安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020)皖01民终9433号 上诉人（原审原告）:王冰洁,女,1994年1月10日出生,汉族,住安徽省涡阳县。 委托诉讼代理人：王艳，北京高文（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王帅，北京高文（合肥）律师事务所实习律师。 上诉人（原审被告）:绿地集团合肥鑫峰置业有限公司,住所地合肥市包河区宿松路**综合服务楼。 法定代表人:向先发,总经理。 委托诉讼代理人：丁泽邦，安徽协利律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张培培，安徽协利律师事务所律师。 上诉人王冰洁因与上诉人绿地集团合肥鑫峰置业有限公司（以下简称绿地鑫峰公司）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2020）皖0111民初11093号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年11月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王冰洁上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持王冰洁一审诉讼请求；二、本案上诉费用由绿地鑫峰公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实和适用法律上皆有错误。1、王冰洁至今未收取房屋的原因是绿地鑫峰公司不予办理交房手续。王冰洁在收到交房通知后，因不知道房屋存在重大质量问题，按通知要求于2020年5月20日到交房现场收房，但绿地鑫峰公司告知必须签字确认约7300元的违约金，才能办理交房手续，王冰洁于2020年6月24日委托律师向绿地鑫峰公司发函，催促绿地鑫峰公司尽快维修房屋并交付房屋，绿地鑫峰公司均未予理睬。2、案涉房屋属于精装房的交付标准，但直到一审庭审时，房屋不仅不符合双方约定的精装修标准，且连正常的毛坯标准都未达到，不符合交付使用条件。二、一审法院认为“王冰洁主张按样板房标准维修房屋，案涉合同中未涉及样板房标准，王冰洁亦未举证证明”，亦属认定事实错误。《商品房买卖合同》附件三载明客餐厅及卧室的墙面为墙纸等装修、设备标准，王冰洁购买的房屋为样板房，王冰洁有权要求绿地鑫峰公司按样板房标准维修和交付房屋。三、绿地鑫峰公司早于2019年10月份就已向王冰洁发出了逾期交房通知，其违约事由发生于疫情发生之前，其违约行为并非疫情所致。一审法院扣除因疫情调控导致不能施工的25天逾期交房违约金，适用法律错误。绿地鑫峰公司主张的疫情期间（2020年1月24日至2020年3月底），上海绿地建筑工程有限公司工程进度极其缓慢，但并未完全停工。因绿地鑫峰公司之前的违约行为早已存在，部分停工的原因也无法确定为疫情所致。且绿地鑫峰公司在一审期间并未以不可抗力主张减免疫情期间的违约金，而是主张2020年5月1日前不承担违约责任，故法院不宜对疫情期间的违约金主动予以减免。 绿地鑫峰公司辩称，一、绿地鑫峰公司已取得案涉房屋的《建设工程规划许可证（正本）》，并于2020年5月12日向王冰洁发出进户通知，告知案涉房屋的交付时间是2020年5月20日，依据上述约定，绿地鑫峰公司已向王冰洁交付案涉房屋。二、御晖花园项目因受新冠××疫情及疫情防控措施的影响停止施工，绿地鑫峰公司已依案涉合同第8条的约定向王冰洁告知，绿地鑫峰公司有权据实延期交付，无须承担逾期交房责任。三、王冰洁、绿地鑫峰公司已约定样板房不作为案涉房屋的交付标准，故王冰洁要求绿地鑫峰公司按照样板房标准装修房屋无事实及法律依据。 绿地鑫峰公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项；二、依法改判绿地鑫峰公司向王冰洁支付2020年5月1日至2020年5月20日的逾期交房违约金11231.4元，驳回王冰洁的其他诉讼请求；三、本案一审、二审诉讼费用由王冰洁承担。事实与理由：一、一审法院认定“绿地鑫峰公司实际逾期的天数为115天”属事实认定与法律适用错误。《商品房买卖合同补充协议》第6条第4款约定王冰洁交付全额购房款的义务要先于绿地鑫峰公司交付房屋的义务，在绿地鑫峰公司未全额交清购房款的情况下，王冰洁有权顺延交付房屋。