湖马德里小区D栋，与上诉人蹇琴、陆延秋购买的房产位置一致，相互印证证明拖欠公摊电费的事实，一审法院予以采纳正确，本院予以维持。关于违约金问题《前期物业服务协议》合法有效，上诉人蹇琴、陆延秋作为小区业主，应根据合同约定按时交纳物业服务费用，关系到小区物业管理服务是否能够正常开展，事关整个小区全体业主的根本利益。上诉人蹇琴、陆延秋主张被上诉人未完全履行物业服务合同约定的义务，存在服务不到位的情况，而没有主张被上诉人完全没有履行合同义务，物业公司面向全体小区业主提供的物业管理服务具有公共服务的属性，关系到全体业主的切身利益，如允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业管理费用，将造成物业公司运营经费不足，影响其维持正常服务，最终损害小区中其他正常交费的业主利益。上诉人蹇琴、陆延秋未按时交纳物业管理费，应承担违约责任。综上所述，蹇琴、陆延秋的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费624元，由上诉人蹇琴、陆延秋负担。本判决为终审判决。审 判 长  沈 巍审 判 员  邹 戈审 判 员  张佳誉二〇二〇年十二月十四日法官助理  黄弘扬书 记 员  钟润美