山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁14民终3907号上诉人（原审被告）：山东爱老健康产业有限公司，住所地山东省济南市天桥区济洛路**泺安广场**楼1-102。法定代表人：张兴文，经理。委托诉讼代理人：于维龙，男，1976年8月19日出生，汉族，山东爱老健康产业有限公司经理，住山东省济南市天桥区。被上诉人（原审原告）：叶**，男，1984年8月14日出生，汉族，住山东省德州市德城区。委托诉讼代理人：王连科，北京市京师（德州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱鑫秒，北京市京师（德州）律师事务所律师。原审被告：德州爱老健康产业有限公司，住山东省德州市德城区新华街道办事处湖滨南大道**德州万达广场**公寓******。法定代表人：于秀山，经理。原审被告：于秀山，男，1952年8月25日出生，汉族，住山东，住山东省德州市齐河县iv>上诉人山东爱老健康产业有限公司（以下简称山东爱老公司）因与被上诉人叶**及原审被告德州爱老健康产业有限公司（以下简称德州爱老公司）、于秀山房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省德州市德城区人民法院（2020）鲁1402民初2373号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。山东爱老健康产业有限公司上诉请求：1.贵院依法撤销（2020）鲁1402民初2373号民事判决书，依法改判或将本案发回重审；2.一审、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：原审判决认定事实错误且程序违法，理由：1、被上诉人已经不是德州爱老健康产业有限公司的股东，股东的权利、义务已经与被上诉人无关，因此判决被上诉人承担责于法无据。2、本案中德州爱老健康产业有限公司虽为一人公司，但上诉人及于秀山与德州爱老健康产业有限公司的财产相互独立，本案中租金及物业费等均是由德州爱老健康产业公司进行的结算，以上足以证明公司财产的独立性；上诉人认为，一审中被上诉人应当承担初步证据举证证明上诉人与德州爱老健康产业有限公司之间的财产不独立，否则直接判决上诉人、于秀山承担连带清偿责任缺乏事实依据；3、本案开庭前德州爱老健康产业有限公司向一审法庭提交了反诉状，要求被上诉人返还房屋装修费，一审并未审理，属于程序违法。综上，原审判决认定事实错误、程序违法。叶**辩称，房屋租赁合同系当事人之间的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定。租赁合同中对租赁期限、租金、违约责任等予以明确约定。德州爱老健康产业有限公司系一人有限公司，山东爱乐健康产业有限公司未提交证据证明财产相互独立，应当对外承担连带责任。在租赁合同的租赁期限内，山东爱老健康产业有限公司系德州爱老健康产业有限公司的股东。德州爱老健康产业有限公司、于秀山经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面陈述意见。叶**向一审法院起诉请求：1.解除原告与德州爱老公司之间的房屋租赁协议；2.判令德州爱老公司支付原告房屋租金11,590元、违约金15,646元共计27,236元（计算至2020年4月14日）；3.判令德州爱老公司支付2019年物业费968.5元；4.判令山东爱老公司、于秀山对德州爱老公司的上述债务承担连带责任；5.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年10月22日，叶**与德州爱老公司签订《房屋租赁协议》，协议约定：叶**将自有的位于山东省德州市万达广场D区公寓A座11层18号、建筑面积为42.06平方米的房屋出租给德州爱老公司，租期十年，月租金31元/平，每年租金在上一年度基础上上调百分之五，每月5号前支付上月租金（计租天数不足整月的，当月租金按：月租金/30×实际计租天数计算）。协议第三条第2项约定由德州爱老公司承担房屋使用期间产生的物业费等费用。第五条约定：“除本合同约定情形外，任何一方单方解除合同的均构成违约；任何一方违约，需向对方一次性支付当租金总额的100%作为违约金。不按约定时间交纳租金，除应快补足所拖欠的费用外，还应承担逾期付款的违约责任，具体为：每逾期一日承担应缴纳金额万分之三/日的违约金。”。在上述协议履行过程中，德州爱老公司拖欠自2019年8月日起的租金。叶**主张至2020年4月14日的租金，该期间共计8个月零14天的租金11,590元（第一年月租金1303.86元，第二年租金上浮5%后为1369.05元/月、45.635元/天，1369.05元/月×8个月+45.635元/天×14天=11,590元）。关于物业费问题，叶**提交了涉案房屋的物业公司（深圳市万象美物业管理有限公司德州分公司）于2020年3月12日出具的证明，载明涉案房屋未缴纳2019年10月29日至2020年10月28日期间的物业费968.5元。