2020年5月1日，王冰洁112万元贷款才由贷款银行划入绿地鑫峰公司账户。故此，在2020年5月1日前，绿地鑫峰公司有权顺延交付案涉房屋，不承担违约责任。 王冰洁辩称，一、绿地鑫峰公司在2020年5月1日之前已构成逾期交房，应承担此前的违约责任。《商品房买卖合同》第八条的规定交房日期为2019年12月31日前，《商品房买卖合同》附件4第四条约定交付时间为2019年12月31日之前，故案涉房屋的交付时间截止至2019年9月1日。结合一审阶段绿地鑫峰公司提供的通知，可知绿地鑫峰公司在2020年2月10日就已经逾期交房，并且其也在通知中自认了逾期交房事实的存在，并表示愿意承担逾期交房的违约责任。且在约定的交房日期截止前，王冰洁并没有收到任何关于绿地鑫峰公司要求顺延交房的通知，交房日期并没有得到变更。又因为案涉合同中并未对尾款的支付时间有所约定，故绿地鑫峰公司所称在2020年5月1日前有权顺延交付房屋，不承担违约责任是没有事实依据的。二、商品房买卖合同中并未约定必须全款支付房款，绿地鑫峰公司才承担违约责任，王冰洁在2018年3月已经支付了定金和首付款，绿地鑫峰公司的人员流动导致其公司先后有几个人与王冰洁联系，让王冰洁增加首付款，并让王冰洁找关系办理按揭手续才放款，但是需支付38000元，这样的原因导致银行在2020年5月1日才放款，另根据案涉合同备案日期为2019年12月9日，足以证明绿地鑫峰公司迟延为王冰洁办理按揭手续，办理按揭款的前提条件是合同的网签备案，因此银行延迟放款的责任方是绿地鑫峰公司，其上诉理由不成立。 王冰洁向一审法院起诉请求：一、判决绿地鑫峰公司支付逾期交房的违约金61549.74元(暂计至2020年6月30日,之后违约金按已交付房款日万分之三计算);二、判决绿地鑫峰公司按样板房维修房屋;三、判决绿地鑫峰公司承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2019年12月9日,王冰洁与绿地鑫峰公司签订一份《商品房买卖合同》（备案单号:1912003745）,合同约定王冰洁购买绿地鑫峰公司预售的位于合肥市包河区商品房,总房价款1871900元,首付751900元,银行按揭贷款1120000元,绿地鑫峰公司应当在2019年12月31日前将取得《建设工程规划许可证（正本）》并符合本合同附件3《装修、设备标准》约定使用条件的商品房交付王冰洁使用。另《商品房买卖合同》附件4第四条约定：该房屋的交付时间为2019年12月31日之前，具体时间以出卖人发放〈交付通知书〉载明的交房时间为准（不迟于前述交房时间）。合同同时约定，出卖人逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金。 合同签订后,王冰洁依约支付了购房首付款751900元。 2020年1月24日，我省结合新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，启动重大公共卫生事件一级响应。2020年2月13日，绿地鑫峰公司向王冰洁发出《通知》，载明：为应对疫情，项目的正常施工受到了严重影响，并确认对于在不可抗力事件发生之前已经存在的逾期天数，公司将依法承担相应的违约责任。依据《合肥市新型冠状病毒感染的××商情防控应急指挥部通告》（第5号）规定，建筑业企业中涉其他工程（包括房地产等建设工程）的复工时间为3月9日。 2020年5月1日银行将购房尾款112万元发放至绿地鑫峰公司处。2020年5月20日，王冰洁收到绿地鑫峰公司发出的《交房通知书》。后王冰洁称其在准备收房时，因绿地鑫峰公司要求其认可延迟交房违约金为7300元，王冰洁不予认同，故未完成收房。另王冰洁认为房屋装修未达到样板房标准要求绿地鑫峰公司进行修缮，后绿地鑫峰公司安排施工人员处理案涉房屋的修缮事宜。 一审法院认为，王冰洁和绿地鑫峰公司于2019年12月9日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，各方应按照合同约定履行各自的义务。 2019年7月10日，绿地鑫峰公司取得了《建设工程规划许可证（正本）》，因案涉房屋系王冰洁购买的精装修房屋，房屋的交付条件需达到《商品房买卖合同》附件3《装修、设备标准》约定条件方可交付。购销双方遂约定房屋的交付时间为2019年12月31日。现绿地鑫峰公司于2020年5月20日遂将《交房通知书》交付于王冰洁，应当承担逾期交付房屋的违约责任。 