另查，德州爱老公司于2017年11月6日由山东爱老公司独资发起设立，2019年11月22日，德州爱老公司变更股东，由山东爱老公司独资变更为于秀山独资。一审法院认为，叶**与德州爱老公司签订的《房屋租赁协议》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法确认为有效合同，应受法律保护。被告德州爱老公司承租原告的房屋，拖欠自2019年8月1日起的租金，构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”规定，原告依法有权要求解除合同、要求被告德州爱老公司支付拖欠租金并承担违约金。原告主张被告德州爱老公司支付自2019年8月1日起至2020年4月14日的租金11,590元，符合法律规定，应予支持。关于违约金问题，《房屋租赁协议》第五条中，第一款约定的是“任何一方单方面解除合同”的违约金，即“需向对方一次性支付当年租金总额的100%作为违约金”。第二款第2点约定的是迟延交纳租金的违约金，即“每逾期一日承担应缴纳金额万分之三/日的违约金”。本案中，被告德州爱老公司迟延交纳租金，原告主张按解除合同的标准即年租金总额的100%计算违约金，于法无据，不予支持。被告德州爱老公司按约定应于2019年9月5日前交纳上月租金，故计算违约金的计算日期应自2019年9月6日起，至原告主张的2020年4月14日，应按11,590元×万分之三/日×7个月零9天计算违约金为761元。关于物业费问题，协议第三条第2项约定由德州爱老公司承担房屋使用期间产生的物业费。据此，原告要求被告预交物业费，没有依据，只能主张被告使用期间的物业费用。涉案房屋未缴纳2019年10月29日至2020年10月28日期间的物业费968.5元，按此计算每月应交物业费为80.7元.故被告德州爱老公司应支付给叶**自2019年10月29日至腾退房屋之日止按80.7元/月计算的物业费。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”据此，一人有限公司的股东，依法负有将自己的财产与公司的财产相独立的义务，这是法律承认一人公司独立人格、赋予股东有限责任的前提条件。本案中，德州爱老公司为一人有限责任公司，山东爱老公司为德州爱老公司设立时的唯一股东，2019年11月22日，山东爱老公司将该公司股权全部转让给于秀山，于秀山成为德州爱老公司的唯一股东。山东爱老公司、于秀山均未提交证据证明自己的财产独立于德州爱老公司的财产，依法应对本案债务承担连带责任，该连带责任不因股权转让而消灭。三被告经一审法院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃答辩、举证、质证等诉讼权利。判决：一、解除叶**与德州爱老健康产业有限公司2017年10月22日签订的《房屋租赁协议》；二、德州爱老健康产业有限公司于判决生效后七日内支付叶**租金11,590元、违约金761元以及自2019年10月29日至腾退房屋之日止按80.7元/月计算的物业费；二、山东爱老健康产业有限公司、于秀山对德州爱老健康产业有限公司的上述债务承担连带清偿责任；三、驳回叶**的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计253元，由被告负担。本院二审查明，上诉人于法庭调查结束后提交了德州爱老健康产业有限公司章程修正案及企业备案、变更情况等相关材料，本院认为，被上诉人在一审中已经提交了德州爱老公司的相关登记情况资料，且上述材料不属于当事人在举证期限内不能取得的证据，亦不能证明公司财产独立于股东自己的财产。另查，一审中上诉人山东爱老公司、原审被告于秀山经合法传唤均未到庭参加诉讼，未提交任何证据，亦未提交反诉状。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题为一审判决上诉人对德州爱老健康产业有限公司所应承担的租金、违约金、物业费等各项费用承担连带清偿责任是否正确、有无依据。上诉人主张其已经不是德州爱老健康产业有限公司的股东，且德州爱老公司对相关费用进行结算，足以证明公司财产的独立性，应当由被上诉人再进行初步举证证明财产不独立的主张。本院认为，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”山东爱老公司是德州爱老公司设立时的唯一股东，房屋租赁期间其将股权全部转让给于秀山。上诉人主张其公司及于秀山与德州爱老公司的财产相互独立，上诉人应承担举证证明的责任，本案一审中山东爱老公司及于秀山均未到庭参加诉讼，亦未提交相关证据，一审认定山东爱老公司对涉案债务承担连带清偿责任并无不当。一审中上诉人山东爱老公司未提交反诉状，现其主张一审对其反诉请求未进行审理不能成立。综上所述，山东爱老健康产业有限公司的上诉请求均不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费109元，由上诉人山东爱老健康产业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 姜 南审判员 王晓丽审判员 马丽华二〇二〇年十二月九日法官助理刘冬书记员张晨晨