由于逾期交付房屋期间受新冠××疫情防控措施的影响不能正常复工施工，符合不可抗力的法定要件，应在逾期交房期间中扣除受疫情调控不能施工的期间25天（2020.2.13日－2020.3.9日），故绿地鑫峰公司实际逾期的天数应为115天（140天-25天），绿地鑫峰公司应承担的违约金应为32661元（751900元×0.0003×95天＋1871900元×0.0003×20天）。 绿地鑫峰公司辩称因王冰洁购房款尾款银行放款时间为2020年5月1日，未按约定交付房屋全部款项，故绿地鑫峰公司也不应承担逾期交房的违约责任。鉴于案涉合同中未约定尾款的支付时间，故绿地鑫峰公司此节辩称该院不予采信。 另王冰洁主张按样板房标准维修房屋，案涉合同中未涉及样板房标准，王冰洁亦未举证证实，故该院对此节诉请不予支持。王冰洁以装修标准不符合样板房标准未收取房屋，不符合法律规定，故对于王冰洁在约定交付日期之后诉请的违约金该院不予支持。 据此，该院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、绿地鑫峰公司于判决生效之日起十日内,向王冰洁支付逾期交房违约金32661元；二、驳回王冰洁其他诉讼请求。案件受理费减半收取669元，由王冰洁负担297元，绿地鑫峰公司负担370元。 二审期间，王冰洁向法院提交以下证据：证据一，公证书。拟证明一审判决书下发后，房屋仍然不符合《商品房买卖合同》附件三以及样板房展示的交付标准，墙纸的铺贴等施工必然会影响房屋的正常使用，绿地鑫峰公司有按合同约定及样板房展示的标准维修房屋的义务；证据二，包河区人民法院（2020）皖0111民初375号判决书，拟证明案涉房屋的精装修单价为每平方米6000元，绿地鑫峰公司在整改完毕并发出进户二次通知前应承担逾期交房的违约责任。绿地鑫峰公司质证认为，对证据一三性和证明目的均有异议；对证据二真实性无异议，证明目的有异议。绿地鑫峰公司向法院提交案涉房屋装照片一组，拟证明案涉房屋是符合交付标准的。王冰洁质证认为，真实性有待核实，达不到绿地鑫峰公司证明目的。对一审判决所认定而为各方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为绿地鑫峰公司逾期交房期间计算问题。王冰洁与绿地鑫峰公司签订的《商品房买卖合同》及附件《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效。双方在《商品房买卖合同补充协议》第六条第4项约定：“在出卖人交付该商品房前，买受人以贷款方式付款的，因出卖人给买受人提供了按揭贷款担保，故买受人须缴清双方约定的全部款项及履行完毕合同所有义务……，否则，买受人除按本合同约定承担相应责任外，出卖人还可以相应顺延交付该商品房以及产权办理资料提交时间而不承担违约责任，如因此导致出卖人损失的由买受人赔偿。”根据该约定，绿地鑫峰公司在王冰洁付清全部购房款前有权拒绝交付房屋，根据已查明的事实，王冰洁于2020年5月1日付清全部购房款，2020年5月20日王冰洁收到绿地鑫峰公司发出的《交房通知书》，故绿地鑫峰公司逾期交房期间应为20天（2020年5月1日至2020年5月20日），绿地鑫峰公司应向王冰洁支付逾期交房违约金为11231.4元（1871900元×0.0003×20天）。王冰洁上诉主张截止起诉时未完成交房系由绿地鑫峰公司造成，但并未提供有效证据加以证明，本院不予支持。关于案涉房屋交付标准问题。《商品房买卖合同》第八条约定，绿地鑫峰公司交付房屋的标准为“取得《建筑工程规划许可证（正本）》”，王冰洁主张应按样板房标准交付无合同依据，本院亦难以支持。 综上，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定，判决如下： 一、撤销安徽省合肥市包河区人民法院（2020）皖0111民初11093号民事判决。 二、绿地集团合肥鑫峰置业有限公司于本判决生效之日起十日内,向王冰洁支付逾期交房违约金11231.4元。 三、驳回王冰洁的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取669元，由绿地集团合肥鑫峰置业有限公司负担122元，由王冰洁负担547元；二审案件受理费1675元，由绿地集团合肥鑫峰置业有限公司负担244元，由王冰洁负担1431元。 本判决为终审判决。 审判长 张 怡 审判员 董江宁 审判员 余海兰 二〇二〇年十二月三日 法官助理陈思 书记员李丽莎 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审